Sunteți pe pagina 1din 47

LUCRARE DE DISERTAIE

Tema:
CONDIIILE DE VALIDITATE ALE
CONTRACTULUI DE VNZARE-CUMPARARE

BUCURESTI
2012

CUPRINS:
INTRODUCERE.......................................................................................................................3
CAPITOLUL I...........................................................................................................................5
CONSIDERAII GENERALE PRIVIND CONTRACTUL DE
VNZARE CUMPRARE...................................................................................................5
1.1. Noiunea i caracterele juridice ale contractului de vnzare cumprare.................5
1.1.1. Noiunea....................................................................................................................5
1.1.2. Caractere juridice....................................................................................................6
1.2. Voina juridic i limitele acesteia n contractul de vnzare cumprare................7
1.3. Aspecte generale privind condiiile de validitate ale contractului de
vnzare cumprare.............................................................................................................11
CAPITOLUL II.......................................................................................................................13
CONSIMMNTUL...........................................................................................................13
2.1. Precizri prealabile privind noiunea de consimmnt.................................................13
2.2. Antecontractul de vnzare-cumprre..........................................................................14
2.2.1. Obiectul antecontractului de vnzare-cumprare.................................................15
2.2.2. Natura convenional i forma antecontractului.................................................16
2.2.3. Obligaia de a ncheia contractul promis...........................................................16
2.2.4. Modaliti de executare silit a antecontractului..............................................17
2.2.5. Varieti de antecontracte de vnzare.................................................................18
2.2.5.1. Promisiunea unilateral de vnzare (sau de cumprare)................................19
2.2.5.2. Promisiunea bilateral de vnzarecumprare...............................................21
2.2.5.3. Pactul de preferin........................................................................................23
2.2.5.4. Dreptul de preemiune....................................................................................24
CAPITOLUL III.....................................................................................................................31
CAPACITATEA PRILOR...............................................................................................31
3.1. Regula i excepia........................................................................................................31
3.2. Incapaciti speciale......................................................................................................32
3.2.1. Incapaciti speciale de a vinde i de a cumpra...................................................32
3.2.2. Incapaciti speciale de a cumpra....................................................................34
CAPITOLUL IV......................................................................................................................37
OBIECTUL CONTRACTULUI...........................................................................................37
4.1. Lucrul vndut................................................................................................................37
4.2. Preul..............................................................................................................................48
CAPITOLUL V.......................................................................................................................56
CAUZA CONTRACTULUI DE VNZARE CUMPRARE.......................................56
CAPITOLUL VI......................................................................................................................59
CONCLUZII I PROPUNERI DE LEGE FERENDA N
MATERIA CONTRACTULUI DE VNZARE CUMPRARE...................................59
CUMPRARE
BIBLIOGRAFIE.....................................................................................................................61
BIBLIOGRAFIE
LIST DE ABREVIERI.........................................................................................................64
ABREVIERI

INTRODUCERE
Contractele au aprut cu necesitate ntr-un anumit stadiu de dezvoltare a
societii spre a nlocui formele arhaice i greoaie de schimb dintre i din
colectivitile primitive.
Formele de schimb ce au precedat contractele, ce se efectuau cu ritual i
publicitate ntre clanuri i triburi, au fost ndeosebi darurile reciproce ; iar mai
trziu a aprut trocul, adic schimbul de bunuri n natur, care a marcat un
progres nsemnat, ntruct se putea efectua i izolat i fr publicitate.
Contractele au aprut n condiiile produciei simple de mrfuri din
societile antice i cele ale existenei banilor, rostul lor principal fiind acela de a
realiza circulaia mrfurilor prin intermediul banilor.
Reglementarea contractelor a nsemnat legiferarea a dou fenomene
economice interdependente : pe de o parte, fenomenul circulaiei mrfurilor prin
intermediul banilor ; pe de alta parte, fenomenul creditului, menit s nlesneasc
circulaia mrfurilor i n general comerul juridic. n acest fel s-a realizat
trecerea cu uurin a bunurilor din sfera produciei n sfera circulaiei i, de aici,
n sfera consumului personal i productiv, s-a stimulat dezvoltarea creditului i
s-au nlesnit operaiunile juridice de transmisiune a drepturilor patrimoniale de
la o persoana la alta.
Totodat prin operativitatea lor, contractele au nlocuit n mod treptat
complicatele forme anterioare de schimb a bunurilor si serviciilor.
Reglementrile legale referitoare la contracte se divid : n reglementri
generale, aplicabile tuturor contractelor, prevzute de art. 11 i art.1166-1294
Cod Civil i care primesc libertatea contractual i limitele acesteia, formarea i
efectele contractelor ; i reglementri speciale, care privesc diferitele contracte,
ca vnzarea-cumprarea, schimbul, locaiunea, mandatul, depozitul, mprumutul,
asigurarea, renta viager .a. cuprinse n art. 1650-2278 Cod Civil, dispoziii
care se ntregesc cu cele privitoare la unele contracte cuprinse n alte acte
normative.

n cadrul dreptului civil, legtura dintre reglementrile generale i


reglementrile speciale referitoare la contracte este aceea de la legea general la
cea special.

CAPITOLUL I
CONSIDERAII GENERALE PRIVIND CONTRACTUL DE
VNZARE CUMPRARE

1.1. Noiunea i caracterele juridice ale contractului de vnzare


cumprare
1.1.1. Noiunea
Potrivit art. 1650 Cod Civil vnzarea-cumprarea este un contract prin
care una dintre pri vnztorul strmut proprietatea unui bun al su asupra
celeilalte pri cumprtorul care se oblig n schimb a plti vnztorului
preul bunului datorat.
Urmeaz s fie calificat ca vnzare-cumprare i contractul prin care, n
schimbul unui pre se transmite un alt drept dect cel de proprietate, fiindc
transmiterea proprietii nu este de esena ci numai de natura contractului de
vnzare-cumprare1. Poate fi vorba de un drept real (de exemplu dreptul de
superficie)2, de un drept de crean sau de un drept din domeniul proprietii
intelectuale ori, n mod excepional, de drepturi asupra unei universaliti care
cuprinde nu numai drepturi ci i datorii (vnzarea unei moteniri).
Nu pot forma obiectul contractului de vnzare-cumprare drepturile
personal nepatrimoniale i cele patrimoniale care au un caracter strict personal
(de exemplu dreptul de uz, dreptul de abitaie al soului supravieuitor etc.) sau
care sunt prevzute de lege ori sunt contractate intuitu personae (de exemplu
dreptul de pensie, dreptul de ntreinere etc.).

Art. 1582 Cod Civil francez nici nu se refer expres la dreptul de proprietate, ci folosete termenul de livrer
une chose, n sens de predare, de dare, de transmitere a unui lucru
2
C. Alunaru Noi aspecte teoretice i practice ale dreptului de superficie n Dreptul nr. 5-6, 1993, p. 65-73

1.1.2. Caractere juridice


Dup cum rezult din definiia contractului vnzarea este un contract
sinalagmatic ( bilateral ) cu titlu oneros, comutativ, consensual i translativ de
proprietate.
2.1. Vnzarea este un contract sinalagmatic ( bilateral ) deoarece prin
ncheierea sa d natere la obligaii reciproce ntre prile contractante.
Vnztorul are obligaia s predea lucrul vndut i s garanteze pe cumprtor,
iar cumprtorul are obligaia s plteasc preul.
2.2. Vnzarea este un contract cu titlu oneros. Ambele pri urmresc
anumite interese patrimoniale, vnztorul urmrete s primeasc preul,
respectiv cumprtorul urmrete s primeasc bunul.
2.3. Vnzarea este un contract comutativ, deoarece existena i ntinderea
obligaiilor reciproce sunt cunoscute de pri de la ncheierea contractului i nu
depind, ca n contractele aleatorii, de un eveniment viitor i incert care ar face s
existe anse de ctig i pierdere pentru ambele pri contractante. Numai n
mod excepional contractul poate cpta caracter aleatoriu ( de exemplu cnd
obiectul este supus pieirii, exproprierii etc. ).
2.4. n principiu vnzarea-cumprarea este un contract consensual putnd
fi ncheiat prin simplu acord de voina al prilor ( solo consensu ), fr
ndeplinirea vreunei formaliti i fr remiterea lucrului vndut i a preului n
momentul ncheierii contractului. Deci vnzarea nu este un contract solemn i
nici real. Prin excepie de la principiul consensualismului, n cazuri special
prevzute de lege vnzarea devine un contract solemn. De exemplu terenurile
pot fi nstrinate ( dobndite ) prin acte juridice ntre vii, sub sanciunea nulitii
absolute, numai dac actul a fost ncheiat n forma autentic.
2.5. Vnzarea-cumprarea este un contract translativ de proprietate din
momentul ncheierii lui. Principiul transmiterii imediate a dreptul de proprietate
din momentul ncheierii contractului opereaz numai dac sunt ndeplinite
anumite condiii :
a) vnztorul trebuie s fie proprietarul lucrului vndut, iar contractul
perfect valabil ncheiat;
6

b) trebuie s fie vorba de lucruri determinate individual ( certe );


c) lucrul vndut trebuie s existe;
d) trebuie ca prile s nu fi amnat transferul proprietii printr-o clauz
special pentru un moment ulterior ncheierii contractului.
1.2. Voina juridic i limitele acesteia n contractul de vnzare
cumprare
Ca izvor de obligaii contractul se caracterizeaz prin rolul deosebit pe
care voina juridica l are n constituirea, transmiterea, transformarea sau
stingerea obligaiilor. Rolul voinei prilor contractante, privit n cea mai larg
accepiune, este acela de a le crea i de a le stabili coninutul. Iat de ce, la o
recunoatere a rolului voinei n formarea contractului s-a admis principiul
liberalitii de voin la ncheierea contractului. Aceasta exprim regula potrivit
creia subiectele de drept au deplin libertate de a ncheia orice contract,
inclusiv cel de vnzare-cumprare.
Deplina libertate n ncheierea contractului trebuie neleas att n
aspectul su de fond, adic al admisibilitii oricrei clauze, ct i aspectul su
formal adic al admisibilitii oricrei forme pe care prile doresc s o dea
manifestrii lor de voin.
Consensualismul exprim regula potrivit creia simpla manifestare de
voina a prilor este suficient i necesar pentru a da natere contractului. De la
acest principiu a fost admis excepia formei cerute ad validitatem. n acest sens,
potrivit reglementarilor n vigoare, terenurile, indiferent ca sunt situate n
intravilanul sau extravilanul localitilor i indiferent de ntinderea suprafeei,
pot fi nstrinate sau dobndite prin acte juridice ntre vii sub sanciunea nulitii
absolute, numai dac actul a fost ncheiat n forma autentic.
De la apariia Codului Civil de la 1864, n diferite etape, ntinderea
libertii de voin n ncheierea contractului a fost perceput diferit de doctrina
i practica juridic.

