Sunteți pe pagina 1din 8

1.

Metode de prognoz a pieii imobiliare

Piaa imobiliar exprim ansamblu tranzaciilor imobiliare dintre persoane fizice i juridice,
ce se desfoar ntr-un anumit spaiu, n cadrul creia se confrunt cererea cu oferta imobiliar, se
formeaz preurile, au loc negocieri i acte de vnzare cumprare, n condiii de concuren.
Analiza pieii imobiliare reprezint un proces complex de colectare, structurare i procesare a
unor informaii cu caracter calitativ i cantitativ cu privire la anumite bunuri imobile, n limita unui
anumit segment de pia.
Analiza pieii imobiliare presupune i crearea unor anumite prognoze n timp la fel n limita
anumitor segmente de pia. Prognozarea pieii imobiliare poate fi realizat prin mai multe metode:

Metoda euristic

Metoda prognozrii statistic

Metoda scenariilor

Metoda multifactorial
Metoda euristic - presupune analiza cantitativ i (sau) calitativ a diferitor factori, care

influeneaz asupra dinamicii pieei i a componentelor acesteia. Aceast metod de analiz


presupune ase etape, i anume:
1. Analiza pieei i definirea etapei actuale de dezvoltare;
2. Analiza prognozelor privind schimbarea situaiei economice i politice i relevarea
tendinelor de lung durat de schimbare a preurilor;
3. Analiza caracteristicilor specifice i condiiilor social-economice ale localitii (regiunii) i
relevarea tendinelor de durat medie privind schimbarea preurilor fa de tendinele de
lung durat;
4. Analiza indicatorilor macroeconomici (creterea PIB, veniturilor populaiei, omajul) i
macro financiari (inflaia, cursul valutar) i prognoza de schimbarea a acestora, corectarea
prognozei privind situaia preurilor;
5. Analiza factorilor interni (volumul de construcii noi, oferte pe piaa primar i secundar,
profitabilitatea investiiilor) i externi (politica intern, atracia investiional, intrarea pe
pia a nerezidenilor care pot schimba piaa) i definirea tendinelor de durat medie i
scurt durat cu considerarea acestor factori;
6. Combinarea rezultatelor etapelor respective i definirea tendinei rezultante;

Metoda prognozrii statistic - presupune utilizarea irurilor dinamice privind nivelul


preurilor (rata plilor de arend) pentru crearea modelului statistic i primirea pe baza acestora o
prognoza ipotetic a strii pieei. Este bazat pe construirea de regresie a modelelor de dinamic
preurilor. Aceast metod necesit, pe de o parte, naintarea unei ipoteze despre natura proceselor i
tendinelor de dezvoltare a pieii, ceea ce implic un nivel ridicat de cunoatere a situaiei de pe
piaa. i pe de alt parte - disponibilitatea prognozelor anterioare pe perioade suficient de lungi,
ceea ce este complicat n RM lund n consideraie c adevrata existen a pieii imobiliare dateaz
din anul 2008.
Metoda scenariilor - presupune la nceputul enunarea etapelor procesului de prognozare, se
determin dou-trei scenarii posibile de dezvoltare - pentru prima etap; iar mai apoi unu-trei
scenarii pentru scenariile de pornire pentru a doua etap. Pentru fiecare etap i pentru fiecare
scenariu se dau anumite note n posibila realizare a acestora, scenarii asemntoare sunt unite i cele
care au luat mai puin punctaj nu sunt analizate mai departe. Sunt selectate prognozele cu
credibilitate mai mare. Metoda scenariilor poate fi aplicat n urmtoarea consecutivitate:
1. Se evideniaz etapele procesului prognozat;
2. Se determin 2-3 scenarii posibile de dezvoltare la prima etap i rezultatele respective;
3. Apoi 1-3 scenarii la etapa a dou, etc;
4. La fiecare etap, pentru fiecare scenariu, sunt fcute estimri probabilistice (expert) privind
realizarea acestuia;
5. Scenariile apropiate se comaseaz, cele puin probabile se exclud;
6. Pentru fiecare scenariu de dezvoltare a situaiei economice se determin tendinele
modificrii parametrilor pieei;
7. Se determin mrimea medie ponderat a parametrilor cu considerarea probabilitii fiecrui
scenariu i n final cel mai probabil scenariu.
Metoda multifactorial - Includerea mai multor factori n cadrul cercetrii de prognozare
poate duce la o mai mare corespundere a rezultatelor efective cu cele prognozate. ns, cu toate
acestea, metoda dat nu poate genera totdeauna valori absolut exacte a prognozei, deoarece iniial
este necesar de prognozat tendinele fiecrei component n parte, ceea ce n multe cazuri poate
genera unele erori.
Una din cele mai des aplicate metode de analiz a pieii este metoda euristic, deoarece ea
permite de a lua n consideraie mai multe informaii disponibile despre un anumit segment de pia.

