Reflecii asupra transferului dreptului de proprietate i

obligaiei de a da n contractul de vnzare-cumprare (I)

Studiul de fa i propune s pun n lumin anumite aspecte privitoare la transferul
dreptului de proprietate n dreptul civil romn din perspectiva dreptului comparat. Dei n
alte ri europene au avut loc dezbateri serioase asupra acestei tematici, se pare c
specialitii romni nu i-au acordat o atenie sporit nici mcar din perspectiva noului Cod
civil.
Ne vom referi n principal la transferul dreptului de proprietate n baza contractului de
vnzare-cumprare, contract care, din punct de vedere economic i al frecvenei cu care
este ncheiat, are cea mai mare importan practic. n studiul de fa vom ncerca s lsm
deoparte chestiunile cunoscute, cercetate aproape exhaustiv de ctre doctrina romn, i
ne vom concentra analiza asupra unor aspecte mai puin cunoscute juritilor romni,
punctnd tendinele actuale n materie, n sperana c, poate, dei ne aflm n faa unui
eveniment n viaa juridic att de important precum adoptarea unui nou Cod civil i ar fi
inoportun s discutm deja de schimbri, analiza noastr va oferi dac nu soluii de viitor,
mcar un cmp de reflecie asupra soluiilor adoptate.
I. NCERCRI DE CLARIFICARE TERMINOLOGIC I CONCEPTUAL
1.1. Valenele principiului consensualismului
Doctrina de drept privat din ara noastr consacr unanim caracterul translativ de
proprietate solo consensu al contractului de vnzare-cumprare[1]. Sediul legal l reprezint
art. 971 i 1295 din Codul civil romn. Doctrina francez[2] consacr acelai principiu, de
unde a fost preluat de altfel i de ctre doctrina juridic romn. Literatura juridic de drept
comparat, alta dect cea francez, folosete pentru a defini aceast particularitate a
dreptului civil francez (i implicit a dreptului romn) termenul de Konsensprinzip[3] sau pe
cel de principle of consent[4], adic principiul consensului.
Trebuie pus semnul egalitii ntre principiul consensului prin care este consacrat caracterul
translativ de proprietate prin simplu consimmnt al contractului de vnzare-cumprare i
principiul consensualismului[5]? O analiz a literaturii juridice din ara noastr arat c, n
principal, prin principiul consensualismului se nelege acea regul de drept potrivit creia
simpla manifestare de voin este nu numai necesar ci i suficient pentru ca actul juridic
civil s ia natere n mod valabil sub aspectul formei care mbrac manifestarea de voin
fcut n scopul de a produce efecte juridice[6].
O prim valen a acestui principiu ar fi aadar caracterizat de vemntul actului juridic
civil, de forma sa, de dihotomia care o opune formalismului, consensualismul.
O alt valen a consensualismului ar fi aceea potrivit creia dreptul de proprietate se
transmitesolo consensu, fr a mai fi nevoie de ndeplinirea vreunei formaliti sau de
executarea vreunui act material. Consensualismul nu este aadar dect unul dintre
sistemele imaginabile pentru a reglementa transferul dreptului de proprietate[7].
n realitate, aa cum s-a artat ntr-un studiu recent dedicat n ntregime
consensualismului[8], polisemia acestuia, multitudinea de elemente att formale ct i
substaniale pe care le nglobeaz acest principiu l fac greu de ncadrat n unul dintre textele
Codului civil, coninutul su fiind dificil de definit n mod concret. Consensualismul se
manifest att pe un plan formal, ct i pe un plan substanial, efectul principial al vnzrii,
1

transferul dreptului de proprietate opernd n momentul realizrii acordului de voin, art.

1138 C. civ. fr. (971 C. civ. rom.) erijnd transferul dreptului de proprietate solo consensu n
model.
n sfrit, cum n mod corect remarc ali autori[9], art. 1295 C. civ. nu face dect s
consacre un efect al consensualismului, cel tranzitiv de drepturi prin actele consensuale.
Faptul c att n doctrina romn, ct i n cea francez consensualismul poate ascunde sub
umbrela sa mai multe faete juridice nu pare s fie contientizat mai ales de ctre autorii
strini de drept comparat, care privesc aspectele problemei numai din punctul de vedere al
transferului dreptului de proprietate, or, dup prerea noastr, aceasta este doar una dintre
valenele consensualismului. Astfel, dac pentru a produce efecte specifice este suficient
manifestarea de voin solo consensu[10], etap care ine de formarea contractului de
vnzare-cumprare, transferul dreptului de proprietate este un efect al contractului de
vnzare-cumprare. Avnd n vedere c momentul formrii valabile a contractului coincide
cu principalul efect al contractului de vnzare-cumprare, respectiv cu transferul dreptului
de proprietate care se produce instantaneu, putem pune doar parial semnul egalitii
ntre principiul consensului (principle of consent) neles ca transfer al proprietii
i principiul consensualismului cu valenele sale mai largi. Simplul acord de voin oblig
prile i acelai acord de voin opereaz transferul proprietii de la o parte la cealalt. Cu
toate acestea, trebuie s remarcm c n realitate transferul dreptului de proprietate este
strns legat de consensualism deoarece acordul prilor este acela care, n principiu,
realizeaz dintr-o dat att naterea actului juridic, ct i producerea efectului su real[11].
1.2. Principiile care guverneaz transferul dreptului de proprietate
Articolul 971 C. civ. rom. care prevede c n contractele ce au de obiect translaia
proprietii, sau unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul
consimmntului prilor, i lucrul rmne n rizico-pericolul dobnditorului, chiar cnd nu i
s-a fcut tradiiunea lucrului ascunde, la o analiz mai atent efectuat cu ajutorul
dreptului comparat, mai multe faete dect cele prezentate tradiional de ctre doctrina
romn[12]. Textul art. 971 C. civ. rom. poate fi decriptat n mai multe feluri dect n sensul
obinuit, respectiv acela c transferul dreptului de proprietate are loc n momentul
acordului de voin[13].
Din prima parte a textului art. 971 C. civ. rom. reiese c acordul de voin transfer dreptul
de proprietate n mod nemijlocit. Legiuitorul a dorit s arate n aceast prim parte a
textului nu att faptul c prin simplul acord de voin i c din acel moment proprietatea
este transferat, ci faptul c pentru a opera transferul dreptului de proprietate nu mai este
necesar un act juridic separat (aa cum este bunoar cazul n spaiul dreptului german, care
prin art. 873 i 929 din Codul civil german impun existena uni act juridic separat pentru a
opera transferul dreptului de proprietate). Legiuitorul romn consacr aadar n aceast
prim parte a art. 971 C. civ. rom.principiul unitii, potrivit cruia un singur acord de voin
este suficient pentru a opera transferul dreptului de proprietate, actul obligaional i actul
real fiind sudate ntr-un singur act juridic[14]. Principiul unitii corespunde unei simpliti a
tehnicii juridice, legiuitorul romn nu a mai reglementat necesitatea unui al doilea act juridic
menit a asigura executarea obligaiei nscute din primul act juridic (aa cum se ntmpl n
spaiul dreptului german, care este guvernat de principiul separaiei). Comparnd textul
romn cu modelul su francez, din art. 1138 C. civ. fr. reiese n mod clar faptul c les seule
consentement transfre la propriet, adic simplul consimmnt transfer proprietatea, n
sensul c ncheierea unui singur act juridic este suficient, fr a mai fi nevoie de un

consimmnt distinct exprimat ntr-un alt act juridic pentru a transfera dreptul de
proprietate.
Odat cu consacrarea principiului unitii este consfinit n mod explicit i principiul
cauzalitii(principiu care reiese din interpretarea art. 948 i a art. 1108 C. civ. rom.). Aa
cum am artat mai sus, principiul separaiei presupune separarea actului obligaional de
actul real. Principiul abstraciunii[15] se refer la independena actului real fa de actul
obligaional. Opus principiului abstraciunii este principiul cauzalitii, potrivit cruia
existena i valabilitatea actului obligaional reprezint o premis pentru existena i
valabilitatea actului real. Faptul c legiuitorul romn s-a decis n favoarea principiului
cauzalitii rezult din aceea c principiul abstraciunii nu poate avea o existen juridic
dect n legislaiile care consacr i principiul separaiei[16].
Abia n a doua parte a art. 971 se trateaz, pe lng problema transferului riscurilor,
problemaprincipiului consensualismului n nelesul su restrns. n esen, att partea a
doua a art. 971, ct i a art. 1295 C. civ. rom. dispun c transferul dreptului de proprietate
este independent de orice tradiiune. Abia n a doua parte a art. 971 este definit principiul
consensualismului aa cum l nelege literatura de specialitate de drept comparat, ca
antonim al principiului tradiiunii. Astfel neles, principiul consensualismului nu determin
momentul n care se realizeaz transferul dreptului de proprietate, ci faptul c acesta se
realizeaz fr niciun fel de alt form de publicitate, cum ar fi predarea bunului sau
nscrierea lui n cartea funciar. Principiul consensualismului, n neles restrns, reprezint
numai antipodul principiului tradiiunii. Aceste alegeri trebuie s le fac n mod contient
sau incontient orice legiuitor, ns se pare c pn acum literatura juridic din ara noastr
nu s-a ocupat de reliefarea acestor aspecte. Dei aceste aspecte pot prea neeseniale din
punctul de vedere al dreptului naional, ele devin extrem de importante atunci cnd privim
dreptul naional n constelaia celorlalte sisteme de drept. Uneori nu este suficient s ne
privim pe noi nine n oglind pentru a ne putea observa defectele, ci este necesar s
observm i cum suntem privii de ctre ceilali. Din acest punct de vedere trebuie s
ncercm s observm cum este privit sistemul juridic romn n comparaie cu alte sisteme
juridice. Atunci cnd se analizeaz transferul dreptului de proprietate problema nu trebuie
privit unidimensional, din perspectiva transferului solo consensu, ci tridimensional.
Concluzionnd, n dreptul civil romn transferul dreptului de proprietate este guvernat
deprincipiul unitii, de principiul cauzalitii i de principiul consensualismului, principii care
reies din interpretarea art. 971 i 1295 C. civ. rom.
II. SCURT ISTORIC AL EVOLUIEI TRANSFERULUI DREPTULUI DE PROPRIETATE SOLO
CONSENSU
2.1. Evoluia istoric a transferului solo consensu al dreptului de proprietate
Pentru o mai bun nelegere a transferului solo consensu a dreptului de proprietate se
impune o scurt prezentare a evoluiei istorice a acestuia. Avnd n vedere c, n esena sa,
Codul civil romn nu este dect Codul civil francez grefat n vremea domnitorului Al. I. Cuza
asupra societii romneti, analiza noastr va trebui, n mod inevitabil, s se aplece asupra
evoluiei dreptului francez.
Dreptul roman ncepuse s se transforme n vremea codificrii lui Justinian ntr-un sistem
juridic n care tradiiunea ocupa locul principal. Celelalte modaliti ale transferului dreptului
de proprietate precum mancipaiunea i in jure cessio fie au disprut, fie au fost abolite[17].
Tradiiunea roman[18] era compus dintr-un element material i dintr-un element
intenional (justa causa traditionis). Elementul material se realiza de regul prin remiterea
bunului din mn n mn n cazul bunurilor mobile, iar n cazul bunurilor imobile era
3

realizat printr-o nconjurare a proprietii (circumabulare fundum)[19]. Nevoia de a

desfura rapid activiti productoare de venit a fcut ca lucrurile s evolueze spre o
ndeprtare de tradiiunea corporal. Cu timpul, necesitatea unei predri efective a bunului
a fost nlocuit de diferite construcii juridice care, mult mai trziu n Evul Mediu, au primit
denumirea de traditiones fictae[20].
Longa manu traditio opera strmutarea bunurilor ntr-o form simplificat, prin indicarea
material a lucrului. n cazul n care era vorba despre un bun imobil era suficient ca
alienatorul s-i arate dobnditorului graniele proprietii de la distan, fr a mai fi
necesar ca dobnditorul s pun piciorul pe terenul respectiv. n cazul bunurilor mobile era
suficient ca alienatorul s pun la dispoziia dobnditorului bunul mobil fie chiar n faa sa,
fie n faa casei acestuia, n ambele cazuri nefiind necesar atingerea fizic a bunului de
ctre dobnditor.
Brevi manu traditio reprezint reversul situaiei precedente. Dobnditorul se afl deja n
posesia sau detenia material a bunului, ns n virtutea unui alt titlu. n cazul n care
dobnditorul ar dori s cumpere bunul pe care l deine, ar fi trebuit s l remit
proprietarului, iar acesta s l remit din nou dobnditorului pentru a-i putea transfera
dreptul de proprietate. Era necesar aadar o dubl tradiiune. Pentru a evita aceste
complicaii, are loc o intervertire a titlului stpnirii bunului. Corpusul rmne n mna
dobnditorului, ns se schimb elementul animuspentru c dobnditorul stpnete bunul
cu titlul de proprietar.
Constitutum possessorium reprezenta un pact inserat ntr-un contract de vnzare prin care
se transfera posesiunea juridic a lucrului fr o deplasare material a acestuia. Proprietarul
unei cldiri putea rmne n stpnirea ei i dup ce a nstrinat-o. n loc s posede pentru
el, nstrintorul devenea un posesor n contul altuia. n acest caz nu exist niciun semn
exterior care s-i avertizeze pe potenialii teri de schimbarea intervenit. Tradiiunea real
este nlocuit de o pur operaie a gndirii logice. n cazul constitutului posesor putem vorbi
de primul act de transfer al dreptului de proprietate n care totul se petrece prin simpla
manifestare de voin a prilor.
Tradiiunea virtual presupunea un bun care era remis n locul altuia, fiind mult mai uor de
transportat. n loc de a face tradiiunea unei case la faa locului, era suficient predarea
cheilor ctre dobnditor. Cheia simbolizeaz controlul asupra bunului, deci cel ce deinea
cheia deinea i bunul. O alt form de tradiiune virtual era punerea unor paznici lng
bunul dobndit, ceea ce era menit s simbolizeze faptul c dobnditorul exercita controlul
asupra bunului prin intermediul paznicilor. Cu timpul, tradiiunea virtual se va transforma
ntr-o tradiiune simbolic. n perioada Imperiului roman trziu ncepe s apar ideea de a
transmite cumprtorului titlul de proprietate, respectiv actul care constata transferul
dreptului de proprietate. Este ceea ce se numete traditio chartae.
Trebuie remarcat faptul c n cazul brevi manu traditio i al constitutului posesor transferul
dreptului de proprietate opera deja prin simpla manifestare de voin, avnd loc o detaare
de punerea n posesie, evoluia fiind spre un transfer pur consensual.
n perioada Evului Mediu, vechiul drept francez nu prezenta un caracter unitar, fiind divizat
ntre inuturile dreptului cutumiar n partea nord-estic a Franei i inutul dreptului scris n
mijlocul i sudul rii. n inuturile dreptului scris se aplica dreptul roman, adic era necesar
tradiiunea pentru a putea opera transferul dreptului de proprietate. n inuturile dreptului
cutumiar se impune dreptul germanic, care necesita nvestitura, procedeu menit s indice
remiterea proprietii. Procedura nvestiturii era una impregnat de gesturi i de simboluri.
Dobnditorul trebuia s se manifeste pe plan extern n sensul prelurii posesiei i alienatorul
4

s se manifeste n sensul abandonrii acesteia n minile dobnditorului[21]. Cu timpul, de

la nvestitura real se trece la nvestitura simbolic, respectiv prin remiterea unui bulgre de
pmnt n locul terenului, a unei ramuri de copac etc.[22] Procedura se aseamn cu
tradiiunea simbolic roman, n sensul c nu mai era necesar ca prile s se deplaseze la
locul bunului nstrinat, ns n perioada Evului Mediu aceast procedur avea loc de regul
n faa unei autoriti precum regele, nobilul sau instana de judecat. Trebuie s precizm
c n opinia noastr (dei unii autori[23] nu menioneaz acest lucru), pe lng nvestitur n
inutul dreptului cutumiar mai era necesar i sala[24], respectiv actul care genera n
realitate transferul dreptului de proprietate[25]. Investitura reprezenta numai actul de
preluare a sezinei[26] de ctre dobnditor, o form de publicitate exterioar menit s
atrag atenia asupra schimbrilor patrimoniale intervenite. Cu timpul, investitura real
cade n desuetudine i are loc o suprapunere ntretraditio de origine roman
i nvestitura de origine germanic. nvestitura simbolic capt din ce n ce mai mult
importan, aprnd mijloace mai rafinate de operare a transferului proprietii,
precum traditio per cartam[27] care presupunea folosirea unui act scris (carta) menit s
nlocuiasc celelalte obiecte simbolice precum bulgrele de pmnt sau ramura de copac.
Prin ridicarea documentului de ctre dobnditor, nvestitura era considerat finalizat, fr
a mai fi nevoie de niciun fel de alt formalitate. Treptat, formulele din actele juridice
nlocuiesc procedeul greoi de nvestitur (nsezinare) din Evul Mediu. Redactorii actelor
juridice ajung la concluzia c simpla declaraie a prilor este suficient pentru constatarea
unor operaii juridice care n realitate nu au avut loc. Jurisprudena, presat de nevoile
imperative de rapiditate a comerului, a impus inserarea n contractele de vnzarecumprare a unei clauze prin care alienatorul declar c se desezineaz pentru a-l nsezina
pe dobnditor. Este vorba despre clauza de dessaisine-saisine care, cu timpul, devine o
clauz de stil. Abia aceasta este adevrata tradition feinteinserat automat n toate
contractele de vnzare-cumprare[28]. Clauza aceasta a nlocuit tradiiunea i nvestitura
feudal. Aceast tradiiune fals, o tradiiune pe hrtie, nlocuiete n totalitate tradiiunea
real. Prile nu fac altceva dect s afirme c posesia a fost transferat, cu toate c acest
lucru nu a fost realizat. Rezultatul practic al acestei tradition feinte a fost acela c dreptul de
proprietate, n special cel imobiliar, era transferat n acord cu teoria autonomiei de voin la
momentul la care era ncheiat contractul de vnzare-cumprare. Cu timpul, aceeai practic
s-a impus i asupra bunurilor mobile. Transferul dreptului de proprietate a fost deconectat
de transferul posesiei. Transferul nu mai era asociat cu momentul remiterii bunului, ci n
mod inevitabil cu momentul inserrii clauzei dessaisine-saisine n contractul de
vnzarecumprare, respectiv cu momentul cnd cele dou voine se ntlnesc. n acest
moment legtura ntre transferul dreptului de proprietate i manifestarea de voin a
prilor este forjat. Manifestarea de voin ncepe s fie pus pe primul plan iar predarea
joac un rol secundar.
2.2. Fundamentarea teoretic a transferului solo consensu al dreptului de proprietate de
ctre coala dreptului natural
Pe lng aceast evoluie a practicii judiciare, transferul dreptului de proprietate solo
consensui-a gsit ranforsarea teoretic n concepiile colii naturale a dreptului. Juriti
precum Hugo Grotius, Samuel Pufendorf, Christian Thomasius au fundamentat doctrinar
teoria transferului proprietii solo consensu. Esenial n viziunea acestor autori era individul
i voina sa liber. Principiul autonomiei de voin a ridicat voina prilor la statutul de
fundament al contractului[29]. Oamenii liberi i egali ntre ei nu se puteau lega juridic dect
n mod voluntar. Pentru a ne referi numai la Hugo Grotius[30], din lucrrile acestuia reiese
5

