ANEX la PROIECTUL DE HOTRRE

privind aprobarea Regulamentului de nfiinare, organizare i funcionare a

asociaiilor de proprietari din Municipiul Iai

REGULAMENT DE NFIINARE, ORGANIZARE I

FUNCIONARE A ASOCIAIILOR DE
PROPRIETARI1DIN MUNICIPIUL IASI

Prezentul regulament este aplicabil i Asociaiilor de Locatari

Page 1 of 51

CAP. I.
DISPOZIII GENERALE
Art. 1. Asociaiile de proprietari din Municipiul Iasi se nfiineaz, organizeaz i funcioneaz cu
respectarea prevederilor urmtoarelor acte normative:
- Legea nr. 230/2007 privind nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari, cu
modificarile si completarile ulterioare;
- HG nr. 1588/2007 pentru aprobarea normelor metodologice de aplicare a Legii nr.230/2007, cu
modificarile si completarile ulterioare;
- Legea contabilitii nr.82/1991, republicat, cu modificrile i completrile ulterioare;
- Ordinul Ministrului Finanelor nr. 1969/2007 - privind aprobarea reglementrilor contabile pentru
persoanele juridice fr scop patrimonial;
- Legea nr.22/1969 privind angajarea gestionarilor, constituirea de garanii i rspunderea n legtur
cu gestionarea bunurilor agenilor economici, autoritilor sau instituiilor publice, cu modificarile si
completarile ulterioare;
- Ordin nr. 3512 / 2008 privind documentele financiar-contabile;
- Decretul nr.209/1976 pentru aprobarea Regulamentului operatiunilor de casa; - Ordinul Ministrului
Finanelor nr. 1040/2004 pentru aprobarea normelor metodologice privind organizarea i conducerea
evidenei contabile n partid simpl de ctre persoanele fizice care au calitatea de contribuabil n
conformitate cu prevederile Legii nr.571/2003 privind Codul Fiscal;
- Legea nr.53/2003 privind Codul muncii, cu modificarile si completarile ulterioare;
- Legea nr.290/2004 privind cazierul judiciar, cu modificarile si completarile ulterioare.
- Legea nr.31/1990 privind societatile comerciale, republicata, cu modificarile si completarile
ulterioare.
- Legea nr. 325/2006 a Serviciului public de alimentare cu energie termic;
- Legea nr. 51/2006 a Serviciilor comunitare de utilitai publice;
- Ordinul nr. 483/2008 al Preedintelui Autoritii Naionale de Reglementare pentru Serviciile
Comunitare de Utiliti Publice, privind aprobarea Contractului-cadru de furnizare a energiei termice ;
Ordinul nr. 343/2010 al Preedintelui Autoritii Naionale de Reglementare pentru Serviciile
Comunitare de Utiliti Publice, privind aprobarea Normei tehnice privind repartizarea consumurilor de
energie termic ntre consumatorii din imobilele de tip condominiu, n cazul folosirii sistemelor de
repartizare a costurilor pentru ncalzire i ap cald de consum.

Page 2 of 51

- Ordinul nr. 91/2007 al Preedintelui Autoritii Naionale de Reglementare pentru Serviciile

Comunitare de Utiliti Publice
- Legea locuintei nr.114/1996 actualizata n 2011, publicata in Monitorul Oficial nr. 393 din
31.12.1997
Art. 2. Termenii utilizai n prezentul regulament au urmtorul neles:
1. Asociaia de proprietari = forma de asociere autonom non-profit a majoritii proprietarilor dintrun condominiu.
2. Cldire - bloc de locuine - condominiu = proprietate imobiliar format din proprieti
individuale, definite apartamente sau spaii cu alt destinaie dect aceea de locuine, i proprietatea
comun indiviz. Poate fi definit condominiu i un tronson cu una sau mai multe scri, din cadrul
cldirii de locuit, n condiiile n care se poate delimita proprietatea comun.
3. Membru al asociaiei de proprietari = proprietarul unei locuine sau al unui spaiu cu alt
destinaie dintr-un condominiu, care a depus un acord de asociere nsoit de copia actului de
proprietate i actul de identitate.
4. Proprietate individual = apartamentul sau spaiul cu alt destinaie dect aceea de locuin,
parte dintr-o cldire, destinat locuirii sau altor activiti, care mpreun cu cota-parte indiviz din
proprietatea comun constituie o unitate de proprietate imobiliar. Cu excepia unor situaii pentru
care exist alte prevederi exprese n legislaia n vigoare sau n acordul de asociere, dreptul de
proprietate asupra unei proprieti individuale dintr-un condominiu trebuie considerat n acelai mod
ca i dreptul de proprietate asupra altor bunuri imobile.
5. Proprietate comun = toate prile dintr-un condominiu, care nu sunt apartamente sau spaii cu
alt destinaie dect aceea de locuin. Proprietatea comun este indivizibil i este deinut de
proprietarii apartamentelor individuale i a spaiilor cu alt destinaie dect cea de locuin, conform
cotelor calculate. Prile comune sunt: terenul pe care se afl cldirea, compus att din suprafaa
construit, ct i din cea neconstruit necesar, potrivit naturii sau destinaiei construciei (...),
fundaia, curtea interioar, structura, structura de rezisten, pereii despritori dintre proprieti
i/sau spaiile comune, acoperiul, terasele, scrile i casa scrilor, holurile, pivniele i subsolurile
necompartimentate, rezervoarele de ap, Instalaiile de ap i canalizare, electrice, de
telecomunicaii, de nclzire i de gaze de la branament/racord pn la punctul de distribuie ctre
prile aflate n proprietate exclusiv, canalele pluviale, paratrsnetele, antenele colective, precum i
alte asemeneapri;alte bunuri care, potrivit legii sau voinei prilor, sunt n folosin comun.
6. Cota-parte indiviz = cota de proprietate care i revine fiecrei proprieti individuale din
proprietatea comun i este nscris n actul de proprietate; se calculeaz pentru fiecare apartament
i spaiu cu alt destinaie dect cea de locuin, corespunztor cu raportul dintre suprafaa util a
proprietii individuale i totalul suprafeelor utile ale tuturor proprietilor individuale.
7. Cheltuieli ale asociaiei de proprietari = cheltuielile sau obligaiile financiare ale asociaiei care
sunt legate de exploatarea, reparaia ori ntreinerea proprietii comune, precum i cheltuielile cu
serviciile de care beneficiaz proprietarii i care nu sunt facturate individual ctre proprietile
individuale.

Page 3 of 51

8. Agent termic = fluidul utilizat pentru acumularea, transportul i transferul energiei termice.
9. Apartament = partea dintr-un condominiu n regim de proprietate individual, care, mpreun cu
cota parte din proprietatea comun, constituie o unitate de proprietate imobiliar.
10. Ap cald de consum= ap cald utilizat n scopuri gospodreti sau igienico-sanitare.
11. Autoritate de reglementare competent = Autoritatea Naional de Reglementare pentru
Serviciile Comunitare de Utiliti Publice - ANRSC instituie public de interes naional;
12. Branament = partea din reeaua public de distribuie a agentului termic care face legtura
dintre reeaua public si reeaua interioar a unui utilizator de ap i energie termic.
13. Coloan de distribuie = conduct, aparinnd reelei de distribuie interioare a apei sau
energiei termice, fiind amplasat pe proprietatea individual sau comun.
14. Coloan de nclzire = conduct aparinnd reelei de distribuie interioare a energiei termice,
proiectat i montat n vederea asigurrii nclzirii incintelor aparinnd proprietii individuale sau
comune.
15. Contor de branament = mijloc de msurare, supus controlului metrologic, montat la
branament, la limita de proprietate2, utilizat la facturarea cantitilor furnizate, pe baza nregistrrii
acestuia.
16. Furnizor de energie termic / ap rece = operatorul care asigur n baza unui contract
vnzarea energiei termice/apei ctre utilizatori / consumatori i ncasarea contravalorii acesteia17. Instalaii de utilizare a apei reci / energiei termice = totalitatea instalaiilor i receptoarelor care
consum/ utilizeaz apa / energia termic.
18. Prestator = persoana juridic autorizat de autoritatea de reglementare competent care
furnizeaz, monteaz i /sau exploateaz repartitoare de costuri i care rspunde de corectitudinea
alegerii, montrii i funcionrii acestora, precum i, dup caz, a repartizrii consumurilor individuale
de energie termic.
19. Repartitor de costuri = aparat cu indicaii adimensionale, destinat utilizrii n cadrul sistemelor
de repartizare a costurilor, n scopul msurrii indirecte a:
a) energiei termice consumate de corpul de nclzire pe care acesta este montat;
b) energiei termice coninute n apa cald de consum i volumul apei calde de consum care trece
prin aparat..
20. Suprafa util a apartamentului (pentru calculul energiei termice) = suma tuturor suprafeelor
utile ale ncperilor, aa cum este nscris n actul de proprietate sau n contractul de vnzarecumprare. Ea cuprinde: camera de zi, dormitoare, bi, WC, du, buctrie, spaii de depozitare i de
circulaie din interiorul locuinei. Nu cuprinde: suprafaa logiilor i a balcoanelor, dac n acestea nu sau montat corpuri de nclzire.
21. Suprafa echivalent termic = mrime convenional care caracterizeaz puterea termic a
unei suprafee de schimb de cldur, indiferent de forma acestuia, n condiiile stabilite de STAS
11984/1983 astfel nct un metru ptrat de suprafa echivalent termic cedeaz 525 W
2

Aa cum este definit n Ordinul ANRSC nr.91/2007 i n Ordinul ANRSC nr.90/2007

Page 4 of 51

22. Zona de protecie - zona adiacent construciilor i instalaiilor SACET, extins i n

spaiu, n care se introduc restrictii sau interdicii privind regimul construciilor i de
exploatare a fondului funciar pentru asigurarea proteciei i a funcionarii normale a
obiectivului energetic, precum i n scopul evitrii punerii n pericol a persoanelor, bunurilor i
a mediului, stabilit prin norme tehnice emise de autoritatea de reglementare competenta.23.
Zon de siguran = n limita a 10 m n exteriorul zonei de protecie.
24. Zon unitar de nclzire = areal geografic aparinnd unei uniti administrativ-teritoriale, n
interiorul cruia se poate promova o singur soluie tehnic de nclzire i nu pot avea loc debranri
/ deconectri.

Art.3 Reguli organizatorice

a) Condiii de constituire
Asociaiile de proprietari se constituie prin hotrrea proprietarilor apartamentelor i spaiilor cu alt
destinaie dect cea de locuin din cadrul unui condominiu, numarul minim al celor ce pot hotar
formarea asociatiei fiind de cel puin 3 persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat.
n cladirile de locuit cu mai multe scari se pot constitui asociatii de proprietari pe una sau mai multe
scari, daca proprietatea comuna aferenta poate fi delimitata si daca este posibila repartizarea
cheltuielilor comune pe una sau mai multe scari.
Asociaiile de proprietari se pot constitui, potrivit aliniatului precedent, prin hotrrea adunrii
generale i cu acordul expres al coproprietarilor cu privire la delimitarea efectiv a prilor de
proprietate comun care se preiau n administrare de respectiva asociaie de proprietari i cu privire
la obligaiile i drepturile legale care vor continua s rmn n sarcina tuturor coproprietarilor.
Asociaiile de locatari existente la data prezentului Regulament sunt recunoscute ca Asociaii de
proprietari, acestea avnd obligaia ca n termen de cel mult 12 luni de la data intrrii n vigoare a
prezentului Regulament, s se reorganizeze n Asociaii de proprietari, conform prevederilor legale.

Pentru a se stabili dac este posibil defalcarea tehnic a consumurilor i repartizarea

cheltuielilor comune pe tronsoane sau pe scri, precum i modalitatea acestei
defalcri/repartizri, se va solicita avizul furnizorilor de servicii implicai - electricitate, gaze
naturale, ap sau altele asemenea - cu privire la posibilitile tehnice de furnizare a utilitilor
pe tronsoane sau pe scri.
Prin acordul de asociere pe scar sau tronson se reglementeaz i raporturile cu celelalte asociaii de
proprietari constituite n cldire, pe scar sau tronson, cu privire la posibilitatea defalcrii tehnice a
consumurilor i repartizarea cheltuielilor comune, precum i la modalitatea acestei
defalcri/repartizri.
Adunarea de constituire a asociaiei de proprietari este legal ntrunit n cvorumul prevzut de lege.
Asociatia de proprietari se infiinteaza prin acordul scris a cel putin jumatate plus unu din numarul
proprietarilor apartamentelor si spatiilor cu alta destinatie decat cea de locuinta din cadrul aceluiasi
condominiu. Acordul se consemneaza intr-un tabel nominal, anexa la acordul de asociere, potrivit
art.5 (1) din Legea nr.230/2007.
Tabelul anexa, va contine in mod obligatoriu urmatoarele: numele si prenumele proprietarului,
adresa, C.N.P., seria si nr. actului de identitate, indicarea titlului de proprietate, data exprimarii vointei

Page 5 of 51

de asociere si semnatura. In adunarea generala de constitutire, se prezint i se adopt statutul

asociatiei.
b) Acordul de asociere al proprietarilor
Acordul proprietarilor privind constituirea asociaiei de proprietari se consemneaz ntr-un procesverbal al adunrii generale de constituire ntocmit n dou exemplare originale, semnate de toi
proprietarii care i-au dat consimmntul.
Procesul-verbal constituie anex la acordul de asociere.
Proprietarii i dau consimmntul, de regul, n adunarea de constituire; n cazul proprietarilor
abseni, consimmntul poate fi exprimat prin semnarea procesului-verbal , n termen de 30 de zile
de la data la care a avut loc adunarea de constituire.
n cazul n care un proprietar se afl n imposibilitatea de a semna, se va face meniune despre cauza
acestei imposibiliti.
Acordul de asociere va conine: adresa si individualizarea proprietatii individuale, potrivit actului de
proprietate; numele si prenumele tuturor proprietarilor;
descrierea proprietatii, cuprinzand: descrierea cladirii, structura cladirii, numarul de etaje, numarul de
apartamente structurate pe numar de camere, numarul spatiilor cu alta destinatie decat aceea de
locuinta, suprafata terenului aferent cladirii; enumerarea si descrierea partilor aflate in proprietate
comuna;
nscrierea ulterioar n asociaia de proprietari a proprietarilor care nu au fost prezeni la adunarea
general de constituire i care nu i-au dat consimmntul, se face la cererea scris a acestora, fr
alte formaliti.
c) Dobandirea personalitatii juridice a asociatiei de proprietari

Cererea pentru dobandirea personalitatii juridice a asociatiei de proprietari impreuna cu statutul,

acordul de asociere si procesul-verbal al adunarii generale de constituire se depun si se inregistreaza
la organul financiar local in a carui raza teritoriala se afla cladirea. n cazul n care o asociaie solicit
dobndirea personalitii juridice prin desprinderea din alt asociaie, asociaia de proprietari nou
nfiinat trebuie sa aib naintea obtinerii personalitatii juridice, acordurile si avizele necesare
(inclusiv pentru realizarea branamentelor separate pentru furnizarea utilitilor) in vederea incheierii
contractelor cu furnizorii de utilitati.
Asociaia de proprietari nou nfiinat va depune la sediul asociaiei din care s-a desprins, o solicitare
de ntocmire a protocolului de predare primire, nsoit de documentele justificative de nfiinare.
Asociaia mama care a primit solicitarea de separare, are obligativitatea ca n termen de maximum
60 de zile de la data primirii, s ntocmeasc i s semneze protocolul de predare primire.
Asociatia de proprietari nou infiinat va putea funciona de sine stttor din momentul semnrii
protocolului de predare primire reprezentnd activele i pasivele nsuite de pri.
In cazul in care exista neintelegeri cu privire la protocolul de predare-primire, in vederea functionarii
noii asociatii, aceasta va semna cu obiectiuni, urmind a se adresa instantelor de judecata in vederea
clarificarii situatiei.
Nici o asociatie de proprietari nou infiintata prin divizare sau fuziune nu poate functiona fara a avea
semnat protocolul de predare-primire, iar incalcarea prezentei prevederi se sanctioneaza conform
regulamentului.

Page 6 of 51

CAP.II

INFIINTAREA, ORGANIZAREA SI FUNCTIONAREA ASOCIATIEI DE PROPRIETARI

Art. 4 Asociaia de proprietari este condus de adunarea general a proprietarilor, care este
alctuit din toi proprietarii membri ai asociaiei de proprietari.
Art. 5 (1) Din structura organizatoric a asociaiei de proprietari fac parte:
a) comitet executiv din care face parte si preedintele in calitate de reprezentant legal al asociaiei
de proprietari;
b) cenzor sau comisie de cenzori;
c) administrator atestat n condiiile Legii nr. 230/2007 i a H.G. nr. 1588/2007 si evaluat conform
regulamentului aprobat prin Hotrrea Consiliului Local;
d) contabil;
e ) casier;
f) alte funcii stabilite de adunarea general a proprietarilor.
Functiile pot fi cumulate pe perioadele si in forma stabilita prin lege.
Astfel, pentru cazurile in care administratorul angajat, casierul si contabilul se afla in imposibilitate
temporara de lucru, atributiile sunt asigurate prin grija comitetului executiv, conform prevederilor
legale, acesta dispunnd msuri pentru asigurarea continuitii activitii asociaiei.
(2) Principalele drepturi, obligaii i competene ale structurii organizatorice a unei asociaii de
proprietari sunt:
A.1. Drepturile proprietarilor spatiilor cu destinatie de locuinta i ai spaiilor cu alt destinaie:
1) Au dreptul s participe la adunarea generala a proprietarilor, iar proprietarii care sunt i membri ai
Asociaiei de proprietari au dreptul s voteze, sa-si inscrie candidatura, sa aleaga si sa fie alesi in
organele de conducere ale asociatiei, cu conditia sa aiba capacitate de exercitiu deplina.
2) Au dreptul sa cunoasca toate aspectele ce tin de activitatea asociatiei si au acces la orice
document al acesteia.
3) Au dreptul s foloseasca partile comune de constructii si instalatii ale condominiului conform
destinatiei pentru care au fost construite, sa isi inchirieze proprietatea, fara a fi afectate exercitarea
drepturilor si indeplinirea responsabilitatilor legate de asociatia de proprietari.
4) Au dreptul sa primeasca la cerere explicatii cu privire la calculul cotei de contributie la cheltuielile
asociatiei, si sa o conteste la presedintele asociatiei, in termen de 10 zile de la afisarea listei de plata
si a raspuns in termen de maxim 7 zile de la data inregistrarii contestatiei.
5) Poate fi reprezentat in adunarea generala de catre un membru al familiei sau de catre un alt
reprezentant care are si calitatea de membru al Asociaiei, pe baza de imputernicire semnata si
scrisa de catre proprietarul in numele caruia voteaza. Un proprietar care are i calitatea de membru al
asociaiei poate reprezenta prin imputernicire mai multi proprietari absenti. Numarul proprietarilor
absenti care pot fi reprezentati prin imputernicire de catre un alt proprietar va fi stabilit prin Hotarre a
Adunarii Generale si va fi introdus in statutul asociatiei de proprietari.
6) Orice proprietar nemultumit de o hotarare a adunarii generale poate ataca in justitie acea hotarare,
dup ce aceast hotrre i-a fost comunicat, n condiiile legii. Acionarea n justitie nu intrerupe
executarea hotararii decat in cazul in care instanta dispune suspendarea acesteia.

