Etapele Procesului de Evaluare
0 Voturi pozitive0 Voturi negative
61 (de) vizualizări7 paginiDescriere:
Etapele procesului de evaluare
Data încărcării
Mar 06, 2016
Drepturi de autor
© © All Rights Reserved
Formate disponibile
PDF sau citiți online pe Scribd
Partajați acest document
Partajați sau inserați document
Vi se pare util acest document?
Descriere:
Etapele procesului de evaluare
Drepturi de autor:
© All Rights Reserved
Formate disponibile
Descărcați ca PDF sau citiți online pe Scribd
Etapele Procesului de Evaluare
Descriere:
Etapele procesului de evaluare
Drepturi de autor:
© All Rights Reserved
Formate disponibile
Descărcați ca PDF sau citiți online pe Scribd
5, ETAPELE PROCESULUI DE EVALUARE,
Desi caracteristicile proprictiilor imobiliare difer’ foarte mult, cele mai multe
probleme de evaluare se pot rezolva prin proceduri sistematice ce constituie
procesul de evaluare.
In procesul de evaluare:
* se defineste problema;
* se planifica activitatile necesare pentru rezolvarea problemei;
= datele aferente sunt culese, ordonate, analizate, interpretate si transformate in
estimarea rezonabila a valorii.
Procesul de evaluare ghideazi pe evaluator de la identificarea completa a
problemei, pand la transmiterea solutiei cAtre client
Fiecare proprietate imobiliara este unica si pot fi estimate mai multe tipuri diferite
de valoare pentru o singuri proprietate. De reguli, misiunea de evaluare isi
propune si estimeze valoarea de piafd si procesul de evaluare contine toate etapele
necesare. Totusi, procesul de evaluare asigur’ cadrul necesar pentru a fi estimate si
alte categorii de valoare.
Procesul de evaluare se realizeaz in mai multe etape, numarul acestora depinzand
de natura misiunii de evaluare si de informatiile care sunt accesibile. In toate
cazurile, procesul de evaluate indic& traseul ce trebuie parcurs in realizarca
cercetarii picfei si analizei datelor, in aplicarea tehnicilor de evaluare si in
integrarea rezultatelor acestor tehnici analitice intr-o estimare a valorii solicitate.
Etapele procesului de evaluare sunt prezentate in continuare.
5.1. Definirea problemei
Primul pas in procesul de evaluare este si se exprime concis problema. Astfel, se
stabilesc limitele evaludrii, se elimin’ orice ambiguitate referitoare la natura :
misiunii gi se identifica proprietatea imobiliara ce se evalueaza, atributele dreptului
de proprietate implicate, utilizarea evaluarii, definifia valorii solicitate, data si sfera
evaluarii gi alte condifii limitative.
5.2. Analiza preliminar, culegerea si selectarea informafiilor
‘Aceasti etap’ cuprinde trei segmente succesive pe care trebuie si le parcurg’
evaluatorul. Acestea se refer’ la:
(a) Datele generale includ informajii referitoare la forfele sociale, economice,
legislative gi ale mediului, care afecteaz’ valoarea proprietitii. Evaluatorul va
analiza interactiunea acestor patru forfe care creeazi climatul economic in care
valorile proprietitilor se modifica sau nu la un moment dat si intr-un loc dat.
EVALUAREA PROPRIETATH IMOBILIARE -7-Datele generale sunt esentiale in evaluare pentru ca:
* asiguri o bazi in care se plaseazi specificul proprietitilor imobiliare
evaluate;
= constituie informatii din care se pot extrage tendintele ce influenteaz4
valoarea terenului $i a corelarii cu valoarea constructiilor;
= reprezinti o bazi pentru aprecierea celei mai bune utilizéri, explicarea
rezultatelor i estimarea valorii finale.
(6) Datele specifice sunt informatii despre proprietatea imobiliari evaluat
(subiect) si despre proprietitile imobiliare comparabile, vandute sau inchiriate,
precum gi alte caracteristici relevante ale pietei imobiliare locale.
Datele specifice despre subiect sunt date prin descrierea terenului si a
constructiilor, care ajuti evaluatorul sa selecteze date specifice comparabile legate
de vanzari, inchirieri sau alte caracteristici ale pietei locale.
fn analiza datelor generale se urmiresc tendintele pe plan national, regional sau
local; in analiza datelor specifice se studiaza o serie de proprietiti asemanatoare cu
subiectul.
