JUDECATORIA CONSTANTA

SECTIA CIVILA, COMPLET C32

DOSAR NR. 16.203/212/2012
Termen judecata: 06.08.2013, ora 12,30

RAPORT DE EXPERTIZA TEHNICA

Introducere:
Ing. Cristina Maftei, expert tehnic judiciar n domeniul imobiliar am fost
numita de ctre Judecatoria Constanta sa intocmesc raportul de expertiza tehnica
n cauza civila cu obiectul uzucapiune din cadrul dosarului nr.
16.203/212/2012, privind partile:
-

reclamanti: * Velcea Constantin si Velcea Dumitra, cu domiciliul in mun.

Constanta,
strada Slt. Ion Alexandrescu nr. 28, jud. C-ta ;
parati:

* Mun. Constanta prin primar;

* Consiliul Local Constanta;
* Enache Virginia, domiciliata in mun. Constanta, strada Slt.

Ion
Alexandrescu nr. 28, jud. C-ta ;
* Porneala Lucretia, domiciliata in mun. Constanta, strada
Slt. Ion
Alexandrescu nr. 28, jud. C-ta ;
* Velcea Veronica, domiciliata in mun. Constanta, strada
Slt. Ion
Alexandrescu nr. 28, jud. C-ta ;
* Velcea Radu, domiciliat in mun. Constanta, strada Slt. Ion
Alexandrescu nr. 28, jud. C-ta ;
* Cresu Gheorghe, domiciliat in mun. Constanta, strada
Badea Cartan
nr. 3A, bl. TL5, et. 3, ap. 14, jud. C-ta ;
Obiectivele expertizei tehnice:
Identificarea constructiilor edificate pe terenul situat in mun. Constanta,
str. Slt. Ion Alexandrescu nr. 28, jud. C-ta ;
1

 Stabilirea valorii de circulatie atat a terenului identificat prin raportul de

expertiza topografica, cat si a constructiilor edificate pe acesta;

Metodologia efectuarii raportului de expertiza tehnica:

Pentru efectuarea constatarilor la fata locului partile au fost convocate la
imobilul in litigiu pe data de 09.07.2013 ora 12,00. Au fost prezenti reclamantii si
reprezentantii Primariei Constanta.
Pentru raspunsul la obiectivele expertizei tehnice s-au avut n vedere
urmatoarele documente si prevederi legislative:
- Contractul de vanzare cumparare autentificat cu nr. 6.684/06.09.1967 la
Notariatul de Stat Constanta ;
- Autorizatia pentru executare de lucrari nr. 84.981/25.10.1967, emisa de
catre Sfatul Popular al orasului Constanta ;
- Certificatul de aliniere si regim de constructii nr. 84.983/25.10.1967 ;
- Autorizatia de executare de lucrari nr. 23.253/03.07.1974, emisa de catre
Consiliul Popular al mun. Constanta ;
- Certificatul de aliniere si regim de constructii nr. 23.254/03.07.1974 ;
- Certificatul de Mostenitor nr. 771/22.11.1978 incheiat la Notariatul de
Stat Constanta ;
- Certificatul de Mostenitor nr. 1.312/1986 incheiat la Notariatul de Stat
Constanta ;
- Contractul de vanzare cumparare autentificat cu nr. 16.489/12.05.1993
la Notariatul de Stat Constanta ;
- Sentinta civila nr. 6.028/2012 pronuntata in sedinta publica din
09.04.2012 din cadrul dosarului civil nr. 25.828/212/2010 aflat pe rolul
Judecatoriei Constanta ;
- Raportul de expertiza tehnica judiciara intocmit in cauza de expert tehnic
Gradinaru Aliona ;
- Decretul Lege nr. 256/1984 ;
- Decretul Lege nr. 93/1977 ;
- Buletinul Expertiza tehnica nr. 97/2006 ;
- Buletinul Expertiza tehnica nr. 123 / 2013 ;
- Cursul de schimb valutar determinat de catre B.N.R. la data efectuarii
lucrarii ;
Tratarea obiectivelor expertizei tehnice:
1. Conform raportului de expertiza topografica intocmit in cauza si a
constatarilor de la fata locului, pe terenul situat in mun. Constanta, str. Slt. Ion
Alexandrescu nr. 28, jud. C-ta aflat in proprietatea reclamantilor Velcea
Constantin si Velcea Dumitra se gasesc edificate urmatoarele constructii :
- un corp de constructie denumit C1 in suprafata construita la sol de 68
mp, compus din parter si pod inalt ;
2

un corp de constructie denumit C2 in suprafata construita la sol de 117

mp, compus din parter si un etaj ;
o anexa gospodareasca denumita C3 in suprafata construita la sol de 25
mp, parter ;

