Sunteți pe pagina 1din 54

1.Rolul evalurii de pia a bun.imob. Evaluare benevol i obligatorie.

Evaluarea e definit ca proces de determinare a valorii bunului la o dat concret innd cont de factorii fizici,
economici, sociali i de alt natur care influeneaz valoarea. Evaluatorul analizeaz i formuleaz concluzia
referitor la natura, calitatea, utilitatea i valoarea bun., i a drepturilor reale asupra lui. n dependen de scopul
evalurii, care e determinat de client, n procesul de evaluare poate fi estimat val.de pia, de gaj, de asigurare, de
lichidare, de investiie, sau oricare alt tip de valoare recunoscut de legislaia naional.
Conceptul valorii de pia a cptat o deosebit importan i semnificaie n activitatea de evaluare i n
relaiile economice anume n perioada de tranziie la economia de pia. Trecerea de la determinarea preului
normativ la calcularea valorii de pia a bun.imob. a contribuit mult la dezvoltarea pieii imob.
Val.de pia reflect utilitatea bunului imobiliar din punctul de vedere a pieii i e considerat de majoritatea
cumprtorilor i vnztorilor drept valoarea real a bunului.
n literatura ec. pot fi ntlnite diferite definiii ale noiunii valoarea de pia. ns cea ce se utilizeaz n practic
e cea redat de Standartele Europene de evaluare:,,Val de pia e suma estimat pentru care un activ ar putea fi
schimbat, la data evalurii ntre un cumprtor hotrt s cumpere i un vnztor hotrt s vnd, ntr-o tranzacie
liber, dup un marketing adecvat n care fiecare parte a acionat prudent i neconstrns de nimeni.,,
Parlamentul a adoptat Legea RM cu privire la activitatea de evaluare, care e menit s contribuie la unificarea
conceptelor i metodelor aplicate n evaluarea de pia a bun. imob. Conform legii n majoritatea cazurilor cnd e
solicitat evaluarea, se determin val.de pia.
La fel conform legii, evaluarea poate fi de 2 tipuri: benevol i obligatorie.
Ev. benevol se efectueaz din iniiativa beneficiarului.
Ev. obligatorie se efectueaz din iniiativa autoritilor administraiei publice centrale i locale. Acestei evaluari
sint supuse obiectele evaluarii, indiferent de tipul de proprietate asupra lor. Evaluarea obligatorie se efectuiaza in
urmatoarele cazuri:
1.n cazul privatizrii sau altui mod de instrinare a obiectelor evalurii(sechestru, inclusiv in urma insolvabilitatii
proprietarului obiectului);
2.transmiterii dreptului de folosinta asupra obiectelor proprietate publica a statului sau darii in arenda a acestora;
3.transmiterii obiectelor in administrare fiduciara;
4.exproprierii obiectelor evaluarii pentru cauza de utilitate publica;
5.impozitarii bunurilor si incasarii fortate a impozitelor;
6.reorganizarii si lichidarii intreprinderilor de stat, municipale, precum si a intreprinderilor insolvabile, indiferent
de tipul de proprietate;
7.aparitiei litigiului patrimonial in legatura cu hotarirea instantei de judecata, solicitarii instantei de judecata,
inclusiv in cazul examinarii dosarelor privind cuantumul prejudiciilor cauzate proprietarilor in urma actiunilor
ilicite si a concurentei neloiale;
8.depunerii in gaj a obiectelor proprietate publica a statului sau proprietate publica a unitatilor administrativteritoriale;
9.transmiterii obiectelor evaluarii in calitate de contributie in capitalul social al intreprinderilor;
10.utilizarii obiectelor de proprietate intelectuala create din contul mijloacelor bugetare si introduse in circuitul
economic de catre agentii economici, indiferent de tipul lor de proprietate;
11.introducerii obiectelor de proprietate intelectuala in circuitul economic al intreprinderilor cu tip de proprietate
preponderent de stat;
12.solicitarii organului care efectuiaza inregistrarea persoanei juridice;
13.modificarii legislatiei i altor situatii.
2. Valoarea de piaa a imobilului. Valoarea pentru utilizarea existent i alternativ. Valoarea normativ.
Valori negative i alte tipuri de valori (investiional, baza impozabil, etc.).
Valoarea-termen prin care se exprim mrimea calitii, a nsuirii unui bun i/sau serviciu de a satisface o
nevoie, de a fi util, respectiv de a fi schimbat pe alte bunuri economice.
Valoarea de pia (VP) suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evalurii ntre un
cumprtor hotrt s cumpere i un vnztor hotrt s vnd; ntr-o tranzacie liber; dup un marketing adecvat
n care fiecare parte a acionat n cunotin de cauz prudent i fr constrngere.
Valoarea de pia, estimat n procesul evalurii, poart un caracter de recomandare i servete drept baz pentru
determinarea preului bunului imobil n scopul nstrinrii, ipotecrii, determinrii cuantumului plii de arend,
ntocmirii rapoartelor financiare i altele.
Valoarea de pia pentru utilizarea existent suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat la data
evalurii pe baza ipotezei de continuare a utilizrii actuale, dar presupunnd c activul este liber, neocupat, ntre
un cumprtor hotrt s cumpere i un vnztor hotrt s vnd ntr-o tranzacie liber dup un marketing
adecvat n care fiecare parte a acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.
Valoarea de pia pentru utilizarea alternativ poate fi definit ca valoarea cu cea mai bun utilizare, alta
dect cea prezent, respectiv cea intenionat de proprietar sau arenda inclusiv cu redezvoltri, remanieri,
reconstrucii, reprofilri, modernizri, .a.
Valoarea de inlocuire suma cheltuielilor totale necesare pentru constructia unei cladiri sau constructii
analogice obiectului evaluarii, calculata in baza preturilor de piata, existente la data evaluari, tinind cont de uzura
cladirii sau constructiei evaluate.

Valoarea de reconstituire suma cheltuielilor totale necesare pentru crearea unei copii exacte a cladirii sau a
constructiei evaluate, calculata in baza preturilor de piata existente la data evaluarii, cu aplicarea materialelor si
tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea obiectului evaluarii si tinind cont de uzura lui.
Valoarea de investitie valoarea bunului imobil determinata in baza rentabilitatii lui pentru un investitor
concret;
Valoarea de lichidare (sau valoarea de vinzare fortata) valoarea bunului imobil in cazul in care obiectul
evaluarii este sau urmeaza a fi instrainat intr-o perioada de timp foarte scurta si in conditii de expunere pe piata
diferite de cele necesare pentru a obtine cel mai bun pret de piata;
Baza impozabil a bunurilor imobiliare constituie valoarea estimat a acestor bunuri.
Valoarea impozabil este valoarea care conform legislaiei n vigoare se utilizeaz ca baz impozabil.
Valoarea de inventar este valoarea obinut n rezultatul inventarierii.
Valoarea de asigurare reprezint suma care a fost asigurat , primit de proprietar n cazul calamitilor naturale
sau cum a fost ncheiat contractul.
Valori negative (VN) apar atunci cnd activele imobiliare care constituie subiect al unor obligaii contractuale,
fizice, legale sau financiare genereaz un flux monetar negativ, real sau ipotetic sau necesit lucrri substaniale de
remediere (reparaii, dezactivare .a). Aceste active devin astfel o datorie sau o VN. Proprietatea nenchiriat poate
deveni de asemenea o VN dac costurile legale obligatorii legate de o reclamaie sau cheltuielile necesare pentru
ndeplinirea unor cerine legale sau contractuale depesc valoarea proprietii libere de aceste obligaii.
3. Principii de baz pentru evaluarea proprietilor imobiliare. Principiul cererii i ofertei.
Baza teoretic a procesului de evaluare o reprezint totalitatea legitilor, principiilor i regulilor care s-au
format n rezultatul analizei cazurilor concrete de evaluare, precum i a comportamentului partici-panilor la piaa
imobiliar.
Principiul de evaluare este baza teoretic a procesului de evaluare a valorii de pia. Practica mondial de
evaluare se conduce de urmtoarele principii: - principiul cererii i ofertei; - dinamismului; - nlocuirii; - aportului;
- celei mai potrivite i eficiente utilizri; -productivitii; - concurenei; - compatibilitii; - espectaiei (ateptrii
creterii preurilor).
Principiul cererii i ofertei indic c preul pentru un bun imobiliar este determinat de interaciunea cererii i
ofertei. Interaciunea cererii i ofertei pe parcursul unei perioade de timp ndelungate poate stabili destul de efectiv
preul pentru bunul imobiliar. Pe termen scurt, din cauza imperfeciunii pieei imobiliare, inelasticitii ofertei i
elasticitii cererii, piaa imobiliar deseori se afl n dezechilibru. Conf. acestui principiu cu ct este mai mare
oferta de b.i., cu att mai mult se va micora preul lor. Exist un prag de echilibru ntre cerere i ofert. n acest
punct valoarea de pia reflecta cheltuielile socialmente necesare pentru producerea b.i. Dac cererea crete sau
oferta scade apare dezechilibrul i crete preul. Oferta b.i. e limitat ca toate resursele. Aceasta face ca s creasc
cererea i valoarea de pia. Pe termen scurt pot s aib loc i excepii. Rspuns la creterea preului la locuine
trebuie cutat n politica monetar, creditar, fiscal i ramural a construciilor. Bunurile imobile comerciale fiind
amplasate ntr-un raion de prestigiu i ca ofert limitat, vor crea o concuren mare ntre cumprtori, ceea ce va
spori cererea i valoarea de pia indiferent de creterea uzurii acestor imobile. Evaluatorul trebuie s in minte c
oscilaiile cererii sunt mai frecvente dect oscilaiile ofertei. Aceasta se explic prin faptul c asupra cererii
influeneaz factorii de conjunctur, de emoii. Oferta e mai stabil ca cererea fiindca timpul de reacie la
schimbarea cererii este specific pentru imobile. La momentul drii n exploatare a unei cantiti impuntoare de
imobile cererea va scdea i vor scdea i preurile. Dac preurile vor scdea mai jos dect cheltuielile plus o rat
acceptat a profitului pentru construcii atunci oferta va scdea, fiindca este neconvinabil de a construi locuine.
La scderea ofertei, conform legii, are loc creterea preului. Astfel cererea i oferta oscileaz n jurul punctului de
echilibru. Evaluatorul trebuie s poat depista aceste tendine pe piaa imobililor. Cererea spre deosebire de ofert
depinde de schimbri n legislaie, de falimentul unor ntreprinderi, de inflaie. Relaia cererea-oferta nu n toate
cazurile e dominant asupra preului. Preul depinde de condiiile finanrii, de motivele afacerii, de competena i
informaia disponibil a preurilor de care dispune vnztorul i cumprtorul.
4. Principii de baz pentru evaluarea proprietilor imobiliare. Principiile dinamismului, nlocuirii i
aportului.
Baza teoretic a procesului de evaluare o reprezint totalitatea legitilor, principiilor i regulilor care s-au
format n rezultatul analizei cazurilor concrete de evaluare, precum i a comportamentului partici-panilor la piaa
imobiliar.
Principiul de evaluare este baza teoretic a procesului de evaluare a valorii de pia. Practica mondial de
evaluare se conduce de urmtoarele principii: - principiul cererii i ofertei; - dinamismului; - nlocuirii; - aportului;
- celei mai potrivite i eficiente utilizri; -productivitii; - concurenei; - compatibilitii; - espectaiei (ateptrii
creterii preurilor).
Principiul dinamismului (schimbrii) bunurile imobile, mediul natural, economic i social sunt ntr-o
dinamic permanent. Principiul schimbrii afirm c valoarea bunurilor imobiliare se schimb continuu.
Imobilele se uzeaz fizic, funcional i ec., utilizarea terenurilor se schimb n rezultatul diverselor activiti ale
oamenilor. Condiiile economice i demografice modificndu-se creeaz premise de cretere sau scdere a cererii
la b.i. Acetia i ali factori pot schimba utilitatea obiectului imobil. Evaluatorul trebuie s poat sesiza att
schimbrile subtile ct i cele evidente pe piaa imobiliar, s determine consecinele acestor schimbri n localiti

