Les Instrument D'urbanisme Entre Proprietaire Fonciers Et Application

Rpublique algrienne dmocratique et populaire
Ministre de lenseignement suprieur et de la recherche scientifique

:
:
Universit Mohamed Khider Biskra

Facult des sciences et de la technologie
Dpartement darchitecture
Rf :...
Mmoire prsent en vue de lobtention Du diplme de
Magister
Option : Etablissements humains dans les milieux arides et semi -arides
LES INSTRUMENTS DURBANISME

ENTRE PROPRIETAIRE FONCIER
ET APPLICATION
CAS DETUDE : LA VILLE DE BATNA
Prsent par
Nedjai Fatiha
Soutenu publiquement le.
Devant le jury compos de :

Pr. Alkama Djamel
Prsident
Universit de Biskra
Pr. Khalfallah Boudjemaa
Rapporteur
Universit de Msila
Pr. Zemmouri Noureddine
Examinateur
Universit de Biskra
Pr. Dib Belgacem
Examinateur
Universit de Batna
Remerciements
Je remercie :
Dieu tout puissant de mavoir donn le courage et la patience
Pour terminer ce modeste travail.
Mes remerciements les plus sincres mon encadreur monsieur le
professeur Khalfallah Boudjemaa davoir accept dencadrer ce
travail. Je le remercie pour sa comprhension, ses encouragements
Et ses orientations accords tout au long de ce travail. Quil trouve
ici lexpression de ma profonde gratitude.
Mes remerciements vont galement aux membres du jury, qui ont
accept et qui vont valuer la qualit de mon modeste travail.
Quils trouvent ici, en mon nom, ma reconnaissance la plus sincre.
Je remercie galement tous mes enseignants de la post-graduation.
Et enfin Je prsente mes vifs remerciements tous ceux et celles qui
mont aid de prs ou de loin llaboration de ce travail.
Ddicaces
Je ddie ce modeste travail :
A la mmoire de ceux que personne ne peut compenser les sacrifices
quils ont consentis pour mon bien tre : mon cher pre et mon mari.
Jadresse un grand merci ma famille qui a toujours t prsente
lorsque jen ai eu besoin, en
Particulier ma chre maman et mon fils ZINOU. Ce travail vous
doit beaucoup Quil soit pour
Vous le Tmoignage de ma reconnaissance et comprhension.
TABLE DES MATIERES

Ddicace
Remerciements
-Listes des figures
-Listes des tableaux
-Listes des photos
-Listes des cartes
CHAPITRE INTRODUCTIF :
Introduction .............................................................................................................. 02
1- Problmatique ..................................................................................................... 07
2- Les hypothses de recherche .............................................................................. 09
3- Etat de lart et motivation .................................................................................... 10
4- Objectifs et dmarche ......................................................................................... 12
5- Chois du cas dtude ........................................................................................... 14
6- Structure du mmoire .......................................................................................... 15
PREMIERE PARTIE : ETUDE CONCEPTUELLE ET THEORIQUE
INTRODUCTION DE LA PREMIERE PARTIE ............................................. 19
CHAPITRE I : Evolution des politiques urbaines et des instruments
durbanismes en Algrie.
Introduction ............................................................................................................. 22
1-Aperu sur la dfinition et fondement de la planification urbaine ...................... 24
2-Les tapes de lvolution des politiques urbaines en Algrie ............................... 25
2-1.Les politiques urbaines en Algrie avant la colonisation ................................. 26
2-1-1.Les villes Romaines ........................................................................................ 26
2-1-2.Les villes Arabo-musulmane .......................................................................... 28
2-1-3.Les villes algrienne durant la priode ottomane .......................................... 30
2-2.Les politiques urbaines en Algrie pendant la colonisation franaise
(1830-1962) ....................................................................................................... 31
2-2-1.La priode 1830-1919 .................................................................................... 32
2-2-2. La priode 1919-1948 ................................................................................... 32
2-2-3. La priode 1948-1962 .................................................................................... 33
2-2-3-1.Le plan durbanisme directeur (P.U.D) ....................................................... 33
2-2-3-2.Les plans de dtails ..................................................................................... 34
2-2-3-3.Les plans durbanisme et restructuration .................................................... 34
2-2-3-4.Le programme dquipement urbain et le plan de modernisation et
Dquipement (P.M.E) ............................................................................ 34
I
2-2-3-5.Les programmes durbanisme et les zones urbaniser par priorit

(Z.U.P) ........................................................................................................ 34
2-3.Les politiques urbaines aprs lindpendance................................................... 35
2-3-1.La priode 1962-1966 .................................................................................... 36
2-3-1-1.Les zones industrielles (Z.I) ........................................................................ 37
2-3-2. La priode 1967-1977 ................................................................................... 37
2-3-2-1.Le premier plan triennal (1967-1969) ......................................................... 38
2-3-2-2. Le premier plan quadriennal (1970-1973) ................................................. 38
2-3-2-3. Le deuxime plan quadriennal (1974-1977) .............................................. 38
2-3-2-4.Les instruments de planification socio-conomique ................................... 39
2-3-2-5. Le plan communal de dveloppement (P.C.D) ......................................... 39
2-3-2-6. Le plan de modernisation urbaine (PMU) ................................................ 40
2-3-2-7.Le plan durbanisme directeur (P.U.D) ...................................................... 40
2-3-2-8. Le plan durbanisme provisoire (P.U.P)..................................................... 45
2-3-2-9.Les instruments durbanisme oprationnel ................................................. 45
2-3-2-9-1.La zone dhabitat urbain nouvelle (ZHUN) ............................................. 45
2-3-2-9-2 .Le lotissement ......................................................................................... 45
2-3-2-9-3. La ZAC (zone damnagement concerte) ............................................. 46
2-3-3. La priode 1978-1988 .................................................................................... 46
2-3-3-1. Les diffrents instruments damnagements du territoire .......................... 47
2-3-3-1-1. Le schma national damnagement du territoire (SNAT) ..................... 48
2-3-3-1-2. Le schma rgional damnagement du territoire (SRAT) ..................... 50
2-3-3-1-3. Le plan damnagement de wilaya (PAW) ............................................. 51
2-3-3-1-4. Le schema de coherence urbaine(scu) comme nouveau instrument
durbanisme ............................................................................................. 52
2-3-4. La priode 1988 1990 ............................................................................. 55
2-3-5. La priode 1990 nos jours ......................................................................... 56
2-3-5-1.La loi sur lamnagement et lurbanisme .................................................. 57
2-3-5-2. Lamendement de la loi 90/29 relative lamnagement et lurbanisme. . 58
2-3-5-3.La loi du 18 Novembre 1990 relative lorientation foncire ................... 60
Conclusion ................................................................................................................ 61
CHAPITRE II : ETUDE ANALYTIQUE DES INSTRUMENTS
DAMENAGEMENTS ET DURBANISME (PDAU et POS)
Introduction .............................................................................................................. 65
1. Le plan directeur damnagement et durbanisme (PDAU) ............................... 68
1.1. Dfinition du plan directeur damnagement et durbanisme ........................... 68
1.2. Les objectifs du plan directeur damnagement et durbanisme ...................... 69
1.3. Les diffrents secteurs ....................................................................................... 71
1.4. Le phasage administratif delaboration du plan directeur damenagement
et durbanisme ...................................................................................................... 73
II
1.5. Le contenu des tudes du plan directeur damnagement et durbanisme ....... 76

1.6. Les dfaillances du plan directeur damnagement et durbanisme ................. 78
1.7. Les procdures administratives dlaboration du plan directeur
damnagement et durbanisme ....................................................................... 80
1.8. Les procdures administratives dapprobation du plan directeur
damnagement et durbanisme ....................................................................... 83
1.9. La rvision du plan directeur damnagement et durbanisme ......................... 84
2. Le plan doccupation des sols (POS) ................................................................ 84
2.1. Dfinition du plan doccupation des sols ....................................................... 85
2.2. Les objectifs du plan doccupation des sols .................................................... 86
2.3. Le phasage administratif de lelaboration du plan doccupation des sols ........ 87
2.4. Le contenu des tudes du plan doccupation des sols ..................................... 88
2.5. La rvision du plan doccupation des sols ...................................................... 91
2.6. Les procdures administratives dlaboration du plan
doccupation des sols......................................................................................... 92
2.7. Les procdures administratives dapprobation du plan
doccupation des sols......................................................................................... 95
2.8. Caractristiques des PDAU et POS . ................................................................. 96
2.9. Complmentarit entre le PDAU et le POS ...................................................... 97
2.10. Mise en uvre des PDAU et POS ................................................................... 98
2.11. Contraintes dlaboration des PDAU et POS .................................................. 99
2.12.Les instruments durbanisme et foncier .......................................................... 100
3. Les instruments de contrle de la rglementation de lurbanisme ....................... 100
3.1. Le certificat durbanisme .................................................................................. 102
3.2. Le permis de lotir .............................................................................................. 103
3.3. Certificat de morcellement ................................................................................ 104
3.4. Permis de construire .......................................................................................... 105
3.5. Certificat de conformit .................................................................................... 107
4. Les infractions aux rgles darchitecture, durbanisme et sanctions.................... 108
4.1. 1.La police durbanisme et de protection de lenvironnement .......................... 109
4.2. Les diffrentes catgories dinfractions ............................................................ 109
Conclusion ................................................................................................................ 111
CHAPITREIII : EVOLUTION DE LA GESTION ET DE LA POLITIQUE
FONCIERE EN ALGERIE
Introduction .............................................................................................................. 114
1. Le foncier en Algrie ............................................................................................ 116
1.1. Le foncier algrien prcolonial ......................................................................... 116
1.1.1. Les terre melk ................................................................................................. 116
1.1.2. Les terre arch .................................................................................................. 117
III
1.1.3. Les terres houbous .......................................................................................... 117

1.1.4. Les terre mekhzen .......................................................................................... 117
1.1.5. Les terre du beylek ......................................................................................... 117
1.2. Le foncier algrien durant la colonisation franaise ......................................... 118
1.2.1. La priode de 1830-1962................................................................................ 118
1.3. Le foncier algrien aprs lindpendance.......................................................... 119
1.3.1. La priode avant 1990 ................................................................................. 119
1.3.1.1. La priode de 1962-1971............................................................................. 119
1.3.1.2. La priode de 1971-1980............................................................................. 121
1.3.1.2.1. La constitution des rserves foncires communales RFC ........................ 122
1.3.1.2.2. Les difficults de la mise en place des rserves foncires ....................... 124
1.3.1.3. La priode de 1980-1990............................................................................ 126
1.3.2. La priode allant de 1990 nos jours ............................................................. 127
1.3.2.1-La loi du 18 Novembre 1990 relative lorientation foncire .................... 128
1.3.2.1.1-Leffort de clarification foncire introduit dans la loi
dorientation foncire .............................................................................. 129
1.3.2.2-La loi 90-30 du 1er dcembre 1990 portant loi domaniale .......................... .130
2- Les organismes de la gestion et de la rgulation foncire urbaine ...................... 130
3- Les diffrents modes daccs la proprit et les procdures
dacquisition du sol ............................................................................................. 134
3.1- Laccs la proprit par succession ............................................................... 134
3.2- Laccs la proprit par laffectation ............................................................. 134
3.3- Les biens wakfs (houbous) ................................................................................ 134
3.4- Laccs la proprit foncire agricole (APFA) .............................................. 135
3.5- La dvolution .................................................................................................... 135
3.6-Laccs la proprit par actes administratifs ................................................... 135
3.7- Lexpropriation pour cause dutilit publique .................................................. 136
3.8-La premption .................................................................................................... 137
4 -Le phnomne de la spculation foncire ............................................................ 138
5-Les services intervenants dans la gestion du foncier ............................................ 139
5-1- Les intervenants publics ................................................................................... 139
5-2- Les intervenants privs ..................................................................................... 145
6- La traduction spatiale de la stratgie foncire...................................................... 147
7- La complexit du foncier algrien ....................................................................... 147
Conclusion ................................................................................................................ 149
Conclusion de la premire partie .............................................................................. 152
IV
DEUXIEME PARTIE : METHODOLOGIE, ANALYSE ET

INTERPRETATION
INTRODUCTION DE LA DEUXIEME PARTIE.............................................. 155
CHAPITRE IV : EVOLUTION DEMOGRAPHIQUE ET URBAINE DE
LA VILLE DE BATNA
Introduction .............................................................................................................. 158
1. Contexte gnrale et Prsentation de la wilaya de Batna .................................... 159
2. Batna au cur de lhistoire ................................................................................... 161
3. Situation de la wilaya de Batna ........................................................................... 162
3.1. Situation gographique de la wilaya de Batna ................................................. 162
3.2. Situation administrative de la ville de Batna .................................................... 163
4. Les donnes de la population et du parc logement dans la ville de Batna ........... 164
4.1-Les priodes de laccroissement de la population et de lvolution du parc
logements dans la ville de Batna ............................................................................ 165
4.1.1-La premire priode : avant et en 1945 ........................................................... 165
4.1.2-La deuxime priode : 1945 -1966 ................................................................ 165
4.1.3-La troisime priode : 1966 -1977 ................................................................ 166
4.1.4-La quatrime priode : 1977-1987 ................................................................. 166
4.1.5-La cinquime priode : 1987-1998 ................................................................ 167
4.1.6-La sixime priode : 1998-2008 ................................................................... 167
4.2-Les facteurs influents laccroissement de la population et le parc logements . 167
4.2.1-La croissance naturelle ................................................................................... 167
4.2.2-Lmigration ................................................................................................... 168
5. Le relief ................................................................................................................ 169
6. Les donnes climatiques ....................................................................................... 170
7. Les tapes de lvolution de la ville de Batna ...................................................... 170
7.1-Premire tape : ltape coloniale ...................................................................... 170
7.1.1- La priode : 1844-1870 .................................................................................. 170
7.1.2- La priode : 1871-1923 .................................................................................. 173
7.1.3- La priode : 1924-1945 .................................................................................. 173
7.1.4- La priode : 1946-1961 .................................................................................. 174
7.2-Deuxime tape :ltape post coloniale (tape de lindpendance aprs 1962) 174
7.2.1- La priode : 1962-1973(priode transitoire) .................................................. 175
7.2.2- La priode : 1974-1984 (dveloppement urbain planifi) ............................ 175
7.2.3- La priode : 1985-1994(saturation du tissu urbain
et nouvelle lgislation urbaine) ..................................................................... 177
7.2.4- La priode : 1994-2005 (premire exprience
dlaboration des outils damnagement et durbanisme) ........................... 178
7.2.5- La priode : 2005-2012(la rvision du plan directeur damnagement et
V
durbanisme et lapparition des ples urbains) ............................................. 178

8-La typologie du cadre bti de la ville de Batna .................................................... 182
8.1-Le tissu colonial ................................................................................................ 182
8.1.1-Le tissu central mixte ..................................................................................... 182
8.1.2-Le tissu traditionnel ......................................................................................... 183
8.1.3- habitat collectif ............................................................................................... 184
8.1.4- les quipements .............................................................................................. 184
8.2-Les tissus priphriques ..................................................................................... 184
8.3-Les zones dhabitat urbaines nouvelles ( ZHUN) (S) ........................................ 184
8.4-La zone industrielle ........................................................................................... 186
8.5-La zone militaire ............................................................................................... 186
9- Les types de quartiers dans la ville de Batna ...................................................... 188
9-1 Les quartiers planifis .................................................................................... 188
9.1.1 Les quartiers coloniaux ............................................................................... 188
9.1.2- Les quartiers planifis LES LOTISSEMENTS ..................................... 188
9.1.3- Les coopratives immobilires .................................................................... 188
9.2-les quartiers auto-construits spontans......................................................... 189
10- Limpact du foncier sur la typologie de lhabitat dans la ville de Batna ........... 189
11- Les formes dextension spatiale du tissu urbain de la ville de Batna ............... 190
12- Les obstacles naturels et artificiels lis au phnomne durbanisation ............. 192
13- Oprations damlioration urbaine dans la ville de Batna ............................... 194
14-Les outils de planifications urbaines dans la ville de Batna .............................. 194
14.1-Le plan durbanisme directeur (PUD) ............................................................. 194
14-2.Le schma national de lamnagement du territoire (SNAT) .......................... 195
14-3.Le schma rgional de lamnagement du territoire (SRAT)
des hauts plateaux Est ...................................................................................... 195
14-4.Le plan damnagement de la wilaya (PAW) .................................................. 196
14-5-Le schma de cohrence urbaine (SCU) de la ville de Batna .......................... 197
Conclusion ................................................................................................................ 199
CHAPITRE V : LE FONCIER ET LES INSTRUMENTS

DAMENAGEMENT ET DURBANISME
DANS LA VILLE DE BATNA
Introduction .............................................................................................................. 203
1-Le plan directeur damnagement et durbanisme (PDAU)
de la ville de Batna ................................................................................................ 204
2-La rvision du plan directeur damnagement et durbanisme (PDAU)
de la ville de Batna ........................................................................................... 205
3-les orientations de politique urbaine loin des instruments
damnagements et durbanisme .......................................................................... 210
VI
4-La nature juridique des terrains dans la ville de Batna ......................................... 212
4.1-les terrains communaux ..................................................................................... 212
4.2-les terrains privs ............................................................................................... 212
4.3-les terrains de ltat ............................................................................................ 213
4.4-Les terrains militaires ......................................................................................... 213
5 Les disponibilits foncires dans la ville de Batna ............................................... 215
5.1-variante 01 : secteur urbanis ............................................................................. 215
5.2-variante 02 : secteur urbaniser........................................................................ 215
6- Lobstacle du foncier face aux instruments durbanisme .................................... 216
7- Les plans doccupation des sols (POS) de la ville de Batna ............................... 217
7.1-La concertation des plans doccupation des sols (POS) de la ville de Batna .... 225
7.2- Lobstacle des constructions illicites dans les plans doccupation des sols
(POS) de la ville de Batna ............................................................................... 225
7.3-le pole urbain de Hamla POS 1,2,3 et 4 comme solution face aux problme
du foncier priv .................................................................................................. 226
8-Les infractions aux rgles durbanisme et sanctions ............................................ 228
Conclusion ................................................................................................................ 229
CHAPITRE VI : APPROCHES PERTINENTES ET POSITIONNEMENT
EPISTEMOLOGIQUE.
Introduction ............................................................................................................. 234
1-les mthodes ......................................................................................................... 235
2-La mthode denqute .......................................................................................... 235
2.1-Enqute par questionnaire .................................................................................. 236
2.1.1-Dfinition du questionnaire ............................................................................. 236
2.1.2-La prparation du formulaire de question ...................................................... 237
2.1.3-Le questionnaire Auto Administr .................................................................. 237
2.1.4-La construction du formulaire de question ..................................................... 238
2.1.5-Lorigine des questions ................................................................................... 238
2.1.6-Les modles de questions utilises ................................................................. 238
2.1.7-La formulation des questions .......................................................................... 238
2.2-Lchantillonnage............................................................................................... 239
2.2-1-Dlimitation de la population ......................................................................... 239
2.3-Lentrevue de recherche ..................................................................................... 240
2.3.1-La construction de lentrevue de recherche .................................................... 241
2.4-Analyse et interprtation .................................................................................... 241
Conclusion ................................................................................................................ 242
VII
CHAPITRE VII : LINFLUENCE DE LA PROPRIETE FONCIERE PRIVE

SUR LAPPLICATION DES INSTRUMENTS DURBANISME
CAS DU POS N02 (EVITEMENT SUD) -BATNA
Introduction ............................................................................................................. 244
1. Prsentation du plan doccupation des sols POS 02 n02 (Evitement Sud). . 245
1.1. La situation ....................................................................................................... 245
2. Critre de choix du POS n02 (Evitement Sud ................................................ 247
3. Gense de llaboration du plan doccupation des sols POS n02 .................... 249
3.1. Programme global du POS ................................................................................ 250
3.1.1-Habitat ............................................................................................................. 250
3.1.2-Equipements .................................................................................................... 250
3.1.3. Zone dinvestissement .................................................................................... 250
3.2-La division du POS en zones homognes .......................................................... 250
3.2.1-Zone urbanise restructurer ...................................................................... 250
3.2.2-Zone mixte amnager (Habitat + Equipement) ........................................... 250
3.2.3-Zone dinvestissement .................................................................................... 251
3.3-Les tapes proposes pour la mise en uvre et application du POS ................. 253
3.3.1-Echancier de ralisation ................................................................................ 253
3.3.2-Identification et valuation financire du POS. .............................................. 255
4-Etude analytique de ltat actuel du plan doccupation des sols
(Analyse et interprtation des rsultats du lenqute) ......................................... 257
4.1-Le paramtre social. .......................................................................................... 266
4.2-Le paramtre foncier ......................................................................................... 268
4.3-Loccupation du sol et typologie du cadre bti. ................................................ 270
4.4-Laspect rglementaire. ...................................................................................... 275
4.4.1- Le permis de construire.275
4.4.2-Les Infractions aux rgles darchitecture et durbanisme et sanctions ........ 276
4.4.3-La mission de contrle de la rglementation4.4.3-Les intervenants dans
llaboration, lapplication et le contrle des instruments durbanisme ....... 279
5-les intervenants dans llaboration et lapplication
des instruments durbanisme ........................................................................... 279
Conclusion ............................................................................................................... 280
Conclusion de la deuxime partie ........................................................................... 284
Conclusion gnrale ................................................................................................ 287
Recommandations
Bibliographie
Annexe
Rsum
VIII
LISTE DES FIGURES

Figure.01 : La logique descendante de la planification urbaine
(de lamnagement du territoire lurbanisme de dtail). ...................... 48
Figure.02 : Les quatre lignes directrices fixes par le ministre de
Lamnagement du territoire et de lenvironnement
Pour la mise en uvre du SNAT 2025. .................................................. 49
Figure.03 : Le SCU dans le dispositif de lamnagement et de dveloppement
du territoire.............................................................................................. 55
Figure.04 : Les diffrents secteurs du plan directeur damnagement
et durbanisme (PDAU). .......................................................................... 71
Figure .05 : Procdure dlaboration du plan directeur Damnagement et
durbanisme (PDAU) ............................................................................ 82
Figure .06 : Procdure dapprobation du plan directeur Damnagement et
durbanisme (PDAU) ............................................................................. 83
Figure .07 : Procdure dlaboration du plan doccupation des sols (POS) .............. 94
Figure .08 : Procdure dapprobation du plan doccupation des sols (POS) ........... 95
Figure .09 : Le certificat durbanisme ....................................................................... 102
Figure .10 : Le permis de lotir ................................................................................... 103
Figure .11 : Le certificat de morcellement ................................................................. 104
Figure .12 : Le permis de construire .......................................................................... 106
Figure .13 : Le certificat de conformit ................................................................... 107
Figure 14: La population du grand Batna selon RGPH2008 ..................................... 168
Figure.15 : Formes dextensions urbaines de la ville de Batna ................................. 191
Figure.16 : Les obstacles de lurbanisation dans la ville de Batna ............................ 192
Figure.17 : Graphe des constructions occupes et non occupes .............................. 266
Figure 18:La Surface foncire de chaque propritaire ............................................. 269
Figure.19:La typologie des constructions du POS ................................................... 271
Figure 20:La faade urbaine entre le rglement du POS et la ralit sur terrain. ...... 272
LISTE DES PHOTOS

Photos.01 : La ville de DJEMILA ........................................................................... 27
Photos.02 : La ville de TIPAZA .............................................................................. 27
Photos.03 : Les ruines de Timgad .......................................................................... 28
Photos04 : La Kala des Beni-Hammad Msila .................................................. 29
Photos 05: Ghardaia .................................................................................................29
Photos.06: Mosque Ketchaoua ............................................................................... 30
Photos.07 : Jamaa al-Jdid ......................................................................................... 30
Photos.08: Les Balcons de Ghoufi ........................................................................... 159
Photos.09 : Les Balcons de Ghoufi .......................................................................... 159
Photos.10 : Ruines de: Timgad (class patrimoine Universel) ................................ 160
Photos.11 : Le site de Merkouna : c'est l'endroit o Repose la reine Kahina .......160
Photos.12: Medghassen ou le Mausole Numide ...................................................160
Photos.13 : Lambse (ou Lambasis): capitale Numide en Afrique du Nord .......... 160
Photos 14: Relief de la commune de Batna ............................................................. 169
Photos 15: thtre de Batna ...................................................................................... 173
Photos 16: La Mairie de Batna ................................................................................. 173
Photos. 17: Typologie des constructions du POS .................................................... 270
Photos.18 : Implantation de constructions illicites sur la double voie.................... 272
Photos.19 : Constructions en cours. ........................................................................273
Photos.20 : Les espaces rservs pour espaces vert et aire de jeux. ........................ 274
Photos.21 : Absence des amnagements extrieurs ................................................. 274
Photos.22 : Non respect des servitudes ....................................................................277
Photos.23 : constructions sans permis de construire ................................................ 278
XI
LISTE DES TABLEAUX

Tableau.01 : Les expriences des politiques urbaines en France
avant lindpendance et les tendances de leurs
projections en Algrie aprs lindpendance. .................................... 35
Tableau.02 : Les phases de mise en uvre du SNAT. ............................................ 50
Tableau .03 : Comparaison des outils damnagement et durbanisme
entre les deux lgislations algrienne et franaise
en termes de temps et dnomination ................................................. 59
Tableau .04 : Les intervenants sur le foncier urbain ............................................... 146
Tableau .05 : Tableau rcapitulatif de lvolution de la population
et du parc logement dans la ville de Batna .......................................168
Tableau .06 : Les tapes de lvolution du tissu urbain de la ville
de Batna et lapport des lgislations et outils durbanisme
Avant 1962 ......................................................................................... 180
Tableau .07 : Les tapes de lvolution du tissu urbain de la ville
de Batna et lapport des lgislations et outils durbanisme
-Aprs 1962 ........................................................................................ 181
Tableau .08 : Tableau rcapitulatif des priodes temporelles des schmas
damnagement du territoire et des instruments
damnagementet durbanisme ......................................................... 197
Tableau.09: Rvision du plan directeur damnagement
et durbanisme -PDAU- .....................................................................209
Tableau.10 : Tableau rcapitulatif des plans durbanisme et
leurs rvisions dans la ville de Batna ................................................. 210
Tableau .11 : La nature de lexploitation du foncier dans la ville de Batna ............ 215
Tableau.12 : Le plan doccupation des sols POS N01 ouled bchina ................... 219
Tableau.13 : Le plan doccupation des sols POS N09 ouled bchina ................... 219
Tableau.14 : -Le plan doccupation des sols POS N02 Evitement sud ................. 220
Tableau.15: -Le plan doccupation des sols POS N03 Evitement sud .................. 221
Tableau.16 : -Le plan doccupation des sols POS N04 Route de Tazoult (I) ........221
Tableau.17 : -Le plan doccupation des sols POS N04 Route de Tazoult (II) ......222
Tableau.18 : -Le plan doccupation des sols POS N05 Parc A Fourrage .............. 222
Tableau.19 : -Le plan doccupation des sols POS N06 Parc A Fourrage .............. 223
Tableau.20 : -Le plan doccupation des sols POS N08 Centre ville I et II ........... 223
Tableau.21 : -Le plan doccupation des sols POS N10-UB El Manchar ............ 224
Tableau.22 : Le plan doccupation des sols POS N02-UC Parc A Fourrage .......224
Tableau.23 : la localisation des constructions illicites par rapport au plan
doccupation des sols-POS- ................................................................ 225
Tableau.24 : Techniques de recherche adoptes...................................................... 236
XII
Tableau.25 : Les rgles suivre et les erreurs viter dans la formulation

dune question .................................................................................... 239
Tableau.26 : Rpartition des surfaces du POS approuv ........................................251
Tableau .27 : Les chances de ralisation des quipements proposs
par le POS .......................................................................................... 254
Tableau .28 : Evaluation financire de la voirie ...................................................... 255
Tableau .29 : Evaluation financire du rseau dAEP ............................................. 255
Tableau .30 : Evaluation financire du rseau dassainissement ............................ 256
Tableau .31 : montant global de la viabilisation du POS ........................................256
Tableau .32 : Tableau rcapitulatif des coopratives .............................................. 262
Tableau .33 : Choix de lchantillon .......................................................................267
Tableau .34 : Classification des activits de la population de lchantillon............ 267
Tableau .35 : Les propritaires foncier et hritiers du POS ....................................268
Tableau.36 : Laspect typologique des constructions.............................................. 271
Tableau.37: Llaboration des plans des constructions ........................................... 272
Tableau .38 : Les espaces verts ............................................................................... 273
Tableau.39 : Lacquisition du permis de construire. ............................................... 275
Tableau .40 : Le contrle du cadre bti. ..................................................................279
XIII
LISTE DES CARTES

Carte. 01: Situation de la wilaya de Batna. ............................................................. 162
Carte. 02 : Situation de la wilaya de Batna. ............................................................. 163
Carte. 03 : Situation et limites de la Commune de Batna ........................................164
Carte. 04: Relief de la commune de Batna .............................................................. 169
Carte. 05 : Premier noyau coloniale de la ville Batna ............................................ 172
Carte.06 : Evolution urbaine de la ville de Batna .................................................... 179
Carte.07: Typologie dHabitat de la ville de Batna ................................................. 187
Carte.08: Carte des Servitudes ................................................................................. 193
Carte .09: Les deux ples urbains (HAMLA+ FESDIS) ......................................... 211
Carte.10 : La nature juridique des terrains dans la ville de Batna ........................... 214
Carte.11 : Les plans doccupation des sols de la ville de Batna ............................. 218
Carte.12 : Lhabitat illicite dans la ville de Batna ................................................... 226
Carte13: Situation du plan doccupation des sols POS Evitement-sud ................... 246
Carte.14 : Plan de ltat du POS n02 vitement sud Batna durant son
laboration .............................................................................................. 248
Carte.15 : Plan rglementaire approuv du POS n02 vitement sud -Batna .......252
Carte.16 : Plan de ltat actuel du POS n02 vitement sud -Batna
(ZONE A+ZONE B) ........................................................................... 258
Carte.17 : ZONE A-Lhabitat illicite .......................................................................260
Carte.18 : ZONE B- Les coopratives .....................................................................263
Carte .19 : Plan du POS n02 vitement sud Batna aprs achvement .............. 265
XIV
CHAPITRE
INTRODUCTIF
Chapitre Introductif
INTRODUCTION
Linteraction qui existe entre lhomme et lespace sexprime tous les niveaux,
l o lhomme passe, il agit et ragit, il transforme lespace et le configure ses
convenances. Mais cette interaction est trs importante au niveau de la ville o se
concentrent de nombreux facteurs complmentaires et dautres conflictuels. Ce sont
aussi des tmoins importants du pass qui font le prsent, ils font aussi la richesse de
ceux qui en sont les dtenteurs.
Lurbanisation en Algrie est un Phnomne trs ancien par ses racines ; de la
civilisation numide, la civilisation romaine de laquelle subsiste de magnifiques
ruines (Timgad, Tipaza, Djemila), jusqu la civilisation islamique o on retrouve des
mdinas bien vivantes comme Constantine, Bejaia et Tlemcen. 1
En fait, lAlgrie sest confronte une forte croissance dmographique sans
avoir une croissance conomique adquate dune part. Dautre part, elle sest
confronte un dsquilibre conomique, dmographique et spatial.
LAlgrie tait un pays rural dont 70% de la population tait des ruraux. Aprs
lindpendance, soit prs de 40 ans la population urbaine prsente 58.3% du totale.
Cette forte urbanisation a t ralise par la forte croissance des villes et les mutations
urbaines des petits villages. Ce phnomne est d essentiellement aux flux migratoires
des campagnes vers les villes (exode rural) de diffrentes tailles.2
LAlgrie avait maintenu, pendant longtemps, un trs fort taux daccroissement
de population, croit naturel et exode rural et ne pouvait rpondre la forte demande de
logements, do la prolifration des bidonvilles qui exacerbent encore plus les
manques, les maux sociaux et les dysfonctionnements urbains. Dans ces situations
cest toujours dans lurgence que les choses se font , nous dit R.Castro.3
Depuis quelques dcennies, la population a doubl, tripl et les besoins se
sont accrus dautant. Plus que lhomme volue avec le temps et ses besoins voluent
galement, en matire de logement, de transports, dalimentation, de services ..., des
besoins nouveaux apparaissent. Le dveloppement au niveau de tous les secteurs na
pas suivi cette croissance urbaine.
Marc Cote, Choix despace choix de socit, in Repres : La ville et lurbanisation, ditions
Marinoor, p179.
2
RGPH 1998
3
Roland CASTRO Combats pour une ville visible, in villes en parallle n17-18, 1991.
1
Deux sicles avant, les espaces ruraux de lAlgrie qui abritaient 95% De la
population globale, accueillent aujourdhui (au 16 avril 2008) seulement 28,7%. Cest
pourquoi lavenir, on ne devra plus tolrer longtemps encore une croissance Urbaine
indfinie, pour les espaces fortement urbaniss.4
La dmographie urbaine a provoqu et a accru un dveloppement dmesur des
villes, ou lon constate que lespace na obit qua une seule logique celle de la
quantit (nombre), et la ngligence de toute la dimension qualitative.
Face cette urbanisation acclre et non contrle, les villes algriennes ont
subi de nouvelles formes dextensions volontaristes telles que les bidonvilles et
lhabitat prcaire, empitant les marges des villes ,formant ainsi des priphries
urbaines faites de bidonvilles et des cit de recasement. Cet talement trop important
rend son fonctionnement et sa gestion problmatiques.
Lurbanisme est devenu de nos jours, la base essentielle du dveloppement des
socits, une projection de lavenir et un dveloppement harmonieux et humain des
agglomrations et ce travers un ensemble de mesures techniques, administratives,
conomiques et sociales.
Ainsi lurbanisme serait, donc, travers lorganisation spatiale quil introduit, la
discipline dont lobjectif est la mise en ordre de la ville. Lurbanisme a t dfinit
comme tant lart de concevoir et raliser de faon volontariste le dveloppement
des villes, en tenant compte des facteurs gographiques, socio-conomiques,
esthtiques, institutionnels et culturels susceptible de le dterminer 5. Ainsi
Lurbanisme est la science (et lart) damnager les villes, son vaste programme
peut se rsumer en trois mots :-Assainir- Agrandir- Embellir. Auxquels il convient
dajouter dans le cas des villes anciennes historiques ou pittoresques :-sauvegarder et
mettre en valeur .6
Lurbanisme comme science damnagement (dorganisation et de ralisation)
des villes dpend de deux facteurs :
- Le facteur physique (gographique, climat, environnement.)
- Le facteur socioculturel et conomique.
Maouia .S dfinit Lurbanisme comme tant un exercice prospectif car il tente de
contrler la ralit complexe de la ville et de prvoir son volution grce la
(RGPH) du 16 avril 2008 publis au cours du mois de juin 2008, par lOffice National des
Statistiques in Site WEB : www.ons.dz
5 Brian , Loughlin , 1977, Alberto, 1984
6 Doubrre. J-C, cours durbanisme appliques, Ed. Eyrolles, 1979, paris, p15.
4
rglementation .7 Il sagit dune discipline dont lobjet dtude est la ville contenant
et contenu.
De nos jours, Les villes connaissent de nombreux problmes de fonctionnement
et desthtique, ce qui exige lintervention dacteurs dhorizons trs divers avec des
spcialits trs varies. Ces dernires doivent couvrir les aspects techniques,
conomiques, sociaux et esthtiques
Lexpansion urbaine trs rapide a entran la consommation dimportantes
surfaces de terrains urbanisables et agricoles et a permis aux agglomrations urbaines
de staler dmesurment, ce qui rend leur gestion trs difficile. Les conflits ne
manquent pas avec une population rsidente trs fortement agglomre ayant de
grandes exigences, cela met la ville en tat durgence ; la recherche dun moyen de
sortir du problme, sans vraiment chercher le rgler dfinitivement. Lexplosion
urbaine a produit des formes doccupation de lespace et de la construction qui altre
limage de la ville et lquilibre social outre la prolifration dun habitat prcaire, les
rgles de lurbanisme et de la construction sont transgresses portant prjudice au
cadre de vie et au cadre bti, la dgradation du bti et la qualit architecturale est
partout visible .8
Par ailleurs, le paysage de la ville fait essentiellement de cits dortoirs,
dhabitations prcaires, de bidonvilles, de lotissements inachevs, donne limpression
et laisse apparaitre une image sinistre, caractrisant une ville inacheve, et la
recherche dune identit. Le rsultat est que nos agglomrations urbaines, de par leurs
nombreux dysfonctionnement, offrent gnralement un cadre bti dans un espace
urbain, en plein dsordre que malheureusement, ni les instruments dordre juridique,
rglementaire et technique, et ni les actions de construction et damnagement nont
pu liminer cette dgradation du cadre bti.
Cette dernire est visible un peu partout dans nos villes avec de lurgent
provisoire qui engendre des espaces urbains en ternel chantier ,des zones
rsidentielles qui ne finissent pas de sagrandir sans aucun respect des rgles
durbanisme. Cette organisation anarchique du cadre bti lintrieur de trs grands
espaces urbains se fait le plus souvent en dehors de toute structuration aux diffrentes
rgles de composition initialement traces par les instruments durbanisme.
Maouia Saidouni, lment dintroduction lurbanisme dition casbah 2001, p 88

8 Le rapport du CNES (conseil conomique et social) novembre 1998 intitule/ avant projet sur la ville
ou le devenir urbain du pays.
4
Dans le souci de maitriser cette croissance urbaine, un certain nombre
Dinstruments durbanisme ont t mis en uvre comme moyens dtude, de gestion,
de rgulation et de contrle du dveloppement du tissu urbain.
Ainsi lUrbanisme, planification urbaine, amnagement urbain, composition
urbaine sont des termes qui dsignent des formes de laction consciente de lhomme
sur lespace urbain .9
Aprs 1990 une srie de textes lgislatifs et rglementaire ont t promulgus
vu la situation alarmante de lespace urbain et de la qualit de lenvironnement ainsi
que la dgradation du cadre bti et dont LAlgrie a pris conscience. Ces politiques
urbaines sont menes laide doutils appels instruments durbanisme qui sont
thoriquement, des instruments de planification spatiale et de gestion urbaine visant la
matrise de la croissance urbaine. Mais, sur le terrain, cette croissance urbaine nest
elle pas dmesure nest elle pas non matrise ?
Lurbanisme des instruments et la rglementation urbaine prsentent des cts
positifs non ngligeables, ils sont une garantie minimum et indispensable la
sauvegarde de lintrt gnral face la multitude dintrt particulier. Ils sont utiles
ou les tissus urbains sont en voie de formation et de consolidation et qui prsentent
des besoins normes en quipements collectifs et en infrastructures .10
Les instruments durbanisme figurent parmi les principaux outils qui peuvent
tre mis en uvre pour faire et concevoir la ville. Le dveloppement urbain dun pays
ne peut tre atteint qu travers la bonne application et la fiabilit de ses instruments
sur le terrain.
En premier temps ces instruments taient dun aspect programmatique
dsintressant aux dtails et qualits esthtiques des espaces urbains, et dans un
deuxime temps, et par leffet ngatif du cadre bti produit enclenchent un retour
conscient a des dmarches soucieuses de la rationalit de loccupation des sols, de la
concertation, des compositions de dtail et de lembellissement de lenvironnement
urbain .11
Lhistoire de lurbanisme en Algrie reflte la forte complmentarit entre la
gestion urbaine et foncire. En Algrie, la maitrise de la gestion foncire a
accompagn la problmatique de lurbanisation depuis lindpendance privilgiant la
Maouia Saidouni, lment dintroduction lurbanisme dition casbah 2001, p 88
10
Idem 9. p167
Idem 9 .p199
11
consommation excessive du sol, et favorisant en consquence de fortes dynamiques
dtalement. Or comme le droit de construction est fortement attach la proprit du
sol, la gestion foncire en Algrie, a connu des pripties et des pressions multiples
avec diffrentes formes dappropriation en fonction de la conjoncture du pays.
Pour un pays aussi vaste que lAlgrie, il peut paraitre paradoxal que le foncier
puisse figurer parmi les contraintes au dveloppement socio-conomique. Pourtant, un
simple rappel de quelques indicateurs de la nature gomorphologique du pays permet
de raliser cette croyance. En effet, sur les 238 millions dhectares constituant la
superficie du territoire national, 80/ sont composs de terres sahariennes, 14/de
zones de parcours alfatire, 1,6/de forets ,4/de terres cultivables et seulement
0,4 /despace urbanisable. 12
Malgr lvolution du contexte lgislatif relatif au foncier, la persistance de
linefficacit de laction foncire comme outil oprationnel de gestion des extensions
des villes reste perceptible aux travers des pratiques damnagement de nos villes.
Dans lhistoire de lurbanisme, la question foncire occupe une position variable.
Gnralement peu prsente parmi les proccupations des praticiens, elle constitue un
enjeu important pour quiconque sintressant aux enjeux sociaux des relations
territoriales .13
La ville de Batna ne fait pas lexception, et na pas chapp cette ralit, elle
est considre comme tant une ville class au rang des villes souffrant de
lindisponibilit foncire. Elle a connait une croissance considrable caractrise par,
larrive de vagues successives de ruraux, dune part et le taux de natalit lev,
dautre part, a contribu, multiplier la population de la ville.
La ville de Batna sest dveloppe en marge des instruments damnagement
et durbanisme qui nont pas pu se concrtiser sur le terrain ; ce qui a cr au fil des
annes un dysfonctionnement dans lorganisation du tissu urbain, et constitue un frein
pour le dveloppement cohrent de lurbanisation, de lensemble dquipements
structurants ou daccompagnement et des infrastructures. Batna se trouve aujourd'hui
confronte une srie de problmes tels que la dgradation du cadre bti ainsi quune
contrainte majeure relative la proprit prive.
12
Ministre des finances rapport sur la problmatique foncire, tat des lieux et
perspectives
13
Ruegg, j. (2008) amnagement du territoire et question foncire : quelques points de
repere ,revue Urbia n6
6
Les outils durbanisme nont pu tre concrtiss sur le terrain, ceci induit des
problmes de gestion des sols pour les diffrents programmes, do la ncessit de
dsaffecter des terres agricoles pour les besoins de lurbanisation.
Lobjectif de cette thse est de mettre les deux concepts INSTRUMENT
DURBANISME et FONCIER en corrlation o BATNA reprsente le territoire
dobservation du passage de ltude.
1- PROBLEMATIQUE
Linstauration et le respect absolu dun ordre urbain de par une gestion
rigoureuse et une application sure des diffrents instruments damnagement et
durbanisme ainsi que les outils de suivi et surtout de contrle, savre imprative et
urgente. Lenvironnement urbain est en dgradation permanente et lamnagement de
nos villes se fait lencontre des directives de nos instruments. Cela a engendr un
cart entre la rglementation et la pratique du lindiffrence de lutilisateur et de
ladministration vis--vis des rgles durbanisme.
En dpit des instruments durbanise labor, on assiste un espace urbain et
cadre bti fait par les citoyens sans conscience. Nos instruments durbanisme ont un
caractre statique par consquent, inadapt ltude de phnomne dynamique .14
Cependant, malgr les efforts considrables de gestion courante consentis
jusqu' prsent par les autorits locales, malgr l'existence d'une batterie des outils
lgislatifs et rglementaires, malgr l'laboration des instruments d'urbanisme censs
apporter des solutions aux problmes urbains (PDAU et POS), la ville continue son
dveloppement sans une relle amlioration de la qualit de vie ou de la qualit du
cadre bti, sans assise conomique, en perdant progressivement ses repres identitaires
et en consommant de manire irrflchie son potentiel foncier.
Pendant plus de deux dcennies, lAlgrie est passe une libralisation totale
du march et une implication dacteurs privs partir de 1990.Do on retrouve les
propritaires fonciers qui restitus dans leurs droits, par la loi dorientation foncire,
sont dtendeurs dun grand potentiel foncier lintrieur et lextrieur des primtres
urbain et simposent, aujourdhui comme des acteurs majeurs dans la production de
lespace urbain et du dveloppement des villes.15
14
Dynamique urbaine et instruments durbanisme-revue el oumrane el magharibi .page 14 18

Dr ADAD.C - 1 er colloque international-25-26-27 octobre 2010/le foncier urbain/enjeux et horizons
Universite El Hadj Lakhdar-Batna Departement Darchitecture.
15
Quel que soit le type dinstrument et quel que soit la localit concerne, il ya
toujours un dcalage entre ce qui tait prvu dans le cadre des plans et ce qui se passait
rellement sur le terrain.. Le facteur incrimin en premier lieu est lurgence des
besoins qui entrane une urbanisation trs rapide dont une partie chappe
compltement la matrise. Il existe toujours une distorsion entre ltude thorique et
la ralisation sur le terrain
Le foncier est souvent prsent comme un facteur bloquant par sa non
disponibilit ainsi que par les conditions de sa gestion. A BATNA, de grandes familles
restitues dans leurs droits de proprit bouleversent le mode de dveloppement de la
ville ainsi que son image, soit par des actions formelles ou informelles. A Lintrieur
des instruments damnagement et durbanisme des actions informelles sont
entrainent de pouss du jour au jour. Une consommation despace abusive et les
programme de ces instruments durbanisme ne se concrtiseront jamais. Les citoyens
procdent lachat des terrains privs reprsentant la priphrie de la ville dune
manire illgale ce qui a engendr une prolifration des quartiers illicites et dont le
rsultat est la dgradation du cadre bti de la ville.
Face cette situation, la problmatique de notre recherche sarticule autour :
De la nature juridique prive des terrains qui fait face et constitues une lacune
entravant la mise en uvre et lapplication des instruments durbanisme. Les
propritaires terriens et sans respect des instruments durbanisme trouvent toute la
libert de pratiquer des transactions sous formes dactes sous seing cela a engendr les
dviations des intentions des instruments durbanisme approuvs avec leurs
programmes. Le propritaire du terrain se trouve la fois maitre douvrage et
constructeur, il sestime en mesure dagir librement.
A la lumire de ce qui vient dtre cit, la problmatique est traduite par
diffrentes interrogations :
-Questions de recherche
- Est-ce que La dfaillance des instruments damnagement et durbanisme se
situe au niveau du contenu des documents, ou dans leur application stricte et
rigoureuse ?
Comment le fait foncier est une des causes principales de lchec des
instruments durbanisme ?
Comment maitriser la rpartition foncire en respectant les instruments
durbanisme en vigueur ?
8
Quelles sont les stratgies adoptes par les propritaires terriens vis--vis des
instruments durbanisme ?et comment les pouvoirs publics vont agir pour
arriver des solutions permettant de faire concider leur dsir et celui des
habitants ?
Comment mettre fin
cette sur densification en matire dhabitat

individuel initi par les propritaires terriens ?
Comment trouver des formes plus citadines damnagement et moins
consommatrices despace, rpondant aux attentes des propritaires et des
instruments durbanisme ?
De quelle droit et logique ses propritaires fonciers bnficient de cette plusvalue ?et comment la collectivit peut rcuprer cette plus value ?
Pourquoi ladministration charge du contrle des dispositions de lurbanisme
et les prescriptions des diffrents instruments de planification et de contrle a-telle renonc ces actes ?
Nous tenterons de rpondre ces questions travers un travail de terrain sur les
diffrents instruments damnagement et durbanisme dans la ville de Batna
notamment les plans doccupation des sols et le POS n02 Evitement Sud qui notre
avis sera rvlateur de beaucoup de paramtre cachs.
2-Hypothses de recherche
En se basant dun cot sur Lexprience professionnelle vcu notamment
Lexercice de plus dune dizaine danne dans les tudes des instruments
damnagement et durbanisme au niveau de la direction de lamnagement du
territoire au bureau dtude de la wilaya de Batna qui a t dun apport considrable
et qui nous a permis de valoriser une modeste exprience professionnelle et
dapprocher lobjet dtude quest la ville de BATNA , travers quelques
connaissances acquises et de lautre sur lexploitation de la littrature existante et sur
les questions de recherche poss prcdemment on peut dire que diffrents facteurs
interviennent et font obstacles devant la concrtisation des instruments durbanisme
notamment des problmes politique, technique, social, financier et foncier.
Ntre intrt dans cette recherche est beaucoup plus port sur ce dernier
paramtre qui est le foncier.
Nous nonons lhypothse suivante :
IL semble que lchec de lapplication des instruments durbanisme dans la ville
de Batna est dut au foncier priv.
3-Etat de lart et motivation
La question de laccs au foncier a constitu, tout au long de ces dernires
annes, un thme central dans tous les forums ayant regroup les oprateurs
conomiques, au point o des observateurs ont cru dceler dans ce facteur un
dterminant essentiel de la croissance. Traiter le rapport instrument durbanisme et
foncier urbain est un thme dactualit pertinente. Il consiste mettre en contact avec
les ralits de ltat, le maitre de luvre et lusager, de comprendre le mode de
gestion urbaine dans le processus de lhabiter. Il nous permet de mieux lire ces ralits
dans leur diversit et leur complexit, de mieux maitriser les varits des circonstances
et les enjeux, dtablir une srie dindicateurs dvaluation rationnelle et aboutir une
stratgie de gestion conome du foncier disponible ou modliser.
Pierre dangle des politiques damnagement, la question foncire mobilise
aujourdhui nombre dacteurs privs et publics qui, sils saccordent tous reconnatre
labsence de pnurie foncire brute, relvent la pnurie de terrains prix abordables
notamment pour construire des logements adapts aux besoins actuels.
A travers les diffrentes communications nationale et internationale qui se sont
droules lors du 1er colloque international sur le foncier urbain (enjeux et horizons)
qui sest droul au niveau du dpartement darchitecture de luniversit el hadj
lakhdar-batna-Algrie. La problmatique aborde lors du colloque tourne autour du
foncier urbain qui est aujourdhui incontournable pour comprendre la fois les
dynamiques et les mutations des villes.il est la fois enjeu, source de tensions et rente.
Actuellement on a pris conscience du foncier, pice maitresse indispensable la
valorisation dun territoire. Dans ce contexte, des enjeux mergent et ncessitent
dapprhender cette problmatique foncire dans nos villes.
Actuellement, nul nignore les enjeux fonciers dans la production de lurbain.
Limportance du foncier urbain, une matire rare et chre, ne peut tre occulte. Cette
problmatique vient point nomme pour les diffrents acteurs de la ville et se pose
avec acuit.
Les diffrentes interventions nationales et internationales sont axes autour de
trois axes principaux savoir :
-Etalement et renouvellement urbain face au foncier.
-habitat et le foncier
-enjeux fonciers de la gouvernance urbaine et rle des institutions.
10
En plus ya Plusieurs chercheurs qui ont abord la thmatique en question, entre
autre le Doctorant : Josselin DUPONT. Et les Directeurs de thse :Professeur Guy
BAUDELLE, Universit Rennes 2 - Haute Bretagne, Laboratoire ESO UMR-CNRS
6590 et Docteur Jean-Marie HALLEUX, assistant, Universit de Lige, Laboratoire
SEGEFA.du Laboratoire ESO UMR-CNRS 6590, Universit Rennes 2 - Haute
Bretagne.
Il a voqu dans son thme La matrise du foncier comme outil de gestion
intgre des territoires bretons lattractivit rsidentielle, conomique et touristique,
du territoire breton qui connat une forte dynamique dmographique, au point dtre
aujourdhui confront des enjeux fonciers de premier ordre.
La politique de matrise du foncier est une condition et un facteur essentiel du
dveloppement quilibr des territoires bretons dans la mesure o elle permet
danticiper les projets damnagement et suppose une dmarche intgre de gestion.
La Bretagne, comme dautres territoires avant elle, se trouve aujourdhui
confronte des enjeux fonciers de premier ordre. La thse sattachera questionner
les stratgies publiques dintervention sur les marchs fonciers rgionaux en
recherchant notamment les actions envisageables pour rpondre aux problmatiques et
enjeux spcifiques de lamnagement des territoires bretons. Lenjeu majeur est de
concevoir une rponse aux besoins de sols pour le logement et le dveloppement
conomique sans compromettre les atouts environnementaux de la Bretagne. Plus
prcisment, dans quelle mesure une offre foncire matrise par un outil
dintervention publique peut-elle contribuer assurer un dveloppement durable et une
gestion intgre des territoires bretons ?
Ce travail de recherche permettra daboutir une meilleure connaissance
thorique du march foncier : ses rgles, ses acteurs, ses moyens, ses outils, ses
mcanismes, son temps et ses rythmes dvolution
La dmarche propose est donc originale et innovante. Originale parce quil
nexiste ce jour aucune tude foncire acheve lchelle dune rgion entire.
Innovante, car la question du foncier reste trs peu aborde en France, mme par les
conomistes ( lexception des travaux de Vincent Renard, chercheur au CNRS et
membre du laboratoire dconomtrie de lEcole Polytechnique, ainsi que ceux initis
nagure par Marc Kaszinski, Directeur de lEPF du Nord-Pas-de-Calais et Prsident de
lAssociation des Etudes Foncires).
Valrie Clerc-Huybrechts du laboratoire thorie des mutations urbaines, UMR
CNRS 7136, Universit Paris VIII a abord Beyrouth : linfluence du foncier et des
plans durbanisme sur la formation des quartiers irrguliers de la banlieue sud
11
Lhypothse principale de cet article est que lhistoire foncire et urbanistique
est primordiale dans la localisation de ces quartiers. Trois principaux lments
dterminent lemplacement des quartiers irrguliers de Beyrouth : lhistoire
urbanistique des terrains, lhistoire et la structure foncire des quartiers et lattitude des
propritaires des parcelles. Toutes les occupations irrgulires de la banlieue sud-ouest
de Beyrouth les font ressortir, mme si certaines sont manifestement plus marques
par lun ou lautre dentre eux.
Or, la recherche scientifique reste marque par une pnurie dtudes dans ce
domaine ,et les tudes qui concernent particulirement le foncier et les instruments
durbanisme reste limites .Ce qui a suscit notre intrt et notre motivation pour cet
axe de recherche qui va nous permettre de mieux comprendre linteraction des deux
concepts : le foncier et les instruments durbanisme.
4-Objectifs et dmarche
Les principaux objectifs de recherche tendent :
Lidentification thorique des instruments durbanisme et poursuivre
leurs progression historique, ainsi que lidentification du processus de
leurs laboration.
Lvaluation du rle primordial du foncier dans la concrtisation et
lapplication des tudes des instruments durbanisme notamment les
plans doccupation des sols (POS) par un diagnostic de ltat de fait
observable.
Dceler les obstacles relatifs la mobilisation du foncier qui entravent
lactivit et lapplication des instruments durbanisme.
Dceler les causes de dfaillance et les mfaits de lincomprhension des
instruments durbanisme.
Dmontrer que Le problme qui se pose actuellement nest pas un
problme de raret des terrains mais le vrai problme de mobilisation des
terrains potentiellement disponibles.
Prouver que le foncier priv est une cause de lchec des instruments
durbanisme Batna.
Dfinir les stratgies ncessaires pour la mobilisation du foncier pour les
instruments durbanisme afin daboutir une planification judicieuse du
cadre bti.
12
Pour laborer cette recherche, on a opt pour la dmarche suivante :
La premire partie porte sur une tude thorique visant dabord dfinir et
clarifier un Certain nombre de concept pour se familiariser avec le thme de
recherche, notamment le foncier et les instruments durbanisme. En se basant sur :
Le dpouillement des fonds bibliographiques.
Une bibliographie thmatique qui servira de support au travail dinvestigation
du sujet de notre tude, base sur la collecte de linformation .Cette dernire est
matrialise par une recherche bibliographique exhaustive, en imprgnant de la
littrature, sur lensemble des ouvrages, toutes les recherches dont les thmes
occuprent et traitent du fond notre problmatique et qui ont servi de support la
matrise et lapprhension du sujet dans sa globalit (Ouvrages, articles,
monographies, revues, thses de magister et doctorat, sites internet, textes lgislatifs
et rglementaires (ordonnance, loi, dcret.) etc. En plus des Imageries satellite,
photos ariennes, cartes graphiques etc.
La consultation attentive des diffrents documents durbanisme
et
damnagement du territoire : SNAT, SRAT, et PAW. Les Nouveaux outils
prvisionnel : SCU. Ainsi que les Instruments durbanismes anciens : PUD et
nouveaux instruments en cours: PDAU, POS, etc.
Une collecte exhaustive de toutes les donnes statistiques se fait auprs (ONS) et
administration (APC, DPAT, DUC, CADASTRE, DOMAINE, AGENCE FONCIERE
etc. ..).
La consultation de la Lgislation algrienne en matire durbanisme et du
foncier.
La consultation des Archives de la direction de lurbanisme et de la
construction de la wilaya de Batna.
Il est prciser aussi que La carte a t un support de travail et danalyse
essentiel.
En plus de cela et Pour atteindre les objectifs fixs, nous nous sommes
appuyes sur un travail de terrain dans une deuxime partie.
Cette dernire consiste lucider un cas rel et faire un diagnostic et puis lanalyser
pour Pouvoir interprter.
Deux types de donnes sont collectes. Dabord des donnes quantifiables
quont peut obtenir partir des diffrents organismes et administrations et des
donnes qualitatives quont doit recueillir directement sur terrain.
13
Afin de confirmer ou infirmer la relation dinfluence entre les deux concepts
contenus dans notre hypothse de recherche on a opt pour une mthode denqute
dont les techniques sont le questionnaire et lentrevue de recherche qui sont en
relation et en fonction des objectifs et du type de donnes que lont souhaite avoir.
La problmatique des instruments durbanisme entre le conu et le vcu face au
foncier priv ne peut pas tre aborde d'une faon gnrale abstraite ou mme
thorique, il nous faut un cas limit et bien prcis soumis la mthode denqute.
On a opt pour cette mthode, du moment que notre recherche touche de prs
la question de lespace et de son utilisation. Cela va nous permettre de recueillir et
danalyser des donnes lies la ville de Batna.
5-Choix du cas dtude
Pour atteindre les objectifs fixs, nous nous sommes appuyes sur un travail de
terrain pour relater les incohrences des instruments damnagement et durbanisme
et la gestion du foncier et trouver des rponses nos questions de recherches. Nous
avons commenc du macro au micro en choisissant dun cot la ville de Batna dont
les principales difficults de gestion urbaine se traduisent par de graves atteintes aux
rgles durbanisme et au patrimoine foncier et sa situation de crise multiforme
relative ltalement urbain notamment :
La dgradation de la qualit architecturale produite qui est visible partout.
Lenvironnement urbain qui est transform en un chantier ternel
Les zones rsidentielles qui ne cessent de sagrandir sans aucun respect des
rgles durbanisme censes contrler et faire appliquer la rglementation en
vigueur sans aucune stratgie urbaine ni architecturale harmonieuse telles que
dfinie par les rgles durbanisme.
Lexigut de lespace.
La dfaillance et la mauvaise application des instruments durbanisme.
Lpuisement des rserves foncires communales.
Dun autre cot le plan doccupation des sols POS n02 ou le pos vitement sud
comme un chantillon et un pos pilote la ou on assiste un urbanisme fait par les
citoyens en absence dune variante rglementaire. Ce qui se passe rellement et sur
terrains est un rsultat quand les propritaires fonciers dtiennent Le SOL, la cl de la
mise en uvre de tout projet de dveloppement urbain. Plusieurs problmes observs
au niveau de ce POS entre autres :
Une favorisation de laspect massif des constructions individuel implant
illicitement
14
Une qualit architecturale mdiocre caractrise par plusieurs anomalies.
Absence dquipements, de voirie, despace vert, placettes, aire de jeux etc..
6-Structure du mmoire :
Le prsent mmoire est structur de la manire suivante :
-Le chapitre introductif :
Dans lequel nous exposons notre problmatique et les lments qui la
composent savoir :
Lhypothse de recherche, ltat de lart, le choix du cas dtude, les objectifs
de la recherche, la dmarche suivie et aussi la structure du mmoire.
I/une partie thorique ou bibliographique
Elle prsente le cadre conceptuel et thorique de la recherche et dans laquelle
figue trois chapitres rservs aux concepts cls de lhypothse pour se familiariser
avec le vif du sujet de recherche.
-Le chapitre I Est consacr dun cot au concept de planification urbaine qui met
en place un ensemble dinstruments de planification spatiale et urbaine, dont lobjectif
est de fixer les orientations fondamentales damnagement des territoires et de
dterminer les prvisions et les rgles durbanisme.
Il sagit des instruments damnagement des territoires(territoire national,
territoire rgionale et territoire wilayale),et les instruments durbanisme qui concerne
lchelle de la ville ou de lagglomration qui jouent un rle trs important dans
lorganisation de la ville .Et dun autre cot darriver comprendre comment et quand
les instruments damnagement et durbanisme (PDAU et POS) ont t promulgus
et de voir la situation de ces deux instruments dans la hirarchie d'outils
d'amnagement prcds par les instruments d'amnagement du territoire.
-Le chapitre II est consacr une lecture approfondie des instruments
damnagement et durbanisme (PDAU et POS) depuis leurs inscriptions jusqu' leurs
approbations afin de dceler toutes les dfaillances entravant lapplication de ces
instruments qui sont opposable aux tiers.
Ce chapitre nous permettra aussi de connaitre la mthodologie dlaboration
des instruments durbanisme en algrie, didentifier aussi les objectifs de chacun de
ces instruments selon son chelle dintervention. Il nous permet aussi dentrevoir le
dcalage existant entre les objectifs thoriques de ces instruments et la ralit de la
pratique urbanistique. Il est consacr aussi aux instruments de contrle de la
rglementation de lurbanisme.
15
-Le chapitre III Est consacr en premier lieu a un aperu historique des modes de
proprit et des rapports quentretenait la socit algrienne, avant lindpendance,
avec son sol. Cet aperu est utile pour comprendre les orientations des politiques
foncires algriennes aprs lindpendance et les rapports difficiles que la socit et
ltat algriens ont eu et continuent davoir avec le sol.
En deuxime lieu ce chapitre traite lvolution de la proprit du sol et de sa
gestion par ltat et la socit algrienne en insistant sur limpact de cette volution
sur lespace ,mais aussi sur les vritables objectifs de toutes les politiques foncires qui
se sont succdes dans notre pays et leur relation avec lvolution des politiques
urbanistiques et les formes durbanisation engendres .
II/ Partie analytique
Cette partie est compose de quatre chapitres conjuguant la dmarche
mthodologique et Analytique de ltude. Les donnes seront en relations avec le vif
du sujet et qui touchent directement les instruments durbanisme et le foncier.
-Le chapitre IV
Traitera la prsentation de la ville de BATNA sous ses diffrents aspects avec
lAnalyse du cadre bti produit chaque tape dvolution de la ville, depuis son
premier noyau jusqu' ce jour. Ce chapitre aussi est consacr aux outils de
planification urbaine dans la ville de Batna. Jusqu la promulgation des deux
instruments damnagement et durbanisme PDAU et POS.
Le chapitre V
Ce chapitre prsente en premier lieu une Analyse des instruments durbanisme
dans la ville de Batna. Cette tude nous a permis didentifier les effets relatifs la
gestion foncire et lincapacit de ces instruments de rpondre aux besoins tracs vu la
nature juridique priv qui simpose. Cette incapacit sest traduite par la cration de
nouveaux pole urbain hors les limites urbaines de la ville.
En second lieu ce chapitre est consacr Un diagnostic de ltat actuel du
foncier de la ville de Batna et le problme de la proprit foncire priv qui fait face
lapplication des instruments durbanisme. Le tissu existant y compris le secteur
urbanisable noffre que de rare possibilits foncires vu ltat de saturation qui le
caractrise, les secteurs a urbanis formant la priphrie organiss sous forme de pos,
constitues la 2eme alternative assurant la ville son dveloppement.
Le chapitre VI
Prsente ltat de lart et le positionnement pistmologique, il comporte la
lecture des diffrentes mthodes utilises par les chercheurs en architecture et
urbanisme afin de pouvoir choisir la mthode et les techniques adopter dans cette
recherche pour la vrification de notre hypothse.
16
Le chapitre VII
Prsente lanalyse et linterprtation des rsultats obtenus de lapplication de la
mthode denqute sur le POS n02 (Evitement Sud) Batna comme pos pilote Ou se
transforment le dveloppement dun cadre bti informel sous toutes ses formes loin
de la rglementation (foncier, instruments durbanisme) et du contrle de
ladministration.
La conclusion gnrale qui prsente les rsultats de la recherche.
Les recommandations
17
PREMIERE PARTIE :
ETUDE
CONCEPTUELLE ET
THEORIQUE
Premire Partie
INTRODUCTION DE LA PREMIERE PARTIE

La premire partie de cette tude porte sur une tude conceptuelle et thorique
visant dabord dfinir et clarifier trois concepts pour se familiariser avec le vif du
thme de recherche. Connaitre aussi lenvironnement juridique de la pratique
urbanistique en Algrie. Une bibliographie a servie de support.
Cette partie comporte trois chapitres relativement aux concepts contenus dans notre
hypothse.
Le premier chapitre
On a essay travers ce chapitre dclaircir le concept de planification
urbaine qui met en place un ensemble dinstruments de planification spatiale et
urbaine, dont lobjectif est de fixer les orientations fondamentales damnagement des
territoires et de dterminer les prvisions et les rgles durbanisme. Il sagit des
instruments damnagement des territoires (territoire national, territoire rgionale et
territoire wilayale), et les instruments durbanisme qui concerne lchelle de la ville ou
de lagglomration .Ces instruments jouent un rle trs important dans lorganisation
de la ville.
Dans ce chapitre, la mise sous la lumire des diffrentes tapes qui ont rythm
la planification urbaine notamment lvolution des politiques urbaines en Algrie
travers les diffrentes priodes qui lont marqu (avant la colonisation, pendant la
colonisation et aprs lindpendance). Lalgrie tait subordonne la situation
urbaine hrite de la priode coloniale.
Nous essayerons Aussi de distinguer entre lamnagement des territoires
(national, rgional et wilayale) et lurbanisme dont lobjet est lorganisation spatiale
des villes et dont les instruments techniques et juridiques sont (PDAU et POS) et qui
seront prsents dans le chapitre suivant.
Lobjectif de ce chapitre est darriver comprendre comment et quand les
instruments damnagement et durbanisme (PDAU et POS) ont t promulgus a
dun cot et dun autre de comprendre la situation de ces deux instruments dans la
hirarchie d'outils d'amnagement prcds par les instruments d'amnagement du
territoire qui sont peu adapt la ralit. De voir aussi lefficacit ou non des
instruments durbanisme dans la maitrise du dveloppement urbain.
19
Premire Partie
Le deuxime chapitre
Ce chapitre est consacr une lecture approfondie des instruments
damnagement et durbanisme (PDAU et POS) depuis leurs inscriptions jusqu' leurs
approbations afin de dceler toutes les dfaillances entravant lapplication de ces
instruments qui sont opposable aux tiers.
Lobjectif de ce chapitre est dclaircir la mthodologie dlaboration des
instruments durbanisme en Algrie, didentifier aussi les objectifs de chacun de ces
instruments selon son chelle et ses objectifs, dentrevoir le dcalage existant entre les
objectifs thoriques de ces instruments et la ralit de la pratique urbanistique et
foncire de lespace urbain.
En plus lobjectif du chapitre tant la comprhension des atouts et des
faiblesses des instruments durbanisme en Algrie, connaitre aussi les dossiers
rglementaires et graphiques de ces instruments, Dcrire les procdures juridiques
dadoption et dapprobation des instruments durbanisme en vigueur et darriver
enfin comprendre comment le foncier a t pris dans le processus thorique de ces
instruments qui sont un moyen de maitrise du dveloppement urbain.
Le troisime chapitre
Ce chapitre met sous la lumire le concept foncier .Il traite en premier lieu
lhistorique des modes de proprit et des rapports quentretenait la socit
algrienne, avant lindpendance, avec son sol. Cet aperu est utile pour comprendre
les orientations des politiques foncires algriennes aprs lindpendance et les
rapports difficiles que la socit et ltat algriens ont eu et continuent davoir avec le
sol.
En deuxime lieu ce chapitre Aborde lvolution de la proprit du sol et de sa
gestion par ltat et la socit algrienne en insistant sur limpact de cette volution
sur lespace ,mais aussi sur les vritables objectifs de toutes les politiques foncires qui
se sont succdes dans notre pays et leur relation avec lvolution des politiques
urbanistiques et les formes durbanisation engendres .
Lobjectif de ce chapitre est de comprendre comment laction foncire est lun
des facteurs les plus influant dans la production urbaine.
Enfin cette premire partie nous a permis travers la recherche
bibliographique de mieux comprendre les concepts clefs de notre hypothse de
recherche notamment LES INSTRUMENT DURBANISME comme moyen de
maitrise du dveloppement urbain et le FONCIER comme support fondamental
tout acte durbanisme.
20
Chapitre 1:
Evolution des politiques
urbaine et des instruments
durbanisme
En Algrie
Premire Partie
Chapitre I
INTRODUCTION
Lavance trs rapide de lurbanisation exige des moyens de matrise, des
situations trs complexe afin de trouver des solutions adquates aux problmes que
vivent nos villes et surtout dviter les dysfonctionnements venir. Les politiques
urbaines devront contenir les encouragements ou les propositions ncessaires pour un
dveloppement harmonieux et durable des villes. Lurgence engendre bien des
dysfonctionnements, aussi bien dans les ralisations nouvelles que dans les tissus
existants, les situations saggravent et se compliquent avec le temps. Face ltendue
du phnomne, son anciennet et ses implications lourdes, la ville a son Prsent
dstabilis et son avenir hypothqu.
La ville, cet organisme vivant connu pour sa forte densit de population et
dactivits exprime sa grande vitalit durbanisation qui saccompagne de vritables
problmes spatiaux et fonctionnels se manifestant par les incohrences qui existent
dans la ville. Les grandes villes, plus que les petites villes posent des problmes plus
complexes dans tous les pays du monde, mais ils diffrent selon les contextes
gographiques, historiques, politiques, conomiques et sociaux de chacune.
La planification urbaine qui est une mthode de prvision, dorientation et
dorganisation, qui, travers llaboration et la mise en uvre de documents
durbanisme permet aux autorits publiques dorienter et de maitriser le
dveloppement urbain. Elle dfinit des procdures et dsigne des instruments pour les
atteindre.
La politique urbaine en Algrie est passe par plusieurs tapes. Elle tait
subordonne la situation urbaine hrite des priodes prcdente notamment les
civilisations prcdentes et la colonisation dun cot et de lautre dun urbanisme
illicite fait par les citoyens. Lvolution de lurbanisme en Algrie est li aux
expriences et modle franais. Ainsi la loi algrienne sinspire directement de celle-ci
Pour des liens historiques avec ce pays.
LAlgrie est un pays trs convoit en raison de sa situation centrale par
rapport aux pays du Maghreb .Son histoire partir des conqutes romaines jusqu'
lAlgrie indpendante a instaur et forg une richesse patrimoniale. LAlgrie, cette
vaste tendue territoriale a connue une architecture et un urbanisme diversifis selon
La diversit des priodes historiques.
22
Premire Partie
Chapitre I
Envisages dans la longue dure, les politiques urbaines en Algrie sont fortement
marques, aussi bien, par lhritage colonial et lvolution universelle de lurbanisme.
En effet lAlgrie na pas chapp aux mutations des instruments daction sur
lespace urbain, en France et plus globalement travers le monde 16 .
En effet Lurbanisme en Algrie, sous sa forme moderne, est li ds les
dbuts, la colonisation franaise. Il a t marqu et continue ltre par les
expriences et les modles franais. Cest pourquoi quil est impossible dcrire
lhistoire de lurbanisme et des villes en Algrie en ignorant le fait colonial .17
Aprs lindpendance, la ncessit dun dveloppement conomique national et
une politique de dveloppement sest avre ncessaire .Ltat a commenc par la
ralisation des projets ponctuels urgents en labsence dune planification et dune
lgislation urbaine.
Depuis quelques annes, notre pays connait un regain dintrt en matire
Durbanisation, dorganisation et de gestion des villes. Une nouvelle vision politique
se dessine dans ce domaine, avec la promulgation de plusieurs nouveaux textes
rglementaires avec la participation de dcideurs. Toutes les options de
planifications dgages par la mise en uvre des autres disciplines et agrer par les
dcideurs politiques (Etat, collectivits locales, usagers) se traduisant tt ou tard, et
ce quelque soit le rgime politique par lmission de normes juridiques 18
Dans ce chapitre on va aborder lvolution de la rglementation et de la
planification durant les diffrentes tapes qui ont rythm la planification urbaine
travers les diffrentes priodes historiques. Pour plus de dtail et dclaircissement
nous allons analyss les instruments durbanisme notamment le PDAU et le POS dans
un autre chapitre, dans le but de parvenir vrifier et concrtiser notre hypothse.
16
Maouia Saidouni, Elments Dintroduction A Lurbanisme, Casbah Edition ,2001 p197

idem 16
18
Jacquignon .L, le droit de lurbanisme, Ed. Eyrolles, paris 1978, p4
17
23
Premire Partie
Chapitre I
1-APERCU SUR LA DEFINITION ET FONDEMENT DE LA

