Sunteți pe pagina 1din 25

Universitatea Petre Andrei Iasi

Facultatea de Drept

Aspecte teoretice si practice privind


contractul de locatiune
(Referat Drept Civil- Contracte)

Coordonator:

Student:

Prof. Univ. Drd. Iolanda-Elena Lungu

Maria Cristea, anul IV-Drept

Iasi 2015

Cuprins:
1. Notiunea contractului de locatiune..3
2. Varietatile contractului de locatiune3
3. Caracterele juridice ale contractului de locatiune....4
4. Conditiile de validitate ale contractului de locatiune...6
5. Obligatiile locatorului......8
6. Obligatiile locatarului....12
7. Contractul de sublocatiune si de cesiune a contractului....15
8. Incetarea locatiunii.18
9. Incetarea locatiunii.....23
10. Bibliografie24

1.Notiunea contractului de locatiune


Definitie si delimitare fata de vanzare-cumparare. Locatiunea este un contract prin care o
persoana, numita locator, se obliga sa asigure unei alte persoane, numita locatar (chirias),
folosinta temporara, totala sau partiala, a unui bun in schimbul unei sume de bani sau alte
prestatii, numita chirie (art. 1411 C.civ.).
Locatiunea (desi se poate spune ca reprezinta o 'vanzare' a folosintei) se deosebeste de
contractul de vanzare-cumparare prin faptul ca transmite numai dreptul de folosinta - ca drept de
creanta - asupra lucrului, iar nu un drept real. Chiar daca lucrul dat in locatiune este producator
de fructe, locatarul dobandeste proprietatea fructelor nu in virtutea locatiunii, ci ca accesoriu al
folosintei, locatorul fiind obligat sa-i asigure folosinta lucrului, nu si dobandirea proprietatii
fructelor. Astfel fiind, daca contractul are ca obiect numai dobandirea unor fructe, (de exemplu,
arborii din padure, recolta de pe camp etc.), contractul nu poate fi calificat locatiune, ci vanzarecumparare. Cu atat mai puternic cuvant, contractul nu poate fi calificat locatiune, ci vanzarecumparare, daca are ca obiect producte (foloase trase prin consumarea substantei lucrului),
deoarece folosinta locativa nu poate sa absoarba lucrul insusi si puterea lui productiva .

2. Varietatile contractului de locatiune.


In Codul civil si alte acte normative reguli speciale sunt prevazute pentru locatiunea
fondurilor rurale (bunurilor agricole) - numita contract de arendare - si pentru locatiunea unor
suprafete locative - numita contract de inchiriere.
Subliniem insa, ca aceste contracte reprezinta numai varietati ale locatiunii de drept
comun, iar nu contracte speciale distincte, astfel incat le sunt aplicabile dispozitiile referitoare la
locatiune, analizate in cadrul acestui capitol, in masura in care legile speciale privind inchirierea
suprafetelor locative si arendarea bunurilor agricole nu prevad norme speciale.
Mai precizam ca, asemanator contractului de vanzare-cumparare, partile pot incheia,
anterior locatiunii, un antecontract de locatinne (promisiune unilaterala sau bilaterala), guvernat
de regulile generale aplicabile contractelor (inclusiv promisiunii de vanzare), tinand insa seama
ca locatiunea, deci si antecontractul de locatiune, este - in principiu - un act de administrare .

3.Caracterele juridice ale contractului de locatiune


Enumerare. Locatiunea este un contract sinalagmatic (bilateral) intrucat da nastere la
obligatii reciproce intre parti. Locatorul se obliga sa asigure folosinta vremelnica a lucrului
inchiriat, iar locatarul se obliga sa plateasca locatorului pretul locatiunii.

a. Locatiunea este un contract cu titlu oneros, in care ambele parti contractante urmaresc un
interes propriu patrimonial. In opozitie cu imprumutul de folosinta (comodat), care este un
contract esentialmente gratuit, locatiunea este dimpotriva, prin definitie (esentialmente) cu titlu
oneros.Daca folosinta unui lucru se transmite cu titlu gratuit, contractul este nul ca locatiune, dar
poate fi valabil ca un imprumut de folosinta, daca lucrul s-a predat (comodatul fiind un contract
real) si daca sunt indeplinite si celelalte conditii de validitate.
b. Locatiunea este un contracl comutativ, in care existenta si intinderea obligatiilor nu
depinde de hazard si deci nu exista sanse de castig si pierdere pentru parti.
c. Locatiunea este un contract consensual, care se incheie prin acordul - fie si tacit al partilor
(solo consensu), fara vreo formalitate.
Ptrivit art. 1781 C. civ., cntractul d lcaiun s cnsidr nchiat ndat c pril au
cnvnit asupra bunului i prului. Frma scris a cntractului st crut nu pntru valabilitata
acstuia, ci pntru prbaiun. xcpi fac cntractl d nchirir fcnd part din patrimniul
statului sau al unitilr administrativ-tritrial, car s nchi n frm scris i n urma
rganizrii licitaii, acsta incluznd clauz d natur s asigur xplatara bunului ptrivit
spcificului su .1
d.Cntractul d lcaiun st translativ d flsin tmprar a bunului nchiriat, i nu d
prpritat, ca n cntractul d vnzar-cumprar.
mprjurara c lcatrul nu st prpritarul bunului nchiriat, nu afctaz valabilitata
cntractului, dac calitata d prpritar a lcatrului nu ar fi dtrminant, darc, aa cum sa artat, lcaiuna, ca act d administrar, transmit dar flsina tmprar a bunului.2

1 CSJ, s. corn., dec. nr. 276/24.05.1994, n ICCJ BJ 1990-2003, p. 422; CSJ, s. com.,
dec. nr. 1302/15.05.2007, n ICCJ BJ 1990-2003, p. 426.
2 Gh. Comani, I. Comani, Drpt civil - Contract civil spcial, d. Univrsul
Juridic, Bucurti, 2013, p 15.
4

Prcurara flsini bunului st chstiun d fapt, cnstnd n prdara acstuia,


mninra lui n star d ntrbuinar ptrivit dstinaii i asigurara utilizrii bunului p tat
durata cntractului.
d.Cntractul d lcaiun st translativ d flsin tmprar a bunului nchiriat, i nu d
prpritat, ca n cntractul d vnzar-cumprar.
mprjurara c lcatrul nu st prpritarul bunului nchiriat, nu afctaz valabilitata
cntractului, dac calitata d prpritar a lcatrului nu ar fi dtrminant, darc, aa cum sa artat, lcaiuna, ca act d administrar, transmit dar flsina tmprar a bunului.
Prcurara flsini bunului st chstiun d fapt, cnstnd n prdara acstuia,
mninra lui n star d ntrbuinar ptrivit dstinaii i asigurara utilizrii bunului p tat
durata cntractului.
e.Cntractul d lcaiun st un cntract cu xcutar succsiv, darc bligaiil
prilr s xcut prin prstaii alnat n timp, lmntul timp fiind d sna lcaiunii, din
punctul d vdr al ambilr cntractani.
Car stabilt prrgri lgal sau acrd lcatarului drptul la rnnira cntractului,
fr acrdul lcatrului.
Cntractl d lcaiun nchiat prin licitai public nu pt fi ns prlungit. l
nctaz d drpt la xpirara cntractului, darc nchira unui nu cntract s fac numai
n tmiul licitaii.
In ceea ce priveste insa proba contractului de locatiune, daca nu este constatat printr-un
inscris, prezinta oarecare greutati, fiind supus unui sistem mai riguros de dovada decat celelalte
contracte. In aceasta privinta, legea distinge intre urmatoarele situatii:
a) Daca nu s-a inceput executarea contractului incheiat verbal si una dintre parti neaga
existenta lui, dovada cu martori nu este admisa oricat de mic ar fi pretul (chiria) (art. 1416 C.civ.)
si chiar daca ar exista un inceput de dovada scrisa.
b) Daca contractul incheiat verbal este in curs de executare (ceea ce poate fi probat - in
caz de executare contestata - cu inceput de dovada scrisa completata cu martori si prezumtii, iar
nu prin simplul fapt al detinerii lucrului) si in lipsa de chitanta exista o contestatie asupra
pretului, locatarul (daca nu este de acord cu cel pretins de locator) poate provoca o expertiza
pentru stabilirea pretului, iar cheltuielile expertizei cad in sarcina lui daca evaluarea facuta de
expert intrece pretul pe care el l-a aratat (art. 1417C.civ.).
Daca litigiul priveste alte elemente ale contractului decat pretul (de exemplu,
consimtamantul locatorului la schimbarea destinatiei bunului), se aplica regulile gcnerale din

