Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
MODULUL 201
EVALUAREA PROPRIETILOR
IMOBILIARE
Colecia Biblioteca
2008
MODULUL 201
EVALUAREA PROPRIETILOR
IMOBILIARE
Colecia Biblioteca
2008
Cuprins
Partea I Introducere
1. EVALUAREA SI PIAA PROPRIETILOR
IMOBILIARE
2. PROCESUL DE EVALUARE
3. CULEGEREA I ANALIZA DATELOR
9. RECONCILIEREA REZULTATELOR
10. RAPORTUL DE EVALUARE
11. RAPORTUL DE VERIFICARE
EPI 201
Partea I - Introducere
Cap. 1 EVALUAREA I PIAA
PROPRIETILOR IMOBILIARE
PLANUL CAPITOLULUI
NECESITATEA EVALURII
EPI 201
Impozitarea
Evaluatorul are misiunea:
s estimeze valoarea de impozitare;
s separe activele depreciabile cum ar fi construciile, de activele
nedepreciabile - cum ar fi terenul i s estimeze mrimea deprecierii;
s determine taxele pentru moteniri sau donaii;
s estimeze valoarea patrimoniului istoric sau cultural.
Alte situaii
Rolul evaluatorului este:
s stabileasc ealonarea chiriei;
s stabileasc fezabilitatea unei construcii sau program de renovare;
s ajute firmele s cumpere locuine pentru salariaii transferai;
s satisfac cerinele asiguratului i asigurtorului;
s ajute la fuziunea firmelor, la emisiunea aciunilor sau la reevaluarea
contabil;
s estimeze valoarea de pia pentru o vnzare forat sau prin licitaie;
s asiste clientul n probleme de investiii, inclusiv obiectivele,
alternativele, resursele, restriciile i programarea n timp;
s acorde consultan comisiilor de urbanism, judectorilor,
planificatorilor referitor la efectele probabile ale aciunilor propuse;
s arbitreze ntre pri aflate n litigiu;
s determine tendinele cererii i ofertei pe pia;
s determine situaia pieelor imobiliare.
EPI 201
(considerai de regul terenul, capitalul, munca i managementul) se afl n
echilibru relativ.
Contribuia (productivitatea marginal). Valoarea oricrui factor de
producie sau component a proprietii, depinde de msura n care prezena sa
adaug ceva la valoarea total a proprietii.
Cea mai bun utilizare. n scopul evalurii pe pia, proprietatea ar
trebui evaluat n ipoteza celei mai bune utilizri.
Conformitatea. O proprietate imobiliar atinge valoarea sa maxim
cnd este amplasat ntr-un mediu coerent fizic, economic i social sau de
utilizare compatibil i armonioas a terenului.
Anticiparea. Valoarea de pia este dat de valoarea actualizat a
beneficiilor sau satisfaciilor viitoare generate de proprietate, aa cum sunt
percepute de vnztorii i cumprtorii tipici.
Primele patru principii implic piaa imobiliar; urmtoarele trei se
aplic n primul rnd subiectului proprietii; al optulea principiu are n vedere
vecintatea sau mediul din jurul proprietii, iar al noulea privete
productivitatea proprietii, din punctul de vedere al unui vnztor sau al
cumprtorului tipic.
Principiile substituiei, schimbrii, contribuiei i al celei mai bune
utilizri sunt considerate cele mai importante i vor fi detaliate mai jos.
Principiul substituiei menioneaz o alternativ cu o utilitate sau
productivitate egal, innd cont de factorul timp. n evaluare se presupune c
un cumprtor are urmtoarele trei alternative:
a) s cumpere o proprietate existent cu o utilitate egal cu cea n cauz.
Aceasta reprezint abordarea prin comparaie pe pia cu tranzaciile anterioare
pentru a estima valoarea de pia;
b) s cumpere un teren i s construiasc pentru a avea o proprietate cu
o utilitate egal cu cea n cauz. Aceasta constituie baz pentru abordarea prin
cost a estimrii valorii de pia;
c) s cumpere o proprietate ce genereaz venituri de aceeai mrime i
cu aceleai riscuri ca i proprietatea n cauz. Aceasta este baza abordrii prin
venit n estimarea valorii de pia.
Principiul schimbrii cere ca evaluatorul s sesizeze cauzele i efectele
forelor cererii i ofertei studiind tendinele lor i impactul lor asupra valorilor
proprietilor imobiliare. Acest principiu oblig la precizarea datei evalurii.
Principiul contribuiei poate fi interpretat i prin estimarea pierderii de
valoare atunci cnd un factor de producie (sau un component al su) lipsete.
Acest principiu permite efectuarea unor corecii n cazul comparaiei cu
tranzaciile anterioare, asigurnd i o baz pentru estimarea deprecierii cauzate
de unele lipsuri (deficiene) sau plusuri ale proprietii n abordarea prin cost.
Principiul celei mai bune utilizri implic o utilizare legal, posibil i
probabil a proprietii imobiliare care i va da cea mai mare valoare n prezent,
pstrndu-i utilitatea. Acesta este cazul construciilor nepotrivite celei mai bune
utilizri a terenului i care nu adaug terenului o valoare adecvat.
EPI 201
influeneaz. De regul sunt patru factori economici interdependeni care
creaz valoarea: utilitatea, raritatea, dorina i puterea efectiv de cumprare.
Pentru ca o proprietate imobiliar s aib valoare trebuie s existe toi cei patru
factori ai valorii.
Utilitatea
Utilitatea este abilitatea unui produs de a satisface o cerere, necesitate
sau dorin uman. De exemplu, toate proprietile trebuie s aib utilitate
pentru chiriai, proprietari-investitori sau proprietari-ocupani. Proprietile
rezideniale satisfac necesitatea de adpost. Valoarea este legat de dorinele i
utilitatea pentru proprietarul - ocupant, dar aceast valoare poate fi convertit
n venituri sub form de chirie. Ctigurile date de proprietile imobiliare
generatoare de venit pot fi msurate de obicei prin fluxul de numerar (cashflow). Influena utilitii asupra valorii depinde de caracteristicile proprietii
imobiliare, cum ar fi: dimensiunea, design, amplasament.
Veniturile aferente unei proprieti imobiliare rezult din drepturile de
proprietate. Restricionarea unor drepturi poate reduce fluxul de venit i deci
micora valoarea. La fel, o proprietate poate atinge cea mai mare valoare dac
ea poate realiza legal cea mai util funciune. Reglementrile de mediu, de
urbanism i alte limitri pot majora sau diminua valoarea.
Raritatea
Raritatea reprezint oferta curent sau anticipat a unui bun, n
comparaie cu ererea pentru el. n general, dac cererea este constant, raritatea
unui bun l face mai valoros. Terenul, de exemplu, este n general suficient, dar
terenul utilizabil solicitat este relativ rar i deci are o valoare mai mare. Aerul,
care are un nalt grad de utilitate nu are o valoare economic, deoarece se
gsete din abunden.
Dorina
Dorina este visul cumprtorului de a avea un bun care s satisfac o
necesitate uman (ex. adpost, mbrcminte, hran) sau cerine individuale
dincolo de necesitile vitale. Dorina, mpreun cu utilitatea i raritatea,
trebuie considerate n relaie cu puterea efectiv de cumprare.
EPI 201
Cererea pentru un bun sau serviciu este creat de utilitate i afectat de
raritate. Cererea mai este influenat i de dorin i de forele care creaz i
stimuleaz dorina. Dei atracia oamenilor pentru diferite lucruri putea fi
nelimitat, dorina este restricionat de puterea efectiv de cumprare. De
exemplu, imposibilitatea de a cumpra bunuri scumpe va afecta cererea pentru
astfel de bunuri.
Oferta unui bun sau serviciu este influenat de utilitate i limitat de
raritate, iar dorina afecteaz disponibilitatea.Terenul este un bun limitat i
terenul ntr-o zon destinat unei anumite folosine poate reprezenta o ofert
insuficient dac percepia privind necesitatea lui devine ridicat. O putere de
cumprare slab va crea o presiune asupra ofertei. Dac puterea de cumprare
crete, oferta unui bun sau serviciu relativ rar se deschide i se creaz o cerere
datorat pieei care va duce la creterea ofertei.
EPI 201
(e) Cumprtorii i vnztorii sunt complet informai i n cunotin
de cauz, referitor la condiiile pieei, la comportamentul celorlali, la
activitatea pieei n trecut, la calitatea produselor i la
interschimbabilitatea produselor. Orice informaie necesar pentru
licitaii, oferte i vnzri este disponibil imediat. Cumprtorii i
vnztorii de proprieti imobiliare nu sunt ntotdeauna bine informai,
ei nu vnd i cumpr n mod frecvent, iar informaiile despre preurile
de ofert sau de tranzacie ale unor proprieti imobiliare similare nu
sunt disponibile imediat, din diferite motive.
(f) cumprtorii i vnztorii sunt adunai mpreun de un mecanism
de pia organizat, cum ar fi burse de valori i este relativ uor pentru
vnztori s intre pe pia ca rspuns al evoluiei cererii. Pe pieele
imobiliare, cererea poate fi volatil, datorit unor schimbri rapide n
mrimea i structura populaiei.
(g) pe o pia eficient, bunurile sunt gata de consum, livrate imediat
i uor de transportat. Proprietatea imobiliar este un produs cu durat
lung de via i cu o valoare mare are un grad redus de lichiditate. Ea
nu se vinde rapid pentru c implic sume mari de bani i finanarea nu
se obine imediat.
n concluzie, pieele imobiliare nu sunt eficiente, din cauza i a
inexistenei standardizrii produsului i a timpului necesar producerii lui i este
dificil s se previzioneze precis comportamentul acestor piee. n acest caz,
evaluatorii i ndreapt atenia ctre motivaia, atitudinile i interaciunea
participanilor pe pia, n msura n care ei rspund caracteristicilor particulare
ale proprietii imobiliare i influenelor externe ce afecteaz valoarea.
EPI 201
O subpia poate fi creat de schimbri aprute n cerere. Evaluatorii
imobiliari identific i studiaz segmentele pieei lund n considerare
caracteristicile localitii: demografice, socio-economice, psihologice i legate
de produs. Ei vor utiliza tehnici de investigaie i cercetare pentru a descoperi,
cuantifica, analiza i concluziona referitor la compoziia unor anumite subpiee.
EPI 201
a ofertei competitive. Comparnd cererea cu oferta competitiv se identific
situaia prezent i n perspectiv a echilibrului (sau a dezechilibrului).
Dup analiza cererii i ofertei, analitii studiaz utilizrile alternative
probabile i estimeaz valorile asociate acestor utilizri. Ei iau n considerare
atributele fizice, legale i de amplasament ale proprietii analizate i ajung n
final la o concluzie referitoare la cea mai bun utilizare.
n esen, scopul analizei pieei este de a stabili dac exist o
conformare adecvat a pieei pentru o proprietate cu o anumit utilizare sau
dac exist evidene ale pieei pentru o utilizare propus n viitor.
Cererea
10
EPI 201
Cererea reflect nevoile, dorinele, puterea de cumprare i preferinele
consumatorilor. Analiza cererii se axeaz pe identificarea utilizatorilor
poteniali (cumprtori, chiriai) i, pentru un anume tip de proprietate, analiza
urmrete produsul sau serviciul final pe care l asigur proprietatea. Astfel,
analiza cererii de spaii comerciale va ncerca s determine cererea de servicii
comerciale, generat de potenialii clieni din aria de pia.
n analiza cererii de pe piaa locuinelor sunt importani urmtorii
factori:
-
11
EPI 201
-
Oferta competitiv
Oferta se refer la disponibilitatea produsului imobiliar. Pentru a analiza
oferta, evaluatorul trebuie s fac un inventar de proprieti competitive, care
include stocul de proprieti existente, cele aflate n construcie i precum i
cele aflate n stadiul de proiect. n analiza ofertei trebuie acordat o atenie
deosebit proprietilor aflate n stadiul de proiect i celor aflate n faza de
propuneri pentru c unele ar putea s nu se materializeze.
Evaluatorul trebuie s determine i numrul de uniti pierdute prin
demolare i numrul adugat sau sczut prin transformare. Datele pot fi
colectate prin inspectarea cldirilor, consultarea autorizaiilor de construire,
discuiile cu antreprenorii i planificatori urbanistici.
Pentru a analiza oferta competitiv se vor studia urmtorii factori:
- cantitatea i calitatea proprietilor disponibile;
- volumul construciilor noi (concurente i complementare) - proiecte
aflate n construcie sau propuneri;
- disponibilitatea i preul terenului liber;
- costurile de construcie i dezvoltare;
- proprietile oferite curent (vechi i noi);
- gradul de ocupare de ctre proprietari i de ctre chiriai;
- cauzele i numrul de proprieti vacante;
- conversia spre utilizri alternative;
- condiiile economice i circumstanele speciale;
- disponibilitatea creditelor pentru construcii i a finanrii;
- impactul normativelor de construcii, documentaiilor de urbanism
i altor reglementri asupra volumului i costului construciilor.
Echilibrul pieei
Pe termen scurt, oferta imobiliar este relativ fix i preul rspunde la
cerere. Dac cererea este neobinuit de mare, preurile i chiriile vor ncepe s
creasc nainte ca s nceap noua construcie. Finalizarea cldirii i nchirierea
poate s fie decalat n timp fa de cerere i deci, n general pe termen scurt,
pieele se afl n dezechilibru.
Analitii i participanii pe pia descriu activitatea pieelor imobiliare
n diferite moduri. O pia activ este o pia caracterizat prin cerere n
cretere, o rmnere n urm a ofertei i preuri n cretere; o pia activ este
uneori numit pia a vnztorilor pentru c vnztorii pot obine preuri mai
12
EPI 201
mari pe proprietile disponibile. O pia n declin este o pia n care
diminuarea cererii este nsoit de o supraofert relativ i o scdere a
preurilor; aceast pia se numete i piaa cumprtorilor pentru c au
avantaj cumprtorii.
Activitatea pieei imobiliare este ciclic. La fel ca i ciclul afacerilor,
ciclul imobiliar este caracterizat prin perioade succesive de expansiune, vrfuri,
restrngeri si epuizare. Totui ciclul imobiliar nu este sincronizat cu ciclul
afacerilor iar activitatea imobiliar rspunde la dou seturi de stimuli, unul care
acioneaz pe termen lung i altul pe termen scurt. Ciclul pe termen lung sau
secular depinde de schimbrile n caracteristicile populaiei existente i n
veniturile sale. Dac economia local poate asigura o utilizare stabil a forei
de munc i s genereze noi locuri de munc, populaia existent va rmne n
zon i vor veni persoane din afara zonei n cutare de lucru. Tipul specific de
locuri de munc oferite va determina nivelul de venituri n localitate.
Ciclul pe termen scurt depinde, n principal, de disponibilitatea i costul
creditului. Demararea de noi construcii depinde mult de fluctuaiile n rata
dobnzii i de aceea activitatea imobiliar devanseaz ciclul afacerilor. Gradul
de ocupare i rata de absorbie pot fi considerai indicatori ai ciclului imobiliar
pe termen scurt.
Indicatorii pe termen scurt reflect numai viitorul imediat. Rata
dobnzii este foarte schimbtoare, iar gradul de ocupare i rata de absorbie pot
fi mai greu previzionate pe mai mult de 2-3 ani.
Indicatorii pe termen lung includ baza economic i infrastructura
planificat.
EPI 201
absorbie, numrul de chiriai, gradul de ocupare, cu
scopul de a analiza i previziona cererea.
Etapa 4 Analiza i previziunea
ofertei competitive
EPI 201
Utilizarea consecvent
Conceptul conform cruia pamntul nu poate fi evaluat pe baza unei utilizri,
n timp ce construciile sunt evaluate pe baza altei utilizri.
Contribuia
Principiul conform cruia valoarea unei anumite componente se msoar n
funcie de contribuia acesteia la valoarea ntregii proprieti, sau n funcie de
valoarea cu care s-ar micora valoarea ntregului n lipsa ei.
Cererea
Dorina i posibilitatea de a cumpra sau nchiria bunuri i servicii; n cazul
proprietilor imobiliare este vorba despre numrul anumitor proprieti
imobiliare dorite a fi nchiriate sau cumprate, la diferite preuri, pe o anumit
pia, ntr-o anumit perioad de timp.
Deprecierea
O scdere de valoare a proprietii din orice cauz.
Piaa n declin
O pia n care o diminuare a cererii este nsoit de o supraofert i o scdere a
preurilor.
Analiza bazei economice
O analiz a domeniilor de activitate economic i afacerilor care genereaz
locuri de munc i venituri ntr-o comunitate, precum i rata creterii populaiei
i a nivelului venitului, amndou fiind funcii ale utilizrii forei de munc.
Reprezint o analiz prin care relaia dintre ocupaiile de baz (care produc
venituri ntr-o comunitate) i ocupaiile care nu sunt de baz (care furnizeaz
servicii angajailor din sectorul de baz) este folosit pentru a previziona
evoluia populaiei, a veniturilor sau a altor variabile care afecteaz valoarea
proprietilor imobiliare sau a utilizarea terenului.
Elasticitatea cererii
Tendina preului proprietii imobiliare de a varia n funcie de schimbrile
cererii. Preurile tind s creasc dac cererea crete iar ceilali factori rmn
constani; n sens contrar, preurile tind s scad dac cererea scade iar ceilali
factori rmn constani.
Condiiile externe
Principiul conform cruia mediul economic din afara unei proprieti are efect
asupra valorii acesteia.
Cea mai bun utilizare
Cea mai probabil utilizare a proprietii care este fizic posibil, justificat
adecvent, permis legal, fezabil financiar i conduce la cea mai mare valoare a
proprietii evaluate.
Gospodrie
Un numr de oameni nrudii sau nu, care locuiesc ntr-o cas; toate persoanele
care ocup un numr de camere sau o singur camer ce constituie locuin.
Utilizarea temporar/interimar
Utilizarea unei proprieti pn la trecerea la cea mai bun utilizare
Amplasare
Relaiile timpdistan ntre o proprietate sau vecintate i toate posibilele
origini i destinaii ale rezidenilor ce vin sau pleac de pe proprietate sau din
vecintate.
Aria de pia
Definiia geografic sau locaional a pieii pentru o anumit categorie de
proprieti imobiliare.
Analiza pieei
15
EPI 201
Identificarea i studierea pieei pentru un anumit bun economic sau serviciu.
Dezechilibrul pieei
Caracteristic general a pieei proprietilor imobiliare pe termen scurt n care
cererea i oferta pentru proprietile imobiliare nu se afl n echilibru.
Echilibrul pieei
Balana teoretic fa de care cererea i oferta pentru proprietile imobiliare
oscileaz pe termen lung o balan care este atins uneori.
Segmentarea pieei
Procesul prin care sunt identificate i analizate subpieele dintr-o pia mai
mare.
Costul de oportunitate
Costul oportunitilor nealese.
Punctul de la care se reduce rentabilitatea marginal
Punctul de la care cheltuielile suplimentare ale factorilor de producie nu mai
genereaz o rentabilitate egal cu cea a investiiei totale.
Ciclul proprietilor imobiliare
Perioade succesive de extindere, apogeu, restrngere, prin care se
caracterizeaz activitatea pieei proprietii imobiliare.
Piaa proprietilor imobiliare
Un grup de indivizi sau firme ce se afl n contact cu ceilali n vederea
realizrii de tranzacii imobiliare.
Ciclul secular
Un ciclu pe termen lung al pieei proprietilor imobiliare care reflect
schimbrile n caracteristicile populaiei existente i n veniturile acesteia.
Piaa vnztorilor
O pia activ n care vnztorii de proprieti disponibile pot obine preuri
mai mari.
Ciclul pe termen scurt
Un ciclu temporar al activitii pieei proprietilor imobiliare ce apare ca
rspuns la disponibilitatea de credit.
Pia puternic
O pia ce reflect fie o cerere mare i un pre n cretere, fie un numr mare de
tranzacii.
