MINISTERUL EDUCAIEI AL REPUBLICII

MOLDOVA
Universitatea Tehnica A Moldovei
Catedra:Evaluarea si Managementul Imobilului

DAREA DE SEAMA
PENTRU PRACTICA DIDACTICA

A studentei:Corpacean Alina
Facultatea:Cadastru, Geodezie si Constructii
Anul I grupa EI-137 FR
Conducatorul practicii:Calin Natalia
Nota darii de seama:
Nota sustinerii:
Nota generala:

Chiinu 2014

CUPRINS
INTRODUCERE.....................................................................................................
1. PIATA IMOBILIARA..................................................................................
1.1. Tipurile de bunuri imobile .................
1.2. Tranzactiile cu bunurile imobile.....................................................................
1.3. Importanta pietii imobiliare pentru dezvoltarea
economica........................................................................................................
2. PIATA TERENURILOR DE CONSTRUCTII DIN MUNICIPIUL
CHISINAU....................................................................................................
2.1. Analiza pietei terenurilor pentru
constructii.......................................................................................
2.2. Tranzactiile in ultimii trei ani..........................................................
3. ANALIZA PIETEI TERENURILOR PENTRU CONSTRUCTII DIN
ORASUL STRASENI
3.1. Preturile pentru terenurile de constructii din
or.Straseni............................................................................................................
3.2. Tipurile de oferta.. Tranzactiile ce au avut loc in ultimii trei
ani............................................................................................................................
3.3. Oferta terenurilor de constructii din
or.Straseni...............................................................................................................
CONCLUZII...........................................................................................................
BIBLIOGRAFIE.....................................................................................................
ANEXE.....................................................................................................................

INTRODUCERE
In linii generale prin notiunea de piata se subintelege un ansamblu de mecanisme prin
care se executa unele sau altele afaceri. Piata Imobiliara este un complex de mecanisme prin
care sunt transmise drepturile asupra unei proprietati si interesele legate de ea, sunt stabilite
preturile si sunt delimitate spatiile pentru diferite variante pentru a autiliza terenurile.
Legislatia Republicii Moldova prevede doua definitii referitoare la bunurile imobile si nu
contine o definire a proprietatii imobiliare:
1.Bun Imobil- teren, constructie capitala,apartament si alta constructie izolata.
2. Teren- parte de teritoriu avind hotare inchise a carui suprafata, al carui amplasament si al carei
caracteristici sunt reflectate in cadastru.
Din punct de vedere economic bunurile immobile sunt bunurile economice care au ca
scop indestularea necesitatilor umane. Indiferent daca aceste necesitati sunt orientate spre
consumul nemijlocit sau spre utilizarea bunurilor immobile ca factori de productie.
La nivel professional o importanta mai mare o are terminologia utilizata in cadrul
legislativ. In legile diferitor tari pot fi evidentiate citeva notiuni despre imobil.
Deaceea o determinare exacta a termenului de imobil este- ceea ce se afla imobil prin lege.
In sens professional si social obiect imobiliar este deseori considerat obiectul fizic, legat
rigid de pamint, de stramutarea caruia este practice imposibila fara ai crea distrugeri functionale.
Acestea stabileste diferentele elemenatre dintre operatiile pe piata cu obiectele imobiliare si
mobiliare.
Obiectele mobiliare la schimbarea proprietarului, de obicei sunt transferate in spatiu, de
exemplu din magazin in apartamentul cumparatorului.
Valoarea de piata a imobilului poate fi formata doar in procesul functinarii pietii
respective. Piata poate fi numit locul unde se petrec tranzactii de afaceri sau de negociere
Cnd se vorbete despre piaa imobiliar, de obicei se are n vedere oactivitate pe piata dat. D.
Fridman si N. Orduai n cartea lor dau urmtoarea noiune: piaa imobiliar este un system anumit de
mecanizme, prin itermediul carora se transmit drepturile de proprietate si interesele legate de
ele, se stabilesc preturile si se delimiteaza spatiile sectoarelor de concurenta.
Spre exemplu un grup de specialisti rusi, considera ca: Piata imobiliara- reprezinta
totalitatea tranzactiilor, petrecute cu obiecte imobiliare, asigurare informationala, operatii
privind conducerea si finantarea lucrarilor in sectorul imobiliar.

1.PIATA IMOBILIARA. NOTIUNI GENERALE.

1.1 TIPURILE DE BUNURI IMOBILE.
In Republica Moldova imobilele se divizeaza in doua categorii: teren si imobil.
cu
cu
destinatie
destinatie
agricola
agricola

in
extravilan
extravilan

Terenu
ri

in
in intravilan
intravilan

distribuite
distribuite
intovarasiril
intovarasiril
or
or
pomicole

Figura 1. Clasificarea terenurilor .

