ACADEMIA DE STUDII ECONOMICE

FACULTATEA DE MARKETING

Studiu de fezabilitate privind oportunitatea

construirii unei pensiuni n Timiul
de Jos, jud.Braov

BUCUR
ETI

2010

CUPRINS

CAPITOLUL 1
Prezentarea S.C. Total Prest Serv S.R.L. Bucureti
1.1. Scurt prezentare
1.2. Obiectul de activitate al societii
1.3. Capital social i resurse umane
1.4. Analiza SWOT
1.5. Concurena (agroturismul n jud.Braov)

CAPITOLUL 2
Studiu de caz. Sinteza studiului de fezabilitate
2.1. Descrierea general a proiectului
2.2. Studiul de fezabilitate privind oportunitatea construirii
unei pensiuni
2.2.1. Obiective propuse
2.2.2. Condiii generale de implementare
2.2.5. Devizul general estimativ al afacerii
2.2.4. Rezultatele ateptate
2.3. Prezentarea investiiei
2.3.1. Mrimea i originea investiiei (% din fonduri
europene)
2.3.2. Graficul de realizare a proiectului de investiie
propus
2.3.3. Structura de management n implementarea
proiectului
2.3.4. Costurile i planul de finanare
CONCLUZII
BIBLIOGRAFIE

CAPITOLUL 1
PREZENTAREA S.C. TOTAL PREST SERV
S.R.L.
BUCURETI

1.1. Scurt prezentare

Denumirea societii
Denumirea societii este S.C. TOTAL PREST SERV S.R.L., aceasta avnd
n prezent un unic asociat. Pe toate actele i nscrisurile societii se va
meniona denumirea, sediul, urmate de meniunea Societate cu rspundere
limitat sau prescurtat S.R.L., capitalul social, numrul de nregistrare la
Registrul Comerului i codul fiscal.
Forma juridic a societii
Societatea este persoan juridic romn avnd form juridic de
societate cu rspundere limitat. Aceasta i desfoar activitatea n
conformitate cu legislaia romn n vigoare i cu prevederile Statutului
societii.
Sediul societii
Adresa sediului nregistrat: Bucureti, str. Frezorilor, nr.12, sector 1.
Adresa sediului operaional: Bucureti, str. Frezorilor, nr.12, sector 1, tel.
021/2329390, fax 021/2329390.
n viitor, punct de lucru la Scele, pensiune: Scele, Dmbul-Morii,
Strada Canionului,
nr.15

Date identificare fiscal

Nr. nregistrare la R.C. Bucureti:
J40/10057/2002. Cod unic de
identificare: 14936405.
Cifra de afaceri i profitul pentru ultimul an
Cifra de afaceri
16.444 lei. Profit brut
6.858 lei (RON). Profit
net 6.165 lei (RON).
3

Indicatori din bilan

Active imobilizate, total 765.490 lei (RON).
Active circulante, total 175.063 lei (RON).

1.2. Obiectul de activitate al societii

S.C. TOTAL PREST SERV S.R.L. este o societate cu rspundere limitat
care s-a nfiinat n data de 10.10.2002, ca o societate de familie, avnd
urmtorul obiect de activitate:
1activiti de secretariat, dactilografiere, multiplicare i traduceri,
cod CAEN 7483;
2nchirierea i subnchirierea bunurilor imobiliare proprii sau
nchiriate, cod CAEN 7020;
3nchirierea autoturismelor i utilitarelor de capacitate mic, cod
CAEN 7110.
Obiectul de activitate al societii, n prezent:
Domeniul declarat: servicii
Domeniul principal: 723 Prelucrarea informatic a datelor
Activitate principal: 7230 Prelucrarea informatic a datelor
Aceast clas include:
1- activiti legate de bazele de date: furnizarea de date ntr-o anumit
ordine, prin metode de cutare on-line sau acces direct pentru
utilizatori;
2- prelucrarea datelor folosind, fie programele proprii, fie ale clientului:
prelucrarea complet a datelor, servicii de introducere de date (data
entry), scanarea documentelor etc.;
3- gestiunea i exploatarea curent a datelor care aparin clienilor;
4- administrarea de pagini web.
Activiti secundare:
7020 nchirierea i subnchirierea bunurilor imobiliare proprii
sau nchiriate. Aceast clas include:
serviciile de nchiriere sau leasing imobiliar:
1- apartamente sau alte cldiri de locuit;
2- cldiri nerezideniale, inclusiv pavilioane expoziionale;
3- terenuri.
Aceast clas exclude:

1-

- operaiuni de servicii pentru hoteluri, pensiuni, campinguri,

campinguri pentru rulote i altele de uz nerezidenial sau pentru
sejururi de scurt durat.

5523 Alte mijloace de

cazare. Aceast clas
include:
1activitatea altor mijloace de cazare pe termen scurt, n: vile,
bungalowuri, cabane turistice, sate de vacan, pensiuni turistice,
ferme agroturistice, spaii de cazare pe nave fluviale i maritime,
camere de nchiriat pentru turism n locuinele cetenilor;
2activitatea n cmine studeneti i internate colare;
3activitatea n cminele pentru lucrtori strini;
4activitatea n alte mijloace de cazare n.c.a.
Activitatea ce constituie obiectul de realizare a cifrei de afaceri prezente
se va desfura n continuare, urmnd ca, de la data estimat de 03.01.2010
societatea s obin venituri i din activitatea de cazare n pensiunea pe care
dorete s o construiasc. De la nfiinare societatea a realizat profit n fiecare
an.
Activitatea de baz a societii va deveni cazarea n pensiunea ce se va
construi. innd seama de faptul c locaia acestei pensiuni este ntr-un peisaj
de excepie, respectiv ntr-o poian nconjurat de brazi, avnd n fa rul
Timi, iar dincolo de acesta vrful Piatra Mare, precum i de faptul c se afl
ntre dou cabane turistice (Bunloc i Dmbul-Morii), la 15 minute de prtia de
schi de la Bunloc i la 20 minute de Canionul 7 Scri, gradul de ocupare
estimat va fi n medie de 80%.

