Proiect Analiza Piata

UNIVERSITATEA HYPERION DIN BUCURETI
FACULTATEA DE TIINE ECONOMICE

SPECIALIZAREA MANAGEMENTUL INVESTIIILOR
PROIECT DE INVESTIII
CONSTRUCIE CLDIRE BIROURI
CONFERENIAR UNIVERSITAR DOCTOR:

DAN MARIUS VOICILA
MASTERAND:
OANCEA ANDREEA
BUCURETI
2013
1
Copyright 2013 Universitatea Hyperion din Bucureti

Prezentare general.
Un investitor strin dorete s fac o investiie ntr-o cldire de birouri nou construit
n valoare de 1.650.000 Euro. Cldirea va avea 2.000 de birouri, cheltuielile anuale de
ntreinere se ridic la 5.250.000 Euro/an, iar veniturile anuale din nchiriere sunt de
5.970.000 Euro/an. Cldirea este realizat pentru o utilizare de 10 ani, iar durata de execuie
este de 1 an.
Indicatori principali
INDICATOR
U.M.
VALOAREA
Investiia total
Euro
1.650.000
Capacitate birouri
Nr.
2.000
Cheltuieli anuale de
ntreinere
Euro/an
5.250.000
Venituri anuale din

nchiriere
Euro/an
5.970.000
Durata de funcionare
Ani
10
Durata de execuie
Ani
Eficiena medie pe
ramur
15
Tabel nr. 1
2

Analiza indicatorilor statici.
1. Investiia specific.
Investiia specific fizic Euro/birou
s= =
=> 0,825 - minim
Investiia specific valoric Euro

s= =
= 0,276 - minim
s - investiia specific
I - valoarea investiiei
q - capacitatea de producie exprimat n uniti fizice
V - veniturile anuale
2. Termen de recuperare a investiiilor. (ani)

T=
Ph = V - C = 5.970.000 - 5.250.000 = 720.000 Euro/an =>
=> T =
= 2,29 ani - ct mai mic
T - termen de recuperare
Ph - profitul anual
C - cheltuielile anuale
3. Coeficientul de eficien economic a investiiilor.

e=
= 0,436 Euro profit anual la 1 Euro investit - maxim
3

4. Cheltuieli echivalente sau recalculate.

K = I + C x D = 1.650.000 + 5.250.000 10 = 54.150.000 Euro - minime
K - cheltuieli echivalente sau recalculate
C - cheltuielile anuale
D - durata eficient de funcionare
5. Cheltuieli specifice echivalente sau recalculate.

Cheltuieli specifice recalculate fizice Euro/birou
k= =
= 27,075 - minime
Cheltuieli specifice recalculate valorice Euro

k= =
= 9,070 - efort total la 1 euro venit/capacitate
k - cheltuieli specifice echivalente sau recalculate

K - cheltuieli echivalente sau recalculate
q - capacitatea de producie exprimat n uniti fizice
6. Randamentul economic al investiiilor.

Profitul anual
Ph = V - C = 5.970.000 - 5.250.000 = 720.000 Euro/an
Profitul total
Pt = Ph x D = 720.000 10 = 7.200.000 Euro
Profitul de recuperare
Pr = I = 1.650.000 Euro
Profitul final net
Pf = Pt - Pr = 7.200.000 - 1.650.000 = 5.550.000 Euro
4

Re =
= 3,363 Euro profit net la 1 Euro investit - maxim

Indicatori statici de eficien economic
EXPLICAII
INDICATOR
U.M.
REZULTAT
Investiia total
Euro
1.650.000
Investiia
specific
Fizic
Euro/birou
Valoric
Euro
Ani
0,825
Trebuie s fie minim
0,276
Investiie la 1 Euro venit

Trebuie s fie minim
Trebuie s fie ct mai mic
Coeficientul de
eficien
economic
Cheltuieli
recalculate
Euro
0,436
Ani
54.150.000
Profit anual la 1 Euro

investit
Trebuie s fie maxim
Trebuie s fie minime
Cheltuieli
specifice
recalculate
Fizice
Euro/birou
Valorice
Euro
Euro
27,075
Trebuie s fie minime
9,07
Efort total la 1 Euro

venit/capacitate
Profit net la 1 Euro investit
Trebuie s fie maxim
Termen de
recuperare
Randamentul
economic
2,29
3,36
Tabel nr. 2
Indicatorii calculai arat c proiectul de investiii este eficient, nu sunt nregistrate

pierderi, investiia se va recupera, se va obine profit, iar termenul de recuperare este scurt
2,29 ani, astfel c pn la sfritul perioadei de funcionare este suficient timp pentru
acumulri de capital.
5

Analiza indicatorilor dinamici.