i micro raioane concrete. Principiul dinamismului (schimbrii) afecteaz nu numai b.i. dar i localitile, ramuri,
economii naionale i civilizaii ntregi. n baza principiului dinamismului se afl aa numitul ciclu de via care
parcurge urm. faze: 1. faza de natere (proiectarea i construcia b.i., formarea raionului, etc.); 2. etapa de cretere
se caracterizeaz prin ptrunderea produsului pe pia, prin creterea vnzrilor i profitului, dezvotarea
raionului, etc.; 3. faza de maturitate stabilizarea vnzrilor i profitului, formarea infrastructurii raionului, etc. 4.
la etapa declinului se observ scderea cererii, vnzrilor, profitului i tuturor parametrilor pozitivi. Evaluatorul
trebuie s poat caracteriza la ce etap a ciclului de via se afl B.I.
Principiul nlocuirii (substituiei) valoarea maxim a b.i. este determinat de cel mai mic pre sau valoarea la
care s-ar putea achiziiona un alt obiect imobil de o utilitate echivalent. Acest principiu st la baza fiecrei
metode tradiionale de evaluare. Principiul nlocuirii afirm c un cumprtor raional nu va plti pentru un b.i. o
sum mai mare dect suma minim pentru care poate fi procurat un alt bun imobiliar cu o utilitate similar. Acest
principiu st la baza tuturor metodelor de evaluare a b.i. Principiul nlocuirii este asemntor cu noiunea de
costuri alternative. Costurile alternative reprezint pierderile eventuale ale investitorului n urma respingerii unor
proiecte investiionale de alternativ i investirea mijloacelor n proiectul actualizat.
Principiul aportului costul (valoarea) oricrui element al b.i. este n funcie de aportul lui n valoarea total
sau n mrimea scderii acestei valori dac el (elementul) lipsete. Unele elemente majoreaz valoarea b.i. cu o
mrime ce depete cheltuielile pentru realizarea lor, dei sunt i cazuri cnd unele elemente suplimentare reduc
valoarea imobilului (de ex. exagerri arhitecturale).
5. Principii de baz pentru evaluarea proprietilor imobiliare. Principiile celei mai potrivite i eficiente
utilizri, productivitii i concurenei.
Baza teoretic a procesului de evaluare o reprezint totalitatea legitilor, principiilor i regulilor care s-au
format n rezultatul analizei cazurilor concrete de evaluare, precum i a comportamentului partici-panilor la piaa
imobiliar.
Principiul de evaluare este baza teoretic a procesului de evaluare a valorii de pia. Practica mondial de
evaluare se conduce de urmtoarele principii: - principiul cererii i ofertei; - dinamismului; - nlocuirii; - aportului;
- celei mai potrivite i eficiente utilizri; -productivitii; - concurenei; - compatibilitii; - espectaiei (ateptrii
creterii preurilor).
Cea mai eficient utilizare este un concept utilizat de Standardele Internaionale de Evaluare i este folosit pe
larg de evaluatorii din America de Nord. Descrierea acestui principiu se conine i n Standardele Europene de
Evaluare. Principiul celei mai bune i eficiente utilizri este definit ca utilizarea cea mai probabil a bunului,
care este posibil din punct de vedere fizic, justificat n mod corespunztor, admisibil din punct de vedere legal,
eficient din punct de vedere economic i din care rezult cea mai mare valoare a bunului supus evalurii.
Utilizarea care duce la cea mai mare valoare este considerat ca cea mai bun utilizare i va corespunde definiiei
valorii de pia. Principiul celei mai bune i eficiente utilizri ia n considerare factorii majori ce influeneaz
valoarea bunului imobiliar: economici, sociali, juridici, fizici, ntrunind i alte principii de evaluare. n cutarea
celei mai potrivite i eficiente utilizri evaluatorul compar utilizarea curent cu alte variante posibile. Cea mai
potrivit i eficient utilizare se mai consider i utilizarea cea mai rentabil la momentul evalurii sau n viitorul
apropiat. Pentru determinarea acestei utilizri (cea mai eficient) se efectueaz analiza economic n 2 etape: I.se
efectueaz analiza celei mai potrivite utilizri ai terenului (totalitatea scopurilor de utilizare) ; II.al terenurilor i
construciilor deja existente sau posibile de efectuat. n cadrul acestei analize evaluatorul trebuie s ia n
consideraie durata utilizrii, reacia obiectivelor adiacente, aportul mbuntirilor funciare, constrngerilor dac
exist. Aceast analiz trebuie s se bazeze pe legislaia n vigoare i pe posibilitile fizice ale b.i. Evaluatorul
trebuie s aib n vedere c pe parcursul utilizrii pot avea loc schimbri ai factorilor de influen de ordin exterior
(se poate schimba destinaia obiectelor nvechite).
Principiul productivitii proprietarii b.i. efectueaz mbuntiri ai terenului sau a construciei pentru a mri
randamentul b.i. S-a observat c aceste mbuntiri au limit dup care investiiile n mbuntiri nu mai au
aceleai eficiene sau chiar pot deveni nerentabile i pot conduce la cderea valorii de pia a b.i.
Principiul concurenei presupune c n cazul cnd pe pia beneficiul depete plata pentru mijloacele de
producie, pe pia dat se nsprete concurena, ceea ce duce la scderea nivelului mediu al beneficiului. Acest
principiu influeneaz puternic piaa b.i. Obinerea veniturilor supranormative din imobil duce la sporirea
concurenei care, de regul, are loc concomitent cu creterea ofertei. Creterea ofertei contribuie la scderea
preurilor i firesc a veniturilor. Concurena normal sporete calitatea obiectelor de construcii. Concurena
excesiv poate s diminueze profiturile pn la nivelul lor normal i chiar mai jos pn la dispariia acestora. Dac
ntr-un anumit sector concurena de afaceri comerciale este destul de puternic, construcia nc a unui magazin va
fi nerentabil i invers. Un exemplu concludent n aceast ordine de idei este construcia apartamentelor. Din cauza
duratei mari de construcie oferta de apartamente nu poate reaciona imediat la cerere, astfel cererea devine
excesiv. Concurena din partea altor tipuri de locuine va scdea preurile la apartamente, dar n fond plata de
arend se va menine. Terminarea construciei a unui numr considerabil de ap. va schimba radical situaia, chiar
aferta poate deveni excesiv. Astfel de oscilaii poart un caracter periodic. Evaluatorul trebuie s poat prognoza
tendinele de cretere sau scdere a concurenei i s le ia n consideraie n timpul evalurii.
6. Principii de baz pentru evaluarea proprietilor imobiliare. Principiile compatibi-litii i espectaiei
(ateptrii creterii preurilor).

Baza teoretic a procesului de evaluare o reprezint totalitatea legitilor, principiilor i regulilor care s-au
format n rezultatul analizei cazurilor concrete de evaluare, precum i a comportamentului partici-panilor la piaa
imobiliar.
Principiul de evaluare este baza teoretic a procesului de evaluare a valorii de pia. Practica mondial de
evaluare se conduce de urmtoarele principii: - principiul cererii i ofertei; - dinamismului; - nlocuirii; - aportului;
- celei mai potrivite i eficiente utilizri; -productivitii; - concurenei; - compatibilitii; - espectaiei (ateptrii
creterii preurilor).
Principiul compatibilitii (conformitii) stilul arhitectonic, nivelul comfortului i a prestrilor de servicii a
b.i. trebuie s corespund necesitilor i ateptrilor pieei de imobil ntr-un loc determinat unor anumite
standarde scrise sau imaginate. O cldire cu anumite defecte are de ctigat ntr-un raion priveligiat, din cauza
atraciei fa de alte ob.imob. i invers un b.i. va avea o val. mai mic dac se afl ntr-un raion neprestigios.
Valoarea max. se obine atunci cnd se atinge o omogenitate arhitectonic raional i compatibilitatea utilizrii
terenurilor, precum i n folosin este opiunea de for a b.i. Compatibilitatea optimal a b.i. asigur venituri
maximale posesorului. n fond, utilizarea satisfctoare a terenurilor se obine atunci cnd ea corespunde
standardelor existente n locurile unde este amplasat b.i.
Principiul espectaiei (ateptrii creterii preurilor) conform acestui principiu cumprtorul este n
ateptarea veniturilor n rezultatul exploatrii imobilului. Utilitatea obiectului de imobil este n funcie de
veniturile prognozate. Pentru b.i. care aduc venit, valoarea se determin n funcie de veniturile viitoare i
ncasrile de la revnzarea lor ateptate de investitorul potenial. Foarte importante pentru investitor sunt
mrimile, calitatea i durata fluxurilor veniturilor viitoare, aceste venituri fiind actualizate proporional schimbrii
valorii lor n funcie de timp.
7. Factorii de influen asupra valorii imobilului. Factorii macro i microeconomici
Asupra valorii b.i. influeneaz o serie de factori care se iau n consideraie la diferite etape a procesului de
evaluare a valorii de pia. Toi factorii pot sa fie divizai in 2 grupe mari: obiectivi si subiectivi.
Factorii subiectivi sunt:
- competenta participanilor la tranzacii;
- nivelul de informare a populaiei;
- onestitatea (cinstit, inocent, nevinovat);
- temperament (sanguin, coleric, melancolic, fegmatic);
- atractivitate personal (arm, carism).
Factorii obiectivi la rndul sau se mpart n: macroeconomici i microeconomici.
1) Factorii macroeconomici cuprind capacitatea de cumprare a populaiei i nivelul de consum, nivelul
omajului, inflaia, rata procentului bancar, cursul dolarului, impozitele, taxele, etc.
Valoarea bunului imobil este influenat i de interaciunea unor factori care pot fi:
- factori economici (Impozitare; Inflaia; Cererea i oferta; Cursul dolarului sau EURO; Nivelul de trai al
populaiei; Relaiile economice internaionale);
- factori sociali (Numrul i structura populaiei; Densitatea populaiei; Demografia; Nivelul educaiei i culturii);
- factori juridici, administrativi si politici (Legislaia fiscal; Legea cu privire la proprietate; Legislaia privitor la
ipotecare; Legi n domeniul ecologiei; Legea cu privire la politica de creditare; Stabilitatea politic; Legi cu
privire la operaiunile cu imobilul);
- factori naturali si de mediu (Factorii geografici; Factorii seismici; Factorii ecologici; Clima; Nivelul apelor
subterane; Zonele de inundaii sau zonele alunecrilor de teren; Construcii pe rocile sedimentare; Prezena n
regiune a staiilor atomice, uzinelor metalurgice, ntreprinderi de producere a substanelor chimice, staii de
purificare; ali factori).
Factorii macroeconomici:
Impozitarea Conform titlului VI a Codului Fiscal impozitul pe imobil este o forma nerecuperabil de vrsare n
bugetul de stat a unei pri din costul acesteia, aflat n posesia unei persoane fizice sau juridice.
Rata inflaiei i cursul dolarului sau EURO snt indicatori macroeconomici, care ntr-o msur mai mic sau mai
mare influeneaz asupra costului spaiului locativ prin legtura lor direct cu majoritatea aspectelor vieii
economice a rii. Scderea veniturilor generate de inflaie, poate fi compensat pe calea indexrii plii pentru
arend. Protecia mpotriva inflaiei acioneaz doar n acel caz, cnd schimbarea taxei pentru arend coincide cu
nivelul inflaiei.
Cererea i oferta snt fore majore ale pieei spaiului locativ, fixnd oscilaiile frecvente n direcia creterii i
descreterii costului spaiului locativ. Cererea pentru proprietile imobiliare este afectat de situaia economic
general: gradul de ocupare a populaiei; mrimea salariului i veniturilor populaiei; solvabilitatea populaiei;
variaia numrului populaiei modificrile n preferinele populaiei; nivelul inflaiei; disponibilitatea mijloacelor
creditare; mrimea ratei dobnzii; mrimea costurilor asociate cu efectuarea tranzaciilor; i altele. Creterea
cererii determin sporirea activitii pieei imobiliare. O condiie obligatorie pentru asigurarea creterii cererii este
extinderea posibilitilor economice ale potenialilor cumprtori, majorarea veniturilor populaiei. Spre deosebire
de cerere, oferta b.i. este inelastic. Oferta de b.i., este influenat de: stocurile de b.i. libere (neocupate) care sunt
expuse la vnzare pe un anumit segment al pieei imobiliare; volumul construciilor noi i cheltuielile aferente;
impozitul pe b.i.; cheltuieli pentru reparaia i reconstrucia b.i.; cheltuieli pentru meninerea b.i. i plata

serviciilor comunale; modificri curente i poteniale ale tehnologiilor de construcii i influena lor eventual
asupra costurilor de construcie; corelaia costurilor de construcie i a preurilor de vnzare a b.i.
Relaiile economice externe nu au influen nemijlocit asupra costului spaiului locativ, ci mai degrab
stimuleaz politica investiional, extinderea spaiului economic, astfel contribuind la prosperarea economic, la
asigurarea condiiilor, normelor de via, inclusiv a asigurrii cu locuine.
2) Factorii microeconomici sunt factorii formai de caracteristicile concrete ale bunului imobil.
Factorii microeconomici cuprind: Condiiile de vnzare-cumprare, Condiiile de finanare, Amplasarea,
Caracteristicile fizice, Arhitectura cldirii, .a..
Condiii de finanare. De obicei investiiile n imobil se finaneaz pe 50-100% din contul mijloacelor
mprumutate, ceea ce influeneaz asupra preurilor tranzaciilor i la coeficieni, achitai att din conturi
operaionale ct i din conturi de capital.
Condiii de vnzare-cumprare pot fi tipice sau specifice. Fiind pus problema efecturii oricrei tranzacii
condiiile de vnzare-cumprare rmn a fi unul din aspectele microeconomice de baz. Este foarte important de
analizat motivele vnztorului i cumprtorului, precum i termenele de realizare a tranzaciei pe care le solicit
un participant sau altul. O urgen a vnztorului este foarte mult n favoarea cumprtorului, aa cum costul
locuinei va scdea. Iar dac cumprtorul este cointeresat n achiziionarea unui anumit imobil atunci costul va
crete.
Amplasarea locuinei. n centrul oraului apropierea liniilor de transport nu are mare influen asupra costului
spaiului locativ, ns pentru periferii situaia este absolut invers: deprtarea de la linia principal de transport i
costul snt n dependen invers proporional. ns n cazul dat se mai ia n consideraie intensitatea circulaiei
transportului public. Un alt factor ce influeneaz costul spaiului locativ n direcia creterii este existena n
apropierea acestuia a parcrilor pentru automobile, a grdinielor, colilor, centrelor de distracie, a parcurilor
publice, a magazinelor i a altor bunuri de necesitate public. Amplasarea cldirii ntr-o alt zon ndeprtat, n
apropierea unor fabrici sau uzine, unde zgomotul depete limitele normalului i exist riscul polurii mediului
ambiant, va orienta costul spaiului locativ n direcia descreterii. n dependen de unii factori sociali accent se
pune, n majoritatea cazurilor, pe prestigiul cartierului sau sectorului dat. La alegerea locuinei, n afar de
cheltuielile de ecologie, prestigiu i mediul social se ine cont de cheltuielile de transport la locurile de lucru,
nvmnt i agrement.
Caracteristicile fizice a spaiului locativ. n timpul efecturii oricrei tranzacii pe piaa spaiului locativ rolul de
baz n stabilirea costului acestuia l are analiza caracteristicilor sale fizice, la care se refer: parametri fizici;
calitatea construciei i exploatrii; serviciile comunale i dotarea tehnic; exteriorul plcut i confortul. De
asemenea la evaluarea cldirii se va ine cont de orientarea construciei (nord, sud, est, vest); gradul de
durabilitate; caracteristica elementelor de baz: fundamentul, pereii, planeele, pardoseala, uile, ferestrele,
finisajul interior, finisajul exterior, calitatea construciei, arhitectura, racordarea la reelele publice (ap,
canalizare, energie electric, energie termic, gaze, telecomunicaii), utilizarea curent a spaiilor. Un factor
important este i modul de utilizare curent a obiectului evalurii: locativ, comercial, industrial sau
specializat.
Hotrrile arhitectural-constructive au o mare importan n timpul evalurii. Cldirile destinate locuinelor
trebuie s corespund condiiilor climaterice, s fie bine proiectate, adic s aib o bun iluminaie natural a
ncperilor, un aspect exterior plcut.
8. Informatia necesara pentru evaluarea BI, sursele de informaie.
Informaia este cea mai valoroas resurs a pieei, ea determin calitatea serviciilor de evaluare, conformitatea
rezultatelor evalurii. Principalele surse de informaie care pot fi utilizate de evaluator sunt:
- legislaia Republicii Moldova;
- datele cadastrului bunurilor imobiliare;
- datele statistice publicate oficial, datele mass-media privind conjunctura pieei, rezultatele licitaiilor, etc.;
- documentaia de proiect i deviz;
- experiena personal a evaluatorului, competena i intuiia sa;
- datele despre tranzaciile cu bunuri imobiliare, .a.
Sursele de informaie trebuie s fie sigure. Evaluatorul trebuie s aib o atitudine critic fa de informaia
obinut. Toat informaia necesar pentru evaluare se mparte n dou grupe: informaia general i informaia
special. Informaia general cuprinde informaia cu caracter general economic i social, care exercit o influen
egal asupra tuturor obiectelor pieei imobiliare. Informaia special caracterizeaz un bun imobiliar concret.
Dup sursele de obinere informaia se mparte n primar i secundar.
Informaia primar este informaia intern care caracterizeaz bunul imobiliar evaluat.
Sursa acestei informaii este inspectarea i expertiza tehnic a obiectului, dosarele cadastrale; planurile cadastrale,
hrile de bonitate a terenurilor, planurile de organizare a teritoriului.
Informaia secundar sau extern este informaie prelucrat, prezentat sub form de articole de analiz,
prognoze, informaie privind dezvoltarea pieei imobiliare, factorii economici, sociali, politici, demografici,
ecologici.
Surse de informaie extern sunt ndrumarele de specialitate, publicaiile periodice, informaia de la specialitii
pieei imobiliare, colaborarea profesional, participarea la conferine, expoziii, etc.

