Universitatea de Stiinte Agronomice si Medicina

Veterinara Bucuresti
Facultatea de Inginerie si Management in
Alimentatie Publica si Agroturism

DREPT COMERCIAL
Contractul de vanzare-cumparare

Student:
Luculeasa Alin
I.E.A. Grupa 8402

-2015-

CONTRACTUL DE VANZARE-CUMPARARE

Conform art 1650 din Codul Civil vanzarea este contractul care transmite
dreptul de proprietate asupra unui bun, de la o parte numita vanzator, celeilalte
parti numite cumparator, in schimbul unui pret ce consta intr-o suma de bani.
Codul comercial nu ofera o definitie a contractului de vanzare-cumparare comerciala, astfel
ca, apeland la Codul civil (art. 1294 C. civ.), vom defini contractul de vanzare-cumparare comerciala
ca un contract prin care o parte (vanzatorul) se obliga sa transmita dreptul de proprietate asupra
unui bun catre cealalta parte (cumparatorul) care se obliga in schimb sa plateasca vanzatorului o
suma de bani drept pret, adaugand la aceasta elementul de comercialitate prevazut de art. 3
C.com. si anume intentia de revanzare si obtinerea de profit.

Din acest text rezulta doua elemente aflate in legatura de interdependeta

cauzala. Cele doua elemente sunt: pe de o parte transferul unui drept , iar pe de
alta parte obligatia unei parti de a da celeilalte parti o suma de bani pret. Cele
doua elemente sunt in legatura de interdependenta cauzala in sensul ca cel
care transmite dreptul, in sensul de vanzator, o face in considerarea executarii de
catre cealalta parte, numita cumparator (cumparatorul isi asuma aceasta
obligatie in considerarea dobandirii dreptului transmis de catre vanzator)
Contractul de vanzare cumparare se particularizeaza prin urmatoarele
cractere juridice:
A. Vanzarea are caracter consensual contractul de vanzare este supus ca
orice alt contract principiului libertatii formei, ceea ce presupune ca va
fi valabil incheiat indiferent de forma in care are loc manifestarea
concordanta a vointelor partilor. Este adevarat ca, cu considerarea
importantei anumitor drepturi sau bunuri, leguitorul impune uneori, prin
exceptie, anumite conditii de forma sub sanctiunea nulitatii absolute a
contractului care nu le respecta.
B. Vanzarea este un contract sinalagmatic contractul de vanzare este
sinalagmatic deoarece obligatiile nascute din acestea sunt reciproce si
interdependente.
Caracterul
sinalagmatic
presupune
deci
interdependenta obligatiilor, in sensul ca prestatia uneia dintre parti
reprezinta cauza obligatiei asumate de cealalta parte
C. Vanzarea este un contract cu titlu oneros contractul de vanzare este
oneors deoarece fiecare parte urmareste sa isi procure un avantaj in
schimbul obligatiilor asumate. Mai precis, atat vanzatorul cat si
cumparatorul urmares obtinerea unui echivalent material, in schimbul
angajamentului propriu.
D. Vanzarea este un contract comutativ contractul este comutativ
deoarece la momentul incheierii sale, existenta drepturior si obligatiilor
partilor este certa, iar intinderea acestora este determinata sau
determinabila.
E. Vanzarea este translativa de proprietate - este definitoriu pentru o
vanzare sa transfere un drept; daca printr-un contract nu se transfera
un drept nu poate fi calificat ca o vanzare.
Conditiile esentiale pentru validitatea contractului sunt capacitatea de a
contracta, consimtamantul partilor, obiectul determinat si licit, o cauza licita si
morala, si atunci cand legea prevede si o anumita forma.

In materia vanzarii, pot cumpara sau vinde toti cei carora nu le este
interzis prin lege. Ca exceptie, sunt incapabili de a vinde, in general , minorii care
nu au implinit varsta de 14 ani si interzisii judecatoresti.
Consimtamantul reprezinta acordul celor doua vointe, ce sta la baza
incheierii contractului. Contractul se incheie prin negocierea lui de catre parti sau
prin acceptarea fara rezerve a unei oferte de a contracta. Deoarece vanzarea se
incheie prin acordul de vointe, existenta consimtamantului este indispensabila si
esentiala pentru perfectarea contractului.
In conditiile stabilite prin lege sau contract, titularul dreptului de
preemptiune, numit preemptor poate sa cumpere cu prioritate un bun. Din acest
text rezulta ca dreptul de preemptiune este dreptul de a cumpara un bun cu
prioritate fata de alte persoane care doresc sa-l cumpere. De asemenea rezulta
ca poate avea doua surse acest drept, fie legea, fie conventia partilor.

