Sunteți pe pagina 1din 6

Dreptul de uzufruct (viager, asupra unui

imobil etc.)
Definiie. Ce este dreptul de uzufruct?
"Uzufructul este dreptul de a folosi bunul altei persoane i de a culege fructele acestuia,
ntocmai ca proprietarul, ns cu ndatorirea de a-i conserva substana" (Art. 703 noul Cod
Civil). Uzufructul este viager cnd se ncheie pe durata vieii beneficiarului sau titularului
acestuia. Din punctul de vedere al duratei, dac titularul este o persoan fizic, uzufructul
poate fi cel mult viager. Dac beneficiarul dreptului de uzufruct este o persoan juridic,
acesta se poate nchea pe o perioad de maxim 30 de ani. Prin urmare, uzufructul poate fi
viager numai cnd beneficiarul este o persoan fizic.
Alte definiii ale dreptului de uzufruct:
Dreptul de uzufruct este acel drept real principal derivat, esenialmente temporar, asupra
bunului sau bunurilor ce aparin n proprietatea altei persoane, care confer titularului su,
numit uzufructuar, atributele de posesie i folosin, cu obligaia de a le conserva substana i
de a le restitui proprietarului la ncetarea uzufructului" (L. Pop, L.M. Harosa).
Uzufructul este o dezmembrare a proprietii. Dintre cele trei atribute ale proprietii
depline, uzufructul nu are dect primele dou: usus i fructus. Uzufructuarul nu poate
niciodat dispune de lucru nstrinndu-l sau distrugndu-l; el nu are deci abusus. Atributul
abusus aparine numai proprietarului" (C. Hamangiu, I. Rosetti-Blnescu, Al. Bicoianu).

Exemple
Putei beneficia de dreptul de uzufruct asupra unui bun imobil sau mobil n oricare din
urmtoarele cazuri:

n baza unui contract notarial (contract de vnzare cu rezerva dreptului de uzufruct sau
contract de donaie a dreptului de uzufruct).
n baza unui testament. De exemplu, testatorul poate lsa nuda proprietate a unui bun
imobil unui anumit motenitor i dreptul de uzufruct cu privire la aceluiai bun, altui
motenitor;
la pronunarea divorului din culpa exclusiv a soului prt, n cazul cstoriei care au
durat cel puin 20 de ani, instana de judecat poate acorda soului reclamant o
prestaie care s compenseze un dezechilibru semnificativ pe care divorul l-ar
determina n condiiile de via ale soului care o solicit, compensaie care poate avea
si forma unui uzufruct asupra unor bunuri mobile ori imobile care aparin, n
proprietate, debitorului ei;
alte cazuri prevzute de lege cum ar fi dobndirea uzufructului prin uzucapiune, rar
ntlnite n practic.

Ca urmare a constituirii dreptului de uzufruct asupra unui bun, dreptul de proprietate se va


alctui din: nuda proprietate, care va reveni proprietarului, i uzufructul propriu-zis, de care
va beneficia titularul dreptului de uzufruct (uzufructuarul). Nuda proprietate este un drept de
proprietate care nu mai conine atributele posesiei i folosinei, ca urmare a constituirii
uzufructului.

Costuri
Onorariul minim care poate fi perceput de biroul notarial pentru autentificarea contractului
de vnzare sau donaie cu rezerva uzufructului viager este reglementat de ANEXA Nr. 2 la
Ordinul Ministerului Justiiei Nr. 46/C/2011 al privind normele privind tarifele de onorarii
pentru serviciile prestate de notarii publici.
Onorariul notarial perceput pentru autentificarea contractului de transfer al proprietii cu
rezerva dreptului de uzufruct se calculeaz gradual, pe trane, raportat la 80% din valoarea
bunului care face obiectul vnzrii (potrivit Art. 12 din Ordinul menionat anterior, dreptul de
uzufruct reprezint 20% din valoarea bunului). Prin urmare, n cazul contractului de vnzarecumprare cu uzufruct viager, taxele sunt mai reduse dect la contractul de vnzare-cumprare
obinuit deoarece vnztorul transfer cumprtorului doar nuda proprietate, nu i dreptul de
uzufruct.
Tabelul de mai jos indic tranele la care trebuie raportat valoarea bunului pentru a calcula
onorariul de autentificare, ct i cotele procentuale care alctuiesc onorariul notarial final i ce
reprezint acestea.