c simpla manifestare de voin din partea alienatorului i a dobnditorului este suficient

pentru a opera transferul dreptului de proprietate. Edificator n acest sens este un pasaj din
lucrarea sa De jure bellii ac pacis dedicat transferului proprietii prin contracte, n care
afirm c la vnzare-cumprare proprietatea poate fi transferat fr tradiiune nc din
momentul ncheierii contractului, aceasta fiind modalitatea cea mai simpl[31]. Voina de a
transfera proprietatea era singura necesar pentru a opera transferul, fr a fi necesar
vreo alt operaiune. Proprietatea, neleas ca o calitate pur moral, putea fi translatat de
la o persoan la cealalt prin simpla convenie[32]. Se poate astfel constata c are loc o
dematerializare a noiunii de proprietate.
Receptarea efectului translativ solo consensu al contractului n Codul civil francez de la 1804
corespundea nu numai concepiei colii naturale a dreptului, ci i tendinelor de simplificare
spre care evoluase dreptul francez. Teoriile colii dreptului natural nu se puteau impune
dect ntr-o ar n care acestea urmau s fie confirmate i de ctre practica judiciar.
Punnd punct aici discuiei asupra vechiului drept francez, merit subliniat nc un
aspect: tradition feinte nu reprezenta dect un substitut al tradiiunii reale, tradiiune
care de lege lata i avea nc rolul ei bine determinat n mecanismul de transfer al dreptului
de proprietate. Faptul c tradiiune real a fost nlocuit cu tradition feinte nu nseamn c
dreptul francez anterior adoptrii Codului civil a renunat la tradiiune. Pothier, spre
exemplu, a rmas fidel modelului roman i a promovat n continuare ideea c tradiiunea
este necesar pentru a opera transferul dreptului de proprietate fie c e vorba de o
tradiiunea real sau de una fictiv[33]. Aspectul este deosebit de important pentru a putea
rspunde la ntrebarea dac Codul civil francez a introdus un principiu nou sau dac a dorit
mai degrab s consacre legislativ o practic judiciar generalizat spre sfritul secolului al
XVIII-lea.
III. CARACTERIZAREA GENERAL A TRANSFERULUI DREPTULUI DE PROPRIETATE SOLO
CONSENSU
De la adoptarea Codului civil francez i pn astzi, juritii francezi, urmai ndeaproape de
cei romni, prezint regula potrivit creia n contractul de vnzarecumprare dreptul de
proprietate se transmite din momentul realizrii acordului de voin ca pe o dogm, un
adevr absolut[34], un principiu fundamental al dreptului civil. Codul civil francez fixeaz
problema transferului convenional al proprietii n trei articole: 711, 1138 i 1583, articole
care, la rndul lor, corespund articolelor 644, 971 i 1295 C. civ. rom. Art. 644 C. civ. rom.
prevede c Proprietatea bunurilor se dobndete i se transmite prin succesiune, prin
legate, prin convenie i prin tradiiune[35]. Art. 971 C. civ. prevede c n contractele ce au
de obiect translaia proprietii, sau unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se
transmite prin efectul consimmntului prilor, i lucrul rmne n rizicopericolul
dobnditorului, chiar cnd nu i s-a fcut tradiiunea lucrului[36]. Art. 1295 C. civ. prevede
c Vinderea este perfect ntre pri i proprietatea este de drept strmutat la
cumprtor, n privina vnztorului, ndat ce prile s-au nvoit asupra lucrului i asupra
preului, dei lucrul nc nu se va fi predat i preul nc nu se va fi numrat[37].
Sistemul francez, urmat ndeaproape de cel romn, poate fi caracterizat prin trei atribute
eseniale: simplitate, rapiditate i clandestinitate.
Simplitatea deriv din faptul c transferul proprietii opereaz imediat prin intermediul
contractului. Abandonul formalismului permite prilor s opereze translaiunea proprietii
fr a fi nevoie s se deplaseze ntr-un anumit loc sau s realizeze anumite acte obiective.

 Rapiditatea deriv din caracterul imediat al transferului, scopul contractului fiind atins nc
din momentul ncheierii lui, deoarece, de regul, nc din acel moment dobnditorul se
poate prevala de calitatea sa de proprietar. Trebuie remarcat faptul c scopul contractului
este atins numai pentru achizitor, de vreme ce alienatorul nu i-a primit nc preul, cu toate
c dreptul de proprietate s-a transferat deja n patrimoniul achizitorului.

Toate
aceste
avantaje
sunt
aneantizate
de
un
inconvenient
major: clandestinitatea transferului dreptului de proprietate. Preul pltit pentru simplitate
i rapiditate poate fi unul neltor. Pericolul apare n primul rnd pentru pri, care, n lipsa
preconstituirii unui instrument probator, nu au cum s fac dovada momentului n care
obiectul vndut a fost transmis dintr-un patrimoniu n cellalt cu toate drepturile i
obligaiile ce decurg din aceast operaiune. Clandestinitatea sistemului devine i mai
periculoas pentru teri, ale cror interese pot fi ameninate de acte juridice a cror
existen nu au avut cum s o cunoasc.
Transferul dreptului de proprietate poate s depind n esen de trei factori: de plata
integral a preului, de remiterea bunului, sau de consimmntul prilor. Redactorii
Codului civil francez nu au dorit s lege transferul dreptului de proprietate de plata preului.
O a doua posibilitate ar fi fost legarea transferului proprietii sau de o remitere efectiv a
bunului, de un gest public sau de o form de publicitate exterioar pentru ca voina prilor
s nu aib importan dect atunci cnd este acompaniat de asentimentul implicit al
societii. Dreptul francez, urmat ndeaproape de cel romn, a neles s reglementeze
schimbrile patrimoniale exclusiv n cercul intim al prilor, ntr-o total clandestinitate fa
de teri, fiind favorizate, aa cum s-a spus, secretul averilor i fixitatea patrimoniilor[38].
Redactorii Codului civil francez au preluat o idee filosofic dominant reprezentat de fora
voinei individuale, sacrificnd securitatea circulaiei bunurilor i drepturile terilor. n mod
contient sau nu, redactorii Codului civil de la 1804 s-au situat pe o poziie antagonic cu
toate celelalte sisteme de drept antice sau moderne prin soluia aleas n privina
transferului dreptului de proprietate.
Acestor trsturi enunate mai sus doctrina juridic modern[39] le mai adaug nc patru:
transferul este consensual deoarece rezult din efectul imediat al acordului de voin al
prilor fr realizarea vreunei formaliti ulterioare sau interveniei vreunei autoriti;
transferul este instantaneu, n sensul c opereaz ntr-o clipit, chiar dac bunul vndut se
afl nc la vnztor. Remiterea material a bunului presupune numai executarea obligaiei
de predare care incumb vnztorului;
transferul este simultan, respectiv sincronic, concomitent ntlnirii celor dou voine;
transferul este automat, n sensul c se realizeaz ntr-o manier abstract, fr
necesitatea participrii ulterioare a prilor.
Principiul enunat de Codul civil francez i de cel romn pare a fi, la prima vedere, clar i
precis. Realitatea este ns cum nu se poate mai diferit. Excepiile de la caracterul solo
consensu al dreptului de proprietate sunt att de numeroase, nct trebuie s ne punem la
modul cel mai serios ntrebarea dac se mai poate vorbi de un principiu. n realitate,
excepiile transform un sistem n aparen simplu ntr-unul complicat i greoi. S-a
susinut[40] c aceste excepii nu ar fi nimic altceva dect restabilirea disocierii romane
ntre fora obligatorie a contractului i transferul proprietii. n realitate, att n dreptul
francez ct i n cel romn regula transferuluisolo consensu al dreptului de proprietate se
aplic numai la vnzarea bunurilor certe, individual determinate, sau la situaiile asimilate
precum vnzarea n bloc[41]. Excepiile de la regul sunt att de variate nct nu vom insista

dect asupra celor crora le-a fost consacrat o mai mic atenie de ctre doctrina juridic
din ara noastr.
[1] A se vedea: L. Pop, Dreptul de proprietate i dezmembrmintele sale, Ed. Lumina Lex, Bucureti, 2001, p. 46;
D. Chiric, Tratat de drept civil. Contracte speciale, vol. I, Vnzarea i schimbul, Ed. C.H. Beck, Bucureti, 2008,
p. 311; Fr. Deak, Tratat de drept civil contracte speciale, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2001, p. 15; E. SaftaRomano, Contracte civile, ncheiere, executare, ncetare, Ed. Graphix, Iai, 1995, p. 22. Pentru o analiz
detaliat, v. D. Chiric, Caracterele juridice ale contractului de vnzare-cumprare, n Studia nr. 1/2000, pp. 519.
[2] A se vedea M. Planiol, G. Ripert, Trait de droit civil franais, t. III, Les Biens, 2e d. par M. Picard, LGDJ,
Paris,
1952,
p.
625
i
urm.
[3] A se vedea A. Stadler, Gestaltungsfreiheit und Verkehrsschutz durch Abstraktion, J.C.B. Mohr, Tbingen,
1996,
p.
31.
[4] A se vedea U. Drobnig, Transfer of Property, n Towards a European Civil Code, eds. A. Hartkamp M.
Hesselink E. Hondius C. Joustra E. du Perron M. Veldman, Ars Aequi Libri, Kluwer Law International, Nijmegen,
2004,
p.
726.
[5] Principiu care, de altfel aa cum n mod just s-a remarcat, nu a fost nicicnd oficializat, invocarea art. 971 C.
civ. i a refleciei sale 1295 C. civ. pentru a se vorbi despre un Cod civil consensualist fiind o forare a notei. A
se vedea J. Goicovici, Formalism substanial i libertate contractual n dreptul privat contemporan, n Studia
nr.
2-4/2002,
p.
118,
nota
27.
[6] V., pentru o astfel de definiie, G. Boroi, Drept civil. Partea general. Persoanele, Ed. All Beck, Bucureti,
2001, p. 183. Pentru o definiie asemntoare, potrivit creia principiul consensualismului este acel principiu
potrivit cruia actul juridic este valabil i i produce efectele de ndat ce prile i-au dat consimmntul la
ncheierea lui, v. M. Murean, P. Ciacli, Drept civil. Partea general, Ed. Cordial Lex, Cluj-Napoca, 2000, p. 102.
Pentru consecinele principiului consensualismului sub aspect negativ i sub aspect pozitiv, pentru avantajele i
dezavantajele sale, v. L. Pop, Tratat de drept civil. Obligaiile, vol. II, Contractul, Ed. Universul Juridic, Bucureti,
2009,
pp.
390-391.
e
[7] A se vedea: G. Cornu, Droit civil. Les Biens, 13 d., Domat, Paris, 2007, p. 84; L. Pop, Dreptul de
proprietate, op. cit., pp. 46- 47. Pentru opinia contrar, a se vedea J. Goicovici, op. cit., p. 118, nota 27, autor
pentru care efectul translativ de drepturi al contractului modern nu este o marc a consensualismului, art. 971
i 1295 C. civ. reglnd efectele contractului, faza ncheierii conveniei (unde joac forma ori consensul) nefiind
vizat
aici.
[8] A se vedea V. Forray, Le consensualisme dans la thorie gnrale du contrat, LGDJ, Paris, 2007, p. 10.
Totui, observm c monografia dedicat consensualismului analizeaz influena acestuia asupra elementelor
formale i a elementelor substaniale ale contractului, fr a dedica ns spaii largi transferului dreptului de
proprietate.
[9] A se vedea I. Reghini, . Diaconescu, P. Vasilescu, Introducere n dreptul civil, ed. a 2-a, Ed. Sfera Juridic,
Cluj-Napoca,
2008,
p.
406.
[10] Solum (lat.)
=
numai, consensus (lat.)
=
acord.
[11] A se vedea T. Revet, Les diffrentes ventes, n La Semaine Juridique. Cahiers de droit de lentreprise,
Supplment
5/1995,
p.
9.
[12] Textul romn este o preluare a art. 1125 C. civ. it. de la 1865: Nei contratti che hanno per oggetto la
translazione della propriet o di altro diritto, la propriet o il diritto si trasmette e si acquista per effetto del
consenso legittimamente manifestato, e la cosa rimane a rischio e pericolo dellacquirente, quantunque non ne
sia seguita la tradizione. Corespondentul francez este art. 1138 C. civ. fr.: Lobligation de livrer la chose est
parfaite par le seul consentement des parties contractantes. Elle rend le crancier propritaire et met la chose
ses risques ds linstant o elle a d tre livre, encore que la tradition nen ait point t faite, moins que le
dbiteur ne soit en demeure de la livrer; auquel cas la chose reste aux risques de ce dernier.
[13] A se vedea M. Kasper, Abschied vom Abstraktions- und Traditionsprinzip? Gemeinsame Strukturen des
rechtsgeschftlichen Mobiliarerwerbs nach Abstraktionsprinzip und dem so genannten reinen

Konsensprinzip am Beispiel eines deutsch-rumnischen Rechtsvergleichs, Ed. Springer Verlag, Berlin

Heidelberg, 2003, pp. 61-67. Este, de altfel, meritul acestui autor de a clarifica aceste aspecte din perspectiva
unui
excelent
studiu
de
drept
privat
comparat.
[14] A
se
vedea
U.
Drobnig, op.
cit.,
p.
726.
[15] V., pentru o prezentare a acestui principiu, . Mircioiu, Mecanismul juridic al transferului dreptului de
proprietate prin contracte n dreptul german. Rolul i locul principiului abstraciunii n cadrul principiilor care
guverneaz transferul derivat al dreptului de proprietate pe plan european, n RRDP nr. 2/2011, pp. 142-171.
[16] A se vedea O. Jauernig, Trennungsprinzip und Abstraktionsprinzip, n Juristische Schulung, Jahrgang, 1994,
pp. 722-727.
[17] A se vedea: R.-M. Rampelberg, La vente est-elle translative de la proprit? Variations francogermaniques sur un theme romain, n Revue dhistoire des facults de droit et de la science juridique nr.
19/1998, pp. 49-63; P. Pichonnaz,Les fondements romains du droit priv, LGDJ, Schulthess, Zurich-Genve,
2008,
pp.
253-269.
re
[18] V., pentru ntreaga perspectiv istoric, J. P. Lvy, A. Castaldo, Histoire du droit civil, 1 d., Dalloz, Paris,
2002,
pp.
563-569.
[19] Ibidem,
p.
564.

[20] A se vedea V. M. Gordon, Studies in the transfer of property by traditio, University Press Aberdeen, 1970,
pp.

13-61.
[21] A se vedea M. Hureaux, tudre historique et critique sur la transmission de la proprit par actes entrevifs. Transcription sous le Code civil et sous le Code de procdure, n Revue de Droit Franais et tranger, t.
troisime,
1846,
pp.
680-689.
[22] A se vedea P. Violet, Histoire du droit civil franais, troisime d., Librairie de la Socit du Recueil Gnral
des
Lois
et
des
Arrts,
Paris,
1905,
p.
655.
[23] A
se
vedea
J.
P.
Lvy,
A.
Castaldo, op.
cit.,
p.
571.

[24] Saljan n
vechea
german, sale n
engleza
modern.
[25] A se vedea A. Oeckinghaus, Kaufvertrag und bereignung beim Kauf beweglicher Sachen im deutschen
und

franzsischen
Recht,
Dunker
&
Humblot,
Berlin,
1973,
pp.
86-89.
[26] Pentru diferitele nelesuri ale termenului de sezin, v. J. P. Lvy, A. Castaldo, op. cit., pp. 513 -520.

[27] A
se
vedea
A.
Oeckinghaus, op.
cit., p.
87.
[28] Bunoar Loysel afirma c: dessaisine et saisine faite en prsence des notaires et de tmoins vaut et
quipolle tradition et dliverance de possession, citat de C. Atias-Letremy, Le transfert conventionnel de
proprit
immobilire,
thse,
t.
I,
Poitiers,
1974,
p.
36.
[29] Pentru detalii privind teoria autonomiei de voin i modul n care s-a reflectat aceasta asupra Codului
civil francez, v. A. J. Arnaud, Les origines doctrinales du code civil franais, LGDJ, Paris, 1969, pp. 197-209.
[30] Pentru detalii succinte privind opera acestuia, v. Ph. Malaurie, Antologia gndirii juridice, Ed. Humanitas,
Bucureti,
1997,
pp.
99-100.
[31] De venditione et emptione notandum etiam, sine traditione ipso contractus momento transferri
dominium posse, atque id simplicissimum, citat de G. Wesener, Zur Naturrechtlichen Lehre vom
Eigentumserwerb, n Festschrift Nikolaus Grass, Universittsverlag Wagner, Innsbruck, 1986, p. 436.
[32] Distincia ntre proprietatea privit asemenea unei caliti pur morale (qualitatem mere moralem) i
proprietatea deplin (dominii pleni natura) apare pentru prima oar n lucrrile lui Samuel Pufendorf. n
concepia acestui reprezentant al colii dreptului natural numai proprietatea neleas ca o calitate pur moral,
detaat de posesiune, putea fi transferat prin simplul consens al prilor. Avnd n vedere c ideea de
proprietate nglobeaz ideea de stpnire fizic, este necesar ca pe lng acordul mutual, bunul s fie i
predat. Doar dreptul este transferat prin convenie, ns deplina proprietate (potestas), care include ideea de
folosin direct i actual a bunului, nu se transmite dect prin punerea n posesie, aadar prin tradiiune.
Pentru dezvoltri, v.: G. Wesener, op. cit., p. 438; J. P. Chazal, S. Vicente, Le transfert de proprit par leffet
des obligations dans le code civil, n RTD civ. no 3/2000, pp. 488-491. Heineccius, un alt reprezentant al colii

naturale a dreptului, este mai apropiat de concepia lui Hugo Grotius n sensul c voina, fiind suveran, este
suficient
pentru
a
transfera
proprietatea.

