Sunteți pe pagina 1din 21

Academia de Studii Economice

Facultate de Comer

EVOLUIA PIEEI IMOBILIARE N ROMNIA

Studeni:
Giurea Ana Maria, grupa 341
Ghi Florin, grupa 341
Grosu Adriana, grupa 342
Anul III, Comer

Bucureti
2012
CUPRINS

Capitolul 1: Piaa imobiliar..............................................................................................pag 2


1.1 Caracteristicile pieei imobiliare.......................................................................pag 2
1.2 Tipuri de piee imobiliare.................................................................................pag 3
1.3 Analiza pieei imobiliare..................................................................................pag 3
Capitolul 2: Factori de influen ai pieei imobiliare.........................................................pag 4
2.1 Factori economici............................................................................................ pag 4
2.2 Factori geografici.............................................................................................pag 6
Capitolul 3: Evoluia pieei imobiliare n Romnia...........................................................pag 8
Capitolul 4: Integrarea serviciilor imobiliare n dezvoltarea durabil a Romniei............pag 14
Bibliografie........................................................................................................................pag 18
Anexe.................................................................................................................................pag 19

Capitolul 1
Piaa imobiliar
1

Piaa imobiliar poate fi definit ca locul de ntlnire dintre cererea i oferta imobiliar,
prin intermediul tranzaciilor ce au avut loc, dar i prin intermediul celor care nc nu s-au
materializat. Piaa imobiliar este o pia liber, caracterizat de existena concurenei, a
ageniilor imobiliare, precum i de desfurarea far influene externe a ntocmirii actelor de
vnzare- cumprare.
Se poate vorbi despre o pia imobiliar n adevratul sens al cuvntului doar dup anul
1990, deoarece, nainte de acest an, concurena nu era prezent, iar ageniile imobiliare nu
existau. Astfel, se poate spune c nainte de 1990 exista o pia controlat, impus, care nu
oferea posibilitatea libertii de aciune. n contrast, piaa liber ofer posibilitatea lansrii
unei oferte individuale pe pia, concretizarea acesteia, respectiv ntocmirea actelor de
vnzare-cumprare depinznd de existena unei cereri care s rspund nevoilor ofertei.
Piaa imobiliar este format din doua segmente majore, respectiv piaa imobiliar urban
i piaa imobiliar rural. Cererea este mai mare n cadrul primei categorii, cea urban.
1.1. Caracteristicile pieei imobiliare
Printre caracteristicile pieei imobiliare se evideniaz:
Produsele de pe piata imobiliara (proprietatile imobiliare) sunt tangibile si constituie, in
termeni economici, capital real
Este o piata limitata prin suprafetele de teren existente si prin posibilitatile de dezvoltare
ale acestora prin construirea de locuinte, birouri, spatii comerciale, industriale. Aceasta
particularitate impune ca principiu fundamental conceptul de cea mai buna utilizare a
terenului
Bunurile tranzacionate pe piaa imobiliar sunt unice, acestea neputnd fii substituite cu
altele.
Fiecarei proprietati imobiliare ii sunt specifice 4 atribute: fizice, legale, de localizare, de
design, care o fac potrivita pentru o anumita utilizare- mijloacele de negociere ale
vanzatorilor si cumparatorilor
Pe pieele imobiliare, preurile sunt n general ridicate i deciziile de cumprare sunt
influenate de tipul de finanare oferit, volumul creditului ce poate fi obinut, dobnzile.
Exist un numr mare de cumprtori i vnztori care creaz piaa liber. Niciunul
dintre cei doi participani nu exercit o influen direct asupra preului.
Piaa imobiliar nu se autoreglementeaz, cum se ntmpl n cazul altor piee. Exist
relativ multe reglementri guvernamentale i locale care afecteaz tranzaciile
imobiliare. Exist foarte puine restricii guvernamentale asupra concurenei libere i
deschise care caracterizeaz aceast pia
Cererea poate fi volatil, datorit unor schimbri rapide n mrimea i structura
populaiei.
Proprietatea imobiliar este un produs durabil. Mai mult, aceasta este greu de vndut i
are un grad redus de lichiditate. Ea nu se vinde rapid pentru c implic sume mari de
bani i finanarea nu se obine imediat.
Spatialitatea pieei imobiliare afecteaza structura cererii si ofertei. Constrangerile
spatiale ale pieei imobiliare, care limiteaza numarul ofertantilor, determina

marketabilitatea si evaluarea proprietatilor imobiliare. Pe de alta parte, cererea este