1.3. Capital social i resurse umane

Iniial, S.C. TOTAL PREST SERV S.R.L. a avut un capital social de
2.000.000 lei (ROL), care s-a majorat n anul 2004 la suma de 742.000.000 lei
(ROL) prin includerea unui teren de 1.300 mp situat n Scele (Timiul de Jos),
respectiv ntre Predeal i Braov, la 800 de metri de DN1.
Societatea are unic asociat pe Anca Jugravu, iar ca administrator pe
Jugravu Micaela. n prezent are un singur salariat (femeie).
De la nfiinare societatea a realizat profit n fiecare an, din obiectul su
de activitate.

Tabel nr. 1. Structura capitalului social i evoluia

acestuia de la nfiinare Structura acionariat S.C.
TOTAL PREST-SERV S.R.L.

l
a
d
a
t
a
d
e
0
5
.
0
4
.
2
0
0
5
Valoare

Nr.

Nr. de pri
sociale
Denumire acionar

crt.

deinute
(Buc.)

nominal

Valoare
total

Participare

(lei, ROL)

la capital

a prii
sociale

(%)

(lei, ROL)

JUGRAVU Victor

care a cesionat n data

1.

de
16.09.2003 ctre
JUGRAVU
Anca

20

100.000

2.000.000

100

20

JUGRAVU Anca

2.

100.000

2.000.000

100

(CESIONAR)
Majorare capital social n

3.

data de 13.10.2004

TOTAL

7.400
7.420

740.000.00
100.000
0
100.000

742.000.000

100
100

Sursa: documente interne ale S.C. TOTAL PREST SERV S.R.L.

Tabel nr.2. Date de identificare a
acionarilor
Datele de
identificare a

acionarilor
persoane fizice
i/sau juridice
Denumir
Nr.
crt
.

e
acionar
JUGRAVU

Participar
e
la capital

(%)

Sursa: documente interne ale S.C. TOTAL PREST

SERV S.R.L.

100

1. Anca
TOTAL

100

Tabel nr. 3. Administratorii societi

6

Administratorii societii
Nr.

Nume,

Domiciliu

Funcia

crt.

prenume

1.

JUGRAVU

AUDITOR

Micaela

FINANCIAR

Sursa: documente interne ale

S.C. TOTAL PREST SERV S.R.L.

1.4. Analiza SWOT

Analiza SWOT este unul dintre cele mai utilizate instrumente manageriale
pentru determinarea strii de sntate i a poziiei pe care o ocup n mediul
exterior o organizaie. De aceea, reprezint o etap important n cadrul
procesului de fundamentare i elaborare a strategiilor. Avantajul acestei
metode este dat de faptul c analizeaz att mediul intern ct i mediul extern
al organizaiei sau domeniului investigat. Astfel, se creeaz o imagine clar a
locului pe care organizaia l ocup n cadrul mediului i a potenialului pe care
aceasta l are. n cadrul analizei SWOT se pune accent pe identificarea ct mai
cuprinztoare i realist a punctelor forte, punctelor slabe, oportunitilor i
ameninrilor specifice organizaiei sau domeniului investigat.

Prin intermediul punctelor forte sunt evideniate resursele i capabilitile

care pot fi utilizate pentru a crea i susine un avantaj competitiv. n cadrul
aspectelor negative se evideniaz lipsa unor capabiliti i/sau resurse,
aspectele care pot fi mbuntite sau evitate, dezavantajele manifestate n
competiia cu organizaiile concurente, aspectele care ngreuneaz, sau nu i
permit organizaiei s-i realizeze scopul propus. n procesul de identificare a
punctelor tari i a celor slabe, se face o analiz a mediului intern al organizaiei
sau domeniului investigat. Pentru a putea fundamenta o strategie pertinent,
trebuie ns s fie luate n considerare i influenele mediului ambiant asupra
organizaiei. De aceea n cadrul analizei SWOT se identific oportunitile i
ameninrile generate de factorii mediului asupra domeniului investigat.
Identificarea oportunitilor presupune sublinierea situaiilor favorabile care
permit n viitor dezvoltarea domeniului investigat prin eliminarea punctelor
slabe i potenarea aspectelor pozitive. O importan deosebit n cadrul
analizei SWOT o are identificarea ameninrilor pe care mediul ambiant le
provoac asupra organizaiei sau domeniului investigat. Acestea pot avea ca
efect reducerea punctelor forte i dezvoltarea punctelor slabe ale organizaiei.
De aceea, se recomand s se fac o analiz detaliat a mediului ambiant
pentru identificarea ct mai exact a acestor ameninri.

Puncte forte:

1teren de 1.300 mp situat n Scele (Timiul de Jos), respectiv ntre

Predeal i Braov, la 800 m de DN1.
2studii de specialitate n domeniul turismului i agroturismului;
Puncte slabe:
1lipsa notorietii firmei.
Oportuniti:
2dezvoltarea pieei agroturismului, n special n judeul Braov;
3pensiunile din zon sunt total insuficiente pentru a prelua fluxul de
turiti;
1legislaie favorabila pentru proprietarii de pensiuni.
Ameninri:
2deschiderea unei alte pensiuni n apropierea terenului aflat n
proprietatea firmei;
3concurena mare pe piaa agroturismului n judeul Braov.