[33] A se vedea H., J. et L. Mazeaud, Leons de droit civil, vol. II, Paris, 1962, p. 1283.
[34] A se vedea: J. Huet, Trait de droit civil. Les principaux contrats spciaux, 2e d., LGDJ, Paris, 1996, pp.
e

178-188; G. Cornu, op. cit., p. 84; G. Marty, P. Raynaud, Droit civil. Les biens, t. II, 2 vol., Sirey, Paris, 1965, pp.
61-64.
[35] Corespunztor art. 711 C. civ. fr.: La proprit des biens sacquiert et se transmet par succession, par
donation
entre
vifs
ou
testamentaire,
et
par
leffet
des
obligations.
[36] Corespunztor art. 1125 C. civ. it. de la 1865: Nei contratti che hanno per oggetto la translazione della
propriet o di altro diritto, la propriet o il diritto si trasmette e si acquista per effetto del consenso
legittimamente manifestato, e la cosa rimane a rischio e pericolo dellacquirente, quantunque non ne sia
seguita la tradizione. Legiuitorul romn a preferat de aceast dat s preia modelul italian care este mult mai
clar redactat fa de modelul su francez, respectiv art. 1138 C. civ. fr.: Lobligation de livrer la chose est
parfaite par le seul consentement des parties contractantes. Elle rend le crancier propritaire et met la chose
ses risques ds linstant o elle a d tre livre, encore que la tradition nen ait point t faite, moins que le
dbiteur ne soit en demeure de la livrer; auquel cas la chose reste aux risques de ce dernier.
[37] Corespunztor art. 1583 C. civ. fr.: Elle est parfaite entre les parties, et la proprit est acquise de droit
lacheteur lgard du vendeur, ds quon est convenu de la chose et du prix, quoique la chose nait pas encore
t
livre
ni
le
prix
pay.
[38] A se vedea G. Blanluet, Le moment du transfert de la proprit, n Le code civil 1804-2004. Un pass, un
prsent,
un
avenir,
Dalloz,
Paris,
2004,
p.
412.
e
[39] A se vedea P. H. Antonmattei, J. Raynard, Droit civil Contrats spciaux, 6 d., Litec, Paris, 2008, p. 412.

[40] A se vedea P. Malaurie, L. Ayns, P. Y. Gautier, Les contrats spciaux, 3e d., Defrnois, Paris, 2007, p. 162.
[41] A se vedea: D. Chiric, op. cit., p. 312; B. Gross, P. Bihr, Contrats Ventes civiles et commerciales, baux
dhabitation, baux commerciaux, Presses Universitaires de France, Paris, 2002, p. 166.

Reflecii asupra transferului dreptului de proprietate i

obligaiei de a da n contractul de vnzare-cumprare (II)
IV. EXCEPII DE LA REGULA TRANSFERULUI DREPTULUI DE PROPRIETATE SOLO CONSENSU
4.1. Excepii doctrinare de la regula transferului dreptului de proprietate solo consensu
Am hotrt s grupm n aceast categorie excepiile doctrinare exprimate n literatura
juridic preponderent strin[1] care neag adoptarea de ctre Codul civil francez a
principiului transferului dreptului de proprietate solo consensu. Ele nu sunt veritabile
excepii de la transferul solo consensu al proprietii, doctrina juridic nefiind izvor de drept,
ci reprezint curente doctrinare care neag principiul transferului dreptului de
proprietate solo consensu.
Primul care a contestat adoptarea regulii mai sus enunate n spaiul dreptului francez a fost
profesorul Claude Bufnoir[2]. n lucrarea sa rmas celebr, Proprit et contrat,
profesorul Bufnoir pornete de la o idee exprimat de unul dintre redactorii Codului civil
francez, Portalis, care afirma n expunerea de motive a codului c sistemul francez este mult
mai rezonabil dect cel roman i c prin contract opereaz un fel de tradiiune civil care
consum transportul drepturilor i care deschide calea unei aciuni pentru obinerea
tradiiunii reale a bunului i plata preului[3]. Teoria elaborat de Bufnoir este aceea c, n
10

realitate, tradiiunea continu s fie o condiie necesar a transferului dreptului de

proprietate i dup adoptarea Codului civil francez, numai c ntr-o form ascuns.
Interpretarea pe care acest autor o d textului art. 1138 C. civ. fr. (art. 971 C. civ. rom.)
este aceea c tradiiunea, care n vechiul drept francez era absolut necesar pentru a opera
transferul dreptului de proprietate chiar i ntr-o form fictiv, este prezumat a fi fcut n
actualul Cod civil francez. n aceast concepie, tradiiunea nu este suprimat, ci vechile
clauze de dessaisine-saisine sunt implicit prezumate de Codul civil francez n orice contract
de vnzare-cumprare. Tradiiunea este prezumat a fi fcut i proprietatea transmis prin
simplu consimmnt[4]. Raionamentul art. 1138 C. civ. fr. (art. 971 C. civ. rom.) este dificil
de neles dac nu suntem pregtii s acceptm faptul c ideea tradiiunii nu a disprut
complet din gndirea redactorilor Codului civil francez. Progresiv, tradiiunea material a
devenit tradiiune simbolic, apoi tradiiune fictiv pentru ca n final, prin jocul clauzelor
de dessaisine-saisine care sunt subnelese n orice contract de vnzare-cumprare,
tradiiunea s fie presupus realizat prin simplul acord de voin al prilor. Bufnoir vorbete
chiar despre existena unui contract real n dreptul francez, un aa-numit contrat
rel difereniat de contractul obligaional[5]. Acest al doilea contract ar fi un contract
independent de contractul obligaional i care numai sub aspectul temporal este ncheiat n
acelai moment cu contractul obligaional. Teoria contractului real nu a avut succes n
dreptul francez, ns n lucrrile autorilor de drept comparat din spaiul dreptului german s-a
ncercat s se transpun ideea c i n dreptul francez ar opera o scindare a transferului
dreptului de proprietate ntr-un contract obligaional i unul real[6]. Pentru doctrina
francez modern, urmat ndeaproape de cea romn, existena principiului separaiei sau
a contractului real n spaiul dreptului francez, respectiv romn nu reprezint o tem de
dezbatere.
Discutabile rmn problema suprimrii tradiiunii n dreptul francez i ntrebarea dac
redactorii Codului civil francez au dorit s consacre o regul nou sau mai degrab s
legifereze o practic jurisprudenial consacrat. Autorii clasici ai literaturii juridice franceze
precum Marcel Planiol i Georges Ripert au adoptat o poziie ambigu n aceast privin[7].
Recent, discuia asupra rolului tradiiunii pe care a lansat-o profesorul Bufnoir la sfritul
secolului al XIX-lea a fost repus n discuie i de ctre o parte din doctrina francez
modern[8]. Potrivit analizei acestor autori, care pleac de la fundamentele istorice i
filosofice ale noiunii de proprietate, voina redactorilor Codului civil francez a fost aceea de
a perpetua rolul tradiiunii. Ideea de tradiiune se regsete n art. 1138 C. civ. fr. (art. 971 C.
civ. rom.), tradiiunea fiind dematerializat, dar nu suprimat. n realitate, consimmntul
prilor constituie el nsui o tradiiune, nu una real sau simbolic, ci o tradiiune civil.
Primul alineat al art. 1138 din Codul civil francez stipuleaz faptul c obligaia de a transmite
proprietatea se realizeaz prin simplul consimmnt al prilor contractante, ceea ce nu
constituie dect o tradiiune civil. Aceast tradiiune civil nu are ca efect transmiterea
proprietii depline (domenii pleni natura), ci doar proprietatea definit ca un drept
pur (merum jus) i ca o calitate pur moral (qualitate mere moralem)[9]. Nu trebuie
confundat dreptul de proprietate, care este un drept pur i care se transfer prin
manifestarea de voin a prilor, i proprietatea deplin, care nu se transmite dect prin
predarea material. Ceea ce dobndete achizitorul prin efectul consimmntului este
numai un drept de a obine predarea bunului i abia prin acea predare opereaz transferul
dreptului de proprietate deplin i ntreg[10].
Ali autori[11] contest transferul dreptului de proprietate prin simplul consimmnt,
apreciind c, cel puin n materie imobiliar, transferul dreptului de proprietate este o
11

ficiune asupra creia se grefeaz soluia particular a Codului civil. n realitate, transferul
convenional al proprietii comport dou etape: o renunare urmat de achiziionarea
subsecvent a unui drept. Acordul de voin opereaz numai desezinarea, n vreme ce
achiziionarea dreptului de proprietate rezult dintr-un ansamblu de operaiuni succesive:
redactarea actului notarial, efectuarea operaiunilor de publicitate imobiliar, intrarea n
posesie etc. n aceast viziune, transferul convenional al proprietii este destructurat n
mai multe etape: desezinarea alienatorului, perioada de tranziie i nsezinarea achizitorului,
abia ultima etap fiind cea care finalizeaz transferul prin predarea efectiv a bunului. Dup
prerea noastr, aceast ultim teorie are darul mai degrab de a ne readuce n perioada
vechiului drept francez, ceea ce nu face dect s demonstreze ciclicitatea ideilor juridice i
tendinele regresive din dreptul privat modern.
n spaiul dreptului civil romn nimeni nu a contestat regula transferului dreptului de
proprietate la momentul ncheierii contractului. Autori de cert autoritate[12] apreciaz c
soluia din dreptul francez care contest teza clasic nu poate fi susinut n dreptul civil
romn. Un argument n plus pe care l-am mai putea aduga ar fi faptul c art. 938 C. civ.
fr.[13] n materie de donaii care vorbete despre tradiiune nu a mai fost preluat de ctre
legiuitorul romn, textele Codului civil romn prezentnd ceva mai mult claritate.
4.2. Excepii de la regula transferului solo consensu al dreptului de proprietate care in de
voina prilor
O a doua bre a regulii transferului solo consensu al dreptului de proprietate este aceea
care deriv din natura juridic a normei care reglementeaz transferul dreptului de
proprietate. Dac obligaia de a transfera imediat proprietatea este de natura vnzrii, ea
nu este i de esena ei[14]. Regula instituit de Codul civil francez i de cel romn are un
caracter supletiv[15]. Prile pot, prin propria lor voin, s subordoneze transferul dreptului
de proprietate unui alt moment dect cel al ncheierii contractului. Numai n cazul n care
prile nu i exprim voina n aceast privin legea va decide pentru ele. Prile sunt libere
s subordoneze transferul dreptului de proprietate unui termen, unei condiii sau pot apela
la o clauz de rezerv a dreptului de proprietate.
4.3. Excepii de la regula transferului solo consensu al dreptului de proprietate care in de
natura bunurilor ce urmeaz s fie transferate
n cazul bunurilor de gen, dreptul de proprietate se transmite de la vnztor la cumprtor
odat cu individualizarea[16] i nu n momentul acordului de voin. Fungibilitatea este cea
care creeaz un obstacol n calea transferului dreptului de proprietate, pentru c o persoan
nu poate deveni proprietar asupra bunurilor dect n momentul n care, prin
individualizare, acestora li se confer o singularitate suficient de puternic pentru a ti c ele
urmeaz s revin cumprtorului[17]. Individualizarea se nfptuiete, de regul, prin
operaiuni materiale de separaie precum: msurarea, numrarea, cntrirea sau, n
general, orice operaiune care permite izolarea bunurilor de gen. Dreptul de proprietate nu
poate fi conceput dect n raport cu un bun care poate s fie distins fa de toate celelalte
bunuri. n cazul acestor bunuri fungibile transferul dreptului de proprietate opereaz abia n
momentul n care obiectul vnzrii este specificat, determinat, individualizat fie printr-o
tradiiune efectiv, fie printr-o marcare, fie aezarea de-o parte a mrfurilor, n general,
printr-o izolare a acestora fa de celelalte bunuri ale vnztorului[18]. Ce se ascunde ns
sub denumirea de individualizare, determinare, specificaiune? Individualizarea nu trebuie
confundat cu predarea. n vreme ce predarea reprezint obligaia vnztorului de a remite
12

bunul vndut n puterea i posesia cumprtorului, individualizarea reprezint numai o

modalitate de determinare a lucrului vndut[19]. Individualizarea reprezint o condiie
necesar predrii, fiind obligatoriu s aib loc cel mai trziu odat cu predarea. Predarea i
individualizarea au fizionomii juridice proprii care se execut n acelai timp, pe loc, atunci
cnd marfa este cntrit i pus de ndat la dispoziia cumprtorului. Specificaiunea nu
presupune numai simpla individualizare a mrfurilor, punerea lor de-o parte sau marcarea
lor, ea presupune i un element intenional. Vnztorul trebuie s aib voina de a afecta
mrfurile n vederea executrii contractului de vnzare-cumprare[20]. Acest element
intenional trebuie s se manifeste exterior de aa manier nct vnztorul s nu mai aib
posibilitatea s revin unilateral asupra deciziei sale fr acordul cumprtorului.
Individualizarea nu trebuie confundat nici cu agrearea mrfii de ctre cumprtor,
operaiune ce presupune verificarea dac bunul furnizat este conform cu cel vndut.
Aceast operaiune se produce de obicei dup predare, n momentul n care cumprtorul
are posibilitatea de a examina marfa cumprat.
Regula aplicabil bunurilor de gen este inversat n cazul vnzrii bunurilor de gen n bloc,
adic atunci cnd bunurile de gen sunt, nc din momentul ncheierii contractului, puse de-o
parte ntr-un anumit loc sau ntr-un recipient distinct. n acest caz, transferul dreptului de
proprietate opereaz imediat, fr a mai fi nevoie de cntrire, numrare sau msurare,
operaiuni care nu servesc dect la fixarea preului[21]. Odat ce obstacolul privitor la
localizarea separat a bunurilor de gen este ridicat, transferul proprietii se produce
instantaneu.
Bunurile viitoare sunt i ele susceptibile de a fi obiectul unei vnzri, n afar de succesiunile
nedeschise. Asemenea bunuri nu pot fi transmise din momentul ncheierii contractului,
pentru c pur i simplu ele nu exist la acel moment. Dei se poate susine c n cazul
bunurilor viitoare corporale se poate vorbi de o realitate prezent, n cazul n care exist
materia din care urmeaz s fie confecionat noul bun, trebuie reinut c obiectul vnzrii
nu este materialul din care se va realiza bunul, ci bunul nou-creat, astfel nct transferul
proprietii va opera abia la momentul terminrii confecionrii bunului. Datorit
caracterului lor viitor, transferul proprietii nu opereaz dect la momentul n care aceste
bunuri devin prezente prin natere, confecionare sau maturare. De regul, transferul
proprietii are loc la primul moment posibil n care bunul capt o existen proprie, ns n
cazul n care este vorba despre bunuri viitoare de gen, existena lor nu este suficient
pentru a declana transferul, fiind necesar ca ele s fie i individualizate pentru a opera
transferul n favoarea achizitorului[22].
O alt dificultate n aplicarea regulii clasice a transferului dreptului de proprietate solo
consensu o reprezint vnzarea n magazinele cu autoservire[23]. Trebuie s recunoatem
c acest gen de magazine s-a rspndit i n ara noastr, astfel nct delicata problem a
transferului dreptului de proprietate n aceast situaie nu mai poate fi ocolit. Acest gen de
magazine se afl ntr-o stare de ofert permanent, marfa cu preul indicat fiind la
ndemna clienilor. Din momentul n care marfa este pus n co, clientul i manifest
intenia de a accepta oferta i, n temeiul efectului translativ imediat al contractului, clientul
devine proprietar. Dac acesta prsete magazinul fr a plti preul la casa de marcat, am
fi tentai s calificm aceast fapt drept furt, ns, avnd n vedere c dreptul de
proprietate s-a transferat nc din momentul punerii bunului n co, plata preului nefiind un
13

element constitutiv al contractului, clientul este considerat, potrivit teoriei clasice a

dreptului civil, proprietar, astfel nct fapta sa nu ar putea fi incriminat drept furt.
Magazinul nu ar putea dect s l acioneze pe cumprtor n judecat pentru plata preului.
Inconvenientele unei astfel de soluii sunt multiple[24]: imposibilitatea de a sanciona
numrul mare de furturi din marile magazine, apoi, n calitate de proprietar, clientul ar urma
s suporte riscul deteriorrii fortuite a bunului. Magazinul nu va fi responsabil de
deteriorarea accidental a bunului i nu-i va putea fi angajat rspunderea civil delictual
pentru eventualul prejudiciu cauzat clientului sau unui ter prin deteriorarea fortuit a
bunului. Totodat, clientul nu ar mai avea dreptul de a se rzgndi nainte de a ajunge la
cas i de a pune marfa la loc.
Soluia avansat, cum c ar exista ntre pri o convenie tacit de a amna transferul
proprietii pn la momentul plii preului, nu ni se pare satisfctoare[25]. Numai prile
contractante pot deroga convenional de la efectul translativ imediat al contractului,
insernd o clauz de rezerv a dreptului de proprietate. Nu se poate prezuma, pe cale de
interpretare, c o astfel de clauz ar fi inserat ntr-o asemenea situaie fr tirea
cumprtorului.
Cealalt soluie, potrivit creia nsi formarea contractului ar fi amnat pn la momentul
plii[26] la casa de marcat, nu este nici ea la adpost de orice critic. Aceast concepie,
care pornete de la voina real a cumprtorului, nu se poate baza dect pe o ficiune, or
este perfect posibil ca achizitorul s i manifeste ferm i definitiv intenia de a cumpra
bunul i de a deveni proprietar nc din momentul punerii acestuia n co, i nu de a-i
manifesta voina ferm de a ncheia contractul abia n momentul ajungerii la casa de
marcat. Aceast soluie ar impune ca plata preului s fie considerat drept o condiie
necesar fie a transferului dreptului de proprietate, fie a perfectrii contractului de vnzarecumprare.
n lipsa unei soluii legislative care s clarifice problema, fundamentul amnrii transferului
dreptului de proprietate n cazul magazinelor cu autoservire ar putea fi gsit, n opinia
noastr, n obiceiul juridic sau n uzul comercial. n opinia noastr, n cazul unor asemenea
vnzri norma de conduit mult mai apropiat de realitatea social, respectiv uzul
comercial, prezum c prile au dorit s plaseze transferul dreptului de proprietate abia n
momentul plii preului la casa de marcat. n lipsa unei reglementari exprese soluia poate
fi meninut i n noul Cod civil.
n privina terenurilor se pare c legiuitorul romn s-a ndeprtat de modelul francez, n
sensul c potrivit art. 2 alin. 1 din Legea nr. 54/1998 i art. 2 alin. 1 din Legea nr. 247/2005 sa instituit necesitatea ncheierii vnzrii n form autentic ad validitatem[27]. Aadar,
transferul solo consensu imediat al proprietii este periclitat ori de cte ori formarea
vnzrii nsei este amnat din cauza unor condiii legale sau convenionale de validitate.
Legiuitorul romn a mers cu un pas mai departe dect cel francez, care consacr, cel puin
cu titlu de principiu, vnzarea consensual a bunurilor imobile. Chiar i n spaiul dreptului
francez, dei regula este meninut de principiu, doctrina a remarcat declinul
transferului solo consensu n tranzaciile imobiliare[28]. n cazul bunurilor imobile, transferul
dreptului de proprietate opereaz rareori la momentul ncheierii contractului i de cele mai
multe ori opereaz la momentul reiterrii vnzrii prin act autentic, la momentul intrrii n
folosin a bunului vndut sau la momentul plii preului. Vnzarea de bunuri imobiliare se
transform dintr-un contract instantaneu ntr-un contract cu executare succesiv care i
ntinde efectele pe o perioad mai scurt sau mai lung de timp. Vnzarea de bunuri
14