influentata de factori demografici.
1.2. Tipuri de piee imobiliare
Pieele imobiliare sunt diferite datorit necesitilor, dorinelor, motivaiilor,
localizrii, designului, restriciilor urbanistice.
Se identific cinci tipuri de piee:
a) Rezideniale: case, blocuri, ir de case legate - Acesta este un tip de proprietate legat
de preferinele consumatorilor, stitul de via, venit. Proprietile rezideniale se
clasific la rndul lor, dup mai multe criterii, ntre care ar fi dup numrul de locatari
(rezidene individuale i condominiumuri), dup confortul i venitul consumatorului
(rezidene de lux, pentru clasa medie i populare), dup vechime (rezidene vechi i
noi), dup destinaie (rezidene pentru locuit sau pentru nchiriat.
b) Comerciale: cldiri administrative, centre comerciale, hoteluri, magazine
Dezvoltarea unui spaiu comercial presupune o investiie individual sau
coproprietatea asupra unui teren, prin construirea de spaii comerciale. Spaiile
comerciale sunt dezvoltate i managerizate ca o singur entitate.
c) Industriale: fabrici, depozite, institute de cercetare
d) Agricole: ferme, livezi, puni, pduri
e) Speciale: proprieti cu design unic, aeroporturi, coli, parcuri de distracii, terenuri de
golf, cimitire, biserici.
1.3 Analiza pieei imobiliare
Analiza pieei imobiliare reprezint identificarea i studierea pieei pentru un bun
imobiliar. Evaluatorii folosesc analiza pieei pentru a determina dac este o confirmare a
pieei pentru o proprietate existent cu o anumit utilizare sau dac este evident c va fi o
confirmare a pieei pentru o utilizare propus a unui amplasament viitor.
Valoarea de pia a unei proprieti este, n mare msur, decisiv pentru poziia ei
competitiv pe piaa sa. Cunoscnd caracteristicile proprietii evaluate, evaluatorul va putea
identifica proprietile competitive (oferta) i va putea nelege avantajele competitive pe care
proprietatea le ofer potenialilor cumprtori.
Aceast analiz pornete de la analiza geografic, care poate fi o analiz regional,
local i a vecintii. Aranjamentele internaionale privind multiplele forme de investiii
strine directe se dezvolt la toate nivelurile i cu toate grupele de ri. Condiiile ns difer
de la o ar la alta i chiar n cadrul unei ri, de la o ntreprindere la alta, n funcie de
interesele specifice ale acestora.
Totui investiiile strine directe funcioneaz n baza unor norme internaionale, care
la rndul lor sunt corelate cu normele naionale. Apare conceptul de "localizare", care n acest
caz se refer la respectarea specificului local. Firmele de construcii, indiferent de ara n care
i desfoar activitatea, in cont de specificul local. De aici deriv i diferenierea pieelor
imobiliare de la o ar la alta.

Capitolul 2: Factori de influen ai pieei imobiliare


2.1. Factori economici
3

Piaa imobiliar este foarte volatil i depinde de o serie de factori economici, sociali
i geografici ce influeneaz stabilitatea dorit. Factorul economic are un impact major prin
fiscalitate ce se manifest n mod direct, iar la nivel macroeconomic puterea de cumprare
este cea care modific evoluia pieei, putere de cumprare influenat de crizele sau creterile
economice sau de anumite ajutoare de stat.
Starea pieei imobiliare naionale influeneaz segmentele de pia regional i apoi
local, care la rndul lor, datorit unicitii i a particularitii elementelor lor constitutive pot,
ca uniti de sine stttoare, s prezinte anumite abateri specifice, n funcie de conjunctura
local, care uneori i poate imprima mai mult libertate fa de piaa naional.
n procesul analizei, un loc important l are cadrul economic general, al mediului
intern i internaional n care se desfoar activitatea economico-financiara. Trebuie analizate
relaiile la nivelul economiei naionale, cum ar fi venitul naional, rata dobnzii, omajul, n
vederea determinrii n primul rnd a ciclului n care se afl economia.
Liberalizarea sistemelor financiare i intensificarea procesului de globalizare a pieelor
de capital din ultimele decenii au condus la mbuntirea serviciilor financiare i a sistemelor
de alocare a resurselor, dar au crescut i sfera de aciune a ciclurilor financiare pronunate. Cel
mai des, acestea din urm reprezint fluctuaii dramatice ale preurilor activelor avnd drept
consecin amplificarea ciclurilor economice generale, iar, ocazional, acestea ating apogeul
prin generarea unor crize bancare i valutare. Aceste fluctuaii afecteaz att statele puternic
industrializate (de exemplu: criza subprime din Statele Unite) ct i state cu economii i piee
emergente (de exemplu: Asia de Est la sfritul anilor `90).
De obicei ciclurile financiare sunt generate de un val de optimism susinut de evoluia
favorabil a economiei reale. Acest optimism contribuie la subestimarea riscului, extinderea
activitii de creditare, creterea accelerat a preurilor activelor, investiiile excesive n bunuri
de capital i explozia consumului. n final, atunci cnd ateptrile se realiniaz cu datele
fundamentale, dezechilibrele create n timpul boom-ului sunt corectate n mod abrupt, pe
msur ce optimismul exagerat face loc pesimismului exagerat provocnd pagube costisitoare
sistemului financiar i economiei reale. 1
Constatrile recente indic faptul c piaa imobiliar are un rol central n cadrul acestor
cicluri datorit faptului c preurile cldirilor i terenurilor impulsioneaz disponibilitatea i
capacitatea bncilor de a mprumuta bani, n timp ce mai muli factori determin o deviaie de
la metodele eficiente de stabilire a preurilor. ntr-un mediu financiar integrat la nivel global,
fluxurile mari de capital pot accentua aceste cicluri de creditare. n plus, combinaia dintre
fluxurile de capital speculativ i relaxarea reglementrilor sectorului financiar poate provoca
crize financiare severe, cum este cazul celei din Asia, de la sfritul anilor `90.
Preul bunurilor imobiliare depinde n mod decisiv de valoarea de nchiriere a
acestora. Oferta pe piaa imobiliar este relativ inelastic avnd n vedere decalajele
prelungite din domeniul construciilor i oferta fix de terenuri. Datorit acestor factori,
creterea sau scderea cererii pe piaa imobiliar afecteaz n primul rnd preul, cantitatea de

