UNIVERSITATEA TEHNIC A MOLDOVEI

FACULTATEA CADASTRU, GEODEZIE SI CONSTRUC

CATEDRA ,,ECONOMIA I MANAGEMENTUL N
CONSTRUCII

Lucrare de an
La disciplina: Evaluarea tehnic a imobilului
Tema:,,Expertul tehnic n construcii

A elaborat:

gr. IMC-1305
Constantinov Silv

A verificat:

conf.univ.
Albu Ion

CHIINU 2015

Cuprins
Introducere.......................................................................................................................................1
Capitolul 1 EXPERTUL TEHNIC N CONSTRUCII................................................................................2
1.1. Regulamentului privind expertiza tehnic n construcii..........................................................2
1.2. Atribuii i responsabiliti experilor tehnici i Consililui de experi......................................5
1.3. Clasificarea expertizelor tehnice i a experilor tehnici n construcii......................................6
Capitolul 2 DESCRIEREA OBIECTELOR I ELEMENTELOR CONSTRUCTIVE A BUNULUI IMOBIL.........7
2.1. Inspectarea bunului imobiliar...................................................................................................7
2.2. Identificare i descrierea bunului imobil..................................................................................8
2.3 Analiza rezultatelor inspectrii elementelor constructive i a bunului imobil.........................13
CAPITOLUL III ESTIMAREA MRIMII UZURII OBIECTULUI SUPUS EXPERTIZEI..............................14
3.1 Metode i procedee de estimare a uzurii fizice........................................................................14
3.2. Estimarea uzurii fizice a elementelor constructive a cldirii..17
Concluzii27
Recomandri......28
Bibliografie....................................................................................................................................29
Anexe.............................................................................................................................................30
Anexa 1 Extras - 1:, ......................................31
Anexa 2 Extras . Tabel 2..........................33
Anexa 3 Fotografii ale obiectului..................................................................................................33
Anexa 4 Planul arhitectural al construciei....................................................................................40

~1~

Introducere
Ce este un expert tehnic construcii?
Un expert tehnic este acea persoan care este atestat s poat elabora documenta ia de expertiz tehnic
pe baza creia se poate face evaluarea unei construc ii existente. Ce face expertul tehnic constructii?
Un expert tehnic pentru construcii expertizeaz construc iile. Acest proces const n analizarea acestora.
Cea mai uzual expertizare tehnic o reprezinta cea a structurii de rezisten .
Analizarea structurii de rezistenta vizeaza verificarea strii structurale a unei construc ii. Astfel expertul
tehnic ncadreaz construcii in grade de asigurare la seism de la I la IV in care I este cel mai scazut iar IV
cel mai ridicat.
Construciile care se ncadreaza n clasele III si IV de asigurare la seism nu necesita interven ii in timp ce
cele din I si II necesit intervenii. Construciile ncadrate n clasa I de asigurare la seism prezint risc de
prabuire.
Sarcina unui expert tehnic construcii este tocmai de a stabili cele de mai sus.
Expertul tehnic construcii ntocmeste un raport care se nume te Expertiza tehnica constructii. Ce
pasi urmeaza un expert tehnic constructii in evaluarea sa?
Pentru a evalua o construcie un expert tehnic face urmatoarele :
analizeaz vizual starea construciei;
analizeaz pe baza de calcul starea construc iei;
analizeaz daca conformarea acesteia se ncadreaza n normativele existente;
daca nu are informatii cu privire la starea materialelor solicita determinari asupra acestora prin sondaj.
n functie de cele de mai sus expertul trage concluzii i propune solu ii, eventual de consolidare. Cazurile
n care avem nevoie de un expert tehnic sau de o evaluare sunt foarte diverse pornind de la simpla analiza
n vederea consolidrii pna la extinderi, alipiri la calcan i etajari.
Cine autorizeaz un expert tehnic construcii?
Un expert tehnic este autorizat de ctre Ministerul Dezvoltrii prin intermediul unei comisii tehnice
specializate.
Oricine poate deveni un expert tehnic construcii?
Nu oricine poate deveni un expert tehnic. Pentru acest lucru sunt necesare mai multe condi ii cumulate
cum ar fi experiena dovedit n domeniul solicitat, absolvirea de studii superioare corespunztoare
specializrii pentru care se solicit autorizarea, trecerea examenului de expert tehnic.
Exist mai multe tipuri de expert tehnic constructii?
Da, exist mai multe tipuri de expert tehnic pentru construc ii. Cel mai uzual expert tehnic solicitat este
cel pentru evaluarea strii structurii de rezisten , dar exist i exper i tehnici pentru instala ii, incendiu,
siguran n exploatare, etc Ct cost un expert tehnic constructii?
Un expert tehnic este pltit n general n func ie de tipul de lucrare solicitat i de complexitatea i
dimensiunea acesteia. La rubrica de preui vei putea vedea ct cost n mod uzual o expertiz tehnic
pentru construcii, pentru cele mai des ntlnite cazuri.
Pretul unei expertize tehnice depinde de informatiile care pot fi puse la dispozitie si de complexitatea
acestora. Intocmirea unei expertize tehnice implica, dincolo de analiza vizuala, calitativa, si o analiza
matematica a constructiei. Starea unei cladiri se determina in functie de cele doua componente descrise
mai sus. O expertiza tehnica cuprinde informatii cu privire la beneficiar, adresa si alte date de identificare,
anul in care imobilul a fost construit, tipul de sistem constructiv, starea fizica a imobilului construit si
efectele seismelor prin care acesta a trecut sau alte degradari din exploatarea normala, calculul structural
si gradul de asigurare al constructiei fata de sistemul actual de proiectare.
Unde gsesc un expert tehnic constructii?
Experii tehnici se pot gsi la ntreprinderile care presteaz servicii de evaluare tehnic a
construciilor.

Capitolul 1EXPERTUL TEHNIC N CONSTRUCII

1.1. Regulamentului privind expertiza tehnic n construcii

~2~

Expertiza tehnica constructii- reprezint acea documentaie tehnic realizat de ctre un

expert tehnic autorizat de ctre ministerul dezvoltrii, i n urma creia se stabilesc evaluri de
natur tehnic asupra unei construcii i se fac recomandri pentru mbuntirea acesteia.
Expertul tehnic n construcii efectuaeaz expertiza prin studii, cercetri, ncercri i evaluri ale
situaiei existente, calcule i verificri pentru asigurarea unui nivel minim de calitate, prevzut de
Legea privind calitatea n construcii.
Expertul tehnic n construcii poate efectua expertiza la urmtoarele faze ale construciilor proiectare, exploatare (utilizare) i postutilizare.
Expertizele tehnice se efectueaz la solicitarea proprietarilor, utilizatorilor de construcii,
organului central de specialitate al administraiei publice n domeniul construciilor, Inspeciei de
Stat n Construcii, autoritilor administraiei publice locale, persoanelor fizice i juridice.
Expertul tehnic n construcii efectuaeaz expertiza cu scopul:
a) evalurii strii tehnice a construciilor i aducerii acestora n conformitate cu cerinele
normative n vigoare;
b) relurii lucrrilor la construciile sistate, conservate, abandonate;
c) reconstruciei, extinderii i supraetajrii construciilor existente;
d) consolidrii construciilor deformate sau necorespunztoare cerinelor normative;
e) reutilrii, retehnologizrii i schimbrii destinaiei construciilor existente.
Se interzice experilor efectuarea expertizelor tehnice n scopul executrii lucrrilor respective
(cu excepiile prevzute expres n prezentul Regulament) n urmtoarele cazuri:
a) extinderii
balcoanelor i logiilor la blocurile locative existente;
b)construciei anexelor la blocurile locative existente;
c) extinderii ncperilor locative i buctriilor n blocurile locative din contul balcoanelor i
loggiilor;
d) reamplasrii blocurilor
sanitare
i
a
buctriilor n
blocurile
locative;
e) executrii saunelor i bazinelor n blocurile locative i n subsolurile acestora;
f) ocuprii coridoarelor comune, holurilor de la ascensoare i ncperilor conductelor de gunoi
n blocurile locative, precum i altor pri ale blocurilor de locuit care constituie proprietate
comun;
g) schimbrii destinaiei ncperilor n blocurile locative pentru amplasarea obiectelor interzise
de normele de exploatare a locuinelor;
h) reconstruciei sau desfiinrii construciilor existente, amplasate n centrul istoric al
mun.Chiinu, pentru care prin Hotrrea Guvernului nr.978 din 2 septembrie 2004 Privind
stabilirea moratoriului la modificarea tramei stradale i amplasarea construciilor n centrul
istoric i n spaiile verzi ale mun. Chiinu (Monitorul Oficial al Republicii Moldova,
2004, nr.168, art.1158) este stabilit moratoriu, n lipsa planurilor urbanistice de detaliu ale
cartierelor n care snt amplasate aceste construcii. Excepie de la prevederile prezentului
alineat constituie expertizele tehnice ale construciilor la care au avut loc accidente tehnice,
incendii sau dispun de deformaii critice, se afl n stare de avariere i necesit
ntreprinderea msurilor urgente de consolidare.
Prevederile lit. a)-g) din prezentul punct nu se refer la lucrrile de reconstrucie, reparaie
capital i modernizare a blocurilor locative executate n ntregime pentru bloc sau tronson n
baza documentaiei de proiect elaborate n modul stabilit; reconstrucia acoperiurilor cu
edificarea suprastructurilor n form de mansard; executarea balcoanelor i loggilor la parter n
blocurile locative, la care aceste ncperi lipsesc, n limita balcoanelor i loggilor existente la
etajele de mai sus, cu condiia respectrii aspectului arhitectural al blocului; lucrrile de
consolidare a elementelor constructive ale structurii de rezisten a construciilor.

