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Latina y el Caribe
AVALUO DE INMUEBLES Y
GESTION DEL SUELO
METODOS DE VALORACION
Capitulo 2
Autor: Oscar Borrero Ochoa
oscarborrero@cable.net.co
Valoracion y Plusvalia
1- Utilidad de la valoracin comercial para
efectos fiscales y desarrollo urbano
2- Factores y mtodos en la valoracin
comercial, base para cobro de plusvalias.
3- El avaluo de mercado es clave para capturar
las plusvalias urbanas
oscarborrero@cable.net.co
TIPOS DE VALORACION
Valoracin
V
l
i = Tasacin
T
i
Peritazgo = con efectos judiciales
Garantas = valoracin para crdito hipotecario
Valor de mercado = valor comercial = valor
venal.
Valor fsico = para balances y activos de las
empresas. Utilizado en contabilidad.
Valor fiscal = catastral, patrimonial, notarial.
oscarborrero@cable.net.co
Definicion
fi i i de
d Avaluo
A l de
d Mercado
d
o Comercial
Se entiende p
por valor comercial de un
inmueble el precio mas probable por el cual
este se transaria en un mercado donde el
comprador y el vendedor actuarian
libremente, con el conocimiento de las
condiciones fisicas y juridicas que afectan
el bien.
Valor no es igual a Precio!!!
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PRECIO DE MERCADO
Es la cantidad en dinero por la cual una
mercanca puede cederse (H.de Caires)
Es
E ell que se paga efectivamente
f ti
t por la
l
propiedad, sin considerar motivos, ni
presiones
i
nii la
l inteligencia.
i t li
i (A.I.R.E.A)
(A I R E A)
El Precio difiere del Valor de Mercado
porque se trata de un hecho histrico o
concreto, mientras el valor de mercado
permanece en el avaluo hasta que es
comprado.(Appraisers)
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El mercado de lotes
promedios
Valor objetivo
de oferta
MERCADO
Valor objetivo
de demanda
precios
Metodo del
costo
MERCADO
Metodo de la
renta
Factor
fuente
FACTORES Y METODOS en la
valoracion comercial o de
mercado
d
LOTE
CONSTRUCCION
FACTOR DE COMERCIALIZACION
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1. LOTE
Es un inmueble rural?
Ubicacin respecto a los centros urbanos o
mercados demandantes
Avalo del
TERRENO
en bruto
Es el inmueble urbano?
Factor
F
t edificabilidad
difi bilid d
Normas y densidades
Obras de infraestructura
LOTE URBANIZADO
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Especulacion
Valor =
f ilid d y
fertilidad
ubicacion
oscarborrero@cable.net.co
Buenos Aires
Precios mximos
Cordoba
Montevideo
Prrecio agrcoola
Rosario
Ciudad
monocentrica
Periferia
Centro
Periferia
Precio/m2
Bogota
Caracas
CIUDAD LINEAL
Santiago
Lima
Sao Paulo
Ri Janeiro
Rio
J
i
Estrato
medio
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Alto exclusivo
2. CONSTRUCCIN
Es todo lo que va sobre el terreno. Puede
ser construcciones nuevas o usadas.
3. FACTOR DE COMERCIALIZACION
Depende del mercado del inmueble
total zonas que le rodean
total,
rodean, ubicacin del
barrio, obsolescencia del sector,
ventajas del conjunto
conjunto, etc
etc..
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Lote urbanizado +
construccin =
Valor fsico
((intrnseco))
METODOS VALUATORIOS
COMPARATIVO
: Lote
1. METODO COMPARATIVO
o de mercado
No confundir con la comparacin
entre los precios de la oferta !
Compara los elementos del inmueble por avaluar
con similares de otro inmueble.
Aplica la estadstica y modelos economtricos ms
la experiencia del mercado inmobiliario.
Parte
Parte de Ofertas
Ofertas, Transacciones y Avaluos
recientes
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METODOLOGIA TRADICIONAL
FACTORES DE CONFIGURACION
9Factor de fondo (f)
9Factor de frente (F)
9Forma (fe)
9Topografa (T)
9Proporcin (P)
9Tamao (t)
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Precio prome
P
edio
UV
VC/m2
1. Influencia de la profundidad
Exponencial
X1 < X2
Y1 > Y2
Y1
Y2
Fondo
X1
X2
A
A mayor profundidad
f did d del
d l lote
l
ell valor
l unitario
i i
disminuye
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CRITERIO
HOFFMAN
fx/2
fx
fx/2
V = US 84 /m2
2/3 Vt
Calle
1/3 Vt
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ft
=
fx
0.415
2.