Subpiaa
O diviziune a pieii totale, care reflect preferinele unui anumit tip de client
sau investitor.
Proprieti de substituie
Proprieti dorite n mod egal ce concureaz n aria pieei.
Substituia
Principiul conform cruia cnd exist mai multe bunuri sau servicii
corespunztoare similare, cele care au cel mai mic pre atrag cea mai mare
cerere i cea mai larg distribuie.
Oferta
n cazul proprietilor imobiliare, numrul de proprieti imobiliare de acelai
tip disponibile la vnzare sau nchiriere, la diferite preuri, la un moment dat,
pe o anumit pia, ntr-o anumit perioad de timp..
Oferta i cererea
Principiul ce afirm c preul unui bun sau serviciu variaz direct, dar nu
proporional, cu cererea i invers, dar nu neaprat i proporional, cu oferta. n
privina proprietilor imobiliare, principiul cererii i ofertei afirm c preul
16
EPI 201
proprietii variaz direct, dar nu neaprat proporional, cu cererea, i invers,
dar nu neaprat proporional, cu oferta.
Piaa slab
O pia ce poate fi caracterizat printr-o cerere slab i preuri n scdere; de
asemenea, se mai numete pia moale.
NTREBRI ADEVRATFALS
1. Dac cererea crete iar oferta rmne constant, preul tinde s scad. (F)
2. Calitatea spaiului poate afecta valoarea proprietii mai mult chiar dect
mrimea spaiului. (A)
3. Comportamentul pieelor proprietilor imobiliare este uor de prevzut.
(F)
4. Pieele proprietilor imobiliare sunt eficiente. (F)
5. Familiile ce caut locuine constituie o subpia. (A)
6. Subpieele sunt bazate pe preferinele clienilor i investitorilor. (A)
7. Piaa proprietilor imobiliare se autoregleaz. (F)
8. Cumprtorii i vnztorii de pe piaa proprietilor imobiliare sunt de
obicei bine informai asupra produsului. (F)
9. Cererea i oferta sunt rareori n dezechilibru ntr-o pia eficient, deoarece
piaa tinde spre echilibru datorit efectelor concurenei. (A)
10. Tanzaciile imobiliare au loc deseori ntr-un mediu neconcurenial. (F)
INTREBRI GRIL
1. Ce principiu afirm c valoarea unei compomente este msurat n funcie
de suma cu care absena sa ar micora valoarea ntregului?
a.
Costul potrivit.
b.
Concordana
c.
Competiia
d.
Contribuia
2. Ce principiu afirm c pmntul nu poate fi evaluat pe baza unei utilizri,
att timp ct construciile sunt evaluate pe baza altei utilizri?
a.
echilibrul
b.
conformitatea
c.
substituia
d.
consistena utilizrii
3. Ce principiu afirm c valoarea proprietii imobiliare este creat i
susinut atunci cnd elemente contrastante, opuse sau care interacioneaz,
sunt n stare de echilibru?
a.
cererea i oferta
b.
surplusul de ctig
c.
echilibrul
d.
substituia
4. Ce principiu afirm c valoarea unei proprieti imobiliare este creat i
susinut atunci cnd caracteristicile proprietii corespund cu cererile
pieei sale?
a.
anticiparea
b.
contribuia
c.
conformitatea
d.
competiia
5. Costul opiunilor pierdute se numete
a.
anticiparea
17
EPI 201
b.
substituia
c.
cost de oportunitate
d.
surplusul de ctig
6. Ce principiu afirm c mediul din afara unei proprieti are efect asupra
valorii sale?
a.
competiia
b.
contribuia
c.
substituia
d.
condiiile externe
7. Pieele proprietilor imobiliare sunt formate din
a.
numai cumprtori
b.
numai vnztori
c.
tipuri de proprieti
d.
vnztori i cumprtori
8. Identificarea i analizarea subpieelor unei piee mari se numete
a.
studiu de pia
b.
compararea pieelor
c.
defalcarea produsului
d.
segmentarea pieei
9. Diferenierea dintre proprietatea n cauz i alte proprieti determinate pe
baza subclasificrilor cu diferite caracteristici se numete
a.
analiza cererii
b.
analiz economic de baz
c.
defalcare
d.
segmentare
10. Proprietile cu scop special includ
a.
birouri
b.
coli
c.
depozite
d.
cldiri etajate
11. O pia cu cteva proprieti de vnzare i cu muli poteniali cumprtori
se numete piaa
a.
cererii
b.
cumprtorului
c.
vnztorului
d.
ieftin
12. Identificarea i studierea unei piee adecvate se numete
a.
analiza de pia
b.
marketing
c.
analiza fezabilitii
d.
segmentarea pieei
13.
Analiza de pia include toi paii urmtori, mai puin
a.
privire general economic preliminar
b.
piaa i identificarea proprietilor
c.
analiza echilibrului
d.
analiza costbeneficiu
14.
Un grup de indivizi sau firme care sunt n contact unul cu cellalt n
vederea realizrii unor tranzacii imobiliare se numete
a.
piaa proprietilor imobiliare
b.
baza de clieni
c.
indicatorul cererii
18
EPI 201
15.
d.
indicatorul ofertei
Pe termen lung, oferta i cererea de proprieti imobiliare tind spre
a.
elasticitate
b.
rigiditate
c.
echilibru
d.
dezechilibru
Rspunsuri: 1-d; 2-d; 3-c; 4-c; 5-c; 6-d; 7-d; 8-d; 9-c; 10-b; 11-c; 12-a; 13-d;
14-a; 15-c.
SUBIECTE DE DISCUIE
1. Identificai cele patru fore care influeneaz valoarea real a
proprietii i dai cte dou exemple din fiecare.
a. Forele sociale. Exemple: populaia total, rata formrii i
dezintegrrilor familiilor, repartiia dup vrst.
b. Forele economice. Exemple: factorii cererii cum ar fi utilizarea
forei de munc, nivelul salariilor, expansiunea industrial i
costul i diponibilitatea creditelor; factorii ofertei cum ar fi
numrul de proprieti disponibile, dezvoltarea, gradul de
ocupare, chiria i configuraia, preurile proprietilor
disponibile, precum i costurile de construcie.
c. Forele guvernamentale. Exemple: raza de acoperire a poliiei i
a pompierilor, serviciile publice, ridicarea gunoiului, reelele de
transport; extinderea i natura cartierului, cldirile i aspectul
sanitar; fiscalitatea local i naional; legislaia specific ce
influeneaz n general valoarea imobilelor.
d. Forele de mediu: Exemple: condiii climatice, topografia, solul,
bariere naturale n calea unei dezvoltri viitoare, sistemul de
transport, tipul i aspectul atractiv al zonei i vecintii ce
nconjoar proprietatea.
2. Explicai cum principiul substituiei ajut la stabilirea valorii
proprietii.
Valoarea proprietii tinde s fie stabilit de costul de achiziionare
al unei proprieti similare. Principiul substituiei admite c
vnztorii i cumprtorii unei proprieti imobiliare au diverse
opiuni deoarece sunt disponibile diverse proprieti cu aceeai
utilitate.
3. Cum explic principiul ofertei i cererii variaia valorii proprietii?
De obicei, valoarea proprietii variaz invers cu schimbrile n
ofert. Dac cantitatea de proprieti pentru o anumit utilizare este
abundent iar cererea este stabil, valoarea scade; dac proprietile
sunt puine iar cererea este stabil, valoarea crete. Valoarea
proprietii variaz direct cu schimbrile cererii. Cnd un anumit
gen de proprieti sunt foarte cutate, iar oferta este constant,
atunci valoarea crete; cnd cererea scade iar oferta este constant,
atunci valoarea scade.
4. Ipotetic, pieele eficiente se caracterizeaz prin comercializarea
bunurilor economice i serviciilor la preuri relativ uniforme, stabile i
sczute. n aceste piee, un mare numr de cumprtori i vnztori sunt
19
EPI 201
pui n legtur printr-un mecanism de pia ce rspunde cererii. Cum
difer piaa imobiliar de pieele eficiente?
a. Proprietatea imobiliar nu este un produs omogen deoarece
dou parcele ale unei proprieti nu sunt fizic identice i toate
parcelele difer n funcie de locaie.
b. Preurile proprietilor imobiliare sunt relativ ridicate. n plus,
preurile variaz ca rspuns la alte condiii ale pieei, n
particular oferta i cererea.
c. ntr-o pia imobiliar dat, puini cumprtori i vnztori pot
concura n acelai timp, la nivelul unui pre i a unui tip de
proprietate. n pieele imobiliare, cererea poate fi foarte
schimbtoare datorit schimbrilor demografice i economice.
5. Ce elemente trebuie s aib n vedere un evaluator ntr-o pia specific
sau ntr-o subpia?
Evaluatorul trebuie s ia n vedere tipul proprietii (reedin
familial, centru comercial, cldire de birouri), caracteristicile
proprietii (dac este ocupat, calitatea construciei, design-ul,
avantajele), zona pieei (zona geografic sau locaional unde
funcioneaz piaa), proprietile de substituie (proprietile
similare disponibile ce concureaz cu proprietatea n cauz),
proprieti complementare (facilitile suport).
6. Care sunt funciile analizei de pia?
Analiza pieei se refer la condiiile de pia puse proprietii n
discuie. Ea arat cum interaciunea dintre cerere i ofert afecteaz
valoarea proprietii n cauz. Analiza de pia indic dac, pentru o
proprietate exist un suport adecvat pentru o anumit utilizare, sau
dac va fi suport de pia pentru utilizarea propus n viitorul
apropiat. Analiza de pia poate identifica momentul n timp cnd
poate aprea o cerere potrivit pentru un proiect.
Analiza de pia pune bazele determinrii celei mai bune utilizri
ale unei proprieti. Fezabilitatea financiar i profitabilitatea
maxim pot fi testate numai cnd a fost demonstrat un nivel adecvat
al fundamentrii pieei. Analiza de pia furnizeaz, de asemenea,
informaii importante necesare aplicrii celor trei abordri ale
evalurii. Identificarea proprietilor concurente, gradul de
comparaie i mrimea ajustrilor necesare uureaz compararea
vnzrilor. n stabilirea preului sunt luate n considerare costul
actual al cldirii i condiiile de pia ce reflect un avantaj
economic sau o depreciere economic. Datele despre ratele de
absorbie i gradul de ocupare, ratele curente i anticipate de
fructificare, i avantajul competitiv al unei proprieti pe piaa
specific sunt incluse n metoda evalurii prin capitalizarea
venitului.
7. Discutai etapele analizei de pia.
Analitii pieelor imobiliare ncep cu o privire economic general
asupra comunitii n care proprietatea este localizat i apoi
analizeaz cererea i oferta competitiv. Ei evideniaz nevoia de
nelegere a bazei economice, a legturilor comunitii cu economia
naional i global, precum i a dinamicii cererii i ofertei n
determinarea preurilor i a ratei absorbiei. n continuare, analitii
studiaz posibile alternative pentru folosirea proprietii i preurile
20
EPI 201
asociate acestor opiuni. n final, analitii iau n considerare
atributele fizice (legale sau reglementate) i locaionale ale
proprietii n cauz i ajung la o concluzie privind cea mai bun
utilizare.
21
EPI 201
22
EPI 201
Figura 1-1
Procesul de evaluare
DEFINIREA PROBLEMEI
IDENTIFICAREA
PROPRIETII
IMOBILIARE
IDENTIFICAREA
DREPTURILOR UTILIZAREA
DE
EVALURII
PROPRIETATE
DEFINIREA
VALORII
DATA
EVALURII
SFERA
EVALURII
ALTE
CONDIII
LIMITATIVE
SPECIFICE
(Informaii despre proprietatea
imobiliar evaluat i
proprieti comparabile)
COST I DEPRECIERE
VENITURI I CHELTUIELI
RATA DE CAPITALIZARE
ISTORICUL PROPRIETII
UTILIZAREA PROPRIETII
GENERALE
(Regiune, ora i vecintate)
SOCIALE
ECONOMICE
GUVERNAMENTALE
MEDIU NCONJURTOR
OFERTA
CONCURENIAL
I CEREREA
(Piaa proprietii
imobiliare evaluate)
Inventarul proprietilor
comparabile
TRANZACII I
OFERTE
SPAII NEOCUPATE I
CONSTRUCII NOI
STUDII ALE CERERII
RATE DE ABSORBIE
ABORDAREA
PRIN
CAPITALIZAREA
VENITULUI
ABORDAREA
PRIN COST
23
EPI 201
Definirea problemei
Primul pas n procesul de evaluare const n exprimarea concis a
problemei. Astfel, se stabilesc sfera evalurii, se elimin orice ambiguitate
referitoare la natura misiunii i se identific proprietatea imobiliar ce se
evalueaz, drepturile de proprietate implicate, utilizarea evalurii, definiia
tipului de valoare solicitat, data i scopul evalurii i alte condiii limitative.
Analiza preliminar,
informaiilor/datelor
culegerea
selectarea
24
EPI 201
EPI 201
Abordarea prin comparaia vnzrilor
Abordarea prin comparaia cu vnzrile anterioare este util n situaia
c au fost vndute recent mai multe proprieti similare. Utiliznd aceast
abordare, un evaluator poate ajunge la o valoare de pia, comparnd
proprietatea pe care o evalueaz (proprietatea subiect) cu alte proprieti
similare, numite tranzacii comparabile. Preurile la care au fost vnute
proprietile imobiliare comparabile definesc un interval de valori n care este
de ateptat s se situeze i valoarea proprietii subiect.
Elementele de comparaie identific acele caracteristici ale
proprietilor imobiliare i tranzaciilor cu acestea care pot explica diferenele
dintre preuri. n analiza vnzrilor comparabile sunt considerate ca fiind de
baz urmtoarele zece elemente de comparaie :
-
EPI 201
- valoarea de vnzare previzionat/valoarea terminal/de reversiune.
Dup estimarea veniturilor i cheltuielilor, fluxul de venit se fie se
capitalizeaz cu o rat de capitalizare adecvat, fie se actualizeaz cu o rat de
actualizare adecvat.
Ratele de capitalizare i de actualizare sunt preluate din ratele
rentabilitilor ateptate de investitorii n proprietile imobiliare similare.
Abordarea prin cost
Abordarea prin cost se bazeaz pe ipoteza c participanii pe pia fac
legtura ntre valoare i cost. n aceast abordare, valoarea unei proprieti
imobiliare se estimeaz prin adugarea, la valoarea de pia a terenului, a
costului de nlocuire a echivalentelor moderne ale construciilor existente din
care se scade apoi deprecierea amenajrilor terenului i construciilor
(deteriorarea fizic, deprecierea funcional i deprecierea economic) aprut
din diferite cauze. Se include profitul normal pe care l obine antreprenorul.
Aceast abordare este deosebit de util n evaluarea unor construcii noi
sau aproape noi i la acele proprieti care nu se vnd frecvent pe pia.
Rezultatele pot fi folosite pentru comparaia cu rezultatele obinute din
aplicarea altor abordri.
EPI 201
Cel mai bun raport de evaluare este acela care d posibilitatea clientului
s neleag problema i datele faptice i s urmreasc logica evaluatorului
pn la concluzia final.
INTREBRI ADEVARAT-FALS
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
EPI 201
INTREBRI GRIL
1. Care din urmtoarele reprezint un element de comparaie n metoda
compariei vnzrilor?
a. preul vnzrii
b. condiiile de finanare
c. deprecierea cumulat
d. venitul net din exploatare
2. O estimare separat a valorii unui teren este in general inclus n:
a. metoda comparrii vnzrilor
b. metoda costului
c. metoda capitalizrii venitului
d. toate cele trei metode
3. Ajustri procentuale pentru elemente de comparaie sunt fcute asupra
preurilor:
a. de vnzare ale proprietii de evaluat
b. de ofert ale proprietii de evaluat
c. de vnzare ale proprietilor comparabile
d. de ofert ale proprietilor de comparabile
4. n procesul de evaluare nu se culeg i analizeat urmtoarele
informaii/date:
a. generale
b. specifice (subiect i comparabilele)
c. din teoria evalurii curente
d. cererea i oferta competitiv
5. Din categoria de date generale ar trebui studiate:
a. vnzrile comparabile
b. estimrile venitului
c. influenele economice
d. condiiile limitative
6. Pentru a estima valoarea de pia un evaluator urmrete:
a. raportul de evaluare
b. procesul de evaluare
c. procesul de estimare
d. ndrumtorul de evaluare
7. Primul pas n evaluarea unui imobil - definirea problemei, nu identific:
a. imobilul
b. cea mai bun utilizare
c. drepturile de proprietate
d. data evalurii
8. Care formule reprezint bazele metodei capitalizrii venitului?
a. venit / rat de capitalizare = valoarea i venitul x factor de
capitalizare = valoare
b. venit / factor de capitalizare= valoarea i venitul x rata de
capitalizare = valoare
c. rata de capitalizare / venit = valoarea i venit x valoarea = factor
de capitalizare
d. factor de capitalizare/ rat de capitalizare = valoarea i venitul x
valoarea = rata de capitalizare
9. In reconcilierea rezultatelor evalurii, un evaluator face totul din
urmtoarele mai puin:
29
EPI 201
a.
b.
c.
d.
Rspunsuri: 1-b; 2-b; 3-c; 4-c; 5-c; 6-b; 7-b; 8-a; 9-c.
SUBIECTE DE DISCUIE
1. De ce este important ca, la nceputul unui proces de evaluare, s se
identifice drepturile de proprietate ce urmeaz a fi evaluate?
Drepturile ce urmeaz a fi evaluate determina parial
procedurile, abilitile, i timpul necesar terminrii misiunii.
Aadar, evaluatorul trebuie s cunoasc la nceputul misiunii de
evaluare dac cotizaia dreptului deplin sau parial urmeaz a fi
evaluat.
2. n ce const esena celor trei abordri ale valorii?
a. n metoda compaiei vnzrilor rezultatul este derivat din
compararea proprietii n cauz cu altele asemntoare, ce se
numesc vnzri comparabile.
b. n metoda capitalizrii venitului rezultatul este derivat din
convertirea unui flux de venituri i valoarea unei revnzri de
proprietate sau orice reziduu ntr-o valoare prezent.
c. n metoda costului rezultatul este derivat din estimarea costului
curent pentru construirea unei reproducii sau a unui nlocuitor;
scderea deprecierii evidente n structuri, din orice motiv; i
adunarea valorii terenului i a profitului antreprenorului.
3. Enumerai cele trei abordri ale valorii. Trebuie folosite ntodeauna
toate cele trei abordri ale valorii?
a. Cele trei abordri ale evalurii sunt: comparaia vnzrilor,
capitalizarea venitului i abordarea prin cost.
b. Oridecte ori este posibil e vor folosi metode nscrise n cele trei
abordri. Dar n cazul evalurii unor proprieti imobiliare
anumite nu sunt pot fi folosite toate cele trei abordri; fiecare
abordare nu este aplicabil la fiecare misiune.
4. De ce trebuie specificat data evalurii?
Data evalurii trebuie specificat din cauz c factorii ce
influeneaz valoarea imobilelor se schimba permanent. n
consecin, o estimare a valorii este valabil doar la data
specificat n raportul de evaluare. n timp ce majoritatea
evalurilor sunt pentru estimri ale valorii curente, in condiii
speciale sunt necesare i estimri retrospective ale valorii.
5. Care sunt etapele procesului de evaluare?
Etapele din procesul de evaluare sunt
a. definirea problemei
b. analiza preliminar, culegerea i selectarea informaiilor
c. analiza celei mai bune utilizri
d. estimarea valorii terenului
e. aplicarea abordrilor n evaluare
f. reconcilierea rezultatelor i estimarea valorii finale
30
EPI 201
g. raportul de evaluare
Datele/informaiile generale
Datele generale sunt colectate la nivel de vecintate, ora, regiune i
chiar la nivel naional i internaional, n funcie de proprietatea imobiliar
implicat. Pentru o mai bun cunoatere a unei proprieti sunt examinai
factorii sociali, economici, guvernamentali i de mediu, ce pot influena
valoarea de pia (sau alt tip de valoare). Sunt investigate n detaliu i alte fore
specifice, cum este interaciunea dintre cele patru fore: sociale, economice,
administrative i de mediu, care acioneaz asupra valorii proprietilor
imobiliare i manifestrii unor tendine economice care afecteaz valoarea
proprietii imobiliare.