2. Analiza de pia a sectorului Buiucani, mun.Chiinu

Sectorul Buiucani a fost instituit cu denumirea actual n 1991. Este situat n partea de nordvest al municipiului Chiinu(vezi figura 1.1). Numele provine de la fostul sat Buiucani, care pe
parcursul anilor s-a integrat n Chiinul de astzi.

Figura 1.1 Amplasarea sectorului Buiucani


La 1774 satul numra 52 de gospodarii. Sectorul Buiucani se ntinde pe o suprafa de
134 km ptrai i are o populaie de circa 160 000 de locuitori. Amplasat n bun parte n zona
central a Chiinului, sectorul Buiucani dispune de numeroase monumente de istorie, este un
notoriu centru de cultura i istorie, cu teatre, muzee, instituii de nvtmnt de toate gradele. n
sector se afla cele mai importante instituii statale (Parlamentul, Preedinia, Guvernul) i
majoritatea sediilor misiunilor diplomatice acreditate n Republica Moldova, organizaii
internaionale, Uniunea Scriitorilor din Moldova, Mitropolia Chiinului i a ntregii Moldove,
Catedrala Naterea Domnului, Biserica Schimbarea la Fa a Mntuitorului, Biserica Sfntul
Apostol Andrei, Biserica Naterea Sfntului Ioan Boteztorul, Biserica ntmpinarea
Domnului, Biserica Acopermntul Maicii Domnului, Biserica Sfinii Arhangheli Mihail i
Gavriil, Biserica Sfntul Ierarh Nicolae, Biserica Sfinii Apostoli Petru i Pavel, Catedrala
Romano-Catolic Providena Divin .a.
Numrnd peste 10000 ageni economici, sectorul Buiucani constituie un nsemnat potenial
economic din ora i din republic. Aici se produc televizoare, tractoare, mobil pentru uz intern i
export, ncalminte, vin conic, bomboane, crti, un spectru larg de alte mrfuri de larg consum.

Parcurile, zonele de agrement i divertisment, dendrariul, observatorul astronomic, cele cteva


librrii i biblioteci de referin confer un anumit specific sectorului.
Fondul imobiliar al sectorului este variat i poate fi clasificat n cteva categorii, i anume :
1. Case de locuit n ultimii 10 ani fondul locativ nou practic ncepe a se echivala cu fondul
locativ vechi, construcii masive de complexe locative se nregistreaz n partea de nord a
sectorului, la ieirea din ora. n sectorul Buiucani pot fi ntlnite case individuale de locuit
cu 1-3 nivele i blocuri locative cu 2-16 nivele.
2. Instituii social culturale sectorul Buiucani este foarte bine dezvoltat din punct de vedere
cultura i social, astfel aici pot fi vizitate ase muzee, dou cinematografe i trei teatre.
3. Instituii de nvmnt deoarece sectorul are o suprafa destul de mare, care se extinde
treptat, coli i grdinie sunt destul de multe: opt licee; tre gimnazii, patru coli polivalente,
nou coli medii, 28 grdinie. De asemenea majoritatea instituiilor de nvmnt superior
sunt localizate la fel n sectorul Buiucani, i anume apte universiti USM Universitatea
de Stat din Moldova, Universitatea Pedagogic de Stat Ion Creang, Universitatea Libera
Internationala din Moldova, Universitatea de Stat de Medicin i Farmacie "Nicolae
Testemianu", USEM - Universitatea de Studii Europene din Moldova, Academia de Studii
Economice din Moldova, Universitatea Perspectiva.
4. Instituii medicale pe teritoriul sectorului sunt nregistrate 5 spitale: Spitalul Clinic Militar
Central, Spitalul Clinic de Boli Infecioase Toma Ciorb, Spitalul Clinic Municipal nr. 4,
Spitalul Clinic Municipal pentru Copii Nr.1, Spitalul Clinic Municipal de Urgen.
Numrul agenilor economici nregistrai n sectorul Buiucani se modific continuu, conform
datelor statistici din anul 2013 structura agenilor economici nregistrai este prezentat n figura 1.2.

