Noiuni Teoretice

1.1 Dezvoltarea sectorului comercial n RM

1.2 Clasificarea imobilelor comerciale
1.3 Definirea si componenta bunurilor imobile comerciale.
1.4 Cadrul legislativ ce reglementeaz segmentul comercial

1.1 Dezvoltarea sectorului comercial n Republica Moldova

Bunurile imobile comerciale in Republica Moldova au aparut odata cu initierea procesului de
privatizare, in urma caruia s-a instituit un nou regim de proprietate, cea privata, fapt ce presupunea
transmiterea deplina a dreptului de proprietate( prin vanzare - cumparare, donatie sau schimb) sau
transmiterea partiala a dreptului de proprietate ( arenda terenurilor, locatiunea), astfel fiind determinat
caracterul comercial al bunurilor imobile.
Segmentul imobilului comercial pe piata este cu mult mai ingust decat cel locativ si
corespunzator numarul tranzactiilor cu imobile comerciale este mai mic, insa din punct de vedere a
atractivitatii investitionale imobilul comercial are intiietate. Imobilul comercial este permanent abordat
prin prisma veniturilor pe care le genereaza: fie din exploatarea comerciala propriu zisa, fie din darea
acestora in arenda. Astfel arenda sau locatia bunurilor imobile comerciale devine o forma a tranzactiei
predominanta pe piata bunurilor imobile.
Asadar bunurile imobile comerciale sunt bunurile imobile care nemijlocit aduc venit. Sunt insa si
bunuri imobile care constituie doar o parte a unui careva proces de obtinere a venitului si acestea sunt de
obicei bunurile imobile antrenate n producere, fiind catalogate drept bunuri imobile industriale.
Comertul, ca sector al vietii economice, este mai putin suspus influentei negative a factorilor
economici si politici in comparatie cu alte ramuri ale economiei. Principalul indicator al acestui fapt este
cresterea continua a cererii pentru spatiile comerciale si de depozitare. Astfel daca in anul 2002 in
cadastrul bunurilor imobile erau inregistrate doar din numarul total de aproximativ patru mln.( vezi
diagrama numarul 1), atunci in prezent sunt inregistrate in jur de 100 mii bunuri imobile comerciale si
industriale dintr-un numar total de aproximativ 5,5 mln. Este destul de greu de monitorizat componenta
bunurilor imobile comerciale si industriale in aspect cantitativ, asa cum asemenea informatii sunt facute
publice foarte rar.

Diagrama nr. 1 Componenta bunurilor imobile in anul 2002

Pe parcursul urmatorilor patru ani au avut loc un sir de modificari importante in legislatie, fapt ce a
influentat pozitiv asupra dezvoltarii activitatilor economice. A crescut treptat cererea pentru spatiile
comerciale, de depozitare si cu destinatie de oficiu, fapt pentru care au fost modernizate majoritatea

blocurilor administrative si alte spatii si incaperi care sa poata face fata cererii in continua crestere.
Edificiile in care au fost amenjate oficii ofereau spatii nu prea mari, avand un grad de ocupare foarte
inalt. La capitolul confort si comoditati aceste oficii erau slab dezvoltate. In ceea ce priveste spatiile
comerciale, acestea au fost amenajate mai intii in cadrul fostelor magazine construite in perioada
sovietica, iar mai apoi, odata cu dezvoltarea comertului, au fost construite un sir de incaperi comerciale
dupa standardele si tehnologiile moderne. Astfel in componenta bunurilor imobile comerciale au fost
incluse si spatii noi. Odata cu dezvolatrea activitatii comerciale au crescut si exigentele fata de spatiile
comerciale, astfel fiind incluse un sir de servicii aferente tranzactiilor de vanzare - cumparare cum ar fi,
de exemplu, amenajarea centrelor de agrement in cadrul centrelor comerciale, instalarea caselor de
schimb valutar sau chiar filiale ale bancilor comerciale. Inca un segment important il constituie
suprafetele de depozitare aferente centrelor comeciale. Majoritatea lor au fost construite recent si
repezinta constructii usoare de tip sandwich pe schelet metalic. Dupa suprafata, inaltime si calitatea
materialelor de costructii aceste depozite sunt pe masura exigentelor fata de clasele cele mai inalte
stabilite pe piata. In prezent piata imobiliara din mun. Chisinau si segmentul de inchiriere al acesteia
ofera diferite categorii de bunuri imobile comerciale.

1.2 Clasificarea burilor imobiliare comerciale

Trebuie remarcat faptul ca este aproape imposibil de identificat numarul bunurilor imobile comerciale
pe categorii, asa cum sistemul de inregistrare a bunurilor imobile este putin transparent si inca nu
prevede clasificarea minutiosa a acestor bunuri. Un prim pas in solutionarea acestei probleme il
constituie clasificarea bunurilor imobile comerciale si industriale in scopul evaluarii masive conform
destinatiei functionale, elaborata recent de catre Agentia de Stat Relatii Funciare si Cadastru.
Este prima clasificare de acest fel si delimiteaza bunurile imobile nu doar pe categorii, dar si pe
subcategorii.
Clasificarea bunurilor imobile pentru evaluare masiva
Terenuri, incaperi izolate si constructiile pot fi divizate in urmatoarele grupe:
1. Comerciale
Denumirea grupei
1.1. Magazine

Componenta
-

supermarket

magazin de produse alimentare

magazin de produse nealimentare

farmacie

1.2. Alimentatie publica

1.3. Prestari de servicii

1.4. Hoteluri

1.5. Oficii si finante

piata acoperita

centru comercial
cantina

restaurant

bufet

dugheana

cafenea

culinarie
cizmarie

frizerie

baie

sauna

club internet

servicii de inchiriere

servicii de reparatie

servicii medicale si veterinare

parcaj
hotel

motel

casa de odihna

han

sanatoriu
oficiu bancar

companie de asigurari

oficii

schimb valutar

cladire administrativa (a intreprinderii de

producere)

1.6. Centre de distractie si

recreatie

oficiu postal

oficiul companiei de telecomunicatii

oficiul notarului, avocatului

sala de jocuri

cazinou

parc de distractie

centru de distractie

In ceea ce priveste clasificarea bunurilor imobile in scopul inchirierii, aceasta este similara
clasificarilor de mai sus, cu exceptia faptului ca din punct de vedere al destinatiei functionale bunurile
imobile sunt analizate mai detaliat, deoarece fiecare proprietar( locator) urmareste obtinerea unui venit
maxim posibil de la darea in chirie, evidentiind cat mai multi factori de influenta asupra valorii chiriei.
De multe ori proprietarii grupeaza bunurile imobile nu dupa careva criterii de clasificare, ci pur si
simplu reiesind din careva factori de influenta cum ar fi suprafata obiectului si numarul de geamuri
raportate la aceasta suprafata, astfel de bunuri fiind numite imobile iluminate natural; accesul la obiect
care poate fi separat sau comun, din strada sau din curte, limitat sau nelimitat- in ofertele de inchiriere
aceste bunuri figureaza drept accesibile sau mai putin accesibile. Acestea sunt doar cateva exemple de
clasificare a bunurilor imobile pe piata inchirierilor, care desi s-a format, necesita o abordare
profesionista in ceea ce priveste formularea ofertelor si modalitatile de expunere a acestora.