1.5. Concurena (agroturismul n judeul Braov)

Competitorii sunt organizaii similare care ncearc s satisfac aceleai
nevoi ale clienilor i care sunt percepute de consumatori ca alternative pentru
satisfacerea cerinelor lor. Concurenii unei firme se pot nscrie n una din
urmtoarele categorii:
rivalitatea

existent

pe

pia

ntre

productorii mai vechi; apariia de noi firme

concureniale;
produse i /sau servicii alternative.
innd cont de toate aceste fore ce influeneaz gradul de
competitivitate a unei ntreprinderi, putem identifica mai multe niveluri ale
concurenei, bazate pe gradul de substituire al produsului:
concurena de soluii ntreprinderea concureaz cu toate
ntreprinderile care solicit un cuantum aproximativ echivalent
din veniturile cumprtorilor;
concurena generic ntreprinderea concureaz cu toate
ntreprinderile care ofer produse i /sau servicii destinate s
satisfac aceeai nevoie;
concurena de produs ntreprinderea le consider concurente
pe toate ntreprinderile care ofer acelai produs sau aceeai
clas de produse;
concurena de marc o ntreprindere le consider concurente
pe celelalte ntreprinderi care ofer aceleiai categorii de
consumatori produse i /sau servicii similare, la preuri similare.

Poziionarea geografic a judeului Braov n zona montan din centrul

rii favorizeaz dezvoltarea turismului sub forme diverse. Accesul este facilitat
de infrastructura rutier i feroviar bun ce face legtura cu capitala rii, dar
i cu Europa occidental. Judeul atrage anual mai mult de 400.000 de
vizitatori. Potenialul turistic al judeul Braov mbin elemente ale cadrului
natural cu valorile culturale i istorice. Datorit unui important potenial
agroturistic, numeroase pensiuni agroturistice sunt clasificate sau n curs de
clasificare. Zona Bran-Moeciu-Fundata deine ponderea cea mai mare a
pensiunilor, peste 150 de uniti. n zona Scele au fost omologate 20 de
pensiuni iar n ara Fgraului 15. Proiecte de dezvoltare a acestei nie
turistice exist i n Vama Buzului. Turismul rural i ecoturismul au nceput a fi
practicate, ns cu o evoluie mai lent din cauza promovrii insuficiente i a
infrastructurii de acces deficitare, i n alte localiti precum Hrman, Hoghiz,
Jibert, Poiana Mrului, Prejmer, Purcreni, Snpetru, Teliu, Viscri, Zrneti, Zizin.
De remarcat este i complexul turistic de lng Mnstirea Smbta de Sus.
n Culoarul RucrBran, unde se gsesc aezrile rurale Bran, Moeciu,
Fundata, Dmbovicioara i Rucr, sate n general risipite, s-a dezvoltat,
ncepnd din 1990, turismul rural. Zona Branului (satele Bran, Poarta, Predelu,
imon, Sohodol, Cheia, Moeciu de Sus, Mgura, Petera, irnea, Fundata) are o
reea de peste 250 de pensiuni turistice i agroturistice, cele mai multe n
reeaua ANTREC (Asociaia Naional de Turism Rural, Ecologic i Cultural) 1.
Organizarea Filialei ANTREC n zona Bran explic existena n zon a numrului
mare de pensiuni i gospodrii agroturistice. Un numr din ce n ce mai mare
de gospodrii au ca activitate principal turismul. Circa 654 de persoane sunt
angrenate n aceast activitate.

Tabel nr. 4. Pensiuni ANTREC n judeul Braov

Localitate

Numr pensiuni

Numr locuri de

agroturistice

cazare

20

Bran
Bran imon

16
8

217
83

Bran Poarta
Fundata

6
5

60
48

Moeciu de Jos Cheia

Moeciu de Sus

3
11

80
332

Moeciu de Jos
Poiana Braov

35
1

461
8

Moeciu de Jos Petera

Poiana Mrului

1
9

6
54

Bran Predelu
Prejmer

6
3

58
8

Rnov

14

Beclean

www.antrec.ro.

Scele Babarunca
Scele Bunloc
Snpetru
irnea
Vulcan
Zrneti
TOTAL

1
1
2
1
3
122

18
12
26
10
64
1581

Sursa: www.antrec.ro

CAPITOLUL 2
STUDIU DE CAZ. SINTEZA STUDIULUI DE

FEZABILITATE

2.1. Descrierea general a proiectului

1
0

Denumirea investiiei
Construire pensiune n zona Dmbul Morii, judeul Braov.
Autoritatea contractant
S.C. TOTAL PREST SERV S.R.L.
Amplasamentul
Judeul Braov, localitatea Scele, comuna Timiul de Jos, strada
Canionului r.15
Tema
Pensiunea ce se va construi se va afla ntr-o zon turistic deosebit, fiind
exact pe traseul dintre Cabana Bunloc i Cabana Dmbul Morii. La 20 de
minute, pe un alt traseu care trece, de asemenea, prin faa pensiunii, se afl
Canionul 7 Scri, monument natural cu totul excepional. Alt traseu care
trece prin faa pensiunii este cel ctre Piatra Mare. De asemenea, n 15 minute
se poate ajunge la prtia de schi de la Bunloc. n ultimii doi ani, Agenia
Naional pentru Locuine a construit n apropiere un cartier rezidenial, astfel
c interesul comunitii locale s-a deplasat ctre aceasta zon de intrare n
Braov, venind dinspre Bucureti. n prezent, cele cteva pensiuni din zon sunt
total insuficiente pentru a prelua fluxul de turiti, din ce n ce mai mare. Cele
mai apropiate uniti mari de cazare (hoteluri) sunt n Braov sau n Predeal.

