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DCEMBRE 2015
DCEMBRE 2015
1. O nt notamment particip ce travail: Julien Beller (Association le 6B), Jean-Claude Bournez (Ville de Strasbourg), Franois Cathe-
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rine (Atelier normand de construction), Dario DAmato (association le Rocheton), Stphanie Demeure Dit Latte (Adoma), Marion
Demontes (socit Domici), Vahan Farrugia (Adoma), Sbastien Lions (Atelier Lions), Marion Mercier (association le Rocheton),
Michel Nery (Pactarim 78), Jrme Normand (Prfecture de rgion de lIle-de-France), Evelyne Nugues (Direction dpartementale de la cohsion sociale de la Cte-dOr), Evelyne Pambou (Direction Dpartementale de la Cohsion Sociale du Calvados),
Franois Taconet (association Habitats Solidaires), Thomas Zuckmeyer (Adoma). Guillaume Hannoun (Moonarchitectures) et Jean
Mathieu Messmer (socit Containex) Que chacun en soit ici remerci.
Sommaire
ANNEXES ....................................................................................................................................... 48
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ANNEXE 1
ANNEXE 2
ANNEXE 3
ANNEXE 4
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1
2
ourquoi raliser
1.2.QPuest-ce
que
une opration
lhabitat
temporaire?
dhabitat temporaire?
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2. PP ourquoi
ourquoiraliser
raliser
2.
une opration
une opration
dhabitat
dhabitat temporaire?
temporaire?
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u d
es conditions dhabitat insalubres et indignes: des immeubles menaant ruine squatts dangereux, des terrains occups sans assainissement parfois sans eau ou lectricit
devant tre vacus, des cabanes ou habitats de fortunes construits de matriaux de
rcupration sur des terrains non viabiliss ,
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2
Les raisons voques pour engager de tels projets sont gnralement les suivantes:
u m
ise labri, ncessit dune rponse durgence dhabitat pour un nombre relativement
important de personnes,
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En tout tat de cause, ces oprations doivent sinscrire dans les priorits
du plan dpartemental daction pour le logement et lhbergement des
personnes dfavorises (PDALHPD) et faire lobjet dune coordination troite
avec les autres dispositifs prvus dans le cadre de ce dernier (SIAO, dispositif daccs aux droits, accompagnement social, domiciliation..).
u
saturation des structures dhbergement existantes,
u
inadaptation des structures dhbergement aux publics viss et besoin dun hbergement diffrent
Peuvent ainsi tre examins:
u
les possibilits sur les btiments ou fonciers de ltat ou des ses oprateurs :
- des quipements en attente de reconversion : caserne, cole dsaffecte, patrimoine
hospitalier, etc.
- des terrains ou immeubles momentanment disponibles du fait de la longueur des procdures en cours des oprations immobilires ou damnagement. Des terrains en attente de
projets futurs damnagement ou de construction, des immeubles vacants peuvent par
exemple tre mobiliss pour des amnagements dont la dure dinstallation est matrise
et proportionne aux investissements prvus.
u
les opportunits du patrimoine des collectivits locales et dautres acteurs volontaires.
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3. C
aractristiques
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2. P gnrales
ourquoi raliser
desopration
oprations
une
d'habitattemporaire?
dhabitat
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temporaire
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d) C
es projets ont un cot en investissement matris et cohrent, proportionn avec
la dure de lopration. En particulier pour les oprations de courte dure, si les travaux damnagement du terrain : ralisation des voies daccs, la mise en uvre des
rseaux divers (alimentation en eau, lectricit, tlcommunications) sont importants, il
est probable que le prix de revient par jour et par personne devienne suprieur celui
constat pour la construction dun habitat prenne. Lamortissement des immobilisations stalera sur une dure de 5 10 ans. Mais, dans le cas dune construction sur sol
dautrui, lamortissement se ralisera sur la dure du bail.
e) U
n projet social accompagne obligatoirement le projet dinstallation de la structure.
Ces oprations combinent une offre dhbergement et un accompagnement portant
sur tous les aspects de la vie quotidienne : emploi, formation, sant, ducation, accs
aux droits, logement. Sur la base dun contrat clair, ils comprennent un volet daccompagnement social visant linsertion sociale et professionnelle.
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ourquoi raliser
4.2.C
Pomment
concevoir
un
projet
dhabitat
une
opration
temporaire?
dhabitat temporaire?
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Ces espaces devront tre amnags pour une dure limite, le temps de la stabilisation des
mnages avant laccs un logement ordinaire. Toutefois, un projet dinstallation temporaire peut prvoir laccueil successif de plusieurs mnages.
