1

NANJING!!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!

La!ville!millnaire!de!Nankin,!baptise!
stricto! sensu! ! !capitale! du! sud!! (Nanjing),!!
illustre! les! mtamorphoses! urbaines! dune!
Chine! en! pleine! croissance.! A! linstar! de!
nombre! de! cits,! elle! a! fait! depuis! plus! de!
vingt! ans! son! entre! dans! une! nouvelle! re,!
celle! dune! urbanisation! effrne! ! lchelle!
mtropolitaine.! Sa! physionomie! sen! est!
trouve! totalement! transfigure,! tandis! que!
les! chantiers,! tmoins! et! artisans! de! cette!
transition! historique,! nont! depuis! cess! de!
baliser!son!territoire.!Quelle!forme!revt!ds!
lors!ce!dveloppement!urbain!acclr!?!
!

!
Justine Laigneau
Master Stratgies Territoriales et Urbaines, Ecole urbaine de SciencesPo.
Etude ralise pour Urbanistes du Monde

La$ville,$au$
cur$de$la$
croissance$
chinoise$
2"

Les$bouleversements$politiques$comme$conomiques$
qua$connus$la$Chine$$la$fin$du$vingtime$sicle$nont$pas$t$
sans$ marquer$ de$ leur$ empreinte$ son$ territoire.$ A$ une$ allure$
prodigieuse$ quoiquingale$ au$ regard$ de$ son$ immensit,$ ses$
espaces$urbains$se$multiplient$au$point$den$faire,$$partir$de$
2011,$un$pays$majoritairement$urbanis.$Cest$ainsi$plus$de$53%$
de$la$population$chinoise$qui$vit$actuellement$en$ville,$laquelle$
ntait$que$denviron$35%$au$dbut$du$sicle1.$Les$villes$de$plus$
dun$ million$ dhabitants,$ au$ nombre$ de$ 100$ environ$
aujourdhui,$devraient$avoisiner$les$200$$lhorizon$2030.$Cette$
exubrance$ du$ fait$ urbain$ en$ lespace$ de$ quelques$ dizaines$
dannes$ a$ de$ quoi$ dsorienter.$ Si$ cette$ urbanisation$
(chengshi( fazhan)$ recoupe$ nombre$ de$ problmatiques$
communes$ aux$ pays$ mergents,$ les$ spcificits$ de$ son$
systme$ administratif,$ parmi$ lesquelles$ ltablissement$ dune$
stricte$ distinction$ entre$ zones$ urbaine$ et$ rurale,$ prenant$
source$dans$limposition$dun$livret$de$rsidence,$doivent$tre$
prcisment$apprhendes.$$
A$ lorigine$ de$ ce$ changement$ historique,$ lafflux$ massif$ de$
populations$ des$ campagnes$ vers$ les$ chantiers$ de$ lurbanit.$
Ce$ mouvement$ migratoire$ reprsentait$ ainsi$ en$ 2006$ 70%$ de$
lensemble$ des$ migrations$ touchant$ le$ pays$ (Langer,$ 2011).$
Quelle$ soit$ volontaire,$ force$ ou$ indirectement$ impose,$
cette$ partielle$ mobilit$ recouvre$ est$ la$ consquence$ de$ la$
mutation$ du$ systme$ productif$ de$ lEtat$ chinois.$ Tandis$ que$
les$ nombreuses$ opportunits$ demploi$ des$ villes$ du$ littoral$
attiraient$ un$ nombre$ toujours$ croissant$ dindividus,$ le$
dveloppement$ de$ nouvelles$ infrastructures$ impulsaient$
dimportantes$ reconfigurations$ spatiales$ et$ dmographiques.$
La$ construction$ du$ barrage$ des$ trois$ Gorges$ $ la$ fin$ des$
annes$ 1990,$ qui$ a$ donn$ lieu$ au$ dplacement$ denviron$ 1,8$
million$ de$ personnes,$ reste$ une$ illustration$ particulirement$
marquante$de$ce$processus.$Pour$contrebalancer$les$effets$de$
cette$ premire$ phase$ durbanisation,$ les$ autorits$ plaident$
aujourdhui$ pour$ une$ urbanisation$ in( situ,$ consistant$ $ attirer$
les$ populations$ rurales$ vers$ les$ villages$ et$ petites$ villes$
alentours,$ les$ intgrant$ du$ mme$ coup$ $ ce$ schma$ urbain.$
Pour$ autant,$ les$ habitants$ ne$ sont$ pas$ toujours$ prts$ $

!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
1

$Source$:$Banque$Mondiale$

abandonner,$au$profit$dun$statut$urbain,$le$droit$dutilisation$
de$ la$ terre$ qui$ leur$ revient$ en$ vertu$ de$ la$ structure$ foncire$
hrite$ du$ pass2.$ Le$ caractre$ conflictuel$ de$ cette$ phase$
durbanisation$ne$saurait$ainsi$tre$minor.$$
Plus$prcisment,$la$forme$emprunte$par$le$dveloppement$
urbain$ revt$ deux$ tendances$ majeures$ :$ renouvellement$
urbain$ et$ conversion$ de$ terres$ rurales$ en$ mosaques$ de$ la$
fresque$ urbaine.$ Ville$ palimpseste,$ les$ transformations$
urbaines$ qui$ la$ caractrisent$ dcoulent$ dabord$ dun$
processus$ dexpulsion$ et$ de$ destruction$ du$ bti$ ancien$
(chaiqian).$ Les$ terres$ libres$ suite$ aux$ dmolitions$
deviennent$ alors$ le$ support$ de$ grands$ projets$
damnagement$ modernes.$ Paralllement,$ certaines$ terres$
rurales$ sont$ classes$ comme$ urbaines,$ ce$ qui$ souvent$
ncessite,$l$encore,$lexpulsion$des$populations$locales.$Dans$
un$ contexte$ de$ contrainte$ budgtaire$ et$ de$ transfert$ de$
lapplication$des$politiques$centrales$au$niveau$local,$ce$mode$
de$ dveloppement$ constitue$ une$ source$ essentielle$ de$
revenus$ pour$ les$ collectivits.$ Dune$ part,$ la$ valeur$ des$
ddommagements$est$gnralement$largement$infrieure$au$
prix$ de$ revente$ de$ lutilisation$ de$ la$ terre.$ La$ rente$ foncire$
dgage$ est$ dautre$ part$ consquente,$ notamment$ dans$ les$
centralits.$$
Pour$ accompagner$ cette$ fabrique$ moderne$ de$ la$ ville$ $ la$
chinoise,$cest$tout$une$filire$de$lurbain$qui$sest$constitue$
depuis$ louverture$ conomique$ impulse$ par$ Deng$ Xiaoping,$
et$ plus$ encore$ $ partir$ des$ annes$ 1990.$ L$ o$ les$ units$ de$
travail$ fournissaient$ lhabitat,$ mergent$ une$ multitude$
dagences$ immobilires,$ socits$ de$ promotion$ immobilire$
ou$ entreprises$ de$ BTP,$ charges$ de$ cultiver$ un$ march$ du$
logement$ dsormais$ largement$ privatis.$ Cette$ urbanisation$
effrne$ saccompagne$ cependant$ de$ nombreuses$
problmatiques,$ quelles$ soient$ dordre$ environnemental$ ou$
social.$ Limplantation$ illgale$ dusines$ nocives$ pour$ la$ sant$
lie$ aux$ phnomnes$ collusifs$ nest$ quun$ exemple$ parmi$
dautres.$$

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2

$Celle_ci$ a$ t$ reconsidre$ en$ 1998,$ anne$ qui$ signe$ lavnement$ dun$

march$de$lutilisation$du$sol,$fond$sur$un$systme$de$baux$emphytotiques$
(70$ ans$ pour$ les$ espaces$ rsidentiels,$ 50$ ans$ pour$ ceux$ commerciaux).$ Les$
transactions$foncires$deviennent$donc$lgales.$$

Nanjing,$une$
longue$histoire$
urbaine$
!

