Sunteți pe pagina 1din 8

1

Pr.106-2011
Reconfigurare limite proprietati,
parcelare si schimbare destinatie
subzona in activitati prod. mici,
nepoluante si servicii de interes
general.
mun.Focsani Calea MuntenieiT83. P435
Beneficiar: PRIMARIA FOCSANI
Propr. Parvu Ghe.+Teodorescu V.
Faza: PUZ

MEMORIU JUSTIFICATIV
1.INTRODUCERE
1.1.Date de recunoatere a documentatei:
-Denumire proiect: RECONFIGURARE LIMITE PROPRIETATI,
PARCELARE si schimbare destinatie in subzona activitati productive mici,
nepoluante si servicii de interes general. (din subzona spatii plantate conf. PUG 2000
Focsani ).
-Amplasament:..municipiul FOCSANI Calea Munteniei T83 P435.
Beneficiar: PRIMARIA FOCSANI.
- Proprietati: . dl. PARVU GHEORGHE - Golesti sat Ceardac + dl.
TEODORESCU VALENTIN - Focsani bd. Unirii nr.5/58.
-Elaborator: birou individual arhitect. Nicolau Elena-Ana.
-Data elaborrii: noembrie 2011.

1.2.Obiectul lucrrii : prevederile temei program, condiiile de


amplasament si realizare.

La solicitarea proprietarilor s-a emis de primria Focani certficatul de


urbanism nr. din . 2011 , pentru subzona mentionata cu un aliniament la
Calea Munteniei conform ridicare topo si carti funciare avizate de OCPI Vrancea .
Terenurile mentionate proprietatea dl. Teodorescu Valentin in suprafata de
6200mp. si dl. Parvu Gheorghe in suprafata de 2400mp. fac parte din intravilan Focsani
UTR 14 SP.14- conform PUG Focani 2000 cu posibilitati accese carosabile si
pietonale, neamenajate in prezent din str. Calea Munteniei si din drum exploatare la
nord-est (strada,,DPUG2000), si sunt libere de construcii si spatii verzi amenajate.
Beneficiarii solicita aprobare pentru reconfigurarea parcelelor conform
LEGE 350 act. Febr.2011 ART.31 alin. 3, parcelare si schimbare destinatie subzona
fata de PUG 2000 ( schimbare inceputa in 2010 prin construirea atelierului de
vulcanizare , in functiune in prezent) din spatii plantate ( neamenajate nici in prezent)
in subzona activitati productive mici, nepoluante si servicii de interes general.
Mentionam ca subzona studiata conf. LEGE 313/2009 nu face parte din
REGISTRUL SPATII VERZI municipiul Focsani publicat pe sait internet primarie, si

2
conform adresa primarie nr.44917.12.09.2011 anexat documentatiei.
Schimbarea destinatiei subzonei mentionate face legatura intre celelalte 2
subzone ale UTR 14 pe care le uneste si care au acceasi destinatie cu cea solicitata de
cei 2 proprietari mentionati, conform UTR 14 PUG 2000 . Mentionez informativ ca si in
reactualizare PUG Focsani in faza de avizare in prezent este propusa aceasta
destinatie rezultata din necesitati la nivelul localitatii.

2.INCADRAREA IN ZONA.
2.1.Concluzii din documentaii deja elaborate.
Concluziile studiilor de fundamentare care au avut ca obiect zona, altele
in afara de PUG municipiul Focsani cu regulamentul aferent nu exista.
Terenurile mentionate proprietatea dl. Teodorescu Valentin in suprafata de
6200mp. si dl. Parvu Gheorghe in suprafata de 2400mp. fac parte din intravilan Focsani
UTR 14 SP.14- conform PUG Focani 2000 cu posibilitati accese carosabile si
pietonale, neamenajate in prezent din str. Calea Munteniei si din drum exploatare la
nord-est (strada ,,D PUG 2000), si sunt libere de construcii si spatii verzi amenajate si
pline de balarii total inestetice la drumul DN2-E85.

2.2.Concluzii din documentaii elaborate concomitent .