Dar in scopuri fiscale, pina in present, bunurile immobile se divizau in doua categorii:
1. Terenuri{pamant}
2. Immobile.
Dar aceasta clasificare s-a dovedit a fi nereusita.
Bunurile imobiliare situate in localitatile urbane se impart intr-o gama larga de cladiri. Cota cea
mai mare o ocupa cladirile de locuit, apoi revine bunurile imobiliare nelocative.
Bunul imobiliar locative sau residential include in sine casele particulare, casele cu multe
apartamente care sunt destinate pentru traiul permanent al familiilor sau al indivizilor
aparte.Acest tip de imobil este legat cu arenda, constructia si exploatarea fondului locative.
Bunurile imobiliare nelocative la rindul lor se impart in:

 constructii industriale si
infrastructura;
uzine;
spatii pentru impozitare;
oficii specializate;

bunuri
imobile
industriale

bunuri
imobile
institutiona
de
le

cladirile organelor
conducere;
cladiri pentru invatamint;
alte imobile cu destinatie
speciala;

oficii pentru afaceri;

parcari;
constructiipentru comert;
obiecte pentru obtinerea
venitului;

bunuri
imobile
comerciale

bunuri
imobile
recreationa
dstinat
le imobil
odihna;

pentru

complexe sportive;
complexe destinate
pentru distractie;

Figura.2. Clasificarea imobilului nelocativ.

Dacae s ne referimconcretlafondullocativalRepubliciiMoldova,atunci putem meniona, c exist patru categorii
de proprietari ai acestor imobile. In primul rnd exist fondul locative de stat-acestea sunt casele
si incaperile locative care apartin statului. Alaturi de acesta exista casele, incaperile locative si
constructiile care apartin unor cooperative si organizatii obsesti. Acesta i este fondul locativ obtesc.
In al treilea rnd exista fondul cooperativelor constructive-locative, adica casele de locuit ale proprietarilor care
constitue cooperativele constructive-locative.Si ultima, fondul locative individual, denumit la momentul actual
fondul locative particular care cuprinde casele individuale.
Conform datelor Ministerului Privatizrii i conducerii proprietii de stat
n t o t a l p e Republica Moldova, din 237,6 mii apartamente de stat i
departamentale sunt privatizate 205131sau 86% (la l ianuarie 1997). Proprietari ai
caselor individuale au devenit mai mult de 750 mii ceteni ai Republicii Moldova .
La baza clasificarii rationale trebuie sa punem in evidenta principalele caracteristici:
Destinatia functionala ( imobil locativ, oficiu, imobil industrial, obiecte comerciale,
restuarante, hoteluri, terenuri, obiecte de insemnatate culturala sau istorica.)
Locul Amplasarii (sectoare prestigioase, piata imobiliara de capital, sectoare putin
prestigioase, zone balneare.)

Tipul obiectelor imobiliare pentru satisfacerea diferitor necesitati (case individuale,

apartamente, vile, palate, case mobile.)

Apartament
e

Imob
il
locat
iv

case;

vile

palate

Figura.3 Clasificarea imobilului locativ.

1.2 TRANZACTIILE CU BUNURILE IMOBILE.
Proprietarul are dreptul la discretia sa intreprinda cu proprietatea lui oricare actiuni care nu contravin legislatiei, inclusive sa
instraineze proprietatea sa in favoarea altor personae, sau sa transmita drepturile de posesie, folosinta si dispozitie asupra proprietatii
raminind proprietar, sa puna proprietatea in gaj sau sa o greveze prin alte cai.
Principalele tranzactii cu bunurile imobile sunt:
1. Vinzarea- Cumpararea
2. Mostenirea
3. Schimbul
4. Donarea
5. Ipoteca
6. Arenda
7. Transmiterea in calitate de contributie in capitalul statutar.

Vinzarea
Cumpararea

Mostenirea

Schimbul

Principa
lele
Tranzact
ii

Transmiterea
In calitate
De contributie
In capitalul
Statutar.

Arenda

Donarea

Ipoteca

Figura 4. Principalele tipuri de tranzactii .

Vinzarea- Cumpararea
La vanzare- cumparare se oblige sa transmita terenul de pamint in ordinea stabilita de legislatie in proprietaea
cumparatorului, iar cumparatorul se oblige sa accepte acest teren sis a achite pentru el suma stabilita in contract..
Vianzarea-cumpararea este posibila numai in cazul in car eexista litigii in privint aterenului, sau daca nu exista alte cause
care conform legislatiei pot impiedica inchierii contractului.
Ipoteca conform Codului Civil art.168 Gajul, creditorul are dreptul, in cazul in cxare debitorul
nu executa obligatia garantata prin gaj, sa I se reface revidencarea, din valoarea bunurilor sau a
drepturilor patrimoniale date in gaj.
Schimbul
Conform contractului de schimb fiecare parte se obliga sa transmita in proprietatea altei parti
terenul de pamint in schimbul altuia teren. Schimbul poate fi efectuat nu numai cu terenuri de pamint,
dar este posibil si schimbul terenului de pamint cu alt obiect.
Transmiterea imobilului n fondul statutar al persoanei juridice