PLANIFICATION URBAINE
Laction de la planification urbaine trouve ses fondements et origines dans la
seconde moiti du 19 me sicle, aprs la rvolution industrielle en Europe. Ce sont
donc les pays industrialiss, touchs par les problmes dindustrialisation qui ont
labors ce concept dont lobjectif tait de maitriser les problmes, et de mettre en
ordre les villes en dsordre du 19 me sicle.
La grande Bretagne fut le premier pays qui a utilis le concept de planification
urbaine, avec le town planning puis l urban planning , comme raction au
dveloppement anarchique des villes et comme solution aux problmes causs par
lindustrialisation.
En 1898, EBENEZER.H a dvelopp le concept de la cit jardin donnant
naissance la ville hyginique qui soppose la ville industrielle pollue, dans le but
de respecter les rgles dhygine et morales, mettant en place des espaces vert Urbains.
Le concept de la planification urbaine sest dvelopp par la suite en Europe
notamment en France, puis aux Etats-Unis par le Burnham (plan de Chicago), le
premier plan de new York.
Lmergence des politiques damnagement du territoire a eu lieu dans les
annes 1930 (la charte dathne), et cest gnralis la fin de la deuxime guerre
mondiale comme rponse la situation des villes de laprs guerre. Cette priode tait
marque par lexcution des schmas bass sur les ides et les principes du
mouvement moderniste. Lurgence de reconstruire a ncessit le recours aux grands
ensembles.
A partir de 1970, les lois dorientation et les schmas damnagement et
durbanisme apparaissent dans le but dorganiser le dveloppement urbain et foncier
des villes. Les dernires annes sont marques par lmergence dun nouveau
concept : le projet urbain .Le projet urbain est une nouvelle approche, une nouvelle
gestion de la ville qui tente rpondre aux problmes poss dans les cites difies
selon les principes du mouvement moderne, elle vise amliorer les conditions de vie
des citoyens sur le plan social, conomique et sur le plan spatial.
Aujourdhui tous les pays sont dots des diffrentes politiques de planification
dont les objectifs se diffrent. Selon MERLIN.P et CHOAY.F, 1988 le terme
planification signifie le processus qui fixe (pour un individu, une entreprise, une
institution, une collectivit territoriale ou un tat), aprs tudes et rflexion
prospective, les objectifs atteindre, les moyens ncessaires, les tapes de ralisation
et les mthodes de suivi de celle-ci. La planification prend, en particulier, la forme de
plans. Ceux-ci peuvent concerner une priode de temps fixe ou non .
24
Premire Partie
Chapitre I
Le but de la planification urbaine est de coordonner le dveloppement et la

cration des villes dans le respect du cadre de vie des habitants actuels ou futurs ,et de
lquilibre ncessaire entre des populations, des activits et des quipement .Elle met
en place des mcanismes pour le contrle des diffrents comportements et
mouvements qui influent sur la composition et le dveloppement de la ville.
La planification urbaine est une partie et pratique de lurbanisme dont
lobjectif est de prvoir lvolution de lurbanisme dans le temps, partir dun
diagnostic de la situation actuelle, les tendances constates et le projet de ville
souhait. Concrtement, elle se traduit par la fonction de plans durbanisme
(instruments Durbanisme 19
On entend par plan durbanisme tout outil ou instrument de la planification
urbaine, ces plans durbanisme qui sont lun des outils de la planification sont
rducteurs des effets nfastes de lurbanisation .la planification urbaine par ses
instruments qui sappelle :le plan, la prospective, la recherche oprationnelle et la liste
sans doute nest pas close ,est un rducteur dincertitude, il ne sagit pas de devenir
lavenir ,mais de contribuer le construire .20
2-LES ETAPES DE LEVOLUTION DES POLITIQUES URBAINES EN
ALGERIE
Le fait de la planification urbaine remonte lantiquit, les fouilles
archologiques prsentent les tmoins de son existence dans lhistoire de la ville.
Berceau de nombreuses civilisations, la mditerrane, par ses ouvrages historiques,
ses sites archologiques, ses cultures et son artisanat constitue un hritage, culturel
partag par tous les pays riverains. Pour toutes les dynasties qui se sont succd dans
le temps et dans lespace mditerranen, le patrimoine architectural et urbanistique a
t le moyen le plus reprsentatif pour marquer leur Passage. La production du
patrimoine bti relve du concours de plusieurs facteurs lis (sociaux, conomiques,
culturels, politiques, religieux, technologiques et mme militaires).
L'Algrie a t peuple, ds l'aube des temps. Les vestiges de la prsence
humaine en Algrie remontent 400000 ans, ge attribu aux restes de "l'Atlanthrope",
dcouverts dans les sdiments du lac prhistorique Ternifine, en Oranie. En Algrie,
on assiste, d'une faon frappante, au voisinage immdiat de l'histoire et de la
prhistoire. Il faut souligner, que c'est au Sahara, que la civilisation nolithique devait
connatre ses plus belles russites.
19
20
Maouia Saidouni,Elments Dintroduction A Lurbanisme , Casbah Edition ,2001

DERYCKE.H, 1982
25
Premire Partie
Chapitre I
Quil s'agisse de peintures du Tassili du Hoggar, qu'il s'agisse de pierres tailles

et polies, comme on peut en voir dans la magnifique collection du muse du Bardo, on
dcouvre des uvres acheves d'une tonnante perfection technique. Et les fresques si
importantes sur le plan documentaire, tmoignent du got artistique des Sahariens de
la Prhistoire. Certaines pierres sculptes et lisses, qui reprsentent des animaux,
bovids ou gazelles, ont une puissance d'vocation tonnante.21
LAlgrie en tant que pays millnaire et terre daccueille de nombreuse
civilisations a Hrit de lpoque prcoloniale et coloniale, les vieilles constructions en
tant que cration architecturales et urbanistique portant tmoignage dune civilisation
particulire .Du fait de ltablissement de diverses civilisations et dynasties sur le
territoire algrien, notre pays enserre dinnombrables tmoignages datant de
diffrentes poques .
2-1.LES POLITIQUES URBAINES EN ALGERIE AVANT LA
COLONISATION FRANCAISE (Avant 1930)
Cette priode a t caractrise par la succession de plusieurs civilisations sur
lespace algrien. Cependant plusieurs ville ont t construite par les phniciens, les
romains, les byzantins ainsi que les ottomans jusqu' la priode de la colonisation
franaise.
Les plus beaux vestiges laisss par ces civilisations et que lon peut admirer
aujourdhui tmoignent de leurs existence et clarifies des principes sur lesquelles ont
t fonds ces villes entre autre :
Les plans d'urbanisme bien intgr avec le cadre environnemental qui constituent les
ressources et qui reprsentent les valeurs attribues au site choisis.
2-1-1.Les villes romaines
Les phniciens furent fonds les fameux comptoirs, qui jourent un rle
important dans le commerce et dans les changes pendant l'Antiquit et au-del. DEst
en Ouest, la cte algrienne abritait des comptoirs qui sont devenus : Annaba, Skikda,
Collo, Jijel, Bejaa, Dellys, Alger, Tipaza, Cherchell, Tnes, Ghazaouet ... Ces
comptoirs qui seront plus tard les assises des villes puniques, numides et romaines.
Si la sdentarisation s'est faite au temps des phniciens et des Royaumes
numides, c'est l'urbanisation qui constituera la base de l'empire romain.
21
http://www.algerie-monde.com/histoire
26
Premire Partie
Chapitre I
Vu la situation stratgique et les potentialits de lalgrie lempire romain a

fond des villes dont leurs emprunte existe ce jour.
La ville romaine se caractrise au-del des rites de fondation et de ddicace, par
le trac d'un primtre. La ville est d'abord une limite entre le monde civilis et les
barbares, la ville est mme le symbole de la civilisation.
L'espace ainsi dlimit s'ordonne partir de deux axes orients le plus souvent
Nord-Sud et Est-Ouest pour des raisons symboliques, le decumanus et le cardo.
Le territoire algrien regorge de vestiges d'poque romaine. Entre autres nous y
trouvons de grandes villes trs bien conserves notamment :
Djemila, Cherchell, Tipaza, Tebessa , Lambze ,Timgad etc...
La Numidie est un territoire militaire, dont le commandement est install
Lambse, elle deviendra province indpendante de la Proconsulaire en 198.
Photos.01 : La ville de DJEMILA
Photos.02 : La ville de TIPAZA
Source : http://www.algerie-monde.com/histoire/romaine/
La ville de Cherchell est l'ancienne Csare romaine, ou encore lancienne
colonie Phnicienne conserve aujourdhui moins de vestiges archologiques que
Tipaza.
Tipasa, ville clbre pour ses vestiges archologiques romains. Lancienne cit
situe dans la colline Ouest, le thtre, le cirque, les thermes Ce site est class par
lUNESCO au patrimoine de lHumanit. De nombreux vestiges puniques, romains,
chrtiens et africains attestent de la richesse de l'histoire de cette rgion. Albert Camus
y a crit Noces en 1939.
Khenchela, que les romains dnommrent Mascula fut cre au premier
sicle aprs JC par la troisime lgion romaine Augusta . Limportance et le
nombre des ruines dissmines un peu partout, sur son territoire attestent de la vitalit
de la rgion et de la prsence agissante des romains.. Elle fut le premier rempart dans
la conqute de lAurs par les byzantins.
27
Premire Partie
Chapitre I
La ville de Tbessa a connue pour son patrimoine archologique et historiques

et ses vestiges romains tels que lArc du triomphe de Caracalla, le Thtre romain, le
temple de Minerve, lAmphithtre, les ruines de la basilique St Crispine et les murs
byzantins .
Djemila , class par lUNESCO au patrimoine de lHumanit.
Anciennement Cuicul. Cette ancienne colonie romaine fonde sous le rgne de Nerva
(96-98 de notre re) apporte un tmoignage exceptionnel sur une civilisation disparue.
C'est l'un des plus beaux ensembles de ruines romaines du monde. Les vestiges
archologiques tels que lArc de Triomphe, les Grandes Thermes, la Basilique
Chrtienne ainsi que le muse et ses magnifiques tableaux de mosaques.22
Ajoutant cela la ville de
Timgad ou thamugadi, class patrimoine
mondial par lUnesco. Parmi ces principaux monuments reconnus (le forum, le thtre,
les marchs et les grands thermes).
Photos.03 : Les ruines de Timgad

Source : http://www.algerie-monde.com/histoire/romaine/
.2-1-2.LES VILLES ARABO-MUSULMANE
Au IIIme sicle de l'Hgire, IXme sicle de notre re, l'Afrique du Nord, tout
entire, tait conquise par l'Islam. Ce fut une conqute spirituelle sans prcdent.
Lavnement de l'Islam au VIIme sicle est un des faits les plus considrables de
l'histoire du Maghreb. En l'an 681, avec l'arrive de Sidi-Okba, l'Algrie entre dans
l'histoire de l'Islam, car cette religion nouvelle obtient de plus en plus l'adhsion de la
population qui participera la conqute et l'islamisation d'une grande partie de la
pninsule ibrique.
22
http://fr.wikipedia.org/wiki/planification_urbaine
28
Premire Partie
Chapitre I
La civilisation arabo-musulmane, ne au VIIe sicle, a t une civilisation

urbaine. Les activits de commerce et d'artisanat s'y concentraient. La Mosque est ce
que les Musulmans ont de plus beau aujourd'hui. Les conqurants arabes ont fond de
nombreuses villes.
Les vieilles villes algriennes, notamment les casbahs et les ksours ont connu
lapplication des normes et rgles de planification et de construction de la socit
arabo-islamique.
La majorit des villes arabo musulmane se sont dveloppes pour devenir des
grandes villes et qui ont laiss leurs emprunte travers lhistoire. Entre autres nous y
trouvons de grandes villes trs bien conserves notamment : la ville de tihret, El kalaa,
Tlemcen, El Mansoura, Alger,23.Sans oublier quil ya dautre ville que des
musulmans non arabe ont fond nous citons la ville de Ghardaa.
Photos 04 : La Kala des BeniHammad Msila
Photos 05: La ville de Ghardaia
Source : http://www.algerie-monde.com/histoire/arabo-musulmane/
La civilisation musulmane atteint son apoge avec les Fatimides qui
rayonnrent pendant trois sicles (du Xe au XIIe sicles). De cette poque date la
Kalaa des Beni-Hammad. Erige sur une pente que circonscrivent des ravins, elle est
domine par des hauteurs rocheuses qui lui servent d'observatoire et l'alimente en eau.
Aujourdhui, le minaret de la mosque se dresse au milieu de ruines o les fouilles ont
dnombr trois palais. L'architecture de ces demeures s'inspire de l'Orient, de l'Irak et
de la Perse.
23
1967 , , , , , -23
29
Premire Partie
Chapitre I
La Grande Mosque D'Alger (1096) dont L'architecture s'inspire de celle de la

Grande Mosque de Cordoue. A Ndroma comme Tlemcen et Alger, l'art andalou
exerce une grande influence.la Grande Mosque de Tlemcen, un difice simple
apparat au visiteur qui pntre dans la Mosque par la face latrale.24
2-1-3.LES VILLES ALGERIENNE DURANT LA PERIODE OTTOMANE
Les musulmans venus de landalouse vers la fin du 15 me sicle ont donn
aux villes algrienne une dynamique culturelle, conomique et politique.Ils ont
particip avec leurs activits urbaine dans lvolution du cadre urbain des villes
algriennes et surtout les villes ctires. Entre autres nous y trouvons de grandes villes
trs bien conserves notamment la ville de Tlemcen louest et la ville de Constantine
lest avec un nombre dhabitant qui nest pas infrieur 50000 habitants pour
chacune.25
A cela sajoute dautres villes qui avaient des rles important dans le
domaine administratif et militaire notamment la ville dAlger, Blida, Mda, Bejaia,
Oran, Mascara..
Durant cette priode La ville dAlger tait toujours la capitale administrative du
pays et le sige du DEY. Cependant le pays tait divis en secteurs administratifs qui
dpondaient de la capitale et leurs gestion tait assurs par les BEY qui sont dsigns
par le DEY.Lalgrie tait divise administrativement en quatre parties.26
Photos.06: Mosque Ketchaoua
Photos.07 : Jamaa al-Jdid
Source : http://www.algerie-monde.com/histoire.
Alger est ne de la Casbah. Lhistoire de cette ancienne Mdina est
mouvemente et qui illustre les diffrentes priodes, notamment turques puis
24
, -25
26
FONTAINE .J, Lalgrie volontarisme, Etatique et amnagement du territoire, OPU, Alger ,1990,p106-109
30
Premire Partie
Chapitre I
espagnoles, entre le 15me et le 17me sicle. Cest aussi un hritage qui constituent
un complexe urbain, unique en son genre, qui a inspirer potes, crivains, peintres et
architectes. En 1992 elle finie au rang de patrimoine mondial de lUnesco.
Le palais du Bey, difi par Khair-Eddine Barberousse au 16me sicle, la
muraille de la ville haute de 12 m, les nombreuses ruelles aux multiples impasses.
La mosque Ketchaoua, difice surprenant par le mlange des styles romano-byzantin
et turco-arabe, la mosque Ketchaoua fut le centre dun quartier anim entre la
citadelle et la rade dAlger.
Tmoin et mmoire de lhistoire dAlger, elle raconte les frres Barberousse, les
deys ottomans. Jamaa al-Jdid, nouvelle mosque une des mosques historiques
d'Alger. Elle est situe dans le quartier de la, Pcherie dans la basse Casbah. Elle a t
btie en 1660 par le Dey Mustapha Pacha dans le style ottoman.
2-2.LES POLITIQUES URBAINES EN ALGERIE PENDANT LA
COLONISATION FRANCAISE (1830-1962)
Cette priode marque la fin de la domination ottomane et dbut de la
domination franaise. La date de 1830 est vidente (la prise dAlger par les Franais,
ensuite ya eu les autres villes algrienne commenant par celle situes sur la cote
ensuite les villes intrieur. Mme les compagnes nont pas chapp pour le bien
conomique franais.
Durant cette tape, ladministration franaise en Algrie a appliqu la mme
rglementation franaise avec des modifications lgres : (plan de Constantine et les
articles du code de lurbanisme et de lhabitation ceux de 1958 et 1959 concernant les
lotissements et les permis de construire).
Durant la priode coloniale la politique suivie en matire durbanisme se referait
lappareil lgislatif franais appliqu en France depuis 1919 avec quelques adaptations
aux conditions du pays.27
27
Alberto Zuccheli, Introduction Lurbanisme Oprationnel et la Composition Urbaine, Volume 2, OPU

1983, P 252-253-
31
Premire Partie
Chapitre I
2-2-1. LA PERIODE : 1830 -1919

Pour mieux amnager la ville, les politiques urbaines sont en fait des moyens
daction. La politique urbaine, intervient pour mieux amnager la ville en fonction
des besoins conomiques et sociaux .28
La politique urbaine rgissant le dveloppement des villes durant
cette
priode a t caractrise par lapplication du ( plan dalignement et de rserves ).29
Ce plan fut loutil principal rgissant le dveloppement des villes avant 1919.il avait
comme objectif :
Fixer les alignements et les largeurs des rues nouvelles ouvrir.
Les espaces publics.
Les rserves foncires pour laffectation des difices publics et des
monuments.
La dlimitation des servitudes militaires.
La cration des diffrents lotissements.
2-2-2.LA PERIODE : 1919-1948
La rflexion sur la politique urbaine napparait quaprs la promulgation de la
loi dite cornudet et qui a t applique entre (1919-1924).
Aprs la Premire guerre mondiale, la mise en place dune planification urbaine
en France et ses colonisation entre autre lAlgrie travers la loi cornudet . A
travers cette loi le lgislateur a pour la premire fois conu le dveloppement des
Agglomrations dans une perspective gnrale, organise et cohrente.
A cette fin, il a impos aux communes de plus de 10.000 habitants lobligation
dlaborer un Plan damnagement, dextension et dembellissement et qui a t
appliqu en algrie suite au dcret du 05/01/1922. Cest dans ce contexte que des
laboratoires spcialiss dans lapplication de ces plans ont t raliss en Algrie.
Limportance de cette loi rside sur le ct prvisionnel de la planification non
seulement de toute la ville, mais avec son extension. Comme le dcrivait GAUDIN
Le regard organisateur se trouve vers le lointain, dans lespace comme dans le
temps .30
28
Claude Jacquier, La Place Des Habitants Dans Les Politiques Urbaines en Europe. Edition profession
banlieue. P27.
29
Mouia Saidouni, Elment dintroduction lurbanisme -Histoire, mthodologie, rglementation. Edition
casbah 2001. P201
30
Jean pierre gaudin.la srie que sais-je ?les nouvelles politiques urbaines. Edition PUF PARIS.P18
32
Premire Partie
Chapitre I
Cette loi tait sous forme dtablissement de plans damnagement,

dembellissement et dextension des villes.
Les principaux apports de la loi ont t :
La gnralisation des permis de construire.
La soumission des oprations de lotissement Un rgime dautorisation et de
rglementation particulier
Linstitution des projets damnagement, dembellissement et dextension des
villes.
Ces plans avaient comme proccupations :
le contrle des voiries et les permis de construire
les servitudes
Les places, les jardins et les rserves boises
es emplacements rservs aux services publics
Fixe la nature et les conditions dimplantation des constructions de chaque zone
2-2-3.LA PERIODE : 1948 -1962
Aprs la deuxime guerre mondiale ,le plan damnagement, dextension et
dembellissement des villes a t annul ainsi et durant cette priode lagence de
planification a cre le plan durbanisme de la capitale Alger en 1948.Cependant
il a t procd au recensement des problmes durbanisme en se basant sur la
mthode des ratios et la grille dquipements .Il est a not aussi limportance donne
aux plans des rseaux divers et surtout le rseau de transport.
Afin de rpondre aux exigences de la reconstruction et de la modernisation
urbaines en France et vu la croissance dmographique et conomique, de nouveaux
instruments rglementaires sont institu vers la fin des annes 50.
Pour lAlgrie et paralllement ya eu le lancement du plan de Constantine en
1958 pour une amlioration du cot social et conomique.
Cette priode a vu la promulgation de plusieurs instruments de planification qui ont
marqu la fin de la prsence coloniale en algrie ainsi quils ont continu avoir une
influence importante sur les instruments durbanisme aprs lindpendance. Parmi ces
instruments on trouve :
2-2-3-1..LE PLAN DURBANISME DIRECTEUR (PUD)
Le plan durbanisme directeur avait un programme gnral sans dtail .sa
dure est de (20 ans).il se basait essentiellement sur les statistiques dmographiques
(nombre dhabitant), de la structure conomique (assurer lquilibre entre le nombre
dhabitant et loffre demploi).
33
Premire Partie
Chapitre I
Il sintressait aussi aux surfaces affectes aux activits conomiques ainsi que
la structure spatiale et le zonage.
2-2-3-2.LES PLANS DE DETAIL
Ces plans sont Elabors lchelle des communes en se basant sur les
orientations du plan durbanisme directeur PUD.
Le rle principal de ces plans tant lorganisation des secteurs urbaniss et
urbanisable en plus de la localisation des quipements.
2-2-3-3.LES PLANS DURBANISME ET DE RESTRUCTURATION
Ces plans concernaient les centres ville et La rnovation des quartiers dfectueux.
2-2-3-4.LE PROGRAMME DEQUIPEMENT URBAIN ET LE PLAN DE
MODERNISATION ET DEQUIPEMENT(PME)
Le programme dquipement urbain et le plan de modernisation et dquipement
(PME) sont des budgets pour le financement des programmes dquipements et de
dveloppement conomique.
2-2-3-5.LES PROGRAMMES DURBANISME ET LES ZONES A URBANISE
PAR PRIORITE (Z.U.P)

Ces programmes sont spcifiquement pour la banlieue et les zones priphriques
dextension. Le complment indispensable de la Z.U.P est la grille dquipement-la
premire fut, en 1959, la grille du pont du nom du conseiller technique du ministre de
la construction.La grille dquipement tablit des normes la programmation des
quipements, en fonction dune hirarchie allant de lunit de voisinage (800 1200
logements) au grand ensemble (10000 logements), en passant par le quartier (2500
4000 logements) 31
Toute cette planification tait aux services de lconomie franaise, ce qui
prouve cela
Cest lexploitation maximale et La concentration des diffrents projets sur le littoral
algrien pour faciliter le transport travers les bateaux. Lobjectif ainsi tant la
cration dUn dsquilibre travers le territoire algrien.
Cependant ces instruments ont continu avoir une influence importante sur les
instruments durbanisme de lAlgrie indpendante.
31
Mouia Saidouni ,lment dintroduction lurbanisme - Histoire, mthodologie, rglementation ,Edition

casbah 2001. P205
34
Premire Partie
Chapitre I
Les outils et les instruments utiliss en France
Les outils et les instruments utiliss en Algrie
Avant lindpendance
Aprs lindpendance
La priode 1830-1919 sest caractrise par la Le mme principe a t suivie dans la politique
cration de lotissement.
urbaine en Algrie en 1974 par la promulgation
de plusieurs instruments de planification
notamment les lotissements.
La priode 1948-1962 est marque par la cration Les mmes instruments sont cres en Algrie
de plusieurs plans, outils et instruments de durant les priodes qui suivent notamment :
planification notamment :
-la grille des quipements qui est exploit jusqu'
-la grille des quipements
nos jours.
-le plan durbanisme directeur(PUD)
-le plan de modernisation et dquipement (PME)
- en 1974 le plan durbanisme directeur(PUD) a

t cre en Algrie comme instrument de
planification.
-le plan de modernisation et durbanisme(PMU)
Tableau.01 : Les expriences des politiques urbaines en France avant lindpendance et les
Tendances de leurs projections en Algrie aprs lindpendance.
Source : Auteur (2012)
2-3.LES POLITIQUES URBAINES APRES LINDEPENDANCE

Lors de la premire dcennie de laprs indpendance, la question urbaine tait
vacue des proccupations du nouvel tat algrien. Mme si Alger avait sembl un
moment, susciter quelques vellits pour organiser sa croissance, par linstitution dun
comit inter-ministriel, le COMEDOR (comit permanent dtudes et dorganisation
de lagglomration dAlger) qui impulsa une premire tude damnagement, mais
dont les activits furent geles, aprs un laps de temps trs court, et sans que, par la
suite, sa dissolution ait t prononce.32
Aprs lindpendance lAlgrie sest trouv en face dun dsquilibre rgional.
Cette priode de lindpendance a vu un exode massif des villes intrieur du pays,
des zones montagneuses et des hauts plateaux vers le nord.
Pour faire face ce dsquilibre rgional et dans le cadre de la politique de
lquilibre rgional et en se basant sur la planification conomiques et la politique de
lindustrialisation, il a t procd et en urgence aux oprations de lquilibre travers
le lancement des programmes urbains pour les zones les plus ngliges.
32
Salah Bouchemal, laboratoire RNAMS, centre universitaire Larbi Ben Mhidi, Algrie.
35
Premire Partie
Chapitre I
Ce sont en fait les villes de lintrieur qui vont connaitre les rythmes de
croissance les plus soutenus relativement leur situation antrieure.
La promotion administrative de nombre dentre elles et les options dites hauts
plateaux, de dcentralisation et dquilibre rgional ont conduit au dveloppement
fulgurant danciens centres administratifs coloniaux comme Batna, Stif, Tiaret,
Mda, bouira33
2-3-1.LA PERIODE 1962-1966 :
Durant cette priode La proccupation majeure de ltat tait penche sur les
solutions urgentes des affaires politiques, sociales et conomiques par lapplication de
loi de lurbanisme hrit (loi 1958) que la France a essay de lappliquer en Algrie en
1960.
LAlgrie a veill sur lapplication de cette loi jusqu'au 31/12/1962 tout en
insistant sur la conformit de ces textes avec la situation national.
La promulgation de loi la 24/08/1962 portante protection et gestion des biens
inoccups aprs le dpart massif des collants .Ces biens ont t mise en ordre avec la
loi du 18/03/1963.
La loi du 31 dcembre 1962 portant reconduction de la lgislation franaise :
Aprs lindpendance, notre pays a opt pour la reconduction de la lgislation
franaise et ce par la loi du 31/12/1962.Cette situation en matire dapplication de la
lgislation franaise qui se poursuivra jusquen 1973, sera caractrise par le gel des
transactions foncire, entranant ainsi une urbanisation modre et une stagnation de la
construction prive.
LAlgrie sest concentre durant cette priode sur le secteur agricole de ltat
notamment les terres fertiles qui se trouvent au nord algrien comme la plaine de
Metija, et louest les plaines dOran et chlef au centre les plaines de Constantine
et les plaines de la Hodna qui sont situs prs des villes intrieures comme Tlemcen et
Stif.
Ltat algrien sest rendu compte de limportance du secteur industriel dans le
dveloppement conomique par la ralisation de zones industrielles (Z.I) durant cette
priode.34
33
Mouia saidouni, lment dintroduction lurbanisme -Histoire, mthodologie, rglementation, Edition

casbah 2001. P206.
34
BENACHENHOU.A., lexprience algrienne de planification et de dveloppement 1962-1982,deuxime
dition, office des publications universitaires, p23-30.
36
Premire Partie
Chapitre I
Les villes taient appeles assumer des activits industrielles importantes et a

drainer une forte population rurale.
2-3-1-1.Les zones industrielles(ZI)
Les zones industrielles ont t ralises en vue daccueillir des activits
industrielles. Elles ont t cres en 1965 dont leurs gestion revient la caisse
national de lamnagement (CADAT) qui procdait lachat des terrains puis a leurs
amnagement et leurs viabilisation, ensuite ils seront vendu pour la ralisation des
zones industrielle.10000 hectares ont t touch par cette opration en premier temps.
Lamnagement de ces zones sinscrit dans le cadre de lurbanisme oprationnel
et doit tre conforme aux documents durbanisme.
Pour quil y est une zone industrielle il faut quil y est cinq untes industrielle au
minimum et peut offrir au moins 1000 postes de travail et une surface de 50 2000
hectares.
La majorit des zones industrielles ont t ralises durant la priode de la
planification conomique en Algrie entre 1966 et 1977.le nombre de ces zones atteint
en 1990. 120 zones industrielles.35
2-3-2.LA PERIODE 1967-1977 : Le rquilibre rgional et la planification socioconomique
Aprs lindpendance et partir de 1967 jusqu' 1970, les regards taient
portaient essentiellement sur le secteur industriel.
Les premiers plans de dveloppement (1er plan triennal et le 1er plan quadriennal
institus, respectivement, en 1967 et en 1970) ont instaur une polarisation des
investissements caractre industriel et conomique.
Jusquau mois de juin 1975, date limitant la validit des textes dorigine coloniale
Ltat ne prenait pas le secteur de lhabitat en priorit et le jugeait non productif
et consommateur de ressources financires, de part limpossibilit de fournir assez
brve chance des logements acceptables tous les mnages, car une telle initiative
puiserait les ressources nationales. 36
35
MOHAMED GHERBI ,proposition dune mthodologie du plan doccupation des sols en site urbaniser
,mmoire de magister ,option urbanisme,2002,p47-50.
36
Hamidou R, le logement un dfi, ENAP, OPU, ENAL, 1989.
37
Premire Partie
Chapitre I
Cette priode a t caractrise par la volont de reprendre lquilibre rgional

travers lutilisation des instruments de planification centrale et parmi ces plans
conomiques nationaux on trouve :
2-3-2-1.le premier plan triennal (1967-1969)
La programmation de ce plan avait comme objectif de prendre en charge les
rgions pauvres du pays travers un ensemble de plans spciaux avec un programme
important dquipements.
Afin de faire face lexode rural un programme de logement a t lanc dans
les zones rurales. La mise au point de la politique des premiers programmes spciaux
de dveloppement des wilayas.
Ce plan a t ax autour dun programme dhabitat rural excut pour les trois
annes par les offices H.L.M. hrits de la priode coloniale.
1-3-2-2.le premier plan quadriennal (1970-1973)
La croissance urbaine atteint des taux trs important, et ce dans ce contexte que
sont lancs les tudes de plans durbanisme. Ce plan vis la dcentralisation dans la
politique damnagement urbain .il sest intress llaboration travaux de
programmation urbaine des grandes villes en plus de la cration de plusieurs zones
industrielles aprs la nationalisation des hydrocarbures en 1971.
La mise en uvre des plans communaux de dveloppement et pour les grandes
villes des plans de modernisation urbaine.
2-3-2-3.le deuxime plan quadriennal (1974-1977)
Dans ce plan ,ltat sest intress ltablissement dinstruments durbanisme
oprationnel et de dtail par la cration des grands ensembles qui ont contenu
lespace de vie dune grande partie des citoyens algriens cest la Z.H.U.N. La
Z.H.U.N remplaait un instrument franais qui est la zone urbaniser par priorit
(Z.U.P) (1958). La Z.H.U.N nest pas rellement un instrument durbanisme, cest
plutt une procdure technique et administrative, impliquant le ministre de lhabitat
ou les collectivits locales, comme maitres douvrage, un bureau dtude tatique
(C.A.D.A.T), comme maitre duvre et des entreprises de ralisation 37 .
37
Mouia Saidouni, lment dintroduction lurbanisme -Histoire, mthodologie, rglementation .Edition

casbah 2001. P211
38
Premire Partie
Chapitre I
Cette politique sest intresse la quantit, Mais du point de vue qualitatif,

lespace urbain produit est dcevant. Ces plans nont pas pu collaborer avec les lois
promulgues durant cette priode (la loi des rserves foncire en 1974, la loi du permis
de construire et de lotir en 1975 et la loi des coopratives immobilire en 1976)38.
Ce plan a vu lapparition des plans et programmes spciaux qui englobait les
wilayas suivantes : les oasis, les Aurs, tizi ouzou, Tlemcen, Stif, Saida, Constantine,
chlef et Annaba. Ces plans et programmes ont modifi la carte de lindustrie en
Algrie en ajoutant un ensemble dunit industrielle, des zones et pole industrielle
important.
Cette priode aussi a vu la promulgation de plusieurs lois dans le domaine
durbanisme notamment :
la ralisation dun nombre important de village agricole dans le milieu rural
pour le dveloppement du secteur agricole.
La promulgation de la loi des rserves foncires (ordonnance N74-26 d u
20/02/1974 portant la constitution des rserves foncires au profit des APC. Ce
qui a facilit la ralisation des grands projets dintrt public, les lotissements
et les ZHUN.
La promulgation de la loi
N76/48 du 25/05/1976 qui dtermine
lexpropriation de la proprit pour intrt public.
Cette priode a vu la cration de plusieurs instruments notamment :
2-3-2-4.Les Instruments De Planification Socio-Economique
Limportance tait souvent accorde aux ples urbains littoraux en matire de
dveloppement, alors que les petites villes intrieures ne bnficiaient pas de ces
programmes que rarement.
Le plan national cre des instruments lchelle locale.
2-3-2-5.Le (plan communal de dveloppement) P.C.D
Son rle est lchelle locale, il a t lanc par le 2me plan quadriennal
(1974,1977).
Cest un programme financier renouvelable chaque anne.
Le PCD avait comme objectifs :
Lamlioration des quipements sociaux.
Le dveloppement de lagriculture
Le dveloppement de lindustrie
38
Salah Bouchmal, colloque international, la production de lurbain en Algrie, entre planification et pratiques,
laboratoire RNAMS centre universitaire larbi ben mhidi , Alger.
39
Premire Partie
Chapitre I
Chaque APC possde son plan de dveloppement qui soccupe du budget de

ces projets.
Les APC nont rien voir avec le financement des projets industriels
denvergure national.
2-3-2-6.Le (plan de modernisation urbaine) P.M.U
Son rle est dintervenir sur le tissu urbain existant lintrieur des villes de
taille moyenne ou grande. A Lpoque 33 villes ont t concernes par ce plan.
Son rle est limit la localisation des quipements et la rpartition spatiale des
investissements par le (PCD).
Daprs le rapport gnral du 2me plan quadriennal (74-77), SEP, Mai 1974
cest un instrument qui permet lorganisation et la planification des mutations des
villes.
Les programmes qui ont t lancs dans le cadre du plan communal de
dveloppement(PCD) et le plan de modernisation urbaine (PMU) avaient son impact
sur les tissus urbains des villes algriennes notamment un dveloppement acclr et
une consommation excessive des terrains.
Cela a conduit ltat rflchir et a trouv un instrument qui peut grer
lespace urbain et lorganisation et la rpartition des diffrents programmes
dquipement et d investissement court ,moyen et long terme , Cest le plan
durbanisme directeur (PUD ).
2-3-2-7.Le plan durbanisme directeur (P.U.D) comme instrument de
planification urbaine.
Le PUD nouveau instrument de gestion urbaine, a t instaur pour faire face
la consommation abusive du sol urbain et de permettre la maitrise de la croissance
urbaine qui est d au dveloppement rapide. Le PUD est un support de programmation
et de spatialisation des diffrents programmes et investissements sur le court, moyen et
long terme. Il est instaur par une simple circulaire interministrielle
n01181/PU/2174 du 16/10/1974
Son introduction comme instrument de planification urbaine, a eu lieu au cours
de la priode coloniale en France en 1958 suivant le dcret n58-1463 du
31/12/1958.39
39
Saidouni Maouia, Elments dintroduction lurbanisme, Edition casbah 2001.
40
Premire Partie
Chapitre I
En algrie, la cration du plan durbanisme directeur est venu aprs la

promulgation du dcret n73/29 du 08/07/1973 .Aprs lapparition de lordonnance
ministrielle n1181/PU/2174 du 16/10/1974 celle-ci a initi officiellement le plan
durbanisme directeur en dlimitant les procdures de son laboration et son
approbation.
Le PUD ainsi nest quun instrument de spatialisation des composantes de la
ville, alors que les programmes de dveloppement et les investissements (les
enveloppes budgtaires des projets), sont grs par les PMU pour les villes plus ou
moins importantes ou dveloppement rapide et par les PCD, pour les villes de taille
moins importante. Donc le PUD prsentait un blocage lorganisation de
lurbanisation.40
Le PUD nest pas opposable aux tiers, mais concert uniquement par
ladministration locale. Un trs grand nombre de PUD sont mis en chantier,
thoriquement chaque ville algrienne devait en tre dote .Il est pour la plupart
ralis par la C.A.D.A.T 41
Le PUD nest pas un vritable plan damnagement, il ne constitue, quun
instrument de gestion.il relve dune conception qui nest quun remplissage de zones
par des quantits fictives de logements sans grand souci des dynamiques urbaines,
sociales et des possibilits relles du site.
Le plan durbanisme directeur PUD est un instrument de planification du sol,
dune part ,le plan topographique du territoire concern par la reprsentation
cartographique ainsi que ces prvisions ,dautre part, un rglement et un document qui
traduit en une forme rglementaire toutes les propositions exprimes graphiquement
sur le lev topographique dcoulant de la loi N91/09 du 04/07/1981 portant code
communal qui institutionnalise le plan durbanisme provisoire PUP qui vise
organiser le dplacement temporaire dune agglomration en labsence du plan
durbanisme PUD.
Il dlimite et dfinit un primtre urbain devant contenir toute une panoplie
dopration dhabitat et dquipement. Il fixe et ordonne dune manire purement
thorique loccupation des sols par un schma de structure.
les procdures dlaboration des documents durbanisme comme le plan
durbanisme directeur PUD et le plan durbanisme provisoire PUP proposent
invariablement en guise dtude durbanisme, uniquement un zonage des espaces
40
41
Idem 39, p210

CAISSE ALGERIENNE DAMENAGEMENT DU TERRITOIRE.- La politique urbaine en Algrie
41
Premire Partie
Chapitre I
priphriques urbaniser, zones dhabitat collectif, individuel ,zones dactivits et les

zones dquipements .42
Le P.U.D constitue linstrument de planification physique mais son contenu, ses
modes dlaboration et dapplication sont articuls de faon forte diffrente par rapport
son cadre lgislatif Franais dorigine. La C.A.D.A.T43 a mis au point une mthode
gnrale qui prvoit quatre phases :
Analyse de la situation de la commune au moment du lancement du P.U.D et
test de capacit du site.
Etude dmo-conomique, qui dtermine les besoins et formule les orientations
de la politique urbaine.
Elaboration dun schma dorientation pour le long terme (15 ans) et d'un
programme daction pour le court terme.
Mise au point des solutions retenues : tude de la rglementation et dcoupage
de la ville en zones fonctionnelles.
A la Fin de lanne 1980, la CADAT, dressait le bilan suivant : 47 P.U.D termins,
77 en cours, 44 programms. Daprs ce bilan, plusieurs critiques sont formules :
Le P.U.D est labor pour les 15 ans venir mais les tudes prennent bien
souvent de longues annes et il est caduc ds avant son approbation,
lurbanisation a progress beaucoup plus vite que la ralisation du plan.
Les perspectives retenues sont simplement des projections alternatives. Il est
bien difficile de prvoir une planification urbaine sans rfrence un niveau
rgional qui nexiste malheureusement pas.
Le P.U.D nest pas un vritable plan damnagement, il ne constitue, quun
instrument de gestion. Il relve dune conception qui nest quun remplissage de
zones par des quantits fictives de logements sans grand souci des dynamiques
urbaines, sociales et des possibilits relles du site.
Caractristiques du plan d'urbanisme directeur
Parmi tous les dispositifs territoriaux, le PUD est celui dont lhistoire est sans
doute la plus rvlatrice. Il a jou un rle trs important, mme sil a t grandement
critiqu pour sa suppose inefficacit.
42
43
YOUNSI .F, Les tissus urbains, P107.

Caisse Algrienne dAmnagement du Territoire- La politique urbaine en Algrie
42
Premire Partie
Chapitre I
Du point de vue oprationnel, le PUD a jou un rle prminent dans la

production de lurbain. Il a servi, en effet, la cration des zones d'habitat urbaines
nouvelles pour la ralisation des grands programmes de logements sociaux initis de
1974 1985. Il a pu galement faciliter laccs pour les constructions individuelles
travers lapplication de lordonnance et des dcrets concernant la cession des rserves
foncires. Le PUD a aid, en outre, la ralisation des investissements publics, de
toutes sortes. Cest dire que Cet instrument a t fondamental dans lapplication des
politiques du logement social ,mais il a surtout permis de procder un transfert de
(rente urbaine foncire)aux profit de certaines couches sociales.44
En tant quinstrument, on expliquait quil ne permettait pas la matrise de la
croissance urbaine, ni le contrle de lurbanisation anarchique. Il nassurait pas, non
plus, un urbanisme de qualit, cest--dire offrant un cadre de vie convenable.
On site quelques inconvnients du plan durbanisme directeur (PUD).
Le dphasage:
La procdure du PUD montre que les gestionnaires interviennent au terme de
toutes les tudes dont la dure dpasse parfois trois annes, ce qui place le plan, une
fois labor, dans une position de dphasage par rapport au rythme rel de la
dynamique urbaine.
L'uniformit dans la mthodologie de son laboration:
Dautres dfauts affectent le PUD. Ils ont trait aux mthodologies de son
laboration qui prsentent un caractre uniforme, dans la mesure o il sagit de
transplantation mcanique de plans labors dans des conditions socio-conomiques
particulires et ne sintgrant pas dans la planification nationale. Le caractre
spcifique dune ville est la plupart du temps ignor.
La rigidit:
Le PUD a tabli une mthodologie unique pour lensemble des entits urbaines
qui restent dtaches de leur contexte rgional, ds lors que la connaissance de ce
dernier demeure fondamentale pour les perspectives de dveloppement. La ville est
galement traite comme une unit coupe de lespace rural, alors que lquilibre du
cadre de vie implique une intgration des deux ensembles.
La centralisation:
La circulaire ministriel n 2178 du 12/09/1981 faisait remarquer que les
dossiers peuvent tre transmis au ministre de lurbanisme sans lapprobation des
Assembles Populaires Communales. Cette centralisation des dcisions cre une
distance entre les acteurs centraux et les acteurs locaux, do la faiblesse dans la mise
en application des diffrentes procdures durbanisme.
44
SALAH BOUCHEMAL, laboratoire RNAMS, centre universitaire Larbi Ben Mhidi, Algrie.
43
Premire Partie
Chapitre I
L'absence d'identit:
Lanalyse des extensions urbaines faites pendant cette priode montre les
limites de cette nouvelle politique. merge une priphrie urbaine non matrise dont
la forme dhabitat est inadapte, et un espace public dfaillant et toujours la
recherche de son identit.
La non opposabilit aux tiers :
Au circuit dlaboration essentiellement public et administratif et labsence
de relle concurrence technique, sajoute la non opposabilit aux tiers qui autorise
la transgression des dispositions du PUD, aussi bien, par les organismes publics que
par les circuits durbanisation informelle difficilement contrlable 45
Thoriquement le plan durbanisme directeur
nest quun instrument
damnagement de la ville. Dans la ralit et sur terrain, les rels programment de
dveloppement et les diffrents investissements sont grs par les plans qui disposent
dune enveloppe financire (plan de modernisation urbaine (PMU), pour les villes
moyenne et plan communal de dveloppement(PCD) pour les villes les moins
importantes).
La planification suivi par le plan durbanisme directeur est lchelle local sans
se referait lchelle rgionale, wilayale et nationale.46
Le droulement de llaboration du plan durbanisme directeur se fait au bureau
loin du terrain donc les rsultats et les plans obtenus sont loin de la ralit.
Le plan durbanisme directeur sintresse profondment ltude de
lagglomration chef lieu .Pour les agglomrations secondaires, elles sont abordes
dune manire sommaire et les zones parses sont ngliges compltement. Le
rsultat est labsence dune tude cohrente.
Le plan durbanisme directeur sintresse aux secteurs urbaniser et nglige le
tissu urbain existant avec tous les problmes que peut prsenter la ville mre.
Absence de collaboration entre le plan durbanisme directeur et les rserves
foncire (ordonnance N74-26 du20/02/1974). Dans la ralit une grande perte de
terrain du la mauvaise gestion des rserves foncires loin des orientations futur du
plan durbanisme directeur par lAPC.
45
Saidouni Maouia, Elments dintroduction lurbanisme, Edition casbah 2001, p211.

Semmoud . B, planification ou blocage ?quelques aspects de la planification urbaine en Algrie, les cahiers
dURBAMA, Universit de tours, 1998, p62-72.
46
44
Premire Partie
Chapitre I
Le retard engendr dans llaboration et lapprobation du plan durbanisme

directeur, et paralllement cette situation ya un environnement urbain qui est en
dynamique continue cela conduit une rvision avant lachvement des dlais prvu
par la rglementation .
2-3-2-8.Le plan durbanisme provisoire (P.U.P)
Cest un plan durbanisme qui concerne les groupements qui nont pas
bnficier du plan durbanisme directeur .Ce plan a t promulgu a travers la loi
communal. Il concerne les petits groupements urbains. Le PUP a les mme
perspectives et objectifs du PUD et la diffrence qui existe entre les deux plans
rside dans la dure rduite pour llaboration du PUP ainsi que son approbation qui
est lchelle locale loin de lapprobation ministrielle.
2-3-2-9.LES INSTRUMENTS DURBANISME OPERATIONNEL
2-3-2-9-1. LA ZONE DHABITAT URBAIN NOUVELLE(ZHUN)
En rponse aux difficults de la mise en uvre du PUD, la rflexion a t
porte de trouver un instrument durbanisme oprationnel concernant lhabitat.
Institues par la circulaire n355/PU2/75 du 19/02/1975. Les ZHUN sont un
instrument de programmation et de ralisation sectorielle ainsi quun instrument
dintervention et de projection en priphrie.
La ZHUN ou grands ensembles collectifs tait conue comme un moyen de
concrtiser le modle de dveloppement urbain prvu par le plan durbanisme
directeur PUD ainsi quun outil de planification spatiale .Cette procdure devait
rpondre lnorme besoin en logements. Cette nouvelle procdure modelait
aujourdhui la quasi-totalit des espaces pris urbain des villes algriennes. Cette
procdure na pas pus tre assimile un instrument durbanisme 47.
Les ZHUN sont Caractrises par une extension verticale et une occupation minimale
des sols librant des espaces extrieurs sans amnagement et non dfinit.
2-3-2-9-2. LE LOTISSEMENT
Contrairement aux zones dhabitat urbaines nouvelles, le lotissement est
Caractris par un talement horizontal avec une occupation totale des sols. Institus
par la loi n82.02du 06/02/82 relative au permis de construire et au permis de lotir.
47
Semmoud B. changement politiques et conomiques et croissance urbaine en algrie. Essai de priodisation

p58
45
Premire Partie
Chapitre I
Les lotissement rentrent dans le cadre des oprations durbanisme que ltat a
initi dans le cadre de lurgence de crer des zones dhabitat planifies dont le suivi
sera assur par ltat et les agences foncire.
Cependant ces lotissements ont t confronts la consommation des terrains
agricole, la consommation abusive du foncier par lextension horizontale et labsence
totale des quipements.Le nombre importants des lotissements raliss souffrent de
labsence des rseaux divers.
2-3-2-9-3. La zone damnagement concerte (Z.A.C)
Cest un programme Charg de la ralisation des amnagements, viabilisation
et quipement des terrains urbanisables dans le but de les vendre aprs pour ltat ou
les privs.la ZAC est un moyen de production du foncier quip.
La ZAC a t abandonne suite lordonnance 74.26 du 20.02.1974 portant la cration
des rserves foncires communales (RFC).
2-3-3.La priode 1978 - 1988 : le dbut de lapparition de lamnagement du
territoire
Vu la dure courte du plan triennal et des plans quadriennal dans la priode
prcdente, le nombre des quipements programms na pas t achevs .il a tait
procd a la cration du plan quinquennal (1980-1984) qui a les mme objectifs et
perspectives des plans prcdents.
En parallle ce plan, cette priode a vu des changements dans le domaine de
lamnagement urbain. Cette priode est considre importante en plus quelle est
considre comme une phase de transition significative.
Les anciens instruments de planification et de planification urbaine devenaient
caduques et de nouveaux instruments durbanisme, orients vers la rationalisation de
loccupation des sols et non plus vers la programmation des investissements,
simposaient pour garantir une maitrise spatiale de lamnagement lchelle de
lagglomration, de la commune et de la partie de la commune 48
Les incohrences du tout planifi et de ltat (contrleur, programmateur,
investisseur, financier et ralisateur) taient un signe de changement par la cration
dun important ministre de la planification et de lamnagement du territoire en
1980.Ainsi que la cration du centre national des tudes et de la recherche urbaine
selon le dcret N80/276 du 12/11/1980.
48
Saidouni Maouia, Elments dintroduction lurbanisme .Edition casbah 2001, p213
46
Premire Partie
Chapitre I
En 1981 ya eu la cration de lagence nationale pour lamnagement du

territoire (A.N.A.T) qui soccupe de llaboration du plan national de lamnagement
du territoire en particulier .Elle est charge aussi dtablir les monographies des
wilayas du pays..
Lexprience de lAlgrie dans la priode prcdente (la dcennie de la
planification socio-conomique) a t caractrise par labsence de planification,
comme elle a t caractrise par une urbanisation anarchique non contrle.
La ncessit de rflexion de Trouver une planification qui nest pas seulement locale
mais qui commence du haut (de lchelle nationale, rgionale jusquaux niveaux
urbain.).
Il ne sagit pas seulement dimplanter des programmes dinvestissement
tatique, mais de les situer dans leurs espaces, national, rgional et local.
Cest dans ce contexte et en Algrie quil ya eu La promulgation de la premire loi
N87/03 du 27/01/1987 sur lamnagement du territoire avec les nouveaux schmas
damnagement du territoire notamment :
Le S.N.A.T (Schma national damnagement du territoire).
Le S.R.A.T (Schma rgional damnagement du territoire).
Le P.A.W (schma national de wilaya).
2-3-3-1. Les Diffrents Instruments Damenagements Du Territoire
Cest dans le but de dvelopper lAlgrie que Ltat a initi une nouvelle
politique de lamnagement du territoire lhorizon 2025.Cette dernire ne peut tre
labore quen concertation et en coordination avec les diffrents acteurs du
dveloppement du territoire.
Un ensemble dinstruments de planification spatiale et urbaine ont t mis en
en place par la politique de planification urbaine pour une meilleure organisation de
lespace. Il sagit des instruments damnagement des territoires (National, Rgional et
wilayate), et les instruments durbanisme qui concernent lchelle de la ville ou de
lagglomration. Cette dmarche sinscrit dans la logique descendante de la
planification urbaine.
Lobjectif principal de ces instruments tant la fixation des orientations
fondamentales damnagement des territoires et de dterminer les prvisions et les
rgles durbanisme.
Les instruments durbanisme introduisent la continuit dchelle de
lamnagement du territoire lurbanisme de dtail. Chaque instrument est
conditionn par les orientations et les dispositions de linstrument dchelle suprieure
et impose des directives aux instruments dchelle infrieure.
47
Premire Partie
Chapitre I
Le schma national damnagement du territoire (SNAT)
Instrument damnagement
A chelle national
Le schma rgional damnagement du territoire (SRAT)
A chelle rgionale
Le plan damnagement de wilaya (PAW)
A chelle wilayale
Le plan directeur damnagement et durbanisme (PDAU)
Instrument durbanisme
A chelle communal
Le plan doccupation des sols (POS)
Instrument durbanisme
De dtail
Figure.01 : La logique descendante de la planification urbaine (de lamnagement

du territoire lurbanisme de dtail).
Source : Auteur (Auteur 2012)
2-3-3-1-1. Le Schma National Damnagement Du Territoire (SNAT)

Le SNAT (Schma National dAmnagement du Territoire) initi selon les
articles 07 et 08 de la loi n01-20 du 12/12/2001, relative lamnagement et au
dveloppement durables du territoire.
Il est tabli par ltat pour une priode de 20 ans et valu et actualis
priodiquement tous les cinq ans. Le schma national damnagement du territoire
(SNAT) est lchelle du territoire national. Il est initi par ltat central. Il rgle la
distribution des activits et du peuplement travers le territoire national, en visant une
distribution quitable des richesses, notamment pour les rgions du Sud et des rgions
frontalires. Cest le S.NA.T qui localise les grandes infrastructures intellectuelles,
conomiques, de transports et de communications.49
Son laboration se base sur la concertation qui implique tous les acteurs
intervenant dans le domaine de lamnagement du territoire.
Il vise :
49
SAIDOUNI MAOUIA (Elments dintroduction lurbanisme) Edition casbah 2001, P143
48
Premire Partie
Chapitre I
Assurer la maitrise de la croissance des agglomrations.

La mise en valeur et lexploitation rationnelle des ressources naturelles.
La protection et la valorisation du patrimoine.
Le soutien des activits conomiques et sociales.
La dfinition des aires mtropolitaines.
La programmation et la localisation des grandes infrastructures, des
quipements et services dintrt national et des zones industrielles et
dactivits.
Fixe les modalits de conservation et de valorisation des zones littorales.
Prescrit le dveloppement dune conomie intgre pour les zones des
montagnes.
Fixe les prescriptions relatives la promotion et au dveloppement des rgions
des hauts plateaux, de la steppe, des zones frontalires, des rgions du sud et
des zones promouvoir.
LA DURABILITE
DES RESSOURCES
LE REEQUILIBRAGE
DU TERRITOIRE
SNAT 2025
LE LEQUITE SOCIALE
ET TERRITORIALE
LATTRACTIVITE ET LA COMPETITIVITE
DES TERRITOIRES
Figure.02 : Les quatre lignes directrices fixes par le ministre de lamnagement

du territoire et de lenvironnement pour la mise en uvre du SNAT 2025.
Le SNAT (Schma National dAmnagement du Territoire) a une importance
stratgique. Il est compos dun document SNAT ,17 rapports thmatiques en plus des
documents graphiques plusieurs chelles.il est charpent autour :50
50
-Schma national damnagement du territoire (S.N.A.T) 2025.Ministre de lamnagement du

territoire, de lenvironnement et du tourisme.
49
Premire Partie
Chapitre I
20 programmes daction territoriale(PAT).

19 schmas directeurs sectoriels des grandes infrastructures et des services
collectifs dintrt national.
09 schmas rgionaux damnagement du territoire(SRAT)
04 schmas directeurs damnagement daires mtropolitaines (SDAAM) :
Alger, Oran, Annaba, Constantine.
48 plans damnagement de wilaya (PAW).
La concrtisation du SNAT ne peut tre effectue que par la mise en uvre au
niveau spatial des 09 SRAT lhorizon 2025 qui couvrent les rgions prvus par
larticle 48 de la loi n01-20 du 12/12/2001 notamment :
-Nord-centre
- Hauts plateaux -est
-Nord-est
- Hauts plateaux -ouest
-Nord ouest
- Sud-est
-Hauts plateaux centre
- Sud-ouest
-Grand sud
1ERE PHASE
2 EME PHASE
Phase de mise en uvre travers les 19 La phase partenariale de la mise en place
schmas
directeurs sectoriels (2007- Des investissements structurants de la
2015)
politique damnagement du territoire
(2015-2025).
Tableau.02 : Les phases de mise en uvre du SNAT.
Source : Auteur (2012).
2-3-3-1-2. LE SCHEMA REGIONAL DAMENAGEMENT DU TERRITOIRE
(SRAT)
Dfini par larticle 03 de la loi 01-20 du 12/12/2001, initi par ltat et approuv
par voie lgislative pour 20 ans et actualis tout les cinq ans.
Il est linstrument damnagement et de dveloppement durable du territoire
lchelle inter-wilayat. Il concerne un ensemble de wilayas ayant des caractristiques
physiques et des vocations de dveloppement similaires.
Sa dmarche dlaboration se base sur la concertation et la participation des
partenaires travers lorganisation des ateliers, des journes dtudes et des
confrences rgionales, en direction des rgions programmes tout au long de
llaboration. Les schmas rgionaux damnagement du territoire (SRAT) sont
lchelle inter-wilayate ,c'est--dire des rgions-au nombre de 9.Ils sont initi par
50
Premire Partie
Chapitre I
ltat central. Ils distribuent les activits et le peuplement travers la rgion, localisent
les infrastructures et les quipements et rglent larmature urbaine rgionale . 51
Il vise :52
Assurer la prservation et la valorisation des ressources naturelles.
La protection des espaces cologiques et du patrimoine.
La mise en valeur des terres agricoles et des espaces ruraux
La programmation et la localisation des grandes infrastructures.
La programmation des quipements et des services dintrt national
Le dveloppement conomique, le dveloppement des activits et de lemploi.
La distribution des activits et des ressources travers la rgion.
Le rglement de larmature urbaine rgionale.
LE CONTENU DU SRAT :
Un tat des lieux.
Un document danalyse prospective
Des documents cartographiques
Un recueil des prescriptions relatif au projet damnagement durable de
territoire.
2-3-3-1-3 LE PLAN DAMENAGEMENT DE WILAYA (PAW)
Le PAW est un instrument damnagement et du dveloppement lchelle de
la wilaya.
Il est initi par lAPW. L'tude comprend trois (03) phases (Evaluation
territoriale et diagnostic, Schma prospectif d'amnagement et de dveloppement
durable et Plan d'amnagement par aire de planification). Il est de ce fait l'instrument
phare qui claire le pouvoir dcisionnel sur le plan des orientations majeures
inhrentes l'espace micro rgional. Sa position charnire entre les schmas nationaux
et rgionaux et les plans directeurs d'amnagement et d'urbanisme lui confre une
force d'orientation des efforts locaux puisant dans les directives nationales et
rgionales et alimentant son tour les tendances wilayates et communales.53
Il vise :
Etablir des schmas directeurs dorganisation des services et dquipements
publics.
Concrtiser en termes de programmes destination des territoires communaux
les actions et les dispositions retenues par le SRAT.
51
SAIDOUNI MAOUIA (Elments dintroduction lurbanisme) Edition casbah 2001, P143

-Schma rgional damnagement du territoire (S.R.A.T), rgion Haut plateaux Est. Ministre de
lamnagement du territoire, de lenvironnement et du tourisme.
53
- Plan damnagement de wilaya (PAW). A.N.A.T. (agence nationale damnagement du territoire).
52
51
Premire Partie
Chapitre I
Assurer la distribution des activits et des services locaux dintrt publics

travers le territoire de la wilaya.
La localisation des diffrentes infrastructures et des zones de mise en valeur.
La dtermination des aires intercommunales damnagement.
Lidentification de la hirarchie urbaine et les rythmes durbanisation.
La valorisation des atouts et vocations des diffrentes communes de la wilaya.
Il fixe les vocations de chaque commune de la wilaya .
Il identifie la hirarchie urbaine de la wilaya (communes rurales et urbaines)
Il fixe le rythme de lurbanisation.
Dtermine les aires de planification inter communales et localise les zones
dactivits conomiques avec les zones mettre en valeur.
Les plans damnagement de wilaya (P.A.W) sont lchelle de la wilaya et
doivent tre initis par les wilayas, dans le respect des dispositions du SNAT et des
SRAT. Ils fixent les vocations des communes des wilayas, distribuent les activits et
le peuplement travers leurs territoires, en localisant les infrastructures, les zones
dactivits conomique et les zones de mise en valeur. Les PAW identifient la
hirarchie urbaine dans les wilayas (communes rurales, communes urbaines) et les
rythmes durbanisation.
Ils dterminent les aires de planification intercommunales, pour les communes
fortes solidarits, et distribuent les services publics dans la wilaya . 54
2-3-3-1-4-LE SCHEMA DE COHERENCE URBAINE (SCU) COMME
NOUVEL INSTRUMENT DURBANISME
La loi dorientation de la ville n06-06 DU 20/02/2006 a ramen plusieurs
principes dans le cadre de concrtiser lide du dveloppement durable de la ville avec
ses dimensions social, conomique, culturel et environnement. Cest ainsi le schma
de cohrence urbaine (SCU) est venu comme un nouvel outil appartenant la nouvelle
gnration dans le processus de planification entre lchelle territoriale et lchelle
locale urbaine.
Ce schma vient combler le vide du processus de planification entre lchelle
territoriale et lchelle locale urbaine, en mettant en place un outil dorientation
stratgique capable de traduire une vision collective, ngocie et partage par tous les
acteurs concerns de son dveloppement sur les 15-20 ans venir.
Cest un instrument novateur, appartenant la nouvelle gnration des outils de
planification et damnagement urbain.
54
SAIDOUNI MAOUIA (Elments dintroduction lurbanisme) Edition casbah 2001, P143-144
52
Premire Partie
Chapitre I
Il permet de mettre en uvre la politique de la ville durable lchelle locale.Sa

dmarche doit sintgrer dans le cadre de la politique de lamnagement du territoire.
Cest un instrument dorientation non opposable au tiers, il ne conoit pas de
rglement damnagement. Le PDAU est un outil suffisant pour assurer
lamnagement de la ville(Prsuppos) Il faut un outil en amont pour russir prendre
en charge toutes les dimensions de la ville (le SCU).
Le SCU doit intgrer les orientations des plans territoriaux pour la ville. Les
Axes que doit prendre en compte le SCU sont issus des orientations du SNAT et du
SRAT. Le SCU doit prparer, de faon concerte, les orientations qui dfinissent
lavenir de la ville vingt cinq ans, en adquation avec le SNAT et le SRAT.
Il doit tre un des outils principaux de mise en uvre des politiques urbaines. Il
doit donner aux villes un cadre de cohrence oprationnelle pour les diffrentes actions
et oprations, publique ou prive, et doit permettre dassurer la diversit des fonctions
urbaines travers les volets conomique, social et environnemental. Il doit aussi
assurer lquilibre dessous territoires de la ville et proposer une vision de
dveloppement durable.
Le Schma de Cohrence Urbaine, dont le processus est mis en uvre revt,
un caractre pionnier et innovant. Il a pour objet de dvelopper une stratgie
damnagement de la ville, et donc de btir un projet urbain, global et cohrent
travers toutes ses dimensions. Il sinscrit naturellement dans une dmarche de
dveloppement durable global capable de prendre en compte le Triptyque fondamental
lconomique, le social et lenvironnement.
Il oblige penser, long terme, en termes de ressources durables ou de qualit
de vie ; en termes de mutations conomiques, sociales ou spatiales. Ce schma ne
conoit pas de rglement damnagement, mais trace plutt les grands axes de la
politique damnagement de laire urbaine donc il peut tre class dans le groupe des
instruments dorientation, non opposables aux tiers.
Maitrise, intgration, valorisation et identit sont alors les 04 mots-cls qui
orientent les thmes stratgiques du SCU pour un dveloppement harmonieux de la
ville.
Il nous semble que le SCU constitue un outil daide la dcision pour la mise
en place dune stratgie dorganisation de dveloppement et damnagement urbain de
larmature urbaine et permet sur la base des donnes analytiques fiables, doprer les
ajustements ncessaires des programmes et des projets.
53
Premire Partie
Chapitre I
Il a pour objet :
De btir un projet urbain global est cohrent
Donner une vision davenir en rduisant les dysfonctionnements et les
dsquilibres.
Il met en vidence la fois les orientations long terme de laire urbaine dans
la perspective de son amnagement.
Organiser le dveloppement de la ville et suivre son volution dans le temps et
dans lespace.
Dfinit un dveloppement spcifique au travers de diffrents choix stratgiques
en matire durbanisme, de logements, dquipement, de transport, de qualit de
vie, denvironnement et de patrimoine
Offre un cadre de conception pour une planification urbaine communale et
intercommunale plus quilibre, solidaire en intgrant la dmarche de
dveloppement durable urbain.
Maitriser lanarchie de ltalement urbain.
Amliorer la qualit de vie et le niveau de confort urbain.
Exploitation rationnelle des ressources naturelles et la prservation du
patrimoine culturel et naturel.
En France, il sagit du schma de cohrence territoriale (SCOT), introduit par la
loi relative la solidarit et au renouvellement urbain (SRU) du 13/12/2000.
Il est compos de trois documents : un rapport de prsentation, le projet
damnagement et de dveloppement durable(PADD) et le document dorientation
gnrale (DOG).Ce nouveau document durbanisme qui remplace le schma directeur
de la loi 1967 (ancien SDAU).
54
Premire Partie
Chapitre I
Le schma national damnagement

du territoire (SNAT)
A lchelle Nationale
Le schma rgional damnagement

du territoire (SRAT)
A Lchelle rgionale
Le plan damnagement de wilaya

(PAW)
LE SCHEMA DE COHERENCE
URBAINE (SCU)
Le plan directeur damnagement et

durbanisme (PDAU)
DPAT
A Lchelle de wilaya
A Lchelle de wilaya
A Lchelle communale
DUC
Le plan doccupation des sols (POS)
A Lchelle dune partie

de Lespace urbain
Figure.03 : Le SCU dans le dispositif de lamnagement et de dveloppement

du territoire.
2-3-4. La priode de 1988 1990 : le recul de la politique damnagement urbain
Cette priode a vu la crise conomique et la baisse du prix de ptrole ainsi que
la guerre doctobre en 1988, ce qui a influ ngativement sur la politique de ltat et
labondons de la politique de lamnagement du territoire.
Cette crise a donn loccasion de rflchir dans le sens dune conomie libre.
La nouvelle situation a conduit a la ncessit de procder des nouveaux
changements politiques et conomiques et qui ont t concrtiss dans la constitution
de 1989 qui a promulgu le systme conomique libre et a vou le droit de la
proprit priv et sa protection.
55
Premire Partie
Chapitre I
En effet, la constitution de 1989, qui consacra le multipartisme, donna branle

une srie de lois importantes, notamment celles intressant le foncier, lamnagement
et lurbanisme. Le dsengagement de ltat survenu en 1989, a conduit la
promulgation de nouvelles lois sur le foncier, lurbanisme et la rglementation de la
construction.
En 1990, la loi dorientation foncire abroge le dispositif des rserves foncires
et libre les transactions foncires que lont confie, des agences spcialises dans ce
domaine. Une autre loi fut prise lgard de lamnagement et de lurbanisme, celle
ci institua deux outils : le plan directeur damnagement et durbanisme(PDAU), qui
se substitue au PUD et au PUP, et le plan doccupation des sols (POS).55
2-3-5. LA PERIODE 1990 A NOS JOURS : Les Nouveaux Instruments
Durbanisme (une nouvelle vision de lamnagement du territoire et le retour de
la planification spatiale).
Plusieurs lois importantes ont vu le jour en 1990, notamment celles concernant
le foncier, lamnagement et lurbanisme. Cette anne a vu la promulgation de 03 lois
importantes :
la loi 90/25 de la 18/11/1990 portante orientation foncire
la loi 90/29 du 01/12/1990 relative lamnagement et lurbanisme qui
institut :
Le plan directeur damnagement et durbanisme(P.D.A.U) dont le rle est
prvisionnel (long terme).linfluence franaise est apparente le PDAU
rappelle Le SDAU (schma directeur damnagement et durbanisme) qui
apparait en 1967 et devient en 1983 le S.D (schma directeur).
Le plan doccupation des sols (P.O.S) dont le rle est rglementaire.
-La loi 90/30 de la 01/12/1990 portante loi domaniale
La constitution du portefeuille foncier communal doit se faire en conformit
avec les instruments durbanisme et damnagement qui dterminent le primtre des
rserves constituer comme premire condition.
En 1990, la loi dorientation foncire annule le dispositif des rserves
foncires et libre les transactions foncires que lon confie, des agences
spcialises dans ce domaine. Une autre loi fut prise lgard de lamnagement et de
lurbanisme, celle ci institua deux outils, le plan directeur damnagement et
55
56
Premire Partie
Chapitre I
durbanisme (PDAU) ,qui se substitue au PUD et au PUP, et le plan doccupation des

sols(POS) 56
2-3-5-1. La loi 90-29 de 1990 relative lamnagement et lurbanisme
Promulgue le 1er Dcembre 1990, elle a t rendue ncessaire par un ensemble
de facteurs lis l'harmonisation des rgles d'administration de l'utilisation des sols et
de la mise en adquation des dispositions lgislatives en matire d'urbanisme avec les
nouvelles donnes constitutionnelles. Elle a impos la mise en place de deux
instruments d'amnagement et d'urbanisme diffrencis et complmentaires : le Plan
Directeur d'Amnagement et d'Urbanisme et le Plan d'Occupation des Sols. Ces
instruments permettent, en outre, la rorganisation de lespace et la maitrise du
dveloppement anarchique et la consommation chaotique des terrains par le biais
dune gestion mieux adapte et affectation rationnelle du patrimoine foncier.
Cette loi a introduit une distinction entre deux catgories de plan durbanisme :
le Plan directeur dAmnagement et dUrbanisme (PDAU) et le Plan dOccupation des
Sols (P.O.S).
Le premier a pour objectif de prciser et de dvelopper les orientations arrtes
pour la commune concerne et les aires de planification, et den dduire pour le
territoire communal les actions et les rgles qui concernent lutilisation du sol.
Le deuxime, fixe de faon dtaille les droits dusage des sols et de
construction. De ce fait, toute implantation de lotissement doit tre obligatoirement
conforme aux dispositions du P.O.S et aux descriptions du P.D.A.U.
Ces deux instruments se situent en aval de la planification spatiale .Ils sont
prcds par les instruments damnagement des territoires : Ltude des PDAU et
POS commenc en Algrie en 1991 relativement la loi 90-29 du 01/12/1990.57
Ces instruments sont prcds par les instruments damnagement du territoire
avec le schma national damnagement du territoire concernant le territoire national
(SNAT), les schmas rgionaux damnagement (SRAT)concernant les territoires
rgionaux et enfin les plans damnagement de wilaya pour le territoire de wilaya
(PAW)-1- la loi 87/03 du 27 janvier 1987 relative lamnagement du territoire fixant
ainsi les instruments damnagement du territoire.
56
Dcrets Excutifs 177/91 Et118/91 Du 18/05/1991 Portant Procdure Dlaboration Et Dapprobation Des
PDAU et POS.
57
Jo n52 du 02 dcembre 1990 loi 90-29 relative lamnagement du territoire.
57
Premire Partie
Chapitre I
Il sagit donc des PDAU et POS avec leur caractre nouveau qui est
lopposabilit au tiers , leurs mission est de combler les insuffisances constates
dans le PUD dont la mission est dtablir des tudes de dtail avec un rglement
communale en mme temps.
La loi 90-29 du 31/12/1990 ainsi que les dcrets dexcution du 28/05/1990 de
175 178 relative lamnagement et lurbanisme ont marqu la nouvelle priode.
Un dispositif hirarchis dune planification descendante allant du macro au micro
notamment :du SNAT au SRAT, puis du SRAT au PAW ,puis du PAW au PDAU,
puis du PDAU au POS ,puis du POS au PL, puis du PL au PC.
Des insuffisances apparaissent daprs la lecture de la loi damnagement et
durbanisme ainsi ; Larticle 22 stipule que : tous les terrains situs dans le secteur
durbanisation futur, sont frapps dune servitude temporaire de non aedificandi et qui
ne sera leve que lorsque un pos est approuv pour ce secteur.
On se pose la question : est-il logique que le propritaire dun terrain situ dans ce
secteur attende 10 15 ans pour disposer de lusage de son terrain.58
Cette loi rglemente mais norganise pas la procdure de production des terrains
urbanisables et du cadre bti .Elle ne dfinit pas les obligations et prrogatives des
collectivits locales et des oprateurs publics et privs, ceci se rpercutera sur la mise
en uvre des instruments durbanisme.
2-3-5-2. LAMENDEMENT DE LA LOI 90/29 RELATIVE A
L'AMENAGEMENT ET L'URBANISME
Le dernier sisme du 21 Mai 2003, de par les dgts qu'il a caus aux
constructions de la rgion Algroise, a rendu ncessaire l'adaptation des dispositions
en matire d'urbanisme et de construction pour prendre en charge de manire
prventive et rigoureuse les risques naturels et/ou technologiques.
Les amendements introduits dans la nouvelle lgislation concernent
principalement :
L'obligation de la dlimitation des zones soumises aux alas naturels et/ou
technologiques par les instruments durbanisme.
Llaboration conjointe des dossiers des permis de construire par larchitecte et
lingnieur agre pour tout projet de construction quel que soit son lieu
dimplantation.
58
Djamel A/nasser Hamdi la promotion immobilire face aux enjeux du foncier-cas de la ville de Batna ,
mmoire de magister.
58
Premire Partie
Chapitre I
La mise en place dun dispositif coercitif de contrle de la construction en

restaurant lautorit administrative en matire de dmolition des constructions
riges sans permis de construire.
Le recours la dcision de justice est prvu en cas de non conformit des
travaux raliss en rfrence aux prescriptions du permis dlivr.
Les amendements introduits devraient mettre fin aux insuffisances constates
dans les dispositions en matire de prise en charge des risques naturels et
technologiques et de la conformit des constructions.
La lgislation franaise
La loi
1-Loi
dorientation
foncire
(LOF)
2-Loi de
solidarit et
renouvellem
ent urbain
(SRU)
Les outils qui

sont venus avec
Lanne
a)schma
directeur
damnagement
et durbanisme 30/12/1967
La lgislation algrienne
La loi
1-Loi
dorientation
foncire +loi
damnagement
et durbanisme
Les outils
qui sont
venus avec
a)Plan
directeur
damnage
ment et
(PDAU)
b) Plan
doccupation
des sols (POS)
b) Plan
doccupation
des sols
(POS)
2-loi
dorientation de
la ville
13/12/2000
01/12/1990
durbanisme
(SDAU)
a)schma de
cohrence
territoriale
(SCOT)
Lanne
Schma de
cohrence
urbaine
(SCU)
20/02/2006
b) Plan local
durbanisme
(PLU)
Tableau .03 : Comparaison des outils damnagement et durbanisme entre les deux
Lgislations algrienne et franaise en termes de temps et dnomination
59
Premire Partie
Chapitre I
2-3-5-3.La loi du 18 Novembre 1990 relative lorientation foncire