Situe$ sur$ la$ cte$ Est$ de$ la$ Chine$ $ prs$ de$ 350$
kilomtres$ au$ nord$ de$ Shanghai,$ la$ ville$ de$ Nanjing$ se$
caractrise$ par$ un$ riche$ patrimoine$ culturel$ et$ a$ depuis$
longtemps$acquis$une$influence$non$ngligeable$au$sein$de$la$
rgion.$ Capitale$ de$ dix$ dynasties$ puis$ de$ la$ Rpublique$ de$
Chine$entre$1912$et$1949,$elle$devient$aprs$cette$date$capitale$
de$ la$ province$ du$ Jiangsu,$ province$ au$ poids$ conomique$
manifeste.$ Force$ est$ cependant$ de$ constater$ que,$ proche$ de$
la$ frontire$ avec$ la$ province$ de$ lAnhui,$ elle$ est$ davantage$
intgre$$cette$dernire,$entretenant$encore$aujourdhui$des$
liens$plus$troits$avec$les$villes$la$constituant.$$
Suivant$un$modle$classique$dorganisation$spatiale$en$Chine,$
lorsque$ les$ nobles$ et$ fonctionnaires$ se$ positionnaient$
originellement$ $ louest$ de$ la$ ville$ et$ les$ mnages$ les$ plus$
riches$sur$son$pan$Est$(ancien$quartier$imprial),$le$reste$de$la$
population$occupaient$les$zones$nord$et$sud$de$la$ville3.$Cest$
ainsi$ que$ la$ cit$ se$ dveloppe$ historiquement$ selon$ un$ axe$
nord_sud.$A$partir$de$la$dynastie$des$Ming$(14e$sicle),$la$ville$
est$ divise$ en$ trois$ zones$ fonctionnelles$ que$ sont$ la$ cit$
impriale,$son$centre$daffaires$et$sa$base$militaire.$La$mme$
royaut$y$tablit$des$remparts$protecteurs$qui$figurent$parmi$
les$plus$longs$au$monde.$Cela$est$li$au$respect$des$obstacles$
naturels$environnants,$rigeant$ds$cet$ge$la$ville$en$modle$
d$urbanism(with(nature($(Wowo$Ding,$2007),$
A$ lpoque$ socialiste,$ elle$ sort$ de$ ses$ remparts$ en$
dveloppant$nombre$dactivits$industrielles$en$priphrie.$Si$
la$ cit$ sest$ engage$ par$ la$ suite$ dans$ une$ phase$ de$
reconversion$ industrielle,$ les$ squelles$ de$ cette$ priode$
restent$ visibles,$ parmi$ lesquelles$ la$ surreprsentation$
manifeste$ dindividus$ au$ chmage$ dans$ les$ zones$ dlaisses$
par$ces$industries$(Babar,$2009).$$
Pour$autant,$la$physionomie$de$la$ville$est$largement$modifie$
suite$$deux$dcennies$dintense$dveloppement$conomique$
et$urbain.$$
Dj$entre$1960$et$2000,$sa$population$croissait$de$2$millions.$
A$ partir$ du$ 21e$ sicle,$ la$ phase$ durbanisation$ sintensifie,$
mlant$ densification$ et$ talement$ urbain.$ Xinjiekou,$ vritable$
CBD$o$foisonnent$boutiques$occidentales$de$luxe$et$instituts$

!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
3

$Etudiante$en$$master$durbanisme$$Nanjing(University$

financiers,$ est$ assorti$ de$ deux$ autres$ ples$ urbains.$ Le$

dnomm$ gratte_ciel$ Zifeng4,$ le$ plus$ haut$ de$ la$ ville$ (450$
mtres,$ 89$ tages),$ se$ dresse$ firement$ depuis$ 2010$ dans$ le$
quartier$ de$ Gulou,$ symbole$ dune$ urbanisation$ repoussant$
sans$cesse$ses$limites.$Le$territoire$mtropolitain$$stend$sur$
6600$ kilomtres$ carrs$ tandis$ que$ laire$ de$ son$ centre_ville,$
par$conversion$de$zones$rurales$en$zones$urbaines,$avoisinait$$
les$ 400$ kilomtres$ carrs$ en$ 2005$ (243$ en$ 2001).$ De$ 5,$ 4$
millions$au$dbut$du$sicle,$sa$population$slve$aujourdhui$$
environ$8,2$millions,$comptant$70%$de$rsidents$urbains.$$Entre$
2001$et$2005,$son$PIB$augmentait$de$lordre$de$14,2%$par$an.$La$
prfecture5$de$Nanjing$est$donc$marque$par$une$phase$sans$
prcdent$ de$ croissance$ urbaine,$ loin$ cependant$ dgaler$
celle$ des$ plus$ grandes$ mtropoles$ (Shanghai,$ Beijing,$
Guangzhou,$etc.).$
$
"

3$

"
"
"
"

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4

$
$Les$villes$chinoises$peuvent$revtir$diffrents$statuts$en$regard$de$la$division$
administrative$en$vigueur.$Nanjing$se$positionne$comme$une$ville_prfecture$
et$sous_provinciale,$rang$infrieur$$celui$des$villes$dites$provinciales$(Beijing,$
Shanghai,$ Tianjin,$ etc.)$ et$ suprieur$ aux$ districts$ dune$ part,$ cantons$ et$
bourgs$enfin.$!
5

4
$
$
$

Cadre$$
de$ltude$
!

4"

$
$
$
$
$
$

$
Cette$ tude$ est$ le$ rsultat$ dune$ enqute$ de$ terrain$
ralise$dans$la$ville$de$Nanjing$en$juillet$2015.$Elle$est$le$fruit$
dune$ collaboration$ avec$ lassociation$ Urbanistes" du" Monde$
dans$le$cadre$de$son$forum$annuel,$dont$le$thme$intgrateur$
portait$ cette$ anne$ sur$ lvolution$ des$ mtiers$ de$ lurbain$ $
lhorizon$ 2030.$ Les$ travaux$ raliss$ dans$ ce$ cadre$ ont$ t$
prsents$lors$de$la$XIXme$Universit$dEt$organise$par$le$
Conseil$Franais$des$Urbanistes$($Urbanisme$et$Urbanistes$en$
2030$?$),$qui$sest$tenue$les$27$et$29$aot$2015.$$
Ont$ t$ ralis,$ au$ cours$ de$ ce$ mois,$ des$ visites$ de$ site$ et$
entretiens$ avec$ des$ professionnels$ varis$ du$ monde$ urbain,$
parmi$lesquels$des$universitaires,$urbanistes,$bureaux$dtude$
en$dveloppement$urbain,$agences$ou$socits$de$promotion$
immobilires.$ Une$ revue$ de$ la$ littrature$ portant$ sur$ le$
dveloppement$urbain$en$Chine$a$galement$t$produite.$$
Ce$ rapport$ vise$ donc$ $ apprhender$ lampleur$ des$
mutations$du$territoire$nankinois$et$les$stratgies$y$prludant.$
Comment$ caractriser$ le$ modle$ de$ dveloppement$ urbain$ $
lchelle$ mtropolitaine$ emprunt$ par$ la$ ville$?$ De$ quoi$ ce$
dernier$ est_il$ le$ rsultat$ et$ quelles$ en$ sont$ les$ implications$?$
Ltude$ de$ la$ reconfiguration$ des$ espaces$ rsidentiels$ et$ la$
mise$ en$ question$ dune$ politique$ de$ logement$ destine$ aux$
mnages$ pauvres$ permettent$ dclairer$ certains$ processus$ $
luvre.$$
$
"
$
$
$
$
$

Saffirmer!sur!le!
plan!
mtropolitain!?!
5"

5
!
! Originellement! rapproche! du! modle! de! !ville!
compacte!,!les!impratifs!de!croissance!conomique!ont!
model! de! manire! expansionniste! le! territoire! de!
Nanjing.!Le!modle!suivi!par!les!autorits!locales!na!pas!
t! celui! emprunt! par! exemple! par! la! mtropole! de!
Beijing,! caractris! par! un! dveloppement! en! cercles!
concentriques,! dsign! en! chinois! sous! le! terme! de!
tandabing,! signifiant! littralement! !stendant! comme!
une!crpe!.!On!assiste!au!contraire!!la!planification!de!
sept!villes!nouvelles!(xincheng),!reprsentes!en!orange!
et! au! dveloppement! de! trois! zones! figures! en! rose! et!
anciennement! dj! partiellement! constitues,! souvent!
dlaisses! par! les! industries.! Si! chaque! ple! urbain!
prtend! ainsi! ! dvelopper! sa! propre! centralit,! leur!
constitution! en! tant! que! zone! intgre! stablit! ! des!
rythmes! variables! et! nombre! dentre! eux! souffrent!
encore! dune! pnurie! dinfrastructures! publiques!
suffisantes.!!
6"

!
!
Plonge! dans! la! spirale! chinoise! de! croissance!
conomique!et!urbaine,!la!ville!de!Nanjing!est!engage!depuis!le!
dbut! du! sicle! dans! une! stratgie! durbanisation! ! lchelle!
mtropolitaine.! Apprhender! le! modle! de! dveloppement!
mtropolitain!emprunt!par!la!ville,!cest!ds!lors!interroger!ses!
principes! directeurs! et! manifestations! spatiales.! Cest!
galement! analyser! ses! modalits! dapplication,! cestBBdire! la!
forme!revtue!par!la!gouvernance!urbaine.!!
!
!
!