materia de probe; in privinta termenului insa, legea face trimitere la obiceiul locului si stabileste
cateva prezumtii relative (art. 1450-1452 C.civ.).
Locatiunea este un contract cu executare succesiva, in timp. Elemen-tul 'timp'' este de
esenta locatiunii. Locatorul asigura folosinta lucrului pana la incetarea locatiunii, iar pretul este
calculat dupa durata folosintei si timpul se are in vedere chiar daca pretul s-a fixat in mod global.
In ceea ce priveste durata contractului, ea poate fi si nedeterminata, dar nu poate fi
perpetua, vesnica. Locatiunile ereditare (concesiunile perpetue de folosinta imobiliara) cunoscute
in vechiul drept sub denumirea de emfiteuze ori embatic (besman) sunt prohibite de lege (art.
1415 C.civ.). In principiu, durata contractului se stabileste liber, prin consimtamantul partilor. In
anume domenii insa, legiuitorul intervine prin prorogari legale.
Spre deosebire de contractul de vanzare-cumparare, locatiunea nu transmite dreptul de
proprietate, ci numai dreptul de folosinta temporara a lucrului inchiriat. Astfel fiind, riscul pieirii
fortuite, este suportat de locator.

4.Conditiile de validitate ale contractului de locatiune


A. Capacitatea partilor
Capacitatea de exercitiu. Titlul locatorului. Atat locatarul cat si locatorul trebuie sa aiba
capacitatea, respectiv, sa indeplineasca conditiile cerute pentru a face acte de administrare, caci
locatiunea este, in principiu, un act de administrare'.
Din prspctiva scitii cmrcial, d lcatr, n limitl rglmntrilr lgal, a
actlr cnstitutiv i a htrrii adunrii gnral, administratrul scitii pat nchia
cntractul d lcaiun, ca act d dispzii, p durat mai mar d 5 ani .3
In cazul imobilelor insa, daca durata locatiunii depaseste termenul de 5 ani, este
considerata de lege ca act de dispozitie si, in consecinta, partile trebuie sa aiba capacitatea,
respectiv sa indeplineasca conditiile cerute de lege pentru a face acte de dispozitie (art. 1419
comb. cu art. 1268 C.civ.) in caz contrar, durata locatiuni rcducandu-se la 5 ani, dar numai la
cererea partii incapabile.
Dat fiind faptul ca locatiunea nu transmite dreptul de proprietate, locatorul poate sa nu fie
proprietarul lucrului dat in locatiune. Astfel, un uzufructuar (art. 534 C.civ.) sau un locatar
(art.1268 C.civ.) poate inchiria valabil bunul detinut cu titlu de uzufruct sau de locatiune.
Bineinteles, in cazul inchirierii lucrului altuia de catre o persoana care nu are asupra lucrului un
3 Trib. Bucureti, s. corn., dec. nr. 535/07.05.1993, n Tribunalul Bucureti. Culegere
de practic judiciar comercial 1990-1998, Ed. All Beck, 1999, p. 217-219.
6

drept opozabil fata de proprietar, drept care sa-i confere posibilitatea inchirierii (de exemplu, este
numai posesor de buna sau rea-credinta), proprietarul nu va fi obligat sa respecte locatiunea,
acest contract fiind pentru el res inter alios acta. Numai daca locatorul a fost un proprietar
aparent (de exemplu, un mostenitor aparent), contractul poate produce efecte fata de adevaratul
proprietar . Pe de alta parte, proprietarul nu poate fi locatarul propriului sau lucru (neque pignus,
neque depositum, neque locatio rei suae consistere potest), cu exceptia cazului cand nu are
prerogativa folosintei (de exemplu, este nud proprietar sau a adus ca aport social in societate
folosinta unui lucru).
In sfarsit, daca un coindivizar (care nu este aparent proprietar exclusiv) inchiriaza bunul
aflat in indiviziune, se aplica regulile care guverneaza vanzarea de catre unul dintre coproprietari
ori teoria mandatului tacit reciproc sau a gestiunii de afaceri.
B. Obiectul contractului
1. Lucrul inchiriat - tolal sau partial - poate fi un lucru mobil sau imobil, corporal sau
incorporal (de exemplu, dreptul de proprietate industriala), dar in toate cazurile cu conditia sa nu
se distruga sau sa nu se consume prin folosinta conform destinatiei dupa natura obiectului sau
conform destinatiei stabilita prin acordul partilor. Inseamna ca obiectul locatiunii il formeaza
lucruri nefungibile (individual determinate) dupa natura lor sau dupa vointa partilor. Un lucru
viitor poate forma obiectul contractului, cu exceptia bunurilor dintr-o mostenire nedeschisa (art.
965 C.civ.). In caz de nerealizare a lucrului viitor se va angaja raspunderea locatorului potrivit
regulilor generale.
Precizam, de asemenea, ca bunurile din domeniul public al statului sau al unitatilor
administrativ-teritoriale pot fi inchiriate numai in conditiile legii speciale (art. 135 alin.5 din
Constitutie si art.12 alin.6 si art.14-16 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publica si
regimul juridic al acesteia). Iar dreptul de servitute nu poate forma obiectul contractului decat
impreuna cu imobilul de care este atasat (art. 576 C.civ.). Tot astfel, bunurile coproprietate
fortata nu pot fi inchiriate decat o data cu bunul principal de existenta caruia depinde si
coproprietatea fortata. Nici nuda proprietate nu poate forma obiectul contractului de locatiune,
titularul ei neputand asigura locatarului folosinta bunului care formeaza obiectul dreptului sau.
Evident, locatiunea nu poate avea ca obiect o persoana. Daca se inchiriaza un lucru cu
personalul de deservire (de exemplu, un autovehicul cu sofer), contractul este mixt: locatiune in
privinta lucrului si prestare de servicii in privinta personalului de deservire.
In sfarsit, lucrurile cu regim special pot fi incheiate numai in condi-tiile legii speciale (de
exemplu, armele numai 'catre persoane in drept sa le detina'').
1. Pretul pe care locatarul il plateste in schimbul folosintei lucrului se numeste chirie.
Chiria se fixeaza in raport cu durata contractului, fie global fie, pe unitati de timp (ziua, luna,
anul etc.) si se plateste la termene stipulate, de regula in mod succesiv.
7

Chiria trebuie sa fie determinata in momentul incheierii contractului. Dar ea poate fi


determinabila, de exemplu, lasata la aprecierea unui tert (ales de catre parti sau de catre persoana
desemnata de parti) sau sa reprezinte un procent din beneficiul realizat de locatar (variabil).
Sub sanctiunea nulitatii, chiria trebuie sa fie sincera si serioasa. Daca chiria a fost
prevazuta fictiv sau lucrul a fost inchiriat in schimbul unei sume derizorii, contractul nu mai este
o locatiune, ci un comodat, daca conditiile de validitate ale acestui contract sunt indeplinite si
lucrul a fost predat (comodatul fiind un contract real).
Pretul se fixeaza, de regula, in bani. Dar - spre deosebire de vanzare -contractul ramane
locatiune chiar daca chiria s-a fixat sub forma unei alte prestatii (de exemplu, cota-parte din
fructe sau prestari de servicii). Regulile locatiunii sunt aplicabile si in cazul in care folosinta unui
lucru se transmite in schimbul folosintei unui alt lucru. Cu ajutorul regulilor care guverneaza
contractul de schimb nu pot fi solutionate problemele juridice ale schimbului de drepturi de
folosinta.

