Lect.univ.dr.

Adrian Stoica

Drept civil-dreptul de proprietate si alte drepturi reale

Curs III
Teoria general a dreptului de proprietate
I) Dreptul de proprietate public
A) Noiune. Titulari. Obiect
a)Definiie. Reglementare. Sediul materiei.
Dreptul de proprietate public este acel drept de proprietate n care atributele acestuia se exercit de ctre Stat
i unitile administrativ-teritoriale i care poart asupra bunurilor din domeniul public el fiind inalienabil,
imprescriptibil i insesizabil.
Potrivit art.1 din Legea nr.213/1998(modificat prin Legea nr.171/2003), se statueaz c:Dreptul de proprietate
public aparine Statului sau unitilor administrativ-teritoriale, asupra bunurilor care, potrivit legii sau prin natura lor,
sunt de uz sau de interes public.
Din definiia la care ne-am oprit rezult urmtoarele principii:
-titularii dreptului de proprietate public sunt Statul i unitile administrativ-teritoriale;
-obiectul dreptului de proprietate public este compus din bunurile care fac parte din domeniul public;de aici rezult c
noiunile de proprietate public i domeniul public sunt echivalente n ceea ce privete bunurile pe care le nglobeaz;
-dreptul de proprietate public este inalienabil, imprescriptibil, insesizabil.
Sediul materiei l consituie Constituia(art.136 alin.1), Legea nr.213/1998 privind proprietatea public i regimul
juridic al acesteia, Codul civil(art.475 alin.2, art.476-478, art.499, art.1310 i art.1844), Codul silvic, Legea apelor
nr.107/1996, etc.
b)Subiecii(titularii) dreptului de proprietate public;
Potrivit dispoziiilor legale n vigoare titularii dreptului de proprietate public sunt:
-Statul cu privire la bunurile din domeniul public de interes naional;
-unitile administrativ-teritoriale(comuna, oraul, municipiul i judeul) asupra bunurilor din domeniul public de
interes local.
n acest sens, Constituia statueaz c proprietatea public aparine Statului sau unitilor administrativ-teritoriale.
Apoi Legea nr.18/1991 stabilete n art.4 alin.2 c:Domeniul public poate fi de interes naional, caz n care
proprietatea asupra sa, n regim de drept public, aparine Statului, sau de interes local, caz n care de asemenea, n
regim de drept public, aparine comunelor, oraelor, municipiilor sau judeelor(s.n.).
c)Obiectul dreptului de proprietate public;
Legea nr.213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia, n art.3 prevede c:domeniul public
este alctuit din bunurile prevzute de art.136 alin.3 din Constituie, din cele stabilite prin Anexa care face parte
integrant din prezenta lege i orice bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor sunt de uz sau de interes public i sunt
dobndite de Stat sau de unitile administrativ-teritoriale prin modurile prevzute de lege.
Trebuie s precizm c anexa acestei legi enumer bunuri care fac parte din:1.domeniul public al
Statului;2.domeniul public judeean; 3. domeniul public local(comune, orae, municipii).
Din categoria bunurilor de uz public fac parte acele bunuri care prin natura lor sunt de folosin general
adic:piee, poduri, parcuri publice, etc., iar din cea a bunurilor de interes public, acele bunuri care prin natura lor sunt
destinate pentru a fi folosite sau exploatate n cadrul unui serviciu public precum:cile ferate, reelele de distribuire a
energiei electrice, cldirile instituiilor publice, etc.
Desigur, bunurile exemplificate trebuie s fi intrat n proprietatea Statului cu respectarea prevederilor legale n
vigoare la data dobndirii lor, excepie fcnd numai bunurile care potrivit art.136 alin.3 din Constituie fac obiectul
exclusiv al proprietii publice.Aceste bunuri sunt:Bogiile de interes public ale subsolului, spaiul aerian, apele cu
potenialul energetic valorificabil, de interes naional, plajele, marea teritorial, resursele naturale ale zonei economice
i ale platoului continental, precum i alte bunuri stabilite de legea organic.
B) Caracterele juridice specifice dreptului de proprietate public
Acestea sunt n numr de trei:1.el este inalienabil; 2. imprescriptibil; 3. insesizabil. Le vom analiza n mod distinct.
1.Dreptul de proprietate public este inalienabil-Acest caracter este nscris n art.136 alin.4 din Constituie care
stabilete c bunurile care fac obiectul proprietii publice sunt inalienabile; aadar ele nu pot fi nstrinate prin acte
juridice nici n mod voluntar, nici prin expropriere, putem afirma c ele sunt scoase din circuitul civil. Mai mult dect
att, cu unele excepii, dreptul de proprietate public nu poate fi dezmembrat prin constituirea drepturilor reale
derivate:uz, uzufruct, abitaie, servitute, etc.-aadar, noiunea de inalienabilitate include i interdicia de a nstrina
unele prerogative ale dreptului de proprietate public.De asemenea, bunurile nu pot fi gajate sau ipotecate.

