Decizia nr.

891 din 03-oct-2014

Rezoluiune antecontract de vnzare-cumprare. Nendeplinirea condiiilor asumate de promitentulvnztor

(Curtea de Apel Cluj, secia I-a civil, decizia civil nr. 891 din 3 octombrie 2014)
Prin sentina civil nr. 137 din 14.03.2014, pronunat de Tribunalul Cluj n dosarul nr. .../117/2013 s-a admis cererea de chemare n
judecat formulat de reclamantul M.M.D., mpotriva prilor B.I., i B.L.S., i, n consecin:
- s-a dispus rezoluiunea antecontractului de vnzare-cumprare ncheiat de pri la data de 25.10.2007;
- au fost obligai prii s restituie reclamantului suma de 79.000 EURO;
- au fost obligai prii s plteasc reclamantului suma de 79.000 EURO;
- au fost obligai prii s plteasc, n solidar, reclamantului suma de 14.113 lei, cheltuieli de judecat reprezentnd tax judiciar de
timbru i onorariul avocaial parial, respingnd alte pretenii.
Pentru a pronuna aceast sentin, tribunalul a reinut urmtoarele:
ntre prile litigiului a fost ncheiat un antecontract de vnzare cumprare la data de 25.10.2007, avnd ca obiect apartamentul
mansard nr. 26, conform Actului adiional nr. 1/09.11.2007. Prin acest antecontract prile au prevzut ca termen limit de ncheiere a
contractului translativ de proprietate data de 28.02.2008, termen care n mod evident a fost depit.
Reclamantul a achitat n ntregime preul acestui imobil, la data semnrii antecontractului.
Promitentul vnztor s-a obligat s l invite pe cumprtor la semnarea contractului n form autentic, n termen de 5 zile de la data
ntabulrii n CF a apartamentului, dar nu mai trziu de 28 februarie 2008.
Totodat, acesta s-a obligat s fac toate demersurile necesare n vederea obinerii unei autorizaii suplimentare la autorizaia de
construire nr. 570/2005 privind nscrierea mansardei, dat final stabilit de pri pentru prezentarea autorizaiei suplimentare fiind 15
noiembrie 2007.
n articolul 11 alineat 8 al conveniei s-a stipulat c n situaia n care vnzarea nu se va putea finaliza din culpa promitentului-vnztor
pn la data de 28 februarie 2008 acesta va fi obligat s restituie promitentului cumprtor dublul sumei primite de la acesta sau vor fi
obligai pe cale judectoreasc la ncheierea contractului de vnzare-cumprare.
La data de 9 noiembrie 2007, ntre pri, s-a ncheiat un act adiional prin care termenul de prezentare a autorizaiei suplimentare la
autorizaia de construire nr. 570/2005 privind nscrierea mansardei, dat final stabilit de pri pentru prezentarea autorizaiei
suplimentare fiind 31.12.2007.
La data de 25 octombrie 2011 a fost ncheiat un proces-verbal prin care prtul Bujoriu Ilisie a declarat c pn la sfritul anului 2011 va
intabula apartamentul pe numele cumprtorilor, n caz contrar, obligndu-se s plteasc penaliti de ntrziere, conform contractului
ncheiat de pri la 25.10.2007.
Prii au fost notificai s se prezinte n faa notarului public pentru ncheierea actului n form autentic, aa cum rezult din ncheierea
de certificare nr. 2/31 mai 2013 emis de B.N.P. Dobre Ioan. S-a consemnat poziia prtului care a declarat c pn la primirea unui
rspuns oficial de la primrie nu poate estima un timp real pentru apartamantare. Din aceast poziie se poate trage concluzia c prii
nu pot s-i execute obligaia.
Prealabil, instana a reinut c legea aplicabil acestei convenii, raportat la data ncheierii, este Codul civil 1864, potrivit art. 6 din Legea
nr. 71/2011.
Din analiza extrasului CF rezult c pn al aceast dat, dreptul de proprietate al promitenilor-vnztori asupra imobilului obiect al
conveniei nu a fost nscris n Cartea Funciar.
Lucru necontestat nici de ctre reclamani este c acetia folosesc i n prezent acest imobil.
La data ncheierii conveniei construcia era edificat n fapt, aspect ce rezult i din articolul 7 al contractului prin care s-a stabilit c
predarea s-a fcut la data semnrii conveniei.
Potrivit art. 969 Cod civil, conveniile legal fcute, au putere de lege ntre prile contractante.
Potrivit articolului 1020 C. civil condiia rezolutorie este subneleas ntotdeauna n contractele sinalagmatice n caz cnd una dintre pri
nu ndeplinete angajamentul su.
Prile au ncheiat un antecontract de vnzare-cumprare, stabilind prin acesta o obligaie de a face, respectiv, de ncheiere a actului n
form autentic, moment care coincide cu transferul dreptului de proprietate asupra bunului.
Reclamantul a avut cunotin de existena autorizaiei de construire 570/2005, prin care cumprtorul a fost autorizat s edifice un
imobil construcie pe terenul deinut, ns, lucrarea efectuat de ctre prt nu corespundea cu autorizaia de construire.
Prtul s-a obligat s obin o autorizaie suplimentar, astfel nct, lucrrile fcute n afara autorizaiei iniiale s fie legale i s poat fi
intabulate n C.F.
Aceast obligaie a fost asumat de ctre prt, el obligndu-se ca pn la data de 15 noiembrie 2007 s nmneze promitenilor
cumprtori, o copie certificat de pe autorizaia suplimentar.
Raportat la aceast stare de fapt, s-a impus a se verifica dac condiiile rezoluiunii sunt ndeplinite.
La momentul actual este evident c formele de publicitate imobiliar necesare ncheierii actului n form autentic nu sunt ndeplinite,
existnd din partea prtului o obligaie asumat convenional nerespectat.
Culpa prilor este probat prin aceea c s-au obligat s pun la dispoziia reclamanilor, dup efectuarea unor demersuri ctre
autoritile administrative a unei autorizaii suplimentare, menite s permit intabularea imobilului n CF.
Aprrile din cuprinsul ntmpinrii, n legtur cu regimul de construire din zona atestat prin certificat de urbanism nu sunt ntemeiate,
ntruct, prtul a obinut n anul 2005 autorizaie de construire, a edificat o construcie fr respectarea acesteia, iar ncercarea de
intrare n legalitate ulterioar nu este n msur s atrag exonerarea s de la ndeplinirea obligaiei asumate.
pag. 1
5/18/2015 : bostina9@bostina.eu

