PROFESOR

CLAUDIA D. SANCHEZ FORTUNY

MATERIA
TOPOGRAFIA LEGAL Y URBANA
INGENIERIA CIVIL 7 B

ZABDI GARCIA CUATLE

GUSTAVO ENOCH CANO VIDAL
EDUARDO LOPEZ ZAVALETA
MARCOS S. VIVEROS CERVANTES

TRABAJO VALUATORIO DE TERRENO Y CONSTRUCCIN.

FOTOGRAFIA DEL LUGAR

CIUDAD
CALLE
COLONIA
ENTIDAD FEDERATIVA
FECHA DEL AVALUO

UBICACIN
XALAPA
DESIERTO DEL THAR
FRACC. BUGAMBILIAS DE XALAPA
VERACRUZ DE I. DE LA LLAVE
9/14/2015

PORTADA

NUMERO
C.P.

23
91154

Pgina 1

PROFESOR
CLAUDIA D. SANCHEZ FORTUNY
MATERIA
TOPOGRAFIA LEGAL Y URBANA
INGENIERIA CIVIL 7 B

ZABDI GARCIA CUATLE

GUSTAVO ENOCH CANO VIDAL
EDUARDO LOPEZ ZAVALETA
MARCOS S. VIVEROS CERVANTES

1. DATOS GENERALES
NOMBRE UV
NOMBRE VALUADOR
TIPO DE INMUEBLE

INSTITUTO TECNOLOGICO SUPERIOR DE XALAPA ING. CIVIL

ZABDI CUATLE GARCIA
CASA DE I.SOCIAL
CALLE
DESIERTO DEL THAR
COLONIA
FRACC. BUGAMBILIAS DE XALAPA
ENTIDAD
VERACRUZ DE I. DE LA LLAVE
MUNICIPIO XALAPA
LONGITUD
LATITUD
19.555561 ALTITUD
REGIMEN DE PROPIEDAD
PRIVADA
CUENTA PREDIAL
06-200 001-23-164-013-00-000-1
NOMBRE DEL SOLICITANTE
MARCOS SEBASTIAN VIVEROS CERVANTES
NOMBRE DEL PROPIETARIO
MARCOS SEBASTIAN VIVEROS CERVANTES
2. CARACTERISTICAS URBANAS
NIVEL DE ESTRUCTURA
3
DRENAJE
CON CONEXIN AL INMUEBLE
ALUMBRADO PUBLICO
A LA INTEMPERIE
VIALIDADES
CONCRETO
CLASIFICACION ZONA
HABITACIONAL BUENA
VIAS DE ACCESO
CONTRUCCIONES PREDOMINANTES

23
91154

-92.899229

CON SUMINISTRO AL INMUEBLE

A LA INTEMPERIE
EXISTE
EXISTE
AUTONOMA

COMO VIA PRIMARIA ENTRADA POR JARDINES DE XALAPA, SOBRE LAZARO CARDENAS

INTERES SOCIAL, 2 NIVELES PARA USO HABITACIONAL

3. CARACTERISTICAS DEL INMUEBLE

CROQUIS DE LOCALIZACION

FACHADA

IMAGEN LOCALIZACION

USO DE SUELO
SERVIDUMBRES/RESTRICCIONES
DESCRIPCION DE CONSTRUCCIONES Y
USO ACTUAL

AGUA POTABLE
ELECTRIFICACION
SEALIZACION
TRANSPORTE
VIGILANCIA

NUMERO
C.P.

IMAGEN FACHADA

H/2/20
LAS PROPIAS QUE MARCA EL H. AYUNTAMIENTO DE XALAPA
CASA DE DOS NIVELES QUUE CUENTA CON LA SIGUIENTE DISTRIBUCION ARQUITECTONICA:
PLANTA BAJA; ESTACIA-COMEDOR, COCINA, BAO, PATIO, Y UNA RECAMARA. PLANTA ALTA:
UNA RECAMARA, UN BAO.

