Revista Valoarea Oriunde Este Ea NR 08

VALOAREA
Q3
Nr. 8
09.2015
OR IUNDE ESTE EA
Revist publicat de ctre ANEVAR Asociaia Naional a Evaluatorilor Autorizai din Romnia
Codul fiscal i evalurile cldirilor

pentru impozitare pag. 6
Activitatea de evaluare
este o piatr de temelie
n economia de pia
Interviu cu Gheorghe Bdescu,
Preedinte ANEVAR
1992 - 2001
pag. 12
Raport de activitate
persoane fizice
i firme - ANEVAR 2014
pag. 18
Raportare din Baza
Imobiliar de Garanii (BIG)
pag. 30
CUPRINS
28 Opera de art particulariti
ale procesului de evaluare
Spre deosebire de bunurile curente, opera de art i,
prin extensie, obiectele colecionabile, nu pot fi evaluate
dect dup ce, n prealabil, li s-a stabilit autenticitatea.
De PAVEL UAR
30 Raportare din Baza

Imobiliar de Garanii (BIG)
V prezentm n premier rezultatele prelucrrii statistice a datelor introduse de ctre membrii ANEVAR implicai n activitatea de evaluare n scopul garantrii mprumutului, n Baza Imobiliar de Garanii (BIG) n primele
dou luni de la lansarea acesteia (iulie-august - 2015).
05 Editorial
De la ultima apariie a revistei s-au petrecut mai multe
evenimente ce au adus un plus de imagine Asociaiei:
Congresul Internaional cu tema Hot Topics in Valuation, organizat la Bucureti mpreun cu Grupul European al Asociaiilor de Evaluatori (TEGoVA)...
De RALUCA LICARU
06 Codul fiscal i evalurile

cldirilor pentru impozitare
Am tot vorbit pn acum de preconizatele msuri din
Codul fiscal referitoare la schimbarea sistemului de impozitare a cldirilor, msuri care au i devenit funcionale odat cu promulgarea noului Cod Fiscal de ctre
preedintele Romniei.
De ADRIAN VASCU
12 Activitatea de evaluare este o piatr

de temelie n economia de pia
36 Eficiena energetic n evaluarea

bunurilor imobile - nceputul
Avnd n vedere problematica consumului de energie
la nivel global - ce reprezint un factor de risc major,
cu impact asupra legislaiei aplicate i n domeniul proprietii imobiliare...
De ANDREI BOTI
38 Conferina Hot Topics in Valuation

40 Conferina Evaluarea
pentru garantarea mprumutului
42 ZIUA EVALUATORULUI 9 septembrie 2015
44 Aspectul esenial
Definirea proprietii imobiliare supus exproprierii:
exproprierea pentru cauz de utilitate public i cazuri
de interzicere prin reglementare a unor utilizri.

Preedinte ANEVAR 1992 - 2001
De BRADFORD K. KUHN
18 Raport de activitate persoane

fizice i firme - ANEVAR 2014
n contextul contractelor de munc ale evaluatorilor,

clauza de neconcuren este ruda temperamental a
clauzelor de confidenialitate i nedivulgare.
ncepnd cu acest numr al revistei, vom publica anual

raportul privind activitatea de evaluare desfurat de
membrii ANEVAR, persoane fizice i juridice.
24 Din activitatea Comisiei

de Etic i Disciplin
Procedura disciplinar n spea prezentat n acest numr al revistei a fost declanat ca urmare a unei sesizri formulat de ctre administratorul unei societi.
De GHEORGHE V
48 Nonsensul concurenei
De PETER T. CHRISTENSEN
52 Informaii corelate cu evaluarea

proprietilor imobiliare i cu evaluarea
ntreprinderii
Continum s prezentm i n acest numr al revistei
Valoarea, oriunde este ea setul de informaii de pia
utile att evaluatorilor, ct i utilizatorilor rapoartelor
de evaluare.
VALOAREA | Q3 2015
ANUNURI
Descrcai revista Valoarea,

oriunde este ea, numrul
8, gratuit, pentru tablete i
smartphone, din App Store
i Google Play. O gsii sub
denumirea REVISTA VALOAREA.
Adresa redaciei: Strada Scrltescu nr. 7, Sector 1, Bucureti, 011158

Tel.: +40 21 315 65 64; +40 21 315 65 05 Fax: +40 21 311 13 40 E-mail: anevar@anevar.ro
Publisher:
ANEVAR
Coordonatori proiect:
Raluca licaru
Redacia:
ANEVAR
Cu sprijinul IROVAL
DTP:
www.dtpdesign.ro
ISSN 2344 6250

ISSN- L 2344 6250
Advertising Sales:
Raluca licaru
tel.: 0722 53 44 90
raluca.slicaru@anevar.ro
Fotografii:
Timi licaru;
Dreamstime.com
TIPRIT LA CN POTA ROMN - FABRICA DE TIMBRE
Sunt interzise reproducerea, arhivarea sau transmiterea n orice form sau prin orice mijlocelectronic, mecanic, prin fotocopiere saunregistrareaconinutului acestei publicaii, integral sau parial, fr acordul prealabil scris al ANEVAR.
Punctele de vedere exprimate n revista Valoarea, oriunde este ea reprezint opinia autorilor i nu angajeaz ANEVAR. Punctul de vedere oficial al ANEVAR se exprim n documente adoptate i aprobate de ctre organele sale de conducere. ANEVAR
nu i asum responsabilitatea i nu garanteaz pentru produsele i/sau serviciile promovate n revista Valoarea, oriunde este ea. ANEVAR nu garanteaz corectitudinea datelor i informaiilor prezentate, chiar dac acestea au fcut obiectul unui
proces riguros de verificare. Revista Valoarea, oriunde este ea are scopuri educative i de informare, ns ANEVAR prin intermediul acestei publicaii nu furnizeaz servicii de consultan n domeniile: evaluare, contabilitate sau juridic.
VALOAREA
EDITORIAL
Dragii mei,
D
RALUCA LICARU,
Editor coordonator
e la ultima apariie a revistei s-au petrecut mai multe evenimente

ce au adus un plus de imagine Asociaiei: Congresul Internaional
cu tema Hot Topics in Valuation, organizat la Bucureti mpreun
cu Grupul European al Asociaiilor de Evaluatori (TEGoVA);
Conferina Evaluarea pentru garantarea mprumutului, cu
peste 400 de participani i invitai de la Appraisal Institute din SUA
(preedintele M. Lance Coyle i viitorul preedinte J. Scott Robinson), dar i
evenimentul ce a marcat tradiionala Zi a Evaluatorului, n cadrul cruia, n
acest an, preedintelui fondator al Asociaiei, dl. Gheorghe Bdescu, i-a fost
adus un tribut pentru ntreaga carier n domeniul activitii de evaluare.
Tot cu aceast ocazie, revista Valoarea a aprut ntr-o ediie de colecie,
sub forma unui supliment intitulat Personaliti, dedicat de asemenea
domnului Gheorghe Bdescu.
A ncadra n aceast serie de evenimente care aduc n prim plan
activitatea ANEVAR din ultima perioad i primul raport din Baza
Imobiliar de Garanii (BIG) pe care l publicm n paginile 30 - 35, dup
numai 2 luni de cnd baza de date a devenit obligatorie. Primele statistici
extrase demonstreaz c n viitor, BIG-ul va avea un rol foarte important
pentru piaa imobiliar din Romnia. Raportrile trimestriale din BIG
vor fi preluate i publicate n fiecare numr al revistei Valoarea.
Un alt raport, care se va regsi n revist n luna septembrie a fiecrui
an, este cel al activitii membrilor ANEVAR, persoane fizice i juridice,
pentru anul trecut, respectiv pentru 2014.
Articolul nelipsit din paginile noastre, semnat de preedintele
ANEVAR, Adrian Vascu, este structurat, original, ntr-o succesiune
de ntrebri i rspunsuri avnd ca subiect impozitul pe cldiri, aa
cum este el cuprins n forma noului Cod fiscal, ce va intra n vigoare
la 1 ianuarie 2016. Acest material reprezint i recomandarea mea din
sumarul revistei.
Paginile 12 - 17 gzduiesc interviul realizat cu dl. Gheorghe Bdescu,
cel care a nfiinat i condus Asociaia ntre anii 1992 i 2001. ntrebrile
i rspunsurile acestui interviu sunt de fapt o descriere a istoriei profesiei
de evaluator n Romnia, din perspectiva sa.
Cititorii notri fideli vor putea gsi n numrul acesta rubricile fixe cu
evenimente, spea din CED, tabelele cu informaiile din pia i cele dou
articole traduse din revista VALUATION a Appraisal Institute.
n editorialul lunii iunie v vorbeam despre extinderea comunicrii
online prin intermediul conturilor de social media. Dup Facebook www.facebook.com/ANEVAR.oficial, acum suntem prezeni i pe Twitter
www.twitter.com/AnevarRomania, cu un cont oficial care ajut n
principal la conectarea cu organizaiile internaionale de profil. Culegei,
aadar, informaiile legate de iniiativele i evenimentele ANEVAR din
cele mai moderne surse!
Colecia complet a revistei Valoarea, ca i suplimentele sale: ediia
anual n limba eglez VALUE, Wherever It Is i VALOAREA
Personaliti, pot fi descrcate din magazinele virtuale GooglePlay i
AppStore (aplicaia gratuit: Revista VALOAREA) i de pe site-ul nostru
www.anevar.ro seciunea Resurse.
Pe curnd!
VALOAREA | Q3 2015
Codul fiscal i evalurile

cldirilor pentru impozitare
m tot vorbit pn
acum de preconizatele msuri din
Codul fiscal referitoare la
schimbarea sistemului de
impozitare a cldirilor, msuri care au i devenit funcionale odat cu promulgarea
noului Cod fiscal de ctre
preedintele Romniei.
Astfel, am intrat n linie dreapt

att evaluatorii, ct i autoritile locale
i mai ales contribuabilii, n cursa pentru implementarea noului sistem. Spun
noul sistem pentru c prevederile Codului fiscal ce va intra n vigoare la 1
ianuarie 2016 au n vedere nouti semnificative privind impozitul pe cldiri.
Dei s-a discutat mult n perioada premergtoare aprobrii despre prevederile acestuia, nu a existat o analiz ampl
asupra tuturor modificrilor propuse,
urmnd ca prin normele de aplicare s
fie clarificate toate ntrebrile trecute,
prezente i viitoare despre acest subiect.
Voi ncerca n articolul de fa s
formulez cteva ntrebri la rndul meu
i s ncerc s gsesc rspunsuri att la
aceste ntrebri, ct i la altele, care au
fost sau urmeaz a fi formulate. Foarte important de precizat este c cele pe
care le vei citi n continuare se vor referi doar la aspectele legate de impozitul
pe cldiri din noul Cod fiscal i nu la
ntregul Cod fiscal!
6
VALOAREA
ntrebrile ncep s apar att din

partea evaluatorilor, ct i din partea
contribuabililor i a autoritilor locale. Voi structura aceasta autosesiune
de Q&A n capitolele ntrebri generale (atribuibile tuturor celor trei actori) precum i capitole distincte dedicate evaluatorilor, autoritilor locale i
contribuabililor. Vor exista de asemenea i ntrebri la care rspunsul meu
va putea suferi modificri dac n perioada urmtoare vor aprea clarificri
suplimentare din partea autoritilor.
ntrebri generale
1 Care sunt principalele modificri prevzute n noul Cod fiscal n comparaie cu varianta
anterioar, referitoare la impozitul pe cldiri?
Principalele modificri prezentate n Titlul IX pot fi ncadrate n
dou categorii:
a. Valoarea fiscal a cldirilor nu mai
are legtur direct cu valoarea
contabil. Altfel spus, valoarea
impozabil va fi utilizat de
ctre contribuabili doar n relaia
cu autoritile fiscale, fr ca
aceasta s mai fie nregistrat n
situaiile financiare ca n prezent.
Reamintesc faptul c valoarea
fiscal, pn la intrarea n vigoare
a noului Cod fiscal, o reprezint
valoarea de inventar a cldirilor
nregistrat n situaiile financiare
ale contribuabililor.
ADRIAN VASCU,
Preedinte ANEVAR 2014-2015,
MAA, MRICS, REV, Senior Partner VERIDIO
b. Tratamentul fiscal va fi aplicat

uniform, n funcie de utilizarea
cldirilor i nu n funcie de
proprietar ca n prezent. Astfel,
n cazul cldirilor cu destinaie
nerezidenial (birouri, spaii
comerciale, hoteluri, etc.) se va
plti acelai impozit indiferent dac
proprietarul este persoan fizic
sau persoan juridic. Pn acum
impozitul era difereniat, fiind mult
mai redus pentru persoanele fizice
care deineau cldiri nerezideniale.
2 Care este locul ngust al implementarii noilor prevederi?
Cred c principalul loc ngust
este timpul, avnd n vedere data la
care noul Codul fiscal a fost aprobat i
distana scurt, de maxim patru luni,
pn la intrarea n vigoare a acestuia.
n aceast perioad, Ministerul de Finane i autoritile locale vor trebui
s desfoare aciuni intense de informare intern ct i extern acelor insitituii pentru ca modul de aplicare i
de nelegere al noilor prevederi s fie
unul unitar. De nivelul de informare al

tuturor actorilor implicai va depinde succesul implementrii noilor msuri. Nu n ultimul rnd, ANEVAR,
att singur, ct i mpreun cu autoritile statului, va trebui s se implice
n aceste aciuni de informare.
3 Exist neclariti n ceea ce
privete punerea n aplicare
a acestor prevederi?
Exist neclariti care vor trebui rezolvate ct mai repede prin Normele
de aplicare ale Codului fiscal sau chiar
prin intermediul standardelor de evaluare. Dintre neclariti amintesc: (1)
perioada n care vor fi realizate rapoartele de evaluare dup data de 1 ianuarie
a anului pentru care se datoreaz impozitul pe cldiri (2) data evalurii n cazul cldirilor nerezideniale aparinnd
persoanelor fizice (3) valoarea impozabil declarat de persoanele juridice n
anul 2016 pentru cldirile care au fost
reevaluate cu trei ani n urm i pentru care, conform sistemului vechi, ar
urma o nou evaluare pentru a se evita
creterea cotei de impozitare.
4 Soluii posibile pentru implementarea cu succes a
noilor prevederi?
5 Exist prevederi speciale ale

Standardelor de evaluare care
vor fi aplicate?
Desigur. Exist un standard special dedicat acestui subiect i denumit
GEV 500 Determinarea valorii impozabile a unei cldiri. Standardul este
foarte nou i mai puin cunoscut. El a
fcut parte i din colecia Standardelor
ANEVAR 2014 i se regsete, firesc,
i n colecia Standardelor ANEVAR
2015 care reprezint standardele n vigoare la data punerii n aplicare a noului Cod fiscal. GEV 500 poate fi aplicat doar ncepnd cu 1 ianuarie 2016.
Standardul include prevederi speciale
adaptate scopului evalurii pentru impozitare i va pune estimarea valorii
impozabile pe o baz unitar, metodologic vorbind. Astfel, un prim element pe care vreau s l reamintesc este
c standardul se refer la impozitarea
cldirilor i nu la ntreaga proprietate
imobiliar, avnd n vedere c n Co-
imobiliare este influenat decisiv de

localizarea terenului pe care aceasta
este construit (ceea ce n cazul nostru
nu are relevan, fiind impozitate doar
cldirile) i se mai bazeaz, pe de alt
parte, pe faptul c principala abordare a evalurii va fi abordarea prin cost.
Standardul conine precizri clare privind toate abordrile evalurii, precum
i selecia valorii finale, astfel nct s se
evite ct mai mult posibil subiectivismul evaluatorului.
6 Crete responsabilitatea
evaluatorului n conformitate
cu noile reguli?
Responsabilitatea crete foarte
mult. Practic toate bugetele locale vor
avea o component n viitor rezultat
din impozitul pe cldiri, care are legtur direct cu rezultatele evalurilor
pentru impozitare. Nu cred c exist
vreun evaluator care s nu fie contient
c aceste valori au o importan crucial i c ele vor putea face obiectul analizei oricnd n timp, astfel nct
Cred c soluia
posibil este clarificarea unitar a
tuturor aspectelor legate de noul sistem,
de ctre toi actorii implicai: evaluatori,
autoriti locale i contribuabili. Dac
va exista de la nceput o nelegere i o
practic unitar exist anse foarte mari
ca sistemul s fie implementat cu succes.
Discuiile comune, precum i comunicrile scrise comune, vor reprezenta un
sprijin semnificativ.
dul fiscal tratamentul fiscal al terenurilor este distinct de tratamentul fiscal

al cldirilor, iar valoarea impozabil a
terenurilor nu are legtur cu valoarea
de pia a acestora. Astfel, n cazul cldirilor, conform noilor reguli, valoarea
impozabil a dou cldiri identice, situate n localiti diferite, va fi aproximativ aceeai. Explicaia este simpl
i se bazeaz pe de o parte pe faptul
c valoarea de pia a unei proprieti
responsabilitatea
nu are practic limit. n
aceste condiii, independena
evaluatorului este decisiv i ea
va trebui respectat n primul rnd de
ctre evaluator i apoi de ctre contribuabili i, nu n ultimul rnd, de ctre
autoritile locale. n general, poziiile
n care se afl contribuabilul i autoritile fiscale sunt n opoziie. Primii vor
urmri ca valorile fiscale s nu fie prea
VALOAREA | Q3 2015
mari, iar autoritile locale ca acestea

s nu fie prea mici. Ce va trebui neles
de ctre toat lumea este c valoarea
impozabil este numai una i nu poate
fi modificat n mai mare sau mai
mic n funcie de ateptrile prilor.
Evaluatorii au la ndemn (aproape)
toate prghiile necesare i nu cred c
astzi i mai poate influena cineva n
exprimarea opiniei, altcineva dect propria judecat. Paranteza anterioar are
ca baz un loc ngust care va trebui
mbuntit ct mai repede astfel nct
tot instrumentarul evaluatorului, de
la reguli pn la sursele de informaii,
s fie clar, transparent i fr echivoc.
Locul ngust se numete astzi sursa
de estimare a costului de nou.
ntrebri formulate
de ctre evaluatori
7 Care este data evalurii
n cazul evalurii pentru
impozitare?
Pentru persoanele juridice care dein cldiri nerezideniale, data evalurii
este clar prevzut n noul Codul fiscal
ca fiind 31 decembrie a anului anterior.
8
VALOAREA
Pentru persoanele fizice care dein cldiri nerezideniale, nu este prevzut

expres n Codul fiscal data de 31 decembrie. Ne ateptm ca aceast dat s
figureze n normele de aplicare ale noului Cod fiscal astfel nct abordarea evalurii s fie unitar pentru toate tipurile
de cldiri nerezideniale, indiferent de
cine este proprietarul acestora (persoan fizic sau juridic).
8 Se vor aplica Standardele noi
de evaluare ncepnd cu 31 decembrie 2015 sau ncepnd cu
31 decembrie 2016?
Dup toate probabilitile, Standardele noi se vor aplica ncepnd cu data
evalurii 31 decembrie 2015, n condiiile n care Codul fiscal intr n vigoare
la 1 ianuarie 2016 i acesta prevede c
data de referin a valorii fiscale este
sfritul anului anterior anului pentru
care se datoreaz impozitul. Vom urmri dac n normele de aplicare ale
Codului fiscal vor aprea prevederi
speciale n acest sens.
9 Ce tip de raport
de evaluare se va utiliza?
Se va utiliza un raport de evaluare specific evalurii pentru impozitare,
care va fi ntocmit astfel nct s asigure

cadrul general cerut de GEV 500. Rolul Raportului uniform n acest context
este de a asigura tuturor autoritilor
locale accesul i uoara nelegere a aceluiai tip de document. Totodat i pentru evaluatori va reprezenta un sprijin
n realizarea misiunii privind evaluarea
pentru impozitare.
10 Exist pe site-ul
www.anevar.ro anexele
prevzute n GEV 500?
Standardul prevede trei anexe. Prima o reprezint solicitarea contribuabilului privind evaluarea pentru impozitare, a doua este un ndrumar privind
calculul uzurii fizice i a recalculrii
duratelor de via n urma aciunilor de
modernizare (dac acestea au avut loc)
i cea de a treia este reprezentat de Raportul uniform. La data apariiei acestei
ediii a revistei, toate anexele se afl n
lucru, astfel nct vor fi publicate pe site
ct mai curnd posibil. Pn ce acestea
vor fi finalizate, sperm s apar i normele de aplicare ale Codului fiscal astfel
nct anexele s in seama de toate clarificrile coninute de norme.
11 Care este data finalizrii raportului de evaluare, cunoscut ca
i data raportului?
Am menionat aceast tem n cadrul neclaritilor coninute de ctre actuala form a Codului fiscal. Avnd n
vedere att experiena anterioar, ct i
ateptrile autoritilor locale, precum
i discuiile preliminare pe care le-am
purtat cu reprezentanii Ministerului
de Finane, intervalul de timp n care va
trebui realizat raportul de evaluare ar
putea fi 1 ianuarie 15 martie. Pentru
o aplicare unitar i pentru a se evita
anomaliile existente la unele autoriti
locale (un exemplu elocvent l reprezint municipiul Timioara) sperm ca
intervalul final s fie precizat n norme.
Rog toi cititorii acestui articol s urmreasc comunicrile noastre privind
prevederile din norme, dup publicarea
acestora, astfel nct s utilizeze informaiile cele mai actuale.
12 Vor fi analizate de ctre