Astfel ntr-o prim etap care se ntinde pn ctre sfritul secolului al


XIX-lea, principiul libertii de voin era circumscris urmtoarelor reguli :
- fora obligatorie a contractului este fondat pe voina prilor ;
- fiind rezultatul voinei prilor contractul este just i legitim. Ipoteza sa dovedit a fi n practic contradictorie, ntruct prin contractele forate
cei slabi erau presai s accepte ceea ce le impuneau cei puternici ;
- libertatea contractual presupune att libertatea de fond ct i libertatea
de form ;
- prile sunt supuse unei depline obligativiti a contractului, exprimat
n regula pacta sunt servanda , ca o consecina a legitimitii
angajamentului contractual fondat pe voina prilor.
Ctre sfritul secolului al XIX-lea i nceputul secolului al XX-lea,
principiul autonomiei de voin a suferit numeroase restricii ca urmare a unor
cauze cum ar fi intervenia statului n domeniul contractelor ( dirijismul
contractual ) manifestat prin politicile monetare, normele privind conservarea
resurselor i mediului, norme privind protecia social etc.
n ultima jumtate de secol, doctrina i practica juridic 1 au subliniat c
principiul libertii de voin n ncheierea contractului trebuie neles nu ca o
expresie a unui desvrit liber arbitru ci ca o libertate pe care voina social i
organizarea juridic o determin i o condiioneaz.
Problema stabilirii unor limite la ncheierea contractelor s-a pus nc din
dreptul roman, iar n dreptul medieval acestea erau deja conturate.
n dreptul modern2 limitele libertii contractuale au fost expres legiferate,
mai nti n Codul civil francez, iar apoi n codurile ce i-au urmat, printre care sa aflat i Codul civil roman.
n dreptul romn actual3, limitele libertii contractuale, enunate n art.11
Cod Civil, text reluat i dezvoltat n unele acte normative ce reglementeaz
contracte, i interpretate n cadrul constituional al drepturilor i libertilor
persoanelor fizice i juridice, sunt ca prin contracte s nu se aduc atingere
dispoziiilor legale de ordine public, celorlalte dispoziii legale imperative sau
1

T. Mircea, Drept civil Teoria general a obligaiilor, Ed. Argument, Bucureti 2002, p. 32
I. Albu, Drept civil Contractul i rspunderea contractual, Ed. Dacia, Cluj-Napoca 1994, p. 31
3
I. Albu, op. cit., p. 32
2

bunelor moravuri, precum i scopul economic i social pe care legea l-a avut n
vedere la recunoaterea i garantarea drepturilor subiective ale persoanelor fizice
i juridice.
1. Ordinea public i dispoziiile legale imperative de ordine public
Legea enun, nsa nu definete ordinea public. Ea se definete dup
coninutul ei, care variaz n timp i loc de la o societate la alta.
Potrivit art. 11 Cod Civil Nu se poate deroga prin convenii sau acte
juridice unilaterale, de la legile ce intereseaz ordinea public sau de la bunele
moravuri, sub sanciunea nulitii absolute a actului.
Noiunea de ordine public este relativ, n sensul c se modific n raport
cu nevoile sociale de la o epoc la alta, de la o societate la alta1.
Sintagma ordine public este sinonim cu binele public, cu interesul
general i cu tot ceea ce pentru o colectivitate este condiia linitii, dezvoltrii i
fericirii sale2.
n doctrin3 s-a apreciat c o norm este de ordine public ori de cte ori
ordon sau oprete un act juridic a crui aplicare este imediat util sau
vtmtoare ntregului corp social. Cnd nsa actul nu este imediat util sau
vtmtor dect numai pentru civa membrii ai societii norma este de interes
privat. Acest criteriu al interesului general poate fi aplicat numai analiznd
norma post factum i in concreto, deoarece o analiz in abstracto i in
futurum are caracter de ordine public, fiind dictat de un interes general4.
Doctrina consider c sunt de ordine public normele referitoare la5 :
- drepturile omului ;
- organizarea societii i puterile organismelor sale ;
- organizarea juridic, ierarhia instanelor, competena matricol,
publicitatea dezbaterii, cile de atac ;
- organizarea patrimoniului, proprietii i a drepturilor reale ;
- solemnitatea actelor juridice ;
- creditul public i economia n general ;
1

M. Cantacuzino, Elementele dreptului civil, Iai 1929, p.63


P. Perju, Practic judiciar civil, comentat i adnotat, Ed. Continent XXI, Bucureti, 1999, p. 99
3
T. Mircea, op. cit., p. 33
4
E. Heroveanu, Tratat teoretic i practic de procedur civil, Iai, 1923, p. 57-58
5
P. Perju, op, cit. p. 101
2

- protecia terilor ;
- inalienabilitatea stipulat n interes general etc.
2. Alte dispoziii legale imperative dect cele de ordine public
Din aceast categorie fac parte dispoziiile legale care nu au o legtur
direct cu ordinea public, nsa a cror respectare n contract se impune sub
sanciunea nulitii absolute.
Aa sunt dispoziiile art. 1179 Cod Civil care prevd cerinele eseniale
pentru formarea valabil a contractelor, i anume : capacitatea prilor de a
contracta, consimmntul lor, un obiect determinat i o cauz licit.
3. Bunele moravuri sau, complet spus, regulile de comportare care privesc
ordinea public
Pentru a desemna regulile sociale de comportare care au legtur cu
ordinea public i ca atare trebuie respectate n contracte, Codul civil francez a
folosit, prin tradiie romana, denumirea de bunele moravuri les bonnes murs
( art.6Cod Civil ). La rndul su Codul civil roman a preluat denumirea de
bunele moravuri ( art. 11Cod Civil ).
n sociologie, ca i n alte tiine, se face distincia ntre moravuri i
morala1 public, ntre deprinderile care nu comport i cele ce comport o
apreciere moral.
Prin moravuri se neleg deprinderile naturale sau dobndite prin tradiie
de la persoane i colectiviti referitoare la practicarea binelui sau a rului.
Prin morala public se neleg totalitatea preceptelor morale acceptate de
ctre o colectivitate date ca reguli de convieuire i comportament.
Din cele artate rezult c, n terminologia juridic actual pot fi folosite,
dup caz, denumirile particulare de bunele moravuri i moral public, ntruct
coninutul fiecrei denumiri este precis determinat unul fa de cellalt.
4. O alt restricie vizeaz scopul economic i social pe care legea l-a
avut n vedere la recunoaterea i garantarea drepturilor subiective ale
persoanelor fizice i juridice aa cum reiese din dispoziiile Codului civil.

Ioan Albu, op. cit., p. 33

10

1.3. Aspecte

generale

privind

condiiile

de

validitate

ale

contractului de vnzare cumprare


Contractul, fiind un act juridic bilateral care se formeaz prin acordul de
voina al prilor, implic existena a cel puin dou pri, care, pentru a da
natere unui contract valabil, trebuie s-i exprime consimmntul liber cu
privire la obiectul i scopul contractului.
Pentru ca un contract de vnzare-cumprare s fie valabil ncheiat, legal
ntocmit, el trebuie s ntruneasc toate condiiile generale de validitate
prevzute de lege.
Condiiile legale generale, numite i condiii eseniale, sunt prevzute n
art. 1179 Cod Civil i privesc structura tehnic a contractului ( consensus
minimum ).
Ele sunt :
- capacitatea de a contracta ;
- consimmntul prilor;
- un obiect determinat i licit;
- o cauza licit i moral.
Aceste elemente structurale concretizeaz voina prilor contractante de a
ncheia valabil contractul civil avut n vedere, de a obine ndeplinirea ntocmai
a obligaiilor ce revin fiecreia i de a realiza un anumit scop.
Capacitatea de a contracta const n aptitudinea subiectului de drept civil
de a deveni titular de drepturi i obligaii civile prin ncheierea valabil a
contractelor civile.
Consimmntul reprezint acea condiie esenial, de fond i general a
actului juridic civil care const n hotrrea de a ncheia un act juridic civil
manifestat n exterior.
Prin obiect al contractului se nelege operaiunea juridica, iar prin obiect
al prestaiei debitorului, conduita prilor stabilit prin acel contract, respectiv
aciunile i inaciunile la care prile sunt ndreptite sau de care sunt inute.

11

Cauza sau scopul este acel element al contractului care const n


obiectivul urmrit de prile contractante la ncheierea unui contract.

12

CAPITOLUL II
CONSIMMNTUL

2.1. Precizri prealabile privind noiunea de consimmnt


Consimmntul reprezint manifestarea de voina juridic a unei
persoane n vederea formrii unui act juridic, respectiv acordul de voin ntre
dou sau mai multe persoane care ncheie un contract sau un alt act juridic
bilateral sau multilateral1 i, n principiu pentru stabilirea coninutului acestuia.
Vnzarea, ca i orice alt contract, se ncheie prin acordul de voin dintre pri.
Acordul de voin este suma consimmntului prilor 2. Pentru a fi eficient,
consimmntul trebuie s fie deplin, adic s nu fie viciat prin eroare, dol sau
violen, eventual leziune. Eroarea asupra valorii economice a unui bun sau a
contraprestaiei constituie leziune (dac sunt ntrunite i celelalte condiii legale)
i nu eroare asupra substanei obiectului contractului ( viciu de consimmnt )
la care se refer art. 1207 alin. 2 Cod Civil3.
n cazul contractului de vnzare-cumprare, consimmntul se realizeaz
prin oferta fcut de una din pri, care, de regul, este vnztorul, urmat de
acceptarea acestei oferte de ctre cealalt parte. Practic, acordul de voin ntre
prile contractante mai precis viitorul vnztor i viitorul cumprtor, se
realizeaz n majoritatea cazurilor, treptat prin negocieri, propuneri i
contrapropuneri, acceptri i concesii reciproce, urmrindu-se n final ajungerea
la nelegerea deplin asupra ntregului coninut al contractului4.
Acordul de voin dintre pri este ntotdeauna necesar i totodat
suficient cu excepiile prevzute de lege n vederea formrii contractului.
Astfel exproprierea pentru cauz de utilitate public reprezint, n fond, tot o
1

Mircea Murean, Consimmntul, n Mircea Costin, Mircea Murean, Victor Ursa, Dicionar de drept civil, Ed.
tiinific i Enciclopedic, Bucureti 1980, p. 102
2
G. Rouhette, Contribution a letude critique de la notion de contrat, th. Paris, 1965, p. 388; B. Celice, Les
reserves et le non-vouloir dans les actes juridiques, th. Paris, 1968, p. 175-176; J. Flour, L. Aubert, Les
obligations, vol. I. Lacte juridique, Paris, 1986, p.41
3
T. S., s. civ., dec. nr. 1985/1975 n C.D. 1975, p. 74
4
Ioan Albu, op. cit., p. 56 i urm; Tudor R. Popescu, Drept Civil vol. I, Ed. Oscar Print, Bucureti, 1994, p. 77 i
urm.

13

vnzare-cumprare, dar forat, independent de consimmntul proprietarului.


Preul, numit n aceast materie despgubire, se stabilete de comun acord cu
proprietarul, iar n caz de divergen prin justiie. n msura n care legea
special (Legea 33/1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate public )
nu prevede altfel, n caz de expropriere se aplic regulile prevzute pentru
contractul de vnzare-cumprare (de exemplu obligaia de garanie a
vnztorului pentru eviciune sau vicii ascunse).
2.2. Antecontractul de vnzare-cumprre
Antecontractul de vnzare-cumprare este o promisiune de a contracta, un
acord de voin ce precede ncheierea unui anumit contract i care are menirea
de a conferi prilor certitudinea c nici una dintre ele nu va capitula de la
intenia realizrii contractului preconizat1. Astfel se folosesc denumiri sugestive
pentru caracterizarea voinei interne a prilor, precum acelea de precontract,
contract preliminar, contract provizoriu sau antecontract. n doctrina juridic
vest-european

sunt

utilizate

denumiri

precum

contract

preparator,

promisiune de contract , contract-cadru, acord de principiu, scrisoare de


intenie sau contract parial2.
Instituia antecontractului de vnzare-cumprare a fost reglementata n
legislaia noastr abia prin art. 12 din Decretul nr. 144/1958 3, dar ea a constituit
i nainte o creaie a practicii judiciare 4, frecvent folosit pentru a lega
juridicete prile care pentru moment nu pot sau nu vor s ncheie un contract
valabil de vnzare-cumprare.
Este posibil ca aceast promisiune s fie angajat doar fa de una dintre
pri, cealalt rezervndu-i facultatea opiunii, sau este posibil ca ambele pri
s-i promit reciproc, avnd simultan calitatea de promitent i cea de beneficiar.
Aceste dou modaliti de manifestare a promisiunii, o dat unilateral, alt dat
bilateral (sinalagmatic) corespund varietilor de antecontract cel mai frecvent
1

