Seciunea I.

Dreptul de proprietate public

1.

Consideraii generale. Exist mai multe abordri ale formelor dreptului de proprietate: a) n
funcie de subiectele dreptului de proprietate; b) dup modurile de dobndire; c) dup distincia
dac dreptul de proprietate nu este sau este afectat de modaliti; d) dup existena unor
regimuri juridice diferite.

Principala distincie a formelor de proprietate este dup regimul juridic, unde avem dou forme:
dreptul de proprietate public i dreptul de proprietate privat. Aceste dou forme ale dreptului de
proprietate sunt enunate expres in art. 135 pct. 2 din Constituie, potrivit cruia: Proprietatea este
public sau privat .

2. Sediul materiei dreptului de proprietate public. Acelai art. 135 din Constituie, n alin. 3
prevede c:Proprietatea public aparine statului sau unitilor administrativ-teritoriale. n
alineatele urmtoare sunt cuprinse prevederi referitoare la principalele categorii de bunuri
care alctuiesc obiectul dreptului de proprietate public, exercitarea acestui drept i titularii
dreptului de proprietate public.
Reglementrile generale din Constituie au valoarea de principiu i fora pe care le-o d legea
fundamental. Acest cadru de principiu al proprietii publice este dezvoltat n diverse alte acte
normative.
Legea organic este Legea nr. 213/1998, privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia.
Ea reglementeaz regimul juridic general al acestei proprietii. Aceast lege reprezint sediul
materiei n ce privete regimul general al dreptului de proprietate public aspect ce rezult din art. 5
alin. (1): regimul juridic al dreptului de proprietate public, este reglementat de prezenta lege, dac
prin legi speciale nu se dispune altfel. Textul care aparine unei legi organice nu exclude ca i alte
legi speciale s cuprind reglementri privind dreptul de proprietate public care s cuprind unele
particulariti fa de regimul juridic general.
Dup 1989, primul act normativ care reglementeaz regimul juridic al proprietii publice a fost
Legea nr. 18/1991, care n art. 4 face referiri la terenurile care intr n domeniul public, n raportare la
titularii acestui drept, anumedomeniul public de interes naional, al crui titular este statul,
i domeniul public de interes local a1 crui titular sunt unitile administrativ-teritoriale (comuna,
oraul, municipiul, judeul).
Legea stabilete in alin. 3 al art. 4 modalitatea de exercitare a dreptului de proprietate public, prin
constituirea dreptului de administrare a bunurilor care formeaz obiectul acesteia.

n art. 5 al legii se face o enumerare a imobilelor terenuri care aparin domeniului public, care
prin natura lor sunt de uz sau interes public observnd din aceast nirare c este folosit criteriul
afectaiunii.
Alte categorii de terenuri aparinnd domeniului public sunt i terenurile agricole proprietate de stat,
administrate de instituiile i staiunile de cercetri tiinifice destinate cercetrii i producerii de
semine i material sditor din categorii biologice superioare i animale de ras (art.35 alin.2 din
lege), precum i terenurile proprietate de stat folosite de unitile de nvmnt cu profi1 agricol sau
silvic necesare desfurrii activitii didactice.
Legea nr. 69/1991, privind administraia public local cuprinde dispoziii referitoare la dreptu1 de
proprietate public, n raport cu titularii acestui drept, care pot fi i sunt unitile administrativ
teritoriale, acestea n condiiile art. 4 din lege avnd personalitate juridic. n conformitate cu art. 79
din lege, constituie patrimoniul unitii administrativ-teritoriale bunurile mobile si imobile care aparin
domeniului public de interes local, domeniul privat al acesteia, precum i drepturile i obligaiile cu
caracter patrimonial. Aparin domeniului public de interes local toate bunurile care, potrivit legii sau
prin natura 1or, sunt afectate unei utiliti publice, sunt de uz sau de interes public i nu au fost
declarate de interes naional (art. 80 din lege). n continuare, textu1 face o enumerare
exemplificativ, nsemnnd c pot aparine si alte bunuri dobndite, n condiii legale. Reglementri
ale domeniului public de interes local Legea nr. 63/1991, mai cuprinde n art. 82, 84 i 127, precum
i H.G. nr. 113/1992, aceast hotrre, care fiind act administrativ stabilete msura pentru
defalcarea i trecerea acestor bunuri sub autoritatea sau n administrarea autoritilor administrative
competente.
Alte texte legale cu referire la domeniul public sunt cele ale art. 475-478 Cod civil, folosindu-se
expresia dedomeniu public. Textele vechi ale codului au o calitate mai discutabil, imprecizia
reieind din enunarea bunuri care nu sunt ale particularilor. n doctrina interbelic li s-a dat
noiunea de bunuri domeniale sau Domeniu al Statului, cuprinznd in mod generic toate bunurile
proprietatea statului. Doctrina veche face distincie pe de o parte ntre domeniul civil i domeniul
administrativ, pe de alt parte, n cadrul domeniului administrativ, acesta este de dou
feluri: domeniul public i domeniul privat, acestea din urm sunt destinate uzului public i ca atare
sunt n afar de comerul civil (art. 936, 1310, 1844 Cod civil). 1

3. Definiia i caracterele dreptului de proprietate public.

3.1. Definiie: Dreptul de proprietate public este dreptul de proprietate care
aparine exclusiv statului i unitilor administrativ- teritoriale asupra bunurilor care fac parte din
domeniul public i ale crei prerogative se exercit n regim de drept public, acesta fiind inalienabil,
imprescriptibil i insesizabil.
3.2. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate public rezult din nsi definiia
dat, iar normativ se desprind din textul art. 135 (5) din Constituie, art. 11 din Legea nr. 213/1998,
art. 82 din Legea nr. 69/1991, republicat, i art. 5 din Legea nr. 18/1991, republicat.

Textul constituional, preluat apoi de legile citate, prevede c: Bunurile proprietate

public sunt inalienabile. Potrivit art. 11 din Legea nr. 213/1998, Bunurile din domeniul public sunt
inalienabile, insesizabile i imprescriptibile .
Prevederea constituional este preluat n coninutul art. 11 din Legea nr. 213/1998, legea organic
n materie, care prevede n alin. 1 c: Bunurile din domeniul public sunt inalienabile, insesizabile i
imprescriptibile. Dup enunarea caracterelor juridice ale proprietii publice sunt definite fiecare
dintre ele.
n alin. 2 al art. 11 se arat c actele juridice ncheiate cu nclcarea regimului juridic al bunurilor din
domeniul public sunt lovite de nulitate absolut.
Se observ c sunt utilizate att de legiuitor ct i de doctrin noiunile de proprietate public i de
domeniu public, care n limbajul practicienilor are acelai interes, cele dou terminologii sunt
apreciate sinonime. Cteva explicaii mai sunt necesare la noiunea de domeniu public i de
domenialitate proprie din tradiia juridic. n evoluia concepiilor juridice asupra domeniului public,
iniial s-a considerat c bunurile nu sunt susceptibile de proprietate; s-a negat ideea proprietii,
pentru c bunurile care fac obiectul su sunt inalienabile. Doctrina modern a sec. XX a impus n
privina domeniului public acceptarea n favoarea titularului a unui drept de proprietate, pe
considerentul c sunt prezente cele trei prerogative ale unui astfel de drept, concepie care st la
baza Constituiei din 1991. Este de subliniat faptu1 c noiunea de proprietate public trebuie
desprins de aceea de domeniu public.2
Proprietatea public reprezint o entitate specific din instituia juridic a dreptului de proprietate, o
form a acestui drept, care are regimul sau distinct n cadru1 instituiei proprietii.
Domeniul public este reflectarea material a dreptului de proprietate public, care cuprinde
totalitatea bunurilor apte sau afectate s fac obiectul proprietii publice.
3.2.1. Dreptul de proprietate public este inalienabil. Caracterul inalienabil const n aceea c
bunurile care fac obiectul proprietii publice sunt scoase din circuitul civi1 general, adic nu pot fi
nstrinate pe cale voluntar prin acte juridice inter vivos sau mortis causa i nici prin procedura de
expropriere. Interdicia de nstrinare privete i imposibilitatea constituirii dezmembrmintelor
dreptului de proprietate: uzufructul, uzul, abitaia, servituile propriu-zise i superficia. Aceste bunuri
pot fi ns afectate de servitui naturale i legale care nu sunt servitui propriu-zis veritabile, ci limitri
normale ale dreptului de proprietate. Limita anumitor servitui trebuie neleas c ea poate s
mearg pn acolo nct s creeze o incompatibilitate cu afectaiunea, uzul sau interesu1 public,
analizat ca o chestiune de fapt concret. Actele de nstrinare cu privire la bunurile care fac
obiectu1 proprietii publice sunt lovite de nulitate absolut, pentru c sunt n afar de comer i
exceptate circuitului civil. Bunurile mobile i imobile din proprietatea public sunt afectate fie uzului
public, fie interesului public, i ele trebuie s-i pstreze destinaia i scopul afectaiunii. Ele sunt
posibile n msura n care nu exist nicidecum nsuirea unei alienri (ex. servitute prin fapta omului,
aceea de trecere) pentru c nu poate fi vorba de o excepie, ci de existena concomitent att a
principiului inalienabilitii ct i a unui dezmembrmnt fr semnificaie asupra acestui caracter.

Tot ca o concretizare a textului constituiona1 art. 135(5), n art. 11 lit. a din Legea nr. 213/1998 se
prevede c bunurile proprietate public: nu pot fi date numai n administrare, concesionate sau
nchiriate, n condiiile legii. n context mai este de reinut c nu pot fi constituite garanii prin gajarea
sau ipotecarea acestor bunuri.
Inalienabilitatea proprietii publice duce n principiu la interdicia dobndirii lor de ctre particulari
prin oricare dintre modurile prevzute de lege. n practic s-a decis c pentru terenurile aparinnd
proprietii publice nu se pot emite certificate de atestare a dreptului de proprietate societilor
comerciale cu capital de stat, n temeiul H.G. nr. 834/1991, iar asupra terenurilor agricole nu se
poate constitui sau reconstitui dreptu1 de proprietate dup procedura Legii nr. 18/1991, republicat.
n fine, conform art. 112 din Legea nr. 54/1998, terenurile nu pot face obiectul schimbului.3
Problema se pune n aceiai termeni i n aplicarea Legii nr. 112/1995 privind msurile reparatorii
pentru fotii proprietari i motenitorii lor care au pierdut abuziv dreptul de proprietate n perioada
anilor 1945-1989, precum i pentru imobilele preluate de stat i afectate domeniului public conform
art. 16 din Legea nr. 10/2001, privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv de stat. 4
Dac afectaiunea dat bunului preluat de stat nu mai subzist sau dac revendicarea a fost
solicitat pe calea dreptului comun, apreciem c, prin excepie strict si limitativ interpretat, prin
retrocedare ctre vechiul proprietar se derog de la caracterul inalienabil.
Tot astfel, art. 45 i 46 din Legea nr. 18/1991 dispun ca persoanele fizice sau motenitorii lor pe de o
parte, i fotii composesori sau motenitorii lor, pot solicita terenurile cu vegetaie forestier,
pdurile, cuprinse n perimetre silvice prin acte normative speciale.
3.2.2. Dreptul de proprietate public este imprescriptibil. Imprescriptibilitatea este consecina
inalienabilitii bunurilor, adic a mprejurrii c sunt scoase din circuitul civil. Caracterul
imprescriptibil const n aceea c dreptu1 de proprietate public este imprescriptibil extinctiv, ct i
achizitiv.
Imprescriptibilitatea sub aspect extinctiv face admisibil oricnd promovarea unei aciuni n
revendicare, indiferent dac este vorba despre bunuri imobile sau mobile. Aadar, dreptul la aciune
nu se stinge n timp, chiar dac nu a fost exercitat de autoritatea titular a dreptului de proprietate
public asupra bunului respectiv. Revendicarea este posibil chiar i n cazul adjudecrii, pentru
care art. 561 C.pr.civ. prevede un termen de 5 ani sau al avulsiunii terenurilor, caz pentru care art.
498 C.civ. prevede c revendicarea se face n termen de 1 an.
Imprescriptibilitatea sub aspect achizitiv permite titularului dreptului de proprietate public asupra
unui bun s se opun cu succes, s paralizeze, invocnd excepia caracterului imprescriptibil, n faa
oricrei aciuni naintate de alt persoan fizic sau juridic de drept privat, pentru constatarea
uzucapiunii, n cazul imobilelor, i prin posesia de bun credin, n cazul mobilelor.
Aceast concluzie se desprinde din prevederile art. 1844 Cod civil: Nu se poate prescrie domeniul
lucrurilor care, prin natura lor proprie sau printr-o declaraie a legii, nu pot fi obiecte de proprietate
privat, ci sunt scoase afar din comer . Conform art. 11 alin. 1 lit.c din Legea nr. 213/1998,
bunurile imobile nu pot fi dobndite de ctre alte persoane prin uzucapiune, iar bunurile mobile prin

posesia de bun credint. n privina fructelor percepute de posesorul de bun credin al bunului,
considerm c le pstreaz, chiar dac ulterior bunu1 reintr n domeniul public.
3.2.3. Dreptul de proprietate public este insesizabil. Tot datorit caracterului puternic
a1 inalienabilitaii proprietii publice, bunurile care formeaz obiectul acesteia sunt i insesizabile,
adic nu pot fi urmrite de creditori pentru realizarea creanelor lor. Insesizibilitatea funcioneaz i n
ipoteza c bunul se afl la un alt deintor dect titularul, n cadrul exercitrii unui drept de
administrare, concesionare sau nchiriere.
n coninutul caracterului insesizabil intr i interdicia constituirii de garanii asupra bunurilor din
domeniul public.
Legea nr. 18/1991, republicat, n art. 5 face o enumerare a terenurilor care fac parte din domeniul
public, iar n privina regimului juridic al celor incluse n acest act normativ, face referire la caracterele
pe care le prezint, confirmnd o dat n plus tria lor constituional, respectiv: terenurile care fac
parte din domeniul public sunt scoase din circuit civil, dac prin lege nu se prevede altfel; dreptul de
proprietate asupra lor este imprescriptibil .