ANEVAR rezultatele evalurii
pentru impozitare?
Avnd n vedere importana efectelor acestui tip de evaluri asupra spaiului public n general i a bugetelor
locale n particular, ANEVAR va nregistra ntr-o baz de date toate rezultatele evalurii pentru impozitare. Aceast baz de date, denumit Baza de
Informaii Fiscale (BIF), va reprezenta
sursa principal pentru monitorizare i
i va arta un prim efect de prevenie
a oricror tipuri de derapaje. Ulterior,
datele stocate vor fi transformate n rapoarte care vor fi puse periodic la dispoziia tuturor persoanelor interesate.
13 Toi contribuabilii vor solicita
evaluri n anul 2016?
Nu cred c vor face acest lucru toi
contribuabilii. Cei care se afl n intervalul celor trei ani de la ultima reevaluare i ale cror valori impozabile curente sunt comparabile cu, sau mai mici
dect, costul de nlocuire net al cldirii
impozitate, foarte probabil nu vor solicita realizarea unei evaluri. Dac regula celor trei ani se va aplica ncepnd
cu anul 2016 fr a se ine seama de
situaia anterioar, atunci este probabil
s apeleze la evaluri doar contribuabilii ale cror valori fiscale ar fi, n absena evalurii, mai mari dect cele rezultate prin procesul de evaluare. Dac
ns regula celor trei ani va fi pstrat,
lundu-se n calcul ultima evaluare, realizat nainte de 31 decembrie 2015,
atunci este foarte probabil s procedeze la evaluare toi acei contribuabili
care ar fi cerut oricum acest lucru i n
situaia n care nu intrau n vigoare noile prevederi. n oricare dintre situaiile
anterioare evalurile nu trebuie realizate avnd ca scop scderea impozitelor.
Standardul GEV 500, aplicat corect, nu
permite dect o evaluare corect. Pe
baza acesteia, impozitul rezultat, chiar
dac va fi diferit fa de cel anterior, va
fi, de asemenea, impozitul corect.
14 Acurateea estimrii costului
de nou al cldirilor
Acest subiect este unul foarte delicat

i care va trebui tratat cu cea mai mare
atenie de ctre evaluatori. Delicateea
provine din faptul c nu exist o surs
unic de estimare a costului de nou a
unei cldiri, care s fie recunoscut de
ctre toi utilizatorii din Romnia, n
afar de evaluatori. i arhitecii, proiectanii sau chiar autoritile publice
achizitoare a unor lucrri de construcii
ar fi interesate n existena unui instrument care s determine costul de nou
al oricrei cldiri. Existena mai multor
asemenea surse care s conduc la rezultate diferite, reprezint cea mai mare
vulnerabilitate a credibilitii rezultatelor evalurii atunci cnd, teoretic, pot
rezulta dou valori ale unei cldiri, deci
dou impozite. n realitate acest lucru
este imposibil, adic valoarea impozabil a unei cldiri este una singur. Care
dintre valorile posibil a fi obinute este
cea corect, va putea rezulta doar printr-o analiz a evaluatorilor care, n conformitate cu Standardele de evaluare n
vigoare, sunt obligai s verifice dintr-o
surs suplimentar independent care
dintre cele dou valori impozabile prezumtiv corecte este de fapt valoarea corect. Sub nicio form ns nu va trebui
concluzionat nici acum i nici n viitor
c valoarea corect este cea mai mare
dintre ele doar pentru c impozitul calculat ar fi desigur mai mare. Estimarea
valorii impozabile nu are ca scop obinerea unui anumit nivel al impozitului,
ci urmrete ca baza impozabil s fie
cea corect. i corect este doar una
singur. Iar acest lucru l poate ti doar
o persoan autorizat, care a respectat
standardele de evaluare n vigoare la
data evalurii.
ntrebri (care pot fi)

formulate de ctre
autoritile locale
15 Pot fi contestate
rapoartele de evaluare?
Standardul de evaluare GEV 500
prevede c evalurile pentru impozita-
re pot fi verificate, impunndu-se condiia ca aceast verificare s fie realizat

de ctre personal calificat, respectiv de
ctre un evaluator autorizat care deine i specializarea Verificarea Evalurii
(VE). Astfel, autoritile locale pot avea
printre angajaii proprii evaluatori care
dein aceast specializare sau pot externaliza acest serviciu de verificare astfel
nct s i exercite dreptul de a contesta anumite valori impozabile, dac
exist argumente profesionale n acest
sens. Evaluatorii vor trebui s rspund observaiilor provenite din partea
autoritilor locale cu condiia ca aceste
observaii s fie formulate de ctre un
evaluator autorizat avnd specializarea
VE. Pn n prezent au existat situaii
n care rapoartele de evaluare au fost
contestate, motivul principal fiind efectul utilizrii acestora, respectiv scderea
impozitelor i, de cele mai multe ori,
aceste contestaii au avut loc urmrind exclusiv rezultatul i nu procesul
de evaluare. n aceste condiii, pentru
a se realiza obiectivul ca valorile fiscale
s fie cele corecte, autoritile locale au
prghiile necesare, care trebuie s respecte obligatoriu Standardele de evaluare n vigoare la data evalurii.
16 Cine va depune raportul de
evaluare la autoritile locale?
Raportul de evaluare va fi depus la
autoritile locale de ctre contribuabili.
17 Data pn la care pot fi primite
rapoartele de evaluare de ctre
autoritile locale.
Avnd n vedere c data evalurii
este 31 decembrie a anului anterior,
rapoartele de evaluare se vor realiza n
prima parte a anului, deci data realizrii rapoartelor de evaluare i implicit
data predrii acestora ctre autoritile
fiscale, va fi dup 1 ianuarie. Pn la
definitivarea prin intermediul normelor de aplicarea a noului Cod fiscal,
care vor stipula explicit intervalul de
timp prevzut de lege, ateptarea rezonabil pentru toate prile implicate
este ca acest interval de timp s fie cuprins ntre 1 ianuarie i 15 martie.
VALOAREA | Q3 2015
18 Rapoartele de evaluare care

prevd o valoare impozabil
mai redus dect cea anterioar, sunt rapoarte neconforme cu
standardele de evaluare?
Doar nivelul valorii impozabile nu
poate reprezenta niciun indiciu privind prezumia de neconformitate a
rapoartelor de evaluare cu Standardele
de evaluare n vigoare. Rspunsul este,
ferm, NU. Faptul c valoarea impozabil a sczut nu nseamn automat c
raportul de evaluare este neconform.
Aa cum spuneam anterior, exist prghiile legale pentru a verifica acurateea unei evaluri. Numai dup ce
aceast procedur este aplicat vor putea fi emise opinii, i acelea profesionale, privind calitatea i conformitatea cu
Standardele de evaluare a unui raport.
19 Vor exista diferene ale impozitelor pe cldiri n ipoteza c
sunt cldiri identice dar amplasate n localiti diferite?
n urma evalurii nu va rezulta niciodat impozitul datorat de ctre contribuabil, ci va rezulta valoarea impozabil. Impozitul rezult din nmulirea
cotei de impozitare cu valoarea impozabil. Astfel, cotele de impozitare aparin
unui interval prevzut n Codul fiscal
care se afl la dispoziia autoritilor
locale. Rezult c aceste cote pot fi diferite de la localitate la localitate, deci pot
conduce la impozite diferite de la localitate la localitate. Ca regul general ns,
pentru cldiri identice valoarea impozabil va trebui s fie ntotdeauna aceeai.
ntrebri (care pot fi) formulate de ctre contribuabili persoane juridice

20 Va crete sau va scdea impozitul pe cldiri?
La aceast ntrebare nu exist un
rspuns exact n acest moment. Dup
finalizarea primului exerciiu de evaluare vor rezulta din baza de date BIF,
gestionat de ctre ANEVAR, toate
modificrile rezultate. Cred c vor exis10 VALOAREA
ta att creteri ct i descreteri fr ca

msurile introduse n Codul fiscal s fi
putut urmri vreuna dintre aceste tendine. Este cert c va rezulta o baz uniform de estimare a valorii impozabile
i c, dup primul exerciiu de evaluare,
care poate fi n 2016 sau poate n 2018,
estimarea impozitelor locale viitoare va
avea un nivel ridicat de predictibilitate.
21 Care va fi valoarea impozabil
declarat n anul 2016 pentru
cldirile existente de mai muli
ani n patrimoniul companiei?
Codul fiscal prevede 5 posibiliti
n care se ncadreaz valoarea impozabil. n cazul cldirilor existente de
mai muli ani n patrimoniul companiei valoarea impozabil poate fi
sau valoarea impozabil actual, sau
valoarea rezultat dintr-un raport de
evaluare realizat de ctre un evaluator
autorizat n conformitate cu Standardele de evaluare n vigoare. Decizia
va aparine contribuabilului i va fi
influenat decisiv de ctre prevederile din normele de aplicare ale noului
Cod fiscal, care ar trebui s clarifice
regimul celor trei ani dup care cota
de impozitare crete dac nu este realizat o nou evaluare. Cnd vorbesc
despre regimul celor trei ani, m refer la continuitatea numrrii acestora
din trecut sau renceperea numrtorii
odat cu noul Cod fiscal. Dup prerea mea, oricare variant este posibil.
Varianta renceperii numrtorii va fi
mai convenabil contribuabililor care
vor realiza evaluri doar dac vor exista indicii temeinice c valorile fiscale,
nainte de evaluare, nu sunt cele corecte. Modalitatea final de tratament
a perioadei de ncepere a celor trei ani
va rezulta doar n urma publicrii normelor de aplicare ale Codului fiscal.
Avnd n vedere c i pentru persoanele fizice care dein cldiri nerezideniale numrtoarea anilor dintre dou
evaluri ncepe la 31.12.2015, n opinia
mea acelai tratament ar trebui aplicat
i persoanelor juridice care dein cldiri nerezideniale. Desigur c perioa-
da de trei ani i etapizarea acesteia nu

oprete vreun contribuabil s i realizeze evaluarea anual.
22 Este obligatorie
realizarea unei evaluri?
Nu exist noiunea de obligativitate n ceea ce privete realizarea
unei evaluri pentru impozitare. Exist ns o prevedere de cretere a cotei
de impozitare dac evaluarea nu este
realizat cu frecvena stabilit de lege.
Astfel s-a ncetenit ideea c evaluarea devine obligatorie.
23 Ce informaii vor fi puse la
dispoziia evaluatorului?
Contribuabilul va completa Anexa 1 prevzut n GEV 500 i care va
exista i pe www.anevar.ro n care va
evidenia cldirile care urmeaz a fi
evaluate. Evaluatorii vor avea ca baz
aceast declaraie a contribuabililor
fr a mai avea n vedere situaia cldirilor din evidenele contabile ale acestora. Ulterior completrii acestei anexe
de ctre contribuabil, evaluatorul va
solicita informaii concrete referitoare
la cldirile supuse evalurii, informaii
necesare n procesul de evaluare.
24 Raportul de evaluare pentru
impozitare va fi identic cu
raportul de evaluare pentru
raportare financiar?
Cele dou rapoarte de evaluare nu
vor fi neaprat identice pentru c Standardele de evaluare care stau la baza
elaborrii acestora conin prevederi
diferite care pot influena rezultatele
evalurii i de aici i structura rapoartelor de evaluare. Astfel contribuabilii
se pot gsi n situaia ca aceeai cldire
s aib dou valori diferite, din perspectiva fiscal i contabil. Desigur c
rapoartele de evaluare vor avea multe
elemente comune dar pot exista situaii n care n mod obiectiv i rezultatele
i rapoartele s fie diferite.
25 Va fi nevoie de realizarea a
dou rapoarte de evaluare?
Pot exista situaii n care va fi nevoie s fie realizate dou rapoarte de
evaluare. Dac vor fi realizate de ctre
acelai evaluator, rapoartele vor avea

pri comune, ceea ce va putea determina ca onorariile pentru cele dou
evaluri s nu fie duble fa de situaia
cnd exist un singur raport.
26 Se pot realiza evalurile i nainte de sfritul anului pentru a
evita aglomeraia de la nceputul anului urmtor?
Finalizarea rapoartelor de evaluare pentru impozitare trebuie realizat
ntotdeauna la nceputul anului urmtor anului aferent datei evalurii.
Faptul c munca de evaluare ncepe
nainte de sfritul anului nu este o
eroare, dac data raportului va fi dup
data de 1 ianuarie a anului urmtor,
data evalurii va fi 31 decembrie a
anului anterior datei raportului i n
coninutul acestuia se are n vedere
starea cldirii la data de 31 decembrie, dac aceasta difer fa de data
anterioar la care s-a realizat inspecia, respectiv s-a estimat o valoare
printr-un proces de simulare.
27 Dup ct timp trebuie realizat o nou evaluare pentru
impozitare?
Dup cum spuneam anterior, dac
nu este realizat o actualizare a valorii
impozabile printr-un raport de evaluare o data la 3 ani, cota de impozit
crete semnificativ.
ntrebri (care pot fi) formulate de ctre contribuabili persoane fizice

28 Care sunt tipurile de cldiri
care vor fi tratate fiscal diferit
fa de Codul fiscal actual?
Vor fi tratate diferit cldirile nerezideniale aflate n proprietatea
persoanelor fizice. n Codul fiscal
anterior nu se fcea distincie ntre
utilizarea cldirilor, ci doar ntre proprietari. De asemenea, o zon destul
de neclar nc este modul de evaluare al cldirilor cu utilizare mixt.
Practica va fixa modalitile concrete
de tratament fiscal al acestor cldiri.
29 Se va modifica impozitul
pe cldiri pentru sediile
declarate ale PFA?
De cele mai multe ori aceste tipuri
de cldiri se vor ncadra n categoriile de cldiri cu utilizare mixt. Nu ar
trebui s existe nicio modificare fa
de situaia anterioar dac sediile declarate nu atrgeau cheltuieli cu utilitile care s fie deduse de ctre PFA.
Dac acestea vor fi n continuare n
sarcina PFA, atunci e posibil ca impozitul s creasc i persoana fizic
s apeleze la un evaluator autorizat
pentru stabilirea valorii impozabile.
30 Care va fi valoarea impozabil
a cldirilor nerezideniale aparinnd persoanelor fizice pentru 31 decembrie 2015?
n majoritatea situaiilor (exceptnd cldirile noi) valoarea impozabil
n acest caz va fi cea rezultat pe baza
unui raport de evaluare realizat de ctre un evaluator autorizat.
31 Care este data evalurii n
cadrul rapoartelor de evaluare
realizate pentru cldirile
nerezideniale aparinnd
persoanelor fizice n cazul
evalurilor pentru impozitare?
Codul fiscal nu prevede o dat
anume. Sper ca prin norme aceast
dat s fie identic cu cea aferent persoanelor juridice, respectiv 31

decembrie a anului anterior.
32 Se va realiza evaluare
i pentru cldirile rezideniale?
Pentru cldiri rezideniale aparinnd persoanelor fizice nu se modific nimic din punct de vedere
al declaraiei contribuabilului. Din
cte am vzut a crescut valoarea
impozabil!
33 Dup ct timp trebuie
realizat o nou evaluare
pentru impozitare?
La fel ca n cazul persoanelor juridice, dac nu este realizat o actualizare a valorii impozabile printr-un
raport de evaluare, cota de impozit crete semnificativ. Diferena este
ns c n cazul persoanelor fizice
frecvena evalurilor este o dat la 5
ani i nu o dat la 3 ani ca n cazul
persoanelor juridice.
Cam aceasta a fost autosesiunea de Q&A. Desigur c pot exista
i alte ntrebri neformulate mai sus,
sau ntrebri suplimentare care deriv din cele de mai sus.
Toate acestea i vor gsi un rspuns. Este nevoie de rbdare, informare i bun credin. Restul vine de
la sine!
VALOAREA | Q3 2015 11
Interviu
Activitatea de evaluare
este o piatr de temelie
n economia de pia
Preedinte ANEVAR 1992 - 2001
Iat-ne la aproape un
sfert de secol (23 de ani),
de la primii pai pe care
i-ai fcut n a pune bazele Asociaiei de astzi.
Cum descriei contextul
de atunci i oportunitatea
de a dezvolta o profesie
practic inexistent la acea
dat n Romnia?
De fapt, aceast preocupare pentru activitatea de evaluare a nceput
n 1990, imediat dup revoluie. Deci
sunt mai bine de 23 de ani. Totul a
nceput dup o discuie cu un coleg
de-al meu, dl. Fota, care este acum
profesor la Universitatea din Craiova. Discutnd despre activitatea de
evaluare, mi-am dat seama c aceasta este o piatr de temelie n economia de pia. Deoarece economia de
pia liber nseamn schimb de bunuri i nainte de a face acest schimb,
att vnztorul ct i cumprtorul,
trebuie s tie care este valoarea bu12 VALOAREA
nului. Nu poate s fie economie de

pia schimb liber, dac nu cunoti
valoarea. i atunci, cineva trebuia s
evalueze. Da, toat lumea are o prere despre valoare, dar trebuie s
existe un profesionist care s fac
evaluarea. i n prezent este valabil
acest lucru. Pentru bunurile comune, pe care lumea le cunoate maini, automobile, apartamente, poate
chiar i terenuri obinuite toat
lumea tie care este valoarea, pentru c citesc n ziare i compar. Dar
dac este vorba de un mall, un hotel, trebuie s fie un profesionist care
i livreaz un serviciu profesionist.
Acesta nu mai livreaz pur i simplu
o informaie luat din raft, ci o lucrare care analizeaz informaii, are
tehnici de lucru, rezultatul fiind ceva
rezonabil, care ar putea fi acceptat pe
pia i de vnztori i de cumprtori. De atunci am nceput s citesc
despre asta. N-am urmat nicio coal
sau cursuri de specialitate. Doar am
citit cri mprumutate de la biblioteca ASE.
V mai amintii ce anume ai preluat din Statutul Asociaiei Romne de