5.Obligatiile locatorului
Toate obligatiile locatorului decurg din principiul ca el trebuie sa asigure locatarului
folosinta lucrului in tot timpul locatiunii (obligatie de a face) . Pentru a asigura folosinta lucrului,
locatorul este obligat sa predea si sa mentina lucrul in stare de intrebuintare si sa-l garanteze pe
locatar de tulburarile provenite din propria sa fapta, de la terti si din viciile lucrului.
Obligatia de predare. Predarea (art. 1420 pct.1) lucrului dat in locatiune se poate cere la
termenul convenit de parti (imediat daca nu s-a prevazut un termen) si - in lipsa de stipulatie
contrara - la locul unde se gasea lucrul in momentul contractarii si cu cheltuiala locatorului. In
caz de nerespectare a acestei obligatii, locatarul se poate adresa justitiei, cerand predarea silita
(daca nu prefera sa ceara rezilierea contractului pentru neexecutare sau nu se multumeste cu
invocarea exceptiei de neexecutare), iar instanta il poate obliga pe locator si la plata de dauneinterese, potrivit regulilor generale.
Lucrul, impreuna cu accesoriile sale, trebuie sa fie predat nu in starea existenta la
incheierea contractului (ca in materie de vanzare), ci intr-o stare corespunzatoare destinatiei in
vederea careia a fost inchiriat (art. 1421 alin.l C.civ.), locatorul fiind obligat - in lipsa de
stipulatie contrara - sa efectueze toate reparatiile (inclusiv cele locative) necesare in acest scop
inainte de preluarea lucrului de catre locatar si chiar daca, printr-o clauza contractuala, toate
reparatiile ar fi fost puse in sarcina locatarului (intrucat aceasta clauza - daca nu s-a prevazut
altfel - vizeaza reparatiile necesare in cursul locatiunii si nu anihileaza obligatia locatorului de a
preda lucrul in stare corespunzatoare folosintei).

Obligatia efectuarii reparatiilor. Locatorul trebuie sa mentina lucrul in stare de a servi la


intrebuintarea pentru care a fost inchiriat (art. 1420 pct.2 si 1421 alin.2 C.civ.). Pentru aceasta,
locatorul trebuie sa efectueze reparatiile necesare in tot timpul locatiunii, daca in cursul ei bunul
are nevoie de asemenea reparatii (reparatii capitale, degradari provenind din uzul normal al
lucrului sau cauzate fortuit, inclusiv viciile de constructie si la parti comune ale imobilului
folosite de mai multi locatari). Locatorul nu trebuie sa efectueze reparatiile numite 'locative', care
- din mornentul predarii - sunt in sarcina locatarului.
Obligatia efectuarii reparatiilor nu inseamna ca locatorul trebuie sa reconstruiasca
imobilul care 'a pierit in total sau s-a facut netrebnic spre obisnuita intrebuintare' (art. 1439), in
acest caz incetand contractul.
Daca locatorul nu efectueaza reparatiile necesare in cursul locatiunii, locatarul poate cere
justitiei: fie obligarea lui sub sanctiunea platii de daune cominatorii, fie autorizarea de a le
efectua in contul locatorului (art. 1077 C.civ.), retinand cheltuielile efectuate din chirie; fie
rezilierea contractului (art. 1020-1021 si art. 1439 alin.2 C.civ.). Se admite ca, in caz de urgenta,
reparatiile pot fi efectuate si fara autorizarea justitiei.
Dlimitara rparaiilr car cad n sarcina lcatrului, d acla car cad n sarcina
lcatarului, st chstiun d fapt, lsat la suvrana aprcir a instanlr, dar n ric caz, n
sarcina lcatrului rvin rparaiil mari i imprtant .4

Obligatia de garantie (art. 1420 pct.3. C.civ.) de care este tinut locatorul se aseamana cu
obligatia de garantie a vanzatorului, cu deosebirea ca in caz de vanzare dreptul transmis si
garantat este proprietatea, iar in caz de locatiune dreptul transmis si garantat este folosinta
linistita si utila.
In virtutea obligatiei de garantie, locatorul raspunde de tulburarile provenite: din propria
sa fapta, de la terti si din viciile lucrului, daca prin aceste tulburari se aduce o atingere serioasa
folosintei.
a) Locatorul este obligat sa se abtina de la orice fapt personal, care ar avea drept
consecinta tulburarea locatarului in folosinta lucrului, tulburare de fapt sau de drept. Astfel, art.
1424 C.civ. dispune ca locatorul 'nu poate in cursul locatiunii sa schimbe forma lucrului
inchiriat', fie direct prin transformarea materiala a lucrului, fie indirect prin schimbarea
destinatiei. Daca locatorul nu respecta aceasta obligatie, locatarul poate cere prin justitie oprirea
sau distrugerea schimbarilor.

4 Hamangiu C., Rstti-Blnscu I. i Bicianu Al., Tratat d drpt civil rmn, d.


All Bck,p. 1422.
9

Dat fiind faptul ca locatorul trebuie sa intretina lucrul in buna stare in tot cursul
locatiunii, el nu va raspunde pentru stanjenirea folosintei locatarului, adusa prin efectuarea
reparatiilor, chiar daca va fi lipsit in parte de folosinta lucrului. Legea obliga pe locatar sa suporte
tulburarea ce-i provoaca reparatiile facute de locator. Insa reparatiile trebuie sa aiba caracter
urgent, neputand fi amanate pana la incetarea contractului. Pe de alta parte, legea dispune ca
reparatiile sa fie facute in cel mult 40 de zile. Daca reparatiile nu se efectueaza in acest interval
de timp, atunci locatarul are dreptul sa ceara o scadere de chirie proportionala cu lipsa partiala a
folosintei. Iar daca reparatiile sunt de asa natura incat locatarul pierde folosinta totala a lucrului,
atunci el (nu si locatorul) poate cere rezilierea contractului, chiar daca pierderea folosintei n-ar
intrece 40 de zile(art. 1425 C.civ.).
b) Daca tulburarea folosintei provine de la un tert, legea distinge intre tulburarea de fapt
si cea de drept.
Art. 1426 C.civ. prevede ca locatorul nu raspunde de tulburarea cauzata prin faptul unui
tert care nu invoca vreun drept asupra lucrului. Locatarul singur, in numele sau personal, se poate
apara contra tulburarilor de fapt, si anurne, prin actiunile posesorii. In acest sens, C.proc.civ.
permite folosirea actiunilor posesorii nu numai de catre posesori - care exercita detinerea lucrului
sub nume de proprietar (animus sibi habendi, animus domini) - dar si de catre detentorul precar,
cum este si locatarul, 'care detine lucrul in interesul sau propriu, in temeiul unui contract incheiat
cu posesorul, afara numai daca tulburatorul este cel pentru care el detine' (art. 676). Prin urmare,
locatarul poate folosi actiunile posesorii (desi nu este posesor, ci detentor precar) pentru apararea
dreptului sau de folosinta impotriva tertilor, cu conditia ca agentul tulburator:
-sa nu fie locatorul, adica 'cel pentru care el detine' si fata de care el poate actiona sau se
poate apara in temeiul contractului de locatiune;
- sa nu invoce vreun drept asupra lucrului inchiriat (art.1426 C.civ.), cum ar fi dreptul de
proprietate in cazul in care locatorul a incheiat contractul in baza unui alt drept (sau pretins
drept) asupra lucrului.
In toate cazurile in care locatarul este tulburat in folosinta prin faptul exercitarii de catre
un tert (inclusiv un alt locatar) a unui drept (de proprietate, de uzufruct, de folosinta etc.), asupra
lucrului, locatorul va raspunde de pierderea sau reducerea folosintei, chiar daca dreptul invocat
nu este confirmat in justitie, dar a impiedicat folosinta locatarului. In acest caz, locatarul are
dreptul de a cere fie rezilierea contractului (cand acesta nu se mai poate executa sau cand
folosinta lucrului a fost prea mult micsorata) cu daune - interese , fie o micsorare a chiriei
proportionala cu pierderea partiala a folosintei si daune - interese (art. 1427-1428 C.civ.). In
ambele cazuri locatorul va raspunde numai daca a fost instiintat in timp util de amenintarea
evictiunii (chemat in garantie in procesul dintre locatar si tertul evingator). In caz contrar, poate
dovedi ca ar fi avut mijloace potrivite pentru a respinge pretentiile tertului (exceptio mali
processus).
10

