Sunteți pe pagina 1din 103

MINISTERUL AFACERILOR INTERNE AL REPUBLICII MOLDOVA

ACADEMIA DE POLIIE TEFAN CEL MARE"

CATEDRA DREPT CIVIL

DISCIPLINA DREPT CIVIL

TEZ DE MASTER
TEMA: CONTRACTUL DE LOCAIUNE

AUTOR:
masterand
Popa Tudor

CONDUCTOR TIINIFIC:
DOCTOR N DREPT
Gsc Veronica

CHIINU 2011

PLANUL
Introducere..............................................................................................3
Capitolul I. Noiunea i caracteristica general a contractului de
locaiune
1.1. Istoricul apariiei locaiunii......................................................................6
1.2. Noiunea i caracterile juridice ale contractului de locaiune.................13
1.3. Modalitile contractului de locaiune....................................................20
1.4. Corelaia locaiunii cu alte contracte civile............................................35

Capitolul II. Condiiile de validitete ale contractului de locaiune


2.1.Condiiile de validitate ale contractului de locaiune

46

2.2 Efectele ncheierii i executrii necorespunztoare a contractului de


locaiune.......................................................................................................60

Capitolul III. Modificarea i ncetarea contractului de locaiune


3.1.Modificarea contractului de locaiune.....................................................77
a) Contractul de sublocaiune........................................................................79
b) Cesiunea contractului de locaiune...........................................................80
3.2.ncetarea contractului de locaiune..........................................................82

Concluzie .............................................................................................................92
Bibliografie..........................................................................................................94

INTRODUCERE
Locaiunea n lumea modern este unul din contractele, care exercit cea
mai mare nrurire asupra prosperitii publice, dup cum sublinia Dumitru
Alexandrescu. Sfera de aplicabilitate a locaiunii a fost mult restrns n anii
comunismului.
Trecnd peste aceast perioad practic au fost excluse toate limitrile n ceea
ce privete posibilitatea lurii n arend a unor sau a altor obiecte.
Actualitatea temei. n zilele noastre sfera de aplicabilitate i frecvena
contractului de locaiune sporesc att n ceea ce privete locaiunea bunurilor
mobile, ct i acelor imobile. Astfel, pot fi date n arend bunuri de toate tipurile i
formele de proprietate. Se pot da n arend: pmntul, resursele naturale,
ntreprinderi, organizaii, cldiri, instalaii, ncperi, utilaje, mijloace de transport,
inventar, alte valori materiale.
Deci prin aceasta explic motivarea alegerii acestei teme a tezei mele se
licen.
Actualitatea temei se deduce din deosebita sa importan practic, ce este
frecvent utilizat n raporturile dintre persoanele fizice, dintre acestea i persoanele
juridice, i chiar ntre persoanele juridice, gsindu-i o amnunit reglementare
legal.
Locaiunea este o form raional i economic de folosire a bunurilor
temporar neutilizabile i nefolosite pentru nfptuirea unei activiti gospodreti
ori altei activiti; permite acoperirea cheltuielilor de exploatare i ratele de
amortizare; d posibilitate de a primi un anumit venit.
Astfel, la momentul actual mai ales n localitile urbane contractul de
locaiune rmne a fi o form de satisfacere a uneia din necesitile de consum care
determin condiiile existenei omului.
Scopul i obiectivele propuse. Avnd o multitudine de aspecte i de scopuri
pe care tinde s le realizeze, contractul de locaiune a devenit o regul a existenei

noastre, deoarece fr aceste raporturi juridice societatea practic ar fi ntr-o stare de


stagnare sau de regres. De aceea importana studierii acestui contract este major.
Scopul lucrrii prezente este efectuarea unei analize multilaterale a
diferitelor aspecte existente n legislaia Republicii Moldova, viznd contractul de
locaiune n vederea perfecionrii i interpretrii mai adecvate a normelor juridice
n vigoare referitor la materia dat. Pornind de la scopul enunat vom determina i
obiectivele acestei lucrri, care sunt urmtoarele:
Analiza spectrului teoretico-juridic a contractului de locaiune;
Evaluarea informaiilor retrospective referitoare la contractul de
locaiune;
Analiza situaiei problemelor existente n legislaia Republicii Moldova
privind contractul de locaiune;
Metode i procedee de pregtire i realizare a lucrrii.
Pentru a ne atinge scopurile propuse n hotrrea problemelor au fost
aplicate unele metode de lucru, cum ar fi:
1. Studiul expunerilor doctrinale trsturile temei n monografiile de
specialitate sau studierea expunerilor domeniilor adiacente, de exemplu,
dreptul procesual civil, dreptul funciar etc.
2. Metoda comparativ s-a studiat reglementarea contractului de locaiune
n viziunea legislaiei Rusiei; Romniei.
3. Metoda istoric - a fost studiat originea fenomenului de locaiune pe
parcursul progresului social-economic.
4. Metoda logic normele juridice au fost cercetate sub toate aspectele,
fiind utilizate categoriile i legile logicii.
Produsul final al investigaiilor i cercetrilor constituie prezenta lucrare,
care conine trei capitole, nucleul fiind capitolul II, care vine s trateze o analiz a
elementelor constitutive a contractului de locaiune, drepturile i obligaiile prilor
contractuale, precum i ordinea i termenele de prezentare a reclamaiilor i
aciunilor n legtur cu viciile bunului. O atenie deosebit am atras asupra soartei
4

mbuntirii bunului. Capitolul I prezint aspecte introductive, generale privind


contractul de locaiune. Am elucidat caracterul juridic i varietatea contractul de
locaiune i corelaia acestuia cu alte contracte. n al III-lea capitol final tind s
prezint sub unele aspecte temeiurile de modificare i ncetare contractului de
locaiune.
Lucrarea n sine este o mbinare dintre teorie i practic, ce reflect realitatea
fie chiar succint. Studiul actual al legislaiei i soluiile ce trebuie s le aplicm,
fiind cele mai corespunztoare n principalele probleme ale dreptului civil
referitoare la contractul de locaiune.

CAPITOLUL I
Noiunea i caracteristica general a contractului de
locaiune
1.1. Istoricul apariiei locaiunii
Locaiunea este un contract clasic complex, al crui istoric se ntinde pe
parcursul mai multor secole. Primele informaii despre contractul de locaiune se
coninea n actele Egiptului si a Babilonului antic.1
Deci cea mai veche opera legislativ, cunoscut sub denumirea de "Codul lui
Hamurapi", (Hamurapi-regele Babilonului care a domnit n anii 1792-1749 .e.n.)
cuprindea reglementri detailate a contractului de locaiune. 2
Dar dreptul privat roman a reglementat contractul de locaiune ntr-o form
mai detailat, instituiile cruia i-au gsit reflectare i n normele contemporane.
n drept privat roman, locaiunea era denumit "locatio conductio", ceea ce
nseamn: "locare" - a plasa, a depozita, si "conducere" - a lua cu sine.
n drept privat roman se disting trei feluri de locatio conductio:

Locatio conductio rei - arenda (incluznd nchirierea spaiului locativ),

unde locator (persoana care d n arend) ofer lucrul n folosin, dar conductor
(locatarul) achit preul (merces).

Locatio conductio operis - antrepriza (incluznd transportarea):

locator (benificiar), ofer lucrul, dar conductor (antreprenor) execut asupra lui sau
cu ajutorul lui, un lucru anumit, primind pentru aceasta plata (merces), pentru
rezultatul lucrului (opus)

. . / . . .. , .. , , . , 1998.
p 141
2
Vladimir Hanga. Mari legiuitori ai lumii. Editura tiinific si Enciclopedic, Bucureti, 1977, pag. 261.
6

Locatio conductio operarum - nchirierea muncii (contract de munc):

locator (muncitorul angajat), ofer munca sa (operae), dar conductor (persoana


care ofer locul de munc), o folosete pltindu-i pentru timpul de munc.
Construcia unic a acestor dou contracte se observ n domeniul circulaiei
lucrurilor, dar nu n cel al banilor.3
Comun n aceste trei contracte, de obicei este aceea c o parte se oblig s
ofere altei pri folosina unui lucru determinat, dar alt parte se oblig s plteasc
celeilalte pentru folosin o anumit plat. Dar dup acest criteriu putem asocia
numai primul i al treilea fel de contract - nchirierea lucrurilor si serviciilor, ns
definirea contractului de antrepriz, ca un contract de folosin, ar fi fost artificial:
acest contract este ndreptat nu spre folosina muncii ci spre rezultatul acesteia.4
Contractul de locaiune actual s-a format datorit influenei contractului
locatio conductio rei .
Prin nchirierea de bunuri (locatio conductio rei) se nelege aa un contract,
conform cruia o parte (locator) se oblig s ofere celeilalte pri (conductor) unul
sau mai multe lucruri determinate n folosin temporar, dar cea dea doua parte se
oblig s plteasc pentru folosina acestora o anumit plat numit (merces,
pensio) i la sfritul folosinei, s ntoarc bunul n integritate.5
Deci principalele asemnri i deosebiri dintre contractul de locaiune actual
i locatio conductio rei sunt:

Locaio conductio rei putea fi ncheiat , att n form scris ct i n

form verbal, la acordul prilor, spre deosebire de contractul actual, ce se


ntocmete doar n scris.

Ambele contracte au caractere identice (consensual, oneros,

sinalagmatic)

Obiectul locatio conductio rei este: bunuri mobile, imobile, corporale,

incorporale, i determinate, inclusiv i cele agricole, spre deosebire de locaiune


unde ultimele lipsesc.
3

... , , 2002, p. 582.


.. . , , 1997, p. 445
5
Ibidem p 446
4

Plata pentru folosina bunurilor neagricole era stabilit n bani la

nceputul contractului, sau stabilit de arbitri, dac prile n-au convenit altfel. La
fel era posibil i o contraprestaie dar se referea la un schimb de folosine.

Att obligaiile locatorului, ct i a locatarului din contractul de

locaiune actual, corespund n linii generale cu locaio conductio rei, dar snt unele
deosebiri.
Astfel n cazul nstrinrii lucrului nchiriat, locatorul putea fi lipsit de
dreptul de folosin de noul proprietar, dar rspunderea pentru aceasta o purta
locatorul iniial.
n contradicie cu aceasta a venit marea Revoluie Francez care a stabili c
cumprarea nu afecteaz nchirierea acest principiu este stipulat n articolul 1743
din Codul lui Napoleon

Ultima deosebire const n aceea c locaio conductio rei nceta att

conform regulii generale (rezilierea unilateral, scurgerea timpului, etc.) ct i dup


moartea locatorului, spre deosebire de locaiunea actual unde n cazul decesului
locatorului intervine instituia succesiunii.

Dar Cernilovschii Z.M. mai

menioneaz nc o posibilitate de reziliere, si anume cazul cnd lucrul nchiriat i


este necesar locatorului.
Asemeni lui locaio conductio rei, locaio conductio operis a avut i el unele
tangene cu locaiunea contemporan, ct i cu antrepriza. Acest contract se
aseamn cu antrepriza de arend, care la rndul su este o modalitate a locaiunii.
Deci dup analiza efectuat este evident c asupra reglementrii actuale a
locaiunii a influenat n mare parte locaio conductio rei i ntr-o msur mai mic
locatio conductio operis.
Dac ar fi s ne referim la arealul Carpato danubiano pontic, aici
instituia locaiunii s-a dezvoltat mai lent avnd ca izvoare la nceput, cutuma i
nite legi date de Deceneu numite Bellagines.
Odat cu cucerirea Daciei i transformarea ei n provincie roman (106
e.n.) pe teritoriul ei pe lng dreptul geto-dac a nceput s se aplice dreptul roman.6
6

Vaicu C., Amza I. T., Stnescu B. Istoria dreptului romnesc, Bucureti, 2001, p. 197
8

Deci n domeniul dreptului obligaional s-a aplicat dreptul roman dar sub
influena dreptului local. Dovad acestui fapt stau tripticele, tbliele cerate
descoperite n Transilvania, ntre anii 1786-1855 la Roia Montan.
O informaie deosebit de valoroas cu privire la obligaiunile prilor n
contractul locaiunii de servicii, provine dintr-un triptic n care o tbli coninea un
contract de locaiune (locatio operarum) prin care un om liber se angajeaz la
lucrul n min.7
n perioada medieval cnd avea loc formarea statelor romneti, vorbind
despre dezvoltarea relaiilor de arend putem spune c: contractele de arend
priveau punile, livezile, crciumile, etc. ranii le nchiriau n condiii grele de la
proprietari, n schimbul unor slujbe. Mai dese erau arendrile de drepturi regaliene:
vmi, ocne, mine. i n Transilvania se obinuiau s se angajeze pmnturile,
vmile sau dijmele, alodiaturile (crciumi, prvlii decarne, trguri), minele sau
unele taxe vamale; arendarea schimbului aurului, constituia o important surs
devenit pentru oraele transilvnene.8
Dreptul roman nu i-a lsat amprent vag asupra obligaiilor civile,
acestea rmnnd influenate n mare parte de dreptul local. Dup cum vedem sfera
obiectelor acestui contract este foarte vast incluznd n sine att obiectele
contractului de locaiune ct i a altor contracte civile, cum ar fi arenda,
concesiunea
n perioada modern locaiunea n-a suferit multe schimbri urmnd s fie
reglementat de Codul lui Calimah pn la abrogarea acestuia la 1 decembrie
1865.
n legtur cu locaiunea legiuitorul romn din 1864 a nglobat n
noiunea de locaiune trei contracte cunoscute nc n dreptul roman: locaiunea
lucrurilor, locaiune serviciilor i contractul de nchiriere.9
Cu timpul codul civil reglementeaz doar locaiunea lucrurilor, cea de
ntreprindere, formnd obiectul dreptului bancar, iar locaiunea serviciilor devenind
7

Vaicu C., Amza I. T., Stnescu B. Op.cit. 198


Macu L.P. Istoria dreptului romnesc, Bucureti, 1999, p.129
9
Aram E.Istoria dreptului romnesc, Chiinu 1998, p.13
8

obiectul unei vaste legislaii a muncii, aprute pe msura formrii clasei


muncitoare.10
n urmtoarea etap dreptul civil, a crui evoluie este legat nemijlocit
de producia i circulaia mrfurilor, a cunoscut o serie de transformri substaniale
n aa domenii ca: proprietatea, condiia juridic a persoanei i contractele. La baza
acestei ramuri a rmas Codul civil din 1864 adoptat pe timpul lui Cuza, dar au fost
i un ir de alte legi care au influenat n mod firesc aceste raporturi juridice.11
n acest sens menionm c au fost unele derogri de la dispoziiile
codului civil n privina contractului de nchiriere a cldirilor, prin acordarea unor
drepturi speciale proprietarilor i prin introducere unei proceduri de executare a
obligaiilor chiriailor.12
Lund n consideraie c Republica Moldova a fost o parte component a exURSS, e i normal c istoria dezvoltrii sale s fie tipic pentru URSS.13
Perioada contemporan de evoluie a contractului de locaiune n legislaia
rus este marcat de anumite etape:
1.

Prima etap este legat de anul 1917- victoria revoluiei i

schimbarea ornduirii de stat. Odat cu instaurarea a puterii sovietice, au


aprut unele relaii juridice noi, ce se bazau pe normele ruse a dreptului civil
existente naintea revoluiei, care erau reglementate reieind din situaia
economic existent Aceast perioad este marcat de adoptarea primului
Cod Civil din 1922, chemat s reglementeze raporturile civile n condiiile
unei politici economice noi (NEP).14
2.

La 14 decembrie 1940 la cererea Sovietului Comisarilor

Norodnici din URSS, Prezidiul Sovietului Suprem al URSS printr-un decret


proclamat a permis aplicare temporar a codului penal, civil, muncii,
10
11

12

Aram E Op.cit. p 107


D. Firoiu. Istoria dreptului romnesc, Iai, 1994, p. 114.
Cernea E. Molcu E. Istoria dreptului romnesc, Bucureti, 1999 p. 221

13

Gheorghe Chibac, Ion Malanciuc. Dreptul de locaiune, arenda. Material didactic pentru studenii Facultii de
Drept Ed. CEP USM, Chiinu 2004 p. 7.
14

Maria Dvoracek.Istoria dreptului romnesc, Iai, 1992, p. 98.


10

familial, procedur penal, civil, ale RSS Ucraineti pe teritoriul RSSM.


Deci acum litigiile patrimoniale trebuiau s fie examinate de organele
judiciare ale RSSM n conformitate cu codurile ucrainene, legislaia
unional i cea a RSSM.15
3.

A treia etap se refer la nceputul anilor 60 adoptarea la 8

decembrie 1961 a Bazelor legislaiei civile URSS i a republicilor unionale.


Codul civil al Republicii Moldova a fost adoptat la 26 decembrie 1964 i a
intrat n vigoare la 1 iulie 1965. n conformitate cu aceste acte normative,
contractul de locaiune a cptat o reglementare detailat ns o aplicare
restrns.
4.

A patra etap de dezvoltare a relaiilor de arend o putem lega

cu adoptarea de ctre Sovietul Minitrilor URSS din 4 octombrie 1965 a


Regulamentului despre ntreprinderea socialist de producie a statului. n
conformitate cu acest act normativ, ntreprinderile de producie a statului au
cptat o libertate relativ n sensul ncheierii oricror tranzacii civile,
inclusiv i a contractului de locaiune.
5.

O nsemntate mare pentru contractul de nchirierea a bunurilor

pentru satisfacerea necesitilor personale una dintre modalitile


contractului de locaiune, a avut-o Regulamentul C.C.

P.C.U.S. i a

Sovietului Minitrilor din 2 februarie 1984 Cu privire la lrgirea


independenei gospodreti i a mririi interesului a uniunilor de producie i
deservire personal, n scopul satisfacerii pe deplin a populaiei n servicii.
6.

A asea etap este legat cu adoptarea la 3 iunie 1987 a Legii

URSS cu privire la ntreprinderile de stat, n articolul 4 al creia a fost


indicat, c ntreprinderea are dreptul s transmit altor ntreprinderi,
organizaii, a vinde, a schimba, a da n arend, a oferi gratis n folosin
temporar sau a mprumuta construcii, cldiri, utilaje, mijloace de transport,
inventarul, materia prim, si alte mijloace materiale, ct i a le exclude din
balana ntreprinderii, dac acestea s-au uzat moral sau fizic. n comparaie
15

Aram E. Op. cit. p. 183


11

cu

normele

juridice

existente

pn

atunci,

aceast

lege

acorda

ntreprinderilor atribuii mai largi n realizarea activitii de producie.


Reieind din aceasta o tendin general a normelor juridice se manifest
ntr-o majorare treptat, evoluinist a volumului de atribuii a subiecilor
publici. Aceast tendina era caracteristic i pentru ntreprinderile cu o alt
form organizatorico-juridic.
Pentru Republica Moldova o etap important a relaiilor de arend a
devenit anul 1992, cnd la 14 ianuarie a fost adoptat Legea RM cu privire
la arend, care n realitatea existent reglementa ntr-o modalitate cu totul
diferit toat complexitatea relaiilor legate de arenda patrimoniului
aparinnd cu dreptul de proprietate altor subieci.
7.

Urmtoarea etap de dezvoltare a relaiilor de arend este legat

de Hotrrea Guvernului RM din 2 mai 1993 prin care a fost aprobat


Regulamentul cu privire la ntreprinderea de arend i Regulamentul cu
privire la antrepriza de arend.16
8. Ultima etap n dezvoltarea relaiilor de arend i n special a
locaiunii este marcat de adoptarea la 6 iunie 2002 a Codului civil a RM.
Cea mai esenial diferen dintre vechea legislaie i noul C.C. este c
contractul de arend s-a divizat n dou contracte separate: contractul de
arend i contractul de locaiune. Principalele diferene dintre acestea voi
enuna n paragrafele urmtoare.
Deci evoluia contractului de locaiune a fost influenat direct de condiiile
sociale , politice, economice existente la etapele sale de dezvoltare, care au
favorizat att dezvoltarea acestor raporturi, ct i stagnarea lor pe un anumit timp.

