Traducere din limba francez

Curtea European a Drepturilor Omului

Secia a III-a
HOTRREA
din 26 iulie 2007
n Cauza Spanoche mpotriva Romniei
(Cererea nr. 3864/03)
Strasbourg
Hotrrea devine definitiv n condiiile prevzute n art. 44 alin. (2) din Convenie.
Poate suferi modificri de form.
n Cauza Spanoche mpotriva Romniei,
Curtea European a Drepturilor Omului (Secia a III-a), statund n cadrul unei
camere formate din:
Doamna

E. Fura-Sandstrm, preedinte,

Domnul

C. Brsan,

Doamna A. Gyulumyan,
Domnii

E. Myjer,
David Thor Bjrgvinsson

Doamnele I. Ziemele,
I. Berro-Lefevre, judectori,
i domnul S. Quesada, grefier de secie,
dup ce a deliberat n camera de consiliu, la data de 5 iulie 2007,
a pronunat urmtoarea hotrre, adoptat la aceeai dat:

PROCEDURA
1. La originea cauzei se afl cererea nr. 3864/03, introdus mpotriva Romniei de
doi ceteni ai acestui stat, domnul Marian Spanoche i doamna Viorica
Spanoche (reclamanii), care au sesizat Curtea la data de 5 decembrie 2002 n temeiul art.
34 din

Convenia

pentru

aprarea

drepturilor

omului

libertilor

fundamentale (Convenia).
2. Reclamanii, crora li s-a permis s beneficieze de asisten juridic, sunt
reprezentai de O. Alecsiu, avocat din Bucureti. Guvernul romn (Guvernul) a fost
reprezentat de agentul su, doamna B. Ramacanu i apoi de doamna R. Paoi, co-agent,
de la Ministerul Afacerilor Externe.
3. La 16 decembrie 2004, Curtea a hotrt s comunice Guvernului romn
cererea. Prevalndu-se de dispoziiile art. 29 alin. 3 al Conveniei, ea a decis c
admisibilitatea i fondul cauzei vor fi examinate mpreun.
N FAPT
I. Circumstanele cauzei
4. La 18 noiembrie 1994, I.S., fost proprietar al unui bun imobiliar, a obinut, n
urma unei aciuni n revendicare, o sentin care ordona restituirea bunului su. Situat n
strada Dudeti, la nr. 45, din Bucureti, bunul respectiv este format din mai multe
apartamente i din terenul aferent (350 m). Aceast sentin a devenit definitiv prin
neapelare.
5. La 19 ianuarie 1995 reclamanii au cumprat acest bun de la I.S. Imobilul era
locuit de chiriaii care ncheiaser anterior contracte de nchiriere cu statul.

6. ncepnd cu 22 mai 1995 reclamanii au comunicat locatarilor imobilului

obligaia de a ncheia un contract de nchiriere cu ei n calitate de noi proprietari, demers
care a rmas fr rspuns.
7. n 1996 procurorul general a formulat un recurs n anulare mpotriva sentinei
definitive din18 noiembrie 1994.
8. Printr-o hotrre din 27 martie 1996 Curtea Suprem de Justiie a admis
recursul n anulare al procurorului general i a casat sentina. Cu toate acestea, nu a anulat
contractul de vnzare ncheiat ntre I.S. i reclamani, n msura n care cererea
procurorului general nu era formulat dect mpotriva lui I.S.
9. La 17 septembrie 1996 Primria Bucureti a decis reintegrarea bunului litigios
n patrimoniul statului.
1. Aciune n constatare a valabilitii contractului de vnzare ncheiat la 19
ianuarie 1995 ntre reclamani i I.S.
10. La 17 martie 1998 I.S. a naintat mpotriva Primriei o nou aciune n
revendicare a bunului litigios, precum i n constatare a valabilitii contractului de
vnzare ncheiat la 19 ianuarie 1995 cu reclamanii.
11. La 24 martie 1998 reclamanii au formulat o cerere de intervenie pentru
constatarea faptului c ei erau proprietarii bunului litigios, c contractul de vnzare
ncheiat cu S.I. era valabil i c, n consecin, decizia Primriei Bucureti din 17
septembrie 1996 era ilegal.
12. Printr-o sentin din 13 aprilie 1998 Judectoria sectorului 3 Bucureti a admis
aciunea principal a lui I.S. i a ordonat Primriei s-i restituie bunul. Instana a admis de
asemenea cererea de intervenie a reclamanilor i a constatat c contractul de vnzare

