P 559b8fb53db6e

Membru Corporativ ANEVAR, Aut. nr.
20
Sfntul Spiridon nr. 7, Sector 2, Bucureti
+40 21 322 71 06 / +40 21 322 71 07
office@fvalue.ro; www.fvalue.ro
Nr.
raport: 66092/1/23.04.2015
RAPORT DE EVALUARE
Proprietate industriala
Drobeta Tr. Severin, Str. Pade nr. 4B, jud. Mehedini
Nr. Carte Funciara 50078
Client:
SC IZOLATIA SRL
Destinatar:
BRD-GSG SA, Sucursala Mehedinti
ntocmit de:
FairValue Consulting S.R.L.
Datele, informaiile i coninutul prezentului raport fiind confideniale, nu vor putea fi copiate n parte sau n totalitate i nu vor fi
transmise unor teri fr acordul scris i prealabil al FairValue Consulting, al clientului SC IZOLATIA SRL i al destinatarului
Lichidator Juduciar Lichidator Juduciar YNA CONSULTING SPRL
Raport de evaluare
08.06.2015
Ctre: Lichidator Juduciar YNA CONSULTING SPRL
Referitor la: Proprietate imobiliara situata in loc. Drobeta Tr. Severin, Str.
Pade nr. 4B, jud. Mehedini, nr. Carte funciara 50078 compus din:
- constructii:
C1 Constructie administrativa - Sc= 163,74 mp nr. cadastral 3477C1,
C2 Atelier timplarie - Sc= 180,00 mp nr. cadastral 3477-C2,
C3 Magazie instalatii - Sc= 50,00 mp nr. cadastral 3477-C3,
C4 Atelier electrice - Sc=27,14 mp nr. cadastral 3477-C4,
C5 Magazie - Sc= 100,00 mp nr. cadastral 3477-C5,
C6 Magazii materiale constructii - Sc= 360,00 mp nr. cadastral
3477-C6,
C7 Magazie - Sc=180,00 mp nr. cadastral 3477-C7,
C8 Uscator - Sc=18,91 mp nr. cadastral 3477-C8,
C9 Magazie materiale constructii - Sc=284,38 mp nr. cadastral
3477-C9,
C10 Ateliere - Sc= 194,48 mp nr. cadastral 3477-C10,
C11 Garaj+Cabina poarta - Sc=26,73 mp nr. cadastral 3477-C11,
C12 Sediu administrativ P+1 - Sc= 104,13 mp nr. cadastral 3477C12,
- Teren intravilan St= 5.479 mp (din masuratori), respectiv 5.598 mp (din acte)
nr. cadastral 3477
- Imprejmuire din beton, stilpi metalici si scindura.
Urmare a solicitrii dumneavoastr, am procedat la evaluarea proprietii
indicate mai sus. Am efectuat inspecia proprietii, am analizat piaa
imobiliar specific i am estimat valoarea de pia a proprietii n cauz n
vederea garantrii unui mprumut.
Prezentul raport de evaluare este realizat de catre Fairvalue Consulting, ca si
evaluator ales de catre Lichidator Juduciar YNA CONSULTING SPRL , prin
evaluatorul autorizat EPI, Cebuc Marian, membru titular ANEVAR cu legitimaia
nr. 11266, a evaluat proprietatea n calitate de evaluator independent, raportul
de evaluare fiind ntocmit n concordan cu Standardele de Evaluare ANEVAR
2014.
n baza informaiilor disponibile, n urma analizelor, metodelor i
raionamentelor aplicate, opinia noastr este c valoarea de pia a dreptului
deplin de proprietate asupra proprietii descrise n acest raport, la
08.06.2015, este:
160.000 EUR, echivalent 710.900 LEI

din care:
- teren
- imprejmuire
109.600 Euro
487.000 Lei
600 Euro
2
Raport de evaluare
- const
uctii
2.700 Lei
49.800 Euro
221.200 Lei
Valoarea a fost exprimat innd seama exclusiv de ipotezele,

condiiile limitative i aprecierile exprimate n prezentul raport i este
valabil n condiiile economice i juridice menionate n raport;
Valoarea este valabil numai pentru destinaia precizat n raport.
Valoarea reprezint opinia evaluatorului privind valoarea de pia a
imobilului.
Valoarea este o predicie.
Cu deosebit consideraie,
Cebuc Marian MAA EPI
Evaluator Autorizat Anevar EPI, EI, EBM
Fairvalue Consulting
Raport de evaluare
Cuprins
1.
Rezumatul faptelor principale i al concluziilor importante .................................................................... 5
2.
Certificarea evaluatorului .......................................................................................................................... 8
3.
Termenii de referin ai evalurii.............................................................................................................. 8

Obiectul evalurii ................................................................................................................................8
Adresa proprietii ..............................................................................................................................9
Scopul evalurii ...................................................................................................................................9
Clientul raportului ...............................................................................................................................9
Destinatarul raportului ........................................................................................................................9
Solicitant de credit...............................................................................................................................9
Proprietar ............................................................................................................................................9
Drepturi de proprietate evaluate ........................................................................................................9
Baza de evaluare. ................................................................................................................................9
Tipul valorii estimate ...........................................................................................................................9
Data evalurii ....................................................................................................................................10
Inspecia proprietii .........................................................................................................................10
Moneda n care se exprim valoarea estimat .................................................................................10
Modaliti de plat ...........................................................................................................................10
Conformitatea evalurii cu SEV .........................................................................................................10
Procedura de evaluare ......................................................................................................................10
Natura si sursa informatiilor..............................................................................................................11
Responsabilitatea fat de terti ..........................................................................................................11
Ipoteze ...............................................................................................................................................11
Ipoteze speciale .................................................................................................................................12
Restricii de utilizare, difuzare sau publicare ....................................................................................12
4.
Prezentarea datelor .................................................................................................................................13

Identificarea propriettii imobiliare subiect. Descrierea juridic .....................................................13
Identificarea eventualelor bunuri mobile evaluate ..........................................................................14
Date despre zon, oras, vecintati si amplasare ...............................................................................14
Informatii despre amplasament. Descrierea terenului .....................................................................14
Descrierea amenajrilor constructiilor .............................................................................................15
Date privind impozitele i taxele .......................................................................................................15
Istoric, incluznd vnzrile anterioare i ofertele sau cotaiile curente ..........................................15
Analiza pieei imobiliare. Studiu de vandabilitate ............................................................................15
5.
Analiza datelor i concluziilor ..................................................................................................................18

Cea mai bun utilizare .......................................................................................................................18
Evaluarea terenului ...........................................................................................................................20
Abordri n evaluare ..........................................................................................................................20
Abordarea prin piat .........................................................................................................................20
4
Raport de evaluare
Abordare prin venit ...........................................................................................................................21

Abordarea prin cost...........................................................................................................................21
Analiza rezultatelor si concluzia asupra valorii .................................................................................22
6.
Anexe .......................................................................................................................................................23
1. Rezumatul faptelor principale i al concluziilor importante

Client
SC IZOLATIA SRL
5
Raport de evaluare
Destinatar
Data
raportului
de
evaluare
Data inspeciei
Data evalurii
Evaluator autorizat
Compania de evaluare
Reprezentant funcia
Tip proprietate
Adresa proprietii
Cartier / amplasare
Anul construirii
Regim de nalime
Utiliti
Finisaje
Suprafee
Construcii
Teren
Proprietar
Utilizare existent
Curs de schimb valutar
VALOAREA DE PIA
estimat, din care:
- Valoare
construcii
- Valoare teren
Valoare
imprejmuire
Dreptul de proprietate
Sarcini nregistrate
-
Descriere anexe
Observaii speciale
Lichidator Juduciar YNA CONSULTING SPRL
08.06.2015
24.04.2015
08.06.2015
Cebuc Marian, Evaluator Autorizat EPI, Legitimaie 11266
Fairvalue Consulting, Membru Corporativ ANEVAR, Autorizaie nr. 20
Stan Anua Director
Proprietate industriala - Constructii si teren intravilan in suprafata de 5.479 mp
Drobeta Tr. Severin, Str. Pade nr. 4B, jud. Mehedini Nr. Carte Funciara
50078
Zona industriala Banovita zona periferica din Drobeta Tr. Severin - Str.
Pade nr. 4B, jud. Mehedini
1985
Parter si Parter+1Etaj
energie electrica - 220/380V, apa , canal.
Calitate inferioara/medie
C1 Constructie administrativa - Sc= 163,74 mp,

C2 Atelier timplarie - Sc= 180,00 mp,
C3 Magazie instalatii - Sc= 50,00 mp,
C4 Atelier electrice - Sc=27,14 mp,
C5 Magazie - Sc= 100,00 mp,
C6 Magazii materiale constructii - Sc= 360,00 mp,
C7 Magazie - Sc=180,00 mp,
C8 Uscator - Sc=18,91 mp,
C9 Magazie materiale constructii - Sc=284,38 mp,
C10 Ateliere - Sc= 194,48 mp,
C11 Garaj+Cabina poarta - Sc=26,73 mp,
C12 Sediu administrativ P+1 - Sc= 104,13 mp,

St = 5.479 mp din masuratori, respectiv 5.598 mp din acte
Persoan juridica: SC IZOLATIA SRL
Construcie cu destinaie industriala
4,4433
160.000
EUR
710.900
LEI
49.800 EUR
221.200 LEI
109.600 EUR
487.000 LEI
600 EUR
2.700 LEI
Considerat deplin
Conform Extras de Carte Funciara nr. 18315/08.06.2015 se noteaza drept de
ipoteca in favoarea BRD GSG Sucursala Drobeta Tr. Severin. Evaluarea sa
efectuat in ipoteza ca dreptul proprietati este liber de sarcini.
6
Raport de evaluare
Diferene constatate n
urma inspeciei (fa de
documentele de
proprietate/documentai
a cadastral)
Corpul de proprietate C4-Atelier electrice nu mai exista la data inspectiei.
Raport de evaluare
2. Certificarea evaluatorului
Subsemnatul, mi asum rspunderea privind coninutul i concluziile evalurii numai fa de
clientul i destinatarul lucrrii i certific, n cunotin de cauz i cu bun credin, c:
Expunerile faptelor din acest raport sunt corecte i adevrate;
Analizele, opiniile i concluziile raportate se limiteaz numai la ipotezele i condiiile
limitative prezentate i reprezint analizele, opiniile i concluziile mele profesionale i
impariale;
Nu am niciun interes prezent sau viitor n proprietatea care constituie obiectul acestui
raport i niciun interes personal legat de prile implicate;
Nu am nicio prtinire legat de proprietatea care este obiectul acestui raport sau legat
de prile implicate n aceast evaluare;
Angajarea mea n aceast evaluare i onorariul pentru aceast evaluare nu sunt
condiionate de raportarea unor rezultate predeterminate, de mrimea valorii estimate
sau de o concluzie favorabil unuia dintre utilizatorii desemnai ai raportului;
Dein cunotinele i experiena necesar pentru efectuarea, n mod competent, a acestei
lucrri;
Nu mi-a fost oferit asisten profesional semnificativ;
Sunt membru al ANEVAR (Asociaia Naional a Evaluatorilor Autorizai din Romnia).
La data acestui raport, ndeplinesc cerinele ANEVAR privind programul de pregtire
continu.
Cebuc Marian MAA EPI

Evaluator Autorizat Anevar EPI, EI, EBM
3. Termenii de referin ai evalurii

Obiectul
evalurii
Proprietatea imobiliar comercial
Raport de evaluare
Adresa
proprietii
Drobeta Tr. Severin, Str. Pade nr. 4B, jud. Mehedini Nr. Carte Funciara
50078
Scopul evalurii
Estimarea valorii de pia a proprietii menionate mai sus aa cum este

definit n Standardele de Evaluare ANEVAR 2014, n vederea garantrii
unui mprumut.
Clientul
raportului
SC IZOLATIA SRL
Destinatarul
raportului
Lichidator Juduciar YNA CONSULTING SPRL
Solicitant de
credit
SC IZOLATIA SRL
Proprietar
SC IZOLATIA SRL
Drepturi de
proprietate
evaluate
n cadrul prezentului raport a fost evaluat dreptul deplin de proprietate

asupra imobilului analizat, deinut de ctre SC IZOLATIA SRL n baza
urmtoarelor documente:
Contract de vanzare cumparare nr. 1452/19.06.1997;
Extras CF nr. 18315/08.06.2015;
Autorizatie de construire nr. 171/04.04.2007;
Proces Verbal de receptie la terminarea lucrarilor nr.
250/27.04.2007
Documentatie cadastrala
Dreptul de proprietate asupra terenului este nscris n Cartea Funciar
50078, a Drobeta Tr. Severin, Jud. Mehedinti, cu Nr. cadastral 3477.
n conformitate cu extrasul de carte funciara prezentat cu nr. cerere
18315/08.06.2015 se noteaza ipoteca in favoarea BRD GSG Sucursala
Drobeta Tr. Severin.
Evaluarea s-a realizat n ipoteza c dreptul de proprietate asupra
imobilului este liber de sarcini.
Baza de
evaluare.
Tipul valorii
estimate
Evaluarea executat conform prezentului raport, n concordan cu

cerinele clientului, reprezint o estimare a valorii de pia a proprietii,
aa cum este aceasta definit n Standardele de Evaluare ANEVAR 2014
SEV 100 Cadrul general.
Conform acestui standard, valoarea de pia reprezint suma estimat
pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat() la data evalurii,
ntre un cumprtor hotrt i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie
neprtinitoare, dup un marketing adecvat i n care prile au acionat
9
Raport de evaluare
fiecare n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.