Lorganisation et le nombre dunits dhabitation prvoir sont lis au projet social, la taille
du terrain demprise et au parti pris damnagement. Le parti le plus couramment choisi est
lamnagement dun terrain nu avec des units dhabitation. Ces projets, souvent de faible
densit, ncessitent des terrains suffisamment vastes pour installer de plain-pied les units
dhabitation, les circulations, les services collectifs.
Le parti pris constructif dun amnagement en hauteur, possible que pour certains modules
appropris (cf en annexe procds constructifs), permet doptimiser loccupation des terrains de petite taille des dents creuses, par exemple. Ces projets ncessitent au pralable
des tudes techniques du sol, la ralisation de fondations adaptes, des dispositifs complmentaires pour laccs aux tages, la scurit des usagers, et les rseaux collectifs. Le maitre
douvrage devra sassurer que des sujtions techniques trop importantes ne sont pas de
nature ralentir lopration. Des projets de ce type restent relativement rares en France (cf
exemple des logements temporaires Montreuil).
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u
tre vigilant sur la dure de linstallation (dpendante du projet social, du type de familles, des acteurs, de la dure damortissement ncessaire pour que le projet constructif
soit conomiquement viable).
u d
s le dpart de lopration, mettre en place les conditions ncessaires pour que les familles puissent accder au logement: inscription en tant que demandeur de logement
social, mobilisation des bailleurs sociaux, etc.
u les mnages sont des parties prenantes du projet: il sagit dun projet dure limite qui
na pas vocation durer.
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5. Faisabilit
2. P ourquoi
raliser
technique
une
etopration
juridique
dhabitat
temporaire?
du projet
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Lorsque cest possible, il vaut mieux privilgier des espaces raccords relativement bien
intgrs dans leur environnement, proches des services des commodits et des transports.
Des facilits daccs aux commerces et aux services dpendent les possibilits dintgration
des familles la vie de la cit (notamment pour lcole). Lorsque limplantation est loigne
du centre ville, des navettes collectives doivent permettre lacheminement des personnes
vers les centres villes.
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u
u
u
u
u
mise
terrain
accs
sol
rseaux
u Loccupation dun terrain du domaine public (par exemple, une caserne devenue inutile
mais non encore dclasse du domaine public) ncessitera une autorisation temporaire
doccupation du domaine public dlivre par le Prfet loprateur gestionnaire, instruite par le service des Domaines.
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u Loccupation dun terrain du domaine priv de ltat (ou de ses oprateurs), qui a t
dclass du domaine public, ncessitera un contrat de bail (de droit civil) entre lEtat et
loprateur gestionnaire.
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Lhabitat temporaire devra tre dcent, disposer dun confort minimum et conforme aux
normes de sant et de scurit. Il comprend :
lumire naturelle
ventilation
isolation phonique
isolation thermique
Scurit
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Moonarchitectures
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2. LPes
ourquoi
raliser
6.
autorisations
une opration
d'urbanisme
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dhabitat temporaire?
Sil sagit de lamnagement dun btiment, sans changement de sa destination, ncessitant seulement des travaux de mise aux normes, aucune autorisation nest requise si les travaux ne modifient que marginalement la surface de plancher et ne modifient pas laspect
extrieur du btiment. Une simple dclaration de travaux peut suffire; le dlai dinstruction
est alors dun mois (articles L 421- 4, R 421-17,R 421-17-1 code de lurbanisme).
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Le dlai dinstruction est denviron trois mois si le projet nest pas un ERP. Cependant, ce dlai
peut tre plus long en raison de lgislations spcifiques (abord dun monument historique,
plan dexposition au bruit aux abords des aroports, zones inondables).
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> Prcautions
- En terme de temps, le principal gain dune opration dhabitat temporaire par rapport une opration classique de construction, se situe sur
la dure du chantier et peu sur celui ncessaire lobtention des autorisations administratives.
- L e permis de construire relve de la comptence du maire. Toute autorisation durbanisme ncessitera laccord de la collectivit.
- Le permis est dlivr sous rserve des droits des tiers, ce dlai court deux
mois partir de laffichage sur le terrain informant du projet envisag.
Les installations dhabitat temporaires sont exclues du rgime des constructions saisonnires
qui sapplique des dmontages et rinstallations au mme endroit, pour une dure prvue, de 5 ans maximum.
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7. Gestion
2. P quotidienne
ourquoi raliser
une
deopration
linstallation
temporaire
dhabitat
temporaire?
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Ladmission est fixe selon une dure dtermine et renouvelable. La situation du mnage
est rvalue rgulirement. Lobjectif tant que le mnage accde le plus rapidement
possible une insertion durable dans un milieu ordinaire ou adapt.
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u e
ntreprendre une dmarche pour trouver un emploi,
u rencontrer rgulirement les travailleurs sociaux.