~3~

Coninutul-cadru al expertizei tehnice efectuate de expertul tehnic trebuie s includ:

a) documentele n baza crora a fost efectuat expertiza tehnic, scopul expertizei, necesitatea
acesteia etc.;
b) caracteristica construciei din punct de vedere arhitectural, funcional i structural;
beneficiarul, proiectantul, executantul, etapa la care se afl construcia;
c) schema i soluiile de construcie, condiiile geotehnice ale terenului, situaia urbanistic;
d) starea tehnic a elementelor constructive i a construciei n ansamblu, neconformitile
depistate, cauzele i consecinele acestora, estimarea degradrilor;
e) concluziile i recomandrile de consolidare, fundamentarea i optimizarea acestora din punct
de vedere tehnic, economic, tehnologic, funcional etc.;
Expertiza tehnic a construciilor are drept scop asigurarea nivelurilor minime de calitate i se va
efectua pe urmtoarele domenii: A. Arhitectur:
1. Urbanism i amenajarea teritoriului
2. Arhitectura construciilor civile
3. Arhitectura construciilor industriale
4. Patrimoniul arhitectural-istoric B. Rezistena construciilor:
1. Construcii civile
2. Construcii industriale i agrozootehnice 3.
Construcii rutiere:
a) drumuri i piste de aviaie;
b) poduri.
4. Construcii ci ferate
5. Construcii hidrotehnice i pentru mbuntiri funciare
6. Protecia contra proceselor geologice periculoase
7. Consolidarea construciilor
8.
Construcii speciale:
a) fntni arteziene;
b) porturi i debarcadere;
c) mine, cariere;
d) tuneluri;
e) rezervoare i buncre. C. Instalaii aferente:
1. Instalaii i reele de alimentare cu ap i canalizare
2. Instalaii i reele de alimentare cu gaze
3. Instalaii i reele de nclzire, ventilaie i climatizare
4. Instalaii i reele electrice 5. Instalaii automatizate 6. Instalaii de protecie:
a) contra incendiilor i intruziunilor din
exterior;
b) anticoroziune a reelelor subterane. 7.
Instalaii i reele de telecomunicaie.
Rezultatele lucrrilor de evaluare se prezint n raportul de evaluare cu indicarea valorii fiecrui
bun imobil ce constituie obiect al evalurii. n conformitate cu art. 11 al Legii cu privire la
activitatea de evaluare, raportul de evaluare se ntocmete n dou exemplare dintre care unul se
transmite beneficiarului evalurii, iar al doilea se pstreaz n arhiva Oficiului Cadastral
Teritorial timp de 5 ani. La raportul de evaluare se anexeaz copiile de pe actele care acord
dreptul de prestare a serviciilor de evaluare i copiile de pe actele n baza crora au fost
determinate caracteristicile tehnice ale obiectului evalurii.
Avizul/raportul de expertiz se numeroteaz i se semneaz de ctre expert (grupul de experi),
cu aplicarea tampilei personale a expertului tehnic atestat (experilor tehnici atestai) pe fiecare
pagin a avizului/raportului, ultimul fiind nregistrat la Organul naional de dirijare n construcii.

~4~

n cazul n care experii tehnici activeaz n cadrul unui agent economic cu activiti n domeniul
efecturii expertizelor tehnice, raportul se semneaz de ctre experii tehnici atestai, antrenai n
efectuarea expertizei, cu aplicarea tampilei personale i a tampilei agentului economic pe
fiecare pagin a avizului/raportului, ultimul fiind nregistrat la Organul naional de dirijare n
construcii.
Avizul/raportul de expertiz se ntocmete n 3 exemplare, dintre care 2 exemplare se prezint
solicitantului expertizei, un exemplar expertului sau agentului economic cu activiti n
domeniul efecturii expertizelor tehnice.
Expertiza tehnic repetat a unei construcii, solicitat de proprietar sau de alte persoane
interesate, poate fi efectuat numai n baza deciziei Consiliului de experi pe lng Organul
naional de dirijare n construcii, adoptat n urma examinrii raportului iniial de expertiz.
n cazuri speciale, cnd apar probleme tehnice complicate, n caz de litigiu sau contradicie a
rezultatelor expertizelor sau expertizei obiectelor cu importan excepional, rezultatele
expertizei snt supuse examinrii la Consiliul de experi.

1.2. Atribuii i responsabiliti experilor tehnici i Consililui de experi

Expertul tehnic atestat n construcii are urmtoarele atribuii principale:
a) efectuarea
expertizelor numai n
baza dispoziiilor demersurilor
depuse;
b) examinarea construciei supuse expertizei conform programului de lucru i n termenele
stabilite n contract;
c) ntocmirea raportului de expertiz tehnic n volumul prevzut de sarcina pus de solicitant
i prevederile prezentului Regulament. Expertul tehnic atestat n construcii este obligat:
a) s asigure, prin soluiile propuse, nivelul minim de calitate al exigenelor eseniale stabilite n
documentele normative;
b) s participe, la indicaia organului central de specialitate al administraiei publice n domeniul
construciilor sau a Inspeciei de Stat n Construcii, n cadrul comisiilor (grupului de experi), la
examinarea i lichidarea consecinelor accidentelor tehnice i calamitilor naturale;
c) s informeze Inspecia de Stat n Construcii, n mod de urgen, dac n urma examinrii
construciei s-a constatat o stare de accident tehnic.
Expertul tehnic atestat, prin expertiza efectuat cu referin la una din exigenele eseniale, nu
este n drept s diminueze indicii de calitate stabilii de documentele normative pentru alte
exigene eseniale.
Expertul tehnic atestat este obligat s refuze efectuarea expertizei n cazul n care proprietarul
solicit aciuni sau documente care contravin legislaiei i normelor n construcii.
Expertul
tehnic atestat poart rspundere pentru soluiile propuse n raportul de expertiz, conform
legislaiei n vigoare.
Pentru nclcarea legislaiei n construcii i a prevederilor prezentului Regulament, organul
central de specialitate al administraiei publice n domeniul construciilor poate retrage titlul de
expert tehnic atestat.
Expertul tehnic atestat este obligat s respecte condiiile contractului, s pun la dispoziia
organelor de control toate documentele necesare pentru verificarea respectrii prevederilor
prezentului Regulament.
Solicitanii expertizei snt obligai s pun la dispoziia expertului toat documentaia tehnic
referitoare la construcia respectiv, s organizeze realizarea complet a recomandrilor stipulate

