Sunteți pe pagina 1din 58

UNIVERSITATEA DE VEST DIN

TIMIOARA
FACULTATEA DE DREPT I TIINE
ADMINISTRATIVE

LUCRARE DE LICEN

Coordonator:
Prof. dr. Irina Sferdian

Student:
Livia Garagancea
Timioara

2015

UNIVERSITATEA DE VEST DIN


TIMIOARA
FACULTATEA DE DREPT I TIINE
ADMINISTRATIVE

PRINCIPIILE CRII FUNCIARE

Coordonator:
Prof. dr. Irina Sferdian
Student:
Livia Garagancea

Timioara

2015

CUPRINS

Introducere ....6
Cap.1. Sistemul de publicitate imobiliar prin crile funciare
8
1.1. Generaliti ...8
1.2. Structura i obiectul crii funciare ...
..10

Cap.2.

Principiile

crii

funciare

conform

Legii

nr.

7/1996

..13
2.1. Principiul publicitii integrale ...
13
2.2. Principiul relativitii nscrierilor n cartea funciar
14
2.3. Principiul neutralitii (disponibilitii) .
.17
2.4.

Principiul

legalitii

nscrierilor

cartea

funciar

.18
2.5. Principiul specialitii nscrierilor n cartea funciar ..
19
2.6.

Principiul

prioritii

nscrierilor

cartea

funciar

crii

funciare

.20
2.7.

Principiul

.23

publicitii

materiale

2.8.

Aspecte

din

practica

instanelor

judectoreti

.25
Cap.3. Aspecte comparative ...42
3.1. Comparaia principiului publicitii materiale cu principiul prioritii nscrierilor n
cartea funciar .42
3.2. Comparaia principiului publicitii materiale a crii funciare cu principiul validitii
aparenei

de

drept

.43

Cap.4.

Formulare

specifice

procedurilor

de

carte

funciar .....................................................45
4.1.

Cerere

de

nscriere

cartea

funciar .............................................................................45
4.2. Cerere pentru extras de informare .................................................................................47
4.3.

Declaraie

proprietar ......................................................................................................48
4.4.
Cerere
nscriere ........................................................................................49

Concluzii

de

recepie

...

51
Bibliografie
.55

..

Introducere

Instituia publicitii imobiliare i a cadastrului din Romnia a cunoscut i va cunoate o


profund transformare n contextual noilor modificri legislative din domeniu.
Obiectivele principale ale demersului mei sunt evideniate n faptul c, pe baza studiilor
n literature de specialitate, am realizat o cercetare asupra multiplelor probleme teoretice i
practice privind problematica publicitii imobiliare din Romnia.
Sistematizarea, structurarea i succesiunea lucrrii n care au fost analizate principiile
crii funciare, s-a fcut dup o logic menit s rspund, n principal, unor cerine de ordin
practice.
n epoca modern, pmntul nu mai este singura bogie de exploatat i au aprut
profesiuni noi cu care oamenii pot s-i ctige existen a. A aprut dorin a de a pstra pmntul
n snul familiei i au rmas s-l cultive cei mai pricepui din acest grup. Aadar, publicitatea
operaiunilor juridice privind imobilele ndeplinete funcia de prevenire a fraudei i de
consolidare a dobndirilor prin dovada public.
Publicitatea imobiliar n Romnia a aprut din nevoia fireasc de linite i siguran a
proprietii imobiliare, cu multe asemnri cu cea a statelor vecine, dar cu unele trsturi proprii.
Rolul deosebit de important al imobilelor funciare n viaa oamenilor i necesitatea
ocrotirii drepturilor cu privire la acestea au condus la stabilirea regulii potrivit creia cel care
cumpr un bun, l cumpr pe riscul su propriu, fiind silit s-l restituie adevratului proprietar
n urma aciunii n revendicare formulate de acesta.
Scopul publicitii, prin care adevratul proprietar se face cunoscut tuturor, este de a da
siguran deplin operaiunilor juridice, att sub aspect static, ct i sub aspect dinamic.
Mijloacele prin care se realizeaz securitatea n operaiunile juridice privitoare la
imobilele funciare sunt publicitatea i formalismul impus unor anumite nstrinri.
Este tiut faptul c fiecare persoan fizic sau juridic are nevoie i este deopotriv
interesat att de protecia acordat drepturilor al cror titular este la un moment dat, ct i de
6

protecia acordat drepturilor pe care le va dobndi, eventual n viitor, iar dreptul obiectiv, prin
normele sale, are sarcina de a asigura aceast dubl protecie.
n cazul bunurilor imobile, publicitatea nu este numai necesar, dar i materialmente
posibil datorit aezrii fixe a bunurilor prin natura sau destinaia lor i totodat util pentru
asigurarea certitudinii circuitului juridic prin informaiile precise pe care le poate oferi.
Cartea funciar constituie punctual central al raporturilor juridice prin care drepturile
reale se constituie, transmit, modific sau se sting i are sarcina de a da informaii complete i
sigure asupra condiiilor de drept pivind aceste imobile. Aceste informaii se refer la
individualizarea bunului imobil i la coninutul su, la identitatea persoanei fizice sau juridice
ndreptite s exercite un drept asupra bunului, la titlul pe care se ntemeiaz dreptul, la unele
ngrdiri ale exercitrii dreptului datorit situaiei personale a titularului, la sarcinile ce greveaz
titlul nscris.
Cartea funciar ndeplinete o funcie social pentru c titularul dreptului nscris tie c
nu poate fi nlturat oricum de la exercitarea lui i nu este obligat s i-l apere n orice moment,
iar terii tiu c tratnd cu cel nscris n cartea funciar trateaz cu adevratul proprietar. For a
probant a crii funciare se ntemeiaz tocmai pe publicitatea ei garantat de stat. Astfel, prin
acest sistem, se previn desele conflicte de drept, i n cazul cnd ele totu i apar, se faciliteaz
rezolvarea lor.

CAP.1. Sistemul de publicitate imobiliar prin crile funciare

1.1.Generaliti
Fiecare persoan fizic sau juridic i dorete, n egal msur, s -i protejeze
drepturile reale pe care le are asupra imobilelor, precum i aceleai drepturi pe care urmeaz a le
dobndi n viitor. Instituia crii funciare are ca prim scop aprarea acestor drepturi i
mpiedicarea ivirii unor conflicte n legatur cu naterea, modificarea sau stingerea lor.
A concepe cartea funciar ideal, cea care s-l protejeze, n acelai timp i cu aceeai
eficien, pe subdobnditorul de bun credin cu titlu oneros, dar i pe proprietarul evins i
fraudat, cruia nu i se poate imputa neglijena, este un demers dificil, poate chiar imposibil. Cu
toate acestea, soluiile originale i inspirate descoperite n alte sisteme de publicitate a imobilelor
ar putea constitui un model pentru legislaia din Romnia, n contextul eforturilor actuale de a
sistematiza ntregul teritoriu i de a-l supune unei cri funciare.
Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr.7/1996 ne d o definiie a noiunii de
cadastru nc de la nceput, din art.1 alin1: Cadastrul general este sistemul unitar i obligatoriu
de eviden tehnic, economic i juridic prin care se realizeaz identificarea, nregistrarea,
reprezentarea pe hri i planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum i a celorlalte bunuri
imobile de pe ntreg teritoriul rii, indiferent de destinaia lor i de proprietar.1
Din aceast definiie ar putea exista tendina de confunda noiunea de cadastru cu
noiunea de carte funciar, ns cele dou instituii nu se acoper, ci se completeaz. Att doar c
registrul cadastral este alctuit din totalitatea crilor funciare ntocmite pe localiti.2
1 Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr.7/1996, art.1 alin.1
2 Boroi G., Anghelescu C.A., Instituii de drept civil n reglementarea Noului Cod civil, Editura

Hamangiu, Bucureti, 2012, pag. 121


8

n primul rnd, pentru ca un imobil s poat fi nregistrat ntr-un registru public


este necesar s se efectueze o serie de operaiuni de ordin material, prin care se ofer imobilului
o identitate distinct.Aceste operaiuni sunt de delimitare, bornare, msurare i reprezentare pe
hri i registre de suprafee.3 n acest sens preia informaiile de la tiina msurtorilor terestre,
care studiaz globul pmntesc. Apoi cadastrul trebuie s ofere informaii legate de calitatea
imobilului, astfel c apeleaz la informaiile de pedologie, referitoare la capacitatea de producie
a solului i calitatea acestuia comparativ cu alte terenuri.
Ca orice proprietar de imobil, persoana n cauz trebuie s cunoasc valoarea imobilului
su n vederea valorificrii pe de o parte, iar pe de alt parte cadastrul s poat determina
impozitul, situaie n care se face apel la informaiile puse la dispoziie prin evidenele contabile
i metodologice de calcul elaborate de economia agrar. i nu n ultimul rnd se stabilesc diferite
legturi ntre ceteni, ntre acetia i stat, ntre diferite organizaii obteti i stat, ntre acetia i
ceteni. Aceste legturi (raporturi) sunt reglementate de acte normative i respectarea lor este
obligatorie, iar la nevoie este impus prin fora de constrngere a statului.4
Cadastrul are strnse legturi cu dreptul civil, dreptul administrativ i dreptul funciar, de
ale cror prevederi trebuie s in seama pe parcursul executrii lucrrilor de inventariere. nsui
scopul, metodica i succesiunea executrii lucrrilor de ntocmire, pstrare i modificare a
cadastrului sunt precis determinate de legi, regulamente i instruciuni.5
Cadastrul i documentaia cadastral nu servesc doar publicitii imobiliare ci i altor
sectoare de activitate, pe lng documentaia tehnic, cea mai ampl de altfel, ce folosete la
ntocmirea crii funciare. 6

3 Boroi G., Anghelescu C.A., Instituii de drept civil n reglementarea Noului Cod civil, Editura

Hamangiu, Bucureti, 2012, pag. 98


4 Chelaru E., Drept civil.Drepturile reale principale, Editura C.H.Beck, Bucureti, 2009, pag.

158
5 Cucu C., Legislaia cadastrului i publicitii imobiliare. Comentarii i explicaii, Editura All

Beck, Bucureti, 2005, pag. 121.


6 Motica Radu I., Trilescu A., Drept funciar i publicitate imobiliar, Ed. All Beck, Bucureti,

2001, pag. 118


9

Astfel documentaia tehnic a cadastrului servete la stabilirea impozitului funciar, la


proiectarea amenajrii teritoriului, n economie i administraie, la completarea hrilor
topografice, n statistic, n cercetare, tiin i cultur, n administrarea justiiei.7
Cele dou instituii se completeaz reciproc n sensul c are loc un schimb de informaii
tehnice i juridice ntre ele. i anume cadastrul, pe baza mijloacelor de ntocmire, furnizeaz
crii funciare informaiile cu privire la mai multe aspecte legate de situaia imobilelor i
identificarea posesorului, cum ar fi: aezare, mrime, categorie de folosin, calitate, venitul
cadastral, individualizarea prin numerotare i posesorul imobilului respectiv.8
1.2.Structura i obiectul crii funciare
Din punct de vedere ethnic, cartea funciar se prezint ca o coal de hrtie cu un coninut
determinat de lege, care se ntregete cu unele anexe determinate de sistemul de cadastru.
n primul rnd cartea funciar are un titlu cu rolul de a deosebi crile funciare ntre ele i
de a le crea o individualitate. Atunci cnd coninutul crii funciare este att de vast nct nu mai
poate fi trecut nici o alt meniune legat de modificrile suferite de situaia imobilului ori dac
imobilul a fost alipit la un altul, se nchide cartea funciar.9
Cartea funciar este alctuit din trei pri:
a) partea I este structurat pe mai multe coloane care fac referire la: numrul de ordine i numrul
cadastral al fiecrui imobil, suprafaa terenului, calitatea acestuia (fnee, arabil sau pune),
numrul casei, dac este vorba despre o construcie, amplasamentul i vecintile, valoarea
impozabil. Fiind indicat numrul cadastral am putea spune c indicarea vecintilor este inutil,
doar c ofer mai mult precizie n localizarea i identificarea unui imobil.
b) n cea de-a doua parte care aduce informaii legate de tilturile de proprietate, coninutul crii
funciare este prezentat din nou pe mai multe coloane care se refer la numele titularului dreptului
de proprietate, actul sau faptul juridic care st la baza constituirii dreptului de proprietate,
servituile constituite n favoarea imobilelor, alte fapte juridice, modificri, ndreptri sau aciuni
care privesc proprietarul n cauz.
Proprietar poate fi orice persoan, fie ea fizic sau juridic, chiar i copilul conceput are un
7 Adam I., Proprietatea public i privat asupra imobilelor n Romnia, Ed. All Beck,

Bucureti, 2000, pag. 119.


8 Micescu I., Curs de drept civil, Editura All Beck, Bucureti, 2000, pag. 113
9 Nicolae M., Tratat de publicitate imobiliar, ed. a II-a, revzut i adugit, Editura Universul

Juridic, Bucureti, 2011, pag. 87.


10

drept funciar i poate fi trecut n tiltul de proprietate. Acest proprietar nu este fix. Adic, printr-un
act juridic o alt persoan poate deveni noul proprietar.
c) partea a III-a se oprete asupra drepturilor terului asupra imobilului, respectiv
cuprinde toate drepturile reale imobiliare principale, dar i accesorii, care afecteaz proprietatea.10
Legtura ntre cele trei pri const n faptul c drepturile reale imobiliare pot fi dobndite
numai asupra bunului individualizat n partea I, de ctre titularul nscris n partea a II-a i cu
sarcinile din partea a III-a.11
Alturi de aceste drepturi mai sunt trecute i alte drepturi personale prevzute de lege i
care devin opozabile terilor prin nscrierea n cartea funciar, la fel i locaiunea sau cesiunea de
venituri pe o durat de peste trei ani. Fa de toate aceste drepturi reale menionate pot surveni o

serie de modificri ce vor fi trecute bineneles n cartea funciar.


Cartea funciar propriu-zis se ntregete, conform legii, cu documentele ce urmeaz:
planul care cuprinde toate parcelele din localitate, cu artarea numrului topografic al fiecreia.
Orice schimbare cu privire la forma, ntinderea sau numrul topografic al parcelei, se va trece pe

plan n temeiul unei schie prezentat de pri.


nscrisurile privitoare la nscrieri,care dovedesc drepturile nscrise n cartea funciar. Dup
fiecare nscris se oprete o copie, a crei conformitate cu originalul se adeverete din oficiu.
Copiile nscrisurilor cu cererile de nscriere i alte acte nsoitoare, alctuiesc dosarul crii
funciare, iar dosarele crilor funciare, n totalitatea lor formeaz arhiva crilor funciare.