4. Subiectele dreptului de proprietate public. Actele normative care reglementeaz dreptul

de proprietate public, prevd i care sunt titularii si n mod limitativ. n afara acestora, de
regul entiti sau autoriti publice, nici o alt persoan fizic sau juridic nu poate s fie
titular al dreptului de proprietate public.
n acest sens, art. 135 alin. 3 din Constituie statueaz c: proprietatea public aparine statului i
unitilor administrativ- teritoriale. Tot astfel, art. 1 din Legea nr. 213/1998 dispune c dreptul de
proprietate public aparine statului sau unittilor administrativ- teritoriale. Cu referire la terenurile
proprietate public, art. 4 alin. (2) din Legea nr. 18/1991, republicat, dispune c: domeniul public
poate fi de interes naional, caz n care proprietatea asupra sa, n regim de drept public, aparine
statului, sau de interes local, caz n care proprietatea, de asemenea n regim de drept public,
aparine oraelor, comunelor, municipiilor sau judeelor.
Din aceste texte legale rezult c titulari ai dreptului de proprietate public sunt: a) statul, asupra
bunurilor din domeniul public de interes naional i, b) unitile administrativ-teritoriale comuna,
oraul, municipiul, judeul definite astfel ca avnd personalitate juridic de art. 2 i 4 din Legea nr.
69/1991, pentru bunurile din domeniu1 public de interes 1ocal, aparinnd unitilor administrativteritoriale ca persoane juridice de drept public sunt titulare ale acestui drept de proprietate. Ele
exercit n condiiile art. 2 din Legea nr. 213/1998, posesia, fo1osina i dispoziia asupra bunurilor
care alctuiesc domeniul public n limitele i n condiiile legii. Aadar exercitarea prerogativelor de
ctre titulari nu este discreionar, potenarea caracterelor juridice specifice nu este posibil dect n
conformitate cu interesu1 general al acestei forme a dreptului de proprietate i al regimului juridic pe
care l ofer.
n acest context, este de subliniat c nici un alt subiect de drept public sau de drept privat nu poate
s fie titular a1 dreptului de proprietate asupra bunurilor din domeniul public. Aceste persoane

juridice, dobndesc, tot n cadrul oferit de lege, un drept de administrare sau de concesionare
asupra bunurilor din domeniul public, care sunt altceva dect dreptul real de proprietate. Ele sunt
simple modaliti de exercitare ale acestui drept, care nu pot fi confundate cu exercitarea atributelor
dreptului de proprietate public.

5. Delimitarea domeniului public al statului fa de domeniul public de interes local. ntre

cele dou categorii ale domeniului public trebuie fcut o delimitare, criteriile acesteia fiind
stabilite de art. 3, alin. 3-5 din Legea privind proprietatea public i regimul juridic al
acesteia. Rezult astfel c:
domeniul public al statului este alctuit din bunurile enumerate de art. 135 alin. 4 din
Constituie: Bogiile de orice natur ale subsolului, cile de comunicaie, spaiul aerian, apele cu
potenial energetic valorificabil i acelea ce pot fi folosite n interes public, plajele, marea teritorial,
resursele naturale ale zonei economice i ale platoului continental, precum i alte bunuri stabilite de
lege, fac obiectul exclusiv al proprietii publice. Din conciziunea textului constituional reiese
exclusivitatea acestui drept, ns face trimitere c i alte bunuri pot forma obiectu1 proprietii
publice, sens n care aceste bunuri sunt prevzute n anexa I, a legii citate.
domeniul public al judeelor, considerat astfel, este alctuit din bunurile prevzute la pct. II din
Anexa Legii nr. 213/1998, precum i din alte bunuri de uz sau de interes public judeean, declarate
ca atare, n condiii legale,prin hotrre a consiliului judeean;
domeniul public al comunelor, al oraelor i al municipiilor n alctuirea cruia intr bunurile
prevzute de pct. III din anexa legii organice, la care se adauga i alte bunuri de uz sau de interes
public local, declarate ca atare n condiii legale, prin hotrre a consiliului local.
Prin lege, sunt stabilite reguli privind evidena inventarului i delimitarea domeniului public al statului,
judeului, comunei sau oraului, precum i cu privire la soluionarea litigiilor n derularea acestor
proceduri.5
Pentru aplicarea legii s-a stabilit n sarcina Guvernului elaborarea de norme tehnice si metodologice
pentru inventarierea i evidenierea bunurilor care alctuiesc domeniul public al statului i respectiv
cele de interes local. Prin hotrre de guvern se atest apartenena bunurilor la domeniul public de
interes national sau loca1. Legea mai prevede c litigiile cu privire la delimitarea domeniului public
sunt de competena instanelor de contencios administrativ, adic fiind aplicabil procedura de
cenzurare a actelor administrative potrivit Legii nr. 29/1991, privind contenciosul administrativ.

6. Dobndirea dreptului de proprietate public. Actul normativ care reglementeaz principial

dreptul de proprietate public i alctuirea domeniului public este Legea nr. 213/1998, care
este lege organic i devenit dreptul comun n aceast privin. n art. 7 al acestei legi este
prevzut c formarea domeniului public are loc n urmtoarele modliti:

6. pe cale natural;
6. b) prin achiziii publice efectuate n condiiile legii;
6. prin expropriere pentru cauz de utilitate public;
6. prin acte de donaie sau legate acceptate de guvern, consiliul judeean sau consiliul local,
dup caz, dac bunu1 n cauz intr n domeniul public;
6. prin trecerea unor bunuri din domeniul privat al statului sau unitilor administrativ-teritoriale n
domeniul public al acestora, pentru cauz de utilitate public;
6. f) prin alte moduri prevzute de lege.
Includerea n domeniul public se poate face datorit naturii bunurilor prin mijloace de drept civi1,
administrativ sau penal.
Mijloacele specifice domeniilor dreptului civil, administrativ sau penal pot s fie, pe lng cele artate
expres la Legea nr. 213/1998, confiscarea, trecerea n proprietatea statului a bunurilor fr stpn
ia celor abandonate; rechiziia, comoara sau tezaurul, succesiunile vacante; amenzile, impozitele i
taxele de timbru; impozite i taxe datorate prin legi speciale; confiscarea bunurilor potrivit Legii nr.
115/1996; achiziionarea unor bunuri precum i realizarea de investiii; terenurile dobndite de strini
sau apatrizi prin motenire i pe care nu le-au nstrinat n timp de un an n condiiile art. 68(2) din
Legea nr. 18/1991, republicat.
Este de reinut c depinde de natura bunurilor respective sau de afectaiunea care li se d, distincie
dup care ele pot s intre fie n domeniul public, fie n domeniul privat al statului sau unitilor
administrative teritoriale.
n ce privete modalitatea prevzut de art. 7 lit.c din lege, trecerea n proprietatea public se poate
face numai dac statul sau unitatea administrativ-teritorial au n proprietate bunuri care s le
transmit n proprietatea public. Dac un imobil a intrat n proprietatea unei societi comerciale ca
urmare a reorganizrii dispuse prin Legea nr. 15/1990, indiferent c n structura capitalului este
deintor i statul, sau, ca urmare a privatizrii deintori de capital sunt persoane fizice sau juridice,
societatea comercial respectiv este o persoan juridic de drept privat. n atare situaie, singura
modalitate de trecere n proprietate public o constituie exproprierea, n condiiile legii.

7. Exercitarea dreptului de proprietate public. Finalitatea urmrit n exercitarea dreptului de

proprietate public este satisfacerea interesului general. Acest deziderat se indeplinete prin
administrarea general a bunurilor care constituie obiectul proprietii publice.6 Prin lege,
acest drept aparine autoritilor centrale ale puterii executive cu privire la bunurile din
domeniul public naional, i autoritilor publice judeene sau locale, cu privire la bunurile din
domeniul public judeean sau local. Titularii acestui drept i-l exercit n virtutea unor

prerogative administrative, care sunt coninute de normele de drept administrativ, ramur a

dreptului public ce ndeplinete acest rol n interesul general al societii. Regimul de drept
administrativ este exercitat n virtutea unor acte de putere. Dei aceste autoriti au i
personalitate juridic de drept civil, n actele de administrare a domeniului public apar n
calitate de subiecte de drept administrativ asupra bunurilor i au n consecin atribuii care
intr n coninutul actului propriu-zis de administrare i foarte rar n calitate de subiecte de
drept civil.
Dreptul de proprietate public se exercit, n planu1 dreptului civil, direct i nemijlocit de ctre
autoritile publice competente, n calitate de titulari ai dreptului, fie se realizeaz prin intermediu1
unor alte subiecte de drept. Atunci cnd se realizeaz prin aceast ultima modalitate, bunurile sunt
ncredinate, prin acte de putere administrativ sau prin contract unor persoane juridice nfiinate n
acest scop, cum sunt regiile autonome, sau altor persoane juridice sau persoane fizice, cu scopul
punerii n valoare potrivit destinaiei acestor bunuri.
Exercitarea atributelor dreptului de proprietate public sau a unora din atributele dreptului de
proprietate se realizeaz ca atare prin intermediul unor subiecte de drept civil.
Avem aadar, pe de o parte, dreptul de administrare care este constituit n favoarea unor persoane
juridice de drept public ca principal modalitate de exercitare a dreptului de proprietate public i, pe
de alt parte, o alt modalitate de exercitare a acestui drept o constituie concesionarea sau
nchirierea bunurilor ctre alte subiecte de drept civil.
n acest sens, art. 135 alin. 5 din Constituie, prevede c, n condiiile legii, bunurile proprietate
public pot fi date n administrare regiilor autonome ori instituiilor publice, sau pot fi concesionate ori
nchiriate. Textul constituional este reluat in art. 84 alin. 1 din Legea nr. 69/1991, privind
administraia public 1ocal i art. 12 alin. 1 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i
regimul juridic al acesteia. Dreptul de administrare va lua natere prin hotrre de Guvern sau a
consiliului judeean, respectiv consiliul loca1, dup cum bunul face parte din domeniu1 public al
statului sau al unitilor teritoriale.
Din analiza textelor legale, rezult c se pot constitui dou categorii de drepturi, una de drept
administrativ, constnd din dreptu1 de administrare al regiilor autonome sau instituiilor publice, i
alta de drept civil, constnd din dreptul de concesionare i dreptul de folosin (nchiriere) asupra
unui bun, de regul imobile.
7.1. Dreptul de administrare aparine, cum am artat, regiilor autonome i instituiilor publice asupra
bunurilor proprietate public. Reglementarea de principiu rezult din art. 135 alin. 1 din Constituie
preluat i dezvoltat de art. 12 din Legea nr. 213/1998.
Dreptul de administrare are ca izvor un act administrativ, care poate fi o hotrre de guvern sau a
consiliului judeean, dup cum bunul face parte din domeniul public de interes naional, judeean sau
local.
Titulari ai dreptului de administrare pot fi: regiile autonome, instituiile publice de interes naional,
judeean sau local, prefecturile i autoritile publice centrale sau locale.

Regiile autonome sunt persoane juridice a cror organizare i funcionare este reglementat de art.
2 din Legea nr. 15/1990. Conform textului, regiile autonome sunt de interes naional sau care se
nfiineaz prin hotrrea consiliului judeean, sau, dup caz, a consiliului local municipal. Bunurile
proprietate public le sunt date n administrare pentru ndeplinirea scopului pentru care au fost
nfiinate. Regiile autonome sunt subordonate autoritilor care le-au nfiinat, dreptul de administrare
care le aparine se constituie ca o modalitate de exercitare a dreptului de proprietate public, n
regim de drept administrativ.
Dreptul de administrare este un drept real principal, derivat din dreptul de proprietate public. E1
este opozabi1 celorlalte subiecte de drept, persoane fizice i juridice, ns devine inopozabil
titularilor dreptului de proprietate public, respectiv statului i unitilor administrativ-teritoriale.
Aceste din urm autoriti pot s-1 retrag, s-l modifice i s-l revoce, prerogative care aparin
titularului, ca autoritate public competent. Titularul dreptului de administrare poate apra dreptul
su prin mijloace de drept administrativ, actu1 administrativ poate fi cenzurat pe calea aciunii n
contencios administrativ, potrivit Legii nr. 29/1990.
Modalitatea de exercitare a dreptului este de drept civil chiar i atunci cnd se produce o tulburare
de drept din partea titularului. La fel i fa de teri, dreptul de administrare fiind un drept real, el
devine opozabil erga omnes,aprarea lui se realizeaz prin mijloace de drept civil.
Caracterele juridice ale dreptului de administrare deriv din dreptul de proprietate public, care la
rndul su are aceleai caractere, respectiv este inalienabil, imprescriptibil i insesizabil.
7.2. Concesionarea i nchirierea bunurilor proprietate public. Dup anul 1990 noiunea i regimul
juridic al concesionrii au fcut obiectul unor reglementri succesive. n prezent, regimul juridic al
concesionrilor este reglementat prin Legea nr. 219/1998. Concesiunea este atribuit pe baz de
contract definit de art. 1 alin. 2 al legii, ca fiind acel contract, prin care o persoan, numit
concedent, transmite pentru o perioad determinat, de cel mult 49 de ani, unei alte persoane,
numite concesionar, care acioneaz pe riscul i pe rspunderea sa, dreptul i obligaia de
exploatare a unui bun, a unei activiti, sau a unui serviciu public, n schimbul unei redevene.

