Situación de La Vivienda y Desarrollo Urbano en Costa Rica 2

1
Situacin de Vivienda y Desarrollo Urbano en Costa Rica en el 2012.
Elaboracin:
Franklin Solano Castro
Wilberth Rojas Chavarra
Colaboradores:
Cinthya Rojas Chavarra
Revisin:
Elosa Ulibarri Perns.
Carmen Gonzlez Altamirano
Carlos Solano Cerdas
Fundacin Promotora de Vivienda (FUPROVI)

Unidad de Investigacin (UNIN)
Octubre, 2013.
Portada:
Luis E. Gutirrez/ Parbolas O.L. S.A.
Tabla de contenido
Presentacin .................................................................................................................................................................................. 5
I CAPTULO. Entorno Econmico del Sector Vivienda Costarricense Durante el Ao 2012. ................................................ 7
I.1. Contexto econmico internacional ......................................................................................................................................... 7
I.2. Produccin: Economa costarricense y sector construccin................................................................................................... 9
I.3. Mercado Laboral .................................................................................................................................................................. 12
I.4. Tipo de cambio ..................................................................................................................................................................... 12
I.5. Precios ................................................................................................................................................................................. 14
I.6. Tasas de inters ................................................................................................................................................................... 18
I.7. Inversin pblica en soluciones de vivienda......................................................................................................................... 23
I.8. Inversin privada para soluciones de vivienda ..................................................................................................................... 24
I.9. Nuevas colocaciones en colones para vivienda en el 2012 ................................................................................................. 28
I.10. Nuevas colocaciones en dlares para vivienda en el 2012 ................................................................................................. 30
I.11. Inversin total en soluciones de vivienda ............................................................................................................................ 32
I.12. Nivel de ingresos de los costarricenses versus posibilidades de solicitar un crdito para vivienda .................................... 33
I.13. ndice de confianza del consumidor .................................................................................................................................... 38
I.14. Pronstico de las principales variables macroeconmicas.................................................................................................. 38
II CAPTULO. Indicadores del Sector Vivienda ........................................................................................................................ 40
II.1. Dficit Habitacional .............................................................................................................................................................. 40
II.2. Bonos Familiares de Vivienda ............................................................................................................................................. 42
II.3. Indicadores construccin de viviendas ................................................................................................................................ 47
II.4. Necesidad de vivienda nueva .............................................................................................................................................. 54
3
II.5. Hallazgos............................................................................................................................................................................. 64
III CAPTULO. Tendencias de la Vivienda; Hogares, estilos, oferta y expectativas ............................................................. 66
III.1. Construccin de vivienda y tamao de los hogares ........................................................................................................... 66
III.2. Repoblamiento, oferta y expectativas de vivienda ............................................................................................................. 76
III.2.1. Oferta de vivienda en la GAM ....................................................................................................................................... 77
III.2.2. Nuevas condiciones, nuevas necesidades, nuevas expectativas ................................................................................. 93
III.3. Hallazgos .......................................................................................................................................................................... 105
IV. CAPTULO. Estado Fsico de la Vivienda y su Expresin Territorial.............................................................................. 108
IV.1. Introduccin ..................................................................................................................................................................... 108
IV.2. Costa Rica, estado fsico de los componentes de la VIO................................................................................................. 112
IV.2.1. Vivienda y techos ....................................................................................................................................................... 115
IV.2.2. Vivienda y paredes exteriores .................................................................................................................................... 123
IV.2.3. Vivienda y pisos ......................................................................................................................................................... 132
IV.4. Hallazgos ......................................................................................................................................................................... 140
Referencias Biliogrficas ............................................................................................................................................................ 143
V. Anexo 1: Aportes para un programa de vivienda. ............................................................................................................ 142
Presentacin
Luego de la cada de los indicadores del Sector
Vivienda durante los aos 2008 y 2009, a partir del
2010 y 2011 se observaban seales de recuperacin
en algunos de esos indicadores, especialmente los
relacionados con crditos y construccin de vivienda.
Al revisar los datos del recin pasado ao 2012, se
tiene que ese ao subieron las tasas de inters para
crditos de vivienda, disminuy la cantidad de vivienda
construida, la importacin de materiales de
construccin disminuy, tambin fue menor la cantidad
de BFV distribuidos, en resumen, no fue un buen ao
para el Sector Vivienda.
correspondiente al 2012, se introducen otros captulos

que permiten conocer a mayor profundidad aspectos
de gran inters sobre el sector y los cuales utilizan
informacin actualizada correspondiente al 2013. En el
Captulo III se aborda el tema de la oferta de vivienda
en el pas a partir de la publicidad e informacin de los
oferentes, con nfasis en la Regin Central. Del
mismo modo se analiza la demanda de vivienda, con
base en informacin de la Cmara Costarricense de la
Construccin, sobre las preferencias y expectativas
para ciertos sectores de la poblacin. Informacin que
se contrasta con la informacin del INEC relacionada
con las estadsticas de construccin.
La explicacin de muchos de los aspectos de la

dinmica del Sector hay que buscarlas en el entorno
financiero internacional, ya que siendo Costa Rica un
pas con una economa muy pequea y dependiente
del mercado externo, las variaciones en ste impactan
las condiciones econmicas nacionales. Es por eso,
que para entender la dinmica nacional del sector,
este anlisis presenta una breve sntesis de los
principales cambios ocurridos en el contexto
econmico nacional e internacional relacionados con
el sector vivienda y asentamientos humanos.
El Captulo IV presenta el resultado de un estudio

sobre los materiales y el estado fsico de los
componentes de la vivienda, utilizando para ello los
datos de los ltimos censos nacionales de vivienda.
Se analiza la informacin correspondiente a los
materiales utilizados en la construccin de los techos,
las paredes externas y el piso, su estado actual. Se
procesa la informacin tanto espacialmente, por
regiones, como temporalmente, a partir del censo de
1973 hasta el 2011, detallando la evolucin de los
materiales utilizados en la construccin de las
viviendas.
Adems del contexto financiero internacional (Captulo

I) y el anlisis de los principales indicadores
nacionales
(Captulo
II),
en
este
informe
Finalmente, en el Anexo 1 se presenta un documento

elaborado por la Fundacin y en el cual se expone un
anlisis del Sector Vivienda y Asentamientos
5
Humanos y un conjunto de ideas que podran orientar

el trabajo para solucionar los principales problemas del
sector. La idea principal fue compartir su contenido
con los candidatos a la Presidencia de la Repblica en
la prxima contienda electoral en febrero del 2014,
para que lo tomen en cuenta en la formulacin de sus
planes de Gobierno.
Con esta breve resea de los principales contenidos

correspondiente al Informe Anual sobre la Situacin de
Vivienda y Desarrollo Urbano en Costa Rica, 2012,
dejamos en sus manos y compartimos los resultados
del mismo.
CAPTULO.
Entorno
Econmico del
Sector
I.1. Contexto econmico internacional
Vivienda Costarricense Durante el Ao 2012.
En el presente captulo se analiza el entorno

econmico del sector vivienda en Costa Rica durante
el 2012, aunque primeramente se abarca de forma
resumida el entorno internacional que influye en la
dinmica de la economa costarricense, al ser esta
ltima una economa pequea y abierta.
Del entorno econmico costarricense se analiza: la
produccin (medida tanto a travs del PIB como del
IMAE), la importacin de materiales de construccin,
el mercado laboral, el tipo de cambio, la inflacin, el
comportamiento de los ndices de precios de
construccin, el ndice de confianza del consumidor y
las
principales
estimaciones
de
variables
macroeconmicas del BCCR para los aos 2013 y
2014.
Adems se le da especial inters al tema del crdito
para vivienda, en el cual se estudia: las tasas de
inters, las nuevas colocaciones, las limitaciones de
los hogares para acceder a crditos, entre otros
aspectos.
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
-1%
-2%
Grfico 1.1. Variacin interanual del PIB

Mundial. Del 2001 al 2102
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Fuente: FUPROVI-UNIN con base en estadsticas del FMI, 2013
En el grfico 1 se observa la variacin interanual del

PIB real desde el 2001 al 2012, en el cual resalta la
cada del PIB mundial desde el 2007 hasta llegar a
niveles negativos, lo que refleja la crisis financiera
internacional iniciada aproximadamente en ese ao.
Sin embargo, para el 2010 se observ un ligero
repunte, el cual no necesariamente se dio gracias a
las economas desarrolladas.
Las delicadas condiciones de la economa real y de
los sistemas financieros en el mundo desarrollado han
incentivado a los principales bancos centrales a
mantener circulando montos extraordinarios de
liquidez. Esto con el fin de hacer menos doloroso el
7
que no habr cambios sustanciales en el tono de la

poltica monetaria.
De manera interesante, los rendimientos de los
bonos de pases considerados seguros se han
incrementado levemente durante el ltimo semestre
2012. Esto de entrada podra parecer contradictorio,
a la luz de las fuertes inyecciones monetarias
observadas en los ltimos meses.
proceso de ajuste que estn enfrentando estos pases.
Las principales tasas de inters de referencia de los
bancos centrales en el mundo desarrollado se
mantienen en niveles histricamente bajos, y sin
perspectivas de sufrir variaciones relevantes en lo que
resta del 2013.
Los niveles inflacionarios, controlados durante los
ltimos aos de manera importante, hacen presagiar
Sin embargo, el fenmeno se explica por el hecho de

que la mejora en el sentimiento de los inversionistas
los ha incentivado a salir de opciones que consideran
extremadamente seguras (como los bonos de estos
gobiernos) a activos con mayor potencial de
rendimiento (como el mercado accionario, por
ejemplo). A pesar de lo anterior, vale destacar que los
niveles de rendimiento de este tipo de instrumentos
(bonos refugio) an se mantienen cercanos a sus
Grfico 1.3. EE.UU y Eurozona: Variacin

interanual del IPC. Del 2007 al 2012
6%
EE.UU.
4%
Eurozona
2%
0%
-2%
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Fuente: FUPROVI-UNIN con base en estadsticas del FMI, 2013
menores puntos histricos.
I.2. Produccin: Economa costarricense y sector
Las
tasas
interbancarias,
ya
de
por
s
extraordinariamente bajas, se han reducido an ms
ante la gran cantidad de liquidez que circula en el
sistema financiero global.
construccin
Grfico 1.6. Costa Rica: Tasas de variacin
del PIB real anual (general y sector
construccin). Del 2006 al 2012
PIB Real del Sector Construccin
Con lo anterior se evidencia que las bajas tasas de

inters presentes en el 2012, principalmente en las
economas desarrolladas como la estadounidense,
hacen que el capital golondrina emigre en busca de
mayores rendimientos hacia economas como la
costarricense, y este mayor flujo de dlares ha influido
en ciertas macro variables como el tipo de cambio y en
las tasas de inters, como se explica a continuacin.
PIB Real
25%
20%
15%
10%
5%
0%
-5%
-10%
Grfico 1.5: Promedio mensual de la tasa

libor a 6 meses. De Ene-2008 a Dic-2012
4,5%
4,0%
3,5%
3,0%
2,5%
2,0%
1,5%
1,0%
0,5%
0,0%
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Fuente: FUPROVI-UNIN con base en estadsticas del BCCR, 2013.
Ene-2008
Abr-2008
Jul-2008
Oct-2008
Ene-2009
Abr-2009
Jul-2009
Oct-2009
Ene-2010
Abr-2010
Jul-2010
Oct-2010
Ene-2011
Abr-2011
Jul-2011
Oct-2011
Ene-2012
Abr-2012
Jul-2012
Oct-2012
El producto interno bruto en trminos reales (sin efecto

precio), creci en el 2012 un 5,1% el cual fue un
crecimiento de 70 puntos base1 mayor al presentado
el ao 2011(4,4%).
Aunque en el primer semestre creci a un 6,2% en el

segundo se ubic en un 3,7%. Esto se explica por el
comportamiento de la demanda externa que creci a
un 10,7% para el primer semestre pero a un 6,1% en
1
Cien puntos base equivale a un uno por ciento (100 pb = 1%).
2012
el segundo. Este crecimiento se dio principalmente

por la ligera mejora presentada en las economas
de los ms importantes socios comerciales de
Costa Rica (Estados Unidos, Asia y Europa), los
que demandaron: microcomponentes electrnicos,
equipo mdico y servicios, entre otros. En el
segundo semestre el papel protagnico lo tom la
demanda interna impulsada principalmente por el
sector privado (consumo final de los hogares y la
formacin bruta de capital), dado las medidas de
contencin del gasto pblico.
Grfico 1.7. Costa Rica: Porcentaje que

representa el sector construccin en el PIB
real anual. Del 2006 al 2012
5,1%
4,9%
4,7%
4,5%
4,3%
4,1%
3,9%
3,7%
3,5%
4,96%
4,86%
4,44%
4,44%
4,11%
3,96%
2006
4,09%
2007
2008
2009
2010
2011
2012
En el grfico 1.6 destaca el repunte que tuvo la

industria de construccin en el 2012, donde despus
de presentar por tres aos consecutivos crecimiento
reales negativos, tuvo un crecimiento de 5,7%
explicado principalmente por el crecimiento de la
inversin privada en obras residenciales y de
comercio.
Igualmente, el 2012 represent un ao de pequea

mejora para el sector construccin desde el punto de
vista de su contribucin al PIB, dado que desde el
2008 vena cayendo y es en el 2012 donde se
presenta un pequeo aumento, pasando de
representar el 4,09% del PIB a representar el 4,11%
(Grfico 1.7), pero an por debajo de la participacin
que tuvo en los aos 2007,2008, 2009 y 2010.
Desde mayo 2012 el sector construccin creci ms

aceleradamente que la economa como un todo, esto
desde el punto de vista de la tasa de variacin del
ndice mensual de actividad econmica (IMAE); este
comportamiento no se presentaba desde mayo del
2009. La brecha (entre la variacin anual del IMAE
General y el IMAE del sector construccin) ms
grande se present en mayo del 2007, en ese ao el
sector construccin presentaba una variacin
interanual del IMAE del 27,4% mientras que el IMAE
general un 7,6%. La mayor diferencia entre dichas
tasas de crecimiento en el 2012 se dio en enero
cuando el sector construccin creca al 3,2% mientras
que la economa lo haca al 7,2%.
Despus de la crisis de 2008 y hasta el ltimo
trimestre de 2011 el crecimiento de la actividad
econmica del sector construccin estuvo por debajo
10
del IMAE General, y no fue a partir de enero 2012 que

se ve un verdadero crecimiento del sector
construccin, superando al IMAE y que se mantuvo
durante el ao 2012.
importaciones CIF2 totales en el 2012 crecieron 8,37%

(principalmente por bienes de consumo y materias
primas provenientes de Estados Unidos, China y
Mxico). En el grfico 1.9 se muestra como en el 2009
debido a las consecuencias de la crisis financiera, las
importaciones totales disminuyeron un 25,88%
Grfico 1.8. Costa Rica: Tasa de variacin interanual del IMAE general (tendencia ciclo con
industria electrnica) e IMAE del sector construccin. De Ene-2006 a Dic-2012
IMAE SECTOR CONSTRUCCIN
IMAE
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
-5%
-10%
Fuente: FUPROVI-UNIN cn base en estadsticas del BCCR, 2013.
Para el 2012 la importacin de materiales de

construccin represent el 2,8% de las importaciones
totales; estas primeras crecieron a una tasa mucho
menor que en el 2011, porque pasaron de crecer al
30,85% a crecer al 6,88%, mientras que las
mientras que las del sector lo hicieron por un 37,53% y

desde dicho descenso no ha vuelto a crecer a las
tasas mostradas antes de la crisis.
Forma de valorizar las importaciones, incluyendo: el valor del producto en la

nacin de origen, el seguro y el flete.
11
I.3. Mercado Laboral
Participacin en el mercado laboral
En trminos generales el desempleo disminuy,

ubicndose en 9,8% en el ltimo cuatrimestre del
2012, esto debido a que aument la demanda por el
factor trabajo debido al crecimiento de la actividad
econmica.
100%
16%
90%
14%
80%
12%
70%
10%
60%
50%
1.797.580
1.870.581
1.885.003
40%
6%
30%
4%
20%
2%
10%
0%
8%
104.584
118.949
2010
2011
Ocupados del resto de sectores
127.252
Tasa de variacin anual de los ocupados
Segn la Encuesta Nacional de Hogares (ENAHO)

del 2012, el nmero de ocupados total aument, sin
embargo, la tasa de crecimiento presentada del
2011 al 2012 fue 329 puntos base menor a la tasa
mostrada del 2010 al 2011; para el caso de los
ocupados
del
sector
construccin
esa
desaceleracin fue mayor (675,5 puntos base).
Cabe resaltar que la proporcin que representa los
ocupados de este sector se ha mantenido
relativamente constante en los ltimos 3 aos.
Grfico 1.10. Costa Rica: Ocupados del

sector construccin y otros sectores,
composicin y tasas de crecimiento. Del
2010 al 2012
0%
2012
Ocupados del Sector Construccin

Tasa de variacin anual de los ocupados del sector construccin
Tasa de variacin anual de los ocupados en el resto de sectores
Fuente: FUPROVI-UNIN con base en estadsticas de la ENAHO-INEC, 2013.
I.4. Tipo de cambio

Durante el 2012 el coln costarricense present una
apreciacin nominal de 0,5%, y estuvo asinttico a su
banda inferior (de 500 colones por dlar) debido a
varias razones, entre las cuales destacan:
La poltica monetaria expansiva de ciertas
economas desarrolladas (como se mencion en el
12
primer apartado de este captulo), lo que gener un

exceso de liquidez.
El premio por invertir en colones presentado
principalmente en la segunda mitad del ao.
Los intermediarios financieros nacionales pudieron
tener en el mercado internacional recursos baratos
debido a ese exceso de liquidez.
Es importante sealar, que durante el ao estuvo en

discusin el tema de emigracin del sistema
cambiario, pasando de un sistema de bandas a un
sistema de flotacin administrada; sin embargo, el
Banco Central de Costa Rica contina con el
sistema de bandas y alega que an no se ha
presentado el ambiente propicio para dicho cambio.
Adems cabe destacar, que el Banco Central para
Reservas en millones de USD
Grfico 1.11. Costa Rica: Reservas Brutas del

BCCR y tipo de cambio promedio mensual de
referencia del coln con respecto al dlar
(USD). De Ene-2011 a Dic-2012
8.000
7.000
Reservas Brutas del BCCR

Tipo de cambio
6.000
520
515
510
5.000
505
4.000
500
3.000
2.000
495
1.000
490
485
Tipo de cambio promedio
poder defender la banda inferior tuvo que salir a

comprar parte de ese exceso de dlares; a tal punto
que adquiri 1.369,4 millones de dlares que pasaron
a formar parte de las reservas internacionales.
Con un sistema cambiario de flotacin administrada,

donde no existan bandas el tipo de cambio podra
flotar e incluso podra caer por debajo de los 500
colones por dlar, este ltimo escenario sera
beneficioso para los importadores en general y,
dentro de ellos para los importadores de materiales
de construccin dado que tendran que pagar
menos por sus productos. No obstante, le afectara
a aquellos que reciben sus ingresos en dlares. Por
ende, un hecho real es que al liberar las bandas
aumentara la incertidumbre para las empresas
expuestas al riesgo cambiario, sin embargo, se
tendra un precio de la divisa estadounidense ms
acorde con la situacin del mercado.
13
Grfico 1.12. Costa Rica: Variacin interanual del IPC, ISI y del grupo: alquiler y servicios de
vivienda. De Jul-2007 a Dic-2012
IPC
25%
Alquiler y Servicios de Vivienda
ISI
20%
15%
10%
5%
0%
Fuente: FUPROVI-UNIN con base en estadsticas del INEC, 2013.
I.5. Precios
La inflacin en el 2012 cerr en 4,6% la cual se ubic
dentro del rango de inflacin meta para ese ao, que
era entre 4% y 6%; ese fue el cuarto ao consecutivo
que el Banco Central logra cumplir la meta
inflacionaria. Igualmente, la inflacin a mediano y largo
plazo (ISI) se ubic en 4,5%3. Esto se debi a la
poltica monetaria para controlar la liquidez, la relativa
ndice Subyacente de Inflacin (ISI), es un ndice que refleja ms fielmente la

tendencia subyacente de la inflacin, logra capturar el movimiento ms
permanente del nivel general de precios, aislando las variaciones en precios
relativos. Es un ndice al cual se le eliminan los precios de los productos que son
los ms afectados por estacionalidad y factores irregulares de naturaleza
climtica, los fijados por la Autoridad Reguladora de Servicios Pblicos, etc.
estabilidad cambiaria y la reduccin de las presiones

inflacionarias de origen externo.
En el grfico 1.12 se muestra como la brecha entre el

ISI y el IPC se empez a ensanchar a finales del ao
2012, adems el grupo del IPC denominado Alquiler y
Servicios de Vivienda present mayor variacin
acumulada en el segundo semestre, la cual fue de
12,23% y la variacin acumulada anual fue de 15,26%.
La importancia relativa que tiene este grupo dentro del
IPC es de 10,64% y el aporte de este grupo sobre la
variacin del ndice general fue de 1,761%. Los bienes
y servicios que ms aportaron a la variacin
acumulada del grupo Alquiler y Servicios de la
14
Grfico 1.13. Costa Rica: Variacin mensual

del ndice de edificio y del ndice de viviendas
de inters social. De Mar-2012 a Dic-2012
ndice de Precios de Edificios
3%
ndice de Precios de Vivienda de Inters Social
2%
1%
0%
-1%
-2%
-3%
Para el ao 2012 el Instituto Nacional de

Estadsticas (INEC) cre tres nuevos ndices de
precios de la construccin con base febrero 2012.
Estos ndices son:
ndice de precios de edificios: est

compuesto por 23 grupos los cuales contiene 54
materiales de construccin.
ndice de precios de viviendas de inters

social: est compuesto por 19 grupos los cuales
contiene 32 materiales de construccin.
ndice de precios de insumos y servicios

especiales: est compuesto por 19 ndices de
precios de obras de infraestructura como
alcantarillados, carreteras, puentes, etc.
Vivienda fueron segn el INEC: los servicios de agua

(con una variacin en el precio de 64,10%) y servicios
de electricidad con un 7,78%.
A continuacin se brindara un anlisis ms especfico

para el comportamiento de los dos primeros ndices
anteriormente descritos.
15
En el grfico 1.14 se muestra como el ndice de

precios de viviendas de inters social ha tenido una
mayor variacin que el ndice de edificios. Dentro de
los 19 grupos que componen este primer ndice, los 5

ms voltiles fueron: formaletas, pisos, enchapes,
puertas y trabajos en madera.
Grfico 1.14. Costa Rica: Variacin mensual de los grupos ms voltiles que componen
el ndice de precios de vivienda de inters social. De Mar-2012 a Dic-2012
Formaletas
Pisos
Enchapes
Puertas
Trabajos en madera
15%
10%
5%
0%
-5%
-10%
-15%
Marzo 2012 Abril 2012
Mayo 2012 Junio 2012
Julio 2012 Agosto 2012 Septiembre

2012
Octubre
2012
Noviembre
2012
Diciembre
2012
16
Grfico 1.14. Costa Rica: Variacin mensual de los grupos ms voltiles que
componen el ndice de precios de vivienda de inters social. De Mar-2012 a Dic-2012
Formaletas
Pisos
Enchapes
Puertas
Trabajos en madera
15%
10%
5%
0%
-5%
-10%
-15%
Marzo 2012 Abril 2012 Mayo 2012 Junio 2012 Julio 2012 Agosto 2012 Septiembre
2012
Octubre
2012
Noviembre
2012
Diciembre
2012
Los tres grupos que presentaron mayor aumento en

precios entre febrero y diciembre del ao anterior
fueron: paredes, movimiento de tierras y cerrajeras.
Los tres grupos que presentaron la mayor disminucin
en precios entre febrero y diciembre del ao anterior
fueron: ventaneras, techos y trabajos en madera.
Cuadro 1.1. Grupos del ndice de precios de viviendas
de inters social que presentaron la mayor variacin
negativa de Feb-2012 a Dic-2012
Nombre del Grupo
Ventaneras
Techos
Trabajos en madera
Variacin
-9.44%
-8.74%
-8.26%
Fuente: FUPROVI-UNIN con base en estadsticas del INEC.

2013.
Cuadro 1.2. Grupos del ndice de precios de viviendas

de inters social que presentaron la mayor variacin
positiva de Feb-2012 a Dic-2012
Nombre del Grupo
Variacin
Paredes
5.53%
Movimiento de tierras
5.35%
Cerrajeras
2.56%
Fuente: FUPROVI-UNIN con base en estadsticas del INEC,
2013.
Con respecto al ndice de precios de edificios, los

grupos ms voltiles fueron: estructuras prefabricadas,
puertas, instalacin electromecnica, trabajos en
17
madera, techos y hojalateras. Dentro de los 23 grupos

que componen este ndice, los tres grupos que
presentaron la mayor disminucin en precios entre
febrero y diciembre del ao anterior fueron: techos y
hojalatera, ventaneras, y estructuras prefabricadas
Cuadro 1.4. Grupos del ndice de precios de edificios

y viviendas que presentaron la mayor variacin
positiva de Feb-2012 a Dic-2012
Nombre del Grupo
Variacin
Paredes
7%
Equipos y fletes
6%
Cerrajeras
5%
Con respecto al ndice de precios de edificios, los

grupos ms voltiles fueron: estructuras prefabricadas,
puertas, instalacin electromecnica, trabajos en
madera, techos y hojalateras. Dentro de

2013.
I.6. Tasas de inters

Cuadro 1.3. Grupos del ndice de precios de
edificios que presentaron la mayor variacin
negativa de Feb-2012 a Dic-2012.
Nombre del Grupo
Variacin
Techos y hojalatera
-12,0%
Ventaneras
-10,0%
Estructuras prefabricadas
-9,0%
2013.
La tasa bsica pasiva durante casi todo el ao 2012 se

Grfico 1.16. Costa Rica: Tasa Bsica Pasiva
a fin de mes nominal y real. De Ene-2008 a
Dic-2012
15%
TBP Nominal
TBP Real
10%
5%
0%
-5%
-10%
Enero/2008
Abril/2008
Julio/2008
Octubre/2008
Enero/2009
Abril/2009
Julio/2009
Octubre/2009
Enero/2010
Abril/2010
Julio/2010
Octubre/2010
Enero/2011
Abril/2011
Julio/2011
Octubre/2011
Enero/2012
Abril/2012
Julio/2012
Octubre/2012
Los tres grupos que presentaron mayor aumento de

precios en ese mismo periodo fueron: paredes,
equipos y fletes y cerrajeras.
18
mantuvo en niveles relativamente altos, incluso

llegando a niveles que no se presentaban desde el
2009 (superiores al 10%). Cabe destacar, que el
Gobierno (debido al dficit fiscal, mostrado en el
grfico 1.17) lleg a competir por los recursos
financieros con los entes privados (dado que se le ha
hecho difcil superar eficientemente la situacin fiscal
por medio de mejoras en la recaudacin tributaria y la
Grfico 1.17. Costa Rica: Resultado
Financiero del Gobierno Central en
relacin con el PIB. Del 2000 al 2012
1%
0%
-1%
-2%
-3%
-4%
-5%
-6%
Fuente: FUPROVI-UNIN con base en estadsticas de la SECMCA, 2013.
contencin del gasto), y por ende la tasa de inters

empez a presentar tendencia al alza. Dado esta
situacin y la necesidad de recursos frescos en las
arcas del gobierno, la Asamblea Legislativa autoriz la
emisin de $4.000 millones en el mercado
internacional, para los cuales se puede colocar un
mximo de $1.000 millones por ao. En noviembre del
2012 se coloc el primer tracto de $1.000 millones,
misma suma captada mediante la segunda emisin

ejecutada por el Ministerio de Hacienda en abril 2013.
Ambas transacciones con resultados muy favorables
en cuanto a las condiciones de plazo y costo de los
recursos.
En el ltimo trimestre del 2012 se empez a dar una
presin poltica para que la banca pblica bajara las
tasas de inters para los crditos en colones, debido a
que en criterio del Poder Ejecutivo estaban muy
elevadas afectando a muchas familias costarricenses.
Queda claro que los bancos comerciales del Estado,
por su tamao y por ende su nivel de captacin, tienen
un alto peso (tambin el BCCR y el Ministerio de
Hacienda, lo tenan), dentro del clculo de la tasa
bsica pasiva (dado que sta es una tasa ponderada
por entidad financiera); y al bajar ligeramente stos
ltimos sus tasas en colones la tasa bsica pasiva
tambin empez a bajar. En el 2013 se observa una
baja sensible en la Tasa bsica Pasiva producto del
cambio de metodologa para su clculo propuesta por
el BCCR, que empez a regir desde el 26 de
diciembre del 2012. El principal cambio que present
dicha metodologa fue que se dej de tomar en cuenta
para el clculo, las tasas de inters de los
instrumentos de captacin del Banco Central y del
Ministerio de Hacienda negociadas tanto en el
mercado primario como en el secundario, todas ellas
correspondientes a los plazos entre 150 y 210 das.
19
Es por ello, que a finales de mayo 2013 dicha tasa

rondaba el 6,65% comparado al 10% para esa misma
fecha en el 2012.
Las tasas de inters promedio anual en colones para
prstamos de vivienda aumentaron 165 puntos base
del 2011 al 2012; la tasa ofrecida por los bancos
estatales fue la que ms aument (293 puntos base)
mientras que la ofrecida por los bancos privados baj

ligeramente (3,7 puntos base).
Cabe destacar, que este aumento promedio se debi,
entre otras cosas, principalmente por el aumento de la
tasa bsica pasiva
Cuadro 1.5. Promedios anuales de las tasas de inters para crditos en colones para vivienda por tipo de entidad
Ao
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Bancos Estatales
Bancos privados
18.4
12.1
12.8
14.9
10.9
10.4
13.3
19.0
12.3
11.8
20.3
19.5
16.4
16.3
Entidades Financiera no bancarias

22.4
13.2
12.4
21.0
13.4
13.4
15.5
Nota: Datos Redondeados a la dcima ms prxima.