Page 7 of 51

A.2. Obligaiile proprietarilor spatiilor cu destinatie de locuinta i ai spaiilor cu alt destinaie:

1. n termen de 30 zile de la data dobndirii proprietii, noii proprietari au obligatia s depun n
copie la Asociaie actul de proprietate al spaiului dobndit; de asemenea, au obligatia sa depuna, ori
de cte ori intervin modificri, declaraia cu privire la numrul de persoane care locuiesc n spaiu.
2. s plteasc lunar, conform listei de plat a cheltuielilor asociaiei de proprietari, n avans sau pe
baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuie ce le revine la cheltuielile asociaiei de
proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociaia de proprietari.
3. s aprobe, n cadrul adunrii generale a proprietarilor, un fond de reparaii anual, necesar pentru
repararea i mbuntirea proprietii comune.
4. s asigure ntreinerea spaiului care constituie bunul principal, astfel nct cldirea sa se pastre n
stare bun
5. s nu modifice instalaiile de distribuie a utilitilor care trec prin proprietatea sa, de asa natura
incat sa prejudicieze ceilalti proprietari in vreun fel, i fr respectarea legislaiei n vigoare (inclusiv a
legislaiei subsecvente a furnizorilor de utiliti i cea referitoare la autorizarea executrii lucrrilor de
construcii)
6. s permit accesul in locuinta sa sau a spatiului cu alta destinatie decat cea de locuinta, a celor
desemnati sa efectueze att lucrrile de reparaii, de verificare i inventariere a instalaiilor de
nclzire sau de intretinere, cat si citirea contoarelor/repartitoarelor debitmetrice individuale din
apartamentele proprietate.
7. s prezinte lunar citirea contoarelor/repartitoarelor debitmetrice individuale din apartamente i
spaii cu alt destinaie dect cea de locuin sau s permit accesul reprezentanilor societii
autorizate pentru efectuarea acestor citiri, acolo unde este cazul, n condiiile legii.
8. s nu execute lucrri de ntreinere, reparaii sau de nlocuire a elementelor de construcii i
instalaii aflate n proprietatea sa individual, dac aceasta este de natur s aduc prejudicii
celorlali proprietari.
9. s nu ocupe abuziv, s nu foloseasc exclusiv i in scopuri personale parti din spatiile ce fac parte
din proprietatea comuna sau se afla in administrarea asociatiei de proprietari.
10. s respecte deciziile Comitetului Executiv al Asociatiei de Proprietari, in ceea ce priveste
deinerea animalelor de companie i a orelor de odihn.
11. s deconecteze spaiul de la sistemul centralizat de incalzire numai cu respectarea conditiilor
cumulative prevazute de legislatia in vigoare , inclusiv cea subsecventa privind serviciul public de
termoficare, protecia mediului nconjurtor, precum i cea referitoare la autorizarea executrii
lucrrilor de construcii.
12. s contribuie la intretinerea si repararea instalatiilor sau a altor elemente care apartin proprietatii
individuale si celei comune.
13. s repare stricciunile ori s plteasc cheltuielile pentru lucrrile de reparaii, dac proprietarul
unui apartament ori spaiu sau oricare alt persoan care acioneaz n numele su provoac daune
oricrei pri din proprietatea comun sau unui alt apartament ori spaiu din condominiu
14. la nstrinarea proprietii s transmit toate obligaiile ctre dobnditor, inclusiv cu privire la
sumele de plat datorate asociaiei de proprietari existente la data tranzaciei precum i orice alte
informaii relevante, relaii contractuale existente, inclusiv de natura conveniilor individuale de plat
cu furnizorii de utiliti sau avnd consecine asupra drepturilor i obligaiilor privitoare la proprietatea
care este nstrinat.
15. s nu modifice aspectul proprietii comune, precum i a elementelor constructive ale cldirii, fr
aprobrile i autorizaiile legale.
16. s nu schimbe destinaia locuinei fr autorizaiile i aprobrile legale.
17. s aduc la cunotina asociaiei orice modificare a proprietii individuale, pentru nscrierea n
Jurnalul evenimentelor din Cartea Tehnic a Construciei, prin depunerea n copie a actelor de
autorizare, proces-verbal recepie, schie.
Page 8 of 51

18. s ia msuri pentru consolidarea sau modernizarea cldirii, pentru reabilitarea termic i eficiena
energetic, potrivit prevederilor legale. Indiferent de natura interveniilor se va avea n vedere
meninerea aspectului armonios i unitar al ntregii cldiri.
19. s pstreze curenia n spaiile comune din imobil.
20. proprietarii spaiilor cu alt destinaie trebuie s ncheie convenii cu asociaia de proprietari,
privind cheltuielile care li se repartizeaz de catre aceasta n lista de plat.
21. proprietarii spaiilor cu alt destinaie trebuie s obin avizul comitetului executiv i acordul
vecinilor direct afectai pe plan orizontal i vertical, la schimbarea activitatii initiale desfaurat in
spaiul respectiv (activitate pentru care proprietarii direct afectai pe plan orizontal i vertical cu care
se nvecineaz i-au dat acordul iar comitetul executiv i-a dat avizul).
22. s respecte Hotrrile adunrii generale din care fac parte, prevederile legale, statutul i
acordul de asociere al asociaiei de proprietari.
B.1. Comitetul Executiv este un organism executiv ales de Adunarea Generala, ce are ca
sarcina principala, atat urmarirea aplicarii hotararilor Adunarii Generale, cat si rezolvarea problemelor
ridicate de ctre proprietari, in limitele legii.
In acest scop, Comitetul Executiv al asociatiei are obligatia de a asigura prin rotaie prezena la
programul cu publicul, saptamanal sau lunar, la sediul asociatiei, acest program afisandu-se la loc
vizibil. De asemenea, Comitetul Executiv are competentele si obligatiile stabilite de lege.
Comitetul Executiv este format dintr-un numar impar de proprietari membri ai asociatiei (cel putin 3
membri), fiecare membru al Comitetului fiind ales prin vot deschis de catre Adunarea Generala a
Proprietarilor; dintre membrii Comitetului, este ales apoi presedintele asociatiei, prin vot deschis sau
prin eliminare;(este ales membrul Comitetului cu cel mai mare numar de voturi ), dupa cum stabileste
Adunarea Generala. Sedintele comitetului executiv sunt legal constituite daca jumatate plus unu din
numarul membrilor sai sunt prezenti . Sedintele au loc obligatoriu o data pe luna sau ori de cate ori
este necesar.
Comitetul Executiv poate fi remunerat in limita Bugetului de Venituri si Cheltuieli aprobat prin
adunarea generala .
Sedintele Comitetului Executiv pot fi convocate de presedintele asociatiei de proprietari sau de
jumatate plus unu din numarul membrilor sai. Deciziile Comitetului Executiv sunt consemnate intr-un
registru de decizii al comitetului si se afiseaz la avizier, n maxim trei zile de la adoptarea hotrrilor.
Dovada afirii o constituie un proces verbal ntocmit n acest sens.
Comitetul Executiv hotrte in limita mandatului dat prin adunarea generala a proprietarilor, membri
ai asociatiei de proprietari:
- s angajeze si/ sau s demit personalul, - s incheie si/sau s rezilieze, dupa caz, contracte in
ceea ce priveste activitatea de administrare si intretinere a cladirii, a partilor comune,
- pregateste si supune spre aprobare adunarii generale bugetul anual de venituri si cheltuieli,
urmarind si derularea acestuia,
- initiaza sau apara in procese, in numele asociatiei de proprietari sau in numele proprietarilor membri
ai asociatiei de proprietari, interesele legate de cladire,
- supravegheaza desfasurarea tuturor activitatilor din cadrul asociatiei de proprietari, precum si pentru
alte activitati conforme cu scopul asociatiei.
Comitetul Executiv preia toate obligatiile si raspunderile privind activitatea de management stabilite la
art.17 (8) din H.G. 1588/2007, pe perioada cat asociatia nu are angajat un administrator sau a fost
suspendat sau reziliat contractul de administrare din diferite cauze, pe o perioada de maxim 2 luni.
Page 9 of 51

Totodata, la intocmirea bugetului de venituri si cheltuieli, vor avea in vedere toate fondurile necesare
bunei functionari a asociatiei, inclusiv fondurile necesare actionarii in instanta a celor care
obstructioneaza buna functionare a asociatiei de proprietari, inclusiv modul de recuperare ulterioar.
Pentru neindeplinirea integrala sau indeplinirea partiala ori defectuoasa a atributiilor ce le revin,
membrii Comitetului Executiv raspund personal sau solidar, dupa caz, in fata legii si a proprietarilor,
pentru daunele si prejudiciile provocate proprietarilor in mod deliberat.
Alte obligaii stabilite n sarcina Comitetului Executiv:
1. s adopte decizii care s respecte prevederile legislaiei n vigoare referitoare la organizarea i
funcionarea asociaiilor de proprietari
2. s organizeze adunri generale anuale sau ori de cte ori este necesar;
3. s ntocmeasc bugetul de venituri i cheltuieli si s supun spre aprobare in adunarea generala a
proprietarilor;
4. s ndeplineasc atribuiile care decurg din exercitarea contractului de mandat;
5. s angajeze un administrator - persoan fizic sau s ncheie contract cu o persoan juridic
specializata, atestat(), respectiv autorizat();
5 bis s se asigure anual c administratorul persoan fizic/juridic deine atestat/autorizaie
valabil, conform Regulamentelor n vigoare
6. s ndeplineasc sarcinile ce le revin conform prevederilor legale n vigoare;
7. sa stabileasca cotele de participare pe persoana la cheltuielile aferente persoanelor cu domiciliul in
cladire si pentru persoanele care locuiesc temporar, minimum 15 zile pe luna; sa stabileasca
perioada pentru care proprietarii, respectiv chiriasii, pot solicita in scris scutirea de la plata
cheltuielilor pe persoana si care trebuie sa fie de cel putin 15 zile pe luna, conform hotararii adunarii
generale
8.s permit accesul la sediul asociatiei a reprezentanilor compartimentului specializat din cadrul
aparatului de specialitate al Primarului Municipiului Iasi i s pun la dispoziie documentele
solicitate n vederea verificrii;
9. s ntocmeasc notele explicative solicitate cu ocazia verificrilor de ctre reprezentanii
compartimentului specializat din cadrul aparatului de specialitate al Primarului Municipiului Iasi;
10.s realizeze msurile dispuse la termenele stabilite prin adresele ntocmite de compartimentul
specializat din cadrul Primariei Municipiului Iasi i s comunice n scris modul de ndeplinire a acestor
msuri;
11. s participe la sedintele convocate de presedintele acestuia sau de majoritatea celorlalti membri
ai Comitetului Executiv;
12. s ia masuri organizatorice in cazul in care presedintele asociatiei sau una din persoanele
angajate sa deserveasca asociatia, nu-si pot indeplini sarcinile din diferite motive, sau manifesta
neprofesionalism sau rea - vointa in activitatea lor;
13. s foloseasc registrul de coresponden / intrri-ieiri ori de cte ori un proprietar, persoan
fizic sau juridic, din condominiu, dorete s depun n scris, la asociaie, orice document care are
legatur cu activitatea asociaiei sau calitatea persoanei fizice ori juridice din cadrul acesteia sau
neacordarea numerelor de nregistrare;
14. s foloseasc registrul de coresponden / intrri-ieiri ori de cte ori asociaia elibereaz / emite
orice document ctre proprietari / locatari sau tere persoane;
15. respectarea unui termen de maxim 30 de zile de la data nregistrrii cererii/sesizrii/ adresei, de
a rspunde unui/unor proprietari din cadrul asociaiei ori teri care au raporturi de lucru cu asociaia
de proprietari, n care s primeasc explicaii pentru situaii care in de activitatea asociaiei, altele
dect cea prevzut la art.12 pct. a lit.d) din H.G. nr.1588/2007;
16. aprobarea lucrarilor de reparatii si intretinere cu analiza si selectia de oferte (cel putin 2 oferte de
la prestatori diferiti) tinand seama de pret, durata de executie si calitate;

Page 10 of 51

17. afisarea la avizier a hotrrilor adunrii generale i a deciziilor comitetului executiv; respectarea
obligatiei de a comunica orice hotarare adoptata membrilor asociatiei care nu au fost prezenti din
orice motive la adunarea respectiva
18. s afieze semestrial, la avizierul asociatiei, raportul privind situatia veniturilor obinute din
exploatarea proprietii comune aparin asociaiei de proprietari, ntocmit de administrator i avizat de
cenzor
19. s nu angajeze personal n funciile de administrator, contabil, casier, care au grade de rudenie
cu cenzorul sau comisia de cenzori, pn la gradul al 4-lea inclusiv;
20. s ia msuri n vederea bunei funcionri a instalaiilor, care constituie proprietate comun.
21. s pun in aplicare hotaririle luate la nivel de scara sau bloc pe baza de tabel nominal, conform
prevederilor Legii 230/2007
22. s respecte prevederile legale cu privire la repartizarea cheltuielilor n cadrul asociaiei de
proprietari.
23. s supravegheze activitatea persoanelor care desfoar activiti n cadrul asociaiei, inclusiv
situaia ncasrilor i plilor lunare.
24. sa stabileasc cuantumul garantiilor persoanelor angajate n cadrul asociaiei i s le supuna
aprobrii adunrii generale a asociaiei.
25. s afieze la avizierul asociaiei msurile dispuse de administraia public local, prin
compartimentele de specialitate. Dovada afirii msurilor respective va fi transmis la Registratura
Primriei n termen de 48 h de la primirea documentelor.
B.2. Presedintele asociatiei de proprietari

1. Are ca rol si obligatie principala, reprezentarea intereselor asociatiei (si implicit ale proprietarilor) in
raporturile cu tertii, cat si rol de coordonare a activitatii asociatiei si de urmarire a modului de aplicare
a hotararilor Adunarii Generale. Este o persoana aleasa si in consecinta are de indeplinit un contract
de mandat, el fiind singura persoana care pastreaza si foloseste stampila asociatiei de proprietari.
2. Totodata, Presedintele asociatiei pastreaza si urmareste tinerea la zi a cartii tehnice a constructiei,
precum si celelalte documente privitoare la activitatea asociatiei de proprietari
3. Presedintele nu are dreptul sa se implice in vreun fel in activitatea financiar - contabila a asociatiei,
decat cu exceptia situatiilor care implica incheierea, negocierea si urmarirea derularii unor contracte,
in cazul refuzurilor la plata a unor facturi sau a unor reclamatii ale proprietarilor referitoare la
cheltuielile de intretinere sau efectuate de asociaie.
4. Presedintele poate numi temporar dintre membrii comitetului executiv un vicepresedinte caruia ii
poate delega atributiile sale pentru o perioada de maxim 90 de zile.
5. De asemenea, presedintele, ca reprezentant al tuturor proprietarilor, are obligatia de a raspunde
tuturor petitiilor proprietarilor, analiznd mpreun cu Comitetul Executiv, cenzorul si administratorul,
fiecare caz in parte.
Termenul de raspuns la sesizarile si petitiile depuse de proprietari la sediul asociatiei, altele decit
contestatiile, depuse conform prevederilor legale, la listele de plata lunare, va fi de maxim 30 de zile
calendaristice de la data inregistrarii acestora.
La adresele depuse in scris se va raspunde obligatoriu in scris.
6. Stabileste prin decizie de comitet executiv modul in care proprietarii au acces la documente.. In
mod obligatoriu, se va face dovada ca raspunsurile s-au trimis solicitantilor in termenul legal, cu
confirmare de primire.
7. s aplice n mod adecvat reglementrile legale n vigoare, precum i hotrrile Consiliului Local al
Municipiului Iasi;
8. s prezinte la Primaria Municipiului Iasi toate modificrile intervenite n structura organizatoric a
asociaiei de proprietari, n termen de 30 de zile de la data modificrii;