Tabelul de mai jos enumer civa din indicatorii economici utili, avute
n vedere de ctre evaluatori cnd analizeaz tendinele economice.
31
EPI 201
32
EPI 201
Sursele datelor generale sunt diversele publicaii editate i diseminate
de instituiile de stat, de organizaiile profesionale i de firmele private.
Surse uzuale de date generale
Institutul Naional de Statistic
Adresa
Banca Naional a Romniei
Adresa
Publicaii
producia
EPI 201
Datele/informaiile specifice
Datele/informaiile specifice constau din detalii despre proprietatea care
se analizeaz, despre vnzrile de proprieti comparabile, despre proprietile
nchiriate i despre caracteristicile pieei locale. Aceste informaii includ
informaii despre amplasament, amenajri i construcii, informaii despre
costuri i depreciere, date despre venituri i cheltuieli, informaii privind ratele
de capitalizare i de actualizare, istoricul proprietii i utilizrii acesteia i alte
informaii semnificative pe care cumprtori i vnztori le consider a fi
importante n negocierile i tranzaciile lor.
Sursele datelor specifice sunt variate. Cele mai uzuale sunt:
- tirile de pres. Majoritatea ziarelor ca i multe din publicaiile
economice, au rubrici imobiliare de cuprindere local, regional sau
naional. Chiar dac unele informaii nu sunt tocmai complete sau
corecte, evaluatorii pot folosi aceast surs secundar pentru
confirmarea detaliilor, deoarece, de regul, se public i numele
intermediarilor i ale prilor la tranzacie.
- Participanii pe piaa imobiliar: intermediarii, ali evaluatori,
administratorii, bancherii. Chiar dac participanii pe piaa
imobiliar sunt profesioniti ai domeniului, informaiile oferite de
acetia trebuie s fie verificate.
- Cataloagele i ofertele. Anunurile de la mica publicitate imobiliar
arat ct de activ sau inactiv este piaa local a unui anumit tip de
proprietate i activitatea imobiliar, n general. Date despre
proprietile oferite la vnzare se pot obine i de la intermediari i
de la manageri. Cataloagele cu vnzri, care reflect optica
proprietarului despre valoarea casei sale, conin valori la limita
superioar, n timp ce ofertele de cumprare, care reflect optica
cumprtorului, conin valorile de la limita inferioar.
EPI 201
Cererea poate fi estimat cu ajutorul datelor demografice (numrul
locuitorilor i datele de stare civil) i datelor economice (locuri de munc,
venituri) valabile pentru zona de pia studiat. Institutul National de Statistic
sistematizeaz i public date statistice, att n form tiprit, ct i n form
electronic. Pentru a estima cererea de pe piaa local sunt utile i observaiile
personale. De exemplu, intenia de a nchide o baz militar trebuie luat n
calcul atunci cnd se analizeaz cererea viitoare de proprieti comerciale n
vecintate, cum ar fi spltorii, moteluri, baruri, restaurante. Evaluatorul care a
observat construciile aprute la intersecia cu ruta principal va putea s
anticipeze c ele vor determina cererea de magazine, de staii de depanare sau
de moteluri, care s satisfac dorinele conductorilor auto i ale turitilor.
EPI 201
evaluatorul trebuie s ia n considerare:
- gradul de comparabilitate;
- cantitatea de informaii disponibile;
- autenticitatea i credibilitatea acestor date;
EPI 201
O analiz a domeniilor de activitate economic i afacerilor care
genereaz locuri de munc i venituri ntr-o comunitate, precum i rata
creterii populaiei i a nivelului venitului, amndou fiind funcii ale
utilizrii forei de munc. Reprezint o analiz prin care relaia dintre
ocupaiile de baz (care produc venituri ntr-o comunitate) i ocupaiile
care nu sunt de baz (care furnizeaz servicii angajailor din sectorul
de baz) este folosit pentru a preiziona evoluia populaiei, a
veniturilor, sau a altor variabile care afecteaz valoarea proprietilor
imobiliare sau a utilizrii terenului.
Indicator economic
Oricare dintr-un grup de valori statistice (e.g. balana schimb / pli,
ratele schimbului valutar, preul mrfurilor, IPC, nivelul salariilor, ratele
dobnzilor, nivelul produciei, PIB, volumul vnzrilor n detaliu, rata
omajului) care, dac sunt luate mpreun, asigur un indiciu asupra
sntii economiei.
Date generale
Informaii despre influenele asupra valorii ce deriv din fore sociale,
economice, guvernamentale, i ale mediului nconjurtor i i au
originea n afara proprietii ce urmeaz a fi evaluat.
Gospodrie
Un numr de oameni, nrudii sau nu, care triesc ntr-un singur
adpost. Toate persoanele ce ocup un grup de camere sau o singur
camer ce constituie o locuin.
Grila datelor de pia
O reprezentare tabelar a datelor de pia organizate pe categorii utile i
msurabile.
Pre nominal
Un pre exprimat n pre curent (cu includerea influenei ratei inflaiei).
Vezi pre real.
Putere de cumprare
Capacitatea i dorina de a plti pentru un bun economic; depinde de
venitul disponibil.
Nivelul preurilor
Media preurilor (preuri cu ridicata) a bunurilor selecionate,
reprezentative la un moment dat; de obicei exprimat printr-un numr
indice. Vezi IPC.
Pre real
Un pre nominal ce a fost ajustat pentru influena ratei inflaiei. Vezi
pre nominal.
Date specifice
Detalii despre proprietatea ce urmeaz a fi evaluat, vnzri
comparabile i proprieti de nchiriat, i caracteristicile pieii locale.
Uniti de comparaie
Preul de vnzare al unei proprieti mprit la o unitate fizic de
msur, cum ar fi pre pe metru ptrat, metru liniar, metru cub, camer,
pat, scaun, apartament.
37
EPI 201
NTREBRI GRIL
1.
2.
3.
4.
Vnzrile de imobile dintr-o numit zon sunt cel mai direct afectate de:
a. ratele locale ale dobnzilor
b. creterea PIB
c. previziunile despre inflaie
d. rata naional a omajului
Care din urmtoarele reprezint un exemplu de date primare?
a. actele proprietii
b. publicaiile recensmntului
c. catalogul firmelor industriale
d. studii ale comisiei municipale de cadastru
Avantajele comparative ale unei regiuni sau comuniti pot fi atribuite
tuturor din urmtoarele mai puin:
a. climatului
b. gradului ridicat de ocupare
c. existena resurselor naturale
d. existena unei fore de munc calificate
Datele analizate n studiul cererii i ofertei concureniale includ totul din
urmtoarele mai puin:
a. gradul de ocupare i preul de ofert
b. statisticile demografice i economice
c. autorizaiile de construire
d. studiile de impact asupra mediului nconjurtor
38
EPI 201
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
Rspunsuri: 1-a; 2-a; 3-b; 4-d; 5-b; 6-d; 7-d; 8-c; 9-d; 10-b; 11-b; 12-a.
SUBIECTE DE DISCUIE
1.
EPI 201
2.
3.
4.
5.
6.
EPI 201
7.
8.
9.
41
EPI 201
EPI 201
jurul unuia sau mai multor magazine mari cu o suprafa de cel puin
10.000 mp.
Revitalizare
O faz de rennoire, modernizare i cretere a cererii din ciclul de via
al unui cartier.
Stabilitate
O faz din ciclul de via al unui cartier prin care acesta cunoate
echilibru fr pierderi sau ctiguri de pia.
NTREBRI GRIL
1.
2.
3.
4.
5.
EPI 201
6.
7.
b. nivelul veniturilor
c. gradul de ocupare de ctre proprietari
d. caracteristicile utilizrii terenului
Caracteristicile naturale sau artificiale ce sunt coninute ntr-o, sau
afecteaz o zon i locaia geografic a acesteia sunt influene
a. sociale
b. economice
c. guvernamentale
d. ale mediului nconjurtor
Care din urmtoarele nu reprezint un element important n analiza
zonelor comerciale?
a. puterea de cumprare din zon
b. serviciile sociale asigurate de comunitate
c. concurena anticipat sau existent
d. direcia creterii evidente
SUBIECTE DE DISCUIE
1.
2.
3.
EPI 201
4.
5.
6.
45
EPI 201
Descriere juridic
O descriere a terenului ce identific proprietatea imobiliar conform
unui sistem aprobat i stabilit prin lege; o descriere exact ce permite
proprietii imobiliare s fie identificate i localizat.
Sistemul de granie
Un sistem pentru descrierea juridic a terenului ce se refer la
delimitrile parcelei prin vecini.
Cadastru
Un document ce arat locaia, dimensiunile i proprietarul fiecrui plan
de teren dintr-o anumit zon.
Comasarea
Creterea n valoare ce rezult cnd dou sau mai multe amplasamente
sunt combinate pentru a produce o utilitate mai mare.
Amplasament
Teren ce este amenajat astfel nct acesta este pregtit pentru utilizare
cu un anumit scop.
NTREBRI GRIL
1.
2.
Cnd un teren este mbuntit astfel nct este gata pentru utilizarea cu
un anumit scop, aceste se numete
a. lot
b. amplasament
c. cvartal
d. parcel
Lungimea msurat a unui amplasament unde se termin la strad se
numete
a. adncime
b. lime
c. faad
d. latur de nchidere
46
EPI 201
3.
4.
SUBIECTE DE DISCUIE
1.
2.
3.
4.
47
EPI 201
5.
6.
7.
EPI 201
Perei uori
Perei interiori fcui din gips; perei construii din materiale cum ar fi
placaj de lemn, plci fibrolemnoase, sau orice alt model de panou de
perete n loc de gips.
Echipamente i instalaii mecanice
Echipamentele i instalaiile mecanice sunt mprite n dou categorii:
acelea necesare pentru asigurarea confortului uman, cum ar fi
canalizarea, nclzirea, aerul condiionat i iluminarea, i echipamente
i instalaii mecanice legate de procese tehnologice.
Descrierea exteriorului
Partea din descrierea unei cldiri care furnizeaz informaii despre
detaliile substructurii i suprastructurii unei cldiri.
Faad
Faa principal, exterioar a unei structuri, de obicei faa frontal sau
elevaia frontal a unei cldiri.
Fundaii
Prile de suport ce previn tasarea excesiv a terenului sau deplasarea
cldirii.
Structura
Cadrul care susine sarcinile unei cldiri.
Descriere general
Analiza descrierii unei cldiri n care evaluatorul menioneaz utilizarea
curent a proprietii i orice alte utilizri alternative.
Arie desfurat construit
Suprafaa total a planeului, excluznd suprafeele deschise, msurate
la exteriorul zidurilor; metod pentru determinarea dimensiunilor
cldirilor industriale.
Arie desfurat nchiriabil
Suprafaa total a planeului proiectat pentru ocupare i utilizare
exclusiv de ctre locatari, incluznd subsolurile i mezaninele; metod
pentru determinarea dimensiunilor centrelor comerciale.
Aria desfurat util
Suprafaa total a spaiului rezidenial deasupra solului; metod pentru
determinarea cantitii de spaiu n proprietile rezideniale.
Izolaii
Orice material folosit pentru a reduce transferul de cldur sau zgomot.
Reazem intern
Grinzile i stlpii, planeul i tavanul cldirii.
Descrierea interiorului
Partea din descrierea unei cldiri, care include toate informaiile despre
pereii interiori i suprafeele dintre ei, incluznd i modul n care
spaiul este mprit i finisat.
Traverse
Grinzi sau bare ce susin planeul.
Conducte
Un sistem de conducte ce transport ap, i ocazional alte fluide, sub
presiune i conducte pentru transportul gravitaional al apei utilizate.
Echipamente i sisteme mecanice legate de procese
Sisteme fixe ale cldirii necesare pentru procese industriale ex. furtun
pentru aer, conducte tehnologice, cale de rulare a macaralei, canale de
49
EPI 201
cabluri, instalaie electric industrial, cabluri electrice grele, i
echipamente de congelare.
Pene
Elemente structurale orizontale ce susin cpriorii i puntea
acoperiului.
Analiza strii tehnice
O analiz a calitii i a strii componentelor unei cldiri care
difereniaz obiectele ce au nevoie de reparaii, obiecte care trebuie
reparate imediat sau schimbate, cu durat de via scurt, i obiectele de
la care se ateapt s se menin pe durata de via economic a cldirii.
Contrafi
O bucat de lemn fixat ntre alte dou piese sau elemente i este
proiectat pentru a distribui presiunea sau greutatea pe lungimea sa.
Stlpi
Elemente structurale verticale
Substructur
Partea cldirii ce se afl sub nivelul solului.
Clasificarea pe utilizare
Categoriile n care proprietile imobiliare pot fi mprite n funcie de
utilizarea acestora: rezideniale, comerciale, industriale, agricole, i cu
scop special.
Ventilare
Circulaia aerului ntr-o camer sau cldire; procesul prin care are loc
schimbarea aerului ntr-o camer prin metode naturale sau artificiale.
NTREBRI GRIL
1.
EPI 201
2.
3.
4.
5.
6.
7.
b. pardoseli / planee
c. suprastructur
d. protecie ignifug
Care din urmtoarele elemente fac parte din suprastructur?
a. planee i stlpi
b. reazem interior
c. structur i izolaii
d. fundaii i piloi
Substructura se refer la
a. echipamente i sisteme mecanice
b. structur i izolare
c. partea peste nivelul solului
d. structura fundaiei
Care din urmtoarele nu reprezint elemente structurale?
a. stlp
b. travers
c. finisaje
d. pan
Majoritatea fundaiilor construite n ziua de azi sunt din
a. crmid
b. oel
c. piatr
d. beton
Toate din urmtoarele materiale sunt folosite pentru conducte mai puin
a. font
b. cupru
c. oel
d. aluminiu
ntr-un sistem de nclzire cu ap
a. apa nclzit de boiler este pompat n calorifere
b. aerul nclzit este circulat prin conducte
c. cldura electric este condus n conducte
d. aburul nclzit de boiler este pompat n calorifere
SUBIECTE DE DISCUIE
1.
2.
EPI 201
3.
4.
5.
6.
7.
8.
52
EPI 201
9.
53
EPI 201
NTREBRI GRIL
1.
2.
3.
4.
5.
6.
EPI 201
7.
a. ramp
b. balon
c. stlp i grind
d. perete cortin
Cldirile cu utilizare mixt sunt proprieti productoare de venit ce
cuprind cel puin trei utilizri importante, incluznd toate din
urmtoarele mai puin
a. vnzrile cu amnuntul
b. hotel /motel
c. depozitare
d. birouri
SUBIECTE DE DISCUIE
1.
2.
3.
4.
55
EPI 201
5.
6.
56
EPI 201
57
EPI 201
EPI 201
Principiul substituiei, aplicat la metoda comparaiei directe, arat c
valoarea unei proprieti tinde s fie dat de preul ce ar fi pltit pentru a
achiziiona o proprietate cu utilitate i atractivitate similare, ntr-un interval de
timp rezonabil. Acest principiu spune c metoda comparaiei directe este mai
puin adecvat dac nu exist pe pia proprieti de substituie.
Forele cererii i ale ofertei de pe pia tind spre echilibru, dar echilibrul
absolut nu se atinge niciodat, ci acesta se schimb continuu. Un aspect important
al principiului echilibrului este c relaia dintre teren i construcii i relaia dintre
o proprietate i mediu trebuie s fie n echilibru, pentru ca proprietatea s reflecte
valoarea de pia real.
Evaluatorul va analiza mprejurimile proprietii evaluate pentru a
identifica toate influenele externe semnificative i care se reflect n coreciile
pe care le face proprietilor competitive pentru comparabilitate. Dou proprieti
imobiliare cu caracteristici fizice identice pot avea valori de pia mult diferite
dac una din proprieti are mprejurimi mai puin atractive. Factori precum:
condiiile de iluminat a strzilor, facilitile de transport, protecie adecvat din
partea poliiei, respectarea reglementrilor municipale, apropierea de centrele
comerciale sau de alimentaie public, trebuie luai n considerare de evaluator
pentru a determina dac au efect negativ sau pozitiv asupra valorii.
EPI 201
Este absolut necesar ca evaluatorul s identifice i s analizeze punctele
tari i punctele slabe ale proprietii, din datele prelucrate i din analizele
comparative efectuate. Toate faptele relevante, dar i opiniile trebuie s fie scrise
n raportul de evaluare. La analiza rezultatelor obinute prin aplicarea metodei
comparaiei directe, dar i la analiza final a rezultatelor, trebuie s se exprime
clar opinia privind fiabilitatea datelor culese, a analizelor efectuate i a
concluziilor privind valoarea.
Metoda comparaiilor directe constituie o parte esenial a procesului de
evaluare, chiar cnd aplicabilitatea ei este limitat. De multe ori datele necesare n
aplicarea altor metode (rata de capitalizare, deprecierea funcional, etc.) se obin
printr-o tehnic de analiz comparativ.
6.4. Procedura
Etapele procedurii de baz n aplicarea metodei comparaiei directe sunt:
60
EPI 201
61
EPI 201
Condiiile de finanare
62
EPI 201
Preul tranzaciei unei proprieti imobiliare poate fi diferit de cel al unei
proprieti identice, din cauza aranjamentelor financiare diferite.
n cazurile cnd cumprtorul obine, din partea vnztorului, o finanare
sub preurile pieei el va plti probabil un pre mai mare pentru proprietatea
achiziionat.
O corecie pe motive de finanare poate sau nu s includ o corecie
pentru condiiile de vnzare.
Definiia valorii de pia recunoate termenii de plat ca fiind plat
integral cash. De multe ori reducerea determinat prin calculele de actualizare nu
este recunoscut integral pe pia, pentru c atunci condiiile de vnzare pot
evidenia alte interese non-economice din partea cumprtorilor sau vnztorilor.
Prin urmare, evaluatorul trebuie s foloseasc cu atenie calculele de echivalen
cash i s rein c n final corecia este cea dedus din datele de pe pia.
Cumprtorii de proprieti imobiliare se oblig n mod contient la:
- suma investit n active;
- plata periodic a creditului plus dobnzile.
Astfel, componentele creditului variaz cu rambursarea mprumutului i
cu costul creditului.
La analiza datelor n perechi se combin, de obicei, calculele de
actualizare cu coreciile datorate condiiilor de vnzare atipice.
Condiiile de vnzare
Coreciile pentru condiiile de vnzare reflect motivaia special a
prilor dintr-o tranzacie, care poate afecta preurile pltite i chiar s genereze
unele tranzacii de natur diferit de condiiile de pia. Exemple de condiii
speciale de vnzare sunt: un pre mai ridicat pltit de un cumprtor pentru c
lotul are valoare sinergetic; un pre mai sczut pltit pentru c vnztorul a
fost grbit s ncheie vnzarea; o relaie financiar, de afaceri sau familial
ntre prile implicate n tranzacie; lipsa de expunere a proprietii pe pia
(liber) sau perspectiva unor proceduri de litigiu ndelungate. Dac se
descoper condiii de vnzare neobinuite ntr-o tranzacie, aceasta ar putea s fie
folosit ca o proprietate comparabil numai cu precauiuni deosebite, iar
condiiile de vnzare neobinuite trebuie evideniate n raportul de evaluare.