Ioan Albu,Rspundere civil precontractual, Dreptul nr. 7/1993, p. 42


Ph. Malaurie, L. Anyes, P. Y. Gautier, Cours de droit civil. Les contracts specieaux, Paris 1998, p. 93, nr. 154
3
Decretul nr. 144/1958 a fost abrogat
4
Liviu Stnciulescu, Drept civil Contracte speciale, Ed. All Beck, Bucureti 2002,p. 19
2

14

ntlnite n practic, ntruct prin intermediul lor se urmrete, n mod


nemijlocit, perfectarea ulterioar a contractului dorit.
Uneori ns, promisiunea asumat prin antecontract nu tinde n mod
distinct la certificarea ncheierii n viitor a contractului, ci prin ea este angajat o
obligaie a crei existen depinde, n mod esenial, de un viitor contract a crui
perfectare este incert. Este situaia pactului de preferin care reprezint
nendoielnic un antecontract.
Alteori, obligaia asumat de promitent nu este aceea de a ncheia el nsui
contractul, ci de a determina pe un ter s consimt a intra n raportul juridic
dorit de beneficiar (cazul promisiunii de porte-forte).
n toate cazurile ns, ceea ce reunete aceste figuri juridice n tiparele
unei singure instituii juridice este scopul principal urmrit de pri sau mcar
una dintre ele, acela de a intra n viitor, ntr-un raport juridic contractual care s
dea satisfacie deplin interesului manifestat.
2.2.1. Obiectul antecontractului de vnzare-cumprare
Antecontractul, atunci cnd este sinalagmatic, d natere la dou obligaii
(reciproce) de a face, iar cnd este unilateral, la o singur astfel de obligaie care
este asumat de promitent.
Prile au i o obligaie de nonfacere, aceea de a nu ntreprinde nimic n
direcia consimirii la o alt vnzare avnd acelai obiect sau a oricrei alte
aciuni de natur s mpiedice perfectarea contractului. Uneori se susine c, n
realitate, promitentul se angajeaz doar la aceast obligaie de nonfacere, adic
de a nu nstrina lucrul n termenul convenit1.
n cuprinsul antecontractului trebuie s figureze att lucrul ce se
intenioneaz a fi vndut, ct i preul pentru care urmeaz a se face vnzarea.
Din cuprinsul antecontractului, trebuie sa rezulte, n mod indubitabil,
promisiunea prilor de a ncheia, n viitor, un anumit contract sau promisiunea
de a acorda preferina n cazul adoptrii hotrrii de a contracta sau, n sfrit,
promisiunea de a determina o ter persoan s contracteze cu beneficiarul
promisiunii.
1

R. Voiculescu, Promisiunea unilateral de vnzare imobiliar n dreptul comparat, Bucureti, 1938, p. 67

15

2.2.2. Natura convenional i forma antecontractului


n dreptul nostru, antecontractul nu este supus formei contractului 1 pe care
l precede. Se subnelege c, dac prile doresc, potrivit principiului
consensualismului i al libertii manifestrii consimmntului, ele pot ncheia
antecontractul n orice form.
Fiind un acord de voin, un act juridic bilateral, antecontractului i sunt
aplicabile, dispoziiile art. 1169-1670 i 1279 Cod Civil. n general se admite c
termenul de convenie vizeaz genul, desemnnd orice act juridic bilateral sau
multilateral, n timp ce termenul de contract constituie specia, desemnnd un
raport juridic. Aadar dac orice contract este o convenie, nu orice convenie
este un contract.
Cu toate acestea avnd n vedere particularitile obiectului de studiu, o
distincie terminologic ni se pare util pentru o caracterizare ct mai exact a
naturii juridice a antecontractului2.
ntruct antecontractul pregtete, prevede i prefigureaz un contract care
reprezint finalitatea ultim i principal urmrit de pri, putem considera c
are o natur convenional.
2.2.3. Obligaia de a ncheia contractul promis
Promisiunea cuprins ntr-un antecontract valoreaz, n dreptul nostru3, o
obligaie de a contracta i ea ndatoreaz prile la executare ntocmai ca i orice
alt obligaie convenional asumat4.
Obligaia de a contracta, izvorta din antecontract este o obligaie de a
face, care la nevoie poate fi executat, n natur i fr concursul debitorului.
Este cazul testamentului atunci cnd testatorul impune legatarului su universal
sarcina de a compara un bun ce formeaz obiectul unui legat particular.

T. R. Popescu, Contractul n Teoria general a obligaiilor de T. R. Popescu, P. Anca, Ed. tiinific,


Bucureti, 1968, p. 80-81
2
J. Ghestin, Le contrat : formation, Paris, 1988, p 3
3
Liviu Stnciulescu ,op. cit., p. 21
4
nc din evul mediu s-a afirmat de ctre Hugo Grotius c promisiunea valoreaz obligaie (promissorum
impledorum obligatio) i c respectarea promisiunii date constituie unul din preceptele fundamentale ale
dreptului (citat dup E. Sperania Introducere n filozofia dreptului, Cartea Romneasc, 1994, p. 90)

16

Obligaia promitentului este personal i prescriptibil, termenul pn la


care se va preceda la ncheierea actului de vnzare-cumprare va fi termenul
stipulat n antecontract, fie termenul de 6 luni, cnd prile n-au convenit nimic
n privina lui1.
Executarea n natur a obligaiei de a contracta, poate fi voluntar, cnd
prile ncheie de bunvoie contractul reciproc promis, sau silit fa de refuzul
uneia dintre pri de a contracta, hotrrea judectoreasc ine loc de contract de
nstrinare. Executarea voluntar a obligaiei de a contracta nseamn, de fapt,
consimmntul la ncheierea contractului de nstrinare.
2.2.4. Modaliti de executare silit a antecontractului
Pentru nfrngerea rezistentei debitorului obligaiei i perfectarea
contractului de vnzare-cumprare instana are la dispoziie dou posibiliti :
a. nlocuirea actului autentic prin hotrre judectoreasc. Soluia,
impus de art. 1669 alin. 1 Cod civil, consider c instana va putea s
pronune o hotrre judectoreasc care s in loc de contract de
vnzare-cumprare care va avea caracter constitutiv de drepturi,
opernd transferul dreptului de proprietate de la data cnd rmne
definitiv2
b. acordarea de despgubiri poate, de asemenea, fi mijloc indirect de
asigurare3 a executrii n natur a obligaiilor de a face cu caracter
intuitu personae.
n literatura juridic4 s-a pus ntrebarea : ce se ntmpl dac promitentul
vnztor nu-i respect obligaia i vinde lucrul unei tere persoane ?
n acest caz, vnzarea ncheiat cu o alt persoan este, sub rezerva
fraudei ( fraus omnia corrumpit ) valabil, iar beneficiarul cumprtor nu poate
cere predarea lucrului, ntruct nu a devenit proprietar. Prin urmare beneficiarul
cumprtor nu poate cere dect daune interese.
1

TMB, s. a II-a civ, dec. nr. 1660/1990 n Culegere de practic judiciar civil pe anul 1990 cu note de I. Mihu,
Ed. ansa, Bucureti, 1992, p. 92
2
V. Stoica, Fl. Baias, Executarea silit a antecontractelor de nstrinare a imobilelor n condiiile abrogrii art. 12
din Decretul nr. 144/1958 n Decretul nr. 3/1992, p. 18-22 CSJ, s. civ. nr. 2614/1991, n Dreptul nr. 8/1990, p. 80
3
Gh. Dobrican, Admisibilitatea obligrii la daune cominatorii a printelui care nu respect hotrrea.
judectoreasc.. De stabilire a domiciliului minorului n Dreptul nr. 7/1992, p. 56
4
Liviu Stnciulescu, op. cit., p. 23

17

Dac nsa lucrul nu se mai afla n patrimoniul vnztorului, beneficiarul


cumprtor mai are posibilitatea ca instana, n lumina principiului executrii n
natur a obligaiilor i reparrii n natur a pagubelor, s pronune n baza art.
1169 alin. 1 Cod civil, o hotrre care s in loc de contract de vnzarecumprare i care va avea caracter constitutiv de drepturi, opernd transferul
proprietii de la data cnd rmne definitiv1.

2.2.5. Varieti de antecontracte de vnzare


2.2.5.1. Promisiunea unilateral de vnzare (sau de cumprare)
Aceast promisiune unilateral constituie un acord de voin prin care o
anumit persoan prevznd un eventual interes pentru ea de a dobndi
proprietatea unui bun, primete promisiunea proprietarului de a vinde acel bun,
rezervndu-i facultatea de a-i manifesta ulterior, la o anumit dat, sau de
regul, nuntrul unui termen, consimmntul sau de a-l cumpra 2. De exemplu,
locatorul proprietar se oblig fa de locatar s-i vnd, la un anumit pre stabilit,
lucrul dat n locaiune, dac locatorul i va manifesta voina de a-l cumpra.
Promisiunea de vnzare se prezint ca o convenie, spre deosebire de
oferta de vnzare care constituie o manifestare unilateral de voin i nu trebuie
confundat cu dreptul de preempiune. Dac o promisiune de vnzare a fost
acceptat sub rezerva manifestrii ulterioare a voinei de a cumpra, constituie
un contract i nu un act unilateral de voin, ns nu constituie un contract de
vnzare-cumprare, ea neputnd avea efectul transferului dreptului de
proprietate ctre acceptant. De altfel, n literatura juridic de specialitate s-a
apreciat n mod just c promisiunea de vnzare este un antecontract 3, care d
natere la un drept de crean, una din pri obligndu-se (obligaie de a face)
fa de cealalt s vnd n viitor un anumit bun, beneficiarului promisiunii
avnd posibilitatea de a opta ntre a cumpra sau nu.
n ipoteza n care prile au stipulat un termen, iar nluntrul acestuia
beneficiarul promisiunii nu i-a manifestat opiunea, ulterior el nu l mai poate
1

Fr. Deak, Tratat de drept civil Contracte speciale, Ed. Universul juridic, Bucureti 2001, p. 25-26
Fr. Deak, op. cit., p. 23
3
M. B. Cantacuzino, Curs de drept civil, Craiova, p. 656; Ioan Zimveliu, op. cit., p. 46; Fr. Deak op. cit., p. 24;
R. I. Motica, Florin Moiu, op. cit., p. 23
2

18

obliga pe promitent s ncheie contractul. n absena unui termen convenional


promitentul i poate cere beneficiarului promisiunii s opteze; n principiu, este
aplicabil termenul general de prescripie1, care ncepe s curg din momentul
promisiunii de vnzare sau de cumprare. Va trebui s in seama, ns, de
natura bunului care face obiectul promisiunii, ndeosebi n cazul bunurilor
alterabile, n lipsa unui termen beneficiarul trebuind s opteze ntr-un timp util.
Dac beneficiarul va opta n sensul cumprrii bunului dar promitentul,
prin nclcarea obligaiei asumate, va refuza vnzarea, eventual a vndut lucrul
unei alte persoane, contractul vizat nu se va mai ncheia, beneficiarul avnd
dreptul la daune interese2 potrivit regulilor aplicabile obligaiilor de a face ( art.
1528 Cod Civil ).
Promisiunea unilateral de vnzare sau de cumprare se prezint ca un
adevrat contract, astfel c ea nu poate fi revocat de promitent i nu poate
deveni caduc prin moartea 3 sau incapacitatea acestuia; att obligaiile
promitentului de a face ct i dreptul comutativ al beneficiarului pot face
obiectul unei transmisiuni ntre vii sau pentru cauz de moarte n condiiile
dreptului comun. n situaia n care beneficiarul promisiunii unilaterale i
manifest voina de a cumpra, vnzarea se va definitiva n momentul acestei
opiuni, fr a mai fi necesar o nou manifestare a consimmntului de a vinde
din partea promitentului. n momentul

manifestrii consimmntului de

beneficiar voina promitentului vnztor de a vinde, manifestat deja n mod


definitiv, ntlnete voina de a cumpra manifestat de beneficiarul promisiunii,
avnd ca efect perfectarea contractului de vnzare-cumprare. Acum are loc i
transferul dreptului de proprietate asupra lucrului ce face obiectul contractului i
confer prilor calitatea de vnztor i cumprtor. Promisiunea de vnzare nu
constituie o vnzare sub condiie suspensiv i, de aceea, nu poate avea caracter
retroactiv. Beneficiarul promisiunii dobndete dreptul de proprietate la
momentul acceptrii, concomitent cu calitatea de cumprtor, cu condiia ca
promitentul-vnztor s fie proprietarul lucrului la momentul vnzrii. n acest
1

