Sunteți pe pagina 1din 23

Ministerul Educaiei al Republicii Moldovei

Universitatea Tehnic al Moldovei


Facultatea Geodezie, Cadastru i Construcie
Catedra Evaluare i Management al Imobilului

LUCRARE DE AN
la disciplina: Organizarea activitii de evaluare
TEMA Participanii pe Piaa Imobilului.Caracteristica
intermediarilor pe Piaa Imobilului. Rolul evaluatorilor

A efectuat :

St. gr. EI - 1211


Triboi Alina

A verificat:

Dr. conf. hab.


Buzu O.

Chiinu 2015

CUPRINS
1.

INTRODUCERE.3
ESENTA SI DEFINIREA PIETII IMOBILIARE ; PARTICIPANTII LA PIATA

IMOBILIARA ........................................................................................................................................5
2.
CARACTERISTICA INTERMEDIARILOR PE PIATA IMOBILIARA.....11
3.
ROLUL SI TIPURILE EVALUATORILOR PE PIATA IMOBILIARA ....17
CONCLUZII.23
BIBLIOGRAFIE..24

INTRODUCERE
Evaluarea bunurilor imobile este una din cele mai rspndite ramuri ale activitii de evaluare i
const n estimarea valorii a terenurilor i construciilor.
Conform legislaiei, sub noiunea de bunuri imobiliare sunt considerate bunurile: terenurile ,
2

poriunile de subsol, plantaiile prinse de rdcini, cldirile , construciile i alte lucrri legate strns de
pmnt, adic toate bunurile a cror deplasare nu este posibil fr a cauza prejudicii considerabile
destinaiei lor.
n activitatea de evaluare n general i n estimarile valorii de pia n particular,
cunoaterea pieei unei anumite proprieti imobiliare ajut la alegerea criteriilor de investigare,
selectare i de interpretare a comparabilitii cu alte proprieti.
EVALUAREA const n exprimarea valoric (n etalon bnesc) a mijloacelor, proceselor,
fondurilor i rezultatelor financiare ale ntreprinderii. Cronologic, evaluarea premerge nregistrarea n
contabilitate a operaiilor economice. Astfel spus, evaluarea este cea care determin SUMA.
Evaluarea bunurilor imobile este un gen relativ nou de activitate n Republica Moldova.
n condiiile economiei planificate evaluare bunurilor imobile nseamn determinarea costului
cheltuielilor de construcie, a fertilitii solului, recoltei plantaiilor multianuale.
Economia de pia necesit o cu totul alt atitudine fa de activitatea estimatorie. Orice obiect ce
constituie un bun imobil este marf i trebuie evaluat n mod corespunztor.
Evaluarea bunurilor imobile se efectueaz de ctre ntreprinderi de evaluare, care dispun de
licena pentru activitatea dat. n majoritatea cazurilor evaluarea bunurilor imobile presupune
determinarea valorii de pia a acestora.
Dezvoltarea pieei imobiliare n Republica Moldova n mare msur depinde de elaborarea i
implementarea n practic a unui sistem de evaluare a bunurilor imobiliare. Partea metodologic a
acestui sistem include principiile, metodele i procedurile de evaluare care pn la etapa de tranziie a
economiei erau cu totul altele. Nu era necesitate nici n organizaii profesionale de tranzacii i
evaluare a imobilelor.
n rezultatul dezvoltrii relaiilor de pia n R.Moldova s-au creat condiii favorabile pentru
apariia unor noi genuri de activitate i profesiuni.. n ultimul deceniu au devenit cunoscute i n ara
noastr profesiunile de manager, agent imobiliar i evaluatori.
n perioada 1940-1991 n Moldova a existat doar proprietatea de stat asupra bunurilor imobiliare
i proprietate individuali (limitat doar la bunurilor imobiliare locative). Preurile bunurilor
imobiliare, se formau pe piaa neagr i erau cunoscute doar unui cerc restrns de cumprtori i
vnztori.
n prezent se poate afirma cu toat certitudinea c evaluarea valorii reale, de pia, este necesar
n urmtoarele cazuri: privatizare, ipotec, pentru aprecierea bazei fiscale, expropriere, stabilirea
preului la vindere-cumprare, estimarea pierderilor n cazul imobilelor asigurate, pentru calcularea
impozitului pe imobilul motenit sau druit, pentru reglementarea relaiilor materiale n caz de divor i
alte cazuri.
Principalele categorii de imobil i segmente a pieei imobiliare care au o dezvoltare foarte
3

neuniform: piaa apartamentelor (locuinelor) i a ncperilor locuibile, piaa ncperilor nelocative


(cldiri, construcii, edificii, ncperi ncorporate i aferente caselor de locuit), piaa terenurilor i
imobilul industrial (de business).
Vanzatorii si cumparatorii de proprietati imobiliare interactioneaza pe diferite aspecte/ segmente
de activitate, pentru diferite motive si in ceea ce priveste diferite tipuri de proprietati. Prin urmare,
pietele imobiliare sunt impartite in segmente bazate pe diferentele intre tipurile de proprietati si pe
atractivitatea lor fata de participantii pe piata.
Toate pietele imobiliare sunt influentate de atitudinile, motivatiile si interactiunile vanzatorilor si
cumparatorilor care, la randul lor, sunt sub actiunea unor influente sociale, economice, guvernamentale
sau chiar fizice.
Tranzaciile cu proprietile imobiliare au specificul lor i se deosebesc de orice alte tranzacii.
Costul nalt al bunurilor imobiliare, complexitatea realizrii tranzaciei, cheltuielile mari de timp
pentru gsirea unui vnztor hotrt s vnd, sau a unui cumprtor hotrt s cumpere o proprietate
imobiliar concret, determin frecvena relativ sczut a acestui gen de tranzacii.
Putem deci afirma cu toat certitudinea c, i pentru vnztor i pentru cumprtor, tranzacia cu
un bun imobiliar este unul dintre cele mai importante i mai de rspundere evenimente din via.
Scopul lucrrii este de a determina principalii participani ai pieii imobiliare, ct i
caracterizarea lor, iar n acelai moment de determinat care este rolul evaluatorului att pe piaa
imobilului ct i n activitatea de evaluare.

1.

ESENA I DEFINIREA PIEII IMOBILIARE ; PARTICIPANII LA


PIAA IMOBILIAR
Termenii de baz, folosii pentru descrierea pieei imobiliare, au trei nivele de determinare. La

primul nivel se refer formulrile utilizate n legile n vigoare; la al doilea nivel n literatura
profisional, dar al treilea nivel formularile folosite de catre profeisonitii ce activeaza pe piaa
imobiliar .
4

Teoretic ele ar trebui sa fie foarte apropiate, dar practic aceasta, din pcate, nu este n tocmai aa.
O ntelegere corect i o posedare liber a terminologiei creaz baza pentru o discuie efectiv,
att cu profesionitii din sfera respectiv, ct i cu persoanele care necesit o explicare a termenilor
corespunztori. Terminologia utilizat pe piaa imobiliar i termenii speciali pentru evaluare se
folosesc pe larg n procesul de evaluare.
Principala i cea mai important noiune este cea de IMOBIL. Prezentarea legitim a acestei
noiuni are o istorie veche. nc n legile Romei Antice proprietatea se diviza in mobil si imobil.
Legislaia Republicii Moldova prevede dou definiii referitoare la bunurile imobile i nu coine
o definiere a proprietii imobiliare:

