Ministerul Educaiei al Republicii Moldova

Universitatea Tehnica a Moldovei

Facultatea Cadastru Geodezie i Construcii
Catedra Evaluarea i Managementul Imobilului

Lucrare de an
La disciplina: Organizarea activitii de evaluare
Tema: Infrastructura pieei serviciilor de evaluare
n Republica Moldova

A elaborat : student gr. EI-1211

Bobrichii Sorin

A verificat : dr.conf.,univ.dr.hab.

Buzu Olga

Chiinu 2015
1

CUPRINS

INTRODUCERE...3
1. ESENA I ELEMENTELE INFRASTRUCTURII PIEEI SERVICIILOR DE EVALUARE
DIN REPUBLICA MOLDOVA..................................................4
2. ROLUL STATULUI N FORMAREA INFRASTRUCTURII PIEEI IMOBILIARE...........12
3.PROBLEMELE DEZVOLTRII INFRASTRUCTURII PIEEI SERVICIILOR DE
EVALUARE N REPUBLICA MOLDOVA................................................................................20
CONCLUZII................................................................................................................................27
BIBLIOGRAFIE.........................................................................................................................29

INTRODUCERE
Actualitatea temei. n lucrarea dat am avut ca scop s introduc una din cele mai
importante structuri a lucrrii de an Infrastructura pieei serviciilor de evaluare n Republica
Moldova ,,. Aceast lucrare de an reprezint o cercetare n domeniul pieei serviciilor de
evaluare i formarea infrastructurii pieei serviciilor imobiliare.ns cercetarea infrastructurii
pieei imobiliare n Republica Moldova are i joac rolul statului indicatorilor economici a cror
au o valoare decisiv n tragerea concluziilor referitoare la efectele generale ale activitii de
evaluare a imobilului.
Scopul lucrrii: este studiul i cercetarea ce ine de Infrastructura pieei serviciilor de
evaluare din Republica Moldova ,,.
Structura dat fost realizat n 3 capitole:
n capitolul numrul unu: ESENA I ELEMENTELE INFRASTRUCTURII PIEEI
SERVICIILOR DE EVALUARE DIN REPUBLICA MOLDOVA, cuprinde ansamblul teoretic
abordat n continuare deasemenea se va determina elementele infrastructurii pie ei serviciilor de
evaluare i problemele legate de infrastructur.
n capitolul numarul doi: ROLUL STATULUI N FORMAREA INFRASTRUCTURII
PIEEI IMOBILIARE prezint teorie i practic cu indicatori economici din Republica
Moldova Statul trebuie s dispun de metode argumentate,pentru evidenierea i implimentarea
infrastructurii pieei imobiliare i care joac rolul statului indicatorilor economici a cror au o
valoare decisiv n tragerea concluziilor referitoare la efectele generale ale activitii de evaluare
a imobilului a factorilor economici,ntro anumit perioad.
n capitolul numarul trei: PROBLEMELE DEZVOLTRII INFRASTRUCTURII
PIEEI SERVICIILOR DE EVALUARE N REPUBLICA MOLDOVA Capitolul dat cuprinde
analiza i structura problemelor ce ine de problemele dezvoltrii infrastructurii pie ei imobiliare
sau a serviciilor de evaluare n Republica Moldova cuprinde analiza pieei imobiliare teritoriale
i la nivel Republican de desfacere a pieei imobiliare.
Lucrarea de an este structurat, n 3 capitole cuprinde: 4 figuri,surse bibliografice 20 i
concluzii i recomandri lucrarea de an este expus pe 30 de pagini.
Tema acestei lucrari este destul de actual,interesant,i sper c coninutul acestei lucrri
s fie la un nivel ct mai nalt.

1. ESENA I ELEMENTELE INFRASTRUCTURII PIEEI SERVICIILOR DE

EVALUARE DIN REPUBLICA MOLDOVA
Importana activitilor de servicii, imobiliare pe pia i infrastructura nu era sub
dezvoltare continu nu a fost recunoscut mult timp, serviciile fiind neglijate i n acelai timp
ncadrate pentru totdeauna n sfera neproductiv. n cursul ultimelor 20-30 de ani aceast stare
de spirit s-a schimbat profund, n principal, datorit faptului c ele pot crea locuri de munc ntrun numr care s limiteze problema omajului. Diversitatea i complexitatea serviciilor ridic
nenumrate obstacole n tratarea lor unitar, lucru de altfel, extrem de dificil de realizat. Gndirea
cu privire la sfera serviciilor a aprut dintr-o necesitate, care poate fi considerat obiectiv.
Aceast gndire a fost influenat, dezvoltat i completat, cu contribuia unui important numr
de specialiti plecnd de la ideea c noul tip de economie este deja o realitate n rile dezvoltate
unde sectorul serviciilor este preponderent i reprezint peste 60% n ocuparea populaiei i
crearea PIB-ului.[10]
Serviciile de evaluare a infrastructurii pieei - domeniu particular de activiti n cadrul
economiei mbrac o serie de trsturi caracteristice, economice,practice,tehnice decurgnd din
specificul muncii desfurate n aceast sfer, trsturi ce permit identificarea lor i care pot
constitui totodat, criterii de delimitare fa de celelalte componente ale activitii economice i
sociale.
Definirea serviciilor n acest context, a locului i importanei serviciilor, evaluarea
participrii lor la dezvoltarea social, reclam caracterizarea dimensiunilor acestui sector, a
principalelor schimbri nregistrate n evoluia lui i a factorilor demografici,economici,tehnici
ce le-au determinat, a interdependenei i interferenelor cu celelalte ramuri de activitate.
Complexitatea formelor de manifestare a serviciilor, varietatea domeniilor de aciune,
implicarea lor n toate compartimentele vieii economice i sociale evideniaz amploarea
activitii desfurate n sectorul serviciilor, dar i eterogenitatea ei, iar drept urmare, dificultatea
evalurii dimensiunilor acestui sector.
Scopul cercetrii const n studierea i analizarea sectorului serviciilor pe plan mondial,
ncepnd cu evoluia gndirii economice despre piaa serviciilor de evaluare imobiliar pn la
analiza sectorului serviciilor n Uniunea European,Moldova comparativ cu SUA i Japonia.
Infrastructura pieei - constituie ansamblul de instituii, servicii, specializate, generate de
nsei relaiile de pia, care, la rndul lor, asigura o funcionare civilizat i eficiena a pieei.

Elementele-cheie ale infrastructurii pieei serviciilor imobiliare din Republica Moldova

a). Sistemul comercial bursele de mrfuri i ale hrtiilor de valoare, licitaiile i iarmaroacele,
camerele de comer, complexele de expoziii.
b). Sistemul bancar bncile comerciale i sistemul de credit, bncile de emisie.
c). Sistemul publicitar agenii publicitare, centre informaionale.
d). Sistemul de consulting i audit servicii ce acord consultaii n probleme economice i
juridice, precum i serviciile care efectueaza controlul activitii financiar-economice a rii.
e). Sistemul de asigurare a riscurilor, a proprietaii, a vieii etc.
f). Sistemul de nvamnt economic mediu i superior i precolar.[12]
Elementele de baza ale pieei serviciilor imobiliare din Republica Moldova.
1. Cererea;
2. Oferta;
3. Preul;
4. Concurena.
Interdependena i interaciunea cererii, ofertei i preului formeaz
coninutul mecanismului pieii.
Activitatea de evaluare poate fi separat n trei faze distincte, respectiv: ofertarea,
contractarea i execuia propriu zis a evalurii,pe pia serviciilor de evaluare.
Ofertarea serviciului de evaluare. Oferta este un document destinat clientului, la
redactarea creia trebuie luate n considerare urmatoarele aspecte:
- Scopul principal al oricrei oferte este sa atrag clientul;
- Redactarea ofertei s fie clar, simpla i pe specificul clientului;
- Din oferta s rezulte c vor fi rezolvate corect problemele clientului, n condiii de
responsabilitate i confidenialitate.
Contractarea specialistul evaluator echipa de evaluare i desfaoara activitatea n baza
unui contract ncheiat cu beneficiarul evalurii vnzatorul, cumparatorul, organul fiscal etc.
Contractul se incheie fie n urma ctigrii unei licitaii organizate de beneficiarul asistenei, fie
la cererea de oferta a acestuia ctre o firma de consultana. n cazul evalurii ntreprinderilor cu
5