Page 11 of 51

9. s depun n termenul legal (semestrial pentru asociatiile ce au contabilitate in partida simpla, si

anual pentru asociatiile cu contabilitate in partida dubla), dupa intocmirea de catre administrator si
avizarea de catre cenzor, Situaia Soldurilor Elementelor de Activ i de Pasiv si/sau Bilantul
asociatiei, dupa caz, la Primaria Municipiului Iasi compartimentul de specialitate;
10. s prezinte n cadrul adunrilor generale ale asociaiei de proprietari concluziile i msurile
impuse n urma verificrilor efectuate de compartimentul specializat din cadrul Municipiului Iai, prin
consemnare n procesul - verbal;
11. sa acorde remuneraii angajailor asociaiei de proprietari, cu respectarea Bugetului de Venituri i
Cheltuieli aprobat n adunarea general;
12. s se asigure de afiarea semestrial, la avizierul asociatiei, a raportului privind situatia veniturilor
obinute din exploatarea proprietii comune aparin asociaiei de proprietari
13. s foloseasc n cadrul operaiunilor bancare numai conturile deschise n numele Asociaiei de
proprietari;
14. s nu permit restricionarea dreptului de folosire a spaiilor i instalaiilor aferente din
proprietatea comun;
15. s nu ngrdeasc dreptul proprietarilor de a cunoate toate aspectele ce in de activitatea
asociaiei i de a avea acces, la cerere, la orice document al acesteia;
16. s elibereze adeverine din care s rezulte situaia obligaiilor de plat a proprietarilor ctre
asociaia de proprietari;
17. la nstrinarea unui imobil s menioneze n adeverinele eliberate privind situaia obligaiilor de
plat a proprietarilor, existena conveniilor individuale de facturare cu furnizorii de utiliti, n aa fel
nct eventualele debite ctre acetia s fie cunoscute de prile interesate. n cazul nchirierii unui
imobil aflat n proprietatea/administrarea Municipiului Iai se va urma aceeai procedur.
18. s nu foloseasc sumele ncasate n fondurile asociaiei (de rulment,de reparaii, de penaliti) n
alte scopuri dect cele prevzute de actele normative n vigoare, n conformitate cu bugetul de
venituri i cheltuieli aprobat n Adunarea General;
19. s nu foloseasc sumele ncasate din venituri n alte scopuri dect cele prevzute de actele
normative n vigoare;
20. s organizeze adunarea general cel puin o dat pe an, n primul trimestru, sau ori de cte ori
este necesar;
21. s ncheie contracte de mandat pentru personalul ales dintre membri asociaiei de proprietari;
22. s nu aprobe schimbarea destinaiei spaiilor comune dect cu hotrrea comitetului executiv i
cu acceptul proprietarilor direct afectai cu care se nvecineaz pe orizontal i vertical spaiului supus
schimbrii;
23. s demareze efectuarea lucrrilor de reparaii sau ntreinere la prile din proprietatea comun
numai dup discutarea i aprobarea n comitetul executiv;
24. s ncheie convenii cu proprietarii spaiilor cu alt destinaie dect cea de locuin conform
prevederilor legale;
25. s urmreasc la zi cartea tehnic a construciei;
26. s rezolve situaiile litigioase aprute n cadrul asociaiei de proprietari i s prezinte modul de
soluionare a acestora n faa adunrii generale a proprietarilor;
27. s demareze procedura de recuperare a debitelor de la proprietarii restanieri la plata cotelor
lunare de contribuie, conform hotaririlor stabilite prin adunarea generala, cu referire la cuantumul
minim al datoriilor de la care asociatia de proprietari va incepe actiunea;
28. s nregistreze cererea de nscriere a privilegiului imobiliar asupra apartamentelor deinute de
proprietarii restanieri din condominiu;
29. sa ntocmeasca fiele de post pentru personalul angajat al asociaiei de proprietari;
30. s afieze la avizierul fiecarei scri din cadrul asociaiei de proprietari componena nominal a
structurii organizatorice a asociatiei de proprietari, aa cum este precizat la art. 5 din prezentul
Regulament;

Page 12 of 51

31. s asigure accesul furnizorilor de utilitati n vederea citirii grupurilor de masurare montate in
condominii pentru a putea fi respectate clauzele din contractele de furnizare incheiate intre asociatie
si furnizori;
32. s se asigure de existena la avizierul asociaiei a listei lunare de plata afisata, pan la momentul
nlocuirii acesteia cu lista de plat urmatoare;
33. s urmreasc ntocmirea Situaiei soldurilor elementelor de activ i pasiv n cazul fuziunii sau
divizrii asociaiilor de proprietari n condiiile legii, precum i ncheierea protocolului de predare
primire intre parti cu sumele reprezentand activele si pasivele insusite atat de asociatia nou infiintata
cat si de asociatia din care s-a desprins
34. s nu i exprime acordul privind modificarea instalatiilor comune i individuale, atunci cind sunt
nclcate dispoziiile prezentului regulament i reglementarile legale in vigoare.
35. s anune Poliia Locala Serviciul Control Urbanism n cazul n care constat modificarea de
elemente constructive sau a instalaiilor de utiliti din apartamente, spaii cu alt destinaie dect cea
de locuin sau din spaiile comune, cu nclcarea legislaiei n vigoare.
36. sa se asigure, personal sau prin delegat, de actualizarea permanenta si ori de cate ori este cazul
a cartii de imobil.
37. sa transmita in copie, in termen de 10 zile de la adoptare, orice hotarare a adunarii generale catre
serviciul de specialitate din cadrul Primariei Municipiului Iasi. Respectivul compartiment va verifica, n
termen de 30 zile de la primire (sau dup caz, n funcie de derogrile primite de la Conducerea
Instituiei, n situaia n care, ntr-o anumit lun, exist numeroase adunri generale), hotrrea

adunarii generale n ceea ce privete respectarea prezentului regulament i a legislatiei in

vigoareiar. n cazul in care se constata incalcari ale legislatiei si reglementarilor in vigoare,
compartimentul de specialitate din cadrul Primariei Municipiului Iasi va comunica, Comitetului
Executiv incalcarile constatate, impreuna cu efectele negative pe care aplicarea acestora le poate
avea asupra proprietarilor din cadrul asociatiei. Totodat, comunicarea va fi afiat, prin grija
Serviciului Asociaiei Proprietari, la avizierul Asociaiei de Proprietari n cauz.
Atributul afirii intr n competena Comitetului Executiv al asociaiei, iar dovada afirii va fi
naintat ctre Serviciul Asociaii de Proprietari n termen de 48 h de la comunicare.
38. s afieze la avizierul fiecrei scri de bloc din cadrul Asociaiei, precum i la sediul Asociaiei de
Proprietari, Hotrrile luate n Adunarea General, n termen de 72 de ore de la data adoptrii
acestora
39. s avizeze situa ia financiar cuprinznd toate elementele de cheltuieli, venituri, ncasri i pl i
aferente asocia iei de proprietari, dup avizarea acesteia de catre cenzor.

C. Cenzorul este o persoana aleasa de Adunarea Generala a Proprietarilor.

Adunarea Generala a Proprietarilor poate s aleag un cenzor / comisie de cenzori formata dintr-un
numar impar de persoane. Cenzorul / comisia de cenzori trebuie s aib cunostinte de specialitate si
experienta in domeniile financiar, economic si/sau juridic
Cenzorii sunt persoane ce pot fi remunerate n baza unui contract de mandat conform hotararii
Adunarii Generale, n limita Bugetului de venturi i cheltuieli. Daca dintre membrii asociatiei de
proprietari nu se poate alege cenzorul sau comisia de cenzori, atunci adunarea generala va mandata
comitetul executiv pentru angajarea unui cenzor din afara asociatiei de proprietari, persoana fizica ori
juridica de specialitate, pe baza de contract sau conventie de prestari de servicii, pentru indeplinirea
obligatiilor prevazute de lege in domeniul financiar-contabil. Cenzorul are obligatia, in cazul in care
asociatia de proprietari hotaraste prin adunare generala sau hotarire de comitet executiv, de a

Page 13 of 51

depune o garantie materiala in cuantumul stabilitit de lege, garantie pe care o poate ridica numai la
incetarea mandatului sau contractului de prestari servicii.

Pentru nendeplinirea atribuiilor ce le revin, cenzorul/cenzorii Asociaiei de proprietari rspund

personal i/sau n solidar , n faa legii i a proprietarilor pentru daunele i prejudiciile cauzate n mod
deliberat.
Nu pot ocupa funcii n comitetul executiv i n comisia de cenzori membri avnd grade de rudenie,
pn la gradul al 4-lea inclusiv.
Atribuiile cenzorului/cenzorilor:
1. s verifice lunar gestiunea asociaiei de proprietari si a operatiunilor de casa;
2. s ntocmeasc i s prezinte n faa adunrii generale a proprietarilor raportul anual de activitate
din care s rezulte exercitarea tuturor atributiilor;
3. s verifice execuia bugetar la sfritul anului;
4. s ntocmeasc lunar procesul-verbal de verificare asupra activitatii financiar contabile si de
gestiune i s urmreasc ducerea la ndeplinire a msurilor trasate;
5. s verifice lunar legalitatea actelor i documentelor, a hotrrilor, deciziilor, regulilor i
regulamentelor i s ntocmeasc lunar un raport n acest sens
6. s verifice i s semneze lunar listele de plat;
7. s verifice si sa avizeze lunar Situatia Soldurilor Elementelor de Activ si Pasiv;
8. S verifice i s avizeze situa ia financiar cuprinznd toate elementele de cheltuieli, venituri,
ncasri i pl i aferente asocia iei de proprietari, n vederea afi rii trimestriale a acesteia.
9. s ntocmeasc notele explicative solicitate cu ocazia verificrilor de ctre reprezentanii
compartimentului specializat din cadrul aparatului de specialitate al Primarului Municipiului Iasi;
10. s realizeze msurile dispuse la termenele stabilite prin adresele ntocmite de compartimentul
specializat din cadrul Primariei Municipiului Iasi i s comunice n scris modul de ndeplinire a acestor
msuri;
11. s pun la dispoziia autoritilor administratiei publice locale documentele i informaiile
solicitate cu privire la activitatea asociatiei de proprietari.
D. Administratorul

Este o persoana fizica sau juridica angajata de catre Comitetul Executiv al asociatiei, cu contract de
munca pentru persoana fizica sau de prestari servicii pentru persoana juridica, avand obligatia de a
asigura managementul administrativ si financiar al asociatiei.
Administratorul poate cumula si functiile de contabil sau casier, cu acordul Comitetului Executiv,
raspunzand pentru gestiunea pe care o ia in primire.
Administratorul are obligatia, in cazul in care asociatia de proprietari hotaraste prin adunare generala
sau hotarire de comitet executiv, de a depune o garantie materiala in cuantumul stabilitit de lege,
garantie pe care o poate ridica numai la eliberarea din functie.
Cuantumul salariului lunar al administratorului este stabilit prin hotararea Comitetului Executiv al
asociatiei, in urma negocierilor dintre acesta si administrator si in limita bugetului aprobat in adunarea
generala a membrilor proprietari din cadrul asociatiei .
In cazul in care administratorul este o persoana fizica, aceasta trebuie sa fie atestata si evaluata de
catre administratia publica locala Iasi, conform Regulamentului de atestare administratori persoane
fizice aprobat prin Hotrre de Consiliu Local.

Page 14 of 51

In cazul in care administratorul este persoana juridica, acesta are obligatia de a obtine viza de
autorizare eliberata de Primaria Municipiului Iasi, n baza Regulamentului aprobat prin Hotrre de
Consiliu Local.

Orice persoana fizica sau juridica ce va practica activitatea de administrare imobile fara evaluarea /
autorizatie reinnoita periodic va avea retras atestatul/autorizatia, iar daca va practica aceasta
activitate fara autorizatie / atestat, va fi sanctionata potrivit legii penale.
La asociatiile care opteaza pentru conducerea contabilitatii in partida simpla, administratorii de imobil
pot cumula si functia de contabil si casier. Administratorul care indeplineste si functia de contabil in
partida simpla, are obligatia sa intocmeasca si sa completeze registrul jurnal, registrul inventar,
registrul pentru evidenta fondului de reparatii, registrul pentru evidenta fondului de rulment, registru
pentru evidenta fondului de penalizari, precum si alte formulare specifice activitatii de contabilitate
prevazute prin ordin al ministrului.
In situatia in care asociatia de proprietari angajeaza un casier, acesta raspunde de efectuarea
operatiunilor de incasari si plati in numerar, cu respectarea prevederilor Regulamentului Operatiunilor
de Casa.
Pentru lucrarile privind proprietatea comuna, administratorul, tinand seama de pret, durata de
executie si calitate, supune spre analiza oferte spre selectie si aprobare catre Comitetuli Executiv al
Asociatiei, in caz contrar cheltuielile nu vor fi acceptate la plata.
Alte atributii retinute in sarcina administratorului functie de competentele stabilite prin contracte si fise
de post:
1. s respecte reglementrile legale n vigoare, hotrrile Consiliului Local al Municipiului Iasi,
precum i hotrrile adunrii generale a proprietarilor i deciziile comitetului executiv, cu condiia ca
acestea din urm s respecte la rndul lor legislaia i reglementrile n vigoare; de cte ori va
constata c hotrrile adunrii generale a proprietarilor i deciziile Comitetului Executiv nu respect
legislaia i reglementrile n vigoare, va notifica acest lucru, n scris, asociaiei de proprietari i nu le
va pune n aplicare pn ce acestea nu vor fi aduse n legalitate.
2. s permit accesul la sediul asociatiei a reprezentanilor compartimentului specializat din cadrul
aparatului de specialitate al Primarului Municipiului Iasi i s pun la dispoziie documentele
solicitate n vederea verificrii;
3. s ntocmeasc notele explicative solicitate cu ocazia verificrilor de ctre reprezentanii
compartimentului specializat din cadrul aparatului de specialitate al Primarului Municipiului Iasi;
4. s realizeze msurile dispuse la termenele stabilite prin adresele ntocmite de compartimentul
specializat din cadrul Primariei Municipiului Iasi i s comunice n scris modul de ndeplinire a acestor
msuri;
5. s nregistreze i s comunice Operatorilor de servicii comunitare de utiliti publice numrul real
de persoane n vederea facturrii cheltuielilor;
6. s ntocmeasc i s afieze lista de plat pentru cheltuielile aferente lunii anterioare n termen de
maxim 5 zile de la data primirii ultimei facturi, conform dispoziiilor legale n vigoare, respectnd
modelul din Anexa numrul 1 a prezentului Regulament;
7. s repartizeze corect pe lista de plat toate consumurile i s respecte valoarea facturilor emise
de furnizorii de utiliti si prestatorii de servicii, precum i a altor documente justificative ale asociaiei
de proprietari;
8. s remedieze i s corecteze orice greseal de calcul sau de repartitie a cheltuielilor, la sesizarea
scris a unui proprietar, a cenzorului, a reprezentantilor Primariei Municipiului Iasi sau a unui furnizor
de utilitati, n urmatoarea list de plat, dac eroarea se confirm n urma verificrilor facute de
cenzor, furnizorul de utilitati care a facut sesizarea sau de reprezentantii Primariei Municipiului Iasi ;

Page 15 of 51

9. s predea toate documentele contabile, bunurile i valorile bneti pe baz de proces-verbal, n

situaia n care, din diverse motive nu mai ocup aceast funcie, comitetului executiv al asociaiei de
proprietari, n termen de 30 de zile calendaristice, de la data ncheierii activitii;

10. s ntocmeasc lunar Situaia Soldurilor Elementelor de Activ i de Pasiv, i s o inainteze spre
avizare catre cenzorul asociatiei de proprietari;
11. s respecte prevederile legale n vigoare cu privire la calcularea penalitilor;
12. s citeasc repartitoarele debitmetrice individuale din apartamentele si spaiile cu alt destinaie
dect cea de locuit, la termenele stabilite prin hotrrea adunrii generale a proprietarilor sau a
comitetului executiv, insa cel putin de doua ori pe an;
13. s elibereze chitanele cu evidenierea tuturor sumelor defalcate pe tipuri de cheltuieli;
14. s elibereze chitan separat pentru ncasarea fondului de rulment al asociaiei ;
15. s foloseasc documentele cu regim special impuse de legislaia n vigoare;
16. s nu foloseasc sumele ncasate n fondurile asociaiei (de rulment, de reparaii, de penaliti
etc.) n alte scopuri dect cele pentru care au fost constituite n conformitate cu bugetul de venituri i
cheltuieli aprobat n Adunarea General
17. s nu foloseasc sumele ncasate din venituri n alte scopuri dect cele prevzute de actele
normative n vigoare;
18. s respecte prevederile legale cu privire la repartizarea cheltuielilor n cadrul asociaiei de
proprietari;
19. s deconteze cheltuieli administrative (telefonie, bonuri benzin, abonament transport n comun
etc.) doar cu aprobarea comitetului executiv i avizul comisiei de cenzori, in limita Bugetului de
Venituri si Cheltuieli aprobat pentru anul bugetar in executie i numai n baza referatelor de
necesitate;
20. s repartizeze cheltuielile pentru spaiile cu alt destinaie din cadrul condominiului conform
conveniilor ncheiate de ctre asociaie cu proprietarii acestor spaii respectnd criteriile prevzute
de lege;
21. s gestioneze patrimoniul corect i n interesul proprietarilor din cadrul asociaiei;
22. s se implice imediat in solutionarea oricarei sesizari a proprietarilor, in ceea ce priveste
necesitatea repararii partilor comune, s ntocmeasc procesul verbal de constatare cu propuneri
de remediere a defeciunilor constatate i s-l prezinte Comitetului executiv pentru aprobare,
mpreun cu ofertele de la minimum 2 (doi) prestatori diferii;
23. s pun la dispoziia autoritilor administratiei publice locale documentele i informaiile
solicitate cu privire la activitatea asociatiei de proprietari.
24. s se asigure de realizarea, nainte de nceputul fiecrui sezon de nclzire, cel tarziu la data de
15 octombrie a fiecarui an, inventarierii i calculului suprafeelor echivalente termic din condominiile
din cadrul asociaiei si sa le transmit la societile de repartitoare costuri (acolo unde este cazul) i
la Operatorul Serviciului de Alimentare Centralizat cu Energie Termic.
25. s ntocmeasc situa ia financiar cuprinznd toate elementele de cheltuieli, venituri, ncasri i
pl i aferente asocia iei de proprietari, sub semntura proprie i s o nainteze pre edintelui i
cenzorului n vederea verificrii si avizrii acesteia.
26. s comunice n scris ctre Serviciul Asocia ii de Proprietari orice modificare privind asocia iile de
proprietari (denumire, componen , numr contract) pe care le are n administrare, n termen de 5
zile de la producerea modificrilor.
Art.6 Preluarea administratiei asociatiei de proprietari de catre un administrator este asimilat cu
preluarea unei gestiuni. In acest caz, gestionarul (atunci cind preia si atributiile de casier) nu poate
avea mai putin de 21 ani conform prevederilor Legii 22/1969 cu completarile si modificarile ulterioare .
La o asemenea preluare, odat cu intocmirea formelor de angajare contract de munca sau contract
de prestri servicii - se va intocmi i un proces -verbal de predare primire in doua exemplare :
Page 16 of 51

a. pentru presedintele care preda;

b. pentru administratorul care preia.