16

Gh. Chibac. A. Chiriac.Curs succint de prelegeri (obligaiuni contractuale), Ed. USM Chiinu. 2000, p 79

12

I.2. Noiunea contractului de locaiune


Vechiul Cod civil al Republicii Moldova pentru folosin temporar a unor
bunuri strine contra plat utiliza termenul general de Contract de nchiriere a
bunurilor. Conform art. 278 CC, n baza contractului de nchiriere a bunurilor,
locatorul se obliga s transmit locatarului n folosin temporar contra plat
anumite bunuri. Termenul Contract de nchiriere a bunurilor era reprodus din
legislaia fostei URSS. Acelai termen se folosea i n codurile civile ale altor
republici unionale.17
Termenul arend a fost legiferat prin Decretul Prezidiului Sovietului
Suprem al URSS din 7 aprilie 1989 Cu privire la arend i relaii de arend, iar
ulterior prin Bazele legislaiei URSS i ale republicilor unionale cu privire la arend
din 23 noiembrie 1989. n art. l, se indic faptul c arenda reprezint o posesie i
folosin temporar, contra plat, bazat pe contract a terenurilor i a altor resurse
naturale, a ntreprinderilor i altor complexe patrimoniale, la fel i a altor bunuri,
necesare arendaului pentru exercitarea de sine stttoare a unei activiti
economice sau de alt natur.
Din aceast definiie putem deduce c termenul arend se utiliza la posesiunea i folosina temporar a unor obiecte i pentru anumite scopuri. Respectiv,
primordial pentru folosirea termenului arend era existena unui obiect al
relaiilor juridico-civile i utilizarea lui ntr-o activitate economic sau de alt
natur cu scopul de a obine anumite venituri.
Un sens diferit noiunilor de nchiriere a bunurilor i arend li se atribuie
prin normele unor state europene, ca de exemplu cele ale Germaniei i Elveiei.
Astfel, prin arend se subnelege contractul n baza cruia se transmite contra
plat nu numai dreptul de posesiune a bunurilor, ci i dreptul de a culege fructele
lui. Pe baza arendei sunt nchiriate ntreprinderi de comer i industriale. n
17

Gheorghe Chibac, Aurel Bieu, Alexandru Rotari, Oleg Efrim. Drept Civil. Contracte speciale vol. III, ed.
Cartier Juridic, Chiinu 2005 p. 119
13

Romnia, potrivit art. 2 al Legii arendrii (n continuare, Legea 16/1994), prin


arendare se nelege contractul ncheiat ntre proprietar, uzufructuar sau alt
deintor de bunuri agricole, denumit arendator, i arenda, cu privire la
exploatarea terenurilor agricole, pe o durat determinat i la un pre stabilit de
pri.
O astfel de tratare i aplicare a noiunilor de nchiriere a bunurilor i
arend gsim i n noul Cod civil al Republicii Moldova din 6 iunie 2002, n care
se utilizeaz un termen nou pentru legislaia naional - contractul de locaiune,
fapt care poate fi considerat ca o reuit a noului Cod civil.
Conform art. 875 CC, prin contractul de locaiune, o parte se oblig s dea
celeilalte pri un bun determinat individual n folosin temporar sau n
folosin i posesiune temporar, iar aceasta se oblig s plteasc chirie. Prin
arend, n baza art. 911 CC, nelegem contractul ncheiat ntre o parte - proprietar,
uzufructuar sau un alt posesor legal de terenuri i alte bunuri agricole - i alt parte
cu privire la exploatarea acestora pe o durat determinat i la un pre stabilit de
pri. Astfel este tratat noiunea de arend i n Legea cu privire la arend n
agricultur din 15 mai 2003 (n continuare, Legea 198/2003).
Prin urmare, aplicarea unui sau altui termen dup noua legislaie civil
naional depinde de dou criterii - obiectul contractului i destinaia sa.
ncepnd cu anul 1989, n toate domeniile economiei naionale, n activitatea
de antreprenoriat, n actele normative naionale i n practica judiciar termenul
nchiriere a fost nlocuit cu termenul arend, fapt care, dup prerea noastr,
nu e prea corect. Termenul universal trebuie s devin cuvntul locaiune, termen
care urmeaz a fi aplicat ori de cte ori este vorba de nchirierea unui bun. Aceast
regul general poate avea o singur excepie de ordin terminologic. Cnd obiectul
contractului este un teren sau alte bunuri agricole, este necesar de utilizat termenul
arend. Respectiv, urmeaz a fi aplicate i normele de drept, fapt care va exclude
ntrebuinarea greit a termenilor juridici. Numai n asemenea mod va circula
terminologia corect, care va corespunde legislaiei naionale. Anume cu aceste
accepii vor fi utilizai termenii respectivi n cursul de fa.
14

Prin contractul de locaiune , o parte (locator) se oblig s dea celeilalte pri


(locatar) un bun determinat individual n folosin temporar, sau n folosin i
posesiune temporar, iar aceasta se oblig s plteasc chirie.18
Aceast noiune o gsim n art. 875 a noului C.C. Noiunea dat este mai
detailat de ct cea dat de legiuitor n Legea cu privire la arend: n relaiile de
arend, arendaul, pe baz de contract, posed i folosete contra plat bunuri ce
aparin persoanei care d n arend.19
Aceste noiuni constituie baza legal a contractului de locaiune. Putem
delimita urmtoarele elemente constitutive ale contractului de locaiune:
1) Conform alin 2 al art.1 din Legea cu privire la proprietate, Posedarea
bunurilor const n stpnirea activ a bunurilor...20. Acest atribut al dreptului de
proprietate const n stpnirea de fapt a bunului. Deci posesia este o stpnire de
facto i nu de iure cum este proprietatea.
Conform aceluiai aliniat: ...folosirea bunurilor const n ntrebuinarea
calitilor utile ale bunurilor...n acest caz putem vorbi despre posibilitatea
locatarului de a culege fructele, materializndu-se n special prin obinerea
profitului de pe urma ntrebuinrii lor.
Deci este clar situaia cnd se transmite att posesia , ct i folosina, dar
problema apare cnd se transmite doar folosina. n literatura de specialitate se
vorbete c ...de regul este posibil folosirea bunului numai dac posezi acest
bun.... n cazul cnd proprietarul transmite dreptul de folosin altor persoane, el
transmite mpreun cu dreptul de folosin i dreptul de posesie asupra lui.21
Dar totui exist cazuri cnd dreptul de folosin se transmite fr posesie:
de exemplu cnd locatorul nchiriau un computer, iar o persoan ter are dreptul
de a se folosi de calitile utile ale acestuia.
2) Obiectul contractului pot constitui numai bunuri determinate individual.
Conform alin. 1 al art.294 C.C. nou: Se consider determinat individual bunul
18

Codul Civil adoptat la 6 iunie 2002 Publicat n Monitorul Oficial al RM. 2002. nr.82-86.
Monitorul Parlamentului R.M. nr.1 din 1992.
20
Monitorul Parlamentului R.M. nr. 3-6, din 1991
21
S. Bae.Drept civil, Dreptul de proprietate, Chiinu, 1995, p. 14-17
19

15

care, potrivit naturii sale se individualizeaz prin semne, nsuiri, caracteristice


doar lui. Aceast caracteristic a bunului este necesar pentru c conform alin. 1
art. 908: Dup ncetarea raporturilor contractuale, locatorul este obligat s restitui
bunul n starea n care i-a fost dat sau n starea prevzut n contract..
Astfel conform art. 3 al Legii pentru interpretarea art. 19 din legea cu privire
la arenda nr.642-XIII-14 noiembrie 1995 in cazul incetarii efectelor contractului de
arendare a intreprinderilor ca un complex patrimonial unic arendasul trebuie sa
restituie arendatorului bunurile neconsumtibile in acea stare in care s-au dat in
arenda, tinind cont de uzura normala, daca contractul nu prevede altfel si alte
bunuri consumtibile ce fac parte din complexul patrimonial in volumele fixate in
momentul darii in arenda.22
n baza contractului de locaiune bunurile se transmit n folosin sau n
posesie i folosin temporar. Acest fapt ne indic c bunurile se transmit pe un
anumit termen, n caz c acesta nu este indicat, putem apela la art. 877 Cod..Civil..
care stipuleaz c Contractul de locaiune nu poate fi ncheiat pe un termen mai
mare de 99 ani. Reieind din esena ei locaiunea nici nu poate fi un contract fr
termen.
3) Locatarul este obligat s plteasc chirie. Acesta este elementul esenial
care delimiteaz locaiunea de comodat.
4) Transmiterea posesiei i folosinei se poate face numai n baz de
contract. Conf. art. 514 Obligaiile se nasc din contract... Dar pot fi excepii cnd
conf. aln.1 al art. 515 o obligaie se poate nate prin iniierea i desfurarea
negocierilor de ncheiere a contractului.
5) Dreptului de folosin i posesie a locatorului i este specific faptul c
acesta se afl ntr-o legtur direct, adic urmeaz bunul nchiriat. Conf. art.900:
Dac, bunul nchiriat, dup ce a fost predat locatarului, a fost nstrinat de locator
unui ter, acesta din urm se subrog locatorului n drepturile i obligaiile
decurgnd din locaiune., acelai specific se ivete i n cazul decesului
locatorului.
22

Monitorul Oficial al RM din 1995 nr.70


16

Contractul de locaiune se individualizeaz prin caracterele sale specifice, i


anume: consensual, oneros, sinalagmatic i cu executare succesiv.
Spre deosebire de alte contracte contractul de locaiune este un contract
consensual, fiind valabil ncheiat prin simplul acord al prilor.23 n doctrina rus,
ct i cea autohton prin caracterul CONSENSUAL al contractului se nelege c
drepturile i obligaiile prilor se nasc din momentul cnd prile au ajuns la un
acord comun n privina tuturor condiiilor eseniale ale contractului.
Adic, conform acestor doctrine este important anume momentul ncheierii
contractului (i nu momentul transmiterii bunului, acesta putnd fi transmis, att
nainte, ct i dup ncheierea contractului). n acest sens, dac prile au convenit
s ntocmeasc un nscris contractul se consider perfect abia n momentul cnd s-a
redactat nscrisul i s-a semnat.24
Analiznd doctrina romn, putem spune c la aprecierea contractului ca
consensual se atrage atenia mai mult la forma manifestrii consimmntului
(verbal, scris, autentificat).
Locaiunea este un contract COMUTATIV, n care existena i ntinderea
obligaiilor nu depinde de ntmplare i deci nu exist anse de ctig sau pierdere
pentru pri.25 Astfel, existena i ntinderea drepturilor i obligaiilor reciproce
sunt cunoscute de ctre pri nc de la momentul ncheierii contractului i nu
depind de un eveniment viitor i incert, ca n cazul contractelor aleatorii.26
Contractul de locaiune este un contract ONEROS .Aln.2 al art.197 C.C.
stipuleaz c act juridic cu titlu oneros este actul prin care se procur unei pri un
folos patrimonial pentru obinerea n schimb a unui alt folos patrimonial. n cazul
contractului de locaiune acest caracter se manifest prin aceia c ambele pri
contractante urmresc s obin pentru sine un avantaj patrimonial: locatorul s
obin plata pentru chirie, iar locatarul, folosina bunului. Contractul cu titlul
23

Monitorul Oficial al RM din 1995 nr.70


Mihai Vasile Jakot. Drept roman, vol. II, Iai ed. Chemarea, 1993, p. 276 Monitorul Oficial al RM din 1995
nr.70
25
Andrei Bloenco. Drept civil, Partea special, Note de curs, Chiinu, 2003, p. 64.
26
D. Macovei. Drept civil. Contracte. Iai,1996, p.122 Mihai Vasile Jakot. Drept roman, vol. II, Iai ed. Chemarea,
1993, p. 276 Monitorul Oficial al RM din 1995 nr.70
24

oneros este comutativ atunci cnd obligaia unei pri este echivalentul obligaiei
celeilalte. Aa dar contractul comutativ se caracterizeaz prin faptul c prestaiile
reciproce la care se oblig prile sunt echivalente. Mai mult ca att, ntinderea
prestaiilor datorate de pri este cert i valoarea lor este cunoscut din chiar
momentul ncheierii contractului.
Contractul de locaiune este un contract SINALAGMATIC. Conform alin. 1
art. 704: Un contract este sinalagmatic, dac fiecare dintre pri se oblig reciproc,
astfel nct, obligaia fiecrei din ele s fie corelativ obligaiei celeilalte.
Specificul contractului sinalagmatic const n caracterul reciproc al obligaiilor
prilor.
nseamn c fiecare parte are concomitent att calitatea de creditor, ct i
calitatea de debitor fa de cealalt parte; obligaie ce-i revine uneia din pri, i au
cauz juridic n obligaia reciproc celeilalte pri; ele nu pot s existe una fr
cealalt, fiind dependente. Ideea de cauz care explic interdependena obligaiilor
n contractele sinalagmatice, trebuie neleas n sens bivalent, ca o manifestare a
ideii de scop n momentul ncheierii contractului, ct i pe durata existenei i
executrii contractului.27
Consider c ar fi oportun de menionat un alt caracter al contractului de
locaiune (care persist n special n doctrina romn, dar se poate gsi i n unele
surse autohtone), conform cruia acesta este un contract CU EXECUTARE
SUCCESIV.
Contractele cu executare succesiv sunt acele contracte din care se nate
obligaia ambelor pri, sau cel puin a uneia din ele, de a executa prestaiile ce le
datoreaz ntr-o perioad de timp.28 Prestaiile au caracter succesiv , se execut
potrivit contractului la anumite intervale de timp: sptmnal, lunar, , nuntrul
termenului extinctiv stabilit de prile contractante29. n general elementul de timp
este de esena locaiunii, el fiind avut n vedere pentru obligaiile ambelor pri:
folosina trebuie asigurat un anumit timp, iar chiria este calculat n raport cu
27

Pop L. Teoria generala a obligatiilor, Bucuresti, Lumina Lex 2000, P.39


C. Sttescu, C. Brsan, Drept civil. Teoria general a obligaiilor, Bucureti ed. All-Beck 1994, p. 24.
29
Pop L. Op. cit. p. 431 Pop L. Teoria generala a obligatiilor, Bucuresti, Lumina Lex 2000, P.39
28

timpul folosirii, chiar dac preul s-a fixat n mod global. Durata contractului de
locaiune poate fi determinat sau nedeterminat dar n nici un caz nu poate fi
venic30, deoarece conf. Art. 877: Contractul de locaiune nu poate fi ncheiat pe
un termen mai mare de 99 ani, adic acestui contract i este caracteristic
plafonarea termenului.
Importana contractului de locaiune se reflect n urmtoarele teze:
este actul juridic de baz ce reglementeaz relaiile dintre locator i
locatar;
numai prin contract se reglementeaz drepturile i obligaiile prilor;
este o form legal de stabilire a relaiilor juridice de transmitere a
patrimoniului n posesie i folosin sau numai n folosin;
numai contractul stabilete rspunderea pentru neexecutarea sau
executarea necorespunztoare a obligaiilor contractuale;
este un contract care permite locatorului de a lrgi posibilitile de
gestionare gospodreasc a patrimoniului;
este o form raional i economic de folosire a bunurilor temporar
neutilizabile i nefolosite de locator;
permite persoanelor fizice i juridice de a desfura activitate de
antreprenoriat, gospodreasc, de producie, sau alt activitate, utiliznd n
acest scop bunurile strine.
permite locatorului de a obine beneficii, avantaje; a procura bunurile
arendate sau alte bunuri n proprietate; a lrgi activitatea de producie; as-i
forma un capital iniial pentru a ncepe o afacere;
pentru locator permite acoperirea cheltuielilor de exploatare i a
ratelor de amortizare;

30

Toader C. Manual de contracte speciale, Bucureti: All-Beck, 2000.

pentru societate n general importana contractului de locaiune se


manifest i prin aceia c datorit lui muli muncitori snt atrai n activitatea
de producie.31

31

Gh. Chibac, A. Chiriac. Op.Cit p.41


20

I.3.Modalitile contractului de locaiune.


Contractul de locaiune este un contract complex (alturi de alte contracte
civile, ca : vnzarea-cumprarea, transportul, asigurare, etc.). Acest contract se
prezint ca o noiune de gen, fa de alte raporturi juridice care reprezint noiuni
de specie a acestui contract, cu alte cuvinte, aceste raporturi juridice de specie a
acestui contract se mai pot numi modalitile contractului de locaiune. Esena
noiunii de gen i de specie i sunt caracteristice diverse controverse ce apar n
dreptul obligaional. Deci noiunea de gen este o noiune general, principal ce
nglobeaz n sine unele noiuni speciale , adic unele subdiviziuni ale acesteia.
Referitor la stabilirea cercului noiunilor de specie a locaiunii exist dou
opinii:
1.

Speciile sau modalitile contractului de locaiune, sunt acelea

raporturi juridice, asupra crora se rsfrng normele juridice specifice locaiunii.


Aceste norme juridice pot acoperi ntreaga gam de relaii juridice specifice acestor
raporturi, sau numai o parte din ea. Adic se concretizeaz c aceste raporturi
conin norme speciale caracteristice numai acestor raporturi, dar normele locaiunii
se aplic n acest caz ca norme generale.
Cazul cnd normele contractului de locaiune acoper ntreaga gam de
relaii, este specific urmtoarelor raporturi juridice:

nchirierea bunurilor proprietii de stat;

ntreprinderea de arend;

antrepriza de arend;

nchirierea mijloacelor de transport;

nchirierea cldirilor, construciilor i a altor imobile;

locaiunea individual.

n cazul cnd normele contractului de locaiune se prezint ca norme


generale ce intervin n cazul cnd normele speciale nu stipuleaz anumite relaii,
aceste raporturi pot fi:
contractul de arend
contractul de leasing.
Cei care susin aceast prere o argumenteaz prin dispoziiile noului cod
civil, care stipuleaz n aln. 3 art. 911 Cod.Civi stipuleaz Contractului de arend
i se aplic dispoziiile cu privire la locaiune, n msura n care prezentul capitol nu
prevede altfel.
n ce privete contractul de leasing, noul cod civil n aln. 6 art. 923
stipuleaz acelai lucru , i anume: Contractului de leasing i se aplic n mod
corespunztor dispoziiile cu privire la locaiune, n msura n care prezentul
capitol nu prevede altfel.
innd cont de modalitatea de argumentare a adepilor acestei opinii,
consider c ar fi oportun de inclus n aceast clasificare i contractul de comodat.
Cu toate c acest contract nu conine astfel de stipulaii care se conin n normele
contractelor de arend i leasing, totui acest contract este practic identic cu
contractul de locaiune, unica diferen de baz se refer la caracterul contractului:
contractul de comodat fiind gratuit, iar cel de locaiune oneros.
2.

Conform altei opinii, referitor la stabilirea cercului de modaliti a

contractului de locaiune, n comparaie cu prima opinie, se exclud contractele de


leasing, arend i comodat. Adepii acestei opinii argumenteaz aceasta prin
urmtorul fapt: c contractele enunate mai sus n C.C. snt stipulate ca contracte
de sinestttoare.
Consider c a 2-a opinie este mai corect, i respectiv n acest paragraf voi
examina doar cele 6 raporturi juridice, enunate mai sus. n ce privete relaia
contractului de locaiune cu celelalte trei contracte, ct i cu alte contracte civile,
voi relata n paragraful urmtor.

22

NCHIRIEREA BUNURILOR PROPRIETII DE STAT


Bunurile din proprietatea statului pot fi nchiriate cu respectarea cerinelor
prevzute n legea special.32 nchirierea bunurilor proprietii de stat se efectueaz
n special conform legii cu privire la arend i Regulamentului cu privire la modul
de dare n arend a patrimoniului de stat aprobat prin ordinul Ministerului
Economiei i Reformelor din 12.iulie 2002. n punctul 1 art. 2 al Regulamentului,
se indic c prevederile prezentului regulament se extind asupra ntreprinderilor
de stat, instituiilor finanate din bugetul de stat, ntreprinderilor de arend fondate
n baza ntreprinderilor de stat, iar societile economice cu cota de participare de
stat, pot s-l utilizeze conform deciziei organelor sale de conducere.33
Regulamentul stabilete modul de dare n arend a ncperilor utilizate n
alte scopuri de ct cele de locuit, mijloacelor circulante, utilajelor, unitilor de
transport, altor fonduri fixe. Asigurarea folosinei temporare a unui bun este
calificat drept un act de administrare, astfel nct locatorul trebuie s aib
capacitatea pentru a ncheia astfel de acte de administrare.34
Privitor la modul de determinare a preului contractului de arend a
bunurilor publice, acesta se determin de legea bugetului pe anul curent, care deci
stabilete mrimea minim a preului arendei (art. 9 a Legii cu privire la arend din
14 ianuarie 1992).
Conf. art.7 al Regulamentului Instituiile finanate din bugetul de stat se
scutesc de plata pentru folosirea ncaperilor nelocuibile ale instituiilor finanate de
acelai buget. Ele achit doar plata pentru serviciile comunale.
Conf. art. 9 al regulamentului stipuleaz c bunurile aflate n gestiunea
operativ a ntreprinderilor, pot fi date n arend doar cu acordul Departamentului
Privatizrii i Administrrii Proprietii de Stat pe lng Ministerul Economiei i a
Reformelor.
32

A. Bloenco. Op. cit., p. 64


Monitorul Oficial al RM 2000, nr.116-118.
34
R. I. Motic, F. Motiu. Contracte civile speciale, Teorie i practic judiciar, Bucureti ed. Lumina Lex, 2000, p.
98.
33

23

Pentru

primirea

acordului,

ntreprinderea

trebuie

prezinte

Departamentului Privatizrii urmtoarele documente:


- Decizia organului ierarhic superior. Aceast decizie este eliberat de
organul ierarhic superior al ntreprinderii, instituiei, i trebuie s conin datele
despre oportunitatea drii n arend a bunurilor.
- Proiectul contractului de arend. Conform art. 22 al Regulamentului:
...contractul de arend trebuie s conin informaii despre valoarea iniial a plii
de arend pe un an termenul maxim de arendare a bunurilor, orele de acces la
bunurile arendate, posibilitile de utilizare a ncperilor arendate, condiiile de
reziliere a contractului de arend din iniiativa persoanei care d n arend.
- Calculul plii de arend calculat n conformitate cu legea bugetului pe
anul curent.
- n cazul arendrii bunurilor imobile a ntreprinderilor sau instituiilor,
urmeaz s prezinte suplimentar un certificat e la organul cadastral despre
apartenena bunurilor imobile.
Conf. aln.2 art.12 al Regulamentului, contractul de arend, ct i modificrile
lui pot fi semnate doar dup primirea acordului de la Departamentul Privatizrii.
Selectarea arendaului se efectueaz prin organizarea de concursuri, licitaii,
ct i prin negocieri directe, n practic majoritatea contractelor se ncheie n
rezultatul negocierilor directe.
n ce privete modul de selectare a arendaului, aceasta se stabilete de
capitolul III al Regulamentului.
Termenul contractului de arend a patrimoniului de stat, nu este specificat n
regulament, reiese c asupra lui se rsfrng normele generale referitoare la
locaiune. n ce privete societile economice cu cota de stat, art.10 al
Regulamentului stabilete c: termenul de arendare a bunurilor societilor
economice incluse n programele de privatizare nu poate depi un an.
Cuantumul de arend pe anul 2005 se stabilete de legea bugetului de stat
din din 05.12.2004 promulgat prin Decretul preedintelui, care determin
coeficienii minimi de determinare a preului bunurilor pentru trei categorii:
24

ncperi;
utilaje, mijloace fixe, i alte fonduri fixe;
mijloace circulante.35
Datorit faptului c proprietarul are dreptul s modifice unilateral preul
contractului, n fiecare an aceti coeficieni pot fi diferii. Din acest considerent,
plata de arend , indiferent de termenul contractului se calculeaz pe un an.
NTREPRINDEREA DE AREND
Actul normativ de baz ce reglementeaz regimul juridic al ntreprinderii de
arend este Hotrrea guvernului al RM cu privire la aprobarea Regulamentului
ntreprinderii de arend N 284 din 21.05.93.
Potrivit art.2 al regulamentului: ntreprinderea de arend este o
ntreprindere nfiinat de membrii colectivului de munc al ntreprinderii de stat
(municipale) sau al unitii ei structurale (subdiviziunii) ce se reorganizeaz, n
scopul desfurrii n comun a activitii de antreprenoriat, sub o firm comun , n
baza statutului i contractului de arend a bunurilor statului (sau municipale)
defin2
525252525252525252525252525252525252525252525252525252525252525252
5252525252525252525252525252525252525252525252525252525252525252525
252525252525252525252525252525252525252525252525252525252525252525
252525252525252525252525252525252525252525252525252525252525252525
252525252525252525252525252525252525252525252525252525252525252525
252525252525252525252525252525252525252525252525252525252525252525
252525252525252525252525252525252525252525252525252525252525252525
252525252525252525252525252525252525252525252525252525252525252525
252525252525252525252525252525252525252525252525252525252525252525
35
36

Monitorul Oficial al R.M. din 2004 nr. 224-225/978.