Marketing? Dar din cel
al Partidului Comunist?
Spuneai la Sinaia, n cadrul ntlnirii ANEVAR,
Trecut-Viitor, din 2014,
c v-ai uitat chiar la felul n care era structurat
partidul.
n ianuarie 1992 am nfiinat cu
cei 27 de membri fondatori asociaia pe care am denumit-o ANEVAR.
Pentru a elabora statutul, am purtat
multe discuii pe tema: De unde s
lum exemple? Sigur c am privit
i ctre statutul partidului comunist. Am urmrit nite aspecte legate
strict de organizare. Partidul comunist a rezistat ct a rezistat pentru c
a fost foarte bine organizat, ca ideologie n sine, nu era nimic. Cu organizaie de baz, sistem ierarhic, edine, adunri generale etc. Am mai
avut un statut de la Asociaia pentru
Electrotermie, asociaie profesional
nfiinat nainte de ANEVAR. i am
mai luat exemple de la asociaii profesionale din domeniul medicinei,
pentru c acestea existau i pe vre-
Interviu
mea socialismului. Societile medicale erau singurele care aveau atunci

organizaii profesionale. De asemenea, Asociaia Romn de Marketing
a existat nainte de 1989, dar dup
1990 s-a desfiinat. Domnul Fota a
fost preedinte la Asociaia de Marketing i avea la ndemn statutul
respectiv.
Din codul deontologic

al Societii Americane a
Evaluatorilor ai preluat
ceva atunci?
Am avut i acest cod deontologic,
dar nu am preluat totul din acesta.
Ne-am inspirat mai ales de la medici.
Principiile de cod deontologic sunt
cam aceleai. tii c acum exist o
iniiativ la nivel internaional s se
fac un standard internaional de
etic, pentru profesii. Anul acesta, n
noiembrie, apare primul draft. Pentru c principiile sunt cam aceleai
peste tot integritate, confidenialitate, competen.
Vom participa i noi

la aceast iniiativ?
Da, sunt mai multe ri implicate i tocmai am discutat cu actualul
preedinte, Adrian Vascu, s intre i
ANEVAR n componen, pentru c
avem experiena necesar.
Ce alte relaii internaionale ai reuit s realizai

n acea perioad?
La TEGoVA, l-am ntlnit pe Philippe Malaquin, care era preedinte i
care m-a sprijinit, n 1998, s fiu ales n
Comitetul de conducere al TEGoVA,
ca reprezentant al ANEVAR, iar, mai
trziu, pe ANEVAR s fie admis ca
membru al IVSC. Am fost n Comitetul care a elaborat Standardele Europene, n 2000 i 2003.
Interviu
edina IVSC din 1999 s-a inut

n China. Philippe urma s fie ales
preedinte al IVSC. Mi-a propus s
intru n Management Board. Am
fcut cerere i m-au ales n Management Board la IVSC. Iar el a fost ales
preedinte. Tot atunci a fost ales i
reprezentatul Chinei n Management
Board. De atunci am devenit foarte
bun prieten cu cei din China.
Am rmas n Board din 1999
pn n 2008. M-au ales de trei ori.
Ultimii trei ani am fost i vicepreedinte al IVSC. Din anul 2000 am fost
n comitetul de redactare a Standardelor Internaionale de Evaluare.
n 1998, la Stockholm, IVSC-ul a
fcut un sondaj referitor la modalitile de diversificare a activitii IVSC.
Eu am propus evaluarea ntreprinderilor i a activelor intangibile. Eu i
Greg Gilbert, de la Asociaia American a Evaluatorilor (ASA), autor al
14 VALOAREA
Standardului pentru Evaluarea ntreprinderilor din SUA. Astfel am lucrat

la standardele internaionale de evaluare a ntreprinderii i de evaluare a
activelor intangibile.
Prin 1997 au venit doi americani,
reprezentanii East European Real
Property Foundation (acum IRPF),
finanat 50% de guvernul SUA. Ei
au venit n Romnia s ne ajute s
ne organizm. n Polonia investiser
peste 20 milioane de euro.
Instruirea permanent
este unul din factorii ce
contribuie la ntrirea calitii activitii de evaluare, dar i percepia pozitiv a utilizatorilor finali
fa de profesie?
Da, acesta a fost unul din punctele forte ale ANEVAR. Pregtirea
profesional i disciplina Comisia

de Etic i Disciplin.
Am nvat de la doctori modul
de pregtire continu, cum nva ei
n permanen.
Etica am luat-o ca model de la
englezi i de la Toprceanu, care a
scris poezia: De ce nu particip niciodat la premiile Academiei. Este
un vers acolo, care sun cam aa:
Pentru c ncredere nu am i nici
la cine s-o reclam. Publicul, pentru
c vorbim de o instituie de interes
public, trebuie s aib la cine s se
duc s reclame i s tie c se iau
msuri n urma plngerii. Noi, de
cnd am nceput, am aplicat sanciuni, am exclus chiar din organizaie.
Am fcut publice sanciunile i lumea putea remarca: respectiva reclamaie ntemeiat a avut ca urmare i
o sanciune.
Toate seminariile se finalizau cu
examen, nu puteai doar s participi.
La fel se ntmpla i cu conferinele. Modelul acesta a fost preluat din
Ucraina.
De la englezi ai preluat
modelul Comisiei de Etic
i Disciplin?
Da, analiza prealabil, adic s fie
chemat evaluatorul la discuii, precum i toate procedurile care sunt de
tip meta judiciar. Am dorit s avem
aceleai proceduri, dar fr puterea
juridic a actului de justiie, ca s
evitm abuzurile.
Am nvat din Anglia, de la
RICS, de aceste proceduri disciplinare. n revista lor public toate speele,
n rezumat, sanciunea i abaterea, ce
a nclcat etc. Dar la ei se i pltesc
amenzi, spre deosebire de practica
noastr. Acolo evaluatorii sancionai pltesc i cheltuieli de judecat.
Comisia lor nu este pe baz de voluntariat, iar cheltuielile erau suportate de ctre vinovat.
Interviu
Ce ne putei spune
despre reglementarea
profesiei?
Acum trei ani, dl. Adrian Vascu a
venit la mine cu ideea reglementrii.
Am spus atunci c nu sunt pentru,
dar nu o s fiu nici mpotriv. Am
stat deoparte pentru c am considerat c suntem mpotriva curentului
cu demersul acesta al reglementrii.
UE fcuse un studiu n fiecare ar,
referitor la dereglementare profesional. Acesta era trendul atunci, dar
dup criza economic, i-au schimbat i ei punctul de vedere. Cnd s-a
ajuns la varianta a 2-a sau a 3-a de
act normativ, am vzut c de fapt se
preluase statutul ANEVAR i fusese
transformat n lege.
ANEVAR era recunoscut de public, ca i acum. n schimb, a crescut responsabilitatea, ceea ce nu e
ru. nainte, Standardele ANEVAR
nu erau obligatorii. Dac scriau n
rapoarte c au respectat Standardele
ANEVAR i nu era adevrat, cel mult
puteai spune c a indus n eroare clientul. Acum ns s-a schimbat situaia. Pentru Asociaie este btaie de cap
mai mare, dar i ncrederea publicului
este n cretere. Atta vreme ct deciziile luate de ANEVAR vor fi corecte
i n folosul publicului, nu va interveni
nimeni. Avantajul este creterea calitii, dar responsabilitatea este deja mai
mare. Cursurile, de asemenea, sunt
obligatorii, nu te mai joci cu ele.
Despre BIG
ce prere avei?
Este o ncercare foarte bun de a
aduna informaii despre activitatea
de evaluare. Sunt rezultatele evalurii, nu sunt date de pia. Din aceste
date se pot face nite analize care s-i
ajute pe evaluatori. Peste un numr
de ani vom vedea ce valori obineau
evaluatorii n 2015. Este n avantajul
nostru pe termen lung, iar faptul c

trebuie s raporteze, duce la creterea calitii rapoartelor de evaluare.
Este i n avantajul bncilor, chiar
dac unele s-au opus la nceput acestei iniiative. Crete gradul de siguran. Acum se intereseaz ct cost
s facem nite analize din BIG. La
nceput au fost voci care s-au mpotrivit argumentnd c datele sunt
confideniale, dar s-au supus la dispoziia BNR. Este de urmrit evoluia n timp. Se poate face o statistic,
cei din afara mediei statistice ies, se
vede cum a mers piaa i se poate urmri evoluia. Este foarte bun ideea
i pentru c evaluatorii, dei au acces
doar la rezultate statistice proprii, pe
msur ce se adun date, pot scoate
i indici care se bazeaz pe evaluare.
Privind napoi, avei vreun

regret? Poate un proiect
pe care vi l-ai propus i
pe care nu ai reuit s l
ducei la bun sfrit?
Am o mic nemulumire. Eu vedeam institutul IROVAL ca pe un
coordonator principal de bugete, adic s primeasc finanare de la ANEVAR sau din alte pri, de la fonduri
europene, de exemplu, i s o foloseasc redistribuind fondurile ctre
universiti sau colective de cercetare, n ideea ca acestea s editeze cri,
articole, s putem publica reviste.
Asta a fost ideea, dar pn la urm
activitatea IROVAL s-a limitat uneori la a corecta cursuri, traduceri, la a
elabora Buletinele Informative ANEVAR. Revista de Evaluare a pornit
bine de la nceput i se menine serios i sunt foarte puine cazuri n care
articolele au fost de nivel mai sczut
fa de ceea ce consider eu c ar trebui s fie. Iar faptul c scriu strinii la
noi este, de asemenea, foarte important. Nu am reuit treaba asta cu cercetarea, adic cercetarea adevrat,
cu colective de la universiti. De ce?

Nu am avut persoanele care s tie
s coordoneze astfel de lucruri. Aa
cum este i cu fondurile europene.
Poate ar trebui s apelm la consultani. Acesta ar fi un proiect care nu
a reuit.
Iar alt proiect care nu a reuit a
fost cnd am dorit s facem o alt
entitate pentru certificarea independent a evaluatorilor. Cnd nu eram
reglementai. Pentru a fi recunoscui.
Doream s avem un sistem de certificare conform ISO 17024 certificarea personalului. Am fost la RENAR
(Registrul Romn de Acreditare). El
acredita instituiile care certificau
personalul. Atunci era preedinte al
ANEVAR dl. Adrian Crivii, apoi a
urmat Mihail Bojinc. i el a ncercat
s fac ceva n sensul acesta, dar nu a
reuit s pun n practic ideea.
Exist ri ca Georgia, Rusia, Cehia, Polonia, Frana, Germania, rile scandinave, care au evaluatori
certificai ISO. De atunci, nu s-a mai
discutat subiectul acesta. A aprut
reglementarea i lumea consider
c suntem certificai. Dar dac vrei
s lucrezi n alt ar, ar fi de folos
i certificarea ISO 17024. Examenul
nostru pentru obinerea calitii de
acreditat este preluat 80% din cel de
la ISO 17024. Am zis s facem un fel
de pregtire pentru ISO 17024, care
este mult mai exigent. Deci, ce ar fi
nevoie pentru a obine ISO acum?
E puin mai complicat: Renar a pierdut autorizarea pentru acreditarea
de personal i ar trebui s ne acrediteze un organism din alt ar, din
UE. Ce presupune? O entitate, o organizaie independent, alta dect
Asociaia, care s fac un manual
al calitii, cu proceduri. Apoi acea
entitate este verificat dac a implementat corect procedurile, iar dup
2 3 serii de certificare provizorie,
care poate fi i retras, primeti acreditarea definitiv.
Interviu
Despre examenul
pentru dobndirea
calitii de expert judiciar
ce prere avei?
Este un lucru normal faptul c
Ministerul Justiiei a hotrt ca membrii ANEVAR s dea examen specific
pentru dobndirea acestei caliti. E
formula care s-a mai ncercat i acum
civa ani. Pe msur ce va crete numrul acestora, vor iei din sistem cei
care nu sunt membri ANEVAR.
nainte cine efectua

expertizele acestea?
Apelau la experii tehnici i la experii contabili pentru bunuri sau pentru evaluarea de ntreprinderi. Dar
acetia uneori nu aveau pregtirea necesar i atunci ieeau tot felul de nzbtii. ntre timp s-a mai recurs la o alt
initiaiv: de a-i invita la cursuri pe
avocai, reprezentanii ministerului de
interne, pe cei din serviciile de for.
Ce anume s-a urmrit

prin acest demers?
Ideea era s se tie ct mai multe
despre activitatea de evaluare. Ei nu au
venit la cursuri pentru a deveni membri. A fost foarte bine, pentru c ulterior avocaii au nceput s conteste n
instan anumite lucruri incorecte, au
nceput s realizeze ce anume este corect i ce nu, vizavi de evaluri. Ultima
redut sunt judectorii. Ei neleg c
dac se face o expertiz aceasta trebuie
s livreze o opinie de care s fii sigur
100%. Ei trebuie s se bazeze pe expertiz, nu s o judece. Sistemul nostru judiciar nu permite competiia. n Anglia
sau n America avocaii i evaluatorii
prilor se confrunt n instan. Judectorii i ascult pe toi i hotrsc care
sunt competeni i pe cine se pot baza.
Eu primesc mereu de la americani i
de la englezi cazuri legate de sistemul
16 VALOAREA
judiciar, precedente, discuii, motivri.

La ei ai impresia c judectorul este
specialist n evaluare, are un vocabular
specific i este informat. La noi, judectorii spun: acesta este expertul, l-am
numit, asta a zis, nu m punei pe mine
s evaluez, doar de aceea l-am numit.
Ce ar trebui fcut
pentru a-i informa
i pe judectori?
ANEVAR a pornit acest demers,
organiznd i participnd prima dat
la un curs cu magistraii de la Cluj i
poate c vor fi i ei doritori s continue. Noi am luat mereu iniiativ, dar
uneori a fost n zadar. La fel a fost i cu
experii judiciari. A fost o opoziie din
partea Ministerului Justiiei, din partea
Biroului de Expertize.
Renunarea la preedinie i impunerea troicii

Fost-Actual-Viitor Preedinte a fost un pas firesc pe care l-ai fcut sau
mai mult un fel de sacrificiu gndit pentru binele
Asociaiei?
A fost firesc. Pentru c acesta era
modelul pe care l aveam deja n minte. i mi-am dat seama c dup 10 ani
realizasem lucrurile principale: statutul
era n situaie bun, numrul de membri era mare, aveam structur n teritoriu foarte bun, procedurile de Consiliu
erau bune, eram membri n asociaii
internationale importante, aveam Institutul de Cercetri n Evaluare, revist,
conferine. Tot timpul acesta ct am fost
preedinte am neglijat firma mea. Privind acum n urm, consider c eu am
stat cam pe zero cu firma. Nu mai era
bine nici pentru mine, nici pentru firm i nici pentru Asociaie. E adevrat
c eu puteam s continui. Cnd am pus
prima dat pe tapet ideea de fost, actu-
al i viitor preedinte, lumea n-a neles.

Chiar n Consiliul director, domnul Nic
Popescu, a crezut c vrem s facem un
fel de moric s ne succedem la conducere noi trei, la nesfrit. N-a neles
c preedintele ales nu mai revine. Am
ales modalitatea asta, pentru c dac
schimbam preedinii dup fiecare 4
ani, oricare l putea acuza pe cel dinainte c a luat decizii greite. i atunci am
zis nu, sistemul american n care sunt
cei trei preedini (fost, actual i cel ales)
care merg mpreun, mpiedic o astfel
de situaie nu poi da vina pe cel dinainte, pentru c ai fost i tu prezent n
conducere, pe perioada mandatului lui.
i atunci este i aceasta o protecie i o
responsabilitate, pn la urm. Lumea
nu a neles atunci. M ntrebau: V-ai
suprat pe noi? Ce am fcut? Ne-am
neles bine pn acum, de ce vrei s
renunai? La filiale protestau, nu vroiau
s plec. Atunci m-am dus timp de dou
sptmni prin filiale, pentru a le explica. Aproape o sptmn prin Moldova:
Buzu, Focani, Vaslui, cte dou pe zi
dimineaa la unii, dup-amiaz la alii.
A urmat Ardealul. Apoi s-a inut Adunarea General, s-a votat, i am avut un
singur vot mpotriv: Nic Popescu.
Vorbii-mi i despre
importana Eticii n
aceast profesie.
Un lucru important este cu siguran creterea elementului de etic.
Adic se va da o mai mare importan
n profesie eticii. E o micare general.
La RICS, dac nu rspunzi bine la subiectele de etic, eti respins. Poi s tii
tu orice, dac i-au dat un caz de etic i
nu l-ai rezolvat corect, ai picat. i la noi,
la ANEVAR, n rapoartele comisiei de
disciplin, mai toate problemele sunt
de etic. i cred c acesta va fi un factor din ce n ce mai important, pentru
c reprezint i un element de ncredere a publicului. n legtur cu viitorul
profesiei, ct vreme avem economia
Interviu
de pia, profesia nu va disprea. Se

va diversifica. Noi nu am abordat nc
multe lucruri, de la opere de art, active
pe piaa de capital unde am rmas n
urm. Nici cerin pe pia nu prea am
avut, s atrag evaluatorii s fac evaluri de aciuni sau derivative. Dar uite
ce se ntmpl cu pieele. Cutremurul
este mare cnd se ntmpl ceva. Dac
scade preul pentru lucrrile de rutin
nseamn c va crete numrul evaluatorilor care sunt persoane fizice, independente. Aici este un risc, pentru c
acetia nu prea mai nva. Nu au timp,
resurse i se plafoneaz.
Cum vedei acum

viitorul profesiei?
Viitorul profesiei va fi unul n care
ne vom canaliza atenia pe livrarea de
servicii profesionale. Asta nu o spun
acum, am mai spus-o i nainte i am
spus-o i altora. Pentru c sunt evaluatori care vor produce marf de serie
(apartamente, terenuri mici etc), ca n
orice profesie. Vor fi pltite puin i nici
nu vor fi foarte greu de realizat. Exist
i informaii, nu trebuie s-i bai capul
prea tare, nu trebuie judecat foarte mult,
e o tehnic care merge aproape ca un
robot. i atunci faci multe i cu un pre
mic. Pe de alt parte, exist servicii profesionale. Acestea presupun probleme
complicate, proprieti complicate. Trebuie s citeti mult, s te documentezi,
s caui s te abonezi la baze de date din
strintate, s cheltui mai mult. i sunt
pltite mai mult. Trebuie s te specializezi, nu poi s le faci chiar pe toate.
Aici includei i
verificarea de evaluri?
Da, dar nu orice fel de verificare.
Verificarea pentru apartamente va fi
una de care poate uneori nici nu va fi
nevoie. Restul verificrilor vor fi o problem - o fabric ntreag sau mai tiu
eu ce. Unii vor rmne pe rezideniale.
Cei care sunt dispui s nvee, s studieze, s i bat capul, se vor canaliza pe
serviciile profesionale.
Prin urmare viitorul profesiei va aduce o difereniere ntre lucrrile grele,

de calitate, i cele uoare?
Da. Firma noastr s-a specializat
in realizarea lucrrilor mai complicate,
mai mari. Nu prea lucrm pentru bnci.
Echipa include ase coordonatori de
proiecte, toi membri acreditai, din care
5 sunt RICS, 2 FRICS, 5 evaluatori recunoscui la nivel European. Pregtirea
multidisciplinar a acestora (ingineri,
economiti, contabili), stabilitatea echipei i experiena acumulat ne permit s
gsim soluii pentru lucrrile complexe.
V implicai n activitatea
de zi cu zi a firmei?
Aproape. Nu mai fac lucrri. Sunt
consilier, n principal. Elena, fiica mea,
a preluat conducerea firmei.
Ce avei n plan
pentru viitorul apropiat?
Pe 17 septembrie voi susine la Sofia o prezentare complet nou pe tema
Etica n activitatea de evaluare, pornind de la jurmntul lui Hipocrate.
Mi-a luat ceva timp s scriu o lucrare
care s fie i o noutate. Am folosit i
ase cazuri, care vor fi dezbtute n cadrul conferinei. S vedem ce soluii se
vor gsi. Eu am soluiile i sunt curios
dac rezolvrile vor coincide.
evenimentului am rememorat tririle i satisfaciile legate de momentele