Bun
imobil

Teren

Definitii
prevazute de
Legislatia
RM

Figura 1 : Definitii prevazute in Legislatia RM privind bunurile imobile


Sursa: Elaborat de autor in baza sursei [1]
1. Bun Imobil - teren , construcie capital, apartament i alt ncpere izolat;
2. Teren - parte de teritoriu avnd hotare nchise a crei suprafa, al crei amplasament i ela
crei caracteristici sunt reflectate n cadastru.
Pietele imobiliare nu au aceleasi caracteristici precum pietele mai eficiente de alte bunuri sau
servicii. Eficienta unei piete este bazata pe ipotezele privind comportamentul cumparatorilor si
vanzatorilor si pe caracteristicile produselor tranzactionate. n linii generale prin noiunea de pia se
subnelege un ansamblu de mecanisme prin care se execut unele sau altele efaceri. Piaa imobiliar
este un complex de mecanisme prin intermediul crora sunt transmise drepturile supra unei proprieti
i interesele legate de ea, sunt stabilite preurile i este delimitat spaiul pentru diferite variante pentru
utilizarea terenurilor

; noiunea dat este redat n contextul manualului Evaluarea Bunurilor

Imobiliare (teorie i practic), elaborat de d-na Buzu O. i Matcov A. .


- Bunurile sau serviciile pe o piata eficienta sunt esential omogene, pot fi inlocuite imediat unul
cu celalalt (bunuri fungibile). In contrast, fiecare lot imobiliar este unic si amplasamentul este fix.
- Pe o piata eficienta exista un numar mare de cumparatori si vanzatori, care creeaza o piata
libera, competitiva si nici unul din acesti participanti nu devine un segment de piata suficient de mare
incat sa aiba o influenta directa si cuantificabila asupra pretului. Pe pietele imobiliare in acelasi timp,
pot actiona putini vanzatori si cumparatori in interiorul unui interval de pret si pe un amplasament sau
cel mult o zona restransa. Valoarea relativ ridicata a proprietatilor imobiliare necesita o putere mare de
5

cumparare si prin urmare pietele imobiliare sunt foarte sensibile la schimbarea nivelului salariilor, la
stabilitatea veniturilor si in raport cu numarul de locuri de munca.
- Pe o piata eficienta, preturile sunt relativ uniforme, stabile si scazute. Ele reprezinta de cele mai
multe ori criterii primordiale in deciziile de cumparare sau vanzare, pentru ca la un anumit pret,
calitatea tinde sa fie aceeasi. Pe pietele imobiliare, preturile sunt relativ ridicate si deciziile de
cumparare sunt influentate de tipul de finantare oferit, volumul creditului ce poate fi obtinut,
dobanzile, marimea avansului, durata rambursarii.
- O piata eficienta se autoreglementeaza. Exista foarte putine restrictii guvernamentale asupra
concurentei libere si deschise. Pietele imobiliare nu se autoreglementeaza si exista relativ multe
reglementari guvernamentale si locale care afecteaza tranzactiile imobiliare.
- Pe o piata eficienta, cererea si oferta nu se afla niciodata in dezechilibru, pentru ca piata tinde
sa se indrepte catre echilibru, prin efectele concurentei. Desi cererea si oferta de proprietati imobiliare
tinde catre echilibru, acest punct practic nu este atins si exista intotdeauna un decalaj intre ele.
- Cumparatorii si vanzatorii pe o piata eficienta sunt complet informati si in cunostinta de cauza,
referitor la conditiile pietei, la comportamentul celorlalti, la activitatea pietei in trecut, la calitatea
produselor si la interschimbabilitatea produselor. Orice informatie necesara pentru licitatii, oferte si
vanzari este disponibila imediat. Cumparatorii si vanzatorii de proprietati imobiliare nu sunt
intotdeauna bine informati, ei nu vand si cumpara in mod frecvent: informatiile despre preturile de
oferta sau de tranzactie ale unor proprietati imobiliare similare nu sunt disponibile imediat din diferite
motive.
- Cumparatorii si vanzatorii pe o piata eficienta sunt reuniti de un mecanism de plata
organizat, cum ar fi bursele de valori si este relativ usor pentru vanzatori sa intre pe piata ca raspuns al
evolutiei cererii. Pe pietele imobiliare, cererea poate fi volatila, datorita unor schimbari rapide in
marimea si structura populatiei.
- Pe o piata eficienta, bunurile sunt gata de consum, livrate imediat si usor de transportat.
Proprietatea imobiliara este un produs durabil si ca o investitie ar putea fi greu de vandut si are un grad
redus de lichiditate. Ea nu se vinde rapid

pentru ca implica sume mari de bani si finantarea nu se

obtine imediat.
In concluzie, pietele imobiliare nu sunt eficiente si datorita inexistentei standardizarii produsului
si timpului necesar producerii lui, este dificil sa se previzioneze precis comportamentul acestor piete.
In acest caz, atentia din punctul de vedere al evaluarii se indreapta catre motivatia, atitudinile si
interactiunea participantilor pe piata in masura in care ei raspund caracteristicilor particulare ale
proprietatii imobiliare si influentelor externe ce afecteaza valoarea.
Analiza pietei constituie baza pentru determinarea celei mai bune utilizari a unei proprietati. O
constructie existenta sau propusa pentru o anumita utilizare poate fi considerata in functie de criteriile
6

fezabilitatii financiare si productivitatii maxime numai dupa ce s-a demonstrat ca exista o confirmare
corespunzatoare pe piata pentru existenta acelei utilizari. Analizele mai aprofundate merg la
specificarea caracterului acestor confirmari si asemenea studii pot determina strategii de marketing
pentru o proprietate existenta sau propusa, pot defini caracteristicile de proiectare a unei dezvoltari
imobiliare sau sa ajute la estimarea cotei de piata pe care ar putea sa o cucereasca proprietatea precum
si la estimarea ratei de absorbtie probabile.
Pentru a evidentia confirmarile pietei pentru o anumita utilizare a unei proprietati, analistul
trebuie sa identifice relatia dintre cererea si oferta competitiva de pe piata analizata - in prezent si in
viitor. Aceasta relatie arata gradul de echilibru (sau dezechilibru) care caracterizeaza piata prezenta si
conditiile ce ar caracteriza piata dupa o perioada de prognoza.
Valoarea de piata a unei proprietati este, in mare masura, o functie de pozitia ei competitiva pe
piata sa. Cunoscand caracteristicile proprietatii evaluate, evaluatorul va putea identifica proprietatile
competitive (oferta) si va putea intelege avantajele comparative pe care proprietatea le ofera
potentialilor cumparatori (cererea). Impreuna cu intelegerea conditiilor economice, a efectului lor
asupra pietelor imobiliare, evaluatorul va putea aprecia mai bine influentele externe ce afecteaza
proprietatea. Principiile analizei pietei par simple dar tehnicile si procedurile aplicate de analistii de
piata pot fi extrem de sofisticate.
Estimarile cererii sunt formulate diferit in functie de nivelul de analiza. In unele cazuri, cererea
poate fi apreciata simplu din conditiile pietei curente sau din variatiile utilizate in elaborarea
prognozelor. Pentru a efectua o analiza mai aprofundata a prognozei cererii fundamentale, analistul
trebuie sa obtina si sa ordoneze date cuprinzatoare si sa aplice o logica corecta la prognozare. Analistul
detaliaza o prognoza a cererii fundamentale luand in considerare perceptiile participantilor pe piata si
evaluand in ce masura tendintele actuale vor continua si in viitor.
Analiza pietei este identificarea si studierea pietei pentru un anumit bun sau serviciu. Evaluatorii
folosesc analiza pietei pentru a determina daca este o confirrnare a pietei pentru o proprietate existenta
cu o anumita utilizare sau daca este evident ca va fi o confirmare a pietei pentru o utilizare propusa a
unui amplasament intr-un moment in viitor.
Analiza pietei constituie baza pentru determinarea celei mai bune utilizari a unei proprietati. O
constructie existenta sau propusa pentru o anumita utilizare poate fi considerata in functie de criteriile
fezabilitatii financiare si productivitatii maxime numai dupa ce s-a demonstrat ca exista o confirmare
corespunzatoare pe piata pentru existenta acelei utilizari. Analizele mai aprofundate merg la
specificarea caracterului acestor confirmari si asemenea studii pot determina strategii de marketing
pentru o proprietate existenta sau propusa, pot defini caracteristicile de proiectare a unei dezvoltari
imobiliare sau sa ajute la estimarea cotei de piata pe care ar putea sa o cucereasca proprietatea precum
si la estimarea ratei de absorbtie probabile.

