Sunteți pe pagina 1din 10

Bogdan DAVID

ACCESIUNEA IMOBILIAR
ARTIFICIAL

Universul Juridic
Bucureti
-2012-

Editat de S.C. Universul Juridic S.R.L.


Copyright 2012, S.C. Universul Juridic S.R.L.
Toate drepturile asupra prezentei ediii aparin
S.C. Universul Juridic S.R.L.
Nicio parte din acest volum nu poate fi copiat fr acordul scris al
S.C. Universul Juridic S.R.L.

NICIUN EXEMPLAR DIN PREZENTUL TIRAJ NU VA FI


COMERCIALIZAT DECT NSOIT DE SEMNTURA I
TAMPILA EDITORULUI, APLICATE PE INTERIORUL
ULTIMEI COPERTE.
Descrierea CIP a Bibliotecii Naionale a Romniei
DAVID, BOGDAN
Accesiunea imobiliar artificial / Bogdan David.
Bucureti : Universul Juridic, 2012
Bibliogr.
ISBN 978-973-127-929-9
347.232.4(498)(094.9)

REDACIE:

tel./fax: 021.314.93.13
tel.:
0732.320.666
e-mail: redactie@universuljuridic.ro

DEPARTAMENTUL telefon: 021.314.93.15; 0726.990.184


DISTRIBUIE:
tel./fax: 021.314.93.16
e-mail: distributie@universuljuridic.ro

www.universuljuridic.ro
COMENZI ON-LINE,
CU REDUCERI DE PN LA 15%

ACCESIUNEA IMOBILIAR ARTIFICIAL

CAPITOLUL I
CONSIDERAII INTRODUCTIVE
Seciunea I
Privire general asupra accesiunii imobiliare
artificiale
Accesiunea imobiliar artificial se particularizeaz prin faptul c,
presupune intervenia omului i plata unor despgubiri ctre cel n
detrimentul cruia acioneaz.
Fundamentul aciunii n despgubire l reprezint principiul
potrivit cruia nimnui nu-i este permis s se mbogeasc n dauna
altor persoane. Se evideniaz, astfel, caracterul oneros al acestei
forme de accesiune, n privina creia se aplic, de asemenea, regula c
lucrul principal este terenul, astfel nct, proprietarul terenului
devine i proprietarul construciilor, plantaiilor, lucrrilor executate
de om.
Codul civil de la 1864 reglementeaz dou situaii n care opereaz accesiunea imobiliar artificial i anume:
- cnd lucrarea este fcut de proprietar pe terenul su, dar cu
materialele altei persoane;
- cnd lucrrile sunt efectuate cu materiale proprii, dar pe terenul
altei persoane;
- ipoteza construciei, plantaiei, lucrri efectuate pe terenul
propriu, cu materialele altuia.
Ipoteza i are suportul reglementrii n art. 493 Cod civil de la
1864, potrivit cruia Proprietarul pmntului care a fcut
construcii, plantaii i lucrri cu materiale strine, este dator s
plteasc valoarea materialelor. El mai poate fi osndit, dup mprejurri, pentru asemenea urmare i la plata de daune interese. Acelai
articol mai prevede c proprietarul materialelor nu are dreptul de a le

Bogdan David

ridica. Reglementarea art. 492 Cod civil, potrivit cruia orice


construcie, plantaie sau lucru fcut n pmnt sau asupra pmntului sunt prezumate a fi fcute de ctre proprietarul acelui pmnt,
cu cheltuiala sa i c sunt ale lui, pn ce se dovedete din contra.
Se instituie, prin articolul amintit, o prezumie n favoarea
proprietarului pmntului, prezumie care are un caracter relativ, astfel
c poate fi rsturnat prin dovad contrar.
n literatura de specialitate1, dar mai ales n practica din acest
domeniu, pe marginea articolelor amintite s-au declanat unele discuii
controversate, care au condus la conturarea principiului potrivit cruia
proprietarul terenului dobndete proprietatea construciilor, plantaiilor, lucrrilor, fie c este de bun sau de rea-credin. Dar, dac
este de bun-credin, n sensul c a executat lucrrile creznd c
materialele i aparin, el ar putea invoca art. 1909 Cod civil anterior
menionat, care i asigur o protecie mai bun dect accesiunea.
Dac, ns, este de rea-credin, el nu ar putea invoca dect
accesiunea, ca mod de dobndire a dreptului de proprietate asupra
construciilor, plantaiilor, lucrrilor.
Ipoteza construciilor, plantaiilor, lucrrilor efectuate cu materiale
proprii pe terenul altei persoane.
Este o ipotez frecvent ntlnit n practica vieii juridice,
avndu-i suportul legal n art. 494 Cod civil de la 1864, care prevede
c dac plantaiile, construciile i lucrrile au fost fcute de ctre o a
treia persoan cu materialele ei, proprietarul pmntului are dreptul de
a le ine pentru dnsul sau de a ndatora pe acea persoan s le ridice.
n literatura de specialitate, dar mai ales n practica dreptului civil
acest articol a generat multiple controverse, n cea mai mare parte,
datorate unei defectuoase reglementri a situaiei constructorului de
rea-credin.
Constructorul este de rea-credin cnd ridic lucrrile, construciile, plantaiile, cunoscnd c terenul aparine altuia.
n aceast situaie proprietarul terenului are drept de opiune ntre
a pstra lucrrile amintite, devenind proprietarul lor, cu compensarea
bneasc a valorii materialelor i a muncii sau a obliga pe constructor
s-i ridice construciile.
1

