5, ETAPELE PROCESULUI DE EVALUARE, Desi caracteristicile proprictiilor imobiliare difer’ foarte mult, cele mai multe probleme de evaluare se pot rezolva prin proceduri sistematice ce constituie procesul de evaluare. In procesul de evaluare: * se defineste problema; * se planifica activitatile necesare pentru rezolvarea problemei; = datele aferente sunt culese, ordonate, analizate, interpretate si transformate in estimarea rezonabila a valorii. Procesul de evaluare ghideazi pe evaluator de la identificarea completa a problemei, pand la transmiterea solutiei cAtre client Fiecare proprietate imobiliara este unica si pot fi estimate mai multe tipuri diferite de valoare pentru o singuri proprietate. De reguli, misiunea de evaluare isi propune si estimeze valoarea de piafd si procesul de evaluare contine toate etapele necesare. Totusi, procesul de evaluare asigur’ cadrul necesar pentru a fi estimate si alte categorii de valoare. Procesul de evaluare se realizeaz in mai multe etape, numarul acestora depinzand de natura misiunii de evaluare si de informatiile care sunt accesibile. In toate cazurile, procesul de evaluate indic& traseul ce trebuie parcurs in realizarca cercetarii picfei si analizei datelor, in aplicarea tehnicilor de evaluare si in integrarea rezultatelor acestor tehnici analitice intr-o estimare a valorii solicitate. Etapele procesului de evaluare sunt prezentate in continuare. 5.1. Definirea problemei Primul pas in procesul de evaluare este si se exprime concis problema. Astfel, se stabilesc limitele evaludrii, se elimin’ orice ambiguitate referitoare la natura : misiunii gi se identifica proprietatea imobiliara ce se evalueaza, atributele dreptului de proprietate implicate, utilizarea evaluarii, definifia valorii solicitate, data si sfera evaluarii gi alte condifii limitative. 5.2. Analiza preliminar, culegerea si selectarea informafiilor ‘Aceasti etap’ cuprinde trei segmente succesive pe care trebuie si le parcurg’ evaluatorul. Acestea se refer’ la: (a) Datele generale includ informajii referitoare la forfele sociale, economice, legislative gi ale mediului, care afecteaz’ valoarea proprietitii. Evaluatorul va analiza interactiunea acestor patru forfe care creeazi climatul economic in care valorile proprietitilor se modifica sau nu la un moment dat si intr-un loc dat. EVALUAREA PROPRIETATH IMOBILIARE -7-Datele generale sunt esentiale in evaluare pentru ca: * asiguri o bazi in care se plaseazi specificul proprietitilor imobiliare evaluate; = constituie informatii din care se pot extrage tendintele ce influenteaz4 valoarea terenului $i a corelarii cu valoarea constructiilor; = reprezinti o bazi pentru aprecierea celei mai bune utilizéri, explicarea rezultatelor i estimarea valorii finale. (6) Datele specifice sunt informatii despre proprietatea imobiliari evaluat (subiect) si despre proprietitile imobiliare comparabile, vandute sau inchiriate, precum gi alte caracteristici relevante ale pietei imobiliare locale. Datele specifice despre subiect sunt date prin descrierea terenului si a constructiilor, care ajuti evaluatorul sa selecteze date specifice comparabile legate de vanzari, inchirieri sau alte caracteristici ale pietei locale. fn analiza datelor generale se urmiresc tendintele pe plan national, regional sau local; in analiza datelor specifice se studiaza o serie de proprietiti asemanatoare cu subiectul. (c) Analiza cererii si ofertei competitive ajuta pe evaluator sa extraga preturile de vanzare specifice, conditiile de inchiriere, veniturile si cheltuielile, indicele de recuperare a investitici, costurile de constructie, durata de viata economic’ estimati a construcfiilor si gradul de depreciere. Datele sunt apoi folosite in calcule ce pot da o indicatie