Metodologia de calcul a valorii de pia a inut cont de scopul evalurii,
tipul proprietii i de recomandrile Standardelor de Evaluare ANEVAR.
Data evalurii
La baza efecturii evalurii au stat informaiile privind nivelul preurilor la

data de 08.06.2015, data la care se consider valabile ipotezele luate n
considerare precum i valorile estimate de ctre evaluator. Evaluarea a
fost realizat n luna Iunie 2015. Data evaluarii este 08.06.2015.
Inspecia
proprietii
Inspecia a fost efectuat n data de 24.04.2014, de ctre evaluator

autorizat Cebuc Marian, legitimaie nr. 11266, n prezena
reprezentantului proprietarului - SC IZOLATIA SRL.
Moneda n care
se exprim
valoarea
estimat
Opinia final a evaluarii este prezentata n LEI i EUR. Cursul de schimb

leu/EUR valabil la data evalurii (05.05.2014) este cel afiat de BNR, i
anume 4,4433 lei/EUR.
Modaliti de
plat
Valoarea exprimat n prezentul raport reprezint suma care urmeaz a fi

pltit n echivalent cash la data tranzaciei, fr a lua n calcul condiii de
plat deosebite.
Conformitatea
evalurii cu SEV
Valoarea imobilului a fost determinat n conformitate cu standardele

aplicabile acestui tip de valoare, inndu-se cont de scopul pentru care s-a
solicitat evaluarea, respectiv:
Standardele de evaluare ANEVAR 2014:
SEV 100 Cadrul general
SEV 101 Termenii de referin ai evalurii
SEV 103 Raportare
SEV 230 - Drepturi asupra proprietii imobiliare
SEV 310Evaluri ale drepturilor asupra proprietilor imobiliare
pentru garantarea mprumutului
GME 630 Evaluarea bunurilor imobile
Procedura de
evaluare
Etapele parcurse pentru determinarea valorii de pia au fost:

documentarea, pe baza unei liste de informaii solicitate clientului;
inspecia proprietii;
stabilirea limitelor i ipotezelor care au stat la baza elaborrii
raportului;
selectarea tipului de valoare estimat n prezentul raport;
deducerea i estimarea condiiilor limitative specifice obiectivului
de care trebuie s se in seama;
analiza tuturor informaiilor culese, interpretarea rezultatelor din
punct de vedere al evalurii;
10
Raport de evaluare
aplicarea metodei de evaluare considerate oportun pentru

determinarea valorii i fundamentarea opiniei evaluatorului.
Natura si sursa
informatiilor
Documentele i schiele puse la dispoziie de catre proprietarul

imobilului, respectiv:
Contract de vanzare cumparare nr. 1452/19.06.1997;
Extras CF nr. 18315/08.06.2015;
Autorizatie de construire nr. 171/04.04.2007;
Proces Verbal de receptie la terminarea lucrarilor nr.
250/27.04.2007
Documentatie cadastrala
Alte informaii necesare existente n bibliografia de specialitate, respectiv:
Cursul de referin al monedei naionale afiat de BNR;
Publicaii privind piaa imobiliar.
Articole din pres
Evaluatorii nu i asum nici un fel de rspundere pentru datele puse la
dispoziie de ctre client si proprietar i nici pentru rezultatele obinute n
cazul n care acestea sunt viciate de date incomplete sau greite.
Responsabilitat
ea fat de terti
Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaiilor furnizate

de ctre client, corectitudinea i precizia datelor furnizate fiind
responsabilitatea acestora. Acest raport de evaluare este destinat
scopului i utilizrii precizate n cadrul acestui raport. Raportul este
confidenial, strict pentru client si destinatar iar evaluatorul nu accept
nici o responsabilitate fa de o ter persoan, n nici o circumstan.
Ipoteze
Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informaiile i documentele

furnizate de ctre proprietarul imobilului i au fost prezentate fr a
se ntreprinde verificri sau investigaii suplimentare. Se presupune c
titlul de proprietate este bun i marketabil, n afara cazului n care se
specific altfel;
Informaia furnizat de ctre teri este considerat de ncredere, dar
nu i se acord garanii pentru acuratee;
Se presupune c nu exist condiii ascunse sau neaparente ale
amplasamentelor: solulului sau structurii cldirii (prilor ascunse)
care s influeneze valoarea. Evaluatorul nu-i asum nici o
responsabilitate pentru asemenea condiii sau pentru obinerea
studiilor necesare pentru a le descoperi;
Se presupune c amplasamentul este n deplin concordan cu toate
reglementrile locale i republicane privind mediul nconjurtor n
afara cazurilor cnd neconcordanele sunt expuse, descrise i luate n
considerare n raport;
Din informaiile deinute de ctre evaluator i din discuiile purtate cu
proprietarul, nu exist nici un indiciu privind existena unor
11
Raport de evaluare
Ipoteze speciale
Restricii de
utilizare,
difuzare sau
contaminri naturale sau chimice care afecteaz valoarea proprietii

evaluate sau valoarea proprietilor vecine. Evaluatorul nu are
cunostin de efectuarea unor inspecii sau a unor rapoarte care s
indice prezena contaminanilor sau materialelor periculoase i nici nu
a efectuat investigaii speciale n acest sens. Valorile sunt estimate n
ipoteza c nu exist aa ceva. Dac se va stabili ulterior c exist
contaminri pe orice proprietate sau pe oricare alt teren vecin sau c
au fost sau sunt puse n funciune mijloace care ar putea s
contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate;
Evaluatorul consider c presupunerile efectuate la aplicarea
metodelor de evaluare au fost rezonabile n lumina informatiilor ce
sunt disponibile la data evalurii;
S-a presupus c legislaia n vigoare se va menine i nu au fost luate n
calcul eventuale modificri care pot s apar n perioada urmtoare;
Alegerea metodelor de evaluare prezentate n cuprinsul raportului s-a
fcut innd seama de tipul proprietii, tipul valorii exprimate i de
informaiile disponibile;
Evaluatorul a utilizat n estimarea valorii toate informaiile pe care le-a
avut la dispoziie la data evalurii referitoare la subiectul de evaluat
neexcluznd posibilitatea existenei i a altor informaii de care acesta
nu avea cunotin;
Valoarea de pia estimat este valabil la data evalurii. Intruct
piaa, condiiile de pia se pot schimba, valoarea estimat poate fi
incorect sau necorespunztoare la un alt moment;
Dac nu se arat altfel n raport, se nelege c evaluatorii nu au
cunotin asupra strii ascunse sau invizibile a proprietii (inclusiv,
dar fr a se limita doar la acestea, starea i structura solului,
structura fizic, sistemele mecanice i alte sisteme de funcionare,
fundaia, etc.), sau asupra condiiilor adverse de mediu (de pe
proprietatea imobiliar n cauz sau de pe o proprietate nvecinat,
inclusiv prezena substanelor periculoase, substanelor toxice etc.),
care pot majora sau micora valoarea proprietii. Se presupune c nu
exist astfel de condiii dac ele nu au fost observate, la data
inspeciei, sau nu au devenit vizibile n perioada efecturii analizei
obinuite, necesar pentru ntocmirea raportului de evaluare. Acest
raport nu trebuie elaborat ca un audit de mediu sau ca un raport
detaliat al strii proprietii, astfel de informaii depind sfera acestui
raport i/sau calificarea evaluatorilor. Evaluatorii nu ofer garanii
explicite sau implicite n privina strii n care se afl proprietatea i nu
sunt responsabili pentru existena unor astfel de situaii i a
eventualelor lor consecine i nici pentru eventualele procese tehnice
de testare necesare descoperirii lor.
Nu sunt
Intrarea n posesia unei copii a acestui raport nu implic dreptul de

publicare a acestuia;
12
Raport de evaluare
publicare
Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat s ofere n

continuare consultan sau s depun mrturie n instan relativ la
proprietile n chestiune, n afara cazului n care s-au ncheiat astfel
de nelegeri n prealabil;
Raportul de evaluare este valabil n condiiile economice, fiscale,
juridice i politice de la data ntocmirii sale. Dac aceste condiii se vor
modifica concluziile acestui raport i pot pierde valabilitatea;
Orice valori estimate n raport se aplic activului evaluat, luat ca ntreg
i orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fracionate va
invalida valoarea estimat, n afara cazului n care o astfel de
distribuire a fost prevzut n raport;
Nici prezentul raport, nici pri ale sale (n special concluzii referitor la
valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate
fr acordul prealabil al Fairvalue Consulting i al evaluatorului
autorizat care semneaz acest raport, cu specificarea formei i
contextului n care urmeaz s apar. Publicarea, parial sau
integral, precum i utilizarea lui de ctre alte persoane dect clientul
i destinatarul raportului de evaluare, atrage dupa sine ncetarea
obligaiilor contractuale.
4. Prezentarea datelor
Identificarea
propriettii
imobiliare
subiect.
Descrierea
juridic
Conform Extrasului de Carte Funciar nr. 18315/08.06.2015,

proprietatea este descris astfel:
- constructii:
C1 Constructie administrativa - Sc= 163,74 mp nr. cadastral
3477-C1,
C4 Atelier electrice - Sc=27,14 mp nr. cadastral 3477-C4,
C6 Magazii materiale constructii - Sc= 360,00 mp nr. cadastral
3477-C6,
C9 Magazie materiale constructii - Sc=284,38 mp nr. cadastral
3477-C9,
C12 Sediu administrativ P+1 - Sc= 104,13 mp nr. cadastral 3477C12,
- Teren intravilan St= 5.479 mp (din masuratori), respectiv 5.598 mp (din
acte) nr. cadastral 3477.
- Imprejmuire din beton, stilpi metalici si scindura.
13
Raport de evaluare
Identificarea
eventualelor
bunuri mobile
evaluate
Date despre
zon, oras,
vecintati si
amplasare
Informatii
despre
amplasament.
Descrierea
terenului
Nu au fost identificate / evaluate bunuri mobile.
o Proprietatea este amplasat ntro zona periferica din Drobeta Tr.

Severin, Str. Pade nr. 4B, jud. Mehedini zona indistriala Banovita.
Amplasarea proprietii este prezentat n Anexa nr. 3 la prezentul
raport.
o Tipul zonei: zona comerciala/industriala
o Accesul n zon se realizeaz cu ajutorul mijloacelor de transport n
comun i a autovehiculelor personale
o Uniti comerciale in apropiere: da
o Uniti de nvmnt: nu
o Uniti medicale: nu
o Instituii de cult: nu
o Sedii de bnci: nu
o Instituii guvernamentale: nu
o Muzee: nu
o Parcuri: nu
o Lacuri: nu
o Cursuri de ap: nu
o Altele: -
o
o
o
o
o
o
o
Proprietatea este amplasat ntro zona periferica din Drobeta Tr.

Severin, Str. Pade nr. 4B zona industriala Banovita,
Caracteristici fizice:
Suprafaa terenului: S = 5.479 mp (din masuratori), respectiv 5.598 mp
(din acte) nr. cadastral 3477.
Deschiderea: Are o deschidere stradala la str. Pade de 45,15,
respectiv 49,68 m
Dimensiuni: nclinare: plan
Form: poligonala neregulata
Acces: intrarea pe proprietate este situata la intersectia a doua strazi
(Are o deschidere stradala la str. Pade de 45,15, respectiv 49,68 m )
Utiliti:
Reea urban de energie electric: existent - bransat
Reea urban de ap: existent - bransat
Reea urban de termoficare: inexistenta
Reea urban de gaze: inexistent
Reea urban de canalizare: existent bransat
Reea urban de telefonie: existent
14
Raport de evaluare
o
o
o
o
Caracteristici juridice:
Utilizare legal: industriala
Servitui de trecere: Nu este cazul
Restricii de sistematizare: Nu este cazul
Alte restricii existente: Nu este cazul
Caracteristici economice:
o Impozite asupra terenurilor: Nu este cazul
o Taxe locale de construire: Nu este cazul
o Avantaje fiscale: Nu este cazul
Descrierea
amenajrilor
constructiilor
Constructiile au fost edificate n anii 80, respectiv 2007 constructia

C12-Sediu administrativ.
Caracteristicile fiecarei constructii in parte sint prezentate in Anexele
1-12.
Date privind
impozitele i
taxele
Valorile impozabile, impozitele i taxele locale i alte taxe asimilate

acestora sunt stabilite prin HCL.
Istoric,
incluznd
vnzrile
anterioare i
ofertele sau
cotaiile
curente
Ultimele informaii despre tranzacionarea proprietii sunt disponibile

n Contractul de vnzare-cumprare pus la dispoziie:
- Data: 19.06.1997;
- Vnztor: SC SCIZO SA
- Pre vnzare constructii + teren : 111.500.000 ROL
Analiza pieei
imobiliare.
Studiu de
vandabilitate
Piaa imobiliar se definete ca un grup de persoane sau firme care

intr n contact n scopul de a efectua tranzacii imobiliare.
Participanii la aceast pia schimb drepturi de proprietate contra
unor bunuri, cum sunt banii.
Spre deosebire de pieele eficiente, piaa imobiliar nu se autoregleaz
ci este deseori
influenat de reglementrile guvernamentale i
locale. Cererea i oferta de proprieti imobiliare pot tinde ctre un
punct de echilibru, dar acest punct este teoretic i rareori atins,
existnd ntotdeauna un decalaj ntre cerere i ofert.
Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvolt greu, iar cererea
poate s se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori s existe
supraofert sau exces de cerere i nu echilibru. Cumprtorii i
vnztorii nu sunt ntotdeauna bine informai, iar actele de
vnzare-cumprare nu au loc n mod frecvent. De multe ori,
informaiile despre preuri de tranzacionare sau nivelul ofertei nu
sunt imediat disponibile.
Proprietile imobiliare sunt durabile i pot fi privite ca investiii. Sunt
15
Raport de evaluare
puin lichide i de obicei procesul de vnzare este lung.