La Loi du 18 Novembre 1990 qui porte sur lorientation foncire revt une
importance capitale en matire de lgislation foncire et des formes de gestion et de
production de lespace.
En effet, le monopole sur les transactions foncires en milieu urbain institu au
profit des communes par lordonnance du 26 Septembre 1974 est supprim.
Cette loi dorientation foncire instaure un march foncier libre que les
collectivits locales doivent encadrer grce aux instruments de rgulation suivants :
Le droit de premption.
Lexpropriation pour cause dutilit publique.
Lachat anticip de terrains sur le march foncier par lorganisme de gestion et
de Rgulation foncire.
Lacquisition lamiable de terrains publics auprs des services des domaines.
La fiscalit.
Ainsi, la commune nassure plus directement des missions de gestion de ses
rserves foncires et sont tenues de crer des agences locales de gestion et de
rgulation foncire urbaine.
Les agences locales de gestion et de rgulation foncire urbaine ont pour rle de :
Acqurir pour le compte de la collectivit locale tout immeuble ou droit
immobilier destin lurbanisation.
Mettre en uvre les oprations de rgulation foncires et de promotion des
lotissements.
Assister les organismes de la collectivit locale dans la prparation,
llaboration et la mise en uvre des instruments durbanisme.
60
Premire Partie
Chapitre I
CONCLUSION
La planification est une ncessit pour affecter les territoires une utilisation
meilleure et rationnelle, cette ncessit saccentue dans la mesure o la planification
permet dviter une urbanisation couteuse en espace, une dgradation des sites et
paysages et une dstabilisation du foncier.
Nanmoins on peut dire que, les schmas et autres instruments d'amnagement
et d'urbanisme ont t trs utiles et ont beaucoup servi par leur vision prospective et la
prise en compte des ralits nationales, rgionales et locales.
La politique urbaine en Algrie est passe par plusieurs priodes, lies
situation urbaine hrite des tapes concernant la colonisation et les civilisations
prcdente. Cependant, on a commenc par la priode prcoloniale depuis les
phniciens et les romains ensuite wandal et aprs les byzantin jusqu' larriv de la
conqute musulmane.
En premier ctait la priode ottomane
territorial.
avec le principe du dcoupage
En second la priode coloniale et le grand intrt quelle a donn lespace

urbain. Lurbanisme en Algrie est li la colonisation franaise. Lvolution de
lurbanisme en Algrie a t marque et continue ltre par les expriences et les
modles franais.
Aprs lindpendance il tait primordial de relancer lconomie du pays et
trouver une politique et en urgence pour relancer ce secteur en labsence dune
planification ou de lgislation urbaine qui peuvent mettre en ordre toute intervention
urbaine pour structurer la planification future de la ville algrienne.
Ensuite vient la priode qui reprsentait un champ de diffrentes expriences
en matire de planification urbaine ainsi que lapplication de plusieurs outils et
instruments durbanisme pour une dynamique et amlioration urbaine.
De ce chapitre on peut dduire que :
La succession des civilisations ainsi que la colonisation franaise en Algrie
ont eu leurs impacts sur lespace urbain.
Le dveloppement conomique du pays aprs lindpendance tait parmi les
priorits de ltat .La ralisation des projets urgents en labsence dune
planification a engendr un dsquilibre rgional.
61
Premire Partie
Chapitre I
Plusieurs priodes dans la planification urbaine en Algrie sont distinctes :

Les politiques urbaines durant la colonisation franaise avec lurbanisme
colonial avant 1919 dont loutil principal du dveloppement des villes tait le
plan dalignement et des rserves.
Les dbuts de lurbanisme de plan de 1919 1948(aprs la Premire guerre
mondiale ya eu la naissance de la planification urbaine en France et dans ces
colonies avec la loi cornudet.
Cette loi a tabli les plans damnagement, dextension et dembellissement est
rendue applicable Alger par le dcret du 05 /01/1922.Alger fut doter de son plan en
1931.
Les politiques urbaines aprs lindpendance : La priode de 1962 1990 qui a
t caractris et marque par un grand volontarisme de la part de ltat.
Commenant par :
- Le tout planifi qui marquait lurbanisme de 1962 jusqu' la fin de 1970.
En 1967 lAlgrie a reprit un certain quilibre rgional par lapplication dun nouveau
rythme de planification central.
- Lurbanisation monofonctionnelle des annes 1970 a t remplace par une
urbanisation polyfonctionnelle avec lintgration des diverses fonctions urbaines
(habitat, commerce, agriculture, industrie) tout en prservant lenvironnement et les
richesses naturelles particulirement les terres agricoles menaces par lurbanisation.
-En 1974 il yavait lapparition de plusieurs outils de planification qui nont
pas jou leurs rle convenablement cause du dficit lgislatif. Linstrument de
programmation tait le plan durbanisme directeur PUD. En plus des programmes de
dveloppement (PMU et PCD) ya eu ltablissement dinstrument durbanisme
oprationnel et de dtail (ZHUN et ZI).
Ainsi Lurbanisation en Algrie a eu des consquences ngatives notamment :

Un gaspillage des terres agricoles.
Un gaspillage du foncier.
Des dsquilibres rgionaux.
Insuffisances des infrastructures et des quipements.
Dsquilibre entre les centres anciens et les nouvelles cits dhabitation.
LAlgrie est passe de la priode des projets urgents aux tentatives de trouver une
lgislation urbaine en parallle au dveloppement urbain.
-de 1978 1988, Les anciens instruments de planification urbaine orients vers les
programmes dinvestissement devenaient dpasss et de nouveaux instruments
durbanisme caractriss par une rationalisation de loccupation du sol et une maitrise
62
Premire Partie
Chapitre I
de lamnagement et de lurbanisme dune manire global toutes les chelles avec un

souci de cohrence taient promulgus entre autre Le schma national
damnagement du territoire (SNAT), Le schma rgional damnagement du
territoire (SRAT ) et Le plan damnagement de wilaya (PAW) .
- La priode de prise de conscience de limportance de la maitrise de lespace en 19801990 avec lapparition des nouveaux instruments durbanisme et de la nouvelle
vision de lamnagement urbain ainsi que le retour de la planification spatiale.
-En 1988 la politique damnagement urbain a t caractrise par un recul cause
de la crise internationale.
-A partir de la fin des annes 1989 et le dbut des annes 1990, une volution du
contexte politique et conomique sannonce pour une limitation du rle de ltat
constructeur celui de rgulateur et contrleur. Cest une transition significative.
-La priode 1990 nos jours : ladoption de nouvelles rgles durbanisme,
paralllement la libration du march foncier .Les nouveaux instruments
durbanisme sont caractriss par une gestion plus conome des sols et une nouvelle
vision de lamnagement du territoire ainsi que le retour de la planification spatiale.
Cette nouvelle priode a t marque par la mise en place de deux instruments
d'amnagement et d'urbanisme diffrencis et complmentaires : le Plan Directeur
d'Amnagement et d'Urbanisme (PDAU) et le Plan d'Occupation des Sols (POS). Ce
qui permettra la rorganisation de lespace et la maitrise du dveloppement
anarchique par le biais dune gestion mieux adapte. Ces deux instruments seront
tudis dans le prochain chapitre.
Du contenu de ce chapitre, on peut comprendre que malgr les efforts
considrables de gestion courante consentie jusqu' prsent par les autorits locales,
malgr lexistence dune batterie doutils lgislatifs et rglementaires, malgr
llaboration des instruments durbanisme (censs apporter des solutions aux
problmes urbains, la ville continue son dveloppement sans une relle amlioration
de la qualit de vie ou de la qualit du cadre bti.
La procdure montre que les gestionnaires interviennent au terme de toutes les
tudes dont la dure dpasse parfois trois annes, ce qui place le plan, une fois labor,
dans une position de dphasage par rapport au rythme rel de la dynamique urbaine.
Labsence de lhomme qui est au cur de lamnagement du territoire ; et que
la dmarche de tous projet de planification est en premier lieu base sur la
concertation et la participation ; il en va de soit que le mouvement associative, doit
faire partie intgrante de ces projets ; en vue de tracer des orientations stratgique de la
ville.
63
CHAPITRE II :
ETUDE ANALYTIQUE DES
INSTRUMENTS
DAMENAGEMENTS ET
DURBANISME (PDAU et POS).
Premire Partie
Chapitre II
INTRODUCTION
Ce chapitre prsente le deuxime concept contenu dans notre hypothse de
recherche. Les instruments d'urbanisme tels que dfinis par la loi N90/29 du
1/12/1990 sont le plan directeur d'amnagement et d'urbanisme (P.D.A.U) et le plan
d'occupation du sol (P.O.S).Ces deux instruments se situent la base d'une hirarchie
d'outils d'amnagement, prcds par les instruments d'amnagement du territoire:
- Le S.N.A.T ou schma national d'amnagement du territoire
- Le S.R.A.T ou schma rgional d'amnagement du territoire
- Le P.A.W ou plan d'amnagement de wilaya
Nanmoins, nous devons clairement distinguer entre l'amnagement du
territoire et l'urbanisme dont l'objet est l'organisation spatiale des villes et dont les
instruments d'urbanisme ont un impact direct sur l'espace que ceux des instruments
d'amnagement des territoires. Les instruments durbanisme sont des instruments de
planification spatiale et de gestion urbaine, ils ont pour objet doffrir un cadre organis
aux actions produites par les individus et les collectivits locales.
La distinction entre lamnagement des territoires (national, rgional et
wilayale) et les instruments durbanisme (PDAU et POS) tant que ces derniers sont
des instruments techniques, juridique et organisateur spatiale des villes et qui ont aussi
des effets plus directes sur lespace et on leur absence, la ville contemporaine, par son
chelle et sa cadence de dveloppement serais dun chaos indescriptible par rapport
aux instruments damnagement des territoires.
Le PUD a t abandonn, comme on la vu, que lorsque la constitution de 1989
ait reconnu la proprit prive, ce qui a permis, par la suite, dadopter la loi sur le
PDAU qui, le nom lindique peut, est un plan communal damnagement de tout
lespace, tant rural quurbain. En plus sont originalit sarticule sur plusieurs points.
Ltat nest plus seul habilit laborer un plan. Celui ci doit tre fait avec lentire
responsabilit des lus communaux, mais dautres oprateurs y sont galement
impliqus. Ces derniers sont reprsents dans une commission de suivi du PDAU et
sont partie prenante dans le processus de concertation officiel pour ladoption des
objectifs et des orientations assigns au document, que la loi rend opposables toute
initiative non conforme au plan adopt par la commune. Les POS sont dots des
mmes caractristiques juridiques.59
59
65
Premire Partie
Chapitre II
Dans lenvironnement juridique algrien daujourdhui les instruments

durbanisme dont il sagit dans ce chapitre, sont les plans durbanisme proprement
dits, cest--dire ceux qui concernent lchelle de la partie de ville, de la ville ou de
lagglomration.
Donc le projet urbain doit tre traduit aujourdhui travers deux instruments
durbanisme : le plan directeur damnagement et durbanisme et les plans
doccupation des sols : (PDAU-POS) stipuls par la loi n 90-29 DU 01/12/1990
relatives lamnagement et lurbanisme.60
Ltablissement des PDAU et POS est une obligation pour toute commune. Une
obligation juridique impose par la loi et une obligation de fait du moment quaucun
projet communal ambitieux, en matire durbanisme, ne peut tre men en dehors de
ces instruments durbanisme, notamment en ce qui concerne la programmation des
quipements et les mesures de maitrise foncire (expropriation et premption).
Les instruments damnagements et durbanisme sont rellement un nouveau
saut dans la planification urbaine .Ils soccupent de lespace urbain du cot
organisation et orientations des amnagements travers le PDAU et de donner les
moindres dtails architecturales et urbains travers le POS .Ces deux instruments sont
opposable au tiers.
Les instruments durbanisme sont dfinis par des textes juridiques , ainsi Les
instruments damnagements et durbanisme fixent les orientations fondamentales
damnagement des territoires intresss et dterminent les prvisions et les rgles
durbanisme ,ils dfinissent plus particulirement les conditions permettant dune part
de rationnaliser lutilisation de lespace, de prserver les activits agricoles, de
protger les primtres sensibles, les sites ,les paysages, dautre part de prvoir les
terrains rservs aux activits conomiques et dintrt gnral et aux constructions
pour la satisfaction des besoins prsents et futurs en matire dquipements collectifs
de services, dactivits et de logement, ils dfinissent galement les conditions
damnagement et de construction en prvention des risques naturels 61.
60
JO du02 dcembre 1990 loi n90-29 du 1/12/1990 relative lurbanisme 1409-1442

La loi 90-29 du 1erdcembre 1990 relative lamnagement et lurbanisme.jo de la rpublique algrienne
N52.article11.
61
66
Premire Partie
Chapitre II
Lobjectif de ce chapitre est dexpos les instruments damnagement et

durbanisme suivant la lgislation algrienne en vigueur, en abordant le cot thorique
de leurs laboration entre autre la dfinition, le contenu, les objectifs, les cas de
rvision et le contenu des plans en parallle.
Cela va nous permettre une bonne comprhension de ces instruments et de
dceler les manques et les dfaillances que cette partie peut contenir soit du cot
lgislatif ou thorique quant leurs application.
67
Premire Partie
Chapitre II
1. LE PLAN DIRECTEUR DAMENAGEMENT ET DURBANISME

(PDAU)
1.1. DEFINITION DU PLAN DIRECTEUR DAMENAGEMENT ET
DURBANISME
Le PDAU est un instrument de planification spatiale et de gestion urbaine
alliant la fois lurbanisme et lamnagement du territoire, cest aussi un document
caractre technique et rglementaire, servant la fois, la planification locale des
actions entreprises et la gestion du territoire de la commune concerne.
Ltablissement du PDAU dune commune a pour finalit la mise la disposition des
autorits locales dinstruments de planification spatiale et de gestion urbaine.
Le PDAU constitue linstrument de planification urbaine moyen et long
termes, il reprsente un document qui fixe les orientations fondamentales de
lamnagement du territoire dune commune, dune partie de commune ou dun
ensemble de communes, notamment en ce qui concerne lextension de la ou des
agglomrations intresses.62
Le plan directeur damnagement et durbanisme PDAU est dfini au sens de
la loi 90-29 du 1er dcembre 1990.il est aussi un instrument de planification spatiale et
de gestion urbaine.
Le plan directeur damnagement et durbanisme est un plan directeur au sens
classique du terme il est la fois un guide de gestion et de prvisions pour les
dcideurs locaux (communes), un programme dquipements et dinfrastructures pour
la ville ou lagglomration et un zonage du territoire communal 63
Le PDAU est un instrument durbanisme et damnagement de territoire dont les
dispositions de son rglement se rfrent aux dispositions de textes officiels suivants :
Ordonnance n66.62 du 26 mars 66 relatives aux zones et sites touristiques.
Ordonnance n67.28 du 20 dcembre relative aux fouilles et la protection des
sites et monuments historique et naturels.
Ordonnance n75.58 du 26 septembre portant code civil, modifie et complte.
Ordonnance n76.04 du 20 fvrier 1976 relative aux rgles applicables en
matire de scurit contre les risques dincendie et de panique et la cration de
commissions de prvention et de protection civile et les textes pris pour son
application.
62
63
Jacquignon.L, 1978, Boury.P ,1980

Saidouni Maouia ,Elments dintroduction lurbanisme. Edition casbah 2001.p.145
68
Premire Partie
Chapitre II
Le Dcret n91/177 du 28 mai 1991 (dcret fixant la procdure dlaboration et

dapprobation des PDAU et le contenu des documents y affrents), clarifie la
procdure juridique dlaboration et dapprobation du PDAU.
Le PDAU est un instrument de planification spatiale et de gestion urbaine de la
commune dans une perspective du long terme donc Il est la fois un plan de gestion et
de prvision.il est aussi Un outil de gestion et dindication de la faon dont la
commune va voluer dans le temps et lespace. Il est initi lchelle de : commune,
groupe de communes condition que les commune ait forte relation conomique et
infrastructurelle.
Sur le plan juridique, le PDAU est opposable au tiers, aucun usage du sol ou
construction ne peut se faire en contradiction avec lui. En labsence de cet outil, la
gestion devient alatoire et non matrise. Le PDAU doit suivre les recommandations
du SRAT et du SNAT comme celles du PAW et du SCU .Il doit raliser des plannings,
fixer les POS et introduire la notion du temps ses objectifs.
1.2. LES OBJECTIFS DU PLAN DIRECTEUR DAMENAGEMENT ET
DURBANISME
Le Plan Directeur d'Amnagement et d'Urbanisme tient compte des plans de
dveloppement et dfinit les termes de rfrences des plans d'occupation des sols. Il
prend en charge les programmes de l'Etat, des collectivits locales et ceux de leurs
tablissements et services publics. Le PDAU doit permettre de :
Maitriser et contrler lurbanisation travers lvolution organise de chaque
commune ou dun groupement de communes ayant de fortes relations
socioconomiques.
Dfinitions et ralisation de lintrt gnral (quipement, services et
dinfrastructures)
Concrtiser une politique de prservation des espaces sensibles (foret, littoral,
patrimoine, environnement, etc.)
Apprcier les incidences de lamnagement sur le long terme.
Il dfinit la programmation urbaine en quipement et en infrastructure.
Il divise lespace urbain en entits et secteurs qui doivent volus dune faon
diffrente.
Fixer les orientations fondamentales de lamnagement du territoire de la ou
des communes concernes en tenant compte des schmas damnagement et
plan de dveloppement.64
64
Loi 90-29 du 1er dcembre 1990.opus. cit. Article 16
69
Premire Partie
Chapitre II
Dtermine la destination gnrale des sols sur lensemble du territoire dune ou

dun ensemble de communes par secteurs (SU, SAU, SUF, SNU)
Il dfinit les termes de rfrences du plan doccupation des sols.
Prendre en charges, les programmes de ltat, des collectivits territoriales et
ceux de leurs tablissement et services publics.
Dtermine les zones dintervention sur les tissus urbains et les zones
protger.65
Dfinir lextension des tablissements de communes, la localisation des
services et des activits, la nature et limplantation des grands quipements et
infrastructures.
Dtermine les zones dintervention sur les tissus urbains existants et les zones
protger (prvoir des actions de rnovation, restructuration et restauration des
milieux btis.
Il dfinit la programmation urbaine en quipement et en infrastructure.
Il divise lespace urbain en entits et secteurs qui doivent volus dune faon
diffrente.
Assurer la production et le contrle du cadre bti ainsi que la protection des
terres agricoles et de lenvironnement.
Il dfinit lorientation gnrale de lamnagement pour le long terme de 15 20
ans.
La rationalisation de lutilisation des terres, urbanises et non urbanises.
La protection des secteurs sensible : terres agricoles, rserves naturelles,
certaines portion du littorale, nappes phratiquesetc.
La prvention contre les catastrophes naturelles : viter loccupation des
terrains risque.
Ralisation dans le cadre de lintrt gnrale.
De dterminer l'affectation gnrale des sols et la dlimitation des secteurs
d'urbanisation aux diffrents horizons.
De spcifier la rglementation qui s'applique chaque type d'espace de la
commune (Forets, Zones agricoles, Environnement ) et ce dans le strict
respect des objectifs de la protection et de valorisation des ressources (sols, eau,
).
Dtermine la destination gnrale des sols.
Dfinit l'extension urbaine, la localisation des services et activits, la nature et
l'implantation des grands quipements et infrastructures.
Dtermine les zones d'intervention sur les tissus urbains existants et les zones
protger (sites historiques, forets terres agricoles, littoral).
65
loi 90-29 du 1er dcembre 1990.opus.cit.article 18
70
Premire Partie
Chapitre II
LE PDAU EST CARACTERISE PAR :

Il est obligatoire pour toutes les communes, car en son absence, laction des
collectivits locales sera base sur des rgles gnrales trs sommaires.
Il est opposable aux tiers, cest--dire quaucun usage du sol ne peut se faire en
contradiction avec les dispositions du PDAU sous peine de sanctions
Il vise le long terme 20 ans.
Il rpond aux soucis de prvision, de ralisme et d'efficacit :
-De prvision, en prfigurant sur la base de l'analyse d'une situation donne et
de ses tendances d'volution, ce que doit devenir l'aire d'tude court, moyen et
long termes, en dfinissant les tapes qui permettent d'y parvenir.
-De ralisme, en dgageant travers l'tablissement d'un programme,
l'importance et l'chelonnement des moyens prvoir pour sa ralisation et sa
mise en uvre.
-D'efficacit, en constituant un engagement et un guide pour les collectivits
locales et les tablissements publics. Le PDAU, constitue aussi, le cadre de rfrence
dans lequel s'inscrivent les POS laborer.
1.3. LES DIFFERENTS SECTEURS DU PLAN DIRECTEUR
Chaque secteur a un rythme durbanisation spcifique. Le PDAU doit fixer des
dispositions rglementaires dune faon gnrale. On trouve quatre secteurs :
SECTEUR URBANISE
05 ANS
SECTEUR A URBANISER
10 ANS
SECTEUR DURBANISION FUTURE

SECTEUR NON URBANISABLE
20 ANS
RELATIVE A
LA SERVITUDE
Figure.04 : Les diffrents secteurs du plan directeur damnagement

et durbanisme (PDAU).
71
Premire Partie
Chapitre II
Secteur urbanis (SU):

Son tissu urbain a une densit leve avec une concentration dactivit. Il
intervient dans un tissu existant pour connatre les oprations localises dans les
poches vides. Il opre des transformations sous forme de : rnovation, restauration,
restructuration, rhabilitation, et requalificationetc. avec des mesures dapplication
de la protection des sites historique : sauvegarder et agir sur la fonction.
Les secteurs urbaniss incluent tous les terrains occups par les constructions
agglomres y compris les emprises des quipements ncessaires leur desserte
(constructions).
Au sens de larticle 20 de la loi 90-29 du 1er dcembre 1990 relative lamnagement
et lurbanisme ,les secteurs urbaniss sont tous les terrains mme non dots de toutes
les viabilits occupes par les constructions agglomres par leur espace de prospect et
par les emprises des quipements et activits mme non construit ainsi que les
territoires urbaniss rnover, restaurer et protger.
Secteur urbaniser (AU):
Cest un secteur appel connatre une forte urbanisation dans les annes
venir de 5 10 ans. Contigu au premier primtre, une forte pression sexerce,
spculation au niveau des terres.
Selon larticle 21 de la loi 90-29 du 1er dcembre 1990, Ce secteur inclut les
terrains destins tre urbanis court et moyen terme un horizon de 10ans dans
lordre de priorit prvu par le plan directeur damnagement et durbanisme.
Secteur durbanisation futur (UF):
Lintrt gnral du PDAU est de prserver les potentialits de dveloppement
futur de la ville ou de lagglomration. Le secteur durbanisation futur inclut les
terrains destins tre urbaniss long terme un horizon de 20 ans aux chances
prvues par le plan directeur damnagement et durbanisme et qui sont frapps dune
servitude de non adificandi.66
Ces mesures sont essentiellement des mesures temporaires de non adificandi
et des droit de construire trs faibles et qui ne sont levs quune fois le processus
durbanisation autoris par lapprobation des pos respectifs des diffrentes zones de
ces secteurs des chances prcises.
66
Larticle 22 de la loi 90-29 du 1er dcembre 1990
72
Premire Partie
Chapitre II
Secteur non urbanisable (NU) :

Gnralement se sont des secteurs du territoire urbain qui ne sont pas destins
lurbanisation cause des contraintes particulires notamment :
Zone protge, haute potentialit agricole ;
Exploitations minires ;
Paysage de grande qualit ;
Les forets domaniaux ;
Parcs naturels ;
Zones risques (terrains instable, secteurs inondables, abords dinstallations
risques).
Les secteurs non urbanisables sont ceux dans lesquels les droits construire
peuvent tre dicts mais rglements dans des proportions limits compatibles avec
lconomie gnrale des territoires de ces secteurs. 67
1.4. LE PHASAGE ADMINISTRATIF DELABORATION DU PLAN
DIRECTEUR DAMENAGEMENT ET DURBANISME
La procdure administrative relative llaboration et lapprobation des PDAU
est arrt selon les textes lgislatifs de base notamment :
Dcret n91/177 du 28 mai 1991 fixant la procdure dlaboration et
dapprobation, des PDAU et le contenu des documents y affrents.
Instruction ministrielle n02 du 07 avril 1996 relative la mise en uvre de la
procdure dapprobation des PDAU.
1.4.1. PRESCRIPTION DE LETUDE : Art : 2,3
Le PDAU est un instrument communal ou intercommunal de planification
spatiale. Ltude du PDAU est prescrite par une dlibration de lassemble populaire
communale, de la ou des communes concernes.
Cette dlibration est affiche pendant un mois au sige de ou des APC
concernes.une notification de celle-ci est notifie au wali.
Cette dlibration prcise :
Les orientations fixes par le schma damnagement ou le plan de
dveloppement pour le territoire ou territoires considrs.
Les modalits de participation des administrations publiques, des organismes et
services publics et des associations llaboration du plan directeur damnage
ment et durbanisme PDAU.
67
Larticle 20 de la loi 90-29 du 1er dcembre 1990
73
Premire Partie
Chapitre II
La participation de ces derniers manifeste leur collaboration, fournir les

informations et les donnes ncessaires lenrichissement de ce plan avant et aprs
ltude par leur prsence. LAPC est lorgane cens dterminer un projet communal
qui guide le choix damnagement pendant toute la phase des tudes. 68
DELIMITATION DU PERIMETRE DINTERVENTION : Art : 4,5
Le primtre dintervention du plan directeur damnagement et durbanisme
PDAU est slectionn sur la base des documents suivants :
Une note de prsentation
Un plan dlimitant le territoire couvrir par le PDAU accompagn dune
dlibration y affrente.
Un arrt est pris par : Le wali lorsque le territoire dtude relve dune mme
commune ou du ministre charg de lurbanisme, conjointement avec le ministre
charg des collectivits locales lorsque le territoire concern, relve de plusieurs
communes.
RECEUIL DES AVIS ET CONCERTATION : Art : 7,8
Le ou les prsidents des APC concernes devront connaitre par crit aux
prsidents des chambres de commerce et dagriculture, de la direction de lurbanisme
et de la construction, aux prsidents des associations locales, la dcision prescrivant
ltablissement du PDAU.
Sont obligatoirement aussi consults les services de wilaya chargs de
lurbanisme, de lagriculture, de la rgulation conomique, de lhydraulique, des
transports, des travaux publics, des monuments et sites et des postes
et
tlcommunications. Ainsi que les organismes et services publics chargs de la
distribution de lnergie, des transports et de la distribution de leau.
Les destinataires disposent de 15 jours pour confirmer leur participation et
designer leurs reprsentants. A lissu du dlai le ou les prsidents des APC concernes
prennent un arrt prcisant la liste des administrations publiques, organismes et
services publics et associations ayant demand tre consults sur le projet de PDAU.
Larrt prcisant la liste des participants est affich pendant un mois au sige
de ou des APC concernes et notifie aux administrations publiques, aux organismes
et services publics, aux associations et aux services de ltat sus -cits.
68
Saidouni Maouia, Elments dintroduction lurbanisme. Edition casbah 2001, p152
74
Premire Partie
Chapitre II
ADOPTION DU PDAU :(Art : 9, 10, 11, 12,13)

LAPC dsigne le bureau dtude qui sera charg de llaboration du PDAU et
qui est tenu de prendre en charge les recommandations des services publics aux
sances de concertation. Le projet de PDAU labor, est adopt par dlibration de ou
des APC concernes ,et notifi aux administrations publiques ,organismes et services
publics ,associations et services de ltat concerns qui disposent de 60 jours pour
mettre leurs avis et observations .Faute de rponse dans le dlai prvu ,leur avis est
rput favorable.
Une enqute publique est ensuite engage pendant 45 jours par arrt pris par le
ou les prsidents des APC concerns, lequel est affich au sige de la commune ou des
communes concernes, avec notification au wali.
Cet arrt fixe :
Le lieu de la consultation du projet.
Dsigne le ou les commissaires enquteurs.
La date de dmarrage et de lachvement de la priode de lenqute.
Modalits de droulement de lenqute publique.
A lissu du dlai lgal, le registre denqute est clos et sign par le ou les
commissaires enquteurs. Dans les 15 jours qui suivent, le ou les commissaires
enquteurs tablissent un procs verbal de clture de lenqute publique qui est
transmis au prsident de LAPC concern.
LE PHASAGE ADMINISTRATIF DE LAPPROBATION DU PDAU : Art : 14,
15,16
Le projet de PDAU ventuellement modifi accompagn du registre de
lenqute publique ainsi que des conclusions du commissaire enquteur, est transmis
aprs adoption, au wali concern qui recueille lavis de lassembl populaire de wilaya
APW dans les 15 jours qui suivent la rception du dossier.
Le PDAU accompagn de lavis de lAPW est approuv selon le cas :
-arrt du wali, pour les communes ou associations de communes de moins de 200.000
habitants.
- Arrt conjoint du ministre Charg de lurbanisme et du ministre charg des
collectivits locales aprs avis du ou des wali concerns pour les communes ou
association de communes de plus de 200.000 habitants et moins de 500.000
habitants
- Dcret excutif pris sur rapport du ministre charg de lurbanisme Pour les
communes ou association de communes de plus de 500.000 habitants.
75
Premire Partie
Chapitre II
Le dossier dapprobation du PDAU doit comporter :

- La dlibration de ou des APC concernes.
- Lavis de ou des APW.
- Le registre de lenqute publique, le procs verbal de clture de lenqute
publique ainsi que les conclusions du ou des commissaires enquteurs.
- Les documents crits et graphiques du PDAU rglementaires.
Le PDAU approuv est mis la disposition du public notifi tous les acteurs
concerns par sa mise en uvre :
- Au ministre charg de lurbanisme.
- Au ministre charg des collectivits locales.
- Aux diffrents dpartements ministriels concerns.
- Aux prsidents des APC et de LAPW concerns.
- Touts les services publics au niveau de la wilaya.
- Aux chambres de commerce et dagriculture.
1.5. LE CONTENU DES ETUDES DU PLAN DIRECTEUR
Selon larticle 17 du dcret excutif n91-177 du 28 mai 1991 fixant les
procdures dlaboration et dapprobation du plan directeur damnagement et
durbanisme et le contenu des documents y affrents .Le plan directeur d'amnagement
et d'urbanisme se traduit par un rglement accompagn de documents graphiques de
rfrence et d'un rapport d'orientation. Il se compose de :
UN RAPPORT DORIENTATION
IL dcrit lanalyse de toute la situation existante et les principales perspectives
de dveloppement compte tenu de lvolution conomique, dmographique, sociale et
culturelle du territoire considr ainsi que les donnes climatologiques et physiques. Il
dfinit par ailleurs les besoins prvisionnels en rapport avec lvolution de la
population et des emplois (quipements, infrastructures, demandes foncire..).
Toutes ces perspectives de dveloppement sont prsentes par secteur
dmographiques, habitat et infrastructures.
La phase amnagement et de mise au point dfinitive, elle reprsente la
spatialisation des besoins en matire de logements, dquipements, despace vert,
dinfrastructures,
76
Premire Partie
Chapitre II
UN REGLEMENT
Cest le moyen juridique appropri par le PDAU pour imposer aux actions
produites en matire durbanisation le respect de ses orientations et de ses directives
ainsi que pour peser sur les actions des acteurs de la ville est le rglement.
Le rglement fixe les rgles applicables pour chaque zone comprise dans les secteurs
tels que dfinis aux articles 20, 21, 22,23 de la loi n90-29 du 1er dcembre 1990 sus
vise (journal. O, 1991).
Pour ce faire, le plan damnagement et durbanisme rglemente lutilisation et
la gestion du sol, la formation et la transformation du cadre bti, aucun usage de sol ou
construction ne peut se faire en contradiction avec le plan directeur damnagement et
durbanisme. Loprationnalit du PDAU lui vient de son opposabilit aux tiers.
Il se propose essentiellement de :
Dterminer les dispositions rglementaires auxquelles sont soumises les
secteurs urbaniss, urbanisables et durbanisation future ainsi que les secteurs
non urbanisables.
Faire ressortir laffectation gnrale des sols et le cas chant, la nature des
activits interdites ou soumises conditions spciales.
Dterminer la densit gnrale des zones par le coefficient doccupation du sol.
Faire ressortir les servitudes conserver modifier ou crer.
Dfinir les zones ncessitant lintervention des POS en dterminant les termes
de ralisation et les priorits dintervention sur les tissus urbains.
Faire ressortir La localisation et la nature des grands quipements, des
infrastructures, des services et des activits.
Dfinir en outre les conditions de construction particulires l'intrieur de
certaines parties du territoire tels que le littoral, les territoires caractre
naturel et culturel marqu, les terres agricoles
LES DOCUMENTS GRAPHIQUES
Les documents graphiques comprennent, notamment les plans suivant :69
Le plan de l'tat de fait faisant ressortir le cadre bti actuel, les voiries et les
rseaux divers.
Le plan d'amnagement dlimitant les secteurs urbaniss, urbaniser,
d'urbanisation future et non urbanisables ainsi que certaines parties du territoire
le littoral, les terres agricoles prserver, les territoires caractre naturel et
culturel marqus.
69
(Dcret excutif n91-177 du 28 mai 1991 opus.cit.article17)
77
Premire Partie
Chapitre II
Les primtres dintervention des plans d'occupation des sols.

Le plan des servitudes maintenir, modifier ou crer.
Le plan d'quipement faisant ressortir le trac des voiries, d'adduction en eau
potable et d'assainissement les plus importants ainsi que la localisation des
quipements collectifs et ouvrages d'intrt public.
1.6. LES DEFAILLANCES VIS A VIS DU PLAN DIRECTEUR
Depuis la promulgation de la nouvelle constitution de 1989 on a assist une
promulgation de textes lgislatifs .Paralllement cela, des dcrets dapplication de
ces lois ainsi que des circulaires interministrielles sont venus confirmer et imposer
les prrogatives des diffrents intervenants chargs de linitiation, de ladoption et de
lapprobation de cet instrument et de la procdure de son laboration.
Malheureusement tout cet arsenal dinstruments juridiques na pas eu dimpacts
rels sur la maitrise de la croissance urbaine du fait de leurs non application.
Beaucoup de problmes entravent la mise en uvre de cet instrument
notamment :
Le non respect de cet instrument dans son application. La mise en uvre du
PDAU dpend essentiellement du bon fonctionnement des administrations
locales charges des procdures de contrle et de lefficacit, de la police de
lurbanisme contre toute forme de dpassement.
Le manque de moyens que doivent disposer les administrations entre autre les
cadres spcialiss et comptant ncessaires ainsi que les cellules
pluridisciplinaires (environnements, rseaux divers etc.) pour la bonne
gestion urbanistiques.
La promulgation de lordonnance 1974 portantes constitutions des rserves
foncires au profit des communes ont t lorigine de nombreux dpassement.
les autorits locales concernes par la gestion du sol ne se donnent pas les
moyens de lexercice du droit et de son application pour prserver les terrains
agricoles et pour stopper les activits urbaines illicites au dtriment des activits
agricoles.
Mettre sur le march foncier des terrais agricoles pour les vendre comme des
terrains btir.
Il faut exiger une parfaite coordination entre les diffrents secteurs de la gestion
et de la planification urbaine pour stopper la croissance anarchique.
On pourra noter aussi que durant llaboration du PDAU la contribution des
acteurs consults est trs minime ou parfois absente et se rsume en une simple donne
dinformations.
78
Premire Partie
Chapitre II
Pendant les sances de concertation en fin de chaque phase entre le maitre de

luvre qui est le bureau dtudes et les services concerns, ces derniers sont
dans la plupart des cas absents et se contentent de rserves crites trs formelle.
Les acteurs prsents se contentent sur la comprhension du PDAU qua une
contribution ainsi le PDAU se rduit dans ces conditions une proccupation
du bureau dtude concepteur seul.
Pendant la phase de llaboration du PDAU le prsident de lassemble
populaire communale arrtent toutes mesures ncessaire la bonne excution
ultrieure du dit plan, cependant on a remarqu que la commune continue
dlivrer les permis de lotir, les permis de construire en parallle avec
llaboration du PDAU.
Une enqute publique non formelle avant son approbation.
La contrainte du foncier est peut prsente lors de llaboration du PDAU et se
limite une simple description des natures juridique des terrains.
79
Premire Partie
Chapitre II
1.7-PROCEDURE DELABORATION DU PLAN DIRECTEUR

DAMENAGEMENT ET DURBANISME-PDAUREFERENCE : Loi 90-29 DU 01-12-90
DECRET EXECUTIF 91-177 DU 28-05-91
Cette dlibration prcise :
-
Les orientations fixes par le schma damnagement ou le plan de

dveloppement pour le territoire considr.
Les modalits de participation des administrations publiques, des
organismes et services publics et des associations llaboration du PDAU.
La liste ventuelle des quipements dintrt public.
DELIMITATION DU
PERIMETRE
DINTERVENTION DU PDAU
PAR ARRETE
DU
:
. WALI / OU
. MINISTRE CHARGE DE
LURBANISME
CONJOINTEMENT AVEC
LE MINISTRE CHARGE
DES COLLECTIVITES
LOCALES
Cet arrt est pris sur la base de :

Note de prsentation.
Plan dlimitant le territoire couvrir par le PDAU.
Dlibration y affrente.
NOTIFICATION PAR
LAPC ET PAR ECRIT DE
LA DECISION
PRESCRIVANT
LETABLISSEMENT
DU PDAU
AU
:
Prsident de la chambre de
commerce.
Prsident de la chambre
dagriculture.
Prsident des organisations
Professionnelles.
Prsident des associations
locales
Dusagers
80
Premire Partie
Chapitre II
Ces destinataires disposent de (15) jours aprs rception pour faire connaitre
sils veulent tre associs llaboration du PDAU et dans laffirmative
dsignent leurs reprsentants.
LE PRESIDENT DE LAPC
PREND UN ARRETE
PRECISANT LA LISTE
DES ADMINISTRETIONS
PUBLIQUES, ORGANISMES
ET SERVICES PUBLICS
ET ASSOCIATIONS
AYANT DEMANDE A
ETRE CONSULTES
SUR LE PROJET DU PDAU
AFFICHAGE DE LARRETE
PENDANT UN (01) MOIS AU
SIEGE DE LA.P.C.
NOTIFICATION DE CET
ARRETE AUX :
Administrations publiques.
Organismes et services publics
Associations.
Services de ltat.
Sont obligatoirement consults :

Les administrations publiques et services de ltat chargs au niveau de la
wilaya :
- De lurbanisme.
- De lAgriculture.
- De la rgulation conomique.
- de lHydraulique.
- Des travaux publics.
- des Transports.
- Des monuments et sites.
- des postes et tlcommunications.
Les organismes et services publics chargs au niveau local :
- De la distribution dnergie.
- des transports.
- De la distribution des eaux.
NOTIFICATION DU PROJET DU
PDAU ADOPTE AUX :
Administrations publiques.
Organismes et services
publics
Associations.
Services
ltat. leurs avis ou
Ces destinataires disposent de (60) jours
pour de
mettre
ADOPTION DU PROJET
DU PDAU PAR
DELIBERATION DE (S)
LAPC CONCERNEE (S)
observations et faute de rponse dans le dlai leur avis est rput favorable.
LE PDAU ADOPTE EST
SOUMIS A LENQUETE
DUTILITE PUBLIQUE
PENDANT (45) JOURS, PAR
ARRETE DU PRESIDENT DE
LAPC.
AFFICHAGE DE LARRETE
DURANT
TOUTE LA PERIODE DE
LENQUETE
PUBLIQUE : (45) JOURS.
NOTIFICATION DE LARRETE
AU WALI
81
Premire Partie
Chapitre II
Cet arret :
Fixe les lieux de consultation du projet du PDAU.
dsigne le (s) commissaire (s) enqueteur (s).
prcisela date de dmarrage et dachvement de la priode denquete.
Dfinit les modalits de droulement de lenquete publique.
Les observations sont :
Consignes sur un registre spcial.
Ou
Formules directement ou adresses par crit au (x) commissaire(s)
Enquteur (s).
A LEXPIRATION DU DELAI :
CLOTURE DU REGISTRE DENQUETE
DUTILITE PUBLIQUE SIGNE PAR
LE(S) COMMISSAIRE (s) ENQUETEUR(S).
Dans les 15 jours qui suivent :
UN P.V DE CLOTURE DE LENQUETE EST ETABLIT PAR

LE (S) COMMISSAIRE (S) ENQUETEUR(S) ET TRANSMIS
AU PRESIDENT DE LAPC ACCOMPAGNE DU DOSSIER
COMPLET DE LENQUETE AVEC LES CONCLUSIONS.
MODIFICATION EVENTUELLE DU PDAU A LISSUE
DES RESULTATS DE LENQUETE DUTILITE PUBLIQUE
Figure .05 : Procdure dlaboration du plan directeur Damnagement et

durbanisme (PDAU)
82
Premire Partie
Chapitre II
1.8-PROCEDURE DAPPROBATION DU PLAN DIRECTEURDAMENAGEMENT

ET DURBANISME (PDAU)
TRANSMISSION DU PDAU ADOPTE ACCOMPAGNE DE :
REGISTRE DENQUETE
P.V DE CLOTURE DE LENQUETE
CONCLUSIONS DU (S) COMMISSAIRE (S) ENQUETEUR (S).
AU WALI TERRITORIALEMENT COMPETENT.
- Le wali dispose de (15) jours pour recueillir lavis de

Lassemble populaire de wilaya.
APPROBATION DU PDAU
ACCOMPAGNE DE LAVIS DE LAPW
PAR
arrt du wali (pour communes de moins de 200.000 habitants).

arrt conjoint du ministre charge de lurbanisme et du
ministre charge des collectivits locales aprs avis du
(des) wali(s) concerne (s) (pour commune de 200.000 a 500.000 habitants).
dcret excutif pris aprs avis du (des) wali(s)
concerne (s) et sur rapport du ministre charge de lurbanisme (pour
commune de 500.000 habitants et plus).
CONTENU DU DOSSIER DAPPROBATION DU PDAU
LA DELIBERATION DE (S) LAPC CONCERNEE (S).

LAVIS DE (S) LAPW.
LE REGISTRE DENQUETE.
LE P.V DE CLOTURE DE LENQUETE PUBLIQUE.
LES CONCLUSIONS DU(S) COMMISSAIRE(S) ENQUETEUR(S).
LES DOCUMENTS ECRITS ET GRAPHIQUES DU PDAU.
MISE DU PDAU APPROUVE A LA DISPOSITION DU PUBLIC
NOTIFICATION DU PDAU APPROUVE :

- Au Ministre de lUrbanisme.
- Au Ministre charg des collectivits locales.
- Aux diffrents dpartements ministriels concerns.
- Au(x) prsident(s) de (s) lAPC concerne(s).
- Au(x) prsident(s) de (s) lAPW concerne(s).
- Aux services de lEtat charge de lUrbanisme au niveau de la
Wilaya.
- Aux Chambres de Commerce.
-
Aux chambres de dAgriculture.
Figure .06 : Procdure dapprobation du plan directeur

Damnagement et durbanisme (PDAU)
83
Premire Partie
Chapitre II
1.9. LA REVISION DU PLAN DIRECTEUR DAMENAGEMENT ET

DURBANISME
LArticle 18 stipule que Toutes rvisions ou modifications du PDAU sont
soumises au mme parcours procdurier de son approbation.
Le plan directeur damnagement et durbanisme ne peut tre rvis que si les
secteurs durbanisation viss ci-dessus sont en voie dtre saturs ou si lvolution de
la situation ou du contexte est telle que les projets damnagement de la commune ou
de structuration urbaine ne rpondent plus fondamentalement aux objectifs qui leurs
sont assigns, les rvisions et les modifications du plan en vigueur sont approuvs dans
les mme conditions et formes que celles prvues pour llaboration du plan directeur
damnagement et durbanisme . 70
Le PDAU pourra tre un jour dpass par la dynamique urbaine et dans ce cas
la lgislation prvoit la rvision afin de rectifier et daccompagner lvolution urbaine.
La dynamique urbaine est un phnomne difficile maitriser donc il faut prvoir un
instrument de prvision long terme, comme le PDAU quelle que soit sa qualit, peut
tre dpass par la dynamique urbaine relle.
Dans ce cas, il doit tre rvis pour accompagner des actions durbanisme et
une volution urbaine qui lui chappent. Mais la rvision ne doit pas devenir une
chappatoire facile laquelle les dcideurs peuvent avoir frquemment. 71
Les possibilits de recours la rvision sont limites par la loi :
Dune saturation avant terme des secteurs durbanisation prvus et le
dpassement des objectifs prvus par le bouleversement de la situation de la
commune.
Dune adaptation du PDAU afin quil intgre de nouvelles servitudes ou des
projets dintrt national ou gnral (actions durbanisme chappant au plan).
2. LE PLAN DOCCUPATION DES SOLS (POS)
Le POS a t cre en France en 1967,par la loi dorientation foncire ,il
sinscrit dans un processus historique qui avait auparavant donn lieu la cration
dautres documents de planification, les plans damnagements dextension puis les
plans durbanisme directeurs et les plans durbanisme de dtail. 72
70
71
LA LOI 90-29 DU 1ER DECEMBRE 1990 OPUS.CIT.ARTICLE28.

Saidouni Maouia ,Elments dintroduction lurbanisme. Edition casbah 2001. P154 et P155
Pierre Veltz. Histoire dune rforme ambigu (histoire des pos) P 1 6
72
84
Premire Partie
Chapitre II
Comme dispositif de mise en application des directives du plan directeur

damnagement et durbanisme PDAU ,le plan doccupation des sols POS doit tre
catalyseur des directives stratgiques dfinies par le plan directeur damnagement et
durbanisme PDAU .Il doit fixer les droits de la construction, les servitudes
architecturales, sans pour autant simmiscer dans la crativit conceptuelle qui est du
ressort de larchitecte.
Il doit assurer la transition de la proposition urbaine la proposition
architecturale .Toute la problmatique de cette dmarche nest que la traduction de
llaboration du plan directeur damnagement et durbanisme PDAU en une
rglementation des plans doccupation des sols POS.
Le plan doccupation des sols constitue le dernier niveau de la dmarche de la
planification urbaine. Cest un instrument durbanisme de dtail, il fait le passage de
lurbanisme larchitecture pour tout point de lespace urbain.
La problmatique du plan doccupation des sols POS ne rside pas dans le POS
lui-mme, son utilit ni dans le rle quil doit jouer dans la rglementation de
lurbanisme, mais cest surtout dans le respect de toutes ses dispositions telles quelles
sont labores et dfinies par la rglementation en vigueur.
Le plan d'occupation des sols se prsente comme le principal instrument adapt
la matrise de l'organisation de l'espace urbain et des conditions de production du
cadre bti. Le plan doccupation des sols POS est le seul et unique document
durbanisme qui conditionne le transfert de comptence pour la gestion du droit des
sols dune part, pour la maitrise des oprations damnagement et la maitrise du
foncier dautre part.
2.1. DEFINITION
Contrairement au PDAU qui est un plan directeur le POS est un plan de dtail.
Il se situe au dernier niveau de la recherche de planification urbaine. Il constitue un
document essentiel de la rglementation durbanisme. Il est issu des orientations et
prescriptions du plan directeur d'amnagement et d'urbanisme. Il dfinit les droits
d'usage des sols et de construction la parcelle.
Le POS est un document durbanisme tabli conformment aux dispositions
lgislatives et rglementaires visant la production, ou la transformation du sol urbain et
du cadre bti dans le respect des dispositions du PDAU.
Le POS est linstrument durbanisme le plus proche des proccupations de
larchitecte et de lurban designer, par son chelle, mais aussi par sa nature .En effet ,il
dfinit les modalits doccupation morphologique et fonctionnelle de la parcelle, les
85
Premire Partie
Chapitre II
principales caractristiques morphologiques du bti, voire ,dans certains cas, des

lments de style urbain et architectural .73
Le POS est le second des documents de planification urbaine institus par la loi
90-29 du 1er dcembre 1990 relative lamnagement et lurbanisme. Selon Maouia.s
le POS est un instrument durbanisme rglementaire par excellence, le pos est
opposable aux tiers et a La force de loi, cest sur la base du respect ou non de ses
dispositions que lacte durbanisme et autoris et quun permis de construire, de lotir,
de dmolir est dlivr.74
Le POS complte le PDAU, leur nombre est fix en fonction des primtres
des pos tablis par le PDAU. Il explicite le droit de construire attach la proprit du
sol par dtermination du coefficient doccupation du sol (COS) et des coefficients
demprise au sol (CES).
Le plan doccupation des sols (POS) est un document juridique qui fixe dans le
cadre des orientations du PDAU lorsquil en existe, les rgles gnrales et les
servitudes dutilisation des sols. Il sapplique un territoire donn, comme partie de
commune, ou partie du territoire rurale .75
2.2. LES OBJECTIFS DU POS
Le plan doccupation des sols POS est tabli suivant les directives du plan
directeur damnagement et durbanisme. Il a pour but la production ou la
transformation du sol urbain et du cadre bti. Il assure et prcise 76:
La qualit architecturale et urbaine.
Une consommation rationnelle des terrains btir.
Une protection maximum des terres agricoles.
La conservation des espaces naturels, sites historiques et paysages naturels.
Laspect fonctionnel et formel de la ville.
La forme urbaine et les droits de construction et d'usage des sols.
La nature et l'importance de la construction.
Les rgles relatives l'aspect extrieur des constructions.
Les espaces publics, les installations d'intrt gnral, les voiries et les rseaux
divers.
Les zones, sites et monuments historiques, protger.
73
Saidouni Maouia, Elments dintroduction lurbanisme. Edition casbah 2001. P156

-Idem 73..P155
75
.(Jacquignon.l,1978/doubrere.j-c,1979,boury.p,1980/sisbane.f,1994.
76
la loi 90-29 du 1er d2cembre1990.opus.cit.article 31
74
86
Premire Partie
Chapitre II
Dfinit la quantit minimale et maximale des constructions autorises exprime

en mtre carr de plancher hors uvre ou en mtre cube de volume bti les
types de constructions autorises et leurs usages.
Dtermine les rgles concernant laspect extrieur des constructions.
Fixe de faon dtaill pour le ou les secteurs concerns, la forme urbaine ;
lorganisation, les droits de constructions et dutilisation des sols.
Dlimite : lespace public, les espaces verts, les emplacements rservs aux
ouvrages publics et installations dintrt gnral, le trac et caractristiques des
voies de circulation.
Dfinit les servitudes.
La dtermination de ce qui peut ou ne peut pas tre construit sur le sol, de point
de vue affectation, forme et qualit des units de constructions.
La fixation des emplacements rservs pour les quipements publics.
La dtermination des servitudes urbanistiques et des caractristiques que
devront obligatoirement respecter les implantations de constructions nouvelles
(COS, CES, rgles daspect de hauteur, accs, dessertes et rseaux .)
2.3. LE PHASAGE ADMINISTRATIF DE LELABORATION DU PLAN
DOCCUPATION DES SOLS
La procdure dlaboration du plan doccupation des sols consiste lanalyse
des diffrentes tapes suivantes :
La phase de mise en place
Elle consiste rappeler les termes de rfrences du POS dfinis par le PDAU.
Ainsi que de Prciser les modalits de participation des administrations publiques des
organismes et service publics et des associations llaboration du plan doccupation
des sols.
Cette dlibration doit tre affiche au sige de la commune ou des communes
concernes lorsquil sagit dun plan intercommunal pendant un mois pour information
et sera notifie ladministration le wali territorialement comptent. 77
La phase de concertation et dadoption
La concertation commence par linformation obligatoire des acteurs publics
dont les avis peuvent conditionner llaboration du POS ,il sagit de la direction locale
de lurbanisme et de la construction DUC, des services locaux en charge de
77
Dcret excutif n91-178 du 28 mai 1991opus.cit.article 02et 03
87
Premire Partie
Chapitre II
lagriculture ,de lhydraulique ,des transports ,des travaux publics ,de la culture ,des
monuments historiques ,des postes et tl communications des eaux et de lnergie ,la
chambre de commerce ,la chambre dagriculture ,les organisations professionnelle et
les associations divers .
Le Bureau dtude charg de llaboration du POS dsign par lAPC et qui
doit prendre en charge les recommandations des services publics. Une fois ltude du
POS achev par le BET, ce projet est adopt par la ou les communes concernes par la
dlibration, est notifi aux administrations services publiques
organismes,
associations et aux services de ltat concerns qui disposent de 60 jours pour mettre
leurs avis ou observations.
Aprs ces dlais, lenqute publique est entame et encadre
commissaire enquteur.
par un
Lexpiration du dlai de 15 jours, le commissaire enquteur tablit un procsverbal de clture de lenqute, dans lequel seront notifis tous les avis et objections
des citoyens et associations.
LA PHASE DAPPROBATION ET DE MISE EN APPLICATION
Le dossier du POS modifi est adress lautorit politique locale (APC) et
lautorit administrative locale (le wali) accompagn du registre denqute du procsverbal de clture de lenqute et des conclusions du commissaire enquteur, le wali
doit faire connaitre son avis et son observation dans un dlai de 30 jours compter de
la rception du dossier.
Le POS ventuellement modifi pour tenir compte des rsultats de lenqute
publique ainsi que lavis du wali est approuv par dlibration de lassemble
populaire communale.
Le POS approuve est notifi aux :
Aux walis territorialement comptent
Aux services de ltat charg de lurbanisme au niveau de la wilaya
A la chambre de commerce.
A la chambre dagriculture.
A partir de sa notification, le POS acquiert force de loi et devient un instrument
durbanisme rglementaire.
2.4. LE CONTENU DES ETUDES DU PLAN DOCCUPATION DES SOLS
Le POS attribu ncessite un soin particulier lors de son laboration, car cest
son stade que la confrontation de lintrt gnral et les intrts des particuliers
(propritaires fonciers et spculateurs fonciers) aura lieu, ceci justifie la prolongation
de la dure de son enqute publique 60 jours au lieu de 45 jours pour le PDAU.
88
Premire Partie
Chapitre II
Selon larticle 18 du dcret excutif n91-178 du 28 mai 1991 fixant les procdures
dlaboration et dapprobation des plans doccupation des sols, ainsi que le contenu
des documents y affrent, le plan doccupation des sols (POS) se traduit par :
Un rglement;
Des documents graphiques.
Le dcret excutif 178/90 du 28 mai 1990 prcise le contenu du POS ainsi que
ces objectifs et dispositions conformment aux orientations du PDAU. Le dossier du
pos se compose dune partie rglementaire crite et dune partie graphique plans. Ces
deux parties sont indissociables et un pos est la fois rglement et plan.
LE REGLEMENT
IL contient la note de prsentation qui justifie la compatibilit des dispositions
du pos avec celles du plan directeur damnagement et durbanisme (PDAU) ainsi que
le programme retenu en termes de perspective de dveloppement.
La qualit dun rglement de pos est fonction de sa prise en charge des situations
particulires et de son niveau de dtail. Le rglement ne doit pas tre sommaire et
gnral et en mme temps il ne doit pas tre rigide du point ou a peut entraver la
crativit des concepteurs.
La formulation du rglement est en effet comme tous les textes juridiques doit
tre claire prcise, univoque sans aucune possibilit de diverses interprtations pour
viter toutes forme dabus des autorits faces aux administrs.
Le rglement sapplique aux zones homognes qui sont des zones
rglementaires car ayant des rglements spcifiques leur nature.
Le rglement prcise en outre, les conditions de loccupation des sols lies aux :
Accs et voiries.
Desserte par les rseaux.
Caractristiques des terrains.
Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques.
Implantations des constructions les unes par rapport aux autres sur une mme
proprit.
Implantation des constructions par rapport aux limites sparatives.
Hauteur des constructions.
Aspect extrieur.
Stationnement.
Espaces libres et plantations.
89
Premire Partie
Chapitre II
Le rglement prcise, en outre, la nature des ouvrages et des quipements

publics ainsi que leurs implantations et identifie les voiries et rseaux divers la
charge de ltat tels que dfinis dans le PDAU et ceux la charge des collectivits
locales ainsi que lchancier de leur ralisation.
La nature et la destination des constructions autorises ou celles interdites, les
droits de construire attachs la proprit du sol exprims par le coefficient
doccupation COS ainsi que le coefficient demprise au sol CES et toutes servitudes
ventuelles. Le coefficient doccupation du sol COS est dfini par le rapport entre la
surface des planchers hors uvres nette et la surface foncire.
LES DOCUMENTS GRAPHIQUES
Les documents graphiques se composent notamment de :
Plan de situation (chelle 1/2000 ou 1/5000)
Pan topographique (chelle 1/500ou 1/1000)
Plan de la nature juridique (chelle 1/500ou 1/1000)
Plan gotechnique (chelle 1/500ou1/1000) prcisant les contraintes
gographiques durbanisation du territoire concern accompagn dun rapport
technique.
Dun plan dtat de fait (chelle 1/500ou 1/1000) faisant ressortir le cadre bti
actuel ainsi que les voiries, rseau divers et servitudes existantes.
Un plan damnagement gnral (chelle 1/500 ou 1/1000) dterminant :
Les zones rglementaires homognes
Limplantation des quipements et ouvrages dintrt gnral et dutilit
publique
Le trac des voiries et rseaux divers en mettant en vidence ceux la charge
de ltat tels que dfinis par le plan directeur damnagement et durbanisme et
ceux la charge des collectivits locales.
Les espaces prserver
Plan de composition, urbaine (chelle 1/500 ou 1/1000) contenant notamment
les lments du rglement accompagn dune axonomtrie illustrant les formes
urbaines et architecturales souhaites.
Ce plan traitera les amnagements horizontaux, nature des voiries,
cheminements, espace vert, aire de jeux, faades sur voies principales, volume des
constructions.
90
Premire Partie
Chapitre II
2.5. LA REVISION DU PLAN DOCCUPATION DU SOL

La rvision des POS ne pourra se faire quen conformit avec larticle 37 de la
loi 90-29 du 1er dcembre 1990 qui prcise :
Si le projet urbain ou les constructions initialement prvues n'ont t ralises
qu'au tiers seulement du volume de construction autoris l'chance projete
par son achvement.
Si le cadre bti existant est en ruine ou dans un tat de vtust ncessitant son
renouvellement.
Si le cadre bti existant a subi des dtriorations causes par des phnomnes
naturels.
Si, pass un dlai de cinq ans (05) aprs son approbation la majorit des
propritaires le demande.
Si la ncessit de cration d'un projet d'intrt national le requiert.
Les rvisions des POS sont approuves dans les mmes conditions et formes que
celles prvues pour l'laboration des POS.78
78
La loi 90-29 du 1er dcembre opus cit. Article 37
91
Premire Partie
Chapitre II
2.6. LES PROCEDURES ADMINISTRATIVES DELABORATION DU PLAN

DOCCUPATION DES SOLS
REFERENCE : LOI 90-29 du 01-12-90.

DECRET EXECUTIF 91-177 DU 28-05-91.
LETABLISSEMENT DU
POS EST PRESCRIT PAR
DELIBERATIONS DE(S)
LAPC CONCERNEE(S).
AFFICHAGE DE
DELIBERATION
PENDANT (01) MOIS AU
SIEGE DE (S) LAPC
CONCERNEE (S).
NOTIFICATION DE LA
DELIBERATION AU WALI
Cette dlibration :
Rappelle les termes de rfrence du POS dfini par le PDAU y affrent.
Prcise les modalits de participation des administrations publiques, des
organismes et services publics et des associations llaboration du POS.
Dlimitation du primtre dintervention du POS par arrt :
DELIMITATION DU
PERIMETRE
DINTERVENTION DU PDAU
PAR ARRETE
.WALI/ou du
DU :
.Cet arrt est pris sur la base de :
.MINISTRE CHARGE DE
LURBANISME
CONJOINTEMENT AVEC LE
MINISTRE CHARGE DES
COLLECTIVITES LOCALES
-Note de prsentation.
-Plan lchelle du PDAU dlimitant le primtre du POS.
-Dlibration y affrente.
NOTIFICATION PAR LAPC
ET PAR ECRIT DE LA
DECISION PRESCRIVANT
LETABLISSEMENT DU POS
DU
:
.Prsident de la chambre de commerce.

. Prsident de la chambre dagriculture.
. Prsident des organisations
Professionnelles.
.Prsident des associations locales
dusagers.
92
Premire Partie
Chapitre II
Ces destinataires disposent de (15) jours aprs rception, pour faire connaitre
sils veulent
tre associes llaboration du POS et dans laffirmative
dsignent leurs reprsentants.
le prsident de lAPC prend
un arrt prcisant la liste
des administrations
publiques, organismes et
services publics et
associations ayant demande
a tre consultes sur le projet
du pos.
Affichage de larrt
pendant un (01) mois au sige
de lA.P.C.
Notification de cet arrt
aux :
.administrations publique.
.organismes et services
publique.
.association.
.services de ltat.
Sont obligatoirement consults :

Les administrations publiques et services de lEtat chargs au niveau de la wilaya :
- De lUrbanisme.
De lAgriculture.
- De la rgulation conomique.
De lhydraulique.
- Des Travaux Publics.
Des transports.
- Des monuments et sites.
Des postes et tlcommunications.
Les organismes et services publics chargs au niveau local :
-de la distribution dnergie.
Des transports.
-de la distribution des eaux.
ADOPTION DU PROJET
DU POS PAR
DELIBERATION DE (S)
LAPC CONCERNEE (S)
Notification du projet du POS

adopt aux :
.Administrations publiques.
.Organismes et services publics.
.Association.
.Ces destinataires disposent de (60) jours pour mettre leurs avis ou observations et
faute de rponse dans le dlai leur avis est rput favorable.