Cererea

Oferta

Principalel
e
compone
nte ale
Pietii
Imobiliare
Figura 2: Componentele Pietii Imobiliare
Sursa: Elaborat de autor in baza sursei [2]
Pentru a evidentia confirmarile pietei pentru o anumita utilizare a unei proprietati, analistul
trebuie sa identifice relatia dintre cererea si oferta competitiva de pe piata analizata - in prezent si in
viitor. Aceasta relatie arata gradul de echilibru (sau dezechilibru) care caracterizeaza piata prezenta si
conditiile ce ar caracteriza piata dupa o perioada de prognoza.
Valoarea de piata a unei proprietati este, in mare masura, o functie de pozitia ei competitiva pe
piata sa. Cunoscand caracteristicile proprietatii evaluate, evaluatorul va putea identifica proprietatile
competitive (oferta) si va putea intelege avantajele comparative pe care proprietatea le ofera
potentialilor cumparatori (cererea). Impreuna cu intelegerea conditiilor economice, a efectului lor
asupra pietelor imobiliare, evaluatorul va putea aprecia mai bine influentele externe ce afecteaza
proprietatea. Principiile analizei pietei par simple dar tehnicile si procedurile aplicate de analistii de
piata pot fi extrem de sofisticate.
Estimarile cererii sunt formulate diferit in functie de nivelul de analiza. In unele cazuri, cererea
poate fi apreciata simplu din conditiile pietei curente sau din variatiile utilizate in elaborarea
prognozelor. Pentru a efectua o analiza mai aprofundata a prognozei cererii fundamentale, analistul
trebuie sa obtina si sa ordoneze date cuprinzatoare si sa aplice o logica corecta la prognozare. Analistul
detaliaza o prognoza a cererii fundamentale luand in considerare perceptiile participantilor pe piata si
evaluand in ce masura tendintele actuale vor continua si in viitor.
In prezent nu exista un set de faze sau proceduri universal acceptate, ce ar trebui aplicate in
analiza pietei, pentru ca fiecare lucrare de evaluare depinde de cerintele specifice ale clientului si
aceste cerinte sunt variate. Exista insa doua scoli de analiza a pietei. Multi practicieni pleaca de la
economia generala catre proprietatea specificata; altii incep cu proprietatea specificata si ajung la
economia generala.
Analistii primei scoli examineaza datele specifice ale pietei. Populatia, utilizarea fortei de munca
si veniturile servesc drept indicatori ai cererii zonei; datele referitoare la spatiul disponibil in prezent,
8

spatiile in constructie sau stadiul de proiect dau o masura a ofertei competitive. Comparand cererea cu
oferta competitiva se identifica situatia prezenta si in perspectiva a echilibrului (sau a dezechilibrului).
Dupa analiza cererii si ofertei, analistii primei scoli studiaza utilizarile alternative probabile si
estimeaza valorile asociate acestor utilizari. Ei iau in considerare atributele fizice, legale si de
amplasament ale proprietatii analizate si ajung in final la o concluzie referitoare la cea mai buna
utilizare. .
Adeptii celei de a doua scoli considera ca oferta si cererea sunt cuprinse in produsul imobiliar. Ei
cred ca este cel mai bine sa inceapa analiza cu examinarea caracteristicilor sau atributelor ce contribuie
la productivitatea proprietatii analizate si sa determine pozitia competitiva a acesteia pe piata ei
specifica. Acesti analisti cred ca intelegerea atributelor este esentiala pentru a identifica participantii pe
piata ce ar putea sa cumpere sau sa ia cu chirie proprietatea si cei ce ar putea sa vanda sau sa dea cu
chirie. Cumparatorii sau chiriasii potentiali si vanzatorii sau proprietarii reprezinta fortele cererii si
ofertei care creeaza dinamica pietei respective.
Aderentii celei de a doua scoli sustin ca analiza productivitatii unei proprietati, axata pe
caracteristicile si atributele proprietatii analizate, faciliteaza identificarea proprietatilor competitive si
deci definirea pietei respective.
Dupa ce au finalizat analiza productivitatii, acesti analisti studiaza cererea si oferta competitiva
in zona pietei delimitate. Sunt examinate datele specifice ale pietei pentru a ajunge la estimarile cererii
prezente si viitoare si la inventarierea ofertei disponibile si prognozate. Se determina starea de
echilibru (sau de dezechilibru) si se previzioneaza conditiile viitoare ale pietei. Pentru aceasta analistii
studiaza rata de crestere a locurilor de munca, schimbarile in dimensiuni ale populatiei si ale
locatarilor, nivelul veniturilor si al comertului cu amanuntul.
Tranzaciile cu proprietile imobiliare au specificul lor i se deosebesc de orice alte tranzacii.
Costul nalt al bunurilor imobiliare, complexitatea realizrii tranzaciei, cheltuielile mari de timp
pentru gsirea unui vnztor hotrt s vnd, sau a unui cumprtor hotrt s cumpere o proprietate
imobiliar concret, determin frecvena relativ sczut a acestui gen de tranzacii. Putem deci afirma
cu toat certitudinea c, i pentru vnztor i pentru cumprtor, tranzacia cu un bun imobiliar este
unul dintre cele mai importante i mai de rspundere evenimente din via.
Funcionarea pieei imobiliare presupune o inter-relaie ntre obiectul imobiliar i participanii la
pia (subiecii pieei imobiliare).
In calitate de vnztor de proprieti imobiliare pot s apar persoanele fizice i juridice
nregistrate n sistemul cadastrului naional ca proprietari de bunuri imobiliare.
Cumprtori ai bunurilor imobile snt persoanele fizice i juridice care achiziioneaz obiective
imobiliare i asigur funcionarea lor. Din categoria utilizatorilor bunurilor imobile fac parte arendaii
(chiriaii), care cumpr pentru un timp, n schimbul unei pli de arenda (chirie), dreptul de posesie de
la proprietarul bunului imobiliar. Utilizator al bunului imobiliar este i nsui proprietarul care l
folosete independent: pentru lrgirea construciei, modernizarea, dezvoltarea i extinderea afacerii.
9

