Localizare:

Zona de referinta se situeaza in vest fata de centrul Sibiului (Piata Mare), delimitata la
Nord de raul Cibin, la est de zona de protectie Centrul Istoric al Sibiului, la Sud de Cazarma
90 Poarta Cisnadiei, iar la Vest de Cartierul Strand.
Perimetrul cuprinde parti din zona de protectie a centrului istoric ( o parte din incinta
fortificata cu Bastionul Soldisch si zona Parcului Astra), subzone de protectie situate in
imediata apropiere a zonei protejate (Cartierul Iosefin, Poarta Cisnadiei), dar si zone fara
restrictii ( in partea de Nord

apropierea raului Cibin si in partea de Vest in apropierea

cartierului Strand).

Parcelarul
Zona cuprinde un numar de 283 de parcele grupate in 21 de insule, despartite de o retea
stradala neregulata ce cuprinde strazi de categoria II: (Str. Andrei Saguna, Sos. Alba-Iulia, Bld.
Victoriei); strazi de categoria III (Dealului, Morilor, etc.) si categoria IV (Aleea. Filozofilor, Str.
Lanii, etc).
Conform formei, parcelele se impart in : - 58% parcele lungi ( cu latimea la strada)
-42% parcele late (cu lungimea la strada).
Parcelele variaza ca marime dar dimensinile medii ale lor difera in functie de zona . Astfel
parcela medie din zona de - Sud si Sud-Vest are dimensiunile de 15m x 40m;
- Est si Nord-Est are dimensiunile de 21m x 33m.
Exista si exceptii, cazuri in care parcelele pot ajunge si la dimensinile de 150x90 m (in
cazul parcelelor pe care functioneaza fabrici si alte institutii ce gazduiesc servicii publice) .
Nu toate parcelele sunt construite. Situatia se prezinta astfel: 94% dintre parcele sunt
construite, iar restul de 6% sunt neconstruite (7 parcele neconstruite).

Din punct de vedere al functiunilor parcelele se impart astfel:

- locuire

38%

- locuire + comert/prestari servicii

24%

- functiuni administrative/sanatate/invatamant

22%

- comert/prestari servicii

14%

- industrie

2%

Suprafata media a parcelei este de 680 mp, iar in cazurile extreme se situeaza o parcela
de 240 mp si una de ~ 15500 mp.
Parcelele sunt in proportie de 80 % perpendiculare fata de axul strazii. Cele decalate fata
de axul strazii (20 %) apar cu precadere in partea mai apropiata de centrul istoric (strazile Ioan
Lupas, George Cosbuc, Dealului, Banatului, Bld. Andrei Saguna).

Constructiile
Majoritatea constructiilor sunt locuinte, iar acestea in proportie foarte mare sunt locuinte
unifamiliale; insa in zona studiata exista numeroase constructii ce adapostesc
-

spatii comerciale (magazine), prestari servicii

(copy center-uri, cabinete de avocatura, etc.),

-

unitati de invatamant ( Liceele Textil, Agricol, Miu, Goga, Universitatiile

ULBS si UAUIM, Gradinita nr. 1 , Scoala Speciala, Bibliotecile Astra A si B,

Erasmus),
-

unitati administrative (Politia Comunitara, Prefectura Sibiu, Serviciul de

Inmatriculari/Permise, Sediul Filialei UAR, Tribunalul Sibiu, Agentia de Ocupare a

Fortei de Munca),
-

unitati spitalicesti ( Spitalul de Copii, Spitalul TBC, Centrul de refacere boli

pneumoftiziologice),
-

unitati de cazare turisti (Hotel Ramada, Continental Forum, Roberts),

cladiri industriale ( Scandia Sibiu).

Zona cuprinde un numar de ~ 590 cladiri din care 36% in stare foarte buna
47% in stare buna
13% in stare mediocra
4% in stare proasta

Edificabilul se imparte astfel: - 1 cladire pe parcela 50%

- 2 cladiri pe parcela 29%
- 3 cladiri sau mai multe pe parcela 21%
(pot fi anexe dar nu garaje).
In functie de vechimea constructiilor avem:
-

< 1870
1870-1900
1901-1950
1951-1970
1971-1990
1990-ac

- 1%
- 8%
- 17%
- 40%
- 25%
9%.

Regimul de inaltime mediu este de 10m (la inaltimea cornisei).

SPATII VERZI
Gradul de inverzire al parcelelor este de 45% si este accentuat de gradul mare de
inverzire ce se intalneste in Parcurile Astra si Petofi Sandor, precum si pe parcelele Spitalului
de Ftiziologie si Statiei Radio Sibiu, dar si pe malul Cibinului.
Putem vorbi se de existenta unei centuri de verdeata ce incepe din parcul Sub Arini
(situat in vecinatatea de Sud, a zonei studiate), ce patrunde in zona studiata pe langa strada

Dealului si se continua prin intermediul unor parcele libere situate pe strada Arghezi si prin
intermediul Parcului Petofi Sandor, pana in zona Parcului Astra.
Parcuri si piete amenajate cu spatii verzi se mai gasesc si pe Bld. Victoriei, la intersectia
strazii Ion Neculce cu Str. Lanii, dar si amenajarea viaductului peste raul Cibin, ce face
legatura cu strada Malului cu Metalurgistilor.