RECAMARAS
2
BAOS
2
ESTACIONAMIENTOS
1
ELEVADOR N/A
A BASE DE COLUMNAS, TRABES, CASTILLOS, CADENAS, CIMIENTOS, CERRAMIENTOS DE CONCRETO ARMADO
ESTRUCTURA
ACABADOS
ESPACIO
PISOS
MUROS
ARQUITECTONICO
RECAMARAS
PISO DE LOSETA CERAMICA 33X33 CMS
RABEADO Y APLICACIN DE PASTA TEXTURIZADA
ESTANCIA/COMEDOR
PISO DE LOSETA CERAMICA 33X33 CMS
RABEADO Y APLICACIN DE PASTA TEXTURIZADA
BAOS
PISO DE LOSETA CERAMICA 33X33 CMS
RABEADO Y APLICACIN DE PASTA TEXTURIZADA
ESCALERAS
CONCRETO
RABEADO Y APLICACIN DE PASTA TEXTURIZADA
COCINA
PISO DE LOSETA CERAMICA 33X33 CMS
PASTA TEXTURIZADA LISA
PATIO DE SERVICIO
CONCRETO
LADRILLO DE ARCILLA
ESTACIONAMIENTO
HUELLAS DE CONCRETO
NO APLICA
FACHADA
NO APLICA
RABEADO Y APLICACIN DE PASTA TEXTURIZADA
HIDRAULICO SANITARIAS
RED CON TUBERIA Y ACCESORIOS PVC, SANITARIAS: DESCARGA A TUBERIA Y ACCESORIOS DE PVC
ELECTRICAS
DOS CIRCUITOS CON APAGADORES Y LAMPARAS AHORRADORAS
HERRERIA
PUERTAS: PERFILES CON CUBIERTA DE LAMINA. VENTANAS: ALUMINIO CON PASADOR

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CLAUDIA D. SANCHEZ FORTUNY
MATERIA
TOPOGRAFIA LEGAL Y URBANA
INGENIERIA CIVIL 7 B

ZABDI GARCIA CUATLE

GUSTAVO ENOCH CANO VIDAL
EDUARDO LOPEZ ZAVALETA
MARCOS S. VIVEROS CERVANTES

4. ENFOQUE FISICO
Obtencion del valor unitario del terreno. Comprabales de terrenos en venta semejantes en uso al que se vala(sujeto).
UBICACIN DE LA OFERTA

PRECIO
$
$
$
$

BUGAMBILIAS #12, COL AGRICOLA, XALAPA, VER.

UNIDAD SANTA ROSA, XALAPA, VER.
DESIERTO DE GOBI #78, BUGAMBILAS DE XALAPA, VER.
UNIDAD SANTA ROSA, XALAPA, VER.

360,000.00
341,000.00
289,000.00
310,000.00

TERRENO FUENTE
300
ADOOS 2288175566
450
VIVANUNCIOS 2281205178
325
MERCADOLIBRE 2281460093
402
MERCADOLIBRE 2281368875

Tabla de homologacion de comparables de terreno y/o calculo del enfoque residual estatico.
PAGOS
($/M2)
$
$
$
$

7,043.00
7,043.00
7,043.00
7,043.00

VALOR
UNITARIO
$
$
$
$

FACTORES DE HOMOLOGACION
ZONA

1,328.00
2,212.21
1,678.00
2,212.21

1.00
1.00
1.00
1.00

UBICACIN FRENTE
1.00
1.00
1.00
1.00

VALOR UNITARIO
RESULTANTE ($/M2)

FORMA
1.00
1.00
1.00
1.00

SUPERFICIE
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
VALOR UNITARIO PROMEDIO ($/M2)
VALOR DUPLICADO POR M2

$
$
$
$
$
$

1,328.00
2,212.21
1,678.00
2,212.21
1,807.60
1,807.60

Terreno en estudio
SUPERFICIE

VALOR
UNIT.

