Sunteți pe pagina 1din 223

IROVAL - CERCETRI N EVALUARE

MODULUL 201
EVALUAREA PROPRIETILOR
IMOBILIARE

Colecia Biblioteca

2008

IROVAL CERCETRI N EVALUARE

MODULUL 201
EVALUAREA PROPRIETILOR
IMOBILIARE

Colecia Biblioteca

2008

Ediia aprilie 2008

Autor: Gheorghe BDESCU MAA, FRICS


Revizuit i completat: dr. ec. Sorin V. STAN IROVAL

Cuprins
Partea I Introducere
1. EVALUAREA SI PIAA PROPRIETILOR
IMOBILIARE
2. PROCESUL DE EVALUARE
3. CULEGEREA I ANALIZA DATELOR

Partea II Descrierea i inspecia


proprietilor imobiliare
4. DESCRIEREA PROPRIETILOR IMOBILIARE
4.1 ANALIZA VECINTILOR
4.2 DESCRIEREA AMPLASAMENTULUI
4.3 DESCRIEREA CLDIRII
4.4 STILUL I FUNCIONALITATEA CLDIRII
5. INSPECIA CONSTRUCIILOR CIVILE I
INDUSTRIALE

Partea III Abordri n evaluarea


proprietilor imobiliare
6. ABORDAREA PRIN COMPARAIE
7. ABORDAREA PRIN VENIT
7.1 TEHNICI ALE VALORII ACTUALIZATE
7.2 ESTIMAREA VENITURILOR I
CHELTUIELILOR

7.3 CAPITALIZAREA DIRECT


7.4 ACTUALIZAREA
8. ABORDAREA PRIN COST
8.1 ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZRI
8.2 EVALUAREA TERENULUI
8.3 ESTIMAREA COSTURILOR CLADIRII
8.4 DEPRECIEREA CUMULAT
8.5 STUDIU DE CAZ

9. RECONCILIEREA REZULTATELOR
10. RAPORTUL DE EVALUARE
11. RAPORTUL DE VERIFICARE

EPI 201

Partea I - Introducere
Cap. 1 EVALUAREA I PIAA
PROPRIETILOR IMOBILIARE
PLANUL CAPITOLULUI
NECESITATEA EVALURII

1.1 Necesitatea evalurii


Necesitatea evalurii diferitelor tipuri de propretate deriv dintr-o
multitudine de scopuri. Oricine folosete o proprietate, pltete pentru aceasta,
de obicei, la cumprare sau la nchiriere. Aceasta nseamn tranzacii sau
situaii n care trebuie s se ia o decizie, s se acioneze sau s se stabileasc o
strategie i pentru toate acestea este necesar o estimare a valorii. Situaiile
cnd este necesar o evaluare sunt:
- transferul de proprietate sau al folosinei;
- finanarea proprietii;
- impozitarea proprietii;
- despgubire;
- determinarea unui program de utilizare a proprietii.
Dintre cele de mai sus, transferul i finanarea sunt cele mai importante.
Transferul proprietii sau al folosinei
Scopul evalurii n aceste situaii este:
s ajute potenialii cumprtori n luarea deciziilor de a oferi preuri de
cumprare;
s ajute potenialii vnztori de a determina preuri de vnzare
acceptabile;
s stabileasc o baz pentru schimbul de proprieti imobiliare;
s stabileasc o baz pentru reorganizara sau fuziunea proprietilor;
s determine condiiile de plat pentru o anumit tranzacie;
s determine cuantumul chiriei.
Finanarea i creditul
n aceste cazuri prin evaluare:
se estimeaz valoarea garaniei oferite pentru o propunere de credit cu
ipotec;
se asigur investitorului o baz solid pentru a cumpra valori mobiliare
asigurate de proprietate
se stabilete o baz pentru deciziile referitoare la asigurarea sau la
garantarea unui credit cu o proprietate imobiliar.
Compensarea n caz de expropiere
Prin evaluare:
se estimeaz valoarea de pia a unei proprieti ca un tot, nainte de
expropiere;
se estimeaz valoarea de pia a ceea ce rmne dup expropiere;
se estimeaz daunele la o proprietate avariat.
3

EPI 201

Impozitarea
Evaluatorul are misiunea:
s estimeze valoarea de impozitare;
s separe activele depreciabile cum ar fi construciile, de activele
nedepreciabile - cum ar fi terenul i s estimeze mrimea deprecierii;
s determine taxele pentru moteniri sau donaii;
s estimeze valoarea patrimoniului istoric sau cultural.
Alte situaii
Rolul evaluatorului este:
s stabileasc ealonarea chiriei;
s stabileasc fezabilitatea unei construcii sau program de renovare;
s ajute firmele s cumpere locuine pentru salariaii transferai;
s satisfac cerinele asiguratului i asigurtorului;
s ajute la fuziunea firmelor, la emisiunea aciunilor sau la reevaluarea
contabil;
s estimeze valoarea de pia pentru o vnzare forat sau prin licitaie;
s asiste clientul n probleme de investiii, inclusiv obiectivele,
alternativele, resursele, restriciile i programarea n timp;
s acorde consultan comisiilor de urbanism, judectorilor,
planificatorilor referitor la efectele probabile ale aciunilor propuse;
s arbitreze ntre pri aflate n litigiu;
s determine tendinele cererii i ofertei pe pia;
s determine situaia pieelor imobiliare.

1.2 Principiile evalurii proprietilor imobiliare


n decursul timpului, evaluatorii profesioniti au stabilit cteva principii
eseniale pentru evaluarea proprietilor imobiliare. Aceste principii pornesc de
la premisa c proprietile imobiliare sunt nu bunuri fungibile.
Principiile de baz ale evalurii proprietii imobiliare sunt:
Cererea i oferta. Valoarea de pia a unei proprieti imobiliare este
determinat de interaciunea dintre cererea i oferta existente la data evalurii.
Schimbarea. Forele cererii i ale ofertei se afl ntr-o dinamic
permanent i creaz n mod constant un nou mediu economic, ducnd astfel la
fluctuaii ale preului i valorii.
Concurena. Preurile sunt susinute i valorile sunt stabilite printr-o
continu competiie i interaciune ntre cumprtori, vnztori, antreprenori i
ali participani pe piaa imobiliar.
Substituia. Un cumprtor raional nu va plti mai mult pentru o
proprietate dect costul de achiziie a unei alte proprieti cu aceleai
caracteristici.
Proporiile variabile. Proprietatea imobiliar atinge maximum de
productivitate sau cea mai bun utilizare, cnd factorii de producie
4

EPI 201
(considerai de regul terenul, capitalul, munca i managementul) se afl n
echilibru relativ.
Contribuia (productivitatea marginal). Valoarea oricrui factor de
producie sau component a proprietii, depinde de msura n care prezena sa
adaug ceva la valoarea total a proprietii.
Cea mai bun utilizare. n scopul evalurii pe pia, proprietatea ar
trebui evaluat n ipoteza celei mai bune utilizri.
Conformitatea. O proprietate imobiliar atinge valoarea sa maxim
cnd este amplasat ntr-un mediu coerent fizic, economic i social sau de
utilizare compatibil i armonioas a terenului.
Anticiparea. Valoarea de pia este dat de valoarea actualizat a
beneficiilor sau satisfaciilor viitoare generate de proprietate, aa cum sunt
percepute de vnztorii i cumprtorii tipici.
Primele patru principii implic piaa imobiliar; urmtoarele trei se
aplic n primul rnd subiectului proprietii; al optulea principiu are n vedere
vecintatea sau mediul din jurul proprietii, iar al noulea privete
productivitatea proprietii, din punctul de vedere al unui vnztor sau al
cumprtorului tipic.
Principiile substituiei, schimbrii, contribuiei i al celei mai bune
utilizri sunt considerate cele mai importante i vor fi detaliate mai jos.
Principiul substituiei menioneaz o alternativ cu o utilitate sau
productivitate egal, innd cont de factorul timp. n evaluare se presupune c
un cumprtor are urmtoarele trei alternative:
a) s cumpere o proprietate existent cu o utilitate egal cu cea n cauz.
Aceasta reprezint abordarea prin comparaie pe pia cu tranzaciile anterioare
pentru a estima valoarea de pia;
b) s cumpere un teren i s construiasc pentru a avea o proprietate cu
o utilitate egal cu cea n cauz. Aceasta constituie baz pentru abordarea prin
cost a estimrii valorii de pia;
c) s cumpere o proprietate ce genereaz venituri de aceeai mrime i
cu aceleai riscuri ca i proprietatea n cauz. Aceasta este baza abordrii prin
venit n estimarea valorii de pia.
Principiul schimbrii cere ca evaluatorul s sesizeze cauzele i efectele
forelor cererii i ofertei studiind tendinele lor i impactul lor asupra valorilor
proprietilor imobiliare. Acest principiu oblig la precizarea datei evalurii.
Principiul contribuiei poate fi interpretat i prin estimarea pierderii de
valoare atunci cnd un factor de producie (sau un component al su) lipsete.
Acest principiu permite efectuarea unor corecii n cazul comparaiei cu
tranzaciile anterioare, asigurnd i o baz pentru estimarea deprecierii cauzate
de unele lipsuri (deficiene) sau plusuri ale proprietii n abordarea prin cost.
Principiul celei mai bune utilizri implic o utilizare legal, posibil i
probabil a proprietii imobiliare care i va da cea mai mare valoare n prezent,
pstrndu-i utilitatea. Acesta este cazul construciilor nepotrivite celei mai bune
utilizri a terenului i care nu adaug terenului o valoare adecvat.

1.3 Factorii care influeneaz valoarea


Valoarea este extrinsec bunului sau serviciului la care se refer; ea este
creat n mintea persoanelor care constituie piaa. Relaiile care creaz valoarea
sunt complexe iar valoarea se schimb cnd se schimb factorii care o
5

EPI 201
influeneaz. De regul sunt patru factori economici interdependeni care
creaz valoarea: utilitatea, raritatea, dorina i puterea efectiv de cumprare.
Pentru ca o proprietate imobiliar s aib valoare trebuie s existe toi cei patru
factori ai valorii.

Utilitatea
Utilitatea este abilitatea unui produs de a satisface o cerere, necesitate
sau dorin uman. De exemplu, toate proprietile trebuie s aib utilitate
pentru chiriai, proprietari-investitori sau proprietari-ocupani. Proprietile
rezideniale satisfac necesitatea de adpost. Valoarea este legat de dorinele i
utilitatea pentru proprietarul - ocupant, dar aceast valoare poate fi convertit
n venituri sub form de chirie. Ctigurile date de proprietile imobiliare
generatoare de venit pot fi msurate de obicei prin fluxul de numerar (cashflow). Influena utilitii asupra valorii depinde de caracteristicile proprietii
imobiliare, cum ar fi: dimensiunea, design, amplasament.
Veniturile aferente unei proprieti imobiliare rezult din drepturile de
proprietate. Restricionarea unor drepturi poate reduce fluxul de venit i deci
micora valoarea. La fel, o proprietate poate atinge cea mai mare valoare dac
ea poate realiza legal cea mai util funciune. Reglementrile de mediu, de
urbanism i alte limitri pot majora sau diminua valoarea.

Raritatea
Raritatea reprezint oferta curent sau anticipat a unui bun, n
comparaie cu ererea pentru el. n general, dac cererea este constant, raritatea
unui bun l face mai valoros. Terenul, de exemplu, este n general suficient, dar
terenul utilizabil solicitat este relativ rar i deci are o valoare mai mare. Aerul,
care are un nalt grad de utilitate nu are o valoare economic, deoarece se
gsete din abunden.

Dorina
Dorina este visul cumprtorului de a avea un bun care s satisfac o
necesitate uman (ex. adpost, mbrcminte, hran) sau cerine individuale
dincolo de necesitile vitale. Dorina, mpreun cu utilitatea i raritatea,
trebuie considerate n relaie cu puterea efectiv de cumprare.

Puterea efectiv de cumprare


Puterea efectiv de cumprare este abilitatea unei persoane sau unui
grup de persoane de a participa pe pia i anume de a achiziiona bunuri i
servicii cu numerar sau cu echivalent de numerar. O estimare real a valorii
unei proprieti imobiliare cuprinde i o apreciere real a posibilitilor pieei
de a plti acea proprietate.
n fine, proprietatea trebuie s fie amplasat ntr-un mediu n care
acioneaz legea i ordinea, astfel nct pentru investitorii n proprieti
imobiliare s nu existe riscul de a le pierde din cauza incertitudinilor politice
sau legislative.
Interaciunea complex a celor patru factori care creaz valoarea este
reflectat n principiul economic fundamental - cererea i oferta. Utilitatea unui
bun sau serviciu, raritatea sau abundena sa, intensitatea dorinei oamenilor de
a le achiziiona i puterea efectiv de cumprare, toate acestea vor afecta oferta
i cererea ntr-o situaie dat a pieei.
6

EPI 201
Cererea pentru un bun sau serviciu este creat de utilitate i afectat de
raritate. Cererea mai este influenat i de dorin i de forele care creaz i
stimuleaz dorina. Dei atracia oamenilor pentru diferite lucruri putea fi
nelimitat, dorina este restricionat de puterea efectiv de cumprare. De
exemplu, imposibilitatea de a cumpra bunuri scumpe va afecta cererea pentru
astfel de bunuri.
Oferta unui bun sau serviciu este influenat de utilitate i limitat de
raritate, iar dorina afecteaz disponibilitatea.Terenul este un bun limitat i
terenul ntr-o zon destinat unei anumite folosine poate reprezenta o ofert
insuficient dac percepia privind necesitatea lui devine ridicat. O putere de
cumprare slab va crea o presiune asupra ofertei. Dac puterea de cumprare
crete, oferta unui bun sau serviciu relativ rar se deschide i se creaz o cerere
datorat pieei care va duce la creterea ofertei.

1.4 Caracteristicile pieelor imobiliare


Pieele imobiliare nu au aceleai caracteristici precum pieele mai
eficiente de alte bunuri sau servicii. Eficiena unei piee este bazat pe
ipotezele privind comportamentul cumprtorilor i vnztorilor i pe
caracteristicile produselor tranzacionate.
Bunurile sau serviciile pe o pia eficient sunt omogene, care deci pot
fi nlocuite imediat unele cualtele (bunuri fungibile). n contrast, fiecare lot
imobiliar este unic i amplasamentul lui este fix.
Caracteristicile unei piee eficiente sunt:
(a) existena unui numr mare de cumprtori i vnztori, care
creaz o pia liber, cocurenial i nici unul din aceti participani
nu are o cot de pia suficient de mare nct s aib o influen
direct i cuantificabil asupra preului. Pe pieele imobiliare, n
acelai timp, pot aciona puini vnztori i cumprtori n interiorul
unui interval de pre i pe un amplasament sau cel mult o zon
restrns. Valoarea relativ ridicat a proprietilor imobiliare necesit o
putere mare de cumprare i deci pieele imobiliare sunt foarte sensibile
la schimbarea nivelului salariilor, la stabilitatea veniturilor i numrul
de locuri de munc.
(b) preurile sunt relativ uniforme, stabile i sczute. Ele reprezint de
cele mai multe ori criterii primordiale n deciziile de cumprare sau
vnzare, pentru c la un anumit pre calitatea tinde s fie aceeai. Pe
pieele imobiliare, preurile sunt relativ ridicate i deciziile de
cumprare sunt influenate de tipul de finanare oferit, volumul
creditului ce poate fi obinut, dobnzile, mrimea avansului, durata
rambursrii.
(c) o pia eficient se autoreglementeaz. Exist foarte puine
restricii guvernamentale asupra concurenei libere i deschise. Pieele
imobiliare nu se autoreglementeaz i exist relativ multe reglementri
guvernamentale i locale care afecteaz tranzaciile imobiliare.
(d) cererea i oferta nu se afl niciodat n dezechilibru, pentru c
piaa tinde s se ndrepte ctre echilibru, prin efectele concurenei.
Dei cererea i oferta de proprieti imobiliare tinde ctre echilibru
acest punct practic nu este atins i exist ntotdeauna un decalaj ntre
ele.
7

EPI 201
(e) Cumprtorii i vnztorii sunt complet informai i n cunotin
de cauz, referitor la condiiile pieei, la comportamentul celorlali, la
activitatea pieei n trecut, la calitatea produselor i la
interschimbabilitatea produselor. Orice informaie necesar pentru
licitaii, oferte i vnzri este disponibil imediat. Cumprtorii i
vnztorii de proprieti imobiliare nu sunt ntotdeauna bine informai,
ei nu vnd i cumpr n mod frecvent, iar informaiile despre preurile
de ofert sau de tranzacie ale unor proprieti imobiliare similare nu
sunt disponibile imediat, din diferite motive.
(f) cumprtorii i vnztorii sunt adunai mpreun de un mecanism
de pia organizat, cum ar fi burse de valori i este relativ uor pentru
vnztori s intre pe pia ca rspuns al evoluiei cererii. Pe pieele
imobiliare, cererea poate fi volatil, datorit unor schimbri rapide n
mrimea i structura populaiei.
(g) pe o pia eficient, bunurile sunt gata de consum, livrate imediat
i uor de transportat. Proprietatea imobiliar este un produs cu durat
lung de via i cu o valoare mare are un grad redus de lichiditate. Ea
nu se vinde rapid pentru c implic sume mari de bani i finanarea nu
se obine imediat.
n concluzie, pieele imobiliare nu sunt eficiente, din cauza i a
inexistenei standardizrii produsului i a timpului necesar producerii lui i este
dificil s se previzioneze precis comportamentul acestor piee. n acest caz,
evaluatorii i ndreapt atenia ctre motivaia, atitudinile i interaciunea
participanilor pe pia, n msura n care ei rspund caracteristicilor particulare
ale proprietii imobiliare i influenelor externe ce afecteaz valoarea.

1.5 Tipuri de piee imobiliare


Diferitele piee imobiliare sunt create de necesitile, dorinele,
motivaiile, localizarea i vrsta participanilor de pe pia i de tipurile,
amplasarea, designul i restriciile urbanistice ale proprietii.
Se pot identifica cinci tipuri de piee:
1. rezideniale (case pentru o familie sau duplex, bloc de apartamente, ir
de case legate)
2. comerciale (cldiri administrative, centre comerciale, hoteluri i
moteluri, magazine)
3. industriale (fabrici, depozite, cldiri ale institutelor de cercetare)
4. agricole (ferme, livezi, vii, puni, pduri)
5. speciale (proprieti cu design unic sau construcie ce limiteaz
utilizarea numai la scopul iniial; de exemplu coli, cldiri publice,
aeroporturi, sli de conferine, parcuri de distracii, terenuri de golf,
cimitire, case de rugciuni, etc.)
Fiecare pia a unui anumit tip de proprietate se poate subdiviza n piee
mai mici, mai specializate numite subpiee. Subpieele pentru proprieti
rezideniale urbane, suburbane sau rurale pot fi mai departe mprite n funcie
de preferinele cumprtorilor: proprieti ieftine, medii i de lux.
Procesul de identificare i de analiz a subpieelor n cadrul unei piee
mai largi se numete segmentarea pieei. Dezagregarea este un termen ce se
aplic proprietii imobiliare i face deosebirea dintre proprietatea evaluat i
alte proprieti prin crearea unor subclasificri cu diferite caracteristici ale
produsului.
8

EPI 201
O subpia poate fi creat de schimbri aprute n cerere. Evaluatorii
imobiliari identific i studiaz segmentele pieei lund n considerare
caracteristicile localitii: demografice, socio-economice, psihologice i legate
de produs. Ei vor utiliza tehnici de investigaie i cercetare pentru a descoperi,
cuantifica, analiza i concluziona referitor la compoziia unor anumite subpiee.

1.6 Analiza pieei imobiliare


Analiza pieei este procesul de identificare i studiere a pieei unui
anumit bun sau serviciu. Evaluatorii folosesc analiza pieei pentru a determina
dac exist conformarea pieei pentru o proprietate existent cu o anumit
utilizare sau dac este evident c va fi o conformare a pieei pentru o utilizare
propus a unui amplasament ntr-un moment n viitor.
Analiza pieei constituie baza pentru a determina cea mai bun
utilizare a unei proprieti. O construcie existent sau propus pentru o
anumit utilizare poate fi analizat n funcie de criteriile fezabilitii financiare
i productivitii maxime numai dup ce s-a demonstrat c exist o conformare
corespunztoare pe pia pentru existena acelei utilizri. Analizele mai
aprofundate merg la specificarea caracterului acestor conformri i astfel de
studii pot determina strategii de marketing pentru o proprietate existent sau
propus, pot defini caracteristicile de proiectare a unei dezvoltri imobiliare
sau s ajute la estimarea cotei de pia pe care ar putea s o cucereasc
proprietatea i la estimarea ratei de absorbie probabile.
Pentru a evidenia conformrile pieei pentru o anumit utilizare a unei
proprieti, analistul trebuie s identifice relaia dintre cerere i oferta
concurenial de pe piaa analizat curent i n viitoare. Aceast relaie arat
gradul de echilibru (sau dezechilibru) care caracterizeaz piaa curent i
condiiile ce ar caracteriza piaa dup o perioad de prognoz.
Valoarea de pia a unei proprieti este n mare msur dependent de
poziia sa competitiv pe piaa sa. Cunoscnd caracteristicile proprietii
evaluate, evaluatorul va putea identifica proprietile competitive (oferta) i va
putea nelege avantajele comparative pe care proprietatea le ofer potenialilor
cumprtori (cererea). mpreun cu nelegerea condiiilor economice i
efectului lor asupra pieelor imobiliare, evaluatorul va putea aprecia mai bine
influenele externe ce afecteaz proprietatea.
Principiile analizei pieei par simple, dar tehnicile i procedurile
aplicate de analitii de pia pot fi extrem de sofisticate.
Estimrile cererii sunt formulate diferit n funcie de nivelul de analiz.
n unele cazuri, cererea poate fi apreciat simplu din condiiile pieei curente
sau din variaiile utilizate n elaborarea prognozelor. Pentru a efectua o analiz
mai aprofundat a prognozei cererii fundamentale, analistul trebuie s obin i
s ordoneze date cuprinztoare i s aplice o logic corect la prognozare.
Analistul detaliaz o prognoz a cererii fundamentale lund n considerare
percepiile participanilor pe pia i evalund n ce msur tendinele curente
vor continua i n viitor.
n prezent nu exist un set de faze sau proceduri, universal acceptate, ce
ar trebui aplicate n analiza pieei, pentru c fiecare lucrare de evaluare depinde
de cerinele specifice ale clientului iar aceste cerine sunt variate. Analitii
examineaz datele specifice ale pieei. Populaia, utilizarea forei de munc i
veniturile servesc ca indicatori ai cererii zonei; datele referitoare la spaiul
disponibil n prezent, spaiile n construcie sau n faza de proiect dau o msur
9

EPI 201
a ofertei competitive. Comparnd cererea cu oferta competitiv se identific
situaia prezent i n perspectiv a echilibrului (sau a dezechilibrului).
Dup analiza cererii i ofertei, analitii studiaz utilizrile alternative
probabile i estimeaz valorile asociate acestor utilizri. Ei iau n considerare
atributele fizice, legale i de amplasament ale proprietii analizate i ajung n
final la o concluzie referitoare la cea mai bun utilizare.
n esen, scopul analizei pieei este de a stabili dac exist o
conformare adecvat a pieei pentru o proprietate cu o anumit utilizare sau
dac exist evidene ale pieei pentru o utilizare propus n viitor.

1.7 Concepte fundamentale


Definirea pieei
O pia imobiliar este un grup de persoane sau firme care se afl n
contact unii cu alii n scopul de a efectua tranzacii imobiliare. Participanii pe
pia pot fi cumprtorii, vnztorii, chiriaii, proprietarii, creditorii, debitorii,
antreprenorii, constructorii, administratorii, investitorii i intermediarii. O pia
imobiliar este alctuit din participanii pe pia angajai n tranzacii
imobiliare.
Pentru a delimita/identifica o pia imobiliar specific, evaluatorul
examineaz urmtorii factori:
1. Tipul proprietii (rezideniale, comerciale, de birouri);
2. Caracteristicile proprietii cum ar fi:
a. gradul de ocupare - un chiria sau mai muli chiriai (case,
apartamente, birouri, magazine)
b. baza de clieni - cei mai probabil utilizatori (se analizeaz date
despre populaie, utilizarea forei de munc, veniturile i tipurile de
activitate. Pentru pieele rezideniale, datele sunt separate n funcie de
profilul eventualului proprietar sau chiria; pentru pieele comerciale
datele sunt segmentate n funcie de eventualii utilizatori ai spaiului;
pentru piaa magazinelor baza de clieni va fi clientela atras de
chiriaii prospectivi; pentru piaa birourilor, baza de clieni reflect
necesarul de spaiu al firmelor ce vor nchiria spaiile respective)
c. calitatea construciei se refer la tipul de cldire;
d. proiectul i mbuntirile.
3. Aria pieei - definit din punct de vedere geografic (O pia poate fi
local, regional, naional sau internaional; poate fi urban sau
suburban; poate corespunde unui cartier sau o vecintate a unui ora.
Pieele comerciale sau rezideniale sunt deseori delimitate de relaia
timp-distan)
4. Proprieti similare/comparabile disponibile, adic proprieti cu o
atractivitate egal la concuren cu cea analizat n aria pieei.
5. Proprieti complementare, adic alte proprieti sau tipuri de
proprieti imobiliare ce sunt complementare celei analizate (
n concluzie, segmentul de pia cuprinde att proprietatea analizat, ct i
proprietile competitive i complementare.

Cererea
10

EPI 201
Cererea reflect nevoile, dorinele, puterea de cumprare i preferinele
consumatorilor. Analiza cererii se axeaz pe identificarea utilizatorilor
poteniali (cumprtori, chiriai) i, pentru un anume tip de proprietate, analiza
urmrete produsul sau serviciul final pe care l asigur proprietatea. Astfel,
analiza cererii de spaii comerciale va ncerca s determine cererea de servicii
comerciale, generat de potenialii clieni din aria de pia.
n analiza cererii de pe piaa locuinelor sunt importani urmtorii
factori:
-

populaia din aria de pia - mrimea i numrul familiilor, rata de


cretere sau descretere n formarea familiilor, compoziia i
distribuia pe vrste a lor;
veniturile i salariile;
tipologia locurilor de munc i rata omajului;
raportul ntre spaiile locuite de proprietari i chiriai;
consideraii financiare, cum ar fi nivelul economiilor, condiiile de
creditare (dobnzi, raportul credit/valoare, comisioane i taxe,
disponibilitatea asigurrilor);
planul de urbanism i direciile de dezvoltare urbanistic;
factorii ce afecteaz atractivitatea fizic a vecintii adic
geografia/geologia (climatul, topografia, drenajul, stratul de
fundaie i bariere naturale sau artificiale);
structura taxelor locale i a administraiei;
disponibilitatea facilitilor i serviciilor comunale (instituii de
cultur, de nvmnt i calitatea colilor, faciliti sanitare i
medicale, servicii de pompieri i poliie).

n analiza cererii de pe piaa spaiilor comerciale sunt importani


urmtorii factori:
- populaia din ariile comerciale mrimea i numrul familiilor ce
locuiesc n zon, rata de cretere sau descretere a acestora,
compoziia i distribuia pe vrste a lor;
- venituri pe cap de locuitor i pe familie (medie);
- procentajul de venit pe familie cheltuit pentru cumprturi i
procentajul de venit disponibil (putere de cumprare) cheltuit pe
diferite categorii de produse sau servicii;
- rata de nevnzare din aria comercial;
- volumul minim de vnzri pentru ca spaiul comercial s fie
exploatat profitabil i volumul existent de vnzri pe mp;
- gradul de ocupare a spaiilor comerciale pe pia;
- procentajul de cumprturi fcute de persoane din afara ariei de
pia;
- planul de urbanism i direciile de dezvoltare urbanistic;
- accesibilitatea (facilitile de transport i sistemul stradal) i costul
transportului;
- factorii ce afecteaz atractivitatea centrului comercial (imaginea,
calitatea bunurilor i reputaia operatorului).
n analiza cererii de pe piaa piaa cldirilor de birouri sunt
importani urmtorii factori:

11

EPI 201
-

angajatorii din aria de pia i salariailor care lucreaz n spaii de


birouri; necesarul de personal curent i cel estimat n viitor;
suprafaa medie de spaiu de birouri necesar pentru o persoan
(cerinele variaz n funcie de categoria lucrrilor, de poziia
lucrtorului n firm i de localizare - n centru sau suburbii;
gradul de ocupare pentru categoria specific a cldirii;
creterea sau scderea cererii de categorii de cldiri;
planul de urbanism i direciile de dezvoltare urbanistic;
accesibilitatea (facilitile de transport i sistemul stradal) i costul
transportului;
factorii care afecteaz atractivitatea cldirii de birouri (calitatea
construciei, managementul i chiriaii) i disponibilitatea
facilitilor complementare (magazine, restaurante, centre de
recreere).

Oferta competitiv
Oferta se refer la disponibilitatea produsului imobiliar. Pentru a analiza
oferta, evaluatorul trebuie s fac un inventar de proprieti competitive, care
include stocul de proprieti existente, cele aflate n construcie i precum i
cele aflate n stadiul de proiect. n analiza ofertei trebuie acordat o atenie
deosebit proprietilor aflate n stadiul de proiect i celor aflate n faza de
propuneri pentru c unele ar putea s nu se materializeze.
Evaluatorul trebuie s determine i numrul de uniti pierdute prin
demolare i numrul adugat sau sczut prin transformare. Datele pot fi
colectate prin inspectarea cldirilor, consultarea autorizaiilor de construire,
discuiile cu antreprenorii i planificatori urbanistici.
Pentru a analiza oferta competitiv se vor studia urmtorii factori:
- cantitatea i calitatea proprietilor disponibile;
- volumul construciilor noi (concurente i complementare) - proiecte
aflate n construcie sau propuneri;
- disponibilitatea i preul terenului liber;
- costurile de construcie i dezvoltare;
- proprietile oferite curent (vechi i noi);
- gradul de ocupare de ctre proprietari i de ctre chiriai;
- cauzele i numrul de proprieti vacante;
- conversia spre utilizri alternative;
- condiiile economice i circumstanele speciale;
- disponibilitatea creditelor pentru construcii i a finanrii;
- impactul normativelor de construcii, documentaiilor de urbanism
i altor reglementri asupra volumului i costului construciilor.

Echilibrul pieei
Pe termen scurt, oferta imobiliar este relativ fix i preul rspunde la
cerere. Dac cererea este neobinuit de mare, preurile i chiriile vor ncepe s
creasc nainte ca s nceap noua construcie. Finalizarea cldirii i nchirierea
poate s fie decalat n timp fa de cerere i deci, n general pe termen scurt,
pieele se afl n dezechilibru.
Analitii i participanii pe pia descriu activitatea pieelor imobiliare
n diferite moduri. O pia activ este o pia caracterizat prin cerere n
cretere, o rmnere n urm a ofertei i preuri n cretere; o pia activ este
uneori numit pia a vnztorilor pentru c vnztorii pot obine preuri mai
12

EPI 201
mari pe proprietile disponibile. O pia n declin este o pia n care
diminuarea cererii este nsoit de o supraofert relativ i o scdere a
preurilor; aceast pia se numete i piaa cumprtorilor pentru c au
avantaj cumprtorii.
Activitatea pieei imobiliare este ciclic. La fel ca i ciclul afacerilor,
ciclul imobiliar este caracterizat prin perioade succesive de expansiune, vrfuri,
restrngeri si epuizare. Totui ciclul imobiliar nu este sincronizat cu ciclul
afacerilor iar activitatea imobiliar rspunde la dou seturi de stimuli, unul care
acioneaz pe termen lung i altul pe termen scurt. Ciclul pe termen lung sau
secular depinde de schimbrile n caracteristicile populaiei existente i n
veniturile sale. Dac economia local poate asigura o utilizare stabil a forei
de munc i s genereze noi locuri de munc, populaia existent va rmne n
zon i vor veni persoane din afara zonei n cutare de lucru. Tipul specific de
locuri de munc oferite va determina nivelul de venituri n localitate.
Ciclul pe termen scurt depinde, n principal, de disponibilitatea i costul
creditului. Demararea de noi construcii depinde mult de fluctuaiile n rata
dobnzii i de aceea activitatea imobiliar devanseaz ciclul afacerilor. Gradul
de ocupare i rata de absorbie pot fi considerai indicatori ai ciclului imobiliar
pe termen scurt.
Indicatorii pe termen scurt reflect numai viitorul imediat. Rata
dobnzii este foarte schimbtoare, iar gradul de ocupare i rata de absorbie pot
fi mai greu previzionate pe mai mult de 2-3 ani.
Indicatorii pe termen lung includ baza economic i infrastructura
planificat.

Cele ase etape ale analizei de pia


n general, o analiz de pia este un proces care se deruleaz n ase
etape. n cazul proprietilor imobiliare aflate n stadiul de proiect sau
propuneri, mai poate fi adugat o a aptea etap, numit fezabilitatea
financiar a utilizrilor alternative i determinarea pragului de rentabilitate,
utilizndu-se adesea testul pragului de rentabilitate al investiiei.

Cele ase etape ale analizei de pia sunt:


Etapa 1 Analiza productivitii
proprietii imobiliare

Analiza caracteristicilor legale, fizice i de localizare


ale proprietii imobiliare n cauz i ale proprietii
imobiliare competitive, ca de ex.: infrastructura,
zonarea, parcarea, documentaiile de urbanism,
topografia,
utilitile,
mprejurimi,
amenajri,
tendinele populaiei, veniturilor i economiilor, etc.

Etapa 2 Delimitarea pieei

Analiza relaiei timp distan ntre locul de munc i


de odihn, pentru recreere i pentru cumprturi,
limitele sociale, graniele naturale, reputaia chiriailor,
localizarea.

Etapa 3 Analiza i previziunea


cererii

Evaluatorul studiaz datele privind populaia total din


aria de pia, numrul de familii i veniturile acestora,
tendinele de cretere a construciilor, ratele istorice de
13

EPI 201
absorbie, numrul de chiriai, gradul de ocupare, cu
scopul de a analiza i previziona cererea.
Etapa 4 Analiza i previziunea
ofertei competitive

Identificarea numrului de proprieti similare


existente, celor n curs de construire, celor n stadiu de
proiect, celor demolate, renovate i adaptabile pentru
alte utilizri

Etapa 5 Studiul echilibrului


dintre cerere i ofert

Evaluatorul investigheaz interaciunea dintre cerere i


ofert pentru a determina dac exist un exces sau o
lips de proprieti i apoi pentru a face face
previziuniasupra evoluiei acestui raport.

Etapa 6 Previziunea atractivitii


proprietii imobiliare n
cauz

Comparnd atributele proprietii imobiliare n cauz


cu cele ale proprietilor imobiliare competitive,
analistul poate determina segmentul de pia pe care
este probabil ca proprietatea imobiliar n cauz l va
atrage, n condiiile date de pia: cerere i oferta
competitiv.

Sursa: Appraisal Institute Evaluarea proprietii imobiliare, ediia a doua canadian,


Ed. ANEVAR, 2004, pag. 11.15

Definirea termenilor importani


Piaa activ
O pia caracterizat printr-o cerere n cretere, o rmnere n urm a ofertei i
o cretere a preurilor.
Anticiparea
Valoarea este creat de beneficiile viitoare anticipate
Echilibrul
Principiul c valoarea real a proprietii este creat i susinut atunci cnd
elemente opuse, contradictorii, sau care interacioneaz se afl n stare de
echilibru.
Piaa cumprtorului
O pia n declin n care cumprtorii au avantaj.
Schimbarea
Rezultatul relaiei cauzefect ntre fore care influeneaz valoarea
proprietii.
Concurena/competiia
Apare ntre cumprtori sau chiriai, eforturile interactive ale doi sau mai
multor clieni ce doresc s cumpere sau s nchirieze; ntre vnztori sau
proprietari, eforturile interactive ale doi sau mai multor poteniali vnztori sau
proprietari ce doresc s vnd sau s ofere spre nchiriere.
Oferta competitiv
Vezi oferta.
Proprieti complementare
O proprietate sau un tip de proprietate care este complementar subiectului;
cumprtorii proprietii n cauz trebuie s aib acces la proprietile
complementare; se mai numesc faciliti de sprijin.
Conformitatea
Principiul evalurii conform cruia valoarea real a proprietii este creat i
susinut atunci cnd caracteristicile proprietii sunt conforme cu cererea.
14

EPI 201
Utilizarea consecvent
Conceptul conform cruia pamntul nu poate fi evaluat pe baza unei utilizri,
n timp ce construciile sunt evaluate pe baza altei utilizri.
Contribuia
Principiul conform cruia valoarea unei anumite componente se msoar n
funcie de contribuia acesteia la valoarea ntregii proprieti, sau n funcie de
valoarea cu care s-ar micora valoarea ntregului n lipsa ei.
Cererea
Dorina i posibilitatea de a cumpra sau nchiria bunuri i servicii; n cazul
proprietilor imobiliare este vorba despre numrul anumitor proprieti
imobiliare dorite a fi nchiriate sau cumprate, la diferite preuri, pe o anumit
pia, ntr-o anumit perioad de timp.
Deprecierea
O scdere de valoare a proprietii din orice cauz.
Piaa n declin
O pia n care o diminuare a cererii este nsoit de o supraofert i o scdere a
preurilor.
Analiza bazei economice
O analiz a domeniilor de activitate economic i afacerilor care genereaz
locuri de munc i venituri ntr-o comunitate, precum i rata creterii populaiei
i a nivelului venitului, amndou fiind funcii ale utilizrii forei de munc.
Reprezint o analiz prin care relaia dintre ocupaiile de baz (care produc
venituri ntr-o comunitate) i ocupaiile care nu sunt de baz (care furnizeaz
servicii angajailor din sectorul de baz) este folosit pentru a previziona
evoluia populaiei, a veniturilor sau a altor variabile care afecteaz valoarea
proprietilor imobiliare sau a utilizarea terenului.
Elasticitatea cererii
Tendina preului proprietii imobiliare de a varia n funcie de schimbrile
cererii. Preurile tind s creasc dac cererea crete iar ceilali factori rmn
constani; n sens contrar, preurile tind s scad dac cererea scade iar ceilali
factori rmn constani.
Condiiile externe
Principiul conform cruia mediul economic din afara unei proprieti are efect
asupra valorii acesteia.
Cea mai bun utilizare
Cea mai probabil utilizare a proprietii care este fizic posibil, justificat
adecvent, permis legal, fezabil financiar i conduce la cea mai mare valoare a
proprietii evaluate.
Gospodrie
Un numr de oameni nrudii sau nu, care locuiesc ntr-o cas; toate persoanele
care ocup un numr de camere sau o singur camer ce constituie locuin.
Utilizarea temporar/interimar
Utilizarea unei proprieti pn la trecerea la cea mai bun utilizare
Amplasare
Relaiile timpdistan ntre o proprietate sau vecintate i toate posibilele
origini i destinaii ale rezidenilor ce vin sau pleac de pe proprietate sau din
vecintate.
Aria de pia
Definiia geografic sau locaional a pieii pentru o anumit categorie de
proprieti imobiliare.
Analiza pieei
15

EPI 201
Identificarea i studierea pieei pentru un anumit bun economic sau serviciu.
Dezechilibrul pieei
Caracteristic general a pieei proprietilor imobiliare pe termen scurt n care
cererea i oferta pentru proprietile imobiliare nu se afl n echilibru.
Echilibrul pieei
Balana teoretic fa de care cererea i oferta pentru proprietile imobiliare
oscileaz pe termen lung o balan care este atins uneori.
Segmentarea pieei
Procesul prin care sunt identificate i analizate subpieele dintr-o pia mai
mare.
Costul de oportunitate
Costul oportunitilor nealese.
Punctul de la care se reduce rentabilitatea marginal
Punctul de la care cheltuielile suplimentare ale factorilor de producie nu mai
genereaz o rentabilitate egal cu cea a investiiei totale.
Ciclul proprietilor imobiliare
Perioade succesive de extindere, apogeu, restrngere, prin care se
caracterizeaz activitatea pieei proprietii imobiliare.
Piaa proprietilor imobiliare
Un grup de indivizi sau firme ce se afl n contact cu ceilali n vederea
realizrii de tranzacii imobiliare.
Ciclul secular
Un ciclu pe termen lung al pieei proprietilor imobiliare care reflect
schimbrile n caracteristicile populaiei existente i n veniturile acesteia.
Piaa vnztorilor
O pia activ n care vnztorii de proprieti disponibile pot obine preuri
mai mari.
Ciclul pe termen scurt
Un ciclu temporar al activitii pieei proprietilor imobiliare ce apare ca
rspuns la disponibilitatea de credit.
Pia puternic
O pia ce reflect fie o cerere mare i un pre n cretere, fie un numr mare de
tranzacii.
Subpiaa
O diviziune a pieii totale, care reflect preferinele unui anumit tip de client
sau investitor.
Proprieti de substituie
Proprieti dorite n mod egal ce concureaz n aria pieei.
Substituia
Principiul conform cruia cnd exist mai multe bunuri sau servicii
corespunztoare similare, cele care au cel mai mic pre atrag cea mai mare
cerere i cea mai larg distribuie.
Oferta
n cazul proprietilor imobiliare, numrul de proprieti imobiliare de acelai
tip disponibile la vnzare sau nchiriere, la diferite preuri, la un moment dat,
pe o anumit pia, ntr-o anumit perioad de timp..
Oferta i cererea
Principiul ce afirm c preul unui bun sau serviciu variaz direct, dar nu
proporional, cu cererea i invers, dar nu neaprat i proporional, cu oferta. n
privina proprietilor imobiliare, principiul cererii i ofertei afirm c preul

16

EPI 201
proprietii variaz direct, dar nu neaprat proporional, cu cererea, i invers,
dar nu neaprat proporional, cu oferta.
Piaa slab
O pia ce poate fi caracterizat printr-o cerere slab i preuri n scdere; de
asemenea, se mai numete pia moale.

NTREBRI ADEVRATFALS
1. Dac cererea crete iar oferta rmne constant, preul tinde s scad. (F)
2. Calitatea spaiului poate afecta valoarea proprietii mai mult chiar dect
mrimea spaiului. (A)
3. Comportamentul pieelor proprietilor imobiliare este uor de prevzut.
(F)
4. Pieele proprietilor imobiliare sunt eficiente. (F)
5. Familiile ce caut locuine constituie o subpia. (A)
6. Subpieele sunt bazate pe preferinele clienilor i investitorilor. (A)
7. Piaa proprietilor imobiliare se autoregleaz. (F)
8. Cumprtorii i vnztorii de pe piaa proprietilor imobiliare sunt de
obicei bine informai asupra produsului. (F)
9. Cererea i oferta sunt rareori n dezechilibru ntr-o pia eficient, deoarece
piaa tinde spre echilibru datorit efectelor concurenei. (A)
10. Tanzaciile imobiliare au loc deseori ntr-un mediu neconcurenial. (F)

INTREBRI GRIL
1. Ce principiu afirm c valoarea unei compomente este msurat n funcie
de suma cu care absena sa ar micora valoarea ntregului?
a.
Costul potrivit.
b.
Concordana
c.
Competiia
d.
Contribuia
2. Ce principiu afirm c pmntul nu poate fi evaluat pe baza unei utilizri,
att timp ct construciile sunt evaluate pe baza altei utilizri?
a.
echilibrul
b.
conformitatea
c.
substituia
d.
consistena utilizrii
3. Ce principiu afirm c valoarea proprietii imobiliare este creat i
susinut atunci cnd elemente contrastante, opuse sau care interacioneaz,
sunt n stare de echilibru?
a.
cererea i oferta
b.
surplusul de ctig
c.
echilibrul
d.
substituia
4. Ce principiu afirm c valoarea unei proprieti imobiliare este creat i
susinut atunci cnd caracteristicile proprietii corespund cu cererile
pieei sale?
a.
anticiparea
b.
contribuia
c.
conformitatea
d.
competiia
5. Costul opiunilor pierdute se numete
a.
anticiparea
17

EPI 201
b.
substituia
c.
cost de oportunitate
d.
surplusul de ctig
6. Ce principiu afirm c mediul din afara unei proprieti are efect asupra
valorii sale?
a.
competiia
b.
contribuia
c.
substituia
d.
condiiile externe
7. Pieele proprietilor imobiliare sunt formate din
a.
numai cumprtori
b.
numai vnztori
c.
tipuri de proprieti
d.
vnztori i cumprtori
8. Identificarea i analizarea subpieelor unei piee mari se numete
a.
studiu de pia
b.
compararea pieelor
c.
defalcarea produsului
d.
segmentarea pieei
9. Diferenierea dintre proprietatea n cauz i alte proprieti determinate pe
baza subclasificrilor cu diferite caracteristici se numete
a.
analiza cererii
b.
analiz economic de baz
c.
defalcare
d.
segmentare
10. Proprietile cu scop special includ
a.
birouri
b.
coli
c.
depozite
d.
cldiri etajate
11. O pia cu cteva proprieti de vnzare i cu muli poteniali cumprtori
se numete piaa
a.
cererii
b.
cumprtorului
c.
vnztorului
d.
ieftin
12. Identificarea i studierea unei piee adecvate se numete
a.
analiza de pia
b.
marketing
c.
analiza fezabilitii
d.
segmentarea pieei
13.
Analiza de pia include toi paii urmtori, mai puin
a.
privire general economic preliminar
b.
piaa i identificarea proprietilor
c.
analiza echilibrului
d.
analiza costbeneficiu
14.
Un grup de indivizi sau firme care sunt n contact unul cu cellalt n
vederea realizrii unor tranzacii imobiliare se numete
a.
piaa proprietilor imobiliare
b.
baza de clieni
c.
indicatorul cererii
18

EPI 201

15.

d.
indicatorul ofertei
Pe termen lung, oferta i cererea de proprieti imobiliare tind spre
a.
elasticitate
b.
rigiditate
c.
echilibru
d.
dezechilibru

Rspunsuri: 1-d; 2-d; 3-c; 4-c; 5-c; 6-d; 7-d; 8-d; 9-c; 10-b; 11-c; 12-a; 13-d;
14-a; 15-c.

SUBIECTE DE DISCUIE
1. Identificai cele patru fore care influeneaz valoarea real a
proprietii i dai cte dou exemple din fiecare.
a. Forele sociale. Exemple: populaia total, rata formrii i
dezintegrrilor familiilor, repartiia dup vrst.
b. Forele economice. Exemple: factorii cererii cum ar fi utilizarea
forei de munc, nivelul salariilor, expansiunea industrial i
costul i diponibilitatea creditelor; factorii ofertei cum ar fi
numrul de proprieti disponibile, dezvoltarea, gradul de
ocupare, chiria i configuraia, preurile proprietilor
disponibile, precum i costurile de construcie.
c. Forele guvernamentale. Exemple: raza de acoperire a poliiei i
a pompierilor, serviciile publice, ridicarea gunoiului, reelele de
transport; extinderea i natura cartierului, cldirile i aspectul
sanitar; fiscalitatea local i naional; legislaia specific ce
influeneaz n general valoarea imobilelor.
d. Forele de mediu: Exemple: condiii climatice, topografia, solul,
bariere naturale n calea unei dezvoltri viitoare, sistemul de
transport, tipul i aspectul atractiv al zonei i vecintii ce
nconjoar proprietatea.
2. Explicai cum principiul substituiei ajut la stabilirea valorii
proprietii.
Valoarea proprietii tinde s fie stabilit de costul de achiziionare
al unei proprieti similare. Principiul substituiei admite c
vnztorii i cumprtorii unei proprieti imobiliare au diverse
opiuni deoarece sunt disponibile diverse proprieti cu aceeai
utilitate.
3. Cum explic principiul ofertei i cererii variaia valorii proprietii?
De obicei, valoarea proprietii variaz invers cu schimbrile n
ofert. Dac cantitatea de proprieti pentru o anumit utilizare este
abundent iar cererea este stabil, valoarea scade; dac proprietile
sunt puine iar cererea este stabil, valoarea crete. Valoarea
proprietii variaz direct cu schimbrile cererii. Cnd un anumit
gen de proprieti sunt foarte cutate, iar oferta este constant,
atunci valoarea crete; cnd cererea scade iar oferta este constant,
atunci valoarea scade.
4. Ipotetic, pieele eficiente se caracterizeaz prin comercializarea
bunurilor economice i serviciilor la preuri relativ uniforme, stabile i
sczute. n aceste piee, un mare numr de cumprtori i vnztori sunt
19

EPI 201
pui n legtur printr-un mecanism de pia ce rspunde cererii. Cum
difer piaa imobiliar de pieele eficiente?
a. Proprietatea imobiliar nu este un produs omogen deoarece
dou parcele ale unei proprieti nu sunt fizic identice i toate
parcelele difer n funcie de locaie.
b. Preurile proprietilor imobiliare sunt relativ ridicate. n plus,
preurile variaz ca rspuns la alte condiii ale pieei, n
particular oferta i cererea.
c. ntr-o pia imobiliar dat, puini cumprtori i vnztori pot
concura n acelai timp, la nivelul unui pre i a unui tip de
proprietate. n pieele imobiliare, cererea poate fi foarte
schimbtoare datorit schimbrilor demografice i economice.
5. Ce elemente trebuie s aib n vedere un evaluator ntr-o pia specific
sau ntr-o subpia?
Evaluatorul trebuie s ia n vedere tipul proprietii (reedin
familial, centru comercial, cldire de birouri), caracteristicile
proprietii (dac este ocupat, calitatea construciei, design-ul,
avantajele), zona pieei (zona geografic sau locaional unde
funcioneaz piaa), proprietile de substituie (proprietile
similare disponibile ce concureaz cu proprietatea n cauz),
proprieti complementare (facilitile suport).
6. Care sunt funciile analizei de pia?
Analiza pieei se refer la condiiile de pia puse proprietii n
discuie. Ea arat cum interaciunea dintre cerere i ofert afecteaz
valoarea proprietii n cauz. Analiza de pia indic dac, pentru o
proprietate exist un suport adecvat pentru o anumit utilizare, sau
dac va fi suport de pia pentru utilizarea propus n viitorul
apropiat. Analiza de pia poate identifica momentul n timp cnd
poate aprea o cerere potrivit pentru un proiect.
Analiza de pia pune bazele determinrii celei mai bune utilizri
ale unei proprieti. Fezabilitatea financiar i profitabilitatea
maxim pot fi testate numai cnd a fost demonstrat un nivel adecvat
al fundamentrii pieei. Analiza de pia furnizeaz, de asemenea,
informaii importante necesare aplicrii celor trei abordri ale
evalurii. Identificarea proprietilor concurente, gradul de
comparaie i mrimea ajustrilor necesare uureaz compararea
vnzrilor. n stabilirea preului sunt luate n considerare costul
actual al cldirii i condiiile de pia ce reflect un avantaj
economic sau o depreciere economic. Datele despre ratele de
absorbie i gradul de ocupare, ratele curente i anticipate de
fructificare, i avantajul competitiv al unei proprieti pe piaa
specific sunt incluse n metoda evalurii prin capitalizarea
venitului.
7. Discutai etapele analizei de pia.
Analitii pieelor imobiliare ncep cu o privire economic general
asupra comunitii n care proprietatea este localizat i apoi
analizeaz cererea i oferta competitiv. Ei evideniaz nevoia de
nelegere a bazei economice, a legturilor comunitii cu economia
naional i global, precum i a dinamicii cererii i ofertei n
determinarea preurilor i a ratei absorbiei. n continuare, analitii
studiaz posibile alternative pentru folosirea proprietii i preurile
20

EPI 201
asociate acestor opiuni. n final, analitii iau n considerare
atributele fizice (legale sau reglementate) i locaionale ale
proprietii n cauz i ajung la o concluzie privind cea mai bun
utilizare.

21

EPI 201

Cap. 2 PROCESUL DE EVALUARE


2.1 Procesul de evaluare i etapele lui
Dei caracteristicile proprietilor imobiliare difer foarte mult, cele
mai multe probleme de evaluare se pot rezolva prin proceduri sistematice, ce
constituie procesul de evaluare.
n procesul de evaluare:
- se definete problema;
- se planific activitile necesare pentru rezolvarea problemei;
- datele aferente sunt culese, ordonate. analizate, interpretate i
transformate n estimarea rezonabil a valorii.
Procesul de evaluare ghideaz pe evaluator de la identificarea complet
a problemei, pn la transmiterea soluiei ctre client.
Fiecare proprietate imobiliar este unic i pot fi estimate mai multe
tipuri diferite de valoare pentru o singur proprietate. De regul, misiunea de
evaluare i propune s estimeze valoarea de pia, iar procesul de evaluare
conine toate etapele necesare. Totui, procesul de evaluare asigur cadrul
necesar pentru a putea fi estimate i alte tipuri de valoare.
Procesul de evaluare se realizeaz n mai multe etape, numrul acestora
depinznd de natura misiunii de evaluare i de informaiile care sunt accesibile.
n toate cazurile, procesul de evaluare indic traseul ce trebuie parcurs n
realizarea cercetrii pieei i analizei datelor, n aplicarea tehnicilor de evaluare
i n integrarea rezultatelor acestor tehnici analitice ntr-o estimare a valorii
solicitate.
Figura 1-1 din GN 1 Evaluarea proprietii imobiliare ilustreaz cele
7 etape ale procesului de evaluare, aa cum este aplicat pe plan internaional.
Procesul reflect Principiile General Acceptate de Evaluare (GAVP) i sunt
aceleai n toate rile. Dei procesul de evaluare poate avea ca scop att
estimarea valorii de pia, ct i unor tipuri de valoare diferite de valoarea de
pia, n cazul estimrii valorii de pia este necesar ca evaluarea s se
bazeze exclusiv pe informaii de pia.

22

EPI 201

Figura 1-1
Procesul de evaluare

DEFINIREA PROBLEMEI
IDENTIFICAREA
PROPRIETII
IMOBILIARE

IDENTIFICAREA
DREPTURILOR UTILIZAREA
DE
EVALURII
PROPRIETATE

DEFINIREA
VALORII

DATA
EVALURII

SFERA
EVALURII

ALTE
CONDIII
LIMITATIVE

ANALIZA PRELIMINAR, CULEGEREA I SELECTAREA INFORMAIILOR

SPECIFICE
(Informaii despre proprietatea
imobiliar evaluat i
proprieti comparabile)
COST I DEPRECIERE
VENITURI I CHELTUIELI
RATA DE CAPITALIZARE
ISTORICUL PROPRIETII
UTILIZAREA PROPRIETII

GENERALE
(Regiune, ora i vecintate)
SOCIALE
ECONOMICE
GUVERNAMENTALE
MEDIU NCONJURTOR

OFERTA
CONCURENIAL
I CEREREA
(Piaa proprietii
imobiliare evaluate)
Inventarul proprietilor
comparabile
TRANZACII I
OFERTE
SPAII NEOCUPATE I
CONSTRUCII NOI
STUDII ALE CERERII
RATE DE ABSORBIE

ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZRI


Terenul ca fiind liber/neocupat
Proprietatea ca fiind construit
Specificarea n termeni de utilizare, timp i participani pe pia
ESTIMAREA VALORII TERENULUI
APLICAREA ABORDRILOR N EVALUARE
ABORDAREA
PRIN
COMPARAIA
VNZRILOR

ABORDAREA
PRIN
CAPITALIZAREA
VENITULUI

ABORDAREA
PRIN COST

RECONCILIEREA REZULTATELOR I ESTIMAREA VALORII FINALE


RAPORTAREA VALORII DEFINITE

23

EPI 201

Definirea problemei
Primul pas n procesul de evaluare const n exprimarea concis a
problemei. Astfel, se stabilesc sfera evalurii, se elimin orice ambiguitate
referitoare la natura misiunii i se identific proprietatea imobiliar ce se
evalueaz, drepturile de proprietate implicate, utilizarea evalurii, definiia
tipului de valoare solicitat, data i scopul evalurii i alte condiii limitative.

Analiza preliminar,
informaiilor/datelor

culegerea

selectarea

Aceast etap cuprinde planificarea i efectuarea analizei generale i


specifice a datelor ofertelor competitive i a cererii.
Datele generale includ informaii referitoare la forele sociale,
economice, legislative i ale mediului, care afecteaz valoarea proprietii.
Evaluatorul va analiza interaciunea acestor patru fore care creeaz climatul
economic n care valorile proprietilor se modific sau nu, la un moment dat i
intr-un loc dat.
Datele generale sunt eseniale n evaluare pentru c:
- asigur o baz n care se plaseaz specificul proprietilor imobiliare
evaluate;
- constituie informaii din care se pot extrage tendinele ce influeneaz
valoarea terenului i a corelrii cu valoarea construciilor;
- reprezint o baz pentru aprecierea celei mai bune utilizri, explicarea
rezultatelor i estimarea valorii finale.
Datele specifice sunt detalii despre proprietatea imobiliar evaluat
(subiect), despre proprieti imobiliare comparabile, vndute sau nchiriate,
precum i alte caracteristici relevante ale pieei imobiliare locale.
Datele specifice despre subiect sunt date prin descrierea terenului i a
construciilor, care ajut evaluatorul s selecteze date specifice comparabile
legate de vnzri, nchirieri, sau alte caracteristici ale pieei locale.
n analiza datelor generale se urmresc tendinele pe plan naional,
regional sau local; n analiza datelor specifice, se studiaz o serie de proprieti
asemntoare cu subiectul.
Analiza proprietilor imobiliare comparabile ajut evaluatorul s
extrag preurile de vnzare specifice, condiiile de nchiriere, veniturile i
cheltuielile, indicele de recuperare a investiiei, costurile de construcie, durata
de via economic estimat a construciilor i gradul de uzur. Datele sunt
apoi folosite n calcule ce pot da o indicaie referitoare la valoarea proprietii
imobiliare analizate.
Datele referitoare la oferta concurenial i la cerere sunt date necesare
pentru a nelege poziia concurenial a proprietii imobiliare pe o pia
viitoare. Datele referitoare la ofert cuprind componentele proprietilor
imobiliare competitive (att existente, ct i propuse), gradul de ocupare sau
puterea de absorbie a pieei. Datele referitoare la cerere, includ: populaia,
veniturile, ocuparea forei de munc i rezultatele sondajelor privind utilizatorii
poteniali. Gradul de ocupare i preurile oferite indic punctele tari sau
punctele slabe ale cererii. Din analiza acestor date se poate estima cererea
viitoare pentru utilizarea prezent sau de perspectiv a proprietii.

24

EPI 201

Analiza celei mai bune utilizri


Cea mai bun utilizare se va considera att pentru teren (n ipoteza c ar
fi liber/neocupat), ct i pentru proprietatea imobiliar existent (teren i
construciile de pe el), iar concluziile trebuie s fie coerente. Pentru a fi luat n
consideraie, cea mai bun utilizare trebuie s ndeplineasc patru condiii s
fie:
- legal permis;
- fizic posibil;
- financiar fezabil;
- s duc la valoarea cea mai mare.
Cea mai bun utilizare a terenului i a construciilor se alege din mai
multe alternative posibile.

Estimarea valorii terenului


Estimarea valorii terenului se poate face prin aplicarea a 6
metode/tehnici de evaluare. Metoda comparaiei vnzrilor este cea mai
credibil metod de evaluare a terenului. Astfel, se vor analiza i
comparpreurile de vnzare ale unor parcele de teren liber similare cu cea
evaluat i se vor face corecii ale acestora n funcie de diferenele existene,
redate prin aa numitale elemente de comparaie.
Dac nu exist informaii suficiente pentru o comparaie credibil, sau
dac coreciile preurilor de vnzare se dovedesc a fi prea mari, evaluatorul
poate utiliza i alte metode.

Aplicarea abordrilor n evaluare


De regul, metodele de evaluare sunt grupate n trei abordri:
abordarea prin comparaia vnzrilor;
abordarea prin capitalizarea venitului; i
abordarea prin cost.
Evaluatorul estimeaz valoarea proprietilor imobiliare cu ajutorul
unor proceduri specifice, care reflect cele trei abordri distincte de analiz a
datelor - comparaia vnzrilor, capitalizarea veniturilor i cost. n toate
estimrile valorii proprietii imobiliare se utilizeaz una sau mai multe
metode/proceduri/tehnici de evaluare, iar aplicarea acestora depinde de tipul de
proprietate, de scopul evalurii i de calitatea i cantitatea informaiilor
disponibile pentru analiz.
Chiar dac, pentru evaluarea unei proprieti, pot fi aplicate metode de
evaluare incluse n cele trei abordri ale valorii, una sau dou metode pot avea
o relevan mai mare. De exemplu, abordarea prin cost poate fi neadecvat
pentru evaluarea proprietilor imobiliare cu construcii vechi, care au o
depreciere ridicat, din cauza deteriorrii fizice i neadecvrii lor funcionale,
depreciere care este dificil de estimat. Abordarea prin comparaia vnzrilor nu
poate fi aplicat pentru evaluarea proprietilor imobiliare foarte specializate
(cum ar fi o staie de incinerare gunoaie), deoarece nu exist date comparabile.
Abordarea prin capitalizarea venitului nu se utilizeaz n cazul evalurii
cldirilor ocupate de proprietar. Aceast abordare poate s nu fie adecvat pe
piaa proprietilor comerciale sau industriale n care proprietarul ocupant
poate supralicita investitorul.
Pentru estimarea valorii unei proprieti imobiliare, ori de cte ori este posibil,
evaluatorul ar trebui s aplice toate cele trei abordri.
25

EPI 201
Abordarea prin comparaia vnzrilor
Abordarea prin comparaia cu vnzrile anterioare este util n situaia
c au fost vndute recent mai multe proprieti similare. Utiliznd aceast
abordare, un evaluator poate ajunge la o valoare de pia, comparnd
proprietatea pe care o evalueaz (proprietatea subiect) cu alte proprieti
similare, numite tranzacii comparabile. Preurile la care au fost vnute
proprietile imobiliare comparabile definesc un interval de valori n care este
de ateptat s se situeze i valoarea proprietii subiect.
Elementele de comparaie identific acele caracteristici ale
proprietilor imobiliare i tranzaciilor cu acestea care pot explica diferenele
dintre preuri. n analiza vnzrilor comparabile sunt considerate ca fiind de
baz urmtoarele zece elemente de comparaie :
-

drepturile de proprietate transmise;


condiiile de finanare;
condiiile de vnzare;
cheltuielile imediate dup cumprare;
condiiile de pia;
localizarea;
caracteristicile fizice;
caracteristicile economice;
utilizarea;
componentele non-imobiliare ale vnzrii.

Se vor aplica apoi corecii asupra preurilor de vnzare ale


comparabilelor, innd cont de diferenele existente la aceste elemente de
comparaie, i eventual la alte elemente de comparaie.
Abordarea prin capitalizarea venitului
n aceast abordare se estimeaz valoarea actualizat a beneficiilor
viitoare generate de utilizarea proprietii imobiliare.
Ca i n cazul comparaiei vnzrilor, metoda capitalizrii venitului
necesit o serioas analiz de pia. Culegerea i analiza datelor se efectueaz
pe baza relaiei dintre cerere i ofert, care ofer informaii despre tendinele i
previziunile pieei.
De exemplu, un investitor ntr-un bloc de apartamente se ateapt la o
bun rentabilitate a capitalului investit i la o recuperare a investiiei. Nivelul
rentabilitii atrage investiia de capital n funcie de riscul aferent afacerilor
imobiliare. n plus, nivelul rentabilitii ateptate de investitori fluctueaz n
funcie att de schimbrile de pe pieele monetare, ct i de ratele rentabilitii
oferite de alte investiii alternative. Ca urmare, evaluatorul trebuie s fie la
curent cu schimbrile de pe piaa monetar i de capital, n cazul investiiilor
comparabile.
Datele specifice, pe care le analizeaz evaluatorul, n cazul aplicrii
acestei abordri/metode sunt:
- venitul brut anual previzionat obinut din exploatarea proprietii
imobiliare;
- pierderea de venit brut anual din cauza neocuprii i nencasrii
unor chirii;
- cheltuielile anuale de exploatare previzionate;
- caracterul i durata fluxurilor de venit;
26

EPI 201
- valoarea de vnzare previzionat/valoarea terminal/de reversiune.
Dup estimarea veniturilor i cheltuielilor, fluxul de venit se fie se
capitalizeaz cu o rat de capitalizare adecvat, fie se actualizeaz cu o rat de
actualizare adecvat.
Ratele de capitalizare i de actualizare sunt preluate din ratele
rentabilitilor ateptate de investitorii n proprietile imobiliare similare.
Abordarea prin cost
Abordarea prin cost se bazeaz pe ipoteza c participanii pe pia fac
legtura ntre valoare i cost. n aceast abordare, valoarea unei proprieti
imobiliare se estimeaz prin adugarea, la valoarea de pia a terenului, a
costului de nlocuire a echivalentelor moderne ale construciilor existente din
care se scade apoi deprecierea amenajrilor terenului i construciilor
(deteriorarea fizic, deprecierea funcional i deprecierea economic) aprut
din diferite cauze. Se include profitul normal pe care l obine antreprenorul.
Aceast abordare este deosebit de util n evaluarea unor construcii noi
sau aproape noi i la acele proprieti care nu se vnd frecvent pe pia.
Rezultatele pot fi folosite pentru comparaia cu rezultatele obinute din
aplicarea altor abordri.

Reconcilierea rezultatelor i estimarea valorii finale


Analiza rezultatelor este acea parte din procesul de evaluare n care
evaluatorul analizeaz concluzii alternative i selecteaz n final o valoare, de
obicei punctual, sau un interval de valori. De multe ori este necesar o
revedere a ntregului proces de evaluare.
n aceast etap, evaluatorul se bazeaz pe experiena, expertiza i
logica sa profesional, pentru a explica i rezolva diferenele ntre rezultatele
obinute din aplicarea diferitelor abordri ale valorii.
Evaluatorul va aprecia relevana, aplicabilitatea i fundamentarea
fiecrui rezultat i se va baza mai mult pe rezultatul cel mai credibil, corelat cu
scopul evalurii. Concluzia se fundamenteaz pe adecvarea, precizia i
cantitatea tuturor faptelor i evidenelor colectate n procesul de evaluare.

Redactarea raportului de evaluare/Raportarea evalurii


Forma, dimensiunile i coninutul raportului de evaluare pot depinde de
cerinele clientului, de tipul proprietii imobiliare evaluate i de natura
misiunii de evaluare.
Pentru a realiza o protejare a clientului i a asigura un nivel profesional
adecvat, experii evaluatori membrii ANEVAR sunt obligai s aplice
prevederile IVS 3 - Raportarea evalurii.
Raportul de evaluare de regul este un document scris, care asigur
evaluatorului oportunitatea de a fundamenta i explica opiniile i concluziile
sale i de a demonstra soliditatea valorii finale propuse. De fapt, raportul este o
trecere n revist a tehnicilor pe care le-a aplicat evaluatorul asupra
informaiilor i faptele colectate, n cadrul procesului de evaluare, pentru a
ajunge la opinia sa asupra valorii finale a proprietii.
Raportul de evaluare reflect nelegerea de ctre evaluator a
principiilor economice generale aplicate n procesul de evaluare, abilitatea sa
de a interpreta datele relevante i logice, n selectarea metodelor, tehnicilor i
procedurilor adecvate, precum i n modul de aplicare a acestora pentru a
susine concluzia sa asupra valorii.
27

EPI 201
Cel mai bun raport de evaluare este acela care d posibilitatea clientului
s neleag problema i datele faptice i s urmreasc logica evaluatorului
pn la concluzia final.

Definirea termenilor importani


Data evalurii
Data la care este valabil valoarea estimat.
Definiia valorii
Definiia tipului de valoare preluat din Standardele Internaionale de Evaluare
(IVS 1 i IVS 2); trebuie s fie inclus n fiecare raport de evaluare
Sfera evalurii
Extinderea procesului de colectare, confirmare i raportare a informaiilor.
Alte condiii limitative
Declaraie ce definete parametrii evalurii; fac parte din definirea problemei
de evaluare i au rolul de protecie a evaluatorului, clientului i altor utilizatori
Scopul evalurii
Scopul declarat al unei misiuni de evaluare acela de a estima valoarea
oricrui imobil sau de a conduce un studiu de evaluare pentru luarea unor
decizii legate de imobil.
Raport de evaluare
Formularea documentat a concluziei unei evaluri
Tendina
O serie de schimbri legate printr-un lan de cauze i efecte.
Destinaia evalurii
Modul n care un client se folosete de informaiile coninute ntr-un raport de
evaluare.
Procesul de evaluare
O procedura sistematic folosit pentru a asigura rspunsul la ntrebarea
clientului despre valoarea proprietii imobiliare.

INTREBRI ADEVARAT-FALS
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.