importante din viaa ANEVAR ce au
fost n aceeai msur i momente
importante din viaa mea.
Echipa care s-a ocupat de realizarea acestui eveniment a demonstrat, pe
lng professionalism, i o deosebit
cldur uman tratat cu sensibilitate i
umor. M-au impresionat mesajele colegilor mei din ANEVAR precum i cele
primite din China i Georgia. Spectacolul trupei Gyuri Pascu a fost extraordinar, eu fiind un mare fan al artistului.
Atmosfera creat de colegii din sal a
fost copleitoare i de neuitat.
Am acas un tablou primit n
Kenya (foto 1) ce reprezint un simbol n cultura Africii de Est. El descrie
modul de transmitere a cunotinelor de la o generaie la alta precum i
faptul c fiecare generaie contribuie
la mbogirea lor. Mi se pare extrem
de potrivit i de actual aplicarea acestui concept n evoluia i dezvoltarea
ANEVAR n trecut, prezent i viitor.
Mulumesc tuturor celor cu care
am am lucrat n trecut, tuturor celor cu
care lucrez n prezent i tuturor celor
cu care voi avea ansa s lucrez n viitor.
tiu c ANEVAR este n mini
bune i tiu c sunt muli cei care contribuie la dezvoltarea profesiei. Tuturor le mulumesc!
Cum vi s-a prut evenimentul organizat pe data

de 9 septembrie, cu ocazia Zilei Evaluatorului?
nainte de toate, a fost o mare
surpriz ce a generat n mine o deosebit emoie. Odat cu desfurarea
foto 1
Raport de activitate persoane

fizice i firme - ANEVAR 2014
Cifra de afaceri realizat n anul 2014 din activitatea de evaluare
desfurat n Romnia este de aproximativ 35 mil. de Euro.
ncepnd cu acest numr al revistei,

vom publica anual raportul privind
activitatea de evaluare desfurat
de membrii ANEVAR, persoane fizice
i juridice. Acesta conine informaii cu
privire la: cifra de afaceri realizat pe
A.
parcursul anului 2014, ponderea lucrrilor de evaluare n funcie de specializare i de scopul evalurii, precum i
cifra de afaceri n funcie de specializare
i cifra de afaceri.
Statistici generale pe ar
Indicatori
PERSOANE FIZICE
FIRME
Numr total persoane fizice/firme raportoare
1.424
327
Numr total lucrri de evaluare
42.936
119.104
Cifr de afaceri (RON)
33.629.188
99.679.473
Cifr de afaceri (EURO*)
7.642.997
22.654.425
Total cifr de afaceri (EURO*)
30.297.422
* 1 Euro = 4,4 lei
18 VALOAREA
B.
Jude
Nr. persoane
fizice/ firme
raportoare
Statistici generale pe judee
Numr lucrri
evaluare
Pondere lucrri
(%)
Cifr de afaceri
(RON)
Cifr de afaceri
(EURO*)
Cifr de afaceri
(%)
PERSOANE FIZICE
Bucureti
176
5.650
13,2
4.479.474
1.018.062
13,3
Constana
65
2.730
6,4
2.185.677
496.745
6,5
Timi
63
1.973
4,6
1.889.669
429.470
5,6
Braov
70
2.621
6,1
1.627.789
369.952
4,8
Cluj
66
2.126
5,0
1.203.240
273.464
3,6
35,3
11.385.849
2.587.693
33,8
Total
FIRME
Bucureti
98
56.420
47,4
56.135.508
12.758.070
56,32
Cluj
13
14.139
11,9
15.321.280
34.82.109
15,37
Constana
13
3.232
2,7
2.509.617
570.368
2,52
Braov
11
2.060
1,7
2.438.706
554.251
2,45
Timi
20
3.188
2,7
2.442.018
555.004
2,45
66,4
78.847.129
17.919.802
79,11
Total
* 1 Euro = 4,4 lei
60%
50%
56.32%
Cifra de afaceri pe judee (%)
40%
30%
20%
10%
0%
13.30%
Bucureti
6.50%
2.52%
Constana
5.60%
2.45%
Timi
Persoane izice
15.37%
4.80%
2.45%
Braov
Firme
3.60%
Cluj
C.
Ponderea lucrrilor de evaluare n funcie de specializare

Ponderea lucrrilor (%)
Numr lucrri de evaluare
Specializare
PERSOANE FIZICE
FIRME
PERSOANE FIZICE
FIRME
EPI
87,82
90,59
37.709
107.901
EI
1,32
1,07
566
1.271
EBM
10,35
7,52
4.403
8.961
EIF
0,60
0,81
259
969
TOTAL
100,00
100,00
42.936
119.104
100%
90%
80%
87.82%
Pondere lucrri pe specializare (%)

90.59%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
20 VALOAREA
EPI
1.32% 1.07%
EI
Persoane izice
10.35%
7.52%
EBM
Firme
0.60%
0.81%
EIF
D.
Cifra de afaceri n funcie de specializare

Cifra de afaceri (%)
Cifra de afaceri (EURO*)
Specializare
Persoane fizice
Firme
Persoane fizice
Firme
EPI
88,11
77,55
6.734.286
17.568.078
EI
2,86
12,20
218.434
2.763.098
EBM
8,70
9,41
664.609
2.130.846
EIF
0,34
0,85
25.669
192.404
TOTAL
100,00
100,00
7.642.997
22.654.425
* 1 Euro = 4,4 lei
100%
90%
80%
70%
88.11%
Cifr afaceri pe specializare (%)

77.55%
60%
50%
40%
30%
20%
12.20%
10%
0%
EPI
2.86%
EI
Persoane izice
8.70% 9.41%
EBM
Firme
0.34%
0.85%
EIF
E.
Ponderea lucrrilor de evaluare n funcie de scopul evalurii

Ponderea lucrrilor (%)
Scopul evalurii
Numr lucrri de evaluare
PERSOANE FIZICE
FIRME
PERSOANE FIZICE
FIRME
Garantarea
mprumuturilor
25,98
77,67
11.156
92.513
Fuziuni, achiziii,
delistare
0,52
0,88
224
1.044
Expropriere
0,28
0,05
122
60
Raportare financiar
30,52
7,94
13.104
9.458
Instane judectoreti
5,71
NA
2.450
NA
Alte scopuri
36,98
13,46
15.880
16.026
TOTAL
100,00
100,00
42.936
119.104
90%
80%
70%
Pondere lucrri pe scop al evalurii (%)
77.67%
60%
50%
40%
30.52%
30% 25.98%
20%
10%
0%
22 VALOAREA
Garant.
mprum.
36.98%
0.52% 0.88% 0.28% 0.05%

Fuziuni,
achiziii
Expropriere
Persoane izice
7.94%
Rap. inan.
Firme
5.71%
NA
Instane
13.46%
Alte
F.
Cifra de afaceri n funcie de scopul evalurii

Cifra de afaceri
Scopul evalurii
(%)
Cifra de afaceri (EURO*)
PERSOANE FIZICE
FIRME
PERSOANE FIZICE
FIRME
Garantarea
mprumuturilor
16,16
52,86
1.235.111
11.976.200
Fuziuni, achiziii,
delistare
0,80
8,07
60.911
1.828.271
Expropriere
0,42
0,16
31.886
36.285
Raportare financiar
37,49
20,22
2.865.172
4.581.178
Instane judectoreti
6,73
NA
514.345
NA
Alte scopuri
38,41
18,68
2.935.572
4.232.490
TOTAL
100,00
100,00
7.642.997
22.654.425
* 1 Euro = 4,4 lei
60%
50%
Cifr afaceri pe scop al evalurii (%)
52.86%
30%
20% 16.16%
10%
0%
38.41%
37.49%
40%
Garant.
mprum.
20.22%
8.07%
0.80%
Fuziuni,
achiziii
0.42% 0.16%
Expropriere
18.68%
6.73%
Rap. inan.
Persoane izice
Firme
NA
Instane
Alte
Din activitatea Comisiei

de Etic i Disciplin
Motto: Evaluatorul autorizat trebuie s aib cunotinele i abilitile necesare, astfel nct
s neleag i s utilizeze corect metodele i procedurile de evaluare general recunoscute
pentru realizarea unei evaluri credibile; s nu efectueze evaluarea ntr-o manier neatent
sau neglijent, favoriznd apariia de erori. (Codul de etic al profesiei de evaluator autorizat)
rocedura disciplinar n spea prezentat n acest numr al revistei a

fost declanat ca urmare a unei sesizri formulat de ctre administratorul
unei societi. Fapta ce constituie obiectul
sesizrii se refer la activitatea de evaluare
bunuri mobile, respectiv la Raport de evaluare bunuri mobile (Raportul de evaluare sau RE), elaborat de ctre un evaluator autorizat, membru titular ANEVAR,
beneficiarul RE fiind o instituie de stat
(Beneficiar).
Raportul de evaluare bunuri mobile (utilaje de panificaie) este ntocmit de un evaluator autorizat membru titular
ANEVAR, la solicitarea beneficiarului, n urma sechestrului aplicat pe bunurile societii care a formulat sesizarea.
Scopul evalurii l constituie vnzarea bunurilor i stingerea
creanelor fa de bugetul de stat.
Sesizarea a fost formulat de societatea cu bunurile sub
sechestru, prin administrator, cu privire la posibila svrire
a unei abateri disciplinare de ctre Evaluator, cu solicitarea
de a analiza dac RE este ntocmit conform Standardelor de
evaluare sau dac evaluatorul i-a depit atribuiile.
La sesizare au fost anexate Raportul de evaluare, fie tehnice i fotografii ale bunurilor, nota ncheiat ntre Beneficiar i reprezentantul societii care avea bunurile sechestrate,
procesul-verbal de sechestru pentru bunuri mobile n dosarul de executare.
24 VALOAREA
GHEORGHE V,
MAA, RICS, REV,
Preedinte al Comisiei de Etic i Disciplin
Dup primirea sesizrii, la CED a fost declanat procedura de cercetare disciplinar mpotriva evaluatorului
autorizat, conform prevederilor Regulamentului Comisiei
de Etic i Disciplin, aprobat prin Hotrrea Conferinei
Naionale a ANEVAR nr. 2/2012 (Regulamentul CED).
Aspecte clarificate cu Evaluatorul

pe parcursul audierii
Dup analiza sesizrii i a nscrisurilor de la dosar,

Raportorul desemnat s desfoare cercetarea prealabil
a transmis Evaluatorului o copie a sesizrii formulate mpotriva sa i adresa de convocare a acestuia pentru audiere. Raportorul a solicitat persoanei cercetate ca pn la
termenul stabilit, s transmit un punct de vedere n scris
cu privire la fapta sesizat, iar n ziua audierii s prezinte
i dosarul de lucru al RE.
Evaluatorul a depus n aprarea sa:

1. Punctul de vedere referitor la sesizare;
2. Contractul de prestri servicii evaluare bunuri
mobile i imobile;
3. Not ncheiet ntre Beneficiar i reprezentantul
societii care avea bunurile sechestrate;
4. Indice furnizat de ctre Institutul Naional de
Statistic;
5. Dosarul de lucru n original i n copie al RE (cu
fie calcul pentru abordarea prin pia i fie calcul
pentru abordarea prin cost).
Dup primirea
sesizrii, la
CED a fost
declanat
procedura
de cercetare
disciplinar
mpotriva
evaluatorului
autorizat,
conform
prevederilor
Regulamentului
Comisiei
de Etic i
Disciplin,
aprobat prin
Hotrrea
Conferinei
Naionale
a ANEVAR
nr. 2/2012
(Regulamentul
CED).
Evaluatorul s-a prezentat la audiere

i a depus un punct de vedere, n scris,
dezvoltat i n cadrul audierii, din care
au reieit urmtoarele aspecte:
a ntocmit RE al bunurilor mobile
la solicitarea Beneficiarului n
baza Contractului de prestri
servicii ncheiat de creditoare
cu societatea de evaluare al crei
colaborator este;
Beneficiarul
i-a prezentat PV
de sechestru semnat fr nicio

obiecie, de ctre administrator,
reprezentantul legal al
debitoarei, din care rezult c
bunurile mobile nu erau grevate
de sarcini;
a procedat la inspecia utilajelor
sechestrate n prezena reprezentantului debitoarei care a i prezentat bunurile din list i a realizat fotografii ale acestora;
cu privire la critica autoarei sesizrii referitoare la depirea atribuiilor evaluatorului, acesta a
artat c a procedat n conformitate cu clauzele din Contractul
de prestri servicii, potrivit crora responsabilitatea privind ntocmirea PV Sechestru, respectiv
obinerea documentaiei i a declaraiilor din partea debitorului,
revine Beneficiarului;
n ceea ce privete conformitatea
cu Standardele de evaluare,
persoana cercetat arat c nu a
reuit s gseasc comparabile
suficiente pentru toate tipurile
de bunuri mobile (specifice unui
flux de panificaie) pentru a
aborda evaluarea prin metoda
comparaiei de pia, astfel
nct a lucrat n ciorn valoarea
obinut prin comparaia de
pia numai pentru o parte din
bunurile de evaluat. Evaluatorul
a artat c pentru unele bunuri
identificate, valoarea n euro a
bunurilor mobile din Contractul
de Leasing era sensibil apropiat
de preurile de nou actuale
concluzie rezultat i din indexarea valorii

transformat n lei (la cursul BNR) cu indicele
furnizat de INS, astfel c valorile obinute prin
metoda costului de nlocuire net au fost situate n
jurul valorilor obinute prin metoda comparaiilor
de pia. n plus, Evaluatorul mai susine n aprarea
sa c bunurile mobile supuse evalurii erau utilaje
specializate, relativ noi.
n aceste condiii, persoana cercetat menioneaz c
a decis s calculeze valoarea bunurilor mobile sechestrate
prin metoda costului de nlocuire net.
Evaluatorul apreciaz, de asemenea, c sesizarea a fost
fcut n mod tendenios pentru a ntrzia intrarea n faliment a societii debitoare, menionnd c RE nu a fost reclamat la Beneficiar.
Cercetarea disciplinar prealabil a fost finalizat prin
ntocmirea de ctre Raportor a raportului prealabil, raport
ce cuprinde concluziile sale, n conformitate cu prevederile
art. 19 alin. (1) din Regulamentul Comisiei de Etic i Disciplin, aprobat prin Hotrrea Conferinei Naionale nr.
2/2012, cu modificrile i completrile ulterioare.
Potrivit concluziilor Raportorului, Raportul de evaluare
analizat prezint anumite aspecte neconforme, dup cum
urmeaz:
Definiia valorii de pia nu este conform cu
definiia din Standardele de evaluare obligatorii
pentru desfurarea activitii de evaluare, la data
evalurii;
Scopul evalurii nu este clar precizat;
Nu este precizat data inspeciei;
Nu sunt prezentate bunurile mobile i nu se fac
precizri privind utilizarea acestora;
Analiza de pia prezint date neconcludente pentru
bunurile evaluate i nu face referire la piaa pe care
activeaz bunurile evaluate;
Se folosete o singur metod de estimare a valorii,
fr a justifica neaplicarea altor metode. n Raportul
de evaluare se face precizarea c metoda de evaluare
folosit este metoda costului de nlocuire net, ns
n realitate se folosete ca baz de calcul costul
istoric al bunurilor mobile, deci metoda indexrii;
n cuprinsul evalurii este menionat la cap. 3
descrierea proprietii, ns cap. 3 descrierea
utilajelor se rezum la o niruire a bunurilor
mobile evaluate i a cantitilor aferente fiecrui tip
de bun mobil;
Nu se indic locaia unde sunt montate/depozitate
bunurile evaluate;
Ipotezele sunt exprimate/stabilite neadecvat
(de exemplu: am fost solicitai s presupunem,
26 VALOAREA
Din analiza
tuturor
aspectelor
cauzei
disciplinare
rezult c fapta
Evaluatorului
ntrunete
coninutul
abaterii
disciplinare
prevzut la
art. 12 alin.
(1) lit. b) din
Regulamentul
de organizare
i funcionare
al Asociaiei
Naionale a
Evaluatorilor
Autorizai din
Romnia,
aprobat prin
Hotrrea
Guvernului
nr. 353/2012
(Regulamentul
ANEVAR).
n scopul acestei evaluri,

c nu exist niciun fel de
contaminani);
RE nu are coeren, cursivitate,
nu este uor de citit i neles i
nu este complet.
Din analiza tuturor aspectelor cauzei disciplinare rezult c fapta Evaluatorului ntrunete coninutul abaterii
disciplinare prevzut la art. 12 alin.
(1) lit. b) din Regulamentul de organizare i funcionare al Asociaiei Naionale a Evaluatorilor Autorizai din
Romnia, aprobat prin Hotrrea Guvernului nr. 353/2012 (Regulamentul
ANEVAR). n temeiul art. 19 alin.
(2) lit. c) i alin. (3) din Regulamentul
CED, raportul prealabil a fost naintat preedintelui CED cu propunerea
aplicrii sanciunii disciplinare avertisment cu aciune corectiv profesional, prevzut la art. 26 lit. b) din
Ordonana Guvernului nr. 24/2011
privind unele msuri n domeniul evalurii bunurilor, aprobat cu modificri prin Legea nr. 99/2013, cu modificrile i completrile ulterioare (O.G.
nr. 24/2011), asupra Evaluatorului,
pentru nerespectarea prevederilor pct.
2.4 lit. c) din Codul de etic al profesiei de evaluator autorizat, aprobat
prin Hotrrea Conferinei Naionale
nr. 1/2012 (Codul de etic), i anume: Evaluatorul autorizat trebuie s
aib cunotinele i abilitile necesare,
astfel nct s neleag i s utilizeze corect metodele i procedurile de
evaluare general recunoscute pentru
realizarea unei evaluri credibile; s
nu efectueze evaluarea ntr-o manier neatent sau neglijent, favoriznd
apariia de erori.
Propunerea CED de
soluionare a cauzei
Dup primirea raportului prealabil, preedintele CED a nscris cauza

disciplinar pe ordinea de zi, a adus
la cunotin Evaluatorului c, n conformitate cu dispoziiile art. 20 alin.
(3) i (4) din Regulamentul CED, are dreptul la audiere

n cadrul edinei Comisiei de Etic i Disciplin sau poate depune n aprarea sa, la secretariatul Comisiei, pn la
data menionat, probe suplimentare fa de cele prezentate
Raportorului.
portul prealabil ntocmit de Raportor i documentele depuse la dosar,

a constatat c Evaluatorul a svrit
fapte de natura abaterilor disciplinare prevzute la art. 12 alin. (1) lit. b)
Evaluatorul a comunicat CED c nu deine documente

suplimentare fa de cele depuse la dosar, menionnd c
subscrie la cele prezentate i discutate cu Raportorul, astfel
nct nu consider necesar prezena sa la sedina CED.
n urma analizei RE, a documentelor de la dosar i a
Raportului prealabil, CED a reinut aceleai neconformiti RE constatate i de Raportor n cadrul cercetrii prealabile, dar i faptul c dosarul de lucru prezentat de Evaluator cuprinde informaii i analize care ar fi trebuit s fie
incluse n RE, dar pe care Evaluatorul a considerat c nu
este necesar s le prezinte n cuprinsul RE.
Sub acest aspect, CED a apreciat c datele i informaiile prezentate n dosarul de lucru nu pot complini lipsa
prezentrii datelor i informaiilor respective n Raportul
de evaluare.
Cu privire la cel de-al doilea motiv invocat n sesizarea
formulat, i anume pretinsa depire a atribuiilor de evaluator autorizat, Comisia a considerat c acesta este nefondat, ntruct Evaluatorul a respectat etapele premergtoare
procesului de evaluare, iar bunurile evaluate sunt cele solicitate a fi evaluate de ctre Beneficiar prin Contractul de
prestri servicii.
n concluzie, CED, analiznd Raportul de evaluare, Ra-
i lit. g) din Regulamentul ANEVAR.

