Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
EVALURII
IROVAL BUCURETI
2012
BAZELE EVALURII
IROVAL BUCURETI
2012
CUVNT NAINTE
Aceast brour se adreseaz celor care vor s participe la primul examen naional organizat
pentru atribuirea calitii de membru stagiar al Uniunii Naionale a Evaluatorilor Autorizai din
Romnia, nfiinat prin Ordonana Guvernului nr. 24/2012 privind unele msuri n domeniul
evalurii bunurilor.
Coninutul brourii a fost structurat astfel nct s asigure candidailor un material unitar n
vederea participrii la examenul care const ntr-un test gril cu 100 de ntrebri, i s conin
rspunsurile la aceste ntrebri. n acelai timp, coninutul a fost structurat astfel nct s fie atinse
urmtoarele ateptri de la participanii la examen:
-
cunoaterea unor noiuni de baz privind valoarea banilor n timp, respectiv a unor noiuni
eseniale de contabilitate i privind regimul juridic al dreptului de proprietate.
Toate acestea reprezint un bagaj minim necesar de cunotine pentru desfurarea activitii de
evaluator autorizat. De asemenea, n setul de 100 de ntrebri gril vor fi cuprinse i ntrebri
privind noiuni elementare de logic i gramatica limbii romne.
Cititorii i bunii cunosctori ai coninutului acestei brouri nu vor deveni evaluatori autorizai
dup parcurgerea acesteia, ns, dup promovarea examenului vor dobndi o baz de cunotine
semnificativ care le va fi util n parcurgerea programului de pregtire teoretic i practic din
perioada stagiaturii. Acesta const n frecventarea unor cursuri de formare n domeniul evalurii i
n realizarea unor rapoarte de evaluare sub ndrumarea unui tutore, pentru una din specializrile
pentru care au optat n perioada premergtoare demarrii perioadei de stagiu.
Calitatea de evaluator autorizat va fi obinut de ctre membrii stagiari prin promovarea
examenului de finalizare a stagiaturii care va fi susinut n termen de maximum doi ani de la data
dobndirii calitii de membru stagiar.
V urm succes!
Preedinte,
ing. Marian Petre, MAA, REV, MRICS
CUPRINS
Capitolul I
Capitolul II
Standardele de evaluare.....
12
Capitolul III
22
Capitolul IV
35
Capitolul V
Capitolul VI
Bibliografie
95
CAPITOLUL I
Abordri n evaluare.......................
Bazele evalurii
Scurt istoric
Prima asociaie de evaluatori, cu 6 membri, a fost nfiinat n anul 1834 n Marea Britanie. n
anul 1846 a fost recunoscut profesia de agent imobiliar i evaluator de imobile, tot n Marea Britanie,
scopul evalurilor fiind exclusiv impozitarea proprietilor imobiliare. n anul 1868 a luat fiin asociaia
regal a evaluatorilor imobiliari The Royal Institution of Chartered Surveyors RICS, cu numai 20 de
membri la acea dat.
n anul 1932 i n anul 1935 au fost nfiinate, n SUA, dou asociaii AIREA i, respectiv, SREA,
care se ocupau de evaluarea proprietilor imobiliare. n anul 1991, aceste dou asociaii au fuzionat, sub
numele de Appraisal Institute, care este liderul mondial al evaluatorilor de proprieti imobiliare.
n Romnia, activitatea de evaluare a nceput n anul 1992 odat cu nfiinarea Asociaiei Naionale
a Evaluatorilor din Romnia (ANEVAR), fondat de ctre 27 de persoane fizice i trei companii.
Iniiatorul demersului de nfiinare al asociaiei i de lansare a profesiei de evaluare n Romnia a fost
domnul Bdescu Gheorghe, care a fost timp de 10 ani primul preedinte al ANEVAR.
Bazele evalurii
ncepnd cu anul 2001, sistemul de conducere al ANEVAR s-a schimbat, trecndu-se la existena n
acelai timp n Consiliul Director a preedintelui n exerciiu, a viitorului preedinte i a fostului
preedinte, asigurndu-se astfel continuitatea i totodat schimbarea conducerii. Mandatul preedintelui a
devenit de 2 ani.
ANEVAR s-a nfiinat odat cu trecerea la economia de pia a Romniei, cnd valoarea de pia a
devenit o noiune de baz n cadrul tranzaciilor ntre pri. Prima specializare a evaluatorilor a fost
evaluarea ntreprinderii. Cererea pentru acest tip de evaluri a fost determinat de lansarea programului
de privatizare a fostelor ntreprinderi de stat. ncepnd cu anul 1997, odat cu reducerea numrului
ntreprinderilor de privatizat i cu nevoia ntreprinderilor privatizate de a-i atrage resurse financiare
pentru dezvoltarea activitii, a aprut necesitatea ca aceste ntreprinderi s vnd activele n surplus sau
s le ipotecheze pentru atragerea de mprumuturi. Astfel s-au creat premisele apariiei celei de a doua
specializri a evaluatorilor: evaluarea proprietii imobiliare. n anul 2000 s-a lansat a treia specializare
evaluarea bunurilor mobile, urmat, n anul 2004, de lansarea celei de-a patra specializri
evaluarea instrumentelor financiare.
n aceeai perioad (19922011) i alte asociaii profesionale au avut n componena membri
evaluatori, dintre care cele mai importante sunt Corpul Experilor Tehnici (CET), Corpul Experilor
Contabili i Contabililor Autorizai din Romania (CECCAR).
n anul 2011 s-a nfiinat Uniunea Naionala a Evaluatorilor Autorizai din Romnia (numit n
continuare Uniunea), prin Ordonana Guvernului nr. 24, care a permis nscrierea n componena sa a
evaluatorilor care erau membri n asociaiile profesionale care includeau evaluarea bunurilor n obiectul
lor de activitate. Avnd n vedere notorietatea pe care o avea ANEVAR pe piaa evalurii, att intern ct
i internaional i faptul c n mai multe acte normative se fcea referire la membri ANEVAR i la
standardele aplicate de ctre acetia, s-a propus ca ANEVAR s organizeze prima Adunare General
Naional i prima Conferin Naional a Uniunii i s deruleze procedurile de organizare i funcionare
ale Uniunii.
Prima Adunare General Naional a reprezentat convocarea tuturor celor peste 5.000 de membri
care s-au nscris n termenul legal i a avut ca unic punct pe ordinea de zi alegerea delegailor la prima
Conferin Naional pe baza normei de reprezentare de un participant la 20 de membri titulari. Astfel, n
data de 19 noiembrie 2011 au fost alei cei 235 de delegai ai primei Conferine Naionale.
n data de 19 decembrie 2011 a avut loc prima Conferin Naional, care a ales primul Consiliu
Director al Uniunii.
Intrarea n vigoare a prevederilor Ordonanei era condiionat, potrivit art. 43, de data publicrii n
Monitorul Oficial a Hotrrii de Guvern de aprobare a Regulamentului de organizare i funcionare al
Uniunii, a hotrrilor Conferinei Naionale privind standardele de evaluare, a Regulamentului Comisiei
de etic i disciplin, precum i a Codului etic.
n luna aprilie 2012 a fost adoptat, de ctre Guvernul Romniei, Hotrrea de Guvern nr. 353 de
aprobare a Regulamentului de Organizare i Funcionare al Uniunii Naionale a Evaluatorilor Autorizai
din Romnia.
n luna mai 2012 au fost aprobate, de ctre Conferina Naional a Uniunii, hotrrile privind
standardele de evaluare, Codul etic i Regulamentul Comisiei de Etic i Disciplin, care au fost ulterior
publicate n Monitorul Oficial.
Odat cu ndeplinirea cerinelor art. 43 din OG 24/2011, respectiv ncepnd cu data de 11 iunie
2012, activitatea de evaluare din Romnia se realizeaz numai de ctre evaluatorii autorizai.
n paralel cu demersurile realizate de ctre Uniune, de nceperea activitii, prin ndeplinirea
cerinelor din OG 24/2011, Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia a cesionat ctre Uniune
brandul ANEVAR, aceast asociaie urmnd s i schimbe denumirea n Societatea tiinific de
Evaluare, n urmtoarea Conferin Naional a acestei asociaii.
Bazele evalurii
Conceptul de cost
Costul reprezint suma de bani pltit anterior (n numerar sau echivalente de numerar) de
cumprtor pentru bunuri sau servicii, sau suma de bani necesar pentru a crea sau a produce bunul sau
serviciul de ctre productor. n momentul n care bunul sau serviciul a fost finalizat, costul acestora
devine un fapt istoric (numit cost istoric). Un pre anterior pltit pentru un bun sau un serviciu reprezint
costul istoric al acestora pentru cumprtor.
Conceptul de ,,valoare
Valoarea este un concept economic referitor la preul cel mai probabil, convenit de cumprtorii i
vnztorii unui bun sau serviciu, disponibil pentru cumprare. Valoarea nu reprezint o sum exact, ci
cel mai probabil pre care va fi pltit pentru bunuri i servicii, la o anumit dat, n conformitate cu o
anumit definiie a tipului valorii.
Conceptul economic ,,valoare reflect optica participanilor pe pia, existent la data
evalurii, asupra beneficiilor economice viitoare generabile de o anumit proprietate.
Conceptul de ,,valoare" presupune o sum de bani asociat unei tranzacii. Dei vnzarea
proprietii evaluate nu este o condiie necesar pentru estimarea preului, totui valoarea de pia
este o reflectare a valorii de schimb i deci presupune existena potenial a schimbului, la data evalurii,
n condiiile precizate n definiia valorii de pia.
Sunt i alte situaii n care trebuie estimat un anumit tip al valorii, ca de exemplu: pentru ipotecare,
asigurare, nregistrare n situaiile financiare, divizare, fuziune, motenire, care nu presupun vnzarea
proprietii.
Din punct de vedere conceptual, valoarea este creat i susinut de interaciunea a patru factori,
care sunt asociai cu orice produs, serviciu sau marf. Acetia sunt utilitatea, raritatea, dorina i puterea
de cumprare.
Funcionarea principiului economic al cererii i ofertei reflect interaciunea complex a celor patru
factori ai valorii. Acetia sunt:
utilitatea, respectiv capacitatea unui bun economic de a satisface o anumit nevoie, trebuin sau
dorin;
raritatea, care exprim oferta prezent sau anticipat a unui bun economic raportat la cererea
pentru acel bun;
dorina (preferina), exprimat de intensitatea satisfaciei pe care un bun economic o produce
celui care nu-l posed, dar care are nevoie de acesta;
puterea de cumprare, exprimat de capacitatea unui individ sau grup de indivizi - participani
pe pia, de a cumpra bunurile oferite prin plata n numerar sau n echivalente de numerar.
Primii doi factori reprezint factori ai ofertei, iar ultimii doi factori sunt considerai factori ai
cererii.
Bazele evalurii
pmntul/terenul;
toate elementele care sunt componente naturale ale terenului, cum ar fi copacii i mineralele;
toate elementele care sunt adugate terenului de oameni, cum ar fi cldirile i amenajrile
terenului.
n plus, n mod uzual, sunt considerate ca fcnd parte din proprietatea imobiliar toate ataamentele
permanente ale cldirii, cum ar fi instalaiile de ap, electrice, de nclzire, ca i componentele
ncorporate, cum ar fi tablourile electrice i ascensoarele. Aadar proprietatea imobiliar include toate
elementele situate n subsolul i deasupra solului. Dar exist i drepturi pariale asupra proprietii
imobiliare, pe care evaluatorii sunt chemai s le evalueze, cum ar fi:
drepturi de folosin;
drepturi de subnchiriere;
bunurile mobile, adic bunurile corporale i necorporale caracterizate prin mobilitatea lor. Conform
art. 539 din Noul Cod Civil romn, bunurile mobile sunt definite astfel: Bunurile pe care legea nu le
consider imobile sunt bunuri mobile.
Exemple de bunuri mobile, care sunt solicitate a fi evaluate mai frecvent, sunt:
maini, utilaje, echipamente, mijloace de transport;
stocuri de materii prime, materiale;
obiecte de inventar;
mobilier, colecii;
licene, brevete de invenii i alte active necorporale identificabile i care pot s fie tranzacionate
n mod individual.
ntreprinderi, participaii la ntreprinderi i proprieti imobiliare generatoare de afaceri.
Exemple sunt:
pachetul integral de aciuni sau pri sociale deinut n capitalul unei ntreprinderi precum i
participaii la ntreprinderi;
capitalul investit ntr-o ntreprindere (care aparine tuturor finanatorilor acesteia: capital propriu i
capital mprumutat);
hoteluri, moteluri, campinguri;
policlinici i spitale;
staii de benzin;
restaurante, cafenele, cluburi, baruri;
teatre i cinematografe.
Bazele evalurii
raportare financiar,
Abordri n evaluare
Pentru a obine valoarea definit de tipul valorii solicitat se pot utiliza cele trei abordri ale valorii
unanim recunoscute i aplicate, care sunt fundamentate pe principiile economice ale preului de echilibru,
anticiprii beneficiilor sau substituiei. Cele trei abordri ale valorii sunt: abordarea prin pia, abordarea
prin venit i abordarea prin cost.
Bazele evalurii
echivalent, pe care un cumprtor ipotetic l-ar considera ca o alternativ pentru activul subiect. Pentru
aceasta, trebuie s se neleag utilitatea sau funcionalitatea oferit de activul subiect. Conceptul de baz
al abordrii prin cost este faptul c, pentru a stabili ce sum ar trebui s o plteasc pentru activul subiect,
un cumprtor ar putea s aib n vedere costul de cumprare sau costul de creare a unui activ alternativ,
care ar putea oferi aceeai utilitate.
Costul de reproducere este costul estimat pentru a construi, la data evalurii, o replic exact a
activului subiect, deci cu aceleai specificaii, folosind aceleai materiale, tehnici de construire, calitate i
proiect, inclusiv cu toate deficienele activului subiect.
Elementele de cheltuieli, care trebuie luate n considerare la estimarea costului de nlocuire sunt:
materialele consumate;
cheltuieli salariale;
costurile de transport;
costurile de instalare;
costul proiectului, autorizaiilor i permiselor, onorariile pentru arhitectur, servicii juridice i
costurile pentru alte servicii profesionale achiziionate;
servicii de inginerie, de aprovizionare i management al construciei,
impozite i taxe nerambursabile;
cheltuieli financiare din perioada de construire.
Pentru o proprietate imobiliar, elementele de cheltuieli mai pot include:
comisioane pentru marketing, vnzare sau nchiriere;
costul ntreinerii proprietii, dup terminarea construirii i pn la atingerea unui grad de
ocupare stabilizat.
Deprecierea
A doua etap n abordarea prin cost este determinarea deprecierii i scderea acesteia din costul de
nlocuire sau din costul de reproducere, pentru a determina costul de nlocuire net (CIN).
Deprecierea este definit ca fiind o pierdere a utilitii unui activ cauzat fie de deteriorarea fizic,
de schimbrile tehnologice, ale schemelor de evoluie a cererii i de modificrile mediului nconjurtor,
care se concretizeaz ntr-o pierdere de valoare
n teoria i practica evalurii exist trei forme ale deprecierii:
depreciere fizic;
depreciere funcional; i
depreciere economic.
Deprecierea fizic
Deprecierea fizic este o pierdere a utilitii cauzat de deteriorarea fizic a activului sau a
componentelor sale, ca efect al vrstei sale i a utilizrii n condiii normale, care se concretizeaz ntr-o
pierdere de valoare.
Cuantificarea deprecierii fizice recuperabile se face prin costul de nlturare a deficienei. Alte
cauze ale deprecierii fizice nu sunt nerecuperabile, adic starea de deteriorare nu poate fi remediat.
Deprecierea fizic nerecuperabil poate fi cuantificat prin luarea n considerare a vrstei activului,
a duratei de via ateptat total i a celei rmas. Un activ nou, care are o durat de via fizic total de
15 ani, iar la data evalurii are o vechime de 5 ani, va avea o durat de via rmas de 10 ani.
Durata de via a unui activ poate fi:
durata de via util;
durata de via economic.
Bazele evalurii
Cuantificarea deprecierii fizice se face prin raportul procentual dintre vrsta efectiv (Vef) a unui
mijloc fix (i nu vrsta lui cronologic) i durata de via util a acestuia (DVU).
Vrsta efectiv reflect starea i utilitatea activului i se determin numai n urma inspeciei
mijlocului fix i componentelor acestuia. De exemplu, n cazul n care un mijloc fix nu este ntreinut n
mod adecvat, vrsta lui efectiv poate fi mai mare dect vrsta lui cronologic existent de la data
evalurii, iar n cazul n care o cldire a fost renovat, vrsta sa efectiv poate fi mai mic dect vrsta sa
cronologic existent la data evalurii.
Durata de via util este perioada total de timp n care se ateapt ca un activ s genereze beneficii
economice pentru proprietarul lui.
Durata de via economic este perioada total de timp n care se ateapt ca un activ s genereze
beneficii economice pentru proprietarul lui i pentru ali utilizatori ulteriori.
Deprecierea funcional
Deprecierea funcional este o pierdere de utilitate cauzat de ineficienele activului subiect n
comparaie cu substitutul su, care se concretizeaz ntr-o pierdere de valoare. Exist dou forme ale
deprecierii funcionale:
existena unei cheltuieli de capital excedentare (adic a unei investiii suplimentare), care poate fi
cauzat de schimbri n proiectare, materiale de construcii, tehnologii de construire sau de
fabricaie care permit construirea activelor moderne echivalente cu cheltuieli de capital mai mici
dect cele ncorporate n activul subiect; i
existena unor cheltuieli de funcionare excedentare, care pot fi cauzate de mbuntiri ale
proiectului sau de o capacitate excedentar, schimbri care au drept rezultat disponibilitatea
unor active echivalente moderne, cu cheltuieli de exploatare mai mici dect cele ale activului
subiect.
Un exemplu de depreciere funcional, cauzat de supradimensionare, este o hal industrial cu o
nlime a plafonului semnificativ mai mare fa de halele moderne construite recent. n cazul
supradimensionrii, deprecierea funcional se cuantific prin cheltuielile de capital excedentare
ncorporate n hala subiect fa de cheltuielile de capital ncorporate ntr-o hal modern echivalent.
