RAPORT DE EVALUARE

a proprietii imobiliare
TEREN INTRAVILAN CU ANSAMBLU LOCUINE N
CURS DE EXECUIE
Adresa : Municipiul Zalu, Str. Gheorghe Doja, Jud. Slaj

Destinatar : S.C. TECHNOHOUSE S.R.L.

SEPTEMBRIE 2009

2.1 SINTEZA RAPORTULUI DE EVALUARE

Proprietatea evaluat

2
3
4

Proprietar
Adresa proprietii
Date CF

5
6
7
8

Solicitant ( Beneficiar )
Destinatar
Executant
Scopul evalurii

TEREN INTRAVILAN CU ANSAMBLU DE LOCUINE IN

CURS DE EXECUIE
S.C. ,,TECHNOHOUSE S.R.L.

Zalu,str. Gheorghe Doja, jud. Slaj

C.F. nr. 9374 nr. top. 1142/2/a/3/b/2/b si C.F. nr. 5364/N
nr. cad. 5848
S.C. ,,TECHNOHOUSE S.R.L.
S.C. ,,TECHNOHOUSE S.R.L.

S.C. ,, PR-EXPERT S.R.L.

Estimarea valorii juste n vederea vnzrii prin
licitaie
9 Data evalurii
- 17.09.2009
- curs de schimb mediu utilizat 4,2579 LEI/EURO)
10 Metode de evaluare folosite Abordarea prin cost ;
11 Rezultatul evalurii

n opinia evaluatorului, valoarea just, a bunului

imobil supus evalurii este :
1.726.700 RON ( 405.528 EURO )

2.2 PREMISELE EVALURII

2.2.1 Ipoteze i condiii limitative generale
La baza evalurii stau o serie de ipoteze i condiii limitative, prezentate n cele ce urmeaz.
Opinia evaluatorului este exprimat n concordan cu aceste ipoteze i concluzii, precum i cu
celelalte aprecieri din acest raport.
Principalele ipoteze i limite de care s-a inut seama n elaborarea prezentului raport de evaluare
sunt :
1. Ipoteze:
Aspectele juridice se bazeaz exclusiv pe informaiile i documentele furnizate de ctre
beneficiar i au fost prezentate fr a se ntreprinde verificri sau investigaii
suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat valabil i marketabil;
Se presupune c proprietatea se conformeaz tuturor reglementarilor i restriciilor de

zonare i utilizare, n afara cazului n care a fost identificat o non-conformitate, descris

i luat n considerare n prezentul raport;
Evaluatorul a preluat dimensiunile din descrierea legal a proprietii din extrasul CF i
din declaraiile beneficiarului;
Se consider c dezvoltarea terenului nu va fi una care va pune n valoare sub potenialul
dat de avizele de urbanism existente;
Nu s-a realizat nici un fel de investigaie pentru stabilirea existenei contaminanilor. Se
presupune c nu exist condiii ascunse sau ne-aparente ale proprietii, solului, sau
structurii care s influeneze valoarea. Evaluatorul nu i asum nici o responsabilitate
pentru asemenea condiii sau pentru obinerea studiilor necesare pentru a le descoperi. Cu
ocazia inspeciei nu am fost informai despre existena pe amplasament a unor
contaminani.
Situaia actual a proprietii imobiliare, scopul prezentei evaluri au stat la baza
selectrii metodelor de evaluare utilizate i a modalitilor de aplicare a acestora, pentru
ca valorile rezultate s conduc la estimarea cea mai probabil a valorii proprietii n
condiiile tipului valorii selectate;
Evaluatorul a utilizat n estimarea valorii numai informaiile pe care le-a avut la
dispoziie existnd posibilitatea existenei i a altor informaii de care evaluatorul nu avea
cunotin. Astfel, se consider c presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de
evaluare au fost rezonabile n lumina faptelor ce sunt disponibile la data evalurii;
2. Condiii limitative:
Orice valori estimate n raport se aplic ntregii proprietii i orice divizare sau
distribuire a valorii pe interese fracionate (i/sau unitare) va invalida valoarea estimat,
n afara cazului n care o astfel de distribuire a fost prevzut n raport.
Intrarea n posesia unei copii a acestui raport nu implic dreptul de publicare a acestuia;
Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat s ofere n continuare consultan sau
s depun mrturie n instan relativ la proprietatea n chestiune;
Nici prezentul raport, nici pri ale sale nu trebuie publicate sau mediatizate fr acordul
prealabil al evaluatorului;

2.2.2 Obiectul evalurii. Scopul evalurii. Instruciunile evalurii

Obiectul evalurii l constituie

proprietatea

imobiliar

,,TEREN INTRAVILAN CU

ANSAMBLU DE LOCUINE N CURS DE EXECUIE, situat n oraul Zalu, str.

