CURS 8 SvUP

METODOLOGIA EVALURII TEHNICO-ECONOMICE

8.1. Specificiti ale evalurilor tehnico-economice
8.2. Metodologia evalurii bunurilor imobile
8.3. Metodologia evalurii terenurilor
Lectur dou materiale
.............................................
Semnificaia metodologiei evalurii tehnico-economice are o arie larg,
referindu-se la o gam larg de situaii cu coninut tehnico-economic evident:
evaluri de bunuri imobile, evaluri de bunuri mobile, evaluri de ntreprinderi etc.
Evalurile tehnico-economice prezint numeroase elemente specifice,
generate de caracterul elementelor supuse evalurii, dar i de considerentele
socioeconomice spaio-temporale de referin.
8.1. Specificiti ale evalurilor tehnico-economice
Subiecii elementelor de evaluare sunt evaluatorii i ntreprinderile /
societile care au ca obiect de activitate evaluarea de bunuri / ntreprinderi i,
reespectiv, beneficiarii evalurilor (persoane fizice, persoane juridice, alte
organizaii).
Facobiectulevaluriitehnico-economice numeroaseelemente,ntrecare:
a)bunurimobile,bunuriimobileidrepturiasupraacestorbunuri;
b)activenematerialedrepturiasupraobiectelorproprietiiindustriale,
drepturideautor,drepturiasupraresurselornaturaleetc.;
c)ntreprinderi,caentiticomplexepatrimoniale;
d)afaceri;
e)valorimobiliare,obligaiidebitoareicreditoare;
f)lucrriiservicii,informaiietc.
Evaluriledebunuriaucaobiectivcentralstabilireavaloriidepiasum
estimatpentrucareunobiectalevaluriipoatefischimbat,ladataevalurii,ntre
uncumprtorhotrtscumpereiunvnztorhotrtsvnd,dupun
marketingadecvat,ntrotranzacieliber,ncarefiecarepartevaaciona
competent,cuprudenanecesarifrcontrngere.Valoareaestimatindicatn
raportuldeevaluareseconsiderveridiciserecomandbeneficiaruluii/sau
utilizatoruluiserviciilordeevaluarenscopulmenionatnraportuldeevaluare,
daclegislaiasauhotrreainstaneidejudecatnustabiletealtfel.
Evaluareatehnico-economic poatefivoluntari/sauobligatorie.Evaluarea
voluntaresterezultatuliniiativeibeneficiaruluiiserealizeazlacerereaipe

cheltuialasa.Evaluareaobligatorieseefectueazncazurilestabilitedelege,
precumidininiiativaautoritiloradministraieipublicecentraleilocalei
privetebunuridiverse,indiferentdetipuldeproprietateasupralor.
Evaluareaobligatorieseefectueaznsituaiica:privatizareasaualtmodde
nstrinareaobiectelorevalurii(sechestru,inclusivnurmainsolvabilitii
proprietaruluiobiectuluietc.);transmitereadreptuluidefolosinasupraobiectelor
proprietatepublicastatuluisaudriinarendaacestora;stabilireataxelor
notariale;transmitereaobiectelorevaluriinadministrarefiduciar;exproprierea
obiectelorevaluriipentrucauzdeutilitatepublic;impozitareabunurilori
ncasriiforateaimpozitelor;reorganizareailichidareantreprinderilordestat,
municipale,precumiantreprinderilorinsolvabile,indiferentdetipulde
proprietate;apariialitigiuluipatrimonialnlegturcuhotrreainstaneide
judecat,solicitareainstaneidejudecat,inclusivncazulexaminriidosarelor
privindcuantumulprejudiciilorcauzateproprietarilornurmaaciuniloriliciteia
concureneineloiale;depunereangajaobiectelorproprietatepublicastatului
sauproprietatepublicaunitiloradministrativteritoriale;transmitereaobiectelor
evaluriincalitatedecontribuiencapitalulsocialalntreprinderilor;utilizarea
obiectelordeproprietateintelectualcreatedincontulmijloacelorbugetarei
introdusencircuituleconomicdectreageniieconomici,indiferentdetipullor
deproprietate;introducereaobiectelordeproprietateintelectualncircuitul
economicalntreprinderilorcutipdeproprietatepreponderentdestat;solicitarea
organuluicareefectueaznregistrareapersoaneijuridiceetc.
npracticsentlnescattevalurialeunorentitisingulare(evaluare
individual)ctievalurirealizateasupraunorgrupurideentiti(evaluare
masiv).Evaluareamasivestespecificentitilordincategoriantreprinderilor,
iarevaluareaindividualestemaifrecventncazulsolicitrilorpersoanelor
fizice.nurmaevaluriimasivesestabiletevaloareadepiaaunorbunuricu
caracteristicisimilare,laodatprecizat;scopulacesteievaluripoatefi
cunoatereabazeiimpozabilepentrubunurilerespective.Rezultateleevalurilor
masiveseconsemneaznregistrespecialeiconstituieelementedereferin
pentrubunuriledincategoriacelorevaluate.Evaluareaindividualarecascop
stabilireavaloriidepiaaunuibun,laodatprecizat,pentrudiversescopuri.
Standardeledeevaluaresuntreferineprofesionalepentruevaluatoriise
aplicobligatoriudectreacetia,indiferentdescopuliobiectulevalurii.Exist
standardenaionaledeevaluare,elaboratedeautoriticentraledespecialitaten
colaborarecustructurilereprezentativealeevaluatorilor,aplicabilendomeniii
situaiiprecizatedelegislaieistandardeinternaionaledeevaluare,aplicatecel
puinnevaluarilecareexcedcadrulnaional.
Aciuneadeevaluaresencheiecuntocmirearaportuluideevaluare.n
principiu,raportuldeevaluareconineelementesimilareraportuluideexpertiz,
deisuntuneleelementespecifice.Raportulvaconineopiniaclarineechivoc

