DREPTURI REALE

Dr. Bazil Oglind

bazil.oglinda@oglindalawyers.ro

II. Drepturile patrimoniale

Drepturile patrimoniale se clasific n:
Drepturile Reale (ius in re) drepturi subiective patrimoniale ce
constau n aptitudinea titularului su de a exercita prerogativele
dreptului asupra unui bun determinat, n mod direct i nemijlocit,
fr s aib nevoie de intervenia unei alte persoane
Drepturile de Crean (ius ad rem) drepturi subiective patrimoniale
care constau n aptitudinea titularului su de a cere unui alt subiect
de drept s dea, s fac sau s nu fac ceva.
n cazul nerespectrii drepturilor reale i al neexecutrii obligaiilor corelative
drepturilor de crean, titularul dreptului de crean va putea apela la fora de
constrngere a statului pentru protejarea drepturilor reale, respectiv pentru
obligarea debitorului la executarea prestaiei corelative dreptului de
crean.

1. Drepturile reale vs. drepturile de crean(1)

A. Gradul de opozabilitate.
Drepturile reale sunt opozabile tuturor subiectelor de drept (erga omnes)
Drepturile de crean sunt opozabile numai subiectului pasiv, debitorului.
B. Determinarea subiectului pasiv
n cazul dreptului real, calitatea de subiect pasiv o au toate celelalte subiecte de drept
n cazul dreptului de crean, subiect pasiv este numai debitorul.
C. Coninutul obligaiei corelative
Obligaia corelativ dreptului real este una general i abstract, i anume toate celelalte
subiecte de drept au ndatorirea de a nu face nimic de natur s aduc atingere exerciiului
dreptului real de ctre autorul su
Obligaia corelativ dreptului de crean este una concret i anume de a da, de a face sau de
a nu face ceva ce ar fi putut s fac dac nu i-ar fi asumat aceast obligaie.
D. Izvorul
Drepturile reale sunt prevzute de lege (art. 551 NCC)
Drepturile de crean decurg din acte i fapte juridice (licite sau ilicite).

1. Drepturile reale vs. drepturile de crean(2)

E. Numrul
Drepturile reale fiind prevzute de lege sunt limitate ca numr (fiind enumerate n art.
551 NCC)
Drepturile de crean, teoretic cel puin, sunt nelimitate. Singura limit este dat de
ordinea public i bunele moravuri (art. 11 NCC), nefiind posibil naterea unor drepturi
de crean care s contravin acestor principii.
F. Durata.
Drepturile reale au o durat mai ndelungat (dreptul de proprietate este perpetuu art.
555 alin. 1 NCC dreptul de superficie se poate constitui pe o perioad de pn la 99 de ani
art. 649 NCC)
Drepturile de crean au, de regul, o durat mai scurt de via.
G. Coninutul
n coninutul drepturilor reale exist dou prerogative importante: urmrirea i preferina;
nu se gsesc la drepturile de crean.

2. Categorii intermediare
( drepturi patrimoniale atipice)
A. Obligaiile propter rem
B. Obligaiile scriptae in rem
C. Drepturile de proprietate intelectual
D. Drepturile potestative

A.Obligaiile propter rem

Numite i obligaii reale de a face, reprezint ndatoriri care revin deintorului
unui bun determinat i au ca izvor n principal legea.
n funcie de modul n care sunt reglementate pot s fie legate i de simpla
deinere sau de stpnirea n fapt a bunului
Unele au natur administrativ

Ex:(1) Art. 74 din Legea nr. 18/1991, republicat, impune tuturor deintorilor de
terenuri agricole obligaia de a asigura cultivarea acestora i obligaia de a asigura
protecia solului; deintorii care nu i ndeplinesc aceste obligaii pot fi sancionai
n condiiile art. 75 76 din aceeai lege.
Ex:(2) Art. 23 din Legea nr. 182/2000 (privin protejarea patrimoniului cultural
naional mobil) obligaia de a pstra bunurile care fac obiectul legii n cele mai
bune condiii.

A.Obligaiile propter rem(2)

Unele au natur civil
Ex:(1) Obligaia coproprietarilor de a suporta cheltuielile ocazionate de ntreinerea
i repararea despriturii comune, proporional cu dreptul fiecruia (art. 663 C. Civ.)
Ex:(2) Obligaia proprietarilor terenurilor nvecinate de a contribui la grniuire prin
reconstituirea hotarului i fixarea semnelor corespunztoare, suportnd, n mod egal,
cheltuielile ocazionate de aceasta (art. 560 C. Civ.).
Excepional, unele obligaii propter rem au o natur convenional
Ex:(1) Art. 759 alin. (1) C. Civ. Prin actul de constituire se pot impune n sarcina
proprietarului fondului aservit anumite obligaii pentru asigurarea uzului i
utilitii fondului dominant.