CIRCULATII
Regim de trafic intens si redus.
Strazile sunt asfaltate cu trotuare lagi, circulatia realizandu-se intr-un singur sens pe str.
Morilor, Banatului, Andrei Saguna, Dealului, Ion Ratiu, G. Cosbuc, cu posibilitatea parcare pe o
parte a strazii si in doua sensuri pe celelalte strazi.
Arterele principale sunt Str. Andrei Saguna, Str. Alba Iulia, Bld. Victoriei.
Arterele secundare sunt Str. Dealului, Banatului, Morilor, Ion Neculce, Mitropoliei, Malului.
Exista parcari amenajate langa raul Cibin pe str. Malului, pe strazile Mitropoliei, Dealului,
Ratiu, Banatului, Bld. Victoriei.
Piste de bicilisti au fost amenajate pe strazile Banatului, Andrei Saguna, Dealului, Bld.
Victoriei si Soseaua Alba Iulia.
Predispuse la aglomerari in cazul orelor de varf sunt intersectiile : Sos. Alba Iulia cu
Morilor, Andrei Saguna cu Dealului, Banatului cu Victoriei si Victoriei cu Piata Unirii.

Mediul Intern
1. Analiza din punct de vedere a localizarii si a vecinatatiilor imediate:

Strengths

Faptul ca o parte din zona se afla

in subzona de protectie a
centrului istoric asigura un set de
regulamente care determina
omogenitatea parcelelor
Prezenta Pietii Unirii in partea de
N-E a zonei reprezinta o calitate
Pozitionarea centrala a zonei,
nodul rutier dintre Bld. V. Milea si
Bld. Spitalelor reprezinta km 0 al
localitatii
Relieful neregulat al zonei a
determinat aparitia unor zone cu
vegetatie medie, in unelelocuri in
care construirea era aproape
imposibila
Pozitionarea pe malul drept al
Cibinului reprezinta o calitate.

Weaknesses

Faptul ca un procent ridicat (65%)

din spatiul studiat se afla in
subzona de protectie reprezinta si
un punct slab datorita
constrangerilor determinate de
regulamentele de construire
Prezenta unei uzine ce apartine
fabricii Mondex, situata in partea
de S-V genereaza poluare fonica
Faptul ca zona este pozitionata
central vine cu dezavantajul
poluarii fonice.

2. Analiza din punct de vedere al functionalitatii zonei

Strengths

Prezenta unitatilor de invatamant

de toate tipurile (gradinite, scoli,
licee, universitati)
Prefectura si sediul Evidentei
populatiei din Sibiu
Prezenta Spitalului de Copii
Prezenta bibliotecilor Astra A si B
Prezenta parcurilor Astra si Petofi
Sandor

Weaknesses

Faptul ca Prefectura gazduieste o

serie de servicii, genereaza un
flux de oameni => aglomeratie
Prezenta numarului ridicat de
unitati de invatamant genereaza
fluxuri ce provoaca aglomeratii si
ambuteiaje
Prezenta fabricii Scandia in parte
de S-V genereaza o serie de
poluari.
Numarul redus de magazine in
comparatie cu fluxul de persoane.

3. Analiza din punct de vedere al caracterului morfologic al zonei

Strengths

Strazile recent reabilitate si

amenajate
Raportul dintre spatiul construit si
cel plantat este unul echilibrat
(~55 % verdeata)
Dezvoltarea organica a dus la
crearea unor subzone cu o serie
de caracteristici comune

Weaknesses

Cateva strazi neamenajate (str. T.

Arghezi, 16 Februarie) dauneaza
strazilor din jur
Cateva parcele de dimensiuni
foarte mari
Vechimea orasului a determinat
o dezvoltare organica; astfel
reteaua stradala are un caracter
sinous, iar parcelele au un
caracter neregulat

4. Analiza din punct de vedere al fondului construit

Strengths

Dispunerea cladirilor pe parcele,

catre strada genereaza spatii
neconstruite catre spatele
parcelelor. Aceste spatii sunt in
cele mai multe cazuri plantate.
83% din cladiri se afla in stare
buna si foarte buna, determinant
astfel cresterea calitatii si valorii
zonei
Un insemnat de cladiri sunt
construite dupa 1950, zona este
relativ tanara.

Weaknesses

Numarul mare de cladiri,

dispunere medie ( ~590 de cladiri
dispuse in 283 de parcele
17% dintre cladiri se afla intr-o
stare mediocra sau insalubra.
Acest lucru determina scaderea
valorii si calitatii zonei

5. Analiza din punct de vedere al valorilor urbanistice de patrimoniu

Strengths

Prezenta catorva monumente de

categoria B in zona dar si
existenta subzonei de protectie
tine sub control aparitia unor
cladiri care nu se pot incadra in sit
Prezenta Bastionlui
Soldich,monument de categoria
A, care face parte din incinta de
aparare a orasului.