capital de stat trebuie sa se organizeze licitaii la care s participe cel puin trei firme care au ca
obiect de activitate evaluarea.
n general, beneficiarul anun prin presa intenia de a face o evaluare, ntocmind caietul
de sarcini n care se prezinta i se formuleaza condiiile i obiectivele care se urmaresc. Firmele
interesante cumpara caietul de sarcini i formuleaza ofertele n care se prezint i se formuleaza
condiiile n care i propun sa realizeze lucrarea, ntocmind oferta tehnica i oferta financiara.
Comisia de licitare a beneficiarului analizeaza ofertele i d ctig firmei care ndeplinete n cea
mai buna masura acoperirea sarcinilor i a responsabilitilor stabilite. Criteriul principal dupa
care se judeca, de regula, aceste oferte este capacitatea evaluatorului determinata de;
1. Experiena general a firmei de consultana (evaluatorului) n domeniul evaluarii afacerilor;
2..Experiena consultantului n domeniul specific n care activeaz firma care va fi evaluata;
3. Componena echipei de consultana (persoane calificate cu experienta, echipa omogena etc.);
4. Infrastructura deinuta de firma de consultana;
6. Propunerea de colaborri cu alte firme sau cu ali specialiti la realizarea lucrrii.

Figura 1.1 Formarea infrastructurii pieei serviciilor de evaluare imobiliar.

Sursa: [19]
Alturi de aceste criterii un rol important revine preului solicitat de consultant pentru
realizarea lucrrii. Sunt frecvente cazurile cnd predomina prestigiul firmei, experiena acesteia,
care constituie garania unei activiti competente i de calitate. Nu este exclusa situaia n care
firma respectiva trebuie s fie agreata de anumite organisme (de ex. beneficiarul lucrrii poate
solicita ca firma de consultana s fie membra a ANEVAR).
Dupa ctigarea licitaiei, firma de consultana si numete coordonatorul lucrrii i
echipa de evaluatori care va lucra efectiv. n cadrul membrilor echipei trebuie sa fie experi
tehnici, contabili, analiti, juristi etc., persoane cu pregtire divers care s poat acoperii
7

inclusiv aspectele specifice ale sectorului din care face parte ntreprinderea evaluata. Este posibil
ca firma evaluatoare s ncheie contracte de subcontractare a anumitor pri din lucrarea de
evaluare, cu alte firme sau cu persoane fizice.[7]
Pentru colaboratorii externi se specific n contract obligaiile acestora cu privire la
obiectul lucrrii, temele de execuie i condiiile de plata. n cazul n care evaluarea se face de o
persoan fizica, aceasta trebuie sa fie autorizata n conformitate cu prevederile legale n vigoare.
Execuia propriu zis a evalurii. Ca orice lucrare complexa, execuia propriu zis a
evaluarii implica precizarea unor faze i etape de lucru, care reprezinta nu numai o programare
logic a activitilor i lucrrilor, ci i garania unui grad ridicat de veridicitate a lucrarii de
evaluare. Etapele de lucru necesare desfaurrii activitii de evaluare sunt.
1.

Definirea misiunii evalurii,- ce presupune stabilirea obiectivelor evaluarii, ntlnirea cu

beneficiarul activitii de evaluare pentru precizarea exigenelor reciproce. Deoarece fiecare

evaluare este un caz particular, obiectivele evalurii sunt i ele diferite dupa cum este vorba de
vnzare, fuziune, lichidare de ntreprindere etc. Totodata modul cum sunt generate informaiile
de care este nevoie n activitatea de evaluare impun o anumita compoziie a echipei de evaluare
si un anumit program de lucru. n stabilirea misiunii evaluatorului este esenial identificarea i
nelegerea problemei clientului. Numai dupa o corecta identificare a acesteia evaluatorul poate
alege metodele cele mai adecvate de lucru i forma echipa de profesioniti. Pentru buna
desfasurare a intregii activitati a echipei de evaluare este necesar sa se stabileasca o persoana din
partea clientului, care sa asigure corespunzator relatia client - consultant, pe perioada de realizare
a lucrrii.
2.

Cunoaterea ntreprinderii - i a contextului specific de activitate a acesteia, etapa ce

implica din partea evaluatorului documentare asupra ntreprinderii, n vederea incadrrii acesteia
n contextul economic general i n sectorul de activitate din care face parte. Aceasta implica
colectarea de date i informaii din interiorul i exteriorul ntreprinderii, ntocmirea dosarului de
analiza, care trebuie sa reuneasca copii ale documentelor din ntreprindere. Astfel, aceasta etapa
presupune un prim contact cu conducerea ntreprinderii evaluate, care trebuie sa faca o
prezentare a ntreprinderii din punct de vedere al:
a) Evoluiei sale de la infiinare pn la momentul dat;
b) Structurii organizatorice i funcionale;
c) Profilului de activitate i schimbrilor intervenite n ultimii ani, precum i al
proieciilor pentru perioada urmatoare.
3.

Diagnosticul strii actuale a ntreprinderii,- respectiv alegerea metodelor de

diagnosticare care vor permite identificarea punctelor forte i a punctelor slabe din activitatea
ntreprinderii.
Aceast etap este absolut necesar n cazul evalurii ntreprinderilor n totalitatea lor sau
a unor active independente ale acestora.
4.

Previziunea creterii activitii si a rezultatelor ntreprinderii, - etapa care necesit

alegerea metodelor de previziune, aplicarea lor pentru anticiparea evoluiei principalilor

indicatori (cifra de afaceri, profit, cash-flow, rentabilitate), n mai multe variante, verificarea
coerentei rezultatelor previziunii.
5.

Estimarea valorii ntreprinderii - etapa n care se precizeaza metodele de evaluare, se

justific optica de evaluare (de continuare a activitii, de lichidare) i modelele de evaluare

alese, se aplic efectiv modelele de evaluare selectate, se verifica coerena i rezultatelor
obinute prin aplicarea succesiv a mai multor metode.
6.

ncheierea evalurii prin prezentarea raportului de evaluare - etapa care implic analiza

i interpretarea diferenei de valoare rezultata ca urmare a folosirii unor metode diferite de

evaluare, ntocmirea raportului evaluatorului cu precizarea poziiei sale i a variantelor pentru
negociere, cu pragul de acceptabilitate a preului.[13]
1. Piaa i caracteristicile ei.
2. Cererea i factorii ce determin mrimea ei. Legea i elasticitatea cererii.
3. Oferta i factorii ce determin mrimea ei. Legea i elasticitatea ofertei.
4. Interaciunea dintre cerere i ofert i echilibrul de pia.
5. Mecanismul formrii i modificrii preului. Tipurile de preuri.
6. Concurena i tipurile pieelor concureniale.
Pe piaa imobiliar din Republica Moldova semnalele sunt pozitive, potrivit celor mai
muli dintre specialitii de profil, care subliniaz c, n acest an, au fost nregistrate creteri
importante n domeniu, tranzacionndu-se chiar mai mult dect n perioada 2012-2013.
n cadrul Conferinei "Infrastructura i imobiliarele - domeniile cheie pentru dezvoltarea
economiei", organizat de ziarul BURSA Imobiliar, acetia au vorbit chiar despre unele noi
schimbri, avertiznd, ns, c prudena este obligatorie.
n cadrul Premier Estate, a subliniat c cei patru factori decisivi care stau la baza creterii
la bunurile imobiliare sunt Programul Prima Cas, TVA de 5%, accesibilitatea creditelor
ipotecare i reducerea dobnzilor la depozite. "Dac aceti factori se schimb, am putea asista la
o nou dezamgire", este de prere pe piaa imobiliar din Republica Moldova.
9