!
Si! les! franges! urbaines! sont! investies! pour! y! attirer! la!
classe! moyenne! en! ascension,! cest! dabord,! selon! les!
institutions! locales,! pour! diminuer! la! surdenfisication! du!
centreBville.! Il! sagit! galement! de! rendre! le! territoire!
attractif! en! transformant! la! ville! en! une! grande! zone!
dynamique! et! intgre,! notamment! par! le! dploiement!
dun! large! rseau! de! transports.! Est! ainsi! planifi! !
lhorizon! 2030,! la! mise! en! circulation! de! 17! lignes! de!
mtro,! au! nombre! de! 3! aujourdhui.! Par! ailleurs,! la! ville!
prtend! ! devenir! un! espace! central,! disposant! dun!
aroport!incluant!des!vols!intrieurs!et!internationaux!et!
se! positionnant! comme! un! grand! nud! ferroviaire! dans!
la! rgion.! Son! statut! de! ple! universitaire! ! lchelle!
nationale! attire! galement! les! !talents!! (rencai),!
politique!particulirement!investie!par!la!ville.!!
Tmoignant! de! cette! volont! de! simposer! comme! une!
grande!zone!intgre!dans!la!rgion,!la!mise!en!place!en!
2011! dune! coopration! dans! divers! domaines! avec! 7!
villes! alentours! (nanjingdoushiquan1).! Des! objectifs! dans!
diffrents! champs! ont! t! tablis,! parmi! lesquels! la!
protection! de! lenvironnement,! en! terme! dmission! de!
particules! et! orientation! des! fumes! industrielles.! La!
coopration! cible! galement! la! construction!
dinfrastructures!routires!et!lintgration!des!transports!
avec!la!cration!dune!carte!de!transport!tendue!!toute!
la! zone.! Le! tourisme! constitue! un! enjeu! intgrateur!
comme! lillustre! le! dveloppement! dun! circuit!
touristique! rgional.! Il! est! difficile! aujourdhui! dvaluer!
les!effets!de!cette!coentreprise,!laquelle!en!est!encore!!
ses! balbutiements.! ! Elle! tmoigne! nanmoins! dune!
tendance! forte! ! la! constitution! de! zones! denvergure!
rgionales!et!intgres,!!linstar!de!la!coopration!JingB

!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

!Au! centre! de! cette! coopration! rgionale! (!

!)! ! cheval!
entre!la!province!du!Jiangsu!et!celle!de!lAnhui,!la!ville!de!Nanjing.!Sur!
un! territoire! de! 63! 100! km2,! ce! projet! intgre! les! villes! de! Huaian,!
Zhenjiang,!Changzhou,!Xuancheng,!MaanshanWuhu,!Chuzhou!et!Wuhu,!
totalisant!une!population!de!plus!de!33!millions!dhabitants.!!

6
JinBJi! entre! Beijing,! Tianjin! et! Hebei.! CellesBci! reste!
fondes! sur! un! modle! peu! contraignant! puisquil!
nexiste! pas! dorgane! de! reprsentation! pilotant! ce!
dveloppement!urbain.!!

7"

!
Le! tourisme! constitue! galement! une! stratgie! forte!
pour! le! gouvernement! locale! de! cette! ville! au! riche!
patrimoine! historique.! Nombreuses! sont! les! entreprises!
avides! dinvestir! ce! patrimoine,! ! limage! du! central!
temple! de! Confucius! (Fuzimiao),! dont! la! zone! alentour!
recle! aujourdhui! de! boutiques! de! mode! et! de!
souvenirs.! La! ville! chinoise! se! nourrit! galement! des!
expriences! trangres,! ! limage! du! dveloppement!

touristique! du! village! rural! de! Yaxi! au! sud! de! Nanjing,!
suivant!les!prceptes!du!modle!de!la!Slow,city,!apparu!il!
y!a!une!quinzaine!dannes!en!Italie.!!
Les! nouveaux! centres! commerciaux! installs! a! et! l,!
tmoignent! dune! forme! de! marchandisation! de! la! ville!
participant! au! processus! dtalement! urbain! qui! la!
caractrise.!Marques!de!luxes!et!chaines!amricaines!de!
restauration! rapide! deviennent! lieux! de! destination,!
crant! des! centralits! pour! des! populations! repousses!
en!priphrie.!!
Cette! forme! durbanisation! par! cration! de! villes!
nouvelle! est! questionne! en! 2011,! date! qui! marque!
lintroduction! en! Chine! du! concept! de! dveloppement!
urbain! centr! sur! lhumain! (yiren! weiben).! Il! sagit! de!
favoriser!un!dveloppement!plus!quilibr!!lchelle!du!
pays!et!fond!sur!les!petites!villes!et!bourgs!existants.!Au!
del! de! la! mise! en! avant! de! ce! concept,! la! question! de!
lintgration! des! populations! ! la! fabrique! urbaine! reste!
entire.!
!
Le!dveloppement!spatial!de!la!ville!est!domin!par!
diffrentes!forces.!Il!obit!dabord,!la!ville!tant!entoure!
de!montagnes!et!disposant!despaces!verts!et!de!lacs,!au!
respect! des! composantes! naturelles! du! territoire!
nankinois,!lesquelles!jouent!un!rle!non!ngligeable!dans!
la! structuration! de! lespace.! Plus! encore,! il! est! dict! par!
les! caractristiques! empruntes! par! la! gouvernance!
mtropolitaine.!!
Le!projet!de!construction!dune!ville!olympique!nouvelle!
dans! la! zone! de! Hexi! au! dbut! du! sicle! claire! certains!
des!processus!!luvre.!Cette!entreprise!fut!porte!par!
lobjectif! dabriter! en! 2005! les! Jeux! olympiques!
nationaux.! Il! sagit! de! se! saisir! de! cet! vnement! pour!
dvelopper! plus! largement! la! zone! et! en! faire! un!
deuxime! CBD,! stimulant! la! cration! demplois! et! les!
investissements! fonciers! et! immobiliers! et! donc! la!
croissance!conomique!et!urbaine.!Au!del!de!la!fonction!
de! marketing! territorial,! la! manire! dont! le! projet! est!

men! rvle! pour! Fulong! Wu! le! changement! de!

gouvernance! urbaine! qui! sopre! ! lpoque,! sur! un!
modle! de! !ville! entrepreneuriale!! 2 .! Un! bureau!
spcialement! ddi! ! ce! projet! est! cre! et! une! coalition!
se! forme! avec! de! nombreux! dveloppeurs.! Si! le!
gouvernement! local! impulse! la! dynamique! de!
dveloppement! de! la! zone! (foncier! accord! ! des! prix!
avantageux),! ce! dernier! se! voit! rapidement! confront! !
des!difficults.!Une!inadquation!entre!offre!et!demande!
se! faisant! jour,! banques! et! dveloppeurs,! engags! pour!
rentabiliser! rapidement! leurs! investissements,! font!
preuve! de! mfiance.! Le! montant! des! transactions! et!
laugmentation! de! la! valeur! foncire! ne! sont! finalement!
pas! ! la! hauteur! des! esprances! de! la! collectivit! qui!
subit! les! consquences! financires! dune! dficience! de!
participation! de! la! part! du! secteur! priv.! Cet! exemple!
met! donc! en! vidence! le! rle! avant! tout! de! soutien! ! la!
croissance! conomique! locale! endoss! par! la!
municipalit.! Lentente! entre! les! acteurs,! qui! ne!
perdurera! pas! aprs! 2005! (dmantlement! de! la!
coalition)! tient! donc! avant! tout! ! la! perspective! de!
raliser! des! objectifs! de! courtBterme.! Elle! souffre! dun!
dfaut!
de!
vision!
8"
intgre! et! partage!
par! lensemble! des!
acteurs.! Bien! entendu,!
cette!
forme!
de!
dveloppement!
mtropolitain!axe!sur!
le! march! et! laissant!
en!
suspens!
sa!
dimension! humaine,!
modle! largement! la!
socit!
civile!
et!
urbaine.!