A. Indicatorii imobilizrilor
1. Mrimea imobilizrilor.
- depinde i de momentul ales pentru efectuarea plilor:
k = 0 - dac investiia s-a cheltuit la nceputul anului;
k = 0,5 - dac investiia s-a cheltuit la jumtatea anului;
k = 1 - dac investiia s-a cheltuit la sfritul anului.
n cazul de fa cheltuirea fondurilor s-a fcut la mijlocul anului.
M = I x (d - h + k) = 1.650.000 x (1 - 1 + 0,5) = 825.000 Euro, sum imobilizat cu
investiiile - minim
M - mrimea imobilizrilor
d - durata de execuie a investiiei
h - anul
k - factor de corecie care poate lua valori cuprinse ntre [0 ; 1] n funcie de momentul
la care se consider c s-a cheltuit investiia.
2. Imobilizarea specific.
m=
= 412,5 Euro, sum imobilizat la 1 birou - minim
m - imobilizarea specific
q - capacitatea de producie n expresie fizic
3. Efectul economic al imobilizrilor.

en - coeficientul de eficien economic normat (reflect media pe ramura respectiv
sau domeniul de activitate = 15% = 0,15)
E = en x M = 0,15 x 825.000 = 123.750 Euro, sum nerealizat ca urmare a
imobilizrilor - minim
6

E - efectul economic al imobilizrilor

4. Efectul economic al imobilizrilor specifice.

= =
= 0,075 efect economic nerealizat la 1 Euro investit - minim
- efectul imobilizrilor specifice

E - efectul economic al imobilizrilor
Indicatorii imobilizrilor
INDICATOR
U.M.
REZULTAT
EXPLICAII
Mrimea
imobilizrilor
Imobilizarea
specific
Efectul economic
al imobilizrilor
Euro
825.000
Euro
412,5
Euro
123.750
Efectul economic
al imobilizrilor
specifice
Euro
0,075
Sum imobilizat cu investiiile

Trebuie s fie minim
Sum imobilizat ce revine la 1 birou
Trebuie s fie minim
Sum nerealizat ca urmare a
imobilizrilor
Trebuie s fie minim
Efect nerealizat la 1 Euro investit
Trebuie s fie minim
Tabel nr. 3
Factorul de actualizare. (0,15)

y =
INDICATOR
FACTOR DE
ACTUALIZARE
0,15
, astfel:
d=1
0,87
D = 10
1
10
0,76
0,66
0,57
0,50
0,43
0,37
0,33
0,28
0,25
0,21
Tabel nr. 4
7

B. Indicatori dinamici actualizai.

Actualizarea la momentul nceperii lucrrilor de investiie. (n)
1. Investiia total actualizat.
I
=Ix
- investiia total actualizat
= 1.435.500 Euro - minim
= 1.650.000 x
en - coeficientul de eficien economic normat
h - anul
2. Profitul total actualizat.

P
= Ph x
= 720.000 x 0.87 x 5 = 3.132.000 Euro - maxim
- profitul total actualizat
Ph - profitul anual
en - coeficientul de eficien economic normat 0,15
d - durata de execuie
D - durata de funcionare
3. Randamentul economic actualizat al investiiilor.

R
-1=
- 1 = 2,18 - 1 = 1,18 Euro profit net

la 1 Euro investit - maxim
- randamentul actualizat
4. Termenul de recuperare actualizat al investiiilor.