CED a propus Consiliului director,
n baza art. 8 alin. (8) lit. l) din Ordonana Guvernului nr. 24/2011 privind
unele msuri n domeniul evalurii
Referatul a
bunurilor, aprobat cu modificri prin
fost nscris pe
Legea nr. 99/2013, art. 12 alin. (1) lit.
ordinea de zi a
Consiliul director b) din Regulamentul de organizare i
funcionare al ANEVAR, aprobat prin
ANEVAR, care
n urma analiziei Hotrrea Guvernului nr. 353/2012,
raportat la art. 26 lit. b) din Ordonana
dosarului
Guvernului nr. 24/2011, sancionarea
disciplinar, a
disciplinar a Evaluatorului cu sancidecis meninerea
unea avertisment cu aciune corectii aplicarea
v profesional.
sanciunii
S-a menionat c persoana cercetapropuse de
t nu are antecedente disciplinare.
Comisia de Etic
Referatul a fost nscris pe ordinea
i Disciplin.
de zi a Consiliul director ANEVAR,
care n urma analiziei dosarului disciplinar, a decis meninerea i aplicarea
sanciunii propuse de Comisia de Etic i Disciplin.
Opera de art particulariti

ale procesului de evaluare
pre deosebire de bunurile curente, opera de art i, prin extensie, obiectele colecionabile,
nu pot fi evaluate dect dup ce, n
prealabil, li s-a stabilit autenticitatea.
Chiar dac ndeplinete mare parte
din criteriile obiective, cum ar fi vechimea, starea de conservare, frecvena etc., faptul c nu este autentic i
anuleaz unui asemenea obiect orice
valoare, chiar i valoarea manoperei i a materialelor folosite, pentru
c acestea se irosesc pur i simplu i
nu propun o calitate superioar strii lor brute. Aadar, prima condiie
a unui proces corect de evaluare este
realizarea unei expertize complexe, o
radiografie pe ct posibil exhaustiv
a obiectului care cuprinde, n principiu, urmtoarele elemente:
28 VALOAREA
i un maxim, fr a indica, ns,

preul concret, ci doar posibilitatea
acestuia pornind de la precedente.
Preul este un eveniment concret, o
spontaneitate cert i el se realizeaz din interaciunea cumprtorului cu vnztorul.
Dac pe piaa internaional,
matur, logic i, att ct este posibil, predictibil, unde evaluarea beneficiaz de nenumrate instituii
i instrumente, cataloage, indexuri,
istorii, studii i cercetri de pia,
n ceea ce privete piaa romneasc, recent i ntr-o dinamic nestabilizat nc, lucrurile sunt mult
mai complicate. Evaluatorul are la
dispoziie cteva instrumente recente, cataloagele caselor de licitaie, Indexul pieei de art, Indexul
Tudor Art i, pentru contextualizri, ntregul instrumentar al pieei internaionale. Dar dincolo de
aceste instrumente, fundamental
rmne cunoaterea profund i
nuanat a fenomenului artistic romnesc, precum i a evenimentelor
de pe pia n succesiunea lor real.
PAVEL UAR,
Expert evaluator, Preedinte AEEAR
1. de identificare: autor, atelier, coal, titlu,

materiale i tehnic, dimensiuni;
2. de observaie i documentare direct: stare de
conservare, intervenii ulterioare i restaurri,

inscripii, nsemne contextuale;
3. de documentare indirect: circulaie,
participri la expoziii, premii i distincii,

reproduceri n cataloage, albume sau cri,
bibliografie, studii dedicate exclusiv sau
referine etc;
4. de stabilire a autenticitii: componenta
stilistico-formal, semntura, datele de

personalitate ale autorului, marca gndirii
sale plastice.
Dup ce un asemenea document a fost ntocmit de ctre expertul evaluator sau de ctre un
expert care nu are i calitatea de evaluator, evaluarea este posibil, ndreptit i just. Este, ns,
necesar o precizare i anume aceea c evaluarea,
cota i preul nu nseamn acelai lucru. Evaluarea se refer la potenialul obiectului de art, pe
termen scurt, mediu sau lung, avndu-se n vedere dinamica pieei interne i internaionale pe
anumite module temporale. Cota este ordinul de
mrime, cu o constan rezonabil, care se refer
i la o medie a tranzacionrilor i a circulaiei
unui artist, dar i la un interval ntre un minim
Studiul istoric
i percepia
public au
ierarhizat
aproape
ireversibil civa
artiti naionali,
evaluarea fiind
obligat s in
cont de aceste
imponderabile
care au
devenit parte
constitutiv a
operei.
Studiul istoric i percepia public au ierarhizat aproape ireversibil civa artiti naionali, evaluarea fiind obligat s in cont
de aceste imponderabile care au
devenit parte constitutiv a operei. De ce este Grigorescu cel mai
bine vndut pictor romn, dup
ce criterii se face evaluarea a dou
sau a mai multe lucrri ale aceluiai autor, de ce sunt diferene ntre ele, uneori majore, de ce Ion
uculescu sau Corneliu Baba sunt
ntr-o ascensiune foarte rapid, de
ce o lucrare dintr-o anume perioad este mult mai valoroas, estetic
i comercial, dect una din alt perioad a aceluiai artist, iat doar
cteva ntrebri la care nu se poate
rspunde convingtor dect printr-o expunere mult mai extins i
mai aprofundat.
Raportare din Baza Imobiliar

de Garanii (BIG)
V prezentm n premier rezultatele prelucrrii statistice a datelor introduse de ctre
membrii ANEVAR implicai n activitatea de
evaluare n scopul garantrii mprumutului, n
Baza Imobiliar de Garanii (BIG) n primele
dou luni de la lansarea acesteia (iulie-august
- 2015). V invitm s urmrii o serie de statistici obinute la nivelul ntregii ri pe tipuri
i subtipuri de proprieti, cu privire la numrul de rapoarte nregistrate n acest interval
de timp: numr efectiv de rapoarte, procentaj
cantitativ, procentaj valoric i suma total a
valorilor de pia n Euro. De asemenea, sunt
prezentate valori de pia medii/mp de suprafa specific, n cazul tipului de proprietate
rezidenial pentru sectoarele municipiului
Bucureti i cteva orae de reedin din ar.
30 VALOAREA
32 VALOAREA
34 VALOAREA
Eficiena energetic n evaluarea

bunurilor imobile - nceputul
vnd n vedere problematica consumului de energie la nivel global - ce reprezint un factor de

risc major, cu impact asupra legislaiei aplicate i n domeniul proprietii imobiliare - att Uniunea European ca entitate, ct i fiecare ar n parte influeneaz ocupanii cldirilor, astfel nct
acetia s i schimbe comportamentul n ceea ce privete reducerea consumului de energie, creterea
eficienei energetice a cldirilor pe care le ocup i utilizarea n procentaj mai mare a surselor de energie regenerabil. n acest sens, se creeaz o ni consistent n favoarea construirii de cldiri eficiente
din punct de vedere energetic. Cumprtorii se pot convinge n aceast manier, de beneficiile oferite
pe termen lung (energia regenerabil) i, nu n ultimul rnd, de costurile reduse de operare a acestora.
Coroborat cu ponderea mare a construciilor n nivelul de poluare - respectiv cca. 35% din emisiile de CO2
din Uniunea European sunt generate de construcii, noiunea de cldire
verde a nceput s prind din ce n ce
mai mult contur pe fondul beneficiilor
multiple pe care deinerea unei astfel de
cldiri le ofer: cost redus de ntreinere,
proces de fabricaie eficient, minimizarea cantitii de deeuri generat de ctre utilizatorii cldirii, cantitate redus
de substane toxice, emisii minime de
compui organici volatili, flexibilitate de
proiectare i altele.
Despre necesitatea standardelor de
evaluare a cldirilor verzi nu a curs nc
suficient cerneal, astfel nct evaluatorii s opteze pentru aceast variant
n procesul de evaluare, neavnd o imagine clar conturat i o direcie sigur
cu privire att la metodologia de evaluare a implicaiilor, ct i la informaiile
necesare n procesul de evaluare. Analiznd evoluia pieei cldirilor verzi din
ultimii 10 ani, la nivel mondial i european, se constat c se aloc din ce n ce
mai mult atenie acestui subiect.
n zilele noastre, asistm la o cretere a numrului de studii care relev faptul c exist beneficii economice
36 VALOAREA
reale din utilizarea unui spaiu eficient

energetic. Gradul de ocupare al cldirilor verzi crete cu 3-4 % pe an, relev un
studiu al McGraw Hill Financial. Acest
lucru este firesc, dac lum n considerare faptul c o asemenea cldire are
costuri de operare cu circa 5-10% mai
mici dect n cazul cldirilor obinuite; acesta reprezint unul dintre factorii
care determin ca i n Romnia s fie
vizibil n ultimii ani un grad mai mare
de tranzacionare i de ocupare a cldirilor verzi, principiile green fiind din
ce n ce mai greu de ignorat n contextul
lurii unor decizii de afaceri. Elemente
precum: amplasarea n zone cu acces
facil la sistemul de transport public, optimizarea utilizrii spaiului, sistemele i
echipamentele tehnice eficiente, dar i
sursele de energie regenerabil, constituie factorii cei mai importani n cazul
lurii unei decizii de investiie ntr-un
imobil, fie c acesta are utilizare rezidenial sau comercial.
Conform relatrilor Institute for
Building Efficiency, n sectorul imobiliar ar putea fi identificat un nou instrument de evaluare a cldirilor verzi.
Acest instrument de evaluare se concretizeaz ntr-un set de norme puse n
practic n vederea msurrii eficienei
ANDREI BOTI,
Vicepreedinte ROGBC,
Partener Fondator NAI Romnia
energetice a cldirilor verzi, norme ce

vizeaz: sistemele de iluminare, controlul asupra consumului, eficiena consumului de ap, programele comportamentale i educaionale n domeniul
energiei, calitatea sistemelor de termoizolaie a cldirilor, monitorizarea eficienei energiei regenerabile, performanele reelelor inteligente de gestiune i
control, tipul sistemelor de repunere n
funciune a cldirii sau a echipamentelor de distribuire i gestiune a energiei.
Toate acestea conduc de fapt la mbuntirea calitii vieii ocupanilor i la
reducerea costurilor operaionale
n ajutor vin o serie de politici de
promovare i de certificare, obligatorii n marile orae din Statele Unite ale
Americii, n Australia i n Europa, al-
turi de programele de certificare voluntar. Ca i viziune, proiectat pe termen

lung, se anticipeaz o premis favorabil: cldirile verzi, datorit caracteristicilor pe care le dein, vor mbunti
experiena i productivitatea ocupanilor. i, prin extensie, aceste atribute ar
trebui s creasc valoarea unei cldiri
de pe piaa imobiliar. Ceea ce putem
deduce este faptul c se sesizeaz la scar larg un interes aflat n cretere progresiv fa de cldirile verzi.
Pentru exemplificare, n 2012 a
fost realizat de ctre Johnson Controls
Institute un sondaj de opinie privind
eficiena energetic. Sondajul a relevat
o cifr relativ ridicat, i anume, 44%
dintre organizaii (comparativ cu 35%
n 2011) au declarat faptul c plnuiesc certificri voluntare pentru cldirile pe care le dein. Tot n acest sens,
studiile empirice recente demonstreaz c proprietile imobiliare comerciale eficiente din punct de vedere energetic prezint:
o cretere a valorii de revnzare
(2-17%)
o cretere a ratelor de nchiriere

(5.8-35%)
o rat de ocupare mai mare (0.9

- 18%)
cheltuieli de exploatare mai mici

(30%)
venituri nete din exploatare mai

mari (5,9%)
rate de capitalizare mai mici (5055 puncte de baz)
ctiguri de productivitate (4,8%).
Ceea ce este important de subliniat

fa de indicatorii prezentai mai sus,
este faptul c aceste construcii verzi
au o valoare difereniat fa de cldirile convenionale, dup cum putem
observa n cazul cldirilor de birouri,
marile companii ncepnd deja s se

ndrepte spre astfel de soluii. Motivul este simplu: chiar dac investiia
iniial poate fi relativ ridicat comparativ cu cea ntr-o cldire convenional, reducerea costurilor de operare va amortiza relativ rapid investiia
suplimentar. De asemenea, n cazul
proprietilor imobiliare rezideniale,
cererea se afl pe o traiectorie ascendent, dei este nc una moderat.
Standardul de Evaluare
SEV 340 (EVA 8) Evaluarea
bunurilor imobiliare i
eficiena energetic
Transfernd datele ecuaiei pe plan
autohton, Conferina Naional a adoptat, prin hotrrea nr. 2/20 martie 2015,
Standardele de Evaluare ANEVAR
2015, care prezint n premier aspecte generale privind evaluarea bunurilor imobile n contextul implementrii
Directivei privind eficiena energetic
(SEV 340). Acest standard se aplic n
cazul n care n evaluarea proprietilor
imobiliare se iau n considerare aspectele legate de eficiena energetic a cldirilor i, respectiv, impactul msurilor
ce urmeaz a fi luate de statele membre
conform Directivei privind performana energetic a cldirilor 2010/31/UE.
n situaia n care evaluarea se efectueaz ntr-un context n care construirea, vnzarea sau nchirierea cldirii
ctre un nou chiria sunt relevante,
evaluatorul ar trebui s consemneze n
raportul de evaluare clasa de performan energetic n care a fost ncadrat aceasta, necesarul anual de energie,
costul consumului anual de energie,
starea tehnica a instalaiilor funcionale, msurile de mbuntire a eficienei

energetice recomandate, precum i cele
mai importante recomandri stipulate
n CPE (certificat de performan energetic*), recomandri care s-au dovedit
relevante la data evalurii i care reflect
condiiile de pia, iar atunci cnd consider adecvat, evaluatorul ar trebui s
in cont de acestea n stabilirea valorii
de pia a cldirii.
Totodat, evaluatorul trebuie s
prezinte n raportul de evaluare concluzia asupra valorii proprietii imobiliare analizat pe baza informaiilor
pe care le are la dispoziie. Eficiena
energetic a cldirii poate fi relevant
n stabilirea valorii de pia a proprietii imobiliare, lund n calcul att economia la consumul de energie, ct i
informaiile din pia cu privire la gradul de ocupare, nivelul chiriei i randamentele obinute de ctre dezvoltatorii/
investitorii n cldiri verzi.
n evaluarea unei cldiri eficiente
energetic, nainte de orice criteriu, trebuie avut n vedere motivaia cumprtorului/chiriaului de a investi n,
sau de a ocupa o astfel de construcie
i dac aceasta reflect condiiile de
pia, la data evalurii. Cumprtorii
i chiriaii poteniali sunt, de cele mai
multe ori, motivai de costul energiei,
de costurile operaionale i n ultimul
rnd de calitatea vieii.
* Certificatul de performan este un document n
care se nregistreaz clasa de eficien energetic a
unei cldiri, determinat de ctre un auditor acreditat
prin utilizarea unei clasificri standard i realizarea
de comparaii, i n care se prezint recomandri de
mbuntire a acesteia. Deinerea unui Certificat de
performan este o cerina legal i este obligatoriu
la ncheierea actelor de vnzare-cumprare sau contractelor de nchiriere. Lipsa acestuia poate duce la
nulitatea tranzaciei.
EVENIMENTE
Conferina
Hot Topics in Valuation
Grupul European al Asociaiilor de Evaluatori (TEGoVA) a organizat primul su Congres, mpreun cu ANEVAR, n data de 9
iulie 2015, la Bucureti.
Adrian Vascu
Tema evenimentului a fost Hot Topics in Valuation/ Subiecte de actualitate n evaluare, abordnd
probleme de importan deosebit, cu impact major pe pieele europene de evaluare a proprietilor,
n sectorul bancar i n domeniul reglementrilor
specifice, cum ar fi: Asset Quality Review, Valoarea
de Garantare a Creditului Ipotecar, Evaluarea Cldirilor Sustenabile i Verificarea Evalurii.
Speakerii evenimentului au fost:
Akos Fischl
Krzysztof Grzesik - Preedinte al board-ului

TEGoVA;
Silvia Cappelli - Membru al board-ului

TEGoVA;
Michael MacBrien - Adviser al TEGoVA;
Jim Amorin - Vicepreedinte Appraisal

Institute;
Jrg Quentin - Managing Director al

Deutsche Pfandbriefbank AG;
Akos Fischl - Preedinte al Comisiei

de Evaluare pentru European Mortgage
Federation;
Miguel Angel Lopez - Senior Inspector Bank

of Spain.
Conferina s-a desfurat n limba englez (cu traducere simultan n limba romn) i
a avut loc la Hotel Intercontinental Bucureti.
Congresul a fost transmis n direct i poate
fi urmrit accesnd linkul: www.privesc.eu/
Arhiva/62335/First-TEGoVA-Congress.
38 VALOAREA
EVENIMENTE
Jim Amorin
Jrg Quentin
Krzysztof Grzesik
Michael MacBrien
Miguel Angel Lopez
Silvia Cappelli
EVENIMENTE
Conferina Evaluarea
pentru garantarea
mprumutului
Adrian Vascu
ANEVAR a organizat miercuri,

9 septembrie, Conferina Evaluarea pentru garantarea mprumutului. Evenimentul s-a desfurat la Hotel Intercontinental
Bucureti i a fost structurat pe
dou sesiuni, avnd ca teme de
interes: Verificarea Evalurii i
Baza de Garanii Imobiliare BIG.
Speakerii conferinei au fost:
M. Lance COYLE - Preedinte al
APPRAISAL INSTITUTE
J. Scott ROBINSON - Viitor
Preedinte al APPRAISAL INSTITUTE
Adrian VASCU - Preedinte ANEVAR
| Senior Partner VERIDIO S.R.L.
Conferina Evaluarea pentru garantarea mprumutului
Dana ABABEI - Vicepreedinte

ANEVAR | Director Executiv CMF
CONSULTING S.A.
Cristina GRIGORESCU - Membru
grup de lucru ANEVAR-BIG |
Manager Departament Garanii
Divizia Risc RAIFFEISEN BANK
Irina BENE - Cercettor IROVAL
Cristina Grigorescu
40 VALOAREA
Laureniu STAN - Membru grup de

lucru ANEVAR-BIG | Director Executiv
FAIRVALUE CONSULTING S.R.L.
EVENIMENTE
Dana Ababei
Daniel Manae, M. Lance Coyle
Irina Bene
J. Scott Robinson
Laureniu Stan
M. Lance Coyle
Nino Beraia, Gheorghe Bdescu, M. Lance Coyle
Preedintele ANEVAR, Adrian Vascu - declaraii de pres
EVENIMENTE
ZIUA EVALUATORULUI
9 septembrie 2015
n seara zilei de 9 septembrie, Preedintele Fondator al ANEVAR,
dl. Gheorghe Bdescu, a fost premiat pentru ntreaga sa activitate
n slujba naterii i dezvoltrii profesiei de evaluator n Romnia.
Trofeul nmnat Preedintelui Fondator al Asociaiei,