referitoare la valoarea proprietatii imobiliare analizate. Datele referitoare la oferta competitiva si la cerere sunt informatiile necesare pentru a intelege pozitia competitiva a proprietatii imobiliare pe o piafa viitoare. Dale elontoste la lec, oupiod componentele proprietitilor imobiliare competitive (atat existente, cat si propuse), gradul de ocupare sau puterea de absorbtie a piefei. Nalete_Teferioae la_cetee) includ: populatia, veniturile, ocuparea forfei de munca i rezultatele sondajeldr privind utilizatorii potentiali. Gradul de ocupare si preturile oferite indica punctele tari sau punctele slabe ale cererii. Din analiza acestor date se poate estima cererea viitoare pentru utilizarea prezent& sau de perspectiva a proprietatii. 5.3, Analiza celei mai bune utiliziri Cea mai bun’ utilizare se va considera atat pentru teren, in ipoteza ca ar fi liber, cat si pentru proprietatea imobiliara existent’ (teren gi constructiile de pe el), iar conchuziile trebuie si fie coerente. Pentru a fi luati in consideratie, cea mai bund utilizare trebuie si indeplineasci patru condifii: s& fie legal permisa, fizic posibila, financiar fezabila si maxim profitabila. Cea mai buna utilizare a terenului si a construcjiilor se alege din mai multe alternative. Es ANEVAR = IROVAL5.4, Evaluarea terenului Estimarea valorii terenului se poate face prin aplicarea a 6 metode de evaluare. Se considera metoda comparatiei cu vanzirile anterioare ca find cea mai de incredere. Astfel, vanzarile unor parcele de teren liber similare cu cea evaluat se vor analiza, compara i referi la terenul evaluat. Daca nu sunt suficiente date pentru ccmparare sau dac& corectiile se dovedese a fi prea mari, evaluatorul poate utiliza si alte metode de evaluare a terenului. 5.5, Aplicarea celor trei abordari in evaluare fn evaluarea proprietailor imobiliare, ca de altfel si in evaluarea altor tipuri de proprietati, sunt utilizate cele trei abordari clasice: = abordarea prin cost; * abordarea prin comparatia yanzarilor; * abordarea prin capitalizarea venitului. Evaluatorii estimeaz’ valoarea proprictatilor imobiliare cu ajutorul unor metode si proceduri specifice care reflecta cele trei abordari distincte de analiza a datelor - cost, comparatia vanzarilor si capitalizarea veniturilor. fn toate estimarile valorii imobiliare se utilizeazi una sau mai multe metode, iar aplicarea lor depinde de tipul de proprietate, de scopul evaluarii si de calitatea si cantitatea datelor disponibile pentru analiza. Desi toate cele trei abordari sunt aplicabile, totusi una sau mai_multe metode pot avea o semnificatie mai mare intr-un anumit caz. De exemplu/abordarea prin cost” poate fi neadecvati in evaluarea proprietatilor imobiliare cu pe ii vechi care au o depreciere ridicat’, cauzati de deteriorarea fizicd si de neadecvarea fancfionala, care sunt dificil de estimat. (Comparatia_eu_vanzirle anieriar @u) poate fi aplicati. pentru_evaluarea proprietatilor imobiliai yecializate (cum ar fi statie de incinerare gunoaie) pentru ci nu exist date comparabile( Abordarea prin Capitalizarea venituluifm) se utilizeaz’ in cazul clidirilor ocupate de proprietar. Aceasta abordare poate sa nu fie adecvata pe piaja proprietitilor comerciale sau industriale in care proprietarul ocupant poate supralicita investitorul. Ori de cate ori este posibil, evaluatorii ar trebui si aplice cel putin dowd metode de evaluare inscrise in abordari diferite. 