Decizia nr. 891 din 03-oct-2014

n primul rnd trebuie reinut culpa prtului care nu a respectat o autorizaie de construire, iar, n al doilea rnd ateptarea n prezent a
adoptrii de ctre Consiliul Local a unui nou plan urbanistic general al localitii, i care, ulterior, ar permite ncadrarea imobilului n
condiiile generale de autorizare a unui imobil, nu justific exonerarea prtului de la nendeplinirea obligaiei n termenul asumat.

Chiar dac prtul a fost informat cu privire la situaia imobilului, acest aspect reieind chiar din articolul 11 alineat 4 al conveniei, nu are
relevan, atta timp ct prii s-au obligat s obine o autorizaie suplimentar, astfel nct s poat transmite dreptul de proprietate.
ntruct prtul a primit ntregul pre al apartamentului obiect conveniei el avea datoria s struie prin orice mijloace n ndeplinirea
obligaiei sale.
Faptul c acesta a demarat un proces prin care s-a solicitat obligarea Primarului Municipiului Cluj-Napoca la eliberarea unei autorizaii
constructive a imobilului situat n Cluj-Napoca, str. F., nr. 36A, jud. Cluj, nu justific aprecierea c prii ar putea fi considerai ca lipsii
de culp,
n primul rnd, acest proces a fost demarat n anul 2009, iar cererea a fost respins irevocabil, prin pronunarea Deciziei Civile nr.
70/2011.
Participarea ca i intervenient n acest proces i a reclamantului nu exonereaz prtul de ndeplinirea obligaiei sale, ci poate fi
interpretat (chiar trecnd peste aprrile reclamantului rezultate din rspunsurile la interogatoriu, unde afirm c el nu a avut cunotin
de acest proces i nu a dat mandat nici unui avocat), ca fiind un demers al acestuia, n vederea realizrii posibilitii ndeplinirii condiiilor
necesare n vederea executrii obligaiei asumate de ctre prt, aceea de ncheiere a actului n form autentic.
nscrierea construciei n cartea funciar nu are relevana dat de pri prin concluziile scrise, n sensul c, n cartea funciar a fost
notat existena de fapt a construciei pe tren. n cartea funciar nu s-a nscris dreptul de proprietate, nscriere care este singura s
justifice legalitatea titlului de proprietate i posibilitatea de a ncheia actul n form autentic.
Nu se poate solicit reclamanilor, ca i mijloc de paralizare a aciunii, ca acetia s atepte sine die, modificarea planului urbanistic
general, cu sperana c acest act administrativ va avea cu certitudine un regim de construire n care se vor putea ncadra. De altfel,
aprrile reclamantului legate de incidena Legii nr. 350/2001 sunt n msur s nlture aceste aprri.
De la data punerii n ntrziere prin notificarea realizat prin executor judectoresc i consemnarea poziiei prilor prin ncheierea de
certificare nr. 2/31 mai 2013 emis de B.N.P. Dobre Ioan i pn la data introducerii cererii de chemare n judecat prii nu au fcut
dovada vreunui demers n obinerea autorizaiei suplimentare.
Aprarea prilor c prin actul adiional ncheiat n 25.10.2011, prile au modificat convenia, n sensul stabilirii doar a posibilitii
solicitrii de penaliti de ntrziere, nu este ntemeiat.
Interprearea contractului, mai exact a articolului 11 alineat 8, este n mod evident aceea c prile au stabilit cu titlul de clauz penal
restituirea sumei avansate cu titlul de pre.
Interprearea conveniei invocat n concluziile scrise, n raport cu art. 983 C.civil nu este ntemeiat ntruct, clauza este clar i
concis.
Aceast clauz este diferit i, n complinirea celei prevzute n articolul 11 alineat 6 din convenie, iar nelegerea ncheiat n anul 2011
nu aduce atingere sub nicio form nelegerii prin care s-a stabilit clauza penal.
Interprearea dat de ctre pri n cuprinsul concluziilor scrise cu privire la cele statuate de instan prin ncheierea din 4.12.2013 n
soluionarea excepiei prescripiei, este greit, ntruct, instana a analizat i concluzionat c cele stabilite la 25.11.2011 se refer doar
la obligaie de ncheiere a contractului n form autentic, din perspectiv termenului general de prescripiei, fr a statua c alte clauze
ale conveniei sunt modificate.
Nu are relevan faptul c reclamantul are n posesie apartamentul, i c acesta a obinut eventuale venituri din nchirierea sa, prii
avnd deschis posibilitatea de a solicit, pe calea unei cereri reconvenionale, eventuale pretenii, lucru pe care n cauza de fa nu l-au
solicitat.
Pentru considerentele de fapt i de drept artate mai sus, instana a admis cererea de chemare n judecat formulat de reclamantul
M.M.D., mpotriva prilor B.I. i B.L.S., i, n consecin a dispus rezoluiunea antecontractului de vnzare-cumprare ncheiat de pri la
data de 25.10.2007; a obligat prii s restituie reclamantului suma de 79.000 EURO; va obliga prii s plteasc reclamantului suma
de 79.000 EURO;
Reclamantul a solicitat obligarea prilor la plata cheltuielilor de judecat, el justificnd cheltuieli de judecat cu plata taxei de timbru i
onorariul de avocat (filele 171 -174).
n ceea ce privete onorariul de avocat, instana a apreciat c suma de 7000 lei este suficient n raport de prevederile art. 451 C. pr.
civ. s sancioneze culpa procesual a prilor. Instana a avut n vedere complexitatea cauzei, durata ct i valoarea litigiului.
Pentru aceste considerente, n temeiul art. 453 NCP a obligat prii s plteasc, n solidar, reclamantului suma de 14.113 lei, cheltuieli
de judecat reprezentnd tax judiciar de timbru i onorariul avocaial parial, respingnd alte pretenii.
mpotriva acestei sentine au declarat apel prii, solicitnd n principal admiterea excepiei prescripiei dreptului la aciune, iar n
subsidiar, respingerea aciunii ca nentemeiat.
n motivarea apelului prii au artat c prin ncheierea din 4.12.2013 instana a respins excepia prescripiei dreptului la aciune
invocat de pri, iar prin hotrrea asupra fondului, a dispus rezoluiunea antecontractului de vnzare cumprare ncheiat de pri la
data de 25.10.2007, obligndu-i la restituirea ctre reclamant a sumei de 79.000 Euro, precum i la plata ctre acesta a sumei de 79.000
Euro. De asemenea au fost obligai la plata cheltuielilor de judecat n cuantum de 14.113 lei.
Soluia instanei de fond o apreciaz ca fiind netemeinic i nelegal, din urmtoarele considerente:
1. Fa de respingerea excepiei prescrierii dreptului la aciune, dreptul subiectiv preins de reclamantul-intimat este un drept patrimonial,
evaluabil n bani, astfel c aciunea n rezoluiune are un obiect patrimonial, mprejurare fa de care sunt aplicabile regulile generale care
reglementeaz prescripia. Aciunea n rezoluiunea unui act juridic este o aciune personal, prin care sunt ocrotite drepturile de crean,
termenul general de prescripie fiind cel stabilit de art. 3, alin. 1, din Decretul 167/1958, adic termenul de 3 ani, care ncepe s curg de
la data cnd s-a nscut dreptul la aciune.
nsi instana de fond, prin ncheierea din 04.12.2013, a reinut faptul c procesul verbal din data de 25.11.2013 ar fi o nou nelegere a
prilor, adic un nou contracta care trebuie respectat, prin care prile convin o dat pentru ndeplinirea unei obligaii, respectiv plata
pag. 2
5/18/2015 : bostina9@bostina.eu

Decizia nr. 891 din 03-oct-2014

unor despgubiri, n situaia n care prii nu i vor ndeplini obligaia de ntabulare.