Condiiile de pia
Condiiile de pia, la data vnzrii proprietii comparabile, pot fi
diferite de cele de la data evalurii proprietii supuse evalurii. Factorii care
influeneaz condiiile de pia includ aprecierea sau deprecierea rapid a
valorilor proprietii, schimbri n legislaia impozitrii, restricii de construire
sau stopri ale acesteia, fluctuaii n cerere i ofert sau orice combinaie a
forelor care determin alterarea condiiilor de pia de la un moment la altul.
63
EPI 201
Tranzaciile comparabile ce au avut loc n alte condiii ale pieei dect cea
evaluat la data evalurii, necesit ajustri pentru toate diferenele ce influeneaz
valoarea. O ajustare normal pentru condiiile de pia se refer la diferena ntre
datele tranzaciilor. Cauzele pot fi: aprecierea sau deprecierea rapid a valorilor
proprietii, schimbri n legislaia impozitrii, restricii de construire sau
stopri ale acesteia, fluctuaii n cerere i ofert sau orice combinaie a forelor
care determin alterarea condiiilor de pia de la un moment la altul.
Uneori efectele acestor cauze se combin cu influene ce se adun sau se
compenseaz.
Dei coreciile pentru condiiile de pia se refer deseori la timp, nu
timpul este cauza, ci schimbrile pieei ce au aprut de-a lungul timpului.
Ca moment de referin trebuie luat cel al ncheierii contractului i nu cel
al nceperii negocierilor.
Mrimea coreciei se estimeaz prin analiza mai multor tranzacii ce au
aprut n jurul aceluiai moment de timp, pentru a avea o estimare mai obiectiv a
reflectrii n pre a schimbrii condiiilor de pia.
Localizarea
Coreciile pentru localizare se fac atunci cnd caracteristicile de
amplasare ale proprietilor comparabile difer fa de cele ale proprietii
evaluate..
Coreciile se exprim de regul procentual i reflect creterea sau
descreterea n valoare a unei proprieti, datorate amplasrii ntr-o zon.
Chiar i n aceeai zon apar diferene; de exemplu, o cas cu vedere la
parc i alta puin mai departe. Evaluatorul trebuie s sesizeze c piaa recunoate
c o locaie e mai bun dect alta din diferite motive.
n absena unei deprecieri economice (din cauze externe), ajustarea pentru
diferenele n localizarea a dou proprieti de altfel complet comparabile, poate fi
echivalent cu diferena ntre valoarea terenului corespunztoare celor dou
proprieti. Evaluatorul trebuie s fie atent i s evite ajustarea pentru aceeai
influen asupra valorii, cum ar fi localizarea i caracteristicile fizice.
Caracteristicile fizice
Dac caracteristicile fizice ale unei proprieti comparabile sunt
diferite fa de cele ale proprietii evaluate, fiecare diferen ntre carateristicile
fizice necesit analiz comparativ i corecie. Diferenele fizice se refer la
diferene n dimensiunile cldirii, calitatea construciei, starea tehnic a
construciei, stilul arhitectural, materiale de construcie, vrsta, utilitatea
funcional, dimensiunile terenului, atractivitatea i alte avantaje. Condiiile de
mediu trebuie luate n considerare i sunt foarte importante.
Ctigul sau pierderea n valoare prin prezena sau absena unui element
nu sunt de regul egale cu costul instalrii sau demontrii elementului. Uneori
cumprtorii nu vor s plteasc un pre mai mare pentru un anumit element sau
pentru un avantaj n plus. La fel, existena unui avantaj suplimentar poate aduga
o valoare mai mare dect costul de obinere a avantajului.
Caracteristicile economice
Caracteristicile economice includ toate atributele unei proprieti
imobiliare care afecteaz venitul net din exploatare. Acest element de comparaie
este de regul aplicat proprietilor generatoare de profit. Caracteristicile sunt:
64
EPI 201
venitul, cheltuielile de exploatare, calitatea managementului, structura chiriailor,
nivelul chiriilor, data expirrii contractului de nchiriere, opiunile de rennoire i
clauzele de nchiriere, cum ar fi clauzele de recuperare a unor cheltuieli sau
investiii.
Evaluatorul trebuie s fie atent ca diferenele datorate drepturilor de
proprietate transmise sau schimbrii condiiilor de pia s nu fie atribuite i
caracteristicilor economice.
Utilizarea
Evaluatorul trebuie s evidenieze orice diferen ntre utilizarea existent
sau cea mai bun utilizare a unei proprieti imobiliare comparabile i utilizarea
proprietii evaluate. Dac exist o diferen ntre utilizarea existent sau ntre
cea mai bun utilizare a unei proprieti comparabile i cea a proprietii
evaluate, ar trebui luat n considerare, cu mult atenie, impactul acestei
diferene asupra valorii. n general, n analiza comparativ ar trebui utilizate
numai proprietile care au cele mai bune utilizri identice sau similare.
EPI 201
trebuie s fie atent i s nu presupun c un element de comparaie influeneaz
valoarea pn cnd piaa nu a indicat aceast influen.
Tehnicile cantitative
Analiza pe perechi de date este un proces n care dou sau mai multe
tranzacii sunt comparate pentru a obine o indicaie privind mrimea coreciei ce
se refer la o singur caracteristic. Ideal, tranzaciile care sunt comparate ar
trebui s fie identice sub toate aspectele, cu excepia elementului analizat. Totui,
acest caz este foarte rar i deseori, evaluatorul trebuie s analizeze o serie de date
perechi pentru a izola efectul unei singure caracteristici.
Dei analiza pe perechi de date este teoretic corect, ea este uneori
nepractic, din cauza insuficienei datelor privind proprietile similare.
Analiza statistic a datelor de pe pia include analiza prin regresie i
inferen. Regresia liniar sau multipl, reprezint o tehnic extrem de util i este
limitat numai de numrul de elemente sau factori ce influeneaz preul.
Analiza grafic este o variant a analizei statistice n care evaluatorul
ajunge la o concluzie prin interpretarea unui grafic. Astfel de grafice ar putea
arta cum vede piaa variaiile n elementele de comparaie.
Analiza evoluiilor este aplicabil cnd exist un volum mare de
informaii de pe pia i este n special util cnd sunt puine date despre tranzacii
comparabile, dar sunt multe date referitoare la proprietile cu mai puine
caracteristici similare. Se poate determina sensibilitatea pieei la anumite
elemente de comparaie.
Analiza costurilor utilizeaz costurile estimate de autoriti pentru taxe de
construcie sau impozit pe proprieti, ca baz pentru corecii. Evaluatorul trebuie
s se asigure c asemenea corecii sunt rezonabile i aproximeaz ateptrile
pieei.
Analiza datelor secundare este o metod de determinare a coreciilor
bazat pe date ce nu se refer direct la proprietile comparabile, ci descriu piaa
imobiliar n general.
Tehnicile calitative
Analiza comparaiilor relative este studiul relaiilor indicate de datele de
pia, fr a recurge la cuantificare. Muli evaluatori utilizeaz aceast tehnic
pentru c ea reflect natura imperfect a pieelor imobiliare. Pentru a aplica
aceast tehnic, evaluatorul analizeaz tranzacii comparabile, n scopul de a
determina dac acestea au caracteristici inferioare, superioare sau egale fa de
proprietatea evaluat.
Analiza clasamentului este o variant a analizei comparaiilor relative
prin care tranzaciile comparabile sunt incluse ntr-un clasament n ordine
ascendent sau descendent a atractivitii Apoi, evaluatorul analizeaz poziia
proprietii evaluate n acest clasament.
Interviuri personale evidenieaz opiniile unor persoane cunosctoare n
materie i unor participani pe piaa imobiliar. Aceste opinii trebuie considerate
ca date secundare i nu trebuie utilizate ca unice criterii pentru estimarea
coreciilor.
Analiza comparativ
Analiza comparativ este termenul general folosit pentru a identifica
procesul ce utilizeaz fie analiza pe perechi de date, fie analiza comparaiilor
relative. n analiza comparativ, cele dou tehnici pot fi utilizate separat sau n
combinaie.
66
EPI 201
Corecii
67
EPI 201
Pre de vnzare
Corecie pentru drepturile de
proprietate transmise
Pre corectat
Corecie pentru condiile de
finanare
Pre corectat
Corecie pentru condiiile de
vnzare
Pre corectat
Corecie pentru condiiile de pia
Pre corectat
Corecii pentru:
localizare
caracteristicile fizice
caracteristicile economice
utilizare
componentele non-imobiliare
Valoarea estimat
date de
pia
tranzaciilor comparabile
()
100.000
+ 5%
- 2%
+ 5.000
105.000
- 2.100
+ 5%
102.900
+ 5.145
+ 5%
108.045
+ 5.402
113.447
+ 3%
- 5%
- 5%
+ 2%
+ 3%
+
+
+
3.403
5.672
5.672
2.269
3.403
111.178
EPI 201
-
6.8 Aplicaie
Aplicaia se refer la evaluarea unei case de locuit i a unei cldiri
administrative. Metodele aplicate sunt analiza pe perechi de date (casa de locuit)
i analiza comparaiilor relative (cldirea administrativ).
EPI 201
finanare, condiiilede pia, data tranzaciei, dimensiuni, suprafaa de teren,
finisajul pivniei i prezena garajului.
Corecia pentru condiiile de finanare se face pe baza datelor furnizate de
vnztori i cumprtori i se estimeaz avantajul financiar obinut de cumprtor
care de fapt s-a compensat prin creterea preului de vnzare.
Proprietile A i C difer numai prin condiiile de finanare i condiiile
pieei (data vnzrii), Dup ce se face corecia privind condiiile de finanare,
atunci diferena de pre se justific numai prin diferena din condiiile pieei i se
estimeaz astfel:
(92.500 - 85.000)/85.000 10%
Diferena n dimensiuni ntre A i B poate fi atribuit unei camere n plus
pe care o are B (B are i un teren mai mare cu 20% dect A). Diferena este deci:
105.000 92.500 = 12.500
Comparaii ntre C i E arat c diferena din cauza garajului poate fi
estimat:
93.500 - 88.000 = 5.500
Corecia pentru subsolul finisat se calculeaz comparnd B cu D:
115.500 - 105.000 = 10.500
Pentru a ajunge la o valoare, evaluatorul calculeaz care este suma
valorilor absolute a coreciilor (valoare brut) i suma algebric a coreciilor
(valoare net). El va atribui o pondere mai mare proprietilor comparabile care
necesit corecii mai puine. n cazul de fa, proprietatea E are numai 2 corecii,
precum i cea mai mic valoare brut i se alege valoarea de 98.500 .
70
EPI 201
Tabel 6.7.1
GRILA DATELOR DE PIATA
Analiza datelor pe perechi. Cas de locuit
Element de comparaie
Pre de vnzare ()
Drepturile de proprietate transmise
Corecii pentru drepturile de propr. transmise
Pre corectat ()
Condiii de finanare
Corecie pentru finanare()
Condiii de vnzare
Corecie pentru condiii de vnzare
Pre corectat ()
Condiii de pia
Corecie pentru condiiilede pia
Pre corectat ()
Localizare
Corecie pentru localizare()
Arie util (n mp)
Corecie pentru dimensiuni(arie util) ()
Garaj
Corecii pentru gara j()
Pivni finisat
De evaluat
Liber
110
nu
da
A
100.000
liber
0
100.000
sub pia
- 7.500
independent
0
92.500
- 3 sptmni
0
92.500
similar
0
110
0
da
- 5.500
nu
B
112.500
Liber
0
112.500
sub pia
- 7.500
Independent
0
105.000
- 1 lun
0
105.000
Similar
0
135
- 12.500
Da
- 5.500
Nu
C
85.000
Liber
0
85.000
La pia
0
Independent
0
85.000
- 1 an
+ 10%
93.500
Similar
10
110
0
Da
- 5.500
Nu
D
105.000
Liber
0
105.000
la pia
0
Independent
0
105.000
- 1 an
+ 10%
115.500
similar
10
135
- 12.510
da
- 5.500
da
E
80.000
Liber
0
80.000
la pia
0
Independent
0
80.000
- 1 an
+ 10%
88.000
Similar
10
110
0
Nu
0
Nu
+ 10.500
97.500
+ 10.500
97.500
+ 10.500
98.500
0
97.500
+ 10.500
98.500
2.500
2,5%
23.500
23,5%
15.000
13,3%
36.000
32%
13.500
15,9%
24.500
28,8%
7.500
7,14%
28.500
27,1%
17.500
23,1%
18.500
23,1%
EPI 201
EPI 201
4. Proprietatea D a fost vndut acum dou luni cu 3.240.000 Euro.
Cldirea are 6 ani vechime i o stare tehnic bun. Are 2.790 mp arie desfurat
construit i 2.480 mp arie util ce se poate nchiria (89%). Preul unitar este de
1.307 /mp arie util. Chiria medie este de 210 /mp pe arie util iar contractele
sunt la nivelul pieei. Gradul de ocupare este de 95%. Cldirea este amplasat la
intersecia a dou artere principale, ntr-o zon cu o dezvoltare urbanistic mai
mare dect proprietatea evaluat. Din aceast cauz i raportul parcaj/arie util e
mai mic.
5. Proprietatea E a fost vndut acum 6 luni cu 3.700.000 . Cldirea a
fost construit acum 4 ani i este ntr-o stare tehnic bun. Ea are 3.530 mp arie
desfurat construit i 3.140 mp arie util ce se poate nchiria (89%). Preul
unitar este de 1.180 /mp arie util. Localizarea este pe un lot interior cu acces la
o strad secundar. Gradul de ocupare este de 90%. Chiria medie este 185 /mp
pe an. Proprietarul asigur toate serviciile iar contractele de nchiriere sunt la
nivelul pieei. Raportul parcaj/arie util este similar cu al proprietii evaluate.
Pentru a efectua analiza comparaiilor relative a tranzaciilor, evaluatorul
trebuie s urmreasc aceeai logic utilizat la analiza pe perechi de date.
Diferena ntre cele dou tehnici este interpretarea pe care o d evaluatorul datelor
de pia. Analiza comparaiilor relative se utilizeaz cnd nu exist date
suficiente pentru a cuantifica diferenele; ca urmare, este esenial ca
evaluatorul s explice logica cu care a ajuns la ierarhizarea proprietilor,
astfel nct destinatarul raportului de evaluare s neleag raionamentul.
n exemplul analizat, toate proprietile sunt nchiriate, toate tranzaciile sau fcut n condiii de finanare i de vnzare ale pieei i au fost obiective.
Intervalul de timp a fost de 7 luni (ntre 2 i 9 luni, nainte de data evalurii) i nu
se fac corecii ntruct nu au fost modificri n nivelul chiriei i gradul de ocupare.
Proprietatea A are o localizare superioar fa de cea evaluat, este mai
eficient (are un procentaj de arie nchiriat mai mare), are un grad de ocupare
mai mic (chiar mai mic dect pe pia). Coreciile ce se fac sunt negative pentru
localizare i eficien, pozitiv pentru grad de ocupare i n concluzie corecia este
negativ.
Proprietatea B are chiria mai mic (corecie pozitiv), localizarea este
inferioar (corecie pozitiv), are o eficien mai mare (corecie negativ), grad de
ocupare sub pia (corecie pozitiv). Corecia global va fi pozitiv.
Proprietatea C are localizarea comparabil (fr corecie), are o eficien
mai mare (corecie negativ), cheltuielile sunt mai mari (corecie negativ).
Corecia global va fi negativ pentru c eficiena are un efect mai mare asupra
valorii.
Proprietatea D are o localizare mult mai bun (corecie negativ), parcajul
mai mic (corecie pozitiv), are gradul de ocupare mai mare dect pe pia
(corecie negativ). Corecia global va fi negativ.
Proprietatea E are localizare inferioar (corecie pozitiv) i celelelalte
elemente sunt similare. Corecia global va fi pozitiv.
Clasamentul ce se ntocmete arat astfel:
Proprietatea
Pre /mp
Corecie global
D
1.307
negativ
A
1.260
negativ
C
1.229
negativ
De evaluat
E
1.180
pozitiv
B
1.157
pozitiv
73
EPI 201
Deci proprietatea de evaluat are o valoare ntre 1.180 i 1.229 Euro/mp
arie util. Proprietatea E este cea mai apropiat de cea de evaluat i ar putea avea
o pondere mai mare. Concluzia ar fi 1.200 /mp i o valoare total de
3.540.000 .
n practic, analiza efectuat de evaluator va fi explicat mult mai n
detaliu dect n exemplul artat mai sus, pentru c vor fi disponibile mai multe
informaii. Cu ct proprietatea este mai complex, cu att vor fi luai n
considerare mai muli factori.
74
De evaluat
ocupat
5
3.350
2.950
88 %
93%
medie
bun
204
medie
la pia
A
4.400.000
Ocupat
6
3.720
3.490
94%
1.260
87%
Medie
la fel
207
superioar
similar
B
3.180.000
Ocupat
4
2.970
2.760
93%
1.157
85%
Medie
la fel
190
inferioar
similar
C
3.675.000
Ocupat
5
3.250
2.990
92%
1.229
90%
Medie
la fel
204
medie
mai mare
D
3.240.000
Ocupat
6
2.790
2.480
89%
1.307
95%
Medie
inferior
210
superioar
similar
E
3.700.000
Ocupat
4
3.530
3.140
89%
1.180
90%
Medie
la fel
185
inferioar
similar
negativ
pozitiv
Negativ
negativ
pozitiv
76
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
2.
3.
4.
5.
78
2.
3.
4.
PROBLEME
Problema 1
O proprietate comparabil a fost vndut pentru 150.000 . Analiza de pia
arat c sunt adecvate urmtoarele corecii.
Condiii de pia
+15%
Locaie
-5%
Condiii de vnzare
-10%
Caracteristici fizice
+15%
Condiii de finanare
-5%
Facei aceste corecii asupra preului de vnzare al comparabilei pentru a
determina o valoare corectat pentru proprietatea n cauz. Considerai ordinea
coreciilor i mrimea lor.
Soluie
Prima dat facei coreciile pentru condiiile de finanare, condiiile de vnzare,
i condiiile de pia, i apoi corectai pentru diferenele de locaizare i pentru
caracteristicile fizice.
Element
Corecie dedusa din
Corecie la preul
pia
comparabilei
Pre de vnzare
50.000
80
Corecie
Condiii de finanare
Pre corectat
Corecie
Condiii de vnzare
Pre corectat
Corecie
Condiii de pia
Pre corectat
Corecie:
Localizare
Caracteristici fizice
Valoarea corectat
-5%
-7.500
142.500
-10%
-14.250
128.250
+15%
+19.238
147.488
-5%
+15%
-7.374
+22.123
162.237
Problema 2
Urmtorul tabel prezint informaii despre ase vnzri, pe care evaluatorul le
consider comparabile pentru o cas unifamilial.
Subiect
Vnzarea Vnzarea Vnzarea Vnzarea Vnzarea Vnzarea
1
2
3
4
5
6
Pre
75.000 74.000 70.000 80.000 82.000 84.000
Dat
Curent
Curent
1 an
Curent
1 an
Curent
Curent
Dimensiuni 200 mp
200 mp
200 mp
150 mp
200 mp
200 mp
200 mp
Localizare
Similar
Similar
Similar
Superior
Similar
Superior
Vrst
5 ani
5 ani
5 ani
5 ani
5 ani
Nou
5 ani
Subsol
Da
Nu
Nu
Nu
Nu
Da
Da
A.
B.
C.
Soluie
A.
Condiii de pia
Vnzarea 1 curent
Vnzarea 2 1 an
Corecii pentru condiiile de pia
75.000
-74.000
1.000
Dimensiuni
Vnzarea 1- 200 mp
Vnzarea 3- 150 mp
Corecii pentru dimensiuni
75.000
-70.000
5.000
Localizare
Vnzarea 4- superior
Corecii pentru condiiile de pia
80.000
Vnzarea 4 ajustat
Vnzarea 1- similar
Corecii pentru localizare
81
+1.000
81.000
-75.000
6.000
Vrst
Vnzarea 5 nou
Corecii pentru subsol
Vnzarea 5 corectat
Vnzarea 1 5 ani
Corecii pentru vrst
82.000
-3.000
79.000
-75.000
4.000
Subsol
Vnzarea 6 cu subsol
Corecii pentru localizare
Vnzarea 6 corectat
Vnzarea 1 fr subsol
Corecii pentru subsol
84.000
-6.000
78.000
-75.000
3.000
B.