Lect.univ.dr.Adrian Stoica

Drept civil-dreptul de proprietate si alte drepturi reale

2.Dreptul de proprietate public este imprescriptibil- n adevr, el este imprescriptibil extinctiv i achizitiv;extinctiv
pentru c aciunea n revendicare poate fi introdus oricnd, dreptul la aciune n sens material nu se stinge i achizitiv
deoarece bunurile aflate n proprietate public nu pot fi dobndite de nicio persoan prin uzucapiune n cazul
imobilelor sau prin posesie de bun credin n cazul mobilelor. Regula imprescriptibilitii dreptului de proprietate
public, este consacrat i de Legea nr.18/1991 i de asemenea de Legea nr.213/1998. Imprescriptibilitatea este de fapt
o consecin a inalienabilitii dreptului de proprietate public.
3.Dreptul de proprietate public este insesizabil- Aceasta nseamn c bunurile ce formeaz obiectul acestui drept nu
pot fi urmrite de ctre creditorii proprietarului sau ai persoanelor care le posed pe temeiul dreptului real de
administrare ori cu alt titlu. Acest caracter este o consecin fireasc a caracterului inalienabil al dreptului de
proprietate public deoarece, dac el nu ar opera, s-ar ocoli regula inalienabilitii. n adevr, dac aceast categorie de
bunuri ar fi supus executrii silite, atunci s-ar ajunge la vnzarea lor silit i deci la nstrinarea lor. Aa cum am mai
artat, Statul este ntotdeauna prezumat ca solvabil i de aceea nu se aplic asupra bunurilor sale regimul comun
privind urmrirea silit.
C) Modurile de dobndire a proprietii publice. Exproprierea pentru cauz de utilitate public
a) Enumerarea modurilor de dobndire a proprietii publice
n conformitate cu art.7 din Legea nr.213/1998, dreptul de proprietate public se dobndete prin urmtoarele
moduri:
-pe cale natural. Legea vizeaz astfel bogiile de interes public care se vor forma n mod natural pe teritoriul sau n
subsolul rii;
-prin achiziii publice efectuate n condiiile legii;
-prin exproprierea pentru cauz de utilitate public;
-prin acte de donaie sau legate acceptate, n condiiile legii, de organe competente atunci cnd bunul intr n
domeniul public;
-prin trecerea unor bunuri din domeniul privat al Statului sau unitilor administrativ-teritoriale n domeniul public,
pentru cauz de utilitate public;
-alte moduri prevzute de lege(de ex., accesiunea, confiscarea, comoara, vnzarea sau schimbul pentru cauz de
utilitate public).
b) Exproprierea pentru cauz de utilitate public
Noiune, definiie, reglemetare i efecte.
Autoritile publice pot s-i mreasc patrimoniul imobiliar prin modurile de dobndire de drept comun(prin
vnzare-cumprare sau prin liberaliti).Dar ele pot recurge i la un alt procedeu care le este specific i care are la baz
nsi ideea de putere public:cedarea forat care aplicat imobilelor mbrac forma exproprierii pentru cauz de
utilitate public.
Cuprins n art.481 C.civ. care stabilete c:Nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afr numai pentru
cauz de utilitate public i primind a dreapt i prealabil despgubire, ea i gsete actualmente reglementarea
comlet n art.44 din Constituie i din Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public.
Textele constituionale stabilesc, pe de o parte, premisele cedrii forate a dreptului de proprietate, iar pe de alt
parte, o garanie dat proprietii individuale deoarece exproprierea este subordonat:1.existenei unei cauze de utilitate
public;2.plata unei despgubiri drepte i prealabile.
Despgubirea trebuie pltit, n principiu, nainte ca expropriatorul s intre n posesia imobilului expropriat i ea
nu poate fi pronunat dect de autoritatea judectoreasc.
Deci, exproprierea const n trecerea forat n proprietatea public prin hotrre judectoreasc a unor imobile
aflate n proprietate privat cu o dreapt i prealabil despgubire, pentru cauz de utilitate public.
Bunurile supuse exproprierii.Sunt expropriabile numai bunurile imobile proprietate privat.n acest sens, Legea
nr.33/1994(art.2) statueaz c pot fi expropriate bunurile imobile proprietatea persoanelor fizice sau juridice precum i
cele aflate n proprietatea privat a comunelor, oraelor, municipiilor, judeelor.
Referitor la bunurile imobile proprietate public, ele sunt i pot fi oricnd afectate unei utiliti publice prin actul
de putere al autoritii competente.Nu pot fi supuse exproprierii nici bunurile imobile aflate n proprietatea privat a
Statului deoarece n calitatea sa de proprietar acesta poate s afecteze utilitii publice oricare din bunurile pe care le
are n proprietate privat.Putem spune n acest sens, c se va schimba doar regimul juridic al imobilelor respective.n
acelai mod se pune problema i pentru bunurile imobile proprietatea privat a unitilor administrativ-teritoriale, cnd
utilitatea public se declar pentru lucrri de interes local.