T
+ 2 = 2,46 ani
8

- termen de recuperare actualizat
Indicatori dinamici actualizai la momentul nceperii lucrrilor de investiii

INDICATOR
Investiia actualizat
total
Profitul total
actualizat
Randamentul
actualizat
Termenul de
recuperare actualizat
U.M.
Euro
REZULTAT
1.435.500
EXPLICAII
Trebuie s fie minim
Euro
3.139.200
Trebuie s fie maxim
Euro
1,18
Euro
2,46

Trebuie s fie maxim
Trebuie s fie minim
Tabel nr. 5
Indicatorii calculai ne arat o activitate eficient, n care exist un profit actualizat

mai mare dect dublul investiiei iniale, se obin 1,18 profit net la fiecare euro investit.
Investiia efectuat apare mai mic dect n datele iniiale i reprezint valoarea acelui capital
n prezent. Recuperarea investiiei iniiale se va face n 2,46 ani, deci ntr-o perioad mai
lung dect cea calculat doar cu indicatorii statici, dar mai aproape de realitate.
Actualizarea la momentul punerii n funciune a obiectivului. (p)

I
=Ix
- n cazul de fa h (anul) = 0 => I

I
= 1.650.000 x
= 1.650.000 Euro
en - coeficientul de eficien economic normat 0,15

P
= Ph x
= 720.000 x
= 720.000 x 5 = 3.600.000 Euro

9


R
-1=
- 1 = 1,18 Euro, profit net la 1 Euro investit - maxim
4. Termenul actualizat de recuperare a investiiilor.

T
+2=
+ 2 = 2,46 ani - minim
Indicatori dinamici actualizai la momentul punerii n funciune

a obiectivului
INDICATOR
U.M.
REZULTAT
EXPLICAII
total
Profitul total
actualizat
Randamentul
actualizat
Termenul de
Euro
1.650.000
Trebuie s fie minim
Euro
3.650.400
Trebuie s fie maxim
Euro
1,18
Euro
2,46

Trebuie s fie maxim
Trebuie s fie minim
Tabel nr. 6
n acest moment, indicatorii arat c investiia este eficient, cu profit mare i un

termen de recuperare a investiiilor suficient de mic. Comparnd cele dou momente
observm c randamentul actualizat i termenul de recuperare se menin, ceea ce este logic.
Actualizarea la momentul scoaterii din funciune a obiectivului. (v)

I
=Ix
- h (anul) n acest caz este = D = 10 ani =>

=> I
= 1.650.000 x
= 1.650.000 x 4,05 = 6.682.500 Euro
10


P
= Ph x
=> P
= 720.000 x
= 720.000 x 20,33 =>
= 14.640.000 Euro

R
-1=
- 1 = 1,18 profit net la 1 Euro investit - maxim
4. Termenul actualizat de recuperare a investiiilor.

T
+2=
+ 2 = 2,46 ani - minim
Indicatori dinamici actualizai la momentul scoaterii dn funciune

a obiectivului
INDICATOR
U.M.
REZULTAT
EXPLICAII
total
Profitul total
actualizat
Randamentul
actualizat
Termenul de
Euro
6.682.500
Trebuie s fie minim
Euro
14.640.000
Trebuie s fie maxim
Euro
1,18
Euro
2,46

Trebuie s fie maxim
Trebuie s fie minim
Tabel nr. 7
Investiia actualizat apare mai mare n aceste calcule dect n datele iniiale i
reprezint o valoare viitoare a capitalurilor folosite (n funcie de factorul de fructificare ales).
Exist profit, deci investiia este eficient. Randamentul i termenul de recuperare rmn
constani.
n acest stadiu al analizei eficienei proiectului de investiii se apreciaz c investiia
este justificat, nu se nregistreaz pierderi, investiia se va recupera, se vor obine profituri,
iar termenul de recuperare este scurt. Astfel pn la sfritul perioadei de utilizare normat
este suficient timp pentru acumulri de capital.
11

Reguli:
1. Randamentul economic actualizat este ntotdeauna mai mic dect randamentul static
R
< Re => 1,18 < 3,36
2. Termenul actualizat de recuperare a investiiilor este ntotdeauna mai mare dect cel
static
T
> T => 2,46 > 2,29
3. Indiferent de momentul de referin ales, randamentul economic actualizat al

investiiilor va avea aceeai valoare
R
=R
=R
= 1,18
4. Indiferent de momentul de referin ales, termenul actualizat de recuperare a

investiiilor va avea aceeai valoare
T
=T
=T
= 2,46
Indicatorii Bncii Mondiale
Indicatori iniiali
INDICATOR
Investiia
Cheltuieli anuale
Venituri anuale
d=1
1.650.000
D = 10
5.250.000
5.970.000
Tabel nr. 8
1. Venituri totale actualizate.

