Seciunea I.

Noiunea, coninutul i caracterele dreptului de proprietate

1.

Preliminarii.

Proprietatea l-a nsoit pe om din zorile civilizaiei. El este singura fiin care, dotat cu raiune, a pus
stpnire nu numai pe mediul su natural, ci i pe celelalte fiine. Asupra a tot ce-l nconjoar,
asupra a tot ce descoper s-a declarat stpn i aplic sau cere aplicarea fa de ali semeni a
normelor sociale prin intermediul puterii, la nceput a comunitilor obteti, mai apoi a statului.
n diferitele stadii ale dezvoltrii societii omeneti a existat preocuparea de a justifica instituia
proprietii, toate curentele, toate concepiile au rmas unanime n a susine importana i
necesitatea ei, ns, din interese care nu fac obiectul lucrrii de fa, preocuprile au diferit n privina
originii i a scopurilor sale.
Proprietatea este privit n dubla ei accepiune: economic i juridic. Privit ca o categorie
economic proprietatea a existat de-a lungul societii omeneti, producerea i procurarea de bunuri
necesare traiului este o premis indispensabil pentru viaa social i, ca atare, proprietatea este
strns legat de sfera produciei de bunuri materiale i de culegerea roadelor acestei activiti.
Proprietatea este apreciat ca fiind o categorie economic, spre deosebire de care, dreptul de
proprietate este o categorie juridic i se distinge prin apropriere, nsuire a unui bun, iar titularul
este ndreptit s-i exercite prerogativele dreptului su prin putere proprie i n interes propriu,
respectnd limitele impuse de lege, cu ndreptirea de a pretinde tuturor celorlali erga omnes de a
se abine de la orice acte care s fie de natur a stnjeni acest drept. Sensul juridic este mbinat cu
cel economic, pentru c totalitatea relaiilor economice dintre oameni sunt n acelai timp i relaii
juridice, pe care acetia le au ntre ei n legtur cu bunurile.
n ambele sale accepiuni, proprietatea creeaz accesul suprem al omului la aproprierea bunurilor
naturale sau a celor care sunt rezultatul activitii umane desfurate n sfera produciei de bunuri
materiale i spirituale. Aceast nsuire opereaz fie individual, fie colectiv.

2. Noiunea dreptului de proprietate.

Dreptul de proprietate este strns legat de patrimoniu i n doctrina romn s-a considerat c este
strns legat de persoana titularului. Noiunea dreptului de proprietate este dat de art. 480 Cod civil
romn, dup modelul su francez de la 1804. Pe bun dreptate ea este considerat de cunoscui
autori de specialitate ca fiind incomplet.
n doctrina francez este cunoscut definiia dat, dup art. 544 din Codul civil francez, de Colin i
Capitant:Proprietatea poate fi definit ca dreptul de a folosi un lucru i de a scoate din el toat
utilitatea de care el este susceptibil s-o procure n chip exclusiv i perpetuu.1 Redactarea textului

francez, care prevede c este un drept de o manier mai mult dect absolut, este considerat ca o
definiie celebr, transpus n concepia individualist a dreptului romn, ns n realitate folosina i
dispoziia nu sunt ntrutotul absolute. De aceea, este preferat definiia dat mai sus.2
La civilitii romni din perioada interbelic, sesizndu-se imperfeciunea faimoasei formulri din
Codul Napoleon, este definit proprietatea ca un drept real asupra unui lucru, n virtutea cruia lucrul
se afl supus n mod exclusiv i perpetuu puterii unei persoane sau a celor ce l dobndesc de la ea,
i care se manifest prin facultatea de a se servi, a se bucura i a dispune n mod liber de acel
bun. 3
n dreptul francez actual se reine o definiie sintetic a proprietii, care este: dreptul n temeiul
cruia un lucru este supus n mod absolut i exclusiv voinei i activitii unei persoane. Sunt i
autori romni care au acceptat aceast definiie, n care se observ c nu este necesar includerea
caracterului absolut, exclusiv i perpetuu. Astfel, el este formulat ca fiind un drept real, potrivit cruia
titularul se poate bucura i poate dispune de lucrul su n condiiile legii, cu respectul drepturilor
omului.4 Din aceast definiie s-ar deduce i caracterul absolut. Este o ncercare a autorului de a da
o definiie de integrare ntr-un context mai larg al tendinei ntregii noastre legislaii. Chiar dac
conine o temerar anticipare, n definiia care se d acestui drept este necesar s se valorifice
tradiia noastr juridic i s se in seama de textele n vigoare ale Codului civil. Cel puin sub
aspectul definiiei i al caracterelor sale, dreptul de proprietate privat, aa cum este reglementat de
Constituie i de Codul civil, corespunde standardelor de punere n acord cu legislaiile altor state cu
tradiii n economia liber i proteguirea corespunztoare a acestui drept. n configuraia actual, art.
41 din Constituie impune o serie de sarcini proprietarului, apoi concesionarului, care au recunoscut
atributele de folosin i posesie, precum i dezmembrmintele dreptului de proprietate (uzul,
uzufructul, abitaia, locaia, superficia) al crui titular exercit o parte din prerogativele titularului
dreptului de proprietate.
Pornind de la coninutul su juridic i apreciind n raport de poziia specific a proprietarului, dreptul
de proprietate se definete ca fiind acel drept real care confer titularului atributele de posesie,
folosin i dispoziie asupra unui bun, atribute pe care le poate exercita n plenitudinea lor, n putere
proprie i n interes propriu, cu respectarea normelor juridice n vigoare. Este definiia cea mai
complet mprtit n doctrina romn i este pus n legtur cu natura subiectiv a dreptului de
proprietate.5 Exercitarea lui este realizat prin concordana care trebuie s existe ntre capacitatea
juridic i dreptul subiectiv.
Definiia este grevat pe prevederile art. 480 C.civ. pe care o putem aprecia ca o definiie normativ,
inspirar din modelul su francez care definete dreptul de proprietate avnd n vedere atributele
juridice care alctuiesc coninutul su juridic.
Astfel, art. 480 C.civil prevede: Proprietatea este dreptul pe care l are cineva de a se bucura i
dispune de un bun n mod exclusiv i absolut, ns n limitele determinate de lege. Definiia reinut
mai sus pornete de la ideea c textul art. 480 C.civil d o definiie departe de a fi complet. De
aceea, n definirea proprietii trebuie s se pornesc de la coninutul juridic al dreptului de
proprietate, alctuit din prerogativele (atributele) recunoscute de lege proprietarului. Sunt numeroase
situaiile cnd o parte a acestor atribute sau chiar toate sunt exercitate de o alt persoan dect
proprietarul, pe temeiul unui drept real, derivat din dreptul de proprietate. Aa este, de pild,