Lect.univ.dr.Adrian Stoica

Drept civil-dreptul de proprietate si alte drepturi reale

Utilitatea public se declar pentru pentru lucrri de interes naional sau pentru lucrri de interes
local(art.5).Legea nr.33/1994 enumer principalele categorii de lucrri de utilitate public ntr-o list
nelimitativ(art.6).
Pentru lucrrile de interes naional utilitatea public se declar de ctre Guvern iar pentru cele de interes local de
ctre consiliile judeene sau de Consiliul local al municipiului Bucureti, dup caz.
Actul de declarare a utilitii publice se aduce la cunotiin public prin afiare la sediul consiliului local n a
crui raz este situat imobilul i prin publicare n Monitorul Oficial al Romniei sau n presa local, dup cum este
vorba despre utilitate public de interes naional sau local.
Fiind un act administrativ declaraia de utilitate public este supus controlului judiciar n baza Legii
contenciosului administrativ.
Msuri premergtoare exproprierii.-Expropriatorul va ntocmi planurile care cuprind imobilele expropriate, cu
indicarea numelui proprietarilor i a ofertelor de depgubiri. n termen de 15 zile de la publicare titularilor drepturilor
reale asupra imobilelor n cauz li se va notifica propunerile de expropriere i procesul-verbal ntocmit de comisia de
cercetare prealabil(art.13), ei putnd face ntmpinare n termen de 45 de zile de la primirea notificrii(art.14 alin.1).
ntmpinrile se soluioneaz n termen de 30 de zile de ctre o comisie a crei componen, mod de funcionare i
procedur sunt prevzute de art.15-17 din lege.
Prin hotrrea motivat a comisiei se poate accepta sau respinge punctul de vedere al expropriatorului. n cazul
respingerii acesteia, acesta are posibilitatea s revin cu noi propuneri. n cazul n care i acestea sunt respinse,
expropriatorul, proprietarul ori titularii altor drepturi reale asupra imobilului pot introduce o contestaie mpotriva
hotrrii comisiei la Curtea de Apel n raza creia este situat imobilul propus pentru expropriere.
Exproprierea propriu-zis i stabilirea despgubirilor. Acestea sunt reglementate n Capitolul IV al Legii
nr.33/1994. Soluionarea cererilor de expropriere este de competena Tribunalului n raza cruia este situat imobilul.
Instana va verifica dac sunt ntrunite condiiile cerute pentru expropriere, fr a putea repune n discuie, n principiu,
problemele de fond privitoare la expropriere(de ex., necesitatea acesteia, ntinderea, faptul c nu a fost contestat
hotrrea comisiei, etc.). Prin excepie, Tribunalul va putea exercita un control asupra problemelor de fond n cazul n
care expropriatorul cere o expropriere parial iar proprietarul solicit exproprierea total.
Tot Tribunalul va hotr i asupra despgubirilor cuvenite fiecreia dintre persoanele interesate; i n aceast faz
prile se pot nvoi asupra ntinderii despgubirilor cuvenite, caz n care instana va pronuna o hotrre definitiv i
irevocabil. Dac prile nu se neleg referitor la cuantumul despgubirilor, acesta se va stabili de ctre o comisie
format din 3 experi(unul desemnat de expropriator, unul numit de instan i unul din partea persoanelor supuse
exproprierii). Despgubirea se compune att din valoarea real a imobilului, ct i din prejudiciul cauzat proprietarului
sau altor persoane. La stabilirea valorii reale a imobilului se va ine seama de valoarea de pia a unui imobil similar la
data ntocmirii raportului de expertiz. Despgubirea stabilit de instan va trebui s nu fie mai mic dect cea orefit
de expropriator dar nici mai mare dect cea solicitat de proprietar i alte persoane.
Hotrrea pronunat n materie de expropriere este supus cilor de atac prevzute de lege(apel, recurs).
Efectele exproprierii. Exproprierea produce urmtoarele efecte:
-imobilul expropriat trece n proprietatea public liber de orice sarcini;
-se sting drepturile reale derivate din dreptul de proprietate-uzul, uzufructul, abitaie, superficie precum i orice
alte drepturi reale.De asemenea se sting drepturile de concesiune i dreptul de folosin.Titularii acestor drepturi au
drept la despgubiri.
-n ce privete dreptul de ipotec i privilegiul imobiliar special care greveaz bunul expropriat, acestea se
strmut de drept asupra despgubirii stabilite de instan(art.28 alin.2).
-se sting orice drepturi personale dobndite de alte persoane asupra imobilului expropriat(de ex., cele nscute din
contractul de locaiune, de comodat).
Retrocedarea i dreptul de preemiune la cumprarea imobilului.-Legea nr.33/1994 reglementeaz dou drepturi
n favoarea proprietarului imobilului expropriat(art.35-37) i anume:
1.dreptul de a cere i de a obine retrocedarea imobilului expropriat; Dac imobilele nu au fost utilizate n
termen de 1 an potrivit scopului n considerarea cruia au fost preluate de la expropriat, respectiv lucrrile nu au fost
ncepute, i nici nu s-a fcut o nou declaraie de utilitate public, fotii proprietari pot cere retrocedarea lor(art.35).
Cererea de retrocedare se va introduce la Tribunalul care a hotrt exproprierea. Retrocedarea imobilului se va face n
schimbul unui pre care nu poate fi mai mare dect despgubirea actualizat;
2.dreptul de preemiune la cumprarea imobilului n ipoteza n care expropriatorul s-ar hotr s-l nstrineze ;
Acest drept este recunoscut fostului proprietar atunci cnd expropriatorul s-a hotrt s nstrineze imobilul i dac
lucrrile pentru care s-a dispus exproprierea nu s-au realizat(art.37).