aevaluatoruluiprivindvaloareaobiectuluievalurii.nraportuldeevaluarese
indic:datantocmiriiraportului;scopulevalurii;numeleiprenumele(sau,dup
caz,denumirea)beneficiaruluiidateledeidentificarealelui;denumirea
ntreprinderiideevaluareidateledeidentificarealeeisau,dupcaz,datele
evaluatorului;descriereaobiectuluievaluriiidateleprivindproprietarulacestuia
(ncazulncareobiectulevaluriiaparinepersoaneijuridice,seindicdatelede
identificarealeacesteia);datalacareafostestimatvaloarea;tipulidefiniia
valoriiestimate,careexplicsensulnoiuniiutilizate;listastandardelor,
metodelor,dateloriniiale(cuindicareasurseideobinerealor),utilizatepentru
evaluare,precumiipotezeleevaluatorului,pecaresebazeazevaluarea;etapele
evaluriiitemeiuldeterminriivaloriirecomandateaobiectuluievalurii,factorii
restrictiviidomeniulaplicriivaloriiestimate.Raportuldeevaluarevaconine
urmtoaeleanexe:copiiledepeactelecareacorddreptuldeprestareaserviciilor
deevaluare(licenantreprinderii,certificatuldecalificarealevaluatoruluicarea
efectuatevaluarea);copiiledepeactele,utilizatedeevaluator,nbazacroraau
fostdeterminatecaracteristicilecalitativeicantitativealeobiectuluievalurii.
Raportuldeevaluarevafisemnatdeevaluatori,dupcaz,deconductorul
organizaieideevaluare,cazncarevapurtaitampilaorganizaiei.Evaluatorul/
organizaiaevaluatoarepstreazunexemplaralraportuluideevaluareoperioad
minimindicat(deregul,5ani).
Valorileindicatenrapoarteledeevaluripotficontestateiarlitigiileprivind
veridicitateavalorilorestimateindicatenrapoarteledeevaluaresesoluioneaz
dectreinstanadejudecat.
8.2. Metodologia evalurii bunurilor imobile
Evaluareaireevaluareabunurilorimobileserealizeazcudiferiteprilejurii
scopuri:impozitare,confiscare,naionalizare,scoateresuboriceformdinposesieetc.
Scopulevalurilorimobiliare(stabilireavaloriidepiav.maisus)i
abordrile(metodelecomparaieivnzrilor,veniturilor,respectivcosturilor)au
fostprecizatenStandardulInternaionaldeEvaluareIVS1(IVSCEdiiaVIII
2007)iGhiduldepracticnevaluareaproprietilorimobiliareGN1.
Evaluriledebunuriimobilepresupunprecizareaipotezelor(considerarea
documentelorcareferinecredibileiobiective,caracterulliberdesarcinial
proprietilor,presupusainexistenaunorcondiiineaparentealeproprietiicare
sinfluenezevaloareastabilit,conformareaproprietilorcureglementrileetc.)
iacondiiilorlimitativespecifice(limitareaconsideraiilorasupraconinutului
raportuluiiasuprarspunderiievaluatoruluilanivelulinformaiilordisponibile
pentruevaluatorilanivelulrspunderiinormaleaevaluatoruluipentruastfelde
demersuri).Ctevadinsituaiiledeevaluareabunurilorimobileseprezintn
continuare.
A.Evaluareabunurilorimobilepentruimpozitare

Deexemplu,evalurilefcutenscopulimpozitriiseefectueazdectre
oficiilecadastraleteritoriale.Rezultateleevaluriiefectuatenscopulimpozitrii
seaduclacunotinaproprietarilorbunurilorimobiledectreoficiilecadastrale
teritoriale,carepotformulaobieciunifadeconinutulraportuluideevaluare.
Pentrudeterminareavaloriiestimateabunurilorimobilenscopul
impozitrii,seutilizeazattdateledincadastrulbunurilorimobile,ctidatele
privindvaloareabunurilorimobilefurnizatedeautoritileadministraieipublice
locale.
Metodeledeevaluarevariaznfunciedeprecizrileentitiicareordon
evaluarea(ncazulevalurilorobligatorii)idedateleconcretealefiecreisituaii
deevaluare(dateledisponibile,naturaobiectuluideevaluatetc.).Modulde
aplicareametodelordeevaluareicondiiiledeaplicareaacestormetodesunt
cuprinsenstandardeledeevaluare.nevaluareabunurilorimobilepentru
impozitaresuntlargaplicateurmtoarelemetodedeevaluare:
a)metodaanalizeicomparativeavnzrilor,caresebazeazpeestimarea
valoriiobiectuluiprincompararealuicualteobiectesimilare,vndutesaupropuse
sprevnzare;
b)metodaveniturilor,caresebazeazpeestimareaviitoarelorveniturii
cheltuieli,legatedeutilizareaobiectuluievalurii;
c)metodacheltuielilor,caresebazeazpeestimareacheltuielilorpentru
creareaunuiobiectsimilarceluideevaluatsauacheltuielilorpentrunlocuirea
obiectuluisupusevalurii.
Acestemetodesuntfolositedeopotrivlaevaluareamasivctilaevaluarea
individual.
B.Evaluareabunurilorimobilescoasedinproprietate
Evalurilebunurilormobileconfiscate,naionalizatesauscoasedinposesie
noricemodserealizeazdupmetodologiespecific,dectreorganele
cadastrale.
Evaluarea se poate face fie pentru bunuri care exist n natur i au
documentaie tehnic, fie pentru bunuri imobile care nu exist, dar pentru care sunt
prezentate acte eliberate de arhiv i alte instituii abilitate, cu descrierea
caracteristicilor tehnice minim necesare evalurii. Metodologia stabilete ca, n
cazul informaiilor incomplete referitoare la caracteristicile material pentru
perei, material pentru acoperi, nlimea construciilor i vrsta
construciei, evaluatorul trebuie s foloseasc datele indicate n procedur. Bunul
nu se evalueaz dac lipsesc informaii referitoare la suprafaa construciei.
Metodele de evaluare sunt identice cu cele indicate pentru evaluarea pentru
impozitare.
La evaluarea bunurilor imobile prin metoda cheltuielilor se consider
valoarea de pia a bunului imobil, valorile cheltuielilor construciilor i/sau
edificiilor; valoarea de reconstituire a construciei i/sau edificiului evaluate,

deprecierea acumulat a construciei i/sau edificiului, coeficientul de amplasare a

bunului imobil.
Deprecierea acumulat reprezint suma uzurii fizice, deprecierii funcionale
i deprecierii economice (stabilit prin normative). Uzura fizic a bunurilor
imobile este apreciat prin metoda vrstei efective (egal cu vrsta cronologic a
bunului imobil; coeficientul de uzur variaz de la 10% pentru un imobil locativ vechi
de 5 ani la 65% cnd vechimea este de 60 ani).
Deprecierea economic a bunurilor imobile este apreciat n funcie de diferena
dintre cuantumul plii chiriei pentru bunurile imobile amplasate n localitile rurale i
cuantumul plii chiriei pentru bunurile imobile amplasate n localitile urbane
conform legii bugetului pe anul respectiv. n cazul n care deprecierea acumulat a
construciei / edificiului va fi egal cu 90 % i mai mult, n calcule se admite
deprecierea acumulat de 90%.
Aplicarea metodei analizei comparative a vnzrilor la evaluarea caselor
individuale de locuit i construciilor/edificiilor accesorii i a ncperilor cu
destinaie locativ amplasate n localitile urbane impune s se considere:
valoarea bunului imobil estimat n scopul impozitrii i un coeficient de
actualizare a valorii.
La etapa reconcilierii valorilor evaluatorul determin valoarea de pia a
bunului imobil prin metoda mediei ponderate, atribuind ponderea valoric de 40 %
rezultatului obinut prin metoda cheltuielilor i ponderea valoric de 60 %
rezultatului obinut prin metoda analizei comparative a vnzrilor.
Pentru localitile rurale cu piaa imobiliar slab dezvoltat, la reconcilierea
rezultatelor evalurii, rezultatul obinut prin metoda analizei comparative a
vnzrilor se consider valoarea medie a caselor de locuit prezentat de ctre
autoritile administraiei publice locale.
B.Evaluareabunurilorimobilepentruoperaiuninotariale
Evaluriledebunuriimobilepentruactivitispecificenotariatelorservesc
pentrustabilireataxelordenotariatnlegturcudiverseoperaiunispecifice.
Metodele de evaluare a bunurilor imobile au la baz urmtoarele principii:
cererea i oferta, schimbarea, concurena, contribuia etc.
Evalurile sunt de tip masiv, realizndu-se pe tipuri de bunuri, cu
menionarea elementelor corectoare, a palierelor de corecie i a sensului
coreciilor. Notarii publici pot solicita prilor contractante informaii cu privire la
situaia bunurilor imobile i funcie de acestea pot aplica majorri/diminuri ale
valorilor de referin.
n mod curent se utilizeaz:
- metoda comparaiei directe - care const n compararea bunurilor imobile
de evaluat cu alte proprieti similare;
- metoda comparaiei unitare care estimeaz costurile unitare pe unitatea
de suprafa utiliznd costuri cunoscute ale unor structuri similare, costuri ajustate
pentru condiii ale pieei sau diferene fizice. Costul unitar depinde de dimensiuni,