La aceeasi adresa, respectiv pe str. Slt. Ion Alexandrescu nr. 28, jud. C-ta, in
continuarea imobilului reclamantilor se afla amplasat imobilul proprietatea
paratilor Enache Virginia, Porneala Lucretia, Velcea Veronica si Velcea Radu
compus din teren in suprafata masurata de 298,70 mp pe care se afla edificata o
locuinta in suprafata construita la sol de 87,40 mp.
Initial cele doua imobile erau in indiviziune. In baza Sentintei civile nr.
6.028/2012 pronuntata in sedinta publica din 09.04.2012 din cadrul dosarului civil
nr. 25.828/212/2010 aflat pe rolul Judecatoriei Constanta s-a dispus iesirea din
indiviziune.
2. Suprafata de teren identificata prin raportul de expertiza topografica
reprezinta diferenta intre suprafata rezultata din masuratorile cadastrale si
suprafata ce le revine reclamantilor in baza actelor de proprietate.
Conform Sentintei civile nr. 6.028/2012 pronuntata in sedinta publica din
09.04.2012 din cadrul dosarului civil nr. 25.828/212/2010 aflat pe rolul
Judecatoriei Constanta, reclamantii detin cu acte de proprietate suprafata totala
de teren de 240 mp, compusa din suprafata de 125 mp conform Contractului de
vanzare cumparare autentificat cu nr. 6.684/06.09.1967 la Notariatul de Stat
Constanta si a Certificatelor de Mostenitor nr. 771/1978 si 1.312/1986 incheiate la
Notariatul de Stat Constanta si suprafata de teren de 115 mp conform
Contractului de vanzare cumparare autentificat cu nr. 16.489/12.05.1993 la
Notariatul de Stat Constanta.
Rezulta diferenta de suprafata teren intre masuratori si acte de proprietate:
283 mp 240 mp = 43 mp.
Valoarea de circulatie a terenului va avea la baza oferta competitiva a pietei
imobiliare asupra unor imobile similare, situate in aceeasi zona de amplasament,
avand in vedere existenta unui corespondent real intre preturile oferta de pe piata
imobiliara si un pret posibil de tranzactionare.
Oferta de piata al imobilului poate fi caracterizata prin urmatoarele date
informative competitive:
Zona imobiliara de amplasament :
strada Ion Alexandrescu, cartier Coiciu, zona cimitir
Caracteristicile terenului :
Suprafata 43 mp ;
Comparabilele asemanatoare :
Ofertele de preturi ale unor terenuri amplasate asemanator de pe piata
imobiliara au fost selectate din ofertele imobiliare existente actual pe piata.
3

Din analiza pietei imobiliare din zona se constata existenta unor oferte
competitive gasite asupra unor terenuri similare, situate in imediata apropiere al
imobilului supus evaluarii. Astfel au fost alese urmatoarele oferte actuale de
vanzari imobile :

1. Agentia imobiliara Roberto House, cotidianul Telegraf luna iulie 2013 :

Coiciu, teren intravilan 407 mp, deschidere 10 m, zona buna, utilitati
gaze, apa, curent, cadastru, intabulare, 150 euro/mp ;
2. Agentia imobiliara Acordimobiliar, cotidianul Telegraf luna iulie 2013 :
Compozitorilor, teren 500 mp, deschidere 13,50 m, pozitie buna, utilitati,
canalizare, 65.000 euro (130 euro/mp) ;
3. Agentia imobiliara Avantaj, cotidianul Telegraf luna iulie 2013 :
Coiciu, Kamsas, teren intravilan, 750 mp, deschidere 19 m, pozitionat
sud, toate imbunatatirile, zona inalta, 110 euro/mp ;
4. Agentia imobiliara Allimobiliare, cotidianul Telegraf luna iulie 2013 :
Institutul de Marina, Compozitori, teren 500 mp, deschidere 17 m,
pozitionat sud, toate utilitatile, 68.500 euro (137 euro/mp) ;
5. www.constantacity.olx.ro
COD VT 121 Vand teren situat in Constanta, zona Coiciu suprafata de 743 mp, deschidere
de 19 ml, intravilan, utilitati, intre case, cadastrat intabulat, pret de 78000 euro (105
euro/mp).