Pre
Condiiile
de pia
Dimensiuni
Localizare
Vrst
Subsol
Valoarea
subiectului
Vnzarea
1
75.000
Vnzarea
2
74.000
Vnzarea
3
70.000
+1.000
Vnzarea
4
80.000
Vnzarea
5
82.000
Vnzarea
6
84.000
+1.000
+5.000
-6.000
-6.000
-4.000
+3.000
+3.000
+3.000
+3.000
78.000
78.000
78.00
78.000
78.000
78.000
/mp de teren
/mp de construcie
A.
B.
C.
159,5
199,5
398,8
399,0
Soluie
A. Proprietatea n cauz ar trebui considerat puin inferioar ambelor
proprieti de comparaie. Vnzarea 1 are o proporie mai mare de teren
dect Vnzarea 2 sau dect subiectul, iar Vnzarea 2 are 7% spaiu de
birouri n comparaie cu cele 5% ale subiectului. Astfel, Vnzarea 1 are
aceeai proporie de spaiu pentru birouri i dimensiuni ale construciei, dar
mai mult teren; Vnzarea 2 are aceleai dimensiuni ale construciei i teren,
dar mai mult spaiu de birouri.
B. Proprietile pot fi comparate n termeni de euro pe metru ptrat de teren i
euro pe metru ptrat de suprafa de cldire. Valorea pentru Vnzarea 1 este
mai mic deoarece este inclus o suprafa mai mare de teren. Aceasta
valoare reprezint partea inferioar a intervalului. Preul unitar al vnzrii 2
ar trebui s fie puin mai mare dect cel al subiectului pentru c subiectul
are o proporie mai mic de spaiu pentru birouri. De ex. 195 197,5
Vnzrile sunt foarte apropiate ca valoare de cea a proprietii n cauz n
termeni de euro pe metru ptrat de arie construit. Totui, Vnzarea 1 are
aceeai suprafaa de spaiu de birouri ca i subiectul, dar mai mult teren i
Vnzarea 2 are aceeai suprafa de teren ca subiectul, dar mai mult spaiu
de birouri. Aadar, valoarea unitar a subiectului va fi puin mai mic dect
valoarea unitar a oricrei din cele dou vnzri comparabile. De ex. 390
395 /m2
Un interval rezonabil al valorii poate fi calculat dup cum urmeaz
195 /mp de teren x 4000 mp = 780.000
197,5 /mp de teren x 4000 mp = 790.000
390 /mp de constructii x 2000 mp = 780.000
395 /mp de constructii x 2000 mp = 790.000
Intervalul probabil de valori este ntre 780.000 i 790.000 .
C. O valoare de 785.000 este acceptabil.
Problema 4
Un evaluator trebuie s corecteze preul de vnzare al unei proprieti
comparabile,reprezentat de o cldire de birouri pentru diferena din drepturile
de proprietate transferate. Cldirea de birouri are o suprafa de 12.000 mp.
Rata spaiilor libere pe pia este de 8%, iar 6% din venitul brut este
considerat o pondere acceptabil a cheltuielilor de administrare. Rata de
capitalizare total - de 9% este acceptabil.
Chiria de pia pentru cldiri de birouri tipice este de 230 /mp, iar chiria
medie pentru proprietatea de vnzare este de 220 /mp. Toate contractele de
83
Pre de
vnzare
Dreptul de
proprietate
Vrst
Ad (mp)
Calitatea
construciei
i starea
tehnic
Capacitate
de parcare
Localizare
Subiect
Comp. A
250.000
Comp. B
235.000
Comp. C
245.000
Comp. D
255.000
Comp. E
250.000
Deplin
4 ani
250
La fel
6 ani
250
La fel
5 ani
245
La fel
4 ani
225
L fel
5 ani
245
La fel
4 ani
255
Medie
Medie
Medie
Peste
medie
Peste
medie
Medie
Medie
Sub medie
Sub medie
Medie
Medie
Similar
Superior
Inferior
Peste
medie
Similar
Superior
Inferior
Soluie
Comparabila A este cu doi ani mai veche dect subiectul, are o capacitate de
parcare sub medie, i o localizare superioar. Corecia net este negativ.
Comparabila B este cu un an mai veche dect subiectul, are o capacitate de
parcare sub medie, i o localizare inferioar. Corecia net este negativ.
Comparabila C are aceeai vrst ca subiectul, are o suprafa mai mic cu
10%, calitatea construciei i starea sunt peste medie, capacitatea de parcare
este peste medie. Corecia net este pozitiv.
Comparabila D este cu un an mai veche dect subiectul, calitatea construciei i
starea sunt peste medie, i are o localizare superioar. Corecia net este
pozitiv
84
85
7.1.3 Substituia
Preul, chiria i rentabilitatea capitalului investit, realizate de o
proprietate sunt determinate de preul, chiria i de rentabilitatea realizate de
proprieti similare (substituibile). Principiul substituiei este un principiu care
rezult din funcionarea pieei, care furnizeaz elemente de fundamentare
pentru estimarea veniturilor i cheltuielilor generate de proprietate i pentru
alegerea unei rate de actualizare/ capitalizare adecvate proprietii evaluate.
Principiul substituiei poate fi utilizat i pentru testarea validitii
metodelor bazate pe venit i a credibilitii ipotezelor i datelor folosite n
aplicarea acestor metode.
7.1.4 Echilibrul
Principiul echilibrului i celelalte concepte conexe au o semnificaie
deosebit la aplicarea metodelor de evaluare bazate pe venit. Un echilibru
adecvat ntre tipul proprietii i amplasamentul su creeaz i menine
valoarea; un dezechilibru n ceea ce privete utilizarea eficient a unei
proprieti poate conduce la un declin al valorii. Utilizarea eficient a unei
proprieti este susinut de reglementri privind planificarea urbanistic sau
zonarea.
Conceptul de contribuie reflect faptul c un echilibru rezonabil ntre
cei patru factori de producie, care intervin n procesul de utilizare a unei
proprieti generatoare de venit, creeaz i susine maximum de rentabilitate.
Dac o proprietate este supra sau sub dotat n raport cu destinaia sa, profitul
realizat va fi afectat n mod direct.
87
fi la nivelul chiriei (venit sub form de chirie), practicate n mod curent, la data
evalurii, la nivelul chiriei sperate n prima lun sau an complet de exploatare,
sau la nivelul venitului periodic anticipat pentru perioada de deinere.
Venitul brut efectiv (VBE) este venitul anticipat din toate formele de
exploatare a proprietii imobiliare, ajustat cu pierderi aferente gradului de
neocupare (spaiu neocupat, venituri nerealizate, neplata chiriei de ctre
chiriai).
Venitul net din exploatare (VNE) reprezint venitul net anticipat,
rezultat dup deducerea tuturor cheltuielilor de exploatare, dar nainte de
scderea amortizrii i a serviciului datoriei aferent creditului ipotecar. Venitul
net din exploatare se exprim ca o sum anual. n unele cazuri, venitul net din
exploatare poate reprezenta o sum anual repetabil mai muli ani (venitul
este constant). n alte cazuri venitul net din exploatare poate fi considerat ca
fiind cresctor, de la un nivelul iniial (aferent primului an de investiie) care se
ateapt s evolueze dup o schem fix (de exemplu la o rat anual de
cretere constant). n cele mai multe cazuri, este necesar o estimare a
venitului net din exploatare pentru fiecare an al perioadei incluse n analiz.
Cash-flow-ul disponibil nainte de impozitare (CFB) este partea din
venitul net care rmne dup plata serviciului datoriei aferent creditului
imobiliar (dobnzi + rate), nainte de plata impozitului pe profit.
Cash-flow-ul net disponibil dup impozitare (CFN) este fluxul de
numerar disponibil dup plata impozitului pe profit. Suma aferent impozitului
depinde de mrimea venitului total impozabil generat de deinerea proprietii,
de mrimea amortizrii fiscale i a dobnzilor deductibile precum i de rata de
impozitare.
Valoarea terminal/de reversiune (VT) este preul net pe care
investitorul l poate obine, la expirarea duratei de investiie (cnd renun la
dreptul de proprietate, prin vnzarea proprietii sau lichidare). n funcie de
tipul drepturilor evaluate, valoarea terminal poate fi calculat nainte sau dup
deducerea soldului creditului i impozitului. De exemplu, valoarea terminal al
unei proprieti depline reprezint preul net ce se poate obine din vnzarea
proprietii. Valoarea terminal poate fi estimat fie ca o sum de bani
anticipat a se primi, fie ca o schimbare relativ a valorii proprietii n
perioada de deinere. Valoarea terminal poate fi estimat i pe baza unei
opiuni a chiriaului de a achiziiona proprietatea, la expirarea contractului de
nchiriere. Pe de alt, parte valoarea terminal poate fi estimat prin
capitalizarea venitului net din exploatare pe care un cumprtor l-ar putea
obine la data vnzrii proprietii.
7.1.10 Rate
capitalizare)
ale
venitului
anual
(Rate
de
7.1.13 Riscul
Riscul este un element foarte important care se ia n considerare la
aplicarea metodelor bazate pe venit. Anticiparea ncasrii unor ctiguri
viitoare creeaz valoare, iar posibilitatea pierderii unor ctiguri viitoare
diminueaz valoarea. Pentru asumarea unor riscuri mai mari se mizeaz pe
obinerea unor recompense mai mari (ctiguri mai mari). Aceast relaie este
fundamental pentru piaa imobiliar i pentru evaluarea proprietilor care
genereaz venituri. Este cunoscut faptul c orice investiie este analizat pe
baza ateptrilor privind obinerea unei anumite rentabiliti, care reflect att
valoarea banilor n timp (adic rata nominal de baz fr risc), ct i riscul
perceput.
Rata minim de fructificare a capitalului investit este aa numita rat de
baz fr risc. Teoretic, diferena dintre rata rentabilitii capitalului, cerut de
investitori i rata de baz fr risc poate fi consideratca fiind o prim ce
compenseaz investitorul pentru riscul total (de lichiditate, de lichidare, de
sector).
Pentru un investitor n domeniul imobiliar, riscul reprezint posibilitatea
de a suferi o pierdere financiar i incertitudinea realizrii veniturilor viitoare
previzionate. Cea mai mare parte a investitorilor evit riscuri excesive; ei
prefer certitudinea fa de incertitudine i ateapt o recompens n schimbul
asumrii unor riscuri. Evaluatorii trebuie s tie care este tendina investitorilor
92
Capitalizarea direct
Capitalizarea direct este o metod folosit pentru transformarea
venitului net anual ateptat ntr-un indicator de valoare a proprietii.
Transformarea se poate face fie prin divizarea venitului net anual ateptat cu o
rat de capitalizare, fie prin nmulirea venitului net anual ateptat cu un factor
multiplicator (care este inversul ratei de capitalizare).
Venitul net anual ateptat supus procesului de capitalizare de obicei este
cel estimat pentru anul urmtor (notat n mod curent cu Anul 1).
Rata de capitalizare sau factorul multiplicator selectat reprezint relaia
dintre venit i valoare, relaie acceptat pe pia i rezultat dintr-o analiz
comparativ a vnzrilor de proprieti comparabile.
Venitul generat de proprietate, de obicei venitul net din exploatare
(VNE) sau cash flow, este mprit prin preul de vnzare mediu al proprietii
pentru a se determina rata de capitalizare. Multiplicatorul poate fi calculat prin
mprirea preului de vnzare al unor proprieti comparabile la venitul net
anual realizat de proprietile respective.
Capitalizarea direct este orientat spre pia; evaluatorul care o
utilizeaz trebuie s porneasc de la analiza informaiilor de pe piaa imobiliar
i s evalueze proprietatea pe baza ipotezelor caracteristice investitorului
mediu.
n formula capitalizrii directe, se poate folosi venitului brut potenial
(VBP), venitului brut efectiv (VBE) sau cash flow-ului brut. Forma de venit
selectat pentru capitalizarea acestuia n valoarea proprietii depinde de scopul
analizei i de datele disponibile asupra proprietii i ale pieei.
Actualizarea
Actualizarea este o metod utilizat pentru transformarea unor venituri
viitoare n valori prezente, prin ajustarea venitului din fiecare an viitor cu o rat
de actualizare adecvat sau prin selectarea unei rate unice de capitalizare, care
94
2.
3.
Faptul c unele chirii tind s fie fixate de chiriile pentru spaii similare,
este o reflecie a principiului
a. echilibrului
b. substituiei
c. condiiilor externe
d. cererii i ofertei
n evaluarea proprietilor generatoare de venit, dreptul de proprietate
evaluat reprezint de obicei
a. 100% capitalul propriu ntr-un imobil deinut n deplin
proprietate
b. 100% drept de folosin a proprietii ipotecate
c. 100% a dreptului de proprietate ntr-un imobil nchiriat
d. 100% a dreptului de proprietate a proprietii fr datorii
Venitul net anticipat ce rmne dup scderea tuturor cheltuielilor de
exploatare, dar naintea scderii serviciului datoriei, se numete
a. flux nainte de impozite
b. venit net din exploatare
c. venit brut de exploatare
d. venit brut potenial
98
4.
5.
6.
7.
8.
Rspunsuri:
1 b, 2 c, 3 b, 4 c, 5 c, 6 b, 7 d, 8 c.
2.
3.
b.
4.
5.
101
103
Clauza de ieire
O asemenea clauz permite rezilierea unilateral a contractului n
situaii speciale. De ex. o clauz poate prevedea ca, n cazul unor
calamiti/exproprieri, chiriaul poate rezilia contractul dac evenimentul
mpiedic exploatarea n continuare. O clauz de for major poate prevedea
c i se acord chiriaului o perioad rezonabil de timp pentru a face reparaiile
necesare, n perioada respectiv fiind scutit de plata chiriei. Unii proprietari pot
impune clauz de demolare ntr-un contract de nchiriere, pentru a menine
perspectivele de vnzare a proprietii sau pentru dezvoltarea zonei. Acest tip
de clauz de ieire poate afecta valoarea de pia a proprietii.
Clauzele de ieire se refer deci la acordarea posibilitii de reziliere
unilateral a contractului, n anumite cazuri speciale.
Clauz de ocupare continu
Pentru proprietile nchiriate mai multor chiriai, n contract poate fi
inclus o clauz care condiioneaz ocuparea n continuare de ctre un chiria
de faptul ca un alt chiria s nu plece. Decizia unui chiria important de a
elibera spaiul, nainte de expirarea contractului, poate duce la precipitarea
plecrii celorlali chiriai. n evaluarea centrelor comerciale trebuie analizat
atent posibilitatea ca un chiria important s plece, nainte sau la data expirrii
contractului. Aceast afirmaie este valabil indiferent dac unitile mici au
sau nu prevzut aceast clauz n contractul de nchiriere. Multe uniti mici
nu sunt capabile s-i continue activitatea dup plecarea unui comerciant mare.
mbuntirile fcute de chiriai
Investiiile mari fcute de chiriai ntr-un spaiu influeneaz
semnificativ chiria. Atunci cnd investiiile sunt efectuate de proprietar,
recuperarea lor se poate face prin creteri de chirie, care permit amortizarea
investiiilor ntr-o perioad mai lung.
Dac investiiile sunt fcute de chiriai, proprietarul poate diminua
chiria.
106
107
111
Aplicaii
Model de previziune pe un an
Proprietatea de evaluat, ABC, este un imobil cu 55 apartamente pentru
care se poate obine o chirie brut potenial de 73.800 . Parcarea este inclus
n chirie. Venituri suplimentare se obin din automatele de cafea, etc. n valoare
de aproximativ 575 /an, deci venitul brut potenial (VBP) este 74.375 /an.
Gradul de ocupare este estimat la 96% anual, iar pentru serviciile de
management n zon se percepe un onorariu de 5% din VBE. Administratorul
cldirii primete un salariu anual de 2.100 .
Impozitul aferent anului trecut a fost 8.125 dar se ateapt o cretere
la 8.500 , pentru anul curent. Asigurarea anual de incendii presupune o prim
de 2.150 pentru trei ani. Evaluatorul consider necesar o cretere a valorii
asigurate, ceea ce nseamn o prim adiional anual majorat cu 20%. Alte
cheltuieli fixe sunt 350 .
114
subtotal variabile
Alocarea pt. fondul nlocuire (65055)/10
-mochet
-acoperi
subtotal alte cheltuieli
16.545
3.575
4.125
450
8.150
116
ANUL
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Numr de
contracte
care expir
0
0
7
6
2
2
1
1
0
0
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
Arie util
de nchiriat
mp
0
0
5.988
6.396
1.144
507
177
1.026
0
0
21
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
5.955
Cota de
nchiriat
cumulat
28,2%
58,4%
63,8%
66,2%
67,0%
71,8%
71,8%
71,8%
71,9%
71,9%
71,9%
71,9%
71,9%
71,9%
71,9%
71,9%
71,9%
71,9%
71,9%
100,0%
118
pentru cele nchiriate noilor clieni 100 /mp. Acest cost este estimat a crete
anual cu 5% n perioada urmtoare.
Pentru nlocuirea centralei termice, reparaii teras i alte reparaii se
aloc n primul an 11.200 , sum care va crete anual cu 4,5%/an.
Preul de vnzare/valoarea terminal
Exist mai multe modaliti de estimare a preului de vnzare. O
modalitate uzual este este capitalizarea VNE din anul 10 sau 11 cu o rat de
capitalizare cerut de investitori. n acest caz, aceast valoare terminal se
obine prin capitalizarea VNE anual obtenabil de noul proprietar.
Atunci cnd se consider ipoteza vnzrii trebuie luate n considerare i
cheltuielile de vnzare, estimate n acest caz la 2,5% din preul de vnzare.
Acest exemplu prezint o modalitate de elaborare a previziunilor, care
nu este singura posibilitate. Ipotezele prezentate sunt specifice tipului de
proprietate analizat, pe o anumit pia, deci nu trebuie absolutizate n
lucrrile de evaluare, evaluatorul are latitudinea de a aprecia i interpreta n
manier profesional comportamentul i informaiile de pia, precum i
preferinele investitorilor.
120
121
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
124
PROBLEME
Problema 1
Proprietatea evaluat este o cldire de birouri cu 5 etaje. Fiecare etaj are o
suprafa de 1000 mp de nchiriat i este potrivit pentru o singur ocupare. Doi
chiriai au contracte.
Etajul 3 este nchiriat pentru cinci ani, durata rmas a contractului fiind
de trei ani. Chiria curent este de 128.600 pe an.
Etajul 4 este nchiriat pentru cinci ani iar chiria este de 150.000 pe an.
Etajele 1, 2 i 5 sunt libere. Chiria pltit pentru etajul 4 este considerat
ca fiind chiria de pia. Primul etaj este ateptat s aduc un plus de 15%
de chirie din cauza vizibilitii i a potenialului comercial. Al cincilea
etaj este ateptat s aduc un plus de 10% de chirie din cauza privelitei.
Exist o cerere puternic pentru spaiul disponibil n aceast cldire. n
urmtorii cinci ani nivelele de chirii sunt ateptate s creasc cu 8% pe
baz anual, dup cum s-a ntmplat n ultimii doi ani. Cele trei etaje
libere vor fi nchiriate pe 3 ani.
S se calculeze venitul brut potenial pe 5 ani pentru aceast proprietate.
Soluie
Comparnd chiria pentru etajul 3 cu cea pentru etajul 4 se indic o rat a
creterii de 8% pe an. Dup plusurile aplicate etajelor 1 i 5, ratele de rennoire
sunt calculate la 8% pe an, chiriile sunt:
Etajul 1: curent, 150 1,15 = 172,5 pe mp; n anul 4, 172,5 (1,08)3 =
217,3
Etajul 2: curent, 150 pe mp; n anul 4, 150 (1.08)3 = 189 pe mp
Etajul 3: rennoit n anul 4, 189 pe mp (la fel ca etajul 2)
Etajul 4: chirie pe 5 ani, 150,000 pe an.