dar scade cu creterea suprafeei i crete pentru bunurile care au lucrri de

mbuntiri.
La calculul taxelor pentru succesiuni i tranzacii ntre prini i copii,
practica evideniaz aplicarea de reduceri la valorile de referin cu pn la 35%,
din considerente de ordin practic: durata mare de dezbatere a succesiunilor
civa ani de la decesul proprietarilor -, perioad n care bunurile imobile rmn
nentreinute, nefolosite i nelocuite de motenitori; de asemenea, la vnzri ntre
prini i copii de cele mai multe ori nu se achit un pre etc.
La evaluarea apartamentelor se stabilete valoarea de circulaie sau
valoarea de pia, fr terenul aferent, ntruct vnztorii nu iau n calcul valoarea
acestuia, pe baza datelor din cerere i ofert. In condiiile actuale, valoarea de
circulaie este fluctuant n timp i trebuie reactualizat periodic, diferind de la o
localitate la alta, iar in cadrul aceleai localiti se difereniaz n funcie de
amplasament, poziie i de particularitile fiecrui apartament (tip, nivel,
orientare, finisaje).
Metoda utilizat pentru estimarea valorii de pia este metoda comparaiei
directe.
Evaluarea apartamentelor se face pe localiti, pe zone, cartiere, pe numr
de camere, nivel de blocuri i apartament.
Valorile sunt medii i informative, urmnd a fi adaptate n cazurile concrete
pentru care se solicit actul notarial, prin aplicarea reducerii sau majorrii cu
procente de pn la 35% n funcie de caracteristicile individuale ale
apartamentului (nivel parter sau ultimul etaj, confort sporit prin lucrri de
mbuntire etc.).
Valoarea de pia a locuinelor individuale cuprinde :
- determinarea costului de nlocuire brut n care se ine seama de inlime,
uzur, dotare tehnico edilitar, nclzire, finisaje, structura constructiv,
materialele folosite etc.
- utilizarea unor indici de macro-actualizare aplicai costului de nlocuire
pentru aducerea acestuia de la data publicrii costurilor unitare de barem la data
prezentei evaluri; aceti indici sunt publicai n materialele normative specifice pe
paliere de timp, ex.: 1964 1984, 1984-1990, 1990-2008 etc.
Valoarea de pia se estimeaz prin deducerea din costul de nlocuire brut a
deprecierilor totale ce greveaz proprietatea.
La construciile edificate n regim de nlime parter + 1, 2 nivele se ia n
calcul aria desfurat (se nsumeaz ariile construite ale nivelelor).
n Romnia, s-a evaluat o mare parte a fondului locativ i n urma
evalurilor a rezultat un numr mare de cldiri care poart un nsemn (bulina
roie) ce are semnificaia de grad mare de risc n caz de cutremur, informaie ce
trebuie considerat pe piaa imobiliar, n asigurri etc.
Cartierele de locuine din numeroase localiti nu sunt n ntregime
racordate la reelele edilitare de ap canal, gaze naturale, au drumuri neasfaltate
etc., aspecte care trebuie considerate corespunztor n evaluarea imobiliar. n

aceeai msur trebuie considerate corespunztor caracteristicile favorabile

specifice fondului imobiliar din zonele rezideniale.
In mediul rural, n marea lor majoritate blocurile de locuine nu sunt
racordate la reelele edilitare de ap canal, termoficare i gaze naturale. n
stabilirea valorii bunurilor imobile din mediul rural trebuie considerate i alte
elemente specifice: unele sate sunt amplasate la distane de peste 5 km sau chiar la
10 -15 km de sediul Primriei i drumurile de acces sunt neasfaltate i greu
practicabile. Majoritatea imobilelor din mediul rural au vechime de peste 50 de
ani, sunt edificate n regie proprie, fr proiecte de execuie i fr autorizaie de
construire i din materiele uoare (chirpici, lemn, gradele etc.).
Pentru stabilirea preurilor de circulaie a spaiilor comerciale se folosete
metoda patrimonial a valorii de nlocuire, folosind preurile barem care confer
metodologia cea mai complet n urmrirea i prinderea n calcul a tuturor
aspectelor concrete legate de alctuirea i conceperea obiectului n exploatare.
n practica economic a evalua un spaiu comercial presupune elaborarea
lucrrii prin diferite metode, n funcie de specificul spaiului comercial, metode
care s conduc n final la o valoare ct mai apropriat de valoarea de pia;
aceast valoare constituie baza de pornire la analiza ce are loc n cadrul unei bnci
pentru acordarea unui mprumut bancar, la emiterea unei scrisori de garanie sau la
vnzare.
Din multitudinea metodelor de evaluare practicate n prezent cu limitele si
avantajele fiecreia, literatura de specialitate i chiar specialitii din ANEVAR
recomand metoda valorii de nlocuire actualizate, pentru c ea este recunoascut
ca fiind cea mai exact i eficient n domeniu. Aceasta metod const n utilizarea
unor costuri pentru cldiri cu aceleai caracteristici funcionale, tehnico-structurale
i de finisare, avnd posibilitatea de a opta ntre diferite surse pentru stabilirea ct
mai corect a costurilor.
n cazul de fa, la metoda propus pentru calcularea valorii de nlocuire a
spaiilor comerciale se pornete de la preurile unitare stabilite de cataloagele
ntocmite de ISCAS Bucureti n anul 1964 pe tipuri de construcii. Cataloagele
menionate sunt cele aprobate de comisia central pentru inventarierea i
reevaluarea fondurilor fixe, costurile fiind valabile la data de 01.01.1965.
Aceste documente cuprind costuri pe mp de arie desfurat (AD) pentru
cldiri cu caracteristici constructive similare, indicii de cost fiind stabilii prin
comparaia costurilor unor obiective realizate n decursul a 2 3 ani premergtori
ntocmirii cataloagelor.
Costurile de construcie pe mp utilizate se aleg conform catalogului nr. 120
Spaii comerciale i anexe ale acestora, la care se aplic coreciile necesare n
functie de caz. Preurile pe metru ptrat se aleg pentru cldiri cu caracteristici
similare n funcie de utilizarea construciilor, de tipul i materialele de construcie
utilizate, de finisaje, dotri, instalaii etc.
Pentru evaluare orice bun se consider complet terminat , cu toate finisajele
necesare inclusiv trotuarul nconjurtor, precum i instalaiile funcionale de

