Sunteți pe pagina 1din 4

Culpa proprietarului fondului dominant;

sarcina excesiva pentru fondul aservit


Sentin civil 740 din 20.04.2011, Judecatoria Valenii de Munte
http://www.jurisprudenta.com/jurisprudenta/speta-oxffprj/

Prin actiunea nregistrat pe rolul instantei sub nr. () reclamanta S.C. () SRL a chemat n
judecat pe prta S.C. () S.A. solicitnd obligarea acesteia la lsarea unei ci de acces la
terenul reclamantei, situat n intravilanul (), cu o ltime de (...) m si o lungime de () m.,
pe terenul prtei.
In motivare, s-a artat c terenul cumprat prin act autentic de reclamant nu are cale de acces
la drumul public, astfel nct nu poate fi folosit, iar drumul cel mai scurt poate fi creat pe
terenul prtei.
Actiunea nu a fost motivat n drept.
La cerere au fost anexate, n copie, actul de vnzare cumprare si alte nscrisuri.
La () s-a renuntat la judecat mpotriva prtei si au fost chemate n instant, n aceast
calitate, C. C. i SC () S.A.
In motivarea cererii, astfel modificate, s-a artat c terenul reclamantei se nvecineaz direct
cu rul (), care l desparte de terenul proprietatea prtei C. C.. Pe acest teren, reclamanta
solicit un drum de acces la calea public, cu o ltime de () m si o lungime de () m.,
urmand a plti o chirie.
In drept, au fost invocate dispozitiile art. 606 cod civil.
La (), prta C. C. a formulat, n temeiul art. 64 cod procedur civil, cererea prin care a
artat titularii dreptului, ca fiind I. M. si I. E., printii si si proprietarii terenului, ai
constructiilor i ai pensiunii C. Prta C. C. a artat c ea doar administreaz bunurile
pensiunii, astfel nct nu poate fi obligat n proces.
Prin ncheierea din (), lund act de recunoasterea titularilor, fa de precizarea scris a
reclamantei, n concordant cu cererea prtei C. C., instanta a dispus scoaterea acesteia din
cauz i a continuat judecata n contradictoriu cu prtii I. M., I. E. i A.R. SA.
Prtii I.M. si I.E. au formulat ntampinare si cerere reconventional, solicitnd respingerea
actiunii principale i s se constate c pe terenul proprietatea lor nu se poate trece ctre fondul
dominant.
In motivare, s-a artat c terenul reclamantei are ca limite rul () si pdurea, are categorie
de folosint fnea, iar potrivit mentiunilor din contractul de vnzare-cumprare,
cumprtoarea i-a asumat riscul dobandirii unui imobil fr iesire la calea public. Se mai

arat c pe toat ltimea terenului prtilor se afl constructiile pensiunii, edificate n


conditiile legii, care impiedic trecerea reclamantei ctre DN (...) A, spatiul este restrns i
destinat parcrii i recreerii turitilor pensiunii. Se mai sustine c trecerea peste ru, ctre
cellalt teren al prtilor, se face pe o pasarel edificat de acestia, cu preturi impresionante i
ntretinere costisitoare, pasarela avnd destinatie pietonal. In aprecierea prtilor, reclamanta
ar pricinui o mai mic pagub prin crearea servitutii pe terenurile altor vecini, pe latura opus
terenului prtilor.
In drept, au fost invocate dispozitiile art. 57, 115 si 119 cod procedur civil, art. 617 si 621
cod civil.
Reclamanta a formulat ntampinare la cererea reconventional, prin care au invocat
inadmisibilitatea acesteia, motivat de caracterul de actiune n constatare. Se sustine, de ctre
reclamant, c obiectul unui astfel de cereri nu poate fi un fapt sau un act negativ.
Prin ncheierea din (), exceptia pus n discutia prtilor a fost unit cu fondul.
Dup administrarea probelor cu nscrisuri, interogatoriu si expertiz topografic, actiunea
reclamantei a fost respins.
Hotrrea a fost mentinut, prin decizia nr. () a Tribunalului ()
Neobservnd, desi era evident, c instantele de fond au analizat si solutionat cererea
reconventional, Curtea de Apel () a admis recursul reclamantei si pentru o pretins
necercetare a fondului acestei cereri a casat hotrrile (n temeiul art. 312 alin. 3 cod
procedur civil) i a trimis cauza spre rejudecare.
Ca indicatie suplimentar, Curtea a subliniat necesitatea unei noi expertize topografice, cu
mai multe variante.
Dosarul a fost nregistrat, din nou, pe rolul Judectoriei (), sub nr. ().
La () prtii au invocat exceptia de neconstitutionalitate a dispozitiilor art. 616, 617 si 618
cod civil.
Prin ncheierea din () Judectoria () a sesizat Curtea Constitutional, pentru solutionarea
exceptiei i a dispus suspendarea judecaii cauzei.
Exceptia a fost respins prin decizia nr. () a Curtii Constitutionale, iar judecata reluat la
() cnd pentru respectarea indicatiilor instantei de control s-a dispus efectuarea unei noi
expertize topografice.
La (), C. C., reprezentant al .F.P.C.a formulat cerere de interventie n interesul prtilor,
solicitnd respingerea actiunii principale, ca nentemeiat.
In motivarea acestei cereri, ncuviintat, n principiu, prin ncheierea din (), s-a sustinut c
prtii Iacob au fost de acord ca entitatea juridic, ce a suferit modificari i care n prezent
functioneaz sub forma F P.C.s-i stabileasc sediul si s functioneze pe o perioad
nelimitat pe terenul lor. Se sustine c fiecare portiune de teren este de strict necesitate
pentru functionarea pensiunii, fiind imposibil crearea cii de acces solicitat.