n nici un caz, acel proces verbal nu reprezint un act care s ntrerup cursul prescripiei, n situaia n care termenul era deja nmplinit,
sau ca o repunere n termen. Rezult aadar c cererea reclamantului-intimat este nentemeiat, singura solicitre posibil, fiind, eventual
restiuirea sumei cu penaliti de ntrziere conform procesului- verbal ncheiat ntre pri la data de 25.10.2011, cerere cu care instana
nu este legal investit.
Prii au invocat n susinerea acestui motiv Decizia nr. 1148/03.04.2009 a CCJ, prin care s-a statuat c recunoaterea dreptului a crui
aciune se prescrie, fcut n folosul celui cruia curge prescripia, n conformitate cu art. 16, alin. 1, lit. A, din Decretul nr. 167/1958, are
ca efect ntreruperea numai n situaia n care recunoaterea a intervenit n cursul termenului de prescripie.
Convenia consemnat prin procesul-verbal din data de 25.10.2011 nu poate fi neleas ca o recunoatere a dreptului prescris i/sau ca
o renunare la prescripia care a curs n favoarea prilor, ci ca o asumare a unei obligaii noi, clar artate n cuprinsul nscrisului
respectiv.
2. Pe fondul cauzei, prii invoc buna lor credin n edificarea construciei, artnd n esen c n anul 2005 au obinut o autorizaie
de construire pentru edificarea unei construcii, cu 3 sau 10 etaje ( P+3, P+10 niveluri), conform certificatului de urbanism nr.
4946/27.11.2005.
n baza acestei autorizaii au edificat construcia cu 2 etaje i mansarda unde este situat apartamentul reclamantului, convini fiind c or
putea obine o autorizaie de modificare a soluiei constructive i o nou autorizaie de construcie, lucru care nu s-a ntmplat.
Reclamatul-intimat a fost informat la momentul ncheierii contractului despre situaia juridic a imobilului vndut i de stadiul n care se afla
documentaia depus n vederea apartamentrii imobilului situat n Cluj-Napoca, str. F. nr. 36A, bl. 1, jud. Cluj.
Culpa prilor se impune a fi analizat n legtur cu acest moment deosebit de important, respectiv acela al ncheierii contractului,
urmnd a se analiza atitudinea ambelor pri i ctigul vizat de reclamant prin ncheierea acestui antecontract pentru o mansard nc
neautorizat, la un pre sub cel practicat pe pia la acea dat. Se poate reine, n parte, caracterul aleatoriu al contractului, prin
verificarea ntregului context i a scopului urmrit de pri.
Apartamentul nr. 26, situat n Cluj-Napoca, str. F. nr. 36A, bl. l, jud. Cluj, n suprafa de 85 mp., a fost predat finisat reclamantului intimat la data ncheierii antecontractului de vnzare cumprare din data de 25.10.2007 (la fel ca i tuturor celorlali cumprtori), posesia
s fiind una continu pn n prezent.
Susinerile reclamatului-intimat n sensul c prii au manifestat neglijen n depunerea eforturilor de autorizare suplimentar a mansardei
sunt nefondate, deoarece au depus toate diligentele necesare, att pe cale administrativa, ct i pe cale judiciar.
A fost nscris construcia n cartea funciar, aa cum rezult din extrasul CF nr. 283705 Cluj-Napoca, fiind achitate la Primrie impozitele
aferente acesteia, conform deciziei de impunere i chitanelor anexate. De asemenea, s-au efectuat demersurile necesare n vederea
suplimentrii terenului aferent construciei, conform dosarului de alipire i comasare teren anexat.
Din interpretarea contractului rezult c obligaia asumat de prii apelani, n calitate de promiteni-vnztori a fost una de diligent i
nu de rezultat i n acest sens poate fi apreciat i eventual culpa, n sensul n care prii se puteau obliga doar pentru acele demersuri
care ineau efectiv de posibilitatea lor de a contribui la obinerea autorizaiei suplimentare, ns nu putea fi vorba de o obligaie de