12

- Repertoriul alfabetic se ine pe localiti i cuprinde, n ordine alfabetic, pe toi proprietarii din
localitate, cu indicarea n dreptul fiecruia, a numrului de carte funciar n care sunt nscrii.
- Repertoriul parcelar, care se ine tot pe localiti, cuprinde numrul topografic al parcelelor,
numrul planei din plan pe care se afl parcelele i numrul crilor funciare n care sunt nscrise
parcelele.13
Alturi de aceste drepturi mai sunt trecute i alte drepturi personale prevzute de lege i
care devin opozabile terilor prin nscrierea n cartea funciar, la fel i locaiunea sau cesiunea de
10 Albu I., Noile cri funciare, Ed. Lumina Lex, Bucureti, 1997, pag. 99.
11 Sztranyiczki S., Publicitatea imobiliar. Conform Noului Cod civil., Editura C.H.Beck,

Bucureti, 2013, pag. 53


12 Boroi G., Anghelescu C.A., Instituii de drept civil n reglementarea Noului Cod civil, Editura

Hamangiu, Bucureti, 2012, pag. 131


13 Rusu A., Aciunie de carte funciar, Editura Hamangiu, Bucureti, 2008, pag. 128
11

venituri pe o durat de peste trei ani. Fa de toate aceste drepturi reale menionate pot surveni o
serie de modificri ce vor fi trecute bineneles n cartea funciar.14
n Ordinul nr. 134 din 26 martie 2009 pentru modificarea i completarea Regulamentului
privind coninutul i modul de ntocmire a documentaiilor cadastrale n vederea nscrierii n cartea
funciar, aprobat prin Ordinul directorului general al Ageniei Naionale de Cadastru i Publicitate
Imobiliar nr. 634/2006 se menioneaz expres c, n partea a III-a a crii funciare, se vor putea
nota i urmtoarele15:
- plngerea sau aciunea penal n legtur cu o infraciune care a stat la baza nscrierilor
din cartea funciar;
- interdiciile de nchiriere, dezmembrare, comasare, construire, demolare, restructurare i
amenajare;
- intenia de nstrainare sau ipotecare a bunului imobil;
- revocarea procurii date n vederea ncheierii unui act translativ de proprietate avnd ca
obiect un imobil;16
Cuprinsul crii funciare n afara ngrdirilor i a excepiilor legale , se consider exact
numai n folosul acelei persoane care, n virtutea unui act juridic cu titlu legal, a dobndit cu buncredin un drept real nscris n cartea funciar.17

Cap.2. Principiile crii funciare conform Legii nr. 7/1996


14 Stanciu R., Plngerile mpotriva ncheierilor de carte funciar.Practic judiciar., Editura

Hamangiu, Bucureti, 2011, pag. 96


15 Chelaru E., Drept civil.Drepturile reale principale, Editura C.H.Beck, Bucureti, 2009, pag.

181
16 Motica Radu I., Trilescu A., Drept funciar i publicitate imobiliar, Ed. All Beck, Bucureti,

2001, pag. 122


17 Bos N. Cartea funciar i expertiza tehnic topo cadastral, Ed. All Beck, Bucureti,

2003, pag. 98
12

2.1. Principiul publicitii integrale


Opozabilitatea drepturilor reale imobiliare poate fi asigurat numai prin publicitatea operaiunilor
juridice privitoare la aceste drepturi.
Conform principiului publicitii toate operaiunile prin care se constituie, transmit,
modific sau sting drepturile reale imobiliare trebuie nscrise n cartea funciar, pentru a deveni
opozabile terilor i pentru ca titularii drepturilor reale tabulare s poat dispune de ele.
Principiul publicitii integrale este ntemeiat pe faptul c sistemul cr ilor funciare este
un sistem real i complet de publicitate imobiliar deoarece evidena se ine pe imobile, iar nu pe
persoane i totodat asigur publicitatea integral a transmisiunilor i constituirilor de drepturi
reale imobiliare.18
Legea nr.71/1996 n art.33, instituie dou prezumii legale n domeniul crilor funciare:
-

un

drept

real

nscris

favoarea

unei

tere

persoane

creeaz

prezumia

c dreptul exist n folosul ei;


-

dac

un drept

real

s-a

radiat

n cartea

funciar,

se presupune

acel

drept nu exist.
Aceste prezumii instituite de legile crilor funciare au fost mprumutate din Codul civil german
potrivit cruia: "Dac un drept este nscris n favoarea unei persoane, se presupune c acelei
persoane i se cuvine acel drept. Dac n cartea funciar un drept este radiat, se presupune c acel
drept nu mai exist".19
O limitare a principiului publicitii o constituie practica judectoreasc, ntruct dei
instanele nu vor putea contesta starea tabular i concordana acesteia cu situa ia juridic real,
au totui drept de apreciere ori de cte ori intervine un litigiu i poate fi pus n discu ie bunacredin.
Prezumiile opereaz n privina tuturor drepturilor reale imobiliare susceptibile de nscriere n
cartea funciar, precum i n cazul faptelor i raporturilor juridice care se pot nscrie.

18 Adam I., Proprietatea public i privat asupra imobilelor n Romnia, Ed. All Beck,

Bucureti, 2000, pag. 132.


19 Pop L., Harosa L.M., Drept civil. Drepturi reale principale, Editura Universul Juridic,

Bucureti, 2006, pag. 118


13

Ca atare, principiul publicitii integrale a crilor funciare este acea regul care supune nscrierii
n cartea funciar toate actele i faptele juridice translative sau constitutive de proprietate i alte
drepturi reale imobiliare, operaiuni materiale, precum i drepturi personale, faptle sau alte
raporturi juridice n legtur cu imobilele cuprinse ntr-o anumit carte funciar.
Cel obligat s efectueze formalitile de publicitate nu va putea face dovada c tera
persoan a avut cunotin pe alt cale de mprejurarea pe care era obligat s o fac public prin
nscrierea n cartea funciar. La rndul su, terul va invoca inopozabilitatea actului sau faptului
care are legtur cu un anume imobil, atunci cnd msura publicitii nu a fost ndeplinit, chiar
dac le-ar fi cunoscut pe alt cale.20
Prin urmare, problema integralitii nscrierilor nu se pune n privin a actelor i faptelor juridice
referitoare la drepturile de crean, la starea i capacitatea persoanelor, aflate n legtur cu
imobilele cuprinse n cartea funciar, ntruct, pe o parte, nscrierea acestora este, de regul,
facultative, fiind obligatorie doar n cazurile prevzute de lege, i chiar n aceste din urm
situaii, nscrierile se fac n scop de informare a terelor persoane i doar prin excepie, n scop de
opozabilitate.21
2.2. Principiul relativitii nscrierilor n cartea funciar
Prin acest principiu se asigur publicitatea integral a crii funciare i securitatea static
a circuitului civil, adic protecia juridic a titularilor de carte funciar nscri i n cartea
funciar.22
ntr-adevar, potrivit art. 1923 "nscrierea unui drept se poate svri numai:
-

mpotriva

aceluia

care,

la

nregistrarea

cererii

este

nscris

ca

titular

al

dreptului asupra cruia nscrierea urmeaz s fie fcut.

20 Sferdian I., Drept civil: drepturile reale principale, Editura Hamangiu, Bucureti, 2013, pag.

708.
21 Idem, pag. 708.
22 Boroi G., Anghelescu C.A., Instituii de drept civil n reglementarea Noului Cod civil, Editura

Hamangiu, Bucureti, 2012, pag. 145


23 Legea cadastrului i publicitii imobiliare nr. 7/1996, art.19
14

mpotriva

aceluia,

care, nainte

de a fi

fost

nscris,

i-a grevat

dreptul,

dac amndou nscrierile se cer deodat".24


n plus, n cazul n care mai multe persoane i-au cedat succesiv, una celeilalte, dreptul de a
dobndi prin nscriere un bun nemictor, iar nscrierile nu s-au fcut, cel din urm ndreptit va
putea cere nscrierea dobndirilor succesive deodat cu aceea a dreptului su, dovedind prin
nscrierile originale, ntreg irul actelor juridice, care ntemeiaz nscrierile. 25 Este cazul
vnzrilor succesive, ultimul cumprtor avnd dreptul s cear nscrierea dobndirilor succesive
deodat cu aceea a dreptului su, n condiiile art.24.
Pe baza celor de mai sus putem defini principiul relativitii ca fiind acea regul n
temeiul creia nscrierea unui drept n cartea funciar se poate face numai mpotriva aceluia care,
la nregistrarea cererii, este nscris ca titular al dreptului asupra cruia nscrierea urmeaz a fi
fcut. Cel nscris n cartea funciar este posesorul tabular, iar cel care urmeaz s fie nscris se
numete succesor tabular.26
Acest principiu asigur protecia securitii statice a circuitului juridic civil, aprnd
drepturile titularilor nscrii n cartea funciar, care nu le pot pierde, n principiu dect n temeiul
unor acte juridice ce le sunt opozabile. n acelai timp, prin respectarea acestui principiu se
realizeaz i protecia securitii dinamice a circuitului civil, deoarece actualul dobnditor nu
poate obine, dect de la adevratul titular nscris n cartea funciar, fcndu-se aplicarea regulii
de drept conform creia, nimeni nu poate transmite un drept pe care el nsui nu l are. 27
Acest principiu se regsete n prevederile art. 894 NCC, care se refer la situaia actelor
juridice succesive, caz n care cel ndreptit la nscriere nu poate cere nscrierea dreptului su
dect dac solicit, n acelai timp i nscrierea dobndirilor succesive anterioare, pentru c doar

24 Motica Radu I., Trilescu A., Drept funciar i publicitate imobiliar, Ed. All Beck, Bucureti,

2001, pag. 127


25 Albu I., Noile cri funciare, Ed. Lumina Lex, Bucureti, 1997, pag. 106.
26 Bos N. Cartea funciar i expertiza tehnic topo cadastral, Ed. All Beck, Bucureti,

2003, pag. 104


27 Chelaru E., Drept civil.Drepturile reale principale, Editura C.H.Beck, Bucureti, 2009, pag.

111
15

astfel se asigur continuitatea nscrierii, iar cartea funciar este continu, nentrerupt, con innd
irul tuturor titularilor dreptului real asupra imobilului aflat n discuie.28
Transmisiunile succesive ale unui drept real imobiliar se probeaz cu nscrisuri originale
sau copii legalizate, dup caz, iar registratorul de carte funciar verific ndeplinirea tuturor
condiiilor prevzute de lege pentru admiterea fiecrei nscrieri n parte. Dac, din ntregul ir al
actelor juridice succesive pentru una dintre nscrieri nu sunt ndeplinite cerin ele legale,
registratorul de carte funciar sau judectorul investit cu soluionarea plngerii mpotriva
ncheierii sale, conform art. 50 din Legea nr.7/1996, cu modificrile i completrile ulterioare, va
respinge ca inadmisibil cererea de nscriere a dreptului real al ultimului dobnditor, deoarece nu
este respectat principiul relativitii nscrierilor n cartea funciar, existnd o ntrerupere n irul
transmisiunilor succesive, care nu permite a concluziona c fiecare transmitor a avut calitatea
de posesor tabular i a putut transmite un drept aflat n patrimoniul su.29
Bineneles, n situaia n care ulterior persoana ndreptit deine toate nscrisurile
necesare i probeaz ndeplinirea tuturor condiiilor prevzute de lege, aceasta poate s reitereze
cererea de nscriere i se va efectua o nou verificare, n urma creia se va pronun a o solu ie de
admitere. Menionm, c ntr-un asemenea caz data nscrierii este data celei de-a doua cereri de
nscriere, gsit ntemeiat i admis, i nu data primei cereri de nscriere respins ca
inadmisibil pentru nclcarea principiului relativitii.30
n cazul n care persoana ndreptit la nscriere se afl n imposibilitatea de a prezenta
nscrisuri originale sau copii legalizate ale actelor juridice anterioare, la care nu a fost parte,
deoarece persoana de la care a dobndit dreptul real refuz s i le predea, calea procesual pentru
realizarea nscrierii nu este plngerea reglementat de art. 50 din Legea nr.7/1996 cu modificrile
i completrile ulterioare, ci aciunea n prescripie tabular, reglementat de art. 896 NCC.

28 Tbra M., Constantin M., Cadastru i publicitate imobiliar, Editura C.H.Beck, Bucureti,

2009, pag. 166


29 Adam I., Proprietatea public i privat asupra imobilelor n Romnia, Ed. All Beck,

Bucureti, 2000, pag. 144.