Etajul 5: curent, 150 1,10 = 165 pe mp; rennoire n anul 4, 165
(1,08)3 = 207,9 pe mp
Etaj
1
2
3
4
5
Total VBP
An 1
172.500
150.000
128.600
150.000
165.000
766.100
An 2
172.500
150.000
128.600
150.000
165.000
766.100
An 3
172.500
150.000
128.600
150.000
165.000
766.100
An 4
217.300
189.000
189.000
150.000
207.900
953.200
An 5
217.300
189.000
189.000
150.000
207.900
953.200
Problema 2
Presupunei cldirea discutat la problema 1 c se afl n faza de proiect,( n
loc s existe) i c evaluatorul vrea s estimeze valoarea ei de pia.
S se calculeze venitul brut potenial total al proprietii n primul an
Soluie
Dac proprietatea n cauz ar fi o cldire n faz de proiect, toate chiriile ar fi
stabilite la nivelul chiriei de pia. Doar etajul 3 este afectat de aceast
125
An
172.500
150.000
150.000
150.000
165.000
787.500
Problema 3
Exist urmtoarele informaii suplimentare pentru proprietatea descris la
problema 1.
Creterea venitului de la etajul 3 se ateapt sa fie de 10 /mp pltibili
n primul an
Alte venituri din concesiuni estimate la 15.000 pe an.
Gradul de ocupare total proiectat este 93% pe an.
Cheltuieli fixe estimate la 60.000 pe an.
Cheltuieli variabile estimate la 125.000 pe an.
Alocri pentru nlocuire estimate la 10.000
Soluie
A.
Venit brut potenial
Chirie contractual (et. 3, 4)
278.600
Creterea a venitului (et.3)
10.000
Chiria de pia (et. 1,2,5)
487.500
Alte venituri din nchirieri
15.000
Venit brut total potenial
791.100
Pierderi din neocupare
-55.377
Venit brut efectiv
735.723
Cheltuieli de exploatare
Fixe
60.000
Variabile
125.000
Alocare pentru nlocuire
10.000
Cheltuieli totale de exploatare
-195.000
Venit net din exploatare
540.723
Serviciul anual al datoriei
-33.900
(300.000 0,113)
Flux de numerar nainte de impozit
506.823
B.
Pe msur ce se va nchiria mai mult spaiu, mai multe venituri vor fi conform
contractului i mai puine vor fi la nivelul de pia. Escaladrile vor crete pe
msura ce sunt ncheiate mai multe contracte.
Pe msur ce expir contractele, gradul de ocupare scade i este estimat la o
medie de 93% pe an.
126
129
130
132
6.
7.
8.
9.
1.
2.
3.
4.
PROBLEME
Problema 1
Se dau urmtoarele informaii cu privire la o proprietate de evaluat i pentru
nc cinci proprieti comparabile.
Pre
VNE
Subiectul
50.000
Vnzarea 1
595.000
62.500
Vnzarea 2
220.000
20.000
Vnzarea 3
430.000
44.900
Vnzarea 4
500.000
52.300
Vnzarea 5
1.140.000
125.000
Preul
595.000
220.000
430.000
500.000
VNE
62.500
20.000
44.900
52.300
135
Rata total
0,105
0,091
0,104
0,105
1.140.000
125.000
0,110
450.000
80.000
8.000
fixe
variabile
Alocarea pentru nlocuiri
25.000
10.000
80.000
-8.000
72.000
-25.000
47.000
-10.000
37.000
b. Ambele rate totale sunt aplicabile, dar rata aleas trebuie s fie obinut n
acelai mod cum a fost calculat venitul net. De exemplu, o rat total fr
alocarea pentru nlocuiri trebuie aplicat unui venit net calculat tot fr o
alocare pentru nlocuiri.
Problema 3
Se dau urmtoarele informaii pentru o vnzare comparabil:
Pre de vnzare
450.000
Venitul brut potenial
80.000
Grad de ocupare
90%
35.000
37.000
B = 1- L = 1- 0,30 = 0,70
b. Rata total de capitalizare se poate calcula cu formula:
Ro = LRL+ BRB =
= (0,30 0,10) + (0,70 0,12) = 0,030 + 0,084 = 0,114 sau 11,4%
Valoarea actualizat =
CFi
1 k
i 1
unde:
-
139
Anuiti variabile
O anuitate variabil const ntr-o serie de fluxuri de venit a cror nivel
variaz de la o perioad la alta. n acest caz metoda DCF const n calcularea
valorii actualizate a fiecrui flux de venit periodic, inclusiv a valorii terminale
i apoi nsumarea acestora.
Orice serie de flux de venit poate fi actualizat ca i cum ar fi o anuitate
variabil, care se caracterizeaz i prin faptul c variaia de la o perioad la alta
a fluxului de venit nu poate fi definit printr-o rat uniform. Celelalte grupe
(anuiti liniare, progresive) reprezint cazuri particulare ale anuitii variabile.
Anuiti constante/liniare
Anuitatea constant/liniar const ntr-un flux periodic de valoare
curent egal (suma primit n fiecare perioad este egal), deci practic un flux
constant de venit. Fluxurile de venit generate de proprietate sunt egale i
repartizate uniform pe toat perioada de previziune. Exist dou tipuri de
anuiti constante: ordinare i pltibile n avans.
Anuitile ordinare se disting prin faptul c sunt pltite (i deci ncasate)
la sfritul perioadei de utilizare (de exemplu chiria lunar se achit la sfritul
lunii sau o chirie anual este pltibil la sfritul anului). Dintre investiiile care
genereaz anuiti ordinare menionm: obligaiunile de stat, cea mai mare
parte a obligaiunilor societare, o mare parte a contractelor de nchiriere.
Anuitile pltibile n avans se disting prin faptul c sunt pltite (i deci
ncasate) la nceputul perioadei de utilizare (de exemplu chiria lunar se achit
la nceputul lunii).
Actualizarea
O procedur folosit pentru a transforma veniturile periodice viitoare n
valoare lor actualizat; se bazeaz pe presupunerea c veniturile
viitoare valoreaz mai puin dect cele din prezent.
Rata de actualizare pentru capitalul propriu (YE)
Rata rentabilitii capitalului propriu, care se distinge de rata pentru
credit (dobnda).
Anuitate cresctoare sau descresctoare
Un flux de venit ce se ateapt s se modifice dup o schem
sistematic.
Anuitate constant
Un flux de venit n care toate plile sunt identice.
Anuitate obinuit
Este un tip de anuitate constant n care plile se fac la sfritul
perioadei.
Pre de revnzare/valoare terminal/de reversiune
Venitul pe care investitorul l obine la finele perioadei de deinere a
proprietii.
NTREBRI ADEVRATFALS la alegere
1.
2.
3.
4.
5.
Venit
42.000
37.000
41.000
50.000
48.000
500.000
a. Calculai valoarea actualizat a venitului din cei cinci ani (inclusiv din
revnzare)
b. Ct ar deveni valoarea actualizat dac venitul ar fi fost planificat s fie
ncasat n avans?
a.
Factorul de
actualizare la 10%
1
42.000
0,909091
2
37.000
0,826446
3
41.000
0,751315
4
50.000
0,683013
5
48.000
0,620921
Valoarea total actualizat a fluxului de venit
Valoarea actualizat a sumei nete ncasabile din
vnzare 500.000 0,620921
Valoarea total actualizat
Anul
Venitul
143
Valoarea
actualizat
38.128E
30.579
30.804
34.151
29.804
163.520
310.461
473.981
179.872
310.461
490.333
Problema 2
Se consider o proprietate ce se ateapt s genereze un venit de 10.000 pe
an, timp de 10 ani.
a. Calculai valoarea actualizat a venitului la o rat de actualizare de
10%.
b. Dac chiria pentru aceast proprietate ar fi pltibil n avans, ct ar fi
valoarea actualizat a venitului?
Rspunsuri:
a. Factorul de capitalizare @ k = 10% i n = 10 ani este 6,144567
VA = 6,144567 10.000 = 61.446
b.
6,1445671,10 (baza) = 6,759024
VA = 6,75902410.000 = 67.591
Soluie alternativ:
VA = 61.446 1,10 (baza) = 67.591
Problema 3
Un investitor dorete s preia contractul de nchiriere a unei proprieti n care
amenajrile trebuie amortizate pn la finalul contractului de nchiriere.
Trebuie investit suma de 100.000 pe 10 ani pentru o rat cerut a
rentabilitii de 7%.
a) Artai care este fluxul de venit ce trebuie realizat pentru a recupera
investiia timp de 10 ani cu o rat de actualizare de 7%.
b) Pe baza venitului iniial, calculai rata de capitalizare.
c) Ce relaie exist ntre rata de recuperare i durata de via rmas a
contractului de nchiriere?
Rspunsuri:
a. Recuperarea anual ar fi o zecime din 100.000 , adic 10.000 .
Rentabilitatea capitalului nerecuperat ar fi 7% din 100.000 n anul 1; 7% din
90.000 n anul 2; 7% din 80.000 n anul 3; i aa mai departe. Fluxul de
venit ar ncepe de la 17.000 i ar descrete cu 700 pe fiecare an, pn
ajunge la 10.700 n anul 10. Recuperarea are loc la sfritul fiecrui an, iar
venitul din fiecare an se bazeaz pe capitalul nerecuperat la nceputul anului.
Ultimii 10.000 din recuperare se primesc la sfritul anului 10.
Anul
1
2
3
4
5
6
Capitalul
nerecuperat la
nceputul
anului
100.000
90.000
80.000
70.000
60.000
50.000
Beneficiile de 7%
din capitalul
nerecuperat
7.000
6.300
5.600
4.900
4.200
3.500
144
Recuperarea
10.000
10.000
10.000
10.000
10.000
10.000
Fluxul
total de
venit
17.000
16.300
15.600
14.900
14.200
13.500
7
8
9
10
40.000
30.000
20.000
10.000
2.800
2.100
1.400
700
10.000
10.000
10.000
10.000
12.800
12.100
11.400
10.700
145
8.1.1 Definiie
Cea mai bun utilizare este definit astfel:
"Cea mai probabil utilizare a proprietii, care este fizic posibil, justificat
adecvat, permis legal, fezabil financiar i care conduce la cea mai mare
valoare a proprietii evaluate".
Pentru a clarifica diferena ntre cea mai bun utilizare a unui teren liber
i a unui teren construit, s lum exemplul unei case de locuit pentru o familie.
Dac proprietatea este amplasat ntr-o zon comercial, CMBU a terenului
considerat ca fiind liber ar putea fi obinut prin utilizare comercial. Totui,
dac nivelul competitiv al cererii este suficient pentru utilizare rezidenial
atunci aceasta va fi considerat ca fiind cea mai bun utilizare. Dac valoarea
terenului liber e mai mare dect valoarea terenului construit, cea mai bun
utilizare este terenul liber.
CMBU a unui anumit lot de teren nu este determinat printr-o analiz
subiectiv de ctre proprietar, promotor imobiliar sau evaluator; cea mai bun
utilizare este conturat de forele competitive pe pia, care fundamenteaz i
valoarea de pia.
Cnd potenialii cumprtori doresc s achiziioneze o proprietate
pentru folosin personal, motivaia lor principal o reprezint beneficiile
reflectate prin obinerea satisfaciei dorite, prestigiu i intimitate. Cumprtorii
investitori sunt motivai de profitul net sau de creterea valorii proprietii i
chiar de unele faciliti fiscale. Investitorii sunt interesai n mod direct de
fezabilitatea unui proiect care ar putea satisface obiectivele explicite, cum ar fi:
grad de ocupare, cost redus al exploatrii i o cretere potenial a valorii.
Tradiional, analiza celei mai bune utilizri a fost asociat cu analiza
rezidual a terenului, care este cuprins n economia clasic. n aceast analiz,
valoarea este dat de venitul ce rmne dup ce a fost amortizat construcia.
n timp ce cldirile se pot schimba, nu acelai lucru se poate spune
despre caracteristicile eseniale ale terenului. Prin urmare, valoarea terenului
este elementul conductor i valoarea proprietii imobiliare este n funcie de
venitul adus de teren.
148
Utilizri singulare
Cele mai bune utilizri sunt, n general, conforme sau similare cu
utilizrile din vecintatea nconjurtoare. De exemplu, o cas de locuit nu este
adecvat n apropierea unei mari fabrici.
Totui, cea mai bun utilizare poate fi neobinuit sau chiar unic. De
exemplu, o cldire mare de birouri este cerut de pia, dar este suficient una
singur pentru localitatea respectiv.
Utilizrile interimare/temporare
n multe cazuri, cea mai bun utilizare poate s se schimbe n viitorul
previzibil. n asemenea situaii, dezvoltarea imediat a proprietii sau
conversia ei pentru o cea mai bun utilizare n viitor este, de obicei, nefezabil
financiar n prezent.
Deci, utilizarea interimar este cea mai bun utilizare dar care s-ar
putea schimba n timp relativ scurt. Ferme, parcaje, cldiri vechi sau construcii
provizorii reprezint utilizri interimare.
Multe din construciile demodate nu ndeplinesc criteriile celei mai
bune utilizri, dar ele totui genereaz valoare peste valoarea terenului
149
Utilizri multiple
Deseori CMBU a unui lot de teren implic mai multe tipuri de utilizri.
De exemplu, pe un teren s-ar putea construi n fa (la strad), un complex
150
comercial cu case n spate sau blocuri n jurul unui teren de golf i case pe
terenul rmas. Dac terenul se afl ntr-o zona industrial, atunci n fa se vor
amplasa magazine i n spate depozite i/sau mici ateliere/fabrici.
Evaluatorul va estima contribuia la valoare a fiecrei utilizri, dar
trebuie s se asigure c suma valorilor utilizrilor separate nu depete
valoarea total a proprietii.
Utilizri speciale
Deoarece proprietile cu destinaie special sunt adecvate numai pentru
o singur utilizare sau pentru un numr foarte limitat de utilizri, evaluatorul va
ntmpina dificulti n specificarea cele mai bune utilizri. De fapt, cea mai
bun utilizare este continuarea utilizrii actuale, dac aceasta se dovedete a fi
viabil.
Dac utilizarea curent este depreciat fizic sau funcional i alte
utilizri alternative nu sunt fezabile financiar, atunci cea mai bun utilizare este
demolarea i casarea construciei.
Uneori, aceste proprieti se analizeaz pe baza a dou utilizri:
- continuarea utilizrii speciale existente; i
- conversia la o utilizare alternativ.
Utilizri speculative
Terenul pstrat pentru vnzare ulterioar poate fi considerat ca o
investiie speculativ. Cumprtorul sau proprietarul poate crede c valoarea
terenului va crete, dar exist un risc considerabil c nu va aprea creterea
ateptat ct timp speculatorul deine terenul. Cu toate acestea, valoarea
curent a terenului este o funcie de cea mai bun utilizare a acestuia n viitor i
deci evaluatorul trebuie s ia n discuie CMBU potenial n viitor.
Teren excedentar
Unele loturi de teren sunt prea mari pentru cea mai bun utilizare a lor.
Unele proprieti construite au terenuri excedentare care nu sunt necesare
construciilor existente. n unele cazuri, cea mai bun utilizare a terenului
excedentar este s rmn liber. n alte situaii, poate fi o extindere n viitor a
construciilor existente sau dezvoltri viitoare sub form de entiti separate.
Terenul pentru parcare i terenul de joac nu este teren excedentar.
Aplicaii
Cea mai bun utilizare terenului considerat a fi liber
Cazul 1
Considerm un amplasament pentru construcii vile. Promotorul
imobiliar are de ales ntre dou alternativ, ambele compatibile cu construciile
din zon. Utilizarea A nseamn construirea unei case mari cu o valoare de
pia de 90.000 , inclusiv terenul. Utilizarea B nseamn construirea unei case
mai mici cu valoarea de pia de 75.000 . Terenuri comparabile au fost
vndute cu 16.000 .
Astfel:
151
Utilizare A
90.000
- 60.000
- 11.000
19.000
Valoarea de pia
Cost de construcie
Profit promotor imobiliar
Valoarea rezidual teren
Utilizare B
75.000
- 56.000
- 9.000
10.000
Prin urmare, utilizarea A este cea care este cea mai bun i se acoper valoarea
terenului.
Cazul 2
Considerm un teren 30 m 40 m, poziionat ntr-o zon comercial, cu
o valoare de pia, estimat prin metoda de comparaiei vnzrilor, la suma de
150.000 .
Studiile arat c ar trebui construit un centru comercial sau un centru
administrativ (birouri). Astfel:
Centru comercial
Venit net potenial/an
Rata de capitalizare
Valoarea capitalizat
Costul construciei
Valoarea rezidual teren
77.000
11%
700.000
- 475.000
225.000
Centru
administrativ
85.000
10%
850.000
- 650.000
200.000
Cost de construcie
Venit net
Venit net alocat construciei (la 12%)
Venit net rezidual teren
Valoare rezidual teren (capitalizat la
10%)
Locuine
200.000
40.000
- 24.000
16.000
160.000
Birouri Magazine
220.000
180.000
49.400
40.600
-26.400 - 21.600
23.000
19.000
230.000
190.000
Depozit
Venit net/an
90.000
Rata de capitalizare
12,5%
Valoarea prin capitalizare@12,5%
720.000
Cost conversie
0
Valoarea proprietii
720.000
Cea mai buna utilizare este cea de depozit.
Depozit + birouri
102.000
12,5%
816.000
- 150.000
666.000
Prin analiza celei mai bune utilizri a unui teren liber, un evaluator pune
ntrebarea dac o construcie existent ar trebui s rmn n folosin
sau s fie nlocuit cu una nou. (F)
153
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
2.
3.
4.
5.
c. cu utilizare multipl
d. cu scop special
Rspunsuri:
1- b, 2 - c, 3 - d, 4 - a, 5 - b
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Dac cea mai bun utilizare a unui amplasament construit este diferit
de utilizarea existent, ct timp va mai continua utilizarea existent?
Utilizarea existent va continua pn cnd valoarea terenului n cea mai
bun utilizare a amplasamentului depete valoarea ntregii proprieti
n utilizarea existent plus costul de demolare a construciilor.
Ce ntrebare trebuie pus n analiza celei mai bune utilizri a unui teren
liber?
Evaluatorul ntreab: daca terenul este (sau a fost) liber, ce utilizare ar
trebui dat? Adic, ce fel de cldire ar trebui construit pe teren i cnd?
Care este scopul analizei celei mai bune utilizri a unui teren liber i a
unei proprieti construite?
a. Scopul analizei celei mai bune utilizri a unui teren liber este acela
de a identifica utilizarea ce determina ca terenul s aib cea mai
mare valoare. Exist dou motive pentru aceast determinare.
Anumite tehnici de evaluare necesit estimarea separat a valorii
terenului, iar analiza ajut la identificarea proprietilor de
comparaie.
b. Cea mai bun utilizare a unei proprieti construite este analizat
pentru a identifica utilizarea proprietii care este ateptat s
produc cea mai mare rentabilitate a capitalului investit pentru
demolarea construciilor existente i pentru construcia celor noi
sau pentru transformare, renovare, sau modernizare. Analiza ajut
i pentru identificarea proprietilor comparabile.
Care sunt criteriile pentru testarea celei mai bune utilizri?
Pentru a fi cea mai bun, o utilizare trebuie s fie admisibil legal,
posibil fizic, fezabil financiar, i s genereze valoarea cea mai mare a
terenului
Identificai cteva caracteristici fizice ce pot influen utilizrile pe care
terenul le-ar putea avea.