(c) Analiza cererii si ofertei competitive ajuta pe evaluator sa extraga preturile de
vanzare specifice, conditiile de inchiriere, veniturile si cheltuielile, indicele de
recuperare a investitici, costurile de constructie, durata de viata economic’
estimati a construcfiilor si gradul de depreciere. Datele sunt apoi folosite in calcule
ce pot da o indicatie referitoare la valoarea proprietatii imobiliare analizate.
Datele referitoare la oferta competitiva si la cerere sunt informatiile necesare
pentru a intelege pozitia competitiva a proprietatii imobiliare pe o piafa viitoare.
Dale elontoste la lec, oupiod componentele proprietitilor imobiliare
competitive (atat existente, cat si propuse), gradul de ocupare sau puterea de
absorbtie a piefei. Nalete_Teferioae la_cetee) includ: populatia, veniturile,
ocuparea forfei de munca i rezultatele sondajeldr privind utilizatorii potentiali.
Gradul de ocupare si preturile oferite indica punctele tari sau punctele slabe ale
cererii. Din analiza acestor date se poate estima cererea viitoare pentru utilizarea
prezent& sau de perspectiva a proprietatii.
5.3, Analiza celei mai bune utiliziri
Cea mai bun’ utilizare se va considera atat pentru teren, in ipoteza ca ar fi liber, cat
si pentru proprietatea imobiliara existent’ (teren gi constructiile de pe el), iar
conchuziile trebuie si fie coerente. Pentru a fi luati in consideratie, cea mai bund
utilizare trebuie si indeplineasci patru condifii: s& fie legal permisa, fizic posibila,
financiar fezabila si maxim profitabila.
Cea mai buna utilizare a terenului si a construcjiilor se alege din mai multe
alternative.
Es ANEVAR = IROVAL5.4, Evaluarea terenului
Estimarea valorii terenului se poate face prin aplicarea a 6 metode de evaluare. Se
considera metoda comparatiei cu vanzirile anterioare ca find cea mai de incredere.
Astfel, vanzarile unor parcele de teren liber similare cu cea evaluat se vor analiza,
compara i referi la terenul evaluat.
Daca nu sunt suficiente date pentru ccmparare sau dac& corectiile se dovedese a fi
prea mari, evaluatorul poate utiliza si alte metode de evaluare a terenului.
5.5, Aplicarea celor trei abordari in evaluare
fn evaluarea proprietailor imobiliare, ca de altfel si in evaluarea altor tipuri de
proprietati, sunt utilizate cele trei abordari clasice:
= abordarea prin cost;
* abordarea prin comparatia yanzarilor;
* abordarea prin capitalizarea venitului.
Evaluatorii estimeaz’ valoarea proprictatilor imobiliare cu ajutorul unor metode si
proceduri specifice care reflecta cele trei abordari distincte de analiza a datelor -
cost, comparatia vanzarilor si capitalizarea veniturilor. fn toate estimarile valorii
imobiliare se utilizeazi una sau mai multe metode, iar aplicarea lor depinde de
tipul de proprietate, de scopul evaluarii si de calitatea si cantitatea datelor
disponibile pentru analiza.
Desi toate cele trei abordari sunt aplicabile, totusi una sau mai_multe metode pot
avea o semnificatie mai mare intr-un anumit caz. De exemplu/abordarea prin cost”
poate fi neadecvati in evaluarea proprietatilor imobiliare cu pe ii vechi care
au o depreciere ridicat’, cauzati de deteriorarea fizicd si de neadecvarea
fancfionala, care sunt dificil de estimat.
(Comparatia_eu_vanzirle anieriar @u) poate fi aplicati. pentru_evaluarea
proprietatilor imobiliai yecializate (cum ar fi statie de incinerare gunoaie)
pentru ci nu exist date comparabile( Abordarea prin Capitalizarea venituluifm) se
utilizeaz’ in cazul clidirilor ocupate de proprietar. Aceasta abordare poate sa nu fie
adecvata pe piaja proprietitilor comerciale sau industriale in care proprietarul
ocupant poate supralicita investitorul.
Ori de cate ori este posibil, evaluatorii ar trebui si aplice cel putin dowd metode de
evaluare inscrise in abordari diferite.
