Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
Republica Moldova
GUVERNUL
HOTRRE Nr. 958
din 04.08.2003
despre aprobarea Regulamentului provizoriu privind
evaluarea bunurilor imobile
Publicat : 15.08.2003 n Monitorul Oficial Nr. 177
art Nr : 1006
n scopul realizrii prevederilor art.30, alin.(1), lit.b) din Legea cu privire la activitatea de
evaluare, nr.989-XV din 18 aprilie 2002 (Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2002,
nr.102, art.773) i n scopul stabilirii procedurii de estimare a valorii de pia a obiectelor
imobiliare, Guvernul Republicii Moldova HOTRTE:
1. Se aprob Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile (se anexeaz).
2. Agenia de Stat Relaii Funciare i Cadastru va ntreprinde msurile de rigoare ntru
aplicarea prevederilor Regulamentului nominalizat pentru a estima valoarea de pia a
bunurilor imobiliare de ctre ntreprinderile de evaluare, indiferent de tipul de proprietate i
forma organizatorico-juridic.
Prim-ministru
al Republicii Moldova
Vasile TARLEV
Contrasemnat:
Viceprim-ministru,
ministrul agriculturii
i industriei alimentare
Dmitrii Todoroglo
Ministrul finanelor
Zinaida Greciani
Ministrul justiiei
Vasile Dolghieru
Chiinu, 4 august 2003.
Nr.958.
Aprobat
prin Hotrrea Guvernului
Republicii Moldova nr. 958
din 4 august 2003
REGULAMENT PROVIZORIU
privind evaluarea bunurilor imobile
I. Dispoziii generale
1. Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile (n continuare Regulament) este elaborat n temeiul Legii privind activitatea de evaluare, nr. 989 - XV din 18
aprilie 2002 (Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2002, nr. 102, art.773).
2. Scopul prezentului Regulament este stabilirea procedurii de determinare a valorii
bunurilor imobile, indiferent de tipul acestora i forma de proprietate asupra lor.
3. Metodele folosite pentru determinarea valorii bunurilor imobile pot fi aplicate pentru
determinarea altor tipuri de valori, cu condiia utilizrii datelor adecvate tipului valorii
estimate.
4. Valoarea de pia, estimat n procesul evalurii, servete drept baz pentru determinarea
preului bunului imobil n scopul nstrinrii, ipotecrii, determinrii cuantumului plii de
arend,ntocmirii rapoartelor financiare i altele.
5. n sensul prezentului Regulament se definesc urmtoarele noiuni:
valoarea de pia - suma estimat pentru care un obiect al evalurii poate fi schimbat la
data evalurii ntre un cumprtor hotrt s cumpere i un vnztor hotrt sa vnd, dup un
marketing adecvat, ntr-o tranzacie liber, n care fiecare parte va aciona competent, cu
prudena necesar i neconstrns;
valoarea de pia pentru utilizarea existent - suma estimat pentru care un obiect al
evalurii ar putea fi schimbat la data evalurii pe baza ipotezei de continuare a utilizrii
actuale, dar presupunnd c el este neocupat, ntre un cumprtor hotrt s cumpere i un
vnztor hotrt s vnd, ntr-o tranzacie liber, dup un marketing adecvat, n care fiecare
parte a acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere;
valoarea de nlocuire - suma cheltuielilor totale necesare pentru construcia unei cldiri sau
construcii analogice obiectului evalurii, calculat n baza preurilor de pia, existente la
data evalurii,innd cont de uzura cldirii sau construciei evaluate;
valoarea de reconstituire - suma cheltuielilor totale necesare pentru crearea unei copii
exacte a cldirii sau a construciei evaluate, calculat n baza preurilor de pia existente la
data evalurii, cu aplicarea materialelor i tehnologiilor identice celor utilizate pentru
construirea obiectului evalurii i innd cont de uzura lui;
valoarea de investiie - valoarea bunului imobil determinat n baza rentabilitii lui pentru
un investitor concret;
valoarea de lichidare (sau valoarea de vnzare forat) - valoarea bunului imobil n cazul n
care obiectul evalurii este sau urmeaz a fi nstrinat ntr-o perioad de timp foarte
scurt i n condiii de expunere pe pia diferite de cele necesare pentru a obine cel mai bun
pre de pia;