2.2. Studiul de fezabilitate privind oportunitatea construirii

unei pensiuni
2.2.1. Obiective propuse
Obiectivul acestui proiect este construirea unei pensiuni la Dmbul
Morii, n judeul Braov. Pensiunea va avea 4 niveluri (demisol, parter, etaj,
mansard) i va fi de 3 margarete.
Pensiunea va avea 4 nivele: demisol, parter, etaj, mansard. Intrarea n
imobil este amplasat pe faada sudic, fiind protejat de un atic. Orientarea
ncperilor a fost fcut n aa fel nct s asigure o bun nsorire a spaiilor de
cazare, iar deschiderile sunt prevzute s primeasc o perspectiv favorabil
asupra peisajului nconjurtor.
Funciunea principal va fi de cazare, prin cele 6 camere cu cte dou
paturi fiecare, iar ca funciune de servicii, aceasta este conceput cu o zon de
recreare i de servire a mesei. Pensiunea va dispune, de asemenea, de o
parcare acoperit i de un loc de joac pentru copii.
Funciunile la demisol sunt:
10,06
- central termic
11

mp

- pivni
- garaj 2 locuri
- anex

8,46 mp
22,28 mp
8,46 mp

- grup sanitar

2,78 mp

- coridor

5,89 mp

Funciunile la parter sunt:

- hol-recepie

22,89 mp

- living

23,20 mp

- buctrie

10,10 mp

- sufragerie

16,50 mp

- grup sanitar
- camer 2 locuri

1,74 mp
16,40 mp

(plus: baie 3,01 mp, sas 2,4 mp i

teras 8 mp)
- alte 2 terase comune
Funciunile la etaj sunt:
-

hol

16,40 mp

camer 2 locuri

16,40 mp

(plus: baie 3,01 mp, sas 2,4 mp i

teras 8 mp)
-

camer 2 locuri

16,30 mp

(plus: baie 3,01 mp, sas 2,4 mp i

teras 8 mp)
-

camer 2 locuri

16,09 mp

(plus: baie 3,01 mp, sas 2,4 mp i

teras 8 mp)
-

camer 2 locuri

16,61 mp

(plus: baie 3,01 mp, sas 2,4 mp i

teras 8 mp)
-

buctrie

10,10 mp

Funciunile la mansard sunt:

-

hol

camera 2 locuri

7,40 mp
16,09 mp

(plus: baie 3,01 mp, sas 2,4 mp i

teras 8 mp)
-

anex (usctorie)

5,61 mp

- anex
5,61 mp
Buctria de la parter a fost trecut pe cheltuieli neeligibile.

2.2.2. Condiii generale de implementare

12

Suprafaa i situaia juridic a terenului care urmeaz sa fie

ocupat de lucrare
Terenul pe care se va construi pensiunea are suprafaa de 1.300 mp i
este n proprietatea societii, prin aportul asociatului unic la capitalul social.
Caracteristicile geofizice ale terenului din amplasament
Perimetrul pensiunii se afl pe versantul vestic al masivului Piatra Mare,
ntr-o zon cu aspect sinclinal, care face legtura cu culoarul depresionar al Vii
Timiului, fcnd jonciunea cu Cabana Dmbul Morii. Fundamentul geologic
este constituit din calcare de vrsta cretacic superior i post cuaternare, plastic
consistente. Cercetrile geologice i geotehnice au stabilit cu certitudine
maxim faptul c n zon nu se gsesc goluri subterane, zcminte de sruri
solubile, crbuni i formaiuni litologice. Terenul se prezint n pant uoar, de
la nord-est ctre sud-est. Concluzia studiului geologic este c acest teren
prezint un perfect echilibru litostatic, ce confer garania stabilitii n timp a
construciei. Perimetrul nu este afectat de artere hidrografice sau toreni. Pnza
freatic se gsete la mare adncime.

Analizele de laborator au stabilit urmtorii

parametrii : greutate volumetric = 1,8
KN/m3
indicele de plasticitate = 18,2%
Perimetrul pensiunii se ncadreaz n macrozona avnd intensitatea
seismic I=7, coeficientul Ks=0,16 i perioada de col Tc= 1,00 cm/sec.
Presiunea convenional = 300 Kpa pentru sarcini de calcul centrice
Caracteristicile principale ale construciei
Pensiunea va avea 4 niveluri (demisol, parter, etaj, mansarda) si va fi de
3 margarete. Construcia se ncadreaz n categoria C de importan.
Suprafaa construit la sol va fi de
141 mp, iar suprafaa desfurat va fi de 441 mp.
Construcia va fi fcut din crmid, va fi tencuit i va fi vopsit cu
vopsea lavabil. n partea de jos, respectiv demisolul va fi placat, n exterior, cu
piatr de ru. Aceeai piatr de ru va fi folosit i pentru confecionarea prii
de jos a gardului. Pereii exteriori ai mansardei, dup ce vor fi tencuii, vor fi
placai cu lambriuri din lemn, n aceeai culoare cu lemnul teraselor.
Fiecare camera va avea o teras proprie,
construit din lemn. nlimea construciei la
coam va fi de 10,08 m.
Reele
n perimetrul unde se va construi aceast pensiune nu exist reele
subterane (electrice, gaze, apa, canalizare). Accesul la reelele existente se va
face prin prelungirea acestora. n faza de proiect acestea se gsesc la
urmtoarele distane:
1
3