Definirea pieei specifice
n cazul proprietii evaluate, pentru identificarea pieei sale specifice,
s-au analizat o serie de factori, ncepnd cu tipul proprietii.
Astfel, innd cont de specificul zonei periferica i de tipul proprietii,
piaa specific pentru proprietatea care face subiectul prezentului
raport de evaluare este cea a spatiilor industriale in cladiri individuale.
Analiza efectuat s-a bazat pe identificarea proprietilor imobiliare
similare cu proprietatea subiect, amplasate n zona periferica a Mun.
Drobeta Tr. Severin.
Nivelul cerererii pentru un anumit tip de proprietate determin
atractivitatea proprietilor similare.
Diminuarea preurilor pentru proprieti imobiliare similare
proprietii subiect din anii anteriori a fost generat de situaia
economic. Dei fa de anii imediat urmtori izbucnirii crizei
financiare, piaa specific nu a prezentat fluctuaii negative
semnificative, preurile continu s scad pentru acest tip de
proprietate, ritmul de scdere fiind unul mai puin accentuat.
n analiza acestei piee am investigat i aspecte legate de situaia
economic a localitii, populaia sa, tendine ale ultimilor ani, cererea
specific i respectiv oferta competitiv pentru tipul de proprietate
mai sus menionat.
Generaliti
Drobeta-Turnu Severin (denumire pn n 1972: Turnu Severin) este
un municipiu, port la Dunre, reedina judeului Mehedini.
Este aezat n partea vestic a Olteniei, coordonatele sale fiind 22 33'
longitudine estic i 44 38' latitudine nordic. Oraul este situat pe
malul stng al Dunrii, la ieirea fluviului din defileu, n depresiunea
subcarpatic a Topolniei, pe drumul european E70, la 220 km sud-est
de Timioara, 113 km vest de Craiova i 353 km vest de Bucureti.
Altitudinea este de 104 metri la punctul cel mai nalt, iar punctul cel
mai de jos se afl situat lng gar, unde altitudinea este de 48,75
metri fa de nivelul mrii.
Oferta competitiv
Pe piaa imobiliar, oferta reprezint cantitatea dintr-un tip de
proprietate care este disponibil pentru vnzare sau nchiriere la
diferite preuri, pe o pia dat, ntr-o anumit perioad de timp.
16
Raport de evaluare
Existena ofertei pentru o anumit proprietate la un anumit moment,

anumit pre i un anumit loc indic gradul de raritate a acestui tip de
proprietate.
n ceea ce privete oferta competitiv pentru proprietatea imobiliar
subiect, aceasta este scazuta. Multe dintre aceste construcii au fost
edificate (sau edificarea lor a nceput) nainte de izbucnirea crizei
economice care a condus ulterior la scderea semnificativ att a
valorilor acestor proprieti, ct i a cererii manifestate pentru
acestea.
ncepnd cu anul 2009, datorit condiiilor tot mai restrictive de pe
pia, numrul i valoarea tranzaciilor au cunoscut o scdere
semnificativ. Dei zona centrala a municipiului continu s fie
perceputa ca o pia atractiv, finanatorii sunt mai precaui n privina
proiectelor imobiliare dezvoltate.
Referitor la vnzarea proprietilor imobiliare similare proprietii
subiect, acestea sunt ofertate pe pia la preuri cuprinse ntre 50 si
100 euro/mp suprafata teren. Variaia principal a preurilor este
antrenat de localizarea proprietior, suprafaa construciilor i cea a
terenurilor.
n ceea ce privete nchirierea proprietilor similare, numrul de
oferte de nchiriere este ridicat, chiria solicitat find cuprins ntre 0,52 euro/mp. Variaia principal a chiriilor solicitate este dat de
localizare, acces, vad comercial, vitrina, finisaje si modernizari, etc.
n tabelele urmtoare sunt prezentate cotaii (oferte de vnzare,
respectiv de nchiriere) pentru proprieti similare proprietii subiect,
iar n anexele raportului de evaluare sunt prezentate extrase din
analiza de pia.
Cererea solvabil
Cererea reprezint cantitatea dintr-un anumit tip de proprietate
pentru care se manifest dorina pentru cumprare sau nchiriere, la
diferite preuri, pe o anumit pia, ntr-un anumit interval de timp.
Pentru c pe o piaa imobiliar oferta se ajusteaz ncet la nivelul i
tipul cererii, valoarea proprietilor tinde s varieze direct cu
schimbrile de cerere, fiind astfel influenat de cererea curent.
n general, nivelul cererii solvabile a sczut n ultima perioad,
scderea fiind cauzat de criza economic, diminuarea interesului
investiional i scderea nivelului creditrii.
Cererea pentru proprietatea imobiliar subiect vine n principal din
partea persoanelor fizice, dar poate exista rar cerere i din partea
persoanelor juridice care doresc un sediu pentru firma lor n aceast
locaie. Deoarece achiziionarea unei proprieti de acest tip
17
Raport de evaluare
presupune disponibilitatea unei sume de bani relativ mare, cererea

pentru proprieti similare este sczut. Mai mult, o bun parte a
potenialilor cumprtori solvabili prefer achiziionarea unui teren
liber i edificarea unei case dup preferinele i nevoile proprii. Acest
comportament este posibil ntruct, spre deosebire de zonele mature
unde oferta de terenuri libere este foarte redus sau chiar inexistent,
exist nc terenuri libere ofertate spre vnzare destinate
construciilor industriale.
n ceea ce privete nchirierea acestui tip de propritate, cererea este
mic i vine din partea persoanelor juridice.
Echilibrul pieei. Previziuni
innd cont de informaiile existente pe pia, se poate afirma c la
acest moment piaa este una a cumprtorului, oferta fiind superioar
cererii.
La nivelul localitii, la momentul actual numrul tranzaciilor care au
drept obiect proprieti imobiliare de acest tip este mic. Astfel, innd
cont de condiiile existente pe pia la momentul actual, putem afirma
c preurile i chiriile pentru acest tip de proprietate se vor menine
ntr-o uoar scdere.
5. Analiza datelor i concluziilor

Cea mai bun
utilizare
Conceptul de cea mai bun utilizare reprezint alternativa de utilizare a

proprietii subiect din diferite variante posibile. Aceasta va constitui baza
de pornire i va genera ipotezele de lucru necesare procesului de evaluare.
Cea mai bun utilizare este definit ca fiind utilizarea probabil rezonabil i
legal a unui teren liber sau a unei proprieti construite, care este fizic
posibil, fundamentat adecvat, fezabil financiar i care determin cea mai
mare valoare.
Cea mai bun utilizare este analizat n urmtoarele situaii:
o Cea mai bun utilizare a terenului liber sau considerat a fi liber;
o Cea mai bun utilizare a proprietii ca fiind construit.
n plus fa de a fi probabil rezonabil, CMBU att a terenului ca fiind liber,
ct i a proprietii ca fiind construit, trebuie s ndeplineasc patru criterii
implicite. Astfel, CMBU trebuie s fie:
o permis legal
o fizic posibil
18
Raport de evaluare
o fezabil financiar
o maxim productiv (s conduc la cea mai mare valoare a terenului
(considerat) liber sau a proprietii construite)
Cea mai bun utilizare a unei proprieti este determinat dup aplicarea
celor patru criterii i dup eliminarea diferitelor utilizri alternative.
Utilizarea rmas, care ndeplinete toate cele patru criterii, este cea mai
bun utilizare.
Cea mai bun utilizare a terenului considerat liber Nu este cazul.
Cea mai bun utilizare a proprietii considerat construit
Cea mai bun utilizare a proprietii ca fiind contruit reprezint utilizarea
pe care trebuie s o aib o construcie prin prisma tipului construciei
existente pe teren i a utilizrii ideale a terenului considerat liber identificate
n subcapitolul aferent.
Am analizat utilizrile posibile ale acestei proprieti, pentru a identifica cea
mai bun utilizare, dup cum urmeaz:
Criterii CMBU
Utilizare
analizat
Birouri
Comercial
Rezidenial
Industrial
Permis
legal
Posibil
fizic
Fezabil
financiar
da
da
nu
da
da
da
da
da
nu
nu
nu
da
Maximu
m
productiv
nu
nu
nu
da
Avnd n vedere cele prezentate mai sus i concluziile rezultate din analiza
pieei specifice, cea mai bun utilizare a proprietii construite este cea
comerciala.
Avnd n vedere cele de mai sus, considerm c terenul este deja construit
conform celei mai bune utilizri a acestuia. Ca urmare, cea mai bun
utilizare a proprietii considerat construit este cea actual, de
proprietate
imobiliar
cu
destinaie
industriala
(spatii
productie/depozitare). Aceast utilizare ndeplinete criteriile care definesc
CMBU, i anume:
o este fizic posibil
o este permis legal
o este fezabil financiar
o este maxim productiv (conduce la cea mai mare valoare a terenului
(considerat) liber i a proprietii construite)
19
Raport de evaluare
Evaluarea
terenului
Valoarea terenului trebuie estimat avnd n vedere cea mai bun utilizare a
acestuia. Chiar dac terenul are amenajri, valoarea acestuia este estimat
prin luarea n considerare a celei mai bune utilizari a lui, i anume, prin
considerarea lui ca fiind liber i disponibil pentru dezvoltare ulterioar,
respectiv pentru utilizarea cea mai eficient.
Comparaia direct este cea mai utilizat tehnic pentru evaluarea terenului
i cea mai adecvat metod atunci cnd exist informaii disponibile despre
tranzacii/oferte comparabile.
n aplicarea acestei metode sunt analizate i comparate informaiile privind
tranzaciile/ofertele i alte date privind loturi similare, n scopul evalurii
proprietii subiect.
n cadrul acestei tehnici, vnzrile de loturi vacante similare sunt analizate,
comparate i corectate pentru a obine o indicaie asupra valorii terenului
evaluat.
n anexe sunt prezentate datele despre vnzri sau cotaii ale unor loturi de
teren similare sau asemntoare cu cel evaluat. Aceste date au fost
verificate pentru valabilitate i corectitudine prin contactarea vnztorului.
n Anexa nr. 2 este prezentat Grila comparaiilor de pia. n urma aplicrii
coreciilor asupra preurilor terenurilor comparabile, a rezultat valoarea de
pia a lotului de teren analizat. Aceasta a fost estimat la:
109.600 EUR, echivalent a 487.000 Lei

Abordri n
evaluare
Pentru a obine valoarea definit de tipul valorii adecvat se pot utiliza una
sau mai multe abordri n evaluare. Cele trei abordri descrise i definite n
SEV 100 - Cadru general sunt abordrile principale utilizate n evaluare. Ele
sunt fundamentate pe principiile economice ale preului de echilibru,
anticiprii beneficiilor sau substituiei. Atunci cnd nu exist suficiente date
de intrare reale sau observabile nct s se poat obine o concluzie credibil
din aplicarea unei singure metode, se recomand n mod special utilizarea a
cel puin dou abordri sau metode.
Abordarea
prin piat
Abordarea prin pia este procesul de obinere a unei indicaii asupra valorii
proprietii imobiliare subiect, prin compararea acesteia cu proprieti
similare care au fost vndute recent sau care sunt oferite pentru vnzare.
Abordarea prin pia este aplicabil tuturor tipurilor de proprieti
imobiliare, atunci cnd exist suficiente informaii credibile privind tranzacii
i/sau oferte recente credibile.
Atunci cnd exist informaii disponibile, abordarea prin pia este cea mai
direct i adecvat abordare ce poate fi aplicat pentru estimarea valorii de
pia.
20
Raport de evaluare
Dac nu exist suficiente informaii despre tranzacii recente cu proprieti

comparabile se pot utiliza informaii privind oferte de proprieti similare
disponibile pe pia, cu condiia ca relevana acestor informaii s fie clar
stabilit i analizat critic.
Avand in vedere raritatea informatiilor din piata specifica acestui tip de
proprietate nu am considerat adecvata aplicarea acestei abordari
Abordare prin
venit
Abordarea prin venit este procesul de obinere a unei indicaii asupra valorii
proprietii imobiliare subiect, prin aplicarea metodelor pe care un evaluator
le utilizeaz pentru a analiza capacitatea proprietii subiect de a genera
venituri i pentru a transforma aceste venituri ntr-o indicaie asupra valorii
proprietii prin tehnici de actualizare.
Abordarea prin venit este aplicabil oricrei proprieti imobiliare care
genereaz venit la data evalurii sau care are acest potenial n contextul
pieei (proprieti vacante sau ocupate de proprietar).
n cadrul acestui raport a fost aplicat metoda capitalizrii directe.
Capitalizarea venitului, numit i capitalizarea direct, se utilizeaz cnd
exist informaii suficiente de pia, cnd nivelul chiriei i cel al gradului de
ocupare sunt la nivelul pieei i cnd exist informaii despre tranzacii sau
oferte de vnzare de proprieti imobiliare comparabile. Capitalizarea
direct const n mprirea venitului stabilizat, dintr-un singur an, cu o rat
de capitalizare corespunztoare.
n anexa sunt prezentate datele despre nchirieri sau cotaii de nchiriere ale
unor proprieti similare sau asemntoare cu cea evaluat. Aceste date au
fost verificate pentru valabilitate i corectitudine prin contactarea
vnztorului.
n anexa este prezentat aplicarea metodei capitalizrii directe. n urma
capitalizrii venitului net din exploatare generat de proprietate, a rezultat
valoarea de randament a proprietii analizate . Aceasta a fost estimat la:

Abordarea
prin cost
Abordarea prin cost este procesul de obinere a unei indicaii asupra valorii
proprietii imobiliare subiect prin deducerea din costul de nou al
construciei/construciilor a deprecierii cumulate i adugarea la acest
rezultat a valorii estimate a terenului la data evalurii.
Utilizarea abordrii prin cost poate fi adecvat atunci cnd proprietatea
imobiliar include:
construcii noi sau construcii relativ nou construite;
construcii mai vechi, cu condiia s existe date suficiente i adecvate pentru
estimarea deprecierii acestora;
construcii aflate n faza de proiect;
construcii care fac parte din proprietatea imobiliar specializat.
21
Raport de evaluare
Metodele de estimare a costului de nou pentru evaluarea proprietilor

imobiliare sunt: metoda comparaiilor unitare, metoda costurilor segregate
i metoda devizelor.
n cadrul acestui raport a fost aplicat metoda costurilor segregate.
n anexa nr. 3 este prezentat aplicarea metodei costurilor segregate. n
urma deducerii deprecierii cumulate din costul de nou estimat, a rezultat
costul de nlocuire net.
n anexa este prezentat aplicarea metodei costurilor. n urma aplicarii
metodei, a rezultat valoarea de :

respectiv:
Analiza
rezultatelor si
concluzia
asupra valorii
Nr.
Crt.
1
2
3
4
5
Corp
proprietate
C6
7
8
C7
C8
C9
10
11
12
13
C10
C11
C12
C1
C2
C3
C4
C5
Denumire bun
CIN (Euro)
CIN (Lei)
30.200
3.000
1.000
0
1.900
134.200
13.200
4.500
0
8.400
4.800
21.500
3.000
800
13.200
3.600
2.800
12.400
1.400
300
2.100
600
51.900
6.300
1.200
9.400
2.700
230.600
Valoare teren
109.600
487.000
Valoare imobil (constructii + teren)
161.500
717.600
Sediu administrativ Pades

Atelier tamplarie
Magazie instalatii
Nu mai exista
Magazie
Magazie materiale
constructii
Magazie
Uscator cherestea
Magazie materiale
constructii
Ateliere + Polata
Garaj + Cabina poarta
Cladire birouri Severin
Imprejmuire beton baza
TOTAL constructii
Valorile rezultate n urma aplicrii metodelor de evaluare selectate sunt

urmatoarele:
Abordarea prin pia = Nu s-a aplicat
Abordarea prin venit-capitalizarea direct = 160.000 EUR
Abordarea prin cost = 161.500 EUR
22
Raport de evaluare
Criteriile care au stat la baza estimarii finale a valorii, fundamentat i

semnificativ, sunt: adecvarea, precizia i cantitatea de informaii.
Adecvarea:
Prin acest criteriu, evaluatorul judec ct de pertinent este fiecare metod,
scopului i utilizrii evalurii. Adecvarea unei metode, de regul, se refer
direct la tipul proprietii imobiliare i viabilitatea pieei.
Precizia:
Precizia unei evaluri este msurat de ncrederea evaluatorului in
corectitudinea datelor, de calculele efectuate i de coreciile aduse
preurilor de vnzare a proprietilor comparabile.
Cantitatea informatiilor:
Adecvarea i precizia influeneaz calitatea i relevana rezultatelor unei
metode. Ambele criterii trebuie studiate n raport cu cantitatea informaiilor
evideniate de o anumit tranzacie comparabil sau de o anumit metod.
Chiar i datele care ndeplinesc criteriile de adecvare i precizie pot fi
contestate dac nu se fundamenteaz pe suficiente informaii. n termeni
statistici, intervalul de ncredere n care va fi valoarea real, va fi ngustat de
informaiile suplimentare disponibile.
Luand n calcul criteriul adecvrii, cea mai potrivit metod, avnd n vedere
tipul de proprietate (Spatiu industrial ) i scopul evalurii (garantarea unui
mprumut), este capitalizarea direct din cadrul abordrii prin venit. Aceast
metod ndeplinete criteriul preciziei i criteriul cantitii i calitii
informatiilor.
Lund n considerare cele de mai sus, opinia evaluatorului este c abordarea
cea mai adecvat n cazul de fa este abordarea prin venit, n urma aplicrii
creia valoarea de pia a proprietii a fost estimat la (rotund):

din care:
- teren
- imprejmuire
- const
uctii
109.600
487.000
600
2.700
49.800
221.200
Euro
Lei
Euro
Lei
Euro
Lei
la cursul valutar de 4,4433 lei/EUR, valabil pentru data de referinta a

evaluarii.
6. Anexe
23
Raport de evaluare
Anexa nr. 1 - Fotografii:

Acces si curtea interioara
24
Raport de evaluare
C1 Constructie administrativa - Sc= 163,74 mp nr. cadastral 3477-C1,
25
Raport de evaluare
26
Raport de evaluare
27
Raport de evaluare
28
Raport de evaluare
C6 Magazii materiale constructii - Sc= 360,00 mp nr. cadastral 3477-C6,

29
Raport de evaluare
30
Raport de evaluare

31
Raport de evaluare
C9 Magazie materiale constructii - Sc=284,38 mp nr. cadastral 3477-C9,

32
Raport de evaluare

33
Raport de evaluare
34
Raport de evaluare
C12 Sediu administrativ P+1 - Sc= 104,13 mp nr. cadastral 3477-C12,
35
Raport de evaluare
36
Raport de evaluare
37
Raport de evaluare
Imprejmuire
38
Raport de evaluare
Harta de amplasare:
39
Raport de evaluare
Anexa nr. 2 Abordarea prin cost
40
Raport de evaluare
Prezinta evaluarea constructiei aflata pe amplasament luand in considerare costurile unitare actuale de
refacere a constructiei si dimensiunile (suprafata construita sau desfasurata, lungime s.a.) fiecarui element
constructiv analizat.
Baza valorilor estimate a fost Cataloage de reevaluare editate de catre Editura MATRIX ROM Bucuresti.
Prin aceasta procedura s-a estimat un deviz general orientativ, pe categorii de lucrari, in functie de
caracteristicile tehnico-constructive si gradul de dotare a diverselor categorii de cladiri.
Pe baza acestei metodologii, evaluarea cuprinde urmatoarele etape:
1. Stabilirea valorii de inlocuire cost de inlocuire net
Costul de nlocuire = costul estimat pentru a construi, la preurile curente de la data evalurii, o cldire cu
utilitate echivalent cu cea a cldirii evaluate, folosind materiale moderne, normative, arhitectur i planuri
actualizate
Deprecierea - reprezint o pierdere de valoare fata de costul de reconstrucie ce poate apare din cauze
fizice, funcionale sau externe.
Principalele tipuri de depreciere care pot afecta o cldire i cu care opereaz aceast metoda sunt:
- uzura fizic - este evideniat de rosturi, czturi, fisuri, infestri, defecte de structura etc. Aceasta
poate avea dou componente - recuperabil (se cuantifica prin costul de readucere a elementului la
condiia de nou sau ca i nou, se ia n considerare numai daca costul de corectare a strii tehnice e mai
mare dect creterea de valoare rezultata) i
nerecuperabil (se refera la elementele deteriorate fizic care nu pot fi corectate n prezent din motive
practice sau economice)
- neadecvare funcional - este dat de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea cldirii din
punct de vedere a dimensiunilor, stilului sau instalaiilor i echipamentelor ataate. Se poate manifesta sub
doua aspecte - recuperabil (se cuantifica prin costul de nlocuire pentru deficiente care necesita adugiri,
deficiente care necesita nlocuire sau
modernizare sau supradimensionri) i -nerecuperabil (poate fi cauzat de deficiene date de un element
neinclus n costul de nou dar ar trebui inclus sau un element inclus n costul de nou dar nu ar trebui inclus)
- depreciere economica (din cauze externe) - se datoreaz unor factori externi proprietii imobiliare cum
ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietii, amplasarea n zon, urbanismul, finanarea etc.
Metodologie, algoritm de calcul, etape:
- estimarea costului de nlocuire prin multiplicarea costului unitar ajustat cu suprafaa de referin ;
- estimarea deprecierii cumulate;
- estimarea valorii rmase (CIN) prin deducerea din CIB a deprecierii cumulate.
In Anexele nr. 1-12 sunt prezentate fisele de calcul pentru estimarea valorii cladirilor prin metoda
costurilor.
51.900 EURO, echivalent a 230.600 lei
41
Raport de evaluare
Anexa 1
1. DATE DE IDENTIFICARE
Denumire
Cladire birouri Severin
Amplasament
Str . Pades nr. 4B, Drobeta Tr

Severin, jud. Mehedinti
Numar inventar
Poz plansa CF
Data PIF
C1
1985
2. CARACTERISTICI TEHNICE
Tipul constructiei
Regim de inaltime
Aria desfasurata (Ad) mp
Aria construita (Ac) mp
Arie utila (Au) mp
Inaltime medie (m/nivel)
Cladire administrativa
P
163,73
163,73
150,63
2,2
Specificatie
Structura
Elemente
Invelitoare
structurale si
Timplarie
nestructurale
Pardoseli
Finisaje interioare
Finisaje exterioare
Specificatie
Electrice
Termice
Sanitare
Telecomunicatii
Instalatii
Utilitati
Descriere
Starea tehnica
fundatii continui din beton

metalica cu inchideri si compartimentari
partiale din zidarie caramida si partial
panouri
sarpanta metalica si invelitoare din tabla cu
hidroizolatie
Interioara - lemn; exterioara - lemn si
metalica
ciment
zugraveli var si vopsitorii
zugraveli var si vopsitorii
Descriere
da - 220V
nu
da
nu
satisfacatoare
nesatisfacatoare
satisfacatoare
satisfacatoare
satisfacatoare
satisfacatoare
satisfacatoare
Starea tehnica
satisfacatoare
nesatisfacatoare
-
3. DETERMINAREA COSTULUI DE INLOCUIRE BRUT

Metoda
comparatiilor unitare
Estimarea costului
unitar la nivel 01.01.1965
Determinarea costului de
inlocuire brut
(CIB)
Estimarea
deprecierilor
Reevaluarea cladirilor de locuit si administrative

Catalog nr. 124, fisa 1
Constructii
lei/mp Ad
Instalatii electrice
lei/mp Ad
Instalatii sanitare
lei/mp Ad
Instalatii incalzire
lei/mp Ad
Total
lei/mp Ad
Corectii
- pt lipsa inst incalzire
lei/mp Ad
Pret barem (Pb)
lei/m p Ad
CIB = Pb x Ad x K1 x K2x(1-24/100)
K1-cf aviz INCERC la 2014
K2-cf evol curs leu/dolar
CIB (lei)
127.439
CIB (euro )
28.681
Constructii
Inst electrice
pondere %
uzura
pondere %
82
75
2
Depreciere fizica
79,00%
Depreciere functionala
30,00%
Depreciere externa
50,00%
620
620
-100
520
20731,682
1
CIB/mp( lei )
CIB/mp(euro)
uzura
75
26.762
18.734
9.367
Inst de incalzire
pondere % uzura
16
100
778
175
Uzura fizica
globala
79,00%
4. DETERMINAREA COSTULUI DE INLOCUIRE NET

inlocuire net (CIN)
CIN=CIB - deprecieri
CIN (RON) - rotund
CIN (euro) - rotund
CIN
9.400
2.100
CIN/mp
13
42
Raport de evaluare
Anexa 2
Atelier tamplarie
Denumire
Amplasament

Numar inventar
Poz plansa CF
Data PIF
C2
1985
Tipul constructiei
Regim de inaltime
Arie utila (Au) mp
Baraca metalica
P
180,00
180,00
177,21
4
Specificatie
Structura
Elemente
structurale si
nestructurale
Instalatii
Utilitati
Invelitoare
Timplarie
Pardoseli
Finisaje interioare
Finisaje exterioare
Specificatie
Electrice
Termice
Sanitare
Telecomunicatii
Descriere
Starea tehnica
satisfacatoare
metalica cu inchideri din tabla ondulata si

fara compartimentari
satisfacatoare
sarpanta din ferme metalice si invelitoare din

tabla ondulata
Interioara - nu; exterioara - metalica
ciment
vopsitorii
vopsitorii
Descriere
da - 220V
nu
nu
nu
satisfacatoare
satisfacatoare
satisfacatoare
nesatisfacatoare
nesatisfacatoare
Starea tehnica
satisfacatoare
-