Raportul de expertiz dispus a fost efectuat si completat de expert ().


In cauz s-a administrat si proba cu cercetarea la faa locului, n data de (), iar prtile au
depus, n copie, nscrisuri i planse fotografice.
Analiznd actele si lucrrile dosarului, instanta a retinut:
Prin contractul de vanzare-cumprare autentificat sub nr. () de BNP (), reclamanta SC
() S.R.L. a dobandit proprietatea unui teren n suprafa de () mp. fnea, situat in
intravilanul () tarla () parcela (), cu nr. cadastral provizoriu () ntre vecinii : ()
Astfel cum rezult din descrierea imobilului si schita anex, terenul nu avea si nu are iesire la
calea public, mprejurare subliniat n cuprinsul actului, cnd cumprtoarea declar c a luat
la cunostint aceast situatie.
Potrivit art. 616 cod civil, proprietarul al crui loc este nfundat, care nu are nicio iesire la
calea public, poate reclama o trecere pe locul vecinului su pentru exploatarea fondului, cu
ndatorirea de a despgubi n proportie cu pagubele ce s-ar putea ocaziona.
Tinand seama de configuratia servitutii solicitat de reclamant, ce vizeaz traversarea albiei
rului (), instanta constat c este justificat chemarea n instant a prtei A.R. SA si va
respinge exceptia lipsei calittii procesuale pasive invocat de aceasta, ca nentemeiat.
Asa cum reiese foarte clar din norma juridic citat, se ofer proprietarului locului nfundat o
vocatie iar nu o garantie, o certitudine, instanta de judecat fiind suveran n a aprecia asupra
necesittii si posibilittii instituirii servitutii de trecere.
In practica judiciar mai veche, dar si mai recent (de ex.decizia nr. () a C.S.J) s-a statuat c
n cazul n care nfundarea locului este rezultatul faptei proprietarului sau chiar al neglijentei
sale, trecerea nu mai poate fi cerut vecinilor fondului.
Asa cum s-a artat, la momentul cumprrii terenului, reclamanta cunostea att categoria de
folosint ct si lipsa iesirii la calea public, caracteristici asumate n mod expres i care,
probabil, au si cauzat un pret mai redus dect cel al pietei libere. Se poate vorbi, dac ne
referim la posibilitatea de acces cu mijloace auto la acest teren, cel putin despre o neglijent,
dac nu despre o asumare a unui anume mod, limitat, de folosint a terenului categorie
fnea.
Pe de alt parte, o conditie esential a instituirii servitutii o sarcin important asupra
imobilului fond aservit este ca prin amenajarea si folosirea drumului s nu se aduc
terenului ce suport servitutea inconveniente grave, de natur a-i schimba destinatia sau a
cauza imposibilitatea sau dificila utilizare de ctre nsusi proprietarii lui.
Instanta este chemat s pstreze un echilibru ntre nevoia de folosint a proprietarului
fondului dominant si prejudiciul ce s-ar crea proprietarului fondului aservit si nu poate crea o
servitute atunci cand acesta din urm ar fi pus n situatia de a suferi un prejudiciu
disproporionat.

Cercetarea la faa locului si expertiza topografic au reliefat c terenul prtilor I. M. si E., pe


care se afl constructiile P. C. are o ltime de () m., fr s existe un spatiu mai mare de
() m. ntre soseaua DN () A i limita de proprietate.
Normativele pentru autorizarea si functionarea pensiunilor turistice impun spatii pentru
parcare, curte proprie cu spatii verzi, suprafete de joac pentru copii, deci teren disponibil.
Intruct terenul prtilor, folosit de intervenient, nu are spatiu ce ar putea fi amenajat cu
destinatiile enumerate mai sus, ntre latura de vest si DN ()A, tinand seama de amplasarea
constructiilor pe ltimea de () m., este evident c prin crearea servitutii cu ltimea de ()
m (schita anex raportului) s-ar aduce grave prejudicii activittii turistice.
Pe de alt parte, att la prima judecat a cauzei cat i la rejudecare, expertii au evidentiat o
alternativ ce nu ar crea attea inconveniente, la sud de proprietatea reclamantei, la albia
rului () i proprietatea B. M..
Constatrile n teren, la cercetarea local, au evidentiat un inceput de amenajare a acestui
drum, abandonat ns, ca i cererea initial de chemare n judecat, cnd reclamanta a
renuntat la aceast variant, prefernd grevarea propriettii prtilor si n aprecierea
instantei afectarea grav a activittii economice a P.C..
In consecint, existnd o vdit disproportie ntre dreptul reclamantei de iesire la drumul
public si afectarea exerciiului dreptului de proprietate al prtilor, instanta apreciaz c nu se
justific instituirea servitutii, n modalitatea solicitat si urmeaz s resping actiunea, ca
nentemeiat si s admit cererea de interventie accesorie.
Avand n vedere dispozitiile art. 111 cod procedur civil, va respinge cererea
reconventional, ca inadmisibil, ntruct are ca obiect constatarea unei situatii de fapt
imposibilitatea de trecere ctre fondul dominant