Monitorul Parlamentului R.M. din 21 mai 1993 nr.5

25

262626262626262626262626262626262626262626262626262626262626262626
262626262626262626262626262626262626262626262626262626262626262626
262626262626262626262626262626262626262626262626262626262626262626
262626262626262626262626262626262626262626262626262626262626262626
262626262626262626262626262626262626262626262626262626262626262626
262626262626262626262626262626262626262626262626262626262626262626
262626262626262626262626262626.
4. ca locatar se prezint un subiect special, n persoana colectivului de
munc.
5. scopul principal al acestei ntreprinderi de arend-este desfurarea
activitii de antreprenoriat.
6. activitatea se va desfura sub o form unic, ca un tot ntregreprezentnd un subiect aparte
7. baza juridic pentru nfiinarea ntreprinderii de arend este statutul ei i
contractul de arend.
ntreprinderile de arend devin persoane juridice de la data nregistrrii de
stat n ordinea stabilit de legislaia RM.
n baza contractului de arend, i n conformitate cu decizia adunrii
generale a colectivului de munc, se nfiineaz ntreprinderea, locatorul emite
ordinul pentru reorganizarea ntreprinderii de stat (municipale).
Specific ntreprinderii de arend este i faptul c conform art. 17 al
regulamentului: Din momentul nregistrrii de stat, ntreprinderea de arend
devine succesor de drepturi de posesie i folosin a bunurilor patrimoniale al
ntreprinderii de stat (municipale), luat n arend. Locatorul poate s-i asume pe
deplin sau parial achitarea creditelor luate de ntreprinderea ce se reorganizeaz.
Aceasta este caracteristica pe scurt a formei date de relaii de arend. Analiza
este fcut pe scurt, deoarece n timpul de fa, ntreprinderile de arend au rmas
n trecut. Ele au jucat un rol pozitiv la nceputul anilor 90, i era o form de trecere
n procesul de privatizare a patrimoniului, adic la nceput ntreprinderile de stat i

26

municipale s-au reorganizat n ntreprinderi de arend, care ulterior de obicei se


reorganizau n Societi pe Aciuni.
n publicaiile periodice a anului 1997, se prezint unele date statistice
conform crora ntreprinderi de arend: au fost nregistrate aproximativ 50 din
care funcionau nu mai mult de 10. n ultimii ani despre ntreprinderea de arend
se vorbete i se scrie cu mult mai puin, ce vorbete despre dispariia acestei
forme organizaional-juridice.37

ANTREPRIZA DE AREND
O alt form organizaional juridic a relaiilor de arend, de asemenea
aparinnd trecutului, este antrepriza de arend. n literatura juridic ct i
economic, aceast form se mai numea arenda de grup.
Ea era caracteristic pentru nceputul anilor 90 i a fost legat strns cu
formarea ntreprinderilor de arend i societilor pe aciuni. O dezvoltare specific
au avut-o i relaiile agrare de producie.
n literatura romn antrepriza de arend este luarea svririi unei lucrri
pentru un pre determinat cnd materialul se d de acela pentru care se execut o
lucrare.38
Aceast form organizaional-juridic n-a mai putut s se practice pentru c
coninea multe piedici, i evident c nu era convenabil colectivului antreprizei de
arend dar a fost convenabil locatorilor. Aceste momente pozitive i negative se
conineau nemijlocit n natura ei juridic care stabilea prin Regulamentul
antreprizei de arend aprobat prin Hotrrea guvernului N 284 din 21.05 93.
Conform art. 1 al acestui regulament: Antrepriza de arend constituie o
form de organizare a raporturilor de drept n interiorul unitii economice (al
ntreprinderii, organizaiei, instituiei, gospodriei), bazate pe contractul antreprizei
de arend ncheia ntre locator, unitatea economic i arenda-unul sau civa
37
38

Chibac Gh, A Chiriac. Op. Cit. p. 16-17


Dan Chiric Op. cit. p. 97
27

ceteni care ntrein cu locatorul relaii de munc, sau raporturi rezultnd din
calitatea de membru. n cazul cnd arendaii sunt unul sau mai muli ceteni,
acetia constituie colectivul antreprizei de arend.39
Din acest regulament reiese urmtoarele particulariti:
1.Aceast form a relaiilor de arend este intern adic nu iese din limitele
subdiviziunilor unitii economice.
2.Arendaii snt n relaii de munc cu locatorul.
3.Din acest fapt rezult c locatorul este conductorul procesului de
producie n ntregime cu participarea colectivului antreprizei de arend.
4.Baza relaiilor dintre pri constituie contractul de munc ct i contractul
antreprizei de arend.
5. Antrepriza de arend, independent de faptul cte persoane se prezint n
calitatea de arenda, poate fi colectiv i individual.
6. Posibil cea mai important dar destul de camuflat particularitate a
relaiilor de arend in regulamentul Antreprizei de arend, este acel fapt, c
rezultatul muncii colectivului Antreprizei de arend devin proprietatea locatorului.
Aceast teza reiese din aceia c muncitorul

vinde locatorului munca sa i

evident rezultatul muncii sale. Acest fapt este confirmat prin alin. 3 art.7 al
regulamentului, ct i prin art18 al aceluiai regulament, din care reiese c
remunerarea arendailor, ct i condiiile acestei forme a relaiilor de arend se
exercit pe principiul mijloacelor rmase, de aceea aceast form a relaiilor de
arend a avut un caracter temporar de tranziie.
7.Cadrul normativ permite nc o varietate a arendei de grup, n baza creia a
fost pus doar un contract juridico-civil, adic arenda individual. n baza acestui
contract prile nu sunt legate prin relaii de munc i sunt independente complect
una fa de alta.40
NCHIRIEREA MIJLOACELOR DE TRANSPORT
39

40

Monitorul Parelamentului al R.M. nr 5 din 1993


Chibac Gh, A. Chiric. Op. Cit. p.18-21
28

Contractul de arend a mijloacelor de transport este un contract juridicocivil, conform cruia locatarului i se transmite mijlocul de transport n folosin i
posesie temporar contra plat, cu prestarea de ctre locator a serviciilor de
administrare sau exploatare tehnic.41
Mijlocul de transport trebuie s se mite n spaiu , dar nu este obligatoriu s
aib motor.
Lista mijloacelor de transport care pot fi arendate se stabilete conform
tipurilor de transport existente: prin camioane, automobile, feroviar, fluvial,
maritim, aerian i cosmic.
Conform Legii cu privire la arend n agricultur mijloacele de transport a
tehnicii i utilajului agricol sau de alt natur pe lng clauze generale contractul
mai conine date referitoare la:
1. anul procedurii i procentajul de uzur;
2. distana parcurs sau perioadele, sezoanele de exploatare;
3. completarea cu diferite detalii, agregate, etc.
4. starea obiectului n general i a componentelor sale n particular.
Posibilitatea folosinei lor dup destinaia sa obinuit sau conform
celor prevzute n contract.
5. volumul, destinaia exploatrii;
6. obligaiile prilor n privina efecturii

reparaiei curente sau

capitale;
7. condiiile, modul de rscumprare posibil a bunului, precum i
consecinele uzurii complete.
Pe lng acestea art. 7 al aceleiai Legi mai prevede actul de predarepreluare a bunurilor agricole, altele dect terenurile, va conine date privind:
1. denumirea i destinaia bunului;
2. starea tehnic,
3. anul fabricrii i drii n exploatare;
41

. , . . . .: , 2000, p. 504
29

4. termenul general i termenul care a rmas de exploatarea bunului;


5. efectuarea ultimei reparaii curente i capitale;
6. valoarea de pia a bunului;
7. condiiile de folosire;
8. viciile materiale i juridice.
Alte date referitoare la cererea prilor.
Prin Hotrrea cu privire la aprobarea Modificrilor i completrilor operate
n unele hotrri ale Guvernului din 18 martie 2004 introduce noiunea de
Certificat de nmatriculare a vehicolului, care este document oficial de stat, care
confirm nmatricularea vehicolului i permite posesorului sau uzufructuarului
temporar exploatarea acestuia.42
Prin urmare pe numele uzufructuarilor temporari li se elibereaz certificate
de nmatriculare a vehicolului. Proprietarii de vehicole care le transmit n folosin
oneroas sau gratuit altor persoane, sunt obligai s nregistreze n Registrul de
stat al transporturilor transmiterea vehicolelor i s asigure primirea de ctre
uzufructuarii temporari a certificatelor de nmatriculare, pe numele acestora.
Conform art. 25 alin. 5 a Legii cu privire la arenda n agricultur, n perioada
arendrii mijloacelor de transport i a tehnicii agricole, arendaul se consider
posesor legal al acestora i poart rspundere pentru deteriorarea lor. Alin. 6 al
aceluiai

articol

interzice

fr

consimmntul

arendatorului

gajarea,

comercializarea, precum i nstrinarea n orice alt mod a bunurilor agricole


arendate.
Spre deosebire de Republica Moldova n Federaia Rus unul din cele mai
complicate i des folosite contracte este contractul de transport maritim, care poate
fi de dou feluri: a) cu echipaj time-charter, b) fr echipaj bretowt-charter.
1.Conform contractului de arend a transportului cu echipaj (fraht n timp)
locatorul ofer locatarului mijlocul de transport n schimbul unei pli (fraht) n
posesie i folosin temporar, i presteaz servicii pentru administrarea i
exploatarea lui tehnic (aln.1 art. 632 CC FR).
42

Monitorul Oficial al RM. 2004 nr. 50-52.


30

Contractul de arend a transportului cu echipaj ntruchipeaz trsturile


caracteristice locaiunii i antreprizei. Aplicarea asupra contractului de arend a
normelor antreprizei este posibil doar prin analogie.
Coninutul acestui contract este schimbat n direcia lrgirii obligaiilor
locatorului. Adugtor la obligaiile sale generale locatorul mai este obligat:
-

s ntrein n stare corespunztoare obiectul arendat.

s presteze servicii de administrare i exploatare tehnic

s suporte cheltuielile legate de ntreinerea echipajului

s asigure mijlocul de transport.

Ultimele dou obligaii snt dispozitive celelalte fiind imperative.


La rndul su locatarul, n afar de obligaiile sale generale mai este obligat:
-

cheltuielile legate de exploatarea concret a mijloacelor de transport

are dreptul la sublocaiunea mijloacelor de transport fr acordul

locatorului.
2. Confirmarea contractului de arend a mijloacelor de transport fr echipaj
locatorul transmite locatarului mijlocul de transport n posesie i folosin
temporar, n schimbul unei pli i fr prestarea serviciilor de administrare i
exploatare tehnic. (art. 642 CC rus).
Coninutul contractului de arend a mijloacelor de transport, este schimbat n
direcia lrgirii obligaiilor locatarului. Deci, locatarul, n afar de obligaiile
generale mai este obligat:
-

pe parcursul termenului contractului s ntrein mijlocul de transport

n starea corespunztoare, s fac att reparaii curente ct i capitale.


-

s efectueze exploatarea i administrarea mijlocului de transport

individual (de exemplu s angajeze un echipaj)


-

s suporte cheltuielile de ntreinere a mijlocului de transport arendat.

Aceast obligaie este dispozitiv.43

43

. II : . , . , .: , 2000, p. 174.
31

NCHIRIEREA CLDIRILOR, CONSTRUCIILOR


I ALTOR IMOBILE
Aceast modalitate este reglementat de normele generale cu privire la
locaiune.
Mai nti de toate trebuie de stabilit nelesul cuvintelor: cldire i
construcie.
Cldire este o noiune de gen fa de cea de construcie. n aceast privin ar
fi oportun s utilizm noiunea de contract de nchiriere a cldirilor i altor
construcii. n aceast privin sub noiunea de cldire trebuie de neles orice
obiect construit artificial, aflat pe un lot de pmnt, sau sub el, care este indisolubil
legat de acest lot, se utilizeaz conform destinaiei i mutarea cruia fr daune
considerabile nu este posibil.44
La locaiunea cldirilor, construciilor i altor obiecte analogice, n contract,
pe lng cele generale, mai trebuie s fie reflectate i urmtoarele clauze:
- starea obiectului i utilitatea lui pentru folosirea sa conform destinaiei
obinuite sau celei prevzute de contract;
- locul aflrii bunului nchiriat;
- data ridicrii i drii n exploatare a bunurilor nchiriate, procentul su de
uzur;
- dimensiunile i suprafaa obiectului nchiriat;
- dimensiunile i configuraia teritoriilor adiacente;
- volumul i intensitatea exploatrii (de exemplu: ntr-un schimb sau dou);
- existena utilajelor, instrumentelor, altor bunuri transmise chiriaului
mpreun cu obiectul nchiriat;
- existena sau lipsa unei necesiti n efectuarea unei reparaii curente sau
capitale, precum i modul de distribuire a cheltuielilor n cazul necesitii
efecturii lor;
- lista mbuntirilor i altor lucrri ce se permit a fi efectuate de ctre chiria.
44

. , . . Op. cit., p. 523


32

Unele noi aspecte n privina arendei n agricultur sunt stabilite prin legea
nr. 198/2003. Astfel, conform art. 7 al legii respective, se stabilete c n actul de
predare-preluare a terenului agricol se vor conine urmtoarele date:
- numrul cadastral al terenului;
- suprafaa;
- bonitatea;
- modul de folosin;
- culturile premergtoare cultivate n ultimii 5 i ngrmintele folosite n
aceti ani;
- starea terenului (prelucrat, neprelucrat, cultivat etc.);
- viciile materiale i juridice;
- alte date, la cererea prilor.
Actul de predare-preluare a bunurilor agricole arendate, altele dect
terenurile, va conine urmtoarele date:
- denumirea i destinaia bunurilor;
- starea tehnic;
- anul fabricrii sau drii n exploatare, termenul general de exploatare a
bunurilor i termenul rmas pn la expirare;
- efectuarea ultimei reparaii curente i capitale;
- valoarea de pia a bunurilor;
- condiiile de folosire;
- viciile materiale i juridice;
- alte date la cererea prilor.
Referitor la coninutul contractului menionm numai unele obligaii
specifice:
1.Obligaia locatorului de a transmite bunurile locatarului n starea
corespunztoare condiiilor contractului, este lrgit. Concomitent cu transmiterea
locatarului a dreptului de posesie i folosin, lui i se transmite dreptul asupra

33

acelei pri a terenului pe care este amplasat acest imobil i care este necesar
pentru folosirea lui.
n cazul cnd lotul pe care se afl cldirea se vinde altei persoane, locatarului
i rmne dreptul de folosin a acelei pri din lot pe care se afl cldirea.
Locaiunea cldirii sau a construciei aflate pe sectorul de teren care nu aparine
locatorului cu drept de proprietate se admite fr acordul proprietarului terenului,
dac nu contravine ordinii de folosire a lui stabilite de lege sau contract.
2. Obligaia locatorului de a transmite cldirea locatarului, i recepionarea
obiectului contractului de ctre cel din urm, se execut n baza actului de primirepredare, sau alt document semnat de pri.
3. Chiria stabilit n contract include i plata pentru folosirea pmntului de
ctre locator pe care este amplasat cldirea.
Acestea, n fond snt principalele modaliti a contractului de locaiune.
LOCAIUNEA INDIVIDUAL
Locaiunea individual este de dou feluri. n primul rnd, ca modalitate a
antreprizei de arend sau locaiune individual n limitele antreprizei de arend i,
n al doilea rnd, ca locaiune individual, bazat pe un contract juridico-civil de
locaiune.
Pentru locaiunea individual ca modalitate a antreprizei de arend sunt
caracteristice toate particularitile studiate n paragraful precedent i nu e necesar
a le repeta.45
Particularitile specifice ale contractului n cauz constau n urmtoarele:
1. Raporturile dintre pri sunt reglementate numai de ctre contractul de
locaiune. Nici un fel de subordonare, bazat pe un contract individual de
munc, aici nu exist.
2. Locatarul este o persoan autonom, de sine stttoare i independent fa
de locator.
45

Gh. Chibac, Ion Malanciuc. Op. cit. p. 20


34

3. pentru acest contract e caracteristic principul aflrii prilor pe poziii de


egalitate. Prile contractante sunt parteneri egali a cror drepturi i obligaii
sunt consfinite n contract.
4. Locatarul organizeaz de sine stttor procesul de producere i conduce cu
el ct i cu alte activiti n cadrul raporturilor de locaiune.
5. Locatarul n corespundere cu contractul poart responsabilitatea total i
suport riscul rezultatelor nefaste ale muncii sale.
6. O particularitate esenial a locaiunii individuale const n faptul c
locatarul este proprietar al rezultatelor muncii sale i munca sa nu este
pltit dup principiul a ceea ce rmne, ca n cazul antreprizei de arend.
7. Pentru patrimoniul primit n locaiune locatarul i achit locatorului un
beneficiu sub form de chirie, stabilit la acordul prilor, cu unele excepii
ce se refer la bunurile nchiriate ale statului.

35

1.4. Locaiunea n raport cu alte contracte civile.


Locaiunea este un contract complex care are multe puncte de tangen cu
alte contracte civile. Examinnd locaiunea ntr-un aspect evolutiv, pot spune c
reglementarea juridic a acesteia n Codul Civil nou i cel vechi difer. Principala
diferen fiind aceea c contractul de arend n Cod Civil din 64,era reglementat in
titlul 3 in capitolul al douzeci i aselea sub denumirea nchirierea de bunuri, pe
cnd n Codul Civil nou s-a divizat n dou contracte separate: contractul de
locaiune i cel de arend. Aceast diviziune a generat unele schimbri a relaiilor
contractului de locaiune cu alte contracte civile, i n special cu contractul de
arend.

LOCAIUNEA I ARENDA
Locaiunea i arenda sunt nite contracte foarte asemntoare. Vorbind
despre motivaia care a dus legiuitorul s despart aceste dou, eu o vd n aceea c
contractul de arend reglementat n Cod Civil vechi, sub titlul nchirierea de
bunuri, care era un contract complex ce includea mai multe modaliti ale sale.
Conform Legii cu privire la arend din 1991 una dintre modaliti a acestuia era
nchirierea pmntului i a altor bunuri agricole. Situaia politic i economic de
atunci favoriza acest fapt, deoarece aceste obiecte erau n proprietatea statului.
Din momentul includerii pmntului n circuitul civil, sfera relaiilor ce
reglementeaz acea modalitate a contractului de arend s-a lrgit considerabil, fapt
care a i impus legiuitorul s delimiteze arenda de locaiune.
Dar apare ntrebarea, care a fost sensul acestei delimitri dac n art. 911 Cod Civil
este stipulat expres c contractului de arend se aplic n mod corespunztor
dispoziiile cu privire la locaiune, n msura n care prezentul capitol nu prevede
altfel, i aln.2 al aceluiai articol: prin acordul prilor, dispoziiile cu privire la
arend se aplic i la locaiunea altor imobile.

Conform art.9 1 1 C.C. "Arenda este contractul incheiat intre parte


-proprietar. uzufructuar sau alt posesor legal de terenuri i de a l t e bunuri
agricole (arendator) i alt parte (arenda.) cu privire la exploatarea acestora pe
durat determinat i la un pre stabilit de pri."
Dei nu este un contract nou, contractul de arend nu era stabilit in C.C.
din 1964, iar conform Hot. C.S.J. N.I8 d i n 22.04.2002 r el a i i l o r de arend
li se aplicau art. 278- 209 Cod Civil d i n 1964, adic prevederile referitoare la
inchirierea de bunuri (locaiunea). In 1992 este aprobat Legea cu privire la
arend, conform creia n relaiile de arend, arendaul, pe baz de contract,
posed i folosete contra plat bunuri ce aparin persoanei care d n arend.
Att n Cod Civil din 1964, ct i n Legea cu privire la arend d i n 1992 nu se
vorbete nimic despre obiectul specific al contractului de arend-(terenuri i
alte bunuri agricole), astfel se deduce c, dei, numit arend este vorba de
locaiune.
Specificul arendei este observat doar dup adoptarea noului C.C,
conform cruia obiect al relaiilor de arend este terenul i alte bunuri agricole;
mai trziu, n aceiai ordine de idei, este adoptat i Legea cu privire la arend
n agricultur din 15.05.03, n care este meninut specificul contractului dat.
Referindu-ne la alte state observm c exist dou tipuri de reglementri a
arendei; astfel n Fed. Rus noiunea de arend este identic cu locaiunea,
arenda terenurilor fiind doar form specific a acesteia; pe cnd doctrina
romn trateaz arenda ca varietate a locaiunii.
Legea cu privire la arend din 1998 a Romn i e i prevede "Contractul
de arend, o varietate a contractului de locaiune, este un contract prin care
una din pri, numit arendator, transmite celeilalte pri , numit arenda,
bunuri agricole n vederea exploatrii pe durat determinat i n
schimbul unui pre, numit arend, stabilite de pri."
Din aceste dou aliniate putem trage urmtoarele concluzii:

37

1.Contractului de arend i se aplic n mod corespunztor dispoziiile cu


privire la locaiune.46 Adic se aplic anume acele dispoziii care corespund sau se
apropie raporturilor juridice enunate n capitolul IX Cod civil.
2.Unica restricie existent asupra aplicrii acestor norme este n cazul cnd
acest capitol prevede altfel. Aici legiuitorul s-a referit la acele relaii existente, la
anumite relaii de ordin social, natural, crora nici de cum nu le pot fi aplicate
normele locaiunii, fiindc ar contravine esenei acestui contract.
3.Dispoziiile cu privire la arend se pot aplica i la locaiunea altor imobile,
prin acordul prilor. n primul rnd termenul de alte imobile ar nsemna dup
prerea mea, acele imobile nespecificate n aln.1 al art.911 Cod civil, adic terenuri
i alte bunuri agricole. Deci dispoziiile cu privire la arend se pot aplica bunurilor
imobile nelocuibile, adic acelor bunuri care cad sub regimul juridic al contractului
de locaiune.
Apare ntrebarea, pentru ce a fost necesar aceast stipulaie? Dup cum
reiese din esena acestor contracte: contractul de locaiune este o noiune de gen
fa de contractul de arend, care este o noiune de specie, i dup cum se tie
dispoziiile contractului de specie nu pot fi aplicate fa de contractele de gen. Plus
la aceasta, n capitolul IX Cod civil snt stipulate dispoziiile inerent specifice
arendei, i nici de cum nu pot fi aplicate locaiunii, deoarece ar contravine esenei
acestui contract.
Principalele diferenieri a acestor dou contracte:
1.Locaiunea este un contract care include o totalitate de modaliti i se
prezint ca un contract de gen fa de arenda, care este un contract de specie.
2.Obiect al contractului de arend snt terenuri i alte bunuri agricole. 47
Obiect al contractului de locaiune fiind bunurile mobile i imobile, determinate
individual. Adic toate acele bunuri, dar cu excepia celor ce fac obiectul
contractului de arend.