Gheorghe Bdescu, de ctre Preedintele ANEVAR, Adrian Vascu
Daniel Manae, J. Scott Robinson, M. Lance Coyle, Adrian Vascu
42 VALOAREA
Ediia special a revistei VALOAREA - Personaliti, Nr.1
EVENIMENTE
Colia aniversar - ANEVAR, 9 septembrie 2015
Ioan Gyuri Pascu i Gheorghe Bdescu
Elena Apostolescu, Gheorghe Bdescu
J. Scott Robinson, M. Lance Coyle, Elena Apostolescu
Dana Ababei, Lasha Lezhava Nino Beraia
M. Lance Coyle, Adrian Vascu, J. Scott Robinson
Adrian Vascu, Dana Ababei, Radu Dimitriu
Aspectul esenial
efinirea proprietii ial concluzia asupra valorii i poate

imobiliare supus influena stabilirea cuantumului despgubirii legale n cazul interzicerii
exproprierii: expro- prin reglementare a unor utilizri.
prierea pentru cauz de utilitate public i cazuri de in- Determinarea proprietii
terzicere prin reglementare imobiliare supuse
exproprierii: trei factori
a unor utilizri.
Atunci cnd o instituie public

dobndete o parte dintr-o proprietate imobiliar, proprietarul acesteia
are dreptul de a primi despgubiri
pentru partea rmas neexpropriat
din proprietatea imobiliar iniial ns nu este ntotdeauna uor de stabilit n ce const de fapt proprietatea
imobiliar supus exproprierii.
Oare proprietatea imobiliar supus exproprierii ar trebui determinat prin utilizarea unei hri fiscale?
Oare proprietarul acesteia ar trebui
s cear despgubiri i pentru terenul amplasat n afara limitelor proprietii imobiliare supuse exproprierii? Analiza difer dac dobndirea
de ctre stat a proprietii respective
se face prin expropriere direct sau
prin procedura de interzicere a unor
utilizri? Analiza este influenat de
posibilitatea ca proprietarul s comaseze proprietatea cu altele aflate
n vecintate? Evaluatorii trebuie s
neleag nuanele acestor probleme,
deoarece determinarea lor n corelaie cu proprietatea imobiliar supus
exproprierii poate modifica substan44 VALOAREA
Din punct de vedere al practicii judiciare, proprietatea imobiliar

supus exproprierii reprezint un
subiect n continu dezvoltare. Interpretarea acestuia difer de la un stat
la altul, ns, de regul, se aplic un
test bazat pe trei elemente:
unitatea dreptului de proprietate;
unitatea utilizrii i
contiguitatea fizic.
PRIMUL FACTOR:
UNITATEA DREPTULUI
DE PROPRIETATE
Testul unitii dreptului de proprietate prevede ca, pentru a fi considerat proprietate imobiliar expropriat, ntreaga proprietate trebuie s aib
acelai proprietar sau acelai grup de
proprietari, dei regula nu este imbatabil. Instanele judectoreti vor
ine cont de drepturile pariale de
proprietate i de cine controleaz diferitele drepturi de proprietate (de
exemplu, n cazul unor persoane juridice distincte care utilizeaz funcionari sau au membri similari).
BRADFORD K. KUHN,
Brad Kuhn este partener n cadrul firmei de
avocatur Nossaman, LLP, cu sediul n Irvine,
California, unde conduce Grupul de Evaluare
pentru Exproprieri. Are o vast i variat
experien n domeniul litigiilor imobiliare i
comerciale i ofer asisten clienilor pe
chestiuni privind utilizarea terenului, zonare,
aspecte de mediu i drepturi de proprietate,
precum i alte tipuri de litigii contractuale sau
legate de domeniul construciilor. Poate fi
contactat la bkhun@nossaman.com.
S-a stabilit c este mai adecvat

ca despgubirea s se raporteze la
drepturile pariale de proprietate deoarece cerina constituional fundamental privind justa despgubire
trebuie s prevaleze fa de distinciile subtile ale unui titlu de proprietate
legal. Totodat, instanele au considerat c titlul de proprietate echitabil
este un considerent adecvat pentru
plata despgubirilor deoarece legea
nu trebuie s cear unui om de afaceri s ignore deciziile de planificare
economic, altfel rezonabile, pentru
a-i putea pstra dreptul la plata integral a despgubirilor n situaia
interzicerii prin reglementare a unor
utilizri.
Stabilirea componenei proprietii imobiliare supuse exproprierii
este fundamental, deoarece poate
modifica substanial concluzia asupra valorii i cuantumul potenial al
despgubirii.
Dincolo de aspectele ce privesc
modul de deinere a titlului de pro-
prietate, un alt considerent se refer la diferena dintre drepturile de

proprietate analizate. Un exemplu
este situaia n care o persoan deine dreptul de proprietate absolut
asupra unei proprieti imobiliare,
dar i un drept de trecere, un drept
de folosin al chiriaului sau alte
drepturi asupra unei proprieti adiacente. Acest fapt ne-ar mpiedica
s considerm ambele proprieti ca
fcnd parte din proprietatea imobiliar supus exproprierii? n vreme
ce regulile variaz de la un stat la altul, astfel de situaii au fost abordate de ctre instane uneori dar nu
ntotdeauna ntr-un mod relaxat,
considernd c nu este necesar ca
proprietarul s dein aceeai cantitate sau calitate a drepturilor de proprietate asupra tuturor parcelelor de
teren luate n considerare.
Prin urmare, n scopul determinrii proprietii imobiliare supuse
exproprierii, evaluatorii trebuie s
considere modul n care este deinut
titlul de proprietate dar s se concentreze i pe controlul asupra proprietii evaluate.
AL DOILEA FACTOR:
UNITATEA UTILIZRII
Testul unitii utilizrii impune

ca proprietatea evaluat s aib aceeai utilizare general. Acesta reprezint cel mai important dintre cei
trei factori. Majoritatea instanelor
nu impun utilizarea unitar curent,
dar n schimb permit considerarea
unei poteniale utilizri viitoare i
tocmai aceste utilizri poteniale fac
subiectul celor mai multe dispute i
expertize.
Cnd se pune problema analizei
viitoarelor utilizri poteniale, instanele au n vedere probabilitatea
rezonabil ca proprietatea s fie disponibil spre a fi dezvoltat ntr-un
viitor destul de apropiat ca o singur
unitate economic. Aceast determinare fundamentat pe dovezi se
bazeaz n general pe cea mai bun

utilizare a proprietii, precum i pe
urmtorii factori:
dovezi privind utilizrile curente
ale proprietii imobiliare;
timpul i suma necesare pentru

ncetarea acestor utilizri;
zonarea existent i cea propus

aplicabil parcelelor;
adaptabilitatea fizic a
proprietii pentru utilizarea ca
un tot unitar;
planurile proprietarului
cu privire la dezvoltarea
proprietii imobiliare;
regimul de reglementare local i
condiiile locale de pia.
Aa cum am menionat anterior,

majoritatea instanelor admit considerarea posibilelor utilizri viitoare n scopul determinrii faptului dac parcelele
aferente proprietii trec testul unitii
utilizrii. Totui, au existat i unele reacii negative ale justiiei. De exemplu, ntr-o opinie contradictorie n spea oraul San Diego versus Neumann
(1993) Cal 4th 738, una dintre curile
supreme din California a concluzionat
c determinarea proprietii imobiliare supuse exproprierii pe baza utilizrii
poteniale conduce la o situaie n care
guvernul bag mna adnc n buzunar
pentru a garanta c proprietarii vor valorifica oportunitatea economic, fr
s se confrunte cu niciun risc de pia.
Proprietarii doresc ca guvernul s plteasc preul de pia aferent dezvoltrii
proprietii imobiliare pentru terenul
pe care l dein, dei nu i-au asumat niciun risc pentru a ncerca s-i dezvolte
proprietatea i nici nu au vreun plan
ferm s fac acest lucru.
Permitei-mi s fiu n dezacord
cu motivarea instanei, deoarece eva-
luatorului nu i se cere s determine

valoarea proprietii ca i cum aceasta are dreptul i chiar urmeaz s fie
dezvoltat conform utilizrii poteniale propuse. n schimb, evaluatorul
trebuie s aib n vedere cea mai bun
utilizare, dar s evalueze proprietatea
n starea ei curent, s considere modul n care piaa ar trata proprietatea
i s ia n calcul riscurile probabile i
timpul necesar pentru a se materializa
aceea utilizare viitoare.
exproprierii, evaluatorul trebuie s
considere att utilizarea curent a proprietii, precum i posibilele sale utilizri viitoare. Dac n prezent dou
parcele de teren au utilizri diferite,
ns cea mai bun utilizare presupune dezvoltarea imobiliar integrat,
i dac este rezonabil s se ntrevad
aceast dezvoltare n viitorul apropiat,
atunci, n scopul evalurii, cele dou
parcele ar trebui luate n considerare
ca o singur parcel.
AL TREILEA FACTOR:
CONTIGUITATEA FIZIC
Testul de contiguitate fizic impune, n general, ca proprietatea evaluat s fie contigu, deci nu separat
din punct de vedere fizic. Acest factor
este probabil factorul care conteaz cel
mai puin n instan, deoarece s-au
ntlnit cazuri n care s-a considerat
c parcelele sunt parte a proprietii
imobiliare supuse exproprierii, dei
erau separate de o strad, autostrad
sau de o alt barier fizic, atta vreme
ct exista o posibilitate de acces.
exproprierii, evaluatorii nu trebuie
s se simt descurajai dac dou
parcele nu se nvecineaz. Dac
exist un drum de acces ntre ele i
o posibilitate curent sau rezonabil
ca ele s se poat utiliza n mod unitar, se poate considera c cele dou
parcele separate din punct de vedeVALOAREA | Q3 2015 45
re fizic formeaz un tot i c de aici

poate decurge un drept de primire a
despgubirilor.
Interzicerea prin
reglementare a unor
utilizri o abordare
diferit
n situaia exproprierii directe,
mare parte din efort se concentreaz pe
ncercarea de a mri proprietatea imobiliar supus exproprierii, deoarece
aceasta constituie un mijloc prin care
proprietarul i asigur dreptul de primire a despgubirii pentru proprietatea imobiliar mai mare care i rmne
dup expropriere. Totui, dac evaluarea se efectueaz n contextul interzicerii unor utilizri (adic proprietatea nu
este preluat din punct de vedere fizic,
dar exist o disput dac nu cumva reglementrile impuse de instituia public merg prea departe cu interzicerea
utilizrii proprietii), abordarea poate
fi total diferit, deoarece determinarea
proprietii imobiliare supuse exproprierii influeneaz n mare msur
cuantumul despgubirii.
n cazurile de interzicere parial
a unor utilizri, Curtea Suprem a
Statelor Unite ale Americii a identificat trei factori determinani n stabilirea cuantumului despgubirii: 1)
impactul economic al regimului de
reglementare asupra reclamantului,
2) msura n care reglementarea a
afectat ateptrile bazate pe planuri
de investiii i 3) caracterul aciunii guvernamentale (Penn Central
Transp. Co. versus oraul New
York, 438 U.S. 104 (1978)).
Pentru a vedea cum anume
proprietatea imobiliar supus exproprierii influeneaz
cuantumul despgubirii conform acestui test, pornim de
la exemplul urmtor:
Un proprietar deine o
46 VALOAREA
parcel cu suprafa de 1 acru i mai

trziu achiziioneaz o parcel adiacent de 20 de acri. Terenurile sunt
libere, ns proprietarul are planuri
de a le dezvolta ca i proprieti imobiliare rezideniale. Guvernul stabilete c ntreaga parcel cu suprafa
de 1 acru s-a transformat recent n
zon mltinoas i nu poate face
obiectul unei dezvoltri imobiliare.
n situaia interzicerii prin reglementare a anumitor utilizri, dac proprietatea cu suprafaa de 1 acru ar fi o
parcel independent, conform regimului de utilizare impus de guvern ar
putea rezulta o expropriere, deoarece reglementrile care privesc zonele
mltinoase au un impact economic
major asupra proprietii (aceasta nu
mai poate fi efectiv utilizat) i interfereaz semnificativ cu ateptrile pe
care proprietarul le are n legtur cu
planul de investiie. Totui, dac parcela de 1 acru este parte a proprietii
imobiliare supus exproprierii, avnd
alturi terenul n suprafa de 20 de
acri, reglementarea impus de guvern
este posibil s nu prevad exproprierea,
deoarece ea afecteaz mai puin de 5%
din ntreaga parcel i nu
are un impact semnificativ asupra planurilor
de investiie ale proprietarului (proprietarul
mai poate construi pe
20 din cei 21 de acri).
O astfel de situaie este numit

deseori problem de divizare, ceea ce
nseamn c evaluatorii care primesc
lucrri de evaluare n scopul exproprierii pot fi convini ca, n situaia
n care sunt solicitai s acorde asisten proprietarului pentru stabilirea
cuantumului despgubirii, s identifice o proprietate imobiliar supus
exproprierii cu o suprafa mai mic.
Rezumat
Determinarea proprietii imobiliare supuse exproprierii constituie un
aspect fundamental, deoarece poate
influena semnificativ concluzia final
asupra valorii i stabilirea cuantumului despgubirii. Evaluatorii trebuie
s neleag semnificaia concluziei
asupra valorii parcelei rmase dup
expropriere, a felului n care instanele analizeaz dac proprietile trebuie sau nu considerate ca un ntreg
n scopul evalurii i cum comasarea
parcelelor poate afecta stabilirea cuantumului despgubirilor. Unele instane aplic reguli mai relaxate privind
unitatea dreptului de proprietate, unitatea utilizrii i contiguitatea fizic,
iar evaluatorii nu trebuie s aplice
standarde rigide prin care s se exclud una dintre cele mai bune utilizri
poteniale ale proprietii imobiliare.
Prin ce difer metoda

comasrii parcelelor
Comasarea parcelelor implic dou
parcele de teren care este posibil s fie
dezvoltate n viitor ca o singur parcel, dar care n prezent nu sunt deinute
n comun sau aflate sub acelai control.
ntr-un astfel de scenariu, proprietatea
imobiliar nu face parte din proprietatea imobiliar combinat supus exproprierii, iar achiziia uneia dintre cele
dou parcele de ctre o instituie public nu conduce la plata despgubirilor
pentru proprietatea rmas dup expropriere. Cu alte cuvinte, proprietarul
parcelei adiacente nu poate primi despgubiri pentru c o agenie public a
achiziionat parcela vecin, chiar dac
exist probabilitatea unei dezvoltri integrate a proprietii imobiliare n viitor. Totui, majoritatea instanelor accept ca proprietarul a crui proprietate
a fost expropriat s in cont de posibilitatea sau probabilitatea comasrii

parcelelor, n scopul evalurii proprietii care urmeaz s fie expropriat.
Conform explicaiei Curii Supreme n spea Olson versus Statele Unite ale Americii, 292, U.S. 246 (1934):
Suma pltit proprietarului nu depinde de utilizrile pe care le-a dat terenului, ci se calculeaz prin justa considerare a tuturor utilizrilor la care se
preteaz terenul. Trebuie avut n vedere
cea mai bun i cea mai probabil utilizare la care se preteaz proprietatea sau
pentru care este necesar proprietatea
ntr-un orizont de timp rezonabil, nu
neaprat ca msur a valorii, ci pentru
a determina msura n care cererea potenial pentru o astfel de utilizare afecteaz valoarea de pia, atta vreme ct
proprietatea rmne proprietate privat Faptul c cea mai probabil utilizare a unei parcele de teren nu se poate
materializa dect n combinaie cu alte
parcele nu exclude neaprat acea utilizare, dac posibilitatea de comasare este
suficient de rezonabil pentru a afecta
valoarea de pia (Id. pg. 255-256).
Pentru ca teoria comasrii parcelelor de teren s aib succes, comasarea propus trebuie s conduc
la cea mai bun utilizare a proprietii, trebuie s aib un grad rezona-
bil de probabilitate, s nu fie speculativ sau prea ndeprtat n timp.

Pentru a vedea diferena ntre comasarea parcelelor i proprietatea imobiliar supus exproprierii, s presupunem
dou parcele adiacente cu suprafee de
cte 1 acru. Una dintre parcele este folosit n prezent pentru o staie de carburani, cealalt parcel este folosit ca ferm. Cea mai bun utilizare a celor dou
parcele este aceea de utilizare mixt ca
i centru comercial. O agenie public
hotrte s achiziioneze proprietatea
n suprafa de 1 acru folosit ca ferm
pentru construirea unei uniti de pompieri. Dac cele dou parcele au proprietari diferii, conform teoriei comasrii
parcelelor proprietarul staiei de carburani nu are dreptul s primeasc niciun
fel de despgubiri, n timp ce proprietarul fermei are dreptul la despgubiri
pentru parcela de 1 acru, despgubiri
bazate pe cea mai bun utilizare ca i
centru comercial. Totui, dac cele dou
parcele au acelai proprietar, acesta nu
are dreptul doar la despgubiri pentru
parcela de 1 acru utilizat ca ferm, ci
poate primi despgubiri i pentru parcela de 1 acru utilizat pentru staia de
carburani, deoarece aceast parcel nu
mai poate participa la utilizarea comercial propus, cu alte cuvinte, este mai
puin valoroas de una singur.
Preluat / tradus cu permisiune.
Acest text a fost publicat iniial n limba
englez. ANEVAR a tradus textul n limba
romn i este singurul responsabil pentru
acurateea acestei traduceri.
Copyright Appraisal Institute 2013
de ctre Appraisal Institute. Toate drepturile
rezervate.
Textul original a fost publicat pentru utilizare
n Statele Unite n conformitate cu legislaia,
reglementrile i standardele de bun practic
n evalurile din Statele Unite. Definiiile,
metodologiile i conceptele din acest text tradus
pot fi sau nu pot fi aplicabile n Romnia.
Appraisal Institute i declin n mod expres orice
rspundere pentru orice pierderi sau daune care
pot aprea din utilizarea textului tradus.
Nonsensul concurenei
Capcanele clauzelor de neconcuren din contractele
de munc ale evaluatorilor
n contextul contractelor de munc ale

evaluatorilor, clauza de neconcuren
este ruda temperamental a clauzelor
de confidenialitate i nedivulgare. Face
parte din ramura de familie care adesea
are probleme cu legea, care are nevoie de
aprtori n justiie, cu costuri mari pentru toi cei implicai.
Imagineaz-i c lucrezi de mult vreme ca evaluator

la o firm specializat n evaluarea unitilor de servicii
medicale aceeai firm ipotetic despre care am vorbit
n articolul Trdarea din interior, care aborda problema
protejrii datelor proprietate a firmelor de evaluare i secretul comercial.
Ai nceput s lucrezi la aceast firm n urm cu
apte ani, n timp ce te pregteai s obii certificarea ca
evaluator. Ai obinut certificarea, apoi firma a acoperit
costurile i taxele de colarizare ca s obii certificarea
MAI de la Appraisal Institute. Ai muncit din rsputeri,
iar certificarea MAI a fost de bun augur i pentru tine i
pentru firm. n vremea aceea lucrai n Nashville, statul
Tennessee, dar mai trziu firma te-a transferat n Orange
Country, California, ca ef al noului birou pe care firma
l-a deschis acolo. Eti reprezentantul firmei pentru partea de sud a statului California i sarcinile tale se serviciu
includ serviciile de evaluare pentru o parte din clienii
cheie ai firmei n special trusturi de investiii imobiliare
i organizaii de investiie comun mai ales n uniti de
ngrijire medical.
De luni de zile i doreti s lucrezi pe cont propriu. Ceva
i spune c patronii nu te vor face niciodat asociat i,
48 VALOAREA
PETER T. CHRISTENSEN,
Peter Christensen este consilier general al
companiei LIA Administrators & Insurance
Services. Absolvent al Facultii de Drept
Berkley Boalt din cadrul Universitii de
Stat din California, lucreaz din 1993 ca i
consilier juridic. Este autor al blogului www.
appraiserlawblog.com. LIA ofer din 1977
asigurri de rspundere profesional i
informaii despre prevenirea pierderilor n
activitatea de evaluare, la nivel naional.
De luni de
zile i doreti
s lucrezi pe
cont propriu.
Ceva i spune
c patronii nu
te vor face
niciodat
asociat i,
ntr-adevr, ai
ridicat aceast
problem
acum doi ani.
ntr-adevr, ai ridicat aceast problem acum doi ani. Cnd ai deschis subiectul, patronii i-au spus: poate, n
viitor i i-au oferit n schimb un nou
contract de munc, cu un salariu de
baz mai mare i un bonus consistent
pentru activitatea de care rspunzi. Ai
acceptat, dar nu te simi mai aproape
de statutul de asociat.
Te-ai hotrt s pleci i s-i deschizi
propria firm i ai de gnd s ntrebi o
coleg, evaluator la aceeai firm, dac
o intereseaz s plece odat cu tine i s
se angajeze la noua ta firm. Activitatea
principal a firmei va fi evaluarea unitilor de ngrijire medical, dar te gndeti s lucrezi i n alte domenii.
Apoi, ieri, ai simit c i se taie
picioarele cnd ai recitit contractul
pe care l-ai semnat acum doi ani.
Seciunea Neconcuren stipula
urmtoarele:
O perioad de trei ani dup ncheierea relaiilor de munc cu firma, din voina prilor sau nu, cu sau fr motiv, ca
urmare a deciziei angajatului sau a Firmei, angajatul nu va
presta servicii de evaluare a unitilor de ngrijire medical
din statele Tennessee sau Kentucky, sau din California, din regiunile Los Angeles, Orange, Riverside, San Bernardino, San
Diego sau Ventura.
Stai aa! Proprietarii firmei de evaluare au dreptul legal
s nu te lase s evaluezi unitile de ngrijire medical din
sudul Californiei? Atunci este aproape imposibil ca noua ta
firm s mearg bine, pentru c n ultimii apte ani ai lucrat
exclusiv n acest domeniu de evaluare, iar clienii caut evaluatori cu experien. Nu vei reui s ctigi ct ctigi acum,
dac nu poi evalua unitile de ngrijire medical.
A doua zi de diminea te ntlneti cu un avocat i te
liniteti. Conform legilor statului California, este aproape
imposibil ca patronii firmei de evaluare s impun aplicarea
clauzei de neconcuren din contractul pe care l-ai semnat.
Este mpotriva legilor din California s i se interzic unui
fost angajat s devin concurent al fostului angajator. Dac te
gndeai s deschizi o firm ntr-un alt stat, s zicem, n Tennessee, te-ai fi gsit n cu totul alt situaie juridic sau cel
puin ai fi ajuns n instan, unde ar fi trebuit s plteti un
onorariu consistent unui avocat ca s-i gseasc o porti.
Neconcurena 101: Clauz general pentru evaluatori i firmele de evaluare. Multe firme de evaluare
anexeaz clauze de neconcuren la contractele de munc
sau de colaborare i este de neles de ce. Pentru c vor s
se pun la adpost fa de concurena viitoare a fotilor angajai, n care au investit timp i bani pentru a-i ajuta s se
perfecioneze i s se dezvolte i pe care i-au prezentat clienilor. Sunt i cazuri cnd firma nu vrea altceva dect s pun
opreliti concurenei de orice fel.
De regul, clauza de neconcuren face parte dintr-un
contract general de munc sau de colaborare, ns poate
face i obiectul unui contract specific, separat, de neconcuren. (Clauze de neconcuren se regsesc i n contextul parteneriatelor, companiilor LLC sau n contractele
de vnzare-cumprare ale societilor). Dac nu este formulat n termeni foarte generali, clauza de neconcuren este de regul limitat la o anumit perioad de timp,
anumite tipuri de activitate (nu orice serviciu de evaluare)
i zone geografice definite.
Fie c eti angajat, colaborator sau proprietar al unei firme de evaluare, este important s ai o nelegere elementar
a limitrilor i problemelor generate de prevederile privind
neconcurena.
Clauzele de neconcuren pot fi puse n aplicare n majoritatea statelor Totui, ele nu sunt de regul vzute cu
ochi buni de ctre instane, deoarece sunt considerate po-
Fie c eti
angajat,
colaborator
sau proprietar
al unei firme de
evaluare, este
important s
ai o nelegere
elementar
a limitrilor i
problemelor
generate de
prevederile
privind
neconcurena.
teniale obstacole n calea activitilor comerciale, a liberei concurene i