20
Aunque la tasa promedio para prstamos de vivienda

en colones aument en el 2012, no se lleg a los
promedios mostrados en el 2009, igualmente se nota
como la diferencia entre las tasas ofrecidas por los
diferentes tipos de entidad se van acortando, por
ejemplo en el 2010 la diferencia entre la tasa promedio
ofrecida por los bancos privados fue 860 puntos base
mayor a la ofrecida por los bancos estatales, sin
embargo, para el 2012 dicha diferencia ronda los 300
puntos base; esto explicado principalmente por el
aumento en la competencia que existe entre los
intermediarios financieros en busca de dnde colocar
sus recursos.
Con respecto a la tasa activa en dlares para
prstamos de vivienda, en trminos generales, se
puede decir que aument muy poco (7,93 puntos base
entre el 2011 y el 2012); sin embargo, la ofrecida por
los bancos privados baj 8,93 puntos, es decir la que
aument fue la tasa ofrecida por los bancos estatales
(44,79 puntos base). La tasa ofrecida por estos ltimos
sigue siendo en promedio mayor que la ofrecida por
sus similares del sector privado.
Grfico 1.18: Costa Rica: Tasas de inters en colones para vivienda, subdividida por bancos
estatales, privados y entidades financieras no bancarias. De Ene-2007 a May-2013
Bancos Estatales
Bancos Privados
Entidades Financieras no Bancarias
25
23
21
19
17
15
13
11
9
7
5
01/01/2007
01/01/2008
01/01/2009
01/01/2010
01/01/2011
01/01/2012
21
Grfico 1.19. Costa Rica: Tasas de inters de prstamos en dlares para vivienda subdividido
en bancos estatales y privados. De Ene-2007 a May-2013
Bancos Estatales
14
Bancos privados
12
10
8
6
01/01/2007
01/01/2008
01/01/2009
01/01/2010
01/01/2011
01/01/2012
01/01/2013
Cuadro 1.6. Promedios anuales de las tasas de inters para crditos en dlares para vivienda por tipo de banco
Ao
Bancos Estatales
Bancos privados
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
11.9
9.6
9.6
9.2
9.0
8.9
9.3
10.1
9.9
9.1
10.8
8.9
8.5
8.2
22
I.7. Inversin pblica en soluciones de vivienda
Cantidad de BFV
Monto total BFV entregados

90.000
20.000
80.000
Cantidad de BFV
70.000
15.000
60.000
50.000
10.000
40.000
30.000
5.000
20.000
10.000
Fuente: FUPROVI-UNIN con base en estadsticas del BANHVI, 2013
23
Millones de colones
La inversin total de bonos pagados tanto en trminos

nominales como reales disminuy; en cifras nominales
pas de aproximadamente 72.154 millones de colones
a 65.587, en otras palabras en trminos reales se dej
de invertir 6.566 millones de colones en el 2012 con
respecto al 2011. Adems la cantidad de casos
atendidos con bonos de vivienda disminuy casi en mil
casos (998).
A pesar de que la inversin total en bonos disminuy,
el bono ordinario mximo aument de 5,3 a 5,9
millones de colones, el cual ha sido el ms alto del
periodo analizado (1990-2012). En trminos reales el
bono ordinario mximo aument del 2011 al 2012
411.620 colones, sin embargo, el monto promedio de
inversin se mantuvo prcticamente constante durante
los ltimos tres aos
Grfico 1.20. Costa Rica: Cantidad de bonos

Familiares de Vivienda pagados y monto total
pagado(en millones de colones del 2012). De
1990 al 2012.
Grfico 1.21. Costa Rica: Monto promedio de Bonos Familiares de Vivienda pagados y
monto mximo de bonos ordinarios (millones de colones del 2012). De 1990 al 2012.
8
Monto promedio inversin
Monto mximo bono ordinario
7
6
5
4
3
2
1
0
Fuente: FUPROVI-UNIN con base en estadsticas del BANHVI, 2013
I.8. Inversin privada para soluciones de vivienda

Segn datos de la Superintendencia General de
Entidades Financieras (SUGEF), el saldo a diciembre
2012 de la cartera del Sistema Financiero Nacional
destinada a construccin, compra y reparacin de
inmuebles es de aproximadamente 3.704,89 miles de
millones de colones.
De la tabla 7 sobresalen los bancos comerciales del
Estado que tienen el 42,5% de la cartera total del SFN,
sin embargo, la cartera crediticia para construccin,
compra y reparaciones de inmuebles de stos es de
apenas el 16,5% de su cartera de crdito total, siendo

de los ms bajos (solo estn por encima de las
financieras la cuales nicamente destinan el 14% de
su cartera de crdito a construccin)4. En cambio, los
bancos privados de Costa Rica destinan en promedio
el 29,6% de su cartera de crdito a prstamos para la
construccin; por razones obvias las entidades
autorizadas del Sistema Financiero Nacional para
Vivienda destinan alrededor del 66,6% y tambin
destaca el Banco Popular que destina el 33%.
Dicho porcentaje se ve fuertemente afectado porque de los tres bancos

comerciales del Estado, el Banco Crdito Agrcola de Cartago posee una cartera
para construccin que ni llega a representar el 2% de su cartera total, caso
contrario sucede con el Banco Nacional y Banco de Costa Rica que dicha cartera
representa el 35% y el 29%, respectivamente.
24
Cuadro 1.7. Saldo en miles de colones a diciembre 2012 de la cartera para construccin, compra y reparacin de
inmuebles y su relacin con la cartera total de crdito, segn naturaleza de la entidad del Sistema Financiero Nacional
Tipo de entidad
Bancos Comerciales del
Estado
Bancos Privados
Banco Popular
Entidades Autorizadas del
SFNV
Otras entidades financieras
(Cooperativas, cajas, etc)
Financieras
Cartera para construccin,

compra
y reparacin de inmuebles
Cartera total de crdito
Cartera para
construccin/Carte
ra Total
(%)
1.576.244.692
9.533.963.642
16,5%
1.093.007.572
451.955.264
3.693.953.079
1.369.320.364
29,6%
33,0%
322.842.094
485.013.161
66,6%
244.816.043
1.477.718.672
16,6%
16.024.404
114.781.927
14,0%
Fuente: FUPROVI-UNIN con base en estadsticas de SUGEF, 2013
25
Dentro de esta informacin cabe sealar que a diciembre

2012 aproximadamente el 7,8% de la cartera para
construccin, compra y reparacin de inmuebles se
encuentra en cobro judicial.
Grfico 1.22. Costa Rica: Saldo a

diciembre 2012 de las colocaciones para
construccin, compra y reparaciones de
inmuebles por entidad finciera del Sistema
Financiero Nacional (en miles de millones
de colones)
1.000
900
800
700
600
500
400
300
200
100
-
Si se analiza dicha cartera por intermediario financiero,

se nota que el Banco Nacional, el Banco de Costa Rica y
el Banco Popular son los que poseen la cartera para
construccin, compra y reparacin de inmuebles ms
grande. De los bancos privados, por el tamao de su
cartera destinada a construccin destacan: el BAC San
Jos y el Scotiabank.
Adems, destacan por tener ms de la mitad de su
cartera de crdito destinado a construccin, compra y
reparacin de inmuebles los siguientes intermediarios:
Mutual Cartago: 79%

Financiera Multivalores: 74%
Mutual Alajuela: 60%
Banco General: 57%
COOPEASERRI
Construccin, compra y reparaciones de inmuebles

con fines no comerciales: son recursos para uso del
deudor o para uso no comercial de terceros, esta
subcuenta representa el 89% de la cartera total de
construccin.
Construccin y reparacin de inmuebles: en esta

cuenta se contabilizan los recursos que son
solicitados para construccin y reparacin de
COOPELECHEROS
COOPESPARTA
COOPERATIVA DE AHORRO Y
COOPECAR
COOPEANDE (Huetar Norte)
COOPEMEP
COOPEBANPO
COOPESANMARCOS
COOPECAJA
COOPEACOSTA
BANSOL
CITIBANK
COOPEANDE
COOCIQUE
FINANCIERA DESYFIN
LAFISE
COOPESERVIDORES
CAJA ANDE
BANCO CREDITO AGRICOLA DE
DAVIVIENDA
SCOTIABANK
BANCO POPULAR
BANCO NACIONAL DE COSTA RICA
Por otro lado, es importante mencionar que la cuenta

denominada construccin, compra y reparaciones de
inmuebles se subdivide en tres cuentas, las cuales son:
Fuente: FUPROVI-UNIN con base en estadsticas de SUGEF, 2013.
26
inmuebles pero el deudor ofrece ese servicio, este

rubro representa el 10,9%.
Operaciones no calificadas: representan el 0,1%.
el 30,3% se destinan solo a la construccin de vivienda

con fines no comerciales, el 24,5% para la compra de
vivienda nueva y el 22,4% para la compra y reparacin
de vivienda.
Si se analiza ms en detalle el saldo a diciembre 2012 de

la cartera construccin, compra y reparacin de
inmuebles del Sistema Financiero Nacional, destaca que
Grfico 1.23. Costa Rica: Composicin del saldo de las colocaciones del Sistema
Financiero Nacional destinada a la construccin, compra y reparacin de inmuebles.
Diciembre 2012
Construccin, compra y reparacin de inmuebles con fines no comerciales (para uso del deudor o uso no comercial
de terceros)
Construccin y reparacin de inmuebles (el deudor ofrece este servicio)
Operaciones no clasificadas
89,0%
10,9%
0,1%
Fuente: FUPROVI-UNIN con base en estadsticas de SUGEF, 2013.
27
I.9. Nuevas colocaciones en colones para vivienda

en el 2012
Si se analiza no el saldo de la cartera para construccin
sino las nuevas colocaciones realizadas en el 2012 para
vivienda, se puede decir que en trminos reales (en
colones de diciembre del 2012) los prstamos para
vivienda disminuyeron un 18,2% con respecto al 2011;
de los ltimos 6 aos analizados, el 2012 fue el tercer
ao donde se prest menos. Inversamente relacionado
con esta colocacin se encuentra la Tasa Activa
Promedio Anual para Prstamos de Vivienda en Colones,
la cual fue 210 puntos base ms alta que la presentada
un ao atrs.
Para el 2012 para prstamos de vivienda en colones, los
bancos estatales perdieron relevancia, aunque siguen
siendo las entidades que mayoritariamente dominan este
tipo de crditos (como se analiz anteriormente), pasaron
de colocar el 56% de las nuevos prstamos para vivienda
en el 2011 a colocar solo el 49%, igualmente los bancos
privados bajaron levemente su representacin pasando
de 26% a 25%; el terreno perdido por estos dos tipos de
intermediarios financieros lo gan el sistema no bancario,
el cul pas de 19% a prestar el 26% de
Grfico 1.24. Costa Rica: Usos especficos que el

deudor le da al crdito solicitado, segn el saldo a
diciembre 2012 de la cuenta del SFN denominada:
Construccin, compra y reparacin de inmuebles
22,4%
24,5%
4,7%
4,0%
30,3%
3,2%
2,0%
9,0%
Construccin de vivienda con fines no comerciales
Compra de vivienda nueva
Compra y reparacin de vivienda
Compra de terreno para vivienda (no incluye construccin)
Construccin de casas y/o edificios no comerciales (el deudor ofrece el servicio)
Compra de vivienda usada
Reparacin de vivienda
Otros
Fuente: FUPROVI-UNIN con base en estadsticas de SUGEF, 2013
las nuevas colocaciones. Cabe destacar, que las tasas

de inters activas promedio para prstamos en colones
aumentaron
28
Grfico 1.25. Costa Rica: Colocacin total en millones de colones de diciembre

del 2012 y Tasa Activa Promedio Anual para Prstamos de Vivienda en Colones
(TAPAPV). Del 2007 al 2012
1.600.000
19%
1.400.000
18%
17%
1.200.000
16%
Colocacin
15%
800.000
14%
Tasa inters
1.000.000
600.000
13%
400.000
12%
200.000
-
11%
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Colocacin
1.404.281,3
1.327.760,3
664.751,97
770.906,40
962.648,56
787.485,99
TAPAPVc
12,4%
12,3%
18,1%
13,8%
12,5%
14,6%
10%
Fuente: FUPROVI-UNIN con base en estadsticas del BCCR, 2013
en todos los tipos de intermediario del 2011 al 2012.

29
Grfico 1.26. Costa Rica: Porcentaje de

colocacin de crdito en colones para
sector vivienda segn tipo de institucin.
Del 2007 al 2012
I.10. Nuevas colocaciones en dlares para vivienda

en el 2012
Estatal
No bancario
Privado
Privado
Estatal
No Bancario
Participacin sobre colocacin total de crdito
100%
90%
23%
17%
18%
20%
17%
19%
26%
80%
19%
70%
30%
29%
60%
48%
26%
25%
41%
50%
40%
13%
30%
54%
53%
34%
56%
49%
11%
39%
9%
10%
0%
Los datos en dlares se transformaron en colones utilizando el tipo de cambio de
referencia del Banco Central de Costa Rica (BCCR) promedio de compra y venta del
mes y ao correspondiente.
17%
15%
20%
21%
Tasa de inters activa promedio
Similar a lo ocurrido en colones, para el caso de dlares

el monto disminuy 20,9% en trminos reales, esto a
pesar que la Tasa Activa Promedio Anual para
Prstamos de Vivienda en Dlares colonizada5 disminuy
10 puntos base con respecto al 2011. Aqu destaca, que
por los altos niveles que present en el 2012 la tasa
bsica pasiva y el hecho de que el tipo de cambio se
encuentra muy cercano a su banda inferior, algunos
hogares empezaron a pensar en la opcin de solicitar
prstamos en dlares, sin embargo, existe la
recomendacin (que pas a ser restriccin en los bancos
estatales) del hecho que debe haber una congruencia
entre la moneda en que se solicita el crdito y la moneda
en que recibe los ingresos el deudor, es decir, que es
recomendable pedir prstamos en dlares si y solo si los
ingresos percibidos son en dlares, esto para reducir la
exposicin al riesgo cambiario.
7%
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Fuente: FUPROVI-UNIN con base en estadsticas del BCCR,

2013.
30
600.000
12,0%
500.000
10,0%
400.000
8,0%
300.000
6,0%
200.000
4,0%
100.000
2,0%
Colocacin colonizada
TAPAPV$
2007
2008
2009
2010
2011
2012
433.052,43
503.468,09
220.700,46
277.488,58
332.212,67
262.746,62
9,5%
10,0%
10,5%
8,0%
8,7%
8,6%
Tasa inters
Colocacin
Grfico 1.27. Costa Rica: Colocacin en USD transformada a colones (millones) de

diciembre 2012y Tasa Activa Promedio Anual para Prstamos de Vivienda en
Dlares colonizada (TAPAPV$), 2007-2012
0,0%
Fuente: FUPROVI-UNIN con base en estadsticas del BCCR ,2013.
31
de los crditos para vivienda a colocar el 57%, esto en

detrimento de la participacin de los bancos privados.
Esto a pesar de que la tasa de inters activa promedio de
los bancos privados fue menor a la ofrecida por los
bancos estatales.
100%
11,5%
90%
11,0%
80%
43%
70%
60%
61%
62%
74%
10,5%
10,0%
67%
88%
9,5%
50%
9,0%
40%
8,5%
30%
57%
20%
10%
39%
38%
26%
8,0%
33%
7,5%
12%
0%
7,0%
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Fuente: FUPROVI-UNINcon base en estadsticas del BCCR, 2013.
Si se analiza la colocacin en dlares por tipo de

institucin, en dlares ocurri todo lo contrario a lo
sucedido en colones, porque los bancos estatales
aumentaron su participacin pasando de colocar el 33%
Tasa de inters activa promedio
Participacin sobre colocacin total de crdito
Grfico 1.28. Costa Rica: Porcentaje de

colocacin de crdito en dlares para
sector vivienda segn tipo de institucin,
Estatal
Privado
Privado
2007 a 2012Estatal
I.11. Inversin total en soluciones de vivienda

En el grfico 1.29 se unifica la inversin en bonos de
vivienda (pblico) con las nuevas colocaciones para
vivienda ofrecidas por el sector privado (nuevas
colocaciones de los bancos privados, pblicos e
entidades no bancarias), el cual muestra primeramente
que en el 2012 se rompe la tendencia creciente que se
vena presentando desde el 2009; en trminos reales en
el 2012 se invirti 251.195 millones de colones menos
que en el 2011 y 786.666 millones de colones menos que
lo invertido en el 2008. Se continua manteniendo muy
similares las proporciones de participacin de cada
sector, sin embargo, para el 2012 el sector pblico
aument un poco su participacin pasando de 5,3% a
5,9%, esto explicado no por una mayor inversin
realizada sino porque el sector privado coloc menos
crditos para vivienda.
32
Grfico 1.29.Costa Rica: Inversin total en vivienda del Sistema Financiero

Nacional segn naturaleza (en colones de dic-2012). Del 2007 al 2012
2.000.000
Millones de colones
1.800.000
3,2%
3,7%
1.600.000
1.400.000
5,3%
1.200.000
1.000.000
6,6%
96,8%
96,3%
5,9%
6,8%
800.000
94,7%
600.000
93,2%
400.000
94,1%
93,4%
200.000
0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Pblico
60.544,0
71.257,1
64.849,7
73.836,9
72.153,6
65.587,3
Privado
1.837.333,8
1.831.228,5
885.452,4
1.048.395,0
1.294.861,2
1.050.232,6
*El sector privado est compuesto tanto por bancos comerciales (privados y estatales) e instituciones no bancarias. El sector pblico
hace referencia al monto real pagado en bonos de vivienda.
Fuente: FUPROVI-UNIN con base en estadsticas del BCCR y el BANHVI, 2013.
En sntesis, el sector construccin para 2012 se

empieza a levantar poco a poco de las consecuencias
de la crisis financiera internacional, es as como
empieza a tomar mayor participacin en el PIB y su
PIB real comienza a mostrar tasas de variacin
interanual
positivas.
De
las
variables
macroeconmicas que influyen en este sector
destacan el tipo de cambio y las tasas de inters, con

respecto a este primero durante el 2012 se encontr
muy cerca de su banda inferior, sin mayor volatilidad y
se prev que siga as para el 2013; las tasas de
inters para el 2012 estuvieron altas debido a varias
razones, pero principalmente se debi a las bajas
tasas de inters de
las economas desarrolladas y
33
por el alto dficit fiscal del Gobierno Central; sin

embargo, con la aprobacin y colocacin del 50% de
las emisiones de los eurobonos autorizadas, y as
como la presin poltica ejercida para la reduccin de
las tasas de inters para prstamos en colones sobre
los bancos pblicos, la tasa bsica pasiva para el
I.12. Nivel de ingresos de los costarricenses
versus posibilidades de solicitar un crdito para
vivienda.
En el siguiente cuadro se ejemplifica la accesibilidad a
prstamos de vivienda por medio del Sistema
Financiero Nacional de los costarricenses, por medio
de un ejercicio donde se muestra el nivel mximo
(dado unos supuestos) de endeudamiento para la
compra de una vivienda que un hogar tendra acceso
de acuerdo al quintil de ingreso (segn la ENAHO
2012).
De la tabla anterior, se puede concluir que los hogares
que se encuentran en los primeros tres quintiles
tendran muy pocas posibilidades de comprar una
vivienda digna a travs de prstamo y ahorro de la
prima. Esto porque actualmente en Costa Rica es
sumamente difcil encontrar ofertas de viviendas con
un valor menor a los 33 millones de colones. Es decir,
segn este ejercicio, solo hogares que ganen
aproximadamente un milln de colones mensual
podra ser candidatos a un prstamo de alrededor de
primer semestre 2013 empieza a descender. Por

ltimo, el crdito para vivienda brindado por el Sistema
Financiero Nacional se vio reducido durante el 2012
tanto en colones y dlares e igualmente disminuy la
inversin
pblica
en
bonos
de
vivienda.
40 millones de colones en adelante, donde asimismo
bajo el supuesto que tienen el 20% de la prima
ahorrado, se podra acceder a una vivienda de
aproximadamente 50 millones. Cabe destacar, que
dentro de los supuestos de este ejercicio destaca que
los hogares no tienen ninguna deuda actualmente que
limite su capacidad crediticia, lo cual est muy alejado
de la realidad porque en Costa Rica, principalmente
los hogares de los primeros quintiles por lo general
tienen prstamos para carro, tarjetas de crditos,
electrodomsticos, deudas por estudio, pensiones
alimentarias, etc. Tambin otro supuesto que se puede
decir que est alejado de la realidad costarricense, es
que los hogares tienen el 20% de la prima ahorrado
esto por cuanto en nuestro pas se evidencia la
ausencia de una cultura de ahorro y en algunos
hogares el dinero apenas alcanza para el diario vivir.
Es por ello, que estos resultados podran ser an ms
drsticos.
Actualmente, existe una serie de limitaciones que
afectan a los hogares en el momento de acceder a un
crdito para tener una vivienda digna, algunas de
34
estas limitaciones se podran enumerar de la siguiente

manera:
Las familias de ingresos bajos-medios tienen muy

pocas posibilidades de ahorro o no existe la cultura
de ahorro por ende se les dificulta conseguir el
dinero para el pago de la prima, que por lo general
ronda entre el 10% y el 30% del valor del inmueble.
No existe oferta de viviendas con precios accesibles
para hogares de ingresos medios, parece ser que la
mayora de los desarrolladores se enfocan en los
segmentos de alto ingreso del mercado, y el
segmento de viviendas para hogares de ingresos
bajos en buena teora es atendido por las
instituciones del gobierno o sin fines de lucro.
El ingreso neto difiere mucho del ingreso bruto, esto
porque aunque un hogar reciba un ingreso bruto con
el cual les es factible solicitar un crdito para una
vivienda digna, a la hora de analizar su ingreso real
neto se observan mltiples obligaciones que
representan gastos fijos mensuales, mismos que
disminuyen las posibilidades de la condicin inicial.
Este ltimo hecho provoca que las entidades
financieras, determinen ingresos insuficiente o poca
capacidad de endeudamiento de acuerdo con sus
parmetros de anlisis crediticio, mismo en donde
por lo general se solicita que el monto de la cuota
del prstamos no exceda ms de un 30% 40% del

ingreso neto, lo cual representa una gran limitacin
para el acceso al crdito por un monto similar al
precio de la vivienda encontrada en el mercado.
Otro ejercicio interesante es el sealado en la tabla 9, el
cual muestra cmo ha variado la cuota mensual de un
prstamo de 50 millones de colones a un plazo de 30
aos y con una tasa de inters equivalente a la tasa
bsica pasiva ms 300 puntos base. Dicha tabla muestra
tanto la cuota en trminos nominales como en trminos
reales.
Grfico 1.30. Costa Rica: Cuota nominal

y real por periodo. De Dic-2009 a Abr2013
Cuota Nominal
Cuota Real
600.000
550.000
500.000
450.000
400.000
350.000
300.000
Diciembre Diciembre Diciembre Diciembre Abril 2013
2009
2010
2011
2012
Fuente: FUPROVI-UNIN, 2013.
35
Cuadro 1.8. Ejercicio del nivel mximo de endeudamiento segn quintil de ingreso
Variable
Quintil 1
Quintil 2
Quintil 3
Quintil 4
Ingreso por hogar
193.807
414.233
660.211
989.989
Cuota mxima
67.833
144.982
231.074
346.496
TBP+3
10,52%
10,52%
10,52%
10,52%
Tasa mensual
0,84%
0,84%
0,84%
0,84%
Plazo
30 aos
30 aos
30 aos
30 aos
Prstamo mximo
7.701.853
16.461.516
26.236.629
39.341.900
Prima (20%)
1.925.463
4.115.379
6.559.157
9.835.475
Valor de la vivienda a la que
9.627.317
20.576.895
32.795.786
49.177.375
tendra acceso
Quintil 5
2.338.182
818.364
10,52%
0,84%
30 aos
92.918.773
23.229.693
116.148.466
Nota: los siguientes son los supuestos de dicho clculo:
El deudor no tiene otras deudas, solo la del prstamo de la casa.
La cuota mxima representa el 35% del ingreso mensual del hogar.
La tasa de inters del prstamo es de tasa bsica pasiva ms 300 puntos base (TBP + 3%).
El plazo del prstamo es de 30 aos.
El deudor tiene el dinero para pagar la prima que representa aproximadamente el 20% del valor de la casa.
La tasa bsica pasiva utilizada es de 7,52% la cual corresponde a un promedio de enero 2013 al 29 mayo 2013.
No se toma en cuenta seguros ni comisiones.

Fuente: FUPROVI-UNIN con base en estadsticas de la ENAHO-INEC, 2013.
36
Cuadro 1.9. Cuota del prstamo segn periodo.

Periodo
TBP fin de
mes
TBP+3
Cuota Mensual en colones

de cada periodo
Cuota mensual en colones

de abril 2013
Diciembre 2009
8,25%
11,25%
465.180
556.313
Diciembre 2010
8,00%
11,00%
456.679
516.087
Diciembre 2011
8,00%
11,00%
456.679
492.752
Diciembre 2012
9,20%
12,20%
497.691
513.630
Abril 2013
6,75%
9,75%
414.590
414.590
Fuente: FUPROVI-UNIN con base en las estadsticas del BCCR, 2013.
De dicho ejercicio se puede concluir que en el 2012 los

deudores tuvieron que haber pagado aproximadamente
21 mil colones ms por mes por su prstamo respecto al
2011, esto porque hubo un aumento en la tasa bsica
pasiva en dicho ao, sin embargo, por la presiones

polticas y dems (como se mencion anteriormente) la
tasa bsica pasiva va disminuyendo en lo que va del
2013, por ello a abril 2013 la cuota disminuira en
trminos reales un 19,3% con respecto al 2012.
37
Grfico 1.31. Costa Rica: ndice de

Confianza del Consumidor (ICC) y
percepcin de entrevistados ante decisin
de adquirir vivienda. Feb 2007 a Nov 2012
Buenos tiempos
Malos tiempos
ICC
80
70
60
Porcentaje
50
40
30
I.13. ndice de confianza del consumidor

Descrito el panorama anterior, y segn la Encuesta de
Confianza del Consumidor realizada trimestralmente por
la Escuela de Estadstica de la Universidad de Costa
Rica, se observa como en las 4 encuestas realizadas en
el 2012, en promedio el 59,1% de los encuestados
opinaron que eran malos tiempos para adquirir una
vivienda. De la misma forma, en promedio solo el 20,5%
de los encuestados consideraron que eran buenos
tiempos para comprar una casa, el cual ha sido el
porcentaje promedio ms bajo desde el 2009. Quizs
dicho pesimismo se debi a las altas tasas de inters
presentes en el 2012.
I.14.
Pronstico
de
las
principales
variables
macroeconmicas
20
10
Feb 2007
May 2007
Ago 2007
Nov 2007
Feb 2008
May 2008
Ago 2008
Nov 2008
Feb 2009
May 2009
Ago 2009
Nov 2009
Feb 20010
May 20010
Ago 20010
Nov 20010
Feb 20011
May 20011
Ago 20011
Nov 20011
Feb 20012
May 20012
Ago 20012
Nov 20012
Por ltimo, en la siguiente tabla se presenta el pronstico

de las principales variables macroeconmicas. Dichas
estimaciones son realizadas por el Banco Central de
Costa Rica y fueron publicadas en el programa
macroeconmico 2013-2014.
Nota: El restante porcentaje de respuestas, que no est

presente en este grfico, corresponde a las opciones:" Ni uno ni
otro" y "No sabe".
Fuente: Encuesta de Confianza del Consumidor, N 37, Escuela
de Estadstica, UCR, Febrero 2013.
38
Cuadro 1.10. Pronstico de las principales variables

macroeconmicas para el 2013 y 2014
Variable
2013
2014
PIB
Nominal
(en
25.094.017 27.271.097
millones de colones)
Crecimiento
del PIB
10,60%
8,70%
nominal
Crecimiento del PIB real
4%
4%
Ingreso
Nacional
3,8
4,3
Disponible bruto real
Entre 4% y
Inflacin
Entre 4% y 6%
6%
Cuenta Corriente (%PIB)
-4,9
-5,1
Cuenta
Comercial
-12,7
-13,2
(%PIB)
Resultado Financiero del
-4,8
-5
Gobierno Central (%PIB)
Fuente: FUPROVI-UNIN con base a las proyecciones del BCCR,
2013.
Con respecto al crecimiento del PIB, el BCCR estima que

las exportaciones an no tendrn un buen nivel de
crecimiento porque los principales socios comerciales de
Costa Rica an crecen a un ritmo moderado (debido a la
recesin en la Eurozona, las exportaciones de regmenes
especiales se vern impactadas) sin embargo, la
expansin del gasto interno y las mejoras en los trminos
de intercambio haran que el ingreso nacional disponible
crezca. No obstante lo indicado, la tercera semana del
mes de junio (2013) el presidente del BCCR anunci que
el pas no crecer el 4% real que se haba estimado en

enero, pero no se atrevi a dar una nueva cifra. Si se
analiza el crecimiento del PIB por nivel de industrias, el
BCCR estima que las industrias que abastecen el
consumo interno son las que presentarn mayor
dinamismo para el 2013 (comunicaciones, servicios
prestados a empresas, etc). Con respecto a la industria
de construccin se estima que en el 2014 crezca al 7,9%;
este repunte se dara por la modernizacin de la planta
de refinera de petrleo y la continuacin de las obras de
mejora de infraestructura vial, portuaria y de proyectos
hidroelctricos (segn lo indicado en el programa
macroeconmico del Banco Central de Costa Rica
publicado en enero 2013).
Por ltimo, con relacin al dficit fiscal del Gobierno
Central, se prev que en el 2013 sea un 4,8% del PIB y
en el 2014 ser un 5% y dicho dficit ser financiado con
ms deuda (eurobonos).
39
II CAPTULO. Indicadores del Sector Vivienda
II.1. Dficit Habitacional

De acuerdo con los datos de la Encuesta Nacional de
Hogares del 2012, el Dficit Habitacional descendi en
relacin con el ao 2011, ya sea que se trate del Dficit
calculado de la manera tradicional (DHT) o utilizando la
metodologa del Dficit Habitacional Real (DHR). En el
caso del DHT, la reduccin est relacionada con la
disminucin de la cantidad de viviendas en estado
regular y con hacinamiento. El Dficit Habitacional
Tradicional, pas de representar un 14.4% de la VIO en
el 2011 a representar un 13.8% en el 2012.
margen de error esperado de dicha encuesta, motivo por

el cual esos cambios requieren ser tomados con cautela,
ms an cuando se est en presencia de un cambio de
metodologa en la ENAHO a partir del 2010, lo que no
permite la comparacin de los datos de estos ltimos tres
aos con los de aos anteriores, para poder hablar de
tendencias. En este momento, con la informacin de tres
aos lo que se observa es que entre el 2010 y el 2011, el
Dficit aument, mientras que para el ao siguiente
descendi. Sin embargo estos cambios no son
suficientes como para marcar tendencias ni para tener
certeza de si est aumentando o disminuyendo.
El Dficit Habitacional Real, que es una medicin ms

detallada de la situacin de la vivienda, evidencia
tambin una disminucin entre el ao 2011 y el ao
2012, principalmente como resultado de una disminucin
en la cantidad de viviendas en buen estado pero con
alguno de sus componentes en estado regular (Viviendas
Buenas Regulares), de tal manera que el DHR pas de
un 55.5% en el 2011 a un 52.7% en el 2012.
Es importante tener presente que la Encuesta Nacional
de Hogares (ENAHO) trabaja a partir de una muestra, y
que los porcentajes de variacin que se observan de un
ao al otro, perfectamente pueden estar dentro del
40
Cuadro 2.1. Costa Rica: Indicadores de Vivienda, ENAHO, 2010-2011-2012.

Indicador
Variacin 2011-2012
Absoluta
Relativa
2010
2011
2012
1.289.716
1.266.418
23.298
152.125
121.256
19.184
11.685
175.423
12,0%
13,9%
11,8%
13,6%
1.327.554
1.297.522
30.032
157.217
126.541
19.545
11.131
187.249
12,1%
14,4%
11,8%
14,1%
1.357.958
1.326.805
31.153
152.464
127.578
16.265
8.621
183.617
11,5%
13,8%
11,2%
13,5%
30.404
29.283
1.121
-4.753
1.037
-3.280
-2.510
-3.632
2,3%
2,3%
3,7%
-3,0%
0,8%
-16,8%
-22,5%
-1,9%
Dficit cualitativo real (DCR)

Viviendas Malas
Viviendas regulares
Viviendas Buenas regulares
Viviendas buenas buenas hacinadas
Dficit habitacional real (DHR)
Porcentaje DCR/VIO
Porcentaje DHR/VIO
Porcentaje DCR/Hogares
Porcentaje DHR/Hogares
666.099
121.256
397.926
138.560
8.357
689.397
52,6%
54,4%
51,6%
53,5%
690.525
126.541
423.453
132.660
7.871
720.557
53,2%
55,5%
52,0%
54,3%
668.378
127.578
418.889
115.471
6.440
699.531
50,4%
52,7%
49,2%
51,5%
-22.147
1.037
-4.564
-17.189
-1.431
-21.026
-3,2%
0,8%
-1,1%
-13,0%
-18,2%
-2,9%
Viviendas Buenas Buenas No hac

Ignorado
600.299
20
606.497
500
658.192
235
51.695
8,5%
Total de hogares
VIO
Faltante natural
Dficit cualitativo (DC)
Viviendas malas
Viviendas regulares hacinada
Viviendas buenas hacinadas
Dficit habitacional (DH)
Porcentaje DC/VIO
Porcentaje DH/VIO
Porcentaje DC/Hogares
Porcentaje DH/Hogares
Fuente: FUPROVI-UNIN basado en la Encuesta Nacional de Hogares, 2010, 2011, 2012. 2013.
41
Lo que si se mantiene como tendencia es que el DHR

representa ms del 50% de las viviendas individuales
ocupadas, lo que equivale a decir que ms de la mitad
del parque habitacional (ocupado) del pas tiene una
serie de problema en el estado fsico de alguno de sus
componentes u hogares que del todo carecen de
vivienda.
II.2. Bonos Familiares de Vivienda

Como se expuso en el Captulo I, entre los aos 2011
y 2012 se dio una disminucin en la cantidad, y en la
inversin, de los bonos familiares de vivienda
entregados. Los BFV entregados en el 2012
representan el 90% de los del 2011. (Cuadro 2.2)
Cuadro 2.2. BFV entregados segn propsito, 2000-2012.

Ao
Reparacin,
Ampliacin,
Mejoras y
Terminacin
Compra de Lote
Construccin en
lote propio
Compra de lote y
construccin
Compra de
vivienda existente
Total
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
685
453
208
264
712
496
271
610
774
834
839
853
662
4,8%
3,8%
2,2%
3,1%
6,1%
5,0%
3,1%
5,3%
6,1%
8,6%
7,8%
8,2%
7,0%
869
185
7
13
9
3
24
11
2
12
2
0
0
6,1%
1,6%
0,1%
0,2%
0,1%
0,0%
0,3%
0,1%
0,0%
0,1%
0,0%
0,0%
0,0%
7.099
7.098
4.953
4.735
7.179
6.958
6.239
8.559
9.486
6.405
7.064
6.788
6.409
49,5%
59,6%
53,5%
56,0%
61,9%
70,0%
71,2%
74,7%
74,6%
66,4%
65,9%
64,9%
67,7%
3.906
2.826
3.466
2.781
2.941
1.840
1.585
1.306
1.140
894
942
1.098
1.102
27,3%
23,7%
37,4%
32,9%
25,4%
18,5%
18,1%
11,4%
9,0%
9,3%
8,8%
10,5%
11,6%
1.774
1.343
627
667
755
638
647
966
1.315
1.498
1.877
1.724
1.290
12,4%
11,3%
6,8%
7,9%
6,5%
6,4%
7,4%
8,4%
10,3%
15,5%
17,5%
16,5%
13,6%
14.333
11.905
9.261
8.460
11.596
9.935
8.766
11.452
12.717
9.643
10.724
10.463
9.463
Total
7.661
5,5%
1.137
0,8%
88.972
64,1%
25.827
18,6%
15.121
10,9%
138.718
Fuente: FUPROVI-UNIN basado en informacin suministrada por el BANHVI 2000-2012. 2013.
42
Analizando la disminucin en la cantidad de los BFV

entregados segn Propsito, se observa (grfico 2.1)
que con la excepcin de la categora Compra de lote
y construccin, las otras descienden, entre un ao y
otro, sin embargo, si se analiza la distribucin
porcentual (Grfico 2.2) de las diferentes categoras
por aos se aprecia un leve incremento en los
porcentajes de Construccin en lote propio y en
Compra de lote y construccin, mientras descienden
Compra de vivienda existente y

Ampliacin, Mejoras y Terminacin.
Reparacin,
Estas dos ltimas modalidades de Propsito en el

quinquenio anterior traan una tendencia creciente, sin
embargo a partir del 2010 inicia un proceso de
estancamiento o de cada en la participacin de este
tipo
de
BFV.
Grfico 2.1. BFV entregados segn Propsito, 2000-2012.

Construccin en lote propio
Compra de vivienda existente
Compra de Lote
Compra de lote y construccin

Reparacin, Ampliacin, Mejoras y Terminacin
10.000
9.000
8.000
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
43
Grfico 2.2. BFV por propsito 2000-2012.

Construccin en lote propio
Compra de vivienda existente
Compra de Lote
Compra de lote y construccin

Reparacin, Ampliacin, Mejoras y Terminacin
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
44
En relacin con la distribucin de los BFV por Programa

se observa una disminucin entre el 2011 y el 2012, en
casi todos los programas, con la excepcin de los
programas acompaados por algn tipo de aporte de los
beneficiarios, pero representan porcentajes muy bajos
del total, casi un 2%. El programa de BFV destinados a
Territorios Indgenas es el otro que presenta un leve
incremento. Como es de esperar los BFV regulares,

representan el mayor porcentaje de bonos entregados
(por Ley, estos bonos concentran, como mnimo, el 60%
de los recursos), adems, en general los bonos
entregados bajo la modalidad de Art. 59, en promedio,
tienen mayores montos de inversin, lo que significa
menor cantidad de bonos con montos similares.
Cuadro 2.3. BFV entregados segn programa, 2000-2012.