imobiliare ar cuprinde mai multe etape succesive: naterea obligaiei de plat a preului,
intrarea n folosin a bunului, executarea obligaiei de predare, plata progresiv a preului
i abia apoi transferul dreptului de proprietate. Aa cum s-a observat, toate aceste etape
conduc la o bulversare a naturii juridice a vnzrii[29]. Transferul imediat al proprietii este
indirect ocolit ori de cte ori este impus o condiie suplimentar de validitate precum:
ncheierea unor contrate prealabile, efectuarea unei forme de publicitate prealabile,
realizarea unei condiii suspensive, realizarea vnzrii n form autentic impus de pri
sau de lege, obinerea unor autorizaii administrative n materie de urbanism etc.[30] n
jurisprudena noastr s-a decis n sensul c prile nu ar putea dispune de un drept de
proprietate asupra unei construcii ct vreme nu este satisfcut cerina nscrierii
construciei n cartea funciar, raportat la prevederile art. 37 alin. 5 din Legea nr. 50/1991,
fapt ce ar constitui nc o derogare de la regula transferului solo consensu al dreptului de
proprietate n materie imobiliar[31].
n privina transferului dreptului de proprietate asupra aeronavelor civile, se pare c
legiuitorul romn nu a neles s deroge de la dreptul comun, de vreme ce, potrivit art. 22
alin. 2 din O.U.G. nr. 29/1997 privind Codul aerian civil nscrierea n registrul unic de
nmatriculare al aeronavelor civile nu este constitutiv de drepturi i are ca efect numai
opozabilitatea fa de teri a dreptului nscris. n privina nstrinrii proprietii asupra
unei nave comerciale, Codul comercial romn prevede la art. 493 c orice nstrinare
parial sau total a proprietii unui vas trebuie fcut prin act scris fie autentificat, fie sub
semntur privat. Cu toate acestea, i n acest caz, dac sunt respectate condiiile de form
ale ncheierii contractului, proprietatea ntre pri este transmis de vreme ce art. 51 11 din
O.G. nr. 42/1997 privind transportul maritim i pe cile navigabile interioare impune
nscrierea n registrul matricol al navelor maritime numai pentru condiii de
opozabilitate[32].
Exist ns i alte forme de vnzare care conin anumite particulariti, cum ar fi vnzarea n
context judiciar, la licitaie, n cadrul executrii silite. n acest caz vnzarea se realizeaz fr
consimmntul proprietarului bunului i are ca efect transmiterea dreptului de proprietate,
privitor la bunurile urmrite, de la debitorul urmrit la adjudecatar[33]. n cazul bunurilor
mobile, transferul dreptului de proprietate asupra bunului adjudecat are loc n momentul
realizrii acordului de voin deoarece, potrivit art. 447 alin. 4 C. pr. civ., chiar dac nu s-a
pltit preul i nu s-a predat bunul, adjudecatarul suport riscul pieirii fortuite a acestuia.
Predarea bunului nu se va face ns dect dup achitarea integral a preului. n cazul
bunurilor imobile, potrivit art. 516 C. pr. civ., executorul, pe baza procesuluiverbal de
licitaie, va ntocmi actul de adjudecare dup plata integral a preului. n aceast ultim
ipotez transferul dreptului de proprietate nu opereaz n momentul realizrii acordului de
voin, ci numai n momentul ntocmirii actului de adjudecare, care, potrivit art. 518 C. pr.
civ., transmite proprietatea imobilului de la debitor la adjudecatar.
4.4. Excepii privitoare la efectul transferului dreptului de proprietate asupra terilor
O ultim categorie de excepii ar putea privi efectul transferului dreptului de proprietate
asupra terilor. nsui sistemul transferului dreptului de proprietate solo consensu pare s fie
n contradicie cu caracterul dreptului de proprietate. Transferul dreptului de proprietate
este valabil numai ntre prile contractului, n vreme ce dreptul de proprietate este, n mod
normal, opozabil erga omnes. Transferul unul drept absolut, cum este dreptul de
proprietate, printr-un act juridic relativ pare o construcie juridic greu de acceptat.
Restrngerea efectului translativ ntre prile contractului se acomodeaz greu cu ideea c
achizitorul se poate prevala de dreptul real dobndit numai n raport cu vnztorul. Aa cum
15

a remarcat cu ceva vreme n urm Curtea de Casaie Francez, dreptul de proprietate ar fi

perpetuu ubrezit n cazul n care contractele destinate s l transfere nu ar avea valoare
dect n raport cu prile contractului[34]. Aadar, conveniile nu au efect dect ntre
prile contractului, ns situaia juridic nou-creat urmeaz a fi impus tuturor. Sistemul
promovat de Codul civil francez interzice doar a obliga terii s execute obligaii contractuale
nscute dintr-un contract n care nu au avut calitatea de parte. Relativitatea efectului
conveniilor nu exclude dobndirea prin efectul contractelor translative de proprietate a
unor drepturi reale opozabile erga omnes, ns, pentru a putea fi asigurat aceast
opozabilitate, trebuie ndeplinite anumite forme de publicitate[35]. Trebuie s menionm
faptul c se poate vorbi despre o opozabilitate imediat, concomitent transferului
dreptului de proprietate, situaie n care nu este necesar ndeplinirea unor forme de
publicitate. n privina creditorilor chirografari ai vnztorului sau ai cumprtorului,
transferul dreptului de proprietate devine opozabil acestora imediat prin simplul fapt al
vnzrii[36]. Transferul este instantaneu, iar opozabilitatea este, la rndul ei, instantanee. n
alte situaii ns transferul dreptului de proprietate nu devine opozabil dect n momentul
ndeplinirii unor forme de publicitate, situaie n care nu se mai poate vorbi de o
opozabilitate imediat, ci mai degrab de o opozabilitate mediat. Ct vreme formalitile
respective nu sunt ndeplinite, transmisiunea dreptului real nu va avea niciun fel de efect
asupra terilor. Aa cum pertinent s-a remarcat[37], n materia drepturilor reale, sistemele
prin care se realizeaz opozabilitatea acestora are drept scop esenial rezolvarea conflictelor
aprute fie ntre succesorii diferii ai aceluiai autor la acelai drept, fie tranarea
concursului ivit ntre cele dou categorii amintite de drepturi reale. Aadar, adevrata
menire a publicitii drepturilor reale este aceea de a rezolva un ipotetic conflict opunnd
achizitori succesivi ai dreptului real de la acelai alienator. Publicitatea transferului
proprietii se realizeaz diferit n materie mobiliar i imobiliar. Ct vreme aceste forme
de publicitate nu sunt ndeplinite, dreptul de proprietate al achizitorului nu poate concura
cu succes mpotriva unui ter care a dobndit acelai drept.
Pentru bunurile mobile corporale art. 972 i 1909 C. civ. rom. (similar cu art. 1141 i 2279 C.
civ. fr.) acord un rol fundamental punerii n posesie. Dac acelai bun mobil corporal a fost
vndut succesiv la dou persoane, aceea dintre ele care a fost pus prima n posesia real a
bunului va fi preferat i va dobndi dreptul de proprietate chiar dac titlul su de
proprietate este posterior ca dat, cu condiia s fi fost de bun-credin. Dac A
nstrineaz un bun mobil corporal individual determinat lui B i apoi nstrineaz acelai
bun lui C cruia i i pred bunul prin tradiiune, C va fi considerat proprietar, cu condiia s
fi fost de bun-credin, respectiv s nu fi tiut sau s nu fi avut posibilitatea s tie despre
existena primului transfer[38]. Dac am aplica cu strictee regula transferului dreptului de
proprietate solo consensu, ar fi trebuit ca B s devin proprietar, pentru c sub aspect
temporal el este primul achizitor i n al doilea rnd pentru c dreptul de proprietate fiind
deja transferat, A nu ar mai avea ce s-i transfere lui C. Privit de unii autori drept o
concesie a dreptului francez adus realismului[39], nu ne putem abine totui s nu
remarcm faptul c, n opinia noastr, regula En fait de meuble, la possession vaut
titre cuprinde o doz de irealism. Legea atribuie efecte juridice att de importante unei
situaii de fapt, astfel nct achizitorul unui bun de la un neproprietar este pus ntr-o situaie
mult mai favorabil dect achizitorul unui bun de la adevratul proprietar. Predarea posesiei
favorizeaz pe cel care achiziioneaz un bun mobil corporal de la un neproprietar fa de
cel care achiziioneaz anterior acelai bun de la un proprietar. Starea de fapt primeaz
asupra strii de drept, astfel nct Codul civil francez, urmat de Codul civil romn, nu fac
16

dect s distorsioneze concepia colii naturale a dreptului, consacrnd regula conform

creia posesia creeaz proprietatea. n privina bunurilor mobile corporale, ct vreme
tradiiunea nu s-a efectuat, proprietatea achizitorului nu poate fi opozabil terilor de buncredin cu drepturi concurente. Datorit faptului c tradiiunea bunului mobil l apr pe
posesorul de bun-credin de posibilele vicii ataate actului juridic, aprndu-l pe acesta de
efectele unei posibile aneantizri a vnzrii, ajungem foarte aproape de sistemele juridice n
care este consacrat principiul separaiei actului juridic obligaional de actul juridic real[40].
n materie imobiliar opozabilitatea se realizeaz prin intermediul sistemelor de publicitate
imobiliar. n dreptul francez transferul dreptului de proprietate imobiliar nu a fcut
obiectul unui sistem de publicitate dect prin Legea din 23 martie 1855 i, mai apoi, prin
Decretul din 4 ianuarie 1955[41]. n esen, transferul dreptului de proprietate imobiliar se
realizeaz solo consensu ntre prile contractului, ns n cazul unui conflict ntre achizitorii
succesivi ai aceluiai imobil va fi preferat cel care a efectuat primul formalitile de
publicitate. Importan capt din nou data realizrii formalitilor de publicitate imobiliar,
i nu data actului juridic. Conflictul ntre achizitorii succesivi se regleaz dup ordinea
nscrierilor, cu condiia ca cel de-al doilea achizitor ce a realizat formalitile de publicitate
imobiliar s fie de bun-credin. Spre deosebire de posesie, care apr pe posesorul de
bun-credin de viciile actului juridic, n cazul publicitii imobiliare terii nu sunt protejai
de posibila aneantizare a contractului iniial. n dreptul francez publicitatea imobiliar nu
este creatoare de drepturi noi, nu are efect constitutiv. Formalismul nu este necesar dect
pentru opozabilitatea fa de un achizitor concurent, el nu are darul de a conferi o siguran
deplin, de a purifica actul juridic de eventualele vicii.
n dreptul romn situaia este mult mai complicat n privina sistemelor de publicitate
imobiliar. Nu dorim s intrm n detalii din lips de spaiu i datorit faptului c mijloacele
de publicitate imobiliar de pe teritoriul rii noastre au fost temeinic analizate[42]. Pe
scurt, amintim doar c pe teritoriul Transilvaniei se aplicau iniial trei regimuri de carte
funciar, fiecare cu particularitile sale, pentru ca mai apoi s ntre n vigoare Decretul-lege
nr. 115/1938 care a introdus efectul constitutiv de drepturi reale. n Vechiul Regat funciona
registrul de transcripiuni i inscripiuni care consacra efectul de opozabilitate fa de teri al
actului juridic translativ de drepturi reale. Mai apoi au intrat n vigoare (dac au intrat cu
adevrat n vigoare) noile cri funciare prevzute de Legea nr. 7/1996 care consacr din
nou numai efectul de opozabilitate al nscrierilor n cartea funciar. n sfrit, se pare c
Noul Cod civil revine la efectul constitutiv de drepturi al nscrierii n cartea funciar dup
modelul Decretului-lege nr. 115/ 1938. Succinta trecere n revist este suficient pentru a
caracteriza coerena sistemului romn de publicitate imobiliar. Pendulnd asemenea
unei achii de metal ntre doi magnei, unul reprezentat de sistemul francez i altul
reprezentat de sistemul de publicitate imobiliar germanic, se pare c sistemul consacrat de
legiuitorul romn se apropie cnd de unul, cnd de cellalt, sau reuete performana s
mbine ambele sisteme, aa cum a fcut Legea nr. 7/1996, crend un amestec nefericit ntre
o form germanic i un fond francez. Se pare c viitorul ne va situa din nou n sfera de
influen a modelului germanic.
Rezult c transferul dreptului de proprietate solo consensu nu este de prea mare folos
pentru primul achizitor dac acesta nu este pus efectiv n posesie sau dac nu i nscrie
dreptul uznd de formele de publicitate imobiliar n cazul n care intr n competiie cu un
ter achizitor al aceluiai drept care este de buncredin i care ndeplinete primul aceste
formaliti. Acestea au fost motivele pentru care s-a apreciat[43] c n spaiul dreptului
francez transferul dreptului de proprietate are loc n dou etape: prin simplul consimmnt
17

se transfer un drept de proprietate cu efecte limitate care nu devine un drept de

proprietate deplin dect n momentul n care este ndeplinit cea de-a doua etap a
transferului dreptului de proprietate prin ndeplinirea formelor de publicitate. Opinii
asemntoare aparin i unor doctrinari francezi care afirmau c pentru un contract
translativ sau constitutiv de drept real este acelai lucru ntre a nu exista sau a nu fi
opozabil[44]. Concluzionnd, principiul transferului solo consensu ne apare ca fiind o regul
neltoare, de vreme ce promite mai mult dect poate ndeplini.

[1] V., pentru o prezentare a ntregii problematici, V. Sagaert, Consensual versus Delivery Systems in European
Private Law Consensus about Tradition?, n Rules for the Transfer of Movables A Canditate for European
Harmonisation or National Reforms?, Sellier, Mnchen, 2008, pp. 10-46.
[2] Acesta a fost un important jurist francez al sec. XIX, care ns nu a creat o coal juridic i nu a lsat o
oper teoretic sau un tratat inovator n materia dreptului civil. Puinele scrieri pe care le-a lsat au fost notele
de curs predate studenilor din anul de licen 1883-1884 la Facultatea de Drept din Paris. Pentru detalii
privind opera acestui profesor, arhitect al dreptului comparat, care ar merita s fie mai bine cunoscut, v. C.
Bufnoir, Proprit et contrat, Universit de Poitiers, Poitiers, 2005, ediie reeditat, cu prefa de M. Boudot.
[3] A se vedea Motifs et discours prononcs lors de la publication du code civil, par les divers orateurs du
conseil dtat et du tribunat, Chez Firmin Didot frres, libraires, Paris, 1838, p. 591. Il sopre par le contrat
une sorte de tradition civile qui consomme le transport du droit, et qui nous donne action pour forcer la
tradition
relle
de
la
chose
et
le
payment
du
prix.
C.
Bufnoir,
op.
cit.,
pp.
47-54.
[4]
[5] Ibidem, p. 52, Mais ce qui est dune application gnrale, cest que, si le contrat do est ne lobligation
na pas dj opr le transfert d un droit, et quil fait un acte postrieur pou leffectuer, cet act subsquent
pourra tre une convention pure et simple, sans autre formalit matrielle et sans dplacement de possession,
un contrat rel, suivant une expression qui commence sacclimater chez nous, translatif de droit, au lieu
dtre
crateur
dobligation.
A
se
vedea
A.
Oeckinghaus,
op.
cit.,
pp.
96-97.
[6]
e
[7] A se vedea M. Planiol, G. Ripert, Trait de droit civil franais, t. III, Les biens, 2 d. par M. Picard, LGDJ,
Paris, 1952, p. 627, nota 619, unde se afirm c Le Code sest born reproduire cette doctrine comme un
rsultat acquis. Il este loin davoir opr la rforme radicale quon lui attribue souvent par ignorance de
lhistorie. Aadar, se acrediteaz ideea consacrrii unei practici notariale deja existente, ns n aceeai ediie
M. Planiol, G. Ripert, Trait de droit civil franais, t. X, Contrats civils, 2e d. par J. Hamel, nota 9, p. 10, se
afirm c Ce sont les rdacteurs du Code civil qui ont modifi la notion historique de la vente, en dcidant
implicitement que la vente supposait le transfert lacheteur de la proprit de la chose vendue. Aujourdhui, la
rgle es certaine. aadar, principiul este prezentat ca o inovaie, ca o rupere cu trecutul, regula fiind
prezentat
drept
cert.
A
se
vedea
J.
P.
Chazal,
S.
Vicente,
op.
cit.,
pp.
477-506.
[8]
p.
496.
[9] Ibidem,
Ibidem,
p.
500.
[10]
[11] A se vedea C. Atias-Letremy, op. cit., p. 685. Pentru o reluare a aceleai teorii, mai recent, C. Atias, Droit
civil
Les
biens, 9e d.,
Litec,
Paris,
2007.
A
se
vedea
L.
Pop,
Tratat
de
drept
civil.
Obligaiile,
vol.
1,
Regimul
juridic
general,
Ed.
C.H.
Beck,
Bucureti,
[12]
2006,
p.
37.
Potrivit
art.
938
C.
civ.
fr.
se
poate
deduce
c
ar
exista
o
prim
tradiiune
subneleas,
o
veritabil
[13]
tradiiune civil i c numai tradiiunea material ar fi fost suprimat. La donation dment accepte sera
parfaite par le seul consentement des parties; et la proprit des objets donns sera transfre au donataire,