Dimensiunile, forma, suprafaa, faada, adncimea, i topografia
amplasamentului; condiiile subsolului; i disponibilitatea utilitilor
publice pot influena utilizrile pe care terenul le-ar putea avea.
Ce restricii determin ca o utilizare s fie nepermis legal?
Restricii private sau contractuale cum ar fi actele i nchirierile pe
termen lung, i restriciile publice cum ar fi normativele de construcii,
reglementri privind monumentele istorice sau pentru mediul
nconjurtor pot interzice legal o anumit utilizare.
Cum analizeaz un evaluator fezabilitatea financiar a celor mai bune
utilizri alternative?
Pentru a analiza fezabilitatea financiar a celor mai importante utilizri
alternative, un evaluator estimeaz venitul brut viitor ce poate fi
ateptat de la fiecare potenial utilizare. Cheltuielile de exploatare i
alte costuri sunt sczute din fiecare venit brut potenial pentru a obine
155
8.
PROBLEME
Problema 1
Pentru un amplasament exist trei utilizri alternative: o utilizare de birouri, o
policlinic i un magazin. Exist urmtoarele informaii:
RB = 0,11 - rata de capitalizare pentru cldiri
RL = 0,08 - rata de capitalizare pentru teren
Costurile de construcie sunt urmtoarele:
Birouri
900.000
Policlinic
1.000.000
Magazin
800.000
Veniturile nete din exploatare ce vor rezulta din aceste utilizri sunt:
Birouri
112.600
Policlinic
122.800
Magazin
102.400
Avnd aceste alternative, determinai cea mai bun utilizare a terenului liber.
Soluie
Birouri
Policlinica
Magazin
Costul construciei
900.000
1.000.000
800.000
Venit net de
exploatare
VNE alocat
constructiei @ 0,11
VNE alocat terenului
112.600
122.800
102.400
- 99.000
- 110.000
- 88.000
13.600
12.800
14.400
Valoarea terenului @
0,08
170.000
160.000
180.000
Cea mai buna utilizare pentru terenul liber este utilizarea pentru magazin.
Problema 2 (pentru acas)
O construcie existent poate fi folosit pentru un magazin sau pentru spaii de
birouri. Pentru nici una din utilizri nu sunt ateptate cheltuieli de capital.
Sunt disponibile urmtoarele informaii:
Venitul brut efectiv
156
19.875
17.625
Magazin
Birouri
Cheltuieli
Magazin
Birouri
5.000
2.000
Birouri
123.958
17.625
-2.000
15.625
130.208
Cea mai bun utilizare indicat pentru aceast proprietate construita este
utilizarea ca spaii de birouri.
amplasamentele similare, care au cele mai mici preuri, va exista cea mai mare
cerere.
Principiul echilibrului face legtura ntre elementele unui complex
economic n care terenul are un rol esenial.
Msurarea suprafeelor
Suprafaa incintei, ST sau SI (STAS) suprafaa total delimitat a
teritoriului (incintei)/ terenului
Suprafaa construit, SC (STAS) suma suprafeelor ocupate definitiv
cu cldiri, construcii ingineresti i speciale, utilaje i construcii tehnologice de
depozitare, de instalaii i de transport realizate suprateran, cu unul sau mai
multe niveluri, nchise total sau parial, sau complet deschise;
Suprafaa aferent reelelor, Sr (STAS) suma suprafeelor ocupate
de reelele exterioare avnd funciuni tehnologice i de instalatii amplasate
subteran (liber sau n canale), suprateran (pe suporti), sau aerian (pe estacade),
ca de exemplu:
- conducte de ap industrial, menajer (potabil), de incendiu, cald
sau rece, tratat sau netratat;
- conducte de canalizare (ape industriale, menajere, pluviale);
- conducte pentru diveri ageni termici (apa, abur), ageni
tehnologici sau de nclzire a construciilor;
- conducte de gaze, conducte pentru transportul fluidelor;
- conducte pentru transportul pneumatic al materialelor pulverulente;
- cabluri i conducte electrice etc.
Suprafaa cilor de transport, St (STAS) suma suprafeelor cilor
de transport:
- drumuri, cai ferate, pietonale (supraterane si subterane), inclusiv
lucrarile ingineresti specifice aferente acestora (lucrari de arta,
taluzuri, ramblee, deblee, diguri, indiguiri, tunele, peroane etc.);
- amenajari functionale specifice (traversari, parcari, transbordari,
acces la rampe, spatii de manevra), conducte ce deservesc rampele
de descarcare-incarcare de vagoane cisterna la liniile de garaj etc.
Suprafaa liber, Sl (STAS) suma suprafeelor de teren, altele dect
cele menionate mai sus sau determinate de distanele obligatorii ntre
159
Ad
ST
162
Tehnica extraciei
Extracia este o alt tehnic de comparaie indirect. Prin aceast
metod., valoarea terenului se determin prin diferena dintre preul de vnzare
total al proprietilor comparabile i valoarea amenajrilor terenului i
construciilor, estimate prin prin costul de nlocuire net.
Aceast tehnic se folosete frecvent pentru evaluarea terenului din
mediul rural, deoarece contribuia cldirilor n valoarea total n general este
redus i uor de identificat.
Valoarea terenului, determinat prin tehnica extraciei poate fi utilizat
pentru comparaie cu preurile din tranzaciile terenurilor libere i este util mai
degrab pentru a estima nite parametri normalizai, dect valori absolute.
164
2.
3.
4.
166
PROBLEME
Problema 1 Repartizare/Alocare
Un evaluator trebuie s evalueze o parcel de teren liber de pe malul unui lac,
ce este folosit ca amplasament pentru o cas de vacan. Nu au avut loc
vnzri recente de terenuri, astfel c nu sunt disponibile date de comparaie.
Casele din jurul lacului au fost vndute cu preuri ntre 240.000 i 270.000 .
De asemenea, un investitor poate cumpra o parcel, cu aceleai dimensiuni, cu
100.000 , s construiasc o cas cu 150.000 i s obin un profit de 50.000
. ntr-un astfel de caz valoarea total a proprietii este 300.000 , din care
200.000 reprezint contribuia constructiei i 100.000 reprezint contribuia
terenului.
A. Care este raportul de valoare teren - proprietate?
B. Ce valoare a terenului este indicat pentru parcela de teren evaluat?
Soluie
Valoarea terenului este de 100.000 iar valoarea total a proprietii este de
300.000 . Astfel raportul de valoare teren - proprietate este de 0,333 la 1,0
Valoarea indicat a terenului pentru parcela evaluat este de aproximativ ntre
80.000 (0,333 x 240.000 ) i 90.000 (0,333 x 270.000 ).
Problema 2 Dezvoltarea prin parcelare
Un investitor vrea s parceleze un teren liber n 35 de loturi, care urmeaz a fi
folosite pentru construcii rezideniale. Preul previzionat de vnzare brut al
loturilor construite rezultate este de 1.000.000 . Costurile de dezvoltare ale
amplasamentului sunt urmtoarele:
Costuri de dezvoltare
Management i supervizare
Profitul constructorului
Cheltuielile de vnzare
Taxe
Profitul promotorului
Total
300.000
15.000
100.000
35.000
20.000
50.000
520.000
B) Dac perioada de dezvoltare este anticipat la trei ani iar rata de actualizare
Ce rezultat va da evaluatorul?
168
Adresa
Proprietatea
subiect
Comparabila 1 Corecie
Str. Alunului
34
Str. Arieului 15
Pre vnzare
Criteriu
Drepturi de
proprietate
deplin
deplin
deplin
Subtotal
Curente
recent
Subtotal
22
Topografia
Orizontal
orizontal
Locatia
Zona 3
Zona 2
Acces la osea
Da
da
+10%
Zona 2
da
16
acum un an
ofert actual
20
17,6
Zona 2
-2,4
nu
+2
Zona 3
nu
Zon inundabil
10.00%
similar
similar
similar
similar
Suprafaa (mp)
4.800
5.000
5.000
4.500
4.500
Zonare
Industrial
industrial
industrial
industrial
Utiliti
toate publice
toate publice
Ali factori
Nu e cazul
Nu e cazul
Nu e cazul
Corecie net
Nu e cazul
-2,4
Valoare unitar
19,6
Valoare teren
94.080
19,6
169
+10%
orizontal
orizontal
-2,4
16
obiective
20
22
orizontal
-2,4
cash
obiective
20
acum un an
16
20
20
22
deplin
cash
obiective
16
20
20
22
20
deplin
cash
Corecie
Str. Alunului 7
72.000
90.000
20
22
Corecie
Comparabila
4
Str. Siretului 23
100.000
22
Subtotal
Str. Someului 12
110.000
Subtotal
Finanare
Comparabila
Comparabila 2 Corecie
3
+2
industrial
toate publice
Nu e cazul
-0,4
-0,4
+3,6
19,6
19,6
19,6
Costul de nlocuire/reconstruie
Costul de reconstrucie este costul estimat pentru a construi, la preurile
curente de la data evalurii, o copie, o replic exact a cldirii evaluate,
folosind aceleai materiale, normative de construcie, arhitectur, planuri,
calitate de manoper i nglobnd toate deficienele, supradimensionrile i
deprecierea cldirii evaluate.
Costul de nlocuire este costul estimat pentru a construi, la preurile
curente de la data evalurii a unei cldiri cu utilitate echivalent cu cea a
cldirii evaluate, folosind materiale moderne, normative, arhitectur i proiecte
curente, deci costul unui activ modern echivalent.
Costuri directe
Costurile directe cuprind cheltuielile cu fora de munc i materialele
utilizate. Regia i profitul contractantului general i a diferiilor
subscontractani sunt pri ale unui contract de construcie uzual i reprezint
costuri directe.
Costurile directe cuprind i costul pentru:
autorizaia de construire;
manopera;
garanii de performan.
Corelarea cu ofertele constructorilor trebuie fcut cu atenie, ntruct
acetia ofer preuri ce depind nu numai de situaia de pe pia, dar i de starea
tehnic i financiar.
Costuri indirecte
Costurile indirecte sunt cheltuieli ce sunt necesare pentru construire, dar
nu fac parte dintr-un contract uzual. Acestea pot cuprinde:
170
AC nu include:
- rezalidurile cu aria mai mic de 0,4 m2 i niele cu aria mai mare de
0,4 m2;
- treptele exterioare i terasele neacoperite;
- ariile curilor interioare i ale curilor exterioare de lumin sau acces
(curi englezeti).
Pentru construciile subterane i pentru subsoluri, aria construit se
masoar la cota finit a pardoselii i se consider aria seciunii orizontale
cuprins n conturul exterior al pereilor, inclusiv grosimea zidului de protecie
a izolaiei.
Pentru construciile amplasate pe teren n pant, aria construciei se
calculeaz n plane orizontale n trepte, n funcie de teren i specificul
construciei.
Aria construit pe apartament, Acap (STAS) suma ariilor utile ale
apartamentului, logiilor i balcoanelor, precum i a cotei pri din suprafeele
prilor comune ale cldirilor (spltorii, usctorii, casa scrii, inclusiv anexele
pentru colectarea gunoaielor, casa liftului etc.) la care se adaug suprafaa
aferent ocupat de pereii interiori i exteriori ai apartamentului.
In cazul nclzirii cu combustibil solid se adaug suprafaa aferenta
sobelor i cazanelor de baie.
Aria nivelului, Aniv (STAS) aria seciunii orizontale a cldirii la
nivelul respectiv delimitat de conturul su exterior.
Aria nivelului se msoar la 1 m deasupra pardoselii finite.
In aria nivelului se cuprind i ariile nivelurilor intermediare sau anexele
interioare sau exterioare, cum sunt:
- ariile teraselor circulabile pentru diferite funciuni;
- ariile subpantelor;
- ariile balcoanelor i logiilor;
- ariile porticelor de circulatie i a gangurilor de trecere, dac
acestea nu au nlimea mai mare dect a unui etaj se consider
aferente numai primului nivel deservit;
- aria coridoarelor exterioare;
- aria scrilor exterioare de acces ntre niveluri intr n calculul
ariei nivelului deservit;
- aria incperilor cu nlime liber mai mare de 1,80;
- aria rampelor exterioare i a scrilor de acces de la magazii,
depozite etc.;
- aria aferent lucarnelor n cazul mansardelor dac nlimea e
mai mare de 1,80;
In aria nivelului nu intr:
- copertinele mai mici de 4 m2 i adncimea mai mic de 2m ,
profilele ornamentale i corniele;
- nvelitoarele, terasele necirculabile (rezultate din retragere) de
peste nivelul imediat inferior;
- aria aferent lucarnelor n cazul mansardelor, dac nlimea e
mai mic de 1,80;
Aria desfurat, Ad (STAS) suma ariilor tuturor nivelurilor:
Ad
173
niv
Aria exterioar total, Aet (RICS - Gross External Area - GEA) aria cldirii
msurat pe conturul exterior al cldirii, la fiecare nivel;
Metoda devizelor
Metoda cea mai credibil este metoda devizelor, n care se face un
calcul ce reflect cantitatea i calitatea tuturor materialelor utilizate i toate
categoriile de manoper necesar. Apoi se adaug cheltuielile conexe, de regie
i profitul.
Contribuia investitorului
Un termen supus diferitelor interpretri. Unii evaluatori l asociaz cu
plata pentru supervizarea dezvoltrii unui proiect de la nceput la sfrit
i include i costurile directe i indirecte ale dezvoltrii. Alii l folosesc
echivalent cu profitul promotorului imobiliar, justificndu-l prin
compensaii pentru timpul, energia i experiena care sunt investite ntrun proiect, ca i o rsplat pentru riscul pe care i-l asum investitorul.
Costuri directe
Cheltuieli pentru fora de munc i pentru materialele folosite n
construcia de cldiri.
Profitul promotorului imobiliar
Reprezint suma de bani pe care un promotor se ateapt s o primeasc
pentru contribuia sa la proiect. Diferena dintre costul total al
proprietii (costul de dezvoltare) i valoarea de pia (valoarea
proprietii dup terminare), reprezint compensaia promotorului
pentru riscul i expertiza asociate dezvoltrii. Vezi contribuia
investitorului i profitul proiectului.
Costuri indirecte
Cheltuielile i alocaiile necesare pentru o construcie, dar care nu fac
parte din contract. Costurile indirecte pot include costuri administrative;
onorarii profesionale; costuri de finanare i dobnzi pltite la credite;
taxe i asigurri pe timpul construciei; i costurile de marketing i de
vnzri.
Profitul proiectului
Diferena dintre costul total al unui proiect i preul de vnzare la
valoarea de pia al acestuia. Dup cum este folosit de unii evaluatori,
termenul de profit al proiectului include att profitul promotorului
imobiliar ct i contribuia investitorului.
Metoda devizelor
O metod de estimare a costului n care sunt estimate cantitatea i
calitatea tuturor materialelor folosite i toate categoriile de munc
necesare, iar costurile unitare pe fiecare categorie sunt nsumate pentru
a ajunge la o estimare a costului total pentru materiale i munc.
Metoda costurilor segregate
O metod de estimare a costului n care costul total al cldirii este
estimat prin nsumarea costurilor pentru diferite componente ale
cldirii;
Depreciere cumulat
Diferena dintre costul de nlocuire sau reproducie al construciilor, la
data efectiv a evalurii, i valoarea de pia a construciilor la aceeai
dat.
Cost
Cheltuiala total pentru orice construcie. Evaluatorii fac deosebirea
dintre costurile directe, costurile indirecte, costurile de antreprenoriat,
costurile pentru construcie i costurle de dezvoltare.
Metoda costului
Abordare comparativ care ia n considerare ca substitut, pentru
cumprarea unei anumite proprieti, alternativa de a achiziiona un
activ echivalent modern cu aceeai utilitate. Aceasta ar implica att
costul achiziionrii unui teren echivalent ct i costul construirii unei
177
178
17.
18.
19.
20.
180
2.
Dup ce au fost culese toate datele relevante, cum este aplicat metoda
costului?
Prima dat valoarea terenului n cauz este estimat ca i cum terenul ar
fi liber i disponibil pentru dezvoltarea la CMBU. Apoi sunt estimate
costurile de nlocuire sau reproducie pentru construciile n cauz, la
data evalurii, mpreun cu orice alte costuri necesare pentru aducerea
cldirii la standardele pieei i la un profit adecvat promotorului. Aceste
estimri sunt adunate pentru a obine costul total al structurii principale.
Apoi sunt estimate deprecierile din cauza uzurii fizice, neadecvrii
funcionale, i deprecierii economice, i sczute din costurile de
nlocuire sau reproducie ale structurii. Costul net al oricrei cldiri
secundare sau amenajri de amplasament este estimat i adunat la
costul net al ntregii cldiri. n final, este adunat i valoarea terenului
valoarea terenului pentru a obine a valoarea final a unei proprieti
libere/neocupate, care, dac este necesar, pentru a corespunde dreptului
de proprietate evaluat.
Care este diferena dintre costul de reproducie i cel de nlocuire?
181
a.
3.
4.
8.
5.000 mp
150 /mp
1,10
0,90
1,10
+7,5 /mp
25%
150,0
+ 7,5
157,5
Ajustare de nlime
1,10
173,3
0,90
156,0
1,10
183
171,6
Costuri indirecte
Cost total per mp
1,25
214,5
Deprecierea =
Vef
DVE
Metoda pare simpl, dar sunt ascunse multe elemente ale deprecierii din
cauz c sunt grupate. Un punct slab major al metodei, este faptul c
elementele recuperabile ale deprecierii nu sunt tratate separat. Mai mult,
metoda nu ia n considerare faptul c unele componente ale cldirii pot avea o
durat de via fizic mai scurt sau mai lung. Durata de via economic are
semnificaie numai pentru deprecierea total.
Metoda segregrii
Metoda solicit evaluatorului s analizeze separat fiecare cauz a
deprecierii, s o cuantifice i apoi s totalizeze o sum global. Dac
evaluatorul utilizeaz costul de nlocuire, anumite forme ale deprecierii
funcionale sunt eliminate automat.
Cele 5 tipuri de depreciere, care pot afecta o cldire, sunt:
- uzura fizic recuperabil;
- uzura fizic nerecuperabil;
- neadecvarea funcional recuperabil;
- neadecvarea funcional nerecuperabil;
- deprecierea economic
n general se cuantific mai nti deprecierea recuperabil i apoi cea
nerecuperabil i cea economic.
Elementele practice ale metodei sunt artate n aplicaiile care urmeaz.
Metoda comparaiei
n aceast metod se consider c deprecierea cumulat este diferena
ntre costul de reconstrucie sau de nlocuire i contribuia n valoare a
construciilor, toate estimate la data evalurii.
Precizia acestei metode depinde de disponibilitatea unor date reale
referitoare att la tranzacii de proprieti construite, ct i de terenuri libere.
Este de dorit ca aceste date s corespund unor proprieti similare cu cea
evaluat i nu pot fi luate n considerare tranzacii ale unor drepturi de
proprietate pariale (concesiuni, nchirieri, drept de folosin, etc.)
Metoda nu face distincie ntre diferite tipuri de depreciere: fizic,
funcional sau economic.
Limitele acestei metodei sunt date de disponibilitatea datelor reale i
corecte ale unor tranzacii de proprieti comparabile i deci metoda nu poate fi
aplicat ntr-o pia limitat sau pentru anumite proprieti imobiliare
specializate. n plus, estimarea raportului ntre valoarea terenului i a
construciilor este dificil de fundamentat sau de justificat.
188
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
2.
3.
4.
5.
190
PROBLEME
Problema 1
Cldirea evaluat are un cost curent de reproducie de 500.000 , o vrst
efectiv de 14 ani, i o durat de via economic de 50 de ani.
Calculai deprecierea i valoarea acestei cldiri folosind metoda duratei de
via economic.