Concesiunile sunt calificate n funcie de obiectul lor. Avem astfel: a) concesiunea de bunuri; b)
concesiunea de servicii publice; c) concesiunea de activiti economice.
nchirierea bunurilor care fac parte din domeniul public este reglementat de art. 3031 din Legea nr. 15/1990. Contractul de nchiriere se ncheie pe baz de licitaie i n mod obligatoriu
se va include clauza exploatrii bunului nchiriat n conformitate cu specificu1 i destinaia acestuia.
Calitatea de locator o are autoritatea titular a dreptului de proprietate public sau cea care exercit
dreptul de administrare, iar calitatea de locatar poate s o aib orice persoan fizic sau juridic,
romn sau strin.
Pentru validitatea contractului, trebuie respectat cerina legii, ca locatarul s fie desemnat n urma
organizrii unei licitaii publice a nchirierii unor astfel de bunuri. Scoaterea la licitaie se face prin act
administrativ emis de titularul dreptului.

7.3. Darea n folosin gratuit a bunurilor din domeniul public. Un alt mod de
exercitare a dreptului de proprietate public este darea n folosin gratuit, reglementat succesiv de
art. 86 din Legea nr. 69/1991 i art. 17 din Legea nr. 213/1998. Textele legale nu fac o distincie ntre
bunurile care fac parte din domeniul public i cele care fac parte din domeniul privat al statului; ns
este evident c i bunurile proprietate public pot constitui obiect al drii n folosin gratuit, textul
art. 17 din Legea nr. 213/1998 fcnd referire la pot da imobile din patrimoniul lor n folosin
gratuit. n cadrul acestui drept, dup cum rezult din interpretarea textelor legale enunate, se
mbin raportul juridic de drept administrativ cu raportu1 juridic de drept civil, mbrcnd astfel un
coninut mixt.
n literatura juridic dreptul de folosin este definit ca acel drept real principal, esenialmente
temporar, asupra unor bunuri imobile proprietate public, constituit prin acte administrative
individuale, cu titlu gratuit, n favoarea unei persoane juridice fr scop lucrativ.7 Beneficiarii sunt
persoane juridice fr scop lucrativ (asociaii, fundaii etc.) care desfaoar activiti filantropice, de
binefacere, de utilitate public.

8. Stingerea dreptului de proprietate public. Stingerea dreptului de administrare public

apare n mod firesc ca o simetrie a modului de natere, care acioneaz ca un principiu n
actele i faptele juridice.
n acest sens, art. 478 Cod civil reglementeaz reintrarea n circuitul civil a unei categorii de bunuri
care nu mai servesc uzului public.
n legislaia aprut dup anul 1990, sunt prevzute reglementri privind trecerea unor bunuri din
domeniu1 public n domeniul privat.
Astfel de reglementri sunt cuprinse n art. 5 din Legea nr. 18/1991, care prevede c terenurile
proprietate publicnu pot fi introduse n circuitul civil dect dac, potrivit legii, sunt dezafectate din
domeniul public; art. 10 din Legea nr. 213/1998, care de principiu, statueaz c dreptul de
proprietate public nceteaz dac bunul a pierit ori a fost trecut n domeniul privat . Modalitatea de
trecere a bunurilor n domeniul privat este de natur administrativ, respectiv prin acte juridice de
drept administrativ, care sunt hotrrile guvernului, hotrrile consiliilor judeene sau locale, care
reprezint autoritile administrative titulare, dup caz.
Introducerea n circuitul civil se realizeaz i n virtutea legii, respectiv situaiile de constituire i
reconstituire a dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole din intravilanul i extravilanul
localitilor, a pdurilor i terenurilor cu vegetaie forestier, prevzute de art. 45, 46, 47, 48 din
Legea nr. 18/1991, privind fondul funciar.

Seciunea II.
Dreptul de proprietate privat

1.

Definiia dreptului de proprietate. Atunci cnd definim dreptul de proprietate privat, avem
n vedere n primul rnd definiia general a proprietii. Forma de proprietate privat este
prevzut de art. 135 alin. 2 din Constituie. n contextul aezrii economiei naionale,
proprietatea privat este dominant i aceasta pentru c bunurile ce o compun sunt n circuitul
civil general, ceea ce face punerea lor n valoare pentru asigurarea nevoilor materiale
permanente ale membrilor societii. Din analiza fcut n seciunea anterioar rezult c
proprietatea public este scoas din circuit civil, pe cnd proprietatea privat este caracterizat
tocmai prin aceea c se afl n comer i cu ct circuitul ei este mai sntos i mai rapid, are
loc i o dezvoltare a unei economii concureniale n interesul general i particular al societii.
n cadrul sistemului proprietii, proprietatea privat este regula, iar proprietatea public prin
regimul ei strict, constituie excepia. Garantarea ei constituional rezult i din art. 41 al legii
fundamentale, care prevede c; dreptul de proprietate privat i creanele mpotriva statului
sunt garantate (alin. 1) , precum i prevederea c: proprietatea privat este ocrotit n mod
egal de lege, indiferent de titular (alin.2) .

Proprietatea privat este reglementat ntr-o serie de acte normative, legi organice i ordinare,
printre care amintim Legea nr. 18/1991, privind fondul funciar, modificat i republicat, Legea nr.
69/1991, privind administraia public local, Legea nr. 7/1996, privind publicitatea i cadastrul
funciar. Reglementarea cea mai complet a regimului juridic al dreptului de proprietate privat este
cuprins in Codul civil romn.
Ca terminologie, din concepii legislative in evoluie i de nsuirile pe care le are, sunt folosite
noiunile deproprietate privat, domeniul privat al statului sau al unitilor administrativteritoriale, ultimii termeni desemnai n funcie de titularii acesteia.
n literatura juridic dreptul de proprietate privat este definit ca fiind acel drept real subiectiv ce
aparine persoanelor fizice, persoanelor juridice, statului sau unitilor administrativ-teritoriale asupra
bunurilor mobile i imobile, drept ce confer tilularilor si dreptul de posesie, folosin i dispoziie,
prerogative care se exercit n mod exclusiv i perpetuu, prin putere i n interes propriu, n limitele
determinate de lege.8
Proprietatea privat poate aparine oricrui subiect de drept, denumirea dat de domeniu privat celui
care aparine statului sau unitilor administrativ-teritoriale este doar o deosebire de nuan,
nicidecum de regim juridic, care este acelai.

2. Subiectele dreptului de proprietate privat. Din chiar definiia dat rezult c, n principiu,
dreptul de proprietate privat poate s aparin oricrui subiect de drept: persoanelor fizice,
persoanelor juridice, statului i unitilor administrativ-teritoriale.
2.1. Persoanele fizice. Orice persoan fizic poate fi subiect al dreptului de proprietate. Regula este
c persoanele fizice sunt n cea mai mare msur subiecte ale dreptului de proprietate privat,
asupra oricror bunuri, mobile sau imobile, n mod nelimitat. Este de subliniat c posibilitatea
nelimitat de a dobndi dreptul de proprietate privat asupra imobilelor aparine persoanelor fizice
ceteni romni.
Excepii de la regula c dreptul de proprietate poate fi dobndit nengrdit de ctre persoanele fizice
sunt cele prevzute expres de lege.
O prim ngrdire care privete persoanele fizice ceteni romni este una de natur cantitativ,
prevzut de art. 2 (alin.2) din Legea nr. 54/1998, care stabilete la 200 ha limita maxim de terenuri
agricole pe care poate s le dobndeasc, prin acte ntre vii, o familie.
La analiza proprietii publice am vzut c persoanele fizice nu pot dobndi bunuri ce formeaz
obiectul exclusiv al proprietii publice, conform art. 135 alin. 4 din Constituie.
Persoanele fizice ceteni strini i apatrizi pot fi titulare ale imobilelor, cu excepia terenurilor.
Incapacitatea persoanelor fizice ceteni strini i apatrizi de a dobndi terenuri a fost
reglementat iniial de art. 47 din Legea nr. 18/1991, anterioar Constituiei. n teza final a art.
41(2) din Legea fundamental se dispune: cetenii, strini i apatrizii nu pot dobndi dreptul de
proprietate asupra terenurilor. n concordan cu aceasta, art. 3 din Legea nr. 54/1998, textul este
reprodus, rezultnd incapacitatea legal a acestora de a dobndi proprietatea terenurilor, indiferent
de categoria de folosin a acestora. Ei nu pot s dobndeasc prin acte juridice ntre vii sau pentru
cauz de moarte, prin motenire sau prin uzucapiune.
n baza textelor legale artate, este interzis strinilor i apatrizilor s dobndeasc proprietatea
asupra terenurilor atunci cnd acetia sunt motenitori. n caz de motenire, considerm c cei din
aceast categorie de persoane fizice au dreptul la echivalentul valoric al terenurilor a cror
proprietate nu au capacitatea s le dobndeasc prin motenire. Calitatea de motenitor nu poate s
le fie contestat, de aceea sunt ndreptii la eliberarea certificatului de motenitor de ctre notarul
public competent, potrivit Legii nr. 36/1995. Caracterul juridic al transmiterii universale a motenirii l
ndreptete pe strin sau apatrid la eliberarea certificatului de motenitor i deci a recunoaterii
calitii de motenitor, ceea ce i d vocaie la patrimoniul defunctului n compunerea cruia intr i
terenuri. Terenul va fi preluat de comotenitori, dac sunt ceteni romni, sau de ctre stat dac nu
mai sunt ali motenitori, n termen de 1 an, motenitorul urmnd a fi despgubit n echivalent. Atunci
cnd terenul va fi dobndit de stat, este trecut n domeniul privat al acestuia, statul participnd n
raporturi specifice de drept civil. n privina trecerii la stat n mod gratuit (care ar fi o sanciune) sau
prin plata echivalentului la valoarea real, controversa se consider nclinat n favoarea opiniei c
strinul sau apatridul este ndreptit la despgubiri, deoarece statul nu se poate mbogi fr just
cauz, Curtea Constituional s-a pronunat n sensul neconstituionalitii dispoziiei din Legea nr.

18/1991 (conform creia dac terenurile nu sunt nstrinate n termen de 1 an, treceau gratuit n
proprietatea statului), precum i de o parte semnificativ a doctrinei.9
O alt incapacitate de a fi titular al dreptului de proprietate privat este cea reglementat de art. 17
din Legea nr. 85/1992, privind vnzarea de locuine i spaii cu alt destinaie, construite din
fondurile statului i fondurile unitilor economice i bugetare de stat, care prevede interdicia de a
putea cumpra locuine de ctre persoanele fizice care nu au cetenie romn. Dreptul de a
cumpra este restrns i n privina cetenilor romni, la aceia care au i calitatea de chiriai ai
apartamentelor respective.