De obicei, deprecierea funcional din supradimensionare se calculeaz ca diferen dintre costul
curent de reproducere (mai mare) i costul curent de nlocuire (mai mic) al activului subiect.
n ce privete cheltuielile de exploatare excedentare, n cazul unui activ de natura mainilor i
echipamentelor industriale, acestea se pot referi la:
cheltuieli salariale mai mari ale mainilor i echipamentelor industriale subiect, generate de
necesitatea angajrii mai multor operatori fa de cei existeni la un activ modern echivalent;
consumul excedentar de combustibil al mainilor i echipamentelor industriale subiect fa de
substitutele lor moderne;
mai multe rebuturi i pierderi generate de mainile i echipamentele industriale subiect fa de
substitutele lor moderne.
Calcularea deprecierii funcionale, cauzat de cheltuielile de exploatare excedentare, se face prin
actualizarea cheltuielilor de exploatare excedentare, previzionate pe durata de via util rmas a
activului, cu o rat de actualizare adecvat, de obicei, egal cu costul mediu ponderat al capitalului.
Deprecierea extern/economic
Deprecierea extern este orice pierdere de utilitate cauzat de factori economici sau de localizare
externi activului, ceea ce conduce la o pierdere de valoare. Acesta este denumit n mod obinuit
depreciere economic atunci cnd factorii externi se refer la modificri ale ofertei sau cererii pentru activ
sau pentru produsele fabricate de activ.
Bazele evalurii
10
Pentru proprietatea imobiliar, deprecierea extern poate apare i n cazul n care a avut loc o
deteriorare a localizrii, de exemplu, din cauza schimbrilor infrastructurii locale, a condiiilor de mediu
sau modificrilor demografice.
Exemple de depreciere economic includ diminuarea cererii pentru produsele sau serviciile produse
de activul subiect sau diminuarea sau pierderea unor surse de materii prime sau de for de munc. Aceti
factori pot fi specifici unei anumite localizri sau pot afecta un ntreg sector industrial.
A treia etap n abordarea prin cost este determinarea valorii terenului i adugarea valorii acestuia
la CIN al construciilor. Aceast etap este specific numai n cazul evalurii proprietilor imobiliare
compuse din construcii i teren.
Pentru estimarea valorii terenului pot fi avute n vedere dou opiuni. Una este estimarea valorii
terenului care ar fi necesar pentru o cldire/construcie modern echivalent. Cealalt opiune este
estimarea valorii terenului existent, aferent cldirii/construciei subiect i adugarea acestei valori la
costul de nlocuire net al cldirii/construciei. Ambele opiuni vor folosi date privind vnzrile de terenuri
comerciale comparabile pentru a estima valoarea terenului.
Bazele evalurii
11
CAPITOLUL II
STANDARDELE DE EVALUARE
13
Ghidurile de evaluare 13
Bazele evalurii
12
Standardele de evaluare care sunt obligatorii pentru toi membrii Uniunii Naionale a Evaluatorilor
Autorizai din Romnia n cadrul activitii de evaluare, n anul 2012, sunt urmtoarele:
a) Standardele Internaionale de Evaluare IVS (International Valuation Standards), ediia
2011, editate de ctre International Valuation Standards Council IVSC;
b) Ghidurile de evaluare, compuse din:
b.1 Ghidurile de Evaluare (GE), care cuprind:
- Ghidul de Evaluare GE 1 Verificarea evalurilor;
- Ghidul de Evaluare GE 2 Evaluarea proprietii imobiliare generatoare de afaceri;
- Ghidul de Evaluare GE 3 Evaluarea proprietilor din industria extractiv;
- Ghidul de Evaluare GE 4 Consideraii privind implicaiile substanelor periculoase i
toxice n evaluare;
b.2 Ghidurile Metodologice de Evaluare (GME), care cuprind:
- Ghidul Metodologic de Evaluare GME 1 Evaluarea terenului;
- Ghidul Metodologic de Evaluare GME 2 Evaluarea pentru garantarea mprumutului;
b.3 Glosarul IVS 2011;
b.4 Abordarea metodologic a unor definiii i termeni din IVS, ediia 2011.
IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare. Anex Proprietatea imobiliar istoric;
Bazele evalurii
13
Bazele evalurii
14
Tip al valorii
Un tip al valorii este o precizare a ipotezelor fundamentale de estimare a unei valori. Acesta
descrie ipotezele fundamentale pe care se va baza valoarea raportat, de exemplu, natura tranzaciei
ipotetice, relaia i motivaia prilor i msura n care activul este expus pe pia. n funcie de scopul
evalurii, tipul adecvat al valorii va fi diferit. Un tip al valorii ar trebui s fie n mod clar difereniat de:
(a) abordarea sau metoda utilizat pentru a oferi o indicaie asupra valorii,
(b) tipul activului care este evaluat,
(c) starea efectiv sau atribuit a unui activ, la momentul evalurii,
(d) orice ipoteze suplimentare sau ipoteze speciale care modific ipotezele fundamentale n situaii
specifice.
Un tip al valorii poate fi inclus n una din cele trei categorii principale:
(a)
prima se refer la estimarea celui mai probabil pre care ar fi obinut ntr-un schimb ipotetic pe
o pia liber i concurenial. n aceast categorie se ncadreaz valoarea de pia, aa cum
este definit n aceste standarde;
(b)
a doua implic estimarea beneficiilor pe care o persoan sau o entitate le va obine din deinerea
unui activ. Valoarea este specific pentru acea persoan sau entitate i poate s nu aib nicio
relevan pentru participanii pe pia. n aceast categorie se ncadreaz valoarea de investiie
i valoarea special, aa cum sunt definite n aceste standarde;
(c)
a treia se refer la estimarea preului care ar fi convenit, n mod rezonabil, ntre dou pri
specifice pentru schimbul unui activ. Dei prile ar putea s fi independente ntre ele i
negocierea s fie neprtinitoare, nu este necesar ca activul s fie expus pe pia, iar preul
convenit poate fi unul care reflect mai degrab avantajele sau dezavantajele specifice ale
proprietii pentru prile implicate, dect cele de pe pia, n ansamblul ei. n aceast categorie
se ncadreaz valoarea just, aa cum este definit n aceste standarde.
Evalurile pot solicita utilizarea diferitelor tipuri ale valorii, care sunt definite printr-o lege, o
reglementare, un contract privat sau un alt document. Dei astfel de tipuri ale valorii pot prea ca fiind
similare cu tipurile valorii definite n aceste standarde, aplicarea lor poate solicita o abordare diferit de
cea descris n IVS, cu excepia cazului cnd, n documentul respectiv se fac referine fr echivoc la
IVS. Astfel de tipuri ale valorii trebuie s fie interpretate i aplicate conform prevederilor din documentul
surs. Exemple de tipuri ale valorii, care sunt definite n alte reglementri, sunt diferitele baze de evaluare
fundamentate n Standardele Internaionale de Raportare Financiar (IFRS) i n alte standarde de
contabilitate.
Valoarea de pia
Valoarea de pia este suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evalurii,
ntre un cumprtor hotrt i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie neprtinitoare, dup un marketing
adecvat i n care prile au acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.
Definiia valorii de pia se aplic n conformitate cu urmtorul cadru conceptual:
(a) suma estimat se refer la un pre exprimat n uniti monetare, pltibil pentru activ, ntr-o
tranzacie neprtinitoare de pia. Valoarea de pia este preul cel mai probabil care se poate
obine n mod rezonabil pe pia, la data evalurii, n conformitate cu definiia valorii de pia.
Acesta este cel mai bun pre, obtenabil n mod rezonabil, de ctre vnztor i cel mai avantajos
pre, obtenabil n mod rezonabil, de ctre cumprtor. Aceast estimare exclude, n mod
explicit, un pre estimat, majorat sau micorat de clauze sau situaii speciale, cum ar fi o
finanare atipic, operaiuni de vnzare i lease-back, contraprestaiile sau facilitile speciale
acordate de orice persoan asociat cu vnzarea, precum i de orice element al valorii speciale;
Bazele evalurii
15
(b) un activ ar putea fi schimbat se refer la faptul c valoarea unui activ este mai degrab o
sum de bani estimat, dect o sum de bani predeterminat sau preul efectiv de vnzare. Este
preul dintr-o tranzacie care ntrunete toate elementele definiiei valorii de pia, la data
evalurii;
(c) la data evalurii cere ca valoarea s fie specific unui moment, unei anumite date. Deoarece
pieele i condiiile de pia se pot modifica, valoarea estimat poate s fie incorect sau
nepotrivit pentru o alt dat. Mrimea valorii va reflecta starea curent a pieei i
circumstanele, aa cum sunt ele la data efectiv a evalurii, i nu la o dat anterioar sau la o
dat viitoare. Definiia presupune i realizarea simultan a schimbului i ncheierii contractului
de vnzare, fr orice fluctuaie a preului care ar putea altfel s apar;
(d) ntre un cumprtor hotrt se refer la un cumprtor care este motivat, dar nu i obligat s
cumpere. Acest cumprtor nu este nici nerbdtor, nici decis s cumpere la orice pre. De
asemenea, acest cumprtor este unul care achiziioneaz n conformitate mai degrab cu
realitile pieei curente i cu ateptrile pieei curente, dect cu cele ale unei piee imaginare
sau ipotetice, a crei existen nu poate fi demonstrat sau anticipat. Cumprtorul ipotetic nu
ar plti un pre mai mare dect preul cerut pe pia. Proprietarul curent este inclus ntre cei care
formeaz piaa;
(e) i un vnztor hotrt nu este niciun vnztor nerbdtor, niciun vnztor gata s vnd la
orice pre, niciunul pregtit pentru a rezista la un pre care este considerat a fi nerezonabil pe
piaa curent. Vnztorul hotrt este motivat s vnd activul, n condiiile pieei, la cel mai
bun pre accesibil pe piaa liber, dup un marketing adecvat, oricare ar fi acel pre.
Circumstanele faptice ale proprietarului actual nu fac parte din aceste consideraii, deoarece
vnztorul hotrt este un proprietar ipotetic;
(f) ntr-o tranzacie neprtinitoare este una care are loc ntre pri care nu au o relaie anumit
sau special, de exemplu, ntre compania mam i companiile sucursale sau ntre proprietar i
chiria, care ar face ca nivelul preului s nu fie caracteristic pentru pia, sau s fie majorat
prin includerea unui element al valorii speciale. Tranzacia la valoarea de pia se presupune
c are loc ntre pri fr legtur ntre ele, fiecare acionnd n mod independent;
(g) dup un marketing adecvat nseamn c activul ar fi expus pe pia n modul cel mai adecvat
pentru a efectua cedarea lui la cel mai bun pre obtenabil n mod rezonabil, n conformitate cu
definiia valorii de pia. Metoda de vnzare este considerat a fi cea mai adecvat metod
pentru obinerea celui mai bun pre pe piaa la care vnztorul are acces.
Durata timpului de expunere pe pia nu este o perioad fix, ci va varia n funcie de tipul
activului i de condiiile pieei. Singurul criteriu este c trebuie s fi existat suficient timp ca
activul s fie adus n atenia unui numr adecvat de participani pe pia. Perioada de expunere
are loc nainte de data evalurii;
(h) n care prile au acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent presupune c att
cumprtorul hotrt, ct i vnztorul hotrt sunt informai, de o manier rezonabil, despre
natura i caracteristicile activului, despre utilizrile efective i poteniale ale acestuia, precum i
despre starea n care se afl piaa, la data evalurii. Se mai presupune c fiecare parte utilizeaz
acele cunotine n mod prudent, pentru a cuta preul cel mai favorabil corespunztor poziiei
lor ocupate n tranzacie. Prudena se apreciaz prin referire la situaia pieei de la data
evalurii i nelund n considerare eventualele informaii ulterioare acestei date. De exemplu,
nu este neaprat imprudent pentru un vnztor s vnd activele pe o pia cu preuri n
scdere, la un pre care este mai mic dect preurile de pia anterioare. n astfel de cazuri,
valabile i pentru alte schimburi de pe pieele care nregistreaz modificri ale preurilor,
cumprtorul sau vnztorul prudent va aciona n conformitate cu cele mai bune informaii de
pia, disponibile la data evalurii;
(i) i fr constrngere stabilete faptul c fiecare parte este motivat s fac tranzacia, dar
niciuna nu este nici forat, nici obligat n mod nejustificat s o fac.
Bazele evalurii
16
Valoarea de pia a unui activ va reflecta cea mai bun utilizare a acestuia. Cea mai bun utilizare
este utilizarea unui activ care i maximizeaz productivitatea i care este posibil, permis legal i fezabil
financiar. Cea mai bun utilizare poate fi continuarea utilizrii existente a activului sau o utilizare
alternativ. Aceasta este determinat de utilizarea pe care un participant pe pia ar inteniona s o dea
unui activ, atunci cnd stabilete preul pe care ar fi dispus s l ofere.
Determinarea celei mai bune utilizri presupune c:
(a) utilizarea este posibil, prin prisma a ceea ce ar fi considerat rezonabil de ctre participanii pe
pia,
(b) utilizarea este permis legal, fiind necesar s se ia n considerare orice restricii n utilizarea
activului, de exemplu, specificaiile din planul urbanistic,
(c) utilizarea este fezabil financiar, avnd n vedere dac o utilizare alternativ, care este posibil
fizic i permis legal, va genera un profit suficient pentru un participant tipic pe pia, dup ce
au fost luate n calcul costurile conversiei la acea utilizare, peste profitul generat de utilizarea
existent.
Valoarea de investiie
Valoarea de investiie este valoarea unui activ pentru proprietar sau pentru un proprietar potenial,
pentru o anumit investiie sau n scopuri de exploatare.
Aceasta este un tip al valorii specific entitii. Dei valoarea pentru proprietar a unui activ poate fi
egal cu suma de bani care ar putea fi obinut din vnzarea lui ctre o alt parte, acest tip al valorii
reflect beneficiile obinute de o entitate din deinerea unui activ i, ca urmare, nu presupune n mod
necesar un schimb ipotetic. Valoarea de investiie reflect situaiile i obiectivele financiare ale entitii
pentru care se face evaluarea. Ea este deseori utilizat pentru cuantificarea performanei investiiei.
Diferena dintre valoarea de investiie a unui activ i valoarea lui de pia reprezint motivaia pentru
cumprtori sau pentru vnztori, de a intra pe pia.
Valoarea just
Valoarea just este preul estimat pentru transferul unui activ sau a unei datorii ntre pri
identificate, aflate n cunotin de cauz i hotrte, care reflect interesele acelor pri.
Definiia valorii juste din IFRS este diferit de cea de mai sus. IVSB consider c, n general, definiia
valorii juste din IFRS este coerent cu valoarea de pia. Definiia i aplicarea valorii juste, conform
IFRS, este comentat n IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar.
Pentru alte scopuri dect pentru utilizarea n situaiile financiare, valoarea just poate fi diferit de
valoarea de pia. Valoarea just cere estimarea preului care este just, pentru ambele pri identificate,
lund n considerare avantajele sau dezavantajele pe care fiecare parte le va obine din tranzacie. Aceasta
de obicei este aplicat n contextul judiciar. n contrast, valoarea de pia cere ca orice avantaj, care nu ar
fi obtenabil de ctre participanii pe pia, s nu fie luat n considerare.
Valoarea just este un concept mai larg dect valoarea de pia. Dei, n multe cazuri, preul care
este just pentru ambele pri va fi egal cu cel obtenabil pe pia, vor fi situaii n care estimarea valorii
juste va presupune luarea n considerare a unor aspecte care nu trebuie luate n considerare n estimarea
valorii de pia, cum ar fi orice element al valorii speciale rezultat n urma combinrii drepturilor asupra
proprietii.
Exemple de utilizare a valorii juste includ:
(a) determinarea unui pre care este just pentru acionariatul unei ntreprinderi necotate, deoarece
preul pentru doi deintori anumii poate fi just pentru acetia, dar diferit de preul care ar
putea fi obinut pe pia,
(b) determinarea unui pre care ar fi just pentru un locator i un locatar, fie pentru transferul
permanent al activului nchiriat, fie pentru anularea datoriei aferente contractului de nchiriere.
Bazele evalurii
17
Valoarea special
Valoarea special este o sum de bani care reflect caracteristicile particulare ale unui activ, care
au valoare numai pentru un cumprtor special. Un cumprtor special este un anumit cumprtor pentru
care un anumit activ are valoare special, datorit avantajelor rezultate din proprietatea asupra acestuia,
care nu ar fi disponibile altor cumprtori de pe pia.
Valoarea special poate apare cnd un activ are caracteristici care l fac mai atractiv pentru un
anumit cumprtor, dect pentru ali cumprtori de pe pia. Aceste caracteristici pot fi caracteristicile
fizice, geografice, economice sau juridice ale unui activ. Valoarea de pia cere eliminarea oricrui
element al valorii speciale, deoarece la orice moment dat se presupune c exist un cumprtor hotrt i
nu un anumit cumprtor hotrt.
Cnd valoarea special este identificat, aceasta ar trebui raportat i difereniat clar de valoarea
de pia.
Valoarea sinergiei
Valoarea sinergiei este un element suplimentar al valorii, creat prin combinarea a dou sau mai
multor active sau drepturi, n urma creia valoarea dreptului combinat este mai mare dect suma valorilor
separate. Dac sinergiile sunt disponibile numai unui anumit cumprtor, atunci acesta este un exemplu
de valoare special.
Ipoteze
Deseori este necesar ca, pe lng stabilirea tipului valorii, s se formuleze o ipotez sau mai multe
ipoteze, pentru a clarifica fie starea activului n cadrul schimbului ipotetic, fie situaiile n care se
presupune c activul se schimb. Astfel de ipoteze pot avea un impact semnificativ asupra valorii.
Exemple de ipoteze suplimentare uzuale, fr a se limita numai la acestea, sunt:
ipoteza c ntreprinderea este transferat ca o entitate complet aflat n exploatare,
ipoteza c activele folosite ntr-o ntreprindere sunt transferate separat de ntreprindere, fie n
mod individual, fie ca grup,
ipoteza c un activ evaluat individual este transferat mpreun cu alte active complementare (a se
vedea paragrafele 24 i 25 de mai sus),
ipoteza c un pachet de aciuni este transferat fie ca pachet, fie n mod individual,
ipoteza c o proprietate, care este ocupat de proprietar, este considerat ca fiind liber n cazul
transferului ipotetic.