Lect.univ.dr.Adrian Stoica

Drept civil-dreptul de proprietate si alte drepturi reale

n scopul realizrii acestui drept, expropriatorul este obligat s comunice n scris fostului proprietar oferta sa de
nstrinare. Titularul dreptului de preemiune l poate exercita n termen de 60 de zile de la data comunicrii. Orice act
de nstrinare ncheiat de ctre expropriator cu nclcarea dreptului de preemiune este lovit de nulitate relativ
deoarece ocrotete un interes personal.
D) Exercitarea dreptului de proprietate public
a) Precizri prealabile
Modalitile de exercitare a dreptului de proprietate public sunt de competena organelor centrale ale puterii executive
pentru bunurile din domeniul public de interes naional i autoritile publice locale pentru bunurile din domeniul
public de interes local.n concret aceste modaliti, sunt:
1. Dreptul de administrare al bunurilor din proprietate public
El se refer la parimoniul autoritilor centrale sau locale.Dar acest drept poate fi atribuit i altor subiecte de drept
public preum regiile autonome i instituiile centrale.Dreptul de administare acordat n favoarea unor persoane juridice
de drept public constituie principala modalitate de exercitare a dreptului de proprietate public.
Potrivit art.1 din Legea nr.213/1998, bunurile din domeniul public pot fi date, dup cat, n administrarea regiilor
autonome, a prefecturilor, a autoritilor publice centrale i locale, a altor instituii publice de interes naional, judeean
i local.Aadar, titularii dreptului de admninistrare sunt:regiile autonome, prefecturile i autoritile publice centrale i
locale cu personalitate juridic(ministere, comisii judeene i consilii locale), instituiile publice de interes naional,
judeean sau, dup caz, local.
Dreptul de administrare ia natere n temeiul unor acte de drept administrativ.Aadar, dreptul de administrare este
un drept real principal i el este constituit pe temeiul proprietii publice.El are o natur mixt:astfel, n raport cu
titularii dreptului de proprietate public are o natur administrativ i o natur civil fa de celelalte subiecte de
drept.Dreptul de administrare nu este un dezmembrmnt al dreptului de proprietate public.
n ceea ce privete caracterele juridice ale dreptului de administrare, ele sunt aceleai cu cele ale dreptului de
proprietate public, anume:este inalienabil, imprescriptibil i insesizabil.
2. Concesionarea
Aceast posibilitate rezult din prevederile art.136 alin.4 din Constituie care statueaz c bunurile proprietate
public pot fi concesionate sau nchiriate potrivit legii.Deasemenea Legea nr.215/2001 privind administraia public
local, stabilete c bunurile ce aparin domeniului public sau privat de interes local pot fi concesionate sau
nchiriate.Legea nr.213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia, prevede c concesionarea
bunurilor proprietate public se va face prin licitaie public, n condiiile legii.
Concesionarea este reglementat printr-o lege special.Este vorba de Legea nr.219/1998 privind regimul
concesiunilor i Normele metodologice-cadru aprobate prin H.G. nr.216/1999.n concepia legii, contractul de
concesiune este contractul prin care o persoan numit concedent transmite pentru o perioad determinat, de cel mult
49 de ani, unei alte persoane numit concesionar, care acioneaz pe riscul i rspunderea sa, dreptul i obligaia de
exploatare a unui bun, a unei activiti sau a unui serviciu public, n schimbul unei redevene.Concesiunea poate fi de
tre feluri:1.Concesiunea de bunuri;2.Concesiunea de servicii publice i 3.Concesiunea de servicii economice.n ce
privete natura acestui contract, majoritatea doctrinarilor consider c el are o natur mixt.Dreptul de concesiune este
un drept real, temporar i inalienabil.El nu poate fi subconcesionat;deci contractul de concesiune are un caracter intuitu
personae.
Subiecii acestui drept sunt:concedentul care poate fi autoritatea public care acioneaz n numele Statului, al
judeului, al oraului ori al comunei, i concesionarul care poate fi orice persoan fizic sau juridic de drept
privat(romn sau strin); nu i o persoan de drept public.
Pentru perioanda concesiunii, concesionarul are posesia i folosina bunului i totodat dreptul de a culege
fructele acestuia.Aadar, concesionarul nu are drept de dispoziie juridic asupra bunului.
Durata concesiunii este de 49 de ani, dar termenul poate fi prelungit cu cel mult jumtate din durata iniial.
ncetarea concesiunii are loc prin:
-mplinirea termenului, cnd contractul nceteaz de drept;
-prin denunarea unilateral a contractului de ctre concedent;
-prin rezilierea contractului;
-prin dispariia bunului concedat ori printr-o imposibilitate obiectiv de a-l exploata.
3. nchirierea
Este reglementat n Legea nr.213/1998 i se face prin licitaie public iar ulterior se aprob prin hotrre a
guvernului, a consiliului judeean sau a consiliului local, dup caz.

