STUDI KELAYAKAN BISNIS (SKB)

NILAI INVESTASI
Aliran Kas (Cash Flow)
Misalkan ada suatu investasi yang dibelanjai dengan 100% modal sendiri, senilai Rp
100 juta. Usia ekonomis 2 tahun, tidak mempunyai nilai sisa.Kalau penyusutan
dilakukan dengan metode garis lurus, taksiran rugi laba per tahun adalah sebagai
berikut :
Penghasilan
Biaya-biaya
Tunai
Penyusutan

Rp 150.000.000,Rp 70.000.000,Rp 50.000.000,Rp 120.000.000,Rp 30.000.000,Rp 15.000.000,Rp 15.000.000,-

EBT
Pajak (misal 50%)
EAT
Aliran Kas Masuk
EAT
Penyusutan

Rp 15.000.000,Rp 50.000.000,Rp 65.000.000,-

Misalkan proyek tersebut dibelanjai dengan 100% pinjaman (contoh ini hanya
menyederhanakan saja, karena mungkin tidak pernah ada proyek yang dibelanjai
dengan 100% pinjaman). Katakan bahwa bunga pinjaman adalah 20% per tahun.
Taksiran rugi/ laba yang kebanyakan dibuat adalah sebagai berikut :
Penghasilan
Biaya-biaya
Tunai
Penyusutan
EBIT
Bunga
EBT
Pajak (missal 50%)
EAT
Aliran Kas Masuk
EAT
Penyusutan
Bunga (1-pajak)
Aliran Kas Masuk

Rp 150.000.000,Rp 70.000.000,Rp 50.000.000,Rp 120.000.000,Rp 30.000.000,Rp 20.000.000,Rp 10.000.000,Rp 5.000.000,Rp 5.000.000,Rp 5.000.000,Rp 50.000.000,Rp 20.000.000,- (1-0,5)
Rp 65.000.000,-

============================================================

STUDI KELAYAKAN BISNIS (SKB)

A. Average Rate of Return
Merupakan rasio antara laba setelah pajak terhadap investasi. Metode ini hanya
didasarkan atas laba dari data laporan keuangan, dengan demikian kelemahan
yang utama yaitu apabila metode depresiasi yang dipergunakan berbeda maka
akan memberikan hasil yang berbeda karena metode depresiasi suatu aktiva akan
mempengaruhi besar kecilnya keuntungan.
Contoh :
Penggantian mesin lama yang masih memeiliki nilai buku Rp 5.000.000,dengan mesin baru senilai Rp 23.000.000,-. Biaya pemasangan Rp 2.000.000,-,
sehingga total investasi adalah sebesar Rp 25.000.000,- dikurangi dengan
penjualan mesin lama Rp 5.000.000,- sama dengan Rp 20.000.000,-.
Penggantian mesin tersebut dapat menghemat biaya tenaga kerja, biaya
perawatan, dan biaya kas lainnya sebesar Rp 9.000.000,- setiap tahun selama 5
tahun, misalkna tarif pajak 40%.
Penghematan
Depresiasi mesin baru
Depresiasi mesin lama
Depresiasi
EBT
Pajak 40%
EAT
Depresiasi
Cash in Flow

Rp 9.000.000,Rp 5.000.000,Rp 1.000.000,Rp

Rp
Rp
Rp
Rp
Rp

4.000.000,5.000.000,2.000.000,3.000.000,4.000.000,7.000.000,-

EAT
ARR = -------------------- x 100%
Nilai Investasi
Rp 3.000.000,ARR = ----------------------- x 100% = 15,00%
Rp 20.000.000,B. Payback Period
Suatu investasi yang menunjukkan berapa lama (jangka waktu) yang disyaratkan
untuk pengembilan investasi.
Nilai Investasi
Payback Period = --------------------- x 1 tahun
Cash in Flow
Rp 20.000.000,Payback Period = --------------------- x 1 tahun = 2,857 tahun
============================================================

STUDI KELAYAKAN BISNIS (SKB)

Rp 7.000.000,C. Internal Rate of Return

2 tahun 10 bulan 8 hari

Adalah tingkat bunga yang menyemakan present value aliran kas keluar yang
diharapkan (expected cash outflows) dengan present value aliran kas masuk yang
diharapkan (expected cash inflow)
CiF
CiF
CiF
CiFn
Nilai investasi = ------- + -------- + -------- + .. + --------(1+r)
(1+r)2
(1+r)3
(1+r)n
Rp 7 jt
Rp 7 jt
Rp 7 jt Rp 7 jt
Rp 7 jt
Rp 20.000.000,- = --------- + -------- + -------- + -------- + --------(1+r)
(1+r)2
(1+r)3
(1+r)4
(1+r)5
5
1
Rp 20.000.000,- = Rp 7.000.000,- -------t=1 (1+r)t
Discount
Rate
22%
23%
1%