18

sans

quil
soit
besoin
dautre
tradition.
Dup
expresia
folosit
de
Aubry
i
Rau
apud
M.
Planiol,
G.
Ripert,
op.
cit.,
p. 10.
[14]
se
vedea
D.
Chiric, op.
cit.,
p.
312.
[15] A
[16] Avnd n vedere c aceste probleme au fost tratate exhaustiv de ctre literatura juridic modern din
ara noastr, v. D. Chiric, op. cit., pp. 313-327, ne vom limita s prezentm unele aspecte mai puin cercetate.
[17] Pentru unii, individualizarea bunurilor de gen le transform pe acestea n bunuri certe determinate
individual; v. F. C. Dutilleul, P. Delebecque, Contrats civils et commerciaux, 8e d., Dalloz, Paris, 2007, p. 176.
Pentru alii, aceste bunuri de gen nu devin stricto senso bunuri certe, ci pot fi doar asimilate bunurilor certe
determinate individual din punctul de vedere al transferului dreptului de proprietate; v., n acest sens, T.
Revet, op.
cit., p.
11.
A
se
vedea
G.
Cornu,
op.
cit.,
p.
86.
[18]
[19] V., pentru aceast distincie: F. Gor Le transfert de la proprit dans les ventes de choses de
genre, Recueil Dalloz Chronique, 1954, pp. 177-178; D. Chiric, op. cit., pp. 314-315.
[20] A se vedea J. Heenen, Le transfert des risques et de la proprit dans les ventes des choses de genre, n
IVe. Congrs de lAcadmie Internationale de Droit Compar, Paris, Aout 1954, Rapports des juristes belges,
Paris, 1954, pp. 112-113.
[21] A se vedea: D. Chiric, op. cit., p. 316; B. Gross, P. Bihr, op. cit., p. 169; T. Revet, op. cit., p. 11.
[22] A se vedea: D. Chiric, op. cit., p. 318; B. Gross, P. Bihr, op. cit., p. 170.
[23] Pentru detalii, a se vedea : D. Chiric, op. cit., pp. 320-321; P. Puig, Contrats spciaux, 2e d., Dalloz, Paris,
2007,
p.
217.
A
se
vedea:
D.
Chiric,
op.
cit.,
p.
321;
P.
Puig,
op.
cit.,
p.
217.
[24]
[25] Pentru promovarea unei astfel de soluii, v. I. L. Georgescu, Drept comercial romn, Lucrare revzut,
completat i adus la zi de I. Bcanu, Ed. Lumina Lex, Bucureti, 1994, pp. 184-185.
se
vedea
P.
Puig, op.
cit., p.
217.
[26] A
[27] Titlul X din Legea nr. 247/2005 va fi abrogat la 1 octombrie 2011 odat cu intrarea n vigoare a Noului
Cod

civil

romn.

[28] A se vedea C. Saint-Alary-Houin, Rflexions sur le transfert diffr de la proprit

immobilire, n Mlanges
offerts

Pierre
Raynaud,
Dalloz-Sirey,
1985,
pp.
733-761.
p.
743.
[29] Ibidem,
Pentru
detalii
i
exemple
concrete,
v.
T.
Revet,
op.
cit.,
pp.
9-10.
Bunoar,
n
dreptul
francez
transferul
[30]
dreptului de proprietate asupra unei aeronave este subordonat inscripiei ntr-un registru special, vnzarea
unui cal de curse necesit un certificat medical favorabil i exemplele ar putea continua.
dec.
nr.
1098/R/2010
a
C.
Ap.
Cluj
(nepublicat).
[31] V.
11 din O.U.G. nr. 42/1997 prevede la alin. 1 Constituirea i/sau transmiterea de drepturi reale
Art.
51
[32]
asupra navelor, precum i stingerea acestor drepturi, care nu sunt transcrise n registrele prevzute la art. 517,
nu
sunt
opozabile
terilor.
[33] V., pentru detalii, S. Zilberstein, V. M. Ciobanu, Tratat de executare silit, Ed. Lumina Lex, Bucureti, 2001,
p.

355.
V.
Cass.
civ.
22
juin
1864,
apud
C.
Atias-Letremy,
op.
cit.,
p.
169.
[34]
[35] V., pentru opozabilitatea actului juridic avnd ca obiect un drept real: P. Vasilescu, Relativitatea actului
juridic civil. Repere pentru o nou teorie general a actului de drept privat, Ed. Rosetti, Bucureti, 2003, pp.
303-314; I. Deleanu,Prile i terii. Relativitatea i opozabilitatea efectelor juridice, Ed. Rosetti, Bucureti,
2002,
pp.
172-182.
[36] A se vedea A. Bnabent, Droit civil: Les contrats spciaux civils et commerciaux, 5e d., Montchrestien,
Paris,
2001,
p.
102.
[37] A se vedea P. Vasilescu, op. cit., p. 304.
se
vedea
G.
Cornu, op.
cit., p.
321.
[38] A
p.
86.
[39] Ibidem,
[40] A se vedea C. Witz, Analyse critique de rgles rgissant le transfert de proprit en droit franais la

19

lumire du droit allemand, n Festschrift fr Gnther Jahr zum siebzigsten Geburtstag Vestigia Iuris, J. C. B.
Mohr,
Tbingen,
1993,
p.
573.
[41] A se vedea: C. Bufnoir, op. cit., pp. 68-82; F. Terr, Ph. Simler, Droit civil. Les biens, 5e d., Dalloz, Paris,
1998,
pp.
277-280.
[42] V., de exemplu, P. Vasilescu, op. cit., pp. 308-314 i bogata literatura juridic la care se face trimitere.
se
vedea
U.
Drobnig, op.
cit.,
p.
730.
[43] A
[44] A se vedea J. Flour, Quelques remarques sur lvolution du formalisme, n t. Ripert, LGDJ, Paris, 1951, t. I,
pp. 93-102, apud P. Malaurie, L. Ayns, P. Y. Gautier, op. cit., p. 162, nota 9.

Reflecii asupra transferului dreptului de proprietate i

obligaiei de a da n contractul de vnzare-cumprare (III)
V. OBLIGAIA DE A DA, UN ATAVISM AL DREPTULUI PRIVAT MODERN
5.1. Evoluia noiunii obligaiei de a da
Precizm din capul locului faptul c problematica obligaiei de a da este una complex i c
orice dezlegare pe care am ncerca s o propunem ar putea fi privit drept eretic. n
opinia noastr orice dezbatere doctrinar asupra acestui subiect poate fi asemnat cu
disputele medievale asupra sexului ngerilor. Cu toate acestea, avnd n vedere c, mai ales
n spaiul dreptului francez, chestiunea a fost i este n continuare aprig dezbtut, nu vom
putea ocoli la rndul nostru acest subiect delicat.
n spaiul dreptului privat romn problematica obligaiei de a da a fost, cu rare excepii[1],
puin discutat i nu a fcut obiectul unor dezbateri doctrinare semnificative.
Dreptul roman a reinut o clasificare tripartit a obligaiilor n funcie de obiectul lor
n: dare, facere i praestare[2]. Prin darese nelegea strmutarea proprietii sau, n
general, transferul unui drept real asupra unui bun ori constituirea unui drept real asupra
unui bun. Codul civil francez de la 1804 nu a mai reinut dect obligaia de a da i de a face
(respectiv de a nu face), fr a mai meniona obligaia de praestare[3]. Trebuie s
remarcm faptul c nc de la nceputurile sale istorice, obligaia de a da nu se aseamn cu
celelalte obligaii. Obligaia de a da nu se raporteaz la o prestaie oarecare, ci la un drept
real, menirea ei fiind aceea de a-l face pe creditor proprietar sau titular al unui alt drept real.
Este vorba aadar despre o obligaie cu valene reale. Partizanii colii naturale a dreptului au
promovat ideea transferului proprietii solo consensu, or din acest moment utilitatea
obligaiei de a da a nceput s devin discutabil deoarece intr n contradicie cu sistemul
consensualist al transferului proprietii. n opinia noastr, Codul civil francez a preluat
soluia promovat de coala natural a dreptului n ceea ce privete transferul dreptului de
proprietate, ns a pstrat i schema clasic motenit din dreptul roman n care este inclus
i obligaia de a da. n acest fel, legiuitorul francez a dat natere unor discuii doctrinare al
cror ecou l resimim i n contemporaneitate.
Noiunea obligaiei de a da a cunoscut o evoluie progresiv i paralel cu aceea a noiunii
de bun[4]. Primii exegei ai Codului civil francez au pstrat o concepie corporalist asupra
bunurilor, privindu-le drept lucruri concrete, materiale. n aceast viziune, obligaia de a da
era definit drept o obligaie de predare, respectiv aceea de a remite un bun material
corporal concret. Primul autor francez care produce o schimbare n definiia obligaiei de a
20

da la mijlocul secolului al XIX-lea este Duranton. Pentru acesta, obligaia de a da nu mai este
o simpl obligaie de predare, ci o obligaie de predare care produce un efect translativ de
proprietate. Pentru prima oar este fcut legtura ntre obligaia de a da i transferul
dreptului de proprietate, restabilindu-se astfel legtura ntre tradiiune i transferul
dreptului de proprietate[5]. Numai obligaia de predare cu efect translativ de proprietate se
suprapunea cu obligaia de a da, restul obligaiilor de predare fiind integrate n cadrul
obligaiilor de a face. Ctre a doua jumtate a secolului al XIX-lea se ajunge la o concepie
intelectualist asupra bunurilor. Obligaia de a da este prezentat sub unghiul dreptului pe
care l transfer, n vreme ce predarea material, corporal a bunului trece pe un plan
secund. Accentul nu mai este pus pe concepia corporal asupra bunului, ci pe dreptul care
poart asupra bunului, respectiv pe transferul dreptului, i nu pe transferul bunului n sine.
Doctrina juridic francez a secolului al XX-lea privete bunurile nu prin prisma materialitii
lor, ci prin prisma drepturilor asupra bunurilor respective. Transferul proprietii nu mai este
efectul executrii unei obligaii de predare, ci obiectul unei obligaii de a da. n acest sens la
nceputul secolului al XX-lea s-a afirmat c obligaiunile care transfer proprietatea sau un
drept real i pe care codul le numete obligaiuni de a da (n sensul latin al cuvntului dare)
rezult n adevr din contracte[6]. Aspectul material, acela de a preda bunul, devine
apanajul unei obligaiei de a face, n vreme ce obligaia de a da capt forma pe care i-o
atribuie doctrina contemporan, respectiv aceea de a transfera dreptul de proprietate.

5.2. Evoluia doctrinei romne n privina obligaiei de a da

n cele ce urmeaz vom ncerca s schim pe scurt evoluia doctrinei romne n privina
obligaiei de a da. nc de la nceputul secolului al XX-lea profesorul Constantin Nacu adopt
mprirea tripartit a obligaiilor, dup obiectul lor, n obligaii de a da, a face i a nu face.
Potrivit acestuia, obligaia de a da (dare) cuprinde obligaiunea de a transmite posesiunea
unui lucru, de a constitui un drept real, de a preda un lucru corporal sau incorporal, de a
pune lucrul la dispoziiunea creditorului[7]. Observm faptul c doctrina noastr juridic de
la nceputul secolului al XX-lea era tributar concepiei corporaliste asupra bunurilor
deoarece era ncorporat n noiunea obligaiei de a da i predarea unui lucru sau punerea i
lsarea lucrului la dispoziia cuiva, obligaii pe care doctrina modern le ncorporeaz
obligaiilor de a face. Cu toate acestea, atunci cnd trateaz problematica vnzriicumprrii, profesorul Nacu afirm cu claritate faptul c nu este transmisiunea proprietii
obligaiunea vnztorului, proprietatea este de la sine transmis, ci vndetorul se oblig
numai a perde, adic a pune lucrul la dispoziiunea cumprtorului i a garanta de eviciune
i de viciile ascunse[8]. Aadar, cel puin de principiu, unul dintre primii interprei ai Codului
civil romn neag existena obligaiei de a da n cadrul contractului de vnzare-cumprare
de vreme ce vnzarea unui lucru determinat transmite cumprtorului proprietatea lucrului
din momentul n care prile s-au neles asupra lucrului i asupra preului.
Profesorul Dimitrie Alexandrescu, dup ce remarc faptul c legiuitorul francez reproduce
definiia roman, observ c strmutarea proprietii care caracterizeaz vnzarea se
ndeplinete astzi ntre pri prin efectul imediat i instantaneu al consimmntului.
Ilustrul profesor aprecia c definiia dat de legiuitorul romn este pus n armonie cu noul
principiu dup care proprietatea se strmut n dreptul actual prin singurul efect al
consimmntului[9]. Justificat, acelai autor remarca ns faptul c nici definiia
legiuitorului romn nu este exact, pentru c nu trebuia zis c vnztorul se oblig a
transmite cumprtorului proprietatea lucrului vndut, ci c vnztorul transfer chiar
proprietatea lucrului sau dreptului vndut, pentru un pre pe care cumprtorul se oblig a-l
plti[10]. Pe aceeai linie de gndire merg i ceilali autori clasici pstrnd mprirea
21

tripartit n obligaia de a da, de a face i de a nu face. Obligaia de a da este definit drept

aceea prin care dobnditorul se oblig s transfere sau s constituie n favoarea creditorului
un drept de proprietate sau un alt drept real. Tranant, se afirm n continuare
c obligaiunile de a da sunt tot obligaiuni de a face deoarece ele oblig pe debitor la un
fapt pozitiv, i anume la o transferare de drepturi, ns, din cauza regulilor particulare la cari
sunt supuse obligaiile de a da, ele au fost clasificate n mod tradiional ntr-o categorie
aparte i deosebit de obligaiunile de a face obinuite[11]. Existena obligaiei de a da este
pus din nou sub semnul ntrebrii de vreme ce este asimilat obligaiei de a face. Doctrina
noastr clasic pare s fie n general ostil existenei obligaiei de a da, n special n cadrul
contractului de vnzare-cumprare. Not disident face profesorul Matei B. Cantacuzino, n
viziunea cruiaobligaia a crei prestaie const ntr-un dare, adic n transferarea unui
drept real (obligaia vnztorului sau a acelui care a fgduit transferarea unui drept real n
schimbul unui alt drept real) nu e singura care s implice prestaia efectiv i material
consistnd n predarea, n remiterea unui lucru determinant[12]. n viziunea acestui autor,
obligaia de a da implic prestaia de a preda sau a remite lucrul determinat. Existena
obligaiei de a da este susinut i n cadrul contractului de vnzare-cumprare n
care obligaiile vnztorului decurg din obligaia de dare, adic de a transfera proprietatea
lucrului vndut[13].

5.3. Definirea contemporan a obligaiei de a da

Doctrina juridic modern definete obligaia de a da ca fiind aceea de a constitui sau
strmuta un drept real[14]. Sfera de cuprindere a acesteia nu se limiteaz numai la
transferul dreptului de proprietate, ci cuprinde sfera mai larg a drepturilor reale. i
doctrina francez modern pare s defineasc obligaia de a da prin raportarea la trei
vocabule eseniale: obligaia de a transfera proprietatea[15]. n general, doctrina juridic
recurge la o explicaie etimologic i istoric prin referirea la dreptul roman, n sensul c a
da provine din latinescul dare, delimitnd astfel o posibil confuzie cu verbul donare care
are nelesul de a dona[16]. Ca sediu legal al obligaiei de a da putem indica art. 1074 C. civ.
rom. (corespunztor art. 1136 C. civ. fr.) obligaiunea de a da cuprinde pe aceea de a preda
lucrul i de a-l conserva pn la predare. Codul civil romn nu a preluat textual mprirea
obligaiilor dup obiectul lor n obligaii de a da, a face i a nu face aa cum a procedat n art.
1101 C. civ. fr. Cu toate acestea, mprirea tripartit se poate deduce din cuprinsul textelor
de la art. 1074-1079 C. civ. rom. Pentru unii, obligaia de a da, dei menionat n cuprinsul
Codului civil, nu este definit n niciunul dintre textele legale[17]. Obligaiile de a preda
lucrul i de a-l conserva nu pot fi dect obligaii de a face care indic consecinele executrii
obligaiei de a da, ele fiind nite obligaii accesorii. Pentru alii[18], obligaia de a da este
definit de art. 1136 C. civ. fr. (corespunztor art. 1074 C. civ. rom.) ns nu drept un tip de
obligaie particular, ci drept o categorie aparte de obligaii de a face. Obligaia de a da
reprezint n aceast opinie o categorie de obligaii de a face, respectiv aceea
corespunztoare obligaiilor de a preda i de a conserva bunul.
Cum se poate mpca principiul transferului dreptului de proprietate solo consensu cu
existena unei obligaii de a transfera dreptul de proprietate? Doctrina juridic din spaiul
dreptului francez s-a vzut pus ntr-o situaie aproape imposibil datorit contradiciei
inerente ntre aceste dou poziii. Se vorbete despre enigma obligaiei de a da[19], de mitul
obligaiei de a da[20] i mai recent, o parte a doctrinei romne a caracterizat obligaia de a
da drept obligaia care nu a fost niciodat efemer, pstrndu-i identitatea nealterat,
imuabil i permanent, devenind diamantul justiiei i prinesa mijloacelor de nfptuire a
dreptii[21]. n dezacord cu opinia ultimilor autori citai, suntem de prere c obligaia de
22

