UNIVERSITATEA DIN ORADEA

FACULTATEA DE CONSTRUCTII SI ARHITECTURA

DREPTUL DE SERVITUTE

2015

Dreptul de servitute
1) Definitie si caractere. Dreptul de servitute este un drept real principal derivat, perpetuu
si indivizibil constituit asupra unui imobil numit fond aservitsau dominat pentru folosinta altui
imobil, numit fond dominant, imobile care au proprietari diferiti .
Dreptul de servitute prezinta urmatoarele caractere :
a) servitutea este un drept imobiliar, deoarece se constituie numai in folosul si, respetiv,
sarcina unor bunuri prin natura lor ;
b) servitutea este un drept perpetuu, fiindca se mentine atata timp cat dureaza cele doua
imobile si situatia care a determinat constituirea ei;
c) servitutea este indivizibila intregului fond dominant si greveaza, in intregime, fondul
servit. De aceea, atunci cand imobilul ce urmeaza sa fie fond aservit se afla in coproprietate,
constituirea servitutii, fiind un act de dispozitie juridica, se poate face, potrivit regulii
unanimitatii, numai cu acordul tuturor copartasllor ;
d) servitutea este un drept real, in sensul ca nu creaza un raport juridic intre o persoana
anume si o alta persoana, ci intre proprietarii actuali, oricare dintre ei, ai fondului dominant,
fiind cei care profita de existenta servitutii si ai fondului aservit, cei care suporta
inconvenientele;
e) servitutea nu poate fi instrainata (este inalienabila), urmarita sau ipotecata independent
de fondul al carui accesoriu este;
f) servitutile asupra bunurilor din domeniul public sunt valabile numai in cazul in care ele
sunt compatibile cu uzul sau interesul public,
2.Clasificarea servitutilor, servitutile se clasifica in functie de mai multe criterii astfel:
a) Dupa modul lor de executare, servitutile pot fi continue si necontinue
Servitutile continue sunt acelea pentru a caror exercitare si existenta nu este nevoie de
interventia omului, cum ar fi de pilda, servitutea de scurgere a apelor de ploaie sau servitutea
de vedere.
Servitutile necontinue sunt acelea pentru a caror existenta si exercitare depinde de
interventia actiunii umane, cum sunt de exemplu, servitutea de trecere, servitutea de a lua apa
din fantana, servitutea de a paste animalele si altele asemenea.
b) Dupa felul in care se manifesta, servitutile sunt aparente si neaparente.
Servitutile aparente sunt acele servituti care se cunosc dupa existenta unor semne
exterioare, precum o usa, o fereastra, un canal, o plantatie, o carare.
Servitutile neaparente sunt opusul celor aparente existenta lor neputand fi cunoscuta
printr-un semn exterior sau lucrare exterioara vizibila, ca de exemplu servitutea de a nu a cladi

sau de a nu zidi decat pana la o anumita distanta sau inaltime, ori servitutea de a nu planta la o
distanta mai mica decat cea prevazuta de lege.
c) Dupa obiectul lor, servitutile sunt: pozitive si negative, urbane si rurale.
Servitutile pozitive sunt acelea care indreptatesc pe proprietarul fondului dominant
sa foloseasca fondului aservit. Un exemplu de servitute pozitiva este servitutea de a trece,
servitutea de a lua apa.
Servitutile negative reprezinta servitutile care impun proprietarului fondului
aservit,anumite restrictii in exercitarea dreptului sau de proprietate, cum este servitutea de a
nu cladi ori de a nu face plantatii la o anumita distanta fata de fondul dominant..
Servitutile sunt urbane sau rurale dupa cum sunt stabilite in folosul unei cladiri ori a unui
teren;
d) Dupa originea sau modul lor de constituire servitutile se impart in trei categorii:
d.1) Servituti naturale, adica acelea care isi au originea in situatia naturala a
fondurilor.
Exemplele de servituti naturale sunt:
- servitutea de scurgere a apelor naturale care consta in faptul ca, locurile inferioare sunt
supuse a primi apele care curg in mod natural:
- servitutea izvoarelor consta in aceea ca proprietarul care are un izvor pe proprietatea sa
poate sa-l intrebuinteze, fara a vatama dreptul pe care proprietarul altui fond l-ar fi dobandit
cu privire la folosirea acestui izvor;
- servitutea de granituire care consta in aceea ca proprietarul poate obliga pe vecinul sau
sa procedeze la granituirea proprietatii, lipite de a sa, spre a delimita hotarele proprietatii,
cheltuielile fiind suportate in proportie egala
In cazul servitutilor naturale, art.585 din Codul civil prevede dreptul oricarui proprietar
de a-si ingradi proprietatea: Proprietatea al carui loc este infundat, care nu are nici o iesire la
calea publica, poate reclama o trecere pe locul vecinului sau pentru exploatarea fondului cu
indatorirea de a-l despagubi in proportie cu pagubele ce s-ar putea ocaziona.
d.2) Servituti legale se constituie prin dispozitia expresa a legii si acestea sunt:
- distanta plantatiilor; conform art.607 din Codul civil, arborii mari ar trebui sa fie plantati
la o distanta de doi metri de limita fondului vecin, iar celelalte plantatii ori garduri vii la o
distanta de jumatate de metru;
- distanta si lucrarile intermediare cerute pentru unele constructii;
- servitutea de vedere care consta in interdictia de a face ferestre ori balcoane asupra
fondului invecinat de nu va fi la o distanta de 19 decimetri intre zidul pe acre se deschid
aceste vederi si proprietatea vecina;