Cnd se stabilete o ipotez prin care se asum situaii care difer de cele existente la data evalurii,
ipoteza respectiv devine o ipotez special (descris n IVS 101 Sfera misiunii de evaluare). Ipotezele
speciale sunt utilizate adesea pentru a descrie efectul unor schimbri posibile asupra valorii unui activ.
Acestea sunt desemnate ca fiind speciale pentru a sublinia utilizatorului evalurii faptul c o concluzie
asupra valorii este condiionat de o schimbare n situaiile curente, sau c aceasta reflect un punct de
vedere care nu ar fi luat n considerare de participanii de pe pia, la data evalurii.
Ipotezele i ipotezele speciale trebuie s fie rezonabile i s fie relevante n raport cu scopul pentru
care este cerut evaluarea.
Vnzarea forat
Termenul vnzare forat se utilizeaz deseori n situaiile cnd un vnztor este constrns s
vnd i, n consecin, nu are la dispoziie o perioad de marketing adecvat. Preul care ar putea fi
obinut n aceste situaii va depinde de natura presiunii asupra vnztorului i de motivele pentru care nu
poate s aib la dispoziie o perioad de marketing adecvat. De asemenea, ar putea reflecta consecinele
asupra vnztorului cauzate de imposibilitatea de a vinde n perioada disponibil. Cu excepia cazului
cnd natura presiunii i motivul constrngerilor asupra vnztorului sunt cunoscute, preul obtenabil ntr-o
Bazele evalurii
18
vnzare forat nu poate fi estimat n mod realist. Preul pe care un vnztor l va accepta ntr-o vnzare
forat va reflecta mai degrab situaiile lui speciale, dect cele ale vnztorului ipotetic hotrt, din
definiia valorii de pia. Preul obtenabil ntr-o vnzare forat are numai ntmpltor o legtur cu
valoarea de pia sau cu orice alte tipuri ale valorii definite n acest standard. O vnzare forat este o
descriere a situaiei n care are loc schimbul i nu un tip al valorii distinct.
Dac se cere o indicaie asupra preului obtenabil ntr-o vnzare forat, va fi necesar s se identifice
n mod clar motivele constrngerii vnztorului, inclusiv consecinele imposibilitii de a vinde n
perioada specificat, prin emiterea unor ipoteze adecvate. Dac, la data evalurii, aceste situaii nu exist,
ele trebuie clar identificate ca fiind ipoteze speciale.
Vnzrile de pe o pia inactiv sau aflat n declin nu sunt n mod automat vnzri forate,
deoarece un vnztor ar putea spera la un pre mai bun dac condiiile de pia se mbuntesc. Cu
excepia cazului n care vnztorul este obligat s vnd pn la o dat limit, fapt care mpiedic
desfurarea unui marketing adecvat, vnztorul va fi un vnztor hotrt, conform definiiei valorii de
pia.
Bazele evalurii
19
20
cerinele acestui standard trebuie s fie convenite i nscrise n sfera misiunii de evaluare. Toate rapoartele
de evaluare vor include referiri cel puin la informaiile listate mai jos. Uzual, n raport, se face referire la
sfera misiunii de evaluare.
Principalele elemente ale unui raport de evaluare sunt:
identificarea i competena evaluatorului: Evaluatorul poate fi o persoan fizic sau o firm.
Trebuie s se includ o declaraie prin care evaluatorul s confirme c poate oferi o evaluare
obiectiv i imparial i c este competent s efectueze evaluarea. Raportul va include
semntura persoanei fizice sau juridice responsabil pentru evaluare. Dac evaluatorul a apelat
la asisten din partea altor specialiti pentru orice aspect al misiunii, trebuie prezentat natura
unei astfel de asistene, precum i msura n care s-a bazat pe aceast asisten;
identificarea clientului i a oricror ali utilizatori desemnai;
scopul evalurii;
identificarea activului sau datoriei supuse evalurii;
tipul valorii;
data evalurii, care este definit n IVS ca fiind data la care se aplic opinia asupra valorii.
Aceasta poate fi diferit de data emiterii raportului de evaluare sau de data la care investigaiile
urmeaz s se fac sau s se finalizeze. Dac este relevant, aceste date vor fi n mod clar
evideniate n raport.
amploarea investigaiilor;
natura i sursa informaiilor utilizate;
ipotezele i ipotezele speciale;
restricii de utilizare, distribuire sau publicare;
declararea conformitii evalurii cu IVS sau identificarea i justificarea devierilor de la IVS;
abordarea n evaluare i raionamentul;
valoarea sau valorile obinute i moneda de exprimare;
data raportului de evaluare, respectiv data la care este emis raportul, i care poate fi diferit de
data evalurii.
Bazele evalurii
21
CAPITOLUL III
26
26
Actualizarea
28
Capitalizarea..
29
33
35
Bazele evalurii
22
metoda dobnzii compuse (denumit compunere), utilizat pentru calculul valorii viitoare
(estimat la un anumit moment n timp) a unei sume de bani deinute n prezent;
2.
metoda actualizrii, utilizat pentru calculul valorii actualizate (prezente) a unei sume de bani
ncasate la un anumit moment n viitor;
3.
metoda capitalizrii, utilizat pentru calculul valorii actualizate (prezente) a unei serii de
fluxuri de numerar constante sau constant cresctoare (care cresc cu o rat constant g).
Bazele evalurii
23
Cei 100.000 reprezint capitalul iniial ce poate fi investit la o rat a dobnzii de 5% anual. n
condiiile n care dobnzile anuale obinute sunt reinvestite la aceeai rat a dobnzii, de 5%, pe
perioada rmas pn la scadena depozitului (la sfritul anului 25), valoarea viitoare a capitalului
investit este de 338.635 .
Un exemplu mai detaliat este redat mai jos:
- capitalul iniial investit la nceputul anului 2012 = 100.000
- rata anual a dobnzii = 10%
- scadena depozitului = 10 ani (31 decembrie a anului 2021)
Modul de calcul a valorii viitoare a capitalului iniial investit, prin utilizarea metodei dobnzii
compuse, este redat n tabelul de mai jos:
Anul
Capitalul la nceputul
perioadei n (1)
Dobnda n
(2) = 10% (1)
2012
100.000
10.000
110.000
2013
110.000
11.000
121.000
2014
121.000
12.100
133.100
2015
133.100
13.310
146.410
2016
146.410
14.641
161.051
2017
161.051
16.105
177.156
2018
177.156
17.713
194.872
2019
194.872
19.487
214.359
2020
214.359
21.433
235.795
2021
235.795
26.579
259.374
Bazele evalurii
24
Actualizarea
Actualizarea presupune calculul valorii actualizate (prezente) a sumelor de bani (fluxurilor de
numerar) ce urmeaz s fie ncasate la momente viitoare de timp. Actualizarea face astfel posibil
compararea valorii diferitelor sume de bani, fluxuri de numerar ce vor fi obinute la momente diferite de
timp.
Pentru estimarea valorii actualizate a unei sume de bani ce va fi obinut n viitor se ia n
considerare rentabilitatea pierdut de cel care va ncasa suma n viitor prin neinvestirea acesteia din
momentul prezent pn la momentul viitor cnd aceasta este obinut. Astfel, valoarea actualizat este
valoarea viitoare a sumei de bani net de dobnzile (ctigurile) pe care le-ar fi putut obine investitorul
din momentul prezent pn la momentul ncasrii sumei. n plus, se consider c dobnzile (ctigurile)
anuale ar fi fost reinvestite pe perioada rmas pn la scadena investiiei poteniale.
Ca urmare, valoarea actualizat a unei sume de bani ce va fi obinut la un anumit moment n viitor
este suma de bani care, dac ar fi fost investit pe perioada de la momentul prezent pn la momentul
viitor, prin acumularea ctigurilor (dobnzilor) reinvestite, ar fi fost egal cu suma ce urmeaz s fie
obinut la acel moment n viitor. Astfel, tehnica actualizrii const n calculul matematic invers fa de
cel artat n formula compunerii, respectiv:
Vn = V0 (1 + k)n, deci
V0
Vn
1 k n
V0 Vn
sau
1
1 k n
1
reprezint inversul factorului dobnzii compuse i se numete factor de actualizare.
1 k n
Exemplu
Un activ va genera un venit anual constant de 6.000 pe durata a trei ani, dup care valoarea lui de
casare este estimat a fi zero.
Care este valoarea actualizat a acestor fluxuri de numerar dac se ia n considerare o rentabilitate
ateptat de 5% a capitalului investit? Care este valoarea activului?
Rezolvare
Calculul valorii actualizate a fluxurilor de numerar va ine cont de momentul viitor n care fiecare
dintre acestea vor fi ncasate, precum i de rata rentabilitii pierdut prin neinvestirea lor pe perioada de
la momentul prezent pn la momentul viitor respectiv.
Astfel, valoarea actualizat a fluxului de numerar ncasat la finele primului an (CF1) este:
V0 (CF1 )
CF1
1 k
6000
1 5% 1
5741
Valoarea actualizat a fluxului de numerar ncasat la finele celui de al doilea an (CF2) este:
V0 (CF2 )
CF2
1 k
6000
5442
1 5%2
Bazele evalurii
25
Valoarea actualizat a fluxului de numerar ncasat la finele celui de al treilea an (CF3) este:
V0 (CF3 )
CF3
1 k
6000
1 5% 3
5183
Valoarea activului, reprezentat de suma valorilor actualizate a celor trei fluxuri de numerar ce vor
fi ncasate pe baza acestuia, este egal cu 16.366 . Ca urmare, n condiiile n care rentabilitatea
ateptat de investitori este de 5%, ncasarea a trei fluxuri de numerar constante de 6.000 n urmtorii
3 ani, la finele fiecrui an, este echivalent cu ncasarea n prezent a sumei de 16.366 .
Capitalizarea
Capitalizarea presupune calculul valorii actualizate (prezente) nsumate a unei serii de fluxuri de
numerar constante sau cresctoare cu o rat anual constant (g).
Ca esen, capitalizarea este tot un proces de actualizare ce presupune ns formule matematice
de calcul simplificate. Formulele aplicate la pct. A pot fi aplicate n condiiile n care se iau n
considerare o durat de via a investiiei nedeterminat (sau mai mare de 40-50 de ani) i ipoteze de
previziune simplificatoare, cum ar fi: fluxurile de numerar ce vor fi obinute sunt constante sau cresc cu
o rat constant g, rata rentabilitii ateptat de investitori (rata de actualizare) este, de asemenea,
constant. Dat fiind perioada nelimitat de-a lungul creia se consider c fluxurile de numerar vor
crete, rata de cretere g a acestora este mai mic dect rata rentabilitii ateptat de ctre investitori.
Formulele de la pct. B i C pot fi aplicate n cazul n care se ia n considerare o durat de via
determinat (finit) a investiiei, de-a lungul creia vor fi obinute fluxuri de numerar constante, iar rata
rentabilitii ateptat de investitori (rata de actualizare) este constant.
Astfel, valoarea actualizat (prezent) a unei serii de fluxuri de numerar viitoare poate fi estimat
prin actualizarea fiecrui flux de numerar n parte i apoi prin nsumarea valorilor lor actualizate, sau
prin aplicarea formulelor de capitalizare, atunci cnd se iau n considerare ipoteze simplificatoare.
A. Capitalizarea unui flux de numerar anual care se va obine n mod perpetuu
1. Formula capitalizrii unui flux de numerar anual constant i perpetuu este:
(1a)
Vc
CF
c
n care:
Vc = valoarea actualizat (prezent) a capitalului ce genereaz un flux de numerar constant anual n
mod perpetuu (CF);
CF = fluxul de numerar constant ce urmeaz s fie ncasat anual, n mod perpetuu;
c = rata de capitalizare (egal cu rata de actualizare), ce reprezint rata rentabilitii ateptat de
investitori i care se consider c are acelai nivel n perpetuitate.
(1b)
Vc = CF M
n care:
M = coeficientul multiplicator al fluxului de numerar anual constant i perpetuu, iar
1
c
Astfel coeficientul multiplicator sau multiplicatorul (sau multiplul) fluxului de numerar este
inversul ratei de capitalizare.
2. Formula capitalizrii unui flux de numerar anual cresctor perpetuu cu o rat anual
constant (g), numit formula lui Gordon-Shapiro, este:
M
Bazele evalurii
26
(2a) Vc
CF1
kg
n care:
CF1 = fluxul de numerar anual ce va fi obinut la finele primului an al perioadei de previziune.
unde:
g = rata anual constant perpetu de cretere a fluxului de numerar;
k = rata de actualizare constant a fluxului de numerar (rata rentabilitii ateptat de investitori)
c = k - g, rata de capitalizare ce reprezint, n acest caz, diferena dintre rata de actualizare (k) i
rata anual constant perpetu de cretere a fluxului de numerar (g).
n aceste condiii, multiplicatorul fluxului de numerar se va calcula dup urmtoarea formul:
(2b) M
1
kg
Exemplu
Din deinerea unui teren, investitorul poate obine o rent perpetu de 12.000 anual. Rata medie
a rentabilitii ateptat de investitorii de pe piaa imobiliar este 5%. n aceste condiii care este
valoarea terenului estimat prin capitalizarea rentelor perpetue ce urmeaz s fie ncasate perpetuu?
Ct va fi valoarea estimat a terenului dac se presupune c acest rente vor crete cu o rat anual
perpetu constant de 2%?
Rezolvare
Vc
CF 12 .000
Vc
sau
Vc = CF M = 12.000
1
= 12.000 20 = 240.000 (formula 1b)
0.05
Vc = CF1 M = 12.240
1
= 12.240 33,33 = 408.000 (formula 2b)
0,05 0,02
B. Capitalizarea unui flux de numerar ce va fi obinut cu o frecven anual de-a lungul unui
interval de timp limitat
Pentru calculul valorii actualizate prin formula capitalizrii se iau n considerare mrimea fluxului
de numerar constant i factorul de capitalizare. Astfel, capitalizarea unui flux de numerar obtenabil pe o
perioad limitat presupune aplicarea urmtoarei formule:
Vc = CF Fcap
n care:
Vc = valoarea actualizat a seriei de fluxuri de numerar obtenabile pe o perioad limitat;
CF = fluxul de numerar constant ce va fi obinut periodic;
Fcap = factorul de capitalizare sau factorul valorii actualizate a unui flux de numerar constant
periodic;
Bazele evalurii
27
n condiiile n care fluxul de numerar constant obtenabil pe o perioad limitat are o frecven
anual, factorul de capitalizare (Fcap) va fi calculat prin aplicarea urmtoarei formule:
1
(3) Fcap
1 k n
k
n care:
n = numrul de ani ai perioadei de-a lungul creia se va obine fluxul de numerar;
k = rata de actualizare;
NOT Factorul de capitalizare se poate calcula i prin nsumarea factorilor de actualizare.
n
(4) Fcap
t 1
1 k t
Exemplu
n condiiile n care un contract de nchiriere d posibilitatea ncasrii unor chirii anuale constante
de 6.000 timp de 3 ani, iar rata rentabilitii ateptat de investitori este de 5%, care este valoarea
actualizat a acestei serii de fluxuri de numerar estimate prin aplicarea formulei capitalizrii? Calculai
factorul de capitalizare pe care ar trebui s-l folosii n calcularea valorii actualizate.
Rezolvare
1
1
1
Fcapan
2
1 0,05 1 0,05 1 0,053
1 0,053
0,05
2,7232
(5)
Fcapper =
1- (1+k/m)-nm
k/m
n care:
Fcapper = Fcap calculat n cazul fluxurilor de numerar cu o periodicitate mai mic de un an;
k = rata de actualizare;
n = numrul de ani ai perioadei de-a lungul creia se obin fluxurile constante de numerar;
m = numrul fraciunilor dintr-un an (semestre, trimestre, luni) la finele crora sunt obinute
fluxurile constante de numerar.
Bazele evalurii
28
1- (1+k/2)-n2
FcapS =
Periodicitate trimestrial
k/2
1- (1+k/4)-n4
FcapT =
Periodicitate lunar
FcapL =
k/4
1- (1+k/12)-n12
k/12
Exemplu
Un contract de nchiriere d posibilitatea ncasrii unor chirii anuale constante de 6.000 timp de
3 ani. Nivelul chiriilor va fi de 3.000 n cazul n care se opteaz pentru ncasarea lor semestrial, de
1.500 dac se opteaz pentru ncasarea lor trimestrial i 500 n cazul n care se opteaz pentru
ncasarea lor lunar. n situaia n care rata rentabilitii ateptat de investitori este 5% anual, care este
valoarea actualizat a acestei serii de fluxuri de numerar prin aplicarea formulei capitalizrii, innd cont
de periodicitatea fluxurilor de numerar? Calculai factorii de capitalizare pe care ar trebui sa-i folosii n
calculul valorii actualizate a fluxurilor de numerar, n funcie de periodicitatea acestora.
Rezolvare
1
6
FcapS
t 1
1
0,05
1
1
12
FcapT
t 1
1
0,05
1
1
36
0,05
t 1
1
12
FcapL
1
6
0,05
1
5,5081
0,05
2
1
0,05
1
0,05
4
12
11,0793
1
0,05
1
12
0,05
12
36
33,3630
Lund n considerare valoarea calculat pentru factorii de capitalizare specifici seriilor de chirii
constante ce vor fi ncasate n urmtorii 3 ani, cu periodicitate semestrial, trimestrial i lunar se poate
estima valoarea actualizat a acestor serii de fluxuri de numerar dup cum urmeaz:
- n cazul fluxurilor de numerar cu periodicitate semestrial:
Vc = 3.000 5,5081 = 16.524
Bazele evalurii
29
1 k n 1 k r 1 ri
n care:
kn= rata nominal a rentabilitii;
kr= rata real a rentabilitii;
ri = rata inflaiei.