!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
2

!Jingxiang! Zhang,! Fulong! Wu,! MegaBEvent! Marketing! and! Urban!

Growth! Coalitions:! A! Case! Study! of! Nanjing! Olympic! New! Town!
Author(s):!Jingxiang!Zhang!and!Fulong!Wu,!2008!

Urbanisation!
et!logement!
!
!
!
!
Ce! dveloppement! urbain! acclr! se! manifeste!
notamment! par! une! lourde! reconfiguration! des!
espaces! rsidentiels.! Dans! un! contexte! de!
marchandisation! de! la! mtropole,! le! logement!
devient! ! Nanjing! un! vrai! challenge! pour! les!
populations!(Yao!Xiuli).!Une!image!forte!restera!dans!
les! esprits,! celle! dun! habitant! nankinois! agitant! des!
crabes! lors! du! salon! de! limmobilier! 2013,! renvoyant!
aux! dveloppeurs! et! socits! dinvestissements1.! Les!
termes! !harmonie!! et! !crabes!! se! prononant! en!
mandarin!de!la!mme!manire,!est!ainsi!questionn!le!
slogan! tatique! de! construction! dune! socit!
harmonieuse! (hexie! shehui)! dans! une! ville! marque!
par!une!hausse!des!prix!immobiliers!peu!contrle!et!
plus!rapide!que!celle!des!revenus.!!
Il! sagit! ici! dinterroger! les! volutions! impactant! la!
production! de! biens! immobiliers! ainsi! que! ses!
consquences! pour! la! population,! et! notamment!
pour! les! mnages! ! bas! revenus.! La! lutte! contre! la!
pauvret! en! matire! dhabitat! et! plus! prcisment!
lexistence! dune! politique! de! logement! social! sont!
enfin!abordes.!!

!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
1

!South!China!Morning!Post,!!Nanjing'man'stages'crab'protest'against'citys'
soaring'house'prices!,!sept!2013!

Un#hritage#partiellement#balay!
!
Considrons!les!derniers!sicles!passs,!les!ingalits!
sociales! en! matire! dhabitat! nont! jamais! t! si!
visibles! quaujourdhui.! Lexplication! de! cette!
tendance! est! ! chercher! dans! le! changement!
dorganisation! conomique! et! sociale! dans! lequel! la!
Chine!est!engage!depuis!la!fin!des!annes!1980.!!
Durant! lpoque! maoste,! les! units! de! travail!
(danwei)! srigeaient! en! institutions! de! premier! plan!
! lchelle! de! chaque! individu! et! de! la! socit! toute!
entire.! Elles! assuraient! en! effet! la! fourniture! de!
vtements,! nourriture,! services! sociaux! mais! aussi! et!
surtout! dun! toit.! Ce! systme! dattribution! de!
logement! signifiait! donc! une! relative! homognit!
des! conditions! de! vie! de! la! population.! Impulse! par!
la! phase! douverture! conomique,! la! rforme! des!
entreprises!dEtat!conduit!!la!disparition!de!nombre!
de! ces! institutions! sociales! et! ! la! transformation! du!
statut! juridique! et! du! champ! dactivit! de! beaucoup!
dautres! (Fulong! Wu,! 2002).! Dans! un! contexte! de!
libralisation! de! la! proprit! immobilire,! plus! rares!
sont! celles! ! loger! encore,! et! qui! plus! est!
gratuitement,! leurs! employs.! Si! la! terre! reste!
proprit! tatique,! un! systme! de! bail!
emphytotique! est! instaur,! dune! dure! de! 70! ans!
pour!un!espace!!usage!rsidentiel,!de!50!ans!pour!un!
usage! commercial.! Linstauration! de! celui_ci! a! t!
conditionn! par! une! phase! transitoire! o! les!
locataires! des! logements! se! voyaient! proposer! de!
racheter!les!biens!quils!occupaient.!La!croissance!des!
ingalits! socio_spatiales! prend! donc! racine! dans! un!
march! immobilier! en! plein! dveloppement! et! une!
drgulation!de!ses!prix.!Dans!un!certain!nombre!de!
grandes! entreprises,! des! dortoirs! (sushe)! continuent!
dtre! mis! ! disposition! des! employs,! mais!
gnralement!en!contre!partie!dun!loyer.!!

!!

Segmentation#du#march#du#logement#

#
Avec! un! afflux! de! prs! de! 100! 000! non! rsidents!
chaque! anne! (Yao! Xiuli),! la! demande! en! logement! se!
fait! de! plus! en! plus! forte.! Le! rythme! de! construction!
semble! cependant! rpondre! ! cette! tendance!
puisquen! 2013,! environ! 112000! nouveaux! logements!
taient! construits! ! Nanjing2.! Il! nen! reste! pas! moins!
une!pnurie!de!logements!abordables!en!centre_ville,!le!
prix!au!mtre!carr!!lachat!dans!le!quartier!de!Gulou!
avoisinant! en! moyenne! les! 25! 000! RMB,! soit! ! 3! 500!
euros.!Au!sud!de!la!ville,!dans!le!district!de!Jianning,!la!
moyenne!est!plus!proche!de!15!000!RMB.!!
Les!prix!immobiliers!sont!peu!contrls!puisquils!sont!
dabord! dicts! par! le! prix! de! la! terre,! dtermin! par! la!
localisation! du! bien! et! les! opportunits! de!
dveloppement!dune!zone.!Les!liens!entre!entreprises!
de! promotion! immobilire! et! gouvernements! locaux!
sont! souvent! relativement! troits,! dabord! en! vue!
dacqurir! des! terrains! constructibles.! La! recherche!
dune! maximisation! de! la! rente! foncire! pousse! les!

!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
2

!Nanjing!municipal!bureau!statistics,!

8
gouvernements! de! districts! ! sengager! dans! un!
processus!rapide!de!renouvellement!urbain.!
Pour! assurer! le! dploiement! de! projets! commerciaux!
centraux,! les! habitats! traditionnels,! ! lexception! de!
ceux!situs!dans!des!zones!protges,!sont!dtruits!et!
les! populations! locales! contraintes! de! dmnager! en!
priphrie.! Une! prise! de! conscience! des! problmes!
soulevs! par! ce! processus! semble! cependant! merger!
et! des! efforts! sont! aujourdhui! engags! pour! reloger!
ces!populations!dans!un!primtre!rduit!par!rapport!!
leur! lieu! dorigine.! La! hausse! peu! contrle! des! prix!
immobiliers! est! donc! en! partie! lie! ! la! structure!
budgtaire! des! collectivits.! Les! recettes! assures! par!
le! dveloppement! urbain! et! conomique! constituent!
une! part! essentielle! des! ressources! locales,! dans! un!
schma! o! lurbanisation! daujourdhui! assure!
lurbanisation!de!demain.!Lartiste!Huang!Rui,!!travers!
de!multiples!sriographies,!a!ainsi!vivement!questionn!
ce!modle!de!dveloppement.!Par!effet!de!phontique,!
la! Chine! (China)! se! fait! processus! de! destruction!
cratrice!(!chaina!!ou!littralement,!!dmolir!ici!).!!
10

!
Lampleur! de! ces! destructions! et! les! projets!
immobiliers! associs! modlent! lorganisation! spatiale!
de! la! ville! dans! le! sens! dune! sgrgation! sociale!
croissante.! Cette! forme! de! gentrification,! si! elle! peut!
tre! assimile! au! processus! ! luvre! dans! les! pays!
occidentaux!ne!sexerce!pas!selon!les!mme!modalits.!

Dune!part,!il!nest!pas!question!dun!retour!en!centre_
ville! dlites! layant! autrefois! fuit.! Par! ailleurs,! les!
quartiers! centraux! ne! font! pas! simplement! lobjet!
dune!restauration!mais!sont!bel!et!bien!pour!beaucoup!
totalement! reconstruits.! Les! vieux! quartiers! dlabrs!
font! ainsi! place! ! de! grands! complexes! rsidentiels!
destins!aux!classes!moyennes!et!suprieures,!revtant!
certains! des! attributs! des! gated' communities.! Il! en! est!
ainsi! de! cet! ensemble! luxueux! de! rsidences! privatis!
(photo! ci_contre),! localis! en! lieu! et! place! dune! partie!
de!lancien!village!de!Xinyin!(voir!encadr)!et!disposant!
dtangs,! arbres,! gardien! et! systme! de! scurit.! Le!
contraste! est! ainsi! saisissant! avec! les! environs! non!
encore!mtamorphoss.!!
La! problmatique! du! logement! se! pose!
particulirement!pour!les!mnages!les!plus!vulnrables!
sans! quaucune! mesure! ne! soit! rellement! prise! pour!
en!attnuer!lintensit.!!
!