> Le gardiennage
Le gardien du site est lintermdiaire entre le propritaire du terrain, les acteurs publics
et les rsidents de lespace et veille une bonne qualit de vie collective sur lespace.
Cette prsence peut tre permanente 24h sur 24h.
Dans certains espaces, le gardiennage nest pas permanent ; il peut tre suspendu la nuit
et parfois le weekend. Les mnages sont ainsi davantage mis en situation de responsabilit.
Par exemple Toulouse dans le village de Grynfogel, la prsence seulement hebdomadaire
de travailleurs sociaux associatifs semble suffire et aboutir une pleine responsabilisation des
familles. Un quilibre est trouver entre la prsence minimale dencadrement ncessaire et
le besoin dautonomie des mnages.
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Le cot de fonctionnement comprend les prestations de service, les actions daccompagnement et lentretien des locaux, les charges affrentes au logement, la prsence permanente ou non doprateurs associatifs sur le site. Une autogestion des habitants permet de
limiter ces cots de fonctionnement, notamment en termes de gardiennage et de masse
salariale.
Il convient de souligner que 50% 70% des cots de fonctionnement concernent le gardiennage et les diffrents dispositifs de surveillance.
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2.9.P Fourquoi
raliser
inancement
une
desopration
oprations
dhabitat temporaire?
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Certains espaces temporaires ont vocation sinscrire dans les dispositifs sociaux locaux
daccueil prennes et durer jusqu la disparition des campements illicites sur le territoire
concern, un processus de rotation des familles tant prvu. Dans un tel cas, il faudra tre
attentif au choix de lquipement, de lunit dhabitation qui devra tre de relativement
bonne qualit sil a vocation durer. Par ailleurs, il ne faudra pas ngliger les dpenses lies
la dsinstallation et la remise en tat du terrain.
La fourchette basse financire des oprations dhabitat temporaire se situe aux environs de
16 / personne et par jour et la fourchette haute aux alentours de 34 / personne/ jour
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u d
u foncier: gratuit ou non, raccordement aux rseaux, travaux de voirie raliser, du
choix et qualit de lhabitat
Fourchette
basse
Fourchette
haute
Remarques
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Travaux Voirie
Rseaux Divers
0,7
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u d
e la location ou de lachat des structures, ce qui a un impact sur les budgets de fonctionnement, au travers soit de la ligne location, soit de la ligne dotation aux amortissements
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u d
e lorganisation mise en place (gardiennage (24 heures ou non), charges de personnel,
etc.)
Gardiennage
3,6
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Alimentation /
fluides /
gestion
5,5
9,5
Frais
de personnel
16,8
33,6
Total
* Estimation au 30/11/2015
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Achat de bungalows
Un bungalow doccasion pour 4 personnes coterait environ 30.000 . Soit avec un amortissement sur 1 an = 41 / jour / personne. Pour un amortissement sur 5 ans: 8,2 / jour/ personne.
Le cot moyen dinstallation de modules quips hors travaux de VRD de 120 personnes (30
mnages ) se situe dans une fourchette de 900/ m2 1500/ m2
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2. PG
raliser
10.
ourquoi
ouvernance/
une
opration
pilotage
du projet
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dhabitat temporaire?
u m
obiliser les partenariats ncessaires
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u
valuer le projet, sa pertinence et son efficience, en particulier avant tout renouvellement des financements, sa conformit avec les besoins du territoire et son articulation
avec les autres dispositifs du PDLAHPD.
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Le pilotage rgulier du projet est ainsi essentiel. Il permet le suivi rgulier des personnes et la
coordination des actions avec les rfrents accompagnateurs et le responsable du projet.
La tenue dun tableau de bord permet dvaluer lefficacit du projet. Il est utile de fixer des
indicateurs de suivi en fonction de lobjectif poursuivi: taux de scolarisation, taux de formation, nombre de mnages relogs, etc.
Conduire ce type de projet ncessite une exigence pour le matre douvrage public qui
devra ds le dbut de lopration se donner des moyens afin danticiper le dpart des
mnages et tre en mesure de trouver des solutions prennes de sortie.
La volont politique est le moteur du projet. Les acteurs locaux doivent tre convaincus
de sa pertinence et de son opportunit afin de pouvoir mobiliser un partenariat efficace.
Cette conviction sera dautant plus forte et porteuse si le projet aura t mesur dans tous
ses aspects, notamment sur le plan financier.
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A n n exe s
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Ce droit doccupation titre prcaire porte sur un terrain de x m, tel quil figure au plan
cadastral n.. annex, situ sur la commune de .
1.2 REGIME JURIDIQUE
Lassociation accepte expressment le caractre prcaire et rvocable du droit doccupation qui lui est consenti par la commune, par application des dispositions de larticle L. 221
-2 du code de lurbanisme.