deservire a cldirii pn la branament. Pentru lucrri neterminate sau lips, se

aplic corecii n funcie de fiecare caz n parte.
Valoarea de nlocuire actualizat a spaiilor comerciale este dat de costul
pe mp arie desfaurat n funcie de dotri i marimea suprafeei desfurate,
valoare ce se va actualiza la zi difereniat, n funcie de grupa i subgrupa din care
face parte conform clasificrii HG 2139 / 2004.
Pentru stabilirea preului de circulaie se aplic coeficieni de
individualizare calculai n funcie de amplasare n zona localitii, calitii
generale constructive, specificul comercial i n acelai timp cererea oferta de
spaii comerciale.
Preurile de vnzare pentru cabinetele medicale sunt stabilite n prezent
conform O.U.G nr. 68/2008.
n majoritatea cazurilor, locuinele sunt dotate i cu anexe gospodreti:
garaje auto, magazii i grajduri, oproane, crame etc.
Valoarea anexelor gospodreti se obine ca procent din valoarea de pia a
cldirilor principale ale proprietilor (locuinelor).
Pentru anexele gospodreti valorile se vor calcula ca procent din valorile
de pia medii/mp arie desfurat ale construciilor principale (locuinelor), dup
cum urmeaz :
- construcii din zidrie sau nlocuitori = 15% din valoarea de pia medie/mp
arie desfurat -Ad a construciei principale;
- construcii din paianta/chirpici = 10% din valoarea de pia medie/mp Ad a
construciei principale;
- construcii din lemn/scndur = 5% din valoarea de pia medie/mp Ad a
construciei principale.
Estimarea valorii de pia a halelor industriale cuprinde :
- determinarea costului de nlocuire brut n care se ine seama de nlime,
uzur, dotare tehnico edilitar, nclzire, finisaje, structura constructiv,
materialele folosite etc.
- utilizarea unor indici de macro-actualizare aplicat costului de nlocuire
pentru aducerea acestuia de la data publicrii costurilor unitare de barem la data
evalurii.
Valoarea de pia se estimeaz prin deducerea din costul de nlocuire brut a
deprecierilor totale ce greveaz proprietatea.
8.3. Metodologia evalurii terenurilor
La evaluarea terenurilor se folosete metoda comparaiei directe ce
urmrete elemente ca: drepturi de proprietate, caracteristici fizice (forma,
suprafaa, producia) zonarea, utilitile existente sau posibile n zon etc.
Estimarea valorii de pia a terenurilor, fie cu destinaie curi-construcii, fie
cu destinaie agricol, fie terenuri situate n extravilanul localitilor se utilizeaz
metoda comparaiei directe, apelndu-se la criterii de comparaie specifice fiecrei
categorii de teren. Pentru terenurile intravilane curi-construcii, criteriile de

comparaie sunt: amplasamentul n cadrul localitii, forma, dimensiunile,

topografia locului, raportul ntre deschidere i adncime, distana la reelele de
transport, dotarea cu utiliti etc. Pentru terenurile cu destinaie agricol se
utilizeaz criterii de comparaie cum ar fi: clasa de calitate, productivitatea,
distana fa de drumurile de acces principale etc.
Pentru terenurile extravilane din municipii i orae se utilizeaz valorile pe
metru ptrat de la comunele limitrofe adiacente terenurilor respective.
Terenurile din zonele colinare (deal munte) au grad de fertilitate sczut i
nu pot fi lucrate cu mijloace mecanizate; de asemenea drumurile de acces la aceste
terenuri sunt greu practicabile .
n evaluarea terenurilor se mai ine seama de faptul c anumite zone rurale
au devenit atractive pentru investiii imobiliare (case de vacan etc.).
//////////////////////////////////////////////////////

LECTUR1
Extras din
Decizia 6491 din 8 octombrie 1951 pentru aplicarea decretului nr. 111/1951, privind
reglementarea situatiei bunurilor de orice fel supuse confiscarii, confiscate, fara
mostenitori sau fara stapan, precum si a unor bunuri care nu mai folosesc
institutiilor bugetare

Potrivit art. 3 din decret, evaluarea si repartizarea bunurilor se vor face pe baza
proceselor-verbale (formular anexa 1), intocmite de catre o comisie formata din
organul financiar respectiv, imputernicitul institutiei sau intreprinderii ori persoana
care detine bunurile si imputernicitul institutiei sau intreprinderii ori persoana
careia i se vinde sau repartizeaza gratuit bunurile.
Cel caruia i se vinde sau repartizeaza gratuit bunul, va intra in compunerea
comisiei, numai dupa ce a fost desemnat ca atare de catre ceilalti doi membri ai
comisiei.
Pentru evaluarea si repartizarea argintului sub orice forma, bijuteriilor si
obiectelor din metale pretioase, precum si pietrelor pretioase sub orice forma, va
functiona in continuare pe langa sediul din Capitala al Bancii Republicii Populare
Romane, Comisia instituita prin decizia nr. 611 din 1951 a Ministerului Finantelor,
compunerea ei completandu-se cu un delegat al circ. 10 financiare si cu delegatii
respectivi ai cumparatorilor.
De asemenea, pana la lichidare, va functiona si Comisia instituita prin Decizia
Ministerului Finantelor nr. 6318 din 11 mai 1951, pentru inventarierea, preluarea
si lichidarea obiectelor si valorilor trecute in proprietatea statului, prin efectul
decretului nr. 24 din 1951 privind reglementarea situatiei unor obiecte sau valori
depozitate la institutele de credit si bancare, ori aflate in casetele de pastrare (safeuri), date cu chirie de acestea, care se va completa cu delegatul circ. 10 financiare
si delegatii respectivi ai cumparatorilor.
Aceste comisii se vor intruni ori de cate ori va fi necesar, la institutia,
intreprinderea sau locul unde sunt depozitate bunurile, dupa ce in prealabil vor fi
instiintate institutiile, intreprinderile sau unitatile din sectorul socialist, ori
persoanele care doresc sa cumpere astfel de bunuri.
Pentru vanzarea sau repartizarea bunurilor perisabile supuse stricaciunii sau
care prin trecerea timpului isi pierd din greutate sau valoare, precum si pentru
vietati, comisiile se vor intruni imediat.
In scopul de a se asigura functionarea in bune conditii si in mod regulat a
acestor comisii atat Sectiunile financiare cat si institutiile sau intreprinderile care
detin in mod permanent astfel de bunuri, precum si cele care doresc sa cumpere
vor desemna cate un delegat si un supleant al sau, pe care sectiunile si
circumscriptiile financiare ii vor avea in evidenta, pentru a-i instiinta ori de cate
ori va fi necesar.

.....................................................................

LECTUR2
Nr...../din............2007

RAPORTDEEVALUARE
OBIECTULEVALURII:IMOBILSITERENULAFERENT
Situatinstr.........,Corpdeproprietate.........
Localitatea...............Judeul..............