Cand tulburarea de drept se produce impotriva locatarului, acesta poate sa si iasa din
proces, aratand cine este locatorul impotriva caruia pretentia tertului (inclusiv actiunea posesorie)
trebuie sa fie indreptata (institutia procedurala de 'aratarea titularului dreptului') si care este
obligat sa-i apere folosinta.
Se poate intampla ca tulburarea din partea tertului sa se conbine cu faptul personal al
locatorului insusi. De exemplu, locatorul a inchiriat o camera pentru a fi locuita, iar restul
imobilului a inchiriat unui meserias care il tulbura pe locatar. In acest caz locatorul raspuntde in
virtutea obligatiei sale de a se abtine de la orice fapt personal care ar duce la tulburarea
locatarului in folosinta lucrului.
Cand folosinta locatarului este tulburata printr-un fapt al unui colocatar, al unui vecin sau
al unui tert oarecare, nu pe baza unui drept asupra lucrului sau a unui raport juridic cu locatorul,
ci printr-un fapt ilicit cauzator de prejudicii (delict civil), locatarul va avea actiune in despagubire
impotriva autorului faptei (raspundere delictuala), dar nu va avea actiune in garantie contra
locatorului. De exemplu, locatarul de la etaj lasa robinetul de apa deschis si astfel, prin plafon
apa patrunde in apartamentul de la parter, sau robinetul de gaze lasat deschis provoaca o
explozie.
c) Viciile. Locatorul este garant pentru viciile (defectele, stricaciunile) ascunse ale
lucrului care ii impiedica intrebuintarea (art.1422 C.civ.), de exemplu, existenta de insecte, starea
necorespunzatoare a cosurilor, infiltratii de apa sau alte defecte de constlructie. Practica
judecatoreasca stabileste raspunderea locatorului chiar daca lucrul nu este cu desavarsirc
impropriu folosintei, dar viciile ascunse micsoreaza atat de mult posibilitatea de folosinta incat se
poate prezuma ca, in cunostinta de cauza, locatarul n-ar fi inchiriat sau ar fi platit un pret mai
redus (locatorul nu raspunde insa pentru vicii care fac mai putin comoda folosinta). Gravitatea
viciilor se apreciaza de instanta.
Locatarul raspunde chiar daca a fost de buna credinta la incheierea contractului (nu a
cunoscut viciile) si indiferent daca viciile existau in momentul incheierii contractului sau provin
din cauze ulterioare, deoarece obligatia locatorului de a asigura folosinta lucrului este succesiva
(spre deosebire de obligatia de garantie a vanzatorului care raspunde numai de viciile existente in
momentul vanzarii).
In cazul descoperirii viciilor ascunse, potrivit regulilor generale aplicabile contractelor
sinalagmatice, locatarul poate cere o reducere prportionala din pret sau rezilierea contractului cu
daune interese pentru pagubele suferite din cauza viciilor (art. 1422 alin.2 C.civ). Daunele
interese se acorda chiar daca locatorul n-a cunoscut viciile lucrului. Totusi, exista deosebire intre
locatorul de buna-credinta, care raspunde numai de daunele ce au putut fi prevazute la incheierea
contractului (art.1085 C.civ) si locatorul de rea-credinta care raspunde si de daunele
imprevizibile.

11

Daca viciile se datoresc cazului fortuit sau fortei majore intervenite in timpul locatiunii,
locatarul poate cere o reducere proportionala din pret sau rezilierea contractului, dar fara daune
interese, caci este vorba de o cauza straina care nu poate fi imputata locatorului.
d) Modificarea obligatiei de garantie. Deoarece nu este reglementata prin norme
imperative, obligfatia de garantie pentru evictiune si vicii ascunse poate fi modificata prin
conventia dintre parti; agravata (de exemplu, si pentru vicii care fac mai putin comoda folosinta)
sau, dimpotriva, limitata ori inlaturata.
Limitarea sau inlaturarea garantiei produce efecte nuami daca locatarul este de bunacredinta (fraus omnia corrumpit), de exemplu, nu a cunoscut viciile sau tulburarea locatarului nu
se datoreaza faptelor sau actelor savarsite de el (art.1339 C.civ). Pe de alta parte, consideram ca
inlaturarea obligatiei de garantie exonereaza pe locator de plata daunelor-interese, dar nu-l pune
la adapost de rezilierea, totala sau partiala, a contractului; in masura in care folosinta nu poate fi
asigurata, incasarea pentru viitor a chiriei ar fi lipsita de cauza.

6.Obligatiile locatarului
Obligatia de a intrebuinta lucrul ca un bun proprietar si potrivit destinatiei. Conform art.
1429 alin.1 C.civ, locatarul trebuie sa intrebuinteze lucrul inchiriat ca un bun proprietar (culpa
fiind apreciata dupa tipul abstract al omului diligent si prudent - culpa levis in abstracto) si numai
la destinatia determinata prin contract, iar in lipsa de stipulatie speciala, la destinatia prezumata
dupa circumstante (natura lucrului, destinatia sa anterioara etc.). De exemplu, o casa de locuit nu
va putea fi folosita pentru exercitarea comertului sau pentru instalarea sediului unui partid
politic. In schimb, daca nu s-a prevazut altfel in contract, consideram ca locatarul poate sa
exercite o profesiune liberala (de exemplu, avocat) sau chiar o meseria (de exemplu, croitor), cu
conditia sa nu schimbe destinatia imobilului (de exemplu, atelier mecanic). Simpla venire a
clientelei nu are semnificatia schimbarii destinatiei. Daca in contract se mentioneaza profesiunea
locatarului, se poate prezuma acordul locatorului pentru exercitarea acelei profesii.
Daca locatarul nu intrebuinteaza lucrul - total sau partial - potrivit destinatiei sau
efectueaza transformari neautorizate, locatorul va putea cere repunerea lucrului in stare
anterioara sau rezilierea contractului cu daune-interese. Sunt insa permise lucrarile de mica
insemnatate care nu schimba destinatia lucrului, de exemplu, instalarea telefonului sau a antenei
de televizor, introducerea luminii electrice, a gazelor sau a apei. Locatorul are in schimb dreptul
de a cere, la incetarea locatiunii, repunerea lucrului in starea initiala; iar daca nu o cere locatarul
are dreptul la despagubiri pentru imbunatatirile aduse lucrului.
Obligatia de a intrebuinta lucrul ca un bun proprietar implica obligatia de a intretine
lucrul in tot timpul locatiunii in stare de intrebuintare astfel cum a fost predat. De aici obligatia
locatarului de a efectua reparatiile mici (numite locative, de simpla intretinere), spre deosebire de
12

reparatiile capitale si repararea degradarilor provenind din uzul normal al lucrului care sunt in
sarcina locatorului. (Enumerarea reparatiilor locative din art.1447-1449 C.civ. nu sunt
limitatieve). Reparatiile - indiferent de natura lor (chiar daca sunt locative) - nu cad in sarcina
locatarului daca au fost cauzate prin vechime su forta majora (art.1448 C.civ.) ori caz fortuit si
bineinteles, din culpa locatorului, inclusiv viciile de constructie. Sarcina probei incumba
locatarului. Daca degradarea lucrului se datoreaza culpei locatarului, el va fi obligat sa faca
reparatiile pe cheltuiala sa, chia daca nu sunt locative. Tot astfel, daca intarzierea in efectuarea
reparatiilorlocative provoaca stricaciuni mai importante, locatarul este obligat sa faca reparatiile
necesare.
Locatarul raspunde de asemenea, de stricaciunile si pierderile provocate de persoanele
familiei sale sau de sublocatar (art. 1434 C.civ.), prin 'persoanele familiei' intelegandu-se nu
numai membri prpriu-zisi ai familiei, dar si toate persoanele introduse de el in imobil (prepusi,
persoane tolerate, vizitatori etc).
Toate reparatiile privind partile comune folosite de mai multi locatari sunt in sarcina
proprietarului, daca nu se dovedeste ca stricaciunile sunt cauzate de unul dintre ei, de persoanele
familiei sau de sublocatari.
Daca locatarul nu efectueaza reparatiile locative, locatorul poate cere daune-interese, dar
numai la incetarea locatiunii, caci incovenientele lipsei de intretinere sunt suportate de locatar.
Daca insa neefectuarea reparatiilor locative poate provoca deteriorarea sau chiar pieirea lucrului
dat in locatiune, locatorul poate actiona in cursul locatiunii, cerand efectuarea reparatiilor in
contul locatarului sau rezilierea contractului, potrivit regulilor generale.