~5~

n raportul de expertiz, fiind responsabili pentru autenticitatea datelor i informaiei prezentate

expertului tehnic atestat n vederea efecturii expertizei.
Consiliul de experi reprezint un organ colegial, constituit prin ordinul conductorului
organului central de specialitate al administraiei publice n domeniul construciilor, n scopul
examinrii problemelor tehnice ce in de calitatea construciilor i respectarea prevederilor
prezentului Regulament.
Consiliul de experi este n drept s atrag, pentru participare la examinarea problemelor
aprute, specialiti din alte instituii din domeniu.
Consiliul
de
experi
are
urmtoarele
atribuii
principale:
a) examinarea solicitrilor persoanelor juridice i fizice ce in de problemele tehnice prevzute
n rapoartele de expertiz a construciilor;
b) examinarea cazurilor de efectuare superficial a expertizei construciilor, la un nivel
neadecvat al calitii;
c) examinarea rezultatelor contradictorii de expertiz a construciilor existente;
d) constituirea grupurilor de experi tehnici pentru expertiza repetat a construciilor, n caz de
necesitate;
e) evaluarea neconformitilor depistate n documentele de expertiz a construciilor, comise de
experii tehnici;
f) elaborarea recomandrilor privind eficientizarea activitii de expertiz a construciilor
existente, respectarea legislaiei aferente acestei activiti.
Consiliul de experi are dreptul:
a) s sisteze valabilitatea sau s anuleze rezultatele expertizei construciilor existente, efectuate
cu nclcarea legislaiei n vigoare;
b) s propun organului central de specialitate al administraiei publice n domeniul construciilor
retragerea titlului de expert tehnic atestat, dac ultimul a nclcat legislaia n vigoare sau a
abuzat de drepturile i funciile sale;
c) s nainteze propuneri de modificare a legislaiei ce ine de expertiza construciilor;
d) s solicite efectuarea expertizei repetate a construciilor n caz de apariie a divergenelor n
rezultatele expertizelor efectuate.
Sistarea valabilitii i anularea expertizelor tehnice se efectueaz prin decizia Consiliului de
experi, adoptat n urma examinrii rezultatelor expertizei.
Temei pentru adresare i examinare a rezultatelor expertizelor tehnice ale construciilor la
Consiliul de experi servesc:
a) soluiile tehnice prevzute n rapoartele de expertiz, care conduc, integral sau parial, la
diminuarea rezistenei i stabilitii construciilor, inclusiv a celor amplasate n preajm;
b) efectuarea expertizei tehnice n lipsa demersurilor depuse i nregistrate pentru efectuarea
acesteia.
c) necorespunderea scopului de efectuare a expertizei tehnice i raportului de expertiz prevederilor
prezentului Regulament;
d) adresrile organelor de control.
Examinarea rezultatelor expertizei tehnice a construciei de ctre Consiliul de experi va avea
loc n prezena expertului atestat sau agentului economic care a efectuat expertiza supus
examinrii.
Restabilirea valabilitii expertizei tehnice se efectueaz dup lichidarea de ctre expert sau
agentul economic (corectarea expertizei tehnice) a obieciilor expuse de Consiliul de experi.
1.3. Clasificarea expertizelor tehnice i a experilor tehnici n construcii

~6~

Cea mai uzul expertiza tehnica constructii sunt urmtoarele:

expertiz tehnic de alipire la calcan- este necesar atunci cnd dorii s construii un imobil n
imediat apropiere, lipit aproape, de un alt imobil; este necesar pentru a se determina starea
construciei existente i ce msuri sunt necesare a fi luate pentru ca alipirea s se poat lua n
condiii de siguran;
expertiza tehnica pentru modificari interioare este necesara atunci cand se doreste o modificare
a compartimentarii unei case sau unui apartament, prin desfiintarea sau construirea unor pereti,
crearea, modificarea sau astuparea unor goluri de usi, etc.
expertiz tehnic de demolare- este necesar atunci cnd se dorete demolarea unei construc ii
existente; ea cuprinde informaii cu privire la construcie precum i ce msuri sunt necesare astfel
nct demolarea s nu afecteze construciile din jur;
expertiz tehnic extindere- este necesar atunci cnd beneficiarul dorete extinderea construciei
existente; se ofer informaii cu privire la starea construciei existente i msurile necesare a fi
luate pentru a se putea face extinderea n condiii de siguran;
expertiz tehnic etajare- se face atunci cnd beneficiarul dorete s mai adauge etaje la
construcia existent; expertiza tehnic va cuprinde informaii cu privire la starea construciei
existente i msurile necesare a fi luate pentru ca etajarea s se fac n condi ii de siguran
structural;
expertiz tehnic pentru consolidare- se face atunci cnd beneficiarul are dubii cu privire la
gradul de asigurare la seism; expertiza tehnic va oferi informaii cu privire la starea construc iei
existente i ce msuri sunt necesare pentru ai crete gradul de asigurare la seism;
-expertiz tehnic de constatare a strii construciei- se face atunci cnd beneficiarul dorete s
cunoasc stare imobilului; expertiza tehnic va conine informaii cu privire la cldirea existent,
ncadrarea n clasa de risc seismic i ce msuri de recomand a fi luate.
Exist ns experi tehnici pentru toate exigenele obligatorii menionate n legea privind
Calitatea n Construcii.
Da, exist mai multe tipuri de expert tehnic pentru construcii. Cel mai uzual expert tehnic
solicitat este cel pentru evaluarea strii structurii de rezisten, dar exist i experi tehnici pentru
instalaii, incendiu, siguran n exploatare, etc
n general prin expert tehnic n domeniul construciilor marea majoritate nelege doar acea
persoan ce expertizeaz construcia din punct de vedere al structurii de rezisten.
De asemenea exist experi tehnici pe toate categoriile de specializri, respectiv arhitectur,
rezisten i instalaii.
Iat mai jos categoriile principale de experi tehnici:
A- rezisten mecanic i stabilitate
B- siguran n exploatare
C- sigurana la incendiu
D- siguran, sntate i mediu
E- economie de energie i izolare termic
F- protecie mpotriva zgomotului

Capitolul 2 DESCRIEREA OBIECTELOR I ELEMENTELOR

~7~

CONSTRUCTIVE A BUNULUI IMOBIL

2.1. Inspectarea bunului imobiliar
Procesul de evaluare solicit evaluatorului utilizarea unor date sistematizate i veridice obinute
din diferite surse demne de ncredere.
La etapa iniial de desfurare a lucrrilor de evaluare, evaluatorul trebuie s studieze minuios
toat documentaia tehnic a obiectului evalurii, s determine parametrii de baz care
caracterizeaz obiectul la data evalurii i s inspecteze obiectul evalurii. Inspectarea obiectului
evalurii trebuie s f ie adecvat scopului evalurii. Evaluatorul urmeaz s stabileasc din timp
limitele inspectrii i s le menioneze ulterior n raportul de evaluare.
n practic exist o distincie clar ntre inspectarea bunului imobiliar i expertiza tehnic a
cldirii. Spre deosebire de inspectarea bunului imobiliar, care este o condiie obligatorie a
evalurii, expertiza tehnic este efectuat destul de rar i doar n cazurile cnd evaluatorul nu
este n stare s estimeze de sine stttor starea tehnic a construciei sau a unor elemente
constructive. Expertiza tehnic este efectuat de specialiti calificai care dispun de autorizaiile
corespunztoare. Ea presupune analiza detaliat a strii cldirii n general i elementelor
constructive, structurii, materialelor de construcie, materialelor de finisare, terenului (solului).
Cunotinele evaluatorului pot s se limiteze doar la cunotine generale privind expertiza
construciei, la metodele de analiz a strii construciilor i la interpretarea corect a rezultatelor
expertizei. Inspectarea, la rndul su, poart un caracter mult mai general i superficial i
reprezint vizitarea i examinarea bunului imobiliar n scopul obinerii informaiei necesare
pentru formularea unei opinii profesionale privind valoarea proprietii imobiliare, necesitatea
efecturii unor lucrri necesare pent ru a aduce bunul imobiliar n conformitate cu cerinele pieei
sau privind alte aspecte.
Este recomandabil ca inspectarea bunului imobiliar s se desfoare cu participarea
reprezentantului serviciului tehnic responsabil pentru ntreinerea bunului imobil iar.
n procesul de inspectare este necesar s fie remarcate toate deficienele n construcii i se
recomand s fie fotografiat ntregului obiect, precum i deficienele remarcate, cum ar fi:
crpturile pereilor, deficienele finisajului, pereii umezi, etc.
Unul din scopurile inspectrii este i verificarea corespunderii obiectelor indicate n
documentaia tehnic i cea de eviden cu situaia real de pe teren. Este important s fie
comparat denumirea bunurilor imobiliare conform Registrului Bunurilor Imobile i conform
actelor evidenei contabile (n cazul bunurilor imobiliare utilizate n activitatea economic). De
regul, pentru bunurile imobiliare cu destinaie industrial datele din Registrul Bunurilor Imobile
i datele evidenei contabile nu corespund. O astfel de analiz a corespunderii nscrierilor oficiale
i a strii lucrurilor n realitate, va permite evitarea majorrii sau diminurii nentemeiate a
valorii proprietii imobiliare.
Este important s fie fixat data inspectrii obiectul evalurii, deoarece conform practicii
generale data evalurii, indicat n raport, este considerat data ultimei inspectri a bunului
imobiliar.
2.2. Identificare i descrierea bunului imobil
Expertiza tehnic a construciei se efectueaz la cererea beneficiarului conf.univ. Albu Ion,
profesor la disciplina ,,Evaluarea tehnic a construciei din urmtoarele considerente,
determinarea:
- vechimea cldirii i n consecin necesitatea verificrii structurii de rezisten;
- degradri importante la elementele structurale, nestructurale i instalaii;