Articolul 23. Noiunea de persoan juridicSnt recunoscute ca persoane juridice organizaiile, care dispun de un
patrimoniu distinct, pot dobndin numele propriu drepturi patrimoniale i drepturi personale
nepatrimoniale i pot s-i asumeobligaii.n legtur cu participare la crearea persoanei juridice, fondatorii
ei pot avea drepturi i responsabilitifa de persoana juridic sau drepturi patrimoniale asupra proprietii ei.
Motenirea
Succesiunea terenului de pmnt se efectueaz conform testamentului sau legislaiei.Codul Civil Articolul 566.
Motenitorii legali. n caz de succesiune legal se consider motenitori n pri egale: de prima clas - copiii
(inclusivcopiii nfiai), soul i prinii (nfietorii) defunctului, precum i copilul defunctului, care s-a
nscut dup moartea acestuia; de clasa a doua - fraii i surorile defunctului, bunicul i bunica lui att
din partea tatlui ct i din partea mamei; de clasa a treia nepoii i nepoatele de frate i de sor
incapabile de munc ale defunctului.
Arenda .
Proprietarul, sau alt persoan mputernicit de proprietar, are dreptul s dea pmntul n arend. Pentru
pmnturile transmise n arend se percepe plata de arend. Mrimea i condiiile de plat se stabilesc n contract.
Contractele de arend pe un termen mai lung de 3 ani urmeaz a fi nregistrate la oficiul cadastral.n caz de vnzare a
terenului pe care se afl obiecte date n arend, arendaul i pstreaz dreptul de arend conform contractului stabilit
anterior.
1.3 IMPORTANTA PIETEI IMOBILULUI PENTRU DEZVOLTAREA ECONOMICA.
Piaa bunurilor imobile n Republica Moldova s-a format pe parcursul ultimilor 10 ani, n rezultatul trecerii unei
pri din proprietatea statului n proprietate privat. Aceasta s-a ntmplat n urma privatizri unui spaiu masiv i mai
trziu n urma privatizrii ntreprinderilor din diferite ramuri ale economiei naionale. Experiena
formrii pieei imobiliare n Republica Moldova confirm caracteristicile pentru toate rile cu economie
avansat.
Dezvoltarea pieei imobiliare are o importan deosebit pentru statornicirea unui stat, stabil din punct devedere
economic, nsemntatea acestei piee este determinat de particularitile sale. Pe de o parte, aceasta este o sfer a
relaiilor ce cuprinde nu numai subiecii activitilor antreprenoriale. Pe de alt parte, piaa imobiliar este un element
component esenial al economiei de pia. Piaa muncii, piaa capitalurilor, piaa diverselor resurse i mrfuri nu pot
exista fr piaa imobiliar. Fr o pia imobiliar avansat nu este posibil dezvoltarea proceselor
investiionale. Dinamizarea activitilor administrativ-gospodreti, creterea produciei i sporirea nivelului de trai
al populaiei rii.
Piaa imobiliar definete totalitatea bunurilor imobile i a drepturilor asupra acestora, care fac obiect actului
de vnzare-cumprare. Noiunea de pia imobiliar nglobeaz i un ansamblu de instituii
i proceduri, care au drept scop s-i adune la un loc pe cumprtorii i vnztorii unei mrfi speciale -

diferitele drepturi asupra bunurilor imobiliare. Piaa imobiliar este un set de mecanisme speciale, prin
intermediul crora se transmit drepturile de proprietate si interesele legate de acesta, se stabilesc
preturile si se repartizeaza spatial intre diferite variante concurente de gestionare a pamintului.
Piaa este o structur complex, care ofer cadrul schimbului de mrfuri, bunuri imobiliare,
servicii,capitaluri. Starea de fapt a pieei imobiliare oglindete, la modul cel mai relevant, prosperitatea economica
societii. Piaa imobiliar se remarc prin particularitile sale, care o identific printre celelalte feluri
de piee. Aceste particulariti ale pieei imobiliare au o relaie indisolubil cu trsturile
caracteristice bunurilor imobiliare.
Bunurile imobiliare pot fi privite sub dou aspecte - fizic i economic.

materialitatea,
eterogenitatea

durabilitatea,
unicitatea

imobilitatea,
proprietatea de
a fi gestionat.

Caracteristicile
aspectului fizic
Figura.5 Caracteristicile aspectului fizic.

investitii
pentru
conservarea
si
dezvolatrea
lui.

cere
directionare
permanenta
si periodica
Aspectul economic

Figura.6 Caracteristicile aspectului economic.