Valoarea imobilului

Formul de calcul onorariu notarial

a) pn la 15.000 lei

2,2%, dar nu mai puin de 150 lei

b) de la 15.001 lei la 30.000 lei

330 lei + 1,6% pentru suma care depete 15.001 lei

c) de la 30.001 lei la 60.000 lei

580 lei + 1,3% pentru suma care depete 30.001 iei

d) de la 60.001 lei la 300.000 lei

970 lei + 0,9% pentru suma care depete 60.001 lei

e) de la 300.001 lei la 600.000 lei 3.130 lei + 0,65% pentru suma care depete 300.001 lei
f) peste 600.001 lei

Impozitul ctre Stat

5.080 lei + 0,44% pentru suma care depete 600.001 lei

n cazul donaiei cu rezerva dreptului de uzufruct ncheiate ntre rude i afini pn la gradul al
III-lea i ntre soi, nu se pltete impozit ctre stat.
n cazul vnzrii cu rezerva dreptului de uzufruct, notarul public are obligaia legal s
ncaseze pentru Stat i impozitul pe venitul din trazacia imobiliar. Impozitul pe care
vnztorul l datoreaz Statului pentru vnzarea oricrui fel de construcie cu sau fr teren se
calculeaz astfel:
dac imobilul este dobndit ntr-un termen de pn la 3 ani inclusiv:

3% pn la valoarea de 200.000 lei inclusiv;


peste 200.000 lei, 6.000 lei + 2% calculate la valoarea ce depete 200.000 lei
inclusiv.

dac vnztorul deine imobilul de mai mult de 3 ani:

2% pn la valoarea de 200.000 lei inclusiv;


peste 200.000 lei, 4.000 lei + 1% calculat la valoarea ce depete 200.000 lei inclusiv.

Impozitul pe vnzare se calculeaz la valoarea declarat de pri n actul prin care se transfer
dreptul de proprietate sau dezmembrmintele sale. n cazul n care valoarea declarat este
inferioar valorii orientative stabilite prin expertiza ntocmit de camera notarilor publici,
impozitul se va calcula la nivelul valorii stabilite prin expertiz, cu excepia tranzaciilor
ncheiate ntre rude ori afini pn la gradul al II-lea inclusiv, precum i ntre soi, caz n care
impozitul se calculeaz la valoarea declarat de pri n actul prin care se transfer dreptul de
proprietate.

Despre uzufruct
Iat cele mai importante caracteristici juridice ale uzufructului:

este un drept cu privire la bunul altuia, nscut din separarea atributelor dreptului de
proprietate cu privire la acelai bun. Astfel, o persoan - uzufructuarul - va stpni i
va folosi bunul, culegndu-i fructele, iar cealalt persoan - proprietarul - va rmne
numai cu dreptul de a dispune cu privire la bun (l poate vinde, dona etc.);
este un drept real, ceea ce nseamn c uzufructuarul poate s exercite drepturile sau
atributele recunoscute lui asupra bunului care face obiectul acestui drept, n mod direct
i nemijlocit, fr intervenia altei persoane. De exemplu, uzufructuarul poate s
nchirieze bunul sau s l foloseasc pentru sine;
este un drept temporar, se poate constitui maxim pe perioada vieii beneficiarului cnd
acesta este persoan fizic (uzufruct viager) i cel mult pe 30 de ani n cazul persoanei
juridice. Dac nu a fost prevzut durata uzufructului, cel constituit n favoarea unei
persoane fizice se prezum c este viager, iar cel care are ca beneficiar o persoan
juridic se prezum c este constituit pe 30 de ani.
se poate vinde dreptul de uzufruct? Conform noului Cod Civil, spre deosebire de
vechiul Cod, uzufructuarul poate ceda att contracost, ct i gratuit, dreptul su fr
acordul nudului proprietar, dar cu respectarea prevederilor de publicitate imobiliar
pentru bunurile imobile i cu obligaia notificrii cesiunii ctre nudul proprietar.