1 http://academiacomercialaan3.wikispaces.com/file/view/Propxx.pdf

bunuri imobiliare oferite avnd o variaie lent. Practic, lipsa elasticitii ofertei imobiliare
crete impactul cererii asupra preurilor.
Ca urmare a acestei situaii, chiriile, care ofer indicii relevante legate de cerere,
sunt percepute ca fiind un indicator de baz al pieei imobiliare. Valoarea acestora depinde
de mai multe variabile cum ar fi produsul intern brut real (care cuprinde att nivelul agregat
al venitului pe cap de locuitor, ct i dimensiunea populaiei) i ratele anticipate ale
dobnzilor reale (care exprim costul mprumuturilor). Alte variabile relevante, dei nu sunt
incluse n analizele empirice datorit absenei datelor, includ taxele din domeniul imobiliar,
deductibilitatea dobnzilor la creditele ipotecare i cadrul legislativ care reglementeaz piaa.
Riscrile ce pot aparea pe o pia imobiliar sunt:
Riscul general de pre - include o posibil supraevaluare a activelor imobiliare
datorat unor indicatori de rentabilitate i accesibilitate n cretere.
Riscul economic - se refer la ncetinirea creterii economice, creterea dobnzilor i
fluctuaiile importante n numrul locuitorilor unei ri.
Riscul de ofert - apare atunci cnd stocul de locuine crete mai rapid dect
populaia.
Riscul de structur a pieei - cnd tot mai multe persoane sunt deintori de proprieti
imobiliare i mrimea acestor proprieti este din ce n ce mai mare, apare o presiune
suplimentar asupra preului.
Riscuri privind sistemul ipotecar - creterea indicatorului mprumut ipotecar /
valoarea proprietii; o cretere a mprumuturilor cu rat/dobnd variabil n totalul
creditelor ipotecare indic riscuri mai mari de insolvabilitate pentru clienii bncilor;
creterea datoriei ipotecare a populaiei ca pondere n PIB.
Riscul de corelare cu alte piee - corelarea cu piaa imobiliar din Statele Unite.2
n Romnia piaa imobiliar este foarte interesant pentru speculaii, avnd un mare potenial
de a fi volatil. Sectorul construciilor este cel mai puin fiscalizat, deoarece majoritatea
angajailor lucreaz fr carte de munc. n consecin, preurile ar trebui s fie mici. n
realitate, preurile sunt mari, n schimb, se obin marje extreme de profit. Uniunea Naional a
Notarilor Publici din Romania (UNNPR) are doua iniiative menite s scad posibilitatea de
speculaie asupra preurilor pe piaa imobiliar. Prima dintre acestea reprezint o propunere a
notarilor ca, prin ordinul Guvernatorului BNR, "toate tranzaciile cu valoarea de peste 15.000
de euro s se efectueze numai prin banc", iar cea de-a doua iniiativ este de a crea un indice
oficial pentru caracterizarea pieei imobiliare.3
2.2 Factori geografici
Caracteristica geografic-const n aceea c, att cererea ct i oferta se manifest nu numai
pe locaiile vechilor asezminte urbane ct i pe locaii noi. Atunci cnd comunitatea
nregistreaz o dezvoltarea mare, zonele limitrofe cpat valoare prin extinderea urbanizarii.
2 http://academiacomercialaan3.wikispaces.com/file/view/Propxx.pdf

3 http://www.euractiv.ro/uniunea-europeana/articles%7CdisplayArticle/articleID_13384/Manipulareainstrument-de-lucru-pe-piata-imobiliara.html