In procesul de examinare a factorilor ce influeneaz formarea i dezvoltarea unei piee imobiliareconcrete deseori
se face uz de noiunea "zon valoric".
Zona valoric este segmentul pieei imobiliare n cadrul creia valoarea bunurilor imobiliare
identice este aceeai.
2. PIATATERENURILOR PENTRU CONSTRUCTII DIN MUN.CHISINAU.
2.1 ANALIZA PRETURILOR.
Criza economica globala a afectat sectorul imobiliar din Republica Moldova insa nu atit de grav pe cit a facut-o pe
plan international sau chiar in tarile vecine. Pretul unui ar de teren si-a pierdut in ultimii cinci ani, din 2008 incoace,
circa 25% din valoare.
Piaa terenurilor intravilane i a caselor de locuit individuale.
Piaa terenurilor intravilane, cu o uoar ntrziere repet situaia de pe piaa imobiliar n
ntregime. Ca urmare, n ultimii ani, se menine tendina scderii cererii i creterea numrului
ofertelor. m mare parte, aceasta este piaa terenurilor pentru construcie a caselor individuale.
Creterea masiv a ofertei s-a produs ca urmare a scderii preurilor. Un motiv adugtor n
favoarea reducerii preurilor a fost suprasaturarea pieii, adic cu 15% mai multe oferte faa de
anul 2012, oferte n special la periferia Chiinului.
Piaa terenurilor pentru construcie se afl ntr-o stagnare de civa ani consecutiv. O nviorare a
pieii a fost semnalat n urma petrecerii a cteva licitaii petrecute de Primria mun. Chiinu n

scopul tranzacionrii de terenuri, una dintre care a avut loc n iunie 2013. Preurile terenurilor
expuse la licitaie i-a luat prin surprindere pe agenii imobiliari, ele fiind mai mici dect preurile
de pe pia. Fr ndoial, aceast situaie a stimulat vinzarile. Cu toate acestea, chiar i cu o
astfel de conjunctur favorabil, unele loturi au rmas nerevendicate, iar alte terenuri au fost
eliminate de la licitaie fara nici o explicare din partea organizatorilor. La licitaie au fost expuse
9 loturi, 6 dintre care au fost eliminate de la licitaie din lipsa interesului din partea
cumprtorilor. Majoritatea loturilor propuse erau pentru construcia caselor individuale. Terenul
de pe strada Pietrarilor cu suprafaa de 246 m.p. cu un pre de pornire de 150 mii lei s-a vndut
cu 1910 mii lei, adic n timpul licitaiei preul de tranzacionare a crescut de aproape 13 ori. Ca
urmare preul pentru 1 ar este aproape de 49 mii de euro, n opinia unor experi arat prea
scumpe.
Pe strada Petricani un teren cu suprafaa de 563 m.p s-a vndut cu 480 mii lei, preul anunat
iniial era de 400 mii lei. Terenul cu suprafaa de 530 m.p. de pe strada Cltorilor s-a vndut la
preul de 300 mii lei, preul de start fiind de 200 mii lei. Pe aceeai strad, terenul cu suprafaa
de 570 m.p. s-a vndut cu preul de 240 mii lei, n timp ce preul de pornire era 200 mii
lei.Veniturile totale n urma licitaie au constituit 14,2 milioane de lei.
n iulie 2013, n Chiinu a avut loc a doua licitaie, cu privire la vnzarea i achiziionare a
drepturilor de a arenda terenuri pentru construcii.
Iniial au fost propuse la licitaie 18 loturi la vnzare i dou loturi n arend. Cu toate acestea,
vnzarea a patru loturi i darea a unui teren n arend a fost dat peste cap i au fost eliminate de
la licitaie pe motiv c nu au fost solicitani. O mare parte a loturilor expuse la licitaie erau cu
suprafee mici de 370-573 m .p., pentru construcia caselor individuale. Printre acestea se
numrau i trei loturi de pe strada Bucovinei . Toate terenurile au fost vndute: dou a cte 450
metri ptrai la preul de 520 mii lei i 540 mii lei consecutiv, preul de pornire fiind de 180 mii
lei. Alte 4 terenuri cu o suprafa de 380 m.p. au fost vndute la preul de 470 mii lei, pretul
iniial de pornire fiind de 150 mii lei. Patru terenuri pentru construcie individual de pe strada
Petricani cu suprafaa ntre 541 i 573 m.p., cu acelai pre de pornire - 400 mii lei au fost
vndute la preul de 480 mii lei, 800 mii lei i dou la preul de 760 mii lei .
n decembrie 2013 a avut loc ultima licitaie de vnzare a terenurilor petrecut de Primria
mun.Chiinu. Din cele 10 terenuri expuse la vnzare s-au vndut doar trei. Unul din ele era un
teren pentru construcia unei case individuale, avnd o suprafa de 500 m.p., situat pe strada
Petricani, cu preul de pornire 400 mii lei i vndut la un pre de 480 mii lei. Terenul de pe