Cantitatea de informaie necesar depinde de metoda aplicat la efectuarea evalurii, de scopul evalurii, precum
i de tipul bunului imobiliar.
Pentru determinarea valorii de reconstituire a bunului imobiliar poate fi ntocmit un deviz n baza documentaiei
de proiect, listei cu volumul de lucrri, a unei largi baze informaionale, normative i de proiect. Pentru
determinarea valorii iniiale a bunului imobiliar sunt utilizate, de asemenea, Culegerile indicilor comasai ai
valorii de reconstituire a cldirilor i construciilor pentru reevaluarea fondurilor fixe, sau Indicatorii comasai ai
costului construciei.
n cazul efecturii evalurii cu aplicarea metodei analizei comparative a vnzrilor, evaluatorul trebuie s
gseasc un numr suficient de obiecte similare cu obiectul evalurii, s obin informaia complet privind
caracteristicile lor tehnice, amplasarea i preul de vnzare.
n cazul evalurii dup metoda venitului sunt necesare datele gestiunii contabile i financiare a ntreprinderii,
sumarele economico-statistice privind dezvoltarea pieei, informaia despre activitatea i serviciile bncilor
comerciale, datele cu privire la vnzri-cumprri, nchirierea i ipotecarea obiectelor similare i alt informaie.
Datele privind preurile de vnzare i plile de arend pot fi obinute din contractele de vnzare-cumprare i
contractele de arend nregistrate la OCT. Pentru acumularea datelor de pia oficiile cadastrale trebuie s menin
o baz de date a tranzaciilor imobiliare, care va conine:
- informaia referitoare la tranzacie: preul i data tranzaciei;
- datele de identificare a bunului imobiliar (nr. cadastral, adresa sau locul amplasrii);
- caracteristicile tehnice, funcionale i economice ale Bl la data tranzaciei. Colectarea datelor de pia este un
proces continuu necesar pentru a asigura monitorizarea calitii modelelor de evaluare i actualizarea lor.
9. Caracteristica general a metodelor de evaluare. Alegerea met. n funcie de tipurile BI i scopul
evalurii.
Pentru determinarea valorii bunului imobil se vor utiliza urmatoarele metode: metoda cheltuielilor, metoda
analizei comparative a vinzarilor si metoda veniturilor. In cazul in care utilizarea uneia din metodele mentionate
nu este posibila, evaluatorul va argumenta in raportul de evaluare imposibilitatea folosirii metodei respective. In
cazul evaluarii diferitor tipuri de bunuri imobile, metodele de evaluare se vor aplica in urmatoarea consecutivitate:
a) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinatie locativa: metoda analizei comparative a vinzarilor si metoda
cheltuielilor. Pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinatie locativa care sint date in arenda poate fi aplicata
metoda veniturilor;
b) pentru evaluarea terenurilor, inclusiv terenurile cu destinatie agricola: metoda analizei comparative a
vinzarilor si metoda veniturilor;
c) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinatie comerciala metoda analizei comparative a vinzarilor,
metoda veniturilor si metoda cheltuielilor;
d) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinatie industriala:
- in cazul unei piete dezvoltate metoda analizei comparative a vinzarilor, metoda veniturilor si metoda
cheltuielilor;
- in cazul unei piete slab dezvoltate sau inexistentei acesteia metoda cheltuielilor;
e) pentru evaluarea bunurilor imobile unice si specializate metoda cheltuielilor.
n majoritatea cazurilor de evaluare, pentru majoritatea bunurilor imobile se aplic metoda analizei
comparative a vnzrilor. Domeniul de aplicare a acestei metode este foarte larg, se aplic pentru bunuri imobile
tipice, construite dup proiect standard, pentru terenuri, inclusiv i cu destinaie agricol. Metoda dat se aplic n
condiiile unei piee transparente. Mai des metoda dat poate fi aplicat de ctre firmele de evaluare care au baza
de date dezvoltat i care se ocup i cu serviciile de intermediere. ntreprinderile de evaluare nou create nu
dispun de informaia veridic despre piaa imobiliar i respectiv aplicarea metodei date necesit o durat mai
mare de timp.
Metoda costului sau cheltuielilor aceast metod se utilizeaz n toate cazurile de evaluare a B.I. de ctre
evaluatorii privai i cei de stat, indiferent de scopul evalurii. Aplicarea metodei date se recomand pentru bunuri
imobile unicale sau cu destinaie special. Metoda dat presupune determinarea valorii de pia a terenului,
aplicarea coeficienilor de majorare a preurilor n construcii, calcularea uzurii funcionale i economice. Prin
acesi indici metoda dat se apropie de valoarea de pia. n R.M. metoda costului se aplic n 3 variante:
- conform Regulamentului provizoriu (varianta corect);
- metoda aplicat de ctre OCT (n acest caz nu se calculeaz valoarea de pia a terenului, se aplic coeficienii de
majorare pentru an. 1997);
- metoda costului care se bazeaz pe valoarea de reconstituire cu aplicarea coeficienilor din Hot. Guv-lui, nr.
1056 din 12 noiembrie 1997 (varianta greit deoarece se folosesc coeficieni artificiali).
Metoda venitului n R.M. aplicarea metodei este destul de problematic, are multe limitri i se aplic mai rar
dect celelalte metode, fiind cea mai complicat, deoarece sunt factori obiectivi care nu permit dezvoltarea
metodei date i aplicarea ei ntr-o scar larg din cauza instabilitii economiei rii. n majoritatea cazurilor
evaluatorii nu au acces la informaia veridic despre activitatea financiar a obiectului evalurii.
Pentru a obine o opinie veridic privind valoarea proprietii imobiliare, evaluatorul aplic diverse metode de
evaluare. Dar, este important de menionat, c nici una din metodele de evaluare nu este universal i nu
genereaz rezultate absolut corecte.

Fiecare din metodele de evaluare conine elemente ale previziunii. Metoda vnzrilor comparabile este limitat de
disponibilitatea datelor veridice despre vnzrile comparabile. Metoda costului este limitat de dificultile
asociate cu estimarea deprecierii (uzurii), n special pentru proprietile imobiliare vechi. Metodele venitului snt
bazate pe previziuni i estimri subiective ale veniturilor anticipate i ratei rentabilitii.
10. Determinarea valorii de reconstituire prin metoda cheltuielilor.
Metoda cheltuielilor consta in estimarea valorii de piata a obiectului evaluarii ca totalitatea cheltuielilor necesare
pentru crearea lui in starea curenta sau reproducerea calitatilor lui de consum.
Formula generala de determinare a valorii bunului imobil prin metoda cheltuielilor este:
V Vt (V c D)

unde: V
valoarea bunului imobil;
Vt valoarea de piata a terenului;
Vc valoarea de reconstituire sau de inlocuire a constructiei evaluate considerate ca noi;
Ddeprecierea acumulata.
Metoda cheltuielilor se bazeaz pe estimarea fie a valorii de nlocuire, fie a valorii de reconstituire.
Valoarea de inlocuire suma cheltuielilor totale necesare pentru constructia unei cladiri sau constructii analogice
obiectului evaluarii, calculata in baza preturilor de piata, existente la data evaluari, tinind cont de uzura cladirii sau
constructiei evaluate.
Valoarea de reconstituire suma cheltuielilor totale necesare pentru crearea unei copii exacte a cladirii sau a
constructiei evaluate, calculata in baza preturilor de piata existente la data evaluarii, cu aplicarea materialelor si
tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea obiectului evaluarii si tinind cont de uzura lui;
Valoarea de reconstituire sau valoarea de inlocuire se estimeaza prin aplicarea urmatoarelor metode:
a) metoda comparatiilor unitare;
b) metoda costurilor segregate;
c) metoda cantitativ;
d) metoda obiectului analog.
Metoda comparatiilor unitare se bazeaza pe analiza comparativa a unitatilor ce caracterizeaza calitatile de
consum ale obiectului (1 m3 al volumului fizic al cladirii, 1 m 2 al suprafetei totale). Valoarea de reconstituire a
obiectului evaluarii va fi egala cu produsul intre costul unitatii de comparatie, exprimata in preturi curente si
cantitatea unitatilor date (volum, suprafata). Costul unitatii de comparatie poate fi determinata in baza valorii
obiectelor analogice construite anterior sau in baza Culegerilor indicilor comasati ai valorii de reconstituire a
cladirilor si constructiilor pentru reevaluarea mijloacelor fixe.
Metoda costurilor segregate se bazeaza pe estimarea costurilor unitare pentru diferite elemente constructive ale
cladirii, exprimate in unitati de masura adecvate. Surse de informatie pentru estimarea valorii de reconstituire sau
de inlocuire prin metoda data pot servi normele de deviz comasate si informatia privind obiectele analogice.
Metoda cantitativa se bazeaza pe estimarea cheltuielilor necesare pentru constructia cladirii in intregime si
diferitor componente ale ei, prin intocmirea devizelor locale, devizelor pe obiect si devizelor generale pentru
obiectul evaluat.
In cadrul metodei cantitative, cheltuielile legate de constructia obiectului se estimeaza prin urmatoarele metode:
a) metoda de resurse;
b) metoda de resurse si indici;
) metoda indicilor de baza.
Metoda de resurse este o metoda de determinare a valorii de deviz a cladirilor si constructiilor in baza indicilor
de resurse evidentiati in documentatia de proiect si deviz: manopera, utilajele de constructii-montaj, materiale,
constructii si preturilor de livrare a acestor resurse.
Metoda de resurse si indici reprezinta o aplicare mixta a metodei de resurse si a sistemului de indici pentru
resursele folosite in constructie si determinate ca raport intre preturile curente si preturile de baza pentru resursele
similare.
Metoda indicilor de baza se bazeaza pe recalcularea cheltuielilor incluse in devize din preturile de baza in
preturile curente prin aplicarea indicilor.
Metoda indicilor determin valoarea bunului imobiliar n baza valorii obiectului analog. n cazul diferenei ntre
elementele constructive ale bunului imobiliar evaluat i elementele constructive ale obiectului analog se fac
corectrile necesare.
Valoarea de reconstituire corespunde mrimii tututror cheltuielilor suportate pentru construirea bunului imobiliar.
n acest caz, evaluatorul trebuie s recalculeze valoarea dse reconstituire n preurile curente la data evalurii.
La determinarea valorii de reconstituire sau de inlocuire a bunului imobil este necesar de luat in considerare
marimea deprecierii acumulate, care reprezinta reducerea calitatilor de consum ale bunului imobil din punct de
vedere al cumparatorului potential si se manifesta prin diminuarea valorii bunului in urma actiunii diferitor factori.
11. Determinarea deprecierii acumulate a bunurilor imobile. Definirea uzurii fizice i determinarea ei prin
metoda vizual.
Deprecierea reprezint reducerea calitilor de consum ale bunului imobiliar din punct de vedere al investitorului
potenial i se manifest prin diminuarea valorii bunului n rezultatul aciunii diferitor factori. Valoarea BI este n
funcie de caracteristicile lui naturale i fizico-constructive i de schimbrile ce au loc n aceste caracteristici care

au loc pe durata ciclului de via. Aadar valoarea obiectului depinde de starea lui fizic, de etapa ciclului de viaa
la care se afl. Cea mai general caracteristic a procesului de schimbri ce au loc n caracteristicile fizicoconstructive pe parcursul duratei de via se numete UZUR. Ea poate fi fizic, moral, economic, funcional
i ecologic. Uzura fizic este determinat de deteriorarea bunului imobiliar sub influena diferitor factori mai
ales climaterici. Procesul UF a cldirilor locative i a elementelor constructive const n faptul c construciile,
utilajele i cldirea n ansamblu pe parcursul funcionrii i pierd calitile i proprietile iniiale. Prin pierderea
calitilor tehnice i de exploatare se nelege diminuarea capacitii portante, rezistenei, rigiditii sub influiena
mediului. UF mai depinde de conveniile locale, respectarea cerinelor de exploatare i utilizare, de sistemul de
reparaii curente i capitale.
Mrimea UF se determin n funcie de starea tehnic a elementelor de construcii principale. Trebuie de
menionat c dei caracteristica final a UF este gradul de diminuare a capacitii portante iniiale, componena
elementelor de construcii dup care se determin UF nu se limiteaz doar la elementele de construcii portante.
La rndul su UF a construciilor aparte dup care se calcul UF a cldirii n ansamblu este proporional cu
raportul dintre mrimea sectorului deteriorat a construciei i mrimea total a ei.
Pentru determinarea UF pot fi aplicate mai multe metode, dar cea mai rspndit n rndurile evaluatorilor este
metoda normativ (vizual), care include urmtoarele 2 etape:
1. determinarea UF pentru elementul constructiv
UFelem GSelem. * U reala / 100
unde- GSelem.- greutatea specific a elementului;
Ureal- uzura real
Semnele UF snt existena deformaiilor nchise sau deschise a elementului constructiv. Caracteristica calitativ
i cantitativ a deformaiilor poate fi determinat numai n rezultatul inspeciei cldirii pe teren cu utilizarea
utilajelor i procedurilor speciale.
2. determinarea UF a construciei n ansamblu (n%)
UFconstr UFelem. *100 / GStut . elem.
n care UFelem.-uzura fizic a elementelor;
GS tut.elem. - greutatea specific a tuturor elementelor.
UF normativ se utilizeaz n scopuri de contabilitate pentru a amortiza cheltuielile pentru imobil.
Determinarea mrimii uzurii elementelor constructive poart mai mult un caracter subiectiv i depinde de
experiena i pregtirea profesional a specialistului care inspecteaz bunul imobiliar.
Un avantaj important al metodei date este simplitatea ei, rezultatele obinute sunt convingtoare i pot fi uor
verificate. Totui, rezultatele obinute prin metoda normativ poart un caracter subiectiv pronunat, ce se
datoreaz calificriii evaluatorilor i nu ioau n considerare deprecierea funcional i deprecierea economic a
obiectului evalurii.
12. Determinarea deprecierii funcionale i economice.
Spre deosebire de uzura fizic, deprecierea funcional i economic nu au un caracter material. Aceste tipuri de
depreciere a bunului imobiliar pot fi observate doar n momentul comparrii obiectului evalurii cu alte bunuri
imobiliare.
Determinarea deprecierii funcionale i economice este o problem mai complex dect determinarea uzurii
fizice, deoarece:
- deprecierea funcional depinde de destinaia bunului imobiliar. Pentru diferite tipuri de bunuri imobile
deprecierea funcional se manifest diferit.
- procesul deprecierii funcionale i economice nu poate fi standardizat, de aceea n unele caziri, estimarea lor nu
este posibil. n cazul estimrii deprecierii funcionale, n raportul de evaluare este necesar s fie inclus o
argumentare a calculelor efectuate.
-mrimile estimate ale deprecierii economice nu pot fi absolut obiective din cauza influenei evaluatorului
asupra rezultatului estimrilor i influenei factorului comportamentului consumatorilor asupra mrimii cererii.
Distingem 2 tipuri ale depr. funcionale: recuperabil i nerecuperabil;
Deprecierea funcional recuperabil este determinat n baza cheltuielilor pentru reconstrucia necesar a
obiectului evalurii, pentru a asigura o utilizare mult mai efectiv a bunului imobiliar.
Cauzele depr func sunt: neadecvarea construciei din punct de vedere al conceptului spaial, ceea ce necesit
introducerea unor elemente noi; deficiene ce necesit efectuarea lucrrilor de modernizare sau nlocuirea
elementelor demodate; surplusul de elemente. n acest caz deprecierea funcional recuperabil va fi egal cu
costul licidrii acestor elemente.
Deprecierea funci nerecuperabil este estimat n baza urmtorilor factori: insuficiena unor elemente ale
construciei sau ale unor caracteristici calitative ale elementelor; surplusul de mbuntiri. Deprecierea func.
nerecup. aprut din cauza insuficienei unor elemente constructive va fi egal cu diferena ntre valoarea
capitalizat a pierderilor venitului net i costurile de construcie a elementelor date. n practic, pierderile
venitului net sunt determinate prin comparaia plilor de arend de pia pentru construciile n care sunt prezente
elementele corespunztoare i construciile n care ele lipsesc. Pierderea din valoare a bunului imobiliar n cazul
deprecierii funcionale este determinat de evoluia tehnico-tiinific-folosirea tehnicii eficiente, perfecionarea