rezultat n obinerea acesteia, n mod evident aceasta depinznd de autoritatea competent n domeniu, respectiv Primria Mun. ClujNapoca.
ntr-o interpretare contrar, s-ar putea pune practic problema stipulrii unei obligaii imposibil de adus la ndeplinire n mod legal de ctre
debitorul obligaiei, urmnd ca prevederea contractual convenit de pri s fie supus cenzurii instanei de judecat.
Consider apelanii c au dat dovad de bun credin, c au depus i depun n continuare diligentele necesare n vederea rezolvrii ntrun cadru legal a apartamentrii blocului de locuine din Cluj-Napoca, str. F. nr. 36A, bl. l jud. Cluj.
Clauzele penale au fost instituite prin voina real a prilor doar ca sanciune pentru ipoteza n care prii nu i dau concursul la
emiterea autorizaiei de construire suplimentar i mpiedic prin neglijen sau rea voin emiterea acestui act i implicit ncheierea
contractului n form autentic, n acest sens fiind prevzut clar clauza de la par. 7, cap. IX din antecontract, condiia existenei culpei.
n nici un caz nu putea fi vorba de asumarea de ctre pri a unei obligaii de rezultat, de emitere a autorizaiei de construire, aceasta
fiind o competen ce aparine exclusiv autoritilor statului.
n acelai sens s-a pronunat i Tribunalul Cluj ntr-o cauz similar, unde se arat c obligaia de diligent a vnztorului este
condiionat de apariia sau nu a unor mprejurri ce se nscriu n sfera cazului fortuitt, ceea ce va afecta n mod substanial posibilitatea
aducerii la ndeplinire a obligaiei asumate (a se vedea n acest sens decizia civil nr. l275/R/2006 a Tribunalului Cluj).
Fa de al doilea capt de cerere - obligarea prilor la plata sumei de 79.000 euro cu titlul de arvun, rezult c este clauza prevzut
la paragraful 7, cap. IX - " Dispoziii finale" din antecontractul de vnzare-cumprare ncheiat la data de 25.10.2007. Apreciaz c
aceast solicitre se impune a fi respins ca nentemeiat.
Fundamental real al acestor pretenii este ns procesul-verbal ncheiat ntre pri la data de 25.10.2011, acesta fiind actul n baza cruia
reclamantul pretinde a fi realizat o nou nelegere cu privire le executarea obligaiilor asumate prin antecontract. Aa cum instana de
fond a statuat prin ncheierea din edina public din data de 04.12.2013, cu prilejul analizrii excepiei prescripiei dreptului material la
aciune, " chiar dac acest proces-verbal a fost ncheiat dup expirarea termenului de 3 ani n care prtul trebuia s i ndeplineasc
obligaia de ncheiere a contractului n form autentic, termen care a nceput s curg de la 28.02.2008, reprezint o nou nelegere a
prilor care trebuie respectat".
Interprearea acestei concluzii a Tribunalului cu valoare obligatorie n soluionarea prezentei cauze n aceast faz procesual trimite
imediat la procesul-verbal amintit, unde n ultimul paragraf se menioneaz urmtoarele: " n caz contrar se obliga s plteasc penalitile
de ntrziere conform contractului ncheiat de pri la data de 25.10.2007." Este evident astfel c noua nelegere a prilor survenit la
data de 25.10.2011 stipuleaz ca i unica sanciune a nendeplinirii obligaiilor, plata penalitilor menionate n contract.
Potrivit contractului din 25.10. 2007, singura meniune referitoare la penaliti de ntrziere se regsete la paragraful 5, cap.IX "Dispoziii finale" unde se menioneaz c "Promitenii-vnztori ne obligm ca pn la data de 15.11.2007 s nmnm promitentului cumprtor o copie certificat de pe autorizaia suplimentar. n caz contrar, promitentul- cumprtor are dreptul de a considera
prezentul contract ca reziliat de drept, fr alt formalitate i fr intervenia instanelor judectoreti, promitentul vnztor avnd
obligaia s restituie suma achitat plus penaliti n cuantumul de 0.5% pe zi de ntrziere pn la restituirea integral a sumei datorate."
pag. 3