- picatura streasinilor consta in obligatia proprietarilor de locuinte de a face streasinile

casei in asa fel incat apele din ploi sa se scurga pe terenul sau ori pe strada, dar nici intr-un
caz pe terenul vecinului;
- servitutea de trecere;
Ca o concluzie la servitutile naturale si servitutile legale, se poate spune ca exemplele de
servituti naturale constituie servituti reciproce sau bilaterale, iar exemplele date la servituti
legale constituie servituti nereciproce sau unilaterale.
d.3) Servituti stabilite prin fapta omului care se constituie prin titlu conventie sau
testament uzucapiune sau prin destinatia proprietarului, ele se mai numesc servituti
veritabile sau propriu-zise, deoarece ele sunt adevaratele dezmembraminte ale dreptului de
proprietate. Acestea sunt reglementate de art.620-643 din Codul civil.
1) Stabilirea servitutilor prin titlu (prin titlu intelegandu-se un act juridic)
Actul constitutiv juridic de servitute este supus transcrierii si poate fi cu titlu oneros sau
cu titlu gratuit, conventie sau testament
2) Stabilirea prin uzucapiune sau prescriptie achizitiva
Conform art.623 din Codul civil, prin uzucapiune se pot dobandi doar servitutile
continue si aparente.
3) Stabilirea servitutilor prin destinatia proprietarului
Aceasta are loc atunci cand proprietarul a doua imobile vecine, stabileste intre ele o
stare de fapt care ar fi o servitute daca ar apartine la proprietari diferiti.
Ultima clasificare a servitutilor este criticabila. Astfel asa-zisele servituti naturale si servituti
legale, in realitate nu sunt servituti veritabile, deoarece spre deosebire, de servitutile stabilite
prin actiunea omului, ele constituie marginiri normale ale atributului folosintei. Nefiind
dezmembraminte ale proprietatii, ci simple obligatii izvorate din raporturile de vecinatate,
asa-zisele servituti naturale si servituti legale sun opozabile tertilor, fara indeplinirea
formalitatilor de publicitate imobiliara.
In concluzie, in acceptiunea proprie a acestei notiuni, sunt servituti veritabile numai acelea
care se stabilesc prin fapta omului. Numai ele dezmembreaza dreptul de proprietate.
3) Exercitarea si apararea servitutilor
Exercitarea servitutilor este necesara pentru evidentierea drepturilor si obligatiilor titularilor
celor doua fonduri sau imobile, acestea diferentiindu-se in functie de modul de constituire al
fiecarei servituti astfel:
- in cazul servitutilor naturale si a servitutilor legale, drepturile si obligatiile proprietarilor
celor doua imobile sunt reglementate de lege;

- in ceea ce priveste o servitute stabilita prin titlu, drepturile si obligatiile sunt cele stipulate
in actul juridic de constituire,
- in cazul servitutilor dobandite prin uzucapiune, drepturile si obligatiile depind de modul
in care s-a exercitat posesia pe durata termenului de prescriptie.
Chiar daca drepturile si obligatiile proprietarilor sunt diferite de la o servitute la alta, totusi
exista si drepturi si obligatii comune si generale indiferent de servitute.
1) Drepturile si obligatiile generale ale proprietarului fondului aservit sunt:
- de a face tot ceea ce e necesar pentru conservarea si exercitarea servitutii (acestea se fac pe
banii proprii);
- de a se folosi de servitute doar in conformitate cu legea, titlul sau modul de stabilire a
acesteia;
- de a nu face lucrari care ar antrena schimbari dificile pentru fondul aservit.
2) Drepturile si obligatiile generale ale titularului fondului aservit sunt urmatoarele:
- de a parasi fondul aservit la dorinta proprietarului fondului dominant atunci cand prin titlu
s-a angajat sa faca unele lucrari necesare pentru exercitarea si conservarea servitutii;
- de a se abtine la orice act care ar duce la tulburarea exercitiului normal al servitutii daca
acesta a devenit dificil;
4) Stingerea servitutilor
Dreptul de servitute se poate stinge in urmatoarele situatii:
- in caz de imposibilitate materiala de a mai exista servitutea;
- prin confuziune
- prin prescriptie extinctiva;
- posibilitatea disparitiei imobilului aservit;
- in situatia rezolvarii sau anularii dreptului celui care a consimtit stabilirea servitutii;
- in cazul in care servitutea nu este exercitata timp de 30 de ani.
Potrivit art. 578 din Codul civil care prevede: Locurile inferioare sunt supuse a primi apele
ce curg fireste din locurile superioare, fara ca mana omului sa fi contribuit la aceasta;