Sunt, ns, i voci mai prudente, care apreciaz c afirmaiile precum cele de mai sus sunt
mult prea optimiste.
Juctorii din pia au precizat c majoritatea tranzaciilor (cele mai multe dintre ele
efectuate prin Programul Prima Cas) sunt finanate din surse proprii, achiziiile de peste
100.000 de euro fiind susinute din credite bancare, contractate n special de la instituiile care au
finanat proiectele respective.
Existena utilitilor i a infrastructurii sunt printre cei mai importani factori pentru
decizia de cumparare, att pentru companiile ce activeaz pe piaa imobiliar, ct i pentru cei ce
cauta un teren pe care s-i poat ridica o locuina, susin analitii Coldwell Banker Affiliates of
Imobiles. Loturile de teren ce beneficiaza de utiliti i infrastructura reprezint o buna soluie
pentru companiile ce doresc s activeze pe piaa imobiliara i sa obina profit ntr-un timp scurt
si cu eforturi mai mici, considera analitii. De asemenea, aceasta soluie are multiple avantaje i
pentru cei care vor s achiziioneze un lot pe care s-i poat ridica o locuina individuala
private.[12]
Potrivit Coldwell Banker Affiliates of Imobiles printre avantaje se numara construirea
casei n ritmul pe care clientul si-l poate permite, dar i realizarea locuinei pe care i-o dorete,
far obligaia de a respecta un anumit proiect impus de dezvoltator, aa cum se ntmpla de cele
mai multe ori. n acelai timp, zona va cunoate o dezvoltare organizat, iar momentul n care
casa va fi gata, rezidenii se vor muta ntr-o comunitate nou formata i nu n mijlocul unui cmp.
Pentru acelai tip de teren, ntre ofert dezvoltatorilor i cea a particularilor pot exista
diferene mari de pre, att n plus, at i n minus. Muli dintre vnztorii particulari nu sunt
suficient de bine informai cu privire la preul corect pe care ar trebui s-l ceara pentru terenul
lor i nu in cont ntotdeauna de distana pn la utilitai sau de infrastructura.
De asemenea, nici cumprtorii nu sunt suficient de bine informai despre aceste costuri.
Deseori sunt atrai de preul mic al unui vnztor particular, fr a realiza nsa ce presupune
racordarea la gaze.
Potrivit acesteia, fie ca este vorba de crearea unei infrastructuri, de racordarea la gaze, la
energie electrica, la reeaua de apa sau canalizare, demersurile nu sunt foarte simple i necesita
att timp ct i investiii majore.
Utilitaile i infrastructura depind foarte mult de zona, dar i de colaborarea
dezvoltatorului cu autoritaile locale. De cele mai multe ori, n cazurile n care zona ce urmeaza a
fi dezvoltata rmne cu acces public, autoritile locale se implica n acest demers, apelndu-se n
unele cazuri i la atragerea de fonduri europene", mai spune consulantul imobiliar.
10

Aceasta susine c n Chiinu, pn de curnd, zona de nord a prezentat cel mai mare
interes. Totui, datorit preurilor tot mai mari ale terenurilor, dar i al accesului n aceast zona,
tendina este ca astfel de dezvoltri sa se mute n sudul oraului, n zone imobiliare accesibile.
Prezenta analiz este un studiu al pieei imobiliare ala cum a fost perceput la. Ele se
axeaz pe analiza politicilor economice la nivel naional dar i regional pentru Republica
Moldova i Romania. Conine analiza elementelor externe care influeneaza valoarea fondului
imobiliar (infrastructura, resurse, arii protejate si politicele de protect Ia mediului, turism,
cultura, sport i sanatate) si a elementelor fondului imobiliar national, al municipiul Chiinu i
oraului Bli pe capitole imobiliare binecunoscute ( terenuri extravilane, intravilane, segmentul
rezidenial

colectiv

individual,

birouri,

comer,

servicii

industrial

logistic.

Nu exist pretenia de a prezenta cuantumurile i evoluiile prin mrimi msurabile n

valori absolute, aceste date existnd n presa de specialitate n mod frecvent fiind prezentate i
surse de unde pot fi obinute aceste mrimi. Studiul dorete s prezinte percepia evaluatorului
asupra fondului imobiliar din perspectiva anului 2014 i s accentueze elementele semnificative
sau evideniabile.[15]
Cadrul economic i politic naional pe pia imobiliar rolul infrastructurii pieei
serviciilor de evaluare imobiliar.
n 2014, au existat doar cteva modificri i completri legislative neeseniale care nu au
realizat influene majore asupra fondului imobiliar fie el referitor terenuri i construcii.
Din punct de vedere financiar, Banca Naional este cea care traseaz direciile i
influenele naionale, jalonata n deciziile ei de obligaiile internaionale (FMI, CE). Influenele
majore n economia intern au fost cauzate de criza datoriile suverane, criza care s-a repercutat
prin intermediul interdependenei cu economiile majore ale Europei dar i prin atitudinea
instituiilor financiare mondiale faa de rile cu economii emergente. Nu n ultimul rnd piaa
financiara n Republica Moldova, Romania, a fost influenata de firmele importante de rating,
stabilind astfel cadrul de finanare i creditare inclusiv cele din domeniul public.
Efectele deciziilor luate anul trecut 2014, n special creterea TVA, a influenat puternic
pn la mijlocul anului economia i inflaia. Economia a interacionat mai activ dect anii trecui
cu cererile de pe piaa internaional, iar agricultura datorit unui an productiv a dus la
modificri n bine ai indicilor privitor la PIB. Energia i combustibilul rmn probleme majore
de gestionat atat n contextul obligaiilor internaionale dar i a modului n care piaa intern
functioneaz, semnalndu-se acutizri pentru a avea o sfera de influena n domeniu.
Mediul politic rmne n aceiai parametri cu manifestri prea puin constructive, artnd
o lips de maturizare i nelegere a nevoilor reale ale economiei, manifestate deopotriva de
11

putere i opozitie. Aceste elemente, dar n special evenimentele internaionale, colaborate cu

prudena general economic au facut ca finanrile i investiiile, cu toate impulsurile,
recomandrile i msurile s rmn doar la nivel declarativ, nsa stabil.
Piaa serviciilor de evaluare n republica Moldova i formarea infrastructurii pieei este
prezentat n urmatorea figur.

Baza
juridic

Baza
Metodologic

Pregtirea
Evaluatorilor
Universitate

Evaluatori n Evaluare

Colegii
Cursuri

Liceniere
Atestare

Clienii Beneficiari

Baza Informaional

Reglementare Juridic

Asociaii Obeti A
Evaluatorilor

Statul

Figura 1.1 Schema infrastructurii pieei serviciilor de evaluare pe piaa imobiliar

Sursa: [11], Elaborat de autor

2. ROLUL STATULUI N FORMAREA INFRASTRUCTURII PIEEI

SERVICIILOR IMOBILIARE
Un element important al infrastructurii pieei serviciilor de evaluare sunt organele de
reglementare.Reglementarea pieei serviciilor de evaluare reprezint totalitatea msurilor
ndreptate spre mbuntirea serviciilor de evaluare ridicarea calificrii specialitilor
evaluator,crearea unui spaiu metodologic unic al activitii de evaluare.Funcia de reglementare

12

se modific n dependen de nivelul i calitatea dezvoltrii relaiilor de pia de particularitile

regionale.[7]
Funciile de reglementare se modific n dependen de nivelul i calitatea dezvoltrii
relaiilor de pia,de particularitile regionale.Funciile de reglementare pot fi ndeplinite att de
ctre stat,ct i ctre asociaiile profesionale ale evaluatorilor.
Infrastructura nseamn totalitatea ramurilor,ntreprinderilor,organizaiilor,instituiilor ce
deservesc anumite procese de producie i din afar sferei de producie,care asigur condiiile de
via social i din activitatea oamenilor. Infrastructura pieei serviciilor de evaluare este
orientat spre crearea condiiilor necesare pentru desfaurarea activitii de evaluare.
n sensul larg al cuvntului nseamn infrastructura presupune existena unor organe care
reglementeaz activitatea de evaluare i a unor organizaii care asigur efectuarea evalurii.
Infrastructura const din diferite elemente care reprezint ntreprinderile sectorului public
i privat,organizaiile obteti ce contribuie la eficientizarea activitii pieei serviciilor de
evaluare.
Astfel,n Marea Britanie i SUA activitatea de evaluare pe pieele imobiliare este
reglementat

preponderant

de

ctre

asociaiile

profesionale.Importana

organizaiilor

profesionale n aceste ri este foarte mare.

n alte ri,cum ar fi Italia,Spania,Japonia exist o anumit reglementare din partea
statului a activitii de evaluare.n Germania,Finlanda,Suedia acioneaz o legislaie special n
domeniul evalurii.ntro serie de ri exist anumite restricii pentru activitatea strinilor pe piaa
bunurilor imobiliare.
Se impune,de asemenea,elaborarea regulilor de acces a evaluatorilor la informaia de
care au nevoie.Avnd n vedere problemele crerii bazei de date unice cu privire la piaa
imobiliar i regulile nc slab elaborate privind accesul la informaia din aceast baz de date de
mai mare perspectiv pare a fi crearea unor agenii de informaii specializate,care s ofere datele
necesare actualilor i potenialilor participani la piaa imobiliar.
Piaa imobilului se afl n afara controlului statului i depinde n ntregime de
economie,i aceasta nu e bine, aa cum economia noastr, dup cum se tie imprevizibil. Aa
cum procesele ce se petrec pe piaa imobilului, nainteaz ca creterii economice de producie, la
economia noastr pot fi aplicate parial.