Vanzarea terneurilor agricole situate in extravilan - Legea 17/2014 si de

modificare a legii 268/2011
Aceasta lege a aparut in contextul ingrijorarii clasei politice in Romania in
raport cu expirarrea termenelor de gratie privitoare la Tratatul aderarii Romaniei
la UE pana la care cetatenii statelor europene nu puteau dobandi terenuri in
Romania. Desi expirarea teremenelor de gratatie se cunoastea de la data de
adearare, clasa politica a fost luata prin surprindere. Aceasta lege este menita sa
previna speculatia cu terenurile agricole care pe de o parte reprezinta o parte a
teritoriului national, conditia suveranitatii de stat a Romaniei, iar pe de alta parte
reprezinta resursa de baza pentru asigurarea alimentatiei locuitorilor Romaniei.
Legea a fost instituia pentru scopurile insituite in primul ei articol.
I.
Domeniu de aplicare al legii
NU se aplica decat terenurilor agricole situtate in extravilan. Prin urmare nu se
vor aplica terenurilor situate in intravilan. Desi sunt la fel de importante nu se va
aplica terenurilor cu alta destinatie decat cea agricola.
Legea nu se aplica oricarui transfer de proprietate sau transfer intre vii, ci
numai instrainarii prin vanzare a terenurilor agricole din extravilan. In consecinta
contracte de de schimb, de renta viagera nu vor supuse acestei legi.
Legea nu se va aplica constituirii de dezmembraminte a dreptului de
proprietate sau a transferului a dezmembramintelor.
Art 20 alin(2) dispozitiile legii nu se aplica instrainarilor intre coproprietari,
soti, rude si afini pana la gradul al III-lea inclusiv.
Art 20 alin(3) dispozitiile legii nu se aplica in cadrul procedurilor de
executare silita si contractelor de vanzare incheiate ca urmare a indeplinirii unor
formalitati de licitatie publica cum este cazul celor realizate in cazul procedurii de
prevenire a insolventei si a insolventei sau ca urmare a apartenetei de domeniu
privat al localitatilor al unitatilor administrativ teritoriale.
II.

Formalitatatile impuse pentru vanzarea terenurilor din extravilan

A. Exercitarea dreptului de preemptiune

Art 4 alin(1) instrainarea prin vanzarea terenurilor agricole situate in
extravilan se face cu respectarea dreptului de preemptiune al coproprietarilor,