Lhabitat#prcaire#en#question#
#
Sil! est! remarquable! de! constater! labsence! de!
bidonvilles,!au!sens!despaces!non!planifis!et!squatts!
par!une!partie!de!la!population,!il!existe!cependant!bien!
des!zones!caractrises!par!un!habitat!trs!prcaire!et!
souffrant! dun! dficit! de! gestion! urbaine! (ramassage!
des!ordures,!infrastructures!publiques,!etc.).!
On! assiste! ainsi! ! une! importante! concentration! de!
personnes! ! bas! revenus! dans! les! anciennes! zones!
industrielles! au! nord! et! au! sud! de! la! ville,! aujourdhui!
abandonnes! par! les! activits! productives! mais! o!
subsistent! les! rsidences! servant! autrefois! ! loger! les!
ouvriers! (Babar,! 2009).! Les! loyers,! relativement! bas,!
expliquent! que! beaucoup! y! soient! rests! et! que! ces!
cits!ouvrires!soient!devenues!des!foyers!de!pauvret.!!
!Certains! de! ces! villages,! grs! par! des! comits! de!
rsidents,!ont!ainsi!t!peu!!peu!encercls!par!le!!
!

!
!
11
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
phnomne! durbanisation! au! point! de! prendre! la!
forme! de! village! urbain.! Il! en! est! ainsi! dun! pan! du!
village!de!Xinyingcun,!dont!les!habitants,!la!plupart!non!
locaux,!souffrent!de!conditions!de!vie!particulirement!
dgrades! et! de! logements! non! conformes! aux!
standards!minimaux.!
! !
A! ce! stade,! il! est! ncessaire! dvoquer! la!
problmatique,! propre! ! la! Chine,! des! travailleurs!
migrants!(nonmingong).!!
Depuis! lintroduction! en! 1958! du! permis! de! rsidence!
chinois! dnomm! hukou! ou! huji,' rgne! une! stricte!
distinction!entre!les!habitants!urbains!et!non!urbains.!Il!
sagissait! ! lpoque! maoste! de! contrler! les!
mouvements! de! migration! et! de! les! limiter.! Chaque!
habitant! (ou! famille)! dispose! dun! tel! hukou,!
renseignant! la! localit! ! laquelle! il! est! rattach.!
Laffiliation! ! une! commune! urbaine! confrait! dj! un!
certain! nombre! de! droits,! les! principaux! services!
sociaux! (ducation,! sant,! retraite,! etc.)! tant! pris! en!
charge!par!lEtat,!au!travers!de!ses!units!de!travail.!Les!
ressources! des! villes! tant! ! lpoque! limites,! ce!
systme! permettait! de! restreindre! la! mobilit! des!
habitants,! lexode! rural! tant! trs! largement! encadr,!
sans!parler!de!la!conversion!dun!hukou!rural!en!urbain.!

9
Cest!ainsi!quen!1970,!20%!de!la!population!chinoise!vit!
municipalit! cherche! aujourdhui! ! rendre! plus! flexible!
possibilit! aujourdhui! pour! les! entreprises!
en! milieu! urbain! lorsque! 13%! de! celle_ci! est! dtentrice!
ce! systme,! politique! qui! vise! dabord! ! renforcer! son!
dembaucher! des! travailleurs! ! originaires! dautres!
3
dun! hukou! urbain .! La! population! dite! flottante!
attractivit!et!attirer!les!plus!qualifis!(rencai).!Ainsi,!les!
provinces,! un! nombre! non! ngligeable! dentre! eux!
(liudong! renkou)! a! aujourdhui! largement! gonfle,!
tudiants!venant!tudier!dans!une!universit!de!la!ville!
travaillent! toujours! de! manire! informelle.! Si! tous! ne!
constituant! prs! dun! tiers! des! populations! pkinoise!
devraient!se!voir!proposer!la!conversion!de!leur!hukou,!
stablissent! pas! durablement! en! ville! et! certain!
ou! shanghaienne.! Avec! le! temps,! les! critiques!
lobtention!dun!logement,!etc.!Cependant,!il!faut!bien!
saisonnirement,! force! est! de! constater! qutabli! en!
adresses!!cette!organisation!ont!t!de!plus!en!plus!
comprendre!que!cette!rforme!ne!sadressera!que!trs!
ville,! ce! groupe! social! fait! face! ! une! forte! instabilit!
vives,! quelles! aient! trait! ! lefficacit! conomique! du!
faiblement! aux! travailleurs! peu! qualifis.! Malgr! la!
rsidentielle.!!
pays!
(dveloppement!
dune!
conomie!
Comme! lcrit! Weiping! Wu,! !it! is! no!
informelle),! ! sa! cohsion! (tablissement! dune!
exageration! to! say! that! once! in! the! city,!
socit! duale)! ou! aux! conditions! de! vie! infliges!
migrants!continue!to!be!on!the!move!!(W.!
aux! travailleurs! migrants! dans! un! contexte!
Wu,!2008).!!
Un!village!encore!partiellement!! Il!en!est!ainsi!des!migrants!travaillant!dans!
dassouplissement!du!dispositif.!Depuis!quelques!
labri!des!coups!de!pioche! le! secteur! de! la! construction.! Dans! le!
annes,! lEtat! central! incite! les! gouvernements!
locaux,! des! petites! villes! en! priorit,! ! attribuer!
quartier! de! Gulou,! ! quelques! minutes! !
Situ!
au!
Sud!
de!
la!
ville!
historique,!
une!
partie!
du!
de!manire!plus!souple!un!hukou!urbain.!Dans!les!
pied!de!luniversit!de!Nanjing,!une!station!
village! a! disparu,! laissant! aujourdhui! place! ! de!
grandes! villes,! des! rformes! sont! galement!
de! mtro! est! en! chantier! depuis! plusieurs!
hautes! tours! de! bureau! et! dhabitation.! Ici,!
encourages! mais! de! manire! plus! raisonne!
annes.!M.!Cao!y!est!ouvrier!et!confie!avec!
subsistent! quelques! usines! embauchant! des!
tandis!que!les!mgapoles!se!doivent!de!pratiquer!
rsignation! vivre! ! 25! minutes! de! l! en!
travailleurs! migrants! venus! du! Jiangsu! et! de! ses!
un! contrle! svre! pour! mettre! un! frein! ! leur!
mtro,! dans! un! logement! fourni! par!
provinces! voisines! ! (Anhui,! Shangdong,! etc.),!
croissance! urbaine.! Il! sagit! donc,! de! manire!
lentreprise,! dune! surface! de! 4! mtres!
tandis! que! pour! la! plupart,! les! villageois! locaux!
dcentralise,! dadapter! ce! systme! posant!
carrs.! Originaire! de! la! ville! de! Changzhou!
ny! habitent! plus! et! attendent! la! destruction! du!
clairement! question.! Lintgration! de! nouvelles!
dans! la! province! du! Jiangsu,! il! est! arriv! !
quartier.! Les! locations! peuvent! avoisiner! les! 300!
populations! au! rang! de! citoyens! urbains! tant!
Nanjing! en! 2007! et! a! souvent! d! changer!
RMB,! et! on! trouve! des! familles! entasses! dans!
coteuse! pour! les! villes,! une! assez! large!
de! lieu! dhabitation.! Cependant,! son!
des! conteneurs! installs! par! ! une! entreprise! !
12
autonomie! leur! est! laisse! pour! quelles!
salaire!slve!!3000!RMB!par!mois,!pour!
! mme!la!rue.!!
laborent!progressivement!leur!propre!systme.!!
un!salaire!moyen!!Nanjing!denviron!5000!
!
Mme!
Song!
est!
originaire!
de!
la!
province!
du!
Shangdong,!
voisine!
de!
celle!
du!
A! Nanjing,! une! rforme! devrait! bientt! voir! le!
RMB.! Comme! lui,! la! plupart! des! ouvriers!
Jiangsu.!Elle!y!est!venue!avec!son!mari,!sa!fille!et!sa!belle!sur.!Elle!travaille!dans!
jour 4 .! Fond! sur! un! systme! de! points,!
acceptent! ainsi! de! vivre! dans! des!
une!usine!pharmaceutique!du!village,!pour!un!salaire!mensuel!de!3500!RMB.!Elle!
lattribution!dun!hukou!urbain!suppose,!sous!des!
conditions!trs!prcaires!car!ils!se!satisfont!
dpense!environ!1000!RMB!pour!la!location!de!son!appartement,!mais!malgr!les!
conditions! spcifiques,! davoir! travaill! depuis!
de!la!contrepartie!financire,!relativement!
conditions!de!vie!trs!prcaires!auxquelles!elle!est!voue,!elle!se!satisfait!de!cette!
longtemps! dans! la! ville! ou! dy! avoir! achet! un!
leve! et! bien! suprieure! ! ce! quils!
vie.!Elle!gagne!en!effet!bien!plus!ici!que!de!ses!terres,!situe!dans!une!zone!o!les!
bien! immobilier.! Il! peut! galement! parfois! tre!
gagneraient! en! restant! dans! leur! lieu!
opportunits! demploi! sont! quasi! nulles.! Selon! elle! cependant,! nul! esprit! de!
obtenu! pour! un! paysan! vivant! ! Nankin! en!
dorigine.!
Comme!
lillustrent!
les!
solidarit!ne!rgne!dans!le!quartier,!ce!qui!questionne!la!capacit!de!ce!groupe!!
lchange! du! renoncement! ! ses! terres.! La!
photographies,! la! socit! de! construction!
faire!entendre!collectivement!sa!voix.!
a! galement! empil,! au! sein! mme! du!
!
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
chantier,! des! conteneurs! pour! y! loger! une!
3
!
!C.!Froissart,!Le!systme!du!hukou!:!pilier!de!la!croissance!chinoise!et!du!
maintien!du!PCC!au!pouvoir,!CERI,!2008!
partie! de! ses! travailleurs.! Outre! que! ces!
4