Gheorghe Doja, cuprins n C.F. nr. 9374 nr. top. 1142/2/a/3/b/2/b cu teren n suprafa de
813 mp i C.F. nr. 5364/N nr. cad. 5848 cu teren n suprafa de 675 mp .
Scopul evalurii l constituie estimarea valorii juste pentru imobilul mai sus menionat
n vederea vnzrii prin licitaie .
2.2.3 Drepturi de proprietate evaluate
A fost supus evalurii dreptul de proprietate al S.C. ,,TECHNOHOUSE S.R.L.

asupra

imobilului .
Din informaiile aflate la dispoziia evaluatorului i potrivit discuiilor purtate cu solicitantul
raportului de evaluare, proprietatea este ipotecat n favoarea B.C. Sanpaolo Imi Bank Romania
S.A. Suc. Zalu .
Bazele evalurii. Tipul valorii estimate
Metodologia a inut cont de scopul evalurii, tipul proprietii i de recomandrile standardelor
ANEVAR:
GN 1 Evaluarea proprietii imobiliare
Avnd n vedere c metodologia aplicat a inut seama de respectarea tuturor prevederilor
existente referitoare la dezvoltarea viitoare a proprietii i factorii de pruden asumai n
aplicarea metodei, s-a putut proceda la estimarea unei valori juste utilizabile pentru scopul
exprimat (vnzare prin licitaie).
n aceast ipostaz, s-a putut apela la estimarea unei valori juste definit conform standardelor
ANEVAR similare cu standardele internaionale de evaluare IVS 2 :
o Valoarea justa este suma pentru care un activ ar putea fi schimbat de bunvoie, ntre
dou pri interesate, aflate n cunotin de cauz, intr-o tranzacie n care preul este
determinat obiectiv .
Valoarea justa este compatibila cu valoarea de piata ( dar nu echivalenta), si este definita
conform standardele internaionale de evaluare IVS 1 :
o Valoarea de pia este suma estimat pentru care o proprietate va fi schimbat, la data
evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu pre

determinat obiectiv, dup o activitate de marketing corespunztoare, n care prile implicate

au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.
2.2.4 Data estimrii valorii
La baza efecturii evalurii au stat informaiile privind nivelul preurilor corespunztoare lunii
septembrie 2009, data la care se consider valabile ipotezele luate n considerare i valorile
estimate de ctre evaluator.
Evaluarea a fost realizat n cursul lunii septembrie 2009,, care este i data raportului.
2.2.5 Moneda raportului
Opinia final a evalurii a fost prezentat n lei i EURO.
Avnd n vedere ca metodele utilizate conduc la exprimarea valorii finale n lei, cursul de schimb
utilizat pentru transpunerea n valut este 4,2579
,2579 RON = 1 EURO.
Exprimarea n valut a opiniei finale o considerm adecvat doar atta vreme ct principalele
premize care au stat la baza evalurii nu sufer modificri semnificative (nivelul riscurilor
asociate unei investiii similare, cursul de schimb i evoluia acestuia comparativ cu puterea de
cumprare i cu nivelul tranzaciilor pe piaa imobiliar specific etc.)
2.2.6 Modaliti de plat
Valoarea exprimat ca opinie n prezentul raport reprezint suma care urmeaz a fi pltit
integral n ipoteza unei tranzacii normale, fr a lua n calcul condiii de plat deosebite (rate,
leasing etc.)
2.2.7 Inspecia proprietii. Data inspeciei
Proprietatea a fost inspectat personal de ctre evaluator n prezena proprietarului la data de
12.09.2009 .
Au fost preluate informaii referitoare la proprietatea evaluat, au fost analizate schiele
existente, etc.
Nu au fost realizate studii privind contaminarea amplasamentului sau a amplasamentelor vecine.