Discount
Factor
2,8636
2,8035

Aliran Kas
Per tahun
Rp 7.000.000,Rp 7.000.000,-

Present Value
Aliran Kas
Rp 20.045.200,Rp 19.624.500,Rp
420.700,-

Rp 20.045.200,- - Rp 20.000.000,IRR = 22% + ---------------------------------------------- x (23% - 22%)

Rp 20.045.200,- - Rp 19.624.500,IRR = 22% + 0,107% = 22,107%
D. Net Present Value (NPV)
NPV adalah selisih present value proceed dengan value initial investment
(outlay)
CiF
CiF
CiF
CiFn
NPV = - Nilai Investasi + ------- + -------- + -------- + .. + --------(1+r)
(1+r)2
(1+r)3
(1+r)n
Jika kita mengasumsikan bahwa required rate of return investasi penggantian
mesin tersebut sebesar 18%.
Rp 7 jt
Rp 7 jt
Rp 7 jt
Rp 7 jt
Rp 7 jt
NPV = - Rp 20 jt + ---------- + ----------- + ------------ + --------- + --------(1+0,18)
(1+0,18)2 (1+0,18)3 (1+0,18)4 (1+0,18)5

============================================================

STUDI KELAYAKAN BISNIS (SKB)

5
1
= - Rp 20.000.000,- + Rp 7.000.000,- ----------t=1 (1+0,18)t
= - Rp 20.000.000,- + Rp 7.000.000,- (3,1272)
= Rp 1.890.400,Tabel Present Value of Annuity
NPV = - Nilai Investasi + (n%, periode ke n x Cash in Flow)
NPV = - Rp 20.000.000,- + (3,1272 x Rp 7.000.000,-)
= Rp 1.890.400,E. Profitability Index
Nilai Investasi + NPV
PI = ---------------------------Nilai Investasi
Kriteria :
Jika PI > 1, usulan proyek menguntungkan
Jika PI < 1, usulan proyek tidak menguntungkan
Rp 20.000.000,- + Rp 1.890.400,PI = -------------------------------------------- = 1,09
Rp 20.000.000,Contoh :
PT GELONG berkeinginan berinvestasi dalam pengolahan makanan selimpok sua
punti. Dengan ini perusahaan memebli satu paket mesin pengolahan makan dengan
harga Rp 17.000.000,- ditambah dengan harga pasang mesin Rp 1,5% dari harga
mesin. Dalam pembayarannya perusahaan hanya mempunyai dana sebesar 50% dari
harga mesin sedangkan sisanya 50% (25% investasi dari Tamong dan sisanya hutang
bank dengan suku bunga 21%). Umur ekonomis mesin tersbeut diperkirakan 5
tahun. Taksiran penjualan hasil pengolahan makanan selimpok sua punti sebesar Rp
10.000.000,- dengan pajak 30%.
Bantulan PT GELONG untuk menghitung :
1. Average rate of return
2. Payback period
3. Internal rate of return
4. Net present value (r=30%)
5. Profitability Index

============================================================

STUDI KELAYAKAN BISNIS (SKB)

Jawab :
Harga mesin
Rp 17.000.000,Bunga 21%
Harga pasang 1,5% Rp
255.000,- = (25% x Rp 17.000.000,-) + Rp 255.000
Rp 17.255.000,- = Rp 946.050,PT Gelong
Tamong 25%
Bank

Rp
Rp
Rp

Taksiran penjualan
Penyusutan

8.500.000,4.250.000,4.505.000,Rp 10.000.000,-

Rp 17.255.000,5

EBIT
Bunga (25% x Rp 17.000.000,-) + Rp 255.000,- x 21%
EBT
Pajak 30%
EAT

Rp 3.451.000,Rp 6.549.000,Rp
946.050,Rp 5.602.950,Rp 1.680.855,Rp 3.922.065,-

Cash in Flow
Rp 3.922.065,Rp 3.451.000,Rp 946.050,- (1 30%)
Rp 8.035.300,1. Average rate of return
Rp 3.922.065
ARR = -------------------- x 100% = 22,73%
Rp 17.255.000,2. Payback Period
Rp 17.255.000,PP = --------------------- = 2,15 tahun
Rp 8.035.300,3. Internal rate of return
DR
36%
37%
1%

DF
2,181
1,143

CF
8.035.300
8.035.300

PV.CF
17.524.989,30
17.219.647,90
305.341,40

17.524.989,30 - 17.255.000
IRR = 36% + --------------------------------------- x (37% - 36%) = 36,88%
============================================================

STUDI KELAYAKAN BISNIS (SKB)

17.524.989,30 - 17.219.647,90
4. Net Present Value (r = 30%)
NPV = -17.255.000 + (2,436 x 8.035.300)
NPV = 2.318.990,80
5. Profitability Index
Rp 17.255.000 + Rp 2.318.990,80
PI = -------------------------------------------- = 1,13
Rp 17.255.000

============================================================