Lect.univ.dr.Adrian Stoica

Drept civil-dreptul de proprietate si alte drepturi reale

Contractul de nchiriere se refer att la bunuri care fac parte din domeniul public ct i la bunuri din domeniul
privat.Locatar poate fi orice persoan fizic sau juridic indiferent de cetenie sau naiona- litate.Locatorul ns poate
fi numai Statul sau unitatea administrativ-teritorial ori o instituie public sau regie autonom.De reinut ns c,
nchirierea bunurilor proprietate public nu presupune existena unui drept real ci este vorba doar de un drept personal.
4. Dreptul (real)de folosin asupra unor bunuri din domeniul public.
Legea nr.213/1998 prevede n art.17:Statul i unitile administrativ-teritoriale pot da imobile din patrimoniul lor
n folosin gratuit, pe termen limitat, persoanelor juridice fr scop lucrativ, care desfoar activitate de binefacere
sau de utilitate public ori servicii publice.De alt parte, art.136 alin.4 din Constituie, modificat prin Legea de
revizuire nr.429/2003 stabilete c:.... de asemenea ele pot fi date n folosin gratuit instituiilor de utilitate public.
Dreptul de folosin l putem defini ca fiind acel drept real principal, esenialmente temporar, asupra unor bunuri
proprietate public, constituit prin acte administrative individuale, cu titlu gratuit, n favoarea unor persoane juridice
fr scop lucrativ.
Definiia enunat pune n lumin caracterele dreptului de folosin care sunt:1.-este un drept real principal
derivat din dreptul de proprietate public;2.-este un drept cu titlu gratuit deoarece titularul nu trebuie s plteasc vreo
chirie, redeven sau tax;3.-este un drept imobiliar deoarece are ca obiect numai bunuri imobile;4.-este un drept
temporar ntruct este constituit numai pentru o anumit perioad de timp;5.-este un drept revocabil, autoritatea care l-a
constituit putnd reveni asupra acestui act.
Mai trebuie subliniat c acest drept este opozabil erga omnes mai puin titularului dreptului de proprietate
public, i c el nu dezmembreaz aceast proprietate.Acest drept presupune posesia i folosina de care se bucur
titularul.Avnd folosina, titularul are dreptul de a culege fructele reinndu-le n proprietatea sa.
E) ncetarea dreptului de proprietate public
n privina modurilor de ncetare a dreptului de proprietate public, acestea sunt:
-pieirea bunului pe cale natural sau prin intervenia omului;
-trecerea bunului n domeniul privat.Ea se face prin hotrre a guvernului, a consiliului judeean sau a consiliului
local;
-trecerea unor bunuri din domeniul public n domeniul privat pentru reconstituirea dreptului de proprietate privat,
pentru retrocedarea lor fotilor proprietari sau pentru a fi vndute.
Proprietatea public poate fi de domeniu public sau de domeniu privat; fiecare din aceste domenii pot fi de interes
naional sau de interes local(judeean, municipal, orenesc sau comunal).
II) Dreptul de proprietate privat
a) Noiune. Titulari. Obiect.Caractere
Dreptul de proprietate privat, n opoziie cu dreptul de proprietate public, poate fi definit ca fiind acel drept de
proprietate n care prerogativele sale se exercit de ctre persoanele fizice, persoanele juridice de drept privat, de Stat
sau unitile administrativ-teritoriale i care poart asupra bunurilor mobile i imobile, fiind alienabil, sesizabil i
imprescriptibil, n condiiile legii.
Prevederile constituionale stabilesc fr echivoc c proprietatea privat este garantat i ocrotit n mod egal de
lege, indiferent de titular(art.41alin.2).
Proprietii private i se aplic regimul juridic de drept comun reglementat n Codul civil i n alte acte
normative.ntr-o economie de pia ea trebuie s constituie forma dominant de proprietate.Aa cum am observat, dac
pentru proprietatea public exist o lege organic(Legea nr.213/1998), pentru proprietatea privat nu exist o asemenea
lege special.
Sediul materiei, l constituie art.41 alin.(2) i art.136 alin.(6) din Constituie;Codul civil art.480-483;Legea
nr.18/1991;Legea nr.215/2001 privind administraia public local, etc.
Ori noiunea de proprietate privat cuprinde pe lng domeniul privat al Statului i dreptul de proprietate privat
aparinnd persoanelor fizice sau juridice.
Titularii(subiecii) acestui drept pot fi:persoanele fizice, persoanele juridice de drept privat, Statul i unitile
adimistrativ-teritoriale; acestea din urm avnd, aadar, calitatea de persoane juridice civile. Dar unitile
administrativ-teritoriale pot avea i calitatea de persoane juridice de drept public atunci cnd sunt proprietare ale
bunurilor din domeniul public de interes local.
Proprietatea privat poate aparine oricrui subiect de drept. n categoria persoanelor juridice de drept privat sunt
incluse:societile comerciale(Legea nr.31/1990), societile comerciale cu participare strin cu sediul n
Romnia(Legea nr.31/1990 i Legea nr.105/1992 cu privire la reglementarea raporturilor de drept internaional privat),