uzufructuarul, cruia i sunt recunoscute asupra bunului obiect al uzufructului atributele de posesie i
folosin, sau superficiarul, care, mai mult dect att, poate exercita pe lng posesie i folosin i
atribute de dispoziie material i juridic.
La ntrebarea prin ce se deosebete proprietarul de alte persoane titulare ale dezmembrmintelor
proprietii care exercit unele din atributele aparinnd proprietarului, se d rspunsul c titularul
dreptului de proprietate exercit atributele acesteia n putere proprie i n interes propriu. n putere
proprie, are sensul c nu este subordonat juridic nimnui, cu excepia legii, toi ceilali titulari de
drepturi reale fiind obligai s in seama de aceasta. n interes propriu, are sensul c exercitarea
dreptului de proprietate se face n exclusivitate n scopul satisfacerii intereselor proprii, fr obligaii
fa de alte persoane.
Dezmembrmintele dreptului de proprietate reprezint mijloace juridice de exercitare a dreptului de
proprietate prin intermediul altor persoane. Existena i exercitarea lor explic polivalena acestui
drept i a prerogativelor sale, decizia proprietarului exprim n ultim instan modalitatea n care el
a gsit s-i exercite dreptul de proprietate pn la limitrile date de lege.
Definiia dat duce la concluzia exercitrii celor trei atribute, n putere proprie i n interes propriu, fie
c ele sunt exercitate nemijlocit, fie c sunt exercitate prin intermediul
persoanelor

n favoarea crora s-au constituit anumite drepturi reale

(uzufruct, locaie, superficie etc)6

3. Coninutul juridic al dreptului de proprietate.

Ca drept real cu totul deplin, dreptul de proprietate este singurul drept subiectiv care confer
titularului su cele trei atribute, care intr n coninutul su: posesia (ius utendi), folosina (ius
fruendi) i dispoziia (ius abutendi).
Posesia sau usus -, este acel atribut al dreptului de proprietate care confer titularului su
posibilitatea de a stpni faptic bunul asupra cruia are dreptul de proprietate. Este actul de
stpnire material, potrivit nevoilor i dorinelor sale, care l ndeplinete el nsui sau fie ncheind
acte juridice cu alii. Posesia este forma de exteriorizare material a dreptului de proprietate i prin
ea se mijlocete utilizarea economic a bunului. Nici un semn nu este mai vizibil dect
posesia remarca Montesquieu7, care este elementul exterior desprins din realitatea faptic,
constnd n posibilitatea proprietarului de a stpni bunul ce-i aparine, toi ceilali fiind prin aceasta
avizai c este titularul dreptului de proprietate.
Folosina ius fruendi sau fructus este dreptul de a trage din lucru toate foloasele pe care este
susceptibil s le procure, fr distinciune, fiind vorba de fructele propriu-zise, care se reproduc
periodic, ct i de cele civile i industriale. Folosina privete deci fructele i veniturile pe care le
obine prin exercitarea acestui atribut.
n principiu, dreptul de a culege fructele aparine proprietarului n temeiul art. 493 C.civil. Potrivit
textului fructele s-ar cuveni n virtutea dreptului de accesiune, exprimare considerat inexact n

literatura de specialitate, deoarece culegerea fructelor trebuie privit ca efect al nsui dreptului de
proprietate, fructus fiind unul din atributele acestui drept.8
Dispoziia ius abutendi sau abusus este prerogativa proprietarului de a dispune cu privire la
fiina juridic sau material a bunurilor din proprietate. Dreptul de dispoziie al proprietarului este cel
mai caracteristic dintre cele trei atribute i se poate realiza prin nstrinarea ctre altul, sau
consumare, transformare sau chiar de distrugere cu consecina ncetrii calitii de titular al dreptului
de proprietate asupra acelui bun, fie sub aspect juridic (nstrinare), fie sub aspect material
(consumare, degradare, abandonare).

4. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate sunt cele care l deosebesc de celelalte
drepturi reale. Ele sunt: caracterul absolut i inviolabil; caracterul deplin i
exclusiv; caracterul perpetuu i transmisibil.
Caracterul absolut i inviolabil al dreptului de proprietate rezult din chiar definiia lui. Prin
cuprinderea acestui caracter n codul civil francez i apoi n codul civil romn, legiuitorul a vrut s
dea proprietii o alt organizare n comparaie cu fizionomia sa anterioar, cnd ea era nctuat
i strivit sub povara sarcinilor i obligaiilor feudale senioriale. ns caracterul absolut al dreptului de
proprietate trebuie evideniat i n comparaie cu celelalte drepturi reale. El este singurul dintre
acestea care confer titularului su exerciiul tuturor atributelor. n acelai timp dreptul de proprietate
este un drept absolut, n sensul opozabilitii sale, toate celelalte subiecte de drept sunt obligate s
nu fac nimic de natur a-l nclca. n virtutea acestui drept, ori de cte ori bunul s-ar afla n
deinerea sau posesia nelegitim a altuia, proprietarul are dreptul la aciunea n revendicare, care
poate fi introdus mpotriva oricrei persoane.
n prezent caracterul absolut i inviolabil al dreptului de proprietate este definit
astfel: absolut, deoarece este recunoscut titularului sau n raporturile acestuia cu toi ceilali, acetia
din urm fiind obligai s nu fac nimic de natur a-l nclca; i inviolabil, neles n sensul c nu
poate fi nclcat de nimeni. Inviolabilitatea ntrete caracterul absolut. Ea este prevzut de art. 135
(6) din Constituie i se impune cu aceeai for i statului.
Exist dou excepii care opereaz ope legis : a) exproprierea pentru cauz de utilitate public, cnd
n condiiile legii bunurile mobile aflate n proprietate privat, pot fi expropiate. Ea este prevzut de
art. 41(3) din Constituie, art. 481 C.civil i Legea nr. 33/1994, care este lege organic i cuprinde
cadrul general al exproprierii; b) folosirea i exploatarea subsolului oricrei proprieti imobiliare
pentru lucrri de interes general, conform art. 41 (4) din Constituie.
De asemenea, art. 1 din Protocolul Adiional la Convenia European a Drepturilor Omului, stabilete
norme juridice de protecie a proprietii private: orice persoan fizic sau juridic are dreptul la
respectarea bunurilor sale, nimeni nu poate fi privat de proprietatea sa dect pentru cauz de
utilitate public i n condiiile prevzute de lege i de principiile generale de drept internaional.
Cum normele de drept internaional la care Romnia este semnatar, n conformitate cu art. 11 i 20
din Constituie, fac parte intrinsec din dreptul intern, mai mult chiar, se aplic cu prioritate fa de