materialelor de construcie, dezvoltarea tehnologiilor n construcie, creterea productivitii muncii. Cu ct mai


mare este perioada ntre data construciei i data evalurii, cu att este mai mare deprecierea funcional.
Deprecierea funcional ncepe s se acumuleze din momentul crerii bunului imobiliar. Construcia bunului
imobiliar este desfurat n baza unor proiecte aprobate, n timp ce ar putea fi folosite concepte constructive i
spaiale perfecionate. Astfel, deprecierea funcional apare cu mult naintea apariiei uzurii fizice, deoarece
construciile nu mai corespund cerinelor noi fa de gradul de confort, calitate i amenajare. Deprecierea func
este caracteristic tuturor bunurilor imobiliare, deoarece piaa tehnologiilor de construcie este n continu
dezvoltare i tinde spre crearea unor construcii moderne i mult mai calitative, dect cele construite anterior.
Prin urmare, deprecierea funcional este prezent permanent i influeneaz considerabil calitile de consum
ale bunului imobiliar, contribuind la diminuarea valorii lui.
n condiiile dezvoltrii neuniforme a pieei imobiliare, existenei diferitor segmente formate n dependen de
veniturile cumprtorilor poteniali, deprecierea funcional este determinat pentru fiecare obiect individual,
evaluarea cruia se face pentru un anumit cumprtor, cu un anumit nivel de venituri. n urma analizei deprecierii
funcionale facem urmtoarele concluzii:
1. Deprecierea func reprezint diferena dintre caracteristicile rele ale bunului imobil i preferinele
consumatorilor.
2. Deprecierea funcional complet a unui tip de bunuri imobiliare corespunde situaiei cnd cererea la bunurile
imobiliare din categoria dat va fi nul.
3. Mrimea depr func este egal cu valoarea total a lucrrilor de reconstrucie necesare pentru a aduce bunul
imobiliar n conformitate cu cerinele pieii.
Deprecierea economic reprezint pierderea valorii bunului imobil ca rezultat al aciunii factorilor de origine
extern. Acest tip de depreciere este caracteristic doar pentru bunurile imobiliare, dat fiind c ele nu pot fi
deplasate. n practic, sunt folosite 2 metode pentru determinarea deprecierii economice:
- capitalizarea pierderilor venitului datorit influenei factorilor externi.
- compararea preurilor de vnzare ale bunurilor imobiliare similare asupra crora influeneaz factorii externi i
celor ce nu sunt influenate de manifestarea factorilor externi.
Procedura de estimare a deprecierii economice prin metoda capitalizrii pierderilor venitului este cea mai des
utilizat. Se utilizeaz algoritmul urmtor:
1. Se determin pierderile anuale de la plata pentru arend;
2. Se determin rata de capitalizare ca raportul dintre plata de arend actual/preul de vnzare a BI similare
neinfluenat de factorii externi;
3. Se capitalizeaz pierderile (pierderi/rata de capiatlizare);
13. Esena, domeniul de aplicare i algoritmul metodei de evaluare prin metoda analizei comparative a
vnzrilor.
Metoda analizei comparative a vinzarilor presupune estimarea valorii de piata a bunului imobil in baza analizei
comparative a bunurilor imobile similare obiectului evaluarii care au fost vindute recent si ajustarii preturilor de
vinzare pentru diferentele intre aceste bunuri si obiectul evaluarii. Metoda respectiva se utilizeaza in cazurile in
care exista suficienta informatie despre vinzarile bunurilor imobile similare obiectului evaluarii.
Bunurile imobile comparabile trebuie sa fie similare obiectului evaluarii din punct de vedere al caracteristicilor
functionale si fizice. In scopul aplicarii metodei analizei comparative a vinzarilor evaluatorul trebuie sa dispuna de
informatia privind preturile de vinzare sau preturile de oferta pentru aceste bunuri.
Aplicarea metodei vinzarilor comparabile este efectuata in baza urmatoarei proceduri standard (etape):
a) definirea misiunii de evaluare;
b) colectarea si analiza datelor de piata in scopul selectarii bunurilor imobile comparabile;
c) identificarea unitatilor si elementelor de comparatie;
d) determinarea marimii ajustarilor;
e) comparatia bunului imobil evaluat cu obiectele similare, in scopul ajustarii preturilor de vinzare;
f) analiza preturilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a determina valoarea de piata a obiectului
evaluarii.
Exactitatea rezultatului evalurii depinde de definirea corect a scopului evalurii, veridicitatea surselor de
informaie, principiilor metodologice ce stau la baza identificrii obiectelor comparabile i de metodele de ajustare
a preurilor. Definirea misiunii de evaluare presupune identificarea proprietii imobiliare, a drepturilor reale
asupra obiectului evalurii i tipul valorii ce urmeaz a fi estimat.
Colectarea i analiza datelor de pia pentru bunurile imobiliare similare obiectului evalurii este una din cele
mai importante etape ale metodei vnzrilor comparabile. Pentru efectuarea analizei datelor de pia i selectarea
bunurilor imobiliare comparabile, evaluatorul determin numrul vnzrilor comparabile necesar pentru analiz.
De regul pentru comparare sunt suficiente 3-5 vnzri, dar cu ct mai mare este numrul vnzrilor analizate cu
att e mai precis estimarea. Preturile bunurilor imobile comparabile sint analizate si corectate in functie de
asemanari si diferentieri.
Metoda vnzrilor comparabile presupune efectuarea corectrilor preurilor bunurilor imobiliare similare pentru
data tranzaciei, amplasare, caracteristicile fizice ale obiectelor i ali factori.
Urmatoarele elemente de comparatie sint examinate in cadrul metodei respective:
a) drepturile de proprietate si alte drepturi reale transmise;

b) conditiile de finantare;
c) conditiile tranzactiei;
d) conditiile pietei;
e) amplasarea;
f) caracteristicile fizice;
g) caracteristicile economice;
h) modul de folosinta;
i) componentele valorii ce nu sint legate de bunul imobil.
Ajustarile sint aplicate pentru majorarea sau diminuarea preturilor bunurilor imobile comparabile si pot fi
exprimate in marimi absolute sau relative.
Exactitatea rezultatului evalurii depinde de definirea corect a scopului evalurii, veridicitatea surselor de
informaie, principiilor metodologice ce stau la baza identificrii obiectelor comparabile i de metode de ajustare
a preurilor.
De regul, criteriul de comparaie a bunurilor imobiliare este preul pentru o unitate de msur. Unitate de
comparaie poate servi att ntregul bun imobil, ct i o parte component a bunului.
Pretul bunului imobil depinde de avantajele obtinute odata cu preluarea dreptului de proprietate asupra lui.
Estimarea ajustarii pentru conditiile de finantare depinde de acordul intre cumparator si vinzator privind conditiile
efectuarii si finantarii tranzactiei.
Ajustarea pentru conditiile tranzactiei reflecta conditiile atipice ale tranzactiei, cum ar fi termenii restrinsi de
vinzare a bunului imobil, existenta unei relatii speciale intre partile implicate in tranzactie: de rudenie, de afaceri
sau interese financiare comune.
Ajustarea pentru conditiile pietei presupune luarea in considerare a evolutiei preturilor pe piata imobiliara in
perioada dintre data evaluarii si data cind a fost efectuata vinzarea bunului imobil comparabil.
Ajustarea preturilor pentru amplasare se efectueaza in cazurile in care amplasarea bunului imobil comparabil
difera de amplasarea obiectului evaluarii.
Ajustarea pentru caracteristicile fizice este aplicata pentru diferentele intre caracteristicile fizice ale obiectelor
comparabile si obiectul evaluarii, fiind analizata fiecare caracteristica in parte.
Caracteristicile economice sint analizate in cazul evaluarii bunurilor imobile care genereaza venituri.
Ajustarea preturilor pentru diferentierea modului de folosinta se efectueaza in cazul in care modul de folosinta
curenta al obiectului comparabil difera, dar nu esential, de modul de folosinta al obiectului evaluarii.
Ajustarea pentru componentele valorii ce nu sint legate de bunul imobil se aplica in cazul in care la tranzactia de
vinzare a bunului imobil au participat si alte bunuri ce nu sint considerate imobile.
14. Metoda analizei comparative a vnzrilor. Determinarea mrimii ajustrilor i a consecutivitii lor.
Abordarea vnzrilor comparabile modeleaz comportamentul participanilor la piaa imobiliar, n baza datelor
despre tranzaciile efectuate recent la care au participat obiectele similare obiectului evalurii sau n baza ofertei
curente a proprietilor imobiliare similare. Criteriul de selectare a obiectelor similare presupune asemnarea
acestor obiecte cu obiectul evaluat dup caracteristicile de baz. Preurile proprietilor imobiliare similare sunt
ajustate, pentru diferenele ntre obiectele similare i proprietatea imobiliar evaluat.
Aplicarea practic a metodei vnzrilor comparabile este posibil doar n cazul unei piaa imobiliare dezvoltate.
Dac piaa imobiliar este insuficient de dezvoltat, sau dac obiectul evalurii este un bun imobiliar special sau
posed anumite caliti economice i tehnice unice, ce nu sunt tipice pentru piaa imobiliar, aplicarea metodei
vnzrilor nu este apropiat.
n evaluare sunt folosite urmtoarele metode de determinare a ajustrilor:
1. Metoda analizei pare Aceast metod const n analiza a dou vnzri comparabile pentru a determina
mrimea ajustrii pentru un element de comparaie. n acest caz, bunurile imobiliare care au participat n
tranzacie trebuie s posede caracteristic identice, cu excepia caracteristicii pentru care este estimat ajustarea.
2. Metoda analizei datelor secundare. Aceast metod este utilizat pentru determinarea ajustrilor n baza
informaiei care nu este legat nemijlocit de obiectul evalurii sau bunul comparabil. La categoria datelor
secundare se refer: rapoartele companiilor de analiz i cercetare, articolele analitice de specialitate i altele.
3. Metoda analizei statistice. Aceast metod presupune aplicarea metodelor statistice, n special, metoda
analizei de corelare i regresie. Prin aceast metod sunt identificai factorii care au cea mai mare influen asupra
valorii bunului imobil i ponderea fiecrui factor. Aplicarea metodei date este foarte efectiv n cazul cnd
evaluatorul are de analizat un numr mare de bunuri imobiliare standard, de aceea este pe larg utilizat n procesul
de evaluare masiv n scopul impozitrii.
n practic, evaluatorii utilizeaz i alte metode pentru estimarea mrimii ajustrilor: metoda analizei grafice,
analiza trendului, analiza costurilor, analiza comparativ relativ, analiza distributiv, intervievri personale i
altele.
n procesul aplicrii abordrii vnzrilor comparabile, preurile bunurilor imobiliare similare obiectului evalurii
sunt analizate i corectate n funcie de diferenieri. Dac elementul de comparaie este de o calitate mai bun la
bunul imobiliar comparabil dect la obiectul evalurii, preul bunului imobiliar comparabil va fi micorat cu suma
ajustrii respective, i viceversa, dac element de comparaie la proprietatea comparabil este de o calitate mai
inferioar dect acelai element la obiectul evalurii sau lipsete preul proprietii comparabile va fi majorat cu
suma ajustrii pentru elementul n cauz.

Coreciile sau ajustrile pot fi aplicate pentru majorarea sau diminuarea preurilor bunurilor imobiliare
comparabile i exprimate n mrimi absolute (n moned) sau n mrimi relative (n procente).
De regul, ajustrile sunt aplicate n urmtoarea consecutivitate:
1. ajustarea pentru drepturile de proprietate transmise;
2. ajustarea pentru condiiile de finanare;
3. ajustarea pentru condiiile de vnzare;
4. ajustarea pentru condiiile pieii data tranzaciei;
5. ajustarea pentru amplasare i caracteristicile fizice.
Ajustrile pentru drepturile de proprietate, condiiile de finanare, condiiile de vnzare i data tranzaciei sunt
efectuate dup regula urmtoare: preul de vnzare este recalculat dup fiecare corectare a ajustrilor sus
menionate. Celelalte elemente de comparaie pot fi aplicate n dependen de preferinele evaluatorului. Ordinea
aplicrii coreciilor nu va influena rezultatul final.
15. Metoda de analiza comparativa a vinzarilor. Obiecte i elemente de comparaie.
Metoda analizei comparative a vinzarilor presupune estimarea valorii de piata a bunului imobil in baza analizei
comparative a bunurilor imobile similare obiectului evaluarii care au fost vindute recent si ajustarii preturilor de
vinzare pentru diferentele intre aceste bunuri si obiectul evaluarii. Metoda respectiva se utilizeaza in cazurile in
care exista suficienta informatie despre vinzarile bunurilor imobile similare obiectului evaluarii.
Bunurile imobile comparabile trebuie sa fie similare obiectului evaluarii din punct de vedere al
caracteristicilor functionale si fizice. In scopul aplicarii metodei analizei comparative a vinzarilor evaluatorul
trebuie sa dispuna de informatia privind preturile de vinzare sau preturile de oferta pentru aceste bunuri.
Aplicarea metodei vinzarilor comparabile este efectuata in baza urmatoarei proceduri standard:
g) colectarea si analiza datelor de piata in scopul selectarii bunurilor imobile comparabile;
h) identificarea unitatilor si elementelor de comparatie;
i) determinarea marimii ajustarilor;
j) comparatia bunului imobil evaluat cu obiectele similare, in scopul ajustarii preturilor de vinzare;
k) analiza preturilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a determina valoarea de piata a obiectului
evaluarii.
La etapa colectarii si analizei datelor de piata evaluatorul determina numarul vinzarilor comparabile necesar
pentru analiza. Pentru efectuarea analizei comparative sint suficiente trei cinci vinzari, dar cu cit mai mare este
numarul vinzarilor analizate cu atit este mai exact rezultatul evaluarii.
Preturile bunurilor imobile comparabile sint analizate si corectate in functie de asemanari si diferentieri.
Urmatoarele elemente de comparatie sint examinate in cadrul metodei respective:
j) drepturile de proprietate si alte drepturi reale transmise;
k) conditiile de finantare;
l) conditiile tranzactiei;
m)conditiile pietei;
n) amplasarea;
o) caracteristicile fizice;
p) caracteristicile economice;
q) modul de folosinta;
r) componentele valorii ce nu sint legate de bunul imobil.
Pretul bunului imobil depinde de avantajele obtinute odata cu preluarea dreptului de proprietate asupra lui.
Pretul de vinzare va fi cel mai mare in cazul transmiterii dreptului de proprietate absolut asupra terenului si
constructiei. Aparitia unor restrictii asupra dreptului de proprietate (lipsa dreptului de dispozitie a bunului imobil,
existenta unor grevari a dreptului de proprietate servitute etc.) contribuie la reducerea valorii bunului imobil,
prin urmare si a pretului de vinzare. Daca dreptul de proprietate asupra obiectului evaluarii este absolut, iar
dreptul de proprietate asupra bunului imobil comparabil este grevat de alte drepturi reale, evaluatorul trebuie sa
efectueze corectarile respective ale pretului de vinzare a obiectului comparabil, marimea ajustarii fiind egala cu
valoarea de piata a drepturilor aditionale asupra bunului imobil.
Estimarea ajustarii pentru conditiile de finantare depinde de acordul intre cumparator si vinzator privind
conditiile efectuarii si finantarii tranzactiei. Aceasta ajustare este aplicata in cazurile cind cumparatorul plateste
creditorului dobinda pentru creditul acordat in scopul procurarii bunului imobil sau cind vinzatorul participa la
finantarea tranzactiei, acordind cumparatorului un credit ipotecar.
Ajustarea pentru conditiile tranzactiei reflecta conditiile atipice ale tranzactiei, cum ar fi termenii restrinsi de
vinzare a bunului imobil, existenta unei relatii speciale intre partile implicate in tranzactie: de rudenie, de afaceri
sau interese financiare comune.
Ajustarea pentru conditiile pietei presupune luarea in considerare a evolutiei preturilor pe piata imobiliara in
perioada dintre data evaluarii si data cind a fost efectuata vinzarea bunului imobil comparabil, tinind cont de
inflatie sau deflatie, modificarea legislatiei fiscale si legislatiei in general, schimbarile in structura cererii si a
ofertei bunurilor imobile si altele.
Ajustarea preturilor pentru amplasare se efectueaza in cazurile in care amplasarea bunului imobil comparabil
difera de amplasarea obiectului evaluarii.