~8~

- degradri importante la acoperiul cldirii;

- msurilor de intervenie necesare pentru aducerea structurii la parametri normali de funcionare.
Obligativitatea realizrii unor expertize tehnice a construciilor existente afectate de
cutremure, prin investigaii experimentale nedistructive si teoretice (analize numerice), pentru
asigurarea proteciei antiseismice in condiii de rezistenta, stabilitate si deformabilitate
controlata.
Inspectarea proprietii a fost efectuat de la data de 15. 11.15. ,bunul imobil supus evaluari
tehnice este o ,,Cladire din perioada sovietic,grupa de capitalizare I conform anexe 2(tabelul 2
Grupa de capitalizare a construciilor), care a fost dat n exploatare n anul 1985 , localizat n
localitate Blbneti din Raionul Criuleni.
n cadrul expertizei tehnice s-au efectuat mai multe deplasri la fa a locului, examinanduse vizual construcia si lund informaii cu privire la istoricul i comportarea n timp a cldirii
existente.
,,Cldirea este situat la marginea localiti .

Fig.1. Amplasarea pe hart a obiectului inspectat

~9~

Cldirea dat a fost construit de ,,Asociaie a Colhozurilor i a aparinut o perioada ndelugat

de timp dup care a intrat n proprietate privata.

Tabelul 1. Descrierea obiectului supus expertizei.

Elementele descrierii

Destinaia bunului imobil

Modul de utilizare curent
Amplasarea

Semnificaia
Referine
Cultural
Sal pentru activiti culturale, club i bibliotec
Raionul Fleti, comuna Risipeni
Descrierea juridic
Drepul de proprietate
- Nu

Natura dreptuilor evaluate

Existena contractelor de arend sau
subarend
Obligaiuni financiare legate de proprietatea
imobiliarului
Cerine legale
Prezena unor materiale sau a tehnicii
Nu au fost depistate
periculoase sau duntoare
Prezena construciilor ridicate ilegal i Nu au fost depistate
contrara normelor i standardelor existente n
construcii
Pretena liniilor electrice de tensiune nalt n Nu au fost depistate
apropierea bunului imobiliar, ceea ce poale
11 privit de participanii la piaa imobiliar ca
duntor pentru sntate
Cldiri i construcii
Anul construciei
1985
Numrul etajelor cldirii
2 + subsol
Suprafaa total, m2
1232,4
3
Volumul cldirii, m
Starea tehnic a cldirii
Descrierea clementelor construcie
Fundaie-beton armat
Pereii interior i exterior blocuri de
calcar
Pereii despritori crmid
Planeul intermediar beton armat
Planeul din grinzi i indril
Acoperi foi de ardezie
Pardoseal din lemn,teracota,
Goluri geamuri lemn i termopan
Goluri ui lemn i fier
Finisaj exterior din plci ceramice
Finisaj interior tencuit, vopsit i dat cu
var

~ 10 ~

Structura de rezistena a cldiri este executat cu perei structurali din zidrie din blocuri de
calcar, iar pereii despritori sunt din crmid.
Stlpii sunt din crmid i beton armat, grinzile sunt din beton armat
Planeul pe sol este de tipul planeu de lemn. Acoperiul e de tip arpant, nvelitoare este din
foi de ardezie, structura de rezistena este din tmplrie de lemn. Sistemul de realizare a arpantei
cuprinde: cpriori, popi, arbaletrieri, pane curente ipci i dulapi ca suport pentru popi.

Foto 1.

Pardoseaua este din urmatoarele tipuri:scnduri(m);gresie(m);beton(m).

Foto 2.
Golurile bunului imobil n majoritate sunt din lemn:51 ferestre(51 din lemn.) i 40 ui 1 u din
fier, restul din lemn.

Foto 3.

~ 11 ~

Finisarea exterioara este efectuat din faian, cu excepia prii din spatea a cldiri care doar
tencuit.

Foto 4.
Finisarea interioara este efectuat din tencuial decorativ, vopsea, var.

~ 12 ~

Foto 5.
O mare parte din reele inginerti
lipsesc.Reele existente: electricitate, telefonie.Reele care lipsesc: de canalizare, de nclzire.

Foto 6.
Scrile interioare sunt din beton armat. Scrile exterioare sunt din beton ciclopian. Exist o scar
suplimentar din fier

~ 13 ~

2.3 Analiza rezultatelor inspectrii elementelor constructive i a bunului imobil

n urma inspectrii vizuale, a msurtorilor efectuate s-au constatat urmtoarele :
Se observ tasri difereniate ale terenului, fapt ce a condus la apariia unor fisuri n pereii
structurali; Blocurile de piatr din fundaii sunt ntr-o stare bun.;
Tencuielile, vopsiturile interioare sunt fisurate, iar pe perei lipsesc n unele locuri . Acestea sunt
afectate de vechimea lor.
Faada cldiri se afl ntr-o stare avansata de degradare, faiana lipsete de pe o suprafa a
pereilor;
Tmplriile (ferestre i ui) sunt vechi cele exterioare sunt degradate i neetane (Foto nr. ) ,iar
cele interioare sunt ngrijite (Foto nr. );
Reele de nclzire s-au defectat.
Instalaiile electrice i telefonice sunt vechi;
Pereii de zidrie nu au defecte care s influeneze asupra stabiliti cldirii;
Elementele componente ale arpantei se afl ntr-o stare foarte buna.
nvelitoarea acoperiului este noua .
Trotuarul perimetral construciei este intr-o stare medie, asigur evacuarea apelor pluviale de pe
lng corpul construciei.
Scrile interioare nu au defecte majore, nsa cele exterioare au fisuri mari, provocate de apele
pluviale i de ciclul de nghe-dezghe
Pardoseaua din lemn se afl ntr-o stare buna i nu prezint defecte, la fel i cea din gresie.
Cu privire la elementele structurale de beton armat (stlpi, grinzi, planeee), care au putut
fi examinate la nivelul imobilului verificat, s-a constatat c betonul pus n oper respect
principalele cerine normative:
- pstreaz dimensiunile i geometria elementului;
-prezint un parament compact i uniform, fr segregri, sau alte defecte de turnare;
- nu prezint fisuri, sau urme de coroziune a armturilor.
Pentru aceste motive, s-a apreciat c, n nici un caz, nu sunt necesare ncercri
suplimentare de tip distructiv sau nedistructiv,n prezent, nu sunt vizibile fisuri si crpturi
semnificative ale structurii de rezisten.
Cauza principal a apariilor defectelor majore se datoreaz mbtrnirii materialelor
componente i lipsa lucrrilor de ntreinere.
Din punct de vedere structural, construcia a suferit mici degradri .Aceasta se datoreaz n
principal att vechimii construciei ct i proastei ntreineri a acesteia. Sunt necesare lucrri de
reparii capitale la faad.