F =
Fx
Ft
0 . 25
16
30
50
2
15
3.
26
50
25
25
15
50
20
26
25
15
25
35
50
25
Influencia de la forma
FONDO EQUIVALENTE
Fe = Area total / frente del lote
Ejemplo lote 4 : factor de forma = 0,71
Factor de frente = 1.11
Valor = 100 * 0,71 * 1,11 = US 78/m2
..
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50
8
9
10
30
4.
Exponencial
X1 < X2
Y1 > Y2
Y1
Y2
X1
X2
PRECIO
ELASTICIDAD:
ELASTICIDAD: Respuesta inmediata de la
demanda a la variacin del precio.
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6.
COSTO DE
REPOSICION:
Es
se
el costo de la
a
construccin
NUEVA.
a)
Depreciacin de un inmueble
b) METODOS DE DEPRECIACION
No deben confundirse con la depreciacion
contable.
Para la depreciacin fsica y estado de
conservacin, se aplican los siguientes mtodos:
9Mtodo de la lnea recta (muy acelerado).
9Mtodo de Ross. (semiparabolico). El mas
recomendado.
9Mtodo de Heidecke (para el estado de
conservacion)
9Tablas de Fitto y Corvini facilitan al avaluador
los clculos de depreciacin.
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3. METODO RESIDUAL
Obtiene
Obti
ell valor
l del
d l tterreno como
residuo o saldo entre el precio de venta del
inmueble restndole la utilidad y el precio de
la construccin.
Deduciendo los costos al valor total de
las ventas, se llega al valor mximo
que soportara el lote.
oscarborrero@cable.net.co
Permite llegar
g al valor del terreno a p
partir del p
precio total
del inmueble deduciendo los diferentes costos que
intervienen en la edificacin.
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Tecnica Inductiva
Estudios sobre America Latina demuestran que
la incidencia del suelo (factor alfa) tiene una
proporcin estable entre la edificabilidad
(densidad de m2) y las ventas del proyecto
inmobiliario.
inmobiliario
Resultados Catastro EAD LILP: oscila entre
10 y 20% de las ventas segn uso
uso, estrato
social y el indice de edificacin (IC, CUS,
FOT))
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OS DE 3
3.000
000
MENOS
RANGO DE ALTURA
DE 1 A 3 PISOS
SOS
DE 4 A 6 PISOS
DE 1 A 3 PISOS
DE 3.000 A 6.000
DE 4 A 6 PISOS
DE 7 A 9 PISOS
DE 1 A 3 PISOS
DE 4 A 6 PISOS
DE 6.000 A 12.000
DE 7 A 9 PISOS
MAS DE 10 PISOS
DE 4 A 6 PISOS
DENSIDAD
INCIDENCIA
120 - 160
330 - 400
00
185 - 320
329 - 514
93 - 118
361
185 - 255
270 - 354
200 - 284
310 - 377
97 - 124
281 - 513
228 - 246
250 - 506
204 - 289
341 - 474
100
182 - 202
128
180 - 195
235 - 556
22.41%
16.76%
6 6%
16.79%
12.08%
23.50%
12.09%
17.86%
11.78%
15.97%
12.45%
>20.00%
13.07%
17.97%
12.75%
16.89%
11.48%
20.00%
13% - 17%
19.30%
15.10%
13.32%
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Grfico 22 C
1998
1980
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Incidencia
Incidencia de la altura en el indice de
construccion y en el valor del suelo
ndice de construccin o edificabilidad
(CUS)
Es el nmero mximo de metros cuadrados de construccin sobre
el nivel del suelo dividido para el rea neta del terreno
Angulo de obstruccin
A =B = 45
A
H
H/2
h/2
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Aislamiento
Posterior
Aislamiento
Lateral
10
12
15
20
25
30
40
FONDO
40
40
40
40
40
40
40
Tamao lote
400
480
600
800
1000
1200
1600
De 1 a 3 pisos
De 4 pisos
De 5 a 6 pisos
De 7 a 8 pisos
De 9 a 10 pisos
De 11 a 12 pisos
10
De 13 o ms pisos
1/3 de la altura
1/3 altura
,
0,32
0,40
,
0,48
,
0,56
,
0,61
,
0,64
,
0,68
,
0,155
0,26
0,36
0,47
0,53
0,57
0,62
0,15
0,25
0,35
0,45
0,51
0,55
0,60
0 12
0,12
0 24
0,24
0 36
0,36
0 44
0,44
0 48
0,48
0 54
0,54
0,00
0,05
0,20
0,30
0,36
0,44
0,00
0,00
0,06
0,18
0,25
0,34
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Nmero de pisos
lote 10 x 40
lote 12 x 40
lote 15 x 40
lote 20 x 40
lote 25 x
40
lote 30 x
40
lote 40 x
40
Tamao lote
400
480
600
800
1000
1200
1600
De 1 a 3 pisos
De 4 pisos
De 5 a 6 pisos
De 7 a 8 pisos
De 9 a 10 pisos
De 11 a 12 p
pisos
0,96
1,2
1,4
1,7
1,8
1,9
2,0
0,62
1,0
1,4
1,9
2,1
2,3
2,5
09
0,9
15
1,5
21
2,1
27
2,7
31
3,1
33
3,3
36
3,6
1,0
1,9
2,9
3,5
3,9
4,4
0,0
0,5
2,0
3,0
3,6
4,4
00
0,0
00
0,0
08
0,8
21
2,1
30
3,0
41
4,1
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Indic
ces de construccion
frente 40
frente 30
frente 20
frente 15
frente 10
10
12
Altura pisos
US por m
m2
400
350
300
250
200
150
100
50
0
10
12
15
20
25
30
40
frentes de lote
TECNICA DEDUCTIVA
Se define el Potencial de ventas : rea til por precio/m2 vendible.