2.2.8 Informaiile utilizate i surse de informaii

Informaiile utilizate au fost:
Situaia juridic a proprietii imobiliare (extras CF), schiele i suprafeele
amplasamentului ;
Informaii privind piaa imobiliar specific ( preuri de construire pe mp ) ;
Istoricul utilizrii proprietii imobiliare ;
Alte informaii necesare existente n bibliografia de specialitate ;
Sursele de informaii au fost :
Beneficiarul pentru informaiile legate de proprietatea imobiliar evaluat (situaie
juridic, suprafee, istoric, .a.m.d.) care sunt responsabili exclusivi pentru veridicitatea
informaiilor furnizate;
presa de specialitate;
baza de date a evaluatorului.
2.2.9 Clauza de nepublicare
Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaiilor furnizate de ctre beneficiar,
corectitudinea i precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestora.
n conformitate cu uzanele din Romnia valorile estimate de ctre evaluator sunt valabile la data
prezentat n raport i nc un interval de timp limitat dup aceast dat, n care condiiile
specifice nu sufer modificri semnificative care pot afecta opiniile estimate.
Opinia evaluatorului trebuie analizat n contextul economic general ( septembrie 2009 ) cnd
are loc operaiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare al pieei specifice i scopul prezentului
raport.
Dac acestea se modific semnificativ n viitor, evaluatorul nu este responsabil dect n limita
informaiilor valabile i cunoscute de acesta la data evalurii.
Acest raport de evaluare este confidenial, destinat numai scopului precizat i numai pentru uzul
clientului i destinatarului menionai la pct. anterioare.
Nu acceptm nici o responsabilitate dac raportul este transmis unei alte persoane (fie pentru
scopul declarat, fie pentru alt scop) n nici o circumstan.

2.3 PREZENTAREA DATELOR

PREZENTARE GENERAL A PROPRIETII IMOBILIARE
2.3.1 Situaia juridic
Situaia juridic a fost preluat ca atare, nefiind considerate existena unor restricii .
C.F. nr. 9374 nr. top. 1142/2/a/3/b/2/b cu teren in suprafata de 813 mp
C.F. nr. 5364/N nr. cad. 5848 cu teren in suprafata de 675 mp .

2.3.2 Proprietarul
S.C. TECHNOHOUSE S.R.L. persoan juridic

romn, cu sediul n localitatea

Zalu, Str. Aleea Bradului, Judeul Slaj

2.3.3 Amplasamentul
Proprietatea imobiliar ce face obiectul prezentului raport de evaluare este situat in zona
median a municipiului Zalu, cu acces direct din strada Gheorghe Doja . Traficul auto si
pietonal este mediu .
Zona de amplasare imobil evaluat :

2.3.4 Acces
Accesul se realizeaz auto i pietonal, din strada Corneliu Coposu . Mijloacele de transport n
comun se afl la distan medie .
2.3.5 Vecinti
Vecintile imediate sunt proprieti imobiliare rezidentiale, comerciale i administrative .
2.3.6 Utiliti
Proprietatea dispune de urmtoarele utiliti :
reea energie electric ;
reea de ap ;
reea de gaz ;
reea telefonie ;
2.3.7 Avize i restricii de dezvoltare
Avize de dezvoltare :
n zon, n

imediata

vecintate

exist

proprieti

imobiliare

rezideniale

comerciale
Amplasamente libere pentru dezvoltri imobiliare ulterioare sunt reduse .

2.3.8 Descrierea amenajrilor i construciilor

Ansamblu de locuine
Cldire compus din trei tronsoane cu regim de

nalime D+P+2E+M,

dimensiunile

gabaritice n plan de 7,30 x 62,80 m i nlimea interioar de : 3,10 m (demisol), 2,60

m(parter i etaje) i 2,55 m (mansarda ). Are urmtoarele caracteristici constructive : Ac =
460,66 mp , Ad = 2353,09 mp, Au = 1916,17 mp . Suprafaa de teren este de 1625 m, POT
= 28,30%, CUT = 1,44 .
Destinaia ncperilor este urmtoarea :
-

24 apartamente din care : 3 ap. cu o camera ; 9 ap. cu doua camere ; 12 ap. cu trei
camere ;

1 spatiu comercial pentru birouri ( tronson ,,A demisol ) ;

21 boxe pentru alimente ( demisol) ;