gazul metan, la o distan de 200 metri

(pensiunea Mara); curent electric, la DN1,
respectiv la 800 metri;
apa rece, peste drum, la o distan de 500 metri.
ntruct n zon nu exist canalizare, se va construi o fos septic, cu
multiple filtre.
La stabilirea costurilor cu utilitile s-a luat n calcul numai a asea parte
a acestora, fiindc ele vor fi suportate de ctre toi cei 6 vecini. n construirea
bugetului s-a estimat c sumele nscrise reprezint numai partea din interiorul
terenului.
Structura constructiva
Sistemul constructiv este:
1- fundaie din beton continu sub ziduri;
2- structura de rezisten este din smburi i centuri de beton armat;
3- planee de beton armat;
4- grinzi de lemn peste mansard;
5- zidrie din crmid eficient de 37,5 cm pentru exterior i 15 si 2 cm
la interior;
6- arpant din lemn cu nvelitoare din igl din tabl ondulat;
7- elementele din beton se vor termoizola;
8- zidria din crmid se va termoizola la exterior cu polistiren extrudat
de minim 3 cm. Construcia se desfoar pe 3 travee de 4,30 m, 5,8 m
i 5,9 m, cu deschideri de 4,4 m i
2,0 m.
Principalele utilaje de dotare a construciilor
Principalele utilaje vor fi centrala termic i cazanul.
Instalaii aferente construciei
Societatea deine avizele de principiu de la toi furnizorii de utiliti: ap,
electricitate, gaze, Ministerul Sntii, Ministerul Mediului, telefon.
Conductele de ap rece i cald se vor executa cu evi din polipropilen,
montate ngropat, n nie tehnice i vor fi izolate pentru prevenirea condensului
i a ngheului.
Scurgerea apelor uzate se va face prin conducte de polipropilen PP
pentru canalizare, ntr-o fos ecologic, cu filtre de separare.
Instalaia de gaze se va realiza din evi de cupru.
Alimentarea cu energie electric se va realiza prin racordarea firidei de
branament proiectat la reeaua de joas tensiune a furnizorului, existent n
zon, prin LES 0,4 kV.
Utiliti
1
4

Alimentarea cu ap rece i calda a buctriei i grupurilor sanitare se va

face de la reeaua de distribuie a apei reci existent n zon, prin intermediul
cminului de apometru proiectat i de la boilerul pentru ap cald montat n
centrala termic.
nclzirea se va realiza de ctre o central termic care va funciona pe
baz de gaz metan. Pentru aceasta este necesar extinderea reelei existente.
Alimentarea cu energie electrica se va realiza prin racordarea firidei de
branament proiectat la reeaua de joas tensiune a furnizorului, existent n
zon, prin LES 0,4 kV.
Avize i acorduri
Avizele i acordurile emise de organele n drept, potrivit legislaiei n
vigoare, privind:
1- avizul ordonatorului principal de credite privind necesitatea i
oportunitatea realizrii investiiei;
2- fia tehnic emis de agenia de protecia mediului, nr.
8348/16.12.2007, anex la certificatul de urbanism;
-

avizul nr. 840/10.12.2007 eliberat de S.C. APEVITA Predeal,

pentru alimentarea cu ap;

avizul
avizul
avizul
avizul
avizul
civil;
6- avizul
12345-

nr. 1569/07.12.2007 eliberat de COMPANIA APA Braov;

nr. 2120/08.12.2007 eliberat de S.C. DISTRIGAZ Braov;
sanitar nr. 643/01.03.2008;
nr. 2384/21.12.2007 eliberat de S.C. Electrica Transilvania;
nr. 8329/16.12.2007 eliberat de Inspectoratul de protecie
nr. 1374/26.11.2007 eliberat de S.C. ROMTELECOM.

2.2.3. Devizul general estimativ al afacerii

Tabel nr. 5. DEVIZ GENERAL

Privind cheltuielile necesare construirii unei pensiuni
la Dmbul Morii n mii lei/EURO la cursul 41.492
lei/EURO din data de 01.02.2010
Valoare (inclusiv TVA)

Nr Denumirea capitolelor i

Din care supus

procedurii de
achiziie

Total

crt. subcapitolelor de cheltuieli

public
Mii lei

1.

2.

3.

Euro
4.

Mii lei
5.

Euro
6.

1
5

PARTEA I
CAPITOLUL 1
Cheltuieli pentru obinerea i amenajarea terenului

1.1. Obinerea terenului

1.2. Amenajarea terenului
1.3. Amenajri pentru protecia mediului
2.

CAPITOLUL 2

Cheltuieli pentru asigurarea

utilitilor

824.719

necesare obiectivului

22.600

824.719

22.600

CAPITOLUL 3

Cheltuieli pentru proiectare i

asisten tehnic
3.1.