acesta. De aici rezult c inviolabilitatea dreptului de proprietate este un caracter ridicat la rang de
principiu.
n cele dou situaii caracterul inviolabil face loc unor interese economice mai puternice cu care este
ns pus n concordan.
Caracterul deplin i exclusiv. Deplintatea confer titularului plena potestas, adic toate cele trei
atribute: posesia, folosina, dispoziia.
Caracterul deplin deosebete dreptul de proprietate de toate celelalte drepturi reale, care sunt
dezmembrminte ale proprietii, care nu sunt depline atta timp ct nu confer dect parial
exerciiul acestor atribute. De exemplu n cazul uzufructuarului care are doar atributele posesiei i
folosinei.
Caracterul exclusiv presupune c titularul acestui drept i exercit prerogativele excluznd orice alt
persoan de la acest exerciiu. Cu alte cuvinte este n acelai timp i exclusiv (alturi de deplin) n
sensul c sunt independente de orice puteri ale altei persoane asupra bunului respectiv, n afar de
cazurile cnd se constituie dezmembrminte. n doctrina noastr veche caracterul exclusiv era
disecat n dou elemente principale: unul pozitiv i unul negativ. El poate s fac cu lucrul su tot ce
nu este oprit i s mpiedice pe teri de a se atinge de dnsul; ns n exerciiul acestui drept nu
poate atinge sau ngrdi drepturile i interesele altora.9
Caracterul deplin i exclusiv este evideniat de actele de dispoziie material i juridic, circumscrise
n sfera noiunii de jus abutendi i se desprind ca argumente texte din art. 480 i 475 C.civ., acest din
urm text prevznd c: oricine poate dispune liber de bunurile ce sunt ale lui.
Caracterul perpetuu i transmisibil. Perpetuitatea dreptului de proprietate rezult n doctrina juridic
francez din nsi definiia acestuia.10
Caracterul perpetuu al dreptului de proprietate este neles n sensul c durata sa nu are limit n
timp, el nu se pierde prin nentrebuinare sau prin moartea titularului. Aceasta nu nseamn c
proprietatea este ntotdeauna i tot timpul a aceluiai titular; cci proprietarul poate s moar i s
transmit atunci lucrul su motenitorului; el l poate nstrina acel lucru unei alte persoane. Prin
aceasta dreptul nsui nu este menit s se sting; el se perpetueaz, adic se transmite.
Este posibil ca o persoan s devin proprietar temporar sau sub condiie rezolutorie n baza unui
act juridic. Cum, tot aa, este posibil ca i n cadrul unor instituii juridice dreptul de proprietate s se
transmit altui titular, cum este cazul uzucapiunii. Important este de reinut c posibilitatea
transmiterii dreptului de proprietate nu contravine caracterului su perpetuu, practic fiind chiar
corolarul su.
Transmisiunea opereaz prin acte ntre vii inter vivos pe principiul consensualismului consacrat
de art. 971 C.civ. i pentru cauz de moarte mortis causa cnd transmisiunea are loc ca urmare
a decesului din patrimoniul defunctului n cel al motenitorilor si. Att transmisiunile prin acte ntre
vii, ct i cele pe cale de succesiune sunt dintre cele mai frecvente moduri de dobndire a dreptului
de proprietate, care i-au recptat importana lor practic prin deschiderea circuitului juridic civil n
societatea romneasc de dup anul 1990.

Seciunea II.
Limitri i restricii ale dreptului de proprietate

1.

Consideraii generale. Codul civil definete dreptul de proprietate ca fiind un drept exclusiv
i absolut, dar el adaug c trebuie exercitat n limitele determinate de lege (art. 480 C.civ.).
Limitrile i restrngerile dreptului de proprietate se justific prin necesitatea realizrii unui
echilibru ntre interesul general i cel individual n materie. Existena lor nu reprezint nici pe
departe atingeri ale acestui drept, dimpotriv, are menirea de a asigura exercitarea normal a
dreptului de proprietate, n scopul n care acest drept este recunoscut de lege, de altfel ca i
celelalte drepturi civile.

Limitrile reprezint fie restrngeri normale ale unora din atributele care se refer la obiectul su,
impuse de interesele generale ale societii sau de aprare a dreptului de proprietate al celorlalte
subiecte de drept, fie restrngeri cu caracter excepional, care pot duce chiar la pierderea dreptului,
cum este exproprierea pentru cauz de utilitate public, n condiiile legii. Dup cum prevede art. 49
din Constituie, prin lege pot fi aduse anumite ngrdiri dreptului de proprietate, fr ca ele s ating
fondul acestui drept i cu respectarea principiului probabilitii, iar, dup cum a statuat Curtea
Constituional legile de restrngere trebuie s aib un caracter organic. 11
Limitrile dreptului de proprietate vizeaz n general proprietatea imobiliar i, n special,
proprietatea funciar.
n dreptul roman se impuneau anumite comportamente fie n interesul vecinilor, fie n interesul
public. Astfel, n interesul vecinilor se impuneau anumite comportamente: vecinul era obligat s
curee arboretele de la hotar; vecinul avea actio aquare pluviae arundae, menit s fie ndreptit
mpotriva vecinului care a schimbat cursul natural al apei de ploaie.12 Pentru interes public erau
stabilite n sarcina proprietarului anumite limitri: interdicia de a demola casa fr acordul
municipalitii, folosirea cu acordul pretorului a drumului aflat pe teren strin etc.
n dreptul modern, de pild n dreptul francez rezult restricii, aproape n mod exclusiv proprietii
funciare. Ele sunt clasificate n restricii de ordin administrativ, restricii legale, provenind din faptul
vecintii terenurilor etc. 13

2. Limitri stabilite prin voina titularului dreptului de proprietate. Prin propria sa voin
proprietarul poate s restrng sau s limiteze exercitarea dreptului de proprietate. Aceast
voin se exprim n mod concret prin consimmntul dat n cadrul unor raporturi juridice.
Astfel, proprietarul poate constitui asupra unui bun ce alctuiete obiectul dreptului de
proprietate un drept de uzufruct, cednd uzufructuarului folosina i posesia bunului, el
rmnnd cu dispoziia.

Din exemplul dat n legtur cu uzufructul rezult, n primul rnd c asemenea limitri apar n cazul
dezmembrmintelor dreptului de proprietate. Atributele dreptului de proprietate sunt exercitate de
titulari diferii i asupra unor drepturi diferite. Prin aceasta se ajunge la dezmembrarea dreptului de
proprietate, n sensul c dispoziia rmne ntotdeauna proprietarului, iar celelalte dou atribute
posesia i folosina sunt exercitate de alte persoane, n condiii legale.
n al doilea rnd, o alt restricie a dreptului de proprietate o constituie clauza de inalienabilitate.
Inalienabilitatea este n principiu legal, adic reglementat de lege (art. 135 pct. 5 din Constituie,
potrivit cruia bunurile din domeniul public sunt inalienabile), dar ea poate avea i caracter
convenional. Avem regula potrivit creia alienabilitatea constituie n esen dreptului de proprietate,
inalienabilitatea este excepional. Ea poate rezulta direct din lege i din convenii ntre persoane, pe
care prile le ncheie n mod liber, potrivit liberului lor consimmnt.
n literatura juridic de specialitate problema admisibilitii clauzei de inadmisibilitate este
controversat, n jurispruden s-a admis c prin convenia lor prile pot stipula clauza
inadmisibilitii, chiar dac legea nu o prevede expres, dac aceast clauz se ntemeiaz pe un
interes legitim i serios, nu este generalizat i este limitat n timp.14
Dac sunt ncheiate acte juridice a cror clauz de inalienabilitate nu se ntemeiaz pe un interes
serios i legitim sau a cror clauz nu este limitat sunt sancionate cu nulitatea.