Problema de evaluare este definit n prima etap dintr-un proces de


evaluare prin simpla identificare a imobilului i a drepturilor de
proprietate ce urmeaz a fi evaluate. (F)
Descrierile legale ale imobilelor sunt derivate din inspecii ale terenului i
din documente publice. (A)
Datele specifice includ informaiile despre istoria i
utilizrile
proprietii. (A)
O corecie pentru condiiile de vnzare arat efectul unei ipoteci
favorabile. (F)
Prin aplicarea abordrii prin cost, evaluatorii stabilesc valoarea
actualizat a beneficiilor viitoare rezultate din deinerea proprietii. (F)
Etapa final a procesului de evaluare const n reconcilierea valorilor. (F)
Un evaluator aplic toate cele trei abordri n orice proces de evaluare.
(F)
Concluzie final asupra valorii poate fi o estimare punctual (o singur
sum) sau un interval de valori. (A)
Majoritatea evalurilor cer o estimare a valorii curente. (A)
O estimare bneasc a valorii pentru drepturile depline de proprietate este
ntotdeauna egal cu suma valorilor drepturilor pariale. (F)
28

EPI 201

INTREBRI GRIL
1. Care din urmtoarele reprezint un element de comparaie n metoda
compariei vnzrilor?
a. preul vnzrii
b. condiiile de finanare
c. deprecierea cumulat
d. venitul net din exploatare
2. O estimare separat a valorii unui teren este in general inclus n:
a. metoda comparrii vnzrilor
b. metoda costului
c. metoda capitalizrii venitului
d. toate cele trei metode
3. Ajustri procentuale pentru elemente de comparaie sunt fcute asupra
preurilor:
a. de vnzare ale proprietii de evaluat
b. de ofert ale proprietii de evaluat
c. de vnzare ale proprietilor comparabile
d. de ofert ale proprietilor de comparabile
4. n procesul de evaluare nu se culeg i analizeat urmtoarele
informaii/date:
a. generale
b. specifice (subiect i comparabilele)
c. din teoria evalurii curente
d. cererea i oferta competitiv
5. Din categoria de date generale ar trebui studiate:
a. vnzrile comparabile
b. estimrile venitului
c. influenele economice
d. condiiile limitative
6. Pentru a estima valoarea de pia un evaluator urmrete:
a. raportul de evaluare
b. procesul de evaluare
c. procesul de estimare
d. ndrumtorul de evaluare
7. Primul pas n evaluarea unui imobil - definirea problemei, nu identific:
a. imobilul
b. cea mai bun utilizare
c. drepturile de proprietate
d. data evalurii
8. Care formule reprezint bazele metodei capitalizrii venitului?
a. venit / rat de capitalizare = valoarea i venitul x factor de
capitalizare = valoare
b. venit / factor de capitalizare= valoarea i venitul x rata de
capitalizare = valoare
c. rata de capitalizare / venit = valoarea i venit x valoarea = factor
de capitalizare
d. factor de capitalizare/ rat de capitalizare = valoarea i venitul x
valoarea = rata de capitalizare
9. In reconcilierea rezultatelor evalurii, un evaluator face totul din
urmtoarele mai puin:
29

EPI 201
a.
b.
c.
d.

considerarea adecvrii i siguranei fiecrei metode aplicate


considerarea oricrei inconsecvene ntre indicatorii de evaluare
calcularea mediei rezultatelor
explicarea diferenelor ntre valorile derivate din metode diferite

Rspunsuri: 1-b; 2-b; 3-c; 4-c; 5-c; 6-b; 7-b; 8-a; 9-c.
SUBIECTE DE DISCUIE
1. De ce este important ca, la nceputul unui proces de evaluare, s se
identifice drepturile de proprietate ce urmeaz a fi evaluate?
Drepturile ce urmeaz a fi evaluate determina parial
procedurile, abilitile, i timpul necesar terminrii misiunii.
Aadar, evaluatorul trebuie s cunoasc la nceputul misiunii de
evaluare dac cotizaia dreptului deplin sau parial urmeaz a fi
evaluat.
2. n ce const esena celor trei abordri ale valorii?
a. n metoda compaiei vnzrilor rezultatul este derivat din
compararea proprietii n cauz cu altele asemntoare, ce se
numesc vnzri comparabile.
b. n metoda capitalizrii venitului rezultatul este derivat din
convertirea unui flux de venituri i valoarea unei revnzri de
proprietate sau orice reziduu ntr-o valoare prezent.
c. n metoda costului rezultatul este derivat din estimarea costului
curent pentru construirea unei reproducii sau a unui nlocuitor;
scderea deprecierii evidente n structuri, din orice motiv; i
adunarea valorii terenului i a profitului antreprenorului.
3. Enumerai cele trei abordri ale valorii. Trebuie folosite ntodeauna
toate cele trei abordri ale valorii?
a. Cele trei abordri ale evalurii sunt: comparaia vnzrilor,
capitalizarea venitului i abordarea prin cost.
b. Oridecte ori este posibil e vor folosi metode nscrise n cele trei
abordri. Dar n cazul evalurii unor proprieti imobiliare
anumite nu sunt pot fi folosite toate cele trei abordri; fiecare
abordare nu este aplicabil la fiecare misiune.
4. De ce trebuie specificat data evalurii?
Data evalurii trebuie specificat din cauz c factorii ce
influeneaz valoarea imobilelor se schimba permanent. n
consecin, o estimare a valorii este valabil doar la data
specificat n raportul de evaluare. n timp ce majoritatea
evalurilor sunt pentru estimri ale valorii curente, in condiii
speciale sunt necesare i estimri retrospective ale valorii.
5. Care sunt etapele procesului de evaluare?
Etapele din procesul de evaluare sunt
a. definirea problemei
b. analiza preliminar, culegerea i selectarea informaiilor
c. analiza celei mai bune utilizri
d. estimarea valorii terenului
e. aplicarea abordrilor n evaluare
f. reconcilierea rezultatelor i estimarea valorii finale
30

EPI 201
g. raportul de evaluare

Cap. 3 CULEGEREA I ANALIZA DATELOR


3.1 Introducere
n procesul de evaluare, calitatea i cantitatea informaiilor/datelor
disponibile pentru analiz sunt la fel de importante ca i
metodele/tehnicile/procedurile de evaluare folosite pentru a le prelucra i
transforma n mrimi ale valorii. De aceea, o importan esenial n activitatea
de evaluare o are capacitatea de a culege i selecta informaiile cele mai
credibile, de a le organiza/sistematiza i de a le analiza, pentru a le
transforma n final n indicatori valorici necesari pentru aplicarea formulelor
matematice de calcul a valorii.
nainte de a se face analiza datele existente, evaluatorul trebuie s
sistematizeze multitudinea de informaii colectate n cursul cercetrii. Ca
instrumente de sistematizare a datelor pot fi folosite:
- tabele de costuri de pia (normale, corectate), folosite n abordarea
prin costul de nlocuire net;
- grile cu corecii absolute i/sau relative, folosite n abordarea prin
comparaia vnzrilor;
- situaia corectet a exploatrii, utilizat n abordarea prin venit.

3.2 Tipuri de date necesare pentru evaluarea unei


proprieti imobiliare
Conform GN 1 Evaluarea proprietii imobiliare, pentru derularea
procesului de evaluare este necesar colectarea a trei tipuri de date/informaii:
- Date generale
- Date specifice (particulare)
- Date despre cererea i oferta concurenial
Aceste date pot fi obinute fie din surse primare, fie din surse secundare.

Datele/informaiile generale
Datele generale sunt colectate la nivel de vecintate, ora, regiune i
chiar la nivel naional i internaional, n funcie de proprietatea imobiliar
implicat. Pentru o mai bun cunoatere a unei proprieti sunt examinai
factorii sociali, economici, guvernamentali i de mediu, ce pot influena
valoarea de pia (sau alt tip de valoare). Sunt investigate n detaliu i alte fore
specifice, cum este interaciunea dintre cele patru fore: sociale, economice,
administrative i de mediu, care acioneaz asupra valorii proprietilor
imobiliare i manifestrii unor tendine economice care afecteaz valoarea
proprietii imobiliare.
Tabelul de mai jos enumer civa din indicatorii economici utili, avute
n vedere de ctre evaluatori cnd analizeaz tendinele economice.

31

EPI 201

Tendinele economice i indicatorii economici utili


Tendinele economice

Indicatorii economici utili

Tendinele economice internaionale

Schimbri suferite de:


- Soldul comerului exterior
- Cursurile de schimb valutar
- Preurile bunurilor de consum
- Salariile
- Nivelul dobnzilor
- Producia industrial
- Volumul de desfacere cu amnuntul

Tendinele economice naionale i regionale

Schimbri suferite de:


- Produsul naional brut
- Produsul intern brut
- Venitul naional
- Balana de pli extern
- Indicii preurilor
- Ratele dobnzii
- Gradul de ocupare i cel de neocupare al
forei de munc
- Numrul autorizaiilor de construire
emise i al construciilor n curs
- Valoarea investiiilor n construcii
- Alte date generale

Tendinele economice locale

Schimbri suferite de:


- Populaie
- Numrul net de gospodrii noi
- Diversitatea bazei economice a localitii
- Gradul de ocupare i stabilitatea forei de
munc
- Nivelul salariilor
- Venitul pe gospodrie sau pe familie

Tendinele economice care influeneaz


pmntul din mediul rural

Schimbri suferite de:


- Anvergura i complexitatea activitii
economice din fermele agricole, fermele
zootehnice, exploataiile forestiere, din
exploatrile petroliere i miniere
- Gradul de mecanizare i/sau de
dependen de fora de munc
- Gradul de dependen de subveniile de
stat i/sau de terenurile concesionate de
la stat
- Eventuala concuren a produselor de
import

Sursa: Appraisal Institute Evaluarea proprietii imobiliare, ediia a doua canadian,


Ed. ANEVAR, 2004, pag. 7.4

32

EPI 201
Sursele datelor generale sunt diversele publicaii editate i diseminate
de instituiile de stat, de organizaiile profesionale i de firmele private.
Surse uzuale de date generale
Institutul Naional de Statistic

Adresa
Banca Naional a Romniei

Adresa
Publicaii

Informaii i analize despre locuine n curs de


construire i despre informaii financiare cu
privire la:
- Total producie, venit, cheltuieli
- Locuri de munc, omaj, salarii
- Activiti de producie i comer
- Preuri
- Bani, credite i piee de valori mobiliare
- Finane federale
- Statistic internaional
www.insse.ro
Informaii referitoare la:
- Produsul naional brut
- Produsul intern brut
- Venitul naional
- Piaa ipotecar
- Ratele dobnzilor
- Creditele cu rambursarea n rate
- Sursele de finanare
- Activitatea de afaceri
- Fora de munc, ocuparea,
industrial
- Locuine i construcii
- Finane internaionale
www.bnr.ro

producia

Publicaii care conin date utile evaluatorilor:


- Presa local de publicitate imobiliara
- Pagini INTERNET specializate
- Rapoarte de pia specializate

Surse private: bnci, furnizori de servicii


comunale, centre de cercetare universitare,
firme de consultan private, anuare, servicii de
costuri.
Publicaii
Rapoarte oficiale i rapoarte de cercetare
Informaii disponibile
Informaii referitoare la:
- Datorii bancare
- Vnzri ale magazinelor universale
- Indicatori ai ocuprii forei de munc
- Preul terenurilor
- Indicatori economici ai ntreprinderilor
- Costurile banilor mprumutai
- Salarizare
- Costuri de construcie
- Documente de transfer de proprietate
33

EPI 201

Datele/informaiile specifice
Datele/informaiile specifice constau din detalii despre proprietatea care
se analizeaz, despre vnzrile de proprieti comparabile, despre proprietile
nchiriate i despre caracteristicile pieei locale. Aceste informaii includ
informaii despre amplasament, amenajri i construcii, informaii despre
costuri i depreciere, date despre venituri i cheltuieli, informaii privind ratele
de capitalizare i de actualizare, istoricul proprietii i utilizrii acesteia i alte
informaii semnificative pe care cumprtori i vnztori le consider a fi
importante n negocierile i tranzaciile lor.
Sursele datelor specifice sunt variate. Cele mai uzuale sunt:
- tirile de pres. Majoritatea ziarelor ca i multe din publicaiile
economice, au rubrici imobiliare de cuprindere local, regional sau
naional. Chiar dac unele informaii nu sunt tocmai complete sau
corecte, evaluatorii pot folosi aceast surs secundar pentru
confirmarea detaliilor, deoarece, de regul, se public i numele
intermediarilor i ale prilor la tranzacie.
- Participanii pe piaa imobiliar: intermediarii, ali evaluatori,
administratorii, bancherii. Chiar dac participanii pe piaa
imobiliar sunt profesioniti ai domeniului, informaiile oferite de
acetia trebuie s fie verificate.
- Cataloagele i ofertele. Anunurile de la mica publicitate imobiliar
arat ct de activ sau inactiv este piaa local a unui anumit tip de
proprietate i activitatea imobiliar, n general. Date despre
proprietile oferite la vnzare se pot obine i de la intermediari i
de la manageri. Cataloagele cu vnzri, care reflect optica
proprietarului despre valoarea casei sale, conin valori la limita
superioar, n timp ce ofertele de cumprare, care reflect optica
cumprtorului, conin valorile de la limita inferioar.

Datele/informaiile despre cererea i oferta de proprieti


competitive
Informaiile privind cererea i oferta, caracteristice celei mai probabile
piee pentru proprietate, sunt analizate n scopul ntocmirii unui inventar al
proprietilor concurente cu proprietatea evaluat, pentru segmentul de pia,
precum i unui inventar al proprietilor existente, care pot fi adaptate ca i al
noilor proprieti aflate n construcie, care vor majora oferta concurenial.
Pieele sunt analizate pentru a determina tendinele pieei, relaiile ntre cerere
i ofert, ratele de absorbie i alte informaii specifice de pia.
Inventarul ofertelor cuprinde toate proprietile concurente, respectiv:
- uniti locative nchiriate;
- proprieti vndute;
- proprieti oferite la vnzare;
- proprieti care vor fi scoase pe pia.
Tehnicile de studiere a cererii de proprieti imobiliare intr n sfera
profesional a altor analiti ai pieei imobiliare, dar poate folosi materialele
publicate de firmele specializate n cercetarea pieei i de firme de consultan
imobiliare.
34

EPI 201
Cererea poate fi estimat cu ajutorul datelor demografice (numrul
locuitorilor i datele de stare civil) i datelor economice (locuri de munc,
venituri) valabile pentru zona de pia studiat. Institutul National de Statistic
sistematizeaz i public date statistice, att n form tiprit, ct i n form
electronic. Pentru a estima cererea de pe piaa local sunt utile i observaiile
personale. De exemplu, intenia de a nchide o baz militar trebuie luat n
calcul atunci cnd se analizeaz cererea viitoare de proprieti comerciale n
vecintate, cum ar fi spltorii, moteluri, baruri, restaurante. Evaluatorul care a
observat construciile aprute la intersecia cu ruta principal va putea s
anticipeze c ele vor determina cererea de magazine, de staii de depanare sau
de moteluri, care s satisfac dorinele conductorilor auto i ale turitilor.

3.3 Selectarea datelor comparabile i stabilirea


gradului de comparabilitate
Selectarea proprietilor comparabile este influenat de existena unor
date disponibile despre tranzacii recente cu proprieti similare, din aria de
pia n care este amplasat proprietatea subiect. Cnd exist o pia activ, se
pot gsi suficiente tranzacii, att ca reprezentativitate ct i ca numr, pentru a
se putea selecta un numr suficient de proprieti comparabile. Informaiile
despre caracteristicile vnzrilor se refer la:
- numrul vnzrilor;
- intervalul de timp n care au avut loc vnzrile;
- oferta de proprieti scoase la vnzare;
- rata de absorbie;
- volumul vnzrilor i nivelul activitii;
- caracteristicile i motivaiile cumprtorilor i vnztorilor;
- condiiile i clauzele vnzrilor;
- utilizarea proprietii nainte i dup vnzarea ei.
Informaiile necesare pentru aplicarea abordrilor prin cost i prin venit
trebuie deseori obinute din alte surse de pia dect vnzrile. Odat cu analiza
datelor generale i a celor despre aria vizat, evaluatorul culege informaii
despre tendinele care caracterizeaz:
- costurile de construcie;
- termenele de nchiriere;
- cheltuielile curente;
- ratele de neocupare.
Cnd, n aria din imediata apropriere a proprietii analizate, exist date
insuficiente despre proprieti comparabile, sfera de cutare a proprietilor
comparabile poate fi extins spre pieele nvecinate sau localitile
asemntoare, cu condiia ca evaluatorul s stabileasc gradul de
comparabilitate al pieei alternative, n termeni de similitudini ale valorii
terenului, nivelului chiriei i nivelului veniturilor. Cnd selectarea datelor are o
baz restrns de informaii de pia, evaluatorul poate drept comparabile
vnzrile mai puin frecvente sau poate sta de vorb cu intermediari,
cumprtori, vnztori, proprietari sau chiriai ai unor proprieti
asemntoare, din aceeai arie, pentru a colecta dovezile unei posibile activiti
pe piaa respectiv, de exemplu preuri de catalog sau oferte de cumprare.
Pentru a stabili dac datele colectate pot fi selectate pentru evaluare,
35

EPI 201
evaluatorul trebuie s ia n considerare:
- gradul de comparabilitate;
- cantitatea de informaii disponibile;
- autenticitatea i credibilitatea acestor date;

3.4 Organizarea datelor


Instrumentele uzuale de organizare a datelor selectate pentru evaluare
sunt grilele cu datele de pia. ntr-o gril cu date de baz, pe rnduri separate
se nscriu caracteristicile de baz ale proprietii analizate i ale celor
comparabile, Acest tip de gril sintetizeaz datele prezentate i permite
evaluatorului s identifice acele elementei care ar putea explica diferenele de
valoare.
Grila cu datele de pia trebuie s cuprind:
- preul total de vnzare al fiecrei proprieti comparabile;
- data fiecrei vnzri;
- date despre drepturile de proprietate transferate;
- date despre aspectele financiare ale vnzri;
- motivele neobinuite ale cumprtorului sau ale vnztorului,
care ar fi putut duce la un avantaj n cursul negocierilor;
- caracteristici ale proprietii analizate i ale celor comparabile;
- informaii despre vnzri; i
- orice alte informaii pertinente din alte surse.
Din analiza grilei cu date de pia, evaluatorul va putea constata c are
nevoie de informaii suplimentare i va trebui s ntocmeasc i alte grile
pentru a aduga alte informaii, sau pentru a separa datele ce-i vor fi necesare
n abordrile specifice. Evaluatorii trebuie s vad n grila cu date de pia un
instrument care permite stabilirea unor indicatori pe baza crora se determin
valoarea proprietii analizate.
Grila cu datele de pia are numai rolul de a prezenta datele. O alt
gril, numit grila cu corecii ale preurilor de vnzare ale proprietilor
comparabile, se face comparaia efectiv, prin corecii succesive ale preurilor
de vnzare ale acestora, pentru a se determina valoarea de pia a proprietii
subiect.

Definirea termenilor importani


Tranzacie independent/neprtinitoare
O tranzacie la care s-a ajuns ntre pri nelegate prin interese de
afiliaie.
Indicele preurilor de consum (IPC)
O msurare a costului vieii realizat de Institutul Naional de Statistic
Venit disponibil
Venitul personal ce rmne dup plata impozitului pe venit i a tuturor
celorlalte obligaii ctre stat.
Baza economic
Activitatea economic a unei comuniti ce i permite s atrag venituri
din afara granielor sale.
Analiza bazei economice
36

EPI 201
O analiz a domeniilor de activitate economic i afacerilor care
genereaz locuri de munc i venituri ntr-o comunitate, precum i rata
creterii populaiei i a nivelului venitului, amndou fiind funcii ale
utilizrii forei de munc. Reprezint o analiz prin care relaia dintre
ocupaiile de baz (care produc venituri ntr-o comunitate) i ocupaiile
care nu sunt de baz (care furnizeaz servicii angajailor din sectorul
de baz) este folosit pentru a preiziona evoluia populaiei, a
veniturilor, sau a altor variabile care afecteaz valoarea proprietilor
imobiliare sau a utilizrii terenului.
Indicator economic
Oricare dintr-un grup de valori statistice (e.g. balana schimb / pli,
ratele schimbului valutar, preul mrfurilor, IPC, nivelul salariilor, ratele
dobnzilor, nivelul produciei, PIB, volumul vnzrilor n detaliu, rata
omajului) care, dac sunt luate mpreun, asigur un indiciu asupra
sntii economiei.
Date generale
Informaii despre influenele asupra valorii ce deriv din fore sociale,
economice, guvernamentale, i ale mediului nconjurtor i i au
originea n afara proprietii ce urmeaz a fi evaluat.
Gospodrie
Un numr de oameni, nrudii sau nu, care triesc ntr-un singur
adpost. Toate persoanele ce ocup un grup de camere sau o singur
camer ce constituie o locuin.
Grila datelor de pia
O reprezentare tabelar a datelor de pia organizate pe categorii utile i
msurabile.
Pre nominal
Un pre exprimat n pre curent (cu includerea influenei ratei inflaiei).
Vezi pre real.
Putere de cumprare
Capacitatea i dorina de a plti pentru un bun economic; depinde de
venitul disponibil.
Nivelul preurilor
Media preurilor (preuri cu ridicata) a bunurilor selecionate,
reprezentative la un moment dat; de obicei exprimat printr-un numr
indice. Vezi IPC.
Pre real
Un pre nominal ce a fost ajustat pentru influena ratei inflaiei. Vezi
pre nominal.
Date specifice
Detalii despre proprietatea ce urmeaz a fi evaluat, vnzri
comparabile i proprieti de nchiriat, i caracteristicile pieii locale.
Uniti de comparaie
Preul de vnzare al unei proprieti mprit la o unitate fizic de
msur, cum ar fi pre pe metru ptrat, metru liniar, metru cub, camer,
pat, scaun, apartament.

37

EPI 201

NTREBRI ADEVRAT SAU FALS


1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.

Datele generale sunt obinute de obicei din surse publicate, servicii de


ofertare, i baze de date. (A)
Interviuri personale cu investitori, ageni imobiliari i bancheri nu sunt
necesare n evaluarea proprietilor rezideniale. (F)
Cea mai mare parte a datelor generale provine de la guvern. (A)
Costul construciei crete n perioadele de deflaie i descrete n
perioadele de inflaie. (F)
Venitul personal dup impozite se numete venit disponibil. (A)
Ofertele de vnzare i cele de cumprare nu pot fi folosite pe post de
comparabile. (F)
Manualele de costuri publicate reprezint o surs important de date
pentru sarcina evaluatorilor de a estima costurile. (A)
Costurile indirecte cum ar fi dobnda unui mprumut luat n timpul unei
activiti de construcie sunt de obicei considerate n estimrile de cost
publicate. (F)
Rata de capitalizare total (R0) i rata de capitalizare a capitalului propriu
(RE) sunt derivate din analiza datelor de pia ale proprietii comparabile.
(A)
Pentru evaluator de obicei nu este necesar s raporteze influenele
macroeconomice la condiiile microeconomice. (F)
Analiza datelor de vnzare poate furniza un indiciu asupra deprecierii
cumulate. (A)

NTREBRI GRIL
1.

2.

3.

4.

Vnzrile de imobile dintr-o numit zon sunt cel mai direct afectate de:
a. ratele locale ale dobnzilor
b. creterea PIB
c. previziunile despre inflaie
d. rata naional a omajului
Care din urmtoarele reprezint un exemplu de date primare?
a. actele proprietii
b. publicaiile recensmntului
c. catalogul firmelor industriale
d. studii ale comisiei municipale de cadastru
Avantajele comparative ale unei regiuni sau comuniti pot fi atribuite
tuturor din urmtoarele mai puin:
a. climatului
b. gradului ridicat de ocupare
c. existena resurselor naturale
d. existena unei fore de munc calificate
Datele analizate n studiul cererii i ofertei concureniale includ totul din
urmtoarele mai puin:
a. gradul de ocupare i preul de ofert
b. statisticile demografice i economice
c. autorizaiile de construire
d. studiile de impact asupra mediului nconjurtor

38

EPI 201
5.

6.

7.

8.

9.

10.

11.

12.

Cnd procentajul venitului personal disponibil alocat pentru bunuri i


servicii crete, cererea pentru proprieti imobiliare industriale i
comerciale:
a. descrete
b. crete
c. se stabilizeaz
d. nu este afectat
Chiriile pentru spaiile rezideniale tind s creasc atunci cnd:
a. inflaia scade
b. economia se extinde
c. ratele dobnzilor scad
d. ratele dobnzilor cresc
Investiiile imobiliare sunt realizate ca rspuns la cererea generat de
populaie cu:
a. timp liber
b. utilitate
c. raritate
d. puterea efectiv de cumprare
n general, cea mai puin credibil surs de date ale vnzrilor sunt:
a. bancherii
b. actele de proprietate
c. ziarele
d. agenii de burs
Manualele de costuri sunt folosite pentru
a. a deduce uniti de comparaie
b. a cataloga componentele construciei
c. a estima cheltuielile de exploatare
d. a converti costuri istorice n costuri curente
Datele despre cerere i oferta competitiv pentru o proprietate sunt
analizate pentru a determina urmtoarele mai puin:
a. poziia existent sau de viitor pe pia a proprietii
b. costurile de dezvoltare i estimrile deprecierii
c. volatilitatea sau stabilitatea potenial a pieei
d. o posibil schimbare n atractivitatea pentru un anumit tip de
proprietate
Datele despre chirii nu pot includ:
a. gradul de ocupare
b. profitul investitorului
c. cheltuielile de exploatare
d. utilitile asigurate de proprietar
Unitile de comparaie sunt folosite n
a. toate cele trei metode
b. numai n metoda comparaiei vnzrilor
c. numai n metoda costului
d. numai n metoda capitalizrii venitului

Rspunsuri: 1-a; 2-a; 3-b; 4-d; 5-b; 6-d; 7-d; 8-c; 9-d; 10-b; 11-b; 12-a.

SUBIECTE DE DISCUIE
1.

Care este diferena dintre datele generale i cele specifice?


39

EPI 201

2.

3.

4.

5.

6.

a. Datele generale sunt informaiile despre valorii ce deriv din


fore sociale, economice, guvernamentale, i ale mediului
nconjurtor i i au originea n afara proprietii ce urmeaz a
fi evaluat.
b. Datele specifice sunt detaliile despre proprietatea ce urmeaz a
fi evaluat, vnzri comparabile i proprieti de nchiriat, i
caracteristicile pieei locale.
De ce datele generale n legtur cu caracteristicile internaionale,
naionale, regionale i ale comunitii sunt considerate eseniale pentru
evaluare?
Datele generale asigur suportul pe care proprietile specifice pot fi
evaluate. Datele generale sunt folosite pentru a extrapola i a
prezice tendine ce pot influena valorile proprietii i s
stabileasc cifre pentru calculele evalurii. Cunotinele despre
tendinele sociale, economice i demografice ajut evaluatorul s
fac judeci adecvate n privin celei mai bune utilizri a
proprietii. O nelegere a acestor factori ajut de asemenea un
evaluator s reconcilieze rezultatele din metodele de evaluare.
Specificai civa indicatori economici ce pot arta nivelul activitii n
piaa imobiliar. Cum influeneaz politica guvernamental economia
imobiliar?
Indicatorii economici cum ar fi produsul intern brut, venitul
naional, balana datoriilor externe, indicele nivelului preurilor,
ratele dobnzilor, statisticile omajului, construciile de locuine,
autorizaii pentru construcie emise, i volumul total de bani pentru
construcii, toi arat nivelul activitii n sectorul imobiliar.
Programele guvernamentale i legislaia impozitelor pot influena
valoarea imobilului.
Cum va influena deschiderea unei fabrici cu 5.000 de locuri noi de
munc valorile proprietilor imobiliare din zon?
O fabric nou ce asigur 5.000 de locuri de munc probabil ca va
determina o cretere a populaiei, i a venitului, care va ntri
cererea pentru proprieti imobiliare. Deschiderea unei fabrici arat
creterea comunitii n termeni de cretere net de locuine,
diversificarea locurilor de munc constituie baza economic a
comunitii, nivelul i stabilitatea forei de munc, ratele salariilor,
i venitul pe familie. Condiiile mbuntite de economie ale
comunitii vor avea o influen pozitiv asupra valorii
proprietilor rezideniale, cldirilor de birouri, proprietilor
comerciale, i alte tipuri de proprieti imobiliare ce exist n acea
zon.
Specificai cteva surse pentru informaii/date despre vnzri. Care surse
sunt cele mai credibile? Care sunt cele mai puin credibile?
a. Surse posibile pentru date de vnzri includ registre publice,
ziare, ageni de burs, ali evaluatori, manageri, bancheri i
oferte.
b. Registrele publice si interviurile cu profesionitii i prile
implicate n tranzaciile imobiliare reprezint o surs credibil
pentru date de vnzri. Listrile i ofertele sunt mai puin
credibile.
De ce sunt culese i analizate datele specifice?
40

EPI 201

7.

8.

9.

Datele specifice sunt culese i analizate pentru a extrage preuri de


vnzare, condiiile de nchiriere, informaii de venituri i cheltuieli,
rate de fructificare, costuri de construcie, estimrile duratei de via
economic, i ratele deprecierii ce urmeaz a fi folosite n cele trei
metode de evaluare.
Cum sunt folosite unitile de comparaie n fiecare metod de evaluare?
Unitile de comparaie sunt folosite pentru a determina ajustrile
pentru diferenele de mrime dintre proprietatea subiect i
proprietile comparabile. n metoda costului, costul de construcie
i deprecierea cumulat sunt mprite prin unitatea de comparaie;
n metoda comparrii vnzrilor, preul de vnzare este mprit prin
unitatea de comparaie; i in metoda capitalizrii venitului,
elementele de venit i cheltuieli i venitul de exploatare net sunt
mprite prin unitatea de comparaie selectat.
Care sunt dezavantajele folosirii manualului de costuri?
Mai multe dezavantaje sunt asociate cu utilizarea manualelor de
costuri.
a. Costurile listate ar putea sa nu includ costurile indirecte.
b. Cu toate manualele de costuri sunt aduse la zi i conin indici
pentru costuri pentru convertirea costurilor istorice cunoscute n
costuri curente, utilitatea lor este redus pe msur ce trece
timpul.
c. Cteodat este dificil a se determina precis care costuri sunt
incluse i care excluse n costul original raportat.
d. Cteodat este dificil a se determina dac definiiile i calitatea
structural folosite ntr-un manual de costuri sunt aplicabile
cldirii ce urmeaz a fi evaluate.
Descriei grila datelor de pia. Cum este folosit pentru a analiza datele?
a. O gril a datelor de pia reprezint un tabel construit cu grij ce
conine o reprezentare a datelor de pia organizate n categorii
msurabile. Grila datelor de pia listeaz urmtoarele informaii
pentru fiecare comparabil: preul de vnzare, data vnzrii,
drepturile de proprietate, aranjamentele financiare, motivaiile
vnztorului i ale cumprtorului, caracteristicile fizice i ale
locaiei, costul de nlocuire i deprecierea cumulat, ratele de
apreciere a valorii terenului, venitul i caracteristicile
economice, i ratele de capitalizare.
b. O gril a datelor de pia este folosit pentru a identifica
caracteristicile diferite ale proprietii subiect i ale
proprietilor de comparaie i de a interpreta influena lor
asupra valorii. De cele mai multe ori un evaluator folosete dou
sau mai multe grile ale datelor de pia. Prima gril poate
conine doar date despre vnzri, n timp ce a doua gril poate
include date determinate din alte surse. Cu aceast metod de
organizare a informaiei, aspectele importante ale vnzrii
individuale i piaa total pot fi identificate. Grilele datelor de
pia ajut de asemenea la identificarea categoriile de date ce nu
sunt adecvate i date ce sunt nc incomplete.

41

EPI 201

Partea II Descrierea i inspecia


proprietilor imobiliare
Cap. 4 DESCRIEREA PROPRIETILOR
IMOBILIARE
4.1 Analiza vecintilor
Definirea termenilor importani
Granie
Liniile care marcheaz un cartier sau o zon, adic, suprafaa fizic care
exercit influene importante asupra valorii proprietii n cauz; poate
coincide cu schimbrile n utilizarea preponderent a terenului,
caracteristicile locatarului, sau caracteristicile fizice.
Zona central de activitate
Partea din centrul unui ora unde sunt concentrate activiti importante
financiare, guvernamentale, profesionale, recreaionale.
Declin
O faz din ciclul de via al unui cartier n care cererea scade.
Zon (arie)
Un tip de cartier ce se caracterizeaz printr-o utilizare omogen a
terenului (ex. de apartamente, comercial, industrial, agricol).
Reabilitare
Un fenomen ce const n cumprarea unor proprieti vecine i
renovarea sau restaurarea lor de ctre persoane cu venit mijlociu i
mare.
Dezvoltare
O faz din ciclul de via al unui cartier n care acesta obine o mai
mare atractivitate din partea publicului.
Locaie
Legturi distan-timp dintre o proprietate sau cartier i toate posibilele
origini i destinaii ale rezidenilor ce vin sau pleac.
Vecintate
Un grup de utilizri de teren complementare.
Ciclul de via al vecintii i al zonei
Ciclul reprezentativ, dar nu universal, din patru faze ce descrie modul
de via al cartierelor i zonelor; fazele includ dezvoltare, stabilitate,
declin, i revitalizare.
Centrul comercial de cartier
Cel mai mic tip de centru comercial, cu o suprafa n mare, ntre 10003000 mp.
Centrul comercial regional
Un centru comercial ce ofer mrfuri generale, mbrcminte, mobil,
accesorii de cas, service, i faciliti recreaionale i este construit n
42

EPI 201
jurul unuia sau mai multor magazine mari cu o suprafa de cel puin
10.000 mp.
Revitalizare
O faz de rennoire, modernizare i cretere a cererii din ciclul de via
al unui cartier.
Stabilitate
O faz din ciclul de via al unui cartier prin care acesta cunoate
echilibru fr pierderi sau ctiguri de pia.

NTREBRI ADEVRAT SAU FALS


1.
2.
3.
4.
5.

Preul de vnzare al unei proprieti din acelai cartier sau zon ca


proprietatea n cauz, de obicei nu are nevoie sau are nevoie de foarte
puine ajustri pentru locaie. (A)
Zonele sunt n general identificate dup utilizarea omogen a terenului.
(A)
Schimbrile majore pot avea loc doar n anumite momente din ciclul de
via al unei zone. (A)
Existena parcelelor libere adecvate pentru dezvoltrile din zon pot
indica activiti de construcie viitoare sau o lips a cererii.(A)
Caracteristicile topografice pot avea o influen negativ sau pozitiv
asupra valorilor proprietilor dintr-o zon. (A)

NTREBRI GRIL
1.

2.

3.

4.

5.

O perioad n care o zon obine atractivitate public este una de


a. cretere
b. stabilitate
c. tranziie
d. revitalizare
Relaiile distan timp dintre o proprietate sau o zon i toate
destinaiile i originile posibile se numesc
a. acces
b. tranzit
c. intrare
d. legturi
Care din urmtoarele nu reprezint o consideraie important n analiza
unei zone de apartamente?
a. serviciile de transport
b. situaia social a chiriailor
c. ntinderea suprafeei comerciale
d. rata de fructificare i gradul de ocupare
Care din urmtoarele nu poate fi considerat o caracteristic social
important n analiza zonei?
a. caracteristicile fizice
b. densitatea populaiei
c. gradul de criminalitate
d. organizaiile de cartier
Care din urmtoarele reprezint un factor guvernamental important n
analiza zonei?
a. normativele de construire
43

EPI 201

6.

7.

b. nivelul veniturilor
c. gradul de ocupare de ctre proprietari
d. caracteristicile utilizrii terenului
Caracteristicile naturale sau artificiale ce sunt coninute ntr-o, sau
afecteaz o zon i locaia geografic a acesteia sunt influene
a. sociale
b. economice
c. guvernamentale
d. ale mediului nconjurtor
Care din urmtoarele nu reprezint un element important n analiza
zonelor comerciale?
a. puterea de cumprare din zon
b. serviciile sociale asigurate de comunitate
c. concurena anticipat sau existent
d. direcia creterii evidente

Rspunsuri: 1-a; 2-d; 3-c; 4-a; 5-a, 6-d; 7-b.

SUBIECTE DE DISCUIE
1.

2.

3.

Ce nseamn analiza unei zone (arii)? De ce un evaluator face aceast


analiz?
a. Analiza unei zone reprezint interpretarea unui evaluator a
modului cum influeneaz valorile proprietii, forele sociale,
economice, guvernamentale, i ale mediului nconjurtor din
zona n care se afl proprietatea n cauz.
b. Un evaluator face aceast analiz pentru a determina contextul
n care valoarea proprietii ce urmeaz a fi estimat. Analiza
zonei identifica zona relevant evalurii i stabilete extinderea
cutrii de date. De asemenea ajut evaluatorul n determinarea
stabilitii ntr-o zon i interpretarea utilizrilor viitoare ale
terenului, i a evoluiei valorii pentru proprietile din zon.
Cum judec un evaluator dac legturile dintr-o zon rezidenial
unifamilial servesc sau nu utilizatorilor obinuii din zon (arie)?
n analizarea unei zone rezideniale unifamiliale, un evaluator
trebuie s ia n considerare unde au nevoie locatarii s mearg.
Pentru acest tip de zon, legturile cu colile, magazinele
alimentare, i locurile de munc sunt de obicei cele mai importante.
Legturile cu facilitile recreaionale, biserici, restaurante, i
magazine nealimentare sunt mai puin importante.
Ce consider un evaluator n evaluarea sistemului de transport dintr-o
zon (arie)?
Pentru evaluarea sistemul de transport dintr-o zon, un evaluator
trebuie sa ia n considerare ce fel de serviciu de transport este
asigurat i cum se leag acesta cu nevoile rezidenilor. Transportul
trebuie s asigure locatarilor acces ctre destinaiile importante.
Dac majoritatea locatarilor nu au maini sau prefer sa nu le
foloseasc pentru transportul zilnic, transportul public trebuie s fie
eficient i de ncredere. Evaluatorul trebuie sa considere de
asemenea i teritoriul prin care utilizatorii sistemului de transport n
44

EPI 201

4.

5.

6.

comun trebuie sa-l treac. n final, caracterul adecvat al sistemului


de transport din orice zon este considerat n legtur cu tipul
transporturilor disponibile n zone asemntoare.
Identificai caracteristicile naturale sau fizice ce pot reprezenta graniele
unei zone (arii)?
Arterele de transport (autostrzi, bulevarde, linii ferate), ntinderi de
ap (ruri, lacuri, fluvii), i schimbrile de altitudine (dealuri, muni,
rmuri stncoase, vi) pot servi drept granie pentru zone.
De ce trebuie ca un evaluator s defineasc foarte clar limitele zonei
(ariei)?
n unele orae fluctuaiile n valoarea proprietii pot avea loc n arii
foarte restrnse. O proprietate n cauz de obicei nu poate fi izolat
de caracteristicile proprietilor vecine apropiate, astfel c aceste
proprieti tind s aib influena cea mai mare asupra valorii
proprietii.
Ce nseamn reabilitare? Identificai efectele secundare ale reabilitrii.
Reabilitarea reprezint un fenomen urban recent ce consta n
cumprarea unor proprieti i renovarea sau restaurarea loc de ctre
persoane cu venit mijlociu i mare. Strmutarea fotilor ocupani cu
venit mic ai cartierului reprezint un efect secundar comun.

4.2 Descrierea amplasamentului


Definirea termenilor importani
Influena colului
Influena asupra valorii unei proprieti produs din cauza aezrii
acesteia lng sau ntr-o intersecie; creterea n valoare rezultat din
aceast aezare sau apropiere.
Teren n exces
n legtur cu un teren construit, surplusul de teren ce nu este folosit
pentru construciile existente. n legtur cu un teren liber, terenul ce nu
este folosit pentru cea mai bun utilizare. Un astfel de teren poate avea
propria utilizare sau poate permite extinderi viitoare ale construciilor
existente sau anticipate.
Faad
Lungimea msurat a unui amplasament ce nvecinete o strad, ap
curgtoare, cale ferat sau alt facilitate.
Analiza terenului sau a amplasamentului
Un studiu atent al datelor reale despre caracteristicile zonei ce creeaz,
mresc, sau micoreaz din utilitatea i vandabilitatea terenului sau
amplasamentului n comparaie cu alte terenuri sau amplasamente.
Descrierea terenului sau a amplasamentului
O compilaie de informaii reale detaliate, incluznd descrierile juridice,
alte date despre titlu, i informaii despre caracteristicile fizice.
Raportul teren-la-cldire
Raportul dintre suprafaa terenului i suprafaa de construcie; aceast
rat combin componentele terenului si ale construciei intr-o unitate
economic funcional.

45

EPI 201
Descriere juridic
O descriere a terenului ce identific proprietatea imobiliar conform
unui sistem aprobat i stabilit prin lege; o descriere exact ce permite
proprietii imobiliare s fie identificate i localizat.
Sistemul de granie
Un sistem pentru descrierea juridic a terenului ce se refer la
delimitrile parcelei prin vecini.
Cadastru
Un document ce arat locaia, dimensiunile i proprietarul fiecrui plan
de teren dintr-o anumit zon.
Comasarea
Creterea n valoare ce rezult cnd dou sau mai multe amplasamente
sunt combinate pentru a produce o utilitate mai mare.
Amplasament
Teren ce este amenajat astfel nct acesta este pregtit pentru utilizare
cu un anumit scop.

NTERBRI ADEVARAT SAU FALS


1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.

Pentru a estima valoarea unui imobil, un evaluator trebuie s analizeze


att terenul ct i construciile. (A)
Un evaluator determin cea mai bun utilizare doar cnd evalueaz
terenul liber. (F)
Un evaluator poate folosi descrierile juridice pentru a identifica parcelele
de teren. (A)
Cadastrul nregistreaz locaia, dimensiunile, i cteodat proprietarul
fiecrei poriuni de teren n zona specificat. (A)
Influenele dimensiunilor i formei amplasamentului asupra valorii
variaz cu utilizarea probabil a proprietii. (A)
Dimensiunea terenului este ntotdeauna exprimat n metri ptrai. (F)
Influena colului poate fi simplu determinat prin folosirea tabelelor
matematice. (F)
Dac terenul pentru utilizare agricol este cultivat, un evaluator nu
trebuie s considere caracteristicile fizice. (F)

NTREBRI GRIL
1.

2.

Cnd un teren este mbuntit astfel nct este gata pentru utilizarea cu
un anumit scop, aceste se numete
a. lot
b. amplasament
c. cvartal
d. parcel
Lungimea msurat a unui amplasament unde se termin la strad se
numete
a. adncime
b. lime
c. faad
d. latur de nchidere
46

EPI 201
3.

4.

Creterea n valoare ce rezult cnd dou sau mai multe amplasamente


sunt unite sau create pentru a produce o utilitate mai mare se numete
a. ctig capital
b. comasare
c. ngrdire
d. adaptare fizic
n legtur cu un amplasament construit, surplusul de teren ce nu este
necesar pentru susinerea unei mbuntiri existente se numete
a. teren suplimentar
b. teren secundar
c. teren n exces
d. teren de faad

Rspunsuri: 1-b; 2-c; 3-b; 4-c.

SUBIECTE DE DISCUIE
1.

2.

3.

4.

Care este diferena dintre descrierea amplasamentului i analiza


amplasamentului?
a. Descrierea i terenului sau a amplasamentului o sum de
informaii reale detaliate, incluznd descrierile juridice, alte date
despre titlu, i informaii despre caracteristicile fizice.
b. Analiza terenului sau a amplasamentului reprezint un studiu
atent a datelor reale despre caracteristicile zonei ce creeaz,
mresc, sau micoreaz din utilitatea i vandabilitatea terenului
sau amplasamentului n comparaie cu alte terenuri sau
amplasamente.
Care sunt scopurile descrierii i analizei amplasamentului?
Descrierea i analiza terenului sau a amplasamentului prezint
proprietatea care este evaluat i asigur baza pentru analizarea
vnzrilor comparabile i alocarea valorilor pentru teren i
construcii. De asemenea ajut la nelegerea proprietii evaluate i
a utilizrii curente a acesteia, i stabilirea unei fundamentri pentru
determinarea celei mai bune utilizri.
De ce este important zona (aria) n evaluare?
Zona are o influen important asupra utilizrii terenului. De obicei
o zon impune utilizri generale, cum ar fi cele rezideniale,
comerciale, sau industriale, i apoi specific alte tipuri de utilizri
mai detaliate. Reglementrile de zonare pot de asemenea dicta
dimensiunile cldirilor, coeficientului de acoperire, numrul
unitilor admise, cerinele pentru parcri, cerinele de semnalizare,
retragerile cldirilor, planurile pentru viitoarele lrgiri de strzi, i
ali factori relevani celei mai importante utilizri a
amplasamentului.
Identificai unele caracteristici fizice pe care un evaluator le consider n
analiza amplasamentului.
Un evaluator descrie i interpreteaz influenele tuturor
caracteristicilor fizice, asupra valorii, incluznd relaiile fizice ale
construciilor cu terenul i cu proprietile vecine. Caracteristicile
fizice considerate includ dimensiunea i forma, influena colului,

47

EPI 201

5.

6.

7.

comasarea, terenul n exces, topografia, utilitile, mbuntirile


amplasamentului, locaia, i mediu nconjurtor.
Cum influeneaz valoarea dimensiunea i raportul faad adncime?
Deoarece utilitatea funcional a unui amplasament rezult de multe
ori din dimensiuni i raporturi faad-adncime ideale, sau optime,
amplasamente ce nu au dimensiuni optime sau raporturi faadadncime ideale au de multe ori valori unitare mai mici dect cele
vecine cu dimensiuni optime. Aceast relaie poate fi observat prin
studierea vnzrilor pe piee sau nchirierilor de parcele cu diferite
dimensiuni.
Care sunt avantajele i dezavantajele amplasamentelor pe col?
a. Amplasamentele de col a multe avantaje. Cteodat
amplasamentele de col au valori unitare mai mari dect
proprietile vecine cu faada la o singur strad.
Amplasamentele de col ofer o flexibilitate mai mare n
aezarea unei construcii i n mprirea unor parcele mari de
pmnt. Pentru o proprietate comercial, o locaie de col
asigur att expunerea ct i o intrare de serviciu prin spate.
Pentru servicii n aer liber, un amplasament de col este de
obicei avantajos pentru intrri i ieiri.
b. Amplasamentele de col au de asemenea i cteva dezavantaje.
Costul pentru construire este mai mare. Investitorii cer i
primesc preuri mai ridicate pentru amplasamentele de col.
Pentru proprietile rezideniale, amplasamentele de col pot fi
mai puin agreabile din cauz ca sunt expuse la poluare fonic i
la pericole mai mari. Proprietarii trebuie s plteasc pentru
trotuarele din fa.
De ce este important comasarea n evaluarea terenurilor agricole?
Proprietile agricole cu dimensiuni mai mici dect cele optime au
valori unitare mai mici din cauz c nu pot folosi echipamentele
moderne care duc la obinerea unui profit maxim. Astfel, comasarea
a devenit din ce n ce mai important n zonele agricole.

4.3 Descrierea cldirii


DEFINIREA TERMENILOR IMPORTANI
Travei
Spaiul interior al unei cldiri dintre stlpi sau piloni.
Normative de construcii
Normativ sau guvernamental ce controleaz proiectarea, construcia,
transformarea, reparaia, calitatea materialelor, utilizarea, i utilizarea
tuturor cldirilor; pus n aplicare de ctre inspecia de stat n interesul
sntii publice, siguranei i prosperitii.
Descrierea cldirii
Analiza planului unei cldiri, aezrii acesteia, detaliilor de construcie,
dimensiunilor, strii, utilizrii curente, i a altor utilizri alternative ce
asigur baza pentru compararea proprietii n cauz cu alte proprieti
acceptate de obicei pe pia.
48

EPI 201
Perei uori
Perei interiori fcui din gips; perei construii din materiale cum ar fi
placaj de lemn, plci fibrolemnoase, sau orice alt model de panou de
perete n loc de gips.
Echipamente i instalaii mecanice
Echipamentele i instalaiile mecanice sunt mprite n dou categorii:
acelea necesare pentru asigurarea confortului uman, cum ar fi
canalizarea, nclzirea, aerul condiionat i iluminarea, i echipamente
i instalaii mecanice legate de procese tehnologice.
Descrierea exteriorului
Partea din descrierea unei cldiri care furnizeaz informaii despre
detaliile substructurii i suprastructurii unei cldiri.
Faad
Faa principal, exterioar a unei structuri, de obicei faa frontal sau
elevaia frontal a unei cldiri.
Fundaii
Prile de suport ce previn tasarea excesiv a terenului sau deplasarea
cldirii.
Structura
Cadrul care susine sarcinile unei cldiri.
Descriere general
Analiza descrierii unei cldiri n care evaluatorul menioneaz utilizarea
curent a proprietii i orice alte utilizri alternative.
Arie desfurat construit
Suprafaa total a planeului, excluznd suprafeele deschise, msurate
la exteriorul zidurilor; metod pentru determinarea dimensiunilor
cldirilor industriale.
Arie desfurat nchiriabil
Suprafaa total a planeului proiectat pentru ocupare i utilizare
exclusiv de ctre locatari, incluznd subsolurile i mezaninele; metod
pentru determinarea dimensiunilor centrelor comerciale.
Aria desfurat util
Suprafaa total a spaiului rezidenial deasupra solului; metod pentru
determinarea cantitii de spaiu n proprietile rezideniale.
Izolaii
Orice material folosit pentru a reduce transferul de cldur sau zgomot.
Reazem intern
Grinzile i stlpii, planeul i tavanul cldirii.
Descrierea interiorului
Partea din descrierea unei cldiri, care include toate informaiile despre
pereii interiori i suprafeele dintre ei, incluznd i modul n care
spaiul este mprit i finisat.
Traverse
Grinzi sau bare ce susin planeul.
Conducte
Un sistem de conducte ce transport ap, i ocazional alte fluide, sub
presiune i conducte pentru transportul gravitaional al apei utilizate.
Echipamente i sisteme mecanice legate de procese
Sisteme fixe ale cldirii necesare pentru procese industriale ex. furtun
pentru aer, conducte tehnologice, cale de rulare a macaralei, canale de
49

EPI 201
cabluri, instalaie electric industrial, cabluri electrice grele, i
echipamente de congelare.
Pene
Elemente structurale orizontale ce susin cpriorii i puntea
acoperiului.
Analiza strii tehnice
O analiz a calitii i a strii componentelor unei cldiri care
difereniaz obiectele ce au nevoie de reparaii, obiecte care trebuie
reparate imediat sau schimbate, cu durat de via scurt, i obiectele de
la care se ateapt s se menin pe durata de via economic a cldirii.
Contrafi
O bucat de lemn fixat ntre alte dou piese sau elemente i este
proiectat pentru a distribui presiunea sau greutatea pe lungimea sa.
Stlpi
Elemente structurale verticale
Substructur
Partea cldirii ce se afl sub nivelul solului.
Clasificarea pe utilizare
Categoriile n care proprietile imobiliare pot fi mprite n funcie de
utilizarea acestora: rezideniale, comerciale, industriale, agricole, i cu
scop special.
Ventilare
Circulaia aerului ntr-o camer sau cldire; procesul prin care are loc
schimbarea aerului ntr-o camer prin metode naturale sau artificiale.

NTREBRI ADEVRAT SAU FALS


1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.

Utilizarea potenial a unei proprieti este determinat n primul rnd de


zonare (A)
Cldirile de birouri sunt msurate n termeni de arie desfurat
construit sau arie efectiv de nchiriat, ce include repartiia proporional
a holului, pasajelor, i a grupurilor sanitare. (A)
Cnd sunt disponibile planurile cldirii, evaluatorul nu este necesar s
verifice msurtorile adevrate ale cldirii. (F)
Un dezavantaj principal al structurii metalice l reprezint riscul de
ncovoiere i flambaj n timpul unui incendiu. (A)
Structura din beton armat este cel mai ieftin i cel mai simplu material
folosit n construcii. (F)
Acoperiurile de obicei trebuie nlocuite de mai multe ori pe durata de
via a cldirii. (A)
n general, caloriferele trebuie plasate n partea de jos a pereilor, iar
aparatele de aer condiionat n partea de sus. (A)
Canalizarea reprezint un exemplu de sistem ce consum energie. (F)
Sistemele de nclzire pot fi clasificate n funcie de tipul de cldur
produs i tipul combustibililor folosii. (A)

NTREBRI GRIL
1.

Care din urmtoarele obiecte sunt discutate n seciunea descrierii


exterioare din descrierea unei cldiri?
a. instalaii electrice i saniatre
50

EPI 201

2.

3.

4.

5.

6.

7.

b. pardoseli / planee
c. suprastructur
d. protecie ignifug
Care din urmtoarele elemente fac parte din suprastructur?
a. planee i stlpi
b. reazem interior
c. structur i izolaii
d. fundaii i piloi
Substructura se refer la
a. echipamente i sisteme mecanice
b. structur i izolare
c. partea peste nivelul solului
d. structura fundaiei
Care din urmtoarele nu reprezint elemente structurale?
a. stlp
b. travers
c. finisaje
d. pan
Majoritatea fundaiilor construite n ziua de azi sunt din
a. crmid
b. oel
c. piatr
d. beton
Toate din urmtoarele materiale sunt folosite pentru conducte mai puin
a. font
b. cupru
c. oel
d. aluminiu
ntr-un sistem de nclzire cu ap
a. apa nclzit de boiler este pompat n calorifere
b. aerul nclzit este circulat prin conducte
c. cldura electric este condus n conducte
d. aburul nclzit de boiler este pompat n calorifere

Rspunsuri: 1-c; 2-c; 3-d; 4-c; 5-d, 6-d; 7-a.

SUBIECTE DE DISCUIE
1.

2.

Ce informaii furnizeaz un evaluator n descrierea unei cldiri?


n descrierea unei cldiri un evaluator descrie proiectarea i
planurile fiecrei cldiri i a detaliilor de construcie, ce includ
componentele structurale, materiale, i sisteme mecanice.
Evaluatorul noteaz de asemenea dimensiunile cldirii, starea
fiecrui element descris, i utilizrile curente i alternative a fiecrei
structuri.
Cum sunt folosite informaiile din descrierea unei cldiri de ctre un
evaluator?
Descrierea unei cldiri asigur o baz pentru compararea
proprietii n cauz cu cldirile general acceptate pe pia. n
metoda costului, descrierile cldirilor sunt necesare pentru a calcula
costul de nlocuire sau reproducie i toate formele de depreciere.
51

EPI 201

3.

4.

5.

6.

7.

8.

Descrierile precise ale unei cldiri ajut un evaluator s selecioneze


proprieti de comparaie pentru utilizarea acestora n metoda
comparrii vnzrilor. Descrierile asigur de asemenea informaii
importante pentru metoda capitalizrii venitului.
Care este scopul normativelor de construcii?
Normativele stabilesc cerinele pentru proiectarea, construcia, i
utilizarea cldirilor; pot de asemenea specifica materialele,
metodele de construcie, i sistemele mecanice. Stabilesc
standardele de performan n raport cu rezistena structural,
rezisten ignifug, nivelele de iluminare, i ventilaie.
De ce este important ventilaia?
Sistemele de ventilaie influeneaz gradul de confort al cldirii prin
distribuia de aer proaspt i filtrarea aerului viciat. n multe cldiri
ventilaia este necesar pentru a reduce cldura din spaiile nchise
cum ar fi podurile i spaiile din spatele pereilor. Ventilaia de
asemenea previne condensarea apei ce se strnge n spaiile
neventilate i cauzeaz degradarea i putrezirea materialelor de
construcie.
Cum influeneaz mprirea spaiului dintr-o cldire, valoarea acesteia?
n proprietile rezideniale numrul de dormitoare i bi
influeneaz valoarea de pia a proprietii. Numrul de uniti
dintr-o cldire de apartamente i tipul i dimensiunile camerelor ce
constituie fiecare unitate, influeneaz semnificativ potenialul venit
al proprietii i, implicit, valoarea acesteia. Asemntor, spaiul de
birouri i partiionarea birourilor din proprietile industriale pot
influena valoarea proprietilor. n zonele unde subsolurile sunt des
ntlnite, valoarea cldirilor fr subsol poate fi mai mic dect
celelalte. n zonele unde subsolurile nu sunt des ntlnite, un subsol
poate aduga puin sau deloc la valoarea cldirii.
Listai cteva cauze ale umezelii din subsoluri. Care sunt semnele unui
subsol umed?
a. umezeala din subsoluri poate fi cauzat de calitatea proast a
construciei pereilor fundaiei, excesul de ap subteran
nedrenat, ferestre neetane, ventilaie proast a echipamentelor,
i instalaie proasta de drenare a acoperiului ce permite apei s
se infiltreze.
b. un subsol umed poate fi descoperit prin prezena unui depozit
mineral alb prfos civa centimetrii deasupra planeului; pete la
baza pereilor, coloanelor, i a echipamentelor amplasate
aproape de planeu; i mirosul de mucegai.
Ce trebuie s considere un evaluator pentru a evalua sistemul de nclzire
al cldirii?
Evaluatorul nu poate s presupun ca sistemele de nclzire
existente pot contribui n mod esenial la valoarea proprietii.
Sistemul de nclzire ce a fost instalat cnd cldirea a fost construit
ar putea sa nu fie acceptat de cumprtori. Costul i disponibilitatea
energiei sunt importante pentru cumprtori, iar cldirile cu sisteme
energetice costisitoare foarte probabil vor fi vndute pentru mai
puin dect cele cu sisteme mai eficiente.
De ce este important analiza strii tehnice pentru evaluare?

52

EPI 201

9.

O analiz a strii tehnice este important pentru c aspectul,


caracterul i calitatea cldirii au o influen major asupra estimrii
costului, estimrii deprecierii cumulate, capacitii proprietii de a
produce venituri din nchirieri, i asupra comparabilitii acesteia cu
alte proprieti.
Listai cteva obiecte ce pot necesita reperaii imediate la data evalurii.
Obiecte ce ar putea necesita reperaii imediate pot include finisajele
interioare i exterioare; reparaii minore ale tmplriilor;
canalizrile zgomotoase i neetane; ferestrele i uile ce se
blocheaz; geamurile sparte i obloane stricate; conductele de
scurgere i jgheaburile desfcute sau stricate; acoperiurile neetane
i iglele lips; trotuarele, strzile i zonele de parcare stricate;
faian spart n bi i buctrii; sistemele septice ineficiente;
pericolele de incendiu.

4.4 Stilul i funcionalitatea cldirii


DEFNINIREA TERMENILOR IMPORTANI
Stilul arhitectural
Caracterul formei unei cldiri i ornamentaia.
Arhitectura
Arta i tiina proiectrii i construciei de cldiri.
Deschiderea traveei
Distana de la peretele coridorului pn la peretele exterior al structurii.
Compatibilitate
Conceptul c o cldire este n armonie cu utilizarea sa i cu mediul
nconjurtor
Inutilitate funcional
Reducerea capacitii funcionale a unei proprieti sau cldiri n
comparaie cu standardele pieei; echivalentul nvechirii funcionale
deoarece schimbrile n curs arat unele particulariti nvechite.
Utilitate funcional
Capacitatea unei proprieti sau cldiri de a fi folositoare i de a
ndeplini funcia pentru care este menit in conformitate cu standardele
pieei; eficiena utilizrii unei cldiri cu referire la stilul arhitectural,
proiectarea, modelele comerciale, i cu dimensiunile i tipul camerelor.
Partiia
Aranjamentul sau planul detaliilor unei camere; partiionarea
suprafeelor ce constituie planul etajului unei cldiri.
Cldire cu utilizare mixt
O proprietate productoare de venit ce cuprinde cel puin trei utilizri
importante, ce pot include vnzare cu amnuntul, birouri, locuine sau
hotel.

53

EPI 201

NTREBRI ADEVART SAU FALS


1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.

Modificrile majore n stilurile arhitecturale au loc de obicei dup


terminarea ciclului de via al unei cldiri. (A)
Pe msur ce cldirea se nvechete, forma i structura sa, ce definesc
utilitatea acesteia, au o influen mai mic asupra valorii. (F)
Evaluatorii trebuie s lege preferinele de pe pia ce privesc stilul i
utilitatea funcional de valoarea de pia. (A)
Erorile din faza de proiectare diminueaz n mod frecvent valoarea de
pia a cldirii. (A)
Arhitectura unei cldiri ce aparine tipologiei din zon are o influen
mai mare asupra valorii proprietii dect o formul ce este atipic. (F)
Cea mai eficient configuraie pentru parcare n funcie de arie necesar
la arie total este parcarea cu unghi de 90 de grade. (A)
Contribuia la valoare a cldirilor ntr-o ferm agricol este de obicei
mai mare de jumtate din valoarea total a fermei. (F)

NTREBRI GRIL
1.

2.

3.

4.

5.

6.

Normele acceptate ce sunt reflectate n stilurile arhitecturale tipice sau


tradiionale sunt numite
a. utilitarism extrem
b. standarde de pia
c. nvechire funcional
d. oscilaii arhitecturale
O cldire ce este n armonie cu utilizarea ei i cu mediul nconjurtor se
spune c este
a. adecvat
b. compatibil
c. conform
d. super-adecvat
Testul ultim al utilitii funcionale l reprezint
a. partiionarea
b. acceptabilitate
c. vandabilitate
d. costuri de ntreinere
Distana de la peretele coridorului pn la peretele exterior se numete
a. deschiderea traveei
b. limea modulului
c. distana dintre coloane
d. partiionare
Toate cldirile industriale sunt msurate n termeni de
a. suprafa util efectiv
b. arie desfurat construit
c. suprafa de nchiriere posibil
d. suprafa nchiriat efectiv
Ce fel de construcii au separat funciile de suport i nchidere, care
erau inseparabile n cldirile cu mai multe etaje fcute din zidrie grea?
54

EPI 201

7.

a. ramp
b. balon
c. stlp i grind
d. perete cortin
Cldirile cu utilizare mixt sunt proprieti productoare de venit ce
cuprind cel puin trei utilizri importante, incluznd toate din
urmtoarele mai puin
a. vnzrile cu amnuntul
b. hotel /motel
c. depozitare
d. birouri

Rspunsuri: 1-b; 2-b; 3-c; 4-a; 5-b; 6-d; 7-c.

SUBIECTE DE DISCUIE
1.

2.

3.

4.

Definii arhitectura, stilul arhitectural, i utilitatea funcional


a. Arhitectura este arta i tiina proiectrii i construirii de cldiri.
b. Utilitatea funcional reprezint capacitatea unei proprieti sau
cldiri de a fi folositoare i de a ndeplini funcia pentru care a
fost menit n conformitate cu standardele de pia. Acest
termen se refer de asemenea la eficiena utilizrii unei cldiri n
termeni de stiluri arhitecturale, proiectare, modele comerciale, i
dimensiuni i forme ale camerelor.
Ce factori pot determina ca stilurile arhitecturale dintr-o pia s se
schimbe?
Stilurile arhitecturale se schimb ca rspuns la pia, care este
influenat de dorina de conservare a tradiiei i de dorina de
schimbare. Schimbrile n tehnologie, construcie, ntreinere, i n
costurile energetice pot de asemenea determina schimbri n
stilurile arhitecturale.
Explicai cum proiectarea cldirii i peisajul pot asigura o aprare
mpotriva climatului ostil.
Proiectarea arhitectural poate fi ajustat pentru adaptarea la climat.
Camerele, acoperiurile, i ferestrele pot fi proiectate astfel nct
aerul cald s circule liber prin structur. Aranjamentul
componentelor cldirii poate de asemenea asigura ventilaie
eficient.
Copacii pot asigura umbr, pot avea rolul de paravnt, de
amortizare fonic, i de a furniza aer proaspt. Accesul luminii
naturale poate fi controlat prin unghiul i direcia acoperiurilor.
Cum este estimat utilitatea funcional? Ce este inutilitatea funcional
i cum este estimat?
a. Utilitatea funcional se judec conform ateptrilor i
standardelor curente, care se schimb n timp. Utilitatea
funcional optim sugereaz c cldirea are cea mai bun
proiectare i inginerie pentru a ndeplini cerinele recunoscute la
un moment dat.
b. Inutilitatea funcional reprezint o reducere a capacitii sau
eficienei funcionale a structurii. Inutilitatea funcional este
estimat n contextul a ceea ce este acceptat pe pia, n mod

55

EPI 201

5.

6.

specific standardele cumprtorilor ce alctuiesc piaa pentru un


anumit tip de cldire.
Ce cauzeaz inutilitatea funcional n partiionarea cldirii? Descriei
efectele posibile ale acestui tip de inutilitate funcional ntr-un
apartament sau cas.
a. Partiionarea duce la inutilitate funcional dac are ca rezultat
modele comerciale neadecvate.
b. Se consider inutilitate funcional n partiionarea unei
rezidene cnd: ocupanii ar fi nevoii s traverseze camera de zi
pentru a ajunge n dormitor, s acopere distane excesive pentru
a ajunge din buctrie n sufragerie, sau s aduc alimentele prin
camera de zi n buctrie.
Ce particulariti reflect standardele pieei contemporane pentru
cldirile rezideniale?
Buctriile i bile devin mai mari, sunt mai bine echipate, i
finisate mai luxos. Mainile de splat vase i cuptoare n perei
reprezint un standard n majoritatea construciilor noi. Casele au de
obicei mai mult de o baie, iar gresia i faiana din baie sunt dotri
obligatorii. Dormitoarele mari au n mod frecvent propria lor baie i
vestiarul propriu. Spaiile de depozitare devin din ce n ce mai
generoase att n apartamente ct i n case. ntreinerea uoar i
necostisitoare este de asemenea important. Deoarece mai muli
membri ai familiei au devenit salariai, mai puin timp este
disponibil pentru ntreinerea casei. Odat cu creterea costurilor
energetice, mai mult atenie este concentrat pe caracteristicile de
economisire a energiei.

56

EPI 201

Cap. 5 INSPECIA CONSTRUCIILOR


CIVILE I INDUSTRIALE
Inspecia unei proprieti are drept scop identificarea strilor fizice i de
amplasament, a trsturilor sociale i economice ale perioadei n care se
desfoar procesul de evaluare i influenelor asupra evalurii proprietii.
Pentru un evaluator, procesul de inspecie influeneaz practic fiecare
aspect al activitii de evaluare. Aplicarea corect a informaiilor reieite din
inspecie, se poate asigura credibilitatea evalurii.
Evaluatorul trebuie s realizeze o inspecie a proprietii, pe baza creia va
efectua n raport descrierea, s determine funcionalitatea i deprecierea
proprietii, ceea ce va permite prezentarea valorii finale.
Procesul de inspecie este pe larg prezentat n cartea Inspecia
proprietilor imobiliare de ing. Corneliu chiopu, MAA, editat de IROVAL
CERCETRI N EVALUARE.

57

EPI 201

Partea III Abordri n evaluarea


proprietilor imobiliare
Cap. 6 ABORDAREA PRIN COMPARAIA
VNZRILOR
Abordarea prin comparaia vnzrilor consider c preurile proprietii
sunt stabilite de pia. Valoarea de pia poate fi deci calculat n urma studierii
preurilor de pe pia ale proprietilor competitive pe segmentul respectiv de
pia. Pentru procesul de evaluare aplicarea proceselor de comparaii este
fundamental.
Abordarea prin comparaia vnzrilor utilizeaz raionamentul prin care
estimarea valorii de pia se face prin analiza pieei pentru a gsi proprieti
similare tranzacionate, ale cror preuri de vnzare se compar i se corecteaz n
funcie de caracteristicile principale ale acestora i cele ale proprietii subiect.
Estimarea chiriei pe pia, a costurilor, deprecierea i ali parametrii ai valorii, pot
fi obinui prin alte metode de evaluare, folosind tehnici comparative. De multe
ori, aceste elemente sunt analizate n metoda comparaiei directe pentru a
determina coreciile ce trebuie fcute asupra preurilor de vnzare ale
proprietilor comparabile.
Premisa major a metodei comparaiei directe este aceea c valoarea de
pia a unei proprieti imobiliare se afl n relaie direct cu preurile unor
proprieti competitive i comparabile.
Analiza comparativ se axeaz pe asemnrile i diferenele ntre
proprietile tranzacionate, care influeneaz valoarea. Acestea ar putea cuprinde
diferenele n drepturile de proprietate evaluate, motivaia cumprtorilor i a
vnztorilor, condiiile de finanare, situaia pieei la momentul vnzrii,
dimensiunile, locaia, caracteristicile fizice i caracteristicile economice, dac
proprietile produc venituri. Elementele de comparaie sunt testate fa de datele
pieei pentru a determina care elemente sunt sensibile la schimbare i cum
afecteaz ele valoarea.