S-a elaborat de proprieteri studiul topografic pentru terenul studiat,
conform ordin MTTC nr.176/N/16.08.2000 privind metodologia de elaborare si
coninutului cadru al planului urbanistic zonal, aprobat de guvern.
Studiul
topografic , s-a elaborat la scara 1/2000-1/1000 pentru evidenierea si a drumului de
exploatare , care debuseaza in DN2=calea Munteniei. Terenul in profilul longitudinal
si in profil transversal este aproape orizontal. La nord-est terenul studiat este adiacent
drumului de exploatare ce debuseaza in Calea Munteniei, la nord-vest este adiacent la
Calea Munteniei, la sud-vest este vecin cu proprietatea Dima Maria pe care
functioneaza un atelier vulcanizare auto , iar la sud-est este adiacent teren proprietate
Stan Ion si teren proprietate primarie Focsani (zona propusa spatiu verde utilitate
publica si locuinte ANL= PUZ stopat din lipsa de fonduri). S-au extras caracteristicele
terenului si din referatul geotehnic al al atelierului de vulcanizare existent adiacent zona ,
cu obligativitatea ntocmirii de studii geotehnice pe ampasamentele viitoarelor loturi si
construcii conform lege 50/2001 actualizata .

3.SITUATIA EXISTENTA.
3.1. Regimul juridic
Terenul proprietate privata studiat este situat in intravilanul Focsani
UTR 14 conform PUG 2000-sp14. Terenul in suprafaa totala de 8600mp. conform
carti funciare avizate de OCPI Vrancea, conform ridicrii topografice intocmite de
specialist autorizat cadastru, precum si a planei de ncadrare in zona are urmtorii
vecini :
ZONA-studiata 8600 mp.:
-la sud-est teren liber - proprietate primaria Focsani si partial proprietate Stan
Ion prin retrocedare.
-la nord-est- drum exploatare ce debuseaza in Calea Munteniei.
-la sud-vest- teren atelier vulcanizare auto proprietate Dima Maria.
-la nord-vest DN2= E85= Calea Munteniei Bucuresti ,Focsani, nord Moldova.

3.2. Regimul economic


Terenul face parte din categoria arabil si se supune reglementarilor
fiscale specifice zonei ,conform certificat de urbanism eliberat de primaria

3
Focsani. Scoaterea din circuitul agricol si schimbarea categoriei de folosina a
terenului se va realiza cu avizul OCPI Vrancea dup aprobarea proiectului faza
PUZ, privind reconfigurare proprietati , parcelare si schimbare destinatie in zona
activitati productive mici, nepoluante si servicii de interes general total
8600mp.(zone studiata de teren are destinatie propusa si conform PUG Focsani
reactualizat in prezent in faza de avizare), la faza DTAC pentru perimetrele
edificabile.

3.3.Concluzii din studiul geotehnic.


Amplasamentul terenului studiat se afla in intravilan PUG2000 Focsani
UTR14 SP14=zona de sud-est a municipiului , cu acces principal din DN2=E85=Calea
Munteniei , precum si din drumul de exploatare adiacent la nord-est ce debuseaza in
Calea Munteniei , nefolosit in prezent , plin de balarii. Structura terenului este :1.depozite necoezive,formate din umpluturi , argila plastic vartoasa si contractila, argila
prafoasa plastic consistenta sensibila la umezire grupa A, praf argilois plastic
consistent, nisip prafos consistent -zona A seismica- categoria geotehnica -2 . Pot fi
executate toate tipurile de construcii cu adncimi de fundare 1,50m. de la CTS. Nivelul
apei subterane se afla la cca.4,50m .adncime. Se prezint litologia terenului in referatul
geotehnic anexat de la faza PUZ. La fazele urmtoare de proiectare: DTAC , proiect
tehnic si proiect urbanistic de detaliu este obligatoriu sa se fac foraje
geotehnice pe amplasamentele ce se vor studia.

3.4. Cai de comunicaie.


In prezent accesul carosabil se face din drumul de exploatare existent,
adiacent celor 2 proprietari , conform ridicare topografica si titlu de proprietati si cu
accesul pietonal principal in zona din Calea Munteniei.

3.5.Situatia existenta utilitati.

In zona studiata nu exista echipare edilitara organizata : reele de apa,


canal, termoficare, exista un cablu de medie tensiune LEA 20 KVA ce traverseaz zona
in profil longitudinal.

3.6. Spatii verzi.


Nu exista spatii verzi de utilitate publica amenajate.

