ERBAN MIRCIOIU

TRANSFERUL DREPTULUI
DE PROPRIETATE
PRIN VNZARE
STUDIU DE DREPT COMPARAT

Universul Juridic
Bucureti
-2014-

Editat de S.C. Universul Juridic S.R.L.

Copyright 2014, S.C. Universul Juridic S.R.L.
Toate drepturile asupra prezentei ediii aparin
S.C. Universul Juridic S.R.L.
Nicio parte din acest volum nu poate fi copiat fr
acordul scris al S.C. Universul Juridic S.R.L.

NICIUN EXEMPLAR DIN PREZENTUL TIRAJ NU VA FI

COMERCIALIZAT DECT NSOIT DE SEMNTURA I
TAMPILA EDITORULUI, APLICATE PE INTERIORUL
ULTIMEI COPERTE.

Descrierea CIP a Bibliotecii Na ionale a Romniei

MIRCIOIU, ERBAN
Transferul dreptului de proprietate prin vnzare : studiu
de drept comparat / erban Mircioiu. - Bucureti :
Universul Juridic, 2014
Bibliogr.
ISBN 978-606-673-219-2
347(498)

REDACIE:

tel./fax: 021.314.93.13
tel.:
0732.320.666
e-mail: redactie@universuljuridic.ro

DEPARTAMENTUL tel.:
021.314.93.15
DISTRIBUIE: fax:
021.314.93.16
e-mail: distributie@universuljuridic.ro

www.universuljuridic.ro

Se motenete pravila i legea

La fel c-o boal fr leac:
Din generaie n generaie, din loc
n loc, ele se mut, trec prin veac.
J. W. Goethe
Faust

PREFA

Prefa

Este un truism faptul c dreptul de proprietate este dreptul

patrimonial cel mai important, deoarece constituie o adevrat
coloan vertebral a ntregului patrimoniu aparinnd oricrei persoane; toate celelalte elemente ale patrimoniului au o dependen
direct sau indirect fa de acest drept, att n statica i mai ales n
dinamica lor, pn la stingere. Fiind un drept real perpetuu, dreptul
de proprietate, din momentul naterii sale, este transmisibil n fiina
sa prin acte juridice inter vivos, n condiiile legii. i mai mult, ca un
corolar al perpetuitii sale, transmisiunea lui este inevitabil i
obligatorie pentru cauz de moarte. Prin transferul dreptului de
proprietate de la o persoan la alta se realizeaz circulaia principal a bogiilor ntre membrii societii.
Acestea sunt, printre altele, motivele pentru care putem afirma
c transmiterea dreptului de proprietate prin acte juridice ntre vii,
n primul rnd, prin contractul de vnzare-cumprare, este o operaie juridic de prim importan legislativ, practic i doctrinar.
Aa se explic faptul c ea constituie i trebuie s constituie o tem
central de cercetare pentru tiina dreptului privat, cu implicaii n
coninutul ntregului drept pozitiv.
Avnd ca fundament principal alegaiile de mai sus, n care se
obiectiveaz i exprim o realitate de necontestat, autorul lucrrii
pe care o prefam i-a propus i a reuit s cerceteze i s desfoare un discurs tiinific original i inedit pentru doctrina de specialitate romneasc asupra mecanismului juridic care are ca efect
transferul dreptului de proprietate, n principal prin vnzarecumprare, n evoluia sa din antichitate i pn n zilele noastre n
dreptul privat, aplicat i aplicabil spaiului european. Rezultatul
acestui discurs tiinific este un studiu de drept comparat n care
sunt analizate diferitele mecanisme de transfer al dreptului de proprietate, n anatomia i funcionalitatea lor, consacrate n sistemul
celor trei coduri civile moderne care au influenat ntregul drept
privat din Europa Continental: Codul civil francez (1804), Codul
civil austriac (1811) i Codul civil german (1900). Evident c, n
demersul su, autorul are n vedere i modul de rezolvare a acestei