6.1. Relaia cu principiile evalurii


Oferta i cererea pieei sunt constituite de vnztori i cumprtori, iar
dac cererea pentru o proprietate este mare, preurile tind s creasc. Deplasrile
n oferta unor proprieti mbuntite sunt deseori n urma deplasrilor n cerere,
deoarece oferta este creat de noile construcii ce necesit timp de realizare i este
micorat de transformarea pentru alte utilizri, n timp ce cererea ce trebuie
satisfcut se poate schimba rapid. Analiza pieelor imobiliare, la un anumit
moment dat, poate fi concentrat pe cerere, dar trebuie avut n vedere i oferta.
Pentru a estima cererea, evaluatorul va avea n vedere numrul de
utilizatori poteniali ai unui anumit tip de proprietate imobiliar, puterea lor de
cumprare, gusturile i preferinele lor. Pentru a analiza oferta, evaluatorul va
considera proprietile existente nevndute sau libere, precum i proprietile ce
sunt n construcie, transformare sau planificate a fi construite. Modificrile n
oricare din aceste elemente pot duce la variaia preurilor proprietii analizate i a
proprietilor comparabile.
58

EPI 201
Principiul substituiei, aplicat la metoda comparaiei directe, arat c
valoarea unei proprieti tinde s fie dat de preul ce ar fi pltit pentru a
achiziiona o proprietate cu utilitate i atractivitate similare, ntr-un interval de
timp rezonabil. Acest principiu spune c metoda comparaiei directe este mai
puin adecvat dac nu exist pe pia proprieti de substituie.
Forele cererii i ale ofertei de pe pia tind spre echilibru, dar echilibrul
absolut nu se atinge niciodat, ci acesta se schimb continuu. Un aspect important
al principiului echilibrului este c relaia dintre teren i construcii i relaia dintre
o proprietate i mediu trebuie s fie n echilibru, pentru ca proprietatea s reflecte
valoarea de pia real.
Evaluatorul va analiza mprejurimile proprietii evaluate pentru a
identifica toate influenele externe semnificative i care se reflect n coreciile
pe care le face proprietilor competitive pentru comparabilitate. Dou proprieti
imobiliare cu caracteristici fizice identice pot avea valori de pia mult diferite
dac una din proprieti are mprejurimi mai puin atractive. Factori precum:
condiiile de iluminat a strzilor, facilitile de transport, protecie adecvat din
partea poliiei, respectarea reglementrilor municipale, apropierea de centrele
comerciale sau de alimentaie public, trebuie luai n considerare de evaluator
pentru a determina dac au efect negativ sau pozitiv asupra valorii.

6.2. Aplicabilitatea i limitele metodei


Metoda comparaiei directe este aplicabil la toate tipurile de proprieti
imobiliare cnd exist suficiente tranzacii recente, cu date sigure care s indice
caracteristicile valorii sau tendinele de pe pia.
Atunci cnd exist informaii disponibile, abordarea prin
comparaia vnzrilor este cea mai direct i sistematic abordare pentru
estimarea valorii de pia.
Dac numrul de tranzacii este insuficient, aplicabilitatea metodei este
limitat. De exemplu, metoda comparaiei directe se aplic rareori la proprieti
cu destinaie special, pentru c pe pia (chiar dac e ntins geografic) se vnd
puine asemenea proprieti.
Metoda d, de regul, indicaii de prim relevan, referitoare la valoarea
de pia n evaluarea proprietilor imobiliare ce nu sunt cumprate pentru
caracteristicile lor de a produce venituri (locuin pentru proprietar). La fel
metoda poate da cele mai bune indicaii privind valoarea unor proprieti
industriale sau comerciale exploatate de proprietar.
Schimbarea rapid a condiiilor economice i a legislaiei pot limita
aplicabilitatea metodei comparaiei directe. De exemplu, schimbarea legii
impozitului pe profit, a reglementrilor de urbanism, existena i costul finanrii,
restriciile de construire i de dezvoltare a infrastructurii pot avea ca rezultat un
numr mic de vnzri comparabile recente, fapt ce reflect impactul unor
asemenea schimbri pe un anumit interval de timp. n plus, inflaia rapid poate
pune sub semnul ntrebrii coreciile fcute de evaluator.
Pentru a asigura credibilitatea concluziilor rezultate din aplicarea metodei
comparaiei directe, evaluatorul trebuie s verifice datele de pia obinute i s
neleag deplin caracteristicile de comportament al cumprtorilor i al
vnztorilor implicai n tranzaciile imobiliare. El va fi circumspect fa de
informaiile oferite de teri. n acelai timp pot rezulta ipoteze sau concluzii
incorecte, dac evaluatorul se bazeaz numai pe date statistice, fr a lua n
considerare motivarea prilor aflate n tranzacie.
59

EPI 201
Este absolut necesar ca evaluatorul s identifice i s analizeze punctele
tari i punctele slabe ale proprietii, din datele prelucrate i din analizele
comparative efectuate. Toate faptele relevante, dar i opiniile trebuie s fie scrise
n raportul de evaluare. La analiza rezultatelor obinute prin aplicarea metodei
comparaiei directe, dar i la analiza final a rezultatelor, trebuie s se exprime
clar opinia privind fiabilitatea datelor culese, a analizelor efectuate i a
concluziilor privind valoarea.
Metoda comparaiilor directe constituie o parte esenial a procesului de
evaluare, chiar cnd aplicabilitatea ei este limitat. De multe ori datele necesare n
aplicarea altor metode (rata de capitalizare, deprecierea funcional, etc.) se obin
printr-o tehnic de analiz comparativ.

6.3. Datele necesare i sursele de informaii


Pentru a aplica metoda comparaiei directe, evaluatorul culege date despre
tranzacii, contracte, oferte, refuzuri, opiuni i liste de proprieti imobiliare,
considerate competitive i comparabile cu proprietatea evaluat.
La nceput, evaluatorul cerceteaz cu atenie preurile, drepturile de
proprietate transmise, condiiile de finanare, motivaia vnztorilor i
cumprtorilor i data efecturii tranzaciilor. Apoi analizeaz n detaliu fiecare
amplasament, starea fizic i funcional i caracteristicile economice.
Sursele primare de informaii sunt cele legate de publicitatea imobiliar,
publicaiile periodice cu subiect imobiliar i discuiile cu prile n tranzacie,
angajaii lor, avocai, consilieri, ageni de intermediere, administratori imobiliari,
proprietari i promotori. Informaiile din alte surse tere trebuie privite cu atenie
pentru c ar putea fi n favoarea unei anumite pri implicate n tranzaciile
imobiliare i nu totdeauna au obiectivitatea necesar.
Limitele geografice ale zonei cercetate depind de natura i tipul
proprietii evaluate i trebuie s cuprind suficiente proprieti comparabile
tranzacionate ntr-un trecut nu prea ndeprtat. Proprietile imobiliare au pia
local, regional, naional sau internaional.
Preurile de vnzare reflect o serie de factori care influeneaz mai mult
sau mai puin valoarea proprietii; pentru a determina influena relativ a acestor
factori, se folosesc tehnici cantitative i calitative. Astfel de tehnici sunt: analiza
comparativ relativ, analiza evoluiei, analiza datelor n perechi, analiz statistic
i grafic, analiza sensibilitii. Dac nu exist suficiente date pentru a
fundamenta o analiz cantitativ, evaluatorii analizeaz relaiile calitative prin
comparaie direct a datelor de pia i analiza evoluiei pieelor.
Dup ce au fost adunate i analizate datele de pia, ele pot fi ordonate n
mai multe moduri. O metod obinuit este s fie aranjate pe o gril de date.
Fiecare diferen important ntre proprietatea analizat i proprieti comparabile
ce ar putea influena valoarea e considerat ca element de comparare; fiecare
element are repartizat un rnd pe gril i preurile totale sau unitare ale
proprietilor comparabile sunt corectate ca s reflecte valoarea acestor diferene.
Coreciile fcute reflect procesul de gndire i judecat efectuat de un
cumprtor, nainte de a face oferta de cumprare sau nainte de a cumpra.

6.4. Procedura
Etapele procedurii de baz n aplicarea metodei comparaiei directe sunt:

60

EPI 201

Cercetarea pieei pentru a obine informaii despre tranzacii de


proprieti imobiliare ce sunt similare cu proprietatea evaluat n
ceea ce privete tipul de proprietate, data vnzrii, dimensiunile,
localizarea i zonarea;
Verificarea informaiilor prin confirmarea c datele obinute sunt
reale i corecte i c tranzaciile au fost obiective;
Alegerea unor criterii de comparaie relevante i elaborarea unei
analize comparative pe fiecare criteriu;
Compararea proprietilor comparabile cu proprietatea evaluat,
utiliznd elementele de comparaie i ajustarea adecvat a preului
de vnzare a fiecrei proprieti comparabile sau dac nu e
posibil compararea se trece la scoaterea din categoria
comparabile.
Analiza rezultatelor evalurii i stabilirea unei valori unice sau
unui interval de valori. ntr-o pia nedecis i foarte dinamic, un
interval de valori poate fi o concluzie mai bun dect o singur
valoare.

6.4.1. Criterii/uniti de comparaie


Dup ce au fost colectate i verificate informaiile privind vnzrile,
trebuie selectate i analizate unul sau mai multe criterii/uniti de comparaie.
Criteriile/unitile de comparaie utilizeaz dou componente pentru a genera
un factor (de exemplu, pre pe unitatea de suprafa sau rata rezultat prin
raportarea preului de vnzare al proprietii la venitul su net (adic
multiplicatorul venitului net), care reflect precis diferenele dintre proprieti.
Criteriile/unitile de comparaie pe care cumprtorii i vnztorii, de pe o
anumit pia, le utilizeaz n deciziile lor de cumprare i de vnzare au o
relevan special i li se acord o importan mare.
Alegerea criteriilor/unitilor de comparaie depinde de scopul evalurii i de
natura proprietii. Astfel, apartamentele sunt deseori analizate pe baza preului
pe camer, dar i pe baza preului pe mp construit. Proprietile industriale i
depozitele se analizeaz pe baza preului pe mp sau m cub. Hotelurile de regul
sunt analizate n pre pe camer; restaurantele, teatrele, bisericile, slile
polivalente n pre/loc; terenurile de golf n pre/hectar i gaur; campingurile
n pre pe lot; terenurile de tenis n pre/teren sau pe numr de membri;
debarcaderele n pre pe dan; service auto n pre/loc de reparaii. Pentru case
de locuit unitatea tipic de comparaie este preul total sau preul pe mp de
suprafa util.
Aplicarea mai multor criterii/uniti de comparaie poate duce la rezultate
diferite i evaluatorul trebuie s analizeze i s explice diferenele. Acest lucru l
va ajuta s aleag cele mai adecvate criterii de comparaie pentru situaia dat.
Este util, dac sunt suficiente date, s se fac analize statistice, pe baza criteriilor
pentru a obine date cu un grad mai ridicat de obiectivitate.
Criterii de comparaie cum ar fi rata de capitalizare/fructificarea
capitalului nu se ajusteaz, dar evaluatorul trebuie s analizeze cauzele
diferenelor aprute la diferite proprieti i va alege acele valori care sunt cele
adecvate i fundamentate pentru comparabilitatea cu proprietatea evaluat.

61

EPI 201

6.4.2. Elemente de comparaie


Elementele de comparaie sunt reprezentate de caracteristicile specifice
ale proprietii i tranzaciilor, care determin existena unor diferene ntre
preurile pltite pentru proprietatea imobiliar.
Pentru a realiza o comparaie direct, ntre o proprietate comparabil
vndut i proprietatea evaluat, evaluatorul ar trebui s ia n considerare
posibile corecii bazate pe diferenele dintre elementele de comparaie.
Evaluatorul ia n considerare i compar toate diferenele rezonabile ntre
proprietile comparabile, diferene care le influeneaz valoarea. Cercetarea
pieei imobiliare va identifica elementele variabile la care valoarea proprietilor
imobiliare este deosebit de sensibil.
Pe baza acestor diferene se fac corecii ale preurilor pentru fiecare
proprietate comparabil, pentru a face proprietile echivalente la preul unitar sau
la preul total, dar metoda trebuie aplicat uniform pe toat durata analizei.
Totodat, evaluatorul trebuie s aib grij ca ajustrile datorate unei diferene s
fie fcute o singur dat. Coreciile pot reduce/restrnge diferenele dintre
fiecare proprietate comparabil i proprietatea de evaluat. Evaluatorii aplic
metode cantitative i/sau calitative pentru analiza diferenelor i pentru
estimarea coreciilor.
n metoda comparaiei directe exist zece elemente de comparaie de
baz:
- drepturile de proprietate transmise;
- condiiile de finanare;
- condiiile de vnzare;
- cheltuieli imediate dup cumprare;
- condiiile de pia;
- localizarea;
- caracteristicile fizice;
- caracteristicile economice;
- utilizarea;
- componente non-imobiliare ale vnzrii.
Dei n majoritatea cazurilor aceste zece elemente acoper toi factorii
semnificativi, pot fi luate n considerare i alte elemente, cum ar fi: accesul la
proprietate, restricii guvernamentale, condiii de mediu, dezvoltarea
infrastructurii. Elementele de comparaie se pot mpri n subcategorii pentru a
face o analiza mai specific.

Drepturile de proprietate transmise


O tranzacie este ntotdeauna axat pe dreptul de proprietate transmis.
Cnd este vorba de vnzarea unei proprieti nchiriate, evaluatorul va face
coreciile care s reflecte diferena ntre proprietile nchiriate la nivelul chiriei
de pia i cele nchiriate cu o chirie sub sau peste chiria de pia, iar durata
rmas a contractului de nchiriere afecteaz aceste corecii.
Etapa preliminar n procesul de evaluare este determinarea dreptului de
proprietate evaluat i dup ce acesta a fost stabilit, evaluatorul poate apela la
datele specifice ale pieei. Evaluatorul trebuie s stabileasc precis i drepturile de
proprietate transmise n tranzaciile comparabile selectate pentru analiz.

Condiiile de finanare
62

EPI 201
Preul tranzaciei unei proprieti imobiliare poate fi diferit de cel al unei
proprieti identice, din cauza aranjamentelor financiare diferite.
n cazurile cnd cumprtorul obine, din partea vnztorului, o finanare
sub preurile pieei el va plti probabil un pre mai mare pentru proprietatea
achiziionat.
O corecie pe motive de finanare poate sau nu s includ o corecie
pentru condiiile de vnzare.
Definiia valorii de pia recunoate termenii de plat ca fiind plat
integral cash. De multe ori reducerea determinat prin calculele de actualizare nu
este recunoscut integral pe pia, pentru c atunci condiiile de vnzare pot
evidenia alte interese non-economice din partea cumprtorilor sau vnztorilor.
Prin urmare, evaluatorul trebuie s foloseasc cu atenie calculele de echivalen
cash i s rein c n final corecia este cea dedus din datele de pe pia.
Cumprtorii de proprieti imobiliare se oblig n mod contient la:
- suma investit n active;
- plata periodic a creditului plus dobnzile.
Astfel, componentele creditului variaz cu rambursarea mprumutului i
cu costul creditului.
La analiza datelor n perechi se combin, de obicei, calculele de
actualizare cu coreciile datorate condiiilor de vnzare atipice.

Condiiile de vnzare
Coreciile pentru condiiile de vnzare reflect motivaia special a
prilor dintr-o tranzacie, care poate afecta preurile pltite i chiar s genereze
unele tranzacii de natur diferit de condiiile de pia. Exemple de condiii
speciale de vnzare sunt: un pre mai ridicat pltit de un cumprtor pentru c
lotul are valoare sinergetic; un pre mai sczut pltit pentru c vnztorul a
fost grbit s ncheie vnzarea; o relaie financiar, de afaceri sau familial
ntre prile implicate n tranzacie; lipsa de expunere a proprietii pe pia
(liber) sau perspectiva unor proceduri de litigiu ndelungate. Dac se
descoper condiii de vnzare neobinuite ntr-o tranzacie, aceasta ar putea s fie
folosit ca o proprietate comparabil numai cu precauiuni deosebite, iar
condiiile de vnzare neobinuite trebuie evideniate n raportul de evaluare.

Cheltuieli imediate dup cumprare


Cheltuielile imediate dup cumprare sunt cheltuielile care ar trebui
realizate dup achiziionarea proprietii i pe care un cumprtor avizat le-ar
putea negocia n preul de achiziie. Exemple sunt: costul de reparaie sau de
nlocuire a structurii/cldirii sau elementelor de structur/cldiri, costul pentru
decontaminarea mediului sau costuri asociate cu modificrile de zonare pentru
a permite dezvoltarea.

Condiiile de pia
Condiiile de pia, la data vnzrii proprietii comparabile, pot fi
diferite de cele de la data evalurii proprietii supuse evalurii. Factorii care
influeneaz condiiile de pia includ aprecierea sau deprecierea rapid a
valorilor proprietii, schimbri n legislaia impozitrii, restricii de construire
sau stopri ale acesteia, fluctuaii n cerere i ofert sau orice combinaie a
forelor care determin alterarea condiiilor de pia de la un moment la altul.

63

EPI 201
Tranzaciile comparabile ce au avut loc n alte condiii ale pieei dect cea
evaluat la data evalurii, necesit ajustri pentru toate diferenele ce influeneaz
valoarea. O ajustare normal pentru condiiile de pia se refer la diferena ntre
datele tranzaciilor. Cauzele pot fi: aprecierea sau deprecierea rapid a valorilor
proprietii, schimbri n legislaia impozitrii, restricii de construire sau
stopri ale acesteia, fluctuaii n cerere i ofert sau orice combinaie a forelor
care determin alterarea condiiilor de pia de la un moment la altul.
Uneori efectele acestor cauze se combin cu influene ce se adun sau se
compenseaz.
Dei coreciile pentru condiiile de pia se refer deseori la timp, nu
timpul este cauza, ci schimbrile pieei ce au aprut de-a lungul timpului.
Ca moment de referin trebuie luat cel al ncheierii contractului i nu cel
al nceperii negocierilor.
Mrimea coreciei se estimeaz prin analiza mai multor tranzacii ce au
aprut n jurul aceluiai moment de timp, pentru a avea o estimare mai obiectiv a
reflectrii n pre a schimbrii condiiilor de pia.

Localizarea
Coreciile pentru localizare se fac atunci cnd caracteristicile de
amplasare ale proprietilor comparabile difer fa de cele ale proprietii
evaluate..
Coreciile se exprim de regul procentual i reflect creterea sau
descreterea n valoare a unei proprieti, datorate amplasrii ntr-o zon.
Chiar i n aceeai zon apar diferene; de exemplu, o cas cu vedere la
parc i alta puin mai departe. Evaluatorul trebuie s sesizeze c piaa recunoate
c o locaie e mai bun dect alta din diferite motive.
n absena unei deprecieri economice (din cauze externe), ajustarea pentru
diferenele n localizarea a dou proprieti de altfel complet comparabile, poate fi
echivalent cu diferena ntre valoarea terenului corespunztoare celor dou
proprieti. Evaluatorul trebuie s fie atent i s evite ajustarea pentru aceeai
influen asupra valorii, cum ar fi localizarea i caracteristicile fizice.

Caracteristicile fizice
Dac caracteristicile fizice ale unei proprieti comparabile sunt
diferite fa de cele ale proprietii evaluate, fiecare diferen ntre carateristicile
fizice necesit analiz comparativ i corecie. Diferenele fizice se refer la
diferene n dimensiunile cldirii, calitatea construciei, starea tehnic a
construciei, stilul arhitectural, materiale de construcie, vrsta, utilitatea
funcional, dimensiunile terenului, atractivitatea i alte avantaje. Condiiile de
mediu trebuie luate n considerare i sunt foarte importante.
Ctigul sau pierderea n valoare prin prezena sau absena unui element
nu sunt de regul egale cu costul instalrii sau demontrii elementului. Uneori
cumprtorii nu vor s plteasc un pre mai mare pentru un anumit element sau
pentru un avantaj n plus. La fel, existena unui avantaj suplimentar poate aduga
o valoare mai mare dect costul de obinere a avantajului.

Caracteristicile economice
Caracteristicile economice includ toate atributele unei proprieti
imobiliare care afecteaz venitul net din exploatare. Acest element de comparaie
este de regul aplicat proprietilor generatoare de profit. Caracteristicile sunt:
64

EPI 201
venitul, cheltuielile de exploatare, calitatea managementului, structura chiriailor,
nivelul chiriilor, data expirrii contractului de nchiriere, opiunile de rennoire i
clauzele de nchiriere, cum ar fi clauzele de recuperare a unor cheltuieli sau
investiii.
Evaluatorul trebuie s fie atent ca diferenele datorate drepturilor de
proprietate transmise sau schimbrii condiiilor de pia s nu fie atribuite i
caracteristicilor economice.

Utilizarea
Evaluatorul trebuie s evidenieze orice diferen ntre utilizarea existent
sau cea mai bun utilizare a unei proprieti imobiliare comparabile i utilizarea
proprietii evaluate. Dac exist o diferen ntre utilizarea existent sau ntre
cea mai bun utilizare a unei proprieti comparabile i cea a proprietii
evaluate, ar trebui luat n considerare, cu mult atenie, impactul acestei
diferene asupra valorii. n general, n analiza comparativ ar trebui utilizate
numai proprietile care au cele mai bune utilizri identice sau similare.

Componentele non-imobiliare ale valorii


Componentele non-imobiliare ale valorii cuprind elemente de definire a
personalitii cldirii, afacerea ce are loc n cldire i alte elemente care nu
costituie pri ale proprietii imobiliare, dar fac parte fie din preul de vnzare,
fie din dreptul de proprietate care este evaluat. Aceste componente trebuie
analizate separat de imobil. n multe cazuri, durata de via economic, riscul de
investiie asociat, garania pentru asemenea componente non-imobiliare difer de
cele ce se refer la activele imobiliare.
Mobilierul, obiectele de inventar i echipamentele dintr-un hotel sau
restaurant sunt exemple tipice de componente non-imobiliare ale valorii
proprietii imobiliare.

6.4.3. Identificarea i cuantificarea coreciilor


Tehnicile de identificare i cuantificare a coreciilor se clasific n dou
categorii:
a) cantitative:
analiza pe perechi de date;
analiza statistic;
analiza grafic;
analiza evoluiei;
analiza costurilor;
analiza datelor secundare.
b) calitative:
analiza comparaiilor relative;
analiza clasamentului;
interviuri personale.
Primul pas n analiza comparativ este de identificarea elementelor de
comparaie care influeneaz valoarea pe piaa specific. Fiecare element de
comparaie important trebuie s fie ncercat prin una sau mai multe din tehnicile
menionate mai sus, pentru a stabili dac este necesar o corecie. Evaluatorul
65

EPI 201
trebuie s fie atent i s nu presupun c un element de comparaie influeneaz
valoarea pn cnd piaa nu a indicat aceast influen.

Tehnicile cantitative
Analiza pe perechi de date este un proces n care dou sau mai multe
tranzacii sunt comparate pentru a obine o indicaie privind mrimea coreciei ce
se refer la o singur caracteristic. Ideal, tranzaciile care sunt comparate ar
trebui s fie identice sub toate aspectele, cu excepia elementului analizat. Totui,
acest caz este foarte rar i deseori, evaluatorul trebuie s analizeze o serie de date
perechi pentru a izola efectul unei singure caracteristici.
Dei analiza pe perechi de date este teoretic corect, ea este uneori
nepractic, din cauza insuficienei datelor privind proprietile similare.
Analiza statistic a datelor de pe pia include analiza prin regresie i
inferen. Regresia liniar sau multipl, reprezint o tehnic extrem de util i este
limitat numai de numrul de elemente sau factori ce influeneaz preul.
Analiza grafic este o variant a analizei statistice n care evaluatorul
ajunge la o concluzie prin interpretarea unui grafic. Astfel de grafice ar putea
arta cum vede piaa variaiile n elementele de comparaie.
Analiza evoluiilor este aplicabil cnd exist un volum mare de
informaii de pe pia i este n special util cnd sunt puine date despre tranzacii
comparabile, dar sunt multe date referitoare la proprietile cu mai puine
caracteristici similare. Se poate determina sensibilitatea pieei la anumite
elemente de comparaie.
Analiza costurilor utilizeaz costurile estimate de autoriti pentru taxe de
construcie sau impozit pe proprieti, ca baz pentru corecii. Evaluatorul trebuie
s se asigure c asemenea corecii sunt rezonabile i aproximeaz ateptrile
pieei.
Analiza datelor secundare este o metod de determinare a coreciilor
bazat pe date ce nu se refer direct la proprietile comparabile, ci descriu piaa
imobiliar n general.

Tehnicile calitative
Analiza comparaiilor relative este studiul relaiilor indicate de datele de
pia, fr a recurge la cuantificare. Muli evaluatori utilizeaz aceast tehnic
pentru c ea reflect natura imperfect a pieelor imobiliare. Pentru a aplica
aceast tehnic, evaluatorul analizeaz tranzacii comparabile, n scopul de a
determina dac acestea au caracteristici inferioare, superioare sau egale fa de
proprietatea evaluat.
Analiza clasamentului este o variant a analizei comparaiilor relative
prin care tranzaciile comparabile sunt incluse ntr-un clasament n ordine
ascendent sau descendent a atractivitii Apoi, evaluatorul analizeaz poziia
proprietii evaluate n acest clasament.
Interviuri personale evidenieaz opiniile unor persoane cunosctoare n
materie i unor participani pe piaa imobiliar. Aceste opinii trebuie considerate
ca date secundare i nu trebuie utilizate ca unice criterii pentru estimarea
coreciilor.

Analiza comparativ
Analiza comparativ este termenul general folosit pentru a identifica
procesul ce utilizeaz fie analiza pe perechi de date, fie analiza comparaiilor
relative. n analiza comparativ, cele dou tehnici pot fi utilizate separat sau n
combinaie.
66

EPI 201

Procesul analitic are patru etape:


1.
Identificarea elementelor de comparaie ce afecteaz valoarea
tipului de proprietate evaluat;
2.
Compararea caracteristicilor/atributelor fiecrei proprieti
comparabile cu cele ale proprietii evaluate i aprecierea
diferenelor pentru fiecare element de comparaie (cantitativ i
calitativ). Fiecare corecie trebuie explicat adecvat, astfel ca orice
cititor s neleag raionamentul;
3.
Obinerea coreciei nete pentru fiecare tranzacie comparabil i
aplicarea ei asupra preului (sau chiriei);
4.
Efectuarea unei comparaii globale a valorilor proprietilor
comparabile corectate i selectarea unei singure valori din gama
de valori rezultat.

6.5. Tipuri de corecii


Coreciile obinute prin tehnici cantitative se aplic tranzaciilor
comparabile, fie ca procentaj, fie ca valoare absolut.
Evaluatorul folosete calcule logice pentru a face o corecie, dar
matematica nu trebuie s nlocuiasc raionamentul profesional al evaluatorului.
Utilizarea calculatorului i a programelor mbuntesc viteza i precizia
calculelor, dar estimarea valorii de pia nu e determinat numai de nite calcule
precise. Evaluarea are i un aspect creativ n care evaluatorii i
folosescraionamentul lor profesional n analiza i interpretarea datelor
cantitative.
Corecia procentual este utilizat pentru a reflecta modificrile n
condiiile de pia i diferenele de localizare.
Evaluatorul trebuie s fie consecvent n modul de exprimare a relaiei
ntre proprietatea comparabil i cea evaluat iar corecia trebuie fcut ntr-o
manier ce corespunde modului cum este perceput de pia.
ntruct se cunoate numai preul tranzaciei comparabile, corecia se
face asupra acestui pre pentru a ajunge la estimarea valorii de pia a
proprietii evaluate.
Corecia absolut se calculeaz n uniti monetare ce se adun sau se
scade la/din preul tranzaciilor comparabile.

6.6. Ordinea coreciilor i alegerea valorii


Ordinea n care se aplic coreciile asupra preurilor tranzaciilor
comparabile este determinat de datele de pe pia i de analiza pe care o face
evaluatorul. n Tabelul 6.6 se arat un model ilustrativ. Totui aceasta nu e singura
secven de aplicare; piaa este cea care indic o anumit secven.
Coreciile procentuale, care se aplic asupra preurilor unor tranzacii
comparabile, reflect superioritatea sau inferioritatea proprietii comparabile,
avnd n vedere elementele de comparaie.
Tabelul 6.6
Ordinea coreciilor
Elemente de comparaie

Corecii

67

Corecii ale preului

EPI 201

Pre de vnzare
Corecie pentru drepturile de
proprietate transmise
Pre corectat
Corecie pentru condiile de
finanare
Pre corectat
Corecie pentru condiiile de
vnzare
Pre corectat
Corecie pentru condiiile de pia
Pre corectat
Corecii pentru:
localizare
caracteristicile fizice
caracteristicile economice
utilizare
componentele non-imobiliare
Valoarea estimat

date de
pia

tranzaciilor comparabile
()
100.000

+ 5%
- 2%

+ 5.000
105.000
- 2.100

+ 5%

102.900
+ 5.145

+ 5%

108.045
+ 5.402
113.447

+ 3%
- 5%
- 5%
+ 2%
+ 3%

+
+
+

3.403
5.672
5.672
2.269
3.403
111.178

Instrumentul de lucru pentru efectuarea coreciilor este grila de pia.


Aceast gril reprezint un tablou ce are pe linii elementele de comparaie, pe
prima coloan este postat proprietatea evaluat iar pe celelalte coloane,
proprietile comparabile. Uneori, pentru fiecare element de comparaie se aloc
dou linii: una pentru compaie i alta pentru corecie.
n partea de jos a grilei exist o seciune de analiz a rezultatelor cu dou
linii: corecii totale - exprimate absolut i procentual din preul de vnzare. Cu
aceste rezultate, evaluatorul poate estima comparabilitatea tranzaciilor efectuate
fat de proprietatea evaluat i s selecteze valoarea final. Tranzaciile care
necesit cele mai mici corecii vor avea importana cea mai mare n alegerea
valorii finale. n acelai timp, aceast importan va reflecta i ncrederea pe care
o are evaluatorul n datele privind tranzaciile comparabile.

6.7 Alegerea valorii finale


Alegerea valorii finale este ultima faz n analiz, n care apar dou sau
mai multe valori rezultate i trebuie exprimat o opinie privind valoarea care ar
duce la preul cel mai probabil (vezi definiia valorii de pia).
Aceast opinie poate fi exprimat sub forma unui interval de valori sau ca
o singur valoare/valoare punctual. Este important ca evaluatorul s ia n
considerare punctele tari i punctele slabe ale fiecrui rezultat, examinnd
credibilitatea i adecvarea informaiilor de pe pia care au stat la baza valorii,
precum i tehnica aplicat. Raportul de evaluare trebuie s evidenieze clar
raionamentul prin care evaluatorul a ajuns la concluzie.
n metoda comparaiei directe, alegerea valorii poate include dou nivele
de analiz. Primul nivel nseamn obinerea unei valori din corecia preurilor a
dou sau mai multe tranzacii comparabile, considernd un singur criteriu de
comparaie (de exemplu: pre/mp). Al doilea nivel este analiza valorilor obinute,
considernd mai multe criterii de comparaie.
n procesul de selecie a valorii finale sunt dou elemente extrem de
importante:
68

EPI 201
-

Primul const n faptul c evaluatorul trebuie s fie sigur c


valoarea estimat este n concordan cu scopul evalurii i este
corelat cu valorile obinute prin alte metode. Aici se va da o mare
atenie corelrii datei evalurii cu datele la care au avut loc
tranzaciile comparabile.
Al doilea element const n faptul c evaluatorul trebuie s in
cont de diferenele referitoare la drepturile de proprietate
transferate n tranzaciile comparabile. De cele mai multe ori
aceste diferene duc la excluderea unor tranzaciil din rndul celor
comparabile i orice neglijen n analiza acestui aspect poate
duce la concluzii eronate.

6.8 Aplicaie
Aplicaia se refer la evaluarea unei case de locuit i a unei cldiri
administrative. Metodele aplicate sunt analiza pe perechi de date (casa de locuit)
i analiza comparaiilor relative (cldirea administrativ).

6.8.1 Analiza pe perechi de date


Proprietatea evaluat este o cas de locuit pentru o singur familie cu 110
mp suprafa util i un subsol finisat. Are 6 camere, 3 dormitoare, o baie, un WC
serviciu i nu are garaj. Terenul are 930 mp. Echiparea urbanistic este la nivel
mediu.
Pentru aplicarea metodei comparaiei vnzrilor se vor analiza 5
proprieti comparabile, tranzacionate recent, care sunt amplasate n aceeai
vecintate cu proprietatea evaluat.
1. Proprietatea A este o cas de 110 mp, situat pe un teren de 930 mp,
are un subsol nefinisat i un garaj alturat pentru 2 maini. Are 6 camere, 3
dormitoare, o baie i un WC serviciu. A fost vndut cu 3 sptmni nainte de
data evalurii cu suma de 100.000 , cu o finanare mai favorabil dect
condiiile pieei, ceea ce a dus la un pre cu 7.500 mai mare.
2. Proprietatea B este o cas de 135 mp, situat pe un teren de 1.110 mp
cu un subsol nefinisat i un garaj pentru 2 maini. Are 7 camere, 3 dormitoare, o
baie i un WC serviciu. A fost vndut cu o lun nainte de data evalurii cu suma
de 112.500 , cu o finanare mai favorabil dect condiiile pieei, ceea ce a dus la
un pre cu 7.500 mai mare.
3. Proprietatea C este o cas de 110 mp, situat pe un teren de 930 mp
cu un subsol nefinisat i un garaj pentru 2 maini. Are 6 camere, 3 dormitoare, o
baie i un WC serviciu. A fost vndut cu un an nainte de data evalurii cu
85.000 , cu finanare n condiiile pieei.
4. Proprietatea D este o cas de 135 mp, situat pe un teren de 1.110 mp
cu subsol finisat i garaj pentru 2 maini. Are 7 camere, 3 dormitoare, o baie i un
WC serviciu. A fost vndut cu un an nainte de data evalurii cu 105.000 , cu
finanare n condiiile pieei.
5. Proprietatea E este o cas de 110 mp, situat pe un teren de 930 mp cu
subsol nefinisat i fr garaj. Are 6 camere, 3 dormitoare, o baie i un WC de
serviciu. A fost vndut cu un an nainte de data evalurii cu suma de 80.000 ,
cu finanare n condiiile pieei.
Datele de mai sus sunt sintetizate n Tabelul 6.7.1. Proprietile
comparabile difer totui de cea evaluat n ceea ce privete condiiile de
69

EPI 201
finanare, condiiilede pia, data tranzaciei, dimensiuni, suprafaa de teren,
finisajul pivniei i prezena garajului.
Corecia pentru condiiile de finanare se face pe baza datelor furnizate de
vnztori i cumprtori i se estimeaz avantajul financiar obinut de cumprtor
care de fapt s-a compensat prin creterea preului de vnzare.
Proprietile A i C difer numai prin condiiile de finanare i condiiile
pieei (data vnzrii), Dup ce se face corecia privind condiiile de finanare,
atunci diferena de pre se justific numai prin diferena din condiiile pieei i se
estimeaz astfel:
(92.500 - 85.000)/85.000 10%
Diferena n dimensiuni ntre A i B poate fi atribuit unei camere n plus
pe care o are B (B are i un teren mai mare cu 20% dect A). Diferena este deci:
105.000 92.500 = 12.500
Comparaii ntre C i E arat c diferena din cauza garajului poate fi
estimat:
93.500 - 88.000 = 5.500
Corecia pentru subsolul finisat se calculeaz comparnd B cu D:
115.500 - 105.000 = 10.500
Pentru a ajunge la o valoare, evaluatorul calculeaz care este suma
valorilor absolute a coreciilor (valoare brut) i suma algebric a coreciilor
(valoare net). El va atribui o pondere mai mare proprietilor comparabile care
necesit corecii mai puine. n cazul de fa, proprietatea E are numai 2 corecii,
precum i cea mai mic valoare brut i se alege valoarea de 98.500 .

70

EPI 201
Tabel 6.7.1
GRILA DATELOR DE PIATA
Analiza datelor pe perechi. Cas de locuit
Element de comparaie
Pre de vnzare ()
Drepturile de proprietate transmise
Corecii pentru drepturile de propr. transmise
Pre corectat ()
Condiii de finanare
Corecie pentru finanare()
Condiii de vnzare
Corecie pentru condiii de vnzare
Pre corectat ()
Condiii de pia
Corecie pentru condiiilede pia
Pre corectat ()
Localizare
Corecie pentru localizare()
Arie util (n mp)
Corecie pentru dimensiuni(arie util) ()
Garaj
Corecii pentru gara j()
Pivni finisat

De evaluat
Liber

110
nu
da

A
100.000
liber
0
100.000
sub pia
- 7.500
independent
0
92.500
- 3 sptmni
0
92.500
similar
0
110
0
da
- 5.500
nu

B
112.500
Liber
0
112.500
sub pia
- 7.500
Independent
0
105.000
- 1 lun
0
105.000
Similar
0
135
- 12.500
Da
- 5.500
Nu

C
85.000
Liber
0
85.000
La pia
0
Independent
0
85.000
- 1 an
+ 10%
93.500
Similar
10
110
0
Da
- 5.500
Nu

D
105.000
Liber
0
105.000
la pia
0
Independent
0
105.000
- 1 an
+ 10%
115.500
similar
10
135
- 12.510
da
- 5.500
da

E
80.000
Liber
0
80.000
la pia
0
Independent
0
80.000
- 1 an
+ 10%
88.000
Similar
10
110
0
Nu
0
Nu

+ 10.500
97.500

+ 10.500
97.500

+ 10.500
98.500

0
97.500

+ 10.500
98.500

2.500
2,5%
23.500
23,5%

15.000
13,3%
36.000
32%

13.500
15,9%
24.500
28,8%

7.500
7,14%
28.500
27,1%

17.500
23,1%
18.500
23,1%

Corecii pentru pivni ()


Pre corectat ()
Corecie total net ()
Corecie total net (% pre de vnzare)
Corecie total brut ()
Corecie total brut (% pre de vnzare)
71

EPI 201

6.8.2 Analiza comparaiilor relative


Proprietatea evaluat este o cldire administrativ (cu birouri), cu vechime
de 5 ani, cu aria desfurat construit de 3.350 mp i 2.950 mp suprafa util ce
se poate nchiria (88%). Gradul de ocupare este 90% i care este considerat stabil
pe piaa cldirii.
Spaiul ocupat de chiriai este ntre 230 la 650 mp. Cldirea este o
construcie de nivel mediu i are o stare tehnic medie (bun). Raportul suprafa
util de nchiriat/arie desfurat construit este mic fa de media de pe piaa
cldirilor administrative (93%). Amplasamentul este amenajat corespunztor.
Parcajul n aer liber este adecvat i conform reglementrilor. Localizarea ce se
poate considera medie este un amplasament interior cu acces la o cale rutier
important.
Chiria curent de baz este ntre 195 i 210 /mp pe an, iar pentru
ntreaga cldire media este 204 /mp pe an. Cu excepia telefoanelor, proprietarul
pltete toate cheltuielile de ntreinere. Cheltuielile de exploatare sunt cele
normale de pe pia. Contractele de nchiriere sunt pe 3 i 4 ani i au clauz de
prelungire pe nc 3 ani, la chiria de pe pia de la acel moment. Toate contractele
nu au vechime mai mare de 18 luni i nivelul chiriei i condiiile de plat sunt cele
normale la nivelul pieei. Calitatea chiriailor este bun.
Se analizeaz 5 proprieti comparabile. Toate sunt cldiri de nlime
medie, nchiriate i localizate n aceeai zon cu cea evaluat. Toate au fost
vndute fiind ocupate cu chiriai. Unitatea de comparaie utilizat este preul pe
mp de arie util ce se poate nchiria.
1. Proprietatea A a fost vndut acum 5 luni cu 4.400.000 . Are 6 ani
vechime i o stare tehnic bun. Aria desfurat construit este de 3.720 mp i
3.490 mp se pot nchiria (94%). Preul pe mp arie util este de 1.260 .
Amenajarea terenului este medie i raportul suprafa parcaj/arie util este similar
cu proprietatea evaluat. Proprietarul asigur toate serviciile. Gradul de ocupare
este 87% i nivelul chiriei este 207 /mp pe an. Condiiile de plat i cheltuielile
de exploatare sunt la nivelul pieei. Cldirea este amplasat la intersecia unei
strzi principale cu una secundar.
2. Proprietatea B a fost vndut acum 4 luni cu 3.180.000 . Cldirea are
4 ani vechime, cu aria desfurat construit de 2.970 mp i 2.760 mp se pot
nchiria (93%). Preul unitar este 1.157 /mp. Amenajarea exterioar este medie i
raportul parcaj/arie util similar cu al proprietii evaluate. Starea tehnic este
bun. Proprietarul asigur toate serviciile. Gradul de ocupare este 85% i nivelul
chiriei este inferior pieei, adic 190 /mp pe an. Durata nchirierilor i
cheltuielile de exploatare sunt la nivelul pieei. Proprietatea este amplasat ntr-un
lot interior cu acces la o strad principal.
3. Proprietatea C a fost vndut acum nou luni cu 3.675.000 . Cldirea
are 3.250 mp arie desfurat construit i 2.990 mp arie util ce poate fi
nchiriat (92%). Preul unitar este 1.229 /mp arie util. Construcia are 5 ani
vechime i este ntr-o stare tehnic bun. Chiria medie este de 204 /mp pe an.
Proprietarul asigur toate serviciile. Gradul de ocupare este 90% iar toate
contractele de nchiriere sunt la nivelul pieei. Cheltuielile de exploatare sunt mai
mari, din cauz c doi chiriai, care ocup 15% din total spaiu, consum energie
electric mai mult i nu pltesc o chirie mai mare. Localizarea cldirii este ntrun lot interior cu acces la o arter principal. Raportul parcaj/arie util este similar
cu al proprietii evaluate.
72

EPI 201
4. Proprietatea D a fost vndut acum dou luni cu 3.240.000 Euro.
Cldirea are 6 ani vechime i o stare tehnic bun. Are 2.790 mp arie desfurat
construit i 2.480 mp arie util ce se poate nchiria (89%). Preul unitar este de
1.307 /mp arie util. Chiria medie este de 210 /mp pe arie util iar contractele
sunt la nivelul pieei. Gradul de ocupare este de 95%. Cldirea este amplasat la
intersecia a dou artere principale, ntr-o zon cu o dezvoltare urbanistic mai
mare dect proprietatea evaluat. Din aceast cauz i raportul parcaj/arie util e
mai mic.
5. Proprietatea E a fost vndut acum 6 luni cu 3.700.000 . Cldirea a
fost construit acum 4 ani i este ntr-o stare tehnic bun. Ea are 3.530 mp arie
desfurat construit i 3.140 mp arie util ce se poate nchiria (89%). Preul
unitar este de 1.180 /mp arie util. Localizarea este pe un lot interior cu acces la
o strad secundar. Gradul de ocupare este de 90%. Chiria medie este 185 /mp
pe an. Proprietarul asigur toate serviciile iar contractele de nchiriere sunt la
nivelul pieei. Raportul parcaj/arie util este similar cu al proprietii evaluate.
Pentru a efectua analiza comparaiilor relative a tranzaciilor, evaluatorul
trebuie s urmreasc aceeai logic utilizat la analiza pe perechi de date.
Diferena ntre cele dou tehnici este interpretarea pe care o d evaluatorul datelor
de pia. Analiza comparaiilor relative se utilizeaz cnd nu exist date
suficiente pentru a cuantifica diferenele; ca urmare, este esenial ca
evaluatorul s explice logica cu care a ajuns la ierarhizarea proprietilor,
astfel nct destinatarul raportului de evaluare s neleag raionamentul.
n exemplul analizat, toate proprietile sunt nchiriate, toate tranzaciile sau fcut n condiii de finanare i de vnzare ale pieei i au fost obiective.
Intervalul de timp a fost de 7 luni (ntre 2 i 9 luni, nainte de data evalurii) i nu
se fac corecii ntruct nu au fost modificri n nivelul chiriei i gradul de ocupare.
Proprietatea A are o localizare superioar fa de cea evaluat, este mai
eficient (are un procentaj de arie nchiriat mai mare), are un grad de ocupare
mai mic (chiar mai mic dect pe pia). Coreciile ce se fac sunt negative pentru
localizare i eficien, pozitiv pentru grad de ocupare i n concluzie corecia este
negativ.
Proprietatea B are chiria mai mic (corecie pozitiv), localizarea este
inferioar (corecie pozitiv), are o eficien mai mare (corecie negativ), grad de
ocupare sub pia (corecie pozitiv). Corecia global va fi pozitiv.
Proprietatea C are localizarea comparabil (fr corecie), are o eficien
mai mare (corecie negativ), cheltuielile sunt mai mari (corecie negativ).
Corecia global va fi negativ pentru c eficiena are un efect mai mare asupra
valorii.
Proprietatea D are o localizare mult mai bun (corecie negativ), parcajul
mai mic (corecie pozitiv), are gradul de ocupare mai mare dect pe pia
(corecie negativ). Corecia global va fi negativ.
Proprietatea E are localizare inferioar (corecie pozitiv) i celelelalte
elemente sunt similare. Corecia global va fi pozitiv.
Clasamentul ce se ntocmete arat astfel:
Proprietatea
Pre /mp
Corecie global
D
1.307
negativ
A
1.260
negativ
C
1.229
negativ
De evaluat
E
1.180
pozitiv
B
1.157
pozitiv
73

EPI 201
Deci proprietatea de evaluat are o valoare ntre 1.180 i 1.229 Euro/mp
arie util. Proprietatea E este cea mai apropiat de cea de evaluat i ar putea avea
o pondere mai mare. Concluzia ar fi 1.200 /mp i o valoare total de
3.540.000 .
n practic, analiza efectuat de evaluator va fi explicat mult mai n
detaliu dect n exemplul artat mai sus, pentru c vor fi disponibile mai multe
informaii. Cu ct proprietatea este mai complex, cu att vor fi luai n
considerare mai muli factori.

74

EPI 202 Aplicaii cu evaluarea proprietilor imobiliare


Tabel 7.2
GRILA DATELOR DE PIATA
Analiza comparaiilor relative. Cldire administrativ
Element de comparaie
Pre de vnzare (Euro)
Drepturi de proprietate transmise
Vechimea (ani)
Arie desfurat construit (mp)
Arie util ce se poate nchiria (mp)
Coeficient de utilizare
Pre/mp arie util (Euro)
Grad de ocupare
Starea tehnic a construciei
Spaiu parcare/arie util
Chiria medie pe mp arie util (Euro)
Localizare
Coeficient de cheltuieli
Corecie net global

De evaluat
ocupat
5
3.350
2.950
88 %
93%
medie
bun
204
medie
la pia

A
4.400.000
Ocupat
6
3.720
3.490
94%
1.260
87%
Medie
la fel
207
superioar
similar

B
3.180.000
Ocupat
4
2.970
2.760
93%
1.157
85%
Medie
la fel
190
inferioar
similar

C
3.675.000
Ocupat
5
3.250
2.990
92%
1.229
90%
Medie
la fel
204
medie
mai mare

D
3.240.000
Ocupat
6
2.790
2.480
89%
1.307
95%
Medie
inferior
210
superioar
similar

E
3.700.000
Ocupat
4
3.530
3.140
89%
1.180
90%
Medie
la fel
185
inferioar
similar

negativ

pozitiv

Negativ

negativ

pozitiv

DEFINIREA TERMENILOR IMPORTANI


Pre de vnzare ajustat/corectat
Cifra obinut cnd preul de tranzacie al unei proprieti comparabile
vndute este ajustat/corectat pe elemente de comparaie.
Interval
Procesul prin care un evaluator determin intervalul de valori pentru
proprietatea n cauz, atunci cnd sunt aplicate tehnicile calitative ale
analizei comparative. O mulime de comparabile pot fi n general
mprite n dou grupuri cele superioare subiectului i cele inferioare
subiectului. Preurile ajustate ale celor dou grupuri limiteaz intervalul
probabil de valori pentru subiect i identific clasa n care se va afla
estimarea valorii finale.
Corecii absolute
Corecii pentru diferenele dintre subiect i proprietile de comparaie,
exprimate n bani; coreciile absolute sunt des folosite pentru a arta
diferenele n condiiile de finanare sau caracteristicile fizice.
Elemente de comparaie
Caracteristicile proprietilor i tranzaciilor ce fac ca preurile
imobilelor s varieze; aceste caracteristici includ drepturile de
proprietate transferate, condiiile de finanare, cheltuieli imediate dup
cumprare, condiiile de vnzare, condiiile de pia, locaie,
caracteristicile fizice, i altele cum ar fi caracteristicile economice,
utilizarea, i componente de valoare non-imobiliare.
Analiza grafic
Tehnici cantitative folosite pentru a identifica i cuantifica coreciile
fcute preurilor de vnzare ale proprietilor de comparaie; o versiune
de analiz statistic unde un evaluator interpreteaz date grafice n mod
vizual.
Corecia brut
Corecia total a fiecrui pre de vnzare al comparabilelor, calculat n
termeni absolui. Toate coreciile, pozitive sau negative, sunt adunate
pentru a determina corecia brut aplicat preului de vnzareal
comparabilelor.
Corecia net
Diferena dintre totalul coreciilor pozitive i negative ale unui pre de
vnzare al unei proprieti comparabile.
Analiza datelor pe perechi
O tehnic cantitativ folosit pentru a identifica i cuantifica coreciile
preului de vnzare al proprietilor de comparaie. Pentru a aplica
aceast tehnic, datele de vnzare ale proprietilor comparabile sunt
analizate pentru izolarea unui singur efect asupra valorii al elementului
de comparaie.
Corecii procentuale
Corecii pentru diferenele dintre subiect i proprietile de comparaie
exprimate n procente; coreciile procentuale sunt des folosite pentru a
arta schimbrile n condiiile de pia i diferenele de localizare.
Analiza clasamentului
O tehnic calitativ pentru analiza vnzrilor de comparaie; o variant
a analizei de comparaie relativ n care preurile de vnzare ale

76

proprietilor comparabile sunt ordonate cresctor sau descresctor


pentru a determina poziia subiectului.
Reconciliere
Ultima faz a oricrei analize de evaluare, n care dou sau mai multe
niveluri ale valorii sunt conciliate fie ntr-un interval final de valori, fie
ntr-o valoare punctual. n metoda comparaiei vnzrilor,
reconcilierea poate implica dou nivele de analiz: determinare unei
valori din preurile corectate a dou sau mai multe comparabile,
exprimate n aceeai unitate de comparaie, i determinarea unei valori
din preurile corectate a dou sau mai multe comparabile, exprimate n
uniti de comparaie diferite.
Analiza comparaiei relative
O tehnic calitativ pentru analiza preurilor de vnzare ale
proprietilor comparabile; este folosit pentru a determina
particularitile proprietilor comparabile, care sunt inferioare,
superioare, sau egale cu cele ale proprietii n cauz. Analiza
comparaiei relative este asemntoare cu analiza pe perechi de date,
dar nu se fac corecii cantitative.
Metoda comparaiei vnzrilor
Un grup de proceduri n care valoarea este determinat prin compararea
proprietii evaluate cu proprieti similare, care au fost vndute recent,
aplicnd uniti adecvate de comparaie, i fcnd corecii ale preurilor
de vnzare ale comparabilelor, bazate pe elementele de comparaie.
Ordinea coreciilor
Ordinea n care se aplic coreciile cantitative ale preurilor de vnzare
ale proprietilor de comparaie; ordinea coreciilor este determinat de
pia i prin analiza datelor. Coreciile procentuale trebuie s fie
aplicate ntr-o anumit ordine.
Analiza statistic
Tehnici cantitative folosite pentru a identifica i msura coreciile
preurilor de vnzare ale proprietilor de comparaie; astfel de tehnici
includ concluzii statistice i analiza regresiei liniare sau multiple.
Analiza evoluiei
O tehnic cantitativ folosit pentru a identifica i cuantifica coreciile
preurilor de vnzare ale proprietilor de comparaie; este util cnd
ipsesc datele de vnzare importante ale proprietilor de comparaie, dar
exist o baz de date clar despre proprieti cu caracteristici nu foarte
asemntoare. Sensibilitatea pieei este investigat prin testarea
diferitelor elemente ce influeneaz preurile de vnzare.
Uniti/Criterii de comparaie
Componentele n care o proprietate poate fi mprit pentru scopuri de
comparaie (ex. pre pe metru ptrat, metru liniar, metru cub, camer,
pat, scaun, unitate de apartament).

NTREBRI ADEVARAT SAU FALS- la alegere


1.
2.
3.

Modificrile din oferta de proprieti construite rmn n mod frecvent


n urma modificrilor cererii. (A)
Condiiile externe reprezint forele externe pozitive i negative ce
influeneaz toate tipurile de proprieti. (A)
Unde nu exist suficiente tranzacii pe pia aplicabilitatea metodei
comparaiei vnzrilor poate fi limitat. (A)
77

4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.

Multiplicatorii de venit i ratele de capitalizare nu sunt folosii la


evaluarea proprietilor generatoare de venit prin metoda comparaiei
vnzrilor. (F)
Calculele matematice folosite pentru a obine indicaii precise asupra
echivalentului bnesc, asigur o baz suficient pentru efectuarea
coreciilor pentru condiiile de finanare. (F)
Coreciile pentru condiiile de finanare i pentru caracteristicile fizice
sunt n mod frecvent exprimate n uniti monetare. (A)
Vnzrile de blocuri de apartamente de comparaie pot fi analizate n
uniti ca pre pe apartament, sau pre pe metru ptrat. (A)
n determinarea valorii prin metoda comparaiei vnzrilor, vnzrile ce
necesit cele mai multe ajustri au n general cea mai mic importan.
(A)
Preul pe metru cub sau pe metru ptrat al suprafeei efective a cldiri i
multiplicatorul venitului brut pot fi folosite ca uniti de comparaie n
evaluarea unei proprieti industriale. (A)
Valoarea adugat sau pierdut prin prezena sau absena unui obiect
fizic ntr-o proprietate de comparaie este egal de obicei cu costul de
instalare sau de nlocuire al obiectului. (F)

NTREBRI GRIL- la alegere


1.

2.

3.

4.

5.

Principiul _____________ susine c valoarea unei proprieti tinde s


fie egal cu costul de achiziie al unui substituit de aceeai calitate.
a. echilibrului
b. substituiei
c. condiiile externe
d. cererii i ofertei
Metoda _______________ este cel mai des folosit pentru evaluarea
caselor unifamiliale.
a. costului
b. sensibilitii pieei
c. comparrii vnzrilor
d. capitalizrii venitului
Coreciile pentru _____________ pot fi combinate cu coreciile pentru
condiiile de finanare, n funcie de cum sunt extrase de pe pia.
a. caracteristicile fizice
b. condiiile de pia
c. condiiile de vnzare
d. locaie
n metoda comparaiei vnzrilor, multiplicatorii venitului i chirii nu
sunt de obicei folosii n evaluarea
a. proprietilor comerciale
b. cldirilor de apartamente
c. cldirilor de birouri
d. caselor pentru o singur familie
Care din urmtoarele propoziii nu descrie coreciile pentru
caracteristici economice?
a. Reflect diferenele n caracteristicile ce influeneaz valoarea
VNE a proprietii.
b. Sunt n general aplicate proprietilor generatoare de venit.

78

c. Pot fi atribuite diferenelor n drepturile de proprietate


transferate
d. Nu ar trebui prezentate ca variaii ale metodei venitului.
6.
_____________ reprezint o tehnic calitativ folosit pentru a studia
vnzrile de proprieti comparabile.
a. Analiza statistic
b. Analiza datelor pe perechi
c. Analiza grafic
d. Analiza clasamentului
7.
Metoda comparaiei vnzrilor este des folosit pentru a evalua
proprietile rezideniale i __________ .
a. cele cu scop special i pia limitat
b. comerciale i industriale mici ocupate de proprietari
c. cele nou construite
d. comerciale productoare de venit cu muli chiriai
8.
Coreciile sunt n general fcute _________ al(e) unei proprieti de
comparaie.
a. datelor tranzacionale
b. preului de vnzare
c. unitilor de msur
d. multiplicator de venit brut
9.
O corecie pentru condiiile de pia ar fi fcut pentru a reflecta
a. dimensiunile casei
b. o vnzare ntre rude
c. finanare sub pia
d. un declin al cererii
Rspunsuri:
1 b, 2 c, 3 c, 4 d, 5 c, 6 d, 7 b, 8 b, 9 - d

SUBIECTE DE DISCUIE la alegere


1.

2.

De ce principiul cererii i ofertei, aplicat n metoda comparaiei


vnzrilor este un principiu de baz?
Preurile la care proprietile sunt cumprate i vndute, sunt influenate
de cererea i oferta de proprieti imobiliare. Proprietile oferite spre
vnzare constituie oferta, n timp ce cumprtorii reprezint cererea.
Cnd cererea pentru un anumit tip de proprietate este foarte ridicat,
preurile tind s creasc; cnd cererea este sczut, preurile tind s
scad. Schimbrile n oferta proprietilor sunt create de construcia
care cere timp, astfel c tind s rmn n urma schimbrilor n cerere,
care pot avea loc mult mai rapid. O schimbare n oricare din elementele
ce influeneaz cererea i oferta, poate determina o variaie n preurile
proprietii n cauz i n cele de comparaie.
Cnd este mai relevant metoda comparaiei vnzrilor? Cnd este mai
puin relevant?
a. Metoda comparaiei vnzrilor este mai relevant cnd sunt
disponibile date despre vnzrile recente de proprieti
comparabile. Astfel, este relevant cnd este aplicat la
proprietile ce sunt cumprate i vndute n mod constant. Metoda
comparaiei vnzrilor are o aplicabilitate relevant i credibil n
cazul evalurii evaluarea proprietilor rezideniale unifamiliale.
79

3.

4.

Este relevant i pentru evaluarea proprietilor comerciale i


industriale ocupate de mici proprietari.
b. Metoda este mai puin relevant cnd exist puine vnzri recente
de proprieti comparabile. Mai mult, n perioade de schimbare
rapid economic (inflaii sau deflaii accelerate), preurile de
vnzare ale proprietilor comparabile ar putea s nu fie indicatori
siguri ai valorii de pia.
Enumerai cele zece elemente de comparaie pe baza crora pot fi
ajustate preurile de vnzare ale proprietilor comparabile.
Elementele de comparaie includ drepturile de proprietate transferate,
condiiile de finanare, condiiile de vnzare, condiiile de pia,
cheltuieli imediate dup cumprare, localizarea, caracteristicile fizice,
caracteristicile economice, utilizarea, i componentele non-imobiliare
ale valorii.
Care este ordinea coreciilor i cnd trebuie urmat?
a. Ordinea coreciilor se aplic n ordinea n care sunt fcute
coreciile preurilor de vnzare ale proprietilor comparabile. De
exemplu, se ncepe cu coreciile pentru drepturile de proprietate
transferate, pentru condiiile de finanare, apoi pentru condiiile de
vnzare i pentru condiiile de pia, i se termin cu coreciile
pentru alte elemente de comparaie cum ar fi localizarea,
caracteristicile fizice, caracteristicile economice, i componente
non-imobiliare ale valorii. Ordinea n carese aplic coreciile este
indicat de pia i de analiza datelor de ctre evaluator.
b. O ordine a coreciilor trebuie respectat oricnd se calculeaz i se
adun corecile procentuale. Aceasta se aplic dac ajustrile
procentuale sunt folosite singure sau n combinaie cu coreciile
exprimate monetar.

PROBLEME
Problema 1
O proprietate comparabil a fost vndut pentru 150.000 . Analiza de pia
arat c sunt adecvate urmtoarele corecii.
Condiii de pia
+15%
Locaie
-5%
Condiii de vnzare
-10%
Caracteristici fizice
+15%
Condiii de finanare
-5%
Facei aceste corecii asupra preului de vnzare al comparabilei pentru a
determina o valoare corectat pentru proprietatea n cauz. Considerai ordinea
coreciilor i mrimea lor.
Soluie
Prima dat facei coreciile pentru condiiile de finanare, condiiile de vnzare,
i condiiile de pia, i apoi corectai pentru diferenele de locaizare i pentru
caracteristicile fizice.
Element
Corecie dedusa din
Corecie la preul
pia
comparabilei
Pre de vnzare
50.000
80

Corecie
Condiii de finanare
Pre corectat
Corecie
Condiii de vnzare
Pre corectat
Corecie
Condiii de pia
Pre corectat
Corecie:
Localizare
Caracteristici fizice
Valoarea corectat

-5%

-7.500
142.500

-10%

-14.250
128.250

+15%

+19.238
147.488

-5%
+15%

-7.374
+22.123
162.237

Problema 2
Urmtorul tabel prezint informaii despre ase vnzri, pe care evaluatorul le
consider comparabile pentru o cas unifamilial.
Subiect
Vnzarea Vnzarea Vnzarea Vnzarea Vnzarea Vnzarea
1
2
3
4
5
6
Pre
75.000 74.000 70.000 80.000 82.000 84.000
Dat
Curent
Curent
1 an
Curent
1 an
Curent
Curent
Dimensiuni 200 mp
200 mp
200 mp
150 mp
200 mp
200 mp
200 mp
Localizare
Similar
Similar
Similar
Superior
Similar
Superior
Vrst
5 ani
5 ani
5 ani
5 ani
5 ani
Nou
5 ani
Subsol
Da
Nu
Nu
Nu
Nu
Da
Da
A.

Calculai coreciile adecvate pentru elementele


de comparaie listate.

B.
C.

Creai o gril de pia pentru datele de


comparaie i pentru corecii.
Determinai valoarea de pia a proprietii
subiect.

Soluie
A.
Condiii de pia

Vnzarea 1 curent
Vnzarea 2 1 an
Corecii pentru condiiile de pia

75.000
-74.000
1.000

Dimensiuni

Vnzarea 1- 200 mp
Vnzarea 3- 150 mp
Corecii pentru dimensiuni

75.000
-70.000
5.000

Localizare

Vnzarea 4- superior
Corecii pentru condiiile de pia

80.000

Vnzarea 4 ajustat
Vnzarea 1- similar
Corecii pentru localizare
81

+1.000
81.000
-75.000
6.000

Vrst

Vnzarea 5 nou
Corecii pentru subsol
Vnzarea 5 corectat
Vnzarea 1 5 ani
Corecii pentru vrst

82.000
-3.000
79.000
-75.000
4.000

Subsol

Vnzarea 6 cu subsol
Corecii pentru localizare
Vnzarea 6 corectat
Vnzarea 1 fr subsol
Corecii pentru subsol

84.000
-6.000
78.000
-75.000
3.000

B.
Pre
Condiiile
de pia
Dimensiuni
Localizare
Vrst
Subsol
Valoarea
subiectului

Vnzarea
1
75.000

Vnzarea
2
74.000

Vnzarea
3
70.000

+1.000

Vnzarea
4
80.000

Vnzarea
5
82.000

Vnzarea
6
84.000

+1.000
+5.000
-6.000

-6.000
-4.000

+3.000

+3.000

+3.000

+3.000

78.000

78.000

78.00

78.000

78.000

78.000

Valoarea de pia a proprietii n cauz este de 78.000 .


Problema 3
Urmtorul tabel prezint informaii despre o proprietate de evaluat i dou
proprieti industriale comparabile.
Subiect
Vnzarea 1
Vnzarea 2
Pre
725.000
760.000
Condiii de finanare
Curent
Curent
Curent
Condiii de vnzare
Tipice
Tipice
Tipice
Data vnzrii
Acum 2 ani
Acum 1 an
Condiii de pia
Plus 10%
Plus 5%
Pre de vnzare
corectat
797.500
798.000
Localizare i
caracteristici fizice
Similare
Similare
Dimensiunile
terenului
4000 mp
5000 mp
4000 mp
Dimensiunile
construciei
2000 mp
2000 mp
2000 mp
Aria spaiului de
birouri
5%
5%
7%
Pre unitar
82

/mp de teren
/mp de construcie
A.
B.
C.

159,5

199,5

398,8

399,0

Proprietatea n cauz este superioar sau inferioar fiecrei


proprieti de comparaie? Discutai aspectele comparative ale
proprietilor i cum v-ai format concluzia.
Determinai un interval de valori pentru proprietatea n cauz
folosind ct mai multe elemente de comparaie.
Sugerai o estimare punctual a valorii proprietii n cauz
bazat pe concluziile de la punctele A. i B.

Soluie
A. Proprietatea n cauz ar trebui considerat puin inferioar ambelor
proprieti de comparaie. Vnzarea 1 are o proporie mai mare de teren
dect Vnzarea 2 sau dect subiectul, iar Vnzarea 2 are 7% spaiu de
birouri n comparaie cu cele 5% ale subiectului. Astfel, Vnzarea 1 are
aceeai proporie de spaiu pentru birouri i dimensiuni ale construciei, dar
mai mult teren; Vnzarea 2 are aceleai dimensiuni ale construciei i teren,
dar mai mult spaiu de birouri.
B. Proprietile pot fi comparate n termeni de euro pe metru ptrat de teren i
euro pe metru ptrat de suprafa de cldire. Valorea pentru Vnzarea 1 este
mai mic deoarece este inclus o suprafa mai mare de teren. Aceasta
valoare reprezint partea inferioar a intervalului. Preul unitar al vnzrii 2
ar trebui s fie puin mai mare dect cel al subiectului pentru c subiectul
are o proporie mai mic de spaiu pentru birouri. De ex. 195 197,5
Vnzrile sunt foarte apropiate ca valoare de cea a proprietii n cauz n
termeni de euro pe metru ptrat de arie construit. Totui, Vnzarea 1 are
aceeai suprafaa de spaiu de birouri ca i subiectul, dar mai mult teren i
Vnzarea 2 are aceeai suprafa de teren ca subiectul, dar mai mult spaiu
de birouri. Aadar, valoarea unitar a subiectului va fi puin mai mic dect
valoarea unitar a oricrei din cele dou vnzri comparabile. De ex. 390
395 /m2
Un interval rezonabil al valorii poate fi calculat dup cum urmeaz
195 /mp de teren x 4000 mp = 780.000
197,5 /mp de teren x 4000 mp = 790.000
390 /mp de constructii x 2000 mp = 780.000
395 /mp de constructii x 2000 mp = 790.000
Intervalul probabil de valori este ntre 780.000 i 790.000 .
C. O valoare de 785.000 este acceptabil.
Problema 4
Un evaluator trebuie s corecteze preul de vnzare al unei proprieti
comparabile,reprezentat de o cldire de birouri pentru diferena din drepturile
de proprietate transferate. Cldirea de birouri are o suprafa de 12.000 mp.
Rata spaiilor libere pe pia este de 8%, iar 6% din venitul brut este
considerat o pondere acceptabil a cheltuielilor de administrare. Rata de
capitalizare total - de 9% este acceptabil.
Chiria de pia pentru cldiri de birouri tipice este de 230 /mp, iar chiria
medie pentru proprietatea de vnzare este de 220 /mp. Toate contractele de
83

nchiriere ale proprietii de vnzare sunt pe termen lung. Calculai corecia


pentru drepturile transferate pe metru ptrat al suprafeei construciei, ce poate
fi atribuit diferenei dintre chiria de pia i chiria din contract.
Soluie
10 (diferena) 8% (grad de neocupare) = 9,2
9,2 6% (administrare) = 8,6
8,6 x 12.000 mp = 103.200
103.200 /0,09 = 1.146.667
1.146.667 / 12.000 mp = 95,5 /mp
Dac evaluatorul dorete s enune corecia n expresie bneasc va nmuli
95,5 /mp cu 12.000 mp i obine o corecie total de 1.146.000
Problema 5 - acas
Grila simplificat de pia de mai jos a fost elabotar de un evaluator ce a
preluat o misiune de evaluare a unei proprieti comerciale ocupat de
proprietar. Determinai cum e corecia net pentru fiecare vnzare de
comparaie: negativ sau pozitiv.

Pre de
vnzare
Dreptul de
proprietate
Vrst
Ad (mp)
Calitatea
construciei
i starea
tehnic
Capacitate
de parcare
Localizare

Subiect

Comp. A
250.000

Comp. B
235.000

Comp. C
245.000

Comp. D
255.000

Comp. E
250.000

Deplin
4 ani
250

La fel
6 ani
250

La fel
5 ani
245

La fel
4 ani
225

L fel
5 ani
245

La fel
4 ani
255

Medie

Medie

Medie

Peste
medie

Peste
medie

Medie

Medie

Sub medie

Sub medie

Medie

Medie

Similar

Superior

Inferior

Peste
medie
Similar

Superior

Inferior

Soluie
Comparabila A este cu doi ani mai veche dect subiectul, are o capacitate de
parcare sub medie, i o localizare superioar. Corecia net este negativ.
Comparabila B este cu un an mai veche dect subiectul, are o capacitate de
parcare sub medie, i o localizare inferioar. Corecia net este negativ.
Comparabila C are aceeai vrst ca subiectul, are o suprafa mai mic cu
10%, calitatea construciei i starea sunt peste medie, capacitatea de parcare
este peste medie. Corecia net este pozitiv.
Comparabila D este cu un an mai veche dect subiectul, calitatea construciei i
starea sunt peste medie, i are o localizare superioar. Corecia net este
pozitiv
84

Comparabila E este cu un an mai veche dect subiectul i are o localizare


inferioar. Corecia net este negativ.

85

Cap. 7 ABORDAREA PRIN VENIT


7.1 Tehnici ale valorii actualizate
Proprietile imobiliare care genereaz venit se achiziioneaz ca
investiii imobiliare, iar din punctul de vedere al investitorului capacitatea
acestora de a produce profit este un element esenial care influeneaz valoarea
proprietii. O premis de baz a abordarii investiionale este relaia direct
proporional ntre capacitatea de a genera profit i valoarea unei proprieti.
Un investitor care cumpr o investiie imobiliar schimb n fapt o sum
curent de bani pentru dreptul de a primi bani/profit n viitor.
Metodele de evaluare bazate pe capitalizarea/actualizarea venitului
constau n tehnici i formule matematice folosite de evaluatori pentru analiza
capacitaii unei proprietai imobiliare de a genera venituri n viitor, venituri
care sunt convertite n valori actualizate.
Abordarea prin venit reprezint una dintre cele trei abordri ale valorii
proprietilor. Aceste trei abordri sunt interdependente. Procesul de evaluare
n ntregul su este compus din metode, tehnici i proceduri integrate i
interdependente, menite s duc la o estimare credibil a valorii unei
proprietai.
Analiza datelor referitoere la cheltuielile i veniturile aferente unei
proprietei constituie punctul de plecare n aplicarea metodelor de evaluare
nscrise n abordarea prin venit.
Metodele de evaluare, nscrise n abordarea prin venit, se bazeaz i
sunt corelate cu factorii eseniali de influen asupra valorii precum i cu
principiile de evaluare general acceptate.