4.REGLEMENTARI URBANISTICE - PROPUNERI.


urmtoarele:

La elaborarea planului urbanistic de lotizare s-au avut in vedere


-

prevederile regulamentului general de urbanism aprobat prin


HG.525/1996 art.30 republicat in 2002care se refera la operaiunea de
parcelare si la criteriile care fac ca loturile sa fie construibile.
Legea 350/2002 modificata si actualizata in 2011.
PUG 2000Focsani - cu regulamentul aferent.
solicitrile beneficiarlor de reconfigurare proprietati. lotizare si
schimbare de destinatie .
hotrrea nr.1076/2004 privind procedura de evaluare de mediu .
legea 82/1998 privind regimul drumurilor cu ultima modificare(2010).
legea 50/1991 actualizata si republicata in 2009.
referatul geotehnic informativ anexat precum si de prezentarea
terenului prin ridicarea topografica.

4.1.Elemente de tema program.

Conform temei program, a certificatului de urbanism si a discuiilor purtate

4
cu beneficiarul si proprietarii se solicita aprobare pentru reconfigurarea parcelelor
conform LEGE 350 act. febr.2011 art.31 alin. 3, parcelare si schimbare destinatie
subzona fata de PUG 2000 ( schimbare inceputa in 2010 prin construirea atelierului
de vulcanizare , in functiune in prezent) din spatii plantate ( neamenajate nici in
prezent) in subzona activitati productive mici, nepoluante si servicii de interes
general, precum si racordarea la retelele de utilitati ale municipiului.

4.2. Reguli de baza privind modul de ocupare a terenuluipentru verificarea construibilitatii suprafeelor parcelate.
Terenul propus pentru parcelare activitati productive mici nepoluante si
servicii de interes general nu are resurse ale subsolului (vezi referat geo), zone
construite protejate, nu prezint riscuri naturale delimitate prin hotrrea Consiliului
Judeean, care sa fac imposibila amplasarea de construcii, nu este expus riscurilor
tehnologice.

4.3.Functionalitate, amplasare si conformare construcii

S-a studiat situaia existenta - teren liber- cu urmtoarele concluzii din


punct de vedere urbanistic:
-reglementarea tehnica indicativ GM-007-2000 aprobata cu ord.MLPAT
nr.21/N/10.04.2000 art.23 indica amplasarea noilor construcii, de regula, cu
respectarea configuraiei arhitecturale existente, ceea ce nu este cazul in
aceasta zona din intravilan a carei destinaie este propusa pentru schimbare
din teren agricol, in zona activitati productive mici, nepoluante sau servicii de
interes general, si care conform ordinului menionat se poate schimba prin
aprobarea unui plan urbanistic zonal .
S-a propus o zona de implantare constructii cu un aliniament de minim
22.00m de la ax drum european = zona protectie drum, conform lege a drumurilor,
zona care va fi plantata astfel incat sa-i dea personalitate si in acelai timp sa contribuie
la crearea unui microclimat adecvat.
-art.24 din aceeai reglementare arata ca in relaie cu limitele laterale ale
parcelei , construciile pot fi amplasate in regim nchis -insiruit- , cuplat si izolat, cu
respectarea prevederilor Codului Civil -servitutea de vedere, pictura streasinei , zid
comun - a normelor PSI. ,corelate cu cerinele de asigurare a confortului (nsorire si
iluminat
natural, vizibilitate). In
situaia parcelarii propuse conform solicitrii
beneficiarilor din punct de vedere urbanistic s-a adoptat soluia locala in regim
izolat sau cuplat ( si din considerente de orientare), propusa a fi specifica subzonei,
ca desfasurare stradala avnd o imagine de constructii productive sau servicii,
necate in verdeaa, ceea ce este mai bine pentru subzona existenta, verdele da
unitate zonei si este specific localitatii ( sistemul insiruit, fiind nespecific orasului ).
Se va respecta servitutea privind,,PICATURA STREASINEI apa de pe
acoperi nu se va scurge pe terenul vecinilor fara acordul acestora. Unitatile
productive sau serviciile cu anexele ce se vor proiecta in perspectiva se vor amplasa
retrase fata de limita de proprietate minim conform prevederi cod civil si necesitati de
iluminat si insorire.
Din punct de vedere PSI conf.normativP118-99 constructiile ce se vor
proiecta, fac parte dintr-un compartiment de incendiu , iar maina de intervenie a
pompierilor trebuie sa aib acces minim la o faada pentru constructiile cu aria
desfasurata da maxim 500mp. si la 2 fatade cele ce depasesc aria de 500mp. acces
posibil prin modernizarea drumului de exploatare existent lateral (strada cu 2 fire de
circulatie) si a aleii carosabile propuse de 4,00m latime cu supralargiri de depasire
,acces si stationare in aceasta etapa.(in perspectiva prin reactualizare PUZ teren
primarie adiacent se poate creia o alee -inel carosabil- cu 1 sau 2 fire)