Xiyincun!

!Yao!Xiuli

10
habitations! soient! minimales! et! lintimit! quelles!
confrent! inexistante,! elles! ne! concernent! pas! la!
majorit! de! cette! population! relativement! peu!
qualifie.!Que!lentreprise!pour!laquelle!elle!travaille!ne!
fournisse! pas! de! logement,! quelle! travaille! ! son!
compte!ou!quelle!ait!immigr!avec!femme!et!enfants,!
elle! est! souvent! contrainte! de! se! loger! dans! le! parc!
locatif!priv.!Ce!constat!est!cependant!moins!vrai!dans!
les!petites!villes!puisque!40%!de!la!population!flottante!
logerait!dans!des!dortoirs!!lchelle!de!la!Chine!(Yang!
Shen,!2015).!
Les! conditions! de! logement! sont! donc! ! Nanjing! pour!
cette! population! et! pour! les! personnes! ! bas! revenus,!
particulirement! problmatiques.! Beaucoup! sont!
contraints! de! louer! des! logements! exigus! aux! normes!
dhygine! et! de! scurit! insuffisantes,! dans! des!
quartiers! caractriss! par! entassement! et! pnurie!
dinfrastructures! publiques,! voire! criminalit.! Par!
ailleurs,! ils! sont! particulirement! concerns! par! la!
question! du! droit! au! logement! dans! le! cadre! de! la!
rnovation! urbaine.! Dans! les! villages! comme! celui! de!
Xiying,!ils!sont!ignors!du!processus!de!renouvellement!
urbain! par! les! autorits.! Seuls! les! propritaires! se!
voient! ddommager,! tandis! que! les! locataires! doivent!
se! rsigner! ! chercher! une! autre! zone! au! niveau! des!
loyers!similaire.!!
Au! niveau! central,! une! prise! de! conscience! semble! se!
faire!jour!puisque!lEtat!affirme!avoir!pris!en!main!cette!
question!de!la!fourniture!de!logements!abordables!aux!
populations!migrantes!(Yang!Shen,!2015).!Il!sagit!donc!
ds! lors! dinterroger! lapplication! concrte! de! ces!
annonces!politiques!dans!la!ville!de!Nankin.!!

#
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!

13!

Vers!une!
politique!de!
logement!
social!!
Nanjing!?!

14

En! 2011,! le! gouvernement! central!

annonait! avec! vigueur! sa! volont! de! voir! se!
construire!au!cours!du!12e!Plan!Quinquennal!(2011_
2015)!36!millions!de!nouveaux!logements!garantis!
(baozhangxing! zhufang)! dans! le! pays.! Lannonce!
de! cet! objectif! et! les! 3! 0000! milliards! de! RMB!
investis! semblent! traduire! une! vritable!
proccupation! tatique! face! au! problme! du!
logement!en!ville,!notamment!pour!les!personnes!
! bas! ou! moyen! revenu.! Ltude! de! lapplication!
de!cette!politique!par!le!gouvernement!nankinois,!
dans! un! contexte! de! dcentralisation! faisant! des!
municipalits!des!acteurs!clefs!du!dveloppement!
urbain! (Mingye! Li,! 2014),! laisse! pourtant!
sceptique.!!!!!

11
Un#systme#complexe#
!
La! ville! de! Nanjing! sest! engage! depuis! 2002!
dans! une! politique! de! lutte! contre! les! effets!
pervers! causs! par! la! libralisation! du! march!
immobilier.! Cette! date! marque! ainsi! la!
construction! des! premiers! logements! abordables!
en! son! sein,! insrs! dans! des! projets! de! grande!
envergure.! Entre! 70! et! 80! ont! vu! le! jour! depuis!
dans!la!ville.!Cette!aide!!la!pierre!peut,!en!Chine,!
revtir! diffrentes! formes.! On! citera! ici! les! trois!
principales.!!
! On! trouve! des! logements) ) loyer) modr!
(lianzu! fang)! sadressant! aux! mnages! ! trs! bas!
revenu!(infrieurs!!3000!RMB!pour!lensemble!du!
mnage).! Il! se! rapproche! sensiblement! du!
logement! social! ! la! franaise! ! ceci! prs! quil! est!
produit! en! quantit! extrmement! limite.! Entre!
1998!et!2006,!seules!550!000!familles!chinoises!en!
auraient!ainsi!bnfici!(Land!Deng,!2009).!!
Ont! galement! t! plus! rcemment! introduits!
les! logements) locatifs) publics! (gongzu! fang)! qui!!
sadressent!!ce!que!certains!qualifient!de!!classe!
sandwich!! (jiaxin! ceng),! celle! ne! pouvant!
prtendre! aux! logements! ! loyer! modr! mais!
souffrant! de! difficults! ! se! loger! sur! le! march.!
Cette! forme! consacre! la! reconnaissance! du! droit!
au! logement! pour! les! non! rsidents! de! la! ville!
puisquelle! est! ouverte! aux! non! dtenteurs! du!
hukou!urbain,!quil!sagisse!de!jeunes!diplms!ou!
de! travailleurs! migrants! disposant! depuis! un!
certain!temps!dun!emploi!stable!en!ville.!En!cette!
mesure,! sincarne! donc! la! volont! de! Pkin! de!
faciliter!laccs!des!migrants!aux!biens!essentiels.!!!
La!troisime!forme!daide!correspond!!lachat!
dun! logement! ! un! prix! infrieur! ! celui! du!
march,! le! logement) abordable! (jingji! shiyong!
fang).! Celui]ci! est! destin! aux! mnages! ! bas! et!

moyen! revenu! et! sa! superficie! varie! de! 45! ! 120!

mtres!carrs.!
!
Pour! rpondre! au! programme! fix! ! lchelle!
nationale,!la!ville!avait!pour!objectif!de!construire,!
entre! 2011! et! 2015,! 90! 000! logements! locatifs!
publics! et! 80! 000! logements! abordables! en!
accession.! Plus! encore,! en! 2010,! le! gouvernement!
municipal! programmait! la! cration! de! 10! millions!
de! mtres! carrs! habitables! ddis! au! logement!
accessible.! La! traduction! en! a! t! ltablissement!
de! 4! grands! projets! dans! diffrentes! zones! de! la!
ville,! donnant! lieu! ! la! mise! en! accs! de! 61! 000!
logements! abordables,! contre! seulement! 10! 000!
logements! locatifs! publics! et! 5! 000! logements! !
loyer! modr.! Ces! deux! formes! de! logements! en!
location! ne! reprsenteraient! plus! largement! !
Nanjing! quenviron! 20%! du! parc! social! (Jia! You,!
2015).!!
!