La commune autorise dores et dj lassociation mettre disposition le terrain objet des
prsentes, au profit dun oprateur (exemple : xx), au capital de.., ayant son sige social
, immatricule au rgime du commerce
Loprateur ralisera sur le terrain un programme dhbergement provisoire de X units, sous
forme de bungalows, et/ou de cellules dmontables, et dune aire de stationnement pour
x vhicules ainsi que les infrastructures ncessaires au projet. Et ce, dans le but dexploiter
pendant la dure de la convention un village dit de stabilisation pour des familles.
Il est prcis que lassociation sengage rendre opposable loprateur lensemble des
stipulations de la prsente convention.
A lexpiration de la prsente convention, les parties se rapprocheront pour convenir du sort
du terrain mis disposition. A dfaut daccord entre les parties, la commune pourra exiger
de la socit la remise en tat du terrain dans les termes et conditions dfinis larticle 11
ci-aprs.
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ARTICLE 2 - DUREE
La prsente convention doccupation prcaire est consentie et accepte partir du
jour de sa signature jusquau..
ARTICLE 3 - INDEMNITE DOCCUPATION
La prsente convention est consentie et accepte moyennant le versement dune
indemnit fixe leuro symbolique , payable la signature des prsentes.
ARTICLE 4 - LIMITATION DUSAGE
Le terrain, objet de la prsente autorisation doccupation prcaire, est mis la disposition
de l association pour tre exclusivement et uniquement affect lusage dun programme
dhbergement provisoire de x units maximum, sous forme de
Aucune autre utilisation que celle dfinie ci-dessus ne sera autorise sous peine de rvocation immdiate, de plein droit et sans formalit. Lassociation sera seule responsable vis--vis
de la commune de la stricte application de cette clause quelle sengage faire excuter
par loprateur.
ARTICLE 5 - NON CESSIBILITE DE LA CONVENTION
A titre de condition dterminante sans laquelle les parties aux prsentes nauraient pas
contract, lassociation sinterdit pendant toute la dure de la prsente convention, de la
cder ou de la transfrer toute personne physique ou morale, totalement ou partiellement
autre qu loprateur
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a) Par lassociation
- tout moment, moyennant un pravis de x mois adress par lettre recommande avec
accus de rception la commune.
- dfaut de ralisation et dexploitation du projet par loprateur moyennant un pravis
de x mois adress par lettre recommande avec accus de rception la commune.
b) Par la commune
Hors le cas vis larticle 10, ci-aprs, la commune ne pourra rvoquer cette autorisation
doccupation prcaire quavec un pravis de x mois adress par lettre recommande avec
accus de rception lassociation et ce, sans indemnit au profit de la dite association.
ARTICLE 9 DEPOT DE GARANTIE-PENALITES DIVERSES
Lassociation soblige verser ce jour au titre du dpt de garantie vis au du cahier des
charges des prescriptions gnrales, la somme de x euros.
Exemples :
- Pnalits pour utilisation de lemprise non conforme lobjet de la convention
- Pnalits pour non respect de la date de libration du terrain
- En cas de dsordres constats su le terrain mis disposition
- En cas de contestation sur ltat du terrain, dsignation dun expert amiable
ARTICLE 10 - REVOCATION PAR FAUTE DE LOCCUPANT
La prsente convention pourra tre rvoque en cas de manquement par lassociation ou
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Voici quelques exemples des principaux procds constructifs utiliss pour lamnagement
de bases de vie temporaire.
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Descriptif:
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Descriptif:
- M
odule mixte ossature bois et caisson mtallique fabriqu en usine, livr sur camion.
- Structure en ossature bois Pin du nord ou pica trait 45 X145 dpaisseur avec caisson
mtallique.
- Revtement: Bardage, Trespa, Alupanel etc.
- IsolationLaine de roche 120 mm RT 3.20
- Chssis mtallique en caisson avec isolant,
- Pare vapeur, plancher: panneaux OSB3, sol
PVC
- Cot par m2 comprenant la livraison et installation ( hors VRD): 970 HT/M2
Module avec rampe pour accs personnes
handicapes
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Moonarchitectures
lments darchitecture entirement
construit en atelier
-
Agencement en usine des divers lments constituant lunit dhabitation
-
Modules pouvant tre reconditionn,
ramnag,
- Possibilit de construction en hauteur
- Garantie dcennale
- Systme volutif pouvant tre transform et adapt pour une rsidence classique.
- Cot moyen par m2: environ 1100 HT
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Dlgation interministrielle
lhbergement et laccs au logement
244, bd Saint-Germain - 75007 PARIS
TEL. 01 40 81 34 01 - FAX. 01 40 81 34 90
Dominique.Devin-Mauzard@developpement-durable.gouv.fr
www.dihal.gouv.fr