Lect.univ.dr.Adrian Stoica

Drept civil-dreptul de proprietate si alte drepturi reale

societile agricole(Legea nr.36/1991 privind societile agricole i alte forme de asociere n agricultur), organizaiile
cooperatiste(de ex. Legea nr.169/1996 privind cooperaia de consum i de credit precum i Decretul-lege nr.66/1990
privind organizarea i funcionarea cooperativelor meteugreti), asociaiile i fundaiile(O.G. nr.26/2000 cu privire
la asociaii i fundaii care a abrogat expres Legea nr.21/1924 pentru persoanele juridice), cultele religioase(Decretul
nr.177/1948 privind regimul cultelor religioase). De dat recent a aprut un nou subiect de drept:grupul de interes
economic(Legea nr.161/2003).
Obiectul dreptului de proprietate privat. Aici trebuie deosebit ntre persoana fizic i persoana juridic.Regula
este c o persoan fizic poate avea n proprietate orice bun mobil sau imobil mai puin bunurile care fac parte din
domeniul public. Dac actualmente o persoan fizic poate avea un numr nelimitate de construcii, n ce privete
terenul, acesta este limitat n unele cazuri. Astfel potrivit Legii nr.18/1991, constituirea sau reconstituirea dreptului de
proprietate asupra terenurilor poate fi fcut, de regul, pentru o suprafa minim 0.5ha i maxim 10ha, n echivalent
arabil.
n conformitate cu art.67 din aceast lege, dobndirea prin acte ntre vii a terenurilor nu poate depi 10ha teren
agricol n echivalent arabil, de familie, sub sanciunea nulitii absolute a actului de nstrinare. Persoanele fizice pot
dispune liber de dreptul lor de proprietate, inclusiv prin crearea unor dezmembrminte. Cldirile pot fi nchiriate iar
terenurile arendate.
n ce privete dreptul de proprietate privat al persoanelor juridice cum ar fi societile comerciale, regimul lor
este reglementat de Legea nr.31/1990 privind societile comerciale;acestea sunt proprietare asupra patrimoniului lor,
etc.
Caracterele dreptului de proprietate privat sunt urmtoarele:
1. Dreptul de proprietate privat este alienabil;adic, indiferent de titular, el poate fi nstrinat;obiectul su se
gsete n circuitul civil. ns, trebuie s reinem c bunurile din domeniul privat al Statului pot fi vndute,
concesionate, nchiriate sau date n locaie de gestiune numai prin licitaie public i nu prin alte acte juridice cum o pot
face persoanele fizice sau juridice. De asemenea bunurile care alctuiesc dreptul de proprietate privat a Statului i
unitilor administrativ-teritoriale nu pot fi nstrinate prin acte cu titlu gratuit i nici date n plat.
2. Dreptul de proprietate privat este prescriptibil;acest caracter trebuie neles n sensul c proprietatea privat
este imprescriptibil doar sub aspect exctinctiv deoarece ea nu se stinge prin neuz indiferent de durata pasivitii
proprietarului. Dar, de alt parte, dac o persoan a folosit bunul n condiiile legii-fr a fi proprietar-el poate invoca
prescripia achizitiv(uzucapiunea) pentru a deveni proprietar. n aceste condiii, aciunea n revendicare iniiat de
proprietar pentru readucerea bunului n patrimoniul su poate fi sortit eecului prin invocarea uzucapiunii.
3. Dreptul de proprietate privat este sesizabil; aceasta nseamn c bunurile care fac obiectul proprietii private
vor putea fi urmrite de creditori pentru a-i realiza creanele lor. Urmrirea se poate face att asupra bunurilor mobile
ct i asupra bunurilor imobile protrivit cu procedura de urmrire silit prevzut de Codul de procedur civil i alte
legi speciale. Mai menionm c dreptul de proprietate privat este un drept exclusiv i perpetuu.
A) Regimul juridic al construciilor proprietate privat
a) Autorizarea executrii sau desfiinrii construciilor
Construciile pot fi nstrinate prin simplul acord de voin al prilor( solo consensu), fr a mai fi necesar pentru
validitatea actului o anumit form sau obinerea unei autorizaii. De la aceast regul exist unele excepii cuprinse n
Codul civil i legi speciale(Legea nr.50/1991 privind autorizarea executrii construciilor, Decretul-lege nr.61/1990
modificat prin Legea nr.85/1992 privind vnzarea locuinelor din fondurile Sattului ctre populaie, Legea nr.114/1992Legea locuinei, Legea nr.350/2001 privind amenajarea teritoriului i urbanismului, etc.).
Aceste excepii sunt:
A)Forma autentic pentru actul de nstrinare ntre vii:
n materia donaiilor cnd cerina formei autentice a actului de nstrinare este cerut de lege ad
validitatem(art.813 C.civ.).Nrespectarea acesteia se sancioneaz cu nulitatea absolut a actului de donaie.
Actele de nstrinare a construciilor ce se transmit o dat cu terenul pe care se afl amplasate.
B)Obinerea unei autorizaii sau aprobri prealabile pentru nstrinarea dreptului de proprietate asupra
construciei.-Aceast condiie este impus n urmtoarele situaii:
a)Executarea lucrrilor de construcii sau desfiinarea acestora.
Construciile pot fi realizate numai pe baza unei autorizaii de construire sau desfiinare care se elibereaz de ctre
delegaiile permanente ale consiliilor judeene, de primarul general al municipiului Bucureti sau de primari(art.4 din
Legea nr.50/1991 privind autorizarea executii construciilor i unele msuri pentru realizarea locuinelor).