T. S., s. civ., dec. nr. 2149/1971 n Ioan G. Mihu, Repertoriu de practic judiciar n materie civil a T. S. i a
altor instane judectoreti pe anii 1969-1975, Ed. tiinific i Enciclopedic, Bucureti, 1976, p. 130
2
M. B. Cantacuzino, op. cit., p. 657; Ed. Safta-Romano, op. cit., p. 33
3
T. J. Bistria-Nsud, sent. civ. nr. 369/1982 cu Not de E. Lipcaru n R. R. D. nr. 11/1983, p. 51-55

19

sens s-a statuat c vnzarea lucrului altuia, care are la baza o eroare asupra
calitii de proprietar a vnztorului, este admisibil. Aceast nulitate este
relativ i nu poate fi invocat de persoane care au calitatea de teri fa de
contract1.
Dovada promisiunii de vnzare se face conform regulilor generale (art.
1191 i urmtorul din Codul Civil de la 1864) 2 aplicabile creanelor chiar dac
vnzarea proiectat ar fi un contract solemn.
Obligaia promitentului nscut din promisiunea de vnzare se stinge la
expirarea termenului prevzut sau, dac nu s-a prevzut un termen, la expirarea
termenului general de prescripie, care ncepe s curg de la data ncheierii
promisiunii de vnzare (art. 2524 Cod civil)3.
Dei nu se ntlnete n practic, promisiunea unilateral poate fi asumat
de cumprtor (promisiunea unilateral de cumprare), fiind guvernat de
aceleai reguli ca i promisiunea de vnzare.
2.2.5.2. Promisiunea bilateral de vnzarecumprare
Promisiunea bilateral (sinalagmatic) de vnzare-cumprare, adic de a
vinde i de a cumpra, se deosebete de cea unilateral, deoarece la aceasta
ambele pri se oblig a ncheia n viitor la pre stabilit 4 contractul de vnzarecumprare, avnd fiecare att calitatea de promitent, ct i pe aceea de
beneficiar.
Promisiunea bilateral, la fel ca i cea unilateral, este un antecontract, cu
singura deosebire c n acest caz oricare dintre pri poate cere ncheierea
contractului. Dac, de exemplu prile s-au obligat s vnd, respectiv s
cumpere un teren, contractul de vnzare-cumprare nu e ncheiat ct timp
contractul nu se ntocmete n forma prevzut de lege (autentic) i cu
respectarea dreptului de preemiune, dac este cazul. Dar soluia trebuie s fie
aceiai, chiar dac contractul nu e solemn i nu exist alte condiii.
1

TMB, Secia a IV-a civil, de. nr. 385/21.2.1997 n Culegere de practic judiciar a Tribunalului Bucureti, Ed.
All Beck 1993-1997, p. 58
2
T. S., cod. civ., dec. nr. 1335/1956, n C.D., 1956, p. 71
3
T. S., s. civ., dec. nr. 2149/1971, n Repertoriu., 1969-1975, p. 130; dec. nr. 188/1981, n RRD nr. 10, 1981,
p. 71
4
T. J. Sibiu, dec. civ. nr. 504/1992, n Dreptul nr. 1, 1993, p. 71

20

Deosebit de obligaia ncheierii n viitor a contractului promis, prile pot


s-i asume prin promisiunea de vnzare-cumprare i alte obligaii 1 de natur a
prefigura i mai bine contractul viitor, cum ar fi: plata anticipat (n tot sau n
parte) a preului convenit, punerea la dispoziia beneficiarului cumprtor a
folosinei (totale sau pariale) a bunului ce formeaz obiectul promisiunii etc.
n literatura de specialitate s-a opinat c deosebit de obligaia de a ncheia
contractul de vnzare-cumprare (obligaia de a face), promitentul vnztor i-ar
asuma n cadrul promisiunii sinalagmatice de vnzare-cumprare, la cererea
beneficiarului cumprtor, i o obligaie de a nu face, constnd n aceea de a
nu ncheia acte de dispoziie n favoarea unor teri, cu privire la lucrul promis,
prin care s zdrniceasc ncheierea contractului de vnzare cu beneficiarul
cumprtor2. Aceast obligaie are ca obiect o abinere, o inaciune i ea nu
trebuie confundat cu obligaia negativ general, care le revine subiectelor
pasive nedeterminate ale unui drept real de a nu face nimic, de a nu stnjeni
existena i exerciiul unui drept, fr justificare legal.
Aa fiind, obligaia promitentului vnztor de a nu dispune n favoarea
unui ter cu privire la obiectul viitorului contract de vnzare-cumprare
reprezint o obligaie de a nu face care, numai dac i gsete consacrarea
expres n antecontract, l oprete pe debitorul vnztor s fac ceva anume ce
ar putea s fac dac el nsui nu s-ar fi obligat la aceast absteniune3.
n ipoteza n care promitentul vnztor nu-i respect obligaia asumat i
nstrineaz bunul altei persoane, aceast nstrinare este valabil, cu excepia
fraudei, astfel c beneficiarul cumprtor nu poate pretinde predarea bunului
ntruct antecontractul nu transfer dreptul de proprietate, el avnd dreptul la
daune interese4.
Dac ns lucrul se mai gsete n patrimoniul vnztorului i nu exist
alte impedimente legale pe lng posibilitatea acordrii daunelor interese sau
1

T. S. s. civ. dec. nr. 689/1982 n RRD nr. 3/1983, p. 64, T. J. Sibiu, dec. civ. nr. 284/1992, cu Nota (I) de Betinio
Diamant i V. Lunean i Nota (II) de G.D. Ilie i Adrian Ilie n Dreptul nr. 10/1992, p. 69-75
2
Dumitru Andrei, Marieta Ronea Avram, Obligaiile promitentului vnztor i executarea lor silit (I), n Dreptul
nr. 1/1995, p. 25-32
3
Bogdan Dumitrache, Obligaiile promitentului vnztor i executarea lor silit (II) n Dreptul nr. 1/1995, p. 3236
4
Cornelia Albulescu Teodor, Ioana Cristea Murean, Note de sent. civ. nr. 95/1987 a Jud. Agricol Ilfov n RRD,
nr. 9/1988, p. 56-57

21

obligrii promitentului, sub sanciunea daunelor cominatorii, la ncheierea


contractului, instana, n lumina principiului executrii n natur a obligaiilor i
reparrii n natur a pagubelor, s pronune, n baza art. 1669 alin. 2 Cod Civil, o
hotrre care s in loc de contract de vnzare-cumprare 1 i care va avea
caracter constitutiv de drepturi, opernd transferul proprietii de la data cnd
rmne definitiv. Dac n antecontract s-a prevzut o clauz de dezicere n
favoarea uneia sau a ambelor pri, consimmntul poate fi revocat unilateral i
instana nu mai poate pronuna o hotrre care s in loc de contract2.

CAPITOLUL III
CAPACITATEA PRILOR

V. Stoica, F. Baias, op. cit. n Dreptul nr. 3/1992, p. 18-28, CSJ s. civ. dec. nr. 2614/1991 n Dreptul nr.8, 1992,
p. 80
2
CSJ s. civ. dec. nr. 2199/1992 n Deciziile CSJ 1990-1992, p. 51-53; CSJ s. civ. dec. nr. 179/1993 n Dreptul nr.
12, 1993, p. 85; E. Safta-Romano op. cit., p. 40-41

22

3.1. Regula i excepia


Capacitatea de a contracta constituie o parte component a capacitii
juridice civile, constnd n aptitudinea unei persoane de a ncheia, personal sau
prin reprezentant, contracte civile1.
Potrivit art. 1652 Cod Civil pot cumpra i vinde toi crora nu le este
interzis de lege, de unde rezult c orice persoan poate ncheia un contract de
vnzare-cumprare, fie n calitate de cumprtor, fie n calitate de vnztor, dac
legea nu i interzice expres acest lucru. n dreptul nostru civil, regula este
capacitatea, fie c este vorba de capacitate de folosin sau de capacitate de
exerciiu, iar incapacitatea, excepia. Aa fiind cazurile de incapacitate sunt
expres i limitativ prevzute de lege, ele fiind de strict interpretare, neputnd fi
extinse la alte cazuri.
Ct privete capacitatea de exerciiu, n materia contractului de vnzarecumprare se aplic regulile generale. Vnzarea-cumprarea constituie pentru
ambele pri contractante un act de dispoziie ceea ce impune ca acestea s
posede capacitate de exerciiu deplin. Persoanele lipsite de capacitate de
exerciiu sau care au capacitate de exerciiu restrns, vor putea ncheia un
asemenea contract, dar numai prin intermediul ocrotitorului legal, respectiv cu
ncuviinarea acestuia i, n toate cazurile cu ncuviinarea autoritii tutelare.
Dar vnzarea-cumprarea este, ntotdeauna act de dispoziie numai raportat la
lucrul vndut i preul ce formeaz obiectul contractului. n schimb, raportat la
patrimoniul prii contractante, vnzarea-cumprarea mijlocete i efectuarea de
acte de conservare sau de administrare a patrimoniului (de exemplu cumprarea
de bunuri de unic valoare sau a unor piese pentru repararea unui televizor, a
unor materiale pentru repararea apartamentului sau vinderea bunurilor supuse
pieirii sau stricciunii. Astfel contractantul va trebui s posede doar capacitate de
a efectua acte de conservare ori de administrare i, respectiv, s aib
ncuviinarea cerut de lege pentru ncheierea unor astfel de acte.

tefan Ruschi, Tamara Ungureanu, Drept civil, Ed. Fundaia Chemarea, Iai, 1995, p. 42 i urm.; M.
Murean, Capacitatea de a contracta, n M. Costin, M. Murean, Victor Ursa Dicionar de Drept civil, Ed.
tiinific i Enciclopedic, Bucureti, 1980, p. 65

23

3.2. Incapaciti speciale


Legea noastr civil a reglementat n materia vnzrii-cumprrii anumite
incapaciti speciale, adic interdicii de a vinde i de a cumpra sau doar de a
cumpra i pe care le-a constituit n consideraia persoanei (intuitu personae).
Acestea sunt limitri sau ngrdiri exprese ale legii, cu caracter de excepie, ale
capacitii de a contracta a persoanelor fizice sau persoanelor juridice, i privesc
capacitatea de folosin a acestora.
3.2.1. Incapaciti speciale de a vinde i de a cumpra
A.