n fine, reprezentanii instituiilor publice care fac parte din adunrile generale ale acionarilor,
membrii consiliului de administraie si directorii executivi ai societii comerciale vnztoare nu pot
avea calitatea de cumprtori, direct sau prin persoane interpuse, n cazul vnzrii de active
aparinnd societilor comerciale 1a care statul sau o autoritate a administraiei locale este acionar,
conform O.G. nr. 88/1997 i H.G. nr. 55/1998. Este materializarea regulii instituit de art. 1308 pct. 2
Cod civil, n virtutea cruia mandatarii convenionali sau legali, mputernicii s vnd bunuri pe care
le au n administrare, nu le pot cumpra. Situaia este aceeai i dac se vnd active aparinnd
regiilor autonome.
2.2. Persoanele juridice. Sunt titulare ale dreptului de proprietate privat. Persoanele juridice de
drept privat sunt constituite din societile comerciale cu capital privat sau cu capita1 de
stat (constituite n baza Legii nr. 31/1990 i Legii nr. l5/1990), persoanele juridice fr scop lucrativ,
asociaiile, fundaiile, sindicatele (nfiinate prin Legea nr. 21/l924, O.G nr. 26/2000, Legea nr.
52/1991).
Subiecte ale dreptului de proprietate privat sunt i societile agricole, nfiinate potrivit Legii nr.
36/1991, ca societi pe aciuni de tip privat, cu personalitate juridic, dar fr scop comercial. Tot
astfel, sunt subiecte ale acestui drept i asociaiile cu scop lucrativ sub forma cooperativelor
meteugreti, de consum i de credit.
Pot fi titulare ale dreptului de proprietate privat i regiile autonome nfiinate i organizate n baza
Legii nr. 15/1990.
Persoanele juridice de drept privat au calitatea de subiecte colective de drept, regimul
juridic al proprietii private este acelai, caracterizat prin alienabilitate, sesizabilitate i
prescriptibilitate, sub aspect achizitiv. n privina cooperativelor meteugreti, Curtea
Constituional s-a pronunat c proprietatea acestora este supus regimului de drept privat, i ca
atare este neconstituional prevederea art. 21 alin. 2 teza I din Decr.-legenr. 66/1990, care prevede
c bunurile mobile i imobile, mijloace fixe, proprietate a acestor cooperative nu pot fi urmrite de
creditorii lor. Prin acest prevedere discriminatorie este nclcat prevederea art. 41 al. 2 din
Constituie, conform creia proprietatea privat este ocrotit n mod egal de lege, indiferent de titular.
Persoanele juridice strine pot s dein acele bunuri care servesc realizrii scopului
pentru care au fost nfiinate. Legea nr. 54/1998 dispune la art. 3, c persoanele juridice strine nu

pot dobndi terenuri n Romnia prin acte juridice ntre vii sau pentru cauz de moarte. Interdicia
vizeaz dobndire i prin celelalte moduri de dobndire prevzute de art. 644 i 645 Cod civiluzucapiunea, accesiunea, hotrrea judectoreasc etc.
Statul i unitile administrativ-teritoriale, care sunt persoane juridice de drept public, pot fi la rndul
lor titulare ale dreptului de proprietate privat. n cazul acestora dispoziiile legale se refer la
domeniul privat al statului i unitile administrativ-teritoriale. Legile organice sunt cele care fac
referiri exprese la domeniul privat, sub ambele sale categorii de titulari.
Astfel, Legea nr. 18/1991, n art. 6, face referire la domeniul privat al statului i al unitilor
administrativ-teritoriale, artnd terenurile ce constituie obiect al acestui drept; domeniul privat este
supus dispoziiilor de drept comun, dac prin lege nu se dispune altfel.
Domeniul privat al statului i al unitilor teritoriale este alctuit din bunuri aflate n proprietatea
acestor persoane juridice i care nu sunt n regim de domeniu public, reglementat astfel de Legea nr.
213/1998. Legea stabilete, n art. 4, c aceti titulari au asupra acestor bunuri un drept de
proprietate privat.
O prevedere similar celei cuprinse n art. 6 al Legii nr. 18/1991 este coninut i n art. 5 al Legii nr.
213/1998, supunnd regimului juridic de drept comun i celelalte bunuri din domeniul privat, altele
dect terenurile. Interpretnd altfel, s-ar ajunge la o suprapunere de texte, pe cnd realitatea este ca
n primul caz referirile sunt exprese i exclusive la terenuri, iar n al doilea caz, la orice alte bunuri din
domeniul privat.
Constituirea i formarea domeniului privat al statului are loc prin modaliti de drept
civil i unele specifice numai acestui domeniu.
Mijloacele de drept civi1 sunt cele reglementate de art. 644 i 645 Cod civil, actele juridice,
edificarea unor construcii, reproducia material, accesiunea, ocupaiunea, uzucapiunea i
hotrrea judectoresc.
Mijloace specifice care nu sunt accesibile pentru ali particulari sunt bunurile abandonate sau fr
stpn, dobndirea succesiunilor vacante (art. 680 C.civ.), dezafectarea unor utiliti din domeniul
public, exercitarea dreptului de preemiune al statului potrivit art. 52 din Codul silvic, trecerea n
proprietatea statului a bunurilor dobndite ilicit n condiiile Legii nr. 115/1996.
Regimul juridic al acestor bunuri este cel de drept comun, cu singura deosebire c titular al dreptului
de proprietate este statul, judeul sau comuna, pe cnd n alte situaii este orice persoan fizic sau
persoana juridic de drept privat. Regimul juridic de drept comun este prevzut de art. 1845 C.civil,
text mprtit i de art. 4 partea final din Legea nr. 213/1998, dac dispoziiile exprese ale legii nu
dispun altfe1. nstrinarea acestor bunuri se poate face numai prin licitaie public i, de regul, nu
pot fi nstrinate prin acte cu titlu gratuit. Orice derogare constituie excepie i trebuie s fie expres.

Sectiunea III.
Modalitile juridice ale dreptului de proprietate

1.

Enumerare. 10Dreptul de proprietate se prezint ca fiind pur i simplu sau afectat de

modaliti.

Dreptul de proprietate pur i simplu este acel drept care aparine unei singure persoane i dobndit
de ctre proprietarul su n mod actual, sigur i irevocabil, fr ca n existena sa patrimoniul
acestuia s depind de un eveniment sau de o mprejurare viitoare care ar putea s l desfiineze
prin rezoluiune, revocare sau anulare.
Dreptul de proprietate afectat de modaliti exist atunci cnd i sunt modificate caracterele generale,
n sensul c existena sa n patrimoniul unei persoane este incert, o alt persoan exercitnd
atributele sale, sau poate s aparin deopotriv i concomitent la doi sau mai muli subieci de
drept, fiecare dintre acetia avnd vocaie la o parte din acest drept.
Proprietatea pur i simpl este regula iar proprietatea afectat de modaliti este excepia.
Dreptul civi1 romn cunoate modaliti ale dreptului de proprietate: a) proprietatea rezolubil; b)
proprietatea anulabil i c) proprietatea comun.

2. Proprietatea rezolubil. Proprietatea rezolubil exist atunci cnd transferul dreptului s-a
fcut printr-un act juridic afectat de o condiie rezolutorie. Ea se mai numete i proprietate
revocabil. S presupunem c o persoan druiete alteia un bun, sub condiia c dac i se
nate un copil, ace1 bun s se ntoarc n patrimoniul su sau al motenitorilor. n exemplul
dat, dobnditorul este proprietar sub condiie rezolutorie, iar transmitorul este proprietar sub
condiie suspensiv.
Condiia rezolutorie este definit de art. 1019 C.civil, ca un eveniment viitor i nesigur, a crui
ndeplinire revoc obligaia. Soarta dreptului de proprietate depinde de realizarea sau nerealizarea
evenimentului viitor i nesigur. Suntem n prezena condiiei pendente conditione, din punct de
vedere teoretic, bunul care face obiect al nstrinrii este considerat c aparine la doi proprietari.
Astfel, nstrintorul are un drept de proprietate supus unei condiii suspensive, iar dobnditoru1 are
un drept de proprietate supus unei condiii rezolutorii. De aici rezult c condiia rezolutorie ce-l
privete pe dobnditor are n privina transmitorului efectele unei condiii suspensive i invers.
Adic dobnditorul este proprietarul actual i provizoriu, dreptul su fiind pus sub semnu1
incertitudinii de condiia rezolutorie, iar transmitorul are posibilitatea de a deveni proprietarul
aceluiai lucru dac se realizeaz condiia suspensiv.
Proprietatea rezolubil poate rezulta din convenia prilor, existnd i dou cazuri cnd rezult din
lege. Prima situaie este reglementat de art. 836 Cod civil, potrivit cruia se revoc de drept
donaiile fcute de persoane care nu au copii sau ali descendeni la momentul ncheierii contractului
de donaie i crora li se nate ulterior un copil. A doua situaie este reglementat de art. 937 Cod

civil, care prevede c donaiile dintre soi sunt revocabile, fcnd astfe1 incert existena dreptului de
proprietate al soului donatar.
Exist i ipoteza afirmativ n literatura de specialitate, dat de art. 494 Cod civil, care prevede c o
persoan care construiete pe terenul alteia, invocnd accesiunea imobiliar artificial, poate deveni
i proprietar al construciei. Ct timp proprietarul terenului nu i-a manifestat voina de a prelua
construcia, constructoru1 exercit o posesie corespunztoare dreptului de proprietate rezolubil.11
n privina efectelor proprietii rezolubile, deosebim trei situaii: a) condiia rezolutorie este pendinte;
b) condiia s-a realizat; c) condiia nu s-a realizat.
1.

a) Condiia rezolutorie este pendinte, efectul const n aceea c dobnditorul sub asemenea
condiie poate exercita asupra lucrului toate drepturile unui proprietar pur i simplu. Drept
urmare, el poate face asupra lucrului acte de administraie, acte de conservare i acte de
dispoziie, precum i acte de transmitere mortis causa. Actele de dispoziie sunt ns rezolubile
potrivit principiului c nimeni nu poate constitui altora drepturi mai mari dect are el
nsui: nemo plus iuris ad alium transfere potest, quam ipso habet.

Transmitorul este proprietar sub condiie suspensiv, postur n care nu poate face asupra bunului
acte de folosin iar dreptul su se transmite asupra motenitorilor tot sub condiie suspensiv. El
poate face acte de conservare a bunului.
1.

b) Cnd condiia s-a realizat, are de efect c dreptul dobnditorului dispare ca i cum nu ar fi
existat niciodat. Transmitorul redevine proprietar deplin i este considerat ca i cum nu ar fi
nstrinat niciodat. Art. 1017 din Codul civil prevede c obligaia sub condiie suspensiv este
aceea care depinde de un eveniment viitor i nesigur i c obligaia condiional nu se
perfecteaz dect dup ndeplinirea evenimentului.

Regula nu se aplic n mod absolut, fiind necesar s se fac distincie ntre actele de dispoziie i
cele de administrare. Astfel, n privina actelor de dispoziie, efectul retroactiv al condiiei duce la
desfiinarea lor, potrivit principiului resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis.
Actele de administrare nu sunt afectate de realizarea condiiei rezolutorii i rmn valabile, pentru c
asemenea acte pot i trebuie fcute de orice proprietar. Actele de administrare sunt de utilitate
general i trebuie admis c fructele percepute rmn celui care le-a perceput fiind culegtor de
bun credin.
Hotrrile judectoreti pronunate mpotriva proprietarului sub condiie rezolutorie pendente
conditione nu sunt opozabile proprietarului sub condiie suspensiv, fiindc se nfrnge principiul
relativitii efectelor lucrului judecat. Dac este introdus parte n proces, hotrrea i este opozabil.
Hotrrile date n favoarea proprietarului sub condiie rezolutorie n contra terilor folosesc
proprietarului sub condiie suspensiv, deoarece acesta, prin analizarea condiiei devine creditorul
fostului dobnditor, astfe1 c poate invoca toate drepturile acestuia pe calea aciunii oblice, conform
art. 974 Cod civi1. 12

1.

c) Condiia nu s-a realizat, dreptul proprietarului afectat de aceast condiie se consolideaz,

devine definitiv. n consecin, toate actele fcute pendente conditione devin valabile, iar
drepturile consimite terilor se consolideaz retroactiv. n schimb, cel care transmite pierde
dreptul retroactiv, situaie n care actele fcute de el sunt considerate ca fiind revocate n mod
retroactiv.

3. Proprietatea anulabil. Prin proprietate anulabil se nelege acea modalitate juridic a

dreptului de proprietate, care apare n situaia n care transferu1 proprietii de la o persoan
la alta se face n temeiu1 unui act juridic 1ovit de nulitate relativ (anulabil). Este important s
fie vorba de nulitatea relativ a actului juridic, adic s vizeze doar interesele prilor care au
ncheiat actu1 i s aib, n consecin, posibilitatea confirmrii exprese sau tacite de ctre cei
care sunt interesai s invoce nulitatea.
Fiind n cauz vorba de nulitatea relativ a actului juridic, aciunea pentru anularea de ctre instana
judectoreasc a actului este prescriptibil n termenul fixat de lege, adic termenu1 de 3 ani,
prevzut de Decretul nr. 167/1958.
Pn la mplinirea termenului de prescripie extinctiv, cel care a dobndit dreptul de proprietate se
afl n situaia incert, deoarece promovarea i reuita n aciunea n anulare va desfiina retroactiv
titlu1 su.
Reinem c, dac n cursul acestui termen, actul anulabil este confirmat n mod expres de ctre cel
care putea invoca anulabilitatea sa, starea de fragilitate a actului dispare, iar dreptul de proprietate
se consolideaz definitiv.
Acestea sunt i cele dou efecte ale proprietii anulabile.
Primul efect, dac actul nul este confirmat de cel ndreptit la aciunea n anulare, se consolideaz
dreptul, fr ca ulterior s mai poat reveni sau s opun motivul de nulitate unei eventuale
executri silite. Efectele confirmrii nu se produc asupra terilor, cu excepia succesorilor universali
sau creditori chirografari.13
A1 doilea efect se produce n ipoteza cnd se invoc motivul de nulitate i se anuleaz titlul
proprietii anulabile.
Exist asemnri ntre efectele proprietii rezolubile i ale celei anulabile, ambele produc efecte
retroactive, iar succesorul aciunii n anulare are valoarea unei condiii rezolutorii.

4. Proprietatea comun. Noiune. Este considerat ca fiind cea mai important modalitate a
dreptului de proprietate. n cazul acestei proprieti, prerogativele dreptului aparin mpreun
i concomitent mai multor persoane. Proprietatea comun este de dou feluri: a)
proprietatea comun pe cote pri i h) proprietatea comun n devlmie.