Studii de teren

Obinerea de avize, acorduri

3.2. i

109.476

autorizaii

3.000

3.3. Proiecte i engineering

3.4. Organizarea procedurilor de
achiziie public
3.5. Consultan
3.6. Asisten tehnic

CAPITOLUL 4

Cheltuieli pentru investiia

de baz
4.1. Construcii i instalaii

5.570.285

4.2. Montaj utilaj tehnologic

Utilaje, echipamente
4.3. tehnologice i

funcionale cu

152.644 5.570.285 152.644

72.984

2.000

720.936

19.756

montaj
Utilaje fr montaj i echipamente
4.4. de

transport
4.5. Dotri

CAPITOLUL 5

Alte cheltuieli
5.1. Organizare de antier:
5.1.1. lucrri de construcii
5.1.2. cheltuieli conexe organizrii
antierului
5.2. Comisioane, taxe, cote legale,
costuri

de finanare:
5.2.1. Comisioane, taxe i cote
legale
5.2.2. Costul creditului

227.674

6.239

5.3. Cheltuieli diverse i neprevzute

CAPITOLUL 6

Cheltuieli pentru darea n exploatare

6.1.

16

Pregtirea personalului de exploatare

6.2. Probe
tehnologice TOTAL

Din care C + M

PARTEA a II-a
Valoarea rmas actualizat a
mijloacelor fixe existente incluse
n cadrul obiectivului de investiie

Fondul de rulment necesar

pentru primul

PARTEA a III-a

ciclu de producie
TOTAL GENERAL
Din care C + M

7.526.074
6.467.988

206.239
177.244

Sursa: documente interne ale S.C. TOTAL PREST SERV S.R.L.

Valoarea total a investiiei, cu detalierea pe structura devizului general

este de 206.239 EUR, din care:
1proiect de arhitectur, rezisten, instalaii, studiu geo, avize, 3.000
EUR;
2organizarea de antier, 3.208 EUR
3terasarea terenului, 4.909 EUR (terenul este n pant i este
obligatorie terasarea),
4construcia, 97.832 EUR
5izolaiile construciei, 25.571 EUR
6instalaii electrice (n interiorul proprietii), 6.769 EUR
7instalaii sanitare, 2.955 EUR
8instalaii de nclzire, ventilaie, PSI, 4.900 EUR
9instalaii de gaze, 6.500 EUR
10racordare la reeaua de apa, 5.600 EUR
11racordare la reeaua de gaze, 7.000 EUR
12racordare la reeaua de electricitate, 3.500 EUR
13construire fos septic i dotarea cu filtre, 6.500 EUR
14boiler i central termic, 2000 EUR
15dotare cu mobilier, electrocasnice, lenjerie, vesel, 19.256 EUR
16echipament IT, 500 EUR
17costul creditului, 6.239 EUR

2.2.4. Rezultatele ateptate

17

innd seama de faptul c locaia acestei pensiuni este ntr-un peisaj de

excepie, respectiv ntr-o poian nconjurat de brazi, avnd n fa rul Timi,
iar dincolo de acesta vrful Piatra Mare, precum i de faptul c se afl ntre
dou cabane turistice, Bunloc i Dmbul Morii, la 15 minute de prtia de schi
de la Bunloc i la 20 minute de Canionul 7 Scri, se estimeaz c gradul de
ocupare va fi, n medie, de 80%.
n cazul n care turitii vor dori s li se pregteasc micul dejun,
produsele vor fi cumprate de la supermarketurile din apropiere: Selgros i
Carrefour (la 5 km). Aceste costuri nu au fost incluse n buget pentru c vor fi
recuperate la pre de cumprare de la turitii care vor solicita acest serviciu.
Furnizorii de servicii sunt companiile naionale care presteaz servicii de
furnizare: energie electric, gaze naturale, ap, telefonie fix.
n plus fa de aceste servicii va fi nevoie de serviciile unei spltorii,
fr ca la aceast dat s existe un contract cu o anumita spltorie. Acest
aspect va fi analizat la momentul deschiderii pensiunii, cnd se vor analiza
preurile mai multor astfel de uniti, precum i distana acestora fa de
pensiune. n acest moment cea mai apropiat se afl n magazinul Carrefour (la
5 km)

Tabel nr. 6. Principalii clieni ai societii

Client
Nr. crt.

Valoare

(Nume i

Pondere
%

(lei)

adres)
1.

Tineri n grupuri

863.108.784

45

2.

Tineri singuri

383.603.904

20

3.

Aduli i copii

671.306.832

35

4.

TOTAL

1.918.019.520

100%

Sursa: documente interne ale S.C. TOTAL PREST SERV S.R.L.

Tabel nr. 7. Canale de distribuie
Pondere
Nr. crt.

Canalul

(%)

1.

Societi de turism

20

2.

A.N.A.T.

25

3.

Alte forme de publicitate, inclusiv

internet, relaii personale

Sursa: documente interne ale S.C. TOTAL PREST SERV S.R.L.

55

Pentru turitii sosii prin intermediul ageniilor de turism i A.N.A.T. s-a

luat n calcul un comision pentru aceti intermediari, de 5%. innd ns cont

de faptul c aceasta pensiune se afl

1
8

exact pe drumul dintre 2 cabane, s-a apreciat c un numr important de turiti

vor ajunge aici fr niciun intermediar.
Plata serviciilor se va putea realiza de ctre turiti att n numerar, ct i
prin card. Ageniile i A.N.A.T. vor achita numai cu ordin de plat. Pentru agenii
i A.N.A.T. termenul de plat va fi de regul n avans sau n cel mult 3 zile de la
sosirea turitilor. Pentru turitii care au ajuns singuri, plata se va face fie la
sosirea, fie la plecarea acestora.
innd seama de faptul c zona prezint att particulariti pentru
sezonul de iarn, prin existena unei prtii de schi (prtia de la Bunloc), dar i
pentru drumeii, pe aici trecnd numeroase trasee turistice, s-a apreciat c vor
avea turiti n tot anul, probabil mai puini n lunile martie, aprilie i noiembrie.
Date privind fora de munc ocupat dup realizarea investiiei:
1- total personal, 3 din care personal de execuie 2;
2- locuri de munc nou create 2.
Locurile de munc nou create, un post de recepioner i unul de
ngrijitoare, vor fi ocupate de femei n vrst de pn la 35 de ani.