Pot face obiectul dreptului de uzufruct:

bunurile imobile (apartament, cas, teren etc.)


bunurile mobile (main, mobilier etc.)
bunurile care nu are o existen material, precum un drept de crean, o mas
patrimonial, o universalitate de fapt ori o cot-parte din acestea;
bunurile din domeniul privat al statului ori al unitilor sale administrativ-teritoriale,
dar nu i cele din domeniul public, deoarece dreptul de proprietate public este
inalienabil, deci nesusceptibil de dezmembrare.

Practic, dreptul de uzufruct poate avea ca obiect orice bun pe care o persoan l poate dobndi
sau nstrina prin acte juridice.

Drepturile i obligaiile uzufructuarului


Beneficiarul uzufructului are urmtoarele DREPTURI:

s foloseasc bunul i s-i culeag fructele (de exemplu, va ncasa sumele cu titlu de
chirie dac nchiriaz bunul), dac prile nu stabilesc altfel;
s-i apere dreptul i s cear predarea n folosin a bunului, putnd solicita acest
lucru i n instan n caz de refuz al nudului proprietar (prin aciune confesorie de
uzufruct);
s cedeze dreptul de uzufruct altei persoane fr acordul nudului proprietar (contract
de cesiune), dac prile nu stabilesc altfel prin contract;
s nchirieze sau s arendeze bunurile primite n uzufruct, fr a fi necesar
consimmntul nudului proprietar;
la ncetarea uzufructului, va putea s cear o indemnizare echitabil pentru lucrrile
necesare adugate, dup cum va putea cere o asemenea indemnizare i pentru celelalte
lucrri adugate sau pentru mbuntirile fcute cu ncuviinarea proprietarului, dac
prin efectuarea lor a sporit valoarea bunului.

Beneficiarul uzufructului are urmtoarele OBLIGAII:

s conservere substana bunului, folosindu-l ca un bun proprietar pe toat perioada


existenei dreptului de uzufruct, pentru a-l putea restitui nudului proprietar la ncetarea
uzufructului.
s efectueze reparaiile de ntreinere a bunului. Reparaiile mai importante vor fi n
sarcina nudului proprietar, cu excepia situaiei n care ele au fost determinate de
neefectuarea la timp i n mod corespunztor a reparaiilor de ntreinere, situaie n
care vor fi n sarcina uzufructuarului.
s l anune pe nudul proprietar de orice nclcare sau contestare a dreptului de
proprietate, sub sanciunea obligrii sale la repararea prejudiciului rezultat din
neanunarea imediat a nudului proprietar despre uzurprile ori contestrile dreptului
su ce provin de la un ter.
s respecte destinaia bunului. De la aceast regul exist dou excepii:
uzufructuarul va putea schimba destinaia dat de proprietar bunului asupra cruia
poart uzufructul atunci cnd prin aceast schimbare crete valoarea bunului sau cnd
nu prejudiciaz n niciun fel interesele proprietarului (nudului proprietar).

la preluarea bunului, s fac un inventar al bunurilor mobile i, pentru imobile, un


proces verbal de constatare a strii n care se afl, n prezena nudului proprietar ori
dup notificarea lui cu privire la ntocmirea acestuia. Acest inventar va cuprinde
enumerarea i descrierea bunurilor mobile, cu menionarea cantitii, calitii, gradului
de uzur i a oricrui alt element necesar determinrii ct mai complete a strii n care
acestea se prezint la momentul constituirii uzufructului.
tot la preluarea bunului, dac prile nu stabilesc altfel, s constituie o garanie pentru
ndeplinirea obligaiilor sale. Garania poate fi att real - ipotec imobiliar ori
mobiliar -, ct i personal, sub forma fideiusiunii. Nu vor fi obligai s constituie o
asemenea garanie vnztorul i donatorul care au vndut ori au donat un anumit bun,
rezervndu-i pentru ei dreptul de uzufruct. Nudul proprietar l poate scuti pe
uzufructuar de obligaia constituirii garaniei.
la momentul ncetrii uzufructului, s restituie a bunul i s l despgubeasc pe
nudul proprietar dac bunul dat n uzufruct a pierit ori s-a deteriorat din culpa sa.
(Pentru enumerarea situaiilor n care poate nceta uzufructul, vedei seciunea "Cum
se stinge dreptul de uzufruct?" de mai jos)