Piaa imobiliar este intr-un fel atipic deorece nu se poate forma precum celelate piee unde
pot exista simultan muli cumprtori i muli vnztori. n primul rnd, piaa imobiliar nu
poate fi n ntregime cunoscut pentru a fi standardizat, n acelai mod care se aplic pe piaa
bunurilor. De aceea nu li se poate ataa atributul de pia eficient. n majoritatea timpului
exist ori o pia a vnztorilor, cnd oferta este mic fa de cerere sau o pia a
cumparatorilor cnd cererea este mic.4
Din punct de vedere al definirii geografice, pieele imobiliare au un puternic caracter local.
Aceasta determin mai mult de 60% din valoarea de pia a unui imobil. 5. Aspectele legate de
localizare in n mare parte de costul timpului i de costul deplasarilor (mijloace de transport
in comun/combustibil) dintre proprietate i alte destinaii. Alegerea locaiei unei proprieti
este o problema subiectiv, implicnd nevoile personale i scopul pentru care se efectueaz
achiziia. Pentru o familie, amplasamentul unei locuine implic legturile cu unitile publice:
locuri de munc, cola, spitale, magazine, faciliti recreative. Pentru firme/ uniti
industriale este important accesul la pieele de aprovizionare i desfacere.
Piaa pentru investitori este conectat puternic la piaa consumatorilor, datorit faptului c
acetia din urm reprezint de fapt motorul randamentelor pe care le obin cei care investesc.
Astfel, exist n mod evident un grad puternic de corelare ntre nivelul de substituibilitate a
proprietilor valabil pentru investitori i cel valabil pentru consumatori. Caracterul local
incontestabil al pieei nu se datoreaz exclusiv motivaiilor de natur subiectiv. Un alt
element esenial este ponderea pe care o are preul n determinarea gradului de
substituibilitate. Astfel, este greu de afirmat c o locuin n valoare de 1 000 000 de euro este
substituibil cu una n valoare de 100 000 de euro, chiar dac cele dou proprieti ndeplinesc
aceeai funcie, avnd, poate, chiar aceeai suprafa (n acest caz, diferena ntre cele dou
preuri nu poate fi dat dect de zon). Astfel, o caracteristic a pieei imobiliare care ine de
dimensiunea pieei produsului este determinat de poziionarea geografic. n cazul pieei
imobiliare putem afirma c dimensiunea geografic, mai precis locaia, influeneaz (indirect,
prin pre) n mod decisiv definirea pieei produsului, determinnd gradul de substituibilitate al
proprietilor ntr-un mod mult mai complex dect n cazul altor bunuri i/sau servicii.
Se rmne la perspectiva c o proprietate mai mica localizat ntr-o zon cu mai multe
opiuni are o valoare mult mai ridicat fa de o proprietate mai mare ntr-o zona slab
dezvoltat.
Din punct de vedere al localizrii, exist trei arii principale aezate concentric6:
- Zona central (A) este cea mai cautat, ns preul imobilelor din aceast arie este
destul de mare i nu va scdea decat n momentul unui dezastru financiar. Riscul pe de
alt parte este destul de mic fa de celelalte zone.

4 http://academiacomercialaan3.wikispaces.com/file/view/Propxx.pdf

5 Uzunov M. E., Pariul proprietatii, Editura Nemira, Bucuresti, anul 2009


6 Uzunov M. E., Pariul proprietatii, Editura Nemira, Bucuresti, anul 2009
6

Zona semicentral (B) este amplasat n jurul zonei centrale, aflat la o distan de
cinci-sase kilometrii de aceasta. Riscul unei invesiii n aceast zon este mediu,
putnd aprea scderi de pre, dar sunt nglobate ntr-un interval acceptabil;
Zona periferic (C) nu este deloc atrgtoare pentru investitori, fluctuaiile preurilor
sunt destul de mari, iar riscul este destul de mare.
n figura de mai jos sunt reprezentate aceste zone:
C
B

A- Pre ridicat, risc redus;


B- Pre mediu, risc mediu;
C- Pre sczut, risc mare.

Fig.1. Locaia unei proprieti


Caracteristicile legale subliniaz tipul de proprietate, restricii publice sau private, legislaie
cu privire la mediu ( principiul poluatorul plteste7) dar i fiscalitatea ( taxe i impozite,
subvenii n cazul zonelor slab dezvoltate).
Caracteristicile de mediu: vecintatea, legate de aspecte sociale i de aspecte economice,
precum i de tipurile de locuine din zon; administraia local i calitatea comunitii (accesul
la serviciile publice pompieri, salvare, servicii sociale); gradul de dezvoltare a zoneiimplicaie economic.