ncheiat la 19 ianuarie 1995 era valabil i c n consecin ei erau noii proprietari ai

bunului.
13. Primria Bucureti a naintat apel mpotriva acestei sentine dar a renunat
ulterior. Astfel, sentina din 13 aprilie 1998, confirmnd calitatea de proprietari a
reclamanilor, a devenit definitiv.
2. Aciune n evacuare a chiriailor apartamentului nr. 3 al imobilului
14. Din actele dosarului reiese c la 23 martie i 30 mai 2001 reclamanii au
comunicat lui D.E. i D.G., chiriai ai statului, care ocupau din 1992 apartamentul nr. 3 al
imobilului, obligaia de a ncheia cu ei un contract de nchiriere a apartamentului unde
locuiau. Aceast cerere a rmas fr rspuns.
15. n 2001, n urma refuzului chiriailor casei de a ncheia un contract de
nchiriere cu ei sau de a prsi imobilul, reclamanii au formulat o aciune n evacuare, pe
motiv c contractul de nchiriere ncheiat cu fostul proprietar, i anume statul, se
ncheiase i c, n consecin, acetia ocupau apartamentul fr niciun titlu locativ.
16. Printr-o sentin din 4 octombrie 2001 Judectoria Bucureti a respins aciunea
reclamanilor ca nentemeiat. Instana a considerat c reclamanii, care comunicaser la
23 martie 2001 ocupanilor apartamentului intenia lor de a ncheia un cntract de
nchiriere, nu respectaser condiiile de form impuse de articolul 10 paragraful 1 din
ordonana Guvernului nr. 40/1999, i anume notificarea prin intermediul executorului
judectoresc datei i locului stabilite pentru ncheierea unui nou contract de nchiriere, n
termen de 30 de zile de la data intrrii n vigoare a ordonanei. Instana a decis c
contractul de nchiriere ncheiat anterior de reclamani fusese prelungit de drept.

17. Reclamanii au naintat apel mpotriva acestei sentine, menionnd c chiriaii

ocupau imobilul fr un titlu locativ valabil.
18. Printr-o hotrre din 8 mai 2002 Tribunalul Bucureti a respins apelul
reclamanilor pe motiv c nu demonstraser c au ndeplinit condiiile de form prevzute
de articolul 10 paragraful 1 din respectiva ordonan. Reclamanii au naintat recurs
mpotriva acestei decizii.
19. La 3 decembrie 2002 Curtea de Apel Bucureti a confirmat hotrrea
Tribunalului Bucureti. Ea a considerat c instanele aplicaser corect dispoziiile Legii
nr. 17/1994 i ale ordonanei nr. 40/1999 i c, prin urmare, contractul de nchiriere
ncheiat anterior de chiriai fusese prelungit de drept.
3. Aciune n evacuare a chiriailor ce ocup apartamentul nr. 4 (situat n curtea
imobilului)
20. La 8 iulie 1997 D.A. i D.V., chiriai ai apartamentului situat n curtea
imobilului, au ncheiat cu societatea T., administratoarea locuinelor statului, un contract
de nchiriere privind apartamentul respectiv.
21. La 17 ianuarie 2000 reclamanii au formulat o aciune n evacuare a lui D.A. i
D.V. pe motiv c ocupau apartamentul fr titlu locativ. Ei au menionat c n 1997, n
urma decesului lui M.A., fost chiria, D.A. i D.V. ocupaser n mod abuziv apartamentul
respectiv. Reclamanii au cerut de asemenea anularea contractului de nchiriere dintre
chiriai i societatea T. i o sum reprezentnd chiriile nencasate.
22. Printr-o sentin din 29 martie 2002 Judectoria sectorului 3 Bucureti a admis
aciunea reclamanilor, a anulat contractul de nchiriere dintre chiriai i societatea T. i a
ordonat evacuarea lor. Instana a condamnat pe D.A. i D.V. s plteasc 23.907.662 lei,