Metoda
Estimarea costului
inlocuire brut
(CIB)
Estimarea
deprecierilor

Constructii
lei/mp Ad
lei/mp Ad
Instalatii sanitare
lei/mp Ad
lei/mp Ad
Total
lei/mp Ad
Corectii
- pt lipsa inst de incalzire
lei/mp Ad
Pret barem (Pb)
lei/m p Ad
CIB = Pb x Ad x K1 x K2x(1-24/100)
CIB (lei)
163.005
CIB (euro )
36.685
Inst electrice
Constructii
pondere %
uzura
pondere %
3
74
70
Depreciere fizica
76,90%
30,00%
Depreciere externa
50,00%
785
785
-180
605
20731,682
1
CIB/mp( lei )
CIB/mp(euro)
uzura
70
37.654
26.358
13.179
Inst de incalzire
pondere % uzura
23
100
906
204
Uzura fizica
globala
76,90%

inlocuire net (CIN)
CIN (RON) - rotund
CIN (euro) - rotund
CIN
13.200
3.000
CIN/mp
17
43
Raport de evaluare
Anexa 3
Denumire
Magazie instalatii
Amplasament
Numar inventar
Poz plansa CF
Data PIF

C3
1985
Tipul constructiei
Regim de inaltime
Arie utila (Au) mp
Baraca metalica
P
50,00
50,00
48,51
4
Specificatie
Structura
Elemente
structurale si
nestructurale
Instalatii
Utilitati
Invelitoare
Timplarie
Pardoseli
Finisaje interioare
Finisaje exterioare
Specificatie
Electrice
Termice
Sanitare
Telecomunicatii
Descriere
metalica cu inchideri din tabla ondulata; fara
compartimentari
tabla ondulata
ciment
vopsitorii
vopsitorii
Descriere
da - 220V
nu
nu
nu
Starea tehnica
satisfacatoare
satisfacatoare
satisfacatoare
satisfacatoare
satisfacatoare
nesatisfacatoare
nesatisfacatoare
Starea tehnica
satisfacatoare
-

Metoda
Estimarea costului
inlocuire brut
(CIB)
Estimarea
deprecierilor

Constructii
lei/mp Ad
lei/mp Ad
Instalatii sanitare
lei/mp Ad
lei/mp Ad
Total
lei/mp Ad
Corectii
lei/mp Ad
Pret barem (Pb)
lei/m p Ad
CIB = Pb x Ad x K1 x K2x(1-24/100)
CIB (lei)
53.886
CIB (euro )
12.127
Constructii
Inst electrice
pondere %
uzura
pondere %
77
70
3
Depreciere fizica
76,00%
30,00%
Depreciere externa
50,00%
900
900
-180
720
20731,682
1
CIB/mp( lei )
CIB/mp(euro)
uzura
70
12.933
9.053
4.526
Inst de incalzire
pondere % uzura
20
100
1.078
243
Uzura fizica
globala
76,00%

inlocuire net (CIN)
CIN (RON) - rotund
CIN (euro) - rotund
CIN
4.500
1.000
CIN/mp
20
44
Raport de evaluare
Anexa 4
Magazie
Denumire
Amplasament
Numar inventar
Poz plansa CF
Data PIF

C5
1985
Tipul constructiei
Regim de inaltime
Arie utila (Au) mp
Baraca metalica
P
100,00
100,00
98,01
4
Specificatie
Structura
Elemente
structurale si
nestructurale
Instalatii
Utilitati
Invelitoare
Timplarie
Pardoseli
Finisaje interioare
Finisaje exterioare
Specificatie
Electrice
Termice
Sanitare
Telecomunicatii
Descriere
metalica cu inchideri din tabla ondulata; fara
ciment
vopsitorii
vopsitorii
Descriere
da - 220V
nu
nu
nu
Starea tehnica
satisfacatoare
satisfacatoare
satisfacatoare
satisfacatoare
satisfacatoare
nesatisfacatoare
nesatisfacatoare
Starea tehnica
satisfacatoare
-

Metoda
Estimarea costului
inlocuire brut
(CIB)
Estimarea
deprecierilor

Constructii
lei/mp Ad
lei/mp Ad
Instalatii sanitare
lei/mp Ad
lei/mp Ad
Total
lei/mp Ad
Corectii
lei/mp Ad
- pt inst. Sanitare
lei/mp Ad
Pret barem (Pb)
lei/m p Ad
CIB = Pb x Ad x K1 x K2x(1-24/100)
CIB (lei)
93.552
CIB (euro )
21.055
Constructii
Inst electrice
pondere %
uzura
pondere %
80
70
2
Depreciere fizica
74,40%
30,00%
Depreciere externa
50,00%
735
735
-110
0
625
20731,682
1
CIB/mp( lei )
CIB/mp(euro)
uzura
70
23.949
16.764
8.382
Inst de incalzire
pondere % uzura
17
100
936
211
Uzura fizica
globala
74,40%

inlocuire net (CIN)
CIN (RON) - rotund
CIN (euro) - rotund
CIN
8.400
1.900
CIN/mp
19
45
Raport de evaluare
Anexa 5
Magazie materiale
Denumire
constructii
Amplasament
Numar inventar
Poz plansa CF
Data PIF

C6
1985
Tipul constructiei
Regim de inaltime
Arie utila (Au) mp
Baraca metalica
P
360,00
360,00
354,42
4
Specificatie
Structura
Elemente
structurale si
nestructurale
Instalatii
Utilitati
Invelitoare
Timplarie
Pardoseli
Finisaje interioare
Finisaje exterioare
Specificatie
Electrice
Termice
Sanitare
Telecomunicatii
Descriere
ciment
vopsitorii
vopsitorii
Descriere
nu
nu
nu
nu
Starea tehnica
satisfacatoare
satisfacatoare
satisfacatoare
satisfacatoare
satisfacatoare
nesatisfacatoare
nesatisfacatoare
Starea tehnica
-

Metoda
Estimarea costului
inlocuire brut
(CIB)
Estimarea
deprecierilor

Constructii
lei/mp Ad
lei/mp Ad
Instalatii sanitare
lei/mp Ad
lei/mp Ad
Total
lei/mp Ad
Corectii
lei/mp Ad
- pt inst. Electrice
lei/mp Ad
Pret barem (Pb)
lei/m p Ad
CIB = Pb x Ad x K1 x K2x(1-24/100)
CIB (lei)
258.652
CIB (euro )
58.212
Inst electrice
Constructii
pondere %
pondere %
uzura
2
77
70
Depreciere fizica
76,30%
30,00%
Depreciere externa
50,00%
625
625
-130
-15
480
20731,682
1
CIB/mp( lei )
CIB/mp(euro)
uzura
70
61.300
42.910
21.455
Inst de incalzire
pondere % uzura
21
100
718
162
Uzura fizica
globala
76,30%

inlocuire net (CIN)
CIN (RON) - rotund
CIN (euro) - rotund
CIN
21.500
4.800
CIN/mp
13
46
Raport de evaluare
Anexa 6
Denumire
Magazie
Amplasament

Numar inventar
Poz plansa CF
Data PIF
C7
1985
Tipul constructiei
Regim de inaltime
Arie utila (Au) mp
Baraca metalica
P
180,00
180,00
354,42
4
Specificatie
Structura
Elemente
structurale si
nestructurale
Instalatii
Utilitati
Invelitoare
Timplarie
Pardoseli
Finisaje interioare
Finisaje exterioare
Specificatie
Electrice
Termice
Sanitare
Telecomunicatii
Descriere
ciment
vopsitorii
vopsitorii
Descriere
da
nu
nu
nu
Starea tehnica
satisfacatoare
satisfacatoare
satisfacatoare
satisfacatoare
satisfacatoare
nesatisfacatoare
nesatisfacatoare
Starea tehnica
satisfacatoare
-

Metoda
Estimarea costului
inlocuire brut
(CIB)
Estimarea
deprecierilor

Constructii
lei/mp Ad
lei/mp Ad
Instalatii sanitare
lei/mp Ad
lei/mp Ad
Total
lei/mp Ad
Corectii
lei/mp Ad
- pt inst. Electrice
lei/mp Ad
Pret barem (Pb)
lei/m p Ad
CIB = Pb x Ad x K1 x K2x(1-24/100)
CIB (lei)
163.005
CIB (euro )
36.685
Inst electrice
Constructii
pondere %
pondere %
uzura
3
74
70
Depreciere fizica
76,90%
30,00%
Depreciere externa
50,00%
785
785
-180
0
605
20731,682
1
CIB/mp( lei )
CIB/mp(euro)
uzura
70
37.654
26.358
13.179
Inst de incalzire
pondere % uzura
23
100
906
204
Uzura fizica
globala
76,90%

inlocuire net (CIN)
CIN (RON) - rotund
CIN (euro) - rotund
CIN
13.200
3.000
CIN/mp
17
47
Raport de evaluare
Anexa 7
Denumire
Uscator cherestea
Amplasament

Numar inventar
Poz plansa CF
Data PIF
C8
1985
Tipul constructiei
Regim de inaltime
Arie utila (Au) mp
Baraca metalica cu pereti captusiti

P
18,91
18,91
16,24
2,2
Specificatie
Structura
Elemente
structurale si
nestructurale
Instalatii
Utilitati
Invelitoare
Timplarie
Pardoseli
Finisaje interioare
Finisaje exterioare
Specificatie
Electrice
Termice
Sanitare
Telecomunicatii
Descriere
Starea tehnica
satisfacatoare
metalica cu inchideri din tabla captusita si

fara compartimentari
satisfacatoare
traverse metalice si invelitoare din placi

azbociment
ciment
vopsitorii
vopsitorii
Descriere
nu
da
nu
nu
satisfacatoare
satisfacatoare
satisfacatoare
nesatisfacatoare
nesatisfacatoare
Starea tehnica
satisfacatoare
-

Metoda
Estimarea costului
inlocuire brut
(CIB)
Estimarea
deprecierilor

Constructii
lei/mp Ad
lei/mp Ad
Instalatii sanitare
lei/mp Ad
lei/mp Ad
Total
lei/mp Ad
Corectii
- pt pereti captusiti
%
- pt lipsa inst electrice
lei/mp Ad
Pret barem (Pb)
lei/m p Ad
CIB = Pb x Ad x K1 x K2x(1-24/100)
CIB (lei)
35.664
CIB (euro )
8.027
Inst electrice
Constructii
pondere %
pondere %
uzura
3
75
70
Depreciere fizica
70,90%
30,00%
Depreciere externa
50,00%
1165
1165
12%
-40
1260
20731,682
1
CIB/mp( lei )
CIB/mp(euro)
uzura
100
10.378
7.265
3.632
Inst de incalzire
pondere % uzura
22
70
1.886
424
Uzura fizica
globala
70,90%

inlocuire net (CIN)
CIN (RON) - rotund
CIN (euro) - rotund
CIN
3.600
800
CIN/mp
42
48
Raport de evaluare
Anexa 8
Magazie materiale
Denumire
constructii
Amplasament
Numar inventar
Poz plansa CF
Data PIF

C9
1985
Tipul constructiei
Regim de inaltime
Arie utila (Au) mp
Elemente
structurale si
nestructurale
Instalatii
Utilitati
Baraca metalica cu inchideri partiale

din zidarie caramida si boltari ciment
P
284,38
284,38
150,63
3
Specificatie
Descriere
Structura
partiale partiale din zidarie caramida si
boltari
sarpanta metalica si invelitoare din tabla
Invelitoare
ondulata
Timplarie
nu
Pardoseli
ciment
Finisaje interioare
tencuieli simple
Finisaje exterioare
nu
Specificatie
Descriere
da
Electrice
nu
Termice
nu
Sanitare
Telecomunicatii
nu
Starea tehnica
satisfacatoare
satisfacatoare
satisfacatoare
satisfacatoare
satisfacatoare
Starea tehnica
satisfacatoare
-

Metoda
Estimarea costului
inlocuire brut
(CIB)
Estimarea
deprecierilor

Constructii
lei/mp Ad
lei/mp Ad
Instalatii sanitare
lei/mp Ad
lei/mp Ad
Total
lei/mp Ad
Corectii
- pt lipsa inst incalzire
lei/mp Ad
- pt inst. Sanitare
lei/mp Ad
Pret barem (Pb)
lei/m p Ad
CIB = Pb x Ad x K1 x K2x(1-24/100)
CIB (lei)
173.247
CIB (euro )
38.991
Constructii
Inst electrice
pondere %
pondere %
uzura
80
75
2
Depreciere fizica
79,50%
30,00%
Depreciere externa
50,00%
500
500
-93
0
407
20731,682
1
CIB/mp( lei )
CIB/mp(euro)
uzura
75
35.516
24.861
12.430
Inst de incalzire
pondere % uzura
18
100
609
137
Uzura fizica
globala
79,50%

inlocuire net (CIN)
CIN (RON) - rotund
CIN (euro) - rotund
CIN
12.400
2.800
CIN/mp
10
49
Raport de evaluare
Anexa 9
Ateliere + Polata
Denumire
Amplasament
Numar inventar
Poz plansa CF
Data PIF