30 Nicolae M., Tratat de publicitate imobiliar, Vol. I si II, Ed. Universul Juridic S.R.L.,

Bucureti, 2006, pag. 143


16

2.3. Principiul neutralitii (disponibilitii)


Regula este c nscrierea n cartea funciar se face la cererea persoanei ndreptite
conform principiului disponibilitii ce guverneaz raporturile juridice private. Excepiile de la
acest principiu sunt limitativ determinate de lege. Fac excepie de la acest principiu cazurile
expres i limitativ prevzute de Regulament, cnd nscrierile n cartea funciar pot fi operate din
oficiu. Spre exemplu: ntocmirea, completarea sau reconstituirea ulterioar a cr ilor funciare
distruse, pierdute sau care au devenit nefolosibile; nscrierea privilegiilor i ipotecilor etc.31
Prin urmare, este interzis s se dispun efectuarea de nscrieri n cartea funciar fr ca
persoana ndreptit s fi solicitat acest lucru.
Procedura nscrierii n cartea funciar este reglementat n detaliu n capitolul II al Legii
nr.7/1996.
Cererea de nscriere se depune la biroul de carte funciar unde urmeaz s se fac
nscrierea i va fi nsoit de nscrisul original sau copia legalizat a acestuia, iar n cazul
hotrrii judectoreti, copia legalizat a acesteia cu meniunea c este definitiv i irevocabil.32
Cererile de nscriere se nregistreaz n registrele de intrare, cu menionarea datei, a orei i a
minutului depunerii.33
Cererea este admis prin ncheiere de ctre registratorul de carte funciar care va dispune
intabularea sau nscrierea provizorie dac nscrisul ndeplinete condiiile limitative prevzute de
art.29 alin.1 din Legea 7/1996:
a) este ncheiat cu respectarea condiiilor de form prevzute de lege;
b) identific corect numele sau denumirea prilor i men ioneaz codul numeric personal, dac
este atribuit, numrul de identificare fiscal, codul de nregistrare fiscal ori codul unic de
nregistrare, dup caz, atribuit acestora;

31 Stoica V., Drept civil. Drepturile reale principale., Editura C.H.Beck, Bucureti, 2009, pag.

187
32 Boroi G., Anghelescu C.A., Instituii de drept civil n reglementarea Noului Cod civil, Editura

Hamangiu, Bucureti, 2012, pag. 153


33 Tbra M., Constantin M., Cadastru i publicitate imobiliar, Editura C.H.Beck, Bucureti,

2009, pag. 170


17

c) individualizeaz imobilul printr-un numr de carte funciar i un numr cadastral sau


topografic, dup caz;
d) este nsoit de o traducere legalizat, dac actul nu este ntocmit n limba romn. n cazul
actului autentic notarial, acesta trebuie s fie ncheiat de un notar public n funcie n Romnia;
e) este nsoit, dup caz, de o copie a extrasului de carte funciar pentru autentificare, a extrasului
de carte funciar pentru informare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza ntocmirii
actului, cu excepia cazului n care se face meniune despre acestea n cuprinsul actului;
f) este nsoit de dovada achitrii tarifului de publicitate imobiliar, cu excepia scutirilor stabilite
prin lege sau a situaiei n care dovada ncasrii tarifului se face conform procedurilor stabilite
prin protocoale ncheiate potrivit art.9 alin.4 i 5;
g) ndeplinirea altor prevederi legale stabilite prin legi speciale. 34

2.4. Principiul legalitii nscrierilor n cartea funciar


Principiul legalitii este acea regul care oblig biroul de carte funciar s se supun numai legii
n soluionarea cererilor, pstrndu-i neutralitatea fa de actele juridice ncheiate de pri, acte a
cror legalitate este inut s o verifice.35
Legea nr.7/1996 determin procedura pe care trebuie s o urmeze biroul de carte funciar
de la nregistrarea cererii i pn la soluionarea acesteia. Pe cerere se va face men iune despre
existena sau inexistena vreunei cauze de mpiedicare a nscrierii.36
n sistemul registrelor de transcripiuni i inscripiuni, acest principiu se reducea exclusiv
la aspecte de ordin formal, mai exact la verificarea faptului dac actul sau faptul juridic este sau
nu supus nscrierii.
n sistemul de carte funciar principiul legalitii comport dou aspecte: legalitatea
formal i legalitatea material.37

34 I.Sferdian, Drept civil: drepturile reale principale, Editura Hamangiu, Bucureti, 2013, pag.

708
35 Albu I., Noile cri funciare, Ed. Lumina Lex, Bucureti, 1997, pag. 123.
36 Pop L., Harosa L.M., Drept civil. Drepturi reale principale, Editura Universul Juridic,

Bucureti, 2006, pag. 122


18

Legalitatea formal evoc ideea c nu se poate ncuviina dect nscrierea actelor i


faptelor juridice anume, prevzute de lege i nu poate sprijini dect cererea i actele ce o
nsoesc.
Legalitatea material vizeaz faptul c judecatorul trebuie s cerceteze, pe de o parte,
dac nscrisul, pe baza cruia se solicit nscrierea, ntrunete condiiile cerute de lege pentru
nscrierea dreptului sau faptului juridic, iar, pe de alt parte, dac din cuprinsul crii funciare nu
exist vreo piedic la svrirea nscrierii. Aceast latur a principiului legalitii nu a mai fost
cuprins de Legea nr.7 din 1996 care permite registratorului de carte funciar doar verificarea
legalitii formale.38
Registratorul de carte funciar are, prin urmare, competena de constata existena
cauzelor de nulitate absolut expres ce pot exista n cuprinsul actului supus nscrierii, dar i
orice alt nelegalitate ce poate surveni din nclcarea unor prevederi cuprinse n legi special. Va
refuza, de pild, nscrierea unui drept de ipotec, dac actul nu este ncheiat n form autentic,
dup cum va refuza nscrierea ipotecii dac actul nu cuprinde debitul garantat sau dac cel care
constituie dreptul de ipotec nu este titular dreptului de proprietate asupra imobilului. n orice
situaie, ncheierea de respingere a nscrierii va putea fi atacat n instan.39

2.5. Principiul specialitii nscrierilor n cartea funciar


Individualitatea sau specializarea nscrisurilor este acea regul potrivit creia cuprinsul
crii funciare trebuie s fie exact, clar i complet, astfel nct s nu existe nicio ndoial n
privina felului, obiectului sau nelesului nscrierilor pe care le atest.40
37 Adam I., Proprietatea public i privat asupra imobilelor n Romnia, Ed. All Beck,

Bucureti, 2000, pag. 140


38 Bos N. Cartea funciar i expertiza tehnic topo cadastral, Ed. All Beck, Bucureti,

2003, pag. 112


39 I.Sferdian, Drept civil: drepturile reale principale, Editura Hamangiu, Bucureti, 2013, pag.

724
40 Chelaru E., Drept civil.Drepturile reale principale, Editura C.H.Beck, Bucureti, 2009,

pag.133
19

n conformitate cu acest principiu nscrierile n cartea funciar trebuie s arate persoana


n favoarea creia se face nscrierea, imobilul la care se refer nscrierea i dreptul care se
dobndete, modific sau stinge. Se va preciza, de asemenea, dac nscrierea se refer la ntregul
corp funciar sau la o anumit parte determinant. La dreptul de ipotec se precizeaz suma
datoriei, iar n cazul ipotecilor colective corpurile funciare ce se greveaz cu ipoteca.41
nscrierile drepturilor tabulare trebuie s se refere la corpul de proprietate i la parcelele
care intr n alctuirea acestuia. De asemenea, se va indica, atunci cnd exist o proprietate
indiviz, partea indiviz a fiecrui proprietar. Este necesar o individualizare exact i atunci
cand este vorba de proprietate pe etaje ori pe apartamente.42
Drepturile de uzufruct, uz, abitaie sau servitute pot s se nscrie i numai asupra unei
parcele din corpul funciar. n schimb, ipoteca nscris pentru o anumit sum determinat trebuie
s greveze ntregul corp funciar.43

2.6. Principiul prioritii nscrierilor n cartea funciar


Rangul nscrierii este determinat de data i de ora nscrierii.
Dac mai multe cereri au fost depuse deodat la acelai birou de carte funciar, drepturile de
ipotec i privilegiile vor avea acelai rang, iar celelalte drepturi reale principale, intrnd n
concuren, vor primi provizoriu rang egal, urmnd ca prin judecat s se hotrasc asupra
rangului i asupra radierii nscrierii nevalabile.44
Dac mai multe cereri sunt prezentate prin acelai curier sau primite prin pot n aceea i
zi, acestea sunt considerate ca fiind prezentate simultan i vor fi nregistrate cu aceea i dat i
aceeai ora .

41 Boroi G., Anghelescu C.A., Instituii de drept civil n reglementarea Noului Cod civil, Editura

Hamangiu, Bucureti, 2012, pag. 138


42 Pop L., Harosa L.M., Drept civil. Drepturi reale principale, Editura Universul Juridic,

Bucureti, 2006, pag. 132


43 Nicolae M., Tratat de publicitate imobiliar, Vol. I si II, Ed. Universul Juridic S.R.L.,

Bucureti, 2006, pag. 132


44 Albu I., Noile cri funciare, Ed. Lumina Lex, Bucureti, 1997, pag. 143.
20

Dac dobnditorul ulterior a fost de bun-credin i a dobndit cu titlu oneros,


dobnditorul anterior, care i-a nscris mai n urm dreptul n cartea funciar, nu va putea obine
un rang preferenial al nscrierii sale. Dimpotriv, se va menine nscrierea n cartea funciar a
dreptului dobnditorului ulterior care va putea cere radierea nscrierii efectuat mai n urm a
dreptului dobnditorului anterior.45
Potrivit legii, dobnditorul ulterior este considerat de bun-credin dac sunt ntrunite
cumulativ urmtoarele condiii:
-

dreptul

dobndit

fi

fost

nscris

cartea

funciar

favoarea

transmitorului n momentul achiziionrii de ctre subdobnditor;


-

dreptul s fi fost dobndit prin act juridic cu titlu oneros;

momentul

dobndirii

dreptului

nu

fost

nscris

anterior

sau

cartea

funciar

vreo aciune prin care se contest cuprinsul ei;


-

dobnditorul

nu

cunoscut,

pe

alt

cale

momentul

dobndirii dreptului, aceast inexactitate din cuprinsul crtii funciare.


n concluzie, prin aceste dispoziii legale sunt ocrotite drepturile reale imobiliare dobndite cu
titlu oneros i cu bun-credin.46
Fundamentul principiului prioritii nscrierilor nu este cel al efectului constitutiv
al nscrierii drepturilor reale, pentru a fi ubrezit prea mult prin amnarea aplicrii acestuia.
Aceasta, n principal, pentru c se aplic i drepturilor de crean, neexistnd, n cazul
lor, argumentul c dreptul fr nscriere nu exist, deci c ceea ce s-ar cunoate nu este
dreptul nsui, ci doar titlul izvor al su, care nu confer n sine prioritate. La aceasta se
adaug i un argument secundar de ordin istoric privind reglementarea principiul prioritii
n sistemul de publicitate prin registrele de transcripiuni i inscripiuni, respectiv art. 712 din
Codul de procedur civil.47
Prin modul de reglementare a celor dou aplicaii ale aciunii pauliene n materie de
carte funciar, codul nu doar recunoate oricrei persoane dreptul de a fi informat n ceea
45 Roioru E.,Uzucapiunea n dreptul civil romn, Ed Hamangiu i Sfera juridic, 2008, pag. 99
46 Adam I., Proprietatea public i privat asupra imobilelor n Romnia, Ed. All Beck,

Bucureti, 2000, pag. 142


47 Cosma D. M., Cartea funciar, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2007, pag. 119
21

ce privete cuprinsul crii funciare, ci instituie i obligaia consultrii acestui cuprins, cel
puin o dat la un interval de 3 ani, n vederea conservrii sau realizrii unor drepturi,
reale sau de crean, asupra imobilului. De remarcat, n acest sens, c instituie ca moment
de nceput al cursului termenului de prescripie extinctiv pentru aciunea n prestaie tabular
mpotriva terului i cea n radiere sau de acordare a rangului preferenial data nscrierii
dreptului de ctre ter, i nu aceea a cunoaterii sau posibilitii cunoaterii efective a
prejudiciului.
Dei extinde aplicarea aciunilor de carte funciar privind prioritatea nscrierilor
pentru rezolvarea conflictului ntre terii dobnditori de la un autor comun i la drepturile de
crean, codul refuz s reglementeze aciunea n prestaie tabular pozitiv i n ceea
ce privete nscrierea lor, n cazul drepturilor de crean rmnnd deschis doar calea
unei aciuni n executarea contractului. n realitate, aceasta este o dovad a inutilitii
prestaiei tabulare pozitive

i pentru executarea obligaiei de predare a nscrisurilor

necesare nscrierii drepturilor reale, ntruct nu este altceva dect o obligaie contractual de
a face, ce poate fi executat pe trmul
rspunderii contractuale nc de la momentul ncheierii contractului, deoarece modalitatea
care afecteaz dreptul real nu mpiedic nscrierea sa n cartea funciar, ci influeneaz
doar felul

nscrierii, n cazul drepturilor afectate de modaliti, acestea fiind nscrise

provizoriu sau notate.


Dei renun la actul real, respectiv consimmntul la intabulare, pentru nscrierea
dobndirii drepturilor reale, codul instituie necesitatea consimmntului la radiere i
rectificare, reglementnd aciunea n rectificare ca o imagine n oglind a fostei aciuni n
prestaie pozitiv, cu alte cuvinte, ca fiind una n suplinirea consimmntului la nscrierea
stingerii sau rectificrii dreptului, deci ntotdeauna personal.48
Se menine acelai echilibru ntre ocrotirea securitii statice i dinamice a
circuitului civil prin modul de reglementare a principiului publicitii materiale. Totui,
calificarea expres a termenului de exercitare a aciunii n rectificare mpotriva terului
dobnditor de bun credin, cu titlu oneros ca fiind unul de decdere, cu omisiunea de a
se elimina cauza de suspendare specific acestui termen, dup modelul, mai reuit sub
48 Roioru E.,Uzucapiunea n dreptul civil romn, Ed Hamangiu i Sfera juridic, 2008, pag.

104
22

acest aspect, al vechii legi a crilor funciare, diminueaz, n loc s ntreasc, aa cum sa dorit, probabil, securitatea dinamic a circuitului civil i efectul achizitiv al nscrierii.49
Dac ar fi s formulm o concluzie general, am spune c, prin modul n care a
reglementat publicitatea imobiliar prin dispoziiile noului cod, poate pe alocuri prea
subtil pentru un nespecialist, legiuitorul a dorit, de fapt, s realizeze un vechi deziderat
al acestei instituii, acela de a face din cartea funciar o oglind complet a drepturilor reale
i de crean asupra imobilului obiect material al ei.

2.7. Principiul publicitii materiale a crii funciare


Dac n cartea funciar s-a nscris un drept real n folosul unei persoane, se prezum c dreptul
exist n folosul ei.50
Dac un drept s-a radiat din cartea funciar, se prezum c acel drept nu exist.
Principiul forei probante absolute a nscrierii n cartea funciar este acea regul potrivit creia
cuprinsul crii funciare, n afara ngrdirilor i excepiilor legale, se consider exact n folosul
acelora care i-au nscris cu bun-credin un drept real n cartea funciar.51
Publicitatea material a crilor funciare comport att un efect juridic negativ, ct i un
efect juridic pozitiv.52
Publicitatea material a crilor funciare asigur deopotriv att securitatea static a
circuitului civil prin faptul c posesorul tabular nu-i poate pierde dreptul dect dac a consimit
49 Boroi G., Anghelescu C.A., Instituii de drept civil n reglementarea Noului Cod civil, Editura

Hamangiu, Bucureti, 2012, pag. 149


50 Cosma D. M., Cartea funciar, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2007, pag. 117
51 Roioru E.,Uzucapiunea n dreptul civil romn, Ed Hamangiu i Sfera juridic, 2008, pag.