5.5.1. Abordarea prin cost Abordarea prin cost este bazatd pe ipoteza cA participantii pe piata fac legitura intre valoare si cost. in aceasti abordare, valoarea unei proprietati imobiliare se estimeazd prin adaugarea valorii terenului la valoarea costului de constructie EVALUAREA PROPRIETATI IMOBILIARE -9-pentru reproducerea sau inlocuirca constructiilor existente si apo’ sc’zdnd deprecierea (deteriorarea fizict gi neadeevarea funetionala) aparata din diferite cauze. Se include profitul normal ce il obfine antreprenorul. Aceasti abordare este deosebit de utili in evaluarea unor constructii noi sau aproape noi si pentru acele proprictati care nu se vind frecvent pe piafa. Rezultatele abordirii pot fi folosite pentru comparatii cu rezultatele altor metode ce se pot aplica. §.5.2. Abordarea prin comparatia vanzdrilor Abordarea prin comparatia vanzitilor anterioare este folositoare atunci cand exist un numar de proprietiti similare care au fost vandute recent. Utilizind aceasti metoda, un evaluator poate ajunge Ia o valoare, comparand proprietatea pe care 0 evalueazi (proprietatea subiect) cu alte proprietiti similare, numite tranzactii comparabile, Prefurile de vanzare ale proprietafilor ce sunt considerate ca fiind cele mai comparabile, au tendinta de a indica un interval in care se va situa si valoarea proprietiii subiect. Elementele de comparatie pentru a estima similaritatea proprietafilor imobiliare, au in vedere: = drepturile de proprietate transmise; © conditiile de finantare; * conditiile de vanzare; = conditiile pietei; = localizarea; "= caracteristicile fizice; * caracteristicile economice; = utilizarea proprietatii; = componentele non-imobiliare ale valorii. Se vor aplica apoi corectii asupra prefului de vanzare, jinind cont de intervahul de timp dintre data tranzactici si data evaluarii. 5.5.3. Abordarea prin capitalizarea venitului (sau abordarea prin venit) fn aplicarea acestei abordari se estimeaza valoarea actualizati a beneficiilor viitoare obfinute din utilizarea proprictatii imobiliare. Ca si in cazul abordarii prin comparatia vanzarilor, abordarea prin venit necesita o serioasi cercetare de pial. Cercetarea si analiza datelor se efectueaza pe baza 710- be -__ ANEVAR—IROVALDe exemplu, un investitor intr-un bloc de apartament se asteapta la fructificare a capitalului investit gi la o recuperare a investitici, Nivelul de fructificare atrage investitia de capital in functic de riscul aferent afacerilor imobiliare. In plus, nivelul fructificarii asteptat de investitori fluctueaza in functie de schimbarile de pe piefele monetare si de fructificarile oferite de alte domenii de investitii alternative. Evaluatorul trebuie s& fie la curent cu schimbirile de pe piaja monetara si de capital, in cazul investitiilor comparabiie. Datele specifice pe care le analizeaza evaluatorul in aceasta abordare sunt: venitul brut anual previzionat, obfinut din exploatarea proprietitii imobiliare, diminuarea venitului din cauza gradului de ocupare si a altor pierderi, cheltuielile anuale previzionate de exploatare, caracterul si durata fluxurilor de venituti si valoarea previzionati de vanzare a proprietatii dupa o anumita perioada de timp specificata (de ex. Dup’ expirarea unui contract de inchiriere, de leasing etc.). Dupi ce se estimeazi veniturile si cheltuielile, fluxul de profituri este capitalizat cu o rat de capitalizare sau este actualizat cu o rati de actualizare. Ratele utilizate la capitalizare sau la actualizare sunt deduse din ratele de fructificare acceptabile gi asteptate pentru proprietati imobiliare similare. 5.6. Reconcilierea rezultatelor si estimarea valorii finale ‘Analiza rezultatelor este acea parte din procesul de evaluare in care evaluatorul analizeaz& concluziile alternative si selecteaza in final valoare. De multe ori este necesari o trecere in revista a intregului proces de evaluare. fn aceast’ etapa, evaluatorul se bazeazi pe experienta, expertiza gi logica sa profesional, pentru a explica si rezolva diferentele intre rezultatele obfinute prin aplicarea unor metode de evaluare diferite. Evaluatorul va judeca /aprecia insemnatatea relativa, aplicabilitatea $i fundamentarea fiecirui rezultat si se va baza mai mult pe cel mai adecvat rezultat al scopului evaluarii. Concluzia se fundamenteazi pe adecvarea, precizia si cantitatea tuturor faptelor si evidentelor colectate in procesul de evaluare. 