Capitolul III Estimarea mrimii uzurii obiectului supus expertizei

3.1 Metode i procedee de estimare a uzurii fizice
La determinarea valorii de reconstituire sau de nlocuire a bunului imobil este necesar de luat
n considerare marimea deprecierii acumulate, care reprezint reducerea calitilor de consum
ale bunului imobil din punct de vedere al cumparatorului potenial i se manifest prin
diminuarea valorii bunului n urma aciunii diferitor factori.
Uzura fizica reprezint o reducere a valorii bunului imobil care se datoreaz deteriorrii lui sub
influenta factorului timpului i altor factori externi (factorii fizici, chimici, exploatarea incorecta
a cldirii, ntreinerea nesatisfctoare a construciei etc.).

~ 14 ~

nvechirea
construciei

Apariia
uzurii
fizice

Nerespectare
a condiiilor
de exploatare
i meninere
a bunului

Aciunea
factorilor
din exterior

nlturarea a
uzurii acumulate

Reparaie
a
capital
obiectului

nlocuirea sau
nnoirea
elementelor
constructive

a uzurii fizice
Fig.3 Cauzele i metodele de nlturare

Deprecierea funcional este determinat de diferena ntre caracteristicile reale ale

bunului imobil i ateptrile consumatorilor.
Deprecierea economic se determin prin urmtoarele metode:
capitalizarea pierderilor veniturilor datorate influenei factorilor externi;
analiza comparativ a bunurilor imobile similare obiectului evalurii asupra crora
influeneaz factorii externi i celor asupra crora aceti factori nu influeneaz.

Deprecierea
acumulat

Uzura fizic
Recuperabil

Nerecuperabil

Deprecierea
economic
Recuperabil

Fig.4 Componentele deprecieri acumulate

~ 15 ~

Nerecuperabil

Depreciere
funcional

Depreciere acumulat

Metoda duratei de
via economic

Metoda normativ
Metoda valoric
Metoda vrstei efective
Metoda interpolarii
Metoda nominala
Metoda grafica

Metoda segregrii
D = Uf + Df + De

Deprecierea

Uzura fizic,
Uf

Metoda analizei
comparative a

Metoda modificat a
duratei de
via

Deprecierea economic,
De

funcional, Df

Metoda capitalizrii
pierderilor plii de arend
Metoda capitalizrii
surplusului de pierderi
normative

Capitalizarea pierderilor
veniturilor datorate influenei
factorilor externi

Analiza comparativ a
bunurilor similare supuse
influenei factorilor externi

Fig.5 Metodele determinri deprecieri acumulate

~ 16 ~

Metode de estimare a uzurii fizice

Vrstei
efective

Normativ

Ciclogramelor

Interpolri

Fig.6 Metodele de estimare a uzurii

Metode de calcul a uzurii fizice

Denumirea
elementului

Normativa

Fundaie

Vrstei
efective
+

Perei
Planee
Pardoseli

+
+
+

+
+
+

Ciclogramelor

Interpolrii

+/-

-/+

-/+
-/+
-

+
+
+

Acoperi
+
+
+
+
Goluri
+
+
+
Retele
+
+
+
-/+
inginesreti
Fig.7 Recomandri pentru etilizarea metodelor de calcul a uzurii fizice
Metoda Nominal - se foloseste pentru totalitatea elementelor cosntructive in cazul cind
sunt respectate toate normele de exploatare si intretinere a aceastora.
Ue = Treal/ Tnorm. *100%
Metoda ciclogramelor se aplica pentru un numar limitat de elemente constructive pentru
care in timp s-a efectuat monitorizarea si s-au elaborat ciclograme (grafice) de
comportare a uzurii fizice in timp.
Metoda Interpolarii este o metoda ce permite estimarea Uf cu o precizie mai mare
folosind normele in contructie si rezultatele inspectarii in teritoriu.
Uf= Umin+(Umax - Umin) * Sdet/ Stot
Metoda duratei de via economic presupune estimarea deprecierii acumulate n baza
urmtoarei formule:
D=
n care:
VE - vrsta efectiva;
DVE - durata de via economic/funionala.
Metoda modificat a duratei de via economica ia n considerare uzura fizic
recuperabil i deprecierea funcional recuperabil. n acest caz deprecierea acumulat
se va calcula n dou etape:

~ 17 ~

1. din valoarea construciei noi este exclus deprecierea recuperabila fizica i

functionala;
2. valoarea construciei noi modificate va fi nmulit cu raportul ntre vrsta
efectiv i durata de via economic.
Metoda analizei comparative a vnzrilor presupune determinarea deprecierii
acumulate ca diferena ntre valoarea construciei noi i valoarea de pia a bunului
imobil la data evalurii.
Not: Pentru aplicarea metodei respective este necesar informaia privind preurile de
vnzare ale bunurilor imobile similare obiectului evalurii i valoarea de pia a terenurilor.
Metoda segregarii consta n examinarea detaliat a tuturor formelor deprecierii:
uzura fizic recuperabil i nerecuperabil;
deprecierea functional recuperabil i nerecuperabil;
deprecierea economic. D = Uf + Df + De
Not: Metoda segregarii se utilizeaz n mbinare cu metodele duratei de via economic i
analizei comparative a vnzrilor pentru a determina mrimea diferitor forme ale deprecierii
incluse n deprecierea acumulat.
Metoda normativ presupune determinarea mrimii uzurii fizice n baza analizei strii
tehnice a elementelor.
Metoda respectiv se aplic n dou etape:
1. Se va determina uzura fizic a fiecarui element constructiv;
Uelement. = Uf.est. x GS element. / 100
2. Se va determina uzura fizic a construciei ntregi dupa formula:
Uconstr.= SUelement. x 100 / GS const.
n
care:
Uconstr. uzura fizic a construciei (%);
Uelement. uzura elementelor construciei (%);
GS element ponderea elementelor constructive (%);
GS const. greutatea specific a construciei (%).
Metoda valorica presupune determinarea costului reparaiei capitale a construciei.
Metoda valoric este aplicat pentru a estima uzura fizic att a elementelor constructive ale
construciei separat, ct i a ntregii construcii.
Metoda vrstei efective permite estimarea uzurii dup formula:
U

sau U=

n care:
U - uzura fizic (%);
VE - vrsta efectiv;
DVF - durata de via fizic;
DVFR - durata de via fizic rmas.
Not: Se aplic cnd sub influiena aciunii umane construcia suport modificri n afar
normelor de ntreinere i de exploatare. Metode de determinare a uzurii fizice:
1. Uf = 100*VE*(VE+VN)/2VN2
Nota: Formula se poate aplica pentru calculul uzurii fizice pina la 90%;
2. Uf = 100*VE*(VE+VN)/2,67VN2
Nota: Formula se poate aplica pentru calculul uzurii fizice pina la 75%;
Deprecierea funcional este determinat de diferena ntre caracteristicile reale ale
bunului imobil i ateptrile consumatorilor.
Depricierea economic se determin prin urmtoarele metode:

~ 18 ~

 capitalizarea pierderilor veniturilor datorate influenei factorilor externi.

Analiza comparative a bunurilor immobile similar obiectului evaluri asupra
crora influeniaz factorii externi i celor asupra crora aceti factori nu
influeniaz.
3.2. Estimarea uzurii fizice a elementelor constructive a cldirii
Puterea uzurii a obiectului evalurii se detrmin prin metoda desfacerii, n dependena dc
care se calculeaz urmtoarele tipuri dc uzuri: fizic, funcional, economic. Uzurile fizic i
funcional se descompun la rndul su n recuperabil i nerecuperabil. Fiecare component al
uzurii se detrmin separat cu utilizarea metodelor inginereti i vizuale, n calitale de baz
normativ pentru calcule:
Calculul uzurii fizice n cldirile cu utilizare locativ i public.
Regulamentul despre despre reparaiile de plan - solicitate
Examinarea i evaluarea tehnic a fundaiei
Fundaia este de tip continu din piatr sub ziduri i sub stlpi Funda ia are izola ie
hidrofuga cere protejeaza fundai i nu-i permite sa degradeze repede.
Foto 9
Gradul de capitalizare a cldiri dr. I, a fost dat n exploatare n anul 1985.
Fundaia pe intregul perimetru este protejat de un pereu din beton cu pietri. n urma
inspectri fundaia nu prezenta defecte majore, vrsta efectiv e de 30 de ani, durata normativ de
exploatare este de 175 ani.
Calculul uzurii fundaie prin metoda virstei efective:
VE
Uf = DVF 100 ;
VE = 2015 1985 = 30 ani;
Uf =

30
100
175

= 17,14 %.

n urma calcului uzuri prin metoda normativ am obinut Uf=17.14%

Calculul uzurii fundaiei prin metoda interpolri:
n urma inspectri Uf a fundaiei se ncadreaz n intervalul 21-40 %,suprafaa deteriorat
constitue 98,7 m2, suprafaa total 432,4 m2
Uf =Umin+(UmaxUmin)

Sdet
Stot ;

Uf =21+( 4021)

98.7
432.4 = 25.33 %.