101
52 Bos N. Cartea funciar i expertiza tehnic topo cadastral, Ed. All Beck, Bucureti,

2003, pag. 117


23

sau dac este n culp ori neglijent, ct i securitatea dinamic deoarece terii dobnditori de
bun-credin sunt pui la adpost fa de orice cauz de eviciune anterioar titlului lor de
dobndire, dac cei vtmai prin nscriere nu reacioneaz n termenele prevzute de lege in
vederea rectificrii cuprinsului crii funciare.53
Regula forei probante absolute a nscrierii este strict reglementat de lege att sub
aspectul operaiunilor juridice la care se refer, ct i n privina persoanelor n folosul crora
acioneaz.54
Prin urmare, principiul publicitii materiale nu se aplica:
-

nscrierilor materiale;

Faptelor

juridice,

care

dei

nu

sunt

nscrise,

exist

independent

de

nscriere;
-

Drepturilor personale patrimoniale;

ngrdirilor legale;

Excepiunilor legale.

n al doilea rand, pricipiul publicitii materiale a cr ilor funciare opereaz numai n folosul
terilor de bun-credin care au dobndit cu titlu oneros sau gratuit vreun drept real ntemeinduse pe cuprinsul crii funciare.55 n consecin, publicitatea material nu poate fi invocat:
-

ntre pri;

De

dobnditorul

prin

act

juridic

cu

titlu

oneros

sau

gratuit

de

rea-

credin;
-

De motenitor;

De

creditorul

care

dobndete

dreptul

de

ipotec

nscris

cadrul

executrii silite;
-

ntre aceeai dobnditori.56

53 Tbra M., Constantin M., Cadastru i publicitate imobiliar, Editura C.H.Beck, Bucureti,

2009, pag. 188


54 Boroi G., Anghelescu C.A., Instituii de drept civil n reglementarea Noului Cod civil, Editura

Hamangiu, Bucureti, 2012, pag. 146


55 Nicolae M., Tratat de publicitate imobiliar, Vol. I si II, Ed. Universul Juridic S.R.L.,

Bucureti, 2006, pag. 138


56 Cosma D. M., Cartea funciar, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2007, pag. 139
24

Principiul forei probante absolute a nscrierii n cartea funciar acioneaz numai dac sunt
ntrunite urmatoarele condiii57:
-

n momentul dobndirii dreptului s nu fi fost notat n cartea funciar


vreo aciune prin care se contest cuprinsul ei i nici s nu fi fost cunoscut
aceast inexactitate de ctre terul dobnditor;
- terul s fi dobndit cu bun-credin vreun drept real ntemeindu-se pe

cuprinsul crii funciare;


- la data dobndirii publicitatea material s nu fi fost suspendat prin efectul legii.
Principiul forei probante absolute a nscrierii este deci regula de drept care asigur stabilitatea i
consolidarea proprietii funciare, precum i sigurana tranzaciilor imobiliare.58

2.8. Aspecte din practica instanelor judectoreti


Principiul publicitii integrale asigur posibilitatea oricrei persoane, chiar fr a
justifica vreun interes, de a cerceta orice carte funciar, precum i celelalte documente cu care
aceasta se ntregete potrivit legii. 59 Poate fi consultat inclusiv mapa cu nscrisurile care au stat
la baza nscrierilor n cartea funciar, dac sunt respectate dispoziiile legale cu privire la
prelucrarea datelor cu caracter personal i libera circulaie a accestor date. La cererea celor
interesai, se pot elibera extrase sau copii certificate, conforme cu exemplarul original aflat n
arhiv.60

57 Adam I., Proprietatea public i privat asupra imobilelor n Romnia, Ed. All Beck,

Bucureti, 2000, pag. 152


58 Chelaru E., Drept civil.Drepturile reale principale, Editura C.H.Beck, Bucureti, 2009, pag.

149
59 Micescu I., Curs de drept civil, Editura All Beck, Bucureti, 2000, pag. 163
60 I.Sferdian, Drept civil: drepturile reale principale, Editura Hamangiu, Bucureti, 2013, pag.

708
25

Astfel, prin cererea de chemare n judecat nregistrat pe rolul Judectoriei Sectorului 2


Bucureti sub nr. x/300/2007, la data de 23.11.2007, petenta SC P.M. SA a formulat plngere
mpotriva ncheierii nr. 1025907/08.10.2007, emis de ctre O.C.P.I. Sector 2 Bucureti, prin
care s-a dispus notarea n cartea funciar a imobilului a soluiei prin care s-a dispus, n baza art.
183 CPC, suspendarea judecii cauzei i naintarea ctre Parchetul de pe lng Judectoria
Sectorului 3 a nscrisurilor defimate n vederea cercetrii falsului.61
Prin sentina civil nr. 646/25.01.2008, Judectoria Sectorului 2 Bucureti a respins ca
nentemeiat plngerea formulat de petenta SC P.M. SA, n contradictoriu cu intimata SC C.
SA.
Pentru a hotr astfel instana de fond a reinut c plngerea este nentemeiat, att timp ct
notarea este permis n situaia menionat.
Prin decizia civil nr. 1462A/17.11.2008, Tribunalul Bucureti a respins ca nefondat
apelul declarat de petent, reinnd faptul c obiectul disputei l constituie legalitatea notrii n
cartea funciar a msurii luate de instana de judecat prin ncheiere n sensul suspendrii
judecii unui litigiu a crui existen era deja notat.
Notarea a fost definit n doctrin ca acea nscriere n cartea funciar prin care se asigur
opozabilitatea fa de teri sau, dup caz, informarea acestora n cazurile anume prevzute de
lege, cu privire la drepturi personale, faptele sau alte raporturi juridice n legtur cu imobilul
cuprins n cartea funciar.62
Notarea soluiei de suspendare a judecii unui proces civil n temeiul art. 183 CPC i a
sesizrii organelor de urmrire penal pentru efectuarea de cercetri privind pretinsa svrire a
unei infraciuni de fals poate fi circumscris instituiei notrii, n sensul c este vorba despre un
raport juridic n legtur cu imobilul nscris n cartea funciar.
Un ultim argument deriv dintr-un principiu fundamental al noilor cri funciare, i
anume principiul publicitii integrale, care traduce n limbaj juridic postulatul c nscrierile n
cartea funciar trebuie s reprezinte o oglind ct mai fidel a realitii imobilului nscris, astfel
c o notare care reflect n detaliu situaia juridic a bunului (litigios) este admisibil.

61 Stanciu R., Plngerile mpotriva ncheierilor de carte funciar.Practic judiciar., Editura

Hamangiu, Bucureti, 2011, pag. 112


62 Sabau Pop I., Hodos R. F., Elemente de drept civil, Ed. Sfera Juridica, 2008, pag. 181
26

Prin decizia civil nr. 260R/14.05.2009 a Curii de Apel Bucureti, Secia a IX-a civil i
pentru cauze privind proprietatea intelectual, a fost respins ca nefondat recursul declarat de
petent, pentru urmtoarele considerente.
Potrivit dispoziiilor art. 26 alin. (4) din Legea nr. 7/1996, nscrierile n cartea funciar
sunt de trei feluri: intabularea, avnd ca obiect nscrierea definitiv a drepturilor reale; nscrierea
provizorie a drepturilor reale sub condiia justificrii ulterioare; notarea, avnd ca obiect
nscrierea drepturilor personale, a actelor i faptelor juridice referitoare la starea i capacitatea
persoanelor, aciunilor i cilor de atac n justiie, precum i a msurilor de indisponibilizare, n
legtur cu imobilele din cartea funciar.
Art. 42 din Regulamentul de organizare i funcionare a birourilor de cadastru i
publicitate imobiliar prevede c Notarea poate avea ca obiect consemnarea unor fapte i
drepturi personale, a litigiilor referitoare la drepturile reale asupra imobilelor i alte nscrieri cu
caracter temporar n legtur cu imobilul.63
La alin (2) lit. k) se enumer n aceast categorie orice alte fapte drepturi personale sau
aciuni a cror notare este permis de lege i au legtur cu imobilul.
Curtea a constatat c n mod corect instana de apel a apreciat c se ncadreaz n
categoria nscrisurilor cu caracter temporar n legtur cu imobilul, soluia de suspendare ce
privete dosarul avnd ca obiect plngerea mpotriva ncheierii dc carte funciar care privete
intabularea dreptului de proprietate asupra imobilului n favoarea recurentei, de vreme ce n
temeiul art. 50 alin. (2) CPC, din oficiu, plngerea a fost la rndul ei notat, iar nscrisurile
defimate reprezint chiar documentaia ce a stat la baza intabulrii.
Recurenta susine n mod nefondat faptul c prin notarea msurii de suspendare a
judecii i este ngrdit exercitarea prerogativei eseniale a dreptului de proprietate, respectiv
aceea de a dispune de bunul respectiv, far, ns, a arta n ce const vtmarea pe care o invoc.
Pe de alt parte, efectele msurii notrii plngerii formulate mpotriva ncheierii de
intabulare au fost acceptate de recurenta-petent, de vreme ce nu a fost contestat. Or, nu se
poate susine c i se aduce recurentei o ngrdire a dreptului de proprietate prin aceast ultim
notare, care vizeaz aa cum s-a artat anterior, suspendarea judecrii cauzei avnd ca obiect
plngerea mpotriva ncheierii de carte funciar, msur intervenit ulterior i cu caracter de
subsi-diaritate fa de aceea care constat existena litigiului i care nu a fost contestat.

63 Micescu I., Curs de drept civil, Editura All Beck, Bucureti, 2000, pag. 166
27

Curtea a constatat c instana de apel n mod corect a apreciat ca fcnd parte din
categoria aciunilor n justiie sesizarea parchetului cu svrirea unei infraciuni de fals, de
vreme ce acest demers poate avea ca finalitate existena unui proces penal.
Msura notrii suspendrii judecii nu este, prin urmare, nelegal i abuziv, cum greit
susine recurenta, ct timp nscrisurile defimate reprezint documentaia ce a stat la baza
intabulrii dreptului de proprietate al recurentei asupra imobilului, avnd, deci, o influen
hotrtoare asupra fondului litigiului.64
Relativitatea efectelor hotrrii judectoreti semnific faptul c doar persoanele ce au
figurat ca pri n cauza n care aceasta a fost pronunat au dreptul de a pretinde executarea unei
anumite obligaii sau, dimpotriv, sunt inute a executa o obligaie fa de cealalt parte din
proces.65
Or, nscrierea n cartea funciar are tocmai rolul de a face cunoscut existena acestei
hotrri, n aplicarea principiului opozabilitii efectelor acesteia i far a nclca principiul
relativitii.66
Astfel, prin plngerea nregistrat la Judectoria Sectorului 2 Bucureti la data de
03.09.2009, petentul a formulat plngere mpotriva ncheierii nr. 297098, soluionat la data de
17.08.2009 de O.C.P.I. Sector 2 Bucureti.
n motivarea plngerii, petentul a artat c O.C.P.I. a dispus, prin ncheierea atacat,
notarea existenei litigiului asupra imobilului situat n str. B., sector 2, nscris n cartea funciar
n favoarea intimatei i c, totodat, s-a notat soluia pronunat de Judectoria Sectorului 2
Bucureti prin sentina civil nr. 8784/2008, respectiv suspendarea provizorie a dispoziiei nr.
10514/21.05.2008, emis de Primarul General al Municipiului Bucureti.
A invocat nelegalitatea ncheierii atacate, artnd c sentina civil nr. 8784/2008,
pronunat de Judectoria Sectorului 2 Bucureti n dosarul nr. y/300/2008, privete ca pri pe
intimata din prezenta cauz i pe Primarul General al Municipiului Bucureti, petentul nefiind
parte n procesul care s-a soluionat prin respectiva hotrre, dei este titular al dreptului de
proprietate asupra imobilului n discuie.
64 Decizia civil nr. 260R/14.05.2009 a Curii de Apel Bucureti, Secia a IX-a civil
65 Cucu C., Legislaia cadastrului i publicitii imobiliare. Comentarii i explicaii, Editura All

Beck, Bucureti, 2005, pag. 98


66 Sentina civil nr. 10110/21.12.2009, Judectoria Sectorului 2 Bucureti
28

Prin urmare, petentul consider c sentina nu i este opozabil, fa de neparticiparea sa


n cauza n care aceasta a fost pronunat.
Intimata a depus ntmpinare, prin care a solicitat respingerea plngerii, considernd
legal ncheierea atacat. A artat c publicitatea imobiliar are ca obiect nscrierea n cartea
funciar a actelor i faptelor juridice referitoare la imobile i c nu are nicio relevan faptul c
petentul nu a fost parte n procesul n care s-a pronunat sentina ce a fost notat, avnd n vedere
c nregistrrile n cartea funciar privesc imobilul, i nu persoana titular a dreptului de
proprietate.
Prin sentina civil nr. 10110/21.12.2009, Judectoria Sectorului 2 Bucureti a respins ca
nentemeiat plngerea formulat de ctre petent.
Pentru a pronuna aceast soluie prima instan a reinut c, prin sentina civil nr.
8784/16.10.2008, instana a admis cererea formulat de intimata din prezenta cauz, n
contradictoriu cu Primarul General al Municipiului Bucureti i a dispus suspendarea provizorie
a dispoziiei nr. 10514/21.05.2008, emis de acesta din urm, pn la soluionarea dosarului nr.
x/300/2008.
Petentul, nscris n cartea funciar ca titular al dreptului de proprietate asupra imobilului
situat n Bucureti, str. B., sector 2, nu a fost parte n dosarul nr. y/300/2008, n care s-a pronunat
sentina civil nr. 8784/16.10.2008.
Prin ncheierea nr. 297098, soluionat la data de 17.08.2009 de O.C.P.I. Sector 2
Bucureti, s-a admis cererea formulat de intimata din prezenta cauz i s-a dispus notarea
existenei litigiului i a soluiei mai sus artate n cartea funciar a imobilului.
Instana reine c publicitatea imobiliar are ca obiect, conform art. 17 alin. (1) din Legea
nr. 7/1996, nscrierea n cartea funciar a actelor i faptelor juridice referitoare la imobilele din
acelai teritoriu administrativ. Conform art. 26 alin. (4) lit. c) din acelai act normativ, notarea are
ca obiect, printre altele, existena aciunilor i cilor de atac n justiie n legtur cu imobilele
din cartca funciar.
Prin urmare, nscrierea n cartea funciar a existenei litigiului, precum i a soluiei
materializate n sentina civil nr. 8784/2008 a Judectoriei Sectorului 2 Bucureti s-a fcut n
aplicarea, i nu cu nclcarea regulilor de carte funciar.
Argumentul esenial adus de petent n justificarea nelegalitii ncheierii contestate este
acela c, din moment ce nu a fost parte n procesul n care s-a pronunat hotrrea notat, aceasta
nu i este opozabil.
29