Bazele evalurii
30
Atunci cnd rata reala a rentabilitii i rata inflaiei au niveluri mici, se poate folosi formula
simplificat a lui Fisher:
k n k r ri
n calculul valorii actualizate a unei serii de fluxuri de numerar, atunci cnd previziunea fluxurilor
de numerar este realizat prin luarea n considerare a preurilor perioadei n care acestea sunt generate,
rata de actualizare trebuie exprimat n termeni nominali. Ceea ce nseamn c rata de actualizare ia n
considerare i rata inflaiei estimat pentru perioada respectiv.
n situaia n care previziunea fluxurilor de numerar este realizat n preuri constante (adic ale
perioadei n care se face analiza, evaluarea), n calculul valorii actualizate a seriei respective de fluxuri
de numerar ar trebui luat n considerare o rat de actualizare exprimat n termeni reali, deci fr luarea
n considerare a inflaiei.
Exemplu
a) Rata nominal anual a rentabilitii ce poate fi obinut prin nchirierea unei proprieti
imobiliare este de 10%, chiriile fiind ncasate n lei. n condiiile n care rata anual a inflaiei estimat
pentru lei este de 4%, care este nivelul ratei reale a rentabilitii?
b) Un contract de nchiriere pe o perioad de 3 ani a acestei proprieti imobiliare presupune
obinerea urmtoarelor chirii anuale estimate n preurile perioadelor n care se va face ncasarea
acestora: CF1= 31.200 lei, CF2= 32.448 lei, CF3= 33.746 lei. Care este valoarea deflatat (n preuri
constante, n termeni reali) a chiriilor ce urmeaz s fie ncasate?
c) Care este valoarea actualizat a seriei de chirii anuale ce vor fi obinute pe o perioad de 3 ani
din deinerea contractului de nchiriere?
Rezolvare
a) Calcul ratei reale a rentabilitii
kr
Estimarea ratei reale a rentabilitii prin aplicarea formulei simplificate a lui Fisher:
CF1r
CF2r
CF3r
CF1
1 ri
CF2
1 ri
CF3
1 ri
31.200
30.000 lei
32.448
30.000 lei
33.746
30.000 lei
1 4%1
1 4%2
1 4%3
unde CF1r , CF2r , CF3r reprezint valoarea deflatat (n termeni reali) a chiriilor.
Bazele evalurii
31
V0
CF1
1 k n
CF2
1 k n
CF3
1 k n
31.200
1 10%
32.448
1 10%
33.746
1 10%3
80.534 lei
sau prin actualizarea chiriilor estimate n preurile perioadei de baz (deflatate) cu rata rentabilitii reale
(ce reprezint rata de actualizare).
V0
CF1r
1 k r
CF2r
1 k r
CF3r
1 k r
30.000
1 5,76%
30.000
1 5,76%
30.000
1 5,76%3
80.534 lei
32
fie format din cel puin 10 astfel de date (eantionul va fi cu att mai reprezentativ, cu ct
lungimea perioadei analizate va fi mai mare). n ceea ce privete eantionul de date de tip
panel, pentru ca rezultatele analizei statistice a acestuia s fie reprezentative pentru ntreaga
populaie din care a fost extras, acesta ar trebui s cuprind un minim de 30 de observaii.
Bazele evalurii
33
72.000
74.600
87.800
76.000
87.800
77.200
88.000
78.000
89.000
79.000
90.000
79.800
90.000
79.800
90.000
82.000
90.000
82.000
90.600
84.000
91.000
85.600
91.000
85.800
93.000
86.000
93.800
87.000
96.600
87.200
97.000
87.400
97.200
moda = 90.000
97.200
98.800
3.131.600
Media = X
i 3.131.600$ 86.989 $
N
36
Bazele evalurii
34
CAPITOLUL IV
Bazele evalurii
39
35
36
37
se ine pe grupe de mijloace fixe (cele 3 grupe principale conform catalogului privind
clasificarea i duratele normale de funcionare a mijloacelor fixe aprobat prin HG
2139/2004), astfel nct prima cifr a numrului de inventar s conduc la identificarea
grupei. Numrul de inventar atribuit mijlocului fix va fi trecut n toate documentele care l
privesc i va fi inscripionat pe mijlocul fix pentru identificare;
38
Situaiile financiar-contabile
Situaiile financiare anuale constituie ansamblul raportrilor contabile care trebuie s ofere o
imagine fidel a poziiei financiare, a performanelor, a modificrilor capitalurilor proprii i a fluxurilor
de trezorerie. Aceste situaii financiare anuale cuprind:
bilanul;
contul de profit i pierdere;
situaia modificrilor capitalului propriu;
situaia fluxurilor de trezorerie;
politici contabile i note explicative.
n cadrul bilanului contabil sunt nregistrate activele i pasivele societii comerciale, ultimele
reprezentnd sursele atrase de ctre ntreprindere pentru finanarea elementelor de activ, necesare n
cadrul procesului de producie.
Astfel, bilanul este documentul contabil de sintez prin care se prezint elementele de activ i de
pasiv ale ntreprinderii la ncheierea exerciiului financiar, precum i n celelalte situaii prevzute de lege.
Bilanul cuprinde toate elementele de activ grupate dup natur, destinaie, lichiditate i toate elementele
de pasiv grupate dup natur, provenien i exigibilitate (a se vedea Ordinul Ministrului Finanelor
Publice nr. 3055/2009, M.Of. nr. 766 bis/2009).
Activele imobilizate sunt activele unei ntreprinderi destinate utilizrii pe o perioad ndelungat n
activitatea acesteia.
Acestea sunt reprezentate de imobilizrile necorporale, corporale i financiare ale ntreprinderii,
mpreun formnd substana afacerii desfurat de ctre firm.
n cadrul imobilizrilor necorporale sunt cuprinse: cheltuielile de constituire, cheltuielile de
dezvoltare, concesiuni, brevete, licene, mrci comerciale i alte drepturi i valori similare i fondul
comercial.
Bazele evalurii
39
n cadrul imobilizrilor corporale sunt cuprinse: terenuri i construcii, instalaii tehnice i maini,
alte instalaii, utilaje i mobilier, avansuri i imobilizri corporale n curs de execuie.
Din cadrul imobilizrilor financiare fac parte: titluri de participaie deinute la societile din
cadrul grupului, creane asupra societilor din cadrul grupului, altele dect cele comerciale, titluri sub
form de interese de participaie, creane din interese de participaie etc.
Conform Legii nr. 15/1994, republicat, agenii economici care imobilizeaz capital n active
corporale i necorporale supuse deprecierii, prin utilizare sau prin trecerea timpului, vor calcula, vor
nregistra n contabilitate i vor recupera uzura fizic i moral a acestora, pentru refacerea capitalului
angajat. Aceste operaiuni sunt denumite generic amortizarea capitalului imobilizat. Amortizarea se
stabilete prin aplicarea cotelor de amortizare asupra valorii de intrare a mijloacelor fixe i se include
n cheltuielile de exploatare. Mrimea acestor cote de amortizare depinde de durata normal de
funcionare a activelor imobilizate, aceasta precum i clasificarea mijloacelor fixe fiind aprobat prin
hotrre a Guvernului (HG nr. 2139/2004).
Dup identificarea duratei normale de funcionare (utilizare) i a valorii amortizabile, se pune
problema alegerii metodei de amortizare. Codul fiscal actual recunoate trei metode de amortizare ce pot
fi utilizate, i anume: amortizarea liniar, amortizarea degresiv i amortizarea accelerat. Optarea
pentru unul dintre aceste regimuri de amortizare ar trebui s se fac n scopul aproximrii ct mai bune a
uzurii reale a mijlocului fix din proprietatea ntreprinderii. Din pcate, paleta restrns de opiuni
mpiedic reflectarea corect la nivelul contabilitii firmei a uzurii reale a mijloacelor fixe prin
intermediul cheltuielilor de amortizare.
Imobilizrile sunt nregistrate n bilan la valoarea contabil, adic valoarea de intrare diminuat cu
suma cumulat a amortizrilor, calculat pn n acel moment.
Activele curente (circulante) sunt activele care:
a) se ateapt s fie realizate sau sunt deinute pentru vnzare sau consum, n cursul normal al
ciclului de exploatare al ntreprinderii;
b) sunt deinute, n principal, n scopul comercializrii sau pe termen scurt i se ateapt a fi
realizate n termen de 12 luni de la data bilanului;
c) reprezint numerar sau echivalente de numerar a cror utilizare nu este restricionat.
Stocurile i producia n curs de execuie, deinute de ntreprindere, se nregistreaz n
contabilitate la costul de achiziie sau la costul de producie.
Creanele reprezint o categorie distinct a activelor curente (circulante) i reprezint sumele de
bani de ncasat n contul unor livrri de bunuri sau prestri de lucrri i servicii.
Activele de trezorerie ale ntreprinderii sunt reprezentate de investiiile financiare pe termen scurt,
conturile la bnci, casa, acreditive, viramente interne.
Pasivele bilaniere
Resursele la care ntreprinderea apeleaz pentru finanarea activitii sale sunt regrupate n pasivul
bilanului contabil. n pasivele bilaniere delimitm: capitalul propriu, datoriile i provizioanele pentru
riscuri i cheltuieli.
Capitalurile proprii cuprind capitalul individual sau social, primele legate de capital, diferenele
sau plus-valorile din reevaluare, rezervele, rezultatul reportat, rezultatul exerciiului, subveniile pentru
investiii i fondurile proprii cu scop determinat. Valoarea lor bilanier este rezultatul operaiunilor
realizate de ctre ntreprindere privind majorarea capitalului, rscumprarea de aciuni, reevaluarea
activelor, precum i a acumulrilor de profituri sau pierderi rezultate din activitatea desfurat de ctre
ntreprindere.
Bazele evalurii
40
O datorie este recunoscut n bilan n momentul n care este probabil ca o ieire de resurse,
purttoare de beneficii economice, va rezulta din lichidarea unei obligaii prezente, iar valoarea la care se
va realiza aceasta lichidare poate fi evaluat n mod credibil.
n cadrul datoriilor delimitm datorii pe termen scurt (cu termen de scaden sub un an) i datorii pe
termen mediu i lung (cu termen de scaden de peste un an). Din punct de vedere financiar datoriile se
mpart n:
datorii financiare care reprezint creditele primite de la banc i alte instituii de credit, precum
i mprumuturile din emisiunea de obligaiuni;
datorii comerciale ce se creeaz n cadrul relaiilor de decontare cu furnizorii pentru
aprovizionri de bunuri materiale, lucrri i servicii primite. Acestea sunt decalaje de plat
acordate de furnizori n favoarea ntreprinderii i, ca urmare, nu au un caracter oneros;
datoriile fiscale, salariale i sociale care cuprind obligaiile din impozite i taxe fa de bugetul
statului i alte instituii sociale, salariile i alte drepturi asimilate datorate angajailor etc.;
datoriile fa de asociai care reprezint obligaiile fa de acionari sau asociai pentru
capitalul de rambursat, precum i datoriile pe termen scurt n cadrul grupului.
Provizioanele pentru riscuri i cheltuieli sunt fonduri constituite prin prelevri din rezultate,
fiind destinate acoperirii unor cheltuieli sau pierderi probabile n perioadele urmtoare sau certe in
perioadele urmtoare, dar nedeterminate ca mrime.
Bazele evalurii
41
CAPITOLUL V
43
45
46
48
Bazele evalurii
42
Dreptul de proprietate
Dreptul de proprietate este acel drept real care permite titularului su s stpneasc bunul, s-l
foloseasc, s-i culeag foloasele materiale i s dispun de el n mod exclusiv i perpetuu, cu respectarea
dispoziiilor legale.
Din definiie, observm c dreptul de proprietate este cel mai complet drept ce se poate exercita
asupra unui lucru. Din acest motiv, deseori se face confuzia ntre dreptul de proprietate i bunul asupra
cruia se exercit aceasta; de cele mai multe ori se spune: maina mea, casa mea, n loc de dreptul meu
de proprietate asupra mainii sau asupra casei.
Dreptul de proprietate este reglementat att n Constituie, n art. 41 i 135, ct i n Noul Codul
Civil, n art. 555 i 858.
Dreptul real
Este acel drept care se exercit asupra unui bun (mobil sau imobil). Exemple de drepturi reale:
dreptul de uzufruct, dreptul de superficie, dreptul de ipotec, dreptul de gaj etc.
43
n cazul imobilelor, dac contractul este ncheiat pe mai mult de trei ani, trebuie efectuate formele
de publicitate imobiliar, astfel nct dobnditorul ulterior al bunului s fie obligat s respecte contractul
ncheiat pe aceast perioad.
Dobnditorul unui imobil trebuie s verifice la cartea funciar dac exist un contract de locaiune
pe o perioad mai mare de trei ani. n situaia n care, contractul este ncheiat pe o perioad mai mare de
trei ani, i nu este nscris, el va trebui respectat doar pe perioada de 3 ani.
ncetarea contractului de locaiune
Vnzarea este cauz de ncetare a contractului de locaiune n urmtoarele ipoteze:
- contractul s-a ncheiat verbal;
- contractul este ncheiat printr-un nscris sub semntur privat, fr dat cert.
Data cert este data calendaristic care marcheaz momentul de la care existena unui nscris nu
mai poate fi contestat de teri. Data cert se poate dobndi n mai multe moduri:
- prezentarea actului la o instituie public;
- nregistrarea ntr-un registru special;
- certificarea de ctre avocat sau notar;
- menionarea respectivului nscris n cuprinsul unui act sau document oficial.
Transmiterea contractului de locaiune
n cazul cesiunii contractului de locaiune este necesar s se respecte regulile de la vnzarea
creanelor acceptarea de ctre locatar sau notificarea sa. n situaia n care cesiunea sau sublocaiunea au
fost interzise, locatarul nu poate aduce ca aport social dreptul de folosin ntr-o societate civil sau
comercial.
n cazul n care cesiunea (sublocaiunea) este permis, aducerea ca aport social a folosinei
presupune acordul locatorului. Ca principiu se cesioneaz drepturile locatorului i nu obligaiile sale.
Opozabilitatea contractului de locaiune
n conformitate cu prevederile art. 1811 din Noul Cod Civil, n ipoteza n care bunul dat n
locaiune este nstrinat, dreptul locatarului este opozabil celui care dobndete bunul n urmtoarele
condiii:
- n cazul imobilelor nscrise n cartea funciar, dac contractul de locaiune s-a nscris n cartea
funciar;
- n ipoteza imobilelor nenscrise n cartea funciar, dac data cert a locaiunii este anterioar
datei certe a nstrinrii bunului;
- n cazul bunurilor mobile supuse publicitii, dac locatorul a realizat aceste formaliti;
- n cazul celorlalte bunuri mobile, cu condiia ca la data nstrinrii bunul s se fi aflat n posesia
locatorului.
c) Dispoziia
Este prerogativa proprietarului de a hotr cu privire la soarta bunului, att din punct de vedere
juridic, ct i din punct de vedere material.
A dispune din punct de vedere juridic nseamn a transmite bunul din patrimoniul titularului
dreptului de proprietate n alt patrimoniu.
Modalitile de realizare a acestei transmisiuni sunt: vnzarea, donaia, schimbul, testamentul etc.
Un alt aspect al dispoziiei este acela de a dezmembra dreptul de proprietate astfel nct anumite
prerogative s fie exercitate de alte persoane, n schimbul unui pre, a unor bunuri sau chiar gratuit. n
acest mod se pot constitui uzufructul, servitutea, superficia i abitaia.
Bazele evalurii
44
45
Prin urmare, concesionarul nu poate subnchiria bunul, nu-l poate vinde. n contractul de concesiune
trebuie precizate bunurile ce vor fi utilizate de concesionar. Aceste bunuri sunt: bunuri de retur, bunuri de
preluare, bunuri proprii.
Bunurile de retur revin, gratuit i libere de orice sarcini, concedentului (celui care concesioneaz) la
sfritul contractului de concesionare.
Bunurile de preluare sunt bunurile care revin concedentului n schimbul plii unei compensaii
egale cu valoare contabil actualizat.
Bunurile proprii sunt acelea care la expirarea contractului de concesiune rmn n proprietatea
concesionarului.
Concesionarul poate construi un imobil pe domeniul public doar dup obinerea unei autorizaii de
construire eliberat n baza unui certificat de urbanism. n ipoteza n care avem de-a face cu o astfel de
construcie, trebuie verificat dac aceast autorizaie este provizorie, iar o astfel de autorizaie implic
riscul demolrii cldirii ntr-un interval de 24 de ore.
Concesionarul poate ipoteca bunul construit pe terenul din domeniul public, dar nu poate nscrie o
ipotec asupra terenului.
Bunurile din domeniul public sunt insesizabile, adic nu pot fi supuse executrii silite, nu pot fi
urmrite de creditorii titulari ai unor drepturi de crean asupra unor astfel de bunuri.
Bunurile din domeniul public sunt imprescriptibile, adic nu poate fi dobndit proprietatea asupra
lor invocndu-se posesia de bun credin (uzucapiunea).
b) Circulaia bunurilor n patrimoniul public i privat al statului
Trecerea din domeniul public n domeniul privat al statului se face dup caz: prin Hotrre a
Guvernului, a Consiliului Judeean, respectiv a Consiliului General al Municipiului Bucureti sau a
Consiliului Local dac legea nu dispune altfel. Trecerea unor bunuri din patrimoniul unor societi
comerciale, la care statul sau o unitate administrativ teritorial este acionar, n domeniul public, se poate
face numai cu plat i cu acordul Adunrii Generale a Acionarilor societii respective. n lipsa
acordului, bunurile societii pot fi trecute n domeniul public numai prin procedura exproprierii,
reglementat de Legea nr. 33/1994.
Bazele evalurii
46
47
n dreptul romnesc, devlmia este legat de relaiile de familie. Bunurile dobndite de soi n
timpul cstoriei sunt n principiu comune dac soii nu au adoptat regimul separaiei de patrimonii. Dou
persoane, fr a fi cstorite, pot stabili ca anumite bunuri dobndite s fie supuse regimului juridic al
devlmiei.
Un bun cumprat n timpul cstoriei este comun chiar dac n contract apare ca i cumprtor doar
unul dintre soi, dac soii se gsesc sub regimul comunitii legale. Bunul cumprat de unul din soi, n
perioada n care soii erau desprii n fapt, este tot bun comun dac nu exist o convenie n sens contrar.
Exist i anumite excepii de la principiul comunitii bunurilor dobndite n timpul cstoriei
supuse regimului comunitii legale:
De exemplu:
- o donaie fcut unuia din soi este bun propriu;
- bunul cumprat cu o sum rezultat din vnzarea unui bun propriu este un bun propriu;
- indemnizaia de asigurare obinut ca despgubire pentru un bun propriu este tot bun propriu.