Ajustarea pentru caracteristicile fizice este aplicata pentru diferentele intre caracteristicile fizice ale obiectelor
comparabile si obiectul evaluarii, fiind analizata fiecare caracteristica in parte (elementele constructive, starea
bunului imobil, deprecierea constructiilor, suprafata si altele).
Caracteristicile economice sint analizate in cazul evaluarii bunurilor imobile care genereaza venituri. Ele
cuprind: cheltuielile operationale curente, calitatea administrarii bunului, plata de arenda, conditiile si termenele
contractului de arenda si altele.
Ajustarea preturilor pentru diferentierea modului de folosinta se efectueaza in cazul in care modul de folosinta
curenta al obiectului comparabil difera, dar nu esential, de modul de folosinta al obiectului evaluarii.
Ajustarea pentru componentele valorii ce nu sint legate de bunul imobil se aplica in cazul in care la tranzactia de
vinzare a bunului imobil au participat si alte bunuri ce nu sint considerate imobile, cum ar fi: utilaje si
echipamente de productie, mobilier si altele. Valoarea acestor componente se separa de valoarea bunului imobil.
16. Caracteristica general a evalurii imobilului prin metoda veniturilor.
Metoda veniturilor presupune estimarea valorii bunului imobil in baza venitului operational net ce poate fi
generat de acest bun in viitor. Aplicarea metodei veniturilor se efectueaza in doua etape:

prognozarea veniturilor viitoare;

determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare.


Veniturile viitoare pot proveni din urmatoarele surse:

plata de arenda colectata in urma darii in arenda a bunului imobil;

veniturile din exploatarea comerciala a bunului imobil.


Pentru estimarea veniturilor generate de bunul imobil, de cele mai dese ori se utilizeaza plata de arenda.
In scopul calcularii venitului operational net este necesar de determinat urmatoarele tipuri de venituri si
cheltuieli legate de functionarea bunului imobil:
a) venitul brut potential - venitul ce poate fi generat de bunul imobil in cazul folosirii tuturor spatiilor
disponibile;
b) venitul brut efectiv venitul ce poate fi obtinut in urma functionarii bunului imobil, tinind cont de nivelul de
ocupare a spatiilor si eventualele pierderi la colectarea platii de arenda.
Formula in baza careia se calculeaza venitul brut efectiv este:
VBE (VBP DSL) AV unde: VBE venitul brut efectiv,
VBP venitul brut potential,
DSL deducerea pentru spatiile libere,
AV alte venituri generate de bunul imobil care nu provin nemijlocit din darea in arenda a spatiilor disponibile;
c) cheltuielile operationale cheltuieli legate de exploatarea si asigurarea functionarii normale a bunului imobil.
Cheltuielile operationale sint grupate in urmatoarele categorii:

cheltuielile operationale fixe, care includ cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a spatiilor
(impozitul imobiliar, prima pentru asigurarea bunului imobil si altele);

cheltuielile operationale variabile, care includ cheltuielile ce depind de intensitatea exploatarii bunului
imobil (cheltuieli pentru administrarea bunului imobil, cheltuielile pentru plata serviciilor comunale si altele);

cheltuieli pentru reparatii si mentinere, care includ cheltuielile pentru reparatia curenta a bunului imobil si
cheltuielile pentru intretinerea bunului imobil. Cheltuielile incluse in aceasta categorie poarta atit un caracter fix
cit si variabil (reparatia ascensorului, zugravirea peretilor si altele);

cheltuielile operationale pentru inlocuire, care includ cheltuielile pentru inlocuirea elementelor uzate ale
bunului imobil (acoperisul, instalatiile sanitare ingineresti si altele).
Venitul operational net se calculeaza dupa urmatoarea formula:
VON VBE CO

unde, VON venitul operational net, CO cheltuieli operationale.


Pentru estimarea venitului operational net din venitul brut efectiv se vor scadea doar cheltuielile operationale
care sint suportate de proprietar. La cheltuieli operationale nu sint atribuite: deservirea creditului ipotecar,
impozitul pe venit si amortizarea mijloacelor fixe.
In cadrul metodei veniturilor sint aplicate doua metode de estimare a valorii:
a) capitalizarea directa;
b) actualizarea fluxurilor de numerar.
Capitalizarea directa implica transformarea venitului obtinut pe parcursul unui singur an de gestiune in valoarea
bunului imobil prin intermediul ratei de capitalizare. Astfel,
V

VON
r

unde, V valoarea estimata, r rata de capitalizare.


Actualizarea fluxurilor de numerar se bazeaz pe determinarea valorii prezente a veniturilor anuale prognozate
pentru o perioada de calcul determinata. Pe lng veniturile anuale obinute in urma exploatrii bunului imobil,
metoda actualizrii fluxurilor de numerar presupune determinarea valorii bunului imobil la sfirsitul perioadei de
calcul (reversia).
In cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de numerar valoarea bunului imobil este calculata dup urmtoarea
formula:

V
t 1

VON t
R

(1 Y ) t (1 Y ) n

unde, t - perioada de calcul;

Y - rata de actualizare;
R - reversia.
Perioada de calcul poate varia de la un an la infinit, in funcie de perioada tipica de posesiune a bunului imobil
sau durata de viata rmasa a bunului imobil. Dat fiind faptul ca in condiiile unei economii in tranziie este dificil
de a prognoza venitul generat de bunul imobil pe parcursul unei perioade ndelungate, se recomanda aplicarea
unei perioade de calcul de 3-5 ani.
Reversia reprezint preul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vndut la sfirsitul perioadei de calcul.
Reversia se calculeaz prin capitalizarea venitului operaional net din anul imediat urmtor perioadei de calcul
(VONn+1)
R

VON n 1
(1 r ) n 1

unde, R - reversia;
r - rata de capitalizare estimata pentru anul imediat urmtor perioadei de calcul.
17. Calcularea venitului operaional net.
Estimarea venitului operaional net este efectuat n baza veniturilor obinute n perioada unui an de activitate i
prin aplicarea urmtorului algoritm:
Venitul Operaional Net = Venitul Brut Efectiv Cheltuieli Operaionale;
Venitul Brut Efectiv = Venitul brut potenial Deducerile pentru spaiile libere i pierderile la colectarea
plii de arend + Alte venituri
Venitul Brut Potenial reprezint suma arenzii (plata de arend, renta) ce poate fi obinut n urma drii n
arend a bunului imobiliar dat, n cazul cnd bunul imobiliar este ocupat la 100%, iar toi arendaii i onoreaz
obligaiunile contractuale fa de arendator n termenii stabilii n contract. n procesul estimrii venitului brut
potenial, urmtoarele informaii pot fi utilizate de evaluator:
- informaia despre bunurile imobiliare similare;
- informaia despre bunul imobiliar evaluat;
- rezultatele cercetrilor pieii imobiliare publicate n ediiile specializate.
Evaluatorul trebuie s obin toat informaia cu privire la veniturile i cheltuielile legate de funcionarea
bunului imobiliar, att pentru perioada curent ct i pentru perioadele anterioare.
Nivelul de ocupare a spaiilor i pierderile plii de arend.
Dup cum ne demonstreaz studiul pieii bunurilor imobiliare date n arend, o parte a venitului brut potenial
este pierdut din cauza:
- imposibilitii de a asigura ocuparea deplin a spaiilor destinate drii n arend pe parcursul ntregii perioade
de operare;
- necolectarea plii de arend n termenii stabilii de contractul de arend;
Aceste 2 elemente sunt incluse n deducerea pentru spaiile libere i pierderile la colectarea plii de arend.
Alte venituri. Un bun imobiliar, deseori, poate produce i alte venituri, ce nu sunt legate nemijlocit de darea lor
n arend.
Veniturile produse n procesul de exploatare a bunului imobiliar, diferit de cele generate de darea n arend a
spaiilor, sunt incluse ntr-o poziie separat, deoarece este destul de dificil de a cuantifica legtura ntre venitul
provenit din darea n arend a spaiilor i venitul provenit din sursele secundare.
Venitul brut efectiv reprezint venitul generat de proprietatea imobiliar i este definit ca suma veniturilor
provenite din darea n arend a proprietii imobiliare i altor venituri obinute din exploatare, lund n considerare
pierderile provenite de la spaiile nenchiriate i plile de arend necolectate.
Cheltuieli operaionale sunt cheltuielile legate de asigurarea funcionrii bunului imobiliar.
Cheltuielile operaionale sunt grupate n 4 categorii:
1. cheltuieli operaionale fixe;
2. cheltuieli operaionale variabile;
3.cheltuieli operaionale pentru meninere i reparaii;
4. rezerve pentru nlocuirea elementelor construciei, termenul de utilitate a crora a expirat.
1)cheltuielile operationale fixe, care includ cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a spatiilor (impozitul
imobiliar, prima pentru asigurarea bunului imobil si altele);
2)cheltuielile operationale variabile, care includ cheltuielile ce depind de intensitatea exploatarii bunului imobil
(cheltuieli pentru administrarea bunului imobil, cheltuielile pentru plata serviciilor comunale si altele);
3)cheltuieli pentru reparatii si mentinere, care includ cheltuielile pentru reparatia curenta a bunului imobil si
cheltuielile pentru intretinerea bunului imobil. Cheltuielile incluse in aceasta categorie poarta atit un caracter fix
cit si variabil (reparatia ascensorului, zugravirea peretilor si altele);
4)cheltuielile operationale pentru inlocuire, care includ cheltuielile pentru inlocuirea elementelor uzate ale
bunului imobil (acoperisul, instalatiile sanitare ingineresti si altele).
Cheltuieli ce nu sunt incluse n cheltuieli operaionale: Uzura i dobnda pentru mijloacele mprumutate.

Astfel, mrimea uzurii i dobnda calculat pentru capitalul mprumutat nu se include n calcularea venitului
operaional net, deoarece aceste cheltuieli nu au nimic comun cu funcionarea propriu zis a proprietii
imobiliare.
Folosirea datelor din documentaia financiar. Una din sursele de informaie pentru estimarea VON este
documentaia financiar i cea contabil a proprietarului bunului imobiliar.
Datele din documentaia contabil i financiar nu pot fi utilizate direct n evaluare fr a fi supuse corectrilor.
Unele poziii urmeaz a fi excluse din rapoartele financiare, cum ar fi cheltuielile legate de desfurarea afacerilor;
uzura contabil, impozitul pe venit, majorrile de capital.
18. Metoda capitalizarii directe. Determinarea ratei de capitalizare prin metoda cumulativ.
Metoda capitalizrii venitului recalculeaz venitul anual n valoarea proprietii, prin raportarea acestuia la rata
respectiv a dobnzii, sau nmulindu-l la coeficientul respectiv a venitului, sau altfel spus transform venitul
obinut pe parcursul unui singur an de gestiune n valoarea bunului imobil prin intermediul ratei de capitalizare.
Deosebirea principal a metodei capitalizrii venitului este aceea c nu se ine evidena separat a capitalului
recuperat i venitului la capital. Aceast metod este destul de simpl i neleas, nu necesit prognozri de lung
durat.
n calitate de nivel de baz a venitului anual de la obiectul evaluat poate fi utilizat venitul brut existent sau
potenial, profitul operaional net sau fluxul bnesc pn la achitarea impozitului. n cadrul analizei
comportamentului venitului, metoda capitalizrii directe propune pentru calcularea valorii proprietii imobiliare
urmtoarea formul:
VON
V
r
unde VON venitul operaional net,
r rata de capitalizare.
Reieind din aceasta pentru aplicarea metodei capitalizrii directe e necesar: I)De calculat mrimea Venitului
operaional net (VON) pentru un an; II)Determinarea ratei de capitalizare; III)Aplicarea formulei.
Metoda capitalizrii directe se utilizeaz cnd avem de afacere cu fluxuri de venituri stabile pe o perioad
nelimitat de timp. Aici nu se ia n consideraie c cu trecerea timpului rentabilitatea obiectului evaluat (rata de
capitalizare) se poate modifica din cauza c la nceputul perioadei de exploatare exist multe spaii neantrenate n
producie i sunt necesare cheltuieli suplimentare pentru reclam, atragerea clienilor; la sfritul perioadei de
exploatare are loc o cretere a cheltuielilor pentru ntreinere i revnzarea.
Rata de capitalizare reprezint coeficientul n % sau form relativ care caracterizeaz eficiena investiiilor n
imobil. Rata de capitalizare poate fi determinat conform urmtoarelor metode:
- metoda analizei vnzrilor comparabile,
- metoda multiplicatorului venitului brut efectiv,
- metoda cumulativ,
- tehnica grupului investiional,
- metoda coeficientului de acoperire a datoriei,
- modelul Inwood.
Metoda cumulativ (sau metoda sumar) const n faptul, ca rata de capitalizare se divizeaz n pri
componente, care constau din rata fr risc, rata compensrii pentru risc, rata compensrii pentru lichiditate
sczut i rata p/u management investiional (conducerea cu investiia).
Aceast metod permite evaluatorului s introduc corectri speciale la diferenierea veniturilor aduse de imobil
i alte tipuri de venituri. Evaluatorul ncepe de la calcularea ratelor componente, dac acestea sunt cunoscute
atunci prin sumare obinem rata de capitalizare.
n calitate de rat de baz n aceast metod se utilizeaz rata fr risc, care n condiiile crizei economice, ce
are loc la noi n ar, poate fi rata de depozitare n Banca de economii sau rata de depozitare n alte bnci mai
sigure a Moldovei. Totodat trebuie de deosebit rata de depozitare n valut i rata de depozitare n lei. Investirea
capitalului n imobil are un nivel mai nalt de risc, dect alte investiii. Aceast mrire reprezint prima pentru
risc, care, de asemenea trebuie s ia n consideraie i sigurana arendaului bunului imobil. Altfel spus rata
riscului reprezint compensarea minimal pentru banii investii lund n consideraie factorul timpului.
Prin lichiditate se subnelege rapiditatea cu care un activ poate s se transforme n bani lichizi. Imobilul se
atribuie categoriilor de mrfuri cu un nivel sczut de lichiditate, pentru vnzarea bunului imobil fr pierderi e
nevoie de o perioad ndelungat de timp, n deosebi n condiiile creditrii ipotecare neregulate. Acest factor se ia
n consideraie n rata compensrii pentru lichiditate sczut.
Aa cum investirea capitalului n imobil este o afacere destul de riscant, atunci i conducerea cu aceste investiii
necesit un efort determinat, care trebuie compensat cu rata managementului investiional. Nu trebuie de
confundat aceast recompens cu onorariile pentru conducerea nemijlocit a imobilului, acestea fac parte din
cheltuielile operaionale. Salariul managerului se calculeaz din contul venitului brut.
n afar de primirea dobnzii sub form de procente la capitalul investit, un investitor raional va lua n
consideraie i timpul de recuperare a capitalului investit, adic la rata obinuta va trebui de adugat i rata de
recuperare a capitalului.
19. Determinarea ratei de actualizare. Caracteristici i metode.