un mijloc de a ngreuna (sau anihila)
posibilitatea unui fost angajat sau colaborator s-i ctige traiul.
Clauzele de neconcuren pot fi
puse n aplicare n majoritatea statelor. Clauzele de neconcuren pot fi
invocate ca obligaii contractuale att
mpotriva fotilor angajai, ct i a
colaboratorilor. Totui, de regul, ele
nu sunt vzute cu ochi buni de ctre
instane, deoarece sunt vzute ca poteniale obstacole n calea activitilor
comerciale, a liberei concurene i ca
un mijloc de a ngreuna (sau anihila) posibilitatea unui fost angajat sau
colaborator s-i ctige traiul. Semnificaia expresiei nu sunt vzute cu
ochi buni este aceea c, n conformitate cu legislaia din majoritatea statelor, clauzele de neconcuren se vor
aplica numai atunci cnd (1) apr
interesele legitime ale angajatorului,
(2) sunt rezonabile ca arie de aplicare, durat i zon geografic; i (3) se
bazeaz pe o recompens. nseamn
de asemenea c instanele le aplic n
general ntr-un sens mai restrns i c
interpreteaz orice ambiguitate n favoarea angajatului vizat.
Totui, exist cteva state n care
nu se aplic deloc clauzele de neconcuren mpotriva fotilor angajai i
a colaboratorilor. Pentru norocosul
evaluator din povestea noastr, legea din California interzice clauzele
de neconcuren (cu excepia unor
cazuri restrnse, care privesc vnzarea participailor ntr-un parteneriat) i probabil nicio instan din
California nu ar aplica respectiva
clauz contractual. Dei toate statele au limitri specifice, nu sunt dect alte dou state unde, n general,
nu se aplic clauza de neconcuren
n relaia cu angajatul: Oklahoma
i Dakota de Nord - conform datelor dintr-un sondaj la nivel naional efectuat de firma de avocatur
Seyfarth Shaw LLP i aa cum afirm directorul acestei

firme, Robert Milligan, JD, specialist n litigii de munc.
Interesele legitime ale angajatorului. De regul, instana trebuie s constate c o clauz de neconcuren apr
interesele legitime ale angajatorului, nainte s decid aplicarea sa. De exemplu, o instan poate s in cont de faptul
c angajatul era un angajat cheie, sau reprezenta imaginea
firmei n interaciunea cu clienii. Cnd se probeaz astfel
de elemente, este probabil ca instana s decid n favoarea
aplicrii clauzei de neconcuren, pentru a apra interese legitime. Instana va cntri de asemenea dac angajatul este
n posesia unor informaii confideniale importante pentru
firm. Dac da, instana poate hotr c respectiva clauz
este justificat i c mpiedic angajatul s utilizeze datele
proprietate a firmei, interzicndu-i s lucreze ca i concurent sau pentru un concurent. A investit firma o sum sau
resurse importante pentru instruirea sau formarea special
a angajatului? Aceast ntrebare este deosebit de relevant
pentru firmele de evaluare. n povestea noastr, firma de
evaluare a finanat educaia necesar pentru ca evaluatorul s primeasc certificarea MAI i l-a trimis la seminarii
scumpe, de mai multe zile. Dac o firm procedeaz astfel,
este mai probabil ca instana s vad clauza de neconcuren ca un mod de a proteja investiia firmei.
Arie de aplicare, durat i zon geografic rezonabile. n general, instanele nu decid n favoarea contractelor care nu sunt rezonabile din punct de vedere al ariei
de aplicare a restriciilor, al duratei i al zonelor geografice
implicate. Pentru a determina aceste aspecte, instanele
au n vedere factori cum ar fi (1) timpul durata restriciei
aplicat fostului angajat, (2) dac restricia este limitat ca
zon geografic, (3) dac respectiva clauz l mpiedic pe
angajat s-i exercite profesia n orice fel, (4) dac angajatul i poate gsi un alt loc de munc i (5) dac restriciile
asupra concurenei nu cumva afecteaz publicul (posibil
prin creterea preurilor sau prin lipsirea publicului de
competena necesar). Aceast determinare a ceea ce este
rezonabil depinde de datele concrete ale fiecrui caz.
Majoritatea statelor nu specific ce constituie o perioad
rezonabil de restricie, ns vor considera intervalul de un an
ca fiind rezonabil; o perioad de trei ani este adesea perceput
ca exagerat. De asemenea, majoritatea instanelor nu vor decide n favoarea clauzei, atunci cnd acesta impune angajatului restricii neconcureniale la nivel naional sau cnd interzice concurena n domeniile n care angajatorul nu are niciun
client sau interes de afaceri. Clauzele aplicabile trebuie redactate innd cont de toate aceste variabile i dndu-se atenie
legislaiei din statele unde urmeaz s se aplice restriciile.
Recompensa. Un element fundamental al dreptului contractual este faptul c, pentru a fi aplicabil, orice contract tre50 VALOAREA
Majoritatea
statelor nu
specific ce
constituie
o perioad
rezonabil de
restricie, ns
vor considera
intervalul de
un an ca fiind
rezonabil; o
perioad de trei
ani este adesea
perceput ca
exagerat.
buie s se bazeze pe o recompens,

iar clauza de neconcuren nu difer
cu nimic n acest sens. Aceast recompens nseamn c n schimbul angajamentului de neconcuren, angajatul
trebuie s fi primit de la angajator ceva
care reprezint o valoare. n unele state,
valoarea poate nsemna continuarea relaiilor de munc. n alte state, trebuie
s fie ceva mai substanial. De exemplu,
n statul Minnesota, pentru a considera
clauza de neconcuren ca fiind bazat
pe recompens, aceast clauz trebuie
convenit odat cu stabilirea relaiilor
de munc. Altfel, angajatul trebuie s
de cauz, firma nou poate rspunde

legal fa de fosta firm pentru ceea ce
juridic poart numele de interferen
ilicit cu termenii contractuali (dei n
alte state poart nume diferite). Se poate invoca aceast rspundere potenial, chiar i atunci cnd noua firm afl
de clauza de neconcuren dup angajarea evaluatorilor. Din acest motiv,
este foarte important pentru firmele de
evaluare care angajeaz personal nou
s ntrebe despre clauza de neconcuren din contractele semnate cu angajatori anteriori.
Punerea n aplicare este un drum
cu dou sensuri. n situaia n care firmele de evaluare doresc s aplice clauza de neconcuren mpotriva fotilor
angajai i a colaboratorilor, motivul
cel mai des ntlnit pentru care instanele nu le dau ctig de cauz este
acela c firmele de evaluare au nclcat
chiar ele contractul. Este un principiu
elementar al dreptului contractual i
al echitii acela c partea care ncearc s aplice obligaii contractuale, mai
ales obligaii foarte restrictive precum
clauza de neconcuren, nu trebuie s
se afle ntr-o situaie de nclcare a aceluiai contract. n viaa real, firmele
de evaluare s-au trezit parte perdant
pentru c nu au pltit evaluatorului
angajat sau colaboratorului ntreaga
recompens stabilit prin contract.
primeasc cu adevrat ceva ce reprezint o valoare (de exemplu o cretere salarial) n schimbul obligaiei de neconcuren. Aceasta nseamn c pentru a aplica o clauz de neconcuren, firma de evaluare nu poate cere angajatului pur i
simplu: semneaz clauza de neconcuren.
Efectele la nivelul reelei

Un angajator nou rspunde legal pentru angajarea unui
evaluator care are obligaii ce decurg din clauza de neconcuren? Posibil s rspund. S ne gndim la situaia urmtoare: un evaluator sau un grup de evaluatori pleac de la o
firm de evaluare la alta. Evaluatorul/evaluatorii a/au semnat
cu firma anterioar un contract de munc care include o clauz de neconcuren, iar noua firm este contient de obligaiile de neconcuren ale evaluatorilor. Fiind n cunotin
Preluat / tradus cu permisiune.
n viaa real,
firmele de
evaluare s-au
trezit parte
perdant pentru
c nu au pltit
evaluatorului
angajat sau
colaboratorului
ntreaga
recompens
stabilit prin
contract.
Acest text a fost publicat iniial n limba

englez. ANEVAR a tradus textul n limba
romn i este singurul responsabil pentru
acurateea acestei traduceri.
Copyright Appraisal Institute 2013
de ctre Appraisal Institute. Toate drepturile
rezervate.
Textul original a fost publicat pentru
utilizare n Statele Unite n conformitate cu
legislaia, reglementrile i standardele de
bun practic n evalurile din Statele Unite.
Definiiile, metodologiile i conceptele din
acest text tradus pot fi sau nu pot fi aplicabile
n Romnia. Appraisal Institute i declin n
mod expres orice rspundere pentru orice
pierderi sau daune care pot aprea din
utilizarea textului tradus.
INFORMAII DIN PIA
Informaii corelate cu evaluarea proprietilor

imobiliare i cu evaluarea ntreprinderii
ontinum s prezentm i
n acest numr al revistei
Valoarea, oriunde este ea
setul de informaii de pia
utile att evaluatorilor, ct i
utilizatorilor rapoartelor de
evaluare. Prezentarea are dou pri.
Prima parte este legat de informaii corelate cu evaluarea proprietilor
imobiliare iar partea a doua este legat de informaii corelate cu evaluarea
ntreprinderii.
Vor fi prezentate sursele de informaii n fiecare caz n parte, astfel nct evaluatorii care vor utiliza aceste
informaii s citeze concret n raportul
de evaluare sursa pe care au utilizat-o.
Facem precizarea c aceste informaii
sunt asumate de ctre furnizorii acestora, singurii care pot fi citai n rapoartele de evaluare. Altfel spus, sursa de
informaii care trebuie citat nu este
revista Valoarea, oriunde este ea, ci
sursa este furnizorul informaiei.
Gsii mai jos premisele avute n
vedere la prezentarea informaiilor privind spaiile de birouri, centrele comerciale i spaiile industriale. Informaiile din tabelele anexate trebuie
interpretate strict n corelaie cu aceste premise.
n cazul informaiilor referitoare la
piaa imobiliar, pentru localitile la
care nu se fac referiri n coninutul tabelelor anexate, unde foarte probabil
volumul tranzaciilor imobiliare este
mai redus, evaluatorii vor avea n vedere informaiile locale i le vor corela
cu datele din tabelele de mai jos. De
exemplu, nivelul ratelor de capitalizare
nu poate fi mai mic dect valorile minime ale ratelor prezentate n aceste
tabele, cel mai probabil situndu-se
n jurul nivelului superior al intervalelor
referitoare la aceste rate.
52 VALOAREA
Capitolul 1: Premise i Definiii

1. BIROURI
Colliers: Pentru piaa din Bucureti, informaiile
se bazeaz pe cldirile de birouri de Clasa A din
punctul de vedere al calitii cldirii, indiferent
de locaie i care au mai mult de 3.000 mp
nchiriabili.
DTZ: Pentru piaa de birouri, att din Bucureti,

ct i din ar, informaiile sunt despre cldirile
cu cele mai bune specificaii tehnice, unde s-a
raportat cea mai mare chirie obtenabil.
Knight Frank: Pentru piaa din Bucureti,

informaiile se bazeaz pe cldirile de birouri de
Clasa A din punctul de vedere al calitii cldirii,
indiferent de locaie i care au mai mult de 2.000
mp suprafa nchiriabil.
JLL: Pentru piaa de birouri, s-a raportat cea mai

mare chirie obtenabil, n cea mai bun cldire
din tipul de locaie, n condiii de pia.
CBRE: S-a raportat Chiria prime, care reprezint

chiria de pia care poate fi obinut pentru o unitate de dimensiuni standard (n concordan cu cererea pentru fiecare pia n parte - 1.000 mp pentru birouri), de cea mai bun calitate i n cea mai
bun locaie din pia, la data raportrii. Chiria
prime ar trebui s reflecte nivelul la care tranzaciile relevante sunt finalizate n pia la momentul
respectiv, dar nu trebuie s fie identice cu oricare
dintre ele, n special n cazul n care nivelul tranzaciilor este limitat sau exist doar cteva oferte.
n cazul oraelor primare, informaiile se bazeaz

pe cldirile de birouri moderne din fiecare ora,
indiferent de locaie. n timp ce Timioara, ClujNapoca, Iai i Braov ofer i cldiri moderne de
birouri, n Constana, oferta de cldiri de birouri
este compus din spaii de calitate slab.
n cazul oraelor secundare, informaiile se bazeaz

pe cldirile de birouri moderne din fiecare ora,
indiferent de locaie.
INFORMAII DIN PIA
Colliers, Knight Frank, JLL,

DTZ: Chiriile raportate sunt de
tip triplu net - toate cheltuielile
sunt suportate de ctre
chiria (impozitele, utilitile
i reparaiile sau cheltuielile
aferente spaiilor comune i
alte cheltuieli necesare pentru
meninerea i exploatarea
proprietii nchiriate).
Acestea pot fi pltite de ctre
proprietar, dar sunt refacturate
chiriailor prin service charge
(incluznd, dar fr a fi limitate
la, categoriile listate mai sus).
Nota bene: cheltuielile de capital
rmn n sarcina proprietarului.
tiv la cel mai bun randament (cea

mai mic rat) estimat a fi obtenabil
pentru o proprietate de tip birouri
de cea mai bun calitate, n cea mai
bun locaie din pia, nchiriat la
nivelul chiriei de pia, cu chiriai de
prim clas.
Ratele de capitalizare raportate
nu iau n considerare niciun cost
de realizare a tranzaciei, sau impozit aferent, ci reflect preul
raportat.
Colliers, Knight Frank, JLL,

DTZ, Darian: Chiriile raportate
sunt de tip contractual, astfel nu
se iau n considerare facilitile
acordate de ctre proprietar (luni
de chirie gratuit, contribuia
proprietarului la amenajarea
spaiului).
CBRE: Chiriile raportate sunt

brute, urmnd s se analizeze
ct se recupereaz prin service
charge i totalul facilitilor
(luni fr chirie, contribuia
spaiului).
Pentru piaa de birouri din

Bucureti, intervalele de chirii au
fost estimate astfel:

se refer la produse primare, respecLocaie
Estimrile ratelor de capitalizare

sunt bazate att pe tranzaciile
nchise n ultimii ani, ct i pe
negocierile avansate.
Rata de capitalizare este
estimat ca fiind raportul dintre
Venitul Net din Exploatare
(dup deducerea din Venitul
Brut Potenial a cheltuielilor
de exploatare i a pierderilor
cauzate de gradul de neocupare)
i preul de tranzacionare/
preuri negociate.
n cazul oraelor primare, doar
cldirile moderne sunt atractive
pentru investitori. Rata de capitalizare pentru aceste produse a
fost estimat avnd n vedere ateptrile investitorilor care ar fi
interesai de achiziia unor astfel
de proprieti n oraele analizate, precum i tranzaciile nregistrate n ultimii ani.
n cazul oraelor secundare, au
fost destul de puine tranzacii
central
Piaa Victoriei
semicentral
Floreasca, Barbu Vcrescu,

Piaa Presei, Politehnica, Lujerului
periferic
Bneasa, Pcii, Pipera
transparente n ultimii ani,

prin urmare este dificil de
estimat o rat de capitalizare
pentru acestea.
2. CENTRE COMERCIALE
Pentru estimarea de chirii i rate

de capitalizare, au fost luate n
considerare centrele comerciale
care ofer o galerie comercial
de cel puin 5.000 mp i o ancor
alimentar (supermarket sau
hipermarket).
Colliers: Att pentru Bucureti,

ct i pentru oraele principale
din ar, centrele comerciale au
fost mprite n dou categorii (produse primare i secundare) n funcie de performana
acestora.
JLL: Att pentru Bucureti, ct

i pentru oraele principale din
ar, s-au luat n considerare
doar produsele primare.
DTZ: Pentru Bucureti i oraele

principale din ar s-au luat
n considerare doar produsele
moderne (minim 5.000 de mp
suprafaa nchiriabil, unde
suprafaa supermarketului/
hipermarketului nu depete
suprafaa galeriei comerciale).
Chiriile estimate sunt de tip

triplu net - toate cheltuielile
alte cheltuieli cerute pentru
proprietii nchiriate). Acestea
pot fi pltite de ctre proprietar,
dar sunt refacturate chiriailor
prin service charge (incluznd,
dar fr a fi limitate la,
categoriile listate mai sus).
INFORMAII DIN PIA

Chiriile raportate sunt de tip

contractual, astfel nu se iau n
considerare facilitile acordate
de ctre proprietar (luni de
chirie gratuit, contribuia
spaiului).
Chiriile estimate pentru centre

comerciale reprezint chirii
medii pentru spaii de 100 mp
amplasate la parter, ocupate
de magazine de mod. Aceste
valori nu sunt suficiente pentru
a estima chiria medie pentru un
centru comercial.
De asemenea, este important s

se in cont de faptul c aceste
chirii variaz mult de la ora la
ora n funcie de: puterea de
cumprare existent, competiia
i vadul comercial pentru fiecare
centru comercial n parte.
Ratele de capitalizare raportate se
refer la produse primare, respectiv la cel mai bun randament (cea
mai mic rat) estimat a fi obtenabil pentru o proprietate de tip comercial de cea mai bun calitate,
n cea mai bun locaie din pia,
nchiriat la nivelul chiriei de pia, cu chiriai de prim clas.
Pentru Bucureti, dat fiind c

nu au fost tranzacii clasice de
investiii cu produse primare,
ratele de capitalizare au fost
estimate lund n calcul att
ateptrile vnztorilor, ct i
cele ale investitorilor care ar fi
interesai s cumpere un astfel
de produs, precum i tranzacii
din regiune (Europa Central i
de Est), n orae comparabile.
Att pentru oraele primare,

ct i pentru oraele secundare,
ratele de capitalizare au
fost estimate pornind de la
tranzaciile nchise n ultimii
ani, precum i avnd n vedere
ateptrile vnztorilor i
cumprtorilor poteniali.
54 VALOAREA

se refer la produse primare,
respectiv la cel mai bun
randament (cea mai mic rat)
estimat a fi obtenabil pentru o
proprietate de tip industrial de
cea mai bun calitate, n cea mai
bun locaie din pia, nchiriat
la nivelul chiriei de pia, cu
chiriai de prim clas.