Vnzarea unui bun comun este valabil doar cu acordul ambilor soi n regimul comunitii legale.
Not: Apartamentul cumprat anterior cstoriei prin credit de la stat (anterior anului 1990) de ctre
unul dintre soi este bun propriu. n ipoteza n care bunul a fost dobndit printr-un credit, iar o parte din
rate au fost achitate nainte de cstorie, bunul este al soului care figureaz n contract ca i cumprtor,
celalalt so are un drept de crean pentru valoarea contribuiei sale la plata ratelor de credit.
Soii pot ncheia convenii prin care s stabileasc un alt regim juridic asupra bunurilor dobndite n
timpul cstoriei.
48
49
- drept real;
- drept temporar;
- drept imprescriptibil.
De obicei, dreptul de superficie se constituie prin acordul prilor. Actul scris, care atest
constituirea unui drept de superficie, nu trebuie s aib form autentic. Noul Cod Civil prevede c
dreptul de superficie se dobndete prin act juridic, prin uzucapiune sau prin alt mod prevzut de lege.
Exemple
Superficia se nate, de obicei, n contextul unor relaii de familie: prinii permit copiilor s edifice
anumite construcii pe terenul al cror proprietari sunt. O alt situaie este aceea n care soii construiesc
mpreun pe terenul proprietate exclusiv a unuia dintre ei. Astfel, construcia va fi bun comun, iar soul
neproprietar al terenului va avea un drept de folosin perpetuu asupra acestuia dac legea sau convenia
prilor nu prevede altfel.
O alt ipotez este aceea n care proprietarul terenului i al construciei las prin testament unei
persoane dreptul de proprietate asupra construciei, iar unei alte persoane dreptul de proprietate asupra
terenului. n acest caz, cel care dobndete construcia va beneficia i de un drept de folosin asupra
terenului, att timp ct va exista construcia.
O situaie care poate apare este aceea n care, iniial, dreptul de superficie a fost acordat pentru
ridicarea unei construcii de un anumit nivel, iar ulterior se produce o supraetajare a construciei. Aceast
parte de construcie, ridicat ulterior, se poate vinde i se pune problema dac dobnditorul va beneficia
de un drept de superficie. Soluia practic este aceea c i proprietarul prii suplimentare de construcie
va beneficia de superficie n condiii similare cu vechiul proprietar al construciei.
Dreptul de servitute
Articolul 755, alin.(1) din Noul Cod Civil prevede: servitutea este sarcina care greveaz un imobil
pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar.
Servitutea presupune existena a dou bunuri imobile:
fond dominant: bunul imobil n favoarea cruia se constituie servitutea, i
fond aservit: bunul imobil asupra cruia se exercit servitutea.
Caracterele juridice ale dreptului de servitute sunt:
- drept accesoriu al fondului dominant;
- drept perpetuu;
- drept indivizibil.
Exemple
Una dintre cele mai importante servitui este servitutea de trecere, reprezentat de obligaia
impus proprietarului unui teren de a permite accesul, pe proprietatea sa imobiliar, unei persoane care nu
are acces la drumul public.
Servitutea de trecere este reglementat de art. 761 din Noul Cod civil. Acest tip de servitute se
poate constitui pe cale amiabil sau, n caz de nenelegere, de ctre instan. Instana poate respinge
cererea de constituire a acestei servitui, cnd imposibilitatea de acces este cauzat de cel care invoc
lipsa de acces.
Un caz concret este acela n care cumprtorul, dup dobndirea terenului, a construit o cldire de-a
curmeziul terenului, iar n spatele acesteia a rmas un spaiu insuficient pentru accesul unui autovehicul.
La stabilirea servituii trebuie s se ia n considerare scopul acesteia, dar i interesul celui care urmeaz s
suporte consecinele acesteia.
Bazele evalurii
50
n cazul unei construcii, superficiarul are dreptul, n afar de terenul de sub construcie, i de o
poriune de acces la construcie. Cel care suport servitutea are dreptul la o despgubire ce se poate
concretiza fie ntr-o sum de bani, fie ntr-o suprafa de teren n schimb. n ipoteza n care fondul
dominant se vinde, servitutea va trebui respectat, conform condiiilor iniiale.
Dac circumstanele care au necesitat servitutea au disprut, se poate solicita, n instan, ncetarea
servituii.
Dreptul de a cere acces la drumul public aparine proprietarului fondului dominant. Ca urmare, cel
care se nvecineaz cu drumul public nu poate impune stabilirea unei servitui n favoarea celui care nu
are acces.
Servitutea se poate dovedi cu un nscris, cu o hotrre judectoreasc. Anumite tipuri de servitute se
pot dobndi prin exercitarea nentrerupt timp de 30 de ani. Acest ultim tip de servitute poate fi probat cu
martori.
Bazele evalurii
51
CAPITOLUL VI
53
64
68
71
88
89
Bazele evalurii
52
GUVERNUL ROMNIEI
Bazele evalurii
53
54
55
Art. 8. (1) Consiliul director este organul executiv de conducere care ndeplinete obiectivele
Uniunii i asigur punerea n executare a hotrrilor Conferinei naionale i este alctuit din 11 membri.
(2) Structura Consiliului director este urmtoarea:
a) preedintele;
b) prim-vicepreedintele, care este viitorul preedinte;
c) fostul preedinte, imediat anterior preedintelui;
d) 6 vicepreedini;
e) secretarul general;
f) trezorierul.
(3) Vicepreedinii Uniunii sunt preedinii urmtoarelor comisii de specialitate: Comisia de
calificare i atestare profesional, Comisia tiinific i de standarde, Comisia de eviden a membrilor,
Comisia de verificare i monitorizare, Comisia de relaii interne i internaionale i Comisia juridic.
(4) Mandatul membrilor Consiliului director este de 2 ani, cu ncepere de la data Conferinei
naionale n care acetia au fost alei.
(5) Funcia de preedinte va fi ocupat de prim-vicepreedinte, la 2 ani de la alegerea sa n aceast
din urm funcie.
(6) O persoan poate fi aleas membru n Consiliul director pentru maximum dou mandate
consecutive.
(7) Persoana care a exercitat funcia de preedinte nu mai poate candida pentru un nou mandat de
prim-vicepreedinte dect dup expirarea unei perioade de 2 ani de la ncheierea mandatului.
(8) Consiliul director are urmtoarele atribuii:
a) prezint Conferinei naionale raportul de activitate, executarea bugetului de venituri i cheltuieli,
situaiile financiare anuale, proiectul bugetului de venituri i cheltuieli i programele Uniunii;
b) aprob ncheierea de acte juridice n numele i pe seama Uniunii;
c) propune spre aprobare Conferinei naionale standardele de evaluare, care devin obligatorii pentru
desfurarea activitii evaluatorilor autorizai;
d) aprob afilierea Uniunii la asociaii i organisme de profil, naionale i internaionale;
e) aprob organigrama i politica de personal a Uniunii, stabilind anual numrul de posturi i salariile
personalului angajat de aceasta;
f) aprob programul anual de pregtire continu a evaluatorilor autorizai persoane fizice, pe baza
propunerii Comisiei de calificare i atestare profesional;
g) stabilete anual cuantumul taxelor, cotizaiilor i indemnizaiilor, precum i termenele de plat
ale acestora;
h) elaboreaz propuneri cu privire la nfiinarea i desfiinarea filialelor;
i) elaboreaz regulamentul propriu, regulamentul Comisiei de etic i disciplin, regulamentul de
organizare i funcionare al Uniunii i regulamentul de organizare i funcionare al filialelor, pe care le
supune aprobrii Conferinei naionale;
j) aprob regulamentele de organizare i funcionare ale comisiilor de specialitate, regulamentul de
acreditare, regulamentul de derulare i finalizare a stagiaturii, procedurile de alegeri pentru organele de
conducere, regulamentul de organizare a examenului de atribuire a calitii de membru stagiar, alte reguli
i proceduri;
k) acord, prin hotrre, calitatea de evaluator autorizat, pe baza propunerii Comisiei de eviden a
membrilor;
l) hotrte sancionarea disciplinar a evaluatorilor autorizai, alii dect proprii membri, la
propunerea Comisiei de etic i disciplin, potrivit regulamentului Comisiei de etic i disciplin i
codului de etic al profesiei. Hotrrile Consiliului director sunt definitive. Contestarea sanciunilor
aplicate se poate face, n condiiile legii, la instana de contencios administrativ;
m) hotrte schimbarea sediului Uniunii;
Bazele evalurii
56
57
Bazele evalurii
58
(6) Pot deveni membri stagiari fr susinerea examenului prevzut la alin. (1) persoanele care
ndeplinesc condiiile prevzute la alin. (2) lit. a), b) i d) i care au absolvit cursuri deformare specifice
n domeniul evalurii, aprobate de Consiliul director.
Art. 16. (1) Poate fi membru titular numai acea persoan care a promovat examenul de finalizare a
stagiaturii.
(2) Calitatea de membru titular se pierde dac persoana se afl n oricare dintre urmtoarele situaii:
a) nu urmeaz anual un program echivalent a minimum 20 de ore de pregtire continu;
b) nu ncheie un contract de asigurare de rspundere civil profesional pentru activitatea de
evaluare;
c) nu achit cotizaia anual n cuantumul i la termenele stabilite de Consiliul director;
d) este condamnat definitiv pentru svrirea unei infraciuni cu intenie.
(3) Calitatea de membru titular se dovedete cu legitimaia de membru i parafa care se vizeaz,
respectiv se emite anual.
Art. 17. (1) Poate dobndi calitatea de membru acreditat orice membru titular cu o vechime n
profesia de evaluator de cel puin 3 ani care a promovat un examen n conformitate cu normele specifice
de acreditare stabilite prin regulamentul de acreditare, aprobat de Consiliul director.
(2) Numai membrii acreditai pot fi alei n Comisia de verificare i monitorizare.
(3) Calitatea de membru acreditat este acordat pentru 5 ani de la data susinerii examenului de
acreditare.
(4) Calitatea de membru acreditat se pierde dac persoana se afl n oricare dintre urmtoarele
situaii:
a) nu urmeaz anual un program echivalent a minimum 20 de ore de pregtire continu;
b) nu ncheie un contract de asigurare de rspundere civil profesional pentru activitatea de
evaluare;
c) nu a achitat cotizaia anual n cuantumul i la termenele stabilite de Consiliul director;
d) este condamnat definitiv pentru svrirea unei infraciuni cu intenie;
e) nu promoveaz, la fiecare 5 ani de la data dobndirii calitii de membru acreditat, un examen n
conformitate cu normele specifice de acreditare stabilite prin regulamentul de acreditare, aprobat de
Consiliul director.
(5) Calitatea de membru acreditat se dovedete cu legitimaia de membru acreditat i parafa care se
vizeaz, respectiv se emite anual.
Art. 18. Membrii titulari care la sfritul anului calendaristic nu au urmat programul obligatoriu de
pregtire sunt suspendai pn la efectuarea, ntr-un termen de maximum 2 ani de la data suspendrii, a
programului echivalent a 25 de ore pe an. Dac n acest termen nu se face dovada ndeplinirii acestei
condiii, calitatea de membru al Uniunii nceteaz de drept. Constatarea ncetrii calitii de membru al
Uniunii se face prin hotrre a Consiliului director.
Art. 19. (1) Pot deveni membri de onoare persoanele fizice, personaliti marcante romne sau
strine cu activiti prestigioase n domeniul evalurii sau n domenii complementare profesiei de
evaluator autorizat i care au avut o contribuie important la consolidarea prestigiului Uniunii i a
profesiei de evaluator autorizat. Membrii de onoare sunt desemnai prin vot de Conferina naional, la
propunerea Consiliului director.
(2) Calitatea de membru de onoare nu confer persoanelor respective dreptul de a profesa ca
evaluator autorizat.
(3) Calitatea de membru de onoare se dovedete cu diploma eliberat de Uniune.
Art. 20. (1) Pot desfura activitate de evaluare i persoanele juridice cu sediul n Romnia sau ntrun alt stat membru al Uniunii Europene sau al Spaiului Economic European, membri corporativi ai
Uniunii.
Bazele evalurii
59
Bazele evalurii
60
Art. 25. Evaluatorii rspund n desfurarea activitii lor disciplinar, civil sau penal, dup caz.
Art. 26. Sanciunile disciplinare care se aplic evaluatorilor autorizai, n raport cu gravitatea
abaterilor svrite, sunt urmtoarele:
a) avertisment scris;
b) avertisment cu aciune corectiv profesional;
c) suspendarea calitii de membru pe o perioad de pn la 12 luni;
d) retragerea calitii de membru al Uniunii.
Art. 27. Abaterile n funcie de care se aplic sanciunile disciplinare se stabilesc prin regulamentul
de organizare i funcionare al Uniunii.
Art. 28. (1) Persoanele fizice i juridice strine care nu au domiciliul n Romnia pot dobndi
calitatea de evaluator autorizat i pot exercita aceast profesie, potrivit prevederilor prezentei ordonane,
dac n rile n care i au domiciliul sau,dup caz, sediul profesional au aceast specializare, certificat
de organismele profesionale recunoscute sau, dup caz, de autoritile publice care le autorizeaz i n
condiiile stabilite prin convenii bilaterale ncheiate n acest scop de Uniune cu organismele similare din
statele respective.
(2) Persoanele fizice sau persoanele juridice avnd cetenia, respectiv naionalitatea unui stat
membru al Uniunii Europene sau a unui stat aparinnd Spaiului Economic European pot dobndi
calitatea de evaluator autorizat, potrivit prevederilor prezentei ordonane, n aceleai condiii ca i
cetenii romni, respectiv persoanele juridice romne.
(3) Prin excepie de la prevederile alin. (2), cetenii unui stat membru al Uniunii Europene sau al
Spaiului Economic European care au dobndit calitatea de evaluator autorizat n unul dintre aceste state
se pot nscrie n Tabloul Uniunii, n vederea exercitrii profesiei n Romnia n condiiile prezentei
ordonane, fiind exceptai de la procedura de examinare. Uniunea recunoate automat documentul emis
de autoritatea competent din statul membru al Uniunii Europene, respectiv statul aparinnd Spaiului
Economic European n baza cruia ceteanul acestor state exercit legal profesia de evaluator autorizat.
(4) Persoanele juridice stabilite ntr-un stat membru al Uniunii Europene sau al Spaiului Economic
European unde exercit n mod legal activitatea de evaluator autorizat se pot nscrie n Tabloul Uniunii, n
vederea exercitrii profesiei n Romnia n condiiile prezentei ordonane, fiindu-le recunoscut calitatea
de evaluator autorizat dobndit n statul de origine.
(5) Persoanele fizice sau juridice evaluatori autorizai avnd cetenia, respectiv naionalitatea unui
stat membru al Uniunii Europene sau a unui stat aparinnd Spaiului Economic European pot exercita
profesia de evaluator autorizat i n mod temporar sau ocazional. n aceast situaie, evaluatorul autorizat
este exceptat de la procedura de nscriere n Uniune.
(6) n cazul n care, n vederea exercitrii temporare sau ocazionale a profesiei de evaluator autorizat,
solicitantul prevzut la alin. (5) se afl la prima aplicaie n Romnia sau dac intervine o modificare
substanial a situaiei sale, acesta va nainta Uniunii o declaraie privind serviciile pe care le va presta,
nsoit de urmtoarele documente:
a) dovada ceteniei, n cazul persoanei fizice, respectiv a naionalitii, n cazul persoanei juridice;
b) denumirea i forma juridic, n cazul persoanei juridice;
c) dovada calificrii profesionale, n cazul persoanei fizice, i a autorizrii funcionrii, n cazul
persoanei juridice;
d) o atestare care s confirme faptul c solicitantul persoan fizic este legal stabilit ntr-un stat
membru n scopul desfurrii profesiei de evaluator autorizat i c nu i este interzis s practice profesia,
chiar i cu caracter temporar, la momentul eliberrii atestatului.
(7) Declaraia prevzut la alin. (6) poate fi naintat prin orice mijloace i se rennoiete anual, dac
prestatorul intenioneaz s exercite, n mod temporar sau ocazional, n cursul anului respectiv, profesia
de evaluator autorizat n Romnia.
(8) Dispoziiile prezentului articol sunt aplicabile i cetenilor aparinnd Confederaiei Elveiene.
Bazele evalurii
61
Art. 29. Persoanele fizice care, prin dobndirea unei alte caliti, devin incompatibile cu exercitarea
profesiei de evaluator autorizat potrivit dispoziiilor legale n vigoare sau potrivit statutelor de organizare
ale altor profesii sunt nscrise n Tabloul evaluatorilor inactivi. Situaiile de incompatibilitate se stabilesc
prin regulamentul de organizare i funcionare al Uniunii.
Art. 30. Activitatea de evaluare este compatibil cu desfurarea urmtoarelor activiti:
a) consultan de afaceri i management;
b) elaborarea de proiecte de finanare;
c) evaluarea de proiecte de finanare;
d) expertiz contabil, audit financiar, reorganizare judiciar i lichidare, consultan fiscal, cu
respectarea reglementrilor specifice fiecreia dintre activitile respective i a principiului
independenei, dup caz.
CAPITOLUL IV
Dispoziii tranzitorii i finale
Art. 31. Consiliul director al Asociaiei Naionale a Evaluatorilor din Romnia, asociaie
profesional neguvernamental, independent, nfiinat n anul 1992, declarat de utilitate public prin
Hotrrea Guvernului nr. 1.447/2004, denumit n continuare ANEVAR, organizeaz i conduce prima
adunare general naional i prima Conferin naional a Uniunii i verific ndeplinirea condiiilor de
participare la acestea, precum i condiiile de dobndire iniial a calitii de evaluator autorizat,
prevzute la art. 32.
Art. 32. (1) Membrii ANEVAR, persoane fizice, precum i ai altor organizaii al cror profil de
activitate face parte din domeniul de reglementare al prezentei ordonane care ndeplinesc condiiile de
dobndire a calitii de evaluator autorizat, prevzute de art. 15 alin. (2) lit. a) i b), respectiv art. 17 alin.