arendasilor, proprietarilor vecini, precum si al statului roman prin agentia

domenilor statului, in aceasta ordine.
Potrivit alin(2) din acelasi articol regula mentionata comporta o exceptie si
anume in cazul in care terenurile agricole gazduiesc situri arheologice clasate ca
monumente arheologice. In aceasta situatie cei de mai sus mentionati nu au
niciun drept de preemtiune , in schimb au un asemenea drept statul si unitatile
adm teritorile. Dar in ceea ce priveste statul, se exercita prin Ministerul Culturii si
dupa o procedura diferita.
Potrivit art. 6 alin(1) prin derogare 1730 NCC vanzatorul inregistreaza la
primaria din raza administrativ teritoriala o cerere prin care solicita vanzarea
terenului in extravilan in situatia aducerii la cunostinta a acesteia la preemptori.
In loc ca vanzatorul sa trimita preemptorului , el o afiseaza la primarie. O oferta
intr-o vanzare a unui astfel de teren este o oferta de vanzare imobiliara + art
1244 NCC forma autentica, ad validitate , cand art 6 alin(1) cere afisarea ofertei
nu se gandeste la o oferta prevazuta a indeplini conditiile de la art 1244. In
realitate se are in vedere o promisiune de vanzare sinalagmatica , care nu este
supusa formei autentice, dar care trebuie sa indeplineasca toate conditiile (pret
etc).
Art 7 titularul dreptului de preemptiune trebuie ca in termenul de 30 de zile
de la afisarea ofertei la primarie sa isi manifeste in scris intentia de cumparare,
sa comunice oferta de acceptare vanzatorului si sa o inregistreze la sediul
primariei unde aceasta a fost afisata. Din acest text rezulta ca oferta afisata la
primararie poate fi acceptata in termen de 30 de zile de la afisare de catre
preemptor.
Daca oferta vizeaza un teren cu i suprafata de cel mul 30 ha inclusiv
dosarul se inainteaza catre Directia judeteana a Ministerului Agriculturii si
dezvoltarii rurale. Daca suprafata este mai mare de 30 de ha se va adresa
structurii centrare a Ministerului Agriculuturii. Acestia verifica daca preemptorul
ales intruneste conditiile stabilite de lege in maxim 5 zile si in maxim 2 zile de la
verificare emit un aviz de autorizare a respectivei vanzari
Daca niciun preemptor nu a acceptat oferta de 30 de zile, acest aviz nu
este necesar si vanzarea se poate incheia liber pe baza unei adeverinte de la
primarie din care rezulta ca dreptul de preemptiune nu a fost exercitat. Aceasta
vanzare libera insa nu se poate face decat pentru un pret mai mare sau in
conditii mai dezavantajoase cumparatorului decat cele din oferta afisata ori cel
mult printr-un contract indentic cu oferta afisata
In termene de 30 de zile sau 10 zile vanzatorul modifica datele inscrise in
oferta de vanzare, acesta reia procedura de inregistrare a cererii si afiseaza noua
oferta de vanzare. Daca o modifica fara a fi acceptata de preemptor se considera
revocare de oferta. Textul se refera expres ca cel putin 2 preemptori au acceptat
oferta(termenul de 10 zile) Sanctionata potrivit dreptului comun sau chiar prin
susbtituirea preemptorului printr-o hot jud care tine loc de contract.
Art 10 alin(4) in situatia in care nu mai exista nicio oferta de cumparare din
partea preemptorilor care au acceptat oferta, vanzarea este libera. Este libera in
sensul ca nu se aplica nulitatea absoluta pentru ca nu s-a respectat dreptul de
preemptiune.
Art 10 alin(6) in situatia in care nu mai exista niciun preemptor care au
acceptat oferta, vanzarea este libera.

Art 3 alin (1) terenurile agricole situate in extravilan pe o adancime de 30 km

de frontiera de stat si tarmul Marii Negre, catre interior, precum si cele situate in
extravilan la o distanta de pana la 2 400 m fata de obiectivele speciale pot fi
instrainate prin vanzare doar cu avizul speciic al MAN.
Terenurile agricole aflate in extravilan cu situri arheologice sau zone cu potential
arheologic evodentiat intampaltor pot fi vandute doar cu avizul special al
Ministerului Culturii. Daca nu se da in cele 20 de zile se considera favorabil.
Obiectul contractului de vanzare consta in transferul proprietatii. Pentru ca
vanzarea sa fie valabila, lucrul vandut trebuie sa indeplineasca mai multe cerinte.
1. Lucrul vandut trebuie sa fie posibil.
2. Lucrul vandut trebuie sa existe sau sa poata exista
3. Lucrul trebuie sa fie in circuitul civil
4. Lucrul vandut trebuie sa fie determinat sau determinabil
5. Lucrul vandut trebuie sa fie licit si moral
6. Lucrul vandut trebuie sa fie proprietatea vanzatorului.
Pretul este suma de bani care reprezinta echivalentul datorat de cumparator in
schimbul lucrului transmis de vanzator. Ca element esential de validitatea a
vanzarii, pretul trebuie sa intruneasca urmatoarele conditii: sa fie stabilit in bani,
sa fie determinat sau determinabil si sa fie sincer si serios.
1672 NCC vanzatorul are urmatoarele obligatii principale:

sa transmita proprietatea bunului sau dupa caz dreptul bunului,

sa predea bunul,
sa il garanteze pe cumparator contra evictiunii si viciilor bunului.