5/18/2015 : bostina9@bostina.eu

Decizia nr. 891 din 03-oct-2014

Rezult aadar c solicitarea reclamantului de a primi dublul sumei achitate este nentemeiat, singura solicitre raportat la limitele
contractual fiind eventual cea de restituire a sumei cu penaliti de ntrziere (cerere cu care instana nu este legal nvestit), ntruct,
aa cum a reinut Tribunalul, antecontractul de vnzare-cumprare a crui executare nu a fost solicitat de reclamant n termenul de 3
ani prevzui de lege, dobndete eficien i se poate analiza doar prin prisma procesului-verbal ncheiat la data de 25.11.2011, ce
reprezint o nou nelegere a prtilor. Cererea reclamantului de a primi dublul sumei achitate nu mai este de actualitate, att prin
raportare la ultima nelegere a prilor din 25.10.2011, ct i la incidena expirrii termenului de 3 ani de la data ncheierii antecontractului
din 25.10.2007 n care reclamantul ar fi putut solicit executarea obligaiei prevzute la paragraful 7, cap.IX - Dispoziii finale din
antecontract, aceast clauz devenind lipsit de efecte prin pasivitatea reclamantului manifestat n termenul prevzut de lege.

Arvuna presupune plata unei pri pariale de bani i nu a sumei totale.