a da este departe de a fi o prines, ci se aseamn mai degrab cu o cenureas a

dreptului privat, al crui chip este greu, dac nu imposibil de surprins. Modul n care este
etichetat obligaia de a da ne face s trecem din domeniul concret i palpabil al fizicii n cel
al metafizicii. Concret aadar, exist sau nu obligaia de a da? ntrebarea scindeaz doctrina
nc de la momentul adoptrii Codului civil.
n favoarea existenei obligaiei de a da s-au pronunat doctrinari a cror autoritate nu
poate fi pus sub semnul ndoielii[22]. Cu toate acestea, dificultatea major pe care o
ntmpin partizanii existenei obligaiei de a da se refer la imposibilitatea definirii
coninutului su concret, respectiv la absena unui obiect al raportului juridic obligaional,
mai exact la absena prestaiei pe care creditorul o poate pretinde i pe care debitorul este
inut s o ndeplineasc. Susintorii existenei obligaiei de a da afirm c principiul
transferului solo consensu al dreptului de proprietate nu reprezint o negare a obligaiei de
a da. Lipsa unei prestaii concrete este explicat prin faptul c obligaia de a transfera
dreptul de proprietate se execut instantaneu, chiar n momentul n care s-a nscut, fiind
executat de plin drept prin exprimarea consimmntului[23]. Dup afirmaia plastic a
profesorului Jean Carbonnier, n cazul transferului dreptului de proprietate asupra unor
bunuri certe individual determinate obligaia de a da nu poate exista (ns ea exist totui
s.n. .M.) dect pre de o strfulgerare pe durata unei secunde logice[24]. Aadar,
obligaia de a da nu este lipsit de o prestaie proprie, ci este vorba despre o obligaie care
este executat concomitent cu momentul naterii sale. Obligaia de a da este imperceptibil
prin faptul c nu se poate stabili o decelare temporal ntre naterea obligaiei i executarea
ei. Prin faptul c obligaia de a da este executat odat cu naterea sa nu este lmurit
problema n ce const prestaia concret a acestui gen de obligaie. Una este naterea
obligaiei i alta este executarea ei, faz care presupune un act voliional distinct, un fapt
sau o prestaie material din partea debitorului. S-a susinut c obligaia de a da este victima
propriei sale perfeciuni, iar faptul c este executat instantaneu nu ar fi dect o dovad a
eficacitii sale[25]. Cu toate aceste argumente, nu ne putem abine s nu remarcm faptul
c a susine c obligaia de a da exist, ns este imposibil de stabilit coninutul su concret,
material, ne ndeprteaz de pe trmul tiinei, apropiindu-ne mai mult de cel al filosofiei.
Mai nuanat, se susine de o parte dintre partizanii obligaiei de a da faptul c acest gen de
obligaie nu poate avea o existen distinct i autonom dect n cazul amnrii
transferului dreptului de proprietate[26].
Trebuie fcut distincie ntre situaia transferului de proprietate solo consensu, caz n care
obligaia de a da nu are o existen proprie perceptibil, i situaia n care transferul
dreptului de proprietate este amnat, precum n cazul bunurilor de gen, al bunurilor viitoare
sau n cazul clauzei de rezerv a dreptului de proprietate, ipoteze n care obligaia de a da
dobndete o existen autonom[27]. n acest caz, prestaia obligaiei de a da nu poate fi
perceput nu datorit faptului c ar avea un caracter instantaneu, ci datorit faptului c
executarea obligaiei de a da este disimulat, mascat de executarea celorlalte obligaii de a
face care incumb vnztorului. Aceste obligaii, care sunt asociate transferului dreptului de
proprietate, pot fi din cele mai diverse: individualizarea bunului prin numrare, msurare,
cntrire sau prin predare, fabricarea bunului, plata integral a preului, semnarea actului n
form autentic, n general obligaia de a remite noului proprietar tot ceea ce este necesar
pentru a beneficia de aceast calitate i de a se abine de la orice conduit susceptibil de a
pune n pericol dreptul de proprietate transmis. Toate aceste obligaii sunt ns obligaii de a
face sau de a nu face, i nu obligaii de a da. Partizanii obligaiei de a da explic existena
acestor obligaii de a face sau de a nu face, caracterizndu-le drept nite obligaii satelit
23

care acompaniaz ntotdeauna obligaia de a da[28]. Obligaia de a da nu poate fi perceput

datorit faptului c executarea sa este voalat de executarea celorlalte obligaii de a face i
de a nu face.
De cealalt parte se afl nu mai puin celebrii detractori ai obligaiei de a da[29]. Acetia
susin c existena obligaiei de a da este ireconciliabil cu transferul solo consensu al
dreptului de proprietate. n sistemul Codului civil transferul dreptului de proprietate este un
efect pur legal al contractului de vnzarecumprare, realizat ntr-o manier absolut
automat. Vnztorul nu este inut dect s predea bunul vndut, obligaie care nu se
refer la transferul dreptului de proprietate. Acesta este un efect la vnzrii, i nu rezultatul
executrii vreunei obligaii, deoarece transferul opereaz ntr-o manier automat,
independent de voina vnztorului. Transferul proprietii este ntotdeauna un efect al
legii, or un fapt care se produce de plin drept nu poate corespunde vreunei obligaii. Fiind
vorba despre un concept abstract, transferul nu se poate executa prin acte materiale,
deoarece realizarea sa nu presupune niciun fel de iniiativ din partea debitorului. Nici n
cazul amnrii transferului dreptului de proprietate obligaia de a da nu prezint niciun fel
de utilitate. i n aceste cazuri transferul proprietii se realizeaz de plin drept: fie prin
ajungerea la termen, fie prin individualizare, fie prin fabricarea bunului vndut ori prin plata
integral a preului. Transferul este declanat de drept fie de un eveniment, fie prin
consimmnt, fie prin executarea unei obligaii de a face care incumb prilor. Transferul
fiind abstract, automat i impersonal, proprietarul nu poate fi debitorul vreunei obligaii de
a transfera proprietatea.
Cauzele controverselor doctrinare au fost identificate ntr-un studiu relativ recent[30].
n primul rnd, susintorii obligaiei de a da adopt o concepie larg a noiunii de obligaie.
Obiectul obligaiei poate s fie att o prestaie concret, ct i o prestaie abstract a crei
realizare nu depinde de vreo intervenie material a debitorului. Noiunea de obligaie
nglobeaz i transferul abstract solo consensu al dreptului de proprietate. Oponenii
obligaiei de a da adopt o concepie mai restrns a noiunii de obligaie. n aceast
concepie, obiectul obligaiei este ntotdeauna ceva concret, a face sau a nu face, pe care
debitorul trebuie s l ndeplineasc pentru creditor. Avnd n vedere c transferul
proprietii opereaz fr intervenia proprietarului bunului, nu poate fi vorba despre
existena vreunei obligaii.
n al doilea rnd, partizanii obligaiei de a da susin c prin consimmnt se nate att
contractul ct i obligaia de a da i c prin acelai consimmnt are loc i executarea
obligaiei de a da. Contestatorii obligaiei de a da susin c simplul consimmnt d natere
contractului, care are drept efect transferul dreptului de proprietate. Consimmntul i
voina sunt, n aceast opinie, dou concepte diferite. Oponenii obligaiei de a da disociaz
conceptul de consimmnt de conceptul de voin. Consimmntul este abdicativ,
presupune obligarea fa de cineva; voina este o manifestare de putere, un semn de
dominare. Numai voina este cea care joac un rol n executarea unei obligaii deoarece
numai voina debitorului poate conduce la executarea propriei obligaii. Simplul
consimmnt nu poate da natere unei obligaii i s produc n acelai timp i executarea
acesteia, pentru c lipsete voina debitorului.
Anteproiectul Catala de reform a dreptului obligaiilor din Frana pstreaz obligaia de a
da[31] definit drept obligaia asumat n vederea transferrii unui drept real sau personal.
Cu toate acestea, n expunerea de motive este recunoscut faptul c un curent doctrinar
neag specificitatea acestei categorii de obligaii. Din dorina de a nu modifica marele
24

principiu al transferului dreptului de proprietate prin simplul acord de voin[32] redactorii

anteproiectului au ales soluia (discutabil s.n. .M.) de a considera c obligaia de a da se
execut de plin drept prin realizarea acordului de voin[33].
Doctrina juridic din Romnia a fost mult vreme favorabil existenei obligaiei de a da[34].
O lung perioad de timp s-a acreditat ideea c obligaia de a transmite proprietatea
lucrului individual determinat se execut instantaneu n momentul ncheierii contractului.
Recent, n urma dezbaterilor tiinifice din spaiul dreptului francez, o parte a doctrinei
juridice romne a pus sub semnul ntrebrii existena i utilitatea obligaiei de a da[35].
Pentru alii, obligaia de a da poate fi n continuare ghicit intelectual (cum? s.n. .M.) n
orice vnzare[36].

5.4. ncercri de redefinire a obligaiei de a da

Trebuie s recunoatem c argumentele aduse n sprijinul inexistenei obligaiei de a da sunt
pe ct de simple, pe att de pertinente. Ele pun serios sub semnul ntrebrii utilitatea
meninerii acestui tip de obligaie. Cteva argumente ar putea fi totui aduse n sprijinul
meninerii obligaiei de a da[37]. Lipsa obligaiei de a da ar transforma un transfer
convenional al dreptului de proprietate ntr-un transfer legal. Mai apoi, absena obligaiei
de a da n cadrul contractului translativ sinalagmatic ar conduce la ideea c singura cauz a
obligaiei de plat a preului de ctre cumprtor ar reprezenta-o obligaia de predare a
bunului vndut. Vnzarea este un contract sinalagmatic, obligaiile prilor fiind reciproce i
interdependente, transferul proprietii i are cauza n plata preului, iar plata preului i
are cauza n transferul proprietii. n cazul n care obligaia de a da este obliterat, ea nu
poate constitui cauza obligaiei reciproce de plat a preului. Dup prerea noastr, scopul
imediat al cumprtorului este acela al dobndirii dreptului de proprietate cu toate
atributele sale: jus utendi, jus fruendi i jus abutendi, i nu doar predarea bunului.
Un alt argument ar putea fi extras din cuprinsul art. 1314 C. civ. rom. care definete
predarea drept strmutarea lucrului vndut n puterea i posesiunea cumprtorului.
Obligaia de a da incumb vnztorului, care nu este inut s strmute nu numai posesiunea
ci i s strmute lucrul vndut n putereacumprtorului, aadar are obligaia nu numai s
strmute posesia, ci i s transfere dreptul de proprietate[38].
Obligaia de a da ar putea juca un rol i n teoria riscurilor, dobnditorul suportnd riscurile
pieirii fortuite a bunului, datorit faptului c alienatorul i-a executat propria sa obligaie de
a da. Acesta ar fi motivul pentru care dobnditorul nu poate s refuze s i execute la
rndul su propria prestaie de a plti preul[39].
n opinia noastr, singura modalitate pertinent de a privi obligaia de a da este aceea de a
ne ndeprta de conceptul de obligaie n nelesul su clasic. Este dificil a concepe faptul c
debitor al obligaiei de a transfera dreptul de proprietate este vnztorul i creditor al
acestei obligaii ar fi cumprtorul. Obligaiei de a da i lipsesc elemente fundamentale care
definesc o obligaie, cum ar fi prestaia i sanciunea acesteia. n lipsa unei prestaii
palpabile a obligaiei de a da trebuie s recunoatem c acest tip de obligaie este lipsit i
de sanciune. Singura modalitate prin care credem c poate fi pstrat conceptul de obligaie
de a da n sistemul nostru juridic este acela de a-l privi ca pe o ficiune juridic. Ficiunea
juridic a fost definit drept o judecat de valoare, stabilind deliberat reguli de drept
contrare realitii juridice ori ignornd sau deformnd concepte din instrumentarul dreptului
prin abatere de la exigenele logice i de la efectele juridice obinuite, n scopul inovrii sau
adaptrii normelor juridice, corespunztor imperativelor sociale, i al producerii unor
consecine juridice determinante[40]. Ficiunea este aadar o reprezentare care nu
corespunde realitii juridice, un artificiu de tehnic juridic, constnd n presupunerea unui
25

fapt sau a unei situaii ntr-un mod diferit de realitate n scopul de a produce un efect juridic.
n opinia noastr, este singurul mijloc n care poate fi conceput o obligaie de a da lipsit de
prestaie i de sanciune proprie care ia natere i se execut n acelai timp. Tot acest
mecanism juridic nu poate fi conceput dect prin deformarea noiunii de obligaie i a
regimului su juridic. n cazul transferului dreptului de proprietate prin contractul de
vnzare-cumprare ne reprezentm existena unei obligaii de a da (reprezentare care nu
corespunde realitii juridice) n scopul explicrii anumitor fenomene juridice, cum ar fi
transferul convenional al dreptului de proprietate, caracterul sinalagmatic al obligaiilor
prilor n contractul de vnzare-cumprare, teoria riscurilor, clauza de rezerv a dreptului
de proprietate. Este singura modalitate n care poate fi pstrat conceptul obligaiei de a da.
Dac, n cazul transferului proprietii unui bun cert individual determinat, existena
principiului consensualismului impune recurgerea la ficiunea juridic, trebuie s recurgem
la acest procedeu i n cazul altor exemple de obligaii de a da? Ar putea fi imaginate i alte
exemple de obligaii de a da: obligaia de a constitui o ipotec unui creditor sau obligaia de
a constitui un drept de gaj n favoarea acestuia; asumarea unei obligaii de a da bunul altuia
prin care debitorul se oblig s dobndeasc unui bun proprietatea unui ter pentru a-l
furniza cumprtorului; n cazul vnzrii cu pact de rscumprare, cnd cumprtorul i
asum o obligaie de a da, respectiv de a retransfera dreptul de proprietate vnztorului; n
cazul promisiunii unilaterale de vnzare, cnd promitentul i asum o obligaie de a da; n
cazul transmisiunilor sau constituirilor de drepturi reale imobiliare n regimul crilor
funciare care poate avea loc numai prin efectuarea intabulrii n cartea funciar. Obligaia
de a da a fost caracterizat drept o obligaie de rezultat, fiind ntotdeauna susceptibil de
executare direct n natur[41]. S-a susinut c obligaia de a da o sum de bani poate fi
executat ntotdeauna n natur[42]; c obligaia de a da un bun individual determinat se
execut n natur n temeiul legii; c executarea n natur pe cale silit este posibil i n
cazul obligaiei de predare i n cazul obligaiei de individualizare a bunurilor de gen. n
realitate, aa cum s-a recunoscut recent[43], obligaiile de a da nu sunt susceptibile de a fi
executate silit n natur. n opinia noastr, suntem nevoii s apelm la ficiunea juridic
deoarece niciuna dintre prestaiile vnztorului nu poate fi atribuit obligaiei de a da. Toate
obligaiile pe care i le asum vnztorul obligaia de predare, obligaia de individualizare,
obligaia de creare a bunului, obligaia de a plti preul, obligaia de a semna actul n forma
autentic, obligaia de a preda creditorului nscrisurile necesare pentru efectuarea nscrierii
n cartea funciar reprezint obligaii de a face. Suntem n prezena unor obligaii de a face
care, n general, pot fi executate silit n natur. n toate aceste cazuri transferul dreptului de
proprietate este subordonat executrii unor obligaii de a face, aadar ar trebui s
recunoatem c obligaia de a da ar urma s fie executat prin intermediul unor obligaii de
a face. Suntem din nou nevoii s apelm la ficiunea juridic pentru c altfel ar fi imposibil
de neles existena unei obligaii de a da care se execut prin intermediul unei alte categorii
de obligaii, cele de a face.
n realitate, prin obligaia de a da ar trebui s nelegem nu o veritabil obligaie avnd ca
obiect o prestaie particular, ci o categorie de obligaii, respectiv toate acele obligaii de a
face care, prin intermediul ficiunii juridice, contribuie la producerea transferului dreptului
de proprietate sau la constituirea unui alt drept real.

26

[1] A
se
vedea:
L.
Pop, op.
cit.,
pp.
57-61,
D.
Chiric, op.
cit., pp.
311-312.
[2] Distincia apare pentru prima dat la jurisconsultul Paul. A se vedea: I. C. Ctuneanu, Curs elementar de
drept roman, ed. a 2-a, Cartea Romneasc, Bucureti, 1924, pp. 266-267; G. Pignarre, A la redcouvert de
lobligation de praestare Pour une relecture de quelques articles du code civil, n RTD civ. no 1/2001, pp. 46-48.
[3] n sensul resuscitrii obligaiei de praestare n dreptul modern, v. G. Pignarre, op. cit., pp. 41-76.
[4] V., pentru ntreaga problematic a obligaiei de a da, N. Prybys Gavalda, La notion dobligation de donner,
Thse,
Montpellier,
1997.
[5] Ibidem,
pp.
130-133.
[6] A se vedea A. Colin, H. Capitant, Curs elementar de drept civil francez, cartea II, Imprimeria Central, ed. 8,
Bucureti,
1940,
p.
1218.
[7] A se vedea C. Nacu, Dreptul civil rumn, vol. II, I.V. Socec, Bucureti, 1902, p. 513.
[8] Ibidem, op.
cit.,
vol.
III,
Bucureti,
1903,
p.
171.
[9] A se vedea D. Alexandrescu, Explicaiunea teoretic i practic a dreptului civil romn, t. 8, partea a 2-a, ed.
a 2-a, Bucureti, Atelierele Grafice Socec & Co., Soc. Anonim, Bucureti, 1925, pp. 5-18.
[10] Ibidem,
p.
5,
nota
4.
[11] A se vedea C. Hamangiu, I. Rosetti-Blnescu, Al. Bicoianu, Tratat de drept civil romn, vol. 2, Editura
Naional
S.
Ciornei,
Bucureti,
1929,
p.
512.
[12] A se vedea Matei B. Cantacuzino, Elementele dreptului civil, Ed. All Educaional, Bucureti, ediie ngrijit
de
G.
Bucur,
M.
Florescu,
1998,
p.
426.
[13] Ibidem,
p.
624.
[14] V., pentru definiii asemntoare: Fr. Deak, Curs de drept civil. Dreptul obligaiilor, Partea I, Teoria
general a obligaiilor, Bucureti, 1960, p. 19; L. Pop, Teoria general a obligaiilor, Ed. Lumina Lex, Bucureti,
1998, p. 15; C. Sttescu, C. Brsan, Drept civil. Teoria general a obligaiilor, Ed. All Beck, Bucureti, 2000, p. 5.
[15] A
se
vedea
N.
Prybys
Gavalda, op.
cit., p.
212.
i
autorii
acolo
citai.
[16] A
se
vedea
C.
Bufnoir, op.
cit.,
p.
43.
[17] A se vedea D. Tallon, Le suprenant rveil de lobligation de donner, n Recueil Dalloz Sirey Chronique, 1992,
p.
68.
[18] A
se
vedea
N.
Prybys
Gavalda, op.
cit., pp.
33-38.
[19] A
se
vedea
F.
V.
Dutilleul,
P.
Delebecque, op.
cit., p.
183.
[20] A se vedea M. Fabre-Magnan, Le mythe de lobligation de donner, n RDT civ. no 1/1996, p. 85.
[21] A se vedea M. Valeriu, C. Banu, Obligaia de a da. Obligaia de a face. Practic judiciar 2008-2010, Ed.
Moroan-Nicora, Bucureti, 2010, p. 14. n treact fie spus, trebuie observat faptul c n ntreg cuprinsul
hotrrilor de practic judiciar nu apare niciunde menionat expres obligaia de a da, ci numai obligaia de a
face i de a nu face.
[22] A se vedea: M. Planiol, G. Ripert, op. cit., p. 625; J. Carbonnier, Droit civil, t. second, Les biens et les
obligations,quatrime d., Presses Universitaires de France, Paris, 1964, p. 297; P. Bloch, Lobligation de
transfrer la proprit dans la vente, n RTD civ. no 3/1988, pp. 673-706; C. Atias-Letremy, Thse, t. I, p. 43.; J.
M. Trigeaud, Reserve de proprit et transfert de proprit, n Juris Classeur Priodique, La semaine juridique,
dition commerce et industrie no 1/1982, p. 157; J. Huet, Des diffrentes sortes dobligations et, plus
particulirement, de lobligation de donner, la mal nomme, la mal aime, n tude offertes Jacques Ghestin
Le contrat au dbut du XXIe sicle, LGDJ, Paris, 2001, pp. 425-439; G. Blanluet, op. cit., p. 420.
[23] A se vedea P. Malaurie, L. Ayns, P. Stoffel-Munck, Drept civil. Obligaiile, Wolters Kluwer, Bucureti,
2010,
p.
3.
[24] A se vedea J. Carbonnier, op. cit., p. 297; C. Witz, op. cit., p. 542.
se
vedea
J.
Huet, op.
cit., p.
47.
[25] A
A
se
vedea:
F.
Prochon,
La
rserve
de
proprit
dans
la
vente
de
meubles
corporels,
Litec,
Paris,
1988,
p.
[26]
8;

G.

