UNIVERSITATEA BUCURETI

FACULTATEA DE DREPT

Instituirea n favoarea antreprenorului a unei clauze prin care acesta i rezerv dreptul de
proprietate asupra construciei edificate, pn la data achitrii de ctre beneficiar a
tuturor sumelor datorate conform unui contract de antrepriz guvernat de legea romn

Autor: MIHAI PUN

BUCURETI
2016

Instituirea n favoarea antreprenorului a unei clauze prin care acesta i rezerv dreptul de proprietate
asupra construciei edificate, pn la data achitrii de ctre beneficiar a tuturor sumelor datorate
conform unui contract de antrepriz guvernat de legea romn
1. Condiii legale specifice
Pentru a institui o clauz prin care antreprenorul i rezerv dreptul de proprietate asupra
construciei edificate se subnelege c respectivul contract de antrepriz trebuie s produc un efect
translativ de proprietate. Cu alte cuvinte, ne aflm n ipoteza n care construcia se afl n patrimoniul
antreprenorului i proprietatea asupra acesteia se transmite beneficiarului la data recepiei lucrrii, odat
cu transmiterea riscurilor (art. 1878 C. Civ.).
n concret, se poate deduce c urmtoarele condiii trebuie ndeplinite: i) antreprenorul a lucrat cu
materialele sale; i ii) materialele nu fost ncorporate ntr-un bun al beneficiarului (n acest caz un imobil
asupra cruia beneficiarul are un drept de proprietate). Condiiile sunt cumulative i rezult din
interpretarea art. 1868 C. Civ.
Astfel, prevederea d dreptul antreprenorului s vnd construcia cu diligena unui mandatar cu
titlu gratuit al beneficiarului n cazul n care beneficiarul nu recepioneaz lucrarea n termen i cel puin
una dintre condiiile de mai sus nu este ndeplinit. Explicaia rezid n faptul c n ipoteza prezentat la
art. 1868 C. Civ. titular al dreptului de proprietate este beneficiarul, iar nu antreprenorul, acesta din urm
acionnd ca un mandatar atunci cnd vinde construcia. Per a contrario, dac antreprenorul lucreaz cu
materialele sale i materialele nu sunt ncorporate ntr-un imobil aparinnd beneficiarului atunci
antreprenorul nu va putea s vnd construcia n condiiile art. 1868 C. Civ., iar raiunea textului este
tocmai aceea c antreprenorul n acest caz este proprietarul construciei i nu este necesar un text de lege
care s i consacre expres dreptul de a vinde construcia 1 .
n opinia mea, n ipoteza n care contractul de antrepriz se ncheie n form autentic i se
stipuleaz un drept de superficie al antreprenorului sub forma dreptului de a edifica o construcie pe care
ulterior s o transmit beneficiarului atunci, chiar dac antreprenorul ncorporeaz materiale proprii ntrun bun al beneficiarului (imobilul), dreptul de proprietate asupra construciei va aparine antreprenorului
i nu beneficiarului n virtutea dreptului de superficie i, drept urmare, introducerea unei clauze de rezerv
a proprietii va fi posibil. Necesitatea formei autentice n cazul constituirii dreptului de superficie
rezult din coroborarea art. 551, art. 693 i art. 1244 C. Civ.

ntr-un sens asemntor R. Dinc, Contracte civile speciale n Noul Cod Civil, ed. Universul Juridic, Bucureti,
2013, pp. 214-215; T. Prescure, Curs de contracte civile, ed. Hamangiu, Bucureti, 2012, p. 187.

n cazul n care contractul de antrepriz nu este ncheiat n form autentic sau din clauzele sale
nu rezult n mod clar constituirea unui drept de superficie, atunci antreprenorul nu va beneficia de
protecia asigurat de dreptul de superficie i, n opinia mea, nu va putea introduce o clauz n contract
prin care s-i rezerve dreptul de proprietate asupra construciei pn la plata preului.