C10
1985
Tipul constructiei
Ateliere + Polata
Regim de inaltime
Aria desf atelier (Ad) mp
Aria desf polata (Ac) mp
Arie utila totala (Au) mp
P
97,68
96,80
82,74
2,5
Specificatie
Structura
Elemente
structurale si
nestructurale
Instalatii
Utilitati
Invelitoare
Timplarie
Pardoseli
Finisaje interioare
Finisaje exterioare
Specificatie
Electrice
Termice
Sanitare
Telecomunicatii
Descriere
sarpanta metalica si invelitoare din tabla
nu
ciment
tencuieli simple
nu
Descriere
da
nu
nu
nu
Starea tehnica
satisfacatoare
satisfacatoare
satisfacatoare
satisfacatoare
satisfacatoare
Starea tehnica
satisfacatoare
-

Metoda
Estimarea costului
inlocuire brut
(CIB)
Estimarea
deprecierilor

Constructii
lei/mp Ad
lei/mp Ad
Instalatii sanitare
lei/mp Ad
lei/mp Ad
Total
lei/mp Ad
Corectii
- pt invelitoare din tabla
lei/mp Ad
- pt lipsa finisaje
lei/mp Ad
Pret barem (Pb)
lei/m p Ad
CIB = Pb x Ad x K1 x K2x(1-24/100)
CIB (lei)
72.374
CIB (euro )
16.288
Constructii
Inst electrice
pondere %
uzura
pondere %
99
75
1
Depreciere fizica
75,00%
30,00%
Depreciere externa
50,00%
535
535
15
-55
495
20731,682
1
CIB/mp( lei )
CIB/mp(euro)
uzura
75
18.094
12.665
6.333
741
167
Uzura fizica
globala
75,00%

inlocuire net (CIN)
CIN (RON) - rotund
CIN (euro) - rotund
CIN
6.300
1.400
CIN/mp
14
50
Raport de evaluare
Anexa 10
Denumire
Garaj + Cabina poarta
Amplasament
Numar inventar
Poz plansa CF
Data PIF

C11
1985
Tipul constructiei
Ateliere + Polata
Regim de inaltime
P
Aria desf cabina poarta (Ad) mp4,06
Aria desf garaj (Ac) mp
18,93
Arie utila totala (Au) mp
22,99
2
Specificatie
Structura
Elemente
structurale si
nestructurale
Instalatii
Utilitati
Invelitoare
Timplarie
Pardoseli
Finisaje interioare
Finisaje exterioare
Specificatie
Electrice
Termice
Sanitare
Telecomunicatii
Descriere
Garaj - metalica fara inchideri si
compartimentari; Cabina poarta - zidarie
caramida
sarpanta metalica si invelitoare din placi
azbociment
nu
ciment
tencuieli simple si zugraveli var; vopsitorii
tencuieli simple si zugraveli var; vopsitorii
Descriere
nu
nu
nu
nu
Starea tehnica
satisfacatoare
satisfacatoare
nesatisfacatoare
nesatisfacatoare
nesatisfacatoare
nesatisfacatoare
Starea tehnica
satisfacatoare
-

Metoda
Estimarea costului
inlocuire brut
(CIB)
Estimarea
deprecierilor

Constructii - Garaj
lei/mp Ad
Constructii - Cabina poarta
lei/buc
Instalatii sanitare
lei/mp Ad
lei/mp Ad
Total
lei/mp Ad
Corectii
- pt lipsa inst electrice
lei/mp Ad
- pt inst incalzire
lei/mp Ad
Pret barem (Pb)
lei/m p Ad
CIB = Pb x Ad x K1 x K2x(1-24/100)
CIB (lei)
31.644
CIB (euro )
7.122
Inst electrice
Constructii
pondere %
pondere %
uzura
3
76
80
Depreciere fizica
84,80%
50,00%
Depreciere externa
50,00%
1310
2400
3710
-45
-275
990
20731,682
1
CIB/mp( lei )
CIB/mp(euro)
uzura
100
4.810
2.405
1.202
Inst incalzire
pondere % uzura
21
100
7.794
1.754
Uzura fizica
globala
84,80%

inlocuire net (CIN)
CIN (RON) - rotund
CIN (euro) - rotund
CIN
1.200
300
CIN/mp
74
51
Raport de evaluare
Anexa 11
ABORDAREA PRIN COST

Fisa nr. 24
Indreptar Matrix Martie 2015
Curs EUR
4,4433
FISA DE CALCUL A VALORII CONSTRUCTIEI

1. ADRESA: Str . Pades nr. 4B, Drobeta Tr Severin, jud. Mehedinti
2. DATE DE REFERINTA:
- suprafata teren aferent (mp)
- suprafata construita (mp) Ac
- arie desfasurata (mp) Ad.
- arie utila (mp) Au cca.
C12
5.479,00
104,13
208,26
146,29
3. Calculul costului de inlocuire

3.1. Valoare unitara (lei / mp)
Denumirea lucrarii
UM
Cant./mpADC
Cost lucrare
(lei/mpAd)
Cost/UM
100,00
% in total cost
Cost lucrare
total, fara TVA
Stadiu
executie
lucrare
Cost
lucrari
executate
Excavatii
mc
0,6790
67,90
3,01%
11.403,91
100%
Um pluturi s i com pactari
mc
0,1340
71,50
9,58
0,42%
1.609,14
100%
Hidroizolatii s i lucrari aferente
mp
0,2170
183,50
39,82
1,76%
6.687,75
100%
6.687,75
Beton arm at
mc
0,2000
1.410,00
282,00
12,50%
47.362,35
100%
47.362,35
Beton s im plu
mc
0,1480
455,00
67,34
2,98%
11.309,86
100%
11.309,86
Scari s i podes te din beton
ml
0,1960
104,00
20,38
0,90%
3.423,53
100%
3.423,53
Zidarii
mc
0,4460
665,00
296,59
13,14%
49.812,77
100%
49.812,77
Inchideri s i com partim entari
mp
0,2640
98,00
25,87
1,15%
4.345,24
100%
4.345,24
Confectii m etalice
kg
16,00
0,00
0,00%
0,00
100%
0,00
Izolatie protectie pod
mp
37,50
0,00
0,00%
0,00
100%
Term oizolatii conducte
mp
36,00
0,00
0,00%
0,00
100%
0,00
Tam plarie din lem n
mp
385,00
120,51
5,34%
20.239,01
100%
20.239,01
Tam plarie m etalica
mp
16,80
0,00
0,00%
0,00
100%
0,00
Geam uri s im ple
mp
37,00
9,25
0,41%
1.553,55
100%
1.553,55
Geam uri arm ate
mp
70,00
0,00
0,00%
0,00
100%
0,00
Tam plarie din pvc arm at
mp
666,00
0,00
0,00%
0,00
100%
Geam uri term opan
mp
121,00
0,00
0,00%
0,00
100%
0,00
Pardos eli din beton m ozaicat
mp
0,1700
110,00
18,70
0,83%
3.140,70
100%
3.140,70
Pardos eli din beton s im plu
mp
0,2500
104,00
26,00
1,15%
4.366,74
100%
4.366,74
Pardos eli din gres ie
mp
0,0800
148,00
1.988,55
100%
Pardos eli din parchet
mp
0,3550
137,00
48,64
2,16%
8.168,33
100%
8.168,33
Tencuieli interioare
mp
4,2100
85,55
360,17
15,96%
60.490,38
100%
60.490,38
Zugraveli interioare
mp
3,4270
22,00
75,39
3,34%
12.662,54
100%
12.662,54
Placaje cu faianta la interior
mp
0,1960
110,00
21,56
0,96%
3.621,04
100%
Vops itorii interioare
mp
0,5870
36,00
21,13
0,94%
3.549,15
100%
3.549,15
Tencuieli exterioare
mp
0,7830
125,00
97,88
4,34%
16.438,26
100%
16.438,26
Placaje exterioare
mp
305,00
0,00
0,00%
0,00
100%
Trotuare exterioare
mp
115,00
0,00
0,00%
0,00
100%
0,00
Sarpanta
mp
0,3620
136,60
49,45
2,19%
8.305,07
100%
8.305,07
Invelitoare, inclus iv as tereala
mp
0,6160
161,00
99,18
4,39%
16.656,77
100%
16.656,77
Jgheaburi s i burlane
Streas ina infundata
mp
mp
0,1570
0,1440
81,00
155,00
12,72
22,32
0,56%
0,99%
2.135,84
3.748,68
100%
100%
2.135,84
3.748,68
Tabachere s i lucarne
mp
327,00
0,00
0,00%
0,00
100%
0,00
Alte lucrari de cons tructii
Brans am ent apa-canal
lei
Coloane s i legaturi s anitare
ml
Obiecte s i arm aturi s anitare
lei
Brans am ent electric
lei
Cabluri, conductori, tevi electrice
ml
Aparate electrice
lei
Corpuri de ilum inat
lei
Centrala term ica
lei
Brans am ent gaze
lei
Coloane s i legaturi de incalzire
ml
Corpuri de incalzire
kg
Alte ins talatii com une
Divers e, organizare, proiectare
0,3130
0,2500
2,0000
0,52%
0,00
0,00
1.988,55
3.621,04
0,00
36,08
1,60%
6.060,38
100%
6.060,38
0,00
0,00%
0,00
100%
0,00
0,7960
34,70
27,62
1,22%
4.639,03
100%
4.639,03
1,0000
15,20
15,20
0,67%
2.552,86
100%
2.552,86
30,10
0,00
0,00%
0,00
100%
0,00
6,60
20,13
0,89%
3.380,87
100%
3.380,87
41,60
0,00
0,00%
0,00
100%
0,00
12,80
0,00
0,00%
0,00
100%
0,00
34,40
34,40
1,52%
5.777,54
100%
5.777,54
24,00
0,00
0,00%
0,00
100%
0,00
0,6580
56,00
36,85
1,63%
6.188,68
100%
6.188,68
5,0000
10,60
53,00
2,35%
8.901,44
100%
8.901,44
943,21
100%
943,21
37.560,95
100%
37.560,95
3,0500
1,0000
-
3,0000
5,62
11,0000
0,25%
223,64
2.257
9,91%
100,00%
EUR
68.200
327
Valoare de inlocuire
303.200
68.200
327
303.200
EUR/m p
303.200
68.200
5. STABILIREA GRADULUI DE UZURA

* conditii de exploatare
* starea tehnica
1.609,14
73,90
lei
TOTAL
11,84
11.403,91
lei
EUR
normale
buna
26%
5.1. Uzura fizica:
79.543 LEI
Val ramasa
223.657 LEI
50.336 EUR
17.902
5.1.1
DEPRECIERE FIZICA RECUPERABILA (datorata unei intretineri defectuoase)
Element depreciat
Cost construire (EUR)
Cost de reparare (EUR)
0
0
0
0
Deteriorare fizica Recuperabila TOTALA (EUR)
Cost ramas
0
0
5.1.2
Stabilirea ponderii subansamblelor in CIB si Determinarea DEPRECIERII FIZICE NERECUPERABILE a elementelor cu viata scurta si
a elementelor cu viata lunga
Varsta
Ponderi in
Durata de viata
Pondere
CIB (LEI)
Grad uzura
Nr.crt
Subansamblu
efectiva
total
(ani)
uzura
(ani)
Infrastructura
207.081
1
68%
10
100
10%
/Suprastructura
7%
13%
10
10
100%
40.183
2
Finisaje
13%
3
Instalatii
18%
55.956
Total
10
30
33%
6%
100%
5.2. Neadecvare functionala
26%
0 LEI
Val ramasa
223.657 LEI
50.336 EUR
DEPRECIERE FUNCTIONALA
5.3. Depreciere din cauze externe
6. VALOAREA RAMASA CONSTRUCTIE
0 LEI
0 LEI
0 LEI
40,00%
89.463 LEI
20.134
134.200 LEI
30.200 EUR
145 EUR/MP
52
Raport de evaluare
Anexa 12
Imprejmuire beton baza
Denumire
Amplasament
Nr. Inventar
Carte funciara nr.
Nr. Cadastral
Data PIF
Str . Pades nr. 4B, Drobeta Tr Severin, jud. Mehedinti

1990
Imprejmuire
Tipul constructiei
Regim de inaltime
Lungime (m)
Inaltime (m)
Elemente
structurale si
nestructurale
Instalatii
Utilitati
la sol
45,15
1,80
Specificatie
Infrastructura
Suprastructura
Descriere
fundatie continua din beton
beton ciclopian + stilpi metalici cu lemn
Compartimentari
Finisaje interioare
Finisaje exterioare
Specificatie
Electrice
Termice
Apa , canalizare
Instalatii gaze
Telecomunicatii
Descriere
nu
nu
nu
nu
nu
Starea tehnica
buna
buna
Starea tehnica

Metoda
Estimarea costului
inlocuire brut
(CIB)
Estimarea
deprecierilor
Catalog Matrixrom Evaluarea cladirilor de locuit si administrative