13

Figura 2.1 Rolul statutului n formarea infrastructurii pieei serviciilor de evaluare

imobiliar,cadrul juridic.
Sursa: [21], elaborat de autor
Mai just putem vorbi despre economiile acelor ri, n care cetenii notri i ctig
existena.aa cum anume ei, ca de obicei, determin cererea pe piaa locativ,dup evaluarea
realtorilor cererea depete oferta de 3 ori, ceeea ce a dus la creterea preurilor. Dup diferite
evaluri, creterea preurilor pe parcursul anului 2003 a constituitde la 50 la 70%. Astfel,
preurile la apartamente n luna august 2003 au constituit n mediu$330 pentru 1 m2,preul pentru
un apartament cu 3 odi costa $20-23 mii, cu 2 odi $17-19 mii, iar pentrucele mai cerute, cu o
odaie $11-12 mii. La moment n anul 2015 piaa este n stagnare cu criza economic afectat.
Pn la sfritul anului preurile au crescut pn la $355 pentru 1 m2 .n legtur cu
dinamica vnzrilor, aici cumprtorii au demonstrat o permanen deinvidie. Ca de obicei, cele
mai multe apartamente s-au vndut n sectoare Botan iRcani (40% din vnzrile nregistrate).
Mai just, oferta mic a adus n numrul preferinelor i alte sectoare, mai puin prestigioas
e. De exemplu, Pota Veche, avnd construcii din cotele seria 102, se bucur de o bun cerere;
14

sectorul Ciocana, care sedeosebete prin fond locativ nou i infrastructur urban dezvoltat.
Prin cel mai nalt nivel i ritm a creterii preurilor se deosebete sectorul Centru. Cu toate
acestea, populaia nstrit activ procur aici locuine de lux.n ce privete parametrii calitativi,
atunci ntr-o msur nu prea mare asupra cererii.
Influienat factorul posibilitii conectrii nclzirii autonome gazificate. De aceea
apartamentele n cldirile monolite, utilate cu plite electrice, se bucurau de o cerere sczut fa
de cldirile gazificate.
Preurile n cldirile din panouri i monolite sunt cu 10-20% maimici, dect n cele din
cotele. Structura tranzaciilor cu imobilul locativ n ultimii trei ani odetermin tranzaciile de
vnzare-cumprare - 69,5% din numrul total al tranzaciilor. Adoua poziie din structur o ocup
donaia - 11,6%.
Caracteristic este apariia noilor tipuride tranzacii, aa ca divizarea i renunarea la
dreptul de proprietate asupra imobilului, ceeace certific schimbrile ce se petrec n sfera juridic
economic i social.
Divizareaimobilului este necesar pentru vnzarea parial a imobilului, primirea motenirii, priv
atizarea pmntului etc.n domeniul imobilului comercial de cerere se bucurau ncperile de
comer i oficiile.ncperile, destinate sectorului serviciilor, pentru recuperarea rapid a
investiiilor (7-10ani), de asemenea provocau un mare interes, nu doar ncperile de producie.
Realtorii remarc, c s-a mrit cererea i la acele obiecte, care civa ani n urm se
consideraulipsite de perspectiv, de asemenea s-a mrit cererea la obiectele mari (suprafaa
medie 525m2.).
Practic nu exist ofert de imobile comerciale, amplasate pe bd. tefan cel Mare.Proprieta
rii de imobil nu se grbesc s vnd, dar prefer s dea n arend, ceea ce este mai avantajos. n
ntregime pe ora corelaia dintre arend i vnzri constituie 33% la 67%,care se explic prin
activizarea vnzrilor forate (prin judecat, inspectare fiscal, bnci),de asemenea dorina
vnztorilor simultan i imediat de a obine sursele de la realizare.Semnul pieei imobilului n
ultimii doi ani a devenit activizarea pieei primare locative.Totodat, aceast stagnare, care se
urmrea mai nainte n domeniul constuciei spaiului locativ, n-a trecut n zadar. Mulispecialiti
i-au gsit de lucru n afara Republicii Moldovei.

15

Figura 2.2 Structura infrastructurii i rolul statului pe piaa imobiliar

Sursa: [21], elaborat de autor
Deaceea, acum cnd criza a trecut, companiile de construcie simt deficitul cadrelor.
Totui s-a reluat construcia cum a caselor individuale, aa i a cladirilor locative. De cerere
se bucur acele obiecte care au fost ngheate 10-12 ani n urm i care au perspective bune
derealizare. Cu toate acestea, n Chiinu se construiesc i nu prea puine case de
lux,apartamentele n care se vnd cu Euro 400-600 pentru 1 m 2. Ce ateapt piaa imobilului
n perspectiv apropiat.
n condiiile economiei instabile specialitii fac prognoze cu o maimare pruden.n
prezent pe pia exist o cerere mare i nu snt destule resurse, pentru a o satisface.Afluxul de
resurse este reinut de instabilitatea politic. Totodat cum situaia politic va fistabil,
investitorul se va considera protejat de presiunea fiscal, presiunea organelor decontrol, va avea
loc autoorganizarea pieei i se va ncepe afluxul de resurse. Unde se vor duce? Puin probabil c
n locuine. Mai repede saltul va avea loc n imobilul commercial.
Acolo unde piaa nu este dezvoltat, stagneaz. Situaia preurilor pe piaa locativ astzi
e destul de lunecoas i poate fi presupus, c se va menine tendina de cretere a preurilor la
imobil. n primul rnd din cauza lipsei de terenuri.

16

Anul trecut piaa terenurilor brusc s-a evideniat i s-a separat. Iar creterea preurilor la
terenuri, ca tendin, a nceput s secontureze dup alegerile locale. A devenit unul din factorii,
care influeneaz creterea preurilor la imobil.[21]
Elemente externe fondului imobiliar care influeneaz valoarea acestuia.
Infrastructura i resurse,economice pe piaa imobiliar
Lucrrile de infrastructur, beneficiaz de investiii semnificative lund n considerare
contextul economic actual, nsa toate mediile discuta asupra oportunitii realizrii unor
investiii, a transparenei a modului i cuantumului cheltuielilor unor astfel de fonduri. Aceste
lucrri se efectueaza n baza unor proiecte eligibile i pe msura ce exist fonduri lucrrile se
realizeaz far s par nsa a fi integrate n programe coerente i strategii de investiii structurate
care s returneze prin economie cheltuielile efectuate. Singurul punct forte al infrastructurii sunt
sub aspectul proiectelor i studiilor de fezabilitate, proiecte privind canale navigabile, suprafee
ntinse de irigaii, hidrocentrale si reactoare nucleare i parcurile eoliene mpreuna cu mii de
kilometri de autostrada, linii feroviare i multe alte proiecte stau pregatite i asteapta investitorii
sau condiii economice mai bune i asta n condiiile n care n ultimii 10 ani s-au realizat sub
300 km de autostrada la costuri fabuloase.
Pmntul - este o resurs limitat i dup precizare trebuie s fie maiscump. Anume, n
sectorul Centru al oraului, unde este amplasat fond locativ ntr-o stareubred, necesit
separarea cetenilor puin asigurai. n urma cruia se mrete preulterenurilor de 2-4 ori. n
afar de aceasta, necesit substituirea comunicaiilor nvechite.
Situaia format astzi pe piaa primar i secundar este un fapt temporar, aa
cum beneficiarii pn acum lucrau dup preurile vechi.Problema principal, ce va trebui
soluionat n anul 2005 n domeniul pieei imobiluluieste dezvoltarea infrastructurei ei,
consolidarea universitilor de pia. [9]
n acest an seateapt un important progres n domeniul imobilului, n parte finanarea i
administrarea locuinelor. Pentru stabilitatea pieei, e necesar, ca toat conducerea ei:
administratorii,operatorii, evaluatorii, constructorii, investitorii s se uneasc ntr-un conglomerat
i slucreze n grup. Ceea ce este favorabil nu doar pieii, ci i lor. i aceasta nu se refer doar la
ipotec.Principala problem a pieei locative snt resursele limitate - financiare, de pmnt,
ocerere real a capacitii de plat, care este necesar de a o forma pe calea dezvoltriiipotecii,
atragerii sectorului bancar.
Universitatea ipotecii - component important a pieeiimobilului: acestea sunt resursele,
finanele, o mbogire a pieei cu capital. Lipsa ipoteciireale i bazndu-ne doar pe autofinanare
vom aduce piaa la stagnare.Astzi situaia pe pia este dictat de oameni, adic de cumprtori
17