5. Proprietatea comun pe cote-pri. Proprietatea comun pe cote pri sau coproprietatea,

cum este numit n literatura juridic i n jurispruden, este acea modalitate a proprietii
comune, n care un bun aparine concomitent la mai multe persoane, fr ca bunul s fie
fracionat n materialitatea sa. Dreptul fiecrui proprietar se ntlnete cu drepturile celorlali
proprietari asupra fiecrei molecule (particule) ce intr n alctuirea bunului n materialitatea
sa.
n consecin:
1.

a) fiecare proprietar este titular exclusiv asupra unei cote pri ideale, abstracte din dreptul
de proprietate. Rezult c dreptul este divizat, iar cota parte poate fi exprimat printr-o fracie
sau printr-un procent, respectiv 1/3, 1/4 i 2/4 (cote pri) sau 10%, 20% (n procente), fr a fi
n prezena unui drept exclusiv.

2.

b) bunu1 care face obiectul dreptului de proprietate nu este fracionat n materialitatea sa.
Bunul n ntregul su este deinut cu titlu de proprietate comun, iar drepturile coprtailor se
ntlnesc n fiecare dintre cele mai mici particule care alctuiesc bunul n materialitatea lui.

Cu alte cuvinte, dreptul fiecruia se refer la ntregul bun i se ntlnete cu dreptul celorlali n
fiecare particul a sa, toate particulele mpreun alctuind bunul n materialitatea lui. La proprietatea
pe cote pri ceea ce este fracionat este dreptul, iar nu bunul n materialitatea lui.
5.1. Proprietatea comun pe cote-pri i indiviziunea. Aproprierea dintre cele dou
noiuni const n privina regimului juridic i deosebirea n privina obiectului. Proprietatea comun
are ca obiect un bun individual, indiviziunea are ca obiect o universalitate de bunuri. S-a spus n
literatura juridic c proprietea comun pe cote pri este o modalitate a dreptului de proprietate, pe
cnd indiviziunea este o modalitate a patrimoniului.14
Aceste drepturi ale coproprietarilor nu trebuie s fie neaprat egale, fraciunile sau procentele lor
diferind.
Codul nostru civil i legislaia civil n general nu cuprind o reglementare de ansamblu a
coproprietii sau a indiviziunii.
Exist textul art. 728 i urm. din Cod civil n titlul referitor la succesiuni i la mpreala succesoral.
ns coproprietatea i indiviziunea nu sunt stri specifice succesiunii i pot s-i aib izvorul n multe
alte instituii ale dreptului civil, cum sunt conveniile, uzucapiunea etc.
5.1.1. Felurile proprietii comune pe cote-pri. n funcie de durata coproprietii avem: a)
coproprietatea comun pe cote pri obinuit sau temporar i b) coproprietatea forat i perpetu.

6. Coproprietatea comun pe cote pri obinuit sau temporar. Este coproprietatea care
poate nceta prin mpreala sau prin partajul bunului.15 Coproprietatea obinuit apare fie
ca o consecin a motenirii cnd n urma defunctului ori cu vocaie succesoral mai muli
motenitori i fiecare are cte o cot parte ideal asupra masei de bunuri succesorale, fie
dintr-un act juridic cnd mai multe persoane dobdesc un bun comun.
Specific acestei forme a proprietii comune pe cote-pri este faptu1 c ea poate fi sistat oricnd,
sens n care orice coprta poate s-i manifeste iniiativa. Partajul este cel care localizeaz dreptul
de proprietate al coprtaului.16 Temeiul de drept de ncetare a coproprietii prin mpreal este
art. 728 Cod civil, care are n materie aplicabilitate general, el prevznd: un coerede poate cere
oricnd mpreala succesiunii chiar dac ar exista convenii sau prohibiii contrare.
6.1. Izvoarele dreptului de proprietate comun pe cote-pri. Aceast form de
proprietate se poate dobndi prin modurile generale de dobndire a dreptului de proprietate care vor
face obiect de analiz ntr-un capitol aparte, dar i prin unele moduri specifice.
n mod obinuit coproprietatea apare ca o consecin a transmiterii motenirii. Dreptul de proprietate
exclusiv care a aparinut defunctului, asupra unui bun sau mase de bunuri, este nlocuit de
motenitorii si dac sunt diferii, sau mai muli, fiecare avnd stabilit doar asemenea cote-pri i
nu bunul ntreg.
Un caz special de dobndire a proprietii comune pe cote pri este acela al confiscrii pariale a
bunurilor aparinnd unei persoane fizice, ca sanciune penal, contravenional sau n baza Legii
nr. 115/1996, privind declararea i controlul averii demnitarilor. Potrivit art. 18 alin. 1 din aceast
lege, instana va hotr confiscarea bunurilor sau a cotei-pri nejustificate, fie plata unei sume de
bani, egal cu valoarea bunului, stabilit de instana pe baz de expertiz. Dreptul de proprietate pe
cote-pri se nate ntre stat, persoana fizic i soul acesteia (dac este cstorit).
Tot astfel, ncetarea cstoriei prin moartea unuia dintre soi ori desfacerea cstoriei prin divor au
ca efecte transformarea proprietii devlmae a fotilor soi, ntr-o coproprietate obinuit pe cotepri.
6.2. Drepturile coprtailor. Principiile care reglementeaz drepturile acestei coproprieti sunt:
1.

a) coprtaul are un drept exclusiv asupra unei pri determinate din bun, privit n
materialitatea sa;

2.

b) fiecare coprta are un drept exclusiv numai asupra unei cote pri ideale din drept, drept
care este ns fracionat ntre coproprietari.

Din primul principiu, rezult consecina c nici un fel de act nu poate fi nfptuit cu privire la bun n
materialitatea sa, fr acordul unanim al coprtailor. Este regula unanimitii. n literatura de
specialitate i n practica judiciar, principiul unanimitii nu a fost aplicat cu rigurozitate,
considerndu-se c unele atribute ale dreptului de proprietate i anume posesia, folosina pot fi
exercitate chiar cu privire la ntregul bun, de ctre fiecare proprietar n anumite limite.

Pentru a nelege coninutul regulii unanimitii este necesar s se fac distincie dintre actele
materiale i actele juridice.
Actele materiale. n aceast privin s-a decis n practica judiciar, c actele de folosire material
sunt fcute de fiecare coprta care are folosina bunului, cu condiia ca n exercitarea folosinei s
fie respectate i drepturile celorlali. Folosina material nu va putea s duc la schimbarea
destinaiei bunului i nu poate s transforme modul de folosin fr acordul unanim al celorlali
coprtai.
Posesia este acel atribut care poate fi exercitat de ctre toi coprtaii ori de ctre
unul dintre ei. Posesia permite fiecrui coproprietar s stpneasc bunul, simultan cu ceilali
coprtai, cnd de fapt se exercit coposesia. Coprtaul care exercit posesia se presupune c o
face i pentru toi ceilali. O asemenea posesie se caracterizeaz prin echivoc, ea nu este util,
adic nu poate duce la uzucapiune, pentru c opereaz n favoarea tuturor. Cu toate acestea, atunci
cnd coprtaul a dovedit c a stpnit doar pentru sine n mod exclusiv, o asemenea posesie
devine util i poate duce la dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune.
Posesia este aprat pe calea aciunii posesorii. Ea poate fi intentat chiar i mpotriva celorlali
coproprietari, ns este de reinut c aciunile posesorii apr starea de fapt a stpnirii bunului.
n practica judiciar s-a decis c dac coprtaii nu se nteleg nu se poate cere instanei s dispun
partajul folosinei bunului indiviz. Singura soluie este ncetarea coproprietii prin mpreal, dac
nu s-a fcut o convenie de rmnere temporar n coproprietate.
Folosina poate, de asemeni, s fie exercitat de ctre toi coproprietarii. Folosina creeaz
posibilitatea utilizrii bunului i fiecare coproprietar poate s culeag fructele produse de acel bun,
potrivit cu cota fiecruia. Folosina material este guvernat de dou reguli: s nu schimbe destinaia
i modul de utilizare a bunului i s nu mpiedice exerciiul simultan i concurent a1 folosinei
celorlali coprtai.
Fructele culese se cuvin coproprietarului, n proprietate exclusiv pe msur ce bunul frugifer le-a
produs i sunt percepute, n raport cu cota parte ce-i revine.
De la regula general conform creia fructele produse de bun se cuvin coproprietarilor n proporie
cu partea indiviz a fiecruia, instana suprem a fcut o distincie ntre fructele naturale i fructele
civile, pe de o parte, care nu sunt rodu1 muncii unuia sau mai multor coproprietari, i fructele
industriale, pe de alt parte, care se cuvin exclusiv coproprietarului care a depus munc pentru
producerea lor. Cererea coproprietarului care nu a fost mpiedicat s munceasc pmntu1, dar
pretinde parte din recolt este considerat abuz de drept. 17
Partajul de folosin este admis doar pe cale amiabil, prin nelegere ntre coproprietari. Nici
instanele nu pot s admit un partaj de folosin.18 Fora mprejurrilor a impus n unele situaii ca
instanele s admit un statut de folosin al coproprietii, sau al partajului de folosin al unei curi
comune pentru coproprietarii titulari asupra locuinelor. 19
Dispoziia material asupra bunului se poate exercita numai dac exist consimmntul tuturor
coproprietarilor. Lucrrile de transformare, renovare, schimbare a destinaiei nu se pot face fr

acordul celorlali. Actele de dispoziie material presupun schimbarea calitilor pe care le are bunul
i pot s-l fac inutilizabil, sau, dimpotriv, i se d o alt calitate, care chiar superioar fiind nu a fost
urmrit i nu prezint interes pentru coproprietar.
1.

b) Actele juridice. Spre deosebire de actele materiale, actele juridice sunt cele care privesc
soarta juridic a bunului i pot s le includ pe primele. Actele de dispoziie sunt ncheiate
avnd n vedere specificul coproprietii i n principiu sunt guvernate de regula unanimitii.
Din acest regul decurge concluzia c fiecare coprta avnd numai o cot ideal din dreptul
de proprietate, nu poate face fr acordul celorlali acte de dispoziie care s afecteze bunul n
ntregul su, sau ntr-o parte material determinat. n practica judiciar s-a decis c dac
totui unul dintre coprtai a fcut astfel de acte, valabilitatea lor va depinde de rezultatul
mprelii. Dac partea material din bun, sau ntregu1 bun va intra n patrimoniul coprtaului
care a ncheiat actul, actul de dispoziie va fi retroactiv validat, iar n caz contrar, va fi retroactiv
desfiinat. Aadar actul juridic ncheiat este afectat de o condiie rezolutorie. Consolidarea sau
desfiinarea lui depinde de rezultatul mprelii. Consolidarea face ca dreptul s fie pur i
simplu. Atunci cnd bunul nstrinat va reveni n locul altui coproprietar, nstrinarea se
desfiineaz, fiind rezolvit, n temeiul declarativ a1 mprelii.20

Instana suprem a apreciat c n ipoteza n care dobnditorul nu cunoate, la data ncheierii actului,
faptul c nstrintorul are numai calitatea de coproprietar, atunci actul respectiv este lovit de
nulitatea relativ. Dac ceilali coproprietari ratific actul de dispoziie fcut de un singur coproprietar
fr consimmntul lor, aceasta echivaleaz cu renunarea, fa de terul cumprtor la orice drept
asupra bunului i deci nulitatea este acoperit.
n privina actelor de conservare i de administrare, dat fiind apropierea acestora de actele de
dispoziie material, este de reinut c n practica judiciar au fost validate atunci cnd au fost fcute
de un coproprietar cu privire la ntregul bun pe temeiul unei gestiuni de afaceri sau al unui mandat
tacit.
S-a recunoscut de asemeni dreptu1 oricrui coproprietar de a cere revendicarea degradrilor aduse
bunului comun, desfiinarea lucrrilor noi sau acordarea despgubirilor, pe temeiu1 rspunderii civile
delictuale, fr a fi nevoit s cear consimmntul prealabil al celorlali coproprietari sau de a
mpri bunul indiviz.
6.3.Drepturile coprtailor cu privire la cota-parte ideal din dreptul de proprietate.Dup cum s-a
artat, asupra cotei-pri fiecare coproprietar are un drept de proprietate exclusiv. Cota-parte
determin ntinderea prerogativelor pe care fiecare coproprietar este ndreptit a le exercita asupra
bunului comun. Cu alte cuvinte, oricare coproprietar poate nstrina i greva cota-parte ce i se
cuvine din bun, fie n favoarea unui alt coprta, fie a unei tere persoane. Dispoziia juridic se
limiteaz doar asupra cotei sale pri fr a avea nevoie de consimmntul celorlali coproprietari.
Dreptul fiecrui coproprietar de a dispune liber i nengrdit de cota-parte ce-i aparine este justificat
de principiul potrivit cruia asupra cotei prti fiecare are un drept propriu, exclusiv, din dreptul de
proprietate care are ca obiect bunul comun.