element de comparaie - caracteristica bunului imobil sau condiia de efectuare a
tranzaciei imobiliare care contribuie la schimbarea valorii obiectului evalurii;
unitate de comparaie - indice valoric specific utilizat n metoda analizei comparative a
vnzrilor;
ajustare - suma care se adun sau se extrage din preul de vnzare a bunului imobil
comparabil pentru a ine cont de diferenele ntre bunul imobil comparabil i bunul imobil
evaluat. Ajustarea poate fi exprimat n mrimi absolute sau relative;
bun imobil comparabil - bun imobil care este similar bunului imobil evaluat i care a fost
recent vndut sau este expus vnzrii;
vrsta efectiv - vrsta cldirii sau construciei care reflect starea ei real. Vrsta
efectiv poate fi mai mic dect vrsta actual datorit exploatrii corecte a bunului imobil,
sau poate fi mai mare dect vrsta actual n cazul exploatrii incorecte;
vrsta actual (cronologic) - numrul de ani trecui de la terminarea construciei obiectului
evalurii pn la data evalurii;
durata de via fizic - perioada de timp n care este exploatat construcia i pe parcursul
creia starea elementelor constructive portante corespunde criteriilor stabilite. Durata de
via fizic depinde de gradul de durabilitate a construciei;
durata de via fizic rmas - perioada de timp estimat de la data evalurii pn la
expirarea duratei de via fizic;
via economic - perioada de timp n care bunul imobil genereaz venituri;
deprecierea acumulat - o pierdere de valoare fa de valoarea de reconstituire sau
de nlocuire a construciilor ce poate apare din cauze fizice, funcionale sau economice;
surplus).
46. Deprecierea economic se determin prin urmtoarele metode:
a) capitalizarea pierderilor veniturilor datorate influenei factorilor externi;
b) analiza comparativ a bunurilor imobile similare obiectului evalurii asupra crora
influeneaz factorii externi i celor asupra crora aceti factori nu influeneaz.
47. Deprecierea acumulat se determin prin urmtoarele metode:
a) metoda duratei de via economic;
b) metoda modificat a duratei de via economic;
c) metoda analizei comparative a vnzrilor;
d) metoda segregrii.
48. Metoda duratei de via economic presupune estimarea deprecierii acumulate n baza
urmtoarei formule:
D=(VE/DVE)x100 (4)
unde,
VE - vrsta efectiv;
DVE - durata de via economic.
49. Metoda modificat a duratei de via economic ia n considerare uzura
fizic recuperabil i deprecierea funcional recuperabil. n acest caz deprecierea
acumulat se va calcula n dou etape:
a) din valoarea construciei noi este sustras deprecierea recuperabil fizic i funcional;
b) valoarea construciei noi modificate va fi nmulit cu raportul ntre vrsta efectiv i
durata de via economic.
50. Metoda analizei comparative a vnzrilor presupune determinarea deprecierii
acumulate ca diferen ntre valoarea construciei noi i valoarea de pia a bunului imobil la
data evalurii. Pentru aplicarea metodei respective este necesar informaia privind preurile
de vnzare ale bunurilor imobile similare obiectului evalurii i valoarea de pia a terenurilor
virane.
51. Metoda segregrii const n examinarea detaliat a tuturor formelor deprecierii: uzura
fizic recuperabil i nerecuperabil, deprecierea funcional recuperabil i nerecuperabil i
deprecierea economic. Deprecierea acumulat se determin prin nsumarea valorilor tuturor
formelor de depreciere a construciei. Metoda segregrii se utilizeaz n mbinare cu
metodele duratei de viaeconomic i analizei comparative a vnzrilor pentru a determina
mrimea diferitor forme ale deprecierii incluse n deprecierea acumulat.
IV. Metoda analizei comparative a vnzrilor
52. Metoda analizei comparative a vnzrilor presupune estimarea valorii de pia a
bunului imobil n baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evalurii
care au fost vndute recent i ajustrii preurilor de vnzare pentru diferenele ntre aceste
bunuri i obiectul evalurii. Metoda respectiv se utilizeaz n cazurile n care
exist suficient informaie despre vnzrile bunurilor imobile similare obiectului evalurii.