de realizare a tranzaciei, sau
impozit aferent, ci reflect preul
raportat.
Att pentru Bucureti, ct i

pentru oraele din ar, ratele
de capitalizare au fost estimate
innd cont de ateptrile
vnztorilor i ale investitorilor
care ar fi interesai s
achiziioneze asemenea produse,
precum i de tranzaciile din
regiune (Europa Central i de
Est), n orae comparabile.

preuri negociate.
Colliers: n cazul urmtoarelor

orae (Constana, Iai i ClujNapoca), spaiile industriale de
calitate existente sunt limitate.
Chiriile specificate pentru aceste
orae sunt valabile pentru soluii
built-to-suit.
3. SPAII INDUSTRIALE
Au fost luate n calcul doar

spaiile logistice de calitate
din Bucureti i din oraele
menionate.
Chiriile estimate sunt de tip

triplu net - toate cheltuielile
alte cheltuieli cerute pentru
proprietii nchiriate).
Acestea pot fi pltite de ctre
proprietar, dar sunt refacturate
chiriailor prin service charge
(incluznd, dar fr a fi limitate
la, categoriile listate mai sus).

de realizare a tranzaciei, sau
impozit aferent, ci reflect preul
raportat.
de ctre proprietar (luni de chirie gratuit, contribuia proprietarului la amenajarea spaiului).
preuri negociate.
Chiriile raportate sunt de tip

contractual, astfel nu se iau n
considerare facilitile acordate
Urmeaz tabele cu date la Q2 2015:
INFORMAII DIN PIA
CBRE Romnia
Segment de pia
Orae primare
(Iai, Cluj Napoca, Braov,
Timioara, Constana)
Bucureti
Orae secundare
(Sibiu, Craiova, Trgu Mure,
Ploieti, Piteti, Arad)
Spaii de birouri
-central: 18.5
-semicentral: 14.5-16.5
-periferie: 10
11 - 14
9 - 11
Rata medie de neocupare (%)
12,9%
Iasi: 8%
Cluj Napoca: 12%
Brasov: 12%
Timisoara: 8%
Constanta: 25%
15%-18%
Rata de capitalizare (%) *
7.50%
8,75 - 9,25%
9,5%
Chirie contractual cldire

clasa A (eur/mp/lun)
Centre comerciale
Chirie cerut, pentru un spaiu

de 100 mp la parter, mod
(eur/mp/lun)
60
35 - 40
20 - 25
7.75%
8.75%
9 - 9,5%
Industrial
Chirie medie clasa A

(eur/mp/lun)
3,8 pentru suprafete

< 10.000 mp
3 - 3,50 pentru suprafete >
10.000 mp
2,80 - 3,80
in functie de suprafata
2,5 - 3 in functie de suprafata
7.80%
10 - 12%
n/a
8.75%
10 - 11%
10,5 - 11,5%
* Rata de capitalizare pentru proprieti prime

INFORMAII DIN PIA
Colliers International
Segment
de pia
Indicatori
Chirie contractual
cldire clasa A
(eur/mp/lun)
Spaii de
birouri
Rata medie de
neocupare (%)
Bucureti
central
16 - 18
semicentral
14 - 16
periferic
8 - 13
medie pia
produse
primare
Rata de capitalizare
(%)
Centre
comerciale
Chirie contractual
pentru un spaiu de
100 mp la parter,
mod (eur/mp/lun)
(%)
Chirie contractual
medie clasa A (eur/
mp/lun)
Spaii
industriale
Rata medie de
neocupare (%)
(%)
56 VALOAREA
14,00%
7.5
- 7.75%
Orae primare
Timioara, Constana)
Orae secundare (Sibiu,

Craiova, Trgu Mure, Ploieti,
Piteti, Arad)
10 - 14
9 - 13
Timioara, Iai
n/a
Cluj Napoca
n/a
Braov
n/a
Sibiu & Trgu Mure
n/a
interes foarte
limitat din partea
investitorilor i
transparent redus
a tranzaciilor
n/a
media pe centrele
din ar
15 - 20
media pe centrele
din ar
9%
- 9,5%
Sibiu, Craiova, Trgu

Mure, Piteti
3,75
- 4,25
Sibiu, Craiova, Trgu

Mure, Piteti
n/a
Sibiu, Craiova,
9,75% - 10,5% Trgu Mure, Piteti,
Ploieti, Arad
11%
produse
primare n Iai,
Cluj Napoca,
Timioara
9% - 10%
produse
secundare
9.5%
- 11%
produse
primare
60 - 70
produse
primare
20 - 25
produse
secundare
45 - 55
produse
secundare
15 - 20
produse
primare
7,5 - 8%
produse
secundare
8,75% - 9,25%
9% - 10%
produse
primare
< 3,000 mp
3,6 - 4,15
Braov,
Timioara,
Ploieti, Arad
3,5 - 4
Constana, Iai,
Cluj Napoca
3,6 - 4,25
Braov
1%
Cluj Napoca,
Timioara
6-10%
Iai, Constana
n/a
> 3,000 mp
medie pia
medie pia
3,4 - 3,75
8.0%
9-9.5%
produse
primare
INFORMAII DIN PIA
Darian DRS
Segment de pia
Orae primare
Timioara, Constana)
Bucureti
Orae secundare
(Sibiu, Craiova, Trgu
Mure, Ploieti, Piteti,
Arad)
Spaii de birouri
ultracentral: 13 - 17
central: 12 - 16
semicentral: 11 - 15
10 - 15
8 - 13
15% - 17%
Iai: 12%-15%
Cluj Napoca: 7%-10%
Braov: 7%-10%
Timioara: 5%-7%
Constana: 20%
12% - 17%
Rata de capitalizare (%)
8,00% - 9,25%
8,25% - 9,50%
8,75% - 10,00%

Centre comerciale
(eur/mp/lun)
32 - 47
20 - 30
10 - 15
8,25% - 9,50%
8.75% - 9.50%
9,00% - 10,25%
2-4
n funcie de suprafa
1,75 - 3,25
n funcie de suprafa
Industrial

(eur/mp/lun)
3,25 - 4,25 pentru suprafee

< 3,000 mp
cuprinse ntre 3,000
i 10,000 mp
> 10,000 mp
15%
8,50% - 10,25%
10% - 15%
9,50% - 10,75%
9,50% - 10,75%
Nota: Ratele de capitalizare considerate n prezenta analiz sunt estimate la nivelul Veniturilor Nete Efective
INFORMAII DIN PIA
DTZ Echinox
Segment de pia
Orae primare (Iai, Cluj

Napoca, Braov, Timioara,
Constana)
Bucureti
Orae secundare (Sibiu,

Craiova, Trgu Mure, Ploieti,
Piteti, Arad)
Spaii de birouri
central: 16 - 18.5
semicentral: 13 - 15
periferie: 9 - 11
12 - 15
9 - 11
14.0%
Iai: 7%
Cluj Napoca: 7%
Braov: 10%
Timioara: 5%
Constana: n/a
n/a
7.75%
9%
9,50%

Centre comerciale

(eur/mp/lun)
60 - 70
30 - 35
20 - 25
7,5%
8,50%
9 - 10%
Industrial
Chirie medie clasa

A (eur/mp/lun)
3,50 - 3,9
3 - 3,5
3 - 3,5
6%
4%
n/a
9.50%
10%
10,50%
58 VALOAREA
INFORMAII DIN PIA
Jones Lang LaSalle

Segment de pia
Orae Primare (Iai, Cluj,

Timioara, Braov)
Bucureti
Orae secundare
Spaii de birouri
Central: 18,5
Semicentral: 14 - 15
Periferie: 10 - 12,5
Iai: 11 - 13
Cluj: 12 -14
Timioara: 12- 14
Braov: 10 - 12
9 - 11
13,3%
Cluj: 8 - 11%
Iasi: 7 - 10%
Brasov: 9 - 11%
Timisoara: 5 - 7%
Constanta: n/a
n/a
7,5%
8,75%
9,5%
Chirie contractual cldire de clasa

A (eur/mp/lun)
Spaii comerciale
Chirie cerut pentru un spaiu
(eur/mp/lun)
60 - 70
30 - 35
20 - 25
7,75%
8,5 - 9%
9 - 9,5%
Industrial

(eur/mp/lun)
3,5 - 4,0
(suprafee < 20,000)
3 - 3.5
(suprafee > 20,000
2,8 - 4,0 n funcie

de suprafa
2,5 - 3,2 n funcie

de suprafa
Rata medie de neocupare
5%
10 - 12,5%
n/a
9,25%
10 - 10,5%
10,5 - 11,5%
INFORMAII DIN PIA
Knight Frank
Segment de pia
Orae primare
Timioara, Constana)
Bucureti
Orae secundare
(Sibiu, Craiova, Trgu Mure,
Ploieti, Piteti, Arad)
Spaii de birouri
central: 16-18
semicentral: 13-16
periferic: 8-13
10-14
7-10
Rata medie de neocupare (%),

media pe pia
14-15%
Iai: 15-20%
Cluj Napoca: 5%
Braov: 10-15%
Timioara: 8-10%
Constana: n.a.
n.a.
Rata de capitalizare (%),

produse primare
7.50%
8.5-9%
9.5-10.5%

Centre comerciale
Chirie contractual, pentru un
spaiu de 100 mp la parter,
mod (eur/mp/lun)
50 - 60
20 - 30
18 - 20

produse primare
7.75%
8.75-9.25%
9.25-9.75%
Spaii industriale
Chirie contractual clasa A

(eur/mp/lun)
3.9-4.2 (suprafee mai mici de 3.5-3.9 (suprafee mai mici de

3.000 mp);
3.000 mp);
3.75-4.0 (suprafee ntre
3-3.5 (suprafee ntre 3.000 i
10.000 mp);
3.000 si 10.000 mp);
3.3-3.6 (suprafee mai mari de 2.5-3.0 (suprafee mai mari de
10.000 mp)
10.000 mp)
3.2-3.5 (suprafee
mai mici de 3.000 mp);
2.5-3.3 (suprafee
ntre 3.000 i 10.000 mp);
2-3.5(suprafee
mai mari de 10.000 mp)
Rata medie de neocupare (%),

media pe pia
8%
n/a
n/a

produse primare
8.75-9.25%
9.5-10.5%
10-11%
60 VALOAREA
INFORMAII DIN PIA
Capitolul 2:
Informaii de pia utile pentru estimarea ratei de actualizare

Evaluarea ntreprinderilor prin
aplicarea metodei fluxurilor de numerar actualizate implic fundamentarea
ratei de actualizare corespunztoare
fluxurilor de numerar previzionate. n
determinarea ratei de actualizare sunt
necesare informaii privind nivelul ratei fr risc, prima de risc de ar i
alte prime de risc pe care evaluatorul
le consider ca fiind adecvate i le ia
n considerare n calculul acestei rate.
Cel mai adesea, referina privind
nivelul ratei fr risc este reprezentat
de randamentul oferit de obligaiunile
de stat cu rating AAA i cu scaden 10 ani emise n moneda n care au
fost previzionate fluxurile de numerar.
Randamentul oferit de obligaiunile
de stat romneti ce au un rating BB+
compenseaz investitorii att pentru
valoarea timp a banilor la nivelul corespunztor ratei fr risc, ct i pentru
riscul de neplat la nivelul marjei de
risc de credit rezultate din tranzacii.
Ca urmare, dac pentru calculul ratei
de actualizare se consider c rata fr
risc este reprezentat de randamentul
oferit de obligaiunile de stat romYTM RO, 9y, RON
3.86%
Ri 2015, RON
-0.30%
YTM RO, 9y, EUR
2.62%
Ri 2015, EUR
0.30%
YTM RO, 9y, USD
3.89%
Ri 2015, USD
0.20%
neti, nu se recomand luarea n considerare i a unei prime de risc de ar.

Marja de risc de credit aferent obligaiunilor de stat romneti poate fi o
referin privind nivelul primei de risc
de ar. Nivelul marjei de risc de credit
poate fi aproximat prin luarea ca referin a cotaiilor CDS (Credit Default
Swap instrumente derivate pentru
transferul riscului de credit) pentru
investiiile n euroobligaiunile de stat
romneti sau diferena existent ntre
randamentele obligaiunilor cu rating
AAA i randamentele obligaiunilor
romneti emise n aceeai moned i
avnd aceeai maturitate.
Pentru a avea o referin privind
nivelul acestor indicatori, v prezentm datele privind nivelul randamentelor la scaden ale obligaiunilor de
stat romneti, germane i americane,
cotaia CDS pentru obligaiunile de
stat romneti emise n euro cu maturitate 5 ani i rata inflaiei previzionate
pentru anul 2015 pentru RON, Euro i
USD ce au fost colectate din surse de
date publice credibile i sunt valabile la
data de 15 septembrie 2015.
Randamentul la scaden al obligaiunilor de stat germane emise n Euro

i cu maturitate 10 ani (YTM GER,
10y, EUR), precum i randamentul la
scaden al obligaiunilor de stat americane emise n USD i cu maturitate
10 ani (YTM SUA, 10y, USD) au fost
preluate de pe site-ul Bloomberg. Randamentul la scaden al obligaiunilor
de stat romneti emise n RON cu
maturitate rmas 9 ani (YTM RO, 9y,
RON) a fost preluat de pe site-ul Bncii Centrale Europene. Randamentele
la scaden ale obligaiunilor de stat
romneti emise n Euro i n USD cu
maturitate rmas 9 ani (YTM RO, 9y,
EUR), respectiv (YTM RO, 9y, USD)
au fost preluate de pe site-ul Bursei din
Frankfurt.
Cotaia CDS corespunztoare obligaiunilor de stat romneti emise n
EUR cu maturitate 5 ani a fost preluat
de pe site-ul Deutsche Bank Research.
Previziunile privind rata inflaiei (Ri)
pentru anul 2014 pentru lei sunt furnizate de Banca Naional a Romniei
(BNR), pentru Euro i pentru USD de
Economist Intelligence Unit (EIU).
Randamentul la scaden al obligaiunilor de stat romneti i rata inflaiei estimat pentru anul 2015
4.50%
4.00%
3.50%
3.00%
2.50%
2.00%
1.50%
1.00%
0.50%
0.00%
-0.50%
-1.00%
Series1
YTM RO, 9y, RON
Ri 2015, RON
YTM RO, 9y, EUR
Ri 2015, EUR
YTM RO, 9y, USD
Ri 2015, USD
3.86%
-0.30%
2.62%
0.30%
3.89%
0.20%
Randamentul la scaden al obligaiunilor de stat germane i americane. CDS Romnia

3.50%
3.00%
YTM GER,10y, EUR
0.65%
2.50%
2.00%
1.50%
YTM USA,10y, USD
2.19%
CDS RO, 5y, EUR
2.90%
1.00%
0.50%
0.00%
Series1
YTM GER,10y, EUR
YTM USA,10y, USD
CDS RO, 5y, EUR
0.65%
2.19%
2.90%
www.facebook.com/ANEVAR.oficial
www.twitter.com/AnevarRomania
Anul 2015 marcheaz 23 de ani de istorie n activitatea de

evaluare din Romnia. Pentru a marca acest moment festiv,
ANEVAR, cu sprijinul Fabricii de Timbre, a emis o serie de
colie fr valoare nominal. Realizate cu elemente specifice
hrtiilor de valoare, tiprite pe o hrtie special cu fibre,
utiliznd sistemul de perforare autorizat al Uniunii Potale
Universale, avnd o grafic specific acurateii timbrelor,
coliele fr valoare nominal marcheaz un pas important
al istoriei ANEVAR i l omagiaz pe cel care este fondatorul
acestei organizaii, domnul Gheorghe Bdescu. Coliele sunt
nsoite de un Compliment Card, nseriat i numerotat n
mod unic i care atest autenticitatea colielor fr valoare
nominal. Fabrica de Timbre, cu o istorie de peste 140 de ani,
este prima tipografie din ar care a realizat hrtii de valoare
n Romnia i prin experiena sa profesional ne-a permis
s adugm valoare evenimentului important din viaa
ANEVAR,
organizat cu ocazia Zilei Evaluatorului, din 9 septembrie
2015.

Revista Valoarea Oriunde Este Ea NR 08

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Revista Valoarea Oriunde Este Ea NR 08

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

VALOAREA

Codul fiscal i evalurile cldirilor

30 Raportare din Baza

06 Codul fiscal i evalurile

12 Activitatea de evaluare este o piatr

36 Eficiena energetic n evaluarea

38 Conferina Hot Topics in Valuation

Interviu cu Gheorghe Bdescu,

18 Raport de activitate persoane

n contextul contractelor de munc ale evaluatorilor,

ncepnd cu acest numr al revistei, vom publica anual

24 Din activitatea Comisiei

52 Informaii corelate cu evaluarea

Descrcai revista Valoarea,

Adresa redaciei: Strada Scrltescu nr. 7, Sector 1, Bucureti, 011158

ISSN 2344 6250

TIPRIT LA CN POTA ROMN - FABRICA DE TIMBRE

e la ultima apariie a revistei s-au petrecut mai multe evenimente

Codul fiscal i evalurile

Astfel, am intrat n linie dreapt

ntrebrile ncep s apar att din

b. Tratamentul fiscal va fi aplicat

unul unitar. De nivelul de informare al

5 Exist prevederi speciale ale

imobiliare este influenat decisiv de

dul fiscal tratamentul fiscal al terenurilor este distinct de tratamentul fiscal

mari, iar autoritile locale ca acestea

Pentru persoanele fizice care dein cldiri nerezideniale, nu este prevzut

care va fi ntocmit astfel nct s asigure

12 Vor fi analizate de ctre

Acest subiect este unul foarte delicat

ntrebri (care pot fi)

re pot fi verificate, impunndu-se condiia ca aceast verificare s fie realizat

18 Rapoartele de evaluare care

ntrebri (care pot fi) formulate de ctre contribuabili persoane juridice

ta att creteri ct i descreteri fr ca

da de trei ani i etapizarea acesteia nu

acelai evaluator, rapoartele vor avea

ntrebri (care pot fi) formulate de ctre contribuabili persoane fizice

dat s fie identic cu cea aferent persoanelor juridice, respectiv 31

nului. Nu poate s fie economie de

V mai amintii ce anume ai preluat din Statutul Asociaiei Romne de

mea socialismului. Societile medicale erau singurele care aveau atunci

Din codul deontologic

Vom participa i noi

Ce alte relaii internaionale ai reuit s realizai

edina IVSC din 1999 s-a inut

Standardului pentru Evaluarea ntreprinderilor din SUA. Astfel am lucrat

profesional i disciplina Comisia

nostru pe termen lung, iar faptul c

Privind napoi, avei vreun

cu colective de la universiti. De ce?

nainte cine efectua

Ce anume s-a urmrit

judiciar, precedente, discuii, motivri.

Renunarea la preedinie i impunerea troicii

al i viitor preedinte, lumea n-a neles.

de pia, profesia nu va disprea. Se

Cum vedei acum

Prin urmare viitorul profesiei va aduce o difereniere ntre lucrrile grele,

evenimentului am rememorat tririle i satisfaciile legate de momentele

Cum vi s-a prut evenimentul organizat pe data

Raport de activitate persoane

Codul fiscal i evalurile cldirilor

30 Raportare din Baza

06 Codul fiscal i evalurile

12 Activitatea de evaluare este o piatr

36 Eficiena energetic n evaluarea

38 Conferina Hot Topics in Valuation

18 Raport de activitate persoane

24 Din activitatea Comisiei

52 Informaii corelate cu evaluarea