Tot n cadrul dreptului de dispoziie juridic, coproprietarul poate greva cota sa parte, cu drepturile
reale, pentru c prin aceasta nu se afecteaz drepturile celorlali coproprietari asupra aceluiai bun.
n cazul n care se ntrineaz cota parte din dreptul de proprietate, soarta juridic a bunului rmne
neschimbat, dobnditorul cu orice titlu va lua locul fostului coproprietar, fiind urmat o succesiune
de proprietari; sens n care a statuat i instana suprem.21
Niciunul dintre coproprietari nu poate s dispun de soarta material a bunului, deoarece cota nu
este determinat, individualizat, ea purtnd asupra fiecrei pri din bunu1 comun. Dispoziia
material aparine tuturor i poate fi exercitat numai cu consimmntul unanim al tuturor
coproprietarilor. Dispoziia material presupune c afecteaz substana sau natura bunului,
schimbndu-i utilitatea, sau chiar fcndu-l lipsit de orice utilitate (ex. n caz de distrugere) i de
aceea este necesar acordu1 unanim al coproprietarilor.
6.4. Obligaiile coproprietarilor. Dac n precedent am vzut care sunt drepturile coproprietarilor este
locul unde trebuie artat c ei au i obligaii. Coproprietarii au o serie de obligaii cu privire la
ntrebuinarea, conservarea i administrarea bunului indiviz.
Regula general acceptat de literatura juridic i n practica judiciar este aceea c fiecare
coproprietar este obligat, proporiona1 cu cota de proprietate, s contribuie la suportarea cheltuielilor
care constau n activiti de ntrebuinare, conservare i administrare cu privire la bunul obiect al
dreptului de proprietate comun. Aceste cheltuieli pot fi datorate unuia dintre coproprietari ori unei
tere persoane. 22
Unele din aceste obligaii sunt stabilite ope legis, cum este cazul celei instituite de art. 74 din Legea
nr. 18/1991, prin care se prevede n sarcina tuturor coproprietarilor unui teren agricol, obligaia de a
asigura cultivarea i protecia solului, n art. 75 i 76 ale legii stabilindu-se i sanciuni pentru
nendeplinirea acestei dispoziii imperative.
6.5. ncetarea coproprietii obinuite sau temporare. Avnd caracter vremelnic, coproprietatea
obinuit poate nceta prin mai multe moduri:
1.

a) prin acte juridice ncheiate ntre coprtai sau ntre acetia i teri; prin aceast din urm
operaiune, toi coproprietarii nstrineaz bunul comun n favoarea terului;

2.

b) prin uzucapiune, cnd unul dintre coproprietari a intervertit posesia echivoc n posesie
util, opunnd acte publice de rezisten fa de ceilali coproprietari;

3.

c) exproprierea bunului pentru cauz de utilitate public;

4.

d) pieirea sau distrugerea bunului prin voina titularului sau datorit forei majore;

5.

e) partajul sau mpreala.

Partajul este modul specific i cel mai frecvent de ncetare a coproprietii i are o semnificaie
juridic deosebit.

n literatura juridic mpreala este definit ca operaiunea juridic prin care nceteaz starea de
coproprietate ori de indiviziune, n sensul c bunul sau bunurile stpnite pe cote-pri sunt mprite
materialmente ntre coprtai, fiecare devenind proprietar exclusiv asupra unei pri determinate sau
asupra unui bun dintre cele care formeaz obiectul coproprietii. 23Dreptul de proprietate comun
se transform ntr-un drept exclusiv.
Partajul sau mpreala sunt reglementate n art. 728-750 C.civ. i n Legea nr. 603/1943 pentru
simplificarea mprelii judiciare. Aceste texte, dei se refer la materia succesiunilor, sunt aplicabile
i n celelalte cazuri de ncetare a coproprietii. Natura juridic i regulile aplicabile indiviziunii
succesorale nu difer n mod esenia1, de natura i regimul aplicabil coproprietii, acesta
constituind obiectu1 de analiz n cadrul teoriei drepturilor reale. Literatura juridic a preconizat de
lege ferenda c ieirea din indiviziune i coproprietatea s fie reglementate n capitolul referitor la
proprietate. 24
Prin O.U.G. nr. 138/2000 a fost introdus n Codul de procedur civil Cap. VII/1 intitulat Procedura
mprelii judiciare, care este reglementat ca procedura n art. 673/1 673/14, iar n art. VIII se
prevede c pe data intrrii n vigoare a ordonanei se abrog Decretul-lege nr. 603/1943, pentru
simplificarea procedurii mprelii judiciare.
Din cuprinsul art. 728 C.civil, rezult c dreptul oricrui coproprietar de a cere partajul este
imprescriptibil. Conceput de legiuitor ca stare vremelnic, coprtaii au la dispoziie posibilitatea de
a sista aceast stare de coproprietate atunci cnd ei o doresc.
Raiunile pentru care legiuitorul, edictnd art.728 Cod civil,a fost determinat s preconizeze ct mai
grabnic lichidarea indiviziunii, constau n faptul c sunt posibile abuzuri din partea coproprietarului
care se afl n posesia bunului, exist pericolul uzurprii dreptului prin uzucapiune i o serie de
dificulti n administrare, care sunt tot attea surse de conflicte nedorite. Cu toat ngduina pe
care i-o pot acorda reciproc coproprietarii, principiile proprietii i exercitarea efectiv a
prerogativelor proprietii este n realitate stnjenit. Indiviziunea este apreciat ca antieconomic (Josserand) i, de aceea, dispoziia art.728 Cod civil este de ordine public, drept
consecin orice obligaie asumat de coprtai de meninere pe timp nedefinit a indiviziunii este
lovit de nulitate absolut.
Atunci cnd prelungirea indiviziunii le este convenabil coprtailor, sunt oferite de legiuitor
mijloacele tehnice s o fac. Conform alin. 2 al art. 728 din Cod, coindivizarii pot ncheia convenii
pentru meninerea strii de indiviziune pe timp de 5 ani, putnd s rennoiasc convenia lor, la
expirarea acestui termen suspensiv.
Convenia coproprietarilor de rmnere n indiviziune trebuie s prevad expres durata, care poate fi
de maxim 5 ani i nicidecum perpetu, iar dac nu prevede o durat, apreciem c este nul i nu se
poate prezuma c a fost fcut pe durata maxim prevzut de text. Acest drept l au coproprietarii,
de unde rezult c prin dispoziie testamentar nu se poate impune succesorilor rmnerea n
indiviziune.
Lichidarea indiviziunii se realizeaz prin mai multe feluri: prin convenii, prin succesiune, prin
mpreal.

Prin convenie are loc atunci cnd toi coproprietarii nstrineaz ctre un ter dobnditor bunul care
face obiect al coproprietii. Alienarea drepturilor indivize se poate face i ctre unul dintre
coproprietari, care astfel dobndind cotele-pri ale coprtailor devine proprietar exclusiv asupra
ntregului bun.
Transmisiunile de drepturi succesorale asupra bunului indiviz au ca efect lichidarea indiviziunii,
atunci cnd aceste drepturi sunt culese de un singur motenitor. Proprietatea indiviz reconstituie,
prin succesiunea ntre coindivizari, dreptul de proprietate deplin n persoana unui coindivizar.
mpreala sau partajul este apreciat ca fiind cea mai obinuit cale de lichidare a indiviziunii. Ea
se poate realiza n dou moduri:
1.

prin nvoiala prilor (partajul convenional) i

2.

b) prin justiie (partaj judiciar).

3.

a) Partajul convenional se realizeaz n mod voluntar, prin acordul tuturor coprtailor,

convenia de mpreal trebuind s ndeplineasc toate condiiile de validitate ale unui act
juridic.25 Specific pentru partajul voluntar, condiiile sunt prevzute de art.730 Cod civil i
anume:

-toi coproprietarii s fie prezeni cu ocazia efecturii partajului. Explicaia acestei condiii o gsim n
aceea c partaju1 voluntar este o adevarat convenie, care trebuie s cuprind, pentru a-i produce
efectele, consimmintele tuturor coproprietarilor, s exprime voina comun a acestora;
-toi coprtaii s aib capacitatea de exerciiu. Pentru minori sau interzii este necesar acordul
ocrotitorului legal, sau, dup caz, al autoritii tutelare competente;
-coproprietarii s convin asupra modalitii de sistare a coproprietii cu privire la bunul care face
obiectul acelei coproprieti.
Nendeplinirea condiiilor prevzute de art.730 al.1 din Cod civil atrage dup sine nulitatea relativ.
n privina condiiilor de form, legea civil nu prevede ad validitatem respectarea unor formaliti
pentru ncheierea partajului voluntar. El poate fi ncheiat n principiu n orice form, inclusiv verbal.
Forma scris a partajului voluntar se impunead probationem i pentru a mplini neajunsurile legate
de ntocmirea unor formaliti de publicitate.26
n doctrin i jurispruden s-a decis c existena i dovada unui partaj voluntar face inadmisibil
ulterior aciunea pentru efectuarea partajului judiciar.27
1.

b) Partajul judiciar sau mpreala judectoreasc intervine atunci cnd nu s-a putut realiza
partajul voluntar sau n cazurile cnd acesta este obligatoriu. n cele mai dese situaii,
justificarea partajului judiciar este determinat de nenelegerile coindivizarilor.

Prin aciunea de partaj coindivizarii urmresc ca dreptul indiviz al fiecruia dintre ei pe care l au
asupra bunului sau a masei de bunuri supuse mprelii, s fie nlocuit cu un drept exclusiv i diviz

asupra unor bunuri precis determinate, concrete, care s fie atribuite n lotul ce revine fiecruia dintre
coprtai i astfel s nceteze imixtiunile celorlali n modul de exercitare a atributelor dreptului de
proprietate.
Sunt consacrate trei cauze legale ale obligativitii partajului judiciar, i anume:
-cnd un coprta nu este prezent la rezolvarea indiviziunii prin mpreal i nu este nici
reprezentat, prin mandatar cu procur special;
-atunci cnd unul dintre coindivizari este minor sau interzis prin sentina judecatoreasc definitiv i
irevocabil, iar autoritatea tutelar nu a autorizat actul de mpreal voluntar;
-atunci cnd cel puin unul dintre coindivizari se opune actului de mpreal prin convenia prilor.
Procedura mprelii judiciare este reglementat n prezent de art.673/1673/14 din C.proc.civil.28 Modalitile concrete de realizare a partajului judiciar sunt:
1.

a) partajarea n natur a bunului sau a bunurilor care fac obiectul indiviziunii. Atribuirea n
natur are loc prin formarea de loturi egale cu numrul coproprietarilor. mpreala n natur
este regula i este prevzut deart.673/5 a1.2 din C.proc.civ, care stabilete c instana va
face mpreala n natur, procednd la formarea de loturi i la atribuirea lor. Prin modalitatea
de realizare a partajului n natur se realizeaz o echilibrare mai eficient a intereselor
economice, ale coprtailor, pentru c vizeaz bunuri care intr n coninutul dreptului real de
proprietate i nu o echivalen a acestuia. n cazul formrii de loturi n natur care nu sunt
echilibrate valoric, aceast echilibrare se va face prin plata unor sulte valorice proporionale de
ctre cei care au primit mai mult, ctre cei care au primit mai puin.

2.

b) atribuirea bunului n proprietatea exclusiv a unuia dintre coprtai, ceilali coprtai

urmnd s primeasc echivalentul bnesc al cotelor la care au dreptul. La aceast modalitate
se recurge cnd bunul (de regul unul singur) nu poate fi partajat comod n natur, deoarece
este indivizibil, s-ar distruge prin formarea mai multor bunuri din el, mpreala n natur este
imposibil sau neeconomicoas pentru c bunul ar fi frmiat excesiv. Astfel se va pune capt
coproprietii, prin atribuirea bunului unuia dintre coprtai, urmnd ca ceilali s primeasc
echivalentul n bani al valorii la care au dreptul. Pentru ca atribuirea s fie echitabil se va
aprecia n raport de o serie de mprejurri, cum sunt: cotele pri ale coprtailor, natura
bunului, ocupaia coprtailor, timpul de folosire, nevoia de acel bun, profesia legat de acel
bun, posibiliti de punere n valoare etc. n practica judectoreasc au fost stabilite criterii
pentru atribuire, n cazul n care coprtaii nu convin, asupra cruia dintre ei s i se atribuie
bunul indiviz.29 Criterii de atribuire sunt prevzute expres la art. 673/9 C.proc.civ. care se
refer att la formarea ct i la atribuirea loturilor, astfel instana va ine seama, dup caz,
i de acordul prilor, mrimea cotei prii ce se cuvine fiecruia, natura bunurilor, domiciliul i
ocupaia prilor, faptul c unii dintre coproprietari,inainte de a cere mpreala au fcut
construcii, mbuntiri cu acordul coproprietarilor sau alte asemenea.

Cel cruia i se atribuie bunul aflat n indiviziune va fi obligat s plteasc celorlali

coprtai sume bneti cu titlu de sult, proporional cu cotele de proprietate deinute n bunul supus
partajului. Dac prile nu se neleg cu privire la valoarea bunului, instana va administra probe
pentru evaluare. Practica instanelor este c se va dispune efectuarea unei expertize, att pentru
formarea loturilor ct i pentru stabilirea valorii de circulaie a bunului sau masei de bunuri supuse
mprelii; sens n care dispune i art.673/6 din C.proc.civ.
1.

c) vnzarea bunului i mprirea echivalentului bnesc, este ultima modalitate ce va fi

folosit dac bunul nu este partajabil n natur i nici unul dintre coprtai nu dorete s-l preia
n lotul su. Vnzarea se va realiza prin bun nvoial, dac toi coprtaii i-au dat acordul,
sau prin licitaie public, dac acest acord nu poate fi obinut. Preul rezultat va fi distribuit ntre
coprtai proporional cu cota fiecruia.