Ao
Ahorro
Bono
Crdito
(ABC)
Adulto
Mayor
Art59
Erradicacin de
Tugurios
Art 59
Extrema
Necesidad
Crdito
Bono
Aporte
(CBA)
Discapacitados Indgenas Regular Otros
Total
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
0
84
104
599
882
397
605
534
425
94
76
44
79
0
42
65
58
124
163
151
146
129
209
324
280
258
849
703
769
574
470
401
102
183
183
99
141
477
357
1.259
680
1.776
414
768
897
977
419
960
1.700
2.114
2.008
1.772
0
0
0
0
0
0
0
0
7
28
49
45
109
367
485
422
546
830
753
591
590
561
414
383
324
276
7
17
50
0
93
106
276
629
1.347
741
1.110
617
792
11.828
23
9.825
69
5.393
682
5.209 1.060
7.598
831
7.108
110
5.781
283
8.609
342
8.814
291
6.190
168
6.340
187
6.531
137
5.733
87
14.333
11.905
9.261
8.460
11.596
9.935
8.766
11.452
12.717
9.643
10.724
10.463
9.463
Total
3.923
1.949
5.308
15.744
238
6.542
5.785
94.959 4.270 138.718
45
En trminos relativos, la distribucin de los BFV, tiende a

mantenerse con los mismos porcentajes de participacin
de un ao al otro (2011 2012), lo que significa que la
disminucin en la cantidad de los BFV se distribuy de

manera bastante homognea en cuanto a porcentajes de
participacin, como se aprecia en el Grfico 2.3
Grfico 2.3. BFV entregados segn programa, 2000-2012

Regular
Art 59 Extrema Necesidad
Discapacitados
Indgenas
Art59 Erradicacin de Tugurios Otros
Ahorro Bono Crdito (ABC)
Adulto Mayor
Crdito Bono Aporte (CBA)
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
46
II.3. Indicadores construccin de viviendas

Los indicadores de construccin residencial para el
ao 2012 no fueron los mejores. Luego de la debacle
en la construccin en general y particularmente en el
sector vivienda entre el 2008 y el 2009, se observa un
proceso de recuperacin en los indicadores de
construccin, tanto en cantidad de metros totales de
construccin como en cantidad de soluciones, proceso
que se desacelera y se revierte en algunos casos.
Antes de analizar con mayor detalle este proceso, es
importante realizar algunas aclaraciones de carcter
metodolgico. En primer lugar, los datos con los que
se realiza este anlisis corresponden a la base de
datos de permisos de construccin que maneja el
INEC y la cual, al amparo de un convenio
interinstitucional se nos facilita. En segundo lugar, la
base de datos sobre permisos de construccin del
INEC est organizada por varios criterios y variables;
para este estudio se utilizan solamente los permisos
de construccin residencial. Estos permisos se
clasifican por destino de la obra en dos categoras,
en una Casas y Viviendas y, en la otra, en
Apartamentos y Condominios.
La primera categora hace referencia a las casas
tradicionales,
edificaciones
individuales
y
horizontales (aunque puedan tener ms de una planta)
mientras que la segunda hace referencia a

construccin de edificios con soluciones agrupadas.
Una vez realizadas las aclaraciones anteriores, se
presenta el detalle de los datos analizados. Entre los
aos 2011 y 2012, la construccin residencial
disminuy en un 1.7%, interrumpiendo el proceso de
recuperacin iniciado dos aos antes (Grfico 2.5). Sin
embargo esta disminucin en la cantidad de
construcciones residenciales, no fue para todo tipo de
residencias, ya que aquellas tipos Apartamentos y
Condominios si siguieron su tendencia a crecer, no
slo en cuanto a la cantidad de soluciones sino al total
de metros cuadrados de construccin. Mientras que
las construcciones tipo Casas y Viviendas decrecieron
en un 5.9% en la cantidad de soluciones, las de
Apartamentos y Condominios crecieron en un 24%
(Grfico 2.4), dando como resultado que el segundo
tipo de construcciones ha aumentado su participacin
relativa en el total de construcciones residenciales. En
el 2010 Apartamentos y Condominios representaban
un 12.1% del total de construcciones residenciales, en
el 2012 ese porcentaje se increment alcanzando un
19.2%.
El rea promedio de las construcciones residenciales,
tanto para las Casas y Viviendas como para
Apartamentos
y
Condominios,
se
mantuvo
prcticamente estable para el 2012, con respecto al
ao anterior. Igual sucede con el total de metros
47
cuadrados de construccin residencial, que en el 2011

fue de 1.825.000 m2 y en el 2012 fue de 1.827.000 m2.
Con ayuda del Mapa 2.1 se presenta la informacin
relacionada con el rea promedio de las
construcciones residenciales para el ao 2012 a
escala distrital. En este mapa se observa que en la
GAM, con algunas excepciones (Rio Segundo de
Alajuela, Los Guido y Len XIII), las reas promedio
de construccin son mayores a 50 m2, situacin que
es diferente para el resto del pas, especialmente para
las zonas alejadas a la GAM, hacia el Caribe, el sur y
parte de la Zona Norte. En ese mismo mapa se
aprecia que los distritos donde el promedio de las
construcciones residenciales es mayor a los 200m 2,
son pocos y se ubican en la GAM; Snchez de
Curridabat, San Ramn de La Unin, San Rafael de
Escaz, Mata Redonda de San Jos, Calle Blancos de
Goicoechea, San Rafael de Alajuela, San Miguel de
Santo Domingo, y otros pocos distritos costeros de la
zona de Guanacaste, Nacascolo, Cabo Velas y
Cuajiniquil.
construcciones residenciales, son mayores a los

150m2, distritos que se concentran en la GAM, sin
negar esto la existencia de distritos con estas
caractersticas, fuera de la GAM.
Ms de la mitad de los distritos del pas presentan

promedios de reas de construccin residencial en el
rango de 51 a 100m2, y solo un 26 % de los distritos
del pas presentan construcciones residenciales con
reas promedio mayores a 100m2 (Cuadro 2.4), para
tener todava un detalle ms preciso, solo en un 7% de
los distritos del pas, el rea promedio de las
48
49
Cuadro 2.4. rea promedio de construccin en m2 por distrito

rea en m2
menos de 50
50 a 100
101 a 150
151 a 200
ms de 200
# Distritos
Total
83
262
89
22
11
Porcentaje
17,8%
56,1%
19,1%
4,7%
2,4%
467
100%
Fuente: FUPROVI-UNIN basado en Estadstica de la Construccin INEC 2012. 2013
Como se observa en el grfico 2.5 las construcciones

residenciales tipo Apartamentos y Condominios tienen
reas de construccin, en promedio, ms amplias que
Casas y Viviendas, por lo tanto no es de extraar
entonces que la construccin de Apartamentos y
Condominios, como tendencia, se ubique en la GAM,
como se aprecia en el Mapa 2.2.
En resumen, el 2012 fue un ao en el que la construccin

residencial experiment un estancamiento, en trminos
generales, ya que los Apartamentos y Condominios si
crecieron, en cantidad y en rea de construccin. A pesar
de lo cual, existe un conjunto, porcentualmente pequeo,
en el que las construcciones residenciales superan los
150m2 de rea, los cuales se concentran en la GAM.
50
Grfico 2.4. Permisos de construccin residencial y porcentaje segn destino de la

obra, 2000-2012
100%
90%
80%
% Destino de la Obra
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Apartamentos y Condominios 2.101 3.057 1.725 2.826 2.274 2.410 3.813 4.357 4.027 2.051 2.197 3.063 3.799
Casas y Viviendas
16.412 20.499 16.194 18.363 20.234 19.661 19.331 23.830 22.684 14.884 15.956 17.049 15.965
Total
18.513 23.556 17.919 21.189 22.508 22.071 23.144 28.187 26.711 16.935 18.153 20.112 19.764
Fuente: FUPROVI-UNIN basado en Estadsticas de la Construccin INEC 2000-2012. 2013.
51
Grfico 2.5. reas totales y promedios (m2) de obras residenciales segn destino de la
misma, 2000-2012
2.500
160
2.000
1.500
120
1.000
100
500
80
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
60
rea Total Casas y Viviendas (en miles) 1.180 1.441 1.334 1.457 1.609 1.642 1.790 2.112 2.018 1.150 1.283 1.475 1.387
rea Total Apart. y Cond. (en miles)
181 254 183 250 207 393 541 544 538 244 235 350 440
rea Promedio Casas y Viviendas
71,9 70,3 82,4 79,4 79,5 83,5 92,6 88,6 88,9 77,3 80,4 86,5 86,9
rea Promedio Apart. y Cond.
86,1 83,1 106,2 88,3 91,0 163,2 141,9 124,9 133,6 118,9 107,0 114,3 115,8
Fuente: FUPROVI-UNIN basado en Estadsticas de la Construccin INEC 2000-2012. 2013.
52
rea Promedio m2
Total m2 (Miles)
140
53
II.4. Necesidad de vivienda nueva

Una pregunta muy usual que surge a la hora de
abordar el tema de la vivienda y sobre todo del Dficit
Habitacional es cuntas viviendas es necesario
construir para solventar el Dficit? La respuesta no es
sencilla y es relativa dependiendo de varios factores,
tales como la manera de calcular el dficit, a qu
variables darle prioridad u otros factores.
Con la informacin disponible, la que aporta el INEC a
partir de los censos de vivienda y de las encuestas de
hogares es posible contabilizar varios indicadores que
permiten un acercamiento a las necesidades de
vivienda. Por ejemplo, el Faltante Natural o Dficit
Cuantitativo, tradicionalmente se utiliza para
determinar las necesidades de vivienda nueva que
requiere el pas, ste se calcula restndole a la
cantidad de hogares la cantidad de vivienda individual
ocupada (VIO). En sentido estricto ese resultado es la
diferencia
entre
esas
dos
variables,
no
necesariamente la necesidad de vivienda.
Otra situacin necesaria a tomar en cuenta a la hora

de cuantificar la necesidad de vivienda nueva, es la
vivienda cuyo estado fsico es malo. De acuerdo a la
metodologa utilizada por el INEC para calificar el
estado fsico de una vivienda se toman en cuenta tres
componentes: techo, paredes exteriores y piso. Cada
uno de estos componentes es calificado segn su
estado fsico en bueno, regular o malo, asignndosele
un puntaje a cada situacin, luego a partir de la
sumatoria de los puntajes obtenidos se estable el
estado fsico para cada vivienda6. En general una
vivienda calificada en un estado fsico como mala, es
porque tiene todos sus componentes en mal estado o
una combinacin de alguno bueno con los otros malos
o regulares, pero que en general determinan que la
vivienda est en mal estado.
El INEC define el estado fsico malo de los
componentes de la vivienda como aquel material con
un grado de
deterioro estructural que requiere de una
sustitucin parcial o total de las reas
afectadas: bases hundidas o podridas, grietas,
huecos, etc. Dichas anomalas constituyen un
peligro inminente para los habitantes de la
vivienda pues los deja a merced de la lluvia, el
Una misma vivienda puede ser compartida por ms de

un hogar y no necesariamente tengan problemas de
hacinamiento o de que alguno de los hogares est en
busca de vivienda nueva, por lo tanto no seran parte
de la demanda de vivienda.
6
En la pgina 108 y 109 se explica con ms detalle la

metodologa.
54
viento, derrumbes u otros posibles percances

que atentan contra su bienestar (INEC, 2011).
Extrapolando esa definicin de malo en los
componentes, a la situacin de la vivienda, entonces
se debera tomar la vivienda mala como una vivienda
que requiere ser sustituida, por lo tanto las viviendas
en mal estado deberan contabilizarse dentro de la
demanda de vivienda nueva.
Adems de las viviendas en mal estado, se podran
considerar dentro de la demanda de vivienda a los
hogares que habitan en viviendas no propias,
aquellos que alquilan, o viven en viviendas cedidas,
prestadas, en precario u otras formas. No obstante, en
trminos de prioridades, el hecho de vivir en una casa
que no sea de la propiedad de algn miembro del
hogar, no significa que se est en busca de vivienda
propia o demandando alguna. Personas que alquilan,
no necesariamente estn en busca de vivienda propia,
igual pasa en algunos casos de viviendas prestadas o
cedidas, ya sea por un familiar, por el trabajo, estudio
u otras razones. En el caso de hogares que compartan
la vivienda con otros hogares, ya estaran
contabilizados en el Faltante Natural.
las viviendas malas. Se parte del criterio de que la

necesidad de vivienda nueva recae en aquellos
hogares
que no tienen
vivienda
individual
(independientemente de su tenencia o propiedad) o
que habitan en viviendas en mal estado. Como
cualquier clasificacin o tipologa, siempre se corre el
riesgo de que haya casos que no se ajusten a los
parmetros establecidos, sin embargo operativamente
es necesario establecer alguna agrupacin.
La Necesidad de Vivienda Nueva, con los datos
censales, puede ser definida por zonas geogrficas
como distritos, cantones, provincia, zona rural/urbana
o regiones. En el Cuadro 2.5 se presenta la
informacin a escala cantonal de la Necesidad de
Vivienda Nueva, con base en la informacin del censo
2011, en este cuadro adems del valor absoluto de la
NVN para cada cantn, se agrega el valor relativo de
la NVN con respecto a la VIO y la posicin que ocupa
cada cantn ordenando los valores de mayor a menor.
Con base en los argumentos expuestos, para efectos

de anlisis y llevar a cabo el siguiente ejercicio se
establece la Necesidad de Vivienda Nueva, como la
sumatoria del Faltante Natural o Dficit Cuantitativo y
55
Cuadro 2.5. Necesidades de Vivienda Nueva 2011.

#
Cantn
Necesidad de Vivienda Nueva

% de
Cantidad Posicin
Posicin
la VIO
101 San Jos

8.309
1 10,1%
36 307
102 Escaz
1.078
38
6,5%
70 308
103 Desamparados
4.832
5
8,4%
52 401
104 Puriscal
843
46
8,6%
49 402
105 Tarraz
356
73
7,8%
58 403
106 Aserr
1.593
29
9,9%
41 404
107 Mora
572
61
7,4%
60 405
108 Goicoechea
2.795
10
8,6%
50 406
109 Santa Ana
783
49
5,5%
76 407
110 Alajuelita
2.472
13 12,5%
25 408
111 Vzquez de Coronado
1.038
41
6,1%
75 409
112 Acosta
629
59 10,7%
32 410
113 Tibs
1.529
30
8,0%
55 501
114 Moravia
880
44
5,2%
79 502
115 Montes de Oca
1.078
38
6,5%
71 503
116 Turrubares
243
77 14,5%
17 504
117 Dota
132
81
6,8%
66 505
118 Curridabat
1.403
33
7,3%
61 506
119 Prez Zeledn
3.815
7
9,9%
40 507
120 Len Corts Castro
364
72 10,8%
31 508
201 Alajuela
5.656
2
7,9%
57 509
202 San Ramn
2.014
20
8,6%
48 510
203 Grecia
1.969
22
9,1%
45 511
204 San Mateo
205
79 11,2%
30 601
205 Atenas
526
64
7,0%
63 602
206 Naranjo
1.110
37
9,5%
43 603
207 Palmares
760
50
7,9%
56 604
208 Pos
697
58
8,8%
47 605
209 Orotina
752
52 12,5%
23 606
210 San Carlos
5.297
3 11,8%
27 607
211 Zarcero
239
78
7,2%
62 608
212 Valverde Vega
465
66
9,2%
44 609
213 Upala
2.195
16 19,1%
4 610
214 Los Chiles
1.388
34 23,0%
1 611
215 Guatuso
839
47 19,0%
5 701
301 Cartago
3.002
9
7,8%
59 702
302 Paraso
1.248
35
8,5%
51 703
303 La Unin
2.189
17
8,1%
53 704
304 Jimnez
487
65 11,8%
26 705
305 Turrialba
2.163
18 10,6%
33 706
306 Alvarado
289
75
8,0%
54
Fuente: FUPROVI-UNIN basado en Censo Nacional INEC 2011. 2013.
Cantn
Oreamuno
El Guarco
Heredia
Barva
Santo Domingo
Santa Brbara
San Rafael
San Isidro
Beln
Flores
San Pablo
Sarapiqu
Liberia
Nicoya
Santa Cruz
Bagaces
Carrillo
Caas
Abangares
Tilarn
Nandayure
La Cruz
Hojancha
Puntarenas
Esparza
Buenos Aires
Montes de Oro
Osa
Aguirre
Golfito
Coto Brus
Parrita
Corredores
Garabito
Limn
Pococ
Siquirres
Talamanca
Matina
Gucimo
Necesidad de Vivienda Nueva

% de
Cantidad Posicin
Posicin
la VIO
729
710
2.350
603
755
547
898
353
374
260
399
2.781
1.709
1.513
1.624
700
1.044
827
712
410
419
853
180
4.773
978
2.218
395
1.720
1.241
1.978
1.758
746
1.901
533
3.642
5.264
2.647
1.471
2.115
1.618
54
56
14
60
51
62
43
74
71
76
69
11
26
31
27
57
40
48
55
68
67
45
80
6
42
15
70
25
36
21
24
53
23
63
8
4
12
32
19
28
6,5%
6,6%
6,7%
5,3%
6,6%
5,4%
6,9%
6,1%
6,2%
4,5%
5,0%
17,6%
10,3%
10,1%
9,8%
12,5%
10,3%
11,5%
13,4%
6,8%
12,7%
18,0%
8,9%
14,4%
11,6%
18,2%
10,1%
19,3%
15,3%
17,1%
16,1%
15,4%
16,0%
10,0%
13,7%
14,5%
16,3%
18,4%
20,3%
13,7%
72
69
67
78
68
77
64
74
73
81
80
9
34
37
42
24
35
29
21
65
22
8
46
18
28
7
38
3
15
10
12
14
13
39
20
16
11
6
2
19
56
El indicador de la Necesidad de Vivienda Nueva, es muy

similar al Dficit Habitacional calculado de manera
tradicional, de hecho una manera de calcularlo es
restando al Dficit Habitacional la cantidad de viviendas
en estado regular o bueno con hacinamiento. Es por eso
que la distribucin de la NVN es similar al DH tradicional.
La ventaja de este indicador, NVN, es que permite que a
la escala que se use, poder determinar con precisin la
cantidad de viviendas requeridas por construir en un
lugar determinado de acuerdo a la cantidad de hogares
que no cuentan con una vivienda de manera
independiente as como la cantidad de viviendas que es
necesario hacer nuevas debido a su mal estado.
Al revisar el listado de los cantones y la cantidad de
NVN, se observa que los cantones en los que este
indicador es mayor, son tambin los cantones que tienen
una mayor cantidad de poblacin y de hogares. As, por
ejemplo, los 10 cantones con mayor NVN estn entre los
cantones con mayor cantidad de hogares, con algunas
excepciones como los cantones de Heredia y La Unin,
que estando entre los 10 cantones con mayor cantidad
de hogares, no estn entre los 10 cantones con mayor
NVN (se ubican en las posiciones 14 y 17
respectivamente). Con base en esa informacin es vlido
decir que, como tendencia, a mayor cantidad de hogares,
mayor es la NVN. No es de extraar que los cantones
con mayor NVN sean aquellos con las principales
ciudades del pas, como las cabeceras de provincia al

interior de la GAM, San Jos, Alajuela, Cartago y
Heredia. Fuera de la GAM los cantones con
las
principales ciudades como Limn, Puntarenas, Prez
Zeledn, San Carlos y Pococ.
Otra situacin es cuando se analiza la NVN pero a partir
del porcentaje que representa con respecto a la VIO,
entonces el resultado que se tiene es que los cantones
con mayor porcentaje de NVN son aquellos alejados de
la Regin Central, ubicados hacia las zonas fronterizas,
en el litoral Caribe y en el Pacfico Sur. Son los mismos
cantones que en informes de aos anteriores se han
sealado como los que tienen indicadores de desarrollo
ms bajos, mayor dficit de vivienda, territorios extensos,
baja densidad poblacional y sus actividades econmicas
giran principalmente en torno al sector primario.
Con esa informacin es posible analizar como los bonos
familiares de vivienda impactan sobre esta situacin
(NVN). Tambin es posible analizar la relacin entre los
permisos de construccin residencial y las NVN.
A continuacin se expone el resultado del ejercicio
realizado para establecer la relacin de los bonos
distribuidos por cantn durante el 2012 y su relacin con
la Necesidad de Vivienda Nueva, de acuerdo con los
datos del censo 2011. As mismo el ejercicio realizado
57
pero no con los BFV sino con los permisos de

construccin residenciales del 2012.
En el grfico 2.6 se observa la distribucin de los
cantones de mayor a menor segn el grado o impacto de
los BFV distribuidos durante el 2012 con respecto a la
NVN. De los primeros 10 cantones en los que los BFV
tienen mayor impacto sobre la NVN, tres de ellos
pertenecen a la GAM, pero no a la parte ms cntrica,
sino, podra decirse, en las zonas ms cercanas al lmite
externo, cantones con un fuerte componente rural. Ms
bien, dentro de estos 10 cantones, predomina la
tendencia de su ubicacin hacia la zona este y Caribe del
pas (Alvarado, Paraso, Turrialba, Gucimo, Jimnez y
Talamanca). En el caso de los cantones de mayor
impacto de esta relacin, es difcil establecer tendencias
claras, por el contrario, entre los cantones menos
favorecidos con los bonos o que los BFV tienen un
menor impacto en la NVN, la tendencia es ms clara y
puede decirse que esperada. En general se trata de

cantones que tradicionalmente reciben una pequea
cantidad de bonos, cantones ubicados hacia el centro y
este de la GAM, con alto IDH y de los 10 cantones con
menor impacto, 5 de ellos pertenecen a la provincia de
Heredia (mapa 2.3).
Con la ayuda del mapa 2.3, construido a escala distrital
para tener un mayor detalle, lo que se evidencia es que
en la Regin Central, particularmente en la GAM, con
algunas pocas excepciones a escala distrital, los BFV no
juegan un papel importante para disminuir la NVN. Por el
contrario, fuera de la Regin Central, los BFV si tienen un
mayor peso sobre el porcentaje de NVN, por lo menos
durante el ao 2012. De mantenerse la tendencia actual
de distribucin de BFV, algunos distritos y cantones,
especialmente fuera de la GAM, en pocos aos podran
ver reducida totalmente su NVN.
58
Grfico 2.6. Cantidad de BFV entregados Vs Necesidad de Vivienda Nueva .

Cantn (BFV, N.V.N)
Valverde Vega (130, 465)
Alvarado (74, 289)
Paraso (280, 1248)
Talamanca (298, 1471)
Turrialba (417, 2163)
Gucimo (309, 1618)
Prez Zeledn (686, 3815)
Buenos Aires (364, 2218)
Nicoya (229, 1513)
Jimnez (71, 487)
San Ramn (288, 2014)
Pococ (748, 5264)
Liberia (240, 1709)
Acosta (88, 629)
Puriscal (115, 843)
Atenas (69, 526)
Coto Brus (222, 1758)
La Cruz (106, 853)
Mora (69, 572)
Zarcero (27, 239)
Tarraz (40, 356)
Naranjo (117, 1110)
Oreamuno (76, 729)
Nandayure (43, 419)
Upala (217, 2195)
Palmares (69, 760)
Abangares (64, 712)
San Carlos (476, 5297)
Guatuso (75, 839)
Len Corts Castro (32, 364)
Los Chiles (122, 1388)
Dota (11, 132)
Cartago (245, 3002)
Tilarn (33, 410)
Sarapiqu (223, 2781)
Parrita (57, 746)
Golfito (150, 1978)
Pos (52, 697)
Matina (156, 2115)
San Mateo (15, 205)
Hojancha (13, 180)
Corredores (137, 1901)
Heredia (160, 2350)
Santa Cruz (108, 1624)
Caas (51, 827)
Carrillo (64, 1044)
Orotina (46, 752)
Limn (220, 3642)
Bagaces (41, 700)
El Guarco (41, 710)
Turrubares (13, 243)
Grecia (102, 1969)
Siquirres (129, 2647)
Montes de Oro (18, 395)
Esparza (44, 978)
Osa (76, 1720)
Puntarenas (209, 4773)
Aserr (67, 1593)
Desamparados (199, 4832)
La Unin (68, 2189)
Alajuela (165, 5656)
Moravia (22, 880)
Flores (6, 260)
Santa Brbara (11, 547)
San Jos (166, 8309)
Curridabat (25, 1403)
Aguirre (22, 1241)
San Rafael (12, 898)
Goicoechea (37, 2795)
Alajuelita (29, 2472)
Garabito (6, 533)
Vzquez de Coronado (11, 1038)
Santa Ana (8, 783)
Santo Domingo (6, 755)
Tibs (12, 1529)
Barva (4, 603)
Beln (2, 374)
Montes de Oca (4, 1078)
Escaz (4, 1078)
San Isidro (1, 353)
San Pablo (1, 399)
59
0%
5%
10%
15%
20%
Fuente: FUPROVI-UNIN basado en el Censo Nacional INEC 2011 e informacin suministrada por el BANVHI 2012. 2013.
25%
30%
60
Los BFV distribuidos durante el 2012 representan un

48% de los permisos de construccin residenciales de
ese ao, por lo tanto los bonos no son el nico parmetro
para determinar el impacto sobre la NVN, de ah que de
la misma manera en que se trabaj la relacin de los
BFV con respecto a la NVN, tambin se analiza el
impacto de los permisos de construccin residencial del
2012 y su impacto en la NVN a escala cantonal.
embargo tienen altos porcentajes de vivienda

desocupada, un 28.3% y un 47.2%, respectivamente. As
mismo puede darse la situacin de que en algunos
cantones se est construyendo viviendas pero no
destinadas a las necesidades endgenas, no es la
situacin actual, pero podra darse el caso de que en uno
o varios cantones se construyeran ms viviendas que la
NVN.
Los cantones en los que la cantidad de permisos de

construccin
residencial representan un
mayor
porcentaje respecto a la NVN, son cantones que se
ubican, como tendencia, en la GAM (Grfico 2.7 y Mapa
2.4), tradicionalmente cantones que reciben pocos BFV y
como se ha analizado en los Informes de aos
anteriores, son cantones que tienen los mejores
indicadores de desarrollo. En estos cantones la
construccin habitacional no depende de los BFV sino
que se lleva a cabo con recursos provenientes de otras
fuentes de financiamiento, diferentes al subsidio estatal.
En algunos cantones las construcciones nuevas de
vivienda representan un alto porcentaje con respecto a la
NVN, pero no necesariamente las viviendas nuevas que
se construyen van dirigidas a satisfacer las necesidades
de esos lugares. Ejemplo de lo anterior se tiene en
cantones como Dota y Garabito, que presentan un alto
porcentaje de construccin en relacin con la NVN, sin
61
Cuadro 2.7. Porcentaje que representan los Permisos de Construccin 2012 respecto al
Faltante Natural y Viviendas Malas 2011.
Cantn (Posicin en el Grfico 2.6)
Santa Ana (73)
San Pablo (81)
San Isidro (80)
San Rafael (68)
Escaz (78)
Flores (63)
Bagaces (49)
Dota (32)
Oreamuno (23)
Alvarado (2)
La Unin (60)
Atenas (16)
Garabito (71)
Tarraz (21)
Montes de Oca (78)
Heredia (43)
Beln (77)
Hojancha (41)
San Ramn (11)
Prez Zeledn (7)
El Guarco (50)
Santo Domingo (74)
Puriscal (15)
Barva (76)
Paraso (3)
Mora (19)
Santa Cruz (44)
Nicoya (9)
San Mateo (40)
Santa Brbara (64)
Acosta (14)
Tilarn (34)
Valverde Vega (1)
Cartago (33)
Zarcero (20)
Jimnez (10)
Naranjo (22)
Turrialba (5)
Len Corts Castro (30)
Palmares (26)
Coto Brus (17)
Pococ (12)
Orotina (47)
Grecia (52)
Curridabat (66)
Carrillo (46)
Pos (38)
San Carlos (28)
Gucimo (6)
Alajuela (61)
Montes de Oro (54)
Talamanca (4)
Moravia (62)
Nandayure (24)
Upala (25)
Caas (45)
Esparza (55)
La Cruz (18)
Sarapiqu (35)
Buenos Aires (8)
Corredores (42)
Osa (56)
Los Chiles (31)
Aserr (58)
Parrita (36)
Abangares (27)
Guatuso (29)
Liberia (13)
Golfito (37)
Turrubares (51)
San Jos (65)
Vzquez de Coronado (72)
Tibs (75)
Aguirre (67)
Desamparados (59)
Puntarenas (57)
Siquirres (53)
Goicoechea (69)
Alajuelita (70)
Matina (39)
Limn (48)
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
Fuente: FUPROVI-UNIN basado en el Censo Nacional 2011 y Estadstica d e la Construccin 2012, INEC. 2013.
80%
90%62
100%
63
II.5. Hallazgos
A partir de los datos de la ENAHO 2012, se observa
una leve disminucin en el Dficit Habitacional del
pas, ya sea calculado de manera tradicional o con el
clculo del Dficit Habitacional Real. Sin embargo
estos datos deben manejarse con cautela debido a
que se trata de una encuesta que utiliza una muestra
representativa a escala nacional, pero que tiene un
rango de confianza que est muy cerca a los
porcentajes de variacin del Dficit. Ser necesario
esperar un par de aos para ver si la tendencia se
mantiene hacia la baja y se reduce ese porcentaje que
afecta la mitad de los hogares.
Otro de los indicadores que se redujo es el de la
cantidad de Bonos Familiares de Vivienda distribuidos
durante el 2012, tanto en la cantidad de bonos, como
en el monto global de inversin. Disminuy la cantidad
de bonos en todos los propsitos, menos en aquellos
destinados a compra de lote y construccin. De igual
manera la reduccin en la cantidad de los BFV afect
los diferentes programas del BANHVI, excepto para
aquellos que se entregan combinados con un aporte
de las familias y los destinados a Territorios Indgenas.
Programas sensibles, amparados al Art. 59, tambin
vieron reducida su participacin.
Durante el 2012 la construccin residencial disminuy
con respecto al 2011 en casi un 2% del total de
residencias construidas, frenando el proceso de

recuperacin que traa el sector a partir del 2010. Sin
embargo la categora de Apartamentos y Condominios
si sigui su lnea de crecimiento y alcanza
prcticamente el 20% del total de residencias
construidas. El rea promedio de las residencias
construidas se mantuvo con respecto al 2011, y con la
tendencia a ser mayor en la Regin Central del pas.
Esto asociado a que tambin en esta Regin, es
donde mayormente se construyen Apartamentos y
Condominios, que en promedio cuentan con reas de
construccin ms grandes que las Casas y Viviendas.
Unido con lo anterior se tiene que los BFV tienen un
poco impacto en la reduccin de la NVN al interior de
la Regin Central, de hecho con algunas pocas
excepciones, el promedio de las reas de construccin
de las residencias en la GAM son mayores a los 50m 2
lo que indica que no se construyen con financiamiento
del BFV.
Fuera de la Regin Central, los BFV si juegan un
papel de mayor peso en relacin con la NVN,
representando porcentajes de ms de un 20%, esto es
bastante para tratarse de un solo ao. En contraste,
en la Regin Central, es donde se concentran los
cantones en los que los permisos de construccin de
viviendas representan un mayor porcentaje en relacin
con la NVN. Sin embargo eso no significa que la oferta
64
de vivienda nueva se est

necesidades locales de vivienda.
orientando
las
En resumen, el 2012 no ha sido un buen ao para el

sector vivienda, retardando el proceso de recuperacin
que vena presentando en los dos aos anteriores,
aunque la cada en los indicadores no ha sido
catastrfica, si es una seal importante a tener
presente y mejorar esfuerzos de cara a reducir el
dficit.
65
III CAPTULO. Tendencias de la Vivienda; Hogares,

estilos, oferta y expectativas
En este captulo se presenta un conjunto de datos
referentes a algunas tendencias relacionadas con las
soluciones habitacionales que los hogares del pas
vienen demandando. Las tendencias en cuanto al tipo
de solucin habitacional se relacionan con aspectos
demogrficos, socioeconmicos, normativos, diseo,
preferencias y tecnolgicos, entre muchos otros a
tomar en cuenta.
Debido a las dificultades para realizar un abordaje
exhaustivo de la cantidad de variables que se pueden
tomar en cuenta para un anlisis de tendencias, en
este apartado se desarrollan algunos aspectos
relacionados con el tipo y tamao de soluciones
habitacionales, la tenencia de vehculos, la oferta o
tipo de soluciones que ofrece el mercado, adems de
algunas variables sobre poblacin.
Este informe corresponde al ao 2012, sin embargo
algunos de los anlisis realizados en este captulo,
particularmente los relacionados con la oferta y
expectativas de la vivienda, introducen datos de la
situacin del 2013, ya que se quiso aprovechar
informacin disponible ms actualizada, la cual se
combina con datos del censo del 2011 y de la
ENAHO del 2012. Las referencias en el manejo de los
datos dan cuenta de cules son las fuentes utilizadas
en cada caso. De igual manera, es necesario aclarar

que en el caso de los temas antes sealados, la
informacin utilizada est circunscrita a la Gran rea
Metropolitana (GAM), fundamentalmente porque es de
esta zona donde la misma est disponible.
III.1.
Construccin de vivienda y tamao de los
hogares
En este apartado se estudian las variables
relacionadas con el tamao de los hogares y con la
construccin de las viviendas durante los ltimos aos.
Paulatinamente, el pas ha venido experimentando un
proceso de empequeecimiento en el tamao de los
hogares, es decir, que los hogares en Costa Rica
tienden a ser cada vez ms pequeos, cada vez es
mayor la cantidad de hogares con menos personas
(Cuadro 3.1 y Grfico 3.1). De acuerdo con los datos
de los ltimos censos, en 1984 el 53% de los hogares
estaban constituidos por 4 o menos miembros; ese
porcentaje para el ao 2000 creci a un 65.6% y en el
ao 2011 alcanz un 76.6%. Esto equivale a decir,
que menos de una cuarta parte de los hogares del
pas estn conformados por ms de 4 personas.
Adems, es interesante de rescatar el hecho de que
entre el censo de 1984 y el del ao 2011, el porcentaje
de hogares de 1 2 miembros, se duplicaron
prcticamente
66
N de personas
por hogar
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10 o ms
Total
Cuadro 3.1. Cantidad de Hogares segn el nmero de personas