E. Chelaru, Drepturi reale principale, Ed. CH Beck, Bucureti, 2008, p. 197.

ACCESIUNEA IMOBILIAR ARTIFICIAL

Cele dou alternative impun unele clarificri. Astfel, proprietarul


terenului va dobndi, prin accesiune, proprietatea materialelor, dac va
plti valoarea acestora, ct i preul muncii, fr ca n calcul s fie
luat, n consideraie, sporirea valorii fondului ocazionat de asemenea
lucrri. n ipoteza n care proprietarul terenului va alege soluia
ridicrii construciei, plantaiei, lucrrii se va cerceta i atitudinea
proprietarului sub aspectul abuzului de drept. n acest sens, se vor
analiza condiiile n care s-au ridicat lucrrile, dac proprietarul nu a
acceptat efectuarea lucrrilor sau dac nu a urmrit obinerea unor
foloase ilicite.
Dac din contextul mprejurrilor cercetate, nu se verifica
ipotezele artate mai sus, proprietarul terenului poate cere constructorului s-i ridice lucrrile, cu plata unor daune interese pentru
prejudiciile sau vtmrile ce a putut suferi proprietarul locului.
Dac cel ce a construit sau plantat pe terenul altuia refuz s se
conformeze hotrrii prin care a fost obligat s-i ridice construciile,
plantaiile, proprietarul terenului poate s le demoleze prin cheltuiala
constructorului. Trebuie adugat, ns, c instana nu va putea dispune
ridicarea construciilor, fr autorizaia organului administrativ
competent.
Instanele judectoreti s-au confruntat cu situaia n care proprietarul terenului nu-i valorific, sub nici o form, dreptul de proprietate dobndit prin accesiune, lsnd pe constructor s foloseasc
nestingherit construcia. Fa de o asemenea atitudine a proprietarului
terenului, instanele s-au pronunat n sensul exonerrii constructorului
de plata despgubirilor.1
Constructorul este de bun-credin, dac a executat construciile,
plantaiile, lucrrile, creznd c este proprietarul terenului. n practic2
s-a constatat c, de cele mai multe ori, constructorul este n posesia
terenului, dar titlul n baza cruia a intrat n posesie este viciat i el nu
a cunoscut acele vicii. Buna-credin se apreciaz n raport de mo1

A se vedea, spre exemplu, C.A.. Piteti, s. civ., dec. nr 158/1998, n C.P.J.C.


1998, p. 12.
2
A se vedea, de exemplu, C.S.J, s. civ., dec. nr. 592/1994, n B.J. 1994. p. 29.