7 garaje ( demisol ) ;

Caracteristica tehnic esenial a construciei este :

Rezistena :
- infrastructura : este realizat din fundaii continue din beton armat, pereii demisolului
din beton simplu ntrii cu smburi i centuri din beton armat . ntre cele trei tronsoane
s-au prevazut rosturi de tasare de 5 cm .
- suprastructura : perei portani din zidrie din blocuri ceramice de tip G.P.V., zidurile de
compartimentare zidrie de BCA . Pereii portani sunt rigidizai cu smburi, diafragme
scurte i centuri din beton armat . Planeele sunt realizate din beton armat cu grosimea
de 15 cm ce descarc prin intermediul centurilor pe zidurile portante .
- arpanta este prevzut a se realiza din lemn de rinoase protejat cu DIASIL .
La data evalurii, stadiile fizice erau realizate dupa cum urmeaz:
-

tronson ,,A : D+P+2E

tronson ,,B : D+P+E

tronson ,,C : fundatii

2.4 Studiu de vandabilitate (Analiza pieei imobiliare)

2.4.1 Piaa specific
Proprietate evaluat urmeaz s aib o destinaie rezidenial,

fiind situat n zona

median a municipiului Zalu i cuprins n PUZ Mese.

Piaa imobiliar se definete ca un grup de persoane sau firme care intra n contact n scopul de a
efectua tranzacii imobiliare. Participanii la aceasta pia schimb drepturi de proprietate contra
unor bunuri, cum sunt banii.
Raportul cerere oferta pentru proprieti imobiliare similare celei evaluate dar finalizate
este echilibrat n cadrul municipiului, fiind aproximativ egal . Se constat
mai mare pentru

totui o cerere

apartamentele situate n zona central dect pentru cele din zonele

mediane sau periferice. Un segment important al cererii l reprezint familiile tinere, care sunt
ncurajate i prin programul ,,prima casa .
Cererea sau oferta de proprieti similare celei evaluate este inexistent. Nu s-au
identificat n municipiul Zalu tranzacii

recente cu astfel de proprieti (blocuri

nefinalizate).
2.4.2 Analiza cererii
Pe pieele imobiliare, cererea reprezint cantitatea dintr-un anumit tip de proprietate pentru care
se manifest dorina pentru cumprare sau nchiriere, la diferite preuri, pe o anumit pia, ntrun anumit interval de timp. Pentru ca pe o pia imobiliar oferta se ajusteaz ncet la nivelul i
tipul cererii, valoarea proprietilor tinde s varieze direct cu schimbrile de cerere, fiind astfel
influenat de cererea curent.
Cererea poate fi analizat sub cele dou dimensiuni ale sale: calitativ i cantitativ.
n cazul proprietii analizate, lund n considerare tipul definit, analiza cererii are la baza
dezvoltarea economic a oraului Zalu .
Nivelul acestei cereri determin atractivitatea unui proprieti.
Atractivitate i competitivitate proprietii studiate provine din:
Dispunere interioar corespunztoare,
Dimensiuni considerate corespunztoare,
Localizarea ntr-o zon cautata pentru dezvoltare de proprietati.

2.4.3 Analiza ofertei competitive

Pe piaa imobiliara, oferta reprezint numrul dintr-un tip de proprietate care este disponibil
pentru vnzare sau nchiriere la diferite preturi, pe o piaa dat, ntr-o anumit perioad de timp.
Existena ofertei pentru o anumit proprietate la un anumit moment, anumit pre i un anumit loc
indica gradul de raritate a acestui tip de proprietate.

2.5 DATELOR I CONCLUZII

2.5.1 Cea mai bun utilizare
Conceptul de cea mai bun utilizare reprezint alternativa de utilizare a proprietii, selectat din
diferite variante posibile care va constitui baza de pornire i va genera ipotezele de lucru
necesare aplicrii metodelor de evaluare n capitolele urmtoare ale lucrrii.
Cea mai bun utilizare - este definit ca utilizarea rezonabil, probabil i legal a unui teren
liber sau construit care este fizic posibil, fundamentat adecvat, fezabil financiar i are ca
rezultat cea mai mare valoare.
Cea mai bun utilizare este analizat uzual n una din urmtoarele situaii:
cea mai bun utilizare a terenului liber
cea mai bun utilizare a terenului construit.
Cea mai bun utilizare a unei proprieti imobiliare trebuie s ndeplineasc patru criterii. Ea
trebuie s fie:
permisibil legal ;