2.3. Prezentarea investiiei

3.3.1. Mrimea i originea investiiei (% din fonduri europene)

Investiia necesar pentru realizarea proiectului va fi asigurat prin
contribuii proprii, prin credite bancare i prin sprijin financiar nerambursabil
din fonduri publice, respectiv fonduri
SAPARD.
Valoarea sprijinului financiar nerambursabil
97.919
din fonduri publice, respectiv fonduri europene

euro
47.918

Valoarea financiar a contribuiei din surse proprii

Valoarea financiar a contribuiei din credite
bancare

euro
50.000
euro

Valoarea total eligibil a proiectului de

195.837

investiii

euro

Tabel nr. 8. Mrimea i originea investiiei

Nr.

crt.
1.

Originea
contribuiei
Sprijin financiar

nerambursabil din

Mrimea

Aportul

contribuiei

contribuiei

(euro)

(%)

97.919

50

19

fonduri europene

2.
3.
4.

Contribuie din surse

proprii
Contribuie din credite

bancare
TOTAL

47.918

24,47

50.000

25,53

195.837

100

Sursa: documente interne ale S.C. TOTAL PREST SERV S.R.L.

2.3.2. Graficul de realizare a proiectului de investiie propus

Programul, detaliat pe faze de implementare a proiectului i pe
activiti, se prezint n felul urmtor:
Data estimat de nceput: 01.02.2010;
Data estimat de terminare a activitilor: 01.08.2011;
Data estimat de ncepere a desfurrii activitii de cazare n
pensiune: 1.09.2011.
Tabel nr. 9. Etapele de implementare ale proiectului de
investiie
Nr.
crt
.
1.

Activitate
a
prevzut

Turnare

Durat
a

2 luni

fundaie
2.

Construcie

1,5 luni

demisol
3.

Construcie

1,5 luni

parter
4.

Construcie etaj

1.5 luni

5.

Construcie

1,5 luni

mansard
6.

Rigidizare

Luna n care se va realiza

activitatea
1

10

x x
x

x
x

x x

1 lun

structur i

acoperi
7.

Montare

0,5 luni

tmplrie
8.

Montare

1 lun

x
x

11

12

13

14

15

16

17

18

termosistem

20

exterior

9.

Montare

0,5 luni

instalaie

electric
10.

Montare rigips 0,5 luni

i vat

mineral
11.

Finisaj exterior

1 lun

12.

Recepia

0,5 luni

construciei
13.

Montare

1 lun

instalaii
sanitare,

nclzire,
ventilaie,
gaze
14.

Racordare la

2,5 luni

reelele de
ap,

gaze i

electricitate
15.

Construire
fos

0,5 luni

septic
16.

Dotare cu
boiler

1 lun

i central

termic
17.

Dotare cu

1 lun

mobilier,
electrocasnic
e,
lenjerie,
vesel,
echipament IT

Sursa: documente interne ale S.C. TOTAL PREST SERV S.R.L.

2.3.3. Structura de management n implementarea proiectului

Pentru implementarea proiectului exist o echip, format din dou
persoane: un responsabil legal i un responsabil tehnic.
Responsabil legal
Nume: JUGRAVU
Prenume: ANCA
Funcia:
ASOCIAT UNIC

Responsabil tehnic
Nume: JUGRAVU
21

Prenume: MICAELA
Funcia: ADMINISTRATOR

2.3.4. Costurile i planul de finanare

Valoarea total a proiectului este de 206.329 euro din care, valoarea
eligibil reprezint 195.837 euro, n preurile februarie 2010, din care
construcii-montaj 177.244 euro (valoarea construciei i a branamentelor la
utiliti)

Ealonarea (INV/C + M)
ANUL I
respectiv 66.883 EURO
ANUL II
respectiv 110.361 EURO
Capaciti (n uniti fizice): 4.380 locuri de cazare/an.
Condiiile financiare de realizare a obiectului
1. Valoarea investiiei (Vi) = 207.329 EUR, fr TVA, iar valoarea eligibil
a proiectului este de 195.837 euro, fr TVA.

2. Veniturile din exploatare (Ve)

57.760
anul 2012

EUR
57.760

anul 2013

EUR
57.760

anul 2014

EUR
57.760

anul 2015

EUR
57.760

anul 2016

EUR

3. Cheltuieli de exploatare (Ce) = 22.849 EUR

26.906
anul 2012

EUR
26.906

anul 2013

EUR
26.906

anul 2014

EUR

anul 2015

26.906

EUR
26.906
anul 2016

EUR

4. Rezultatul din exploatare (Re) = 29.711 EUR

22

anul
2012

30.854
EUR

anul

30.854

2013

EUR

anul

30.854

2014

EUR

anul

30.854

2015

EUR

anul

30.854

2016

EUR

5. Profitul net (Pn)

anul

29.387

2012

EUR

anul

29.943

2013

EUR

anul

29.943

2014

EUR

anul

29.943

2015

EUR

anul

29.943

2016

EUR

6. Durata de recuperare a investiiei (Dr) = 6 ani 10 luni i 26 zile

7. Rentabilitatea capitalului investit (Rc)
anul
2012

14%

anul
2013

15%

anul
2014

15%

anul
2015

15%

anul
2016

15%

8. Cheltuieli financiare (Cf) - anul 2012 = 951 EUR

9. Gradul de acoperire a cheltuielilor financiare (Ga) =Re/Cf anul 2012 = 32

perioada 2013-2016, nu este cazul
10. Rata ndatorrii (RI) = 11%
anul 2012 = 15,2%
perioada 2013-2016, nu este cazul
23