Beneficiar:S.C.............S.A.
Data:............2007

1.ELEMENTELEINTRODUCTIVEISINTEZALUCRRII
S.C..........S.R.L.,inmatriculatalaO.R.Csubnr.J.........siavandC.U.I.,R..............,reprezentatprin
ing.................administrator,membrutitularalAsociaieiNaionaleaEvaluatorilor,culegitimaia
nr...............iing.......................,membrutitularalANEVARculegitimaianr.............nbaza
Contractuluinr........../............2007,amefectuatraportuldeevaluarelaimobilulsiterenulaferent,
situatinstr.............,loc................
1.1.Obiectulsupusevaluriiiscopullucrrii
IMOBIL.....................siTERENULAFERENTinsuprafatatotalade...................
mp(x000mpsuprafataexclusivasizzzmpsuprafatacotaindiviza)situatainstr.,loc...........,nr.
cadastrale.....................
Scopulevalurii:stabilireavaloriidepiaaactivuluisusmenionatceurmeazafivandut.
Proprietarulimobilului:SC................
1.2.Dataevaluarii:.2007
Datainspectriiimobilului:.2007
1.3.Documenteleiinformaiilecestaulabazaevaluriisuntnprincipalurmtoarele:
Certificatdeatestareadreptuluideproprietateasupraterenurilors..,nr.............../.........1997.
Documentatietehnica;
Documenteleatestdreptuldeproprietateasupraimobilului,nsnusepoatedanicio
garanieasupralegalitiiicorectitudiniilor,evaluatorulnefiindcalificatnacestdomeniu.
1.4.Valoareapropus
Raportuldeevaluaredeterminavaloareaproprietiiimobiliareceestepropussprevanzare.
Valoareapropusestevalabilladataevaluriiiarezultatnurmacalculelorefectuateidinanaliza
comparativadatelordeinutedeevaluator.
Pentruproprietatilencauzevaluatorulpropunevalorileurmatoare:

..............000lei,echivalent............EURO

cursEuro=3.2519lei/Eurodin.2007,valoareobinutprinabordareapecost(valoareanucontine
TVA)
1.5.Argumenteprivindvaloareapropus
Valoareaafostexprimatatinandseamaexclusivdeipotezele,conditiilelimitativesiaprecierile
exprimateinprezentulraport;
Valoareaprezentataincludevaloareaterenului;
Valoareaesteopredictieinutinecontderesponsabilitatiledemediu;
Valoareaestesubiectiva,iarevaluareaesteoopinieasuprauneivalori.

Proprietateaestesituatape...........,chiarlaintrareavandaccesuldin............siaretoateutilitatile
2.PREMISELEIMETODELEDEEVALUAREFOLOSITENLUCRARE
2.1.Afirmaiileiproieciiledinraportsauefectuatpebazainformaiilorobinutenteren,
datelorfurnizatedectreproprietariiimobilului,informaiilordepepiaaimobiliarajudeului
Valcea.
2.2.Scopulevaluariistabilireavaloriidepia
Definiiavaloriidepia
"Valoareadepiareprezintsumaestimatpentrucareoproprietatearputeafischimbatla
dataevalurii,ntreunvnztordecisiuncumprtorhotrtntrotranzaciecupredeterminat
obiectiv,dupoactivitatedemarketingadecvat,ncarefiecareparteaacionatncunotinde
cauz,prudentifrconstrngeri"(conformstandarduluiinternaionalIVS1publicatdeComitetul
InternaionalpentruStandardedeEvaluareIVSCla01.06.1995iadoptatdectreANEVAR
AsociaiaNaionalaEvaluatorilordinRomnia).
2.3.Destinaiaraportului
Acestraportdeevaluareestedestinatnumaipentruscopulinumaipentruuzuldestinatarului
menionatmaisus.
2.4.Ipotezeicondiiilimitative
Acestraportdeevaluareafostelaboratpebazaurmtoareloripotezeicondiiigenerale
limitative:
Selectareametodelordeevaluare,catsimodalitatiledeaplicare,saufacutavandinvederestatutul
actualalproprietatiisupuseevalurii,astfelincatvalorileestimatesaconducalaovaloarecatmai
apropiatadecealacarevafiincheiatatranzactia
Nuseasumnicioresponsabilitateprivinddescriereasituaieijuridicesauaconsideraiilor
privindacteledeproprietate.Sepresupunecaactuldeproprietateestevalabiliproprietateapoatefi
vndutdacnusespecificaltfel;
Proprietateaesteevaluatcafiindliberdeoricesarcini;
Informaiilefurnizatesuntconsiderateafiautentice,darnusepoategarantantotalitate
precizialor;
Proprietateaafostvizionatasiinspectatapersonaldecatreevaluator;
Toatedocumentaiiletehnicesepresupuneaficorecte.Materialulgraficdinacestraport
areroluldeaajutaladescriereaproprietii;
Evaluatorulnuvafifacutraspunzatorpentruexistentaunorviciiascunseprivind
constructiilesi/saufactoriidemediucarearputeainfluentavaloarea,evaluatorulneavand
componentelenecesaresi,prinurmare,nupoatedaniciogarantiereferitoarelastarea
tehnicasaueconomicaaimobilului;
Sepresupunectoateautorizaiile,certificateledefuncionareialtedocumentesolicitate
deautoritilegalesauadministrativelocalesaunaionale,dectreorganizaiisauinstituii
privateaufostsaupotfiobinutesaurennoitepentruoricaredinutilizrilepecarese
bazeazestimrilevaloriidincadrulraportului;
Sepresupunecutilizareaterenuluiiaconstruciilorcorespundecugranieledescrisei
nuexistalteservitui,cuexcepiacelorprezentatenprezentulraport;
Evaluatorulnuaefectuatoexpertizatehnicadedetaliusinicinuainspectatacelepartiale
constructiilorcaresuntacoperitesauinaccesibile;
Evaluatorulnuareniciuninteresinprezentsauinviitorcubeneficiarulsaucupartile
interesateintranzactii;
Oriceestimareavaloriidinacestraportseaplicproprietiiconsideratnntregimeiorice
divizarenelementesaudrepturiparialevaanulaaceastevaluare.
Raportuldeevaluarenuvaputeafiinclus,nntregimesauparial,ndocumente,circulare
saudeclaraii,nicipublicatsaumenionatnaltfel,fracordulscrisiprealabilal
evaluatoruluiialclientuluiacestuia,cuspecificareaformeiiacontextuluincarearurmas