Figura 1.2 Clasificarea agenilor economici nregistrai n sectorul Buiuacni

n calitate de obiecte cu menire social cultural pot fi definite i parcurile de pe teritoriul


Buiucani - ului, acestea au suprafee diferite i respectiv sunt amenajate n mod diferit, care mai bine
care mai ru. Denumirile i suprafeele acestora sunt prezentate n continuare:
1. Grdina Public tefan cel Mare i Sfnt are o suprafa de 7 ha.
2. Dendrariul are o suprafa de 73 ha.
3. Parcul La Izvor are o suprafa de 17 ha.
4. Parcul Alunelul are o suprafa de 11 ha.
5. Parcul Valea Morilor 102 ha.
Pia bunurilor imobile n sectorul Buiucani este bine dezvoltat. Cererea i oferta de bunuri
imobile: locative, comerciale, industriale este constant. Tranzacii cu bunurile imobile sunt
nregistrate n numr destul de mare att cu construcii ct i cu terenuri.
Pentru a face o caracteristic bun a pieii bunurilor imobile din sectorul dat am analizat
piaa bunurilor locative i piaa obiectelor comerciale. Aceste sectoare de pia sunt cele mai active
i cel mai bine dezvoltate. Deoarece n ultimii ani sectorul Buiucani este reconstruit cu pai masivi,
piaa bunurilor locative a fost analizat n dou nivele: piaa primar i piaa secundar(sau fondul
locativ nou i fondul locativ vechi). n urma unei asemenea analize cu ochiul liber pot fi observate
diferenele dintre preul de pia a unei locuine n fond locativ vechi i a unei locuine n fond
locativ nou. n figura 1.3 sunt prezentate preurile de pia a locuinelor cu 1 camer, cu 2 camere i
cu 3 camere.

Figura 1.3 Preurile medii de vnzare pentru imobil locativ n sect.Buiucani


Din figura de ai sus se observ c preurile de vnzare variaz cu circa 5-10%, n funcie de
tipul cldirii i de suprafaa apartamentului. ns varierea preurilor se datoreaz nu calitii
construciilor, ci speculaiilor firmelor de construcii. De cele mai multe ori blocurile de locuit de pe
piaa primar a o calitate joas, iar suprafeele acestora sunt exagerate, cumprtorul fiind nevoit s

cumpere apartamente cu suprafee prea mari dect ar avea nevoie. Apartamentele din fondul vechi de
locuin n mediu au o stare tehnic bun, suprafee optime, iar calitatea construciilor este mai bun
dect cea a blocurilor noi. Totodat, urmrind figura de mai sus se poate de constatat c variaia
preurilor este mai mare la apartamentele cu 2, 3 camere, datorit diferenei mari de suprafee. Un
apartament cu 3 camere n fondul vechi de locuine are o suprafa de 60-70 m.p. ceea ce este
optimal pentru trei camere, pe cnd un apartament cu 3 camere n fondul nou de locuine are o
suprafa de 80-100 m.p., aceast suprafa este prea mare pentru un asemenea apartament.
Respectiv preul la aceste dou tipuri de apartamente variaz cu cca 10000 euro, de asemenea
suprafeele mai mari defavorizeaz cumprtorul din punct de vedere a ntreinerii i reparaiei.
Arenda spaiului locativ la fel ca i vnzarea prezint diferene de preuri, ns n cazul
arendei aceste diferene sunt mai justificate, datorit strii tehnice mai bune a apartamentelor din
fondul nou. n figura 1.4 sunt ilustrate preurile medii de arend a apartamentelor cu 1, 2 , 3 camere
n fondul vechi i n fondul nou de locuine n sectorul Buiucani.