Un participant specific al pieei imobiliare este statul (autoritile centrale ale administraiei
publice locale), care asigur relaiile economico-juridice ntre toi subiecii pieei imobiliare. Rolul
special al statului ca participant al pieei imobiliare este determinat de urmtoarele condiii:
1. statul este proprietarul bunurilor imobiliare si este cointereaat in folosirea lor
rationala
2. statul este raspunzator de crearea bunurilor imobiliare pentru asigurarea unei
interactiuni optime a tuturor participantilor la piata
3. statul este inregistratorul bunurilor imobiliare si a drepturilor asupra lor (prin crearea
sistemului national de cadastru al bunurilor imobiliare)
4. statul apare in calitate de arbitru in litigiile patrimoniale si alte licitgii legate de
bunurile imobiliare
Rolul agenilor intermediari de marketing pe piaa imobiliar const n a-i ajuta pe potenialii
vnztori i cumprtori s se gseasc unii pe alii, a garanta ncheierea corect a tranzaciei, a
propune sisteme acceptabile de finanare i asigurare a tranzaciei i, n cazul depistrii falsificrilor i
neltoriei dup ncheierea tranzaciei, a asigura aprarea prilor participante la tranzacie n instana
de judecat.
Interesele participanilor la tranzaciile cu bunuri imobiliare snt diametral opuse, dar aciunile
nici unuia dintre ei nu trebuie s duc la falimentarea altui partener.
Coexistena pe aceeai pia a participanilor cu interese economice diferite implic prezena
unui echilibru optim al intereselor tuturor prilor. Toi participanii la pia trebuie s gseasc
posibiliti de interaciune optim, s ia decizii de compromis, care s le permit s activeze eficient
ntr-o perspectiv ndelungat.
O piata imobiliara este reprezentata de un grup de persoane sau firme care sunt in contact unii cu
altii in scopul de a efectua tranzactii imobiliare.

10

Vinzatorii

Cumpara
tori

Intermedi
ari

Administr
atori

Investitori

Chiriasi

Participanti
pe Piata
Imobiliara

Proprietar

Creditori

Constructori

Antreprenori

Debitori

Figura 2: Participantii pe piata imobiliara


Sursa: Elabrata de autor in baza sursei [1]
Participantii pe piata pot fi cumparatorii, vanzatorii, chiriasii, proprietarii, creditorii, debitorii,
antreprenorii, constructorii, administratorii, investitorii si intermediarii. O piata imobiliara este
alcatuita din participantii pe piata angajati in tranzactii imobiliare.

2. CARACTERISTICA INTERMEDIARILOR PE PIAA IMOBILIAR


Pentru asigurarea unei activiti eficiente a pieei imobiliare este necesar participarea
specialitilor n diferite domenii, care s asigure prompt i profesionist soluionarea problemelor de
procedur i de ordin tehnic.
Conform clasificrii Federaiei Internaionale a Specialitilor n Domeniul Imobiliar (FIABCI International Real Estate Federation), se disting dou grupuri de specialiti care activeaz pe piaa

11

imobiliar.

profesioniti care lucreaz


n domeniul proprietii
imobiliare

profesionitii care
soluioneaz nemijlocit
problemele proprietii la
toate etapele ciclului de
via a bunului patrimonial

Figura 4: Grupuri de specialisti ce activeaza pe piata imobiliara


Sursa: Elaborat de autor in baza sursei [2]
Din primul grup fac parte profesionitii care soluioneaz nemijlocit problemele proprietii la
toate etapele ciclului de via a bunului patrimonial (consultani, evaluatori, finansiti, promotori ai
dezvoltrii, manageri, brokeri), din cel de al doilea - profesioniti care lucreaz n domeniul
proprietii imobiliare (proiectani, arhiteci, auditori juriti, ageni de asigurare). Aceast clasificare
este desul de convenional, dar, n acelai timp ea determin clar cercul specialitilor fr de care
astzi funcionarea pieei imobiliare nu este cu putin.
n sensul larg, snt persoanele fizice i juridice cu orice form de proprietate
care i ajut pe participanii la pia imobiliar n realizarea tranzaciei.

Intermediarii

n sensul strict al cuvntului, snt persoanele fizice i juridice care practic


activitatea de intermediere (companiile de ageni intermediari, bursele
imobiliare, brokerii). Sistemul de intermediari pe piaa imobiliar este
constituit din:

12

Intermediarii de marketing

ADMINISTRAIIPUBLICE LOCALE
Eliberarea actelor care
certific dreptul de
Proprietate, de posesie i
de folosina asupra
bunurilor imobile

Companiile de
dezvoltare- Posibile
imbunatatiri

Agentii de
asigurareAsigurarea
tranzactiilor

OCT - Inregistrarea
bunurilor
imobiliare

EvaluatoriDeterminarea
valorii bunului
imobil

Institutii Financiar
CreditareImprumut de capital

NotarulAutentificarea

Bursa
Imobiliara,
Brokeri- Servicii
de intermediere

Avocatii, Instante
de JudecataSolutionarea
litigiilor

MASS-MEDIA
Informatia despre
cererea si oferta pe
piaa imobiliar
piata

Figura 5: Intermediarii de marketing pe


Sursa: Elaborat de autor in baza sursei [1]
Autoritile administraiei publice locale, care elibereaz persoanelor fizice i juridice
documente ce confirm dreptul de proprietate, de posesiune i de folosin a pmntului. Aceste

de folosin a pmntului;
documentul ce

confirm

dreptul

de

proprietate,

proprietate

asupra

de

posesiune
cotei

de

i
teren

echivalent.
Toate documentele acestea se ntocmesc n dou exemplare: primul se nmneaz deintorului
de drept, cel de-al doilea se pstreaz la organul administraiei publice locale care a eliberat
documentul. Documentele sus menionate conin urmtoarea informaie:
numrul i data eliberrii documentului;
denumirea persoanei fizice sau juridice creia i se elibereaz documentul;
numrul i data deciziei primriei privind atribuirea n proprietate,

darea

posesie sau n folosin a terenului;


scopul n care se atribuie terenul;
numrul de nregistrare n Registrul deintorilor de terenuri.
La documentele respective se anexeaz planul terenului atribuit, precum i descrierea terenurilor
adiacente. Documentele ce confirm dreptul de proprietate, de folosin sau posesie asupra terenurilor
snt necesare pentru ncheierea oricrui fel de tranzacii cu bunuri imobiliare.
- nregistreaz bunurile imobiliare i drepturile asupra lor, in Registrul

OCT

bunurilor imobiliare, ntocmesc dosarele cadastrale pentru toate bunurile imobiliare


ce se afl n sfera lor de activitate, ndeplinesc alte funcii conform legislaiei i
13