Aceast susinere nu poate fi primit. Astfel, opozabilitatea efectelor hotrrii


judectoreti reprezint o chestiune diferit de relativitatea efectelor actului jurisdicional.
Opozabilitatea semnific faptul c orice persoan, indiferent c a fost parte sau nu n procesul n
care a fost pronunat o hotrre, este inut s recunoasc existena acesteia, ca realitate juridic.
Astfel, se constat c, prin sentina civil nr.775/2009 Judectoria Topoloveni a respins
plngerea formulat de petenta B F n contradictoriu cu intimatul O CPI Arge BCPI
Topoloveni, plngere formulat mpotriva ncheierii nr.4094/03.09.2009 emis de intimat i prin
care petenta a solicitat instanei s constate prescrierea dreptului de retenie instituit n favoarea
numiilor F G i L A i radierea din cartea funciar nr.80010 a comunei T jud.Arge, a acestui
drept.67
Pentru a pronuna aceast soluie, prima instan a reinut c potrivit art.47 alin.5 din
Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr.7/1996 nscrierile n cartea funciar se efectueaz
la cererea prilor interesate, cu excepia cazurilor n care legea prevede nscrierea din oficiu, iar
potrivit art.50 alin.1 din lege, nscrierea se comunic celui care a cerut nscrierea sau radierea
unui act sau fapt juridic, precum i celorlalte persoane interesate potrivit meniunilor din cartea
funciar.
A constatat, analiznd cu prioritate excepia lipsei calitii procesuale pasive invocat de
intimat, c prin textele de lege enunate a fost recunoscut calitate procesual pasiv n plngerile
privind cartea funciar numai persoanelor interesate, adic persoanelor fizice sau juridice care
invoc un drept propriu asupra imobilului n cauz i nu oficiului teritorial de cadastru i
publicitate imobiliar, n acest sens, fiind statuat i prin decizia nr.72/15.10.2007 a naltei Curi
de Casaie i Justiie Seciile Unite.
A concluzionat c intimatul nu are calitate procesual pasiv, motive pentru care a respins
plngerea.
mpotriva sentinei civile nr.775/2009, a declarat apel petenta, criticnd-o pentru
nelegalitate i netemeinicie pentru urmtoarele motive:
- prima instan nu a analizat plngerea n cuprinsul creia petenta a precizat persoanele fizice n
favoarea crora s-a notat dreptul de retenie, fiind astfel evident c cererea de chemare n
judecat a fost formulat n contradictoriu i cu acestea, respectiv n contradictoriu cu F G i L A.

67 Sztranyiczki S., Publicitatea imobiliar. Conform Noului Cod civil., Editura C.H.Beck,

Bucureti, 2013, pag. 134


30

- cadrul procesual nu a fost stabilit n mod corect de prima instan iar procedura nu a fost legal
ndeplinit cu F G i L A.
Aceasta, cu att mai mult cu ct, n cuprinsul ncheierii din data de 05.11.2009, s-a
menionat lipsa intimailor , ceea ce denot faptul c, nsi instana a observat c n cauz, n
calitate de intimai, figurau i acele persoane.
- prima instan nu a manifestat rol activ i nu a stabilit cadrul procesual legal.
- n respectarea aceluiai principiu prima instan avea obligaia nu s amne pronunarea asupra
excepiei lipsei calitii procesuale pasive, cum greit a procedat, ci s repun cauza pe rol pentru
clarificarea situaiei de fapt.
n apel, s-au depus la dosar nscrisuri.
Examinnd sentina apelat, prin prisma criticilor aduse i n raport cu probatoriul administrat n
fond i n apel, se constat c apelul este nefondat, pentru urmtoarele considerente:
Principiul rolului activ al judectorului este consacrat de dispoziiile art.129 alin.5 Cod
pr.civil, i se manifest, printre altele, n posibilitatea de a pune n discuia prilor necesitatea
lrgirii cadrului procesual prin introducerea n proces a altor persoane.68
Instana nu poate ns din oficiu s dispun introducerea n proces a terilor, pentru c s-ar
nclca astfel principiul disponibilitii.
ntr-adevr, n spe, prin plngerea formulat petenta nu a artat persoanele pe care
nelege s le cheme n judecat n calitate de intimate.
Tocmai de aceea, avnd n vedere i adresa de naintare a plngerii, prin care intimatul a
invocat lipsa calitii procesuale pasive, la termenul de judecat din data de 05.05.2009, prima
instan a pus n discuie aceast excepie.
Petenta a artat ns, astfel cum reiese din cuprinsul ncheierii din data de 05.11.2009, c
nelege s se judece cu intimatul OCPI Arge - BCPI Topoloveni.
Or, n aplicarea principiului disponibilitii, instana era obligat s se pronune n cadrul
stabilit de petent.
Respectarea principiului rolului activ al judectorului nu nseamn c prima instan
trebuia s pun n discuia prilor i s pretind petentei necesitatea completrii cererii de
chemare n judecat i a numiilor F G i L A.

68 Cucu C., Legislaia cadastrului i publicitii imobiliare. Comentarii i explicaii, Editura All

Beck, Bucureti, 2005, pag. 105


31

Aceasta ar echivala, pe de o parte, cu o antepronunare, iar pe de alt parte, s-ar fi creat


un dezechilibru n situaia prilor n sensul de a putea folosi n msur egal drepturile
procesuale.
Or, rolul activ prevzut de art.129 Cod pr.civil, nu poate constitui temeiul substituirii instanei
n poziia procesual a uneia din pri i n aprarea intereselor acesteia.
Se va observa de asemenea c, n spe, prima instan a respectat principiul
contradictorialitii, soluionnd procesul pe o excepie peremptorie de procedur, ce a fcut
obiectul dezbaterilor consemnate n ncheierea din data de 05.11.2009.
Prin urmare, criticile invocate nu i gsesc aplicabilitatea i nu pot conduce la nulitatea
hotrrii, sanciune aplicabil n cazul nclcrii dispoziiilor legale imperative, a crei inciden
este incompatibil cu o culp procesual iar n spe, petenta nu a neles s-i exercite propriile
obligaii procesuale prevzute de art.129 alin.1 Cod pr.civil.
De aceea, fa de cele mai sus artate, n baza art.269 Cod pr.civil, urmeaz s fie
respins apelul ca nefondat.
Pentru aceste motive, n numele legii decide:
Respinge ca nefondat apelul declarat de petenta BF, domiciliat jud.Arge, mpotriva sentinei
civile nr.775 din data de 12.11.2009, pronunat de Judectoria Topoloveni n dosarul
nr.1271/828/2009, intimat fiind OCPI ARGE - BCPI TOPOLOVENI, cu sediul n jud.Arge.69
n materia dreptului procesual civil, este de principiu c prile au dreptul s hotrasc
singure cu privire la exercitarea aciunii determinnd obiectul n limita cruia urmeaz a fi
soluionat litigiul, iar instana, n exercitarea rolului su activ, reglementat de art. 129 alin.4 Cod
procedur civil, are obligaia s le pretind precizrile necesare pentru stabilirea cadrului corect
al litigiului i pentru a putea da calificarea juridic corespunztoare cererilor formulate.
Astfel, prin cererea nregistrat pe rolul Judectoriei Drobeta Turnu Severin la data de
24.08.2011, sub nr. 11536/225/2011, petenii P.T. i P.C. au chemat n judecat pe intimatul
Oficiul de cadastru i Publicitate Imobiliar Mehedini contestnd ncheierile nr. 21525/2011 i
nr. 22383/2011 a OCPI Mehedini prin care le-au fost respinse cererile de reexaminare a
ncheierilor nr.18246/2011 i nr. 18247/2011, solicitnd de asemenea reexaminarea i anularea
ncheierilor nr.18246/2011 i nr. 18247/2011 n conformitate cu Legea 50/1991 i Legea 7/1996.

69 Decizie civil Nr. 6/19 Ianuarie 2010, Tribunalul Arge


32

n fapt, petenii au artat c n anul 2001 prin contractul de vnzare cumprare


nr.3400/2001 a cumprat imobilul situat n Drobeta Turnu Severin, str. Dr. Saidac nr.38, iar
contractul de vnzare cumprare a fost fcut n baza unor date tehnice incluse n Plan de
amplasament i delimitare a bunului imobil nr.1502/29.03.2001.
Arat c a cerut de la Primria Drobeta Turnu Severin n anul 2008 un certificat de
urbanism, ocazie cu care a constatat c scara de acces n beciul locuinei fusese omis din Planul
de amplasament i delimitare a bunului imobil, iar n anul 2009 a apelat la o firm care a refcut
ntreaga lucrare i a cerut actualizarea datelor tehnice a lucrrii realizate n 2001, constatnd cu
ocazia msurtorilor c prima lucrare are date eronate n ceea ce privete forma i dimensiunile
terenului, ct i forma, dimensiunile i suprafeele cldirilor nscrise n lucrare i n baza crora
s-a ntocmit contractul de vnzare cumprare nr.3400/2001 .
Arat c prin ncheierea nr.6744/2009 i-a fost respins cererea de actualizare date tehnice
pe motiv c nu se poate efectua conversia crii funciare nr.4494/N n modulul e - Terra ntruct
terenul n suprafa total de 537 mp fiind n indiviziune, nu se cunosc toi coproprietarii, iar n
anul 2010 prin ncheierea nr.13296 li s-a adus la cunotin c s-a nscris terenul i CF-ul 4494
este acum 53949.
n drept, aciunea a fost ntemeiat pe dispoziiile Legii 50/1991 i Legii 7/1996.
n dovedirea aciunii au fost ataate n copie: ncheierile nr. 21525/2011, nr. 22383/2011,
nr.18246/2011, nr. 18247/2011, plan de amplasament i delimitare a bunului imobil
nr.1502/29.03.2001/varianta contract de V-C 3400, plan de amplasament i delimitare a bunului
imobil nr.1502/29.03.2001/varianta OCPI, ncheiere 6744/2009, plan de amplasament i
delimitare a bunului imobil /2009 SC TOPO IUCO, adresa nr. 2262/2010, certificat de urbanism,
plan de amplasament i delimitare a bunului imobil /2011, adresa ISC Mehedini, adresa Primria
Drobeta Turnu Severin/2008.70
La data de 19.10.2011 avnd n vedere c niciuna dintre pri nu s-a prezentat i nici nu a
solicitat judecarea cauzei n lips instana a suspendat cauza n temeiul art.242 pct.2 C.p.civ.
pentru lipsa prilor.
Dup repunerea cauzei pe rol, aciunea a fost legal timbrat cu taxa de timbru iniial de 8
lei i taxa de timbru de 4 lei pentru repunea pe rol i timbru judiciar de 0,3 lei.
70 Stanciu R., Plngerile mpotriva ncheierilor de carte funciar.Practic judiciar., Editura

Hamangiu, Bucureti, 2011, pag. 108


33

La termenul de judecat din 6 februarie 2012 instana a dispus emiterea unei adrese la
Oficiul de Cadastru i Publicitate Imobiliar Mehedini pentru a comunica toat documentaia
care a stat la baza ncheierilor contestate de ctre peteni respectiv ncheierile nr. 21525/2011 i
nr. 22383/2011.
Legal citat intimatul OCPI Mehedini a invocat pe cale de excepie lipsa calitii
procesuale pasive, solicitnd admiterea acestei excepii i scoaterea din cauz a OCPI Mehedini,
precum i un set de nscrisuri n copie: ncheierea CF nr.18246 pronunat n dosarul nr.
18246/20.06.2011, planul de amplasament i delimitare al imobilului situat n Drobeta Turnu
Severin, str. Doctor Saidac nr.38, judeul Mehedini, cerere de recepie i nscriere, certificat de
atestare a edificrii construciei, tabel de micare parcelar, act de partaj voluntar, certificat de
motenitor nr.1149/1998 din 15.11.1988, contract de ntreinere, autorizaie de construire
nr.451/12.10.2001, autorizaie de construire nr.312/21.08.2006, proces verbal de recepie la
terminarea lucrrilor nr.17 din 15.02.2012, certificat de atestare a edificrii construciei
nr.28426/10.01.2011, ncheiere CF nr.21525 pronunat n dosarul nr. 21525/14.07.2011,
ncheiere CF nr.18247 pronunat n dosarul nr. 18247/20.06.2011, cerere de recepie i nscriere
din 16.05.2011, declaraia numitei G.S., tabel de micare parcelar, act de partaj voluntar,
certificat de motenitor nr.1149/1998 din 15.11.1988, autorizaie de construire nr.18/27.02.2006, ,
proces verbal de recepie final nr.31/28.06.2010, ncheiere CF nr.22383 pronunat n dosarul nr.
22383/22.07.2011, referat privind cererea de reexaminare .
La termenul de judecat din 2 aprilie 2012 s-a depus la dosar cerere de intervenie n
interes propriu formulat de numiii C.T., G.I. i G. S., i n baza art. 57 i urm. C.p. civ. instana
a admis n principiu cererea de intervenie n interes propriu formulat de numiii C.T., G.I. i G.
S. i a dispus introducerea n cauz i citarea intervenienilor C.T., G.I. i G.S.
n probaiune, instana a ncuviinat i administrat proba cu nscrisuri i a respins cererea
de efectuare a unei expertize topografice solicitat de aprtorul petenilor n raport de obiectul
cererii care vizeaz meniuni din Cartea Funciar raportat la drepturile reale exhibate de pri.
Instana, n baza art. 167 Cod procedur civil a ncuviinat i administrat proba cu nscrisurile
prilor.
Prin sentina civil nr.3055/27.04.2012 pronunat de Judectoria Drobeta Turnu Severin,
s-a admis excepia lipsei calitii procesuale pasive a O.C.P.I Mehedini; s-a respins plngerea
formulat de petenii P.T. i P. C. i s-a admis cererea de intervenie n interes propriu formulat
de C.T., G.I. i G.S.
34