Capitolul 3
7 Iniial recomandat de Consiliul Organizaiei pentru Cooperare i Dezvoltare
Economic (OCDE) n mai 1972, principiul poluatorul pltete a cunoscut o
cretere a acceptrii ca principiu internaional pentru protecia mediului. http://www.hydrop.pub.ro/polcurs4.pdf
7

EVOLUIA PIEEI IMOBILIARE N ROMNIA


-Apartamente, birouri, spaii comerciale, industrial, terenurin anul 2010, cele mai multe proiecte de dezvoltare au fost astrase de ctre segmentul
comercial, pe segmentul de birouri proiectele fiind foarte puine. Segmentul reziden ial a fost
ns cel mai slab, proiectele noi fiind aproape inexistente, marea majoritate fiind doar
continuri ale unor ansambluri rezideniale demarate n trecut sau reluri ale unor proiecte
oprite. Similar segmentului rezidenial s-a comportat i cel logistic8.
APARTAMENTE9
n ceea ce privete semestrul 2 al anului 2010 fa de semestru 1 al anului 2010, pe segmentul
de apartamente vechi, n Piteti s-a nregistrat cea mai mare scdere - 12,3% ajungnd la 833
/mp. Oradea ns a nregistrat cel mai scazut pre la apartamentele noi, -15 % ajungnd la
806 /mp.
La Reia s-a constatat c att apartamentele vechi ct i terenurile au avut n S2
aproximativ aceeai valoare medie unitar cu cea din S1 2010, si anume 529 /mp, n
Miercurea Ciuc s-a meninut valoare de 713 /mp la apartamentele noi.
Cele mai mari preuri medii unitare att la apartamentele vechi ct i la apartamentele
noi s-au nregistrat n Bucureti, cu 1,089 i respectiv 1,309 euro/mp, pe locul 2 situndu-se
municipiul Cluj Napoca, cu aproximativ 1,045 i respectiv 1,026 euro/mp.
Cele mai mici preuri medii unitare la apartamentele vechi s-au nregistrat la Reia
unde acestea au fost de 529 euro/mp, pe locul doi fiind Baia Mare cu 573 euro/mp.
Pentru apartamentele noi cele mai mici preuri s-au nregistrat la Baia Mare, unde
preul mediu unitar a fost de 585 euro/mp, urmat de Bistria, unde s-a nregistrat un pre
mediu unitar de 626 euro/mp.
Cea mai mare diferen ntre preul mediu unitar al apartamentelor noi i cel al celor
vechi s-a nregistrat la Arad, unde apartamentele vechi sunt n medie cu aproximativ 43% mai
scumpe dect cele vechi. Acest lucru se poate observa in ANEXA 1.
Situatia apartamentelor la nivel national in anul 2008-201010

8 Analiza pietei imobiliare semestrul II, an 2010


http://www.darian.ro/usr/imagini/2011/02/09/139-analiza2010.pdf
9 Analiza pietei imobiliare semestrul II, an 2010
http://www.darian.ro/usr/imagini/2011/02/09/139-analiza2010.pdf
10 Analiza pietei imobiliare semestrul II, an 2010
http://www.darian.ro/usr/imagini/2011/02/09/139-analiza2010.pdf
8

Situatia apartamentelor in anul 2009-201011

BIROURILE
Anul 2010 pentru piaa birourilor a reprezentat o relansare a acestora pe piaa imobiliar fa
de perioada imediat nceperii crizei financiare.
Oferta. Birourile sunt mprite n trei clase A, B si C. n urma studiilor realizate de
Colliers Romania, birourile de clasa A au ajuns la 1.360.000 mp, dup livrarea a doar 170.000
mp n cursul anului 2011. Peste 20% din birourile moderne se afl n zona central, iar restul
procentajului este mprit n mod egal ntre zonele semicentral i de periferie. Fa de anul
2009 n anul 2010 livrrile de spaii noi de birouri au sczut cu 55%. n situaia de fa
investitorii aleg s mai amne planurile de dezvoltare. n prima jumatate a anului 2010 s-a
efectuat cea mai mare pondere din totalul vnzrilor i anume 74% din spaiile noi livrate.

Sursa: Colliers Romania


11 Analiza pietei imobiliare semestrul II, an 2010
http://www.darian.ro/usr/imagini/2011/02/09/139-analiza2010.pdf
9

n figura de mai sus se poate observa o cretere a stocului de birouri, de la puin peste
400000 mp nregistrat n anul 2006 pn la 1.360.000 mp nregistrat n anul 2010. Livrrile
noi rmn fluctuante, n anul 2009 nregistrndu-se nsa cel mai mare numar de livrri.
Cererea. Aproximativ 110000 mp din 170000 mp tranzactionati au fost considerati
absortie neta, iar restul de 60000mp au reprezentat renegocieri, subinchieri sau alte activitati.
Cererea de birouri pentru anul 2009 a fost foarte scazuta comparativ cu anul 2008, insa anul
2010 s-a inregistrat o usoara crestere, pentru proprietari negocierea termenilor contractuali cu
chiriasii a fost putin mai lejera fata de anul 2009. Acest lucru se poate observa in figura de
mai jos:

Sursa: Colliers Romania


Alt factor care a influenat perioada de trazacionare a contractelor de birouri a fost
expirarea contractelor din perioada 2005-2006 cu o valabilitate de 5 ani , astfel chiriaii au
fost nevoii s ia o decizie in anul 2010.
Informaiile din studiul efectuat de Colliers la nivelul anului 2010, confirm faptul c
cei mai muli chiriai au fost din domeniul IT, serviciilor medicale i firmelor outsourcing.
Chiriaii s-au axat mai mult pe zonele semi-centrale unde preurile nu sunt la fel de mari ca n
zona centrala, astfel pentru anul 2010, cea mai cutat zona rmne zona semicentral urmat
de zona de periferie i de zona central.
Rata de neocupare a birourilor rmne la 18% ca i n anul 2009, fa de anul 2007
unde rata de neocupare a birourilor era 0%.