In procesul verbal de predare-primire se vor consemna predarea si respectiv primirea urmatoarelor

valori si documente :
- soldul in casa
- soldul contului disponibil mentionindu-se unitatea bancara;
- soldurile fondurilor de rulment, de reparatii, special constituite;
- situatia sumelor neachitate la furnizori;
- contributii restante la fondurile de rulment, de reparatii ;
- evidenta debitelor existente la furnizori;
- situatia debitorilor, altii decat membrii asociatiei de proprietari;
- situatia creditorilor;
- situatia lucrarilor de reparatii aflate in executie;
- nr. si seria carnetelor chitantiere necompletate.
- Dosarele cu facturi si plati de la furnizori;
- Registrele cu regim special, inclusiv cel de corespondenta;
- Stampilele;
- Mijloacele fixe si materiale;
Ca anexa la procesul verbal de predare - primire se va intocmi situatia elementelor de activ si pasiv
care trebuie sa fie in concordanta cu datele mentionate in procesul verbal,.
Art.7 Documente ce trebuie sa se regaseasca obligatoriu in original la sediul asociatiei de proprietari
sau intr-un alt spatiu corespunzator asigurat prin grija Comitetului Executiv:
- Arhiva asociatiei;
- Registrul jurnal;
- Extrasul de cont lunar (sau oglinda soldului i operaiunilor bancare), pentru fiecare cont;
- Registrul intrare-iesire corespondenta;
- Listele de plat a cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari;
- Situaia soldurilor elementelor de pasiv i de activ/Bilan;
- Registrul cu Procese Verbale ale Adunrii Generale a asociaiei de proprietari;
- Registrul de Decizii ale Comitetului Executiv;
- Bugetele anuale de Venituri i Cheltuieli ale asociaiei de proprietari;
- Chitaniere cu ncasrile efectuate;
- Registrul de cas;
- Documente bancare (Ordine de Plat, CEC-uri, extrase de cont, etc.);
- Bonuri de consum, facturi fiscale i chitane pentru cheltuielile efectuate, mpreun cu referatele
aprobate pentru decontare;
- Registru de Control;
- Decont de cheltuieli;
- Jurnal de operaiuni diverse;
- Fie pentru operaiuni diverse;
- Contract de garanie n numerar sau suplimentar;
- Registrul pentru evidena fondului de rulment;
- Registrul pentru evidena fondului de reparaii;
- Registrul inventar, lista de inventariere, fia de eviden a obiectelor de inventar;
Page 17 of 51

- Registrul pentru evidena sumelor speciale;

- Registrul pentru evidena fondului de penalizri;
- Fiele de atribuii pentru personalul angajat al asociaiei de proprietari;
- Contractele de munca si de mandat;
- Stampila, statutul si regulamentul asociatiei;
- Contractele de prestari seervicii si cele cu furnizorii de utilitati, inclusiv anexele ulterioare;
- Fisele posturilor pentru personalul angajat;
- Cartea tehnica a constructiei;
- Alte documente justificative, solicitate, care s lmureasc situaia de fapt a asociaiei de proprietari.

CAP. III

REPARTIZAREA CHELTUIELILOR IN CADRUL UNEI ASOCIATII DE PROPRIETARI

III a. BUGETUL DE VENITURI I CHELTUIELI i RECTIFICAREA BUGETAR
(1) Anul fiscal al asociaiei de proprietari este anul calendaristic.
(2) nainte de nceputul urmtorului an fiscal i pentru fiecare an fiscal ce urmeaz, comitetul executiv va
pregti i va prezenta proprietarilor n adunarea general un buget anual de venituri i cheltuieli,
suficient pentru a acoperi cheltuielile asociaiei de proprietari, inclusiv fondurile necesare organizrii i
funcionrii acesteia.
(3) Proprietarii membri ai asociaiei de proprietari au obligaia s aprobe i un fond de reparaii anual,
necesar pentru repararea i mbuntirea proprietii comune. Comitetul executiv va pregti i va
prezenta adunrii generale suma anual necesar pentru constituirea sau completarea acestui fond,
care se alimenteaz n avans, n trane lunare egale, prevzute n lista de plat a cheltuielilor asociaiei
de proprietari. Plile pentru repararea i mbuntirea proprietii comune se vor face din fondul de
reparaii. Proprietarii membri ai asociaiei de proprietari pot aproba i alte fonduri cu caracter special.
(4) Adunarea general adopt i modific bugetele de venituri i cheltuieli;
(5) Asociaia de proprietari poate deschide unul sau mai multe conturi la oricare unitate bancar, n
condiiile legii.
(6) Depasirea cheltuielilor asociatiei, cheltuieli aprobate prin adunarea generala, se poate face numai
prin convocarea unei alte adunari generale in vederea aprobarii rectificarii bugetului existent.
Adunarea generala pentru aprobarea rectificarii bugetului asociatiei va fi in maxim 30 de zile
calendaristice de la depasirea acestuia.
III b. REPARTIZAREA CONSUMURILOR
Art.8 (1) Prezentul capitol urmrete ndeplinirea urmtoarelor principii:
a) asigurarea unei repartizri echitabile a apei potabile i a energiei termice nregistrate de contorul
de la branament ntre proprietarii din condominiu;
b) "beneficiarul pltete" proprietarul/locatarul care beneficiaz direct ori indirect, individual sau
colectiv de ap i energia termic consumat n condominiu trebuie s participe cu o cot-parte la
achitarea acesteia;
c) protecia consumatorilor din condominiu;
d) rspunderea la cerinele i necesitile de interes i utilitate public;
e) utilizarea eficient a resurselor energetice;
f) transparena modului de repartizare a apei i energiei termice ntre proprietarii condominiului;
Page 18 of 51

g) asigurarea accesului nediscriminatoriu al utilizatorilor la reelele termice i la serviciul public de

alimentare cu energie termica

Seciunea 1: Repartizarea cheltuielilor rezultate din ntreinerea, repararea i exploatarea

condominiilor.
Art. 9
(1) Toi proprietarii au obligaia s plteasc lunar, conform listei de plat a cheltuielilor asociaiei de
proprietari, n avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuie ce le revine la
cheltuielile asociaiei de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociaia de proprietari.
(2) Repartizarea cheltuielilor sau a obligaiilor financiare pe fiecare proprietate individual revine
administratorului, n cadrul contractului ncheiat cu reprezentantul asociaiei de proprietari a
condominiului. Lista de plat se semneaz de administrator i de un membru al comisiei de cenzori i
se aprob de preedinte prin semntur i aplicarea tampilei asociaiei, persoanele semnatare
certificnd i rspunznd de corectitudinea listei de plat.
(3) Niciun proprietar de apartament sau de spaiu cu alt destinaie dect aceea de locuin nu va fi
exceptat de la obligaia de a contribui la plata cheltuielilor comune, ca urmare a renunrii la folosirea
unei pri din proprietatea comun, a abandonrii apartamentului sau a spaiului cu alt destinaie
dect aceea de locuin ori n alte situaii.
Art. 10
(1) Asociaiile de proprietari constituite n condominii cu mai multe scri pot s i monteze contoare
de ap pe fiecare scar n parte, pentru defalcarea consumului. Consumurile nregistrate de aceste
contoare pot fi utilizate la repartizarea facturii pe fiecare scar. Diferenele fa de consumul
nregistrat de contorul de branament se repartizeaz fiecrei scri n cote-pri egale, n baza
conveniei scrise dintre asociaiile de proprietari nfiinate pe scri sau tronsoane de cldire.
(2) Asociaiile de proprietari care au n componen cel puin dou scri sau tronsoane de cldire
dotate cu contor de branament propriu vor repartiza cheltuielile cu apa rece, apa cald i/sau
energia termic pentru nclzirea apartamentelor i a spaiilor cu alt destinaie dect aceea de
locuin pe scri sau tronsoane de cldire, n funcie de indicaiile contoarelor de branament, cu
condiia ca acestea s fie recunoscute ca atare de ctre furnizorul de utiliti prin factura emis i s
respecte legislaia n vigoare referitoare la serviciul public respectiv. Dup aceast repartizare, pentru
lista de plat aferent fiecrei scri sau fiecrui tronson de cldire calculul contravalorii consumului
pentru fiecare apartament i spaiu cu alt destinaie dect aceea de locuin se face conform
Hotrrii Adunrii Generale a Asociaiilor de Proprietari, cu respectarea prevederilor art. 47 lit. a) - c)
din Legea nr. 230/2007, respectiv:
a) cheltuieli pe numr de persoane care locuiesc sau desfoar activiti n proprieti
individuale;
b) cheltuieli pe consumuri individuale;
c) cheltuieli pe cota-parte indiviz, n funcie de suprafaa util a proprietii individuale.
(3) Stabilirea i repartizarea consumurilor de nclzire i de ap cald este prezentat n detaliu n
Anexa nr. 2 la prezentul Regulament.
Seciunea a 2-a: Repartizarea cheltuielilor pe numr de persoane
Art. 11
Cheltuielile care sunt determinate de numrul persoanelor care locuiesc n condominiu i nu pot fi
individualizate pe fiecare proprietar pe baza unor dispozitive de msur se repartizeaz proporional
cu numrul de persoane care locuiesc sau desfoar activiti n cldire n luna pentru care se
Page 19 of 51

calculeaz lista de plat i reprezint cheltuielile asociaiei pentru: ap rece, i canalizare; energia
electric utilizat pentru funcionarea instalaiilor comune; colectarea deeurilor menajere, vidanjare.

Art. 12
Prin hotrre a adunrii generale, pot fi exceptate de la plata cheltuielilor aferente consumului de
energie electric pentru funcionarea ascensorului/ascensoarelor persoanele care locuiesc n
apartamente situate la subsol, demisol, parter, mezanin, precum i la etajul 1 din cldirile fr
mezanin. De asemenea, n cazul cldirilor care au amplasate la etajele superioare bi, spltorii,
usctorii, prin hotrre a adunrii generale, persoanele care locuiesc n apartamente situate la
subsol, demisol, parter, mezanin, precum i la etajul 1 din cldirile fr mezanin pot s fie exceptate
de la plata cheltuielilor aferente consumului de energie electric pentru funcionarea
ascensorului/ascensoarelor, n baza unor angajamente personale, date n scris ctre asociaia de
proprietari de ctre persoanele care nu folosesc spaiile de la etajele superioare.
Art. 13
(1) n cldirile n care consumul de gaze naturale pentru buctrii i spltorii se nregistreaz prin
acelai aparat care msoar i consumul aferent nclzirii, se stabilete consumul aferent buctriilor
i spltoriilor pe baza unor bareme stabilite potrivit legislaiei n vigoare.
(2) Pentru repartizarea valorii consumului de ap cald menajer pe apartamente i spaii cu alt
destinaie dect aceea de locuin la cldirile cu central termic proprie, asociaia de proprietari
poate monta un contor pe instalaia de ap cald, astfel nct acesta s nregistreze consumul de ap
cald menajer din condominiu. Valoarea consumului de gaze naturale, n lipsa unui contor care s
nregistreze acest consum, pentru prepararea apei calde se determin pe baza unor bareme stabilite
potrivit legislaiei n vigoare.
(3) Cheltuielile privind consumul de gaze naturale pentru nclzire la cldirile cu central termic
proprie, n situaiile n care nu exist aparate de msur a consumului respectiv, se determin
scznd din factura de gaze naturale contravaloarea gazelor naturale rezultate pentru apa cald i
buctrii conform prevederilor de la alin. (1) i (2).
Art. 14
(1) Cheltuielile care sunt determinate de numrul persoanelor care locuiesc n condominiu i nu pot fi
individualizate pe fiecare proprietar pe baza unor dispozitive de msur se repartizeaz proporional
cu numrul de persoane care locuiesc sau desfoar activiti n cldire n luna pentru care se
calculeaz lista de plat i reprezint cheltuielile asociaiei pentru: canalizare; i a hranei; energia
electric utilizat pentru funcionarea instalaiilor comune; colectarea deeurilor menajere; vidanjare.
Modul de repartizare a acestor cheltuieli se stabilete printr-o convenie aprobat de comitetul
executiv al asociaiei de proprietari.
(2) Convenia prevzut are durat nedeterminat, fiind valabil pe toat perioada activitii
desfurate de deintorii prevzui la alin. (1), i se actualizeaz periodic, n funcie de elementele
noi care intervin, n funcie de numrul persoanelor care desfoar zilnic activiti n spaiul sau
apartamentul respectiv, de numrul mediu zilnic de clieni i de obiectul de activitate. Numrul
acestora se stabilete de deintorul spaiului i se certific de comitetul executiv al asociaiei de
proprietari. Acest numr se utilizeaz pentru calculul cheltuielilor pe persoan aferente spaiului
respectiv.
(3) Convenia precizeaz contribuia proprietarului la cheltuielile asociaiei de proprietari, cu privire la
consumurile care nu pot fi nregistrate distinct pe fiecare proprietate n cauz i care sunt determinate
de activitatea desfurat.
(4) Convenia completeaz obligaiile proprietarului fa de cheltuielile din cadrul asociaiei de
proprietari menionate la art. 47 din Legea nr. 230/2007 lit. b) - f).
Page 20 of 51

(5) n situaia n care, la notificarea scris din partea asociaiei de proprietari, proprietarii spaiilor cu
alt destinaie dect aceea de locuin din condominiu refuz ncheierea conveniei, sunt aplicabile
criteriile stabilite i adoptate n acest sens de ctre comitetul executiv al asociaiei de proprietari prin
decizie scris i n baza constatrilor vizuale cu privire la activitatea desfurat din punct de vedere
al numrului de persoane angajate i al numrului de clieni.
(6) n situaia n care, la notificarea scris a proprietarului, conducerea asociaiei de proprietari refuz
ncheierea conveniei, este aplicabil criteriul prevzut la art. 47 lit. a) sau b) din Legea nr. 230/2007,
dup caz, cu obligaia proprietarului de a declara, n scris, numrul persoanelor angajate sau care
desfoar activiti n spaiul su.
Art. 15
(1) n lipsa contoarelor de nregistrare a consumului de ap la branament, repartizarea consumului
se face potrivit normelor legale, .
(2) n cazurile n care condominiul dispune numai de duuri i bi comune care deservesc
apartamentele/spaiile, cheltuielile se repartizeaz pe fiecare proprietar n raport cu numrul
persoanelor care locuiesc curent n cldire, aferent fiecrui apartament/spaiu.
(3) n cazul n care nu se pot separa, prin msurare, consumurile de energie electric la prile
comune ale cldirii de cele din apartamente, repartizarea acestor consumuri se realizeaz conform
cu baremele stabilite potrivit normelor legale, pentru consumul comun i pentru deintorii de
apartamente, inndu-se seama de consumatorii electrici existeni, iar cheltuielile aferente prilor de
folosin comun se repartizeaz pe fiecare proprietar proporional cu numrul de persoane care
locuiesc n condominiu, conform cu legislaia n vigoare.
Seciunea a 3 - a: Repartizarea cheltuielilor pe consumuri individuale
Art. 16
(1) Cheltuielile pe consumuri individuale reprezint cheltuielile asociaiei pentru: ap rece i
canalizare; ap cald menajer; combustibilul i apa rece pentru prepararea apei calde; gaze
naturale; nclzirea apartamentului sau a spaiului cu alt destinaie dect aceea de locuin.
(2) Cheltuielile pe consumuri individuale se repartizeaz n funcie de indexul contoarelor individuale
sau n funcie de alte criterii n baza crora se pot individualiza consumurile, conform legislaiei n
vigoare.
Art. 17
(1) Asociaiile de proprietari vor evidenia cheltuielile cu energia termic pentru nclzire i apa cald
menajer, separat pentru fiecare apartament, pe un borderou special, care va fi afiat mpreun cu
lista pentru defalcarea tuturor cheltuielilor de ntreinere, inclusiv celor legate de energia termic,
borderoul reprezentnd o detaliere suplimentar, adiacent listei de ntreinere.
(2) n borderoul prevzut la alin. (1) se vor nscrie obligaiile de plat a energiei termice consumate
pentru nclzire i prepararea apei calde menajere pe fiecare apartament, aa cum rezult din
defalcarea facturii primite de la furnizorul de energie termic, i separat cuantumul ajutorului social
aprobat n conformitate cu Ordonana de urgen a Guvernului nr. 107/2006 pentru modificarea
Ordonanei de urgen a Guvernului nr. 5/2003 privind acordarea de ajutoare pentru nclzirea
locuinei, precum i a unor faciliti populaiei pentru plata energiei termice, aprobat prin Legea nr.
116/2007.
(3) La primirea borderoului cuprinznd ajutoarele de cldur pe beneficiari se vor meniona pe
chitane aceste sume, beneficiarii urmnd s achite diferena dintre cota de ntreinere afiat pe lista
de plat i ajutorul social.