i vnztori. Aceastanseamn slbiciunea conducerii de stat. Totodat, cnd rolul organizator l

va lua asupra sastatul, factorul care slbete piaa va disprea.
Cum trebuie s se exprime rolul stabilizator al statului ca participant al pieei imobiliare.
n primul rnd n stabilirea condiiilor de joac, prinlegislaie, acte normative n diferite domenii,
sistemului cadastral, planului de construcie aoraului.Unii analitici presupun, c indiferent de
cererea mare, preurile n anul 2014 se vor stabiliza. Ele vor fi corelate cu precesele de inflaie i
comportarea principalelor valute ale lumii. Dac nu vor avea loc zguduiri politice i economice,
atunci la sfritul anului se va putea vorbi despre o cretere de 10-20%. Iar preul mediu pentru 1
m2, va constitui 400-450.
Factorul ce determin creterea preurilor n Chiinu, rmne acela c investitorii
i bisnesmanii prefer si investeasc resursele n imobilul urban, lund n consideraie
existena real a serviciilor comunale i plata pentru arend ridicat.
La motivele stimulatoare se pot referi: instabilitatea valutelor lumii, de asemenea venit
mai mic ladepozitele bancare n comparaie cu ritmurile creterii preurilor la imobilul locativ,
ceea ce de asemenea ne impune de a privi imobilul locativ ca o surs de investire a capitalului.
Sectoarele de teren destinate construciei imobilului locativ snt compuse din 2
surse: prima demolarea locuinelor vechi,a doua (cea mai mare) teritoriile (terenurile) libere
din ora, n anul 2003 cel mai.
Marevolum de terenuri pentru construcii au fost acordate n s. Codru, pe str. Mioria,Testimiean
u, n raionul (ele) universitilor Tehnice i Agrar.
Dar n majoritatea cazurilor aceste obiecte erau lipsite de o infrastructur pentru
construciile locative. Comunicaiile deobicei erau instalate din contul cumprtorului. Preul la
astfel de terenuri au constituit 10000-12000 pentru 0,01 ha. De o popularitate mai mare au fost
terenurile din sect. Sculeni,Buicani n zona parcului Valea Morii, strada Neaga i Belinschi.
Aici preurile au crescut proporional cu preurile apartamentelor. Preul pentru 1 ar n
zona parcului Valea Morii,str. Neaga i Belinschi ajungea la 7 000- $ 8000, n sectorul
Buiucani, Sculeni n mediu 4000 - 5000. Terenurile destinate construciei obiectelor
comerciale. n anul 2012 cererea a fostmare, ns oferta a rmas constant din cauz c vnztorii
(proprietarii) nu doreau s vndterenurile la preurile propuse de cumprtori. [21]
Cumprtorii snt cointeresai de a procuraterenuri n locurile cu o infrastructur bine
dezvoltat, n locurile cu un flux mare
de mainii populaie, cu existena comunicaiilor inginereti. Suprafeele de terenuri cerute decu

18

mprtori variaz n limitele de 0,3 2,0 ha, iar preul constituie de la $ 0,5 pn la $5,0mii
pentru 0,01 ha.
Tranzaciile cu terenurile pot fi:

Vnzarea cumprarea terenurilor;

Darea n arend a terenurilor;
Donaia lotului de pmnt i sau cotei de pmnt;
Schimbul, ipotecarea terenului i sau cotei de pmnt;
Transmiterea terenului i/sau cotei de pmnt n calitate de contribuie n capitalul socialal

ntreprinderii;
Motenirea terenului;
Transmiterea terenului cu drept de folosin viager sau permanent (pe teren
Punerea la dispoziie a suprafeei de pmnt;
Privatizarea terenului;
Exproprierea terenului pentru cauz de utilitate public.

nelimitat);

Infrastructura pieei De aceea n scopul crerii unui mechanism de reglementare a

activitii de evaluare cea mai bun variant de ndeplinire a acestei funcii este calaborarea dintre
stat i organizaie de autoreglementare n urmatoarele chestiuni.
a) Stabilirea cerinelor fa de nivelul de pregtire profesional a evaluatorilor.
b) Crearea bazei de date unice metodologice pentru evaluarea prin elaborarea standartelor naionale
de evaluare.
c) Implementarea sistemului de certificare atestare i liceniere a evaluatorilor la Agenia Relaii
Funciare i Cadastru.
Dar activitatea lor arat c pentru a asigura succesul un evaluator profesionist are nevoie
de cunotine n domeniul economic,construciilor,n domeniul construciilor i n domeniul
economiei agricole ce ine de infrastructura agricol se refer la evaluarea terenurilor cu
destinaie agricol.
Ministerul Economiei promoveaz politica unic a statului n domeniu i reformelor
elaboreaz strategii economic a rii,creaz condiii a tuturor ramurilor a economiei naionale
bussines mic i mijlociu.
Agenia Relaii Funciare i Cadastru organul administraiei publice central
implementeaz politica a statului n domeniul geodezie,cartografie,cadastrului pentru toat
Republica Moldova.
Ministerul Construciei i dezvoltrii regionale are tangen cu evaluarea bunurilor
immobile sunt consumatorilor informaie care se elibereaz de acest minister, cum se
implementeaz dup ce sa hotrt,evaluatorii sunt consumatorii ministerul construciilor.
Ministerul agriculturii are tangen acest minister este dezvoltarea relaii de pia
asigurrii infrastructurii acestei pieii,pot primi informaii diferite despre : plante,copaci,roada
cultivarea,perioada de ligitaie diferind de plantaii multe anuale.
19

Pentru informaia statistica general pentru preurile

de mediu i la date despre

agricultura ramurii ce ine de dezvoltarea infrastructurii agricole.

Guvernul organ supreme executive implementarea

politicii

elaborate

de

parlament.Guvernul aprob acte normative,ce include metodologia evalurii procedura atestare

evaluatori. Documentele aprobate de govern sunt documente tactice care cuprind formule
metode etc.Instituia public comisia subordoneaz direct parlamentului este organizat special i
gestiunea pieelor financiare.Instituia dat supravegheaz activitatea instituiilor financiare
creditare companii de asigurare registratorilor i valori imobiliare.[2]
Ministerul finanelor promoveaz politica unic n stat n domeniu impozitrii creaz
cadrul juridic elaborez proiectele bugetelor de stat din diferite domenii ( 2 programe)
a) Programul de stat de implementare a cadastrului bunului imobil.
b) Programul de msuri privind implementarea noului sistem de evaluare n scopul
evalurii.
O subdiviziune este inspectoratul fiscal de stat cu reeaua teritorial a inspectorat fiscal de
stat.
Agenia de stat pentru proprietatea intelectual la moment este ntreprinderea de stat
cu nregistrarea proprietii intelectuale.n aceast sfer organizeaz: cursuri,organizeaz atestare
de stat elibereaz certificate de stat ine registru a evaluatorilor duce rapoarte a intelectualitii
individuale.
ntreprinderea de stat Cadastru este ntreprindere specializat cadastru a fost creat pe
1 aprilie 2006 aparatul central al ntreprinderii 70 -80 persoane filiale care este O.C.T. n anul
2006 O.C.T. sa perdut independena economic i au fost transformate unice cadastru.[1]
ntreprinderea de stat Cadastru are licen de prestare a serviciilor conform
ntreprinderii,cadastru funciar.