Le pos adopte est
soumis a lenqute
dutilit publique
pendant (60) jours,
par arrte du
prsident de lapc.
Affichage de larrte durant toute

la priode de lenqute
publique :(60) jours.
Notification de larrte au wali
93
Premire Partie
Chapitre II
Cet arrt :
Fixe les lieux de consultation du projet du POS.
Dsigne le (s) commissaire (s) enquteur (s).
Prcise la date de dmarrage et dachvement de la priode denqute.
Dfinit les modalits de droulement de lenqute publique.
Les observations sont :
Consignes sur un registre spcial.
Ou
Formules directement ou adresses par crit au (x) commissaire (s)
enquteur(s).
A lexpiration du dlai :
Clture du registre denqute dutilit
publique signe par le (s) commissaire (s)
enquteur (s).
Dans les 15 jours qui suivent :

Un p.v de clture de lenqute est tablit par le (s)
commissaire (s) enquteur (s) et transmis au prsident de lapc
accompagne du dossier complet de lenqute avec les
conclusions.
MODIFICATION EVENTUELLE DU POS A LISSUE DES
RESULTATS DE LENQUETE DUTILITE PUBLIQUE.
Figure .07 : Procdure dlaboration du plan doccupation des sols (POS)

94
Premire Partie
Chapitre II
2.7-LES PROCEDURES ADMINISTRATIVES DAPPROBATION DU PLAN

DOCCUPATION DES SOLS (POS)
TRANSMISSION DU POS ADOPTE ACCOMPAGNE DE :

REGISTRE DENQUETE
P.V DE CLOTURE DE LENQUETE
CONCLUSIONS DU (S) COMMISSAIRE
(S)
ENQUETEURS (S).
AU WALI TERRITORIALEMENT COMPETENT
Le wali dispose de (30) jours pour faire connaitre son avis et
Son observation. Pass ce dlai, lavis du Wali est rput
Favorable.
MODIFICATION EVENTUELLE DU POS A LISSUE DE LAVIS DU
WALI
APPROBATION DU POS PAR DELIBERATION DE

LAPC.
.Cet arrt prcise :

-La date deffet de la mise disposition.
- Le (S) lieu (X) ou les documents peuvent tre consults.
-La liste des documents crits et graphiques composant le dossier.
NOTIFICATION DU POS APPROUVE :
-Au Wali.
-Aux Services de lEtat chargs de lUrbanisme.
-A la chambre de commerce.
-A la chambre dagriculture.
MISE A LA DISPOSITION DU PUBLIC DU POS APPROUVE

PAR VOIE DARRETE DU PRESIDENT DE LAPC.
Figure .08 : Procdure dapprobation du plan doccupation des

sols (POS)
95
Premire Partie
Chapitre II
2.8-Caractristiques des PDAU et POS

Les PDAU et POS comme outils de gestion urbaine et de planification ont
certaines caractristique spcifiques .Il s'agit de:
-La dcentralisation:
LEtat nest plus seul habilit laborer un plan. Celui-ci doit tre fait avec
lentire responsabilit des lus communaux, mais dautres oprateurs y sont
galement impliqus. Ces derniers sont reprsents dans une commission de suivi du
PDAU et POS, et sont partie prenante dans le processus de concertation officiel pour
ladoption des objectifs et des orientations assigns au document, que la loi rend
opposables toute initiative non conforme au plan adopt par la commune.
-La libert dans la projection:
La diffrence du PUD, labor sur la base de perspectives de croissance
assorties de ratios de calcul des besoins (nombre de personnes par logement et nombre
demplois crer), les acteurs, pour ce qui est du PDAU et POS, nont pas
dobligation institutionnelle, la ville se transforme directement, partir des choix
croiss de tous les acteurs.79
- La dmocratie:
Les droits construire sont assujettis la proprit du sol, car si, par exemple,
ltat a besoin dun terrain priv pour y difier un ouvrage, il doit dabord lacqurir
moyennant paiement. En plus, le propritaire nest pas soumis par le PDAU et le POS
lobligation dy raliser quoi que ce soit, mais sil le fait, il doit seulement respecter
ses prescriptions rglementaires.
-La rapidit dans l'laboration:
Pour lensemble des communes, la plupart des PDAU ont t raliss en moins
de cinq ans. Ctait, en fait, une opration nationale, et en mme temps une opration
durgence, parce quil fallait pallier une urbanisation le plus souvent compromise.
Llaboration des POS a t faite par la suite, mais parfois paralllement celle des
PDAU, ce qui a influenc sur la qualit de la projection des plans.
79
Journal officiel, 1991, p.p.813-814.
96
Premire Partie
Chapitre II
-La cohrence entre PDAU et POS:

Fruit dun dcoupage de lespace urbain, les POS sont de deux types. Il y a ceux
qui sont dits damnagement et privilgiant les terrains vierges en situation de
priphrie .Ils ont pour objectif premier de cerner et de rglementer lentit urbaine en
partant des contours dune agglomration dlimite dans les termes du PDAU. Il peut
sagir aussi de POS dextension, puisquil faut dabord trouver des terrains
urbanisables. Les autres sont appels POS de restructuration, ils sont entrepris
lintrieur de lagglomration.
Les tudes de plans doccupation des sols sont menes dabord en partant de
lanalyse dun tat de fait avec une enqute socio-conomique exhaustive lorsque le
terrain est occup. La connaissance du territoire du POS concerne alors les donnes
physiques, morphologiques et dimplantation humaine, pour pouvoir proposer des
solutions damnagement en phase avec les orientations du PDAU, en concertation
avec le matre douvrage et en tenant compte des donnes du site et de la situation.
-La matrise du dveloppement urbain:
PDAU et POS sont deux instruments qui ont le mrite de combler un vide
juridique patent, parce quils constituent un moyen de matrise du dveloppement
urbain.
- L'efficience:
Les tudes ont montr que leur apport, potentiellement efficace, est entach de
lacunes entamant ainsi leur efficience. Celles-ci rsident, dune part, dans la manire
qui a prsid la ralisation des PDAU, o lon relve labsence relle dune vritable
philosophie dun projet urbain qui devrait dterminer au pralable le rle des POS
dans ces derniers, et dautre part dans les contraintes, de mise en uvre des POS euxmmes.
2.9. COMPLEMENTARITE ENTRE LE PDAU ET POS
Le PDAU fixe les orientations fondamentales de lamnagement du territoire
et durbanisme .Il donne les tendances et les intentions court, moyen et long
terme. Il sert dun cadre de rfrence et de cohrence dans llaboration des POS
relevant dans son territoire .Il trouve sa conclusion logique dans ladoption dun POS.
Il est difficile de concevoir un POS qui ne sappuierait pas sur un nonc clair du
PDAU. De mme quun POS est efficace quand il permet la mise en uvre des options
du PDAU.
97
Premire Partie
Chapitre II
Le POS prcise les tendances, les orientations et les intentions long terme du
PDAU par la gestion des droits dusage dutilisation des sols court et moyen terme
(10 ans), lapplication de son rglement, conjointement aux rgles gnrales
durbanisme. Il Permet de dlivrer les autorisations de lotir et de construire tout en
rservant les espaces destins aux ouvrages, aux voiries et rseaux divers et aux
quipements publics.
2.10. MISE EN OEUVRE DES PDAU ET POS
PDAU et POS sont des instruments que chaque commune doit mettre en
uvre. Ils sont tablis l'initiative et sous la responsabilit des du P/APC.
Si la mise en uvre des PDAU et POS suppose des moyens pour concrtiser les choix
concerts, retenus dans leur laboration, il demeure que les PDAU et POS vont tre
confronts une srie de contraintes dont Les principales sont d'ordre foncier et
juridique. Sur le plan foncier les textes rgissant le transfert des terrains agricoles
potentialits leves ou bonnes en terrains urbanisables ne sont pas encore apparus.
En l'absence du cadastre gnral, les terrains inclus dans les divers secteurs
d'urbanisation ne disposent pas de titres de proprit ou d'actes authentiques ce qui
rend dlicat les procdures juridiques classiques. Aucun usage des sols ne peut se faire
en contradiction avec les instruments d'urbanisme sous peine de sanctions prvues par
la loi (loi 90/29 art. 14). Le rglement du PDAU et du POS vise passivement la
ralisation d'un projet urbain
Les projets sont adopts par dlibration de ou des APC concernes, puis soumis
enqute publique (45 jours pour le PDAU et 60 jours pour le POS) puis
ventuellement modifis avant leur approbation dfinitive. C'est cette approbation qui
leur donne valeur rglementaire.
PDAU et POS se situent dans un systme intgr et hirarchis d'instrument
d'amnagement du territoire. Le PDAU, doit ainsi respecter les principes et les
objectifs de la politique nationale d'amnagement du territoire et tenir compte des
schmas d'amnagement et des plans de dveloppement. Le POS quant lui est tabli
dans le respect du PDAU, ce qui implique qu'un POS ne peut tre tabli en l'absence
d'un PDAU rglementairement approuv.
Du point de vue des autorits locales, le PDAU est un outil qui peut servir :
- Crer, attirer ou rcuprer des ressources.
- Utiliser de faon optimale les ressources existantes.
- Rgler des problmes existants.
98
Premire Partie
Chapitre II
La collectivit locale concerne devra donc dfinir sa politique urbaine et

foncire avant ou durant l'laboration du PDAU.
Les concertations autour des projets sont des moyens de mise en uvre de cette
politique.
2.11. CONTRAINTES DELABORATION DES PDAU ET POS
Au niveau de l'initiation de la procdure d'laboration et la prparation de la
dcision : malgr les efforts de sensibilisation et d'assistance entreprise avec les parties
concernes et qui consiste en particulier de s'assurer entre autre de la conformit de la
procdure rglementaire d'initiation des projets afin d'viter tout risque ultrieur
d'invalidation judiciaire, et ensuite de chercher un minimum de consensus sur les
principales orientation mener dans le cadre du projet, il demeure toutefois que La
plupart des projets ne reoivent pas les effets escompts et passent le pus souvent
inaperue du fait de la faible reprsentativit des parties concernes directement ou
indirectement par le projet, notamment certains services dont la prsence est
obligatoire ou les associations d'usagers, y compris les propritaires foncires dont la
prsence souhaitable.
L'absence de choix clairs quant la politique urbaine et foncire que doit mener
la ou les communes en vue de l'acquisition des terrains pouvant servir d'assiettes aux
projets d'utilit publique ou d'intrt gnral. Les propositions en matire
d'quipements ou de logements sont souvent inadquates avec les moyens des
communes et de leurs capacits de ralisation et ne rentrent dans aucune vision.
Au niveau des dlais des tudes : Les dlais des tudes des projets fixs par les
bureaux d'tudes sont gnralement inadquats avec la dure relle de ces projets
quelle que soit leur complexit ou leur importance. Un PDAU ou un POS peuvent
durer plus d'une anne dans les meilleures conditions d'laboration. De ce fait les
dlais jusqu'ici proposs ne dpassent gure 8 mois. Il est gnralement vite dpass
par les bureaux qui les ont fixs.
Financement des tudes : l'laboration des tudes est soumise aux rgles de la
concurrence. Le moins offrant par rapport aux autres peut sans contraintes majeures
obtenir l'tude du projet. Les enveloppes financires pralablement arrtes par les
services comptents se font gnralement sans tenir compte de l'importance du projet
et des contraintes des sites.
99
Premire Partie
Chapitre II
2.12-LES INSTRUMENTS DURBANISME ET LE FONCIER

La mise en place dune vritable politique daction foncire des collectivits doit leur
permettre danticiper leur stratgie de territoire ,mieux lorganiser au gr des besoins

notamment en matire de terrains btir et de constituer des rserves foncires en
adquation avec les dispositions du ou des projets damnagement
et de
dveloppement durable applicables PDAU et POS.
Limportance du foncier sexplique aussi par le fait que le sol est un bien rare dans
un contexte urbain. Pralable toute action durbanisme, la connaissance de la
situation du foncier passe par lidentification de la proprit foncire.
Le foncier figure parmi les lments constitutifs de lespace urbain. Il est llment le
plus permanent. En tant qulment physique, il est indispensable toute construction
ou localisation dactivit.
On distingue le domaine public qui englobe les biens fonciers publics et privs
de ltat central et de ses collectivits locales (wilaya et commune) qui ne sont pas
susceptibles dune appropriation prive, sauf conjoncture exceptionnelle.
Dans ce cas lintervention de ltat est plus aise que le domaine priv ou la
ralisation des instruments durbanisme notamment de projets pour les besoins
dintrt gnral et dutilit publique implique le recours aux procdures
dexpropriation ou de premption.
Notre ide consiste introduire paralllement llaboration technique des
instruments une tude portant sur le foncier.
3. LES INSTRUMENTS DE CONTROLE DE LA REGLEMENTATION

DE LURBANISME
Le droit de construire est attach la proprit du sol.Il sexerce dans le
respect strict des dispositions lgislatives et rglementaires relatives loccupation et
lutilisation du sol. Loccupation du sol, rglemente par les instruments durbanisme
et les rgles durbanisme. Lintrt gnral impose un certain nombre dorientations
et de limitations qui se traduisent par des rgles, lapplication de ces rgles donne lieu
un contrle susceptible dentrainer des sanctions .80
La collectivit publique qui dlivre des permis et veuille ainsi au respect des
instruments et des rgles durbanisme tablis. Les dcisions possibles de la collectivit
publique la suite dune demande de permis conforme au dossier rglementaire exig,
sont les suivantes :
80
Louis Jacquignon, le droit de lurbanisme, Ed Eyrolles , 1978, p41
100
Premire Partie
Chapitre II
accord ou accord sous rserves de modification du projet, dans le cas du

respect du rglement du plan doccupation des sols (POS) ou des rgles
gnrales damnagement et durbanisme, dans le cas ou cet instrument nexiste
pas.
Refus motiv et notifi dans le cas contraire.
Sursis statuer, c'est--dire que la collectivit se donne le temps de statuer dans
des dlais ultrieurs et il nya dans ce cas ni refus ni accord pendant un temps
donn.
Parmi les situations ou peut survenir un sursis statuer, citons : une tude en
cours du plan doccupation des sols (POS) et donc un changement prvisible du
rglement durbanisme ou encore lexistence dune procdure dexpropriation ou de
premption en cours.
Le contrle du respect des normes durbanisme sexerce double niveau
notamment le contrle priori qui est la phase avant la construction et le contrle
posteriori qui est la phase aprs la construction.
La loi 90/29 du 01/12/1990 et ses textes a instaur trois certificats et trois
permis notamment :
LES CERTIFICATS
- Certificat durbanisme
- Certificat de morcellement
- Certificat de conformit
LES PERMIS
- Permis de construire
- Permis de lotir
- Permis de dmolir
101
Premire Partie
Chapitre II
3.1. LE CERTIFICAT DURBANISME

REFERENCE : - loi 90/29 du 01/12/1990
-Dcret excutif 91-177 du 28-05-1991
DEFINITION
Le certificat durbanisme est un acte durbanisme exig obligatoirement avant
toute opration de lotir. Il indique les droits de construire et les servitudes affectant le
ou les terrains considrs. Il sagit dune formalit pralable lacte de construire
destine indiquer si le terrain sur lequel il se propose ddifier sa construction peut
tre affect cet usage.
Ce certificat est obligatoire avant toute session dun terrain. Cest un moyen de
contrle qui permet lautorit qui le dlivre de sassurer que les rgles des
instruments durbanisme ont t respectes.
CONTENU
Le dossier doit tre tabli par un architecte agre auprs de lordre
national des architectes
Dossier administratif :
-Acte de proprit enregistr et publi ou quivalent
-Demande de certificat durbanisme
Documents graphiques
-plan de situation
-plan cadastral
-plan du terrain lchelle approprie
Ptitionnaire
Dossier dpos au niveau des services techniques de lassemble populaire

communale contre un accus de rception.
Dossier transmis la direction de lurbanisme de la wilaya
Le prsident de lassemble populaire communale doit remettre larrt du

certificat durbanisme au propritaire. Le certificat durbanisme est valable pour
une dure dune anne.
Figure .09 : Le certificat durbanisme
102
Premire Partie
Chapitre II
3.2. LE PERMIS DE LOTIR

REFERENCE : - loi 90/29 du 01/12/1990
DEFINITION
Cest un acte durbanisme exig pour toute opration de division dune
proprit foncire en deux ou plusieurs lots pour servir limplantation dune
construction.La demande du permis de lotir porte sur la conformit du projet de
lotissement avec les orientations du POS, ou a dfaut de celle du PDAU ou celles
dfinies par les rgles gnrales damnagement et durbanisme telles que dfinies par
la rglementation en vigueur.
CONTENU
Dossier administratif
-Acte de proprit enregistr et publi ou quivalents
-Demande de permis de lotir
-Devis quantitatif, descriptif et estimatif
-Notice de calcul dAEP et dassainissement
-Cahiers des charges.
-Plan de situation et masse.Ech :1/2000 ou 1/5000
-Plans topographique et implantation .Ech :1/200 ou 1/500
-Plan parcellaire
-Plan rglementaire
-Plan dexcution de la voirie, AEP, et dassainissement
Ptitionnaire
Dossier dpos au niveau des services techniques de lassemble populaire
communale contre un accus de rception.
Dossier transmis aux diffrents services :
- Direction de la sant
- Direction de la protection civile
- Direction des travaux publics - Direction De lhydraulique
- Direction De lagriculture
-Et autres directions suivant lintrt du projet.
Le dlai dinstruction et de transmission davis est fix un mois.
La dcision portant accord du permis de lotir doit tre notifie au demandeur
dans un dlai nexcdant pas une dure de trois quatre mois aprs le dpt du
dossier .Le prsident de lassemble populaire communale doit remettre les plans
approuvs ainsi que larrt du permis de lotir au propritaire.
Le permis de lotir est valable pour une dure de trois annes.
Figure .10 : Le permis de lotir
103
Premire Partie
Chapitre II
3.3. CERTIFICAT DE MORCELLEMENT

REFERENCE : - loi 90/29 du 01/12/1990
DEFINITION
Cest un acte durbanisme exig pour toute opration de division dune
proprit foncire btie, en deux ou plusieurs lots spars, en prcisant la
destination des lots projets.
CONTENU
- Acte de proprit enregistr et publi ou quivalent.
- Demande de certificat de morcellement
- Rapport explicatif
- Plans de masse et de situation
- Plan dtat des lieux existants
-plan de morcellement
Dossier dpos au niveau des services techniques de lassemble
populaire communale contre un accus de rception.
Dossier transmis la direction de lurbanisme de la wilaya.
Le prsident de lassemble populaire communale doit remettre les plans

approuvs ainsi que larrt du certificat de morcellement au propritaire
dans un dlai de deux mois aprs son dpt
Le certificat de morcellement est valable pour une dure dune anne.
Figure .11 : Le certificat de morcellement
104
Premire Partie
Chapitre II
3.4. PERMIS DE CONSTRUIRE

REFERENCE : - loi 90/29 du 01/12/1990
DEFINITION
Cest un acte exig obligatoirement pour toute opration dimplantation de
transformation ou de construction nouvelle.
Le permis de construire est une procdure rpondant aux besoins de la
collectivit et
du citoyen ALIN BARTOLI MARRIE -ANNE BELIN ,
Lurbanisme dcentralis, ed Berger Levreault 1984.page 233
Le permis de construire constitue linstrument essentiel dune politique
damnagement du territoire et durbanisation ,lexigence de son obtention
pralable toute opration de construction ou damnagement garantit le respect
des dispositions des documents de planification et de gestion urbaine.la plus
grande partie du code durbanisme est consacre assurer obligatoirement la
compatibilit des permis de construire aux plans directeurs damnagement et
durbanisme PDAU et aux plans doccupation des sols POS .
Le permis de construire a pour objet soumettre la gnralit des projets de
construction aux impratifs de lintrt gnral tel quils sont traduits par les droits
des sols, cest--dire par les rgles contenues dans
Les documents de planification urbaine, les normes damnagement du territoire
ou relatives lenvironnement les rgles gnrales durbanisme, les servitudes
dutilit publique ainsi que certaines prescriptions particulirement de
construction .LOUIS JACQUIGNON, opus cit ,page 145
CONTENU
-acte de proprit enregistr et publi ou quivalent.
-demande de permis de construire
-devis descriptif et estimatif
-attestation de besoins en matriaux de construction
-Plans de masse et de situation.
-Plans darchitecture utile vis par un architecte agre.
-Dossier bton arm vis par un ingnieur en gnie civil.
Compte tenu de la loi 04/05 du 14 aout 2004,larticle 5 modifiant les
dispositions de larticle 55 de la loi 90/29 du 1/12/1990 et exige que llaboration
du dossier de permis de construire soit faite conjointement par un architecte
soccupant du projet architectural et un ingnieur en gnie civil chargs du dossier
de structure.
105
Premire Partie
Chapitre II
Ptitionnaire
Dossier en 05 exemplaires dpos au niveau des services techniques de

lassemble populaire communale contre un accus de rception.
Le dlai dinstruction et de transmission davis est fix un mois.
Dossier transmis aux diffrents services :

-Direction de la sant
- Direction des travaux publics
- Direction De lhydraulique
- Direction De lagriculture
Et autres directions suivant lintrt du projet
Le prsident de lassemble populaire communale doit remettre les plans

approuvs ainsi que larrt du permis de construire au propritaire et doit
indiquer le dlai de validit.
Figure .12 : Le permis de construire
Le permis de construire est dlivr :

Par le prsident de lAPC :
En tant que reprsentant de la commune pour les lotissements et les
constructions situes dans un secteur couvert par un POS.
En tant que reprsentant de ltat en labsence dun POS aprs avis conforme
du wali.
Par le wali :
Constructions et installations raliss pour le compte de ltat, de la wilaya et de
leurs tablissements publics.
Ouvrage de production, de transport, de distribution et de stockage dnergie et
de matires stratgiques.
Lotissements ou constructions localiss dans des secteurs spcifiques en
labsence dun POS.
Par le ministre ;
Projets structurants dintrt rgional ou national aprs avis du wali.
106
Premire Partie
Chapitre II
3.5. CERTIFICAT DE CONFORMITE

REFERENCE : - loi 90/29 du 01/12/1990
DEFINITION
Cest un acte durbanisme exig obligatoirement pour tout propritaire
ayant achev les travaux de construction et ce conformment aux plans
approuv.Quand il sagit dun quipement cest le permis dhabiter ou
autorisation dadmission du public.
Dans le dispositif actuel ou le certificat de conformit a perdu toutes ces
fonctions initiales et qui est devenue une simple procdure thorique qui na rien
de pratique, sa dlivrance ne prsente aucun caractre obligatoire.
Le certificat de conformit reste une procdure ignore par le citoyen
malgr quelle reprsente un besoin pour le titulaire du permis de construire dans
les cas suivant :
Demande par le notaire en cas de transaction immobilire.
Lorsque le logement a t construit avec laide de ltat.
Contenu du dossier administratif
-Demande de certificat de conformit indiquant :
* Nom et prnom du ptitionnaire
* Rfrence du permis de construire
* Lieu dimplantation.
Ptitionnaire
Demande auprs des services techniques de lassemble
populaire communale contre un accus de rception.
Dossier transmis aux diffrents services
Pour procder au recollement des travaux raliss:
- Direction de la sant
- Direction des travaux publics
- Direction De lhydraulique
-Direction De lagriculture
Et autres directions suivant lintrt du projet.
Une fois les PV de recollement tablis, le prsident de lassemble populaire
communale doit remettre larrt du certificat de conformit au propritaire
Figure .13 : Le certificat de conformit
107
Premire Partie
Chapitre II
4. LES INFRACTIONS AUX REGLES DARCHITECTURE ET

DURBANISME ET SANCTIONS
Les infractions urbanistiques sont rglementes par la loi 90/29 du 1/12/1990 et
le dcret lgislatif 94/07 du 28 mai 1994, modifis et complts par la loi 04/05 et
04/06 du 14 aout 2004.
Daprs Raymond .L Le droit durbanisme sans sanctions nest pas crdible
et que la crdibilit et leffectivit du droit durbanisme repose dabord sur
ladministration .81
Ds lors que le lgislateur impose un procs verbal dinfraction pralable, son
tablissement doit tre le fait dagents habilits.82
Les agents fonctionnaires habilits constater ou cherchs les diffrentes infractions
la lgislation et la rglementation sont administrative .Ces agents sont asserments
auprs du tribunal comptent de leur rsidence. Larticle 51du dcret 94/07 dsignent
les personnes ayant qualit pour tablir les procs verbaux constatant les infractions
urbanistiques et qui sont :
Les officiers et les agents de police judiciaire prvue par le code de procdure
pnale.
Les inspecteurs durbanisme.
Les ingnieurs dtats et les architectes ayant une exprience de deux annes
au minimum dans le domaine de lurbanisme
Les ingnieurs dapplication ayant une exprience de trois annes au minimum
dans le domaine de lurbanisme
Les administrateurs ayant une exprience de quatre annes dans le domaine de
lurbanisme
Les techniciens suprieurs et les techniciens ayant respectivement une
exprience de quatre annes et de cinq annes dans le domaine de lurbanisme.
Les infractions sont constates par les agents assermentes par des procs
verbaux qui font foi des faits constats en prcisant le lieu de linfraction. Ces derniers
seront transmis au prsident de lAPC, au wali et au DUC.
En plus des services existants pour le contrle de la rglementation et afin de donner
plus dautorit et de rigueur au respect de ces rgles durbanisme ltat a cre un corps
appartenant la suret nationale spcialis dans la protection de lenvironnement
dune manire gnrale et de lurbanisme en particulier qui est dnomm police
durbanisme et protection de lenvironnement(P.U.P.E).
81
82
Raymond Leost, op.cit. p13

Dcret lgislatif 94/07 du 28 mai 1994, opus.cit.art51
108
Premire Partie
Chapitre II
Cet organisme excutif veille lapplication des lois et rglement en matire de

dveloppement de lurbanisme et la protection de lenvironnement.
4-1-1-La police durbanisme et de protection de lenvironnement
Elle a t cre par dcision n 5078 du 09 mai 1983, en premier Alger pour
stendre dautre wilayas. Son activit a t gele au dbut de lanne 1991 par
dcision n4135 du 21 juillet 1991 en raison de la situation politique et scuritaire du
pays(lapparition du flau du terrorisme).Lexpansion du phnomne des constructions
illicites et la violation des rgles durbanisme et des principes rglementaire de la
construction ont conduit les autorits repenser la ractivation de cette dernire.
La police durbanisme et de protection de lenvironnement a pour rle :
Lutter contre lextension de lurbanisme anarchique et illgal.
Suspendre les travaux illgaux, non autoriss administrativement en usant de la
force publique(les tribunaux).
De sassurer dans la pratique des travaux en cours et de la conformit de mise
en uvre avec les spcifications et les conditions dautorisations.
De mener des enqutes et de contrler les titres administratifs et techniques
(acte de proprit, permis de construire...etc.).
De contrler les oprations de terrassement et de dmolition ainsi que les
travaux prjudiciables la sant et lhabitat ou effet nfastes sur
lenvironnement.
La police durbanisme et la protection de lenvironnement a deux missions
essentielles :
Mission prventive : qui a pour rle de sensibiliser et dinformer les citoyens avec les
services concerns.
Mission rpressive : qui a pour rle linformation des autorits de prendre les mesures
utiles et ncessaire, laide et lassistance des services techniques en matire de
dmolition, les avertissements ainsi que la rdaction des procs verbaux lintention
de la justice.
4.2. LES DIFFERENTES CATEGORIES DINFRACTIONS
Le POS concernait toutes les proprits, qu'elles soient prives ou publiques et
dterminait notamment les droits construire et les conditions d'volution attachs
chaque proprit.
Ce document juridique, de porte gnrale, s'imposait tous, particuliers et
administrations et constituait la rfrence pour l'instruction des permis de construire et
des autres autorisations d'urbanisme.
Le non respect de ces rgles par un propritaire, un locataire, un constructeur ... est
interdit et pnalement sanctionn .
109
Premire Partie
Chapitre II
-EDIFICATION DE CONSTRUCTION SANS PERMIS DE CONSTRUIRE :

Lorsque le constructeur na pas dpos une demande de permis de construire
auprs de la commune, les travaux excuts sont irrgulirement entrepris.
-EDIFICATION DE CONSTRUCTION NON CONFORME AUX
PRESCRIPTIONS DU PERMIS DE CONSTRUIRE
Dpassement du coefficient doccupation des sols COS.
Dpassement du coefficient demprise au sol CES.
Modification des traitements de faades.
-EDIFICATION DE CONSTRUCTION SUR DES SERVITUDES
110
Premire Partie
Chapitre II
CONCLUSION
A linstar de la lecture aborde de la procdure juridique dlaboration et
dapprobation des instruments durbanisme (PDAU et POS), nous pouvons conclure
que malgr que le PDAU et le POS soient deux instruments qui constituent un moyen
de maitrise du dveloppement urbain, il demeure que ces derniers vont tre confronts
une srie de contraintes dont Les principales sont d'ordre foncier et juridique.
Labsence dune procdure foncire comme phase pralable la mise en uvre des
instruments durbanisme PDAU et POS qui intresse notre recherche reprsente une
srieuse entrave pour la concrtisation du projet urbain et la production du cadre bti.
Ainsi une mauvaise prise en charge des procdures foncires dans ces plans a pes
ngativement sur la concrtisation de ses instruments sur terrains notamment :
Le Contenu insuffisants des instruments durbanisme quant la mobilisation du
foncier priv.
LAbsence de dispositions et oprationnalit imposant au propritaire foncier
de se soumettre aux dispositions du POS.
Labsence dune fiscalit foncire annuelle parallle llaboration des POS,
comme mesure contre la rtention foncire, incitative des propritaires pour
investir ou vendre leurs terrains.
Malheureusement, Les propritaires demeurent, ce jour, compltement
ignors lors du processus dlaboration des instruments durbanisme. En effet,
Larticle 8 des deux dcrets excutifs 91-177 relatif la procdure dlaboration du
Plan directeur damnagement et durbanisme et 91-178 relatif la procdure
dlaboration du Plan doccupation des sols fixe de faon dtaille les organismes et
administrations qui doivent obligatoirement tre consults dans llaboration du
PDAU, et du POS , sans faire allusion aux propritaires fonciers qui dtiennent le
sol la cl de la mise en uvre de tout projet de dveloppement urbain. Ils
deviennent par la force des vnements et des conjonctures, des acteurs urbains qui
font lextension de la ville, une extension sans aucune cohrence urbaine.
Ces instruments resteront insuffisants sils ne sont pas accompagns dune
vritable rigueur concernant leur application en matire de contrle de lutilisation du
sol. Les diffrents instruments durbanisme expriment une volont de gestion urbaine
en amont, le contrle de leur application et leur excution conformment aux schmas
et tracs pralable, reprsente un mode de gestion en aval. Il faut veiller au suivi de
leur application sur le terrain.
111
Premire Partie
Chapitre II
Dautres problmes entravent lapplication des plans directeurs damnagement

et durbanisme PDAU et les plans doccupation des sols POS et les rendent difficiles
mettre en application comme dict par la rglementation, ceci pour diffrentes raisons
notamment :
Le dcalage temporel qui existe gnralement entre les dlais dlaboration et
dapprobation des instruments durbanisme et les dtails dans lesquels doivent
se ralisaient les diffrentes dynamiques urbaines en prsence.ces dynamiques
ont un rythme beaucoup plus rapide que le processus de conception/approbation
prvus par la loi
Labsence de mode opratoire en matire dexpropriation pour cause dutilit
publique.
Le manque en termes danticipation des acteurs urbain.
Labsence dun stock foncier.
Malgr la prsence de ces instruments qui sont opposables au tiers, on a
remarqu que des dcisions ponctuelles de la part des autorits Agissent sous
le fait de lurgence.
Par manque dtude technique faite au pralable mentionnant la nature des
terrains choisis dans le cadre dune future urbanisation de la commune, etc.) ,
des projets ont t raliss sur des terrains privs et des terrains non
constructibles.
La procdure dapprobation des plans doccupation des sols POS est souvent
trs lente ,sans la garantie dune approbation, ce qui rendait le plan directeur
damnagement et durbanisme PDAU caduc avant mme sa ralisation, ce qui cre un
vide juridique qui ouvre le champ aux interventions et dcisions anarchiques.
Il est bien entendu que pour le PDAU et pour tout projet durbanisme, il
nexiste pas de mthodologie type dlaboration des prvisions. Ceci sexplique aussi
bien par le fait quil nexiste, aujourdhui, aucun monopole des tudes durbanisme.la
concurrence dans les tudes ouvre le champ une multitude de bureaux dtudes dont
le niveau de comptence, les mthodes de travail et les rfrences thoriques et
pratiques sont forcment diffrentes. Ce que nous proposons ici, cest uniquement les
grandes lignes dune tude de PDAU et POS.
Les sanctions pnales prvues par les textes, sont elles efficaces et suffisantes
pour dissuader les dlinquances urbanistiques ?.
Des mesures de reforme doivent tre entreprise et la sanction des travaux
illicites ncessites une meilleure lisibilit des infractions et ltablissement des
infractions nouvelles. Il faut clarifier aux citoyens et dfinir quelles sont les
incriminations urbanistiques et leurs dispositions.
112
CHAPITRE III :
EVOLUTION DE LA GESTION
ET DE LA POLITIQUE
FONCIERE EN ALGERIE
Premire Partie
Chapitre III
INTRODUCTION
Ce chapitre aborde le troisime concept contenu dans notre hypothse de
recherche : le foncier.
Une vrit quasi universelle, le droit de construction est fortement attach la
proprit du sol. Laccroissement de la population urbaine et de ses besoins accentue
la raret du sol. Le bien foncier est un lment physique non renouvelable qui savre
ncessaire tout acte durbanisme, en plus de sa raret dans le contexte urbain, faisant
lobjet dune concurrence ardente entre acteurs urbains, voluant dans une perspective
qui stipule que les pays qui ont eu un dveloppement sont ceux qui ont pu maitriser la
gestion de leurs fonciers. 83
Le foncier un lment rare, cher et non renouvelable, ou on peut dire cest
lun des grands piliers fondateur de toute stratgie dhabitat, cest pour a quils
ncessitent une remise en ordre profonde de sa gestion, de son utilisation et de son
organisation pour bien lconomiser 84
En effet , il est impratif de faire une recherche Pour mieux saisir les
orientations des politiques foncires algriennes aprs lindpendance et les difficults
que la socit algrienne et ltat ont eu et continu davoir avec le foncier en
commenant par un aperu historique des modes de proprit avant lindpendance.
Cette partie de ltude porte galement un regard sur lvolution de la proprit du sol
et de sa gestion par ltat en Algrie ainsi il prcise toutes les politiques foncires qui
se sont succdes dans notre pays et leurs relations avec les politiques urbanistiques
ainsi que les formes durbanisation engendres.
Une recherche sur les politiques foncires en Algrie de 1962 1990 dont les
principales tapes furent les suivantes :
Avant 1990 ctait la Nationalisation et ltatisation des terres au lendemain de
lindpendance, les rserves foncires communales et les prmices de la remise
en cause de ltatisation.
Aprs 1990 ctait la priode de la libralisation. Cette nouvelle politique se
base sur un certain nombre dides notamment : l importance accrue des
statuts des sols du point de vue de lusage et de la proprit, lAdoption de
rgles dexpropriation plus strictes et plus respectueuses du droit de proprit,
des instruments Durbanisme orients vers lconomie des sols urbains,
lApparition de nouveaux acteurs dans la gestion du foncier, La Cessibilit du
83
Saidouni Maouia, Elments dintroduction lurbanisme. Edition casbah 2001.P171

1 er colloque international-25-26-27 octobre 2010/le foncier urbain/enjeux et horizons-Universit el hadj
Lakhdar Batna.
84
114
Premire Partie
Chapitre III
domaine de ltat, les Procdures dacquisition et doccupation du sol dans un

march foncier libre ( Lexpropriation et La premption) ainsi que Le
phnomne de La spculation foncire.
La question foncire reste indispensable la comprhension des phnomnes
urbains puisque laction foncire est lun des facteurs les plus influant dans la
production urbaine. Ainsi le foncier est le support fondamental toutes formes
dinvestissement lies lurbanisation et lamnagement urbain. Le foncier est un
bien immuable, de plus en plus recherch en milieu urbain, dont sa valeur ne cesse de
connaitre une croissance vertigineuse alors que sa disponibilit est une ncessit pour
le dveloppement des villes.
Paralllement Aux changements institutionnels connu aprs 1990, une Loi a t
promulgue dans lobjectifs de respecter la proprit foncire prive et la libralisation
des transactions foncires, vritable paradoxe pour les pouvoirs publics locaux
dacqurir les terrains urbains pour la mise En uvre des instruments durbanisme
institus par la loi 90/29.85
Le foncier est mis au service des instruments damnagement et durbanisme
PDAU et POS qui auront dfinir les primtres de limite durbanisation pour le
court, moyen et long terme comme stratgie.
85
Menina Yassine /Hamdi Djamel Abdennasser /laspect Foncier, Facteur Inhibiteur Dans Les Oprations
Durbanisme /Cas De La Promotion Immobilire, Algrie /Colloque International luniversit de Batna sur
/Foncier.
115
Premire Partie
Chapitre III
1-LE FONCIER EN ALGERIE

Le problme du foncier, en Algrie, est lun des plus graves et des plus irritants
qui soient. Un des plus graves, car la matrise de lespace foncier, ressource non
renouvelable et qui est lun des lments de base de lactivit humaine, conditionne
toute action de dveloppement des programmes dhabitat, dquipement et dindustrie
dans une politique dquilibre Ville-Campagne, de prservation des terres agricoles et
de cration des moyens appropris la dynamique conomique et sociale. Un des plus
irritants, car malgr les efforts accomplis par notre pays, depuis lindpendance, pour
se doter dun dispositif lgislatif et rglementaire adquat, on ne peut sempcher de
relever lexistence dun dsquilibre vertigineux entre les objectifs des textes
juridiques et la ralit vcue.
Si on parle de la proprit foncire en Algrie, on doit et invitablement parler
de son historique aussi bien avant et pendant la colonisation que pendant la priode
post indpendance. Le foncier en Algrie est caractris par la succession des priodes.
Un aperu historique des modes de proprit avant lindpendance est utile pour
comprendre les orientations des politiques foncires algriennes aprs lindpendance
ce qui nous permettra de tracer la trajectoire de l'volution des politiques foncire en
Algrie, et leur impact sur l'espace et les formes urbaines engendres.
1.1-LE FONCIER ALGERIEN PRECOLONIAL
Avant 1830, lAlgrie tait un pays trs peu urbanis caractre rural sous la
protection ottomane. La proprit foncire est perue comme un cadre d'conomie
d'autosuffisance ferm, dont la terre tait la seule source de richesse et la solidarit
sociale constituait la condition mme d'existence. Cinq systmes dappropriation des
terres ont caractris cette priode notamment :
1.1.1/ LES TERRES MELK
Sont trs rduite pour des raisons purement stratgiques, pour viter toute
monte d'une puissance rvolutionnaire locale. Le droit de la chefaa ou droit de
premption permettait la famille de prserver son patrimoine foncier. Daprs
Maouia.S cest le seul type de proprit prive intgre dans un march foncier,
morcele et morcelable. Elle tait minoritaire et se trouvait particulirement
lintrieur et autour des villes, ainsi que dans les espaces sdentaires.
116
Premire Partie
Chapitre III
Elles sont dfinit aussi comme Rgime naturel des populations autochtones
qui donnent au titulaires du bien le droit de jouissance et de disposer de manire
absolue malgr lindivision, les copropritaires conservent le droit de disposer de leur
part indivise et peuvent demander le partage 86
1.1.2/ LES TERRES ARCHE
A caractre tribal confi aux groupements de population (tribus). Le terme arche
signifie tribu. Elles taient exploites par les familles constituants le groupe.
Son indivision tait garantie par lautorit du groupe sur les individus et le droit de
premption (Hak Echoufaa).
Cest le rgime foncier impos par le conqurant turc. Les terres sont rputes
appartenir au souverain qui abandonne la jouissance aux tribus sur les superficies
mises en valeur 87
1.1.3/ LES TERRES HOUBOUS
Proprit Wakf ou Habous: public dit Khairi ou priv appel Ahli. Il est
caractre religieux, destin aux fins cultuelles et culturelles soumises aux doctrines
malikite ou hanbalite ou autres, bien quil soit frapp d'un gel de transaction. Il a jou
un rle considrable dans la vie conomique et sociale de la communaut. De part sa
nature, le waqf est exclu du march foncier.
Cest un acte juridique assez complexe, tenant la donation entre vifs, de legs
en se distinguant par son but pieux, mosque , zaouia, etc .Le bien houbous est
inalinable, imprescriptible et le dvolutaire nen a que la jouissance.88
1.1.4/ LES TERRES MAKHZEN
Sont concdes par le DEY ou BEY des colonies militaires qui en avaient
en la jouissance, moyennant la prestation, dun service militaire .89
1.1.5/ LES TERRES DU BEYLEK
A caractre tatique confi au bey et /ou allis du pouvoir. Le beylek (ETAT)
possdait de vastes espaces cultivs par les khamms (moyennant un 1/5 du revenu de
la rcolte), comprenant le domaine de lETAT et le domaine priv du bey .90
86
Alloum Mohend Tahar (le rgime foncier en Algrie) empressions moderne 2005. p17/18/19.
IDEM 86
88
IDEM 86
89
IDEM 86
90
IDEM 86
87
117
Premire Partie
Chapitre III
1.2-LE FONCIER ALGERIEN DURANT LA COLONISATION FRANCAISE

1830-1962
1.2.1-LA PERIODE 1830-1962
LAlgrie malheureusement, a subi une colonisation de peuplement, base sur
l'implantation de la communaut europenne. Cela a
ncessite un besoin
considrable des assiettes foncires au dtriment des terrains de la population locale.
Tout le territoire national est soumis sous l'autorit coloniale franaise aux mesures.
Les colons ont expropri les biens fonciers et immobiliers qui appartenaient
aux autorits ottomanes. - expropriation des biens ottomans (ordonnance 1844-1845).
En premier ctait Les deux ordonnances de 1844 et 1846 .Ensuite ya eu dautres lois
dont les objectifs taient axs sur :
Tous les biens jugs sans maitre sont dclars domaine de ltat entre autre les
biens HOUBOUS
La loi WARNIER en 1873 avait permis aux colons lacquisition des titres de
proprit.
La loi de 1926 tait labolition du droit de la CHOUFAA et lintroduction sa
place dun droit de premption au profit de ltat colonial.
Proprit prive contre le rgime Arch (loi Senatus Consult 1863).
Dlivrance des actes de proprit individuels ce qui constitue les prmices du
march foncier libral (la loi de 1873).
Introduction du droit de premption au profit de l'Etat par la loi de 1926.
Reforme agraire pour attnuer la pression de la guerre de libration (la loi de
1956).
La politique dclare, tait une francisation dpaysante
base sur
l'expropriation des proprits Beylik et Melk, la confiscation des biens Habous et
Arch, et miettement d'une socit l'origine rurale. Lalgrien a t dpossd de sa
terre. Les colons ont accapare les terres les plus riches et les plus fertiles. Ce transfert
de proprit massif se fit par tous les outils lgaux ou illgaux.
La politique de cantonnement qui consistait au resserrement des tribus. Les
algriens, victimes de cette politique, devenaient possesseurs de simples droits dusage
ARCH de terres qui taient cdes aux domaines pour tre en ralit redistribues aux
premires vagues de colons.
118
Premire Partie
Chapitre III
1.3-LE FONCIER ALGERIEN APRES LINDEPENDANCE

Lexamen des changements intervenus dans les donnes du problme foncier
depuis lindpendance nous amne distinguer entre deux priodes, celle marque par
la politique de socialisation de lconomie nationale et qui court jusqu lavnement
de la Constitution de 1989 et celle qui a suivi, caractrise par dimportantes mutations
politiques et conomiques caractre libral.
1.3.1- Priode avant 1990
Lindpendance de notre pays et loption socialiste ont conduit, travers la
dvolution lEtat des biens vacants et les nationalisations, dune part la
rcupration de biens dune importance considrable qui sont venus accrotre le
patrimoine de la collectivit nationale, et dautre part linstauration de rgles
nouvelles de gestion conformes aux choix politiques (autogestion agricole,
coopratives et gestion socialiste des entreprises).
Dans le cadre de cette dmocratie conomique lEtat a incorpor
progressivement tous les biens constituant des moyens de production son domaine.
Cest lEtat qui investit, oriente et contrle la production, cest lui qui reoit les
bnfices et les distribue ou les rinvestit. Le domaine national est profondment
marqu par cette volution, un immense patrimoine caractre conomique et social
ayant t ainsi difi dans ce cadre.
Mais il importe de souligner, cet gard, que malheureusement les responsables
ne semblent pas avoir peru avec suffisamment dacquitt la ncessit de faire
consigner, au fur et mesure, auprs de ladministration habilite (celle des Domaines)
tous les nouveaux biens relevant du domaine national, quel que soit le secteur (habitat,
agriculture, industrie, tourisme) dont ils dpendaient.
Par consquent, aucun inventaire gnral, descriptif et estimatif, de ce
patrimoine, na pu tre constitu, aggravant ainsi la situation foncire, dj trs
confuse, dont notre pays a hrit de la priode coloniale.
1.3.1.1- PERIODE 1962-1971
LEtat a remis en cause les rgimes fonciers coloniaux. La proprit foncire
tait intimement lie lvolution politique du pays. Le rgime foncier install par le
pouvoir colonial, va peser de tout son poids sur lvolution de la gestion foncire post
coloniale.91
91
ALLOUM MOHEND TAHAR (le rgime foncier en Algrie) empressions moderne 2005.
119
Premire Partie
Chapitre III
Les KHEMAS paysans rmunrs par le 1/5 de la rcolte, cette couche social a
t dpossde de ses terres, occupaient des exploitations agricoles abandonns par les
colons. Les biens laisss par les colons sont dclars vacants.
Cette priode a vu la promulgation de plusieurs ordonnances notamment :
Lordonnance 62/20 du 24 aout 1962 relative la protection et la gestion des
biens vacants. Ainsi que -le dcret de mars 1963 concernant les biens vacants.
Lordonnance 62.02 du 22/10/1962 relative la Nationalisation des terres de la
colonisation a permis la mainmise sur le foncier.
Lapparition de lordonnance 66/182 du 06 mai 1966 et la proprit des biens
dclars initialement vacants en devient ltat le seul propritaire.
La main a t mise surtout le foncier mobilisable pour rattraper le retard senti en
matire de dveloppement, selon les diffrentes formes entre autre la dvolution des
biens vacants l'Etat (ordonnance n 66/102 du 06-05-1966). Ainsi Cette priode
sest distingue par la rponse de ltat aux demandes pressantes et multiples dune
population laisse pendant une longue priode.
Lespace aussi bien urbain que rural a connu une occupation anarchique des
biens vacants. Mais la question foncire navait pas encore pos problme cet
poque, au regard des donnes dmographiques (RGPH).Ladministration fonctionnait
encore lheure coloniale en ce qui concernait les procdures, formes de
transcriptions, actes et justificatifs de proprit. Nanmoins, le 1er code communal est
n en 1969.
Avant 1971 et les lois de la rvolution agraire relative la proprit priv,
notamment celles des terrains ruraux, le rgime foncier en Algrie se basait
essentiellement sur les lois et les structures laisses par ladministration coloniale, et
notamment les lois foncires du Senatus Consulte (1863), et la loi Warnier, de 1873.
Les biens vacants dvolus l'Etat comme bien domaniaux
Les immeubles laisss par les europens ayant quitt l'Algrie aprs
l'indpendance, ont cre une situation juridique nouvelle, dont la majorit ont fait
l'objet d'occupation des algriens sans titre de proprit. La plus part d'eux sont des
lotissements situs dans des quartiers rsidentiels l'origine destins la communaut
europenne ou juive.
Ds 1966 l'Etat a confi la gestion de ce portefeuille foncier la CADAT, et
toute personne ayant occup un bien vacant doit dclarer sa vacation avant le 01-101966, chose qui s'est prolonge jusqu'en 1978.
120
Premire Partie
Chapitre III
Ces bien vacants ont t assainis par l'ordonnance n66/102 du 06-05-1966, qui
stipule que tout les biens vacants sont dvolus l'Etat. Ils sont considrs par
consquent comme bien domanial, proprit de la wilaya gre par les services des
domaines nationaux. Ils ont fait l'objet de cession par la loi n 81-01 du 07-02-1981.
1.3.1.2- LA PERIODE 1971-1980
Cette priode a connu de grandes ralisations conomiques et sociales et durant
laquelle ont t poses les premires assises institutionnelles et juridictionnelles, dans
lesprit dune socit en transition vers le socialisme. Lapplication des lois relatives
la rvolution agraire a t applique, elle a boulevers en premier les structures
foncires dans le monde rural.
Les terrains urbains privs ont galement t victimes des nationalisations au
profit de la commune. Lordonnance du 20 fvrier 1974 tenait satisfaire les besoins
fonciers de la commune, et constituer une rserve potentielle considrable de terrains
pour les programmes internes, dans le but de faciliter son dveloppement. Cette loi
tait dun grand intrt pour la gestion foncire qui est une composante clef de la
production du cadre bti, et de la lgislation de lurbanisme.92
La dcision dhabiliter les assembles populaires communales tre les
principaux agents oprateurs en matire de transactions foncires traduisait les soucis
suivants :
Mise en place dun cadre juridique nouveau.
Mise en uvre dune planification de lespace urbain dote alors dun plan
directeur durbanisme (P.U.D) ou dfaut dun primtre durbanisme
provisoire (P.U.P)
Larticle 2 de la dite ordonnance stipule que les rserves foncires
communales sont constitues par les terrains de toute nature, proprit de ltat, des
collectivits locales ou des particuliers. Ces terrains doivent tre inclus dans un
primtre durbanisation, en raison des difficults que les collectivits rencontraient,
faute de disponibilits de terrains, des difficults considrables pour la ralisation des
quipements et investissements publics inscrits dans les programmes locaux ; les
mesures juridiques de la loi 74/26 taient dans ce sens justifies.
Du point de vue travail lgislatif, il nous parait utile de mettre laccent sur
certains textes, intervenus durant la priode examine, ayant eu un impact fort sur le
rgime foncier ou domanial et dont les effets sont encore importants. Il sagit de :
92
Rahoui Houcine .Evolution des formes dappropriation foncire urbaine En ALGERIE.
121
Premire Partie
Chapitre III
Lordonnance n71-73 du 08 novembre 1971 portant rvolution agraire, qui

visait une rorganisation du secteur agricole selon des principes rationnels, quitables
et modernes. Cette loi a institue la rvolution agraire dont le principe tait la terre
celui qui la travaille.
Indpendamment des buts socio-conomiques quil se proposait datteindre, le
texte lgislatif susvis, qui liait rforme foncire et valorisation des terres, contenait
des lments propres doter notre pays dun systme foncier cohrent tout en mettant
fin la diversit des statuts juridiques des terres. Ce qui devait prparer le terrain la
mise en uvre dun cadastre gnral objet de lordonnance n75-74 du 12 novembre
1975.
De lordonnance n74-26 du 20 fvrier 1974 relative la constitution des
rserves foncires communales qui visait assurer une utilisation rationnelle de
lespace par linstitution dun monopole foncier au profit des communes, lintrieur
dun primtre durbanisation dont elles devaient se doter en vue de dfinir les
possibilits dexpansion urbaine court, moyen et long termes. Lintervention
croissante sur la proprit foncire en vue de la maitrise du march foncier et de la
prservation de lintrt gnral face aux intrts particuliers, comme par exemple,
linstitution des rserves foncires communales en Algrie, en 1974 .93
Ainsi larticle 10 de lordonnance 74/26 du 20 fvrier 1974 a permis la
constitution des rserves foncires communales destines servir dassiette aux
investissements de toute nature de ltat des collectivits publiques et des collectivits
locales. La cration dun fonds de rserves foncire comprenant les terres urbanisables
expropris des particuliers destines rpondre aux besoins en quipements et en
logements.
1.3.1.2.1- LA CONSTITUTION DES RESERVES FONCIERE COMMUNALES
(RFC) COMME MOYEN DE LETATISATION.
En outre de latteinte la proprit prive et le gaspillage du foncier important,
la politique des rserves foncires a des effets pervers qui se rsument dans la
production de formes durbanisation chaotique gnre par le monopole de la gestion
foncire par une administration dpasse par le phnomne durbanisation do les
premires prmices de remise en cause de ltatisation.
93
. SAIDOUNI MAOUIA, Elments dintroduction lurbanisme. Edition casbah 2001. P 177

122
Premire Partie
Chapitre III
Les rserves foncires sont l'ensemble des immeubles acquis par les
collectivits locales, qui les met en rserve pour les amnagements futurs, elles
peuvent tre constitues par voie d'acquisition l'amiable, par voie de droit de
premption ou d'expropriation pour causes d'utilit publique sous pressions
immdiates.
Les rserves foncires sont rgies par l'ordonnance n 74/26 du 20-02-1974,
elles constituent le portefeuille foncier de la commune, elles incluent les terrains
intgrs dans le primtre urbain tels que :
Les biens vacants dvolus l'Etat.
Les terrains des collectivits locales.
Les proprits prives seront intgrs automatiquement dans les rserves
foncires communales, sauf les proprits limites pour les besoins familiaux
dicts par le dcret n 76/28 du 07-02-1976
Les exploitations agricoles autogres.
Les coopratives agricoles des anciens moudjahiddines.
Les terrains cds la caisse nationale de la rvolution agraires.
Deux ordonnances ont tait promulgues dont lobjectif est de doter toutes les
communes de rserves foncires (terrains urbaniss et urbanisables) notamment :
Lordonnance 74-26 de la 12/02/1974 portante obligation aux communes de se
constituer des rserves foncires.
Lordonnance 76-48 du 25/02/1976 relative lexpropriation pour cause
dutilit publique.
Les rserves foncires communanales une fois cres, ont t trs vite cdes et
redistribues ct des formes durbanisme notamment les ZHUN et les ZI.
Les espaces urbains et priurbain stalaient sur de vastes domaines agricoles,
publics et privs sans interface de protestation consquente ni dactions citoyennes de
contre poids aux dcisions.
La promulgation de lordonnance 74 sur les rserves foncires communales ,les
terrains du domaine public et les expropriations opres dans le cadre de la rvolution
agraire, ont permis ltat et ,surtout aux collectivits locales davoir une
consommation hors normes de lespace. les instruments durbanisme ,organisant et
grant loccupation des sols de lpoque, savoir les plans durbanisme directeurs
(PUD) pour les agglomrations urbaines et semi urbaines et les plans durbanisme
provisoires (PUP)pour les communes caractre rural, et leurs territoires
communaux, ont permis de planifier lespace sans le grer . 94
94
RAHOUI HOUCINE. Evolution des formes dappropriation foncire urbaine En Algrie.
123
Premire Partie
Chapitre III
1.3.1.2.2-LES DIFFICULTES DE LA MISE EN PLACE DE RESERVES

FONCIERES
Un premier rgime foncier a t institu partir de 1974 .Il devait se traduire
par un monopole confr la commune sur les terrains urbains nus par leur intgration
et transfert dans son porte feuille foncier, avec indemnisation des propritaires ou
ayant droit. Ces dispositions faisaient obligation aux communes de constituer leurs
rserves foncires sans que les moyens ncessaires lexercice de cette prrogative
naient t simultanment mis en place.
Cette mise en service sous forme de cession tait en outre faite sans
enregistrement la conservation foncire et sans publication, ce qui a contribu la
cration de contentieux fonciers.95
Cependant le rgime des rserves foncires a quasiment eu de consquences
Dommageables sur le dveloppement:
Il a masqu la valeur relle du sol urbanis, frapp par un gel du march
foncier.
Il a gaspill les sols valoriss.
Il a engendr des formes urbaines chaotiques, sous formes des zones sous
quipes avec la propagation des constructions illicites.
Comme il a cre un monopole excessif de l'Etat, qui est dpass par le
phnomne d'urbanisation qui s'amplifie d'avantage, l'cart de toute approche
participative.
Un manque de comptence du potentiel humain des collectivits locales, en
Labsence des organismes de gestion de rgulation et de consultation, qualifis
en la matire.
Dans bon nombre de cas, les APC ont dlaiss les terrains privs susceptibles
dtre apprhends et se sont rabattues, par facilit, sur des terres publiques y
compris celle de bonne valeur agricole, ce qui a donn lieu aux deux
phnomnes suivants :
Les personnes prives ayant conserv la proprit de leurs biens ont continu,
en dpit des dispositions lgislatives applicables, pratiquer, par le biais de
transactions occultes ou dactes sous seing priv irrguliers.
95
- Ministre de la justice, lgislation foncire, entreprise nationale du livre, Alger, 1994.

124
Premire Partie
Chapitre III
Une spculation effrne sur les terrains situs lintrieur du primtre

durbanisation ou en priphrie. Ces oprations ayant, pour une grande part, permis la
prolifration des constructions illicites et lurbanisation a continu stendre au
dtriment des terres agricoles.
Les rserves foncires communales qui devaient tre constitues en vue
dassurer, par une utilisation rationnelle des sols, un dveloppement harmonieux du
tissu urbain, ont t pour une bonne part, vides de leur sens en se limitant, pour
lessentiel, la satisfaction des besoins des particuliers en matire de terrain btir, ce
qui na pas manqu dentraner une rarfaction des assiettes foncires en zones
urbaines et gnrer des rentes immobilires indues.
La gestion bureaucratique des rserves foncires communales a occasionn de
lourds contentieux en ce sens que : Des APC ont, parfois, pris possession de terrains,
publics ou privs, sans en rgulariser, au pralable, lacquisition (dfaut de paiement
du prix et absence du titre consacrant le transfert de proprit).
Dans de nombreux cas, les communes ont cd des terrains des coopratives
immobilires ou des particuliers ou ont cr des zones dactivits sans accomplir les
formalits ncessaires (permis de lotir, dlivrance des actes de vente aux acqureurs).
.Plusieurs centaines de milliers dattributaires se trouvant, ainsi, tre dmunis de titres
de proprit avec tous les inconvnients que cela comporte et un nombre importants de
lots nont pas encore t rgulariss.
Ainsi, la viabilisation des terrains urbains dans la plupart des cas, na pas t
ralise ou acheve avant leur mise en service au profit des diffrents oprateurs (autoconstructeurs ou industriels en zone dactivit).
Dautres effets pervers se sont manifests par rapport la rationalit de
lutilisation des terrains :
Labsence de garantie la proprit prive qui a parfois abouti des situations
telles que les nouveaux acqureurs ont pu disposer de parcelles plus grandes
que celles laisses aux propritaires initiaux en tant que besoins familiaux.
Des constructions nayant pas respect le minimum de normes durbanisme.
Une surconsommation de terres agricoles dune manire gnrale et la tendance
au gaspillage des rserves foncires.
La non exigence de permis de construire dans les zones rurales qui a entran le
mitage des terres agricoles.
La multiplication des constructions illicites sur les terrains des propritaires qui
ont, par ce biais, tent de soustraire leurs terrains lintgration dans les
rserves foncires communales, soit par la vente sous seing priv, soit par la
construction pour leur propre compte.
125
Premire Partie
Chapitre III
Le non mise jour du sommier de consistance du patrimoine (productif et non

productif) par la commune a engendr la mconnaissance des biens et la
valorisation du patrimoine.
La rservation des assiettes foncires pour les programmes de logements touche
galement les regroupements ruraux. Pourtant ces derniers doivent
normalement demeurer en espaces agricoles, naturels ou prservs.
Ce besoin de terrains et de rserves foncires est un refrain des amnageurs de
la ville. Certaines questions se posent : cherche-t-on ces rserves dans les bons
endroits ? Optimise-t-on ce qui existe dj ? Rflchit-on sur une autre manire de
rcuprer lespace ?.Il semble que la politique est axe sur le neuf, laissant de ct tout
le parc immobilier ancien, susceptible dtre rnov et remis neuf. Il semblerait aussi
que les programmes trop importants ne se basent que sur des grandes surfaces. 96
1.3.1.3-LA PERIODE 1980-1990
La crise multiforme a marqu cette priode (chute des entres ptrolires,
faillite dun nombre important dentreprise publiques, le chmage, la crise ascendante
et alarmante de logements ainsi que la consommation abusive des terres agricoles).
Un nombre important dinstructions et circulaires pour la protection des terres
agricoles, des sites dexpansion touristique, des domaines forestier et maritime,etc
ont t promulgus.
Cette priode est caractrise aussi par lvolution du statut juridique des biens
immobiliers. Ainsi, de nouvelles formules et mcanismes ont t mis en place pour,
rpondre la pression sociale en logements et reconsidrer les mthodes dapproche et
dappropriation de lespace urbain et de la gestion foncire.
Nous allons citer des lois qui permettent laccs la proprit de ces biens par
les particuliers.
-La loi 81-01 du 7 fvrier 1981 portant cession des biens immobiliers usage
dhabitation ,professionnel, commercial ou artisanal appartenant aux offices de
promotion et gestion immobilire de ltat.
-La loi 83-18 du 13aout 1983 portant accession la proprit foncire agricole.
-La loi 87-19 du 8 dcembre 1987 dterminant les modes dexploitation des terres
agricoles des domaines nationaux et fixant les droits et obligations des producteurs.
En 1987 on assiste la cration des agences foncires locales gres par des
conseils dadministration, avec pour mission la gestion des transactions foncires et
lapport dun soutien technique aux municipalits.
96
SCU BATNA -URBACO- Avril 2010
126
Premire Partie
Chapitre III
Le porte feuille foncier transfr aux agences foncires intercommunales, et

gr par des conseils dadministration ,va dans le sens dune ouverture vers une forme
de transaction foncire librale, ou le prix du mtre carr nest plus le dinars
symbolique, ou le prix de vente drisoire consenti par ltat durant la dcennie
coule.
La contrainte de loffre foncire persiste encore suite la consommation des
rserves foncires communales. Linterruption de lopration du cadastre gnral et
lindivision caractrisant les terrains privs ce qui a amoindri loffre foncire
mobilisable.
1.3.2-LA PERIODE allant de 1990 nos jours
Le dsengagement de ltat survenu en 1989, a conduit la promulgation de
nouvelles lois sur le foncier, lurbanisme et la rglementation de la construction.
La politique foncire instaure aprs l'adoption de l'institution de 1989,
consacre la rupture avec le rgime socialiste. Les trois (03) nouvelles lois, lments
majeurs de cette nouvelle politique sont:
01 - la loi n 90/25 du 18-11-1990 portant orientation foncire
02- la loi n 90/29 du 01-12-1990 relative l'amnagement et l'urbanisme et ses textes
Dapplication les dcrets excutifs n 91/175, 91/176, 91/177, 91/178 du 28-05-1991.
03 - la loi n 90/30 des 01-12-1990 portantes lois domaniales.
Les deux lments majeurs de la nouvelle politique foncire sont : la loi portant
orientation foncire (loi n90-25 du 18/11/1990 et la loi relative lamnagement et
lurbanisme (loi 90-29 di 01/12/1990). La promulgation dune srie de textes
lgislatifs et rglementaires visant harmoniser la lgislation en cours avec les
nouvelles directives et dispositions allant dans le sens de linstauration dune
conomie de march libral. Cela va permettre une amlioration au plan foncier, avec
linstauration dun march foncier libre qui charge les reprsentants de ltat et des
collectivits locales de sa rgulation.
Paralllement aux changements institutionnels connu aprs 1990, une loi a t
promulgue dans lobjectif de respecter la proprit foncire prive et la libralisation
dacqurir les terrains urbains pour la mise en uvre des instruments durbanisme.97
-Ministre de lhabitat, Recueil de textes, lgislations et rglementaire relatif au foncier et

lurbanisme, Alger, 1996.
97
127
Premire Partie
Chapitre III
1.3.2.1-La loi du 18 Novembre 1990 relative lorientation foncire

La Loi du 18 Novembre 1990 qui porte sur lorientation foncire revt une
importance capitale en matire de lgislation foncire et des formes de gestion et de
production de lespace.
En effet, le monopole sur les transactions foncires en milieu urbain institu au
profit des communes par lordonnance du 26 Septembre 1974 est supprim.
Cette loi dorientation foncire instaure un march foncier libre que les collectivits
locales doivent encadrer grce aux instruments de rgulation suivants :
Le droit de premption.
Lachat anticip de terrains sur le march foncier par lorganisme de gestion et
de rgulation foncire.
Lacquisition lamiable de terrains publics auprs des services des domaines.
La fiscalit.
Ainsi la commune nassure plus directement des missions de gestion de ses
rserves fonciers et sont tenues de crer des agences locales de gestion et de rgulation
foncire urbaine. Cette loi est Instaure pour mettre fin au monopole confr aux
communes elle est consolide par la loi 91-11 du 27/04/1991 relative lexpropriation
pour cause dutilit publique.
Cette loi est Relative lorientation foncire, instaure pour mettre fin au
monopole confr aux communes. Consolide la plaine jouissance des propritaires de
leurs biens, en librant les transactions foncires entre tiers, tant en milieu urbain que
rural. 98 Cette loi tablie une relation de complmentarit avec la loi damnagement et
durbanisme dont les principaux Objectifs sont :
Elle met le foncier au service des instruments durbanisme.
Chaque commune est tenue de procder un inventaire gnral de tous les
biens fonciers situs sur son territoire.
Lintrt gnral ,des collectivits et tout oprateur public ,bnficie dun droit
de premption institu par larticle 71 en plus du droit dexpropriation rserv
uniquement pour les cas exceptionnels, confirm aprs enqute dutilit
publique, qui donne lieu a une indemnisation pralable juste et quitable. 99
Le droit de premption permet aux collectivits locales, et ladministration
dtre informes sur toute intention de mutation volontaire concernant les terrains
urbanisables et donc un moyen de contrle assurant la maitrise du foncier urbain.
98
Article74 de la loi du 18 Novembre 1990 relative lorientation foncire .

Article 72
99
128
Premire Partie
Chapitre III
La fixation de la consistance technique des terrains, qu'elle soit agricole,

pastorale, forestire, alfatire, saharienne et bien encore urbanise ou
urbanisables, protger ou vocation quivalente.
La fixation du rgime juridique du patrimoine, notamment le domaine national
public ou priv de l'tat de la wilaya ou de la commune la proprit priv et le
bien wakfs.
Dfinition des terrains urbaniss ou urbanisable, agglomrs et inclus dans un
Primtre durbanisation et rgis par des instruments d'urbanisme.
Abrogation du rgime des rserves foncires communales.
Restitution des terres nationalises non utilises leurs propritaires d'origine.
Toute proprit doit tre notifie par un acte de proprit authentique, enregistr
et publi.
Instauration de l'outil d'expropriation pour cause d'utilit public contre une
indemnisation juste et quitable.
Dotation de l'Etat du droit de premption, quand il s'agit d'un besoin d'intrt
gnral.
Dsengagement dfinitif des collectivits de toute transaction foncire, et la
mission sera confie aux organismes de gestion et de rgulation foncire dites
agences foncires.
1.3.2.1.1-Leffort de clarification foncire introduit dans la loi dorientation
foncire
Toute politique foncire ne peut valablement tre entreprise que si elle est
accompagne dun effort de clarification foncire. Cest pourquoi la loi dorientation
foncire comporte des dispositions traitant : De la dfinition et de la consistance technique du patrimoine foncier dans ses
diffrentes composantes (art 3 22).
Du classement des biens fonciers en catgories juridiques (art 23 32).
De linventaire gnral des biens fonciers (art 38 47). Concernant ce dernier
point, les dispositions prvues visent permettre la constitution, par chaque
commune, dun fichier communal et la dlivrance par le Prsident de lAPC
de certificats de possession par des voies simples et rapides, en attendant de
parvenir un apurement foncier gnral loccasion de ltablissement du
cadastre qui est une uvre de longue haleine dont la gnralisation lensemble
des communes et la rapidit dexcution sont essentiellement fonction des
moyens susceptibles dtre mobiliss.
Malgr les prrogatives lgales ainsi dvolues aux communes, notre
connaissance, aucune dentre elles na constitu son foncier communal ni na pris de
dispositions pour dlivrer des certificats de possession .Ainsi, les mesures prvues
129
Premire Partie
Chapitre III
par la loi dorientation foncire en matire dinventaire gnral des biens fonciers
nont pas t appliques.
1.3.2.2-La loi 90-30 du 1er dcembre 1990 portant loi domaniale.
Cette loi prend en charge les changements intervenus, au niveau des articles 17 et 18
de la Constitution du 23 fvrier 1989, dans le contenu et la notion de proprit
publique et de domanialit.
- Larticle 18 de la Constitution fait revivre la distinction domaine public domaine priv qui avait t carte sous lancien rgime et consacre le droit
de proprit des collectivits publiques (Etat-Wilaya Commune) sur les biens
relevant de leur patrimoine.
- La dualit domaine public-domaine priv, ainsi rintroduite, conduit
naturellement une dissociation de la proprit des collectivits publiques en
proprit publique et proprit prive .
- Les dispositions relatives la proprit publique et au domaine national, de la
Constitution de 1989, se situent dans le prolongement des textes relatifs aux
rformes conomiques et confirment en prcisant que le principe de sparation
de lactivit de lEtat puissance publique, de son activit purement patrimoniale
en tant que propritaire de biens.
- Cette volution a donc rendu ncessaire lactualisation de la lgislation
domaniale. Ce qui a donn lieu la promulgation de la loi n90-30 du 1er
novembre 1990 portant loi domaniale, qui prend en compte les changements
importants ayant affect la masse et la structure de la proprit publique et du
domaine national. La principale innovation tant que, conformment aux
nouvelles rgles constitutionnelles, les divers biens de lEtat et des collectivits
territoriales sont classs, selon leur affectation ou leur fonction, dans le
domaine public ou priv.
2-LES ORGANISMES DE LA GESTION ET DE LA REGULATION
FONCIERE URBAINE
-Lagence foncire
De ce qui prcde, la collectivit locale ne peut plus, en principe, assurer
directement des activits de gestion foncire. Elle est tenue, de par la loi dorientation
foncire, de crer, seule ou en association avec dautres collectivits locales, une
agence locale de gestion et de rgulation foncire urbaine charge de grer le
130
Premire Partie
Chapitre III
portefeuille foncier communal, existant ou venir, conformment un cahier des

charges.100
Selon larticle 02 du dcret excutif n90-405 du 22 dcembre 1990 fixant les
rgles de cration et dorganisation des agences locales de gestion et de rgulation
foncire urbaines :les assembles populaires communales et les assembles populaire
de wilaya ,seules ou en association entre elles ,sont tenues ,en application des
dispositions de larticle73 de la loi n90-25 du 18 novembre 1990 susvise, de mettre
en place des tablissements chargs de la gestion de leur portefeuille foncier urbain.
Les agences locales de gestion et de rgulation foncire urbaine ont pour rle et
mission gnrale :
Acqurir pour le compte de la collectivit locale tout immeuble ou droit
immobilier destin lurbanisation.
Mettre en uvre les oprations de rgulation foncires et de promotion des
lotissements.
Assister les organismes de la collectivit locale dans la prparation,
llaboration et la mise en uvre des instruments durbanisme.
Dacqurir, pour le compte de la collectivit locale tout immeuble ou droits
immobilier destin lurbanisation et de raliser les alinations des dits
immeubles ou droits immobilier, suivant les clauses et conditions dfinies par
un cahier des charges.
Elle met en uvre les oprations de rgulation foncire conformment la
rglementation en vigueur.
Il se trouve que, dans bon nombre de cas, les agences foncires cres ont t
dvoyes de leurs missions, car elles nont pas t dotes des moyens et des
comptences ncessaires ni dun statut qui fixe avec suffisamment de rigueur leurs
rgles de fonctionnement et leur rapport avec la tutelle.
De plus, il est relever quen dpit de labrogation expresse de lordonnance
n74-26 du 20 fvrier 1974 relative aux rserves foncires communales et des
dispositions claires de la loi 90-25 du 18 novembre 1990 portant orientation foncire,
de nombreuses communes ont continu procder des attributions de parcelles de
terres, relevant souvent du domaine priv de lEtat, sans aucun respect des procdures
rglementaires, crant ainsi de nouvelles situations contentieuses et dont la
rgularisation, ventuelle, au plan juridique , au profit des bnficiaires, ncessitera la
100
Ministre des finances rapport sur la problmatique foncire, tat des lieux et perspectives .
131
Premire Partie
Chapitre III
mise en place de dispositions lgislatives comme cela a t prvu par larticle 86 de la

loi dorientation foncire pour les situations davant 1990.
Il sagit dextensions danciens lotissements crs avant 1990 ou dimplantation
de nouveaux lotissements, de surcrot sur des terres agricoles.
A cela sajoute galement la situation de certaines parcelles de terre parses,
dpendant du domaine priv de lEtat, occupes indment et sur lesquelles des
constructions ont t riges sur la base de permis de construire dlivrs, en violation
de la loi, par les collectivits locales.
Ds 1986 le pouvoir politique s'est rendu la raison, il a pris conscience que
les collectivits locales ne peuvent plus monopoliser ternellement la gestion et la
rgulation foncire seule. Elles doivent confier cette tache un organisme, qui uvre
pour elles et pour son propre compte, dite agence foncire une instance qui a connu
trois (03) priodes distinctes:
-La Priode de 1986 1990 de gestion et de la rgulation foncire urbaine
nationale
Avec l'agence foncire nationale AFN, la commune sest dote dun organisme
public, caractre administratif, financirement autonome, d'une porte nationale,
soumis sous la tutelle du ministre de l'habitat et de l'urbanisme dont le sige est
Alger.
Elle tait charge de mettre en uvre les programmes de dveloppement
communaux dans le cadre des rserves foncires, d'assister les communes dans
l'laboration des plans d'urbanismes PUD et PUP, et de mettre niveau l'encadrement
de la commune. Elle tait gre par un conseil d'orientation pluridisciplinaire dont les
membres sont dsigns par un arrt du ministre de l'habitat et de l'urbanisme. Elle
est prside par un directeur charg du bon fonctionnement de la dite agence.
La cration de cet organisme de gestion foncire a t dicte par les circonstances de
la conjoncture, elle rpond par excellence une ralit qui s'impose.101
-La priode de 1990 2003 de la gestion et de la rgulation foncire urbaine
nationale au locale
L'agence locale de gestion et de rgulation foncire urbaine ALGRFU a t cre
conformment l'article 73 de la loi n 90/25 du 18-11-1990 portant orientation
foncire.
101
Dcret n 86-03 du 07-02-1986
132
Premire Partie
Chapitre III
La commune est dote d'un organisme public caractre administratif,

financirement autonome d'une porte locale, il est soumis sous l'autorit des
assembles populaires communales ou assembles populaires de wilaya (APC, APW)
ou en association entre eux. Cette agence a pour mission d'acqurir pour le compte
des communes, les biens immobiliers destins l'urbanisation, comme elle peut
acqurir pour son propre compte, de mettre en uvres les oprations de rgulation
urbaine, d'assister les communes dans l'laboration des instruments d'urbanismes
PDAU et POS, promouvoir le lotissement caractre rsidentiel, commercial
industriel ou mixte (ZAC, ZI, ZAM). En mme temps, elle dtenait la promotion
immobilire du seul fait que la programmation des ZHUN ou des lotissements lui
revenait elle seule, administrativement et juridiquement.
Elle exerce ses activits en respectant les clauses du cahier des charges type,
conclu entre elle et la commune. Elle est administre par un conseil d'administration
compos des membres des collectivits locales et des services de l'excutif de la
wilaya, dont Les dcisions du conseil d'administration sont adoptes par dlibration
des assembles populaires communales, approuves par le wali, elle est gre par un
directeur.
En consquence, les ALGRUF ont subi, une autre rforme au cours de lanne
2003, par dcret n03.408 du 05/11/2003, par lequel sont devenues Agence de Gestion
et de Rgulation Foncire de wilaya, dont le but est de :
-lutter contre le gaspillage des terrains relevant des RFC.
-La mise en place dun comit consultatif prsid par le ministre de lintrieur pour
donner un avis pralable sur les oprations de cession de terrain relevant des agences,
avec une publicit foncire pralable.102
-Aprs 2003 de la gestion et de la rgulation foncire urbaine locale au rgionale
L'agence de wilaya de gestion et de rgulation foncire urbaine AWGRFU , la
wilaya est dote d'un organisme public caractre administratif, financirement
autonome ,d'une porte rgionale, mis sous l'autorit des assembles populaires de
wilaya (APW) couvrant tout les territoires des communes et de daras appartenant la
mme wilaya.
Il a pour tache d'acqurir pour son propre compte et pour le compte des
communes, les biens immobiliers destins l'urbanisation, mettre en uvres les
oprations de rgulations urbaines, assister les communes dans l'laboration des
instruments d'urbanismes PDAU plan directeur damnagement et durbanisme et plan
doccupation des sols POS, promouvoir les lotissement caractre rsidentiel, des
102
Dcret excutif n 90-405 du 22-12-1990
133
Premire Partie
Chapitre III
zones dactivits commerciales ZAC, zone industrielle ZI, ou zone dactivits

multiples ZAM conformment aux instruments d'urbanismes. Elle est administre par
un conseil d'administration.103
Les dcisions du conseil d'administration sont adoptes par dlibrations
approuves par le wali. L'agence foncire de wilaya est gre par un directeur.
La mission de gestion et de rgulation foncire urbaine est confie la wilaya au lieu
de la commune, alors que le processus durbanisation a pris une autre dimension
Territoriale, qui commence se manifester par la mtropolisation, une approche qui
intgre les spcificits locales dans un contexte global. 104
A ce propos on remarque la trajectoire de lvolution du processus de cration
des organismes de gestion et de rgulation foncire urbaine, Passe du contexte
national la localisation et de la municipalisation, la rgionalisation la plus tendue.
3-LES DIFFERENTS MODES DACCES A LA PROPRIETE ET LES
PROCEDURES DACQUISITION DU SOL
Plusieurs modes daccs la proprit en Algrie tirent leurs sources du code
civil, des lois et rglements.
Larticle 674 du code civil dispose que la proprit est le droit de jouir et de
disposer des choses, pourvu quon nen fasse pas un usage prohib par les lois et
rglements.
3.1-Laccs la proprit par la succession.
La succession est considre comme la transmission de patrimoine, la
dtermination des hritiers et leurs parts hrditaires et la dvolution des biens
successoraux sont rgies par les rgles du code de la famille (DROIT MUSULMAN).
3.2-Laccs la proprit par laffectation
Elle correspond gnralement une mission dintrt gnral dun bien
immobilier ou mobilier appartenant une personne publique.
3.3-Les biens WAKFS (HABOUS) privs
Ce sont les descendants du constituant du bien WAKF priv qui hritent et
bnficient de lexploitation de ces biens jusqu extinction de la ligne.
Ces biens sont alors transfrs dans les biens WAKFS publics.
103
- Dcret excutif n91454 du 23111991 modifi et complt, fixant les modalits

dadministration et de gestion des biens du domaine priv et du domaine public de l'Etat.
104
Dcret excutif n 03-408 du 05-01-2003
134
Premire Partie
Chapitre III
3.4-Laccs la proprit foncire agricole (APFA)

Ltat reconnait un droit la proprit tout citoyen qui met en valeur une terre
par ses propres moyens (zones steppiques, zones sahariennes)
3.5-La dvolution
En vertu du droit de souverainet, sont dvolus lEtat les biens meubles et
immeubles :
- Vacants et sans maitre.
- D biens confisqus.
- Des richesses du sol et du sous-sol.
- Des successions en dshrence.
Pour les biens vacants et sans maitre, ceux-ci doivent appartenir des personnes
connue, mais ayant disparu sans laisser de reprsentants.
Larticle 773 du code civil stipule que tous les biens vacants et sans maitre et ceux des
personnes qui dcdent sans laisser dhritiers, ou dont les successions sont
abandonnes, appartiennent ltat.
3.6-Laccs la proprit par actes administratifs
On peut citer parmi ces actes :
La cession de biens de ltat dimmeubles usage dhabitation, professionnel,
commercial et artisanal.
La cession de terrains appartenant au domaine priv de ltat, comme prvu par
larrt interministriel du 5 avril 2003 ,fixant les conditions de cession dimmeubles
btis ou non btis du domaine priv de ltat.
Ces immeubles doivent :
-Relever du domaine priv de ltat
-Ne pas tre affects ou susceptible dtre affects des besoins de service ou
dquipement publics.
- Etre situs dans les secteurs urbaniss ou urbanisables.
Peuvent bnficier de ces terrains :
- Les promoteurs publics et privs, et les coopratives immobilires pour
procder des oprations foncires et immobilires.
Ces promoteurs sont astreints un cahier des charges permettant aux Pouvoirs
publics de veiller au respect de la destination prvue pour les terres acquises.
- Lalination de biens immobiliers du domaine priv de ltat, dsaffects et ne
servant plus au fonctionnement des services et tablissement publics.
- Assiette foncire au profit de linvestisseur, dans le cadre de la promotion de
linvestissement, par
les organismes publics chargs de promouvoir
135
Premire Partie
Chapitre III
linvestissement par le code de concession qui peut devenir une cession

dfinitive.105
Comme il existe des procdures dacquisition rserves la collectivit, qui
sont lexpropriation et la premption utilises pour permettre la ralisation des projets
dintrt gnral.
Lexpropriation et la premption existent dans toute la lgislation du monde sous
diverses formes. En Algrie, lexercice du droit dexpropriation et de premption,
dans les zones urbanises et urbanisables, est conditionn par lexistence dinstruments
durbanisme (PDAU et POS).
3.7-L'expropriation pour cause d'utilit publique
C'est la loi du 8 mars 1810 qui fixe le premier rgime juridique de
l'expropriation. Elle sera rendue plus efficace par les lois du 7 juillet 1833 et surtout du
3 mai 1841. Ce droit va voluer encore avec le dcret-loi du 8 aot 1935. Il est
entirement refondu avec l'ordonnance du 23 octobre 1958.
l'expropriation pour cause d'utilit publique est une opration administrative par
laquelle l'Etat ou les collectivits locales obligent un particulier lui cder tout ou
partie de la proprit d'un immeuble, bti ou non, dans un but d'utilit publique et
moyennant une juste et pralable indemnit 106
Ainsi MAOUIA.S dfinit lexpropriation comme tant une procdure qui
permet la collectivit de retirer des parcelles au march foncier, mme si leurs
propritaires nont pas exprim une volont de vente, et ce pour raliser des projets
dintrt gnral et dutilit publique. A ce titre, lexpropriation peut tre considre
comme une vente force.
Elle est un mode exceptionnel dacquisition de la proprit prive par ltat.
Elle est rgie par la loi 91-11 du 27 avril 1991 fixant les rgles relatives
lexpropriation pour cause dutilit publique. Le recours lexpropriation pour cause
dutilit publique par ltat est conditionn par :
Lpuisement de tout autre moyen dacquisition.
Lexistence des instruments durbanisme qui la justifient.
La mise en uvre doprations rsultant de lapplication des instruments
rgulier durbanisme, damnagement du territoire et de planification
concernant la ralisation dquipements collectifs ou douvrages dintrt
gnral
105
Ahmed Ben Aissa /Lvolution de la proprit foncire travers les textes et les diffrents modes daccs la
proprit foncire.
106
http :fr.wikipedia.org/wiki/planification urbaine
136
Premire Partie
Chapitre III
La dclaration dutilit publique du bien exproprier lindemnisation juste et

pralable du bien expropri.
La mise en uvre repose sur une procdure permettant aux propritaires de faire
connatre leur avis; c'est l'enqute publique mene par un commissaire enquteur
dsign par l'Etat. Ce dernier fait ensuite un rapport concluant ou non l'utilit
publique de l'opration envisage la suite duquel l'autorit comptente prend une
DUP (dclaration d'utilit publique). Ce principe est reconnu dans la dclaration de
1789 sous la notion de "ncessit publique".
Le but de lexpropriation revte une utilit publique. Elle ne peut tre
prononce quautant quelle aura t prcde dune dclaration dutilit publique
intervenue la suite dune enqute . 107
Toute politique ou action urbanistique ncessite une maitrise foncire et toute
maitrise foncire ncessite des moyens financiers.
3.8-La premption
Le droit de premption urbain (DPU) nexiste que si le propritaire lintention
de vendre son bien aux termes de larticle L.211-1 du code de lurbanisme. Le DPU ne
peut sappliquer pour seules les communes dotes dun POS.
MAOUIA.S dfinit la premption comme tant une procdure qui donne la priorit
la collectivit de se porter acqureur dun bien foncier et immobilier dont la vente est
projete par son propritaire ,et ce en vue dune action urbanistique dintrt gnral et
dutilit publique .
Ici le vendeur est libre dans le choix de lacheteur.
Parmi les avantages que prsentent la premption cest la facilit de lacquisition
des terrains par les collectivits ainsi que tout prsentant la vente doit se faire
connaitre donc elle constitue un observatoire du march foncier. Elle est un moyen de
pression sur la spculation foncire.
Il est a not que Les procdures dexpropriation et de premption freinent les
ambitions des spculateurs. Lexpropriation et la premption sont des outils de
limitation des effets de la spculation foncire et immobilire.
Le droit dexpropriation pour intrt gnrale et utilit publique et le droit de
premption sont appliques sur les terres urbanises et urbanisables.
107
article.11-1 du code de lexpropriation pour cause dutilit publique.
137
Premire Partie
Chapitre III
4-LE PHENOMENE DE LA SPECULATION FONCIERE