Ca urmare, folosind metoda interpolrii am obinult c uzura este de 25.33%.

Concluzie: n urma calculrii uzurii fundaiei prin cele 2 metode, ponderea ce mai mare
va fi acordat metodei interpolarii, deoarece aceasta expune mai bine starea real a
fundaiei.

~ 19 ~

Examinarea i evaluarea tehnic a pereilor portani i despritori

Pereii sunt acele ansambluri constructive ale cldirii cu rol de delimitare a spaiului
interior de mediul extern precum i de compartimentarea pe funciuni a interioruluiu acesteia.
Pereii sunt elemente principale de construcie ale cldirilor i au urmtoarele roluri:
nchid construcia spre exterior i o compartimenteaz n interior, totodat izolarea termic i
fonic necesar;
pot fi elemente de rezisten, prelund ncrcrile altor elemente de construcie (planee, grinzi)
i transmiandule fundaiilor. Pereii construciei sunt din blocuri de calcar cei portan i,iar cei
despritori din crmid.
Tabelul 2. Date informative despre perei construciei
Tipul

Materialul

Perei
portani
Perei
despritori
Total

blocuri de
calcar
crmid
-

Grosimea,
mm

Volumul,
m3

Ponderea,
%

Intervalul
de uzur

Uzura
fizica pe
elemete,%

Uf conform
ponderii %

550

220,26

22

11-20

11.68

2.56

400

751.95

78

0-40

7.84

6.11

972,21

100

8.67

Calculul uzurii prin metoda interpolri:

n urma inspectri sa observat deteriorri a pereilor portani n mrime de 16.7 m3
Calculm uzura fizic a peretilor portani:
16.7
Uf =11+ ( 2011 )
=11.68 .
220.26
n urma inspectri sa observat deteriorri a pereilor despritori n mrime de 147.5 m3
Calculm uzura fizic a peretilor despritori:
147.5
Uf =0+ ( 400 )
=7.84 .
751.95
Calculm uzura fizic totale a peretilor:
11.68220.26+ 7.84751.95
=8.73 .
Uftotal
972.21
Prin urmare uzura calculat prin metoda interpolrii este de 8.73% Calculul
uzurii prin metoda normativ:
Vrsta efectiv a pereilor este 30 ani, iar vrsta normativ de exploatare 175 ani
Uf= 30/175 * 100% = 17.14
Uzura calculat prin metoda vrstei efective este 17.14%
Concluzie: n urma calculrii uzurii pereilor prin cele 2 metode, ponderea ce mai mare va fi
acordat metodei interpolrii, deoarece aceasta expune mai bine starea real a pereilor.Uzura
fizic total a pereilor constitue 8.67 % .

Examinarea i evaluarea tehnica a planeului.

Planeele sunt elemente de construcie orizontale sau inclinate care separ cldirea pe
inlime n niveluri sau o nchid la partea superioar. n funcie de aceste destinaii, ele se numesc
plance curente sau intermediare, respectiv planee de pod, sau planee-acoperi (terase).
Planeele sunt elemente de rezisten, solicitate la ncovoiere de ctre sarcinile permanente i
utile. Planeele sunt prevzute n mod obinuit la partea inferioar cu elemente dc finisaj. La

~ 20 ~

partea inferioar, n general, planeele se tencuiesc realiznd tavanul. Pentru a corespunde rolului
pe care il au in construcie, planeele trebuie s satisfac urmtoarele condiii:
de rezisten, adic s - preia n limite admisibile eforturile care se produc sub aciunea
ncrcrilor provenite din sarcinile permanente i sarcinile utile;
de rigiditate, adic s nu aib sgei mai mari dect cele admisibile i s nu vibreze sub aciunea
sarcinilor la care sunt supuse;
de izolare tennic, adic s mpiedice pierderea de cldur, n acest scop se folosesc materiale
termoizolantc ca: pluta, stufitul, stabilitul, vata mineral, betonul celular, zgura, plcile PFL
izolatoare, materiale din mase plastice etc.; de izolare fonic, adic s nu permit transmiterea
zgomotului.
n urma inspectrii s-a constatat c planeele sunt turnate monolit .
Calculul uzurii planeului prin metoda interpolrii:
Conform informaiei din tabelul 31 din BCH 53-86p, intervalul de uzur 11-20%
corespunde descrierii uzurii. n urma inspectri planeelor turnate monoloite s-a constat o
degradare a suprafeei planeelor n mrime de 87.5 m2, iar suprafaa total este 1153.68 m2
Vdet
Uf =Umin+(UmaxUmin)
Vtot ;
Uf =11+ ( 2011 )

87.5
=11.06 .
1153.68

Determinarea uzurii planeului prin metoda normativ:

Vrsta efectiv a pereilor este 30 ani, iar vrsta normativ de exploatare 175 ani
VE
30
Uf = DVF 100 ;
Uf = 60 100 = 50 %.
Concluzie: n urma calculrii uzurii planeului prin cele 2 metode, ponderea ce mai mare va fi
acordat metodei interpolrii, deoarece aceasta expune mai bine starea real a planeelor. Uzura
total sa obinut 11.06 % Starea planeelor este satisfctoare. Examinarea i evaluarea
tehnic a acoperiului.
Acoperiurile sunt elementele de construcie prevzute la partea superioar a cldirilor, n
scopul de a le proteja mpotriva intemperiilor (ape din ploi i zpezi, vnt, soare, variaii de
temperatur etc.).
Acoperiul unei cldiri se compune din dou pri principale: arpanta, care constituie
elementul de rezisten al acoperiului i nvelitoarea, care constituie elementul de protecie
mpotriva ptrunderii apelor din ploaie sau zpezi, a vntului i radiaiilor solare etc., i trebuie s
formeze ntotdeauna un element continuu.
Calculm uzura acoperiului compus din arpant de lemn i nvelitoarea din foi de ardezie.
Ponderea elementului de susinere conform normelor pentru acest tip de construcie constituie:
tmplria 40%, iar invelitoarea 60%.
Conform datelor din BCH 53-83 din tabelul 38,44, extragem datele i introducem intervalul
de uzur n table.
Tabel 3. Date informative despre acoperisul construciei

~ 21 ~

Elementul

Materialul Ponderea Uzura

Intervalul Uzura
Uzura
%
elementelor de uzur elementelor conform
ponderii
%
%
%
%
tmplrie
40
35
21-40
27.65
11.06

Carcasa de
susinere
nvelitoarea foi de
ardezie
Total
-

60

10

0-20

22

13.2

100

24.26

Uzura acoperiului o vom calcula prin metoda interpolrii:

Ufcarcasei=21+(40-21)*0,35 =27.65%
Ufcarcasei=20+(20-0)*0,1 =22%

Conform calculelor uzura fizic a acoperisului constituie 24.26 %, rezultat ce reflect

starea acestui element .
Concluzie:.starea acoperisului este satisfacatoare din motiv ca recent a fost schimbata
invelitoarea.

Examinarea i evaluarea tehnic a elementului pardoselii.