3. PROBLEMELE DEZVOLTRII INFRASTRUCTURII PIEEI

SERVICIILOR DE EVALUARE N REPUBLICA MOLDOVA
Totodat, n urmtorii ani vedem o uoar ncetinire a creterii preurilor apartamentelor
noi i o stabilizare a preurilor pe piaa veche. n plus, trebuie demarate urgent lucrri de
infrastructur fr de care Chiinul nu va putea face fa n civa ani ritmului dezvoltrii
imobiliare", a declarat agenia imobiliar. Acest susine c este necesar ca i sudul Capitalei s
fie pus n valoare, nu numai partea de centru a Republicii Moldova.[21]
Aceeai opinie o mprtete i reprezentantul companiei GIS Imobiliare, Ricardo
Alcaine Uriarte, care susine c lipsa utilitilor i infrastructura precar poate mpiedica
20

dezvoltarea unor proiecte importante, ns vede i o ncetinere a creterii preurilor locuinelor.

n Republica Moldova s-a trecut de la o pia speculativ la una matur, ce se solidific pe zi ce
trece.
n condiiile n care municipalitatea nu va realiza infrastructura n toate zonele din sudul
Capitalei, dezvoltatorii nu se vor grbi s investeasc n bunuri sau n dezvoltarea infrastructurii.
Cred c se apropie de sfrit perioada n care fiecare dezvoltator se apuc pe cont propriu
s construiasc n mijlocul cmpului, fr a dispune de utiliti. Acum, acest lucru reprezint o
problem n condiiile n care utilitile lipsesc i urmeaz a fi aduse doar peste muli ani n mai
multe zone. Trebuie implicate i autoritile n aceast problem", a declarat preedintele Uniunii
Naionale Imobiliare.
Principala problema a pieei imobiliare din Republica Moldova a fost ntotdeauna lipsa
unei infrastructuri adecvate, care a afectat n special noile dezvoltri, calitatea cldirilor i a
serviciilor oferite fiind astfel foarte slab. n final, infrastructura aceast va avea un impact
negativ

asupra

valorii

proprietilor

va

reduce

ateptrile

clienilor.

Un plan al lucrrilor de infrastructur ar trebui sa fie una din cele mai importante
probleme ale municipalitii, care ar trebui s se gndeasca att la un plan general ct i la un plan
segmentat pe zone valorice. Astfel, proiectele de infrastructur ar trebui dezvoltate ct mai rapid,
dup o planificare clar, care s implice experi internaionali, urmnd exemplele marilor orae
din Europa si nu numai din UE.[3]
Primele victime sunt ntotdeauna populaia care locuiesc n oraele cu o infrastructura
precar, dar i economia, intruct costurile de transport i de producie sunt mai ridicate.
Alegerile electorale devin de fiecare dat un prilej pentru c politicienii sa pun degetul pe ran.
Cei care ar trebuie s puna mai mult presiune sunt autoritaile i liderii de opinie din
economia naional, dar n acelai timp s ofere sugestii concrete de mbunataire. De asemenea,
dezvoltatorii imobiliari, grupurile de interes i asociatile non-guvernamentale au o influenta
importanta n mersul lucrurilor.
Republica Moldova ar trebui s se concentreze pe programele de infrastructur pe termen
lung, pentru c infrastructura nu poate fi creata ntr-o zi. Un punct cheie ar trebui sa fie
dezvoltarea unei reele de autostrzi, a sectorului de energie verde, dar i mbuntirea
infrastructurii din orae i comune, introducerea gazelor, a apei potabile i dezvoltarea reelelor
inginereti.
Despre starea infrastucturii din Republica Moldova i soluiile ce pot fi aplicate, se va
discuta n cadrul conferinei Mission Infrastructure, organizata de Eurobuild Central & Eastern
Europe.
21

Este foarte mult de munc atunci cnd vine vorba de infrastructura din Republica
Moldova i, din fericire, nu sunt destui bani pentru aceste proiecte, bani ce provin de la Uniunea
European.
ns ei nu vor fi acolo la nesfrit i de aceea trebuie investii n proiecte bine planificate.
O astfel de conferinta ofera soluii i aduna o masa importanta de specialiti n domeniu.
n luna aprilie, Eurobuild a organizat o conferin similar n oraul Varovia, atrangnd
att figuri din sectorul privat ct i din cel public, de la vice-primari i primari, la reprezentani ai
Ministerului pentru Infrastructura i Dezvoltari Regionale.
A fost o dezbatere puternic asupra celui mai bun mod de a finana mai multe proiecte de
dezvoltare, n special pentru transportul n comun, dar i discuii pro sau contra parteneriatelor
ntre sectorul public i cel privat, a adaugat reprezentantul Eurobuilding.
Investiia n sectorul construciilor i imobililor poate deveni o alternativ viabil la
depozitele bancare cu dobnzi din ce n ce mai reduse sau la plasamentele de pe piaa de capital
cu risc major. Infrastructura i imobiliarele pot reprezenta domenii cheie pentru dezvoltarea
economic i cea regional.
Piaa construciilor din ara noastr a nregistrat o scdere de 12,3%, n cel de-al treilea
trimestru al acestui an, comparativ cu perioada similar din 2014, din cauza lipsei investiiilor
publice. Analitii de profil susin c, n timpul crizei, statul ar fi trebuit s intensifice lucrrile
publice.
n acest climat ostil, totui, unii dezvoltatorii au reluat anumite proiecte rezideniale, n
special din surse proprii, n condiiile n care susin c nu se mai pot baza pe sistemul bancar.

Republica Moldova ar putea nregistra o valoare a tranzaciilor imobiliare de circa 600 de

milioane de euro, pn la finalul acestui an, potrivit specialitilor din domeniu, nregistrnd o
cretere important fa de anul 2010, cnd volumul investiiilor se cifra la 33 milioane euro.
Analitii se ateapt c activitatea chiriailor s creasc n mod constant, n pas cu redresarea
economic i cu dezvoltarea tehnologiei i a infrastructurii.[21]
Studiul elaborat de municipalitate se bazeaz pe situaia actual din zona centrului istoric
i pe tendinele de dezvoltare a pieei imobiliare din Republica Moldova. Direciile propuse de
aciune iau n considerare experiene similare din orae din Europa central i de est (Lublin n
Polonia i Vilnius in Lituania).
22

n plus, ele pornesc de la premiza c un program coerent de revitalizare a zonei trebuie

susinut prin formularea unor politici specifice i prin facilitarea i coordonarea aciunilor
celorlali actori importani n proces comunitate, sector privat, agenii guvernamentale, agenii
internaionale. Politicile specifice sunt politicile sectoriale de dezvoltare, politici zonale,
controlul dezvoltarii i promovarea centrului istoric.
Politica utilitilor i serviciilor publice Este prioritar pentru municipalitate, fiind
considerat un catalizator al dezvoltrii care determina capacitarea interesului sectorului privat.
Politica formulat n aceast direcie se refer la: Asigurarea capacitilor reelelor edilitare n
concordan cu cererea consumatorilor.
Asigurarea coordonrii, din punct de vedere al graficului de realizare, ntre investiiile n
infrastructur i reabilitarea fondului construit. [21]
1) Politica de investiii.
2) Politica de traffic.
3) Politica de chirii.
4) Politica mediului urban.
5) Politica de dezvoltare instituional
Proiectul de reabilitare a zonei istorice n infrastructur are ca scop refacerea climatului
de odinioar dar cu facilitai moderne stimulnd activitaile economice i sociale i conservarea
unei pari importante din motenirea arheologica i arhitecturala a Chiinului i include.
Actualizarea Master Planului pentru Zona Istoric dezvoltarea unui plan detaliat pentru
Aria Pilot coninnd strzile ce trebuie restaurate n cadrul acestui
Proiect infrastructural - dezvoltarea unei Strategii de Restaurare

proiectarea i

supervizarea lucrrilor necesare restaurrii utilitailor i strzilor precum i pietonalizarea.