Incapacitatea de a cumpra drepturi litigioase)

Sub sanciunea nulitii absolute, judectorii, procurorii, grefierii,


executorii, avocaii, notarii publici, consilierii juridici i practicienii n
insolven nu pot cumpra, direct sau prin persoane interpuse, drepturi
litigioase care sunt de competena instanei judectoreti n a crei
circumscripie i desfoar activitatea.
Sunt exceptate:
a) cumprarea drepturilor succesorale ori a cotelor-pri din dreptul de
proprietate de la comotenitori sau coproprietari, dup caz;
b) cumprarea unui drept litigios n vederea ndestulrii unei creane care s-a
nscut nainte ca dreptul s fi devenit litigios;
c) cumprarea care s-a fcut pentru aprarea drepturilor celui ce stpnete
bunul n legtur cu care exist dreptul litigios.
Dreptul este litigios dac exist un proces nceput i neterminat cu privire la
existena sau ntinderea sa.
B. Alte incapaciti de a cumpra
Sunt incapabili de a cumpra, direct sau prin persoane interpuse, chiar i prin
licitaie public:
a) mandatarii, pentru bunurile pe care sunt nsrcinai s le vnd; excepia
prevzut la art.1654 alin. (1)Cod Civil rmne aplicabil;
24

b) prinii, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu, pentru bunurile


persoanelor pe care le reprezint;
c) funcionarii publici, judectorii-sindici, practicienii n insolven, executorii,
precum i alte asemenea persoane, care ar putea influena condiiile vnzrii
fcute prin intermediul lor sau care are ca obiect bunurile pe care le
administreaz ori a cror administrare o supravegheaz.
(2) nclcarea interdiciilor prevzute la alin. (1) lit. a) i b) se sancioneaz cu
nulitatea relativ, iar a celei prevzute la lit. c) cu nulitatea absolut.
C. Incapaciti de a vinde
Persoanele prevzute la art. 1.654 alin. (1) Cod civil nu pot, de asemenea, s
vnd bunurile proprii pentru un pre care const ntr-o sum de bani provenit
din vnzarea ori exploatarea bunului sau patrimoniului pe care l administreaz
ori a crui administrare o supravegheaz, dup caz.
Dispoziiile alin. (1) al art.1655 Cod civil se aplic n mod corespunztor i
contractelor n care, n schimbul unei prestaii promise de persoanele prevzute
la art. 1.654 alin. (1) Cod civil, cealalt parte se oblig s plteasc o sum de
bani.
D. Inadmisibilitatea aciunii n anulare
Cei crora le este interzis s cumpere ori s vnd nu pot s cear anularea
vnzrii nici n nume propriu, nici n numele persoanei ocrotite.
E. Alte incapaciti de a cumpra i de a vinde
a) Prin Legea nr. 54/1998 (astzi abrogat prin Legea nr. 10/2001) privind
circulaia juridic a terenurilor a fost instituit o incapacitate special de
cumprare (dobndire) n privina terenurilor agricole. Astfel potrivit art. 2 alin.
2 n cazul dobndirii prin acte juridice ntre vii, proprietatea funciar a
dobnditorului nu poate depi 200 ha teren agricol n echivalent arabil, de
familie. Nerespectarea acestei prevederi a legii atrage reduciunea actului juridic
pn la limita suprafeei legale (art. 2, alin. 3 din Legea 54/1998).
Interdicia se aplic numai n privina actelor juridice ntre vii ( nu i
acelor ncheiate mortis causa) al cror obiect l constituie doar terenurile
agricole, acte fie cu titlu oneros, fie cu titlu gratuit, nu i n privina terenurilor
neagricole, deci cu alt destinaie.
25

b) Conform art. 5 alin. 2 din Decretul Lege nr. 61/1990, locuinele ocupate
de chiriai se pot vinde acestora pe baza cererilor adresate direct unitilor
specializate n vnzarea locuinelor. Aa fiind, vnzarea acestei categorii de
locuine este condiionat imperativ de ndeplinirea calitii de chiria a
cumprtorului1 i evident, de formularea prealabil de ctre chiriai a unor
cereri scrise pentru cumprarea apartamentelor. Dac contractul de vnzarecumprare s-a ncheiat cu o persoan care nu avea calitatea de chiria, actul e
lovit de nulitate2.
n privina capacitii cetenilor strini i apatrizilor de a putea sau nu
dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n Romnia sunt de fcut
cteva precizri.
Potrivit reglementrilor anterioare cetenii straini i apatrizii nu puteau
dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor indiferent c aveau sau nu
domiciliul n Romnia. ntruct legea nu distingea, interdicia viza terenurile de
orice fel, situate n intravilan sau extravilan.
Prin urmare posibilitatea dobndirii dreptului de proprietate asupra
terenurilor era un atribut exclusiv al calitii de cetean romn. Astfel un
contract prin care o persoan, care nu ar avea calitatea de cetean romn, ar fi
cumprat un teren n Romnia era lovit de nulitate absolut.
n condiiile economico-politice actuale n care Romnia are ca i obiectiv
principal integrarea i alinierea la structurile europene, o modificare a situaiei
cetenilor strini i apatrizilor din Romnia referitor la capacitate era imperios
necesar. Astfel legiuitorul romn a consacrat n art. 44 alin. 2 din Constituie 3
Proprietatea privata este garantat i ocrotit n mod egal de lege, indiferent de
titular. Cetenii strini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate privata
asupra terenurilor numai n condiiile rezultate din aderarea Romniei la
Uniunea European i din alte tratate internaionale la care Romnia este parte,

C.S.J., s. civ., dec. nr. 2524/1993, n Dreptul nr. 12/1994, p. 60


TMB, dec. civ. nr. 1105/1993, n Culegere de practic judiciar a Tribunalului Bucureti pe anii 1993-1997, p.
48
3
Constituia Romniei, modificat i completat prin Legea de revizuire a Constituiei Romniei nr. 429/2003,
Monitorul Oficial, Partea I, nr. 758 din 29 octombrie 2003, republicat de Consiliul Legislativ, n temeiul art. 152
din Constituie cu reactualizarea denumirilor i dndu-se textelor o nou numerotare, Monitorul Oficial, Partea I,
nr. 756 din 31 octombrie 2003
2

26

pe baz de reciprocitate, n condiiile prevzute prin lege organic, precum i


prin motenire legal.
Din analiza dispoziiei constituionale se poate observa c cetenii strini
i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n Romnia
numai n condiiile rezultate din aderarea Romniei la Uniunea European i din
alte tratate internaionale la care Romnia e parte, pe baz de reciprocitate i n
condiiile prevzute prin lege organic.
De asemenea cetenii strini i apatrizii pot dobndi dreptul de
proprietate asupra terenurilor n Romnia i prin motenire legal, n condiiile
legii.
Prin urmare, pe lng cetenii romni, au capacitatea de a dobndi
dreptul de proprietate asupra terenurilor n Romnia i cetenii strini i
apatrizii, n condiiile artate.

CAPITOLUL IV
OBIECTUL CONTRACTULUI
Vnzarea-cumprarea, fiind un contract sinalagmatic d natere la dou
obligaii reciproce; obligaia vnztorului are ca obiect lucrul vndut; iar
obligaia cumprtorului are ca obiect preul. n lipsa acestor elemente sau dac
ele nu ndeplinesc condiiile prevzute de lege, contractul de vnzare-cumprare
nu poate fi considerat valabil ncheiat.
4.1. Lucrul vndut
Pentru ca un bun s poat constitui obiectul material al prestaiei
vnztorului acesta trebuie s ndeplineasc, n mod cumulativ, urmtoarele
condiii :
s fie n comer ( n circuitul civil ) ;

27

s existe n momentul ncheierii contractului sau s poat exista n


viitor ;
s fie determinat sau determinabil, licit i posibil ;
s fie proprietatea vnztorului.
a) Lucrul trebuie s fie n comer ( n circuitul civil )
Art. 1229 Cod Civil stabilete c pot fi vndute numai lucrurile aflate n
circuitul civil,iar art.1657 Cod civil prevede ca orice bun poate fi vndut in mod
liber,daca vnzarea nu este interzisa prin lege sau prin convenie ori testament.
Prohibiia poate fi absolut, viznd bunurile care prin natura lor sau printro declaraie a legii sunt de uz sau interes public i care, ca atare, sunt
inalienabile i relativa referitoare la bunurile care, nefiind inalienabile, pot fi
vndute-cumprate, dar numai de ctre anumite persoane sau numai n anumite
condiii. O derogare relativ de la principiul liberei circulaii a bunurilor este
prevzut de lege n privina bunurilor care constituie monopolul statului, i
care pot fi vndute i respectiv cumprate, n condiiile prevzute de lege, numai
de persoanele juridice sau fizice autorizate pe baz de licen ( de exemplu arme,
stupefiante, tutun, etc.).
Sunt scoase din circuitul civil i prin urmare, nu pot forma obiectul unui
contract de vnzare-cumprare lucrurile care prin natura lor nu sunt susceptibile
de a forma obiectul dreptului de proprietate i al actelor juridice, lucruri care nu
sunt produse ale activitii oamenilor, aa numitele lucruri comune res
communis ca aerul, lumina soarelui, apa mrii etc. care sunt inepuizabile.
Apele cu potenial energetic valorificabil sau acelea ce pot fi folosite n interes
public fac parte din domeniul public.
Legea declar inalienabilitile (imprescriptibile i insesizabile ) bunurile
ce fac parte din domeniul public al statului ( de interes naional ) sau al unitilor
administrativ-teritoriale ( de interes local ). Dac terenul a intrat n domeniul
public ( de exemplu cminul de btrni, punea comunal ) nu se redobndete
conform Legii nr. 18/19911.
1

C.S.J., s. cont. adm., dec. nr. 194/1994 i dec. nr. 1036/1994 n Jurisprudena C.S.J. 1994, p. 473-476 i p. 427429 dec. nr. 181/1995, n Dreptul nr. 4-1996, p. 121

28

n condiiile legii bunurile proprietate public pot fi date n administrarea


regiilor autonome ori instituiilor publice sau pot fi concesionate ori nchiriate
dar nu pot fi nstrinate, dobndite ( de exemplu prin vnzare-cumprare ) ct
timp fac parte din domeniul public.
Terenurile i alte bunuri din domeniul privat al statului i al unitii
administrativ-teritoriale, ct timp nu sunt trecute n domeniul public, sunt supuse
dispoziiilor de drept comun, dac prin lege nu se prevede altfel. n caz de
nstrinare se aplic, prin urmare dispoziiile prevzute pentru contractul de
vnzare-cumprare, n msura n care prin legea special nu se prevede altfel.
Un alt caz de inalienabilitate este reglementat de art. 32 alin. 1 din Legea
nr. 18/1991 republicat n Monitorul Oficial al Romniei partea I, nr. 1 din 5
ianuarie 1998, articol potrivit cruia terenurile cu privire la care s-a constituit
dreptul de proprietate n favoarea cooperatorilor ce nu au adus pmnt n
cooperativ, i a altor persoane anume prevzute de lege nu pot fi nstrinate
prin acte ntre vii timp de 10 ani socotii de la nceputul anului urmtor celui n
care s-a fcut nscrierea proprietarii, sub sanciunea nulitii absolute a actului de
nstrinare . ntr-o asemenea ipotez, inalienabilitatea este doar temporar 10
ani terenul neputnd fi nstrinat prin acte ntre vii. Tot temporar a fost i
inalienabilitatea prevzut de art. 9 din Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea
situaiei juridice a unor imobile cu destinaia de locuine trecute n proprietatea
statului. Este vorba de apartamentele ce nu se restituie n natur fotilor
proprietari sau motenitorilor acestora i care pot fi cumprare de chiriaii
titulari de contract de nchiriere a apartamentelor n cauz, dar cu interdicia
nstrinrii timp de 10 ani de la data cumprrii. Interdicia viza, evident numai
nstrinarea prin acte ntre vii, cu titlu oneros sau gratuit, nu i transmisiunile
prin motenire legal sau testamentar. Prin excepie, potrivit dispoziiilor Legii
10/2001, chiriaii care au dobndit prin cumprare imobilele naionalizate
preluate n mod abuziv de stat, n condiiile Legii 112/1995 pot nstrina prin
vnzare imobile nainte de mplinirea termenului de 10 ani, dar numai fostului
proprietar, la acelai pre actualizat.