 posibila fizic ;
fezabil financiar ;
maxim productiv
innd seama de aceste considerente cea mai bun utilizare va fi determinat n situaia terenului
construit.
Avnd n vedere dotrile i amplasarea, cea mai bun utilizare este cea :
bloc locuine ;
2.5.2 Abordarea prin costuri
Evaluarea terenului
Evaluarea amplasamentului a fost efectuat prin metoda comparaiilor directe, care este cea mai
adecvat metod atunci cnd exist informaii privind vnzri sau oferte comparabile.
Metoda analizeaz, compar i ajusteaz tranzaciile i alte date cu importan valoric pentru
loturi similare.
Ea este o metod global care aplic informaiile culese urmrind raportul cerere - ofert pe piaa
imobiliar, reflectate n mass-media sau alte surse de informare i se bazeaz pe valorile unitare
rezultate n urma tranzaciilor cu terenuri efectuate n zon1.
Metoda comparaiilor de pia i are baza n analiza pieei i utilizeaz analiza comparativ,
respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieei pentru a gsi proprieti similare,
comparnd apoi aceste proprieti cu cea de evaluat.
Premiza major a metodei este aceea c valoarea de pia a unei proprieti imobiliare este n
relaie direct cu preurile de tranzacionare a unor proprieti competitive i comparabile.
Analiza comparativ se bazeaz pe asemnrile i diferenele ntre proprieti, ntre elementele
care influeneaz preurile de tranzacie.
Procesul de comparare ia n considerare asemnrile i deosebirile ntre terenul de evaluat i
celelalte terenuri deja tranzacionate, despre care exist informaii suficiente.
Pentru estimarea valorii proprietii prin aceast metod, evaluatorul a apelat la informaiile
provenite din tranzaciile de proprieti asimilabile celui de evaluat, dupa cum urmeaz:

In msura n care exist amplasamente similare

Co 1 : Teren situat n municipiul Zalu, str. Prului, n suprafat de 2000 mp, utiliti
(curent, ap), scos la vnzare n luna septembrie 2009 pentru suma de 75 EUR / mp
(Piaa de Slaj 07.09.2009 ) .

Co 2 : Teren situat n municipiul Zalu, str. Prului, n suprafa de 1500 mp, utiliti
(curent, apa) , scos la vanzare in luna septembrie 2009 pentru suma de 85 EUR / mp
( Piata de Salaj 07.09.2009 ) .
Co 3 : Teren situat n municipiul Zalu, Livada Mese, n suprafa de 800 mp, utiliti
(curent), scos la vnzare n luna septembrie 2009 pentru suma de 58 EUR / mp (Piaa de
Slaj 07.09.2009) .
S-au trecut n revist elementele de comparaie2 necesare a fi utilizate pentru ajustarea
tranzaciilor recente.
Analizele amintite au fost aplicate asupra unor date i informaii extrase din tranzacii ale unor
proprieti imobiliare ale cror caracteristici principale sunt prezentate n Anexa nr. 1.
Valoarea unitar medie de teren liber, luat n considerare se afl n jurul valorii de
Valoarea unitar = 86,4 EURO/mp
Valoare teren : 1488 mp x 86 EURO/mp x 4,2579 RON / EURO = 544 875 RON
V teren = 544.900 RON
2.5.3 Evaluarea construciei
Avnd n vedere caracteristicile construciei

evaluate, evaluarea s-a realizat pe baza

metodologiei prezentate n volumul ,,COSTURI DE RECONSTRUCIE COSTURI DE

INLOCUIRE editat de ctre IROVAL Institutul roman de cercetri n evaluare .
Pe baza acestei metodologii, evaluarea cuprinde urmtoarele etape :

Drepturi de proprietate, Restricii legale, Condiii de finanare, Condiii de vnzare, Condiii ale pieei,
Localizarea terenului, Caracteristici fizice (Dimensiuni, Form, Front stradal, Planeitate), Dotare cu
utiliti, Zonarea i Cea mai bun utilizare,