(1), devin membri titulari, respectiv acreditai ai Uniunii, potrivit dispoziiilor prezentului articol.
(2) Pentru dobndirea calitii de membru titular, respectiv acreditat se pot depune cereri, n
maximum 30 de zile de la data intrrii n vigoare a prezentei ordonane, la sediul ANEVAR din str.
Scrltescu nr. 7, sectorul 1, municipiul Bucureti.
(3) ndeplinirea condiiilor prevzute de art. 15 alin. (2) lit. a) i b), respectiv de art. 17 alin. (1) este
verificat, n maximum 30 de zile de la data depunerii cererii, de o comisie format din 5 membri
desemnai de Consiliul director al ANEVAR, pe baza documentelor stabilite prin hotrre a Consiliului
director afiat la sediul ANEVAR.
(4) Lista persoanelor care ndeplinesc condiiile de dobndire a calitii de evaluator autorizat se
afieaz la sediul ANEVAR n maximum 30 de zile de la expirarea termenului prevzut la alin. (2).
Art. 33. (1) Adunarea general naional a membrilor care ndeplinesc condiiile de dobndire a
calitii de evaluator autorizat, potrivit art. 32, se organizeaz n maximum 30 de zile de la data afirii
listei persoanelor care ndeplinesc condiiile de dobndirea calitii de evaluator autorizat. n cadrul
acestei adunri se aleg participanii la prima Conferin naional a Uniunii i la Conferina naional
prevzut la art. 43, astfel nct s fie respectat norma de reprezentare prevzut la art. 7 alin. (1).
(2) Pentru validitatea deliberrilor adunrii generale, la prima convocare este necesar prezena a
jumtate plus unu din numrul persoanelor crora le-a fost admis cererea de dobndire a calitii de
evaluator autorizat, n condiiile art. 32, iar hotrrile vor fi luate cu votul majoritii participanilor.
(3) La a doua convocare adunarea general poate s delibereze oricare ar fi numrul celor prezeni,
iar hotrrile vor fi luate cu votul majoritii participanilor.
Art. 34. Prima Conferin naional a Uniunii se organizeaz de Consiliul director al ANEVAR n
maximum 30 de zile de la data adunrii generale naionale n care au fost alei participanii la aceast
conferin, iar n cadrul acesteia se alege primul Consiliu director al Uniunii.
Art. 35. Membrii ANEVAR, persoane fizice, precum i ai altor organizaii al cror profil de
activitate face parte din domeniul de reglementare al prezentei ordonane care ndeplinesc condiiile de
dobndire a calitii de evaluator autorizat, potrivit art. 15 alin. (2) lit. a) i b), i care nu au depus cereri
Bazele evalurii
62
n condiiile art. 32 alin. (2) pot depune astfel de cereri n maximum 60 de zile de la data primei
Conferine naionale. Dup expirarea acestui termen, calitatea de evaluator autorizat se dobndete numai
n condiiile art. 15 17.
Art. 36. Persoanele care sunt membri aspirani ai ANEVAR devin membri stagiari ai Uniunii i n
termen de maximum 2 ani de la intrarea n vigoare a prezentei ordonane vor susine examenul de
finalizare a stagiaturii pentru a deveni membri titulari.
Art. 37. Primul Consiliul director al Uniunii va fi format din 10 membri, lipsind funcia de fost
preedinte. La data alegerii primului Consiliu director, alturi de ceilali membri vor fi alei att
preedintele, ct i prim-vicepreedintele.
Art. 38. Membrii inactivi ai ANEVAR vor fi nscrii n Tabloul Uniunii, n seciunea inactivi,
urmnd s redobndeasc calitatea de membru activ doar dup respectarea condiiilor prevzute de
regulamentul adoptat n acest scop de Consiliul director.
Art. 39. Membrii acreditai ai ANEVAR devin membri acreditai ai Uniunii n sensul prezentei
ordonane.
Art. 40. Persoanele mpotriva crora s-a dispus sanciunea suspendrii din calitatea de membru al
ANEVAR sau al altor organizaii al cror profil de activitate face parte din domeniul de reglementare al
prezentei ordonane care ndeplinesc condiiile de dobndire a calitii de evaluator autorizat nu pot
deveni membri de drept ai Uniunii dac nu a expirat termenul pentru care s-a dispus sanciunea pn la
data intrrii n vigoare a prezentei ordonane.
Art. 41. Membrii fondatori i membrii de onoare ai ANEVAR devin membri de onoare ai Uniunii.
Art. 42. Ori de cte ori n cuprinsul unui act normativ se face referire la evaluatori autorizai sau
evaluatori membri ai ANEVAR sau membri ai unei asociaii de utilitate public din domeniul evalurii,
referirea se va nelege c este fcut la evaluatori autorizai n conformitate cu dispoziiile prezentei
ordonane.
Art. 43. Prevederile art. 12 alin. (1) intr n vigoare n termen de 10 zile de la data publicrii n
Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, a hotrrii Guvernului de aprobare a regulamentului de
organizare i funcionare al Uniunii, a hotrrilor Conferinei naionale privind standardele de evaluare
prevzute la art. 7 alin. (3) lit. j), a Regulamentului Comisiei de etic i disciplin, precum i a codului de
etic al profesiei.
Art. 44. Hotrrea Guvernului prevzut la art. 4 alin. (2), precum i regulamentele prevzute la art.
43 se adopt n maximum 6 luni de la data intrrii n vigoare a prezentei ordonane.
Art. 45. Procedurile i formalitile care trebuie ndeplinite pentru exercitarea profesiei de evaluator
n Romnia pot fi ndeplinite i prin intermediul punctului de contact unic, n conformitate cu prevederile
Ordonanei de urgen a Guvernului nr. 49/2009 privind libertatea de stabilire a prestatorilor de servicii i
libertatea de a furniza servicii n Romnia, aprobat cu modificri i completri prin Legea nr. 68/2010.
Prevederile prezentului articol se aplic de la data operaionalizrii punctului de contact unic.
Art. 46. Dispoziiile prezentei ordonane se completeaz cu prevederile Legii nr. 200/2004 privind
recunoaterea diplomelor i calificrilor profesionale pentru profesiile reglementate din Romnia, cu
modificrile i completrile ulterioare, i ale Ordonanei de urgen a Guvernului nr. 49/2009, aprobat
cu modificri i completri prin Legea nr. 68/2010.
PRIM-MINISTRU
EMIL BOC
Contrasemneaz:
Ministrul Finanelor Publice
Gheorghe Ialomiianu
Ministrul economiei, comerului i mediului de afaceri,
Ion Ariton
Ministrul educaiei, cercetrii, tineretului i sportului,
Daniel Petru Funeriu
Ministrul muncii, familiei i proteciei sociale,
Laureniu Sebastian Lzroiu
Bazele evalurii
63
GUVERNUL ROMNIEI
REGULAMENTUL
de organizare i funcionare a Uniunii Naionale a Evaluatorilor Autorizai din
Romnia
Publicat n Monitorul Oficial, Partea I, nr. 279, din 26/04/2012
Art. 1. (1) Uniunea Naional a Evaluatorilor Autorizai din Romnia, denumit n continuare
Uniunea, este organizaia profesional de utilitate public, fr scop patrimonial, din care fac parte
evaluatorii autorizai care dobndesc aceast calitate, n condiiile prevzute de Ordonana Guvernului nr.
24/2011 privind unele msuri n domeniul evalurii bunurilor.
(2) Uniunea este constituit ca persoan juridic autonom, potrivit legii, cu denumire, sediu,
patrimoniu i sigl proprii.
Art. 2. Uniunea are drept scop organizarea, coordonarea i autorizarea exercitrii profesiei de
evaluator autorizat n Romnia, reprezentarea i protejarea intereselor profesionale ale membrilor Uniunii,
asigurarea exercitrii independente a profesiei de evaluator autorizat cu respectarea deontologiei
profesionale i a unui nalt nivel de calificare profesional, precum i promovarea standardelor, metodelor
i tehnicilor de evaluare n activitatea evaluatorilor autorizai.
Art. 3. (1) n cadrul Uniunii funcioneaz departamente administrative, conform organigramei
aprobate de Consiliul director n baza art. 8 alin. (8) lit. e) din Ordonana Guvernului nr. 24/2011.
(2) Departamentele administrative sunt coordonate de un director general.
(3) Directorul general este numit i revocat din funcie prin hotrre a Consiliului director.
Art. 4. (1) Conferina naional se ntrunete cel puin o dat pe an, la convocarea Consiliului
director, n termen de cel mult 120 de zile de la ncheierea exerciiului financiar precedent, i ori de cte
Bazele evalurii
64
65
66
Bazele evalurii
67
CODUL DE ETIC
al profesiei de evaluator autorizat
Publicat n Monitorul Oficial, Partea I, nr. 369, din 31/05/2012
1. DISPOZIII GENERALE
a.
b.
Obiectivul Codului de etic const n consolidarea ncrederii publice n procesul de evaluare prin
crearea unui cadru pentru exprimarea de opinii de evaluare credibile de ctre evaluatorii autorizai cu
pregtire adecvat i care i desfoar activitatea n mod etic.
c.
Scopul Codului de etic const n promovarea principiilor i conduitei etice pentru profesia de
evaluator autorizat.
d.
Principiile etice fundamentale ale profesiei de evaluator autorizat stabilesc cadrul de conduit pe care
trebuie s l respecte evaluatorul autorizat atunci cnd ofer un serviciu de evaluare.
e.
Principiul integritii oblig toi evaluatorii autorizai s fie cinstii i oneti n toate relaiile
profesionale i de afaceri. Integritatea implic o comportare corect i sincer.
b.
Evaluatorul autorizat nu va realiza cu bun tiin un raport de evaluare, un raport de verificare sau
Bazele evalurii
68
Dac un evaluator autorizat descoper asocierea sa cu astfel de informaii sau erori, va trebui s ia
imediat msurile necesare pentru a corecta erorile efectuate i s informeze clientul i destinatarul
lucrrii de cele constatate.
d.
b.
c.
d.
Evaluatorul autorizat trebuie s refuze lucrarea de evaluare pentru care exist ameninri certe
privind obiectivitatea, imparialitatea sau independena sa.
e.
Evaluatorul autorizat nu va efectua o lucrare de evaluare pentru aceleai bunuri pentru dou sau mai
multe pri implicate ntr-o tranzacie, fr acordul scris al prilor.
2.3. Confidenialitate
a. Evaluatorul autorizat trebuie s respecte confidenialitatea informaiilor deinute cu privire la client i
la lucrrile efectuate i trebuie s fie precaut i vigilent pentru a nu face dezvluiri neintenionate.
b. Evaluatorul autorizat va comunica numai clientului sau destinatarului lucrrii sau persoanelor
autorizate de ctre acetia, valorile rezultate n urma evalurii sau alte informaii considerate de comun
acord ca fiind confideniale, cu excepia cazului cnd se solicit acest lucru n mod legal, pentru
respectarea anumitor proceduri judiciare. Contractul de servicii de evaluare reprezint cadrul legal
adecvat pentru a preciza tipul i natura informaiilor considerate confideniale.
c. Evaluatorul autorizat va lua toate msurile rezonabile pentru a se asigura c personalul aflat n
subordinea sa i persoanele de la care obine asisten respect obligaia de confidenialitate rezultat
ca urmare a unei misiuni de evaluare.
d. Obligaia respectrii principiului confidenialitii continu chiar i dup ncheierea relaiei dintre
evaluatorul autorizat, client sau angajator.
2.4. Competena profesional
a. Principiul competenei profesionale implic urmtoarele obligaii din partea evaluatorului autorizat:
meninerea cunotinelor profesionale i a abilitilor la nivelul necesar astfel nct angajatorul sau
clienii s beneficieze de servicii profesionale competente;
realizarea serviciilor profesionale n conformitate cu standardele de evaluare obligatorii pentru
Bazele evalurii
69
membrii Uniunii.
b. Competena profesional implic exercitarea judecii, n utilizarea cunotinelor i a abilitilor
profesionale pentru realizarea serviciilor de evaluare i presupune:
dobndirea de cunotine profesionale adecvate;
meninerea nivelului de cunotine profesionale prin programele de pregtire continu.
c. Evaluatorul autorizat trebuie s aib cunotinele i abilitile necesare, astfel nct s neleag i s
utilizeze corect metodele i procedurile de evaluare general recunoscute pentru realizarea unei evaluri
credibile; s nu efectueze evaluarea ntr-o manier neatent sau neglijent, favoriznd apariia de erori.
d. Evaluatorul autorizat va lua toate msurile rezonabile pentru a se asigura c cei care i desfoar
activitatea de evaluare sub coordonarea sa, acioneaz n conformitate cu standardele de evaluare
obligatorii pentru membrii Uniunii.
e. Evaluatorul autorizat va respecta standardele de evaluare obligatorii pentru membrii Uniunii.
Situaiile n care aceste standarde nu sunt aplicabile misiunii de evaluare datorit unor acte normative
incidente sau altor cerine relevante misiunii, trebuie clarificate cu clientul i destinatarul i explicitate
n raport.
f. Evaluatorul autorizat va presta acele servicii de evaluare pentru care are competene i calificri,
conform Tabloului evaluatorilor autorizai, dobndite prin pregtire profesional specific.
2.5. Comportament profesional
a. Principiul comportamentului profesional oblig toi evaluatorii autorizai s respecte legislaia
specific n vigoare i standardele de evaluare obligatorii pentru membrii Uniunii.
b. Evaluatorii autorizai nu trebuie s compromit buna reputaie a profesiei. Ei trebuie s fie cinstii i
sinceri, s prezinte obiectiv i fr ambiguiti procesul de evaluare i concluziile lucrrii, indiferent de
dorinele i indicaiile clientului.
c. Evaluatorii autorizai vor evita orice comportament sau aciune care ar putea discredita profesia,
Uniunea i membrii acesteia sau care ar fi n detrimentul interesului public.
d. Evaluatorii autorizai nu vor prezenta denaturat calificrile i experiena profesional proprie.
e. Evaluatorul autorizat nu va induce n eroare Uniunea n mod expres sau printr-un act de omisiune
pentru a fi eligibil pentru un anume statut sau categorie de membri.
f. Evaluatorii autorizai nu vor face afirmaii compromitoare cu privire la ali evaluatori autorizai sau
la lucrrile efectuate de ctre acetia.
3. DISPOZIII FINALE
3.1. Prevederile prezentului cod sunt obligatorii pentru toi evaluatorii autorizai, persoane fizice i
persoane juridice, membrii ai Uniunii.
3.2. Nerespectarea dispoziiilor prezentului cod constituie abatere disciplinar i atrage rspunderea
evaluatorilor autorizai conform regulamentelor n vigoare.
Bazele evalurii
70
REGULAMENTUL
Comisiei de etic i disciplin
CAPITOLUL I
Dispoziii generale
Art. 1. (1) Evaluatorii autorizai rspund disciplinar n cazul svririi unor abateri disciplinare.
(2) Abaterea disciplinar const ntr-o aciune sau inaciune n legtur cu activitatea de evaluare,
svrit cu vinovie, prin care normele legale privind evaluarea i profesia de evaluator autorizat,
regulamentul intern, standardele de evaluare, codul de etic sau dispoziiile legale date de ctre organele
Uniunii Naionale a Evaluatorilor Autorizai, denumit n continuare Uniunea, sunt nclcate de ctre
evaluatorul autorizat.
Art. 2. Sunt abateri disciplinare faptele prevzute la art. 12 din Regulamentul de organizare i
funcionare a Uniunii Naionale a Evaluatorilor Autorizai din Romnia, aprobat prin Hotrrea
Guvernului nr. 353/2012, respectiv:
a) nerespectarea standardelor de evaluare aprobate de Uniune;
b) nerespectarea prevederilor codului de etic al profesiei;
c) refuzul de a pune la dispoziie documentele sau informaiile solicitate de Comisia de
monitorizare i verificare i/sau Comisia de etic i disciplin;
d) necomunicarea la termen a documentelor care implic modificri ale informaiilor cuprinse n
Tabloul Uniunii;
e) desfurarea de activiti politice n cadrul Uniunii i cu ocazia manifestrilor organizate de
aceasta;
f) exercitarea profesiei de ctre membrii inactivi sau membrii care se afl n perioada de
suspendare, dac fapta nu ntrunete coninutul constitutiv al unei infraciuni;
Bazele evalurii
71
72
f) legalitatea sanciunii, conform cruia Comisia de etic i disciplin nu poate propune dect
sanciunile disciplinare prevzute de Ordonan;
g) unicitatea sanciunii, potrivit cruia pentru o abatere disciplinar nu se poate aplica dect o
singur sanciune disciplinar;
h) confidenialitatea, conform cruia membrii Comisiei sunt obligai s nu divulge aspecte legate
de cercetarea disciplinar a unui membru al Uniunii.
Art. 5. Comisia de etic i disciplin are urmtoarele atribuii principale:
a) cerceteaz abaterile disciplinare pentru care a fost sesizat;
b) ntocmete un referat cu privire la cazul cu care a fost sesizat, pe care l nainteaz Consiliului
director sau Conferinei Naionale, dup caz;
c) propune n cuprinsul referatului prevzut la lit. b) clasarea, aplicarea sau neaplicarea uneia
dintre sanciunile disciplinare prevzute de Ordonan.
Art. 6. (1) Comisia de etic i disciplin este compus din cinci membri titulari i trei membri
supleani, alei i revocai din funcie de Conferina naional.
(2) Alegerea Comisiei de etic i disciplin se realizeaz n conformitate cu procedura de alegeri
aprobat de Consiliul director, potrivit art. 7 alin. (9) din Ordonan.
(3) Poate fi membru al Comisiei de etic i disciplin evaluatorul autorizat nscris n Tabloul Uniunii,
membru titular, care ndeplinete urmtoarele condiii:
a) are o vechime de cel puin cinci ani n profesia de evaluator;
b) nu a fost sancionat disciplinar n ultimii trei ani;
c) se bucur de autoritate profesional i probitate moral.
(4) Membrii Consiliului director nu pot fi membri ai Comisiei de etic i disciplin.
Art. 7. (1) Mandatul membrilor Comisiei de etic i disciplin este de patru ani i poate fi prelungit
o singur dat, prin realegerea membrului respectiv de ctre Conferina naional.
(2) Mandatul de membru al Comisiei de etic i disciplin este personal i nu poate fi transmis altor
persoane.