15

Le! complexe! Lianhuacun,! dune! surface! de! 1,45!

million! de! mtres! carrs! et! dvelopp! par!
lentreprise! dEtat! MCC! Real! estate! Co,! a! attir!
lattention! dUN]Habitat! en! 2008! qui! en! a! salu! la!
contribution! au! dveloppement! durable! de! la!
ville1.! La! petite! ville! de! Lianhua,! au! sud! de! la! ville,!
est! desservie! directement! par! une! ligne! de! mtro!
et! bnficie! dune! concentration! de! commerces!
alentours.!En!son!sein,!dlimit!par!des!cltures!de!
scurit,! les! grandes! tours! de! 10! ou! 30! tages! se!
rpondent.!La!vie!sociale!des!habitants!sy!exerce!
notamment! autour! de! laire! de! jeu! et! dans! les!
kiosques!!musique.!La!plupart!sont!des!mnages!
relogs! et! beaucoup! dentre! eux! possdent!
plusieurs!logements,!quils!louent!pour!partie.!
Comme!lindique!la!carte!ci]dessous,!la!plupart!des!
projets! sont! situs! ! lextrieur! du! centre! de!
Nanjing.! A! linstar! de! Lianhuacun,! la! construction!
de!ces!logements!se!fait!toujours!sous!la!forme!de!
grands! complexes.! En! revanche,! beaucoup! de!
ceux]ci! souffrent! dune! pnurie! dinfrastructures!
publiques! et! se! situent! ! plus! dune! heure! du!
centre]ville.! Si! les! logements! vacants! sont! pour! le!
bureau! grant! les! demandes! le! rsultat! dun!
dfaut! de! candidats,! il! parat! clair! que! leur!
localisation! y! est! pour! quelque! chose.! La!
concentration! de! ces! logements! en! priphrie,!
forme!dexclusion!matrialise!par!les!barrires!et!
systmes! de! scurit,! loigne! les! populations! ! du!
centre! tout! en! les! stigmatisant.! Ceci! participe! du!
processus!de!polarisation!et!de!sgrgation!socio]
spatiale! ! luvre! dans! la! ville.! La! prise! de!
conscience! de! ces! effets! sociaux! et! la! volont!
dinsrer!ces!logements!dans!des!quartiers!mixtes!
semblent! cependant! se! faire! jour,! au! moins! dans!
les! bureaux! dtude.! Il! sagirait! de! favoriser! la!

!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
1

Le!projet!a!recu!le!!prize!for!special!achievement!in!sustainable!
developement!.

12
construction!dimmeubles!contenant!une!certaine!
proportion!de!logements!accessibles,!en!modifiant!
par! exemple! les! rglements! durbanisme! en!
matire! de! hauteur! maximale,! pour! assurer! la!
rentabilit!des!oprations.!!
!
Les! ressources! foncires! ncessaires! au!
dploiement! de! ces! projets! de! logements!
accessibles! font! de! leur! localisation! un! enjeu!
majeur.! Les! grandes! tours! permettent!
dconomiser! du! foncier! tandis! que! leur!
localisation!en!priphrie!permet!de!minimiser!les!
pertes!foncires!pour!la!collectivit.!Cependant,!la!
localisation!de!ces!oprations!nest!pas!totalement!
libre.! En! effet,! le! gouvernement! central! transfert!
largent! aux! provinces! qui! tablissent! un! plan! !
lchelle! provinciale! contenant! des! objectifs! en!
terme! de! nombre! de! logements! ! btir! dans!
chaque! ville.! Il! revient! ensuite! au! gouvernement!
municipal! de! grer! les! projets,! soit! directement,!
soit! en! transfrant! cette! responsabilit! aux!
gouvernements! de! district.! Chacun! de! ces!
gouvernements! est! ainsi! contraint! den! assurer! la!
construction,! et! on! trouve! mme! un! complexe!
dans! le! quartier! central! de! Gulou.! Si! la! taille! des!
oprations! est! prsente! comme! principal! motif!
de! dcision! de! lchelon! comptent,! il! semble!!
que!cela!ne!se!vrifie!pas!dans!les!faits.!!
!
Il! sagit! finalement! de! trouver! un! quilibre! entre!
les!pertes!de!revenus!lis!!la!terre!et!le!cot!de!
construction.! Il! est! bien! entendu! moins! coteux!
de! construire! dans! une! zone! partiellement!
quipe,! plutt! que! dans! un! espace! totalement!
recul,! ncessitant! dimportants! investissements!
(arrive! deau,! lectricit,! etc.).! Une! question! se!
pose!donc,!comment!sont!financs!ces!projets!?!Il!
sagit! en! ralit! dun! jeu! ! trois! entre! le!

gouvernement! qui! organise! la! construction! et!

rachte! les! logements! une! fois! livrs,! le!
dveloppeur! qui! sengage! ! remettre! lensemble!
des! logements! et! les! institutions! financires! qui!
supportent!financirement!lopration.!Le!prix!des!
terrains! concd! par! les! gouvernements! tant!
gnralement! trs! faible! pour! assurer! la!
construction! de! ces! logements,! les! dveloppeurs!
se! livrent! une! forte! comptition.! Et! en! effet,! le!
cot! de! la! terre! par! rapport! au! cot! total! de!
lopration!slve!!environ!30%,!contre!50%!pour!
un!projet!rsidentiel!priv!(Jia!You,!2015).!!!!
Cela! reprsente! donc! un! vritable! investissement!
financier! pour! le! gouvernement! local,! qui! ne!
retrouvera! la! somme! dpense! quau! bout! dune!
cinquantaine! dannes.! Si! les! loyers! sont! trs!
faibles!compars!!ceux!pratiqus!sur!le!march,!le!
systme! mis! en! place! pour! les! logements!
abordables! permet! au! gouvernement! local! de!
rcuprer! une! part! de! revenu.! Pendant! 5! ans,! les!
mnages! bnficiaires! ne! sont! que! semi]
propritaires,! ce! qui! signifie! quils! ne! peuvent!
revendre! leur! logement.! Lchance! arrive,! ils!
doivent! verser! une! certaine! somme! dargent! au!
gouvernement! local,! correspondant! au! prix! de! la!
terre,!et!deviennent!du!mme!coup!propritaires!!
16

part!entire.!!!
Le! profit! conomique! dgag! de! ces! oprations!
est! trs! limit! pour! les! dveloppeurs.! Cependant,!
Jia! You! a! montr! que! pour! la! plupart! des! ceux!
impliqus! dans! ces! projets,! une! partie! de! leur!
capital! est! dtenue! par! le! gouvernement.! Ce!
dernier! possde! donc! un! certain! pouvoir!
dorientation!de!leurs!actions.!!
!

17

#
Aide##la#pierre#ou##la#croissance#urbaine#?!
#
! Il! semblerait,! ! en! croire! les! chiffres,! que! la!
pauvret! en! milieu! urbain! soit! considre! comme!
une!vritable!problmatique!par!le!gouvernement!
central.! Le! dveloppement! des! gongzu& fang! laisse!
galement! penser! que! les! autorits! se! mobilisent!
pour! assurer! des! conditions! dhabitat! meilleures!
aux!travailleurs!migrants.!
Pourtant,! force! est! de! constater! que! dune! part,!
un! nombre! non! ngligeable! de! logements! reste!
non! attribu,! que! dautre! part! parmi! ceux!
attribus,! peu! le! sont! aux! supposs! bnficiaires.!
Ce!sont!ainsi!6!000!logements!!loyers!modrs!et!
3000! logements! locatifs! publics! qui! sont!
actuellement! occups! par! des! mnages!