Pentru a dispune astfel, prima instan a reinut urmtoarele:


nscrierea meniunilor n cartea funciar se realizeaz n cadrul unei proceduri necontencioase,
astfel nct plngerea formulat n temeiul art. 50 din Legea nr. 7/1996 mpotriva ncheierilor
prin care s-a dispus nscrierile n cartea funciara se soluioneaz tot n cadrul unei proceduri
necontencioase.
De aceea, prin Decizia 72/2007 nalta Curte de Casaie si Justiie Seciile Unite, a
stabilit c n cauzele ce au ca obiect plngerile privind cartea funciar ntemeiate pe art.50 din
Lg.7/1996 OCPI nu are calitate procesuala pasiva, aceasta fiind raiunea modificrii art. 51 din
legea nr.7/96.
n ceea ce privete cererea de reexaminare;
Prin ncheierea nr.18246 din 20 iunie 2011 s-a admis cererea i s-a intabulat dreptul de
proprietate asupra A1 5 i A 1.6 sub B/5 i B/6 n CF 53949 pentru C.T.
Prin ncheierea nr.18247 s-a intabulat dreptul de proprietate asupra A1.8 pentru G.S. i
G.I. sub B/8.
Prin ncheierile nr. 21525/2011 i nr. 22383/2011 li s-au respins cererile de reexaminare
petenilor reinndu-se att mprejurarea c nu sunt titulari ai cererii de recepie i nscriere ct i
c nu au calitatea de proprietari.
Prin ncheierea nr.6744/2009 i-a fost respins cererea de actualizare date tehnice pe motiv
c nu se poate efectua conversia crii funciare nr.4494/N n modulul e-Terra ntruct terenul n
suprafa total de 537 mp fiind n indiviziune, nu se cunosc toi coproprietarii, iar n anul 2010
prin ncheierea nr.13296 li s-a adus la cunotin c s-a nscris terenul i CF-ul 4494 este acum
53949.
Prin sentina civil nr.6441/2010, definitiv prin respingerea apelului prin decizia
nr.136/2011 a Tribunalului Mehedini, s-a admis n parte aciunea formulata de C.T., mpotriva
lui P.C. i P.T., obligndu-i pe acetia din urm s desfiineze poarta cu o lime de 90 cm,
existent nspre curtea din spate, nspre colul casei prilor i jumtatea polatei (opronului),
executat din plas galvanizat pe ram de eav i oel beton pentru construcii i s-a respins
cererea reclamantei-prte privind obligarea prilor-reclamani de a demola portalul de acces n
beciul locuinei proprietatea prilor.
S-a admis n parte cererea reconvenional i a fost obligat reclamanta-prt s
desfiineze construcia anex magazie C4, avnd suprafaa construit de 14,71 mp i s-a respins

35

cererea prilor-reclamani privind obligarea reclamantei-prtei de a demola anexa garaj C3, cu


suprafaa construit de 25,68 mp.
Din actul de partaj voluntar autentificat sub nr.2318/05.03.1991, contract de ntreinere
autentificat sub nr.8798/11.07.1991, certificat de motenitor nr.1149/1998 din 15.11.1998
testament autentificat sub nr.181/25.02.1998 i contract de vnzare-cumprare autentificat sub
nr.3400/23.10.2001, s-a constatat c prile dein n indiviziune suprafee de teren, pe care exist
mai multe cldiri, aparinnd familiilor n litigiu, precum i numitei G.S.
C.T. mpreun cu C.E. i G.S. au dobndit proprietatea printr-un act de partaj voluntar
autentificat sub nr. 2318 din 5 martie 1991 asupra imobilului situat n Drobeta Turnu Severin, str.
Dr. Saidac, nr. 38, compus dintr-un teren loc de cas n suprafa de 325 m.p. Pe acest teren se
afl urmtoarele construcii : locuina C1, cu suprafaa construit Sc 94,25 mp, anexa magazie
C4 cu Sc 14,71 mp i anexa garaj C3, cu Sc 25,68 mp. Pe aceast suprafa de teren mai exist o
construcie C2, cu Sc 66 mp, care este proprietatea lui G.I. i G.S.
P.C. i P.T. au cumprat de la B.G. i B.M.L., suprafaa de 200 m.p. teren indiviz, din totalul de
525 m.p. situat n strada Doctor Saidac, nr. 38, cu vecini : la rsrit M.C. i G.N., la apus S.C.
i G.G., la miazzi O.I., la miaznoapte-strada Dr. Saidac, mpreun cu construciile existente
pe acest teren. Au fost identificate urmtoarele construcii : locuin C5 cu sc 84,15 mp, anexa
opron i garaj C6 cu Sc 26,13 mp, anex magazie C7 cu Sc 17,57 mp i anex cotee C8 cu Sc
7,37 mp.
Prin ncheierea nr.18246 din 20 iunie 2011 s-a admis cererea i s-a intabulat dreptul de
proprietate asupra A1 5 i A 1.6 sub B/5 i B/6 n CF 53949 pentru C.T.
Prin ncheierea nr.18247 s-a intabulat dreptul de proprietate asupra A1.8 pentru G.S. i G.I. sub
B/8.
Prin ncheierile nr. 21525/2011 i nr. 22383/2011 li s-au respins cererile de reexaminare
petenilor reinndu-se att mprejurarea c nu sunt titulari ai cererii de recepie i nscriere ct i
c nu au calitatea de proprietari.
Registratorul de carte funciara din cadrul Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara
n soluionarea cererii de notare a somaiei nu poate analiza legalitatea titlului executoriu ori a
actelor de executare, competenta sa fiind limitat n acest sens la o analiz formal a somaiei
emis de executorul judectoresc.
Instana a constatat c n sistemul de carte funciar, principiul legalitii comport dou
componente : legalitatea formal si legalitatea material, legalitatea formal nsemnnd c
36

registratorul de la Biroul de cadastru si publicitate imobiliar nu poate ncuviina dect nscrierea


actelor si faptelor juridice anume prevzute de lege i nu se poate sprijini dect pe cererea si
actele ce o nsoesc.
La rndul su, legalitatea material vizeaz faptul c registratorul trebuie s cerceteze pe
de o parte dac nscrisul pe baza cruia se solicit nscrierea ntrunete condiiile prevzute de
lege pentru nscrierea dreptului sau faptului juridic (art.41-51, 83 din Lg.7/1996), iar pe de alt
parte s cerceteze dac potrivit cuprinsului crii funciare, nu exist vreo piedic la efectuarea
nscrierii.
Prin urmare, examinarea registratorului se mrginete la verificarea valabilitii actului a
crui nscriere se cere i a posibilitii nscrierii n raport de nscrierile fcute deja n cartea
funciar, cu privire la imobil.
Potrivit art. 50 alin. 2 din Legea nr.7/96, persoanele interesate pot formula cerere de
reexaminare a ncheierii de admitere sau de respingere, n termen de 15 zile de la comunicare,
care se soluioneaz prin ncheiere de ctre registratorul-ef din cadrul oficiului teritorial n raza
cruia este situat imobilul.
n aceast situaie, dei reclamanii nu sunt titulari ai cererii de recepie i nscriere
justific interesul n promovarea prezentei cererii.
Cu privire la temeinicia cererii, raportat la obiect:
n spe, registratorul de carte funciar avea abilitatea de a verifica doar dac dreptul ce face
obiectul nscrierii de ctre adjudecatar respect exigenele legii, neavnd competena n a stabili
dac urmrirea silit a bunului imobil este legal, infirmarea actelor de executare sub aspectul
legalitii fiind posibil doar n cadrul contestaiei la executare.
n cauza dedus judecii fa de cadrul procesual stabilit, va respinge plngerea
formulat de petenii P.T. i P.C., ntruct meniunile din ncheierile nr. 18246 /2011 i
18247/2011 respect drepturile reale nscrise.71
Principiul publicitii materiale sau principiul forei probante absolute a nscrierii n
cartea funciar se aplic numai drepturilor reale, nu i faptelor sau drepturilor personale. Rezult
c acest principiu nu se aplic nscrierilor privitoare la ntinderea terenului, dac suprafaa
nscris difer de cea real, deoarece meniunea din prima parte a crii funciare, referitoare la
suprafaa imobilului, reprezint un element descriptiv al situaiei de fapt a imobilului.

71 Sentina civil nr.3055/27.04.2012 pronunat de Judectoria Drobeta Turnu Severin


37

Pentru nlturarea neconcordanei ntre suprafaa real i suprafaa trecut n cartea funciar este
admisibil aciunea n rectificarea suprafeei, n temeiul art. 34 pct. 2 din Decretul-lege nr.
115/1938.
Astfel, prin sentina civil nr. 5339 din 11 decembrie 1997 pronunat de Judectoria Zalu, s-a
admis aciunea naintat de reclamantul C.A. mpotriva prtei SC Z.H. SRL. n consecin,
instana a dispus rectificarea n CF nr. 1024 Slig, n sensul c suprafaa aferent edificatelor
proprietatea prtei, va fi de 20.144 mp, urmnd a fi nscris n CF nr. top. 639/a/4/l/b/2.
Pentru a pronuna aceast sentin, instana a reinut c, prin titlul de proprietate,
reclamantului i s-a reconstituit dreptul de proprietate pentru o suprafa de 1520 mp teren
intravilan, n Slig, iar societatea prt i-a intabulat n CF Slig dreptul de proprietate
pentru o suprafa total de 21.139 mp, ns din concluziile raportului de expertiz rezult c
terenul reclamantului, cu excepia a 525 mp, se suprapune cu terenul prtei.
Apelul declarat de prt mpotriva acestei sentine, a fost respins prin decizia civil nr.
148 din 9 martie 1999 pronunat de Tribunalul Slaj, cu motivarea c din raportul de
contraexpertiz efectuat cu prilejul soluionrii apelului, a reieit aceeai stare de fapt, respectiv
mprejurarea c terenul reclamantului n suprafa de 520 mp i respectiv 475 mp trecut n titlul
de proprietate al acestuia se regsete n afara incintei intabulat de prt.
mpotriva acestei decizii a declarat recurs prta SC Z.H. SRL, invocnd faptul c, fiind
cumprtoare de bun-credin i intabulndu-i prima dreptul de proprietate n cartea funciar,
este nelegal ca din aceast suprafa de teren s-i fie atribuit reclamantului o poriune de teren,
cci n acest mod i se ncalc prtei dreptul anterior dobndit.
Recursul este nefondat.
Ambele pri au dobndit terenurile n litigiu prin licitaie public i apoi n condiiile
Legii nr. 18/1991. Ambele raporturi de expertiz au concluzionat c terenul reclamantului, cu
excepia a 521 mp, se suprapune cu terenul prtei, adic 520 mp.
Potrivit prevederilor art. 34 din Decretul-lege nr. 115/1938, rectificarea unei intabulri sau
nscrieri provizorii se va putea cere de orice persoan interesat i n ipoteza n care, prin
nscriere, dreptul a fost greit calificat.
Cum este de necontestat, cartea funciar garanteaz existena dreptului, dar nu i
ntinderea sa; raportat la cele dou expertize efectuate n cauz, la expertiza efectuat n dosarul
nr. 2314/1996, care a calificat ca greit nscrierea n CF sub nr. top. a dreptului de proprietate al
prtei SC Z.H. SRL, raportat la faptul c terenul reclamantului n suprafa de 520 mp i
38

respectiv 475 mp n titlul de proprietate al acestuia se suprapune cu terenul prtei, cu excepia


suprafeei de 525 mp, n mod corect instana a dispus rectificarea CF, diferena de 925 mp fiind
teren ce se suprapune i asupra cruia greit s-a intabulat prta.
Expertizele efectuate n cauz au identificat corect terenurile n suprafa de 1000 mp,
respectiv 520 mp, nscrise n titlul de proprietate al reclamantului, aciunea acestuia a fost fondat
admis, raportat la prevederile art. 34 din Decretul-lege nr. 115/1938, art. 29 alin. (4) i art. 116
din Legea nr. 18/1991.
Aa fiind, soluia dat n cauz de Tribunalul Slaj este temeinic i legal i a fost
meninut ca atare, prin respingerea recursului, conform art. 296 C. proc. civ.
Sub aspectul admisibilitii aciunii n rectificarea suprafeei imobilului, s-a exprimat i
punctul de vedere contrar, bazat pe argumentul c o astfel de aciune nu se justific pe temeiul
art. 34 din Decretul-lege nr. 115/1938, deoarece situaia rectificrii suprafeei nu se ncadreaz n
niciunul din cazurile expres i limitativ prevzute de textul legal menionat72.
n sistemul Legii nr. 7/1996, rectificarea suprafeei de teren este posibil fie n temeiul
art. 33 alin. (3) fie n temeiul art. 34 pct. 4 , care subsumeaz toate situaiile n care nscrierile din
cartea funciar nu mai sunt n concordan cu situaia actual, real a imobilului, situaii care nu
se ncadreaz n prevederile cuprinse la pct. 1-3 ale aceluiai articol.
Notarea unui litigiu n cartea funciar poate fi primit n ipoteza n care obiectul acestuia
se refer la dreptul de proprietate sau la un alt drept n legtur cu imobilul nscris. Dac litigiul
solicitat pentru nscriere nu prezint nicio legtur cu imobilul n discuie, se impune respingerea
cererii de notare.
Astfel, prin cererea nregistrat pe rolul Judectoriei Sectorului 3 Bucureti la data de
24.06.2008, sub nr. x/301/2008, reclamanta SC T. SA a formulat plngere mpotriva ncheierii de
carte funciar nr. 251281/09.05.2008, prin care O.C.P.I. Sector 3 Bucureti a admis cererea de
notare a dreptului de existen litigiu asupra imobilului situat n mun. Bucureti, sector 3, n
favoarea lui B.O.
n motivarea cererii, reclamanta a artat c prin ncheierea de carte funciar nr.
251281/09.05.2008, O.C.P.I. Sector 3 Bucureti a admis cererea de notare a dreptului de
existen litigiu asupra imobilului situat n mun. Bucureti, sector 3, n favoarea lui B.O., avnd

72 ) P. Demny, Legea crilor funciare nr. 115/1938 comentat i adnotat, Ed.


