ARTIGO

REAS INSTITUCIONAIS EM LOTEAMENTOS URBANOS

Mariana Moreira
Advogada Cepam abril de 2010

Em nosso trabalho cotidiano, temos observado que h muitas dvidas dos

rgos municipais incumbidos da aprovao de projetos de loteamentos acerca das
reas institucionais destinadas instalao de equipamentos pblicos e comunitrios
que devam servir aos novos ncleos habitacionais implantados.
Trata-se da exigncia legal voltada ao loteador de entregar ao Municpio
parte da gleba a ser parcelada para que sejam instalados equipamentos pblicos e
comunitrios, como praas, rea de lazer, reas verdes e reas institucionais para a
construo de escolas, unidades de sade, reparties pblicas, dentre outras.
Na redao anterior da Lei Federal n 6.766/79, o volume total dessas
reas deveria somar, no mnimo, 35% calculado sobre a rea total da gleba a ser
parcelada. Cabe ao Municpio por meio de lei discriminar as finalidades, isto , o
Municpio deve definir por meio de lei o percentual que ser utilizado para cada uma
das finalidades. Dessa forma, encontramos nas leis locais a fixao de percentuais
que somam os 35% distribudos em percentuais menores e destinados a vias, praas
e outros.
Com a modificao da redao da mencionada Lei n 6.766/79 por meio da
Lei n 9.785/99, o art. 4, inciso I, passou a determinar que essas reas, destinadas a
sistemas de circulao, a implantao de equipamento urbano e comunitrio e
espaos livres de uso pblico, sero proporcionais densidade de ocupao prevista
pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para zona em que se situem.
Alm disso, a Lei n 9.785/99 fez desaparecer a exigncia de percentual
mnimo de 35% da gleba, vez que modificou a redao do 1 do art. 4 da Lei n
6.766/79.
Dessa forma, a atual lei geral de parcelamento do solo no exige mais a
entrega de, no mnimo, 35% de rea da gleba. Requer-se, atualmente, a entrega de

reas em nmero suficiente para atender a densidade de ocupao prevista, por lei,
para a zona em que se situe o loteamento.
Ocorre que muitas leis municipais de suplementao lei federal mantm
a exigncia anterior de 35% ou mais de reas destinadas ao Municpio. Essas leis no
foram revistas e condicionam os Municpios a uma norma legal que resulta, no raro,
em aquisio obrigatria de reas destinadas a equipamentos que superam, em muito,
as necessidades.
A definio por lei federal de um percentual mnimo e que obrigava
indistintamente a tudo e a todos, loteamentos e Municpios, era equivocada, pois no
h loteamentos iguais, nem tampouco Municpios. Cada um deve ser considerado
como uma entidade nica, embora a lei precise fazer exigncias a todos. Andou bem o
legislador federal quanto reforma da Lei n 6.766/99 nesse particular, posto que
passou a considerar as necessidades locais, abandonando a superada ideia de
padres nacionais.
Vimos, entretanto, que aps a reforma da lei federal, a leis municipais se
mantiveram ntegras sem dispor sobre novas possibilidades.
Sobre tal situao caberia indagar: o que deve prevalecer, a lei federal ou
a lei local? Em nosso entender, cabe ao Municpio legislar de forma suplementar sobre
a matria (parcelamento do solo urbano), servindo a lei local para suprir eventuais
lacunas da lei federal que permite ao ente municipal a edio de norma de adequao.
Se assim for, devem prevalecer as normas da lei municipal, mesmo porque a
aplicao da norma da lei federal depende da existncia de outra norma que de nvel
municipal.
Em resumo: se houver lei municipal dispondo que o percentual de reas
pblicas em loteamentos deve ser de 35%, isso deve ser exigido na conformidade da
lei local.
preciso salientar, todavia, que a modificao da lei local deve ser feita,
pois que os novos termos so muito mais adequados aos Municpios. Orientamos, por
isso, aos Municpios inserir em suas leis de zoneamento ou de uso e ocupao do solo
ou, ainda, na prpria lei do Plano Diretor, quais exigncias de reas sero feitas aos
loteadores em empreendimentos distribudos pelas zonas urbanas.
Isto quer dizer: a lei de zoneamento (diviso da rea urbana em zonas de
uso dos imveis e de ocupao dos terrenos) dever prever a necessidade de reas

pblicas em empreendimentos futuros, considerando o nmero esperado de

populao residente e usuria em cada uma das zonas. Apenas para ilustrar: sero
exigidas reas pblicas por zona e no por empreendimento, resultando que poder
haver empreendimento que no estar obrigado a entregar reas para equipamento
pblico, salvo, evidentemente, as ruas sem as quais no possvel a implantao de
lotes.
Outra questo consultada com certa frequncia referente possibilidade
de ser antecipada a entrega de reas para equipamento. Explicamos.
Os loteadores, antes mesmo de aprovar um projeto de loteamento na
Prefeitura, antecipam a entrega de reas pblicas exigidas para o local. Isto significa
que, no momento em que o loteador pretender aprovar um projeto, as reas pblicas
j estariam entregues e incorporadas ao patrimnio do Municpio.
Tal medida no encontra qualquer fundamento jurdico, posto que tais
reas so adquiridas pelo Municpio ex lege, isto , a aquisio ocorre por fora de lei
e decorrente do registro do parcelamento junto ao competente Registro de Imveis.
No se trata, pois, de doao de bens do loteador para o Municpio como ocorreria se
fosse possvel a antecipao. Alm disso, as reas pblicas de loteamento so
destinadas a atender necessidades do novo ncleo habitacional de possuir
equipamentos comunitrios e pblicos instalados.
A medida ainda mais descabida quando o loteador oferece reas
localizadas fora da gleba parcelada. Ora, tal medida no pode ser implementada pelas
mesmas razes acima aduzidas, especialmente em funo do que dissemos a
respeito da finalidade dessas reas para o novo loteamento.
Em concluso: as reas pblicas localizadas nos loteamentos urbanos
devem ser exigidas em quantidade proporcional densidade estimada para o ncleo
habitacional, no podendo tal medida ser antecipada pelo loteador, porquanto a
necessidade de tais reas somente ser concreta no momento da aprovao de
projeto de loteamento.