Vta = Vh x
Anul 1: Vta = 5.970.000 x
= 5.970.000 x 0,76 = 4.537.200 Euro
Anul 2: Vta = 5.970.000 x 0,66 = 3.940.200 Euro

Anul 3: Vta = 5.970.000 x 0,57 = 3.402.900 Euro
Anul 4: Vta = 5.970.000 x 0,50 = 2.985.000 Euro
12

Anul 5: Vta = 5.970.000 x 0,43 = 2.567.100 Euro

Anul 6: Vta = 5.970.000 x 0,37 = 2.208.900 Euro
Anul 7: Vta = 5.970.000 x 0,33 = 1.970.100 Euro
Anul 8: Vta = 5.970.000 x 0,28 = 1.671.600 Euro
Anul 9: Vta = 5.970.000 x 0,25 = 1.492.500 Euro
Anul 10: Vta = 5.970.000 x 0,21 = 1.253.700 Euro
Total Vta = Anul 1 + + Anul 10 = 26.029.200 Euro
2. Cheltuieli totale actualizate.

Cta = (I + Ch) x
d - durata de execuie
nu se fac cheltuieli dect investiia
=> Cta = 1.650.000 x 0,87 = 1.435.500 Euro
Anul 1: Cta = 5.250.000 x 0,76 = 3.990.000 Euro
Anul 2: Cta = 5.250.000 x 0,66 = 3.465.000 Euro
Anul 3: Cta = 5.250.000 x 0,57 = 2.992.500 Euro
Anul 4: Cta = 5.250.000 x 0,50 = 2.625.000 Euro
Anul 5: Cta = 5.250.000 x 0,43 = 2.257.500 Euro
Anul 6: Cta = 5.250.000 x 0,37 = 1.942.500 Euro
Anul 7: Cta = 5.250.000 x 0,33 = 1.732.500 Euro
Anul 8: Cta = 5.250.000 x 0,28 = 1.470.000 Euro
Anul 9: Cta = 5.250.000 x 0,25 = 1.312.500 Euro
Anul 10: Cta = 5.250.000 x 0,21 = 1.102.500 Euro
Total Cta = Anul d + Anul 1 + + Anul 10 = 24.325.500 Euro
Cta < Vta, pentru ca un proiect de investiii s aibe un cost eficient i s fie acceptabil.
13

3. Raportul dintre venituri totale actualizate i costuri totale

actualizate.
R=
= 1,07 > 1 este acceptat pentru c trebuie s se recupereze integral
cheltuielile i s se obin un anumit profit pentru investitor i societate.
4. Venitul net actualizat.

VNA = [Vh - (I + Ch)] x
d - durata execuiei
VNA = I x
en = 0,15
h = 1 => factorul este 0,87 =>
=> VNA = 1.650.000 x 0,87 = 1.435.500 Euro
VNA = (Vh - Ch) x
Anul 1: unde h = 2, factorul este 0,76 => VNA = 720.000 x
= 720.000 x 0,76 =
547.200 Euro
Anul 2: 720.000 x 0,66 = 475.200 Euro
Anul 3: 720.000 x 0,57 = 410.400 Euro
Anul 4: 720.000 x 0,50 = 360.000 Euro
Anul 5: 720.000 x 0,43 = 309.600 Euro
Anul 6: 720.000 x 0,37 = 266.400 Euro
Anul 7: 720.000 x 0,33 = 237.600 Euro
Anul 8: 720.000 x 0,28 = 201.600 Euro
Anul 9: 720.000 x 0,25 = 180.000 Euro
Anul 10: 720.000 x 0,21 = 151.200 Euro
14

Total VNA = Anul d + Anul 1 + + Anul 10 = 4.574.700 Euro - indic o activitate cu profit
mare.
5. Indicele de profitabilitate.
- calculat n funcie de investiia total iniial
ip =
x 100 =
x 100 = 2,77
- calculat n funcie de investiia total actualizat

ip =
x 100 =
x 100 = 3,19
- calculat sub form de indice coeficient

ip =
+1=
+ 1 = 4,19 > 1, VNA >0 => proiectul de investiii este
eficient i se accept.
Varianta optim de proiect va fi aceea la care ip, ip, ip
maxim
Analiza economic a proiectului de investiii