Seciunea a 4-a: Repartizarea cheltuielilor pe cota-parte indiviz de proprietate

Page 21 of 51

Art. 18
Cheltuielile pe cota-parte indiviz de proprietate, n funcie de suprafaa util a apartamentelor i a
spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin, reprezint cheltuielile efectuate pentru
administrarea, ntreinerea, repararea, exploatarea i, dup caz, consolidarea prilor de construcii i
instalaii din condominiu aflate n proprietate comun.
Art. 19
(1) Cheltuielile pe cota-parte indiviz de proprietate reprezint cheltuielile asociaiei cu privire la
proprietatea comun, cu privire la: fondul sau fondurile pentru lucrri de ntreinere, service, reparaii
i, dup caz, de consolidare, reabilitare, eficien energetic, modernizare la prile de construcii i
instalaii aflate n i pe proprietatea comun, astfel cum este descris n cartea tehnic a construciei
i n acordul de asociere: subsolul; conductele de distribuie i coloanele instalaiilor de ap,
canalizare, nclzire, energie electric; casa scrii; podul; spltoria; usctoria; terasa; ascensorul;
interfonul - partea de instalaie de pe proprietatea comun; centrala termic proprie; crematoriul;
tubulatura de evacuare a deeurilor menajere; structura de rezisten; faadele; acoperiul i altele
asemenea, conform prevederilor din acordul de asociere; personalul angajat sau contractat al
asociaiei: salarii sau remuneraii pentru administrator, contabil, casier, instalator, electrician, portar,
cheltuieli pentru curenie etc.; indemnizaii acordate membrilor asociaiei de proprietari ori
persoanelor alese: preedintele, membrii comitetului executiv i ai comisiei de cenzori; prime; credite
bancare; contracte sau polie de asigurri; alte servicii administrative ctre proprietatea comun.
(2) Dac facturarea serviciilor publice de utiliti este individual, pentru consumurile de pe spaiile
comune furnizorii vor ncheia contracte de furnizare cu asociaia de proprietari, n condiiile stabilite
de comun acord.
Art. 20
Cheltuielile pe cota-parte indiviz de proprietate se repartizeaz proporional cu cota-parte indiviz de
proprietate din proprietatea comun a fiecrui proprietar, calculat n funcie de suprafeele utile ale
tuturor apartamentelor i ale spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin. Cota-parte indiviz
de proprietate din proprietatea comun a fiecrui proprietar este nscris n acordul de asociere.
Modificrile asupra cotei-pri indivize se consemneaz n acordul de asociere, conform regulii
stabilite de acesta.
Art. 21
(1) Suprafaa util a apartamentului sau a spaiului cu alt destinaie dect aceea de locuin i cotaparte indiviz de proprietate sunt stabilite potrivit actului de proprietate, dup caz, contractul de
vnzare-cumprare, fia cadastral, contractul de construire sau procesul-verbal de predare-primire
i contractul de schimb sau contractul de donaie i/sau cele determinate pe baz de msurtori i
nscrise ntr-o documentaie cadastral recepionat de oficiul de cadastru i publicitate imobiliar
competent.
(2) n cazul n care suma cotelor-pri indivize din actele de proprietate, care sunt fraciuni abstracte
pentru fiecare apartament sau spaiu cu alt destinaie dect aceea de locuin din cldirea/blocul
care constituie condominiul, nu este egal cu 100, comitetul executiv al asociaiei de proprietari
solicit ntocmirea unei noi documentaii cadastrale, prin punerea la dispoziie a crii tehnice a
imobilului i cu respectarea prevederilor n vigoare cu privire la autorizarea, calitatea i sigurana
construciilor.
(3) Cota-parte indiviz de proprietate reprezint raportul procentual dintre suprafaa util a
apartamentului sau a spaiului cu alt destinaie dect aceea de locuin i suma suprafeelor utile ale
tuturor apartamentelor i spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin din condominiu.
Art. 22
Cheltuielile aferente consumului de gaze la sobe pentru nclzire, n cazul n care nu exist aparate
de msurare a acestuia pentru fiecare apartament sau spaiu cu alt destinaie dect aceea de
Page 22 of 51

locuin, inclusiv pentru proprietatea comun aferent acestora, se repartizeaz tuturor proprietarilor
din cadrul asociaiei de proprietari proporional cu cota-parte indiviz din proprietatea comun, aa
cum este nscris n acordul de asociere.

Seciunea a 5-a: Repartizarea cheltuielilor pe beneficiari

Art. 23
Cheltuielile pe beneficiari reprezint cheltuielile aferente serviciilor de care beneficiaz n mod
individual proprietarii, toi sau n parte, gestionate financiar prin intermediul asociaiei de proprietari.
Art. 24
Cheltuielile pe beneficiari sunt cheltuielile cu privire la: citirea, calculul i gestiunea consumurilor
individuale de ap rece, ap cald, cldur, gaze, energie electric, deeuri municipale; servicii cu
privire la repartitoarele de costuri; chiriile spaiilor comune - boxe, casa scrii, holuri, spaiu ghen,
teras etc.; gestiunea ajutoarelor bneti; gestiunea contractelor cu caracter individual; ntreinerea
interfonului i a prii de instalaie din interiorul apartamentului; verificarea metrologic a contoarelor
individuale de energie termic, n cazul distribuiei orizontale; reviziile instalaiilor interioare de gaze,
ap i nclzire; alte servicii individuale ctre proprietari.
Art. 25
(1) Cheltuielile pe beneficiari se repartizeaz conform valorii care revine fiecrui beneficiar n cauz.
(2) Pentru proprietarii care beneficiaz de anumite servicii i determin consumuri suplimentare, n
condiiile n care nu exist nicio interdicie legal n acest sens, calculul cotei de contribuie aferente
cheltuielilor pe beneficiari se face conform baremelor stabilite prin normativele tehnice n vigoare sau,
n lipsa acestora, conform deciziei comitetului executiv, n funcie de cantitatea consumat.
Seciunea a 6-a: Repartizarea cheltuielilor pe consumatori tehnici
Art. 26
(1) Pentru calculul cheltuielilor cu nclzirea spaiilor comune, precum i pentru alocarea, ncasarea i
plata sumelor aferente contractului individual de prestri de servicii energetice, societatea prestatoare
poate ncheia un contract de prestri de servicii cu asociaia de proprietari. Valoarea contractului se
negociaz ntre pri.
(2) Proprietarii apartamentelor i ai spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin deconectai de
la sistemul de alimentare centralizat cu energie termic al cldirii au obligaia s-i asigure o alt
surs de nclzire.
Seciunea a 7-a: Repartizarea cheltuielilor de alt natur
Art. 27
Cheltuielile de alt natur reprezint cheltuielile efectuate pentru plata unor servicii care nu pot fi
repartizate dup criteriile prevzute la art. 47 lit. a) - c) din Legea nr. 230/2007.
Art. 28
Cheltuielile de alt natur reprezint cheltuielile asociaiei de proprietari pentru: lucrrile de
ntreinere, reparaii i nlocuiri la antena ori antenele colective de televiziune, care se repartizeaz n
raport cu numrul prizelor de televizoare aflate n locuine i n spaiile cu alt destinaie dect aceea
de locuin, n condiiile n care nu exist o hotrre a adunrii generale prin care sistemul de anten
colectiv s fie desfiinat sau casat; cutiile potale, cheile de la ua de intrare comun n cldire, care
se repartizeaz n raport cu numrul proprietarilor; alte cheltuieli, repartizarea fcndu-se n
conformitate cu clauzele contractuale sau conform modului de facturare; curatul courilor de fum,

Page 23 of 51

care se repartizeaz fiecrui proprietar proporional cu numrul sobelor i al mainilor de gtit

racordate la courile de fum ale cldirii.
Art. 29
Alte cheltuieli n cadrul asociaiei de proprietari se repartizeaz n conformitate cu normele i
normativele avute n vedere la facturarea comun a acestora i/sau n conformitate cu clauzele
prevzute n contractele ncheiate cu furnizorii respectivelor servicii.
Art. 30
Cheltuielile privind serviciile pentru nclzirea central i prepararea apei calde menajere asigurate
prin centrale termice proprii sau aflate n exploatarea direct a asociaiei de proprietari cuprind: costul
combustibilului, costul transportului acestuia pn la locul de consum, cheltuielile efectuate cu
ndeprtarea reziduurilor, costul energiei electrice consumate pentru funcionarea instalaiilor aferente
i iluminatul ncperilor n care sunt amplasate acestea, costul echipamentului de lucru i protecie
pentru fochitii care deservesc centralele termice, indemnizaiile, respectiv salariile acestora, inclusiv
contribuiile ctre bugetul de stat, costul materialelor necesare pentru pstrarea cureniei n
centralele termice, costul apei pentru umplerea instalaiei.
CAP. IV
NDRUMAREA, SPRIJINIREA I VERIFICAREA
ASOCIAIILOR DE PROPRIETARI
Art.31 Consiliul Local al Municipiului Iasi sprijin activitatea asociaiilor de proprietari pentru
realizarea sarcinilor i scopurilor ce le revin conform prevederilor art. 52 din Legea nr. 230/2007
privind nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari cu modificrile ulterioare.
Consiliul Local al Municipiului Iasi, prin compartimentul specializat organizat n cadrul autoritii
publice locale, ndruma i sprijin asociaiile de proprietari pentru ndeplinirea obligaiilor locale ce le
revin asupra proprietii comune.
n exercitarea atribuiilor sale, personalul din cadrul compartimentului specializat are n principal
urmtoarele atribuii:
a) asigur ntocmirea i distribuirea materialelor informative de interes pentru asociaiile de
proprietari prin care s contribuie la buna desfurare a activitii acestora;
b) asigur participarea la aciunile i discuiile unde se analizez problemele de ndrumare,
sprijin i verificare ale asociaiilor de proprietari;
c) acord consultan privind transformarea asociaiilor de locatari n asociaii de proprietari,
precum i pentru constituirea asociaiilor de proprietari;
d) ndrum i sprijin asociaiile de proprietari pentru ndeplinirea de ctre acestea a
obligaiilor ce le revin pentru ntreinerea i repararea construciilor i instalaiilor din condominiu;
f) ndrum, sprijin i verifica asociaiile de proprietari pentru respectarea de ctre acestea a
prevederilor legale n vigoare,.
n sprijinul reprezentanilor i membrilor asociaiilor de proprietari, n Anexa 1 la prezentul
Regulament sunt cuprinse modele, cu titlu exemplificativ, ale urmtoarelor documente: lista de plat,
cerere de nscriere a privilegiului imobiliar, model de sesizare ctre Serviciul Asociaii de Proprietari
din cadrul Primriei Municipiului Iai, model de contestaie la Hotrrea Adunrii Generale a
Asociaiei de Proprietari, model de contestaie la modul de calcul privind cota de ntreinere.

Page 24 of 51

Art.32 (1) Prin prezentul regulament se reglementeaz modul de efectuare a verificarii la asociaiile
de proprietari, de ctre persoanele mputernicite, n limita competenelor date de normele legale n
vigoare.
(2) Obiectivul verificarilor este de a identifica deficienele pentru a fi remediate i a le evitate
pe viitor.
(3) Asociaiile de proprietari sunt supuse verificrii atit inopinat ct si planificat, n cazul
verificarilor planificate asociatiile urmnd a fi anunate despre desfurarea controlului prin adres
scris.
(4) Verificarea se va efectua de catre angajaii din cadrul compartimentului specializat i are
ca obiectiv analiza modului de aplicare a prevederilor legislative cit i ndrumarea activitii asociaiei
de proprietari, pentru funcionarea acesteia, conform reglementrilor legale n vigoare, n mod eficient
i n interesul proprietarilor pe care i reprezint.
(5) Pentru buna desfurare a verificarilor la asociaiile de proprietari, conducerile i salariaii
asociaiilor de proprietari au obligativitatea de a pune la dispoziia persoanelor mputernicite pentru
efectuarea controlului, toate documentele solicitate.
(6) n exercitarea atribuiilor sale, personalul din cadrul compartimentului specializat
efectueaz verificari inopinate, la solicitarea unuia sau mai multor proprietari din asociaie sau la
solicitarea unuia dintre furnizorii de utiliti.
(7) Pe parcursul desfurrii verificrilor vor fi avute n vedere urmtoarele obiective:
a) modul de ndeplinire a atribuiilor comitetului executiv, comisiei de cenzori i ale
administratorului;
b) existena registrului de cas;
c) confruntarea valorilor nscrise n duplicatele chitanelor emise, cu suma nscris n registrul de
cas la poziia ncasri;
d) verificarea existenei referatelor de necesitate ntocmite de administratorul asociaiei de
proprietari i aprobate de preedintele asociaiei, pentru cheltuielile administrativgospodreti;
e) verificarea existentei formularelor cu regim special i a celorlalte formulare, comune pe
economie, privind activitatea financiar i contabil, precum i existena registrelor contabile
obilgatorii:
- Registrul - jurnal (cod 14-1-1/A);
- Registrul - inventar (cod 14-1-2).
f) verificarea existenei urmtoarelor registre contabile:
- Registrul pentru evidenta fondului de rulment cod 14-6-25/a
- Registrul pentru evidenta fondului de reparatii cod 14-6-25/b
- Registrul pentru evidenta sumelor speciale cod 14-6-25/c
- Registrul pentru evidenta fondului de penalizari cod 14-6-25/d,
g) verificarea ntocmirii Situaiei soldurilor elementelor de activ i pasiv, cod 14-6-30/d, pentru
verificarea nregistrrii corecte n contabilitate a operaiunilor efectuate, aa cum prevede
Ordinul Ministrului Economiei i Finanelor nr. 1969 / 2007 privind aprobarea reglementrilor
contabile pentru persoanele juridice fr scop patrimonial, precum i a depunerii acesteia la
datele stabilite de lege la Primria Municipiului Iai;
h) verificarea respectarii prevederilor Hotrrilor adunarii generale privind necesarul de personal
ct i fondurile salariale aferente;
i) verificarea respectrii bugetului de venituri i cheltuieli;
j) verificarea respectrii criteriilor legale de repartizare a cheltuielilor sau a obligaiilor financiare
pe fiecare proprietate individual;
k) verificarea existenei n listele de plat a tuturor elementelor prezentate n modelul inclus n
Anexa 1 la prezentul regulament;
l) urmrirea modului de transpunere a penalizrilor facturate de furnizorii de utiliti;
m) verificarea existenei garaniei materiale prevzute de lege pentru casier/administrator,
cenzori( conform hotrrii adunrii generale a proprietarilor si/sau a comitetului executiv);
Page 25 of 51

n) verificarea utilizrii fondurilor de reparaii i a fondurilor speciale constituite din veniturile

obinute din exploatarea proprietii comune;
o)verificarea existenei tuturor documentelor care au stat la baza efecturii unei reparaii la prile
comune, precum i a ceor emise dupa finalizarea lucrrilor respective;
p) verificarea existentei si utilizarii i altor registre i formulare, privind activitatea financiar si
contabil, utilizate de persoanele juridice fr scop patrimonial care organizeaz i conduc
contabilitatea n partida simpl.
Art. 33. Pentru a asigura transparenta in randul reprezentantilor asociatiilor de proprietari, cat mai
ales in randul locatarilor din cadrul asociatiilor (fie ei proprietari sau chiriasi), serviciul specializat din
cadrul Primariei Municipiului Iasi desemnat pentru a gestiona relatia cu asociatiile de proprietari
(compartiment specializat cu atributii in acest sens) va publica periodic, cu frecventa saptamanala, pe
o pagina dedicata pe website-ul Primariei Municipiului Iasi lista cu sanctiunile date asociatiilor de
proprietari si reprezentantilor acestora, prin grija Centrului de Informatii pentru Ceteni al Primariei
Iai. Lista respectiva va contine cel putin:
- denumirea asociatiei de proprietari / locatari
- adresa asociatiei
- tipul sanctiunii (avertisment, amenda etc)
- persoana sau entitatea careia i s-a acordat sanctiunea
- motivul sanctiunii
- valoarea sanctiunii (daca este vorba de amenda).

CAP. V
CONTRAVENII I SANCIUNI

Art.34
(1) Constituie contravenii urmtoarele fapte:
a) neluarea de ctre proprietari, de ctre asociaia de proprietari sau de ctre comitetul executiv
al asociaiei de proprietari a tuturor msurilor necesare pentru repararea i meninerea n stare de
siguran a cldirii i a instalaiilor comune aferente (ascensor, hidrofor, instalaii de alimentare cu
ap, de canalizare, de nclzire centralizat, de preparare i distribuire a apei calde, instalaii electrice
i de gaze, centrale termice, crematorii, instalaii de colectare a deeurilor, instalaii de anten
colectiv, telefonie etc.) pe toat durata existenei acestora;
b) nendeplinirea atribuiilor de ctre proprietari, preedinte, membrii comitetului executiv,
cenzori, administrator de imobil;
c) neexecutarea de ctre proprietar a lucrrilor de ntreinere, reparaii sau de nlocuire a
elementelor de construcii i instalaii aflate n proprietatea sa individual, dac aceasta este de
natur s aduc prejudicii celorlali proprietari;
d) schimbarea de ctre proprietar a destinaiei locuinei fr autorizaiile i aprobrile legale;
e) modificarea aspectului proprietii comune, precum i a elementelor constructive ale cldirii
fr aprobrile i autorizaiile legale.
(2) Contraveniile prevzute la alin. (1) se sancioneaz dup cum urmeaz:
a) faptele prevzute la lit. a), b) i c) se sancioneaz cu amend de la 500 lei la 3.000 lei;
b) fapta prevzut la lit. d), cu amend de la 200 lei la 1.000 lei;
c) faptele prevzute la lit. e) cu amend de la 2.500 lei la 5.000 lei.
(3) Sanciunile pentru contraveniile prevzute la alin. (1) lit. a)-e) se aplic persoanelor fizice
constatate vinovate.