Catalog de reevaluare nr 124 Fisa nr. 13D
Constructii
lei/m
Suprastructura
lei/ml
Instalatii sanitare
lei/mp Ad
Instalatii incalzire centrala
lei/mp Ad
Total
lei/m
Corectii
- Nu este cazul
lei/m
Pret barem (Pb)
lei/mp Ad
CIB = Pb x Ad x K1 x K2x(1-24/100)
K1-cf aviz INCERC la data de decembrie 2014
20731,682
K2-cf evol curs leu/euro
1
CIB (lei)
13.516
CIB/ml( lei )
CIB (euro )
3.042
CIB/mp(euro)
Constructii
uzura
%
100
65
Depreciere fizica
60,00%
5.407
0,00%
5.407
Depreciere externa
50,00%
2.703
Total depreciere
190
0
0
0
190
0
190
299
67
Uzura fizica
globala
65,00%

inlocuire net (CIN)
Valoarea constructiei (lei)
Valoarea constructiei (euro)
CIN (lei)
CIN (euro)
2.703
608
2.700
600
CIN/ml
60
13
53
Raport de evaluare
Evaluarea terenului
Valoarea proprietatii este estimata in urma studierii preturilor de pe piata ale proprietatilor
competitive pe segmentul respectiv de piata. Informatiile privind vanzarile comparabile sunt
corectate, in suma de bani sau in procente, pentru a reflecta diferentele intre fiecare
proprietate comparabila si proprietatea de evaluat, obtinandu-se astfel un indicator de valoare
pentru proprietatea analizata.
Tinand cont de informatiile disponibile, amplasamentul in zona, utilitati, posibilitati de acces,
valoarea unitara (EUR/mp) a terenului luat in considerare se afla in jurul valorii (medii) de 99
EUR/mp (Anexa 2).
Tinand seama de considerentele prezentate valoarea totala estimata a terenului supus evaluarii
este:
V teren = 109.600 euro, echivalent 487.000 lei

Mai jos este prezentat determinarea valorii de pia prin metoda comparaiei de pia.
54
Raport de evaluare
Nr.
Crt.
0
ELEMENTE DE COMPARATIE
1
Suprafata (mp)
1
TERENURI COMPARABILE
Comparabila A
Comparabila B
Comparabila C
SUBIECT
2
3.270
5.479
Elemente specifice tranzactiei
25,0
17,0
18,0
oferta
oferta
oferta
-10%
Dreptul de proprietate transmis
deplin
Cuantum ajustare (Euro/mp)

PRET CORECTAT (Euro/mp)
Restrictii de utilizare
fara
Cuantum ajustare %
Conditii de finantare
la piata
Cuantum ajustare %
Conditii de vanzare
independent
Cuantum ajustare %
6
5.000
30,0
Cuantum ajustare %
4.600
oferta
3.500
Tipul
Pret oferta/vanzare (Euro/mp)

Cuantum ajustare %
Conditii ale pietei
mai-15
Cuantum ajustare %
-10%
-10%
-10%
-10%
-3,00
27,00
-2,50
22,50
-1,70
15,30
-1,80
16,20
deplin
deplin
deplin
deplin
0%
0%
0%
0%
0,00
27,00
0,00
22,50
0,00
15,30
0,00
16,20
similar
similar
similar
similar
0%
0,00
0%
0,00
0%
0,00
0%
0,00
la piata
la piata
la piata
la piata (cash)
0%
0%
0%
0%
0,00
27,00
0,00
22,50
0,00
15,30
0,00
16,20
independent
independent
independent
independent
0%
0%
0%
0%
0,00
27,00
0,00
22,50
0,00
15,30
0,00
16,20
mai-15
mai-15
mai-15
mai-15
0%
0%
0%
0%
0,00
22,50
0,00
15,30
0,00
16,20
Banovita - zona
Cora - similar
Banovita - mai
putin favorabil
Banovita/Calea Tg
Jiului - mai putin
favorabil
0,00
27,00
Elemente specifice proprietatii
7
Localizare
Banovita - zona Cora
Cuantum ajustare %
5.479
Cuantum ajustare %
9
Destinatia (utilizarea terenului)
intravilan / industrial/
comercial
Cuantum ajustare %
10 Topografia
plana
Cuantum ajustare %
11
Utilitati
0%
10%
10%
0,00
22,50
1,53
16,83
1,62
17,82
3.270
3.500
4.600
5.000
-10%
-2,43
-10%
-2,25
0%
0,00
0%
0,00
intravilan /
industrial/
comercial
intravilan /
industrial/
comercial
intravilan /
industrial/
comercial
intravilan /
industrial/
comercial
0%
0,00
0%
0,00
0%
0,00
0%
0,00
similar
similar
similar
similar
0%
0
0%
0
0%
0
0%
0
-2,70
24,30
Caracteristici fizice

Suprafata (mp)
Calea Tg Jiului mai favorabil

-10%
Comparabila D
en.electrica, apa,
canal - pe teren
Cuantum ajustare %
en.electrica, apa - en.electrica, apa - en.electrica - la

la limita
la limita
distanta > 500 m
en.electrica - la
limita
10%
2,43
10%
2,25
20%
3,37
15%
2,67
din strada
principala
asfaltata
din strada
secundara
din strada
secundara
din strada
secundara
-10%
0%
0%
0%
-2,43
0,00
0,00
0,00
nu
nu
nu
nu
0%
0,00
0%
0,00
0%
0,00
0%
0,00
Total ajustare caracteristici fizice %
-10%
0%
20%
15%
Total ajustare caracteristici fizice

(Euro/mp)
-2,43
0,00
3,37
2,67
21,87
22,50
20,20
20,49

12
Acces
din strada secundara
Cuantum ajustare %
14 Alti factori
nu
Cuantum ajustare %
11 Constructie demolabila pe teren
Nu
Nu
Nu
Nu
Cuantum ajustare (%)
Nu
0%
0%
0%
0%

0,00
22
0,00
23
0,00
20
0,00
20
Ajustare totala bruta absoluta (Euro)
9,99
4,50
4,90
4,29
Ajustare totala procentuala absoluta (%)
37%
20%
32%
27%
Ajustarea bruta cea mai mica s-a efectuat la comparabila:
VALOAREA PROPUSA (Euro/mp) - rotund

109.600
Valoare de piata :
20 / mp
echivalent a
4,4433 lei/euro
487.000 lei
55
Raport de evaluare
JUSTIFICAREA AJUSTARILOR APLICATE:

Ajustare pentru tip oferta sau tranzactie
-10%
Comparabilele A, B, C ,D utilizate pentru estimarea valorii de piata sunt oferte. Astfel, acestea au fost decotate cu un procent de
intrucat in urma discutiilor telefonice cu proprietarii acestia sunt dispusi sa negocieze. Valoarea corectiei a fost stabilita pe baza observatiilor
istorice referitoare la marja de negociere pentru acest tip de proprietate.
Dreptul de prop. transmis
Dreptul de proprietate a comparabilelor este deplin - Nu sunt necesare ajustari.
Restrictii de utilizare
Deoarece nu avem cunostinta despre restrictii de utilizare atat pentru proprietatea de evaluat , cat si pentru comparabilele utilizate
nu sunt necesare ajustari.
Conditii de finantare
Deoarece conditiile de finantare sunt similare, nu sunt necesare ajustari.
Conditii de vanzare
Conditii de vanzare similare - pentru acest element de comparatie nu au fost necesare ajustari.
Conditii de piata (data)
In aplicarea metodei comparatiilor pentru evaluarea terenului s-au utilizat informatii privind oferte recente - nu sunt necesare ajustari pentru conditii de piata.
Ajustarea pentru localizare
Zona de amplasare a proprietatii subiect este:
Banovita - zona Cora
Valoarea ajustarii a fost calculata intre comparabila A si comparabila( C = 27,00 -
15,30 )/
15,30 =
76%
Avand in vedere pozitionarea proprietatilor comparabile fata de proprietatea subiect s-au avut in vedere urmatoarele:
Locatie comparabile vs. locatie subiect:
Ajustarile aplicate pentru localizare:
A: mai buna
pt A:
-10%
B: similare
pt. B:
C: mai slaba
0%
D: mai slaba
10%
pt. C:
si pt. D:
10%
Ajustarile procentuale se stabilesc in urma analizei de piata pt. zona de amplasare a proprietatii subiect si zonele unde se afla proprietatile comparabile,
tinand cont de cat ar recunoaste un cumparator tipic ca diferenta in pretul platit intre zona unde se afla proprietatea de evaluat si zona in care se afla comparabilele.
Ajustarea pentru suprafata
Comparabila A, cu suprafata mai mare, a fost ajustat cu
-10%
Comparabila C, nu necesita ajustari.
Comparabila B, cu suprafata mai mica, este corectata cu
-10%
Comparabila D, nu necesita ajustari.
Valoarea ajustarilor s-a stabilit pe baza observatiilor istorice referitoare la efectul asupra valorii dat de diferenta de suprafata dintre
suprafata comparabilelor si suprafata proprietatii de evaluat. (S-a considerat ca se recunoaste o diferenta in pretul platit doar pentru o diferenta semnificativa intre
suprafata comparabilelor si suprafata proprietaii de evaluat)
Ajustari pentru destinatia terenului
In mod normal comparabilele utilizate trebuie sa aiba aceeasi utilizare cu cea a proprietatii de evaluat - dar, exista si situatii cand nu se gasesc informatii
despre comparabile cu acceasi CMBU aflate in aceeasi zona, dar se gasesc in zone din imediata apropiere informatii despre comparabile asemanatoare ca si caracteristici
doar ca au CMBU diferita. Se fac ajustari pentru acest element, tinand cont de diferenta in pretul platit fata de un teren cu o utilizare diferita de cea a proprietatii de evaluat.
intravilan /
industrial/
Destinatia terenului A - similara cu a proprietatii subiect.
- Nu se impun ajustari.
comercial/
intravilan
Destinatia terenului B Destinatia terenului C -
Destinatia terenului D -
industrial/
comercial
intravilan /
industrial/
comercial
intravilan /
industrial/
comercial
- similara cu a proprietatii subiect.
Ajustari pentru topografie

Deoarece comparabila A are aceeasi forma ca si proprietatea subiect, nu au fost aplicate ajustari.
0%
Deoarece comparabila B are aceeasi forma ca si proprietatea subiect, nu au fost aplicate ajustari.
0%
Deoarece comparabila C are aceeasi forma ca si proprietatea subiect, nu au fost aplicate ajustari.
0%
Deoarece comparabila D are aceeasi forma ca si proprietatea subiect, nu au fost aplicate ajustari.
0%
Valoarea ajustarilor tine cont de cat ar recunoaste un cumparator tipic ca diferenta in pretul platit fata de un imobil ce are o forma
diferite fata forma terenului de evaluat.
Ajustari pentru utilitati
Deoarece comparabila A este mai putin favorabila decat proprietatea subiect, am aplicat o ajustare de :
10%
Deoarece comparabila B este mai putin favorabila decat proprietatea subiect, am aplicat o corectie de :
10%
Deoarece comparabila C este mai putin favorabila decat proprietatea subiect, am aplicat o ajustare de :
20%
Deoarece comparabila D este mai putin favorabila decat proprietatea subiect, am aplicat o ajustare de :
15%
Valoarea ajustarilor tine cont de cat ar recunoaste un cumparator tipic ca diferenta in pretul platit fata de un imobil ce dispune de utilitati
diferite fata de cele care sunt prezente la proprietatea subiect.
Corectii pentru starea terenului (liber/construit)
Comparabila A - Teren construit:
Nu
- similar cu cel al prop. subiect -
Nu se aplica corectii.
Comparabila B - Teren construit:
Nu
Comparabila C - Teren construit:
Nu
Comparabila D - Teren construit:
Nu
Valoarea corectiilor tine cont de cat ar recunoaste un cumparator tipic ca diferenta in pretul platit pentru un teren afectat de o constructie demolabila
fata de terenul subiect evaluat in ipoteza ca este liber de constructii
Corectii pentru acces
Deoarece comparabila A prezinta acces dintr-un drum mai bine amenajat decat proprietatea subiect, am aplicat o ajustare
-10%
de
Deoarece comparabila B are acces din acelasi tip de drum ca si proprietatea subiect, nu au fost aplicate ajustari.
0%
Deoarece comparabila C are acces din acelasi tip de drum ca si proprietatea subiect, nu au fost aplicate ajustari.
0%
Deoarece comparabila D are acces din acelasi tip de drum ca si proprietatea subiect, nu au fost aplicate ajustari.
0%
Valoarea ajustarilor tine cont de cat ar recunoaste un cumparator tipic ca diferenta in pretul platit fata de un imobil ce dispune de acces
dintr-un drum amenajat diferit fata de drumul pe care se face accesul catre proprietatii subiect.
Ajustari pentru deschidere
Deoarece comparabila A are aceleasi deschidere ca si proprietatea subiect, nu au fost aplicate ajustari.
Deoarece comparabila B are aceleasi deschidere ca si proprietatea subiect, nu au fost aplicate ajustari.
Deoarece comparabila C are aceleasi deschidere ca si proprietatea subiect, nu au fost aplicate ajustari.
Deoarece comparabila D are aceleasi deschidere ca si proprietatea subiect, nu au fost aplicate ajustari.
Valoarea ajustarilor tine cont de cat ar recunoaste un cumparator tipic ca diferenta in pretul platit fata de un imobil ce dispune de o deschidere
diferita fata de deschiderea proprietatii subiect.
Ajustari pentru alti factori
Deoarece comparabila A prezinta aceleasi amenajati ca si proprietatea subiect, nu au fost aplicate ajustari.
0%
Deoarece comparabila B prezinta aceleasi amenajati ca si proprietatea subiect, nu au fost aplicate ajustari.
0%
Deoarece comparabila C prezinta aceleasi amenajati ca si proprietatea subiect, nu au fost aplicate ajustari.
0%
Deoarece comparabila D prezinta aceleasi amenajati ca si proprietatea subiect, nu au fost aplicate ajustari.
0%
Valoarea ajustarilor tine cont de cat ar recunoaste un cumparator tipic ca diferenta in pretul platit fata de un imobil ce dispune de amenajari
diferite fata de proprietatea subiect.
56
Raport de evaluare
Anexa nr. 3 Abordarea prin venit Capitalizarea venitului generat de proprietate