10

TRANSFERUL DREPTULUI DE PROPRIETATE PRIN VNZARE

probleme n dreptul privat romn, att sub imperiul vechiului Cod

civil (1865), ct i a noului Cod civil (2011), mpreun cu legislaia
civil conex.
Abordarea tiinific profund, problematizat i contributiv a
subiectului nu este la ndemna oricrui jurist, din cauza complexitii i dificultii sale, ceea ce presupune o temeinic pregtire n
ntreaga materie a contractelor i a drepturilor reale. De asemenea,
o astfel de ntreprindere necesit cunoaterea obligatorie a limbilor
francez i german, pentru a putea consulta bibliografia original
n materie, precum i muli ani de studiu i reflecie adnc asupra
fenomenului contractual.
Realizarea i apariia prin publicare a acestui studiu de drept
comparat constituie un eveniment remarcabil n peisajul tiinei
dreptului privat din ara noastr. Aceasta mai ales pentru faptul c
lucrrile tiinifice de drept comparat aparinnd autorilor romni
sunt rare, sporadice i nu ntotdeauna suficient de documentate,
profunde i creative.
Chiar n debutul lucrrii sale, autorul mrturisete c tema de
care se ocup este, aa cum artam mai sus, deosebit de complex i
cercetarea ei tiinific presupune confruntarea cu numeroase i
indiscutabile dificulti originale, ndeosebi n specificul dreptului
comparat. Aceste dificulti au putut fi i au fost biruite prin calitile
indiscutabile ale autorului. Fr a putea fi considerat prea afabil, este
necesar s nvederez c autorul are o bun pregtire profesional pe
ntreaga suprafa a dreptului privat, fiind un jurist a crui valoare
este deja cunoscut i validat prin cteva studii i articole publicate
pe aceast tem n revistele de specialitate. De asemenea, nu mai
puin este de remarcat c a studiat o vast bibliografie juridic
strin, ceea ce i-a permis s deceleze specificul dreptului comparat
i s ptrund n bun parte n subtilitile culturii juridice franceze,
germane i austriece, precum i a celei naionale. n acest scop,
autorul a reuit s cerceteze sau s consulte n original, pe lng
bibliografia noastr, un numr considerabil de lucrri de specialitate
aflate n bibliotecile de profil din cteva state europene, cum sunt:
Austria, Germania, Frana sau Italia.
Coninutul ideatic al lucrrii este o dovad convingtoare a calitilor incontestabile de cercettor tiinific ale autorului, a pasiunii
sale obiectivat n perseverena, tenacitatea i curiozitatea cu care
se apleac asupra instituiilor i mecanismelor juridice prin care se
realizeaz transferul prin acte ntre vii a dreptului de proprietate.

PREFA

11

Structura lucrrii este bine conceput, fiind alctuit din patru

capitole. Primele dou capitole sunt consacrate analizei mecanismelor transmiterii dreptului de proprietate n cursul istoriei,
respectiv n antichitate, i apoi n toat perioada dreptului comun
european. Astfel, dup o scurt i interesant prezentare a tabloului
general al vnzrii i transferului dreptului de proprietate n dreptul
biblic i n dreptul Greciei Antice, s-a acordat un spaiu larg dreptului roman, privit ca model al construciei i evoluiei sistemelor
juridice moderne de transfer al dreptului de proprietate prin
vnzare, inclusiv n opera legislativ a lui Iustinian Corpus iuris
civilis. n acest context, este de reinut constatarea conclusiv a
autorului, n sensul c transferul dreptului de proprietate n dreptul
roman i mecanismele sale de realizare au urmat o cale sinuoas de
la unitate ctre dualismul clasic, revenind apoi spre unitate n
perioada postclasic i sfrind prin rentoarcerea la dualism n
epoca lui Iustinian. Aa se explic faptul c toate acestea pot fi
decelate n dinamica dreptului roman: separaie versus unitate,
consensualism versus tradiiune i cauzalitate versus abstraciune.
n orice caz, n epoca lui Iustinian, transferul proprietii putea i
era definit prin binomul: contract de vnzare-cumprare i tradiiune. De altminteri, acest mecanism dual exist n mare i astzi n
dreptul statelor europene de limb german; mai mult, el a fost
aplicat i n dreptul francez pn la Codul civil din 1804, n care este
consacrat totui principiul consensualismului. O constatare se
impune a fi reinut: liniile directoare sau reperele mecanismelor de
transfer al dreptului de proprietate n zilele noastre, prin contractul
de vnzare-cumprare, au fost conturate n dreptul roman. Concluziile autorului au vocaia de a confirma aceast realitate.
Capitolul al doilea cuprinde analiza transferului dreptului de
proprietate prin vnzare n dreptul care s-a aplicat n perioada
Evului Mediu i pn la intrarea n vigoare a codurilor civile moderne, perioad pe care unii o denumesc ius commune sau
dreptul comun european iar alii, lAncien Droit, n traducere
vechiul drept. ntr-un numr redus de pagini, autorul ne ofer
dovada unei nelegeri clare i cuprinztoare, corecte i avizate a
evoluiilor care au avut loc n acest domeniu n ntreaga perioad
artat. Aa cum pe drept cuvnt se concluzioneaz, n vremea
dreptului comun european, s-au conturat toate cele trei teorii
moderne referitoare la mecanismele transmiterii dreptului de proprietate prin vnzare care, aa cum se va nvedera n continuare, i