46
47

L. Lefterache, C-M Crciunescu. Legea arendrii- AAL 1996, p. 33


A. Bloenco. Op. cit, p. 74
38

3.Caracteristic contractului de arend este c nainte de a ncheia contractul,


prile conform art.913 Cod Civil ncheie un act n care descriu bunul n starea n
care se afl la momentul predrii. Dac de exemplu obiect al contractului este
pmntul, atunci se indic faptul este el arat, semnat, cu fructe, sau nu. Aceleai
dispoziii se aplic i la ncetarea arendei. La locaiune, ns locatorul este obligat
s ntoarc bunul n aa stare n care l-a primit, nefiind necesar un act preventiv cu
descrierea bunului.
4.Termenul maxim este indicat la ambele contracte, dar cel minim, la
contractul de arend este de un an, dar la locaiune acesta nu este stipulat 47. Aceasta
datorit faptului c contractul de arend n majoritatea cazurilor se ncheie asupra
unui teren de pmnt, care poate fi valorificat completamente doar pe parcursul
unui an.
Celelalte stipulaii, dup prerea mea nu conin diferene att de mari, ci sunt
nite norme specifice acestor contracte.
Pentru comparaie, menionm c sistemele de drept ale altor state, de
exemplu, al Federaiei Ruse, nu fac distincie ntre noiunile de locaiune i
arend. Astfel, conform art. 606 CC al Federaiei Ruse, n baza contractului de
arend (locaiune) arendatorul (locatorul) se oblig s transmit arendaului
(locatarului) un bun contra plat n posesiune i folosin temporar. Credem c o
astfel de abordare a acestor dou noiuni este mai adecvat, n acelai timp,
utilizarea n Republica Moldova a diferiilor termeni nu ridic mari probleme.
Trebuie doar de determinat corect ce termen urmeaz s fie aplicat n fiecare caz
concret.48

47

48

D. Macovei. Op. cit p. 211


Gheorghe Chibac, Aurel Bieu, Alexandru Rotari, Oleg Efrim. Op. cit. p. 121

39

LOCAIUNEA I LEASINGUL
Leasingul este un contract de sinestttor, reglementat n capitolul X al Cod
civil nou, nefiind reglementat n Cod Civil vechi. n legislaia civil a Federaiei
Ruse leasingul se consider ca modalitate a contractului de locaiune. Legiuitorul
nostru, ns l-a plasat ca un contract aparte, i consider c e corect, pentru c
contractul de leasing nglobeaz o sfer larg de raporturi juridice, care depesc
limita unei modaliti contractuale.
Conform aln. 6 art. 923 Cod Civil: contractului de leasing i se aplic n
mod corespunztor dispoziiile cu privire la locaiune, n msur n care prezentul
capitol nu prevede altfel. Apare ntrebarea, anume asupra cror raporturi juridice
se aplic dispoziiile locaiunii? Pentru a rspunde la ea apelm la noiunea
contractului de leasing, stipulat n aln.1 art. 923Cod civil: Prin contractul de
leasing, o parte creditor financiar (locator), se oblig s dobndeasc n
proprietate sau s produc bunul specificat n contract i s-l dea n posesie i
folosin, pe o perioad determinat n contract, celeilalte pri (locatar), iar acesta
se oblig la plata n rate a unei sume de bani (redevena).
Deci observm c structural, acest contract este format din dou raporturi:
1.Faptul procurrii de ctre locator de la furnizor a unor bunuri care, prezint
n sine un contract de vnzare-cumprare.
2.Faptul nchirierii acestor bunuri de ctre locatar, prezint un contract de
locaiune.
n majoritatea cazurilor contractul de leasing este un contract unitar, i
include n sine aceste dou raporturi, nefiind necesar ncheierea a dou
contracte.49 Deci dispoziiile contractului de locaiune se aplic anume asupra
acelor raporturi ce intervin ntre locator i locatar, n privina nchirierii bunului.
n noiunea din art. 923 Cod Civil ns mai este specificat: c locatorul poate
nu numai s procure dar i s produc bunul. S-ar prea c n contractul de leasing
mai apare un raport juridic de antrepriz, adic noul Cod Civil ar permite
49

A. Bloenco. op. cit. p. 77


40

posibilitatea unui raport de leasing ntre doi subieci. Dar acest model contractual
nu este cunoscut legislaiei continentale.
Dac am fi admis aa o posibilitate, atunci limita dintre contractul de
locaiune i cel de leasing ar fi tears. Reieind din aceasta o noiune care este mai
aproape de adevr, se conine n art. 3 din Legea cu privire la leasing N731-XIII
din 15.02.96.50 Principalele diferenieri ale acestor dou contracte sunt:
1.Subiecii contractului de leasing, sunt: locatorul, furnizorul, i locatarul,
spre deosebire de contractul de locaiune unde exist doar dou pri: locatorul i
locatarul, deci este un contract tripartit51
2.Obiectul locaiunii snt bunurile mobile i imobile, individual determinate.
ns obiect al contractului de leasing conform art. 4 din Legea cu privire la leasing,
snt fondurile fixe (care sunt nite bunuri mobile, care pot fi utilizate mai mult de
un an, i valoarea crora este mai mult de 1000 de lei.)
3.Reieind din aln.3 art.923 CC: La sfritul contractului de leasing care se
ncheie cu deplina amortizare, dreptul de proprietate asupra bunului se transmite
locatorului deci contractul de leasing nu poate fi ncheiat pe un termen mai mic de
ct perioada de amortizare, spre deosebire de locaiune, unde termenul minim nu
este stipulat.
4.n locaiune posibilitatea de rscumprare a bunurilor arendate (art. 14
legea cu privire la arend) intervine mai mult ca o excepie de la regula general,
dar n cazul contractului de leasing, n cazul cnd contractul nu nceteaz cu
deplina amortizare a bunului, locatarul poate fi obligat s cumpere sau s
nchirieze bunul. (aln4 art.923 Cod civil).
5.n contractul de leasing toi

trei subieci sunt obligai s practice

activitatea de antreprenoriat (art.5 din Legea cu privire la leasing), spre deosebire


de locaiune. Conform aln.5 art.923 Cod Civil: Dispoziiile cu privire la leasing
nu se aplic dac bunul urmeaz s fie folosit n scopuri personale, familiale sau
casnice, dar n alte cazuri dup prerea mea s-ar fi aplicat dispoziiile cu privire la
50

Monitorul Oficial al RM.-1996.- nr. 49-50.


.. , . .
. , 1998, p. 7.

51

41

locaiune, i n special acele cu privire la contractul de nchiriere a bunurilor pentru


satisfacerea necesitilor personale.
6.Contractului de leasing i este specific faptul alegerii furnizorului de ctre
locator, ceea ce nu este caracteristic contractului de locaiune, unde locatarul
acioneaz reieind din oferta locatorului.
7.Regula general este c n contractul de leasing locatarul asum toate
riscurile de pierderea a bunului, inclusiv datorate forei majore, ct i cheltuielile de
ntreinere i reparaie a bunului. n contractul de locaiune prile poart
rspundere corespunztor prejudiciului cauzat de acestea.
8.Contractul de leasing este un contract care de obicei se ncheie cu scopul
rscumprrii ulterioare a bunului, spre deosebire de locaiune unde prile
urmresc alte scopuri.

LOCAIUNEA I COMODATUL
Contractul de comodat este un contract foarte asemntor cu cel de
locaiune, i face parte din aceeai grup de contracte : translative de
folosin.52
Principala difiren ce reiese din nsi noiunea acestora, este c contractul
de comodat este ncheiat cu titlul gratuit, dar cel de locaiune cu titlul oneros.
Apare ntrebarea, care ar fi scopul ncheierii acestui contract, pentru locator ?
Pot lmuri acest fapt printr-un exemplu concret din practica judiciar recent. S.A.
Termocom, neavnd finane s ntrein la balana sa una din staiile de pompare
a apei, deoarece acestea consum energie electric care are un pre mai mare dect
fructele activitii acesteia, transmite cu titlul gratuit, S.A. CET1 aceast staie
pentru a fi valorificat.
Dar de obicei contractul de comodat se ncheie ntre persoane fizice
apropiate, cu un grad nalt de ncredere una fa de alta.
52

D. Macovei. Op. cit. p. 304.


42

Principalele diferenieri ale acestor dou contracte sunt:


1.Contractul de locaiune este un contract cu titlul oneros (art.875 Cod Civil)
dar cel de comodat cu titlul gratuit (art. 859Cod Civilc).
2. n contractul de comodat prile au alte denumiri: comodant persoana
care d n folosin bunul i comodatar persoana care le folosete.53
3.n conformitate cu contractul de comodat se transmite numai folosina
bunului, pe cnd la locaiune poate fi transmis att folosina bunului ct i
posesiunea i folosina bunului.
4.Reieind din faptul c leguitorul a omis reglementarea multor elemente
obligatorii n contractul de comodat, spre exemplu: termenul, forma, etc., consider
c dispozitiile contractului de comodat se vor aplica prin analogie.
5. Referitor la drepturile i obligaiile prilor n aceste contracte pot spune
c n majoritatea cazurilor acestea sunt asemntoare, dar cu unele excepii ca de
exemplu: comodantul poate cere restituirea bunului, dac a trecut o perioad
suficient pentru valorificarea lui(aln.2 art.864Cod Civil)
6.Unul din drepturile specifice a comodatarului este posibilitatea de retenie
a bunului pentru creanele sale fa de comodant privind cheltuielile extraordinare,
necesare i urgente fcute pentru conservarea bunului. n contractul de locaiune
nu exist o astfel de norm ce ar permite retenia bunului.
7.n conformitate cu aln.1 art.860 Cod Civil: Comodantul poart rspundere
numai pentru intenie sau culp grav, ceea ce micoreaz rspunderea
comodantului, la locaiune, ns locatarul poart rspundere corespunztor
prejudiciului cauzat
8.Referitor la rezilierea contractului de comodat exist unele divergene n
raport cu locaiunea:
1)Comodantul poate rezilia contractul din simplu motiv c n virtutea unor
circumstane neprevzute, el nsui are nevoie de bun.

53

Dan Chiric. Op. cit. p. 206


43

2)Comodantul poate rezilia contractul dac comomodatarul a decedat


(art.866 (Cod civil) ceea ce nu corespunde cu art. 902 Cod civil care stipuleaz c:
Locaiunea nu nceteaz prin decesul locatorului, sau a locatarului.

LOCAIUNEA I CONCESIUNEA
Principalele diferenieri ale acestor contracte, snt:
1.La concesiune, prile sunt: concedent persoana care cesioneaz
obiectele pentru a fi valorificate. n acest contract intervine un subiect special,
statul prin organele sale: Guvernul i Ministerul Privatizrii. A doua parte este
concesionarul persoane fizice i juridice din RM i alte state.53
2.Dac locaiunea se ncheie prin contract i n cazuri rare, la licitaie (cnd
este vorba de proprietatea de stat) , atunci, conform alin 5 art.11 din Legea cu
privire la concesiuni promulgat prin decretul preedintelui RM la 8 noiembrie
1995 concesiunea se acord n baza rezultatelor tenderelor internaionale, cu
ncheierea ulterioar a contractului de concesiune.
3.Spre deosebire de locaiune la concesiune, concesionarul n majoritatea
cazurilor este o persoan strin.
4.Termenul maxim la contractul de concesiunea este de 50 ani, dar la
locaiune 99 ani.
5.Obiect al concesiunii pot fi spre deosebire de locaiune, i bunurile,
valorificarea crora este monopolul statului (art. 3 al. 2 din lege). Obiect al
concesiunii sunt bunurile consumptibile i determinate generic, dar la locaiune
sunt neconsumptibile i determinate individual.
6.Concesiunea prevede mai multe modaliti de plat: 1.pli de o singur
dat (bonus) , arenda (renta), pli pentru extracia resurselor naturale, sau pentru
fabricarea produselor (roialty).54 n locaiune, modalitatea de plat este negociat
53

A. Bloenco. Op. cit. p. 84

54

T. Toma. Drept civil Contracte, Iai 1998, p. 136


44

de pri, i poate fi aplicat practic orice modalitate. Spre deosebire de locaiune, la


concesiune nu exist plata n avans.
7.n opoziie cu dreptul locatarului de a transmite bunurile n sublocaiune,
vine interdicia de a transmite integral sau parial a obiectului concesiune unor teri
(art.17 Legii cu privire la concesiuni).
8.Concedentul este obligat s practice activitatea de ntreprinztor, este i
firesc, altfel, ar contravine esenei acestui contract, ceea ce ns nu gsim la
locaiune.
9.Concedentul, spre deosebire de locator n contractul de locaiune, are
dreptul s intervin n activitatea economic a concesionarului prin:
- controlul asupra activitii economico-financiare
- acordarea de faciliti fiscale
- acordarea unui ir de garanii stipulate n art. 23 din lege
Exist i alte contracte ce ar avea unele trsturi asemntoare cu locaiunea,
dar n practic acestea nu se confund att de des, deci i analiza lor nu este att de
oportun.

45

CAPITOLUL II
Condiiile de validitate ale contractului de locaiune
2.1. Condiiile de validitate ale contractului de locaiune
Condiiile de validitate ale contractului snt nite condiii eseniale ale
acestora, nerespectarea crora duce la consecinele stipulate n contract sau n alte
acte normative. Condiiile de validitate ale contractului de locaiune snt:55
1. legalitatea
2. capacitatea de a contracta
3. consenmntul la ncheierea contractului
4. obiectul contractului
5. cauza sau scopul contractului
6. forma contractului
LEGALITATEA
Legalitatea drept condiie de validitate prezum corespunderea coninutului
i efectelor produse de contract prevederilor legislaiei n vigoare. Totodat
condiia respectiv satabilete c contractul nu trebuie n fond s contravin legii.
Astfel nafar de tipurile de contracte reglementate n Codul Civil, persoanele pot
ncheia i alte tipuri de contracte, dar care nu contravin legislaiei n vigoare. nsi
condiia de legalitate a ncheierii contractului rezult din principul legalitii n
desfurarea raporturilor civile. Astfel, legalitatea este definit ca un principiu
fundamental de drept, n baza cruia orice subiect de drept trebuie s respecte, i
cnd este cazul, s aplice legile i celelalte acte normative. n acest context,
doctrina stabilete, cu referire la coraportul stat persoan c ceteanul este liber
s se manifeste sau s ntreprind orice, nafar de ceea ce-i interzis prin lege, iar
55

R.I. Motic, F. Motiu. Op. cit. p. 98.

respectiv autoritatea de stat este n drept s desfoare acele activiti, care-i sunt
autorizate prin lege. Este de menionat faptul, c acest principiu i-a gsit cea mai
mare apreciere n perioada sovietic i constituia unul din pilonii doctrinei
sovietice. n sensul acesta legalitate urma s elucideze aspectul, care dei nu era
propriu dup natura i coninutul su deplin structurii instituionale sovietice,
respectarea n integru a prevederilor legislaiei. n acest sens, tratarea principiului
legalitii asigura posibilitatea svririi a aa tip de aciuni, care erau permise de
ctre lege, excluzndu-se posibiliatea aplicrii principiului Se permite totul ceea
ce nu interzice legea. Odat cu revizuirea poziiilor n ceea ce privete posibilittea
persoanei de a opera n contextul corespunderii aciunilor sale prevederilor
legislaiei n vigoare, respectiv este privit sub aspect i principiul legalitii. Astfel,
legalitatea este privit drept ... un principiu realizarea cruia duce la instituirea
ordinii de drept, ultima fiind o parte a ordinii sociale. n acelaiu context, se
afirm, c starea de ordine, n desfurarea raporturilor sociale rezult din
atitudinea de respectare a legilor este definit ca legalitate sau c Legalitatea este
un principiu expriat prin ndatorirea de a respecta regulile de dept i ordonarea
tuturor regulilor de drept ntr-un unic i unitar implicnd conformitatea celor
inferiroare fa de cele superioare. Acest fapt, d reala posibilitate de a privi
legalitatea, inclusiv i n domeniul raporturilor contactuale, cel puin sub dou
aspecte dinamic i static, unde aspectul dinamic reflect situaia n care aciunile
legate de ncheierea i executarea contratului urmeaz s nu contravin legislaiei,
iar aspetul static privete situaia n care toate efectele i scopul realizat prin
contract urmeaz a fi conform legislaiei.3
CAPACITATEA DE A CONTRACTA
Prile, conform art. 875 Cod Civil sunt: locatorul i locatarul. n calitate de
locator de obicei apare proprietarul, uzufructuarul sau un alt posesor legal al
patrimoniului nchiriat (art. 911 CC), n aceast calitate pot aprea i persoane
fizice i juridice mputernicite de proprietar.
3

Igor Trofimov Drept civil. Contractele civile, Chiinu 2004, p 32


47

Locatori pot fi persoanele fizice i juridice ale Republicii Moldova i ale altor
state. Respectiv, n aceast calitate pot aprea i cetenii strini, i organizaiile
strine. Grupul subiecilor ce au dreptul de a da n chirie, dup cum reiese din art.
3 al Legii cu privire la arend din 14 ianuarie 1992 (n continuare, Legea
861/1992), este exhaustiv, n aceast ordine de idei, se pune ntrebarea dac n
aceeai calitate pot aprea ali subieci de drept apatrizii, ntreprinderile mixte i
organizaiile internaionale. Credem c o dat ce Legea 861/1992 nu se pronun n
aceast privin, dar totodat nu stabilete anumite interdicii, i subiecii de drept
cu element de extraneitate, n principiu, pot aprea n calitate de locatori, lund
ns n consideraie ngrdirile stabilite prin actele normative speciale.
Locatorul poate deine bunul sub orice fel de proprietate, privat sau public.
O regul special intervine cnd bunurile date n arend constituie
proprietatea de stat. Conform art. 3 din H.G. R.M. din 21 mai 1993 cu privire la
aprobarea Regulamentului ntreprinderii de arend i antreprizei de arend56, se
stabilete c: la arendarea bunurilor ntreprinderii de stat (municipale) din RM,
drept locatori snt considerai:
Departamentul Privatizrii i Administrrii Proprietii de Stat la
nchirierea bunurilor ntreprinderii de stat sau ntreprinderilor ce dein
o cot din averea de stat;
organul de administrare public local pe teritoriul cruia se afl
ntreprinderea respectiv la nchirierea bunurilor ntreprinderii municipale i ale celor care dein o cot din patrimoniul municipal.
n art. 5 al Legii cu privire la arend este stipulat c: arendaii pot fi
persoane fizice i juridice din R.M. i alte state, ntreprinderi i organizaii mixte,
apatrizii i organizaiile internaionale. Participarea persoanelor fizice i juridice
din alte state, precum i a apatrizilor la arenda bunurilor de pe teritoriul RM se
determin de legislaia republicii.
Din aceast norm reiese c n calitate de locatar poate fi un cerc mai mare
de subieci, n comparaie cu cercul participanilor de partea locatorului.
56

Monitorul Parlamentului nr.5 din 1993


48

n persoana locatarului poate fi att o persoan i un grup de subiecte.57


Legislaia n vigoare permite participarea la contract nc a unui subiect de
drept sublocatorul. Dar la darea bunurilor n sublocaiune este obligatorie o
condiie acordul locatorului n aceast privin.58
Deci, contractul de sublocauine este un contract facultativ, principal fiind
cel de locaiune. Reiesind din cele spuse i innd cont de aceea c contractul de
locaiune are un caracter bilateral, consider c n acest contract exist numai dou
pi: locatorul i locatarul.
OBIECTUL
Obiectul este unul din elementele eseniale ale contractului de locaiune, i
este inerent oricrui contract.
Obiectul raportului juridic civil l formeaz aciunile sau aciunile de la
anumite aciuni ale subiectelor acestui raport prin care apar drepturi subiective i
obligaii ale acestor subiecte.59
Pornind de la ideea, c orice contract constituie un raport juridic,
corespunztor este necesar de a ne referi la faptul , c contractul este caracterizat
prin obiect intrisec i extrinsec.
Aciunile sau inaciunele pretinse de ctre subiectul activ pentru subiectul
pasiv constituie obiect intrinsec, iar relizarea acestor aciuni i inaciuni ce pot avea
n consecin un scop patrimonial sau nepatrimonial formeaz obiectul extrinsec.4
Obiectul intrinsec al contractului de locaiune l constituie:
- transmiterea bunului n locaiune;
- transmisiunea dreptului de folosin asupra bunului;
- ntiinarea cu privire la viciile bunului transmis
- restituirea bunului transmis n folosin
57

Dan Chiric. Op. cit. p. 174


Chibac Gh, A. Chiriac. Op.cit.p. 49-50
59
S. Bae, N. Roca. Drept civil. Partea general.Persoana fizic.Persoana juridic, Chiinu, 2004, p. 95.
4
Igor Trofimov, vasile Zavatin: Introducere n dreptul civil. Persoana fizic. Persoana juridic, Chiinu 2004,
p.49-50.
58

49

- achitarea plii de locaiune


- folosirea conform destinaiei a bunului transmis n folosin.
Obiectul extrinsec al contractului de locaiune l formeaz:
- bunul transmis n locaiune
- termenul de locaiune
- chiria
Bunul transmis n locaiune
n literatura de specialitate sunt cunoscute dou tipuri de obiecte: obiectul
general, obiectul generic.
Obiectul general sunt aciunele prilor n contractul de locaiune, adic
obligaiile corelative ale prilor (obligaia locatorului de a transmite bunul n
folosin, i respectiv obligaia locatarului de a folosi bunul i de a plti chiria),
fapt ce este confirmat prin alin. 1 art. 206 C.C.
Obiecte generice, la rndul su pot fi corporale i incorporale. Cele
incorporale le formeaz drepturile reale, i anume dreptul de uz i uzufruct
Obiectele corporale, snt, reieind din definiia locaiunii: bunurile
determinate individual: adic acele bunuri care potrivit naturii sale, se
individualizeaz prin semne, nsuiri caracteristice doar lui.
Aceast caracteristic a bunului este necesar deoarece conform aln. 1 art.
908 CC: dup ncetarea raporturilor contractuale, locatarul este obligat s restituie
bunul nchiriat n starea n care i-a fost dat sau n starea prevzut n contract.
Deci bunurile determinate generic nu pot fi obiect a contractului de locauine
deoarece din momentul transmiterii lor ele i pierd identitatea, i nu mai pot fi
delimitate de bunurile personale ale locatorului.
Legislaia n vigoare admite locaiunea n toate ramurile economiei naionale
fr careva ngrdiri i excepii. Mai mult dect att, pot fi nchiriate bunuri sub
orice form de proprietate. Aceast regul pentru prima dat i-a gsete elucidare
n normele de drept ale fostei URSS nc n 1989, ulterior fiind reflectat i n
legislaia naional a Republicii Moldova.
50

n 1989 s-a lrgit simitor cercul obiectelor lumii materiale ce puteau fi


nchiriate. Astfel, pe lng bunurile de menire cultural-casnic puteau fi nchiriate
i cele care sunt atribuite fondurilor fixe i circulante. Practic au fost nlturate
toate ngrdirile. Mai mult dect att, pentru prima dat n perioada existenei
puterii sovietice a fost admis locaiunea pmntului i a altor resurse naturale de
ctre toi doritorii, inclusiv de persoanele fizice.
De asemenea, reieind din art. 5 din Legea cu privire la arend nr. 861/1992,
obiectele specifice locaiunii sunt: ntreprinderi, organizaii, cldiri, instalaii,
ncperile, utilaje tehnice, mijloace de transport, inventar, instrumente, alte valori
materiale.60
La fel obiect al arendei, de comun acord cu creditorul gajist pot fi i bunurile
gajate. Aceast list nu este exhaustiv. n aceast norm legiuitorul a inclus eronat
organizaiile ca obiecte de drept, acestea ns fiind subiecte de drept. Referitor la
ntreprinderi, acestea n cazul de fa snt obiecte deoarece se transmit ca un
complex patrimonial unic.
Deci obiect al contractului pot fi bunurile cu urmtoarele caracteristici:
-

s fie determinate individual (art.875 Cod Civil)

s fie neconsumptibile

pot face parte din toate ramurile economiei naionale

bunul s fie n stare corespunztoare, conform destinaiei stabilite n

contract (art.878 (1)Cod Civil)


-

s fie liber de orice viciu material sau juridic

s fie licit

s fie n circuitul civil

determinat sau determinabil cel puin n specia sa.

n ceea ce privete proprietatea public, prin Decretul Preedintelui


Republicii Moldova din 6 ianuarie 1994, a fost aprobat Lista ntreprinderilor i
organizaiilor de stat a cror arend nu se admite. La acestea s atribuie:
- Banca Naional a Moldovei;
60

Monitorul Parlamentului a R.M. nr. 1, din 1992.