apar.Evaluatorulnuesteobligatsofere,ncontinuare,consultanasausdepunmrturie
ninstanrelativlaproprietateanchestiune.
2.5.Metodologiadeevaluarefolosita
Metodologiadecalcula"valoridepia"ainutcontdescopulevalurii,tipulproprietilori
derecomandrilestandardelorANEVAR:
GN1Evaluareaproprietatiiimobiliarei.
IVS1Valoareadepiatabazadeevaluare
IVS2Bazedeevaluarediferitedevaloareadepiata
IVS3Raportareaevalurii
Evaluareaimobiluluisefaceconformlegislaieiimetodologieinvigoareicorelatcuspecificul
economieidepialiber:
documentarea,pebazauneilistedeinformatiifurnizatedecatreproprietar;
inspectiaamplasamentuluisialzonei,apreciereastariitehniceacladirii;
stabilirealimitelorsiipotezelorcareaustatlabazaelaborariiraportului;
selectareatipuluidevaloareestimatainprezentulraport;
analizatuturorinformatiilorculese,interpretarearezultatelordinpunctdevederealevalurii;
aplicareametodelordeevaluareconsiderateoportunepentrudeterminareavaloriiproprietatii
imobiliare.
2.6.Metodeledeevaluarefolosite:
Avndnvedereelementelecaracteristicealeimobilului,utilitileidotrilespeciale,
amenajrileinterioareiexterioare,amplasareaacestuia,scopulevaluriiprecumiinformaiile
disponibile,nprezentalucraresevadeterminavaloareaproprietatiiprindoudinmetodelede
evaluarespecifice,utilizatenrilecueconomiedepialiberiagreatedeANEVAR,sianume:
Metodacosturilor;
Metodacomparaiilorpepiaaimobiliar;
Metodacapitalizriibeneficiilor.
Proprietateaseevalueaznfunciedetip(teren,cas,apartament,vil,sediuadministrativ,
seciedeproducie,etc.)conformurmtoareloractenormativeistandarde:
StandardeleANEVAR
DecretulLegenr.611990
DecretulConsiliuluideStatnr.931977
DecretulConsiliuluideStatnr.2561984
H.G.44990,H.G.110990,H.G.23991,H.G.77691
H.G.41292,H.G.17793,H.G.17993,H.G.20693
IndicideactualizarestabiliideMLPTL
Informaiiidatedepepiaaimobiliarjudeului............
2.7.Sevoranalizaiutilizanprincipal:
informaiidepepiaaimobiliarajudeului.................,dateobinutedinziarelelocale,statisticiale
evaluatorului;
informaiilerezultatenurmainspectriiimobilului;
acteledeproprietateprivindimobilul.
Evaluatoriiauncercatseliminepectposibilinformaiiledistorsionateisincontnevaluarede
efectelenegativealeperioadeidetranziiespreeconomiadepia.
3.PREZENTAREAPROPRIETATIIIMOBILIARE
3.1.Descriereazonei,localizareaproprietatiisivecinatatile
Inspeciaproprietiiafostrealizatndatade.............2007dectreexpertulevaluator...............
,nprezenareprezentantilorproprietarului.Aufostpreluateinformaiireferitoarelaproprietatea
evaluat,afostanalizat,saurealizatdescrieri,safotografiatproprietateaetc.
Caracterulpreponderentalzoneiesterezidential,darpoatefisiindustrial.
Utilitatilesuntreprezentatede:

alimentarecuapa;
reteledealimentarecuenergieelectrica.
reteadecanalizare;
reteadegaze.
Amenajarialeterenului:
terenulaferentincinteiestepartialimprejmuit,iaraccesulserealizeazapealeibetonate;
3.2.Descriereaconstructiilor
IMOBILULreprezintaoconstructieP+2E,insuprafataconstruitade..........mpsio
suprafatadesfasuratade............mp.Esterealizatadinzidariedecaramida,fundatiedebetontiptalpa
debetonsimplu,planseedinbeton,pardoselidinparchetinbirouri,gresieingrupurilesanitare,
cimentmozaicatinholurisiscari.TimplariainterioaraestepartialdinPVCsilemnsiceaexterioara
dinPVC.Estecompartimentatsiutilizatcaspatiudebirouri.
Finisajele:tencuielileinterioareiexterioaresuntrealizatedinmortardricuit,iarzugrvelile
interioaresuntcuvar.
Lainspeciaproprietiievaluatorulnuaobservatindiciicaresconduclaconcluziaexisteneiunui
gradavansatdeuzurafinisajelorinterioare.
Instalaiitermiceinterioare.
Imobiluldispunedeincalziretermic,realizataprincaloriferealimentatedelacentrala.........Mai
dispunedeincalziredelaconvectoareelectrice.
Instalaiielectriceinterioare.
Instalaiileelectriceinterioarecuprindlucrriledealimentarecuenergieelectricaconsumatorilor
instalai,lucrariingropate.
Instalaiideincendiu.
Cladireadispuneside6hidranticuapaincazdeincendiu.
Obiectivulareasiguratiluminatulartificialprinintermediulcorpurilordeiluminatincandescent.
Evaluatorulapreciazcstareatehnicaprincipalelorelementeconstructiveeste
corespunztoarevrsteiscripticeacldirii,imobilulestebinentreinut,nusauobservatinfiltraiii
nicialteindiciialedeteriorriisauuzuriiaccentuateaacestorelemente.
[Aiciseprezintschia/desenultehnicalobiectuluievalurii]

Evaluatorulapreciazcstareatehnicaprincipalelorelementeconstructiveestecorespunztoare
vrsteiscripticeacldirilor,imobilelesuntntreinutecorespunzator,nusauobservatinfiltraiiinici
alteindiciialedeteriorriisauuzuriiaccentuateaacestorelemente.
3.2Analizapieeiproprietii
DomeniulimobiliardinRomaniaaaratatanulacestaodinamicaspectaculoasaatatprincresterea
numaruluiinvestitorilorcatsiprincrestereavaloriilacareauavutloctranzactiile.
<<Terenurileaufostsingurulsegmentalpieteiimobiliarecareainregistratocrestereaproape
permanentaapreturilorinultimiiani>>.
Inplus,investitoriiauluatincalculsialtametodadeainvesti:achizitionareadeproprietatipecare
suntamplasateimobiledegradateceurmeazaafidemolate.Inmodnormalpretulacestorproprietati
artrebuisafiemaimicdeoarececosturilordedemolareliseadaugapretulterenuluipemetrulpatrat.
Segmentulspatiilordebirouriacontinuatsafieactivsianulacestadarinvestitiilefiindrelativ
scazute.Ofertaafostreprezentatainspecialdecladirivechisicareaufostrenovatepentrua
corespundenoilorcerintealeclientilor.Locatiaareprezentatincontinuareprimulfactordedelimitare
intreoferteleexistentedinpiatapesegmentulindustrial,fiindinstransalegaturacudrumurilede
acces.
3.3Definireapieteilocale
Tinandcontdetendintageneraladepanaacumdecrestereapreturilorpesectorulimobiliar,sepoate
prognozacelputinocrestereaacestorainperioadaimediaturmatoare.