5
Construciile propuse vor fi conformate seismic pentru zona ,,A- si se
recomanda structuri pe cadre de beton armat sau pe schelet metalic cu inchideri din
panouri sandvich sau structuri duale.
Se propune respectarea servitutii de limitare a inaltimii ( NON ALTIUS
TOLLENDI) a numrului maxim de nivele P+2(maxim 12m.) cu inaltime maxima la
cornisa parter de 4,50m -.
Orientarea generala axul longitudinal al loturilor propuse -este axul proprietatii : nordvest, sud-est, iar orientarea constructiilor ce se vor edifica se va realiza conform
prescripii RGU actualizat. Accesul pietonal principal se poate face direct din Calea
Munteniei , precum si din aleea carosabila propusa paralela cu Calea Munteniei si cu
acces din drumul de exploatare , alee din care se va face accesul auto la fiecare parcela
si care de fapt are rolul unei alei de dubliura, astfel incat sa descongestioneze drumul
national existent, conform propuneri PUG 2000Focsani.

4.4.Lucrari necesare de sistematizare verticala, parcaje,


profile transversale strzi.

Autorizarea lucrrilor se va face numai dup corelarea cotei teren


natural cu cota terenului sistematizat C.T.S._a strzilor propuse si modernizate
corelate cu cota sistematizata a DN2, precum si cu posibiltatea de racordare la
utilitatile ce se vor proiecta si racorda la cele existente ale municipiului.
In aceasta zona . COTA + 0.00 a constructiilor ce se vor construi SE VA
STABILI FATA de COTA TEREN SISTEMATIZAT CU MINIM 0,15 cm. peste C.T.S.
La calculul capacitatilor de parcare functie de obiectivele ce se vor
construi, modul de amplasare si detaliilor de proiectare, se vor asigura in conformitate
cu ,,normativul departamental pentru proiectarea parcajelor de autoturisme in localitati
urbane(P132-93) SI CU ANEXA 5 a RGU actualizat .
Se respecta profilul transversal la Calea Munteniei conf.PUG 2000 si lege
drumuri ultima reactualizare cu zona de protectie drum de 22,00m din ax DN2.
Profilul transversal alee carosabila acces parcele propuse este conform
dimensiuni plana reglementari urbanistice specific strazi secundare in mediul urban si
este de tip fundtura cu supralrgiri de depasire ,stationare si acces in etapa 1, in
perspectiva funcie de reactualizare zona adiacenta proprietatea primariei Focsani se
poate extinde profilul transversal si traseul longitudinal astfel ca in final sa fie o alee
carosabila cu un traseu inelar, care sa deserveasca toata zona.

4.5.Regimul de aliniere, spatii verzi si - mprejmuiri.

Regimul de aliniere construcii de la limita aliniament ( mprejmuire)


strada laterala secundara propusa ( drum exploatare existent)este de minim 4,0m. si
maxim 6,0m , unitar prin zona verde ce trebuie creata si intretinuta la aliniamente si
la faadele principale, conform plana reglementari urbanisticeFata de drumul DN2=Calea Munteniei s-a propus o zona de protecie a
drumului de 22,0m. din ax drum( conform lege drumuri actualizata, zona pentru
dezvoltare profil transversal drum in perspectiva si protectie fata de zgomot), aliniament
garduri la 10,50m. din ax drum national si un aliniament al construciilor de minim
22,00m. si maxim 26,00m din ax drum (ce poate fi realizat etapizat cu extindere spre
drum pana la 22,00m,daca nu se poate realiza in etapa 1 devierea LEA 20 KVA in zona
verde de protectie drum, cu minim 3.00m distanta protectie de o parte si alta a axului
LEA) , toate conform plansa reglementari urbanistice,
Pe fasia non aedificandi dintre aliniament (gard) si aliniament cladiri : nu se
admit decat alei acces, platforme partial inierbate cu h maxim 0,20cm. pentru spatii
expozitionale produse proprii si eventual mobilier urban decorativ.