ZONA

UBICACIN
1

CLASE GENERAL DEL INMUEBLE

CALIDAD DEL PROYECTO
VIDA UTIL REMANENTE
GRADO DE TERMINACION DE OBRA
TIPO DE
CONSTRUC
CION
CASA

FACTORES DE EFICIENCIA
FRENTE
FORMA
SUPERFICIE FR
1
1
1
1

VALOR
UNIT. NETO VALOR PARCIAL
0.9 $
822.00 $
100,254.00
VALOR A
$
100,254.00
ESTADO DE CONSERVACION
MEDIO
EDAD DE LAS CONSTRUCCIONES
15
NUMERO DE NIVELES
2
GRADO DE AVANCE DE AREAS COM.
100.00

MEDIO
FUNCIONAL
720
100.00

EDAD EN SUPERFICI
V.R. NUEVO
AOS
E M2
15
105 $ 8,244.00

FACTOR
EDAD

FACTOR
FACTOR
CONSERVA RESULTANT V.R. NETO
CION
E
$/M2
1
1
1 $ 8,244.00 $

VALOR PARCIAL
CONSTRUCCIONES
865,620.00

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ZABDI GARCIA CUATLE

GUSTAVO ENOCH CANO VIDAL
EDUARDO LOPEZ ZAVALETA
MARCOS S. VIVEROS CERVANTES

5. ENFOQUE MERCADO
UBICACIN DE LA OFERTA

EDAD

BUGAMBILIAS #12, COL AGRICOLA, XALAPA, VER.

UNIDAD SANTA ROSA, XALAPA, VER.
DESIERTO DE GOBI #78, BUGAMBILAS DE XALAPA, VER.
UNIDAD SANTA ROSA, XALAPA, VER.

CONSERVA
CION
TELEFONO
10 BUENA
NA
12 BUENA
2281667123
15 BUENA
NA
9 BUENA
2288655292

FUENTE
ADOOS
VIVANUNCIOS
MERCADOLIBRE
MERCADOLIBRE

Analisis por homologacion

PRECIO DE VENTA

SUPERFICIE
TERRENO

CONSTRUCCIO
N

VALORES

VALOR
UNITARIO

$
$
$
$

360,000.00
82
82 $ 8,241.00
341,000.00
105
87 $ 7,230.00
289,000.00
70
70 $ 5,871.00
310,000.00
105
80 $ 7,100.00
AREA DEL SUJETO
135
105
Resultado directo de la investigacion de inmuebles comparables
PROMEDIO
$
7,110.50 MAXIMO
$
MINIMO
$

VUT
$
$
$
$

1,549.00
1,549.00
1,549.00
1,549.00

VALOR UNITARIO RESULTANTE

VUC
$
$
$
$

7,042.00
7,042.00
7,042.00
7,042.00

8,241.00
5,871.00

$
$
$
$

6,333.00
6,314.00
8,191.00
6,324.00

DIFERENCIAL FISICO VS MERCADO

2%

Resultados del analisis de comparacion para los inmuebles similares

PROMEDIO
$
6,790.50 MAXIMO
$
8,191.00
MINIMO
$
6,314.00
MONTO UNITARIO APLICABLE
$
6,790.50
SUPERFICIE VENDIBLE
105
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO
$
740,000.00
6. CONCLUSIONES
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO
VALOR FISICO
VALOR CONCLUIDO

$
$

740,000.00
713,002.50

Justificacion de acuerdo a sus condiciones que presenta el inmueble, en base a la ubicacin, edad, estado de conservacion, tipo de construccion, calidad del proyecto y a
las ofertas de mercado de inmuebles de la zona. Se considera como valor comercial igual al valor comparativo de mercado en numero redondos. Consideraciones: De
acuerdo a las condiciones que presenta el inmueble. En base a la ubicacion, edad, estado de conservacion, tipo de construccion, calidad del proyecto y a las ofertas de
mercado de inmuebles en la zona. Se considera como valor comercial igual al valor comparativo de mercado en numeros redondos. NOTA: Para este avaluo se tomaron en
cuenta inmuebles similares en un rango de 10 KM a la redonda.

IMPORTE DEL VALOR CONCLUIDO

$
SETESIENTOS CUARENTA MIL PESOS 00/100 M.N

740,000.00

ZABDI CUATLE GARCIA

VALUADOR

EDUARDO LOPEZ ZAVALETA

CONTROLADOR

MARCOS S. VIVEROS CERVANTES

SOLICITANTE

GUSTAVO E. CANO VIDAL

TESTIGO

PROFESOR
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INGENIERIA CIVIL 7 B