Ao
1984
2000
2011
Cantidad de
Frecuencia
Cantidad de
Frecuencia
Cantidad de
Frecuencia
Hogares
relativa
Hogares
relativa
Hogares
relativa
27.848
5,40%
75.976
7,90%
138.966
11,20%
56.900
11,10%
143.869
15,00%
240.276
19,40%
84.328
16,40%
193.847
20,20%
288.215
23,30%
101.800
19,80%
215.873
22,50%
281.890
22,80%
86.865
16,90%
160.951
16,80%
161.921
13,10%
58.662
11,40%
86.493
9,00%
73.057
5,90%
37.474
7,30%
41.679
4,30%
28.407
2,30%
23.598
4,60%
20.334
2,10%
13.307
1,10%
14.726
2,90%
10.118
1,10%
6.138
0,50%
21.230
4,10%
10.958
1,10%
6.261
0,50%
513.431
100%
960.098
100%
1.238.438
100%
Fuente: FUPROVI-UNIN con base en Censos Nacionales, INEC; 1984, 2000 y 2011.
67
Grfico 3.1. Costa Rica, porcentaje de hogares , segn cantidad de personas

1984, 2000 y 2011
1984
11,2%
19,4%
23,3%
22,8%
2000
13,1%
2011
5,9%
2,3%
4,3%
7,9%
5,4%
1
15,0%
11,1%
20,2%
16,4%
22,5%
19,8%
16,8%
16,9%
1,1%
2,1%
0,5%
1,1%
0,5%
1,1%
9,0%
11,4%
7,3%
4
5
6
7
Cantidad de personas por hogar
4,6%
2,9%
4,1%
10 o ms
Fuente: FUPROVI - UNIN con base en Censos Nacionales INEC; 1984-2000-2011. 2013.
Estos cambios en el tamao de los hogares tienen varias

implicaciones en relacin con la vivienda. En primer lugar
y tal como se desarroll ampliamente en el Informe
Situacin de la Vivienda y Desarrollo Urbano 2011, la
reduccin
en el tamao de los hogares, significa un
incremento en la cantidad de viviendas requeridas para
alojar a la misma cantidad de personas. Esta tendencia
es vlida para todo el pas, sin embargo, existen lugares
con valores extremos, en el sentido de que los hogares,
presentan una cantidad mayor de personas que el
promedio y, de igual manera, lugares en los que la
cantidad de personas por hogar es menor que el

promedio.
La disminucin paulatina que ha venido experimentando
el tamao de los hogares, tiene incidencia directa en lo
referente a la situacin del hacinamiento en las
viviendas, de manera tal, que debera de actualizarse el
indicador de hacinamiento para ajustarlo a la situacin
prevaleciente en el pas.
68
Teniendo claridad sobre las caractersticas de la

conformacin o tamao de los hogares de acuerdo a su
ubicacin territorial, esa informacin se convierte en un
importante insumo para establecer programas de
vivienda que respondan a las caractersticas
demogrficas de esos territorios. Por ejemplo, en el
cantn de San Jos, el distrito de Carmen es el que
presenta el promedio de habitantes por hogar ms bajo
de todo el pas, 2.5 miembros por hogar, mientras que
Chirrip en Turrialba es el distrito con mayor cantidad
promedio de personas por hogar, 5.1 personas por
hogar. Al interior de la GAM los distritos de Llanos de
Santa Luca (en Paraso), San Felipe (en Alajuelita) y el
distrito Los Guido (en Desamparados) son los que
presentan mayor promedio de personas por hogar (4.03,
4.01 y 4.01 respectivamente).Esto significa que a la hora
de brindar soluciones habitacionales, no debera tratarse
a todo el pas como una nica situacin, sino reconocer y
adecuar programas para las caractersticas especficas
de cada territorio.
El mapa 3.1 permite observar la distribucin de los
hogares en el territorio nacional de acuerdo al promedio
de habitantes de stos, de tal manera que se pueden
identificar diferentes zonas, con diferentes necesidades,
teniendo en cuenta que an, tratndose de la divisin

territorial por distritos, existen brechas o diferencias (en
algunos casos muy marcados) al interior de estos
territorios. Un aspecto interesante de rescatar es el
hecho de que gran parte de los distritos ubicados en el
litoral del Pacfico o cerca de ste, pertenecen al quintil
de los distritos con menor promedio de miembros por
hogar. Estos se unen a otros pocos distritos del Caribe y
de la Regin Central, con la caracterstica en comn que
son zonas prximas a reas protegidas y de visitacin
turstica (Barra de Colorado, Tortuguero, Cahuita,
Manzanillo, Volcn Pos, Volcn Iraz, Sarch, Parque
Nacional Guayabo, La Fortuna). Esto es tema para un
estudio ms detallado. En trminos de la distribucin
espacial, existen situaciones que llaman la atencin,
como el hecho de que distritos adyacentes, tienen
comportamientos totalmente diferentes. Por ejemplo, en
el Caribe Sur, Cahuita aparece en color azul (Mapa 3.1)
mientras que los distritos vecinos como Bratsi, Sixaola o
Telire, estn en rojo. En la GAM, sucede algo similar con
el distrito de Snchez (Curridabat) y sus vecinos como
Tirrases, San Diego y Ro Azul. La Pennsula de Nicoya
presenta una distribucin ms uniforme en cuanto a las
caractersticas del tamao de los hogares.
69
70
Con base en datos de proyectos de vivienda

desarrollados por FUPROVI y la Fundacin Costa Rica
Canad durante los ltimos 4 aos para familias de bajos
ingresos (de hasta 1.5 salarios mnimos de ingresos

familiares), se obtuvo que el promedio de personas por
hogar es de 3.3 miembros. (Cuadro 3.2)
Cuadro 3.2. Promedio de miembros por familia en proyectos de vivienda con BFV
Cantidad de personas
9.514
Cantidad de familias
2.882
Promedio de personas por familia

3.3
Fuente: Elaboracin UNIN con base en datos de la Fundacin Costa Rica Canad y FUPROVI.
Con esa misma informacin, se determin que el 81% de

los ncleos familiares estaban constituidos por 4 o
menos miembros, por lo tanto, poco menos del 20% de
esas familias estaban constituidas por 5 o ms personas.
A partir de lo anterior se puede deducir, que ofrecer
soluciones de vivienda de dos dormitorios para familias
de bajos ingresos es, de manera general, una opcin
adecuada en trminos de distribucin, siempre y cuando
el rea destinada a dormitorios y otros aposentos tengan
un tamao mnimo aceptable. Por otra parte significa,
que 1 de cada 5 viviendas construidas con subsidio,
debera adecuarse a un grupo familiar mayor a 4
personas.
Por otra parte, la informacin sobre permisos de
construccin de vivienda de los ltimos 12 aos
evidencia un crecimiento en el rea promedio de
construccin de stas. En general las construcciones
para uso residencial experimentan un aumento alrededor
de 20 m2 en el promedio del rea por residencia entre el

2000 y el 2012, (grfico 3.2) al pasar de 73.5 a 92.5, de
acuerdo a las estadsticas de construccin del INEC. En
el caso de las Casas y viviendas, durante ese periodo
experimentaron un aumento de 15 puntos porcentuales,
mientras que en Apartamentos y Condominios el
aumento es de 30 puntos porcentuales. En el primer
caso se trata de un crecimiento de un 20% y el segundo,
el crecimiento fue de un 34%. Cabe hacer notar, que el
comportamiento de las variables es de altibajos a lo largo
del periodo, con micro perodos de decrecimientos y de
crecimientos, algunos aos leves y en otros abruptos.
En cuanto a la distribucin territorial de acuerdo al rea
de construccin, en el Mapa 3.2 se observa como las
viviendas con mayor rea se concentran en la zona
central y en el Pacfico norte, central y un poco al sur.
Por el contrario en las zonas fronterizas y del Caribe, se
concentran las viviendas de menor rea de construccin.
71
Grfico 3.2. Costa Rica: rea promedio (m2) de la construccin residencial, 20002012
Casas y Viviendas
Apartamentos y Condominios
Edificios Residenciales
170
150
130
110
90
70
50
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Fuente: FUPROVI-UNIN basado en Estadsticas de la Construccin, INEC 2000-2012. 2013.
72
73
Al analizar con mayor detalle la zona central del pas, se

observa que la construccin de apartamentos y
condominios tiende a concentrarse en los distritos que
pertenecen a los cantones de San Jos, Escaz, Tibs,
Curridabat, Montes de Oca, Heredia, Beln y el distrito
primero de Alajuela (Mapa 3.3). En el caso del cantn de
San Jos, algunos de sus distritos experimentan un
fuerte
proceso
de
densificacin
residencial,
principalmente debido a la construccin vertical de
apartamentos y condominios, tal es el caso de Mata
Redonda, Merced, Hospital y Carmen. Proceso que
descansa en un impulso del gobierno local interesado en
repoblar la ciudad7 y en desarrolladores privados que han
encontrado una valiosa demanda para este tipo de
soluciones habitacionales. Una situacin similar se
aprecia en otros cantones de la GAM y en zonas de la
costa del Pacfico, particularmente en la zona superior de
la Pennsula de Nicoya (Cabo Velas, Cuajiniquil,
Tamarindo, Nacascolo y otros distritos) y en el Pacfico
Central (Jac, Parrita, Quepos entre otros).
El aspecto a rescatar en esta parte, es la situacin que

se viene experimentando en el sentido del
comportamiento contradictorio entre el tamao de los
hogares y el rea de construccin de las viviendas. Para
el ao 2000 el promedio de personas por hogar en Costa
Rica era de 4 miembros, para el ao 2011ese promedio
disminuy a 3.5 personas por hogar (INEC, 2011). En
ese mismo periodo, el promedio del rea de construccin
de las viviendas aument en casi 20 m 2. En sntesis,
disminuy el tamao de los hogares y aument el rea
de las viviendas.
La Municipalidad de San Jos ha establecido procedimientos de

exoneracin de pago de impuestos a las construcciones verticales
para vivienda (en algunos distritos del cantn), como un estmulo a la
densificacin, optimizacin de uso de la tierra y repoblamiento de la
ciudad.
74
75
III.2.
Repoblamiento, oferta y expectativas de
vivienda
En informes sobre la situacin de la vivienda en el pas,

de aos anteriores, FUPROVI ha venido planteando la
necesidad de recuperar la ciudad para los pobladores, ya
que es en ella, donde se concentra la mayor inversin y
cobertura en infraestructura y servicios, as como en
fuentes de trabajo. El vivir en la ciudad, adems de los
beneficios de la infraestructura y servicios existentes,
disminuye los costos y tiempos en transporte.
El cantn de San Jos, que es la capital del pas y
principal centro urbano, durante el periodo 2000 2011
disminuy su poblacin en un 7% (21.618 habitantes).
Sin embargo, las Viviendas Individuales Ocupadas
crecieron en un 3.8% (2.973 unidades) de acuerdo con
los datos de los censos de esos aos. El repoblamiento
de la ciudad se vuelve una necesidad. No obstante los
beneficios del repoblamiento no est beneficiando a los
sectores de ingresos medios o bajos, por el contrario, los
sectores de mayores ingresos son los que estn
usufructuando de los beneficios y de la plusvala de la
ciudad. Los precios de los terrenos y de las soluciones
habitacionales que se ofertan en la ciudad no son
alcanzables para amplios sectores de la poblacin. El
cantn de San Jos representa el 6.7% de la poblacin
del pas (INEC, 2011), pero durante el periodo 2000

2011 slo recibi el 1.3% de los BFV entregados durante
ese periodo. De los 1.715 bonos entregados en el
cantn, poco ms del 50% de ellos se destin al distrito
de Pavas. (FUPROVI, 2012)
La mayor parte de las familias que comprende la
demanda de vivienda nueva, se ubica en el sector de
ingresos de hasta 4 salarios mnimos. Estas familias con
esos ingresos, no pueden acceder a soluciones de
vivienda de 40 millones de colones o ms. En trminos
generales en el mercado no existe una oferta que se
adecu a esos montos, podrn existir casos aislados
pero no como una oferta clara y definida8. La ciudad se
presenta como una utopa difcil de alcanzar.9 En el
apartado siguiente se realiza un anlisis sobre la oferta
de vivienda en la GAM.
De hecho FUPROVI tiene casas a la venta por debajo de los 30

millones de colones en un proyecto en Paraso.
9
Durante el ao 2013, han comenzado a presentarse algunas
ofertas de vivienda con precios que rondan los 30 millones de
colones, al menos un proyecto en el sector de Hatillo, en
Desamparados y otro en Heredia.
76
III.2.1. Oferta de vivienda en la GAM

La informacin presentada y analizada en este apartado,
es el resultado de la recopilacin de datos obtenidos de
diferentes fuentes, tales como publicidad aparecida en
medios de prensa escritos, suplementos de informacin,
revistas, Expo construccin, 4 sale by owner, Feria
Inmobiliaria Expo Casa y Decoracin 2013 y algunos de
los sitios web de los proyectos habitacionales. En total se
registraron 79 proyectos habitacionales que albergan
7.724 soluciones habitacionales, todos localizados en la
Gran rea Metropolitana (GAM) (ver cuadro 1). Esta
cantidad de proyectos no pretende ser un censo ni una

muestra estadstica de la oferta disponible, pero si trata
de dar un acercamiento a la situacin existente en la
actualidad, dar una idea de cul es la tendencia
prevaleciente en la oferta de vivienda en ese mercado,
particularmente en el caso de la GAM. Al provenir la
informacin de fuentes diversas, no ha sido fcil lograr
estandarizar del todo las variables de inters, por eso, la
agrupacin de stas, no siempre es la mejor, pero es la
que era posible.
Cuadro 3.3. Proyectos y soluciones habitaciones segn el precio de cada solucin.
Precio aproximado de la solucin habitacional

Proyectos
(en miles de $)
< de $100
Entre $ 100 y $ 200
> de $ 200
N/D
Total
8 10,1%
49 62,0%
11 13,9%
11 13,9%
79 100,0%
Soluciones
habitacionales
1.140
4.945
833
806
7.724
14,8%
64,0%
10,8%
10,4%
100,0%
Promedio de Soluciones por

proyecto
143
101
76
73
98
Fuente: FUPROVI-UNIN Base de Datos UNIN Oferta de Soluciones Habitacionales GAM 2013. 2013.
Como se observa en el Cuadro 3.3 y en el Grfico 3.4, en

la GAM el mayor porcentaje de soluciones habitacionales
a la venta se concentra en el rango de los $100.000 a los
$200.000. Prcticamente dos terceras partes de la oferta

se concentra en opciones de esos precios, tanto en
77
Grfico 3.4. Proyectos y soluciones segn precio de cada solucin

Soluciones habitacionales
60
6.000
50
5.000
40
4.000
30
3.000
20
2.000
10
1.000
Cantidad de Soluciones Hab.
Cantidad de Proyectos
Proyectos
0
< de $100
Entre $ 100 y $ 200
> de $ 200
N/D
cantidad de proyectos como en la cantidad de soluciones

totales.
La manera en que se presenta la informacin sobre las

caractersticas de las viviendas en las fuentes
consultadas, no siempre permite segregar sta de
manera que posibilite un mejor tratamiento de los datos.
As sucede con la informacin relacionada con la

cantidad de dormitorios por solucin, la que en buena
parte de los casos no permite su desglose en cantidades
nicas, sino que es necesario hablar de rangos. An as,
78
con la ayuda del Cuadro 3.5 y del Grfico 3.5, se aprecia

dormitorios, alcanza el 94% y con dos dormitorios,
que los proyectos que ofertan soluciones hasta con tres
solamente el 2.5%. Por el contrario, en los proyectos con
dormitorios, representan alrededor del 70% del total,
soluciones con precios de menos de $100.000, es donde
concentrndose particularmente en el rango de precios
mayor es el porcentaje de soluciones que ofrecen
de los $100.000 a los $200.000. De hecho en este rango
viviendas de hasta 2 dormitorios, un 33%.
de precios, el 69% de los proyectos ofrece viviendas de
En resumen, se observa que las soluciones de mayor
hasta 3 dormitorios, y que mencionen 2 dormitorios
precio tienden a ofrecer un mayor nmero de dormitorios
solamente un 14%. En los proyectos con soluciones
por vivienda
mayores a los $200.000 la oferta de viviendas de hasta 3
Cuadro 3.5. Cantidad de dormitorios segn el precio de la solucin.
Precio aproximado de la solucin
habitacional (en miles de $)
< de $100
Entre $ 100 y $ 200
> de $ 200
N/D
Total
Cantidad de Dormitorios
1y2
2y3
0 376 585
93 689 1.412
0
22
0
78
0 128
171 1.087 2.125
1 hasta
1 hasta 2 hasta
3
3
4
4
0
0
0
0
1.336 680
432
230
408 375
0
0
132 344
0
0
1.876 1.399
432
230
N/D
Total
0 179 1.140
0 73 4.945
28
0 833
0 124 806
28 376 7.724
79
Grfico 3.5. Cantidad de dormitorios segn precio de la solucin

100%
90%
N/D
80%
70%
2 hasta 4
60%
1 hasta 4
50%
40%
1 hasta 3
30%
20%
2y3
10%
2
1y2
0%
< de $100
Entre $ 100 y $ 200
> de $ 200
N/D
Siguiendo con el anlisis de las caractersticas de la

oferta de vivienda, uno de los equipamientos ms
ofertados y, al parecer ms solicitado por la demanda, es
la divisin o separacin fsica del conjunto habitacional.
En un 72% de los proyectos se ofrece este tipo de
equipamiento. Posiblemente, este dato est influenciado
por el hecho de que la normativa en relacin con las
soluciones estilo condominio, deben contar con un
cercamiento perimetral, aunque no se explicite de que
tipo deba ser. Adems, gran parte de estos 79 proyectos,
son de condominios.
Independientemente de que se trate de un condominio o

no, dentro del mercado de la vivienda dirigido a sectores
de ingresos altos, el hecho de contar con una tapia
perimetral se ha vuelto un elemento esencial de las
soluciones de la vivienda. Se trata en ltima instancia de
un rescate y una versin moderna de la ciudad
amurallada, que se traduce en un plus para el mercado
inmobiliario.
80
Cuadro 3.6. Proyectos con tapia perimetral segn el precio de cada solucin.
Precio aproximado de la solucin habitacional (en miles
de $)
< de $100
Entre $ 100 y $ 200
> de $ 200
N/D
Total
Tiene tapia
perimetral
No tiene tapia
perimetral
7
34
9
7
57
N/D Total
1
10
1
4
16
0
5
1
0
6
8
49
11
11
79
Muy relacionado con el tema de la tapia perimetral est

el de la seguridad del proyecto. La seguridad entendida
como al menos, una casetilla con guarda, o como se
ofrece en la publicidad de los oferentes, en seguridad
24/7. En 76 de los 79 proyectos habitacionales (96%)
que conforman el estudio se ofrece este servicio.
La seguridad privada se ha convertido en una demanda y
una oferta de las soluciones habitacionales. La situacin
del pas ha hecho que la segregacin al interior de la
ciudad, asuma una variable ms, contar o no con
seguridad privada, se une a otras dimensiones de la
privatizacin en cuanto a la calidad de vida, como la
educacin, la salud, la recreacin, y otras ms.
Una de las principales variables o equipamientos que

ofrecen los proyectos de vivienda es el campo de
estacionamiento o cocheras. Prcticamente no se puede
hablar de este equipamiento como un plus, se ha
convertido en un elemento consustancial dentro del
concepto de estas soluciones. Ms an, la diferencia no
se da en trminos de si se cuenta o no con cochera, sino
en la cantidad de espacios o la cantidad de cocheras por
solucin.
Como se ver ms adelante, el porcentaje de hogares y
de viviendas donde se cuenta con vehculo propio ha
aumentado significativamente en el ltimo periodo
intercensal, especialmente en los estratos de mayores
81
ingresos, que a la vez, son aquellos a los que en general
est
dirigida
la
oferta
en
estudio.
Cuadro 3.7. Cantidad de estacionamientos segn cantidad de proyectos habitacionales.

Precio aproximado de la solucin habitacional (en miles de $) 1 Estacionamiento 2 Estacionamientos N/D Total
< de $100
Entre $ 100 y $ 200
> de $ 200
N/D
Total
1
6
1
3
11
6
37
9
8
60
1
6
1
0
8
8
49
11
11
79
Ya sea que se contabilice la cantidad de proyectos

(Cuadro 3.7) o se contabilicen las soluciones de manera
individual (Cuadro 3.8), la tendencia es la misma.
Prcticamente el 90% de las soluciones ofrecidas

cuentan con cochera, el 10% restante no es que no
ofrezcan este equipamiento, lo que sucede es que la
informacin no est disponible. Adems, para confirmar
la situacin mencionada unas lneas arriba, en el 76% de
los casos, las soluciones ofrecidas cuentan con
estacionamiento para dos vehculos.
82
Cuadro 3.8. Cantidad de estacionamientos segn cantidad de Soluciones Habitacionales

Precio aproximado de la solucin habitacional (miles de $)
< de $100
Entre $ 100 y $ 200
> de $ 200
N/D
Total
1 Estacionamiento 2 Estacionamientos
82
955
756
3.459
22
811
201
605
1.061
5.830
N/D
103
730
0
0
833
Total
1.140
4.945
833
806
7.724
Otro de los equipamientos en boga ofrecidos por los

proyectos de vivienda en el mercado, es contar con
piscina. El 80% de los proyectos as lo hace. Este
porcentaje es ligeramente inferior (75%) para los

proyectos con precios menores a los $100.000.
Cuadro 3.9. Tenencia de piscina por proyecto segn precio de cada solucin.
Precio aproximado de la solucin habitacional
Tiene piscina
No tiene piscina
(en miles de $)
< de $100
6
2
Entre $ 100 y $ 200
40
9
> de $ 200
9
2
N/D
8
3
Total
63
16
Total
8
49
11
11
79
83
Respecto a los parques infantiles, en 72 de los 79

proyectos que componen el estudio ofrecen esta
infraestructura como parte de sus atractivos.
Ubicacin de los Proyectos.
En el mapa 3.4 se muestra la localizacin exacta de los
proyectos anteriormente mencionados. Los nuevos
proyectos habitacionales en su mayora se estn
asentando al este y oeste en la GAM. El auge se est
dando con mayor mpetu en los cantones de Santa Ana,
Escaz, Montes de Oca, San Pablo, el distrito Ulloa de
Heredia y los distritos al sur de la ciudad de Alajuela.
Como se muestra en el grfico 3.4, la mayora de los
proyectos ofrecen soluciones habitacionales entre los
$100 mil y $200 mil, principalmente en Santa Ana y

Alajuela. Los proyectos con soluciones cuyos precios
superan los $200.000 se ubican principalmente en los
cantones pertenecientes a la provincia de San Jos. Si
se pasa una lnea imaginaria de este a oeste, a la mitad
de la GAM, los proyectos con soluciones de mayor precio
se ubican en la parte inferior del mapa, mientras que los
proyectos con soluciones de menor precio, menos de
$100.000 se ubican en la parte superior del mapa, con
excepcin de los proyectos de Paraso de Cartago. Otra
coincidencia es que estos proyectos, los de menor
precio, se ubican en cantones perifricos a la provincia
de San Jos. Lo que equivale a decir que fuera de San
Jos la oferta de vivienda es de menor precio.
84
85
El equipamiento y otros plus de los proyectos y las

soluciones habitacionales que ofrecen los proyectos
tambin fueron registrados, en algunos casos la
informacin no est disponible, en otros el equipamiento
o el plus no aplica, en total se contabilizaron 22
variables de equipamiento o plus, entre ellas:
estacionamiento para 2 automviles, rancho multiusos,
piscina, juegos infantiles, amplias zonas verdes, tapia
perimetral, cancha multiusos, seguridad 24/7, gimnasio,
cancha de tennis, elevador, casa club, jacuzzi, cafetera,
senderos, vista panormica, ciclova, skate park, locales
comerciales, centro de negocios y lago privado.
Como se mencion, algunas de estas variables no
aplican para todos los proyectos y en varios la
informacin no est disponible. A cada variable citada
anteriormente, se le otorg 1 punto. Se evalu cada
proyecto y se realiz la sumatoria. El mayor puntaje de la
sumatoria fue de 14 puntos, caso contrario 2 puntos. En
el grfico 3.6 se muestra la cantidad de proyectos y
soluciones habitacionales clasificadas segn el puntaje

obtenido.
Como se muestra en el mapa 3.5, los proyectos que
obtuvieron la puntuacin entre 13 y 15 puntos son los de
color azul, 10 y 12 verde, 8 9 amarillo, entre 5 y 7
anaranjado y menos de 5 rojo.
Siguiendo con las tendencias sealadas en el mapa
anterior, los proyectos con mayor cantidad de
equipamientos (azules) se ubican en cantones de San
Jos, en Escaz y Santa Ana principalmente. Los
marcados en verde, tienen una distribucin mayor pero,
como tendencia, se ubican en la mitad sur de la GAM.
Los proyectos con una cantidad relativamente menor de
equipamientos (amarillos y naranjas) no parecen tener un
patrn definido en relacin a su distribucin espacial,
abarcan practicamente todos los cantones de la GAM en
los que hay proyectos.
86
Grfico 3.6. Proyectos y Soluciones Habitacionales segn puntaje de

Equipamiento
Proyectos habitacionales
40
3.000
35
2.500
2.000
25
20
1.500
15
1.000
Soluciones Habitacionales
Proyectos Habitacionales
30
10
500
5
0
menos de 5
Entre 5 y 7
89
Entre 10 y 12
Ms de 12
87
88
En el siguiente mapa 3.6 se clasifican los proyectos

segn la cantidad de soluciones habitacionales que
ofrece, van desde las 9 hasta los 432, en 10 proyectos
el dato no est disponible.
construccin ms grande, ms de 200 m2, ya que los

proyectos que se ubican en este sector representan un
8.9%, pero en cuanto a soluciones, significan
solamente un 3%.
En relacin a la distribucin espacial de los proyectos

de acuerdo a la cantidad de soluciones, no es fcil
establecer tendencias, sin embargo es posible
observar ciertas caractersticas en el territorio. Por
ejemplo, los cantones de Heredia presentan una
mayor presencia de proyectos pequeos, en trminos
de cantidad de soluciones, al contrario de la zona de
Cartago, donde los proyectos grandes parecen ser la
tnica. El caso del cantn de Alajuela muestra una
amplia diversidad en el tipo de proyectos, todos los
colores estn presentes, es decir, existe una amplia
gama en relacin con el tipo de proyectos de acuerdo
a la cantidad de soluciones.
En el otro extremo, en las viviendas con rea

promedio menor a los 100 m2, se ubica un 22% de los
proyectos, pero en cuanto a soluciones, alcanzan el
40%. Significa que los proyectos que ofrecen
soluciones de menor rea de construccin son
tambin proyectos con mayor cantidad de soluciones,
y viceversa, proyectos con mayores reas de
construccin, tienen menor cantidad de soluciones.
En la zona de Santa Ana y Escaz, predominan los

proyectos de pocas soluciones, sin querer decir que
no existan proyectos de mayor cantidad, hasta de los
ms grandes, tal y como se expone en el mapa
anteriormente mencionado.
En cuanto al rea promedio de las soluciones de
vivienda que se ofertan, el 40% de los proyectos y de
las soluciones se concentran en el rango de los 100 a
los 200 m2 (Cuadro 3.10). Donde se percibe un cambio
interesante es en el sector de las viviendas de rea de
Otra relacin que parece evidente y que se observa en

el Cuadro 3.11, es que a mayor rea de construccin,
mayor precio de la solucin. Al observar el Mapa 3.7,
es difcil establecer un patrn o tendencias de
distribucin espacial de los proyectos por tamao de
rea de construccin de las soluciones, pero si es
posible observar algunos aspectos. Por ejemplo, el
cantn de San Jos carece de proyectos con
soluciones de ms de 200 m2 en promedio de rea de
construccin. Los cantones de Santa Ana y Escaz en
los cuales se concentra buena parte de la oferta de
vivienda, tienen una reducida de proyectos con
soluciones de reas grandes, a pesar de que si
concentran proyectos con otras variables como
equipamientos y precio de las soluciones.
89
90
Cuadro 3.10. Cantidad de Proyectos y Soluciones habitacionales segn rea promedio

rea aproximada de la solucin m2
< 100
Entre 100 y 150
Entre 150 y 200
Ms de 200
N/D
Total
Proyectos
22
21
11
7
18
79
27,8%
26,6%
13,9%
8,9%
22,8%
100,0%
3.124
2.049
1.126
233
1.192
7.724
40,4%
26,5%
14,6%
3,0%
15,4%
100,0%
Cuadro 3.11. rea promedio aproximada de las soluciones segn precio

Precio aproximado de la solucin habitacional (miles de $)
rea promedio de la Solucin habitacional m2
< de $100
Entre $ 100 y $ 200
> de $ 200
N/D
Promedio
115
123
206
152
136
91
92
Resumen de la oferta de vivienda

En la Gran rea Metropolitana, los proyectos
habitacionales que se ofertan tienden a desarrollarse al
este y oeste de la misma, principalmente en los cantones
de Santa Ana, Escaz, Montes de Oca, Curridabat, en el
cantn de Alajuela en los distritos del sur y este de la
ciudad, Paraso (Cartago) y en la provincia de Heredia en
San Pablo y en el distrito Ulloa del cantn de Heredia.
El 90% de los proyectos y el 85% de las soluciones de
vivienda de la oferta, tienen montos de solucin por
encima de los $100.000 (alrededor de 50 millones de
colones), para poder acceder a un crdito de ese monto,
se requiere de ingresos mensuales de ms de 2 millones
de colones, monto que de acuerdo con la ENAHO del
2012, slo lo percibe un 11,3%% de los hogares del pas.
Con esto se podra concluir que existe un mercado y una
oferta de vivienda variada en diseos, estilos, ubicacin,
etc. pero centrada en una poblacin meta o mercado
sumamente restringido.
Por lo tanto, se est en presencia de una oferta de
vivienda que rompe con los patrones de hace unas
dcadas. Componentes que hasta hace unos aos eran
considerados como lujos dentro del imaginario social,
hoy parecen ser parte normal de esa oferta; piscinas,
gimnasios, estacionamientos dobles, seguridad 24/7,

tapias perimetrales, entre otras. Sin embargo, es
necesario hacerse dos preguntas, oferta para quines?
y Oferta para cuntos?
III.2.2. Nuevas
condiciones,
nuevas
necesidades,
nuevas expectativas
La vivienda, a pesar de que se le menciona como un bien
inmueble, no es esttica, vara en cuanto a diseo,
altura, tamaos, materiales, gustos, preferencias y
necesidades, de acuerdo a ubicacin, presupuesto, clima
y otros factores fsicos.
En el captulo IV de este Informe, se ahondar en el uso
y cambio de materiales para la construccin de viviendas
en las ltimas dcadas. Se analiza cmo las paredes
exteriores y los pisos han experimentado una
transformacin de gran impacto en relacin con los
materiales utilizados en su construccin. Por otra parte,
como se ha expuesto en las pginas precedentes, el
rea promedio de construccin de las viviendas en el
periodo 2000 2012 ha experimentado un aumento de
20 m2. Tambin en las pginas anteriores se abord la
disminucin en el tamao (cantidad de personas)
promedio de los hogares del pas. Todos estos aspectos
93
deben llevar a pensar en las necesidades y expectativas

en relacin a las soluciones habitacionales que se
ofrecen.
Hasta hace un par de dcadas, el diseo de los
conjuntos habitacionales para familias de ingresos bajos
no contemplaba espacios destinados a cocheras o
parqueos, a lo sumo, algn rea bsica para vehculos
de visitantes, no tanto as para los ocupantes de esos
residenciales. En la actualidad, los proyectos de vivienda
deben incorporar en su diseo las reas requeridas para
parqueo o cocheras. En el caso de los proyectos de
vivienda financiados con subsidio estatal (Bonos
Familiares de Vivienda), las soluciones habitacionales no
tienen dentro de la construccin incorporada el rea de la

cochera. No obstante,
es usual dejar en los lotes
espacios previstos para tal fin, as como en el conjunto
(proyecto) reas de parqueo. Esto es an ms evidente
en las soluciones de tipo vertical, apartamentos y
condominios, en los cuales la expectativa actual es que
se cuente, al menos, con una zona de parqueo por
solucin.
Con base en la informacin del censo 2011, se ha
determinado que el 37% de las viviendas del pas cuenta
con vehculo (carro) propio. Este porcentaje aumenta a
un 41.3% para el caso de las viviendas ubicadas en
zonas clasificadas como urbanas (Cuadro 3.12)
Cuadro 3.12. Tenencia de Carro segn zona, 2011.

Tenencia de Carro
S
No
Total
Urbano
366.410
520.217
886.627
Rural
41,30%
58,70%
73,20%
91.929
233.408
325.337
Total
28,30%
71,70%
26,80%
458.339
753.625
1.211.964
37,80%
62,20%
100,00%
En el mapa 3.8 se presenta la distribucin por quintiles

de los distritos de acuerdo al porcentaje de vivienda con
vehculo (carro) propio. Como se observa en la imagen,
los distritos con mayor porcentaje de viviendas donde se
cuenta con vehculo propio, se concentran en la GAM.
Un par de excepciones de distritos fuera de la GAM se

ubican en el quintil ms alto.
94
95
Para complementar y precisar mejor esta situacin, se

dividieron los distritos en quintiles de acuerdo a la
densidad habitacional, es decir, la cantidad de viviendas
individuales ocupadas divididas entre la extensin
territorial de cada distrito. De tal manera que se cuenta
con una clasificacin de los distritos de acuerdo a su
densidad habitacional, dando como resultado que los
distritos con mayor densidad habitacional, son a la vez

los que tienen, en promedio, mayor cantidad de viviendas
con carro. (Cuadro 3.13) Lo que se traduce en que los
distritos donde existe mayor necesidad de viviendas con
cochera o acceso a reas de parqueo, en general
pertenecen a la GAM.
Cuadro 3.13. Tenencia de Carro segn Quintil de Densidad Habitacional, 2011.