13
satisfaisant! les! critres! tablis2.! En! ralit,! entre!
2002! et! 2010,! des! 100! 000! logements! abordables!
difis,!80%!ont!t!donns!!des!mnages!ruraux!
et! 15%! ! des! mnages! urbains,! relogs! dans! le!
cadre! de! la! politique! dindemnisation! suite! aux!
dmolitions! de! leurs! anciens! habitats.! Moins! de!
10%! de! ces! logements! taient! donc! attribus! aux!
mnages! ! bas! ou! moyens! revenus.! Ce! schma!
sapplique! galement! aux! 61! 000! logements!
abordables!intgrs!aux!4!grands!complexes!de!la!
ville.!Seul!un!sixime!abrite!des!mnages!!bas!ou!
moyen!revenu,!tandis!que!les!autres!appartements!
sont! adresss! en! guise! de! compensation! aux!
populations! reloges,! rurales! pour! moiti! et!
urbaines!pour!un!tiers.!!
!
Finalement,! en! livrant! en! priorit! ces!
logements! aux! populations! dplaces! (dongqian!
anzhi! fang),! cette! politique! apparat! davantage!
comme! un! moyen! dassurer! le! dveloppement!
urbain! et! de! limiter! les! conflits.! En! effet,! le!
systme! dindemnisation! des! victimes! de!
dmolition,! sujet! ! conflit,! na! jamais! t! aussi!
gnreux! quaujourdhui,! au! point! que! certains!
habitants! attendent! de! voir! leur! maison! dtruite!
pour! en! bnficier.! Cela! permet! donc! ! la!
collectivit! dassurer! nombre! doprations!
urbaines,! accroissant! du! mme! coup! sa! rente!
foncire.!!
Parmi! ces! populations! dplaces,! on! trouve! des!
mnages!!bas!revenus,!qui!voient!leurs!conditions!
de! logement! largement! amliores.! Cependant,!
les!dfis!poss!par!lurbanisation!semblent!primer!
sur! laide! aux! pauvres! non! propritaires,! carts!
de! cette! politique.! Contrairement! aux! mesures!
annonces! par! le! gouvernement! central,! dont! la!
valeur! reste! largement! thorique,! les! travailleurs!
2

!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
Bureau!grant!les!demandes!de!logement!social!en!location

migrants! restent! pour! beaucoup! contraints! de!

vivre! dans! des! conditions! prcaires.! La! priorit!
reste!daider!la!classe!moyenne!considre!comme!
centrale,! ce! qui! inclus! les! migrants! les! plus!
qualifis.! Ces! derniers,! ! leur! arrive,! peuvent! se!
voir! entre! autre! attribuer! un! logement! (gongzu!
fang)! et! des! aides! financires! ! la! cration!
dentreprise.! Par! ailleurs,! il! semble! quoffrir! un!
logement! aux! moins! qualifis! favoriserait!
galement! leur! installation! durable,! ce! qui! nest!
pas!lobjectif!recherch.!!
Lapplication!de!cette!politique!met!donc!!jour!un!
dcalage! entre! les! dcisions! stratgiques!
annonces!au!niveau!central!et!leurs!rels!effets!et!
concrtisations! ! lchelle! locale.! Cependant,! on!
ne!saurait!gnraliser!!dautres!villes!lexercice!et!
les!effets!de!cette!politique.!!
!
&
&
&
&
&
&
&
&
&
&
&
&
&
&
!
!
!
!
!
!

Conclusion!
18

!
La! ville! chinoise! ! de! second! rang! quest!
Nanjing! permet! donc! dclairer! certains! des!
processus!durbanisation!!luvre!en!Chine.!!
Il!apparat!que!son!dveloppement!mtropolitain,!
fond! sur! des! oprations! de! dmolition]
reconstruction! et! la! multiplication! des! terres!
urbaines,! rpond! clairement! ! des! logiques!
marchandes.! La! politique! de! logement! social!
mene! par! la! ville! depuis! 2002,! sous! couvert! de!
rpondre! aux! besoins! des! populations! les! plus!
dmunies,! sert! en! ralit! le! processus!
durbanisation.! Elle! met! ! jour! un! dcalage! entre!
les! objectifs! annoncs! au! niveau! central! et! leur!
application,! ! la! charge! des! gouvernements!
locaux.! En! effet,! les! logements! dits! accessibles!
sont! ! Nankin,! pour! la! grande! majorit! dentre!
eux,!finalement!attribus!aux!personnes!reloges!
suite! ! ce! processus! urbain! de! destruction!
cratrice.! La! localisation! de! ces! complexes! met!
galement! en! vidence! une! stratgie! de!
minimisation! des! pertes! foncires.! Renforcement!
de! la! sgrgation! sociale! et! de! talement! urbain!
deviennent! ds! lors! des! thmatiques!
particulirement!proccupantes.!

Lgendes!

!
!
1!#!Vue!de!la!plus!haute!tour!
de!la!ville!(Zifang),!quartier!
de!Gulou!
!
2!#!Dveloppement!dune!
infrastructure!routire,!
campus!de!luniversit!de!
Nanjing!
!
3!#!Localisation!de!Nanjing!
sur!le!territoire!chinois,!
source!:!Beijing,!Shanghai!and!
Nanjing!:!Three!Chinese!
Venues,!Wowo!Ding,!
Mendrisio!Academy!Press,!
2007!
!
4!!Chantier!dune!future!
station!de!mtro,!Nanjing!
!
5!#!Vue!de!la!plus!haute!tour!
de!la!ville!(Zifang)!depuis!une!
rue!anime,!quartier!!Gulou!
!
6!!Stratgie!de!
dveloppement!
mtropolitain!pour!Nankin!
(Institut!de!la!planification!et!
lamnagement!urbain!du!
Jiangsu)!
!
7!!Stratgie!de!
dveloppement!rgional!
(2002#2020)!!
!
8!#!Nouveau!quartier!de!Hexi!
et!son!centre!sportif!
olympique!!
!
9!!Vue!sur!quartier!
reconstruit!depuis!un!village!
pauvre!
!
!

!!
!

14
Entretiens!raliss!

!
10!!Huang!Rui,!ChaiMna!
(DemollitionMhere)!/!China,!
Sriographie,!Huile!sur!toile,!
255!x!154!cm!x3,!2004M2009!
!
11!!Complexe!rsidentiel!
priv!dans!un!pan!de!lancien!
village!de!Xiying!
!
12!!Conteneurs!habits!et!
troite!ruelle!aux!habitations!
vtustes!dans!le!village!de!
Xiying!(
)!!!
!
13!#!Conteneurs!servant!de!
dortoirs!aux!ouvriers!
migrants!travaillant!sur!le!
chantier!dune!station!de!
mtro,!Gulou!
!
14!#!Ensemble!de!logements!
abordables!!louest!de!la!
ville,!quartier!de!
Donghuagang!!(
)!
!
15!et!17!!Logements!
abordables!au!sud,!dans!le!
village!de!Lianhua!!(
)!
!
16!Localisation!des!
complexes!de!logement!
abordable,!source!:!Jia!You!
!
18!!Soleil!couchant!derrire!
un!btiment!!larchitecture!
traditionnelle!

!
!
!

Acteurs!publics!
!

M.!Yao!Xiuli!!#!
!
Urbaniste!et!directeur!de!linstitut!
de!la!planification!et!de!
lamnagement!urbain!du!Jiangsu!!
!
M.!Zhang!Cheng!!
!
Urbaniste,!dpartement!de!
planification!urbaine!de!Nanjing!
!
Bureau!en!charge!du!logement!
abordable!
!
Acteurs!privs!
!

Directeur!dune!agence!
immobilire!!Woaiwojia!!
,!quartier!de!Gulou!
!
Mme!Bao!Yizhu!!
!
Consultante,!bureau!dtude!en!
planification!urbaine!(Great!
Master!of!Urban!Planning! !
)!
!
M.!Xian!
Ingnieur!en!pont!(China!Railway!
engineering!corporation)!
!
Changfa,!Entreprise!de!promotion!
immobilire!#!
!
!

Universitaires!

!
M.!Wang!Hongyang!#!
Professeur!**!luniversit!de!
Nanjing,!Co#directeur!du!centre!
franco#chinois!Ville!et!Territoire!
!
Mme!You!Jia!#!!
!
Doctorat!sur!le!logement!
abordable!!Nanjing,!universit!de!
Melbourne!
!
M.!Yao!Xin!!
!
Professeur!en!urbanisme!!
luniversit!de!Nanjing!et!directeur!
du!bureau!dtudes!urbaines!de!
luniversit!
!
Mme!Gu!Aiai!#!
!!!
Professeur!en!urbanisme!!
luniversit!de!Nanjing!
!
Mme!Tang!Jie!!
!
Etudiante,!master!en!urbanisme,!
universit!de!Nanjing!
!
Acteurs!de!la!socit!civile!

!
Bnficiaires!de!logements!
abordables!
!
Travailleurs!migrants!
!!