AVALUO DEL INMUEBLE OBJETO DE CREDITO GARANTIZADO A LA VIVIENDA

CLAVE DE AVALUO
FECHA DE AVALUO (DD/MM/AAAA)
NUMERO DE REGISTRO DEL CONJUNTO INFONAVIT
CLAVE DE CONTROLADOR QUE CERTIFICO EL AVALUO
CLAVE DEL VALUADOR PROFESIONAL
CLAVE DE ENTIDAD QUE OTORGA EL CREDITO
NOMBRE DEL CONSTRUCTOR PARA EL CASO DE VIVIENDA NUEVA
PROPOSITO DEL AVALUO
TIPO DE INMUEBLE A VALUAR
CALLE Y NUMERO
NOMBRE DEL CONJUNTO
COLONIA
CODIGO POSTAL
CLAVE DE LA DELEGACION O MUNICIPIO
CLAVE DE ENTIDAD FEDERATIVA
NUMERO DE CUENTA PREDIAL
PROXIMIDAD URBANA
NIVEL DE INFRAESTRUCTURA URBANA
CLASE DE INMUEBLE
VIDA UTIL REMANENTE EN MESES
AO DE TERMINACION O REMODELACION DE LA OBRA (AAAA)
UNIDADES RENTABLES GENERALES
UNIDADES RENTABLES
SUPERFICIE DEL TERRENO EN M2
SUPERFICIE CONSTRUIDA EN M2
SUPERFICIE ACCESORIA EN M2
SUPERFICIE VENDIBLE EN M2
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO
$
VALOR FISICO DEL TERRENO
$
VALOR FISICO DE LA CONSTRUCCION
$
VALOR FISICO DE LAS INSTALACIONES Y ELEMENTOS COMUNES
$
IMPORTE DE VALOR CONCLUIDO
$
NUMERO DE RECAMARAS
NUMERO DE BAOS
NUMERO DE MEDIOS BAOS
NUMERO DE NIVELES DE LA UNIDAD VALUADA
NUMERO DE ESPACIOS DE ESTACIONAMIENTO
ACOMETIDA AL INMUEBLE DE SUMISTRO TELEFONICO
NIVEL DE EQUIPAMIENTO URBANO
ELEVADOR
LONGITUD
LATITUD
ALTITUD

ZABDI CUATLE GARCIA

VALUADOR

ZABDI GARCIA CUATLE

GUSTAVO ENOCH CANO VIDAL
EDUARDO LOPEZ ZAVALETA
MARCOS S. VIVEROS CERVANTES

###
9/14/2015
N/A
800128
1004290
FOVISSSTE
VALOR COMERCIAL
CASA EN FRACCIONAMIENTO
DESIERTO DEL THAR #23
FRACCIONAMIENTO BUGAMBILIAS DE XALAPA
91154
087 - XALAPA
30- VERACRUZ DE I. DE LA LLAVE
06-200 001-23-164-013-00-000-1
INTERMEDIA
3
MEDIO
720 MESES
2000
1
1
135
105
0
105
740,000.00
100,254.00
579,000.00
40,000.00
740,000.00
2
2
0
2
1
0
4
N/A
19.555561
-96.899229
1236 MSNM

EDUARDO LOPEZ ZAVALETA

CONTROLADOR

PROFESOR
CLAUDIA D. SANCHEZ FORTUNY
MATERIA
TOPOGRAFIA LEGAL Y URBANA
INGENIERIA CIVIL 7 B

ZABDI GARCIA CUATLE

GUSTAVO ENOCH CANO VIDAL
EDUARDO LOPEZ ZAVALETA
MARCOS S. VIVEROS CERVANTES

ANEXO FOTOGRAFICO - MEDIDAS Y COLINDANCIAS

FRACCIONAMIENTO BUGAMBILIAS DE
XALAPA
VIVIENDA TIPO
MANZANA
LOTE
CALLE
No. OFICIAL

NORTE
SUR
ESTE
OESTE

CON
CON
CON
CON

CARDENAL 3
4
4
DESIERTO DEL THAR
23

CALLE DESIERTO DEL THAR

MURO QUE DIVIDE LA VIVIENDA 54
MURO QUE DIVIDE LA VIVIENDA 25
MURO QUE DIVIDE LA VIVIENDA 21

SUPERFICIE DEL LOTE 135 M2

LOCALIDAD XALAPA, VERACRUZ

UNIDAD
FRACC. BUGAMBILIAS DE XALAPA