12

TRANSFERUL DREPTULUI DE PROPRIETATE PRIN VNZARE

gsesc astzi aplicarea. n primul rnd, este vorba de teoria titulus

sau modus acquirendi, construit pe soclul dreptului roman clasic,
potrivit creia transferul dreptului de proprietate opereaz numai n
prezena obligatorie a dou elemente: titlul, prin care se nelege
vnzarea-cumprarea sau alt just cauz, urmat de traditio; este
teoria sau concepia consacrat n textele Codului civil austriac din
anul 1811. Cea de a doua teorie sau concepie a fost fundamentat
teoretic de coala dreptului natural i de unii juriti iluminiti cum a
fost Hugo Grotius, care leag transferul dreptului de proprietate de
momentul formrii sau ncheierii contractului de vnzare-cumprare;
la aceast construcie s-a ajuns n urma unui ndelungat proces de
spiritualizare a elementului traditio i nmulirii tradiiunii fictive; n
acest fel, s-au pus bazele intelectuale ale consacrrii transferului
dreptului de proprietate solo consensu, n ali termeni, prin realizarea acordului de voine, adic simpla ncheiere a contractului,
fr a fi necesar tradiiunea sau predarea lucrului; aceast teorie a
fost apoi consacrat n Codul civil francez din 1804. i n sfrit, n
aceeai perioad, s-a conturat i cea de a treia teorie care a pus
accentul pe elementul traditio, n care s-a inclus i voina de a
transfera dreptul de proprietate; pe cale de consecin, existena i
valabilitatea actului obligaional intervenit ntre pri sunt indiferente realizrii transferului dreptului de proprietate. Aceast
ultim teorie, preluat i dezvoltat de marele jurist Savigny, a stat
la baza elaborrii principiului abstraciunii consacrat n Codul civil
german (BGB) din 1900.
Capitolul al treilea are cea mai mare ntindere i, dup cum
este i firesc, ocup locul central n cuprinsul acestei monografii,
avnd ca problematic anatomia i fiziologia mecanismului vnzrii
i transferului dreptului de proprietate, aa cum sunt reglementate
de: Codul civil austriac, Codul civil francez, inclusiv vechiul i noul
Cod civil romn i Codul civil german.
Codul civil austriac a consacrat teoria titulus i modus, potrivit
creia mecanismul transferului dreptului de proprietate este
alctuit din dou componente: titlul i modul. Titlul sau contractul
produce exclusiv efecte obligaionale; prin intermediul titlului sau
contractului de vnzare, cumprtorul dobndete numai un drept
de crean, cruia i corespunde obligaia vnztorului de a-i
transmite dreptul de proprietate; transferul dreptului de proprietate
se realizeaz prin modus, ceea ce nseamn predarea bunurilor
mobile sau, dup caz, intabularea n cartea funciar a imobilului.