adic 747 euro, cu titlu de chirii nencasate. Instana a considerat c reclamanii

deveniser proprietarii bunului n urma ncheierii contractului de vnzare la 19 ianuarie
1995, c comunicaser chiriailor obligaia de a ncheia cu ei un contract de nchiriere dar
c acetia menionaser contractul de nchiriere ncheiat anterior cu societatea T.,
ignornd adevraii proprietari ai bunului care erau reclamanii.
23. D.A., D.V. i societatea T. au introdus apel mpotriva acestei sentine. Printr-o
hotrre din 23 noiembrie 2001 Tribunalul Bucureti a respins apelurile i a confirmat
temeinicia sentinei. Instana a concluzionat c contractul de nchiriere ncheiat ntre
chiriai i societatea T. nclcase dreptul de proprietate al reclamanilor i c, n
consecin, era nul. Ocupanii apartamentului au naintat recurs mpotriva acestei sentine.
24. Printr-o hotrre din 12 iunie 2002 Curtea de Apel Bucureti a admis recursul
lui D.A. i D.V. i, rejudecnd apelul, a contestat anulat hotrrea Tribunalului i a
respins aciunea reclamanilor ca fiind nentemeiat. Curtea de Apel a considerat c
contractul de nchiriere ncheiat ntre chiriai i societatea T. era legal. n privina cererii
de evacuare a chiriailor, Curtea de apel a considerat c n spe erau aplicabile
dispoziiile ordonanei nr. 40 i c reclamanii nu respectaser condiiile de form
prevzute de ordonan, motiv pentru care contractul de nchiriere ncheiat anterior era
prelungit de drept.
4. Litigii privind apartamentele nr. 1 i 2 ale imobilului
25. La 13 ianuarie 1998 societatea T., administratoarea locuinelor statului,
bazndu-se pe hotrrea din 27 martie 1996 a Curii Supreme de Justiie, a vndut
apartamentul nr. 1 al imobilului locatarului N.R.A. Reclamanii au formulat o aciune n
anulare a contractului de vnzare i n evacuare a chiriaului.

26. Printr-o sentin din 7 iulie 1998, Judectoria sectorului 1 Bucureti a admis
aciunea reclamanilor, a constatat anularea contractului de vnzare i a ordonat evacuarea
chiriaului. Aceast sentin a fost confirmat n apel la 2 decembrie 1998 de Tribunalul
Bucureti i n recurs, la 5 noiembrie 1999, de Curtea de Apel Bucureti. La 11 ianuarie
2000 Judectoria Bucureti a respins o contestaie la executare formulat de chiria.
27. La 15 ianuarie 2000 Judectoria Bucureti a ordonat Primriei Bucureti s
plteasc 5.250.000 lei romneti, adic 168 euro, chiriaului N.R.A. pentru preul pltit
n momentul ncheierii contractului de vnzare privind apartamentul nr. 1. La 17
decembrie 2002 Curtea de apel a confirmat aceast sentin.
28. La 19 ianuarie 1995 chiriaii apartamentului nr. 2 al imobilului, M.E., M.G. i
M.D., au ncheiat cu societatea T. un contract de nchiriere privind apartamentul pe care l
ocupaser pn atunci.
29. La 20 ianuarie 1997 societatea T. a vndut apartamentul chiriailor.
30. n 1998 reclamanii au formulat o aciune n anulare n privina acestor
contracte. Menionau c ei erau adevraii proprietari n momentul ncheierii celor dou
contracte i nu societatea T. Cauza a fost amnat de mai multe ori pe motiv de atribuire a
competenei.
31. Printr-o sentin din 5 aprilie 2001 Tribunalul Bucureti a respins aciunea
reclamanilor ca nentemeiat. Reclamanii au introdus apel mpotriva acestei sentine.
32. La 15 noiembrie 2001 Curtea de Apel Bucureti a confirmat sentina.
Reclamanii au naintat recurs mpotriva acestei ultime decizii.