INDICATOR
d=1
D = 10
TOTAL
Anul 1
Anul 2
Anul 3
Anul 4
Anul 5
Anul 6
Anul 7
Anul 8
Anul 9
Anul 10
Cheltuieli
anuale
1.650.000
5.250.000
5.250.000
5.250.000
5.250.000
5.250.000
5.250.000
5.250.000
5.250.000
5.250.000
5.250.000
Venituri
anuale
5.970.000
5.970.000
5.970.000
5.970.000
5.970.000
5.970.000
5.970.000
5.970.000
5.970.000
5.970.000
Factor de
actualizare
0,15
Cheltuieli
totale
actualizate
Venituri totale
actualizate
0,87
0,76
0,66
0,57
0,50
0,43
0,37
0,33
0,28
0,25
0,21
1.435.500
3.990.000
3.465.000
2.992.500
2.625.000
2.257.500
1.942.500
1.732.500
1.470.000
1.312.500
1.102.500
24.325.500
4.537.200
3.940.200
3.402.900
2.985.000
2.567.100
2.208.900
1.970.100
1.671.600
1.492.500
1.253.700
26.029.200
1.435.500
547.200
475.200
410.400
360.000
309.600
266.400
237.600
201.600
180.000
151.200
4.027.500
VNA (0,15)
Tabel nr. 9
15

Proiect Analiza Piata

Încărcat de

Informații document

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Proiect Analiza Piata

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

UNIVERSITATEA HYPERION DIN BUCURETI

FACULTATEA DE TIINE ECONOMICE

CONFERENIAR UNIVERSITAR DOCTOR:

UNIVERSITATEA HYPERION DIN BUCURETI

Venituri anuale din

UNIVERSITATEA HYPERION DIN BUCURETI

Analiza indicatorilor statici.

=> 0,825 - minim

Investiia specific valoric Euro

2. Termen de recuperare a investiiilor. (ani)

= 2,29 ani - ct mai mic

3. Coeficientul de eficien economic a investiiilor.

= 0,436 Euro profit anual la 1 Euro investit - maxim

UNIVERSITATEA HYPERION DIN BUCURETI

4. Cheltuieli echivalente sau recalculate.

5. Cheltuieli specifice echivalente sau recalculate.

Cheltuieli specifice recalculate valorice Euro

= 9,070 - efort total la 1 euro venit/capacitate

k - cheltuieli specifice echivalente sau recalculate

6. Randamentul economic al investiiilor.

UNIVERSITATEA HYPERION DIN BUCURETI

= 3,363 Euro profit net la 1 Euro investit - maxim

Trebuie s fie minim

Investiie la 1 Euro venit

Profit anual la 1 Euro

Trebuie s fie minime

Efort total la 1 Euro

Indicatorii calculai arat c proiectul de investiii este eficient, nu sunt nregistrate

UNIVERSITATEA HYPERION DIN BUCURETI

Analiza indicatorilor dinamici.

= 412,5 Euro, sum imobilizat la 1 birou - minim

3. Efectul economic al imobilizrilor.

UNIVERSITATEA HYPERION DIN BUCURETI

E - efectul economic al imobilizrilor

4. Efectul economic al imobilizrilor specifice.

= 0,075 efect economic nerealizat la 1 Euro investit - minim

- efectul imobilizrilor specifice

Sum imobilizat cu investiiile

Factorul de actualizare. (0,15)

UNIVERSITATEA HYPERION DIN BUCURETI

B. Indicatori dinamici actualizai.

- investiia total actualizat

= 1.435.500 Euro - minim

2. Profitul total actualizat.

= 720.000 x 0.87 x 5 = 3.132.000 Euro - maxim

- profitul total actualizat

3. Randamentul economic actualizat al investiiilor.

- 1 = 2,18 - 1 = 1,18 Euro profit net

- profitul total actualizat

- investiia total actualizat

4. Termenul de recuperare actualizat al investiiilor.

UNIVERSITATEA HYPERION DIN BUCURETI

- termen de recuperare actualizat

- investiia total actualizat

- profitul total actualizat

Indicatori dinamici actualizai la momentul nceperii lucrrilor de investiii

Trebuie s fie maxim

Profit net la 1 Euro investit

Indicatorii calculai ne arat o activitate eficient, n care exist un profit actualizat

Actualizarea la momentul punerii n funciune a obiectivului. (p)

- n cazul de fa h (anul) = 0 => I

- investiia total actualizat

2. Profitul total actualizat.

= 720.000 x 5 = 3.600.000 Euro