3. Limitri legale ale dreptului de proprietate. Principiul proprietii, enunat de art. 41 din
Constituie, dreptul de proprietate fiind garantat, textul prevede n acelai timp c legea poate
stabili limite ale dreptului de proprietate. Proprietatea astfel cum este definit de art. 480
C.civ. este ngrdit n limitele determinate de lege.
Restricii legale ale dreptului de proprietate sunt numeroase, ele sunt prevzute i de normele
juridice ale altor ramuri de drept (drept civil, drept comercial, drept administrativ). Art. 1310 C.civ.
prevede c: Toate bunurile care sunt n comer pot fi vndute, afar numai dac vreo lege a oprit
aceasta. Revenind la textele constituionale limitri ale proprietii sunt cuprinse n art. 41 alin. 3 din
Constituie privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, preluate de o lege special,
respectiv Legea nr. 33/1994, privind exproprierea pentru cauz de utilitate public i art. 481 C.civ.,
potrivit cruia exproprierea pentru cauz de utilitate public poate fi fcut n condiii legale, i cu o
dreapt i prealabil despgubire.
O alt limitare prevzut de Constituie este cuprins n art. 41 pct. 2 teza II, care dispune
c: cetenii strini i apatrizii nu pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor.
O serie de alte acte normative cuprind limitri legale ale dreptului de proprietate. Dispoziii relative la
terenuri se refer la dreptul de preemiune care este o limitare a dispoziiei pe care l are titularul
cnd nstrineaz terenuri din extravilan, care trebuie s se conformeze art. 5 din
Legea nr.54/1998 i art. 69 din Legea nr. 18/1991, privind fondul funciar, republicat, n sensul c
proprietarul nu poate s vnd dect prin exercitarea dreptului de preemiune.

Pentru o nelegere mai corect a restriciilor prevzute de normele juridice, ele pot fi grupate n dou
categorii: a) Restricii privind interesele economice i sociale generale, precum i interesele
domeniului public; b) Restricii privind interesele individuale ale dreptului de proprietate.
Din prima categorie fac parte cele prevzute din Constituie, pe care n parte le-am amintit. ns cea
mai viguroas limitare constituional o constituie inalienabilitatea bunurilor care fac parte din
domeniul public (art. 135 alin. 5 din Constituie i art. 74 din Legea nr. 69/1991, cu privire la
administraia public local ).
Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public conine prevederi n legtur cu limitrile legale,
stipulnd bunoar n art. 12 o serie de ngrdiri pentru titularii dreptului de proprietate public.
Referindu-se la dreptul de administare, art. 12 alin. 3 din lege prevede c titularii dreptului de
administrare pot s posede, s foloseasc bunul i s dispun de acesta, n condiiile actului prin
care le-a fost dat bunul n administrare. Bunurile proprietate public pot fi date n exploatare prin
concesiune conform art. 15 din Legea nr. 213/1998, unde este prevzut c se poate face
concesionarea prin licitaie public, dup normele emise de autoritile administrative competente, n
condiiile legii.
Tot astfel, art. 84 alin. (1) din Legea nr. 69/1991, republicat, prevede c autoritile administrative
locale i judeene hotrsc n ce privete concesionarea, nchirierea, locaia de gestiune a bunurilor
aparinnd domeniului public, de interes local. Acesta constituie cadrul juridic n care bunurile
statului i unitilor administrativ teritoriale sunt administrate de regiile autonome de interes local
precum i de ctre instituiile publice.
Prin Legea nr. 50/1991 au fost prevzute unele restricii de ordin edilitar cu privire la construcii.
Pentru lucrrile de construire, reconstruire, extindere sau de reparaie a cldirilor de orice fel este
necesar eliberarea unei autorizaii de construire, care este un act administrativ emis cu respectarea
normelor de proiectare i executare.
Aceste ngrdiri sunt puse de interesele edilitare i gospodreti ale localitilor n conformitate cu
planurile urbanistice i de amenajare teritorial.
O alt restricie de interes general se desprinde din principiul constituional prevzut de art. 41 alin.
(2) din Constituie, potrivit cruia cetenii strini i apatrizii nu pot dobndi dreptul de proprietate
asupra terenurilor. n acest sens este art. 3 din Legea nr. 54/1998, care instituie o limitare legal a
dreptului de proprietate folosind drept criteriu cetenia sau naionalitatea titularului. Condiia este ca
dobnditorul s fie cetean romn iar dac este persoan juridic s aib naionalitatea romn.
Tot astfel sunt i msurile de protecie social care constau n nlesniri acordate unor categorii de
persoane, fr ca titularul dreptului de proprietate s se poat opune. Astfel, n cazul vnzrilor de
locuine chiriailor care le-au deinut, transmiterea dreptului de proprietate are loc n temeiul legii,
proprietarul nu se poate opune nici la nstrinare i nici nu poate pretinde un alt pre, dect cel
stabilit prin reglementri administrative, dup cum este cazul locuinelor vndute n condiiile Decr.
lege nr. 61/1990 i Legea nr. 85/1992, modificat prin Legea nr. 76/1994.
O limitare a dreptului de proprietate o constituie i regimul juridic instituit prin Legea nr. 112/1995,
privind msurile de protecie al chiriailor potrivit art. 9 i urm. din lege.

n toate cazurile care reglementeaz raporturile dintre proprietari i chiriai, dup particularitile din
legile sus-menionate, au aprut legi de prorogare a contractelor de nchiriere prin Legile nr. 17/1994
i O.U.G. nr. 40/1999, care statueaz c anumite contracte de nchiriere a spaiilor din imobile cu
destinaie de locuin se prelungesc, de drept, pe o perioad de 5 ani (Legea nr. 17/1994) sau pe o
perioad de la 3 la 5 ani (O.U.G. nr. 40/1999). Aceast prorogare opereaz n virtutea legii ope
legis- n privina contractelor de nchiriere i prin aceasta se aduce o limitare a atributelor posesiei i
folosinei locuinei.
n context, titularii contractelor de nchiriere pot opta s rmn n continuare chiriai sau s
cumpere n condiiile legii apartamentul deinut, fr ca proprietarul s se poat opune, pentru c
opiunea chiriaului este raportat la restrngerea proprietii, dreptul titularului fiind limitat, cu
excepie de la principiul consensualismului, nu se poate opune la nstrinare.
Din a doua categorie, a limitrilor i restriciilor privind interesele individuale ale titularilor dreptului de
proprietate, cele mai importante restricii de ordin privat sunt determinate de raporturile de vecintate
dintre proprietari. Urmnd concepia Codului civil, autorii consider aceste ngrdiri aduse dreptului
de proprietate ca fiind servitui naturale sau legale.15