Sursa: Colliers Romania


n ceea ce privete chiriile din anul 2009 si 2010, Colliers Romania a ajuns la
urmatoarele valori:

10

Sursa: Colliers Romania


Se poate observa o uoar scdere a chiriilor n zonele de semi-centru i periferie, ns
n zona central nu se poate vorbi de o scdere.

SPAIILE COMERCIALE centrele comerciale


Pentru anul 2010, centrele comerciale din Romnia aflate n construcii cu o suprafa
nchiriabil mai mare de 5000 de mp sunt urmatoarele:

Sursa: Colliers Romania


Rata de neocupare pentru spaiile comerciale nchiriate este pentru Bucuresti: 10% i
pentru alte orase: 13% (nivelul mediu).
Nivelul chiriei n anul 2010, pentru locaiile importante este urmatorul:

Sursa: Colliers Romania


* Cea mai nalt valoare care poate fi nregistrat pentru un centru comercial important, cu o
rat de ocupare de 70% si un spaiu de 100mp.
**Nivelul mediu
Cele mai importante proiecte comerciale livrate sau iniiate n 2010 cu data de
finalitate pana n anul 2014, la nivel naional, sunt sintetizate in Anexa 2.

INDUSTRIAL
n ceea ce privete piaa pentru spaii logistice i industriale pentru anul 2009 si 2010,
aceasta nu st deloc bine. Dac pentru anii 2007 i 2008 aceasta a avut succes, pentru
urmtorii doi ani nu a mai nsemnat un interes pentru dezvoltatorii de proiecte.
11

Perioada 2006 2008 a nsemnat foarte mult pentru spaiile industriale nou livrate
acestea depind 650.000 mp, ultimii doi ani fiind adugai doar 50.000 mp la stocul total.
n 2010, doar 12.000 mp au fost livrai pe pia, n cadrul primei faze a parcului Millenium
Logistik Park, situat n partea de sud a Bucuretiului. Aadar, stocul total de spaii industriale
i logistice din Bucureti a atins 907.000 mp 12. Acest lucru se poate observa n graficul
urmtor:

Sursa: Colliers Romania


Dac pn la sfritul anului 2008 rata de absorbie net (cererea) era mai mare dect rata de
neocupare, cererea pentru anii 2009 si 2010 a fost n continu scdere fa de rata de
neocuparare, stocurile fiind destul de mari rezultnd astfel o cretere a cheltuielilor cu
stocurile (2008-2010).

Sursa: Colliers Romania


Unul din motivele pentru care cererea pentru spaii industriale a sczut este i faptul c
sectorul bunurilor de larg consum i operatorii logistici nu au fost destul de activi pentru anul
2010.
Structura cererii pentru domeniul de activitate este destul de proporional i se poate
observa mai jos:

12 Colliers Romania, anul 2011


12

CEREREA PENTRU SPATIILE INDUSTRIALE

Logistica

FMCG

9%
10%
Auto
Media
38%
10%
16%

Industrie

Retail

16%

PRINCIPALELE PROIECTE INDUSTRIALE DIN BUCURETI 13

TERENURILE
Anul 2010 marcheaz o cretere a trazaciilor de terenuri, ntr-un ritm destul de lent dar destul
de seminificativ de la nceputul crizei. Cele mai importante tranzacii au fost in Craiova, un
teren de 12 h cu o valoare de 30 milioane de euro cumprat de Auchan Group i 2 manageri ai
grupului BelRom, in Bucuresti, un teren de 5.1 ha cu o valoare de 34,6 milioane de euro
cumprat de Interprime, Properties, Ikea Investment Fund i n Braov, un teren de 4 ha n
valoare de 13 milioane de euro cumprat de Cora.
13 Raport de piata efectuat de Colliers Romania anul 2011
13

Preurile terenurilor n anul 2010 au sczut uor fa de anul 2009, n plus


amplasamentele periferice sunt n continuare neatractive pentru investitori.