Pignarre, op.

cit., p.

54;

F.

C.

Dutilleul,

27

P.

Delebecque, op.

cit., p.

183.

[27] A se vedea: F. Terr, Ph. Simler, Y. Lequette, Droit civil. Les obligations, 5e d., Dalloz, Paris, 1993, p. 207208. Se poate observa schimbarea de optic a unora dintre autorii mai sus citai deoarece n lucrarea A. Weill,
F. Terr, Droit civil Les obligations, Quatrime dition, Dalloz, Paris, 1986 se susine, la p. 847, c obligaia de a
da este executat automat, de plin drept, n cazul transferului dreptului de proprietate a unui bun cert,
individual determinat. Poziia nu mai este meninut n F. Terr, P. Simler, Y. Lequette, op. cit., p. 773, unde se
susine c n cazul transferului dreptului de proprietate solo consensu nu ia natere niciun fel de obligaie de a
da i c ideea unei obligaii de a da, care este executat instantaneu din momentul naterii, nu ar avea niciun
sens.
se
vedea
J.
Huet, op.
cit., p.
433.
[28] A
[29] A se vedea: J. Ghestin, Rflexions dun civiliste sur la clause de rserve de proprit, n Recueil Dalloz Sirey
Chronique, 1981, p. 4; C. Saint-Alary-Houin, op. cit., p. 747; D. Tallon, op. cit., pp. 67-70; M. Fabre-Magnan, op.
cit., pp. 85-107; P. Ancel, Force obligatoire et contenu obligationnel du contrat, Revue trimestrielle de droit
civil, 4/1999, pp. 783-784; A. Bnabent, op. cit., p. 90; P. H. Antonmattei, J. Raynard, op. cit.,p. 90; N. Prybys
Gavalda, op.
cit., pp.
318-323.
A
se
vedea
A.
S.
Courdier-Cuisinier,
Nouvel
clairage
sur
lnigme
de
lobligation
de
donner.
Essai
sur les
[30]
causes
dune
controverse
doctrinale,
n
RTD
civ.
no
3/2005,
p.
521
i
urm.
Potrivit
art.
1145
din
anteproiectul
Catala:
Lobligation
de
donner
a
pour
objet
lalination
de
la
[31]
proprit ou dun autre droit, comme dans la vente, la donation, la cession de crance ou la constitution
dusufruit.
[32] Dup expresia folosit n expunerea de motive a anteproiectului Catala.
[33] Potrivit art. 1152 din anteproiectul Catala: Lobligation de donner sexcute en principe par le seul
change
des
consentements.
[34] A se vedea: F. Deak, Curs de drept civil. Dreptul obligaiilor. Partea I, Teoria general a obligaiilor,
Bucureti, 1960, p. 19; L. Pop, Teoria general a obligaiilor, Ed. Lumina Lex, Bucureti, 1998, p. 15; C. Sttescu,
C. Brsan, Drept civil. Teoria general a obligaiilor, Ed. All Beck, Bucureti, 2000, p. 5; D. Chiric, Promisiunea
sinalagmatic de vnzare-cumprare ca form autonom de contract, n Studia Universitatis Babe-Bolyai nr.
2/2000, p. 14, unde se afirm c n cazul contractului de vnzare-cumprare propriu-zis, vnztorul i asum
obligaia principal de a da, adic de a transfera proprietatea bunului care face obiectul contactului; I.
Reghini, . Diaconescu, P. Vasilescu, op. cit., p. 331, s-a admis c pot exista i situaii de excepie, ca, de
exemplu, atunci cnd dintr-un teren se nstrineaz o anumit suprafa, fr ca aceasta s fie determinat n
materialitatea ei (100 mp). ntr-o atare situaie, nstrintorul este inut de o obligaie de a da un imobil, iar
creana
corespunztoare
acestei
obligaii
are
un
caracter
imobiliar.
A
se
vedea:
L.
Pop,
op.
cit.,
pp.
33-37;
57-59;
D.
Chiric,
op.
cit.,
pp.
311-312.
[35]
[36] A se vedea A. G. Ilie, Regula res perit domino n materie contractual, ntre mit i realitate, n RRDP nr.
2/2011, p. 116.
[37] A se vedea F. Zenati-Castaing, T. Revet, Les biens, 3e d., Presses Universitaires de France, Paris, 2008, pp.
300-301.
[38] A se vedea G. Pignarre, op. cit., p. 56. Totui, predarea are sensul de punere a lucrului vndut la dispoziia
cumprtorului, semnificaia juridic fiind aceea de transfer al deteniei precare de la vnztor la cumprtor.
Posesia asupra lucrului vndut se transfer n favoarea cumprtorului odat cu transferul dreptului de
proprietate, rmnnd vnztorului doar detenia precar asupra lucrului vndut. A se vedea n acest sens I. F.
Popa, Conformitatea lucrului vndut, Universul Juridic, Bucureti, 2010, p. 23, nota 1.
[39] Pe larg, privind problematica riscurilor i a criticii regulii res perit domino, v. A. G. Ilie, op. cit., pp. 113-117.
[40] A se vedea I. Deleanu, Ficiunile juridice conotaii i ncercri de sintez , n PR, supliment In honorem
Ion

Deleanu

Culegere

de

studii,

2004,

p.

44.

se
vedea
J.
Huet, op.
cit., p.
437.
[41] A
[42] A se vedea C. Sttescu, C. Brsan, op. cit., p. 308. Pentru alii, obligaia de a plti o sum de bani nu
reprezint o obligaie de a da, ci o categorie distinct de obligaii. V., n acest sens, J. Carbonnier, op. cit., p.

28

228.

[43] A se vedea L. Pop, op. cit., p. 498.

Reflecii asupra transferului dreptului de proprietate i

obligaiei de a da n contractul de vnzare-cumprare (IV)
VI. CONSIDERAII PRIVIND TRANSFERUL DREPTULUI DE PROPRIETATE N NOUL COD
CIVIL
Soluiile adoptate de ctre Noul Cod civil romn[1] n materia transferului dreptului de
proprietate nu pot fi considerate n niciun caz inovatoare. Ele reprezint mai degrab o
continuitate sau chiar o rentoarcere la anumite reglementri care au existat ntr-o anumit
etap istoric pe teritoriul rii noastre.
Transferul dreptului de proprietate este reglementat n Noul Cod civil la titlul IX, cap. 1,
punctul 5, text care vorbete despre obligaiile vnztorului. Art. 1674 NCC prevede: Cu
excepia cazurilor prevzute de lege ori dac din voina prilor nu rezult contrariul,
proprietatea se strmut de drept cumprtorului din momentul ncheierii contractului,
chiar dac bunul nu a fost predat ori preul nu a fost pltit nc. Textul trebuie corelat cu
art. 1273, care consacr transmiterea de plin drept a proprietii: Drepturile reale se
constituie i se transmit prin acordul de voin al prilor, chiar dac bunurile nu au fost
predate, dac acest acord poart asupra unor bunuri determinate, ori prin individualizarea
bunurilor, dac acordul poart asupra unor bunuri de gen. Redactarea textelor Noului Cod
civil este similar cu aceea din actualul Cod civil romn. Optica legiuitorului n privina
transferului dreptului de proprietate este pstrat, n sensul c transferul opereaz din
momentul ncheierii contractului fr ca bunul s fie predat sau preul pltit. Momentul
ncheierii contractului la care se refer art. 1674 nu este altul dect momentul realizrii
acordului de voin al prilor contractante, fapt ce rezult din interpretarea art.
1174, Contractul este consensual atunci cnd se formeaz prin simplul acord de voin al
prilor, coroborat cu art. 1178, Contractul se ncheie prin simplul acord de voin al
prilor, capabile de a contracta, dac legea nu impune o anumit formalitate pentru
ncheierea sa valabil. Ct vreme art. 1240 alin. (1) NCC prevede c Voina de a contracta
poate fi exprimat verbal sau n scris, rezult c acordul de voin poate fi realizat i n
form verbal, ba mai mult, potrivit art. 1240 alin. (2): Voina poate fi manifestat i printrun comportament care, potrivit legii, conveniei prilor, practicilor statornicite ntre acestea
sau uzanelor, nu las nicio ndoial asupra inteniei de a produce efectele juridice
corespunztoare.
Concluzia la care se poate ajunge din interpretarea acestor texte legale este aceea c optica
legiuitorului a rmas neschimbat, n sensul c transferul dreptului de proprietate are
loc solo consensu prin realizarea acordului de voin al prilor. Iat c vechea concepie a
colii dreptului natural, principiul transferului solo consensu al dreptului de proprietate,
rmne n actualitate i n reglementarea Noului Cod civil. Se pare c principiul
consensualismului este menit a triumfa i n secolul al XXI-lea de vreme ce transferul
dreptului de proprietate opereaz instantaneu, fr a mai fi nevoie de ndeplinirea vreunei
formaliti sau de executarea vreunui act material. Acordul prilor realizeaz n continuare
naterea actului juridic i produce efectul su real, respectiv transferul dreptului de
29

proprietate. Regula se refer ns numai la bunurile certe individual determinate. n cazul

bunurilor de gen proprietatea urmeaz s fie transferat cumprtorului numai dup
individualizarea acestora prin predare, numrare, cntrire, msurare ori prin orice alt mod
convenit sau impus de natura bunului, aa cum prevede art. 1678 NCC. Regula este
inversat n cazul vnzrii n bloc a bunurilor, cnd proprietatea se strmut cumprtorului
odat ce contractul s-a ncheiat. Soluiile adoptate n privina excepiilor de la regula
transferului dreptului de proprietate solo consensu sunt similare cu cele din actualul Cod
civil, aa nct nu nelegem s insistm asupra lor. Interesant este de remarcat faptul c n
cazul vnzrii dup mostr sau model reglementat de art. 1680 NCC i n cazul contractului
de furnizare reglementat de art. 1767 NCC proprietatea se strmut numai la momentul
predrii bunului. Iat dou exemple n care transferul dreptului de proprietate este legat de
momentul predrii bunului. Regula transferului solo consensu nu poate fi considerat n
Noul Cod civil dect ca fiind reglementat de o norm supletiv.
Triumful consensualismului n Noul Cod civil este ns numai aparent. n realitate,
schimbarea major privete bunurile imobile. Optica legiuitorului se schimb radical atunci
cnd legifereaz strmutarea proprietilor imobiliare. Art. 1676 prevede c n materie de
vnzare de imobile, strmutarea proprietii de la vnztor la cumprtor este supus
dispoziiilor de carte funciar. Mai mult, art. 1244 ntrete aceast regul, deoarece n
afara altor cazuri prevzute de lege, trebuie s fie ncheiate prin nscris autentic, sub
sanciunea nulitii absolute, conveniile care strmut sau constituie drepturi reale care
urmeaz a fi nscrise n cartea funciar. n fine, art. 885 prevede c Sub rezerva unor
dispoziii legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse n cartea funciar se
dobndesc, att ntre pri, ct i fa de teri, numai prin nscrierea lor n cartea funciar,
pe baza actului sau faptului care a justificat nscrierea.
Art. 876 alin. (3) NCC prevede c Prin imobil, n sensul prezentului titlu, se nelege una sau
mai multe parcele de teren alturate, indiferent de categoria de folosin, cu sau fr
construcii, aparinnd aceluiai proprietar, situate pe teritoriul unei uniti administrativteritoriale i care sunt identificate printr-un numr cadastral unic. Textul este mult mai
limitativ dect art. 537 din Noul Cod civil care definete bunurile imobile drept terenurile,
izvoarele i cursurile de ap, plantaiile prinse n rdcini, construciile i orice alte lucrri
fixate n pmnt cu caracter permanent, platformele i alte instalaii de exploatare a
resurselor submarine situate pe platoul continental, precum i tot ceea ce, n mod natural
sau artificial, este ncorporat n acestea cu caracter permanent. Se poate pune ntrebarea
dac nstrinarea unei construcii fr parcela de teren se ncadreaz n definiia art. 876
alin. (3) NCC, respectiv dac este un drept tabular i dac urmeaz s fie supus regulii
conform creia intabularea n cartea funciar este necesar pentru a opera transferul
proprietii. Suntem de prere c i n cazul nstrinrii unei construcii fr parcela de teren
este necesar intabularea n cartea funciar pentru a opera transferul proprietii, cu toate
c, construcia fr parcela de teren nu se regsete n noiunea de imobil aa cum este el
definit n art. 876 alin. (3) NCC.
Aadar, n cazul vnzrii drepturilor reale asupra imobilelor, art. 885 coroborat cu art. 888 i
art. 881 NCC impun intabularea n cartea funciar pentru a opera transferul proprietii. Din
interpretarea coroborat a textelor legale rezult c pentru a opera transferul dreptului de
proprietate imobiliar, contractul de vnzare-cumprare trebuie s mbrace forma autentic,
deoarece art. 888 prevede c nscrierea n cartea funciar se efectueaz n baza actului
autentic notarial, a hotrrii judectoreti rmase definitiv, a certificatului de motenitor
sau n baza unui alt act emis de autoritile administrative, n cazurile n care legea prevede
30

aceasta. Art. 1244 impune ca forma cerut pentru nscrierea n cartea funciar s fie
nscrisul autentic, sub sanciunea nulitii absolute. Se pare c forma nscrisului autentic
este att o condiie ad validitatem pentru ncheierea valabil a contractului de vnzarecumprare imobiliar, ct i pentru transferul dreptului de proprietate. Trebuie s remarcm
faptul c formularea este nefericit i risc s nasc dispute. Titlul art. 1244 este Forma
cerut pentru nscrierea n cartea funciar, ceea ce ar lsa s se neleag c ncheierea
contractului de vnzarecumprare imobiliar n form autentic este cerut numai pentru
nscrierea n cartea funciar, respectiv n vederea operrii transferului dreptului de
proprietate. Din cuprinsul art. 1244 i din situarea acestuia la cap. 6 care reglementeaz
forma contractului reiese ns c forma nscrisului autentic nu este numai o condiie cerut
pentru nscrierea n cartea funciar, ci i una pentru formarea valabil a tuturor conveniilor
care strmut sau constituie drepturi reale i care urmeaz a fi nscrise n cartea funciar.
Att ntre pri ct i fa de teri drepturile reale se dobndesc numai prin nscriere n
cartea funciar, toate conveniile care strmut sau constituie drepturi reale urmnd s fie
nscrise n cartea funciar pentru a putea produce acest efect. Strmutrile de bunuri
imobile sunt supuse unei duble formaliti: ncheierea contractului n forma autentic ad
validitatem i nscrierea n cartea funciar.
Sursa de inspiraie n cazul strmutrii proprietii imobiliare este art. 17 din Decretul-lege
nr. 115/1938 care instituia regula efectului constitutiv al nscrierii n cartea funciar[2].
Articolul 885 NCC nu face nimic altceva dect s consacre regula efectului constitutiv al
nscrierii n cartea funciar, regul ce s-a aplicat pe teritoriul rii noastre pn la momentul
intrrii n vigoare a Legii nr. 7/1996. Pn la momentul nscrierii n cartea funciar, actul
juridic nu produce efecte translative de drepturi reale, nici mcar ntre prile contractului.
Terminologia folosit este similar Decretului-lege nr. 115/1938, felurile nscrierii fiind
intabularea, nscrierea provizorie i notarea. i excepiile de la regula efectului constitutiv al
nscrierii n cartea funciar prevzute la art. 887 NCC sunt similare cu vechiul art. 26 din
Decretul-lege nr. 115/1938. Cu toate acestea, este de semnalat o important schimbare. n
vreme ce, sub imperiul Decretului-lege nr. 115/1938, pentru a opera transferul dreptului de
proprietate era necesar acordul de voin asupra constituirii sau strmutrii, acord de voin
sau consimmnt care putea fi suplinit prin hotrre judectoreasc, n viziunea Noului Cod
civil nscrierea n cartea funciar se efectueaz potrivit art. 888 n baza actului autentic
notarial, a hotrrii judectoreti rmase definitiv, a certificatului de motenitor sau n
baza unui alt act emis de autoritile administrative, n cazurile n care legea prevede
aceasta. Reiterarea consimmntului la intabulare nu mai este necesar sub imperiul
Noului Cod civil, ns, potrivit art. 885 alin. (2) i alin. (4) consimmntul titularului este
necesar n cazul rectificrii intabulrii.
Prin Legea nr. 71/2011 pentru punerea n aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil s-a
prevzut modificarea i completarea Legii cadastrului i a publicitii imobiliare nr. 7/1996.
La art. 58 alin. (1) se prevede c Pn la deschiderea noilor cri funciare, n condiiile art.
581, n regiunile de carte funciar supuse Decretului-lege nr. 115/1938 pentru unificarea
dispoziiunilor privitoare la crile funciare sau, dup caz, Legii nr. 242/1947 pentru
transformarea crilor funciare provizorii din Vechiul Regat n cri de publicitate funciar i
Decretului nr. 2.142/1930 pentru funcionarea crilor funduare centrale pentru cile ferate
i canaluri, cu excepia zonelor care fac obiectul legilor de restituire a proprietilor funciare,
nscrierile privitoare la imobile, cuprinse n crile funciare sau, dup caz, n crile de
publicitate funciar, vor continua s fie fcute n aceste cri, cu respectarea dispoziiilor
Codului civil i ale prezentei legi. n situaia n care aceste cri nu exist, sunt inutilizabile
31