29

Bunurile din patrimoniul cultural naional nu sunt scoase din circuitul


civil i deci pot fi nstrinate dobndite (dac nu fac parte din domeniul public
al statului sau unitilor administrativ-teritoriale), ns scoaterea din ar a
tuturor bunurilor culturale mobile, temporar sau definitiv, de persoane fizice sau
juridice, se poate face numai cu prezentarea la unitile vamale a adeverinei
eliberate de oficiul local pentru patrimoniul cultural naional. Nici metalele
preioase i pietrele preioase nu sunt scoase din circuitul civil, putnd fi deinute
i nstrinate-dobndite, legea prevznd numai anumite limitri, mai ales n
legtur cu operaiunile avnd ca obiect aceste bunuri1.
n principiu un bun poate fi declarat inalienabil (scos din circuitul civil)
prin voina omului.
Rezult indirect c inalienabilitatea convenional poate fi recunoscut
valabil numai dac se justific printr-un interes serios i legitim cum ar fi
garantarea executrii unei obligaii sau alt interes ( de exemplu interdicia
nstrinrii bunului transmis minorului pn la majoratul lui). Interesul
determin i caracterul temporar al inalienabilitii.
b) Lucrul s existe n momentul ncheierii contractului sau s poat exista
n viitor.
A doua condiie prevzut de lege pentru validitatea contractului este ca
lucrul s existe n momentul ncheierii contractului sau s poat exista n viitor.
Dac prile, sau cel puin cumprtorul, au avut n vedere un lucru
existent, dar acel lucru era pierit total, n momentul ncheierii contractului (sau
nici n-a existat n realitate), vnzarea este nul absolut(art.1658 alin.3 Cod civil),
ntruct obligaia vnztorului este lipsit de obiect, ceea ce antreneaz i lipsa
cauzei obligaiei cumprtorului.
Dac lucrul exist n momentul ncheierii contractului, dar era pierit n
parte anterior, inclusiv ipoteza n care mai multe lucruri formeaz obiectul
vnzrii i numai unele au pierit, cumprtorul poate alege fie s renune la
contract (rezoluiunea), fie s cear executarea asupra prii rmase din lucru cu
1

C.S.J., s. pen., dec. nr. 64/1994 n Buletinul Jurisprudenei 1994, p. 155-156 i dec. nr. 552/1995 n Dreptul nr.
2, 1996, p. 119-120

30

o reducere proporional din pre (art. 1658 alin.3 Cod civil). Desigur, opiunea
fcut de cumprtor nu trebuie s fie abuziv, n sensul c, dac partea pierit
este nensemnat sau dac, cumprnd mai multe lucruri, fie i pe un pre global
acestea nu sunt interdependente (cum ar fi de exemplu piesele de mobil), nu se
poate opta pentru renunarea la contract. Cumprtorul va renuna la contract n
caz de pieire parial a lucrului, numai dac acesta nu mai poate servi scopului
pentru care se decisese s cumpere1. Dup cum rezult din cele artate, riscul
pieirii totale sau pariale este suportat de vnztor (res perit domino). Face
excepie ipoteza n care operaiunea are caracter aleatoriu, la ncheierea
contractului cumprtorul este contient de riscul pieirii (totale sau pariale), dar
cumpr spernd s nu fi intervenit sperana.
Ct privesc lucrurile viitoare, ele pot forma obiectul contractului de
vnzare-cumprare, nefiind obligatoriu ca lucrul vndut s aib o existen
actual, ns vor trebui s existe n viitor, fapt ce rezult din prevederile art.
1228 Cod Civil potrivit cruia : n lipsa unei prevederi legale contrare,
contractele pot purta i asupra bunurilor viitoare, coroborat cu art.1658 alin.1
Cod civil. Dintre bunurile viitoare nu pot forma obiectul unui contract de
vnzare-cumprare doar succesiunile nedeschise, deoarece pactele asupra unor
succesiuni viitoare (nedeschise) sunt prohibite de lege sub sanciunea nulitii
absolute. Pot forma obiectul unui contract de vnzare-cumprare, de exemplu
bunul ce urmeaz a fi confecionat n viitor dei nu exista n momentul ncheierii
contractului.
Nerealizarea lucrului viitor nu se rsfrnge asupra validitii vnzriicumprrii, dar vnztorul nu e ndreptit la plata preului pentru neexecutarea
obligaiei asumate, afar dac nu dovedete o cauz strin, neimputabil lui,
exoneratoare de rspundere. ntr-o asemenea situaie, cumprtorul nu este inut
la plata preului, cu excepia cazului n care contractul are caracter aleatoriu,
cumprtorul asumndu-i riscul nerealizrii (n tot sau n parte) a lucrului
viitor; n aceast din urm ipotez vnztorul nu mai datoreaz daune.
c) Lucrul trebuie s fie determinat sau determinabil, licit i posibil

T. S., s. civ., dec. nr. 344/1971 n Ioan G. Mihu Repertoriu pe anii 1969-1975, p. 126

31

Nu este suficient ca lucrul care face obiectul vnzrii-cumprrii s existe


i s fie n circuitul civil, ci mai este necesar ca el s fie determinat la data
ncheierii contractului si s poat fi determinat ulterior pe baza anumitor
elemente. Astfel, o construcie este determinat prin indicarea localitii n care
este situat, apoi strada, numrul, dimensiunile, vecintile, din ce este
construit, cu ce este acoperit .a., un tablou prin denumirea dat de autor, anul
executrii , cu ce fel de material este pictat, pe ce este pictat, dimensiunile i,
evident, semntura autorului.
Dac bunul vndut este un bun de gen, determinarea se face prin artarea
speciei (gru, porumb), cantitii, calitii .a.
Deci sunt individual determinate (res certa) acele bunuri care potrivit
naturii lor sau voinei exprimate n contract, se individualizeaz prin nsuiri
proprii, specifice. Sunt determinate generic (res genera) acele bunuri care se
individualizeaz prin nsuirile speciei ori categoriei din care fac parte
(individualizarea se face prin cntrire, msurare, numrare etc.). condiia este
ndeplinit i cnd lucrul este determinabil, respectiv dac prin contractul
ncheiat se stabilesc criteriile cu ajutorul crora, la scaden spre exemplu, se
poate determina obiectul.
Cu privire la determinarea bunului, practica judiciar 1 a fost confruntat
uneori cu situaii aparte. De exemplu, n cazul n care prile contractante au
convenit la vnzarea-cumprarea de apartamente situate ntr-un bloc de locuine,
nespecificnd n contract n mod expres i cu privire la prile comune, instana
noastr suprem a decis, n temeiul art. 970 alin. 2 Cod Civil de la 1864, c i
acestea au format obiectul vnzrii-cumprrii odat cu apartamentul cruia i
este afectat n mod obinuit i urmeaz a fi folosite n comun potrivit destinaiei
lor2.
Bunul trebuie s fie i posibil att din punct de vedere fizic (material), ct
i juridic. Aceast condiie este impus de regula potrivit creia nimeni nu poate
fi obligat la imposibil (ad impossibilum nulla obligatio). Obiectul

nu este

posibil doar n cazul n care imposibilitatea este absolut (obiectiv) adic


1
2

M. B. Cantacuzino, Curs de drept civil, Ediia a II-a, Ed. Ramuri 1956


T. S., s. civ., dec. nr. 943/1978, n CD 1978, p. 67

32

pentru oricine, respectiv cnd obiectul contractului nu poate fi nfptuit de


nimeni (de exemplu se stipuleaz vnzarea-cumprarea inelelor lui Saturn).
Dac imposibilitatea este relativ, adic numai pentru un anumit debitor, atunci
obiectul actului este valabil, iar n caz de neexecutare culpabil din partea
debitorului este angajat rspunderea civil.
n fine, bunul trebuie s mai fie licit i corespunztor regulilor de moral,
ca la orice act juridic. Condiia nu este ndeplinit i contractul va fi nul, pentru
obiect ilicit atunci cnd obiectul actului juridic este n contradicie cu legea.
Dac obiectul este ilicit ntruct provine din contraband, iar cumprtorul a
cunoscut aceast provenien n caz de confiscare nu poate cere restituirea
preului pltit, de asemenea confiscat1.
d) Vnztorul trebuie s fie proprietarul lucrului vndut individual
determinat
De vreme ce contractul de vnzare-cumprare este translativ de
proprietate, este firesc pentru validitatea acestuia ca vnztorul s fie
proprietarul lucrului vndut individual determinat, n caz contrar el neputnd
transmite dreptul care face obiectul contractului.
4.2. Preul
Pentru ncheierea valabil a contractului de vnzare-cumprare este
necesar acordul prilor nu numai asupra lucrului, dar i asupra preului, care
constituie o clauz esenial a contractului. Obiectul obligaiei cumprtorului
const n plata preului.
Preul este suma de bani care reprezint echivalentul datorat de una dintre
pri (cumprtorul) n schimbul lucrului transmis de cealalt parte (vnztorul).
Preul este obiectul prestaiei cumprtorului i corespunde valorii
lucrului vndut.
n lipsa unui pre, vnzarea este nul absolut, deoarece obligaia
cumprtorului nu are obiect, iar obligaia vnztorului este lipsit de cauz.
1

T. J. Satu Mare, dec. nr. 462/1976, n RRD nr. 1/1978, p. 64

33

Ca element esenial de validitate a vnzrii, preul trebuie s ntruneasc


urmtoarele condiii :
-

s fie fixat ntr-o sum de bani;

s fie determinat sau determinabil;

s fie sincer i serios.

Dac aceste condiii nu sunt ndeplinite, contractul este nul absolut, cel
puin ca vnzare-cumprare, cci i lipsete un element esenial asupra cruia
trebuie s se realizeze acordul de voina (art.1674 Cod civil).
De regul, preul trebuie stabilit de pri, iar nu de instana de judecat. n
dreptul francez intervenia judectorului este frecvent1.
a) Preul trebuie s fie exprimat (fixat) ntr-o sum de bani.
Aceast condiie se impune ca o necesitate, dei legea nu o prevede n
mod expres.
Potrivit H.G. nr. 325/1991 este interzis efectuarea plilor n valut pe
teritoriul Romniei. Dac preul a fost stabilit ntr-o sum fix n valut,
cumprtorul suport ca sanciune, riscul devalorizrii monedei naionale fiind
obligat s plteasc preul stipulat2.
n ipoteza n care nstrinarea unui lucru nu se face pentru bani, ci n
schimbul unui alt lucru sau al unei alte prestaii, nu mai suntem n prezena unui
contract de vnzare-cumprare, natura juridic a contractului fiind alta i
anume : contract de schimb, dac n locul preului s-ar stipula transmiterea altui
bun, sau contract de ntreinere, dac dobnditorul s-a obligat s presteze
nstrintorului zi de zi, pn la decesul acestuia, ntreinerea (alimente,
mbrcminte, asistena medical, locuina, acces la mijloacele de informare n
masa etc.). Obligaia de ntreinere a dobnditorului constituie o obligaie de a
face, care nu poate echivala cu un pre. Tot astfel, dac n schimbul prestaiei
nstrintorului s-ar stipula drept contraechivalent o prestaie periodica n bani
pn la decesul creditorului, contractul este de rent viager.
b) Preul s fie determinat sau determinabil
1

J. Belon, La determination judiciaire du prix dans kes contrats, Paris, 1982, p. 349-370; R. Fobre, Les clauses
dadoptation dans les contrats, dr. civ. 1983, p. 1-3; J. Schmidt, Les prix des contrats de furniture, Paris, 1986, p.
176-179
2
C.S.J., s. com., dec. nr. 59/1997 n jurisprudena CSJ 1997, p. 448-449; CSJ, s. civ., dec. nr. 824/1999, n
Dreptul nr. 2/2000, p. 179-180

34

Potrivit art. 1662 Cod civil, preul este determinat n cazul n care
cuantumul lui este stabilit de comun acord ntre pri n momentul ncheierii
contractului1.
Determinarea preului nu presupune stabilirea modalitilor de plat (de
exemplu, printr-o singur prestaie sau n rate) ori a termenului plii, aceste
elemente urmnd a fi determinate, n lipsa de stipulaie, potrivit legii.
Preul, ns, poate fi stabilit i de ctre lege. Este cazul, spre exemplu, a
locuinelor construite din fondurile statului i vndute potrivit dispoziiilor
cuprinse n Decretul Lege nr. 61/1990 publicat n Monitorul Oficial nr. 22 din 8
februarie 1990 i n Legea nr. 85/1992 republicat n Monitorul Oficial nr. 264
din 15 iulie 1998.
Cnd preul este convenional, ar putea fi fixat numai de vnztor ori de
cumprtor. n marile uniti comerciale, de regul, preul bunurilor este fix,
stabilit de vnztor. n anumite situaii, vnztorul poate stabili reduceri de pre.
De vreme ce preul a fost determinat de pri, el nu va putea fi modificat
ulterior unilateral, ci doar prin acordul prilor.
Este posibil ca preul s fie parial determinat printr-o ctime la data
ncheierii contractului, urmnd ca restul s fie determinat pe parcursul derulrii
acestuia, dup anumite criterii ferme de determinare, n viitor. Convenia n care
se stipuleaz c preul vnzrii este acela de la bursa dintr-o anumit zi sau
perioad este valabil ntruct preul este determinabil2.
Sunt nule acele contracte de vnzare-cumprare n cuprinsul crora se
face doar meniunea c preul a fost pltit, fr a se arta ctimea acestuia i, tot
astfel, cnd se face meniunea unei plti din pre n spe, doar cuantumul
acontului pltit vnztorului de ctre cumprtor, fr a indica mrimea preului
n nici un mod3.
Preul poate fi determinabil prin indicarea n contract a unor elemente pe
baza crora cuantumul preului s poat fi stabilit n viitor, cel trziu la data
exigibilitii obligaiei de plat ( de exemplu n funcie de calitatea produselor).