Sursa: Colliers Romania

Capitolul 4: Integrarea serviciilor imobiliare


n dezvoltarea durabil a Romniei

14

La sfritul primului deceniu al secolului XXI-lea, dup o tranziie prelungit la


democraia pluralist i economia de pia, Romnia mai are de recuperat decalaje
considerabile fa de celelalte state ale Uniunii Europene, simultan cu nsuirea i
transpunerea n practic a principuulor i practicilor dezvoltrii durabile, n contextul
globalizrii.
Cu toate progresele realizate n ultimii ani, Romnia are nc o economie bazat pe
consumul intensiv de resurse, o societate i administraie aflate n cutarea unei viziuni i un
capital natural afectat de riscul unor deteriorri ce pot deveni ireversibile. Astfel, se impune
stabilirea unor obiective concrete pentru trecerea, ntr-un interval de timp rezonabil i realist,
la un mode de dezvoltare generator de valoare adugat nalt, propulsat de interesul pentru
cunoatere i inovare, orientat spre mbuntirea continu a calitii oamenilor i a relaiilor
dintre ei n armonie cu mediul natural.
Conceptul de dezvoltare durabil are ca premis constatarea c civilizaia uman este
un subsistem al ecosferei, dependent de fluxurile de materie i energie din cadrul acestuia, de
stabilizarea i capacitatea de autoreglare. De aici rezult c implementarea unei strategii de
dezvoltare durabil n cadrul Romniei ar urmri restabilirea i meninerea unui echilibru
naional, pe termen lung, ntre dezvoltarea economic i integrarea mediului natural n toate
formele acceptate de societate. Pentru Romnia, dezvoltarea durabil nu este una dintre
opiunile posibile, ci singura perspectiv raional a devenirii naionale, prin confluena
factorilor economici, sociali i de mediu.
Din perspectiva amenajrii teritoriului i planificrii spaiale, spaiul antropic al
Romniei este supus unor procese accentuate de deteriorare prin erodarea calitilor
tradiionale i ntrzierea racordrii la tendinele europene de modernizare sustenabil.
Situaia actual ncorporeaz efectele pe termen lung ale ingineriei socio-spaiale n cele patru
decenii de regim comunist prin:
Intervenii agresive asupra capitalului natural
Extinderea suprafeelor agricole prin distrugerea unor ecosisteme vitale
Concentrarea investiiilor asupra unor proiecte industriale i urbane de dimensiuni
gigantice
Demolarea centrelor istorice ale multor orae pentru a face loc unor cdiri
administrative tipizate
Deficienele cadrului legislativ i normativ existent, precum i interpretarea lejer sau
chiar abuziv a acestuia de ctre autoritile locale, n special n ceea ce privete folosirea
terenurilor prin derogri de la planurile de urbanism, continu s genereze efecte nefavorabile
i s produc, n unele cazuri, pierderi ireparabile. Lipsa unei evidene cadastrale corecte
creaz dificulti n ierarhizarea raional a edificiilor culturale.
Astfel, o propunere care s se integreze in conceptul de dezvoltare durabil ar fi
planificarea spaial. Planificarea spaial reprezint un cumul de metode, programe, proiecte
i aciuni prin care se realizeaz dezvoltarea direcionat a spaiului fizic pentru a echilibra
componentele economice, sociale, culturale i istorice, de peisaj i mediul natural ale unui
teritoriu. Ca urmare, se are n vedere evitarea dispersiei zonelor de locuit, asigurarea
diversitii sociale i culturale interurbane, controlul jocurilor speculative de ocupare a
spaiilor publice i peisajului.
Eventualele propuneri naintate care s remedieze problemele referitoare la
planificarea spaial se refer la:
15

Adaptarea dinamicii i caracteristicilor locuinelor la nevoile prezente i viitoare ale