Plata chiriei. Conform art. 1429 C.civ. locatarul trebuie sa plteasca pretul locatiunii la
termenele stipulate. In lipsa de stipulatie contrara, plata se face la domiciliul debitorului (fiind
cherabile, iar nu portabila) si in caz de pluralitate de locatari obligatia este conjuncta (divizibila)
daca solidaritatea sau indivizibilitatea nu rezulta din contract. In caz de neexecutare, locatorul
poate cere executare silita sau rezilierea contractului in privinta locatarului neplatnic, beneficiind
si de privilegiul locatorului de imobile asupra mobilelor locatarului (art. 1730 pct. 1 C.civ.). Iar
daca chiria urma sa fie platita cu anticipatie si lucrul nu s-a predat, locatorul poate invoca
exceptia de neexecutare (exceptio non adimpleti contractus).
Chitantele de plata a chiriei sunt opzabile tertilor chiar daca nu au data certa, iar
chitantele date fara rezerva fac sa se prezume plata pentru termenele anterioare. In schimb,
cesiunea sau chitanta de plata a chiriei cu anticipatie pe timp mai mare de 3 ani este supusa
publicitatii imobiliare ( art. 1394 C.civ. si art. 21 lit. C din Legea nr. 7/1996).
Daca lucrul dat in locatiune a fost vandut si noul proprietar nu-l incunostiinteaza pe
locatar, plata facuta vechiului proprietar este valabila.
13

Restituirea lucrului. Dupa incetarea locatiunii locatarul trebuie sa restituie lucrul in starea
in care a fost predat conform inventarului facut.prin inventar trebuie sa se inteleaga orice act de
constatare a starii in care s-a aflat lucrul la predare. In lipsa de inventar prezumtia este ca
locatarul a primit lucrul in buna stare. Prezumtia fiind relativa poate fi combatuta de locatar prin
dovada contrara (art.1431 si 1432 comb. cu art.1421 alin.1 C.civ.).
Restituirea lucrului poate fi ceruta de locator printr-o actiune personala (ex. contructu),
sau printr-o actiune in revendicare (daca are calitatea de proprietar). Actiunile posesorii nu pot fi
exercitate impotriva unui detentor precar (decat daca detentiunea locatarului a lost intervertita
intr-o posesiune utila).
Locatarul nu raspunde de pieirea sau detcriorarea lucrului din cauza vechimii, fortei
majore sau cazului fortuit. Dovada incumba, potrivit regulilor generale, locatarului (art.1431,
1434 C.civ.). Evident, locatarul nu raspunde nici de uzura normala a lucrului.
Daca locatarul a facut lucrari de constructii sau plantatii, ele devin prin accesiune
proprietatea locatorului - dar fara dreptul de a cere modificarea chiriei daca nu a rambursat
cheltuielile - iar la restituire raporturile dintre parti - in lipsa de conventie - vor fi solutionate
potrivit art. 494 C.civ., locatarul fiind considerat de rea-credinta, intrucat este un detentor precar.
Raspunderea pentru incendiu. Obligatia de a intretine si a restitui lucrul in starea primita
mai face raspunzator pe locatarul unei cladiri de toate pagubele pricinuite cladirii de incendiu,
daca nu va dovedi ca incendiul a provenit din caz fortuit , forta majora sau dintr-un defect de
constructie ori prin comunicarea focului (fara greseala sa), de la o casa vecina (art. 1435 C.civ.).
S-a considerat ca reglementarea cuprinsa in art. 1435 C.civ., reprezinta o aplicare a dreptului
comun in materie de dovada, in sensul ca locatarul nu poate fi exonerat de raspundere decat daca
dovedeste ca distrugerea, totala sau partiala a lucrului, provine din caz fortuit sau forta majora
(deci fara culpa din partea sa).
In orice caz, spre deosebire de conditiile din epoca adoptarii Codului civil, in conditiile
de azi agravarea raspunderii locatarului pentru incendiu nu mai poate fi extinsa in baza art.1435
decat pentru cauza anonima, orice cauza straina neimputabila dovedita fiind exoneratoare de
raspundere (art. 1082-1083 C.civ.).
Daca sunt mai multi locatari fiecare raspunde pentru pagubele pricinuite de incendiu
proportional cu valoarea locativa a partii din imobil ce ocupa. Deci raspunderea lor - intrucat este
contractuala, iar nu delictuala - va fi conjuncta, iar nu solidara. Pentru a fi exonerat de
raspundere, oricare colocatar va putea dovedi - in afara imprejurarilor prevazute de art. 1435
C.civ. - ca incendiul a izbucnit in partea ocupata de altul sau ca n-a putut izbucni in partea pe
care o ocupa. Iar daca se dovedeste ca incendiul a izbucnit intr-o parte comuna a imobilului, care
se gaseste in intretinerea si administrarea locatorului, toti locatarii vor fi exonerati de aceasta
raspundere, caci incendiul nu a izbucnit in partea ocupata de ei.
14

Daca locatorul-proprietar foloseste si el o parte din imobilul inchiriat, problema suportarii


pagubelor cauzate de incendiu este foarte controversata. Consideram ca faptul locuirii
proprietarului in imobil nu poate duce, in sine, la inlaturarea raspunderii locatarilor in conditiile
art. 1435. Astfel fiind, pentru a fi exonerati de raspundere, ei trebuie sa dovedeasca fie
imprejurarile prevazute de art. 1435, fie ca incendiul a izbucnit in partea ocupata de proprietar
sau nu a putut izbucni in partea folosita de ei. In lipsa unei asemenea dovezi, fiecare (inclusiv
proprietarul) suporta paguba in raport cu valoarea locativa a partii din imobil ce ocupa.
. Apararea contra uzurparilor. Conform art. 1433 C.civ., locatarul mai este obligat de a
apara lucrul inchiriat contra uzurparilor. Prin uzurpare se intelege orice atingere provenita de la
un tert asupra proprie-tatii sau posesiei lucrului dat in locatiune. Daca locatorul nu are cunostinta
de incercarea de uzurpare, locatarul trebuie sa-l instiinteze in termen util pentru a fi in masura sa
se apere contra incercarii de uzurpare (astfel incat locatorul sa nu piarda nici actiunea posesorie).
Daca locatarul neglijeaza sa-l informeze pe localor, el va raspunde de prejudiciul suferit
de locator in urma neinstiintarii.

7.Contractul de sublocatiune si de cesiune a contractului

Sublocatiunea.
In conceptia Codului civil, in principiu, locatiunea nu este un contract incheiat intuitu
personae. Astfel fiind, drepturile partilor contractante se pot transmite mortis causa (art. 1440)
sau prin acte inter vivos (de exeinplu, locatorul poate transmite dreptul la chirie printr-o cesiune
de creanta). In acest sens, legea prevede expres si posibilitatea pentru locatar de a transrnite
dreptul de folosinta asupra unui tert, in tot sau in parte, in baza unui contract de sublocatiune (art.
1418C.civ.).
Sublocatiunea este permisa cu respectarea a doua conditii (prima prevazuta expres de
lege, a doua subinteleasa):
a) Transmiterea folosintei sa nu fie interzisa prin contractul principal. Aceasta interdictie
transforma locatiunea intr-un contract incheiat intuitu personae. Interzicerea sublocatiunii (in
total sau in parte) - reprezentand o exceptie de la dreptul locatarului de a subinchiria - nu se
prezuma, ci trebuie sa fie stipulata expres (art. 1418 C.civ.). Pe de alta parte, clauza de interzicere
a sublocatiunii este supusa unei interpretari restrictive. De exemplu, daca s-a interzis
sublocatiunea totala, este permisa cea partiala, iar daca interdictia este imprecisa ('nu se poate
subinchiria') ea se interpreteaza in sensul unei sublocatiuni totale, cea partiala fiind permisa.