B. Obligaiile scriptae in rem

Ex:

A nchiriaz un bun pentru 3 ani lui B. A peste un an vinde bunul lui C.

C declaneaz un litigiu prin care solicit evacuarea lui B.

= Obligaiile sunt strns legate de posesia unui bun, nct incumb

posesorului actual al bunului, chiar dac el nu a fost parte n actul juridic
din care s-a nscut obligaia.
Aplicaie practic 1811 C. Civ.

C. Drepturile de proprietate intelectual

Sediul materiei Legea nr. 8/1996 privind drepturile de autor i drepturile conexe.
Dreptul real de proprietate pe care l are autorul unei opere (literare, tiinifice etc) asupra obiectul
material n care se ncorporeaz opera (ex.: manuscrisul) dreptul sau drepturile de proprietate
intelectual care rezult din aceasta.
Prin modul de valorificare de ctre autor sau motenitorii acestuia, se apropie de drepturile reale ca
drepturi exclusive de exploatare, ntruct prezint atributele de jus possidendi, jus utendi, jus fruendi
i jus abutendi.
Drepturile de proprietate intelectual

Drepturi
patrimoniale

Drepturi personale
nepatrimoniale

3. Clasificarea drepturilor reale

Drepturile reale se clasific n drepturi reale principale i drepturi reale
accesorii.
A. Drepturile reale principale = drepturi care au o existen de sine
stttoare n raport cu alte drepturi reale sau drepturi de crean.
Ex: dreptul de proprietate i dezmembrmintele acestuia ( art. 551
C. Civ.)
B. Drepturile reale accesorii sunt afectate garantrii unor drepturi de
crean i, n consecin, existena lor depinde n mod direct i
nemijlocit de existena dreptului pe care l garanteaz. Sunt drepturi
reale accesorii privilegiile, ipoteca i gajul.
Drepturile reale accesorii sunt accesorii pe lng un drept real sau
drepturi de crean?

III. Dreptul de proprietate.

1. Consideraii generale. Noiune i sensuri
2. Felurile dreptului de proprietate:
A. Dreptul de proprietate public
B. Dreptul de proprietate privat reprezint dreptul comun n materie

1. Consideraii generale privind dreptul de proprietate

Sediul materiei:
a. Constituia Romniei art. 44 din Capitolul II Drepturile i libertile
fundamentale al Titlului II Drepturile, libertile i ndatoririle fundamentale,
reglementeaz Dreptul de proprietate privat.
b. C. Civ Cartea a III-a, Despre bunuri (art. 535-952)
c. Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public
d. Legea nr. 7/1996 a cadastrului i a publicitii imobiliare
e. Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia
(construcii, monumente istorice etc.)

1. Consideraii generale privind dreptul de proprietate(2)

Definiie

Art. 555 C. Civ. alin. (1) Proprietatea privat este dreptul titularului de
a poseda, folosi i dispune de un bun n mod exclusiv, absolut i
perpetuu, n limitele stabilite de lege. (2) n condiiile legii, dreptul de
proprietate privat este susceptibil de modaliti i dezmembrminte,
dup caz.

Art. 552 C. Civ. Proprietatea este public sau privat.

IV. Dreptul de proprietate privat

1.
2.
3.
4.

Noiune
Titularii dreptului de proprietate privat
Obiectul dreptului de proprietate privat
Coninutul juridic al dreptului de proprietate privat
A. Enumerarea atributelor dreptului de proprietate
B. Posesia (ius possidendi)
C. Folosina (ius utendi i ius fruendi)
D. Dispoziia (ius abutendi sau abusus)

5. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate privat

A. Enumerarea caracterelor juridice ale dreptului de proprietate
B. Dreptul de proprietate privat este un drept absolut
C. Dreptul de proprietate privat este un drept exclusiv
D. Dreptul de proprietate privat este un drept perpetuu

IV. Dreptul de proprietate privat

6. Limitele exercitrii dreptului de proprietate privat. Consideraii generale
A. Limite legale de interes privat stabilite de Codul Civil
B. Limite convenionale
7. Modurile de dobndire a dreptului de proprietate privat. Enumerare.
8. Regimul juridic al imobilelor proprietate privat