11. Rata acoperirii prin fluxul de numerar (RAFN) = Total intrri numerar/
(dobnzi+pli leasing + rambursarea datoriilor)
anul 2012 =
140%
anul
2013 = 140%
anul 2014 =
374%
perioada 2015-2016, nu este cazul
12. Valoarea net actualizat (VNA)= 159,233

2
4

CONCLUZII

Noiune de investiie, ntr-o accepiune larg, este sinonim cu: alocare,

plasare, dotare, iar ntr-un sens mai restrns (financiar-contabil) reprezint o
cheltuial fcut pentru obinerea de bunuri materiale cu valoare mare i
durat de folosin ndelungat.
n condiiile conducerii economiei prin plan centralizat, pe principii
administrative, investiia reprezenta numai ceea ce se aloca pentru crearea i
dezvoltarea bazei materiale de producie i a celei pentru sectorul socialcultural. Potrivit unei definiii, cu larg circulaie n ara noastr, investiia
reprezint totalitatea cheltuielilor prin care se creeaz, se achiziioneaz noi
fonduri fixe productive i neproductive, se perfecioneaz sau se reconstruiesc
fondurile fixe existente.

Trecerea la economia de pia implic o schimbare a opticii privind

noiunea de investiie, determinat de circulaia capitalului pe pia, de lupta
de concuren, de ctigul (profitul) ateptat etc. n aceste condiii,
problematica investiiilor este abordat de la sursa ce acoper cheltuielile
respective. Astfel, investiiile sunt nelese ca prezentnd partea de venit
destinat pentru formarea capitalului. Utilizarea venitului pentru creterea
capitalului i a stocurilor reprezint investiiile nete; dac alturi de veniturile
destinate ar fi investite se utilizeaz i amortizrile, obinem investiia brut. A
investi nseamn a aloca resurse pentru sporirea capitalului real existent la un
moment dat.

n urma ntocmirii studiului de fezabilitate al investiiei propus de S.C.

TOTAL PREST SERV S.R.L. a rezultat c investiia este justificat. Obiectivul
principal al prezentului proiect l reprezint construirea unei pensiuni n judeul
Timi, la Dmbul Morii. Atingerea acestui obiectiv justific investiia propus
prin efectele pe care le genereaz:
1-

dezvoltarea agroturismului n zon;

2dezvoltarea firmei S.C. TOTAL PREST SERV S.R.L., care va avea ca

principal obiect de activitate cazarea n aceast pensiune;
3-crearea a dou noi locuri de munc n zon.
2
5

n ceea ce privete mrimea i originea investiiei, valoarea financiar a

contribuiei proprii este de 47.918 euro, iar valoarea sprijinului financiar
nerambursabil din fonduri publice este de 97.919 euro, reprezentnd 50% din
valoarea total a proiectului de investiii.
Indicatorii de eficien rezultai din analiza financiar sunt urmtorii:
Rentabilitatea capitalului investit (Rc) = 14-15%;
Durata de recuperare a investiiei (Dr) = 6 ani 10
luni i 26 zile; Rezultatul din exploatare (Re) =
29.711 EUR;
Valoarea net actualizat (VNA)= 159,233.
Aceste valori rezultate din calculul indicatorilor de eficien arat c
investiia analizat este rentabil.

2
6

BIBLIOGRAFIE:

1) Bran P., Finanele ntreprinderii, Ed. Economic, Bucureti, 1997;

2) Dima C., Nedelcu M., Management industrial, Ed. Naional, Bucureti,
3)
4)
5)
6)
7)

2000;
Ifnescu A. (coord., Analiza economico-financiar, Ed. Economic,
Bucureti, 1999;
Romnu I., Vasilescu I., Investiii, Ed. Economic, Bucureti, 2000;
Romnu I., Vasilescu I., Managementul investiiilor, Ed. Mrgritar,
Bucureti, 1997;
Stoian M., Gestiunea investiiilor, Ed. A.S.E., Bucureti, 2004;
Teodor H., Finanele agenilor economici din Romnia, Ed. Intelcredo,
Deva, 1999;

8) Toma

M., Finane i gestiune financiar

Economic, Bucureti, 1998;

de ntreprindere, Ed.

9) Vasilescu I. (coord.), Investiii. Studii de caz i teste gril, Ed.

Economic, Bucureti, 1999;

10) Vasilescu I. (coord.), Investiii i relansarea economic, Ed. Tribuna

Economic, Bucureti, 1999;

11)

West A., Planul de afaceri, Ed. Teora, Bucureti, 2000;

12) *** www.apdrp.ro (pagina web oficial a Programului FEADR, gestionat

n Romnia la nivelul Ministerului Agriculturii, padurilor si dezvoltarii

rurale Agentia de plati pentru dezvoltarea rurala si pescuit);

13) *** www.antrec.ro (pagina web oficial a Asociaiei Naionale de Turism

Rural, Ecologic i Cultural);

14)

*** documente interne ale S.C. TOTAL PREST SERV S.R.L.

27