populaiei
Precizarea direciilor de dezvoltare viitoare a construciilor de locuine
Dezvoltarea controlat a zonelor rezideniale (asigurarea accesului la utiliti,
transport, servicii publice i sociale)
Realizarea unor politici de locuire care s integreze grupurile vulnerabile i s asigure
mixitatea social
Construirea de rezerve funciare suficiente i dispuse n amplasamente diverse
n perspectiva dezvoltrii durabile, spaiul geografic amenajat i locuit- cuprinznd
elemente fizice naturale i antropice, dar i elemente instituionale i culturale- reprezint un
complex funcional care susine calitatea vieii populaiei.
Alte msuri care se impun a fi implementate se refer la folosirea de tehnologii
ecologice, eficientizarea energiei electrice i energetice, i nu n ultimul rnd, valorificarea
patrimoniului naional cultural imobiliar.
Activitile de cercetare-dezvoltate-inovare i de promovare a tehnologiilor ecoeficiente se vor orienta prioritar spre sectoarele i domeniile une aplicarea acestora poate crea
efecte semnificative de progres ecologic i de competitivitate (produse alimentare organice;
tehnologia apei; eficiena energetic; transportul urban; industriile cu impact major asupra
mediului; construciile). De asemenea, este vital craerea unui sistem de taxe care s
ncurajeze consumul durabil. De exemplu, avantajele fiscale, reducerile sau scutiri de taxe,
impozite pentru achiziii de maini, case ecologice, instalarea de panouri solare.
Prin msuri coerente de cretere a eficienei energetice se va obine o reducere a
consumului de energie final. Se va promova astfel modernizarea sistemelor de cogenerare i
nclzire urban prin folosirea unor tehnologii de nalt eficien. O atenie special se va
acorda politicii energetice-rurale, urmrindu-se modernizarea sistemelor de nclzire ecoeficient a locuinelor i a celor de alimentare cu enegie la costuri suportabile.
Prin ncurajarea selectiv a investiiilor se va asigura punerea n funciune a unor noi
capaciti de producere a energie electrice bazare pe tehnologii curate, cu impact major asupra
reducerii emisiilor de gaze cu efect de ser i a emisiilor de poluani, precum i asupra
siguranei de funcionare a sistemului energetic naional.
Din punct de verere al infrastructurii de baz, Romnia se situeaz nc mult sub
media Uniunii Europene i are de recuperat rmneri n urm importante la majoritatea
indicatorilor principali. Una dintre cauze poate fi lipsa surselor de finanare i astfel,
infrastructura nu a putut s se dezvolte n ritmul cerut de necesitile reale ale locuitorilor. Un
program de infrastructur implementat pe viitor ar viza: alimentarea cu ap a satelor n
sistemul centralizat, construcia de sisteme de canalizare i epurare a apei, tratarea apelor
uzate, mbuntirea drumurilor rutiere de acces prin pietruire, reabilitare, asfaltare,
construirea, extinderea sau modernizarea podurilor, podeelor i dezvoltarea unor baze
sportive.
Una dintre cele mai acute provocri actuale este reducerea riscului de producere a
dezastrelor naturale cu efelct asupra populaiei, prin implementarea msurilor preventive n
cele mai vulnerabile zone. Se impune astfel implementarea unei strategii naionale pe termen
lung, care vizeaz aciuni la nivel naional i regional privind dezvoltarea gradual a
infrastructurii pentru prevenirea inundaiilor i reducerea consecinelor destructive ale
16

acestora, elaborarea unei hri de periol de risc i a unor metodologii precise pentru pregtirea
de proiecte, management, supervizare i publicitate.
Pe lng dezvoltarea durabil, un alt concept se impune a fi implementat: dezvoltarea
regional. Dezvoltarea regional este un concept nou ce urmrete impulsionarea i
diversificarea activitilor economice, stimularea investiiilor n sectorul privat, contribuia la
reducerea omajului i nu n cele din urm s conduc la o mbuntire a nivelului de trai.
Principalele domenii care pot fi vizare de politicile regionale sunt: dezvoltarea
ntreprinderilor, piaa forei de munc, atragerea investitorilor, transferul de tehnologie,
mbuntirea infrastructurii, calitatea mediului nconjurtor, dezvoltarea rural, sntate,
educaie.
Obiectivele care se identific n cazul politicii de dezvoltare regional sunt
urmtoarele:
Diminuarea dezechilibrelor regionale existente, cu accent pe stimularea dezvoltrii
echilibrate i pe revitalizarea zonelor defavorizate
Prentmpinarea producerii de noi dezechilibre
Stimularea cooperrii internaionale, interne i internaionale, care contrubuie la
dezvoltarea economic.
Terra are o capacitate limitat de a satisface cererea crescnd de resurse naturale din
partea sistemului socio-economic i de a absorbi efectele distructive ale folosirii lor.
Schimbrile climatice, fenomenele de eroziune i deertificare, poluarea solului, a apei
i a aerului, reducerea suprafeelor sistemului forestier, epuitarea accelerat a resurselor
naturale neregenerabile au nceput s aib efecte negative, msurabile, asupra dezvoltrii
socio-economice i a calitii vieii oameniulor n vaste zone ale planetei. Putem concluziona
prin a afirma c dezvoltarea durabil pare a fi unica soluie prin care toate aceste dezechilibre
s dispar.

BIBLIOGRAFIE
1. Uzunov M. E., Pariul proprietatii, Editura Nemira, Bucuresti, anul 2009
2. ***http://academiacomercialaan3.wikispaces.com/file/view/Propxx.pdf

3. Analiza pietei imobiliare semestrul II, an 2010


http://www.darian.ro/usr/imagini/2011/02/09/139-analiza2010.pdf
17

4. ***http://www.euractiv.ro/uniuneaeuropeana/articles
%7CdisplayArticle/articleID_13384/Manipularea-instrument-de-lucru-pepiata-imobiliara.html
5. ***http://www.hydrop.pub.ro/polcurs4.pdf

Anexa 1
Evoluii ale preurilor de apartamente n anul 201014

14 Analiza pietei imobiliare semestrul II, an 2010 www.darian.ro


18

ANEXA 2
PROIECTE COMERCIALE 2010-201415
15 Analiza pietei imobiliare in Romania semestrul II, an 2010
19

20