Rata de actualizare reflect caracteristicile unei investiii pentru care un investitor ateapt s fie compensat.
Aceste caracteristici sunt:
1. rata real pur a rentabilitii (r rentabiliti)
2. rata inflaiei ateptate (r inflaiei)
3. prima pentru risc (r riscului)
4. prima pentru costurile n afara riscului (r non-risc).
Astfel, formula general de calculare a ratei de actualizare (Y 0) este:
Y0 = r rentabilitii+ r inflaiei+ r riscului+ rnon-risc
1. rata real pur a rentabilitii este determinata in baza analizei investitiilor financiare fara de risc sau care
implica riscuri minime. Rata reala a rentabilitatii nu tine cont de inflatie si este similara pentru toate investitiile
din economia nationala.
2. rata inflaiei ateptate este determinata in baza prognozelor oficiale privind evolutia inflatiei in economia
tarii.
3. rata riscului reflecta recompensa pe care investitorul asteapta sa o primeasca pentru banii investiti in bunul
imobil.
Rata riscului include: riscul pietei imobiliare, riscul inflatiei neasteptate si riscul lichiditatii joase caracteristic
pentru bunurile imobile.
4. Prima pentru costurile n afara riscului, reprezint compensarea investitorului pentru costurile de intrare pe
piaa imobiliar i cele de ieire. Unele costuri din aceast categorie sunt reflectate n estimarea fluxurilor de
numerar. La acest capitol este inclus i prima pentru managementul investiiei. Dat fiind faptul c aceste costuri
nu influeneaz direct fluxul de numerar, ele trebuie reflectate n rata de actualizare.
Metode de estimare a ratei de actualizare
Exist patru metode de baz pentru determinarea ratei de actualizare:
1. Metoda adiionrii;
2. metoda extraciei;
3. metoda investiiilor de alternativ;
4. metoda investigaiei;
Metoda adiionrii presupune estimarea individual a fiecrei componente a ratei de actualizare: rata real a
rentabilitii, rata inflaiei ateptate, prima pentru risc, prima pentru costurile n afara riscului.
Exist cteva probleme care trebuie luate n consideraie la aplicarea metodei adiionrii: rata de actualizare
poate fi instabil pe parcursul perioadei de calcul; metoda adiionrii genereaz o rat medie de actualizare, care
este bazat pe indicatorii comasai i poate s nu fie reprezentativ pentru toate proprietile imobiliare.
Metoda extraciei de pia este bazat pe analiza informaiei despre vnzrile comparabile, cu condiia c modul
curent de utilizare a bunurilor imobiliare comparabile corespunde principiului celei mai bune i eficiente utilizri.
Mrimea ratei de actualizare reflect ateptrile investitorului privind veniturile viitoare. Informaia privind
ateptrile investitorului pot fi obinute din contactele nemijlocite cu el. Datele prezentate de evaluator pot fi
verificate, calculnd mrimea ratei interne a rentabilitii. Rata intern a rentabilitii reprezint rata de actualizare
care egaleaz valoarea prezent a fluxurilor de numerar ce vor fi obinute n viitor cu valoarea investiiei (suma
investit iniial).
Metoda investiiilor de alternativ se bazeaza pe principiul ca proiectele de investitii cu riscuri similare vor avea
rate de actualizare egale. Estimarea ratei de actualizare poate fi efectuata in baza sumei ratei curente a rentabilitatii
pe pietele de capital (dobinda pentru hirtiile de valoare de stat) si diferenta intre marimea ratei rentabilitatii pe
pietele de capital si rata rentabilitatii pentru bunurile imobile estimata din analiza investitiilor anterioare. Formula
determinarii ratei de actualizare dupa metoda investitiilor de alternativa este:
Yo = Rata pura a rentabilitatii + (Rata investitiei de alternativa Rata pura a rentabilitatii) + Rata riscului
Metoda investigaiei. Dat fiind faptul c ateptrile investitorilor dicteaz regulile de joc pe pia, o modalitate
de a determina rata de actualizare este intervievarea celor ce sunt nemijlocit pe piaa imobiliar: investitori,
creditori, ageni imobiliari sau evaluatorii referitor la mrimea ratei profitului pentru anumite tipuri de proprieti
imobiliare. Avantajul acestei metode este c evaluatorul obine mrimea ratei de actualizare, fr a efectua careva
estimri sau justificri ale diferitor pri componente ale ratei.
20. Funciile procentului compus. Valoarea viitoare a unitii de capital i a anuitii
n procesul eval. b.i. c/e aduc venit apare necesit. aplicrii teoriei schimbrii valorii banilor n timp. Ac. teorie se
bazeaz pe propriet. banilor de a se devaloriza n timp. Procesul de aducere la momentul actual a valorii banilor
aprui n dif. momente se num. evaluarea temporal a fluxurilor financiare. Ac. eval. se bazeaz pe aplicarea
celor 6 f/ii ale %-lui compus:
1. valoarea viitoare a unitii;
2. valoarea prezent a unitii;
3. valoarea prezent a anuitii;
4. valoarea viitoare a anuitii;
5. rata de amortizare a unitii;
6. factorul fondului de compensare.
Valoarea viitoare a unitii reprezint suma acumulat a unei uniti monetare pe parcursul unei perioade
anumite de timp, fiind cunoscut rata anual a dobnzii. Noiunea valoarea viitoare este utilizat pentru determ.

valorii pe care o vor avea n viitor mijloacele investite n b.i. n prezent sau valoarea pe care o vor avea n viitor
fluxurile de numerar generate de b.i. n prezent. Formula de calcul: FV=PV(1+i)n, unde: FV valoarea viitoare a
unitii;
PV valoarea prezent a unitii;
i rata anual nominal a dobnzii;
n perioada de calcul.
n cazul calculrii dobnzii n intervale de timp mai mici dect 1an, val.viit. va fi determ. dup urm. formul:
FV=PV(1+i/m)nm,
unde m nr. intervalelor de calcul pe parcursul perioadei de 1an.
Anuitatea este o serie de pli (ncasri) echivalente efectuate peste intervale egale de timp. n cazul cnd plile
sau ncasrile sunt efectuate la nceputul intervalului, avem o anuitate avansat sau prenumerado. n cazul cnd
plile sau ncasrile sunt efectuate la sfritul fiecrui interval avem o anuitate ordinar sau postnumerado.
Sensul economic al valorii viitoare a anuitii const n determinarea sumei acumulate a plilor sau ncasrilor
efectuate pe parcursul unei perioade de timp determinate, n intervale egale. Formula standard p/u determ. valorii
viitoare a anuitii ordinare (cu efectuarea plilor sau ncasrilor la sf. intervalului) este:
1.n cazul plilor efect. la sf. anului:
FVAO=A [(1+i)n-1]/i,
n
unde: [(1+i) -1]/i coef. de acumulare a anuitii ordinare;
A - mrimea anuitii;
i rata anual nominal a dobnzii;
n perioada de calcul.
2.n cazul plilor efect. mai frecvent dect o dat pe an:
FVAO=A [(1+i/m)nm-1] / i/m, unde: [(1+i/m)nm-1] / i/m coef. de acum. a anuit. n caz. pl. efect. m. frecv.
dect o dat pe an; m nr. intervalelor de calcul pe parcursul perioadei de 1an.
VV a anuit. avansate se determ. dup urmtoarele formule::
1.n caz. pl. efect. o sing. dat la nc. anului: FVAA=A {[(1+i)n+1-1]/i - 1}, unde: {[(1+i)n+1-1]/i - 1} - coef. de
acumulare a anuitii avansate.
2.n caz. pl. efect. m. frecv. dect o dat pe an la nc. fiec. interv. de timp: FVAA=A {[(1+i/m)nm+1-1] / i/m 1}, unde: {[(1+i)nm+1-1]/i/m - 1} - coef. de acumulare a anuitii avansate n caz. pl. efect. m. frecv. dect o dat
pe an.
21. Funciile procentului compus. Valoarea curent a unitii de capital i a anuitii
n procesul eval. b.i. c/e aduc venit apare necesit. aplicrii teoriei schimbrii valorii banilor n timp. Ac. teorie se
bazeaz pe propriet. banilor de a se devaloriza n timp. Procesul de aducere la momentul actual a valorii banilor
aprui n dif. momente se num. evaluarea temporal a fluxurilor financiare. Ac. eval. se bazeaz pe aplicarea
celor 6 f/ii ale %-lui compus:
1. valoarea viitoare a unitii;
2. valoarea prezent a unitii;
3. valoarea prezent a anuitii;
4. valoarea viitoare a anuitii;
5. rata de amortizare a unitii;
6. factorul fondului de compensare.
Valoarea prezent (curent) a unitii (reversie) reprezint valoarea de azi a unei sume care urmeaz a fi obinut
n viitor. Valoarea curent a unitii este expresia invers a capitalizrii. Formula de calcul: PV=FV1/(1+i)n,
unde: 1/(1+i)n coef. de actualizare (factorul valorii prezente);
PV valoarea prezent a unitii;
FV valoarea viitoare a unitii;
i rata anual nominal a dobnzii;
n perioada de calcul.
n cazul cnd dobnda este calculat cu o frecven mai mare dect o dat pe an, valoarea prezent calculm dup
formula:
PV=FV1/(1+i/m)nm,
u/e: m nr. intervalelor de calcul pe parcursul perioadei de 1an.
Anuitatea este o serie de pli (ncasri) echivalente efectuate peste intervale egale de timp. n cazul cnd plile
sau ncasrile sunt efectuate la nceputul intervalului, avem o anuitate avansat sau prenumerado. n cazul cnd
plile sau ncasrile sunt efectuate la sfritul fiecrui interval avem o anuitate ordinar sau postnumerado.
Valoarea curent (prezent) a anuitii ordinare e/e calc. dup urm. form.:
1. PVAO=A [1 - 1/(1+i)n]/i,
u/e: [1 - 1/(1+i)n]/i coef. de actualiz. a anuit. ordin., n caz. efect. pl. la sf. an.; A - mrimea anuitii; i rata
anual nominal a dobnzii; n perioada de calcul.
2.n cazul plilor efect. mai frecvent dect o dat pe an:
PVAO=A [1 - 1/(1+i/m)nm] / i/m,

u/e: [1 - 1/(1+i/m)nm] / i/m coef. de actualiz. a anuit. ordin. n caz. efect. pl. mai frecv. dect o dat pe an; m
nr. intervalelor de calcul pe parcursul perioadei de 1an.
Valoarea prezent a anuit. avansate se determ. prin urm. formul:
PVAA=A {[1 - 1/(1+i)n-1]/i +1}
n cazul cnd intervalele de calcul sunt mai frecv. dect un an:
PVAA=A {[1 - 1/(1+i/m)nm-1] / i/m +1}
22. Funciile procentului compus. Valoarea depozitelor pentru fondul de acumulare i factorul de
amortizare
n procesul eval. b.i. c/e aduc venit apare necesit. aplicrii teoriei schimbrii valorii banilor n timp. Ac. teorie se
bazeaz pe propriet. banilor de a se devaloriza n timp. Procesul de aducere la momentul actual a valorii banilor
aprui n dif. momente se num. evaluarea temporal a fluxurilor financiare. Ac. eval. se bazeaz pe aplicarea
celor 6 f/ii ale %-lui compus:
1. valoarea viitoare a unitii;
2. valoarea prezent a unitii;
3. valoarea prezent a anuitii;
4. valoarea viitoare a anuitii;
5. rata de amortizare a unitii;
6. factorul fondului de compensare.
Valoarea depozitelor pentru fondul de acumulare (factorul fondului de compensare) reprez. suma de bani ce
urmeaz a fi depus la sf. fiecrei perioade p/u a obine la momentul expirrii unui nr. determinat de perioade
suma de o unitate monetar. Factorul fondului de compensare este expresia invers a valorii viitoare a anuitii.
n cazul plilor (ncasrilor) efectuate o dat pe an mrimea plilor va fi:
A=FV i/[(1+i)n-1],
n
unde: i/[(1+i) -1] factorul fondului de compensare n cazul plilor (ncas.) efect. o sing. dat pe an; FV
valoarea viitoare a unitii; i rata anual nominal a dobnzii; n perioada de calcul.
n caz. plilor (ncas.) efect. de mai multe ori pe an mr. plilor va fi:
A=FV i/m / [(1+i/m)nm-1], unde:
i/m / [(1+i/m)nm-1] factorul fondului de compensare n cazul plilor (ncas.) efect. de mai multe ori pe an; m
nr. intervalelor de calcul pe parcursul perioadei de 1an.
Rata de amortizare a unitii mijl. mprum. e/e expresia invers a valorii curente a anuitii. Ne indic mrimea
plilor obligatorii succesive necesare pentru rambursarea unui credit, c/e includ dobnda i capitalul de baz,
i c/e permit amortizarea (rambursarea) creditului n termenele stabilite. Rata exprimat prin raportul dintre
suma anual pentru deservirea creditului i mrimea creditului se numete constanta creditar anual sau
constanta ipotecar. n sens economic, const.ipotecar e/e coef. de capitalizare p/u credit sau p/u capitalul
mprum. din suma total a unei investiii. Dac adm. c suma credit.=1, at. constanta ipotecar corespunde
coef. de amortiz. a unitii.
1.n caz. pl. efect. o dat pe an rata de amortizare va fi eg. cu:
A=PV i/[1 - 1/(1+i)n],
n
u/e: i/[1 - 1/(1+i) ] coef. de amortiz. a unit. n caz. pl. efect. o dat pe an; PV valoarea prezent a unitii; i
rata anual nominal a dobnzii; n perioada de calcul.
2.n caz. pl. efect. de mai multe ori pe an: A=PV i/m / [1 - 1/(1+i/m)nm],
u/e: i/m / [1 - 1/(1+i/m)nm] coef. de amortiz. a unit. n caz. pl. efect. mai frecv. dect o dat pe an.
23. Metoda fluxurilor de numerar actualizate (esena, domeniul de aplicare, algoritmul de calcul)
Metoda veniturilor presupune estimarea valorii bunului imobil in baza venitului operational net ce poate fi generat
de acest bun in viitor. Aplicarea metodei veniturilor se efectueaza in doua etape:
a) prognozarea veniturilor viitoare;
b) determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare.
Veniturile viitoare pot proveni din urmatoarele surse:
a) plata de arenda colectata in urma darii in arenda a bunului imobil;
b) veniturile din exploatarea comerciala a bunului imobil.
Pentru estimarea veniturilor generate de bunul imobil, de cele mai dese ori se utilizeaza plata de arenda.
In cadrul metodei veniturilor sint aplicate doua metode de estimare a valorii:
a) capitalizarea directa;
b) actualizarea fluxurilor de numerar.
In cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de numerar valoarea bunului imobil este calculata dupa urmatoarea
formula:
n