Cordial Lex, Cluj-Napoca, 1995, p. 60-61.
39

la baz certificatul de gref din 24.04.2008, emis n dosarul nr. y/2/2007 de Curtea de Apel
Bucureti, Secia a V-a comercial.
Prin sentina civil nr. 11386/05.12.2008, Judectoria Sectorului 3 Bucureti a admis
plngerea formulat de reclamanta SC T. SA, n contradictoriu cu prtul B.O., mpotriva
ncheierii de carte funciar nr. 251281/09.05.2008 i a dispus radierea notrii existenei litigiului
asupra imobilului situat n mun. Bucureti, sector 3, avnd la baz certificatul de grefa din
24.04.2008, emis n dosarul nr. y/2/2007 de Curtea de Apel.
Pentru a hotr astfel, instana a reinut c obiectul dosarului nr. y/2/2007 al Curii de
Apel Bucureti, Secia a V-a comercial, l constituie apelul exercitat de prtul B.O. mpotriva
sentinei civile nr. 8104/14.06.2007 a Tribunalului Bucureti, prin care se respinsese cererea de
anulare a unei hotrri AGA a reclamantei.
Conform art. 19 alin. (1) pct. B lit. e) din Legea nr. 7/1996, n cartea funciar, partea a IIa, se consemneaz aciunile privitoare la proprietate, iar n partea a III-a, potrivit art. 19 alin. (1)
pct. C lit. b) din aceeai lege, se consemneaz aciunile privitoare la drepturile reale nscrise n
aceast parte. Art. 26 alin. (4) lit. c) din acelai act normativ prevede c una dintre cele trei feluri
de nscrieri n cartea funciar este notarea, avnd ca obiect nscrierea, printre altele, a aciunilor
i cilor de atac n justiie n legtur cu imobilele din cartea funciar.
Instana de fond a apreciat c, din interpretarea coroborat a acestor texte legale, rezult
c notarea litigiilor n cartea funciar a unui imobil, presupune ca acestea s priveasc n mod
direct dreptul de proprietate sau un alt drept real asupra imobilului respectiv, pentru c aceasta
este raiunea crii funciare s asigure publicitatea situaiei dreptului de proprietate sau a
drepturilor reale ce exist cu privire la imobil.
Prin decizia civil nr. 915 A/07.07.2009, pronunat de Tribunalul Bucureti, Secia a IVa civil, s-a respins ca nefondat apelul declarat de apelantul-intimat B.O. mpotriva sentinei
civile nr. 11386/05.12.2008, pronunat de Judectoria Sectorului 3 Bucureti.
Instana de apel a artat c, aa cum a reinut i prima instan, din dispoziiile art. 19
alin. (1) pct. C lit. b) din Legea nr. 7/1996 i art. 26 alin. (4) lit. c) din Legea nr. 7/1996 reiese c
pentru a se dispune notarea n cartea funciar a unui litigiu este necesar ca acesta s priveasc
dreptul de proprietate sau un alt drept real cu privire la un imobil.
Tribunalul nu a reinut susinerile apelantului n sensul c prin hotrrea menionat mai
sus s-ar fi dispus nstrinarea imobilului situat n mun. Bucureti, sector 3, ntruct acesta nu a
depus la dosarul cauzei hotrrea respectiv, iar din coninutul sentinei civile nr. 81041/2008 a
40

Tribunalului Bucureti, al deciziei civile nr. 144/2008 a Curii de Apel Bucureti i al deciziei
civile nr. 438 a naltei Curi de Casaie i Justiie nu reiese acest aspect.
mpotriva deciziei Tribunalului a declarat recurs prtul B.O., care a fost respins ca
nefondat prin decizia civil nr. 703R/05.05.2010 a Curii de Apel Bucureti, Secia a IV-a civil.
Pentru a pronuna aceast soluie, instana de recurs a artat c, n cauz, nu se regsete motivul
de recurs ntemeiat pe dispoziiile art. 304 pct. 4 CPC, deoarece instana de fond a fost nvestit
cu soluionarea unei plngeri mpotriva unei ncheieri de notare n cartea funciar a existenei
unui litigiu asupra imobilului situat n mun. Bucureti, sector 3, notare efectuat n favoarea
intimatului-recu-rent, competena fiind reglementat de art. 50 din Legea nr. 7/1996, republicat.
Din cuprinsul ncheierii nr. 251281/9.05.2008, emis de O.C.P.I. Sector 3 Bucureti,
rezult c recurentul a solicitat nscrierea n cartea funciar a existenei unor litigii cu privire la
mai multe dosare mpotriva proprietarului SC T. SA, printre care dosarul nr. y/2/2007.
La dosar s-a depus n copie decizia comercial nr. 144/31.03.2008, pronunat n dosarul
nr. y/2/2007, din cuprinsul creia rezult c obiectul procesului a fost anularea hotrrii AGA SC
T. SA, din data de 22.09.2005, a procesului-verbal al acestei edine i a hotrrii redactate n
baza procesului-verbal, fiind admis apelul declarat de
B.O., iar aciunea acestuia a fost admis n parte, fiind anulat hotrrea AGA.
ntr-adevr, n cuprinsul ncheierii de carte funciar, exist o eroare material n sensul c
numrul dosarului este trecut greit ca fiind z/2/2007, n loc de y/2/2007, iar instana de fond a
preluat aceast eroare n hotrrea pronunat. Ins din preambulul ncheierii de carte funciar
rezult expres c numrul dosarului este y/2/2007, iar celelalte elemente cuprinse n ncheierea
de carte funciar permit stabilirea faptului c dosarul la care meniunile se refer este y/2/2007, i
nu z/2/2007.
Hotrrea tribunalului reine eroarea material i stabilete n mod corect c numrul
dosarului este y/2/2007.
Pe fondul cauzei, Curtea constat c, potrivit dispoziiilor art. 19 alin. (1) pct. B lit. e) din
Legea nr. 7/1996, coroborat cu dispoziiile art. 26 alin. (4) lit. c) din aceeai lege, pentru a se
dispune notarea n cartea funciar a unui litigiu este necesar ca acesta s vizeze dreptul de
proprietate sau un alt drept real cu privire la un imobil.

41

Or, dosarul nr. y/2/2007 al Curii de Apel Bucureti, Secia comercial, nu privete
dreptul de proprietate sau un alt drept real cu privire la un imobil individual determinat, ci
vizeaz anularea unei hotrri AGA a SC T. SA, din data de 22.09.2005.
Nu pot fi primite susinerile apelantului n sensul c prin aceast hotrre s-ar fi dispus i
nstrinarea imobilului situat n mun. Bucureti, sector 3, deoarece acest aspect nu rezult din
dispozitivul hotrrii enunate.
Nu prezint nicio relevan juridic mprejurarea c notarea unui litigiu n cartea funciar
s-a realizat n temeiul unei ncheieri pronunate de registrator n cuprinsul creia a fost indicat n
mod eronat numrul de dosar aflat pe rolul instanelor judectoreti. Ceea ce conteaz este faptul
c, pe baza datelor existente, rezult cu certitudine c examinarea cererii de notare s-a realizat n
mod indubitabil prin raportare la litigiul n discuie.
Faptul c, pe calea plngerii formulate conform art. 50 1 din Legea nr. 7/1996, judectorul
a constatat comiterea unei erori materiale n cuprinsul ncheierii de admitere a cererii de notare
avnd ca obiect un litigiu nu echivaleaz cu o depire a atribuiilor puterii judectoreti. Instana
judectoreasc nu a dispus ndreptarea erorii materiale constatate, ci a analizat argumentele
invocate n susinerea plngerii i justeea soluiei de admitere a notrii n raport de datele
corecte care rezult din coroborarea tuturor nscrisurilor aflate n dosarul format n faa
registratorului de carte funciar.
n spea prezentat, lipsete legtura solicitat n cazul n care cererea de notare se refer
la un litigiu privind aciunea n anularea unei hotrri adoptate de adunarea general a asociailor
din cadrul societii proprietare tabulare, fr ca respectiva hotrre s aib vreo meniune
referitoare la imobilul nscris n cartea funciar.

42

Cap.3. Aspecte comparative

3.1. Comparaia principiului publicitii materiale cu principiul priorit ii nscrierilor n


cartea funciar
ntre cele dou principia de carte funciar exist att asemnri ct i deosebiri.
Ambele sunt reguli de carte funciar care presupun un conflict de drepturi care opereaz numai
n folosul terilor de bun-credin i produc efecte de drept.
n ceea ce privete deosebirile dintre cele dou principii, n cazul principiului priorit ii,
drepturile n conflict sunt dobndite prin act juridic oneros, n timp ce n cazul princpiului
publicitii materiale, dreptul se poate consolida i n persoana unui ter dobnditor de buncredin cu titlu gratuit.73
De asemenea, n timp ce principiul prioritii se aplic att n privin a drepturilor tabulare ct i a
drepturilor de crean cu privire la acelai imobil nscris n cartea funciar, principiul publicit ii
materiale are n vedere exclusiv drepturile reale principale sau dreptul de ipotec constituit
asupra imobilului.74
n cazul principiului prioritii nscrierilor n cartea funciar, buna-credin trebuie s existe n
momentul ncheierii actului, n timp ce n cazul principiului publicit ii materiale, buna-credin
a terului dobnditor se apreciaz n funcie de momentul nregistrrii cererii de nscriere n
cartea funciar.

73 I.Sferdian, Drept civil: drepturile reale principale, Editura Hamangiu, Bucureti, 2013, pag.

732
74 Idem, pag. 732.
43

Mai mult dect att, printre condiiile de aplicare a principiului prioritii se cere
mpiedicarea prin violen sau viclenie a reclamantului s i nscrie dreptul n cartea funciar, n
timp ce pentru invocarea principiului publicitii materiale, o astfel de condiie nu este necesar.
Dei ambele opereaz de drept, principiul prioritii nscrierilor produce efecte imediate,
n timp ce principiul publicitii imobiliare doar la expirarea termenelor prevzute de lege pentru
rectificarea crii funciare.75
Singurul principiu ce produce efecte achizitive de proprietate, este principiul publicitii
materiale, fiind un mod originar de dobndire a dreptului de proprietate n sistemul de carte
funciar.

3.2. Comparaia principiului publicitii materiale a crii funciare cu principiul validit i


aparenei de drept
Asemnarea dintre cele dou principii reiese din faptul c att n cazul principiului
validitii aparenei n drept ct i n situaia principiului publicitii materiale a cr ilor funciare,
dobndirea este originar, iar nu derivat, deoarece n ambele ipoteze, imobilul a format obiectul
aproprierii private iar dreptul asupra lucrului s-a stins n patrimonial lui verus dominus, cu
consecina naterii, n acelai moment, a unui drept nou, n patrimonial terului dobnditor.76
Cele dou moduri originare de dobndire a dreptului de proprietate i a altor drepturi
reale se deosebesc ntre ele n ceea ce privete sarcina probei bunei credine a terului dobnditor.
Atunci cnd instanele judectoreti examineaz principiul publicitii materiale a crilor
funciare, vor trebui s aprecieze, potrivit prevederilor art.901 alin.(2) C.civ., doar faptul dac
terul dobnditor poate fi nvinuit de neglijen, datorit creia nu a luat cuno tin de faptele i
mprejurrile din care decurge viciozitatea nscrierii titularului aparent. Este vorba de simpla
verificare a faptului dac terul a cunoscut inexactitatea nscrierii. Dimpotriv, n cazul aparenei
n drept, terul trebuie s demonstreze invincibilitatea erorii care rezult din intabularea dreptului
proprietarului aparent.
75 Ibidem, pag. 732.
76 Ibidem, pag. 732.
44

Dovada c terul dobnditor avea cunotin despre inexactitatea nscrierii dreptului


transmitorului, trebuie s o fac proprietarul veritabil, fiindc n favoarea proprietarului aparent
opereaz prezumia pozitiv de exactitate a nscrierii n cartea funciar, prevzut de 900 alin.(1)
C.civ.
n cazul principiului validitii aparenei n drept, buna-credin trebuie s existe n
momentul ncheierii justului titlu, pe cnd n cazul principiului publicit ii materiale, n
momentul nregistrrii dreptului n cartea funciar.

45

Cap.4. Formulare specifice procedurilor de carte funciar

4.1. Cerere de nscriere n cartea funciar


Nr. de nregistrare .././.../ 20

CERERE DE NSCRIERE

Domnule registrator,

Subsemnatul(a)
...................................
domiciliat
()
n
localitatea
..........
str.
......... nr. ........, legitimat () cu CI/BI seria
nr.
...............,
CNP
,
tel./fax
................................... e-mail: ......... prin
mandatarul
.
.................................................................................., v rog s dispunei:

OBIECTUL NSCRIERII:
- ntabularea*

..
- nscrierea provizorie ** ..

..
-

notarea ***

..
radierea ****

46


..
IMOBILUL:
este identificat prin Cartea Funciar nr. a comunei/ oraului/
municipiului
..
.. i numrul cadastral
al
imobilului.....
, situat n str. ..., nr...,
bl., scara., ap, comuna/ ora/ municipiu ..
..
ACTUL JURIDIC care justific cererea, anexat n original sau n copie legalizat:

......
....................................................................
.............................................
Solicit comunicarea rspunsului

prin pot

la sediul BCPI

fax

S-a achitat tariful de: ... lei prin chitana nr. ../..cu
codul nr

DATA / .. / 20

*
**

SEMNTURA

Drept de proprietate, uz, uzufruct, abitaie, servitute, concesiune, ipotec, privilegiu etc.
Act sub condiie suspensiv, hotrre judectoreasc nedefinitiv.

*** Incapacitate, act sub condiie rezolutorie sau cu termen, locaiunea, preemiunea,
promisiunea de nstrinare, sechestrul judiciar i asigurator, schimbarea rangului ipotecii,
aciuni n justiie asupra imobilului n cauz, orice alte fapte sau drepturi personale etc.
****

Drepturi reale, ipotec, privilegiu.

47

4.2. Cerere pentru extras de informare


Nr. de nregistrare //../ 20

CERERE
pentru eliberare extras de carte funciar pentru informare

Domnule asistent-registrator,

Subsemnatul (a) domiciliat


() n localitatea .. str. ................
......... nr. ........./......................., legitimat () cu
..............................., CNP ........................., tel/fax
..................................................................., e-mail: ........................, v
rog s-mi eliberai un extras de carte funciar de informare, privind imobilul situat n
comuna/ oraul/ municipiul ....................................................................., str.
............., nr. .. bl. ..scara .... ap...,
avnd Cartea Funciar nr. ...................... a localitii ...................
............................, cu nr. cadastral ..
......................................................................................., necesar la ...
............................................ .
Solicit comunicarea extrasului de carte funciar pentru informare:
prin pot
la sediul BCPI
fax
S-a achitat tariful de ................................... lei prin chitana
nr/20.., pentru serviciul de publicitate imobiliar cu codul nr.

Data .../../ 20..

Semntura,

4.3. Declaraie proprietar

DECLARAIE
48

Subsemnatul
(a)
...................................

domiciliat()
n
localitatea
..........
str.
.......... nr..., legitimat () cu CI/BI
seria . nr. ......, CNP , prin prezenta declar pe propria
rspundere, n calitate de proprietar al imobilului situat n (adresa imobilului)
...,
sub
sanciunile
prevzute de art. 292 Cod Penal, c nu am nstrinat bunul imobil (sau o
parte a acestuia) i mi asum ntreaga rspundere pentru punerea la
dispoziia persoanei autorizate.
a
urmtoarelor
acte
doveditoare
a
dreptului
de
proprietate
...