51

- Rezervaiile naturale de stat;


- Radioteleviziunea Naional;
- Secia comunicaiilor speciale de pe lng Centrul de transportare a potei;
- Camera Naional a Crii din Republica Moldova;
- ntreprinderile din sistemul organelor afacerilor interne;
- Laboratorul specializat pentru combaterea bolilor animale;
- Laboratoarele veterinare;
- ntreprinderile pentru producerea i congelarea spermei de taur;
- ntreprinderile specializate de executare a lucrrilor de exploatare Iumex;
- ntreprinderile de alimentare cu ap i canalizare, centrale i reelele termice
ale gospodriei comunale.
n acelai decret a fost aprobat i Lista bunurilor statului ce nu pot fi date n
arend. La acestea se atribuie:
- Complexele de radiolocare;
- Mijloacele militarizate cu aciuni antigrindin;
- Tehnica militar i armamentul, echipamentul militar;
- Utilajul (echipamentul) atomic;
- Utilajul Centralei Electrice raionale de stat din Moldova i al Centralei
Electrice cu termificare;
- Utilajul pentru emisia banilor i baterea monedelor, emisia hrtiilor de
valoare i a timbrelor potale;
- Materialele de arhiv care in de competena organelor de stat ale arhivelor;
- Utilajul pentru controlul de stat medico-sanitar asupra procesului tehnologic
i a calitii produselor alimentare i a produciei industriale;
- Utilajul pentru fabricarea substanelor narcotice cu efecte puternice i toxice;
- Utilajul radiologic;
- Utilajul cu izotopi radioactivi;
- Utilajul radioroentgenologic;
- Utilajul special pentru serviciul de transfuzie a sngelui;
- Utilajul special pentru operaiile la inim;
52

- Armele de foc(de tip militar, calibru redus, sportive, pentru vntoare cu


alice, pentru instruire), armele albe, dispozitivele de explodare;
- Utilajul pentru fabricarea i repararea diferitelor tipuri de armament,
muniiilor, substanelor explozive, dispozitivelor de explodare i pirotehnice.
Prin lege sau contract se poate stabili interdicia referitor la anumite categorii
de bunuri care nu pot fi obiect al contractului de locaiune. Aceste categorii de
bunuri snt stipulate n Decretul Preedintelui RM N1 din 6 ianuarie 1994.61
La fel nu pot fi obiect al contractului, rezultatele activitii intelectuale
(dreptul de autor, dreptul asupra inveniilor, propunerilor de raionalizare, denumiri
de firm, etc.).62 Acestea se transmit prin intermediul altor contracte, cum ar fi
contractul de licen.
Un alt exemplu al erorilor n obiect, este faptul c cluburile sportive practic
ncheierea contractelor n privina sportivilor din sfera jocurilor sportive. Aa
contracte trebuie recunoscute nule, deoarece, persoanele fizice (juctorii) sunt
subieci, i nici un fel de condiii nu le pot recunoate calitatea de obiecte ale
contractelor civile.63
Preul
Plata pentru folosirea bunurilor altuia se numete chirie, sau plata de
arend. n relaiile de arend plata de arend este una dintre cele mai importante i
controversate probleme. n ea este ntruchipat interesul ambelor pri, dar acest
interes este diametral opus.68
Conform aln.1 art. 9 al Legii cu privire la arend: Arenda i modul de
achitare a ei se stabilesc de ctre proprietar i se fixeaz n contractul de arend
Aceast norm contravine principiului egalitii prilor, conform cruia ar fi
oportun de a stabili plata de arend reieind din negocierile prilor, lund n
consideraie variaia cererii i ofertei pe pia.
61

Monitorul Parlamentului R.M.-1994.- nr.1


A. Bloenco, Op. cit. p. 65.
63
. , . Op. cit. p. 464
62

68

Chibac Gh, A. Chiriac. Op. cit p.31


53

n ceea ce privete bunurile publice, cuantumul locaiunii se stabilete n


legea bugetului de stat pe anul curent (art. 9 aln.1). Aici de asemenea se ncalc
principiul egaliti prilor. Drept c prin Legea N959-XIV din 27 aprilie 2000
pentru completarea art. 9 din Legea cu privire la arend , s-a stipulat o facilitate:
n ceea ce privete proprietatea de stat, prile pot negocia cuantumul plii de
arend, dar acest cuantum nu poate fi mai mic de ct tariful minim stabilit prin
legea bugetului pe anul curent.69
Chiria se stabilete att pentru toat universalitatea de bunuri, ct i pentru
fiecare bun n parte. Chiar i n cazul cnd chiria se stabilete asupra unei
universaliti de bunuri, ar fi bine ca n contract s se stabilizeze bunurile care
formeaz aceast universalitate, pentru a nu aprea controverse.
Legea cu privire la arend stipuleaz c plata de arend se poate stabili: n
natur, bani, sau ntr-o form mixt, de asemenea poate fi i ca un procent, sau o
parte din veniturile i fructele obinute n rezultatul folosirii bunului, ct i punerea
n sarcin a locatarului a cheltuielilor legate de mbuntirea bunului stipulat n
contract. Sergheev A.P. mai menioneaz i alte modaliti de plat ca prestarea
anumitor servicii de ctre locator; transmiterea de ctre locatar n arend sau n
proprietate locatorului, a bunului stipulat n contract. Nu sunt de acord cu aceasta
deoarece n acest caz locaiunea s-ar confunda cu alte contracte civile ca:
antrepriza, contractul de vnzare-cumprare, etc.
Conform aln.4 art.9 Legea cu privire la arend pe lng arend, arendaul
pltete impozitele prevzute de lege, dac legislaia sau contractul nu le atribui
persoanei care d n arend. Adic se prezum c cheltuielile suplimentare sunt
puse pe seama locatarului, ceea ce vine n contradicie cu aln.2 art.886 Cod civil,
conform cruia plata cheltuielilor suplimentare este obligatorie numai n cazul cnd
exist un acord ntre pri. Deci prin acest articol se indic ca plata cheltuielilor
suplimentare este lsat pe seama locatorului, pn la indicarea contrariului n
contract.

69

Monitorul.Oficial al RM.- 2000.- .nr.63-64,


54

Codul civil, n alin. 1 art.886 prevede posibilitatea camuflat a unei pli n


avans: plata chiriei poate fi efectuat integral la expirarea termenului stabilit n
contractul de locaiune., deci o parte a acesteia poate fi pltit la nceput, dar
regula general totui este c ea este pltit la expirarea anumitor perioade.
Referitor la schimbarea plii de arend, legiuitorul n aln3 art9 al Legii cu
privire la arend stabilete posibilitatea unilateral de a schimba plata de arend:
...n cazul schimbrii preurilor, tarifelor, plilor sau normelor de amortizare
reglementate de stat precum i n alte cazuri prevzute de legislaie. 70
ns aln.1 art.887Cod Civil, stabilete condiii puin diferite de cele stipulate
mai sus, i anume: cuantumul chiriei poate fi modificat prin acordul prilor.
Locatorul poate cere modificarea chiriei numai odat n an i numai n cazul n
care condiiile economice fac ca neajustarea s fie inechitabil. 71 Adic noul CC
n primul rnd d posibilitatea prilor s modifice chiria de comun acord i n al
doilea rnd, limiteaz libertatea locatorului n privina schimbrii cuantumului
chiriei. Prin condiii economice specifice se are n vedere aa fel de cazuri ca de
exemplu: schimbarea cursului valutei naionale, inflaia, etc.
Locatorul are dreptul, conf. aln.4 art.887 Cod Civil, s cear reducerea
chiriei n cazul care condiiile stipulate n contract, de folosire a bunului sau starea
lui s-au nrutit considerabil n virtutea unor circumstane independente de voina
locatarului, n calitate de astfel de circumstane pot fi spre exemplu uzura normal
a bunului, ct i altele. Dar dac n folosirea bunului au aprut piedici din vina
locatarului, acesta nu va fi exonerat de plata chiriei (aln3 art.886 Cod civil)
Att plata de arend, ct i alte elemente eseniale trebuie s fie stipulate de
pri la ncheierea contractului, ne indicarea lor ar putea duce la unele urmri
nefavorabile.
Noua legislaie a Republicii Moldova a fcut corectri eseniale n procedura
de stabilire a mrimii chiriei. Astfel, conform art. 916 alin.(2) Cod Civil,
elementele n funcie de care se determin arenda pentru fiecare categorie de
70
71

Monitorul Oficial a RM.-1995.- nr. 33


A. Bloenco. Op. Ci t. p.64.
55

folosin a bunului pot fi: suprafaa terenului, potenialul de producie, structura


parcelar, relieful i gradul posibilitii de efectuare a mecanizrii, posibilitile de
acces, distana fa de locurile de depozitare, industrializare sau comercializare,
gradul de uzur a tehnicii agricole arendate.
Iar conform art.17 alin.(2) al Legii nr. 198/2003, plata pentru arend se
determin n funcie de suprafaa terenului arendat, de bontate, de relief i de
msura posibilitii de a efectua lucrrile n mod mecanizat, de alte caracteristici
ale terenului, de valoarea plantaiilor multianuale amplasate pe el, dar nu va
constitui mai puin de 2 % pe an din preul normativ al terenului arendat.
Termenul contractului
Termenul, este o condiie esenial a contractului de locaiune. Att n art.7
din Legea cu privire la arend ct i n art. 877 CC este stipulat c contractul de
locaiune nu poate fi ncheiat pe un termen mai mare de 99 ani. Legiuitorul a
stabilit termenul maxim din cel puin dou argumente:
1.pentru a exclude posibilitatea camuflrii unui contract de nstrinare a
bunului printr-un contract de locaiune.
2.pentru a permite prilor s ajusteze prevederile contractului la realitatea
economic
Codul civil al Federaiei Ruse n art.610 stabilete c: contractul de locaiune
se ncheie pe un termen, stabilit n contract, dar n acelai timp permite ncheierea
contractului i fr indicarea termenului. n acest caz contractul va fi considerat
ncheiat pe un termen nedeterminat. Efectele juridice a ncheierii contractului fr
indicarea termenului, const n aceea c fiecare parte contractant obine dreptul de
a refuza la contract n orice moment, n mod unilateral, cu condiia ntiinrii
prii adverse nainte cu o lun la locaiunea mobilelor, dar la locaiunea
imobilelor, nainte cu trei luni.64
Din faptul c legislaia civil nu conine careva efecte negative n privina
neindicrii termenului, putem trage concluzia c contractul de locaiune poate fi
64

. , . Op. cit. p. 464


56

ncheiat pe un termen nedeterminat, deoarece acest fapt nu va duce la nulitatea


lui.65
Noul CC stabilete o norm nou n art. 904, conform cruia: dac
raporturile contractuale continu n mod tacit, dup expirarea contractului de
locaiune, acesta se consider prelungit pe un termen nedeterminat. Acest contract
va fi prelungit pe acelai termen i cu aceleai condiii ca i contractul anterior. n
art.904 Cod Civil condiiile pentru ncheierea contractului pe un nou termen, la
care are dreptul prioritar locatarul.
De obicei contractul se ncheie pe 1, 3, 5, ani, i rar pe mai mult de 10.
FORMA
Forma de asemeni este unul din elementele eseniale ale contractului de
locaiune. Conform art.7 aln.2 a Legii cu privire la arend: contractul de arend se
ncheie n forma convenit de pri. Legiuitorul las la latitudinea prilor faptul
alegerii formei, care poate fi oral, scris, ct i autentic. Exist unele norme
speciale n ce privete bunurile imobile, care snt stipulate n alin. 1 art. 876CC:
contractul de locaiune a unui bun imobil trebuie ntocmit n scris66, cerinele fa
de actul juridic n form scris sunt stipulate n art.210 CC.
n ceea ce privete nerespectarea formei scrise a contractului, aceasta face s
decad prile din dreptul de a cere n caz de litigiu, proba cu martorii, pentru
dovedirea actului.(aln1. art.211Cod Civil)
Legiuitorul, n CC nou, i anume, n art.212Cod Civil prevede posibilitatea
de a autentifica contractul, chiar dac legislaia nu stipuleaz expres forma dat
pentru un astfel de contract.
Deci, dac prile doresc, ele pot s autentifice actul, chiar dac obiectul
acestuia este un bun mobil.
n ceea ce privete nregistrarea de stat, CC n art. 876, stipuleaz c:
contractul de locaiune a unui bun imobil, pe un termen ce depete 3 ani trebuie
65

66

Chibac Gh, A. Chiriac. Op. Cit. p.52


A. Bloenco. Op. cit. p. 66.
57

nscris n registrul bunurilor imobile. nregistrarea de stat se efectueaz n


conformitate cu Legea cadastrului bunurilor imobile promulgat prin decretul N
1543-XIII din 25 februarie 1998 . n conformitate aln. 2 art. 4 al acestei legi:
Obiecte ale nregistrrii snt bunurile imobilului, dreptul de proprietate asupra lor,
alte drepturi patrimoniale, n continuare n aln. 3 art.4 se enumr lista bunurilor
imobile i altor bunuri patrimoniale care trebuie s fie nregistrate. Astfel la
bunurile imobile se refer:
sectoarele de teren;
construciile capitale;
apartamentele i alte ncperi izolate.
La drepturi patrimoniale, conform aceleiai norme, se refer:
reptul de gestiune economic;
dreptul de administrare operativ;
dreptul de folosin (drept de folosin pe termen nelimitat, drept de
arend pe un termen mai mare de 3 ani, drept viager de posesiune
dobndit prin motenire, drept viager de folosin asupra unei case
(ncperi), drept de folosin cu titlu gratuit asupra unei ncperi
(locuibile sau nelocuibile);
ipoteca;
servitutile;
dreptul de administrare fiduciar, inclusiv n caz de tutel sau curatel;
alte drepturi patrimoniale ce greveaz dreptul de proprietate, a cror
nregistrare este prevzut de legislaia n vigoare.
De la regula stipulat n prima parte a alin. 2 art. 876 Cod Civil este i o
excepie, i anume la cererea arendaului poate fi nregistrat i contractul de arend
pe un termen mai mic de 3 ani.67 (alin 2 art.7.1 legea cu privire la arend)
Nerespectarea

regulii

de

nregistrare

imobilului

are

ca

efect

inopozabilitatea contractului fa de teri (aln. art. 876Cod Civil). Adic dac spre
67

Monitorul Parlamentului R.M. - 1992.- nr. 1.


58

exemplu a fost ncheiat un contract de locaiune i n-a fost nregistrat la cadastrul


bunurilor imobile, atunci persoana ter ar putea s-i exprime preteniile sale n
privinta acestui contract.
Conform art. 7 Legea cu privire la arend,

nregistrarea trebuie s fie

efectuat n termen de 3 luni de la data ncheierii contractului de arend.


Nerespectarea termenului duce la nulitatea contractului. Adic nregistrarea de stat
se prezint ca o condiie a valabilitii contractului de locaiune.
CAUZA
Cauza sau scopul contractului de locaiune este reflectat n dou momente:
urmrirea scopului de utilizare a bunului pentru extragerea fructelor pentru sine sau
pentru ter, satisfacerea unor interese private ale locatarului, precum i urmrirea
plii pentru locaiunea bunului.5

Igor Trofimov: op. cit., p. 150


59

2.2 Efectele ncheierii i neexecutrii corespu nztoare a


contractului de locaiune
Principalul efect al ncheierii contractului constituie dobndirea i executarea
de ctre pri a drepturilor i obligaiilor contractuale.
Ca efect al executrii necorescpunztoare a clauzelor contractuale, are ca
efect executarea silit a obligaiei contractuale sau rezilierea sau rezoluiunea
contractului de locaiune.
Obligaiile i rspunderea locatorului
Momentul ncheierii contractului de locatiune este foarte important,
deoarece anume din acest moment apar drepturile i obligatiile partilor la
contract. La incheierea contractului partile trebuie sa manifeste prudenta
deosebita, deoarece daca nu vor fi respectate anumite conditii ale contractului,
acesta poate deveni nul. Contractului de locatiune se considera incheiat in
conditiile art.679 CCRM, si anume: daca partile au ajuns la comun acord in
privinta clauzelor esentiale ale contractului. Clauzele esentiale sunt acelea care sunt
stabilite ca atare prin lege, care reies din natura juridica a contractului sau asupra
caror, la cererea unei din parti, trebuie realizat un acord. Reiesind din aln.2 art.7
din Lege, clauzele esentiale sunt: obiectul, termenul i plata, dar reiesind din esenta
contractului, mai este necesar de stipulat forma si partile, precum si alte clauze
specifice unor categorii de relatii aparte.
Contractul de locatiune este incheiat conform raportului dintre cerere si
oferta. Oferta de a contracta este propunerea adresata unei sau mai multor
persoane care contine toate elementele esentiale ale viitorului contract i care
reflecta vointa ofertantului de a fi legat prin acceptarea ofertei (aln.l art.681
CCRM)

Oferta poate contine atit propunerea de a contracta, cit i un antecontract,


care ar obliga partile ulterior la incheierea acestui contract.
Contractul se considera cheiat din momentul primirii acceptului de catre
ofertant. Constituie acceptare, declaratia destinatarului ofertei sau alta actiune
care atesta consimtirea ofertei. Daca in acceptarea sunt facute modificari in
privinta clauzelor contractuale, acestea se considera noua oferta. Acceptul
trebuie sa parvina intr-un termen anumit, dar poate fi si fara termen in conditiile
art.688Cod Civil
Dispozitiilor cu privire la forma ofertei si acceptului i se aplica dispozitiile
generale cu privire la actul juridic. Referitor la forma contractului mai putem
spune ca conf. art.680 CCRM contractul se considera mcheiat din momentul
respectarii conditiei de forma, in ceea ce priveste contractul de locatuine,
aceasta norma intervine in cazul inchirierii imobilelor, la care este obligatorie
inregistrarea de stat, moment de la care si se considera incheiat contractul de
locatuine.
Dupa ce a fost incheiat contractul de locatiune, de obicei se tocmeste un act
de primire-predare, care atesta transmiterea bunului. Acest act nu este obligatoriu,
legislatia nu prevede nici norma cu privire la Tntocmirea lui, dar in practica este
intilnit foarte des.
Referitor la locul incheierii contractului de locatiune, conf. aln.2 art.699 Cod
Civil: daca in contract nu este indicat locul incheierii , el se considera incheiat la
domiciliul sau la sediul ofertantului". Deci contractul de locatiune poate fi
incheiat prin intocmirea unui document, semnat de parti, schimbul de scrisori,
telegrame, telefonograme, sau in alta forma scrisa, ne interzisa de lege.1
Legislatia in vigoare nu stabileste modalitate anumita de ncheiere a
contractului de arenda; exceptie face doar procedura incheierii contractului de
arenda a intreprinderii, stabilita prin Regulamentul Tntreprinderii de arenda, dar

61

ea nu prezinta un interes deosebit din cauza actualitatii acestei forme


organizatorico-juridice.
Conf. alin.2 art.7 al Legii cu privire la arend, contractul de locaiune mai
poate fi ncheiat i n baza licitaiei. Conf. art. 698 Cod Civil la licitaie contractul
se ncheie prin adjudecare.
O ofert se stinge de ndat ce este emis o supraofert sau licitaie se
nchide fr ca adjudecarea s fie atribuit. Modalitatea de a ncheia contractul de
locaiune se folosete n special n privina bunurilor din domeniul public.
Dup cum a fost deja menionat, contractul de locaiune este un contract
sinalagmatic, ceea ce nseamn c ambele pri posed att drepturi, ct i obligaii.
Contractele de natur juridico-civil sunt ghidate de regula general, conform
creia obligaiilor unei pri le corespund drepturile contragentului i invers.
Obligaiile locatorului decurg din principiu c el trebuie s asigure folosina
bunului pe toat durata locaiunii. Dac locatorul nu se oblig s asigure, ci numai
tolereaz folosina lucrului de ctre altul nu avem un contract de locaiune ci o
relaie extra judiciar, care poate fi ntrerupt oricnd, fr angajarea rspunderii.72
Reieind din acest fapt, locatorul are urmtoarele obligaii:
1. obligaia de a preda bunul nchiriat
2. obligaia efecturii reparaiilor capitale
3. obligaia de garanie.
Obligaia de a preda bunul. Locatorul este obligat s transmit bunul n stare
corespunztoare potrivit destinaiei stabilite n contract i s menin bunul n
aceast stare pe durata locaiunii.
Bunul urmeaz a fi transmis n termenul stabilit n contract, dac astfel de
termen nu este stabilit se va preda imediat i la locul unde se gsea lucrul n
momentul contractrii i cu cheltuiala locatorului. n caz de nerespectare a acestei
72

Fr. Deak. Op. cit. p. 110.


62

obligaii, locatarul are dreptul de a cere transmiterea silit a bunului i repararea


daunei, sau rezilierea contractului i repararea daunei.73
n cazul n care predarea bunului s-a fcut cu ntrziere locatarul este
ndreptit de a cere o diminuare a chiriei proporional cu lipsa de folosin.74
Bunul nchiriat mpreun cu accesoriile sale dup cum am menionat, trebuie
s fie predat ntr-o stare corespunztoare destinaiei n vederea creia

a fost

nchiriat.75 i astfel dac bunul ar avea nevoie de anumite reparaii, locatorule este
obligat s le efectueze nainte de preluarea lucrului de ctre locatar, chiar i n
cazul cnd printr-o clauz contractual, toate reparaiile ar fi fost puse n sarcina
locatorului.
Deoarece aceast clauz vizeaz reparaiile necesare n cursul locaiunii i
nu anihileaz obligaia locatorului de a preda bunul n starea corespunztoare
folosinei.
n afar de cele menionate, transmiterea trebuie s fie real, n natur.
Aceast obligaie const n aceea c n unele cazuri bunurile arendate nu se
transmit nemijlocit locatarului, i locatorul este obligat s-i permit locatarului
accesul la bunul n timpul i locul prevzut n contract. Acest fapt poate fi de
exemplu n cazul arendei unui utilaj care se afl montat la o uzin.76
Momentul transmiterii de fapt a bunului este important deoarece din acest
moment n sarcina prilor apar unele drepturi i obligaii. Momentul transmiterii
de fapt a bunului poate s nu coincid cu momentul ncheierii contractului, acestea
putnd varia n timp.
n alin. 1. art. 878 Cod Civil n afar de obligaia locatorului de a transmite
bunul n starea corespunztoare mai este stipulat c el este obligat s menin
bunul n aceast stare pe durata locaiunii, ceea ce nseamn c locatorul este
obligat mpotriva viciilor materiale ct i a celor juridice. La acest capitol mai
73

Dan Chiric. Op. cit. p. 176.