Page 26 of 51

(4) Constatarea contraveniilor prevzute de prezenta lege, fcut la sesizarea oricrei persoane
interesate, precum i aplicarea sanciunilor corespunztoare se fac de ctre persoanele mputernicite
de Primarul Municipiului Iai.
Art.35 Prevederile art.34 din prezentul regulament privitoare la contravenii, se completeaza cu
dispoziiile Ordonanei Guvernului nr.2/2001 aprobat i modificat de Legea nr.180 / 2002, cu
modificrile i completrile ulterioare.
CAP.VI
DISPOZIII TRANZITORII I FINALE

Art.36
(1) Prevederile prezentului regulament se completeaz cu dispoziiile legislaiei romne n vigoare i
se va considera modificat implicit prin intrarea n vigoare a unui act normativ superior care cuprinde
prevederi contrare.
(2) n prezentul regulament, orice referire la o prevedere legal va fi interpretat ca o referire la
respectiva prevedere astfel cum aceasta poate fi modificat sau republicat la un moment dat.
Art.37
(1) Prevederile prezentului Regulament intr n vigoare de la data aducerii la cunotina public n
condiiile Legii 215/2001 privind administraia public local, republicat, cu modificrile i
completrile ulterioare.
(2) La aceeai dat i nceteaz efectele orice alte dispoziii contrare.

Page 27 of 51

ANEXE LA REGULAMENT

Anexa 1:
MODELE DOCUMENTE
- Model cerere de nscriere privilegiu imoobiliar
- Model contestaie lista de plat
- Model contestaie Hotrrea Adunrii Generale
- Model sesizare Primrie
- Model list de plat

ROMANIA, Judecatoria , Biroul de Carte Funciara.

Nr. cerere __________/ ___________________

CERERE DE INSCRIERE PRIVILEGIU IMOBILIAR

Domnule Judecator,
Subscrisa

Asociatia

de

Proprietari

Bloc

.,

cu

sediul

in

localitatea

....,

str.

. nr. , sector/judet va rog sa dispuneti:

Obiectul inscrierii:
-

inscrierea provizorie: de privilegiu in favoarea Asociatiei de Proprietari Bloc , pentru apartamentul nr.

.., aflat in proprietatea

d-lui/ d-nei ., pentru neplata cotelor de contributie la

cheltuielile asociatiei.
Imobilul este identificat prin nr. de carte funciara: ___________________, si nr. cadastral al parcelei: ______________.
Actul juridic care justifica cererea:
-

act de dobandire/constituire/radiere a unui drept real imobiliar.

Inscrisurile atasate la cerere: copii xerox dupa listele de plata cu cotele de contributie la cheltuielile asociatiei.

Data: .

Semnatura/stampila:

___________

Page 28 of 51

Ctre Asociaia de Proprietari/Locatari nr. ____________________

Doamn/Domnule Preedinte,
Subsemnatul/a

________________________________________________________

apartamentului nr.____________

proprietar/chiria

al

situat la adresa ______________________________________, contest prin

prezenta cuantumul cotei de contribuie la cheltuielile Asociaiei de Proprietari aferent apartamentului meu afiat
pe lista de plat a lunii ___________ anul _________.
Va rog s-mi precizai n scris ce reprezint suma de ____________ lei afiata n list precum i baza legal de
calcul a acestei sume (prevederea legal / prevederea statutar / hotrrea Adunrii Generale/decizia comitetului
executiv).
V precizez c termenul legal de rspuns este de 7 zile de la data prezentei contestaii, conform prevederilor art.12
pct A lit.d din Normele Metodologice de aplicare a Legii 230/2007.
V mulumesc,

data __________
(nume, prenume, semntura)

Catre Asociatia de Proprietari/Locatari nr. ____________

Domnule/Doamna Presedinte,
Subsemnatul/a ________________________________________________________ proprietar/chiria al apartamentului
nr.____________ situat la adresa ______________________________________,
Contest si va solicit prin prezenta anularea Hotararii Adunarii Generale Extraordinare numarul ________________, care mia fost comunicata in data de _______________ si prin care, in mod nelegal s-a hotarat ca _______ proprietarii
apartamentelor conectate la sistemul centralizat de agent termic sa suporte plata integrala a consumului de agent termic, in
caz contrar aceste apartamente fiind debransate.
Consider netemeinica si nelegala Hotararea mentionata, deoarece sunt incalcate dispozitiile Legii 325/2006 privind serviciul
public de alimentare cu energie termica, Legii 230/2007 privind infiintarea, organizarea i functionarea asociaiilor de
proprietari, Hotararii de Guvern nr. 1588/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007
privind infiintarea, organizarea i functionarea asociaiilor de proprietari, precum si dispozitiile art. 653 si urm. din Noul Cod
Civil.
Astfel, va prezint cateva dispozitii legale ce au fost incalcate prin Hotararea nr. _____________:
-

Potrivit art. 38 alin. 2 din Legea 325/2006 Proprietarii apartamentelor individuale situate in imobile de locuit tip

condominiu, care sunt deconectate de la reteaua de alimentare cu energie termica, platesc o cota parte din cheltuielile cu
energie termica consumata pentru incalzirea spatiilor aflate in proprietate indiviza, proportionala cu cota indiviza.
-

Hotararea de Guvern nr. 1588/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007

privind infiintarea, organizarea i functionarea asociaiilor de proprietari prevede la art. 52, alin. 1: Cheltuielile cu
consumurile comune de energie termic din spatiile aflate n proprietate comuna, i anume casa scrii, culoare, spalatorii,
uscatorii, subsol, holuri i altele asemenea, se repartizeaza proportional cu cota-parte de proprietate indiviza care ii revine

Page 29 of 51

fiecarui proprietar, astfel cum aceasta este inscrisa n actul de proprietate sau cum a fost recalculata conform prevederilor
prezentelor norme metodologice.
-

De asemenea, H. G. nr. 1588/2007 precizeaz la art. 32, alin. 3 c, niciun proprietar de apartament sau de spatiu

cu alta destinatie dect aceea de locuin nu va fi exceptat de la obligaia de a contribui la plata cheltuielilor comune, c
urmare a renuntarii la folosirea unei parti din proprietatea comuna, a abandonarii apartamentului sau a spatiului cu alta
destinatie dect aceea de locuin ori n alte situatii.
Formulez aceasta contestatie in temeiul art. 32 alin. 2 din Legea 230/2007 si in temeiul art. 26 din Legea 230 din 2007 asa
cum a fost modificat prin Decizia Curii Constituionale nr. 670/2011 publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, partea I, nr.
421 din data de 16 iunie 2011

data __________
(nume, prenume, semntura)

Ctre:
PRIMRIA MUNICIPIULUI IAI
CORPUL DE CONTROL AL PRIMARULUI
SERVICIUL ASOCIATII PROPRIETARI

Subsemnatul/a

________________________________________________________

proprietar/chiria

al

apartamentului nr.____________ situat la adresa ______________________________________,

In temeiul Art. 55 din Legea 230/2007 privind nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari, v
sog s dispunei verificarea modului n care Asociaia de Proprietari nr. ____________________________ adresa
________________________ a realizat repartizarea cheltuielilor cu nclzirea n imobilul menionat mai sus.
Precizez c n mod abuziv Asociaia de proprietari a repartizat cheltuielile cu nclzirea spaiilor comune ale
imbilului doar n sarcina apartamentelor branate la SACET. Au fost nclcate astfel prevederile art. 38 alin. 2 din
Legea 325/2006 Proprietarii apartamentelor individuale situate in imobile de locuit tip condominiu, care sunt
deconectate de la reteaua de alimentare cu energie termica, platesc o cota parte din cheltuielile cu energie termica
consumata pentru incalzirea spatiilor aflate in proprietate indiviza, proportionala cu cota indiviz ale art. 52, alin. 1
Cheltuielile cu consumurile comune de energie termic din spatiile aflate n proprietate comuna, i anume casa
scrii, culoare, spalatorii, uscatorii, subsol, holuri i altele asemenea, se repartizeaza proportional cu cota-parte de
proprietate indiviza care ii revine fiecarui proprietar, astfel cum aceasta este inscrisa n actul de proprietate sau
cum a fost recalculata conform prevederilor prezentelor norme metodologice i ale art. 32, alin. 3 niciun
proprietar de apartament sau de spatiu cu alta destinatie dect aceea de locuin nu va fi exceptat de la obligaia de
a contribui la plata cheltuielilor comune, c urmare a renuntarii la folosirea unei parti din proprietatea comuna, a
abandonarii apartamentului sau a spatiului cu alta destinatie dect aceea de locuin ori n alte situatii din H. G. nr.
1588/2007, privind normele de aplicare ale Legii 320/2007.
V mulumesc,

data __________
(nume, prenume, semntura)

Page 30 of 51

LUNAANUL..
Adres:

Tarife furnizori i prestatori de servicii:

Str.
Nr. BlocSc

Ap rece ..............lei/mc
Ap cald (inclusiv energia termic)...lei/mc
Energie electric.......lei/kw
Gaze naturale...lei/kw
Energie termic pentru nclzire....lei/gcal
Salubritate...lei/pers

Luna..Anul.

Data afirii
Termen de plat......
Dup 30 de zile de la termenul de
plat se percep penalizri
de...%/zi de ntrziere, conform
hot. AGP din data de ................

Nr
ap

Nume
prenume

Nr.
curent
pers

S.U
mp

AR
mc

AR
Val.

Dif
AR
Val.

AC
M
mc

ACM
Val.

Dif
ACM
Val.

Valori/Consumuri din facturi furnizori i prestatori servicii per

total asociaie:
Factur salubritatelei....pers
Fond total retribuii....lei
Total ch. sdm.-gospodreti..lei
Total ch. angajate pentru sediul asociaiei...lei
Valori/Consumuri din facturi furnizori i prestatori servicii per
scar/bloc:
Facur AR......lei..mc
Factur AR pt. ACM......lei..mc
Factur energie termic pt. ACM.. .. ..leigcal
Factur energie termic pt. nclzire...lei.....gcal
Factur energie electric...lei....kw
Factur gaze naturale..lei..MWh
Total ch. reparaii.lei
Factur ntreinere ascensor..lei
Ajutoare bneti/subvenii ch. nc.lei
Diferene de ap, cf. deciziei comitetului executiv nr. ../..
Diferene AR....lei...mc
Diferene ACMlei..mc
Diferene energie termic pt. ACM...leiGcal
Chelt.
pe nr.
pers

Chelt. pe
cot
parte
indiviz

nclzire cf.
borderou

TOTAL
CHELT.
LUN

Restane
ch.
ntre.

Cheltuieli pe persoan -leiEnergie electric..lei

Salubritate........lei
Gaze naturale...........lei
Total .......lei
Cheltuieli pe cot parte indiviz -leiCheltuieli chirie spatiu.lei
Retribuii..lei
Chelt adm-gospodreti...lei
ntreinere ascensor......lei
Reparaii curente. ...lei
Fond de reparaii..........................lei
Apa meteoric ag. ec........... lei
Total ...... lei

Penalizri

Fond de
reparaii
restant

Fond de
rulment
restant

TOTAL
GENERAL

1
2
3
4
5
6

7
8
9
10
TOTAL

Preedinte,
(nume, prenume, semntura i tampila asociaiei)

Administrator,
(nume, prenume, semntura)

Comisia de cenzori,
(nume, prenume, semntura)

Page 31 of 51

Anexa 2:

Capitolul 1:
Repartizarea consumurilor cu energia termic pentru NCLZIRE
n imobile de tip condominiu cu DISTRIBUIE PE VERTICAL
n care nu sunt montate sisteme de repartizare a costurilor
conform Ordinului Autoritatii Naionale de Reglementare pentru Serviciile Comunitare de Utiliti
Publice (A.N.R.S.C.) nr.483/2008
(vezi model de repartizare n Tabelul 1)

Sintez cazuri:
1.

In imobil nu exista nicio deconectare de la Sistemul de Alimentare Centralizat cu

Energie Termic
2.

In imobil exist deconectri de la Sistemul de Alimentare Centralizat cu Energie

Termic (S.A.C.E.T.)
A.

nu exist convenii de facturare individual

B.

exist convenii de facturare individual

a)

Pentru cei cu conventii individuale de plata calcul efectuat de furnizor

b)

Pentru cei fara conventii individuale de plata calcul efectuat de asociatia de

proprietari:

Determinarea cheltuielilor de incalzire intr-un imobil de tip condominiu (bloc, scara de bloc) se face pe
baza energiei termice inregistrata pe contorul montat la bransament si a suprafetei echivalente
termic din imobil.
Suprafaa echivalent termic (S.E.T.) este definit ca fiind o mrime convenional care
caracterizeaz puterea termic a unei suprafee de schimb de cldur indiferent de forma acesteia
(corpuri de incalzire, coloane verticale, conducte orizontale). Pentru corpurile de nclzire suprafaa
echivalent termic este stabilit prin STAS 11984-83 n funcie de tipul corpurilor de nclzire i a
numrului de elemeni.
Ordinul 483/2008 menioneaz, la art 12, dou cazuri distincte, pentru blocurile unde nu sunt
repartitoare de costuri:

Page 32 of 51

Cazul 1. In imobil nu exista nicio deconectare de la Sistemul de Alimentare

Centralizat cu Energie Termic (S.A.C.E.T.) :
Art. 12 (2) Cantitile de energie termic pentru nclzire ce se factureaz individual se determin
astfel:
a) n cazul n care nu sunt montate repartitoare de costuri, nu sunt deconectri de la instalaia
interioar de distribuie a energiei termice i n condominiu nu exist operatori economici care s i
desfoare activitatea, cantitatea aferent fiecrui consumator este proporional cu suprafaa util a
spaiului cu destinaie de locuin.
N CONSECIN: Cantitatea de energie termic nregistrat se mparte la toate apartamentele
proporional cu suprafaa util.

Cazul 2. In imobil exist deconectri de la Sistemul de Alimentare Centralizat cu

Energie Termic (S.A.C.E.T.)
Art. 12 (2)
b) n cazul n care nu sunt montate repartitoare de costuri, sunt deconectri de la instalaia interioar
de distribuie a energiei termice sau/i sunt operatori economici care i desfoar activitatea n
condominiu, cantitatea de energie termic pentru nclzire consumat n spaiile comune se
calculeaz proporional cu raportul dintre suprafaa echivalent termic a corpurilor de nclzire
montate n spaiile comune luat mpreun cu cea a conductelor reelei interioare de distribuie i
nclzire ce traverseaz spaiile comune i suprafaa echivalent termic total din condominiu (SET
3/SET, conform Tabelului 1). Suprafaa echivalent termic total nsumeaz suprafaa echivalent
termic a tuturor corpurilor de nclzire racordate la instalaia interioar de distribuie a energiei termice
i cea a tuturor conductelor reelei interioare de distribuie i nclzire. Cantitatea de energie termic
consumat n proprietatea fiecrui consumator este proporional cu:
1. suprafaa util a spaiului cu destinaie de locuin i cu suprafaa echivalent termic a corpurilor de
nclzire i a coloanelor de distribuie i de nclzire din spaiile cu alt destinaie dect cea de
locuin pe care proprietarul le are n folosin (SET 2 din Tabelul 1), dac este cazul, pentru
consumatorii racordai la reeaua intern de distribuie a agentului termic, fiind aplicabile prevederile
art. 9 pct. 14;
2. suprafaa echivalent termic total a corpurilor de nclzire i a conductelor reelei interne de
distribuie i nclzire ce se gsete n spaiul cu alt destinaie dect cea de locuin (SET 4 din
Tabelul 1), pentru operatorii economici;
3. suprafaa echivalent termic a coloanelor de nclzire i de distribuie ce traverseaz spaiile cu
destinaie de locuin, pentru proprietarii care sunt deconectai;
N CONSECIN:
Cazul 2.A: acolo unde nu exist convenii de facturare individual, repartizarea se face astfel:

Page 33 of 51

Operatorul de termoficare ntocmeste Anexa 5a la contractul de furnizare a energiei termice, anexa

ce reprezinta fia de inventariere a suprafetelor echivalente termic din cadrul condominiului racordat
la sistemul centralizat de termoficare si care cuprinde, n principal, urmatoarele elemente:
SET

rad=

suprafata

echivalenta

termic

radiatoarelor

din

apartamentele condominiului

racordate la sistemul centralizat de incalzire

SET col= suprafata echivalenta termic a coloanelor verticale ce tranziteaza toate apartamentele
condominiului indiferent daca acestea sint / nu sint racordate la sistemul centralizat , respectiv
indiferent daca aceste coloane sint / nu sint izolatie termic.
SET comun= suprafata echivalenta termic a radiatoarelor si coloanelor verticale montate in casa
scarii, in casa liftului, precum si n subsolul condominiului,

aflate

dupa

contorul

de

energie

termica montat la bransamentul termic al condominiului

SET total = SET rad + SET col + SET comun

Dac energia termica inregistrata de contorul de branament si facturata asociatiei de proprietari este
Q, [ Gcal], v prezentm mai jos etapele ce trebuie urmate n repartitia acestei cantitati, ntre
apartamentele din cadrul condominiului:

I.Calcularea energiei termice consumate prin radiatoarele apartamentelor racordate la sistemul

centralizat:

Q rad = (SET rad / SET total ) x Q, [Gcal], cantitate ce trebuie suportata doar de catre proprietarii
apartamentelor racordate la sistem

II.Calcularea energiei termice degajate de coloanele verticale care tranziteaza apartamentele

condominiului:
Q col = (SET col / SET total) x Q, [Gcal], cantitate ce trebuie suportat de ctre toti proprietarii de
apartamente din condominiu prin care trec aceste coloane, indiferent dac sunt sau nu sunt racordai
la sistem, sau dac aceste coloane sunt sau nu sunt izolate termic.

III.Calcularea energiei

termice

consumate

partea

comuna

(casa

scarii,

casa

liftului,

conductele de la subsol) a condominiului:

Q comun = (SETcomun/ SET total) x Q , [Gcal], cantitate ce trebuie suportata de catre toti
proprietarii de apartamente din condominiu, indiferent daca sint / nu sint racordati la sistem.