33. Printr-o hotrre din 21 ianuarie 2003 Curtea Suprem de Justiie a admis
recursul reclamanilor, a casat decizia tribunalului i a trimis cauza spre rejudecare la
prima instan.
34. La 7 octombrie 2004 Judectoria a admis n parte aciunea reclamanilor, a
anulat contractele de vnzare i de nchiriere asupra apartamentului nr. 2 i a respins
cererea de evacuare. Instana a ordonat reclamanilor s plteasc 837 dolari americani
(USD) chiriailor M.M. i M.G. pentru daune materiale. Din actele dosarului reiese c
aceast sentin a devenit definitiv.
5. Evoluii ulterioare
35. La 16 ianuarie 2007 reclamanii au informat Curtea asupra existenei unei a
doua aciuni n evacuare a chiriailor apartamentului nr. 4. n opinia reclamanilor aceast
a doua aciune a fost respins definitiv de instanele interne din cauza plecrii de
bunvoie a chiriailor din apartamentul nr. 4. Reclamanii susin c au pltit 7.000 euro
pentru ca chiriaii s prseasc locurile, pe baza unei nelegeri ncheiat cu acetia.
36. Prin aceeai scrisoare ei informeaz Curtea asupra plecrii chiriailor care au
ocupat apartamentul nr. 3 n schimbul unei sume a crei cifr nu au precizat-o.
37. n privina apartamentului nr. 2, reclamanii afirm c au intrat n posesia sa la
30 iunie 2006 prin intermediul sumei de 837 USD, prevzut n sentina definitiv din 7
octombrie 2004.
38. n fine, reclamanii au informat Curtea asupra vnzrii casei, n ntregime, la
27 septembrie 2006, unor teri.
II. DREPTUL I PRACTICA INTERN PERTINENTE

39. Legislaia intern pertinent, i anume extrasele din Legile nr. 5/1973 privind
administrarea fondului locativ i reglementarea raporturilor dintre proprietari i chiriai,
17/1994 din 18 aprilie 1994 pentru prelungirea sau rennoirea contractelor de nchiriere
privind unele suprafee locative, 114 din 11 octombrie 1996 privind locuinele (publicat
n Monitorul Oficial din 31 decembrie 1997), precum i din ordonana de urgen a
Guvernului (OUG) nr. 40 din 8 aprilie 1999 privind protecia chiriailor i stabilirea
chiriei pentru spaiile cu destinaie de locuine i din Legea nr. 241 din 16 mai 2001
pentru aprobarea ordonanei de urgen a Guvernului, este descris n cauza Radovici i
Stnescu mpotriva Romniei (cererile nr. 68479/01, 71351/01 i 71352/01 reunite,
Hotrrea din 2 noiembrie 2006).
N DREPT
I. Asupra excepiei preliminare a Guvernului
40. Guvernul ridic o excepie de neepuizare a cilor de atac interne. n opinia sa,
reclamanii ar fi trebuit s demareze mpotriva chiriailor o procedur de evacuare
ntemeiat pe articolul 24 din Legea nr. 114/1996 i s se plng n special de neplata
chiriilor timp de peste trei luni consecutive. n opinia Guvernului o asemenea procedur
ar fi diferit de aciunile pe care le-au introdus n faa instanelor naionale, aciuni n care
ei invoc lipsa titlului locativ din partea chiriailor i nu neplata chiriilor. Guvernul
prezint la dosar copia deciziei judiciare privind litigiile locative precum i un articol al
doctrinei aprut n Colecia de jurispruden n materie civil din 2000 a Curii de Apel
Bucureti.
41. Reclamanii contest afirmaia Guvernului. Ei consider c demersurile lor n
vederea ncheierii unui contract de nchiriere cu chiriaii apartamentelor nr. 3 i 4 ale

10

bunului sunt anterioare intrrii n vigoare a ordonanei de urgen a Guvernului nr.