Notar

documente snt:
documentul de confirmare a dreptului deintorului de teren;
documentul
provizoriu
ce
confirm
dreptul
de

statutului lor. Pentru un potenial cumprtor, extrasul din Registrul bunurilor


imobiliare servete drept garanie a autenticitii drepturilor vnztorului asupra
respectivului bun imobiliar. [1p.33]
- persoan fizic mputernicit s presteze servicii publice, are statut de funcie
autonom i este inamovibil, cu excepia cazului de ncetare a activitii n
conformitate cu Legea Republicii Moldova cu privire la notariat. Notariatul este
totalitatea persoanelor fizice care, n baza licenei, nfptuiesc n numele statului i n
conformitate cu Constituia i legislaia n vigoare activitate notarial, care asigur
persoanelor fizice i juridice stabilirea unor relaii juridice, civile i comerciale
indiscutabile, precum i executarea drepturilor i aprarea intereselor legitime.[ p.33]
- brokeri - persoane juridice i fizice care nfptuiesc activitate de intermediere pe
Burse Imobiliare

piaa imobiliar, efectund operaii cu bunuri imobiliare:


comerul cu bunuri imobiliare, inclusiv vnzarea lor la licitaie;
activitate de intermediere a tranzaciilor cu bunuri imobiliare;
activitate de informare-consultare privind tranzaciile cu bunuri imobiliare.
Serviciile acestor participani ai pieei constau n alegerea obiectelor
imobiliare care s corespund cerinelor clientului-cumprtor potenial sau
alegerea cumprtorilor care doresc s achiziioneze cutare sau cutare proprietate
imobiliar aparinnd clientului-vnztor. [1p34]
Dup categoriile de servicii prestate pe piaa imobiliar, deosebim:

Brokeri
de
listning

Tipuri
de
Broker
i

Brokeri
de
vinzari

Figura 6: Tipuri de brokeri


Sursa: Elaborat de autor in baza sursei [1]
Brokerul de listing, la comanda vnztorului, scoate la vnzare bunul imobil, introducnd
datele despre acesta n banca unic de date referitoare la proprietile imobiliare de vnzare.
Brokerul de vnzri se ocup de cutarea cumprtorului pentru vnztorul de
proprietate imobiliar, n cazul cnd operaia de vnzare-cumprare a avut loc, comisionul pentru
tranzacie se mparte ntre brokerii care au participat la ea.
- specialiti ai pieei imobiliare care determin valoarea bunurilor imobiliare n
conformitate cu legislaia, standardele profesionale de evaluare i contractul de
prestare a serviciilor de evaluare.
14

Evaluatori

La efectuarea tranzaciilor cu bunuri imobiliare, evaluarea bunului imobiliar se face


la iniiativa beneficiarului, cu excepia cazurilor de motenire, precum i n toate
cazurile de efectuare a tranzaciilor cu obiectele de proprietate public a stalului sau
a mutailor administrativ-teritoriale. La cererea clientului, evaluatorul poate s
efectueze evaluarea obiectului pentru vnzare-cumprare, s estimeze valoarea lui
de asigurare i de ipotecare sau s efectueze evaluarea pentru alte scopuri indicate
de beneficiar. [1 p.34]
- participani de frunte la realizarea proiectelor de dezvoltare a bunurilor
imobiliare. Activitatea de dezvoltare imobiliar este un gen distinct de activitate
Companii de dezvoltare imobiliara

profesional pe pia bunurilor imobiliare, care consta in organizarea i gestionarea


proiectelor investiionale n sfera imobiliar. Companiile de dezvoltare imobiliar
snt organizaii de proiectare, prospeciuni, construcie-montaj, care elaboreaz i
creeaz

mbuntiri

pe

amplasamente.

De

gradul

de

mbuntire

amplasamentului sau de posibilitatea de a efectua mbuntiri funciare deseori


depinde valoarea total a terenului. Cnd se intenioneaz efectuarea unei tranzacii
de vnzare-cumprare a unui teren, cumprtorii poteniali deseori apeleaz la
companiile de dezvoltare imobiliar pentru servicii de consultan privind
posibilitile fizice i raionalitatea economic a efecturii diferitelor mbuntiri
pe terenul n proiect de achiziionare. [1p.35]
- efectueaz att asigurarea tranzaciilor cu bunuri imobiliare, ct i asigurarea
rspunderii profesionale a agenilor intermediari, n prezent, n Moldova aceste
tipuri de asigurare au un caracter benevol i se ntlnesc foarte rar. Activitatea

Agenti de asigurari

ntreprinderilor de stat - oficiile cadastral teritoriale - ntr-o oarecare msur este


ferit de erorile neintenionate ale lucrtorilor lor prin crearea n fiecare oficiu a
unui fond de garanie i, de aceea, asigurarea tranzaciilor cu bunuri imobiliare este
o msur de nlocuire. Cu toate acestea, tipul respectiv de asigurare servete drept
garanie a recuperrii mijloacelor cheltuite de cumprtor, n cazul descoperirii unor
falsificri n documente sau alt nelciune din partea vnztorului.
- ca participani la piaa de bunuri imobiliare prefer capital propriu sau mprumutat
investitorilor (cumprtorilor) i celor ce nchiriaz imobile, dar care nu dispun de
Institutii Financiar-Creditare

suficiente mijloace pentru a plti integral valoarea total a bunului imobiliar sau
suma necesar pentru nchiriere. Creditorii pieei imobiliare joac un rol foarte
important, redirecionnd o parte a pieei financiare n sfera imobiliar. De regul,
n condiiile unei piee dezvoltate, cumprtorul de bunuri imobiliare finaneaz din
mijloace mprumutate numai o parte din costul bunului imobiliar achiziionat,
pltind prima cot din mijloace proprii. Pentru a se ncredina c valoarea bunului
15

imobiliar depete suma mprumutului cerut, organizaia creditoare organizeaz


evaluarea independent a bunului imobiliar, verificnd totodat i solvabilitatea
solicitantului de mprumut.
din sfera imobiliar ofer finanare suplimentar folosind bunurile imobiliare drept
garanie a mprumutului acordat, adic n calitate de gaj. Creditori ipotecari pot fi
bncile, fondurile de investiii i de pensii, companiile ipotecare, asociaiile de

Creditorii

mprumut i economii care ofer partenerilor de tranzacie servicii de creditare


ipotecar. n Republica Moldova, presteaz servicii de creditare ipotecar o serie de
bnci comerciale. Lider printre ele este "Moldovaagroindbanc", care efectueaz
operaii de creditare a tranzaciilor cu terenuri agricole.
n scopul diversificrii activitii i crerii unor condiii optime pentru
achiziionarea bunurilor imobiliare, o serie de organizaii de intermediere a
tranzaciilor pe piaa imobiliar ncep s presteze i ele servicii de creditare
ipotecar. Ca exemplu al unei astfel de diversificri poate servi bursa imobiliara
Lara" care a nceput printre primele s presteze astfel de servicii pe piaa bunurilor
imobiliare din Moldova.
- acord pe piaa imobiliar urmtoarele servicii: se pronun referitor la legalitatea
drepturilor patrimoniale existente asupra unui bun imobiliar concret, dau sfaturi
privind latura juridic a tranzaciei, ntocmesc contracte de achiziionare a bunurilor

Avocatii

imobiliare, dac cumprtorii nu se folosesc de serviciile agenilor imobiliari.