strada Ipodromului, cu o suprafa de 439 m.p. a fost vndut la preul de 195 mii lei, avnd un
pre de pornire 150 mii lei. Terenul pentru construcia unui imobil comercial de pe strada Ipoteti
cu suprafaa de 757 m.p., cu preul iniial 260 mii lei, a fost vndut la preul de 440 mii lei.
Situaia real a pieii terenurilor pentru construcie ne arat, c preul pentru terenurile situate n
raza oraului rmne stabil, cererea este mare i poate fi urmrit din licitaiile petrecute de
Primarie. Comparnd preurile din anul precedent din sectoarele similare ale oraului, nu se
observ schimbri eseniale a preurilor. Iarna, cererea la terenurile pentru construcii este
ntotdeauna mai redus i acest an nu este o excepie. Nu a fost nregistrat nici o tranzacie de
profil nalt. Vnztorii erau ncrezui, c vor vinde terenurile la preuri mai mari odat cu sosirea
primverii.
Pe de o parte, tradiional, odat cu sfritul iernii i nceputul perioadei calde a anului, de obicei,
activitatea pe pia se mrete. Dar din pcate, odat cu sosirea primverii situaia de pe piaa
terenurilor n acest an nu s-a schimbat, iar ateptrile vnzatorilor nu s-au adeverit. Situaia de pe
piaa terenurilor pentru construcie pe tot parcursul anului 2013 poate fi descris ca o"stagnare
stabil".
Scderea continu a preurilor la terenurile pentru construcie din ultimii patru ani a dus la
excluderea complet a lor din zona investiilor de lunga durat. n special, aceasta se refer la
terenurile din zonele slab dezvoltate, cu o infrastructur sczut.
Situaia pieii caselor de locuit rezideniale, n 2013 nu s-a schimbat n mod semnificativ. Ca i
mai nainte, exist un exces de oferte i lipsete cererea. Astzi, cererea caselor individuale de pe
pia este redus la minimum, n ultimii ani piaa caselor individuale se afl ntr-o stare de criz
permanent, care afecteaz direct, cererea i preul. Preul mediu a unui metru ptrat al caselor
individuale n Chiinu este n jurul de 500 Euro .
Terenurile extravilane i casele de vacan.
n 2013 la terenurile i csuele de vacan din zonele suburbane este pstrat tendina ultimilor
ani care se manifest prin reducerea cererii i creterea numrului de oferte pe pia. Interesul
minor pentru acest segment de pia este cauzat de necesitatea de a investi mai mult dintr-o parte
i perspectivele incerte de dezvoltare a infrastructurii, preul redus la realizaria acestor obiecte,
pe de alt parte.

Scderea preurilor pe parcursul a 5 ani consecutiv la terenurile i loturile cu construcii au dus

la excluderea lor aproape complet din circuitul investiiilor de lunga durat. Aceasta se refer n
special la terenurile slab dezvoltate din punct de vedere a infrastructurii i la construciile
nefinisate. Este remarcabil faptul, c la casuele de vacan finisate, cu preurile cuprinse ntre
10-20 mii euro exist o cerere i ea este comparabil cu cererea la imobilile din municipiul
Chiinu.
Cumprtorii acestor bunuri imobile sunt persoane care vnd locuine n ora, n schimb obin
locuine mai ieftine cu teren aferent. Efectund asemenea operaiuni, ei obin un citig
suplimentar din diferena de preuri. Cel mai mult, cu casele de vacan concureaz casele din
comunele mun. Chiinu, care se bucur de o infrastructur dezvoltat. Cererea la casele cu
suprafee mici, situate n ntovririle pomicole cu preuri cuprinse ntre 10-20 mii euro, este
destul de nalt, practic rmnnd la acela nivel cu cererea pentru imobilele din Chiinau.
Aceast regul este aplicabil pentru ntovaririle pomicole, situate n imediat apropiere a
Chiinului cu infrastructur mai mult sau mai puin dezvoltat, comparativ cu infrastructura din
localitile situate la aceeai distan de la Chiinau. Cu alte cuvinte, aceste sunt ntovrasirile cu
infrastructura care permite traiul permanent n aceste case. Terenurile i construciile de pe ele
situate n asociaiile i ntovririle pomicole, care nu sunt adaptate pentru traiul permanent,
acum practice nu sunt solicitate. Soarta acestor ntovrasiri este nc incert i urmeaz a fi
determinat n viitor. Prima categorie de ntovrairi pomicole, cel mai probabil, vor fi trecute n
intravilanul infrastructurii localitilor din preajma Chisinului, care ar permite de a locui pe tot
parcursul anului, iar a doua categorie va rmne cu destinaie de vacan.
Analiznd datele vnzrilor efectuate n anul 2013 observm o scdere de dou ori a cererii la
terenurile i terenurile cu construcii din ntovririle pomicole care au o infrastructur redus
fa de cererea pentru imobilile din municipiul Chiinu. Cu alte cuvinte, dac preurile la
apartamentele din Chiinu de la nceputul anului 2013 a sczut cu 10%, preurile la terenurile i
terenurile cu construcii, situate n zonele cu o infrastructur slab dezvoltat a scazut cu cel puin
15 %. Un calcul mai precis al reducerii este imposibil de a efectua din cauza lipsei reale a
vnzrilor de pe piaa imobiliar respectiv. O situaie similar exist i n privina caselor
finisate cu terenuri aferente, situate n asociaii pomicole, cu preuri mai mari de 50 mii euro, la
care, cererea deasemenea a sczut brusc din cauza lipsei cumprtorilor poteniali.
Dezvoltarea n continuare a zonelor suburbane pe piaa imobiliar a terenurilor i casuelor de
vacan, va depinde de mrimea investiiilor atrase pentru dezvoltarea infrastructurii. innd cont