Stabilirea valorii de reconstrucie sau de nlocuire prin estimarea unui deviz general estimativ,
pe categorii de lucrri, in funcie de caracteristicile tehnico-constructive i gradul de dotare a
cldirii la nivelul preurilor lunii septembrie 2009 ;
Valoarea de reconstrucie - reprezint costul estimat pentru a construi la preurile curente de la
data evalurii o copie, o replic exact a cldirii evaluate, folosind aceleai materiale, normative
de construcii, arhitectur, planuri de calitate i manoper nglobnd toate deficienele,
supradimensionrile i deprecierea cldirii evaluate.
Aceasta valoare s-a stabilit pe baza documentaiei pus la dispoziie de ctre beneficiar i a
inspeciei efectuate n teren.
S-a tinut cont de :
- caracteristicile tehnico-constructive ( zidarie portanta ) ;
- gradul seismic 6 ;
- amplasament n municipul Zalu ;
Deprecierea - reprezint o pierdere de valoare fa de costul de reconstrucie, ce poate aprea din
cauze fizice, funcionale sau externe.
Estimarea deprecierii se poate efectua prin metoda segregrii. Prin aceast metod se analizeaz
separat fiecare cauz a deprecierii, se cuantific i apoi se totalizeaz o sum global.
Principalele tipuri de depreciere care pot afecta o cldire i cu care opereaz aceasta metoda sunt:
uzura fizic - este evideniat de rosturi, czturi, fisuri, infestri, defecte de structur etc.
Aceasta poate avea dou componente - recuperabil (se cuantific prin costul de readucere a
elementului la condiia de nou sau ca i nou, se ia n considerare numai dac costul de corectare a
strii tehnice e mai mare dect creterea de valoare rezultat) i nerecuperabil (se refer la
elementele deteriorate fizic care nu pot fi corectate n prezent din motive practice sau economice)
neadecvare funcional - este dat de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea cldirii
din punct de vedere a dimensiunilor, stilului sau instalaiilor i echipamentelor ataate. Se poate
manifesta sub doua aspecte - recuperabil (se cuantific prin costul de nlocuire pentru deficiene
care necesit adugiri, deficiene care necesit nlocuire sau modernizare sau supradimensionri)
i nerecuperabil (poate fi cauzat de deficiene date de un element neinclus n costul de nou dar
ar trebui inclus sau un element inclus n costul de nou dar care nu ar trebui inclus)

depreciere economica (din cauze externe) - se datoreaz unor factori externi proprietii
imobiliare cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietii, amplasarea n zona, urbanismul,
finanarea etc.
Estimarea valorii prin metoda costurilor se face prin deducerea deprecierii cumulate din
valoarea de reconstrucie, rezultnd valoarea rmas actual a construciei .
Cele trei forme de depreciere nu s-au luat in calcul, construcia fiind n curs de executie.
Rezultatul abordrii prin cost este : 330298,7 EURO ( pre cu TVA ), respectiv :
1.181.800 RON ( pre fr TVA )
Valoarea proprietii imobiliare ,,TEREN INTRAVILAN CU ANSAMBLU DE LOCUINE
N CURS DE EXECUIE, determinat prin metoda costurilor este de :
1.181.800 RON + 544.900 RON = 1.726.700 RON

1.726.700 RON ( 405.528 EURO )

2.5.4 Abordarea pe baza veniturilor

Aceasta abordare are la baza faptul c un imobil, n funcie de caracteristicile sale constructive,
tehnice i de poziia sa n teritoriu, constituie un potenial de venit pe un termen indelungat
(cel puin egal cu perioada sa de via) prin nchiriere, renta etc. Cu alte cuvinte, imobilul are o
valoare de randament . Aceasta metoda nu s-a aplicat avnd n vedere caracteristicile
proprietii imobiliare evaluate (teren intravilan cu construcie n curs de execuie).
2.5.5 Abordarea pe baza comparaiei
Premisa major a abordrii

prin comparaie

direct este aceea c valoarea

de

pia a unei proprieti imobiliare este n relaie direct cu preurile unor proprieti
competitive i comparabile. Pe piaa

imobiliar

proprieti similare ( comparabile ), n consecin

nu s-au identificat

tranzacii pentru

aceast metod nu s-a aplicat .