15

Desi legea nu prevede expres, validitatea sublocatiunii poate fi conditionata (printr-o


clauza din contractul principal de locatiune) si de consimtamantul locatorului la incheierea
contractului de sublocatiune. Acest consimtamant poate fi dat in scris, dar si verbal (nu se aplica
art.1416 C.civ. care vizeaza proba contractului de locatiune sau sublocatiune) ori sa rezulte din
acte sau fapte concludente. In orice caz, refuzul locatorului de a consimti la incheierea
contractului de sublocatiune nu trebuie sa fie motivat, dar nici sa fie abuziv.
Precizam, de asemenea, ca locatanii nu poate aduce ca aport social intr-o societate civila
sau comerciala dreptul de folosinta daca sublocatiunea (sau cesiunea) a fost interzisa, intrucat
aducerea ca aport echivaleaza cu o sublocatiune (sau cesiune). Iar daca sublocatiunea (cesiunea)
a fost permisa numai cu consimtamantul locatorului, aducerea ca aport va fi valabila numai daca
locatorul consimte.5
b) Sublocatiunea sa nu fie convenita in conditii care sa contravina conditiilor din
contractul principal (de exemplu, casa de locuit sa fie subinchiriata cu destinatie de local public
sau atelier ori autoturismul pentru a fi folosit la curse de intrecere).
In aceste limite, sublocatiunea poate fi convenita in conditii diferite fata de contractul
principal (de exemplu, chirie mai mare sau mai mica, durata mai scurta etc.).
Daca locatarul a incheiat contractul de sublocatiune (de cesiune) cu nerespectarea
conditiilor aratate, locatorul va putea cere prin justitie executarea obligatiilor (ceea ce poate avea
ca efect, de exemplu, expulza-rea sublocatarului) sau rezilierea contractului principal de
locatiune (cu daune-interese) pentru neexecutarea de obligatii (art. 1429-1430 si 1439 alin.2
C.civ.), instanta putand acorda locatarului un termen pentru a executa conditiile contractului, prin
reluarea lucrului sau a folosintei potrivit destinatiei.
Sublocatiunea incheiata cu respectarea conditiilor aratate este valabila si produce efecte
intre parti ca orice contract de locatiune. Intrucat loca-torul nu este parte contractanta,
sublocatiunea nu produce efecte fata de el (fiind o res inter alios actu); drepturile si obligatiile
dintre locator si locatarul principal raman neatinse. Rezulta ca locatorul si sublocatarul nu au nici
o actiune directa unul impotriva celuilalt. Ei pot actiona numai pe calea indirecta a actiunii oblice
(art. 974 C.civ.).
Desi Codul nostru civil nu confera locatorului o actiune directa, in virtutea privilegiului
sau de locator (art.1730 C.civ.) el poate sechestra rnobilele sublocatarului aduse in imobilul
inchiriat, dar numai in limita chiriei datorate de sublocatar pentru trecut si pentru chiria viitoare,
chiar daca chiria pentru viitor a fost platita de sublocatar anticipat (art.591-592 C.proc.civ.).
Aceste dispozitii se explica prin faptul ca existenta privilegiului nu presupune existenta unor
5 Florin Motiu,Contractele speciale n noul Cod civil. Sinteze teoretice, teste gril i
spee, ed. a IV-a, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2014,p. 203.
16

raporturi juridice directe (si deci nu pot servi nici ca temei pentru recunoasterea unei actiuni
directe intre locator si sublocatar).

Cesiunea.
In conditiile in care poate interveni sublocatiunea, este permisa si cesiunea contractului
de locatiune de catre locatar. Textul care permite, deopotriva, cesiunea si sublocatiunea (art. 1418
C.civ.), nu distinge - din acest punct de vedere - intre cele doua institutii juridice.
Cu toate acestea, in baza principiilor care guverneaza cele doua institutii, se admite ca spre deosebire de sublocatiune care este un nou contract de locatiune (avand ca obiect asigurarea
folosintei temporare, totale sau partiale, a unui lucru) - cesiunea constituie o vanzare a dreptului
de folosinta (adica o cesiune de creanta cu titlu oneros - art. 1391 si urm. C.civ.), de unde
urmatoarele consecinte:
- pentru opozabilitatea contractului fata de terti (intre care si locatorul) cesiunea trebuie
sa fie notificata locatorului sau acceptata de el printr-un act autentic (art. 1393 C.civ.);
- intrucat Codul civil nu cunoaste cesiunea obligatiilor, obiectul cesiunii il formeaza nu
contractul de locatiune in intregul sau, ci numai drepturile locatarului, care ramane obligat in
continuare fata de locator, pentru acesta contractul de cesiune fiind o res inter alios acta ca si
sublocatiunea, chiar daca partile s-au conformat obligatiei de notificare a cesiunii sau ea a fost
acceptata de locator. Bineinteles, locatorul il poate libera pe locatar, caz in care cesiunea se
dubleaza cu o delegatie perfecta, confundata cu o novatie prin schimbare de debitor. Iar daca
cesiunea este insotita de o stipulatie pentru altul in favoarea locatorului avand ca obiect pretul
cesiunii (sau o parte din ea), locatorul va avea actiune directa impotriva cesionarului in calitate
de tert beneficiar;
- intrucat contractul de cesiune este cu executare dintr-o data (iar nu succesiva ca
sublocatiunea), locatarul-cedent garanteaza numai existenta dreptului de folosinta in conditiile
din momentul incheierii contractului (art. 1392 C.civ.), dar nu si executarea obligatiilor de catre
locator. In schimb, potrivit regulilor de la cesiunea de creanta, cesionarul are actiune directa
impotriva locatorului pentru a cere executarea contractului de locatiune sau rezilierea lui pentru
neexecutare cu daune-interese . In cazul sublocatiunii, sublocatarul poate cere executarea sau
rezilierea contractului de sublocatiune numai in raport cu locatarul principal, care la randul sau
poate actiona impotriva locatorului;
- spre deosebire de sublocatiune, care poate fi dovedita potrivit regulilor prevazute de
lege pentru contractul de locatiune, cesiunea este supusa regulilor vanzarii-cumpararii de creante;

17

- prin intermediul cesiunii, cesionarul ia locul cedentului (in privinta drepturilor); in


schimb sublocatarul poate dobandi drepturi diferite fata de drepturile locatarului principal,
evident fara a contraveni conditiilor din contractul principal;
- cedentul, fiind un vanzator, nu are privilegiul locatorului de imobile de care se bucura
locatarul principal care a consimtit o sublocatiune
Csiuna cntractului d lcaiun ar drpt cnscin faptul c trul csinar dvin
titularul drptului d flsin tmprar a lucrului nchiriat i va fi bligat s utilizz lucrul n
cndiiil stabilit n cntractul d lcaiun i la plata chirii prvzut n cntractul csinat,
darc prin acast csiun, s ralizaz i csiun implicit d datri .6
In sfarsit, precizam ca regulile analizate urmeaza sa fie aplicate si in cazul in care dreptul
de folosinta se transmite in schimbul unui alt drept de folosinta (dubla cesiune). Astfel, de
exemplu, fiecare copermutant (ce-dent) ramane obligat fata de locatorul initial, daca acesta nu a
consimtit la liberarea debitorului (delegatie perfecta). Asa cum in cazul contractului de schimb se
aplica regulile vanzarii (in completarea regulilor prevazute pentru contractul de schimb), in cazul
schimbului de drepturi de folosinta se aplica regulile cesiunii locatiunii .
Daca schimbul drepturilor de folosinta este reglementat prin norme speciale, se aplica,
evident, aceste norme (lex specialis generalibus derogant). De exemplu, in materia schimbului de
locuinte (art.33 din L. nr.114/1996) chiriasii sunt liberati fata de locatorii initiali, realizandu-se
nu numai o dubla cesiune, dar - ope legis - si o dubla delegatie perfecta (novatie prin schimbare
de debitor), dar numai cu avizul autoritatii care a aprobat inchirierea sau, dupa caz, al
proprietarului locuintei.

8.Incetarea locatiunii
1. Cauze de incetare. Pe langa acordul de vointa al partilor (rezilierea conventionala),
contractul de locatiune inceteaza prin: a) denuntarea unilaterala; b) expirarea termenului; c)
rezilierea contractului pentru neexecutare; d) pieirea lucrului; e) desfiintarea (desfacerea) titlului
locatorului; f) in anumite conditii si prin efectul instrainarii, prin acte intre vii cu titlu particular,
a lucrului dat in locatiune.