La question foncire est la plaque tournante dans les processus d'urbanisation.
Cela est du la raret du foncier lie essentiellement la consommation rapide et
excessive, dans le temps et dans l'espace cause de la pousse dmographique, de la
croissance conomique, et des contraintes naturelles tels que (les alas naturels, les
sites sensibles, les glissements de terrain et les cots surlevs des sols urbanisables).
Le foncier en tant que potentiel consommable diminue du jour en jour, il est ravag par
les spculateurs.
La spculation est un phnomne qui se dveloppe ds qu'il y a saturation,
puis talement de la ville, qui cherche conqurir d'autre territoire pour rpondre aux
exigences du dveloppement. Elle est due aussi la dynamique conomique.
c'est une action qui se propage dans le temps, indpendamment de l'aspect statique de
l'espace urbanis qui se transforme continuellement.
Dans labsence total de ltat et les pouvoirs publics de jouer leur rle, le
foncier urbain volue dans un dsordre total et subit une dilapidation au dtriment de
lintrt de ltat faisant ainsi profit une poign de spculateurs ayant profit de
lopacit lors de la dcennie pass engendr par la confusion des anciennes lois et
des nouvelles et lincapacit des communes dhonorer les dolances imposs par les
rcentes lgislations surtout en ce qui concerne les rserves foncires pour des raisons
matriel et oprationnel.
Par consquent elle peut hypothquer les amliorations de l'accroissement.
Elle se manifeste par la hausse des prix de vente, le rabattement des prix dacquisition,
par le gel des biens immobiliers, et par la temporisation pour profiter de l'amen des
viabilits et des amliorations urbaines. La valeur des terrains spculs deviendra alors
une marchandise, soumise un march, mal saint.
Elle peut s'effectuer au centre des villes, comme elle se manifeste ses
priphries, le long des vois de circulation. Par leurs caractres d'individualisme et
d'gosme, les spculateurs entrent en conflits avec les collectivits locales qui sont
senss tre les garants des intrts gnraux. Cette opposition est infranchissable dans
l'urbanisme libral contemporain.
Le spculateur anticipe les amliorations et les prvisions des instruments
durbanisme qui sont mens en tant que des actions urbaines pour amlioration de la
situation urbaine et donner satisfaction en matire de besoins en quipements et
dinfrastructures et rend les terrains btir plus chers et plus rares.
138
Premire Partie
Chapitre III
Le spculateur anticipe les amliorations et lurbanisation et tire profit de

laccroissement de la demande, par une hausse des prix de terrains .il entre en conflit
avec la collectivit publique (intrt gnral) en agissant pour ces intrt particuliers et
dune manire illgitime vis--vis des actions durbanisation.
LEtat doit toujours jouer le rle de rgulateur et de contrleur, qui a la
possibilit de faire recours aux outils de rgulation foncire lgaux, comme
l'expropriation pour cause d'utilit publique, le droit de premption en parallle des
instruments d'urbanisme PDAU et POS qui sont Opposables aux tiers.
Dans les actions durbanisme en gnrale et les instruments durbanisme en particulier,
Lintrt particulier et lintrt gnral sont appels se rencontrer de plus en plus.
5-LES INTERVENANTS DANS LA GESTION DU FONCIER
La politique foncire au niveau des villes Algriennes souffre de la diversit des
organes officiel concerns, qui influent ngativement ou positivement sur la gestion
du foncier urbain, un point de bipolarit des fois voir mme un point de divergence
contradiction dans beaucoup de cas notamment :108
Dans le cadre des dcisions administratives prises ou mises par certaine partie
sans se rfrer aux autres organismes ( les domaine , lagence foncire de
wilaya ,lapc) ou sans inform le secteur priv qui subit les consquences.
Lapplication non quitable et dmesur de ces dcisions ce qui entraine une
vision floue et opaque, cela va
influer ngativement sur le climat
dinvestissement foncier .Une diversit des intervenants caractrise la gestion
du foncier urbain notamment :
5.1-- Les intervenants publics :
La direction des domaines.
La direction des domaines est considre parmi les premiers services crs par
le colonisateur franais, lors de son invasion du territoire Algrien et prcisment en
1848.Et depuis cette date ce jour les services des domaines soccupent toujours de
cette trs importante mission qui joue un rle trs important dans la gestion du foncier
national.
Cest linstitution charg de la protection et de la prservation des biens publics
et priv. Elle joue le rle de lexpert et du notaire au profit de ltat et ses collectivits
locale lors des valorisations des biens immobilier et mobilier que possdent ltat et les
autres tablissements publics.
108
-Ministre des finances, rapport sur la problmatique foncire, tat des lieux et perspectives , Alger 2002.
139
Premire Partie
Chapitre III
Le rle de la direction des domaines

Le rle de la direction des domaines ne se limite pas la collecte des impots
pour ltat ou lexcution des dpenses publiques, mais elle uvre lorganisation et
la gestion des biens publics dans le respect des conditions qui garantissent les droits
de ltat. Elle veuille aussi ce quil ny est pas dactes allant dans le sens de toucher
au bien de ltat. Elle assure le Contrle de la conformit des documents relative la
proprit foncire priv et publique et ce dans le fond et dans la forme.
Prrogatives de la direction des domaines
Les Prrogatives de la direction des domaines sont:

Le contrle permanant de la proprit publique ainsi que sa gestion
administrative
La tenue des registres rpertoriant la proprit de ltat et leur inventaire
gnral.
Laide juridique aux collectivits dans le cadre des oprations foncires.
Elaboration des missions dexpertise et de valorisation foncire dans lacte de
proprit (vente locative, dpossession de la proprit pour intrt gnral au
profit des tablissements et institutions publiques)
Gestion de lhritage vacant et de la proprit sous scell de la justice.
Vente des biens mobiliers et immobiliers et la collecte des revenues au profit de
ltat.
La reprsentation de ltat devant la justice lorsque les biens de celle-ci sont
impliqus.
La direction de la conservation foncire

La Direction des rserves foncire est cre comme institution, indpendante,
de ladministration des domaines, par dcret excutif N 91/65 en date du 02/03/1991
pour rgir et rglementer les services externe la direction des domaines.
Elle
procde lannonce de lensemble des actes relatifs au foncier, tablis par les notaires
et les prsident des assembles populaires communales ainsi que la direction des
domaines.
La Mission de La direction de la conservation foncire
Lannonce de tout acte relative la proprit foncire.
Confirmer toute proprit foncire individuelle.
Mettre la disposition des demandeurs les informations relatives au foncier.
Collecte des revenus manant des diverses annonces effectues ainsi que de la
remise dinformations aux tiers.
140
Premire Partie
Chapitre III
La direction du cadastre
Cest une direction national sous tutelle du ministre des finances, charg des
oprations techniques, qui procde au recensement gnral des terrains travers tout le
territoire national et ce conformment au dcret 234/89 instituant la cration de
lagence nationale du cadastre.
Lopration de recensement des terrains permet de dterminer et de dfinir la
surface physique du (btit) foncier, cela constitue la base physique du fichier
(dossier).Lagent cadastral est charg de dterminer ltat naturel par rapport aux lois
.Le cadastre consiste rpertorier toutes les proprits foncires ainsi que la recherche
de leurs propritaires et la dlimitation des proprits.
la commune
Aprs lindpendance ltat Algrien, na pas instaur de lois spcifiques
rglementant le foncier. Ce nest quaprs les diverses ralisations, ainsi qua
lextension de certaines villes que les besoins du foncier sest fond sentir. Une
ordonnance rfrence 26/74 en date du 26/02/1974 englobant la loi sur les rserves
foncire a t promulgue. Cette ordonnance donner le plein pouvoir aux commune
on se qui concerne lamnagement et la construction tout en grant le foncier
urbanisable pour rpondre aux besoins des projets dintrt public.
La commune a t dcharg de la mission de gestion du foncier en date du
07/01/1986 par dcret n 04/86 suivi dune circulaire ministriel n2 en date du
20/09/1986, en octroyant ce rle lagence foncire locale. Le but tait de librer la
commune pour dautres taches, qui ne sont pas moindre en importance que la gestion
du foncier. Cest ainsi que la commune et conformment la loi 08/90 en date du
07/04/1990 englobant la loi des commune, a eu les prrogatives de (lamnagement,
de la construction, des infrastructures de base et les quipements).La commune est
sens se dot de tous les moyens de construction ncessaire cit dans la loi et la
rglementation en vigueur, ainsi que de sassurer quant au respect de lusage du
foncier conformment aux rgles de sons exploitation. Comme elle veille au respect
de la conformit des constructions en cours conformment aux lois et rglements.
Office de promotion et de gestion immobilire
Personne morale dont le rle est de dterminer le nombre de logement
raliser ainsi que la recherche des terrains adquats et le choix du contractant pour la
prise en charge de la ralisation (Bureau dtude, Entreprise de ralisation). Ainsi elle
contrle les missions sus cites et se charge du suivi de lopration jusqu' la vente.
141
Premire Partie
Chapitre III
Agence foncire de wilaya

Vu le fardeau que supporte la commune et vu le dveloppement que connaissent
les communes, il est devenu ncessaire de trouver dautres institution et entreprise au
cot de celle-ci pour laider dans la ralisation de ses projet de dveloppement dans le
sens des rserves foncires, et cest pour cette raison quest venu le dcret n04/86 en
date du 07/11/1986, relatif la cration des agence foncire locales, pour grer et
rglementer le foncier. En 2003 dans un changement soudain, ltat a procd la
dissolution des agences foncire locale, pour contrecarr et limiter la mauvaise
exploitation du foncier par les lus locaux qui a suscit beaucoup de dpassement et de
problmes juridiques.
Ainsi que de protger lassiette foncire des villes de la dilapidation et pouvoir
rpondre la demande du foncier urbain qui va en augmentation. Cette demande
pressente sollicite par les partenaires conomiques et investisseurs la fois Algriens
et trangers, pour la ralisation de leurs projets, sachant que le manque du foncier
urbain et industriel et lun des grands problmes qui a bloqu linvestissement tranger
et national au pays.
Ainsi des agences foncires de wilaya ont t institues jouissant du pouvoir
de rglementer et de veiller la bonne gestion du marcher foncier urbain, seconder par
leurs dmembrement au niveau des commune et daras dont le rle est de collecter le
foncier urbain. Lensemble des anciennes agences foncire locales, ont t intgre
dans ces nouvelles entreprise bien organis et dominante pour la prise de toutes
dcisions concernant le foncier.
Au niveau de la Wilaya
Lagence est domine par la tutelle, parce que le directeur est dsign par le
ministre de lintrieur suite la proposition du wali concern. Cest le wali qui
prside le conseil dadministration, compos essentiellement de la composante
excutif de la wilaya et dune minorit dlus notamment le prsident de lassembl
populaire de wilaya le P.APC , deux reprsentant dassociation concern par
lurbanisation et lenvironnement et qui sont dsigns par le prsident du conseil
dadministration en loccurrence le Wali.
Les comits de wilaya
-Le CALPI
Afin dviter toute contrainte linvestissement et dassurer aux investisseurs la
disponibilit dassiettes foncires le CALPI est install chaque wilaya.
142
Premire Partie
Chapitre III
Le CALPI : comit dassistance pour la localisation et la promotion des

investissements, initi suite linstruction interministrielle n28 du 15 mai 1994.
Il est charg de tenir jour toutes sollicitations en matire foncire, dlaborer
et de tenir jour un catalogue gnral de loffre foncire dans lattente de
llaboration dun cadastre gnral. Cependant en ralit ce dispositif a fait lobjet de
cession de terrains par voie de gr gr en opacit, et pour des oprations de
construction et non pas dinvestissement.
Pour des objectifs relatifs aux modalits dassistance et de facilitation en matire
dattribution de terrains aux investisseurs il a t procd linstauration, au niveau de
chaque wilaya, dun Comit dAssistance la Localisation et la Promotion des
Investissements.
Il avait t institu dans le but essentiel de garantir aux investisseurs la
disponibilit dassiettes foncires et faire en sorte, par consquent, que la question du
terrain ne puisse en aucun cas constituer un motif de dcouragement la ralisation
dun investissement.109
-Le CTW : comit technique de wilaya, institu par larrt interministriel du
19/02/1992, fixant les conditions et modalit de cession dimmeubles btis ou non
btis appartenant ltat reconnu urbanisable par les instruments durbanisme pour
dopration durbanisme ou dhabitat.
Au niveau du ministre de lintrieur
une commission consultatif prside par le ministre du secteur contenant des
reprsentants du ministre de lintrieur , des finances , du logement et lhabitat,
lagriculture et le tourisme charge de trancher dans les cas de cession des terrain
haute valeurs urbanistique ,le changement des terrain rservs pour les quipement
pour dautres fins, ainsi que les terrain des pos non approuvs et les extensions
urbaines non amnags .
Au niveau de la prsidence du gouvernement
Une commission constitue des reprsentants des administrations centrales,
dont la mission est de collecter les terrains destins des projets tendance national
et leurs mise lcart jusqu' leurs exploitations pour cette fin.Cest ainsi qua t
transfr le pouvoir de dcision pour tout ce qui concerne le foncier vers ltat, qui
est devenu lunique responsable, quant a son exploitation.
109
Ministre des finances, rapport sur la problmatique foncire, tat des lieux et perspectives , Alger 2002.
143
Premire Partie
Chapitre III
-Commission daide la localisation des emplacements et la promotion de

linvestissement et la rglementation du foncier.
Cette dernire est crer par dcret excutif n 07/120 en date du 23 /04/2007
faisant tat de son organisation et de son fonctionnement. Cette commission est
prside par le wali ou lun de ses reprsentants et elle est constitue de membres de
tous les secteurs concerns. Elle est charge de :
Cration dune banque de donnes sur loffre du foncier travers la wilaya.
Laide aux investisseurs pour la dsignation des terrains adquats pour la
ralisation de leurs projets.
La participation dans la rglementation du foncier et son exploitation de
manire raisonnable.
Lvaluation des conditions dont se droule le marcher foncier.
Proposition de cration de zone industrielle ou de zones dactivits nouvelle.
Veille sur le suivi des nouveaux projets dinvestissement et leurs valuations.
-Modalit dacquisition dune parcelle de terrain pour accueillir un projet
dinvestissement.
Tout demandeur de terrain dans ce sens prsente une demande auprs du Wali
responsable territorialement, accompagn dun dossier, contenant une tude technicocommerciale. la commission procde ltudes des demandes , et situe les assiettes
foncires qui vont recevoir ces projet dinvestissement dans un dlais d un mois.
-Lagence nationale (intermdiaire) de mdiation et de la rglementation foncire
(ANIREF)
Cest une agence caractre dentreprise
conomique, industriel et
commerciale disposant de branche rgionale travers les wilaya du pays .elle a t
cre par dcret excutif n 119/07 en date du 23/04/2007.Les missions qui lui ont
t confies sont relatives la gestion , promotion et la mdiation ainsi que la
rglementation du foncier entre autre le porte feuille foncier
publique et
conomiques. Ses missions sont reprsentes comme suit :
Gestion du porte feuille foncier relatif aux rserves foncires pour le
valoris dans le sens de la promotion de linvestissement.
La mise dinformations foncires la disposition de linstitution
territorialement charge des dcisions des offres et de la demande du foncier et
de son dveloppement.
La mise en vidence du march libre destin linvestissement.
La publication des informations sur la disponibilit du foncier a caractre
conomiques et sa promotion auprs des investisseurs.
144
Premire Partie
Chapitre III
Mise en place dune banque de donne collectant les offres national concernant
les assiettes foncire caractre conomique quelque soit leurs nature
juridique.
La signature des contrats et convention en relation avec La promotion des
changes avec les entreprises et institutions en relation avec son activit.
5.2- Les intervenants privs
les coopratives immobilires
Elles sont apparues suite lordonnance 92/76 en date du 23/10/1976 faisant
tat de la rglementation des coopratives foncire, qui sont dfinit comme des
socits civiles dont le but principal est la ralisation de lhabitat individuel dans le
cadre des dispositifs et lois rgissant les acquisitions des proprits.
La cration des cooprative foncires passe par la mise en place dune lois
fondamentale avec acte notari en prsence de la commission qui lui attribue ses
missions .Elle a un prsident et des membres et des modalits pour ladhsion ou le
retrait de ladhsion, des droits et des devoirs. Chaque cooprative un sige, un nom,
un agrment et une loi fondamentale.
les agences immobilires
Elles jouent le rle dintermdiaire dans toutes les transactions de vente et de
location en contre partie dune somme dargent selon la catgorie de la transaction. En
Algrie , lunion national des agences immobilires sest tablie une grille dhonoraire
selon laquelle elles se font payer .
Les promoteurs immobiliers
Cette fonction est apparue suite la loi 07/86 en date du 04/03/1986.La
promotion immobilire obit aux besoins de la socit en matire de logements. Le
promoteur ralise gnralement des immeubles pour lhabitat collectif ou individuel
pour rpondre aux besoins de la socit, accompagn de locaux commerciale en
position secondaire.
Le citoyen
Le citoyen intervient par les oprations foncires que fait subir la proprit foncire
tel que le certificat de morcellement, permis de lotir ou en contribuant la cration de
zone dhabitat illicite la priphrie ou lintrieur de la ville.
Les bureaux de notaires
Ceux-ci tablissent des contrats et procdent leurs enregistrement et leurs
publicit afin de lui donn un caractre officiel qui reprsente la preuve irrfutable
sur autrui.
145
Premire Partie
Chapitre III
La fonction notariale
Le document notarial est prsent dans les points suivants :
Cest lun des points du contrat que le lgislateur exige dans un cadre officiel.
Support excutoire permettant au contractant de prouv la vracit du contenu
tablit par devant le notaire.
Son contenu est une preuve formelle et excutoire travers le territoire
national, sauf expertise dmontrant sa falsification.
Attire lattention des cocontractants sur limportance de ce quils sont sur le
point de contracter.
La fonction denregistrement
Aprs la rdaction de lacte en conformit aux exigences de la loi, il est exig
du notaire de procder lenregistrement de tous les actes auprs des services de
lenregistrement accompagn dun timbre afin de recouvrir les droits et taxes au profit
de ltat des partis qui sont obligs de les payer.
La fonction de publicit
La publicit foncires joue un rle trs important en ce qui concerne la nature
juridique dun foncier, ainsi que la mise en exergue des biens cumuls par certain. Son
rle est trs important dans la lgislation algrienne du moment quil permet de
finaliser le transfert de la proprit.
Les intervenants
Public
La direction des domaines.
La direction de la conservation foncire
La direction du cadastre
la commune
Office de promotion et de gestion
immobilire
Priv
Les coopratives immobilires
Les agences immobilires
Les promoteurs immobiliers
Le citoyen
Les bureaux de notaires
Agence foncire de wilaya
Tableau .04 : Les intervenants sur le foncier urbain

146
Premire Partie
Chapitre III
6-LA TRADUCTION SPATIALE DE LA STRATGIE FONCIRE

Tant pour llaboration du projet de territoire que pour la formalisation de
laction foncire, le diagnostic foncier, connu aussi sous le terme de rfrentiel
foncier , constitue une aide indispensable permettant de reprsenter ltat des lieux et
de reprer plus facilement les contraintes et les atouts fonciers ainsi que les principaux
enjeux fonciers oprationnels et Stratgiques qui en dcoulent. Un tel outil permet de
nourrir le dbat local par des clairages facilement appropriables par les acteurs
locaux.
la diffrence dautres biens, le foncier est une ressource parfaitement
quantifiable .le stock de foncier dun territoire est constitu par lensemble de ses
terres. Il sagit dun patrimoine commun qui, au-del de ses qualits physiques, se
dfinit par son usage, ses valeurs conomiques, sociales, environnementales, son statut
(proprit, cadre juridique auquel il obit) et les transformations que ces critres
subissent. En effet, les usages du foncier se renouvellent en permanence (en termes
dusage, de statut, de valeur).110
7- LA COMPLEXITE DU FONCIER EN ALGERIE
La complexit de la situation foncire dans notre pays est lie l'histoire du
rgime foncier travers les sicles (particulirement aux rformes institues pendant la
Colonisation). Il y a eu galement diverses mesures de restructuration et rformes
Foncires, introduites aprs l'indpendance, marques par l'absence d'une politique
Foncire cohrente.
La confusion ne aprs l'abrogation des textes rgissant l'ordonnance n71-73
du 8 novembre 1971 portant rvolution agraire et l'ordonnance n74-26 du 20 fvrier
1974 portantes constitutions des rserves foncires au profit des communes ont rendu
difficile toute politique foncire aux yeux des diffrents gouvernements, qui se sont
succds depuis l'Indpendance.111
La situation foncire reste caractrise, dans de nombreux cas, par une
dtermination des droits de proprit, une pratique gnrale de l'indivision, une nature
juridique mal dfinie pour de nombreuses terres, notamment dans les rgions du Sud et
les terres de statuts arch et sebegas, l'existence de transactions occultes, un cadastre
peu dvelopp et des rgles de publicit foncire mconnues.
110
Direction gnrale de lurbanisme et de lHabitat et de la construction /politiques foncires locales

Prendre en compte le foncier dans le projet de territoire/ M ars 2004
111
Ahcne OUARGHI. Gomtre Expert foncier.
147
Premire Partie
Chapitre III
D'ailleurs, les problmes rencontrs aujourd'hui sur le terrain par les

oprateurs conomiques sont la production d'un acte de proprit, surtout dans les
communes o le cadastre n'a pas t encore tabli, pour la ralisation de leurs projets
d'investissement. Les squelles de la politique foncire s'accentuent quotidiennement
sur le dveloppement conomique national. Toutes les rformes lgislatives et
immobilires instaures jusqu' ce jour n'avaient pas rsolu les problmes du rgime
foncier depuis l'Indpendance en comparaison avec le rythme du dveloppement
socio-conomique du pays.
Depuis l'instauration de l'ordonnance n74-75 du 12 novembre 1975 portant
tablissement du cadastre, le dcret n76-62 du 25 mars 1976 relatif l'tablissement
du cadastre gnral et le dcret n76-63 du 25 mars 1976 relatif l'institution du livre
foncier, il y a eu des tentatives de dveloppement en matire d'amnagement du
foncier, d'orientation agricole d'urbanisme d'quipement et d'industrie, pour la mise en
place d'un systme foncier moderne. La ncessite est, aujourd'hui, plus ressentie que
jamais surtout au moment o notre pays est pass l'conomie de march et sollicite
un investissement national en facilitant toutes les procdures administrative.
Il convient, au pralable, de relever que, dans le dbat national autour de la
relance de linvestissement, le foncier est souvent prsent comme un facteur bloquant
par sa non disponibilit ainsi que par les conditions de sa gestion.les possibilits
dutilisation despaces fonciers nouveaux susceptibles de servir dassiette des projets
durbanisation ou dindustrialisation ne sont pas limites. Ce qui conduit, non
seulement la ncessit davoir une approche plus prudente en la matire mais
galement celle de mobiliser de faon consquente loffre foncire prive et ne plus
se limiter celle provenant du domaine national.
148
Premire Partie
Chapitre III
CONCLUSION
Lhistoire de la gestion foncire En Algrie a connu des bouleversements
politiques et socitaux importants et des rapports au sol contradictoires. En effet, dune
gestion monopolistique du foncier par lEtat, pendant plus de deux dcennies,
lAlgrie est pass une libralisation totale du march et une implication dacteurs
privs partir de 1990.
On dduit daprs ce que nous avons expos lors de ce chapitre que la
problmatique du foncier des racines dans lhistoire et Quand on parle de la
structure foncire en Algrie, on parle videmment de la Succession de plusieurs
priodes notamment :
La proprit indivise des populations autochtones.

Linstallation dune proprit individuelle par ladministration coloniale.
Les rserves foncires communales aprs lindpendance.
La politique de libration du march foncier et immobilier aprs les rformes
institutionnelles et conomiques de 1989.
Depuis lindpendance, lAlgrie a adopt deux rgimes bien distincts dans la

prise en charge du foncier urbain.
Le premier rgime adopt est quasiment dirig et volontariste qui sinscrit
dans une tendance marque par la nationalisation et ltatisation des terres avec la mise
en place de la politique des rserves foncires au profil des municipalits (ordonnance
74 /26 du 20 fvrier 1974).
Avant 1971 et les lois de la rvolution agraire relative la proprit prive,
notamment celles des terrains ruraux, le rgime foncier en Algrie se basait
essentiellement sur les lois et les structures laisses par ladministration coloniale, et
notamment les lois foncires du Senatus Consulte (1863), et la loi Warnier, de 1873.
Lapplication des lois relatives la rvolution agraire a t applique, elle a
boulevers en premier les structures foncires dans le monde rural.
Les terrains urbains privs ont galement t victimes des nationalisations au profit de
la commune. Lordonnance du 20 fvrier 1974 tenait satisfaire les besoins fonciers
de la commune, et constituer une rserve potentielle considrable de terrains pour les
programmes internes, dans le but de faciliter son dveloppement.
Cette loi tait dun grand intrt pour la gestion foncire qui est une composante
clef de la production du cadre bti, et de la lgislation de lurbanisme.
La dcision dhabiliter les assembles populaires communales tre les principaux
agents oprateurs en matire de transactions foncires traduisait les soucis suivants :
149
Premire Partie
Chapitre III
Mise en place dun cadre juridique nouveau.

Mise en uvre dune planification de lespace urbain dote alors dun plan
directeur durbanisme (P.U.D) ou dfaut dun primtre durbanisme
provisoire (P.U.P)
Larticle 2 de la dite ordonnance stipule que les rserves foncires communales
sont constitues par les terrains de toute nature, proprit de ltat, des collectivits
locales ou des particuliers.
Le deuxime rgime est un modle de style libral bas sur la concertation, la
participation, la libration des transactions foncires et la rhabilitation de la proprit
prive (loi n90-25 du 18 novembre 1990) portant orientation foncire.
Pour les raisons historiques sus voques, la situation foncire reste caractrise, dans
de nombreux cas, par une indtermination des droits de proprit, une pratique
gnrale de lindivision, une nature juridique mal dfinie pour de nombreuses terres,
lexistence de transactions et des charges occultes, un cadastre peu dvelopp et des
rgles de publicit foncire mconnues.
La matrise du foncier, lment principal toute planification urbaine. Cest
lors des grands moments dinvestissement que le besoin en matire de terrains foncier
sest fait sentir, ltat a ragi par la mise en place dune srie de lois, ordonnances et
dcrets dfinissants une politique urbaine en matire du foncier.
Une fois la situation foncire et juridique est assainie, les collectivits locales
doivent faire recours aux instruments d'urbanisme (PDAU et POS), pour dfinir le type
Dinterventions adquates dans le but dassurer lextension de la ville.
La raret et la valeur marchande des sols urbains, mises en vidence par la
reconnaissance du droit de proprit et la libralisation du march foncier, imposent
linstitution dinstruments durbanisme le plan directeur damnagement et
durbanisme PDAU et le plan doccupation des sols POS
Le foncier est un agent conomique au sens propre du terme, les diffrentes
occupations illgales et les mutations successives ont fait que les ralisateurs des
bidonvilles ont pu accder la proprit foncire individuelle. La matrise du foncier
doit permettre de grer lquilibre foncier dun territoire et dviter des conflits
dintrts, dusage, de proprits dommageables au dveloppement harmonieux du
territoire et la qualit du cadre de vie des habitants.
150
Premire Partie
Chapitre III
Ce qui complique encore plus la situation, cest le vide juridique pour maitriser
les transactions foncires, ainsi que la bureaucratie et linjonction des prrogatives, et
laisse les oprateurs recourir dautres mthodes pour pouvoir exploiter leurs biens.
Lorganisation dun march foncier obissant des lois transparentes, ou toutes les
parties qui prennent part sont gales devant la justice, reprsentera un pas trs
important pour mieux valoris le foncier et pour effectu ce pas il est ncessaire de
procder au cadastre et rendre les cartes disponible et les documents relatif au
foncier.
151
Premire Partie
CONCLUSION DE LA PREMIERE PARTIE
La partie bibliographique et thorique de cette tude a permis de dfinir La
planification urbaine algrienne qui adopte des instruments durbanisme soucieux de la
gestion et du contrle dune occupation rationnelle des sols urbains aprs lexprience
du tout planifi.
Ces instruments durbanisme sont des moyens de contrle de la dynamique
urbaine.ils sont utiles du moment que les tissus urbains sont en voie de formation et
qui prsentent des besoins normes en logements, quipements et en infrastructures.
Les instruments durbanisme et la rglementation urbaine sont une garantie
indispensable la sauvegarde de lintrt gnral face la multitude dintrt
particulier. En leur absence, la ville contemporaine, par son chelle et sa cadence de
dveloppement, serait dun chaos indescriptible.
Le concept application des instruments durbanisme renvoie dune part que du
point de vue objectif, mthodologie et des procdures dlaboration
sont
satisfaisantes. Le problme qui se pose cest la pratique et lapplication de ces
instruments sur terrain en labsence dun rel diagnostic foncier et dautre part ce que
Les propositions damnagements restent souvent des plans et des vues sans suite, en
ignorant la valeur du sol, le rgime de proprit et la division du sol.
Les instruments damnagement et durbanisme obissent la plus large
publicit et sont en permanence la disposition des usagers et du public auxquels ils
sont opposables, sous rserves des voies de droit lgalement prvues. Dans ce cadre,
tout propritaire ou possesseur est tenu dutiliser et damnager son bien en conformit
avec lusage assign par les instruments damnagement et durbanisme. La mise en
uvre des instruments durbanisme (PDAU et POS) dpend fondamentalement du
problme foncier, lacte de proprit dun terrain est un document pralable pour toute
opration durbanisme. Aujourdhui, loccupation du sol est le problme majeur de
lurbanisme. Nul ne peut faire acte durbanisme sil na pas la maitrise du sol.
Lhistoire de la gestion foncire en Algrie est une histoire acclre, qui en
peut de temps a connu des bouleversements politiques et socitaux important. La loi
n90-25 du 18/11/1990, portant orientation foncire, fixe les dispositions relatives au
sols urbaniss et urbanisables quil relie troitement aux instruments damnagement
et durbanisme et aux procdures dexpropriation et de premption. Il est difficile de
faire face laccroissement de la demande de terrain pour lurbanisation. Loffre est
limite car le terrain btir nest pas un bien renouvelable ou productible.
152
Premire Partie
Pour raliser un projet damnagement, les collectivits doivent se pencher plus
en amont sur la question foncire. Elles sont les outils indispensables au projet
damnagement et complments aux documents durbanisme.
Il faut alors apprhender la politique foncire comme une clef du dveloppement
urbain ou Le foncier est la matire premire de toute politique urbaine.
Lurbanisation et le foncier urbain demeurent deux problmes trs complexes
malgr les lgislations, les lois et les circulaires introduites par ltat pour les maitriss
et mieux les grs. Ces derniers ont t influencs par les changements politiques et
les planifications qui se sont succd, engendrant ainsi des lgislations divergentes
qui ont influenc ngativement sur le niveau de la mise en uvre et la capacit des
pouvoir publique de les mettre en valeur de sorte ce quils servent lintrt de la
ville.
Les problmes poss par le foncier, dans sa relation avec lurbanisation, sont
lis principalement la complexit des exigences juridiques, la multiplicit des
systmes fonciers urbanisable.
Les textes lgislatifs urbains accordent une grande importance la question
foncire, car ils considrent lurbanisation comme un facteur dynamique dans la
consommation du foncier urbain. Ils ont pour maitriser son usage, reli lattribution
des actes durbanisme, de nimporte quel projet, sa conformit aux instruments
damnagement et durbanisme en vigueur.
Si on cherche exploiter le foncier priv, il est recommand d'impliquer le
propritaire dans une approche participative, qui mrite d'tre encadre et structure
par l'outil des ateliers urbains qui regroupe les concepteurs les collectivits locales et
la socit civile sur les lieux publics dans un esprit de concertation et de partenariat o
les enqutes publiques portent leurs fruits. Une telle amlioration doit faire appel au
propritaires pour y participer, par une prise de conscience, et par la conjugaison des
mesures incitatives et coercitives.
153
DEUXIEME PARTIE:
METHODOLOGIE,
ANALYSE ET
INTERPRETATION
Deuxime Partie
INTRODUCTION
Cette partie de ltude doit avoir un caractre appliqu et analytique, quatre
chapitres lui seront consacrs notamment :
Le premier est le Chapitre Quatre
A travers ce chapitre nous allons prsenter la ville de Batna sous ses diffrents
aspects afin de mieux la connaitre, notamment sa situation gographique, ses
caractristique physiques, climatique et dmographique ainsi que son volution
urbaine durant les diffrentes priodes qui lon marqu.
En deuxime lieu, il sagit dexposer les outils de planification urbaine et leurs
volution lgislative jusqu' la promulgation des deux instruments damnagement et
durbanisme PDAU et POS. Ces derniers qui sont Parmi les principaux instruments
qui peuvent tre mis en uvre pour faire et concevoir la ville. En effet, lexprience de
la politique actuellement reflet limage de dcalage entre ltude et la ralit dune part
et dautre part la pnurie des rserves foncires ncessaires pour les extensions
urbaines.
Le chapitre Cinq est consacr en premier lieu lanalyse de ltat actuel des
instruments durbanisme (PDAU et POS) dans la ville de Batna dun cot et dun
autre de voir comment le foncier fait obstacle devant lapplication de ces instruments.
En deuxime lieu, une connaissance des disponibilits foncire et leurs natures
juridiques ainsi que leurs impact sur le tissu urbain de la ville de Batna savre
ncessaire, tous en prcisant que La nature juridique priv donne loccasion aux
propritaires de jouir de leurs proprits sans se rendre compte des instruments
durbanisme.
Le sixime chapitre
prsente ltat de lart et le positionnement
pistmologique. La dfinition du problme de recherche envisag amnera opter
pour une mthode utiliser donc on va sorienter vers lutilisation dune technique
pour aller recueillir des donnes dans la ralit.
Afin de pouvoir choisir la mthode et les techniques utiliser dans notre cas
dtude, une prise de connaissances des diffrentes mthodes utilises dans le domaine
de la recherche en architecture et urbanisme savre ncessaire.
Il sagit de la mthode denqute avec les deux techniques : le questionnaire et
lentrevue de recherche et qui sont utilis dans notre recherche.
155
Deuxime Partie
Le chapitre aborde aussi Le questionnaire et les diffrentes tapes de sa
prparation ainsi que la taille de lchantillon choisi .En plus, il traite Le schma
dentrevue qui contient toutes les questions susceptibles dtre poses lors de la
rencontre avec les personnes interviewes.
Quant au septime et dernier chapitre il est consacr lapplication de la
mthode denqute avec les deux techniques : le questionnaire et lentrevue de
recherche sur le plan doccupation des sols POS n02 (Evitement Sud) de la ville de
Batna ainsi que lanalyse et linterprtation des rsultats obtenus des deux techniques
utilises. Finalement et base de linterprtation des rsultats obtenus nous pouvons
confirmer ou affirmer notre hypothse de recherche.
156
CHAPITRE IV :
EVOLUTION DEMOGRAPHIQUE
ET URBAINE
DE LA VILLE DE BATNA
Deuxime Partie
Chapitre IV
INTRODUCTION
Ce chapitre est consacr La ville de Batna qui sera prsente sous ses
diffrents aspects afin de mieux la connaitre. Les donnes seront en relations avec le
vif du sujet et qui touchent directement ou indirectement les instruments durbanisme
et le foncier. Il sagit aussi de dfinir sa situation par rapport au territoire national ainsi
que par rapport lensemble de la wilaya.
Dans un second temps et vu lvolution galopante de la ville de Batna qui a eu
des consquences sur son urbanisation, il sest avr ncessaire de connaitre quelques
donnes notamment laccroissement de la population qui est lun des acteurs
importants dans la consommation de lespace. Relativement le parc logements
travers les diffrentes priodes ainsi que la connaissance des tapes de son volution
urbaine entre autre le taux important dhabitat individuel qui a un impact ngatif sur la
consommation du foncier.
La wilaya de Batna est concerne comme le reste des wilayas du pays par les
tudes prospectives antrieures (SNAT, SRAT), comme elle a eu laborer d'autres
tudes concernant son territoire (PAW, PDAU, POS,). Toutes ces tudes ont eu
effectuer des analyses des territoires et proposer des schmas d'amnagement et de
dveloppement. Lobjectif de lexposer des dates de cration et dapprobation des
diffrents plans et schmas damnagement cest de connaitre leurs hirarchies
temporelles et aussi de connaitre leurs efficacits et limportance relles de leurs
crations.
Toutes ces donnes vont nous aid claircir et comprendre la planification
et la rglementation appliqu dans la ville de Batna entre autre les outils de
planification et Les instruments durbanisme qui figurent parmi les principaux outils
qui peuvent tre mis en uvre pour faire et concevoir la ville.
Malgr les disponibilits foncires urbanisables que reprsente la ville de Batna,
elle se trouve confront la nature juridique prive de ces terrains ne leur permettant
pas lacquisition des terrains pour la constitution du porte feuille foncier ncessaire
limplantation des projets dquipements, daires de jeux etc... Programmer par les
instruments durbanisme. Ainsi les propritaires fonciers procdent la vente des
parcelles de terrain avec des actes sous-seing donnant naissance des constructions
illicites et aux non respect des instruments durbanisme qui sont opposable aux tiers.
158
Deuxime Partie
Chapitre IV
1- CONTEXTE GENERAL ET PRESENTATION DE LA WILAYA DE BATNA

La wilaya de Batna, cas dtude de ce mmoire, se trouve localise dans la
partie orientale de lAlgrie la jonction de latlas tellien et saharien. Occupant le
5me rang dans la hirarchie des villes algrienne avec une population estime fin
2008 1 1139 877habitants.
Sa position stratgique centrale dans le passage entre la rgion du Sahara et les
cotes de la mer mditerrane et la richesse de ces atouts naturels varis et ces attraits
culturels rels lui confre un rle trs important dans le dveloppement conomique du
pays.
La wilaya de Batna dispose dun patrimoine naturel trs important avec la
diversit de son relief. Elle est aussi connue par ces magnifiques valles qui se
caractrisent par leurs spcificits culturelles, historiques, artisanales et ses
authentiques dchoures. On peut citer la grande valle doued Abdi, la valle doued el
abiod, la valle de Nafta. Ce patrimoine culturel et cultuel trs important et trs vari
ou limplantation humaines agrables reflte un savoir faire des gens qui ont adapt
leurs habitations avec le climat et la topographie spcifique de la rgion.
Photos.08: Les Balcons de Ghoufi
Photos.09 : Les Balcons de Ghoufi
Source : Schma Directeur de lAmnagement

Touristique de la Wilaya de Batna (SDAT)
Outre les paysages magnifiques quoffre la nature, La wilaya de Batna possde
galement un grand patrimoine historique qui traduit lattractivit de la rgion. On
citera le fameux site de Timgad (THAMUGADI) qui est situ 35 km lest de Batna
sur la route nationale RN31.
Sur la route de Timgad et 11 km de Batna, on trouve Tazoult ou
Lambse(LAMBASIS) la capitale numide en Afrique du nord.
159
Deuxime Partie
Photos.10 : Ruines de: Timgad

(classer patrimoine Universel)
Chapitre IV
Photos.11 : Le site de Merkouna :

c'est l'endroit o Repose la reine Kahina
Source : Schma Directeur de lAmnagement Touristique de la Wilaya de Batna

(SDAT).
A 35 km au nord est de Batna se trouve Le mausole Medghassen, qui est un
tombeau royal de Numidie au style grco punique.
A cela sajoute dautre cit romaine notamment :zana el beida lancienne
(DIANA VETERANORUM), un site riche en tombe chemora au pied du djebel
fedjoudj, une cit romaine se situe au bord de oued bitam barika sans oublier de citer
lancienne ville romaine de ngaous lantique (NICIVIBUS) et les dolements de
sriana.
Photos.12: Medghassen ou le
Mausole Numide
Photos.13 : Lambse (ou Lambasis):

capitale Numide en Afrique du Nord

(SDAT)
160
Deuxime Partie
Chapitre IV
La wilaya de Batna, de par sa position dans le massif des Aurs, en tant que
point de liaison entre le Nord-est et le Sud-est du pays, et aussi en tant quentit
primordiale au niveau de lensemble Hauts Plateaux Est (HPE), a subi et continue de
subir dimportantes transformations au niveau aussi bien de la structuration de son
territoire, de sa composante que de son fonctionnement.
La wilaya de Batna, lune des plus peuples du pays et les plus dynamiques, se
caractrise par la diversit de ses reliefs et donc une htrognit sur le plan naturel
trs prononce avec toutefois une prdominance des espaces montagneux. La wilaya
de Batna, lune des plus anciennes wilayas de lAlgrie indpendante est assise sur une
superficie de 12 038,76 km2.Situ dans la partie orientale du pays (Nord-Est) entre 4
et 7 de longitude Est et 35 et 36 de latitude Nord. Batna a t construite sur un relief
en cuvette, entoure de montagnes.
Lapplication de l'approche systmique la Wilaya de Batna a permis non
seulement l'identification des maux qui rongent ce corps wilayat mais aussi la
connaissance de ses forces, ses faiblesses et son diagnostic gnral. Un centre majeur
(Batna), rayonnant sur lensemble de la wilaya sur tous les plans et occupant une
position centrale du point de vue gomtrique par rapport lespace et la rpartition
des centres, confirme sa suprmatie dmographique et fonctionnelle.112
Lvolution du dveloppement urbain de la ville de Batna a t lie une
dynamique non durable qui se traduisait par une urbanisation priphrique
concentrique, non accompagne par linstallation des infrastructures pralables et de la
planification de cet talement urbain. La consquence en est une consommation
importante despaces priurbains au dtriment des fonctions productives potentielles
de ces espaces. Au niveau humain, de mauvaises conditions de vie, des risques
sanitaires et sociaux importants. Une perte de capacit des pouvoirs publics organiser
et grer le tissu urbain et financer les services et quipements adapts une
population rurale rejoignant la zone urbaine.
2-BATNA AU COEUR DE LHISTOIRE
Evoquer lhistoire de la ville de Batna revient parler de lhistoire des Aurs
dont elle fait partie. Si Batna a t difie en 1844, Tazoult (Lambse) remonte par
contre loin dans lhistoire. Les habitants originaires jusque l sont connus : les
Amazigh. Cette rgion a connu galement le passage de plusieurs civilisations qui ont
plus ou moins marqu lhistoire (phniciens, romains, vandales, Byzantins..) sont
toutes des populations qui ont brass au fil des temps la rgion des Aurs et qui ont
laiss un patrimoine qui tmoigne ces civilisations.
112
Dr Farhi. A- PAW de la Wilaya de Batna
161
Deuxime Partie
Chapitre IV
Durant la priode turque, lAurs fut soumis lautorit du BEY de Constantine

qui se retira aprs la chute de Constantine en 1873.
Le colonialisme franais sest heurt une forte rsistance Aurassinne, entre
temps Batna fut fonde en 1844 sur un terrain marcageux sur un lieu connu Betna
(passer la nuit ici).Une autre version renvoi ce nom au bataillon du nord. Le dcret de
1848 lui donna le nom de nouvelle Lambse avant Quelle ne soit appele Batna
par un dcret de juin 1949.Aprs lindpendance Batna est devenue chef lieu de wilaya
des Aurs avec son riche Pass historique. 113
La ville de Batna est devenue avec le temps la capitale des Aurs, une ville de
lest algrien. Son rle polarisant, son implication directe dans les options de
dveloppement national (options hauts plateaux) lui confre une position stratgique.
3-SITUATION DE LA WILAYA DE BATNA
3.1-SITUATION GEOGRAPHIQUE DE LA WILAYA DE BATNA
Elle occupe une situation stratgique par rapport au territoire national.Elle
constitue le trait dunion entre le nord et le sud par laxe Annaba ou Skikda,
Constantine , Batna, Biskra et Ouargla par la route nationale n03.Est ouest par les
deux routes nationales n31 et 88 sur laxe Tbessa khenchela ,Batna Stif ou msila,
,Oran ou sidi bel abbs.
Batna, capitale des Aurs, chef lieu de Wilaya situe 425 kms au Sud-est de la
capitale Alger, Culmine 980 mtres daltitude.
Carte 01: situation de la wilaya de Batna.

Source : internet ; Google Maps
113
Extrait du Plan directeur damnagement et durbanisme (PDAU) - Batna. A.N.A.T .

162
Deuxime Partie
Chapitre IV
Le territoire de la wilaya de Batna dune superficie de 12.038,76 km2, est

limite Gographiquement par:
- Au Nord par les wilayas d'Oum El Bouaghi, Mila et Stif.
- A lEst par la wilaya de Khenchela.
- Au Sud par la wilaya de Biskra
- A lOuest la wilaya de MSila.
Carte 02 : situation de la wilaya de Batna.

Source : SCU de Batna -URBACO- Avril 2010
3.2-SITUATION ADMINISTRATIVE DE LA COMMUNE DE BATNA
Sur le plan administratif et aprs les diffrents remodelages territoriaux
(1974,1984, 1990), La wilaya de Batna compte aujourd'hui 23 daras et 61 communes
La commune de Batna est situe au Nord-est de la wilaya dans la partie
centrale du territoire wilayat. Dune superficie de11641 Ha limit administrativement
par :
-Au Nord par les communes de Seriana et Oued El Ma.
-A lEst par la commune de Fesdis.
-Au Sud et au Sud- Est par les communes dOuyoun El Assafer et Tazoult.
-Au Sud-Ouest par la commune dOued Chaaba.
163
Deuxime Partie
Chapitre IV
Carte 03 : Situation et limites de la Commune de Batna

.
(SDAT)
La position de Batna au centre, place ces quatre communes dans son champ
dattraction direct. Ces communes subissent le poids de celle-ci et deviennent par voie
de consquence des espaces complmentaires En effet, Tazoult, Oued Chaaba,
Fesdis deviendront des ceintures de Batna leur espace est en train de se rtrcir au
profit dun espace
campagne pour vivre en milieu urbain en qute dune vie plus
dcente et dun confort tant convoit.Par sa position stratgique et son rle polarisant
la commune de Batna a connu une des plus importantes volutions de la population du
pays.
La population est un des lments essentiel dans la constitution dune
ville .Lvolution et le fort dynamisme dmographique a eu des consquences sur
lurbanisation et lvolution de la ville. Une demande sans cesse et croissante en
matire de logements et en parallle dun ensemble de services urbains.
Sur cette base on va procder ltude des priodes de laccroissement
dmographique et de lvolution du parc logement dans la ville de Batna tout en
prcisant les causes et les facteurs qui ont contribu cette situation.
4.1-LES PERIODES DE LACCROISSEMENT DE LA POPULATION ET
LEVOLUTION DU PARC LOGEMENT DANS LA VILLE DE BATNA
Sur la base des diffrents R.G.P.H (rapport gnral de la population et de
lhabitat) des annes concernes, laccroissement de la population et du parc logement
dans la ville de Batna peut tre divis en six priodes malgr que le recensement
164
Deuxime Partie
Chapitre IV
primaire avant 1945 ft caractris par une certaine ambigit cause de la

constitution de la population de deux catgories : algrienne et europenne.
La priode avant 1945 est caractrise par lapparition du premier noyau de la ville
donc ses statistiques savre ncessaire.
4.1.1-La premire priode : avant et en 1945
Durant cette priode La ville de Batna a connu un faible accroissement de la
population celle-ci compt 15000 habitants en 1935 et atteint 18504 habitants en
1954avec un taux daccroissement de 1,1/ cela est du essentiellement la colonisation
franaise ainsi quaux maladies et pauvret qui rgns, sans oublier citer que le
premier noyau de la ville de Batna tait un camp militaire et le nombre dalgrien tait
trs rduit.
Durant cette priode le parc logement compt 1190 logements do 100
logements tait affect aux fonctionnaires de ladministration franaise.
Lvolution du parc logement a volu dune manire trs lente. Dun cot il
yavait les algriens qui fouills les compagnes et procd la construction de leurs
logements et de lautre il yavait lapparition des cits de recasement au niveau des
quartiers (chikhi, kechida et zmala) que les colons ont construit pour regrouper la
population et la surveiller. 114
4.1.2-La deuxime priode : 1954 -1966
Cette priode est caractrise par une volution galopante de la population de
la ville de Batna cause de lexode rural aprs lindpendance dun cot et qui est
estim 24184 immigrs et aussi du baisse du taux de mortalit.
Selon lR.G.P.H de lanne 1966 la population est estime 55751 habitants
avec un taux daccroissement de 7.89/ qui dpasse le taux daccroissement national
qui tait de 4.7/ durant cette priode.
Durant cette priode, le parc logement qui tait sous forme de constructions
illicites et des cits de recasements a augment pour atteindre 9111logements avec un
taux de 6.11habitant/logement.115
4.1.3-La troisime priode : 1966 -1977
114
- R.G.P.H de la population et du parc logement de lanne 1954.office national des statistiquesBatna+Constantine.

115
R.G.P.H de la population et du parc logement de lanne 1966.Monographie de la wilaya de Batna
165
Deuxime Partie
Chapitre IV
Selon lR.G.P.H de lanne 1977 la population est estime 108700 habitants

avec un taux daccroissement de 5.72/ qui est prs du taux daccroissement
national qui tait de 5.40/ durant cette priode.
Il est noter que cette priode a vu un recul du taux daccroissement en dpit
du grand flux migratoire recens est qui est de 23835 immigrs. Malgr que la ville
de Batna a bnfici en 1986 du programme des Aurs qui est venu avec un
programme de projets de dveloppement lchelle urbaine et rurale dans le cadre de
la politique de lquilibre rgional. Ainsi que les plans de dveloppement dont la ville
a bnficie notamment les deux plans quadriennaux (1970-1973) et (1974-1977). En
plus de la cration de la zone industrielle en 1971.Mais Cela rest insuffisant par
rapport limportance donne aux villes ctires par ltat.
Cette priode a tait touche par la crise de logement malgr la ralisation du
projet de 375 logement dans le cadre du programme des Aurs. Le parc logement a
atteint 15376 logements avec un taux doccupation par logement de 7.06/habitant
/logement.116
4.1.4-La quatrime priode : 1977-1987
Cette priode a bnficie de plusieurs projets conomiques et de
dveloppement ainsi que des projets de logements ce qui a engendr une attractivit
des habitants et de la main duvre sur cette base la population est passe de 108700
habitants en 1977 184069 habitants en 1987 avec un taux daccroissement de 5.86/.
Le parc logement a atteint 23101 logements en 1987 avec un taux doccupation
de 7.96/ habitant/logement. Une crise conomique a atteint le maximum et ltat est
rest endicaper devant cette situation malgr lapplication de plusieurs politiques
notamment la loi 07/02/1981 concernant la vente des biens publics qui a chou
cause des prix levs.117
4.1.5-La cinquime priode : 1987-1998

Selon lR.G.P.H de lanne 1998 le nombre de population est de 247520
habitants avec un taux daccroissement de 2.7/qui est infrieur au taux national qui
est de 3.5/.la cause principale de la baisse du taux daccroissement est la crise
conomique ainsi que la crise de logement qui a caractris le pays dune manire
gnrale et les centres urbains en particulier .Ajoutant cela la saturation du tissu
116
117
R.G.P.H de la population et du parc logement de lanne 1977. Monographie de la wilaya de Batna

166
Deuxime Partie
Chapitre IV
urbain donc un maque dans le foncier .Cette situation a influ sur le flux migratoire
vers la ville qui a diminu.118
4.1.6-La sixime priode : 1998-2008
Selon lR.G.P.H de lanne 2008 le nombre de la population est de 298877
habitants avec un taux daccroissement de 1.8/ qui est en baisse cause de la
cration du nouveau pole hamla hors la ville Batna et qui a attir un grand nombre de
population de la ville.
Le nombre de logement tait de 64461 logement avec un taux doccupation de
4.93/ cela signifie la diminution des habitants de la ville de Batna et son exode
lextrieur.119
Est-ce que ce taux doccupation reflte rellement la solution de la crise de
logement dans la ville de Batna ? Est ce que cest des solutions quantitatives ou
qualitatives ?
Lhabitat dans la ville de Batna se caractrise par une forte prpondrance du
logement individuel par rapport au logement collectif.
4.2-LES FACTEURS INFLUANTS LACCROISSEMENT DE LA
POPULATION ET LE PARC LOGEMENT
Deux facteurs essentiels ont influ sur laccroissement de la population et du
parc logement notamment :
4.2.1-LA CROISSANCE NATURELLE
Cest un phnomne naturel qui est le rsultat de la diffrence entre la somme
des natalits et mortalits .Dans chaque priode, la ville de Batna a connu une
croissance continue de la population cela est du principalement labsence des
guerres,des maladies et des catastrophes naturelles,..)
4.2.2-LEMIGRATION
Ce facteur a influ sur laccroissement de la population. On a pu voir travers
les diffrentes priodes linfluence des programmes de dveloppement dans
lattraction des habitants vers la ville de Batna. La priode de 1954 1987 a dmontre
le nombre important des migrs, donc les besoins en logements ont augment.
TABLEAU RECAPITULATIF DE LEVOLUTION DE LA POPULATION ET
DU PARC LOGEMENT DANS LA VILLE DE BATNA
118
119

167
Deuxime Partie
Les Priodes
Priode01
Avant et en
1954
Priode02
1954-1966
Priode03
1966-1977
Priode04
1977-1987
Priode05
1987-1998
Priode06
1998-2008
Chapitre IV
Nbr de
population
(habitant)
Taux
daccroissement
Nbr
dmigrs
(habitant)
Net
dmigration
Nbr de
logements
(logement)
Taux
doccupation
(habitant/log)
18504
1.1
1190
1.15
55751
7.89
24184
43.38
9111
6.11
108700
5.72
23835
23.19
15376
7.06
184069
5.86
42429
41.29
23101
7.96
247520
2.7
13462
7.41
46064
5.37
298877
1.8
13010
4.36
64461
4.63
Tableau .05 : Tableau rcapitulatif de lvolution de la population et du parc

logement dans la ville de Batna
Source : -Monographie de la wilaya de Batna, (2008).
-R.G.P.H de la population et du parc logement des annes 1954-1966-1977-19871998-2008.office national des statistiques-Constantine-
Figure 14: La population du grand Batna selon RGPH2008

Source : Monographie de la wilaya de Batna, (2008).
5-LE RELIEF
La commune de Batna est encastre entre trois massifs notamment :
DJEBEL ICH ALI au SUD,
Au Nord ouest avec DJEBEL KASSROU et DJEBEL TARKAT avec une
altitude atteignant 1780 m
Au Nord Est DJEBEL AZZAB avec 1360 m daltitude
168
Deuxime Partie
Chapitre IV
Entre ces massifs stend une plaine sur laquelle repose la ville.
La ville de Batna est traverse par deux OUEDS qui regagnent oued gourzi
On trouve :
- Oued AZZEB venant de la partie nord est.
- Oued BOUIDANE venant de lest.
Un des oueds a t couvert ce qui va soulager la ville et il va servir pour le
projet de tramway quant au deuxime, il est en cours dtude.120
Photos 14: Relief de la commune de

Batna
Carte 04: Relief de la commune de

Batna
Source : PAW Batna
6-DONNEES CLIMATIQUES
Le Climat de la ville de Batna est celui dune rgion semi-aride.
Durant lhiver la temprature descend en dessous de zro la nuit avec souvent
des geles (prsence de verglas sur les chausses).
La saison hivernale se fait sentir de Novembre Mars avec Dcembre, Janvier
et Fvrier particulirement rigoureux. La saison froide : stale de Novembre Fvrier
120
Plan directeur damnagement et durbanisme (PDAU) de la ville de Batna.

169
Deuxime Partie
Chapitre IV
et pouvant atteindre le mois de Mars. Cest ainsi que lon enregistre des moyennes ne
dpassant pas le 9C durant 4 mois dans tout le territoire de la Wilaya.
La pluviomtrie moyenne enregistre en 2009 est de 349,8 mm.
La dure annuelle denneigement croit trs vite en altitude .Lapparition de La
neige est rare ces dernire annes et on la voit que pendant quelques jours.
Pour la saison chaude, la temprature durant lt peut atteindre les 45c
lombre pour le mois de Juillet et Aot. Elle est comprise entre le mois dAvril et
Octobre, 121
7- LES ETAPES DE LEVOLUTION URBAINE DE LA VILLE DE BATNA
La ville de Batna a vu le jour sur dcret du 12 septembre 1848 sign par
Napolon. Ceci et venue aprs que la commission consultative sigeant Constantine
a dcid de faire de Batna une future ville du fait de sa position stratgique la croise
des axes Biskra, Tbessa, Stif, et Constantine
En 1843 larme franaise a t charge par le gouverneur franais de
Constantine de rtablir lordre dans les zibans pour cela une colonie a t expdie en
1844 et bivouaqua mi-distance entre Biskra et Constantine prs de la ferme de
tourelles, on appela cet endroit BATNA.
Lvolution urbaine de la ville de Batna a connu deux tapes distinctes :
7.1-Premire tape : ltape coloniale
On peut lire cette tape travers quatre priodes :
7.1.1- La priode : 1844-1870
La ville de Batna fut fonde sous forme de camp militaire au trac
rectangulaire, et qui est entoure par un mur denceinte perc de quatre portes. Le
trac de ce camp est marqu par lintersection de deux axes perpendiculaires (rue de la
rpublique et rue de France) reliant les quatre portes de lenceinte, c tait lorigine de
la ville mre Batna.
Un dcret excutif a t promulgu en date du 12/09/1844 portant la promotion
de la ville de Batna au rang dun centre urbain avec une superficie de 12 hectares.
En 1860 la ville a connu une extension lente et lamorce du premier quartier Zmala
au Sud Est se fut en 1970 et cest le plus ancien quartier.
121
Station mto de Batna.

170
Deuxime Partie
Chapitre IV
171
Deuxime Partie
Chapitre IV
Carte 05 : Premier noyau de la ville Batna

Source : Plan directeur damnagement et durbanisme (PDAU) -1998-BATNA
172
Deuxime Partie
Chapitre IV
7.1.2-PERIODE DE 1871-1923
La ville de Batna a connu pendant cette priode un apport de colons ce qui a
engendr une extension .La superficie de la ville a atteint 26 hectares .Cette extension
est suivie par la ralisation de diffrents quipements de la ville notamment :
Deux coles, lglise, le march, le thtre, la mosque du camp, la mairie le
tribunal, et le cimetire chrtien. Ce noyau est organis de part et dautre des deux
axes structurant (France) et (mossli).La ville fut divis en deux parties par loued.Du
cot nord le noyau colonial et du cot sud le quartier traditionnel ZMALA.122
Photos 15: thtre de Batna
Photos 16: La Mairie de Batna
Source : http://www.algerie-monde.com/villes/batna/
7.1.3-PERIODE DE 1924-1945
Durant cette priode, la ville a pu jouir de son rle comme un centre
administratif et commercial avec la ralisation dun arodrome au sud-ouest du noyau
colonial et la construction du chemin de fer louest du noyau et qui stend du nord
au sud (touggourt).cela a engendr une attraction considrable des citoyens et un
nombre de population qui a volu de 11000 habitants en 1925 15000 habitants en
1940.
La superficie de la ville est passe 150hectares. La ville a subie une
dynamique urbaine et un clatement du noyau dans trois directions :
-Au Nord -Est le quartier stand et qui a repris la mme trame orthogonale
-Au Nord-ouest le quartier fourrire prs de la gare
-Au Sud Est et Sud-ouest les premire constructions de deux futurs quartiers de
122
Plan directeur damnagement et durbanisme (PDAU) - Batna. A.N.A.T.

173
Deuxime Partie
Chapitre IV
Lagglomration cit chikhi et quartier Bouakel.123

7.1.4-PERIODE DE1946-1961
Cette priode a concide le dclanchement de la guerre de libration nationale,
ce qui a engendr un exode rurale massif. En 1958 il yavait le lancement du plan de
Constantine avec son programme en matire dquipement ainsi la commune de
Batna est devenue indpendante administrativement de la ville de Constantine ce
qui a t traduit par une dynamique urbaine considrable donnant naissance de
nouveaux quartier et qui sont :
-Du cot nord (les quartiers europens)
La localisation de lhabitat collectif notamment :
-Les 180 logements sur le long des alles ben boulaid
-Les 158 logements.
-La cit fourrire avec les 100 logements.
Ainsi et pour des raisons scuritaire les colons ont procd la ralisation de caserne
dans la partie nord est du noyau o se trouve lhpital sanatorium actuellement
-Du cot SUD (les quartiers Individuels)
Contrairement lurbanisme planifi dans la partie nord destin pour les
europens, il ya eu lapparition de lhabitat informel qui est du lexode rural et les
besoins pressant en matire de logements.
Cits de recasements
-Les 252 logements de la cit chikhi
-Les 192 logements de la cit volutive
-Les 260 logements de la cit kchida
Lextension progressive de ces noyaux a donn naissance de nouveaux
quartiers et qui sont :kchida,chikhi .
Lapparition des quartiers illicites tels que : A lest parc fourrage, au nord
bouzourane .Il est noter aussi que cette priode a t caractrise par lextension des
quartiers traditionnels zmala et bouakal.la superficie de la ville a atteint
209 hectares. 124
7.2-Deuxime tape : ltape post coloniale (tape de lindpendance aprs 1962)
123
124
IDEM122
IDEM122
174
Deuxime Partie
Chapitre IV
La majorit des quartiers structurants de la ville de Batna reviennent la

priode coloniale, nanmoins la priode de lindpendance a connu beaucoup de
changement que la ville connu. Cinq priodes distincts caractrisent cette priode
notamment :
7.2.1-PERIODE DE 1962-1973(priode transitoire)
Cette priode a connu un changement radical des situations politiques et
conomique du pays en gnrale et de la ville de Batna comme tant une ville
algrienne en particulier. Donc lintrt gnral a t concentr sur la concrtisation
de lquilibre politique et le dveloppement conomique et ce au dtriment du cot
urbain. Dune manire directe, cette situation a eu son impact sur la ville de Batna.
Celle ci na pas connu de dveloppement urbain marqu, elle sest limite sur
lextension des quartiers prcdant dune manire anarchique.
Durant cette priode et en 1968 la ville de Batna a profit du programme
AURES qui englobe plusieurs projets de logements (375 logements) et la cration de
la zone industrielle. La superficie de la ville a atteint 1227 hectares.
Le tissu urbain de la ville de Batna sest structur autour des quartiers
suivants : le centre ville (le noyau), cit chikhi, cit a Nasser, cit battoire ,cit
bouakal avec ces trois parties, cit kechida, cit bouzourane et cit parc a fourrage.
7.2.2-LA PERIODE 1974-1984 (dveloppement urbain planifi)
La ncessit davoir un instrument dorganisation spatial qui rpond
lexplosion dmographique sest avr ncessaire do lapparition du premier PUD
plan durbanisme directeur en 1978.qui avait comme objectif :
- Organiser lespace
- Maitriser ce phnomne dextension et de dveloppement urbain
- Dfinir les zones dextension urbaine de la ville du lexplosion
dmographique et leurs besoins en matire dquipements et dhabitats
En 1978 La ville de Batna a bnfici du premier plan durbanisme directeur
et qui avait comme principal objectif de dterminer les zones dextension et qui
sarticule autour de trois secteurs :
Premier secteur situ au Nord Est .Il englobe la zone milliaire dune superficie de
243 hectares ( long terme), en plus de lextension du quartier parc fourrage au court
et moyen terme.
Deuxime secteur situ dans la partie sud et Sud ouest .Il prend en charge la
ralisation des deux zones dhabitat urbain nouvelles (ZHUN1 et ZHUN2).
175
Deuxime Partie
Chapitre IV
Troisime secteur situ au nord ouest, dune superficie de 22 hectares .il englobe
lextension de la zone industrielle.
Cest ainsi que ltat a commenc de concrtiser plusieurs projets programms dans le
cadre du plan durbanisme PUD de la ville de Batna notamment :
-HABITAT INDIVIDUEL sous forme de lotissements dun nombre de 1308 lots. On
trouve :
-Lotissement KEMOUNI 331lots ;
-Lotissement BOUARIF 240lots ;
-Lotissement ELBOUSTEN 385 lots ;
-Lotissement EZZOUHOUR352 lots.
-LES COOPERATIVES dun nombre de 21 coopratives composes de 535 lots,
notamment :
BENBADIS/15lots, NEDJMA/12lots, CNEP I et II/116lots, CEDRE/18 lots, EL
WAFA/ 22 lots, CPA/10lots, CIBAT/40 LOTS, CIMBA/32 LOTS, CIPOBA/27 lots,
EAZHAR/21lots,
-HABITAT COLLECTIF concentr lintrieur des deux zones dhabitat urbain
nouvelle ZHUN1 et ZHUN 2 compos de 3094 logements en plus de la cits 742
logements.125
LES EQUIPEMENTS
- Centre culturel islamique
- Mosque 1er novembre
- 08 CEM
- Cit universitaire 200lits
- Sige SAA
- Cits administrative
- Lyce de jeune fille
- Technicum
- Muse el moudjahidine
- Htel chelia
Tous ces quipements ont eu une grande attraction dun nombre important
dhabitant venu des compagnes la recherche dune vie meilleure (travail,
scolarisation et autres services..).Le souci de cette population est de chercher un abri
et loin dun logement dans le cadre rglementaire.
Le problme pos cest que le plan durbanisme directeur a chou du moment quil
na pas pris cette tranche de population rsultante de lexode rurale dans la projection
des besoins de la ville.
125
-Plan directeur damnagement et durbanisme (PDAU) - Batna. A.N.A.T.