Figura 1.4 preurile medii de arend pentru imobil locativ n sec. Buiucani
n urma analizei acestui segment de pia poate fi fcut o remarc esenial: n sectorul
Buiucani imobilul locativ se d foarte puin n arend. Acest fapt se explic prin existena multor
blocuri locative noi care fie nc nu sunt date n exploatare, fie nu sunt cumprate nc integral sau
fie nc nu sunt reparate. Totui, apartamentele care se dau n chirie au preuri variate n funcie de
piaa pe care se afl(primar sau secundar). Diferena de preuri este de 20-30%, ns aceasta este
justificat, pe motiv c apartamentele din fondul nou de locuine au o stare tehnic mult mai bun
dect cele din fondul vechi de locuine.

Imobilul comerciale care fie se vinde, fie se d n arend, n sectorul Buiucani are un pre
mai sczut dect bunurile comerciale din sectorul Centru. Figura 1.5 ilustreaz preul mediu de
arend a 1 m.p de imobil comercial n sectorul Buiucani n comparaie cu 1 m.p din sectorul Centru.

Figura 1.5 Preul mediu de arend a imobilului comercial


Diferena dintre preul mediu de arend a unui metru ptrat de imobil comercial din sectorul
Centru i din sectorul Buiucani este de cca. 40%.
Tranzaciile de vnzare cumprare sunt mai des ntlnite pe piaa imobiliar din sect.
Buiucani, dect cele de arend. n plus acestea sunt nregistrate la oficiul cadastral n dependen de
bunul imobil tranzacionat. n figura 1.6 se prezint numrul de tranzacii de vnzare - cumprare cu
construcii, terenuri i ncperi izolate.

Figura 1.6 Tranzactii vnzare-cumprare n anul 2013, sect.Buiucani

Terenurile tranzacionate n anul 2013 n sectorul Buiucani sunt mai puine dect construciile
i ncperile izolate. Se explic acest fapt foarte simple, n ora sunt doar terenuri pentru construcii
i n numr foarte mic, majoritatea terenurilor au fost cumprate n perioada anilor 2000-2010 i au
fost folosite pentru construcia multiplelor complexe locative. Construciile att locative ct i cele
comeciale se tranzacioneaz mai mult dect terenurile dar mai puin dect apartamentele. Cele mai
multe tranzacii de vnzare cumprare n sectorul Buiucani au loc cu ncperile izolate, dup cum
s-a mai menionat sectorul se reconstruiete intensiv, n plus este un sector prestigios unde populaia
are o tendin mare de cumprare.
Analiza de pia a sectorului Buiucani a dus la formarea urmtoarelor concluzii:
1. Sectorul este unul cu o suprafaa destul de mare i cu o populaie aflat n permanent
cretere.
2. Din punct de vedere social-cultural sectorul este foarte bine dezvoltat, datorit muzeelor,
parcurilor, cinematografelor, centrelor de agrement .a.
3. Majoritatea instituiilor de nvmnt superior sunt amplasate n sectorul Buiucani, ceea ce
stimuleaz nvmntul superior i migrarea multor familii din alte sectoare.
4. Sectorul este bine dezvoltat din punct de vedere economic, datorit numeroilor ageni
economici, fabricilor care activeaz aici.
5. infrastructura sectorul este bine dezvoltat i de o calitate destul de bun, aceasta se refer la
transportul public, drumuri renovate, piee agricole, supermarkete .a
6. Piaa imobiliar este bine dezvoltat n sector, datorit preurilor medii de vnzare i arend i
datorit prestigiului de care se bucur sectorul.
7. Sectorul Buiucani este unul din sectoarele capitalei, care se dezvolt cu pai rapizi, n ultimii
zece ani acesta s-a transformat ntr-un sector modern, practic i comod pentru trai, de aceea
foarte muli ceteni ajungnd s aleag sectorul n care s cumpere un apartament aleg
sectorul Buiucani.

S-ar putea să vă placă și