Sunteți pe pagina 1din 3

Evaluarea hotelurilor, a motelurilor a restaurantelor sau barurilor implic consideraii speciale n legtur directa

cu natura activitatii acestora. Evaluatorul trebuie sa cunoasca factorii de baza care genereaza valoare in cazul
acestor tipuri speciale de proprietati. Se pot enume urmatorii factori: gradul de ocupare, pret mediu pe camera,
venituri din bar/restaurant, venituri din servicii, rotatia per scaun de restaurant etc. Toti acesti factori enumerati pe
scurt influenteaza major calculele care conduc la estimarea valorii.
Abordarea prin venit ca metoda de baza in evaluarea acestor tipuri de proprietati ia n calcul rentabilitatea unei
proprieti generatoare de venit, pe baza chiriei i/sau venitului comercial pe care proprietatea este capabil s l
genereze. Evaluatorul va face referire la cheltuielile adiionale implicate n meninerea proprietii, mai ales la
acele cheltuieli induse de deprecierea funcional sau de constituirea rezervelor pentru fondul de amortizare.
Evaluarea ca proces va face uz de toate cele 3 metode de evaluare recomadate de standardele de evaluare
ANEVAR si va argumenta la final valoarea estimata pe baza criteriilor de adecvare, precizie si
cantitatea/disponibilitatea informatiilor.
Un aspect foarte important este idnetificarea celei mai bune utilizari care reprezinta alternativa de utilizare a
proprietatii selectata din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru
necesare aplicarii metodelor de evaluare in capitolele urmatoare ale lucrarii.
Cea mai buna utilizare este definita ca utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau construit
care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai buna valoare.
Cea mai buna utilizare este analizata uzual in situatia terenului liber si a constructiilor aferente. Cea mai buna
utilizare a unei proprietati imobiliare trebuie sa indeplineasca patru criterii:
- permisibila legal
- posibila fizic
- fezabila financiar
- maxim profitabila.
Un alt aspect foarte important este criteriu de utilitate al unei propreitatii, care este mai degraba un termen relativ
sau comparativ si nu un criteriu absolut.
In mod esential, evaluarea proprietatii este influentata de modul in care proprietatea este utilizata si/sau ar putea
fi tranzactionata in mod normal pe piata. Sunt proprietati care au o utilitate mai mare daca sunt exploatate ca
parte a unui grup, de exemplu, proprietati administrate de o intreprindere integrata, cu lanturi de subunitati de
vanzare cu amanuntul, restaurante fast-food sau hoteluri. De aceea, trebuie facuta o distinctie intre utilitatea unei
proprietati care este luata in considerare ca entitate individuala si cea rezultata din situatia in care este o parte a
unui grup. Daca valoarea proprietatii, considerata ca parte din intreg sau din portofoliu, este diferita de valoarea
sa individuala, aceasta valoare ar trebui luata in considerare si raportata ca atare prin prisma evaluarii intregului
si nu a parti in mod individual.

Puncte tari (Strenths):


- exteriorul restaurantului este curat si ingrijit
- preturile sunt mai mici decat cele ale competitorilor
- produsul vandut nu se afla in oferta altui restaurant
- exista un serviciu de livrare la domiciliu pentru clienti
- imagine de marca puternica
- meniu variat
- personal bine pregatit
Slabiciuni (Weaknesses):
- restaurantul este nou infiintat si nu este recunoscut pe piata
- restaurantul nu este dotat cu facilitati pentru persoanele handicapate
- finantarea este limitata
- in oferta restaurantului se afla produse care sunt disponibile deja pe piata
- nu exista promovare
- restaurantul nu are parcare
- accesul clientilor este greoi
Oportunitati (Opportunities):
- o cladire de birouri noua se construieste in apropiere
- un complex de apartamente se construieste in apropiere
- competitorul principal s-a retras de pe piata
- cladirea spatioasa de vis-a-vis este libera pentru inchiriere, deci este posibila o extindere a
restaurantului
- primaria ofera subventii pentru o activitate pe care o desfasoara restaurantul
Amenintari (Threats):
- Un restaurant cu un brand de proportii mari se deschide in apropiere

- Un competitor important a redus preturile la produsele din meniu


- Costurile operationale sunt in crestere
- Pretul chiriei a crescut
- Rata dobanzii la credite a crescut
- Un alt restaurant a inceput sa ofere produse similare, mai ieftine

Analiza SWOT (Strengths, Weaknesses, Opportunities, Threats) este una dintre cele mai
utilizate forme de analiza a unei afaceri. Prin SWOT se analizeaza si se evalueaza impactul
punctelor forte (strengths) si a slabiciunilor interne (weaknesses), a oportunitatilor
(opportunities) si a amenintarilor (threats) ce provin din mediul extern. Partea principala a
acestei analize reprezinta listarea si evaluarea acestor puncte:
1. Punctele forte ale organizatiei: punctele tari sunt acei factori care fac ca o organizatie sa
fie mai competitiva decat concurentii sai de pe piata. Punctele tari pot lua forma unor produse
sau servicii pentru care compania are un avantaj competitiv, sau detinerea strategica a unor
resurse in plus fata de concurenta. In esenta, punctele forte sunt resurse, capacitati si
competente de baza pe care organizatia le are in posesie si pe care le poate utiliza in mod
eficient pentru a-si atinge obiectivele de performanta.
2. Slabiciuni: un punct slab reprezinta o limitare, un defect in cadrul organizatiei, care o va
impedica in realizarea obiectivelor sale: capacitati inferioare, resurse insuficiente in
comparatie cu concurenta etc.
3. Oportunitati: oportunitatile includ orice perspectiva favorabila in mediul organizatiei,
precum o tendinta, o piata, o schimbare sau o nevoie trecuta cu vederea, care sustine cererea
pentru un produs sau serviciu si permite organizatiei sa-si consolideze pozitia concurentiala.
4. Amenintari: O amenintare include orice situatie nefavorabila, tendinta sau modificare
iminenta in mediul organizatiei, care este daunatoare sau pune in pericol capacitatea
companiei de a concura pe piata. Aceasta poate lua forma unei bariere, a unei constrangeri,
sau orice altceva care ar putea cauza probleme, daune, prejudicii organizatiei.

S-ar putea să vă placă și