Page 34 of 51

IV.Repartizarea Q rad pe fiecare apartament racordat la sistem in parte. Aceasta repartitie se

efectueaza dupa suprafata utila a apartamentului racordat (Su ap rac, [mp]) raportata la
suma suprafetelor utile ale tuturor apartamentelor din condominiu racordate la sistem ( Su ap rac,
[mp]), dupa cum urmeaza :
Q ap rac = (Su ap rac/ Su ap rac) x Q rad

V.Repartizarea Q col pe fiecare apartament racordat sau nu la sistem in parte. Aceasta

repartitie se efectueaza dup

suprafaa echivalent termic a coloanelor din apartamentul

respectiv (SET col ap, [mp]) si suprata echivalenta termic totala a coloanelor din condominiu( SET
col, [mp]), dupa cum urmeaza:

Q col ap = (SET col ap/ SET col) x Q col

VI.Repartizarea Q comun pe fiecare apartament racordat sau nu la sistem in parte. Aceasta

repartitie se efectueaza dupa

cota indiviza care reprezinta raportul dintre suprafata utila a

apartamentului (Su ap, [mp]) si suma suprafetelor utile ale tuturor apartamentelor din condominiu
racordate sau nu la sistem ( Su ap, [mp]), dupa cum urmeaza:
Q comun ap = (Su ap/ Su ap) x Q comun

Cazul 2. B: acolo unde exist convenii de facturare individual, repartizarea se face astfel:
Operatorul de termoficare ntocmeste Anexa 5a la contractul de furnizare a energiei termice, anexa
ce reprezinta fia de inventariere a suprafetelor echivalente termic din cadrul condominiului racordat
la sistemul centralizat de termoficare si care cuprinde, n principal, urmatoarele elemente:
SET rad conv = suprafata echivalenta termic a radiatoarelor din apartamentele condominiului
racordate la sistemul centralizat de incalzire si cu care furnizorul are incheiate conventii
individuale de plata

SET rad as= suprafata echivalenta termic a radiatoarelor din apartamentele condominiului
racordate

la

sistemul

centralizat

de

incalzire

si

cu

care furnizorul nu are incheiate

conventii individuale de plata

SET

col

conv= suprafata

echivalenta

termic

coloanelor

verticale

ce tranziteaza toate

apartamentele condominiului racordate la sistemul centralizat indiferent daca aceste coloane sint /
nu sint izolatie termic si cu care furnizorul are incheiate conventii individuale de plata .
Page 35 of 51

SET col as= suprafata echivalenta termic a coloanelor verticale ce tranziteaza toate apartamentele
condominiului indiferent daca acestea sint / nu sint racordate la sistemul centralizat , respectiv
indiferent daca aceste coloane sint / nu sint izolatie termic si cu care furnizorul nu are
incheiate conventii individuale de plata

SET comun conv = suprafata echivalenta termic a radiatoarelor si coloanelor verticale

montate

in

casa

scarii, casa liftului i la subsolul condominiului, corespunzator

apartamentelor cu conventii individuale de plata. Aceasta suprafata se determina astfel :

SET comun conv = (Su ap conv/ Su ap) x SET comun, unde:
Su ap conv= suma suprafetelor utile ale apartamentelor cu conventie individuala de plata
Su ap= suma suprafetelor utile ale tuturor apartamentelor din condominiu
SET comun= suprafata echivalenta termic a radiatoarelor si coloanelor verticale montate in
casa scarii, n casa liftului i la subsolul condominiului
SET comun as= suprafata echivalenta termic a radiatoarelor si coloanelor verticale montate in casa
liftului a condominiului corespunzator apartamentelor fara conventii individuale de plata si
indiferent daca sint/nu sint racordate la sistemul centralizat. Aceasta suprafata se determina
astfel:
SET comun as = SET comun SET comun conv
Urmtoarele etape sunt reprezentate de calcularea urmtoarelor suprafee echivalente termic:
SET total conv = SET rad conv+ SET col conv+ SET comun conv

SET total as = SET rad as+ SET col as+ SET comun as

SET total = SET total conv + SET total as

Fisa de inventariere folosete att furnizorului ct i asociatiei de proprietari, la repartitia energiei
termice totale facturate de furnizor, pentru cei cu convenii individuale de plat, respectiv pentru cei
fr convenii rmai cu plata la asociaie.
Dac energia termic nregistrat de contorul de branament este Q, [Gcal], etapele ce trebuie
urmate n repartitia acestei cantitati sunt urmatoarele:

2. B.a) Pentru cei cu conventii individuale de plata calcul efectuat de furnizor:

Page 36 of 51

I.

Calculul energiei termice corespunzatoare apartamentelor cu conventie individuala de plata:

Q conv = (SET total conv /SET total) x Q, [Gcal],

II.

Calculul energiei termice consumate prin radiatoarele apartamentelor racordate la sistemul

centralizat si cu conventie individuala:

Q rad conv = (SET rad conv/ SET total conv) x Q conv, [Gcal], cantitate ce trebuie suportata
doar de catre proprietarii apartamentelor racordate la sistem si cu conventii individuale

III. Calculul energiei termice consumate prin coloanele verticale care tranziteaza apartamentele
condominiului cu conventii individuale:
Q col conv = (SET col conv / SET total conv) x Q conv , [Gcal], cantitate ce trebuie suportat de
ctre toti proprietarii de apartamente din condominiu prin care trec aceste coloane, indiferent dac
sunt sau nu sunt racordai la sistem, sau dac aceste coloane sunt sau nu sunt izolate termic.

IV.

Calculul energiei termice consumate prin partea comuna (casa scarii, casa liftului,

conductele de la subsol) a condominiului corespunzatoare apartamentelor cu conventii individuale:

Q comun conv = (SET comun/ SET total) x Q conv, [Gcal], cantitate ce trebuie suportata de catre
toti proprietarii de apartamente din condominiu cu conventii individuale de plata,

V. Repartizarea Q rad conv pe fiecare apartament racordat la sistem in parte si cu conventie

individuala. Aceasta repartitie se efectueaza dupa suprafata utila a apartamentului racordat (Su
ap conv, [mp]) raportata la suma suprafetelor utile ale tuturor apartamentelor din condominiu
racordate la sistem si cu conventie ( Su ap conv, [mp]), dupa cum urmeaza :
Q rad ap conv= (Su ap conv/ Su ap conv) x Q rad conv

VI.

Repartizarea Q col conv se efectueaza dup suprafaa echivalent termic a coloanelor

din apartamentul respectiv aflat n convenie individual de plat (SET ap conv, [mp]) si suma
suprafetelor echivalente termic ale tuturor apartamentelor din condominiu cu conventii individuale(
SET ap conv, [mp]), dupa cum urmeaza:
Q col ap conv = (SET col ap conv/ SET col conv) x Q col conv, [Gcal]

Page 37 of 51

VII.

Repartizarea Q comun conv pe fiecare apartament racordat sau nu la sistem in parte si cu

conventie individuala. Aceasta repartitie se efectueaza dupa cota parte indiviza ce reprezinta
raportul dintre suprafata utila a apartamentului (Su ap conv, [mp]) si suma suprafetelor utile ale
tuturor apartamentelor din condominiu racordate sau nu la sistem si cu conventie individuala(
Su ap conv, [mp]), dupa cum urmeaza:
Q comun ap conv = (Su ap conv/ Su ap conv) x Q comun conv, [Gcal]

2.B. b) Pentru cei fara conventii individuale de plata calcul efectuat de asociatia de
proprietari:

I . Calculul energiei termice corespunzatoare apartamentelor fara conventie individuala de plata,

racordate sau nu la sistem si ramase in asociatie:
Q as = (SET total as / SET total) x Q, [Gcal]

Restul etapelor sunt identice cu etapele II.... VII de la Cazul 2.B. a)

Capitolul 2:
Determinarea costurilor cu energia termic nglobat
n APA CALDA de consum
I. Generaliti
Determinarea cheltuielilor pentru preparare ap cald de consum intr-un imobil de tip condominiu
(bloc, scara de bloc) se face pe baza energiei termice inregistrat pe contorul montat la bransament.
Contorul montat la bransament nregistreaz pe lng cantitatea de energie termic consumat
pentru prepararea apei calde de consum i volumul de apa rece pentru apa cald.
Furnizorul de termoficare nregistreaza ambele cantiti, ap i energie n programul de facturare, dar
apa rece pentru apa cald de consum se transmite ctre operatorul de apa si canalizare, care emite
factura de apa rece si apa cald ctre Asociatia de proprietari cu consumul nregistrat pe contorul de
bransament, energia termic fiind facturat de ctre furnizor.
Pentru msurarea energiei termice se utilizeaza contoare de energie termic, proiectate s calculeze
consumul de cldur nregistrat n punctele de consum din sistemele de nclzire central, respectiv
pentru a furniza informaii cantitative i calitative asupra parametrilor agentului termic la consumatori,
direct pe un aparat electronic cu afiare. Contorul este format din:

Debitmetru de ap cald care msoar volumul de ap vehiculat prin conduct;

Page 38 of 51

Pereche de termorezistene, una amplasat pe conducta de tur iar cealalt pe conducta de

retur, care msoar temperaturile de tur, respectiv retur ale agentului termic pentru nczire
sau o pereche de termorezistente, una amplasat pe conducta de ap cald iar cealalt pe
conducta de ap rece, care msoar temperaturile la intrarea n imobil;

Integrator de energie termic, care preia informaiile de volum i de temperatur n scopul

calculrii i afirii cldurii consumate n uniti de msur standard.

Formula de calcul a energiei termice integrate de sistemul de contorizare este:

Q =V x t x c x
unde,
- Q reprezint cantitatea de energie termic contorizat [ Kcal ]
- V reprezint volumul de ap vehiculat prin instalaia interioar [ mc ]
- t reprezint diferena de temperatur nregistrat de termorezistenele montate pe conductele de
tur - retur respectiv apa cald - apa rece [ 0C ]
- c reprezint cldura specific a apei [ Kcal/kg0C ]
- reprezint densitatea apei [ kg/mc ]
Conversii ntre uniti de msur
1000 KWh = 860 Kcal
1 MWh = 0,86 Gcal
GJoule = 0,2388 Gcal
1 mc = 1000 litri

Cazul 1. In imobil nu sunt montate repartitoare de costuri pentru ap cald de consum

(apometre):
Ordinul 483/2008 menioneaz, la art 12, alin.(3), pentru blocurile unde nu sunt repartitoare de
costuri:
Art. 12 (3)(3) Cantitatea de energie termic nglobat n apa cald de consum ce se factureaz
individual se determin astfel:
a) n cazul n care nu sunt montate repartitoare de costuri, indiferent dac sunt sau nu sunt
deconectri de la instalaia interioar de distribuie a apei calde de consum, cantitateaaferent
fiecrui consumator alimentat din instalaia interioar este proporional cu numrul de persoane din
fiecare spaiu cu destinaie de locuin sau conform baremelor de consum pentru spaiile cu alt
destinaie; acest caz nu este ntlnit n facturare.

N CONSECIN: Cantitatea de energie termic pentru preparare ap cald de consum

nregistrat se mparte la toate apartamentele proporional cu numarul de persoane sau in

Page 39 of 51

functie de bareme de consum pentru spaiile cu alt destinaie daca nu sunt montate
repartitoare de costuri in imobil.

Capitolul 3:
Repartizarea consumurilor de energie termica pentru INCALZIRE
n imobile de tip condominiu cu DISTRIBUTIE PE VERTICALA
n care sunt montate sisteme de repartizare a costurilor
conform ORDIN NR. 343/2010 pentru aprobarea NORMEI TEHNICE privind repartizarea
consumurilor de energie termic ntre consumatorii din imobilele de tip condominiu, n cazul folosirii
sistemelor de repartizare a costurilor pentru nclzire i ap cald de consum

Art.1 (4) Montarea i/sau exploatarea repartitoarelor de costuri sau a contoarelor de energie termic
la nivel de apartament se pot/poate realiza numai de persoane juridice autorizate de Autoritatea
Naional de Reglementare pentru Serviciile Comunitare de Utiliti Publice.

1.Cantitatea de energie termic repartizat fiecrui proprietar se stabilete, conform cap.II,

art.4 din Norma tehnica A.N.R.S.C. aprobata prin Ord.343/2010, ca sum ntre :
1.1.-cota parte din consumul comun din imobil
1.2.-consumul individual

Consumul comun
Cantitatea de energie termic aferent consumului comun dintr-un condominiu se stabilete
proporional cu indicaiile unuia sau mai multor repartitoare comune.
Cantitatea de energie termica aferenta consumului comun se repartizeaza proportional cu cota
indiviza si se achita de toti proprietarii, indiferent daca sunt sau nu racordati la sistemul
centralizat de distributie a energiei termice.
Cu excepia cazurilor n care repartitorul comun se monteaz pe un corp de nclzire,acesta va fi
montat pe conducta sau coloana de distribuie strbtut de agentul termic care intr n condominiu
reprezentnd conducta de tur. Cheltuielile necesare montrii i exploatrii repartitorului comun se
suport de toi proprietarii din condominiu inclusiv de cei care sunt deconectai de la sistemul
centralizat de alimentare cu energie termic, proporional cu cota indiviz.(art.8 din Norma tehnica
A.N.R.S.C. aprobata prin Ord.343/2010).

Page 40 of 51

Inventarierea conductelor si coloanelor de distributie si a corpurilor de incalzire aflate in

proprietatea comuna se realizeaza prin grija asociatiei de proprietari si va fi pusa la dispozitia
prestatorului - firma care exploateaza sistemele de repartizare a costurilor, in vederea determinarii
suprafetei echivalenta termic.
Prestatorul va determina suprafetele echivalente termic ale corpurilor de incalzire, coloanelor,
conductelor din apartamente, spatii cu alta destinatie si spatii comune.

Starea, materialul, grosimea si modul de izolare a conductelor si coloanelor din reteaua interioara de
distributie se stabilesc de comun acord de catre prestator si asociatia de proprietari.

1.2. Determinarea consumului individual

1.2.1. Apartamentele care sunt contorizate cu repartitoare de cost vor plti contravaloarea facturii
de energie termic n baza calculului efectuat de ctre prestator dup cum urmeaz:

dup unitile nregistrate de repartitoarele de cost, uniti ce vor fi corectate cu factori de

evaluare globala determinai n funcie de tipul radiatorului ( material, numr de elemeni,
coeficient de cuplaj termic ) si factori de amplasare n funcie de poziia ncperilor pe
orizontal i vertical si fa de punctele cardinale, sub forma procentuala, din numrul real
de uniti, conform Anexei nr.1 la Norma tehnica A.N.R.S.C. aprobata prin Ordinulul
343/2010.

dupa suprafaa echivalent termic a coloanele de transport agent termic ce traverseaza

proprietatile individuale (spatii cu destinatie de locuinta sau cu alta destinatie) si unitatile de pe
repartitorul comun, cf Normei tehnice aprobate prin Ord.343/2010.;

dup suprafaa echivalent termic a coloanelor de nclzire ce traverseaz apartamentul dac

aceste coloane sunt folosite pentru nclzire ( suplinesc caloriferele ) si unitatile citite de pe
repartitorul martor montat pe partile comune ;

Not : (2) n cazul ncperilor cu mai muli perei exteriori, factorul de amplasare (orientare) se
stabilete dup peretele exterior cu orientarea cea mai defavorabil.
1.2.2. Apartamentele debranate cu sau fara sursa alternativa de incalzire(detinatori de
centrale de apartament, debransati total, fara alta sursa de incalzire) vor plti contravaloarea
facturii de energie termic n baza calculului efectuat de ctre prestator dup cum urmeaz:

dupa suprafaa echivalent termic a coloanele de transport agent termic ce traverseaza

proprietatile individuale(spatii cu destinatie de locuinta sau cu alta destinatie) si unitatile de pe
repartitorul comun, cf Normei tehnice aprobate prin Ord.343/2010.;

Page 41 of 51

dup suprafaa echivalent termic a coloanelor de nclzire ce traverseaz apartamentul dac

aceste coloane sunt folosite pentru nclzire ( suplinesc caloriferele ) si unitatile citite de pe
repartitorul martor montat pe partile comune ;

1.2.3. Apartamentele care nu sunt contorizate cu repartitoare de cost vor plti contravaloarea
facturii de energie termic n baza calculului efectuat de ctre prestator S.R.L. dup cum urmeaz:

dupa suprafata echivalenta termic a corpurilor de incalzire din spatiul necontorizat, iar, in
cazul in care nu se pot preleva informatii despre corpurile de incalzire, dupa suprafata utila
ramasa incalzita, multiplicata cu un factor de majorare ;

dupa suprafaa echivalent termic a coloanele de transport agent termic ce traverseaza

proprietatile individuale si unitatile de pe repartitorul comun, conform Normei tehnice aprobate
prin Ord.343/2010.;

dup suprafaa echivalent termic a coloanelor de nclzire ce traverseaz apartamentul dac

aceste coloane sunt folosite pentru nclzire ( suplinesc caloriferele ), conform art.;

un apartament sau un spatiu cu alta destinatie se considera fara repartitoare de costuri in

urmatoarele cazuri :
-

cand nu sunt montate repartitoare;

cand proprietarul renunta la repartitoarele de costuri;

cand se constata violarea sigiliilor aplicate repartitoarelorsau robinetilor,

modificarea/inlocuirea corpului de incalzire fara stiinta prestatorului,
modificarea pozitiei de montare a repartitoruluisau orice alte actiuni care
denatureaza corectitudinea datelor inregistrate de repartitor;

dupa implinirea a trei luni in care proprietarul nu permite accesul pentru

citire/verificare;

cand proprietarul refuza inlocuirea unui repartitor defect sau cu erori mai
mare decat valorile admise de producator;

Consumul aferent fiecrui apartament sau spaiu cu alt destinaie, alimentat din reeaua
intern de distribuie a agentului termic, care sunt considerate ca fiind fr repartitoare de
costuri conform art. 5 alin. (3), se determin proporional cu suprafaa echivalent termic a
corpurilor de nclzire din spaiul fr repartitoare sau, n lipsa acesteia, cu suprafaa util a
apartamentului, recalculat cu un coefficient de majorare.