6
S-a propus o fasie spaiu verde ce separa carosabilul de trotuar de 1,50m conform
PUG 2000 si s-a impus minim 20% din suprafaa fiecarei parcele propuse ( prin
reconfigurare si parcelare), conform prescripii RGU anexa 6.
Se propune ca mprejmuirile spre strazi sau spre domeniul public sa fie
transparente cu o inaltime de 1,80m realizate din fier forjat si cu un soclu de de maxim
60 cm. din piatra sau beton mozaicat dublate de gard viu din arbusti si plante agatatoare
care sa dea confortul necesar pietonului, tinand cont ca traim in epoca de incalzire
globala de care tot omul este vinovat, iar intre proprietati cu gard din stlpi metalici si
panouri plasa de sarma sau din lemn de max.1,80m.(sau alte solutii), dublate obligatoriu
de gard viu si plantatii de protectie cu h minim 1,80m.

4.6. Asigurarea utilitatilor- salubritate.


Alimentarea cu apa si evacuarea apelor uzate se va face prin racordare
la reeaua publica de apa si canalizare in special conform avize racordare CUP Focsani.
Apele din precipitaii in prima etapa se vor infiltra parial in pamant,iar
surplusul mpreuna cu apele de pe acoperiuri ce se scurg prin jghiaburi si burlane pe
teren, vor fi preluate de santuri(rigole) executate pe fiecare parcela si de aici preluate de
spatiile verzi de pe fiecare parcela prin infiltrare sau vor fi colectate la reeaua de
canalizare a orasului , conform proiectului ce se va aplica in zona, functie de avize de
racordare.
nclzirea se poate face cu centrale sau cu sobe cu combustibil solid,
gazos sau electric. Alimentarea cu energie electrica se va face prin racordare la
reeaua existenta in zona, conform avize de racordare. Evacuarea resturilor menajere
se va face prin amplasarea de pubele ecologice si de aici vor fi preluate la groapa de
gunoi a municipilui conform indicaii primrie Focsani pe baza de contracte de
salubritate.
4.7.Aspectul exterior al ansamblului.
Parcelarea propusa va reui sa iniieze si sa se nscrie cu modestie
intr- un viitor ansamblu de activitati productive mici nepoluante si servicii de interes
general, situat in sud-estul municipiului Focsani,- fara sa fac o nota discordanta in
zona. Toate constructiile ce se vor construi vor fi concepute si executate intr-o coerenta
de caracter arhitectural astfel incat toate sa apara ca un intreg armonios.
Albul dominant propus al finisajelor se va ambienta cu zona verde
propusa si elemente de mobilier urban, ce vor fi create de proprietari pe parcela proprie,
precum si pe limita de mprejmuire = aliniamentele stradale - partile comune respectiv
strzi, realizare trotuare fiind executate de proprietar sau suportate in indiviziune sau
donate domeniului public pentru a fi construite de primrie conform specificaie plana
circulaia terenurilor..
nvelitoarea viitoarelor construcii va fi din tabla tip igla sau alte materiale
grena sau verde de diferite intensitati. Detaliat se prezint prescripii specifice zonei in
regulamentul local de urbanism -.
Raportul plin- gol, tratarea faadelor vor tine seama in proiectarea
arhitecturala a fazei DTAC -PT , de destinaie si de sinceritate in exprimare.