De asemenea, arvuna trebuie inclus ntr-un contract de vnzare-cumprare i nu ntr-o promisiune sinalagmatic de a ncheia n viitor un
contract de vnzare cumprare. Prin urmare, reclamantul-intimat ar fi putut cere, eventual, dobnda stabilit prin Antecontract i
reiterat prin procesul verbal din data de 25.10.2011, fapt pe care acesta nu la fcut ns.
Prin ntmpinarea formulat (f. 17-29), reclamantul a solicitat respingerea apelului n principal ca tardiv, iar n subsidiar ca nefondat, cu
obligarea apelanilor la plata cheltuielilor de judecat.
n susinerea excepiei tardivitii, intimatul a artat c hotrrea instanei a fost comunicat la 25.03.2014, iar apelul nregistrat la
28.04.2014, cu depirea termenului prev. de art. 468 C. pr. civ.
Referitor la excepia prescripiei dreptului la aciune, reclamantul a artat c aceasta nu este incident, posesia bunului de ctre
promitentul cumprtor, respectiv reinerea preului achitat de ctre acesta de promitentul vnztor, ntrerupnd termenul de prescripie.
Un alt moment de la care se poate aprecia c ncepe curgerea termenului de prescripie n cauz, l constituie cel de la care partea
interesat a luat cunotin c nu mai exist nicio posibilitate de perfectare a vnzrii, n spe aceasta fiind 23.01.2012, cnd s-a
nfiinat CF 283705, privind nscrierea construciei pe faze de execuie, unde la descrierea regimului de nlime se menioneaz D+P+2E,
fiind exclus apartamentul ce face obiectul antecontractului, situat la mansarda nenscris n CF.
O alt cauz pentru care prescripia nu este incident, este aceea c la 25.11.2011 prile au modificat contractul ncheiat n aul 2007, n
sensul stabilirii unei alte date de executare a obligaiei, aceasta reprezentnd o nou nelegere a prilor care trebuie respectat.
Termenul de prescripie al aciunii ncepe s curg de la momentul la care a expirat termenul convenit de pri pentru intabularea
apartamentului pe numele reclamantului-sfritul anului 2013.
Pe fondul cauzei, reclamantul a artat c el a achitat n ntregime preul la data semnrii antecontractului, executndu-i astfel n
ntregime obligaia asumat.
Din cauza conduitei prilor, care nu au respectat autorizaia de construire, imobilul nu se poate intabula n CF, iar contractul translativ
de proprietate nu va putea fi ncheiat.
Referitor la procesul verbal din 25.11.2011, reclamantul arat c acesta reprezint un acord prin care prile au modificat doar termenul
de executare a obligaiei prilor.
Analiznd apelul formulat prin prisma motivelor invocate, curtea constat c acesta este nefondat, urmnd a fi respins pentru urmtoarele
considerente:
Referitor la excepia tardivitii apelului invocat de intimat prin ntmpinare, aceasta este nefondat, n condiiile n care apelul a fost
expediat prin pot la data de 25.04.2014, cu respectarea prev. art. 183 alin. 1 C. pr. civ. i a termenului prev. de art. 468 Cod proc. civ,
excepia urmnd a fi respins.
1. n ce privete excepia prescripiei dreptului la aciune, curtea constat c aceasta n mod corect a fost respins prin ncheierea civil
din 4.12.2013 a instanei de fond (f. 155 dosar fond), apelul declarat mpotriva acesteia, urmnd a fi respins, n temeiul art. 480 alin 1 C.
pr. civ.
Aciunea n rezoluiunea antecontractului de vnzare-cumprare ncheiat la 25.10.2007 a fost nregistrat la 09.07.2013.
La data de 25.10.2011, prile contractante din antecontractul de vnzare- cumprare ncheiat la 25.10.2007 au ncheiat un proces
verbal n coninutul cruia se menioneaz explicit faptul c acesta se ncheie referitor la antecontractul de vnzare- cumprare ncheiat
la 25.10.2007.
n baza acestui proces verbal, promitentul vnztor i-a asumat obligaia ca pn la sfritul anului 2011 s intabuleze apartamentul pe
numele promitenilor cumprtori, n caz contrar, obligndu-se s plteasc penaliti de ntrziere conform antecontractului din
25.10.2007.
Aa cum a reinut i prima instan prin ncheierea apelat, procesul verbal din 25.10.2011 reprezint o nou nelegere a prilor, care
prelungete termenul de ndeplinire a obligaiei promitentului vnztor - de intabulare a apartamentului pe numele promitenilor cumprtori
- pn la sfritul anului 2011, n condiiile n care n antecontractul de vnzare-cumprare iniial ncheiat la 25.10.2007 promitenii
vnztori se obligau s perfecteze contractul de vnzare-cumprare n form autentic pn la data de 28.02.2008.
Apelanii invoc n susinerea excepiei prescripiei dreptului la aciune cele statuate prin decizia nr. 1148/3.04.2009 a naltei Curi de
Casaie i Justiie, respectiv faptul c procesul verbal din 25.10.2011 nu ntrerupe cursul prescripiei obligaiei asumate prin antecontractul
de vnzare-cumprare din 25.10.2007, ntruct acest proces verbal s-a ncheiat dup mplinirea termenului de prescripie.
Aceast susinere ns nu este fondat, ntruct, pe de o parte, practica judiciar nu constituie izvor de drept potrivit art. 1 C. civil, iar,
pe de alt parte, prin procesul verbal din 25.10.2011 promitenii vnztori nu fac o recunoatere a debitului, ci i asum obligaia
transferului dreptului de proprietate n favoarea promitenilor cumprtori, n caz contrar, obligndu-se la plata penalitilor de ntrziere,
stipulate n antecontractul de vnzare-cumprare din 25.10.2007.
Pe de alt parte, doctrina i jurisprudena n materie sunt unanime n sensul c n cazul contractelor bilaterale, recunoaterea reciproc a
drepturilor prilor ntrerupe termenul de prescripie pe toat durata recunoaterii.
Termenul de prescripie ncepe s curg numai din momentul n care una dintre pri neag n mod explicit dreptul celeilalte pri derivat
din contractul bilateral.
n spe, plata preului de ctre promitentul cumprtor, respectiv predarea bunului de ctre promitentul vnztor echivaleaz cu
ntreruperea termenului de prescripie.
pag. 4
5/18/2015 : bostina9@bostina.eu

Decizia nr. 891 din 03-oct-2014

Prin urmare, excepia prescripiei dreptului la aciune nu este incident n cauz, apelul declarat mpotriva ncheierii civile din data de
04.12.2013 urmnd fi respins.