40/1999. Ei menioneaz c chiriaii apartamentelor au refuzat tot timpul s-i ntlneasc
i s-i recunoasc n calitate de proprietari.
42. Curtea amintete c ntr-o cauz asemntoare ea a considerat c procedura de
evacuare ntemeiat pe articolul 24 din Legea nr. 114/1996, invocat de Guvern, nu era
eficient (a se vedea Radovici i Stnescu citat anterior, paragrafele 62-66).
43. n privina jurisprudenei naionale referitoare la aceast cale de atac, Curtea
constat c Guvernul a prezentat la dosar copia a 11 decizii interne, pronunate de Curtea
de Apel Bucureti n apel. Cu toate acestea, Guvernul nu dovedete c aceste decizii au
dobndit autoritate de lucru judecat, deoarece pot fi atacate prin recurs. n orice caz,
respectivele decizii privesc rezilierea anumitor contracte de nchiriere ncheiate ntre
fotii proprietari i chiriai datorit expirrii termenului, neplii chiriilor, neplii
ntreinerii, chiar dac n cazul n spe nu exista niciun contract de nchiriere ncheiat
ntre chiriai i reclamani, contractul ncheiat anterior se prelungea de drept n temeiul
ordonanei de urgen a Guvernului nr. 40/1999. De altfel, o singur hotrre definitiv a
Curii de apel Bucureti confirm decizia de evacuare pentru lipsa titlului locativ i
refuzul din partea chiriailor de a ncheia un contract de nchiriere.
44. n ceea ce privete articolul din doctrin invocat de Guvern n sprijinul
excepiei sale, Curtea constat c acesta ntrete mai ales teza conform creia
proprietarul trebuie s respecte condiiile de form prevzute de ordonana de urgen a
Guvernului nr. 40/1999, sub sanciunea prelungirii contractului de nchiriere ncheiat
anterior.

11

45. n aceste mprejurri, Curtea consider c existena unei ci de atac care s

permit reclamanilor s obin evacuarea chiriailor pentru neplata chiriilor nu a fost
demonstrat cu un grad suficient de certitudine (cf. mutatis mutandis Radovici i
Stnescu, paragrafele 62-66).
Prin urmare excepia Guvernului nu poate fi reinut.
II. Asupra pretinsei nclcri a art. 1 din Protocolul nr. 1
46. n privina temeiniciei art. 1 din Protocolul nr. 1, reclamanii invoc faptul c
s-a adus atingere dreptului lor la respectarea bunurilor lor. Ei se plng n aceast privin
de faptul c hotrrile din 12 iunie i 3 decembrie 2002 ale Curii de apel Bucureti i-au
privat n mod arbitrar de dreptul lor de folosin a imobilului, n timp ce chiriaii
apartamentelor nr. 3 i 4 nu dispuneau de niciun contract de nchiriere valabil n
momentul judecrii aciunilor n evacuare i au refuzat permanent s ncheie un contract
de nchiriere cu ei sau s le plteasc chiriile. Articolul 1 din Protocolul nr. 1 prevede
urmtoarele:
"Orice persoan fizic sau juridic are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni
nu poate fi lipsit de proprietatea sa dect pentru cauz de utilitate public i n condiiile
prevzute de lege i de principiile generale ale dreptului internaional.
Dispoziiile precedente nu aduc atingere dreptului statelor de a adopta legile pe care
le consider necesare pentru a reglementa folosina bunurilor conform interesului
general sau pentru a asigura plata impozitelor ori a altor contribuii, sau a amenzilor."
A. Asupra admisibilitii

12

47. Curtea constat c plngerea nu este n mod manifest nentemeiat n sensul

art. 35 alin. 3 din Convenie. De asemenea, ea constat c aceasta nu prezint niciun alt
motiv de inadmisibilitate i o declar deci admisibil.