2.6 RECONCILIEREA REZULTATELOR I OPINIA EVALUATORULUI

Pornind de la scopul declarat al lucrrii de fa i lund n considerare calitatea i

cantitatea

informaiilor deinute,

consider c

adecvarea metodei utilizate, evaluatorul

valoarea final estimat pentru bunul evaluat : 1.726.700 RON ( 405.528

EURO ) cu precizarea c
valorii proprietii
este un surogat
pentru care

precum i

metoda costului de nlocuire net utilizata la estimarea

imobiliare, conform Standardelor Internationala de Evaluare ( IVS 2 ),

al valorii de pia a proprietilor

specializate i cu pia limitat,

nu sunt disponibile informaii de pia .

Meniuni:
valoarea a

fost

exprimat

innd seama

exclusiv de ipotezele, condiiile

limitative i aprecierile exprimate n prezentul raport de evaluare ;

evaluarea este o opinie asupra unei valori ;
valoarea este o predicie ;
valoarea este subiectiv ;
valoarea nu conine TVA ;
dreptul de proprietate este considerat valabil i marketabil ;
cursul mediu de schimb considerat este de 4,2579 RON =1 EURO.
valorile exprimate n EURO sunt valabile atta timp ct condiiile n care s-a realizat
evaluarea (starea pieei, nivelul cererii i ofertei, inflaia, evoluia cursului de schimb,
etc.) nu se modific semnificativ ;

ANEXA NR. 1 Evaluare teren

ELEMENTUL DE COMPARAIE

Proprietatea
subiect

Teren situat in localitatea

Zalu

0 PRE VANZARE
Preul de vanzare (EUR/mp)
1 DREPTUL DE PROPRIETATE
Drepturi de proprietate transmise
Corecie pentru drepturi de proprietate
Pre corectat (EUR/mp)
2 RESTRICTII LEGALE
Restrictii legale
Corecie pentru restrictii legale
Pre corectat (EUR/mp)
3 CONDIII DE FINANARE
Condiii de finanare
Corecie pentru finanare
Pre corectat (EUR/mp)

Co_A

Co_B

Co_C

Zalu (Prului) Zalu (Prului) Zalu (L.Mese)

data
mp
observatii

oferta
oferta
oferta septembrie
septembrie 2009 septembrie 2009
2009
2000
1500
800

75.00

85.00

58.00

liber

liber
0.00
75.00

liber
0.00
85.00

liber
0.00
58.00

fara

similara
0.00
75.00

similara
0.00
85.00

similara
0.00
58.00

cash

cash
0.00
75.00

cash
0.00
85.00

cash
0.00
58.00

4 CONDIII DE VANZARE
Condiii de vanzare
Corecie pentru condiii de vanzare
Pre corectat (EUR/mp)
5 CONDIII DE PIAA
Condiii ale pieei
Corecie pentru condiii ale pieei
Pre corectat (EUR/mp)
6 LOCALIZARE
Localizare
Corecie pentru localizare
Forma, raport dimensiuni, construibile
Corecie pentru forma i dimensiuni
Pre corectat (EUR/mp)
7 CARACTERISTICI FIZICE
Regim inalime-diferena procentuala
Corecie pentru regim de inalime
Pre corectat (EUR/mp)
8 UTILITI DISPONIBILE
Utiliti disponibile

normal

curent,apacanal, gaz

Corecie pentru utiliti disponibile

Pre corectat (EUR/mp)
9 ZONAREA
Zonarea
Corecie pentru zonare
Pre corectat (EUR/mp)
10 CEA MAI BUNA UTILIZARE
Cea mai buna utilizare

rezidential

Corecie pentru cea mai buna utilizare

Pre corectat (EUR/mp)
Pre corectat (EUR/mp)
Corecie totala neta
Corecie totala bruta

(absolut)
(procentual)
(absolut)
(procentual)