(3) Mandatul membrilor Comisiei de etic i disciplin ncepe de la data depunerii angajamentului de
confidenialitate, prevzut n anexa nr. 1, i nceteaz n urmtoarele cazuri:
a) prin revocare de ctre Conferina naional;
b) prin deces;
c) prin demisie;
d) prin ncetarea sau pierderea calitii de membru al Uniunii;
e) prin aplicarea de ctre Consiliul director a oricreia din sanciunile disciplinare prevzute la art.
26 din Ordonan.
(4) n cazurile prevzute la alin. (3) lit. a) e), membrii supleani pot deveni membri titulari ai
Comisiei de etic i disciplin n ordinea voturilor obinute la alegerile din cadrul Conferinei naionale.
Art. 8. Membrii Comisiei de etic i disciplin trebuie s fie impariali i independeni de persoana
cercetat disciplinar i de orice alt persoan care are legtur cu aceasta sau are vreun interes n legtur
cu fapta cercetat. Oricare membru al Comisiei de etic i disciplin care se afl n conflict de interese sau
este so, rud sau afin pn la gradul al treilea inclusiv cu una dintre prile implicate sau cu avocatul ori
mandatarul acesteia, are obligaia s se abin de la vot. Respectarea cerinei de independen se declar
pe propria rspundere de ctre fiecare membru al Comisiei de etic i disciplin, conform declaraiei
prevzute n anexa nr. 8, pentru fiecare cauz disciplinar n parte.
Bazele evalurii
73
Art. 9. (1) Membrii titulari ai Comisiei de etic i disciplin au obligaia de a participa la edinele
Comisiei de etic i disciplin, de a efectua cercetarea disciplinar prealabil n cauzele n care sunt
desemnai ca raportori.
(2) n cazul n care un membru titular lipsete nemotivat de la trei edine ale Comisiei de etic i
disciplin, preedintele acesteia poate propune Conferinei naionale revocarea sa din funcie.
Art. 10 (1) Comisia de etic i disciplin este condus de un preedinte, ales i revocat din funcie
de ctre membrii titulari ai Comisiei de etic i disciplin cu votul majoritii absolute.
(2) Preedintele Comisiei de etic i disciplin are ca atribuii principale:
a) primete sesizrile i desemneaz raportorul responsabil cu cercetarea disciplinar prealabil
pentru fiecare caz n parte;
b) stabilete ordinea de zi a edinei Comisiei de etic i disciplin pe care o trimite membrilor
comisiei prin intermediul secretariatului;
c) convoac i conduce edinele Comisiei de etic i disciplin;
d) coordoneaz secretariatul Comisiei de etic i disciplin;
e) particip la edinele Consiliului director i prezint referatele privind cercetarea disciplinar
ntocmite de Comisia de etic i disciplin;
f) particip la Conferina naional i prezint raportul de activitate al Comisiei de etic i
disciplin, precum i referatele privind cercetarea disciplinar a membrilor Consiliului director,
dac este cazul;
g) rspunde de activitatea Comisiei de etic i disciplin;
h) reprezint Comisia de etic i disciplin n relaia cu celelalte organe ale Uniunii.
Art. 11. (1) Comisia de etic i disciplin are un secretariat, desemnat de ctre preedintele Uniunii,
din rndul personalului salariat al Uniunii. La nceperea activitii, membrii secretariatului semneaz
angajamentul de confidenialitate, prevzut n anexa nr. 2.
(2) Atribuiile principale ale secretariatului Comisiei de etic i disciplin sunt urmtoarele:
a) nregistreaz i conduce evidena sesizrilor i a altor documente naintate Comisiei de etic i
disciplin ori emise de aceasta;
b) l informeaz de ndat pe preedintele Comisiei de etic i disciplin despre sesizrile primite;
c) comunic membrilor titulari precum i membrilor supleani, dac este cazul, data, ora, locul i
ordinea de zi a edinelor Comisiei de etic i disciplin;
d) transmite convocrile persoanelor care urmeaz a fi audiate de raportor, de Comisia de etic i
disciplin, de Consiliul director sau de Conferina Naional, dup caz;
e) efectueaz toate lucrrile necesare desfurrii n bune condiii a cercetrii disciplinare
prealabile de ctre raportor;
f) la solicitarea preedintelui Comisiei de etic i disciplin sau a raportorului, redacteaz
documente necesare derulrii cercetrii disciplinare;
g) primete, nregistreaz i arhiveaz, att pe suport de hrtie, ct i n format electronic, toate
nscrisurile administrate de raportor i de Comisia de etic i disciplin, precum i
corespondena purtat n legtur cu cauzele de cercetare disciplinar;
h) ntocmete i menine la zi: registrul de eviden a sesizrilor, conform anexei nr. 3, registrul
hotrrilor, conform anexei nr. 4; procesele-verbale de edin ale Comisiei de etic i
disciplin; registrul deciziilor Consiliului director precum i ale Conferinei naionale, dup
caz, privind soluionarea procedurii disciplinare, conform anexei nr. 5; registrul procedurii
disciplinare stabilit de ctre Consiliul director;
Bazele evalurii
74
Bazele evalurii
75
(7) Dac pe parcursul cercetrii disciplinare, raportorul, Comisia de etic i disciplin, Consiliul
director sau Conferina naional, dup caz, constat participarea i a altor evaluatori autorizai la faptele
cercetate, oricare din acetia poate solicita preedintelui Uniunii aprobarea extinderii cercetrii i cu
privire la aceti evaluatori.
Art. 14. (1) Sesizrile se nregistreaz n registrul de intrri al registraturii generale a Uniunii i se
transmit preedintelui Comisiei de etic i disciplin.
(2) Sesizarea sau autosesizarea, dup caz, se consemneaz de ctre secretariatul Comisiei de etic i
disciplin n registrul de eviden a sesizrilor, atribuind un numr de ordine de la 1 la n n fiecare an,
care va fi numrul de dosar disciplinar. Orice document referitor la cercetarea disciplinar va trebui s
indice numrul de dosar atribuit.
(3) Registrul de eviden a sesizrilor conine meniuni cel puin cu privire la:
a) persoana care a formulat sesizarea;
b) persoana a crei fapt este sesizat;
c) documentele transmise de ctre persoana care a formulat sesizarea.
Seciunea a 2-a. Cercetarea disciplinar prealabil
Art. 15. (1) Nici o sanciune disciplinar nu poate fi dispus mai nainte de efectuarea unei cercetri
disciplinare prealabile.
(2) Procedura disciplinar se declaneaz n termen de cel mult 30 zile de la data nregistrrii
sesizrii n registrul de intrri al registraturii generale a Uniunii prin transmiterea sesizrii de ctre
preedintele Uniunii ctre Comisia de etic i disciplin.
Art. 16. (1) Dup primirea sesizrii, preedintele Comisiei de etic i disciplin desemneaz un
raportor dintre membrii titulari ai Comisiei de etic i disciplin, responsabil pentru analiza preliminar a
sesizrii, ntocmirea raportului prealabil i prezentarea acestuia n plenul Comisiei de etic i disciplin.
(2) Raportorul desemnat instrumenteaz toate actele procedurii de cercetare disciplinar prealabil,
propunnd Comisiei de etic i disciplin dispunerea msurilor care sunt de competena acesteia.
Art. 17. (1) n cazul n care un membru titular al Comisiei de etic i disciplin desemnat raportor
ntr-o cauz disciplinar se afl n conflict de interese sau este so, rud sau afin pn la gradul al treilea
inclusiv cu una dintre prile implicate sau cu avocatul ori mandatarul acesteia, acesta are obligaia s se
abin i s l informeze pe preedintele comisiei.
(2) n cazul n care raportorul incompatibil sau n conflict de interese nu se abine, acesta poate fi
recuzat de ctre partea interesat. Cererea de recuzare va fi soluionat de ctre preedintele comisiei sau,
n cazul n care acesta este raportorul recuzat, atunci cererea de recuzare va fi soluionat de ctre
membrii titulari ai Comisiei de etic i disciplin, fr participarea preedintelui acesteia, care decid prin
majoritatea absolut a voturilor.
(3) Dac raportorul desemnat se abine sau dac preedintele Comisiei de etic i disciplin apreciaz
c cererea de recuzare este ntemeiat, acesta va desemna n termen de 24 de ore un alt raportor dintre
membrii titulari.
Art. 18. (1) Persoana supus cercetrii disciplinare prealabile va fi convocat n scris n vederea
audierii, precizndu-se obiectul, data, ora i locul ntrevederii.
(2) Convocarea se poate face prin scrisoare recomandat, prin ntiinare scris de luare la cunotin
prin semntur, prin fax, e-mail sau prin orice alt mijloc de comunicare ce permite confirmarea primirii
convocrii, astfel nct convocarea s fie primit de persoana n cauz cu cel puin cinci zile lucrtoare
nainte de data fixat.
(3) Convocarea, audierea persoanei cercetate, atunci cnd se prezint, precum i verificarea aprrilor
acesteia sunt obligatorii.
Bazele evalurii
76
(4) Poate fi convocat i persoana care a naintat sesizarea Comisiei de etic i disciplin sau orice
alt persoan ale crei declaraii pot ajuta la soluionarea cauzei. Decizia convocrii acestor persoane
aparine raportorului.
(5) Raportorul trebuie s aib un rol activ n cercetarea disciplinar prealabil, n sensul c acesta
trebuie s analizeze toate aspectele cauzei. Raportorul desemnat administreaz orice probe care sunt
necesare, utile i relevante pentru soluionarea cauzei, cu sprijinul secretariatului Comisiei de etic i
disciplin. n acest scop, raportorul poate constata situaii de fapt i poate solicita nscrisuri sau opiniile
unor consultani de specialitate din cadrul Uniunii sau din afara acesteia.
(6) Persoana cercetat are dreptul s ia cunotin de toate actele cercetrii prealabile i poate solicita
administrarea de probe n aprare.
(7) Refuzul persoanei cercetate de a se prezenta n faa raportorului sau de a face declaraii se
consemneaz ntr-un proces-verbal i nu mpiedic finalizarea cercetrii disciplinare prealabile.
(8) n cazul n care se constat imposibilitatea obiectiv a persoanei cercetate de a se prezenta n faa
raportorului sau de a face declaraii, raportorul poate suspenda cursul cercetrii prealabile pn la
ncetarea cauzelor care au determinat suspendarea.
Art. 19 (1) La finalizarea cercetrii disciplinare prealabile, raportorul ntocmete raportul prealabil,
care cuprinde concluziile sale.
(2) n coninutul raportului prealabil, raportorul poate s propun Comisiei de etic i disciplin
urmtoarele soluii:
a) clasarea, atunci cnd concluzioneaz c exercitarea aciunii disciplinare nu se justific ori nu
este posibil sau n cazul prevzut la art. 12 alin. (5);
b) neaplicarea unei sanciuni disciplinare, atunci cnd apreciaz c fapta cercetat nu constituie
abatere disciplinar sau c persoana cercetat este nevinovat;
c) aplicarea unei sanciuni disciplinare, avndu-se n vedere prevederile art. 26 din Ordonan.
(3) Raportul prealabil se nainteaz de ctre raportor preedintelui Comisiei de etic i disciplin prin
intermediul secretariatului.
Seciunea a 3-a. Cercetarea disciplinar propriu-zis
Art. 20 (1) Dup primirea raportului prealabil, preedintele nscrie cauza pe ordinea de zi a
urmtoarei edine a Comisiei de etic i disciplin pentru efectuarea cercetrii disciplinare propriu-zise.
(2) edinele Comisiei de etic i disciplin nu sunt publice.
(3) Pentru aplicarea unei sanciuni disciplinare sunt obligatorii efectuarea cercetrii prealabile i
audierea persoanei cercetate, cu excepia situaiei cnd aceasta nu se prezint, fr un motiv obiectiv, la
convocarea fcut de preedintele Comisiei de etic i disciplin.
(4) Dispoziiile art. 18 se aplic n mod corespunztor.
Art. 21. (1) Participarea raportorului la cercetarea disciplinar propriu-zis este obligatorie. Acesta
prezint raportul prealabil i concluziile sale plenului Comisiei de etic i disciplin.
(2) Lucrrile Comisiei de etic i disciplin se consemneaz ntr-un proces-verbal ce va fi semnat de
toi membrii acesteia, n care se consemneaz dac a fost prezent persoana cercetat, respectiv persoana
care a fcut sesizarea, dac este cazul.
(3) Comisia de etic stabilete faptele i urmrile acestora, mprejurrile n care au fost svrite,
precum i orice date concludente ce pot fi avute n vedere pentru ncadrarea faptei ca abatere disciplinar
i pentru aprecierea vinoviei sau nevinoviei persoanei cercetate.
(4) Audierea persoanei cercetate se consemneaz n scris sau se nregistreaz audio de ctre
secretariatul Comisiei de etic i disciplin, sub sanciunea nulitii.
Bazele evalurii
77
(5) Dispoziiile art. 17 se aplic n mod corespunztor. Membrul Comisiei de etic i disciplin, altul
dect raportorul, care se afl n incompatibilitate sau n conflict de interese are obligaia s se abin de la
vot, n caz contrar putnd fi recuzat. Cererea de recuzare va fi soluionat de ctre preedintele comisiei
sau, n cazul n care acesta este raportorul recuzat, atunci cererea de recuzare va fi soluionat de ctre
membrii titulari ai Comisiei de etic i disciplin, fr participarea preedintelui acesteia, care decid prin
majoritatea absolut a voturilor.
Art. 22. (1) Dup audierea raportorului, a persoanei cercetate, a persoanei care a formulat sesizarea,
dac este cazul, i analizarea probelor aflate la dosarul disciplinar, Comisia de etic i disciplin
delibereaz i supune la vot propunerea de soluionare a cercetrii disciplinare. Coninutul deliberrilor se
consemneaz n procesul-verbal al edinei.
(2) Rezultatul deliberrilor este consemnat ntr-un referat, care poat s conin:
a) propunerea clasrii, atunci cnd se concluzioneaz c exercitarea aciunii disciplinare nu se
justific ori nu este posibil sau n cazul prevzut la art. 13 alin. (5);
b) propunerea neaplicrii unei sanciuni disciplinare, atunci cnd se apreciaz c fapta cercetat
nu constituie abatere disciplinar sau c persoana cercetat este nevinovat;
c) propunerea aplicrii unei sanciuni disciplinare, avndu-se n vedere prevederile art. 26 din
Ordonan.
(3) Propunerile raportorului din raportul prealabil nu sunt obligatorii pentru Comisia de etic i
disciplin.
(4) Cnd plenul Comisiei de etic i disciplin constat c cercetarea disciplinar prealabil nu este
complet sau c nu au fost respectate dispoziiile legale care garanteaz aflarea adevrului, restituie cauza
disciplinar raportorului n vederea completrii sau desemneaz un alt raportor, n vederea refacerii
cercetrii disciplinare prealabile.
(5) Referatul prevzut la alin. (2) reprezint hotrrea final a Comisiei de etic i disciplin cu
privire la soluionarea cauzei disciplinare.
(6) n cazul prevzut la alin. (2) lit. c), dac se constat c aciunea disciplinar este ntemeiat,
Comisia de etic i disciplin va propune Consiliului director aplicarea unei sanciuni disciplinare n
raport cu gravitatea abaterii disciplinare svrite i a urmrilor acesteia, cu cauzele care au determinat
svrirea acesteia, cu mprejurrile n care abaterea a fost svrit, cu gradul de vinovie, cu
circumstanele personale ale celui care a svrit-o, cu comportamentul su general n exercitarea
profesiei de evaluator autorizat i cu existena unor antecedente disciplinare.
Art. 23. (1) Referatul prevzut la art. 22 alin. (2) trebuie s se limiteze la fapta i persoana pentru
care s-a efectuat cercetarea disciplinar prealabil i propriu-zis.
(2) Referatul Comisiei de etic i disciplin trebuie s conin:
a) data i locul ntocmirii, numele, prenumele i calitatea celui care l ntocmete, cu indicarea
numrului de dosar disciplinar;
b) date referitoare la persoana cercetat disciplinar;
c) meniuni privind antecedentele disciplinare, dac este cazul;
d) descrierea faptei reinute n sarcina persoanei cercetate, cu indicarea tuturor circumstanelor i
a urmrilor acesteia;
e) motivele pentru care au fost nlturate aprrile formulate de persoana cercetat, atunci cnd
este cazul;
f) propunerea Comisiei de etic i disciplin privind modul de soluionare a aciunii
disciplinare;
g) descrierea motivelor de fapt i de drept care au stat la baza hotrrii Comisiei de etic i
disciplin, precum i a probelor pe care se ntemeiaz aceasta;
h) semntura preedintelui comisiei.
Bazele evalurii
78
Art. 24. (1) Secretariatul Comisiei de etic i disciplin comunic persoanei cercetate un exemplar al
referatului de cercetare disciplinar, n termen de zece zile de la aprobarea sa.
(2) n orice procedur disciplinar, Comisia de etic i disciplin acord persoanei cercetate dreptul
de a-i exprima n scris observaiile cu privire la coninutul referatului. Observaiile trebuie transmise
Comisiei de etic i disciplin n termen de 10 zile de la data primirii referatului, sub sanciunea
decderii. n observaiile scrise, persoana cercetat poate solicita audierea sa de ctre Consiliul director.
(3) Dup primirea observaiilor sau la expirarea termenului prevzut la alin. (2), dup caz,
preedintele Comisiei de etic i disciplin nainteaz referatul mpreun cu observaiile persoanei
cercetate Consiliului director sau Conferinei naionale, dup caz, n termen de cinci zile de la finalizarea
acestuia.
Seciunea a 4-a. Soluionarea aciunii disciplinare
Art. 25. (1) Consiliul director sau Conferina naional, dup caz, ncepe soluionarea aciunilor
disciplinare n urmtoarea edin a Consiliului director sau n urmtoarea Conferin naional, dup
caz, dup data primirii referatelor Comisiei de etic i disciplin.
(2) Consiliul director sau Conferina naional, dup caz, soluioneaz aciunea disciplinar prin
decizie.