Acestea sunt obligatii principale ale bunului pentru ca decurg din natura
vanzarii astfel incat ele se aplica chiar daca nu au fost prevazue in mod expres de
catre parti. Unele dintre ele sunt chiar de esenta vanzarii, in tot sau in parte. In
sensul ca partile nu le pot inlatura prin vointa lor, fie si expresa. Pe langa aceste
obligatii partile pot prevedea obligatii suplimentare in sarcina vanzatorului. Caz in
care, acestea vor fi supuse teoriei generale a contractelor si a obligatiilor. Prin
exceptie, una dintre ele este reglementata chiar in materia vanzarii si anume
obligatia vanzatorului de a garanta pentru buna functionare a bunului vandut.
Campul de aplicatie: Fata de reglementarea din materia vanzarii privitoare
la obligatiile vanzatorului au vocatia de a se aplica si altor contracte translatorii
cu privire la obligatiile instrainatorului. Astfel 1651 NCC dispozitiile articolului
despre vanzare privind obligatiile vanzatorului se aplica in mod corespunzator
obligatiilor instrainatorului in cazul oricarui contract avand ca efect transmiterea
unui drept, daca din reglementarile aplicabile acelui contract sau din cele
referitoare la obligatii in general nu rezulta altfel.
Cumparatorul are doua obligatii principale: sa plateasca pretul si sa preia
lucrul vandut. In afara obligatiilor de mai sus, cumparatorul mai are obligatia de a
suporta cheltuielile vanzarii.

VANZAREA COMERCIALA
Vanzarea comerciala este o varietate a contractului de vanzarecumparare si nu este reglementat in Codul Civil.
Vanzarea comerciala este o operatiune care inlesneste si face posibil
schimbul de marfuri. Ceea ce particularizeaza vanzarea comerciala este functia
sa economica si anume interpunerea in schimbul bunurilor. Vanzarea comerciala
este particularizata mai ales prin partile cocontractante, obiectul, scopul(intentia)
urmarita.
Partile vanzarii sau cel putin vanzatorul trebuie sa aiba calitatea de
profesionisti comercianti. Sunt considerati profesionisti toti ce exploateza o
intreprindere. Astfel categoria profesionistilor o include si pe cea a comerciantilor,
iar activitatea comerciala este inclusa in conceptul
de exploatare a unei
intreprinderi.
Calitatea de comerciant apartine celui inscris in Registrul Comertului, dar si
celui care savarseste acte de comert cu titlu profesional si repetat, fara sa-i fi
recunoscuta legal. Referirile la comercianti se considera a fi facute la persoanele
fizic sau, dupa caz, la persoanele juridice supuse inregistrarii in registrul
comertului.
Obiectul vanzarii comerciale il constituie de regula bunurile mobilie( productele,
marfurile si titlurile de credit). Productele desemneaza, in dreptul comercial,
produsele naturale ale pamantului, care se obtin prin cultura sau exploatare
directa (cereale, legume, lemne) precum si produsele animalelor(laptele,lana).
Marfurile sunt produse realizate din activitatea de productie destinate schimbului
(autoturismele si mobilierul). Titlurile de credit sunt inscrisuri in baza carora
titularii lor au calitatea sa exercite drepturile specificate in contextul lor.

Ca exceptie si vanzarea imobilelor poare avea natura comerciala, atunci

cand acestea fac parte dintr-un fond de comert ce face obiectul contractului,
independent de persoanele intre care a intervenit. Prin actul
de vanzarii
comerciale se tranzactioneaza, de regula, bunuri de gen si bunuri viitoare, care
nu exista in materialitatea lor la momentul incheierii contractului.
In doctrina s-a opiniat ca nu exista acte de comert cumparaturile de
producte sau marfuri care s-ar face pentru uzul sau consumatia cumparatorului
ori a familiei sale deoarece nu se fac cu intentia de revanzare. Tot astfel, nu sunt
acte de comert nici vanzarile producetelor pe care fermierul le realizeaza pe
pamantul cultivat.
Vanzarea este act de comert atunci cand est savarsita de un comerciant
pentru nevoile comertului sau. IN doctrina, caracterul comercial a fost determinat
si de scopul revanzarii marfurilor. Astfel, revanzarea poate fi facuta in natura
astfel cum s-au dobandit sau produsele pot fi revandute dupa prelucrare. Tot
astfel, acestea pot fi numai inchiriate nu si vandute, daca au fost dobandite cu
acest scop.
Intentia de revanzare sau inchiriere trebuie sa indeplineasca trei conditii:
1. Sa existe la data cumpararii;
2. Sa fie exprimata de cumparator, adica sa fie cunoscuta de
cocontractant; daca intentia ramane necunoscuta cocontractantului
actul nu este comercial
3. Sa priveasca, in principal, bunul cumparat.