176
Deuxime Partie
Chapitre IV
Ainsi cette priode a vu la promulgation de la loi des rserves foncires en 1974

qui a donn au APC le droit de constitu leurs porte feuille foncier on procdant
lachat des terrains privs avec des prix symboliques. Cela a pouss les privs
procder vendre leurs terrains dune manire anarchique vu le besoins en logement
loin du contrle de ltat.
Le rsultat est donc un tissu urbain informel en plus de la prolifration des
constructions individuelles de qualit mdiocre ce qui a accentu le phnomne
dextension des constructions
illicite qui
est apparu dans toutes les
directions :bouakal, kchida, bouzourane, parc fourrage et tamechit
La ville a subit un clatement dans tous les sens du aux flux migratoire qui est la
recherche de lemploi, la scolarisation et les divers services.
Les quartiers traditionnels ont connu une urbanisation rapide notamment : parc
fourage,bouakal ,zmala ,chikhi et bouzourane.
7.2.3-LA PERIODE 1985-1994(saturation du tissu urbain et nouvelle lgislation
urbaine)
Cette priode a t caractrise par linscurit totale ce qui a introduit un flux
migratoire importants qui a engendr une crise de logements, et le rythme des
constructions illicites a acclr dans les quartiers traditionnels.
Le programme du PUD de 1978 a t frein et, un deuxime PUD en 1985 a
t labor pour rpondre aux problmes de la ville lis aux constructions illicites
dans les quartiers KCHIDA ,BOUZOURANR ,PARC A FOURAGE,ROUTE DE
TAZOULT ,et surtout tamechit et bouakal . Malgr lintroduction du 2me PUD , la
ville de Batna continu de subir une extension urbaine informel . La superficie de la
ville a atteint 3383 hectares.
Cette priode a vu aussi la promulgation de la loi 90/29 portant amnagement et
urbanisme et la loi 90/25 portante orientation foncire dont la ville de Batna a
bnfici du premier plan directeur damnagent et durbanisme qui englobe un
ensemble de commune (batna, tazoult, fesdis, seriana, djerma, ayoun lassafer et oued
chaaba) mais cette tude a t annule vu les difficults de concrtiser lide dun plan
urbain pour un ensemble de communes et dautre problme politique et administratif.
Donc la ville de Batna continu vivre des problmes divers lis :
La saturation du tissu urbain et la consommation excessive du foncier travers
les constructions individuelles et illicites.
Des quartiers priphriques qui souffrent de labsence des quipements et des
infrastructures ncessaires.
Des faades urbaines mdiocres
177
Deuxime Partie
Chapitre IV
Des espaces urbains non fonctionnels, absence de tout critre durbanisme et

commodit ncessaire.
Atteinte au paysage urbain et au cadre bti
7.2.4-LA PERIODE 1994-2005 (premire exprience dlaboration
damnagement et durbanisme)
des outils
En 1994 il t procd linitiation du plan directeur damnagement et

durbanisme pour la ville de Batna uniquement qui a remplac le plan prcdent.Et ce
nest quen 1998 quil a t approuv. Cet instrument a permis de donner les grandes
orientations du dveloppement urbain et conomique et de dterminer les nouveaux
secteurs dextension court terme, moyen terme et long terme.
Or, il sest avr que les prvisions de 20 ans de cet instrument durbanisme
nont pas t bien tudies, du fait que les secteurs durbanisation futur ont t
consomms totalement avant les dlais fixs par le PDAU. Cela a induit lapparition
dune urbanisation anarchique dans de nouveau quartier (cits Aaraar sur la route de
fesdis).Face cette urbanisation anarchique et en 2005 il a t procd la rvision de
cette instrument durbanisme avant lexpiration de ces dlais rglementaire.
7.2.5-LA PERIODE 2005-2012(la rvision du plan directeur damnagement et
durbanisme et lapparition des ples urbains)
Durant cette priode La saturation du tissu urbain a conduit la ville a se
dvelopp hors ses limites administratives cause des diffrents obstacles. Dune
manire gnrale lurbanisation de Batna, une fois bloque au Nord-est par la zone
militaire, au Sud-ouest par la zone industrielle et au Sud par les montagnes.
Lurbanisation auto-construite spontane continue sur trois nouveaux couloirs
durbanisation :
- Route de Tazoult
- Route de Fesdis
- Route doued chaaba
Cette priode aussi a t caractris par la rvision du plan directeur
damnagement et durbanisme et qui a t inscrite en 2005 .Elle englobe les sept
commune (batna, Tazoult, fesdis, djerma, oued chaaba , ayoune el assafir et seriana).
Ainsi on peut noter aussi la cration des de nouveaux pole urbain :
le pole urbain de hamla caractre rsidentiel et le pole urbain de fesdis
caractre scientifique.
178
Deuxime Partie
Chapitre IV
Carte .06 : Evolution urbaine de la ville de Batna
Source : Schma de cohrence urbaine (SCU)- Batna urbaco avril 2010
179
Deuxime Partie
Chapitre IV
LES ETAPES DE LEVOLUTION DU TISSU URBAIN DE LA VILLE BATNA ET

LAPPORT DES LEGISLATIONS ET OUTILS DURBANISME.
Premire priode : la priode de la colonisation

Franaise (avant 1962)
Les tapes
dvolution
Les
priodes
Les plus importants vnements et

volution
1844-1870 La cration du premier noyau le

camp (cit militaire)
1871-1923 La ville a t structure en deux
parties divises par loued
1ere partie : au nord de loued qui
est le noyau militaire
La 2eme partie : au sud de loued
qui est la cit Zmala caractre
traditionnel
1924-1945 -La ralisation du projet de la voie
ferre.
-La ralisation dun aroport
-Une extension urbaine dans
plusieurs sens a donn naissance
de nouveaux quartiers
notamment :
Cit stand, cit de recasement,
chikhi et bouakal
1946-1961
-Dclenchement de la guerre de
libration en 1945
-Le plan de Constantine en 1958
-La promotion du groupement
Batna au rang de Daira ce qui a
donn naissance des nouveaux
quartiers notamment :
-Au Nord : les cits europenne
-Au Sud : les cits traditionnelles
-Premire apparition de lhabitat
illicite.
Evolution des lgislations,

des outils et instruments
durbanisme
Lgislation franaise
Lgislation franaise
Lgislation
franaise
Lgislation
franaise
Tableau .06 : Les tapes de lvolution du tissu urbain de la ville de Batna

et lapport des lgislations et outils durbanisme-Avant 1962180
Deuxime Partie
Chapitre IV
deuxime priode : la priode de lindpendance (aprs 1962

jusqu' nos jours)
1962-1973
1974-1984
-Priode transitoire caractris par la

recherche de lquilibre politique et
conomique au dtriment du cot
urbanistique par ltat.
-Le programme des Aurs 1968
-Lvolution des quartiers dune manire
informel.
-La cration dun plan
durbanisme en 1978 qui dtermine les
zones dextension de la ville
-La cration dun ensemble de
lotissement et cooprative et ZHUN.
-Les grands quipements
-La promulgation de la loi des rserves
foncires en 1974
-Urbanisme chaotique dans toutes les
directions et quartiers de la
ville :Bouakal,Kchida,Parc fourage.
1985-1994
1995-2004
2005-2012
-un urbanisme chaotique malgr La mise

en uvre dun deuxime
Plan durbanisme directeur en 1985.
-Linitiation du premier outil
damnagement et durbanisme dans le
cadre de la loi 90/29 et qui regroupe un
ensemble de commune mais il a chou.
-La loi 90/25 portant orientation foncire
pour mtriser le foncier
-La saturation du tissu urbain et
lapparition des nouveaux quartiers
illicites : cit route de Tazoult et Oued
Bchina.
-En 1994 le lancement du PDAU
Pour la ville de Batna uniquement.
Et qui na pas t approuv jusquen
1998.
-Nouveau quartier illicite (cit
AARAAR )
-Rvision du PDAU des groupes de
commune
(batna,fesdis,tazoult,oued
chaaba,seriana,djerma,ayoune el assafir)
Absence de lgislation
urbaine
- 1er plan durbanisme

directeur pour la ville de
Batna (PUD) en 1978
- La promulgation de la loi
des rserves foncire en 1974
Le deuxime plan durbanisme

directeur de la ville de Batna
(PUD) en 1985.
-LA LOI 90/29 portant
amnagement et urbanisme
- En 1991 premier instrument
durbanisme PDAU pour un
groupement de commune.
-La loi 90/25 portant
orientation foncire.
- PDAU de la ville de Batna

en 1998
La rvision du PDAU en
2005(groupe de communes)
- La rvision du PDAU en 2005 et la

consommation des secteurs
durbanisation future avant lexpiration
181
Deuxime Partie
Chapitre IV
des dlais.
Tableau .07 : Les tapes de lvolution du tissu urbain de la ville de Batna

et lapport des lgislations et outils durbanisme--Aprs 1962-

8-LA TYPOLOGIE DU CADRE BATI DE LA VILLE DE BATNA
Lanalyse de lvolution des tissus urbains de la ville de Batna met en lumire
le processus dvolution de la structure urbaine, les diffrentes mutations spatiales et
fonctionnelles et les sens durbanisation actuelle.
Depuis longtemps, la ville de Batna a dmoli ses murailles et enceinte qui la
dlimitait pour staler dans tous les sens ainsi et au cours des diffrentes phases de
son volution, lespace de la ville de Batna avait subi une succession ddification et
dimplantations de deux projets parallles dune part : Celui initi par les gestionnaires
de lpoque et dun second cot le projet initi par une variante informelle suite au
dficit enregistr dans loffre en logement.
8.1-Le tissu colonial
8.1.1-Le tissu central mixte
Le centre ville, noyau colonial, est lespace le plus structur et le plus
architectural. Sa composition urbaine trame orthogonale est conue suivant un plan
en damier prtabli, bas sur le dcoupage du tissu en ilots rectangulaires de
dimensions diffrentes. Cette unit urbaine constitue llment dominant de la trame
urbaine qui sest implant de part et dautres des principaux axes structurants.
Ayant son tissu urbain spcifique, le centre ville est la fois la ville dans sa
dimension historique et patrimoniale et le centre dterminant de lattractivit et de
rayonnement de la ville, vu la concentration des structures commerciales,
administratives, culturelles et de services qui contribuent son animation urbaine.
Ce tissu est dune surface de 222,52 Ha126 conu selon un plan en damier
constitu de constructions vtuste et des quipements structurants de la ville. Les
constructions sont des habitations gnralement en RDC et en R+1 avec des toitures
inclines en tuile.
Cependant, cette entit patrimoniale est en voie de dgradation relle, elle est
appele disparatre travers la vtust des constructions dune part et les
modifications et transformations subies par les habitants dautre part.
126
Plan directeur damnagement et durbanisme (PDAU) - Batna. A.N.A.T 1998

182
Deuxime Partie
Chapitre IV
Ce tissu est en train de subir des interventions de dmolitions et de

reconstruction en un style moderne avec une hauteur qui varie entre le R+2 et le R+3
avec intgration des activits commerciales au RDC. Donc on assiste un centre ville
dimension historique et patrimoniale en dgradation.
On peut noter aussi la concentration des centres commerciaux et la prsence des
quipements de valeurs historiques qui remontent la priode colonial avec une
architecture classique riche par les dcorations et lornement possdant une valeur
dintrt historique faisant lobjet dune conservation notamment :
- Le thtre
- Le tribunal
- Lhtel de ville
- La maison du gnral, lex brigade de gendarmerie.
Ce tissu historique doit tre pris en charge en urgence par des oprations de
restructuration et de rnovation qui aideront conserver une partie de la mmoire
historique de cette ville.Ces interventions devraient tracer de objectifs qui sarticulent
autour de :
Modernisation des fonctions tertiaires de haut niveau, en alliant tradition et
modernit.
Proposition ddifices de grande hauteur, marquant la centralit et la modernit
du centre et qui augmentent sa capacit daccueil.
Conservation des activits traditionnelles (souk).
Les difices monumentaux (thtre, tribunal, sige APC), doivent retrouver la
valeur de la recomposition urbaine, avec leur insertion avec des constructions
modernes et darchitecture contemporaine qui expriment lquilibre dans les
formes urbaines.
Amnagement et rhabilitation de lEx : Htel dorient avenue de la rpublique,
Hall central Souk Traditionnel etc.
Ralisation dun village du patrimoine pour la conservation des activits
traditionnelles.
8.1.2-LE TISSU TRADITIONNEL
LE QUARTIER CHIKHI
Cest un tissu dense Compos dilots de trame orthogonale de forme
rctangulaire. Le quartier est compos essentiellement de :
Des constructions individuelles en bon tat de R+1 R+2.
Une cit de recasement compos de 256 logements individuels et 100
logements de la commune qui vont subir une intervention urbaine
(RENOVATION) dans le but dune densification. On note aussi la prsence
183
Deuxime Partie
Chapitre IV
dquipements tels que : lyce technique, une mosque, le sige OPGI, et le

sige de la CNEP.
Ce quartier est dune superficie de 42,55 Ha, structur par trois axes principaux
qui sont : les alles Mnasria,les alles frres abdallah et enfin les alles aissa
abdellah
LE QUARTIER ZMALA
Sa superficie est de 20.50 ha expos au risque dinondation. Son existence
remonte lpoque coloniale .Il est compos dun tissu compacte et un cadre bti
prcaire avec des ruelles troites.
8.1.3-LHABITAT COLLECTIF
Cet habitat remonte la priode coloniale, cependant dautres cits se sont
implantes aprs lindpendance sur des terrains domaniaux. Ces logements
Prsents par les Cits suivantes :
-20 AOUT
-114 logements,
-150 logements,
-84 logements en semi collectif
-la cit des 410 logements
8.1.4-LES EQUIPEMENTS
En plus des quipements de premire ncessit (les coles primaires), le
commerce, le centre ville concentre les quipements structurants :
-Sige de la wilaya
-Le centre universitaire
- La daira.
-Lhtel de ville
-Le centre islamique
-Les services de commerce
-La maison de la culture -Lhotel chelia
- Le sige wilaya
-Le thtre
- Les siges administratifs
Quelques problmes greffent le centre ville notamment :
Mauvaise organisation des espaces de stationnement, encombrement de
circulation et le manque de parkings.
8.2-LES TISSUS PERIPHERIQUE
Il sagit des quartiers de bouakal ,chouhada ,douar eddis ,parc fourrage
,kchida,route de Tazoult et bouzourane .Les quartiers se sont dvelopps en habitat
illicites cause de lexplosion dmographique.Ces quartiers couvrent une superficie de
867,87Ha.
8.3-LES ZHUN (S)
184
Deuxime Partie
Chapitre IV
Face la crise aige de logements, lAlgrie a opt pour la ralisation des

grands ensembles appels ZHUN ds 1975, qui sont apparu comme une solution cl
cette dernire tout en faisant de ces ZHUN un outil de planification.
A linstar de toutes les villes algriennes et pour faire face un exode massif que
Batna connaissait, les autorits ont eu recours ce type dhabitat. Quatre Z.H.U.N. ont
t ralises pour abriter des milliers de familles.
Ces Z.H.U.N ont t Cres pour contenir lextension urbaine ainsi que maitriser
loccupation du sol de la ville.
La ville possde quatre ZHUN cre ds 1976 sur une surface de 608,064ha.Ces
ZHUN (s) ont reu un programme de logements (sociaux et promotionnels) et des
quipements.
LA ZHUN I
Crer en 1976 dans le cadre du plan durbanisme directeur (PUD) .Cette Z.H.U.N est
dune superficie de 150 hectares, situe au sud de la ville limite par :
-Evitement (RN31) au sud.
-Le quartier chouhada louest.
-Le quartier bouakal et douar Edisse AU Nord et lEst.
LA ZHUN II
Cre en 1976, dans le cadre du plan durbanisme directeur (PUD ).Elle stant sur
une superficie de 343hectares , situe louest de la ville limit par :
-Au SUD par la voie dvitement sud
-A louest par lvitement nord et le quartier kchida
-A lest par le quartier chouhada et le boulevard KL (alles 19 mars)
-Au NORD par le quartier chikhi
Elle a t conue pour recevoir des programmes dhabitat et dquipements entre
autre luniversit.
LA ZHUN III
Cre pour contenir lextension urbaine ainsi que maitriser loccupation du sol
Elle est situe lEst de la ville, limite par :
- A lOuest par le champ de tir et la caserne
- Au sud par le quartier parc fourage
- A lEst par oued azzeb
- Au Nord par la limite du primtre urbain
LA ZHUN IV
Dune superficie de 78hectares, situe au NORD de la ville limite par :
-A louest le reboisement et le quartier centre-ville
185
Deuxime Partie
Chapitre IV
-Au SUD par le quartier centre-ville et le complexe sportif

-A lest par le champ de tir, le cimetire et la montagne azzeb marquant la
limite du primtre urbain.
- Au nord par la montagne azzeb et la foret
8.4-La zone industrielle

La zone industrielle situe au Nord-Ouest de la ville de Batna. Elle a t cre
en 1972, et a subie une extension en 1976 .Elle est compose de plusieurs units de
fabrication et services. Elle stale sur une superficie de 251.15 ha. Elle se trouve
actuellement lintrieur du primtre urbain sans quil y ait un espace tampon
intermdiaire. Elle forme actuellement un grand obstacle devant lextension et
lurbanisation rapide de la ville notamment des quartiers informel de Kchida.
Vu le manque dassiettes foncires pour son dveloppement , la zone
industrielle est confronte au problme dextension hors son primtre.
8.5-La zone militaire
La caractristique principale de la ville de Batna est lexistence dimplantations
militaires occupant une superficie de 234 hectares au Nord Est de la ville ce qui
entrave toute extension de la ville.
La rcupration ventuelle de la zone militaire aprs limplantation de cette
dernire en dehors de la ville, permettra de crer des terrains urbanisation future et
permettra le prolongement des alles Ben boulaid.
186
Deuxime Partie
Chapitre IV
Carte .07: Typologie dHabitat de la ville de Batna

Source : Schma de cohrence urbaine (scu )- Batna urbaco avril 2010
187
Deuxime Partie
Chapitre IV
La commune de Batna est bien dote en quipements, ce qui explique limportance

quelle joue lchelle de la rgion.
Les quipements ont t localiss au hasard suivant la disponibilit des terrains
et ne confrent aucune organisation structurelle de lagglomration.
9- LES TYPES DE QUARTIERS DANS LA VILLE DE BATNA

La fondation et lvolution des diffrents quartiers dhabitat dans la ville de
Batna sorganisent autour de plusieurs poques ou chaquune a eu ces propres
caractristiques.
Daprs lanalyse prcdente, il est possible de distinguer deux types de
quartiers, les quartiers planifis (coloniaux, les ZHUN, les grands ensembles dhabitat
collectif, les lotissements et les coopratives immobilires) et les quartiers autoconstruits spontans (qualifis improprement dhabitat illicite, spontan).
9-1 Les quartiers planifies
Les quartiers planifis se divisent en trois, les quartiers coloniaux, les quartiers
auto-construits planifis les lotissements et les coopratives immobilires.
9.1.1 Les quartiers coloniaux
La caractristique morphologique des ces quartiers est le damier
orthogonal ressemblant un chiquier o des rues rectilignes dfinissent une srie
dlots qui forment un primtre assez rgulier. Ces quartiers reprsentent
7% 127 de la surface totale des quartiers planifis. Il sagit du quartier Stand El Amir
Abd-el-Kader qui se situe au Nord-est de la ville de Batna.
En plus des quartiers europens reprsents dans la partie Nord-Est du
noyau colonial par les immeubles collectifs HLM et au Sud par le sanatorium, et
les cits de recasement (cit Chikhi 252 logements, cit Evolutive 192 logements,
cit Kchida avec 260 logements et les 160 logements des alls ben boulaid), qui
regroupaient une partie de la population durant la guerre de libration.
9.1.2- Les quartiers planifis Les lotissements
Le lotissement est une procdure durbanisme oprationnel qui permet la
cration des quartiers planifis dans lespoir de freiner et de rduire la prolifration
de lauto-construction spontane par la promotion de linitiative prive dans le cadre
127
Schma de cohrence urbaine (SCU)-BATNA.
188
Deuxime Partie
Chapitre IV
licite et rglement. Les lotissements prsentent 82%19 128 de la surface totale

des quartiers planifis dans la ville de Batna. Les premiers lotissements construits
dans la ville de Batna, sont situs au Sud de la ville.
9.1.3- Les coopratives immobilires
Les coopratives immobilires sont des quartiers planifis dont la
fonction principale est lhabitat priv et collectif. Fondes sur le principe de la
coopration, ce type de quartier reprsente 11% 129 des quartiers planifis de la
ville de Batna.
9.2-les quartiers auto-construits spontans
Il sagit des quartiers de bouakal ,chouhada ,douar eddis ,parc fourrage,
kchida, route de Tazoult et bouzourane ainsi que la nouvelle cit chikhi (structur
par les alles (Nezzar Salah).
Les quartiers se sont dvelopps en habitat illicites cause de lexplosion
dmographique.
10-LIMPACT DU FONCIER SUR LA TYPOLOGIE DE LHABITAT DANS
LA VILLE DE BATNA
La fonction urbaine la plus dominante dans la ville de BATNA est bien
entendu lhabitat qui dpasse la moiti de la surface totale de la ville .Daprs les
formes urbaines rsultantes dans la ville de Batna on trouve la dominance de lhabitat
individuel avec un taux de 87,3/ de la surface rserv lhabitat. .130
Deux facteurs sont l origine de ce nombre important dhabitat individuelle
consommateur du foncier, notamment on trouve ;
La loi des rserves foncires qui a permis aux APC de constituer leurs portes
feuille foncier et qui a t investie dans la ralisation des lotissements.
La nature juridique priv du foncier qui a laiss les propritaires vendre et
construire dune manire illicite. Surtout que ltat na pas pu trouver de
solution pour la maitrise du foncier dun cot et de lautre ils nont pas pu
dfinir la proprit foncire.
Lhabitat individuel se prsente sous plusieurs types :
Lhabitat individuel colonial
Lhabitat individuel planifi
128
129
Idem 127
Schma de cohrence urbaine (SCU)-BATNA.
130
DUC (direction de lurbanisme et de la construction-service urbanisme).
189
Deuxime Partie
Chapitre IV
Lhabitat individuel illicite avec un taux de 55,72/.131

Les quartiers informels sont situs en gnral sur les parties priphriques de la
ville . Le taux dhabitat individuel relativement important a eu un effet ngatif sur la
consommation despace. Ltalement des constructions individuelles sur des terrains
privs le long des grands axes de la ville de Batna (Route de Fesdis, Route de Tazoult
et Route de Chaaba) accentue le dveloppement horizontal qui annonce une
conurbation avec les autres communes.
Le rsultat tant un entassement de la population et donc une surcharge du parc
logements et lmergence des constructions illicites en labsence de toutes les rgles
durbanisme notamment Laccaparement et lextension illicite des parcelles et Les
transactions foncires illicites.En plus de la construction sur des terrains quelquefois
non constructibles et qui se trouve sur la priphrie malgr leurs prises en charge en
matire de planification urbaine par les instruments durbanisme et quon va aborder
dans les chapitres qui suivent.
11-LES FORMES DEXTENSION SPATIALE DU TISSU URBAIN DE LA
VILLE DE BATNA
Deux formes ont caractrises lextension spatiale de la ville de Batna
notamment ;
-1ERE FORME : croissance circulaire
Cest une des formes dextension et qui prend la forme de cercles partir du
noyau primaire de la ville. Lorganisation de lagglomration sest faite autour dun
centre urbain qui concentre toutes les fonctions tertiaires de haut niveau.
Lclatement du centre, d au dveloppement de lagglomration de Batna, a conduit
la production dans les espaces priphriques de grandes zones dhabitat,
dquipements, ZHUN, Zone industrielle (ZI) et Zone dactivit (ZA).
-2 EME FORME : croissance linaire
Aprs la saturation du tissu urbain de la ville de Batna qui sest trouve en face de
plusieurs obstacles naturels et artificiels, une nouvelle forme dextension sest traduite
sous forme linaire, le long des trois axes :
- Route de Tazoult
- Route de fesdis
- Route de oued chaaba ( Hamla )
131
Plan directeur damnagement et durbanisme (PDAU) - Batna. A.N.A.T.

190
Deuxime Partie
Chapitre IV
Figure.15 : Formes dextensions urbaines de la ville de Batna

Source: Thse de magister (la dynamique spatiale et les formes urbaines de la ville de Batna (2001)-modifie par lAuteur
191
Deuxime Partie
Chapitre IV
12-LES OBSTACLES NATURELS ET ARTIFICIELS LIES AU PHENOMENE

DURBANISATION
Dune manire gnrale et actuellement lurbanisation de la ville de Batna, se
trouve bloque au Nord-est par la zone militaire, au Sud-ouest par la zone industrielle
et au Nord et au Sud par les massifs montagneux en plus de lobstacle foncier.
Aprs la saturation du tissu urbain, lurbanisation se trouve entoure de
contrainte naturelles et artificielles .Ce qui a pouss son extension se faire or ses
limites dans les trois directions notamment TAZOULT, FESDIS et OUED CHAABA.
LA ZONE MILLITAIRE
-Blocage de toute extension
-Situe au NORD EST de la ville
-Dune superficie de 234 h.
LE FONCIER
La majorit des terrains destins
lextension de la ville sont des
proprits prives.
Les autorits locales ne sont pas
en mesure de faire face cet
obstacle soit par lexpropriation
pour utilit publique ou
transaction lamiable. Ni
darrter les transactions illicites
non conforme aux orientations
des instruments durbanisme
PDAU et des POS.
LIMITES NATURELLES
La ville est entoure par des
massifs montagneux au Nord
Djebel Kasrou et Djebel
Azzab, et au Sud Djebel Ich
Ali et la foret de Tamachit au
Sud -Est. En plus des terrains
agricoles
LIMITES DORDRE
REGLEMENTAIRE
- Champ de tir
- Casernes
- La zone industrielle et la
zone dactivit avec une
superficie de 251,15ha et qui
sont situes au nord-ouest.
- Les cimetires
Figure.16 : Les obstacles de lurbanisation dans la ville de Batna
192
Deuxime Partie
Chapitre IV
Carte.08: Carte des Servitudes

Source : Schma de cohrence urbaine (SCU) de Batna .Urbaco193
Deuxime Partie
Chapitre IV
13-OPERATIONS DAMELIORATION URBAINE DANS LA VILLE DE

BATNA.
La ville de Batna a bnfici de plusieurs oprations de viabilisation qui rentre
dans le cadre de lamlioration urbaine des tissus urbains existants. Ces oprations ont
touch la reprise des voies, lassainissement, lalimentation en eau potable et
lclairage public. Les quartiers concerns par ce renouvellement urbain sont :
- Le quartier parc fourrage
- La cit : route de Hamla
- la cit route de Tazoult
- la cit Tamechit
- Les cits dhabitat collectif : 1200 ,800 et 200 logements.
Il est noter galement linjection dun programme dquipements de
proximit dans les zones dhabitat collectif, afin damliorer le cadre de vie de la
population, pour cela huit quipements de proximit de diffrents niveaux ont t
raliss fin 2008.
La ville de Batna qui connat dnormes difficults en matire de circulation
mcanique, prpare tout un programme de dsengorgement, de rhabilitation des
routes. En effet des voies structurantes lintrieur et la priphrie de la ville sont au
stade dinscription ou de lancement, des ddoublements de voies, des trmies pour
rpondre aux diffrents points noirs de circulation sont programms. 132
14-LES OUTILS DE PLANIFICATIONS URBAINE DANS LA VILLE DE
BATNA
14.1-LE PLAN DURBANISME DIRECTEUR (PUD)
Au dbut la gestion de lespace urbain se faisait travers le plan directeur
damnagement et durbanisme (PUD) cest dans ce contexte que la ville de Batna et
en 1978 a t dote du premier plan durbanisme directeur.Le problme pos cest que
avant lexpiration du dlais contractuel de ce plan qui est 15 ans ,sa rvision a t
entam aprs 07 ans travers le deuxime plan durbanisme directeur en 1985 vue
lincapacit du premier plan atteindre les objectifs fixs .Mme ce deuxime plan
na pas t concrtis . Lintervention de ce plan PUD est lchelle locale sans
prendre en considration lchelle nationale, rgionale et wilayat.133
132
DPAT wilaya de Batna. Schma de Cohrence Urbaine de la ville de Batna

semmoud b,planification ou blocage ?quelques aspect de la planification urbaine en algerie,les cahiers
dURBAMA,universit de tours 1998,p62 72
133
194
Deuxime Partie
Chapitre IV
tudes prospectives antrieures (SNAT, SRAT), comme elle a eu laborer dautres
tudes concernant son territoire (PAW, PDAU et POS).Toutes ces tudes ont eu
effectuer des analyses des territoires et proposer des schmas damnagement et de
dveloppement.
14.2-LE SCHEMA NATIONAL DE LAMENAGEMENT DU TERRITOIRE
(SNAT)
Le schma national de lamnagement du territoire SNAT intervient lchelle
nationale. Il a comme objectifs de trouver une stratgie urbaine pour assurer un
dveloppement durable du territoire national et de trouver aussi une stratgie pour la
distribution quitable des ressources et dassurer un quilibre territorial travers le
pays.
Le SNAT aprs une analyse approfondie et valuation du territoire nationnal et
aprs un diagnostic pertinent a eu mettre des propositions dont certaines sont mises
en chantier et dautres abandonnes.
Il sagit entre autre :
-De la rocade des hauts plateaux
-De lautoroute Est Ouest
-Des laminoirs des hauts plateaux
-Du dveloppement des infrastructures techniques
- de lamlioration des conditions sociale de la
population du Nord vers les hauts plateaux et le Sud,etc
Le territoire national est couvert par un schma national de lamnagement du
territoire SNAT qui a t cre en 2005 et approuv en 2007.134 Ainsi il fixe une
stratgie de dveloppement sur une perspective de 25 ans.
14.3-LE SCHEMA REGIONAL DE LAMENAGEMENT DU TERRITOIRE
(SRAT) DES HAUTS PLATEAUX EST
Le schma national de lamnagement du territoire SNAT est une dclinaison
rgionale des recommandations du SNAT .Il divise laire urbaine en plusieurs
territoires .Parmi on trouve le territoire des hauts plateaux Est qui englobe un
ensemble de wilayas (BATNA, SETIF, OUM EL BOUAGHI, BORDJ BOUARIRIDJ,
KHENCHELA et TEBESSA).
Ce territoire est couvert par un schma rgional de lamnagement du territoire
SRAT qui a t cre en 2007 et approuv en 2009.
134
-Ministere de lamenagement du territoire,de lenvironnement et du tourisme ,la mise en uvre du schema

national damenagement du territoire snat 2025 ,document de synthese,fevrier 2008.
195
Deuxime Partie
Chapitre IV
Ce schma rgional (SRAT) des hauts plateaux Est qui englobe la ville de
Batna se fixe comme objectifs la distribution des ressources pour le dveloppement et
lorganisation des rseaux urbains et ruraux pour le territoire concern.La cration des
deux ples principaux Batna et Stif est une stratgie pour pouvoir grer tous les
autres ples secondaires.
14.4-LE PLAN DAMENAGEMENT DE LA WILAYA (PAW)
La wilaya de Batna, lune des plus peuples du pays et les plus dynamiques, se
caractrise par la diversit de ses reliefs et donc une htrognit sur le plan naturel
trs prononce avec une prdominance des espaces montagneux. Antrieurement la
wilaya de Batna, a eu laborer son plan damnagement de wilaya (PAW) la fin
des annes quatre vingt.
Ltude de plan damnagement du territoire de la wilaya de Batna sinscrit
dans le cadre de la loi n01/20 du 12dcembre 2001 relative lamnagement et au
dveloppement durable.
Le PAW, instrument intermdiaire sur le plan vertical, entre dune part les
schmas prospectifs qui sont le SNAT et le SRAT et dautre part les instruments
damnagement et durbanisme (PDAU, POS).le PAW a t initi les 20/10/2007 et
approuv le 17/08/2008.Les recommandations mises dans le cadre du PAW se
rsument en :
-assurer un dveloppement durable de lensemble des secteurs de la wilaya de
Batna : social, conomique et environnementale.
- La maitrise du pole de Batna
- Le rquilibrage de larmature urbaine
- Le renforcement de larmature rurale.
- Assurer lattractivit et la comptitivit des territoires.
- Mettre en uvre lquit territoriale. 135
Il a t recommand de procder une dconcentration des quipements
structurants de niveau suprieur et intermdiaire et ce pour un double objectif
maintenir les populations sur place et rduire la pression sur les quipements de Batna.
Concernant le rquilibrage de larmature urbaine : proposition de programmes
dquipements de niveaux diffrents et mergence de centres de relais.
Le renforcement de larmature rurale se fera par :
La promotion du monde rural par la mise en valeur des potentialits agricoles
de la rgion. Emergence de centres relais quips qui rduisent la dpendance
la ville mre.136
135
-direction de la planification et de lamnagement de territoire de la wilaya de Batna196
Deuxime Partie
Chapitre IV
SCHEMA ET PLAN
DAMENAGEMENT DU
TERRITOIRE
SNAT
SRAT
PAW
2005
DATE DE
CREATION
2007
DATE
DAPPROBATION
2007
2007
INSTRUMENTS
DAMENAGEMENT DU
TERRITOIRE
PDAU
REVISION
PDAU
1994
2005
2009
2008
1998
2012
Tableau .08 : Tableau rcapitulatif des priodes temporelles des schmas

damnagement du territoire et des instruments damnagement et durbanisme.
De ce qui prcde on peut dduire que Du cot thorique, ses plans sont
caractriss par une hirarchie allant du macro au micro (SNAT, SRAT, PAW, PDAU
et POS) mais la ralit de ces plans comme on le voie sur le tableau na pas respecter
cette hirarchie
14.5-LE SCHEMA DE COHERENCE URBAINE(SCU) DE LA VILLE DE
BATNA
Cet outils est class entre le PAW et le PDAU malgr que Le schma de
cohrence urbaine est inscrit en 30/03/2009 c'est--dire aprs linscription du PAW de
04 ans.137Lobjetif du SCU est de faire en sorte que la ville devienne un facteur effectif
damlioration des conditions de vie de ses habitants. Un effort doit tre fait en ce sens
qui implique non seulement la commune de Batna mais aussi ses satellites. Dans ces
derniers, il est fondamental de pouvoir passer enfin de la simple ralisation de
logements en srie la mise en uvre dune vritable politique de lhabitat, impliquant
la prise en compte des espaces publics et le dveloppement de laccs aux services,
publics ou privs 138
-La distribution deau potable
-Les dchets et la propret de la ville
-Les rseaux dassainissement
-Laccs aux soins
-La scurit publique et la citoyennet
136
- direction de la planification et de lamnagement de territoire de la wilaya de Batna+Schma de cohrence urbaine (SCU)Batna
137
-Direction de lurbanisme et de la construction. DUC

- Schma de cohrence urbaine de la ville de Batna (SCU), phases : I, II, III, VI, V. U.R.B.A.C.O.2009
138
197
Deuxime Partie
Chapitre IV
-Laccs la culture, aux sports et aux loisirs

-Les services et les commerces de proximit
En principe Le schma de cohrence urbaine vise ltude de la ville de Batna
dans son contexte rgional ce quon trouve dans la premire et deuxime phase de
ltude labore .Mais dans les phases qui suivent, il a abord la ville de Batna comme
unit seule et les rsultats sont des recommandations gnrale sans interventions
directes sur la ville ngligeant ainsi la dimension foncire.
Il semble que La cration du schma de cohrence urbaine de la ville de Batna
a t initi pour des raisons politiques afin dimiter les autres pays dans la relance du
principe du dveloppement durable. Cela prouve labsence de coordination entre les
collectivits notamment la direction de lurbanisme et de la construction de la ville de
Batna sous la direction du ministre de logements et de lurbanisme et la direction de la
planification et de lamnagement du territoire sous la direction du ministre de
lamnagement du territoire et lenvironnement et du tourisme.
Donc le schma de cohrence urbaine de la ville de Batna reste abstrait dans le
cadre de lapplication du plan directeur damnagement et durbanisme.
198
Deuxime Partie
Chapitre IV
CONCLUSION
La wilaya de Batna, lune des plus anciennes wilayas de lAlgrie indpendante
est assise sur une superficie de 12 038,76 km2 ; Situ dans la partie orientale du pays
(Nord-est). Le territoire de la wilaya de Batna sinscrit presque exclusivement dans un
ensemble physique constitu par la jonction des atlas tellien au Nord et saharien au
Sud.
Sur le plan administratif et aprs les diffrents remodelages territoriaux (1974,
1984,1990), La wilaya de Batna compte aujourd'hui 21 daras et 63 communes.
La wilaya occupe une position centrale dans le passage entre la rgion du Sahara et
les ctes de la mer Mditerrane. Grce cette position centrale et stratgique, la
rgion et la ville mme de Batna disposent donc d'une forte affluence dmographique.
La ville de Batna est passe par deux principales priodes historiques. La
premire se situe avant lindpendance. Elle correspond lpoque coloniale qui
stend de 1844 1962 et qui a connu la construction de la ville coloniale et la
naissance des quartiers auto-construits spontans. La deuxime poque, aprs
lindpendance qui stend de 1962 ce jour. Elle a connu lextension des quartiers
auto-construits spontans.
Au cours des diffrentes priodes de sa croissance, allant de la priode
coloniale jusqu' lpoque contemporaine, La ville de Batna a bnfici de plusieurs
outils et instruments durbanisme.
Cette analyse nous a permis aussi de dceler Les plus importants vnements et
volution des lgislations, des outils et instruments durbanisme qui ont marqus les
deux poques historiques notamment :
Lpoque coloniale (1945-1962) qui concide avec le lancement du plan de
Constantine. Et Lpoque de lindpendance jusqu' nos jours et qui a vu lEvolution
des lgislations, des outils et instruments durbanisme.
La premire priode qui stant de 1962 jusqu' 1973 qui est une Priode
transitoire caractris par la recherche de lquilibre politique et conomique au
dtriment du cot urbanistique. Cette priode a vu le lancement du programme spcial
Aurs 1968 traduit sur le plan spatial par des ralisations surtout dans le secteur
conomique. En plus de Lvolution des quartiers dune manire informelle.
La deuxime priode 1974 jusqu' 1984 est une tape de croissance caractrise
par lclatement de lagglomration, dans toutes les directions et quartiers de la
ville :Bouakal,Kchida,Parc fourage .
En plus cette priode a vu la cration dun ensemble de lotissement, cooprative,
ZHUN et des grands quipements.
199
Deuxime Partie
Chapitre IV
Le deuxime fait marquant cette poque est llaboration du premier plan

durbanisme directeur en 1978 dont lobjectif est de dterminer les zones dextension
de la ville mais Ce plan na pas atteint ses objectifs. En plus cette priode a vu La
promulgation de la loi des rserves foncires en 1974.
Le fait marquant La priode 1985 jusqu' 1994 cest la saturation du tissu
urbain cause de la rapidit avec laquelle se sont dveloppes les habitations
individuelles dans tous les quartiers de la ville. Ce qui a conduit lapparition des
nouveaux quartiers illicites : cit route de Tazoult et Oued Bchina .Cela a pes
ngativement sur le gaspillage du foncier.
Durant cette priode, un deuxime plan durbanisme directeur a t tabli en
1985, son objectif tait la rorganisation et le rquilibre du tissu urbain.
En matire de lgislation cette priode a vu la promulgation des deux lois durbanisme
et du foncier notamment :
-La loi 90/29 portant amnagement et urbanisme.
-La loi 90/25 portant orientation foncire.
En 1991 ya eu Linitiation du premier outil damnagement et durbanisme dans le
cadre de la loi 90/29 et qui regroupe un ensemble de commune mais il a chou. Cette
priode a vu le lancement du PDAU de la ville de Batna en1994 et qui na pas t
approuv jusquen 1998.
La priode 2005 jusqu' nos jours a t marqu par la Rvision du PDAU des
groupes de commune (batna,fesdis,tazoult,oued chaaba,seriana,djerma,ayoune el
assafir) et qui a t lanc en 2005 avant lexpiration des dlais rglementaires des
prvisions du PDAU.
La wilaya de Batna est concerne comme le reste des wilayas du pays par les tudes
prospectives antrieures (SNAT, SRAT), comme elle a eu laborer d'autres tudes
concernant son territoire (PAW, PDAU et POS). Toutes ces tudes ont eu effectuer
des analyses des territoires et proposer des schmas d'amnagement et de
dveloppement mais malheureusement loin de prendre en considration lobstacle de
la proprit foncire. Ainsi La ville na cess de connaitre une volution urbaine trs
acclr, qui ne correspondait pas aux schmas durbanisation, prconiss.
On a pu voir aussi que dans la ville de Batna Lhabitat individuel, demeure le
mode dominant de la croissance de la ville. Il prsente la part dominante de
lurbanisation, conditionnant ainsi limage urbaine de la ville. La ville a toujours t
200
Deuxime Partie
Chapitre IV
essentiellement caractrise par la rsidence. On peut dire quil ny a pas et ny a

jamais eu de ville ou laspect rsidentiel ne soit prsent .139
Mais face aux nouveaux enjeux de durabilit, dimage de la ville, de gestion
conomique de sol urbain et de protection du foncier comme tant une source non
renouvelable, lhabitat individuel prsente plusieurs dfaillances entre autre Une
consommation abusive des sols ngligeant le long terme, et une image urbaine
incohrente qui donne laspect de chantier ternel.
Ce type dhabitat est le rsultat dune gestion foncire non rationnelle qui est
passe par des tapes. Une premire tape celle des annes 1974 relative la
constitution des rserves foncires communales marque par une utilisation non
conome du foncier et matrialise par la distribution de lots de terrain avec des
surfaces dpassant les 600m2 et voir mme dans certains cas les 900m2.
Une deuxime tape celle des annes 90 caractrise par une diminution des
surfaces des lots, avec une moyenne de 300m2, mais une utilisation irrationnelle du
foncier (source non renouvelable).
Lhabitat individuel sous ses diffrents aspects est galement associer une
consommation foncire trs leve. Ce dernier est le rsultat dune gestion foncire
non rationnelle. Ceci est le reflet dune mauvaise gestion foncire relative au non
respect des instruments durbanisme.
139
Aldo Rossi Larchitecture de la ville 201
CHAPITRE V :
LE FONCIER ET LES
INSTRUMENTS
D AMENAGEMENT ET
DURBANISME
DANS LA VILLE DE BATNA
Deuxime Partie
Chapitre V
INTRODUCTION
Aprs lanne 1990 ya eu des
changements des situations politiques,
conomiques et social qui a influ directement, sur les lois urbaines.
Cependant et malgr les orientations ambitieuses des instruments durbanisme, leur
bonne excution se heurte la problmatique du foncier vritable contrainte urbaine
pour la ville de Batna.
Des villes algriennes forte attraction comme BATNA souffrent du manque
voire de labsence de disponibilit foncire dans leurs priphries afin de rpondre aux
besoins pressants de leurs populations, faisant que la spculation gagne du terrain.
Le tissu existant y compris le secteur urbanisable noffre que de rare possibilits
foncires vu ltat de saturation qui le caractrise .Les secteurs urbanis formant la
priphrie de la ville organiss sous forme de Plans doccupation des sols (POS),
constitues la 2eme alternative assurant la ville son dveloppement. Cependant cette
alternative ncessite un march foncier vu la nature priv de ces terrains.
Le plan directeur damnagement et durbanisme (PDAU) et les plans
doccupation des sols (POS) sont deux instruments qui ont certes le mrite de combler
un vide juridique patent, parce quils constituent un moyen de maitrise du
dveloppement urbain. Mais daprs notre exprience professionnelle dans le domaine
des instruments durbanisme, les tudes ont montr que leur apport, potentiellement
efficace, est entach de lacunes entamant ainsi leur efficience et leurs applications.
Celles-ci rsident, dune part, dans la manire de llaboration des PDAU et POS, ou
lon relve labsence relle dune vritable philosophie dun projet urbain, et dautre
part dans les contraintes notamment le foncier, comme nous le verrons, dans
lapplication et de la mise en uvre des POS eux mme. Cela va confirmer ou
infirmer notre hypothse de recherche.
203
Deuxime Partie
Chapitre V
1-LE PLAN DIRECTEUR DAMENAGEMENT ET DURBANISME

PDAU de la ville de BATNA
Dans le cadre de la loi 90/29 portant amnagement et urbanisme et en 1991
il a t procd linscription de ltude du premier plan directeur de lamnagement
et durbanisme et qui englobe lensemble de communes (Batna, Tazoult, fesdis,
ayoune el assafir et oued chaaba). Celui-ci a propos entre autre le dveloppent des
quatres communes satellites pour soulager la pression sur lagglomration chef lieu.
Cette tude na pas respect le principe de ltude de lensemble de commune et
a procd ltude de chaque commune indpendamment des autres ce qui a annul
cette tude. Cest en 1994 que la ville de Batna a bnfici du plan directeur
damnagement et durbanisme et qui a t approuv en 1998.
Le PDAU de la commune de Batna avait pour objectif de redonner la ville sa

dimension rgionale, renforcer son rle en tant que mtropole, amliorer la
qualit de vie de ses habitants, contenir la croissance priurbaine et protger
lenvironnement. Lapprobation du PDAU en 1998avait comme objectifs de : 140
Redonner la ville sa dimension rgionale ;
Renforcer son rle en tant que mtropole par de Grants projets urbains ;
Amliorer la qualit de vie de ses habitants ;
Contenir la croissance priurbaine ;
Protger lenvironnement par un paysage adquat, un embellissement et
contrle des nuisances ;
Grands projets urbains ;
Environnement, paysage et embellissement ;
Voirie urbaine ;
Politique denvironnement et contrle des nuisances ;
Projets contribuant au rayonnement conomique.
Ce plan directeur damnagement et durbanisme, depuis son initiation a t

confront un ensemble de problmes notamment : 141
Avant lexpiration de la priode prvisionnel que la rglementation impose et
qui est de (20ans), il a t procd sa rvision en 2005.
Les rles sont inverss : le PDAU na pas t initi par le PAPC mais par la
direction durbanisme. Mme la dlimitation de laire dtude est tablie par cet
organisme.
140
-Plan directeur damnagement et durbanisme (PDAU) - Batna. A.N.A.T 1998
141
Enqute auprs de Direction de lurbanisme et de la construction-Batna.
204
Deuxime Partie
Chapitre V
La procdure sachve difficilement cause du peu dintrt accord aux

problmes de lespace urbain.
La procdure rglementaire en vigueur ne fait aucune allusion la constitution
dune commission dvaluation, de conciliation et de traitement des rserves
enregistres dans le registre de lenqute publique.
Le peu dintrt accorder au foncier en se limitant juste de faire apparaitre sur
carte la nature juridique des terrains.
Le plan directeur damnagement et durbanisme de lanne 1998 est le
premier et lunique instrument damnagement et durbanisme qui a t exploit
dans la ralit. Donc et on se basant sur les plans doccupation des sols qui ont t
propos par ce plan directeur damnagement et durbanisme on essayera dtudier
notre problmatique.
Le plan directeur damnagement et durbanisme de lanne 1998 a dtermin
treize (13) plans doccupation des sols dont deux ont t gels .Chaque plan a propos
un programme damnagement
notamment lhabitat , les quipements et
lamnagement extrieur (espace vert ,aires de jeux parking,etc).Cependant et on
procdant la comparaison entre ltude (le volet thorique) et la ralit (le volet
pratique) un dcalage flagrant les caractrisent.
Daprs notre enqute auprs des diffrents services (DUC, APC, DPAT) et
sur terrain ,on trouve la prdominance des constructions illicites qui occupe surtout la
place des quipements proposs au niveau de tous les POS ce qui fait obstacle devant
lapplication des POS donc du PDAU malgr lenveloppe financire consacre pour
ces tudes.
Ce taux lev de constructions illicites prouve le non respect des orientations du
plan directeur damnagement et durbanisme de la ville de Batna et annule
lopposabilit aux tiers cest la proprit priv qui fait obstacle.
2-LA REVISION DU PLAN DIRECTEUR DAMENAGEMENT ET
DURBANISME DE LA VILLE DE BATNA
Le dveloppement spectaculaire de la ville de Batna a conduit une saturation
des tissus urbains. Lindisponibilit de lespace urbanisable a conduit une extension
le long des axes ; risque de tendre vers une invitable conurbation avec les centres
urbains environnants, onreuse en terme de gestion et nfaste pour un espace agricole
pourtant haute potentialit.
La solution adquate au contrle de ces problmes a t le recours la formule
Groupement durbanisme .Le PDAU de groupement (Batna, Fesdis, Tazoult,
O.chaaba, O.Elasafir, Djerma, Seriana) a t inscrit en 2005 dans lordre de rvision
205
Deuxime Partie
Chapitre V
du PDAU 1998 et ce dans le souci de mieux cern la problmatique dans sa globalit

pour aboutir une matrise et une gestion saine de lespace. Le souci tant le
soulagement de la ville de Batna, en vue d'apporter les corrections ncessaires pour un
dveloppement intgr et une gestion rationnelle de l'espace, l'objectif reste la matrise
du ple de Batna, le rquilibrage de l'armature urbaine et le renforcement de
l'armature rurale.
Lanalyse prsente par le PDAU a dmontr que les communes avoisinantes
(Tazoult, Oued Chaaba, et Fesdis) pouvaient rpondre dans une certaine mesure, aux
problmes de croissance du ple de Batna en supportant les excdents pendant une
dure dtermine.142
Trouver une solution laccueil des populations nouvelles par la ville de Batna
et ses autres centres, na pu se faire quen dehors des limites communales. Il a t
propos dorganiser un groupement de sept communes (Batna, Fesdis OuedChaaba ,
Tazoult, Ayoun El Assafir ,Seriana et Djerma ). La ville a dpass son primtre
durbanisation long terme prvu par le PDAU. Le PDAU actuel en rvision se fixe
comme objectif de tracer des variantes intermdiaires pour des solutions urbaines, et
ainsi trouver des possibilits pour la mise en uvre du programme de dveloppement.
La position de Batna au centre, place ces communes dans son champ
dattraction. Ces communes subissent le poids de lattractivit et des quipements de la
ville-centre. Du fait de leur dpendance constate.
La rvision du PDAU de Batna est lance sans respect des conditions de
rvision numres larticle 28 de la loi 29/90 relative lamnagement et
lurbanisme. Les autorits ont opts pour un PDAU intercommunal qui regroupe 07
communes.
La rvision a t entame aprs 17 ans cest dire Avant lexpiration des dlais
consacrs au plan directeur damnagement et durbanisme cit prcdemment selon la
lgislation et qui sont normalement 20 ans c'est--dire en 2008.
Ce PDAU intercommunal a connu depuis 2005 des difficults normes dans son
tablissement. Cest les responsabilits, prrogatives et obligations qui sont
profondment affectes. Ce climat ambigu caractris par :
La confusion dans les prrogatives et les rles.
La faiblesse du pouvoir de dcision.
La marginalisation de la force sociale et laction dmocratique
142
- Schma de cohrence urbaine de la ville de Batna (SCU), phase : II U.R.B.A.C.O.2009

206
Deuxime Partie
Chapitre V
La question qui se pose : est ce que cette rvision vraiment est

ncessaire ?quelles sont les causes principales qui ont pouss lanc cette rvision ?
Est ce que la rvision sera une solution aux problmes durbanisme lis au foncier
priv que lespace urbain de la ville de Batna connait ?
Parmi Les causes de rvision du plan directeur damnagement et durbanisme
et qui sont claires suivant la loi (chapitre II) la saturation du tissu urbain et qui a t
cit dans le dossier dtude de la rvision du plan directeur damnagement et
durbanisme de la ville de Batna. Cependant et dans la mme tude on trouve une
contradiction du fait de citer et de confirmer lexistence de poches vides lintrieur
du primtre urbain dune surface de 2804 hectares. 143
Lapprobation du dossier de rvision a dure longtemps vu les obstacles
rencontrs lors de son laboration entre autre les lois promulgus.
Daprs la direction de lurbanisme et de la construction de la ville de Batna 74
recours de la part des propritaires fonciers ont t enregistr lors de lenqute
public de la rvision du PDAU .Cela explique le refus et la non satisfaction
des propritaires fonciers vis--vis de cet instrument.
Labsence du propritaire foncier dans llaboration de tout instrument va
engendrer des constructions illicites nouveau.
Les lois concernant les terrains agricoles
Le dcret ministriel n553 la 11/11/2009 portant
annulation de
consommation des terres agricoles et leurs utilisations comme un fond foncier pour
ralisation des projets et des quipements de dveloppement. Le dcret insiste sur la
protection des terrains agricoles quelque soit leurs rendement mme sil fond parti
des secteurs urbaniss au niveau du plans directeur damnagement et durbanisme
approuv.
Lors de la promulgation de ce dcret ltude de la rvision du plan directeur
damnagement et durbanisme tait en cours de la deuxime phase donc le primtre
dextension urbain ainsi que les orientations de lamnagement ont t dfinies et
surtout que la majorit des terrains dextension sont des terrains agricoles ce qui a fait
obstacle devant lachvement ou lannulation de cette tude .Il semble que le problme
rside dans labsence de coordination et de collaboration entre le ministre de
lagriculture et le ministre du logement et de lurbanisme.
143
Etude de la rvision du plan directeur damnagement et durbanisme pour les commune de (Batna, Tazoult,
fesdis, oued chaaba, ayoune el assafir, djerma et seriana).URBA-BATNA
207
Deuxime Partie
Chapitre V
Le dcret ministriel n523/2010 de la 20/04/2010 portant utilisation des

terrains agricoles pour des besoins de premire ncessit lis la ralisation des
projets publics de dveloppement. Ce dcret porte sur la possibilit dutiliser les
terrains agricoles comme fond foncier pour la ralisation
des projets de
dveloppement dintrt public et ce dans le cas extrme en dbutant par le choix de
terrains faible potentialit et dans le cas de disponibilits des terrains urbanisables
dans les autre communes ces projets seront transfrs.
Du moment que la ville de Batna ne dispose pas suffisamment de terrain
urbaniser est ce que cest logique de transfrer ces projets de dveloppement
programms dans le cadre de la rvision du plan directeur damnagement et
durbanisme la ville de Batna au autres commune Barika , Ain touta ou Ain djesser.
Donc comment la ville de Batna peut devenir un centre de wilayas sans projets de
dveloppement.
208
Deuxime Partie
Chapitre V
Procdure Administrative de l'tude de rvision du PDAU Groupement de communes :

BATNA, FESDIS, OUED CHAABA, TAZOULT, AYOUN EL ASSAFFIR, DJERMA, SERIANA
Arrt prscisant la
Arrt
liste des
dlimitant le
Delibration
administrations
primtre
publiques,organisme d' Adoption
d'Intervention et services publics et
du PDAU
associations
COMMUNE
Delibration
de
prscription
BATNA
46/2005
392/2005
22/11/2005
02/2010
29/08/2010
212/2010 27/09/2010
Enqute publique en cours
FESDIS
08/2005
15/11/2005
50/2005
21/11/2005
20/2010
27/09/2010
97/2010 25/10/2010
O/CHAABA
18/2005
21/11/2005
39/2005
21/11/2005
15/2010
17/06/2010
21/2010 17/06/2010
09-08-2010
Achev
TAZOULT
31/2005
11/12/2005
35/2006
18/02/2006
18/2010
13/06/2010
99/2010 21/06/2010
25-10-2010
Problme de dlimitation de
la zone archologique
AYOUN EL
ASSAFFIR
18/2005
02/01/2006
77/2005
14/12/2005
13/2010
12/10/2010
97/2010 25/10/2010
EL
MADHER
DJERMA
36/2005
20/12/2005
31/2006
19/07/2006
13/2010
08/07/2010
33/2010 20/07/2010
27-10-2010
Achev
SERIANA
SERIANA
16/2006
15/10/2006
04/2007
14/03/2007
10/2010
08/07/2010
10/2010 09/08/2010
28-10-2010
Leve de rserves en cours
DAIRA
BATNA
TAZOULT
148/2010
En Date du :
03/02/10
Arrt d'Ouverture
d'Enquete publique
Date des runions

des Enquetes
publique
OBSERVATION
Tableau.09 : Rvision du plan directeur damnagement et durbanisme -PDAU-
Source : Direction de lurbanisme et de la construction-2011-
209
Deuxime Partie
LES PLANS
DURBANISME
LA PERIODE
REGLEMENTAIRE
PREVUE POUR LA
REVISION
er
Le 1 PUD de lanne 15 ans
1974 approuve en 1978
Le 2eme PUD de lanne 15 ans
1985
Le PDAU de lanne 20 ans
1991
Le PDAU de lanne 20 ans
1994 approuv en 1998
La rvision du PDAU 20 ans
2005
Chapitre V
LA PERIODE REELLE
POUR LA REVISION
07 ans
annul
annul
17 ans
Tableau.10 : Tableau rcapitulatif des plans durbanisme et leurs

rvisions dans la ville de Batna
3-LES ORIENTATIONS DE LA POLITIQUE URBAINE LOIN DES
INSTRUMENTS DAMENAGEMENT ET DURBANISME
En parallle la rvision du PDAU qui a enregistr un retard en matire
dachvement et dapprobation et de mise en uvre. Le phnomne de la
priurbanisation continue se dvelopper ; cest pourquoi la solution des ples urbains
proposes ( Fesdis et Hamla) ainsi que la ralisation dun programme dquipement
et de logements Boukaaben en dehors des instruments durbanisme a t entamme
pour pallier cette contrainte dvolution de la ville de Batna et rsorber le dficit en
logement et en quipements (notamment universitaires).Ctait les choix auxquelles
les autorits locales ont fait recours comme mesure durgence dans le souci dallger
la pression sur la ville de Batna vu le problme du foncier qui soppos.144
144
-Enqute auprs de la Direction de lurbanisme et de la construction-service urbanisme bureau des

instruments durbanisme. DUC-BATNA
210
Deuxime Partie
Chapitre V
La seule alternative, pour contourner la contrainte du foncier, a t la cration

de ce que lon appelle : les nouveaux ples urbains.
Lun au sud-ouest dans la commune de Chaaba, au dtriment dune
ferme agricole . La politique manant de ce pole tant de cerner la crise
de logements dans la ville de Batna
Et afin de dpasser les diffrents problmes urbanistiques que connais la
ville, il a t procder la cration de ce nouveau pole urbain sous
forme de POS pour accueillir plus de 120.000 habitants .Ces POS nont
pas t proposs ni par le PDAU ni par sa rvision. La cration de ces
POS mane dune dcision politique par la promulgation du dcret
ministriel 457/05 du 30/10/2005 portant le transfert de 417 hectares de
terrains agricoles en terrains urbanisables.
Lautre au nord dans la commune de Fesdis, o il a t programm un ple
universitaire dune capacit de 25 000 places pdagogiques et un important
programme de logements.
Des dplacements de populations creront des mouvements pendulaires
quotidiens cause dune interdpendance entre la ville mre et les nouveaux ples.
Carte .09: Les deux ples urbains (HAMLA+ FESDIS)

Source : Schma de cohrence urbaine (SCU) Batna URBACO- Avril 2010
211
Deuxime Partie
Chapitre V
Une question se pose est-ce que la ville de Batna a vraiment besoin de transfrer
ces terrains dune vocation agricole en une masse de bton ? Si on revient ltude de
la rvision du PDAU et lors de la deuxime phase et prcisment la page 24, il a t
soulign que les poches vides dans la ville de Batna sont dune superficie de 2804
hectares .Cela veut dire que la ville de Batna na pas dendicape en matire de
disponibilit foncire pour raliser les diffrents programme damnagement mais le
problme qui se pose cest la nature juridique priv des terrains. Cela prouve
lincapacit des responsables trouver des solutions et une entente avec les
propritaires fonciers.
4-LA NATURE JURIDIQUE DES TERRAINS DANS LA VILLE DE BATNA
Malgr les difficults de dterminer la nature juridique des terrains dans la ville
de Batna, on peut les classs en quatre partie :
4.1-LES TERRAINS COMMUNAUX
A linstar des autres communes du pays et en 1974 date de la promulgation de
la loi des rserves foncire , lAPC de la ville de Batna a commenc mettre en
application cette dernire afin de constituer son porte feuille foncier .Cela lui a permis
dacqurir une surface importante tout en respectant les besoins des familles
propritaires.
La superficie totale de ces terrains a atteint 66.8/de la superficie totale de la
ville qui est de 3393.97 hectares, ce qui est important par rapport aux autres
proprits.145
4.2-LES TERRAINS PRIVES
Cette proprit occupe la deuxime position en matire de superficie. Elle
avoisine un total de 657.08 hectares avec un taux de 19.3 /et qui reprsente les biens
des propritaires.146
Au moment ou lAPC na pas pu rpondre aux besoins pressant en logement
vu son incapacit financire, Les privs ont trouv loccasion de vendre leurs terrains
pour la construction individuelle, ralisant ainsi un maximum dintrt personnel sans
se rendre compte de la situation urbaine de la ville par lapparition des quartiers
illicites (bouakal, kchida, bouzourane parc fourage ..etc)
Il est a not que la proprit priv occupe tous les terrains destins
lurbanisation ce qui fait obstacle devant les instruments durbanisme.
145
146
Direction du cadastre-batna
idem-141
212
Deuxime Partie
Chapitre V
4.3-LES TERRAINS DE LETAT (DOMANIAL)

Ces terrains occupe une superficie de 339.88 hectares reprsentant un taux de
10.01 / de la surface totale de la ville.147
4.4-LES TERRAINS MILLITAIRES
Ces terrains sont situs dans la partie Nord Est de La ville. Leurs exploitation
est purement militaire (la construction des bases militaires, champ de tir, parc pour
matriel .etc. Cette proprit occupe une superficie de 130 hectares avec un taux de
3.83 / de la surface totale de la ville.148
147
148
IDEM-141
IDEM-141
213
Deuxime Partie
Chapitre V
Carte .10 : la nature juridique des terrains dans la ville de Batna
Source : thse de magister (la dynamique spatiale et formes urbaine Batna -2000) + traitement de lauteur 2012
214
Deuxime Partie
Chapitre V
Origine
de
la
proprit
Proprit
de ltat
Les oprations rglementaires qui sappliquent

sur la proprit foncire
NATURE DEXPLOITATION
investissement
Equipement
Proprit
de la
commune
investissement
Proprit
priv
exploitation
Vente dans le cadre de

cession des biens de
ltat
Investissement Investissement
dans le cadre dans le cadre
de
lhabitat de lhabitat
individuel
collectif
Vente ou location
Equipement
Habitat
habitat
lotissement
habitat
collectif
Habitat +
commerce
NATURE DE LA
PROPRIETE
RESULTANTE
public
priv
public
priv
priv
priv
priv
Tableau .11 : La nature de lexploitation du foncier dans la ville de Batna

La proprit prive donne loccasion aux privs de jouir de leurs proprits sans
se rendre compte de la situation du tissu urbain de la ville et de son dveloppement
loin des instruments durbanisme.
5- LES DISPONIBILITES FONCIERS DANS LA VILLE DE BATNA
5.1-Variante 01 : secteur urbanis
Le centre ville peut offrir des possibilits de refaire la ville sur elle-mme dans
le cadre dune opration de densification urbaine.
Un urbanisme intensif peut jouer un rle dappui, et de soutien des programmes
de dveloppement et ce par le recours aux types dintervention sur les tissus existants,
quelque soit lappellation : quil soit le renouvellement urbain, la requalification
urbaine ou bien la construction de la ville sur la ville. Cest une urgence du moment
que lurbanisme d'talement a bien prouv ses limites, cause du gaspillage des
terrains urbaniss et la saturation des potentialits foncires dj rare dont les
gnrations futures ont le droit den bnfici.
Le POS N08 propose des tours de plusieurs tages la cit de recasement 192
logements (cit volutive) cause de la raret des disponibilits foncires. Les sites
a recycl vu leur nature juridique communale ouvre de nouvelles disponibilits
foncires notamment les 192 logements de recasement situs sur les alls Saleh Nezzar
,252 logements de la cit Chikhi et 260 logements de kchida.
5.2-Variante 02 : secteur urbaniser
Elle couvre les secteurs dextension priphrique reprsente par les neufs
(09) plans doccupation des sols (POS) proposs par le plan directeur damnagement
et durbanisme (PDAU).
Malheureusement, La dominance totale de la proprit foncire prive au
niveau de ces POS sest rpercute ngativement sur leur mise en uvre et de
lapplication des variantes damnagement proposes par ces instruments
damnagement et durbanisme.
215
Deuxime Partie
Chapitre V
Ces secteurs subissent de jour en jour une consommation despace par laction
informelle (construction illicite).
Dans cet environnement urbanistique, les POS sont soumis aux pratiques de
spculateurs fonciers et activits des crivains publics loin de la rglementation.
Leurs activits facilitent et induisent des mutations foncires en forme sous sein
prive, ces dernires sont lorigine de la construction illicite.
Lincapacit de la mobilisation du foncier priv a conduit lexploitation des
terrains hors limite du territoire de la commune de Batna. (Le nouveau pole urbain de
HAMLA).
6-LOBSTACLE DU FONCIER FACE AUX INSTRUMENTS
DAMENAGEMENT ET DURBANISME DANS LA VILLE DE BATNA
Le foncier prsente le grand obstacle dans lapplication des instruments
damnagement et durbanisme dans la ville de Batna surtout que la majorit des
terrains revient aux privs et le petit pourcentage valu suivant le service technique
de lAPC Batna est de lordre de 15 /appartient ltat la ou sont situs les POS
(hamla).
Pour les terrains privs, ils ont t consomms dune manire anarchique sans
respect des instruments damnagement et durbanisme. La question reste pos sur le
devenir des terrains vides dans les POS et qui sont rcuprer en urgence. Cependant
Ltat reste incapable de rcuprer ces terrains vides qui seront victime dun
urbanisme chaotique.
Les constructions illicites se sont prolifrer et taler dans la ville de Batna
mme sur les proprits de ltat en labsence dun contrle rigoureux cas
de la (Zone industrielle). 149
Le propritaire foncier jouit de sa proprit en la conservant et en lexploitant
pour son intrt personnel ,surtout devant lincapacit de ltat dexproprier ces
terrains. La promulgation de loi 90/25 portant orientation foncire
a cre une
lasticit dans les relations foncires et que chaque propritaire peut obtenir la parcelle
et la surface quil veut suivant le prix du march et laccord des parties contractuels.
Pour constituer son porte feuille foncier pour la ralisation des quipements
programms par les POS, LAPC se trouve endicaper par manque de moyens
financier devant la situation de payer les propritaires priv aux prix du march pour
exproprier leurs terrains.
149
Rvision du plan directeur damnagement et durbanisme -PDAU-.
216
Deuxime Partie
Chapitre V
La problmatique du foncier dans la ville de Batna reste pose et sa solution ne

rside pas dans la rvision du plan directeur damnagement et durbanisme (PDAU)
et nont plus de lAPC qui reste incapable devant la nature juridique priv des terrains.
La solution revient ltat qui doit fournir un budget pour lexpropriation du
foncier priv afin de constituer un porte feuille foncier pour appliquer les instruments
Un deuxime problme foncier se pose, li lopration cadastrale .Ltat ne
lui avait pas donn assez dimportance quelle mrite. Jusqu' ce jour lopration
cadastrale na touch que 40/de la surface de la ville de Batna150 .Les parties
cadastres sont les surfaces construites et urbaniss mais les parties priphriques
nont pas bnfici de cette opration. Lopration cadastrale de la ville de Batna nest
quune opration de recensement des proprits exploites dune manire informel et
de leurs rgularisation .La cause revient aux dcisions prises par ltat.
7-LES PLANS DOCCUPATION DES SOLS POS- DANS LA VILLE DE
BATNA
La ville extra-muros gnratrice de ltalement urbain apparat de la premire
lecture des plans doccupation des sols. Le secteur urbanis se trouve en tat de
saturation, les secteurs a urbanis formant la priphrie organis sous forme de POS,
constitues une des possibilits pour le bon dveloppement de la ville.
Aprs lapprobation du plan directeur damnagement et durbanisme -PDAU en 1998, les tudes relatives llaboration des POS de la ville de BATNA ont t
engages.
Le PDAU de 1998 a propos onze (11) POS .chaque POS a son programme
dquipements et dhabitat, despace vert, daire de jeux...etc.) .Daprs notre enqute
sur terrain les neuf POS sont occup par lhabitat illicite malgr lenveloppe
financire qui a t consacre pour leurs laborations et qui est de 29.643.491,47
DA151 .
Parmi les onze POS proposs par le PDAU, neuf POS dentre eux couvrent les
secteurs dextension priphrique outre les deux POS de restructuration du centre ville.
Ce taux de constructions illicite prouve le non respect des orientations des instruments
durbanisme de la ville de Batna malgr leurs opposabilits aux tiers.
150 Cadastre de la ville de Batna.

151 DUC Direction de lurbanisme et de la construction -Batna -, service urbanisme, bureau des instruments
durbanisme.
217
Deuxime Partie
Chapitre V
Carte.11 : les plans doccupation des sols de la ville de Batna

Source : rvision PDAU Batna + traitement de lauteur 2012
218
Deuxime Partie
Chapitre V
LES PLANS DOCCUPATION DES SOLS (POS) DANS LA VILLE DE

BATNA
-Le plan doccupation des sols POS N01 ouled bchina LE POS N01
Situ louest de la ville dune surface de 178.15 ha longeant a la fois
lvitement nord et le quartier kchida. Approuv le 09/06/2002.
Les terrains appartenant aux particuliers acquit du march foncier libre. On peut
dire que cest un effort des gestionnaire locaux et effort modeste de la commue en
rcuprant ce foncier priv pour lintrt gnral. Les terrains appartenant aux
particuliers acquits du march Foncier libre dont le prix varie entre 1000,00DA/m2 et
2000,00DA/m2-Direction des domaines de la wilaya de Batna.
La
nature
Les
juridique
quipements
Placette public
Priv
Parc de loisir
Terrain de sport
Hpital
Ecole primaire
CEM
Les quipements proposs

Nombre Surface (m2)
1
1
2
1
7
16900
65676
43700
175000
15058
11478
Etat actuel
Constructions illicites
2 ralises et 5
Raliss
Tableau.12 : Le plan doccupation des sols POS N01 ouled bchina

Source : Auteur 2012-rsultat de lenqute sur terrain, auprs du Maitre de luvre (bureau
dtude), auprs de la DUC et de lAPC.
-Le plan doccupation des sols POS N09 Ouled Bchina

Situ au NORD OUEST de la ville de Batna .Sa superficie est de 40 hectares .Il a t
approuv le 09/06/2002.
La nature
juridique
Les
Nombre Surface (m2)
Etat actuel
quipements
Bibliothque
1
900
Terrain vierge
Priv
Administration
1
400
Terrain vierge
Ecole
1
3600
fondamentale3
Jardin denfant
1
1700
Placette
1
10000
Mosque
1
2400
Tableau.13 : Le plan doccupation des sols POS N09 ouled bchina
219
Deuxime Partie
Chapitre V
-Le plan doccupation des sols POS N02 Evitement sud

Situ au SUD de la ville de Batna .Sa superficie est de 193.30 hectares .il a t
Tableau.14: -Le plan doccupation des sols POS N02 Evitement sud
Source : Auteur 2012-rsultat de lenqute sur terrain, auprs du Maitre de luvre
(bureau dtude), auprs de la DUC et de lAPC.
220
Deuxime Partie
Chapitre V
-Le plan doccupation des sols POS N03 Evitement sud

Situ au SUD de la ville de Batna .Sa superficie est de 66.2 hectares .il a t
La nature
juridique
Priv+
Les quipements
Crche
Ecole
CEM
Salle de soins
Antenne PTT
Salle de sport
Mosque
Bibliothque
Muse de vestige
Muse
Muse
Stade
Placette

Nombre
Surface (m2)
Etat actuel
1
25250
Terrain vierge
1
72000
Terrain vierge
1
84000
Terrain vierge
1
12000
Terrain vierge
1
12000
Terrain vierge
1
58000
1
20000
Terrain vierge
1
5000
1
69000
Ralis
1
50000
Ralis
1
46000
Ralis
1
396000
Ralis
1
15000
Lyce
Tableau.15: -Le plan doccupation des sols POS N03 Evitement sud
Source : Auteur 2012-rsultat de lenqute sur terrain, auprs du Maitre de luvre (bureau dtude),
auprs de la DUC et de lAPC.
Le plan doccupation des sols POS N04 Route de Tazoult (I)

Situ au SUD EST de la ville de Batna .Sa superficie est de 160 hectares .il a t
La nature
juridique
Les quipements Nombre Surface (m2)
Etat actuel
Crche
1
1700
Terrain vierge
Priv
Centre commercial
1
2000
Terrain vierge
Placette
1
3600
Terrain vierge
Centre de sant
1
2000
+maternit
CEM
1
6000
Terrain vierge
Terrain de sport
1
10000
Maison de jeune
1
1800
Salle de sport
1
1800
Ecole
2
9900
1 ralise +
Tableau.16 : -Le plan doccupation des sols POS N04 Route de Tazoult (I)
sud
221
Deuxime Partie
Chapitre V
Le plan doccupation des sols POS N04 Route de Tazoult (II)

Situ au SUD EST de la ville de Batna .Sa superficie est de 66.9 hectares .il a t
La nature
juridique
Priv
Les quipements
Ecole
Salle polyvalente
Crche et jardin denfant
Suret urbaine
Maison de jeune
Sige APC
Mosque
Centre commercial
PTT
Hotel
CEM
Ppolyclinique
Bibliothque

Nombre Surface (m2)
2
2580
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
26000
2580
2000
2000
2000
1500
4400
2400
3330
8500
2580
900
Etat actuel
Terrain vierge
,Constructions illicites
Tableau.17: -Le plan doccupation des sols POS N04 Route de Tazoult (II)
-Le plan doccupation des sols POS N05 Parc A Fourrage

Situ au NORD EST de la ville de Batna .Sa superficie est de 76.8 hectares .il a t
La nature
juridique
Priv

Les quipements
Nombre
Surface
(m2)
Ecole fondamentale1,2
1
3471
Ecole fondamentale3
2
6294
Crche et jardin denfant
Centre de sant
Salle omni sport
Placette sportive
Salle polyvalente
Suret urbaine
Administration
Lyce
1
1
1
1
1
1
1
1
1707
808
2009
1492,7
1627
881
1866
11000
Etat actuel
Ralise
1 Ralise et
1remplace par terrain
militaire
Terrain vierge
Ralise
Ralise
Ralise
Ralise
Ralise
Tableau.18: -Le plan doccupation des sols POS N05 Parc A Fourrage
Tazoult (II)
222
Deuxime Partie
Chapitre V
-Le plan doccupation des sols POS N06 Parc A Fourrage

Situ au Nord-est de la ville de Batna, dune superficie de 58.8 hectares sa date
dinscription est 20/06/1999 et sa date dapprobation est le 06/05/2002 .Ce POS est
loign des viabilits, deux projets de logements LSP ont t raliss en procdant
lacquisition des parcelles de terrain appartenant des particuliers.
La nature
juridique
Priv
Les quipements
Maison de jeunes

Nombre
Surface (m2)
1
2400
Crche
3350
Ecole fondamentale1, 2
Ecole fondamentale3
Jardin
Stade
2
1
1
1
9000+7200
14400
6000
6075
Etat actuel
Constructions
illicites
Constructions
illicites
Terrain vierge
Terrain vierge
Terrain vierge
Constructions
illicites
Tableau.19 : -Le plan doccupation des sols POS N06 Parc A Fourrage
Tazoult (II)
Le plan doccupation des sols POS N08 Centre ville I et II Tranche

Situ au NORD de la ville de Batna .Sa superficie est de 52.6 hectares .il a t
approuv le 07/02/2005. Ces deux POS prsentent le Secteur urbanis. Le centre-ville
peut offrir des possibilits de refaire la ville sur elle-mme.
La nature
juridique

Les quipements
Nombre
Surface (m2)
Complexe de loisirs
1
43100
Centre daffaires
1
2808.3
Centre culturel
1
20485
Muse
1
2287
Centre multi-fonctionnel
1
5860
Centre de recherche
1
1025
universitaire
SNTV
1
4456
Lyce
1
11000
Administration
1
43100
Htel
1
2808.3
Centre commercial
1
20485
Etat actuel
Surface occupe
par les anciennes
constructions
Tableau.20 : -Le plan doccupation des sols POS N08 Centre ville I et II
SourceTranche
: Auteur 2012-rsultat de lenqute sur terrain, auprs du Maitre de luvre (bureau
Tazoult
(II)
dtude),
auprs de
la DUC et de lAPC.
223
Deuxime Partie
Chapitre V
Le plan doccupation des sols POS N10-UB El Manchar

Situ au NORD OUEST de la ville de Batna .Sa superficie est de 76.1 hectares .il a
t approuv le 25/12/2004.
La nature
juridique
Priv
Les quipements
Stade
Ecole
CEM
Mosque
Maison de jeune
Centre commercial
Crche
Annexe PTT
Centre de sant
Suret urbaine
Annexe APC
Jardin denfant

Nombre
Surface
Etat actuel
(m2)
1
11000
4
4(5000)
2
2(6500)
1
3000
1
4500
1
1300
1
2000
1
900
1
100
1
750
1
540
2
1800
Tableau.21 : -Le plan doccupation des sols POS N10-UB El Manchar

Tranche
Tazoult (II)
Le plan doccupation des sols POS N02-UC Parc A Fourrage

Situ au NORD EST de la ville de Batna .Sa superficie est de 76.8 hectares .il a t
La nature
juridique
Priv
Les quipements
Annexe PTT
Ecole
fondamentale1, 2
Mosque
Crche
Centre de sant
Maison de jeune
PTT
Annexe APC

Nombre Surface (m2)
Etat actuel
1
1200
1
2700
1
1
1
1
1
1
2400
900
2400
700
1500
1000
Tableau.22 : Le plan doccupation des sols POS N02-UC Parc A Fourrage

Tranche
Source
: Auteur 2012-rsultat de lenqute sur terrain, auprs du Maitre de luvre (bureau dtude),
auprsTazoult
de la DUC
(II)et de lAPC.
224
Deuxime Partie
Chapitre V
7.1-LA CONCERTATION DES POS

Les plans doccupation des sols (POS) sont soumis lenqute publique aprs
lachvement et lapprobation des tudes pour une dure de deux mois (60 jours) .Le
problme qui a t enregistr cest la mauvaise publicit qui permet aux citoyens une
bonne comprhension et participation et particulirement les propritaires terriens.
Laffichage des plans lors de lenqute publique permet aux propritaires privs de se
manifester.
7.2-LOBSTACLE DES CONSTRUCTIONS ILLICITES DANS LES PLANS
DOCCUPATION DES SOLS.
La prolifration des constructions illicites, ce phnomne Frquemment distingu
dans nos villes. Bien que le processus de rgularisation des constructions illicites a t
initi par le pouvoir public titre transitoire, jusqu' harmonisation des instruments
durbanisme, il ne cesse de freiner.
La ville de Batna na pas chapp cette urbanisation anarchique qui sest
dveloppe dans les zones priphriques et qui a entrain une occupation irrationnelle
des terrains par un habitat individuel illicite. Les quartiers illicites couronnent la ville
de Batna ce qui a produit une mauvaise qualit du cadre bti. Le propritaire foncier
est lacteur principal en exploitant ses terrains en habitat individuel dune manire
formel ou informel .Cette situation loin des orientations des instruments durbanisme
se traduit par la consommation excessive du foncier et latteinte lurbanisme de la
ville.
Malgr que des constructions ont fait lobjet de dmolition en date du 1 mars
2005 dans le cadre dapplication de la loi 05/04 du 14 aout 2004, des nouveaux
quartiers illicites sont ns et son en extension sur la priphrie notamment ouled
bchina , route de tazoult et un troisime sur levitement sud tamchit.
ZONE
CITE
POS
Hamla Nord
POS NUB 10
1
Hamla Sud
POS NUB 10
2
Ouled bchina Sud
POS N01
3
Ouled bchina Nord
POS N09
4
Tamachit
POS N02
5
Route de Parc Fourrage
POS N05 et POS N 06 et POS N 02c
6
Route de Tazoult Nord
POS N4 II
7
Route de Tazoult Sud
POS N4 I
8
Tableau.23 : la localisation des constructions illicites par rapport au plan
doccupation des sols-POSSource : Tranche
Auteur 2012-rsultat de lenqute sur terrain, auprs de la DUC et de lAPC.
Tazoult (II)
225
Deuxime Partie
Chapitre V
LES QUARTIERS ILLICITES SUR LA PERIPHERIE DE LA VILLE DE

BATNA
Carte.12 : Lhabitat illicite dans la ville de Batna

Source : Direction de la construction et de lurbanisme (DUC ) Batna.
7.3-LE POLE URBAIN DE HAMLA POS 1,2 et 3 COMME SOLUTION FACE
AU PROBLEME DU FONCIER PRIVE
La ville de Batna se trouve confront Lobstacle de la nature juridique
entravant lextension urbaine. La majorit des terrains destins lextension de la ville
selon les instruments durbanisme sont des proprits prives.
Cela a t confirme par le rle assur par le pouvoir local au niveau du nouveau pole
urbain de Hamla dont la nature juridique est domaniale et celui qui a t totalement
absent au niveau des 11 POS de la commune de Batna.
La ville sest trouve dans lincapacit de rgler le problme de logement et faire
face la demande de sa population et de celle qui arrivait force des flux migratoire.
Labsence de terrains due la saturation foncire, ont mis la ville dans limpasse.
Cette absence de rserves foncires a t un handicap pour lvolution de la ville et
226
Deuxime Partie
Chapitre V
son dveloppement. La solution tant alors de reporter sa croissance ailleurs en dpend

des terrains agricoles. Cas du pole de HAMLA .152
Le nouveau ple urbain dit Hamla, sis au Sud-ouest de la vile de Batna, sur le
Prolongement du quartier de Kchida, stend sur une superficie de 417 ha. Il se
compose de logements collectifs, des quipements publics daccompagnement, des
installations suprieures comme les cits universitaires, la cit administrative... La
capacit daccueil de ce pole dpasse les 40 000 habitants avec toutes les commodits
de la vie moderne y compris les espaces verts sur 26 ha. Il contient un vaste
programme dquipements, pour lui acqurir un nouveau caractre durbanit.
Le nouveau pole urbain de hamla permet une importante offre foncire. Il a t
rparti au dbut en deux POS auxquelles sajoute un troisime POS ensuite un
quatrime notamment :
Le POS 1, 2 dune superficie de 106 ha. Sa date de cration est le 15/03/2006 et
sa date dapprobation est 06/12/2006
Le POS 3 couvrant une superficie de 180 ha. Sa date de cration est le
08/03/2008 et sa date dapprobation est 30/12/2008
Seulement une superficie de 44,44 ha qui appartient au territoire de la commune de
Batna.
Le POS 4 dune superficie de 110 ha.
Le pole est compos de 30 projets raliss ou en cours de ralisation, savoir le
lyce (dj oprationnel), le CEM, base 6, (oprationnel), le CEM, base 5, en cours de
ralisation (taux de ralisation 80%), le groupe scolaire, la cit universitaire (A, B, C)
entirement acheve dune capacit de 8 000 lits, lagence postale, lantenne
administrative, la mosque, le centre de transfusion sanguine, la salle polyvalente, le
centre de formation, lagence Sonelgaz, le circuit dexamen et les locaux commerciaux
et autres projets en cours de ralisation.
Toujours la cit Hamla, au plan doccupation des sols n3, le projet de
construction de 1600 logements sociaux concernant les projets de ralisation de
900/1500 logements sociaux et 2 000 logements LSP inscrits au titre du programme
2009.
152
-Plan damnagement de la wilaya de Batna (PAW).Phases : I, II, III. A.N.A.T. (agence nationale
damnagement du territoire).2008.
227
Deuxime Partie
Chapitre V
8-LES INFRACTIONS AUX REGLES DURBANISME ET SANCTIONS

Dans la ville de Batna le propritaire priv est lacteur principal dans le non
respect des instruments durbanisme. Ces propritaires privs sont consommateurs du
foncier par lexploitation de leurs terrains en habitat individuel dune manire formel
ou informel.
Selon le dcret excutif 91/176 du 28/05/1991 et dans la lgislation algrienne,
aucune construction nest tolre sans permis de construire et qui sera dlivr en
conformit avec les orientations des instruments damnagement et durbanisme.
Toute personne ayant son permis de construire doit achever ses travaux conformment
au permis de construire qui lui a t dlivr afin davoir aprs un certificat de
conformit qui lui permettra lexploitation de sa construction (habitat, commerce.)
Dans le cas du non respect de la loi, la lgislation algrienne a initi des lois de
sanctions notamment :
La dmolition
Lamande financire
La prison
Mais il semble que ces lois de sanctions restent thorique du moment quelles
ne sont pas appliques sur terrains.
Daprs notre enqute et durant la priode de llaboration de la rvision du PDAU
(2005-2012) ,669 dcisions de dmolitions ont t arrtes par les inspecteurs de
lurbanisme et des agents chargs de cette mission. Seulement 202 dcisions ont t
appliques.153
153
-Direction de lurbanisme et de la construction-service urbanisme bureau des instruments durbanisme.