Dac obiect al partajului este un teren extravilan iar cumprtor este un ter, vnzarea se va face cu
respectarea dreptului de preemiune reglementat de Legea nr.54/1998.
Dac n cadrul licitaiei adjudector este unul dintre coprtai, nu sunt aplicabile regulile privitoare la
preemiune deoarece, datorit caracterului retroactiv al partajului, nu suntem n prezena unei
nstrinri. Achizitor prin licitaie nu poate fi un cetean strin sau apatrid i pentru cetenii romni
nu se poate depi suprafaa de 200 ha n echivalent agricol.
6.6 Efectele partajului. Partajul este declarativ de drepturi n condiiile art.786 C.civil. Datorit
efectului declarativ acesta retroactiveaz pn la momentul naterii coproprietii. Cota parte de
proprietate rezultat din indiviziune se transform retroactiv n drept de proprietate exclusiv asupra
bunului sau masei de bunuri atribuite fiecrei pri. n caz de vnzare a bunului indiviz de ctre un
coproprietar, dreptul se consolideaz dac bunul a fost atribuit coproprietarului nstrintor ca efect
al partajului. Actele ncheiate de ctre ceilali coprtai nu sunt opozabile coprtaului cruia i-a
revenit bunu1 prin partaj, e1 avnd situaia unui ter.
Efectul declarativ al partajului absoarbe perioada de indiviziune (coproprietate temporar) ceea ce
face s consolideze sau dimpotriv, s desfiineze, actele juridice ncheiate de coprtai cu privire la
bunul indiviz n raport de mprejurarea dac bunul cade sau nu n lotul celui care a ncheiat actul.
Fac excepie actele de dispoziie ncheiate de un coproprietar cu acordul celorlali sau dac terul a
fost de bun credin avnd reprezentarea eronat, dar de nenlturat c trateaz cu titularul
dreptului.30

7. Coproprietatea pe cote-pri forat i perpetu.

7.1 Noiune. Coproprietatea forat i perpetu este acea form de proprietate
comun pe cote pri care se caracterizeaz prin faptul c exist i se menine independent de
voina coproprietarilor, pentru c n cele mai dese cazuri se rsfrnge asupra unor bunuri numite
accesorii deoarece acestea deservesc alte bunuri numite principale. Aceste bunuri, prin natura i
prin destinaia lor fiind folosite de mai muli proprietari nu pot fi mprite. Perpetuitatea coproprietii

comport asupra bunului accesoriu i este dat de destinaia permanent pe care el o are de a servi
bunul principal.
Aceast coproprietate este forat, deoarece exist i se menine independent i n afara voinei
coprtailor. Ea este perpetu datorit scopului sau destinaiei permanente creia i sunt afectate
bunurile respective.
Caracterul accesoriu al coproprietii forate sau perpetue este considerat n literatura juridic ca
fiind impropriu,31adic faptul c bunurile care formeaz obiectul acestei coproprieti se afl ntr-o
poziie accesorie, fa de alte bunuri aflate n proprietate exclusiv.32 De aici rezult c avem dou
categorii de drepturi de proprietate:
1.

a) dreptul de proprietate exclusiv, ce aparine fiecrui proprietar asupra bunului principal;

2.

b) dreptul de proprietate comun, pe cote pri, forat sau perpetu, asupra bunurilor
considerate accesorii, pe lng bunurile principale, drept ce aparine tuturor coproprietarilor.
ntre cele dou exist o ierarhizare juridic potrivit principiului accesorium sequitur principale,
cu alte cuvinte coproprietatea forat i perpetu urmeaz soarta juridic a bunului principal.
Asupra lui nu se pot face acte de dispoziie separate, acest lucru este posibil numai mpreun
i concomitent cu acte de dispoziie asupra bunului principal.

7.2. Cazurile de coproprietate forat i perpetu. n legislaia civil i n literatura juridic sunt
menionate urmtoarele cazuri de coproprietate forat i perpetu:
1.

a) coproprietatea forat asupra prilor i dotrilor comune din cldirile cu mai multe
apartamente de locuit sau alte spaii dect locuina, aflate n proprietate exclusiv sau n
proprietate comun pe cote pri obinuit sau temporar;

2.

b) coproprietatea lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a dou imobile
nvecinate (drumuri, izvoare, poteci);

3.

c) coproprietatea forat a despriturilor dintre dou imobile (zid, gard, an);

4.

d) coproprietatea forat asupra bunurilor considerate ca bunuri de familie (tablouri, hrtii de

familie, locuri de veci).

5.

e) Situaia cldirilor cu mai multe apartamente reglementat n Romnia pentru prima

dat prin Legea nr.3/1927 ( art.57), impus de evoluia demografic a rii i dezvoltarea
construciilor de locuine, cnd asupra unor pri din cldire destinate s serveasc pe
apartamente -, a pus o serie de probleme practice a modului de exercitare a dreptului de
proprietate n privina acestor pri. Reglementrile au fost modificate prin legile 4/1973 i
5/1973, prin intrarea unor noi norme n vigoare. Dup 1989, astfel de reglementri au fost
introduse prin Legea 50/1991, cu referire la regimul juridic al coproprietii forate asupra
prilor comune din cldirile cu mai multe apartamente. Tot astfel, n conformitate
cu art.14 din Decr.-lege nr.61/1990 privind vnzarea de locuine construite din fondurile statului

ctre populaie, art.36 din legea nr.50/1991 privind autorizarea executrii construciilor i
respectiv art.10 din legea nr.85/1992 privind vnzarea de locuine i spaii cu alt destinaie
construite din fondurile statului i din fondurile unitilor economice, se prevede c, n cazul n
care ntr-o cldire sunt mai multe apartamente sau spaii cu alt destinaie, avnd proprietari
diferii, odat cu dreptul de proprietate asupra acestora, se transmite i se dobndete i
dreptul de proprietate pe cote-pri din construciile, instalaiile i dotrile care prin natura lor,
nu se pot folosi dect n comun.
n prezent regimul juridic al coproprietii forate i perpetue asupra prilor comune din cldirile cu
mai multe apartamente l reprezint legea nr.114/1996 legea locuinei, n care se afl inclus
regulamentul cadru al asociaiilor de proprietari. n art.3 alin.1 lit.c aceast modalitate a dreptului de
coproprietate este definit astfel:prin proprietate comun se neleg toate prile dintr-o cldire aflat
n proprietat , care nu sunt apartamente i care sunt destinate folosirii n comun de ctre toi
coproprietarii din acea cldire. n Anex sunt enumerate toate prile cldirii care sunt de folosin
comun i, deci, n coproprietate forat: terenurile de sub cldire, curtea, fundaia, structura de
rezisten, acoperiul, terasele, courile de fum, scrile, holurile, pivniele, subsolurile, casa scrii,
ascensoarele. La acestea se adaug elemente de folosin comun aduse ulterior ca dotri:
conductele de ap, sisteme de nclzire, paratrznete, antene, etc.
7.3. Drepturile i obligaiile coproprietarilor.33
a)Drepturile coproprietarilor, n cazul coproprietii forate i perpetue, sunt mai largi
dect drepturile coproprietarilor privind proprietatea comun pe cote-pri obinuit sau temporar,
comportarea lor exteriorizndu-se adesea ca i cnd ar avea un drept de proprietate exclusiv.
Fiecare din coproprietari poate poseda i folosi bunul obiect al coproprietii forate i perpetue, fr
a avea nevoie de consimmntul celorlali coproprietari, cu respectarea a dou limite:
-Prin folosina exercitat s nu aduc atingere dreptului egal i reciproc al celorlali coproprietari,
care au drepturi concurente i de aceeai natur. Nu intereseaz mrimea cotei pri ideale i
abstracte, ct deine coproprietarul din bun. De exemplu, proprietarul unui apartament compus dintro singur camer i dependine dintr-un bloc cu mai multe apartamente dei are o cot-parte mai
mic din dotrile comune, nu i se poate limita potrivit cotei sale folosirea scrilor, liftului, acoperiului
etc.
-Actele de folosin trebuie exercitate numai pentru utilizarea bunului principal (proprietate exclusiv),
prentru a crui exploatare este destinat bunul accesoriu (aflat n coproprietate forat), n armonie cu
interesul celorlali coproprietari.
1.

b) Obligaiile coproprietarilor n cadrul coproprietii forate sunt de a suporta, proporional cu

partea fiecruia, toate cheltuielile de ntreinere i conservare a bunului comun, obiect al
acestei coproprieti. Aceast obligaie subzist numai ct subzist i dreptul de proprietate
asupra bunului principal. Atunci cnd acest drept nceteaz, proprietarii urmeaz s fie
exonerai i de suportarea cheltuielilor aferente prii de coproprietate forat.

Actele de dispoziie ncheiate de proprietar n privina bunului care face obiectul dreptului de
proprietate exclusiv, au consecine, de drept i la nstrinarea cotei-pri a bunului aflat n
coproprietate forat. n schimb coproprietarul nu poate ncheia acte de nstrinare separate cu
privire la bunul aflat n coproprietate forat.
7.4. ncetarea coproprietii forate.
Dac proprietatea comun pe cote-pri obinuite sau temporar poate nceta oricnd, la cererea
oricrui coproprietar, n schimb coproprietatea forat va continua s existe pe ntreaga durat a
existenei imobilului cu mai multe apartamente sau pn la ncetarea mprejurrii de fapt care a
nscut coproprietatea.
Totui exist cazuri de ncetare a coproprietii forate.
Acestea sunt:
1.

ncetarea coproprietii forate prin acordul tuturor coproprietarilor. Acest mod de ncetare
este creaia practicii judiciare, care a decis c: starea de indiviziune forat asupra prilor
comune poate s nceteze, dac exist acordul tuturor coproprietarilor, dar nu mpotriva voinei
lor, refuzul unui coproprietar de a consimi neputnd fi considerat ca o exercitare abuziv a
dreptului su.34 Partajul este posibil numai dac bunul comun prin natura sa poate fi mprit.

2.

b) ncetarea coproprietii forate atunci cnd nu se mai impune cu necesitate a fi

meninut. Tot n practica judiciar s-a decis astfel, spre exemplu, podul unei cldiri aflat n
folosin comun, care poate fi partajat comod n natur far a fi lezate n nici un fel interesele
coproprietarilor.35 S-a mai decis c atunci cnd suprafaa unei curi o depete pe cea
normal, poriunea respectiv de teren poate fi mprit, fr ca, admind atare aciune,
instana judectoreasc s nfrng principiul general al coproprietii forate;

3.

c) ncetarea coproprietii forate atunci cnd un coproprietar dobndete proprietatea

exclusiv a ntregului imobil, de la ceilali coproprietari. Este cazul n care un coproprietar
dobndete i proprietile celorlali, pn atunci exclusive, prile comune nu mai deservesc
bunuri principale apainnd de mai muli coproprietari i atunci coproprietatea forat se
transform n proprietate exclusiv.

4.

d) Pieirea integral a bunului aflat n coproprietate. Disprnd obiectul coproprietii n mod

logic dispare i coproprietatea.

8. Dreptul de proprietate comun n devlmie

8.1. Noiune. Dreptul de proprietate n devlmie este o form a proprietii comune n conformitate
cu care bunurile care fac obiectul acesteia aparin nedivizat, nefracionat tuturor titularilor care pur i
simplu l stpnesc mpreun. Devlmia poate rezulta din lege sau din convenia prilor.