..
n vederea identificrii limitelor bunului imobil msurat, pentru executarea
documentaiei cadastrale, participnd la msurtoare.

DATA ,

SEMNTURA,

4.4. Cerere de recepie i nscriere


Nr. de nregistrare ..../(data)

49

CERERE DE RECEPIE I NSCRIERE

Subsemnatul(a)
...................................
..
domiciliat()
n
localitatea
............ str. ......... nr......,
legitimat() cu CI/BI seria nr................, CNP ,
tel./fax..................,
e-mail:.........prin
mandatarul ....., v rog s dispunei :

I. OBIECTUL RECEPIEI :
- prima nscriere (atribuire numr cadastral);
- nscrierea unei construcii noi sau extinderea ei, pe o parcel nscris n
cartea funciar;
- modificarea limitei de proprietate;
- modificarea suprafeei imobilului;
- descrierea dezmembrmintelor dreptului de proprietate;
- reconstituirea crii funciare pierdute, distruse sau sustrase.

II. OBIECTUL NSCRIERII :


- ntabularea *

- nscrierea provizorie ** ..

- notarea ***
..
- radierea ****
...

IMOBILUL este identificat prin Cartea Funciar nr. a comunei/


oraului/ municipiului .. i numrul cadastral al
imobilului..,
situat
n
str.
..
., nr. ..., bl. ., scara., ap. .,
sector.,comuna/ ora/ municipiu .
50

ACTUL JURIDIC care justific cererea, anexat n original sau n copie legalizat :

.
Solicit comunicarea rspunsului
prin pot

la sediul biroului teritorial

fax

S-a achitat tariful de: ..... lei prin chitana nr. .../.
...
cu codul nr.

DATA

*
**

SEMNTURA

Drept de proprietate, uz, uzufruct, abitaie, servitute, concesiune, ipotec, privilegiu etc.
Act sub condiie suspensiv, hotrre judectoreasc care nu a rmas irevocabil.

***
Incapacitate, act sub condiie rezolutorie sau cu termen, locaiunea, preemiunea, promisiunea de
nstrinare, sechestrul judiciar i
asigurator, schimbarea rangului ipotecii, aciuni n justiie asupra
imobilului n cauz, orice alte fapte sau drepturi personale etc.
**** Drepturi reale, ipotec, privilegiu.

Concluzii
51

De-a lungul timpului, n Romnia, publicitatea imobiliar s-a realizat prin mai multe
modaliti, principalele dou sisteme fiind cel al registrelor de transcripiuni i inscripiuni i cel
bazat pe crile funciare.
Sistemul de publicitate imobiliar ntemeiat pe registrele de transcripiuni i inscripiuni
are un caracter personal, criteriul principal de eviden fiind persoana i nu imobilul. Sistemul
presupune inerea a dou registre, unul de transcripiuni, n care se transcriau prin copiere n
ntregime actele de transmisiuni i constituiri de drepturi, i unul de inscripiuni, care cuprindea
meniuni referitoare la privilegii i ipoteci.
Sistemul a fost ns criticat de doctrin deoarece dup aceste registre era greu s se
determine cine este adevratul proprietar al imobilului i existena sarcinilor, ntrucat cercetarea
registrelor se face pe o perioada de pn la 30 de ani n urm n cazul transmisiunilor i pe o
perioad de pn la 15 ani n cazul ipotecilor, n condiiile n care acestea sunt ntr-un stadiu
avansat de uzur.
Decretul-Lege nr.115/1938, aplicabil n Transilvania, Banat i nordul Moldovei a
consacrat sistemul de publicitate imobiliar bazat pe crile funciare. Acesta este un sistem real
de evidena, avndu-se n vedere imobilul precum i modul ct mai precis de identificare al
acestuia.
Prin acest sistem se realizeaz o publicitate integral n sensul c impune nscrierea
obligatorie n cartea funciar a tuturor actelor i faptelor juridice privitoare la bunurile imobile.
Superioritatea sistemului de carte funciar, a fost unanim recunoscut, dovad n acest
sens fiind apariia Legii cadastrului i publicitii imobiliare nr. 7/1996, lege prin care se extinde
sistemul de publicitate imobiliar real bazat pe cri funciare, la nivelul ntregii ri.
Superioritatea sistemului crilor funciare rezid n faptul c are n vedere interesele
terilor pe care Codul civil i-a ignorat i c acesta permite o identificare facil a imobilului.
De asemenea, este de menionat caracterul real al evidenei, prin care att prile, ct i
terii interesai sunt n msur s cunoasc situaia juridic a unui imobil n orice moment.
Privind retrospectiv, se poate constata preocuparea permanent a legiuitorului pentru
perfecionarea sistemului de publicitate imobiliar. Dinamica circuitului civil al imobilelor,
dispariia ngrdirilor legale privitoare la nstrinarea terenurilor, contextul socio-politic i
economic, sunt factori care influeneaz direct sistemul de publicitate imobiliar.
Pe de alt parte, aa cum s-a mai subliniat, rigurozitatea sistemului de publicitate
imobiliar este determinant pentru un mediu de afaceri stabil, avnd n vedere c
ponderea majoritar a garaniilor uzitate n relaiile de afaceri, o constituie cele ce
52

au ca obiect bunuri imobile. Acest lucru se datoreaz tocmai faptului c sistemul de


carte funciar confer mai mult siguran creditului i pieei imobiliare fa de alte

sisteme de eviden.
n noul sistem, instituit prin Legea nr. 7/1996, ntre registrele i planurile cadastrale, pe de
o parte, i registrele de publicitate imobiliar, pe de alt parte, exist o strns legtur, primele
constituind baza de eviden pentru publicitatea imobiliar.
Coinutul crii funciare, aa cum este reglementat prin noua lege, este preluat din
Decretul-Lege nr. 115/1938, n cuprinsul cruia legiuitorul a enunat, n mod expres, nscrierile n
cartea funciar, respectiv intabularea, nscrierea provizorie i notarea. n schimb, prin Legea nr.
7/1996, nu s-a facut o asemenea enunare, folosindu-se noiunea generic de nscriere" a actelor
i faptelor juridice referitoare la imobile, cu neles de intabulare, n cazul art. 22, art. 27 i art.
50, i de notare, ntr-o formulare incomplet, n art. 40, iar noiunea de nscriere provizorie este
preluat de art. 31 din Lege.
Prin dispoziiile tranzitorii legiuitorul a reglementat nscrierea n cartea funciar cu
caracter nedefinit, att timp ct nu s-a pus n aplicare cadastrul general pe un teritoriu
administrativ, ct i nscrierea definitiv, ce urmeaz s se fac la punerea n aplicare a
cadastrului general pe acel teritoriu.
Actuala reglementare preia principiile generale care guverneaz sistemele de publicitate
imobiliar bazate pe cri funciare ns renun, din pcate, la una dintre cele mai importante
reguli specifice sistemelor bazate pe cri funciare, principiul efectului constitutiv sau translativ
de drepturi reale al nscrierii n cartea funciar, adoptnd principiul opozabilitii fa de teri a
drepturilor reale nscrise. Ceea ce s-a legiferat prin Decretul lege nr.115/1938, prin meninerea
caracterului constitutiv de drepturi reale a nscrierilor n crile funciare, ca miljoc eficient de
stabilitate i securitate a proprietii imobiliare, nu au ineles cei care au adoptat Legea nr.7/1996.
Aceast soluie legislativ creeaz condiiile pentru naterea unor situaii juridice echivoce, prin
recunosterea a dou momente diferite n care opereaz transferul imobiliar n cadrul uneia i
aceleiai operaiuni juridice: solo consensus, n raporturile dintre pri, i de la data nscrierii, n
raporturile cu terii.
Legiuitorul i-a mai atras o serie de critici i n ceea ce privete soluionarea cilor de
atac, n sensul c exist unele nelmuriri privind actul normativ care ar trebui s fie luat n
considerare.
Din interpretarea oficial a legii s-a ajuns la concluzia c n ceea ce privete procedura
cilor de atac nu se aplic prevederile noii legi, pn la finalizarea lucrrilor cadastrale.
53

Dar practica judiciar a demonstrat c sunt de imediat aplicare noile prevederi n


materie, inclusiv prevederile procedurale cu privire la exercitarea cilor de atac mpotriva
ncheierilor date de judectorul delegat.
Alt inconvenient al cadrului juridic care s-a creat pentru aplicarea Legii cadastrului i a
publicitii imobiliare a fost lipsa actelor normative necesare pentru buna desfurare a
procesului de introducere a noului sistem de publicitate. Un exemplu ar fi nfiinarea colilor de
carte funciar cu caracter nedefinitiv pentru care lipsesc instruciunile privind nfiinarea crilor
funciare cu caracter nedefinitiv.
A existat o tendin de reglementare n acest sens i anume Ordinul nr.1330/C/25 iunie
1999, al Ministrului Justiiei dar care nu a mai fost publicat. Astfel birourile de carte funciar au
fost nevoite s-i desfoare activitatea fr instruciuni adecvate i necesare pentru acest sector.
Aceste birouri de pe lng judectorii se ghideaz n prezent dup dispoziiile regulamentului de
aplicare a Legii nr.7/1996 aprobat prin Ordinul Ministrului Justiiei nr.2371/C/22 decembrie
1997.
Trebuie s semnalm deosebirea esenial care exist ntre sistemul vechilor cri funciare i
cel actual, cu privire la obiectul nscrierilor din partea I a crii funciare. Dac n sistemul actual,
bazat pe dispozitiile Legii nr. 7/1996, obiectul nscrierilor l reprezinta imobilul - individualizat
printr-un numr cadastral unic -, n vechiul sistem ntlnim similar parcela, care formeaz o alt
entitate juridic numit corp funciar. ntre urmrile nefaste ale acestui paralelism care se menine,
prin continuarea nscrierilor n sistemul vechi de publicitate prin cartea funciar i, respectiv,
ntocmirea noilor cri funciare, guvernate de actuala lege a cadastrului i publicitii imobiliare,
fr ndoial se situeaz i numeroasele litigii nregistrate la instanele de judecat.
Dup cum ns s-a remarcat77, noua lege creeaz doar premisele juridice normative pentru
ca Romnia s ajung la stadiul european de a avea un cadastru naional i cri funciare n
ntreaga ar, ntruct ntocmirea cadastrului i a noilor cri funciare este o chestiune de durat
care depinde de alocarea resurselor necesare de ordin financiar, tehnic i uman pentru efectuarea
i finalizarea lucrrilor cadastrale.
Ulterior, pe baza documentelor cadastrale, birourile de carte funciar ntocmesc crile
funciare i celelalte documente de carte funciar, deoarece fr msurtori i evidenele
cadastrale necesare nu se poate trece la un sistem real de publicitate imobiliar.

77 I. Albu, Noile cri funciare, Ed. Lumina Lex, Bucureti, 1997, pag.7.
54

Bibliografie

1. Legislaie
1. Legea nr. 7/1996 republicata 2013, legea cadastrului si a publicitatii imobiliare.
2. Noul Cod civil si Legea de punere in aplicare actualizat 26 ianuarie 2015.
Tratate, cursuri, monografii
1. Adam I., Proprietatea public i privat asupra imobilelor n Romnia, Ed. All Beck,
Bucureti, 2000.
2. Albu I., Noile cri funciare, Ed. Lumina Lex, Bucureti, 1997.
3. Boroi G., Anghelescu C.A., Instituii de drept civil n reglementarea Noului Cod civil, Editura
Hamangiu, Bucureti, 2012.
4. Bos N. Cartea funciar i expertiza tehnic topo cadastral, Ed. All Beck, Bucureti, 2003.
5. Chelaru E., Drept civil.Drepturile reale principale, Editura C.H.Beck, Bucureti, 2009.
55

6. Cosma D. M., Cartea funciar, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2007.


7. Cucu C., Legislaia cadastrului i publicitii imobiliare. Comentarii i explicaii, Editura All
Beck, Bucureti, 2005.
8. Cucu C., Legea cadastrului i publicitii imobiliare, comentarii i explicaii, ediia II-a,
Ed.C.H.Beck, Bucureti, 2007.
9. Micescu I., Curs de drept civil, Editura All Beck, Bucureti, 2000.
10. Motica Radu I., Trilescu A., Drept funciar i publicitate imobiliar, Ed. All Beck, Bucureti,
2001.
11. Nicolae M., Tratat de publicitate imobiliar, Vol. I si II, Ed. Universul Juridic S.R.L., Bucureti,
2006.
12. Nicolae M., Tratat de publicitate imobiliar, ed. a II-a, revzut i adugit, Editura Universul
Juridic, Bucureti, 2011.
13. Pop L., Harosa L.M., Drept civil. Drepturi reale principale, Editura Universul Juridic, Bucureti,
2006.
14. Roioru E.,Uzucapiunea n dreptul civil romn, Ed Hamangiu i Sfera juridic, 2008.
15. Rusu A., Publicitate imobiliar. Crile funciare, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2006.
16. Rusu A., Aciunie de carte funciar, Editura Hamangiu, Bucureti, 2008.
17. Sabau Pop I., Hodos R. F., Elemente de drept civil, Ed. Sfera Juridica, 2008.
18. Sferdian I., Drept civil: drepturile reale principale, Editura Hamangiu, Bucureti, 2013.
19. Sion I. G., Instituii de drept i legislaie funciar-cadastral, Ed. Matrix Rom, Bucureti, 2003.
20. Stanciu R., Plngerile mpotriva ncheierilor de carte funciar.Practic judiciar., Editura
Hamangiu, Bucureti, 2011.
21. Stoica V., Drept civil. Drepturile reale principale., Editura C.H.Beck, Bucureti, 2009.
22. Sztranyiczki S.,

Publicitatea imobiliar. Conform Noului Cod civil., Editura C.H.Beck,

Bucureti, 2013.
23. Tbra M., Constantin M., Cadastru i publicitate imobiliar, Editura C.H.Beck, Bucureti,
2009.
Studii, articole, note, comentarii, practic judiciar
1. Decizia civil nr. 260R/14.05.2009 a Curii de Apel Bucureti, Secia a IX-a civil.
2. Sentina civil nr. 10110/21.12.2009, Judectoria Sectorului 2 Bucureti.
3. Decizie civil Nr. 6/19 Ianuarie 2010, Tribunalul Arge.
56

4. Sentina civil nr.3055/27.04.2012 pronunat de Judectoria Drobeta Turnu Severin

57