DUC-BATNA
228
Deuxime Partie
Chapitre V
CONCLUSION
Batna chef lieu de wilaya, par sa position stratgique avait une forte attractivit
des populations. Les diffrentes priodes de recensement (R.G.P.H) prouvent
limportante volution de la croissance de la population et en parallle du parc
logement. Cette volution galopante de la population et ces besoins en logements sest
rpercut ngativement sur lvolution urbaine de la ville notamment sur les quartiers
priphrique constitus de lhabitat illicite qui se dveloppe anarchiquement et
quantitativement vu les besoins pressant en logement.
La ville de Batna na pas chapp cette urbanisation anarchique qui sest
dveloppe dans les zones priphriques et qui a entrain une occupation irrationnelle
des terrains par un habitat individuel illicite. Les quartiers illicites couronnent la ville
de Batna ce qui a produit une mauvaise qualit du cadre bti. Le propritaire foncier
est lacteur principal en exploitant ses terrains en habitat individuel dune manire
informel .Cette situation est loin des orientations et du respect des instruments
durbanisme .Elle se traduit par la consommation excessive du foncier et latteinte
lurbanisme de la ville. Malgr lexistence des lois et des textes relatifs aux infractions
aux rgles durbanisme, les sanctions restent thorique du moment quelles ne sont
pas appliques sur terrains ce qui a encourag lurbanisme anarchique.
En 1994 la ville de Batna a bnfici du plan directeur damnagement et
durbanisme. Le PDAU de la commune de Batna avait pour objectif de redonner la
ville sa dimension rgionale, renforcer son rle en tant que mtropole, amliorer la
qualit de vie de ses habitants, contenir la croissance priurbaine et protger
lenvironnement. La rvision du PDAU a t lance en 2005 vu Le dveloppement
spectaculaire de la ville de Batna qui a conduit une saturation des tissus urbains.
Lindisponibilit de lespace urbanisable a conduit une extension le long des axes
vers une conurbation avec les centres urbains environnants. Cette extension est
onreuse en terme de gestion mais nfaste pour un espace agricole haute
potentialit.
Le plan directeur damnagement et durbanisme (PDAU) de la ville de Batna
approuv en 1998 a dtermin onze (11) plans doccupation des sols (POS).
Juste aprs son approbation, les tudes relatives llaboration des POS de la ville de
BATNA ont t engages. Les POS couvrent les secteurs dextension priphrique
outre les deux POS de restructuration du centre ville.
La ville extra-muros gnratrice de ltalement urbain apparat de la premire
lecture de la carte des plans doccupation des sols. Les secteurs a urbanis formant la
priphrie organis sous forme de POS, constitues une des possibilits pour le bon
dveloppement de la ville. Le secteur urbanis se trouve en tat de saturation, en
229
Deuxime Partie
Chapitre V
Labsence dune prise en charge globale portant la rnovation du centre ville, malgr
llaboration dun POS spcifique cest le POS N08.Il semble que lincapacit de
lexcution de ces POS revient :
Manque de moyens financiers.
Manque et labsence dun encadrement lgislatif.
Le contenu sommaire et limit c'est--dire que seule les ilots de nature
juridique communale et domaniale qui sont entrain de subir des propositions
damnagements (Rnovation).
Les tudes dlaboration des POS se sont succdes par la suite pour avoir leur
achvement en 2006, sachant quaucun deux na t labor conformment la dure
rglementaire de 12 mois (cette dure varie de 23 mois jusqu 36 mois). Chaque plan
a propos un programme damnagement notamment lhabitat, les quipements,
lespace vert, les aires de jeux...etc.) .
Cependant et on procdant la comparaison entre ltude (le volet thorique) et
la ralit (le volet pratique) un dcalage flagrant les caractrisent.
Daprs notre enqute sur terrain ces POS sont occups par lhabitat illicite
malgr lenveloppe financire qui a t consacre pour leurs laborations. Ajoutant
cela les POS localiss sur les voies dvitement cas des pos 1-2-3- et ub10 sont
devenus des dcharges publiques et des dpotoirs des dchets (dmolition des
constructions).
Ces pos, ds leurs approbations sont mal pris en charge par les gestionnaires
face aux propritaires fonciers. Malgr le respect de la procdure administrative des
tudes POS par la commune de Batna, particulirement par leur soumission
lenqute publique pour une dure de deux mois (60jours), nous avons enregistr une
mauvaise prise en charge dune relle publicit permettant une large concertation
assurant leurs mises en uvre.
Ds lapprobation des POS, on assiste une situation de mauvaise prise en
charge de leurs mise en uvre, traduisant lincapacit des gestionnaire locaux de
concrtiser les dispositions du nouvel environnement lgislatif manant la fois de la
politique urbaine et foncire de laprs 1990, qui se veut initiatrice dun march
foncier et immobilier libre dont les intervenants axiales sont les propritaires fonciers.
Malgr que Les plans doccupation des sols tudis par les diffrents bureaux
dtudes tatiques ou privs sont approuvs par dlibration des assembles populaires
communales, les propositions envisages ne se ralisent pas dans leur totalit.
230
Deuxime Partie
Chapitre V
Dans la ville de Batna, Beaucoup de difficults dans le domaine foncier

entravent lapplication des instruments damnagement et durbanisme entre autre les
plans doccupation des sols (POS). Notamment :
Les propritaires fonciers qui restitus dans leurs droits, par la loi dorientation
foncire sont dtendeurs dun grand potentiel foncier lintrieur et
lextrieur des primtres urbain et simposent, aujourdhui comme des acteurs
majeurs dans la production de lespace.
Le problme de vrification de la proprit foncire et de la dfinition de la
nature juridique des terrains .Malgr lurgence de la situation, lopration du
cadastre nos jours na touch que 40/ de la ville et qui reprsente la partie
dj construite.
Lopration cadastrale na pas touch la priphrie et les zones dextension
qui reprsentent les plans doccupation des sols (POS) programmes par le plan
directeur damnagement et durbanisme (PDAU) nont pas bnfici de cette
opration jusqu' ce jour.
Lopration cadastrale na pas rsolu le problme du foncier, elle attend que les
cits illicites apparaissent et elle ne fait que recenser lexistant cest en quelque
sorte un recensement et une rgularisation des constructions illicites.
La mobilisation des terrains relevant du droit priv.
Un autre problme se pose relatif au foncier cest Ltat dindivision qui est en
voie de complication de jour en jour par la succession des hritiers, cela
constitue un vrai frein la mobilisation du foncier, car elle ne permet ni
didentifier les propritaires fonciers pour les soumettre leurs responsabilits
ni la facilitation aux oprateurs publics de raliser lintrt public.
La succession des hritiers, constitue un vrai frein la mobilisation du foncier,
car elle ne permet ni didentifier les propritaires fonciers, ni la facilitation aux
oprateurs publics de raliser lintrt public.
Une grande partie du foncier se trouve frappe par le phnomne dindivision,
caractre qui sest rpercut ngativement la fois sur la concertation et la mise
en uvre des POS, ce qui rend les propritaires fonciers ainsi que le parcellaire
foncier inconnus.
Les propritaires prfrent raliser des mutations foncires en forme de sous
seing privs, afin de schapper la fiscalit. Cela
encourage le
dveloppement dun march foncier informel dont les consquences
sont traduites par lurbanisation illicite, en offrant aux constructeurs illicites la
possibilit davoir une pice de sous seing prive justifiant la proprit, assure
par les crivains publics, ces pratiques illgales sont lorigine de la formation
des quartiers entiers.
231
Deuxime Partie
Chapitre V
On peut dire que malgr llaboration des instruments damnagement et

durbanisme dans la ville de Batna, les interventions sur le tissus urbains restent
ponctuelles et non pas gnrales vu la nature juridique priv des terrains qui fait
obstacle. La ville de Batna est confronte la problmatique du foncier et surtout la
proprit foncire priv qui reprsente le plus grand problme qui a conduit donner
cette situation urbaine actuelle en labsence dune opration srieuse et efficace du
cadastre.
La mauvaise prise en charge des aspects conomiques des procdures foncires
dans les plans damnagement et durbanisme PDAU et POS, avait constitu un frein
quant la mobilisation de cette ressource dans la ville de Batna.
Le recours exagr et exclusif aux terrains publics pour la mise en uvre
des POS ,cela a t confirme par la comparaison du rle assur par le pouvoir local au
niveau du nouveau pole urbain (cas des POS 1, 2,3 et 4 HAMLA) dont la nature
juridique est domaniale et celui qui a t totalement absent au niveau des POS
priphrique de la commune de Batna.
Cette analyse nous a permis de choisir un POS reprsentatif de lensemble des
POS labors et approuvs. Le choix est bas sur le degr de pertinence par rapport
nos objectifs de recherche. Ce dernier est confronte beaucoup de problme en plus
quil est rvlateur de plusieurs paramtre cachs. Il sagit du pos n02 Evitement sud
que nous allons aborder dans les chapitres qui suivent.
232
CHAPITRE VI:
APPROCHES PERTINENTES ET
POSITIONNEMENT
EPISTEMOLOGIQUE
Deuxime Partie
Chapitre VI
Introduction
Pour parvenir vrifier et concrtiser notre hypothse il est primordial de
Choisir soigneusement la mthode, ou les mthodes scientifiques adquates.
Ce chapitre est consacr au cadre mthodologique de la recherche. On exposant
les diffrentes mthodes qui ont t appliques dans le domaine gnral de
larchitecture et de lurbanisme par les chercheurs, nous pouvons choisir la mthode
qui convient
notre sujet de recherche en justifiant notre positionnement
pistmologique.
La mthode rpond la question du comment atteindre les objectifs tandis
que les techniques indiquent par quel moyen.
La dfinition du problme de recherche envisag amnera opter pour une mthode
utiliser. On va sorienter vers lutilisation dune technique pour aller recueillir des
donnes dans la ralit.
Le chapitre aborde la mthode dapproche et techniques utilises dans le cadre
de cette recherche.il sagit de la mthode denqute avec les deux techniques : le
questionnaire et lentrevue de recherche.
Ainsi ce chapitre est consacr lexplication de la mthode denqute et ses
techniques pour collecter les donnes ncessaires pour notre sujet de recherche, ainsi
que les tapes suivre pour traiter et interprter les rsultats obtenus, ce qui va
permettre de confirmer ou dinfirmer notre hypothse de recherche.
Ensuite une partie du chapitre est consacre au questionnaire et les diffrentes
tapes de sa prparation entre autre lchantillonnage et la dtermination de sa taille.
234
Deuxime Partie
Chapitre VI
1-LA METHODE
Le mot mthode nest pas un terme univoque en science (Grawitz 1986).Son
emploi saccompagne habituellement dun adjectif qui spcifie de quelle mthode il
sagit : mthode exprimentale, mthode historique, mthode denqute .pour nen
nommer que quelques-unes.154 Le mot mthode peut se rapporter une faon
denvisager et dorganiser la recherche
2-LA METHODE CHOISIE : LA METHODE DENQUETE
La mthode denqute se situe habituellement dans le temps prsent .elle
permet dtudier les faons de faire, de penser ou de sentir des populations.
Lenqute est une mthode de recherche de plus en plus utilise dans les tudes qui
touchent de prs ou de loin la question de lespace. Elle permet de recueillir et
danalyser des donnes lies la ville. En raison de cette diversit dintrt, on peut
lutiliser comme mthode de notre recherche.
Lenqute peut tre qualitative ou quantitative. Ceux sont deux mthodologies
de recueils des donnes qui reposent sur des objectifs diffrents. Lenqute
quantitative cherche mesurer les phnomnes, lenqute qualitative cherche en
spcifier la nature.
La premire est centres sur les processus, la seconde sur les contenus ; ces
deux dmarches ne sopposent pas mais sont complmentaires.
Ce sont les buts de chaque enqute particulire qui dtermineront si ltude sera
plutt descriptive, comme dans les sondages dopinion, classificatrice, comme dans les
recensements, explicative comme dans le questionnaire, ou comprhensive, comme
dans lentrevue ou de lobservation en situation. La mthode denqute a la vise
multiple selon le but de la recherche.155
Observation
Phnomne directement en
Situation
Contrainte faible
154
155
Entretien
point de vue sur
le phnomne
Questionnaire
positions sur une
dimension du phnomne
contrainte forte
Maurice Angers .Initiation pratique la mthodologie des sciences humaines .Casbah Edition .P58
Idem 154
235
Deuxime Partie
Chapitre VI
Les objets de la mthode denqute sont le phnomne de population.

Comme la mthode sapplique gnralement de vastes groupes dindividus. La
mthode denqute procde souvent par chantillonnage ou slection dune partie
seulement de cette population.
Les techniques
Les moyens utiliss pour la mthode denqute sont diverses techniques de
collecte de donnes. Le choix des techniques denqute est dfinit en fonction des
objectifs et du type de donnes que lon souhaite recueillir.
Nous nous intressons deux techniques : le questionnaire et lentretien. Chacune de
ces techniques poursuit des objectifs diffrents et produit des donnes qui clairent
dune manire particulire les phnomnes tudis
Les techniques de recherche sont les moyens qui permettent daller recueillir
des donnes dans la ralit. Les techniques indiquent comment accder aux
informations que cet objet (population) est susceptible de fournir.
Relativement notre sujet de recherche nous avons opt pour le questionnaire
et lentrevue de recherche. A chaque technique correspond un instrument de collecte
de donnes.
TECHNIQUE DE RECHERCHE
INSTRUMENT DE COLLECTE DES DONNEES
LE QUESTIONNAIRE
LENTREVUE DE RECHERCHE
LE FORMULAIRE DE QUESTIONS
LE SCHEMA DENTREVUE
Tableau.24 : Techniques de recherche adoptes.

Source : Cours de mthodologie Dr Farhi .A
2.1-ENQUETE PAR QUESTIONNAIRE
2.1.1- DEFINITION DU QUESTIONNAIRE
Les questionnaires consistent recueillir des ractions (rponses) des stimuli
(les questions).Il sagit de crer une situation o le sujet devra se prononcer sur un
phnomne selon des modalits prvues et fixes .Les questions sont donc trs
prcises, et les possibilits de rponses dlimites lavance. Ces questions et ces
rponses sont prvues en fonction de lhypothse quon cherche vrifier. Les
donnes produites sont souvent des scores (donnes discursives standardises donc
transformables en chiffres).
Le questionnaire est un outil mthodologique compos dune srie de questions
senchainant de manire structure. Il permet la collecte mthodique dinformations
dans le cadre dune enqute, de faon directe ou par lintermdiaire dun enquteur. Il
236
Deuxime Partie
Chapitre VI
vise la vrification de lhypothse thorique. Il permet dobtenir des renseignements

quantitatifs ou qualitatifs, prcis et exploitables, souvent prsents sous forme de
tableaux ou graphiques.
Pour atteindre les objectifs fixs, nous nous sommes appuys sur des :
-Des questions simples et importantes qui slectionnent nos principales
interrogations sur le constat dune situation.
-Des questions qui sont rdiges dans un vocabulaire simple et facilement
comprhensible dans les deux langues franais et arabe.
Les formulaires sont structurs de la manire suivante :
Prsentation rapide du thme de lenqute en rassurant les rpondants sur
lanonymat.
Questions concernant quelques informations personnelles des rpondants.
Questions relatives au mode dacquisition de la parcelle et les dmarches
administratives poursuivies avant, en cours et aprs lachvement de la
construction.
Une question sur le niveau de satisfaction des rpondants sur le tissu urbain
produit et sur laspect architecturale et urbain de ltat actuel.
2.1.2- LA PREPARATION DU QUESTIONNAIRE
Cest une tape importante qui conditionne la validit de notre hypothse de
recherche, il sagit de dcrire comment il a t construit, la structure des formulaires
et les types de questions adoptes. Lenqute par questionnaire est une voie de
recherche trs efficace pour obtenir des informations.
Concernant notre sujet de recherche, le questionnaire complte les informations
et permet la confirmation ou linfirmation du lien entre la non application des
instruments durbanisme et les propritaires fonciers par lanalyse et linterprtation
des donnes collectes.
Avant de distribuer les formulaires aux enquts, un test permet de Valider les
choix effectus dans le cadre de ltude.
Il sagit pour notre cas dun questionnaire auto administr, distribu aux domiciles des
enquts.la vrification et la validation des formulaires se fera juste aprs leurs
rcuprations.
2.1.3-LE QUESTIONNAIRE AUTO ADMINISTRE
Il consiste distribuer les questionnaires, cest--dire donner chaque
informateur un formulaire de question remplir.
237
Deuxime Partie
Chapitre VI
2.1.4-LA CONSTRUCTION DU FORMULAIRE DE QUESTION

Le formulaire de questions, cest linstrument du questionnaire, on la construit
laide de questions ouvertes et fermes bases sur lanalyse conceptuelle et en
suivant certaines rgles pour viter les erreurs dans leurs formulations et dans les
choix de rponses proposes.
Il faut tenir compte de :
- Disposition gnrale dans un formulaire
- Leur agencement
- La prsentation
- La validation du questionnaire
2.1.5-LORIGINE DES CONSTRUCTIONS
Les questions ont t construites laide des indicateurs que lanalyse
conceptuelle a permis de dgager. Chaque indicateur a donn lieu la formulation
dune question ou plus.
Chaque partie du formulaire de questions correspond un concept de
lhypothse.
2.1.6-LES MODELES DE QUESTIONS UTILISEES
Le formulaire de questions est essentiellement compos :
De questions fermes qui demande une rponse particulire lenqut. Deux
sortes de questions fermes ont t utilises notamment :
La question choix unique ou la question dichotomique qui oblige lenqut
choisir entre deux rponses (oui et non)
La question choix multiple qui offre un ventail de rponses. En ajoutant une
rubrique autre (prciser).
La question ouverte qui est utilise dune faon limite c'est--dire une seule
question la fin du formulaire de question.
2.1.7-La formulation des questions
- Chaque question ne doit contenir quune ide.
- On a essay dviter les questions ambiges.
- Chaque question doit tre rdige en termes neutres pour ne pas influencer
lenqut.
- Les termes doivent tre simples et viter le vocabulaire spcialise ou abstrait.
- En rdigeant chaque question, on a employ des termes faisant partie du
vocabulaire de la population vise.
- Il ne faut pas utiliser de sigle dans une question, mais nommer la chose.
238
Deuxime Partie
-
Chapitre VI
Chaque question doit tre courte pour viter les incomprhensions.

Chaque question doit tre claire pour viter limprcision.
Il ne faut pas demander aux enquts des informations prcises sur des
situations ou des opinions qui sloignent trop du prsent.
Rgles suivre
Une seule ide par question
Des termes neutres
Des termes simples
La brivet
La clart
La vraisemblance
Erreurs viter
Lambigit
La suggestion et la culpabilit
Linadquation
Lincomprhension
Limprcision
Lintention,
lanticipation
mmorisation excessive
et
la
Tableau.25 : Les rgles suivre et les erreurs viter dans la formulation dune question
Source : Cours de mthodologie Dr Farhi .A

2.2-LECHANTIONNAGE
2.2.1-DELIMITATION DE LA POPULATION
Cette tape consiste dterminer lchantillon de la population interroger.
Il faut dterminer la population mre pour tre en mesure dinterroger un chantillon
fiable et reprsentatif.
La phase de la slection des lments de la population devant constituer
lchantillon est une phase importante de la recherche. Cest pourquoi la lumire de
la dfinition du problme et de critre particuliers, on doit trs prcisment dlimiter
la population vise, choisir avec soin lchantillonnage auquel on procdera et
dterminer la taille de lchantillon ncessaire .On a choisit lchantillonnage
probabiliste, car il permet destimer le degr de reprsentativit de lchantillon par
rapport la population dont il est extrait.
Pour choisir un type dchantillonnage particulier, il faut dabord revenir la
dfinition du problme .Celui ci peut exiger un chantillonnage probabiliste si
lobjectif est de gnraliser les rsultats toute la population. On pourra raliser
lenqute auprs dun chantillon de la population qui devra tre reprsentatif, en
dterminant la taille de lchantillon.
Comme nous avons pralablement slectionn un Plan doccupation des sols
(POS) reprsentatif des instruments durbanisme, il sagit donc de dterminer un
chantillon de population reprsentatif relatif au POS .Il est impratif de ninterroger
que les chefs de mnage (homme ou femme).
239
Deuxime Partie
Chapitre VI
Notre enqute est effectue sur un sous ensemble de la population mre qui
reprsente les habitants du POS n02 Evitement sud, vu le nombre important de la
population.
2.3-LENTREVU DE RECHERCHE
Lentretien consiste solliciter des discours concernant un phnomne de la
part de ceux qui en sont les acteurs ou les tmoins. On interroge directement les sujets,
en contraignant le moins possible leurs possibilits de rponse (questions large, temps
dinterrogation long, encouragement se confier).On engage dans ce cadre une
communication qui a pour but de recueillir des informations particulires : le point de
vue du sujet sur un phnomne. Les donnes produites sont des discours, des histoires
qui concernent lensemble de lexprience qu le sujet du phnomne tudi.
Cest une technique directe utilise pour interroger des individus isolment. Il
vise faire parler en profondeur les enquts. Nous essayerons de bien mener ce type
dinvestigation afin de pouvoir fournir des donnes qualitatives remarquables.
Dans lentrevue de recherche, on va se prsenter avec un schma de questions
aborder avec chaque enqut. On donne la personne interviewe la libert dlaborer
ses rponses sa guise, mais les sujets de discussion sont prtablis.
Les personnes interviewes sont choisies parce quelles correspondent des
caractristiques de populations tablies lavance pour les fins de sujet de recherche.
Etant donn la dure relativement longue de chaque entrevue de recherche, tant
donn le peu dindividus pouvant consquemment tre slectionns, tant donns aussi
le caractre personnel de chaque entretien, cette technique impose un chantillonnage
non probabiliste.
Ces derniers sont Compose des spcialistes ayant une relation dun cot avec
llaboration, lapprobation et le contrle de la rglementation des instruments
durbanisme et de lautre du foncier et sa gestion notamment la nature juridique priv
vis--vis de ces instruments.
Dans notre sujet de recherches ,il sagit des bureaux dtudes comme maitre de
luvre, de la DUC (Direction de lurbanisme et de construction ) comme maitre de
louvrage , de lAPC comme organisme charg de lapplication et du suivi des
instruments durbanisme ,Des agents de contrle de la rglementation (inspecteurs
durbanisme et agents habilits) et de lagence foncire comme gestionnaire et
rgulateur du foncier urbain .Elle est charge de grer le portefeuille foncier
communal, en plus dassister les organismes de la collectivit locale dans la
prparation, llaboration et la mise en uvre des instruments damnagement
durbanisme.
240
Deuxime Partie
Chapitre VI
2.3.1-LA CONSTRUCTION DE LENTREVUE DE RECHERCHE

Le schma dentrevue, cest linstrument de lentrevue de recherche. Il contient
toute les questions susceptibles dtre poses lors de la rencontre avec une personne
interviewe. Le schma renferme tout ce quon cherche savoir l gard de la
dfinition du problme de recherche. Comme La question ouverte sinscrit dans les
outils propres la recherche qualitative. On doit construire notre schma dentrevue
de recherche laide de questions ouvertes, on se basant sur lanalyse conceptuelle.
Une enqute approfondie, mene sous forme de questionnaire qui s'articule autour
d'une srie de questions ouvertes et directes, ds fois indirecte, un entretien individuel
ou group et un questionnement plus qualitatif que quantitatif.
2.4-ANALYSE ET INTERPRETATION
La dernire tape de lenqute prsente lanalyse et linterprtation des rsultats
des deux techniques appliques dans notre sujet de recherche : le questionnaire et
lentrevue de recherche qui sont des techniques directes qui produisent des donnes
primaires c'est--dire des informations qui nexiste pas auparavant
Lanalyse des rsultats ne peut sentamer quaprs la phase de dpouillement, et
le contrle continu des donnes. Les dclarations de nos interviews sont
rigoureusement analyses et synthtises.
241
Deuxime Partie
Chapitre VI
CONCLUSION
Le choix dune mthode danalyse semble ncessaire pour pouvoir rpondre
aux questions initialement poses et pour confirmer ou infirmer notre hypothse de
recherche. Relativement nos objectifs, nous avons choisi la mthode denqute qui
nous permettra davoir une rponse confirmative ou infirmative de notre hypothse de
recherche.
La mthode denqute est une procdure de recherche scientifique, en tant que
telle, elle doit rpondre aux critres que nous avons vu .Comme mthode, elle
correspond un ensemble organis doprations visant tablir des connaissances
gnralisables sur les phnomnes. Pour cela, on peut utiliser dans le cadre de cette
mthode, plusieurs techniques, selon les objectifs que poursuit la recherche et selon le
type de donnes que lon souhaite produire. Les principales diffrences entre les
diffrentes dmarches reposent sur la vise de connaissance (loi ou cas), le niveau du
phnomne vis (processus ou contenu) et la contrainte que lon veut imposer aux
sujets (qualitatif-quantitatif).
Relativement notre sujet de recherche nous avons opt pour le questionnaire
et lentrevue de recherche. A chaque technique correspond un instrument de collecte
de donnes.
Et pour plus dobjectivit de la recherche, on a opt pour la technique du
questionnaire. Lchantillonnage adopt pour lenqute est du type probabiliste, vu le
nombre important de la population concerne. Le questionnaire a t construit sur la
base de lanalyse conceptuelle, sa structure est base sur la technique de lentonnoir en
commenant par les questions gnrales aux questions particulires lobjet de
ltude. La plupart des questions sont fermes choix multiples. En plus de
lentrevue de recherche ou on va se prsenter avec un schma de questions aborder
avec chaque enqut. On donne la personne interviewe la libert dlaborer ses
rponses sa guise, mais les sujets de discussion sont prtablis.
242
CHAPITRE VII :
LINFLUENCE DE LA PROPRIETE
FONCIERE PRIVE SUR
LAPPLICATION DES
INSTRUMENTS DURBANISME
CAS DU POS N02 EVITEMENT
SUD BATNA
Deuxime Partie
Chapitre VII
INTRODUCTION
Le plan doccupation des sols est un document durbanisme tabli
conformment la loi n90/29 du 01dcembre 1990.Il propose travers les projets
urbains une rflexion perspective sur le dveloppement de la ville ou dune partie de
cette ville, dans un souci de maitrise formelle de lespace urbain crer ou
amliorer. Il est tabli conformment aux conditions du PDAU auquel il se rfre .Il
intervient au moyen des projets urbains sur laspect fonctionnel et formel de la ville .Il
dfinit les rgles de composition agrmentant une croissance urbaine sans distorsion,
ni dysfonctionnement.
Cette opration damnagement de lextension de la ville de Batna sinscrit
dans le cadre de cet instrument durbanisme et tente de mieux structurer lespace de la
ville en temps que chef lieu de wilaya au moyen dun dveloppement intgr, une
gestion rationnelle de lespace en rsolvant des problmes dont le propritaire priv
fabricant de ce cadre bti. Nous passerons dans ce chapitre une lecture critique en
matire dlaboration et de mise en uvre des instruments durbanisme notamment le
POS dont le dveloppement urbain a dpass toute prvision et planification urbaine,
suite bien entendu un besoin social pressant relatif aux contraintes dmographiques
(croissance et exode rural). Lexode rural qui a pes ngativement sur le cadre bti.
Afin de nous permette datteindre les objectifs de notre tude et de confirmer ou
affirmer notre hypothse, le choix du pos n02 a t fait dune manire raisonne. Le
contenu thorique de nos propos mrite dtre confront la ralit travers ltude
dun cas concrets, celui du pos n2 en loccurrence donc on va montrer travers un
exemple concret ou se dveloppe la spculation et le march immobilier informel sous
toutes ses formes. Le choix du pos tudier revient slectionner un cas dtude
choisi dune manire objective permettant de vrifier notre hypothse.
Le chapitre objet dtude sera consacr ltude dun pos de la ville de Batna
dont la nature juridique est prive et qui reprsente un chantillon pour dmontrer
lcart entre le volet thorique et le volet pratique. A travers ce chapitre, nous allons
suivre de prs la comparaison de la ralit du pos N 02 (Evitement Sud) qui
reprsente un chantillon avec tout lapport thorique en matire de rglementation
darchitecture et durbanisme, didentifier et de cerner les causes du non respect de
cet instruments durbanisme opposable aux tiers.
En premier lieu, il sagit de comparer entre ltude labore et approuve du
pos n02 et la ralit sur terrain. Tous les phnomnes observs sur terrain seront
interprts et qui traduisent le comportement du propritaire priv qui fait face
lapplication de lamnagement propos et rglement du POS comme instrument
244
Deuxime Partie
Chapitre VII
damnagement et durbanisme opposable aux tiers en labsence dun contrle

rigoureux sur terrain.
Nous avons choisi un cas dtude dont les principales difficults de gestion
urbaine se traduisent par de graves atteintes aux rgles durbanisme et au patrimoine
foncier dont le propritaire priv est lacteur principale.
1-PRESENTATION DU POS N02-EVITEMENT SUD BATNA
Malgr la saturation du site urbain, la ville de Batna dispose dimportantes
disponibilits foncires relevant du statut juridique priv qui peuvent rpondre aux
besoins en terrains urbanisables.
Lintervention programme par le P.D.A.U concernant le P.O.S n02 est
lamnagement dune zone dextension pour le court et moyen terme. Le POS objet
dtude a t initi en 1998 et sa date dapprobation en 2001.
Cest dans ce contexte que le Bureau dtudes conomiques et techniques de
Batna (BE ETB ) sest vu confi une opration damnagement dans le cadre dune
tude dun plan doccupation du sol n02 dans le but de soulager la ville de Batna par
un programme dquipements qui prendra en charge les dficits de la ville ,des
quartiers limitrophes ZHUN et du POS lui mme .En plus de a il a t initi dans le
but de faire face et stopper les constructions illicites qui commence se prolifrer et
dviter darriver des cits dortoirs en habitat individuel dpourvu des quipements
de premire ncessit ,despace verts, daire de jeux..Etc.
Le pos est en prsence dimportantes servitudes, ce qui constitue de srieuses
contraintes pour lurbanisation. Le pos est traverse par des servitudes quont peut
dfinir comme tant des limites dictes essentiellement par des exigences de scurit,
dhygine, de salubrit et de confort.
Autant de facteurs favorisant la dgradation progressive de laire dtude et du
cadre de vie des habitants du POS.
1-1.SITUATION
Le pos est situe au sud de la ville de Batna, limit par :

Au Nord par la voie dvitement qui est devenue actuellement une double voie
trs dynamique.
A lEst par le POS n 03
A lOuest par des constructions individuelles
Au Sud par le foret ICHALI
245
Deuxime Partie
Chapitre VII
Carte 13: situation du plan doccupation des sols POS Evitement-sud

Batna
Source : rvision
PDAU Batna + traitement de lauteur 2012
246
Deuxime Partie
Chapitre VII
2-CRITERES DE CHOIX DU POS N02-EVITEMENT SUD BATNA

Le plan doccupation des sols POS n02 (vitement sud) dune superficie de :
193,30 hectares. Approuv en date du 13/01/2001. Ds sa date le POS attend sa mise
en uvre et son application .Ce dernier est confronte beaucoup de problme
notamment :
-Ncessit de raliser une protection des inondations.
-linexistence dun rejet des eaux uses.
-des avis des services manant de la DHW (direction dhydraulique de wilaya)
-Une sur densification en habitat individuel est un problme qui se pose avec
une grande acquitt dans laire dtude qui subit une consommation de lespace.
Un grand malaise rgne dans laire dtude notamment :
Dtournement dusage.
Spculation foncire.
Extension abusive et sur densification.
Manque incontestable en matire dquipements.
Une surconsommation de terrains urbanisables.
La dsarticulation des fonctions et structures urbaines.
Des constructions en masse pour rpondre des besoins urgents sans
aucun respect du paysage urbain.
Un cadre bti constitu de constructions sans rfrence architecturale formes
varies difies sans respect des servitudes. Donnant ainsi laspect de lternel
chantier. Ces constructions ne sont pas acheves en plus de labsence de la voirie,
lclairage, lespace vert, des aires de jeuxEtc.
247
Deuxime Partie
Chapitre VII
Carte.14 : plan du POS n02 vitement-sud Batna durant son laboration

Source : Maitre de luvre bureau dtude conomique et technique
de la wilaya de Batna
248
Deuxime Partie
Chapitre VII
3-GENESE DE LELABORATION DU PLAN DOCCUPATION DU SOL POS

N02 EVITEMENT SUD DE LA VILLE DE BATNA
Ltude approuv du pos a rflchie galement amliorer le cadre bti existant
et rsoudre tous les problmes expos prcdemment qui greffent le POS et a
rflchi galement trouver des solutions vis--vis des terrains vendus dans le cadre
de coopratives immobilires et ce par de meilleures Prestations au niveau des
quipements ,de voiries et des rseaux divers ,despace vert ,daire de jeux .Et en
prvoyant une mixit entre habitat individuel et collectif.
Cette dmarche ne peut tre en consquence que pluridisciplinaire et
dynamique, Cest--dire se concevoir depuis la phase stratgique jusqu la phase
finale en passant par les phases : danalyse, de conception oprationnelle et
damnagement, rglementaire, et de ralisation.
Toutes ces phases sont lies et interdpendantes. Lobjectif majeur dune telle
dmarche est de permettre la matrise et la gestion des volutions tout au long du
processus de transformation de lespace, cest--dire jusquau stade final du vcu par
les habitants et les usagers .ltude du POS est compose de trois phases :
Phase 1 : analyse de ltat de fait et programmation
Phase 2 : variantes damnagements
Phase 3 : le rglement
Linstrument une fois labor est en effet soumis une procdure dapprobation
trs complexe et dont les objectifs apparent sont linformation et la participation de
tous les membres administratifs chargs de la gestion de lespace (urbanisme,
transport, distribution deau, dnergie, etc...)Comme prvus par la rglementation.
Il sagit par ailleurs, dun travail multidisciplinaire qui interpelle plusieurs
spcialistes la fois : les urbanistes, les architectes, les sociologues, les dmographes,
les conomistes, les historiens, les gographes, les gologues, les gotechniciens, les
hydrauliciens, les ingnieurs en voiries et rseaux divers, etc., pour ne citer que
ceux l. Sans oublier bien sr les gestionnaires de la ville (les collectivits locales et
ladministration) et les premiers concerns c'est--dire les propritaires.
Le nombre dhabitants prvu dans le cadre de la programmation durant la
premire phase est de : 13050 habitants.
Le nombre de logements programm est de : 2175 logements
249
Deuxime Partie
Chapitre VII
3.1-PROGRAMME GLOBAL DU POS

3.1.1--HABITAT
1-Habitat individuel : 1947 logements
2-Habitat collectif : 228 logements
3.1.2-LES EQUIPEMENTS
1-Recette de douane
3- Ecole fondamentale 3eme cycle
5-Terrain de sports
7-Centre commercial
9-Bloc administratif
11-Antenne
13-Centre culturel
5-Unit de soins
17-Locaux de commerce
19-Protection civile
21-Central tlphonique
2-Ecole fondamentale 1er et 2eme cycles

4-Maison de jeunes
6-Crche et jardin denfants
8-Mosque
10-Sret urbaine
12-Antenne P.T.T
14-Lyce1
16-Polyclinique
18-Parc urbain
20-Placette
3.1.3-ZONE DINVESTISSEMENT
3.2-LA DIVISION DU POS EN ZONES HOMOGENES
Le P.O.S. est divis en 3 zones homognes.
3.2.1-Une zone urbanise restructurer :
Cette zone concerne le primtre urbanis. Elle est constitue essentiellement
de lhabitat individuel. Sa superficie slve : 43.13 hectares.
Cette zone est compose de constructions illicites sans rseau viaire. Un
programme dhabitat individuel et dquipements est prvu dans cette zone savoir :
HABITAT INDIVIDUEL : 560 logements.
Equipements :
Parc urbain de quartier
Locaux de commerce
Ecole fondamentale 1er et 2eme cycle
3.2.2-Une zone mixte amnager : (habitat et quipements)
Cest la zone qui englobe le secteur urbaniser. Le programme retenu (habitat
et quipement) dans le cadre du P.D.A.U lui confre un caractre mixte dominance
dhabitat individuel. Lhabitat collectif a t propos dans le cadre du P.O.S pour
briser la monotonie de lhabitat individuel et prolonger le boulevard K L existant.
Cette zone couvre une superficie de 149 hectares avec un programme dquipement
important qui dpasse largement le cadre fonctionnel du P.O.S, car il prend en charge
le dficit de la Z.H.U.N et des quartiers avoisinants.
250
Deuxime Partie
Chapitre VII
Les quipements proposs dans cette zone

1-Recette de douane
2-Ecole fondamentale 1er et 2eme cycles
3- Ecole fondamentale 3eme cycle
4-Maison de jeunes
5-Terrain de sports
7-Centre commercia
8-Mosque
9-Bloc administratif
10-Sret urbaine
11-Antenne
12-Antenne P.T.T
13-Centre culturel
14-Lyce
15-Unit de soins
16-Polyclinique
17-Sret urbaine
19-Protection civile
20-Placette
21-Central tlphonique
La localisation des quipements est fonction des besoins en espace et des
bonnes conditions daccessibilit. Ces quipements doivent saffirmer vigoureusement
en tant que tels car ils sont appels devenir des ples structurants autour desquels
sarticulera une partie de la vie des quartiers priphriques (ZHU.N, TAMACHIT
etc..)
Le programme dhabitat programm est de :
-228 logements collectifs
-1387 logements individuels.
3.2.3-Zone dinvestissement :
Cette zone couvre une superficie de : 1,13 hectares. Le programme retenu dans
cette zone qui a t propose par le P.D.A.U sont des lots de 1000 m2. Lactivit
permise est celle relative la station service existante notamment lexpertise et le
contrle des vhicules.
REPARTITION DES SURFACES DU P.O.S APPROUVE
Superficie totale : 193.30 Hectares
Habitat
Individuel
Equipeme
nt
Collectif
Nbr
Sup
Nbr
1947
73.80
228
S
up
7.
15
N
br
Voirie
Sup
(Ha)
Superficie (Ha)
prima
ire
30
22.97
Espace vert
boulevar
d
4.84 7.57
superficie(Ha)
secondair
e
tertiaire
15.95
7.04
1405
1
Zone
Dinve
stissem
ent
Superfi
cie(Ha)
servitudes
1.13
38.34
superficie(H
a)
Tableau.26 : Rpartition des surfaces du POS approuv

Source : BEETBATNA Rglement du POS approuv
251
Deuxime Partie
Chapitre VII
Carte.15 : plan rglementaire approuv du POS n02

vitement-sud Batna
Source : Maitre de luvre bureau dtude conomique et technique
de la wilaya de Batna
252
Deuxime Partie
Chapitre VII
3.3-LES ETAPES PROPOSEES POUR LA MISE EN UVRE ET

APPLICATION DU P.O.S
3.3.1-ECHEANCIES DE REALISATION
La ncessit dune programmation judicieuse par ordre de priorit savre
ncessaire tant donn que le P.O.S consiste matrialiser une option damnagement
sur un site. Pour cela, trois tapes sont proposes :
PREMIERE ETAPE
Protection du site par la prise en charge des eaux pluviales en provenance de la
zone sud-ouest et de la zone amnage par la ralisation du canal de protection.
Ramnagement du foss existant.
Ralisation du rseau principal dAE.P
Ralisation du rseau principal dassainissement.
Matrialisation des couloirs servitudes (conduite de gaz, lectricit, oued, canal
de protection, voie dvitement.
Intervention sur le tissu existant (Z.R) par :
La restructuration de lhabitat illicite existant par une structure urbaine : par le
trac des voies et des rseaux et la dlimitation des espaces rservs pour les
quipements, le parc urbain de quartier.
La protection de laire dtude des eaux pluviales et la viabilisation des grands
axes.
DEUXIEME ETAPE
Intervention sur la zone mixte amnager (ZA) par :
ETAPE A
Cration daxes de composition urbaine par le trac et la ralisation des
boulevards, des voies secondaires et de la nouvelle voie de contournement.
Dlimitation des espaces rservs pour lhabitat individuel, les quipements et
lhabitat collectif.
ETAPE B
La ralisation du programme dhabitat et dquipements par priorit.
Habitat individuel.
Habitat collectif.
Les quipements seront raliss en parallle et suivant les ncessites (voir
tableau ci-dessous).
253
Deuxime Partie
DESIGNATION
Ecole fondamentale
(1er et 2eme cycle)
Ecole fondamentale
(3me cycle)
-Lyce
-Unit de soins
-Locaux de commerce
-Mosque
-Centre culturel
-Centre commercial
-Parc urbain de quartier
-Antenne APC
-Antenne PTT
-Terrain de sport
-Polyclinique
-Crche et jardin denfants
-Protection civil
-Suret urbaine
-Bloc administratif
(multifonctionnel)
-Recette de douane
Chapitre VII
ECHEANCIER
DINTERVENTION
Cour terme*
Cour terme*
OBSERVATION
1re priorit *
2me priorit
3me priorit ***
Cour terme*
Cour terme**
Cour terme***
moyen terme**
court terme*
moyen terme**
moyen terme**
moyen terme**
moyen terme**
moyen terme**
moyen terme*
moyen terme*
moyen terme*
moyen terme**
moyen terme***
moyen terme***
Tableau .27 : Les chances de ralisation des quipements

proposs par le POS
Source : Auteur (2012)-enqute auprs du maitre de luvre charg de llaboration
du POS-BEETBATNA
ETAPE C
Le Traitement des couloirs de servitude.
TROISIEME ETAPE : la zone dinvestissement :
- Viabilisation de la zone.
- Mise en uvre des lots usage de bureau.
N.B : Lamnagement des espaces verts, des placettes, des parkings et des aires de
jeux doit tre pris en charge dans chaque tape de ralisation.
254
Deuxime Partie
Chapitre VII
3.3.2-IDENTIFICATION ET EVALUATION FINANCIERE DU PROJET

LA VOIRIE
Dsignation
Voies
primaires
Boulevards
Voies
secondaires
Voies
tertiaires
Longueur
(ML
4847,56
Montant (DA)
A la charge
38.780.480,00
4736,61
42.629.490,00
De ltat
(DTP)
ltat (DTP)
19948,27
159.586.160,00 Collectivits
locales
40.241.800,00 Promoteurs
10060,45
Source de
financement
sectoriel
sectoriel
PCD (APC)
OPGI-EPLF
AFI-Priv
(cooprateurs)
Tableau .28 : Evaluation financire de la voirie

du POS
LE RESEAU DAEP
La Ralisation dun rservoir de 1000 m3 la charge de ltat valu :
17.000.000,00 DA
Dsignation
Rseau
primaires
Rseau
secondaires
Rseau
tertiaires
Longueur Montant (DA)

(ML
11450,00 34.350.000,00
6200,00
14.880.000,00
9000,00
13.500.000,00
A la charge
De ltat
(DHW)
Collectivits
locales
Promoteurs
Source de
financement
Sectoriel
(DHW)
Sectoriel
(DHW)
OPGI-EPLF
AFI-Priv
(cooprateurs)
Tableau .29 : Evaluation financire du rseau dAEP

du POS
255
Deuxime Partie
Chapitre VII
LE RESEAU DASSAINISSEMENT
Ralisation dun canal de protection de 1650,00 ML la charge de ltat valu
: 2.475.000,00 DA
Dsignation
Rseau
primaires
Rseau
secondaires
Rseau
tertiaires
Longueur Montant (DA)

(ML
4000,00
10.400.000,00
9000,00
15.300.000,00
9000,00
10.800.000,00
A la charge
De ltat
(DHW)
Collectivits
locales
(DHW)
Promoteurs
Source de
financement
Sectoriel
(DHW)
Sectoriel
OPGI-EPLF
AFI-Priv
(cooprateurs)
Tableau .30 : Evaluation financire du rseau dassainissement

du POS
Tableau rcapitulatif de la viabilisation :
DESIGNATION
Voirie
A.E.P
Assainissement
Montant global :
MONTANT (DA)
281.237.930,00 DA
79.730.000,00 DA
38.975.000,00 DA
399.942.930,00 DA
Tableau .31 : montant global de la viabilisation du POS

du POS
256
Deuxime Partie
Chapitre VII
4-ETUDE ANALYTIQUE DE LETAT ACTUEL DU PLAN DOCCUPATION

DES SOLS POS N02 Evitement Sud -BATNA (ANALYSE ET
INTERPRETATION DES RESULTATS DE LENQUETE)
Des visites prliminaires au POS ont permis de sadapter au milieu, et durant
lesquelles des notes enregistres ont servi comme base pour notre recherche.
Le volume important et le rythme acclr du lancement des constructions
individuelles ont gnre un souci flagrant de la quantit au dtriment de la qualit
des productions. Les quipements mme de premire ncessit, Lespace vert et les
aires de jeux sont loin dtre des espaces dsirs pour ces propritaires.
Lhabitat individuel consommateur du foncier de par ces caractristiques
urbanistiques sappuie sur un dveloppement horizontal. Une Consommation
despaces un rythme trs acclr malgr que Lassiette foncire fait cruellement
dfaut.
Par consquent, un chaos urbain a investi le POS cas dtude. Un paysage laid
fait de bton des vues interminables de garages, de parc pour fabrication ou vente de
matriaux, des habitations individuelles en talement et extension, un manque
considrable des espaces urbains qui forment lenvironnement.
Le propritaire foncier redessine et remodle le POS comme instrument
durbanisme soit de manire directe ou indirecte. Il est, en fait, un acteur
incontournable dans la production de lespace urbain car il dtient le sol la cl de la
mise en uvre de tout projet de dveloppement urbain.
Afin de nous permettre de bien mener notre enqute, le POS cas dtude sera
divis en deux zones notamment la zone A et la zone B.
257
Deuxime Partie
Chapitre VII
Carte 16. : Plan de ltat actuel du pos n :02 vitement sud Batna
ZONE A+ZONE B
Source .Auteur 2012
258
Deuxime Partie
Chapitre VII
LA ZONE A
LHABITAT ILLICITE
Dune superficie de 57.33 Hectares ce qui reprsente 29,65 / de laire dtude.
Cette zone reprsente le premier comportement du propritaire foncier loin de ltude
approuv du pos en tant quinstrument durbanisme opposable aux tiers .cette zone est
caractrise par la concentration et lmergence des constructions illicites ou illgales.
Lhabitat illgal, en tant que forme spatiale non intgre un processus officiel.
Daprs lenqute effectue Les origines de lapparition de ces constructions
illicites, est fortement lie au phnomne de migration (lexode rural) et la crise du
logement. Les espaces au sein desquels sest dvelopp cet habitat informel,
matrialiss par les Constructions illicites, constitueront des noyaux dattraction des
flux migratoires de population externe la ville de BATNA.
259
Deuxime Partie
Chapitre VII
Carte 17 : ZONE A : Lhabitat illicite

Source .Auteur 2012
260
Deuxime Partie
Chapitre VII
LA ZONE B
LES COOPERATIVES
Cette zone est affecte 17 coopratives avec un nombre total de 6500 lots .Le
nombre total de la population de cette zone atteindra 39000 habitants. Ces
coopratives attendent jusqu' ce jour la dlivrance du permis de lotir afin de procder
aux affectations des parcelles.
Il est a not quune fois les coopratives achevaient le nombre totale de la
population du pos cas dtude atteindra 45979 habitants au lieu de 13050 habitants
programms par ltude labor et approuv du pos.
Comment cette population va vivre Sans aucuns quipements mme de
premire ncessit, sans aires de jeux, sans espace vert, etc. ?
Cest le deuxime acte du propritaire priv sur terrain donnant loccasion
un talement urbain caractris par lhabitat individuel consommateur du foncier. Ces
coopratives constituent un potentiel foncier important mritant donc dtre
reconsidrs et revaloriss. Ces coopratives sont galement associes une
consommation foncire trs leve. Cette dernire est le rsultat dune gestion foncire
non rationnelle.
Depuis 1995 et avant mme lanne la date de linitiation du PDAU en 1998,
et face aux problmes pressant en matire de logement, des terrains ont t vendus
dans le cadre de coopratives, pour permettre aux habitants dacqurir des maisons
individuelles. Malgr lexistence et la promulgation de la circulaire ministrielle
n5628 du 05/03/1983 encourageant la rduction des affectations individuelles
lintrieur des grandes agglomrations.
Ces coopratives dune surface de 135.97 hectares, ont t cres avant
llaboration du POS faisant contrainte pour lamnagement. Les prsidents des
coopratives ont ainsi pris en charge leurs terrains mais ils nont pas pu avoir leurs
permis de lotir jusqu' ce jour.
Une occupation anarchique des cooprative puisque nombreux sont ceux qui ont
dpasss leurs limites et se sont servis sur dautres parcelles (problme de limite
cadastrale).Daprs notre enqute, Ces coopratives projetes comme tache dhuile sur
des terrains privs empitant lune sur lautre en labsence de leurs traces sur terrain.
261
Deuxime Partie
Chapitre VII
COOPERATIVE
NOUR EL HOUDA
EL BEHDJA
THAZIRI
BYMARISTEN
ESSELEM
SONELGAZ
CPA
ETAHRIR
EL BADR
EL HOUDA
ESANAOUBAR EL BEHRI
M.EL AID EL KHALIFA
ITHOURER
EMEL EL DJAZEIR 1 ET2
BELLE VUE
EL DJAZAIR
SOLTANI
TOTAL : 6500 LOTS
ORIGINE DE LA PROPRIETE NOMBRE

DE LOTS
MAAREF +BOUCHEMHA
160
BOUCHEMHA
180
MAAREF
120
MAAREF
1300 lots
MAAREF
600 lots
MECHLEK
100
MECHLEK
120
MAAREF
650
MECHLEK
140
MAAREF+TOUATI+MECHLEK 980
BOUCHEMHA
100
MAAREF
100
120
MOUAFEK
180
BOUCHEMHA
100
TOUATI
160
TOUATI
1390
Tableau .32 : Tableau rcapitulatif des coopratives

Source : Auteur (2012)-rsultat de lenqute.
262
Deuxime Partie
Chapitre VII
Carte . 18: ZONE-B : Les coopratives

Source .Auteur 2012
263
Deuxime Partie
Chapitre VII
Toutes les coopratives sont menes dun dossier de permis de lotir labor par
des bureaux dtudes privs et tatique .Ces derniers sont dposs auprs des services
techniques de lAPC et attende jusqu' ce jour la dlivrance du permis de lotir.
Organisation spatiale des coopratives
On nous rfrons aux plan de chaque cooprative dun cot et de lensemble
de lautre cot, nous apercevons quil nexiste aucun principe dorganisation ni au
niveau des lments du bti, ni au niveau de lespace extrieur. Aucun souci de
composition urbanistique na t pris en compte dans ces coopratives et que Le seul
souci du propritaire est de vendre son terrain .Et pour les acqureurs c'est--dire les
prsidents des coopratives cest damnager le maximum et le plus grand nombre de
lots.
La composition de lensemble des coopratives est sans schma apparent, ne
vhiculant aucune lecture prcise et dfiant toute logique urbaine cest le dsordre
total.
Dans cet ordre desprit on ne retrouve ,ni la richesse et la convivialit des plans
traditionnels, ni lordre gomtrique des plan en damier des villes antiques ou des
villes classiques, ni les plans radioconcentrique ,ou linaire, on saperoit que mme
les fondements de la doctrine fonctionnaliste ont t oublis (lconomie de lespace
,la sparation des voie de circulation, le traitement des espaces extrieurs et
limportance de la verdure) .
Il faut penser beaucoup plus la qualit qua la quantit en amliorant
laspect urbanistique et architectural et non pas uniquement lopration
dassainissement et de permis de lotir. Une telle amlioration doit faire appel au
prsident des coopratives pour y participer par une prise de conscience et par la
conjugaison des mesures incitatives et motivantes. Ces coopratives ont vhicul une
consommation irrationnelle du foncier, urbanisation massive, sans respect daucune loi
de composition urbaine ou de structuration de lespace.
On considre que cet tat actuel est le rsultat du comportement du propritaire
priv provocant de grandes pertes en matire du foncier sans aucun respect des
instruments damnagement et durbanisme. A travers ces enqutes sur le terrain et ces
statistiques, nous avons voulu dmontrer et confirmer le non respect du plan
doccupation des sols comme instrument durbanisme opposable au tiers.
264
Deuxime Partie
Chapitre VII
Carte .19 : Plan du POS n02 vitement sud -BATNA aprs achvement
Source .Auteur 2012
265
Deuxime Partie
Chapitre VII
Ltude analytique et lenqute sera axe sur :

-Le paramtre social
-Le paramtre foncier .
-LOccupation du sol et typologie du cadre bti.
-Laspect rglementaire.
4.1-Le paramtre social
Notre enqute sur terrain nous a permis de recenser que le POS cas dtude
compte actuellement un nombre de 997 constructions, dont 700 constructions sont
habites soit 70/ du nombre de constructions existantes et 297 constructions non
habites c'est--dire en cours de construction, soit
30/ du nombre total des
constructions. Le nombre dhabitant atteindra 6979.
700
600
500
400
Constructions occupes
Constructions non occupes
300
200
100
0
Constructions
occupes
Constructions non
occupes
Figure.17 : Graphe des constructions occupes et non occupes

Source : enqute- Auteur (2012)
Comme le POS est en voie de constitution, notre enqute sur terrain nous a
permis de recenser actuellement que la population rsidente au pos est de 4900
habitants.
Les constructions prise comme cas dtude sont au nombre de 70 constructions
soit un pourcentage de 10/ de la totalit des constructions occupes.
En se basant sur la reprsentativit de lchantillon, nous pouvons dire que la
population est de 490 habitants rpartis en 70 familles.
266
Deuxime Partie
Chapitre VII
Nombre
dhabitant
Constructions en
2013(aprs
achvement)
Construction
occupes
Echantillon
Nombre de
constructions
Taux
doccupation par
logement
6979
997
7,00
4900
700
7,00
490
70
7,00
Tableau .33 : Choix de lchantillon

Source : Auteur (2012)-enqute
La tranche dge la plus dominante est comprise entre 42 et 68 ans. La majorit
des interrogs reprsente des personnes maries. Quant au nombre denfants par
mnage, il est situ beaucoup plus entre 3 et 5 ans .La dure de rsidence de plus de 10
ans pour la plupart des familles.
Lanalyse des activits conomiques et les branches socioprofessionnelles de
lchantillon choisi nous a permis de faire apparaitre que le taux de fonctionnaire est
trs important, il est de lordre de 66 /, cependant le reste est compos de
commerants, retrait et chmeurs. Donc la population du POS est de classe moyenne.
Profession
fonctionnaires
commerant
retrait
sans
total
Nombre
46
10
6
8
70
Pourcentage
66/
14/
9/
11/
100/
Tableau .34 : Classification des activits de la population de lchantillon

Daprs notre enqute sur terrain, lchantillon choisie nous a permis de faire
apparaitre que les habitants du POS sont des propritaires lordre de 100/.La
surface des constructions varient entre 140m2 et 300m2.
267
Deuxime Partie
Chapitre VII
4.2-Le paramtre foncier

Les propritaires fonciers, bien que mis lcart agissent sur lespace et
fabrique la ville de manire formelle ou informelle. Notre analyse a rvl trois types
de stratgies adopts par les propritaires fonciers vis--vis de cet instrument avant,
pendant, et aprs son approbation:
-La stratgie du lobbying : o les grands propritaires font pression sur lEtat pour
intgrer leurs terrains dans le primtre urbain. Ils participent dans la dfinition du
trac du PDAU. Lexemple le plus significatif est daprs ltude : la proprit
MAAREF
-La stratgie du fait accomplie : o les propritaires agissent sur lespace avant
lapprobation officielle de linstrument, ils crent des constructions de manire illicite
et mettent lEtat devant le fait accomplie, sachant que leurs constructions seront tt ou
tard rgularises et intgres dans le primtres urbain.
-La stratgie rglementaire : o le propritaire attend lapprobation du PDAU et
ralise une plus value sur sa proprit par un projet de cooprative. Il initie le projet et
demande lapprobation de ladministration qui lui dlivre un permis de lotir.
LA NATURE JURIDIQUE DU POS CAS DETUDE
Les informations recueillies de lenqute effectue rvle que le pos n02 a un
statut juridique priv dont les propritaires sont :
- Les propritaires - MECHLEK
-Les propritaires BOUCHEMHA
-Les propritaires-MAAREF
- Les propritaires-TOUATI
Il est a not que MAAREF est le propritaire foncier qui possde le plus de
terrains, Les autres propritaires par contre, taient de petits propritaires terriens.
Propritaire
MAAREF
BOUCHEMHA
MECHLEK
TOUATI
total
Surface (Hectares)
112.11
44,45
20,29
16,45
193,30
Pourcentage
58/
23/
10/
9/
100/
Tableau .35 : Les propritaires foncier et hritiers du POS

268
Deuxime Partie
Chapitre VII
les propritaires privs

BOUCHEMH
A
9%
MECHLEKE.
10%
TOUATI
23%
MAAREF.
58%
Figure 18:La Surface foncire de chaque propritaire

POS
Ces propritaires restitus dans leurs droits de proprit bouleversent le mode
de dveloppement de lespace urbain, sans respects linstrument durbanisme POS
soit par des actions formelles ou informelles. Ils initient sur leurs proprits des
projets, tissant des sociabilits entre les citoyens demandeurs et fabriquant dans
lillgalit des morceaux de ville. Cet tat de fait a induit une spculation foncire qui
a suscit une revalorisation et une hausse spculative du prix des sols.
Daprs notre enqute, Parmi les causes et les conditions qui ont pouss le
propritaire foncier vendre leurs terrains illicitement au march parallle sans respect
des instruments durbanisme et en consquence des quartiers entiers se sont crs en
parallle aux variantes rglementaires :
Les prix administrs qui ne reflte gure la valeur vnale des terrains.
La majorit des propritaires fonciers dans la ville de Batna ne possde pas
dactes de proprit et de pices officielles en cas dexpropriation des terrains
privs pour utilit public.
La lenteur de rgularisation des terrains verss aux rserves foncires.
Dans certain cas, des terrains affects un programme damnagement restent
sans application pour des dcennies tout en interdisant le propritaire priv de
son exploitation cause de lintrt public.
Dans le cas ou le propritaire priv accepte de cder son terrain pour lintrt
public, les autorits le soumis des procdures administratives complexe dans
le cas de la disponibilit financire .dans le cas contraire, le propritaire doit
attendre une longue dure sous prtexte du manque dune enveloppe financire
au niveau des APC.
269
Deuxime Partie
Chapitre VII
4.3-LOccupation du sol et La typologie du cadre bti

Lenqute entreprise, permet dtablir un constat sur laspect typologique du
cadre bti. Le type dhabitat constat au niveau du pos cas dtude est constitu
principalement dhabitation individuelle caractre rsidentielle de ce fait tout
lensemble urbain de laire dtude sinscrit du point de vue typologique dans un seul
type cest bien lhabitat individuel.
Le seul quipement recens au niveau du POS est une mosque qui stend sur
une superficie de 2900 m2.Ajoutant cela le POS offre des activits commerciales de
vente de matriaux de constructions intgres dans les constructions orientes vers la
double voie dvitements Sud. En plus des parcs pour fabrication des matriaux de
constructions.
Ainsi, les propritaires fonciers, mis lcart par les instruments durbanisme
ont particip, dans la fabrication de la ville et par leurs actions informelles et isoles
ont particip remodeler le primtre urbain fix.
Photos. 17: Typologie des constructions du POS

POS
270
Deuxime Partie
Chapitre VII
Typologie de
constructions
RDC
R+1
R+2
R+3
total
Nombre
Pourcentage
14
42
4
10
70
20/
60/
6/
14/
100/
Tableau.36 : Laspect typologique des constructions.

Source : Auteur (2012)-rsultat de lenqute.POS
la typologie des
constructions illicites
6%en R+2
14%en R+3
20%en
RDC
60%en R+1
Figure.19:La typologie des constructions du POS

.
POS
Cet tat spcifique est gnralement noy dans la multitude de styles
architecturaux adopts, de variations de formes produites, de diversit dans les
hauteurs (allant du simple RDC R+4), et de taux de finition. Ce qui donne une image
Subjective de chantiers ternels et une mosaque dhabitation produisant un paysage
incohrent.
Les propritaires des terrains procdent la vente des parcelles de terrain
donnant ainsi naissance des (lotissements) irrguliers et illicites. Ces constructions
par manque damnagement donnent limage de cits dhabitat informel, anarchique et
inesthtiques. Dautres parcelles sont affectes des parcs pour la production de
matriaux de construction entre autre le parpaing, le bton ..Quant aux autres
services le dplacement simpose.
Concernant les nouveaux logements construits, les habitants intgrent leurs
logements en empruntant des routes non construites et en demeurant dans un cadre
271
Deuxime Partie
Chapitre VII
urbain inexistant. La faade urbaine propose par le pos sous forme dquipements est
absente et remplace par des faades monotones des constructions illicites.
Figure 20:La faade urbaine entre le rglement du POS et la

ralit sur terrain.
.
POS
Photos.18 : Implantation de constructions illicites sur la double voie.

Daprs lenqute effectue, Les constructions choisies comme chantillon
nous ont permis didentifier les types suivants :
Elaboration des plans
Architectes
Maon
Propritaire
Propritaire +Maon
total
Nombre
8
20
7
35
70
Pourcentage
11/
29/
10/
50/
100/
Tableau.37: Llaboration des plans des constructions.

.
272
Deuxime Partie
Chapitre VII
Ainsi il nya que les 08/de lchantillon choisi qui ont consult lingnieur
pour le ferraillage de leurs constructions pour viter tout risque.
Nous remarquons que le citoyen rejette tous ce qui est rglementaire et prend la
place de larchitecte, de lingnieur et de ladministration.
Photos.19 : Constructions en cours.

.
LES ESPACES EXTERIEURS, LA VOIRIE ET RESEAU DIVERS

Daprs notre enqute sur terrain, Lextension des constructions illicites sest
faite au dtriment des espaces verts proposs par le plan doccupation des sols.
Les espaces rservs pour les espaces verts ont t appropris par les
propritaires terriens cltur et amnag en parc pour fabrication des matriaux de
constructions. En plus de labsence totale des espaces de jeux pour enfants et des aires
de stationnement.
Notre enqute concernant les espaces verts auprs des propritaires a permis
davoir les rsultats suivants :
Les espaces verts
Les terrains non
disponibles
Ne sont pas utiles
Manque dentretien
Cest la tache de
lAPC
Total
Nombre de cas
15
pourcentage
22/
5
10
40
7/
14/
57/
70
100/
Tableau .38 : Les espaces verts

273
Deuxime Partie
Chapitre VII
Photos.20 : Les espaces rservs pour espaces vert et aire de jeux.

Photos.21 : Absence des amnagements extrieurs

274
Deuxime Partie
Chapitre VII
Un autre problme qui greffe le cas dtude daprs notre enqute sur terrain
cest lamnagement extrieur, commencer par la voirie. Ces habitations nont
jamais eu de rseau viaire. Les RDC de maisons transformes en commerces et
particulirement la vente des matriaux de construction ce qui accentue le flux
importants mcanique.
Toutes les constructions sont dotes deau, dlectricit et de gaz malgr leurs
situations illgal. Comment ces propritaires ont pu bnficier de tous les rseaux ? le raccordement aux rseaux de gaz, dlectricit, de tlphone et deau loin de
lapplication de la rglementation encourage la dlinquance urbanistique.
La majorit des rpondants ont exprim un niveau dinsatisfaction relatif
lamnagement des espaces extrieurs traduit dans leurs remarques ventuelles par le
manque de certains espaces et amnagements les espaces verts et les espaces de jeux
amnags spcialement pour les enfants.
4.4-Laspect rglementaire
4.4.1- Le permis de construire
Le foncier(lacte de proprit ) est la principale condition permettant au
constructeur la possibilit davoir un permis de construire.
Les 87/des constructions de lchantillon choisis sont dans une situation irrgulire
vu la non possession dacte de proprit. Ces constructeurs possdent des actes sous
seing priv ou par des actes dans lindivision Cela sexplique et trouve sa rponse
travers notre enqute sur terrain.
Les constructions choisies comme chantillon nous ont permis aussi didentifier
les types suivant :
Permis de construire
Sans permis de
construire
Avec permis de
construire avant
lapprobation du POS
Avec permis de
construire aprs
lapprobation du POS
total
Nombre
61
Pourcentage
87/
9/
4/
70
100/
Tableau.39 : Lacquisition du permis de construire.