Lect.univ.dr.Adrian Stoica

Drept civil-dreptul de proprietate si alte drepturi reale

Autorizaia de construire este un act de autoritate al administraiei publice locale n temeiul cruia se asigur
respectarea msurilor legale cu privire la amplasarea, proiectarea, executarea i funcionarea construciilor.
Ca acte ale administraiei publice locale, att autorizaia de construcie ct i cea de desfiinare a construciilor
sunt supuse controlului judectoresc conform Legii nr.29/1990 a contenciosului administrativ.
Prin legea nr.350/2001 privind amenajarea teritoriului i urbanismul, s-a instituit obligativitatea obinerii i
eliberrii certificatului de urbanism pentru adjudecarea prin licitaie a lucrrilor de proiectare i execuie a lucrrilor
publice i pentru legalizarea actelor de nstrinare, partajare sau comasare a bunurilor imobile.
Certificatul de urbanism este actul de informare, cu caracter obligatoriu, prin care autoritatea administraiei
publice judeene sau locale face cunoscut regimul juridic, economic i tehnic al imobilelor i alte operaiuni imobiliare
potrivit legii.El se elibereaz la cerere de ctre preedinii consiliilor judeene, primarul general al municipiului
Bucureti sau de primari, iar scopul eliberrii este de a obine autorizaia de executare a lucrrilor de construcii sau de
desfiinare a construciilor.
Locuine sau alte spaii dobndite de ctre persoanele fizice n temeiul Decretului-Lege nr.61/1990 i a Legii
nr.85/1992.Prin aceste acte este reglementat vnzarea locuinelor i a altor spaii construite din fondurile Statului i
din fondurile unitilor economice i bugetare de stat.Sanciunea nerespectrii cerinei autorizaiei prealabile pentru
nstrinarea dreptului de proprietate asupra acestor locuine sau spaii prin acte ntre vii este nulitatea relativ a actului.
b) Circulaia juridic a construciilor proprietate privat
Construciile de orice fel constituie obiectul dreptului de proprietate privat, sunt n circuitul civil general.
Aceasta presupune c ele pot fi dobndite prin orice mod de dobndire prevzut de lege:vnzare-cumprare, donaie,
motenire legal, testament, uzucapiune, accesiune. De asemenea dreptul de proprietate asupra construciilor poate fi
dezmembrat prin instituirea unor drepturi reale principale n favoarea altuia(uzufruct, uz, abitaie, servitute, superficie),
precum i grevat de un drept real accesoriu imobiliar(ipotec sau privilegiu imobiliar). Dac nainte de anul 1989,
transmisiunea dreptului de proprietate ntre vii era condiionat de obinerea unei autorizaii administrative de
nstrinare iar contractele, fr deosebire, trebuiau ncheiate n form autentic, n vremurile noastre, aceste reguli au
fost abrogate, astfel nct principiul este c, construciile pot fi nstrinate, aa cum am mai amintit prin simplul acord
de voin al prilor(solo consensu), fr a mai fi necesar pentru validitatea actului o anumit form sau obinerea unei
autorizaii. Acest acord de voin al prilor este necesar s fie consemnat ntr-un nscris sub semntur privat sub
dou aspecte:
1.pentru dovada actului juridic;
2.pentru ndeplinirea cerinelor de publicitate imobiliar pentru ca actul de nstrinare s devin opozabil fa de
teri.
Desigur, nimic nu mpiedic prile s ncheia actul n form autentic dac ele doresc.
B) Regimul circulaiei juridice a terenurilor proprietate privat.
a)Noiuni generale;
Regimul comunist, n perioada anilor 1947-1989, a ngrdit progresiv dreptul de proprietate asupra terenurilor
ajungndu-se pn acolo nct-prin Legea nr.58/1974 privind sistematizarea teritoriului i a localitilor urbane i
rurale- s-a interzis nstrinarea terenurilor prin acte ntre vii.
Dup 1989 o dat cu revenirea societii romneti la sistemul Statului de drept, a fost necesar s se adopte
msuri reparatorii pentru cei ce au pierdut proprietatea imobiliar pe nedrept.n privina terenurilor, legea de baz care
reglementeaz restituirea terenurilor este Legea nr.18/1991 privind fondul funciar.Potrivit acestei legi terenurile sunt
mprite pe de o parte, din punct de vedere al destinaiei lor iar, pe de alt parte, din punct de vedere al formei de
proprietate.
n funcie de primul criteriu terenurile se mpart n:1.terenuri cu vegetaie agricol;2.terenuri cu destinaie
forestier;3.terenuri aflate permanent sub ap;4.terenuri din intravilan;5.terenuri cu destinaie special.
Potrivit criteriului secund deosebim:1.terenuri aflate n proprietate privat;2.terenuri aflate n proprietate public.
b)Circulaia terenurilor potrivit Legii nr.54/1998;
Legea nr.54/1998 privitoare la circulaia juridic a terenurilor a abrogat Capitolul V din Legea nr.18/1991
asigurnd astfel o fluidizare mai accentuat a circulaiei terenurilor.Astfel ele au devenit alienabile, sesizabile i
prescriptibile achizitiv.
Din cuprinsul acestei legi(dar i din ansamblul legislaiei n materie:Legea nr.18/1991, Codul civil, Legea
nr.16/1994 a arendei, etc.), se pot desprinde cel puin trei principii majore:
1.Principiul liberei circulaii juridice a terenurilor;
Aceasta nseamn c toate terenurile proprietate privat se afl n circuitul civil putnd fi nstrinate sau
dobndite prin modurile prevzute de lege:acte ntre vii, succesiune, legate, uzucapiune i prin hotrre