- (managerii) se ocup cu exploatarea comercial a bunului imobiliar, in
documentaia financiar; ntocmesc rapoarte pentru proprietarul bunului imobiliar;
caut s utilizeze ct mai eficient imobilul; dau n chirie ncperile libere; colecteaz

Gestionarii de BI

chiria; rspund de reparaia i ntreinerea imobilului; angajeaz i elibereaz din


serviciu lucrtorii, conduc personalul de deservire.
- ofer informaia necesar privind piaa imobiliar, preurile cererii i ofertei,
tipurile de bunuri imobiliare propuse spre vnzare. Participanii la piaa imobiliar,
n baza acestor date, pot face de sine stttor analiza evoluiei pieei, trage concluzii

Mijloacele de informare in masa

privind dinamica preurilor la proprietile imobiliare, pot determina zonele cele


mai prestigioase sau mai puin prestigioase de amplasare a bunurilor imobiliare, etc.
Datele publicate n mas-media snt accesibile tuturor i pot fi utile cumprtorilor
poteniali, vnztorilor i agenilor intermediari care activeaz pe piaa imobiliar.
Publicaiile cele mai populare care public informaie despre piaa imobiliar snt
gazetele "Makler", "Economicescoe obozrenie, "Logos-Press", "Obzor rnca
nedvijimosti". Buletinul informaional al Ageniei de Stat Relaii Funciare i
Cadastru "Cadastrul" public anunuri privind vnzarea terenurilor agricole, caselor
16

de locuit cu loturile de lng ele, a locuinelor, a proprietilor comerciale i


industriale de pe ntreg teritoriul trii. Toat informaia publicat n buletinul
"Cadastrul" este minuios verificat de ctre specialitii OCT, spre a se evita
eventualele erori sau falsificri.
Vinzatorii-sunt persoanele fizice si juridice inregistrate in sistemul cadastrului
Vinzatorii

national ca proprietari de bunuri imobiliare.


Cumparatori- sunt persoanele fizice si juridice care achizitioneaza obiectele

Cumparatorii

imobiliare si asigura functionarea lor.


Persoan, instituie, organizaie etc. care folosete o locuin, un sediu etc. n

Chiriasi

temeiul unui act de nchiriere.


Persoan fizic sau juridic care i asum riscul plasrii capitalului ntr-o afacere,
n scopul obinerii unui venit.
Persoana care administreaza, conduce cu lucrarile de constructie asupra unui bun
imobil, in urma obtinerii de investitii din partea investitorilor.

Investitor
Administrator

Persoan cu pregtirea tehnic necesar care particip la proiectarea sau la


executarea unei lucrri de construcie.
In concluzie putem deduce faptul ca fiecare participant la piata imobiliara, ii aduce acesteia

Constructor

posibilitaea de a se dezvolta. In pofida faptului ca intilnim o gama larga de participanti pe aceasta


piata, fiecare isi indeplineste functiile si ajuta la incheierea a cit mai multe tranzactii, deoarece in baza
tranzactiilor cu bunuri imobile putem realiza o analiza a pietii cit mai concreta.

3.

ROLUL I TIPURILE EVALUATORILOR PE PIAA IMOBILIAR


Necesitatea evalurii bunurilor imobiliare a aprut odat cu apariia relaiilor marf-bani.
Profesia ns a dobndit statut oficial relativ nu demult, n majoritatea rilor Uniunii Europene i n
Statele Unite ale Americii, profesia de evaluator a fost recunoscut oficial n anii '30-40 ai secolului
douzeci. n rile Europei Centrale i de Est, aceast profesie a aprat n anii '90, dup proclamarea de
ctre aceste ri a cursului spre crearea economiei de pia.
Conform Legii Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare, evaluatorul poate fi
persoan fizic cu o reputaie bun, cu studii superioare corespunztoare, avnd certificat de calificare,
suficient experien de munc, nivelul profesional i competena necesar n domeniul evalurii.
Criteriul de baz i cerina de baz fa de evaluatorul de bunuri imobiliare este buna lui
reputaie. Lucrul acesta se confirm n mod evident prin faptul c, spre deosebire de rile cu economie
de tranziie, n rile dezvoltate rapoartele de evaluare pot fi prezentate beneficiarului i verbal, n acest
caz, pentru garantarea calitii evalurii efectuate este suficient cuvntul evaluatorului. Buna reputaie
de multe ori este factorul determinant n alegerea evaluatorului.
Intruct pentru cei mai muli dintre specialitii din Moldova concepia determinrii valorii de
pia a bunurilor imobiliare este un lucru principial nou, evaluatorilor li se cere s aib neaprat studii
superioare corespunztoare, sau studii superioare economice sau tehnice. Afar de aceasta, evaluatorul
17

trebuie s-i mprospteze permanent cunotinele i abilitile profesionale participnd la diferite


seminare, conferine, frecventnd cursuri de scurt durat de ridicare a calificrii.
Spre deosebire de legislaia Republicii Moldova, Standardele Europene de Evaluare nu prevd
explicit ca toi evaluatorii s aib studii superioare academice. n acest caz, evaluatorul trebuie s
demonstreze c are o suficient experien practic, un nivel adecvat de pregtire, c este membru al
unei organizaii profesionale recunoscute care se ocup cu evaluarea bunurilor imobiliare, c a fost
nsrcinat de ctre judectorii sau alte organe ale puterii s efectueze evaluri i c i-a meninut i i-a
aprofundat unotinele profesionale dobndite n timpul studiilor sau din experiena ractic urmnd
programul corespunztor de pregtire continu.
Specificatiile misiunii de evaluare constituie primul pas in procesul de evaluare, in care se
stabilesc contextul si sfera evaluarii si se rezolva orice ambiguitate care implica un element sau o
problema de evaluare. Evaluatorul se asigura ca analizele, informatiile si concluziile prezentate in
raport sunt in concordanta cu specificatiile stabilite prin definirea misiunii evaluatorului.
nainte de a accepta o misiune sau de a ncheia un contract de efectuare a oricarei misiuni, un
evaluator trebuie sa identifice n mod corespunzator problema care trebuie abordata si sa fie sigur ca
poseda experienta si cunostintele necesare sau, n cazul unei misiuni n strainatate, ca este capabil sa se
asocieze cu un profesionist care are experienta sau cunoaste fortele pietei, limba si legislatia pentru a-si
ndeplini misiunea n mod competent.
Determinarea valorii diferitelor tipuri de bunuri imobiliare implic adierea atent a pieei
regionale, a tendinelor i perspectivelor ei de zvoltare cu aplicarea motivat a diverselor metode i
tehnici de evaluare, funcie de tipul bunului imobiliar evaluat i scopurile evalurii. De aceea, cerin
obligatorie ce li se nainteaz evaluatorilor este cunoaterea bun a pieei imobiliare locale, precum i
de evaluare a unui tip concret de bunuri obiliare n localitatea dat. n cazul n care evaluatorul nu
cunoate uficient condiiile locale, nainte de a ncheia contractul cu clientul, el are lreptul s solicite
asistena unei persoane competente i bine informate.