Piatalocala(comunelesausateledinzona)esteopiatadestuldeslaba,chiarinactivapeanumite
segmente.
Caracteristicaprincipalaaacesteipieteestedatainspecialdecaracterulagroindustrialalzonei,cele
mainumeroasetranzactiiinregistrandusepentruterenurileagricolesauincinteleagroindustriale.
Datoritaspecializariiincinteisiadimensiunilorsale,eanupoatefiabsorbitadepiatalocala,nici
macardepiatajudetului............,eaadresanduseuneipietilanivelnational.
3.4.Analizapietei
Concluziacesedesprindedinanalizapietei,atatlanivelulintregiitari,catsilanivelulzonei
analizate,estecadesipiataimobiliaraingeneralacunoscutocresterespectaculoasainultimiiani,
aceastacresteresedatoreazainprincipalsectoruluiimobilelorrezidentialesispatiilorcomerciale
situateinmunicipii,orasemarisauinapropiereaacestora,precumsiacresteriipretuluiterenurilorin
general.
Spatiiledebirouri,productie,agroindustrialesaudedepozitare,maialesceleobtinuteprin
reamenajareaunorspatiiexistente,desiaucunoscutsieleooarecarecrestere(datoratainspecial
cresteriipreturilorterenurilorsiamaterialelordeconstructii),nusuntfoartebinecotatepepiata
imobiliara.
Acestespatii(ingeneralsupradimensionatesicuaccesdificil,avandinplussiinstalatiivechi)
nupotconcuracunoiletipuridehaleconstruitedinmaterialeusoare(panouriizopanpestructuri
metalice)saucucladiriledebirourimoderne,cuaspectdeosebitsiconfortdeasemeneasporit,datin
principaldepanourilecuobunaizolatietermicasifonica.Inplus,noileconstructiiauuntimpde
executiescurtsipotfidimensionatecorespunzatororicaroractivitati.
3.6.Situatiacereriisiofertei.Concluzii.
Analizacererii:
Cerereadeimobiledetipulceluianalizatestemoderata.Mareamajoritateaproprietariloracestora
suntinlichidaresaureorganizare,chiriilepentruasemeneaspatiifiindmici,casieventualele
preturidetranzactionare(acesteasuntingeneralpreturidelichidare).
Analizaofertei:
Inceeaceprivesteoferta,aceastaestesuficientdemarepentruaacopericererea.
Inplusexistasuficientterenliberpentruconstruireaunorasemeneaspatii,cuavantajelementionate
anterior.
Concluziacesedesprindedinanalizapieteiimobiliare,estecapiataacestorimobileesteopiataa
cumparatorilor,imobileledeacesttipfiindinprezentsubevaluate.
4.EVALUAREAPROPRIETATIIIMOBILIARE
4.1Analizaceleimaibuneutilizriaterenuluiconsideratliber
Avndnvederecscopulprezenteievaluriesteestimareavaloriidepia,analizaceleimai
buneutilizriidentificceamaiprofitabilutilizarecompetitivncarepoatefipusproprietatea.Cea
maibunutilizaresedefinetecafiindutilizarearezonabil,probabililegalaunuiterenlibersau
construitcareestefizicposibil,fundamentatadecvat,fezabilfinanciariarecarezultatceamai
marevaloare.Ceamaibunutilizareauneiproprietiimobiliarerezultnurmauneianalizei
trebuiesndeplineascpatrucriterii:
permislegal;
posibilfizic;
fezabilfinanciar;
maximproductiv.
Ceamaibunutilizareaterenuluiconsideratliberpresupunecterenulestelibersaupoatefi
eliberatprindemolareaconstruciilor.naceastipotezpotfiidentificateutilizricarecreeaz
valoare,evaluatorulputndncepeseleciadelaproprieticomparabileisestimezevaloarea
terenului.Referitorlaproprietateadeevaluatsemenioneazurmtoareleaspecte:
terenuldeinutnproprietateexclusivesteocupatinproportie15%;
imobileleexistentenzonsuntdenaturaspatiilorindustriale,depozitare,productie.

Avndnvedereaspectelemenionatemaisus,evaluatorulapreciazceamaibunutilizarea
terenuluiliberesteceaactuala.
4.2.Proceduradeevaluare(Etapeparcurse,sursedeinformatiiutilizate)
Bazaevaluriirealizateinprezentulraportestevaloareadepiataasacumafosteadefinita
maisus.Avndnvedereelementelecaracteristicealeimobilului,utilitileidotrilespeciale,
amenajrileinterioareiexterioare,amplasareaacestuia,scopulevaluriiprecumiinformaiile
disponibile,pentrudeterminareaacesteivaloriaufostaplicatedouametode:
Metodacosturilor;
Metodacapitalizriibeneficiilor.
Datoritainformatiilorinsuficietedepepiataimobiliaraprivindtranzactiilecuastfelde
proprietatiimobiliare,metodacomparaiilornuapututfiaplicata.
Prinaplicareaacestormetodesauobtinutoseriedevalori,careaufostinterpretatedecatre
evaluatorsiprinreconcilierealorsaformatopiniaevaluatoruluiprivindvaloarea.
Etapeparcurse:
documentarea,pebazauneilistedeinformatiifurnizatedecatreproprietar;
inspectiaamplasamentuluisialzonei,apreciereastariitehniceacladirii;
stabilirealimitelorsiipotezelorcareaustatlabazaelaborariiraportului;
selectareatipuluidevaloareestimatainprezentulraport;
analizatuturorinformatiilorculese,interpretarearezultatelordinpunctdevederealevalurii;
aplicareametodelordeevaluareconsiderateoportunepentrudeterminareavaloriiproprietatii
imobiliare
Proceduradeevaluareesteconformacustandardele,recomandarilesimetodologiadelucru
recomandatedecatreANEVAR
4.2.1.ABORDAREAPRINCOST
Estimareaconstructiilorprinmetodacosturilor
SarealizatconformMetodologieipentruevaluareacladirilorsiconstructiilorspeciale
dingrupele1si2aprobatMLPATsicareprevedecainlipsadocumentatieitehnicoeconomice
deexecutie,ceamaiindicatametodaevaluareesteceaavaloriideinlocuire,determinatapebaza
Cataloagelordereevaluareeditia1964.Aceastapermitestabilireauneivaloriapropiatederealitate,
cataloageleoglindindcufidelitatecaracteristiciletehnicoconstructivesigraduldedotareadiverselor
categoriidecladiri.
Pebazaacesteimetodologii,evaluareacuprindeurmatoareleetape:
1.StabilireacostuluidereconstructiecuajutorulCataloagelordereevaluarelanivelulpreturilor
din01.01.1965;
2.Actualizareavaloriideinlocuirelapretulzileicuajutorulsistemuluidecoeficientideindexare
elaboratideMLPATsiceiasimilatiacestora;
3.Determinareavaloriiramaselaacelasiniveldepreturi,pebazaNormativuluiP1351999(avizat
deMLPATcuOrdinulnr.85/N/1999sicarestabilestecoeficientideuzurafizicaamijloacelor
fixedingrupa1constructii).
Pentrudeterminareavalorilorunitaresitotaleafiecaruiobiectdeconstructiiceseevalueazase
parcurgurmatoareleetape:
documentatieprivindcladireacareurmeazaafievaluata,prinstudiereaplanurilorpartialepusela
dispozitiedebeneficiarsistabilireacaracteristicilortehnicoconstructivealecladirilor
cercetareaobiectuluilafatalocului,stabilireadotarilorsiinstalatiilorprecumsistabilireastarii
tehniceacladiriisiasubansamblelorcomponente
seefectuazaincadrareacladiriiintrunuldincataloageledereevaluare
seelaboreazafazadeevaluaresisedeterminavalorileunitaredeinlocuire,petotalsipecategorii
delucrariprecumsicorectiiledatorateabaterilorfatadeprevederiledinfiselecatalogului
secalculeazavaloareaunitarasitotalalaniveluldepreturidecatalog01.01.1965
seactualizeazavaloareadeinlocuirecucoeficientiMLPATcaresuntpublicatitrimestrial,iar