Bogdan David

mentul ridicrii construciei i ea nceteaz n momentul ivirii unei


ndoieli n convingerea posesorului cu privire la legitimitatea titlului.
Dac terenul proprietatea altuia a fost ocupat abuziv i s-a ridicat pe el
o construcie fr acordul proprietarului, constructorul este de
rea-credin i proprietarul nu dorete s pstreze construcia, el poate
cere ridicarea acesteia.
Dac ns, constructorul este de bun-credin, n sensul artat
mai sus proprietarul terenului devine i proprietarul construciei dar el
nu-l va putea obliga pe constructor la drmarea i ridicarea construciilor pentru a nu se mbogi n dauna constructorului, proprietarul
terenului va trebui s-l despgubeasc pe acesta.
ntinderea obligaiei de despgubire este cea precizat de art. 494,
alin. (3) Cod civil de la 1864, care stabilete un drept de opiune ntre a
achita valoarea materialelor i a muncii sau a plti o sum egal cu
creterea valorii fondului, ca urmare a efecturii construciei. Comparnd aceste soluii cu cele prezentate de alin. (1) i (2) ale art. 494
Cod civil sus-menionat, pare s rezulte o situaie mai avantajoas
pentru constructorul de rea-credin, care poate primi o sum de bani
echivalent cu cea cheltuit, pe cnd, constructorul de bun-credin
poate primi i mai puin (adic sporul valorii fondului, cnd proprietarul fondului opteaz pentru aceast formul).
Art. 494 Cod civil de la 1864 se aplic numai la construcii,
plantaii sau lucrri noi, nu i la reparaii aduse acestora, crora li se
aplic regulile ce guverneaz cheltuielile necesare, utile, voluptuare.
Se aplic, n schimb, construciilor alturate celor existente sau
supraetajate. Constructorul are contra proprietarului terenului un drept
de crean care se prescrie n termen de 3 ani, calculat de la data
formulrii preteniilor de ctre proprietarul terenului, n temeiul art.
494 Cod civil de la 1864.
Pn la achitarea despgubirilor ce i se cuvin constructorul are un
drept de retenie cu privire la construciile, plantaiile, lucrrile ridicate
pe terenul altuia. Acest drept de retenie, chiar dac nu este reglementat expres n Codul civil anterior menionat, a fost recunoscut att
n literatura de specialitate, ct i in jurisprudena romn.

ACCESIUNEA IMOBILIAR ARTIFICIAL

Seciunea II
Necesitatea apariiei unui nou Cod civil
Noul Cod civil, devenit realitate normativ ca urmare a adoptrii
sale prin Legea nr. 287/2009, pune n oper o reform de profunzime a
sistemului juridic romnesc. Instrument modern de reglementare a
aspectelor fundamentale ale existenei individuale i sociale, noul Cod
civil valorific experiena reformelor recente n domeniul dreptului
civil realizate de alte state (Italia, Frana, Canada - provincia Quebec,
Olanda, Spania), precum i prevederile din instrumente de drept
european i internaionale. Pentru a rspunde imperativelor unui
prezent dinamic, realitilor vii i n continu schimbare, sunt
promovate soluii noi, sunt revizuite instituii devenite clasice, sunt
puse n valoare principii recunoscute n plan internaional, dar care nu
au fost nc implementate n spaiul romnesc. Toate aceste elemente
de noutate implic eforturi semnificative pentru punerea lor n aplicare
n mod corect, unitar, coerent i sistematic.
Noul Cod civil a modificat radical concepia de ansamblu asupra
materiei, optnd, dup modelul Codurilor civile italian, elveian i, mai
recent, olandez, pentru o concepie monist de reglementare a
raporturilor de drept privat. Pentru a respecta aceast perspectiv,
totalitatea reglementrilor privitoare la persoane, relaiile de familie i
relaiile comerciale au fost ncorporate n Codul civil, diviziunea
tradiional n raporturi civile i raporturi comerciale nu a mai fost
meninut i au fost consacrate diferenieri de regim juridic n funcie
de calitatea de profesionist, respectiv non-profesionist a celor implicai
n raportul juridic obligaional. Modificarea de concepie impune
adaptarea cadrului legal actual care se fundamenteaz pe dualitatea
civil-comercial. Aadar, unitatea de aplicare a Codului civil este
condiionat de capacitatea legii de punere n aplicare de a asigura
reflectarea principiului monismului n ansamblul normelor n materie
civil i comercial. n acelai fel, fiecare Carte a noului Cod civil
aduce elemente de noutate n raport cu reglementarea actual,
adaptnd normele civile realitilor de astzi i tendinelor legislative
reformatoare manifestate n alte sisteme de drept.