Drepturile i obligaiile nudului proprietar


Nudul proprietar are urmtoarele DREPTURI:

s vnd, doneze sau s dispun n alt fel de bun, acesta rmnnd i dup
constituirea uzufructului titularul unei prerogative eseniale a dreptului de proprietate,
anume aceea a dispoziiei, att material, ct i juridic. Dar, n caz de nstrinare a
bunului, aceasta se va face cu respectarea dreptului uzufructuarului. Proprietarul va
putea nstrina ori greva numai nuda proprietate, al crei titular rmne prin
constituirea uzufructului.
s-i asigure aprarea nudei sale proprieti. Nudul proprietar i poate revendica
proprietatea pe calea unei aciuni n revendicare, dac bunul dat n uzufruct a intrat
fr drept n stpnirea altei persoane. De asemenea, i posesia pe care el o exercit
asupra bunului n calitate de nud proprietar va putea fi aprat prin aciune posesorie
ce poate fi formulat doar mpotriva terilor care i-o tulbur, nu i contra
uzufructuarului.
s fac lucrri de sporire a spaiului, inclusiv s construiasc pe terenul proprietatea
sa o nou locuin, adugat la locuina folosit de uzufructuar, fr a modifica ns
cldirea ce face obiectul uzufructului n aa fel nct s aduc atingere exercitrii
dreptului de uzufruct de ctre uzufructuar.
s dobndeasc productele bunului, uzufructuarul fiind ndreptit s culeag numai
fructele produse de bun. Spre deosebire de fructe, productele se obin cu consumarea
sau diminuarea substanei bunului (De ex., sunt producte lemnul de la copacii unei
pduri, piatra dintr-o carier etc.)

Nudul proprietar are urmtoarele OBLIGAII:

s suporte sarcinile i cheltuielile proprietii. Atunci cnd acestea au fost suportate


de ctre uzufructuar, nudul proprietar va fi obligat la rambursarea lor. Prile pot
stabili de comun acord i un alt mod de repartizare a acestor cheltuieli i sarcini, fie n
sensul prelurii lor de ctre uzufructuar, fie n sensul partajrii lor ntre nudul
proprietar i uzufructuar.

s efectueze reparaiile mari, respectiv cele ce au ca obiect o parte important din


bun, care implic o cheltuial excepional. De exemplu: consolidarea ori reabilitarea
structurii de rezisten a construciilor, zidurile interioare i/sau exterioare, acoperiul,
instalaiile electrice, termice ori sanitare aferente construciilor, nlocuirea sau
repararea motorului ori a caroseriei unui automobil ori a unui sistem electronic n
ansamblul acestuia. ns, prile pot s se neleag s suporte mpreun asemenea
reparaii ori ca ele s fie suportate integral de ctre una dintre ele.

Cum se stinge dreptul de uzufruct?


Uzufructul nceteaz n urmtoarele situaii:

Moartea uzufructuarului sau, dac titlularul este persoan juridic, ncetarea


personalitii juridice. Prin urmare, dreptul de uzufruct nu se motenete de ctre
motenitorii uzufructuarului deoarece acest drept nceteaz prin moartea sa;
Expirarea termenului stabilit n contract ca durat a uzufructului;
Consolidare, atunci cnd persoana are att calitatea de uzufructuar ct i pe cea de
nud proprietar. De exemplu, dac n urma dezbaterii succesiunii, nuda-proprietate este
motenit de ctre uzufructuar;
Renunare la uzufruct, care se face prin declaraie notarial autentic atunci cnd
este vorba de un bun imobil, pentru a putea fi nscris n cartea funciar. Vedei un
exemplu de declaraie aici: declaraie de renunare la dreptul de uzufruct viager.
Neuzul timp de 10 de ani sau, dup caz, timp de 2 ani n cazul uzufructului unei
creane;
Prin hotrrea instanei, la cererea nudului proprietar atunci cnd uzufructuarul
abuzeaz de folosina bunului, aduce stricciuni acestuia ori l las s se degradeze.
Intana poate dispune fie stingerea uzufructului, fie preluarea folosinei bunului de
ctre nudul proprietar, cu obligaia acestuia de a plti uzufructuarului o rent pe durata
uzufructului;
Cnd bunul a fost distrus n ntregime ntr-un eveniment care nu putea fi prevzut i
nici mpiedicat (caz fortuit).