7.1.1 Previzionarea i anticiparea schimbrii


Principiul abordrii previzionale este fundamental pentru metodele
bazate pe venit. ntruct valoarea rezult din ateptri legate de beneficiile care
pot fi obinute n viitor, valoarea este definit ca suma actualizat a acestor
beneficii viitoare. Toate bazate pe venit ncearc s previzioneze fluxurile
viitoare de venit i s determine valoarea actualizat a acestora. Aceste metode
implic, pe de o parte, anticiparea fluxurilor de venit viitoare i pe de alt parte
selectarea unei rate de actualizare/capitalizare, care reflect implicit riscul de
nerealizare a fluxului de venit previzionat.
O metod de evaluare bazat pe venit trebuie s in seama de efectele
pe care modificrile anticipate le au asupra mrimii veniturilor viitoare. Pentru
a putea furniza indicaii relevante asupra valorii trebuie s fie atent analizate i
previzionate ateptrile investitorilor privind modificarea veniturilor,
cheltuielile necesare pentru obinerea veniturilor respective, precum i
posibilele creteri/descreteri ale valorii proprietii.
Tehnicile de actualizare/capitalizare trebuie s reflecte faptul c evoluia
viitoare a veniturilor, a cheltuielilor, a valorii proprietii poate s fie diferit
fa de cea anticipat iniial de investitori, la data evalurii.
Cu ct exist mai mult incertitudine asupra evoluiei variabilelor
menionate, cu att mai riscant este investiia n proprietatea respectiv.
Investitorii se ateapt s obin venituri mai mari, s realizeze o rat a
rentabilitii mai mare din investiile cu un risc mai mare. Acest risc mai ridicat
trebuie fie inclus n nivelul ratei de actualizare i/sau de capitalizare.
86

7.1.2 Cererea i oferta


Principiul cererii i ofertei, precum i conceptul implicit al acestor
variabile - concurena, sunt extrem de importante n previzionarea fluxurilor
viitoare de venit i n estimarea rentabilitii ateptate a unei investiii. Att
fluxurile normale de venituri ct i rentabilitatea medie sunt determinate de
pia. Chiria obinut de proprietarul unui motel, al unui centru comercial, al
unui centru de afaceri sau al oricrei proprieti generatoare de venituri nu
difer substanial fa de chiria solicitat de proprietarii unor proprieti
concurente, care ofer aceeai calitate a serviciilor.
Atunci cnd cererea pentru un anumit tip de spaiu depete oferta
existent, proprietarii au posibilitatea s majoreze chiriile. Gradul de ocupare a
spaiilor crete iar dezvoltatorii imobiliari consider c este profitabil s
construiasc noi spaii. Valoarea proprietii crete pn cnd cererea i oferta
se vor echilibra.
Pe de alt parte, cnd cererea pentru spaii este inferioar ofertei
existente chiriile scad, gradul de ocupare scade. Ca urmare, atunci cnd
estimeaz fluxurile viitoare i rentabilitatea capitalului, evaluatorii trebuie s
in seama de cererea pentru un anumit tip de proprietate imobiliar, precum i
de influena cererii asupra ofertei.

7.1.3 Substituia
Preul, chiria i rentabilitatea capitalului investit, realizate de o
proprietate sunt determinate de preul, chiria i de rentabilitatea realizate de
proprieti similare (substituibile). Principiul substituiei este un principiu care
rezult din funcionarea pieei, care furnizeaz elemente de fundamentare
pentru estimarea veniturilor i cheltuielilor generate de proprietate i pentru
alegerea unei rate de actualizare/ capitalizare adecvate proprietii evaluate.
Principiul substituiei poate fi utilizat i pentru testarea validitii
metodelor bazate pe venit i a credibilitii ipotezelor i datelor folosite n
aplicarea acestor metode.

7.1.4 Echilibrul
Principiul echilibrului i celelalte concepte conexe au o semnificaie
deosebit la aplicarea metodelor de evaluare bazate pe venit. Un echilibru
adecvat ntre tipul proprietii i amplasamentul su creeaz i menine
valoarea; un dezechilibru n ceea ce privete utilizarea eficient a unei
proprieti poate conduce la un declin al valorii. Utilizarea eficient a unei
proprieti este susinut de reglementri privind planificarea urbanistic sau
zonarea.
Conceptul de contribuie reflect faptul c un echilibru rezonabil ntre
cei patru factori de producie, care intervin n procesul de utilizare a unei
proprieti generatoare de venit, creeaz i susine maximum de rentabilitate.
Dac o proprietate este supra sau sub dotat n raport cu destinaia sa, profitul
realizat va fi afectat n mod direct.

87

7.1.5 Factori externi


Factorii externi pot avea influene pozitive sau negative asupra valorii
proprietilor generatoare de venit.
Att blocurile de apartamente, cldirile administrative, ct i locuinele
unifamiliale sunt expuse influenei aceluiai tip de factori externi
(disponibilitatea i calitatea transportului n comun, a zonelor comerciale).
n acelai mod, spaiile cu destinaie comercial sunt influenate pozitiv
de mprejurimi atractive, spaioase, accesibile i sunt influenate negativ de
mprejurimi neatractive, murdare, prost ntreinute. Influenele negative
generate de rata nalt a infracionalitii, din ultimii ani, au afectat toate
tipurile de proprietate.
Factori externi cum ar fi poluarea i/sau mprejurimile respingtore pot
afecta valoarea proprietilor utilizate ca spaii de producie industrial.

7.1.6 Subiectul evalurii


Drepturi de proprietate care se evalueaz
Dreptul de proprietate asupra proprietilor imobiliare generatoare de
venit este rareori deinut integral i individual de ctre o persoan. Un
investitor poate deine un titlu de drept de proprietate asupra unor proprieti
imobiliare n mod individual, ca acionar ntr-o societate pe aciuni sau ca
asociat ntr-o alt form de asociere (S.R.L., Societate n Comandit etc.).
De asemenea, un interes ntr-o proprietate imobiliar poate fi subiectul
unei ipoteci, care divide dreptul de proprietate n interes aferent capitalului
propriu i interes aferent creditului.
O alt situaie rezult din inchirierea proprietii imobliare generatoare
de venit, ceea ce conduce la stabilirea unor raporturi legale distincte ntre
proprietar i chiria (rezult o nou form de repartizare a intereselor n
proprietate).
Dar evaluatorii nu se rezum la evaluarea de drepturi integrale,
proprieti luate sau date cu chirie (drepturi aferente acestor situaii). Ei pot fi
solicitai s evalueze situaii mult mai complexe, cum ar fi:

interese minoritare (pachete de aciuni sau pri sociale


minoritare);

interese legate de participaii, grevate de mai multe niveluri de


ndatorare, dintre care unele contribuie la mrimea profitului
nainte de impozitare sau a valorii reziduale;

evaluarea pentru creditori a unei datorii garantate de proprietatea


imobiliar, n care creditorul primete o parte din profit sau chiar
o cot parte din valoarea rezultat a proprietaii care constituie
garania. O asemenea form de ipotecare permite creditorului s
participe la mprirea profitului i veniturilor din revnzarea
proprietii. Sau evaluarea pentru o ipotec deinut de mai muli
creditori

evaluarea pentru chiria a contractului avantajos de nchiriere, n


condiii de chiria principal, subnchiriere (transmiterea
drepturilor de nchiriere nu se face direct de ctre proprietar)
Evaluarea drepturilor reale de proprietate mai poate fi afectat de ctre
client, prin solicitrile sale specifice. Clientul poate solicita evaluarea n
88

condiiile unei renovri, reabilitari a zonei sau a proprietii, sau n condiiile


definitivrii construciei.
n orice evaluare este esenial ca att clientu, ct i evaluatorul s
delimiteze de la nceput ceea ce va fi evaluat (dreptul/interesul n proprietate),
data la care se face evaluarea - aceste elemente fiind clar evideniate n raport.
In multe situaii, proprietile imobiliare evaluat cuprind i bunuri
mobile. De exemplu, un hotel include elemente de mobilier, echipamente,
mijloace de transport etc.. Atunci cnd proprietii imobiliare i se asociaz o
afacere (cum este n cazul hotelurilor), investitorii sunt dispui s plteasc o
prim suplimentar peste valoarea proprietii, care reflect valoarea afacerii.
Valoarea afacerii reprezint o valoare suplimentar fa de valoarea
proprietii imobiliare, care rezult din elemente necorporale personale
(competene de marketing sau manageriale), o for de munc instruit, mrci,
francize, licene, contracte.
n categoria proprietilor imobiliare care pot avea o destinaie de
afaceri, deci o valoare adugat de activele necorporale intr aa numitele
proprieti generatoare de afaceri, cum sunt: hoteluri, moteluri, benzinrii, etc.

7.1.7 Valoarea de pia i valoarea de investiie


Evaluarea bazat pe capitalizarea venitului net din exploatare este
utilizat de obicei pentru estimarea valorii de pia a proprietilor. Aceast
metod poate fi folosit i la estimarea valorii de investiie a proprietii, care
reprezint valoarea proprietii pentru un anumit investitor. Valoarea de pia i
valoarea de investiie pot coincide atunci cnd criteriile de investiie ale unui
investitor sunt tipice pieii pentru tipul de proprieti n discuie (criteriile medii
recunoscute pe pia).
Valoarea de pia este obiectiv, impersonal, detaat de investitor;
valoarea de investiie este fundamentat pe criterii subiective. Pentru a estima
valoarea de pia prin capitalizarea venitului net, evaluatorul trebuie s se
asigure c toate informaiile i ipotezele utilizate reflect situaia pieei i
motivaiile unui investitor mediu, care ar fi decis s achiziioneze proprietatea,
la data evalurii.
Un anumit investitor poate fi dispus s plteasc un pre mai mare dect
valoarea de pia, dac este nevoie, pentru a obine o proprietate care satisface
criteriile sale subiective. Pe de alt parte, un anumit investitor poate s
considere c proprietatea pe care o deine are o valoare de investiie mai mare
dect valoarea de pia pe care o poate obine prin vnzarea proprietii.

7.1.8 Veniturile viitoare


Veniturile rezultate din deinerea unui drept sau interes ntr-o
proprietate imobiliar generatoare de venit includ att veniturile generate n
perioada de deinere, ct i venitul provenit din revnzarea proprietii la finele
perioadei de deinere a investiiei.
Metodele de evaluare bazate pe venit utilizeaz diferite forme de venit
i flux de numerar/cash flow. Cele mai folosite forme de venit sunt venitul brut
potenial, venitul net din exploatare, cash flow nainte de impozitare, valoarea
rezidual.
Venitul brut potenial (VBP) reprezint venitul total generat de
proprietatea imobiliar, n condiii de utilizare maxim (grad utilizare
integral), nainte de scderea cheltuielilor de exploatare. Acest indicator poate
89

fi la nivelul chiriei (venit sub form de chirie), practicate n mod curent, la data
evalurii, la nivelul chiriei sperate n prima lun sau an complet de exploatare,
sau la nivelul venitului periodic anticipat pentru perioada de deinere.
Venitul brut efectiv (VBE) este venitul anticipat din toate formele de
exploatare a proprietii imobiliare, ajustat cu pierderi aferente gradului de
neocupare (spaiu neocupat, venituri nerealizate, neplata chiriei de ctre
chiriai).
Venitul net din exploatare (VNE) reprezint venitul net anticipat,
rezultat dup deducerea tuturor cheltuielilor de exploatare, dar nainte de
scderea amortizrii i a serviciului datoriei aferent creditului ipotecar. Venitul
net din exploatare se exprim ca o sum anual. n unele cazuri, venitul net din
exploatare poate reprezenta o sum anual repetabil mai muli ani (venitul
este constant). n alte cazuri venitul net din exploatare poate fi considerat ca
fiind cresctor, de la un nivelul iniial (aferent primului an de investiie) care se
ateapt s evolueze dup o schem fix (de exemplu la o rat anual de
cretere constant). n cele mai multe cazuri, este necesar o estimare a
venitului net din exploatare pentru fiecare an al perioadei incluse n analiz.
Cash-flow-ul disponibil nainte de impozitare (CFB) este partea din
venitul net care rmne dup plata serviciului datoriei aferent creditului
imobiliar (dobnzi + rate), nainte de plata impozitului pe profit.
Cash-flow-ul net disponibil dup impozitare (CFN) este fluxul de
numerar disponibil dup plata impozitului pe profit. Suma aferent impozitului
depinde de mrimea venitului total impozabil generat de deinerea proprietii,
de mrimea amortizrii fiscale i a dobnzilor deductibile precum i de rata de
impozitare.
Valoarea terminal/de reversiune (VT) este preul net pe care
investitorul l poate obine, la expirarea duratei de investiie (cnd renun la
dreptul de proprietate, prin vnzarea proprietii sau lichidare). n funcie de
tipul drepturilor evaluate, valoarea terminal poate fi calculat nainte sau dup
deducerea soldului creditului i impozitului. De exemplu, valoarea terminal al
unei proprieti depline reprezint preul net ce se poate obine din vnzarea
proprietii. Valoarea terminal poate fi estimat fie ca o sum de bani
anticipat a se primi, fie ca o schimbare relativ a valorii proprietii n
perioada de deinere. Valoarea terminal poate fi estimat i pe baza unei
opiuni a chiriaului de a achiziiona proprietatea, la expirarea contractului de
nchiriere. Pe de alt, parte valoarea terminal poate fi estimat prin
capitalizarea venitului net din exploatare pe care un cumprtor l-ar putea
obine la data vnzrii proprietii.

7.1.9 Rentabilitatea investiiei imobiliare


La aplicarea unei metode bazate pe venit, evaluatorul presupune c
obiectivul final al investitorului este de a obine un beneficiu care s
depeasc investiia iniial fcut.
Msurarea acestor beneficii se face n principal sub forma ratelor
rentabilitii.
Toate ratele rentabilitii pot fi clasificate n dou grupe: rate ale
venitului anual care au la numrtor o form de venit anual (income rates) i
rate ale ctigului anuaal total, care au la numrtor att o form de venit
anual, ct i creterea/aprecierea anual a valorii de pia a proprietii (yield
rates).
90

Ratele de venit sunt cunoscute sub denumirea curent de rate de


capitalizare, iar ratele ctigului total sunt cunoscute sub denumirea
curent de rate de actualizare.
Ratele de venit exprim raportul dintre un venit anual generat de
deinerea unei proprieti i valoarea de pia a acelei proprieti. Ratele
ctigului total se exprim de obicei ca rate anuale compuse, care exprim
costul diverselor surse de finanare. n anumite situaii, rata ctigului total al
unei proprieti (adic rata de actualizare) poate fi egal cu rata venitului anual
generat de acea proprietate (adic rata de capitalizare); cu toate acestea, cele
dou categorii de rate sunt diferite din punct de vedere conceptual i nu pot fi
confundate unele cu altele.

7.1.10 Rate
capitalizare)

ale

venitului

anual

(Rate

de

Rata total de capitalizare (Ro) este caracteristic unui drept de


proprietate deplin/absolut i reflect raportul dintre venitul net anual din
exploatare (VNE) i preul sau valoarea total a proprietii. Se folosete pentru
transformarea venitului net din exploatare ntr-o estimare a valorii unei
proprieti.
Rata total de capitalizare nu reprezint aadar rata ctigului total al
capitalului (numit uzual rata rentabilitii) i nici o cuantificare complet a
performaneor investiiei. Ea poate fi mai mare, mai mic sau egal numeric cu
ctigului total al capitalului (rata rentabilitii sau rata de actualizare), n
funcie de modificrile previzionate ale veniturilor i ale valorii proprietii.
Rata de capitalizare a capitalul propriu (Re) reflect relaia dintre
cash-flow net anual la dispoziia acionarilor i valoarea capitalului propriu
(capitalul acionarilor) investit ntr-o proprietate imobiliar.

7.1.11 Rate de actualizare


Se exprim de obicei ca rate anuale compuse, n procente. Aceste rate
iau n considerare toate fluxurile de pe care le genereaz deinerea unei
proprieti, inclusiv valoarea terminal.Pentru actualizarea fluxurilor de numerar
adecvate pentru diferite drepturi imobiliare evaluate se utilizeaz diferite feluri de rate
de actualizare. Cele mai importante sunt:

Rata rentabilitii capitalului este exprimat ca o rat procentual compus


anual. O rat a rentabilitii ia n considerare toate beneficiile ateptate ale
proprietii (att pozitive, ct i negative pe parcursul timpului), inclusiv
ncasrile din cedarea investiiei la finalul acesteia, dac este cazul.
Rata intern a rentabilitii (RIR) este rata rentabilitii care este realizat
sau previzionat pentru o investiie de capital, pe perioada de posesie, respectiv
rata rentabilitii la care valoarea actualizat a cash flow-ului viitor, inclusiv
veniturilor ncasate din revnzare la terminarea investiiei,. este egal cu
valoarea capitalului investit. RIR poate fi utilizat pentru msurarea
rentabilitii investiiilor, nainte sau dup impozitele pe venit.
Rata total a rentabilitii (Yo) este rata rentabilitii capitalului total
investit. Rata ia n consideraie toate modificrile de venit din perioada de
investiie, precum i valoarea terminal la sfritul perioadei de deinere. Rata
91

total a rentabilitii nu ia n considerare efectul finanrii prin credit, deci se


calculeaz ca i cum proprietatea ar fi fost cumprat fr a se recurge i la
credit. Rata total a rentabilitii reflect rentabilitatea combinat a creditului i
a capitalului propriu. Ea se calculeaz prin aceeai modalitate ca i rata intern
de rentabilitate.
Rata rentabilitii capitalului propriu (Y E) este rata intern a rentabilitii
capitalului propriu (al investitorului); ea este afectat de mrimea gradului de
ndatorare utilizat pentru asigurarea creditului ipotecar.

7.1.12 Selectarea ratelor de capitalizare i de


actualizare
Fie c este o rat de capitalizare, fie o rat de actualizare, rata utilizat
pentru convertirea venitului n valoare a unei proprieti trebuie s reprezinte
rata anual a rentabilitii necesar pentru a atrage investitorii.
Aceste rate sunt influenate de mai multi factori, cum ar fi: gradul de
risc, ateptrile pieei fa de inflaia n viitoare, ratele rentabilitii ateptate
din investiiile alternative, ratele rentabilitii realizate n trecut de proprieti
similare, cererea i oferta de bani i de capital, disponibilitatea creditului
imobiliar, nivelurile de impozitare.
ntruct ratele rentabilitii utilizate n metodele bazate pe venit sunt
rate previzionate i nu rate istorice, percepia pieei asupra riscurilor i
schimbrilor viitoare ale puterii de cumprare sunt factori extrem de
importani.
Rata de actualizare sau de capitalizare selectat de evaluator trebuie
neaprat s fie coerent cu datele analizate disponibile pe pia. Alegerea
ratelor necesit raionamente profesionale i cunotine referitoare la atitudinile
predominante ale pieei i la indicatorii macroeconomici.

7.1.13 Riscul
Riscul este un element foarte important care se ia n considerare la
aplicarea metodelor bazate pe venit. Anticiparea ncasrii unor ctiguri
viitoare creeaz valoare, iar posibilitatea pierderii unor ctiguri viitoare
diminueaz valoarea. Pentru asumarea unor riscuri mai mari se mizeaz pe
obinerea unor recompense mai mari (ctiguri mai mari). Aceast relaie este
fundamental pentru piaa imobiliar i pentru evaluarea proprietilor care
genereaz venituri. Este cunoscut faptul c orice investiie este analizat pe
baza ateptrilor privind obinerea unei anumite rentabiliti, care reflect att
valoarea banilor n timp (adic rata nominal de baz fr risc), ct i riscul
perceput.
Rata minim de fructificare a capitalului investit este aa numita rat de
baz fr risc. Teoretic, diferena dintre rata rentabilitii capitalului, cerut de
investitori i rata de baz fr risc poate fi consideratca fiind o prim ce
compenseaz investitorul pentru riscul total (de lichiditate, de lichidare, de
sector).
Pentru un investitor n domeniul imobiliar, riscul reprezint posibilitatea
de a suferi o pierdere financiar i incertitudinea realizrii veniturilor viitoare
previzionate. Cea mai mare parte a investitorilor evit riscuri excesive; ei
prefer certitudinea fa de incertitudine i ateapt o recompens n schimbul
asumrii unor riscuri. Evaluatorii trebuie s tie care este tendina investitorilor
92

n analiza datelor de pia, n previziunea veniturilor viitoare i n aplicarea


procedeului de capitalizare.

7.1.14 Inflaia anticipat


Nivelul ateptat al inflaiei influeneaz previziunile asupra veniturilor
viitoare i selectarea unei rate de actualizare/capitalizare ct mai adecvate.
Dac se anticipeaz o inflaie, n rata de actualizare sau de capitalizare trebuie
inclus i rata anual previzionat a inflaiei, pentru a compensa scderea
puterii de cumprare a unei uniti monetare. Altfel spus se vor utiliza rate
nominale de actualizare/capitalizare care vor fi aplicate asupra unor venituri
exprimate n termeni reali.
Cnd se vor utiliza rate de actualizare/capitalizare care nu includ rata
anual previzionat a inflaiei, numite rate reale de actualizare/capitalizare,
acestea vor fi aplicate asupra unor venituri exprimate n termeni reali.
n estimarea valorii de pia, obiectivul evaluatorului este de a simula
ateptrile unui investitor mediu i nu n mod necesar de a cuta ratele
(rentabilitii i inflaiei) cele mai demne de ncredere.
Evaluatorii trebuie s sesizeze diferena ntre inflaie i creterea n
termeni reali. Inflaia reflect o cretere a masei de bani i credit (oferta de
bani), o cretere a nivelului general al preurilor i erodarea, pe aceast cale, a
puterii de cumprare. Creterea n termeni reali rezult dintr-o cretere a cererii
fa de ofert, i se concretizeaz, pe piaa imobiliar, ntr-o cretere real a
valorii proprietilor.
Inflaia i creterea real au efecte similare asupra preurilor curente i
viitoare, dar au efecte diferite asupra ratei de actualizare.
Inflaia duce la creterea ratei de actualizare deoarece investitorii
solicit o rentabilitate nominal mai mare pentru a contracara pierderea de
valoare din cauza inflaiei.
Un evaluator poate nltura efectele inflaiei previzionate prin
exprimarea tuturor fluxurilor viitoare de venit n termeni reali (moned
constant), i prin selectarea unei rate reale de actualizare.
Cel mai adesea clauzele de nchiriere prevd ajustarea chiriei la inflaie,
pe baza indicelui preurilor de consum (IPC). Din acest motiv previzionarea
fluxurilor viitoare de venit se va face n preuri curente, care conin influenele
inflaiei ateptate. n mod corespunztor, ratele de actualizare folosite vor fi
cele nominale i nu cele reale. De exemplu se poate compara rata de actualizare
(care reprezint rentabilitatea ateptat) cu randamentul aferent unor titluri
tranzacionate pe pia - credite ipotecare sau obligaiuni.
Orice cretere previzionat a fluxurilor viitoare de venit, ca urmare a
inflaiei, trebuie s fie realist. De asemenea, evaluatorul trebuie s fie
consecvent i s nu actualizeze fluxuri de venit exprimate n termeni nominali
cu rate reale de actualizare, ci cu rate nominale de actualizare, sau invers s nu
actualizeze fluxuri de venit exprimate n termeni reali cu rate nominale de
actualizare, ci cu rate reale de actualizare..

7.1.15 Niveluri neateptate ale inflaiei


Trebuie fcut o distincie clar ntre inflaia ateptat, previzibil la
data evalurii i inflaia imprevizibil, imposibil de estimat. Inflaia ateptat se
refer la modificri ale preurilor, previzibile, ateptate la data efecturii
investiiei sau evalurii proprietii.
93

Acest nivel al inflaiei trebuie luat n considerare la estimarea


rentabilitii ateptate. n realitate, nivelul inflaiei poate fi diferit de cel estimat
la data evalurii investiiei. n funcie de modul n care investiia rspunde
evoluiei efective a inflaiei, valoarea proprietii poate crete sau descrete n
timp, cu un indice diferit fa de cel previzionat.
Atunci cnd rentabilitatea investiiei nu acoper i inflaia neateptat,
rentabilitatea real a investitorului va fi mai redus fa de cea solicitat iniial.
Adesea investitorii includ o prim suplimentar de risc atunci cnd i
estimeaz rentabilitatea dorit a investiiei ntr-o proprietate care nu rmne
acoperitoare (care nu se comport bine i n perioadele cu inflaie peste nivelul
ateptat).

7.1.16 Metode de evaluare nscrise n abordarea


prin venit
n continuare se vor prezenta dou categorii de metode: metode
bazate pe capitalizarea venitului i metode bazate pe actualizarea
venitului. Aceste categorii cuprind metode aplicate cu fluxuri de venit diferite
i n ipoteze diferite privind relaia dintre fluxurile de venituri ateptate i
valoarea proprietii.

Capitalizarea direct
Capitalizarea direct este o metod folosit pentru transformarea
venitului net anual ateptat ntr-un indicator de valoare a proprietii.
Transformarea se poate face fie prin divizarea venitului net anual ateptat cu o
rat de capitalizare, fie prin nmulirea venitului net anual ateptat cu un factor
multiplicator (care este inversul ratei de capitalizare).
Venitul net anual ateptat supus procesului de capitalizare de obicei este
cel estimat pentru anul urmtor (notat n mod curent cu Anul 1).
Rata de capitalizare sau factorul multiplicator selectat reprezint relaia
dintre venit i valoare, relaie acceptat pe pia i rezultat dintr-o analiz
comparativ a vnzrilor de proprieti comparabile.
Venitul generat de proprietate, de obicei venitul net din exploatare
(VNE) sau cash flow, este mprit prin preul de vnzare mediu al proprietii
pentru a se determina rata de capitalizare. Multiplicatorul poate fi calculat prin
mprirea preului de vnzare al unor proprieti comparabile la venitul net
anual realizat de proprietile respective.
Capitalizarea direct este orientat spre pia; evaluatorul care o
utilizeaz trebuie s porneasc de la analiza informaiilor de pe piaa imobiliar
i s evalueze proprietatea pe baza ipotezelor caracteristice investitorului
mediu.
n formula capitalizrii directe, se poate folosi venitului brut potenial
(VBP), venitului brut efectiv (VBE) sau cash flow-ului brut. Forma de venit
selectat pentru capitalizarea acestuia n valoarea proprietii depinde de scopul
analizei i de datele disponibile asupra proprietii i ale pieei.

Actualizarea
Actualizarea este o metod utilizat pentru transformarea unor venituri
viitoare n valori prezente, prin ajustarea venitului din fiecare an viitor cu o rat
de actualizare adecvat sau prin selectarea unei rate unice de capitalizare, care

94

s reflecte n mod explicit forma venitului generat de proprietate, shimbrile


poteniale de valoare i rentabilitatea ateptat.
Aceast metod trebuie s reflecte comportamentul pieei. Actualizarea
este o metod care simuleaz ateptrile investitorului mediu prin intermediul
formulelor care calculeaz valoarea prezent/actualizat a veniturilor ateptate
n condiiile asumrii unui anumit nivel de risc.
Procedeul de transformare a unor venituri periodice n valoare prezent
se numete actualizare; rentabilitatea ateptat a investiiei poart numele de
rat de actualizare. Actualizarea pornete de la premisa c investitorul va obine
o rentabilitate satisfctoare a investiiei fcute. Aceast metod analizeaz
capacitatea investiiei de a realiza un anumit nivel, considerat acceptabil de
pia, al rentabilitii capitalului investit.
La analiza veniturilor viitoare, trebuie fcut distincia ntre chiria
contractual i chiria de pia. Chiria de pia se folosete pentru evaluarea unei
proprieti depline/nenchiriate. Dac se evalueaz o proprietate care este
nchiriat se va lua n considerare chiria contractual pe durata rmas a
contractului de nchiriere i chiria de pia pentru perioada ulterioar.

Analiza comparativ a celor dou metode


Capitalizarea direct este simpl i uor de neles. Rata de capitalizare
sau factorul multiplicator se selecteaz direct de pe pia. Capitalizarea direct
nu solicit o estimare elaborat a veniturilor viitoare, deoarece rata de
capitalizare este selectat din cadrul tranzaciilor cu proprieti comparabile i
deci reflect ateptrile medii ale investitorilor.
Actualizarea se bazeaz pe ipoteze privind schimbrile ateptate la
nivelul evoluiei veniturilor i valorii proprietii. Pentru a selecta o rat de
actualizare adaptat cerinelor pieei trebuie analizat n mod detaliat
comportamentul pieei.
De asemenea, actualizarea ia n considerare obiective investiionale
specifice privind recuperarea i rentabilitatea investiiei. Fluxurile de venit
viitoaree sunt transformate n valoare actualizat prin aplicarea ratei de
actualizare care exprim rentabilitatea ateptat de investitor. Actualizarea se
aplic prin folosirea unor tabele cu factori de actualizare, disponibile n
numeroase lucrri, sau funcii integrate n calculatoarele programabile.

Estimarea veniturilor viitoare


Orice metod bazat pe venit presupune previzionarea veniturilor
viitoare pe care le poate obine investitorul. Neluarea n considerare a
veniturilor viitoare ar contrazice un principiu de baz al evalurii, principiul
anticiprii, care stipuleaz c valoarea reprezint suma actualizat a veniturilor
viitoare. Veniturile istorice i cele curente conteaz numai n msura n care pot
constitui baza de estimare a veniturilor viitare.
Formele de venit care se folosesc pentru a fi convertite n valoare sunt:
venitul brut potenial (VBP)
venitul brut efectiv (VBE)
venitul net din exploatare (VNE) i
dividendele
Evaluatorul poate estima o form de venit dintr-un singur an
reprezentativ sau pentru o un numr de ani, n funcie de datele disponibile i
de metoda de evaluare selectat. Analiza poate fi realizat pe baza veniturilor
95

curente, a veniturilor anticipate pentru anul urmtor (Anul 1), a veniturilor


anticipate pentru urmtorii 3-5 ani sau pe baza estimrii unui venit anual
constant pentru perioada urmtoare. Dac se urmrete estimarea valorii de
pia, nivelul veniturilor previzionate ar trebui s reflecte ateptrile pieei.
Dac se urmrete estimarea valorii de investiie, nivelul veniturilor
previzionate ar trebui s reflecte cerinele specifice ale unui investitor.

DEFINIREA TERMENILOR IMPORTANI


Fluxul de numerar dup impozit
Partea fluxului de numerar nainte de impozit care rmne dup ce a fost
sczut impozitul pe profit.
Anuitate
Un venit anual; un program sau contract de pli constante n sume
stipulate de ex. fluxurile de numerar previzionate.
Apreciere
O cretere n valoarea proprietii rezultat dintr-un exces al cererii fa
de ofert. Vezi inflaie.
Recuperarea capitalului
Capitalul investit poate fi recuperat prin venitul anual sau poate fi
recuperat n ntregime sau parial prin revnzarea proprietii la
terminarea investiiei.
Rata de capitalizare
Orice rat folosit pentru a transforma venitul n valoare.
Capitalizare direct
O metod folosit pentru a transforma un venit anual ateptat, ntr-o
indicaie a valorii, ntr-un singur pas,respectiv fie prin mprirea
venitului anual ateptat cu rata adecvat de capitalizare, fie prin
nmulirea venitului anual ateptat cu un factor adecvat (multiplicator).
Rata de actualizare
O rat a rentabilitii folosit pentru a transforma pli sau ncasri
viitoare n valoare actualizat (prezent).
Analiza fluxului de numerar actualizat (DCF)
O tehnic de modelare financiar bazat pe ipotezele explicite referitoare
la venitul i cheltuielile previzionate aferente unei proprieti sau
ntreprinderi. Astfel de ipoteze se refer la mrimea, calitatea,
variabilitatea, momentul i durata intrrilor i ieirilor de numerar care
sunt actualizate la valoarea prezent/actualizat. Cu informaiile i cu
ratele de actualizare adecvate i care pot fi susinute, analiza DCF
reprezint una din metodologiile de evaluare acceptate n cadrul abordrii
prin venit.
Venitul brut efectiv (VBE)
Venitul anticipat din toate exploatrile imobilului corectat cu gradul de
ocupare i cu pierderile din nencasarea chiriilor.
Rata de capitalizare a capitalului propriu (RE)
O rat a venitului ce reflect relaia dintre un flux de venit anual, nainte
de impozit, i investiia de capital propriu; folosit pentru a transforma un
flux de venit, nainte de impozit, n valoare a capitalului propriu.
Rata de actualizare a capitalului propriu (YE)
Rata intern de rentabilitate a investitorului de capital propriu. rata
rentabilitii capitalului propriu ia n considerare efectul finanrii prin
96

creditasupra fluxului de numerar disponibil pentru investitorul de capital


propriu
Metoda capitalizrii venitului
O tehnic prin care se determin valoarea unei proprieti generatoare de
venit prin transformarea beneficiilor anticipate n valoarea proprietii.
Aceast transformare poate fi realizat prin dou ci. Venitul anual sperat
poate fi mprit la rata de capitalizare de pe pia.
Rat de venit
O rat ce exprim raportul dintre venitul anual i valoarea proprietii;
rata de capitalizare global (RO) i rata capitalizrii capitalului propriu
(RE) sunt rate de venit;
Inflaie
O eroziune a puterii de cumprare a banilor, caracterizat prin escaladarea
preurilor i o cretere a volumului masei monetare. rata anual a inflaiei
se include n ratele nominale de actualizare deoarece investitorii au
nevoie de rate nominale ale rentabilitii mari pentru a compensa
pierderile n valoare din cauza inflaiei. Vezi apreciere.
Rata dobnzii
Raportul procentual dintre dobnda (de obicei anual) i suma
mprumutat.
Rata intern de rentabilitate (RIR)
O rat a rentabilitii ce este obinut sau ateptat s fie obinut pentru
un capital de investiii dat, pe perioada de deinere; rata de actualizare ce
face ca valoarea net actualizat a unei investiii s fie egal cu zero. RIR
actualizeaz toate fluxurile denumerar ale unei investiii, inclusiv
revnzarea la terminarea ei, pentru a egala investiia original.
Venitul net din exploatare (VNE)
Venitul net obinut sau anticipat, rmas dup ce din venitul brut efectiv au
fost sczute toate cheltuielile de exploatare, dar nainte de a fi sczute
serviciul datoriei i amortizarea contabil.
Rata total de capitalizare (RO)
O rat de venit pentru ntreaga proprietate, ce reflect relaia dintre
venitul net din exploatare ateptat anual i preul sau valoarea total a
ntregii proprieti; folosit pentru a transforma venitul net din exploatare
ntr-o indicaie a valorii globale a proprietii. (R0 = VNE/V)
Rata total a rentabilitii (YO)
Rata rentabilitii sau rata intern de rentabilitate a capitalului investit,
care include att capitalul propriu ct i creditul. YO ia n considerare
schimbrile n venit pe perioada investiiei ca i valoarea terminal net
de la sfritul perioadei de deinere. Se aplic asupra fluxului de numerar
nainte de plata serviciului datoriei. Se mai numete i rata rentabilitii
proprietii.
Venitul brut potenial (VBP)
Venitul total potenial atribuit imobilului la grad de ocupare maxim,
naintea scderii cheltuielilor de exploatare..
Rata rentabilitii fr risc
Rata minim a rentabilitii capitalului investit. Teoretic, diferena dintre
rata rentabilitii totale i rata rentabilitii fr risc este considerat o
prim pentru compensarea riscului investitorului, asumarea
managementului, i lichiditatea capitalului investit; se mai numete rata
fr risc.
97

Rata rentabilitii (Y)


O rat a rentabilitii capitalului; de obicei exprimat ca o rat
procentual anual compus. O rat a rentabilitii ce ia n considerare
toate beneficiile ateptate ale proprietii, inclusiv cele obinute din
vnzarea proprietii la sfritul perioadei de deinere a investiiei.
Exemple de rate de rentabilitate sunt rat dobnzii, ratele de actualizare,
ratele interne de rentabilitate.

NTREBRI ADEVARAT SAU FALS la alegere


1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.

Rentabilitatea unei investiii reflect att valoarea banilor n timp, ct i


o prim corespunztoare pentru riscul asumat. (A)
n metodele bazate pe cost i n metoda comparaiei vnzrilor tehnicile
de capitalizare se folosesc rar (F)
Att capitalizarea direct ct i actualizarea veniturilor sunt metode de
evaluare nscrise n abordarea prin venit . (A)
Valoarea de pia i valoarea de investiie sunt sinonime. (F)
Ratele de rentabilitate a capitalului combin o rat de baz fr risc cu
o prim de risc, responsabilitatea managementului i cu gradul de
lichiditate a proprietii. (A)
Ratele de capitalizare/actualizare trebuie s fie edecvate cu forma de
venit. (A)
Rata de capitalizare reprezint diferena dintre rata rentabilitii
capitalului i rata de actualizare. (F)
Dac sunt aplicate corespunztor, capitalizarea direct i actualizarea
vor produce aceleai rezultate. (A)
Inflaia i aprecierea au efecte similare asupra viitorilor bani n timp i
ratei de actualizare. (F)
Metoda capitalizrii directe se aplic numai dac fluxul de venit viitor
va avea forma unei anuiti constante sau cresctoare cu o rat anual
constant. (A)

NTREBRI GRIL la alegere


1.

2.

3.

Faptul c unele chirii tind s fie fixate de chiriile pentru spaii similare,
este o reflecie a principiului
a. echilibrului
b. substituiei
c. condiiilor externe
d. cererii i ofertei
n evaluarea proprietilor generatoare de venit, dreptul de proprietate
evaluat reprezint de obicei
a. 100% capitalul propriu ntr-un imobil deinut n deplin
proprietate
b. 100% drept de folosin a proprietii ipotecate
c. 100% a dreptului de proprietate ntr-un imobil nchiriat
d. 100% a dreptului de proprietate a proprietii fr datorii
Venitul net anticipat ce rmne dup scderea tuturor cheltuielilor de
exploatare, dar naintea scderii serviciului datoriei, se numete
a. flux nainte de impozite
b. venit net din exploatare
c. venit brut de exploatare
d. venit brut potenial
98

4.

5.

6.

7.

8.

Care din urmtoarele nu reprezint o rat a rentabilitii ci este o rat de


venit?
a. rata de actualizare
b. rata dobnzii
c. rata de capitalizare a capitalului propriu
d. rata intern de rentabilitate
Rata rentabilitii obinut sau ateptat pentru o anumit investiie pe
perioada de deinere se numete
a. rata de recuperare
b. rata capitalizrii capitalului comun
c. rata intern de rentabilitate
d. rata capitalizrii globale
Procedura folosit pentru a transforma veniturile viitoare n valoare
prezent, la o anumit rat de actualizare, se numete
a. recuperare
b. actualizare
c. capitalizare direct
d. capitalizare a capitalului propriu
Suma total pe care un investitor o primete la sfritul unei investiii se
numete
a. venit net
b. venit brut
c. dividende
d. valoare terminal/de reversiune
n metoda capitalizrii directe, ateptrile investitorului sunt
a. limitate
b. critice
c. simulate
d. revizuite

Rspunsuri:
1 b, 2 c, 3 b, 4 c, 5 c, 6 b, 7 d, 8 c.

SUBIECTE DE DISCUIE la alegere


1.

2.

3.

Care sunt beneficiile viitoare ale posesiunii unei proprieti generatoare


de venit?
Dreptul de a primi toate profiturile pe perioada de deinere, plus
ctigurile provenite din revnzarea de la sfritul investiiei.
Care sunt beneficiile din revnzare pentru imobilul care revine
proprietarului dup nchirierea lui? Cum sunt msurate aceste
beneficii?
a. Ctigurile ateptate din revnzare sau valoarea proprietii la
sfritul perioadei de investiie.
b. Beneficiile sunt msurate ca o sum de bani anticipat sau ca o
schimbare relativ n valoare pe perioada de deinere.
Care este diferene dintre metoda capitalizrii directe i metoda
actualizrii veniturilor viitoare?
a. n capitalizarea direct un venit anual ateptat este transformat n
valoare ntr-un singur pas fie prin mprirea cu o rat adecvat
de capitalizare, fie prin nmulirea venitului anual ateptat cu un
factor multiplicator.
99

b.

4.

5.

Actualizarea este o metod utilizat pentru transformarea unor


venituri viitoare n valori prezente, prin ajustarea venitului din
fiecare an viitor cu o rat de actualizare adecvat sau prin
selectarea unei rate unice de actualizare, care s reflecte n mod
explicit forma venitului generat de proprietate, shimbrile
poteniale de valoare i rentabilitatea ateptat.
Care este diferena dintre rata de capitalizare i rata de actualizare?
a. Rata de capitalizare reprezint raportul dintre VNE i valoarea sau
preul de vnzare al proprietii. Este o rat de venit.
b. Rata de actualizare este o rat a rentabilitii capitalului. Este
exprimat de obicei ca o rat procentual anual. Rata de
actualizare ia n considerare toate beneficiile ateptate ale
proprietii, inclusiv beneficiile in vnzarea proprietii la sfritul
investiiei.
Ce efect are inflaia ateptat i cea neateptat asupra ratei
rentabilitii?
a. Inflaia ateptat este inclus n ratele ateptate de actualizare..
Cnd este prevzut o inflaie mai mare, investitorii au nevoie de o
rat nominal de fructificare mai mare pentru a compensa orice
pierdere n valoare din cauza inflaiei.
b. Investitorii includ deseori o prim de risc adiional n
determinarea ratei necesare de actualizare, pentru investiiile ce nu
corespund exact inflaiei neateptate.

7.2 Estimarea veniturilor i cheltuielilor


7.2.1 Analiza contractelor de nchiriere
Contractul de nchiriere este un document scris prin care drepturile de
folosire i ocupare a unei proprieti (teren i/sau cldiri) sunt transferate de
ctre proprietar altei persoane, pentru o perioad de timp, n schimbul unei
chirii, specificat n contract.
Atunci cnd previzioneaz veniturile i cheltuielile aferente unei
investiii imobiliare, evaluatorul pornete de la analiza tuturor contractelor de
nchiriere, existente sau propuse a se realiza. Aceste contracte de nchiriere pot
furniza informaii asupra chiriei sau altor forme de venit precum i asupra
repartizrii cheltuielilor ntre proprietar i chiria.
Dac exist contracte de nchiriere, iar venitul estimat eate reprezentat
de chiriile contractuale se vor examina acele prevederi contractuale care ar
putea afecta mrimea i durata de ncasare rmas a chiriilor respective.
Evaluatorul trebuie analizeze clauzele contractului de nchiriere, sau s aib
suficient ncredere n client sau n alt persoan autorizat de acesta
referitoare la prezentarea clauzelor importante ale contractului.

Tipuri de contracte nchiriere


Dei un contract de nchiriere poate fi ncheiat astfel nct s se
potriveasc oricrei situaii, cele mai multe contracte pot fi ncadrate n una din
urmtoarele categorii:
a) contracte cu chirie fix ;
b) contracte cu clauze de ajustare periodic a chiriei
100

- n funcie de un criteriu specificat;


- n funcie de reevaluarea periodic a proprietii;
- n funcie de un indice;
c) contracte cu clauze de calculare procentual a chiriei
Chiria poate fi calculat ca venit brut/chirie brut, cnd proprietarul
achitnd toate cheltuielile de exploatare a proprietii sau ca venit net/chirie
net, cnd cheltuielile de ntreinere, etc. sunt suportate de chiria. Adesea
clauzele contractule prevd o repartizare a cheltuielilor ntre cele dou pri,
chiria fiind calculat n funcie de aceste clauze. Contractele mai pot fi
clasificate n funcie de durat: cu rennoire lunar, anual, la cinci ani sau
chiar pe termen mai lung.
a) contract cu chirie fix. Un asemenea contract prevede un nivel
constant al chiriei, care va fi meninut pe toat durata contractului. ntr-o
economie stabil, acest tip de contract este normal i acceptabil. ntr-o
economie fluctuant sunt preferate contractle care permit o ajustare a chiriei n
funcie de modificarea condiiilor de pia.n perioadele cu inflaie pronunat
acest tip de contracte se ncheie pe termen foarte scurt.
b) contract cu clauze de ajustare periodic a chiriei. Acest contract
prevede o modalitate concret de ajustare a chiriei, la unul sau mai multe
momente definite n cadrul duratei totale de nchiriere. Contractele cu clauze de
ajustare periodic a chiriei pot fi:
Contracte cu chirie progresiv
Acest tip de contract de nchiriere permite plata unor sume mai mici n prima
parte a perioadei de nchiriere, poate fi avantajoas pentru un chiria care
urmrete s dezvolte o afacere pe amplasamentul nchiriat. Acest tip de
contract poate fi utilizat i pentru a recunoate investiiile fcute de chiria
pentru adaptarea sau modernizarea proprietii, investiii care pot fi amortizate
n primii ani ai delurrii contractului. Contractele ncheiate pe termen lung
includ clauze privind creterea chiriei n timp pentru a acoperi ateptrile
privind creterile valorii proprietii precum i pentru a proteja puterea de
cumprare a proprietarului. n general se ateapt ca valoarea proprietiilor s
creasc n timp, motiv pentru care se consider firesc ca i chiriaii s plteasc
chirii mai mari.
Contracte cu clauze de ajustare n baza reevalurii proprietii
Aceste contracte prevd ajustarea periodic a chiriei n funcie de reevaluarea
proprietii pe baza evoluiei situaiei pieei. Dei ajustrile de acest tip se fac la
intervale mari de timp se obinuiete i ncheierea unor asemenea contracte
prin includerea unei clauze care stabilete posibilitatea manifestrii unei
opiuni de rennoire la momentele la care se face reevaluarea. Atunci cnd
prile din contract nu convin asupra reevalurii, se apeleaz la un evaluator
independent sau la arbitraj.
Contracte cu clauz de ajustare n funcie de un indice
Aceste contracte sunt ncheiate n general pe termen lung i prevd clauze de
ajustare periodic a chiriei n funcie de variaia unui indice specificat n
contract, cum ar fi indicii statistici oficiali ai preurilor de consum.

101

c) contract cu chirie procentual. n contractele de acest tip, o parte


sau ntreaga chirie se calculeaz pe baza unui procentaj explicit din cifra de
afaceri, din profit sau dintr-o alt form de venit realizat de chiria. Ele pot fi
ncheiate pe termen lung sau scurt, de obicei fiind utilizate pentru proprietiile
cu destinaie de comer cu amnuntul.
O chirie calculat ca procentaj din cifra de afaceri, profit, etc., poate
avea i un prag minim, stabilit n sum absolut. Procentajul stabilit n contract
poate fi unic sau variabil, n funcie de indicatorul la care se face raportarea (de
ex. 3% pentru vnzri sub 50 milioane; 2,5% pentru vnzri ntre 50 i 100
milioane, etc.).

Informaii cuprinse n contractul de nchiriere


Informaii minime care ar trebui incluse ntr-un contract de nchiriere sunt:
data nchirierii;
nregistrarea contractului;
descrierea aspectelor legale, identificarea proprietii nchiriate;
numele proprietarului;
numele chiriaului;
termenul de nchiriere;
data la care se poate ocupa proprietatea;
data la care ncepe plata chiriei;
suma chiriei (inclusiv formele de ajustare), modalitatea de plat;
concesii, reduceri sau beneficii acordate;
responsabilitatea proprietarului (taxe, asigurare, cheltuieli
ntreinere, etc. care revin proprietarului);
responsabilitatea chiriaului (cheltuieli n sarcina acestuia);
dreptul de a transfera sarcini sau de a subnchiria (dac se acord
aceste drepturi, n ce condiii, dac n aceste cazuri chiriaul iniial
este absolvit de rspundere);
opiunea de rennoire (data modificrii, termen de rennoire, chiria,
etc.);
opiunea de cumprare;
clauze de exonerare de rspundere;
garanii solicitate chiriaului;
fora major;
mbuntiri (dac se recunosc, se amortizeaz, cui rmn dup
expirarea contractului);
ce se ntmpl n caz de expropriere;
clauze de renegociere;
prevederi speciale.
Chiria
Chiria pe care chiriaul o pltete proprietarului este un element
important al contractului de nchiriere. Analiza chiriei se face n funcie de
forma precizat n contract: chiria minim, de baz, procentual, etc. Sursa din
care provine chiria ar trebui clar identificat.
Concesii privind chiria
Atunci cnd piaa imobiliar este suprasaturat, proprietarii acord
chiriailor anumite avantaje cum ar fi scutirea de la plata chiriei pe o perioad
sau diverse mbuntiri suplimentare (care nu se acord n mod normal pentru
nivelul prevzut al chiriei). n cazul centrelor comerciale se poate acorda o
102

amnare a plii chiriei pentru ca eventual chiriaul s poat efectua dotri i


amenajri ale spaiului nchiriat.
Concesiile rezult din condiiile de pia i sunt influenate de puterea
de negociere a prilor implicate.
Repartizarea cheltuielilor
Fiecare contract cuprinde prevederi specifice privind suportarea
cheltuielilor de exploatare i ntreinere a proprietii de ctre chiria i
proprietari (taxe, impozite, utiliti, reparaii etc.). Evaluatorul va analiza
aceast repartizare pentru a putea stabili ce tip de venit este chiria i deci cu ce
chirii de pia se pot face comparaii.
Opiunea de rennoire
Aceste opiuni permit chiriaului s prelungeasc perioada de ocupare a
proprietii pentru una sau mai multe perioade prestabilite. Formula cea mai
des utilizat este uzana ca un chiria s fac o notificare anticipat pentru
manifestarea opiunii de nchiriere i stabilete durata pentru care se poate
rennoi contractul, precum i mrimea chiriei sau modul de determinare a
chiriei n continuare.
Chiria aferent perioadei de rennoire poate fi egal sau superioar
chiriei iniiale, poate fi stabilit n contractul iniial sau se poate calcula pe baza
unei metodologii.
Clauze de escaladare
Aceste clauze prevd c eventualele creteri ale cheltuielilor de
funcionare a proprietii cad n sarcina chiriaului. Pentru proprietile
nchiriate mai multor chiriai (centre comerciale, cldiri de birouri), creterile
de cheltuieli de exploatare sunt repartizate ntre chiriai n raport de suprafaa
ocupat sau n funcie de alt criteriu echitabil. Sumele rezultate sunt apoi
adugate chiriilor pltite de ocupanii spaiului; partea care revine spaiilor
neocupate este suportat de proprietar.
Uneori se prevede o singur clauz pentru toate cheltuielile, alteori se
prevd n mod distinct clauze pentru fiecare tip de cheltuial. De exemplu,
poate exista o prevedere privind taxele, care stipuleaz c orice cretere a
acestora va fi trecut n sarcina chiriaului. Atunci cnd se prevd clauze pentru
mai multe tipuri de cheltuieli, este probabil c orice cretere va fi transferat n
sarcina chiriaului. Plile escaladate sunt stipulate n mod frecvent prin
asocierea cu indicele creterii salariilor n zona respectiv sau cu indicele
preurilor de consum.
Opiunea de cumprare
Anumite contracte prevd clauze care acord chiriaului posibilitatea de
a opta pentru cumprarea proprietii nchiriate. Aceast opiune poate fi
manifestat la expirarea duratei de nchiriere sau la anumite termene fixate n
cadrul duratei totale de nchiriere, sau chiar la orice moment.
Preul de cumprare poate fi stabilit aprioric sau poate fi calculat
periodic, pe baza unei formule empirice sau pe baza valorii contabile. Opiunea
de cumprare poate fi condiionat de existena unei oferte de cumprare din
partea unui ter. n acest caz, opiunea se numete dreptului primului refuz .
Totui, aceast clauz restrnge vandabilitatea proprietii i, cu
excepia cazului n care evaluarea proprietii se face n ipoteza dreptului
deplin de proprietate, preul de manifestare a opiunii reprezint o limitare a
valorii de pia.

103

Clauza de ieire
O asemenea clauz permite rezilierea unilateral a contractului n
situaii speciale. De ex. o clauz poate prevedea ca, n cazul unor
calamiti/exproprieri, chiriaul poate rezilia contractul dac evenimentul
mpiedic exploatarea n continuare. O clauz de for major poate prevedea
c i se acord chiriaului o perioad rezonabil de timp pentru a face reparaiile
necesare, n perioada respectiv fiind scutit de plata chiriei. Unii proprietari pot
impune clauz de demolare ntr-un contract de nchiriere, pentru a menine
perspectivele de vnzare a proprietii sau pentru dezvoltarea zonei. Acest tip
de clauz de ieire poate afecta valoarea de pia a proprietii.
Clauzele de ieire se refer deci la acordarea posibilitii de reziliere
unilateral a contractului, n anumite cazuri speciale.
Clauz de ocupare continu
Pentru proprietile nchiriate mai multor chiriai, n contract poate fi
inclus o clauz care condiioneaz ocuparea n continuare de ctre un chiria
de faptul ca un alt chiria s nu plece. Decizia unui chiria important de a
elibera spaiul, nainte de expirarea contractului, poate duce la precipitarea
plecrii celorlali chiriai. n evaluarea centrelor comerciale trebuie analizat
atent posibilitatea ca un chiria important s plece, nainte sau la data expirrii
contractului. Aceast afirmaie este valabil indiferent dac unitile mici au
sau nu prevzut aceast clauz n contractul de nchiriere. Multe uniti mici
nu sunt capabile s-i continue activitatea dup plecarea unui comerciant mare.
mbuntirile fcute de chiriai
Investiiile mari fcute de chiriai ntr-un spaiu influeneaz
semnificativ chiria. Atunci cnd investiiile sunt efectuate de proprietar,
recuperarea lor se poate face prin creteri de chirie, care permit amortizarea
investiiilor ntr-o perioad mai lung.
Dac investiiile sunt fcute de chiriai, proprietarul poate diminua
chiria.

7.2.2 Analiza chiriei


Veniturile generate de proprieti constau n principal din chirii. Tipul
de chirie practicat va face ca i forma de venit utilizat pentru convertirea n
valoarea proprietii imobiliare s fie diferit. Cele cinci tipuri principale de
chirie sunt chiria contractul, chiria de pia, chiria excedentar, chiria
procentual i chiria adiional
Chiria contractual este cea specificat n contract, fiind agreat de
proprietar i chiria. Poate fi egal, mai mare sau mai mic dect chiria de
pia.
Chiria de pia este cea la care o proprietate s-ar oferi pe piaa liber;
este indicat de chiriile pltite i solicitate n mod curent, pentru proprieti
imobiliare comparabile i la data evalurii. Uneori chiria de pia este denumit
i chiria economic.
Chiria excedentar este diferena dintre chiria contractual i chiria de
pia, la data evalurii. Acest excedent de chirie fa de chiria de pia este
generat de un contract avantajos pentru cel care d cu chirie i poate fi
rezultatul unui amplasament favorabil, managementului deosebit sau faptului
c un contract de nchiriere a fost negociat pe o pia puternic. Excedentul de
chirie poate fi meninut pn la expirarea contractului, dar din cauza riscului
suplimentar asociat obinerii sale, cel mai adesea se calculeaz separat i se
104

capitalizeaz cu o rat de capitalizare mai mare fa de rata de capitalizare


adecvat capitalizrii chiriei de pia.
ntruct excedentul de chirie rezult dintr-o clauz favorabil a
contractului de nchiriere i nu dintr-o calitate a proprietii imobiliare, acest
excedent este uneori considerat ca fiind o component extraimobiliar a valorii.
Chiria procentual este cea primit n conformitate cu termenii unei
clauze procentuale dintr-un contract de nchiriere. Acest tip este aplicabil
ndeosebi pentru nchirierea de spaii comerciale i este legat de procentajul
agreat din cifra de afaceri sau profit. Apariia unui nou concurent n zon sau
plecarea unui chiria vecin important influeneaz puternic nivelul anticipat al
chiriei.
Chiria adiional este chiria procentual care se pltete peste un nivel
minim garantat (chiria de baz). Acest tip de chirie nu trebuie confundat cu
chiria excedentare. Chiria adiional este o chirie contractual.
Pn la un anumit punct, obiectul evalurii determin selectarea
categoriei de chirie utilizat. Evaluarea dreptului integral de proprietate
(negrevat de alte obligaii) asupra proprietii imobiliare se bazeaz pe chiria
de pia atribuibil proprietii. Pentru proprietile negrevate de contracte de
transfer de drepturi, proprieti nchiriate la nivelul de pia al chiriilor,
proprieti ocupate de proprietari estimarea chiriei de pia constituie
elementul credibil pentru evaluare.
Pentru a evalua o proprietate nchiriat, evaluatorul trebuie s ia n
considerare contractele de nchiriere existente, care pot fi sau nu la nivelul
chiriei de pia, precum i chiria de pia pentru proprietile neocupate sau
pentru cele ocupate de proprietar. Estimarea evoluiei chiriei de pia este de
asemenea necesar pentru a determina veniturile obtenabile dup expirarea
contractului. Trebuie reinut foarte clar c actualizarea unei chirii contractuale
nu poate conduce la o valoare de pia a proprietii.
Valoarea de pia, n acest caz, poate fi estimat n dou modaliti.
Prima const n evaluarea proprietii nchiriate innd seama de chiria de pia
i apoi se deduce reducerea de valoare cauzat de diferena ntre chiria de pia
i chiria contractual mai mic. Pentru a utiliza aceast modalitate de evaluare,
evaluatorul trebuie s preia rata de capitalizare din tranzaciile cu proprieti
similare. Dac exist suficiente informaii de pia, analiza chiriei nerealizate
(chiria contractual inferioar chiriei pieei) nu este necesar i deci nici
aceast modalitate de estimare a valorii de pia.
Cea de-a doua modalitate const n evaluarea unei proprieti n condiii
de nchiriere pentru spaiile nchiriate, folosind chiria contractual i chiria de
pia pentru spaiile libere. ntruct cea mai mare parte a tranzaciilor
imobiliare reflect caracteristici asemntoare ale veniturilor, prin aplicarea
ratelor de capitalizare bazate pe informaiile de pia se poate determina n mod
adecvat valoarea unei proprieti nchiriate.
Analizarea chiriei debuteaz cu cercetarea programului de ncasare a
chiriilor, existent la data evalurii. Prin examinarea contractului de nchiriere i
dup intervievarea unor chiriai, n timpul inspectrii proprietii, evaluatorul
poate s-i fac o imagine asupra obiectului analizei. Suma chiriilor care sunt
de ncasat, conform contractului n vigoare, poate fi comparat cu sumele
obinute anterior, n anii trecui.
Situaiile cumulate asupra chiriilor, inclusiv chiriile ncasate sub form
de procentaj sau n condiii de clauze de escaladare, ar trebui examinate pentru
fiecare spaiu nchiriat. Dup analiza separat a chiriilor realizate, pn la data
105

evalurii, evaluatorul le aduce pe toate la un nivel comparabil. Toate diferenele


constatate sunt descrise i explicate.
Pentru a se putea efectua comparaii complexe se colecteaz i date de
pia privind chiriile aferente unor spaii comparabile.
Atunci cnd se urmrete estimarea valorii de pia, evaluatorul trebuie
s colecteze, s compare i s ajusteze datele colectate pentru a putea ajunge la
concluzii concludente privind nivelul chiriei de pia adecvat pentru
proprietatea evaluat. Este important i ca evaluatorul s se conving c
nchirierea s-a fcut printr-o negociere liber, deschis, n care nu au intervenit
interese speciale. Contractele care nu ndeplinesc aceste criterii nu constituie
indicaii demne de ncredere pentru o tranzacie n condiii de pia liber.
Chiriile aferente unor proprieti comparabile pot reprezenta o baz
pentru estimarea chiriei de pia pentru o proprietate, n cazul n care au fost
preluate de la proprietile similare compatabile cu subiectul evalurii. Ar putea
fi necesar ca evaluatorul s ajusteze chiriile comparabile exact aa cum
preurile de tranzacie ale proprietilor comparabile sunt ajustate n cadrul
metodelor de comparaie.
Elementele de comparaie pentru analiza chiriei sunt drepturile n
proprietatea evaluat, condiiile de nchiriere, conjunctura pieei, amplasare,
caracteristici fizice, condiii economice stipulate n contract, destinaia
proprietii, componente extraimobiliare.
Chiriile proprietior comparabile sunt analizate i ajustate pentru
diferenele ntre elementele de comparaie, astfel nct s poat fi estimatt un
nivel adecvat al chiriei de pia care ar putea fi cerut/pltit pentru proprietatea
analizat.
Cantitatea de date necesare pentru susinerea estimrilor depinde de
complexitatea procesului de evaluare, de disponibilitatea datelor de comparaii
i de msura n care modelul rezultat din ajustarea chiriilor analizate este
asemntor cu modelul chiriilor pentru proprietatea analizat.
Atunci cnd nu exist date comparabile suficiente, evaluatorul ar trebui
s includ i date care pot fi corectate. n primul rnd, trebuie analizate i
corectate dreptul de proprietate i condiiile care afecteaz chiria pltit.
Fiecare chirie este apoi analizat pentru a determina o potenial ajustare n
funcie de condiiile de pia.
Un alt factor care poate afecta potenialul de profitabilitate este
stabilitatea amplasamentului sau tendinele n atitudinile pieei fa de
amplasamentul proprietii. Diferene fizice cum ar fi funcionalitatea cldirii
conduc la necesitatea unor ajustri. n continuare, evaluatorul examineaz
caracteristicile economice (ex. generarea de venituri) ale nchirierii pentru a
stabili cine suport cheltuielile de exploatare i pentru a efectua coreciile
necesare.
Chiriile de pia ar putea fi ajustate n funcie de destinaia dorit a
proprietii, n cazul n care aceasta este diferit de cea a unei proprietii
comparabile. De asemenea pot apare situaii n care se impun corecii pentru
diferenele privind componentele extra-imobiliare, care au efect asupra
venitului generat de proprietate. De ex., venitul unui hotel, care este parte
component a unui lan hotelier de nivel naional sau internaional, poate fi
superior venitului unui hotel independent, din cauza valorii francizei asociate
cu numele hotelului mai degrab dect unei diferene de potenial de generare a
veniturilor ntre cele dou hoteluri.

106

Atunci cnd evaluatorul face raionamente corespunztoare n


efectuarea coreciilor, rezultatul ar trebui s se ncadreze n caracteristicile
chiriilor de pia.

7.2.3 Previziunea veniturilor


Pentru a estima capacitatea unei proprieti de a genera venit,
evaluatorul trebuie s porneasc de la venitul net din exploatare ateptat.
Evaluatorul va estima veniturile i cheltuielile dup ce a analizat urmtoarele
elemente:
1) istoricul veniturilor i cheltuielior aferente proprietii analizate;
2) istoricul veniturilor i cheltuielilor aferente unor proprieti
comparabile;
3) contractele de nchiriere ncheiate recent, cele propuse a fi ncheiate
i niveluri de chirii cerute pentru proprietatea analizat i pentru
proprietile competitive;
4) gradul de ocupare pentru proprietatea analizat i pentru cele
comparabile;
5) cheltuielile cu managementul proprieti analizate i celor
comparabile;
6) date publicate privind exploatarea proprietilor;
7) ateptrile pieei;
8) estimarea politicii fiscale.
Pentru a-l ajuta pe cititorul raportului de evaluare, aceste informaii sunt
prezentate de obicei n form tabelar. Veniturile i cheltuielile sunt prezentate
sub form de sume lunare sau anuale i sunt analizate n valori absolute sau
relative (prin raportare la un alt criteriu de comparaie).
Dup analiza complex a proprietii i a informaiilor de pia,
evaluatorul poate elabora variante de previzionare a venitului net din
exploatare pentru proprietatea evaluat.

Venitul Brut Potenial (VBP)


VBP reprezint venitul total atribuibil unei proprieti imobiliare, la
grad utilizare 100%, nainte de deducerea cheltuielilor de exploatare. De obicei
este luat n considerare la nivelul unui an. VBP include chiria aferent
ntregului spaiu, chiria aferent clauzei de escaladare i orice alte venituri
generate de proprietatea imobiliar.

Chiria contractual (CC)


Chiria contractual este partea din VBP corespunztoare chiriei
stipulate n contractul valabil la data evalurii. Unii evaluatori o numesc chiria
existent. Ea poate fi aceeai sau poate fi diferit de chiria care ar putea fi
obinut n mod curent pe piaa local, dac proprietatea respectiv ar fi liber
i disponibil pentru nchiriere.
n calcularea CC, evaluatorul va face ajustri pentru anumite concesii,
reduceri sau alte avantaje care ar putea contribui la atragerea unui chiria.
Concesiile sunt acordate de obicei sub forma scutirii de chirie cteva luni dup
ncheierea contractului dar se pot reflecta i n prestarea unor servicii de ctre
proprietar. De asemenea, se mai pot acorda clauze atractive cum ar fi
recunoaterea unor modernizri (prin scderea din chirie pentru a putea fi

107

amortizate), opiuni de rennoire a contractului, posibilitatea de reziliere a


contractului de ctre chiria, dreptul de a afia reclame, etc.

Chiria de pia (CP)


Venitul din chirie pe care o proprietate l poate obine n mod curent pe
o pia liber; este reflectat de chiriile curente care sunt pltite sau care sunt
cerute pentru spaii comparabile, la data evalurii.

Alte tipuri de venituri


n aceast categorie intr veniturile generate de exploatarea proprietii
imobiliare, care nu sunt asimilate direct chiriilor. Se pot enumera: venituri din
servicii prestate chiriailor, cum ar fi antene colective, comunicaii, garaje,
central telefonic, parcare, etc.
ntruct veniturile din aceste servicii nu sunt ntodeauna atribuibile
proprietilor imobiliare, evaluatorul nu va include n toate cazurile aceste
venituri n estimrile venitului total folosit pentru evaluarea proprietii.

Pierderi prin neocupare i nencasarea chiriei


Aceste pierderi reprezint alocri pentru posibile scderi de venituri din
cauza neocuprii i neplii chiriei. n multe cazuri, enitul anual ncasat este
mai redus dect VBP, motiv pentru care este necesar prevederea unor rezerve.
Alocrile se calculeaz sub form de cot procentual din VBP, care difer de
la caz la caz, n funcie de ateptrile normale ale unui investitor pentru
perioada de previziune.

Venitul brut efectiv (VBE)


Venitul brut efectiv este venitul total anticipat a fi generat de o
proprietate, dup deducerea alocrilor legate de gradul de neocupare i de
nencasarea chiriei.