5.5.1. Abordarea prin cost
Abordarea prin cost este bazatd pe ipoteza cA participantii pe piata fac legitura
intre valoare si cost. in aceasti abordare, valoarea unei proprietati imobiliare se
estimeazd prin adaugarea valorii terenului la valoarea costului de constructie
EVALUAREA PROPRIETATI IMOBILIARE -9-pentru reproducerea sau inlocuirca constructiilor existente si apo’ sc’zdnd
deprecierea (deteriorarea fizict gi neadeevarea funetionala) aparata din diferite
cauze. Se include profitul normal ce il obfine antreprenorul.
Aceasti abordare este deosebit de utili in evaluarea unor constructii noi sau
aproape noi si pentru acele proprictati care nu se vind frecvent pe piafa.
Rezultatele abordirii pot fi folosite pentru comparatii cu rezultatele altor metode ce
se pot aplica.
§.5.2. Abordarea prin comparatia vanzdrilor
Abordarea prin comparatia vanzitilor anterioare este folositoare atunci cand exist
un numar de proprietiti similare care au fost vandute recent. Utilizind aceasti
metoda, un evaluator poate ajunge Ia o valoare, comparand proprietatea pe care 0
evalueazi (proprietatea subiect) cu alte proprietiti similare, numite tranzactii
comparabile, Prefurile de vanzare ale proprietafilor ce sunt considerate ca fiind cele
mai comparabile, au tendinta de a indica un interval in care se va situa si valoarea
proprietiii subiect.
Elementele de comparatie pentru a estima similaritatea proprietafilor imobiliare, au
in vedere:
= drepturile de proprietate transmise;
© conditiile de finantare;
* conditiile de vanzare;
= conditiile pietei;
= localizarea;
"= caracteristicile fizice;
* caracteristicile economice;
= utilizarea proprietatii;
= componentele non-imobiliare ale valorii.
Se vor aplica apoi corectii asupra prefului de vanzare, jinind cont de intervahul de
timp dintre data tranzactici si data evaluarii.
5.5.3. Abordarea prin capitalizarea venitului (sau abordarea prin venit)
fn aplicarea acestei abordari se estimeaza valoarea actualizati a beneficiilor
viitoare obfinute din utilizarea proprictatii imobiliare.
Ca si in cazul abordarii prin comparatia vanzarilor, abordarea prin venit necesita o
serioasi cercetare de pial. Cercetarea si analiza datelor se efectueaza pe baza
710- be -__ ANEVAR—IROVALDe exemplu, un investitor intr-un bloc de apartament se asteapta la fructificare a
capitalului investit gi la o recuperare a investitici, Nivelul de fructificare atrage
investitia de capital in functic de riscul aferent afacerilor imobiliare. In plus,
nivelul fructificarii asteptat de investitori fluctueaza in functie de schimbarile de pe
piefele monetare si de fructificarile oferite de alte domenii de investitii alternative.
Evaluatorul trebuie s& fie la curent cu schimbirile de pe piaja monetara si de
capital, in cazul investitiilor comparabiie.
Datele specifice pe care le analizeaza evaluatorul in aceasta abordare sunt: venitul
brut anual previzionat, obfinut din exploatarea proprietitii imobiliare, diminuarea
venitului din cauza gradului de ocupare si a altor pierderi, cheltuielile anuale
previzionate de exploatare, caracterul si durata fluxurilor de venituti si valoarea
previzionati de vanzare a proprietatii dupa o anumita perioada de timp specificata
(de ex. Dup’ expirarea unui contract de inchiriere, de leasing etc.).
Dupi ce se estimeazi veniturile si cheltuielile, fluxul de profituri este capitalizat cu
o rat de capitalizare sau este actualizat cu o rati de actualizare.
Ratele utilizate la capitalizare sau la actualizare sunt deduse din ratele de
fructificare acceptabile gi asteptate pentru proprietati imobiliare similare.
5.6. Reconcilierea rezultatelor si estimarea valorii finale
‘Analiza rezultatelor este acea parte din procesul de evaluare in care evaluatorul
analizeaz& concluziile alternative si selecteaza in final valoare. De multe ori este
necesari o trecere in revista a intregului proces de evaluare.
fn aceast’ etapa, evaluatorul se bazeazi pe experienta, expertiza gi logica sa
profesional, pentru a explica si rezolva diferentele intre rezultatele obfinute prin
aplicarea unor metode de evaluare diferite.