[7]

Evaluatorul analizeaz i formuleaz concluzia referitor la natura, calitatea, utilitatea i valoarea


bunului imobiliar i a drepturilor reale asupra lui. In dependen de scopul evalurii, care este
determinat de client, n procesul de evaluare poate fi estimat valoarea de pia, valoarea de asigurare,
valoare de investiie sau oricare alt tip de valoare recunoscut de legislaia naional i standardele
profesionale.
Indiferent de natura serviciilor evaluarii proprietatilor imobiliare, rezidentiale, industriale si a
terenurilor, primul pas pe care trebuie sa-l faca un evaluator este stabilirea scopului pentru care se face
evaluarea.
Stabilind scopul evaluarii se poate analiza si stabili metodele de evaluare adecvate scopului
evaluarii. In acest sens, evaluatorul poate urma inspectia proprietatii, analiza documentelor ce atesta
18

dreptul de proprietate si, in cele din urma, intocmirea raportului de evaluare. [7]
Evaluarea este definit ca proces de determinare a valorii bunului la o dat concret, innd cont
de factorii fizici, economici, sociali i de alt natur, care influeneaz valoarea.
Un evaluator va face verificari si investigatii laborioase pentru a se asigura ca datele pentru
analiza n evaluare sunt corecte si credibile.
Un evaluator va pregati un dosar de lucru pentru fiecare misiune care, la finalizare, va contine
cte o copie a originalului, pe hrtie sau n forma electronica (salvate corespunzator) a tuturor
rapoartelor scrise, a corespondentei si a notificarilor plus nsemnarile din dosar, care ntaresc opiniile
evaluatorului prin verificari, comparare obiectiva, deductie si calcul.
Evaluatorul trebuie s fie o persoan cu o bun reputaie, s obin studiile superioare necesare la
un institut de nvmnt recunoscut sau echivalentul studiilor superioare; s aib experiena i
competena necesar pentru evaluarea unei anumite categorii de active; trebuie s neleag i s aplice
corect metodele i tehnicile recunoscute care snt necesare pentru efectuarea evalurii; s fie membru
al unui corp profesional naional recunoscut i acreditat al evaluatorilor; s respecte codul deontologic.
In rile n care nu exist studii superioare n domeniul evalurii, evaluatorul trebuie s aib un
suficient nivel de instruire i experien n domeniu i s fie membru al unei organizaii profesionale
recunoscute a evaluatorilor sau s lucreze la invitaia unei judectorii sau altei autoriti n calitate de
evaluator.
In procesul activitii sale profesionale, evaluatorul poate primi comenzi de evaluare a diferitelor
categorii de bunuri imobiliare pentru diferite scopuri.
Standardele Europene i Internaionale de Evaluare disting trei categorii de evaluatori: interni,
externi i independeni, utiliznd criterii aproape identice pentru definirea fiecreia dintre aceste trei
categorii.
Conform Standardelor Europene de Evaluare, evaluatorul poate avea statut de evaluator intern,
sau independent. Standardele recunosc, de asemenea, existena evaluatorilor externi care "nu pot fi
evaluatori cu adevrat independeni"
Evaluatorul independent, este un evaluator extern care nu are un interes financiar semnificativ
n compania client sau vice versa, nici direct nici indirect - prin asociai, coadministratori sau rude
apropiate. Evaluatorul independent nu trebuie s aib n ultimele 24 de luni i nici n prezent o alt
relaie pecuniar cu clientul dect plata pentru lucrarea de evaluare i s declare n scris orice implicare
trecut sau prezent cu proprietatea evaluat pentru ultimele 24 de luni. [ p.76]
Evaluatorul intern poate fi administrator, director sau funcionar, dac este calificat
corespunztor i dac nu are un interes financiar sau politic semnificativ, definit astfel:

ca proprietate personal sau familial, fie printr-o corporaie sau printr-un holding n
proporie de peste 5%, sau cu o asemenea sum cu care ar putea fi influenat obiectivitatea
evaluatorului;

ca remunerare legat de rezultatele evalurii;


19

ca funcie n cadrul unei autoriti publice, ceea ce ar putea conduce la apariia unor

conflicte cu o ter persoan. [3p.76]


Evaluatorul extern este un evaluator care, pe de o parte, este distinct de evaluatorul intern, iar pe
de alt parte, el nu corespunde, dup una sau mai multe din condiiile sus-enumerate, calitii de
evaluator independent. In unele cazuri, prevzute de legislaie, un astfel de evaluator poate efectua
evaluarea pentru ntocmirea documentaiei financiare. [3 p.76]
Statutul evaluatorului poate avea un mare impact asupra rezultatelor evalurii, fapt pentru care
Standardele Europene de Evaluare recomand ca n raportul de evaluare s fie inclus informaia
privind apartenena evaluatorului la o categorie sau alta.
n conformitate cu Legea cu privire la activitatea de evaluare, evaluatorul este n drept:

s planifice de sine stttor efectuarea lucrrilor de evaluare conform legislaiei i


contractului de prestare a serviciilor de evaluare;

s determine metodele de evaluare conform standardelor naionale de evaluare;

s aib acces la documentaia beneficiarului, necesar pentru efectuarea evalurii, cu excepia


datelor ce constituie secret comercial;

s inspecteze obiectul evalurii;

s solicite, dup caz, administraiei ntreprinderii de evaluare antrenarea n evaluare a altor


evaluatori i specialiti;

s fie membru al asociaiilor obteti ale evaluatorilor i s participe la activitatea acestora;

s participe la edinele comisiei de atestare privind retragerea certificatului su de calificare;

s conteste aciunile autoritilor administraiei publice centrale i locale privind evaluarea


obiectelor, deciziile comisiei de atestare sau ale organului care a eliberat certificatul de
calificare n instana contenciosului administrativ.
In acelasi timp Evaluatorul este obligat: [3 p.78]

s efectueze evaluarea n conformitate cu cerinele legislaiei, cu standardele naionale de


evaluare i cu contractul de prestare a serviciilor de evaluare;

s informeze beneficiarul despre imposibilitatea efecturii evalurii atunci cnd apar


circumstane ce mpiedic efectuarea lucrrii, de exemplu, cnd beneficiarul prezint acte
care conin date incomplete sau eronate, cnd intervine n aciunile evaluatorului.

Evaluatorul, de asemenea, trebuie s respecte cerinele codului etic, care interzice efectuarea
evalurii n cazul apariiei unor dubii n ce privete independena evaluatorului. Deseori cerina de
independen a evaluatorului poart un caracter discutabil. In practic este foarte dificil s se obin
independena complet a evaluatorului. De exemplu, n privina evaluatorilor care lucreaz n cadrul
burselor sau ageniilor imobiliare (ceea ce se ntmpl n majoritatea cazurilor n Moldova) noiunea de
20