53. Bunurile imobile comparabile trebuie s fie similare obiectului evalurii din punct de
vedere al caracteristicilor funcionale i fizice. n scopul aplicrii metodei analizei
comparative a vnzrilor evaluatorul trebuie s dispun de informaia privind preurile de
vnzare sau preurile de ofert pentru aceste bunuri.
54. Aplicarea metodei vnzrilor comparabile este efectuat n baza urmtoarei proceduri
standard:
a) colectarea i analiza datelor de pia n scopul selectrii bunurilor imobile comparabile;
b) identificarea unitilor i elementelor de comparaie;
c) determinarea mrimii ajustrilor;
d) comparaia bunului imobil evaluat cu obiectele similare, n scopul ajustrii preurilor de
vnzare;
e) analiza preurilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a determina
V = VON/r (7)
unde, V - valoarea estimat, r - rata de capitalizare.
82. Rata de capitalizare se estimeaz prin urmtoarele metode:
a) metoda analizei vnzrilor comparabile;
b) metoda multiplicatorului venitului brut efectiv;
c) tehnica grupului investiional;
d) metoda coeficientului de acoperire a datoriei
83. Metoda analizei comparative a vnzrilor este metoda care se va aplica de
preferin pentru estimarea ratei de capitalizare. O condiie necesar pentru obinerea
rezultatelor corecte n urma aplicrii metodei respective este asigurarea unui nivel nalt de
comparabilitate a obiectului evalurii i obiectelor comparabile n baza crora a fost
estimat rata de capitalizare. nainte de a estima rata de capitalizare este necesar s fie
efectuate toate ajustrile corespunztoare pentru diferena ntre bunul evaluat i bunurile
similare. Procedura de aplicare a metodei analizei comparative a vnzrilor este similar celei
prezentate n capitolul IV al prezentului Regulament.
84. Metoda multiplicatorului venitului brut efectiv se aplic n cazurile cnd nu poate fi
obinut informaia complet privind bunurile imobile comparabile, n schimb este
disponibil informaia despre veniturile brute efective i cheltuielile operaionale ale acestor
rc = DC/SC (10)
unde,
DC - plile anuale pentru deservirea creditului ipotecar (deservirea creditului);
SC - suma creditului ipotecar.
Rata de capitalizare pentru capitalul propriu este determinat dup urmtoarea formul:
rp = FNII/CP (11)
unde,
FNII - fluxul de numerar nainte de impozit;
CP - suma capitalului propriu investit.
87. Tehnica grupului de investiii poate fi aplicat i pentru componentele fizice ale unui
bun imobil complex - teren i construcii. n acest caz, pentru a estima mrimea ratei de
capitalizare evaluatorul trebuie s cunoasc: ratele de capitalizare pentru fiecare din
componentele fizice analizate (rata de capitalizare pentru teren i rata de capitalizare pentru
V=VONt/(1+Y)t+R(1+Y)n
(14)
t=1
unde,
t - perioada de calcul;
Y - rata de actualizare;
R - reversia.
91. Perioada de calcul poate varia de la un an la infinit, n funcie de perioada tipic de
posesiune a bunului imobil sau durata de via rmas a bunului imobil. Dat fiind faptul c n
condiiile unei economii n tranziie este dificil de a prognoza venitul generat de bunul imobil
pe parcursul unei perioade ndelungate, se recomand aplicarea unei perioade de calcul de 3-5
ani.
92. Reversia reprezint preul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vndut la
sfritul perioadei de calcul. Reversia se calculeaz prin capitalizarea venitului operaional net
din anul imediat urmtor perioadei de calcul (VONn+1)
R =VONn+1/(1+r)n+1
(15)
unde,
R - reversia;
r - rata de capitalizare estimat pentru anul imediat urmtor perioadei de calcul.
93. Rata de actualizare reflect ateptrile investitorului privind veniturile viitoare i este
estimat prin aplicarea urmtoarelor metode:
a) metoda adiionrii;
b) metoda extraciei;
c) metoda investiiilor de alternativ.