C.. . . . 1998. p. 7.
75
Camelia Toader. Op. cit. p. 77.
76
Gh. Chibac.A. Chiriac. Op. cit. p. 60.
74

63

putem s menionm despre interdicia de a schimba forma sau destinaia bunului


n timpul locaiunii, care este stipulat n art. 885 CC.
Obligaia efecturii reparaiei capitale. Conform art. 898.din Codul civil,
locatorul este obligat s efectueze reparaia capital a bunului nchiriat dac legea
sau contractul nu prevede altfel.
Capital se consider acea reparaie care este legat de cheltuielile materiale
considerabile n cadrul creia se efectueaz schimbul ori restabilirea detaliilor de
baz a bunului nchiriat.77
Deci, pentru a menine bunul n stare de a servi la ntrebuinarea pentru care
a fost nchiriat, locatorul trebuie s efectueze reparaiile necesare n tot timpul
locaiunii, dac n cursul ei bunul are nevoie de asemenea reparaie. ndeplinirea
acestei obligaii nu nseamn c locatorul trebuie s reconstruiasc imobilul care
a pierit n totul sau s-a fcut netrebnic spre obinuita ntrebuinare, n acest caz
ncetnd contractul.78
Dat fiind faptul c locatorul trebuie s ntrein lucrul n bun stare n tot
cursul locaiunii el nu va rspunde pentru stnjenirea folosinei locatarului adus
prin efectuarea reparaiilor chiar dac ar fi lipsit n parte de folosina lucrului.
Aceast reparaie urmeaz a fi efectuat n termenul stabilit n contract sau
cnd reiese dintr-o necesitate urgent. n cazul neexecutrii acestei obligaii i
acord locatarului dreptul s efectueze reparaia capital i s treac cheltuielile de
reparaie capital n contul chiriei.
Obligaia de garanie. Obligaia de garanie care revine locatorului se
aseamn cu obligaia de garanie a vnztorului cu deosebirea c n caz de vnzare
dreptul transmis i garantat este proprietatea, iar n cazul locaiunii este folosina
linitit i util.79
n virtutea acestei obligaii locatorul rspunde de tulburrile provenite:
77

Gh. Chibac. A. Chiriac. Op. cit. p. 74


D. Macovei. Op. cit. p. 215.
79
Fr. Deak. Op. cit. p.181.
78

64

1. din propria sa fapt


2. provenit de la ter
3. din viciile lucrului.
Condiia principal const n faptul c aceast tulburare s aduc o atingere
serioas folosinei.
Locatorul este obligat s se abin de la orice fapt personal care ar avea drept
consecin tulburarea locatarului n folosina lucrului. Cu alte cuvinte este obligat
s asigure folosina linitit i util a bunului. Astfel locatorul nu are dreptul s
schimbe forma bunului pe durata locaiunii. Fie prin transformarea material a
lucrului, fie indirect prin schimbarea destinaiei.80
Dac locatorul nu respect aceast obligaie locatarul poate care prin justiie
oprirea sau distrugerea schimbrilor. Dat fiind faptul c locatorul trebuie s
ntrein lucrul n bun stare n tot cursul locaiunii, el nu va rspunde pentru
folosina locatarului adus prin efectuarea reparaiilor, chiar dac va fi lipsit n pare
de folosina bunului.
Legea oblig pe locatar s suporte tulburrile provoate de reparaiile fcute
de locatorul, cu condiia ca aceste reparaii trebuiau s aib caracter urgent, ne
putnd fi amnate pn la ncetarea contractului.
Autorii romni dispun c reparaiile trebuie s fie fcute n cel mult 40 de
zile. Dac reparaiile nu se efectueaz n acest interval de timp, atunci locatarul are
dreptul s cear o scdere de chirie proporional cu lipsa parial a folosinei. Iar
dac reparaiile sunt fcute de aa msur nct locatarul, pierde folosina total a
lucrului, atunci el poate cere rezilierea contractului chiar dac pierderea folosinei
n-ar ntrece 40 de zile.81

Locatorul este obligat s repare prejudiciul cauzat de un ter n

dependen dac are sau nu un drept asupra bunului. Prin urmare se distinge

80
81

A. Bloenco. Op. cit. p. 67.


D. Macovei. Op. cit. p. 216.
65

tulburare de fapt i cea de drept. Astfel, locatorul nu rspunde de tulburarea cauzat


prin faptul unui ter care nu invoc vreun drept asupra lucrului.
Locatarul singur se va apra contra tulburrilor de fapt i anume prin
aciunile posesorii. Locatarul poate folosi aceste aciuni posesorii mpotriva terilor
cu condiia c:
a) s nu fie locator, adic cel pentru care el deine i fa de care el poate
apra n temeiul contractului de locaiune;
b) s nu invoce vreun drept asupra lucrului cum ar fi dreptul de proprietate
n cazul n acre locatorul a ncheiat contractul n baza unui alt drept asupra
lucrului. Locatorul i revine aceast obligaie de eviciune cnd tulburrile sunt de
drept i anume dac terul este un locatar sau o alt persoan cruia locatorul i-a
permis folosina bunului.82
n asemenea cazuri locatarul are dreptul de a cere rezilierea contractului
dac l-a ntiinat pe locator i acesta nu nltur nclcarea, sau de a cere reducerea
chiriei proporional cu pierderea parial a folosinei. n ambele cazuri locatorul
va rspunde numai dac a fost ntiinat n timpul util de aceast tulburare.
n concluzie a meniona c locatorul este obligat s transmit bunul fr
vicii juridice, adic s nu fie grevat de dreptul unui ter. Prin urmare conform art.
878 a CC, bunul este considerat liber de orice viciu juridic dac nici un ter nu
poate valorifica dreptul asupra acestui bun n perioada pentru care a fost ncheiat
contractul.
Conform art.878. Codul civil, bunul se v-a considera ca nu are vicii
materiale daca are caracteristicile prevzute n contract. Dac n contract nu s-a
prevzut caracteristicile bunului acestea trebuie s corespund destinaiei convenite
iar n lipsa acesteia trebuie s fie utilizat conform destinaiei obinuite a unor
asemenea bunuri. Locatarul este garantat pentru viciile ascunse de exemplu,
existena de insecte, starea necorespunztoare a cosurilor, infiltraiilor de ap, sau
alte defecte de construcii, i aceste vicii ascunse micoreaz att de mult
82

Camelia Toader. Eviciunea n contarctele civile. Ed. All Educational. Bucureti. 1997. p. 187.
66

posibilitatea de folosin nct se poate prezuma c n cunotine de cauze,


locatarul n-ar fi nchiriat.83
n cazul descoperirii acestor vicii ascunse potrivit regulilor generale aplicate
contractelor sinalagmatice locatarul poate cere o reducere proporional din pre,
adic nu va plti o parte din chirie proporional cu dimensiunea folosinei bunului,
sau rezilierea contractului cu repararea daunei cauzate. Repararea daunei se va
aplica chiar i n cazul cnd nici locatorul nu a tiut de aceste vicii, de asemenea i
n cazul cnd aceste vicii apar ulterior dintr-o cauz imputabil lui, ori dac acesta
era n ntrziere n ce privete remedierea viciului.
Totui exist o deosebire ntre locatorul de bun credin, care rspunde
numai de daunele ce au putut fi prevzute la nchirierea contractului i locatorul de
rea credin care rspunde i de daunele imprevizibile. Dac viciile se datoresc
cazului fortuit sau forei majore intervenite n timpul locaiunii locatarul poate cere
o reducere proporional din pre sau rezilierea contractului dar fr repararea
prejudiciului cauzat, cci este vorba de o cauz strin care nu poate fi imputat
locatorului.
Dac la momentul ncheierii contractului de locaiune, locatarul tia despre
viciile bunului i nu a formulat pretenii n legtur cu acest fapt, locatarul nu va
beneficia de drepturile prevzute anterior.
Locatorul va rspunde nu numai pentru viciile provenite din cauzele
anterioare ncheierii contractului ct i n cazurile posterioare.84
De asemenea este de menionat faptul c n cazul n care exist un acord al
crui temei locatorul este exonerat de rspundere pentru vicii i nu produce efecte
dac locatorul trece cu viclenie viciul sub tcere. Bunul este considerat liber de
viciile materiale n cazul n care poate fi folosit conform destinaiei stabilite n
contract, dac nu s-a convenit asupra unor anumite caracteristici sau conform
destinaiei obinuite a unor asemenea bunuri dac nu s-a convenit asupra folosinei.
83

Fr. Deak. Op. cit. p. 185.

84

Dan Chiric. Op. cit. p. 178.


67

Autorii romni stabilesc un termen general de prescripie pentru viciile ascunse ale
locatarului mpotriva locatorului care este de trei ani.85
Obligaia de garanie a locatorului pentru viciile ascunse nu este
reglementate prin norme imperative, astfel prin convenia prilor ea poate fi
modificat n sensul c poate fi grevat, diminuat ori chiar nlturat n unele
situaii dac locatorul este de o bun credin, de exemplu nu a cunoscut c viciile
sau tulburarea locatarului nu se datoreaz faptelor sau actelor svrite.86
Noul Cod civil prevede i unele drepturi foarte pecifice, care nu erau cunoscute de legislaia civil anterioar.
Astfel, din esena art. 881 CC rezult c n baza contractului n locaiune
locatorul este n drept s dea n chirie un bun cu vicii de ordin material sau juridic,
dar numai la momentul ncheierii contractului, cu condiia c locatarul este
informat despre aceste vicii.
n baza art. 891 CC, locatorul are dreptul s verifice bunul nchiriat, s
efectueze lucrri asupra lui i, n cazul imobilului, s-1 prezinte eventualilor
cumprtori sau locatari, fiind obligat s-i exercite aceste drepturi n mod
rezonabil, n cazul ncetrii raporturilor contractuale locatorul este n drept s
cear de la locatar demolarea construciilor neautorizate, dac acestea nu
prezint interes pentru el. Dac locatarul nu efectueaz aceste lucrri, locatorul
este n drept s demoleze construciile neautorizate, dar pe contul locatorului.86
n cazul n care, dup ncetarea raporturilor contractuale, locatarul nu
restituie bunul nchiriat, locatorul are dreptul s cear plata chiriei pentru toat
durata ntrzierii i repararea prejudiciului n partea neacoperit de chirie (art. 910
C.C.)

Obligaiile i rspunderea locatarului:


85

D. Macovei. Op. cit. p. 218.

86

Dan Chiric. Op. cit. p. 219.


Gheorghe Chibac, Aurel Bieu, Alexandru Rotari, Oleg Efrim. Op. cit, p. 132

86

68

Conform art. 888 a CC locatarul la rndul su are de asemenea un ir de obligaii.


1.

S foloseasc bunul la destinaie i n conformitate cu

prevederile contractului;
2.

Obligaia de plat a chiriei;

3.

Obligaia de a restitui bunul la expirarea contractului;

4.

S efectueze reparaia curent a bunului.

S foloseasc bunul la destinaie i n conformitate cu prevederile


contractului. Aceast obligaie prevede c locatarul s ntrebuineze lucrul nchiriat
ca un bun proprietar i numai la destinaia determinat prin contract, iar n lipsa de
aceasta la destinaia prezumat dup circumstane.
n cazul n care prile nu au stipulat nimic n acest sens destinaia lucrului
nchiriat se va determina dup natura lui, dup destinaia sa anterioar sau dup
orice alte acte. Obligaia de a folosi bunul nchiriat ca un bun proprietar potrivit
destinaiei sale se refer att la bunurile mobile ct i la cele imobile. n cazul n
care locatarul nu respect total sau parial aceast obligaie sau efectueaz reparaii
neautorizate asupra lucrului nchiriat locatorul este ndreptit de a cere repunerea
lucrului n starea anterioar.87 Sunt ns permise n lips de stipulaie n contract
lucrrile de mic nsemntate care nu schimb destinaia bunului.
Obligaia de a ntrebuina lucrul ca un bun proprietar implic obligaia de a
ntreine bunul n tot timpul locaiunii n stare de ntrebuinare astfel cum a fost
predat, i s-l restituie n forma n care a fost primit la expirarea locaiunii. n cazul
nerespectrii aceste obligaii n urm cruia bunul este degradat locatorul are
dreptul de a cere nu numai repararea prejudiciului cauzat dar i rezilierea
contractului.88

87
88

D. Macovei. Op. cit. p. 221.


Fr. Deak. Op. cit. p. 113.
69

Obligaia de plat a chiriei. Chiria se pltete fie la expirarea termenului


contractului, fie la expirarea anumitor perioade de timp stabilite de pri, unde
plata este cherabil. Dac n contract nu este stabilit un astfel de termen plata
chiriei se face conform regulilor generale la domiciliul debitorului, adic a
locatarului.
n caz de neexecutare a acestei obligaii locatorul poate cere, conform
regulilor generale, executarea silit sau rezilierea contractului. n cazul n care
locatarul este ameninat de un ter el poate de asemenea suspenda plata chiriei pn
cnd va nceta tulburarea.
Dac chiria urma s fie pltit anticipat i locatorul refuz predarea bunului,
locatarul poate invoca excepia de neexecutare a contractului. n cazul n care n
urma unor mprejurri pentru care locatarul nu rspunde pentru folosina bunului
prevzut n contract s-a redus simitor, acesta poate cere reducerea
corespunztoare a chiriei. Locatorul la rndul su poate cere modificarea chiriei
numai o dat pe an i numai n cazul cnd condiiile economice fac ca neajustarea
s fie inechitabil (art. 887. CC).
De asemenea n cazul n care la folosirea bunului nchiriat au aprut piedici
din vina locatarului, acesta nu va fi exonerat de plata chiriei. Dac locatorul a
nchiriat bunul cu mai muli locatari, locatarul este obligat s foloseasc bunul
astfel nct s nu mpiedice folosirea bunului de ctre ceilali locatari, iar obligaia
de plat este conjunct.89
Aici se invoca rspunderea locatarului vinovat. n cazul n care lucrul
nchiriat a fost vndut i noul proprietar nu-l ntiineaz pe locatar, plata fcut
vechiului proprietar, adic locatorului. n cazul cnd locatorul a decedat,
motenitorii si sunt ndreptii s cear plata chiriei.90

89
90

Fr..Deak,op.cit. p. 112.
C. Toader. Op. cit. p. 79.
70

Obligaia de a restitui bunul la expirarea contractului. Dup ncetarea


contractului locatarul este obligat s restituie bunul n starea n care l-a primi
mpreun cu toate accesoriile sale conform inventarului fcut. Prin inventar se
nelege orice act de constatare a strii n care s-a aflat lucrul la predare, iar dac
prile au omis s ntocmeasc un asemenea inventar locatorul trebuie s-l predea
ntr-o bun stare fiind prezumat c l-a primit astfel.
Restituirea lucrului poate fi fcut printr-o aciune personal sau printr-o
aciune n revendicare. Locatarul este inut s suporte costul tuturor stricciunilor
cauzate bunului din culpa sa, a membrilor familiei sale sau a sublocatarilor. n caz
de neexecutare a acestei obligaii locatarul va plti chiria pe perioada ntrzierii i
va repara prejudiciul n perioada neacoperit a chiriei.
Obligaia de a ntreine i a restitui bunul n starea primit face rspunztor
pe locator, de toate pagubele pricinuite de incendiul de exemplu a unei cldiri, dac
nu va dovedi c acest incendiu a provenit din caz fortuit, fora major i alt
cauz.91 Prin urmare locatarul nu va rspunde pentru pieirea sau deteriorarea
lucrului din cauza vechimii, forei majore i doar n cazul dac dovedete c
distrugerea total sau parial a bunului provine din aceste cauze.
Dac sunt mai muli locatari fiecare rspunde de pagubele pricinuite de
incendiul proporional cu valoarea locativ a pii ce-i revine.92
Deci rspunderea lor ntruct este contractual i nu delictual va fi
conjunct, i nu solidar pentru a fi exonerat de rspundere oricare locator va putea
dovedi c incendiul a izbucnit din partea ocupat de altul sau c n-a putut izbucni
n partea pe care o ocup. Iar dac se dovedete c incendiul a izbucnit dintr-o
parte comun a imobilului care se gsete n ntreinerea i administrarea
locatorului, toi locatarii vor fi exonerai de rspundere cci incendiul nu a izbucnit
din partea ocupat de ei. n lipsa unei asemenea dovezi fiecare suport paguba n
raport cu valoarea locativ a prii din imobilul ce-l ocup.
91
92

D. Macovei. Op. cit. p. 223.


Fr. Deak. Op. cit. p.112.
71

Deci cum am menionat anterior c locatarul are obligaia de ntrebuina


bunul ca un bun proprietar implic i obligaia de ntreine bunul n tot timpul
locaiunii n stare de ntrebuinare astfel cum a fost predat.
S efectueze reparaia curent a bunului. Obligaia locatarului de a efectua
reparaii mici, numite i locative, de simpl ntreinere, spre deosebire de
reparaiile capitale i reparaiile degradrilor provenite din uzul normal al lucrului
care sunt n sarcina locatorului.93
Reparaiile indiferent de natura lor nu cad n sarcina locatarului dac au fost
cauzate prin vechime sau fora major, ori caz fortuit i bineneles din culpa
locatorului.94
Dac degradarea lucrului se datoreaz culpei locatarului el va fi obligat s
fac reparaiile pe cheltuiala sa chiar dac nu sunt locative. De asemenea n urma
ntrzierilor efecturii reparaiilor locative sau produs stricciuni mai importante
locatarul este obligat s fac reparaiile necesare. Locatarul rspunde de asemenea
de stricciunile i pierderile provocate de persoanele familiei sale sau sublocatari.
Prin persoanele familiei nelegem nu numai membrii propriu-zis ai familiei ci i
toate persoanele introduse de el n mobil. Astfel pot fi persoanele tolerate,
vizitatorii etc.95
n situaia n care locatarul din neglijen nu a executat reparaiile locative i
lucrul nchiriat a suferit degradri i mai mari. Din aceast cauz atunci el este
inut s efectueze reparaiile mari. Dac locatarul nu efectueaz reparaiile locative
locatorul poate cere repararea prejudiciul dar numai la ncetarea locaiunii.
Locatarul poate efectua i reparaia capital iar cheltuielile s le treac n contul
chiriei.
n urma examinrii obligaiilor prilor caracterul relaiilor reciproce ale
prilor legate de mbuntirile efectuate. Aceast chestiune este legat de faptul
c n procesul folosirii bunului nchiriat locatarul poate face unele mbuntiri.
93

A. Bloenco, Op. cit. p. 68.


Raul Petrescu. Op. cit. p. 66.
95
D. Macovei. Op. cit.p. 223.
94

72

mbuntirile spre deosebire de reparaii sunt ndreptate nu spre asigurarea


pstrrii bunului arendat ci prevd sporirea eficacitii, de exemplu montarea ntr-o
ncpere a unor noi strunguri utilaje, ori construcie unor anexe la cldiri.96
Regimul juridic al mbuntirilor depinde de caracterul lor i de efectuarea
cu sau fr acordul locatarului. n funcie de aceasta exist dou tipuri de
mbuntiri:
1. Imbunatatiri aduse cu acordul locatorului;
2. Imbunatatiri aduse fara acordul locatorului.
La rindul lor acestea pot fi specificate in doua tipuri:
Imbunatatiri care pot fiseparate fara a se deteriora bnurile inchiriate;
Imbunatatiri care

nu pot fiseparate fara a se deteriora bnurile

inchiriate.
Natura juridica si urmarile imbunatatirilor aduse depind de existenta sau
lipsa acordului locatorului. In functie de aceasta legiuitortul a stabilit
urmatoarele: imbunatatirile aduse bunurilor cu acordul locatorului la
expirarea termenului contractului sau la desfacerea lui inainte de termen
trebuie recompensat de catre locator, adica acordul presupune caracterul
oneros al imbunatatirilor.
Astfel putem meniona c la expirarea termenului sau la rezilierea
contractului de locaiune, locatarul are dreptul s separe mbuntirile efectuate cu
permisiunea, locatorului, care por fi separate fr a se deteriora bunul ori s cear
compensarea valorii lor de ctre locator dac legea sau contractul nu prevede altfel.
mbuntirile efectuate de locatar fr permisiunea locatorului, dac nu pot
fi separate fr a deteriora bunul i dac locatorul refuz s compenseze valoarea
lor, pot fi retrase de locatar.
Mai exist o alt modalitate de recuperare a cheltuielilor locatatrului, legate
de imbunatatirile aduse bunurilor inchiriate- imbunatatirile care pot fi separate fara
96

Fr. Deak. Op. cit. p. 114.


73

a se pricinui paguba bunurilor inchiriate. Acestea pot fi ridicate de catre locatar.