. Source : Auteur (2012)-rsultat de lenqute.
275
Deuxime Partie
Chapitre VII
A travers linterprtation du tableau ci dessus, la majorit et presque la totalit

de ces propritaires ne possdent pas de permis de construire. Pour eu cest une
simple formalit.
Ainsi des permis de construire ont t dlivr des propritaires lors de
llaboration du POS. Ce qui est en contradiction avec la rglementation des
Mme les constructions qui ont eu leurs permis de construire aprs
lapprobation ne sont pas conformes aux orientations et lamnagement du POS qui
est opposable aux tiers. Lexigence de son obtention pralable toute opration de
construction ou damnagement garantit le respect des dispositions des documents de
planification et de gestion urbaine notamment le POS comme instrument durbanisme.
Comment ces propritaires ont pu avoir leurs permis ?
Cette situation est non seulement le rsultat de la non application et du non
respect des instruments durbanisme par les propritaires foncier mais galement
labsence de contrle et de suivi. Nous essayerons de voir aussi comment
ladministration charge de la mise en uvre des instruments durbanisme est absente
dans lapplication des sanctions vis--vis de ces propritaires fonciers qui trouvent
toute la libert sur terrain.
Les infractions la lgislation et la rglementation en matire darchitecture et
durbanisme sont constates travers lexpansion du phnomne des constructions
illicites et le non respect des principes rglementaires de la construction et de
lurbanisme notamment le POS par les propritaires fonciers.
4.4.2-LES INFRACTIONS AUX REGLES DARCHITECTURE ET
DURBANISME ET SANCTIONS
-LE DECRET 94/07 DU 28 MAI 1994
Le droit de construire est attach la proprit du sol.il sexerce dans le respect
strict des dispositions lgislatives et rglementaires relatives loccupation et
lutilisation du sol. Ce droit est obligatoirement soumis au permis de lotir, de
construire ou de dmolir.
Les diffrentes infractions aux rgles durbanisme sont sanctionnes comme
suit :
-Non respect des servitudes.
-Absence de permis de construire.
276
Deuxime Partie
Chapitre VII
Constructions ralises sans respect des servitudes

Pour le cas dtude et daprs lenqute effectue nous avons pu recenser La
dmolition de quatre constructions dont linfraction est la construction sur une
conduite de refoulement.
Par contre et lors de notre enqute des constructions sont difies sur loued,
sous la haute tension, proximit du canal de protection et non pas t dmolies
Oued
Haute tension
Canal de protection
Photos.22 : Non respect des servitudes

-La loi 04/05 du 14 aout 2004
La rglementation dfinit les infractions objets de sanctions classes en deux
catgories :
Constructions ralises sans permis de construire
Lagent lgalement habilit constate linfraction en dressant un procs verbal
qui sera transmis au prsident de lAPC dans un dlai de 75 heures.
277
Deuxime Partie
Chapitre VII
Le prsident de lAPC prend un arrt de dmolition dans un dlai de 08 jours

compter de la date de remise du procs verbal. Aprs ce dlai le wali dcide la
dmolition de la construction dans un dlai de 30 jours.
Daprs notre enqute, peut de construction qui ont pu avoir Le permis de
construire est dune manire irrgulire. Puisque ces constructions ne sont pas
conforme avec les orientations et lamnagement du POS. Mme la ralisation de ces
constructions nest pas conforme aux permis de construire .Mme ces constructions
sont en tat dinfraction parce quelles sont ralises sans tenir compte des
prescriptions du permis de construire donc leurs sanctions tant la (dmolition
partielle ou totale de la construction).
Photos.23 : constructions sans permis de construire

Du moment que 87/ de ces constructions nont pas dacte de proprit et nont
pas de permis de construire et elles nont pas t sanctionnes ,comment sanctionner
les constructeurs bnficiaires du permis de construire dune manire illgale pour
ne pas avoir tenu compte des prescriptions de cet acte.
278
Deuxime Partie
Chapitre VII
Les sanctions pnales ne sont pas significatives pour le citoyen et ncessitent

une sensibilisation et alourdissement des peines pour luter contre toute infraction.
Les rsultats de lenqute ralise confirme lexistence dune relation
dinfluence trs significative entre la non application des instruments
durbanisme et le propritaire priv Batna ce qui valide notre hypothse de
recherche.
4.4.3-La mission de contrle de la rglementation
-LE DECRET EXECUTIF 94/07
Le contrle de la production du cadre bti est assum par une commission
conformment larrt du wali n1291/98/MTB concernant linstitution des
commissions chargs du contrle de la construction et de lurbanisme au niveau des
dairates de la wilaya.
Cette commissions est forme de :
Un inspecteur durbanisme ;
Un reprsentant de la direction technique ;
Un reprsentant de la direction commune ;
Un reprsentant de la direction dagriculture ;
Un reprsentant des domaines ;
Un reprsentant des services de la sant
Il est a not que le nombre des inspecteurs, agents habilit et de brigades mixtes
poursuivent le contrle sur terrain suivant un planning et ils sont asserment la
justice.
Sur terrain et au sujet de lexercice de la mission de contrle par la
commission, nous avons pu avoir les rsultats suivant :
Nombre de cas
pourcentage
Jai eu la visite des agents de contrle
25
36/
Je nai pas eu la visite des agents de

contrle
Total
45
64/
70
100/
Tableau .40 : Le contrle du cadre bti.

279
Deuxime Partie
Chapitre VII
Le propritaire poursuit sa ralisation dune manire illgal et achve sa

construction et met ladministration devant le fait accompli.
De la on peut dduire que parmi les causes entrainant le non respect de la
rglementation par le citoyen :
Le manque de contrle
Les sanctions drisoires
Linertie du citoyen
5-LES INTERVENANTS DANS LELABORATION ET LAPPLICATIONON
DES INSTRUMENTS DURBANISME
Les organismes chargs de lapplication et du suivi des instruments
durbanisme tels que lAPC, la DUC, les agents de contrle et lagence foncire nont
pas le courage de lutter contre les actions de spculation en matire de foncier qui se
droulent devant les yeux.
Labsence dun contrle stricte a laiss les POS au niveau de la ville de Batna
se transformer en habitat illicite par les propritaires privs .En plus de la prsence des
groupes de pression ayant pouvoir dintervention qui entravent le bon fonctionnement
des orientations des instruments durbanisme. A Cela sajoute labsence dun contrle
judicieux lors ou au dmarrage des travaux, pour prononcer la dmolition ce stade.
Pour apporter un plus dclaircissements notre problme de recherche,
Linterview auprs des spcialistes a permis dclaircir plus le sujet de notre recherche
et de recueillir les rsultats suivants :
Pour lAPC
Elle reprsente le maillon le plus important dans la chaine du contrle et cre
la liaison entre les agents de contrle et la justice. LAPC est le premier responsable et
gestionnaire de lespace urbain ainsi que lintervenant principal et le charg du
contrle de lapplication des instruments damnagement et durbanisme. Le prsident
de LAPC a le droit de procder la dmolition sans passer par la justice.
Le problme qui sest pos lors de la dmolition des 190 constructions a
t dune manire anarchique, en commenant par les quartiers Selsebil
et ouled bchina, et non par la dmolition de toutes les constructions
illicites notamment le POS cas dtude a pied dgalit en se basant sur
un programme et des chanciers de dmolition durgence en se rfrant
des paramtres .En plus de a cette priode de dmolition a concid
lapplication de la loi 08/15 portante rgularisation des constructions
illicites. Ce qui a provoqu la raction des citoyens.
280
Deuxime Partie
Chapitre VII
Le Manque de moyens humains et matriel mettre en uvre pour

mener a bien cette mission.
LAPC a procd limplantation de quelques quipements hors le primtre
urbain de la ville de Batna programm par le plan directeur damnagement et
durbanisme (PDAU) et a attendu la rvision de ce dernier
pour la
rgularisation de cette situation.
Le permis de construire a t dlivr pour certains citoyens sans tre conforme
avec le plan doccupation des sols POS est du lintervention des groupes de
pression.
Les raisons des difficults du dialogue et de faire participer le propritaire
foncier comme acteur principal. lors de llaboration des instruments
durbanisme notamment les POS et louverture dun dbat entre
ladministration et ces propritaires sont lis plusieurs craintes et contraintes,
parmi lesquelles on peut citer :
-La non comprhension des complexits des interactions des phnomnes
urbains.
-La crainte de voir ces dialogues dborder et devenir incontournables .
-Le manque de formation au dialogue et la mconnaissance de la
pratique outils de dialogue , facilitant le dbat entre propritaires et
administration.
Pour La direction de lurbanisme et de la construction- DUCLa direction de lurbanisme et de la construction institue par les dispositions de
larticle 1er de larrt interministriel du 22 avril 1998 susvis, est charge de:
Mettre en uvre, au niveau local, la politique durbanisme et construction.
De veiller en relation avec les services des collectivits locales, la mise en
uvre des instruments durbanisme.
De veiller dans le cadre de la lgislation et de la rglementation en vigueur, la
mise en uvre des mesures de police durbanisme, au respect de la qualit
architecturale de la construction et la protection des sites historiques, culturels
et naturels marqus.
De suivre lvolution des moyens dtudes et de ralisation au niveau local.
Dassurer la collecte de lexploitation de lensemble des donnes relatives aux
tudes, la ralisation et lconomie de construction.
Dassurer le contrle de la conformit des actions durbanisme.
Le choix du bureau dtude qualifi pour llaboration de ltude et le
financement de toutes les charges
Le suivi des phases dlaboration des instruments durbanisme et lorganisation
des runions de concertation.
281
Deuxime Partie
Chapitre VII
Pour les agents de contrle

Daprs lenqute effectue auprs des inspecteurs durbanisme, les problmes
ou les causes qui entravent leurs missions de contrle revient aux :
Manque de moyens humains et matriels.
Lintervention des groupes de pression auprs des inspecteurs durbanisme ce
qui entrave le bon droulement de la mission de contrle et de sanction.
Prdominance du facteur social sur le facteur rglementaire.
Pour Le maitre de luvre
Le BET a subit des pressions lors de l laboration du POS cas dtude de la part du
maitre de louvrage et des autorits locales en ce qui concerne :
La modification de la limite du POS cas dtude vis--vis du PDAU ce qui
nest pas rglementaire , pour intgrer une nouvelle cooprative qui sajoute en
plus des coopratives dj existantes ce qui va accentuer en plus la notion
dhabitat individuel consommateur despace.
Le changement de lamnagement en procdant aux raffectations des terrains,
dun caractre intrt public un caractre intrt personnel.
Labsence de structures municipales permanentes permettant la rencontre et la
participation des lus, des techniciens et des propritaires fonciers.
Pour lAgence foncire
En labsence dun march foncier, Les pouvoirs locaux se sont trouvs devant
une situation de stagnation du dispositif permettant de mobiliser le foncier priv
caractrisant les POS notamment le pos cas dtude. Ltat dindivision
frappant les terrains en voie de complication de jour en jour par la succession
des hritiers constitue un vrai frein la mobilisation du foncier car elle ne
permet pas didentifier les propritaires fonciers.
En plus des prix levs quexigent les particuliers, une grande partie de cette
offre foncire se trouve entrave de leffet induit par lindivision (cas des
hritiers Maaref, Touati et Bouchemha) rendant difficile la mise en uvre des
POS.
La solution tant Le rtablissement du droit la proprit foncire ainsi que la
libration des transactions foncires sous rserves dune utilisation conforme du
foncier sa vocation ainsi dans le respect des directives des documents durbanisme
(PDAU et POS).
Labsence dune procdure foncire relative au POS,
interrompe
lamnagement lexception des initiations facultatives des propritaires
fonciers.
282
Deuxime Partie
Chapitre VII
Lagence foncire subit son tours des pressions des autorits locales ayant
pouvoir dintervention est amen ne pas respecter les instruments
durbanisme, il est obliger de changer la vocation des terrains dun caractre
intrt public un caractre intrt personnel.
283
Deuxime Partie
Chapitre VII
CONCLUSION
Relativement notre sujet de recherche et pour plus dobjectivit, on a opt
pour la mthode denqute qui est une mthode de recherche de plus en plus utilise
dans les tudes qui touchent de prs ou de loin la question de lespace. Elle nous a
permis de recueillir et danalyser des donnes lies la ville. Relativement notre
sujet de recherche nous avons opt pour le questionnaire et lentrevue de recherche. A
chaque technique correspond un instrument de collecte de donnes notamment le
formulaire de question et le schma dentrevue.
Comme nous avons pralablement slectionn un POS reprsentatif des
instruments durbanisme, il sagit donc de dterminer un chantillon de population
reprsentatif relatif ce dernier. Pour la technique du questionnaire on a privilgi
lchantillon probabiliste car on peut estimer la reprsentativit de lchantillon.
Le questionnaire comme outil mthodologique compos dune srie de
questions senchainant de manire structure. Il permet la collecte mthodique
dinformations dans le cadre dune enqute. Il a t construit sur la base de lanalyse
conceptuelle. Sa structure est base sur la technique de lentonnoir en commenant par
les questions gnrales aux questions particulires relative notre sujet de recherche.
Pour atteindre les objectifs fixs, nous nous sommes appuys sur des questions simples
et importantes qui slectionnent nos principales interrogations .Les questions sont
fermes choix multiples.
Pour complter les donnes qui nont pas pu tre recueillies par le biais du
questionnaire on opt pour lentrevue de recherche qui est une technique directe
utilise pour interviewer des personnes choisies parce quelles correspondent des
caractristiques de populations tablies lavance pour les fins de notre sujet de
recherche.
Aprs le dpouillement du questionnaire, les rsultats de lenqute ralise
confirme lexistence dune relation dinfluence trs significative entre la non
application des instruments durbanisme et le propritaire priv Batna ce qui valide
notre hypothse de recherche.
Cela va nous qui permettre de conclure que Les instruments damnagement et
durbanisme notamment les POS narrivent pas tre mis en uvre cause de La
mauvaise prise en charge du foncier priv et de sa gestion en tant que matire
premire.
A travers la lecture de la gense de llaboration du plan doccupation des sols POS cas dtude notamment ces trois phases, il sest avr que laspect foncier a t
abord dune manire sommaire se limitant la simple distinction de la proprit
284
Deuxime Partie
Chapitre VII
prive de celle de ltat (priv, communale et domaniale) sans aucun dveloppement

dune procdure foncire rendant explicite les droits et obligations des propritaires.
En effet, les relations souvent tendus entre les propritaires fonciers et les instruments
durbanisme sont du au fait que ces plans et lors de leurs laboration nassocie pas les
propritaires fonciers. Leurs possibilits dexprimer leurs oppositions ne peuvent se
faire que lors de la mise lenqute publique de ces plans.
La situation dignorance et de mise lcart du propritaire foncier durant le
processus dlaboration a donn naissance des fragments urbains illicites composs
dhabitat individuel consommateurs despace. Ainsi, et ce qui manque lors de
llaboration des instruments damnagement et durbanisme est la dmarche
foncire qui doit tre mene en parallle avec la dmarche damnagement.
Les bureaux dtudes comme maitres de luvre notamment les concepteurs des
instruments damnagement et durbanisme notamment les POS ne doivent pas se
limiter proposer des plans damnagements mais dintgrer les propritaires dans le
processus de rflexion. Les concepteurs doivent rflchir des solutions permettant
de faire concider le dsir des propritaires fonciers et celui des collectivits locales de
matriser le dveloppement des villes et de respecter le sol urbain comme tant une
source non renouvelable.
Le foncier bien prcieux et objet dattentions particulires souffre dune absence
de rgulation qui a favoris et a accentu une comptition non rglemente.
Llaboration des textes lgislatifs et rglementaires nont pas t suffisant pour
freiner le problme et le phnomne de spculation qui saggrave de plus en plus et
freiner lutilisation sauvage et lappropriation anarchique du foncier.
Les
propritaires prfrent raliser des mutations foncires en forme de sous seing privs,
afin de schapper la fiscalit.
Cela encourage le dveloppement dun march foncier informel dont les
consquences sont traduites par lurbanisation illicite, en offrant aux constructeurs
illicites la possibilit davoir une pice de sous seing prive justifiant la proprit,
assure par les crivains publics, ces pratiques illgales sont lorigine de la formation
des quartiers entiers.
En plus du foncier, Plusieurs lectures et insuffisances se sont rencontres dans
la pratique, et suite nos enqutes sur terrains entre autre :
La non promulgation des textes dapplication relatifs lorgane habilit et ses
prrogatives quant la mise en uvre et la gestion des PDAU et POS.
Des difficults de coordination entre les diffrents services chargs de
Lapplication des instruments damnagement notamment les POS.
285
Deuxime Partie
Chapitre VII
Labsence totale des services techniques responsables du suivi et du contrle

ainsi que de la mise en uvre et du respect de la conformit du POS. Laction
des services durbanisme concerns doit porter sur le renforcement du suivi et
du Contrle des oprations ainsi que l'application des sanctions contre la
multitude de dpassements causs par les propritaires fonciers et observs sur
terrain.
Le dispositif rpressif actuel des infractions urbanistiques a prouv sur terrain
son inefficacit vu que : -les amendes payes par les contrevenants fixs par
larticle 50 du dcret 94/07 du 28 mai 1994 suite Au procs verbal dinfraction
ne reprsentent que des sommes trs drisoires, et paradoxalement sans aucune
poursuite judiciaire.
Les organismes chargs de lapprobation et du suivi des instruments
durbanisme nont pas pu lutter contre les actions de spculation en matire du
foncier et ne sont pas en mesure darrter la vente des terrains non conforme
aux orientations du POS.
On peut dire que Lcart entre le volet thorique et le volet pratique est assez
grand .La pierre angulaire des nouveaux instruments durbanisme doit reposer
essentiellement sur une gestion plus conome des sols et sur le renforcement de la
mission de contrle du respect de la rglementation urbaine. Il est indispensable de
faire participer les acteurs de la ville ainsi que les propritaires fonciers lors de
llaboration du POS afin de rcolter les informations maximum pour concrtiser
lintrt priv et publique.
Il est vrai, que lopration de faire participer les propritaires nest gure simple
mais constitue, selon nous, un moyen darriver concrtiser des instruments
durbanisme durables soucieux de la consommation rationnelle du foncier, si lon veut
freiner ce processus de dgradation de notre cadre bti malgr la prsence des
instruments damnagement et durbanisme.
Cette situation est le rsultat de la non application et du non respect des
instruments durbanisme par les propritaires foncier. Des constructions illicites
difies sur des terrains privs, qui ont fait Lobjet d'une transaction illgale (actes
sous sein prive).Le propritaire poursuit sa ralisation dune manire illgal et
achve sa construction et met ladministration devant le fait accompli.
286
Deuxime Partie
CONCLUSION DE LA DEUXIEME PARTIE
La wilaya de Batna occupe une position centrale dans le passage entre la rgion
du Sahara et les ctes de la mer Mditerrane. Grce cette position centrale et
stratgique, la rgion et la ville mme de Batna disposent donc d'une forte affluence
dmographique. Cette volution galopante de la population et ces besoins en
logements sest rpercut ngativement sur lvolution urbaine de la ville notamment
sur les quartiers priphrique constitus par de lhabitat illicite qui se dveloppe
anarchiquement et quantitativement vu les besoins pressant en logement. La ville de
Batna na pas chapp cette urbanisation anarchique qui sest dveloppe dans les
zones priphriques et qui a entrain une occupation irrationnelle des terrains par un
habitat individuel illicite.
tudes prospectives antrieures (SNAT, SRAT), comme elle a eu laborer d'autres
tudes concernant son territoire (PAW , PDAU et POS). Toutes ces tudes ont eu
effectuer des analyses des territoires et proposer des schmas d'amnagement et de
dveloppement.
Cest en 1994 que la ville de Batna a bnficier du plan directeur damnagement
et durbanisme et qui a t approuv en 1998 mais avant lexpiration de sa priode
prvisionnel qui est de (20ans), il a t procd sa rvision en 2005.la rvision du
plan directeur damnagement et durbanisme qui a t inscrite en 2005 .Elle
englobe les septes commune (Batna , Tazoult, fesdis, djerma, oued chaaba , ayoune el
assafir et seriana).
Aprs lapprobation du PDAU en 1989, les tudes relatives llaboration des
POS de la ville de BATNA ont t engages. Comme une exprience vcue avec tous
les POS proposs dont la nature juridique est prive nont pas t appliqu sur terrain.
Ces instruments ne sont jamais respecter malgr leurs opposabilit aux tiers et reste
sous forme de dossier malgr lenveloppe financire qui leurs t accords. Lanalyse
des diffrents plans durbanisme qui ont couvert la ville de Batna, a rvl que la
nature juridique des terrains a contribu
au non respect des processus
damnagements urbains prconiss.
Ces instruments restent ltat de dossier et plan qui nont aucune relation avec
la ralit en dpit de lenveloppe financire qui leurs a t accords.
Labsence de terrains due la mauvaise gestion du foncier, ont mis la ville de
Batna dans limpasse. Cette absence de rserves foncires a t un handicap pour
lvolution de la ville et son dveloppement. La solution tant alors de reporter sa
croissance ailleurs en dpend des terrains agricoles.cas du pole de HAMLA .
287
Deuxime Partie
La cration de ces POS mane dune dcision politique par la promulgation du
dcret ministriel 457/05 du 30/10/2005 portant le transfert de 417 hectares de terrains
agricoles en terrains urbanisables. Dans le souci dallger la pression sur la ville de
Batna vu lincapacit du foncier, il a t procd :
La cration dun nouveau ple urbain hamla et Fesdis.
La ralisation dun programme dquipement et de logements BOUKAABEN
en dehors des instruments durbanisme
Pour ce qui est des POS 1, 2,3 et 4 de Hamla cette tude et dune problmatique
spciale qui est leffet de la dcision politique et administratif loin de toute
planification.
Les POS composant le pole de Hamla sont une opration urbaine particulire
visant la quantit maximale de logements.les plans ont t discuts et arrts ensuite
donns au BET pour lorganiser sous forme de POS.
Le recours exagr et exclusif aux terrains publics pour la mise en uvre des
POS, cela est confirm par la comparaison du rle assur par le pouvoir public au
niveau du nouveau ple urbain de HAMLA dont la nature juridique est domaniale et
celui qui a t totalement absent au niveau des 11 POS priphrique de la ville de
BATNA.
Au fur et mesure que la croissance urbaine acclre, la demande sur le terrain
saccentue, et des formes de spculation se dveloppent et de rtention exerce par les
propritaires, en profitant dune plus-value de la rente foncire, ce qui dtourne le
foncier urbain de sa fonction en tant que support lurbanisation, et devient un but en
soi. Le foncier dans la ville de Batna est confronte cette situation qui est ltat qui
veut rcuprer les terrains pour utilit public et le priv qui tient le garder pour son
intrt personnel.
De ce qui prcde on constate que la commune de Batna est dtenteur dun
monopole de lassiette foncire. Nanmoins la nature dexploitation dans la ralit de
son porte feuille foncier a pes ngativement et ne reflte guerre cet avantage.
Cela sexplique par La consommation excde des rserves foncires par la
cration des lotissements et leur vente au priv sous forme de constructions
individuelles au lieu dune exploitation raisonnable (verticale) pour viter le gaspillage
du foncier. En plus de la loi 1990 portant orientation foncire qui a libr le march
foncier et qui a permis aux priv de jouir de leurs terrain .le rsultat est lhabitat
individuelle sois dune manire formel ou informel.
288
Deuxime Partie
Trois lments essentiels sajoutent cette problmatique et influent sur la
situation foncire de la ville de Batna.
Ces lments sont prsents comme suit :
a)Les donnes historiques et sociologiques ;
b) La proprit foncire ;
c)La lgislation utilis en vigueur et la mthode de gestion du foncier.
La problmatique du foncier reprsente rellement un problme des plus
complexes et sa rsolution reprsente une solution pour lapplication des outils
Les donnes historiques et sociologiques ont contribus dans la complexit du
problme de la proprit. Ceci est rest un point de mise en attente entre le priv et
ltat.
Le rsultat tant le non respect des instruments damnagement et durbanisme,
ce qui a crer des constructions illicites voir mme des quartiers illicites dans leurs
totalit ce qui donne un cach la ville actuellement.
Cette analyse nous a permis de choisir un POS reprsentatif de lensemble des
POS labors et approuvs. Le choix est bas sur le degr de pertinence par rapport
nos objectifs de recherche. Ce dernier est confronte beaucoup de problme en plus
quil est rvlateur de plusieurs paramtre cachs. Il sagit du pos n02 Evitement sud
que nous allons aborder dans les chapitres qui suivent.
Relativement notre sujet de recherche et pour plus dobjectivit, on a opt
pour la mthode denqute qui est une mthode de recherche de plus en plus utilise
dans les tudes qui touchent de prs ou de loin la question de lespace. Elle nous a
permis de recueillir et danalyser des donnes lies la ville. Relativement notre
sujet de recherche nous avons opt pour le questionnaire et lentrevue de recherche. A
chaque technique correspond un instrument de collecte de donnes notamment le
formulaire de question et le schma dentrevue.
Comme nous avons pralablement slectionn un POS reprsentatif des
instruments durbanisme, il sagit donc de dterminer un chantillon de population
reprsentatif relatif ce dernier. Pour la technique du questionnaire on a privilgi
lchantillon probabiliste car on peut estimer la reprsentativit de lchantillon.
Le questionnaire comme outil mthodologique compos dune srie de
questions senchainant de manire structure. Il permet la collecte mthodique
dinformations dans le cadre dune enqute. Il a t construit sur la base de lanalyse
conceptuelle. Sa structure est base sur la technique de lentonnoir en commenant par
les questions gnrales aux questions particulires relative notre sujet de recherche.
289
Deuxime Partie
Pour atteindre les objectifs fixs, nous nous sommes appuys sur des questions
simples et importantes qui slectionnent nos principales interrogations .Les questions
sont fermes choix multiples.
Pour complter les donnes qui nont pas pu tre recueillies par le biais du
questionnaire on opt pour lentrevue de recherche qui est une technique directe
utilise pour interviewer des personnes choisies parce quelles correspondent des
caractristiques de populations tablies lavance pour les fins de notre sujet de
recherche.
Aprs le dpouillement du questionnaire, les rsultats de lenqute ralise
confirme lexistence dune relation dinfluence trs significative entre la non
application des instruments durbanisme et le foncier priv Batna ce qui valide notre
hypothse de recherche.
Ce qui permet de conclure que La loi 90/29 relatives aux instruments
damnagement et durbanisme na pas conu une stratgie relative la procdure
foncire .Elle ne contourne que dune faon sommaire. Cette loi ne clarifie pas le rle
des propritaires terriens dans les POS comme projet urbain, ce qui entrave la mise en
uvre de ces plans.
A linstar de la lecture aborde et la pratique de la procdure juridique
dlaboration et dapprobation des instruments durbanisme ( PDAU et POS ), nous
pouvons conclure que malgr que le PDAU et le POS sont deux instruments qui
constituent un moyen de maitrise du dveloppement urbain ,les habitants ont trouv
toute la libert de produire lespace loin de toutes contraintes ou empchement, dont
le problme majeur est le cadre foncier prsent par le propritaire priv. Le premier
problme entrevu est li aux effets dune confrontation entre un droit positif reprsent
par lensemble du dispositif damnagement et durbanisme mis en place et une
pratique relativement tendue, le cas de la pratique de la transaction foncire par le
moyen du contrat sous seing priv.
290
CONCLUSION
GENERALE
CONCLUSION GENERALE
La conclusion gnrale est la synthse des diffrentes conclusions des chapitres
constituants cette rflexion. Cette recherche a t mene dans le but dapporter des
rponses aux questions fondamentalement poses au dbut de cette rflexion et qui
tournent autour de non application des instruments damnagement et durbanisme et
leurs relations avec le foncier priv dans la ville de Batna.
La dmarche mise en uvre pour arriver dmontrer et vrifier dans la ralit
cette relation rductionnelle a ncessit la structuration du mmoire en deux parties
distinctes. Une partie thorique base sur une recherche bibliographique qui
reprsente la premire partie de cette recherche. Cette dernire qui a port sur
Lhistoire de lurbanisme et des instruments de planification et de la gestion urbaine
en Algrie et qui est une histoire aussi heurte et riche que celle de la gestion du
foncier. La complmentarit entre les deux histoires est forte, mais nous les avons
prsents sparment comme des concepts cls de notre hypothse de recherche.
Ltude thorique prsente tous les concepts de la problmatique, avec les interactions
existantes entre eux.
Une deuxime partie analytique et applique sur un cas prdestin contenants
quatre chapitres conjuguant la dmarche mthodologique, lanalyse et linterprtation
des rsultats obtenus.
Depuis plusieurs dcennies, le dveloppement urbain de nos villes connu un
bouleversement assez alarmant. La dmographie urbaine a provoqu et a accru un
dveloppement dmesur des villes, ou lon constate que lespace na obit qua une
seule logique : celle de quantit (nombre), et la ngligence de toute la dimension
qualitative. La ville algrienne est devenue une ralit complexe marque par des
transformations rapides et irrversibles.
Notre environnement bti est beaucoup plus li la spontanit qua la
rglementation. Par un
simple constat, Lurbanisation massive, acclre et
lexpansion dsordonne du tissu urbain actuel sont des caractristiques majeures qui
singularisent la dynamique actuelle de nos villes. Les dsquilibres doccupation des
espaces, labsence dune politique globale et cohrente ont engendr, sous linfluence
dune forte pression conomique et sociale, un dveloppement anarchique et des
dperditions graves des espaces fonciers menaant
ainsi toute politique
damnagement, dhabitat ou dinvestissement.
292
Toute gestion urbaine est la base de tout quilibre urbain. La planification est
une ncessit pour affecter les territoires une utilisation meilleure et rationnelle.
Cette ncessit saccentue dans la mesure o la planification permet dviter une
urbanisation anarchique et une dgradation des sites et paysages et une dstabilisation
du foncier.
Dans le souci de maitriser cette croissance urbaine, un certain nombre
dinstruments durbanisme ont t mis en uvre comme moyens dtude, de gestion,
de rgulation et de contrle du dveloppement du tissu urbain. Notamment Le plan
directeur damnagement et durbanisme (PDAU) et le plan doccupation des sols
(POS) qui sont des instruments fondamentaux pour la pratique de lurbanisme et de la
construction. Ces deux instruments se situent dans un systme hirarchis
dinstruments damnagements du territoire et durbanisme dont la mise en place a
commenc avec la loi 87/03 relative lamnagement du territoire. Le souci tant de
garantir lharmonisation du milieu urbain travers ces instruments juridiques
proposs.
En algrie, la maitrise de la gestion foncire a accompagn la problmatique de
lurbanisation depuis lindpendance, privilgiant la consommation excessive du sol.
Le foncier a t depuis lindpendance tributaire des bouleversements politiques,
sociaux et conomiques qua connus le pays. Dune gestion monopolistique du foncier
par ltat, pendant plus de deux dcennies, lalgrie est pass une libralisation totale
du march et une implication dacteurs privs partir de 1990.
Le foncier, un lment cher et non renouvelable, ou on peut dire cest lun des
grands piliers fondateurs de toute stratgie dhabitat, cest pour cela quil ncessite une
remise en ordre profonde de sa gestion, de son utilisation et de son organisation, pour
bien lconomiser. Lexpression de droit dusage du sol est fortement attache la
proprit, un droit qui sinscrit dans un contexte dintrt gnral dict par une
exigence conomique, rglementaire et socio-culturelle.
Paralllement aux changements institutionnels connu aprs 1990, une loi a t
promulgue dans lobjectif de respecter la proprit foncire prive et la libralisation
dacqurir les terrains urbains pour la mise en uvre des instruments durbanisme par
la loi 90/29.
Quatre importants textes de lois sont citer :
La loi 90-29 du 01/12/1990 relative lamnagement et lurbanisme, modifie
et complte.
La loi 90-25du 18/11/1990 portant orientation foncire, modifie et complte.
293
Larticle 10 de loi 90-29 dispose que les instruments durbanisme sont

constitus par les plan directeurs damnagement et durbanisme PDAU et par
les plans doccupations des sols POS.sont opposables aux tiers .
Le code communal institu par la loi 90/08 du 07/04/1990 fait obligation aux
communes de se doter des instruments durbanisme ainsi Les textes lgislatifs relatifs
la wilaya, la commune, au foncier, au domaine et lurbanisme ont introduit un
nouveau cadre procdurier en matire de planification et de gestion urbaine. Les
dispositions prconises par la loi 90/29 du 1 dcembre 1990 relative lamnagement
et lurbanisme implique quant leur application, une phase de transition devant
permettre la gnralisation des nouveaux instruments damnagement et durbanisme.
Aucun usage de sol ou construction ne peut se faire en contradiction avec les
rglements durbanisme sous peine de sanctions prvues par la rglementation en
vigueur. Le principe adopt est que les droits construire sont attach la proprit du
sol qui sont cres par les instruments durbanisme.
Larticle 50 de la loi 90/29 stipule que le droit construire est attach la
proprit du sol. Il exerce dans le strict respect des dispositions lgislatives et
rglementaires relatives lutilisation du sol.
Larticle 20 de la loi 90/29 stipule que lutilisation et la gestion du sol
urbanisable, la formation et la transformation du cadre bti seffectuent dans le cadre
des instruments durbanisme. Lutilisation des droits construire cres par la loi et les
instruments damnagement et durbanisme ncessite lobtention pralable de permis
et de certificats qui engage le demandeur vis--vis de lassemble populaire
communale. Linstruction des dossiers dposs lappui des demandes de permis ou
de certificats est aussi faite pour permettre de vrifier le respect des dispositions
rglementaires et pour surtout limposer.
A Linstar des villes algriennes la ville de Batna na pas chapp au
phnomne de lurbanisation acclr et de la pression du croit dmographique qui
rsulte du croit naturel et de lexode rural .Aujourdhui les problmes qui se posent
sont multiples, on peut citer entre autre la mauvaise qualit du cadre bti produite
dans lurgence et sous la pression des besoins et la prolifration des quartiers
spontans. Face lampleur des problmes que posent la ville, et dans le souci de
maitriser cette croissance urbaine, un certain nombre doutils et dinstruments
durbanisme ont t mis en uvre comme moyens dtude, de gestion, de rgulation et
de contrle du dveloppement du tissu urbain de la ville.
294
Malgr les tudes des instruments damnagements et durbanisme

labores ,malgr que La loi 90/29 du 01 dcembre 1990 et les textes rglementaires
subsquents dcret 91-178 et 91-177 du 28 mai 1991 ont prcis clairement les tapes
dlaboration des instruments durbanisme et les moyens de contrle de la
rglementation de lurbanisme formant ainsi lensemble des textes lgislatifs et
rglementaires opposables aux tiers .
Malgr, Le dcret 94/07 du 28 mai 1994 relatif aux conditions de la production
architecturale et lexercice de la profession darchitecte a apport un plus en matire
de dfinition des infractions et des sanctions encourus, qui taient ambiges sous la loi
90/29.
Malgr, la loi 04/05 du 14 aout 2004modifiant et compltant la loi 90/29 qui
vient dapporter des modifications profondes en matire des terrains urbanisables, du
dossier de permis de construire et du suivi et du contrle de la construction, ajoutant
cela la responsabilisation de ladministration par un transfert dune partie de la mission
du juge pnal au maire et au wali.
Un chaos urbain a investi lextension de la Ville dune manire gnrale.les
zones urbaines, dnommes priphrique prennent une configuration spatiale
anarchique.. Le phnomne dune explosion urbaine qui a gnre des formes
doccupation de lespace et de construction qui altrent limage de la ville et
lquilibre social.
Une anarchie exprime par labsence totale dun amnagement extrieur qui en
soit, est un lment trs important dans lapprciation qualitative dun environnement
urbain.
Un paysage fait de bton, des vues interminables de garages, de maison
indfiniment inacheves et une absence totale dquipements et des espaces extrieurs
(parking, aires de jeux et espaces vert).Toute cette organisation anarchique de ces
lments btis lintrieur de trs grands espaces urbains se fait en dehors de toutes
structurations aux diffrentes rgles de composition traces par les instruments
Durbanisme.
En effet, lexprience de la politique actuellement reflet limage de dcalage
entre ltude des instruments damnagement et durbanisme et la ralit dune part et
dautre part la pnurie des rserves foncires ncessaires pour les extensions urbaines.
Les propritaires terriens et sans respect des instruments durbanisme trouvent toute
la libert de pratiquer des transactions sous formes dactes sous seing cela a engendr
les dviations des intentions des instruments durbanisme approuvs avec leurs
programmes.
295
Ce point de vue, trouve sa justification, du fait que les plans doccupation des
sols POS concrtiss dans la ville de Batna sont ceux ou la nature juridique tait
identifier au dpart, cest le cas gnralement dune proprit foncire domaniale cas
des POS Hamla. Alors que les POS dont la nature juridique prive ne trouvent pas de
suite de concrtisation et dapplication.
Lhypothse sur laquelle toute la problmatique a t construite prsente la ville
de Batna comme entit urbaine touche par un problme de dgradation du cadre bti
et qui touche un grand nombre de ville savoir la non application et le non respect des
La relation hypothtique qui constitue la base de la prdiction entre les instruments
durbanisme en question et leurs non application est sans quivoque le foncier priv.
Pour les instruments durbanisme, les problmes poss entre la thorie et la
pratique concerne Particulirement le non-respect des tudes labores (conceptions et
rglements des plans). Le propritaire foncier se trouve la fois maitre douvrage et
constructeur, il sestime en mesure dagir librement. La nature juridique priv des
terrains fait face et constitues une lacune entravant la mise en uvre et lapplication
des instruments durbanisme dun cot et de lautre de labsence dune procdure et de
prise en compte du parcellaire foncier priv (abord dune faon trs sommaire) lors
de llaboration de ces instruments durbanisme.
Si on revient sur ce qui a t prsent prcdemment on constate que
malheureusement, ces propritaires fonciers demeurent ce jour compltement
ignors lors du processus dlaboration des instruments durbanisme.
En effet ,larticle 8 des deux dcrets excutifs 91-177 relatif la procdure
dlaboration du plan directeur damnagement et durbanisme et 91-178 relatif la
procdure dlaboration du plan doccupation des sols fixe de faon dtaille les
organismes et administrations qui doivent obligatoirement tre consults dans
llaboration du PDAU et du POS sans faire allusion aux propritaires fonciers qui
dtiennent LE SOL la cl de la mise en uvre de tout projet de dveloppement urbain.
Pour conclure on peut dire que Les rsultats de cette recherche se prsentent
comme suit :
Les instruments damnagement et durbanisme PDAU-POS censs dorganiser
la ville, et garantir lutilisation conome et rationnelle de lespace, ne refltent
vraiment pas une rfrence de ltat actuel.
La problmatique des instruments damnagement et durbanisme notamment
les plans doccupation des sols POS ne rside pas dans le pos lui-mme, son
utilit ni dans le rle quil doit jouer dans la rglementation de lurbanisme,
mais cest surtout dans le respect de toutes ses dispositions telles quelles sont
296
labores et dfinies par la rglementation en vigueur en leur application sur

terrain. Les pos se prsentent en chantier ternel.
La procdure dapprobation des instruments damnagement et durbanisme est
souvent trs lente ce qui rend ces instruments caduc avant leurs ralisation, se
qui cre un vide juridique qui ouvre le champ aux intervenions et dcisions
anarchiques.
Labsence totale des services techniques responsables du suivi de la ralisation
et du respect des instruments durbanisme. Face au laisser aller et
linefficacit de ladministration, les propritaires des terrains procdent la
vente des parcelles de terrain donnant ainsi naissance des constructions
illicites. Labsence ou lincomptence de ladministration face ce
comportement des propritaires fonciers qui sont le rsultat de cette
dlinquance urbanistique.
La mise en uvre des instruments durbanisme dpend fondamentalement du
problme foncier .Lacte de proprit dun terrain est un document pralable
pour toute opration durbanisme.
Le droit de construire est attach la proprit du sol .Il sexerce dans le respect
strict des dispositions lgislatives et rglementaire relatives loccupation et
lutilisation du sol. Ce droit est obligatoirement soumis au permis de construire,
de lotir ou de dmolir.
Le type dhabitat ralis par les propritaires fonciers est sans aucune
autorisation pralable, ni permis de lotir, ni permis de construire loin de toute
rglementation travers des transactions illicites.
Nous avons pu confirmer daprs notre enqute la dfaillance et la non
application de ces instruments damnagements et durbanisme et
essentiellement des outils de contrle mis en place dans le cadre de la
planification et de la gestion urbaine(le permis de construire, le permis de lotir
)qui sont obligatoire pour toute opration damnagement urbain.
Les sanctions des travaux illicites exigent une meilleure lisibilit des
incriminations et ltablissement dinfractions nouvelles.
Un tel cart entre la rglementation et les pratiques des propritaires foncier sur
terrain est du labsence de concertation entre ltat et le propritaire comme
acteur principal dans le processus dlaboration des instruments durbanisme.
297
Pratiquer la participation implique donc un esprit critique dvelopp, une

volont constante de mettre en lumire les rfrences idologiques du discours
ou des esquisses. Le travail en quipe permet dy satisfaire plus vite et plus
fond. Les procdures la participation mettent en jeu non seulement le rle du
technicien, mais aussi celui de llu, pour organiser la participation, il ne suffit
pas de le vouloir ; il faut convaincre les intresss que leurs avis seront
rellement pris en compte, que les mcanismes de dcision seront vritablement
modifis. Si la planification urbaine se fixe pour but de faciliter la vie du
citoyen, elle doit se pencher sur les dtails de cette vie.
Les propritaires ont intgr dans leur organisation architecturale des espaces
pour le besoin dactivits conomiques.une prolifration anarchique de
commerces non contrls multiples et varis a envahis les Rez de chausses des
habitations individuelles, le tout sans aucune rglementation.
Les espaces extrieures ne sont pas affects (parking, espace de jeux et espace
vert etc..) ce qui donne loccasion aux propritaires de procder des
extensions permanentes.
Pour Lespace vert, il est loin dtre un espace dsir par ces propritaires,
cest labsence de la culture de participer la production dun environnement
urbain. Ces espaces verts qui font partie intgrante de lamnagement urbain
nont pu chapper ce processus durbanisation anarchique. Ces espaces
doivent imprativement tre pris en considration comme des quipements
structurants du cadre bti.
La production de lenvironnement urbain et son embellissement fait dfaut donc
Lespace vert est loin dtre un espace dsir pour ces auto-constructeurs.
Toutes les constructions que nous avons visit travers notre enqute au niveau
du POS ne rpondent et nobissent aucune rgle durbanisme ,ni aucune
esthtique architecturale ,du fait que toutes ces constructions sont dans leur
majeur partie inacheves offrant une vision sinistre du cadre bti urbain.
Daprs notre enqute sur terrain, nous avons pu conclure que les amendes
payes par les contrevenants fixes par larticle 50 du dcret 94/07 du 28 mai
1994 suite au procs verbal dinfraction ne reprsentent que des sommes trs
drisoires sans aucune poursuite judiciaire.
Les condamnations de dmolition prescrites et qui sont peu courantes sont
rarement excutes par ladministration vu les entraves existantes.
298
Labsence dune procdure foncire comme phase pralable la mise en uvre

des pos reprsente une srieuse entrave pour la concrtisation du projet urbain
et production du cadre bti.
Labsence de mode oprationnel dexpropriation pour cause dutilit publique.
Absence de disponibilit foncire.
De ce fait, linstauration et le respect absolu dun ordre urbain de par une
gestion rigoureuse et une application sure des diffrents instruments damnagement et
durbanisme ainsi que les outils de suivi et de contrle, savre impratif et urgente.
Une nouvelle vision de lurbanisation devra crer le cadre adquat pour une
promotion foncire responsable sinscrivant dans loptique irrversible de
lamnagement durable o les collectivits locales sont interpelles pour agir et
consolider cette approche.
Les potentialits foncires sont devenues une ressource rare, il est donc
impratif de mettre en place les mesures de gestion et de rgulation foncire urbaine
rationnelles confies des organismes de gestion et de rgulation autonome dite
agence foncire qui uvre dans un contexte dconomie du march libre. Pour viter
toute forme de spculation et de rente foncire. Cette dmarche doit tre applique
diffrentes chelles qui stale du local au rgional pour couvrir ltendue du territoire
national, cest une exigence de la mondialisation : penser globalement, agir
localement.
Ce travail de recherche a essay de clarifier linteraction entre les tudes
des instruments damnagement et durbanisme approuves et leurs non application
sur terrain, et par consquent montrer et mettre en vidence linfluence de la nature
juridique priv qui fait obstacle devant la concrtisation de ces instruments.
299
RECOMMANDATIONS
RECOMMANDATIONS
Le travail danalyse et de rflexion engag, les conclusions auxquelles ont a
abouties et nos travaux denqutes effectus sur sites dans le but dune relance des
instruments durbanismes lis la maitrise du foncier priv permettent certaines
mesures qui sont essentiellement entreprendre comme des recommandations
Savoir :
Au niveau des instruments durbanisme
Il est indispensable de faire participer les acteurs de la ville cits auparavant
ainsi les prsidents des associations locales dusager lors de llaboration des
instruments durbanisme PDAU et POS afin de rcolter le maximum
dinformations et de concrtiser les besoins des propritaires au niveau des
plans.
Cration dun Comit permanent de la concertation (CPC) qui est un organe
consultatif dont le rle consiste organiser et prenniser un processus de
ngociation publique entre toutes les parties. (cr par le Maire de Paris en avril
1997, en rfrence la Charte de la concertation du Ministre de
l'Environnement).
Permettre aux diffrentes structures de participer dans le processus de
production du cadre bti afin de limiter le rle de ltat uniquement au contrle
de la conformit.
Amliorer la pratique de la concertation en impliquant davantage le public par
le bais des diffrentes associations.
Complmentarit des efforts accomplis sont des atouts dvelopper pour
assurer srieusement et correctement le devenir urbain du pays.
Cest surtout dans la phase amont de dfinition et de fabrication de la stratgie
foncire locale (plus que dans les phases de mise en uvre) que lassociation de
la socit civile est importante.
Encourager la participation, la communication et la concertation entre diffrents
acteurs de la vie urbaine aujourdhui est une ncessit incontournable pour
prvenir le sentiment dexclusion et ce quil engendre comme problmes
sociaux, et pour concrtiser la vritable dmocratie citoyenne.
Il est indispensable dassocier le plus possible toute la collectivit locale
qui conservent un rle essentiel, la fois pour la connaissance des instruments
durbanisme mais galement du fait de leur capacit dintervention propre.
Lorganisation des coutes des attentes des propritaires fonciers constitue un
pralable indispensable ainsi que linvitation des divers intervenants en
particulier les propritaires fonciers et ce travers lorganisation des runions
assistes par les gestionnaires locaux.
Impliquer les propritaires fonciers lors de llaboration des instruments

durbanisme par une concertation judicieuse.
Inclure les citoyens comme partie prenante dans la ville, dans son appareil
conceptuel sans pour autant faire abstraction du rle de lEtat.
Approfondissement et rajout de closes au rglement de llaboration des
instruments durbanisme en ce qui concerne le foncier.
Une analyse profonde portant sur la clarification et le dveloppement dune
procdure foncire parallle au dossier dexcution de POS pour permettre aux
oprateurs publics de prendre en charge les projets dintrt publics en allgeant
la procdure dexpropriation, par une programmation lors dlaboration de la
dernire phase dtude.
La pierre angulaire des nouveaux instruments durbanisme doit reposer
Essentiellement sur une gestion plus conome des sols et sur le renforcement de
la mission de contrle du respect de la rglementation urbaine.
Diminuer lhabitat individuel du la proprit foncire priv qui est non
seulement synonyme de consommation abusive du foncier mais aussi de
surcot dinfrastructures (routes, assainissement, eau, lectricit).
La participation du public aux dcisions majeures de dveloppement et
damnagement reprsente une condition essentielle de lvolution des socits.
Aprs lapprobation des instruments durbanisme notamment les POS, les
terrains objet damnagement doivent faire lobjet dexpropriation ou dautres
procdure dacquisition approprie.
Allger et activer les procdures dapprobation du permis de construire et du
permis de lotir.
Le certificat de conformit doit tre obligatoire pour toute action de vente.
Une dmarche des instruments durbanisme qui ne tiendrait pas compte de la
dimension foncire notamment la proprit priv pourrait voir ses objectifs
stratgiques srieusement compromis et engendrerait de ce fait des rsultats
nfastes sur le cadre urbain, la salubrit des villes et la sant des citoyens.
Renforcer les structures durbanismes chargs de llaboration des instruments
durbanisme notamment les POS en quipes pluridisciplinaires.
Sensibiliser les citoyens aux problmes de leurs villes pour un apport de
contributions aux solutions.
Les instruments damnagements et durbanisme doivent obir obligatoirement
une large publicit et doivent tre en permanence la disposition des usagers
et du public auxquels ils sont opposables, sous rserve de droit lgalement
prvu dans ce cadre.
Linterdiction de raccordement aux rseaux de gaz, dlectricit, de tlphone
et deau comme mesure dissuasive pour rprimer les infractions aux
instruments damnagement et durbanisme.
Au niveau de la politique foncire

Pour donner au foncier sa vritable dimension, il est primordial de veiller la
coordination des actions par:
Aprs lapprobation du pos, tous les terrains doivent faire lobjet
dexpropriation ou dacquisition pour concrtiser lamnagement.
Interdiction de toute transaction des terrains lintrieur du primtre urbain
qui soppose aux orientations des instruments durbanisme.
Crer une base de donnes du bilan foncier de la commune par un inventaire de
tout le patrimoine foncier communal.
La localisation de la nature juridiques des terrains (prive ou publique).
La constitution dun porte feuille foncier propre la commune par la
premption et lexpropriation.
Interdire les ventes de terrains avec actes sous seing privs ou avec actes auprs
des notaires dans lindivision.
Lorganisation de rencontres des propritaires terriens et des gestionnaires
locaux, ce qui permettra un dveloppement rel du march foncier loin des
spculateurs.
Etablir un fichier national du cadastre aprs les diverses mutations quont
connues les terres, suite aux orientations conomiques qua connu lAlgrie
depuis lindpendance.
Etablir le bilan foncier de la commune qui sinscrit dans le cadre de la cration
dune base de donnes communale qui aura pour tache linventaire de tout le
patrimoine foncier communale et comprendra aussi la localisation des parcelles
aussi que la nature juridique des terrains.
Prvoir des rsultats pratiques (par exemple avec la cration dun outil de
gestion intgr tel que le SIG).
Le SIG devrait permettre de produire une information actualisable et facilement
accessible pour les acteurs du territoire (prix du foncier, volution de la
classification des sols dans les documents de planification, donnes statistiques
sur lhabitat, localisation gographique et suivi de lurbanisme et des zones
bties).
Le SIG, envisag dans un esprit partenarial large, pourra alors devenir un
observatoire et un outil de veille stratgique sur les problmatiques du march
foncier rgional
Le dveloppement urbain durable repose en fait sur la mobilisation, la
concertation et la participation de tous les acteurs. Il permet dassocier le
citoyen aux projets qui le concernent.
Le renforcement des prrogatives des communes en matire de gestion du
portefeuille foncier.
La prservation des parcelles disponibles lintrieur des villes pour des

investissements dintrt gnral.
La prservation et la sauvegarde du patrimoine urbanistique par des approches
Prospectives et anticipatives.
Dassocier pleinement les principaux oprateurs locaux pour leur faire prendre
conscience de tous les enjeux.
Restituer au foncier sa dimension conomique, travers lvaluation des cots
et sa nature de patrimoine non renouvelable, par des instruments de gestion, de
contrle et de rgulation, il est donc imprieux dengager une lutte contre les
improvisations graves, des pratiques de linformel, et les spculations
foncires.
Devant tous ces obstacles il est indispensable dlaborer une politique durable
qui vise la mise en valeur du foncier et une collaboration entre les diffrents
intervenants priv et tatique ainsi que lamlioration des textes lgislatifs qui
traite le foncier dans la cadre de la nouvelle politique conomique.
Application dune politique dutilisation du sol intelligente et raisonnable.
Aprs lacclration des oprations du cadastre gnral du foncier, une banque
de donnes relative au foncier savre ncessaire tre installer.
Mettre fin aux problmes dindivision.
Facilitation de la reconnaissance des propritaires terriens et leur incitation
ladhsion au projet urbain.
Incitation des propritaires fonciers investir leurs terrains conformment la
destination issue du projet urbain et des instruments durbanisme.
Tout propritaire refusant dadhrer au projet urbain sera soumis des
sanctions.
Organiser des journes dtudes sur les instruments durbanisme afin que
chaque propritaire puisse en prendre connaissance et donner son avis aux
responsables politiques ou administratifs ainsi quaux spcialistes chargs de
ltude.
La participation des propritaires constituent un lment favorable limage de
marque de la ville et amlioration qualitative du produit damnagement,
Linterdiction de toute transaction des terrains lintrieur du primtre urbain
a des affectations contraires aux orientations des instruments durbanisme.
Constituer un porte feuille foncier propre a la commune (la premption,
lexpropriation.) Par lactivation des moyens de politiques foncire.
Tous terrains entrant dans le cadre des plans doccupation de sols doivent faire
lobjet dexpropriation ou dautre procdure dacquisition.
Interdire les ventes de terrains avec des actes sous seing privs ou avec des
actes auprs des notaires dans lindivision.
Au niveau des instruments de contrle et de la rglementation

Ladministration doit prendre au srieux lapplication de la rglementation,
notamment en matire dinfractions urbanistiques.
Prvenir les infractions urbanistiques au moment de lexcution des travaux qui
peuvent tout moment tre interrompus par les pouvoirs publics.
Prvoir un dispositif rpressif (sanctions et peines a lencontre des constructions
illicites).
Renforcer les structures techniques durbanisme charg du suivi et de
ladoption des instruments durbanisme.
Le renforcement du dispositif et brigade de contrle des instruments
durbanisme
pour veiller au strict respect de lapplication de la rglementations en les dotant
des moyens humains Architectes, Ingnieures et Techniciens spcialiss, et
matriels(moyen de dplacement)de faon leur permettre de prendre en
charge les missions qui leurs sont dvolues en matire durbanisme.
Au plan juridique, face aux insuffisances constates, il est ncessaire de
procder la rvision et ladaptation du dispositif lgislatif et rglementaire
existant, afin de redonner la dimension prventive la place quelle mrite en
renforant la mission de contrle de lurbanisme par les pouvoirs publics.
Prvoir des sanctions pnales coercitives pour les propritaires de terrain
procdant des ventes de lots utiliss non conformment aux prescriptions des
Assurer un contrle rigoureux pour les lotisseurs privs en matire de procdure
de ralisation.
Lalourdissement des peines damendes est ncessaire avec poursuite judiciaire
selon le type dinfractions.
Faire connaitre et informer les constructeurs de lensemble des risques
encourus du fait de la commission dune infraction urbanistique.
Linstauration dun code durbanisme et dun code pnal durbanisme prcisant
toutes les infractions urbanistiques et les sanctions correspondantes sont
ncessaires pour amliorer le cadre bti et respecter la lgislation qui ncessite
une rvision de certaines disposition lgislatives et rglementaires pour les
mettre en conformit avec les exigences actuelles..
Cre une banque de donnes relative au patrimoine foncier afin de faciliter la
mobilisation de cette ressource au profit des programmes de dveloppement.
En face ces obstacles il est indispensable dlaborer une politique durable qui
vise la mise en valeur du foncier et une collaboration entre les diffrents
intervenants priv et tatique ainsi que lamlioration des textes lgislatifs qui
traite le foncier dans le cadre de la nouvelle politique conomique.
Une aggravation des peines damendes est alors ncessaire pour atteindre un
montant suffisamment dissuasif (dsesprant).
La peine demprisonnement qui a t institue conformment larticle 77 de la
loi 90/29 du 1/12/1990 doit tre rtablie pour les constructeurs qui subissent des
circonstances aggravantes de responsabilit pnale.
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ANNEXES

Universit Mohamed Khider BiskraDpartement : Architecture
FORMULAIRE DE QUESTIONS
Thme : Les instruments durbanisme entre application et propritaires

foncier .Cas dtude : la ville de Batna
MADAME/
MONSIEUR/
Nous le Dpartement d Architecture de luniversit de Biskra chargs dune
tude dans le cadre de la Prparation dune thse de magister en architecture ayant
pour Objectifs le non respect de la Rglementation en matire darchitecture et
durbanisme mise en uvre notamment celle des instruments durbanisme et
lobstacle du foncier priv vis--vis de leurs applications dans la ville de Batna .
Nous tenons vous inviter rpondre a certaines de nos questions dans le but
dapporter un plus a cette tude, cela ne prendra que quelques minutes de votre temps.
Cest anonyme. Merci davance.
Veuillez SVP, mettre une croix (X) dans la case cot de votre rponse.
Nous vous remercions pour votre comprhension
Informations personnelles
1. Sexe
-Homme
-Femme
2. Profession
-fonctionnaire
-commerant
-retrait
-sans
3. Situation familiale
-Mari
- Clibataire
-Autre
4. Nombre denfants
-Moins de 03 ans
- entre 3et 05 ans
-plus de 05 ans
- sans enfants
5. Depuis quand habitez vous cette maison ?

-Moins de 02 ans
- entre 2et 05 ans
- entre 06 et 10 ans
- plus de 10 ans
6. Etes vous ?
-Propritaire
- locataire
-Autres (prciser)
7 -Quelle est la surface de votre maison ?
-200m2
2
-250m
plus ou moins (prciser)
8- Quel est le nombre d'tage de votre maison?

-RDC
R+1
- -R+2
-plus (prciser)
II/LES INSTRUMENTS DURBANISME ET DE CONTROLE DE LA

REGLEMENTATION
9- Le plan de votre maison, est il tabli par :
- un architecte
- un maon
- par vous
- vous et le maon
- Autres (prciser).
10- Pour le ferraillage de votre maison. Avez-vous consult un architecte ou un
ingnieur ?
-Oui
- Non
Si cest non,
Pourquoi ?.....................................................................................................................................
11-Avez-vous consult un architecte ou les services d'urbanisme avant de procder la
construction de votre maison ?
- Oui
- Non
Si cest non,
Pourquoi ?....................................................................................................................................
12 -Avez-vous un permis de construire?
-Oui
- Non
Si cest non,
Pourquoi ?.....................................................................................................................................
13- Avez-vous eu le permis de construire :
-pour la 1 re fois
- a fait lobjet de rejet
-aprs rectification
14-Quelle est la date de dlivrance de votre permis de construire ?
-Avant 1998
- Entre 1998 et 2001

-aprs 2001
15- Le dossier du permis de construire est-il :
- -Utile
- Inutile
-Une simple formalit
16- Avez-vous dclar louverture de chantier ?
-Oui
- non
17- Avez-vous entam les travaux :

- juste aprs le dpt du dossier de permis de construire
- aprs la dlivrance du permis de construire
- aprs une anne de la date de dlivrance du permis de construire
-Autres ( prciser)
18- Avez-vous dclar lachvement de travaux ?
-Oui
- non
- si cest non Pourquoi ? ..

19-Avez-vous un certificat de conformit?
-Oui
-Non
20-votre maison est elle dote de :

-Eau
-Electricit
-Gaz
-Tlphone
21 - Existe-t-il des espaces de jeux pour enfants ?
- Oui
- non
22- Existe-t-il des aires de stationnement ?

- Oui
- non
23 - Existe-t-il des espaces verts ?

- Oui
- non
24- Pourquoi namnagez vous pas des espaces verts (plantations Darbres) ?
- Les terrains non disponibles
- Ne sont pas utiles
- Les habitants du quartier ne sintressent pas
- Manque dentretien
-Cest la mission de LAPC.
- Autres prciser..
25-Avez-vous eu la visite des agents de contrle ?
-Oui
-Non
26 - Avez-vous t sanctionns par les agents chargs du contrle ?

-Oui
- non
27- Ce contrle est il ?

- Lors des travaux
- Aprs lachvement des travaux
28-Quel type de sanction?
- Amende
- Poursuite judiciaire
- Dmolition
- Autres ( prciser)..
29-La nouvelle loi durbanisme procde la dmolition des constructions sans permis de
construire, quest ce que vous en pensez ?
- Ce nest pas bon
- Cest ncessaire
- Autres prciser
III/LE FONCIER
30- Par quelle mode dacquisition avez vous achet le lot de terrain sur lequel vous avez
construit votre maison?
- Adjudication
- Gr a gr
- Autres ( prciser) ..
31aprs lachat de votre lot, votre acte est- il ?
-Acte sous seing
-Acte de vente
- Autres ( prciser)
32-votre acte dachat est il notari ?
- Oui
- non
Si cest non pourquoi ?..........................................................................................

33 Quels sont les critres dapprciation qui vous ont encourag engager lachat de ce
terrain ?
-son prix dachat
-sa situation
- Autres ( prciser)
Suggestions et recommandations :
..
..
..
..
Fin du formulaire de questions
Merci davoir voulu rpondre nos questions

Universit Mohamed Khider BiskraDpartement : Architecture
SCHEMA DENTREVUE
Thme: Les instruments durbanisme entre propritaires foncier et

application dans la ville de Batna
MADAME/
MONSIEUR/
Nous le Dpartement dArchitecture de luniversit de Biskra chargs dune tude dans
le cadre de la Prparation dune thse de magister en architecture. Je viens vous interviewer
dans le cadre dune recherche ayant pour Objectifs le non respect de la Rglementation en
matire darchitecture et durbanisme mise en uvre notamment celle des instruments
durbanisme et lobstacle du foncier priv vis--vis de leurs applications dans la ville de
Batna .
Tout ce que vous me direz sera strictement confidentiel et que votre nom napparaitra
nulle part.si vous ny voyez pas dobjection, je vais enregistrer vos propos pour mieux les
retenir, mais vous pouvez tre rassur que le tout sera effac ds la fin de la recherche.
Nous vous remercions davance de nous consacrer de votre temps, et Nous vous
remercions galement pour votre comprhension et davoir bien voulu rpondre nos
questions.
Date : 16/10/2012
Heure : de 09h 11h
Jour : Mardi
Les Questions sadressent aux techniciens de lAPC
-Avez-vous associ les propritaires privs lors de llaboration et de la concertation des
instruments durbanisme (PDAU, POS) dans la ville de Batna ?
.
.
.
-Aprs lenqute public est ce que lamnagement et Le rglement relatifs aux programmes
proposs par les instruments durbanisme dans la ville de Batna reflte til les esprances
des propritaires foncier? Pourquoi ?
.
.
.
-Avez-vous soulev et confronter leurs intrts aprs lenqute public?
.
.
.
.
-Ce que vous voyez se passez sur terrain dans les plans doccupation des sols de la ville de
Batna est il rglementaire ?pourquoi ?
....
-Avez-vous procdez la dmolition des constructions illicites qui greffent les terrains
destins aux plans doccupation des sols Batna ? Et de quelle manire ?
....
....
Si on parlait maintenant un peu sur le plan doccupation du sol POS n02 vitement sud.
....
- Quelle est le nombre de demande de permis de construire prsentes?
.
...
...
...
- Quel est le nombre de permis de construire accords et ceux refuss ? En cas de refus
quelles sont les raisons ?
. . . .
- Quel est le nombre de dclaration douverture de chantier enregistr?
.
.
.
.
- Quel est le nombre de dclaration dachvement des travaux
enregistr ?
.
.
- Quel est le nombre de certificat de conformit accord ?
..
..
.
.
- Est-ce que vous procd au contrle des constructions Conformment la rglementation ?
..
..
..
..
-Quelles sont les infractions surgies dans ce POS ?
-En cas dinfractions de sanctions quelle est votre rle ?
-Comment peut on appliquer nos instruments durbanisme notamment les POS ?
Merci davoir bien voulu rpondre nos questions
Date : 30 /10/2012
Heure : de 09h 11h15mn
Jour : Mardi
Les Questions sadressent au service durbanisme et de la construction-DUC-quelles sont les procdures rglementaires que vous utilisez pour le contrle de la
production du cadre bti dans la ville de Batna ?
.
..
.
.
-Quelle est votre mission vis--vis des instruments durbanisme ?
.
.
.
.
-Avez-vous associ les propritaires privs lors de llaboration et de la concertation des
instruments durbanisme (PDAU, POS) dans la ville de Batna ?
.
.
.
.
- quelles sont les causes entrainant le non respect de la Rglementation par le propritaire
foncier ?
.
.
.
.
-quelles sont les obstacles qui entravent le bon droulement de la mission de
contrle ?.
..
..
...
- Quel est le nombre des affaires en matire de violation aux rgles Durbanisme et
darchitecture ?
..
..
..
- Quel est le type des dcisions judiciaires ?
Date : 21/11/2012
Jour : Mercredi
Les Questions sadressent au directeur de lagence foncire
-Quelles sont les disponibilits foncires dans la ville de Batna ?
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
-quest ce que vous en pensez du prix lev du foncier urbanisable priv ?
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
-Pour quelle raisons le propritaire priv procde la vente des terrains sans respecter
la rglementation ?
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
-Est ce que vous tiez associ dans le droulement des phases dtude du plan doccupation
du sol n02 vitement sud Batna et de son approbation ?
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
-Ce que vous voyez se passez sur terrain dans le plan doccupation des sols POS
n02Evitement sud Batna est il rglementaire ?pourquoi ?
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
- quelles sont les causes entrainant le non respect de la Rglementation par le propritaire
foncier ?
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
Date :26 /11/2012

Jour : Lundi
Les Questions sadressent au maitre de luvre
-La socit avec sa production urbaine, est elle consciente du Phnomne de la dgradation
du Cadre bti ?
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
-Quelles sont les causes de cette dgradation ?
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
-Comment vous voyez les instruments durbanisme entre tude et application ?
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
Si on parlait maintenant un peu sur le plan doccupation du sol POS n02 vitement sud.
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
-Est-ce que le foncier a t abord dans ltude ?
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
-Lors de llaboration du plan doccupation des sols pos n02 avez-vous contact les
propritaires terriens ? Si oui Durant quelle phase dtude?
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
-quelles sont les obstacles et les difficults rencontres durant llaboration de ltude et qui
ont entrav le bon droulement de la mission dtude ?
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
Date : 02/12/2012
Heure : de 09h 11h
Jour : Dimanche
Les Questions sadressent aux agents de contrle
- Qui constate linfraction sur terrain ?
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
- Est ce que vous exercez votre fonction de contrle conformment La rglementation ?
Comment ?
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
-Quelles sont les lois et les dcrets auxquels vous faites rfrence ?
.................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
-Ce que vous voyez se passez sur terrain dans le plan doccupation des sols POS
n02Evitement sud Batna est il rglementaire ?pourquoi ?
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
-Quelles sont les diffrentes infractions commises dans le plan doccupation des sols POS
n02 vitement sud Batna?
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
- En cas dinfractions rglementaires quelles sont les dmarches prconises ?
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
-Quelles sont les ractions des citoyens envers ce que vous proposs?
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
- Quelles sont les obstacles qui entravent votre mission de contrle ?
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
RESUME
Les villes algriennes, et en particulier la ville de Batna nont pas chapp au
phnomne de lurbanisation acclr et de la pression du croit dmographique qui rsulte du
croit naturel et de lexode rural .Aujourdhui les problmes qui se posent sont multiples, on
peut citer entre autre la mauvaise qualit du cadre bti produite dans lurgence et sous la
pression des besoins et la prolifration des quartiers spontans. Face lampleur des
problmes que posent la ville, et dans le souci de maitriser cette croissance urbaine, un
certain nombre doutils et dinstruments durbanisme ont t mis en uvre comme moyens
dtude, de gestion, de rgulation et de contrle du dveloppement du tissu urbain.
Plusieurs lois importantes ont vu le jour en 1990, notamment celles concernant le
foncier, lamnagement et lurbanisme : la loi dorientation foncire et les nouveaux
instruments durbanisme (PDAU et POS). Ces instruments permettent, en outre la
rorganisation de lespace et la maitrise du dveloppement anarchique et la consommation
chaotique des terrains par le biais dune gestion urbaine mieux adapte et affectation
rationnelle du patrimoine foncier. Les instruments durbanisme figurent parmi les principaux
outils qui peuvent tre mis en uvre pour faire et concevoir la ville. Le dveloppement urbain
dun pays ne peut tre atteint qu travers la bonne application et la fiabilit de ses
instruments sur le terrain.
Lhistoire de lurbanisme en Algrie reflte la forte complmentarit entre la gestion
urbaine et foncire. En Algrie, la maitrise de la gestion foncire a accompagn la
problmatique de lurbanisation depuis lindpendance privilgiant la consommation
excessive du sol, et favorisant en consquence de fortes dynamiques dtalement.
Le bien foncier cet lment physique non renouvelable qui savre ncessaire tout acte
durbanisme .En plus de sa raret dans le contexte urbain, cest lun des facteurs les plus
influents dans la production urbaine.
Malheureusement, La ville de Batna sest dveloppe en marge des instruments
damnagement et durbanisme qui nont pas pu se concrtiser sur le terrain ; ce qui a cr au
fil des annes un dysfonctionnement dans lorganisation du tissu urbain, et constitue un frein
pour le dveloppement cohrent de lurbanisation, de lensemble dquipements structurants
ou daccompagnement et des infrastructures. Batna se trouve aujourd'hui confronte une
srie de problmes tels que la dgradation du cadre bti ainsi quune contrainte majeure
relative la proprit prive.
A Batna ,les propritaires fonciers restitus dans leurs droits, par loi dorientation
foncire, sont dtendeurs dun grand potentiel foncier lintrieur et lextrieur des
primtres urbain et simposent, aujourdhui, comme des acteurs majeurs dans la production
de lespace urbain et du dveloppement de la ville par des actions informelles
Cette recherche sintresse et tente de dmontrer la relation entre les instruments
durbanisme qui sont opposable aux tiers et les propritaires fonciers qui dtiennent le sol la
cl de la mise en uvre de tout projet de dveloppement urbain. qui font face et qui
entravent la mise en uvre et lapplication des instruments durbanisme. Lobjectif de cette
recherche est de mettre les deux concepts INSTRUMENT DURBANISME et
FONCIER PRIVE en corrlation o la ville de BATNA reprsente le territoire
dobservation du passage de ltude.
Mots cls : urbanisation, dveloppement urbain, instruments durbanisme, foncier,
propritaires fonciers, Batna.

.

.
.
1990 :
.
.

.

. "
" " " .
: -

Les Instrument D'urbanisme Entre Proprietaire Fonciers Et Application

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Les Instrument D'urbanisme Entre Proprietaire Fonciers Et Application

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Rpublique algrienne dmocratique et populaire

Ministre de lenseignement suprieur et de la recherche scientifique

Universit Mohamed Khider Biskra

Mmoire prsent en vue de lobtention Du diplme de

LES INSTRUMENTS DURBANISME

Devant le jury compos de :

Pr. Khalfallah Boudjemaa

Pr. Zemmouri Noureddine

Pr. Dib Belgacem

TABLE DES MATIERES

2-2-3-5.Les programmes durbanisme et les zones urbaniser par priorit

1.5. Le contenu des tudes du plan directeur damnagement et durbanisme ....... 76

1.1.3. Les terres houbous .......................................................................................... 117

DEUXIEME PARTIE : METHODOLOGIE, ANALYSE ET

durbanisme et lapparition des ples urbains) ............................................. 178

CHAPITRE V : LE FONCIER ET LES INSTRUMENTS

CHAPITRE VII : LINFLUENCE DE LA PROPRIETE FONCIERE PRIVE

LISTE DES FIGURES

LISTE DES PHOTOS

LISTE DES TABLEAUX

Tableau.25 : Les rgles suivre et les erreurs viter dans la formulation

LISTE DES CARTES

Maouia Saidouni, lment dintroduction lurbanisme dition casbah 2001, p 88

Maouia Saidouni, lment dintroduction lurbanisme dition casbah 2001, p 88

Dynamique urbaine et instruments durbanisme-revue el oumrane el magharibi .page 14 18

cette sur densification en matire dhabitat

INTRODUCTION DE LA PREMIERE PARTIE

Maouia Saidouni, Elments Dintroduction A Lurbanisme, Casbah Edition ,2001 p197

1-APERCU SUR LA DEFINITION ET FONDEMENT DE LA

Le but de la planification urbaine est de coordonner le dveloppement et la

Maouia Saidouni,Elments Dintroduction A Lurbanisme , Casbah Edition ,2001

Quil s'agisse de peintures du Tassili du Hoggar, qu'il s'agisse de pierres tailles

Vu la situation stratgique et les potentialits de lalgrie lempire romain a

Photos.01 : La ville de DJEMILA

Photos.02 : La ville de TIPAZA

La ville de Tbessa a connue pour son patrimoine archologique et historiques

Photos.03 : Les ruines de Timgad

La civilisation arabo-musulmane, ne au VIIe sicle, a t une civilisation

Photos 04 : La Kala des BeniHammad Msila

Photos 05: La ville de Ghardaia

La Grande Mosque D'Alger (1096) dont L'architecture s'inspire de celle de la

Photos.06: Mosque Ketchaoua

Photos.07 : Jamaa al-Jdid

Alberto Zuccheli, Introduction Lurbanisme Oprationnel et la Composition Urbaine, Volume 2, OPU

2-2-1. LA PERIODE : 1830 -1919

Cette loi tait sous forme dtablissement de plans damnagement,

PAR PRIORITE (Z.U.P)

Mouia Saidouni ,lment dintroduction lurbanisme - Histoire, mthodologie, rglementation ,Edition

Les outils et les instruments utiliss en France

Les outils et les instruments utiliss en Algrie

- en 1974 le plan durbanisme directeur(PUD) a

2-3.LES POLITIQUES URBAINES APRES LINDEPENDANCE

Mouia saidouni, lment dintroduction lurbanisme -Histoire, mthodologie, rglementation, Edition

Les villes taient appeles assumer des activits industrielles importantes et a

Cette priode a t caractrise par la volont de reprendre lquilibre rgional

Mouia Saidouni, lment dintroduction lurbanisme -Histoire, mthodologie, rglementation .Edition

Cette politique sest intresse la quantit, Mais du point de vue qualitatif,

Chaque APC possde son plan de dveloppement qui soccupe du budget de

Saidouni Maouia, Elments dintroduction lurbanisme, Edition casbah 2001.

En algrie, la cration du plan durbanisme directeur est venu aprs la

Idem 39, p210

priphriques urbaniser, zones dhabitat collectif, individuel ,zones dactivits et les

YOUNSI .F, Les tissus urbains, P107.