PREFA

13

Existena i valabilitatea titlului sau contractului, n accepiunea sa

de act obligaional, este o condiie sine qua non pentru existena,
valabilitatea i eficacitatea modului de dobndire. Acest mecanism
are la baz trei principii: principiul cauzalitii, principiul tradiiunii
i principiul unitii. Analiza desfurat de autor este dens, subtil
i convingtoare, nu de puine ori partizan i chiar admirativ fa
de virtuile acestui sistem juridic, care a fost, de altfel, receptat i n
alte coduri civile moderne: Codul civil elveian (1911), Codul civil
olandez (1992) i n Codul civil spaniol (ediia 1981).
Spre deosebire de Codul civil austriac, n Codul civil francez a
fost i este consacrat mecanismul transferului dreptului de proprietate solo consensu, ceea ce confer contractului de vnzarecumprare puterea direct i capacitatea exclusiv de a transmite
singur i prin el nsui acest drept de la vnztor la cumprtor.
Autorul explic avizat mprejurrile care au determinat i raiunile
pe care s-a fundamentat adoptarea acestui sistem; astfel, sunt prezentate n sintez toate dezbaterile trecute, precum i cele contemporane despre avantajele i dezavantajele sistemului, prezentare
din care putem deduce i poziia critic a autorului referitoare la
acest mecanism. n aceeai ambian ideatic, n subsidiar, sunt
analizate i textele Codului civil romn din 1865 n care s-a
obiectivat i la noi acelai mecanism solo consensu. n esen,
sistemul are la baz principiul unitii, prin care se nelege c
singur acordul de voin al prilor este suficient pentru a opera
transferul dreptului de proprietate, fr a fi necesar i un al doilea
act juridic care ar avea exclusiv menirea de a asigura executarea
obligaiei nscute din actul obligaional. Autorul nu uit s ne nvedereze i excepiile care au existat i exist de la regula transferului
dreptului de proprietate solo consensu. De asemenea, este pe larg
abordat i problema opozabilitii transferurilor proprietii fa
de terele persoane.
n contextul analizei acestui mecanism, este pus n discuie
pertinena obligaiei de a da, pe care autorul o calific grav i
acuzator ca fiind un atavism al dreptului privat francez i romn.
Astfel, dup ce este prezentat sursa intelectual a obligaiei de a
da, se procedeaz la un larg expozeu al evoluiei doctrinei referitoare la aceasta i se insist asupra problemei definirii sale i controverselor existente, mai ales n spaiul doctrinei juridice franceze,
referitoare la pertinena existenei ei n ambiana realitilor i
trebuinelor prezente. Aceasta cu att mai mult cu ct punerea n