sau nu sunt n arhiva Ageniei Naionale de Cadastru i Publicitate Imobiliar, sunt aplicabile
dispoziiile legale n vigoare referitoare la deschiderea unei noi cri funciare. Potrivit art.
58 alin. (2) Pn la deschiderea noilor cri funciare, n condiiile art. 581, n regiunile de
transcripiuni i inscripiuni imobiliare, privilegiile i ipotecile legale, sechestrul, urmrirea
imobilului, a fructelor i veniturilor sale, punerea n micare a aciunii penale, aciunile
pentru aprarea drepturilor reale privitoare la imobilele nenscrise n cartea funciar,
precum i actele i faptele juridice privitoare la drepturile personale sau la alte raporturi
juridice n legtur cu aceste imobile vor continua s fie transcrise ori, dup caz, nscrise n
vechile registre de publicitate imobiliar, cu respectarea dispoziiilor Codului civil i ale
prezentei legi. Textele risc s nasc aceleai discuii care au avut loc odinioar cu privire la
aplicabilitatea Legii nr. 7/1996 pe ntregul teritoriu al rii sau numai n parte. De altfel art.
56 alin. (1) din Legea nr. 71/2011 prevede c Dispoziiile art. 557 alin. (4), art. 565, art. 885
alin. (1) i art. 886 din Codul civil se aplic numai dup finalizarea lucrrilor de cadastru
pentru fiecare unitate administrativ-teritorial i deschiderea, la cerere sau din oficiu, a
crilor funciare pentru imobilele respective, n conformitate cu dispoziiile Legii cadastrului
i a publicitii imobiliare i art. 56 alin. (2) c Pn la data prevzut la alin. (1), nscrierea
n cartea funciar a dreptului de proprietate i a altor drepturi reale, pe baza actelor prin
care s-au transmis, constituit ori modificat n mod valabil, se face numai n scop de
opozabilitate fa de teri. Art. 21-41 din Legea nr. 7/1996 au fost abrogate prin art. 4 din
Legea nr. 71/2011. Cu toate c n privina actelor translative sau constitutive de drepturi
reale imobiliare, valabil ncheiate dup intrarea n vigoare a Noului Cod civil, pentru a-i
produce efectul constitutiv de drepturi ele trebuie s fie nscrise n cartea funciar, prin
norme tranzitorii prevzute de Legea nr. 71/2011 acest efect a fost amnat pn dup
finalizarea lucrrilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorial i
deschiderea, la cerere sau din oficiu, a crilor funciare pentru imobilele respective, n
conformitate cu dispoziiile Legii cadastrului i a publicitii imobiliare. n privina actelor
juridice ncheiate nainte de data prevzut la art. 56 alin. (1) din Legea nr. 71/2011,
nscrierea n cartea funciar se face n continuare numai n scop de opozabilitate fa de
teri.[3]
Transferul dreptului de proprietate imobiliar sub imperiul Noului Cod civil va fi scindat ntrun act obligaional care va da natere obligaiei de a strmuta ori constitui un drept real i
nscrierea n cartea funciar, menit s realizeze efectul achizitiv de drepturi reale. Al doilea
element al transferului dreptului de proprietate nu mai poate fi considerat un act juridic
real, de vreme ce nu se mai cere consimmntul la intabulare, aa cum era sub imperiul
Decretului-lege nr. 115/1938. Pentru nscriere este suficient prezentarea actului
obligaional respectiv: actul autentic notarial, hotrrea judectoreasc rmas definitiv
sau certificatul de motenitor. A doua etap a transferului dreptului de proprietate trebuie
considerat ca fiind o operaiune pur material, un fapt juridic, ea fiind ultima etap n
lanul de acte menite s opereze transferul dreptului de proprietate, fr de care acest
transfer nu se poate produce. Este firesc s fie aa, de vreme ce consimmntul privind
transferul dreptului de proprietate a fost dat deja prin actul obligaional, reiterarea lui
pentru intabulare fiind superflu. i regimul juridic al aciunii n prestaie tabular este
diferit fa de prevederile Decretuluilege nr. 115/1938, de vreme ce scopul prestaiei
tabulare nu mai este suplinirea consimmntului la intabulare, ci numai executarea
obligaiilor necesare pentru nscrierea n cartea funciar. Aceste obligaii nu pot fi dect cele
prevzute la art. 1483 alin. (2) NCC, respectiv obligaia de a preda nscrisurile necesare
32

pentru efectuarea nscrierii, de vreme ce consimmntul la intabulare nu mai este necesar.

Rmne discutabil utilitatea aciunii n prestaie tabular care are ca obiect predarea
nscrisurilor necesare pentru efectuarea nscrierii, de vreme ce art. 54 alin. (1) din Legea nr.
7/1996 modificat prin Legea nr. 71/2011 prevede c Notarul public care a ntocmit un act
prin care se transmite, se modific, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar este
obligat s cear, din oficiu, nscrierea n cartea funciar.
Diferenierea de regim juridic ntre bunurile mobile i cele imobile n privina transferului
dreptului de proprietate consacrat de Noul Cod civil este criticabil. Concepia nu este
nicidecum inovatoare i nu face dect s ne ntoarc n timp atunci cnd reglementarea de
inspiraie germanic a Decretului-lege nr. 115/1938 se suprapunea cu Codul civil romn, de
inspiraie francez. Noul Cod civil consacr efectul constitutiv al nscrierii n cartea funciar,
de inspiraie germanic pentru bunurile imobile, n vreme ce transferul bunurilor mobile
este guvernat de regula transferului solo consensu de inspiraie francez. Aceste
suprapuneri de legi, de inspiraie total diferit, au avut loc datorit condiiilor istorice n care
s-a format i s-a nscut statul romn modern prin unirea unor provincii istorice n care se
aplica o legislaie de inspiraie germanic cu Vechiul Regat, al crui Cod civil era de inspiraie
francez. Explicabil la momentul respectiv, amestecul de sisteme de inspiraie diferit nu i
mai are locul astzi, la aproape un secol distan, cnd nu se mai pune problema unor
condiii istorice de nfptuire a statului modern. Niciuna dintre rile europene cu coduri
civile de tradiie precum Frana, Germania sau Austria nu aplic un regim separat bunurilor
mobile i altul bunurilor imobile. Romnia risc s devin, din nou, un caz unic n care
transferul bunurilor mobile ntre pri are loc, de principiu,solo consensu printr-un singur act
obligaional, n vreme ce, n cazul bunurilor imobile reintroducerea efectului constitutiv al
nscrierii n cartea funciar ar scinda transferul dreptului de proprietate ntr-un act
obligaional i un fapt real[4]. Diferenierea juridic ntre bunurile mobile mai puin
importante i bunurile mobile, mai importante, calchiat dup mprirea roman n res
mancipi i res nec mancipi nu i mai poate gsi n ziua de astzi niciun fel de justificare.
Valoarea patrimonial a anumitor bunuri mobile, precum bijuteriile, obiectele de art ori
autovehiculele de lux, pentru a ne referi numai la cteva exemple, este cel puin de acelai
nivel cu al bunurilor imobile. Faptul c legiuitorul Noului Cod civil a neles s consacre
regula potrivit creia transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor mobile certe
individual determinate are loc solo consensu, n vreme ce transferul dreptului de proprietate
imobiliar este supus diferitelor formaliti, reprezint o dihotomie greu de neles.
n privina obligaiei de a da, se pare c Noul Cod civil nu numai c nu renun la existena
ei, ba mai mult, i confer i o consacrare legislativ. Se pare c ampla dezbatere purtat n
literatura juridic francez asupra acestui subiect nu a avut niciun ecou asupra redactorilor
Noului Cod civil romn. n vreme ce prin art. 1674 este consacrat regula transferului de plin
drept al dreptului de proprietate, proprietatea se strmut de drept cumprtorului din
momentul ncheierii contractului, art. 1672 prevede printre obligaiile principale ale
vnztorului la punctul 1 obligaia s transmit proprietatea bunului sau, dup caz, dreptul
vndut. Lipsa de corelare este evident. Transferul dreptului de proprietate nu poate s
opereze de drept ntr-o manier automat i n acelai timp vnztorul s fie debitorul unei
obligaii de a transfera dreptul de proprietate. Art. 1673 menioneaz ct se poate de clar
c Vnztorul este obligat s transmit cumprtorului proprietatea bunului vndut.
Obligaia de a strmuta proprietatea este consacrat legislativ prin art. 1483: Obligaia de a
strmuta proprietatea implic i obligaiile de a preda lucrul i de a-l conserva pn la
predare. n ceea ce privete imobilele nscrise n cartea funciar, obligaia de a strmuta
33

proprietatea o cuprinde i pe aceea de a preda nscrisurile necesare pentru efectuarea

nscrierii. Art. 1486-1488 vorbesc despre obligaia de a da bunuri de gen, de a constitui o
garanie i de a da o sum de bani.
Dei Noul Cod civil nu procedeaz la o mprire clar a obligaiilor dup obiectul lor, se pare
c este meninut concepia clasic a clasificrii obligaiilor n obligaii de a da, de a face i
de a nu face. Articolele 1528 i 1529 vorbesc despre executarea silit n natur a obligaiei
de a face i a obligaiei de a nu face, ns nu pomenesc nimic n legtur cu executarea silit
a obligaiei de a da.
Apreciem c toate distinciile i observaiile pe care le-am dezvoltat n capitolul dedicat
obligaiei de a da i menin actualitatea i sub imperiul noului Cod civil. Art. 1164 definete
coninutul raportului obligaional drept o legtur de drept n virtutea creia debitorul este
inut s procure o prestaie creditorului, iar acesta are dreptul s obin prestaia datorat.
Mai mult dect att, art. 1226 prevede c Obiectul obligaiei este prestaia la care se
angajeaz debitorul. Sub sanciunea nulitii absolute, el trebuie s fie determinat sau cel
puin determinabil i licit. Din nou se pune problema care sunt prestaia concret i
sanciunea specific a obligaiei de a da, de vreme ce ea este difereniat net de obligaia
vnztorului de predare i de obligaia de garanie. Noul Cod civil nu definete niciunde n ce
const prestaia specific a obligaiei de a da. Mergnd pe aceast linie de gndire, ar trebui
s ajungem la concluzia absurd c orice contract translativ sau constitutiv de drepturi reale
este lovit de nulitate absolut deoarece prestaia la care se angajeaz debitorul obligaia
de a transfera dreptul de proprietate nu este nici determinat, nici determinabil.
Singura modalitate de concepere a existenei obligaiei de a da rmne definirea ei drept o
ficiune juridic, respectiv raportarea ei la toate acele categorii de obligaii de a face care
contribuie la producerea transferului dreptului de proprietate sau la constituirea unui alt
drept real.
O alt noutate pe care o consacr Noul Cod civil este aceea prevzut n materia riscului n
contractul translativ de proprietate. Art. 1274 prevede c n lips de stipulaie contrar, ct
timp bunul nu este predat, riscul contractului rmne n sarcina debitorului obligaiei de
predare, chiar dac proprietatea a fost transferat dobnditorului. n cazul pieirii fortuite a
bunului, debitorul obligaiei de predare pierde dreptul la contraprestaie, iar dac a primit-o,
este obligat s o restituie. S-a introdus o nou regul, n sensul c riscul urmeaz s fie
suportat de ctre debitorul obligaiei de predare. Noul Cod civil se ndeprteaz de la regula
clasic res perit domino, disociind transferul dreptului de proprietate de suportarea
riscurilor. Transferul riscurilor este detaat de transferul dreptului de proprietate i este
legat de predarea bunului. Riscul rmne n sarcina vnztorului deoarece el este debitor al
obligaiei de predare. Cu toate c nu este proprietar, vnztorul va fi cel care va suporta
riscul pieirii fortuite a bunului pn n momentul n care este executat obligaia de predare
n forma reglementat de art. 1687 pentru bunurile imobile i n forma reglementat de art.
1688 pentru bunurile mobile. Trebuie s recunoatem c regula din actualul Cod civil
conform creia cumprtorul suport riscul pieirii fortuite a bunului cu toate c nu deine
controlul asupra acestuia este inechitabil. Teoria riscurilor presupune problema
responsabilitii contractuale, astfel nct nu este obligatoriu ca ea s fie legat de transferul
dreptului de proprietate. Cu toate acestea, att Codul civil francez ct i Codul civil german
au ncercat s concilieze regula roman res perit domino cu regula periculum est emptoris,
tot de origine roman[5]. Dac Codul civil francez a legat att transferul proprietii ct i
transferul riscurilor de momentul acordului de voin, Codul civil german a legat att
34

transferul proprietii ct i transferul riscurilor de momentul predrii. Soluia consacrat de

Noul Cod civil romn este exact opusul soluiei dreptului roman, n care cumprtorul
neproprietar suporta riscul pieirii fortuite a bunului, periculum est emptoris. Soluia Noului
Cod civil este aceea c periculum est venditoris, respectiv vnztorul, care nu este
proprietar, suport riscul pieirii fortuite a bunului.

CONCLUZII GENERALE
Principiile care guverneaz transferul dreptului de proprietate n Noul Cod civil sunt
principiul unitii i principiul cauzalitii. Principiul consensualismului nu se aplic dect n
cazul bunurilor mobile, noua reglementare impunnd ca n cazul bunurilor imobile
transferul dreptului de proprietate s fie guvernat de principiul tradiiunii.
Produs al practicii judiciare franceze i al colii dreptului natural, concepia transferului
dreptului de proprietate solo consensu se pare c i-a gsit locul i n viziunea Noului Cod
civil. Avnd n vedere c principiul se aplic numai bunurilor certe individual determinate i
c excepiile din Noul Cod civil sunt chiar mai numeroase dect n Codul civil actual, trebuie
s renunm la ideea c se poate vorbi despre un principiu al transferului solo consensu al
dreptului de proprietate. Acesta este golit de orice coninut, n spatele simplitii
ascunzndu-se un sistem complex, n care excepiile sunt att de variate nct au devenit o
regul. Conservarea obligaiei de a da ntr-un asemenea sistem reprezint n opinia noastr
un anacronism. Meninerea conceptului de obligaie de a da presupune recurgerea la
anumite teorii care, trebuie s recunoatem, au un grad ridicat de artificialitate. Tendina de
lege ferenda ar fi trebuit s fie nlocuirea sistemului care consacr simplul consens al prilor
ca translativ de proprietate printr-un sistem care s dea mai mult siguran att prilor ct
i terilor. Noul Cod civil a mers n aceast direcie n privina transferului dreptului de
proprietate al bunurilor imobile, ns trebuia, n opinia noastr, s procedeze la fel i n
privina bunurilor mobile. Principiul translativ al contractului de vnzare-cumprare trebuia
sacrificat att n materie mobiliar ct i n materie imobiliar. Distincia ntre bunurile
mobile i cele imobile nu este de natur s justifice concepii diferite n ceea ce privete
transferul dreptului de proprietate. Dreptul comparat demonstreaz faptul c majoritatea
sistemelor europene au legat transferul dreptului de proprietate de momentul predrii
bunului. Este soluia adoptat i de ctre Codul civil austriac. Or, dac tot am preluat n Noul
Cod civil sistemul constitutiv de drepturi reale al nscrierii n cartea funciar, trebuia s
consacrm i legarea transferului dreptului de proprietate al bunurilor mobile de momentul
predrii bunurilor, aa cum o face Codul civil austriac i majoritatea codurilor civile
moderne. n aceast modalitate, transferul dreptului de proprietate i cel al riscurilor s-ar fi
produs n acelai moment. Soluia propus nu este nou, ea fiind avansat nc din perioada
interbelic[6]. Noul Cod civil consacr un sistem incoerent, amestecnd triumful
individualismului juridic n materie mobiliar cu rigoarea i formalismul crilor funciare n
materie imobiliar. Nu putem dect s ncheiem cu constatrile profesorului belgian Henri
de Page, pe care ni le nsuim n ntregime: On renoncera leffet translatif des contrat, qui
nest quun non-sens, un nid difficults, et que la plupart des legislations contemporaines
eurent la sagesse de ne pas emprunter au Code civil franais[7].

35

[1] Republicat
n
M.
Of.
nr.
505
din
15
iulie
2011.
[2] Publicat
n
M.
Of.
nr.
95
din
24
iulie
1938.
[3] Ar fi fost totui de dorit aplicarea unitar pe ntreg teritoriul rii al principiului efectului constitutiv de
drepturi reale al nscrierii n cartea funciar. n lipsa unui termen precis de finalizare a lucrrilor de cadastru
pentru fiecare unitate administrativ-teritorial principiul efectului constitutiv de drepturi reale al nscrierii n
cartea funciar va fi aplicat n etape urmnd ca n anumite regiuni ale rii s se aplice efectul constitutiv al
nscrierii n cartea funciar n vreme ce n alte regiuni nscrierea n cartea funciar se fac numai n scop de
opozabilitate fa de teri.
[4] Singurul exemplu comparabil pe care l-am putea da ar fi situaia Alsaciei i Lorenei, provincii care, datorit
condiiilor istorice similare, au cunoscut o suprapunere similar de legi de inspiraie germanic i francez. Cu
toate acestea, legiuitorul francez a dat dovad de coeren, deoarece, cu toate c n Alsacia i Lorena exist o
situaie hibrid, instituia crii funciare fiind meninut, nscrierea n cartea funciar nu are efect constitutiv
de drepturi, ci produce efecte numai sub aspectul opozabilitii. n modalitatea aceasta, legiuitorul francez a
meninut coerena sistemului, crii funciare lipsindu-i efectul principal din sistemele germanice, respectiv
efectul
constitutiv
de
drepturi
reale.
[5] A se vedea R. Zimmermann, The law of obligations: Roman foundations of the civilian tradition, Oxford
University
Press,
New-York,
1996,
pp.
291-292.
[6] A se vedea A. Furtun, Trecerea dreptului de proprietate prin conveniuni. Soluiuni n vederea unei
legiferri
viitoare,
n
C.
Jud.
nr.
14/1929,
pp.
207-213.
A
se
vedea
H.
de
Page,
Trait
lmentair
de
droit
civil
belge,
vol.
V,
Bruylant,
Brussels,
1953,
nota
[7]
95, apud V. Sagaert,op. cit., p. 28.

36