CSJ, s. civ., dec. nr. 42/1992, n Dreptul nr., 10/1992, p. 88-89


C. Hamangiu, N. Georgescu, op. cit., p. 403
3
T. S., s. civ., dec. nr. 504/1992, n Dreptul nr. 1/1993, p. 71
2

35

Preul este determinabil i atunci cnd stabilirea lui este lsat la


aprecierea unui ter (art. 1661 Cod civil) ales de comun acord de ctre pri sau
de ctre persoana desemnat de pri.
Terul este, n realitate, mandatarul comun al prilor, mputernicit s
stabileasc preul, mandatar care, prin derogare de la dreptul comun n materie,
nu poate fi revocat dect prin acordul comun al prilor. Dac terul desemnat nu
vrea sau nu poate s determine preul, n tcerea legii, vnzarea e nul din lipsa
de pre.
n nici un caz determinarea preului nu poate rmne la aprecierea
ulterioar a prilor sau s depind de voina uneia dintre ele. n acest sens
Curtea Suprem de Justiie a statuat c stabilirea ulterioar a preului nu poate
depinde de voina exclusiv a unei pri; cu att mai mult modificarea ulterioar
a acestuia nu putea fi lsat n competena unor organe administrative cu
atribuii de control financiar1.
n aceste din urma cazuri, contractul nu poate fi considerat ncheiat dect
n momentul n care prile s-au neles cu privire la pre, respectiv una dintre ele
accept preul cerut de cealalt parte. n nici un caz instana nu este competent
s determine preul sau persoana terului, n lipsa acordului dintre pri.
n cazurile n care exist preuri legale obligatorii, prile trebuie s se
conformeze ( de exemplu n cazul vnzrii de locuine construite din fondurile
statului), respectiv se subnelege c prile au avut n vedere preul legal, chiar
dac contractul nu conine precizri n aceast privin, cci numai conveniile
legal fcute au putere obligatorie ntre pri (art. 1270 Cod civil). Dac prile au
stabilit un alt pre, acesta se nlocuiete de drept cu cel legal 2, iar dac contractul
a fost executat cu plata unui alt pre diferena urmeaz s fie pltit.
n acest sens Tribunalul Suprem a hotrt c plata unui pre mai mare
avnd caracter ilicit, d dreptul la aciune n repetiiune, chiar dac a fost fcut
cu tiin3. n dreptul francez, ca sanciune civil n cazul preului ilicit, se

CSJ, s. com., dec. nr. 890/1995, n jurisprudena CSJ 1995, p. 315


Plenul T.S., dec. de ndrumare nr. 16/1966, n CD, 1966, p. 37; T.S., col. civ., dec. nr. 222/1959, n CD, 1959, p.
109
3
T.S., col. civ., dec. nr. 1565/1959 n Repertoriu 1952-1969, p. 219
2

36

aplic, de regul, nulitatea absolut a contractului. Soluia reducerii preului la


limita celui legal se apreciaz ca fiind dificil de justificat.
Dac prile au prevzut un pre legal care ns s-a modificat n timpul
executrii contractului, modificarea de pre se aplic de la data indicata n actul
normativ sau, n lipsa unei atare prevederi, cu ncepere de la data actului
normativ, care este de imediat aplicare. Dac preul legal este numai maximal,
prile trebuie s-l respecte ca atare, stabilind corect preul, nefiind suficient
trimiterea la preul oficial. Totui, n funcie de mprejurri, se poate prezuma c
prile au avut n vedere preul legal maximal.
c) Preul s fie sincer i serios
Pentru ncheierea valabil a contractului de vnzare-cumprare se cere, pe
lng condiiile mai sus artate, ca preul s existe, s fie sincer i serios.
Preul este sincer atunci cnd cuantumul lui, menionat n contract, este
acela convenit n realitate de pri1.
Prin pre sincer se nelege un pre real pe care prile s-l fi stabilit nu n
mod fictiv, ci n scopul de a fi cerut i pltit n realitate. Preul este fictiv, cnd
din intenia prilor, exprimat n actul secret, rezult c nu este datorat.
Dac preul este fictiv (simulat), acel contract va fi nul ca vnzarecumprare, deoarece i lipsete un element esenial preul. n practica judiciar
s-a statuat ca n cazul vnzrii-cumprrii unui imobil preul care urmeaz a fi
avut n vedere n raporturile dintre pri este cel prevzut n actul autentic, adic
singurul act valabil raportat la natura conveniei. Dac n baza unui act sub
semntur privata anterior, vnztorul a obinut un pre mai mare, el este obligat
s restituie diferena ncasat n plus, pentru a nu realiza mbogire fr just
temei2.
Dac ns prile au urmrit n realitate transferul bunului, suntem n
prezena unei liberaliti (n absena preului), adic a unui contract de donaie
(deghizat), dac sunt ntrunite condiiile cerute de lege pentru validitatea
acestui contract.

1
2

Dimitrie Alexandresco, Principiile dreptului romn, vol. I, Buc., 1926, p. 177


T. J. Maramure , dec. civ. nr. 271/1978, n RRD nr. 4/1979, p. 63

37

n cazul n care prile s-au neles s treac n contract un pre inferior


celui convenit, n mod obinuit, dar fr ca preul s devin derizoriu, ne aflam
n prezena unei deghizri pariale a preului, contractul de vnzare-cumprare
fiind valabil. Deghizarea parial urmrete, de regul, fraudarea fiscului1.
n dreptul francez2, n cazul deghizrii pariale a preului n anumite acte
(vnzarea de imobile, de fond de comer etc.) pentru fraudarea fiscului, se aplic
sanciunea civil a nulitii absolute a actului secret, cumprtorul putnd fi
obligat numai la plata preului prevzut n actul public, singurul recunoscut
valabil, att n raporturile dintre pri, ct i fa de teri. n plus, statul are un
drept de preemiune la preul declarat pentru fiscalizare, majorat cu 10%.
Preul trebuie s fie serios, adic s nu fie derizoriu, infim (art. 1665 Cod
civil) att de disproporionat n raport de valoarea lucrului vndut, nct practic,
s nu existe obiect al obligaiei cumprtorului (s nu existe pre). Seriozitatea
preului reprezint o condiie esenial de valabilitate a contractului de vnzarecumprare, prevzut n mod expres de lege, astfel ca nendeplinirea acestei
condiii lovete actul de nulitate3. Seriozitatea preului fiind o chestiune de fapt
este lsat la aprecierea instanei de judecat4.
Preul este neserios, adic derizoriu sau infim, n cazul n care nu reflect
valoarea real a bunului, adic este att de disproporionat n raport cu valoarea
lucrului vndut, nct apare ca inexistent.
De asemenea s-a precizat c seriozitatea preului implica o echivalen
valoric, raportat att la valoarea lucrului vndut ct i la subiectivismul
prilor contractante care, prin efectul voinei lor, sunt libere s aprecieze
ntinderea valorii ce se pltete ca pre5.
La stabilirea preului de ctre pri, instanele judectoreti au inut seama
i de gradul de rudenie ntre pri, care poate justifica un pre inferior valorii de

T. S., Complet de 7 judectori, dec. nr. 9/1987, cu Nota (I) de Aurel Chira i Nota (II) de Valeriu Stoica, Marieta
Ronea, n Dreptul nr. 2-3/1991, p. 41-52; Ioan Olar, Calificarea juridic a faptei de a declara n faa notarului
public un pre mai mic dect cel real n Dreptul nr. 6/1999, p. 80-84
2
Fr. Deak, op. cit., p. 64
3
TMB., s. a IV-a civ., dec. nr. 1245/1997 n Culegere de practic judiciar a Trib. Buc., Ed. All Beck, 1993-1997,
p. 56
4
T.S:, s. civ. Dec. nr. 1542/1993 n RRD nr. 6/1974, p. 74; T.S., s. civ. Dec. nr. 697/1984, n CD, 1994, p. 28
5
T. S., s. civ., dec. nr. 1640/1977 n Ioan G Mihu, Repertoriu pe anii 1975-1980, p. 86; T. S., s. civ., dec. nr.
83/1989, n Dreptul nr. 3/1990, p. 64

38

circulaie a unui imobil1, i chiar de relaiile de concubinaj dintre prile


contractante, care pot justifica un pre redus, respectiv jumtate din valoarea de
asigurare a unui imobil2.
Dac preul este derizoriu, contractul va fi nul ca vnzare-cumprare, dar
ar putea fi valabil ca donaie, dac n intenia prilor a fost un act de liberalitate
i evident, dac sunt ntrunite condiiile de fond i form cerute de lege pentru
contractul de donaie3.
n cazul n care preul este sincer i serios, ns este mult inferior valorii
reale a lucrului vndut, dar nu derizoriu, innd seama i de subiectivismul
prilor, n stabilirea preului, contractul va fi valabil deoarece prile sunt libere
s determine preul sub sau peste valoarea bunului 4, echivalena prestaiilor
prilor fiind relativ.
n cazul preului mult inferior valorii bunului, s-ar putea pune problema
aciunii n reviziune i nu a nulitii absolute a contractului, cci nu este vorba
de pre derizoriu5, n literatura de specialitate apreciindu-se c validitatea
preului nu autorizeaz, n nici un caz pe vnztor a cere anularea vnzrii
pentru leziune6.
De altfel, n dreptul nostru, leziunea nu constituie o cauz de desfiinare a
contractului dect dac cel lezat este minor cu capacitate de exerciiu restrns
care ncheie singur, fr ncuviinarea ocrotitorului legal, un contract pentru a
crui validitate nu se cere autorizarea prealabil a instanei de tutel, dar i dac
leziunea depete jumtate din valoarea pe care o avea, la momentul ncheierii
contractului, prestaia promis sau executat de partea lezat, n cazul majorului.
(art.1222 Cod civil).
Contractul ncheiat de o persoan incapabil este anulabil fr a fi
lezionar.