In ceea ce priveste transmisiunea mortis causa a lucrului dat in locatiune, nici moartea
locatorului si nici aceea a locatarului nu atrage dupa sine incetarea contractului (art. 1440 C.civ.).
Rezulta ca drepturile si obligatiile trec asupra mostenitorilor (legali sau legatari universali, cu
6 Trib. Bucureti, s. corn., dec. nr. 476/27.04.2997, n Tribunalul Bucureti. Culegere
de practic judiciar comercial 1990-1998, Ed. All, p. 232-233.
18

titlu universal ori cu titlu particular), potrivit regulilor generale in materie de obligatii
patrimoniale care nu sunt contractate intuitu personae, ori cu caracter viager, cu exceptia cazului
cand partile s-au inteles altfel (de exemplu, prin stabilirea termenului locatiunii in functie de
moartea locatorului) sau daca mostenitorul uneia dintre parti (decedate) este cealalta parte, caz in
care obligatiile reciproce se sting prin confuziune, total (art.1154 C.civ.) sau partial (de exemplu,
in caz de pluralitate de parti obligate solidar - art.1048 C.civ.).
2. Denuntarea unilaterala. Daca partile sau legea n-au determinat durata locatiunii,
contractul ia sfarsit prin denuntarea unilaterala de catre oricare dintre parti, cu conditia
respectarii termenului de preaviz (art. 1436alin.2C.civ.).
Prin termenul de preaviz se intelege intervalul de timp dintre manifestarea vointei de a
desface contractul si data la care contractul urmeaza sa inceteze in urma denuntarii. Acest termen
de preaviz poate fi stabilit prin conventia dintre parti, iar in lipsa se stabileste in functie de natura
lucrului si dupa obiceiul locului (art. 1443 C.civ.) si are drept scop ca cealalta parte sa gaseasca
un locatar (daca preavizul a fost dat de locatar) sau un lucru similar pe care sa-l ia in locatiune
(daca preavizul a fost dat de locator).
Manifestarea de vointa de a desface contractul (numita de lege 'concediu') este un act
unilateral de vointa si produce efecte chiar daca n-a fost acceptata de partea concediata, care
trebuie sa suporte desfacerea contractului.
Legea nu prevede vreo forma speciala pentru denuntare. Practic, trebuie sa fie facuta in
scris, iar daca partea concediata refuza sa dea o dovada de primire, se face prin intermediul
executorilor judecatoresti. in toate cazurile, 'actiunea de chemare in judecata pentru evacuare
constituie manifestarea neechivoca a vointei de denuntare a contractului', termenul de preaviz
fiind acoperit de timpul necesar solutionarii litigiului, asa cum s-a decis, in mod constant, in
practica judecatoreasca .
Dupa expirarea termenului de preaviz locatiunea inceteaza, iar un nou contract poate fi
incheiat numai prin consimtamantul ambelor parti (nu prin simpla renuntare la efectele
denuntarii unilaterale).
3. Expirarea termenului. Daca termenul locatiunii a fost determinat prin conventia
partilor sau, in lipsa clauzei, de lege (art. 1450-1451 C.civ) locatiunea inceteaza de drept (dies
pro homine interpellat) prin simpla trecere a termenului, fara sa mai fie nevoie de o instiintare
prealabila (art. 1436alin.1 C.civ.).

Tacita relocatiune (reconductiune). Daca locatarul ramane in folosinta lucrului dupa


expirarea termenului contractual si fara ca locatorul sa-l impiedice (deci cu permisiunea lui),
locatiunea se considera reinnoita prin tacita relocatiune (art.1437 si 1452 C.civ.).
19

Intrucat tacita relocatiune opereaza un nou contract de locatiune, trebuie sa fie indeplinite
conditiile cerute de lege pentru incheierea contractului, de exemplu, capacitatea partilor
contractante, (insa dovada relocatiunii se poate face - cu martori si prezumtii - prin proba
ramanerii si lasarii locatarului in folosinta lucrului, iar nu prin inscrisul original, fie si autentic,
constatator si doveditor numai al contractului initial ). In caz de pluralitate de parti, reinnoirea
tacita poate opera numai cu consimtamantul tacit al tuturor partilor. De exemplu, daca unul dintre
locatori a anuntat concediul sau unul dintre locatarii care au incheiat contractul ori unul dintre
mostenitorii unicului locatar nu a continuat folosinta lucrului, tacita relocatiune nu poate opera.
Tacita relocatiune - daca n-a fost exclusa printr-o clauza contractuala expresa - poate fi
impiedicata numai prin anuntarea concediului (care in acest caz inseamna nu denuntare, ci
manifestarea vointei de a nu reinnoi contractul desfacut prin efectul expirarii termenului).
Concediul trebuie sa fie anuntat inainte de expirarea termenului prevazut in contract, dar
fara respectarea termenului de preaviz , caci fiecare dintre parti cunostea perioada pentru care
contractul s-a incheiat si putea sa-si gaseasca un alt contractant din timp. Daca s-a anuntat
concediul, locatarul nu poate opune tacita relocatiune chiar daca a continuat sa foloseasca lucrul
inchiriat (art.1438 C.civ.), locatorul putand cere restituirea lui precum si daune-interese.
Tacita relocatiune va avea loc in conditiile primului contract (inclusiv cu chiria initiala),
dar se va considera incheiat fara termen (cu exceptia cazurilor cand termenul este aratat de lege).
Deci se prezuma ca partile n-au modificat nimic fata de contractul initial (art. 1437, 1452 C.civ.).
Totusi noua locatiune ia nastere, in lipsa de stipulatie expresa contrara, fara garantiile din
contractul initial, caci garantiile trebuie prevazute expres si nu pot fi prelungite peste termenul
stipulat .
4. Rezilierea pentru neexecutare. Conform art. 1439 alin.2 C.civ., neexecutarea
obligatiilor de catre una dintre parti da dreptul celeilalte parti de a cere - dupa punerea in
intarziere a debitorului - rezilierea contractului cu daune-interese (art. 1453 C.civ.). Deci,
contractul de locatiune urmeaza regulile generale in materie de contracte sinalagmatice cu
executare succesiva (tinandu-se seama, daca este cazul, si de pactul comisoriu expres stipulat in
contract).
Insa nu orice neexecutare da dreptul celeilalte parti de a cere rezilierea contractului.
Neexecutarea trebuie sa fie cu privire la obligatii principale (art. 1439 alin.2 C.civ.) prin violarea
carora se aduce o vatamare celeilalte parti. Astfel, de exemplu, abuzul de folosinta sau
schimbarea destinatiei lucrului (art.1430 C.civ.), neplata chiriei, neefectuarea reparatiilor
importante, descoperirea de vicii ascunse etc.

20

Potrivit regulilor generale, instanta nu este obligata sa pronunte rezilierea, putand acorda
- dupa circumstante - termen de gratie (art. 1021 C.civ.). In caz de pact comisoriu expres se vor
aplica regulile in materie.
5. Pieirea lucrului (art. 1423 si 1439 C.civ.). Daca pieirea este totala (lucrul nu mai poate
fi folosit potrivit destinatiei), contractul este desfacut de drept, caci locatorul nu mai poate
asigura locatarului folosinta lucrului si nici nu poate fi obligat la reconstruirea, refacerea sau
inlocuirea lui. Precizam ca prin pieire se intelege nu numai distrugerea materiala a lucrului, ci si
orice imposibilitate de a se folosi lucrul (de exemplu, rechizitionarea, exproprierea sau
confiscarea lui).
Contractul este desfacut indiferent ca pieirea lucrului este fortuita sau culpabila, caci
locatiunea nu poate fi conceputa fara un obiect asupra carua sa se exercite. Dar daca pieirea s-a
produs din culpa, partea culpabila va fi obligata sa plateasca daune-interese, iar daca pieirea s-a
produs fortuit nu se platesc daune, aplicandu-se, in acest din urma caz, teoria riscului
contractului (locatarul neputand fi obligat la plata chiriei dupa momentul pieirii, iar daca a platito cu anticipatie are dreptul sa ceara restituirea).
Daca lucrul a pierit numai in parte (sau imposibilitatea folosirii este numai partiala)
rezilierea este judiciara, locatarul putand cere, dupa irnprejurari, fie o scadere de pret, fie
desfacerea contracului, daca partea pierita din lucru este atat de insemnata (apreciaza instanta),
incat se poate prezuma ca fara acea parte locatarul n-ar fi consimtit - initial, la incheierea
contractului. Problema daunelor-interese se rezolva la fel ca si in cazul pieirii totale, adica dupa
cum pieirea s-a produs fortuit sau din culpa uneia dintre parti.
6. Desfiintarea (desfacerea) titlului locatorului. Daca se desfiinteaza sau se desface titlul
locatorului in baza caruia consimtise la locatiune, se desface si contractul de locatiune, caci
locatorul nu mai este in masura sa asigure locatarului folosinta lucrului. Astfel, de exemplu, daca
titlul proprietarului (locator) este anulat ori rezolvit sau daca este evins printr-o actiune in
revendicare etc. ori daca titlul locatarului principal s-a desfacut prinexpirarea termenului
prevazut in contract si nu mai poate asigura sublocatarului (fata de care el este locator) folosinta
lucrului etc.
Exista insa si exceptii de la aceasta regula. Astfel, contractele de locatiune incheiate de
uzufructuar raman valabile pe cel mult 5 ani, in limitele unui act de administrare, chiar daca
uzufructul ar fi incetat (art. 534 combinat cu art. 1268 C.civ.). Raman valabile si contractele
incheiate de tertul dobanditor al imobilului ipotecat, chiar daca el este evins, insa numai daca
contractul de locatiune a fost incheiat cu buna-credinta si cu data certa anterioara transcrierii
comandamentului (art. 493 si 513 C.proc.civ.). In practica judecatoreasca si literatura de
specialitate se mai admite o derogare importanta de la regula incetarii contractului de locatiune,
ca urmare a desfiintarii titlului locatorului. Este vorba de aplicarea teoriei proprietarului
(mostenitorului) aparent, potrivit careia contractul de locatiune (inchiriere) incheiat de
21