i de faptul, c moldovenii continu s plece la munc i chiar la trai permanent peste hotare,
aceste perspective nu se prevd n viitorul apropiat.
Loturile de teren
Situaia de pe piaa loturilor de teren i intereseaz pe majoritatea participanilor de pe piaa
construciilor i cea imobiliar. Deosebit de util este informaia cu privire la acest lucru pentru
cei care intenioneaz s realizeze noi proiecte anume de la lotul de teren ncepe orice proiect
nou.
n 2013, n comparaie cu ultimii doi ani, piaa de terenuri parial s-a dezmorit. N-am putea
spune c vnzrile pe piaa data s-au nviorat, deoarece investitorii nu sunt foarte activi. Dar se
poate de remarcat c concurena neloial de propuneri pe piaa terenurilor a contribuit la aceia c
proprietarii terenurilor mari s-i mbuntaeasc calitatea propunerilor.
Cererea la terenuri ca obiect de investiie, care s-a micorat brusc n timpul crizei, rmne
sczut. Atractivitatea sczut a investiiilor n terenuri poate fi explicat dup cum urmeaz.
Pmntul, la fel ca orice alt obiect de investiii, are caracteristici, cum ar fi lichiditate,
profitabilitate i risc. Astzi, lotul de teren n ora este un activ cu lichiditate redus, pentru c n
aceste condiii, pe piaa imobiliar, nu fiecare teren poate fi vndut ntr-un timp scurt. n plus, o
dovad de lichiditate redus a terenurilor existente pe piaa imobiliar din Republica Moldova
este faptul c, practic, sunt inutilizabile pentru construcii, n principal ca obiecte comerciale. n
realitate, cea mai mare parte a terenurilor comerciale, oferite n prezent pe pia, a fost
achiziionat nainte de criz, fr o analiz aprofundat a utilizrii mai eficiente a acestora i
numai n scopuri speculative.
Astfel, randamentul potenial al terenului, ca o investiie, se reduce i riscul de al deine n
proprietate - crete. Ca urmare, investitorii prefera n loc de risc cu grad ridicat i nontransparena piaii terenurilor, investiii n zonele comerciale finisate ale oraului, care pot genera
venituri acum. Dar situaia de pe piaa comercial a terenurilor din mun. Chiinu se poate
schimba radical n viitorul apropiat.
Tendina din ultimii doi ani, n cazul n care oferta de terenuri depea cererea, n 2013 a rmas.
Acest lucru s-a reflectat asupra preului: costul la terenurile mari de teren, fr infrastructur a
sczut cu 20-50%. Terenurile cu infrastructur au rmas practic n gama de preturi, din anul
2012.

S-a pstrat cererea la terenuri de la 15 la 40 de ari, n cartiere locative a Chiinului, pentru

construcia blocurilor cu multe etaje. Exist o mare cerere la aceste terenuri n cartierele oraului,
cu infrastructur dezvoltat: prezena supremarketelor, pia, transport. Acest lucru se datoreaz
faptului c volumul acestor loturi scade constant. De multe ori, investitorii trebuie s cumpere
astfel de terenuri grevate de orice cldiri vechi i, ulterior, de a face cheltuieli pentru demolare.
Dac vorbim despre costul unui ar de teren, n Chiinu, trebuie remarcat faptul c preul mediu
de pia a unui ar, n zonele rezideniale, au variat de la 7.000 la 13.000 de euro, n funcie de
locaie, suprafa i infrastructur. Costul terenului pe strzile centrale ale Chiinului, n zone
rezideniale, este mai mare de 30-40%. i, n sfrit, terenul cel mai scump este n centrul
oraului, unde valoarea sa poate ajunge pn la 40.000 sau chiar 50.000 de euro pentru 1 ar.
Terenurile agricole pot fi clasificate n terenuri agricole neconsolidate, terenuri agricole
consolidate i terenuri n apropierea mun. Chiinu, inclusiv cu acces direct la traseu. Preul la 1
ha este: de la 7000 la 12000 lei,14000 16000lei si 30000 60000 euro, respectiv.
2.2 TRANZACTIILE IN ULTIMII 3 ANI
Piaa funciar
n comparaie cu 2013 n prima jumtate a anului 2014 preul terenurilor a sczut cu o medie de
5%. O stare de stagnare profund pe piaa imobiliar a terenurilor i-au determinat pe muli
vnztori s- afieze preuri mai mici.
Dar chiar i aceste masuri de reducerea considerabil a preurilor, nu a dus la cresteria vinzarilor
a terenurilor pe pia. In aa condiii de incertitudine a lua o decizie din partia cumparatorilor
chiar i vinzatorilor e destul de dificil. Dar pe pia mai exista si un segment de terenuri mai
scumpe exclusive. Aceste sunt n mod tradiional situate n centrul oraului .Ca terenuri
exclusive le putem clasifica prin urmtoarele criterii: configuraia terenului, infrastructura i
comunicaiile dezvoltate, noduri de transport, caile de acces. Deasemenea un rol important l joca
amplasria terenului n cartier de elita, lipsa sau prezena blocurilor locative. n ultimii ani se
opserv o tendin de consolidare a terenurilor mici n sectorul privat, a dou sau mai multe
terenuri prin formaria unui tern cu suprafata de 15-20 ari. Ca rezultat companiile de construcii
pe aceste terenuri construesc blocuri locative. La rndul su, aceast tendin se manifesta
negativ asupra valorii terenurilor amplasate in vecinatate acestor blocuri locative ce duce la
reduceria cerererii i preul la aceste terenuri.
n ora ramin disponibile tot mai puine terenuri pentru construcii capitale.