V
i 1

)
unde, n- perioada de calcul;

VON
R

i
(1 a) (1 a ) n

a- rata de actualizare;
R- reversia.
n scopul aplicrii metodei fluxurilor de numerar este necesar s fie obinute urmtoarele date iniiale:
- mrimea veniturilor viitoare;
- perioada n care aceste venituri se preconizeaz a fi obinute;
- rata de actualizare.
Perioada de calcul poate varia de la un an la infinit, in functie de perioada tipica de posesiune a bunului imobil
sau durata de viata ramasa a bunului imobil. Dat fiind faptul ca in conditiile unei economii in tranzitie este dificil
de a prognoza venitul generat de bunul imobil pe parcursul unei perioade indelungate, se recomanda aplicarea
unei perioade de calcul de 3-5 ani.
Reversia reprezinta pretul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vindut la sfirsitul perioadei de calcul.
Reversia se calculeaza prin capitalizarea venitului operational net din anul imediat urmator perioadei de calcul
(VONn+1)

VON n 1
1 r n1

unde, R- reversia;
r - rata de capitalizare estimata pentru anul imediat urmator perioadei de calcul.
Rata de capitalizare se estimeaz prin urmtoarele metode:
1) metoda analizei vnzrilor comparabile;
2) metoda multiplicatorului venitului brut efectiv;
3) tehnica grupului investiional;
4) metoda coeficientului de acoperire a datoriei.
Rata de actualizare reflecta asteptarile investitorului privind veniturile viitoare si este estimata prin aplicarea
urmatoarelor metode:
a) metoda aditionarii;
b) metoda extractiei;
c) metoda investitiilor de alternativa.
Metoda fluxurilor de numerar este o metod perfect pentru determinarea valorii investiionale, care se bazeaz nu
att pe informaia pieei imobiliare, ci pe informaia ce reflect interesele i situaia unui investitor concret. Astfel,
aplicarea metodei date n cazul determinrii valorii investiionale prezint mai puine dificulti dect aplicarea ei
pentru determinarea valorii de pia.
24. Structura ratei generale de capitalizare. Metode de calculare a ratei generale
Rata general de capitalizare reprezint raportul ntre venitul operaional net (VON) i preul de vnzare (V):
VON
r
V
Rata de capitalizare se estimeaza prin urmatoarele metode:
a) metoda analizei vinzarilor comparabile;
b) metoda multiplicatorului venitului brut efectiv;
c) tehnica grupului investitional;
d) metoda coeficientului de acoperire a datoriei
a) Metoda analizei comparative a vinzarilor este metoda care se va aplica de preferinta pentru estimarea ratei de
capitalizare. O conditie necesara pentru obtinerea rezultatelor corecte in urma aplicarii metodei respective este
asigurarea unui nivel inalt de comparabilitate a obiectului evaluarii si obiectelor comparabile in baza carora a fost
estimata rata de capitalizare. Inainte de a estima rata de capitalizare este necesar sa fie efectuate toate ajustarile
corespunzatoare pentru diferenta intre bunul evaluat si bunurile similare.
b)Metoda multiplicatorului venitului brut efectiv se aplica in cazurile cind nu poate fi obtinuta informatia
completa privind bunurile imobile comparabile, in schimb este disponibila informatia despre veniturile brute
efective si cheltuielile operationale ale acestor bunuri. Formula pentru calcularea ratei de capitalizare este:
r

1 CCO
MVBE

unde: CCO- coeficientul cheltuielilor operationale;


MVBE- multiplicatorul venitului brut efectiv.
Coeficientul cheltuielilor operationale este egal cu raportul intre cheltuielile operationale si venitul brut efectiv.
Multiplicatorul venitului brut efectiv reprezinta raportul intre pretul de vinzare a bunului imobil si venitul brut
efectiv.
c) Tehnica grupului de investitii se bazeaza pe presupunerea ca in cazul in care exista mai multe interese
materiale legate de bunul imobil evaluat, rata de capitalizare trebuie sa corespunda cerintelor fiecaruia din
detinatorii de drepturi reale asupra bunului imobil fata de nivelul de rentabilitate al investitiei. Interesele materiale
legate de obiectul evaluarii pot fi de origine financiara (finantarea bunului imobil cu capital propriu si capital
imprumutat) si de origine fizica (divizarea bunului imobil in parti componente: teren si constructii).
Tehnica grupului de investitii pentru interesele financiare este aplicata in cazurile in care pentru procurarea
proprietatii imobiliare au fost atrase resurse creditare. Astfel, venitul operational net este divizat in doua parti.
Prima parte reprezinta platile ipotecare (rambursarea creditului ipotecar), cea de a doua parte este venitul

proprietarului care a investit capitalul propriu, si poarta denumirea de flux de numerar inainte de impozit (FNII).
Prin urmare, rata de capitalizare va tine cont atit de capitalul propriu, cit si de capitalul imprumutat, reprezentind o
marime medie ponderata a ratei rentabilitatii pentru creditor (r c) si ratei rentabilitatii pentru proprietar (rp). In acest
caz, rata de capitalizare se determina dupa urmatoarea formula:
r (m)(rc ) (1 m)(rp )

unde, m- ponderea mijloacelor imprumutate;


(1-m)- ponderea capitalului propriu in valoarea proprietatii imobiliare.
Rata de capitalizare pentru mijloacele imprumutate, care in practica evaluarii este cunoscuta sub denumirea de
DC
constanta ipotecara este determinata dupa urmatoarea formula: r SC
unde- DC- platile anuale pentru deservirea creditului ipotecar (deservirea creditului);
SC- suma creditului ipotecar.
FNII
Rata de capitalizare pentru capitalul propriu este determinata dupa urmatoarea formula: r CP
unde- FNII- fluxul de numerar inainte de impozit;
CP- suma capitalului propriu investit.
Tehnica grupului de investitii poate fi aplicata si pentru componentele fizice ale unui bun imobil complex teren
si constructii. In acest caz, pentru a estima marimea ratei de capitalizare evaluatorul trebuie sa cunoasca:
rata de capitalizare pentru teren si rata de capitalizare pentru constructii, precum si contributia fiecarei
componente fizice in valoarea totala a bunului imobil. Formula de calculare a ratei de capitalizare este:
c

r T rteren C rcontructie

unde, T- ponderea terenului in valoarea totala a bunului imobil;


r teren- rata de capitalizare pentru teren;
C- ponderea constructiei in valoarea totala a bunului imobil;
r constructie- rata de capitalizare pentru constructie.
d) Metoda coeficientului de acoperire a datoriei este una din metodele care se aplica pentru calcularea ratei de
capitalizare in cazul in care sint atrase mijloace creditare pentru finantarea tranzactiei. In acest caz rata de
capitalizare se calculeaza dupa formula:
r CAD rc m

unde- CAD- coeficientul de acoperire a datoriei.


Coeficientul de acoperire a datoriei reprezinta raportul dintre venitul operational net si plata anuala
pentrudeservirea creditului.
25. Determinarea uzurii fizice prin metoda valoric i metoda vrstei efective.
Deprecierea reprezint reducerea calitilor de consum ale bunului imobiliar din punct de vedere al investitorului
potenial i se manifest prin diminuarea valorii bunului n rezultatul aciunii diferitor factori.
Pentru determinarea UF pot fi aplicate mai multe metode:
- metoda normativ (vizual);
- metoda valoric;
- metoda vrstei efective.
Premisa metodei valorice este determinarea costului reparaiei capitale a construciei. n acest caz evaluatorul
folosete coeficientul care reprezint raportul ntre costul reparaiei capitale i valoarea de reconstituire a cldirii,
estimat la data evalurii, innd cont de mrimea uzurii. Coeficientul dat indic caracterul neliniar al cheltuielilor
pentru reparaia capital pe parcursul perioadei de exploatare. De regul, mrimea cheltuielilor pentru reparaia
capital reprezint 0,28-0,4 din valoarea cldirii.
Aceste calcule pot fi folosite pentru determinarea mrimii cheltuielilor pentru reparaia curent a cldirii n
procesul de estimare a cheltuielilor operaionale. Costurile reparaiilor capitale trebuie estimate n cazurile cnd:
1. beneficiarul evalurii intenioneaz s exploateze cldirea locativ;
2. cheltuielile pentru reparaia capital se compenseaz la vnzarea obiectului (diferena ntre preul obiectului
dup reparaia capital i preul obiectului nainte de reparaia capital este mai mare dect cheltuielile pentru
reparaia capital).
3. bunul imobiliar este dat n arend sau ipotecat.
Rezultatele obinute prin metoda valoric sunt considerate destul de realiste. Limitele metodei date sunt
determinate de necesitatea efecturii unor calcule detaliate ale cheltuielilor pentru reparaie.
Metoda vrstei efective solicit efectuarea expertizei obiectului evalurii i se bazeaz pe ipoteza c raportul
ntre vrsta efectiv i vrsta fizic a construciei este egal cu raportul ntre valoarea de reconstituire i mrimea
uzurii. Astfel,
VE
U
VR
DFV
VE

sau
VR
VE DVFR
unde: U-uzura;
VE- vrsta efectiv, determinat de evaluator n baza strii tehnice a elem constructive i cldirii ntregi.
DVF- durata total de via fizic;
DVFR- durata de via fizic rmas;

VR- valoarea de reconstituire a obiectului evalurii.


Prin aceast metod se pot determina uzura elementelor constructive ct i uzura construciei.
n procesul estimrii uzurii fizice, evaluatorul va ine cont de urmtoarele:
1. Durata de via economic a cldirii sau construciei va fi determinat innd cont de faptul c reparaiile
capitale sunt efectuate n mod obligatoriu. Efectuarea reparaiilor poate prelungi durata de viaa de la 30% la 50%.
Ignorarea necesitii reparaiilor capitale contribuie la uzura complet a elementelor ce au o durat de via mai
mic dect cea a elementelor constructive de baz.
2. n procesul evalurii bunului imobiliar este inadmisibil folosirea ratei de amortizare sau ratei normative a
uzurii, utilizate n contabilitate, deoarece:
- dinamica uzurii fizice la diferite etape ale vieii obiectului este diferit;
- condiiile reale de exploatare a construciei, precum i efectuarea lucrrilor de reparaie a ei sunt diferite de cele
prevzute n normele generale;
- n procesul evalurii individuale a bunurilor imobiliare este necesar s fie examinat starea real a construciei,
i nu aplicarea unor rate generale de amortizare, elaborate pentru toate cldirile ce aparin unei anumite categorii
de durabilitate.
26. Determinarea valorii de reconstituire a imobilului prin metoda comparaiilor unitare (ICRV) i
metoda costurilor segregate.
Valoarea de reconstituire - suma cheltuielilor totale necesare pentru crearea unei copii exacte a cladirii sau a
constructiei evaluate, calculata in baza preturilor de piata existente la data evaluarii, cu aplicarea materialelor si
tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea obiectului evaluarii si tinind cont de uzura lui.
Valoarea de reconstituire sau valoarea de inlocuire se estimeaza prin aplicarea urmatoarelor metode:
e) metoda comparatiilor unitare;
f) metoda costurilor segregate;
g) metoda cantitativ;
h) metoda obiectului analog.
Metoda costurilor segregate utilizeaz costurile unitare pentru diferite componente ale cldirii, exprimate n
uniti de msur adecvate. Metoda dat este o modificare a metodei cantitative, deoarece pentru determinarea
costurilor unitare se folosesc normele de deviz comasate. Totodat, metoda costurilor segregate nu prezint mari
dificulti n aplicare. n comparaie cu metoda cantitativ, exactitatea rezultatelor obinute prin metoda costurilor
segregate este mai mic, dar acest fapt este compensat de reducerea timpului necesar pentru aplicarea metodei.
Uniti de msur ale elementelor constructive pot servi: 1 m 3 de beton, 1 m3 de zidire, 1 m2 de suprafa tencuit
sau vopsit, 1 m2 de acoperi, etc. Sursele principale de informaie pentru metoda costurilor segregate sunt
normele de deviz comasate pentru diferite lucrri de construcie i subramuri ale construciei capitale. Normele
date au fost elaborate n preurile de deviz pentru anul 1984 i necesit o indexare la data evalurii.
Metoda comparaiilor unitare este utilizat pentru a determina costurile pentru o unitate de msur 1 m 3 al
volumului fizic al cldirii, 1 m2 a suprafeei totale a casei de locuit, 1 m 2 a suprafeei utile a obiectelor de comer,
etc. Valoarea total a bunului imobiliar evaluat va fi egal cu produsul ntre cheltuielile pentru o unitate de msur
exprimat n preuri curente i cantitatea unitilor date. Rezultatele obinute prin metoda unitilor comparabile
nu pot fi caracterizate printr-o precizie nalt, de aceea metoda dat este recomandabil n cazurile unor cldiri
construite n baza proiectelor standard, pentru care sunt elaborate listele de preuri ale unitilor de comparaie.
Costul unitii de comparaie poate fi determinata n baza valorii obiectelor analogice construite anterior sau in
baza Culegerilor indicilor comasai ai valorii de reconstituire a cldirilor i construciilor pentru reevaluarea
mijloacelor fixe.
27. Calcularea preului de deviz la imobile noi. Metoda de resurse.
Valoarea construciei noi trebuie s reflecte cheltuielile i beneficiile tuturor participanilor la procesul de creare
a construciei noi n condiiile economiei de pia.
Cel mai important element n determinarea valorii imobilului nou este preul de deviz. Preul de deviz este
determinat n baza normelor de deviz i a altor acte normative specializate.
Cel de-al doilea element al valorii construciei noi reprezint costurile indirecte. Fiecare din componentele
costurilor indirecte este determinat fie n baza unor norme oficial aprobate, fie n baza unei analize a pieii
construciilor sau a lucrrilor de construcie.
Cel de-al treilea element al valorii construciei noi este beneficiul investitorului, care reprezint recompensa
investitorului pentru riscul legat de realizarea proiectului. Mrimea beneficiului investitorului depinde de situaia
concret de pe pia.
Valoarea de deviz reprezint suma mijloacelor bneti, necesar pentru construirea cldirii n conformitate cu
documentaia de proiect.
n procesul de determinare a valorii de deviz, evaluatorul se bazeaz pe:
- proiect i documentaia tehnic;
- normele de deviz n vigoare;
- preurile curente ale utilajelor;
- hotrrile organelor administraiei publice centrale i locale, ce vizeaz obiectul construciei.
Valoarea de deviz include urmtoarele componente:

- costul lucrrilor de construcii;