Quintil
Viviendas con Carro
Total de Viviendas
Promedio del % del quintil
Quintil 1
Quintil 2
Quintil 3
Quintil 4
Quintil 5
211.145
109.735
73.441
43.319
20.699
45,5%
41,3%
32,7%
26,7%
21,7%
464.307
265.990
224.310
162.035
95.322
46,8%
43,1%
34,4%
29,1%
23,3%
Total
458.339
37,8%
1.211.964
35,3%
Teniendo una idea de la distribucin espacial de las

viviendas que tienen vehculo (carro) propio, se aborda la
relacin de la tenencia de vehculo con respecto a los
ingresos por hogar, de acuerdo a una distribucin por
estratos segn la clasificacin del SFNV y con los datos
de la ENHO 2012. La relacin es clara (Grfico 3.7) en el
sentido de que a mayores ingresos de los hogares,
mayor porcentaje de tenencia de vehculo propio. De lo

cual se colige que los estratos de mayores ingresos son
los que a su vez demandan o tienen mayor necesidad de
cochera o parqueo. Desafortunadamente, la ENAHO no
permite un anlisis a mayor detalle a una escala cantonal
y distrital para poder comparar los mapas a escala
distrital con uno de hogares a esa misma escala.
96
Teniendo presente la salvedad anterior, se utilizan los

datos de la ENAHO 2012, para contar con la informacin
de los ingresos familiares por estratos y por regin, a
partir de la cual, (Cuadro 3.14) es posible observar que la
Regin Central es la que tiene mayor porcentaje de
poblacin en los estratos de mayor ingreso; en esta
regin un 44% de los hogares se ubican por encima del
estrato 4 de ingresos, mientras que en el resto de las
regiones la cantidad de hogares con ingresos superiores
al cuarto estrato, no llegan al 30%. Y es precisamente en
la Regin Central donde se ubica la GAM, de lo cual se

desprende que en la GAM existe un mayor porcentaje de
hogares con ingresos altos.
10%
0%
19.986
121.961
10.939
8.321
25.289
19.635
20%
48.622
30%
17.671
40%
26.987
42.573
35.263
104.379
51.085
61.374
170.138
50%
62.161
60%
183.611
70%
210.730
80%
46.072
90%
31.032
No tiene carro
36.855
Tiene carro
100%
23.274
Grfico 3.7. Tenencia de carro segn estrato de ingreso bruto mensual.
Estrato 1 Estrato 2 Estrato 3 Estrato 4 Estrato 5 Estrato 6 Estrato 7 Estrato 8 Estrato 9 Estrato Estrato
10
11 o ms
Fuente: FUPROVI-UNIN basado en ENAHO 2012, INEC. 2013
97
Cuadro 3.14. Hogares por estratos de ingresos totales brutos mensuales segn regin
*Estrato de
Ingreso Total
Bruto
Mensual
Estrato 1
Estrato 2
Estrato 3
Estrato 4
Estrato 5
Estrato 6
Estrato 7
Estrato 8
Estrato 9
Estrato 10
Estrato 11 o
ms
Total
Central
Chorotega
Pacfico
Central
Brunca
Huetar
Atlntica
Huetar Norte
Costa Rica
11,0%
16,6%
16,2%
12,1%
8,5%
6,5%
6,1%
3,8%
2,9%
2,7%
26,8%
24,1%
17,2%
9,1%
6,4%
3,6%
3,0%
1,9%
1,6%
1,2%
19,5%
24,0%
17,2%
10,3%
9,5%
3,0%
3,3%
2,9%
1,6%
2,1%
29,2%
24,3%
15,9%
8,9%
4,9%
4,0%
2,1%
1,7%
2,0%
1,5%
19,9%
24,7%
22,8%
11,1%
7,1%
4,5%
2,7%
2,1%
1,3%
0,6%
19,2%
22,6%
19,0%
10,9%
5,5%
6,3%
3,1%
3,3%
1,9%
2,0%
15,0%
19,1%
17,1%
11,4%
7,9%
5,7%
5,0%
3,3%
2,5%
2,3%
13,6%
5,0%
6,5%
5,4%
3,2%
6,1%
10,7%
66,3%
6,8%
5,1%
6,2%
10,1%
5,5%
100,0%
Fuente: FUPROVI-UNIN basado en ENAHO 2012, INEC. 2013.

*Salario mnimo de un obrero no especializado de la construccin, I semestre 2012 calculado en 204.980 colones.
Con la informacin presentada hasta el momento, es

posible realizar algunos ejercicios matemticos que
permitan reflexionar sobre las necesidades y
expectativas de vivienda. Primero que nada, es
necesario retomar algunos de los datos que ya se han
presentado; la disminucin en el tamao de los hogares,
que de acuerdo al ltimo censo del 2011, el promedio de

miembros por hogar es de 3.5 personas. A partir de lo
cual es vlido suponer que las viviendas no ocuparn
ms de dos o tres dormitorios. El tamao de los
dormitorios de acuerdo a la publicidad de la oferta de
vivienda, como tendencia, oscila en un rango de entre 9 y
98
12 m2. Ese sera, como supuesto, el ahorro en el rea

de construccin de las viviendas por dormitorio, partiendo
del hecho de que los hogares son pequeos, que no
llegan a los 4 miembros para 3 cuartas partes de los
hogares costarricenses (76.7%).
Por otra parte, el rea promedio de una cochera gira
alrededor de 15 m2, en caso de que en un hogar se
cuente con dos vehculos, la vivienda requerir de un
rea aproximada a los 30 m2 para estacionar los
vehculos. En contraste, dos dormitorios individuales de
un tamao confortable requieren de alrededor de 20 m2
de construccin. Adems, en trminos de dormitorio, es
posible y comn, que dos personas compartan el mismo
espacio, no sucede as con los vehculos.
Para complementar el anlisis sobre las expectativas de
vivienda que tiene la poblacin, se har uso del estudio
al respecto que realiza la Cmara Costarricense de la
Construccin, especficamente a la Encuesta sobre
demanda y financiamiento publicado en mayo del 2013,
a partir de encuestas realizadas a visitantes a la
ExpoConstruccin y Vivienda de abril de ese ao.
Los resultados corresponden a una muestra de 391
individuos, sobre una poblacin estimada de 35.000
individuos10. Es necesario aclarar que la poblacin

encuestada es la que visit la ExpoConstruccin y
Vivienda 2013, que en general corresponde a sectores
de ingresos medios y altos. De acuerdo a los datos del
Cuadro 1 del documento de la CCC mencionado, el
22.6% de los encuestados seala tener ingresos
familiares hasta un monto de 735.201; un 56.6% tiene
ingresos familiares entre 735.202 y 2.000.667 y un
20% indica que sus ingresos familiares superan esa
ltima cifra (CCC; 2013). Como puede observarse, casi
el 80% de los encuestados percibe ingresos familiares
por encima de los 735.201, lo que les ubica en el
mercado de la vivienda y acceso al crdito para vivienda.
Una vez realizadas las aclaraciones anteriores, es hora
de comentar algunos de los resultados de esta encuesta.
Las personas que sealaron inters en compra de lote,
un 53.1% de ellas busca un lote entre 150 m 2 y 300 m2,
un 20.4% pretende lotes de ms de 500 m 2. Las zonas
de mayor atractivo para compra de lote se ubican en la
GAM, tales como Curridabat, Montes de Oca, Santa Ana,
Escaz, Coronado, Guadalupe, Moravia (36.7%). En
Heredia los entrevistados se inclinan por Barva, San
Rafael y Santa Brbara (22.4%) y un 20% en la zona de
10
Otros datos ms detallados sobre los aspectos tcnicos de la

encuesta se pueden consultar en el documento que se cita en las
referencias correspondientes.
99
Alajuela Centro, el Coyol y la Gucima. Adems de

Palmares, Ro Cuarto y San Ramn11 (CCC; 2013).
races. Lo que se quiere resaltar en este apartado es la

existencia de una demanda potencial para este mercado.
Con algunas excepciones como las de Palmares, Ro

Cuarto, San Ramn, Coronado y Guadalupe, los lugares
sealados en la encuesta como preferidos para la
compra de lotes, coinciden con los lugares en los que el
mercado de vivienda de la GAM, tiene su mayor oferta.
Por lo tanto, se observa una coincidencia entre la
demanda de lotes y la oferta de vivienda.
Los resultados de la encuesta respecto a la zona de

preferencia para comprar casa, sealan lo siguiente: un
46% se inclinan por la provincia de San Jos; al este
(Curridabat, Montes de Oca, Sabanilla), al oeste (Santa
Ana, Escaz, Pavas, Ciudad Coln) y al Norte
(Coronado, Guadalupe, Moravia y Tibs). Un 25.9% de
las respuestas seal de preferencia la provincia de
Heredia, hacia el norte (Barva, San Rafael, Santa
Brbara, San Isidro) y en la zona central (Heredia centro,
La Aurora, Barreal, Mercedes, San Francisco, Ulloa). En
el caso de la provincia de Alajuela, un 16.4% la seal
como su preferencia; en la zona central (centro de
Alajuela, El Coyol, Gucima, San Rafael, San Antonio,
Ro Segundo) y ms al oeste (Palmares, Ro Cuarto, San
Ramn, Grecia, Naranjo, Sarch, Zarcero, Pos). Un
6.3% se inclina por la Zona de Cartago (La Unin,
Paraso, Oros y Turrialba) (CCC; 2013) (Mapa 3.9)
A continuacin se presentan los resultados de la

encuesta en relacin con las expectativas de vivienda.
De acuerdo con los resultados de sta, el 63.5% de las
respuestas sealan su preferencia por comprar casa
nueva, slo un 5.3% se inclina por una casa usada, y
para un 31% de los encuestados, les es indiferente si la
casa es nueva o usada. Este dato es interesante de cara
al mercado de vivienda, ya que la oferta analizada en el
apartado anterior se refiere principalmente a vivienda
nueva. Sin embargo, existe un mercado y una oferta de
vivienda usada, buena parte relativamente nueva, poco
conocido y publicitado. En general se trata de ventas
individuales, de los propietarios o corredores de bienes
11
Ro Cuarto, Palmares y San Ramn se ubican fuera de la GAM. El

ubicar los lugares de acuerdo a la GAM es responsabilidad de
FUPROVI y no de la CCC.
100
101
De igual manera que sucede con las preferencias de

ubicacin para compra de lotes, en el caso de la vivienda
existe una correspondencia con las zonas de mayor
oferta de vivienda (Mapa 3.10), pero en este caso, es
interesante rescatar el hecho de que un sector de los
encuestados sealan como su zona de preferencia para
compra de casa el norte de San Jos, es decir, Tibs,
Guadalupe, Moravia y Coronado. No obstante, en la

informacin sobre oferta de vivienda, estos sectores no
aparecen o tienen una muy dbil participacin. Esto deja
todo un campo de estudio para determinar por qu
habiendo una clara demanda, no hay una adecuada
oferta.
102
103
Seguidamente y con base en la informacin de la

encuesta de la CCC se presenta el Cuadro 3.15, a
partir del cual es posible tener una visin general del
tipo de solucin habitacional que prefieren aquellos
que andan en busca de una solucin habitacional,

para el sector de poblacin que abarca la encuesta en
cuestin.
Cuadro 3.15. Resumen datos relevantes de la Encuesta sobre Demanda de Vivienda y Financiamiento.
ExpoConstruccin y Vivienda, Abril 2013.
Tipo de conjunto habitacional deseado
Condominio
Condominio
Vivienda Individual
Residencial
NS/NR/Indif
horizontal
Vertical
38,1%
19,0%
28,6%
7,4%
6,9%
Tamao esperado de la vivienda a comprar
2
Entre 75 m y Entre 101 m2 y Entre 151 m2 y Entre 201 m2 y
Ms de 300
2
Menos de 75 m
NS/NR
2
2
2
2
100 m
150 m
200 m
300 m
m2
7,4%
30,2%
22,2%
19,0%
7,9%
2,2%
1,1%
Nmero esperado de ocupantes de la vivienda a comprar
5 o ms
1 ocupante
2 ocupantes
3 ocupantes
4 ocupantes
NS/NR
ocupantes
7,9%
38,1%
25,9%
16,4%
10,1%
1,6%
Cantidad esperada de habitaciones en la vivienda a comprar
5 o ms
1 habitacin
2 habitaciones 3 habitaciones 4 habitaciones
NS/NR
habitaciones
0,5%
30,7%
58,2%
8,5%
1,6%
0,5%
Tamao esperado de la cochera de la vivienda a comprar
Sin cochera
1,6%
1 carro
20,1%
2 carros
70,9%
3 carros
4,2%
4 o ms carros
1,6%
NS/NR
1,6%
Fuente: FUPROVI-UNIN basado en Encuesta sobre Demanda de Vivienda y Financiamiento. ExpoConstruccin y Vivienda, Abril 2013, CCC.
2013.
104
Tratando de presentar un perfil de la demanda de

vivienda que visit la ExpoConstruccin de Vivienda de
abril del 2013, en resumen habra que decir lo siguiente;
se busca una vivienda individual, las soluciones tipo
condominio vertical representan una nfima demanda;
poco ms del 50% busca una vivienda entre 75m 2 y
150m2; en el 72% de los casos la vivienda sera ocupada
por no ms de 3 personas; sin embargo casi el 60%
pretende una vivienda de tres habitaciones; y el 70% se
inclina por una vivienda que tenga cochera para dos
vehculos.
alguna manera, para un sector de la poblacin, el

crecimiento en el rea de las viviendas est ligado a la
tenencia de vehculos, de tal suerte, que en algunos
casos se est construyendo viviendas, no tanto para las
personas, sino para los vehculos.
III.3. Hallazgos
Por otra parte, los datos analizados dan cuenta de que la

densidad habitacional es mayor en los distritos de la
GAM, en los que tambin es mayor el porcentaje de
hogares con tenencia de vehculos (carros), lo que ha
venido
generando
un
mayor
problema
de
congestionamiento vial, que se agrava con el rezago que
tiene la actual red vial de esta rea, traducindose en
mayores tiempos de desplazamiento y mayor consumo
de combustibles. Esto resta eficiencia a la ciudad y
genera mayores costos a la sociedad en horas perdidas
y en gasto de divisas por compra de combustibles fsiles
y problemas de salud debido a mayor contaminacin
ambiental.
La riqueza de la informacin ofrecida da para muchos

anlisis y conclusiones. En este apartado se expuso
algunos de los principales hallazgos derivados del
procesamiento de la informacin y que se presentan a
manera de reflexiones sobre el particular.
Como conclusin, la tendencia a que los hogares estn
constituidos cada vez por menos personas, no parece
haber incidido en el tamao de las viviendas, ya que el
tamao de stas tiende cada vez a ser mayor. Adems,
los hogares reducen la cantidad de miembros, pero
aumenta el porcentaje con tenencia de vehculo(s), los
que a la postre requieren de un rea mayor en cochera,
que los dormitorios de los miembros del hogar. De
El anlisis del mercado de la vivienda evidencia que

existe una oferta y una demanda que se corresponden,
pero esto solo es vlido para un reducido sector de los
hogares. La otra gran mayora de la demanda est
excluida del mercado, sus posibilidades de obtener una
vivienda propia estn condicionadas al subsidio estatal.
La situacin actual ha generado y favorecido dos

procesos interesantes, como respuesta y parte del
105
desarrollo urbano al interior de la GAM, pero ms intenso

en el rea Metropolitana de San Jos. Por un lado, ha
venido tomando fuerza la oferta de proyectos mixtos en
los que se conjugan soluciones habitacionales y espacios
de trabajo, dentro del mismo proyecto o relativamente
cerca (que se le ha denominado como mini ciudades).
Este tipo de proyectos se ubica principalmente hacia la
zona de Escaz, Santa Ana y Beln, al oeste de la
capital.
Por otra parte, se ha dado un proceso de repoblamiento
de la ciudad capital, principalmente en los distritos de
Mata Redonda y Merced, zonas cercanas a La Sabana,
aprovechando los beneficios de la ciudad y una zona de
alta plusvala. Beneficio que es usufructuado por los
sectores de ingresos altos, ya que son stos los que
estn al frente del repoblamiento de la ciudad. Tal como
se ha mencionado en informes anteriores sobre la
Situacin de la Vivienda y el Desarrollo Urbano en Costa
Rica la Regin Central, donde se ubica la GAM, es la
que proporcionalmente menos cantidad de bonos
familiares de la vivienda ha recibido durante los ltimos
aos.12 La ciudad capital sigue siendo un espacio para
las actividades ligadas a comercio y servicios, pero su
12
Para mayor detalle puede consultarse Situacin de Vivienda y

Desarrollo Urbano en Costa Rica 2011. FUPROVI, 2012. Grfico 3 y
Mapa 6.1
uso residencial se ve limitado para los sectores de bajos

ingresos.
El reto del repoblamiento de la ciudad est vinculado con
otros desafos, el de procurar una ciudad ms equitativa,
con mayores oportunidades para diferentes sectores de
poblacin, todo esto enmarcado dentro de un proceso
que en otros pases de Latinoamrica se ha venido
consolidando y se ha llamado, el derecho a la ciudad. Sin
embargo, este proceso de recuperacin de la ciudad
para la gente, se ve limitado, obstaculizado, por la
oferta de vivienda existente.
Varios de los aspectos de la oferta de vivienda llaman la
atencin, como el hecho de contar con cocheras o
estacionamiento para dos vehculos, la piscina y otros
equipamientos, que denotan condiciones muy por encima
de los estndares de vivienda tradicional del pas, an,
para aquellos sectores residentes en barrios catalogados
anteriormente como barrios de lujo. As se les deca en
el Valle Central, a los barrios donde residan las familias
de mayores ingresos. Pero posiblemente, el elemento
ms importante de analizar de todo este proceso de
cambio en la oferta de la vivienda, es la vuelta a la
ciudad amurallada.
El foso y el puente elevadizo, son los componentes
(equipamientos o amenidades, en el lenguaje tcnico)
que faltan en algunos de los proyectos de la oferta para
106
estar ms cerca de la ciudad medieval, pero con la

tecnologa del siglo XXI. Tapias perimetrales y casetas
de vigilancia, se convierten en parte de los componentes,
de las extras que le dan mayor valor a la mercanca que
se promociona. En estos proyectos, la seguridad
ciudadana se privatiza, tal y como ha venido sucediendo
en otros aspectos, donde los sectores de mayores
ingresos han recurrido a solventar sus necesidades como
la salud, la educacin, la recreacin y el transporte desde
la esfera privada.
desfavorecidos, luchando por obtener un espacio en la

burbuja habitada.
Ya no es la vivienda la que marca diferencia, antes, en

un mismo barrio, en una misma calle haba una variedad
de viviendas, unas mejores que otras, y se saba quines
eran los ricos del barrio. Ahora, no son slo las
viviendas, son los residenciales los que se diferencian,
no solo econmicamente sino espacial y materialmente.
Dentro del permetro (la muralla) se vive en una realidad
residencial, fuera de l, es otra la realidad. La
segregacin espacial al interior de las ciudades no es
nueva, lo que s es nuevo, es la forma en la que se hace
evidente, material y fsicamente. Nos acercamos cada
vez ms a las imgenes de ciencia ficcin, de ciudades o
conglomerados viviendo en el interior de unas burbujas,
en un hbitat artificial, para aislarse del ambiente
desfavorable, pero tambin para mantener fuera de la
burbuja a grandes grupos de seres humanos
107
IV CAPTULO. Estado Fsico de la Vivienda y su

Expresin Territorial.
IV.1. Introduccin
Hace un par de aos la Fundacin Promotora de
Vivienda propuso la utilizacin de un nuevo indicador de
vivienda, al cual se le ha llamado Dficit Habitacional
Real, ya que con este indicador se tiene una visin ms
realista de la situacin de la vivienda en el pas. Uno de
los resultados del uso de este indicador ha sido el
visibilizar que el mayor problema, en trminos
cuantitativos, no es la falta de viviendas y el
hacinamiento, sino la calidad o estado fsico de las
viviendas existentes.
Un importante porcentaje de las viviendas del pas estn
en una situacin fsica que hace necesario mejorarlas,
an viviendas calificadas en buen estado, presentan
problemas en algunos de sus componentes que las
hacen merecedoras de intervencin, un 10% de la VIO
se encuentra en esa situacin, son las viviendas
denominadas Viviendas Buenas Regulares. stas son
slo una parte del total del Dficit Cualitativo Real, que
en total abarca cerca de las 575 mil viviendas y que
representa casi el 50% del total de viviendas individuales
ocupadas. (FUPROVI, 2012)
Con base en la situacin descrita, es vlido preguntarse

si existen diferencias en el estado fsico de las viviendas
de acuerdo a las distintas regiones, por un lado y, del
otro, conocer cul es el estado fsico de los componentes
de la vivienda de acuerdo a los materiales utilizados.
Estas interrogantes son las que dan pie al presente
estudio sobre el estado fsico de los componentes de las
viviendas y su distribucin territorial de acuerdo a las
regiones de planificacin del pas, con base en los datos
del Censo 2011. Adems se utilizan ciertos datos de los
censos de 1973, 1984 y 2000 para conocer y analizar la
evolucin histrica en el uso de materiales de los
componentes de las viviendas.
Antes de conocer los resultados del estudio llevado a

cabo, es importante familiarizarse con algunos aspectos
relacionados con stos y aclarar tambin otros aspectos
metodolgicos.
La realizacin de este trabajo se lleva a cabo a partir de
la informacin que ofrece el Instituto Nacional de
Estadstica y Censos, el cual clasifica el estado fsico de
la vivienda en tres posibilidades: bueno, regular o malo,
esto de acuerdo al estado fsico de los componentes
utilizados para tal efecto por el Instituto; el techo, las
paredes externas y el piso. De tal manera que para cada
uno de esos elementos o componentes, se clasifica su
108
estado fsico, si es bueno se le asigna un 3; si es regular,

se le asigna un 2 y si es malo, se le asigna un 1. De esta
manera, una casa con los tres componentes malos,
tendr una calificacin de 3 puntos o por el contrario, una
vivienda con todos los componentes en buen estado,
obtendr una calificacin de 9 puntos.
pero dado que el estado de las paredes es regular, se

clasifica toda la vivienda como regular. (Ibidem).
Por lo tanto, el estado fsico de la vivienda es una

combinacin del estado fsico de cada uno de los tres
componentes de sta, existiendo 27 posibles
combinaciones. De acuerdo con la metodologa del
INEC, las viviendas en las que la calificacin de sus
componentes sumen 3, 4 5 puntos, se consideran en
mal estado; las que sumen 6 7 puntos se consideran
en estado regular y las viviendas que sumen 8 9 puntos
se consideran en buen estado fsico (FUPROVI, 2012).
Para contribuir a entender las combinaciones con
respecto al estado fsico de la vivienda, se ha utilizado la
siguiente figura que expresa de manera grfica la forma
en que se distribuyen las viviendas de acuerdo al puntaje
y su estado fsico; donde el color rojo indica las viviendas
en mal estado, el color amarillo est asociado al estado
regular de las viviendas y el color verde seala las
viviendas en buen estado fsico. En color naranja se
identifican tres casos de excepcin, que de acuerdo al
puntaje, deberan clasificarse como viviendas malas,
109
Figura 4.1 Distribucin de vivienda segn estado fsico de los componentes.

5
Techo
M
R
B
Paredes
4
5
4
Techo
R
5
6
5
Techo
B
9
B
Piso
El descomponer el estado fsico de la vivienda por
componentes, fue lo que permiti a FUPROVI crear el
indicador del Dficit Habitacional Real y visualizar por
ejemplo, la situacin de viviendas con puntaje de 8, lo
que significa que tienen dos componentes buenos y uno
en estado regular. Son las viviendas que se les ha
llamado Vivienda Buenas Regulares, en el entendido de
que estn buenas pero requieren mejorar alguno de sus

componentes.
Esta manera de entender y explicar el Dficit
Habitacional posibilita evidenciar con mayor precisin la
situacin de la vivienda y, como se expone en Cuadro
4.1, determinar que un 47% de la Vivienda Individual
110
Ocupada (VIO), tiene problemas en el estado fsico de al
menos uno de sus componentes.
Cuadro 4.1. Costa Rica Dficit Habitacional Real, 2011

Indicador
Cantidad
% respecto a la VIO
Faltante Natural o Dficit Cuantitativo

Viviendas malas
Viviendas Regulares
25.017
98.965
341.212
2,0%
8,2%
28,2%
Viviendas Buenas, con algn componente regular
120.814
10,0%
Viviendas Buenas Buenas con Hacinamiento

Dficit Cualitativo Real
Dficit Habitacional Real
13.883
574.874
599.891
1,1%
47,4%
49,4%
Fuente: FUPROVI-UNIN basado en el Censo Nacional 2011. 2013.
Si casi el 50% de las viviendas ocupadas del pas

presentan problemas en el estado fsico en al menos uno
de sus componentes, es vlido preguntarse cul es la
situacin fsica de esos componentes y de qu
materiales estn construidos, adems de conocer si
existen diferencias territoriales con respecto al estado
fsico de los mismos.
Este estudio gira alrededor del estado fsico de los tres
componentes bsicos que el INEC toma en cuenta para
establecer dicho estado de las viviendas individuales
ocupadas (VIO), y su situacin de acuerdo a las
diferentes regiones en las que el pas est dividido y con
las que trabaja la institucin antes mencionada.
Se ha seleccionado la escala regional para trabajar estos

datos en vista de que el criterio de regionalizacin se
basa en las caractersticas homogneas de una zona en
relacin con las diferencias de otras zonas.
Se van a presentar algunos datos generales del pas,
para posteriormente desarrollar un anlisis de esos
aspectos pero a escala regional, partiendo del supuesto
de que la situacin del estado fsico de las viviendas no
necesariamente es homogneo en todo el territorio
nacional, as tampoco los materiales utilizados, por eso el
inters de ver el comportamiento de estas variables, sus
similitudes y diferencias a escala regional.
111
IV.2. Costa Rica, estado fsico de los componentes

de la VIO
Costa Rica es un pas relativamente pequeo, con una
geografa llena de contrastes; llanuras, valles, montaas,
zonas costeras, climas fros, otros calientes, ambientes
secos y ambientes hmedos sin embargo los materiales
utilizados en la construccin de las viviendas no parecen
ser tan variados, de acuerdo a las diferencias fsicas
existentes en el territorio. Esta situacin asume su
mxima expresin en lo referente a la cubierta de los
techos, como se ver ms adelante; en cuanto a las
paredes externas es donde existe un poco ms

variedad en los materiales utilizados y, en cuanto a
pisos, stos ocupan un lugar intermedio entre
homogeneidad de los techos y la diversidad de
paredes exteriores.
de
los
la
las
Antes de analizar la situacin de los componentes de la

vivienda es importante conocer la situacin del estado
fsico de la VIO a escala nacional y regional. De acuerdo
a la forma en que el INEC califica el estado fsico de las
viviendas, alrededor de dos terceras partes de la VIO se
presentan como viviendas buenas. (Cuadro 4.2)
Cuadro 4.2. Costa Rica estado fsico de la VIO, 2011

Estado Fsico de la VIO
Malo
Regular
Bueno
Total
Cantidad
Porcentaje
98.965
341.212
771.787
8,2%
28,2%
63,7%
1.211.964
100%
Hay que tener en cuenta que el INEC dentro de las

viviendas buenas contabiliza las viviendas buenas pero
con un componente regular, que son alrededor de
120.000 unidades, lo que marca una considerable
diferencia a la hora de calcular el Dficit Habitacional, de
la manera tradicional o de acuerdo a la propuesta de

FUPROVI.
La situacin general del pas no permite observar el
detalle de las diferencias que se dan a lo largo del
territorio nacional, entre las regiones existentes. Una
gran diferencia est dada por la situacin de la Regin
112
Central y el resto del pas. Fuera de la Regin Central,

las otras regiones presentan una tendencia ms
homognea en el estado fsico de la vivienda, sin que
eso signifique perder de vista las diferencias existentes,
por ejemplo, entre la Regin Chorotega y la Regin
Huetar Atlntica, donde la primera tiene 10 puntos
porcentuales ms en viviendas en buen estado que la
segunda (Mapa 4.1).
Con el propsito de identificar y conocer mejor la

situacin nacional y de cada una de las regiones del pas
se presenta ms adelante el anlisis de los componentes
de las viviendas a partir de su estado fsico, sus
materiales y distribucin regional.
113
114
IV.2.1. Vivienda y techos

El material utilizado para la cubierta de los techos es
generalizado para el total del pas, casi la totalidad de
las viviendas utilizan el material que actualmente se
llama hierro galvanizado (HG), y que se conoce
popularmente como zinc, o lminas de zinc13. En el
cuadro 4.3 y el grfico 4.1, se observa y se hace
evidente esta caracterstica de los sistemas
constructivos del pas.
Cuadro 4.3. Costa Rica, material predominante en techos

Material predominante del techo
Zinc
Fibrolit, Ricalit o asbesto (fibrocemento)
Material natural (palma, paja, suita u otros)
Material de desecho
Otro (teja de arcilla, etc)
Total
Total
1.181.258
18.618
97,5%
1,5%
1.198
0,1%
751
10.139
0,1%
0,8%
1.211.964
100%

13
Por un asunto de tradicin se le llama a las lminas de hierro

galvanizado, lminas de zinc, de hecho as se le nombra en los
datos censales. Al parecer esto se deriva del proceso de
galvanizacin, al que se someten las lminas, que tampoco son
de hierro, sino de acero, para darles mayor durabilidad ante el
proceso de oxidacin del metal.
115
Grafico 4.1. Material predominante del techo, 2011

Zinc
Fibrocemento
Palma, paja, suita u otros
Material de desecho
1,5%
97,5%
2,5%
0,1%
0,1%
0,8%
Varias son las razones que llevan a este

comportamiento en cuanto a tcnicas constructivas en
el caso de las cubiertas de los techos, entre ellas
puede mencionarse por ejemplo el costo, ya que en
comparacin con otras alternativas, no slo del
material de las lminas sino de la estructura necesaria
para su soporte, resulta con un costo menor. Adems
es de fcil instalacin y no requiere de mano de obra
calificada y hasta un solo operario puede instalar la
cubierta. El material es de fcil transporte, difcilmente
se daa y se manipula con sencillez, ofrece una vida
til prolongada (dependiendo de la calidad del material

y del mantenimiento recibido) y por lo general,
especialmente en viviendas de bajo presupuesto, no
se les aplica proteccin, en el mejor de los casos
sucede varios aos luego de su instalacin.
En el caso de algunas viviendas de mayor
presupuesto se utiliza el material que se le llama
lminas esmaltadas, que son similares a las
tradicionales slo que vienen con un acabado de
mayor proteccin y en ciertos casos su forma imita la
apariencia de la teja tradicional.
116
Por los motivos antes expuestos, no es de extraar

entonces que la mayor parte de los techos de las
viviendas en el pas se construyan de cubiertas
metlicas.
se desprende de la informacin de los censos desde

1973, que ya se usaban en casi el 90% de la VIO. Por
su parte los techos de tejas de barro, han venido
experimentando una sensible disminucin al punto que
para los aos 2000 y 2011 se agrupan con otros
materiales que sumados no representan ni el 1%.
Las lminas metlicas para cubiertas de techos son de

uso generalizado desde hace varias dcadas, tal como
Cuadro 4.4. Material predominante del Techo, aos censales.
Material predominante del
Techo
1973
1984
2000
2011
Tejas de barro
Lminas de metal
Asbesto cemento o fibrocemento
Otro
Material de desecho
Material Natural
17.377
290.096
9.858
13.526
-
5,3%
87,7%
3,0%
4,1%
-
22.593
439.172
25.684
12.581
-
4,5%
87,8%
5,1%
2,5%
-
901.601
18.147
11.302
4.239
-
96,4%
1,9%
1,2%
0,5%
-
1.181.258
18.618
10.139
751
1.198
97,5%
1,5%
0,8%
0,1%
0,1%
Total
330.857
100,0%
500.030
100,0%
935.289
100,0%
1.211.964
100,0%
Fuente: FUPROVI-UNIN basado en Censos Nacionales INEC. 2013.
En relacin con los materiales de los techos y su

estado fsico, se podran clasificar en dos grandes
grupos, los materiales que estn en buen estado y los
que no. En ese sentido, los materiales de desecho, por
antonomasia no son aptos, ni estructural ni
funcionalmente, para ser utilizados en las viviendas y,
como es de esperar, no estn en buen estado. Otros
materiales, de origen natural, presentan un alto
porcentaje en mal estado. Los techos construidos con
lminas metlicas o con materiales de fibrocemento o
similares, presentan porcentajes equivalentes en
cuanto al estado fsico. Sin embargo los techos

construidos con materiales como teja de arcilla, losa o
placa de concreto, presentan los porcentajes ms
altos en buen estado, desafortunadamente este tipo
de materiales no se utiliza ni en el 1% de las
viviendas.14
14
En el apartado final se presenta un anlisis ms detallado

sobre el componente de los techos de las viviendas individuales
ocupadas (VIO).
117
Cuadro 4.5. Costa Rica, Estado fsico del Techo segn material predominante, 2011.
Estado fsico
Material predominante
Total
del techo
Malo
Regular
Bueno
Zinc
111.057
9,4%
319.236 27,0%
750.965 63,6%
1.181.258 97,5%
Fibrolit, Ricalit o asbesto
1.978 10,6%
4.575 24,6%
12.065 64,8%
18.618
1,5%
(fibrocemento)
Material natural (palma,
501 41,8%
495 41,3%
202 16,9%
1.198
0,1%
paja, suita u otros)
Material de desecho
705 93,9%
46
6,1%
0
0,0%
751
0,1%
494
4,9%
1.067 10,5%
8.578 84,6%
10.139
0,8%
Total
114.735
9,5%
325.419
26,9%
771.810
63,7%
1.211.964
100%
Esta es la situacin general del pas, el 63.7% de los

techos estn en buenas condiciones, lo que significa
que el restante 36.4% de las viviendas requieren de
alguna mejora o cambio de la cubierta. Sin embargo
esta situacin no se da por igual en todo el territorio
nacional, de ah que se presentan los datos a escala
regional, para visualizar las diferencias o semejanzas
del caso.
Lo primero que es necesario tener presente es que de
las 6 regiones en las que oficialmente est dividido el
pas, la Regin Central concentra ms del 60% de la
VIO, dejando entre las restantes 5 regiones, menos
del 40% de la VIO, lo que demuestra lo
desproporcionado de la distribucin poblacional y de
vivienda en el pas.
La Regin Central, tal y como sucede en casi todos los

indicadores nacionales, es la que presenta mejores
condiciones, situacin que no es diferente tratndose
del tema habitacional, as por ejemplo, con respecto a
la Regin Atlntica, tiene casi 20 puntos porcentuales
ms en cuanto a viviendas con techo en buen estado.
Visto desde la perspectiva de viviendas con techos en
mal estado, la Regin Atlntica tiene el doble del
porcentaje que la Regin Central. No obstante al ser la
Regin Central la que tiene el porcentaje ms bajo de
techos en mal estado, por la desproporcin existente
entre sta y el resto de regiones, hace que ese bajo
porcentaje representa la mitad de las viviendas con
techos en mal estado fsico del pas. (Cuadro 4.6)
118
Regin
Central
Chorotega
Pacfico Central
Brunca
Huetar Atlntica
Huetar Norte
Costa Rica
Cuadro 4.6. Techo, Estado Fsico.