T. S., s. civ., dec. nr. 697/1984, n CD 1984, p. 28; T. J. Constana, dec. nr. 195/1987, n RRD nr. 2/1988, p. 69
T. S., s. civ., dec. nr. 831/1989 n CD 1989, p. 42
3
T. J. Suceava, dec. nr. 187/1970, cu Not de Vasile Ptulea n RRD nr. 7/1971, p. 109-110
4
T. S., s. civ., dec. nr. 1752/1971, n Ioan G Mihu, Repertoriu pe anii 1969-1975, p. 127; CSJ, s. civ., dec.
nr. 747/1993, n Dreptul nr. 12/1993, p. 87
5
C. Hamangiu, I. Rosetti-Blnescu, AL. Bicoianu, op. cit. vol. II, p. 907
6
Dimitrie Alexandresco, Explicaiunea , VIII, partea a II-a, p. 114
2

39

CAPITOLUL V
CAUZA CONTRACTULUI DE VNZARE CUMPRARE

Cauza contractului de vnzare-cumprare este un element constitutiv n


structura sa i o condiie de validitate.
Partea care se oblig (debitorul) are n vedere realizarea, pe de o parte, a
unui scop direct (imediat), iar pe de alt parte, atingerea unui scop indirect
(mediat)1.
De vreme ce contractul de vnzare-cumprare este un contract
sinalagmatic, nu are o singur cauz comun prilor, ci cte o cauz a fiecreia
dintre obligaiile reciproce ale prilor.
Scopul direct al vnztorului este primirea preului n schimbul nstrinrii
bunului, iar al cumprtorului dobndirea bunului n schimbul plii preului. n
toate contractele de vnzare-cumprare scopul direct este un element abstract
invariabil i obiectiv.
Scopul indirect l constituie motivul determinat care a antrenat
manifestarea consimmntului de a ncheia contractul. Altfel spus scopul
indirect vizeaz nevoile pe care vnztorul i le va satisface din preul obinut,
precum i cumprtorul cu bunul dobndit. Scopul indirect apare ca un element
concret, variabil i subiectiv n fiecare contract de vnzare-cumprare.
Din dispoziiile art. 1235-1239 Cod civil rezult trei condiii ce trebuiesc
ndeplinite de cauza contractului de vnzare-cumprare :
-

s existe;

s fie real;

s fie licit i moral.

a) Cauza s existe
Pentru validitatea contractului de vnzare-cumprare cauza trebuie s
existe, chiar dac nu este stipulat expres n contract. De altfel, potrivit art. 1235
Cod civil cauza este motivul care determin fiecare parte s ncheie contractul
1

Ioan Zinveliu, op. cit., p. 65; Dan Chiric, op. cit., p. 47; Cornelia Toader, Manual , vol. I, p. 28

40

, iar potrivit art.1239 Cod civil existena unei cauze valabile se prezum pn
la proba contrar. Cel care pretinde c vnzarea-cumprarea este lipsit de
cauz, este inut a face dovada n acest sens.Absena cauzei atrage sanciunea
nulitii absolute a vnzrii.
b) Cauza s fie real
Cauza trebuie s fie real i nu fals. Ea este fals atunci cnd prile sau
numai una dintre ele au avut credina greit c scopul pentru care au ncheiat
vnzarea exist, este realizabil, pe cnd n realitate acesta nu exist. Cauza falsa
este de fapt o eroare asupra cauzei care atrage doar nulitatea relativ a
contractului.
c) Cauza s fie licit i moral
Cauza este licit cnd este conform cu normele juridice i este moral
cnd corespunde regulilor de convieuire social.
Cauza trebuie s fie licit, deoarece, n caz contrar, contractul este
sancionat cu nulitatea absolut. Astfel n practica juridic s-a considerat c este
ilicit cauza n care prile ntre care s-a ncheiat un contract de vnzarecumprare a unui imobil au tiut c acesta este proprietatea unei alte persoane i,
cu rea-credin, au urmrit s fraudeze pe adevratul proprietar1.
Cauza trebuie s fie i moral, adic scopul actului juridic contractul de
vnzare-cumprare s corespund regulilor de convieuire social. De exemplu
pentru imoralitatea cauzei s-a declarat nul absolut contractul de vnzarecumprare ncheiat n scopul meninerii unei relaii de concubinaj2.

CAPITOLUL VI
CONCLUZII I PROPUNERI DE LEGE FERENDA N
MATERIA CONTRACTULUI DE VNZARE CUMPRARE

T. S., s. civ., dec. nr. 279/1976, n CD 1976, p. 81; T. J. Constana, dec. civ. nr. 778/1987, n RRD nr. 2/1988, p.
69-70
2
T. J. Hunedoara, dec. civ. nr. 193/1988, n RRD nr. 10/1988, p. 68

41

Ca parte integrant a dreptului civil, materia contractelor speciale are ca


obiect de reglementare instrumente juridice prin intermediul crora se
realizeaz, de regul, circulaia bunurilor (de exemplu vnzarea-cumprarea,
schimbul, mprumutul), folosina i conservarea lor (de exemplu locaiunea,
depozitul) ori crearea de valori (de exemplu antrepriza). n concluzie putem s
afirmm c regimul juridic al contractelor speciale reprezint, att din punct de
vedere teoretic ct i din punct de vedere practic, o parte i a dreptului privat, n
general i a dreptului civil, n special.
Contractul de vnzare-cumprare, cunoscut nc din cele mai vechi
timpuri sub diferite forme, prezint o deosebit importan juridic sub aspectul
faptului c este unul dintre cele mai uzitate contracte din materia contractelor
speciale. Acest fapt impune legiuitorului s trateze cu o deosebit atenie
aspectele legate de reglementarea raporturilor juridice care se nasc o dat cu
negocierea i ncheierea unui asemenea contract.
Datorit faptului c societatea uman i raporturile care se stabilesc ntre
membrii ei sunt ntr-un continuu progres, statul, prin structurile sale specializate,
va trebui s manifeste o exemplar diligen n reglementarea noilor relaii care
n general apar i se stabilesc ntre indivizi. n lupta continu pe care dreptul o
are de purtat cu progresul tehnicii, pot aprea i unele aspecte a cror
reglementare este neglijat. Aceast situaie este ntlnit i n materia
contractului de vnzare-cumprare. Din acest motiv considerm c anumite
inovaii aduse reglementarilor actuale ar fi inevitabile.
Referitor la preul vnzrii considerm c acesta ar trebui s fie pe lng o
sum de bani i alte bunuri care prin natura lor i potrivit inteniei prilor se
asimileaz banilor.
Un alt aspect, care ar putea suferi modificri n privina reglementrii, este
cel privitor la obligaiile vnztorului. Pe lng cele dou obligaii principale ale
vnztorului, aceea de a preda lucrul i de a garanta pe cumprtor contra
eviciunii i contra viciilor, considerm c ar trebui inclus i acea obligaie
referitoare la strmutarea proprietii bunului. Concepia actual potrivit creia
transferul dreptului de proprietate se realizeaz n momentul predrii lucrului o
42

considerm eronat pentru raiunea c, de regul, proprietatea se transmite din


momentul ncheierii contractului.
ntruct legislaia noastr civil cuprinde reguli speciale referitoare la
vnzarea prin licitaie public i la vnzare cu plata preului n rate ar fi firesc
includerea acestora n rndul varietilor de vnzare.

43

BIBLIOGRAFIE

1. Codul Civil (Legea nr.287/2009)


2. Decretul Lege nr. 61/1990 privind vnzarea de locuine din fondurile
statului ctre populaie.
3. Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar.
4. Legea nr. 85/1992 privind vnzarea de locuine i spaii cu o alt
destinaie construite din fondurile statului modificat prin Legea nr.
76/1991.
5. Legea nr. 112/1995 privind reglementarea situaiei juridice a unor
imobile cu destinaie de locuine trecute n proprietatea statului.
6. Legea nr. 54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor.
7. Francisc Deak Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura
Universul juridic, Bucureti, 2001.
8. Liviu Stnciulescu Drept civil. Contracte speciale, Editura All Beck,
Bucureti, 2002.
9.

Corneliu Turianu Contracte speciale, practica judiciara adnotata,


Editura Fundaiei Romnia de mine, Bucureti, 1999.

10. Matei B. Cantacuzino, Curs de drept civil, Ediia a II-a, Editura Ramuri,
1956.
11. D. C. Florescu, Drept civil. Contracte speciale, Editura Titu Maiorescu,
Bucureti, 2001.
12. Iosif R. Urs, Contracte civile, volumul al II-lea, Editura Oscar Print,
Bucureti, 1998.
13. Gheorghe Beleiu, Drept civil romn, Editura ansa, Bucureti, 1998.
14. Ioan Albu, Drept civil. Contractul i rspunderea contractual, Editura
Dacia, Cluj-Napoca, 1994.
15. Tudor R. Popescu, Drept civil vol. I, Editura Oscar Print, Bucureti,
1994.

44

16. T. R. Popescu, Contractul n Teoria general a obligaiilor de T. R.


Popescu, P. Anca, Editura tiinific, Bucureti, 1968.
17. Ph. Malaurie, L. Anzes, Cours de droit civil, Les contracts speciaux,
Paris, 1988.
18.

tefan Ruschi, Tamara Ungureanu, Drept civil, Editura Fundaia


Chemarea, Iai, 1995.

19. Toma Mircea, Drept civil. Teoria general a obligaiilor, Editura


Argument, Bucureti, 2002.
20. E. Heroveanu, Tratat teoretic i practic de procedur civil, Iai, 1923.
21. R. Voiculescu, Promisiunea unilateral de vnzare imobiliar n dreptul
comparat, Bucureti, 1938.
22. J. Ghestin, Le contrat : formation, Paris, 1988.
23. C. Hamangiu, I. Rosseti-Blnescu, Al. Bicoianu, Tratat de drept civil
romn, vol. II, Bucureti, 1929.
24. Dumitru Macovei, Drept civil. Succesiuni, Editura tefan Procopiu, Iai,
1995.
25. Dimitrie Alexandresco, Principiile dreptului romn, vol. I, Bucureti,
1926.
26. Repertoriu de practic judiciar n materie civil a Tribunalului Suprem i
a altor instituii juridice pe anii 1952-1969 de I. Muhu, Al. Leviodox, iar
pe anii 1969-1975, 1975-1980, 1980-1985 de I Mihu.
27. Culegere de practic judiciar civil a Tribunalului Bucureti, cu note de
I. Mihu, Editura ansa, Bucureti, 1992.
28. Culegerea de practic judiciar a Tribunalului Bucureti 1993-1997,
Editura All Beck, 1998.
29. P. Perju, Practic judiciar civil, Completat i adnotat, Editura
Continut XXI, Bucureti, 1999.
30. Dreptul nr. 8/1990; D. nr. 7/1992; D. nr. 8/1992; D. nr. 10/1992; D. nr.
1/1993; D. nr. 5/1993; D. nr. 6/1993; D. nr. 7/1993; D. nr. 8/1993; D. nr.
10/1993; D. nr. 2/1994; D. nr. 6/1994; D. nr. 12/1994; D. nr. 1/1995; D. nr.
12/1995; D. nr. 2/1996; D. nr. 4/1996; D. nr. 7/1999; D. nr. 2/2000.
45

31. RRD nr. 2/1975; RRD nr. 9/1978; RRD nr. 10/1981; RRD nr. 6/1983;
RRD nr. 11/1983; RRD nr. 3/1986; RRD nr. 2/1988; RRD nr. 10/1988;
RRD nr. 11/1988; RRD nr. 9/1997; RRD nr. 2/1998; RRD nr. 9/1998.

46

LIST DE ABREVIERI
HG Hotrrea Guvernului
OG Ordonana Guvernului
OUG Ordonana de urgen a Guvernului
CC Curtea Constituional
CSJ Curtea Suprem de Justiie
TS Tribunalul Suprem
CA Curtea de Apel
TMB Tribunalul municipiului Bucureti
TJ Tribunalul Judeean
RRD Revista Romn de Drept
Dreptul Revista Dreptul
JN Revista Justiia Nou
s. civ. secia civil
s. pen. secia penal
s. com. secia comercial
s. cont. adm. secia de contencios administrativ
dec. - decizie
dec. civ. decizie civil
col. civ. colecie civil

47