Totodata legea stableste ca aceasta norma este dispozitiva, adica in contract sau
intro alta norma legala poate fi prevazuta o alta regula. De exemplu: orice
imbunatatire adusa nu se recompenseaza sau se achita in marime de 50% sau poate
fi prevazut altceva daca exista acordul ambelor parti insrat in contract.
n cele menionate este observabil faptul c efectuarea mbuntirilor fr
permisiunea locatorului poate avea consecine negative pentru locatar. Dac
mbuntirile au fost efectuate cu acordul locatorului, locatarul are dreptul s
cear compensarea valorilor.
Astfel conform art.909 CC alin. 3 la cererea locatorului, construciile
neautorizate de el urmeaz a fi demolate de locatar sau pe contul lui. Din aceast
norm putem s facem concluzia c dac locatorul nu cere demolarea lor, atunci
sunt posibile i alte variante preluarea construciilor i cldirilor construite
samovolnic, recuperarea cheltuielilor.
mbuntirile efectuate fr acordul locatorului pot fi efectuate de locatar
dac ele pot fi separate, fr a pricinui vre-o pagub bunurilor nchiriate, i invers
devin proprietate locatorului dac nu pot fi separate fr a fi pricinui pagube
bunului arendat.
n fiecare caz concret prin acordul partilor trebuie de ajuns la un numitor
comun, deoarece locatorul tot timpul va tinde spre aceea ca toate imbunatatirile
aduse bunurolor inchiriate cu acordul lui sa ramina in proprietatea sa si costul lor
sa nu fie recompensat. Totodata interesele locatarului sunt deametral opuse, de
aceea este necesar ca in contract sa fie stabilite conditiile avanatajoase pentru
ambele parti, iar in caz contrar se va aplica regula generala prevazuta de lege.
n fine a meniona c legea stabilete o norm dispozitiv referitor la
mbuntirile efectuate cu acordul locatorului ele pot fi separate ori costul lor se
compenseaz de locator dac legea sau contractul nu prevede altul. Aceast regul
stabilete c n contractul cu acordul ambilor pri se poate stabili o alt condiie de
conduit.
74

n practic, inclusiv n cea juridic se isc litigii cu privire la mbunatirile


efectuate fara acordul locatorului. De obicei locatarii ncperilor nelocuibile,
destinate pentru birouri, magazine, depozite etc.,

efectuiaz unele lucrri de

reparaie i amenajare ale acestor ncperi. Uneori sunt schimbate uile, ferestrele,
podelele sau se efectuiaza alte lucrri costisitoare. Deoarece n cele mai multe
cazuri in contractele de locatiune nu este nimic despre aceste lucrari, juridic ele
sunt apreciate ca imbunatatiri efectuate fara acordul locatorului. In aceste cazuri
consecintele negative ale incetarii raporturilor contractuale le suporta locatarul.
Din aceste considerente se oate propune doar urmatoarea recomandare: toate
lucrarile de amenajare si reperare urmeaza a fi efectuate numai cu acordul
locatorului, iar costul imbunatatirilor poate fi considerat sau inclus in plata chiriei,
fie integral fie partial. Pot fi si alte solutii convenabile ambelor parti, in primul
rind protejind interesele locatarului. Se impune ca toate aceste aspecte sa fie
stipulate in contract la momentul incheierii acestuia.
Legislaia n vigoare prevede drepturi specifice ale locatarului, care nu reies
din obligaiile corelative ale locatorului:
s rscumpere bunul nchiriat integral sau parial, dac legea nu
prevede o ngrdire n acest sens;
cu acordul locatorului, s aduc mbuntiri bunului nchiriat;
s transmit bunul nchiriat n sublocaiune cu acordul preliminar al
locatorului;
s ridice mbuntirile aduse bunului nchiriat fr acordul proprieta
rului, dac ele sunt separabile i dac n contract nu e prevzut altfel.
Cu acordul prilor n contract pot fi prevzute i alte drepturi specifice.97

97

Gheorghe Chibac, Aurel Bieu, Alexandru Rotari, Oleg Efrim. Op. cit, p. 134
75

76

CAPITOLUL III
Modificarea i ncetarea contractului de locaiune

3.1. Modificarea contractului de locaiune.


n ceea ce privete modificarea contractului de locaiune el are fora
obligatorie pentru ambele pri. Nici o parte nu poate s se abat de la prevedirile
contractului. Totui ntruct contractul nu se ncheie n baza acordului de voin
prile pot modifica clauzele contractului, dac ele se neleg n privina acestora.
Numai n unele cazuri prevzute de lege prile au dreptul de a solicita
modificarea clauezlor contractuale chiar n lipsa existenei acordului celeilalte
pri. Prin urmare, acestea sunt:
art. 887 alin. 1 Cod Civil locatorul poate cere modificarea chiriei numai
o dat pe an i numai n cazul n care condiiile economice fac ca
neajustarea s fie inechitabil;
art. 887 alin 2 Cod Civil locatarul are dreptul s cear reducerea chiriei
n cazul n care condiiile stipulate n cntractul de folosire a bunului sau
starea s-a nrutit considerabil n virtutea unor circumstane
independente de voina locatarului;
art. 890 Cod Civil dac bunul este nchiriat de mai muli locatari sau
acces la obiectul contractului au i alte persoane, care pot deranja
folosina bunului de ctre unul din locatari. Acesta n asemenea situaii
este n drept s cear modificarea contractului prin reducerea chiriei.
art. 879 Cod Civil - dac bunul este afectat de un viciu, locatarul este
scutit de plata unei pri din chirie proporional diminurii folosinii
bunului. n acest caz modificarea contractului se refer doar la reducerea
cuantumului chiriei i are loc pe parcursul executrii obligaiilor
contractuale;

art. 880 Cod Civil dac un viciu care diminuiaz folosina bunului
exist n momentul ncheierii contractului sau apare ulterior dintro cauz
pentru care este rspunztor locatorul sau dac acesta este n ntrziere n
privina obligaiei sale de a remedia bunul, locatarul poate cere, pe lng
preteniile sale la o achhitare redus, descbiri pentru prejudiciul cauzat;
art. 917 Cod Civil conform cruia dac mai mult de din fructele
obinute prin arendare pier fortuit, arendaul poate cere reducerea
proporional a plii arendei.
Acest drept la reducere exist doar pn la separarea fructelor. Conform art.
12 a Legii cu privire la arend n agricultur n cazul cnd una din prile
contractante intenioneaz s modifice clauzele contractului de arend, ea va
solicita avizul celeilalte pri n cel puin 30 de zile pn la prezentarea
propunerilor de modificare.98
Conform alin. 3 al aceluiai art. n aczul modificrii clauzelor contractuale,
prile semneaz un acord adiional, care se nregistreaz n modul prevzut de lege
i se alipete la contract.
Conform art. 12 al Regulamentului cu privire la modul de dare n arend a
Patrimoniului de Stat pentru ca modificarea clauzelor contractuale s fie valabil
trebuie obinut acordul Departamentului de Privatizare.
Cnd n cadrul contractului are loc o modificare a unor clauze se mai spune
c a avut loc o modificare intern, deoarece prile rmn aceleai.
ns legislaia cunoate i o alt form de modificare a contractului de
locaiune i anume situaia direct opus, cnd coninutul contractului rmne
acelai, ns se schimb prile. Aceasta este numit modificare extern a
contractului. Acestea sunt urmtoarele cazuri:
I.

Contractul de sublocaiune.

II.

Cesiunea contractului.

98

Monitorul Oficial al RM nr. 163-166.


78

Contractul de sublocaiune. n principiu, contractul de locaiune nu este un


contract ncheiat intuitu persoane. Astfel fiind, drepturile prilor contractante pot
fi transmise altor persoane fie prin acte ntre vii, fie prin acte pentru cauze de
moarte. n acest sens legea prevede expres posibilitatea pentru locatar de a
transmite dreptul de folosin asupra unui bun n baza unui contract de
sublocaiune.
Contractul de sublocaiune este un acord de voin, n temeiul cruia
locatarul care a dobndit folosina temporar asupra unui bun pe baza unui contract
de locaiune, subnchiriaz acel bun unui ter, care se oblig s-i plteasc chiria 99.
Sublocaiunea este permis cu respectarea urmtoarelor condiii:
a) Transmiterea folosinei s nu fie interzis prin contractul principal.
Aceast interdicie transform locaiunea ntr-un contract ncheiat intuitu
persoane. Trebuie de menionat c locatarul nu poate aduce ca aport
social ntr-o societate civil sau comercial dreptul de folosin dac
sublocaiunea a fost interzis, ntru-ct aducerea ca aport echivaleaz cu
o sublocaiune.1001
b) S existe consinmntul locatorului la sublocaiune. Pentru a primi un
asemenea consimmnt, locatarul este obligat s-l informze pe locator
despre intenia sa i s indice numele sau denumirea, adresa persoanei
creia intenioneaz s-i subnchirieze bunul. Dac nu consimte
sublocaiunea, locatorul este obligat s comunice n termeni de 15 zile
locatarului motivele; de altfel se consider c a consimit.
n rpincipiu locatorul poate s nu dea consimmntul la subnchirire
dac dup ncheierea contractului de locaiune se nate intersul legitim
pentru locatar de a da bunul, integral sau parial unui ter. Locatorul poate
99
100

Monitorul Oficial al RM nr. 163-166.


F. Deak. Op.cit. p.1351 Monitorul Oficial al RM nr. 163-166.

79

totui s nu consimt sublocaiunea, dac persoana terului constituie un


impediment, spaiul nchiriat devine suprancrcat sau dac are alte
motive temeinice.
c) Sublocaiunea s nu fie convenit n condiiile care contravin condiiilro
din contractul principal. n aceste limite sublocaiunea poate fi convenit
n condiii diferite fa de contractul principal. Termenul contractului de
sublocaiune nu poate depi termenul contractului de locaiune.
Sublocaiunea ncheiat cu respectarea condiiilor sus-aratate este valabil i
produce efecte ntre pri ca orice contract de locaiune. ntruct locatorul nu este
parte contractant, sublocaiunea nu produce efecte fa de el. n afar de aceasta n
cazul sublocvaiunii locatarul i pstreaz rspunderea fa de locator.
Dac locatorul nu-i execut obligaiile, sublocatarul poate exercita
drepturile locatarului pentru a-l obliga s-i execute obligaiile (art. 897 Cod Civil).
Locatorul la rndul su poate cere rezilierea contractului de sublocaiune n cazul
n care neexecutarea unei obligaii de ctre sublocatar cauzeaz un prejudiciu
esenial locatorului sau altor locatari.

Cesiunea contractului.
n condiiile n care poate interveni sublocaiunea este permis i cesiunea
locaiunii de ctre locatar. Textul legal, care permite cesiunea i sublocaiunea (art.
894 Cod Civil) nu face nici o distincie ntre cele dou instituii juridice. Cu toate
acestea, n baza principiilor care guverneaz cele dou instituii, se admite c
spre deosebire de sublocaiune care este un nou contract de locaiune cesiunea
constituie o vnzare a dreptului de folosin de unde urmtoarele consecine:
ntruct legea nu cunoate cesiunea obligaiilor, obiectul cesiunii l formeaz
drepturile locatarului. De aceea considerm c prevederea coninut n alin. 7
art. 894 Cod Civil, potrivit creia cesiunea locaiunii elibereaz locatarul
anterior de obligaii, este formulat foarte nereuit. innd cont de faptul c
80

cesiunea are ca obiect numai drepturi, locatarul ar trebuie s rmn n


continuare obligat fa de locator.
ntruct contractul de cesiune este cu executare dintr-o dat, locatarul-cedent
garanteaz numai existena dreptului de folosin n condiiile existente la
momentul ncheierii contractului, dar nu i executarea obligaiilor de ctre
locator. n schimb, cesionarul are aciune direct mpotriva locatorului pentru a
cere executarea contractului de locaiune sau rezilierea lui pentru neexecutare.
Prin intermediul cesiunii cesionarul ia locul cedentului, n schimb sublocatarul
poate dobndi drepturi diferite de cele ale locatarului principal, evident fr a
contraveni condiiilro din contractul principal.

81

3.2. ncetarea contractului de locaiune


Contractul de locaiune are mai multe cauze de ncetare. Pornind de la faptul
c ncheierea contractului de locaiune se face prin acordul prilor este firesc
faptul c acest contract s poat nceta prin consimmntul lor. Stingerea
raportului juridic de locaiune fr consimmntul prilor este modul cel mai des
ntlnit n practic.
Pe lng acordul de voin ca temei a ncetrii contractul de locaiune mai
figureaz urmtoarele modaliti:
1. Expirarea termenului
2. Pierirea bunului
3. Exproprierea pentru utilitate public
4. Desfiinarea titlului locatorului
5. Denunarea unilateral a contractului.
6. Rezilierea contractului pentru neexecutare.
n continuare voi relata aceste modaliti.
1. Expirarea termenului.
Locaiunea care este ncheiat pe un termen determinat nceteaz de la sine
odat cu expirarea acestui termen, fr s fie necesar ntiinarea prealabil. ns
dac raporturile contractuale continu n mod tacit dup expirarea contractului de
locaiune, adic locatarul rmne n folosirea lucrului nchiriat, iar locatorul nu se
opune, suntem n prezena rennoirii locaiunii prin tacit relocaiune.
ntruct tacita relocaiune opereaz un nou contract de locaiune trebuie s
fie ndeplinite condiiile cerute de lege pentru ncheierea unui nou contract.

Prin urmare, acest nou contract v-a fi crmuit de regulile referitoare la


locaiune pe termen nedeterminat. Spre deosebire de legislaia Republicii Moldova,
n legislaia Romn este ntlnit aa numitul termen concediul.
Prin concediu nelegem o modalitate de mpiedicare a tacitei relocaiuni,
care nseamn manifestarea voinei de nu rennoi contractul n cazul expirrii
termenului.101 Concediul trebuie s fie anunat nainte de expirarea termenului
prezentat n contract, dar fr respectarea termenului de expirarea termenului de
preaviz, cci fiecare dintre pri cunotea perioada pentru care contractul a fost
ncheiat i putea s-i gseasc un alt contractant ntre timp. Dac s-a anunat
concediul, locatorul nu poate opune tacita relocaiune, chiar dac a continuat s
foloseasc lucrul nchiriat, locatorul putnd cere restituirea lui, precum i repararea
prejudiciului.
Dup cum am menionat mai sus c tacita relocaiune va avea loc n
condiiile primului contract, se prezum c prile n-au modificat nimic fa de
contractul iniial. Totui noua locaiune i-a natere fr garaniile din contractul
iniial, cci garaniile trebuie prevzute expres i nu pot fi prelungite peste
termenul stipulat.6021
2. Pieirea bunului. n cazul pieirii bunului ca modalitate de ncetare a
contractului de locaiune avem dou modaliti. i anume cnd bunul fie c a pierit
total sau numai n parte.
Prin urmare, dac pieirea este total, adic lucrul nu mai poate fi folosit
potrivit destinaiei contractul este desfcut de drept cci locatorul nu mai poate
asigura locatarului folosina lucrului i nici nu poate fi obligat la refacerea sau
nlocuirea lui.
Menionez c prin pieire nelegem nu numai distrugerea material a lucrului
ci i orice imposibilitate de folosirea a acestuia.
101

Camelia Toader. Op. cit. , p.72.

602

Fr. Deak. Op.cit., p.116.

.
83

Contractul de locaiune este desfcut indiferent dac pieirea lucrului provine


din caz fortuit sau for major, sau culpa contractanilor, deoarece locaiunea nu
poate fi conceput fr un obiect asupra cruia s se exercite. ns n cazul n care
pieirea s-a produs din culpa uneia dintre pri, ea va fi obligat s plteasc dauneinterese, iar dac pieirea s-a produs fortuit nu se pltesc daune, aplicndu-se teoriariscului contractului. 1037
Dac pieirea bunului este doar n parte, locatarul poate s cear dup
mprejurri fie o scdere de pre, fie desfacerea contractului.
Locatarul poate opta pentru desfacerea contractului numai dac partea
pierit din lucru este att de nsemnat, nct se poate prezuma c fr aceast parte
locatarul n-ar fi consimit, iniial la ncheierea contractului.1043
Referitor la repararea prejudiciului se refer la fel ca i-n cazul pierii totale,
adic dup cum pierirea s-a produs fortuit sau din culpa uneia dintre pri.
3. Exproprierea pentru utilitate public.
Expropierea produce multiple efecte juridice, n primul rnd stingerea
drepturilor reale i obligaionale asupra bunurilor expropriate.105
De asemenea ca i n cazul pieirii bunului n cadrul contractului de locaiune
poate fi exproprierea pentru utilitate public a bunului total i exproprierea pentru
utilitate public parial a bunului.
Prin urmare, potrivit art. 901 Codul Civil, exproprierea total a bunului
nchiriat stinge locaiunea de la data la care expropriatorul are dreptul s ia bunul
n posesiune.
4. Desfiinarea titlului locatorului.
103

Fr. Deak. Op.cit., p.115

7
104

D.Macovei. Op. cit. p.231

105

Baie S.,Roca N. Drept Civil, Drepturile reale principale. Ed Ed. Ch: .S.F.E.P. Tipografia central Chiinu 2005 p. 131.

84

Dac se desfiineaz sau se desface titlul locatorului n baza cruia se


consimise la locaiune se desface i contractul de locaiune, cci locatorul nu mai
este n msur s asigure locatarului folosina lucrului. Astfel, de exemplu, dac
locatorul este anulat sau evins de ctre un ter.
Legislaia romn stipuleaz i unele excepii de la aceast regul. Astfel,
contractele de locaiune ncheiate de uzufructuar rmn a fi valabile pe cel mult 5
ani, n limitele unui act de administrare, chiar dac uzufructul ar fi ncetat.
Rmn valabile i contractele ncheiate de terul dobnditor al imobilului
ipotecat, chiar dac el este evins, ns numai dac contractul de locaiune a fost
ncheiat n bun credin.
n practica judectoreasc romn se mai admite o abrogare important de la
regula ncetrii contractului de locaiune ca urmare a desfiinrii titlului
locatorului. Aici este vorba de aplicarea teoriei proprietarului aparent, potrivit
cruia contractul de locaiune ncheiat de proprietarul aparent cu un proprietar de
bun-credin -i pstreaz efectele ca i un contract ce ar fi fost ncheiat cu
proprietarul real i anume n condiiile dreptului comun.106

5. Denunarea unilateral a contractului.


Denunarea unilateral este o modalitate de ncetare a contractului de
locaiune n situaia n care a fost ncheiat pe un termen nedeterminat.
Aceast denunare trebuie s fie precedat de un preaviz, adic de un anun
prealabil urmat de un interval de timp fiind variabil dup natura lucrului i
obiceiul locului, n care cealalt parte s poat s-i procure un alt contract similar.
Acest termen de preaviz poate fi stabilit prin convenia dintre pri, iar n
lipsa unei astfel de convenii se stabilete n funcie de natura lucrului care
constituie 3 luni pentru imobile i o lun pentru bunurile mobile.

106

Camelia Toader. Op. cit., p. 84.


85

n general, stabilirea termenului de preaviz are drept scop asigurarea


posibilitii celeilalte pri s gseasc un locator, dac preavizul a fost dat de
locator, sau un bun similar pe care s-l ia n locaiune dac preavizul a fost dat de
locator.
Manifestarea de voin de a desface contractul numit n literatura romn
concediu este un act unilateral de voin i produce efecte chiar dac n-a fost
acceptat de cealalt parte care trebuie s suporte rezilierea contractului.
Legea nu prevede vre-o form special pentru denunare, ns ar fi de dorit
ca aceasta s fie fcut n scris.107
Expirarea termenului de preaviz are drept consecine ncetarea locaiunii, iar
un nou contract poate fi ncheiat numai prin consimmntul ambelor pri i cu
ndeplinirea celeilalte condiii stabilite de lege pentru acest contract.
6. Rezilierea contractului pentru neexecutare.
Rezilierea contractului de locaiune pentru neexecutare trebuie fcut
respectnd regulile generale care se refer la rezilierea contractelor cu executare
succesiv. Totodat trebuie s inem cont c legea face o enumerare enuniativ a
cazurilor n care contractul poate fi reziliat la cererea unei pri pentru neexecutare.
Prin urmare, locatorul este n drept s cear rezilierea contractului dac
locatarul:
Poseda si foloseste bunurile inchiriate necorespunzator contractului sau
destinatiei bunurilor;
Inrautateste intentionat sau din imprudenta starea bunurilor inchiriate;
Nu achit plata pe parcursul a trei luni din ziua expirrii termenului de plat,
dac contratul nu prevede altfel;
Nu ndeplinete obligaiile contractuale de restabilire intgral i de reparare a
bunurilor nchiriate;
107

Dan Chiric, Op. cit. p. 86


86

D n subchirie fr consimmntul proprietarului bunurile primite conform


contractului;
Folosete neraional bunurile nchirate sau prin mijloace care duc la
degradarea pmnturilor i altor resurse naturale;
Nu ia msuri de reproduceere a resurselor naturale care au proprietatea de a
se restabili;
Nu a folosit timp de un an terenul destinat produciei agricole i timp de doi
ani terenul destinat produciei neagricole;
Locatorul poate cere rezilierea contractului n afar de cazurile intervenirii
unor mprejurri obiective are fac imposibil continuarea raporturilor contractuale.
Locatarul la rndul su, este n drept s cear rezilierea contractului n cazul n
care:
Locatorul nu-i ndeplinete obligaiile contractuale privind restabilirea
integral i repararea bunurilor nchiriate, asigurarea tehnico-material,
renzestrarea tehnic a produciei .a.;
Bunurile nchiriate, n virtutea unor circumstane pentru care locatarul nu
poarta raspundere, devin inutilizabile;
Locatorul nu a transmis bunurile la timp locatarului.
Locatarul poate s cear rezilierea contractului n cazul n care a devenit
invalid sau este declarat incapabil, sau n cazul cnd execut o pedeaps privativ
de libertate pentru svrirea unei infraciuni sau o alt pedeaps care exclude
posibilitatea executrii ulterioare a contractului.
n general, prin reziliere nelegem desfiinarea contractului cu titlu de
sanciune pentru neexecutarea culpabil a obligaiilor contractuale de ctre una din
pri pe care le-am enunat mai sus.

87

Rezilierea contractului de locaiune ncheiat fara termen poate avea loc la


cererea oricrei pri cu un preaviz de trei luni pentru imobile i de o lun pentru
bunuri mobile, dac n contract nu este prevzut altfel.
Conform art. 905 al Codului Civil al RM rezilieea contractului de locaiune
are ca efect i rezilierea contractului de sublocaiune, dac n contractul de
locaiune nu este prevzut altfel.
Rezilierea poate avea loc att pe cale judiciar, ct i n baza acordului de
voin a prilor. Pentru ca rezilierea contractului s poat fi dispus neexecutrii
obligaiilor este necesar ca partea care cere rezilierea s fie de bun credin, adic
s-i fi ndeplinit propriile obligaii.
Adic pentru rezoluiunea contractului reclamantul va trebui s probeze
neexecutarea obligaiei contractuale din partea contractantului. Va trebui ns ca
reclamantul s nu-i impun nici o culp108.
n terminologia juridic n cazul anumitor contracte cu prestaii succesive,
cum este contractul de locaiune termenul reziliere este ntlnit sub echivalentul
rezoluiei. Raiunea folosirii termenului de reziliere evoc numai caracterul
specific de desfiinare pe viitor a acelor contracte sinalagmatice.109
n urma desfiinrii contractului de locaiune se produc anumite efecte att
de ordin patrimonial, ct i de ordin personal.
Prin efecte patrimoniale avem n vedere att soarta bunurilor date n chirie,
ct i soarta mbuntirilor acestor bunuri.
Deci, ncetarea contractului atrage dup sine ntoarcerea bunurilor
locatorului n starea n care (locatar) le-a primit locatarul lund n consideraie
uzura normal.
n cazul nrutirii strii bunului arendat din vina arendaului, el trebuie s
repare persoanei ce d n arend pagubele dac nu va dovedi c nrutirea a avut
108

Raul Petrescu. Op. cit. p.68.