Malo
Regular
Bueno
56.475
7,5%
180.723
23,9%
518.293
8.650
9,3%
26.895
29,0%
57.039
9.024
12,6%
22.098
30,8%
40.568
12.182
13,0%
30.244
32,2%
51.552
16.524
15,1%
37.209
34,0%
55.583
11.880
13,4%
28.250
31,8%
48.775
114.735
9,5%
325.419
26,9%
771.810
68,6%
61,6%
56,6%
54,9%
50,8%
54,9%
63,7%
Total
755.491
92.584
71.690
93.978
109.316
88.905
1.211.964
62,3%
7,6%
5,9%
7,8%
9,0%
7,3%
100,0%
Fuente: FUPROVI-UNIN basado en el Censo Nacional INEC 2011,2013.
A partir de la informacin que se presenta en el

Cuadro 4.7, se pueden observar algunas otras
diferencias por regiones. Por ejemplo, la Regin
Central es la regin que tiene el menor porcentaje en
cuanto al uso de zinc en los techos, aunque muy alto
y, por lo tanto, es la regin tambin donde (aunque
sumamente bajos) son mayores los porcentajes de
materiales utilizados en la cubierta de techos
diferentes al zinc. Por el contrario, la Regin Huetar
Norte, es la que en trminos porcentuales utiliza
mayormente el zinc en los techos, donde el uso de
otros materiales representan solamente el 1%, lo que
equivale a decir que en esta regin prcticamente
todas las viviendas tienen techo de zinc.
En cuanto al uso de otros materiales distintos al zinc,
la Regin Central es la que tiene los porcentajes ms
altos; un 2% en la categora de Fibrolit, Ricalit o
asbesto (fibrocemento) y un 1.1% en otros (teja de

arcilla, losa o placa de concreto). En la Regin
Pacfico Central, en un 1.1% de las viviendas utilizan
Fibrolit, Ricalit o asbesto como cubierta de los techos.
En la Regin Huetar Atlntica es donde existe una
mayor cantidad y porcentaje de viviendas con techos
construidos con materiales naturales, tales como
palma, paja, suita u otros, pero no alcanzan ni un 1%,
es decir, ni siquiera las mil unidades.
Las viviendas que utilizan techos construidos con
materiales como teja de arcilla y losa o placa de
concreto, presentan los porcentajes ms altos de la
estructura en buen estado, esto en todas las regiones
del pas. Como se mencion anteriormente,
desafortunadamente solamente alrededor del 1% de
las viviendas del pas tienen techos con estos
materiales. Una posible explicacin es que estos
119
materiales son utilizados principalmente por viviendas

de altos presupuestos o viviendas de alto valor, las
que en general, es de esperar, reciben un mejor
mantenimiento y por la calidad de los materiales, se
conservan mejor.
La Regin Atlntica es la que presenta los porcentajes
ms
bajos
de
techos
en
buen
estado,
independientemente del material utilizado. Fuera de la
Regin Central, la Chorotega es la que le sigue en
cuanto a mayor porcentaje de techos en buen estado.
La distribucin de los porcentajes de los materiales
utilizados para la cubierta de los techos entre las
regiones Chorotega y Pacfico Central, son similares,
sin embargo existe una diferencia de alrededor de 5
puntos porcentuales en el estado bueno del techo

entre una y otra regin, la que no parece deberse al
uso de materiales. Podran esgrimirse otras razones,
como el clima, partiendo del supuesto de que una
zona ms seca, con menor humedad, puede generar
un menor deterioro sobre las viviendas y, en este caso
particular, sobre los techos.
En el cuadro resumen que se presenta a continuacin
se observan los datos por regin y por materiales para
el componente techo. Con esta informacin se elabora
el Mapa 4.2 que se presenta a continuacin.
120
Costa Rica
Huetar Norte
Huetar
Atlntica
Brunca
Pacfico
Central
Chorotega
Central
Regi
n
Cuadro 4.7. Techo por material predominante y estado fsico, segn regin. 2011.
Material predominante en el
techo
Zinc
Fibrocemento
Material natural
Material de desecho
Total
Zinc
Fibrocemento
Material natural
Material de desecho
Total
Zinc
Fibrocemento
Material de desecho
Total
Zinc
Fibrocemento
Material natural
Material de desecho
Total
Zinc
Fibrocemento
Material natural
Material de desecho
Total
Zinc
Fibrocemento
Material de desecho
Total
Zinc
Fibrocemento
Material natural
material de desecho
Total
Estado fsico del techo

Total
Malo
Regular
Bueno
54.231
7,4% 176.232 24,1% 501.102 68,5% 731.565 96,8%
1.637 10,6%
3.665 23,7% 10.159 65,7%
15.461 2,0%
127 46,5%
95 34,8%
51 18,7%
273 0,0%
222 88,4%
29 11,6%
0 0,0%
251 0,0%
258
3,2%
702 8,8%
6.981 87,9%
7.941 1,1%
56.475
7,5% 180.723 23,9% 518.293 68,6% 755.491 62,3%
8.394
9,2% 26.606 29,3% 55.860 61,5%
90.860 98,1%
78
9,8%
169 21,2%
551 69,0%
798 0,9%
6 46,2%
4 30,8%
3 23,1%
13 0,0%
107 98,2%
2 1,8%
0 0,0%
109 0,1%
65
8,1%
114 14,2%
625 77,7%
804 0,9%
8.650
9,3% 26.895 29,0% 57.039 61,6%
92.584 7,6%
8.801 12,5% 21.802 31,0% 39.822 56,5%
70.425 98,2%
115 14,2%
245 30,3%
449 55,5%
809 1,1%
71 94,7%
4 5,3%
0 0,0%
75 0,1%
37
9,7%
47 12,3%
297 78,0%
381 0,5%
9.024 12,6% 22.098 30,8% 40.568 56,6%
71.690 5,9%
11.893 12,8% 29.981 32,3% 50.974 54,9%
92.848 98,8%
64 13,8%
133 28,7%
266 57,5%
463 0,5%
87 42,4%
81 39,5%
37 18,0%
205 0,2%
91 100,0%
0 0,0%
0 0,0%
91 0,1%
47 12,7%
49 13,2%
275 74,1%
371 0,4%
12.182 13,0% 30.244 32,2% 51.552 54,9%
93.978 7,8%
16.040 14,9% 36.527 34,0% 54.939 51,1% 107.506 98,3%
60
8,7%
267 38,5%
366 52,8%
693 0,6%
281 39,7%
315 44,6%
111 15,7%
707 0,6%
88 94,6%
5 5,4%
0 0,0%
93 0,1%
55 17,4%
95 30,0%
167 52,7%
317 0,3%
16.524 15,1% 37.209 34,0% 55.583 50,8% 109.316 9,0%
11.698 13,3% 28.088 31,9% 48.268 54,8%
88.054 99,0%
24
6,1%
96 24,4%
274 69,5%
394 0,4%
126 95,5%
6 4,5%
0 0,0%
132 0,1%
32
9,8%
60 18,5%
233 71,7%
325 0,4%
11.880 13,4% 28.250 31,8% 48.775 54,9%
88.905 7,3%
111.057
9,4% 319.236 27,0% 750.965 63,6% 1.181.258 97,5%
1.978 10,6%
4.575 24,6% 12.065 64,8%
18.618 1,5%
501 41,8%
495 41,3%
202 16,9%
1.198 0,1%
705 93,9%
46 6,1%
0 0,0%
751 0,1%
494
4,9%
1.067 10,5%
8.578 84,6%
10.139 0,8%
114.735
9,5% 325.419 26,9% 771.810 63,7% 1.211.964 100%
121
122
IV.2.2. Vivienda y paredes exteriores

De la misma manera que se ha realizado el anlisis para
el componente techo, se procede ahora a realizar el
anlisis para el componente de las paredes exteriores de
las viviendas individuales ocupadas del pas, de acuerdo
con los datos del censo 2011.
En comparacin con la situacin de los techos, las
paredes exteriores de la VIO, presentan una mayor
diversidad en cuanto a los materiales con las que estn
construidas, sin embargo existe una fuerte concentracin
ejemplo, de acuerdo con los datos del censo de vivienda
de 1973, en ese ao tres de cada cuatro viviendas del
pas tenan sus paredes externas construidas en madera,
en cambio, alrededor de una de cada 6 viviendas
utilizaba en sus paredes externas materiales
cementados. En un periodo de 4 dcadas, es decir en
slo cuarenta aos, la construccin de las paredes
externas de las viviendas presenta un giro total en cuanto
a los materiales con las que se construyen; en el 2011,
slo una de cada 7 viviendas presenta paredes externas
de madera, por el contrario, de cada 10 viviendas,
alrededor de 6 cuentan con paredes externas de material
de concreto o ladrillo. El adobe o bahareque, que tena
una baja participacin para los aos 1973 y 1984,
en la cantidad de viviendas cuyas paredes exteriores

estn construidas de block o ladrillo, llegando casi al 60%
del total, pero esto es una tendencia moderna, de las
ltimas dcadas, ya que como se ver ms adelante,
otro aspecto que llama la atencin, ha sido la evolucin
en cuanto al uso de los materiales, al menos eso se
desprende de los datos de los censos de los ltimos 40
aos.
Con la informacin del cuadro 4.8 se observa cmo
algunos sistemas constructivos en relacin con las
paredes exteriores aparecen y otros desaparecen. Por
prcticamente
nacionales.
desapareci
de
las
estadsticas
A partir del censo del 2000 aparece un nuevo sistema en

la construccin de las paredes externas, los llamados
materiales prefabricados o baldosas, con un 7% del total,
porcentaje que se incrementa en algo ms de 4 puntos
para el censo del 2011, aunque en nmeros absolutos
signific un aumento de ms del doble con respecto a la
cantidad existente en el 2000. De igual manera el
sistema constructivo conocido como zcalo aparece en
los registros censales hasta el 2000, y mantiene el
porcentaje de participacin similar para el 2011, sin
embargo en nmeros absolutos signific un crecimiento
de una tercera parte (34%).
123
En resumen puede decirse que la madera aparece como

el sistema constructivo que experimenta mayor prdida
en cuanto a las paredes externas de las viviendas,
reduciendo su participacin porcentual en casi 65 puntos.
Del otro lado, las tcnicas para construir paredes
exteriores a partir del uso de concreto y otros elementos

rgidos como ladrillo, sumados con prefabricados o
baldosas, aumentaron a un 70% en el 2011, a partir de
casi un 17% que haba en el ao 1973, lo que signific
un aumento de ms de 50 puntos porcentuales.
Cuadro 4.8. Costa Rica, serie histrica de los Materiales Predominantes de las Paredes Externas.
Categoras
Madera
1973
256.517
77,5%
1984
300.343
60,1%
2000
206.377
22,1%
2011
160.533
13,2%
Material cementado, Block o ladrillo
55.745
16,8%
177.895
35,6%
520.683
55,7%
710.881
58,7%
Adobe o Bahareque
Otro
Prefabricado
Zcalo
Material de desecho
Fibrocemento
7.709
10.886
-
2,3%
3,3%
-
5.862
15.930
-
1,2%
3,2%
-
30.930
65.982
96.049
15.268
3,3%
7,1%
10,3%
1,6%
23.605
141.829
128.531
2.128
44.457
1,9%
11,7%
10,6%
0,2%
3,7%
330.857
100,0%
500.030
100,0%
935.289
100,0%
1.211.964
100,0%
Total
124
Grafico 4.2. Costa Rica material predominante de paredes externas, 2011

Block o ladrillo
Zcalo
Madera
prefabricado o baldosas
lmina de fibrocemento
Bamb, caa, chonta
Material de desecho
Zinc, adobe
13,2%
0,1%
0,2%
10,6%
11,7%
3,7%
2,1%
1,9%
58,7%
A partir de la informacin presentada hasta este punto,

surge un conjunto de preguntas que dan pie a diferentes
proyectos de investigacin. Cabe preguntarse qu tipo
de repercusiones tiene el cambio tecnolgico en la
construccin de las viviendas?, al pasar de la utilizacin
de madera a la utilizacin de materiales de cemento, en
trminos econmicos, en cuanto a valor agregado,
encadenamientos, costos de solucin, as como en
aspectos ambientales o de seguridad y esttica, entre
otros muchos aspectos a estudiar. Por el momento en

este trabajo se contina con la situacin actual de los
materiales en las paredes externas y su estado fsico.
Como se ha expuesto anteriormente, para el ao 2011,
prevalece el uso de materiales con base en concreto o
ladrillo, como principal sistema constructivo de las
paredes exteriores de las viviendas, el grfico 4.2 permite
visualizar dicha situacin.
125
Al examinar los datos del censo 2011 con respecto al

estado fsico de las paredes externas, se observa que los
porcentajes ms altos, mayores al 70% de las viviendas
en buen estado, corresponde a las construidas en block
o ladrillos y las prefabricadas o baldosas, mientras que
de las paredes de madera, slo un 23% de ellas estn en
esa condicin, lo que equivale a decir que ms de tres
cuartas partes de las paredes externas en madera no
estn en buen estado. Situacin totalmente opuesta a lo
que sucede con el sistema de construccin en blocks de
concreto o ladrillo. Otros sistemas constructivos como el
zcalo y lminas de fibrocemento, presentan un estado

fsico mejor que la madera pero inferior al concreto y
ladrillo.
En general, las viviendas con paredes exteriores en mal
estado, representan porcentajes relativamente bajos,
para los sistemas con base en concreto, ladrillo y
madera. De hecho en la categora de block o ladrillo, solo
un 2.7% de las viviendas tienen sus paredes externas en
mal estado. (Cuadro 4.9)
Cuadro 4.9. Estado fsico de las paredes exteriores segn material predominante, 2011.
Estado fsico
Material predominante de paredes externas
Total
Malo
Regular
Bueno
Block o ladrillo
18.957
2,7%
137.112
19,3%
554.812
78,0%
710.881
58,7%
Zcalo (cemento-madera, cemento-fibrocemento)
18.146
14,1%
60.439
47,0%
49.946
38,9%
128.531
10,6%
Madera
Prefabricado o baldosas
Fibrolit, Ricalit (lmina de fibrocemento)
Fibras naturales (bamb, caa, chonta)
Material de Desecho
Otro (Zinc, adobe)
46.804
5.751
5.839
462
1.886
9.471
29,2%
4,1%
13,1%
57,2%
88,6%
41,5%
77.086
36.183
18.387
264
242
9.504
48,0%
25,5%
41,4%
32,7%
11,4%
41,7%
36.643
99.895
20.231
82
0
3.822
22,8%
70,4%
45,5%
10,1%
0,0%
16,8%
160.533
141.829
44.457
808
2.128
22.797
13,2%
11,7%
3,7%
0,1%
0,2%
1,9%
107.316
8,9%
339.217
28,0%
765.431
63,2%
1.211.964
100,0%
Total
126
Es claro que las viviendas en las que sus paredes

externas estn construidas con materiales de concreto o
ladrillo, presentan porcentajes muchos ms altos en buen
estado,
en
comparacin
con
otros
sistemas
constructivos, lo que hace suponer que este paquete
tecnolgico brinda mejores resultados para viviendas en
mejor estado, ms duraderas, resistentes y seguras.
Pero es vlido preguntarse, si esta situacin se da
porque las viviendas que utilizan madera en sus paredes
externas son ms antiguas, o no reciben el adecuado
mantenimiento o el material que se utiliz para su
construccin no era de una calidad adecuada?
De manera contraria, es vlido preguntarse si las
viviendas cuyas paredes externas se han construido con
tcnicas utilizando concreto o ladrillos, son viviendas ms
recientes, por lo tanto estn en mejor estado o si se debe
a que reciben mejor mantenimiento o simplemente es un
sistema que se adapta y responde mejor a las

condiciones del pas?
A la hora de examinar los datos sobre el estado fsico de
las paredes externas a escala regional, se observan dos
situaciones: la de la Regin Central y el resto de las
regiones. El porcentaje de viviendas con paredes
externas en mal estado en la Regin Central, es la mitad
que para el resto de las regiones. En el caso de las
viviendas con paredes en estado regular, la Regin
Central tiene un 20% de las viviendas en esa condicin,
mientras que para el resto de las regiones, ese
porcentaje se incrementa en alrededor de 10 puntos.
Como resultado de las situaciones sealadas
anteriormente, en la Regin Central, casi las tres cuartas
partes de las viviendas tienen las paredes externas en
buen estado, mientras que el resto de las regiones
apenas sobrepasan la mitad de las viviendas con
paredes en buen estado.
127
Claramente se observa una diferencia diametral entre la

Regin Central y el resto del pas, sin embargo por la
fuerte asimetra que existe entre estas zonas, la cantidad
de viviendas con paredes malas y regulares que hay en
la Regin Central, representan el 52% del total del pas.
Es decir que la Regin Central, en un territorio
aproximado al 15% del pas, se concentra la mitad de las
viviendas que requieren de mejoras en sus paredes
externas.
Analizar lo referente a los materiales y estado fsico de
las paredes externas de la vivienda, se vuelve un
ejercicio complicado en trminos metodolgicos, un reto
para futuras experiencias censales. La cantidad de
variables, de combinaciones que existen en la realidad
Jos, no es extrao observar la construccin de

segundos pisos en casas ya existentes varios aos atrs,
construidas en block de concreto, principalmente. En
muchos casos estos segundos pisos se construyen de
materiales livianos tales como lminas de fibrocemento,
yeso y tambin lminas de hierro galvanizado entre
otros. Este tipo de situaciones no es posible de conocer
por medio de los datos censales.
Otra gran limitacin metodolgica es la de no tener
informacin sobre la antigedad de las viviendas, para
poder relacionar las variables de material, estado fsico y
aos de la vivienda.
En el Cuadro 4.11 y en el Mapa 4.3, se observan las
diferencias en cuanto al estado fsico de las paredes
Cuadro 4.10. Paredes Exteriores, Estado Fsico.

Regin
Central
Chorotega
Pacfico Central
Brunca
Huetar Atlntica
Huetar Norte
Costa Rica
Malo
48.269
8.875
9.133
13.032
15.700
12.307
107.316
6,0%
12,3%
14,3%
13,8%
13,8%
13,5%
8,9%
Regular
184.367
28.895
23.905
32.579
39.330
30.141
339.217
20,1%
30,1%
29,6%
31,0%
33,7%
31,5%
Bueno
522.855
54.814
38.652
48.367
54.286
46.457
73,9%
57,6%
56,1%
55,2%
52,5%
54,9%
28,0%
765.431
63,2%
Total
755.491
92.584
71.690
93.978
109.316
88.905
1.211.964
62,3%
7,6%
5,9%
7,8%
9,0%
7,3%
100,0%
Fuente: FUPROVI-UNIN basado en el Censo Nacional INEC 2011,2013.
hace difcil poder conocer con exactitud los datos de

inters, por ejemplo, en el rea Metropolitana de San
externas de las Regiones. Al igual que en el caso de los

techos, la Regin Huetar Atlntica es la que presenta el
128
porcentaje mayor de paredes en mal estado y, fuera de

la Regin Central, la Regin Chorotega es la que
presenta el porcentaje mayor de paredes en buen

estado.
129
Brunca
Pacfico Central
Chorotega
Central
Regin
Cuadro 4.11. Paredes externas por material predominante y estado fsico, 2011.
Estado fsico de las Paredes Externas
Material predominante de Paredes Externas
Huetar Atlntica
Bueno
11.401
5.096
19.516
2.727
2.565
123
957
5.884
48.269
1.454
1.712
3.620
619
453
3
228
786
Total
8.875
1.872
2.035
2.593
657
725
182
1.069
9.133
1.095
4.059
5.782
743
634
58
159
502
9,6%
5,1%
17,1%
37,6%
6,5%
19,3%
91,5%
58,3%
12,7%
3,4%
16,9%
36,2%
4,3%
19,0%
50,0%
97,0%
54,6%
28.895
9.643
5.806
3.014
2.935
1.863
17
627
23.905
7.009
12.059
7.478
4.218
1.526
33
5
251
31,2%
26,1%
48,7%
43,7%
28,9%
49,7%
8,5%
34,2%
33,3%
21,8%
50,2%
46,9%
24,3%
45,7%
28,4%
3,0%
27,3%
54.814
25.401
4.092
1.292
6.571
1.159
0
137
38.652
24.025
7.907
2.697
12.364
1.182
25
0
167
13.032
2.266
2.922
7.903
658
892
278
153
628
15.700
869
2.322
7.390
347
570
207
602
13,9%
4,5%
19,1%
33,5%
5,1%
18,0%
54,5%
93,3%
54,2%
14,4%
2,4%
12,9%
36,8%
3,4%
18,6%
94,5%
54,7%
32.579
14.014
7.440
11.044
3.946
2.322
191
11
362
39.330
7.060
8.981
9.528
2.641
1.542
12
377
34,7%
27,6%
48,7%
46,8%
30,8%
46,8%
37,5%
6,7%
31,3%
36,0%
19,5%
49,9%
47,5%
25,7%
50,2%
5,5%
34,2%
48.367
34.583
4.902
4.650
8.198
1.744
41
0
168
54.286
28.258
6.694
3.141
7.283
959
0
122
Block o ladrillo
Madera
Material de desecho
Otro (Zinc, adobe)
Total
Block o ladrillo
Madera
Material de desecho
Otro (Zinc, adobe)
Block o ladrillo
Madera
Material de desecho
Otro (Zinc, adobe)
Total
Block o ladrillo
Madera
Material de desecho
Otro (Zinc, adobe)
Total
Costa Rica
Regular
Block o ladrillo
Madera
Material de desecho
Otro (Zinc, adobe)
Total
Block o ladrillo
Madera
Material de desecho
Otro (Zinc, adobe)
Total
Huetar Norte
Total
Malo
12.307
Block o ladrillo
18.957
Zcalo (cemento-madera, cemento-fibrocemento) 18.146
Madera
46.804
5.751
5.839
462
Material de Desecho
1.886
Otro (Zinc, adobe)
9.471
Total
107.316
2,3% 87.825 17,5% 403.096 80,2%

10,8% 20.250 43,1% 21.638 46,1%
23,8% 40.020 48,8% 22.478 27,4%
3,4% 18.954 23,7% 58.386 72,9%
9,6%
9.891 36,9% 14.344 53,5%
69,1%
40 22,5%
15 8,4%
83,7%
186 16,3%
0 0,0%
36,8%
7.201 45,1%
2.898 18,1%
6,4% 184.367 24,4% 522.855 69,2%
2,8% 11.561 22,0% 39.449 75,2%
13,9%
5.903 47,9%
4.713 38,2%
30,1%
6.002 50,0%
2.385 19,9%
5,5%
3.489 31,1%
7.093 63,3%
17,8%
1.243 49,0%
843 33,2%
75,0%
0 0,0%
1 25,0%
95,4%
11 4,6%
0 0,0%
43,6%
686 38,1%
330 18,3%
13,8% 30.141 33,9% 46.457

2,7% 137.112 19,3% 554.812
14,1% 60.439 47,0% 49.946
29,2% 77.086 48,0% 36.643
4,1% 36.183 25,5% 99.895
13,1% 18.387 41,4% 20.231
57,2%
264 32,7%
82
88,6%
242 11,4%
0
41,5%
9.504 41,7%
3.822
8,9% 339.217 28,0% 765.431
502.322
46.984
82.014
80.067
26.800
178
1.143
15.983
755.491
52.464
12.328
12.007
11.201
2.539
4
239
1.802
66,5%
6,2%
10,9%
10,6%
3,5%
0,0%
0,2%
2,1%
62,3%
56,7%
13,3%
13,0%
12,1%
2,7%
0,0%
0,3%
1,9%
59,2%
68,8%
34,3%
18,7%
64,7%
30,9%
0,0%
7,5%
53,9%
74,8%
32,9%
16,9%
71,4%
35,4%
21,6%
0,0%
18,2%
92.584
36.916
11.933
6.899
10.163
3.747
199
1.833
71.690
32.129
24.025
15.957
17.325
3.342
116
164
920
7,6%
51,5%
16,6%
9,6%
14,2%
5,2%
0,3%
2,6%
5,9%
34,2%
25,6%
17,0%
18,4%
3,6%
0,1%
0,2%
1,0%
51,5%
68,0%
32,1%
19,7%
64,0%
35,2%
8,0%
0,0%
14,5%
49,7%
78,1%
37,2%
15,7%
70,9%
31,2%
0,0%
11,1%
93.978
50.863
15.264
23.597
12.802
4.958
510
164
1.158
109.316
36.187
17.997
20.059
10.271
3.071
219
1.101
7,8%
46,5%
14,0%
21,6%
11,7%
4,5%
0,5%
0,2%
1,1%
9,0%
40,7%
20,2%
22,6%
11,6%
3,5%
0,2%
1,2%
52,3%
88.905
7,3%
78,0% 710.881 58,7%
38,9% 128.531 10,6%
22,8% 160.533 13,2%
70,4% 141.829 11,7%
45,5%
44.457
3,7%
10,1%
808
0,1%
0,0%
2.128
0,2%
16,8%
22.797
1,9%
63,2% 1.211.964 100,0%
130
131
IV.2.3. Vivienda y pisos

Contrario a lo que sucede con el material del
componente de los techos, en el caso de los pisos de las
viviendas existe una mayor diversidad, sin que esto
signifique negar el uso mayoritario de los materiales
industriales, los cuales abarcan 2 terceras partes del
total.
cermica, parece evidenciar un mejoramiento en la

calidad de las viviendas.
En el 2011, dos terceras partes del total de la VIO
cuentan con pisos de cermica, mosaico o terrazo, slo
una cuarta parte utiliza pisos de cemento y el uso de
pisos de tierra no llega al 2%, por ltimo la madera es un
material poco utilizado en los pisos.
Uno de los aspectos interesantes de rescatar es la

evolucin que ha venido teniendo el uso (y desuso) de
algunos materiales o alternativas, por ejemplo, en 1973
poco ms de la mitad de las viviendas utilizaban pisos de
madera, para el 2011 este material se redujo
drsticamente, tanto en trminos absolutos como en
relativos, al punto de que actualmente no llega ni al 10%
de las viviendas. Tambin llama la atencin la mejora
en los pisos, al ser cada vez menor la cantidad y el
porcentaje de viviendas con pisos de tierra. Una situacin
similar la presenta el uso de pisos de cemento (lujado o
no), ya que evidencia una leve tendencia a una menor
participacin en cantidad y porcentaje en el periodo
interesal 2000 2011.
La disminucin en cuanto a la cantidad y porcentaje de
viviendas con pisos de tierra y cemento, el incremento en
el uso de otros materiales como terrazo, mosaico y
132
Cuadro 4.12. Material predominante del piso.

Material predominante del piso
Madera
Mosaico
Tierra
Otro
Terrazo, mosaico, cermica, etc.
Cemento (lujado o no)
Material Natural
Total
1973
191.176
50.119
46.716
42.846
330.857
57,8%
15,1%
14,1%
13,0%
100%
1984
187.715
166.970
31.049
114.296
500.030
2000
37,5%
33,4%
6,2%
22,9%
100%
125.542
24.923
6.307
461.313
317.204
935.289
2011
13,4%
2,7%
0,7%
49,3%
33,9%
100%
91.555
20.271
4.512
782.914
312.489
223
1.211.964
7,6%
1,7%
0,4%
64,6%
25,8%
0,0%
100%
Grafico 4.3. Material predominante del piso, 2011

Material natural
0,0%
Cemento
25,8%
Madera
7,6%
Otros
2,1%
Cermica,
mosaico, terrazo
64,6%
Otro material
0,4%
Piso de tierra
1,7%
133
Al analizar el tipo de pisos utilizados en las viviendas y su

estado fsico, para el ao 2011, se observa que los pisos
de cermica, mosaico y terrazo, son los que presentan
un mejor estado fsico, mientras que otros materiales,
como la madera y el cemento, presentan tan slo una
tercera parte en buen estado, y casi la mitad en estado
regular. Otros materiales o piso de tierra tienen una
participacin muy reducida del total, lo cual no afecta
tanto los indicadores. Aunque no se debe pasar por alto
las 20 mil viviendas que aun cuentan con piso de tierra,
el cual no es un acabado adecuado para las viviendas,
principalmente por aspectos de salud e higiene.
Viviendas con piso de tierra son ms comunes en las
zonas rurales que en las urbanas, de las 20.271
viviendas con piso de tierra 3.564 (17.6%) se ubican en
la GAM, las restantes 16.707 (82.4%) se ubican fuera de
la GAM. De hecho el distrito con mayor porcentaje de
viviendas con piso de tierra es Chirrip, en Turrialba, con
un 42%, seguido por Pilas, en Buenos Aires, Puntarenas
con un 15.6% y Valle de la Estrella en Limn, con un
13%, con la particularidad de que en estos distritos se
localizan territorios indgenas, donde muchas de sus
viviendas por tradicin y por condiciones econmicas, se
caracterizan por tener pisos de tierra.
algunos distritos caracterizados por la presencia de

asentamientos informales, lo que no es una coincidencia,
sino la expresin de la situacin de vivienda en esos
territorios.
Sin embargo, no todos los distritos con el porcentaje ms
alto de viviendas con piso de tierra, son los que tienen la
mayor cantidad de viviendas en esa situacin, debido a
las diferencias en la distribucin de poblacin entre los
distritos. A continuacin se presenta la informacin de los
distritos con mayor cantidad de viviendas con pisos de
tierra, tanto para la GAM como para los localizados fuera
de sta.
Al examinar los datos correspondientes del estado fsico
de los pisos por regin, el comportamiento de stos es
similar al observado en los otros componentes de la
vivienda. Una Regin Central con los mejores
indicadores, con casi el 75% de los pisos en buen estado
y el resto de las regiones con porcentajes que oscilan
entre el 52% y el 58% en buen estado.
En la GAM, la presencia de viviendas con pisos de tierra

en trminos porcentuales es baja, se concentran en
134
Cuadro 4.13. Distritos de la GAM con mayor cantidad de VIO con pisos de tierra.
Cdigo
10107
40103
10807
10313
11005
10109
11804
30308
11304
10803
Distrito
Uruca
San Francisco
Purral
Los Guido
San Felipe
Pavas
Tirrases
Ro Azul
Len XIII
Calle Blancos
VIO con piso de tierra
Porcentaje
359
227
150
148
148
134
94
93
81
74
4,2%
1,7%
2,1%
2,6%
1,9%
0,7%
2,2%
2,9%
2,4%
1,3%
Fuente: FUPROVI-UNIN con base en Censo Nacional INEC 2011. 2013.
Cdigo
50101
70102
21401
30512
70203
41001
50401
50201
60301
50503
Cuadro 4.14. Distritos fuera de la GAM con mayor cantidad de VIO con pisos de tierra.
Distrito
VIO con piso de tierra
Porcentaje
Liberia
635
Valle La Estrella
579
Los Chiles
414
Chirrip
332
Rita
319
Puerto Viejo
317
Bagaces
291
Nicoya
282
Buenos Aires
272
Sardinal
253
4,5%
12,%
12,%
42,%
4,6%
6,1%
8,2%
3,8%
4,7%
5,8%
Fuente: FUPROVI-UNIN con base en Censo Nacional INEC 2011. 2013.
135
Cuadro 4.15. Estado fsico del piso segn material predominante, 2011.
Estado fsico
Material predominante del piso
Malo
Regular
Bueno
Cermica, mosaico, terrazo
11.207
1,4%
99.728 12,7% 671.979 85,8%
Cemento (ocre, lujado o no)
57.993 18,6% 150.494 48,2% 104.002 33,3%
Madera
20.038 21,9%
40.485 44,2%
31.032 33,9%
Material natural (chonta o rollizo)
74 33,2%
129 57,8%
20
9,0%
Otro material
670 14,8%
1.211 26,8%
2.631 58,3%
Piso de tierra
17.096 84,3%
3.175 15,7%
0
0,0%
Total
107.078
8,8%
295.222
24,4%
809.664
66,8%
Total
782.914
312.489
91.555
223
4.512
20.271
64,6%
25,8%
7,6%
0,0%
0,4%
1,7%
1.211.964
100,0%
136
La Regin Central presenta solamente un 6% de

estado regular es bastante similar entre las regiones con
viviendas con piso en mal estado, pero representa poco
la excepcin de la Central, con una diferencia, en general
ms del 40% del total de pisos en esa situacin; el resto
de poco ms de 10 puntos (Cuadro 4.16). Al final esto
de las regiones presentan porcentajes muy similares de
repercute y permite explicar la diferencia entre la Regin
viviendas con pisos malos, entre un 12 y un 14%, de
Central y el resto de las regiones.
igual manera los porcentajes de viviendas con pisos en
Cuadro 4.16. Piso: Estado Fsico.
Regin
Central
Chorotega
Pacfico Central
Brunca
Huetar Atlntica
Huetar Norte
Costa Rica
Malo
45.416
11.347
10.249
12.958
15.091
12.017
107.078
6,0%
12,3%
14,3%
13,8%
13,8%
13,5%
8,8%
Regular
152.064
27.907
21.238
29.104
36.860
28.049
295.222
20,1%
30,1%
29,6%
31,0%
33,7%
31,5%
Bueno
558.011
53.330
40.203
51.916
57.365
48.839
73,9%
57,6%
56,1%
55,2%
52,5%
54,9%
24,4%
809.664
66,8%
Total
755.491
92.584
71.690
93.978
109.316
88.905
1.211.964
62,3%
7,6%
5,9%
7,8%
9,0%
7,3%
100,0%
Fuente: FUPROVI-UNIN basado en el Censo Nacional INEC 2011. 2013.
En el siguiente cuadro (Cuadro 4.17) se presenta la

informacin por regin correspondiente a los materiales y
estado fsico de los pisos de la VIO. Luego en el Mapa
4.4 se presenta el estado fsico de los pisos en general,

por regiones.
137
Cuadro 4.17. Regin Central, piso por material predominante y estado fsico, 2011.
Costa Rica
Huetar Norte
Huetar Atlntica
Brunca
Pacfico
Central
Chorotega
Central
Material predominante en el
Regin
techo
Madera
Chonta o rollizo
Otro material
Piso de tierra
Total
Madera
Chonta o rollizo
Otro material
Piso de tierra
Total
cermica, mosaico, terrazo
cemento (ocre, lujado o no)
madera
Otro material
Piso de tierra
Total
Madera
Chonta o rollizo
Otro material
Piso de tierra
Total
Madera
Chonta o rollizo
Otro material
Piso de tierra
Total
Madera
Otro material
Piso de tierra
Total
Madera
Material natural (chonta o rollizo)
Otro material
Piso de tierra
Total
Estado fsico del piso