PROTECTIA CALITATII FACTORILOR DE MEDIU

Amplasarea construciilor propuse se va face cu aplicarea normativelor in


vigoare privind protecia factorilor de mediu. Vor fi interzise in zona activitati economice
susceptibile a polua aerul, apa si solul.
Containerele de gunoi si ambalaje vor fi ascunse vederii cu ajutorul zidurilor,
gardurilor ,precum si a copacilor si plantelor agatate pe ziduri si garduri. Este
recomandabil ca deseurile sa fie colectate pentru reciclare sau reutilizare daca este
posibil si fezabil. Deseurile care nu pot fi reutilizate vor fi transportate la groapa de gunoi
a localitatii, respectand regulile Uniunii Europene referitoare la deseuri, cu avizul

7
Agentiei de Protectie a Mediului Vrancea. Eliminarea deseurilor se va face respectand
cerintele autoritatii sanitare.
Se vor respecta prevederile regulamentelor nationale referitoare la zgomotul
produs precum si a regulamentelor UE referitoare la protectia fata de zgomot a
personalului angajat. Protectia fata de zgomotul stradal (considerand si dezvoltarea
posibila in larga perspectiva a profilului stradal impus prin legea drumurilor reactualizata)
fiind realizata prin aliniamentul de minim 22,0m. din axul drumului national impus tot
prin legea drumurilor.

PERIOADA DE CONSTRUCTIE.

Obligatiile beneficiarului se impun odata cu inceperea perioadei de


constructie, contractele, autorizatia de constructie si proiectele faza
PT+DE(conform lege 50 /1991 actualizata in 2009 si a metodologiei de aplicare
modificata in octombrie 2009) trebuie sa cuprinda :
- siguranta limitei de proprietate si a vecinatatilor.
- prevederea utilitatlor necesare pentru canalizare, deseuri si servicii
sanitare.
- intretinerea acceselor si aleilor , asigurand curatarea lor.-,precum si
preantimpinarea accidentelor si a riscurilor de orice fel.
- protejarea caracteristicilor existente ale terenului.
- Indepartarea deseurilor rezultate din constructie.

4.8.Bilant teritorial - MP1-ZONA studiata


Existent

Propus

BILANT TERITORIAL
1-Zona activit. productive mici
nepoluante si servicii interes gen.
2-Zona cai com. = trotuar-parcaje- acces carosabil adiacent loturi.
3-Spatii verzi , fasii plantate
adiacent carosabil.

TOTAL TEREN EXISTENT


STUDIATcf.carti fun. beneficiari
Numr parcele realizate
Suprafaa medie pe parcela

6203,15

2107,00

8600
(2400+6200)
2

389,85
8600,00
6+1
1010,53+140

5.CONCLUZII
Proiectantul propune din punct de vedere urbanistic avizarea variantei
de reconfigurare proprietati,parcelare u schimbarea destinaiei zonei din urmtoarele
considerente:
-zona parcelata are un mare avantaj fiind adosata drumului national
si intregind zonele adiacente existente PUG 2000 Focsani , precum si
reactualizarii PUG Focsani in faza de avizare , toate cu aceeasi destinatie ca cea
propusa prin acest PUZ , astfel ca in perspectiva sa poata fi creat un aliniament
urbanistic de nivel european .
-rspunde presiunii exercitate in domeniul investiiilor , de lipsa de teren,
precum si pentru a se ncadra in zona existenta .
-procentul de ocupare al terenului va fi de maxim 60% in etapa finala,
iar regimul maxim de inaltime de P+2.

8
-dei constructiile ce se vor edifica vor fi amplasate in regim izolat sau
cuplat , ca aspect volumetric stradal vor da impresia unor activitati productive necate
in verdeaa - verdeaa care va contribui la crearea configuraiei urbanistice a zonei,
precum si la inbunatatirea microclimatului zonei si a localitatii.
-dup avizarea si aprobarea planului urbanistic zonal , proprietarii loturilor vor putea
trece la elaborarea fazei urmtoare de proiectare:
1- reconfigurare proprietati si desmembrare in parcele conform PUZ aprobat de
un specialist cadastru autorizat.
2- elaborare proiect faza PUD functie de destinatia activitatii ce se doreste a fi
realizata si specifica zonei PUZ aprobat.(etapizat functie de solicitari si proprietari)
3- proiectul de autorizaie construcie (etapizat) faza DTAC pe baza cruia se
obine autorizaia de construcie si care se va dezvolta in proiectul faza PT+DE ,pe
baza cruia se executa lucrarea, conform legii 50/1991 si a metodologiei de
aplicare modificate si aprobate in 2009 (si care au ca scop asigurarea calitatii )
ntocmit
Arhitect-urbanist Elena-Ana Nicolau

Noiembrie 2011