Componena principal a proiectului const n reabilitarea i extinderea reelelor de ap i
canalizare gaz metan electricitate telefonie pasaje pietonale iluminat stradal vor fi reabilitate i
amenajate arterele de circulaie public din zona i pavimentele.
Se vor transforma i amenaja n mod adecvat unele artere carosabile n pietonale
concomitent cu realizarea unui parcaj subteran n zona pietonal. Scopul general este
23

impulsionarea restaurrii n zona i stimularea invesiiilor de ctre proprietarii publici i privai

n modernizarea cldirilor. Zona va deveni mult mai atractiv att pentru locuitori ct i pentru
vizitatori i va facilita dezvoltarea suplimentar a magazinelor specializate, restaurantelor,
cafenelelor, turism, divertisment i a altor activiti economice.
Beneficii i eficiena socio-economic a proiectului a infrastructurii pieei serviciilor
de evaluare
mbunatirea mediului stradal i a infrastructurii publice n scopul incurajriii
conservrii i restaurarii siturilor din zona pietonal impulsionarea restaurrii n zona i
stimularea investiiilor de ctre proprietarii publici sau privai n modernizarea cldirilor, n
scopul creterii atractivitii att pentru locuitori ct i pentru vizitatori prin dezvoltarea
suplimentare .
Urmatoarele probleme ce in de magazine specializate, restaurantelor, cafenelelor i a
altor activiti economice i de birouri urmatoarele probleme crearea a numeroase locuri de
munc att pe timpul execuiei lucrrilor ct i dup terminarea acestora se mai implementeaz
dezvoltarea turismului n Republia Moldova.
Strategie de reabilitare i revitalizare - valorificarea potenialului funciar existent prin
realizarea unor ansambluri importante, coerente, reprezentative pentru funciunea de Ora
Capitala aproximativ 100 ha teren liber
Promovarea unor dezvoltri i investiii pentru ansambluri funcionale cu caracter mixt,
diversificat, purtatoare de valoare adaugata ridicata pe piaa internaional : birouri, comert,
hoteluri, agrement, cultura, locuinte. Promovarea unor forme de management i marketing urban
performant, prin valorificarea resurselor i potenialului existent, a oportunitailor de afaceri.
Ridicarea nivelului de atractivitate a zonei de Chiinu prin imbunatirea accesibilitii a
transportului public a infrastructurii i echipamentelor tehnico-edilitare.
Oportuniti de afaceri n infrastructur- Necesit cumpararea, asocierea,concesionarea,
de terenuri libere sau propice investiiilor investiii n construcii de birouri, hoteluri, galerii i
spaii comerciale en-detail de lux cu capacitate variabil locuine
Exista o piaa poteniala de circa 1.000.000 m2 suprafaa desfaurat cu funciuni diverse
investiii independente n parteneriat public-privat pentru dezvoltarea transportului public a
sistemelor de parcare publica la sol i n subteran asistena consultana tehnic i managerial.
24

Ansamblurile sunt formate din uniti colective de locuire cu Parter i 4-10 etaje, n
structuri constructive de caramida portant de rezisten nalt sau de beton armat
corespunzatoare, cu o densitate ridicat.
Se constat un fenomen de uzura fizic i moral, att la nivelul structurilor constructive
ct i la cel al echipamentelor tehnico edilitare zonele prezint disfunctionaliti de natura
functional-urbanistica:
lipsa echipamentelor sociale corespunzatoare calitativ si cantitativ, de interes local
microclimat necorespunzator, arid iarna i vara, cauzat de distrugerea spaiilor verzi i
inexistena unor oglinzi de apa i fntni
deficit de locuri de parcare garare n condiii adecvate
rezolvri tehnice i spaiale necorespunzatoare n prezent, amenajri dezorganizate i imagine
monotona i neatractiva cum sunt problema obiective urbanistice
imbunatirea calitaii tehnice, funcionale i stilistice a unitilor de locuit, a ansamblurilor
construite
ridicarea gradului de satisfactie a locuitorilor, prin mbuntirea condiiilor de via i a strii de
sanatate, prin mbunatairea calitaii microclimatului strategia de reabilitare
renovarea i reabilitarea i reconfigurarea infrastructurii tehnico-edilitare i a sistemului de
circulaii publice, personalizarea i diferenierea unitilor i ansamblurilor de locuit, crearea
unor spaii publice de contact comunitar n cartierele de locuine colective program de
Dezvoltare a Municipiului Chiinu.
Influene ale politicilor i a infrastructurii - operaiunilor de reabilitare urban asupra
calitii vieii urbane Reabilitarea unor zone urbane, prin operaiuni de restaurare, renovare,
reconstrucie, produce efecte benefice, directe sau mediate, subtile, asupra calitii vieii
rezidenilor sau a altor utilizatori, exprimnd dincolo de politica urbana i un set de politici
sociale.
Reabilitarea centrului istoric va regenera calitatea tuturor functiunilor localizate n zona,
att pe cea rezideniala pentru locuitorii zonei, dar i pentru cei cazai temporar ca turiti.
Cresterea calitii serviciilor, turismului, a amenajrii spaiilor publice reprezint i o chestiune
25

de interes general, intruct confera o calitate superioara a vieii urbane, determinnd creterea
atractivitii i a prestigiului oraului, genernd experiene noi, evenimente memorabile, trairi ale
locului, dar i creterea bunastrii generale prin atragerea investiiilor. [15]
De asemenea, restructurarea urbana i reabilitarea zonei Chiinu, axat, n principal,
pe masuri de reorganizare i remodelare a spaiului, promite sa produc att influene directe
pozitive asupra confortului i gradului de satisfacie a celor ce vor beneficia direct de utilizarea
noilor funciuni urbane datorit noii structuri a spaiilor publice, a varietii de servicii oferite, a
noilor imagini i efecte urbane, ct i influene imediate asupra altor zone i categorii de
populaie, prin introducerea marilor suprafee de teren urban destructurat n circuitul economic,
social si cultural al orasului. Zona Chiinu ar putea genera venituri importante la bugetul
Primariei, iar acestea ar putea fi redistribuite n baza unor politici social-urbanistice (eventual i
n beneficiul unor arii defavorizate n cartiere marginae, ridicnd nivelul de calitate a vieii
locuitorilor prin imbuntirea infrastructurii tehnico-edilitare a oraului social-culturale, prin
crearea de locuri de munc, etc), mbuntaindu-se n ultima instana nivelul de coeziune socialeconomic i de bunstare a comunitii a Chiinului.
Reabilitarea urban a infrastructurii - reprezint a marilor ansambluri de locuine
colective, bazat mai mult pe operaiuni de renovare i completare a unitilor de locuit, dar i pe
restructurarea funcional i spaial-configurativa din punct de vedere urbanistic la nivelul
complexelor de locuit, va produce efecte pozitive att la nivelul confortului fiecarei gospodarii,
dar i n plan social, imbunatind gradul de comunicare i coeziune comunitara.
Toate aceste tipuri de operaiuni, fie de mare amploare pe arii mari, concentrate, fie la
scara redus, punctuale i dispersate, devin motoare economice i sociale, generatoare de venituri
publice sau private, de locuri de munca i astfel, indirect, de calitate a vieii urbane.
Piaa imobiliar de consultan imobiliar din Republica Moldova este una instabil,
dominat de cei mai mari juctori globali, iar aceasta va nregistra o cretere solid odat cu
creterea pieei imobiliare i cu maturizarea acesteia. Intrarea pe pia a unor noi investitori va fi
un important factor de cretere. Tot mai multe dintre ageniile mari vor migra dinspre un model
bazat pe brokeraj ctre unul bazat pe consultan i i vor diversifica serviciile prin deschiderea
unor noi linii de business.
Pe de alt parte evaluatorii consider c exist anumite aspecte nefavorabile care se
perpetueaz de la an la an, dezvoltarea infrastructurii fiind unul dintre exemple. Lipsa
26

infrastructurii mpiedic ntr-o oarecare msur investiiile din sectorul industrial i logistic,
birouri sau rezidenial. Revenirea lent din criza economic a atras i o reticen a investitorilor.
Pe de alt parte, dezvoltatorii deja consacrai i menin activitatea, investiiile i ncrederea n
piaa local.
n prezent, dezvoltatorilor pe pia ce ine de infrastructura naional persoane fizice li se
reine la notariat, n momentul efecturii unei tranzacii de vnzare cumprare, un impozit pe
venit n cuantum cuprins ntre 1 i 3% (uzual 2-3%) din preul de vnzare al proprietii, n
funcie

de

valoarea

acesteia

de

perioada

care

fost

deinut.