Aceste servitui sunt sarcini pe care legea le

impune proprietarilor fondurilor nvecinate n vederea exercitrii normale a dreptului de proprietate,

obligaia proprietarilor fiind o obligaie propter rem ce se nate ca urmare a faptului c acetia dein
n proprietate un fond. Chiar Constituia prevede n art. 41 obligaia titularilor dreptului de proprietate
de a respecta sarcinile privind asigurarea bunei vecinti n raporturile dintre proprietarii fondurilor
nvecinate.
n cadrul limitrilor izvorte din raporturile de vecintate reprezentndu-i servituiile legale i cele
naturale, codul civil cuprinde o serie de texte.
Potrivit art. 577 C.civ., servituile naturale sunt cele care izvorsc din situaia lucrurilor. Servituile se
mpart n trei categorii: a) servitui referitoare la ape (art. 579-583 C.civ); b) servitutea de grniuire
(art. 584 C.civ.); c) servitutea de ngrdire (art. 585 i 600 C.civ.).
Aceste limitri care sunt n cadrul relaiilor de vecintate se refer la imobile, care dei delimitate
material, se afl n strns legtur cu terenurile nvecinate, cu celelalte imobile prin natura lor.
Datorit acestei naturi imobilul nu este independent i nu are o existen de sine stttoare, precum
o au bunurile mobile. Folosirea imobilului potrivit destinaiei economice, nu exclude anumite efecte
directe sau indirecte asupra imobilelor vecine. 16

Seciunea III.
Exproprierea pentru cauz de utilitate public.

1.

Preliminarii. Textul constituional cuprins n art. 135(6) prevede c: Proprietatea privat

este, n condiiile legii, inviolabil. n privina exproprierii pentru cauz de utilitate public,
doctrina oscileaz n a o considera o limitare a caracterului inviolabil al proprietii, o
restrngere legal a dreptului de proprietate sau, n fine, un mod de dobndire a dreptului de

proprietate public.17 O alt opinie susine c expropierea este distinct de ngrdirile

dreptului de proprietate, pentru c ea duce, alturi de confiscare, la ncetarea dreptului de
proprietate. 18
Persoana fizic i persoana juridic au dreptul la respectarea dreptului de proprietate asupra
bunurilor lor. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa dect pentru cauz de utilitate public i n
condiiile prevzute de lege i de principiile generale ale dreptului internaional cuprinse n Convenia
European pentru Drepturile Omului.

2. Noiune i reglementare. Pentru a nelege noiunea i a putea defini exproprierea, este

necesar a se arta cadrul normativ de reglementare. Fa de importana i caracterul
excepional pe care l prezint exproprierea reglementarea de prncipiu este cuprins n Legea
fundamental, art. 41 alin. 3 dispune c:Nimeni nu poate fi expropriat dect pentru cauz de
utilitate public, stabilit potrivit legii, cu dreapt i prealabil despgubire.
n literatura juridic exproprierea nu este considerat doar o ngrdire a dreptului de proprietate de
felul celor analizate succint n seciunea precedent ci constituie o excepie de la caracterele
inviolabil i absolut al dreptului de proprietate.
Ideea c exproprierea este o limitare a dreptului de proprietate specific raporturilor de drept civil
este desprins iniial din evocarea de principiu cuprins n art. 481 C.civ., conform cruia nimeni nu
poate fi silit a ceda proprietatea sa, afar numai pentru cauz de utilitate public i primind o dreapt
i prealabil despgubire.
n regimul constituional al statelor moderne, reglementat n sec. XX, reglementrile complete i cu
caracterul de principiu al acestei msuri sunt cu mult mai importante, depesc sfera de drept privat
al dreptului civil.
Fa de consecinele pe care le prezint n aplicarea prevederilor constituionale a fost adoptat
Legea nr. 33/1994, privind exproprierea pentru cauz de utilitate public care stabilete sfera
bunurilor imobile care pot face obiectul expresii, precum i cadrul n care se aplic aceast
procedur special, ncepnd de la declararea de utilitate public i pn la soluionarea cererii de
ctre instanele de judecat competente.
Tot n legtur cu exproprierea art. 7 lit. c din Legea nr. 213/1998, privind domeniul public, o prevede
expres ca un mod de dobndire a dreptului de proprietate public.
Din analiza evoluiei conceptului de expropriere n doctrina juridic, ancorat n dispoziiile legale care
o reglementeaz i principiul proprietii astfel cum acesta rezult din coninutul actual al dreptului
de proprietate,putem considera exproprierea pentru cauz de utilitate public msura legal de
trecere n proprietatea statului a unor bunuri imobile aparinnd n proprietatea privat a unor
persoane fizice sau juridice, un mod de dobndire al proprietii publice prevzut de lege ca o
excepie de la caracterele absolut i inviolabil al dreptului de proprietate privat. Exproprierea este un
mod de dobndire prevzut de lege (art. 7 din Legea nr. 213/1998) i s-ar putea susine c se
ncadreaz n cele enumerate de art. 645 C.civil.19

n procedura de expropriere sunt angrenate n mod preponderent autoriti administrative ceea ce d

instituiei exproprierii natura juridic specific dreptului public, dar avnd n vedere faptul c cei
interesai pot conveni att asupra modalitii de transfer a dreptului de proprietate ct i modalitatea
despgubirilor se poate aprecia i ca o convenie a prilor, transferat din dreptul administrativ n
dreptul civil. Dar aceasta nu opereaz pe deplin pentru c exproprierea este premisa, iar acordul
prilor dat cu ndeplinirea cerinelor de fond i de form specifice actelor juridice civile, au menirea
s simplifice procedurile supuse unor acte de autoritate administrativ i judectoreasc.

3. Obiectul exproprierii. Cum deja am artat, dup cum rezult i din examinarea prevederilor
art. 2 din Legea nr. 33/1994, pot fi expropriate numai bunurile imobile care constituie
proprietatea perosanelor fizice sau juridice, precum i cele aflate n proprietatea privat a
unitilor adminsitrativ-teritoriale (comune, orae, municipii i judee, art. 4 din Legea nr.
69/1999). Imobilele aflate n proprietatea privat a comunei, oraului, municipiului sau
judeului, pot fi expropriate numai n msura n care utilitatea public ce se declar este de
interes naional. Atunci cnd utilitatea public este de interes local, titularul dreptului de
proprietate care este unitatea administrativ-teritorial, poate trece bunul din proprietate
privat n proprietate public, prin afectarea acestuia unei utiliti publice, fr a mai fi nevoie
de expropriere.
n context, este de la sine neles, c bunurile proprietate public nu mai pot face obiectul msurii de
expropriere, pentru c ar fi un non-sens. Bunurile gsindu-se deja n domeniul public li se pot da
afectrile specifice acestui domeniu, fr a mai fi nevoie de o auto expropriere. Prin msuri
administrative i acte de autoritate public al autoritii administrative competente a statului sau al
unitilor administrative dup caz, acestea pot fi luate oricnd fr a mai fi puse n legtur cu
msura exproprierii.
Legea se refer la bunuri imobile fr a face distincie ntre imobile potrivit clasificrii acestora:
imobile prin natura lor; imobile prin destinaie i bunuri imobile prin obiectul la care se aplic.
Exproprierea nu are loc pentru a fi folosite ca atare, ci pentru realizarea unor lucrri publice.