2. Pe fondul cauzei, curtea constat c n mod corect a reinut prima instan ndeplinirea condiiilor de admisibilitate a aciunii n
rezoluiune la solicitarea promitentului cumprtor, avnd n vedere urmtoarele aspecte:
ntre pri s-a ncheiat antecontractul de vnzare-cumprare din 28.02.2008, avnd ca obiect obligaia asumat de promitentul vnztor
de predare, respectiv de transfer al dreptului de proprietate, asupra imobilului apartament mansard nr. 29 situat n Cluj - Napoca str. F.
nr. 36A, n favoarea promitentului cumprtor, pn la data de 28.02.2008, respectiv obligaia asumat de promitentul cumprtor de
achitare a preului n sum de 79.000 Euro.
Potrivit clauzelor contractului - art. 4 i art. 7 -promitentul cumprtor i-a ndeplinit obligaia de achitare a preului la data semnrii
antecontractului,iar promitentul vnztor i-a ndeplinit obligaia de predare a imobilului, rmnnd neonorat obligaia promitentului
vnztor de a transfera dreptul de proprietate asupra obiectului contractului, pn la data de 28.02.2008.
Prin actul adiional la antecontractul de vnzare-cumprare din 25.10.2007 s-a corectat nr. apartamentului din 29 n 26.
Prin procesul verbal din 25.10.2011, termenul de ndeplinire a obligaiei promitentului vnztor s-a prelungit pn la sfritul anului 2011.
ntruct nici pn la acest termen prelungit i nici ulterior, promitentul vnztor nu i-a ndeplinit obligaia de transfer a dreptului de
proprietate asupra apartamentului 26 n favoarea promitentului cumprtor, la data de 9 iulie 2013, acesta din urm a promovat aciunea
n rezoluiune.
Din cele artate reiese fr dubiu faptul c singurul care nu i-a ndeplinit n totalitate obligaiile asumate prin antecontract este
promitentul vnztor.
Analiznd culpa acestuia n nendeplinirea obligaiei, elementul culp fiind decisiv pentru admisibilitatea aciunii n rezoluiune raportat la
dispoziiile art. 1020 Cod civil i doctrina n materie, contrar celor afirmate de apelantul promitent vnztor, curtea constat c acesta
este culpabil pentru nendeplinirea obligaiei.
Culpa promitentului vnztor const n faptul c a edificat construcia n care este amplasat apartamentul ce face obiectul
antecontractului de vnzare-cumprare ncheiat cu reclamantul, cu nclcarea autorizaiei de construire nr. 570/28.04.2005 prin care s-a
autorizat executarea lucrrilor de construire pentru "cldire de locuine colective cu regim de nlime D+P+2E, pe terenul situat n ClujNapoca, str. F. nr. 36 A. Nerespectarea documentaiei vizeaz tocmai executarea mansardei (i amenajarea demisolului n birouri, n loc de
garaje, acest aspect nefiind pertinent n prezentul litigiu).
Pentru nclcarea acestei autorizaii de construire promitentul vnztor a fost sancionat contravenional, dispunndu-se intrarea n
legalitate i ncadrarea n prevederile autorizaiei de construire.
Aa cum nsui apelantul recunoate construcia edificat are regim de nlime D+P+2E i mansard, fiind evident c limitele autorizaiei
de construire au fost nclcate.
Promitentul vnztor a ncercat obinerea unei noi autorizaii privind modificarea soluiei constructive, ns acest demers a euat, att n
faza administrativ, ct i n cea jurisdicional, aciunea reclamanilor B.I. i B.L.S. de obligare a prtului Primarul mun. Cluj-Napoca la
eliberarea autorizaiei de construire pentru modificarea soluiei constructive a imobilului situat n Cluj-Napoca, str. F. nr. 36 A fiind
irevocabil respins prin decizia civil nr. 70/13.01.2011 a Curii de Apel Cluj (f. 17-18 dosar fond).
Este adevrat c eliberarea autorizaiei de construire pentru modificarea soluiei constructive a imobilului nu depinde exclusiv de voina
apelantului, aceasta fiind o competen ce aparine exclusiv autoritii statului - n spe, Primarul mun. Cluj-Napoca - ns acest aspect
nu se poate ncadra n sfera cazului fortuit invocat de apelant, prin trimiterea la cele statuate prin decizia civil nr. 1275/R/2006 a
Tribunalului Cluj, care, de asemenea, va fi nlturat de curte, pentru considerentul menionat anterior - practica judiciar nu constituie
izvor de drept.
Cazul fortuit este un eveniment care nu poate fi prevzut i nici mpiedict de ctre cel care ar fi fost chemat s rspund dac
evenimentul nu s-ar fi produs.
Or, promitentul-vnztor putea i trebuia s prevad c, edificnd construcia situat n Cluj-Napoca, str. F. nr. 36 A, aceasta nu va
putea fi intabulat, iar posibilitatea obinerii unei noi autorizaii de construire, care s valideze soluia constructiv a imobilului, ulterior
edificrii, este, de asemenea, incert.
n concluzie, culpa apelantului promitent vnztor const n aceea c nu a respectat autorizaia de construire iniial, n prezent nu mai
poate obine o nou autorizaie de construire, consecina fiind aceea c imobilul, respectiv mansarda, unde este amplasat apartamentul
ce face obiectul antecontractului a crui rezoluiune o solicit promitentul cumprtor, nu poate fi intabulat n CF, iar n aceste condiii,
nu poate face obiectul unui contract de vnzare-cumprare cu efect translativ de proprietate, raportat la dispoziiile Ordinului ANCPI nr.
700/2014.
Susinerea apelantului potrivit creia va exista posibilitatea obinerii unei noi autorizaii de construire dup adoptarea noului PUG al mun.
Cluj-Napoca, nu poate fi luat n considerare, din cauza incertitudinii care planeaz att asupra termenului la care va fi adoptat acest act
administrativ, ct i asupra coninutului su, n condiiile n care situaiile juridice trebuie s fie clare, certe, stabile, neputnd depinde de
aspecte incerte.
Pentru toate aceste considerente, reinndu-se culpa exclusiv a promitentului vnztor n neexecutarea obligaiei asumate prin
antecontractul de vnzare-cumprare din 25.10.2007 - de transfer al dreptului de proprietate asupra apartamentului nr. 26, situat n ClujNapoca, str. F. nr. 36A, n favoarea promitentului cumprtor - curtea constat c n mod corect prima instan a dispus rezoluiunea
acestui antecontract.
n ceea ce privete motivul de apel referitor la greita obligare a prtului la plata sumei de 79.000 euro n condiiile n care potrivit
antecontractului putea fi obligat s restituie suma achitat plus penaliti de 0,5% pe zi ntrziere pn la restituirea integral a sumei
datorate, nici acesta nu este fondat.
Conform art. 11 alin. 6 din antecontract, aceast penalitate privea situaia n care promitentul vnztor nu nmna promitentului
cumprtor, pn la data de 15.11.2007, copie certificat de pe autorizaia de construire suplimentar.
Or, promitentul cumprtor nu mai solicit ndeplinirea acestei obligaii, ci rezoluiunea antecontractului de vnzare-cumprare, ceea ce
atrage incidena art. 11 alin. 8 din acelai antecontract - obligarea promitentului vnztor de restituire a dublului sumei primite.
C este aa, reiese din alin. ultim al procesului verbal din 25.10.2011, care stipuleaz c n cazul nendeplinirii obligaiei de transfer al
pag. 5
5/18/2015 : bostina9@bostina.eu