Caracteristica principal a dreptului de proprietate comun n devlmie rezid n faptul c titularii

acestui drept nu cunosc nici ntinderea dreptului lor de proprietate, nici cota parte ce le revine i nici
bunurile ce aparin fiecruia n parte, n materialitatea lor.
Dac n trecut aceast form de coproprietate avea o mai larg aplicabilitate practic, n prezent
legislaia noastr civil nu cuprinde o reglementare general a dreptului de proprietate comun n
devlmie. Noiunea proprietii devlmae se desprinde din prevederile Codului familiei (art.30 i
35) cu aportul jurisprudenei i al doctrinei, configurndu-i apoi caracterele pe care se bazeaz.
8.2. Caracterizare i cazurile de proprietate comun n devlmie. Singurul caz de devlmie
legal i are temeiul n comunitatea de bunuri a soilor rezultat din cstorie. Obiect al acestui
drept de proprietate l constituie bunurile dobndite de oricare din soi, n timpul cstoriei, n
proprietate. Comunitatea de bunuri a soilor este prevzut de art.30 C.familiei i este constituit
dintr-o universalitate de drepturi i obligaii . Din textul legal artat se desprinde c proprietatea n
devlmie a soilor are ca obiect numai acele bunuri care au fost dobndite de ctre ei sau de
oricare din ei n timpul cstoriei.
Naterea i meninerea raporturilor de proprietate comun n devlmie sunt determinate de
existena cstoriei dintre soi. Subiect al dreptului de proprietate comun n devlmie poate fi
numai acea persoan care se afl cstorit, cei doi soi mpreun sunt titulari ai acestui drept de
proprietate. El subzist pe durata cstoriei.
Dreptul de proprietate comun n devlmie al soilor nu se confund i nu se identific cu
comunitatea de bunuri a soilor, aceasta din urm o conine i pe cea dinti. Cele dou noiuni i
pstreaz ns distincia, ca de la o parte la ntreg, ca de la gen la specie, comunitatea matrimonial
de bunuri constituind genul, iar devlmia, specia.
n cadrul comunitii de bunuri a soilor, constituie obiectul proprietii lor comune i deci se afl n
devlmie numai acele bunuri asupra crora ei au un drept de proprietate n nelesul art. 30 alin. 1
din C.familiei: Bunurile dobndite n timpul cstoriei de ctre oricare dintre soi, sunt de la data
dobndirii lor, bunuri comune ale soilor.Bunurile proprii ale fiecrui so, care sunt enumerate de art.
31 C. familiei, nu intr n sfera bunurilor comune.
Aadar, devlmia este caracterizat ca acea situaie juridic n care soii stpnesc n comun un
bun sau o universalitate de bunuri asupra crora au un drept de proprietate sau un alt drept real, fr
ca s i se cunoasc de la nceput ntinderea sau bunurile ce i aparin n materialitatea lor.
Devlmia se poate realiza ca modalitate i asupra altor drepturi reale, cum ar fi, spre exemplu,
asupra terenului concesionat pentru a constitui mpreun o locuin, sau de uzufruct, superficie etc.
Devlmia poate rezulta i din convenia prilor, cnd dou sau mai multe persoane, i exprim
acordul de voin n mod expres, prin care s convin ca bunuri pe care le dobndesc mpreun sau
separat s aib natura juridic de proprietate devlma, sau s convin asupra constituirii n
devlmie n privina unui alt drept real. Particularitatea const n aceea c pn la ncetarea
raporturilor de proprietate comun n devlmie cnd se transform n coproprietate pe cote-pri
stabilit pentru fiecare coproprietar, nici unul din ei nu poate s dispun, prin acte ntre vii, de dreptul

de proprietate devlma. Aceasta este consecina faptului c titularul dreptului de proprietate

comun n devlmie nu are o cot-parte determinat, concret din drept.
n practic, codevlmia convenional o ntlnim atunci cnd nainte de cstorie, viitorii soi
convieuiesc i achiziioneaz imobile pe numele unuia dintre ei, cu contribuia comun i ei convin
ca imobilul s devin bun comun, iar ulterior se cstoresc, imobilul va avea regim juridic de bun
comun. Pentru perioada convieuirii anterioare actului cstoriei, temeiul proprietii devlmae l
constituie convenia prilor.
8.3. Exercitarea dreptului de proprietate comun n devlmie. n principiu, ca orice drept de
proprietate, i dreptul de proprietate comun n devlmie are n coninutul su atributele de
posesie, folosin i dispoziie. Exercitarea atributelor pe care le confer dreptul de proprietate
prezint unele particulariti care sunt determinate de natura intrinsec a relaiilor dintre titularii
acestui drept. Trstura cea mai elocvent a modului de exercitare a dreptului de proprietate n
devlmie este dat de regimul juridic legal instituit n cadrul comunitii de bunuri a soilor. Relaiile
dintre soi sunt bazate pe deplina egalitate a acestora n hotrrile pe care le iau n privina
patrimoniului comun. Art. 35 din C. familiei organizeaz modul de exercitare a atributelor dreptului de
proprietate comun n devlmie.
Rezult din textul acestui articol c soii pot s stabileasc de comun acord, modul n care vor
exercita acest drept. Codul familiei, n teza I a art. 35, a instituit prezumia mandatului tacit
reciproc: Oricare dintre soi, exercitnd singur aceste drepturi, este socotit c are i consimmntul
celuilalt so. Prezumia mandatului tacit reciproc satisface sigurana circuitului civil, pe care l
fluidizeaz, apr actele juridice ncheiate cu terii i n acelai timp nlesnete administrarea i
gospodrirea mpreun de ctre soi a bunurilor lor comune. Prezumia const n aceea c, atunci
cnd unul dintre soi exercit prerogativele asupra bunurilor comune, se presupune c acioneaz
att n nume propriu ct i al soului, pe care l reprezint. n privina bunurilor, aceea instituit n
favoarea posesorului care nstrineaz, de art. 1909 C.civ. Suprapunerea celor dou prezumii pune
deseori n practic dificultatea de a stabili care dintre ele este mai puternic i se aplic n spe.
Terul dobnditor nu este obligat s-i pun aceast problem, el trebuind doar s fie de bun
credin. Terul este aprat n dubl ipostaz, n primul rnd c ncheie actul juridic cu un posesor al
bunului mobil, mprejurare care creeaz aparena dreptului, posesia exteriorizat este i un mijloc de
publicitate i n al doilea rnd, pe baza prezumiei mandatului tacit dintre soi, dar care privete n
mai mare msur raporturile dintre ei. Prezumia este favorabil pentru terul care a ncheiat actul
juridic pentru c el nu este obligat s verifice dac la ncheierea actului i-au dat consimmntul
ambii soi. Dac terul este complice la actul juridic efectuat de soul dispuntor, fiind de rea-credin
i a cunoscut opoziia celuilalt so, acel act este sancionat cu nulitatea relativ.
Prezumia mandatului tacit reciproc ntre soi este relativ, ea putnd fi nlturat prin dovada
contrar, anume c cellalt so s-a opus la ncheierea actului sau c nu a dat mandat cu privire la un
anumit act. Uneori opunerea unuia dintre soi de a consimi la ncheierea unui act juridic nu este
justificat i mbrac forma abuzului de drept i n mod vdit prin aceast atitudine prejudiciaz
comunitatea de bunuri.

Mandatul tacit reciproc poate fi restrns prin voina comun a soilor sau unilateral prin voina unuia
dintre soi de a se opune la anumite acte juridice sau la anumite categorii de bunuri
mobile.36 Mandatul tacit ntre soi este limitat de lege la bunurile mobile. El nu se aplic i ca atare
este exceptat n privina actelor de dispoziie cu privire la terenurile i construciile, bunuri comune.
Art. 35 al. 2, n partea final, prevede c nici unul dintre soi nu poate nstrina i nici nu poate greva
un teren sau o construcie ce face parte din bunurile comune, dac nu are consimmntul expres al
celuilalt so. Consimmntul expres se poate realiza fie prin participarea efectiv a ambilor soi la
ncheierea actului juridic, fie unul din soi d un mandat special de reprezentare celuilalt so, care va
ncheia singur actul juridic. Existena consimmntului soului care nu a participat nemijlocit la
ncheierea actului juridic nu presupune n mod obligatoriu semnarea acestuia i de ctre soul
respectiv. mprejurarea c i el i-a dat consimmntul va putea fi dovedit de ctre cel interesat
prin orice mijloc de prob, chiar dac nscrisul a fost semnat numai de ctre unul dintre acetia.
Dispoziia din art. 35 al. 2 C.fam. constituie o msur de protecie pentru soi, n interes particular.
Ca atare sanciunea este nulitatea relativ i poate fi invocat numai de ctre soul care nu i-a dat
consimmntul, tot el putnd s confirme actul nul relativ.
8.4. ncetarea dreptului de proprietate comun n devlmie. Proprietatea comun n devlmie
fiind n legislaia actual specific cstoriei, exist pe toat durata cstoriei.
n consecin, aceast modalitate de proprietate nceteaz odat cu desfacerea sau ncetarea
cstoriei. Teoretic, n oricare din aceste momente, dreptul de proprietate devlma se transform
ntr-o proprietate pe cote-pri; dac nu se dispune altfel, de regul ambele cote-pri sunt egale. n
cadrul operaiunii de mpreal este determinat cu exactitate ntinderea drepturilor dintre fotii soi
i bunurile materiale ce vor deveni proprietate exclusiv a fiecruia dintre ei. mprirea are loc dup
regulile de la partaj, deja analizate n seciunea anterioar, prin bun nvoial ntre soi, iar dac nu
se neleg va hotr instana judectoreasc.
Pentru motive temeinice, bunurile comune pot fi supuse mprelii, la cererea oricruia, n
conformitate cu art. 36 al. 2 din C.familiei. Aceasta este o msur excepional i este luat atunci
cnd interese legitime ale soilor reclam mprirea bunurilor comune.
Soii pot s solicite i instana poate s dispun mpreala, n ntregime sau numai n parte, a
bunurilor care alctuiesc obiectul dreptului de proprietate comun, bunurile atribuite n lotul unuia
dintre ei devin bunuri proprii ale acestuia.
Codul familiei prevede n art. 33 c proprietatea comun n devlmie poate nceta n timpul
cstoriei i la cererea creditorilor personali ai soilor n msura necesar acoperirii creanelor lor.
Efectul este acelai, adic bunurile mprite devin obiectul dreptului de proprietate exclusiv al
fiecruia dintre soi.
Este de reinut c la data ncetrii coproprietii n devlmie ca urmare a ncetrii sau desfacerii
cstoriei, aceast proprietate se transform ntr-o proprietate comun pe cote-pri determinabile.
Prezumia de egalitate a cotelor poate fi combtut atunci cnd unul dintre soi, dup criterii
consacrate n practica judiciar, dovedete c are o contribuie substanial mai mare la dobndirea
bunurilor comune.

n cazul ncetrii cstoriei ca urmare a decesului unuia dintre soi, se nate pe data decesului care
este i data deschiderii succesiunii, n mod automat starea de indiviziune pe cote pri ntre soul
supravieuitor i motenitorii soului decedat.
8.5. Asemnri i deosebiri ntre proprietatea comun pe cote-pri i proprietatea comun n
devlmie. Fiind dou forme ale aceleiai modaliti a dreptului de proprietate comun, ntre ele
exist asemnri i deosebiri.
8.5.a. Asemnri:
1.

n ambele cazuri exist concomitent mai muli titulari ai dreptului de proprietate asupra
aceluiai bun sau aceleiai mase de bunuri, nefracionate n materialitatea lor;

2.

n ambele situaii titularii pot stabili de comun acord asupra modului de organizare a
exercitrii prerogativelor dreptului de proprietate, fiecare dintre titulari avnd calitatea de
subiect de drept de sine stttor;

3.

n ambele situaii coproprietatea nceteaz prin partaj desfurat dup aceleai norme, cu
excepia coproprietii forate i perpetue.

8.5.b. Deosebiri:
1.

n cadrul dreptului de proprietate comun pe cote-pri fiecare coproprietar are determinat o

cot-parte ideal i abstract din dreptul de proprietate asupra bunului comun. Titularii
dreptului de proprietate comun n devlmie nu au determinat o asemenea cot-parte,
atta timp ct exist comunitatea de bunuri nerecunoscndu-se ntinderea exact a drepturilor
ce se cuvin fiecruia.

2.

Dreptul de proprietate comun pe cote-pri se nate i poate exista indiferent de titluarii si

(persoane fizice sau juridice), de drept public sau de drept privat, neavnd semnificaie
calitatea coprtailor.

n schimb proprietatea comun n devlmie are un caracter intuitu personae, n cazul celei legale
este condiionat de calitatea de soi a coprtailor.
3. Izvorul coproprietii pe cote-pri este legea, convenia, succesiunea, uzucapiunea etc.
Izvorul coproprietii devlmae este, de regul, uzucapiunea etc. Izvorul coproprietii
devlmae este, de regul, legea (comunitatea matrimonial a soilor) i cu totul excepional
convenia.
3. Dreptul de dispoziie i al celorlalte prerogative ale proprietii este diferit. Coproprietarii pe
cote-pri pot nstrina fr acordul celorlali cota-parte din dreptul asupra bunului, poate s
dispun liber i nengrdit dup propria voin. Proprietarii codevlmai, neavnd determinat
ntinderea drepturilor lor, nu se pot bucura de un drept de dispoziie. Dup cum s-a vzut,

prezumia mandatului tacit reciproc instituit de codul familiei are reguli mai restrnse i nu
att de largi fa de cele pe care le are proprietarul cotei pri.
3. mprirea bunurilor sau masei de bunuri care fac obiectul coproprietii pe cote-pri, se face
avnd n vedere cota-parte predeterminat a fiecrui coproprietar, a crei ntindere este
dinainte cunoscut (ex. 1/3; 3/5; 2/4, 20%, 30%, etc). La mprirea bunurilor comune ale
soilor aflai n devlmie prezumia de egalitate a participrii lor este relativ, mprirea se
face potrivit criteriului contribuiei fiecrui so la dobndirea bunurilor comune.
3. La coproprietatea comun pe cote-pri obinuit sau temporar se aplic regula unanimitii
n exercitarea atributelor care alctuiesc coninutul dreptului de proprietate (administrare,
folosin, conservare), adic numai n msura n care nu aduc atingere folosinei concomitente
a celorlali proprietari i nu schimb destinaia bunurilor respective.
Exercitarea proprietii comune n devlmie este organizat prin lege fiind instituit mandatul tacit
reciproc, n virtutea cruia se fac acte de administrare i folosin asupra bunurilor comune, fr
consimmntul celuilalt so. Desigur se au n vedere limitrile aduse actelor de dispoziie asupra
bunurilor imobile. Fiecare so acioneaz i n calitate de reprezentant al celuilalt.