Dinamica preurilor pentru aceste terenuri este foarte diferit n funcie de destinaia i distana
fa de centrul oraului.
Tendina pe piat terenurilor pentru construcii faa de anii precedeni se manifest prin cresteria
ofertei faa de cerere de cteva ori . Acest s-a reflectat
direct prin situaia preurilor actuale: valoarea terenurilor a sczut n prima jumtate a anului cu o
medie de 5%.
Cererea pentru terenuri ca o investiie a sczut brusc n timpul crizei, rmne la un nivel destul
de sczut aa tip de investiii de lung durat.
Atractivitatea sczut faa de terenuri pentru construcii se explic prin urmatoarele momente:
1- Terenurile pentru construcie ca obiecte de investiii au caracteristici cum ar fi
lichiditatea, profitabilitatea i riscurile.
2- Astzi terenul pentru construcii i-a perdut mult din actractivitatiea sa pe pi, lichiditatia
destul de sczut n aceste condiii pe piaa imobiliar terenurile nu pot fi vndute intr-un
termen scurt. Majoritatiea terenurilor puse la vinzare pe pia au fot achiziionate in
periuada pre-criz, fr o analiz aprofundat a utilizrii mai eficiente a acestora i au
fost procurate n scopuri speculative de a le realiza la un pre mai mare.
3- De asemenea este demn de remarcat faptul c n ultimii ani, tendina de scdere a cererii
i creterea numrului de oferte la vnzarea a caselor de locuit individuale.
Creterea ofertei pe pia a caselor de locuit individuale cu mai mult de 20% (n principal
datorit suburbiile Chiinului), aciasta se reflect prin scderea preurilor cu circa 5-7% care
duce la rindul sau din ce n ce mai mult la amnariea procurarii unui teren pentru construcia
caselor individuale.
3. ANALIZA PIETEI TERENURILOR PENTRU CONSTRUCTII DIN
OR.STRASENI.
3.1 PRETURILE PENTRU TERENURI IN OR.STRASENI.
Ca obiect de studiu avem oraul STRENI care se afl n centrul Moldovei, la 23 km
deprtare de Chiinu, capitala Republicii Moldova.

Figura 3.1 Amplasarea geografica a oraului Streni

Streni este un ora din partea central a Republicii Moldova, centrul administrativ raionului
cu acelai nume. n 2008 avea o populaie de 18.311 locuitori i o suprafa de 60,82 km ptrai,
dintre care circa 1 156 ha snt terenuri cu destinaie agricol. Suprafa construit al oraului
constituie aproximativ 3.83 kilometri ptrai, cu un perimetru de 13.34 km. Oraul Streni este
situat la 23 km de Chiinu, n direcia nord-vest, pe malul rului Bc.
Piata imobiliara a terenurilor cu destinatie pentru constructii in orasul Straseni nu este atit de
dezvoltata. Intrucit aceasta localitate nu intruneste zone la fel de dotate din punct de vedere al
tuturor utilitatilor necesare pentru trai, fac ca suburbia municipiului sa nu fie atit de solicitata la
acest capitol.
Piaa imobilului locativ a profitat n perioada de cretere economic mai mult dect altele, iar pe timp
de criz este afectat mai mult dect alte ramuri ale economiei. Nu-i arde de investiii pe timp de criz.
Companiile de construcii sufer foarte mult din cauza lipsei de mijloace circulante. Creditul bancar a devenit
aproape inaccesibil sau foarte scump, dup ce construciile au intrat ntr-o zon de risc financiar sporit, iar
ncasrile de la cumprtori s-au stopat. E acalmie total pe piaa primar. Se fac vnzri doar cu
apartamente n casele date deja n exploatare, ceea ce echivaleaz cu piaa secundar. Experii imobiliari
spun c n cazul n care problema creditrii nu va rezolvat n timpul apropiat, va crete numrul obiectivelor
nefinisate.