Decizia nr. 891 din 03-oct-2014

dreptului de proprietate n favoarea promitentului cumprtor, pn la sfritul anului 2011, promitentul vnztor se oblig s plteasc
penaliti de ntrziere conform contractului ncheiat de pri la data de 25.10.2007.

Or, singura penalitate prevzut n contractul din 25.10.2007 pentru nendeplinirea obligaiei de finalizare a contactului din culpa
promitentului vnztor este aceea de restituire ctre promitentul cumprtor a dublului sumei primite de la acesta, adic a preului de
79.000 euro.
Pentru toate aceste considerente, vznd i dispoziiile art. 480 alin. 1 C. pr. civ., curtea va respinge apelul prtului ca nefondat.
n temeiul art. 453 alin. 1 C. pr. civ., apelanii B.I. i B.L.S. vor fi obligai s plteasc intimatului M.M.D., cheltuieli de judecat pariale n
apel, n sum de 3506,6 lei, reprezentnd tax judiciar de timbru aferent soluionrii fondului litigiului, care ns a fost pus n vedere
reclamantului doar n faza apelului, n temeiul art. 20 alin. 5 din Legea nr. 146/1997, acesta ndeplinindu-i obligaia (f. 73) n aceast
faz.
n ipoteza n care prii nu ar fi declarat apelul, care, potrivit celor anterior artate, s-a dovedit a fi nefondat, n sarcina reclamantului nu
s-ar mai fi stabilit n apel, n baza art. 20 alin. 5 din Legea nr. 146/1997, obligaia de a achita diferena de tax judiciar de timbru
aferent fondului.

pag. 6

5/18/2015 : bostina9@bostina.eu