1. Dreptul de proprietate privat. Noiune

Definiie Acel drept subiectiv ce aparine persoanelor fizice, persoanelor
juridice, statului sau unitilor administrativ teritoriale asupra
oricrui bun, cu excepia celor aflate exclusiv n proprietate
public, bunuri asupra crora titularul exercit posesia, folosina
i dispoziia, n putere proprie i n interes propriu, ns n
limitele determinate de lege.
Reprezint dreptul comun al proprietii

2.Titularii dreptului de proprietate privat

Aa cum rezult din definiie pot fi subiecte ale dreptului de proprietate privat :
A. Persoanele fizice
B. Persoanele juridice de drept privat
C. Statul i unitile administrativ teritoriale
Art. 44 alin. 2 din Constituie: Proprietatea privat este garantat i ocrotit n mod egal
de lege, indiferent de titular.
Art. 553 alin. (4): Bunurile obiect al proprietii private, indiferent de titular, sunt i
rmn n circuitul civil, dac prin lege nu se dispune altfel. Ele pot fi nstrinate, pot
face obiectul unei urmriri silite i pot fi dobndite prin orice mod prevzut de lege.
Art. 6 teza a II-a din Legea nr. 18/1991; art. 121 alin. 2 din Legea nr. 215/2001.
Autoritile publice sunt pe poziii de egalitate juridic cu orice alt subiect de drept i toi
i exercit n acelai fel dreptul.

3. Obiectul
Art. 553 C. Civ. (1) Sunt obiect al proprietii private toate bunurile de uz sau
de interes privat aparinnd persoanelor fizice, persoanelor juridice de drept
privat sau de drept public, inclusiv bunurile care alctuiesc domeniul privat al
statului i al unitilor administrativ-teritoriale. (2) Motenirile vacante se
constat prin certificat de vacan succesoral i intr n domeniul privat al
comunei, oraului sau municipiului, dup caz, fr nscriere n cartea funciar.
Imobilele cu privire la care s-a renunat la dreptul de proprietate conform art.
562 alin. (2) se dobndesc, fr nscriere n cartea funciar, de comun, ora
sau municipiu, dup caz, i intr n domeniul privat al acestora prin hotrrea
consiliului local. (3) Motenirile vacante i imobilele menionate la alin. (2),
aflate n strintate, se cuvin statului romn.

4. Coninutul juridic al dreptului de proprietate privat

Conform art. 555 C. Civ. dreptul de proprietate are n coninutul su i
confer titularului trei atribute:
A. Posesia (ius possidendi);
B. Folosina (ius utendi i ius fruendi);
C. Dispoziia (ius abutendi).

A. Posesia
Ca atribut al dreptului de proprietate, posesia:
Expresia juridic a aproprierii i a stpnirii lucrului, constituind o stare de
drept, iar nu o simpl stare de fapt.
Posesia, ca jus possidendi, dreptul de a apropria i stpni un bun posesia
ca stare de fapt = manifestarea exterioar a tuturor atributelor dreptului real.
Se exercit permanent, din momentul dobndirii dreptului i pn la pierderea
acestuia.
Titularul dreptului de proprietate poate:
a. Exercita o stpnire efectiv a lucrului n materialitatea sa, direct i
nemijlocit.
b. Fie de a consimi ca stpnirea s fie exercitat, n numele i n interesul
lui, de ctre o alt persoan.

B. Folosina
Posibilitatea de a utiliza bunul (ius utendi) i de a-i culege fructele (ius fruendi).
Proprietarul utilizeaz bunul potrivit destinaiei sale.
Utilizarea are aceast latur pozitiv, dar poate avea i una negativ:
proprietarul nu utilizeaz bunul, ci l neglijeaz(art. 555 alin. 1).
nu se stinge prin neuz (art. 562 alin. (1)), orict de mult timp nu ar fi exercitat.
Fructele (art. 548 C. Civ.) sunt culese de proprietar (art. 550 C. Civ. alin. (1)-(3)).

C. Dispoziia
= un atribut de esena dreptului de proprietate care nu poate fi nstrinat
dect odat cu dreptul de proprietate.
Dispoziia (ius abutendi) are dou componente:
1. Dispoziia material = modificarea bunului n materialitatea sa, de a-i
schimba forma, de a-i consuma substana ( art. 549 i 550 alin. (1) C.
Civ.) i chiar de a-l distruge.
2. Dispoziia juridic = ncheierea de acte juridice ntre vii (vnzare,
schimb etc.) sau pentru cauz de moarte (legat), prin care se transmite
dreptul de proprietate altuia.

4. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate

Art. 555 alin. (1) C. Civ. Proprietatea privat este dreptul titularului de a
poseda, folosi i dispune de un bun n mod exclusiv, absolut i perpetuu, n
limitele stabilite de lege.
Conform art. 551 alin. (1) C. Civ dreptul de proprietate este un drept:
A. Absolut;
B. Exclusiv;
C. Perpetuu.

A. Caracterul absolut al dreptului de proprietate

Dreptul de proprietate este un drept real complet, confer titularului su
exerciiul tuturor prerogativelor sale posesia, folosina i dispoziia.
Titularul su are asupra lucrului latitudinea de ai trage toate foloasele, de a
profita de toat utilitatea pe care el o confer i de a svri toate actele
juridice care rspund nevoilor.
Proprietarul este liber i n msur s efectueze toate actele materiale i
juridice care nu i sunt interzise n mod expres.

B. Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate

Proprietarul este ndreptit s exercite singur toate prerogativele conferite de
acest drept, s dezmembreze dreptul su de proprietate prin consimirea ca
anumite prerogative s fie exercitate de alte persoane.
Art. 556 C. Civ. (1) Dreptul de proprietate poate fi exercitat n limitele
materiale ale obiectului su. Acestea sunt limitele corporale ale bunului care
formeaz obiectul dreptului de proprietate, cu ngrdirile stabilite prin lege.
(2) Prin lege poate fi limitat exercitarea atributelor dreptului de proprietate.
(3) Exercitarea dreptului de proprietate poate fi limitat i prin voina
proprietarului, cu excepiile prevzute de lege.

C. Caracterul perpetuu al dreptului de proprietate

Dreptul de proprietate nu se stinge prin neuz, ci numai prin pieirea bunului (art.
562 alin. (1)).
Nu are o durat limitat n timp, depinznd de existena material a bunului care
formeaz obiectul su, cu urmtoarele consecine:
imprescriptibilitatea dreptului de proprietate sub aspect extinctiv: aciunea n
revendicare este imprescriptibil extinctiv, cu excepia cazurilor cnd se
dispune altfel (art. 563 alin. (2).
dreptul este prescriptibil achizitiv, uzucaparea dreptului de ctre o ter
persoan paraliznd aciunea n revendicare .

2.2. Limitele dreptului de proprietate privat

Art. 556 C. Civ. (1) Dreptul de proprietate poate fi exercitat n limitele materiale ale obiectului
su. Acestea sunt limitele corporale ale bunului care formeaz obiectul dreptului de proprietate, cu
ngrdirile stabilite prin lege. (2) Prin lege poate fi limitat exercitarea atributelor dreptului de
proprietate. (3) Exercitarea dreptului de proprietate poate fi limitat i prin voina proprietarului,
cu excepiile prevzute de lege.
Dou categorii de limite:
A. Limite materiale (bunurile imobile):
a. n suprafa;
b. n nlime;
c. n adncime.
B.

Limite juridice (n funcie de izvorul lor formal):

a. Legale;
b. Judiciare;
c. Convenionale

A. Limite materiale
Art. 556 alin. (1) C. Civ. Dreptul de proprietate poate fi exercitat n limitele materiale ale obiectului
su - acestea sunt limitele corporale ale bunului care formeaz obiectul dreptului de proprietate, cu
ngrdirile stabilite prin lege.
Art. 559 C. Civ. (1) Proprietatea terenului se ntinde i asupra subsolului i a spaiului de deasupra
terenului, cu respectarea limitelor legale. (2) Proprietarul poate face, deasupra i n subsolul terenului,
toate construciile, plantaiile i lucrrile pe care le gsete de cuviin, n afar de excepiile stabilite
de lege, i poate trage din ele toate foloasele pe care acestea le-ar produce. El este inut s respecte, n
condiiile i n limitele determinate de lege, drepturile terilor asupra resurselor minerale ale subsolului,
izvoarelor i apelor subterane, lucrrilor i instalaiilor subterane i altora asemenea. (3) Apele de
suprafa i albiile acestora aparin proprietarului terenului pe care se formeaz sau curg, n condiiile
prevzute de lege. Proprietarul unui teren are, de asemenea, dreptul de a apropria i de a utiliza, n
condiiile legii, apa izvoarelor i a lacurilor aflate pe terenul respectiv, apa freatic, precum i apele
pluviale.