Oferta de preuri pe piaa primar oscileaz n diapazonul de preuri de 500-700 euro pentru un metru ptrat,
n funcie de gradul de finisare i locul amplasrii construciei, n zona central preurile depesc 800 de
euro pentru un metru ptrat.

n ultimii ani, piaa imobiliar este ntr-o stare de post-criz: preurile, n general, stau pe loc sau cresc, paralel cu
inflaia. Iesirea din aceast stare a pieii ar putea-o face doar schimbrile structurale, n primul rnd n economia
naional, precum i la nivel mondial. i att timp ct ele nu sunt, starea pieii depinde aproape exclusiv de fundalul
macroeconomic actual.
Dac tendinele de cretere a cifrei de afaceri a comerului cu amnuntul i a economiei n ansamblu va rmne i n
perspectiv, nivelul ofertei va satisface cererea, ar trebui de ateptat o rotaie mai mare a chiriailor i diferenierea
ratelor de chirie ntre obiecte retail de succes i slabe, difirena dintre ele, n ultimul timp, este mai mare, n principal,
datorit ajustrilor ratelor.Dac n condiiile pieii nesturate, a fost rspndit practica reparaiilor cosmetice i
reconstruciei centrelor comerciale permindu-le asigurarea rapid de ocupare i mbuntirea profitabiliatii, n
condiiile concurenei actuale fr efectuarea reconcepiei adecvate, aceast practic nu va fi la fel de success,
deoarece centru comercial modern este un loc de confort i cu o atmosfer favorabil pentru cumprturi i odihn.
Dup cum se tie, prognozarea este un lucru ingrat, aa c ar trebui de remarcat faptul c o prognoz, universal
acceptat, a preurilor imobiliare nu este.
n comunitatea profesional n prezent, nu exist o prognozare cu privire la ce se va ntmpla cu economia naional i
global, i cu att mai mult prognozarea, n mod obiectiv, a preurilor imobiliare n viitor.
Muli experi, ale marelor centre analitice, indic faptul c preurile imobiliare care au fost relativ constante n ultimii
ani, n 2014-2015, nu vor rmne la acelai nivel. Acest lucru ne d un motiv s credem c n viitorul apropiat este
puin probabil s fie evitat creterea preurilor la imobil. Dar dac lum n consideraie caracteristicile noastre
naionale, n diferite domenii, cum ar fi situaia economic, factorul politic, atunci nu am putea vorbi, chiar i cu un
grad mic de certitudine despre o posibil cretere a preurilor. Dar, de asemenea, aproape toi experii sunt similari,
n opinia lor, c pe piaa bunurilor comerciale, preurile, au ajuns deja la nivelul minim i cu un grad ridicat de
ncredere, putem spune c o scdere n continuare a preurilor, la acest imobil nu va fi.

In acest moment, cea mai mare cautare pe piata, o au terenurile din zonele lacului Valea Morilor si a Parcul
Dendrariu, din sectorul Buiucani, strada Neaga, Miorita si Grenoble, unde de altfel nu mai exista aproape deloc
suprafete libere.
De cealalta parte, cele mai multe loturi libere sunt la periferia sectorului Ciocana si pe strazile Dumbrava sau
Togatin. Cele mai scumpe terenuri sunt cele amplasate in zona central a sectorului Ciocana si Centrul istoric al
orasului Chisinau, undeun ar de teren poate ajunge usor la 50.000-70.000 de euro. La fel de scumpe sunt terenurile
cu potential commercial, din apropierea marilor artere comerciale ale capitalei.
Cele mai ieftine terenuri, din interiorul orasului sunt cele din zonele Posta Veche si Telecentru, care costa 10.000
euro/ar si respective 20.000-23.000 euro/ar, potrivit ofertelor curente ale agentiilor imobiliare.
Cit despre preturile altor terenuri din alte zone putem observa preturi ca:
1.
2.
3.
4.

Straseni -390 euro/ar

Sangera 830 euro/ar
Leova 1.500 euro/ar
Budesti - 2.700 euro/ar

Aadar, ulterior analizei dinamicii preurilor de ofert pe tipuri de bunuri imobile, conform Agen iei
Relaii Funciare i Cadastru, s-a constatat c n primul trimestru au sczut preurile la apartamentele din
Chiinu cu patru la sut i la casele individuale cu circa ase la sut. De cealalt parte, s-au majorat
preurile la terenurile pentru construcii cu trei la sut i la spaii pentru birouri cu cinci la sut.

Figura.7 Tranzactiile dupa tipul de proprietate a anului 2012.

n ceea ce privete preurile de ofert la fondul locativ, apartamentele cu o camer, per metru ptrat, au
fost propuse spre vnzare cu 961 euro n sectorul Centru, cu doi la sut mai mult dect n trimestrul patru,
i cu 853 euro n sectorul Ciocana. Totodat, preurile la apartamentele cu trei camere au sczut n toate
sectoarele capitalei comparativ cu ultimele trei luni ale lui 2012. Respectiv, n Centru preurile s-au
micorat cu 11 la sut, Botanica 5,3 la sut, Rcani 8,8 la sut, Buiucani patru la sut, Ciocana i
Telecentru 12 la sut. De asemenea, au fost ntr-o uoar scdere i preurile caselor individuale i doar
n sectorul Centru costul lor s-a majorat cu unu la sut fa de ultimul trimestru al anului precedent.

Figura.8 Dinamica varietatii costului mediu de piata a apartamentelor.