Evaluatorul va judeca /aprecia insemnatatea relativa, aplicabilitatea $i
fundamentarea fiecirui rezultat si se va baza mai mult pe cel mai adecvat rezultat
al scopului evaluarii. Concluzia se fundamenteazi pe adecvarea, precizia si
cantitatea tuturor faptelor si evidentelor colectate in procesul de evaluare.
5.7. Redactarea raportului de evaluare
Forma, dimensiunile si continutul raportului de evaluare difer’ in functie de
cerinjele clientului, de tipul proprietétii imobiliare si de natura misiunii de
evaluare.
Pentru a realiza o protectie a clientului si a asigura un nivel profesional adecvat,
Asociatia Nafionala a Evaluatorilor din Roménia a elaborat un standard profesional
care recomanda continutul raportului de evaluare.
EVALUAREA PROPRIETATI IMOBILIARE =fRaportul de evaluare este, de regula, un document seris care asigura evaluatorului
oportunitatea de a fundamenta si explica opiniile si concluziile si de a demonstra
soliditatea valorii estimate. De fapt, raportul este o trecere in revista a tehnicilor pe
care le-a aplicat evaluatorul la informatiile si faptele colectate in cadrul procesului
de evaluare, pentru a ajunge la concluzii,
Raportul reflect infelegerea de c&tre evaluator a principiilor economice si de
evaluate, abilitatea de a interpreta datele relevante si logica in selectarea tehnicilor
si procedurilor adecvate, precum si modul de aplicare a lor pentru a deduce
estimarea finali a valorii.
Cel mai bun raport de evaluare este acela care di posibilitate beneficiarului si
infeleag% problema si datele faptice si si urmareasca logica evaluatorului pana la
conchuzia sinala,
6. STANDARDELE PROFESIONALE DE EVALUARE.
Una din obligatiile membrilor ANEVAR, inscrisi in Statut, este ,respectarea
standardelor si recomandarilor ANEVAR”.
Ca urmare, prima indatorire a unui evaluator, care trebuie s& insoteasc& atit
perioada de formare profesionald, cat si cea de activitate practicd este studierea gi
aplicarea cu rigurozitate a prevederilor standardelor de evaluare, adecvate cu
scopul evaludiri, cu tipul de valoare si cu tipul de proprietate supusi evaluarii.
Cunoasterea detaliat’ a continutului standardelor de evaluare este necesara pentru
a
(a) facilita tranzactiilor gi viabilitatea pietelor celor patru tipuri de proprictati,
respectiv:
* proprietiti imobiliare
= bunuri mobile
* intreprinderi si unitifi operationale distincte, asimilate cu o intreprindere, si
* active financiare.
(b) servi ca far calauzitor pentru evaluatorii din toati lumea in efectuarea de
evaluari credibile, care s& corespunda nevoilor clientilor, inclusiv cerintelor
de elaborare a situafiilor financiare
(©) ajuta economiile in dezvoltare pentru efectuarea de evaluari compatibile cu
cele din firile dezvoltate, deoarece standardele:
* reflecta cea mai buna practica internationala
* confin termeni cu definifii clare si compatibili cu cei utilizati de alte
discipline economice
428 ANEVAR ~ IROVAL(@) proteja evaluatorul in situatia in care clientul se simte lezat in interesul sau
si reclama masuri de reparare a daunelor care considera c& ar decurge dintr-
evaluare eronata sau necredibil’
(©) infelege gi a actiona intr-o manier’ de interdependent’ a abordarilor in
evaluarea unui tip de proprietate cu prevederile pertinente ale standardelor
internationale de contabilitate (AS)
ANEVAR a adoptat Standardele Internationale de Evaluare, editia a sasea 2003,
elaborate de Comitetul pentru Standarde Intemational de Evaluare (IVSC), ca
Standarde dé baza ale asociatiei, incepand cu data de 01.01.2004.
In Anexa 1 este prezéntat Standardul International de Aplicatie in Evaluare,
codificat prin GN 1 si intitulat ,Evaluarea proprietatii imobiliare”.
EVALUAREA PROPRIETATI IMOBILIARE ~13-
Documente similare cu Etapele Procesului de Evaluare
Mult mai mult decât documente.
Descoperiți tot ce are Scribd de oferit, inclusiv cărți și cărți audio de la editori majori.
Anulați oricând.