(3) Membrii Consiliului director trebuie s fie impariali i independeni de persoana cercetat
disciplinar i de orice alt persoan care are legtur cu aceasta sau are vreun interes n legtur cu fapta
cercetat. Oricare membru al Consiliului director care se afl n conflict de interese sau este so, rud sau
afin pn la gradul al treilea inclusiv cu una dintre prile implicate sau cu avocatul ori mandatarul
acesteia, acesta are obligaia s se abin de la vot.
(4) Propunerile Comisiei de etic i disciplin din referat nu sunt obligatorii pentru Consiliul director
sau Conferina naional, dup caz, care poate decide clasarea, sancionarea sau nesancionarea persoanei
cercetate. n cazul n care soluia Consiliului director este diferit de propunerea Comisiei de etic i
disciplin, aceasta trebuie motivat.
(5) Atunci cnd apreciaz c este util pentru stabilirea adevrului n cauza disciplinar, Consiliul
director sau Conferina Naional, dup caz, poate audia persoana cercetat i n lipsa unei solicitri din
partea acesteia, precum i persoana care a formulat sesizarea.
(6) Cnd Consiliul director sau Conferina naional, dup caz, constat c cercetarea disciplinar nu
este complet, restituie cauza disciplinar Comisiei de etic i disciplin, n vederea completrii cercetrii
disciplinare.
(7) Consiliul director sau Conferina naional, dup caz, poate aplica, motivat, o sanciune
disciplinar mai grav sau mai uoar dect cea propus de comisia de disciplin.
(8) Decizia Consiliului director sau a Conferinei naionale, dup caz va fi redactat prin grija
secretariatul Consiliului director.
(9) Sub sanciunea nulitii absolute, decizia cuprinde n mod obligatoriu:
a) descrierea faptei care constituie abatere disciplinar;
b) precizarea prevederilor din Ordonan, din Regulamentul de organizare i funcionare a
Uniunii, din codul de etic sau din alte acte normative privind exercitarea profesiei de
evaluator autorizat care au fost nclcate de persoana sancionat;
c) temeiul legal n baza cruia se aplic sanciunea disciplinar;
d) sanciunea ce se va aplica;
e) motivele pentru care au fost nlturate aprrile formulate de persoana sancionat n cursul
cercetrii disciplinare ori observaiile acesteia, dac este cazul;
f)
79
n cazul sanciunii disciplinare prevzute de art. 26 lit. a) din Ordonan, dup trecerea unui
termen de 12 luni de la data aplicrii;
b) n cazul sanciunii disciplinare prevzute de art. 26 lit. b) din Ordonan, dup trecerea unui
termen de 12 luni de la data finalizrii programului de pregtire profesional corectiv;
c)
n cazul sanciunii disciplinare prevzute de art. 26 lit. c) din Ordonan, dup trecerea unui
termen de 12 luni de la data expirrii termenului de suspendare a calitii de membru al
Uniunii.
(3) Radierea meniunii din registrul antecedentelor disciplinare se constat prin hotrre a Consiliului
director, la propunerea comisiei de etic i disciplin i se comunic persoanei sancionate de ctre
secretariatul Consiliului director.
CAPITOLUL IV
Dispoziii tranzitorii i finale
Art. 29. Cnd persoana cercetat disciplinar este un membru corporativ, toate actele de procedur
vor fi ndeplinite fa de reprezentantul legal al acesteia.
Art. 30. Registrele i documentele Comisiei de etic i disciplin, inclusiv dosarele disciplinare, se
pstreaz n arhiva Uniunii timp de cinci ani.
Art. 31. Prevederile prezentului regulament se aplic numai faptelor svrite de membrii Uniunii
dup data intrrii sale n vigoare.
Art. 32. Prevederile prezentului regulament se completeaz cu prevederile Ordonanei, ale
Regulamentului de organizare i funcionare a Uniunii, ale codului de etic al profesiei i ale celorlalte
acte de interes general ale Uniunii sau ale organelor sale de conducere.
Art. 33. Anexele la prezentul regulament pot fi modificate prin hotrrea Consiliului director al
Uniunii.
Bazele evalurii
80
Anexa nr. 1
Angajamentul de confidenialitate al membrilor Comisiei de etic i disciplin
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA
COMISIA DE ETIC I DISCIPLIN
ANGAJAMENT DE CONFIDENIALITATE
Subsemnatul/subsemnata ____________________________, avnd calitatea de membru
titular / supleant al Comisiei de etic i disciplin ales de Conferina naional a
Uniunii din data de ________, m oblig prin semnarea prezentului angajament ca, pe
toat durata mandatului meu i dup ncetarea acestuia, s pstrez confidenialitatea
cu privire la toate informaiile pe care urmeaz s le obin sau s le furnizez n
considerarea calitii mele de membru i s nu divulg nici unui ter informaiile
astfel obinute, cu excepia celor care au devenit publice fr culpa mea.
Sunt de acord prin semnarea prezentului angajament s pstrez confidenialitatea n
special n ceea ce privete identitatea membrilor Uniunii cercetai disciplinar,
identitatea persoanelor care au formulat sesizri, faptele cercetate i probele
existente, identitatea membrului Comisiei de etic i disciplin desemnat raportor
responsabil n cauza disciplinar i propunerea Comisiei de etic i disciplin
privind soluionarea cauzei disciplinare.
Sunt de acord c pe durata mandatului meu i dup ncetarea acestuia nu am dreptul s
copiez, s multiplic, s distribui sau s dezvlui n nici un fel, total sau parial,
nici unei alte persoane, companii, corporaii sau entiti, nici una din informaiile
confideniale obinute sau furnizate n cadrul Comisiei de etic i disciplin a
Uniunii.
neleg i declar c sunt de acord prin semnarea prezentului angajament c
nerespectarea obligaiei mele de confidenialitate constatat potrivit procedurii
adoptate de Consiliul director atrage revocarea mea din calitatea de membru i
angajarea rspunderii mele fa de Uniune pentru actele i faptele prejudiciabile
intenionate.
Localitatea ____________
Data ____________
Numele i prenumele ____________
Membru titular / supleant al Comisiei de etic i disciplin
Semntura __________
Bazele evalurii
81
Anexa nr. 2
Angajamentul de confidenialitate al membrilor secretariatului Comisiei de etic i disciplin
ANGAJAMENT DE CONFIDENIALITATE
Bazele evalurii
82
Anexa nr. 3
Registrul de eviden a sesizrilor Comisiei de etic i disciplin
Nr.
crt
Nr. i data
intrrii n
registratur
Comisiei de
etic i
disciplin
Observaii
Numele i
prenumele/
denumirea
Domiciliu/
Sediu
Date de
identificare
Numele i
prenumele
/
denumirea
Domiciliu/
Sediu
Numrul
legitimaiei/
autorizaiei
Tip
membru
Specializare
1.
xxx/zz/ll/aaaa
2.
Anexa nr. 4
Registrul hotrrilor Comisiei de etic i disciplin
Nr.
Data
Nr. dosar
Persoan
Raportor
Propuneri
Membri
Membri
hotrrii
hotrrii
disciplinar
cercetat
(propunere:
hotrte
prezeni
abseni
disciplinar
clasare/
(clasare/
sancionare/
sancionare/
nesancionare)
nesancionare/
Voturi
altele)
1
zz/ll/aaaa
x/aaaa
Bazele evalurii
83
Anexa nr. 5
Registrul deciziilor Consiliului director privind soluionarea procedurii disciplinare
Nr.
Nr. i
Nr. dosar
crt
data
disciplinar
deciziei
Persoan
Raportor
Soluia
Soluia decis
Abatere/
Membri
Membri
cercetat
(propunere:
propus de
(clasare/
sanciune
prezeni
abseni
disciplinar
clasare/
Comisia de
sancionare/
(dac este
sancionare/
etic i
nesancionare/
cazul)
nesancionare)
disciplin
altele)
V
o
t
u
r
(clasare/
sancionare/
nesancionare/
altele)
1
Xx/zz/ll/
x/aaaa
Art.12 al.1
aaaa
lit.() ROF
Uniune/
Art.26
lit.() OG
24/ 2011
Anexa nr. 6
Registrul antecedentelor disciplinare ale membrilor Uniunii
Nr. dosar
crt.
disciplinar
Nr. i dat
Abatere
Sanciune
Ci de atac
Instan/nr. dosar
decizie de
reinut
aplicat
exercitate
instan/nr. i dat
(DA/NU)
hotrre/soluie
sancionare
(respinge/admite
contestaia)
1
xx/zz/ll/aaaa
x/aaaa
Art.12 al.1
Art.26
lit.() ROF
lit.()
Uniune
OG 24/2011
Bazele evalurii
84
Anexa nr. 7
Model de sesizare a Comisiei de etic i disciplin
Ctre
UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA
COMISIA DE ETIC I DISCIPLIN
Bucureti, str. Scrltescu, nr. 7, sector 1, cod potal 011158
Tel: 021.3156564 / Fax: 021.3111340
FI DE SESIZARE
A. DATELE PERSOANEI CARE FORMULEAZ SESIZAREA
Subsemnatul/subsemnata____________________________________,
________________________
sector___,
judeul
str.
_________________________
____________,
identificat
prin
domiciliat()
nr.____
municipiul/oraul/comuna
bl._____
sc._____
CNP_________________________
et.___
CI
ap.___,
seria
___
nr.
conform
mputernicirii
anexate,
telefon
__________________
e-
str.
cu
_________________________
sediul
social
nr.____
bl._____
municipiul/oraul/comuna
sc._____
et.___
ap.___,
sector___, judeul ____________, nregistrat la Registrul Comerului sub nr. J__/____/_____ avnd CUI
______________________________,
telefon
___________________________
e-mail____________________________
str._______________,
nr.__,
domiciliat
bl.__,
sc.__,
municipiul/oraul/comuna
et.___,
ap.__,
sector
_,
str._______________________,
identificat
a
cu
prin
CNP
autorizaiei
sediul
nr.__,
social
bl.__,
____________________
nr.
_________________________________________________telefon
municipiul/oraul,
sc.__,
i
CI
at.___,
seria
___________________avnd
ap.__,
__
comuna
sector__,
nr.________,
specializarea
_______________________________________
e-
mail____________________________________
C. DATA SVRIRII FAPTEI
__________________________
D. TIPUL ACTIVITII DE EVALUARE N LEGTUR CU CARE A FOST SVRIT FAPTA (v rugm s bifai)
evaluare de bunuri imobile
evaluare de ntreprinderi
Bazele evalurii
85
Data _________________
Semntura
_______________
Bazele evalurii
86
Anexa nr. 8
DECLARAIE
Subsemnatul__________________________,
avnd
calitatea
de
membru
al
Consiliului
director
al
Uniunii
Naionale a Evaluatorilor Autorizai din Romnia, n legtur cu cauza ce face obiectul dosarului de
cercetare disciplinar nr.______ din data de _______________ avnd ca obiect cercetarea disciplinar
declanat de Comisia de etic i disciplin a Uniunii n baza sesizrii nr. ______________________ din
data de _________________ formulat de ________________________________________________ cu privire la
fapta constnd n ____________________________________________________________________________ pretins a
fi svrit de domnul/doamna/S.C. ____________________________ evaluator autorizat, cunoscnd prevederile
art. 292 din Codul penal, declar pe proprie rspundere urmtoarele:
nu sunt so, rud sau afin pn la gradul trei inclusiv cu nici una din prile implicate n cauza
disciplinar ce formeaz obiectul dosarului nr. ____/_________;
nu m aflu n nici o situaie de incompatibilitate sau conflict de interese; sau
sunt so, rud sau afin pn la gradul trei inclusiv cu una din prile implicate n cauza disciplinar
ce formeaz obiectul dosarului nr. ____/_________, respectiv cu _______________________;
aflu
urmtoarea
situaie
fa
de
cauza
disciplinar
ce
formeaz
obiectul
dosarului
nr.
_____/_______:
__________________________________________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________
Aceasta este declaraia mea pe care o dau i o susin ca fiind conform cu realitatea, dup toate
cunotinele mele.
Data___________________________
Numele i prenumele
Membru al Consiliului director
Semntura
___________________
Bazele evalurii
87
Bazele evalurii
88
n temeiul art. 7 alin. (3) lit. h) din Ordonana Guvernului nr. 24/2011 privind unele msuri n
domeniul evalurii bunurilor i al art. 8 alin. (1) din Regulamentul de organizare i func ionare a
Uniunii Naionale a Evaluatorilor Autorizai din Romnia, aprobat prin Hotrrea Guvernului nr.
353/2012,
Conferina Naional a Uniunii Naionale a Evaluatorilor Autorizai din Romnia adopt prezenta
hotrre.
Art. 1.. Se aprob Regulamentul de organizare i funcionare a filialelor Uniunii Naionale a
Evaluatorilor Autorizai, prevzut n anexa care face parte integrant din prezenta hotrre.
Art. 2. Prezenta hotrre se public n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I.
Preedintele Uniunii Naionale a Evaluatorilor Autorizai din Romnia
Marian Petre
ANEX
REGULAMENT
de organizare i funcionare a filialelor
Uniunii Naionale a Evaluatorilor Autorizai din Romnia
Art. 1. Filialele Uniunii sunt nfiinate prin hotrre a Conferinei naionale, la propunerea
Consiliului director.
Art. 2. Filialele pot fi organizate n fiecare jude i n municipiul Bucureti sau pot fi constituite
filiale care cuprind membri din mai multe judee.
Art. 3. Patrimoniul filialei se constituie pe baza sumelor alocate din bugetul Uniunii care sunt
aprobate de ctre Consiliul director.
Art. 4. Filiala are urmtoarele atribuii:
a. asigur promovarea pe plan local a standardelor de evaluare obligatorii pentru membrii
Uniunii, a principiilor, metodelor i tehnicilor de evaluare;
b. contribuie la strngerea legturilor dintre Uniune i membrii si, prin facilitarea accesului
direct al acestora la sursele de informare i documentare puse la dispoziie de ctre Uniune,
precum i prin alte mijloace;
Art. 5. Organele de conducere ale filialei sunt: Adunarea general a filialei, Consiliul filialei i
preedintele filialei.
Art. 6. (1) Adunarea general a filialei este format din membrii titulari ai Uniunii care au
domiciliul n circumscripia teritorial a filialei, respectiv pe raza judeelor n care se organizeaz i
funcioneaz filiala sau pe raza municipiului Bucureti, dup caz.
(2) Adunarea general a filialei se ntrunete o dat pe an sau ori de cte ori este nevoie, la
Bazele evalurii
89
convocarea consiliului filialei. Termenul de reunire al Adunrii generale nu poate fi stabilit mai devreme
de 30 de zile de la data publicrii convocrii ntr-un ziar de rspndire naional. Dac la prima convocare
Adunarea general nu poate fi inut din cauza lipsei cvorumului, a doua convocare se poate fixa dup
minim o or de la data primei convocri.
(3) Pentru validitatea deliberrilor Adunrii generale a filialei, la prima convocare, este necesar
prezena a jumtate plus unu din numrul evaluatorilor autorizai cu drept de vot din cadrul filialei, iar
hotrrile se adopt cu votul majoritii membrilor prezeni.
(4) La a doua convocare, Adunarea general a filialei poate s delibereze oricare ar fi numrul celor
prezeni, iar hotrrile se adopt cu votul majoritii participanilor.
(5) Adunarea general a filialei este condus de Preedintele filialei sau, n lipsa acestuia, de
Vicepreedinte.
Art. 7. (1) La Adunarea general a filialei particip un reprezentant al Consiliului director al
Uniunii, nominalizat de ctre acesta.
(2) Reprezentantul Consiliului director la Adunarea general a filialei nu poate face parte din
Consiliul filialei i nu are drept de vot.
Art. 8. Fiecare participant la Adunarea general a filialei are dreptul la un vot.
Art. 9. Adunarea general are urmtoarele atribuii:
a) alege i revoc membrii Consiliul filialei, cu respectarea prevederilor art. 13;
b) alege delegaii care vor reprezenta filiala la Conferina Naional a Uniunii;
c) aprob raportul de activitate al Consiliului filialei;
d) aproba organigrama filialei;
e) supune aprobrii nfiinarea de subuniti fr personalitate juridic n judeele componente
f) ndeplinete orice alte atribuii stabilite de Conferina Naional a Uniunii.
Art. 10. Adunrile generale ale filialelor n care sunt alese Consiliile filialelor i sunt desemnai
delegaii la Conferina Naional a Uniunii vor avea loc cu cel mult dou luni nainte datei Conferinei
Naionale a Uniunii care alege membrii Consiliului director.
Art. 11. Consiliul filialei este compus din nou membri i are urmtoarea structur:
a) Preedintele filialei;
b) Vicepreedintele filialei, care este viitorul preedinte al filialei;
c) Fostul preedinte al filialei, imediat anterior preedintelui filialei;
d) Ali ase membri.
Art. 12. Mandatul membrilor Consiliului filialei este de doi ani cu ncepere de la data Adunrii
generale a filialei n care acetia au fost alei.
Art. 13. n cazul n care o filial se constituie din membri titulari ai Uniunii cu domicilii n judee
diferite, Consiliul filialei respective va cuprinde cel puin un reprezentant din fiecare jude.
Art. 14. Consiliul filialei are urmtoarele atribuii:
a) propune Consiliului director programul anual de pregtire continu a membrilor Uniunii din
raza filialei;
b) propune Consiliului director programul anual de desfurare a manifestrilor profesionale din
raza filialei, cum ar fi consftuiri, conferine, colocvii sau altele asemenea;
c) desemneaz persoane din cadrul filialei care s fac parte din grupurile de lucru nfiinate de
ctre Consiliul director i din comisiile Uniunii, la solicitarea Consiliului director;
d) propune spre aprobare Consiliului director bugetul filialei, execuia bugetar i situaiile
financiare ale filialei;
Bazele evalurii
90
94
Bibliografie
IVSC, Standardele Internaionale de Evaluare 2011, editura ANEVAR,
2011;
Ghiduri de evaluare. Ghiduri metodologice de evaluare 2012, editura
ANEVAR, 2012;
Ordinul MFP nr. 3055/2009 pentru aprobarea reglementrilor contabile
conforme cu directivele europene. Monitorul Oficial al Romniei nr. 766 bis,
din 10.11.2009;
Noul Cod Civil Romn din 17.07.2009. Republicat n Monitorul Oficial al
Romniei, Partea I, nr. 505, din 15.07.2011.