Se aleg spre comparare urmatoarele oferte : 1, 4 si 5.

Date
comparative

Teren in
litigiu

Pret

Locatia

cartier Coiciu
zona cimitir

Corectie/

Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3

teren zona
teren zona
teren zona
cartier Coiciu cartier Coiciu cartier Coiciu
Inst. Marina
150 euro/mp
137 euro/mp
105 euro/mp
Mai buna

Mai buna

Mai buna

- 8%

- 5%

- 8%

val. corectata
Suprafata

43 mp

Corectie/
val. corectata
Deschidere
indirecta
Corectie/
val. corectata
Drept de
in curs de
proprietate
obtinere
Corectie/
val. corectata
Starea
construit
terenului
Corectie/
val. corectata
Destinatie
locuire
Corectie/
val. corectata
Utilitati
toate utilitatile

138 euro/mp
407 mp

130 euro/mp
500 mp

97 euro/mp
743 mp

- 30%
97 euro/mp
10 m
- 15%
82 euro/mp
Integral

- 25%
98 euro/mp
17 m
- 20%
78 euro/mp
Integral

- 10%
87 euro/mp
19 m
- 20%
70 euro/mp
Integral

- 10%
74 euro/mp
liber

- 10%
70 euro/mp
liber

- 10%
63 euro/mp
liber

- 10%
67 euro/mp
Similar
0%

- 10%
63 euro/mp
Similar
0%

- 10%
57 euro/mp
Similar
0%

Similar

Similar

Similar

0%

0%

Val. de
comercializare

Val. de
comercializare

Corectie/
0%
val. corectata
Conditii
Val. pt. obt. dr.
Val. de
vanzare
propr.
comercializare
Corectie/
val. corectata

- 10%
60 euro/mp

- 10%
57 euro/mp

- 10%
51 euro/mp

Corectia de
tranzactie pe
piata
imobiliara
Corectie/
val. corectata
Corectie totala
% din pretul
de vanzare
Numar de
corectii
Rezultat

Coeficient de
negociere
directa

Coeficient de
negociere
directa

Coeficient de
negociere
directa

- 10%
54 euro/mp

- 10%
51 euro/mp

- 10%
46 euro/mp

- 64 % (0,36)

- 63 % (0,37)

- 56% (0,44)

54 euro/mp

51 euro/mp

46 euro/mp

Se alege comparabila cu cel mai mic numar de corectii si cea mai mica
valoare a corectiei, respectiv comparabila 3, care determina un pret de referinta
pentru terenul in cauza avand valoarea de circulatie apreciata la:
46 euro/mp.
5

La un curs de schimb valutar determinat de B.N.R. la nivelul datei de

30.07.2013, de 4,3907 lei/euro, rezulta valoare de circulatie teren/mp exprimata
in lei:
46 euro/mp x 4,3907 lei/euro = 202 lei/mp.

Rezulta valoare totala teren in litigiu:

43 mp x 202 lei/mp = 8.686 lei.
Locuinta prezinta urmatoarele caracteristici :
- corp de constructie C1 : compus din parter si pod inalt, in suprafata
construita de 68 mp, edificat din zidarie caramida in anul 1967 ;
- corp de constructie C2 : compus din parter si un etaj, in suprafata
construita de 117 mp, edificat din zidarie B.C.A. in anul 1993 ;
- corp de constructie C3 : anexa gospodareasca, in suprafata construita de
25 mp ;
Pentru calculul valorii de circulatie a locuintei se foloseste metoda valorii de
inlocuire.
Conform Decretului Lege nr. nr. 256/1984, pretul/mp Sutila este de :
- pentru locuinte parter edificate din zidarie caramida : 2.060 lei/mp ;
- pentru locuinte parter + etaj edificate din zidarie caramida : 1.810
lei/mp ;
- pentru anexe gospodaresti : 800 lei/mp.
Rezulta :
55 mp x 2.060 lei/mp + 92 mp x 2 x 1.810 lei/mp + 20 mp x 800 lei/mp =
113.300 lei + 333.040 lei + 16.000 lei = 462.340 lei.
Se aplica coeficientul aferent uzurii functie de vechimea si starea locuintei
conform Decretului Lege nr. 93/1977, rezultand :
113.300 lei x 60% + 333.040 lei x 80% + 16.000 lei x 40% = 67.980 lei +
266.432 lei + 6.400 lei = 340.812 lei.
Intrucat locuinta a fost realizata in regie proprie de catre reclamanti, se scad
cotele de cheltuieli ce se aplica pentru locuintele realizate in antrepriza,
rezultand :
340.812 lei x 65% = 221.528 lei.
Se aplica coeficientul de actualizare conform buletinului Expertiza Tehnica
nr. 123/2013 , rezultand :
221.528 lei x 10.935,556 = 2.422.530.000 lei ROL = 242.253 lei RON.
Pentru aprecierea valorii de circulatie a locuintei se aplica urmatorii
coeficienti de dezirabilitate :
1. Coeficienti de individualizare :
* - 40% pentru locuinte realizate fara documentatie tehnica de executie ;
* - 10% pentru calitatea zonei de amplasare, in apropierea cimitirului ;
* + 10% pentru existenta tuturor utilitatilor in zona ;
Rezulta :
242.253 lei x 60% = 145.350 lei.
6

2. Coeficient de cerere oferta imobiliara : intrucat terenul aferent imobilului

este proprietatea privata a reclamantilor si deci nu face obiectul evaluarii (mai
putin o diferenta de suprafata de teren de 43 mp), imobilul nu prezinta interes de
comercializare pe piata imobiliara, apreciindu-se astfel coeficientul de cerere
oferta imobiliara la : - 50%.

Rezulta valoare de circulatie locuinta :

145.350 lei x 50% = 72.675 lei.
Rezulta valoare de circulatie totala compusa din valoarea locuintei si a
diferentei de suprafata de teren in plus de 43 mp :
72.675 lei + 8.686 lei = 81.360 lei.
Concluzii :
Conform raportului de expertiza topografica intocmit in cauza si a
constatarilor de la fata locului, pe terenul situat in mun. Constanta, str. Slt. Ion
Alexandrescu nr. 28, jud. C-ta aflat in proprietatea reclamantilor Velcea
Constantin si Velcea Dumitra se gasesc edificate urmatoarele constructii :
- un corp de constructie denumit C1 in suprafata construita la sol de 68
mp, compus din parter si pod inalt ;
- un corp de constructie denumit C2 in suprafata construita la sol de 117
mp, compus din parter, un etaj si pod inalt ;
- o anexa gospodareasca denumita C3 in suprafata construita la sol de 25
mp, parter ;
La aceeasi adresa, respectiv pe str. slt. Ion Alexandrescu nr. 28, jud. C-ta, in
continuarea imobilului reclamantilor se afla amplasat imobilul proprietatea
paratilor Enache Virginia, Porneala Lucretia, Velcea Veronica si Velcea Radu
compus din teren in suprafata masurata de 298,70 mp pe care se afla edificata o
locuinta in suprafata construita la sol de 87,40 mp.
Initial cele doua imobile erau in indiviziune. In baza Sentintei civile nr.
6.028/2012 pronuntata in sedinta publica din 09.04.2012 din cadrul dosarului civil
nr. 25.828/212/2010 aflat pe rolul Judecatoriei Constanta s-a dispus iesirea din
indiviziune.
Valoarea de circulatie a terenului identificat prin raportul de expertiza
topografica in suprafata de 43 mp si a locuintei, a fost apreciata la :
81.360 lei.
Intocmit

ing. Cristina
Maftei

Prezentul raport de expertiza a fost intocmit in sapte exemplare si contine

sapte pagini.