109

Ibidem. p. 69
88

loc nu din vina lui. Se consider egal cu vina arendaului vina persoanelor cror
acesta le-a permis s foloseasc bunul. Acetia pot fi membrii familiei,
sublocatarii.110
Prin efectele personale nelegem posibilitatea unor persoane ca s poat
ncheia un nou contract de locaiune. Astfel, conform art. 904 alin.2 al Codului
Civil prevede c la expirarea contractului de locaiune locatarul are dreptul
prioritar la ncheierea unui nou contract pe un nou termen dac:
1. i-a onorat anterior obligaiile contractuale.
2. Bunul se d n locaiune pe un nou termen.
3. Este de acord cu noile condiii ale contractului stabilite de locator.
Legea cu privire la arend n art. 16 stipuleaz c n corespundere cu
ncetarea contractului cu arendaul cetean dreptul prioritar la ncheierea unui nou
contract l au membrii familiei lui, care locuiesc sau lucreaz mpreun cu el.
Spre deosebire de alte contracte, contractul de locaiune nu atrage dup sine
ncetarea contractului n ceea ce privete transmiterea prin acte pentru cauz de
moarte a locaiunii, nici moartea locatorului, nici cea a locatarului.
Astfel, potrivit art. 902 Cod Civil, locaiunea nu nceteaz prin decesul
locatarului, nici prin cel al locatorului, dac n contract nu este prevzute altfel, sau
dac n funcie de circumstane contractul nu mai poate fi meninut.
Rezult c drepturile i obligaiile trec la motenitor, potrivit regulilor
generale n materie de obligaii patrimoniale, care nu sunt contractate, cu excepia
cazului cnd prile nu s-au neles altfel, sau dac motenitorul uneia din pri este
cealalt parte, caz n care obligaiile dintre pri se sting prin confuziune.
Cel care d n arend nu are dreptul s refuze intrarea n drept asupra
contractului pe termenul rmas, cu excepia cazurilor cnd ncheierea contractului
a fost stipulat de calitatea profesional a arendaului decedat.1

110

Gh. Chibac, A. Chiriac. Op. Cit. p. 84


89

n caz de litigiu ntre membrii familiei arendaului, problema dreptului


prioritar la ncheierea contractului se soluioneaz de instana de judecat lunduse n consideraie posibilitile reale; capacitatea de munc; pregtirea profesional
i altele. De asemenea i cazul care este stipulat n art. 18 a Legii cu privire la
arend care menioneaz cazul rezilierii contractului de arenda la cererea
arendaului care a devenit invalid, care este declarat incapabil sau n cazul cnd
execut o pedeaps privat de libertate, dreptul prioritar la ncheierea contractului
are un membru al familiei arendaului, care a locuit sau a lucrat mpreun cu el.111
Legislaia romn pe lng modalitile de ncetare a contractului de
locaiune mai prevede - nstrinarea lucrului nchiriat prin acte ntre vii.
Prin urmare, dac locatorul vinde lucrul nchiriat sau arendat, cumprtorul chiar
dac nu s-a obligat n acest sens este dator s respecte locaiunea fcut nainte
de vnzare cu condiia s fi fost ncheiat prin nscris autentic sau prin nscris sub
semntur privat, dar cu dat cret, afar de cazul cnd desfacerea ei din cauza
vnzrii s-ar fi prevzut n nsi contractul de locaiune.
Rezult c contractul de locaiune cu dat cert produce efecte i este
opozabil terului dobnditor n condiiile n care a fost ncheiat i fr modificrile
care nu sunt constate prin nscris cu dat cert.112
Dac contractul este ncheiat pe o perioad mai mare de trei ani, trebuie s
fie efectuate formele de publicitate imobiliar nainte de nchirierea contractului de
vnzare-cumprare pentru a fi opozabil terilor. n caz contrar, dac contractul are o
dat cert, efectele lui se reduc la 3 ani de la data vnzrii.
Din cele menionate rezult c vnzarea este o cauz de ncetare a locaiunii
numai dac contractul s-a ncheiat verbal - prin nscris sub semntur privat fr
dat cert.

111

112

Camelia Toader. Op. Cit. P. 88


Dan Chiric. Op. Cit. p. 185
90

Dac contractul are dat cert, dar nu a fost supus publicaiei nainte de
nscrierea contractului de vnzare-cumprare n Cartea funciar, nstrinarea va
atrage ncetarea locaiunii dup expirarea termenului de 3 ani.
n aceste cazuri de nendeplinire a condiiilor prevzute de lege, contractul
nu produce efecte opozabile cumprtorului de bun-credin. Contractul de
locaiune nu nceteaz de drept n cazul nstrinrii bunului. Aa fiind n cazul n
care dobnditorul imobilului nu este obligat s respecte locaiunea fcut de
nstrintor, el va putea obine ncetarea contractului de locaiune numai dac va
anuna locatarului concediul cu respectarea termenului de preaviz dup obiceiul
locului.113
n caz de ncetare a contractului de locaiune pe temeiul nstrinrii bunului,
locatarul are dreptul s reclame i s primeasc daune-interese de la locator, dac
nu s-a prevzut n contract altfel, iar pn la plata acestora el are un drept de
retenie asupra lucrului nchiriat.
Dreptul de despgubire al locatarului include i valoare inversailor fcute de
acesta, drept opozabil i dobnditorului, aciune care se prescrie n termenul
general de prescripie de 3 ani, care ncepe s curg de la ncetarea locaiunii.

113

Dan Chiric. Op. Cit. p. 186


91

CONCLUZIE
Realizarea scopului i a obiectivelor temei abordate a determinat rolul
contractului de locaiune n societate, care se manifest prin faptul c acord
posibilitate locatarilor de a se ocupa cu activitatea gospodreasc i de
antreprenoriat, de a primi un anumit venit, de a-i asigura un trai decent etc.
Rentabilitatea ncheierii contractului se exprim i la un grad social, spre
exemplu necesitatea de a petrece o nunt sau o alt festivitate familial n condiii
casnice, economic este mai raional de a nchiria toate cele necesare dect ale
achiziiona.
Fiind cunoscut omenirii nc de la nceputul su, contractul de locaiune a
fost influenat direct de condiiile sociale, politice, economice existente la etapele
sale de dezvoltare, care au favorizat att dezvoltarea acestor raporturi, ct i
stagnarea lor pe un anumit timp.
Astfel recent n Republica Moldova a fost adoptat un nou Cod Civil, care
tinde a modifica relaiile juridice ale contractului de locaiune, mereu n micare i
cizelare.
Prin urmare, examinnd locaiunea printr-un aspect evolutiv, pot conclude c
reglementarea juridic a acestuia n Codul Civil nou i cel vechi difer. Principala
deosebire fiind aceea c contractul de arend n Codul civil vechi era reglementat
n Titlul 3 n capitolul al douzeci i aselea nchirierea de bunuri, pe cnd n
Codul Civil nou s-a divizat n dou contracte distincte: contractul de locaiune i
cel de arend.
Vorbind despre motivaia care a dus legiuitorul s despart aceste dou
contracte, o vd n aceea c contractul de arend reglementat n Codul Civil vechi,
era un contract complex, care includea mai multe modaliti ale sale. Una din
modalitile acestuia era nchirierea pmntului i a altor bunuri agricole.
Situaia politic i economic de atunci favoriza acest fapt, deoarece aceste
obiecte erau n proprietatea statului. Din momentul includerii pmntului n
circuitul civil, sfera relaiilor ce reglementeaz acea modalitate a contractului de

92

arend s-a lrgit considerabil, fapt care a i impus legiuitorul s delimiteze arenda
de locaiune.
Lucrarea n cauz am cercetat-o att din punct de vedere teoretic, ct i din
punct de vedere practic. Anume prin intercalarea acestor domenii, se ajunge la o
soluie optim n elucidarea tuturor nenelegerilor i a lacunelor, care i fac
apariia.
n aceast ordine de idei consider c ar fi binevenit autentificarea notarial
obligatorie a contractului de locaiune. Legislaia nu stipuleaz expres forma dat
pentru un astfel de contract, ci las la discreia prilor ncheierea acestuia. ntruct
contractul de locaiune este ncheiat pe un termen nedeterminat, durata maxim
ajungnd la un termen de 99 ani, consider c ar fi recomandabil autentificarea
obligatorie a contractului de locaiune pentru a evita n caz de litigiu ca prile s
decad din drepturi pentru a face dovad actul.
Consider c scopul propus prin aceast lucrare l-am atins, evideniind
actualitatea i importana acestei teme, plus la aceasta cred c am ncercat s
formulez careva propuneri i recomandri utile.

93

BIBLIOGRAFIE
ACTE NORMATIVE:
1. Constituia Republicii Moldova, adoptat la 29 iunie 1994, Monitorul Oficial,
nr. 1 din 1994.
2. Codul Civil al Republicii Moldova adoptat la 6 iunie 2002, intrat n vigoare la 1
ianuarie 2003. Monitorul Oficial nr. 82-86.
3. Cod Civil al Republicii Moldova din 26 decembrie 1964, pus n aplicare de la 1
iulie 1965, publicat n Vetile Sovietului Suprem al RSSMoldoveneti.
4. Legea Republicii Moldova nr. 459-XII din 22 ianuarie 1991 Cu privire la
proprietate, Monitorul Oficial nr. 3-6 din 1991.
5. Legea Republicii Moldova nr. 862-XII din 21 ianuarie 1992 Cu privire la
arend, Monitorul Oficial nr. 1 din 1992.
6. Legea Republicii Moldova nr. 417-XIII din 29 ianuarie 1995 Pentru
modificarea legii cu privire la arend, Monitorul Oficial nr. 33 din 1995.
7. Legea Republicii Moldova nr. 642-XIII din 14 noiembrie 1995 Pentru
interpretarea articolului 19 din Legea cu privire la arend, Monitorul Oficial
nr. 70 din 1995.
8. Legea Republicii Moldova nr. 1234-XIII din 3 iulie 1997 Privind completarea
art. 3 al Legii pentru interpretarea art. 19 din legea cu privire la arend,
Monitorul Oficial nr. 49-50 din 1997.
9. Legea Republicii Moldova nr. 959-XIV din 27 aprilie 2000 pentru completarea
art. 9 din Legea cu privire arend, Monitorul Oficial nr. 63-64 din 2000.
10.Legea Republicii Moldova Cu privire la arend n agricultur, din 15 mai
2003 Monitorul Oficial nr. 163-166 din 2003.
11.Legea Republicii Moldova privind bugetul pe anul 2005, Monitorul Oficial nr.
224-225/978 din 05.12.2004
12.Legea Republicii Moldova cu privire la conseciune, Monitorul Oficial nr. 67.
13.Legea Republicii Moldova nr. 731-XIII din 15 februarie 1996 Cu privire la
leasing, Monitorul Oficial nr. 49-50 din 1996.
94

14.Legea Republicii Moldova nr. 146-XIII din 16 iunie 1994 Cu privire la


ntreprinderea de stat, Monitorul Oficial nr. 2 din 1994.
15.Legea Republicii Moldova nr. 845-XII din 3 ianuarie 1992 Cu privire la
antreprenoriat i ntreprinderi, Monitorul Oficial nr. 2 din 1992.
16.Legea Republicii Moldova nr. 1217-XIII din 25 iunie 1997 Cu privire la
programul de privatizare pentru anii 1997-1998, Monitorul Oficial nr. 59-20
din 1997.
17.Legea Republicii Moldova nr. 1308-XIII din 25 iulie 1997 Cu privire la
vnzarea-cumprarea i preul normativ al pmntului, Monitorul Oficial nr.
57-58 din 1997.
18.Legea Republicii Moldova nr. 1543-XIII din 25 februarie 1998 Cu privire la
cadastrul bunurilor imobile, Monitorul Oficial nr. 44-46 din 1998.
19.Legea Republicii Moldova nr. 311-XIV din 20 aprilie 2000 privind
expropierea pentru cauz de utilitate public, Monitorul Oficial nr. 42-44 din
2000.
20.Decretul Preedintelui Republicii Moldova nr. 1 din 6 iunuarie Cu privire la
ambalarea listei ntreprinderilor i organizaiilor de stat, precum i lista tipurilor
de bunuri ale statului, a cror arenda nu se admite, Monitorul Oficial nr. 1 din
1994.
21.Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr. 284 din 21 mai 1993 Cu privire
la aprobarea Regulamentului ntreprinderii de arend i regulamentului
antreprizei de arend, Monitorul Oficial nr. 5 din 1993.
22.Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr. 692 din 24 iulie 1997 Cu privire
la modul de arendare a bunurilor de stat i manifestul arenzii, Monitorul
Oficial nr. 560 din 1997.
23.Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr. 635 din 6 iulie 1999 Cu privire
la modul de dare n arend i cuantumul arenzii patrimoniale de stat,
Monitorul Oficial nr. 73-77 din 1999.

95

24. Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr. 403 din 18 martie 2004, cu
privire aprobarea Modificrilor i completrilor operate n unele hotrri ale
Guvernului, Monitorul Oficial nr. 52-50. din 26 martie 2004.
25.Hotrrea Curii Constituionale a Republicii Moldova nr. 6 din 5 februarie
1998 privind controlul constituionalitii Hotrrii Guvernului Republicii
Moldova nr. 692 din 24 iulie 1997, Monitorul Oficial nr. 22-23 din 1998.
26.Hotrrea Curii Constituionale a Republicii Moldova nr. 35 din 24 iunie 1999
privind controlul constituionalitii Legii nr. 311-XIV din 10 martie 1999,
Monitorul Oficial nr. 67-68 din 1999.
27.Hotarrea Plenului Curii Supreme de Justiie cu privire la aplicarea unor
prevederi ale legislaiei n soluionarea litigiilor izvorte din raporturile de
arend nr. 18 din 22.04.2002.
28.Ordinul Ministerului Economiei i Reformelor al Republicii Moldova nr. 32 din
12 iulie 2002 cu privire a modul de dare n arend a patrimoniului de stat
Monitorul Oficial nr. 116-118 din 2000.

96

MANUALE I MONOGRAFII
1. Aram E. Istoria dreptului romnesc. Chiinu, 1998.
2. Igor Trofimov, Vasile Zavatin: Introducerea n dreptul civil. Persoana fizic.
Persoana Juridic, Chiinu 2004.
3. Igor Trofimov: Dreptul civil. Contrcatele civile, Chiinu 2004.
4. Baie S. Drept civil. Drept de proprietate. Chiinu, 1995.
5. Baie S. Roca N. Drept civil. Partea general. Persoana fizic. Persoan
juridic. Chiinu 2004.
6. Baie S., Roca N. Drept Civil. Drepturile reale principale. Ed. Ch: .S.F.E.P.
Tipografia central Chiinu 2005.
7. Bloenco A. Drept civil. Parte special. Note de curs. Chiinu, 2003.
8. Cernea E., Molcu E. Istoria dreptului romnesc. Bucureti, 1999.
9. Chibac Gheorghe, Chiriac A. Curs succint de prelegeri la drept civil.
Chiinu, 2000.
10.Chibac Gheorghe, Malamciuc Ion Dreptul de locaiune. Arenda. Material
didactic prentru studenii Facultii de Drept Ed. CEP USM, Chiinu 2004.
11.Chibac Gheorghe, Aurel Bieu, Alexandru Rotari, Oleg Efrim. Drept Civil.
Contracte speciale vol. III, ed. Cartier Juridic, Chiinu 2005
12.Cojocari E. Cojocari V. Drept civil (Parte general i parte special) n
ntrebri i rspunsuri.
13.Chiric Dan. Drept civil. Contracte speciale. Ed. Lumina LEX, 1997,
14.Costin M., Murean M, Ursa V. Dicionar de drept civil. Bucureti, 1980.
15.Dvoracek M. Istoria dreptului romnesc. Iai, 1992.
16.Hanga V. Mari leguitori ai lumii. Ed. tiinific i enciclopedic Bucureti,
1997.
17.Jakot M.V. Drept roman. Vol. II. Ed. Chemarea, Iai, 1993.
18.Lefterache M., Crciunescu C-M. Legea arendrii. Ed. ALL 1996.
19.Macovei D. Drept civil. Contracte. Iai, 1996.
20.Macu L.P. Istoria dreptului romnesc. Bucureti, 1999.

97

21.Motic R.I., Motiu F. Contracte civile speciale. Teoria i practica judiciar.


Ed. Lumina LEX, 2000.
22.Petrescu R. Principalele contracte de drept civil. Ed. Oscar Print, Bucureti,
1997.
23.Piroiu D. Istoria dreptului romnesc. Iai, 1994.
24.Pop L. Teoria general a obligaiilor. Ed. Lumina LEX, 2000.
25.Sttescu C, Brsan. Drept civil. Teoria general a obligaiilor. Ed. ALL
Bucureti, 1994.
26.Toader Camelia. Eveciunea n contractele civile. Ed. ALL Educaional,
Bucureti, 1997.
27.Toader Camelia. Manual de contracte civile. Bucureti. Ed. ALL Beck 2000.
28.Toma T. Drept civil. Contracte. Iai. 1998.
29.Voicu C., Amza T., Sttescu B. Istoria dreptului romnesc. Bucureti, 2001.
30. .. . , 1997. I/ .
.
31. . . . 1997.
32. ., . . -.
, 2000.
33. .., . . I./
. . , 2000.
34. .., . . , II./
. . ., 2000.
35. .. .
. . . ., .
36. .. . , 1991.

98

Anexa

CONTRACT DE LOCATIUNE
Incheiat astzi .
la
I. PRTILE CONTRACTANTE
1.1. S.C.
S.R.L./S.N.C./S.C.S./S.A./ cu sediul social in ., str.
.. nr.
bloc ....., scara ., etaj ,
apartament .. judet/sector ... nregistrat la Oficiul
Registrului Comertului , sub nr. .
din .., cod fiscal nr. din ....,
avnd contul nr. ., deschis la .
., reprezentata de , cu functia de .. in
calitate de locator, pe de o parte, si
1.2. S.C.
S.R.L./S.N.C./S.C.S./S.A. cu sediul social in ., str.
.. nr. bloc ....., scara ., etaj ,
apartament .. judet/sector ... nregistrat la Oficiul
Registrului Comertului , sub nr. . din
.., cod fiscal nr. din ...., avnd
contul nr. ., deschis la .
., reprezentata de , cu functia de .. in
calitate de locatar, pe de alt parte, au convenit s ncheie prezentul contract de
locatiune cu respectarea urmtoarelor clauze:
II.OBIECTUL CONTRACTULUI
2.1. Locatorul d n locatiune/folosint locatarului ...

n conditiile urmtoare:
- durata locatiunii
;
- chiria calculat astfel
pltit anticipat,
99

n momentul prelurii bununilor ce constituie obiectul prezentului contract, pe


baz de proces-verbal.
2.2. Bunurile care reprezint obiectul prezentului contract sunt .
.
II. OBLIGATIILE PARTILOR
3.1. Obligatiile locatorului sunt urmtoarele:
a)
s predea bununile date n locatiune la termenul convenit si la
locul unde se gseau n momentul contractrii;
b)
s predea bunurile date n locatiune, nu n starea existent la
ncheierea contractului, ci conform destinatiei n vederea creia au fost
nchiriate;
c)

s efectueze reparatiile necesare n tot timpul locatiunii;

d)
s se abtin de la orice fapt personal, care ar avea drept
consecint tulburarea locatarului n folosinta bunurilor;
e)
s rspund pentru evictiune si viciile ascunse ale bunurilor
care le mpiedic ntrebuintarea.
3.2. Obligatiile locatarului sunt urmtoarele:
a) s plteasc chiria de . lei/lun/an n conditiile si la
termenele stabilite;
b) s foloseasc n perioada locatiunii bununile care constituie obiectul
prezentului contract, ca un posesor de bun-credint, purtnd rspunderea pentru
toate pagubele produse din culpa sa;
c) s restituie la sfrsitul locatiunii bunurile care fac obiectul
prezentului contract n starea n care le-a preluat, stare consemnat n procesulverbal de predare-primire;
d) s acorde asistent tehnic pentru exploatarea normal a
;
e) n cazul n care n timpul exploatrii . apar
defectiuni tehnice din vina locatarului, locatorul este ndrepttit s pretind si s i
se plteasc despgubiri;

100

f) s garanteze restituirea bunurilor n starea n care s-au preluat


printr-un contract de garantie accesoriu contractului de locatiune.
IV. DURATA CONTRACTULUI
4.1. Durata locatiunii este de ncepnd cu data de
pn la data de
V. PRETUL CONTRACTULUI
5.1. Prtile au convenit ca locatarul s plteasc n schimbul folosintei
bunurilor o chirie de .. zi/luna/an astfel:

5.2. Sub sanctiunea nulittii, chiria este sincer si serioas, nefiind


prevzut fictiv sau suma stabilit s fie derizorie.
VI. SUBLOCATIUNEA CONTRACTULUI4)
6.1. Locatarul are dreptul de a transmite, n tot sau n parte, cu acordul
scris al locatorului, dreptul de folosint asupra unui tert, n baza unui contract de
sublocatiune (subnchiriere).
6.2. Sublocatiunea va trebui s nu fie convenit n conditii care s
contravin conditiilor din prezentul contract de locatiune. In caz contrar, locatorul
va cere prin justitie executarea obligatiilor sau rezilierea contractului principal de
locatiune.
VII. CESIUNEA CONTRACTULUI
6.1. Cesiunea contractului trebuie s fie notificat locatorului sau
acceptat de acesta printr-un act aditional la prezentul contract.
VIII. INCETAREA CONTRACTULUI
8.1. Contractul de locatiune nceteaz prin:
a)

acordul de voint al prtilor;

b)

denuntare unilateral;

c)

expirarea termenului;

d)

pieirea bunului;
101

e)

desfiintarea titlului locatorului;

f)
efectul nstrinrii, prin acte ntre vii, cu titlu particular, a
bunului dat n locatiune.
IX. FORTA MAJORA
9.1. Nici una dintre prtile contractante nu rspunde de neexecutarea la
termen si/sau executarea n mod necorespunztor - total sau partial - a oricrei
obligatii care i revine n baza prezentului contract, dac neexecutarea sau
executarea necorespunztoare a obligatiei respective a fost cauzat de forta
major asa cum este definit de lege.
9.2. Partea care invoc forta major este obligat s notifice celeilalte
prti n termen de zile/ore producerea evenimentului si s ia toate
msurile posibile n vederea limitrii consecintelor lui.
9.3. Dac n termen de zile/ore de la producere evenimentul
respectiv nu nceteaz, prtile au dreptul s-si notifice ncetarea de plin drept a
prezentului contract, fr ca vreuna dintre ele s pretind daune-interese.
X. NOTIFICARILE INTRE PARTI
10.1. In acceptiunea prtilor contractante, orice notificare adresat de
una dintre acestea celeilalte este valabil ndeplinit dac va fi transmis la
adresa/sediul prevzut n partea introductiv a prezentului contract.
10.2. In cazul n care notificarea se face pe cale postal, ea va fi
transmis, prin scrisoare recomandat, cu confirmare de primire si se consider
primit de destinatar la data mentionat pe confirmare de oficiul postal primitor.
10.3. Dac confirmarea se trimite print telex sau telefax, ea se consider
primit in prima zi lucrtoare dup cea n care a fost expediat.
10.4. Notificrile verbale nu se iau n considerare de nici una dintre prti,
dac nu sunt confirmate, prin intermediul uneia dintre modalittile prevzute la
alineatele precedente.
XI. LITIGII
11.1. In cazul n care rezolvarea nentelegerilor nu este posibil pe cale
amiabil, ele vor fi supuse spre solutionare tribunalului arbitral, conform regulilor
de procedur aplicabile arbitrajului comercial ad-hoc, organizat de Camera de
Comert si Industrie a Romniei.
102

XII. CLAUZE FINALE


12.1. Modificarea prezentului contract se face numai prin act aditional
ncheiat ntre prtile contractante.
12.2. Prezentul contract, mpreun cu anexele sale care fac parte
integrant din cuprinsul su, reprezint vointa prtilor si nltur orice alt
ntelegere verbal dintre acestea, anterioar sau ulterioar ncheierii lui.
12.3. In cazul n care prtile si ncalc obligatiile lor, neexercitarea de
partea care sufer vreun prejudiciu a dreptului de a cere executarea ntocmai sau
prin echivalent bnesc a obligatiei respective nu nseamn c ea a renuntat la
acest drept al su.
12.4. Prezentul contract a fost ncheiat ntr-un numr de ..
exemplare din care .. n data de , data semnrii
lui.
PROPRIETAR (locator)

CHIRIAS (locatar)

103