Total
Malo
Regular
Bueno
7.594 1,3% 69.128 12,0% 497.536 86,6% 574.258 76,0%
23.726 19,8% 58.799 49,0% 37.486 31,2% 120.011 15,9%
9.493 18,0% 22.375 42,4% 20.869 39,6%
52.737
7,0%
4 57,1%
2 28,6%
1 14,3%
7
0,0%
365 10,9%
866 25,9%
2.119 63,3%
3.350
0,4%
4.234 82,6%
894 17,4%
0 0,0%
5.128
0,7%
45.416 6,0% 152.064 20,1% 558.011 73,9% 755.491 62,3%
548 1,4%
5.117 12,6% 34.855 86,0%
40.520 43,8%
6.652 15,0% 20.225 45,7% 17.384 39,3%
44.261 47,8%
669 20,5%
1.631 49,9%
971 29,7%
3.271
3,5%
2 66,7%
1 33,3%
0 0,0%
3
0,0%
74 26,3%
87 31,0%
120 42,7%
281
0,3%
3.402 80,1%
846 19,9%
0 0,0%
4.248
4,6%
11.347 12,3% 27.907 30,1% 53.330 57,6%
92.584
7,6%
859 2,2%
6.472 16,6% 31.623 81,2%
38.954 54,3%
6.755 23,9% 13.644 48,3%
7.845 27,8%
28.244 39,4%
596 29,1%
805 39,4%
644 31,5%
2.045
2,9%
76 29,8%
88 34,5%
91 35,7%
255
0,4%
1.963 89,6%
229 10,4%
0 0,0%
2.192
3,1%
10.249 14,3% 21.238 29,6% 40.203 56,1%
71.690
5,9%
936 2,0%
7.758 16,2% 39.090 81,8%
47.784 50,8%
7.432 20,8% 17.425 48,8% 10.855 30,4%
35.712 38,0%
2.058 27,7%
3.502 47,1%
1.881 25,3%
7.441
7,9%
7 28,0%
11 44,0%
7 28,0%
25
0,0%
57 29,7%
52 27,1%
83 43,2%
192
0,2%
2.468 87,4%
356 12,6%
0 0,0%
2.824
3,0%
12.958 13,8% 29.104 31,0% 51.916 55,2%
93.978
7,8%
844 2,0%
6.613 15,3% 35.650 82,7%
43.107 39,4%
7.602 16,4% 22.006 47,4% 16.783 36,2%
46.391 42,4%
4.213 25,3%
7.632 45,9%
4.792 28,8%
16.637 15,2%
61 32,4%
115 61,2%
12 6,4%
188
0,2%
58 22,7%
70 27,3%
128 50,0%
256
0,2%
2.313 84,5%
424 15,5%
0 0,0%
2.737
2,5%
15.091 13,8% 36.860 33,7% 57.365 52,5% 109.316
9,0%
426 1,1%
4.640 12,1% 33.225 86,8%
38.291 43,1%
5.826 15,4% 18.395 48,6% 13.649 36,0%
37.870 42,6%
3.009 31,9%
4.540 48,2%
1.875 19,9%
9.424 10,6%
40 22,5%
48 27,0%
90 50,6%
178
0,2%
2.716 86,4%
426 13,6%
0 0,0%
3.142
3,5%
12.017 13,5% 28.049 31,5% 48.839 54,9%
88.905
7,3%
11.207 1,4% 99.728 12,7% 671.979 85,8% 782.914 64,6%
57.993 18,6% 150.494 48,2% 104.002 33,3% 312.489 25,8%
20.038 21,9% 40.485 44,2% 31.032 33,9%
91.555
7,6%
74 33,2%
129 57,8%
20 9,0%
223
0,0%
670 14,8%
1.211 26,8%
2.631 58,3%
4.512
0,4%
17.096 84,3%
3.175 15,7%
0 0,0%
20.271
1,7%
107.078 8,8% 295.222 24,4% 809.664 66,8% 1.211.964 100,0%
138
139
IV.4. Hallazgos
La revisin de la informacin sobre el estado fsico de
la vivienda a partir de sus componentes, de los
materiales utilizados en ellos, de los estados fsicos y
su distribucin territorial de acuerdo a las regiones de
planificacin existentes en el pas, arroja una serie de
conclusiones, que se exponen a continuacin.
En primer lugar es importante sealar la principal
diferencia que existe a escala regional, la que est
dada por la concentracin y hegemona de la Central
con respecto al resto del pas. El 15% del territorio
nacional aglutina un 62% de las viviendas individuales
ocupadas, lo que genera una situacin de inequidad
en el territorio, no slo en trminos de densidad, sino
tambin en otros aspectos, como el estado fsico de
las viviendas. El pas parece estar marcado por dos
grandes realidades, de un lado la Regin Central y, del
otro, el resto del pas.
La Regin Central presenta el mayor porcentaje de
vivienda en buen estado, con respecto al resto. Esta
situacin se da por igual si se analiza por aparte el
estado fsico de cada uno de los componentes, de tal
manera que las regiones fuera de la zona central del
pas, presentan los porcentajes de vivienda (y de los
componentes de la vivienda) ms altos en condicin
regular y mala, sin embargo por la asimetra con la
Regin Central, es sta ltima, la que en nmeros
absolutos tiene las cantidades ms altas. Esto

conlleva a un problema a la hora de decidir dnde
intervenir; se intervienen las zonas que presentan los
mayores porcentajes con viviendas malas y regulares
o, se intervienen los lugares con mayor cantidad de
viviendas deficientes? Esta es una pregunta sencilla,
pero su respuesta es compleja.
Otro hallazgo de este trabajo ha sido el constatar
como el pas, la sociedad costarricense, en un periodo
de tres dcadas experiment un vuelco en los
materiales utilizados en paredes exteriores y pisos de
las viviendas, principalmente expresado en la
disminucin en el uso de la madera como material
principal de estos componentes, ante lo cual surge
preguntarse si este cambio evidencia un
mejoramiento en cuanto a sistema constructivo,
brindando una mejor solucin de las viviendas o si
responde a criterios estrictamente econmicos?
Relacionado con el tema de las paredes externas, los
datos del censo 2011, evidencian que el uso de
materiales no tradicionales e industrializados como los
bloques de concreto y prefabricados, son los ms
utilizados en paredes externas y son los que reportan
mejor estado fsico, con algunas diferencias
porcentuales, pero generalizado para todas las
regiones. De los diferentes materiales utilizados en la
construccin de las paredes externas de las viviendas
individuales ocupadas, aquellas construidas en
140
block, ladrillo o prefabricados, son las que presentan

los porcentajes ms altos en buen estado fsico.
La situacin de los pisos es similar a la de las paredes
externas, los pisos de madera experimentaron una
drstica disminucin, en trminos relativos y
absolutos, en las ltimas dcadas, tomando una
participacin cada vez mayor, los pisos con materiales
como cermica, mosaico y terrazo. Adems, los pisos
de las viviendas que cuentan con estos materiales son
los que presentan mejor estado fsico, lo que evidencia
un mejor desempeo que otros materiales, como la
madera, que slo una tercera parte de los pisos de
madera estn en buen estado. Un dato positivo es la
disminucin de los pisos de tierra a lo largo y ancho
del pas, pasando de un 14% en 1973 a menos de un
2% en el 2011.
El cambio en cuanto a sistemas constructivos en
paredes y pisos implica un conjunto de factores tanto
de causa, como de efecto. Cules han sido las
razones que explican el uso masivo de mampostera y
materiales con base en concreto y cemento en la
construccin de las viviendas? De igual manera es
importante preguntarse sobre las implicaciones o
efectos econmicos y ambientales del cambio drstico
en los sistemas constructivos. En 1973 las paredes
externas de las viviendas estaban construidas de
madera, si se aplicara ese mismo porcentaje a la
cantidad de la VIO del 2011, significara que alrededor
de 950 mil viviendas tuvieran sus paredes externas en

madera. Sera eso ambiental, econmica y
estructuralmente mejor o peor?
La informacin del censo 2011 es contundente en
cuanto a la poca diversidad en el sistema constructivo
de la cubierta de los techos de la VIO, solamente un
2.5% de las viviendas no utiliza lminas metlicas en
sus techos. A diferencia de los otros componentes, en
relacin con el material de la cubierta de los techos, no
ha tenido mayor variacin, ms bien lo que se ha dado
es la consolidacin de una tendencia ya observada
desde 1973, cuando los datos censales sealaban el
uso de lminas metlicas en los techos para un 87%
de las viviendas.
Es necesario sealar que de los tres componentes de
las viviendas, los techos son los que indican un mayor
porcentaje en buen estado fsico, siendo adems el
componente ms expuesto a las condiciones
ambientales, es de suponer entonces que las lminas
metlicas han resultado ser un buen material para la
cubierta de los techos. Otros materiales como las tejas
de arcilla y losa de cemento, presentan un porcentaje
de buen estado fsico mayor que las lminas de metal,
sin embargo este sistema constructivo es de poco uso
en el pas, no alcanza ni el 1% de las viviendas.
Qu implicaciones puede tener para el pas y
particularmente para el sector construccin el hecho
141
de que no se utilicen otros sistemas constructivos en

los techos? Es eso beneficioso o perjudicial? Son
algunas de las preguntas que se desprenden
alrededor de los datos relacionados con los techos de
las viviendas.
142
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http://www.sugef.fi.cr/

(1973 a 2011). Censo Nacional de Poblacin y
Vivienda 173, 1984, 2000 y 2011.
(2000 a 2012). Estadsticas de construccin 2000 a
2012.
(2012). Encuesta Nacional de Hogares 2010 a 2012.
Instituto Nacional de Estadsticas y Censos, INEC.
(2013). Estadsticas de ndices de precios de la
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px
Secretara
Ejecutiva
del
Consejo
Monetario
Centroamericano, SECMCA. (2013). Estadsticas del
Resultado
Financiero
del
Gobierno
Central.
Recuperado
mayo
21,
2013
de:
http://www.secmca.org/
144
V. Anexo 1: Aportes para un programa de vivienda.
145
FUNDACIN PROMOTORA DE VIVIENDA

FUPROVI
Situacin de Vivienda y Desarrollo Urbano en Costa Rica 2011
Informe Nacional de Vivienda, octubre 2013
Captulo especial
APORTES PARA UN PROGRAMA DE VIVIENDA

1
Tabla de contenido
Siglas y acrnimos ........................................................................................................................................................ 3
Presentacin ................................................................................................................................................................. 4
I Parte: Cul es la situacin?....................................................................................................................................... 5
Antecedentes ................................................................................................................................................................ 5
Dficit Habitacional........................................................................................................................................................ 9
Ingresos, dficit y tenencia de la vivienda ................................................................................................................... 12
Asentamientos informales ........................................................................................................................................... 14
II Parte: Qu hacer? .................................................................................................................................................. 16
Vivienda Nueva ........................................................................................................................................................... 17
Mantenimiento y mejoramiento ................................................................................................................................... 20
Asentamientos informales ........................................................................................................................................... 22
Aspectos socio econmicos ........................................................................................................................................ 24
Aspectos poltico institucionales .................................................................................................................................. 25
Siglas y acrnimos
BANHVI
BCCR
BFV
Censo 2011
v
DC
DCR
DCT
DH
DHR
DHT
ENAHO
FN
Banco Hipotecario de la Vivienda

Banco Central de Costa Rica
Bonos familiares de vivienda
X Censo Nacional de Poblacin y VI
de Vivienda 2011
Dficit Cualitativo (de vivienda)
Dficit Cualitativo Real
Dficit Cualitativo Tradicional
Dficit Habitacional
Dficit Habitacional Real
Dficit Habitacional Tradicional
Encuesta Nacional de Hogares
Faltante Natural o Dficit Cuantitativo
FUPROVI
GAM
INEC
Censos
INVU
Urbanismo
RAMT
c
SFNV
Vivienda
UNIN
VID
VIO
Fundacin Promotora de Vivienda

Gran rea Metropolitana
Instituto Nacional de Estadsticas y
Instituto Nacional de Vivienda y
Reparacin, Ampliacin, Mejora y
Terminacin (BFV)
Sistema Financiero Nacional de la
Unidad de Investigacin (FUPROVI)
Vivienda Individual Desocupada
Vivienda Individual Ocupada
Presentacin
Desde sus orgenes la Fundacin Promotora de
Vivienda, FUPROVI, se propuso como propsito trabajar
por contribuir a la solucin del problema habitacional del
pas. En estos 26 aos la Fundacin ha sido fiel a ese
objetivo, luchando desde diferentes trincheras, ya sea
desde la autoconstruccin, la capacitacin, la
investigacin, la concientizacin y la sensibilizacin.
Durante todos estos aos de trabajo construyendo
viviendas, haciendo realidades los sueos de miles de
personas, tambin se ha trabajado en la produccin de
conocimiento sobre la realidad nacional, sobre las
causas y las caractersticas que asume el problema
habitacional del pas.
abordaje de algunos ejes estratgicos para contribuir a la

solucin de los problemas habitacionales del pas.
Este aporte no recoge todos los aspectos requeridos
para la atencin del problema, se ha privilegiado la
presentacin de algunos de los elementos medulares, del
problema y de la solucin, pero sin duda alguna, existen
muchos ms. Tampoco se trata de una poltica de
vivienda, sino ms bien, de contar con elementos
estratgicos para contribuir a la elaboracin de un plan
de trabajo en materia habitacional del prximo gobierno.
Es por eso que FUPROVI conoce del problema de la

vivienda, pero sobre todo, conoce de soluciones,
producto de un aprendizaje obtenido durante aos de
trabajo con las familias, sistematizando experiencias,
investigando y participando en diferentes foros,
nacionales y en el exterior. Sin ser pretensiosos y con
humildad, pero con la seguridad de la trayectoria
institucional, es que la Fundacin quiere compartir con
los aspirantes a la presidencia de la Repblica, su criterio
sobre la situacin actual en materia de vivienda y el
I Parte: Cul es la situacin?

Antes de presentar las sugerencias y aportes, a manera
de contribucin para el abordaje del problema de la
vivienda en el contexto nacional, lo ms atinado es
conocer primero cul es la situacin. No es posible
generar buenas soluciones si no se tiene bien
identificada la situacin a intervenir, de ah que a
continuacin se presenta un breve resumen en el que se
expone la lectura que sobre el problema habitacional
hace la Fundacin.
Antecedentes
Desde la creacin del SFNV, hace 25 aos, el pas ha
invertido una enorme cantidad de recursos en el sector
vivienda por medio de los bonos familiares de vivienda.
Cifras del BANHVI sealan que se han entregado
alrededor de 300 mil bonos familiares de vivienda en
estos aos, lo que significa una cuarta parte del total de
viviendas individuales ocupadas (VIO) al 2011 de

acuerdo a los datos del censo de ese ao.
La enorme cantidad de recursos invertidos en vivienda
para sectores de bajos ingresos, es solo una parte del
total de la inversin nacional en vivienda. A manera de
ejemplo puede citarse que en el periodo 2000-2012, se
entregaron 138.718 bonos de vivienda; en ese mismo
periodo se otorgaron en todo el pas, 278.762 permisos
para construccin de viviendas. Es decir, los BFV
representan en este periodo, prcticamente un 50% del
total de permisos de construccin de viviendas. El
promedio de estos permisos para ese periodo es de
poco menos de de 21.500 viviendas por ao y el
promedio de bonos familiares de vivienda entregados es
de 10,671.
Es fcil constatar, Cuadro 1, la importancia que tiene el
subsidio del Estado como soporte para la dotacin de
vivienda en el pas, al menos, de las viviendas que
cumplen con los permisos de construccin.
Cuadro 1. Permisos de Construccin y BFV. 2000-2012

Ao
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Permisos de Construccin
18.513
23.556
17.919
21.189
22.508
22.071
23.144
28.187
26.711
16.935
18.153
20.112
19.764
Bonos Familiares de Vivienda

14.333
11.905
9.261
8.460
11.596
9.935
8.766
11.452
12.717
9.643
10.724
10.463
9.463
Porcentaje
77,4%
50,5%
51,7%
39,9%
51,5%
45,0%
37,9%
40,6%
47,6%
56,9%
59,1%
52,0%
47,9%
Total
278.762
138.718
49,8%
Fuente: FUPROVI-UNIN basado en Estadstica de la Construccin INEC 2000-2012 e informacin suministrada por el
BANHVI. 2013.
En trminos de inversin, los recursos destinados a los
BFV, durante el periodo 2007-2012, no han llegado ni a
un 7% del total de inversin en vivienda por parte de los
entes financieros (Grfico 1), a pesar de representar
alrededor del 50% de las soluciones de vivienda para ese
mismo periodo. Lo que equivale a decir, que con pocos

recursos, en trminos porcentuales, se logra construir
una gran cantidad de viviendas, en nmeros absolutos
como en porcentajes.
Grfico 1.Costa Rica: Inversin total en vivienda del Sistema Financiero

Nacional segn naturaleza (en colones de dic-2012). Del 2007 al 2012
2.000.000
1.800.000
3,2%
3,7%
1.600.000
Millones de colones
1.400.000
5,3%
1.200.000
6,6%
5,9%
1.000.000
96,8%
96,3%
6,8%
800.000
94,7%
600.000
94,1%
93,4%
93,2%
400.000
200.000
0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Pblico
60.544,0
71.257,1
64.849,7
73.836,9
72.153,6
65.587,3
Privado
1.837.333,8
1.831.228,5
885.452,4
1.048.395,0
1.294.861,2
1.050.232,6
*El sector privado est compuesto tanto por bancos comerciales (privados y estatales) e instituciones no bancarias. El sector pblico hace referencia al monto real
pagado en bonos de vivienda.
Fuente: FUPROVI-UNIN con base en estadsticas del BCCR y el BANHVI, 2013.
El auge experimentado en la construccin de vivienda

durante los aos 2007 y 2008 estuvo motivado en gran
parte por una fuerte disminucin en las tasas de inters
de los crditos en colones para este sector, en relacin
con las existentes en los aos anteriores. En el grfico 3
se observa el comportamiento de dichas tasas, dando
como resultado una mayor demanda de crditos para
vivienda y, por ende, una mayor cantidad de vivienda

construida, consecuentemente son los aos, en el
periodo 2007 2012, en que los BFV representan los
porcentajes ms bajos en cuanto a inversin en vivienda
pero a la vez fueron los aos, en ese mismo periodo, que
mayor cantidad de bonos se entregaron. Esto da cuenta
de cmo se dinamiz el crdito privado en esos aos.
Grfico 2. Promedio de las tasas de inters para prstamos en Colones para

Vivienda segn entidad
Estatales
Privados
No bancarias
35%
30%
25%
20%
15%
10%
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Fuente: FUPROVI-UNIN basado en Estadsticas el BCCR. 2013.
Dficit Habitacional
La informacin presentada anteriormente evidencia el
esfuerzo que como pas se ha venido haciendo en
trminos de inversin en el sector vivienda, al punto que
algunos indicadores del sector se han logrado controlar
de manera que no crezcan en trminos absolutos o su
crecimiento sea muy bajo para el periodo intercensal
2000-2011, tal es el caso del Faltante Natural de vivienda
y las viviendas en mal estado. Por otra parte las
viviendas regulares con hacinamiento y las viviendas
buenas con hacinamiento reportan una leve disminucin,
en trminos absolutos y relativos. Eso hace que de
acuerdo a la manera tradicional de calcular el Dficit
Habitacional, ste muestre una situacin prcticamente
de control, no creci, pero tampoco disminuy.
Sin embargo, el indicador de Dficit Habitacional
calculado de la manera tradicional, invisibiliza el
problema de la vivienda, ya que la mayor parte de las

viviendas en estado regular y las viviendas en buen
estado pero con alguno de sus componentes (techo,
paredes y piso) en condicin regular, quedan por fuera
del clculo del Dficit y, por definicin, se trata de
viviendas que requieren de algn tipo de intervencin
porque su estado no est al cien por ciento bueno. De tal
manera que para tener una visin ms completa sobre el
estado fsico del parque habitacional, FUPROVI
desarroll el indicador del Dficit Habitacional Real
(DHR), por medio del cual se incorpora en el clculo del
Dficit las viviendas sealadas lneas arriba.
A partir de esta metodologa para el clculo del Dficit
Habitacional, los resultados para el periodo 2000 2011
evidencian un aumento en poco ms de 154.000
unidades, debido al aumento en la cantidad de viviendas
regulares y buenas con alguno de sus componentes
(techo, paredes o piso) en estado regular, como se
observa en el Cuadro 2.
Cuadro 2: Indicadores de Vivienda; 2000-2011

Censo 2000
Censo 2011
Indicador
Absoluto
Relativo
Absoluto
Relativo
Variacin
Absoluta
Variacin
Relativa
Total de hogares
960.098
1.238.438
278.340
29,0
VIO
Faltante natural
935.289
24.809
2,6
1.211.964
26.474
2,1
276.675
1.665
29,6
6,7
Dficit cualitativo (DC)
146.378
15,7
145.099
12,0
-1.279
-0,9
97.702
10,4
98.965
8,2
1.263
1,3
29.021
3,1
27.244
2,2
-1.777
-6,1
19.655
2,1
18.890
1,6
-765
-3,9
171.187
18,3
171.573
14,2
386
0,2
Viviendas malas
Viviendas
regulares
hacinada
Viviendas
buenas
hacinadas
Dficit habitacional (DH)
Porcentaje DC/VIO
15,7
12,0
-3,7
Porcentaje DH/VIO
18,3
14,2
-4,1
Porcentaje DC/Hogares
Porcentaje DH/Hogares
15,8
18,4
11,7
13,9
-4,0
-4,6
Dficit cualitativo real

(DCR)
Viviendas Malas
Viviendas regulares
Viviendas
Buenas
regulares
Viviendas buenas buenas
hacinadas
Dficit habitacional real
(DHR)
Porcentaje DCR/VIO
421.946
45,1
574.874
47,4
152.928
36,2
97.702
10,4
98.965
8,2
1.263
1,3
240.863
25,8
341.212
28,2
100.349
41,7
68.174
7,3
120.814
10,0
52.640
77,2
15.207
1,6
13.883
1,1
-1.324
-8,7
446.755
47,8
601.348
49,6
154.593
34,6
45,1
47,4
2,3
Porcentaje DHR/VIO
47,8
49,6
1,9
Porcentaje DCR/Hogares
43,9
46,4
2,5
Porcentaje DHR/Hogares
46,5
48,6
2,0
Viviendas
Buenas
Buenas No hacinadas
513.343
54,9
637.090
52,6
123.747
24,1
Fuente: FUPROVI-UNIN con base en Censos Nacionales, INEC; 2000-2011.
10
Es importante detenerse un momento a reflexionar

sobre los datos del DHR. El hecho de que no haya
crecido la cantidad de viviendas malas, es bueno, pero
no suficiente. La existencia de casi 100.000 viviendas
malas ocupadas, indica que alrededor de 400.000
personas habitan en casas no aptas para ese fin, son
viviendas que atentan contra la seguridad y salubridad
de sus ocupantes y que no brindan una proteccin
ante el medio ambiente y la realizacin de las
funciones bsicas esperadas de una vivienda;
proteccin, seguridad, esparcimiento, descanso,
alimentarse, estudiar, etc.
Por lo anterior, las viviendas en mal estado deberan
de contabilizarse como parte del Faltante Natural, ya
que se trata de viviendas que deben de hacerse
nuevas. La forma de calcular el Faltante Natural o
Dficit Cuantitativo es una relacin de la cantidad de
hogares menos la cantidad de viviendas individuales
ocupadas, de tal forma que si el resultado es positivo,
es porque hay ms hogares que viviendas individuales
ocupadas. En algunos lugares existe una mayor
cantidad de viviendas (ocupadas y desocupadas) que
la cantidad de hogares, como en el caso de Prez
Zeledn, Santa Cruz, Puntarenas, Alajuela, San
Carlos, San Jos, Garabito, Pococ, Carrillo, y otros.
En algunos de estos cantones, donde existe una

importante cantidad de viviendas desocupadas, existe
adems un Dficit Habitacional significativo. Esto es
parte de las contradicciones de la dinmica del sector
en estudio.
La interrogante principal de la situacin de vivienda
gira alrededor de por qu, con los esfuerzos que ha
hecho el pas, en trminos de inversin (pblica y
privada) y en trminos de cantidad de viviendas
construidas, no ha sido posible bajar de manera ms
sustantiva los dficit de vivienda, cuantitativo y
cualitativo.
Para responder a esa interrogante, es necesario tomar
en cuenta varios factores y relaciones que se dan en
la realidad econmica y social del pas; aspectos
demogrficos, construccin, oferta de crditos y
viviendas, ingresos de la poblacin, entre los
principales.
La variacin en cuanto al tamao de los hogares es
uno de los aspectos, demogrficos, ms interesante
que influye en la situacin de la vivienda. Costa Rica
ha venido experimentando un proceso de
empequeecimiento del tamao de los hogares. En
1984, el tamao promedio de los hogares del pas era
de 4,7 personas; en el 2000 se redujo a 4 y, en el
2011, descendi a 3,5. Esto lo que significa es que
11
cada vez hay ms hogares, lo que hace necesario una

cantidad mayor de viviendas para alojar la misma
cantidad de personas de hace 11 o 25 aos.
En relacin con la construccin de vivienda es
importante rescatar lo que sucede con la vivienda
individual desocupada (VID). Durante los aos 2007 y
2008 se dio un fuerte incremento en la cantidad de
viviendas construidas, sin embargo no todas esas
viviendas se dirigieron a satisfacer las necesidades
habitacionales del pas. Un porcentaje de estas
construcciones respondan a la burbuja inmobiliaria,
construyendo viviendas para uso recreativo o como
inversin. Es por eso que ha crecido la cantidad de
viviendas individuales desocupadas (VID). De acuerdo
con los datos del Censo 2011, haban 147.204
viviendas individuales desocupadas, las que
representan una dcima parte del total de viviendas
del pas. (INEC, 2011). Lo anterior significa que en
estos aos, una proporcin importante de las
viviendas construidas, no estaban destinadas a
satisfacer las necesidades habitacionales de la
poblacin del pas.
Como parte de un proceso normal, ao a ao una
cantidad no determinada de viviendas desaparecen,
como resultado de un cambio de uso o por su
desaparicin fsica. Se trata de edificaciones que
antes eran vivienda y dejaron de serlo, pasaron a otros
usos como oficinas, establecimientos comerciales,

bodegas, etc., situacin que se ha venido presentando
en las zonas ms cntricas de casi todas las ciudades.
Unido al cambio de uso se da la desaparicin de
viviendas por la desaparicin fsica del inmueble, es
decir, las viviendas han sido destruidas, por diferentes
motivos, trtese de mal estado, cambio de uso, o para
construir nuevas viviendas.
Ingresos, dficit y tenencia de la vivienda
El pas no ha logrado satisfacer la demanda de
vivienda adecuada en los diferentes estratos de
ingresos de la poblacin. Un 70% de los hogares
cuenta con vivienda propia, mientras que el restante
30 % habita en viviendas que no son de su propiedad.
Del total de hogares con vivienda propia, un 42% de
ellos forman parte del Dficit Cualitativo Real. El 79%
del DCR de los hogares con vivienda propia, se
concentra en los hogares con ingresos de hasta 4
salarios mnimos. En el cuadro 3 se expone con
detalle las cifras y porcentajes correspondientes, en
este cuadro los hogares se han clasificado a partir de
sus ingresos y siguiendo la divisin por estratos de
acuerdo al salario mnimo de un obrero no
especializado (pen) de construccin, que es la que
utiliza el BANHVI para el otorgamiento de los Bonos
Familiares de Vivienda, con base en la informacin de
la ENAHO del 2012.
12
Cuadro 3
Costa Rica; tenencia de la vivienda y Dficit Cualitativo Real por estratos de ingresos brutos por hogar,
2012
Hogares CON Vivienda Propia
Vivienda
Estrato
Vivienda
Vivienda Vivienda
buena
(Ingresos
buena
DCR
Hogares
Mala
Regular
buena
Brutos Totales)
Regular
hacinada
Estrato 1
31.481
66.442
7.783
449 106.155 67,4% 157.395 16,4%
Estrato 2
18.369
71.981
9.702
1934 101.986 55,3% 184.528 19,2%
Estrato 3
10.380
51.552
8.106
1232 71.270 47,3% 150.652 15,7%
Estrato 4
8.199
28.188
8.221
625 45.233 41,7% 108.601 11,3%
Estrato 5
3.707
16.739
4.791
82 25.319 37,1% 68.290
7,1%
Estrato 6
1.635
13.761
2.950
492 18.838 31,8% 59.229
6,2%
Estrato 7
697
9.337
1.602
0 11.636 28,4% 40.965
4,3%
Estrato 8
431
4.211
1.557
114
6.313 18,7% 33.776
3,5%
Estrato 9
408
4.348
803
0
5.559 20,6% 27.019
2,8%
Estrato 10 o
ms
615
9.585
8.356
194 18.750 14,3% 130.849 13,6%
Total
75.922
276.144
53.871
5122 411.059 42,8% 961.304 100,0%
Hogares SIN Vivienda Propia
Estrato
Vivienda
Vivienda
(Ingresos
Vivienda Vivienda
buena
buena
DCR
Hogares
Brutos
Mala
Regular
buena
Regular
Totales)
hacinada
Estrato 1
17.217
29.556
5.006
515 52.294 78,7% 66.458 16,8%
Estrato 2
16.542
41.758
7.262
228 65.790 71,0% 92.661 23,4%
Estrato 3
12.255
33.114
5.053
1.164 51.586 66,5% 77.590 19,6%
Estrato 4
4.292
19.141
5.135
20 28.588 57,6% 49.666 12,5%
Estrato 5
2.407
11.433
3.317
273 17.430 54,9% 31.730
8,0%
Estrato 6
1.626
6.701
2.345
0 10.672 46,6% 22.883
5,8%
Estrato 7
465
6.385
506
0
7.356 48,1% 15.305
3,9%
Estrato 8
274
2.959
381
0
3.614 47,6%
7.586
1,9%
Estrato 9
401
1.319
210
0
1.930 30,5%
6.326
1,6%
Estrato 10 o
ms
202
3.494
1.389
423
5.508 20,8% 26.449
6,7%
Total
55.681
155.860
30.604
2.623 244.768 61,7% 396.654 100,0%
Fuente: FUPROVI-UNIN basado en la Encuesta Nacional de Hogares INEC 2012. 2013.
13
Por otra parte, existe una gran cantidad de hogares

que no tienen vivienda propia, se trata de 396.654
hogares, representan un 29% del total de hogares de
acuerdo con la Encuesta Nacional de Hogares del
2012 (INEC, 2012). De los casi cuatrocientos mil
hogares que no cuentan con vivienda propia, el 61.7%
viven en viviendas que forman parte del DCR, es
decir, alrededor de 244.768 hogares. De esta cantidad
de hogares que carecen de vivienda propia, el 72% de
ellos son hogares con ingresos que no sobrepasan los
4 salarios mnimos.
A partir de los datos anteriores, es evidente que los
problemas de vivienda relacionados con la tenencia y
el Dficit Cualitativo Real, estn asociados
mayoritariamente a los hogares de hasta 4 salarios
mnimos.
Asentamientos informales
El otro tema en el que el pas no ha logrado resultados
significativos a pesar de los esfuerzos realizados, es
en relacin con los asentamientos informales. En
general se trata de un conjunto de situaciones que
hacen referencia a condiciones de habitabilidad
deficientes, donde existen viviendas en precario,
algunas en tugurio, otras en firme, otras con carencias
en servicios pblicos, etc.
Asentamiento informal: Asentamientos que se

formaron producto de las llamadas tomas de
tierra, organizadas o no, los cuales, unos ms
que otros, con el tiempo ven mejoradas ciertas
condiciones, como la infraestructura de las
viviendas y el acceso a servicios. Pueden o no
tener viviendas de tipo tugurio.
La identificacin de viviendas en precario y tugurios
por parte de los censos, el ms actual correspondiente
al 2011, tiene problemas metodolgicos que llevan a
un subregistro de esos casos, de ah que el INEC
elabor
una
clasificacin
de
asentamientos
informales, pero por la metodologa utilizada no
necesariamente todas las viviendas contempladas en
este tipo de asentamientos responden a situaciones
de precarios y tugurios, sin embargo es el dato ms
cercano que al momento se tiene sobre este tipo de
viviendas, motivo por el cual se usarn los datos
generados por esta institucin para referirse a estos
asentamientos15.
De acuerdo a los datos del INEC, en el pas se
identificaron 418 asentamientos informales, en ellos se
contabilizan 76.057 viviendas ocupadas por 78.304
hogares, para una poblacin total de 296.149
pobladores. Debido a los problemas metodolgicos
sealados anteriormente, no es posible establecer con
15
El INEC define as estos lugares,
Para un mayor detalle sobre la metodologa, clasificacin y

datos sobre este trabajo del INEC, ver Principales Indicadores
sobre Asentamientos Informales. INEC, 2013
14
certeza si esta cantidad es mayor o menor, en

trminos absolutos y relativos, a la del censo anterior.
Lo que si es claro, es que una importante cantidad de
habitantes viven en condiciones deficientes y que sta
es una situacin apremiante de resolver como pas,
como sociedad.
La atencin de los asentamientos informales es
sumamente compleja, entre un enorme listado de
problemas y situaciones, se pueden mencionar al
menos cuatro grandes categoras de limitaciones que
al final todas se concatenan en un trama difcil de
superar; aspectos legales, aspectos fsico espaciales,
aspectos socioeconmicos y, aspectos poltico
institucionales. Con respecto a las limitaciones legales,
stas estn principalmente relacionadas con la
titularidad de los terrenos. La mayor parte de los
asentamientos informales se ubican en terrenos
pblicos y las posibilidades de traspasar, donar o
vender bienes inmuebles del Estado no es tarea fcil.
Adems algunos de los terrenos ocupados estn
destinados a obras o inversiones ya planificadas del
Estado. De igual manera la normativa urbanstica
vigente se vuelve restrictiva de las posibilidades de
atencin a la situacin que existe de hecho y no se
cuenta con opciones posibles para revisar, flexibilizar y
adecuar la normativa a la realidad existente.
En cuanto a los aspectos fsicos espaciales se topa
con situaciones de terrenos no aptos para uso
residencial, por ser zonas de proteccin, por ejemplo,