4. Procedura de expropriere. Datorit interesului i caracterului su excepional, Legea nr.

33/1994 stabilete n detaliu procedura de expropriere, n urma creia s opereze transferul
bunului imobil din proprietatea privat n proprietatea public. Etapele reglementate de lege
sunt: a) utilitatea public i declararea ei; b) msuri premergtoare exproprierii conceput ca
o faz pur administrativ; c) exproprierea i stabilirea despgubirilor n faza judiciar.
4.1. Utilitatea public, este o condiie esenial a exproprierii i este prevzut de art. 3 din Legea nr.
33/1994, care prevede c exproprierea nu poate fi hotrt dect dup ce utilitatea public a fost
declarat. Luccrrile care pot s duc la expropriere, fiind de utilitate public sunt prevzute de art. 6
din lege i se refer la lucrri de interes naional sau local. Ori de cte ori se urmrete a se efectua

o lucrare de interes public determinat, legiuitorul folosete exprimarea c utilitatea public trebuie
declarat pentru fiecare caz n parte.
Pentru lucrri de interes naional utilitatea public se declar de Guvern iar pentru cele de interes
local, aceasta se declar de ctre consiliile judeene sau consiliul general al municipiului Bucureti,
dup caz. Atunci cnd lucrrile sunt de interes local i se desfoar pe teritoriul mai multor judee,
utilitatea public este declarat de o comisie compus din preedinii consiliilor judeene respective,
iar n caz de dezacord, aceasta poate fi declarat de Guvern.
Atunci cnd sunt supuse exproprierii lcauri de cult, monumente, ansambluri i situri istorice,
cimitire sau alte aezminte de valoare naional deosebit ori lucrri urbane sau rurale n ntregime,
indiferent de natura lucrrilor care urmeaz a fi executate, sunt considerate situaii speciale cnd
utilitatea public se declar numai prin lege (art. 7 alin.3). n atare situaie apreciem c instana de
judecat, are un rol redus, pentru c ea nu poate valida sau invalida legea, pentru c instanele sunt
chemate s aplice legea i aici au de aplicat 2 legi, respectiv dispoziiile Legii nr. 33/1994 i cele ale
legii de expropriere ordinar dat n aplicarea celei dinti.
Declararea de utilitate public este condiionat de cercetarea prealabil a oportunitii exproprierii i
condiionat de nscrierea lucrrilor n planurile urbanistice i de amenajare a teritoriului, aprobate
conform legii, cnd sunt incidente prevederile Legii nr. 50/1991, de ctre comisii abilitate de organul
administrativ competent (guvernul Romniei), dup criteriile prevzute de art. 8-10 ale legii.
Actul de declarare a utilitii publice, care este un act administrativ, este supus publicitii prin afiare
la sediul consiliului local n a crui raz este situat imobilul i publicarea n Monitorul Oficial, n cazul
celei de interes naional sau n presa local, dac este utilitate public de interes local. i n privina
publicitii fac excepie actele prin care se declar utilitatea public n vederea executrii unor lucrri
privind aprarea rii i sigurana naional (art.11 din lege). Fr ndoial c, innd seama de
organul emitent, este un act administrativ i face parte din categoria celor de autoritate, emise n
mod unilateral. Ca act administrativ, care nu are alt denumire (hotrre, decizie, dispoziie, ordin
etc), actul de declarare a utilitii publice poate fi atacat, prin aciuni n contencios administrativ, n
conformitate cu Legea nr. 29/1990, termenele i condiiile sunt cele ale art. 1 i 5 din lege. 20
4.2. Msuri premergtoarre exproprierii, care sunt concepute ca o faz administrativ. Ele urmeaz
dup declararea de utilitate public, constnd, n primul rnd n aceea c expropriatorul, respectiv
statul prin organismele desemnate de Guvern, pentru lucrrile de interes naional i autoritile la
nivel local (judeele, municipiile, oraele sau comunele) pentru cele de interes local, vor executa
planurile cuprinznd terenurile i construciile propuse spre expropriere, cu indicarea numelui
proprietarilor, precum i a ofertelor de despgubire.
Propunerile de expropriere a imobilelor i procesul verbal n care s-au consemnat rezultatele
cercetrii prealabile se vor notifica persoanelor fizice sau juridice titulare de drepturi reale asupra
imobilelor vizate spre expropriere.
Proprietarii i titularii altor drepturi reale asupra imobilelor n cauz pot face ntmpinare n termen de
45 zile de la primirea notificrii. Dac comunicarea notificrii nu s-a fcut n scris, apreciem c nu se
poate trece la urmtoarea faz a exproprierii.

ntmpinrile se soluioneaz n termen de 30 zile de ctre o comisie numit i constituit conform

art. 15 i care lucreaz dup procedura prevzut de art. 16 i 17 din lege. Termenul de 30 de zile
este un termen de recomandare i motivat poate fi prelungit de ctre comisie.
Activitatea comisiei se finalizeaz prin adoptarea unei hotrri motivate, care prezint punctul de
vedere al expropriatorului i pe care poate s-l accepte sau s l resping. Dac este cazul hotrrea
va consfini, dac este cazul, nvoiala ntre pri, sub luarea semnturii acestora. Hotrrea se
comunic prilor n urmtoarele 15 zile de la adoptare.
n cazul n care comisia respinge propunerile expropriatorului, acesta are posibilitatea s refac
dosarul i s vin cu noi propuneri. n situaia n care i noile propuneri sunt respinse de ctre
comisie, prile interesate (expropriatorul, proprietarii i titularii altor drepturi reale) asupra imobilului
propus pentru expropriere pot introduce o contestaie mpotriva hotrrii la curtea de apel n raza de
competen a creia este situat imobilul. Considerm c i n cazul admiterii propunerii, n msura n
care este apreciat ca nelegal i afecteaz un interes subiectiv poate fi atacat prin aciune n
contencios administrativ potrivit art. 20 din Legea nr. 29/1990. 21