10

Bogdan David

Noul Cod civil n Cartea a III-a Despre bunuri, conine un


numr semnificativ de elemente de noutate a cror punere n aplicare
trebuie atent pregtit. Astfel, noul Cod civil reglementeaz proprietatea periodic, instituie posibilitatea de dobndire prin uzucapiune
tabular a dreptului de proprietate si a altor drepturi reale, stabilindu-se
i condiii restrictive de aplicare n ce privete uzucapiunea
extratabular, introduce instituia fiduciei (corespondenta trustului n
common-law) i consacr pentru prima dat n dreptul romnesc
instituia administrrii bunurilor altuia. n materia crii funciare,
modificarea este radical, noul Cod civil instituind caracterul
constitutiv al nscrierii constituirilor sau strmutrilor drepturilor reale
asupra imobilelor.
Aceast nou perspectiv are un important impact n plan
instituional i impune abrogarea sau revizuirea unui numr substanial
de dispoziii legale care reglementeaz actualmente acest domeniu.
De ce un nou Cod civil ?
Intrarea n vigoare a Codului civil, reprezint obiectivul
fundamental al reformei justiiei romne. Importana acestui obiectiv
depete graniele sistemului justiiei, constituind un punct de cotitur
nu doar pentru reforma instituiilor dreptului i a justiiei din Romnia,
ci i pentru societatea romneasc n ansamblul ei. Succesul implementrii reformei legislative va asigura desprinderea definitiv a
Romniei de era postcomunist a tranziiei i cantonarea ireversibil n
universul de valori i instituii ale lumii euroatlantice. Aceast reuit
este ns condiionat de consecvena, rigurozitatea i coerena demersurilor ce vor fi ntreprinse n vederea pregtirii aplicrii dispoziiilor
legale de drept substanial i procedural ale Codului civil. n ansamblul
acestor demersuri, elaborarea, promovarea i adoptarea legilor de
punere n aplicare a codului reprezint etape de importan i complexitate deosebite. Punerea n aplicare a Codului civil, lege
fundamental ce reglementeaz ansamblul raporturilor de drept privat,
implic, la rndul ei, o activitate de documentare, analiz de
profunzime, dar i o activitate legislativ elaborat, ale crei principale
direcii sunt:

ACCESIUNEA IMOBILIAR ARTIFICIAL

11

A. Instituirea dispoziiilor tranzitorii care s realizeze trecerea


de la vechea la noua reglementare
Proiectul prezentei legi de punere n aplicare a Codului civil
consacr principiile general recunoscute ale dreptului tranzitoriu,
neretroactivitatea legii noi i aplicarea imediat a legii noi. De asemenea, aceste principii generale sunt particularizate prin raportare la
fiecare Carte a noului Cod civil, artnd modul n care acestea
acioneaz n diferite situaii speciale.
B. Asigurarea compatibilitii noului Cod civil cu celelalte legi
n vigoare
Proiectul de lege face primul pas n direcia compatibilizrii legislaiei n vigoare cu prevederile noului Cod civil, realiznd inventarul
normelor care vor fi abrogate la data intrrii sale n vigoare i
propunnd modificrile necesare ale normelor primare, urmnd ca, n
aplicarea acestora, instituiile competente s iniieze, dac este cazul,
legislaie secundar (nou sau de modificare a actelor normative
secundare existente).
C. Corelarea dispoziiilor noului Cod civil, ntre ele, dar i ntre
acestea i prevederile noului Cod de procedur civil
Analiza minuioas a fiecrei norme a noului Cod civil prin
raportare la celelalte dispoziii ale acestuia i la legislaia ce va fi
afectat de intrarea sa n vigoare a fcut posibil, identificarea unor
necorelri sau erori n chiar textul acestei opere legislative
fundamentale. Acestea ar fi de natur s influeneze negativ aplicarea
sa unitar, sistematic.

12

Bogdan David

CAPITOLUL II
ORIGINEA ISTORIC I EVOLUIA ACCESIUNII
IMOBILIARE ARTIFICIALE
Seciunea I
Privire istoric asupra evoluiei proprietii n
spaiul romnesc
ntreaga Dacie cucerit a devenit proprietatea deplin a mpratului (dominium), transformat n ager publicus, ca toate provinciile
ocupate n acelai mod (a avut loc o confiscare efectiv a teritoriilor
ocupate). n aceast situaie cetenii romani nu puteau dobndi o
proprietate imobiliar deplin, ci numai o posesiune i uzufruct.
Acestei situaii i s-a adus un corectiv: printr-o ficiune juridic la cinci
mari orae s-a acordat calitatea de sol roman, astfel cetenii romani
au putut dobndi i un drept de proprietate imobiliar deplin, de tip
roman. Dreptul de proprietate imobiliar li s-a recunoscut i peregrinilor din Dacia-roman, ns numai acelora care dobndeau ius
comercii.
Dreptul care a guvernat raporturile ntre cei rmai nu putea fi
dect unul roman vulgar impregnat de cutumele locale tolerate de
sistemul juridic latin, la fel ca n perioada stpnirii romane.
Originea dreptului cutumiar romnesc
a. Teoria originii tracice a dreptului cutumiar romnesc
S-a susinut c dreptul trac st la baza dreptului nostru consuetudinar; argumente: proprietatea devlma, dreptul de protimisis, testamentul, motenirea, rspunderea colectiv, cojurtorii, raptul n
vederea cstoriei.
b. Teoria originii latine a dreptului cutumiar romnesc