La art.608 din Codul civil se stabileste dreptul vecinului de a cere sa scoata arborii si
gardurile vii puse la o distanta mai mica si cel de a cere taierea cracilor arborilor vecinului
daca acestea se intind pe proprietatea sa
Potrivit art.624 Cod civil servitutile continue si aparente, precum si cele necontinue si
neaparente, se pot stabili numai prin act juridic.
Daca servitutea a devenit impovaratoare sau il pune pe titular in imposibilitatea de a efectua
unele reparatii folositoare, proprietarul fondului aservit poate oferi celuilalt proprietar un alt
loc cu aceeasi intrebuintare.

CAZ CONCRET PRIVIND SERVITUTEA:

Situatia din teren este urmatoarea. Am o curte care da in strada, inspre strada este inchis cu gard
(beton+lemn). Curtea este marginita pe laturi de casele vecinilor (din stanga si din dreapta). Ambele
case ale vecinilor nu au streasina de scurgere pe fata dinspre curtea mea (de fapt au acoperisuri in
doua ape, orientate spre drum si partea opusa). Pe o latura exista un sant (aproximativ semi-betonat)
de scurgere, pe care se scurg ape de ploaie, de undeva din gradinile din spatele caselor. Pe latura
cealalta nu exista nici un sant de scurgere. Tot pe aceasta latura, cam la vreo 20 m, am cu acest vecin
un zid comun, de vreo 3m (ambii avem cate o incapere de-o parte si de alta a zidului comun). Casa
vecinului de pe aceasta latura este construita exact pe granita dintre proprietati. Cam asta ar fi situatia
din teren, eu am cumparat casa cu aceasta curte in urma cu cativa ani, chiar de la acest vecin (cel din
dreapta, fara nici un sant si cu casa clar pe granita dintre proprietati). In contractul de v-c se specifica
clar
ca
"imobilul
este
liber
de
sarcini
sau
servituti".
Problema:
In localitate au inceput lucrari de canalizare. Vecinul din dreapta, de pe latura unde nu exista nici un
sant de scurgere vrea sa isi faca lucrarile de conectare la canalizare prin curtea mea, pretinzand nu
stiu ce drept la 50 cm streasina (presupun ca este vorba de Codul civil art. 615, picatura streasinilor insa nu exista acea streasina, si nu exista nici un sant nefiind nevoie). Eu am alt plan pentru
canalizare si nu vreau sa ma trezesc cu un sant pe care nu l-am avut cand am cumparat casa. Exista
vreo servitute absconsa si implicita de pe vremea lui Burebista care s-ar aplica la sate??? Are dreptul
vecinul sa isi faca aceasta lucrare prin curtea mea (poate linistit sa isi faca lucrarea prin oborul sau,
cativa metri mai incolo, singura diferenta e ca deranjul ar fi la el in curte, nu la mine).
In acest caz solutia ar fi urmatoarea:
Este obligat vecinul potrivit art. 611 din noul s i fac streain casei sale astfel nct apele
provenind de la ploi s nu se scurg pe fondul proprietarului vecin. Astfel, daca nu are o asemenea
streasina, din start el incalca o prevedere legala.
In Art. 615 la care faceti referire nu este vb. de stresini ci de distana minim pentru fereastra de
vedere:
(1) Este obligatorie pstrarea unei distane de cel puin 2 metri ntre fondul, ngrdit sau nengrdit,
aparinnd proprietarului vecin i fereastra pentru vedere, balconul ori alte asemenea lucrri ce ar fi
orientate ctre acest fond.
(2) Fereastra pentru vedere, balconul ori alte asemenea lucrri neparalele cu linia de hotar spre fondul
nvecinat sunt interzise la o distan mai mic de un metru.

(3) Distana se calculeaz de la punctul cel mai apropiat de linia de hotar, existent pe faa zidului n
care s-a deschis vederea sau, dup caz, pe linia exterioar a balconului, pn la linia de hotar.
Distana, i n cazul lucrrilor neparalele, se msoar tot perpendicular, de la punctul cel mai apropiat
al lucrrii de linia de hotar i pn la aceast linie.

Bibliografie:
1)
2)
3)
4)

http://avocatro.net/forum/civil/8-servituti-picatura-streasinilor
http://www.qreferat.com/referate/drept/Dreptul-de-servitute143.php
www.ocpiilfov.ro/ocpi_ilfov/Regulament_700_2014.pdf

http://www.rasfoiesc.com/legal/drept/TEORIA-GENERALA-APROPRIETATII91.php
5) Curs - Legislatie funciara anul III ,- Dr. Ing .Popoviciu Gabriela