7.2.4 Estimarea cheltuielilor


Cheltuieli de exploatare
n cadrul metodelor bazate pe venit este esenial o analiz detaliat a
cheltuielilor anuale ocazionate de exploatarea unei proprieti. Cheltuielile de
exploatare cuprind toate cheltuielile necesare pentru meninerea proprietii n
condiii normale de funcionare i de generare a veniturilor estimate.
n vederea efecturii analizei se recomand utilizarea unui tablou al
fluxurilor de exploatare (situaia veniturilor i cheltuielilor de exploatare).
Pentru a putea face comparaii cu situaia istoric se recomand apelarea la
metoda de contabilitate utilizat n mod curent. Aceste tablouri cumulate (care
includ situaia istoric i estimri pentru viitor) sunt foarte utile pentru
evaluator, oferind posibilitatea urmririi tendinelor n timp a fluxurilor de
numerar aferente proprietii.
Clasificarea cheltuielilor se poate face n mai multe variante, n funcie
de modul de prezentare a datelor istorice precum i de destinatarul raportului.
Este foarte important ca evaluatorul s descrie fiecare categorie de cheltuieli
analizate, pentru a se evita nenelegeri sau confuzii.
108

Foarte frecvent se utilizeaz clasificarea cheltuielilor n fixe i variabile,


dar pot fi adecvate i relevante i alte criterii de clasificare.
Cheltuielile fixe
Cheltuielile fixe sunt cele care nu depind de gradul de utilizare (nu
variaz n funcie de acesta) i trebuie pltite indiferent dac proprietatea este
ocupat complet sau numai parial.
Cele mai relevante cheltuieli din aceast categorie sunt impozitul pe
cldiri i teren, taxele (mijloace transport), asigurri. Dei nici aceste cheltuieli
nu sunt tot timpul constante, ele se modific puin de la an la an, nu fluctueaz
n raport cu gradul de ocupare i nu pot fi influenate de management. Din
aceste motive cheltuielile fixe sunt relativ uor de estimat.
Volumul impozitelor i taxelor poate fi determinat prin identificarea
bazelor de impozitare (care sunt de obicei solduri contabile ce nu se modific
de la un an la altul - de ex. valoarea de inventar a cldirilor) i a cotelor de
impozitare valabile ( din Codul Fiscal).
Nivelul cheltuielilor cu asigurarea se poate estima prin analiza primelor
de asigurare practicate i identificarea bazei de calcul (valoarea de pia,
valoarea rmas, etc.).
n cazurile deosebite evaluatorul va apela la un expert n asigurri.
Cheltuielile variabile
Cheltuielile variabile sunt cele care se modific n funcie de gradul de
utilizare sau de volumul serviciilor prestate. Elementele de cheltuieli variabile
luate individual pot varia semnificativ de la un an la altul, dar pentru proprieti
comparabile se poate deduce un model de legtur ntre cheltuielile variabile i
veniturile realizate.
n general imobilele cu destinaie de locuine sau birouri nregistreaz o
rat mai mare a cheltuielilor variabile dect cele cu destinaie comercial sau
industrial, deoarece proprietarii presteaz un volum mai redus de servicii
suplimentare, n cel de-al doilea caz.
Cele mai frecvent ntlnite cheltuieli variabile sunt:
- cheltuieli de management i administraie
- comisioane de nchirierie
- utiliti - electricitate, gaz, ap, canalizare
- nclzire
- aer condiionat
- curenie
- amenajri
- reparaii
- salarii
- ntreinerea spaiilor de parcare
- diverse: securitate i paz, aprovizionare
Cheltuieli de management i administraie. Aceste cheltuieli de
exploatare apar fie n baza unor contracte de management, fie n condiii de
prestare a serviciilor de management chiar de ctre proprietar. Cheltuielile de
management se exprim adesea ca o cot procentual din venitul brut i
reflect situaia local (costul managementului n zone diferite variaz n
funcie de diverse influene).
Operarea unor proprieti nchiriate mai multor chiriai necesit un
volum semnificativ de control, serviciide contabilitate, etc. Proprietile foarte
109

mari pot dispune de birouri i apartamente speciale pentru directori nerezideni


i genereaz cheltuieli suplimentare pentru ntreinerea i operarea lor.
Alte cheltuieli de administraie sunt i costul comunicaiilor (linii
telefonice), funcionari, servicii juridice i contabile, redactara de lucrri i
coresponden, pot, reclam.
Comisioane de nchiriere sunt pliile fcute agenilor imobiliari care
intermediaz negocierea i asigurarea contractelor de nchiriere. Atunci cnd
aceste cheltuieli sunt suportate ealonat, pe durata de nchiriere, devin
cheltuieli de exploatare. n multe cazuri, aceste cheltuieli sunt tratate ca i
cheltuielile investiionale (de capital), mai ales cnd reprezint sume mari (de
ex. n cazul centrelor comerciale sau altor proprieti mari). n aceast situaie
pot fi deduse din fluxul de numerar fie atunci cnd devin scadente, fie pe
seama unei amortizri anuale, n funcie de practica local.
Utiliti. Cheltuielile cu utiliti sunt de obicei previzionate pe baza
analizei cheltuielilor realizate n ultimii ani i a tendinelor estimate, la data
evalurii (de ex: anticiparea creterii preurilor).
Pentru a estima consumurile viitoare probabile se vor compara
consumurile necesare pentru proprietatea evaluat cu cele nregistrate de
proprieti similare. Orarul de funcionare a unitilor poate constitui un indiciu
important pentru efectuarea comparaiilor. De exemplu, numrul de ore pe
sptmn n care un centru comercial este deschis, din care numrul de ore n
care se folosete iluminatul artificial, reprezint indicatori importani pentru
estimarea consumului de curent electric, ca i pentru previzionarea cheltuielilor
de ntreinere i de curenie. La analiza cheltuielilor cu utilitile, evaluatorul
va trebui s selecteze tipicul zonei i s in seama de posibilitatea creterii
preurilor diverselor forme de energie.
Dei utilitile reprezint cheltuieli ale chiriaului, deci nu ar fi incluse
n bugetul folosit n evaluarea proprietii, uneori proprietarul este responsabil
pentru iluminarea zonelor comune, pentru energia necesar lifturilor, altor
echipamente ale cldirilor.
Gaz. Utilizat pentru nclzire, gazul este o cheltuial major, fie pltit
separat de chiria, fie pltit de proprietar i inclus n chirie.
Apa. Cheltuielile cu apa sunt n general reduse ca pondere n totalul
cheltuielilor. Excepie fac proprietile cu destinaie de spltorii, restaurante,
hoteluri, etc. n contractele de nchiriere se poate prevedea c chiriaul pltete
direct aceste cheltuieli sau acestea se recupereaz de proprietar prin chirie.
Canalizarea. Aceste cheltuieli sunt ncasate de ctre municipaliti sau
primrii, de obicei de la proprietar i deci, sunt incluse n chirie, mai rar fiind
pltite direct de chiriai.
nclzirea. Cheltuielile cu nclzirea cad de obicei n sarcina chiriailor
- n cazul proprietilor nchiriate unui singur chiria, proprietilor industriale
sau cu destinaie de comer cu amnuntul, precum i n cazul n care exist
sisteme individuale de contorizare pentru fiecare unitate nchiriat (birou,
locuin). Pentru proprietile cu destinaie locativ sau birouri, cheltuielile cu
nclzirea reprezint un element important. Combustibilul utilizat poate fi
solid, lichid, gaz, electricitate sau abur. Sunt de obicei incluse n cheltuieli de
nclzire consumul de cldur, ntreinerea instalaiilor de nclzire, salariile
personalului de ntreinere.La elaborarea previziunilor, evaluatorul va ine
seama de consumurile nregistrate n trecut, de consumul aferent unui an
normal, mediu (nu unul foarte friguros sau clduros), de posibilitatea creterii
preurilor de furnizare.
110

Condiionarea aerului. Acest consum se poate regsi n categorii


individuale de consumuri (electricitate, ap, salarii, reparaii) sau poate fi
combinat cu nclzirea i ventilaia. Costurile aferente variaz semnificativ de
la un ora la altul precum i n funcie de sistemul folosit.
Atunci cnd sistemul folosit este individual, cheltuiala poate fi
transferat direct chiriaului. Atunci cnd este un sistem centralizat, cu mai
multe racorduri, se obinuiete includerea n chirie.
Cheltuieli generale cu salariile includ salariile angajailor a cror
munc este esenial pentru funcionarea unitii, dar care nu au fost incluse n
alte categorii de cheltuieli (paz, ngrijitori, portari, nsoitori lift).
Curenie. Pentru cldirile cu birouri aceste cheltuieli pot fi foarte mari.
Se exprim de obicei ca i costuri unitare pe metru ptrat de suprafa
nchiriat (util), indiferent dac este prestat de personal intern sau aparinnd
de firme specializate. n sectorul hotelier, aceste cheltuieli sunt alocate
serviciului de cazare i pot reprezenta un procentaj din venitul brut. Procentajul
luat n considerare trebuie s reflecte experiena anterioar i standardele
sectorului de activitate.
ntreinere i reparaii. Aceste cheltuieli acoper reparaii curente sau
ocazionale (reparaie acoperi, nlocuirea geamurilor, zugrveli exterioare,
reparaia instalaiilor de nclzire, iluminat).
mbuntirile i modificrile sunt considerate investiii i deci nu sunt
incluse la cheltuielile de ntreinere - reparaii.
Volumul total al acestor cheltuieli va fi influenat de starea cldirii
(vechime, mediu extern), de partea din amortizare alocat pentru meninere.
Amenajarea interioar. Aceste cheltuieli vor incude costul zugrvirii
interioare, tapetrii, curenia zidurilor n zonele de folosin comun. n
general aceste cheltuieli revin chiriailor.
ntreinerea parcrilor. Aceste cheltuieli variaz de la o proprietate la
alta. n cazul spaiilor largi de parcare, marcate cu lumini semnalizatoare,
ntreinerea poate fi foarte costisitoare. De obicei cheltuielile de aceast natur
sunt incluse n chiria celor care beneficiaz de facilitile oferite.
Diverse. Atunci cnd acest post este important ca valoare este bine s se
fac o detaliere pe elemente componente. Securitatea cldirii poate incude
salariile personalului de securitate (sau tariful perceput de firma de
specializat), cheltuielile de curent (pentru sisteme de alarm). Materialele
consumabile includ acele elemente care nu au fost incluse n alt categorie.
Ridicarea gunoiului i aciunile periodice de exterminare a insectelor, etc.,
dezpezirea reprezint alte cheltuieli de exploatare.
Alocarea pentru nlocuire. Aceste elemente se refer la reparaii,
ntreinere i nlocuiri a uunor elemente, cum ar fi: acoperiul; mocheta; gresie,
faian, instalaii sanitare, compresoare, lifturi, boilere, reamenajri interioare,
zone parcare, trotuare, zugrveli exterioare. n cheltuielile anuale, alocarea
pentru nlocuire se calculeaz pe baza unei cote din valoarea de nlocuire a
elementelor respective, n funcie de durata estimat de via rmas a acestora.
Unii evaluatori folosesc o repartizare liniar a alocrii pentru nlocuire,
alii calculeaz exact momentul nlocuirii i suma efectiv necesar.
Dac evaluatorul ia n considerare o perioad scurt de previzionare, la
aplicarea metodei fluxului de numerar actualizat, pentru elementele care nu
trebuie nlocuite n perioada respectiv nu se va constitui fond/alocare
pentrunlocuire, mai ales n cazul n care aceasta este practica uzual.

111

Cnd previziunile se fac pe termen lung, evaluatorul va trebui s


identifice cheltuielile viitoare pentru nlocuirea unei dotri. n acest caz, se va
preleva anual o sum reprezentnd cheltuieli pentru constituirea fondului de
nlocuire. Dac se folosete metoda fluxului de numerar actualizat, n fluxul de
numerar din anul n care se vor face nlocuirile va fi diminuat cu cheltuiala
necesar pentru nlocuirie.
n ambele situaii, evaluatorul trebuie s ncerce s oglindeasc practica
pieei n estimarea cheltuielilor anuale pentrunlocuiri/reparaii.
Proporia elementelor care vor fi acoperite din fondul constituit pentru
nlocuiri este influenat de opinia evaluatorului, care, la rndul ei, se bazeaz
pe informaiile de pia; totui mrimea alocrilor pentru nlocuire proiectate va
fi determinat pe baza cheltuielilor de ntreinere i reparaii realizate.
n situaia financiar istoric se pot gsi nlocuiri periodice efectuate pe
seama cheltuielilor de ntreinere-reparaii. Dac s-ar constitui provizioane
foarte mari pentru nlocuiri este posibil o dublare a cheltuielilor de aceast
natur, dac provizioanele nu sunt corelate cu cheltuielile de ntreinerereparaii.
n unele cazuri, nchirierea unui spaiu unui nou chiria se face numai
dup efectuarea unor amenajri importante. Dac aceste lucrri sunt suportate
integral de proprietari i condiioneaz obinerea unui nivel de chirie
corespunztor celor practicate pe pia, cheltuielile aferente ar trebui incluse n
cheltuielile de exploatare previzionate, ca parte a provizioanelor pentru
constituirea fondului/alocrii pentru nlocuire.
Cheltuielile totale, estimate pentru ntregul volum de lucrri de reparaii
i nlocuiri, pot fi mai mari dect cele nregistrate realizate n anii anteriori.
Aceast situaie apare mai ales n cazul construciilor noi, cnd nu exist
probleme de nlocuire. La previzionarea unei situaii de cheltuieli
corespunztoare unui an normal de utilizare, adic a unei situaii de exploatare
corectat, evaluatorul recunoate probabilitatea efecturii unor nlocuiri n
viitor, precum i faptul c lucrrile respective afecteaz veniturile generate de
proprietate. Aceste cheltuieli se reflect fie n creterea cheltuielilor de
ntreinere, fie n prelevarea unor sume anuale pentru constituirea fondului de
nlocuire.
Pentru calcularea unei rate de actualizare adecvate, evaluatorul trebuie
s aprecieze dac alocarea unor sume pentru fondul de nlocuire va fi inclus
sau nu n cheltuielile de exploatare.
O rat de capitalizare sau de actualizare estimat pe baza preurilor de
vnzare a altor proprieti este adecvat numai dac este aplicat proprietii
evaluate n aceleai condiii. Ca urmare, o rat de capitalizare rezultat din
comparaii cu o proprietate la care nu s-au prevzut alocri pentru nlocuiri
ulterioare nu poate fi aplicat la veniturile estimate n urma includerii i acestor
alocri.
Cheltuielile totale de exploatare
Cheltuielile totale de exploatare sunt formate din suma cheltuielilor
fixe, valabile i a prelevrilor pentru constituirea fondului de nlocuire.

7.2.5 Venitul net din exploatare (VNE)


Reprezint diferena dintre veniturile totale i cheltuielile totale de
exploatare i se calculeaz nainte de scderea amortizrii contabile i a
serviciului anual al datoriei.
112

Serviciul anual al datoriei, aferent creditului ipotecar, reprezint suma


anualpentru plata dobnzii i ratei de rambursare a creditului. Serviciul anual
al datoriei se deduce din VNE pentru a calcula fluxul de numerar disponibil
nainte de impozit, care este o form de venit des utilizat n metodele de
evaluare bazate pe venit.
Definiia valorii de pia presupune condiii de finanare compatibile cu
cele practicate pe pia. Astfel, la estimarea valorii de pia, serviciul anual al
datoriei, care va fi dedus din VNE, trebuie s corespund condiiilor de pia.
n unele cazuri i se solicit evaluatorului s fac o estimare a valorii
unei componente ce particip direct la proprietate, de ex. a capitalurilor proprii
investite n afacere, n condiiile structurii existente de finanare. n aceast
situaie serviciul anual al datoriei va reflecta clauzele contractuale ale creditului
ipotecar existent.
Dividendele aferente capitalului propriu reprezint venitul care
rmne la dispoziia investitorului de capital propriu dup scderea serviciului
anual al datoriei din venitul net din exploatare (VNE).

7.2.6 Ratele cheltuielilor i veniturilor (rate de


exploatare)
Raportul dintre cheltuielile totale de exploatare i venitul brut efectiv se
numete rata cheltuielilor de exploatare.
Raportul complementar, respectiv dintre dintre VNE i venitul brut
efectiv (VBE) poart denumirea de venitului net. Pentru categorii specifice de
proprieti (proprieti comparabile dup anumite criterii) se pot stabili limite
de variaie ale ratelor prezentate (de exemplu rata venitului net pentru
proprieti cu destinaie de birouri, situate n orae mari se situeaz ntre 1014%). Evaluatorii experimentai sunt familiarizai cu intervalele normale de
variaie ale ratelor, astfel nct pot identifica situaiile care prezint deviaii
semnificative de la intervalele tipice i care necesit o analiz aprofundat.
Studiile efectuate pe eantioane largi de ctre organisme specializate
(institute cercetri, asociaii profesionale, bnci) pot fi uilizate ca ghiduri
orientative n selectarea limitelor i ncadrarea proprietiilor. Dei studiile
publicate sunt utile, este recomandabil ca evaluatorii s efectueze i propriile
lor comparaii sau s verifice aplicabilitatea datelor statistice.

7.2.7 Elemente care nu se includ n situaia de


exploatare corectat (normalizat)
Situaiile financiar-contabil, elaborate pentru proprietarii din domeniul
imobilia, cuprind absolut toate cheltuielile efectuate n timpul unui an. Ele pot
include i elemente nerepetabile (excepionale) care nu ar trebui s se
regseasc n previziunile fcute pentru evaluare, deoarece previziunile trebuie
s reflecte o exploatare normal a proprietii. De asemenea, situaiile
respective pot include diverse cheltuieli sau costuri asociate unor circumstane
specifice proprietarului.
O situaie retratat/corectat a veniturilor i cheltuielilor aferente
proprietii reprezint o opinie asupra fluxurilor viitoare de numerar probabile
generate de o investiie.
Anumite elemente, incluse n contului de profit i pierdere vor fi scoase
din bugetul previzional retratat, elaborat n scop de evaluare. Acestea sunt:
113

amortizarea fiscal, impozitul pe venit, costuri speciale ale firmei, investiii


suplimentare de capital.
Amortizarea fiscal. Amortizarea fiscal (contabil) pornete de la
costul istoric sau alt coststabilit anterior, care poate fi diferit de valoarea de
pia. De asemenea, amortizarea fiscal este influenat de regimul de
amortizare permis prin legislaia fiscal.
Metodele de evaluare bazate pe venit includ n VNE i amortizarea
fiscal, deci aceasta nu mai trebuie inclus ca element distinct de care s se in
seama la calcularea VNE.
Impozitul pe venit. Mrimea impozitului (i rata impozitrii) depinde
de tipul dreptului de proprietate, respectiv societate pe aciuni, asociere de
persoane, persoane fizice. Acest impozit nu este o component a cheltuielilor
de exploatare.
Costuri speciale ale firmeii
Aceste costuri, cum ar fi onorariile de management pltite acionarilor
nu vor fi incluse n situaia de exploatare corectat (normalizat).
Investiii/cheltuieli suplimentare de capital
Cheltuieli de capital pentru extinderi sau modernizri nu se fac n
fiecare an i deci nu vor fi incluse ntr-o situaie care trebuie s reflecte
cheltuieli normale, repetabile. Aceste cheltuieli pot conduce la creterea valorii
proprietii prin mrirea venitului anual obtenabil sau prin prelungirea duratei
de via util a proprietii, dar ele nu constitue un flux de numerar repetabil ci
un element excepional.
Excluderea cheltuielilor suplimentare de capital este specific
operaiunii de retratare a situaiei de exploatare, folosit la estimarea venitului
net din exploatare. O mrime medie a acestora ar putea fi totui inclus n
alocarea pentru fondul de nlocuire. Atunci cnd se previzioneaz fluxul de
numerar pentru evaluarea pe baz de fluxuri actualizate, cheltuielile de capital
vor fi deduse din fluxul disponibil n anul n care se consider c se vor
efectua. Acest aspect este foarte important n cazul n care, mrimea veniturilor
viitoare este estimat n ipoteza efecturii acestor cheltuieli. Dac s-ar neglija
cheltuielile de capital n acest caz, valoarea proprietii ar fi supradimensionat.

Aplicaii
Model de previziune pe un an
Proprietatea de evaluat, ABC, este un imobil cu 55 apartamente pentru
care se poate obine o chirie brut potenial de 73.800 . Parcarea este inclus
n chirie. Venituri suplimentare se obin din automatele de cafea, etc. n valoare
de aproximativ 575 /an, deci venitul brut potenial (VBP) este 74.375 /an.
Gradul de ocupare este estimat la 96% anual, iar pentru serviciile de
management n zon se percepe un onorariu de 5% din VBE. Administratorul
cldirii primete un salariu anual de 2.100 .
Impozitul aferent anului trecut a fost 8.125 dar se ateapt o cretere
la 8.500 , pentru anul curent. Asigurarea anual de incendii presupune o prim
de 2.150 pentru trei ani. Evaluatorul consider necesar o cretere a valorii
asigurate, ceea ce nseamn o prim adiional anual majorat cu 20%. Alte
cheltuieli fixe sunt 350 .
114

Cheltuielile pentru ntreinerea spaiului se situeaz la 2.700 /an.


Pentru salubritate se pltete o sum lunar 20 , iar cheltuielile cu
consumabilele sunt estimate la 150 /an. Cheltuielile de deratizare reprezint
30 /lun, iar cheltuieli diverse 150 /an.
Chiriaii i pltesc direct utilitile (gaz, electricitate, nclzire i
condiionare aer). Pe baza experienei i schimbrilor anticipate de preuri, se
estimeaz c cheltuielile cu iluminatul spaiilor comune se ridic la 1000 /an,
iar apa i alte utiliti comune ajung la 450 /an.
Cheltuielile de reparaii se ridic la 3.000-3.500 /an, inclusiv
constituirea fondului de RK. Evaluatorul apreciaz c, cheltuielile de nlocuire
ar crete i c bugetul previzional va trebui s includ alocarea suplimentar
pentru fondul de RK, peste cheltuielile normale de reparaii. Zugrveala
exterioar, estimat la 2100 n condiiile actuale, este programat la fiecare
trei ani.
Cele mai multe apartamente sunt nchiriate pe termen de trei ani, i cer
costuri suplimentare de zugravire de 100 /per apartament la fiecare rennoire a
contractelor. Spaiul comun se zugrvete la fiecare trei ani, lucrrile costnd n
jur de 120 . Toate apartamentele sunt dotate cu aragaz, frigider, ventilatoare,
ghen, fiind deci necesar alocarea anual a unei sume de 650 /per apartament
pentru nlocuirea acestor dotri.
Durata de utilizare economic a acestor dotri este difereniat, dar se ia
n considerare o medie de 10 ani. nlocuirea mochetei cost proprietarul cca
450 /per apartament, durata de utilizare fiind de ase ani. Acoperiul este
schimbat dup 20 de ani i nlocuirea lui cost 9.000 .
Tabelul urmtor 7.5.7. - sintetizeaz informaiile anterioare
Tabelul 7.5.7
Venit brut potenial
chirii: 11 apt 1.200 /an
13.200
12 apt 1.290 /an
15.480
16 apt 1.380 /an
22.080
16 apt 1.440 /an
23.040
73.800
alte venituri
575
Venit brut 100% ocupare
74.375
neocupare 4%
2.975
Venit brut efectiv
71.400
Cheltuieli de exploatare

Fixe - taxe proprietate


8.500
asigurare (2150 1,2)/3
860
alte chelt. fixe
350
subtotal cheltuieli fixe
9.710

Variabile - management (71.400 5%)


3.570
administrator
2.100
salarii (pers. intretinere)
2.700
electricitate sp. comune
1.000
alte utiliti (apa comun)
450
reparaii-ntreinere
3.250
zugrveal exterioar
700
(55 100+120)decorare interioar
1.875
diverse (20+30)12+150+150
900
115

subtotal variabile
Alocarea pt. fondul nlocuire (65055)/10
-mochet
-acoperi
subtotal alte cheltuieli

16.545
3.575
4.125
450
8.150

Total cheltuieli de exploatare (9.710 + 16.545 + 8.150) = 34.405


Rata cheltuielilor de exploatare (34.405/71.400)
= 48,2%
Venit net exploatare (71.400 34.405)
= 36.995
Rata venitului net (36.995/71.400)
= 51,8%

Model de previziune multianual


n rapoartele de evaluare, n care se aplic metoda fluxului de numerar
actualizat, evaluatorul trebuie s fac previziuni asupra ntregii perioade de
deinere a investiiei. Venitul investitorului includ, n acest caz, fluxul de
numerar net anual (sau cash-flow net anual) precum i valoarea de revnzare
dup scderea cheltuielilor de vnzare a proprietii i soldul creditului ipotecar
(rate nerambursate).
Analiza prezentat n continuare se refer la o previziune pe o durat de
10 ani a fluxului de numerar rezultate dintr-o proprietate cu destinaie de
birouri.
Analiza proprietii
Proprietatea analizat ocup o suprafa de teren de 4.650 m2, pe care se
afl un imobil vechi de 50 de ani, cu 6 etaje de birouri i spaii comerciale.
Amplasarea este ntr-o zon ncadrat la categorie II, la nord de centrul
oraului.
Suprafaa nchiriat (excluznd spaiile de folosin comun) este de
21.214 m2. Spaiile comerciale ocup 1.235 m2, pentru aceasta existnd 5
contracte de nchiriere.
Imobilul este integral ocupat de 19 chiriai, cu care sunt ncheiate 21
contracte. Multe dintre contracte urmeaz s expire n curnd, ultimul contract
expir n 2018.
Situaia contractelor este prezentat n tabelul din pagina urmtoare.
Chiria anual medie contractat este de 43 . Evaluatorii estimeaz
chiria anual de pia la 76 /m2 pentru birouri i 126 /m2 pentru spaii
comerciale. Chiria anual medie de pia rezultat dup analiz este 79
/m2 .Diferena dintre chiria potenial de pia i chiria contractual este deci
36 /m2 (79 /m2 - 43 /m2), iar chiria total ncasat reprezint 54% din chiria
de pia.
Piaa birourilor este echilibrat i exist o cerere peste media pieei
pentru imobilul analizat. Fiind amplasat n zona a II-a, este ideal pentru
back-office, departamente informatice, contabile, operaiuni de depozitare care
necesit spaii largi.
Dei cldirea este veche, ea a fost reamenajat i au fost fcute
cheltuieli importante pentru mbuntire i pentru meninerea poziiei
competitive a imobilului.

116

Situaia expirrii contractelor

ANUL
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018

Numr de
contracte
care expir
0
0
7
6
2
2
1
1
0
0
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1

Arie util
de nchiriat
mp
0
0
5.988
6.396
1.144
507
177
1.026
0
0
21
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
5.955

Cota de
nchiriat
cumulat

28,2%
58,4%
63,8%
66,2%
67,0%
71,8%
71,8%
71,8%
71,9%
71,9%
71,9%
71,9%
71,9%
71,9%
71,9%
71,9%
71,9%
71,9%
71,9%
100,0%

Ipoteze pentru previzionare


n general investitorii n cldiri de birouri sau cu alte destinaii
asemntoare iau n considerare previziuni pe o perioad de 10 ani de deinere
a proprietii. Pentru a fundamenta un pre de achiziie care s justifice riscul
inerent al investiiei, fluxurile previzionate i valoarea terminal se actualizeaz
cu o rat adecvat de actualizare.
Pentru a face o analiz complet a investitorului tipic, evaluatorul
urmrete urmtoarele etape:
1. Analiza veniturilor curente, stabilirea chiriei de pia pentru fiecare
tip de spaiu nchiriat i previzionarea veniturilor viitoare pentru
fiecare an al perioadei de previziune (de obicei 10 ani).
2. Previzionarea celorlalte venituri, incluznd veniturile aferente
clauzelor de escaladare din contractele existente sau susceptibile de a
fi incluse n noile contracte.
3. Previzionarea cheltuielilor viitoare legate de proprietate, pe baza
analizei cheltuielilor fcute n perioada trecut, analizei comparative
cu alte proprieti similare precum i pe baza bugetului curent.
4. Previzionarea serviciului anual al datoriei aferent creditelor, aflate n
derulare, pe baza clauzelor contractelor de credit.
5. Estimare venitului net care urmeaz s fie generat de proprietate n
perioada de deinere/previziune.
117

6. Estimarea valorii terminale care poate fi obinut la expirarea


perioadei de deinere.
Estimri
Perioada de previziune
Previziunile se realizeaz de obicei pentru o perioad de 10 ani, de la
data evalurii, perioad tipic acestei piee. Alte ipoteze tipice pieei sunt:
pentru 72% din spaiu se vor ncheia noi contracte iar 28% din spaiu este
deinut de un singur chiria, al crui contract nu expir pn nainte de 10 ani.
Valoarea terminal se calculeaz pe baza VNE obtenabil n anul 11 (primul an
dup schimbarea proprietarului).
Contracte existente
Chiriile contractuale i ajustrile aferente se previzioneaz pe baza
clauzelor n vigoare, inclusiv cele de escaladare.
Venitul din clauze de ajustare a chiriilor
Acest venit se calculeaz pe baza clauzele din contractele de nchiriere
n vigoare. Pentru contractele noi anticipate, creterea chiriei este fundamentat
printr-o rat care exprim creterea ateptat a se nregistra fa de nivelul
anului de baz. Anul de baz este primul an al contractului. Conform practicilor
de pia, creterea rezultat din indexare se va ncasa n anul urmtor. Dei, n
practic, clauzele de indexare variaz, n urma analizei evaluatorul a constatat
c investitorii poteniali utilizeaz o combinaie de clauze de indexare, care,
luate mpreun, mresc anual ncasrile proprietarului astfel nct ncasrile
anuale totale s nu rmn n urma nivelului chiriei de pia.
Opiuni de rennoire
Se presupune c opiunile de rennoire, coninute n contractele de
nchiriere existente, care specific condiiile de prelungire (clauze de indexare
sau alte niveluri ale chiriei) vor fi exercitate; veniturile specificate n aceste
opiuni se includ n previziuni. Un contract are opiunea de renoire la 7 ani,
ncepnd cu anul urmtor, cu o chirie de 120 /mp/an fa de 150 chiria de
pia. La celelalte contracte se aplic chiria de pia i escaladarea.
Fluctuaia chiriailor
Aproximativ 35% din spaiu este ocupat de trei companii mari care,
foarte probabil, vor rmne n continuare. Se presupune c spaiul respectiv va
fi renchiriat acelorai companii. Cca. 50% din spaiu va fi nchiriat chiriailor
existeni; restul de 15% va fi nchiriat unor noi chiriai. Aceste ipoteze sunt
consecvente cu date comparabile obinute de pe pia.
Clauze noi de nchiriere
La expirarea contractelor existente i a duratei de nchiriere
corespunztoare manifestrii opiunilor de rennoire, se presupune c ntregul
spaiu va fi nchiriat pentru o nou perioad de 10 ani. Pe aceast pia,
contractele pe 10 ani sunt uzuale.
Chirii de pia
De exemplu, chiriile ateptate a se practica sunt urmtoarele:
- spaii de birouri n urmtorii 2 ani se vor situa la 168 /mp/an i
ulterior vor crete cu 5% anual
- spaii comerciale - ncepnd cu anul urmtor chiria medie va fi 240
/mp/an i ulterior se ateapt creteri de 5% anual.

118

Aceste ipoteze se sprijin pe o analiz a chiriilor practicate n spaii


similare. Creterile estimate reprezint ateptrile formulate de cea mai mare
parte a cumprtorilor intervievai.
Pierderi din neocupare i din nencasarea chiriei
15% din spaiu va fi nchiriat unor chiriai noi i se consider c va
rmne neocupat cca. 4 luni. Restul de 85% va fi nchiriat n continuare
chiriailor actuali, deci va fi ocupat.
Evaluatorul a luat n considerare aceast pierdere (aferent perioadei n
care 15% din spaiil sunt libere) prin excluderea perioadei de 4 luni din calculul
veniturilo, la expirarea fiecrui contract aferent acelor spaii. Mai mult, a fost
stabilit o rezerv suplimentar pentru acoperirea pierderilor aferente
ncasrilor cu ntrziere i a unor eventuale perioade suplimentare de
neocupare, la nivelul a 0,5% din venitul brut total.
Impozite i asigurri
Taxele, impozitele i asigurrile au fost estimate la 12% din VBE anual,
pe baza reglementrilor n vigoare (impozit 1% pe valoarea de intrare la cldiri,
impozit pe teren, prim asigurare). Au fost luate n considerare i creteri
anuale de 4% ale acestor cheltuieli.
C.10. Management
Costul managementului este estimat la 5% din VNE i se ateapt
creteri anuale cu 4,5% pentru perioada urmtoare. Dei cldirea este mare,
numrul mic de chiriai i activitatea important de nchiriere preconizat ar
trebui s atrag un management performant, la nivelul cheltuielilor alocate.
Taxe i comisioane de nchiriere
Pentru a estima nivelul acestora, evaluatorul aplic o medie ponderat a
comisioanelor practicate, obinnd un comision de 17% din chiria anului de
baz (primul an de previziune). Acest comision se bazeaz pe faptul c 35%
din spaiu va fi nchiriat celor trei companii mari la un comision de 14% din
chiria anului de baz; 50% din spaiu va fi renchiriat actualilor chiriai la un
comision de 14%, iar restul de 15% va fi nchiriat unor noi parteneri cu un
comision de 35%. Se presupune c aceste comisioane se pltesc integral n
funcie de ocupare i sunt deduse din venit. Acest nivel i mod de plat este
caracteristic celui realizat de brokerii imobiliari din zon.
Cheltuieli variabile
Cheltuieli variabile, excluznd costul managementului i comisioanele
de nchiriere (care au fost tratate separat) au fost estimate pe baza analizei
datelor recente privind exploatarea proprietii evaluate, precum i altor
proprieti similare.
Cheltuielile cu utilitile vor scdea n primul an, datorit conversiei
sistemului de nclzire de la sistemul de nclzire al oraului la combustibil
lichid. Celelalte cheltuieli cu energia vor crete probabil cu 5% anual. Restul
cheltuielilor variabile sunt ateptate s creasc cu 4,5% anual. Aceste rate de
cretere au rezultat din analiza previziunilor pentru tranzacii comparabile.
Chiriaii pltesc direct electricitatea i curenia spaiilor ocupate, deci
aceste cheltuieli nu vor fi incluse, considerndu-se meninerea acestei practici
n viitor.
Alocri pentru nlocuiri
Aceste rezerve constau n sume prelevate pentru pregtirea spaiilor
pentru a putea fi nchiriate, pentru nlocuirea componentelor care se uzeaz n
timp. Spaiul care va fi nchiriat unor noi clieni trebuie renovat (zugrveli,
etc), redecorat. Costul pentru renovarea spaiilor renchiriate este 37,5 /mp iar
119

pentru cele nchiriate noilor clieni 100 /mp. Acest cost este estimat a crete
anual cu 5% n perioada urmtoare.
Pentru nlocuirea centralei termice, reparaii teras i alte reparaii se
aloc n primul an 11.200 , sum care va crete anual cu 4,5%/an.
Preul de vnzare/valoarea terminal
Exist mai multe modaliti de estimare a preului de vnzare. O
modalitate uzual este este capitalizarea VNE din anul 10 sau 11 cu o rat de
capitalizare cerut de investitori. n acest caz, aceast valoare terminal se
obine prin capitalizarea VNE anual obtenabil de noul proprietar.
Atunci cnd se consider ipoteza vnzrii trebuie luate n considerare i
cheltuielile de vnzare, estimate n acest caz la 2,5% din preul de vnzare.
Acest exemplu prezint o modalitate de elaborare a previziunilor, care
nu este singura posibilitate. Ipotezele prezentate sunt specifice tipului de
proprietate analizat, pe o anumit pia, deci nu trebuie absolutizate n
lucrrile de evaluare, evaluatorul are latitudinea de a aprecia i interpreta n
manier profesional comportamentul i informaiile de pia, precum i
preferinele investitorilor.

DEFINIREA TERMENILOR IMPORTANI


Chiria contractual
Venitul efectiv din chirie, specificat ntr-un contract.
Venitul brut efectiv (VBE)
Venitul anticipat din toate exploatrile imobilului dup ce s-au sczut
pierderile din neocupare i din nencasarea chiriei.
Clauz de reziliere
O prevedere ce permite unui chiria s anuleze contractul n
circumstane ce n mod normal nu necesit justificare.
Chirie excedentar
Suma cu care o chirie contractual depete chiria de pia, la data
evalurii.
Cheltuieli fixe
Cheltuieli de exploatare care n general nu variaz n funcie de gradul
de ocupare i trebuie pltite, indiferent dac proprietatea este liber sau
nu.
Contract cu chirie constant
Un contract ce prevede un anumit nivel al chiriei, ce se continu pe
toat durata contractului.
Contract cu chirie gradual
Un contract ce prevede schimbri specifice n chirie la unul sau mai
multe puncte pe durata contractului (cretere sau scdere).
Chirie brut
Se refer la un contract ce stipuleaz c proprietarul pltete toate
cheltuielile de exploatare ale imobilului.
Chirie indexat
Un contract, pe durat ndelungat, ce prevede ajustri periodice ale
chiriei pe baza unui anumit indice ex. indicele preului de consum
Contract de nchiriere

120

Un document scris n care drepturile de utilizare i ocupare a terenului


sau a cldirilor sunt transferate de ctre proprietar altei persoane, pentru
o anumit durat de timp, in schimbul unei anumite chirii.
Chirie de pia
Venitul din chirie pe care o proprietate cel mai probabil l indic pe
piaa liber; este reflectat de chiriile curente pltite i cerute pe piaa
nchirierilor, dup negocierea liber a nivelului chiriei.
Serviciul anual al datoriei
Suma aferent plii anuale a dobnzii i rambursrii ratelor de credit
ipotecar.
Rata venitului net
Raportul dintre venitul net de exploatare i venitul brut efectiv; este
complementul ratei cheltuielilor de exploatare.
Venit net din exploatare (VNE)
Venitul net obinut sau anticipat, rmas dup ce sunt sczute toate
cheltuielile de exploatare din venitul brut efectiv, dar nainte s fie
sczute serviciul anual al datoriei i amortizarea contabil.
Chirie net
Se refer la un contract ce stipuleaz c chiriaul pltete toate
cheltuielile de exploatare.
Rata cheltuielilor de exploatare
Raportul dintre cheltuielile totale de exploatare i venitul efectiv brut;
complementul ratei venitului net.
Cheltuieli de exploatare
Cheltuielile periodice ce sunt necesare pentru ntreinerea imobilului i
pentru continuarea obinerii de venit brut efectiv; vezi cheltuieli totale
de exploatare.
Chirie procentual
Un contract n care chiria sau o parte a ei, reprezint un anumit
procentaj din cifra de afaceri sau profitul realizate de chiria.
Venit brut potenial (VBP)
Venitul total atribuit imobilului la o ocupare de 100% i nainte de
scderea cheltuielilor de exploatare.
Flux de numerar nainte de impozit
Partea din venitul net de exploatare care rmne dup ce a fost pltit
serviciul datoriei, dar naintea impozitului pe venit;
Alocare pentru nlocuiri
O alocare/rezerv pentru nlocuiri periodice ale unor componente ale
unei cldiri, care se uzeaz mai rapid dect cldirea nsi i trebuie
nlocuite periodic, pe durata de via economic a cldirii.
Dreptul primului refuz
O opiune ce d dreptul utilizatorului, care de obicei este chiriaul, de a
cumpra o proprietate nainte oricrei oferte de cumprare de ctre teri.
Cheltuieli totale de exploatare
Suma tuturor cheltuielilor, fixe i variabile i alocrii pentru nlocuire.
Pierderi din neocupare i nencasarea chiriei
O alocare pentru diminuarea venitului brut potenial, care este
cauzatde neocupare i de nencasarea unor chirii de la chiriaii ri
platnici.
Cheltuieli variabile

121

Cheltuieli de exploatare care n general variaz n funcie de nivelul de


ocupare sau de mrimea serviciilor oferite.

NTREBRI ADEVARAT SAU FALS la alegere


1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.

n aplicarea metodelor de evaluare bazate pe venit, un evaluator poate


s estimeze venitul anual sau din mai muli ani. (A)
Un contract cu clauz de reevaluare reprezint un contract cu chirie
gradual ce prevede, chirii mai mici n primii ani i chirii din ce n ce mai
mari ulterior. (A)
Reevaluarea chiriei prevede ajustri periodice ale chiriei bazate pe
schimbri ntr-un anumit indice. (F)
Contractul de chirie prevede data chiriei, o descriere juridic a
proprietii nchiriate, numele proprietarului i ale chiriaului, i termenii
de nchiriere. (A)
Chiria pentru spaiul ocupat de proprietar este estimat la nivelele
chiriei contractuale. (F)
Utilitile, salariile i ntreinerea sunt cheltuieli fixe. (F)
Cnd administrarea este fcut de proprietar, cheltuielile necesare
pentru administrare nu sunt luate n considerare n analiza venitului i
cheltuielilor. (F)
Componentele cldirii cu durat de via ateptat mai mare dect viaa
economic a structurii nu sunt luate n considerare la estimarea alocrilor
pentru nlocuiri. (A)

NTREBRI GRIL la alegere


1.

2.

3.

4.

5.

Chiria adiional este


a. chiria efectiv pe durata contractului
b. chiria procentual peste chiria minim garantat
c. suma cu care chiriile contractuale depesc chiriile de pia
d. suma cu care chiriile brute depesc chiriile nete
Care tip de contract stipuleaz c proprietarul pltete toate cheltuielile
de exploatare ale imobilului?
a. chirie indexat
b. chirie procentual
c. contract cu chirie fix
d. contract cu chirie brut
Primul pas n determinarea venitului i cheltuielilor este
a. analiza chiriei
b. estimarea venitului brut efectiv
c. estimarea cheltuielilor de exploatare
d. fia de exploatare
Care din urmtoarele prevederi de contract este avantajos
proprietarului?
a. clauz de reziliere
b. opiune de rennoire
c. opiune de cumprare
d. clauze de escaladare
Venitul total anticipat din toate exploatrile proprietii dup ce sunt
sczute pierderile din neocupare i din nencasarea chiriei este
a. fluxul financiar nainte de impozit
b. creterea venitului
122

6.

7.

8.

c. venitul brut efectiv


d. venitul brut potenial
O alocare pentru pierderea din neocupare i din nencasarea chiriei este
estimat ca procentaj din
a. venitul net de exploatare
b. cheltuielile totale de exploatare
c. venitul brut efectiv
d. venitul brut potenial
Deoarece mai puine servicii sunt puse la dispoziie chiriailor,
__________ ar avea probabil o rata mai mic a cheltuielilor totale de
exploatare n venit brut efectiv.
a. un hotel sau motel
b. un magazin comercial
c. o cldire de birouri
d. o cldire de apartamente
Complementul ratei cheltuielilor totale de exploatare este
a. rata venitului net
b. multiplicatorul venitului net
c. rata venitului brut
d. multiplicatorul venitului brut

9.

O situaie de exploatare ar trebui s includ


a. impozitul pe venit
b. aprecierea contabil
c. comisionul/onorariul de management
d. majorri de capital
10.
Venitul din nchirierea garajului ntr-o cldire de apartamente este
a. inclus ca creterea venitului n venitul brut potenial
b. inclus ca alt venit n venitul brut potenial
c. dedus din venitul brut efectiv
d. dedus din venitul brut potenial
Rspunsuri:
1 b, 2 d, 3 a, 4 d, 5 c, 6 d, 7 b, 8 a, 9 c, 10 - b

SUBIECTE DE DISCUIE la alegere


1. Care este diferena ntre chiria contractual i chiria de pia?
a. Chiria contractual este venitul efectiv din chirie, specificat n
contract.
b. Chiria de pia reprezint venitul din chirie pe care o proprietate
cel mai probabil l indic pe piaa liber; este indicat de chiriile
curente pltite i cerute pentru comparaie ntr-o evaluare.
2. Care sunt cele trei categorii ale cheltuielilor de exploatare, coninute n
situaia de exploatare corectat?
Cheltuielile fixe, cheltuielile variabile i alocrile pentru nlocuire.
3. Cror date din contract trebuie acordat o atenie special n analiza
chiriei?
n analiza contractului, o atenie special trebuie acordat chiriei
specificate, concesiilor, mpririi cheltuielilor, opiunilor de rennoire,
clauzelor de cretere, opiunii de cumprare, clauzelor de reziliere,
clauzele de continuare a ocuprii i amenajrilor fcute de chiria.
Aceste date sunt importante pentru c afecteaz fluxul de numerar.
123

4. Ce tip de date folosete un evaluator pentru a estima venitul i


cheltuielile?
Istoricul venitului subiectului i ale proprietilor de comparaie; chirii
semnate recent, chirii propuse, chirii cerute i nivelul gradului de
ocupare pentru proprietile subiect i de comparaie; bugetele de
cheltuieli ale proprietile subiect i celor de comparaie; date de
exploatare publicate; ateptrile pe pia; impozitele pe proprietate; i
schimbrile previzionate ale preurilor utilitilor
5. Descriei cele dou modaliti de determinare a valorii de pia a unei
proprieti nchiriate i circumstanele n care fiecare se aplic.
a. s evalueze proprietatea la chiria de pia pe care proprietatea este
capabil s o ating i s deduc valoarea actualizat a pierderilor
de chirie (chiria de pia minus chiria contractual); sau
b. s evalueze proprietatea pe baza chiriei contractuale, pentru spaiul
nchiriat i pe baza chiriei de pia pentru spaiul liber i cel ocupat
de proprietar.
Prima modalitate se aplic proiectelor propuse ce nu sunt
nchiriate, proprietilor ocupate de proprietar i proprietilor
nchiriate la chiria de pia. A doua modalitate se aplic
proprietilor care nu sunt nchiriate la o chirie de pia, cu ceva
spaiu liber sau spaiu ocupat de proprietar.
6. Cum difer cheltuielile variabile i fixe? Dai exemple din fiecare tip.
a. Cheltuielile variabile se schimb n funcie de nivelele de ocupare
sau cu de volumul de servicii prestate. Utilitile, costurile
nchirierii, taxele de administrare, salariile, ntreinerea, curenia,
i costurile de reparaie sunt cheltuieli variabile.
b. Cheltuielile fixe trebuie pltite indiferent dac proprietatea este
ocupat sau nu. Impozitele pe proprietate i asigurrile sunt
exemple de cheltuieli fixe.
7. Care din elementele ce pot fi incluse n contul de profit i pierdere al
unui proprietar sunt excluse din situaia de exploatare corectat? De ce
sunt excluse aceste elemente?
a. Amortizarea contabil, impozitul pe venit, cheltuielile speciale ale
firmei, i cheltuielile suplimentare de capital sunt exclusedin
situaia de exploatare corectat.
b. Ele sunt excluse deoarece 1) sunt elemente de cheltuieli
nerepetabile, 2) reflect circumstanele posesiunii (impozitele pe
venit i cheltuielile speciale ale firmei), sau 3) sunt redundante
(amortizarea contabil unde se permite deductibilitatea).

124

PROBLEME
Problema 1
Proprietatea evaluat este o cldire de birouri cu 5 etaje. Fiecare etaj are o
suprafa de 1000 mp de nchiriat i este potrivit pentru o singur ocupare. Doi
chiriai au contracte.
Etajul 3 este nchiriat pentru cinci ani, durata rmas a contractului fiind
de trei ani. Chiria curent este de 128.600 pe an.
Etajul 4 este nchiriat pentru cinci ani iar chiria este de 150.000 pe an.
Etajele 1, 2 i 5 sunt libere. Chiria pltit pentru etajul 4 este considerat
ca fiind chiria de pia. Primul etaj este ateptat s aduc un plus de 15%
de chirie din cauza vizibilitii i a potenialului comercial. Al cincilea
etaj este ateptat s aduc un plus de 10% de chirie din cauza privelitei.
Exist o cerere puternic pentru spaiul disponibil n aceast cldire. n
urmtorii cinci ani nivelele de chirii sunt ateptate s creasc cu 8% pe
baz anual, dup cum s-a ntmplat n ultimii doi ani. Cele trei etaje
libere vor fi nchiriate pe 3 ani.
S se calculeze venitul brut potenial pe 5 ani pentru aceast proprietate.
Soluie
Comparnd chiria pentru etajul 3 cu cea pentru etajul 4 se indic o rat a
creterii de 8% pe an. Dup plusurile aplicate etajelor 1 i 5, ratele de rennoire
sunt calculate la 8% pe an, chiriile sunt:
Etajul 1: curent, 150 1,15 = 172,5 pe mp; n anul 4, 172,5 (1,08)3 =
217,3
Etajul 2: curent, 150 pe mp; n anul 4, 150 (1.08)3 = 189 pe mp
Etajul 3: rennoit n anul 4, 189 pe mp (la fel ca etajul 2)
Etajul 4: chirie pe 5 ani, 150,000 pe an.
Etajul 5: curent, 150 1,10 = 165 pe mp; rennoire n anul 4, 165
(1,08)3 = 207,9 pe mp
Etaj
1
2
3
4
5
Total VBP

An 1
172.500
150.000
128.600
150.000
165.000
766.100

An 2
172.500
150.000
128.600
150.000
165.000
766.100

An 3
172.500
150.000
128.600
150.000
165.000
766.100

An 4
217.300
189.000
189.000
150.000
207.900
953.200

An 5
217.300
189.000
189.000
150.000
207.900
953.200

Problema 2
Presupunei cldirea discutat la problema 1 c se afl n faza de proiect,( n
loc s existe) i c evaluatorul vrea s estimeze valoarea ei de pia.
S se calculeze venitul brut potenial total al proprietii n primul an
Soluie
Dac proprietatea n cauz ar fi o cldire n faz de proiect, toate chiriile ar fi
stabilite la nivelul chiriei de pia. Doar etajul 3 este afectat de aceast

125

presupunere, care, n problema 1, a fost subiectul unui contract ce a nceput n


urm cu 2 ani.
Venitul brut potenial din primul an ar fi calculat dup cum urmeaz.
Etaj
1
2
3
4
5
VBP

An
172.500
150.000
150.000
150.000
165.000
787.500

Problema 3
Exist urmtoarele informaii suplimentare pentru proprietatea descris la
problema 1.
Creterea venitului de la etajul 3 se ateapt sa fie de 10 /mp pltibili
n primul an
Alte venituri din concesiuni estimate la 15.000 pe an.
Gradul de ocupare total proiectat este 93% pe an.
Cheltuieli fixe estimate la 60.000 pe an.
Cheltuieli variabile estimate la 125.000 pe an.
Alocri pentru nlocuire estimate la 10.000
Soluie
A.
Venit brut potenial
Chirie contractual (et. 3, 4)
278.600
Creterea a venitului (et.3)
10.000
Chiria de pia (et. 1,2,5)
487.500
Alte venituri din nchirieri
15.000
Venit brut total potenial
791.100
Pierderi din neocupare
-55.377
Venit brut efectiv
735.723
Cheltuieli de exploatare
Fixe
60.000
Variabile
125.000
Alocare pentru nlocuire
10.000
Cheltuieli totale de exploatare
-195.000
Venit net din exploatare
540.723
Serviciul anual al datoriei
-33.900
(300.000 0,113)
Flux de numerar nainte de impozit
506.823
B.
Pe msur ce se va nchiria mai mult spaiu, mai multe venituri vor fi conform
contractului i mai puine vor fi la nivelul de pia. Escaladrile vor crete pe
msura ce sunt ncheiate mai multe contracte.
Pe msur ce expir contractele, gradul de ocupare scade i este estimat la o
medie de 93% pe an.

126

Cheltuielile de exploatare vor fi mai mari la o ocupare de 100%. n timp ce


cheltuielile fixe rmn relativ constante, cheltuielile variabile vor crete la
diferite rate. Alocrile pentru nlocuiri se vor baza pe experiena i ateptrile
de exploatare.

7.3 Capitalizarea direct


7.3.1 Metoda capitalizrii directe
Capitalizarea direct este o metod de evaluare bazat pe venit, prin
care venitul anual estimat se convertete n valoarea proprietii. Convertirea
se realizeaz ntr-o singur etap, fie diviznd venitul anual estimat printr-o
rat adecvat de capitalizare, fie multiplicnd venitul respectiv cu un factor
multiplicator corespunztor.
Capitalizarea direct se bazeaz pe venitul brut potenial, venitul brut
efectiv, venitul net din exploatare, profit net, venitul aferent creditului ipotecar,
venitul generat de teren sau venitul generat de cldiri.
Ca urmare, rata de capitalizare care trebuie s corespund fluxului de
venit selectat, poate fi: rata total de capitalizare (Ro), rata de capitalizare a
creditului (Rm), rata de capitalizare a capitalului propriu (Re), rata de
capitalizare a terenului (Rl), rata de capitalizare cldirilor (Rb). De asemenea,
factorul multiplicator va fi adaptat formei de venit selectat.

Estimarea ratei de capitalizare


Orice participaie ntr-o proprietate imobiliar, care genereaz un venit
din exploatare, poate fi evaluat prin capitalizarea direct. Participaia care se
evalueaz cel mai des este dreptul deplin de proprietate/proprietatea liber, care
include toate atributele specifice.
Formula care se aplic n acest caz de evaluare este:
venitul net din exploatare
Valoarea = -------------------------------------rata total de capitalizare
Evaluatorul poate estima rata total de capitalizare (Ro) prin mai multe
procedee. Modalitatea aleas va depinde de cantitatea i calitatea datelor
disponibile. Dintre procedeele utilizate menionm: 1) preluarea Ro din
tranzacii comparabile; 2) preluarea factorului multiplicator al venitului net
efectiv utilizat n tranzacii comparabile; 3) analiza pe componente ale
investiiei - credit i capital propriu; 4) analiza pe componente ale investiiei teren i cldiri; 5) rata de acoperire a serviciului datoriei.

Preluarea ratei de capitalizare din tranzacii comparabile


Acest procedeu se utilizeaz atunci cnd evaluatorul are la dispoziie
suficiente informaii privind tranzacii de proprieti comparabile. Informaiile
trebuie s includ preul tranzaciei, veniturile estimate, cheltuielile estimate,
condiiile de finanare, condiiile de pia de la data ncheierii tranzaciei.
n plus, evaluatorul trebuie s fie sigur c venitul net din exploatare este
calculat n acelai mod pentru toate proprietile cu care se face comparaia,
inclusiv pentru cea evaluat, i s verifice dac nu au existat anumite condiii
127

de finanare specifice sau o anumit conjunctur a pieei, care s fi afectat


preurile de tranzacie.
Dup ndeplinerea acestor cerine, evaluatorul poate estima Ro prin
divizarea venitului net din exploatare la preul de vnzare pentru fiecare
proprietate comparabil.
n tabelul de mai jos este prezentat un exemplu n acest sens, folosind
patru proprieti de comparaie.
A
B
C
D
Pre ()
368.500
425.000
310.000 500.000
VNE ()
50.000
56.000
42.700
68.600
Ro rezultat
13,5%
13,2%
13,8%
13,7%
Dac cele patru tranzacii sunt similare i datele au acelai nivel de
ncredere, evaluatorul poate concluziona c o rat Ro ntre 13,2% i 13,8% este
aplicabil i poate fi utilizat pentru proprietatea analizat.
Ro aleas n final (din cadrul intervalului) depinde de raionamentul
profesional al evaluatorului asupra diferenelor ntre proprietatea evaluat i
fiecare dintre proprietile comparate.
Dac exist diferene ntre o proprietate cu care se compar proprietatea
evaluat, evaluatorul trebuie s in seama de aceste diferene. Cu alte cuvinte,
evaluatorul va trebui s aprecieze dac Ro pentru proprietatea evaluat ar putea
fi superioar sau inferioar Ro a proprietii cu care se face comparaia.
Raionamentul evaluatorului este necesar i pentru a se aprecia dac Ro
estimat se va situa n cadrul intervalului de comparaie sau, uneori, va fi n
afara intervalului.
La utilizarea acestui procedeu de alegere a Ro, aplicarea acesteia asupra
VNE al proprietii subiect trebuie s se fac de o manier coerent cu modul
de determinare a ratelor de comparaie. De exemplu, dac ratele de comparaie
sunt calculate pe baza venitului net din exploatare (VNE) aferent primului an
de deinere, rata se va aplica tot asupra VNE a proprietii subiect.
Pentru capitalizarea venitului previzionat al unei proprieti,
analistul nu poate aplica rate de capitalizare retrospective, rezultate din
tranzacii comparabile.
Venitul net ce va fi capitalizat poate fi estimat nainte sau dup
deducerea alocrii anuale pentru nlocuiri necesare. Repetm, este necesar ca
modul de calcul a venitului net trebuie s fie identic pentru proprietatea
evaluat i pentru cel cu care se face comparaia, pentru a se putea folosi
aceleai rate de capitalizare.
Exemplul de mai jos ilustreaz importana prelurii i aplicrii unei rate
de capitalizare n mod consecvent i unitar.
n prima variant, alocarea pentru nlocuiri este de 2.500 pentru
proprietatea evaluat. Ro rezultat din comparaii n care alocarea pentru
nlocuiri nu a fost dedus din venituri este de 8,25%. Deci, dac s-ar ajusta
VNE pentru ca datele s fie coerente, noul VNE este cu 2.500 mai redus.
a) VNE
Ro
V
b) VNE
Ro
V

85.000 (nainte de alocare)


8,5%
85.000/8,5% = 1.000.000
82.500 (dup alocare)
8,25%
82.500/8,25% = 1.000.000
128

Estimarea Ro, conform celor prezentate mai sus reprezint o modalitate


relativ simpl de calcul i are un nivel bun de ncredere, dac sunt ndeplinite
urmtoarele condiii:
1. Veniturile i cheltuielile trebuie estimate pe aceeai baz, att pentru
proprietatea evaluat ct i pentru cele de comparaie.
2. Ateptrile pieei privind preul de revnzare, perioadele de deinere,
impozitare trebuie s fie similare.
3. Condiiile de finanare i condiiile de pia, care afecteaz
proprietile comparabile, trebuie s fie similare sau ar putea fi
necesare ajustri pentru diferene.

Estimarea Ro din multiplicatorii venitului brut efectiv


Uneori Ro nu poate fi obinut direct, din cauz c datele disponibile nu
ndeplinesc cerinele necesare; n schimb pot fi utilizate informaii credibile
privind venitul brut estimat aferent tranzaciilor ncheiate. n asemenea cazuri
se poate calcula un multiplicator al venitului brut, care ulterior va fi ajustat n
funcie de o rat a cheltuielilor de exploatare, pentru a se putea ajunge la Ro.
Rata cheltuielilor de exploatare reprezint raportul dintre cheltuielile de
exploatare i venitul brut efectiv. Multiplicatorii pot fi valabili pentru venitul
lunar (reedinele unifamiliale sau proprieti mai mici) sau pentru venitul
anual, cel mai adesea. n mod frecvent evaluatorul poate obine medii de pia
privind cheltuielile de exploatare precum i medii ale multiplicatorilor,
rezultate din tranzaciile de pia.
Formula utilizat pentru calcularea Ro, pe baza multiplicatorilor
venitului brut efectiv i ratei cheltuielilor de exploatare este:
1- RCo
RCo - rata cheltuielilor de exploatare
Ro = --------MVBE - multiplicatorul venitului brut efectiv
MVBE
De exemplu, pentru tranzacia A din tabelul anterior, preul de vnzare a
fost 368.500 , venitul brut efectiv 80.000 iar cheltuielile de exploatare
30.000 . Multiplicatorul venitului brut efectiv este deci 4,6063
(368.500/80.000) iar rata cheltuielilor de exploatare este 37,5%
(30.000/80.000). Deci Ro va fi:
1 - 0,375
Ro = ------------- = 0,1357 = 13,57%
4,6063
Dup ce acest calcul se efectueaz pentru toate tranzaciile comparabile,
o Ro se poate deduce pe baza analizei intervalului rezultat.
Multiplicatorul venitului brut efectiv poate fi fundamentat n msura n
care sunt ndeplinite cerinele de comparabilitate ntre proprieti.

7.3.2 Tehnici reziduale


Tehnicile reziduale permit evaluatorului s capitalizeze venitul net din
exploatare rezidual alocat unei componente a investiiei, a crei valoare trebuie
determinat, dup ce o parte din VNE total a fost alocat celeilalte componente
a investiiei, a crei valoare este cunoscut.

129

Tehnicile reziduale se pot folosi fie pentru determinarea valorilor


componentele fizice ale unei proprieti imobiliare (teren i cldiri), fie ale
componentele financiare ale acesteia (capital propriu i credit).
Indiferent care component este supus analizei, evaluatorul va ncepe
de la valoarea componentei cunoscute i de la VNE total. Evaluatorul va
parcurge urmtoarele etape:
1. Aplicarea unei rate adecvate de capitalizare asupra valorii
componentei cunoscute pentru a obine venitul net anual cerut/necesar de
investiia n aceast component;
2. Deducerea venitului net cerut/necesar aferent componentei cu
valoarea cunoscut din VNE total pentru a obine VNE rezidual disponibil
pentru a susine investiia n componenta necunoscut;
3. Capitalizarea VNE rezidual cu o rat de capitalizare adecvat
componentei necunoscute pentru a determina valoarea acestei componente;
4. nsumarea valorii componentei cunoscute cu valoarea celeilalte
componente (determinat prin capitalizarea VNE rezidual, n etapa anterioar),
pentru a afla valoarea total a proprietii imobiliare.

Tehnica rezidual aplicat la cldiri


Evaluatorul care aplic tehnicile reziduale pentru cldiri presupune c
valoarea terenului sau amplasamentului poate fi estimat n mod independent;
deci terenul este componenta a crei valoare este cunoscut.
Pentru a obine venitul net anual cerut/necesar pentru investiia n teren
se aplic rata de capitalizare pentru terenu asupra valorii terenului. Apoi acest
VNE alocat terenului se scade din VNE total al proprietii pentru a stabili
VNE rezidual disponibil pentru investiia n cldiri. Acest VNE rezidual se
capitalizeaz cu rata de capitalizare pentru cldiril i se determin astfel
valoarea cldirii. n final, prin nsumarea celor dou valori a terenului i a
cldirii, se obine valoarea total a proprietii imobiliare.
Ratele de capitalizare folosite se bazeaz pe analiza informaiilor de
pia.
Pentru aplicarea tehnicilor reziduale, evaluatorul trebuie s dispun de
informaii de pia asupra valorii terenului, VNE curent al proprietii i ratelor
de capitalizare specifice pentru cele dou componente ale proprietii. Tehnica
rezidual este simpl, dar aplicabilitatea i utilitatea sa sunt limitate.
Cnd exist date suficiente disponibile, tehnicile reziduale pot fi folosite
pentru evaluarea proprietilor imobiliare care au suferit o depreciere cumulat
accentuat. n fapt, costul curent de reconstrucie sau de nlocuire minus
valoarea curent a construciei este o estimare a mrimii deprecierii cumulate.
n plus, tehnicile reziduale msoar n mod direct contribuia cldirilor
la valoarea total a proprietilor imobiliare, astfel nct pot furniza
evaluatorului o baz pentru a determina dac demolarea sau o renovare
substanial a proprietii imobiliare este fezabil din punct de vedere
economic.

Tehnica rezidual aplicat la terenuri


Aplicarea acestei tehnici presupune c valoarea cldirii poate fi estimat
n mod independent; deci cldirea este componenta a crei valoare este
cunoscut.

130

Valoarea cldirii este estimat de obicei la nivelul costului curent de


nlocuire a unei noi cldiri care s reprezinte cea mai bun utilizare a terenului
respectiv.
Rata de capitalizare pentru cldiri se aplic asupra valorii cldirii pentru
a estima VNE cerut/necesar de investiia n cldire. Apoi acest VNE aferent
cldirii se scade din VNE total pentru a deduce VNE rezidual disponibil pentru
teren. Acest VNE rezidual se capitalizeaz cu o rat de capitalizare specific
terenului i rezult astfel valoarea terenului. n final, prin nsumarea celor dou
valori a cldirii i a a terenului, se obine valoarea total a proprietii
imobiliare. Ca i n cazul cldirilor, ratele de capitalizare folosite trebuie
fundamentate pe informaii de pia.
Tehnicile reziduale permit evaluatorului s estimeze valoarea terenului
n condiiile n care nu are suficiente date de pia pentru a face comparaii.
De asemenea, pot fi aplicate unor construcii proiectate pentru a testa
cea mai bun utilizare a terenului, sau unor noi structuri care nu sufer de
deprecierea cumulat.
Totui, aceast tehnic nu este aplicabil atunci cnd costul implicat de
realizarea unei noi construcii este inconsistent cu contribuia acestei noi cldiri
la valoarea total a proprietii.

7.3.3 Multiplicatorii venitului brut


Acetia sunt utilizai pentru a compara mai multe proprieti imobiliare
n privina capacitii de generare a veniturilor n cadrul abordrii bazate pe
comparaii de pia. Cu toate acestea, transformarea unui venit (brut potenial
sau efectiv) ntr-o expresie a valorii capitalului, folosind un factor
multiplicator, este un proces de capitalizare. n acest context, calculul i
utilizarea multiplicatorilor sunt analizate n acest capitol.
Pentru a obine un factor multiplicator din informaii de pia, trebuie s
existe date disponibile despre vnzarea unor proprieti care erau nchiriate la
data vnzrii sau se urmrea nchirierea lor n termen scurt dup cumprare.
Raportul dintre preul de vnzare al proprietii imobiliare i venitul
brut anual la data tranzaciei sau proiectat n primul an de deinere reprezint
factorul de multiplicare (multiplicatorul)
Evaluatorii care ncearc s calculeze i s aplice multiplicatori trebuie
s fie foarte ateni din cteva motive. n primul rnd, proprietatea analizat
trebuie s fie comparabil cu cele pentru care exist date, sub aspectul
caracteristicilor fizice, de amplasament i investiionale. Proprietile cu
multiplicatori egali pot fi diferite semnificativ, de exemplu din punctul de
vedere al ratei cheltuielilor de exploatare i deci nu sunt comparabile din punct
de vedere al evalurii.
n al doilea rnd, termenul de "factor de multiplicare a venitului brut"
este folosit deoarece o parte din veniturile proprietii pot proveni din alte surse
dect din nchiriere. Factorul multipicator aplicabil numai venitului din chirii
are o alt denumire, de exemplu multiplicatorul chiriei brute.
n al treilea rnd, evaluatorul trebuie s foloseasc date similare privind
veniturile pentru a calcula multiplicatorul aferent fiecrei tranzacii.
Preul de vnzare poate fi divizat fie prin venitul brut potenial, fie prin
venitul brut efectiv, dar datele de intrare i cuantificrile trebuie s fie folosite
consecvent pentru toate cazurile, pentru a se obine rezultatele de ncredere.
Cuantificrile diferite se pot utiliza numai n evaluri diferite, n
rapoarte care privesc proprieti imobiliare diferite.
131

Modul de cuantificare ales depinde de datele disponibile i de scopul


evalurii.
Pentru a ilustra diferena ntre cuantificri/calcule diferite prezentm un
exemplu:
Factor 1 multiplicare: pre vnzare/venit brut potenial =
= 368.500/85.100 = 4,33
Factor 2 multiplicare: pre vnzare/venit brut efectiv =
= 368.500/80.000 = 4,60
Dup ce multiplicatorul se obine pe baza informaiilor de pia, el
trebuie s se aplice n aceleai condiii cu cele n care a fost calculat. Cu alte
cuvinte, un factor de multiplicare obinut fa de venitul brut efectiv poate fi
aplicat numai pentru aceast form de venit.
Perioada de generare a venitului luat n considerare trebuie de asemenea
s fie comparabil. Dac vnzrile sunt analizate folosindu-se previziunile
pentru anul urmtor, factorul multiplicator obinut trebuie s fie aplicat tot
asupra formei de venit estimat pentru acelai an.

DEFINIREA TERMENILOR IMPORTANI


Rata de capitalizare pentru cldiri (RB)
Rat de capitalizare folosit, n tehnici reziduale pentru a converti venitul
obinut de pe urma unei cldiri n valoarea cldirii.
Rata de acoperire a serviciului datoriei
Raportul dintre venitul net din exploatare i serviciul anual al datoriei.
Capitalizarea direct
O metod folosit pentru a transforma venitului anual n valoare printr-un
singur pas, fie prin mprirea venitului estimat la o rat adecvat, fie prin
nmulirea lui cu un factor multiplicator.
Multiplicatorul venitului brut efectiv
Raportul dintre preul de vnzare al unei proprieti i venitul brut efectiv
anual.
Multiplicatorul venitului brut
Vezi multiplicatorul venitului brut efectiv i multiplicatorul venitului brut
potenial.
Rata de capitalizare pentru teren (RL)
Rat folosit n anumite metode reziduale pentru a converti VNE rezidual al
terenului n valoarea acestuia.
Rata total de capitalizare (Ro)
Rat folosit pentru a transforma VNE total n valoarea proprietii.
Multiplicatorul venitului brut potenial (MVBP)
Raportul dintre preul de vnzare a unei proprieti i venitul brut potenial.
Tehnici reziduale
Tehnicile reziduale permit evaluatorului s capitalizeze venitul net din
exploatare rezidual alocat unei componente a investiiei, a crei valoare trebuie
determinat, dup ce o parte din VNE total a fost alocat celeilalte componente
a investiiei, a crei valoare este cunoscut; pot fi aplicate componentelor fizice
(teren i cldiri) i componentelor financiare (credit i capital propriu).

132

NTREBRI ADEVRAT FALS la alegere


1. Criteriile unui anumit investitor nu sunt incluse n capitalizarea direct. (A)
2. Capitalizarea direct este folosit pentru a transforma venitul anual n
valoarea proprietii, ntr-un singur pas. (A)
3. Rata cheltuielilor unei proprieti este raportul dintre cheltuiala general
fcut i venitul su net efectiv. (F)
4. Rata total de capitalizare (Ro) este folosit pentru a transforma venitul net
anual n valoarea capitalului propriu. (F)
5. Folosirea tehnicii reziduale pentru determinarea valorii componentelor
credit i capital propriu este adecvat atunci cnd exist suficiente
informaii de pia credibile. (A)
6. n tehnicile reziduale se capitalizeaz VNE reidual al unei componente a
crei valoare este necunoscut. (A)
7. Tehnica cldirii reziduale este folosit pentru se obin rata de capitalizare a
cldirii (F).
8. Tehnica terenului rezidual poate fi utilizat pentru analiza celei mai bune
utilizri a terenului (A).
9. Multiplicatorul venitului brut este raportul dintre preul de vnzare i chiria
la momentul vnzrii. (F)
10. Proprietile cu multiplicatori ai venitului identici reprezint comparabile
excelente pentru evaluare. (F)
NTREBRI GRIL la alegere
1.

Care din urmtoarele nu este o rat de venit folosit n metoda


capitalizrii directe?
a. rata intern de rentabilitate
b. rata total de capitalizare
c. rata de capitalizare a cldirii
d. rata de capitalizare a creditului
2.
Rata total de capitalizare poate fi obinut i din raportul dintre
cheltuielile de exploatare i
a. rata de acoperire a serviciului datoriei
b. multiplicatorul chiriei brute poteniale
c. multiplicatorul venitului brut efectiv
d. multiplicatorul venitului brut potenial
3.
Constanta creditului nu este n funcie de
a. condiiile de creditare
b. rata total de capitalizare
c. dobnda
d. politica de amortizare
4. Metoda combinrii investiiilor n care componentele credit i capital
propriu sunt folosite pentru a obine rata total de capitalizare este
foarte bun atunci cnd investitorii sunt interesai n principal de
a. ratele de capitalizare pentru teren
b. ratele de capitalizare pentru cldiri
c. multiplicatorul venitului brut
d. ratele de capitalizare pentru capitalul propriu
5.
Instituiile ce acord credite imobiliare examineaz rata de acoperire a
serviciului anual al datoriei deoarece
a. este aprobat prin lege
133

6.