Pardoselile sunt elemente de construcie care formeaz o suprafa continu, rezistent la uzur,
necesar asigurrii unei circulaii conv enabile conform destinaiei cldirii. Orice pardoseal este
alctuit din dou pri principale:
partea pe care se circul, placaj vertical din lemn, gresie etc., i care formeaz stratul de uzur
sau pardoseala propriu-zis;
stratul suport suprafaa terenului care este i stratul de rezisten pe care se aeaz pardoseala
propriu-zis.
Pardoseala contribuie,n funcie de materialul din care este executat, la izolarea termic,
fonic i hidrofug. Suprafaa pardoselii trebuie s fie plan, orizontal, i la acelai nivel pentru
toate ncperile, sau numai pentru un anumit grup de ncperi. Clasificarea pardoselilor se face
dup materialul din care se execut stratul de uzur sau pardoseala propriu-zis a obiectului
examinat. n urma inspectrii construciei s-au constatat urmtoarele tipuri de pardoseli:
pardosea din plci din lemn(scndur) vertical;
pardosea din gresie; pardosea din beton cu
piatra slefuit.

Conform datelor din BCH 53-83 din tabelele 48,49,51, extragem datele
intervalul de uzur n tabel
Tabelul 4. Date informative despre pardosea construciei
Materiaul
Ponderea Suprafaa
Suprafaa Intervalul Uzura fizic
pardoseli
%
deteriorat
total m2
de uzur
calculat %
m2
%
23.79
din lemn
24.86
36
244.6
21-40

i introducem

Uzura fizic
conform
ponderii %
5.91

din gresie

43.62

86

429.1

21-40

24.54

10.7

din beton

31.50

56

309.9

21-40

24.43

7,69

100

983.6

24.3

Total

Calculul uzuri pardoselii o vom calcula prin metoda interpolrii:

~ 22 ~

36

Uflemn 21+ ( 4021 ) 244.6 =23.79 ;

Ufgresie

21+ ( 4021 )

80
=24.54 ;
429.1

56

Ufbeton 21+ ( 4021 ) 309.9 =24.43 ;

Uftotal

23.79244.6+24.54429.1+ 24.43309.9
=18.4 .
983.6

n urma calcului uzuri prin metoda interpolrii am obinut uzura fizic total a pardoselii egal
18.4 %. Uzura total conform ponderii este 24.3%

Concluzie: n urma calcului uzuri prin metoda interpolri am obinut valoarea medie ce
caracterizeaz starea general a pardoseli. Starea pardoselii este bun.

Examinarea i evaluarea tehnic a golurilor ferestrelor i uilor.

Asigurarea comunicaiilor ntre diferitele ncperi ale unei cldiri, ct i ntre interiorul i
exteriorul acesteia se face prin goluri prevzute n elementele de construcie. Pe lng rolul de a
face posibil circulaia, aceste goluri folosesc aerisirii, iluminrii, evacurii gazelor de ardere.
Golurile sau deschiderile n zidrie sunt prevzute pentru ui, ferestre,couri.
Conform datelor din BCH 53-83 din tabelele 55,56,57,58, extragem datele i introducem
intervalul de uzur n tabel
Tabelul 5 . Date informative despre golurile construciei
Elementul Materialu Ponderea Suprafaa Supr.
Uzura
Uzura
pe Uzura
%
elemente % conform
fizic.
deteriorat total
2
m
2
ponderii %
m
%
tmplrie
Ferestre
56
82,6
116,55
41-60
54,47
30,76
de lemn
tmplrie
38,4
127,4
41-60
30,14
31,3
U i
de lemn
44
Fier
0.45
5.45
0-20
10
1.65
Total
100
251,7
63.71

Calculul uzurii prin metoda interpolrii: Uffer.lemn

%
Ufui.lemn
-

Ufuifier=

%
0.45
0+ ( 200 )
=1.65 ;
5.45

~ 23 ~

Calculul uzurii tolale a golurilor:

54.47116.55+30.14127.4+100.45
Uf total=
=40.49 .
251.7
n urma calculrii uzurii fizice prin combinarea metodei interpolrii U f =40.49%.
Rezultatul obinut reprezint o valoare aproximativ a uzurii fizice.
Concluzie: Din cauza c golurile cldirii nu au fost ngrijite la timp, ele se afl ntr-o stare
nesatisfctoare.Uile exterioare i unele ferestre trebuiesc schimbate.
Examinarea i evaluarea tehnic a finisajelor.
Finizajul exterior al cldiri const din plci ceramice si amestec din nisip cu cement. n
urma inspectrii obiectului n conformitate cu tabelul 62 din BCH 53-86,

Materiaul
pardoseli
Placi
ceramice
Ciment+nisi
p
Total

Ponderea Suprafaa
%
deteriorat
m2
62.3
38

Suprafaa
total m2
176

Intervalul
de uzur
%
21-40

Uzura fizic Uzura fizic

calculat % conform
ponderii %
25.1
15.63

37.7

27

106.5

21-40

25.83

9.73

100

282.5

25.36

Calculul uzurii prin metoda interpolrii:

38
Uffinisaj =. 21+ ( 4021 ) 176 =25,1 ;
Calculm uzura fizic a suprafetelor finisate cu ciment alb i nisip:
Ufc+ s=21+ ( 4021 )

Uftot=

27
=25,83 ;
106.

25.1176+ 25.83106.5
=25.37 .
282.5

Prin metoda interpolrii s-a obinut uzura fizic a finisajului 25.37 %

Calculul uzurii prin metoda normativ:

Conform datelor durata de exploatare a acestui tip de finisare este de 60 de ani.
Uffinisaj 30/60*100=50%
Prin metoda normativ s-a obinut uzura fizic a finisajului 50 %

~ 24 ~

Concluzie: n urma calculrii uzurii finisajului exterior prin cele 2 metode, ponderea ce mai mare
va fi acordat metodei interpolrii, deoarece aceasta expune mai bine starea real a finisajului
exterior..
Finisajul interior al cldiri este executat din tencuial decorativ(S t=224,09m2),
vopsea(Svopsea=764,56m2), var(Svar=563,9m2) fon(Sfon= 931,7m2).
Conform datelor din BCH 53-83 din tabelele 59,63, extragem datele i introducem intervalul
de uzur n tabel
Tabelul 6. Date informative despre lucrrile de finisaj construciei
Elementul
Material
Ponderea Suprafaa
Suprafaa Intrvalul Uzura
Uzura
2
2
%
deterior.m total m uzurei
calculat conform
pondere
%
%
%
Tencuia
8,61
85,8
224,09
21-40
28,28
2,43
decorativ
Finisaj
Vopsea
29,65
108,5
764,46
41-60
43,69
12,95
interior
Vruire
25,67
289,3
663,9
41-60
49,28
12,65
Fon
36,07
401,67
932,7
41-60
49,8
17,96
Total
100
2585,15
45,99
Calculul uzurii prin metoda interpolrii:
Uffinisajtenc.dec

Uffinisajvopsea

=43,69%

Uffinisajvar

=49,28%

Uffinisajfon
=49,18%
Calculul uzurii finisrilor interioare totale:
Uftot
=43,61%
Uzura fizic a finisajului interior este de 43,61 %
Calculul total a finisrilor construciei:
Greutatea specific a lucrrilor de finisare exterioare constitue 40 %, iar lucrrile interioare
de finisare constitue 60%.
UfTotal=25,37*0.4+43.61*0.6=36,31 %
Concluzie: lucrrile de finisare exterioare i interioare a cldiri au uzura fizica total
36,31% . Starea finisajelor este nesatisfctoare. Determinarea uzurii fizice a reelelor
inginereti.
n urma inspectri au fost obsrvate urmtoarele reele inginereti: electrice, telefonie.
Tabelul 6. Calculul reelelor inginereti.
Reele inginereti
Greutatea specific % Uzura pe elemente % Uzura fizic calculat
%
Sisteme electrice
30
38,78
16,64
Telefonie
6
1
0,06
Total
36
16.7
Uzura fizic total a reelelor inginereti este de 16.7%.
Concluzie: n urma calculelor am obinut uzura fizic total a reelelor inginereti este egal cu
16.7% Starea reelelor inginereti este relative buna
Determinarea uzurii fizice a altor elemente constructive.
Din categora de altele fac parte: scrile interne, scrile externe, scrile de evacuare.