2. Efecte
Instituirea clauzei are drept efect amnarea transferului proprietii asupra construciei de la
antreprenor la beneficiar. Astfel, chiar dac riscurile se transfer n temeiul art. 1878 C. Civ. la data
recepiei construciei, transferul proprietii se amn pn la plata preului. Consider c n acest caz vom
vorbi de o obligaie sub termen suspensiv (art. 1412 alin. (1) C. Civ.) i nu de o obligaie sub condiie
suspensiv (art. 1400 C. Civ.), deorece, n primul rnd, clauza conine meniunea pn la data care
trimite la termen i nu la existena unei condiii cum ar fi dac, sub condiia etc. n al doilea rnd,
ntruct plata preului este o obligaie principal a beneficiarului, ea nu poate fi considerat un eveniment
viitor, deci extern contractului i nici incert ca realizare. Pe cale de consecin, transferul proprietii se
face sub termen suspensiv2 .
Distincia are deosebit importan innd cont c termenul produce efecte doar pentru viitor i
afecteaz numai executarea actului juridic, pe cnd condiia produce efecte att pentru viitor, ct i pentru
trecut i afecteaz nsi existena drepturilor i obligaiilor. Prin urmare, transferul dreptului de
proprietate va avea loc la momentul mplinirii termenului (momentul la care sumele datorate sunt n
ntregime pltite) i nu la data recepiei lucrrii.
3. Mecanismul i particularitile naterii i transferului dreptului de proprietate
Ct privete dreptul de proprietate asupra construciei al crui titular este antreprenorul care
folosete propriile materiale n realizarea construciei asupra unui imobil ce nu aparine beneficiarului,
acesta se nate n acelai mod indiferent dac este sau nu inclus o clauz de rezerv a proprietii, i
anume, pe msur ce construcia este realizat.
De asemenea, la data recepiei n ambele cazuri are loc transferul riscului pieirii fortuite a
construciei de la antreprenor la beneficiar.

M-am raportat la definiia condiiei ca fiind un eveniment viitor i nesigur ca realizare, de care depinde existena
dreptului sibiectiv civil i a obligaiei civile corelative dat de G. Boroi n Curs de drept civil. Partea general, ed.
Hamangiu, Bucureti, 2012, p. 191.

Sub aspectul transferului dreptului de proprietate, astfel cum am i argumentat anterior, acesta se
transfer la momentul plii preului n cazul includerii unei clauze de rezerv a proprietii, spre
deosebire de cazul n care o astfel de clauz nu ar fi fost inclus, caz n care dreptul se transfer la
momentul recepiei lucrrii de ctre beneficiar. n ambele cazuri avem o obligaie de a transfera dreptul de
proprietate, diferena constnd n faptul c n primul caz obligaia este afectat de un termen suspensiv, pe
cnd n a doua situaie obligaia este pur i simpl.
Cu privire la efectele specifice ale mecanismului instituit de clauz, o prim particularitate este
aceeea c poziia antreprenorului este semnificativ mbuntit. Astfel, n ipoteza neincluderii unei
asemenea clauze antreprenorul beneficia de o ipotec legal (art. 1869 C. Civ.) i de posibilitatea de a
cere n instan rezoluiunea judiciar pentru a reintra n proprietatea construiei (art. 1873 C. Civ.), lucru
ce presupune intervenia instanei i costuri mai ridicate, n special n materie de timp. Mai mult, odat
rezoluiunea pronunat toate sumele pltite de beneficiar antreprenorului trebuie s fie returnate, sub
rezerva acoperirii despgubirilor, bineneles. Deoarece art. 1873 C. Civ. prevede c antreprenorul este
ndreptit s obin rezoluiunea, spre deosebire de art. 1549 C. Civ. care stipuleaz creditorul are
dreptul la rezoluiune, apreciez c art. 1873 C. Civ. derog de la regimul comun instituit de art. 1549 C.
Civ. i c rezoluiunea n acest caz a contractului de antrepriz este judiciar.
Prin stipularea clauzei de rezerv a proprietii antreprenorul i creaz deci o poziie contractual
mai favorabil. Antreprenorul nu trebuie se apeleze la instan pentru a intra n proprietatea construciei,
iar returnarea sumelor primite de la beneficiar n temeiul contractului nu mai este necesar.