5.7. Redactarea raportului de evaluare Forma, dimensiunile si continutul raportului de evaluare difer’ in functie de cerinjele clientului, de tipul proprietétii imobiliare si de natura misiunii de evaluare. Pentru a realiza o protectie a clientului si a asigura un nivel profesional adecvat, Asociatia Nafionala a Evaluatorilor din Roménia a elaborat un standard profesional care recomanda continutul raportului de evaluare. EVALUAREA PROPRIETATI IMOBILIARE =fRaportul de evaluare este, de regula, un document seris care asigura evaluatorului oportunitatea de a fundamenta si explica opiniile si concluziile si de a demonstra soliditatea valorii estimate. De fapt, raportul este o trecere in revista a tehnicilor pe care le-a aplicat evaluatorul la informatiile si faptele colectate in cadrul procesului de evaluare, pentru a ajunge la concluzii, Raportul reflect infelegerea de c&tre evaluator a principiilor economice si de evaluate, abilitatea de a interpreta datele relevante si logica in selectarea tehnicilor si procedurilor adecvate, precum si modul de aplicare a lor pentru a deduce estimarea finali a valorii. Cel mai bun raport de evaluare este acela care di posibilitate beneficiarului si infeleag% problema si datele faptice si si urmareasca logica evaluatorului pana la conchuzia sinala, 6. STANDARDELE PROFESIONALE DE EVALUARE. Una din obligatiile membrilor ANEVAR, inscrisi in Statut, este ,respectarea standardelor si recomandarilor ANEVAR”. Ca urmare, prima indatorire a unui evaluator, care trebuie s& insoteasc& atit perioada de formare profesionald, cat si cea de activitate practicd este studierea gi aplicarea cu rigurozitate a prevederilor standardelor de evaluare, adecvate cu scopul evaludiri, cu tipul de valoare si cu tipul de proprietate supusi evaluarii. Cunoasterea detaliat’ a continutului standardelor de evaluare este necesara pentru a (a) facilita tranzactiilor gi viabilitatea pietelor celor patru tipuri de proprictati, respectiv: * proprietiti imobiliare = bunuri mobile * intreprinderi si unitifi operationale distincte, asimilate cu o intreprindere, si * active financiare. (b) servi ca far calauzitor pentru evaluatorii din toati lumea in efectuarea de evaluari credibile, care s& corespunda nevoilor clientilor, inclusiv cerintelor de elaborare a situafiilor financiare (©) ajuta economiile in dezvoltare pentru efectuarea de evaluari compatibile cu cele din firile dezvoltate, deoarece standardele: * reflecta cea mai buna practica internationala * confin termeni cu definifii clare si compatibili cu cei utilizati de alte discipline economice 428 ANEVAR ~ IROVAL(@) proteja evaluatorul in situatia in care clientul se simte lezat in interesul sau si reclama masuri de reparare a daunelor care considera c& ar decurge dintr- evaluare eronata sau necredibil’ (©) infelege gi a actiona intr-o manier’ de interdependent’ a abordarilor in evaluarea unui tip de proprietate cu prevederile pertinente ale standardelor internationale de contabilitate (AS) ANEVAR a adoptat Standardele Internationale de Evaluare, editia a sasea 2003, elaborate de Comitetul pentru Standarde Intemational de Evaluare (IVSC), ca Standarde dé baza ale asociatiei, incepand cu data de 01.01.2004. In Anexa 1 este prezéntat Standardul International de Aplicatie in Evaluare, codificat prin GN 1 si intitulat ,Evaluarea proprietatii imobiliare”. EVALUAREA PROPRIETATI IMOBILIARE ~13-