Unitile de consum alocate se

corecteaz cu factorii de evaluare globala si de amplasare.(art 17 (1) din Norma tehnica

aprobata prin Ord.343/2010 A.N.R.S.C.

Avnd n vedere c spatiile ce nu sunt contorizate nu pot face economie cu ajutorul robinetului
termostatat vor plti cu 10% mai mult(apartamente), respectiv 30% mai mult(spatii cu alta
destinatie) mai mult dect raportul maxim de uniti / metru ptrat suprafata echivalenta
termic, a unui apartament contorizat cu repartitoare de cost si corectat cu factorul de
Page 42 of 51

conversie ; daca prestatorul nu poate face dovada ca inventarierea corpurilor de incalzire nu

se datoreaza culpei sale, numarul de unitati de consum aferente fiecarui apartament sau
spatiu cu alta destinatie va fi majorat cu un coeficient de corectie in valoare de 1.35 pentru
apartamente si repsectiv 3 pentru spatii cu alta destinatie, conform art.17(2c)) din Norma
tehnica aprobata prin Ordinul 343/2010 A.N.R.S.C.
Dac ntr-un apartament necontorizat s-au produs modificri asupra corpurilor de nclzire - tip,
numr de elementi i altele asemenea - fata de situaia iniial prevzut n proiectul imobilului, se va
recalcula suprafata utila care se ia n considerare la repartizarea cheltuielilor pentru nclzire utilizand
factorul de recalculare precizat in art.3(17) din Norma tehnica A.N.R.S.C.
2. n cazul n care n condominiu exist spaii cu alt destinaie dect cea de locuin, alimentate de
la branamentul termic comun al condominiului i pentru care nu este respectat nc prevederea de
separare a instalaiilor, repartizarea cheltuielilor cu energia termic pentru nclzire se face conform
indicaiilor repartitoarelor de costuri pentru nclzire montate n aceste spaii, fr aplicarea factorilor
de amplasare si functie de suprafaa echivalent termic a coloanele de transport agent termic ce
traverseaza spatiul, precum si functie de unitatile de pe repartitorul comun, cf Normei tehnice
aprobate prin Ord.343/2010.;
n cazul n care proprietarii spaiilor cu alt destinaie dect cea de locuin nu asigur montarea
repartitoarelor de costuri pentru nclzire, repartizarea cheltuielilor pentru nclzire se face
proporional cu suprafata echivalenta termic a corpurilor de incalzire, aplicand un coeficient de
majorare cu 30%, in conformitate cu art.17(2)b) din Norma tehnica A.N.R.S.C.

Capitolul 4:
Repartizarea consumurilor de energie termica pentru APA CALDA de
consum n imobile de tip condominiu cu DISTRIBUTIE PE VERTICALA n
care sunt montate repartitoare de costuri (apometre pentru apa calda)
Art. 12 (3) Cantitatea de energie termic nglobat n apa cald de consum ce se factureaz
individual se determin astfel:
b) n cazul n care sunt montate repartitoare de costuri, cantitile facturate individual se transmit
furnizorului de ctre utilizator sau de operatorul economic cu care utilizatorul are contract pentru
repartizarea costurilor pentru nclzire conform art. 11 alin. (3);
c) n acele condominii n care sunt montate repartitoare de costuri, cantitatea de energie termic
aferent consumului propriu de ap cald de consum n spaiile cu alt destinaie dect cea de
locuin se determin pe baz de bareme, dac nu sunt montate repartitoare de costuri n aceste
spaii.
Page 43 of 51

Cazul 1: acolo unde nu exist convenii de facturare individual, repartizarea se face astfel:
Operatorul de termoficare ntocmeste Anexa 5a la contractul de furnizare a energiei termice, anexa
ce reprezinta fia de inventariere a suprafetelor echivalente termic din cadrul condominiului racordat
la sistemul centralizat de termoficare precum i informatii privind numrul de persoane racordate la
ap cald de consum.
Dac
Q (Gcal)= cantitatea de energie termica consumata pentru prepararea apei calde de consum si
inregistrata de contorul de la bransament
Vacc (mc)= volumul de apa rece pentru prepararea apei calde de consum si inregistrat de contorul de
la bransament,
v prezentm mai jos etapele ce trebuie urmate n repartitia acestei cantitati, ntre
apartamentele din cadrul condominiului:
1. Se efectueaz citirile tuturor apometrelor montate in apartamente (bucatarii, bai) care se
asimileaza unor repartitoare de costuri Vap1, Vap2.....(mc)

Vap1-volumul de apa calda inregistrat pe contoarele din ap.1 (mc)

Vap1=(Vcontor bucat+Vcontor baie1+Vcontor baie2)
2. Se nsumeaza aceste contoare rezultand un volum total de apa calda pe apart V total ap.
V total ap = Vap1+Vap2+.......

3. Din volumul Vacc (mc) se scade aceasta suma rezultnd o diferenta de apa care se distribuie
apartamentelor ramase racordate in functie de hotararea adunarii generale a asociatiei de proprietari,
care este consemnata intr-un proces verbal de impartire a diferentelor de apa rece si respectiv calda.
V difer = Vacc - (Vap1+Vap2+........)
Aceste diferente se pot mparti in functie de numarul de persoane, de numarul de apartamente sau in
functie de consum.
Dupa ce acesta diferenta a fost distribuita fiecarui apartament urmeaza urmatorul calcul pentru a
obtine energia termica ce se va repartiza fiecarui apartament.

Se utilizeaza coeficientul k, unde

K= Q (Gcal) / Vacc (mc)
ce reprezinta cantitatea de energie termica consumata pentru prepararea 1 mc apa calda.

Page 44 of 51

Q total ap1-cantitatea de energie termica consumata pentru prepararea apei calde pentru ap.1
Q total ap1 = Vtotal ap1 * K

Cazuri in repartizarea diferentelor de apa (vezi Model de repartizare in Tabelul 2)

Caz 1 in functie de nr. de persoane
Vtotal ap1 = Vap1 + (V difer/nr. total pers racordate la acc din condominiu)* nr. pers din ap1
Q total ap1 = V total ap1 * K
Caz 2- in functie de nr. de apartamente

Vtotal ap1 = Vap1 + (V difer/nr. total apart racordate la acc din condominiu)* 1
Q total ap1 = V total ap1 * K

Caz 3- in functie de consum

Vtotal ap1 = Vap1 + (V difer/Vtotal ap)* Vap1

Q total ap1 = V total ap1 * K
Cazul 2: acolo unde exist convenii de facturare individual, repartizarea se face astfel:

Asociatia de proprietari face tot acest calcul si acolo unde sunt incheiate conventii individuale de plata
conform Ord 483/2008 Art.11 transmite sub forma de tabel volumul de apa calda de consum ce
urmeaza a fi facturat catre fiecare proprietar din condominiu care are incheiata conventie individuala
de plata in vederea calcularii cantitatii de energie termica corespunzatoare acestui volum si in
vederea emiterii facturii.
Vacc = V total CIP + Vasoc
Vtotal CIP volumul total corespunzator tuturor ap care au incheiate CIP

Vtotal CIP = Vtotal ap1 + Vtotal ap2 + .......

Vasoc = Vacc Vtotal CIP
Q asoc = Vasoc *K este cantitatea de energie termica ce se factureaza asociatiei de proprietari si
care o va distribui apartamentelor care nu au incheiate CIP

Page 45 of 51

Pentru fiecare proprietar de apartament care a incheiat CIP se va emite o factura cu o cantitate de
energie termica rezultata din datele transmise de catre asociatie intr-un tabel centralizator care
contine V total ap1, 2.....reprezentand volumul de apa inregistrat pe apometrele montate in
apartament la care se adauga si diferentele de apa repartizate de catre asociatie in functie de
hotararea adunarii generale dupa cazurile descrise (nr. pers, nr. apart sau consum).

Q total ap1 = V total ap1 *K (Gcal)

Art. 11. - (1) Lunar, pn cel trziu la data de 3 a lunii, furnizorul va stabili cantitatea de energie
termic consumat prin citirea contoarelor de energie termic pentru nclzire i ap cald de
consum sau, n cazul n care condominiul nu este contorizat, conform prevederilor art. 10 alin. (2).
(2) Tot pn la aceeai dat, furnizorul va transmite utilizatorului sau operatorului economic cu care
utilizatorul are contract pentru repartizarea costurilor pentru nclzire consumul de energie termic
pentru nclzire, iar utilizatorului consumul

de energie termic pentru ap cald de consum, n

vederea repartizrii acestuia pe proprietarii spaiilor cu destinaie de locuin sau cu alt destinaie.
(3) Pn la data de 5 a fiecrei luni, utilizatorul, respectiv operatorul economic specificat la alin. (2),
transmite furnizorului situaia centralizatoare cuprinznd consumurile pentru nclzire defalcate pe
beneficiarii de ajutor pentru nclzirea locuinei, iar n cazul facturrii individuale,
separat pentru toi proprietarii, att pentru nclzire, ct i pentru ap cald de consum.

Capitolul 5:
Repartizarea consumurilor de energie termica pentru INCALZIRE
n imobile de tip condominiu cu DISTRIBUTIE PE ORIZONTALA
n care sunt montate contoare pentru fiecare apartament
conform H.G. nr.1588/2007
(vezi model de repartizare n Tabelul 3)
Etape de calcul :
Se determin energia termica consumata pe fiecare contor de la intrare in apartament (Q ap1,
Qap2,., Qap20) si se aduna toate aceste cantitati rezultand un total de energie termica consumata
pe apartamente Q total contoare apart.
Qap 1+Qap 2+...+Qap n= Qtotal ap

Se determina energia termica aferenta partilor comune (subsol si conducte pe casa scarii) prin
diferenta intre energia termica inregistrata pe contorul de la bransamentul scarii i suma de contoare
de la intrare in apartamente.
Q comun=Qcontor scar- Qtotal ap

Page 46 of 51

Se repartizeaza pe fiecare apartament Q parti comune respectand H.G. nr.1588/2007 care la Art.41
alin.(2) prevede: (2)In cazul distributiei orizontale a energiei termice pentru incalzire diferenta dintre
consumul inregistrat de contorul montat la bransament si suma consumurilor inregistrate de
contoarele individuale montate la nivel de apartament reprezinta consum comun si se repartizeaza
proportional cu cota indiviza.
Q comun ap = (Su ap/ Su ap) x Q comun

Fiecarui apartament ii va reveni la plata cantitatea de energie termica rezultata din consumul propriu
(Qap1) la care se adauga energia termica pentru cota comuna calculata conform H.G. nr.1588/2007.
Q total ap 1= Qap 1+ Q comun ap1

Capitolul 6:
Repartizarea consumurilor de energie termica pentru APA CALDA de
consum n imobile de tip condominiu cu DISTRIBUTIE PE ORIZONTALA n
care sunt montate sisteme de repartizare a costurilor
Se determin volumul de apa aferent contoarelor de apa calda montate la intrarea in fiecare
apartament (se face mentiunea ca acest contor inregistreaza volumul de apa calda consumat la
bucatarie + baie).
Diferena care ramane intre contorul montat la nivel de bransament si suma de mai sus se imparte
tinand cont de cele 3 cazuri descrise anterior.

Repartizarea consumurilor de energie termica pentru APA CALDA n imobile de tip

condominiu cu DISTRIBUTIE PE ORIZONTALA n care sunt montate contoare pentru fiecare
apartament
Este aceeai metodologie ca la varianta anterioara cu diferenta ca Vap nu mai provine din citirea mai
multor contoare din apartament (bucatarie, bai) ci este doar volumul de apa citit pe fiecare contor de
la intrare in apartament.

Etape de calcul :
Se determin volumul de apa consumata pe fiecare contor de la intrare in apartament (V ap1,
Vap2,., Vap20) si se aduna toate aceste cantitati rezultand un total de apa calda consumata pe
apartamente V total apart.
Vap1+Vap2+...+Vapn= Vtotalap
Page 47 of 51

Se determina diferenta de apa intre apa inregistrata pe contorul de la bransamentul scarii i suma de
contoare de la intrare in apartamente.
V difer=Vcontor scar-Vtotalap

Se repartizeaza pe fiecare apartament V difer in functie de cele 3 cazuri descrise anterior rezutand un
volum total de apa pe apart
V total ap1 = Vap1 + V difer ap1

Cazuri in repartizarea diferentelor de apa

Caz 1 in functie de nr. de persoane

Vtotal ap1 = Vap1 + (V difer/nr. total pers racordate la acc din condominiu)* nr. pers din ap1

Caz 2-in functie de nr. de apartamente

Vtotal ap1 = Vap1 + (V difer/nr. total apart racordate la acc din condominiu)* 1
Caz 3-in functie de consum

Vtotal ap1 = Vap1 + (V difer/Vtotal ap)* Vap1

Fiecarui apartament ii va reveni la plata cantitatea de energie termica rezultata din consumul propriu
la care se adauga si cea rezultata din diferenta
Q total ap 1= Vtotal ap *K
Unde K = Q (Gcal) / Vacc (mc) reprezinta cantitatea de energie termica consumata pentru
prepararea 1 mc apa calda

Ataament :
Suprafeele echivalente termic ale coloanelor de distribuie i factorii de corecie pentru o izolaie
termic avnd o conductivitate termic de 0,035 0,045 W/mK, sunt prezentate n tabelul 2, n
conformitate cu studiului realizat de I.N.C.E.R.C. Bucureti i avizat de ctre ANRSC .

Tabelul 1
Poziia spaiului n condominiu

Factor

de

amplasare

pentru Est i Vest (F1)

Page 48 of 51

Nr.crt.
1.

Camer de mijloc la parter peste sol

0,85

2.

Camer de col la parter peste sol

0,77

3.

Camer de mijloc la parter peste subsol nenclzit

0,90

4.

Camer de col la parter peste subsol nenclzit

0,81

5.

Camer de mijloc etaj curent

1,00

6.

Camer de col etaj curent

0,90

7.

Camer de mijloc ultimul nivel

0,80

8.

Camer de col ultimul nivel

0,72

Factorul de amplasare (F1) din tabelul 1, se corecteaz prin nmulire cu valorile(F2) din tabelul 2
i/sau tabelul 3, (F3), n cazul n care amplasarea dup punctele cardinale este diferit de Est sau
Vest i/sau amplasarea camerei ndeplinete i condiiile din Tabelul 3.

Factori de corecie fa de punctele cardinale (F2)

Direcia Nord

0,95

Direcia Nord-Est i Nord-Vest

0,97

Direcia Sud

1,05

Direcia Sud-Est i Sud-Vest

1,03

Factori de corecie de amplasare (F3)

ncperi peste sau lng ganguri

0,90

ncperi peste sau lng spaii interioare

0,95

nenclzite
ncperi cu 3 perei exteriori

0,95

Tabelul 2
Suprafaa Echivalent Termic a conductelor i coloanelor de distribuie i nclzire precum i factorii
de corecie n funcie de grosimea izolaiei termice
Poziie

Diametru

SET Oel

SET

Corecie grosime izolaie

conduct

exterior oli/mm

mp/mm

PP/Pexal mp/m

6 mm

10 mm

50 mm

Coloane verticale
3/8 oli

0,083

0,066

0,354

0,282

0,130

1/2 oli

0,104

0,083

0,443

0,352

0,162

3/4 oli

0,129

0.103

0,427

0,334

0,146

1 oli

0,158

0,122

0,419

0,324

0,133

1 1/4 oli

0,189

0,141

0,408

0,315

0,126
Page 49 of 51

1 1/2 oli

0,213

0,153

0,405

0,310

0,120

2 oli

0,172

0,255

0,402

0,307

0,114

2 1/2 oli

0,305

0,176

0,402

0,308

0,110

63,5

0,265

0,184

0,402

0,307

0,113

70

0,285

0,191

0,401

0,308

0,112

76

0,305

0,196

0,401

0.308

0,110

80

0,317

0,199

0,401

0,308

0,110

83

0,326

0,205

0,400

0,309

0,109

3/8 oli

0,112

0,073

0,322

0,252

0,115

1/2 oli

0,121

0,091

0,403

0,315

0,144

3/4 oli

0,146

0,112

0,394

0,304

0,132

1 oli

0,175

0,132

0,389

0,298

0,123

1 1/4 oli

0,211

0,152

0,386

0,293

0,116

1 1/2 oli

0,238

0,164

0,381

0,287

0,110

2 oli

0,279

0,184

0,387

0,290

0,107

2 1/2 oli

0,336

0,188

0,389

0,290

0,102

63,5

0,292

0,197

0,386

0,289

0,105

70

0,319

0,204

0,384

0,287

0,102

76

0,336

0,209

0,389

0,290

0,102

80

0,351

0,212

0,389

0,290

0,101

83

0,361

0,218

0,390

0,290

0,101

Conducte orizontale

Tabelul nr.3
Camera

Apartament nr.........Bloc.........
Tip

SET

calorifer

iniial

F1

F2

F3

SET

Dim.

SET

final

conducte

iniial

F1

F2

F3

SET final

SET

conducte

total

calorifer
0

apt.

10

11

12

13

Cam 1
Cam 2
Cam 3
Cam 4
Bucatarie
Baie M
Baie m
Total

Page 50 of 51

Tabelul nr.4

Blocul.........din Asociaia de Proprietari...........

Nr.

SET

SET

SET

Cot-

Suprafaa

Cot-parte/cons. comun(supr.util

Apt.

calorifer

coloane

consum

parte

util

ap./ supr.util condominiu) (%)

int.

individual

/apart.
(%)

3=1+ 2

100

100

1
2
3
.....
n-1
n
Total

Page 51 of 51