de cuerpos de agua, servidumbres, o por pendientes.
Algunos terrenos son vulnerables a amenazas
naturales
o
antropognicas
o
porque
la
reglamentacin (planes reguladores) no tiene
sealada esa ubicacin como de uso residencial o
porque el asentamiento sobrepasa la densidad
permitida.
En relacin con los aspectos socio econmicos, la
variedad tambin es abrumadora. Entre ellos se
pueden citar situaciones como que los ingresos
familiares no son suficientes para un crdito de
vivienda a precio de mercado, de ah que se requiere
el subsidio. Por otra parte, algunas familias tienen
ingresos brutos, relativamente altos, que les restan
posibilidades de obtener un bono de vivienda, aunque
en la realidad su ingreso lquido sea muy inferior
debido a deudas (electrodomsticos, tarjetas de
crdito, prstamos, etc.). La situacin de estos
hogares es compleja, ya que no califican para el
subsidio estatal de los BFV porque sus ingresos
nominales son ms altos que el tope establecido, pero
por otra parte no son sujetos de crdito porque su
ingreso disponible es bajo para obtener un crdito, o al
menos el monto deseado.
A la situacin anterior se le puede sumar las barreras
de las entidades financieras para seleccionar a sus
clientes en el otorgamiento de los crditos, as como el
15
hecho de que para las entidades financieras los

crditos de bajo monto no son tan atractivos de
tramitar, adems de que los posibles clientes de un
asentamiento informal, aun siendo propietarios de su
terreno, son de alto riesgo para las instituciones
crediticias.
Tambin se da la situacin de ncleos familiares con
condiciones particulares que hacen difcil su
postulacin ante el BANHVI, por ejemplo, por
situaciones migratorias irregulares; o el caso de
personas con situaciones de pareja anteriores no
resueltas legalmente (divorcios, separacin de bienes,
etc.)
Los factores de ndole poltico institucionales tambin
se vuelven un obstculo. Por un lado instituciones
llamadas a intervenir y resolver parte del problema y
no lo hacen durante aos; por falta de recursos, por
temor, por incapacidad de gestin y por falta de
voluntad poltica. Por otra parte, una baja o nula
participacin de los gobiernos locales en la resolucin
de la situacin, o porque demuestran oposicin a las
propuestas de solucin. En algunos casos los planes
reguladores se convierten en una barrera para la
bsqueda de soluciones, en otros, el alcalde,
muncipes o vecinos, se oponen al desarrollo de
proyectos habitacionales para familias de bajos
ingresos o reubicacin de familias de asentamientos
informales.
Hasta aqu se ha presentado una sntesis del estado

de la situacin, que como suele suceder en cualquier
resumen, siempre se corre el peligro de dejar por fuera
aspectos que pueden ser de mayor inters para
ciertos sectores de la sociedad. No obstante, la
finalidad de esta primera parte es ofrecer una lectura
rpida de los principales problemas del sector vivienda
y asentamientos humanos.
II Parte: Qu hacer?
A partir de la informacin presentada en las pginas
anteriores, surge preguntarse cmo desarrollar un
proceso articulado e integral que permita superar los
problemas de vivienda en el pas. Para tal efecto, se
puede sintetizar la situacin de la problemtica
habitacional en tres grandes ejes de trabajo:
-
Vivienda Nueva, la que puede ser construida

desde la esfera privada de los hogares que
tienen recursos propios o no tienen limitaciones
para acceder a un crdito en el sistema
financiero. Luego estn los hogares cuyos
ingresos les permite un crdito insuficiente para
alcanzar una solucin de vivienda, por lo que
requieren complementar ese crdito con un
bono de vivienda. Luego, est el grupo de
familias cuyos ingresos no les permite obtener
un crdito en el sistema financiero y, por lo
tanto, dependen de los bonos familiares de
16
vivienda. Por ltimo, est el grupo de familias

que no califican para un crdito ni para un BFV.
Mantenimiento y mejoramiento de vivienda
existente; se trata del componente del dficit
habitacional ms grande, las viviendas que
requieren ser mejoradas y ampliadas, las que
posiblemente estn en manos de hogares que
requieren de algn tipo de financiamiento para
llevar a cabo la intervencin de sus viviendas,
ya que si contasen con recursos propios, lo
lgico sera que hicieran las mejoras
necesarias.
Asentamientos informales; en realidad las
viviendas de este grupo se ubican en alguno de
los otros dos grupos, ya que se trata de
construir viviendas nuevas o de mejorar las
existentes. Sin embargo, por las caractersticas
antes descritas de la situacin particular de
estos asentamientos, se propone como un eje
de trabajo independiente.
Cada uno de estos grupos presenta caractersticas

especficas, particulares, pero tambin otras en
comn, por lo tanto para solucionar cada una de estas
situaciones se requiere la utilizacin de instrumentos y
acciones especficas pero tambin compartidas.
Vivienda Nueva
La necesidad de viviendas nuevas es permanente, la
poblacin del pas est en constante crecimiento,
aunque experimente una fuerte desaceleracin, sin
embargo el ritmo de crecimiento de los hogares es
mayor que el de la poblacin, lo que aunado a la
desaparicin de un porcentaje (desconocido) de
viviendas todos los aos, da como resultado la
necesidad de construccin de nuevas viviendas. No se
tiene un dato exacto de la cantidad de viviendas
nuevas requeridas, para un momento dado y menos
como proyeccin. Una primera aproximacin sugiere
que los hogares que carecen de vivienda propia,
evidencian la cantidad de viviendas que hacen falta,
sin embargo a esta cantidad habra que restarle los
hogares que no tienen vivienda propia y que no
andan en busca de ella; hogares (pueden ser
unipersonales) que alquilan o que viven en casas
cedidas o prestadas y que no requieren o buscan su
vivienda propia. Pero adems a la cantidad restante,
habra que sumarle la cantidad de viviendas propias
calificadas en mal estado, porque stas requieren ser
renovadas, no es posible o rentable, su reparacin.
Un sector de quienes requieren de vivienda nueva,
son hogares cuyos ingresos sobrepasan los 6 salarios
mnimos, al momento actual, poco ms de
1.5000.000 (alrededor de $3.000 USA). Este grupo
de hogares est en capacidad de resolver su
17
necesidad de vivienda en el mercado ordinario, la

condicin fundamental para esta poblacin es el
acceso al crdito; para ellos contar con tasas de
inters bajas y facilidades para amortizar la prima se
convierten en los instrumentos fundamentales. Este
grupo representa aproximadamente al 14% del total de
hogares que no cuentan con vivienda propia (INEC,
ENAHO 2012)
tienen muy pocas opciones de crdito y su solucin

residencial depende casi en su totalidad de poder
acceder a los bonos familiares de la vivienda. Para
este grupo lo fundamental es el acceso al subsidio y
es el grupo de hogares al que histricamente se ha
destinado ms del 95% de los bonos de vivienda y
representa un 40% del total de hogares que no
cuentan con vivienda propia.
Para el sector de hogares con ingresos entre 3 y 6

salarios mnimos, aproximadamente entre 672.261 y
1.568.609, la situacin es algo ms compleja, ya que
aunque puede acceder a crditos en el sistema
financiero, los montos a los que pueden aspirar no
siempre son suficientes para las opciones de oferta
que existen en el mercado o que se ajusten a sus
aspiraciones.
Este grupo de hogares representa un alto porcentaje

del total de viviendas requeridas, la realidad de los
ltimos aos evidencia que los bonos familiares de
vivienda que se entregan por ao, representan
alrededor del 50% de los permisos de construccin de
vivienda tramitados y alrededor del 5% del total de la
inversin en vivienda. Lo que significa que con un bajo
porcentaje de los recursos, se construye un alto
porcentaje de las viviendas nuevas.
Este sector requiere el apoyo parcial del subsidio

estatal (bonos) para complementar la opcin crediticia.
El bono diferido es un buen instrumento para que este
grupo de hogares puedan tener una solucin
habitacional. Como son hogares que requieren de
crdito, tambin se hace necesario brindarles tasas
bajas de inters y flexibilidad para el pago de la
prima. Este grupo de hogares representa un 45.9%
del total de hogares identificados sin vivienda propia.
El grupo de hogares con ingresos que no sobrepasan
los 2 salarios mnimos, alrededor de 450 mil colones,
La construccin de vivienda nueva se ve afectada o

limitada, especialmente en los principales espacios
urbanos, por el acceso al suelo, como resultado de los
precios de este bien inmueble. Los terrenos
disponibles, no construidos, para uso residencial son
cada vez menos y proporcionalmente cada vez su
precio es mayor. Una situacin similar, se tiene con las
viviendas ya construidas o la oferta de vivienda en
general. De ah que un programa de vivienda que
pretenda resultados efectivos y que marque diferencia
debera, en el tema de vivienda nueva, orientarse a
18
buscar mecanismos e instrumentos para evitar la

especulacin e inflacin en los precios de los terrenos,
la optimizacin en el aprovechamiento (densificacin)
y en la disminucin en los costos de construccin.
En cuanto al control en el precio de los terrenos, de no
controlarse este factor, se cae en un crculo
inflacionario: ante precios ms altos, ms recursos se
tendrn que destinar a pagar los terrenos y, al haber
mayor cantidad de recursos, esto genera que se
incremente el precio de las propiedades. De tal
manera que inyectar un mayor volumen de recursos
no garantiza, por si solo un impacto significativo en el
DCR. Se debera trabajar con instrumentos como
impuestos prediales diferenciados, castigando el suelo
ocioso e impulsando mecanismos ms giles de
expropiacin de terrenos.
Optimizar el uso del suelo residencial, es una
necesidad, especialmente en el rea Metropolitana de
San Jos y otros centros urbanos del pas. La
construccin de viviendas en edificios de varios
niveles o pisos es una alternativa imprescindible a la
que la sociedad debe orientarse, pero para lo que se
deben tomar en cuenta diferentes aspectos. En primer
lugar, el tema de los costos y precios de este tipo de
soluciones; actualmente la oferta en soluciones
verticales gira alrededor de la demanda de ingresos
mayores a 7 salarios mnimos.16 Son adems las

soluciones que se han venido construyendo dentro de
un proceso de repoblamiento urbano, lo que significa
que las ventajas comparativas de la ciudad la estn
aprovechando sectores de ingresos altos, relegando a
los sectores de ingresos menores a zonas ms
apartadas de la ciudad. Por lo tanto es necesario
revertir esta situacin, brindando soluciones a los
sectores de menores ingresos en condiciones ms
favorables, de manera tal que la inversin pblica que
se ha hecho histricamente en las ciudades sea
aprovechada por la mayor cantidad posible de
pobladores en condiciones adecuadas, formales y
equitativas. Es necesario repensar la inversin pblica
en terrenos y en vivienda, relocalizando y
reconstruyendo asentamientos, con soluciones que
permitan efectos ganadores a todos los involucrados
(desarrolladores, municipio, familias, etc.)
Adems de controlar los precios de los terrenos y de
optimizar el uso del suelo con propsitos
residenciales, es fundamental controlar y abaratar la
construccin de viviendas de todo tipo, ya sea
mediante la experimentacin y aprovechamiento de
nuevas tcnicas constructivas, nuevos materiales y
nuevos diseos. Al tomarse la vivienda como una
mercanca, se comporta como tal, y al igual que con
16
Existen alternativas para hogares de ingresos medios y bajos,

pero an son muy pocas.
19
los terrenos, se convierte en un bien especulativo y

entre ms recursos se inviertan (crditos, bonos,
ahorros) se convierten en un disparador de precios.
Mantenimiento y mejoramiento
El rubro ms importante en trminos cuantitativos del
Dficit Habitacional, es la vivienda en estado regular.
De acuerdo con los datos del INEC (ENAHO, 2012),
poco ms de medio milln de viviendas requieren
mejoras en sus componentes fsicos (techo, paredes y
piso) y ampliaciones para superar problemas de
hacinamiento. En el caso del mantenimiento de las
casas, tanto para mejoras como para ampliaciones, se
cuenta con la ventaja de la existencia del terreno, con
lo que se evita tener que invertir en ese rubro. Al
tratarse de viviendas en estado regular, por lo tanto
son viviendas que pueden mejorarse evitndose as la
inversin de la construccin de una vivienda
totalmente nueva. Adems, se cuenta con el bien
inmueble que se puede utilizar como garanta para
trmite de crditos y contar con financiamiento para
los trabajos necesarios en la vivienda.
Para visualizar mejor el problema de la vivienda que
requiere mejoras, es importante tomar en cuenta que
un porcentaje (36%) de ests viviendas no son propias
de quienes las habitan, lo que significa que
difcilmente los ocupantes van a invertir en mejoras si
la casa es alquilada, prestada, cedida u otro tipo de
tenencia fuera de la propia. Por otra parte, los dueos

de esas viviendas ocupadas por otros hogares ya sea
bajo alquiler, prstamo, cedidas, etc. difcilmente van a
invertir en el mejoramiento de esas viviendas. Por lo
tanto, este porcentaje de viviendas requerirn un
abordaje diferente para que sean mejoradas.
El 38% de los hogares son propietarios de las
viviendas que ocupan y que requieren de mejoras, se
trata de algo ms de 300 mil viviendas. El 74% de
estas viviendas son ocupadas por hogares con
ingresos de hasta 4 salarios mnimos. Son hogares
que pueden acceder al Bono Familiar de Vivienda para
Reparacin, Ampliacin, Mejoras y Terminacin,
conocido como bono RAMT. Este es un subsidio que
funciona igual que los BFV ordinarios, en cuanto a
requisitos, procedimientos y montos. No obstante este
subsidio es poco utilizado, por los hogares y por los
desarrolladores y por los Entes Autorizados del SFNV,
aproximadamente un 5% de los bonos distribuidos
corresponden a esta modalidad.
Los hogares con ingresos de 5 y 6 salarios mnimos,
representan el 11.6% de los hogares que ocupan
viviendas propias y que requieren mejoras, se trata de
hogares que pueden optar por un bono RAMT y
complementarlo con un crdito. Un porcentaje similar
(12.1%) corresponde a los hogares que reciben 7 y
ms salarios mnimos y que viven en casas con
necesidad de mejora en alguno de sus componentes.
20
Hogares que por sus ingresos tienen las condiciones

para optar por crditos para mejora de sus viviendas.
Disminuir el Dficit Cualitativo de la vivienda debera
ser ms sencillo que reducir el Dficit Cuantitativo, se
trata de reparar y mejorar edificaciones ya existentes,
no de construirlas totalmente, mxime cuando un alto
porcentaje de los hogares pueden optar a un subsidio
para tal fin. Sin embargo ha faltado una poltica ms
agresiva que incorpore procesos de comunicacin, por
ejemplo sobre los bonos RAMT, de manera tal que la
poblacin conozca ms referente a los mismos, sus
posibilidades, los montos, requisitos, etc. La
experiencia de FUPROVI en la atencin de casos con
los bonos RAMT, ha evidenciado la falta de
informacin como la principal causa de que las
familias no busquen esta ayuda, adems de pensar
que se trata de un crdito y de carcter hipotecario. El
explicarle a las personas que se trata de un subsidio,
que no es una hipoteca sino una anotacin registral y
que se puede utilizar en gran variedad de
necesidades, ha hecho que ms hogares se interesen
en esta modalidad.
Por otra parte, siempre de acuerdo a la experiencia
desarrollada, los aspectos en los que ms se ha tenido
que invertir en las viviendas es en el techo (cerchas y
cubierta) e instalaciones elctricas. Esto es muy
importante porque el techo protege y asegura la
durabilidad del resto de la vivienda y la parte elctrica
es esencial para la seguridad de las personas que

habitan en ella. Aunado a la situacin anterior, se debe
agregar que malas instalaciones elctricas generan un
mayor e innecesario consumo de energa que se
refleja en los costos de la misma, tanto para las
familias como para el pas en general.
Con la informacin del censo 2011 se pueden
determinar zonas de mayor incidencia de Dficit
Cualitativo y generar procesos de invitacin al
mejoramiento de viviendas, identificando zonas con
diferentes prioridades de intervencin. Esto unido a
condiciones de crdito, flexible y con adecuaciones,
que favorezcan la inversin en el mejoramiento
habitacional.
Al igual que en el tema de construccin de casas
nuevas, en los trabajos para el mejoramiento y
ampliacin de viviendas se deberan usar materiales
alternativos, que agilicen y abaraten las obras, sin
perder calidad, seguridad ni esttica. Existen en el
mercado variedad de alternativas de materiales, sin
embargo muchas no son del conocimiento de la
poblacin, la cual por tradicin, comodidad, prejuicios,
desconocimiento y otros factores, generalmente se
inclina por sistemas constructivos ms conocidos.
Unido a estas ideas, sera importante realizar un
trabajo de encuestas a una muestra de hogares, que
ocupen viviendas en estado fsico regular y que sea de
21
tenencia propia, para tener mayor certeza de los

motivos que puedan tener los hogares en tal situacin,
para no buscar opciones de mejoramiento de su
vivienda.
Asentamientos informales
La situacin correspondiente a los asentamientos
informales es bastante compleja en cuanto a la
definicin, identificacin, cuantificacin y, sobre todo a
la problemtica de las personas que viven ah, as
como a las posibles soluciones. Lo que si es claro es
que las iniciativas para enfrentar la situacin de los
asentamientos informales deben responder a una
visin amplia, integradora y novedosa para obtener
resultados diferentes, significativamente positivos. La
experiencia ha demostrado que haciendo las cosas de
manera tradicional, no se han logrado los resultados
esperados.
Es difcil separar aspectos que estn intrnsecamente
tan relacionados, pero para efectos de abordaje se
plantea un anlisis por diferentes temas, sabiendo que
en la prctica todos ellos son interdependientes y que
es difcil abordar uno sin tener en cuenta los otros.
Aspectos legales/normativos:
Existe un conjunto de leyes, decretos, directrices y
normativa en general, al igual que instituciones
alrededor del tema de los precarios y tugurios, sin
embargo no parecen suficientes o adecuados para

enfrentar la situacin existente. Una de las razones
principales es que a la hora de atender un
asentamiento informal, el proyecto de vivienda, es
visto por las instituciones involucradas en la
tramitacin y aprobacin de los planos, como si se
tratara de un proyecto nuevo, un proyecto en verde,
obviando que se trata de una realidad diferente, un
lugar que ya est ocupado, donde vive una poblacin,
que adems se han invertido recursos de las familias y
del Estado. Esta realidad no se puede dejar de lado a
la hora de elaborar y presentar un proyecto
habitacional, pero si las instituciones aplican la
normativa existente y pensada para otro tipo de
realidad, se vuelve sumamente difcil ofrecer
soluciones viables para realidades diferentes.
En sntesis, no se debera de aplicar una normativa
diseada para situaciones ordinarias, cuando se trata
de situaciones no ordinarias, como son los
asentamientos informales, por eso es necesario
flexibilizar, adecuar o proponer nueva normativa,
ajustada a las condiciones de los asentamientos,
siempre y cuando esto no signifique perder calidad
constructiva, seguridad y comodidad para los
habitantes, en cuanto a la vivienda y al asentamiento.
Regulaciones como densidad, tamao de los lotes,
huella del edificio, colindancias, derechos de va
(anchos de calles, de aceras), frente mnimo de los
22
lotes y otros ms, deberan revisarse para casos

particulares y especficos, tanto la normativa a escala
nacional como los planes reguladores de cada
municipio. Dependiendo del tipo de suelo, o si existe
alcantarillado sanitario o se propone planta de
tratamiento, el tamao de lotes puede ser menor ,
situacin que est relacionada con la densidad
propuesta. En algunos asentamientos, los parmetros
de densidad no se ajustan a la realidad del lugar, pero
si tcnicamente se pueden dar soluciones adecuadas,
por qu
no hacerlo entonces. Los aspectos
legales/normativos estn muy ligados con los aspectos
tcnicos, el principio debera responder al hecho de
que si tcnicamente es posible y adecuado,
normativamente debera permitirse.
Otro instrumento normativo, que debera probarse es
la figura de derechos de superficie, por medio de la
cual, los dueos de los terrenos podran aprovechar el
espacio areo encima de un terreno o edificacin, sin
perder su propiedad, a manera de una especie de
concesin. Esta figura permitira aprovechar y
optimizar el suelo disponible, se trata de una figura
similar a la de bono en segunda planta, pero donde
los dueos del terreno no renuncian a parte de la
propiedad o entran en copropiedad.
Aspectos fsico/espaciales/tcnicos:
En gran parte de los asentamientos informales
algunos lotes tienen dimensiones menores a lo que
establece la norma para permisos de construccin o
en un mismo lote coexisten varias viviendas, con lo
cual se trata de reas por lote muy pequeas, de 40,
50 o 60 metros cuadrados, en las cuales tcnicamente
es posible brindar soluciones, pero hace falta
creatividad y aceptacin de diseos, tecnologas y
prcticas exitosas de otros pases.
Experiencias en otros pases y aqu mismo en Costa
Rica, han demostrado la viabilidad de proyectos
habitacionales en laderas; nuevamente, si la solucin
tcnica y financiera es posible, se deberan
implementar este tipo de diseos que permitiran
incorporar a las soluciones habitacionales terrenos
que en muchos casos se desechan por aspectos
normativos.
De igual manera la utilizacin de materiales livianos en
soluciones de ms de una planta, pueden permitir
aprovechar y optimizar el uso de los terrenos,
generando mayor cantidad de soluciones por rea.
Tambin es importante tomar en cuenta que en los
asentamientos informales existe una parte de
viviendas que responden a construcciones en firme,
muchas de ellas no requieren hacerse nuevas, pueden
ser mejoradas, terminadas y ampliadas, lo que
23
significa
economas
en
las
soluciones,
aprovechamiento de soluciones existentes y del
espacio.
Construccin de viviendas en edificios verticales, es
parte de las soluciones que apenas comienzan a
insinuarse para los sectores de menores ingresos,
pero todava de una manera tmida, es necesario
impulsar con mayor agresividad este tipo de
modalidad de soluciones. Ser necesario adecuar las
soluciones a las necesidades de sus ocupantes, por
ejemplo reas recreativas, deportivas, comunales, etc.
Adems aspectos como el lavado y tendido de la ropa
y otros aspectos culturales y demogrficos. Tambin
es importante que el SFNV est dispuesto a financiar
alternativas no tradicionales, para poder avanzar en
las soluciones.
Aspectos socio econmicos
Uno de los aspectos que inciden en las soluciones de
vivienda con apoyo del subsidio estatal, principalmente
en los asentamientos informales, es la constitucin de
hogares, que podran llamarse atpicos, o grupos de
pobladores que no necesariamente conforman un
hogar donde existen vnculos de consanguinidad, los
cuales no son susceptibles de postular ante el
BANHVI para recibir un BFV. En algunas situaciones
ser necesario buscar alternativas como copropiedad,
por ejemplo.
En algunos asentamientos informales existe un

mercado de alquiler de cuartos que se da en
condiciones inadecuadas y especulativas. Algunas de
las personas que alquilan piezas o cuartos en estos
sitios, no necesariamente estn en busca de una
vivienda propia. Se trata de migrantes, nacionales y
externos, personas solas u otras condiciones, que lo
que buscan es una residencia provisional y con
algunas ventajas comparativas, como localizacin o
ubicacin en la ciudad, redes de apoyo, identidad, o
porque en otros sitios se les niega la opcin. A estos
contingentes de poblacin habra que ofrecerles
alternativas similares, opciones de alquiler pero en
condiciones dignas, precios justos y, bajo el entendido
de que son residentes provisionales, por lo tanto la
solucin habitacional para estos pobladores no
significa necesariamente optar por vivienda propia.
Para estos casos podra pensarse en un programa de
alquileres.
La cercana a fuentes de trabajo y la cobertura de
servicios bsicos e infraestructura bsica, unido a los
bajos ingresos y falta de opciones para ellos, es lo que
lleva a los pobladores de los asentamientos informales
a establecerse en estos lugares, por lo tanto, las
soluciones de vivienda deben en lo posible evitar las
reubicaciones, ms aun cuando stas se dirigen a
sitios lejanos del entorno actual donde se tienen las
ventajas antes descritas. Las reubicaciones deben ser
el resultado de la imposibilidad de atencin en sitio de
24
las familias, ya sea por falta de espacio o por

condiciones de riesgo.
En los asentamientos informales existen relaciones de
parentesco entre los hogares que los conforman, se
debe aprovechar esta situacin para impulsar
soluciones alternativas como los bonos de segunda
planta, derechos de superficie, pequeos condominios
y opciones que se ajusten a los lazos existentes entre
los hogares.
La informalidad es muy onerosa para los
consumidores de bienes y servicios que deben pagar
por ellos bajo condiciones irregulares. Malas
conexiones elctricas elevan el consumo y el riesgo a
desastres; malas tuberas ocasionan desperdicio de
agua y menos lquido para los usuarios. La falta de
transporte pblico implica el uso de otros medios
alternativos (taxis piratas) que incrementan los
costos; ventas de abarrotes y productos en general sin
regulacin y ventas al detalle en pequeas cantidades
tambin inciden en precios ms altos. Los alquileres
tambin experimentan precios distorsionados de
acuerdo al precio y el servicio recibido.
Del otro lado de la moneda, los dueos de cuarteras,
cantinas,
pulperas,
ferreteras,
servicios
de
transportes, iglesias y otros servicios, tienen en los
asentamientos informales un conjunto de ventajas
comparativas; no pago de patentes y permisos, falta
de controles y supervisin, mercado cautivo, ventas a

crditos con intereses altsimos entre otras varias
ventajas que se pueden mencionar. Este tipo de
actividades lucrativas son necesarias pero se deben
regular para evitar abusos contra la poblacin, para
asegurar el control y supervisin requeridos, adems
de que los municipios dejan de percibir ingresos a
partir del no pago de patentes e impuestos. Quienes
se dedican desde la informalidad a algunas
actividades econmicas como las mencionadas, sin
mencionar otras de carcter delictivo, no estn
interesados en la regulacin o formalizacin de los
asentamientos, ya que eso les puede hacer perder
parte de las ventajas comparativas que les brinda la
informalidad.
Pero esta realidad, la existencia de comercios
informales se puede regular y pueden contribuir a las
soluciones de vivienda, por ejemplo, en el caso de
edificios, donde la primera planta se destina a
comercio y servicios, y contribuyen al pago de las
soluciones en las partes o pisos altos.
Aspectos poltico institucionales
El buscar y construir soluciones viables para los
asentamientos informales requiere y depende de
muchas variables, cambios normativos, diseos
tcnicos, propuestas novedosas y estudios sociales
entre otras, pero nada de esto ser posible sin la
25
voluntad y el compromiso poltico y el involucramiento

de las instituciones relacionadas con el sector vivienda
y asentamientos humanos.
Los cambios normativos deben ser propuestos y
ejecutados por alguna(s) institucin(es), pero tambin
deben contar con la receptibilidad de las instituciones
para aceptarlos y realizarlos. Esto requiere del
compromiso de las autoridades en cada caso, como
de la voluntad de los tcnicos y funcionarios en
general.
El papel de los jerarcas de las instituciones pblicas,
no puede quedarse en administrar o gestionar las
instituciones bajo la misma dinmica y esquemas,
porque entonces las cosas no van a cambiar. Pero
buscar y trabajar por cambios en la administracin
pblica requiere de visin, de energa, capacidad y
disposicin a dar la pelea.
Teniendo instrumentos de poltica pblica tan
importantes como los bonos familiares de vivienda, los
RAMT y el bono colectivo, es evidente que se
deberan tener resultados ms positivos en cuanto a
erradicacin de tugurios y precarios. Legislacin
importante orientada en esa direccin, como la Ley del
Impuesto Solidario, no ha dado los resultados
esperados porque ha fallado el sistema de
recaudacin y, aunque desde su entrada en vigor se
han recaudado varios miles de millones de colones, lo
cierto es que son ms los que se han dejado de

percibir. Se deben redoblar esfuerzos para que esta
ley se aplique con mayor eficiencia y eficacia y as
contar con ms recursos para enfrentar la
problemtica.
Por otra parte, la mayor parte de los asentamientos
informales ocupan terrenos de instituciones pblicas,
sin embargo stas no son parte de la solucin, no
parecen comprometerse en la bsqueda de soluciones
y eso no puede ser, las instituciones que experimentan
la toma de terrenos de su propiedad, deberan ser las
principales interesadas, junto con las familias, para
buscar soluciones a esas situaciones.
Unido a la ausencia de respuesta de las instituciones,
se debe sealar las acciones y omisiones de los
gobiernos locales. La problemtica de los
asentamientos informales, no se da en el aire, se da
en espacios concretos y esos espacios pertenecen a
un municipio en concreto, de tal modo que el gobierno
local no puede desentenderse de la situacin y, muy
por el contrario, deben participar y ser un actor
protagnico en la bsqueda de soluciones.
Tradicionalmente la participacin de los Gobiernos
locales en la atencin de los asentamientos informales
es mnima, cuando no nula, donde se le deja al
gobierno central e instituciones del sector la atencin
de estos lugares, sin embargo se trata del territorio del
26
municipio y todo lo que suceda en su territorio,

mxime cuando se trata de aspectos tan importantes
como las condiciones de vida de sus pobladores, no
se puede ni se debe dejar de lado. La situacin de los
asentamientos informales, no afecta solo a las familias
que habitan ah, tambin afectan a todo el entorno y
otras reas de influencia. El papel de los gobiernos
locales es fundamental en la bsqueda de soluciones;
los planes reguladores pueden convertirse en un
instrumento y un aliado en ese proceso o, por el
contrario, como ha venido sucediendo, un obstculo
ms en la bsqueda de soluciones.
participativos y de compromiso de los diferentes

actores involucrados as como buscar otros actores
que participen en los procesos. Existen experiencias
importantes en otros pases alianzas pblico-privadas,
sociedades mixtas entre gobiernos locales y empresas
privadas, en las que se dan diferentes esferas o
espacios de intervencin dentro de un enfoque ganar
ganar. Pero definitivamente estas alternativas pasan
por un repensar y romper con las visiones
tradicionales, inflexibles y que limitan las posibilidades
de nuevas opciones.
Los asentamientos informales no es un problema del

gobierno de turno, algunos de los actuales tienen ms
de dos dcadas de existir, la experiencia ha
demostrado que lejos de desaparecer los mismos
parecen anquilosarse en nuestra realidad social. La
forma de enfrentar esta problemtica no ha sido
exitosa hasta el momento, por eso, es en la esfera de
lo poltico e institucional, donde se deben tomar las
decisiones estratgicas, los acuerdos y directrices
para enfrentar de manera decidida la solucin a los
asentamientos informales.
Tambin es importante dentro de un proceso integral e
integrador de solucin a los asentamientos informales,
involucrar a los pobladores como sujetos en la
construccin de las soluciones, no solo como objetos o
receptores de stas. Se deben buscar procesos
27

Situación de La Vivienda y Desarrollo Urbano en Costa Rica 2

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Situación de La Vivienda y Desarrollo Urbano en Costa Rica 2

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1

Situacin de Vivienda y Desarrollo Urbano en Costa Rica en el 2012.

Fundacin Promotora de Vivienda (FUPROVI)

correspondiente al 2012, se introducen otros captulos

La explicacin de muchos de los aspectos de la

El Captulo IV presenta el resultado de un estudio

Adems del contexto financiero internacional (Captulo

Finalmente, en el Anexo 1 se presenta un documento

Humanos y un conjunto de ideas que podran orientar

Con esta breve resea de los principales contenidos

I.1. Contexto econmico internacional

Vivienda Costarricense Durante el Ao 2012.

En el presente captulo se analiza el entorno

Grfico 1.1. Variacin interanual del PIB

Fuente: FUPROVI-UNIN con base en estadsticas del FMI, 2013

En el grfico 1 se observa la variacin interanual del

que no habr cambios sustanciales en el tono de la

Sin embargo, el fenmeno se explica por el hecho de

Grfico 1.3. EE.UU y Eurozona: Variacin

Fuente: FUPROVI-UNIN con base en estadsticas del FMI, 2013

menores puntos histricos.

I.2. Produccin: Economa costarricense y sector

Con lo anterior se evidencia que las bajas tasas de

Grfico 1.5: Promedio mensual de la tasa

Fuente: FUPROVI-UNIN con base en estadsticas del BCCR, 2013.

El producto interno bruto en trminos reales (sin efecto

Fuente: FUPROVI-UNIN con base en estadsticas del BCCR, 2013.

Aunque en el primer semestre creci a un 6,2% en el

Cien puntos base equivale a un uno por ciento (100 pb = 1%).

el segundo. Este crecimiento se dio principalmente

Grfico 1.7. Costa Rica: Porcentaje que

Fuente: FUPROVI-UNIN con base en estadsticas del BCCR, 2013.

En el grfico 1.6 destaca el repunte que tuvo la

Igualmente, el 2012 represent un ao de pequea

Desde mayo 2012 el sector construccin creci ms

del IMAE General, y no fue a partir de enero 2012 que

importaciones CIF2 totales en el 2012 crecieron 8,37%

Fuente: FUPROVI-UNIN cn base en estadsticas del BCCR, 2013.

Para el 2012 la importacin de materiales de

mientras que las del sector lo hicieron por un 37,53% y

Forma de valorizar las importaciones, incluyendo: el valor del producto en la

I.3. Mercado Laboral

Participacin en el mercado laboral

En trminos generales el desempleo disminuy,

Tasa de variacin anual de los ocupados

Segn la Encuesta Nacional de Hogares (ENAHO)

Grfico 1.10. Costa Rica: Ocupados del

Ocupados del Sector Construccin

I.4. Tipo de cambio

primer apartado de este captulo), lo que gener un

Es importante sealar, que durante el ao estuvo en

Adems cabe destacar, que el Banco Central para

Reservas en millones de USD

Grfico 1.11. Costa Rica: Reservas Brutas del

Reservas Brutas del BCCR

Tipo de cambio promedio

poder defender la banda inferior tuvo que salir a

Con un sistema cambiario de flotacin administrada,

Fuente: FUPROVI-UNIN con base en estadsticas del BCCR, 2013.

Alquiler y Servicios de Vivienda

Fuente: FUPROVI-UNIN con base en estadsticas del INEC, 2013.

ndice Subyacente de Inflacin (ISI), es un ndice que refleja ms fielmente la

estabilidad cambiaria y la reduccin de las presiones

En el grfico 1.12 se muestra como la brecha entre el