4.3. Exproprierea i stabilirea despgubirilor. Soluionarea cererii de expropriere propriu-zis

formulat de expropriator revine spre soluionare n competena material a tribunalului de la locul
siturii imobilului, conform art.2 lit.e din C.pr.civ. n proces, pentru respectarea principiului
contradictorialitii, vor fi citate toate persoanele care au un interes legitim asupra drepturilor ce
decurg din acel imobil i pe care msura exproprierii le poate afecta n vreun fel i cu participarea
obligatorie a procurorului. Acetia sunt: expropriatorul n calitate de reclamant, proprietarii, titularii
unor dezmembrminte ale dreptului de proprietate, posesorii, motenitorii acestor titulari, creditorii
ipotecari, creditorii privilegiai, chiriai, arendai, locatari, cu care au edificat construcii sau plantaii,
superficiarii etc, care pot fi pri, intervenieni, chemai n garanie.
Instana va administra probele necesare n vederea verificrii i stabilirii dac sunt ntrunite toate
condiiile cerute de lege pentru expropriere, fr a putea repune n discuie acele probleme de fond
specifice fazelor anterioare ale procedurii de expropriere care odat parcurse i epuizate sunt
considerate legale i intrate n puterea lucrului judecat. Tribunalul va dispune i asupra
despgubirilor cuvenite celor ndreptii i care figureaz cu diferite caliti procesuale n proces. n
aceast faz sunt posibile nelegerile ntre expropriat i expropriator, de care instana va lua act fie
dup regulile privitoare la achiesarea prii potrivit art. C.pr.civ. fie va consfini tranzacia prilor
ntocmit n condiiile art. 1701-1704 C.civ. prin hotrre de expedient pronunat n condiiile art.
271-272C.pr.civ. nvoiala poate s fie complet, putnd s poarte att asupra exproprierii ct i
asupra cuantumului despgubirilor, sau poate s fie numai parial.
Dac ntre pri nu a intervenit o nvoial, instana va pi la stabilirea despgubirilor i pentru
stabilirea ntinderii lor va desemna o comisie de 3 experi unul desemnat de expropriator, unul
numit de instan i al treilea desemnat de celelalte pri care au dreptul la despgubiri. Cuantumul
despgubirilor va fi determinat n funcie de preul de liber circulaie al imobilelor, adic cu care ele
se vnd n mod obinuit. Legea prevede c n raportul de expertiz se vor stabili despgubirile
cuvenite proprietarului separat de cele care se cuvin titularilor de alte drepturi reale asupra

imobilului. Expertiza dei important, nu constituie o prob absolut pentru instan ea putnd stabili
despgubirea innd seama de faptul c nu poate fi mai mic dect cea oferit de expropriator i nici
mai mare dect cea solicitat de proprietar i de alte persoane interesate, urmnd s-i motiveze
hotrrea adopat ntr-un fel sau altul.
Hotrrea pronunat de instan este supus cilor de atac, adic apelului i recursului, dup
procedura reglementat n codul de procedur civil, dreptul comun n materie. n fazele de control
judiciar se pot reactualiza, la cerere, despgubirile cuvenite potrivit principiului consacrat n art. 36
alin. 2 din lege.

4.4 Convenia prilor anterioar exproprierii. Numit n literatura juridic subsidiaritatea

exproprierii,22 este n realitate posibilitatea oferit prilor de art. 4 din Legea nr. 33/1994, ca cei
interesai s convin asupra cuantumului i naturii despgubirii, pentru a elimina procedura greoaie
a exproprierii. Practic transferul dreptului de proprietate se realizeaz printr-unul din modurile de
dobndire a dreptului de proprietate dintre cele mai cunoscute contractul. ntre expropriator n
calitate de cumprtor i titularul dreptului de proprietate sau al unui alt drept real, n calitate de
vnztor se ncheie un contract de vnzare-cumprare, n form scris, iar dac este teren cu sau
fr construcii actul va trebui ncheiat n form autentic, sub sanciunea nulitii absolute, potrivit
prevederilor Legii nr. 18/1991, art. 66 din Cap.V, care a fost nlocuit de Legea nr. 54/1998, art. 2 din
aceast lege prevznd forma autentic. Vnzarea unui teren agricol din extravilan va fi supus
dreptului de exercitarea preemiunii prev. de art. 5-10 din Legea nr. 58/1998, privind circulaia juridic
a terenurilor.
Tot prin convenia prilor poate s aib loc i un schimb de terenuri sau de imobile constituite. Dac
obiect al schimbului l formeaz terenuri, sau una din pri ofer teren, sau un contract cu sult forma
autentic va trebui respectat.

5. Efectele exproprierii.
Actul exproprierii produce urmtoarele efecte juridice:23
1.

a) Tranferul dreptului de proprietate asupra imobilului expropriat n proprietate public. El

intr n patrimoniul expropriatorului liber de orice sarcini, n temeiul hotrrii judectoreti
rmas definitiv i devenit irevocabil. Textul art. 28 din lege, prevede c acest efect se
produce nadt ce obligaiile stabilite n sarcina expropriatorului prin hotrre judectoreasc
au fost ndeplinite, adic dup plata despgubirilor. Efectul translativ al proprietii, n cazul n
care prile au ncheiat contract de vnzare-cumprare sau contract de schimb de proprietate,
opereaz n condiiile i dup formele de publicitate prevzute de Legea nr. 7/1996, privind
cadastrul funciar.

Apreciem c declararea de utilitate public i hotrrea judectoreasc pot fi notate n cartea

funciar pentru a fi cunoscut de teri procedura declanat, dar nu sunt de natur a indisponibiliza

imobilul. Astfel, nct proprietarul poate s-l nstrineze, sau n caz de deces poate fi dobndit prin
motenire (la data decesului gsindu-se n patrimoniul antecesorului), n intervalul cuprins ntre
rmnerea definitiv a hotrrii i plata despgubirii. n atari situaii despgubirea pentru bunul
expropriat se va plti noului proprietar, acesta suportnd efectele hotrrii de expropriere.
1.

b) Subrogaia natural cu titlu particular. n conf. cu art. 28 alin. 2 din lege ipoteca i
privilegiul imobiliar se strmut de drept asupra despgubirilor care au fost stabilite, legea
reglementnd prin aceasta un nou caz de subrogaie real cu titlu particular. n acelai timp, o
dat ce despgubirea a fost stabilit, creditorul ipotecar nu mai poate proceda la executarea
silit a imobilului respectiv, chiar dac pn la momentul plii efective, debitorul continu s
fie proprietar.

2.

c) Stingerea dezmembrmintelor dreptului de proprietate.

Dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt uzul, uzufructul, abitaia i superficia se sting

prin efectul exproprierii, la fel i dreptul real de folosin i dreptul de concesiune asupra imobilului
expropriat. Imobilul intr n proprietate public liber de sarcini i dezmembrmintele se sting pentru
c nu sunt incompatibile cu dreptul de proprietate public.
Se sting i servituile stabilite prin fapta omului, dar numai n msura n care devin incompatibile cu
situaia natural i juridic a obiectului urmrit prin expropriere. n privina servituilor trebuiesc avute
n vedere dou situaii nuanate ntre ele. Reiese din analiza de mai sus c titularul oricrui drept i
beneficiarul servituii este un asemenea titular, beneficiaz de despgubiri, dac este vorba de
servitui prin fapta omului acestea se sting. Servituile naturale i cele legale fiind obligaii izvorrte
din raporturi de vecintate sau datorit locului n care sunt situate bunurile, acestea nu se vor stinge.
nsi art. 28 alin. 2, n partea final prevede c raporturile obligaionale dintre vechiul i noul
proprietar rmn supuse dreptului comun.
n fine, textul art. 28 al legii exproprierii se coroboreaz cu art. 13 din Legea nr. 213/1998, n care se
prevede c servituile asupra bunurilor din domeniul public sunt valabile numai n msura n care
sunt compatibile cu uzul sau interesul public cruia i sunt destinate bunurile afectate.
1.

d) Stingerea drepturilor personale. Dintre drepturile personale care se sting legea se refer la
concesiune i orice locaiune. La acestea se adaug i dreptul de arend care este o varietate
a locaiunii lucrurilor.

1.

e) Punerea n posesie a expropriatorului. Este un alt efect al exproprierii i el decurge firesc

din calitatea de proprietar pe care o dobndete asupra bunului, posesia fiind un atribut al
proprietii. Punerea n posesie se face pe baza titlului executoriu eliberat de instan dup ce
s-a emis ncheierea care constat ndeplinirea obligaiunilor privind despgubirea. Exist o
excepie, conform art. 32, n caz de extrem urgen, impus de raiuni ce intereseaz
aprarea rii, ordinea public i sigurana naional, i n caz de calamiti naturale, instana,
stabilind c utilitatea public este declarat, poate dispune prin hotrre punerea de ndat n

posesie a expropriatorului, cu obligaia pentru acesta de a consemna n termenul de 30 de zile,

pe numele expropriailor, sumele stabilite drept despgubire.

5.1. Dreptul fostului proprietar de folosin i de a obine retrocedarea imobilului n anumite condiii.
Legea nr. 33/1994, prevede post-expropriere o serie de msuri n favoarea expropriatului aflate n
legtur cu protejarea drepturilor care au fcut obiectul exproprierii.
Astfel, articolul 34 instituie un drept privitor la ncheierea imobilului expropriat, n favoarea fostului
proprietar, dac acesta este oferit spre nchiriere naintea utilizrii lui n scopul pentru care a fost
expropriat. Se pune problema dac i alte forme ale locaiunii sunt acceptate n favoarea fostului
proprietar, cum ar fi bunoar continuarea unui contract de arendare care este o varietate a locaiunii
lucrurilor24 sau un drept de abitaie. n literatura juridic nu s-a exprimat pn n prezent nici un
punct de vedere. Considerm c textul art. 24 al legii se interpreaz favorabil i raional el poate fi
extins la toate formele de locaiune.
n cuprinsul art. 35-37 din lege reglementeaz alte dou drepturi n favoarea proprietarului imobilului
expropriat: dreptul de a cere i obine retrocedarea imobilului expropriat i dreptul privitor la
cumprare a imobilului n ipoteza n care expropriatorul s-a hotrt s-l nstrineze renunnd la
declararea de utilitate public, acesta din urm apreciat n literatura juridic ca fiind un drept de
preemiune.25
n primul caz, dac bunurile imobile expropriate nu au fost utilizate n termen de un an pentru
realizarea scopului n considerarea cruia au fost preluate de la expropriai dac nu s-a fcut o nou
declarare de utilitate public. Cererea de retrocedare se introduce de expropriat la tribunalul care a
hotrt exproprierea, nvoiala prilor considerm c este posibil i n acest caz din motive de
simetrie juridic fa de prevederea art. 4 din lege care permite convenia prilor de transfer i
stabilirea despgubirilor, anterior declanrii procedurii de expropriere. Preteniile n acest sens a
fostului proprietar nu se valorific prin aciunea n revendicare, ci prin aciunea n retrocedare, la care
se refer art. 36 din lege, de competen n prim instan tribunalului. Este un mod special de
dobndire (redobndire) a proprietii i corespunztor exigenelor la garantare a acestui drept. 26
nvoiala prilor sau instana odat cu retrocedarea imobilului va stabili i preul, care va avea loc n
aceleai condiii cnd s-a dispus iniial exproprierea, ns cuantumul va fi actualizat.
Drepturile reale i alte drepturi care s-au stins odat cu actul exproprierii, renasc n favoarea
expropriatului prin intermediul acestei instituii speciale a retrocedrii ca efect a principiului resoluto
iure dantis, rezolvitur jus accipientis.
n cazul n care lucrrile pentru care s-a fcut exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul dorete
nstrinarea imobilului, fostul proprietar, are un drept privitor la redobndire prin cumprare la un pre
care nu poate fi mai mare dect despgubirea actualizat.
n literatura juridic, deja citat, reiese c n realitate este un drept de preemiune, nscut direct din
lege, fiind prevzut expres i imperativ n favoarea expropriatului. Este criticat pe drept cuvnt,

terminologia uzitat de legiuitor n art. 37 din lege, care prevede c fostul proprietar are un drept
prioritar la cumprare, pe cnd n realitate se consacr un drept de preemiune.
Comunicarea trebuie fcut fostului proprietar n scris, i are valoarea juridic a unei oferte
irevocabile n termenul de 60 de zile stabilit de lege. n acest termen beneficiarul trebuie s-i
exprime expres acceptarea sau neacceptarea ofertei, de fapt expirarea termenului fr nici un
interes din partea expropriatului echivaleaz cu o renunare tacit. Dup ce a fost acceptat nu mai
poate fi retras, chiar dac expropriatorul revine asupra hotrrii de a efectua lucrri de utilitate
public. Va trebui, n acest caz, s declaneze o nou procedur de expropriere. C este un drept
de preemiune rezult i din coroborarea cu alte texte cum sunt cele ale art. 7 alin. ultim din Legea
nr. 134/1995, a petrolului i art. 6 din Legea nr. 61/1998, a minelor, unde gsim prevederi similare n
privina terenurilor, care au fost expropriate pentru efectuarea unor lucrri n domeniul petrolier sau
lucrri cu caracter minier.
n fine, prevederea art. 37 din lege, care instituie dreptul de preemiune a fost adoptat pentru
aprarea unui interes particular. nclcarea ei este lovit de nulitate relativ, putnd fi invocat de
fostul titular al dreptului de proprietate sau al altui drept real, care la fel poate s renune la dreptul
su de preemiune i implicit la cumprare. n aceast ultim ipotez, expropriatorul poate s
dispun n mod liber de bunul imobil n regim de drept comun.
Mai este de reinut c obiect al restituirii pe cale de retrocedare sau exercitndu-i dreptul de
preemiune din partea expropriatului, l pot constitui numai imobilele expropriate dup procedura i
dup intrarea n vigoare a Legii nr. 33/1994. Cele expropriate prin decrete prezideniale adoptate
anterior, potrivit principiului neretroactivitii legii civile, nu intr n discuie.