Se estima el rea construida total (incluyendo zonas comunes y
stanos)
oscarborrero@cable.net.co
895000,00
179000,00
20,00%
107400,00
60,00%
179.000,00
5,00
35.800,00
71.600,00
AREA CONSTRUIDA
179.000,00
161.100,00
CIRCULACIONES
17.900,00
60,00
UNIDADES RESULTANTES
2 685 00
2.685,00
671,25
671,25
oscarborrero@cable.net.co
671,25
M
$ 370
$59.607.000
ANALISIS DE COSTOS
100,00%
COSTOS DIRECTOS
VALOR M CONSTRUCCION DE VIS
VALOR M2 CONSTRUCCION PARQUEO
$ 165
$43
$30.184.434
50,64%
COSTOS INDIRECTOS 30 %
$9.055.330
$
30,00%
, %
$39.239.765
65,83%
$26
$2.792.400
4,68%
TOTAL COSTOS
UTILIDAD Y LOTE
$17.574.835
29,48%
UTILIDAD 55%
$9.666.159
16,22%
LOTE 45%
$ 7.908.676
13,27%
OPCION No. 1
$44,18
OPCION No. 2
UTILIDAD 50%
LOTE 50%
VALOR M2 TERRENO AREA NETA URBANIZABLE DE VIS
VALOR M2 AREA UTIL URBANIZADA
oscarborrero@cable.net.co
$8.787.418
14,74%
8.787.418
14,74%
$49,09
$47
ANEXO 7
RESUMEN CON CARGAS Y PLUSVALIAS
AREA TOTAL O AREA BRUTA DEL AMBITO DE REPARTO 2 (m2)
1100000
Valores en dolares
895000
VALOR M
OPCION 2
VALOR TOTAL
OPCION 2
A.N.U. COMERCIO
44750,00
$ 155
$ 6.942.823
A.N.U. MULTIPLE
44750,00
$ 160
$ 7.142.100
A.N.U. VIS
179000,00
$ 47
$ 8.348.047
A.N.U. ESTRATO 4
268500,00
$ 102
$ 27.478.574
A.N.U. ESTRATO 5
179000,00
$ 133
$ 23.752.551
A.N.U. ESTRATO 3
179000,00
$ 62
$ 11.172.649
$ 95
$ 95
$ 77
CARGA GENERAL AR 2
$ 20.694.347
CARGA INTERMEDIA AR 2
$7
7.608.696
608 696
TOTAL CARGAS
$ 28.303.043
25,73
$ 56.533.701
$ 51
$ 10
CALCULO PLUSVALIA
VALOR M
M CON CARGAS - VR M
M RURAL
$ 41
VALOR LOTE
$ 31
oscarborrero@cable.net.co
FACTOR DE COMERCIALIZACION
Es la diferencia entre el valor de mercado y el
valor fisico del inmueble.
(lote + construccion) * F.C. = Valor mercado
Es el intangible que da el mercado al valor
fisico de acuerdo con la ubicacin y buena
rentabilidad del inmueble.
Solo se puede calcular mediante transacciones
reales o por el mtodo de renta y capitalizacion
oscarborrero@cable.net.co
GRACIAS
municipio
propietario
oscarborrero@cable.net.co