~ 25 ~

Scrile externe au degradri mari deoarece sub aciunea factorilor mediului scrile au nceput
sa se strice, din cauza precipitailor puternice, a ciclurilor de nche-dezghe i a ocului
mecanic .a.
Scrile interne n urma inspectrii sau observat citeva fisuri mici, n general degradri mari
nu au fost depistate.
Tabelul 7. Calculul altor elemente constructive.
Element Greutatea Supra.
Supr.
Intervalul
2
2
ul
specific% detrior. m total m de uzur %
Scri
81,2
72,2
67,3
61-80
externe
Scri
9,8
8,7
1,4
0-20
interne
Scri de
6,9
6,1
2,1
21-40
evacuare
Total
100
112,3
-

Uzura pe
elemente %

Uzura conform
ponderii %

76,6

55,3

2,9

0,02

26,8

1,64

61,08

Calculul uzurii prin metoda interpolrii:

Ufsc.ext

=76,6%

Ufsc.int

Ufsc.ev

=26,8%

Calculm uzura fizic a tuturor elementelor

Uf
=61,4%
Concluzie: Uzura fizic a altor elemente este 61,08 %.Scrile sunt ntr-o stare rea.

Determinarea uzurii fizice ntrgi cldiri.

n urma determinri uzurii elementelor constructive vom determina uzura ntregi cldiri:
Tabelul 8. Calculul uzurii ntregi cldiri.
Elementul
Greutatea specific
Uzura elementului
Uzura ponderat %
constructiv
%
%
25.33
Fundaia
5
2.76
8.67
Perei
28
2.42
63.71
Goluri
10
6.37
Planee
16
11.06
1.76
24.3
Pardoseli
10
2.43
Acoperiul
4
24.26
0.97
36,31
Finisarea
10
3.63
Reele inginereti
13
16.7
2.171
Altele
4
61,08
2.44
Total
100
24.95
Gradul de uzur a construciei la data examinrii conform calculelor efectuate
constituie 24.95%.

~ 26 ~

Concluzie
Scopul acestei lucrri de an a fost de a examina i de a determina uzara fizic att a
elementelor constructive ale cldirei ct i a cldirii n ntregime n conformitate cu regulamentul
privind expertiza tehnic n construcii. Lucrarea dat mai are ca scop facerea cunotinei cu
etapele procesul de expertiz a construciilor.
n aceast lucrare am determinat uzura a bunului imobil , la care-i destinaia a fost
administrativa i reprezint o cas amplasata n raion Criuleni, s.Balabanesti. Lucrarea este
destinat pentru a aduce la cunotin beneficiarului starea actual a construciei. Unde n urma
efecturii calculelor am obinut o uzur fizic total estimat egal cu 24.95%.Starea general a
construciei este satisfctoare.
n rezultatul studierii expetizei tehnice date am obinut cunotine teoretice cu privire la
aplicarea corect i eficient a metodelor de expertiza, metodele de estimare defectelor a acestor
pari componente a bunurilor.
n baza materialelor prezentate mai sus expertiza tehnic a ajuns la urmtoarele concluzii
rezistena i stabilitatea elementelor de construcii satisfac normelor de exploatare.
. Sunt necesare lucrri de reparii capitale la faad. Att aspectul estetic ct i dispunerea
spaiilor sunt improprii pentru destinaia actual a construciei.
Acumularea cunotinelor n domeniul dat este nsoit de un ir de posibiliti, care se
mresc pe msura dezvoltrii a activitii de expertiza a proprietilor imobiliare.
Pentru efectuarea acestui proiect au fost stabilitee aa sarcini ca indentificarea obiectului
inspectrii, efectuarea msurrilor construciei respective i compararea cu a celor din extrasul
din registrul bunurilor immobile, determinarea i fotografierea defectelor construciei,
determinarea strii construciei, determinarea uzurii fizice a cldirii visual i prin calcule apelnd
la normativele n vigoare. Deci pentru ndeplinirea tuturor acestor sarcini au fost utilizate careva
surse de informaie i anume:
rezultatele inspectrii cldirii;
HOTRIREA GUVERNULUI R.M. Nr. 936 din 16.08.2006 pentru aprobarea
Regulamentului privind expertiza tehnic in construcii:
BCH 53-86(p), .
, 1987-07-01; 2.08.02-89*,
,
, 1990-01-01.
Avnd n vedere rezultatele aratate i consideraiile cu privire la structura, se consider ca
sunt necesare msuri de intervenii pentru consolidarea i reabilitarea imobilului analizat, acesta
nu avand n totalitate asigurate nivelurile de protecie (rezistenta mecanica i stabilitate) i
admisibile din punct de vedere al riscurilor sociale si economice n comparaie cu exigentele
(cerinele) actualelor reglementari tehnice.
Msurile de intervenii pentru consolidarea i reabilitarea imobilului analizat, care sunt
necesare a construciei existente, se vor realiza n baza unui proiect de execuie i n baza unei
autorizaii de construire. n timpul execuiei orice neconcordan cu prezenta expertiz tehnic va
fi adus la cunotina expertului tehnic pentru a stabili msurile necesare.

~ 27 ~

Recomandri
Avnd n vedere degradrile semnalate i exigenele actuale se propun urmtoarele msuri
de intervenie :
Relizarea unor injecii cu mortar de ciment n fundaiile degradate i n fisurile din
pereii structurali;
Prevederea unui sistem de hidroizolaii orizontale i verticale;
Refacerea sau/i reabilitarea tuturor finisajelor interioare;
Finisajul exterior trebuie de curit de plcile ceramice i nlocuit prin tencuirea
suprafeei i aplicarea pe suprafaa a vopselelor pe baza de ap.
Schimbarea tmplriilor exterioare cu tmplrii din lemn stratificat sau PVC cu
geamtermopan.
Renovarea tuturor pardoselilor;
Refacerea instalaiilor electrice deteriorate;
Msurile de intervenie propuse prevzute din prezenta expertiz tehnic sunt de natur de
a mpiedica avansarea degradrilor semnalate i n acelai timp de a aduce construcia la starea
normal de funcionare n condiii de siguran, ns, far a aduce mbuntiri cu privire la
spaiile necesare pentru destinaia actual a cldirii.
Pentru o buna exploatare pe toata durata de viata a structurii, sunt necesare anumite
operaii:
a. Verificarea periodica si repararea, daca este cazul, a sistemelor de colectare si
evacuare a apei existente pe amplasament.
b.Refacerea tencuielilor exterioare si interioare in caz de deteriorare.
c.Verificarea periodica a termo si hidroizolatiei de pe acoperiul si suprafaa laterala a
construciei.
d. Verificarea periodica si repararea sistemelor de instalaii sanitare, invelitorii, pentru
evitarea infiltrrii apei in elementele structurale.
e.Verificarea periodica si repararea sistemelor de instalaii electrice, pentru evitarea
incendiilor (scurt circuit, etc.), electrocutrii accidentale.
f. Nu este permisa ncarnarea structurii cu sarcini suplimentare fa de cele prevzute
din calcul.
g. Nu este permisa practicarea de goluri n perei sau plansee, precum si mutarea pereilor.
...................................................................
.Bibliografie...................................................................
Acte legislative
1.HOTRRE Nr. 361 din 25.06.1996 cu privire la asigurarea calitii construciilor
http://lex.justice.md/md/296196/
2. HOTRRE Nr. 936 din 16.08.2006 pentru aprobarea Regulamentului privind expertiza
tehnic n construcii
http://lex.justice.md/index.php?action=view&view=doc&lang=1&id=317131
Documentaie normativ n domeniul construciilor
3.BCH 53-86(p), .
, 1987-07-01;
4. 2.08.02-89*, ,
, 1990-01-01.
Reeaua de internet

~ 28 ~

5.Expertiza tehnic n construcii http://www.expertiza-tehnica-constructii.ro/

(10.12.2014)
6.Google maps https://www.google.com/maps/@47.4636597,27.6606314,278m/data=!3m1!1e3?
hl=en (16.12.2014)
Anexa 1
Extras - 1:, Anexa
2
Extras . Tabel 2
Fotografii

~ 29 ~

Anexa 1

~ 30 ~

~ 31 ~

Anexa 2

Anexa 3 Fotografii ale obiectului

~ 32 ~

~ 33 ~

~ 34 ~

~ 35 ~

~ 36 ~

~ 37 ~

~ 38 ~

~ 39 ~

~ 40 ~

~ 41 ~

~ 42 ~