"independen" poate fi folosit doar cu multe rezerve. Pornind de la principiul independenei, aceeai
firm nu poate s evalueze bunurile imobiliare i n acelai timp s intermedieze vnzarea, cumprarea,
schimbul acestor proprieti, etc.
Un alt rol a evaluatorului, pot spune ca este s efectueze evaluarea n mod contiincios, ceea ce
nseamn identificarea i determinarea corect a obiectului evalurii, stabilirea scopului evalurii i
presupusa aplicare a rezultatelor evalurii. n procesul de efectuare a evalurii, evaluatorul este obligat
s ia n considerare toi factorii eseniali ce influeneaz asupra valorii estimative, iar dup finalizarea
evalurii s ntocmeasc un raport obiectiv i argumentat.
Efectuarea contiincioas a evalurii mai nseamn i inspectarea obligatorie de ctre evaluator a
obiectului evalurii. Fr confirmarea datelor despre obiectul evalurii, evaluatorul nu poate garanta
obiectivitatea rezultatelor muncii sale. Chiar i procedura de evaluare a locuinelor de la bloc este un
lucru mult mai complex dect pare la prima vedere. Chiar i apartamente identice ca proiect din aceeai
cas se pot deosebi prin suprafa, starea locuinei, data ultimei reparaii capitale, vederea de la
geamuri, etc. Orientndu-se numai dup opinia beneficiarului, efectund evaluarea fr a lua cunotin
de obiectul evalurii, evaluatorul fr s vrea risc s devin complice al unor escroci care evalueaz o
locuin ce de fapt nu exist. [3 p.81]
La efectuarea evalurii, evaluatorul este obligat s asigure confidenialitatea informaiilor
furnizate de beneficiar, conform legislaiei.
Evaluatorul, indiferent de statutul su, este obligat s respecte normele etice i regulile activitii
de evaluare stabilite n Codul Etic European i regulile de conduit stabilite de organizaia profesional
a evaluatorilor. innd seam de specificul dezvoltrii activitii de evaluare n rile cu economie de
tranziie, n particular n Moldova, o serie de norme etice au fost incluse n Legea cu privire la
activitatea de evaluare. De exemplu, n lege a fost inclus prevederea c cuatumul retribuirii muncii
evaluatorului nu trebuie s depind de valoarea final a obiectului evalurii.
Cerinele Legii cu privire la activitatea de evaluare, standardelor profesionale de evaluare
(Internaionale i Europene) las evaluatorilor un spaiu larg de creaie. Fiecare evaluator este n drept
s-i aleag sursele de informaie i metodele de analiz a ei, metodele i tehnicile de evaluare, de
aceea rezultatele investigaiilor la diferii evaluatori pot s difere ntructva. n orice caz ns,
evaluatorii nu reprezint partea interesat n tranzacie i snt orientai numai spre furnizarea
informaiei demne de ncredere. Cu ct mai nalt este potenialul lor profesional i normele etice, cu att
mai bine, deci i mai obiectiv lucreaz ei.
Raportul de evaluare intocmit in final de evaluator trebuie sa fie clar si sa explice complet
rationamentul acestuia, sursele sale de informare, metodele folosite si tot ceea ce a facut pentru a
ajunge la valoarea estimata pentru proprietatea in cauza.
21

Ca concluzie pot afirma faptul ca rolul evaluatorului pe piata imobiliara, este de a determina
corect valoarea bunului imobil supus evaluarii, aplicind metodele necesare, si determinind scopul
corect al evaluarii, dar in acelasi timp pentru a realiza toat aceste obiective trebuie sa realizeze o
analiza ampla a pietii imobiliare din sectorul respectiv, ceea ce il va ajuta sa observe tendintele de
dezvoltare a pietii cit si nivelul cererii si a ofertei referitor la bunul imobil supus evaluarii.

CONCLUZII
Problemele ce in de dezvoltarea unei piei imobiliare la nivel internaional, n Republica
Moldova reflect cheltuielile n legtur cu formarea pieii interne. Din punct de vedere istoric, piaa
imobiliar a nceput s se formeze la finele anilor 90 ai secolului trecut. n msur considerabil este
nc departe formarea sa integral.
Dezvoltarea pieei imobiliare are o importan deosebit pentru statornicirea unui stat, fiind un
element component esenial al economiei de pia. Fr o pia imobiliar avansat nu este posibil
dezvoltarea proceselor investiionale, creterea produciei i sporirea nivelului de trai al populaiei rii.
Totodata, fara o piata dezvoltata nu pot exista o gama larga de participanti pe piata, iar
tranzactiile nu pot fi realizate. Cu toate ca in prezent piata imobiliara se afla in stagnare, ea oricum isi
mentine cursul sau, si incearca sa reziste situatiilor politice ce devin din ce in ce mai stresante si mai
schimbatoare.
Astfel, pentru asigurarea unei activiti eficiente a pieei imobiliare este necesar participarea
specialitilor n diferite domenii, care s asigure prompt i profesionist soluionarea problemelor de
procedur i de ordin tehnic.
Pentru a efectua pe pia o tranzacie cu bunuri imobiliare, orice cumprtor i vnztor recurge
la serviciile agenilor intermediari de pia.
Astfel, in urma efectuarii lucrarii respective, am determinat participantii pe piata imobiliara, care
fac ca aceasta sa se dezvolte, si in acelasi timp participa la diverse tranzactii cu bunurile imobiliare, si
de asemenea am determinat si rolul evaluatorilor in activitatea de evaluare.
In urma determinarii acestor obiective, putem afirma faptul ca rolul princial pe piata imobilului il
detin evaluatorii, intrucit ei sunt cei care analizeaza fiecare schimbare aparuta, si cerceteaza piata
pentru a determina cit mai exact valoarea bunului supus evaluarii. In acelasi timp putem expune si
22

ideea ca evaluatorul nu este o simpla persoana dar este cel ce are nevoie dee cunostinte economice sau
tehnice, cit si de faptul ca trebuie sa fie o peroana cu o buna reputatie, si sa posede capacitatea de a
efectua evaluari ale diferitor tipuri de imobile.
In ciuda faptului ca evaluatorul reprezinta elementul principal al procesului de evaluare cit si pe
piata imobiliara, mai sunt o gama lara de participanti, care il ajuta sa-si realizeze activitatea sa.

Bibliografie
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.

Analiza pietii imobiliare, Bejenaru M. , Chisinau,2009


Evaluarea bunurilor imobile teorie si practica, Buzu O., Matcov A.
Organizarea activitatii de evaluare, Buzu O.
Legea cu privire la activitatea de evaluare nr.989 din 18.04.2002
http://www.eval.ro/cod-evaluator/ (accesat la 20.05.2015)
http://www.westpropertyadvisor.ro/Etica.html (accesat la 25.05.2015)
http://www.mtmoffice.ro/rolul-evaluatorului-anevar.html (accesat la 28.05.2015)
http://toastmastersiasi.org/materiale/descriere-roluri (accesat la 28.05.2015)
http://chamber.md/ro/expertiz%C4%83,-evaluare-%C5%9Fi-certificare/26-expertizaevaluare-certificare/deec/234-regulamentul-cu-privire-la-exper%C5%A3ii-evaluatori%C5%9Fi-consultan%C5%A3ii-sistemului-expertul-cci-a-republicii-moldova (accesat la

28.05.2015)
10. http://www.referatele.com/referate/noi/economie/cadrul-general-al-ac19189885.php
(accesat la 28.05.2015)
11. https://ru.scribd.com/doc/113780551/EVALUAREA-BUNURILOR-IMOBILE

(accesat

la 27.05.2015)
12. https://adrianmiroiu.files.wordpress.com/2008/04/capitolul-7.pdf (accesat la 28.05.2015)
13. http://www.academia.edu/9763732/Evaluare_imobilului (accesat la 28.05.2015)
14. http://www.scritub.com/economie/Evaluarea-in-contextul-pietei-74182.php (accesat la
27.05.2015)
15. https://ru.scribd.com/doc/44344591/licenta (accesat la 28.05.2015)
16. http://nikaimobil.md/lows/zn_otzenochnkamd.shtml (accesat la 28.05.2015)
17. http://www.promstroi.md/ro/Ocenka-Nedvizhimosti-imuschestva.html
(accesat

la

28.05.2015)

23