7.

8.

9.

b. poate fi aplicat uniform


c. este cea mai corect metod
d. indic sigurana creditului
Pentru a aplica metoda rezidual pentru cldiri un evaluator nu are
nevoie s cunoasc n prezent
a. valoarea terenului
b. valoarea cldirii
c. venitul net din exploatare
d. ratele de capitalizare pentru teren i cldire
n metoda rezidual, rata de capitalizare pentru cldire se aplic asupra
valorii cldirii pentru a obine
a. cea mai bun utilizare a amplasamentului
b. valoarea contribuiei cldirii
c. VNE rezidual pentru investiia n teren
d. VNE cerut/necesar pentru investiia n cldire
Atunci cnd nu exist informaii disponibile despre vnzri de terenuri,
evaluatorul poate estima valoarea terenului folosind metoda rezidual
pentru
a. teren
b. capital propriu
c. cldire
d. credit
Multiplicatorii venitului brut sunt folosii mai ales n
a. metoda costului
b. toate cele trei metode
c. metoda comparaiei vnzrilor
d. metoda capitalizrii venitului
Rspunsuri
1 a, 2 c, 3 b, 4 d, 5 d, 6 b, 7 d, 8 a, 9- c
SUBIECTE DE DISCUTIE la alegere

1.

2.

3.

Cnd pot fi obinute precis ratele totale de capitalizare din vnzrile


comparabile?
Atunci cnd veniturile i cheltuielile proprietii n cauz sau
comparabile sunt estimate pe aceeai baz; atunci cnd ipotezele pieei
n privina preurilor de vnzare, taxelor sunt similare; i cnd
proprietatea n cauz sau comparabilele sunt afectate de aceleai
condiii de finanare i de pia.
Cum calculeaz un evaluator constanta anual a creditului pentru un
credit cu rat lunar?
Constanta anual a creditului pentru un credit cu rat lunar se
calculeaz prin nmulirea ratei lunare cu numrul ratelor i mprind
rezultatul la valoarea total a creditului;
Enumerai cteva tehnici ce pot fi folosite pentru a obine rata total de
capitalizare n metoda capitalizrii directe.
n capitalizarea direct, o rat total poate fi obinut din vnzri
comparabile sau din multiplicatorii venitului brut efectiv n asociere cu
rata cheltuielilor de exploatare. O rat total de capitalizare poate fi
134

4.

calculat i cu metoda combinrii investiiilor aplicate terenului i


cldirii sau componentelor credit i capital propriu, sau folosind rata de
acoperire a serviciului datoriei mpreun cu constanta creditului (RM)
i raportul creditvaloare (M).
Identificai cteva posibile curse/erori care sunt asociate folosirii
multiplicatorilor.
Evaluatorii nu pot face presupunrea c proprietile sunt comparabile
numai pentru c venitul lor sau multiplicatorii chiriei sunt similari;
proprieti cu aceiai coeficieni pot avea rate diferite ale cheltuielilor
de exploatare. Proprietile trebuie comparate i n funcie de
caracteristicile lor fizice, locaiilor i de investiie. Un multiplicator
bazat pe venitul provenit din chirie poate fi comparat numai cu un
multiplicator bazat pe aceai categorie de venit. n sfrit, pentru a
obine multiplicatorul venitului trebuie folosite informaii i cuantificri
similare.

PROBLEME
Problema 1
Se dau urmtoarele informaii cu privire la o proprietate de evaluat i pentru
nc cinci proprieti comparabile.
Pre

VNE

Subiectul

50.000

Vnzarea 1

595.000

62.500

Vnzarea 2

220.000

20.000

Vnzarea 3

430.000

44.900

Vnzarea 4

500.000

52.300

Vnzarea 5

1.140.000

125.000

a. Calculai ratele totale de capitalizare pentru cele cinci proprieti


comparabile.
b. Ce interval de rate se poate obine din aceste informaii? Cum poate
fi restrns aceast interval?
c. Ce rat total de capitalizare este adecvat pentru subiectul de
evaluat? Justificai alegerea.
d. Calculai valoarea proprietii subiect/de evaluat.
Rspunsuri:
a.
Vnzarea
1
2
3
4

Preul
595.000
220.000
430.000
500.000

VNE
62.500
20.000
44.900
52.300
135

Rata total
0,105
0,091
0,104
0,105

1.140.000

125.000

0,110

b. Intervalul de rate obinut din aceste informaii este de la 0,091 la 0,110 . Un


evaluator poate restrnge aceast interval printr-o mai slab evideniere a
vnzrilor 2 i 5. Aceste proprieti au cel mai mic i cel mai mare venit,
precum i cea mai mic i cea mai mare rat total, ceea ce sugereaz c sunt
mai puin comparabile cu proprietatea de evaluat. Dup eliminarea acestor rate
din interval, evaluatorul ar trebui s verifice c proprietile rmase sunt ntradevr comparabile cu subiectul, n vederea calculrii ratelor totale.
c. O rat total de 0,104 sau 0,105 este potrivit pentru proprietatea de evaluat.
Acest interval rezult atunci cnd vnzrile 2 i 5 nu sunt luate n considerare.
d. Valoarea proprietii de evaluat poate fi calculat ca fiind 50.000E/0,105 =
476.190E sau 50.000E/0,104 = 480.769E. Deci intervaul de valori este ntre
476.000E i 481.000E.
Problema 2
Se dau urmtoarele informaii pentru o vnzare comparabil.
Pre

450.000

Venitul brut potenial

80.000

Grad de neocupare 10%


Cheltuieli

8.000

fixe

variabile
Alocarea pentru nlocuiri

25.000
10.000

a. Obinei rata total de capitalizare pe baza venitului net cu i fr alocrile


pentru nlocuiri.
b. Comentai aplicabilitatea fiecrei rate.
Rspunsuri:
a.
Venitul brut

80.000
-8.000
72.000

Grad de neocupare 10%


Venitul brut efectiv
Cheltuieli fixe i variabile
Venitul net fr alocarea pentru nlocuiri
Alocarea pentru nlocuiri
Venitul net dup alocarea pentru nlocuiri
Rata total fr alocarea pentru nlocuiri este:
RO = 47.000 /450.0000 = 0,104
Rata total cu alocarea pentru nlocuiri este:
RO = 37.000 /450.000 = 0,082
136

-25.000
47.000
-10.000
37.000

b. Ambele rate totale sunt aplicabile, dar rata aleas trebuie s fie obinut n
acelai mod cum a fost calculat venitul net. De exemplu, o rat total fr
alocarea pentru nlocuiri trebuie aplicat unui venit net calculat tot fr o
alocare pentru nlocuiri.
Problema 3
Se dau urmtoarele informaii pentru o vnzare comparabil:
Pre de vnzare
450.000
Venitul brut potenial

80.000

Grad de ocupare

90%

Cheltuieli totale de exploatare

35.000

Venitul net din exploatare

37.000

a. Calculai rata total de capitalizare prin extragere direct, folosind formula Ro


=VNE/V
b. Calculai rata total de capitalizare folosind rata cheltuielilor de exploatare i
multiplicatorul venitului brut efectiv.
c. Calculai rata total de capitalizare folosind rata cheltuielilor de exploatare i
multiplicatorul venitului brut potenial.
Rspunsuri:
a. Prin extragere direct:
RO = 37.000 /450.000 = 0,082 sau 8,2%
b. Folosind rata cheltuielilor i multiplicatorul venitului brut efectiv:
Rata cheltuielilorde exploatare: 35.000 /72.000 = 0,486
Multiplicatorul venitului brut efectiv: MVBE = 450.000 /72.000 = 6,25
Rata total de capitalizare: RO = (1- 0,468)/6,25 = 0,082 = 8,2%
c. Folosind rata cheltuielilor de expl. i multiplicatorul venitului brut potenial
Rata cheltuielilor de expl. (incluznd i spaiul liber) 43.000 /80.000
= 0,538
Multiplicatorul venitului brut potenial: MVBP = 450.000 /80.000 =
5,625
RO = (1-0,538)/5,625 = 0,082 = 8,2%
Din cele trei metode a rezultat o Ro de 8,2%.
Problema 4
Se dau urmtoarele date:
Rata de capitalizare pentru cldire (RB)
0,12
Rata de capitalizare pentru teren (RL)
0,10
Contribuia terenului la investiia total (L)
30%
a. Care este procentul contribuiei cldirii la investiia total?
b. Care este rata total de capitalizare pentru proprietate?
Rspunsuri:
a. Contribuia cldirii la investiia total este complementar procentajului
contribuiei terenului la investiia total.
137

B = 1- L = 1- 0,30 = 0,70
b. Rata total de capitalizare se poate calcula cu formula:
Ro = LRL+ BRB =
= (0,30 0,10) + (0,70 0,12) = 0,030 + 0,084 = 0,114 sau 11,4%

7.4 Metoda actualizrii veniturilor viitoare


Actualizarea este o tehnic folosit pentru a transforma o serie de
venituri viitoare n valoarea lor actualizat prin folosirea unei rate adecvate de
actualizare.
Alegerea ratei de actualizare adecvate pentru a estima valoarea de pia
trebuie s fie fundamentat pe analiza informaiilor de pia asupra percepiei
investitorilor privind rentabilitatea ateptat. Atunci cnd tipul de valoare cerut
este valoarea de investiie, rata de actualizare trebuie s reflecte cerinele
specifice unui anumit investitor, care pot fi diferite de cele ale unui investitor
mediu.
Pentru aplicarea actualizrii se parcurg urmtoarele etape:
1. alegerea perioadei de deinere a investiiei
2. previzionarea tuturor fluxurilor de numerar viitoare
3. alegerea ratei de actualizare
4. conversia fluxurilor de numerar viitoare n valoarea lor actualizat
prin actualizarea fiecrui flux de numerar anual viitor, folosind o rat
total de actualizare, care reflect schema de evoluie a fluxurilor de
numerar viitoare, modificarea valorii investiiei i rentabilitatea
ateptat.
Formulele care reflect structura capitalului (capital propriu i credit)
sau evoluia valorii proprietii sunt utile pentru calcularea ratei de actualizare.
Pentru a putea utiliza corespunztor actualizarea, evaluatorul trebuie s
fie familiarizat cu conceptele legate de structura fluxurilor de numerar,
rentabilitatea capitalului, matematici financiare, ateptrile investitorului
privind perioada de deinere, creterea anticipat a pieei, inflaia.

7.4.1Analiza fluxurilor de numerar (cash flow)


actualizate
Analiza fluxurilor de numerar actualizate se poate utiliza att pentru
calcularea valorii prezente, ct i pentru deducerea unei rate de actualizare din
informaii privind alte tranzacii. n cadrul acestei analize, fluxurile de numerar
viitoare trebuie specificate cifric, din punct de vedere al evoluiei, ealonrii n
timp i duratei de obinere.
Fluxurile de numerar analizate pot consta n fluxul de numerar aferent
ntregii proprieti, fluxul de numerar aferent unei categorii de capital (credit
sau capital propriu), fluxul de numerar nainte sau dup impozitare.
Formula general de analiz a fluxului de numerar actualizat (CF) este:
CF1
CF2
CF3
CFn
Valoarea actualizat = ------------- + ----------- + -------------- + ...... + -----------(1 + k)1
(1 + k)2
(1 + k)3
(1 + k)n
138

Valoarea actualizat =

CFi

1 k
i 1

unde:
-

CFi este fluxul de numerar aferent perioadei/anului (deci va fi


primit n i perioade/ani)
k este rata de actualizare
i este numrul perioadelor/anilor de deinere.
n fluxul de numerar sunt incluse dou elemente: fluxul periodic anual
i valoarea estimat a investiiei la data vnzrii/valoarea terminal.
Formula de mai sus este aplicabil att pentru estimarea valorii totale a
proprietii, ct i pentru estimarea valorii capitalului propriu sau creditului
ipotecar, a dreptului de nchiriere sau a oricrui alt interes ntr-o proprietate.
n cazul n care fluxurile de numerar anuale viitoare sunt diferite ntre
ele i nu se vor modifica dup o scheme care poate fi dedus, analiza
prezentat este cea mai recomandabil metod de evaluare bazat pe venit.
Formulele de evaluare pentru fluxuri de numerar anuale constante sau
ntre care se poate stabili o relaie de evoluie reprezint simplificri care sunt
aplicabile n situaii speciale.

7.4.2 Alegerea ratei de actualizare


Aceast operaiune este critic pentru analiza fluxurilor de numerar
anuale disponibile. Alegerea unei rate de actualizare adecvate cu tipul fluxului
de numerar presupune faptul c evaluatorul trebuie s verifice i s interpreteze
atitudinile i ateptrile participanilor pe pia, care includ vnztori,
cumprtori, consultani, brokeri. Dei rentabilitatea atepta nu poate fi
calculat dect dup ncheierea tranzaciei, investitorul poate s-i stabileasc
un obiectiv de atins nainte de a deveni proprietar (ca i cumprtor) sau pe
timpul deinerii calitii de proprietar (ca vnztor).
Ratele istorice ale rentabilitii capitalului pot fi obinute prin analiza
tranzaciilor comparabile, dar ele reflect trecutul, nu viitorul i atunci cnd
sunt luate ca baz de fundamentare trebuie ca evaluatorul s manifeste
discernmnt.
Rezult deci c alegerea unei rate adecvate de actualizare trebuie s se
concentreze pe o perspectiv asupra viitorului, s in seama de ceea ce
ateapt/solicit vnztorii i cumprtorii tipici n urmtorii ani (deci
tranzaciile cu care se face comparaia trebuie s fie recente). Verificarea
ipotezelor de investiie se poate face att n mod direct (prin intervievarea
prilor care au ncheiat o tranzacie comparabil), ct i indirect (prin
estimarea fluxului de numerar ateptat i valorii terminale apreciate a unei
proprieti comparabile i deducerea de aici a unei rate de actualizare).
Evaluatorul va restrnge treptat, pe msur ce aprofundeaz analiza,
domeniul n care se situeaz rata estimat, prin compararea caracteristicilor
fizice, economice i financiare (referitoare la riscuri) ale proprietii
comparabile cu cele ale proprietii evaluate.
n unele cazuri, poate fi justificat alegerea unei rate de actualizare
superioare sau inferioare domeniului sugerat de comparaii. Selectarea final a
ratei de catualizare implic raionamentul evaluatorului asupra condiiilor

139

curente pe piaa de capital i pe cea imobiliar, precum i asupra aciunilor,


percepiei i ateptrii investitorilor care activeaz pe piaa imobiliar.
Rata rentabilitii este o expresie a riscurilor percepute. Etape diferite
ale perioadei de previziune pot fi caracterizate prin niveluri diferite de risc i
deci prin rate diferite de actualizare. Decizia de a utiliza o singur rat de
actualizare pentru toate fluxurile de numerar sau de a aplica mai multe rate de
actualizare trebuie fundamentat pe comportamentul curent al investitorilor pe
pia. Uneori este bine ca evaluatorul s apeleze la serviciile firmelor de
"evaluare a riscului" pentru a ncadra proprietatea evaluat ntr-o anumit
categorie de risc.

7.4.3 Tehnici de estimare a evoluiei fluxurilor de


venit
Dup specificarea mrimii, ealonrii i duratei de previzionare a
fluxurilor de venit (de obicei VNE), evaluatorul va ncerca s schieze modul n
care veniturile periodice vor evolua n perioada urmtoare (numit perioada de
deinere a proprietii imobiliare). Principalele scheme de evoluie a venitului
generat de o proprietate imobiliar pot fi grupate n categoriile: anuiti
variabile, anuiti constante, anuiti progresive sau regresive.

Anuiti variabile
O anuitate variabil const ntr-o serie de fluxuri de venit a cror nivel
variaz de la o perioad la alta. n acest caz metoda DCF const n calcularea
valorii actualizate a fiecrui flux de venit periodic, inclusiv a valorii terminale
i apoi nsumarea acestora.
Orice serie de flux de venit poate fi actualizat ca i cum ar fi o anuitate
variabil, care se caracterizeaz i prin faptul c variaia de la o perioad la alta
a fluxului de venit nu poate fi definit printr-o rat uniform. Celelalte grupe
(anuiti liniare, progresive) reprezint cazuri particulare ale anuitii variabile.

Anuiti constante/liniare
Anuitatea constant/liniar const ntr-un flux periodic de valoare
curent egal (suma primit n fiecare perioad este egal), deci practic un flux
constant de venit. Fluxurile de venit generate de proprietate sunt egale i
repartizate uniform pe toat perioada de previziune. Exist dou tipuri de
anuiti constante: ordinare i pltibile n avans.
Anuitile ordinare se disting prin faptul c sunt pltite (i deci ncasate)
la sfritul perioadei de utilizare (de exemplu chiria lunar se achit la sfritul
lunii sau o chirie anual este pltibil la sfritul anului). Dintre investiiile care
genereaz anuiti ordinare menionm: obligaiunile de stat, cea mai mare
parte a obligaiunilor societare, o mare parte a contractelor de nchiriere.
Anuitile pltibile n avans se disting prin faptul c sunt pltite (i deci
ncasate) la nceputul perioadei de utilizare (de exemplu chiria lunar se achit
la nceputul lunii).

Anuiti progresive sau regresive


O serie de fluxuri periodice, ateptate a se modifica dup o anumit
schem (o relaie de evoluie) reprezint o anuitate progresiv (dac relaia
reprezint o rat de cretere) sau regresiv (dac relaia reprezint o rat de
scdere). Acest mod de evoluie se numete i schimbare sistematic i poate fi
de mai multe tipuri: evoluie prestabilit prin contract, cu praguri; evoluie n
baza unei relaii liniare sau a unei curbe exponeniale.
140

Evoluia n trepte se ntlnete de obicei la contractele de nchiriere pe


termen lung, n care se stipuleaz mai multe trepte ale chiriei, care vor fi
valabile pentru anumite perioade. De exemplu, pentru primii trei ani din
contract, chiria lunar este de 500 , pentru urmtorii doi ani 700 , pentru
urmtorii patru ani 1000 . Fiind o chirie n cretere anuitatea este progresiv.
Evoluia liniar const n creterea sau descreterea n fiecare an a
venitului cu o anumit sum. De exemplu ntr-un contract de nchiriere se poate
stipula o chirie anual de 100 pentru primul an i o cretere cu 7 n fiecare
an. Deci n anul al doilea chiria va fi 107 , n anul al treilea 114 , etc.
Evoluia exponenial const n creterea sau descreterea periodic a
venitului cu o anumit rat constant. Deoarece rata de cretere se aplic
cumulativ (la venitul din anul anterior) rata este compus, deci pe ansamblu
rezult o evoluie exponenial. De exemplu, o proprietate care genereaz un
venit n primul an de 1.000 , la care se ateapt o cretere anual de 7%, va
nregistra n al doilea an un venit de: 1.000 (1 + 0,07) = 1.070 , n anul al
treilea 1,070 (1 + 0,07) = 1.145 (sau 1000 (1 + 0,07)2 = 1145)

7.4.4 Preul de vnzare


Dup cum s-a mai menionat anterior, proprietatea imobiliar genereaz
n mod curent dou categorii de fluxuri de venit: flux de venit periodic (rezultat
din exploatare) i preul obtenabil prin vnzarea proprietii.
De obicei, durata perioadei de deinere se determin n funcie de data
expirrii contractelor de nchiriere.
Venitul obtenabil la finele perioadei de deinere se numete pre net de
vnzare, valoare terminal sau valoare de reversiune i reprezint
recuperarea estimat a capitalului investit, la sfritul perioadei de investiie.
DEFINIREA TERMENILOR CHEIE
Anuitate pltibil n avans
Este un gen de anuitate ordinar n care plile se fac la nceputul
perioadei.
Capitalizare pe timp nelimitat
Capitalizare n care rata de actualizare este egal cu rata total de
capitalizare. Capitalizarea pe timp nelimitat este aplicabil atunci cnd
o proprietate se ateapt s genereze un venitului de natura unei
anuiti ordinare.
Flux de numerar
Venitul periodic generat de utilizarea proprietii.
Analiza fluxurilor de numerar actualizate (DCF)
O tehnic de modelare financiar bazat pe ipotezele explicite
referitoare la venitul i cheltuielile previzionate aferente unei
proprieti. Astfel de ipoteze se refer la mrimea, calitatea,
variabilitatea, momentul i durata intrrilor i ieirilor care sunt
actualizate la valoarea prezent/actualizat. Cu informaiile i cu ratele
de actualizare adecvate i care pot fi susinute, analiza DCF reprezint
una din metodologiile de evaluare acceptate n cadrul abordrii prin
venit.
141

Actualizarea
O procedur folosit pentru a transforma veniturile periodice viitoare n
valoare lor actualizat; se bazeaz pe presupunerea c veniturile
viitoare valoreaz mai puin dect cele din prezent.
Rata de actualizare pentru capitalul propriu (YE)
Rata rentabilitii capitalului propriu, care se distinge de rata pentru
credit (dobnda).
Anuitate cresctoare sau descresctoare
Un flux de venit ce se ateapt s se modifice dup o schem
sistematic.
Anuitate constant
Un flux de venit n care toate plile sunt identice.
Anuitate obinuit
Este un tip de anuitate constant n care plile se fac la sfritul
perioadei.
Pre de revnzare/valoare terminal/de reversiune
Venitul pe care investitorul l obine la finele perioadei de deinere a
proprietii.
NTREBRI ADEVRATFALS la alegere
1.
2.

Datorit inflaiei, veniturile viitoare valoreaz mai mult dect


beneficiile curente. (F)
Formula actualizrii nu poate fi folosit la anuitile cresctoare sau
descresctoare. (F)
Pot exista una sau mai multe participaii ntr-o singur proprietate i
fiecare poate avea propriile fluxuri de beneficii periodice. (A)
Pentru unele investiii recuperarea ntregului capital investit se face prin
revnzare. (A)
O proprietate ce se ateapt s genereze venit i s fie vndut la preul
de achiziie, este evaluat prin mprirea venitului periodic la rata de
actualizare. (A)

3.
4.
5.

NTREBRI GRIL- la alegere


1. n analiza fluxului de numerar actualizat, venitul din revnzare este
considerat:
a. flux de numerar separat
b. beneficiu periodic
c. cheltuial de vnzare
d. procent din venitul anual
2. Dac valoarea i venitul unei proprieti nu se ateapt s se schimbe pe
perioada de deinerie a proprietii, rata de capitalizare este:
a. zero
b. egal cu rata de actualizare
c. mai mic dect rata de actualizare
d. mai mare dect rata de actualizare
3. n metoda capitalizrii beneficiilor, rata de capitalizare pentru o proprietate
a crei valoare crete este:
a. rata total de capitalizare minus rata de actualizare
b. rata de actualizare minus rata general de capitalizare
c. rata de actualizare plus o reglare a pierderilor ateptate
142

d. rata de actualizare minus rata anual sperat de cretere a valorii


proprietii
4. n evaluarea proprietilor generatoare de venit se folosesc toate cele de
mai jos, mai puin
a. factorul de plat periodic (lunar)
b. serviciul anual al datoriilor
c. creditul nerambursat
d. dobnda i condiiile mprumutului
Rspunsuri
1 a , 2 b, 3 d, 4 - d
PROBLEME
Problema 1
Se dau urmtoarele fluxuri de venit i din revnzarea proprietii. Rata de
actualizare adecvat este 10%.
Anul
1
2
3
4
5
pre net vnzare

Venit
42.000
37.000
41.000
50.000
48.000
500.000

a. Calculai valoarea actualizat a venitului din cei cinci ani (inclusiv din
revnzare)
b. Ct ar deveni valoarea actualizat dac venitul ar fi fost planificat s fie
ncasat n avans?
a.
Factorul de
actualizare la 10%
1
42.000
0,909091
2
37.000
0,826446
3
41.000
0,751315
4
50.000
0,683013
5
48.000
0,620921
Valoarea total actualizat a fluxului de venit
Valoarea actualizat a sumei nete ncasabile din
vnzare 500.000 0,620921
Valoarea total actualizat
Anul

Venitul

b Valoarea actualizat cu venitul pltibil n avans ar fi:


1,10 (de baz)163.520
Valoarea actualizat a sumei nete ncasabile din vnzare
Valoare total actualizat

143

Valoarea
actualizat
38.128E
30.579
30.804
34.151
29.804
163.520
310.461
473.981
179.872
310.461
490.333

Problema 2
Se consider o proprietate ce se ateapt s genereze un venit de 10.000 pe
an, timp de 10 ani.
a. Calculai valoarea actualizat a venitului la o rat de actualizare de
10%.
b. Dac chiria pentru aceast proprietate ar fi pltibil n avans, ct ar fi
valoarea actualizat a venitului?
Rspunsuri:
a. Factorul de capitalizare @ k = 10% i n = 10 ani este 6,144567
VA = 6,144567 10.000 = 61.446
b.
6,1445671,10 (baza) = 6,759024
VA = 6,75902410.000 = 67.591
Soluie alternativ:
VA = 61.446 1,10 (baza) = 67.591

Problema 3
Un investitor dorete s preia contractul de nchiriere a unei proprieti n care
amenajrile trebuie amortizate pn la finalul contractului de nchiriere.
Trebuie investit suma de 100.000 pe 10 ani pentru o rat cerut a
rentabilitii de 7%.
a) Artai care este fluxul de venit ce trebuie realizat pentru a recupera
investiia timp de 10 ani cu o rat de actualizare de 7%.
b) Pe baza venitului iniial, calculai rata de capitalizare.
c) Ce relaie exist ntre rata de recuperare i durata de via rmas a
contractului de nchiriere?
Rspunsuri:
a. Recuperarea anual ar fi o zecime din 100.000 , adic 10.000 .
Rentabilitatea capitalului nerecuperat ar fi 7% din 100.000 n anul 1; 7% din
90.000 n anul 2; 7% din 80.000 n anul 3; i aa mai departe. Fluxul de
venit ar ncepe de la 17.000 i ar descrete cu 700 pe fiecare an, pn
ajunge la 10.700 n anul 10. Recuperarea are loc la sfritul fiecrui an, iar
venitul din fiecare an se bazeaz pe capitalul nerecuperat la nceputul anului.
Ultimii 10.000 din recuperare se primesc la sfritul anului 10.
Anul

1
2
3
4
5
6

Capitalul
nerecuperat la
nceputul
anului
100.000
90.000
80.000
70.000
60.000
50.000

Beneficiile de 7%
din capitalul
nerecuperat
7.000
6.300
5.600
4.900
4.200
3.500
144

Recuperarea

10.000
10.000
10.000
10.000
10.000
10.000

Fluxul
total de
venit
17.000
16.300
15.600
14.900
14.200
13.500

7
8
9
10

40.000
30.000
20.000
10.000

2.800
2.100
1.400
700

10.000
10.000
10.000
10.000

12.800
12.100
11.400
10.700

b. Pe baza venitului iniial, rata de capitalizare este 17.000 /100.000 sau


17%.
Soluie alternativ
Rata de capitalizare poate fi calculat prin adugarea ratei de recuperare de
10% la rata de actualizare de 7%.
Inversa ratei de recuperare (1/10) este durata de via rmas a contractului de
nchiriere (10 ani).

145

Cap. 8 ABORDAREA PRIN COST


8.1 Analiza celei mai bune utilizri (CMBU)
Relaiile dintre comportamentul economic i evaluare sunt evidente
clare pe pieele imobiliare. Cunoaterea i nelegerea comportamentului pieei
sunt eseniale pentru conceptul "cea mai bun utilizare". Cnd scopul unei
evaluri este estimarea valorii de pia, analiza celei mai bune utilizri
identific cea mai profitabil utilizare competitiv n care poate fi pus
proprietatea.
Prin urmare, "cea mai bun utilizare" este un concept fundamentat de
piaa imobiliar.

8.1.1 Definiie
Cea mai bun utilizare este definit astfel:
"Cea mai probabil utilizare a proprietii, care este fizic posibil, justificat
adecvat, permis legal, fezabil financiar i care conduce la cea mai mare
valoare a proprietii evaluate".
Pentru a clarifica diferena ntre cea mai bun utilizare a unui teren liber
i a unui teren construit, s lum exemplul unei case de locuit pentru o familie.
Dac proprietatea este amplasat ntr-o zon comercial, CMBU a terenului
considerat ca fiind liber ar putea fi obinut prin utilizare comercial. Totui,
dac nivelul competitiv al cererii este suficient pentru utilizare rezidenial
atunci aceasta va fi considerat ca fiind cea mai bun utilizare. Dac valoarea
terenului liber e mai mare dect valoarea terenului construit, cea mai bun
utilizare este terenul liber.
CMBU a unui anumit lot de teren nu este determinat printr-o analiz
subiectiv de ctre proprietar, promotor imobiliar sau evaluator; cea mai bun
utilizare este conturat de forele competitive pe pia, care fundamenteaz i
valoarea de pia.
Cnd potenialii cumprtori doresc s achiziioneze o proprietate
pentru folosin personal, motivaia lor principal o reprezint beneficiile
reflectate prin obinerea satisfaciei dorite, prestigiu i intimitate. Cumprtorii
investitori sunt motivai de profitul net sau de creterea valorii proprietii i
chiar de unele faciliti fiscale. Investitorii sunt interesai n mod direct de
fezabilitatea unui proiect care ar putea satisface obiectivele explicite, cum ar fi:
grad de ocupare, cost redus al exploatrii i o cretere potenial a valorii.
Tradiional, analiza celei mai bune utilizri a fost asociat cu analiza
rezidual a terenului, care este cuprins n economia clasic. n aceast analiz,
valoarea este dat de venitul ce rmne dup ce a fost amortizat construcia.
n timp ce cldirile se pot schimba, nu acelai lucru se poate spune
despre caracteristicile eseniale ale terenului. Prin urmare, valoarea terenului
este elementul conductor i valoarea proprietii imobiliare este n funcie de
venitul adus de teren.

Cea mai bun utilizare a terenului considerat a fi liber


Cea mai bun utilizare a terenului considerat liber presupune c terenul
este liber sau poate fi eliberat prin demolarea construciilor. n aceast ipotez,
146

pot fi identificate utilizri care creaz valoare i evaluatorul poate ncepe


selecia de proprieti comparabile i apoi s estimeze valoarea terenului.
Dac o prognoz a celei mai bune utilizri indic o schimbare n viitor,
cea mai bun utilizare actual este considerat ca o utilizare interimar. De
exemplu, o ferm la marginea oraului poate fi o utilizare interimar dac
oraul se va dezvolta i terenul poate fi parcelat n perspectiva construirii de
locuine. n unele cazuri, cea mai bun utilizare este ca terenul s rmn liber
pn cnd piaa va fi pregtit pentru dezvoltare imobiliar.
Dac cea mai bun utilizare implic realizarea unor construcii, atunci
evaluatorul trebuie s determine tipul i caracteristicile construciei (de
exemplu: magazin, hotel, birouri); cte etaje, ce dimensiuni i utiliti; care va
fi chiria i nivelul cheltuielilor de exploatare; ct va costa construcia.

Cea mai bun utilizare a terenului construit


Cea mai bun utilizare a terenului construit este legat de utilizarea ce
ar trebui dat unei proprieti imobiliare prin construciile ce-i aparin. De
exemplu: un hotel vechi de 30 ani, trebuie meninut aa cum este el sau ar
trebui renovat, extins sau demolat parial, sau nlocuit cu un alt tip de
construcie cu un alt grad de utilizare al terenului.
Utilizarea care maximizeaz valoarea unei proprieti n funcie de rata
de fructificare pe termen lung i riscul asociat este cea mai bun utilizare a
terenului construit.
n analiza celei mai bune utilizri a proprietilor ocupate de proprietar,
evaluatorul trebuie s considere orice modernizare ce este n concordan cu
preferinele pieei. De exemplu, cea mai bun utilizare la o cas de lux trebuie
s reflecte toate modernizrile ce sunt necesare pentru a obine o maxim
satisfacie.

8.1.2 Scopul analizei celei mai bune utilizri


Evaluatorul trebuie s fac deosebirea ntre analiza terenului considerat
ca liber i analiza terenului construit iar raportul de evaluare trebuie s
identifice, s explice i s justifice cu claritate scopul i concluziile aferente
fiecrei utilizri.

Cea mai bun utilizare a terenului liber


Cea mai bun utilizare a terenului considerat liber trebuie s in cont
de utilizarea curent i de toate utilizrile poteniale.
Valoarea terenului este determinat de utilizarea potenial i nu de
utilizarea curent. Aproape orice cldire poate fi demolat (excepie pot fi cele
din patrimoniu) i aceasta se face cnd ea nu mai adaug valoare terenului.
Reglementrile referitoare la construciile de patrimoniu fac uneori
imposibil demolarea i prin deci un regim fiscal special poate duce la
creterea valorii lor, pstrnd utilizarea curent ca fiind cea mai bun utilizare.
Exist dou moduri pentru a identifica cea mai bun utilizare a
terenului considerat liber, i anume:
- estimarea valorii separate a terenului;
- identificarea tranzaciilor comparabile cu terenuri libere

Cea mai bun utilizare a terenului construit


Aici exist dou motive:
147

- identificarea utilizrii proprietii care va asigura cea mai mare


rentabilitate a capitalului investit (de exemplu: transformarea unui bloc de
apartamente n hotel);
- identificarea proprietilor comparabile (de exemplu, ar fi incorect s
foloseti o proprietate comparabil ce are cea mai bun utilizare ca birouri, n
evaluarea unei proprieti care are cea mai bun utilizare ca hotel)

8.1.3 Criteriile analizei celei mai bune utilizri


Cea mai bun utilizare a unei proprieti imobiliare trebuie s
ndeplineasc patru criterii. Ea trebuie s fie permis legal, posibil fizic,
fezabil financiar i maximum productiv. Posibilitatea fizic i legalitatea
trebuie considerate mai nti.

Utilizare permis legal


n toate cazurile, evaluatorul trebuie s determine care utilizri sunt
permise de legislaia existent. El trebuie s analizeze reglementrile privind
zonarea, restriciile de construire, normativele de construcii, restriciile privind
construciile din patrimoniu i siturile istorice, impactul asupra mediului.
nchirierea pe termen lung poate afecta cea mai bun utilizare a
proprietii, din cauza unor clauze n contractul de nchiriere.
Dac nu exist restricii cu caracter privat, atunci utilizrile admise de
certificatul de urbanism determin alternativele avute n vedere pentru cea mai
bun utilizare. Evaluatorul poate avea n vedere - cu riscurile aferente - i
eventualele modificri ale planurilor de urbanism, elemente ce trebuie clar
explicate n raportul de evaluare.
Normativele de construcii i condiiile de impact asupra mediului pot
avea influene asupra fezabilitii utilizrii, dac nu o scot n afara legii.

Utilizare posibil fizic


Dimensiunile, forma, suprafaa, structura geologic a terenului i
accesibilitatea unui lot de teren i riscul unor dezastre naturale (cutremure,
inundaii) afecteaz utilizrile unei anumite proprieti imobiliare. Unele loturi
de teren pot atinge cea mai bun utilizare numai ca fcnd parte dintr-un
ansamblu. n acest caz, evaluatorul va analiza i fezabilitatea ansamblului.
Evaluatorul va considera capacitatea i disponibilitatea utilitilor
publice (canalizare, ap, linie de transport energie electric, gaze, agent termic,
etc.)
Structura geologic a terenului poate mpiedica (sau face foarte
scump) anumite utilizri ale proprietii, cum ar fi: cldiri cu regim mare de
nlime, subsoluri multiple, etc.
Condiiile fizice influeneaz i costurile de conversie ale utilizrii
actuale n alt utilizare considerat mai bun.

Utilizare fezabil financiar


Utilizrile care au ndeplinit cele dou criterii anterioare (utilizri
permise legal i posibile fizic), sunt analizate mai departe pentru a determina
dac ele ar genera un venit care s acopere cheltuielile de exploatare,
obligaiile financiare i amortizarea capitalului. Toate utilizrile din care rezult
fluxuri financiare pozitive sunt considerate ca fiind fezabile financiar.

148

Pentru a determina fezabilitatea financiar, evaluatorul va previziona


veniturile generate de proprietate, din care se vor scdea cheltuielile de
exploatare (inclusiv impozitul pe profit), rezultnd profitul net. Se va calcula
rata intern de rentabilitate (RIR) a capitalului propriu i dac aceasta este mai
mare sau egal cu rata rentabilitii ateptat de investitori pe pia (numit rata
de actualizare), atunci acea utilizare este fezabil financiar.

Utilizare din care rezult valoarea cea mai mare a terenului


Dintre utilizrile fezabile financiar, CMBU este acea utilizare care
conduce la cea mai mare valoare rezidual a terenului, n concordam cu rata
rentabilitii de pia pentru acea utilizare.
Valoarea rezidual a terenului poate fi gsit estimnd valoarea
utilizrii propuse (teren i construcii) i scznd costul materialelor,
manoperei, regiei i al capitalului, necesare realizrii construciei. Valoarea
terenului poate fi estimat i prin capitalizarea venitului rezidual alocat
terenului.
Venitul alocat terenului este venitul rmas dup scderea cheltuielilor
de exploatare i a alocrii pentru recuperarea capitalului investit n construciil,
determinate pebaza informaiilor de pe piaa imobiliar.
CMBUa terenului este de obicei o utilizare pe termen lung i se
presupune c va rmne aceeai pe durata de via economic sau util a
construciilor.

8.1.4. Situaii speciale


Ipotezele analizei cele mai bune utilizri sunt fundamentale pentru toate
studiile referitoare la utilizrile proprietilor imobiliare. n identificarea celor
mai bune utilizri, sunt totui necesare consideraii speciale n cazurile
utilizrilor singulare, interimare, neconforme legal, utilizri ce nu sunt cele mai
bune, utilizri multiple, cu destinaie special, speculative i teren liber n
exces.

Utilizri singulare
Cele mai bune utilizri sunt, n general, conforme sau similare cu
utilizrile din vecintatea nconjurtoare. De exemplu, o cas de locuit nu este
adecvat n apropierea unei mari fabrici.
Totui, cea mai bun utilizare poate fi neobinuit sau chiar unic. De
exemplu, o cldire mare de birouri este cerut de pia, dar este suficient una
singur pentru localitatea respectiv.

Utilizrile interimare/temporare
n multe cazuri, cea mai bun utilizare poate s se schimbe n viitorul
previzibil. n asemenea situaii, dezvoltarea imediat a proprietii sau
conversia ei pentru o cea mai bun utilizare n viitor este, de obicei, nefezabil
financiar n prezent.
Deci, utilizarea interimar este cea mai bun utilizare dar care s-ar
putea schimba n timp relativ scurt. Ferme, parcaje, cldiri vechi sau construcii
provizorii reprezint utilizri interimare.
Multe din construciile demodate nu ndeplinesc criteriile celei mai
bune utilizri, dar ele totui genereaz valoare peste valoarea terenului
149

considerat ca fiind liber. De fapt, piaa recunoate c, n timpul tranziiei ctre o


nou utilizare, vechile construcii pot face o proprietate mai valoroas dect
terenul liber.
Cnd se face comparaia cu alte proprieti trebuie luate n considerare
diferenele ntre utilizrile interimare, chiar dac cele mai bune utilizri n
viitor vor fi identice.
Dac pentru dou utilizri curente, costurile de demolare sunt diferite,
acest lucru trebuie luat n considerare i trebuie fcut o corecie.

Utilizri neconforme legal


O utilizare neconform legal este o utilizare care a fost stabilit i
meninut legal, dar nu mai este conform cu noile reglementri legale ale
zonei n care este amplasat. De obicei, aceste noi reglementri permit
existena n continuare a vechilor utilizri, dar interzic extinderea sau
modificrile importante care s continue utilizarea neconform. Cnd o
utilizare neconform nceteaz, de obicei ea nu mai poate fi reluat.
Uneori, o utilizare neconform legal poate genera un venit mai mare i
deci va avea o valoare mai mare dect o utilizare conform. Deci pentru a
estima valoarea unei proprieti cu utilizare neconform legal, prin comparaie
cu proprieti competitive similare, trebuie s se efectueze acele corecii care
reflect utilizarea mai intens dar neconform legal. De obicei, orice surplus
are rezult dintr-o utilizare neconform legal este legat direct de construcia
existent i deci venitul suplimentar ar trebui capitalizat pe durata de via
economic rmas a construciei.

Utilizri care nu sunt cele mai bune


Multe construcii existente nu reprezint CMBU a proprietii
imobiliare cu toate c, n general, cea mai bun utilizare este n aceeai
categorie cu utilizarea existent (locuin, bloc de apartamente, cldire
administrativ). Prin urmare, n aceste cazuri nu apare o depreciere din cauza
condiiilor externe.
n unele cazuri, categoria proprietii existente este diferit de cea a
celei mai bune utilizri i deci apare o depreciere din cauza condiiilor externe.
Pentru a nelege importana coerenei, n evaluarea terenului i a construciilor,
s examinm un caz.
Un bloc de locuine este amplasat ntr-o zon industrial, care
reprezint cea mai bun utilizare a terenului. Terenul considerat liber are o
valoare de 100 mii , care este mult mai mare dect dac ar fi utilizat pentru
locuine. Blocul de locuine existent are o valoare de 300 mii , valoare ce
reflect o diminuare din cauza amplasrii ntr-o zon industrial (zgomot,
poluare, etc.). Aceeai construcie ar avea valoarea de 500 mii dac ar fi fost
amplasat ntr-un cartier de locuine.
Prin urmare, evaluatorul va considera valoarea cldirii la 300 mii i a
terenului la 100 mii , adic un total de 400 mii . Nu este corect s se
considere valoarea construciei de 500 mii i a terenului de 40 mii
(utilizare pentru locuine ntr-o zon industrial), deci n total 540 mii .

Utilizri multiple
Deseori CMBU a unui lot de teren implic mai multe tipuri de utilizri.
De exemplu, pe un teren s-ar putea construi n fa (la strad), un complex
150

comercial cu case n spate sau blocuri n jurul unui teren de golf i case pe
terenul rmas. Dac terenul se afl ntr-o zona industrial, atunci n fa se vor
amplasa magazine i n spate depozite i/sau mici ateliere/fabrici.
Evaluatorul va estima contribuia la valoare a fiecrei utilizri, dar
trebuie s se asigure c suma valorilor utilizrilor separate nu depete
valoarea total a proprietii.

Utilizri speciale
Deoarece proprietile cu destinaie special sunt adecvate numai pentru
o singur utilizare sau pentru un numr foarte limitat de utilizri, evaluatorul va
ntmpina dificulti n specificarea cele mai bune utilizri. De fapt, cea mai
bun utilizare este continuarea utilizrii actuale, dac aceasta se dovedete a fi
viabil.
Dac utilizarea curent este depreciat fizic sau funcional i alte
utilizri alternative nu sunt fezabile financiar, atunci cea mai bun utilizare este
demolarea i casarea construciei.
Uneori, aceste proprieti se analizeaz pe baza a dou utilizri:
- continuarea utilizrii speciale existente; i
- conversia la o utilizare alternativ.

Utilizri speculative
Terenul pstrat pentru vnzare ulterioar poate fi considerat ca o
investiie speculativ. Cumprtorul sau proprietarul poate crede c valoarea
terenului va crete, dar exist un risc considerabil c nu va aprea creterea
ateptat ct timp speculatorul deine terenul. Cu toate acestea, valoarea
curent a terenului este o funcie de cea mai bun utilizare a acestuia n viitor i
deci evaluatorul trebuie s ia n discuie CMBU potenial n viitor.

Teren excedentar
Unele loturi de teren sunt prea mari pentru cea mai bun utilizare a lor.
Unele proprieti construite au terenuri excedentare care nu sunt necesare
construciilor existente. n unele cazuri, cea mai bun utilizare a terenului
excedentar este s rmn liber. n alte situaii, poate fi o extindere n viitor a
construciilor existente sau dezvoltri viitoare sub form de entiti separate.
Terenul pentru parcare i terenul de joac nu este teren excedentar.

Aplicaii
Cea mai bun utilizare terenului considerat a fi liber
Cazul 1
Considerm un amplasament pentru construcii vile. Promotorul
imobiliar are de ales ntre dou alternativ, ambele compatibile cu construciile
din zon. Utilizarea A nseamn construirea unei case mari cu o valoare de
pia de 90.000 , inclusiv terenul. Utilizarea B nseamn construirea unei case
mai mici cu valoarea de pia de 75.000 . Terenuri comparabile au fost
vndute cu 16.000 .
Astfel:

151

Utilizare A
90.000
- 60.000
- 11.000
19.000

Valoarea de pia
Cost de construcie
Profit promotor imobiliar
Valoarea rezidual teren

Utilizare B
75.000
- 56.000
- 9.000
10.000

Prin urmare, utilizarea A este cea care este cea mai bun i se acoper valoarea
terenului.
Cazul 2
Considerm un teren 30 m 40 m, poziionat ntr-o zon comercial, cu
o valoare de pia, estimat prin metoda de comparaiei vnzrilor, la suma de
150.000 .
Studiile arat c ar trebui construit un centru comercial sau un centru
administrativ (birouri). Astfel:

Centru comercial
Venit net potenial/an
Rata de capitalizare
Valoarea capitalizat
Costul construciei
Valoarea rezidual teren

77.000
11%
700.000
- 475.000
225.000

Centru
administrativ
85.000
10%
850.000
- 650.000
200.000

Prin urmare, cea mai bun utilizare este centrul comercial.


Cazul 3
Se consider un teren 30 m 60 m, situat ntr-o zon pentru blocuri de
locuine, birouri i magazine. Piaa cere o rat de capitalizare pentru construcie
de 12% i de 10% pentru teren.

Cost de construcie
Venit net
Venit net alocat construciei (la 12%)
Venit net rezidual teren
Valoare rezidual teren (capitalizat la
10%)

Locuine
200.000
40.000
- 24.000
16.000
160.000

Birouri Magazine
220.000
180.000
49.400
40.600
-26.400 - 21.600
23.000
19.000
230.000
190.000

Cea mai bun utilizare este de birouri. Tehnica valorii reziduale a


terenului se folosete pentru a estima cea mai bun utilizare i rareori pentru a
evalua terenul.

Cea mai bun utilizare a terenului construit


Cazul 4
Un depozit poate fi nchiriat pentru o sum net de 90.000 /an. Totui,
proprietarul se gndete s transforme o parte din spaiu n birouri i s
majoreze chiria. Costul conversiei se estimeaz la 150.000 i va duce la o
152

cretere a valorii proprietii, care acum este 720.000 . Evaluatorul apreciaz


c se poate obine o chirie de 102.000 /an, n cazul existenei birourilor. Rata
de capitalizare adecvat este 12,5%.
Astfel:

Depozit
Venit net/an
90.000
Rata de capitalizare
12,5%
Valoarea prin capitalizare@12,5%
720.000
Cost conversie
0
Valoarea proprietii
720.000
Cea mai buna utilizare este cea de depozit.

Depozit + birouri
102.000
12,5%
816.000
- 150.000
666.000

DEFINIREA TERMENILOR IMPORTANI


Teren excedentar
Referitor la un amplasament construit, este terenul care nu este folosit
pentru deservirea construciilor existente. referitor la un teren liber,
terenul caree nu este folosit la cea mai bun utilizare. Un astfel de
teren poate avea propria sa cea mai bun utilizare sau poate permite
extinderi viitoare ale construciilor existente sau proiectate.
Fezabilitate
Un indicator c proiectul are o ans rezonabil n realizarea
obiectivelor.
Cea mai bun utilizare
Cea mai probabil utilizare a proprietii, care este fizic posibil,
justificat adecvat, permis legal, fezabil financiar i care conduce la
cea mai mare valoare a proprietii evaluate".
Cea mai bun utilizare a terenului liber
Utilizarea unei proprieti n baza ipotezei c parcela de teren este
liber sau poate fi fcut liber prin demolarea oricror construcii i
amenajri.
Cea mai bun utilizare a proprietii construite
Utilizarea ce ar trebui fcut dintr-o proprietate care exist.
Utilizare interimar/temporat
Utilizare temporar la care este supus o proprietate construit pn
cnd este pregtit pentru urmtoarea utilizare important.
Utilizri neconforme legal
O utilizare care a fost stabilit i meninut legal, dar care nu mai este
n conform cu reglementrile din zona n care se afl.
Teren speculativ
Teren ce este pstrat n principal pentru o vnzare viitoare.

NTREBRI ADEVARAT SAU FALS la alegere


1.

Prin analiza celei mai bune utilizri a unui teren liber, un evaluator pune
ntrebarea dac o construcie existent ar trebui s rmn n folosin
sau s fie nlocuit cu una nou. (F)
153

2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.

Cea mai bun utilizare reprezint premisa pe care se bazeaz valoarea


de pia. (A)
O concluzie despre cea mai bun utilizare a unei parcele de teren ar
trebui s fie att de specific pe ct sugereaz piaa. (A)
Cnd un amplasament nu este liber, un evaluator determin numai cea
mai bun utilizare a terenului construit. (F)
Valoarea terenului depinde de utilizrile la care terenul poate fi supus.
(A)
Valoarea terenului nu este penalizat att timp ct cldirile existente au
o valoare economic. (A)
Analiza celei mai bune utilizri a terenului liber este n primul rnd
solicitat pentru evaluarea terenului. (A)
Cele patru criterii pentru analiza celei mai bune utilizri n general nu
sunt considerate ntr-o anumit ordine. (F)
n analiza celei mai bune utilizri, piaa limiteaz de obicei numrul de
alternative la cteva alegeri logice. (A)
Utilizrile alternative trebuie s ndeplineasc testele de admisibilitate
legal, posibilitate fizic, fezabilitate financiar i de valoare maxim.
(A)

NTREBRI GRIL la alegere


1.

2.

3.

4.

5.

Cnd cea mai bun utilizare a unei proprieti este pe cale de a se


schimba, utilizarea existent se numete utilizare
a. de scurt durat
b. interimar
c. n ateptare
d. temporar
Pentru a testa criteriul de fezabilitate financiar pentru fiecare utilizare
evaluatorul estimeaz.
a. nivelul de risc
b. cheltuielile de exploatare
c. venitul net din exploatare
d. venitul brut
Cea mai bun utilizare a terenului liber ajut la formarea unei baze
pentru
a. analiza capital propriu credit ipotecar
b. o ajustare a drepturilor de proprietate
c. o estimare a cheltuielilor de exploatare
d. aplicarea metodei costului
Conceptul de cea mai bun utilizare a terenului liber se bazeaz pe
presupunerea c
a. orice cldire existent poate fi demolat
b. un amplasament nu poate fi substituit cu un altul
c. caracteristicile de baz ale amplasamentului pot fi schimbate
d. terenul liber produce venitul maxim
Terenul care este pstrat n principal pentru o viitoare vnzare poate fi
privit ca teren
a. excedentar
b. speculativ
154

c. cu utilizare multipl
d. cu scop special
Rspunsuri:
1- b, 2 - c, 3 - d, 4 - a, 5 - b

SUBIECTE DE DISCUIE la alegere


1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

Dac cea mai bun utilizare a unui amplasament construit este diferit
de utilizarea existent, ct timp va mai continua utilizarea existent?
Utilizarea existent va continua pn cnd valoarea terenului n cea mai
bun utilizare a amplasamentului depete valoarea ntregii proprieti
n utilizarea existent plus costul de demolare a construciilor.
Ce ntrebare trebuie pus n analiza celei mai bune utilizri a unui teren
liber?
Evaluatorul ntreab: daca terenul este (sau a fost) liber, ce utilizare ar
trebui dat? Adic, ce fel de cldire ar trebui construit pe teren i cnd?
Care este scopul analizei celei mai bune utilizri a unui teren liber i a
unei proprieti construite?
a. Scopul analizei celei mai bune utilizri a unui teren liber este acela
de a identifica utilizarea ce determina ca terenul s aib cea mai
mare valoare. Exist dou motive pentru aceast determinare.
Anumite tehnici de evaluare necesit estimarea separat a valorii
terenului, iar analiza ajut la identificarea proprietilor de
comparaie.
b. Cea mai bun utilizare a unei proprieti construite este analizat
pentru a identifica utilizarea proprietii care este ateptat s
produc cea mai mare rentabilitate a capitalului investit pentru
demolarea construciilor existente i pentru construcia celor noi
sau pentru transformare, renovare, sau modernizare. Analiza ajut
i pentru identificarea proprietilor comparabile.
Care sunt criteriile pentru testarea celei mai bune utilizri?
Pentru a fi cea mai bun, o utilizare trebuie s fie admisibil legal,
posibil fizic, fezabil financiar, i s genereze valoarea cea mai mare a
terenului
Identificai cteva caracteristici fizice ce pot influen utilizrile pe care
terenul le-ar putea avea.
Dimensiunile, forma, suprafaa, faada, adncimea, i topografia
amplasamentului; condiiile subsolului; i disponibilitatea utilitilor
publice pot influena utilizrile pe care terenul le-ar putea avea.
Ce restricii determin ca o utilizare s fie nepermis legal?
Restricii private sau contractuale cum ar fi actele i nchirierile pe
termen lung, i restriciile publice cum ar fi normativele de construcii,
reglementri privind monumentele istorice sau pentru mediul
nconjurtor pot interzice legal o anumit utilizare.
Cum analizeaz un evaluator fezabilitatea financiar a celor mai bune
utilizri alternative?
Pentru a analiza fezabilitatea financiar a celor mai importante utilizri
alternative, un evaluator estimeaz venitul brut viitor ce poate fi
ateptat de la fiecare potenial utilizare. Cheltuielile de exploatare i
alte costuri sunt sczute din fiecare venit brut potenial pentru a obine
155

8.

un venit net probabil din fiecare utilizare. Atunci rentabilitatea


capitalului investit poate fi calculat pentru fiecare utilizare.
Ce este o utilizare interimar/temporar? Cnd exist o astfel de
utilizare?
a. O utilizare interimar este o utilizare temporar la care este supus
o proprietate construit pn cnd este pregtit pentru urmtoarea
cea mai bun utilizare.
b. O utilizare interimar exist cnd se ateapt ca utilizarea cea mai
bun s se schimbe n viitorul apropiat.

PROBLEME
Problema 1
Pentru un amplasament exist trei utilizri alternative: o utilizare de birouri, o
policlinic i un magazin. Exist urmtoarele informaii:
RB = 0,11 - rata de capitalizare pentru cldiri
RL = 0,08 - rata de capitalizare pentru teren
Costurile de construcie sunt urmtoarele:
Birouri
900.000
Policlinic
1.000.000
Magazin
800.000
Veniturile nete din exploatare ce vor rezulta din aceste utilizri sunt:
Birouri
112.600
Policlinic
122.800
Magazin
102.400
Avnd aceste alternative, determinai cea mai bun utilizare a terenului liber.
Soluie
Birouri

Policlinica

Magazin

Costul construciei

900.000

1.000.000

800.000

Venit net de
exploatare
VNE alocat
constructiei @ 0,11
VNE alocat terenului

112.600

122.800

102.400

- 99.000

- 110.000

- 88.000

13.600

12.800

14.400

Valoarea terenului @
0,08

170.000

160.000

180.000

Cea mai buna utilizare pentru terenul liber este utilizarea pentru magazin.
Problema 2 (pentru acas)
O construcie existent poate fi folosit pentru un magazin sau pentru spaii de
birouri. Pentru nici una din utilizri nu sunt ateptate cheltuieli de capital.
Sunt disponibile urmtoarele informaii:
Venitul brut efectiv
156

19.875
17.625

Magazin
Birouri
Cheltuieli
Magazin
Birouri

5.000
2.000

Pentru ambele utilizri este adecvat o rat de capitalizare de 12%. Determinai


cea mai bun utilizare pentru aceast proprietate construit, presupunnd c nu
sunt necesare cheltuieli de capital.
Soluie
Comercial
19.875
-5.000
14.875

Venit brut efectiv


Cheltuieli
Venit de exploatare net
Capitalizat @ RO de 12%

Birouri

123.958

17.625
-2.000
15.625
130.208

Cea mai bun utilizare indicat pentru aceast proprietate construita este
utilizarea ca spaii de birouri.

8.2 Evaluarea terenului


Oferta de teren este relativ stabil cu toate c pot aprea uoare
modificri ale ofertei i calitii terenului (eroziuni, poluare cu reziduuri,
tehnologii agricole necorespunztoare, deertificare, cutremure i alunecri de
teren).
Terenul are valoare pentru c el are utilitate ca amplasament pentru
construcii, pentru recreere, cultivare agricol sau ca suport al cilor de
comunicaii.

8.2.1 Concepte i principii de evaluare


Anticiparea, schimbarea, cererea i oferta, substituia i echilibrul sunt
principiile evalurii care influeneaz valoarea terenului. Astfel, dac
cumprtorii anticipeaz c, ntr-o anumit zon, va exista o cerere de spaii de
birouri n urmtorii 5 ani, ei ar putea fi motivai s cumpere terenuri pentru
construcie.
Preul terenului reflect relaia dintre cerere i ofert care oscileaz n
jurul echilibrului, dei pe termen scurt acest principiu ar putea s nu se aplice
n totalitate. Astfel, dac un anumit tip de proprietate imobiliar este foarte rar
ntlnit ntr-o anumit zon, presiunea concurenei extrem de puternice poate
duce la creterea valorii dincolo de nivelul dat de rentabilitate a proprietii. n
orice caz, valoarea de pia este dat de preul cel mai probabil pe care l poate
susine piaa i deci se va restabili echilibrul ntre chirie, pre i valoarea
terenului.
Valoarea terenului este influenat de jocul ntre cerere.
Principiul substituiei, conform cruia c un cumprtor nu va plti un
pre mai mare fa de preul unui alt teren similar, indic faptul c pentru
157

amplasamentele similare, care au cele mai mici preuri, va exista cea mai mare
cerere.
Principiul echilibrului face legtura ntre elementele unui complex
economic n care terenul are un rol esenial.

8.2.2 Caracteristicile fizice ale amplasamentului


Caracteristicile fizice ale terenului, utilitile disponibile i amenajrile
i construciile influeneaz utilizarea terenului i implicit valoarea sa.
Elementele fizice, pe care le va lua n considerare evaluatorul, sunt:
dimensiunea, forma, dimensiunea la faad, topografia, localizarea, orientarea
fa de vnt, soare sau peisaj. Caracteristicile topografice sunt perimetrul,
planeitatea i drenajul.
Existena unor utiliti, cum ar fi: apa, canalizare, electricitate, gaze,
telefon, influeneaz utilizarea i posibilitile de dezvoltare a lotului de teren.
Un lot de teren devine amplasament cnd este amenajat i pregtit
de utilizare pentru un anumit scop. Amenajrile din interiorul lotului de
teren pot fi: nivelare, pavare, racordarea la ap, gaze, electricitate i telefon.
Amenajrile din exteriorul lotului de teren pot fi: strzile, rampele, trotuarele,
canalizarea i reelele de utiliti ce pot fi conectate.
Valoarea terenului se va determina numai pe principiul celei mai bune
utilizri.
Se spune c terenul are valoare, iar construciile contribuie la valoarea
proprietii i aceast contribuie se estimeaz scznd valoarea terenului din
valoarea total a proprietii imobiliare. n cazul n care construciile nu adaug
valoare la valoarea terenului se impune demolarea lor.
n anumite cazuri, evaluarea unei proprieti imobiliare poate cere ca
amplasamentul s nu fie considerat la cea mai bun utilizare a lui. Este vorba
de cazul determinrii valorii de utilizare existent.

8.2.3 Msurarea terenurilor


Standardele i codurile de msurare a cldirilor i terenurilor sunt
dezvoltate n cadru naional sau internaional pentru a ghida i sprijini
profesionitii care desfoar activiti ce implic astfel de msurtori (ingineri
constructori, arhiteci, evaluatori, experi tehnici, specialiti n design de
interior, proiectani, manageri, ageni imobiliari).
O importan deosebit rezid n structura standardului/codului, care
trebuie s fie bine organizat, astfel nct s-i faciliteze utilizatorului
parcurgerea, orientarea i nelegerea coninutului.
Codul RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors Marea
Britanie ) Code of Measuring Practice: A Guide for Surveyors and
Valuers pune la dispoziia utilizatorilor o serie de definiii clare,
diagrame, modaliti de calcul a dimensiunilor cldirilor i terenurilor,
precum i indicaii pentru cazurile practice n care pot fi folosite aceste
definiii.
Standarde STAS (Standarde de Stat - Romania) STAS 4908/1985
Cldiri civile, industriale i agrozootehnice - Arii i volume
convenionale - este standardul romnesc n vigoare utilizat pentru
158

determinarea ariilor i volumelor pentru cldirile civile, industriale i


agrozootehnice.
Sunt definii termenii i sunt prezentate indicaii i formule pentru
determinarea diferitelor tipuri de arii i volume: arii definite de
elementele de construcii (aria construit, aria nivelului, aria pertilor,
aria util, aria desfurat etc.), volume definite de elemente de
construcii (volumul nivelului, volumul total), arii definite de funciuni
de cldiri industriale i civile.
Standardul BOMA (Building Owners and Managers Association SUA) Standard Method of Floor Measurement for Office Buildings
ANSI/BOMA Z65.1/1996 - a aprut pentru prima dat n anul 1915 n
Statele Unite ale Americii, fiind acceptat ca i standard naional pentru
msurarea suprafeelor/spaiilor n cldiri de birouri (att cldiri
existente ct i pentru cele noi). A fost revizuit de mai multe ori pentru a
se ralia noilor cerine arhitecturale i tehnice din industria construciilor,
cerinelor economice i legislative.

Msurarea suprafeelor
Suprafaa incintei, ST sau SI (STAS) suprafaa total delimitat a
teritoriului (incintei)/ terenului
Suprafaa construit, SC (STAS) suma suprafeelor ocupate definitiv
cu cldiri, construcii ingineresti i speciale, utilaje i construcii tehnologice de
depozitare, de instalaii i de transport realizate suprateran, cu unul sau mai
multe niveluri, nchise total sau parial, sau complet deschise;
Suprafaa aferent reelelor, Sr (STAS) suma suprafeelor ocupate
de reelele exterioare avnd funciuni tehnologice i de instalatii amplasate
subteran (liber sau n canale), suprateran (pe suporti), sau aerian (pe estacade),
ca de exemplu:
- conducte de ap industrial, menajer (potabil), de incendiu, cald
sau rece, tratat sau netratat;
- conducte de canalizare (ape industriale, menajere, pluviale);
- conducte pentru diveri ageni termici (apa, abur), ageni
tehnologici sau de nclzire a construciilor;
- conducte de gaze, conducte pentru transportul fluidelor;
- conducte pentru transportul pneumatic al materialelor pulverulente;
- cabluri i conducte electrice etc.
Suprafaa cilor de transport, St (STAS) suma suprafeelor cilor
de transport:
- drumuri, cai ferate, pietonale (supraterane si subterane), inclusiv
lucrarile ingineresti specifice aferente acestora (lucrari de arta,
taluzuri, ramblee, deblee, diguri, indiguiri, tunele, peroane etc.);
- amenajari functionale specifice (traversari, parcari, transbordari,
acces la rampe, spatii de manevra), conducte ce deservesc rampele
de descarcare-incarcare de vagoane cisterna la liniile de garaj etc.
Suprafaa liber, Sl (STAS) suma suprafeelor de teren, altele dect
cele menionate mai sus sau determinate de distanele obligatorii ntre
159

construcii, reele i instalaii, stabilite conform reglementrilor legale n


vigoare.
Suprafaa ocupat, So (STAS) suma suprafeelor construite, aferente
reelelor i aferente cilor de transport.

Indiciatori calitativi i cantitativi


Procentajul de ocupare a terenului, POT (STAS) - exprim raportul
dintre suma suprafeei construite (Sc), reelelor (Sr), cilor de transport (St) i
suprafaa incintei (ST):
S Sr St
POT C
100
ST
Coeficientul de utilizare a terenului, CUT (STAS) exprim raportul
dintre suma suprafeelor desfurate ale tuturor cldirilor (A d) i suprafaa
incintei (ST):
CUT

Ad
ST

Nivelurile POT si CUT reprezint indicatori cantitativi i calitativi de ocupare


i, respectiv, de utilizare a terenului.

8.2.4 Tehnicile de evaluare a terenului


Pentru evaluarea terenului exist ase tehnici recunoscute de
evaluare, conform Standardelor Internaionale de Evaluare (GN1, paragraful
5.25), respectiv : comparaia vnzrilor, parcelarea i dezvoltarea,
repartizarea (alocarea), extracia, tehnica rezidual a terenului i
capitalizarea rentei funciare (chiriei). Repartizarea i extracia combin
metoda costului cu metoda comparaiei vnzrilor; tehnica rezidual a terenului
combin metoda capitalizrii cu metoda costului, iar parcelarea i dezvoltarea
combin cele trei metode.

Metoda comparaiei vnzrilor


Se utilizeaz la evaluarea terenului liber sau care se consider ca fiind
liber pentru scopul evalurii. Aceast metod este cea mai utilizat i preferat
atunci cnd exist date comparabile.
Metoda/tehnica comparaiei vnzrilor implic o comparaie direct a
terenului evaluat cu loturile similare de teren, tranzacionate recent pe pia i
pentru care exist informaii disponibile. Dei vnzrile sunt cele mai
importante, analiza cotaiilor i ofertelor de pre pentru loturi similare, care
concureaz cu terenul evaluat, poate aduce o contribuie la o mai bun
nelegere a pieei.
Elementele de comparaie sunt: drepturile de proprietate, restriciile
legale, condiiile de pia (data vnzrii), localizarea, caracteristicile fizice,
160

utilitile disponibile, zonarea i cea mai bun utilizare. Elementele de


comparaie cele mai variabile, de la caz la caz, sunt caracteristicile fizice, adic
suprafaa i forma, deschiderea la faad, topografia, localizarea i privelitea.
Este necesar s se coreleze rezultatele a dou sau mai multe comparaii.
Dac preurile s-au modificat rapid n ultimii ani, loturile comparabile
selectate trebuie s fie cele care au fost tranzacionate ct mai aproape de data
evalurii. Uneori evaluatorul trebuie s aleag ntre tranzacii cu proprieti din
apropiere, dar care au avut loc cu mai muli ani nainte de data evalurii i ntre
tranzacii recente dar pentru loturi localizate la distan; de preferat este s se
bazeze pe tranzaciile recente.
n general, suprafaa este un element de comparaie mai puin important
dect data evalurii i localizarea. Cele mai multe loturi au o arie optim, ns
dac suprafaa e mai mare, valoarea terenului existent n plus are tendina s se
reduc foarte puternic. De aceea, este bine s se caute proprieti comparabile,
dar cu suprafa apropiate.
Zonarea este deseori criteriul de baz pentru selectarea comparabilelor,
pentru c amplasamentele din aceeai zon sunt cele mari comparabile. Ca
regul general, cu ct exist mai multe sau mai mari deosebiri ntre
proprietatea evaluat i cele comparabile, cu att e mai mare riscul de a ajunge
la valori eronate.
Evaluatorul va putea lua n considerare i preurile de ofert
(nenegociate), dei acestea sunt mai puin credibile (preurile din ofertele de
vnzare sunt mai mari, iar cele din ofertele de cumprare sunt mai mici dect
preurile negociate).
Informaiile directe se pot obine din discuiile cu prile implicate n
tranzacii: vnztori, cumprtori, avocai i ageni imobiliari.
n general, pentru fiecare element de comparaie sunt necesare corecii
ale preurilor de tranzaciie ale comparabilelor. Mrimea coreciilor depinde de
datele disponibile i pot fi exprimate n mod absolut (valoric) sau relativ
(procente).
Coreciile pentru drepturile de proprietate, condiiile de finanare,
condiiile pieei i condiiile de vnzare se fac naintea celor referitoare la
localizare i la caracteristicile fizice. n raportul de evaluare trebuie prezentate
toate coreciile, ntr-o form logic i uor de neles.
n localitile urbane dens dezvoltate exist foarte rar amplasamente
libere i deci valoarea lor nu poate fi estimat prin comparaia vnzrilor. La fel
i loturile libere din localitile rurale izolate se tranzacioneaz foarte rar i
datele de comparaie pot fi nesigure. n aceste cazuri, valoarea terenului se
poate estima prin tehnica repartizrii (alocrii) sau prin tehnica extraciei.