Lect.univ.dr.Adrian Stoica

Drept civil-dreptul de proprietate si alte drepturi reale

judectoreasc.De asemenea asupra terenurilor se vor putea constitui dezmembrminte ale dreptului de
proprietate(uzufruct, uz, superficie, servitute) ori vor putea fi date n arend, nchiriate ori concesionate.Apoi ele vor
putea fi grevate de drepturi reale accesorii(ipotec, drept de retenie, etc.).
De la acest principiu exist i excepii, astfel:
-potrivit art.32 din Legea nr.18/1991 sunt scoase temporar i parial din circuitul civil timp de 10 ani terenurile
dobndite n temeiul unor dispoziii speciale din Legea fondului funciar(art.19 alin.2, art.21 i 43);dar ele vor putea fi
transmise prin acte juridice mortis causa sau prin succesiune legal.
-sunt interzise nstrinrile sub orice form a terenurilor cu privire la titlul crora exist litigii la instanele
judectoreti, pe tot timpul soluionrii acestor litigii(art.15 alin.1 din Legea nr.54/1998); prin titlu cu privire la care
exist litigiu trebuie s nelegem temeiul juridic al dobndirii dreptului de proprietate.
-n ce privete strinii i apatrizii, anterior revizuirii Constatuiei, art.41 ali.2, teza a II-a, interzicea acestora dobndirea
dreptului de proprietate asupra terenurilor din Romnia.De asemenea, Legea nr.54/1998 prin art.3 a reiterat aceast
interdicie att pentru cetenii strini i apatrizi, ct i pentru persoanele juridice strine.
Actualmente, dup revizuirea Constituiei, art.44 alin.2, teza aII-a statueaz: Cetenii strini i apatrizi pot
dobndi dreptul de proprietate privat asupra terenurilor numai n condiiile rezulate din aderarea Romniei la
Uniunea European i din alte tratate internaionale la care Romnia este parte, pe baz de reciprocitate, n condiiile
prevzute prin lege organic, precum i prin motenire legal.Rezult c dup aderarea Romniei la U.E. cetenii
strini i apatrizii domiciliai pe teritoriile acestor state pot dobndi proprietatea asupra terenurilor.
Este important c n toate cazurile, dobndirea proprietii prin acte ntre vii nu poate depi 200ha de teren
agricol n echivalent arabil de familie.n caz contrar, Legea 54/1998(art.2 alin.3) sancioneaz actul de dobndire n
plus prin reduciune pn la limita suprafeei legale, crend o nulitate absolut parial a acelui act.
2.Principiul potrivit cruia nscrisul autentic este o condiie de validitate a nstrinrii terenurilor;
n adevr, art.2 alin.(1) din Legea nr.54/1998, statueaz c terenurile situate n intravilan sau extravilan pot fi
nstrinate i dobndite prin acte ntre vii, ncheiate n form autentic.Aceast form este cerut i pentru schimbul de
terenuri(art.12 alin.2).
Fa de aceste prevederi rezult c forma autentic a actului de nstrinare este cerut ad validitatem(ca o condiie
de validitate) . Nerespec- tarea ei atrage nulitatea absolut.Excepia acestei regule o constituie transmisiunile de
terenuri care au loc prin acte mortis causa, unde nu se impune forma autentic a actului.
3.Principiul potrivit cruia nstrinarea terenurilor prin vnzare se va face cu respectarea dreptului de preemiune;
n acest sens Legea nr.54/1998 stabilete:nstrinarea, prin vnzare, a terenurilor agricole situate n extravilan se
face cu respectarea dreptului de preemiune al coproprietarilor, al vecinilor ori al arendailor(art.5).
Definiia dreptului de preemiune, este c acesta este dreptul conferit prin lege unor persoane de a cumpra cu
prioritate un teren agricol din extravilan n cazul n care proprietarul dorete s-l nstrineze prin vnzare.
Natura juridic a acestui drept a fost mereu controversat, deoarece ntr-o opinie majoritar, s-a susinut c este
un drept real opozabil tuturor, cu caracter temporar.O alt opinie susine ideea c acesta este un drept relativ care
confer titularului su prioritate la ncheiarea unui contract, respectiv dreptul de a cere proprietarului care i-a
manifestat intenia de a vinde terenul s ncheie contractul cu el.O alt opinie ne spune c de fapt nu ne gsim n
prezena unui drept patrimonial, real sau de crean ci suntem n prezena unei simple obligaii de publicitate a hotrrii
proprietarului unui teren agricol n extravilan.
Titularii dreptului de preemiune-sunt:coproprietarii, vecinii i arendaii(art.5 din Legea nr.54/1998).
Condiiile dreptului de preemiune sunt:1.vnzarea trebuie s aib ca obiect un teren agricol situat n
extravilan;2.contractul trebuie s aib ca efect transmiterea dreptului de proprietate.
Exercitarea dreptului de preemiune-Potrivit legii proprietarul este obligat s nregistreze oferta de vnzare la
consiliul local competent teritorial.Ea trebuie s cuprind:numele i prenumele vnztorului, suprafaa de teren,
categoria de folosin a terenului i locul unde este situat;legea nu cere i menionarea preului dar pentru ca oferta s
fie valabil ea trebuie obligatoriu s menioneze i preul terenului.
Dreptul de preemiune este reglementat i de Codul Silvic-Codul silvic(Legea nr.26/1996) reglementeaz un drept
de preemiune n favoarea Satului la cumprarea unor terenuri forestiere(art.52).
c)Restituirea terenurilor n baza Legii nr.18/1991.
Dou sunt modalitile prin care aceast lege realizeaz obiectul acestei proceduri i anume:1. reconstituirea
dreptului de proprietate i 2.constituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor.
1.Reconstituirea presupune restituirea terenurilor persoanelor care au avut teren n proprietate dar au pierdut
aceast proprietate n condiiile stipulate de lege-n aceast situaie se urmrete retrocedarea proprietii, pe ct

Lect.univ.dr.Adrian Stoica

Drept civil-dreptul de proprietate si alte drepturi reale

posibil, pe vechiul amplasament.Potrivit art.9 din Legea nr.18/1991 i art.3 din Legea nr.1/2000, suprafaa maxim care
poate fi atribuit prin reconstituire este de 50ha pentru fiecare proprietar deposedat, n echivalent arabil.
2.Constituirea dreptului de proprietate reprezint, crearea dreptului de proprietate pentru unele categorii de
persoane care nu au avut niciodat terenuri n proprietate i care deci nu sunt ndreptite la reconstituire-n acest caz
se realizeaz mproprietrirea unor categorii de persoane.