14

TRANSFERUL DREPTULUI DE PROPRIETATE PRIN VNZARE

cauz a obligaiilor de a da a generat discuii prin reflectare i n

lucrrile mai recente ale unor autori romni, nsoite i de ncercri
de redefinire a acestora. Este de reinut faptul c autorul contest
cu hotrre existena obligaiilor de a da, susinnd c ele sunt
obligaii de a face care, prin intermediul ficiunii juridice, contribuie
la realizarea transferului dreptului de proprietate. Dei avem rezervele noastre cu privire la o atare calificare, opinia autorului se
impune a fi luat n considerare de ctre doctrina de specialitate,
chiar dac exist suficiente motive pentru a fi pus n cauz.
Din cuprinsul lucrrii nu puteau lipsi constatrile i consideraiile privind mecanismele transferului dreptului de proprietate n
concepia i sub imperiul dispoziiilor n materie ale noului Cod civil.
Astfel, nc de la nceput, autorul constat c legiuitorul nostru
actual a neles s menin mecanismul solo consensu cu valoare de
regul general sau principiu, de la care ns exist i importante
excepii. Astfel, se relev c domeniul de aplicare a acestui principiu
se circumscrie numai la transferul prin vnzare a dreptului de proprietate asupra bunurilor mobile certe sau individual determinate la
momentul ncheierii contractului de nstrinare. Dintre excepiile
cele mai importante de la regula consensualismului fac parte:
vnzarea bunurilor de gen, a bunurilor viitoare, vnzarea dup
mostr sau model, n cazul contractului de furnizare, n ipoteza
vnzrii silite n oricare dintre formele sale. De asemenea, excepia
de cea mai mare importan o ntlnim n cazul vnzrii de bunuri
imobile; astfel, conform art. 1.676 coroborat cu art. 885 alin. (1)
NCC, drepturile reale asupra imobilelor se dobndesc, att ntre
pri, ct i fa de teri, numai prin nscrierea n cartea funciar, pe
baza actului sau faptului care a justificat nscrierea. Dei la prima
vedere s-ar putea susine cu argumente convingtoare c transferul
dreptului de proprietate opereaz prin efectul conjugat al celor
dou acte juridice, contractul de vnzare-cumprare i intabularea
n cartea funciar, autorul consider c acest transfer opereaz
doar n temeiul unui act juridic, n cazul de fa contractul de
vnzare-cumprare, urmat de ndeplinirea unei operaiuni pur
materiale, constnd n intabularea dreptului n cartea funciar;
aadar, intabularea este un simplu fapt material, fr a putea fi
calificat un act juridic real, aa cum se procedeaz n dreptul
austriac. Aceast calificare a operaiei intabulrii se apreciaz c
este impus i justificat pentru motivul c noile reglementri n
materie nu prevd necesitatea obinerii consimmntului la
intabulare din partea proprietarului tabular.

PREFA

15

Discursul tiinific al autorului n acest capitol al lucrrii se

ncheie cu nfiarea caracteristicilor mecanismului prin care se
realizeaz transferul dreptului de proprietate n concepia i reglementarea Codului civil german. Astfel, transferul dreptului de proprietate, fr a deosebi ntre bunurile mobile i bunurile imobile,
este guvernat de aciunea a trei principii: principiul separaiei,
principiul abstraciunii i principiul tradiiunii. n centrul acestui
mecanism se plaseaz principiul abstraciunii care a antrenat, aa
cum afirm autorul, o veritabil schimbare de paradigm n
construcia transferului dreptului de proprietate n spaiul dreptului
german. Paternitatea acestui principiu aparine lui Friedrich Carl
von Savigny care, n sec. al XIX-lea, l-a fundamentat din punct de
vedere tiinific. Aportul decisiv al marelui jurist la elaborarea i
fundamentarea lui este pe larg i competent analizat n lucrare. Mai
mult, se arat c demersul su a fost continuat i desvrit de un
alt eminent jurist german, Rudolf von Jehring, de ctre unii dintre
fotii si studeni, precum i de ali reprezentani ai colii istorice a
dreptului i ai pandecticii germane. i n sfrit, teoria lui Savigny a
fost consacrat i legislativ n textele Codului civil german, intrat n
vigoare la 1 ianuarie 1900.
Avnd n vedere principiile enunate mai sus, sunt analizate
mecanismele transferului dreptului de proprietate prin vnzare, pe
de o parte, asupra bunurilor mobile i, pe de alt parte, asupra
bunurilor imobile. Astfel, n cazul bunurilor mobile, transferul
dreptului de proprietate necesit existena a dou acte juridice:
actul juridic obligaional, care este contractul de vnzarecumprare, i actul juridic, numit real, care const n acordul
nstrintorului i al dobnditorului asupra transferului de proprietate. Conform principiului abstraciunii existena i valabilitatea
actului real nu depind de existena i valabilitatea actului obligaional; ntre cele dou acte nu este o legtur cauzal necesar. Pe
lng aceste acte, potrivit principiului tradiiunii, pentru transferul
dreptului de proprietate, mai trebuie s aib loc i predarea
material a bunului sau bunurilor n cauz. De asemenea, n ipoteza
vnzrilor de bunuri imobile, actul obligaional i actul real trebuie
s fie urmate de nscrierea n cartea funciar, care are efect
constitutiv sau, dup caz, translativ de drepturi reale.
n finalul acestui capitol, autorul ne nfieaz felul i limitele
n care modelul sau mecanismul german a fost preluat i este
aplicat n dreptul privat al altor state europene cum sunt Grecia i
Estonia.