pentruevaluareacorectaaevolutieipreturilorpeultimaperioadaaevalurii(12luni)se
utilizeazauncoeficientcetineseamadediferentadecursleudolarSUA.
sestabilestevaloarearamasaprindiminuareavaloriideinlocuirecupierdereadevaloaredatorita
deprecierilorcareafecteazacladirea.
Determinareavaloriirmaselaacelainiveldepreturi,prinestimareadeprecieriiacumulate.
Depreciereareprezintopierderedevaloarefatadecostuldereconstruciecepoateapare
dincauzefizice,funcionalesauexterne.Estimareadeprecieriisaefectuatprinmetodasegregrii.
Prinaceastametodseanalizeazseparatfiecarecauzadeprecierii,secuantificiapoise
totalizeaz.Insituaiacldiriidincadrulobiectivuluicarefaceobiectulprezenteievaluriafost
determinatuzurafizic.
Astfel,valoarearmasactualizataCladiriibirouripebazdecosturieste:..........lei
ValoarearmasactualizataMagazieipebazdecosturiestedeaprox..........leiestimataa
fiindconstruitradinaprox.75mpdepanouritip...cuuncostde30euro/mp(75mp*
30Euro/mp*3.2519lei/Euro=7.316lei)
EvaluareaterenuluiMetodacomparaiei
Laevaluareaterenuluisepotfolosimaimultemetode(H.G.834/1991,metodaagreatdeCETR,si
altele).Incazuldefaevaluatorulpropuneovaloarerezultatdinstudiulpieeiimobiliare
cerereofert.
Preulpepiaaimobiliardin.............,nzonarespectivladataevaluriiestecuprinsntre
16Euro/mpi25Euro/mp.FisadeevaluareesteprezentatainAnexa2
Prinrotunjirevaloareadepiaaterenuluidevine:344.000lei

Rezultvaloareproprietateprinmetodacosturilor:
......000lei+...+344.000lei=2.640.000lei

4.2.2.ABORDAREAPEBAZADEVENIT
Metodacearelabazideeacproprietateaimobiliardeevaluatpoateconstituioinvestiie
generatoaredevenituri.nacestcazproprietateaesteachiziionatsubformauneiinvestiii,
investitorulfiindnprincipalinteresatdecapacitateadeaproduceprofit,acestaconstituindelementul
principalcareinflueneazvaloareaproprietii.
Chiriaesteperceputnvalut,fiindncuantumde4Euro/mp,considerandungradde
neocuparede20%.
Valoareachirieiesteobtinutaprinmetodacomparatiilordirectedinbazadedatedetinutade
evaluatorsidininformatiilepreluatedelaagentiileimobiliare.Cheltuieliledentreinereireparaii
intrnobligaiileproprietarului.nobligaiiledeplataleproprietaruluiintrdeasemeneaplata
taxeloriimpozitelor,ianumetaxesiimpozite,cheltuielideintretinere.Capitalizareadirecteste
metodafolositpentruatransformanivelulestimatalvenituluinetntrunindicatordeevaluarea
proprietii.
Ratadecapitalizare(c)reprezintrelatiadintrectigivaloareiesteundivizorprin
intermediulcruiaunvenitbrutsetransformncapital,respectivvaloareainvestiiei,indiferentde
formancareaceastaesterealizat(cumprareauneintreprinderi,achiziionareadeaciuni,
plasamentendomeniulimobiliaretc.)
Rataesteinfluenatdemaimultifactoriprintrecaregradulderisc,atitudinilepieteifatde
evolutiainflaieinviitor,rateledefructificareateptatepentruinvestitiialternative,randamentul
realizatntrecutdeproprietisimilare,cerereaiofertadebaniidecapital,niveluriledeimpozitare
etc.
Calcululrateidecapitalizaresefacencelmaicorectmodporninddelainformatiiconcrete
furnizatedepiatimobiliarprivindtranzactii(nchirieri,vnzri,cumprri)ncheiate.Dacaceste
informatiilipsesc,estimarearateidecapitalizarepoatefiefectuatporninddelaoratdebaz
deflatatlacareseadautoprimderisc.
Ratadecapitalizarepentruspatiideproductieafostestimatapebazadobanziidereferinta
comunicatadeBNRsiarisculuiinvestitiei.Aceastarataafostestimatala12%

Centralizatorulvalorilorestimatepentruconstruciiperandamentesteprezentatin
ANEXANr.3,valoareatotalafiind2.055.400lei.
4.2.3.ABORDAREAPRINCOMPARATIIDIRECTE
Metodaconstnanalizaunortranzaciirecentedebunuricomparabilecuproprietateaevaluata.
Metodanuapututfiaplicatadeoarecelipsescdatedepiatacredibilesicomparabile,tranzactiilecu
asemeneaspatiifiindraresiingeneraltranzactiifortate(lichidarideactive,reorganizari,licitatii
organizatedebancipentrurecuperareacreantelor).
4.3.ALEGEREAVALORIIFINALE
Inurmaaplicariimetodelordeevaluareaufostobtinuteurmatoarelevalori:
1.Abordareaprincost

2.640.000lei

2.Abordareapebazadevenit
2.055.400lei
inndcontdeevoluiapreurilorpepiaaimobiliarajudeului......idecaracteristicileactivului
evaluat,evaluatorulpropunecavaloaredepia,pentruproprietatevaloareaobinutprinabordarea
pecost,ianume:

2.640.000lei,echivalent............EURO

cursEuro=3.2519lei/Eurodin........2007,valoareobinutprinabordareapecost(valoareanu
contineTVA).
Argumentelecareaustatlabazaelaborriiacesteiopiniiprecumiconsiderenteprivindvaloareasunt:
valoareaafostexprimatainndseamaexclusivdeipotezele,condiiilelimitativeiaprecierile
exprimateinprezentulraportiestevalabilladataevaluriievalurii;
valoareaprezentataincludevaloareaterenului,estimatlaaprox.344.000lei;
valoareanuineseamaderesponsabilitiledemediusidecosturileimplicatedeconformarea
lacerinelelegale;
valoareaesteopredicie;
valoareaestesubiectiva;
evaluareaesteoopinieasuprauneivalori;
CONCLUZIILEEVALURII:
Prezentulraportdeevaluareafostntocmitntreiexemplareoriginale,douaexemplarepentru
S.C.............S.R.L.iunullaevaluatorinupoatefifolositdectnscopuldeclaratlacapitolul1.1.
Datele,informaiileiconinutulprezentuluiraportnupotficopiatefracordulscrisal
evaluatorului.
Data:.................2007
ExpertEvaluator,ing........................
SemnturaitampilaANEVAR
ExpertEvaluator,ing.ec..........................
SemnturaitampilaANEVAR

............................................................