direct-normal
0.00
75.00

direct-normal
0.00
85.00

direct-normal
0.00
58.00

-10.0%
- 7.50
67.50

-10.0%
- 8.50
76.50

-10.0%
- 5.80
52.20

10.0%
6.75
0.0%
0.00
74.25

5.0%
3.83
0.0%
0.00
80.33

10.0%
5.22
-5.0%
- 2.61
54.81

0%
0.00
74.25

0%
0.00
80.33

0%
0.00
54.81

curent,apa

curent,apa

curent

2.00
76.25

2.00
82.33

3.00
57.81

mai slaba
5.0%
3.81
80.06

mai slaba
5.0%
4.12
86.44

mai slaba
5.0%
2.89
60.70

rezidential
0.0%
0.00
80.06

rezidential
0.0%
0.00
86.44

rezidential
0.0%
0.00
60.70

80.1
5.06
7%
20.06
27%

86.4
1.44
2%
18.44
22%

60.7
2.70
5%
19.52
34%

Dup aplicarea coreciilor s-au ales valorile amplasamentelor pentru care au fost necesare cele
mai mici corecii brute (procentual) .
Aplicnd algoritmul de calcul / ajustare, valoarea unitar medie teren liber luat n considerare
se afl in jurul valorii de 86,4 EUR/mp.

ANEXA NR. 2 Evaluare constructie

TABEL CENTRALIZATOR PENTRU CALCULAREA COSTURILOR DE RECONSTRUCIE SAU DE INLOCUIRE

ADRESA CLDIRII: Zalau, Str. Gheorghe Doja,

Sc=460.66

MP

Tip fundaie
(simbol)

Nr. cr.
1
2

FC

Suprafaa
construit (mp)
A
460.66

Cost / mp tip
fundaie
B
92.30

Total cost
catalog
C=AxB
42,518.92
0.00

Corecie
distan (1)
D
1.000
1.000

Corecie
manoper (2)
E
0.9826
0.9826

Cost total
corectat
F=CxDxE
41,779.09
0.00

Suprafaa
construit (mp)
A
323.46

Cost / mp tip
demisol
B
419.50

Total cost
catalog
C=AxB
135,691.47
0.00

Corecie
distan (1)
D
1.000
1.000

Corecie
manoper (2)
E
0.9826
0.9826

41,779.09
Cost total
corectat
F=CxDxE
133,330.44
0.00

Suprafaa
construit (mp)
A
330.24

Cost / mp tip
etaj 1
B
191.30

Total cost
catalog
C=AxB
63,174.91
0.00

Corecie
distan (1)
D
1.000
1.000

Corecie
manoper (2)
E
0.9826
0.9826

133,330.44
Cost total
corectat
F=CxDxE
62,075.67
0.00

Suprafaa
construit (mp)
A
330.24

Cost / mp tip
etaj 2
B
191.30

Total cost
catalog
C=AxB
63,174.91

Corecie
distan (1)
D
1.000

Corecie
manoper (2)
E
0.9826

62,075.67
Cost total
corectat
F=CxDxE
62,075.67

TOTAL INFRASTRUCUR
Tip demisol
(simbol)

Nr. cr.
1
2

FSUBSTOT

TOTAL DEMISOL
Nr. cr.

Tip parter (simbol)

1
2

6ZIDCARPS

TOTAL PARTER
Nr. cr.

Tip etaj 1 (simbol)

6ZIDCARES

0.00

1.000

0.9826

0.00

TOTAL ETAJ 1
Nr. cr.

Tip etaj 2 (simbol)

1
2

6ZIDCARES

Suprafaa
construit (mp)
A
165.12

Cost / mp tip
etaj 3
B
191.30

Total cost
catalog
C=AxB
31,587.46
0.00

Corecie
distan (1)
D
1.000
1.000

Corecie
manoper (2)
E
0.9826
0.9826

62,075.67
Cost total
corectat
F=CxDxE
31,037.83
0.00

Suprafaa
construit (mp)
A
0.00

Cost / mp tip
mansard
B
88.50

Total cost
catalog
C=AxB
0.00
0.00

Corecie
distan (1)
D
1.000
1.000

Corecie
manoper (2)
E
0.9826
0.9826

31,037.83
Cost total
corectat
F=CxDxE
0.00
0.00

TOTAL ETAJ 2
Nr. cr.
1
2

Tip mansard
(simbol)
6ZIDCARM

TOTAL MANSARD
TOTAL MP

0.00
2,353

TOTAL COST INFRASTRUCTUR I SUPRASTRUCTUR

330,298.70

TOTAL PRE / MP

140.37

ANEXA NR.3 Fotografii

VEDERE ANSAMBLU

TRONSON ,,A - EXTERIOR

TRONSON ,,A - INTERIOR

TRONSON ,,A - INTERIOR

TRONSON ,,B - EXTERIOR

TRONSON ,,B - INTERIOR

TRONSON ,,C

TRONSON ,,C