Tehnica parcelrii i dezvoltrii


Aceast tehnic de evaluare presupune proiectarea unei parcelri a unui
teren ntr-o serie de loturi, calcularea veniturilor i cheltuielilor asociate
parcelrii i construirii pe aceste parcele i prin actualizarea venitului net
rezultat se obine valoarea terenului. Aceast tehnic poate fi susinut n unele
situaii, dar presupune un numr prea mare de ipoteze care pot face dificil
asocierea lor cu definiia valorii de pia.
Aceast tehnic/metod de evaluare se utilizeaz pentru evaluarea
terenurilor pentru care parcelarea reprezint cea mai bun utilizare i dac
161

exist date de comparaie pentru aceste tipuri de parcele. O parcelare bine


planificat poate crea o proprietate mai bun acolo unde zonarea, utilitile
disponibile, condiiile comunale, accesul i alte elemente exist ntr-o
combinaie favorabil.
Evaluatorul ncepe s analizeze o parcelare prin determinarea
numrului i dimensiunilor loturilor ce pot fi create din punct de vedere fizic,
legal i economic. Loturile propuse trebuie s fie n conformitate cu cerinele
legale i s ndeplineasc cerinele pieei locale. Aici este nevoie de o lucrare
de specialitate privind dezvoltarea proprietii imobiliare, dei uneori
evaluatorul poate gsi prin analogie care este parcelarea adecvat.
Se face apoi o analiz comparativ cu loturile deja construite i, dup
coreciile necesare, evaluatorul va estima care este preul de vnzare cel mai
probabil, durata de construire probabil i rata de absorbie de ctre pia a
parcelelor construite.
Se vor scdea toate costurile directe i indirecte aferente dezvoltrii
imobiliare i marketingului i vnzrii proprietilor construite pe loturi. Aceste
costuri ar putea cuprinde i cheltuielile de eliberare, nivelare i finisare a
terenului, de construire a strzilor, drumurilor i trotuarelor i de asigurare a
utilitilor. Vor fi luate n considerare taxele, primele de asigurare, regiile,
onorariile, comisioanele i cheltuielile de publicitate. Se vor deduce sumele
reprezentnd rentabilitaea capitalului investit pe perioada de dezvoltare i
profitul promotorului. Se obin astfel, fluxurile de venituri generate de vnzarea
proprietilor construite pe loturi i cele aferente numai terenului.
Aceste fluxuri de venit se vor actualiza cu o rat de actualizare,
obtenabil pe pia, ce ine cont de riscul aferent dezvoltrii de proprieti
imobiliare. Perioada de actualizare este format din durata de construire i
durata de vnzare a proprietilor rezultate din parcelare.
Metoda parcelrii i dezvoltrii se utilizeaz i n studiile de fezabilitate
i n evalurile unde exist puine tranzacii comparabile. Precizia metodei este
determinat de precizia ratei de actualizare, a ratei de absorbie, a costurilor
indirecte i pentru servicii.

Tehnica repartizrii (alocrii)


Repartizarea (alocarea) este o tehnic indirect de comparaie, care
utilizeaz o proporie/rat ntre valoarea terenului i valoarea proprietii
construite, sau alte relaii ntre componentele proprietii. Rezultatul const
ntr-o rat/proporie de repartizare a preului de pia total ntre teren i
amenajrile terenului, pe de o parte i construcii pe de alt parte, pentru
scopuri comparative.
Tehnica alocrii sau altfel cunoscut ca metoda proporiei, este bazat
pe principiul echilibrului i pe conceptul contribuiei, care spune c exist un
raport tipic ntre valoara terenului i valoarea proprietii imobiliare pentru
anumite tipuri de proprieti, n anumite localizri. Acest raport este n general,
mai sigur cnd construciile sunt relativ noi. La construciile mai vechi
raportul valoare teren/valoare proprietate este mai mare.
Metoda alocrii nu d o valoare cu credibilitate ridicat a proprietii,
dar poate fi folosit cnd numrul de tranzacii cu terenuri libere comparabile
este insuficient pentru aplicarea credibil a metodei comparaiilor vnzrilor.

162

Tehnica extraciei
Extracia este o alt tehnic de comparaie indirect. Prin aceast
metod., valoarea terenului se determin prin diferena dintre preul de vnzare
total al proprietilor comparabile i valoarea amenajrilor terenului i
construciilor, estimate prin prin costul de nlocuire net.
Aceast tehnic se folosete frecvent pentru evaluarea terenului din
mediul rural, deoarece contribuia cldirilor n valoarea total n general este
redus i uor de identificat.
Valoarea terenului, determinat prin tehnica extraciei poate fi utilizat
pentru comparaie cu preurile din tranzaciile terenurilor libere i este util mai
degrab pentru a estima nite parametri normalizai, dect valori absolute.

Tehnica rezidual a terenului


Metoda poate fi utilizat n cazurile n care nu nu exist date disponibile
referitoare la loturi similare de teren liber. Aceast tehnic se bazeaz pe
principiul echilibrului i al contribuiei care se refer la echilibrul factorilor de
producie, adic teren, munc, coordonare i capital.
Metoda se utilizeaz cnd:
- valoarea cldirilor e cunoscut sau poate fi estimat cu o precizie
bun;
- venitul anual net stabilizat, generat de proprietate este cunoscut
sau poate fi estimat;
- se pot extrage de pe pia ratele de capitalizare separat pentru
cldiri i pentru teren.
Valoarea cldirilor poate fi estimat ca pentru cldiri noi care reprezint
cea mai bun utilizare i care nu au depreciere fizic sau funcional.
Pentru a aplica metoda, evaluatorul va determina mai nti valoarea
cldirii (actual sau ipotetic) care reprezint cea mai bun utilizare. Apoi va
estima venitul net din exploatare anual stabilizat, obinut din chiria de pia i
din cheltuielile de exploatare estimate la data evalurii. n continuare,
evaluatorul va calcula ce parte din venitul net din exploatare se poate atribui
cldirilor i va obine venitul net din exploatare rmas pentru teren. Acest VNE
rezidual este capitalizat cu o rat de capitalizare pentru teren, obinut de pe
piaa imobiliar, i se obine astfel valoarea terenului.
Tehnica rezidual a terenului are o aplicabilitate redus, respectiv se
folosete numai pentru evaluarea proprietilor generatoare de venit i este mai
des aplicat n cazul proprietilor noi, pentru care sunt necesare mai puine
ipoteze.

Metoda capitalizrii rentei funciare (chiriei)


Renta funciar/chiria pentru teren poate fi capitalizat cu o rat
adecvat acestei forme de venit. Renta funciar/chiria este suma pltit pentru
dreptul de utilizare i ocupare a terenului, n conformitate cu regulile de
arendare/nchiriere a terenului.
Aceast metod este util cnd exist informaii de pe piaa nchirierilor
imobiliare. Dac renta (chiria) curent corespunde cu cea de pia, atunci
valoarea obinut prin capitalizarea cu o rat de capitalizare de pia este
valoarea de pia a terenului.
163

DEFINIREA TERMENILOR IMPORTANI


Repartizarea/Alocarea
O tehnic de estimare a valorii terenului n care sunt analizate vnzrile
de terenuri construite pentru a stabili un raport ntre valoarea terenului i
valoarea total a proprietii, iar acest raport este aplicat la proprietatea
evaluat sau la analiza unei vnzri de comparabile.
Extracia
O tehnic de estimare a valorii terenului prin care valoarea terenului se
determin prin diferena dintre preul de vnzare total al proprietilor
comparabile i valoarea amenajrilor terenului i construciilor, estimate
prin prin costul de nlocuire net.
Se folosete cel mai eficient atunci cnd construciile au o contribuie
mic n preul total de vnzare al proprietii.
Renta funciar/chiria
Renta/chiria pltit pentru dreptul de utilizare i ocupare al terenului n
conformitate cu termenii contractului de nchiriere/arendare.
Capitalizarea rentei funciare
O metod de estimare a valorii terenului prin capitalizarea rentei
funciare/chiriei cu o rat de capitalizare adecvat. Aceast metod se
poate aplica cnd pot fi determinate rente/chirii de comparaie, precum
i rate de capitalizare dintr-o analiza a vnzrilor de teren
nchiriat/arendat.
Teren
Suprafaa de pmnt i de ap i orice se afl n acestea, fie c se afl
acolo n mod natural, fie c sunt fcute de om; toate resursele naturale
n starea lor original ex. depozite minerale, natur slbatic, pduri,
pete, ap, zcminte de crbune, .a.
Tehnica rezidual
O tehnic de estimare a valorii terenului n care venitul net din
exploatare atribuit terenului este identificat i capitalizat.
Comparaia vnzrilor
O metod de evaluare ce poate fi folosit n evaluarea terenurilor libere
sau terenurilor considerate ca fiind libere; cea mai uzual i preferat
metod de evaluare a terenului cnd exist date despre vnzri de
proprieti comparabile.
Amplasament
Teren amenajat astfel nct este pregtit pentru a fi folosit cu un anumit
scop.
Amenajrile amplasamentului
mbuntiri pe un teren sau n afara acestuia, care l fac potrivit pentru
utilizarea sau dezvoltarea menit. Amenajrile din interiorul
amplasamentului includ cele de nivelare, pavare i dotare cu utiliti;
amenajrile din afara amplasamentului includ cele de strzi, borduri,
trotuare, canale de scurgere i racordarea la utiliti.

164

Dezvoltarea prin parcelare


O tehnic de estimare a valorii terenului cnd parcelarea i dezvoltarea
reprezint utilizarea cea mai important a parcelei de teren n curs de
evaluare. Aceast tehnic de evaluare presupune proiectarea unei
parcelri a unui teren ntr-o serie de loturi, calcularea veniturilor i
cheltuielilor asociate parcelrii i construirii pe aceste parcele i
actualizarea venitului net rezultat din vnzarea proprietilor construite
pe parcelele de teren.

NTREBRI ADEVARAT SAU FALS la alegere


1.
2.
3.
4.

Anticiparea cererii n cretere pentru amplasamente potrivite pentru


anumite utilizri motiveaz speculatorii s cumpere teren. (A)
Oferta de, i cererea pentru, amplasamente tinde spre un echilibru pe un
termen scurt. (F)
Terenul este considerat a avea o contribuie mai important la venitul
generat de o proprietate (A)
Tehnica rezidual este cea mai folosit i preferat pentru estimarea
valorii unui teren cnd exist date suficiente despre vnzri de terenuri.
(F)

NTREBRI GRIL la alegere


1.

Principiul ____________ spune c un cumprtor nu va plti mai mult


pentru un amplasament dect pentru altul similar.
a. anticiprii
b. dezechilibrului
c. substituiei
d. echilibrului
2.
Principiul ____________ spune c valoarea este susinut cnd diverse
elemente dintr-o combinaie economic sau a mediului nconjurtor
sunt n echilibru.
a. anticiprii
b. dezechilibrului
c. substituiei
d. echilibrului
3.
Construciile care nu au nici o contribuie la valoarea proprietii
constituie o (un) __________ echivalent(a) cu costul demolrii lor.
a. rent funciar
b. venit rezidual
c. penalizare a valorii
d. cretere a valorii
4.
Cnd vnzri de amplasamente libere sunt rare, astfel nct datele
despre vnzri sunt insuficiente, valoarea terenului se estimeaz prin
a. parcelare
b. capitalizarea rentei funciare
c. repartizare/alocare
d. comparaia vnzrilor
Rspunsuri:
1 c, 2 d, 3- c, 4 -c
165

SUBIECTE DE DISCUIE la alegere


1.

2.

3.

4.

De ce n evaluarea terenului sunt importante caracteristicile fizice,


utilitile disponibile i amenajrile unui teren liber?
Caracteristicile fizice, utilitile disponibile i amenajrile sunt
importante pentru c influeneaz capacitile de utilizare ale terenului
i potenialul de dezvoltare; de asemenea i durata dezvoltrii.
Identificai cele ase tehnici folosite n evaluarea terenului i descriei
cum sunt n relaie cu cele trei metode de evaluare.
a. Cele ase tehnici pentru evaluarea terenului sunt comparaia
vnzrilor, parcelarea i dezvoltarea, repartizarea/alocarea,
extracia, tehnica rezidual i capitalizarea rentei funciare.
b. Toate cele ase tehnici sunt derivate din cele trei abordri n
evaluare. Comparaia vnzrilor i capitalizarea venitului (n forma
de capitalizare a rentei funciare) pot fi direct aplicate n evaluarea
terenului. Alocarea i extracia arat influena metodelor
comparaiei vnzrilor i costului, n timp ce tehnica rezidual
reflect metodele capitalizrii venitului i costului. Parcelarea i
dezvoltarea se bazeaz pe toate cele trei metode.
Discutai aplicabilitatea tehnicii parcelrii i dezvoltrii pentru
evaluarea terenului.
a. Tehnica parcelrii i dezvoltrii este adecvat atunci cnd
parcelarea i dezvoltarea sunt cele mai bune utilizri ale parcelei
evaluate i exist date despre vnzri de parcele similare
construite. Tehnica poate fi aplicat la parcelarea terenului
neconstruit pentru utilizri industriale, rezideniale, sau
recreaionale.
b. Analiza parcelrii ncepe cu o estimare numrului i dimensiunilor
parcelelor ce pot fi create fizic, legal i economic din terenul
evaluat. Se face o analiz a comparaiei vnzrilor pentru parcelele
construite pentru a estima preurile cele mai probabile ce pot fi
obinute pentru parcelele proiectate i perioada probabil de
dezvoltare i rata absoriei. Dup ce din preul brut de vnzare
anticipat al parcelelor construite se scad toate costurile directe i
indirecte i profitul promotorului, veniturile nete de vnzri se
actualizeaz cu o rat de actualizare adecvat pentru perioada
dezvoltrii i comercializrii pentru a rezulta valoarea maxim a
terenului.
Discutai aplicabilitatea tehnicii reziduale pentru evaluarea terenului.
a. Tehnica rezidual este folosit cnd nu exist date disponibile
despre vnzri de parcele similare cu terenului subiect. Tehnica
rezidual poate fi folosit atunci cnd valoarea cldirii este
cunoscut sau poate fi estimat, cnd VNE anual stabilizat al
proprietii este cunoscut sau poate fi estimat, i cnd ratele de
capitalizare pentru terenuri i cldiri pot fi extrase de pe pia.
b. Prima dat evaluatorul determin ce construcii, reale sau ipotetice,
reprezint cea mai bun utilizare a amplasamentului. Apoi VNE
anual stabilizat este estimat folosind chiriile de pia i cheltuielile
de exploatare, de la data evalurii. Partea din VNE atribuit cldirii
este calculat i sczut din VNE total. Suma rmas, care se

166

numete venit rezidual al terenului, este capitalizat cu o rat de


pia pentru a determina valoarea terenului.

PROBLEME
Problema 1 Repartizare/Alocare
Un evaluator trebuie s evalueze o parcel de teren liber de pe malul unui lac,
ce este folosit ca amplasament pentru o cas de vacan. Nu au avut loc
vnzri recente de terenuri, astfel c nu sunt disponibile date de comparaie.
Casele din jurul lacului au fost vndute cu preuri ntre 240.000 i 270.000 .
De asemenea, un investitor poate cumpra o parcel, cu aceleai dimensiuni, cu
100.000 , s construiasc o cas cu 150.000 i s obin un profit de 50.000
. ntr-un astfel de caz valoarea total a proprietii este 300.000 , din care
200.000 reprezint contribuia constructiei i 100.000 reprezint contribuia
terenului.
A. Care este raportul de valoare teren - proprietate?
B. Ce valoare a terenului este indicat pentru parcela de teren evaluat?
Soluie
Valoarea terenului este de 100.000 iar valoarea total a proprietii este de
300.000 . Astfel raportul de valoare teren - proprietate este de 0,333 la 1,0
Valoarea indicat a terenului pentru parcela evaluat este de aproximativ ntre
80.000 (0,333 x 240.000 ) i 90.000 (0,333 x 270.000 ).
Problema 2 Dezvoltarea prin parcelare
Un investitor vrea s parceleze un teren liber n 35 de loturi, care urmeaz a fi
folosite pentru construcii rezideniale. Preul previzionat de vnzare brut al
loturilor construite rezultate este de 1.000.000 . Costurile de dezvoltare ale
amplasamentului sunt urmtoarele:
Costuri de dezvoltare
Management i supervizare
Profitul constructorului
Cheltuielile de vnzare
Taxe
Profitul promotorului
Total

300.000
15.000
100.000
35.000
20.000
50.000
520.000

A. Care este valoarea parcelei de teren dac toate costurile de dezvoltare i


de vnzare sunt fcute deodat?
B. Care este valoarea indicat dac perioada de dezvoltare anticipat este
de trei ani, iar rata de actualizare de pe pia este 8%?
Soluie
A) Dac toate costurile dezvoltare i de vnzare i sunt fcute deodat,
valoarea ar trebui s fie 480.000 preul anticipat de vnzare de
1.000.000 minus costurile pentru dezvoltarea amplasamentului de
520.000 . n acest caz nu este necesar actualizarea.
167

B) Dac perioada de dezvoltare este anticipat la trei ani iar rata de actualizare

pe pia este de 8%, valoarea terenului ar trebui s fie de 412.336 .


480.000 / 3 ani = 160.000
160.000 2,577097* = 412.336 (rotunjit)
*Valoarea actualizat a 1 pltit anual pe o perioad de trei ani. (Se
reamintete cursanilor c este factorul de capitalizare, explicat n Modulul
100), tema Valoarea banilor n timp
Problema 3 Tehnica rezidual
Un investitor plnuiete s cumpere un lot de teren liber i s construiasc un
bloc de apartamente, care reprezint cea mai bun utilizare a terenului. Se
presupune c VNE anticipat este de 500.000 , ratele de capitalizare de pia
pentru cldire i pentru teren sunt de 7%, respectiv de 5%, iar valoarea cldirii
este anticipat la 6.000.000 . Se mai presupune i c proiectul nu are credit
restant la data terminrii.
Care este valoarea terenului?
Soluie
Venitul pentru cldire poate fi calculat prin formula
6.000.000 0,07 = 420.000
Venitul atribuit terenului este calculat prin scderea venitului cldirii din VNE.
(500.000 - 420.000 ) = 80.000
Valoarea terenului poate fi calculat prin formula.
80.000 / 0,05 = 1.600.000
Problema 4. Metoda comparaiei
Un evaluator a primit misiunea s evalueze un teren de 4.800 mp situat
ntr-o vecintate industrial n zona 3 a oraului, cu acces la oseaua de centur.
Din analiza pieei imobiliare se cunosc 4 tranzacii de terenuri
asemntoare:

tranzacie recent la 110.000 , pentru un teren de 5.000 mp, cu acces la


oseaua de centur situat n zona 2;
tranzacie ce a avut loc cu un an n urm, la 100.000 , pentru un teren de
5.000 mp, cu acces la oseaua de centur, situat n zona 2;
tranzacie recent, la 90.000 , pentru un teren de 4.500 mp, fr acces la
oseaua de centur, situat n zona 2;
tranzacie cu un an n urm, la 72.000 , pentru un teren de 4.500 mp,
fr acces la oseaua de centur, situat n zona 3.

Ce rezultat va da evaluatorul?

168

Adresa

Proprietatea
subiect
Comparabila 1 Corecie
Str. Alunului
34
Str. Arieului 15

Pre vnzare
Criteriu
Drepturi de
proprietate

deplin

deplin

deplin

Presupus cash cash


obiective

Subtotal
Curente

recent

Subtotal

22

Topografia

Orizontal

orizontal

Locatia

Zona 3

Zona 2

Acces la osea

Da

da

+10%

Zona 2
da

16
acum un an

ofert actual
20

17,6

Zona 2

-2,4

nu

+2

Zona 3
nu

Zon inundabil

10.00%

similar

similar

similar

similar

Suprafaa (mp)

4.800

5.000

5.000

4.500

4.500

Zonare

Industrial

industrial

industrial

industrial

Utiliti

Toate publice toate publice

toate publice

toate publice

Ali factori

Nu e cazul

Nu e cazul

Nu e cazul

Corecie net

Nu e cazul
-2,4

Valoare unitar

19,6

Valoare teren

94.080

19,6

169

+10%

orizontal

orizontal
-2,4

16
obiective

20

22
orizontal

-2,4

cash

obiective
20

acum un an

16

20

20

22

deplin

cash

obiective

16

20

20

22

Conditii de vnzare Obiective

20
deplin

cash

Corecie
Str. Alunului 7

72.000

90.000
20

22

Corecie

Comparabila
4

Str. Siretului 23

100.000
22

Subtotal

Condiii ale pieii

Str. Someului 12

110.000

Subtotal
Finanare

Comparabila
Comparabila 2 Corecie
3

+2

industrial
toate publice
Nu e cazul

-0,4

-0,4

+3,6

19,6

19,6

19,6

8.3 Estimrile costurilor cldirii


Estimarea costurilor cldirilor se face de un evaluator care nelege
planurile de construcie, specificaiile, materialele i tehnicile de construcii.
Cldirile se vor inspecta cu atenie i vor fi descrise complet de evaluator.

Costul de nlocuire/reconstruie
Costul de reconstrucie este costul estimat pentru a construi, la preurile
curente de la data evalurii, o copie, o replic exact a cldirii evaluate,
folosind aceleai materiale, normative de construcie, arhitectur, planuri,
calitate de manoper i nglobnd toate deficienele, supradimensionrile i
deprecierea cldirii evaluate.
Costul de nlocuire este costul estimat pentru a construi, la preurile
curente de la data evalurii a unei cldiri cu utilitate echivalent cu cea a
cldirii evaluate, folosind materiale moderne, normative, arhitectur i proiecte
curente, deci costul unui activ modern echivalent.

8.3.1 Componentele costurilor


Cheltuielile aferente direct construirii cldirilor se numesc costuri
directe, iar cele alocate indirect se numesc costuri indirecte. Diferena ntre
costul de construire i valoarea proprietii imobiliare dup terminare,
reprezint profitul promotorului imobiliar, care trebuie corelat cu informaiile
de pe pia.

Costuri directe
Costurile directe cuprind cheltuielile cu fora de munc i materialele
utilizate. Regia i profitul contractantului general i a diferiilor
subscontractani sunt pri ale unui contract de construcie uzual i reprezint
costuri directe.
Costurile directe cuprind i costul pentru:

autorizaia de construire;

materiale, produse i instalaii;

manopera;

echipamentele folosite n construire;

asigurarea pe durata construirii;

organizarea de antier i mprejmuire temporar;

spaii de depozitare a materialelor;

instalaii electrice i cheltuieli cu utiliti;

profitul constructorului i regia, inclusiv supravegherea


lucrrilor, asigurrile pentru incendiu, rspundere sau omaj.

garanii de performan.
Corelarea cu ofertele constructorilor trebuie fcut cu atenie, ntruct
acetia ofer preuri ce depind nu numai de situaia de pe pia, dar i de starea
tehnic i financiar.

Costuri indirecte
Costurile indirecte sunt cheltuieli ce sunt necesare pentru construire, dar
nu fac parte dintr-un contract uzual. Acestea pot cuprinde:
170

costul pentru arhitectur i proiectare, verificare a


documentaiilor, ridicare topo, studii de impact de mediu;

onorarii pentru activiti de evaluare, consultan i asisten


financiar i juridic;

costul investiiei n teren i plile fcute pe durata construirii


(cheltuieli financiare, dobnzi, comisioane, taxe);

asigurarea acoperitoare pentru toate riscurile pe durata


construirii;

costul de investiie n proprietate dup ce a fost construit, dar


nainte de a se obine gradul de ocupare stabilizat (fructificarea
capitalului plus cheltuieli de exploatare minus venituri din
exploatare);

investiii suplimentare n contractarea nchirierilor sau


comisioane de nchiriere ;

marketing, comisioane de vnzare;

cheltuieli administrative ale proprietarului;

costul transferrii proprietii.


Aceste costuri se vor estima n condiiile unei piei echilibrate. Pe o
pia cu dezechilibru pot apare costuri mai mari din cauza unei perioade mai
mari de absorbie, dar aceste costuri trebuie luate n considerare la estimarea
deprecierii externe.
Unele costuri indirecte, cum ar fi costul proiectrii sau impozitele pe
proprietate se stabilesc ca procentaje din costurile directe. Alte costuri
(comision de vnzri, nchirieri) sunt legate de pia, iar cele pentru evaluare
sau studii de impact de mediu se stabilesc nfuncie de numrul de ore necesare
i de un tarif mediu orar practicat pe piaa serviciilor respective.

Profitul promotorului imobiliar


Profitul promotorului imobiliar reflect suma pe care un promotor se
ateapt s o primeasc pentru contribuia sa n dezvoltarea proprietii. El
reflect gradul de risc i de expertiz necesar realizrii proiectului.
Totui aceasta nu nseamn c promotorul trebuie s fie recompensat
automat pentru eforturile sale; cheltuiala nu garanteaz valoarea.
n cazul pieelor n declin, evaluatorul va analiza dac reducerea
profitului (sau chiar pierderile) promotorului reprezint o form de depreciere
extern.
n practic, profitul promotorului imobiliar poate fi estimat ca un
procentaj din costurile directe, din costurile directe + indirecte, din costurile
directe + indirecte + valoarea terenului sau din costul total al proiectului.
Profiturile realizate anterior de promotori ar putea s nu fie adecvate ca
baz pentru estimarea profitului viitor, ci mai degrab este necesar estimarea
profiturilor ateptate (anticipate) de promotorii imobiliari, la data evalurii.

Surse de informaii pentru costuri


Sursele primare de informaii sunt contractele de construire ncheiate
pentru cldiri similare. Se pot folosi i specialiti care calculeaz devize pentru
oferte noi.
Unii evaluatori i-au creat baze de date care conin costuri curente
pentru cldiri complete, cum ar fi locuine, apartamente, hoteluri, magazine,
cldiri comerciale i industriale.
171

Exist i informaii privind indicii costurilor, indici care sunt utilizai


pentru actualizarea unor costuri istorice.
n utilizarea acestor indici, pot apare unele probleme i anume c
precizia lor nu poate fi demonstrat ntotdeauna, iar structura costurilor se
modific n timp. De aceea, utilizarea unor indici de actualizare pentru
evaluarea construcilor reprezint o excepie, admis numai pentru
determinarea costului de reconstrucie a construciilor unicat, pentru care este
dificil de calculat un deviz de cheltuieli.

8.3.2 Msurarea cldirilor


Standardele i codurile de msurare a cldirilor i terenurilor sunt
dezvoltate n cadru naional sau internaional pentru a ghida i sprijini
profesionitii care desfoar activiti ce implic astfel de msurtori (ingineri
constructori, arhiteci, evaluatori, experi tehnici, specialiti n design de
interior, proiectani, manageri, ageni imobiliari).
O importan deosebit rezid n structura standardului/codului, care
trebuie s fie bine organizat, astfel nct s-i faciliteze utilizatorului
parcurgerea, orientarea i nelegerea coninutului.
Codul RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors Marea
Britanie ) Code of Measuring Practice: A Guide for Surveyors and
Valuers pune la dispoziia utilizatorilor o serie de definiii clare,
diagrame, modaliti de calcul a dimensiunilor cldirilor i terenurilor,
precum i indicaii pentru cazurile practice n care pot fi folosite aceste
definiii.
Standarde STAS (Standarde de Stat - Romania) STAS 4908/1985
Cldiri civile, industriale i agrozootehnice - Arii i volume
convenionale - este standardul romnesc n vigoare utilizat pentru
determinarea ariilor i volumelor pentru cldirile civile, industriale i
agrozootehnice.
Sunt definii termenii i sunt prezentate indicaii i formule pentru
determinarea diferitelor tipuri de arii i volume: arii definite de
elementele de construcii (aria construit, aria nivelului, aria pertilor,
aria util, aria desfurat etc.), volume definite de elemente de
construcii (volumul nivelului, volumul total), arii definite de funciuni
de cldiri industriale i civile.
Standardul BOMA (Building Owners and Managers Association SUA) Standard Method of Floor Measurement for Office Buildings
ANSI/BOMA Z65.1/1996 - a aprut pentru prima dat n anul 1915 n
Statele Unite ale Americii, fiind acceptat ca i standard naional pentru
msurarea suprafeelor/spaiilor n cldiri de birouri (att cldiri
existente ct i pentru cele noi). A fost revizuit de mai multe ori pentru a
se ralia noilor cerine arhitecturale i tehnice din industria construciilor,
cerinelor economice i legislative.

Arii exterioare ale cldirilor


Aria construit, AC (STAS) aria seciunii orizontale a cldirii, la cota
pardoselii finite a parterului, msurat pe conturul exterior al pereilor.
172

AC nu include:
- rezalidurile cu aria mai mic de 0,4 m2 i niele cu aria mai mare de
0,4 m2;
- treptele exterioare i terasele neacoperite;
- ariile curilor interioare i ale curilor exterioare de lumin sau acces
(curi englezeti).
Pentru construciile subterane i pentru subsoluri, aria construit se
masoar la cota finit a pardoselii i se consider aria seciunii orizontale
cuprins n conturul exterior al pereilor, inclusiv grosimea zidului de protecie
a izolaiei.
Pentru construciile amplasate pe teren n pant, aria construciei se
calculeaz n plane orizontale n trepte, n funcie de teren i specificul
construciei.
Aria construit pe apartament, Acap (STAS) suma ariilor utile ale
apartamentului, logiilor i balcoanelor, precum i a cotei pri din suprafeele
prilor comune ale cldirilor (spltorii, usctorii, casa scrii, inclusiv anexele
pentru colectarea gunoaielor, casa liftului etc.) la care se adaug suprafaa
aferent ocupat de pereii interiori i exteriori ai apartamentului.
In cazul nclzirii cu combustibil solid se adaug suprafaa aferenta
sobelor i cazanelor de baie.
Aria nivelului, Aniv (STAS) aria seciunii orizontale a cldirii la
nivelul respectiv delimitat de conturul su exterior.
Aria nivelului se msoar la 1 m deasupra pardoselii finite.
In aria nivelului se cuprind i ariile nivelurilor intermediare sau anexele
interioare sau exterioare, cum sunt:
- ariile teraselor circulabile pentru diferite funciuni;
- ariile subpantelor;
- ariile balcoanelor i logiilor;
- ariile porticelor de circulatie i a gangurilor de trecere, dac
acestea nu au nlimea mai mare dect a unui etaj se consider
aferente numai primului nivel deservit;
- aria coridoarelor exterioare;
- aria scrilor exterioare de acces ntre niveluri intr n calculul
ariei nivelului deservit;
- aria incperilor cu nlime liber mai mare de 1,80;
- aria rampelor exterioare i a scrilor de acces de la magazii,
depozite etc.;
- aria aferent lucarnelor n cazul mansardelor dac nlimea e
mai mare de 1,80;
In aria nivelului nu intr:
- copertinele mai mici de 4 m2 i adncimea mai mic de 2m ,
profilele ornamentale i corniele;
- nvelitoarele, terasele necirculabile (rezultate din retragere) de
peste nivelul imediat inferior;
- aria aferent lucarnelor n cazul mansardelor, dac nlimea e
mai mic de 1,80;
Aria desfurat, Ad (STAS) suma ariilor tuturor nivelurilor:
Ad

173

niv

Aria desfurat construit (la locuinte), Adc (STAS):


Adc Ad Asubsol

Aria exterioar total, Aet (RICS - Gross External Area - GEA) aria cldirii
msurat pe conturul exterior al cldirii, la fiecare nivel;

Arii interioare ale cldirilor


Aria util, Au (STAS) aria desfurat Ad, mai puin aria pereilor;
Aria util a apartamentului, Auap (STAS) suma tuturor ariilor utile ale
ncperilor din apartament (camere de locuit, bi, WC, buctrii, spaii de
depozitare i de circulaie din interiorul apartamentului).
Nu include:
- aria logiilor i balcoanelor;
- pragurile golurilor de ui ale trecerilor cu deschideri pn la 1,00 m;
- niele de radiatoare;
- suprafaele ocupate de sobe i cazane de baie n cazul n care
nclzirea se face cu sobe.
In cazul locuinelor duplex, rampa, mai puin palierele nu se cuprind n
suprafaa util a apartamentului.
Aria locuibil pe apartament, Alap (STAS) suma ariilor destinate
pentru locuit (camera de zi, dormitoare);
Aria pereilor, Aper (STAS) suma ariilor proieciilor orizontale ale
seciunilor pereilor, panourilor i stlpilor exteriori i interiori i ale courilor.
Aria peretilor se determin pe baza grosimii zidurilor. La calculul ariei pereilor
nu se iau n considerare pereii amovibili care nu ntrerup continuitatea
pardoselilor.
Aria interioar total, Ait (RICS - Gross Internal Area - GIA) aria
cldirii msurat pe conturul interior al pereilor exteriori, la fiecare nivel;
Aria interioar net, Ain (RICS - Net Internal Area - NIA) aria utila
a cldirii msurat pe conturul interior al pereilor exteriori, la fiecare nivel;

Volume ale cldirilor


Volumul nivelului, Vniv (STAS) volumul obtinut din produsul dintre
aria nivelului si inaltimea lui.
Inaltimea lui se masoara:
- pentru un nivel curent, intre fetele finite ale pardoselilor
inferioare si superioare, care delimiteaza nivelul superior
respectiv;
- pentru ultimul nivel, la cladirile cu pod, intre fata finita a
pardoselii si fata superioara a umpluturii, sau a pardoselii si
podului, dupa caz;
- pentru podul utilizat, intre fata finita a pardoselii si conturul
exterior al invelitorii;
174

pentru ultimul nivel, la cladirile fara pod, intre fata finita a


pardoselii si conturul exterior al invelitorii.

Volumul total, Vt (STAS) suma volumelor tuturor nivelurilor.

Alte dimensiuni ale cldirilor


Inlimea interioar, Iint (RICS - Clear Internal Height CIH)
distanta pe verticala (inaltimea) dintre suprafata structurala a nivelului si
partea inferioara a celui mai de jos punct al acoperisului sau al plafonului;
Inlimea tavanului, It (RICS - Ceiling Height CH) distana pe
vertical (nlimea) dintre suprafaa superioar a pardoselei i partea
inferioar a plafonului.

8.3.3 Metode de estimare a costului


Se cunosc trei metode tradiionale de estimare a costului: metoda
comparaiilor unitare, metoda costurilor segregate i metoda devizelor.

Metoda comparaiilor unitare


Aceast metod estimeaz costul de nlocuire sub form de cost unitar pe unitatea de suprafa sau de volum. Metoda utilizeaz costurile cunoscute
ale unor structuri similare, costuri ajustate pentru condiiile de pia sau
eventuale diferene fizice. Costurile indirecte pot fi incluse n costul unitar sau
calculate separat. Dac proprietile comparabile sunt localizate pe alte piee,
evaluatorul va face o corecie pentru localizare.
Costul unitar depinde de dimensiune i anume scade odat cu creterea
suprafeei sau a volumului cldirii. Explicaia const n faptul c instalaiile,
centrala termic, lifturile, uile, ferestrele i altele asemntoare, de regul nu
cost proporional mai mult pentru o cldire mai mare.
Metoda comparaiilor unitare este relativ simpl, practic i larg
folosit. Cifrele de cost unitar se exprim de regul, la suprafaa desfurat
construit sau volumul total construit. Costul total este estimat comparnd
cldirea evaluat cu cldiri similare, construite recent pentru care sunt
disponibile preurile de contract. Se va lua n consideraie evoluia preurilor
ntre data contractului (sau execuiei) i data evalurii.
n lipsa preurilor de contract, costul total de nou al unei cldiri poate fi
extras din tranzaciile de cldiri nou construite, dac ndeplinesc urmtoarele
condiii:
construciile reprezint cea mai bun utilizare a
amplasamentului;
proprietatea a atins un grad de ocupare stabilizat;
cererea i oferta e afl n echilibru;
valoarea amplasamentului poate fi determinat.
n acest caz, valoarea cldirii se obine scznd valoarea terenului din
preul de vnzare total al proprietilor comparabile.
n aplicarea corect a metodei, evaluatorul va calcula costul unitar
pentru cldiri similare sau va corecta un cost unitar standard, innd seama de
diferenele de dimensiune, form, finisaje, dotarea cu instalaii, precum i de
diferena de timp ntre data elaborrii costului unitar standard i data evalurii.
175

Ponderea costului instalaiilor i echipamentelor n costul total a crescut


serios de-a lungul timpului. Instalaiile i echipamentele au tendina s
mreasc costul unitar i se uzeaz mai rapid dect elementele construciei
propriu-zise.
Costurile ar trebui mprite pe categoriile generale de construcie i
separat pentru finisaje deosebite sau echipamente speciale. Defalcarea
costurilor va ajuta pe evaluator la efectuarea coreciilor ce apar din cauza
existenei sau absenei acestor elemente deosebite.
Simplitatea aparent a metodei comparaiilor poate fi neltoare.
Pentru a deine cifre de cost unitar sigure, evaluatorul trebuie s acioneze logic
i s compare cu atenie cldirea evaluat cu cldiri similare sau cu structuri
standard catalogate.
Totui, cnd este corect aplicat, metoda duce la estimri rezonabile
pentru costul de reconstrucie sau de nlocuire.

Metoda costurilor segregate


n aceast metod se utilizeaz costuri unitare pentru diferite
componente ale cldirii i exprimate n uniti de msur adecvate. Utiliznd
aceast metod, evaluatorul calculeaz un cost unitar bazat pe cantitatea real
de materiale utilizate n construcie plus manopera, utilaje i transporturi legate
de tehnologia lucrrilor de construcii, pentru fiecare metru ptrat de suprafa.
De exemplu, costul se poate aplica pe baza unui mp de pardoseal, metru
liniar de perete de o anumit nlime, etc.
Costurile estimate se bazeaz pe costurile normate pentru diferite
componente ale construciei. De exemplu, costul lucrrilor de excavare se
exprim de regul, n lei/m3; costul fundaiei n lei/m.liniar.
Regia i profitul constructorului poate fi inclus n costul unitar sau pot
fi calculate separat. Costurile indirecte, de regul se calculeaz separat.
Totui, sunt necesare cunotine de specialitate pentru a asambla
costurile de baz ale echipamentelor, materialelor i manoperei i de a le
combina ntr-o estimare final a costului. Dac este bine pus la punct, metoda
costurilor segregate poate nlocui o expertizare cantitativ complet i poate
duce la o estimare corect a costului de reconstrucie sau de nlocuire, cu un
efort considerabil mai mic.

Metoda devizelor
Metoda cea mai credibil este metoda devizelor, n care se face un
calcul ce reflect cantitatea i calitatea tuturor materialelor utilizate i toate
categoriile de manoper necesar. Apoi se adaug cheltuielile conexe, de regie
i profitul.

DEFINIREA TERMENILOR IMPORTANI


Metoda comparaiei unitare
O metod folosit pentru estimarea costului n termeni monetari pe
unitate de suprafa sau volum, bazat pe costurile structurilor
asemntoare, care sunt ajustate pentru diferenele fizice i de timp.
Indicele costului
Un multiplicator folosit pentru a converti un cost istoric cunoscut ntr-o
estimare a costului curent
176

Contribuia investitorului
Un termen supus diferitelor interpretri. Unii evaluatori l asociaz cu
plata pentru supervizarea dezvoltrii unui proiect de la nceput la sfrit
i include i costurile directe i indirecte ale dezvoltrii. Alii l folosesc
echivalent cu profitul promotorului imobiliar, justificndu-l prin
compensaii pentru timpul, energia i experiena care sunt investite ntrun proiect, ca i o rsplat pentru riscul pe care i-l asum investitorul.
Costuri directe
Cheltuieli pentru fora de munc i pentru materialele folosite n
construcia de cldiri.
Profitul promotorului imobiliar
Reprezint suma de bani pe care un promotor se ateapt s o primeasc
pentru contribuia sa la proiect. Diferena dintre costul total al
proprietii (costul de dezvoltare) i valoarea de pia (valoarea
proprietii dup terminare), reprezint compensaia promotorului
pentru riscul i expertiza asociate dezvoltrii. Vezi contribuia
investitorului i profitul proiectului.
Costuri indirecte
Cheltuielile i alocaiile necesare pentru o construcie, dar care nu fac
parte din contract. Costurile indirecte pot include costuri administrative;
onorarii profesionale; costuri de finanare i dobnzi pltite la credite;
taxe i asigurri pe timpul construciei; i costurile de marketing i de
vnzri.
Profitul proiectului
Diferena dintre costul total al unui proiect i preul de vnzare la
valoarea de pia al acestuia. Dup cum este folosit de unii evaluatori,
termenul de profit al proiectului include att profitul promotorului
imobiliar ct i contribuia investitorului.
Metoda devizelor
O metod de estimare a costului n care sunt estimate cantitatea i
calitatea tuturor materialelor folosite i toate categoriile de munc
necesare, iar costurile unitare pe fiecare categorie sunt nsumate pentru
a ajunge la o estimare a costului total pentru materiale i munc.
Metoda costurilor segregate
O metod de estimare a costului n care costul total al cldirii este
estimat prin nsumarea costurilor pentru diferite componente ale
cldirii;
Depreciere cumulat
Diferena dintre costul de nlocuire sau reproducie al construciilor, la
data efectiv a evalurii, i valoarea de pia a construciilor la aceeai
dat.
Cost
Cheltuiala total pentru orice construcie. Evaluatorii fac deosebirea
dintre costurile directe, costurile indirecte, costurile de antreprenoriat,
costurile pentru construcie i costurle de dezvoltare.
Metoda costului
Abordare comparativ care ia n considerare ca substitut, pentru
cumprarea unei anumite proprieti, alternativa de a achiziiona un
activ echivalent modern cu aceeai utilitate. Aceasta ar implica att
costul achiziionrii unui teren echivalent ct i costul construirii unei
177

cldiri noi echivalente. Fr s fie implicate timpul, riscul i


neadecvarea, preul pe care un cumprtor l-ar plti pentru activul de
evaluat nu ar fi mai mare dect costul unui echivalent modern.
Adeseori, activul de evaluat va fi mai puin atractiv dect costul
echivalentului modern din cauza vrstei sau deprecierii. O ajustare a
costului de nlocuire cu deprecierea este necesar pentru a reflecta
aceasta.
Grad de ocupare sau venit stabilizat
Gradul de ocupare sau venitul la un moment dat, cnd nu mai exist
anomaliile cererii i ofertei sau orice alte condiii suplimentare
tranzitorii, iar condiiile existente sunt cele ateptate s continue pe
durata de via economic a proprietii.

NTREBRI ADEVARAT SAU FALS la alegere


1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.

n metoda costului, valoarea este estimat direct prin


compararea proprietii n cauz cu proprietile de comparaie. (F)
Valoarea unei cldiri construite recent poate fi mai mare sau mai
mic dect costul su de reproducie. (A)
Cldirile existente au o valoarea pozitiv sau nu au deloc, dar nu
pot avea valoare negativ. (F)
Metoda costului are nevoie de evaluri separate ale terenului i
construciilor. (A)
Tehnicile metodei costului pot fi folosite pentru a determina
ajustri ale preului pentru caracteristicile fizice ale proprietii n
metoda comparaiei vnzrilor. (A)
Cea mai adecvat procedur pentru estimarea valorii terenului
este alocarea. (F)
Cnd se folosete o estimare a costului de reproducie,
evaluatorul trebuie s considere costul de nlturare al obiectelor cu
depreciere funcional recuperabil. (F)
Metoda costului este rareori folosit pentru studii de fezabilitate.
(F)
Metoda costului este folosit pentru estimarea valorii unei
construcii aflate n proiect i a proprietilor specializate. (A)
Profitul promotorului imobiliar, care urmeaz a fi realizat ntr-o
dezvoltare este uor de estimat.(F)
Costul supradecvrilor nu este inclus n estimarea costului de
reproducie. (F)
Costurile directe sunt cheltuielile pentru alte obiecte dect
materiale i munc. (F)
Profitul promotorului este rareori inclus n informaiile despre
costuri publicate. (A)
Metoda devizelor este metoda pe care evaluatorii o folosesc cel
mai des pentru estimarea costurilor. (F)
Msurarea volumului este des folosit n estimarea costului unei
cldiri cu un singur etaj. (F)
Cnd un cost este alocat pentru o suprafa mare a cldirii,
costul unitar este mai mare. (F)

178

17.
18.
19.
20.

Metoda costurilor segregate poate implica estimarea costului


unei componente fabricate n afara amplasamentului, transportat i
instalat in situ. (A)
Cnd este realizat competent, o estimare prin metoda costurilor
segregate poate fi folosit pentru a substitui metoda devizelor. (A)
La defalcarea costului unei construcii, profitul ar putea fi alocat
n cteva componente ale cldirii i s nu apar ntr-un singur post. (A)
Majoritatea evaluatorilor au expertiza necesar pentru a aplica
metoda devizelor. (F)

NTREBRI GRIL la alegere


1. Metodele de estimare a costurilor nu includ
a. metoda costurilor segregate
b. metoda defalcrii
c. metoda devizelor
d. metoda comparaiei unitare
2. Diferena dintre preul de vnzare sau valoarea de pia a unei
proprieti i suma costurilor directe, costurilor indirecte i a valorii
curente a terenului reprezint
a. fructificarea capitalului propriu
b. valoarea cldirii
c. recuperarea capitalului
d. profitul promotorului imobiliar
3. Depinznd de practicile pieei, profitul promotorului imobiliar poate fi
estimat prin toate modurile urmtoare mai puin
a. ca procentaj al costurilor directe i indirecte
b. ca procentaj al costurilor directe i indirecte i al valorii
amplasamentului
c. ca procentaj al valorii proiectului terminat
d. ca procentaj al venitului net din exploatare
4. Din cauza proiectrii speciale a interiorului unei cldiri, exist
probabilitatea ca metrii ptrai s nu reprezinte o unitate adecvat de
msur pentru un (o)
a. cldire mic de birouri
b. depozit de materiale
c. bloc de apartamente
d. cldire cu un singur etaj
5. Dac cldirea evaluat este mai mare dect cldirea etalon descris n
manualul de cost, atunci costul unitar al cldirii n cauz este probabil
a. mai mare
b. mai mic
c. la fel
d. inaplicabil
6. Canalizarea, nclzirea, ascensoarele, i alte componente ale cldirii nu
cost n mod necesar proporional mai mult s fie incluse ntr-o cldire
mai mare dect ntr-una mai mic. Aceasta este reflectat n
a. metoda costurilor segregate
b. raportul teren-la-cldire
c. metod devizelor
d. metoda comparaiei unitare
179

7. Care metod de estimare a costului este mai puin complicat, mai


practic i mai rspndit?
a. costuri segregate
b. devize
c. zona construit
d. comparaia unitar
8. Sursele pentru datele de estimri de costuri includ toate din urmtoarele
mai puin
a. contractele de construcie
b. ncheierile de edin
c. fiierele evaluatorului
d. manualele de cost publicate
9. Cea mai complet i precis metod de estimare a costului este cea a
a. costurilor segregate
b. devizelor
c. comparaiei unitare
d. actualizrii costului
10. Costurile directe i indirecte trebuie calculate i incluse n
a. toate metodele de estimare a costului
b. metoda costurilor segregate
c. metoda devizelor
d. metodele comparaiei unitare
11. Dup estimarea costului de reproducie sau de nlocuire a unei cldiri
existente, evaluatorul estimeaz i deduce
a. valoarea terenului
b. costul de reparaie
c. deprecierea
d. profitul promotorului
12. n metoda costului, amplasamentul este evaluat ca i cum ar fi
a. liber i disponibil pentru dezvoltarea la cea mai bun utilizare a
sa
b. construit i potrivit pentru utilizarea sau dezvoltarea menit
c. dezvoltat i exploatat la capacitate maxim
d. impus ca penalitate asupra valorii amplasamentului
13. Utilizarea unui cost de reproducie saude nlocuire depinde de
a. estimarea valorii finale
b. scopul evalurii
c. durata de via economic a construciei
d. durata de via fizic a construciei
14. Care din urmtoarele nu este un cost indirect?
a. manopera
b. costurile de finanare
c. onorariile profesionale
d. taxele pe durata construciei
15. Diferena dintre costul total de dezvoltare al unei proprieti i valoarea
ei de pia reprezint
a. valoarea de revnzare
b. serviciul de datorii ipotecare
c. profitul promotorului imobiliar
d. alocare pentru nlocuire

180

16. Un imobil somptuos construit ntr-o zon de case mici cu dou


dormitoare reprezint un exemplu de
a. supra-mbuntire
b. sub-mbuntire
c. depreciere din cauze externe
d. neadecvare funcional
17. Care din urmtoarele nu este o component a deprecierii cumulate?
a. pierderea promotorului imobiliar
b. depreciere economic
c. deteriorare fizic
d. neadecvare funcional
18. O cldire construit recent, care reprezint cea mai bun utilizare a
amplasamentului su poate s valoreze mai puin dect costul su din
cauza
a. inflaiei
b. aprecierii
c. deteriorrii fizice
d. deprecierii economice
19. Costul i valoarea de pia sunt cel mai apropiate cnd proprietile sunt
a. noi
b. vechi
c. supra-mbuntite
d. sub-mbuntire
20. n metoda costului, costurile de reproducie sau nlocuire includ toate
din urmtoarele mai puin
a. costurile directe
b. costurile indirecte
c. profitul promotorului
d. cheltuielile fixe i variabile
Rspunsuri :
1 b, 2 d, 3 d, 4 b, 5 b, 6 d, 7 d, 8 b, 9 b, 10 a, 11 c, 12 a,
13 b, 14 a, 15 c, 16 a, 17 a, 18 d, 19 a, 20 d.

SUBIECTE DE DISCUIE la alegere


1.

2.

Dup ce au fost culese toate datele relevante, cum este aplicat metoda
costului?
Prima dat valoarea terenului n cauz este estimat ca i cum terenul ar
fi liber i disponibil pentru dezvoltarea la CMBU. Apoi sunt estimate
costurile de nlocuire sau reproducie pentru construciile n cauz, la
data evalurii, mpreun cu orice alte costuri necesare pentru aducerea
cldirii la standardele pieei i la un profit adecvat promotorului. Aceste
estimri sunt adunate pentru a obine costul total al structurii principale.
Apoi sunt estimate deprecierile din cauza uzurii fizice, neadecvrii
funcionale, i deprecierii economice, i sczute din costurile de
nlocuire sau reproducie ale structurii. Costul net al oricrei cldiri
secundare sau amenajri de amplasament este estimat i adunat la
costul net al ntregii cldiri. n final, este adunat i valoarea terenului
valoarea terenului pentru a obine a valoarea final a unei proprieti
libere/neocupate, care, dac este necesar, pentru a corespunde dreptului
de proprietate evaluat.
Care este diferena dintre costul de reproducie i cel de nlocuire?
181

a.

3.

Costul de reproducie reprezint costul estimat de construire, la


preurile de la data evalurii, a unei copii identice a cldirii
evaluate, folosind aceleai materiale, standarde de construcie,
proiectri, planuri i calitate a muncii i cuprinznd acelai
deficiene, i neadecvri ale cldirii subiect.
b. Costul de nlocuire reprezint costul estimat de construire, la
preurile de la data evalurii, a unei cldiri echivalente moderne a
cldirii evaluate, folosind materiale moderne i standarde, proiecte
i planuri curente.
Cnd metoda costului este cea mai aplicabil? Cnd este cel mai puin
aplicabil?
a. Metoda costului este cea mai aplicabil n evalurile proprietilor
noi, proprietilor cu depreciere mic, i proprietilor specializate.
Este folosit pentru a estima valoarea construciei n stadiu de
proiect, n studii de fezabilitate, i n evaluarea proprietilor ce nu
sunt vndute frecvent pe pia.
b. Cel mai puin aplicabil este pentru proprieti vechi ce au o
depreciere cumulat important. Alte probleme ale aceastei
abordri se refer la estimarea profitului promotorului, ajustarea
pentru drepturile de proprietate i la durata necesar pentru
construirea unei noi cldiri.

4.

Listai cele ase proceduri care pot fi folosite n evaluarea terenului.


Terenul poate fi evaluat prin comparaia vnzrilor, repertizare/alocare,
extracie, parcelare i dezvoltare, tehnica rezidual, sau capitalizarea
rentei funciare.
5.
Care sunt cauzele uzurii fizice, deprecierii funcionale i deprecierii
economice? Dai exemple.
a. Deprecierea fizic se datoreaz oboselii structurii. Acoperiuri
uzate i cojirea vopsitoriilor sunt exemple de uzur fizic
b. Deprecierea funcional se datoreaz deficienelor din proprietate
cum ar fi tavane foarte nalte sau lipsa unui ascensor.
c. Deprecierea economic este rezultatul unei fore externe ce are o
influen negativ asupra valorii proprietii. Deprecierea din
cauze externe poate fi cauzat de pericolelor existente lng
proprietate, cerere redus sau condiii economice adverse.
6.
Dai cteva exemple de costuri indirecte. Cum se estimeaz?
a. Costurile indirecte includ onorariile de arhitectur i inginerie;
evaluare, consultan, contabilitate, i juridice; costuri financiare
pentru mprumuturi; taxe i asigurri pe durata construciei; costuri
de nchiriere; cheltuieli administrative; taxele pe transferul de
proprietate.
b. Unele costuri indirecte se calculeaz ca procentaj din costurile
directe; altele care nu sunt n legtur cu dimensiunile i costul
direct al construciilor se estimeaz separat.
7. Identificai neajunsurile informaiei despre indicele costurilor.
Indicii de actualizare a costurilor pot fi neltori cnd un evaluator nu
cunoate ce componente sunt folosite n fiecare indice. Mai mult,
costurile istorice pot fi atipice, iar metodele de construcie sau
materialele pot suferi schimbri importante pe durata reflectat de
indicele cronologic al costurilor.
182

8.

Ce proprieti sunt msurate de obicei n uniti de suprafa? Care


sunt msurate n uniti de volum?
a. Unitatea de suprafa este n general recomandat pentru
proprieti cu un singur etaj i proprieti cu nlimi standard. Este
foarte rspndit la apartamente, cldiri mici de birouri i case cu
un singur etaj.
b. Unitatea de volum este folosit pentru cldiri cu nlimi variate
sau neobinuite. Unitatea de volum este adecvat pentru depozite
de materiale, silozuri i biserici pentru ca de obicei au tavane cu
nlimi variabile.
9. Identificai cele trei metode de estimare a costurilor de reproducie sau de
nlocuire.
Cele trei metode de estimare a costurilor de reproducie sau nlocuire
sunt metoda comparaiei unitare, metoda costurilor segregate i metoda
devizelor.
10. Care metod de estimare a costului este mai des folosit de evaluatori?
Metoda comparaiei unitare este cea mai des folosit de evaluatori
pentru c este cea mai simpl, iar estimrile de costuri determinate prin
aceasta sunt adecvate pentru majoritatea evalurilor.
PROBLEM
Urmtoarele informaii aparin proprietii unui depozit de materiale.
Dimensiunile cldirii
Cost unitar de baz
(excluznd costurile indirecte)
Multiplicator local
Ajustare pentru
arie / perimetru
Ajustare de nlime
Ajustare pentru sprinklere
Cost indirect (ca procentaj al celorlalte costuri)

5.000 mp
150 /mp
1,10
0,90
1,10
+7,5 /mp
25%

Calculai costul curent de reproducie al acestei proprieti folosind metoda


comparaiei unitare.
Soluie
Cost comparativ per mp
Adaos pentru sprinklere

150,0
+ 7,5
157,5

Ajustare de nlime

1,10
173,3

Ajustare pentru arie / perimetru

0,90
156,0

Multiplicator de cost local

1,10

183

171,6
Costuri indirecte
Cost total per mp

1,25
214,5

Cost de reproducie curent


214,5 /mp x 5.000 mp = 1.072.500

8.4 Deprecierea cumulat


8.4.1 Estimarea deprecierii cumulate
Deprecierea este o pierdere de valoare fa de costul de reconstrucie
sau de nlocuire a construciilor, ce poate apare din cauze fizice, funcionale sau
externe.
Teoretic, deprecierea poate ncepe s se acumuleze de la finalizarea
construciei, chiar dac aceasta reprezint cea mai bun utilizare a
amplasamentului.
1. Definiii
- Deprecierea este o pierdere de valoare a proprietii imobiliare din
orice cauz. Este diferena ntre costul de reconstrucie sau de
nlocuire a construciei i valoarea ei de pia.
Uzura fizic este evideniat de rosturi, czturi, fisuri, infestri sau
defecte de structur.
Neadecvarea funcional este dat de demodarea, neadecvarea sau
supradimensionarea cldirii din punct de vedere al dimensiunilor,
stilului sau instalaiilor i echipamentelor ataate.
Deprecierea economic (din cauze externe) este cauzat de factori
externi proprietii imobiliare, cum ar fi modificarea cererii,
utilizarea proprietilor imobiliare n zon, urbanismul, finanarea i
reglementrile legale.
- Amortizarea este o noiune contabil. Amortizarea nu este o mrime
dat de pia, ci este reglementat de autoritatea fiscal i se
raporteaz la valoarea de intrare (de inventar).
- Durata de via economic este perioada de timp n care
construciile contribuie la valoarea proprietii imobiliare. Durata
de via fizic poate depi durata de via economic, dar reparaiile
i modernizrile aduse proprietilor mai vechi pot extinde durata de
via economic, care nu poate depi durata de via fizic.
- Durata de via economic rmas este perioada de timp estimat,
n care construciile vor continua s contribuie la valoarea
proprietii imobiliare.
Evaluatorul va estima durata de via economic rmas,
interpretnd atitudinile i reaciile cumprtorilor de proprieti
competitive.
- Vrsta scriptic, sau vrsta istoric sau calendaristic, este
numrul de ani trecui de la terminarea construciei. Vrsta
efectiv este vrsta dat de starea tehnic i utilitatea construciei.
184

Vrsta efectiv poate diferi de vrsta scriptic, n funcie de lucrrile


de ntreinere realizate n trecut.

8.4.2 Metode de estimare


Exist mai multe metode de estimare a deprecierii cumulate. Orice
metod este acceptabil dac evaluatorul o aplic coerent i logic i dac ea
reflect o reacie a unui cumprtor informat i prudent fa de situaia
construciei evaluate.
Pentru a avea o estimare corect i fundamentat a deprecierii
cumulate, prin orice metod, evaluatorul trebuie s ia n considerare toate
elementele ce ar putea diminua valoarea, dar s socoteasc fiecare element
numai o singur dat.
Metodele de estimare a deprecierii sunt: metoda duratei de via
economic, metoda modificat a duratei de via economic, metoda segregrii,
tehnicile de comparare a veniturilor. Ca o metod suplimentar, metoda duratei
de via fizic poate fi utilizat numai pentru a estima uzura fizic.
Deprecierea se aplic numai construciilor pentru c terenul se include
la valoarea de pia.

Metoda duratei de via economic


Prin aceast metod, la costul construciilor se aplic un raport calculat
ntre vrsta efectiv Vef i durata de via economic (DVE), de la data
evalurii.
Formula este:

Deprecierea =

Vef
DVE

costul de reproducie/ nlocuire

Metoda pare simpl, dar sunt ascunse multe elemente ale deprecierii din
cauz c sunt grupate. Un punct slab major al metodei, este faptul c
elementele recuperabile ale deprecierii nu sunt tratate separat. Mai mult,
metoda nu ia n considerare faptul c unele componente ale cldirii pot avea o
durat de via fizic mai scurt sau mai lung. Durata de via economic are
semnificaie numai pentru deprecierea total.

Metoda duratei de via economic modificat


n aplicarea acestei metode, evaluatorul estimeaz mai nti costul de a
elimina toate elementele recuperabile ale uzurii fizice, aprute ca urmare a
ntreinerii necorespunztoare, precum i cele ale neadecvrii funcionale.
Aceast sum se scade din costul cldirii, estimat la data evalurii. Apoi
evaluatorul va estima un procentaj sau o sum global care s acopere toate
elementele nerecuperabile. Aceast sum este raportul dintre vrsta
efectiv/durata de via economic aplicat la costul cldirii, minus toate
elementele recuperabile ale uzurii fizice i funcionale.
Este necesar s se in seama c, prin eliminarea elementelor
recuperabile ale uzurii, durata de via economic va crete i/sau vrsta
efectiv va scade.
185

Aceast metod nu ia n considerare diferitele durate de via rmase


ale diferitelor elemente componente ale cldirii.
Metoda presupune c utilitatea cldirii se reduce linear, ceea ce face ca
aplicarea s fie simpl, dar poate nu totdeauna realist.
Totui, metoda reprezint un mijloc convenabil de a face comparaii
ntre diferite proprieti imobiliare.

Metoda segregrii
Metoda solicit evaluatorului s analizeze separat fiecare cauz a
deprecierii, s o cuantifice i apoi s totalizeze o sum global. Dac
evaluatorul utilizeaz costul de nlocuire, anumite forme ale deprecierii
funcionale sunt eliminate automat.
Cele 5 tipuri de depreciere, care pot afecta o cldire, sunt:
- uzura fizic recuperabil;
- uzura fizic nerecuperabil;
- neadecvarea funcional recuperabil;
- neadecvarea funcional nerecuperabil;
- deprecierea economic
n general se cuantific mai nti deprecierea recuperabil i apoi cea
nerecuperabil i cea economic.
Elementele practice ale metodei sunt artate n aplicaiile care urmeaz.

Metoda comparaiei
n aceast metod se consider c deprecierea cumulat este diferena
ntre costul de reconstrucie sau de nlocuire i contribuia n valoare a
construciilor, toate estimate la data evalurii.
Precizia acestei metode depinde de disponibilitatea unor date reale
referitoare att la tranzacii de proprieti construite, ct i de terenuri libere.
Este de dorit ca aceste date s corespund unor proprieti similare cu cea
evaluat i nu pot fi luate n considerare tranzacii ale unor drepturi de
proprietate pariale (concesiuni, nchirieri, drept de folosin, etc.)
Metoda nu face distincie ntre diferite tipuri de depreciere: fizic,
funcional sau economic.
Limitele acestei metodei sunt date de disponibilitatea datelor reale i
corecte ale unor tranzacii de proprieti comparabile i deci metoda nu poate fi
aplicat ntr-o pia limitat sau pentru anumite proprieti imobiliare
specializate. n plus, estimarea raportului ntre valoarea terenului i a
construciilor este dificil de fundamentat sau de justificat.

DEFINIREA TERMENILOR IMPORTANI


Depreciere cumulat
Diferena dintre costul de reproducie sau de nlocuire ale construciilor,
la data evalurii i valoarea de pia a construciilor, la aceeai dat.
Vrst
Numrul de ani care au trecut de la terminarea construciei; se mai
numete vrst cronologic sau istoric.
Amortizarea contabil
Un termen contabil ce se refer la recuperarea capitalului i este
nregistrat n situaiile financiarea ale proprietarului.
186

Costul de recuperare (reparaie)


Costul restaurrii unui obiect la o stare nou sau la una apropiat.
Depreciere recuperabil
Se refer la obiecte ale cror uzuri fizice sau funcionale sunt
recuperabile din punct de vedere economic. Fezabilitatea economic
exist dac costul de reparaie este egal cu, sau mai mic fa de
creterea anticipat n valoarea proprietii.
Neadecvare funcional recuperabil
Un element al deprecierii cumulate; un defect recuperabil cauzat de un
neajuns n structur, materiale, sau proiectare.
Uzur fizic recuperabil
Un element al deprecierii cumulate; un defect recuperabil cauzat de
ntreinerea proast.
Depreciere
O pierdere n valoarea proprietii din orice cauz; diferena dintre
costul de reproducie sau de nlocuire al construciei, la data evalurii,
i valoarea de pia a construciei, la aceeai dat.
Metoda vrstei economice
O metod de estimare a deprecierii n care raportul dintre vrsta
efectiv a cldirii i durata de via economic a acesteia este aplicat
costului curent al construciilor pentru a obine deprecierea total
exprimat valoric.
Durata de via economic
Perioada pe care construciile contribuie pozitiv la valoarea proprietii.
Durata de vrst efectiv
Vrsta indicat de starea i utilitatea construciei.
Depreciere economic (din cauze externe)
Un element al deprecierii cumulate; un defect cauzat de influenele
negative din afara amplasamentului i n general nerecuperabile din
partea proprietarului sau chiriaului.
Neadecvare funcional
Un element al deprecierii cumulate. Vezi neadecvare funcional
recuperabil i neadecvare funcional nerecuperabil.
Neadecvare funcional nerecuperabil
Un element al deprecierii cumulate; un defect nerecuperabil cauzat de o
deficien n structur, materiale, sau proiectare.
Uzur fizic nerecuperabil
Un element al deprecierii cumulate; un defect cauzat de o deteriorare
fizic ce nu poate fi corectat practic sau economic.
Element cu via lung
O component a unei cldiri cu o durat de via economic rmas
egal cu cea a ntregii cladiri.
Metoda duratei modificate de via economic
O metod de estimare a deprecierii cumulate n care raportul dintre
vrsta efectiv a cldirii i durata de via economic este aplicat
costului curent al construciei dup ce au fost sczute costurile de
recuperare a deprecierii fizice i funcionale.
Metoda duratei de via fizic
O metod de estimare a uzurii fizice nerecuperabile n care raportul
dintre vrsta efectiv a unui element al cldirii i durata de via
187

estimat, este aplicat la costul curent de reproducie sau nlocuire al


fiecrui element nerecuperabil, dup ce a fost estimat costul de
reparaie al elementelor recuperabile. Elementele cu uzur fizic
nerecuperabil sunt clasificate n elemente cu via scurt sau elemente
cu via lung, iar raportul dintre durata de via fizic este aplicat
separat fiecrei categorii. Aceast metod ar trebui folosit la
elementele cu via scurt, dar poate fi folosit i la cele cu via lung.
Estimrile totale ale vrstei fizice pentru elementele cu via lung pot
fi dificil de obinut de pe pia. Metoda presupune c uzura are loc
linear.
Uzura fizic
Un element al deprecierii cumulate. Vezi uzur fizic recuperabil i
uzur fizic nerecuperabil.
Durat de via rmas
Perioada estimat n care construciile continu s contribuie pozitiv la
valoarea proprietii.
Element cu via scurt
Un element al cldirii cu o durat de via economic estimat mai mic
cea a ntregii cladiri.

NTREBRI ADEVARAT SAU FALS la alegere


1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.

Cu toate c un anumit element al deprecierii ar putea s nu fie recunoscut


ca o penalitate pe pia, poate avea ca efect o pierdere a valorii
proprietii. (F)
Durata de via economic a unei proprieti de obicei nu depete
durata de via fizic. (A)
Metoda duratei de via fizic este folosit pentru a estima uzurile fizice
nerecuperabile. (A)
Elementele recuperabile ale deprecierii nu pot fi msurate pn cnd
elementele nerecuperabile nu sunt estimate. (F)
Este posibil ca o cldire s aib o vrst cronologic de 20 de ani i o
vrst efectiv de 30 de ani. (A)
Un neajuns n metoda duratei modificate de via economic este acela
c elementele recuperabile cu uzur fizic i funcional nu sunt tratate
separat. (F)
Un element cu durat de via lung are o durat de via economic
estimat, egal cu cea a ntregii cldiri. (A)
Ori de cte ori este posibil recuperarea uzurii fizice a unui element
structural, uzura este msurat n categoria recuperabil. (F)
Neadecvarea funcional recuperabil i nerecuperabil pot fi cauzate
fie de o deficien fie de o supra-adecvare. (A)
Cnd este folosit costul de nlocuire, costul pentru o supra-adecvare nu
este inclus, astfel costul de recuperare al acesteia nu este necesar s fie
luat n considerare. (F)
Valoarea terenului nu poate fi influenat de deprecierea din cauze
externe. (F)
Cnd pentru estimarea deprecierii se folosesc tehnicile de comparaie a
vnzrilor, nu este necesar identificarea tipurilor particulare de
depreciere. (A)

188

NTREBRI GRIL - la alegere


1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

8.

Perioada estimat n care construciile vor continua s contribuie


pozitiv la valoarea proprietii se numete
a. durat total de via fizic
b. durat de via economic rmas
c. durat de via fizic rmas
d. perioad de diminuare a utilitaii
Care metod pentru estimarea deprecierii ia n considerare efectele
obiectelor recuperabile, dar nu ia n considerare duratele de via rmase
diferite ale elementelor cldirii?
a. metoda defalcrii
b. metoda duratei de via economic
c. metod duratei de viaa fizic
d. metoda duratei modificate de via economic
Ce tip de neadecvare funcional recuperabil este msurat ca fiind
costul de instalare al unui element nou minus valoarea rmas a
elementului existent?
a. deficien ce are nevoie de completri
b. supra-adecvare ce are nevoie de nlturare
c. deficien care are nevoie de nlocuire
d. supra- adecvare ce are nevoie de modificare
Neadecvarea funcional nerecuperabil nu poate fi msurat prin
a. estimarea costului de reparaie
b. mprirea pierderilor venitului net prin rata de capitalizare a
cldirii
c. capitalizarea costurilor suplimentare
d. compararea proprietii cu altele competitive
Deprecierea economic (din cauze externe) nu este
a. recuperabil de ctre proprietar sau chiria
b. bazat pe analiza vecintilor
c. alocat ntre teren i cldiri
d. cauzat de fore din afara proprietii
Ce procedur de estimare a uzurii fizice nerecuperabile este
recomandat n metoda segregrii?
a. comparaia vnzrilor
b. durata de via economic
c. durata de via fizic
d. durata modificat de via economic
Care metod de estimare a deprecierii este mai puin precis?
a. defalcrii
b. duratei de via economic
c. duratei modificate de via economic
d. tehnicile comparaiei vnzrilor
Chiriile mici, de pe o pia cu ofert excedentar de spaii de nchiriat,
pot fi cauza unei
a. deprecieri economice (din cauze externe)
189

b. uzuri fizice recuperabile


c. neadecvri funcionale recuperabile
d. neadecvri funcionale nerecuperabile
9.
n estimarea deprecierii, utilizarea tehnicilor de comparaie a vnzrilor
nu depinde de
a. disponibilitatea datelor de comparaie
b. capacitatea de susinere a valorii amplasamentului
c. identificarea tipului de depreciere prezent
d. precizia costului de nlocuire sau de reproducie
Rspunsuri:
1 b, 2 d, 3 c, 4 a, 5 a, 6 c, 7 b, 8 a, 9 c.