Weaknesses

Prezenta acestor monumente

determina un set de reguli ce
ingradesc aparitia unor cladiri, sau
a unor functiuni.

6. Analiza din punct de vedere al valorilor urbanistice de spatiu public

Strengths

Fatadele caselor pot reabilitate

reprezinta un punct forte
Amenajarea piatetelor si parcurilor
reprezinta un punct forte
Aceste lucruri cresc calitatea
zonei si stimuleaza imbunatatirea
zonelor invecinate

Weaknesses

Cladirile insalubre si cele in stare

mediocra reprezinta un
dezavantaj
Rezolvarile unor intersectii pot fi
amenajate altfel

7. Analiza din punct de vedere al valorilor urbanistice de spatiu plantat

Strengths

Prezenta parcurilor creste

calitatea aerului => creste
calitatea si valoarea zonelor
invecinate.

Weaknesses

Cateva spatii plantate au scapat

de sub control si o ingrijirea
acestora ar fi recomandata

8. Analiza din punct de vedere al valorilor urbanistice de imagine

Strengths

Cateva spatii construite (Piata

Unirii, bld. Victoriei) genereaza
perspective => zona devine
frumoasa
Albia Cibinului genereaza
perspective

Weaknesses

Cateva cladiri care nu se

incadreaza in vecinatate din punct
de vedere estetic

Mediul extern
1. Analiza din punct de vedere a localizarii si a vecinatatiilor imediate:

Opportunities

Programul Operational Sibiu

Capitala europeana Programul
Operational Regional 2007-2013,
care creaz posibilitatea atragerii
de fonduri pentru dezvoltare
urban.
Centrul Vechi situat in vecinatatea
zonei studiate reprezinta o
oportunitate
Raul Cibin reprezinta o
oportunitate
Relieful reprezinta o oportunitate
pentru reamenajarea parcului
Petofi Sandor si a pietonalului
invecinat

Threats

Situarea in vecinatatea centrului

istoric si extinderea lui, reprezinta
o amenintare pentru crearea
cladirilor de birouri (centre de
afaceri)

2. Analiza din punct de vedere al functionalitatii zonei

Opportunities

Prezenta numeroaselor institutii

de invatamant reprezinta o
oportunitate pentru domeniul
comercial
Faptul ca Sibiul a fost Capitala
Cultural Europeana a atras o serie
de investitori, s-au deschis mici
afaceri in zona

Threats

Mutarea traficului pe strazile

Dealului, Banatului si Ratiu
reprezinta un risc

3. Analiza din punct de vedere al caracterului morfologic al zonei

Opportunities

Existenta unui program local de

transport public de persoane si
posibilitatea extinderii lui si pe alte
strazi
Deschiderea unor afaceri sau
centre de recrutare profesionala

Threats

Dezvoltare nearmonioasa a
Sibiului pune n pericol pierderea
identittii de oras istoric
determinat de monumentele
istorice si specificul arhitectural.
Folosirea cat mai multor
autovehicule duce la aglomerari

4. Analiza din punct de vedere al fondului construit

Opportunities

Cateva parcele neconstruite

reprezinta o oportunitate pentru
crearea unor locuinte noi

Threats

Parcelele goale ar putea fi

umplute de cladiri ce nu s-ar
incadra in zona

5. Analiza din punct de vedere al valorilor urbanistice de patrimoniu

Opportunities

Se recomanda introducerea unor

functiuni care sa se integreze cu
cele cateva cladiri monument
prezente in zona, pentru evitarea
degradarii lor
Prezenta unor galerii pe sub
incintele fortificate ale Sibiului
poate reprezenta o oportunitate

Threats

In cazul introducerii de functiuni

noi se recomanda studierea
rolurilor permise
Prezenta unor galerii pe sub
incintele fortificate reprezinta in
acelasi timp o amenintare in cazul
in care nu se iau masuri de izolare
sau amenajare a acestora

6. Analiza din punct de vedere al valorilor urbanistice de spatiu public

Opportunities

Spatiile publice atrag persoane.

Acest lucru influenteaza in mod
pozitiv valoarea zonei
Amenjareaacestor spatii publice si
introducerea unor chioscuri sau
donete

Threats

Spatiile publice trebuie ingrijite

constant. In caz contrar
degradeaza zona in mod
accentuat

7. Analiza din punct de vedere al valorilor urbanistice de spatiu plantat

Opportunities

Numarul mare de spatii plantate

reprezinta o aerisire a orasului si
deci o densitate mai mica. Acest
lucru poate atrage investitori

Threats

Spatiile plantate trebuie ingrijite in

mod constant. De asemenea
necesita si o atentie mai speciala
si o tratare regulata.

8. Analiza din punct de vedere al valorilor urbanistice de imagine

Opportunities

Spatiile publice atrag persoane.

Acest lucru influenteaza in mod
pozitiv valoarea zonei
Publicitatea in aceste zone are
un efect mai insemnat decat in
altele unde fluxul de persoane
este mai mic

Threats

Nu trebuie sa se exagereze cu
publicitatea. In cazul in care este
prea mare atunci riscul este de a
degrada zona.