proprietarul aparent cu un locatar de buna-credinta isi pastreaza efectele ca si un contract ce ar fi


fost incheiat cu proprietarul real, si anume, in conditiile dreptului comun (inclusiv art. 1441
C.civ.).7
7. Efectele instrainarii lucrului (imobilului) prin acte intre vii. Conform art. 1441 C.civ.,
daca locatorul vinde lucrul inchiriat sau arendat, cumparatorul - chiar daca nu s-a obligat in acest
sens - este dator sa respecte locatiunea facuta inainte de vanzare, cu conditia sa fi fost incheiata
prin inscris autentic sau prin inscris sub semnatura privata, dar cu data certa (art.1182 C.civ.) ,
afara de cazul cand desfacerea ei din cauza vanzarii s-ar fi prevazut in insusi contractul de
locatiune.
Rezulta ca, in lipsa de stipulatie contara, contractul de locatiune cu data certa anterioara
vanzarii-cumpararii cu data certa produce efecte si este opozabil tertului dobanditor in conditiile
in care a fost incheiat si fara modificarile care nu sunt constatate prin inscris cu data certa (de
exemplu, modificarea termenului locatiunii, renuntarea proprietarului la clauza de reziliere in caz
de subinchiriere sau la pactul comisoriu etc.).
Daca contractul este incheiat pe mai mult de 3 ani, trebuie sa fie efectuate formele de
publicitate imobiliara (art.21 lit.C din Legea nr.7/1996), inainte de inscrierea contractului de
vanzare-cumparare pentru a fi opozabil tertilor (art.711 pct.9 C.pr.civ.). Daca publicitatea nu a
fost respectata, dar contractul de locatiune are data certa, efectele lui se reduc la 3 ani de la data
vanzarii (inscrierii), deoarece noul proprietar se poate astepta sa i se opuna, pe acest interval de
timp, contracte de locatiune neinscrise, dar avand data certa.
Rezulta ca vanzarea este o cauza de incetare a locatiunii numai daca contractul s-a
incheiat verbal ori prin inscris sub semnatura privata fara data certa; daca contractul are data
certa dar nu a fost supus publicitatii inainte de inscrierea contractului de vanzare-cumparare in
cartea funciara, instrainarea va atrage incetarea locatiunii dupa expirarea termenului de 3 ani. In
aceste cazuri de neindeplinire a conditiilor prevazute de lege contractul nu produce efecte
opozabile cumparatorului de buna-credinta.
Cumparatorul - in cazurile si in masura in care nu este obligat sa respecte locatiunea
consimtita de vanzator (si nici nu s-a obligat in acest sens prin contractul de vanzare-cumparare
sau prin intelegere cu locatarul, cazuri in care locatiunea ii este opozabila chiar daca nu ar fi
indeplinite conditiile prevazute de art. 1441 C.civ.) - pentru a obtine desfacerea contractului,
trebuie sa aduca la cunostinta locatarului concediul, respectand termenul de preaviz, si aceasta
chiar daca desfacerea din cauza vanzarii a fost stipulata in contractul de locatiune (art. 1443 C.
civ.). inseamna ca desfaccrea nu opercaza de drept, ci in conditiile denuntarii unilaterale a
contractului incheiat pe timp nedeterminat. In aceste conditii poate fi denuntat de catre noul
proprietar si contractul de locatiune care a fost incheiat de fostul proprietar fara termen.
7 Liviu Stanciulescu,Curs de Drept Civil-Contracte, Ed Hamangiu, Bucuresti, 2014
22

In toate cazurile de desfacere prin efectul instrainarii - inclusiv clauza expresa in


contractul de locatiune de reziliere din cauza vanzarii - locatarul este in drept sa ceara
despagubiri de la locator, daca nu s-a prevazut in contract o stipulatie expresa contrara (art. 1442
C.civ.). Pana la plata daunelor locatarul are drept de retentie, cat timp nu va fi despagubit de
locator sau eventual de cumparator (art. 1444 C.civ), care insa va avea actiune in regres
impotriva locatorului.
Mai mentionam ca locatarul in toate cazurile trebuie sa respecte contractul (chiar daca nu
are data certa si nu este inscris) daca cumparatorul cere, caci facultatea de a invoca
inopozabilitatea contractului fara data certa si neinscris este numai a cumparatorului (cu exceptia
cazului cand s-a prevazut in contractul de locatiune desfacerea lui in caz de vanzare, de drept sau
la cererea locatarului). Intrucat prin efectul art.1441 C.civ. cumparatorul se substituie in
drepturile si obligatiile locatorului-vanzator de la data cumpararii (fara efect retroactiv), el are
dreptul sa pretinda si chiria, dar numai de la aceasta data, neavand nici un drept asupra ratelor
devenite exigibile anterior si neplatite, daca aceste creante nu au facut obiectul unei cesiuni sau
subrogatii speciale si nici sa ceara rezilierea contractului pentru neexecutare de obligatii in trecut.
In sfarsit, precizam ca regulile privitoare la efectele si opozabilitatea contractului de
locatiune fata de cumparator (inclusiv adjudecatar) sunt aplicabile si in alte cazuri de instrainare
sau constituire de drepturi reale prin acte intre vii, cu titlu particular, fie ca sunt cu titlu oneros
(schimb, contract de intretinere, de constituire, de uzufruct etc.), fie ca sunt cu titlu gratuit
(donatie) .

9.Incetarea locatiunii
Lcaiuna st cntractul prin car part, numit lcatr, s blig s asigur clilalt
pri, numit lcatar, flsina unui bun pntru anumit priad, n schimbul unui pr,
dnumit chiri. Chiria pat cnsta ntr- sum d bani sau n ric alt bunuri sau prstaii.
Cnd lcaiuna ar ca bict bunuri imbil i/sau bunuri mbil, a s numt nchirir.
Dac bunuril sunt agricl, atunci lcaiuna s numt arndar.Durata maxim a lcaiunii
st d 49 d ani. Dac pril stipulaz un trmn mai lung, acsta s rduc d drpt la 49 d
ani.
Ca element de noutate, Codul civil, prin art. 1798 prevede caracterul executoriu al
contractelor ncheiate sub semntur privat, nregistrate la administraia financiar i al celor
ncheiate n form autentic, n sensul c acestea vor putea fi puse n executare pentru plata
chiriei la termenele i n modalitile stabilite n contract. Aceast clauz nu are caracter
obligatoriu, prile putnd decide i n acest sens.

23

Pentru contractele de nchiriere nenregistrate/neautentificate, titlul executoriu se obine


conform clauzei compromisorii din contract, respectiv, prin obinerea unei hotrri
judectoreti/arbitrale de executare.

24

Bibliografie:

Liviu Stanciulescu,Curs de Drept Civil-Contracte, Ed Hamangiu, Bucuresti, 2014


Trib. Bucureti, s. corn., dec. nr. 476/27.04.2997, n Tribunalul Bucureti.
Culegere de practic judiciar comercial 1990-1998, Ed. All
Gh. Comani, I. Comani, Drpt civil - Contract civil spcial, d. Univrsul
Juridic, Bucurti, 2013
Florin Motiu,Contractele speciale n noul Cod civil. Sinteze teoretice, teste gril i
spee, ed. a IV-a, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2014
Hamangiu C., Rstti-Blnscu I. i Bicianu Al., Tratat d drpt civil rmn,
d. All Bck

25