SUBIECTE DE DISCUIE- la alegere


1.

2.

3.

4.

5.

Identificai cele patru metode de baz pentru estimarea deprecierii.


Deprecierea cumulat poate fi estimat prin metoda duratei de via
economic, metoda duratei modificate de via economic, metoda
segregarii i tehnicile de comparaie a vnzrilor. (Metoda duratei de
via fizic este folosit pentru a estima uzura fizic nerecuperabil n
metoda segregarii.)
Descriei metoda segregarii pentru estimarea deprecierii
Toate cauzele deprecierii (uzura fizic recuperabil i nerecuperabil,
deprecierea funcional recuperabil i nerecuperabil i deprecierea
economic (din cauze externe) sunt cuantificate separat. Apoi
deprecierile cuantificate separat sunt nsumate i sczute din costul de
reproducie sau de nlocuire al construciilor.
Listai cele cinci elemente ale deprecierii, msurate n metoda
segregarii
Cele cinci elemente ale deprecierii, msurate n metoda segregarii sunt:
uzura fizic recuperabil, uzura fizic nerecuperabil, deprecierea
funcional recuperabil, deprecierea funcional nerecuperabil i
deprecierea economic (din cauze externe).
Cum clasific evaluatorii un element recuperabil dar care este doar
parial uzat?
Unii evaluatori cred c nu este economic reparaia, sau nlocuirea, unui
obiect ce este parial uzat. Alii susin c obiectul deteriorat este
recuperabil.
Cum se msoar deprecierea economic (din cauze externe)?
Deprecierea economic poate fi msurat prin capitalizarea pierderilor
de chirie atribuite influenei negative sau prin comparaia vnzrilor de
proprieti care au acest tip de depreciere, cu proprieti similare ce nu
au aceast depreciere. Un evaluator trebuie sa determine procentajele
din valoarea total ce provin de la cldiri i teren i s scad numai
pierderile atribuite cldirilor din costul curent de reproducie sau de
nlocuire. Influena condiiilor externe asupra valorii terenului poate fi
coroborat prin compararea cu valoarea terenului estimat din metoda
comparrii vnzrilor.
n pieele prbuite temporar, evaluatorul msoar deprecierea
economic a proprietii prin actualizarea pierderilor VNE pe durata
estimat de meninere a condiiilor de pia sczut, i nu prin

190

capitalizarea pierderilr de VNE, ce presupune faptul c astfel de


condiii nefavorabile vor fi perpetue.

PROBLEME
Problema 1
Cldirea evaluat are un cost curent de reproducie de 500.000 , o vrst
efectiv de 14 ani, i o durat de via economic de 50 de ani.
Calculai deprecierea i valoarea acestei cldiri folosind metoda duratei de
via economic.
Soluie
Vrst efectiv / durat de via economic = % depreciere
14/50 = 0,28 sau 28%
0,28 500.000 = 140.000 depreciere
Cost curent de reproducie
500.000
Depreciere
-140.000
Costul net al cldirii
360.000
Soluie alternativ
Durat rmas de via economic / durat de via economic = % al DVE
rmas
36/50 = 0,72 sau 72%
Costul net al cldirii
0,72 500.000 = 360.000
Not. n soluia alternativ, nu se estimeaz deprecierea valoric. Raportul
dintre durata rmas i durat de via economic a cldirii este aplicat direct la
costul curent estimat de reproducie pentru a ajunge la o estimare a valorii nete
a cldirii.
Problema 2
Cldirea de evaluat are un cost de reproducie de 500.000 , o vrst efectiv
de 13 ani i o durat de via economic de 50 de ani. Costul de reparaie al
tuturor elementelor recuperabile este estimat la 25.000 .
Calculai deprecierea i valoarea cldirii folosind metoda duratei de via
economice.
Soluie
Cost curent de reproducie
Elemente recuperabile
Costul net

500.000
-25.000
475.000

Vrst efectiv / durata de via economic = % depreciere


13/50 = 0,26 sau 26%
0,26 x 475.000 = 123.500 depreciere
191

Costul net
Depreciere
Costul net al cldirii

475.000
-123.500
351.500

Soluie alternativ
Durata de via economic rmas / durata de via economic = % rmas
37/50 = 0,74 sau 74%
Costul net al cldirii
0,74 x 475.000 = 351.500
Not. n soluia alternativ, deprecierea nu este estimat. Raportul dintre durata
rmas i durat de via economic a cldirii este aplicat direct la costul curent
estimat de reproducie, dup scderea pentru elementele recuperabile, pentru a
ajunge la o estimare a valorii nete a cldirii.
Problema 3 (pentru acas)
Urmtoarele informaii sunt disponibile
Cost de reproducie
nvelitoare acoperiului
2.500
Instalaii sanitare
6.000
Vopsitorie
2.000
A.
B.

Cost de reparaie
500
800
400

Calculai uzura fizic recuperabil


Ce trebuie fcut cu costul total pentru reparaia
obiectelor listate?

Soluie
A. Uzura fizic total recuperabil este calculat dup cum urmeaz
500
800
+ 400
1.700
B. Costul total de reparaie trebuie separat astfel nct s nu fie inclus din nou
n estimarea uzurii fizice nerecuperabile.
Problema 4
Exist urmtoarele informaii despre elementele cu via scurt ale unei cldiri,
nerecuperabile.
Costul curent
de reproducie

Vrsta fizic (ani)

Durata de via
fizic (ani)

nvelitoarea acoperiului
2.000
10
Mocheta
6.000
5
Plafon fals
5.000
7
Calculai uzura fizic nerecuperabil a elementelor cu via scurt.

192

20
15
15

Soluie
Costul
curent de
reproducie
()
2.000

Vrsta
fizic
(ani)

Durata total
de via fizic
(ani)

nvelitoarea
10
20
acoperiului
Mocheta
6.000
5
15
Plafon fals
5.000
7
15
Uzura total fizic nerecuperabil, a elementelor cu via
scurt

Depreciere
%

50

1.000

33
47

2.000
2.350
5.350

Problema 5
Cldirea evaluat are un cost curent de reproducie de 600.000 , o vrst
fizic de 10 ani i o durat de via fizic de 50 de ani. Costul total de nlocuire
al tuturor elementelor cu via scurt este de 50.000
Calculai uzura fizic nerecuperabil pentru elementele cldirii cu via lung
folosind metoda duratei de via fizic.
Soluie
Vrst fizic / durat total de via fizic = % depreciere
10/50 = 0,20
Costul curent de reproducie
600.000
Costul total de nlocuire al
-50.000
elementelor cu via scurt
Costul de reproducie al elementelor
550,000
cu via lung
Uzura fizica recuperabil pentru elementele cu via lung
0,20 x 550.000 = 110.000

Problema 6
O cas pentru o singur familie nu are toalet la primul etaj, o facilitate ce este
acum tipic pe pia. Totui, primul etaj are un spaiu adecvat pentru instalarea
unei toalete. Dac ar fi fost instalat ca parte a construciei originale, costul ar
fi fost de 1.500 . Costul curent de instalare a acestei faciliti este de 2.000 .
A.
B.

Calculai neadecvarea funcional recuperabil cauzat de


deficiena care are nevoie de completare.
Explicai de ce costul de instalare al unei toalete, ca o
completare, este mai mare dect costul de instalare al acesteia ca parte a
construciei originale.

Soluie
A.
Costul de instalare dup construire
Costul de instalare la construire
Neadecvarea funcional
recuperabil cauzat de deficiena
care are nevoie de completare

2.000
-1.500
500
193

B.
Este mai uor i mai puin costisitor pentru a instala o facilitate n
timpul construciei. Dup ce construcia este terminat, instalarea aceleiai
faciliti este mult mai dificil i mai scump. Costuri mai mari pot rezulta din
cauza nevoii de a schimba sau nltura detalii structurale prezente i finisri
naintea instalrii noilor detalii structurale, finisajelor, instalaiilor sanitare sau
echipamentului electric
Problema 7
Buctria dintr-o cas pentru o singur familie are accesorii ncorporate care nu
mai sunt acceptabile pe pia existent. Urmtoarele informaii sunt disponibile
Costul accesoriilor noi, instalate
Costul de reproducie al celor existente
(instalate)
Amortizarea celor existente
Calculai neadecvarea funcional recuperabil cauzat de
necesit nlocuire sau modernizare
Soluie
Costul de reproducie al
accesoriilor noi
Costul de reproducie al
celor existente, instalate
Depreciere
Valoarea rmas a celor
existente
Neadecvarea funcional
recuperabil cauzat de o
deficien ce necesit
nlocuire sau modernizare

16.000
15.000
11.000
o deficien ce

16.000
15.000
11.000
-4.000

12.000

Problema 8
Un duplex rezidenial urmeaz a fi transformat n spaiu de birouri. n prezent
are dou centrale termice i fiecare este capabil pentru nclzirea ntregii
cldiri.
Exist urmtoarele date disponibile:
Costul de reproducie a unei centrale
8.000
Uzura fizic curent
2.000
Costul de nlocuire al unei centrale i
de renovare a spaiului
1.000
Calculai neadecvarea funcional recuperabil cauzat de supra-adecvare.
Soluie
Costul de reproducie a unei centrale
8.000
Uzura fizic curent
-2.000
Costul de nlocuire i de renovare a
spaiului
+1.000
Neadecvarea funcional recuperabil
cauzat de supra-adecvare
7.000
194

Problema 9
O cldire de birouri de dou etaje, transformat, nu are acces adecvat deoarece
nu exist ascensor i acces pentru persoane cu handicap locomotoriu la etajul al
doilea.
Exist urmtoarele date disponibile:
Chirie pe an, fr acces adecvat
8.000
Chirie pe an, cu acces adecvat
10.000
Cheltuieli de exploatare (ambele cazuri)
4.000
Rata de capitalizare pentru cldire (RB)
12,5%
Calculai neadecvarea funcional nerecuperabil cauzat de aceast deficien.
Soluie
Pierderea de VNE este de 2.000 , calculat dup cum urmeaz:
Fr acces adecvat:
Venit brut potenial
8.000
Cheltuieli de exploatare
-4.000
VNE
4.000
Cu acces adecvat:
Venit brut potenial
10.000
Cheltuieli de exploatare
-4.000
VNE
6.000
VNE cu acces adecvat
6.000
VNE fr acces adecvat
-4.000
Pierderea de VNE
2.000
Neadecvarea funcional nerecuperabil, estimat, cauzat de
aceast deficien se calculeaz cu formula: VNE/RB
2.000 / 0,125 = 16.000
Problema 10
O cldire de birouri transformat are tavane excesiv de nalte, inacceptabile pe
pia.
Exist urmtoarele date disponibile:
Cost de reproducie, aa cum este
Cost de reproducie, cu nlimi
acceptabile
Uzura fizic
Costurile anuale suplimentare din cauza
nlimii excesive (ex. taxe adiionale,
asigurare, management)
Rata de capitalizare pentru cldire (RB)
Calculai neadecvarea funcional datorat aceste supra-adecvri.

195

10.000
8.000
40%
800
12,5%

Soluie
Cost de reproducie, aa cum este
Cost de reproducie, cu nlimi
acceptabile
Cost n exces
Uzur fizic la 40%
Valoarea costului rmas al excesului
Cost suplimentar de exploatare
Neadecvarea funcional cauzat de
supraadecvare

10.000
(-) 8.000
2.000
- 800
1.200
+6.400
7.600

Problema 11
O proprietate comercial sufer din cauza locaiei ntr-un cartier n declin.
Exist urmtoarele date disponibile:
VNE aa cum este (dup toate reparaiile fizice i
10.000
funcionale)
VNE fr influenele externe (dup toate reparaiile fizice i
funcionale)
12.000
Rata total de capitalizare RO
10%
Raportul valoarea cldirii /valoarea total a proprietii
1:2
A.
Calculai deprecierea economic (din cauze externe) a cldirii n
cauz.
B.
Exist alte proceduri care pot fi folosite pentru alocarea
deprecierii economice a terenului i a cldirilor?
Soluie:
A.
VNE fr influenele externe
12.000
VNE aa cum este
-10.000
Pierderea de VNE din cauze externe
2.000
2.000 capitalizat la 0,10 (RO)
20.000
Alocarea ntre teren i cldire;
proporia cldirii 50%
0,50
Deprecierea economic atribuit cldirii
10.000
B. Raportul dintre valoarea cldirii i valoarea total a
proprietii este dat n problem, astfel c procedura folosit este
acceptabil i adecvat. Cnd VNE al proprietii poate fi alocat ntre
teren i componentele cldirii, VNE atribuit fiecrei componente poate
fi capitalizat la rata indicat RL sau RB.
Problema 12
Exist urmtoarele date disponibile:
Vnzarea 1
Preul de vnzare
99.000
Valoarea terenului
30.000
Costul de reproducie
119.000
curent

196

Vnzarea 2
133.000
40.000
163.000

Vnzarea 3
164.000
49.000
205.000

Calculai deprecierea pentru fiecare vnzare ca procentaj din costul curent de


reproducie al cldirii.
Soluie
Vnzarea 1
Vnzarea 2
Vnzarea 3
Pre de vnzare
99.000
133.000
164.000
Valoarea estimat a terenului
-30.000
-40.000
-49.000
Valoarea curent a cldirii
69.000
93.000
115.000
Costul curent de reproducie
119.000
163.000
205.000
estimat
Valoareacurent a cldirii
-69.000
-93.000
-115.000
Deprecierea indicat
50.000
70.000
90.000
Deprecierea ca % din costul
de reproducie
42%
43%
44%
Problema 13
Exist urmtoarele date disponibile pentru a fi utilizate n metoda costului.
Cost curent de reproducie

Cldirea
155.000
Amenajrile amplasamentului
25.000
Uzur fizic
Recuperabil
10.000
Nerecuperabil via lung
25.000
Nerecuperabil via scurt
5.000
Neadecvarea funcional
Recuperabil
5.000
Nerecuperabil
25.000
Depreciere economic
12.000
Deprecierea amenajrilor
amplasamentului
5.000
Valoarea terenului
60.000
Calculai valoarea acestei proprieti libere folosind metoda costului.
Soluie

197

Costul de reproducie al cldirii


Uzura fizic
Recuperabil
Nerecuperabil via lung
Nerecuperabil via scurt

155.000
10.000
25.000
+5.000
40.000

Neadecvarea funcional
Recuperabil
Nerecuperabil

5.000
+10.000
15.000
+12.000

Deprecierea din cauze externe


Deprecierea total
Costul net al cldirii
Costul de reproducie al
amenajrilor amplasamentului
Deprecierea
amenajrilor
amplasamentului
Costul net al amenajrilor
amplasamentului

-67.000
88.000
25.000
-5.000
+20.000

Costul net al construciilor


Valoarea terenului
Costul de nlocuire net

108.000
+60.000
168.000

8.5 Studiu de caz


Studiul de caz va fi dat de citit acas pentru ziua a 2-a i se va rezolva
de ctre cursani n clas.
Se consider o cldire administrativ (de birouri), care are 607 mp arie
desfurat i 490 mp suprafa nchiriabil. Cldirea este amplasat pe un
teren de 350 mp. Valoarea de pia a terenului liber este de 270 /mp.
n Tabelul 1 este prezentat sinteza costului de reconstrucie, iar n
celelalte tabele fiecare tip de depreciere este calculat pe baza costului de
reconstrucie.
1. Uzura fizic recuperabil
Se estimeaz numai la elementele ce trebuie reparate la data evalurii i
se cuantific prin costul de readucere a elementului la condiia de nou sau ca i
nou. n Tabelul 2 se arat modul de estimare a uzurii fizice recuperabile.
Costul de refacere a zugrvelilor depete costul curent din cauza
manoperei suplimentare i a pregtirilor ce nu apar la o construcie nou.
O uzur se consider recuperabil cnd costul pentru corectarea strii
sale tehnice plus un profit rezonabil e mai mic dect creterea de valoare
198

rezultat. Multe defecte structurale, deficiene i supradimensionri pot fi


corectate cu ajutorul noilor tehnologii de construcii, dar esenial n decizie este
elementul economic.
Evaluatorii au opinii diferite fa de definirea uzurii recuperabile, mai
ales pentru elementele uzate parial.
2. Uzura fizic nerecuperabil
Se refer la elementele deteriorate fizic care nu pot fi n prezent
corectate din motive practice sau economice.
Uzura fizic nerecuperabil se aplic la diferena dintre costul de
reconstrucie sau de nlocuire i costul de eliminare a uzurii fizice
recuperabile. Aplicarea direct la costul de reconstrucie sau de nlocuire duce
la o supraevaluare a uzurii.
n scopul analizei, elementele uzurii fizice nerecuperabile sunt
clasificate ca fiind cu via scurt i cu via lung. Un element cu via
lung este o component a cldirii care este de ateptat s aib o durat de via
economic rmas, ca i ntreaga construcie. Un element cu via scurt este
acela cu o durat de via economic rmas mai mic dect durata de via
economic rmas a ntregii cldiri.
Astfel, furniturile pentru instalaii sunt clasificate ca avnd via scurt.
Elementele cu via scurta din sitemul de ventilaie i A/C au valoarea de 6.650
din totalul de 19.010 .
Fiecare element cu via scurt trebuie analizat cu atenie i luat n
calcul o singur dat. Tabelele 3 i 4 arat calculele de estimare a uzurii fizice
pentru elementele cu via scurt i cu via lung, utiliznd metoda duratei de
via fizic.
Pentru aceasta, evaluatorul aplic raportul dintre vrsta efectiv i
durata de via total estimat la costul de reproducie sau de nlocuire al
fiecrui element fizic nerecuperabil cu via scurt, cost ce a rmas dup
scderea costului de eliminare a uzurii fizice recuperabile. Evident apoi adun
uzurile pentru toate elementele cu via scurt existente n cldire.
Costul de reconstrucie/nlocuire al elementelor cu via lung se
determin prin diferena dintre costul de reconstrucie/nlocuire total i costul
de reconstrucie/nlocuire al elementelor fizice recuperabile (sau cost de
reparare uneori) i costul componentelor cu via scurt nerecuperabile.
Pentru a estima uzura fizic nerecuperabil a elementelor cu via lung
pot fi folosite dou metode.
Prima metod implic utilizarea raportului ntre vrsta scriptic i
durata de via fizic total. Aceste raport se aplic la costul de
reconstrucie/nlocuire a componentelor cu via lung cu uzur nerecuperabil.
Astfel ne asigurm c elementele de uzur funcional sau economic nu au
fost incluse n uzura fizic. O problem delicat a aceastei metode este
dificultatea de a estima durata de via fizic pe baza informaiilor de pe pia.
Metoda a doua folosete raportul dintre vrsta efectiv i durata de
via economic. Acest raport este aplicat la costul de reconstrucie/nlocuire al
elementelor cu via lung i uzur nerecuperabil. Vrsta efectiv trebuie s
fie corectat astfel nct raportul menionat mai sus s nu cuprind i uzura
fizic recuperabil, uzura fizic nerecuperabil a elementelor cu via scurt,
deprecierea funcional sau deprecierea economic. Deci vrsta efectiv
folosit n raport este mai mic dect cea folosit n metoda duratei de via
199

fizic. Aici trebuie procedat cu mare atenie, ntruct conceptul de durat de


via economic se aplic, de regul, numai pentru deprecierea total i nu
pentru anumite elemente.
3. Neadecvarea (deprecierea) funcional recuperabil
Neadecvarea funcional este o pierdere n valoare din cauza
deficienelor de concepie sau proiectare a cldirii. Poate fi cauzat i de
schimbrile n timp referitoare la aspectul cldirii, materiale sau standarde de
construcie (grad seismic, izolaie termic).
Deficienele pot fi recuperabile sau nerecuperabile.
Ca s fie recuperabile, costul de nlocuire a unui aspect demodat sau
neacceptabil trebuie s fie mai mic dect creterea de valoare anticipat.
Neadecvarea funcional recuperabil se cuantific prin costul de
nlocuire i poate fi mprit n trei categorii:
- deficien ce necesit adugiri, care se msoar prin ct de mult
costul de adugire depete costul elementului dac el ar fi fost instalat chiar
n timpul construciei;
- deficien ce necesit nlocuire sau modernizare, care se msoar ca
fiind costul elementului minus uzura fizic deja aplicat la elementul existent
(valoarea rmas), plus costul de demontare a elementul existent plus costul de
instalare a elementului modern (inlocuitor). Valoarea rmas este valoarea
atribuit unui element are se scoate de pe proprietatea imobiliar, de obicei
pentru a fi folosit n alt parte.
- supradimensionarea care este msurat ca fiind costul de
reconstrucie al elementului minus orice uzur fizic deja aplicat, minus costul
de demontare minus valoarea rezidual dac exist. O supradimensionare este
recuperabil dac, la data evalurii, corectarea este fezabil economic, n caz
contrar fiind o uzur nerecuperabil.
Tabelele 5, 6 i 7 arat calculele pentru deprecierea funcional
recuperabil.
Cldirea administrativ, care se evalueaz, nu are grup sanitar la etaj,
ceea ce va face ca nchirierea s se fac la un pre mai mic. Exist spaiu
disponibil pentru amenajare i dei spaiul alocat este inclus n estimarea
costului de reconstrucie, instalaiile nu au fost incluse. Costul curent pentru
amenajarea unui grup sanitar este de 1.680 , iar dac acesta s-ar fi construit
iniial, construire ar fi fost de 1.260 (Tabelul 5)
Corpurile de iluminat din cldire n valoare de nou de 1.400 sunt
demodate i trebuie modernizate. Costul de demontare a corpurilor vechi este
de 280 i costul de instalare a corpurilor noi este 560 (Tabelul 6)
Cldirea are 240 mp de spaiu de depozitare iluminat i climatizat.
Cererea de birouri indic oportunitatea transformrii depozitului n birouri.
Aceast supradimensionare este considerat recuperabil dac valoarea
obinut n plus prin transformare depete costul transformrii. (Tabelul 7)
4. Neadecvarea funcional nerecuperabil
Neadecvarea funcional nerecuperabil poate fi cauzat de o deficien
sau de o supradimensionare. Pot fi implicate dou tipuri de deficiene: un
element neinclus n costul de nou, dar care ar trebui inclus sau un element
inclus n costul de nou, dar nu ar trebui inclus.
Neadecvarea funcional cauzat de o deficien, care nu este inclus
n estimarea costului de nou, dar ar trebui inclus, este cuantificat ca pierderea
200

de profit net, cauzat de deficien, capitalizat cu rata de capitalizare pentru


cldire, minus costul elementului dac el a fost inclus n estimarea costului.
Neadecvarea funcional datorat cauzat de o deficien, care este
inclus n estimarea costului de nou, dar nu ar trebui s fie inclus, este
cuantificat ca fiind costul curent de nou minus uzura fizic aplicat anterior,
minus valoarea adugat.
Procedura de calcul a neadecvrii funcionale nerecuperabile este
identic n cazurile cnd se utilizeaz costul de reconstrucie sau costul de
nlocuire (Tabelul 8).
Cldirea administrativ nu are sistem de stingere de incendii. Alte
cldiri n vecintate, au asemenea sisteme cu senzori i stingtoare-du. Analiza
de pia arat o diferen de 8 /mp pe an de spaiu util liber de nchiriat, ntre
cldiri care au i cele care nu au sistem de stingere incendii.
Proprietatea evaluat are 490 mp suprafa nchiriabil ce indic o
piedere de venit brut anual de 3.920 minus pierderi din gradul de ocupare i
cheltuieli de 2.136 i are ca efect o pierdere de venit net de 1.784 pe an.
Costul de a instala acum un sistem de stingere incendii este 21.000 . i durata
de via este 20 ani.
n multe cazuri, pierderea de profit net ca procentaj din pierderea de
venit brut, datorat deprecierii funcionale, difer de raportul global
venit/cheltuieli al proprietii, din cauz c anumite cheltuieli, cum ar fi
utilitile i asigurarea nu sunt afectate de deficien, n timp ce altele, cum ar fi
taxele i cheltuielile de administrare pot fi afectate.
Neadecvarea
funcional
nerecuperabil,
cauzat
de
o
supradimensionare se msoar n mod diferit, n funcie de utilizarea costului
de reconstrucie sau costului de nlocuire.
Dac baza este costul de reconstrucie, evaluatorul trebuie s ia n
considerare costul de construire al unei cldiri ce conine aceeai
supradimensionare. Supradimensionarea este msurat prin costul de
reconstrucie a componentei supradimensionate minus orice uzur fizic deja
aplicat plus valoarea curent a oricrui cost datorat supradimensionrii, minus
orice valoare adugat (cum ar fi o chirie mai mare).
Cheltuielile cauzate de supradimensionri se refer la: taxe
suplimentare, asigurri, ntreinere sau cheltuieli cu utiliti. Costul de
reconstrucie, innd cont de uzura elementului n exces, care este peste costul
ce poate fi suportat de o cretere a chiriei, ca rezultat al supradimensionrii, see
adaug la pierderea de profit net capitalizat, n scopul determinrii deprecierii
totale.
Cnd baza este costul de reconstrucie, evaluatorul trebuie s revad
estimrile uzurilor fizice recuperabile i nerecuperabile. Dac elementul
supradimensionat a fost inclus n una din categoriile de mai sus, costul de
reconstrucie al elementului trebuie diminuat cu uzura fizic, deja aplicat.
Neadecvarea funcional nerecuperabil se calculeaz n Tabelul 9.
Cldirea administrativ a fost proiectat s aib 3 nivele, dar s-au
construit numai dou. Nu este fezabil economic s se mai adauge acum nc un
nivel. Costul structurii pentru o cldire nou cu 3 nivele ar fi de 27.430 , n
timp ce structura pentru o cldire nou cu dou nivele ar costa 17.730 . Deci
costul supradimensionrii este de 9.700 .
5. Deprecierea economic
201

Deprecierea economic este utilitatea diminuat a unei cldiri cauzat


de influene negative din mediul exterior cldirii i este de obicei
nerecuperabil. Ea poate fi cauzat de o serie de factori, cum ar fi: declinul
vecintii, amplasarea proprietii n localitate sau regiune, condiiile pieei
locale.
n metoda costului trebuie mai nti s se estimeze profitul atribuit
cldirii i apoi pierderea de profit imputabil cldirii se capitalizeaz cu rata de
capitalizare pentru cldire pentru a obine deprecierea economic.
Exist dou ci de estimarea deprecierii economice i evaluatorul va
selecta acea metod care este cea mai bine fundamentat pe informaiile de pe
pia. Astfel, evaluatorul:
capitalizeaz pierderea de profit sau de chirie atribuit
influenelor negative;
compar tranzacii de proprieti similare care sufer aceleai
influene negative.
Dac exist date disponibile, a doua cale este de preferat, dei pot apare
dificulti n comparaie.
Pentru a estima deprecierea economic prin capitalizarea pierderii de
profit, evaluatorul mai nti estimeaz pierderile la nivelul ntregii proprieti
imobiliare, cauzat de influenele externe i apoi partea din pierderi atribuite
cldirii o capitalizeaz cu rata de capitalizare pentru cldire.
Evaluatorii pot obine date de pia care s-i ajute s separe, din rata de
capitalizare total (R0), rata de capitalizare pentru construcii (RB) i rata de
capitalizare pentru teren (Rt). Este mult mai greu s se gseasc un factor de
multiplicare al profitului sau chiriei care s reflecte proporia ntre cldire i
teren.
Pe pieele aflate temporar ndeclin, condiiile pot impune cuantificarea
deprecierii externe prin actualizarea pierderii de profit net pe durata de timp n
care se prevede aciunea negativ a factorilor externi, n loc de capitalizarea
pierderii care presupune a fi o aciune negativ perpetu.
Evaluatorul ar putea capitaliza profitul rmas la rata de capitalizare
pentru teren ca s obin pierderea de valoare atribuit terenului. Dac acest
procentaj al pierderii n valoarea terenului este apropiat de corecia fcut
pentru localizare, n cadrul aplicrii abordrii prin comparaia vntrilor, atunci
cele dou estimri sunt mai credibile.
Tabelul 10 arat procedura pentru estimarea deprecierea economic.
Cldirea administrativ seafl n apropierea unui antier iar n zilele cu
vnt, vecintatea i proprietatea se prfuiesc. Din acest motiv, venitul net anual
este de 60 /mp. Cldirile administrative situate mai departe nu sunt afectate i
au un profit anual mai mare cu 7 /mp. Cldirea evaluat are o pierdere anual
de 3.430 .
6. Deprecierea total
Dup estimarea fiecrui tip de depreciere, se nsumeaz rezultatele
Procedura de estimare a valorii cldirii, prin metoda costului de
reconstrucie, este artat n Tabelul 15.
Dac se evalueaz cldirea, n cazul c este nchiriat, trebuie s se fac
o corecie ce ine cont de diferena ntre chiria contractual i chiria de pia a
cldirilor comparabile.
n cazul de fa, se presupune c, pentru nc ase ani, chiria
contractual va fi de 53.000 /an, iar chiria pe pia va fi de 58.800 /an.
202

Valoarea pierderii se obine prin actualizarea pierderii anuale cu o rat de 10%,


pe timp de 6 ani (rata este cea ateptat de investitorii de pe piaa imobiliar) i
este 25.260 .

Formula factorului de capitalizare este (1-(1+r)-6)/r


La sfritul zilei a 2-a se vor da cursanilor soluia studiului de caz cu
tabelele 1-12

203

Tabelul 1
Cost de reconstrucie. Metoda costurilor segregate
Costuri directe (inclusiv manoper, materiale,
echipamente, regie i profitul constructorului
- Excavri i pregtire teren
- Fundaii
- Perei exteriori
- Structur acoperi
- nvelitoare
- Structura cadre
- Structur planee
- Pardoseli
- Tavane
- Perei despritori
- Zugrveli (interior, exterior)
- Instalaii ap, canal, gaze
- Furnituri ap, canal, gaze
- Instalaii electrice
- Furnituri electirce
- Ventilaie i A/C
TOTAL COSTURI DIRECTE
Costuri indirecte
Profitul promotorului
Costul total de reconstrucie
Costul unitar de reconstrucie (pe mp AD)

553
6.560
74.585
13.608
3.507
27.426
18.095
8.393
7.707
46.620
1.750
7.945
2.990
9.184
4.781
19.010
252.714
21.300
38.000
312.014
514
Tabelul 2

Uzur fizic recuperabil


Cost de
reconstrucie
nvelitoare (reparaie)
3.507
Zugrveli
1.750
TOTAL uzur fizic recuperabil

Cost de
eliminare
350
1.900
2.250

Valoare
rmas
3.157
0

Tabelul 3
Uzur fizic nerecuperabil. Elemente cu via scurt
Cost de
Vrsta
Durata de
Raport
Uzur fizic
reconstrucie scriptic via fizic
aplicat nerecuperabil
Rmas
Ani
Ani
la cost
nvelitoare
3.157
10
15
10/15
2.105
Pardoseli
8,393
7
10
7/10
5.895
Tavane
7.707
5
15
5/15
2.569
Zugrveli
0
Nou
5
0
0
Furnituri ap
2.990
10
20
10/20
1.495
Furnituri
4.781
8
10
8/10
3.825
electrice
Ventilaie A/C
6.650
10
15
10/15
4.433
TOTAL
33.678
20.322
204

Tabelul 4
Uzur fizic nerecuperabil. Elemente cu via lung
Cost de reconstrucie
Minus costul de reconstrucie al:
elementelor fizice recuperabile*
elementelor fizice nerecuperabile
cu via scurt

312.014
- 5.257
- 33.678
273.079

Cost de reconstrucie a elementelor cu via lung


Vrst scriptic 10 ani
Durata de via fizic 75 ani
Raportul aplicat de cost 10/75
TOTAL uzur fizic nerecuperabil a elementelor cu via lung

x 10/75
36.410

NOTA: * Costul repataiei acoperiului + costul de reconstrucie zugrveli


Tabelul 5
Neadecvarea funcional recuperabil. Deficiene ce necesit adugiri
Cost de instalare a unui grup sanitar n structura existent
Minus costul de instalare a unui grup sanitar n structura existent
dac s-ar fi construit la data evalurii
Pierderea n valoare

1.680
1.260
420

Tabelul 6
Neadecvare funcional recuperabil. Deficiene ce necesit nlocuiri sau
modernizri
Cost al instalaiilor existente deja, incluse n estimarea de cost
Minus uzura fizic deja aplicat*
Minus valoarea recuperabila
Plus cost de demontare
Plus cost de instalare echipament nou
Pierderea n valoare
NOTA: * vrsta/durata de via la furnituri electrie era 8/10

205

1.400
- 1.120
0
280
560
1.120

Tabelul 7
Neadecvarea funcional recuperabil. Supradimensionare
Determinarea fezabilitii economice
Cost de lichidare a depozitului
Minus valoarea rezidual
Total cost de eliminare
Ctig potenial de venit net
(Minus cretere cheltuieli de expl. sau plus reducere cheltuieli de expl.)
Ctig de venit net
Modificarea venitului net capitalizat la rata de capitalizare a cldirii de 10,5%
Estimarea deprecierii
Costul curent de reconstrucie a depozitului
Minus uzura fizic deja aplicat (5/75)
Subtotal
Plus costul net de eliminare
Pierderea n valoare

1.050
0
1.050
1.440
0
1.440
13.714
9.000
600
8.400
1.050
9.450

Not:
- costul de lichidare a depozitului este de 1.050
- valoarea de pia a chiriei lunare pentru spaiu de birou este 10 /mp
- depozitul este nchiriat acum cu 4 /mp pe lun
- costul de reconstrucie a depozitului este 9.000

Tabelul 8
Neadecvarea funcional nerecuperabil. Deficiene
Pierdere estimat de venit net
Rata de capitalizare a cldirii 10,5%
Pierdere de venit net/rata de capitalizare
Minus costul care este inclus n estimarea de cost de nou
Neadecvare funcional nerecuperabil estimat

1.784
16.990
10.500
6.490

Tabelul 9
Neadecvare funcional nerecuperabil. Supradimensionare
Cost de reconstrucie curent al supradimensionrii
Minus uzura fizic deja aplicat
Subtotal
Plus valoarea actualizat a costurilor suplimentare
Minus valoarea adugat
Neadecvare funcional nerecuperabil estimat

206

9.700
1.293
8.407
0
0
8.407

Tabelul 10
Depreciere economic
VNE anual curent al proprietii
Pierderea estimat de VNE anual din cauza influenelor externe
Rata de capitalizare pentru teren 9%
VNE datorat terenului
VNE cldirii
Pierdere de VNE datorat cldirii (pro rata)
Rata de capitalizare pentru cldiri 10,5%
Pierdere net capitalizat la cldire (2.438/0,105)
Depreciere extern aplicabil cldirii

29.400
3.430
8.505
20.895
2.438
23.219
23.219
Tabelul 11

Metoda costului de reconstrucie


Cost de reconstrucie
Costuri directe
Costuri indirecte
Profitul promotorului imobiliar
TOTAL cost de reconstrucie

252.714
21.300
38.000
312.014

Depreciere cumulat
Uzur fizic recuperabil
Uzur fizic nerecuperabil, elemente cu via scurt
Uzur fizic nerecuperabil, elemente cu via lung
SUBTOTAL

2.250
20.302
36.410
58.962

Neadecvare funcional recuperabil, deficiene, adugiri


Neadecvare funcional recuperabil, deficiene, nlocuiri
Neadecvare funcional recuperabil, supradimensionare
SUBTOTAL

420
1.120
9.450
10.990

Neadecvare funcional nerecuperabil; deficiene


Neadecvare funcional nerecuperabil, supradimensionare
SUBTOTAL

6.490
8.407
14.897

Depreciere economic
TOTAL DEPRECIERE CUMULAT

23.219
108.068

CIN al cldirii
Valoarea terenului
Valoarea proprietii imobiliare libere
Corecie datorit diferenei de chirie
Valoarea proprietilor imobiliare nchiriate
Rotunjit

203.946
94.500
298.446
-25.260
273.186
273.000

207

Cap. 9 RECONCILIEREA REZULTATELOR


O evaluare se face la solicitarea unui client care dorete s cunoasc
careeste valoarea de pia a proprietii sale imobiliare. Pentru a rspunde la
aceast ntrebare, evaluatorul urmeaz un proces de evaluare. n cursul acestui
proces, evaluatorul:
identific, culege i analizeaz date generale i specifice;
determin cea mai bun utilizare a proprietii;
aplic abordrile valorii, respectiv prin comparaia vnzrilor, prin venit
i prin cost, n concordan cu scopul evalurii i datele disponibile.
De regul, se aplic mai multe metode de evaluare, nscrise ncele trei
abordri menionate, i fiecare metod are ca rezultat o anumit valoare. Ca
urmare, dac au fost folosite mai multe metode de evaluare, evaluatorul trebuie
s reconcilieze cel puin dou valori.
Reconcilierea este analiza unor rezultate alternative pentru a ajunge
la estimarea valorii finale.
Pregtindu-se pentru reconcilierea rezultatelor, evaluatorul face o
revedere a ntregii evaluri, asigurndu-se c datele disponibile, tehnicile
analitice, raionamentul i logica aplicate, au condus la judeci consecvente.
Datele/informaiile sunt revzute pentru a se asigura c sunt autentice,
pertinente i suficiente. Evaluatorul trebuie s examineze diferenele ntre
rezultatele diferitelor metode, s aplice teste de rezonabilitate i coeren i s
rezolve orice aspecte inconsecvente, cum ar fi:
vrsta efectiv a cldirii folosit n metoda costului i starea
tehnic evideniat;
starea tehnic utilizat ca baz pentru corecia chiriilor,
cheltuielilor i vnzrilor proprietilor comparabile n metoda
comparaiei vnzrilor i n metoda bazat pe venit;
rezultatele din fiecare metod corespund cu cea mai bun
utilizare a proprietii.
Toate calculele matematice trebuie verificate, poate chiar de o alt
persoan. Chiar erorile nensemnate pot distruge ncrederea clientului n
lucrarea de evaluare. n final, se analizeaz raionamentul de-a lungul
procesului de evaluare, cum ar fi:
dac metodele aplicate iau n considerare toate datele
disponibile i duc sistematic la concluzii logice, care se leag
direct la scopul evalurii; i dac
evaluarea rspunde cerinelor de rezolvare a problemei
clientului.

9.1. Relaia cu procesul de evaluare i cu


piaa
Rezolvarea diferenelor ntre rezultatele procedurilor de evaluare
folosite pot depinde de diferene subtile n obiectivele evalurii sau obiectul
evalurii. De exemplu, dac un evaluator estimeaz valoarea de pia a unei
cldiri turn, destinat birourilor, fie terminat i ocupat sau terminat dar
neocupat, contribuia reprezentat de gradul de ocupare stabilizat trebuie
ponderat cu atenie n fiecare metod.
208

n toate evalurile i mai ales n cele cerute de cazuri n litigiu, trebuie


reexaminat definiia valorii estimate, i anume:
clientul a solicitat valoarea exprimat n cash sau n echivalente
de numerar;
clientul a solicitat preul cel mai probabil sau cel mai mare pre
obtenabil pe piaa liber;
clientul a solicitat valoarea pentru toate utilizrile la care se
poate adapta proprietate sau numai cea mai bun utilizare.
Evaluatorul poate fi solicitat s rspund la ntrebri referitoare la
potenialii utilizatori ai proprietii, cum ar fi:
valoarea de investiie, ca parte dintr-un ansamblu imobiliar s
fie reconciliat cu o valoare de pia pentru un cumprtor tipic;
valoarea intrinsec a unei cldiri administrative s fie
reconciliat cu valoarea de pia pentru o ipotec;
o valoare de asigurare s fie reconciliat cu valoarea de pia a
contribuiei cldirii asigurate la valoarea proprietii.
Evaluatorul trebuie s rein c orice client care cere o opinie
profesional, deseori vrea s tie i pe ce se bazeaz acea opinie. n procesul de
evaluare, evaluatorul trebuie s foloseasc cantitatea de informaii pe care
participanii pe pia o consider adecvat pentru rezolvarea problemei de
evaluare date. Procesul de evaluare este o colecie de unelte disponibile, din
care evaluatorul alege pe cele mai adecvate pentru un caz dat.
Metodele de evaluare care nu sunt importante pentru o anumit lucrare
pot fi utile la reconciliere.
Toate estimrile rezultate din aplicarea metodelor de evaluare trebuie s
corespund cu percepiile pieei. Concluzia evalurii trebuie s reflecte
valoarea de pia i datele analizate trebuie s fundamenteze opinia final a
evaluatorului, dar datele singure nu produc o estimare a valorii. Combinnd
analiza datelor cu calificarea profesional i experiena, evaluatorul poate s
raioneze corect i s emit o opinie credibil asupra valorii.
Dac pentru estimarea valorii de pia, datele de pe pia nu sunt
suficiente, nu exist alt soluie dect de a ne baza pe opinia unui evaluator
imparial care are o calificare i experien corespunztoare.

9.2 Principiile i criteriile de analiz a


rezultatelor
n analiza rezultatelor, concluziile preliminare trebuie s fie testate
pentru a ne asigura c raportul de evaluare i concluziile sale respect
urmtoarele principii:
Valoarea este o predicie. Evaluatorul va reexamina rezultatele ct de
obiectiv este posibil i se va ncredina c rezultatele reprezint o previziune
realist a comportamentului forelor care creaz piaa.
Valoarea este subiectiv. Valoarea unei anumite proprieti imobiliare
poate fi diferit pentru diferii cumprtori, datorit unor motive emoionale,
deoarece este o investiie particular sau altor cerine. Dei o anumit
proprietate se tranzacioneaz ntre doi indivizi particulari, pentru motive foarte
personale i subiective, piaa este alctuit din suma acestor decizii subiective.
Evaluarea este comparare. Analiza rezultatelor ce duc la estimarea
valorii finale trebuie s ia n consideraie o mulime de comparaii efectuate n
decursul procesului de evaluare. Compararea este fundamental pentru ntregul
209

proces i deci este necesar o mare grij la selecia i utilizarea tranzaciilor


comparabile.
Orientarea pe pia. n analiza final, evaluarea trebuie s reflecte
piaa. Este inacceptabil folosirea fr discernmnt a formulelor financiare sau
a criteriilor de comparaie, care nu reflect comportamentul participanilor pe
pia i fr verificarea i testarea ipotezelor n raport cu comportamentul
pieei.
n analiza rezultatelor, evaluatorul se bazeaz pe experiena
profesional, expertiz i raionament profesional. El va aprecia importana,
aplicabilitatea i fundamentarea fiecrui rezultat i se va baza mai mult pe
metoda cea mai adecvat naturii evalurii.
Criteriile cu care un evaluator ajunge la o estimare valorii finale,
fundamentat i semnificativ, sunt: adecvarea, precizia i cantitatea
informaiilor.

9.2.1 Adecvarea
Prin acest criteriu, evaluatorul judec coerena fiecrei metode de
evaluare cu scopul i destinaia evalurii.
Dei estimarea valorii final se bazez pe metodele care sunt cele mai
aplicabile, opinia evaluatorului nu este n mod necesar identic cu valoarea
obinut prin metoda cea mai aplicabil. Dac ntr-o evaluare sunt aplicabile
dou metode, valoarea final poate fi mai aproapiat de o valoare dect de
cealalt. De exemplu, s presupunem c valoarea obinut prin capitalizarea
venitului e mai mic dect cea obinut prin metoda comparaiei vnzrilor.
Dac participanii pe pia interesai prioritar de potenialul de a a genera
profit, valoarea final va fi mai apropiat de rezultatul dat de metoda
capitalizrii venitului. Pentru un alt tip de proprietate, cum ar fi o locuin
ocupat de proprietar, metoda comparaiei vnzrilor ar putea avea o relevan
primordial. n aplicarea metodei comparaiei, criteriul adecvrii poate fi
folosit i pentru a judeca relevana fiecrei proprieti comparabile i a fiecrei
corecii fcute.

9.2.2 Precizia
Precizia unei evaluri este msurat de ncrederea evaluatorului in
corectitudinea datelor, de calculele efectuate i de coreciile aduse preurilor de
vnzare ale proprietilor comparabile.
Numrul de proprieti comparabile, numrul de corecii i coreciile
absolute i nete pot sugera precizia relativ a unei anumite aplicri a metodei.
Dac exist multe proprieti comparabile, i care par c se conformeaz unui
model real al pieei imobiliare, se poate obine o precizie mai mare dect cu
alte metode, i deci i evaluatorul se va baza mai mult pe metoda comparaiei
vnzrilor. Mai mult, evaluatorul poate extrage date privind veniturile i
cheltuielile, precum i rata de capitalizare pentru aceste proprieti i, n acest
caz, poate s atribuie o mai mare precizie i credibilitate metodei capitalizrii
VNE i mai puin metodei costului.
Dac trebuie fcute mai puine corecii ale preurilor de vnzare ale
unei proprieti comparabile, dect altele, care se fac n cazul preurilor altor
comparabile, atunci evaluatorul poate atribui o mai mare importan
rezultatelor obinute cu mai puine corecii, mai ales dac mrimea coreciilor
este aproximativ la fel.
210

La acelai numr de corecii se acord o importan mai mare


rezultatelor obinute cu o corecie absolut mai mic.
n unele cazuri, o corecie mare poate fi mai precis i mai
fundamentat pe pia dect multe corecii mici.
De regul, corecia total net este un indicator mai nesigur pentru
precizie i nu se poate conta pe faptul c impreciziile n coreciile pozitive i
negative se compenseaz.

9.2.3 Cantitatea informaiilor


Adecvarea i precizia influeneaz calitatea i relevana rezultatelor
unei metode. Ambele criterii trebuie studiate n raport cu cantitatea
informaiilor evideniate de o anumit tranzacie comparabil sau de o anumit
metod. Chiar i datele care ndeplinesc criteriile de adecvare i precizie pot fi
contestate dac nu se fundamenteaz pe suficiente informaii. n termeni
statistici, intervalul de ncredere n care va fi valoarea real, va fi ngustat de
informaiile suplimentare disponibile.
Indiferent de cantitatea de informaii disponibile, responsabilitatea
evaluatorului depete manipularea datelor numerice. n fine, dei datele
tranzaciilor comparabile pot fi precise i adecvate, acestea se refer la
evenimente ce au avut loc nainte de data evalurii. Aceste date ce reflect
trecutul sunt relevante n msura n care pot ajuta evaluatorul s estimeze
beneficiile anticipate viitoare aduse de proprietate i valoarea prezent a
acestor beneficii. Datele pieei sunt importante; ele ar trebui s ajute, dar s nu
afecteze analizele evaluatorului.

9.3 Estimarea valorii finale


ntr-un raport de evaluare, estimarea valorii finale poate fi exprimat n
mod punctual - ca o singur cifr, ca un interval de valori sau n ambele
moduri. Tradiional, o estimare exprimat cu o singur valoare se numete
estimare punctual i reprezint cea mai bun estimare a evaluatorului.
Estimarea punctual trebuie s fie rotunjit, astfel nct s reflecte
gradul de precizie asociat cu o anumit evaluare. Totui, deseori n rapoartele
de evaluare aceast rotunjire exprim o precizie mai mare dect este
fundamentat de procesul de evaluare.
Exprimarea printr-un interval de valori reflect intervalul dat de
rezultatele obinute prin dou sau mai multe metode.
Evaluarea este o opinie asupra unui tip de valoare. Dei este o
concluzie imparial, expert i rezonabil a unui profesionist calificat, bazat
pe o analiz a tuturor informaiilor relevante, rmne totui o opinie. Ea
reprezint percepia evaluatorului referitor la cel mai probabil pre obtenabil
ntr-o tranzacie obiectiv.
Un interval larg de valori nu este util clientului; el dorete o valoare sau
un interval garantat.
In loc de o singur valoare, un evaluator poate exprima un interval de
probabilitate, care s sugereze un nivel de ncredere sau optimismul sau
pesimismul asociat cu valoarea estimat.

Definirea termenilor cheie


Valoarea final estimat
211

Intervalul de valori sau valoarea obinut n finalul reconcilierii


valorilor diferite obinute prin mai multae metode de evaluare i
prezentate n raportul evalurii.
Estimarea punctual
Indicaia de valoare final, reprezentet de o sum de bani unic.
Estimarea punctual este privit ca fiind cea mai probabil sum i este
deseori necesar n scopul estimrii compensrilor.
Intervalul de probabilitate
Nivelul de ncredere asociat cu o anumit valoare estimat sau cu un set
de valori estimate.
Interval de valori
Intervalul n care poate fi estimat valoarea final a proprietii.
Reconcilierea
Ultima faz a oricrei evaluri n care rezultatele metodele alternative
sunt analizate pentru a ajunge la o valoare final.
Criterii de reconciliere
Criteriile ce dau posibilitatea unui evaluator s formuleze o concluzie
fundamentat, argumentat n legtur cu valoarea final estimat.
Indicaiile de valoare sunt testate pentru adecvarea metodelor i
coreciilor fcute; precizia datelor i calculelor i suficiena numrul de
informaii.
Rotunjirea
Exprimarea unei sume ca numr aproximativ de exemplu,
aproximarea cu o zecimal. Concluzia evaluatorului poate fi rotunjit
pentru a reflecta lipsa preciziei asociat cu faptul c valoarea este o
opinie.
NTREBRI ADEVRAT FALS la alegere
1.
n aplicarea diverselor metode de evaluare se pot folosi diferite
concluzii n ceea ce privete cea mai bun utilizare a proprietii. (F)
2.
Vrsta efectiv a proprietii, estimat n metoda costului,
trebuie s fie n concordan cu starea tehnic descris i cu coreciile
fcute n metoda comparaiei vnzrilor. (A)
3.
Concluziile prezentate n raportul de evaluare trebuie s aib
legtur cu scopul i cu destinaia evalurii. (A)
4.
Pentru a rezolva diferenele dintre rezultatele celor trei metode,
un evaluator poate lua n considerare diferenele dintre drepturile evaluate
sau din definiia valorii estimate. (A)
5.
Dac datele folosite n fiecare metod de evaluare sunt n
conformitate cu piaa, concluzia va reflecta n mod necesar gndirea pieei
la data evalurii. (F)
6.
Prin folosirea criteriilor de adecvare, precizie i cantitatea
informaiilor, un evaluator poate formula o concluzie fundamentat,
argumentat referitoare la valoarea final estimat. (A)
7.
Proprietile comparabile, ale croror preuri necesit cteva
corecii nu pot fi folosite n calitate de proprieti comparabile cu
proprietatea subiect. (F)
8.
Valoarea final estimat poate fi redat de o estimare punctual
sau de un interval de valori. (A)
9.
Valoarea final ar trebui s fie rotunjit ntotdeauna pentru a
reflecta gradul ridicat al preciziei asociate ca privind valoarea. (F)
212

10.

Valoarea final estimat raportat poate fi diferit de valorile


obinute prin metoda cea mai aplicabil. (A)
11.
Datele de pia reflect fenomenele curente. (F)
NTREBRI GRIL la alegere
1. Cea mai precis utilizare a judecii n evaluare apare probabil la:
a. previziunea venitului
b. reconcilierea rezultatelor metodelor de evaluare
c. selectarea corect a datelor pentru proprietile comparabile
d. analiza vecintii
2. n procesul de evaluare, rezultatele sunt reconciliate ntr-o valoare final
a. dup determinarea celei mai bune utilizri
b. dup raportarea valorii considerate
c. dup aplicarea fiecrei metode de evaluare
d. dup ce au fost aplicate toate metodele de evaluare relevante
3. Un client care se hotrte asupra celei mai bune asigurri pentru
proprietatea sa ar fi mai interesat de seciunea ____________ din raportul
de evaluare.
a. date generale
b. estimarea costului
c. evaluarea terenului
d. cea mai bun utilizare
4. Pentru a reconcilia rezultatele pentru o cldire nefinalizat, obinute prin
metoda costului cu rezultatele obinute prin metoda comparaiei vnzrilor
i prin metoda capitalizrii venitului, un evaluator trebuie s ia n
considerare
a. atingerea gradului de ocupare stabilizat
b. deprecierea cumulat
c. rezerva pentru nlocuire
d. condiiile pieei curente
5. Ce metod de evaluare ar avea probabil cea mai mare relevan n
estimarea valorii unei cldiri de birouri?
a. costul
b. parcelarea
c. comparaia vnzrilor
d. capitalizarea venitului
6. Adecvarea i precizia contribuie la
a. calitatea raportului de evaluare
b. numrul de date din raport
c. criteriul reconcilierii
d. valoarea final estimat
7. Cel mai bun indicator al preciziei evalurii rezult din folosirea
a. celui mai mare numr de corecii
b. coreciilor brute
c. celui mai mare numr de proprieti comparabile
d. coreciilor nete
8. Estimarea punctual este cea mai puin adecvat pentru un client interesat
de
a. taxele imobiliare
b. formularea unei oferte pentru proprietate
213

c. compensri n caz de expropiere


d. deductibiliti pentru impozitul pe venit
9. Rezultatul evalurii ar trebui rotunjit pentru a reflecta
a. interesul clientului
b. locaia proprietii
c. gradul nalt de precizie asociat cu o opinie
d. lipsa preciziei asociat cu o opinie
10. Intervalul valorii nu poate fi
a. prea larg pentru a mai fi folositor
b. prea restrns i deci arbitrar
c. raportat ca valoare punctual
d. folosit greit de clieni.
Rspunsuri
1 b, 2 d, 3 b, 4 a, 5 d, 6 a, 7 c, 8 b, 9 d, 10 - c
SUBIECTE DE DISCUTAT- la alegere
1.

2.

3.

4.

Cum poate un evaluator s asigure consecvena ntr-o evaluare?


Prin folosirea celei mai bune utilizri i prin aplicarea unor ipoteze
logice n ceea ce privete starea tehnic a proprietii, condiiile de pia
i caracteristicile economice.
Explicai criteriile folosite n reconcilierea valorii.
Adecvarea, precizia i cantitatea informaiilor sunt criteriile folosite n
reconciliere. Numrul i mrimea coreciilor ar trebui minimizate ct
mai mult posibil pentru a asigura precizia. Datele i metodele aplicate
ar trebui adecvate problemei. Dac exist o mare cantitate de informaii
ce susin rezultatele crete credibilitatea valorii finale.
Ce avantaje i dezavantaje prezint estimarea punctual i ca interval de
valori?
a. Estimarea punctual e cerut unor evaluatori i n anumite situaii
(de exemplu, impozitele imobiliare, calcularea deducerilor pe
impozitul pe profit, estimarea compensrilor n caz de expropiere,
determinarea condiiilor de nchiriere). Estimarea punctual de
obicei este cerut/ateptat de clieni, dar ea ar putea sugera mai
mult precizie dect este justificat.
b. Prin raportarea unui interval de valori, un evaluator poate indica
nivelul su de ncredere n concluzia evalurii i arat clientului c
valoarea estimat nu este o valoare exact.
Cum ar trebui rotunjit valoarea final?
Rezultatul ar trebui rotunjit pentru a indica gradul de precizie asociat
opiniei. Cu ct este mai mare ncrederea evaluatorului ntr-o concluzie,
cu att scade nevoia de rotunjire. n general, rotunjirea reflect preul
pieei.

214

Cap. 10 RAPORTUL DE EVALUARE


NOT: Standardul Internaional Evaluare IVS 3 Raportarea

evalurii prezint pe larg cerinele privind raportarea, care se


aplic tuturor tipurilor de rapoarte de evaluare.
Definirea termenilor cheie
Raport de evaluare
Un document care nregistreaz instruciunile pentru o anumit misiune de
evaluare, baza de evaluare i scopul evalurii ca i rezultatele analizei care a
condus la opinia privind valoarea. De asemenea, un raport de evaluare poate s
explice procesele analitice care au fost parcurse n cursul evalurii i s
prezinte informaiile semnificative care au fost folosite n analiz. Rapoartele
de evaluare pot fi verbale sau scrise. Tipul, coninutul i dimensiunea unui
raport variaz n funcie de destinatar, de cerinele legale, de tipul proprietii i
de natura i complexitatea misiunii de evaluare.
Raport narativ/scris
Rezultatul unei evaluri, comunicat clientului n scris, inclusiv sub form
electronic. Rapoartele scrise pot fi documente narative detaliate, care s
conin toate materialele pertinente examinate i analizele realizate, pentru a
ajunge la concluzia privind valoarea sau pot fi documente narative sintetice,
cum ar fi actualizri periodice ale valorilor, formulare utilizate de ctre guvern
sau alte agenii sau scrisori ctre clieni.
Raport tipizat
Raport de evaluare limitat, prezentat ntr-o form standard cerut de unele
instituii financiare, companii de asigurare sau agenii guvernamentale.
Este tip de raport complet de evaluare; conine o introducere, ipotezele
evalurii, prezentarea datelor, analiza datelor i a concluziilor, i, de multe ori,
anexe.
NTREBRI ADEVRAT FALS la alegere
1.
2.
3.
4.
5.
6.

ANEVAR are solicitri specifice pentru coninutul unui raport


de evaluare i certificarea valorii. (A)
Certificarea valorii este de obicei inclus n scrisoarea de
transmitere. (F)
Seciunea cu ipotezele i condiiile limitative a unui raport de
evaluare include o declaraie dac valoarea este estimat n numerar,
echivalente de numerar sau alte forme de plat definite exact. (F)
Drepturile asupra proprietii ce este evaluat trebuie specificate
numai dac sunt mai mici dect drepturile obinuite asupra unei proprieti
imobiliare. (F)
Un client din afara oraului are un interes relativ mic n ceea ce
privete analiza vecintii. (F)
Analiza celei mai bune utilizri dintr-un raport de evaluare poate
include sugestii cu privire la reconstrucia, ntreinerea i administrarea
proprietii. (A)
215

7.

Un evaluator nu trebuie s repete coninutul sau s includ


materiale inutile n raportul de evaluare. (A)

NTREBRI GRIL la alegere


1.
Dimensiunea, coninutul i tipul raportului de evaluare nu este dictat de
a. tipul proprietii
b. cererile clientului
c. efortul evaluatorului
d. natura problemei
2.
O scrisoare de transmitere nu conine
a. adresa proprietii
b. ipotezele i condiiile limitative
c. data efectiv a evalurii
d. identificarea drepturilor de proprietate evaluate
3.
Rapoartele de evaluare pot omite
a. anexe
b. ipotezele evalurii
c. prezentarea datelor
d. analiza datelor i a concluziei
4.
Seciunea cu certificarea valorii dintr-un raport de evaluare nu conine
afirmaia c
a. evaluatorul nu are interes n proprietate
b. onorariul nu este condiionat de vreun aspect al raportului
c. faptele sunt corecte dup cunotina evaluatorului
d. o anumit metod de evaluare a fost folosit n evaluare
5.
Seciunea cu ipotezele i condiiile limitative a unui raport de evaluare
se poate referi la cele de mai jos, mai puin
a. precizia descrierii legale i a titlului de proprietate
b. conformitatea cu reglementrile zonale i de mediu
c. obiectivul i scopul evalurii
d. lipsa obligaiilor sau a datoriilor
6.
Care din urmtoarele teme nu vor fi discutate n identificarea
drepturilor asupra proprietii evaluate?
a. multiplicatorii chiriei
b. servituile
c. ipotecile
d. contractele de nchiriere pe termen lung
7.
Seciunile descriptive i de interpretare ale unui raport de evaluare
trebuie s fie
a. combinate
b. separate
c. egale ca ntindere
d. transmise separat
8.
Care din urmtorii termeni dintr-un raport de evaluare indic faptul c
proprietatea evaluat este generatoare de venit?
a. studiul de pia
b. descrierea juridic a proprietii
c. determinarea celei mai bune utilizri
d. date despre amplasament i descrierea construciilor
Rspunsuri
216

1 c, 2 b, 3 a, 4 d, 5 c, 6 a, 7 b, 8- a

SUBIECTE DE DISCUTAT la alegere


1.

2.

3.

4.

5.

Un evaluator poate arunce materialul folositpentru elaborarea unui


raport dup ce ce clientul a fost mulumit de raport? Explicai.
Nu, evaluatorul trebuie s pstreze toate informaiile ntr-un dosar
pentru cazul n care este nevoit s dea mai trziu explicaii sau s
argumenteze valoarea declarat.
Identificai capitolele mari ale raportului de evaluare .
Capitolele mari ale raportului de evaluare sunt:
a. Introducerea, incluznd scrisoarea de transmitere, titlul, cuprinsul,
certificarea valorii, sumarul concluziilor majore
b. Premisele evalurii, care conin ipotezele i condiiile limitative,
oscopul i destinaia evalurii, definirea tipului de valoare i a
datelor de evaluare, o declaraie cu privire la premisele n care este
estimat valoarea, drepturile proprietii evaluate, scopul evalurii.
c. Prezentarea datelor, incluznd identificarea proprietii, de
exemplu situaia juridic; date despre regiunea, oraul, vecintatea
i locaia proprietii; descrierea construciilor; date despre
imozite/taxe pe proprieti; istoricul, inclusiv vnzrile precedente
i ofertele curente; studiu de pia.
d. Analiza datelor i concluzii; care conine determinarea celei mai
bune utilizri, att pentru terenul considerat a fi liber ct i pentru
proprietatea construit; valoarea terenului; metode de evaluare;
reconciliarea rezultatelor; competena evaluatorului.
Anexele ar putea fi un ultim capitol posibil.
Ce informaii sunt incluse n descrierea construciilor?
Descrierea construciilor include informaii despre dimensiunile i
vrsta cldirii, numrul i mrimea tuturor elementelor componente,
detalii de structur i construcie, echipamentul mecanic, starea tehnic,
utilitatea sau neadecvrile funcionale.
Ce ipoteze i condiii limitative sunt incluse n raportul de evaluare?
Declaraia despre ipotezele i condiiile limitative sunt incluse n
raportul de evaluare pentru protecia evaluatorului i pentru informarea
i protejarea clientului i a celor ce folosesc raportul.
De ce este important ca raportul de evaluare s fie ntocmit
corespunztor?
Un raport de evaluare ntocmit corespunztor prezint clar i succint
argumentele i concluziile evalutorului. Organizarea bun va ajuta
clientul s neleag raionamentul pe care se bazeaz valoarea estimat
i va asigura faptul c materialul este semnificativ pentru client i nu va
induce n eroare clientul sau ali cititori ai raportului. n sfrit, un
raport de bun calitate reflect profesionalismul i competena
evaluatorului care l-a elaborat.

217

Cap. 11 VERIFICAREA EVALURII


NOT: Standardul Internaional de Practic n Evaluare GN 11

Verificarea evalurilor prezint pe larg cerinele pe care


trebuie s le respecte un evaluator verificator al unui raport de
evaluare.
Definirea termenilor cheie
Verificarea de birou
O verificare a evalurii care se limiteaz la datele prezentate n raport,
care pot fi confirmate independent sau nu. n general, este efectuat cu
ajutorul unei liste de verificare a elementelor. Verificatorul analizeaz
acurateea calculelor, corectitudinea datelor, caracterul adecvat al
metodologiei i respectarea instruciunilor clientului, a cerinelor de
reglementare i a standardelor profesionale.
Verificarea de teren
O verificare a evalurii care include inspectarea exteriorului i uneori i
a interiorului proprietii n cauz i posibila inspecie a proprietilor
comparabile, pentru a confirma datele prezentate n raport. n general,
este efectuat cu ajutorul unei liste de verificare, care acoper
elementele examinate ntr-o verificare de birou i poate include, de
asemenea, confirmarea datelor de pia, cercetri pentru colectarea
datelor suplimentare i verificarea programului informatic utilizat n
elaborarea raportului.
Verificarea formal
Verificarea sistematic a fiecrui capitol a raportului de evaluare pentru
a confirma corectitudinea datelor, prezentarea documentaiei
suplimentare necesare i pentru a verifica metodologia i procedurile
aplicate.
Verificare preliminar
O verificare ce ia n considerare meticulozitatea evalurii i aderarea
raportului la cerinele legate de format, metodologie, consisten i
oportunitate.
Verificarea evalurii
Actul sau procedura de analiz critic a unui raport de evaluare prin
care un evaluator i exercit raionamentul imparial n analiza
activitii altui evaluator.
Verificatorul
Un evaluator ce examineaz rapoartele altor evaluatori pentru a
determina dac concluziile lor sunt n concordan cu informaiile
raportate i alte informaii generale cunoscute.
Raport de evaluare
Un document care nregistreaz instruciunile pentru o anumit misiune
de evaluare, baza de evaluare i scopul evalurii ca i rezultatele
analizei care a condus la opinia privind valoarea. De asemenea, un
218

raport de evaluare poate s explice procesele analitice care au fost


parcurse n cursul evalurii i s prezinte informaiile semnificative
care au fost folosite n analiz. Rapoartele de evaluare pot fi verbale sau
scrise. Tipul, coninutul i dimensiunea unui raport variaz n funcie de
destinatar, de cerinele legale, de tipul proprietii i de natura i
complexitatea misiunii de evaluare.
NTREBRI ADEVRAT FALS la alegere
1. Un verificator determin dac datele i analizele din raportul de evaluare
justific concluzia la care s-a ajuns. (A)
2. Rolul unui verificator este determinat de nevoia unei opinii alternative. (F)
3.
Verificatorul interpreteaz critic metodele i procedurile aplicate ntr-o
evaluare. (A)
4.
Pentru a-i exprima acordul cu concluzia evalurii, verificatorul trebuie
s semneze raportul. (F)
5.
Verificatorii sunt deseori solicitai s examineze sfera unei evaluri,
tehnicile aplicate i concluzia final. (A)
6.
Instituiile financiare trebuie s angajeze evaluatori care solicit cel mai
mic pre i asigur cel mai scurt termen. (F)
7. Nu toi verificatorii trebuie s fie evaluatori profesioniti. (A)
8.
O verificare nu trebuie s conin o declaraie despre ipotezele i
condiiile limitative. (F)
NTREBRI GRIL- la alegere
1.

Urmtoarele sunt greeli comune gsite n rapoartele de evaluare, mai


puin:
a. sprijinul prea mare pe datele istorice n analiza tendinelor
b. confuzia asupra datei efective n concluzia final
c. omisiunea ipotezelor i condiiilor limitative specifice
d. folosirea analizei statistice i a programelor de calculator

2.

Care din propoziiile urmtoare este fals? Verificatorii ar trebui s:


a. aib nivel de pregtire i experien potrivit cu complexitatea
evalurii pe care o recenzeaz
b. respecte standardele de corectitudine i obiectivitate n muca lor
c. considere raportul de evaluare n lumina condiiilor de pia crora
li se supun prognozele fcute
d. furnizeze evaluatorilor concluzii astfel nct ei s-i msoare
performana unul fa de altul.

3.

Un evaluator trebuie s investigheze motivaiile participanilor la pia


nu pentru c:
a. datele despre vnzare sau nchiriere pot fi incomplete
b. cunoaterea motivaiei poate explica diferenele dintre rezultatele
obinute prin diverse metode
c. cunoaterea motivaiei poate explica diferenele dintre previziuni i
datele istorice legate de cheltuieli i venituri.
d. informaiile adunate de la participanii la pia sunt de obicei cele
mai de ncredere.
219

Rspunsuri
1 d, 2 c, 3 - b
SUBIECT DE DISCUTAT - la alegere
Discutai principalele categorii de erori ce apar n rapoartele de evaluare. Dai
exemple din fiecare categorie.
Deficienele n rapoartele de evaluare pot fi mprite n 4 categorii: 1)
probleme de tratare inadecvat; 2) probleme de competen; 3) deficiene
comune; i 4) probleme n aplicarea metodelor de evaluare i n
reconcilierea rezultatelor.
Tratarea inadecvat se refer la relevana analizei celei mai bune utilizri, a
metodelor de evaluare, i a tehnicilor de evaluare aplicate. Raionamentul
evaluatorului ar trebui ntotdeauna s simuleze gndirea participanilor pe
pia. Problemele de competen se leag de analiza riscului i nelegerea
motivaiei participanilor pe pia, ceea ce ajut la explicarea diferenelor
dintre date sau discrepanele dintre tendinele istorice i cele previzionate.
Deficienele comune pot rezulta din analiza i raionamentul inadecvat (ex.
necorelri ntre ipoteze i date); lipsa controlului calitii (erori de calcul
sau de tiprire, includerea informaiilor nerelevante, confuzia asupra datei
efective a
valorii); comunicarea slab dintre evaluator i client
(nenelegerea scopului raportului, nendeplinirea cerinelor clientului,
nesepararea activelor non-imobiliare de cele imobiliare); sau probleme cu
ipotezele enunate i condiiile limitative (supralicitarea condiiilor
limitative n ncercarea de a limita responsabilitatea evaluatorului).
Probleme cu metodele de evaluare i reconciliere a rezultatelor pot fi legate
de tehnica neadecvat n aplicarea metodelor de evaluare; deficiene n
culegerea, sau interpretarea datelor; vocabular i sintax neadecvat; sau
nerespectarea standardelor profesionale.

220

S-ar putea să vă placă și