Legislaia fiscal n vigoare lsa loc de interpretare pentru o impozitare suplimentar,

ntruct administraia fiscal poate argumenta c o persoan fizic nregistrat ca pltitor de TVA
este de fapt un comerciant, iar atunci veniturile din dezvoltarea imobiliar sau parcelarea i
revnzarea de terenuri sunt venituri din activiti comerciale si nu din vnzarea bunurilor din
patrimoniul personal.
Soluia infrastructurii - Parcrile generoase, suprafeele mari pe etaj, cldirile
luminoase i densitatea mic de imobile n zon, la care se adaug chiriile sub cele practicate
n zonele semicentrale ale Chiinului, au convins totui companii importante precum
Mercedes Benz, Coca-Cola,Euromaster s i nchirieze spaii aici. Zona Petonal va
redeveni atractiv odat cu realizarea lucrrilor de infrastructur planificate. Unul dintre
factorii care au contribuit semnificativ la creterea ratei de neocupare este accesul dificil n
aria neacoperit de industrie.
n plus, aceast aglomerare urban ncepe s ridice probleme legate de capacitatea
infrastructurii rutiere de a susine valul de corporatiti care i vor avea sediile
aici.Organizaiile de proiectare, associate director n cadrul departamentului de birouri al
Colliers International, este de prere c, n civa ani, zonele Armeneasca i Izmail se vor
constitui ntr-o zon unitar, cu poziionare similar.
Infrastructura - Cadrul de baz sau fundaia pe care se sprijin activitile unui sistem
sau ale unei comuniti (Renz, 2008) Creterea capacitii conceptul se refer la toate
activitile care mbuntec i sporesc abilitatea organizaiilor neguvernamentale s i
ndeplineasc misiunea i s i susin activitile pe termen lung. Organizaie care ofer
infrastructur acele organizaii care pun la dispoziie sectorului neguvernamental asisten i
suport n materie de management, dezvoltare organizaional sau consultan

27

CONCLUZII
n lucrarea dat am analizat pe tema de cercetare tiinific INFRASTRUCTURA
PIEEI SERVICIILOR DE EVALUARE N REPUBLICA MOLDOVA. Reprezint teorie i
analiz cu indicatori economici,juridici din Republica Moldova. Statul trebuie s dispun de
metode argumentate,pentru evidenierea i implimentarea infrastructurii pieei imobiliare i care
joac rolul statului indicatorilor economici a cror au o valoare decisiv n tragerea concluziilor
referitoare la efectele generale ale activitii de evaluare a imobilului a factorilor economici,ntro
anumit perioad.
Infrastructura nseamn totalitatea ramurilor,ntreprinderilor,organizaiilor,instituiilor ce
deservesc anumite procese de producie i din afar sferei de producie,care asigur condiiile de
via social i din activitatea oamenilor. Infrastructura pieei serviciilor de evaluare este
orientat spre crearea condiiilor necesare pentru desfaurarea activitii de evaluare din
Republica Moldova.
Reprezint a marilor ansambluri de locuine colective, bazat mai mult pe operaiuni de
renovare i completare a unitilor de locuit, dar i pe restructurarea funcional i spaialconfigurativ din punct de vedere urbanistic la nivelul complexelor de locuit, va produce efecte
pozitive att la nivelul confortului fiecarei gospodrii, dar i n plan social, imbunatind gradul
de comunicare i coeziune comunitar.
Prin infrastructur pieei serviciilor de evaluare n Republica Moldova subnelegem
urmatoarele aspecte conceptuale ce ine de domeniu respectiv.
Investitia in constructii alternativa la depozite bancare si plasamente n piata de capital;

Relansarea economic -duce la reluarea proiectelor imobiliare;

Infrastructura sansa de relansare economica;
Raportul dezvoltarilor real-estate industriale;
Evolutia preturilor din piata real-estate;
Administrarea n-house versus administrarea externalizata;
Reabilitarea termica a constructiilor;
Finantarea proiectelor din constructii;
Insolventa pe piata imobiliar;
Taxarea pe piata imobiliara;
Dezvoltarea pieei imobiliare n anul 2015 n imobile
Astfel, n lucrarea dat mi-am propus s realizez o analiz la disciplina Organizarea

activitii de evaluare pe tema Infrastructura pieei serviciilor de evaluare din Republica

Moldova.
28

Rezultatele analizei efectuate se structureaz astfel:

n capitolul numrul 1 am efectuat analiza; ESENA I ELEMENTELE
INFRASTRUCTURII PIEEI SERVICIILOR DE EVALUARE DIN REPUBLICA MOLDOVA .
Aici am introdus noiuni generale ce privesc factorii de infrastructur din Republica Moldova.
n

capitolul numrul 2 am efectuat. ROLUL STATULUI N FORMAREA

INFRASTRUCTURII PIEEI IMOBILIARE Aici am,caracterizat elementele infrastructurii

pieei serviciilor de evaluare i problemele legate de infrastructur din Republica Moldova.
n capitolul numrul

3 am indicat tipologia de PROBLEMELE DEZVOLTRII

INFRASTRUCTURII PIEEI SERVICIILOR DE EVALUARE N REPUBLICA MOLDOVA am

cercetat analiza i structura problemelor ce ine de problemele dezvoltrii infrastructurii pie ei
imobiliare sau a serviciilor de evaluare n Republica Moldova.

BIBLIOGRAFIE
Literatura utilizat
1. Curs universitar Organizarea activitii de Evaluare Olga Buzu 2014-2015

29

2. . .. 1985
pag.9,10.11.
3.Biblioteca tiinific universitar U.T.M
4. Bejenaru Mariana Analiza pieii imobiliare Tehnica-Info Chiinu 2009
5. Evaluarea Bunurilor Imobiliare, teorie i practic, Buzu O., Matcov A.-Ch.;2003 (F.E.P.
Tipografia Central);
Surse internet http://web utilizate n lucrare
6. http://www.lara.md/ro/analytics/?lang=ro accesat la data de 25.05.2015
7. http://www.slideshare.net/stelianamoraru/infrastructura-organizaiilor-neguvernamentale
accesat la data de 10.05.2015
8. http://casata.md/ accesat la data de 15.05.2015
9. https://ru.scribd.com/doc/177571741/Pia%C5%A3a-%C5%9Fi-infrastructura-pie%C5%A3ei
accesat la data de 28.04.2015
10. http://www.realitatea.net/lipsa-infrastructurii-impiedica-dezvoltarea-pietei-imobiliare-dinjurul-capitalei_285076.html accesat la data de 15.05.2015
11. http://www.wall-street.ro/articol/Real-Estate/66115/Dezvoltarea-infrastructurii-misiuneimposibila-in-Romania.html accesat la data de 20.05.2015
12. http://anaa.ro/conferinta-bursa-infrastructura-si-imobiliarele-domeniile-cheie-pentrudezvoltarea-economica accesat la data de 18.05.2015
13. http://www1.pmb.ro/pmb/primar/proiecte/proiect0408/22-33.pdf accesat la data de
07.05.2015
14. http://www.mediafax.ro/economic/analiza-nivelul-record-al-tranzactiilor-a-dinamizat-piatade-consultanta-imobiliara-13741917 accesat la data de 18.05.2015
15. https://ru.scribd.com/doc/99213913/Bazele-Pietii-Imobilului accesat la data de 20.05.0215
16. http://www.realtime.ro/lipsa-elementelor-de-infrastructura-compromite-pe-termen-lungdezvoltarea-noilor-zone-si-a-orasului-in-ansamblu accesat la data de 27.04.2015

30

17. http://www.ancpi.ro/images/ANCPI_raport_activitate_2013.pdf accesat la data de

23.04.2015
18. http://www.scritub.com/economie/Evaluarea-in-contextul-pietei-74182.php accesat la data de
03.05.2015
19. sei.md/wp-content/uploads/2015/04/buzu.ppt accesat la data de 27.05.2015
20. http://lex.justice.md/viewdoc.php?action=view&view=doc&id=312892&lang=1 accesat la
data de 27.05.2015
21. www.google.md/ infrastructura pieei serviciilor de evaluare. Accesat la data 14.05.2015

31