Valoarea de rentabilitate a proprietatii imobiliare a fost determinata prin metoda capitalizarii directe. Esenta
acestei metode deriva din teoria utilitatii, care confera o anumita valoare unui bun (sau proprietati)
cumparat(e) numai in masura in care cumparatorul (investitorul) realizeaza o satisfactie din achizitia respectiva.
In cazul proprietatii, aceasta satisfactie se reflecta prin castigurile viitoare realizabile din exploatarea obiectului
proprietatii.
In cadrul evaluarii trebuie rezolvate doua probleme metodologice si practice:
determinarea marimii fluxului anual reproductibil (in cazul nostru castigul disponibil prin inchiriere)
stabilirea ratei de capitalizare .
Capitalizarea directa este o metoda utilizata in abordarea pe baza de venit pentru a converti venitul
anual obtinut din exploatarea unei proprietati imobiliare intr-un indicator de valoare de piata a acestei
proprietati.
La aplicarea acestei metode se presupune ca un investitor mediu isi propune obtinerea de venituri
numai din exploatarea proprietatii dezvoltate prin inchirierea spatiilor create.
Estimarea veniturilor
Venitul brut potential (VBP) materializeaza venitul total estimat a fi generat de

proprietatea imobiliara supusa evaluarii, in conditii de utilizare maxima. In cazul analizat chiriile
practicate pe piata imobiliara specifica pentru spatii productie in zona sunt la un nivel mediu de 0,5-2
EUR/mp/luna. Efectuand corectiile pentru suprafata, localizare, finisaje, rezulta un nivel al chiriei
obtenabile pentru proprietatea evaluata, de 0,75 EUR/mp/luna pentru magazii depozitare si 2
EUR/mp/luna pentru sediul administrativ.
Venitul brut efectiv (VBE) venitul anticipat al proprietatii imobiliare, ajustat cu pierderile
aferente gradului de neocupare;
Venitul net efectiv (VNE) rezulta prin deducerea cheltuielilor aferente proprietarului din
totalul venturilor brute, si anume: cheltuieli aferente proprietarului (impozit pe proprietate, intretinere,
reparatii, amortizari, management, paza, curatenie etc.).
Estimarea ratei de capitalizare
Rata de capitalizare (c) reprezinta relatia dintre castig si valoare si este un divizor prin intermediul caruia venitul
realizat din inchirierea proprietatii imobiliare se transforma in valoarea proprietatii respective. Calculul ratei de
capitalizare se face in cel mai corect mod pornind de la informatii concrete furnizate de piata imobiliara privind
tranzactii (inchirieri, vinzari, cumparari) incheiate. Daca aceste informatii lipsesc estimarea ratei de capitalizare
poate fi efectuata pornind de la o rata de baza deflatata la care se adauga prime de risc aferente investitiei.
In analiza pietei studiile intreprinse au dus la concluzia ca ratele de capitalizare aferente veniturilor nete se
situeaza intre 11-13% pentru tipul de proprietate evaluat. In cadrul prezentei lucrari, tinand cont de conditiile
locale specifice si de valoarea de piata a chiriilor la proprietati imobiliare comparabile, precum si de riscurile
aferente unei asemenea activitati pe fondul trendului crescator al pietii imobiliare, valorile de randament
rezultate trebuie analizate in contextual rentabilitatii solicitate pe piata specifica.
Pentru proprietatea analizata s-a utilizat o rata de capitalizare aferenta veniturilor nete de 11%.
Calculul efectuat pentru determinarea valorii de randament a proprietatii este prezentat in tabelul
urmator:
V venit = 160.000 EURO, echivalent a 710.900 Lei
57
Raport de evaluare
VALOAREA DE PIATA ESTIMATA PE BAZA
CAPITALIZARII VENITULUI
GENERAT DE PROPRIETATE DIN CHIRIE
Suprafata inchiriabila(mp) cca.

Chiria lunara (EUR/mp/luna)


Magazii
Magazii

Uscator cherestea
Uscator cherestea

Platforme
Platforme
3.500
0,25
Chiria lunara (EUR/luna)
rotund
2.250
Venit brut potential VBP (EUR/an)

Grad de ocupare
Venit brut efectiv VBE (EUR/an)
Chetuieli de exploatare
- Fixe
- Taxe proprietate
- Asigurare
- Altele
Subtotal cheltuieli fixe
- Variabile
- Management
- Administrator
- Salarii personal intretinere
- Utilitati spatii comune
- Reparatii-intretinere
- Altele
Subtotal cheltuieli variabile
Total cheltuieli de exploatare (EUR/an)
Rata cheltuielilor de exploatare
146
2,0
1.433
0,75
16
0,5
27.000
75%
20.250
LEI
EUR
788
225
23
1.035
3500
1000
100
%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
5,0%
3,0%
0
0
0
0
1.013
608
1.620
2.655
13%
17.595
87%
Venit net din exploatare (EUR/an)

Rata venit net din exploatare
11%
Rata de capitalizare
Valoare randament (eur) (constructii+Teren aferent)
rotund
159.952
160.000
710.900 lei
din care:
- teren
- imprejmuire
- constructii
109.600
487.000
600
2.700
49.800
221.200
Euro
Lei
Euro
Lei
Euro
Lei
Prezentarea evaluatorului
FairValue Consulting este o companie de evaluare nfiinat n 2005, care ofer urmtoarele servicii:
Evaluare de:
Proprieti imobiliare, maini i echipamente, active intangibile, pentru garantare credite,
tranzacii (vnzare-cumparare), nscriere n contabilitate, impozitare, stabilire aport n
natur, asigurri, cofinanri, lichidri etc.;
58
Raport de evaluare
ntreprinderi, pentru tranzacii, divizri, fuziuni sau lichidri

Asisten i training n evaluare
Consultan financiar (proiecte de finanare, planuri de afaceri, studii de fezabilitate, studii de
fuziune i divizare, analiz diagnostic);
Pn n prezent, evaluatorii FairValue au evaluat peste 60.000 de proprieti imobiliare i au ntocmit peste
30.000 de rapoarte de evaluare pentru maini, echipamente i bunuri mobile.
FairValue Consulting este agreat ca evaluator extern, la nivel naional sau local, de ctre urmtoarele
instituii financiar-bancare: RAIFFEISEN BANK, RAIFFEISEN BANCA PENTRU LOCUINE, ING BANK, BRDGROUPE SOCIETE GENERALE, ALPHA BANK, NEXTEBANK, B.C. CARPATICA, BANCA ROMANEASC,
GARANTI BANK, CEC BANK, EXIMBANK, OTP BANK, VOLKSBANK, VERIDA CREDIT, PATRIA CREDIT.
De asemenea, am ntocmit numeroase rapoarte de evaluare avnd ca scop estimarea valorii juste n
vederea raportrii financiare, precum i n vederea listrii/delistrii la Burs sau pentru fuziuni/divizri.
ECHIPA
Echipa FairValue este format din profesioniti cu experien n domeniul evalurii, toi evaluatori
autorizai membri ai ANEVAR, dintre care 7 sunt membri acreditai ai ANEVAR (MAA), Recognised European
Valuer (TEGoVA) i Member of RICS. FairValue a dezvoltat o vast reea de colaboratori n majoritatea
judeelor rii, pentru a raspunde cu maxim de promptitudine solicitrilor clienilor, indiferent de zona din
care provin.
FairValue are 28 de angajai permaneni, 9 puncte de lucru n teritoriu i un numr de peste 40 de
colaboratori, reuind astfel s acoperim toate zonele din ar.
CERTIFICARE
Evalurile sunt ntocmite n conformitate cu Standardele de Evaluare ANEVAR (Asociaia Naional a
Evaluatorilor Autorizai din Romnia), asociaie n care societatea noastr este Membru Corporativ. n urma
monitorizrii activitii de evaluare de ctre ANEVAR, compania noastr a obinut calificativul maxim (A).
De asemenea, FairValue Consulting este firm Regulated by RICS.
FairValue Consulting deine o poli de asigurare profesional pentru pragul maxim de 1.000.000 euro, iar
evaluatorii FairValue dein la rndul lor polie individuale de asigurare cu limita de cel puin 10.000 euro.
FairValue Consulting a implementat Sistemul de Management al Calitii conform cerinelor standardului
ISO 9001:2008, Certificat seria C nr. 01349.
FairValue Consulting a pus la punct un sistem privat de comunicaii securizat, utilizat de ctre toi angajaii
i colaboratorii FairValue, acest sistem contribuind decisiv n reducerea timpilor de raspuns n relaia cu
clienii, precum i la eficientizarea managementului datelor utilizate n procesul de evaluare.
59

P 559b8fb53db6e

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

P 559b8fb53db6e

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Membru Corporativ ANEVAR, Aut. nr.

BRD-GSG SA, Sucursala Mehedinti

FairValue Consulting S.R.L.

160.000 EUR, echivalent 710.900 LEI

Valoarea a fost exprimat innd seama exclusiv de ipotezele,

Rezumatul faptelor principale i al concluziilor importante .................................................................... 5

Certificarea evaluatorului .......................................................................................................................... 8

Termenii de referin ai evalurii.............................................................................................................. 8

Prezentarea datelor .................................................................................................................................13

Analiza datelor i concluziilor ..................................................................................................................18

Abordare prin venit ...........................................................................................................................21

1. Rezumatul faptelor principale i al concluziilor importante

C1 Constructie administrativa - Sc= 163,74 mp,

C3 Magazie instalatii - Sc= 50,00 mp,

C4 Atelier electrice - Sc=27,14 mp,

C5 Magazie - Sc= 100,00 mp,

C6 Magazii materiale constructii - Sc= 360,00 mp,

C7 Magazie - Sc=180,00 mp,

C8 Uscator - Sc=18,91 mp,

C9 Magazie materiale constructii - Sc=284,38 mp,

C10 Ateliere - Sc= 194,48 mp,

C11 Garaj+Cabina poarta - Sc=26,73 mp,

C12 Sediu administrativ P+1 - Sc= 104,13 mp,

Cebuc Marian MAA EPI

3. Termenii de referin ai evalurii

Proprietatea imobiliar comercial

Estimarea valorii de pia a proprietii menionate mai sus aa cum este

Lichidator Juduciar YNA CONSULTING SPRL

n cadrul prezentului raport a fost evaluat dreptul deplin de proprietate

Evaluarea executat conform prezentului raport, n concordan cu

fiecare n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.

La baza efecturii evalurii au stat informaiile privind nivelul preurilor la

Inspecia a fost efectuat n data de 24.04.2014, de ctre evaluator

Opinia final a evaluarii este prezentata n LEI i EUR. Cursul de schimb

Valoarea exprimat n prezentul raport reprezint suma care urmeaz a fi

Valoarea imobilului a fost determinat n conformitate cu standardele

Etapele parcurse pentru determinarea valorii de pia au fost:

aplicarea metodei de evaluare considerate oportun pentru

Documentele i schiele puse la dispoziie de catre proprietarul

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaiilor furnizate

Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informaiile i documentele

contaminri naturale sau chimice care afecteaz valoarea proprietii

Intrarea n posesia unei copii a acestui raport nu implic dreptul de

Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat s ofere n

Conform Extrasului de Carte Funciar nr. 18315/08.06.2015,

Nu au fost identificate / evaluate bunuri mobile.

o Proprietatea este amplasat ntro zona periferica din Drobeta Tr.

Proprietatea este amplasat ntro zona periferica din Drobeta Tr.

Constructiile au fost edificate n anii 80, respectiv 2007 constructia

Valorile impozabile, impozitele i taxele locale i alte taxe asimilate

Ultimele informaii despre tranzacionarea proprietii sunt disponibile

Piaa imobiliar se definete ca un grup de persoane sau firme care

puin lichide i de obicei procesul de vnzare este lung.

Existena ofertei pentru o anumit proprietate la un anumit moment,

presupune disponibilitatea unei sume de bani relativ mare, cererea

5. Analiza datelor i concluziilor

Conceptul de cea mai bun utilizare reprezint alternativa de utilizare a

109.600 EUR, echivalent a 487.000 Lei

Dac nu exist suficiente informaii despre tranzacii recente cu proprieti

160.000 EUR, echivalent 710.900 LEI

Metodele de estimare a costului de nou pentru evaluarea proprietilor

161.500 EUR, echivalent 717.600 LEI

Valoare imobil (constructii + teren)