Soluie
Vrst efectiv / durat de via economic = % depreciere
14/50 = 0,28 sau 28%
0,28 500.000 = 140.000 depreciere
Cost curent de reproducie
500.000
Depreciere
-140.000
Costul net al cldirii
360.000
Soluie alternativ
Durat rmas de via economic / durat de via economic = % al DVE
rmas
36/50 = 0,72 sau 72%
Costul net al cldirii
0,72 500.000 = 360.000
Not. n soluia alternativ, nu se estimeaz deprecierea valoric. Raportul
dintre durata rmas i durat de via economic a cldirii este aplicat direct la
costul curent estimat de reproducie pentru a ajunge la o estimare a valorii nete
a cldirii.
Problema 2
Cldirea de evaluat are un cost de reproducie de 500.000 , o vrst efectiv
de 13 ani i o durat de via economic de 50 de ani. Costul de reparaie al
tuturor elementelor recuperabile este estimat la 25.000 .
Calculai deprecierea i valoarea cldirii folosind metoda duratei de via
economice.
Soluie
Cost curent de reproducie
Elemente recuperabile
Costul net
500.000
-25.000
475.000
Costul net
Depreciere
Costul net al cldirii
475.000
-123.500
351.500
Soluie alternativ
Durata de via economic rmas / durata de via economic = % rmas
37/50 = 0,74 sau 74%
Costul net al cldirii
0,74 x 475.000 = 351.500
Not. n soluia alternativ, deprecierea nu este estimat. Raportul dintre durata
rmas i durat de via economic a cldirii este aplicat direct la costul curent
estimat de reproducie, dup scderea pentru elementele recuperabile, pentru a
ajunge la o estimare a valorii nete a cldirii.
Problema 3 (pentru acas)
Urmtoarele informaii sunt disponibile
Cost de reproducie
nvelitoare acoperiului
2.500
Instalaii sanitare
6.000
Vopsitorie
2.000
A.
B.
Cost de reparaie
500
800
400
Soluie
A. Uzura fizic total recuperabil este calculat dup cum urmeaz
500
800
+ 400
1.700
B. Costul total de reparaie trebuie separat astfel nct s nu fie inclus din nou
n estimarea uzurii fizice nerecuperabile.
Problema 4
Exist urmtoarele informaii despre elementele cu via scurt ale unei cldiri,
nerecuperabile.
Costul curent
de reproducie
Durata de via
fizic (ani)
nvelitoarea acoperiului
2.000
10
Mocheta
6.000
5
Plafon fals
5.000
7
Calculai uzura fizic nerecuperabil a elementelor cu via scurt.
192
20
15
15
Soluie
Costul
curent de
reproducie
()
2.000
Vrsta
fizic
(ani)
Durata total
de via fizic
(ani)
nvelitoarea
10
20
acoperiului
Mocheta
6.000
5
15
Plafon fals
5.000
7
15
Uzura total fizic nerecuperabil, a elementelor cu via
scurt
Depreciere
%
50
1.000
33
47
2.000
2.350
5.350
Problema 5
Cldirea evaluat are un cost curent de reproducie de 600.000 , o vrst
fizic de 10 ani i o durat de via fizic de 50 de ani. Costul total de nlocuire
al tuturor elementelor cu via scurt este de 50.000
Calculai uzura fizic nerecuperabil pentru elementele cldirii cu via lung
folosind metoda duratei de via fizic.
Soluie
Vrst fizic / durat total de via fizic = % depreciere
10/50 = 0,20
Costul curent de reproducie
600.000
Costul total de nlocuire al
-50.000
elementelor cu via scurt
Costul de reproducie al elementelor
550,000
cu via lung
Uzura fizica recuperabil pentru elementele cu via lung
0,20 x 550.000 = 110.000
Problema 6
O cas pentru o singur familie nu are toalet la primul etaj, o facilitate ce este
acum tipic pe pia. Totui, primul etaj are un spaiu adecvat pentru instalarea
unei toalete. Dac ar fi fost instalat ca parte a construciei originale, costul ar
fi fost de 1.500 . Costul curent de instalare a acestei faciliti este de 2.000 .
A.
B.
Soluie
A.
Costul de instalare dup construire
Costul de instalare la construire
Neadecvarea funcional
recuperabil cauzat de deficiena
care are nevoie de completare
2.000
-1.500
500
193
B.
Este mai uor i mai puin costisitor pentru a instala o facilitate n
timpul construciei. Dup ce construcia este terminat, instalarea aceleiai
faciliti este mult mai dificil i mai scump. Costuri mai mari pot rezulta din
cauza nevoii de a schimba sau nltura detalii structurale prezente i finisri
naintea instalrii noilor detalii structurale, finisajelor, instalaiilor sanitare sau
echipamentului electric
Problema 7
Buctria dintr-o cas pentru o singur familie are accesorii ncorporate care nu
mai sunt acceptabile pe pia existent. Urmtoarele informaii sunt disponibile
Costul accesoriilor noi, instalate
Costul de reproducie al celor existente
(instalate)
Amortizarea celor existente
Calculai neadecvarea funcional recuperabil cauzat de
necesit nlocuire sau modernizare
Soluie
Costul de reproducie al
accesoriilor noi
Costul de reproducie al
celor existente, instalate
Depreciere
Valoarea rmas a celor
existente
Neadecvarea funcional
recuperabil cauzat de o
deficien ce necesit
nlocuire sau modernizare
16.000
15.000
11.000
o deficien ce
16.000
15.000
11.000
-4.000
12.000
Problema 8
Un duplex rezidenial urmeaz a fi transformat n spaiu de birouri. n prezent
are dou centrale termice i fiecare este capabil pentru nclzirea ntregii
cldiri.
Exist urmtoarele date disponibile:
Costul de reproducie a unei centrale
8.000
Uzura fizic curent
2.000
Costul de nlocuire al unei centrale i
de renovare a spaiului
1.000
Calculai neadecvarea funcional recuperabil cauzat de supra-adecvare.
Soluie
Costul de reproducie a unei centrale
8.000
Uzura fizic curent
-2.000
Costul de nlocuire i de renovare a
spaiului
+1.000
Neadecvarea funcional recuperabil
cauzat de supra-adecvare
7.000
194
Problema 9
O cldire de birouri de dou etaje, transformat, nu are acces adecvat deoarece
nu exist ascensor i acces pentru persoane cu handicap locomotoriu la etajul al
doilea.
Exist urmtoarele date disponibile:
Chirie pe an, fr acces adecvat
8.000
Chirie pe an, cu acces adecvat
10.000
Cheltuieli de exploatare (ambele cazuri)
4.000
Rata de capitalizare pentru cldire (RB)
12,5%
Calculai neadecvarea funcional nerecuperabil cauzat de aceast deficien.
Soluie
Pierderea de VNE este de 2.000 , calculat dup cum urmeaz:
Fr acces adecvat:
Venit brut potenial
8.000
Cheltuieli de exploatare
-4.000
VNE
4.000
Cu acces adecvat:
Venit brut potenial
10.000
Cheltuieli de exploatare
-4.000
VNE
6.000
VNE cu acces adecvat
6.000
VNE fr acces adecvat
-4.000
Pierderea de VNE
2.000
Neadecvarea funcional nerecuperabil, estimat, cauzat de
aceast deficien se calculeaz cu formula: VNE/RB
2.000 / 0,125 = 16.000
Problema 10
O cldire de birouri transformat are tavane excesiv de nalte, inacceptabile pe
pia.
Exist urmtoarele date disponibile:
Cost de reproducie, aa cum este
Cost de reproducie, cu nlimi
acceptabile
Uzura fizic
Costurile anuale suplimentare din cauza
nlimii excesive (ex. taxe adiionale,
asigurare, management)
Rata de capitalizare pentru cldire (RB)
Calculai neadecvarea funcional datorat aceste supra-adecvri.
195
10.000
8.000
40%
800
12,5%
Soluie
Cost de reproducie, aa cum este
Cost de reproducie, cu nlimi
acceptabile
Cost n exces
Uzur fizic la 40%
Valoarea costului rmas al excesului
Cost suplimentar de exploatare
Neadecvarea funcional cauzat de
supraadecvare
10.000
(-) 8.000
2.000
- 800
1.200
+6.400
7.600
Problema 11
O proprietate comercial sufer din cauza locaiei ntr-un cartier n declin.
Exist urmtoarele date disponibile:
VNE aa cum este (dup toate reparaiile fizice i
10.000
funcionale)
VNE fr influenele externe (dup toate reparaiile fizice i
funcionale)
12.000
Rata total de capitalizare RO
10%
Raportul valoarea cldirii /valoarea total a proprietii
1:2
A.
Calculai deprecierea economic (din cauze externe) a cldirii n
cauz.
B.
Exist alte proceduri care pot fi folosite pentru alocarea
deprecierii economice a terenului i a cldirilor?
Soluie:
A.
VNE fr influenele externe
12.000
VNE aa cum este
-10.000
Pierderea de VNE din cauze externe
2.000
2.000 capitalizat la 0,10 (RO)
20.000
Alocarea ntre teren i cldire;
proporia cldirii 50%
0,50
Deprecierea economic atribuit cldirii
10.000
B. Raportul dintre valoarea cldirii i valoarea total a
proprietii este dat n problem, astfel c procedura folosit este
acceptabil i adecvat. Cnd VNE al proprietii poate fi alocat ntre
teren i componentele cldirii, VNE atribuit fiecrei componente poate
fi capitalizat la rata indicat RL sau RB.
Problema 12
Exist urmtoarele date disponibile:
Vnzarea 1
Preul de vnzare
99.000
Valoarea terenului
30.000
Costul de reproducie
119.000
curent
196
Vnzarea 2
133.000
40.000
163.000
Vnzarea 3
164.000
49.000
205.000
Cldirea
155.000
Amenajrile amplasamentului
25.000
Uzur fizic
Recuperabil
10.000
Nerecuperabil via lung
25.000
Nerecuperabil via scurt
5.000
Neadecvarea funcional
Recuperabil
5.000
Nerecuperabil
25.000
Depreciere economic
12.000
Deprecierea amenajrilor
amplasamentului
5.000
Valoarea terenului
60.000
Calculai valoarea acestei proprieti libere folosind metoda costului.
Soluie
197
155.000
10.000
25.000
+5.000
40.000
Neadecvarea funcional
Recuperabil
Nerecuperabil
5.000
+10.000
15.000
+12.000
-67.000
88.000
25.000
-5.000
+20.000
108.000
+60.000
168.000
203
Tabelul 1
Cost de reconstrucie. Metoda costurilor segregate
Costuri directe (inclusiv manoper, materiale,
echipamente, regie i profitul constructorului
- Excavri i pregtire teren
- Fundaii
- Perei exteriori
- Structur acoperi
- nvelitoare
- Structura cadre
- Structur planee
- Pardoseli
- Tavane
- Perei despritori
- Zugrveli (interior, exterior)
- Instalaii ap, canal, gaze
- Furnituri ap, canal, gaze
- Instalaii electrice
- Furnituri electirce
- Ventilaie i A/C
TOTAL COSTURI DIRECTE
Costuri indirecte
Profitul promotorului
Costul total de reconstrucie
Costul unitar de reconstrucie (pe mp AD)
553
6.560
74.585
13.608
3.507
27.426
18.095
8.393
7.707
46.620
1.750
7.945
2.990
9.184
4.781
19.010
252.714
21.300
38.000
312.014
514
Tabelul 2
Cost de
eliminare
350
1.900
2.250
Valoare
rmas
3.157
0
Tabelul 3
Uzur fizic nerecuperabil. Elemente cu via scurt
Cost de
Vrsta
Durata de
Raport
Uzur fizic
reconstrucie scriptic via fizic
aplicat nerecuperabil
Rmas
Ani
Ani
la cost
nvelitoare
3.157
10
15
10/15
2.105
Pardoseli
8,393
7
10
7/10
5.895
Tavane
7.707
5
15
5/15
2.569
Zugrveli
0
Nou
5
0
0
Furnituri ap
2.990
10
20
10/20
1.495
Furnituri
4.781
8
10
8/10
3.825
electrice
Ventilaie A/C
6.650
10
15
10/15
4.433
TOTAL
33.678
20.322
204
Tabelul 4
Uzur fizic nerecuperabil. Elemente cu via lung
Cost de reconstrucie
Minus costul de reconstrucie al:
elementelor fizice recuperabile*
elementelor fizice nerecuperabile
cu via scurt
312.014
- 5.257
- 33.678
273.079
x 10/75
36.410
1.680
1.260
420
Tabelul 6
Neadecvare funcional recuperabil. Deficiene ce necesit nlocuiri sau
modernizri
Cost al instalaiilor existente deja, incluse n estimarea de cost
Minus uzura fizic deja aplicat*
Minus valoarea recuperabila
Plus cost de demontare
Plus cost de instalare echipament nou
Pierderea n valoare
NOTA: * vrsta/durata de via la furnituri electrie era 8/10
205
1.400
- 1.120
0
280
560
1.120
Tabelul 7
Neadecvarea funcional recuperabil. Supradimensionare
Determinarea fezabilitii economice
Cost de lichidare a depozitului
Minus valoarea rezidual
Total cost de eliminare
Ctig potenial de venit net
(Minus cretere cheltuieli de expl. sau plus reducere cheltuieli de expl.)
Ctig de venit net
Modificarea venitului net capitalizat la rata de capitalizare a cldirii de 10,5%
Estimarea deprecierii
Costul curent de reconstrucie a depozitului
Minus uzura fizic deja aplicat (5/75)
Subtotal
Plus costul net de eliminare
Pierderea n valoare
1.050
0
1.050
1.440
0
1.440
13.714
9.000
600
8.400
1.050
9.450
Not:
- costul de lichidare a depozitului este de 1.050
- valoarea de pia a chiriei lunare pentru spaiu de birou este 10 /mp
- depozitul este nchiriat acum cu 4 /mp pe lun
- costul de reconstrucie a depozitului este 9.000
Tabelul 8
Neadecvarea funcional nerecuperabil. Deficiene
Pierdere estimat de venit net
Rata de capitalizare a cldirii 10,5%
Pierdere de venit net/rata de capitalizare
Minus costul care este inclus n estimarea de cost de nou
Neadecvare funcional nerecuperabil estimat
1.784
16.990
10.500
6.490
Tabelul 9
Neadecvare funcional nerecuperabil. Supradimensionare
Cost de reconstrucie curent al supradimensionrii
Minus uzura fizic deja aplicat
Subtotal
Plus valoarea actualizat a costurilor suplimentare
Minus valoarea adugat
Neadecvare funcional nerecuperabil estimat
206
9.700
1.293
8.407
0
0
8.407
Tabelul 10
Depreciere economic
VNE anual curent al proprietii
Pierderea estimat de VNE anual din cauza influenelor externe
Rata de capitalizare pentru teren 9%
VNE datorat terenului
VNE cldirii
Pierdere de VNE datorat cldirii (pro rata)
Rata de capitalizare pentru cldiri 10,5%
Pierdere net capitalizat la cldire (2.438/0,105)
Depreciere extern aplicabil cldirii
29.400
3.430
8.505
20.895
2.438
23.219
23.219
Tabelul 11
252.714
21.300
38.000
312.014
Depreciere cumulat
Uzur fizic recuperabil
Uzur fizic nerecuperabil, elemente cu via scurt
Uzur fizic nerecuperabil, elemente cu via lung
SUBTOTAL
2.250
20.302
36.410
58.962
420
1.120
9.450
10.990
6.490
8.407
14.897
Depreciere economic
TOTAL DEPRECIERE CUMULAT
23.219
108.068
CIN al cldirii
Valoarea terenului
Valoarea proprietii imobiliare libere
Corecie datorit diferenei de chirie
Valoarea proprietilor imobiliare nchiriate
Rotunjit
203.946
94.500
298.446
-25.260
273.186
273.000
207
9.2.1 Adecvarea
Prin acest criteriu, evaluatorul judec coerena fiecrei metode de
evaluare cu scopul i destinaia evalurii.
Dei estimarea valorii final se bazez pe metodele care sunt cele mai
aplicabile, opinia evaluatorului nu este n mod necesar identic cu valoarea
obinut prin metoda cea mai aplicabil. Dac ntr-o evaluare sunt aplicabile
dou metode, valoarea final poate fi mai aproapiat de o valoare dect de
cealalt. De exemplu, s presupunem c valoarea obinut prin capitalizarea
venitului e mai mic dect cea obinut prin metoda comparaiei vnzrilor.
Dac participanii pe pia interesai prioritar de potenialul de a a genera
profit, valoarea final va fi mai apropiat de rezultatul dat de metoda
capitalizrii venitului. Pentru un alt tip de proprietate, cum ar fi o locuin
ocupat de proprietar, metoda comparaiei vnzrilor ar putea avea o relevan
primordial. n aplicarea metodei comparaiei, criteriul adecvrii poate fi
folosit i pentru a judeca relevana fiecrei proprieti comparabile i a fiecrei
corecii fcute.
9.2.2 Precizia
Precizia unei evaluri este msurat de ncrederea evaluatorului in
corectitudinea datelor, de calculele efectuate i de coreciile aduse preurilor de
vnzare ale proprietilor comparabile.
Numrul de proprieti comparabile, numrul de corecii i coreciile
absolute i nete pot sugera precizia relativ a unei anumite aplicri a metodei.
Dac exist multe proprieti comparabile, i care par c se conformeaz unui
model real al pieei imobiliare, se poate obine o precizie mai mare dect cu
alte metode, i deci i evaluatorul se va baza mai mult pe metoda comparaiei
vnzrilor. Mai mult, evaluatorul poate extrage date privind veniturile i
cheltuielile, precum i rata de capitalizare pentru aceste proprieti i, n acest
caz, poate s atribuie o mai mare precizie i credibilitate metodei capitalizrii
VNE i mai puin metodei costului.
Dac trebuie fcute mai puine corecii ale preurilor de vnzare ale
unei proprieti comparabile, dect altele, care se fac n cazul preurilor altor
comparabile, atunci evaluatorul poate atribui o mai mare importan
rezultatelor obinute cu mai puine corecii, mai ales dac mrimea coreciilor
este aproximativ la fel.
210
10.
2.
3.
4.
214
7.
1 c, 2 b, 3 a, 4 d, 5 c, 6 a, 7 b, 8- a
2.
3.
4.
5.
217
2.
3.
Rspunsuri
1 d, 2 c, 3 - b
SUBIECT DE DISCUTAT - la alegere
Discutai principalele categorii de erori ce apar n rapoartele de evaluare. Dai
exemple din fiecare categorie.
Deficienele n rapoartele de evaluare pot fi mprite n 4 categorii: 1)
probleme de tratare inadecvat; 2) probleme de competen; 3) deficiene
comune; i 4) probleme n aplicarea metodelor de evaluare i n
reconcilierea rezultatelor.
Tratarea inadecvat se refer la relevana analizei celei mai bune utilizri, a
metodelor de evaluare, i a tehnicilor de evaluare aplicate. Raionamentul
evaluatorului ar trebui ntotdeauna s simuleze gndirea participanilor pe
pia. Problemele de competen se leag de analiza riscului i nelegerea
motivaiei participanilor pe pia, ceea ce ajut la explicarea diferenelor
dintre date sau discrepanele dintre tendinele istorice i cele previzionate.
Deficienele comune pot rezulta din analiza i raionamentul inadecvat (ex.
necorelri ntre ipoteze i date); lipsa controlului calitii (erori de calcul
sau de tiprire, includerea informaiilor nerelevante, confuzia asupra datei
efective a
valorii); comunicarea slab dintre evaluator i client
(nenelegerea scopului raportului, nendeplinirea cerinelor clientului,
nesepararea activelor non-imobiliare de cele imobiliare); sau probleme cu
ipotezele enunate i condiiile limitative (supralicitarea condiiilor
limitative n ncercarea de a limita responsabilitatea evaluatorului).
Probleme cu metodele de evaluare i reconciliere a rezultatelor pot fi legate
de tehnica neadecvat n aplicarea metodelor de evaluare; deficiene n
culegerea, sau interpretarea datelor; vocabular i sintax neadecvat; sau
nerespectarea standardelor profesionale.
220