- costul lucrrilor de montare a utilajului tehnologic;
- cheltuielile pentru procurarea sau confecionarea utilajului tehnologic;
- alte cheltuieli;
Pentru a determina valoarea de deviz, este ntocmit documentaia de deviz, care const din calculele i devizele
locale, calculele i devizele pe obiect, calculele de deviz pe tipuri de cheltuieli, calculele i devizele generale,
centralizatoare de cheltuieli i altele.
Scopul principal al normelor de deviz este determinarea cantitii normative de resurse necesare pentru
efectuarea unui tip de lucrri i determinarea preurilor resurselor.
Valoarea de deviz n construcii se compune din cheltuieli directe, cheltuielile de regie i beneficiul
antreprenorului.
Cheltuielile directe sunt legate nemijlocit de executarea lucrrilor de construcii, i includ:
- cheltuielile pentru cumprarea materialelor, articolelor i elementelor de construcie;
- cheltuielile pentru salarizare, innd cont de contribuiile la asigurrile sociale;
- Cheltuielile pentru funcionarea utilajelor de construcii, innd cont de defalcrile pentru amortizare;
- Alte cheltuieli directe;
Cheltuieli de regie ca parte component a preului de cost al lucrrilor de antrepriz, reprezint totalitatea
cheltuielilor legate de crearea condiiilor pentru execuia construciilor, mobilizarea forei de munc, activitatea
administrativ a ntreprinderii de antrepriz. Spre deosebire de cheltuielile directe, cheltuielile de regie se stabilesc
de regul n procente din suma cheltuielilor directe.
Un element important al valorii de deviz l constituie beneficiul de deviz sau beneficiul antreprenorului, care
reprezint beneficiul organizaiei de antrepriz realizat n urma efecturii lucrrilor de antrepriz. Beneficiul de
deviz se determin n procente din preul de cost de deviz al lucrrilor executate.
Metoda de resurse este o metoda de determinare a valorii de deviz a cladirilor si constructiilor in baza indicilor
de resurse evidentiati in documentatia de proiect si deviz: manopera, utilajele de constructii-montaj, materiale,
constructii si preturilor de livrare a acestor resurse.
Metoda de resurse const n ntocmirea devizelor pe obiect i a devizelor generale pentru obiectul evalurii, ca
i cum ar fi construit din nou. Metoda dat necesit eforturi mari din partea evaluatorului, care pot fi reduse dac
beneficiarul dispune de devizele n baza crora a fost construit obiectul evalurii. n cazul cnd devizele nu sunt
disponibile i evaluatorul trebuie s le elaboreze, el poate apela la ajutorul unui specialist n domeniul elaborrii
devizelor.
Cheltuielile de deviz pentru funcionarea utilajelor de construcii i manopera pot fi estimate n baza preurilor
curente pentru indicii de resurse: 1 or-utilaj (h-ut) i 1 or-om (h-om). n continuare, utiliznd datele privind
mrimea medie a cheltuielilor de regie, evaluatorul determin valoarea actual a construciei noi, similar
obiectului evalurii.
28. Reconcilierea rezultatelor evalurii.
Principalul scop al procesului de evaluare este determinarea valorii bunului evaluat. Pentru a obine o opinie
veridic privind valoarea proprietii imobiliare, evaluatorul aplic diferite metode de evaluare. Dar, este
important de menionat, c nici una din metodele de evaluare nu este universal i nu genereaz rezultate absolut
corecte. Fiecare din metodele de evaluare conine elemente ale previziunii. n rezultatul aplicrii diferitor metode
pentru evaluarea unei proprieti imobiliare, evaluatorul obine mai multe rezultate. Astfel, ultimul pas care
urmeaz a fi ntreprins de evaluator este de a ajunge la un rezultat unic unic al valorii obiectului evaluat, prin
intermediul analizei concluziilor alternative obinute n procesul de evaluare. Aceast parte a procesului de
evaluare este numit reconciliere. n procesul de reconciliere, evaluatorul are posibilitatea de a revedea datele
folosite n evaluare i de a argumenta estimarea valorii finale a proprietii.
Procedura de reconciliere este constituit din 2 etape:
1. Revizuirea poziiilor tehnice i conceptuale ale analizei, care include explicarea diferenelor ntre valorile
estimate i determinarea celei mai credibile valori;
2. Estimarea valorii finale.
Revizuirea poziiilor tehnice i conceptuale trebuie s fie bazat pe urmtoarele aspecte:
- corectitudinea bazei de evaluare selectate n raport cu scopul evalurii;
- corectitudinea metodelor aplicate;
- profunzimea analizei elementelor pieii imobiliare;
- veridicitatea datelor utilizate n analiz;
- corectitudinea interpretrii i utilizrii datelor;
- logica efecturii ajustrilor individuale n cadrul diferitor metode;
- consistena datelor utilizate n evaluare.
Estimarea valorii finale a bunului imobiliar evaluat este una din cele mai complicate sarcini ale evaluatorului.
Valoarea final este o funcie a scopului evalurii, constrngerilor de ordin legal i celor legate de disponibilitatea
datelor. Deseori scopul evalurii sau necesitile clientului dicteaz care din valorile obinute n urma aplicrii
metodelor de evaluare va avea cea mai mare influen asupra valorii finale.
Standardele Europene de evaluare 2000 stipuleaz urmtoarele cerine fa de valoarea final a proprietii:
Valoarea final va depinde de:

- tipul valorii estimate;


- informaia disponibil la data evalurii, relevant scopului misiunii de evaluare;
-metodele de evaluare aplicate.
Evaluatorul trebuie s prezinte temeiul i justificarea pentru selectarea metodelor de evaluare utilizate i pentru
acordarea ponderilor rezultatelor obinute de diferite metode, n procesul reconcilierii.
n procesul de reconciliere a valorilor, evaluatorul, mai mult dect pe parcursul celorlalte etape ale evalurii se
bazeaz pe experiena sa profesional i perceperea proprie a fenomenelor de pe piaa imobiliar. Urmtoarele
criterii stau la baza reconcilierii: adecvarea, exactitatea, cantitatea evidenelor.
Aplicnd criteriul de adecvare, evaluatorul apreciaz ct de potrivit este fiecare metod scopului evalurii i
utilizrii ulterioare a raportului de evaluare. Adecvarea metodei este, de regul, legat de tipul bunului imobiliar i
viabilitatea pieii.
Rezultatul unei evaluri depinde de confidenialitatea evaluatorului n veridicitatea datelor analizate i
corectitudinea ajustrilor aplicate n procesul comparaiei bunului imobiliar evaluat cu bunurile imobiliare
comparabile.
Evaluatorul poate s acorde un grad mai mare de confiden exactitii datelor i calculelor unei metode dect
altei.
Valoarea final a proprietii imobiliare poate fi calculat prin aplicarea a dou metode: metoda mediei aritmetice
i metoda mediei ponderate. Utilizarea mediei aritmetice a adus de cele mai multe ori la subestimarea sau
supraestimarea rezultatelor finale ale evalurii. Metodele de evaluare au la baz ipotezele, de regul, subiective ale
evaluatorului.
n prezent, aplicarea mediei ponderate pentru determinarea valorii finale este considerat mult mai acceptabil,
deoarece unele rezultate pot avea o justificare mai bun dect altele. Procedura de ponderare poate s se bazeze
att pe aplicarea coeficienilor de ponderare ct i pe ponderea relativ a rezultatelor.
n raportul de evaluare, valoarea final poate fi reprezentat ca o cifr concret, un interval de valori sau o
combinaie a celor 2 variante expuse mai sus. Totodat, menionm c n cazul indicrii intervalului valoric,
valoarea minim sau maxim a intervalului nu poate fi mai mic respectiv mai mare dect valorile obinute din
aplicarea metodelor de evaluare.
Dei valoarea final reprezint o concluzie imparial, expert i justificat privind valoarea obiectului evaluat,
prezentat de un specialist n domeniu, ea totui rmne doar o opinie, care reprezint perceperea evaluatorului a
preului cel mai probabil care ar putea fi obinut ntr-o tranzacie.
29. Procesul de evaluare a bunurilor imobile i caracteristica etapelor.
Toate aciunile care le ntreprinde evaluatorul la satisfacerea necesitilor clienilor constituie procesul de
evaluare, o procedur sistematic menit s rspund la toate ntrebrile clientului despre valoarea bunului imobil.
Procesul de evaluare este un model i o oglind a activitii de evaluare i el reflect multe atitudini, idei, tehnici
i metode legate de ntrebrile despre valoare.
Procesul de evaluare ncepe atunci cnd un evaluator identific problema de evaluare i se termin atunci cnd el
raporteaz concluziile clientului. Fiecare proprietate este unic i pentru fiecare proprietate pot fi stabilite multe
tipuri de valori. Cea mai frecvent sarcin de evaluare este de a estima valoarea de pia, procesul de evaluare
conine toate etapele necesare pentru acest tip de sarcin. Procesul de evaluare este compus din etape specifice,
numrul etapelor depinde de natura sarcinii de evaluare i datele disponibile.
Pentru a ndeplini procesul de evaluare evaluatorul integreaz informaiile obinute din cercetrile de pia i
analiza datelor i din aplicarea metodelor pentru a forma concluzia privind valoarea. Aceast concluzie poate fi
prezentat ca o valoare precis sau ca un interval n care se afl valoarea. O integrare eficient a tuturor
elementelor n proces depinde de cunotinele, experiena i ideile evaluatorului.
Procesul de evaluare reprezint o consecutivitate de proceduri care sunt utilizate de ctre evaluator pentru a estima
valoarea bunului imobiliar.
Procesul de evaluare este constituit din urmatoarele etape:
a) definirea misiunii de evaluare; b) colectarea si analiza datelor necesare pentru evaluare; c) aplicarea metodelor
de evaluare; d) reconcilierea valorilor si estimarea valorii finale; e) elaborarea raportului de evaluare.
a) Definirea misiunii de evaluare este efectuata de evaluator in comun cu beneficiarul serviciilor de evaluare si
are drept scop stabilirea conditiilor si criteriilor de desfasurare a lucrarilor de evaluare. Definirea misiunii de
evaluare consta din urmatoarele elemente:
a) identificarea obiectului evaluarii;
b) identificarea drepturilor patrimoniale asupra obiectului evaluarii;
c) identificarea scopului evaluarii;
d) definitia tipului valorii estimate;
e) identificarea domeniului de aplicare a rezultatelor evaluarii;
f)
identificarea conditiilor limitative ce stau la baza evaluarii.
b) Colectarea si analiza datelor necesare pentru evaluare. Activitatile evaluatorului in cadrul acestei etape vor
tine de studierea pietei imobiliare in general si descrierea obiectului evaluarii in scopul efectuarii unei analize
detaliate a factorilor de influenta asupra valorii lui. Urmatoarele categorii de date vor fi colectate si analizate de
evaluator:

a) datele generale cu caracter economic si social despre regiunea si localitatea in care este amplasat bunul
imobil;
b) datele specifice obiectului evaluarii: modul de utilizare, cea mai buna si eficienta utilizare a obiectului
evaluarii, costurile de constructie, deprecierea, veniturile si cheltuielile operationale;
c) datele specifice pietei imobiliare: preturile de vinzare si preturile ofertei obiectelor similare, rata de absorbtie,
rata spatiilor libere si altele.
c) Aplicarea metodelor de evaluare. Pentru determinarea valorii bunului imobil se vor utiliza urmatoarele
metode: metoda cheltuielilor, metoda analizei comparative a vinzarilor si metoda veniturilor. In cazul in care
utilizarea uneia din metodele mentionate nu este posibila, evaluatorul va argumenta in raportul de evaluare
imposibilitatea folosirii metodei respective.
d) Reconcilierea valorilor si estimarea valorii finale. In urma aplicarii metodelor de evaluare pot fi obtinute
marimi diferite ale valorii. La etapa reconcilierii valorilor evaluatorul va determina valoarea finala a bunului
imobil in baza rezultatelor obtinute in urma aplicarii metodelor de evaluare.
e) Elaborarea raportului de evaluare constituie etapa finala a procesului de evaluare. Raportul de evaluare este
un act intocmit de evaluator si prezentat beneficiarului serviciilor de evaluare prin care este justificata estimarea
valorii bunului imobil.
Rezultatele evalurii pot fi prezentate oral sau n scris.
Raportul oral este necesar s fie nsoit de documente de lucru sau de concluzii asupra valorii conform
Standardelor Internaionale de Evaluare.
Raportul n scris poate fi un document amplu care conine toate datele i rezultatele necesare ale analizei
efectuate, n temeiul crora a fost fcut concluzia cu privire la valoare.
30. Evaluarea investitiilor: venitul net actualizat total, indicele de profitabilitate
Aprecierea eficienei proiectelor de investiii se bazeaz pe folosirea combinat a metodelor tradiionale i
moderne, caracterizate prin fundamentare tiinific i testate de o practic ndelungat.
Metodele tradiionale de evaluare a eficienei economice i financiare a investiiilor se caracterizeaz prin:
abordarea static a analizei proceselor i fenomenelor; simplificarea situaiei reale folosind valori medii anuale;
incertitudinea i riscul se apreciaz intuitiv etc.
Metodele moderne se caracterizeaz prin: abordarea dinamic a analizei proceselor investiionale; innd seama
de aciunea timpului asupra procesului investiional, se opereaz cu valorile actualizate. Aceste metode iau n
consideraie incertitudinea i riscul, folosind fie analiza de sensibilitate, fie valoarea probabilistic a indicatorilor.
La evaluarea proiectelor de durat mic sau medie se folosete o combinaie a metodelor tradiionale i
moderne.
Orice indicator de eficien folosit la evaluarea proiectelor de investiii exprim rezultatul comparrii costurilor
i avantajelor economice (eforturilor) asociate proiectelor respective.
n practic, adesea, sunt folosii indicatori contabili simpli dar exista si indicatori complexi cum sunt: valoarea
net actualizat (VNAT), indicele de profitabilitate (IP), rata intern de rentabilitate (RIR), termenul de
recuperare a investiiilor (T), .a..
VNAT sau Net Present Value NPV constituie un indicator fundamental pentru evaluarea economic i
financiar a oricrui proiect de investiii. VNAT caracterizeaz, n valoare absolut, aportul de avantaj economic
al unui proiect dat de investiii, ctigul, rsplata sau recompensa investitorului pentru capitalul investit n
proiectul respectiv, exprimate fie sub form de cash flow n valoare actual, fie ca valoare net actualizat.
Indicatorul VNAT realizeaz compararea ntre cash flow-ul total actualizat degajat pe durata de via economic
a unui proiect sau variante de proiect de investiii (CFTA) i efortul investiional total generat de acest proiect,
exprimat tot n valoare actual ( I ).
Sunt acceptabile i selectate acele proiecte sau variante de proiect pentru care VNAT>0. n plan economic i
financiar un proiect de investiii cu VNAT pozitiv, semnific faptul: 1) c el are capacitatea de a rambursa pe
perioada duratei de via economic capitalul investit, 2) c el are o rentabilitate global, a capitalului iniial cel
puin egal cu rata de actualizare (a) folosit n calcule, 3) are capacitatea de a produce cash flow n exces i de a
asigura obinerea unui anumit volum de valoare net. Cu ct VNAT este mai mare cu att i rentabilitatea sa este
mai mare.
Dac VNAT are valoare nul sau negativ proiectul este inacceptabil, rentabilitatea sa fiind inferioar ratei de
actualizare (e<a); capitalul respectiv ar putea fi reinvestit cu o rentabilitate egal cu rata de actualizare i ar aduce
avantaje corespunztoare mai mari.
Deci rata de actualizare (a) folosit n calculele VNAT ndeplinete rolul de criteriu de testare a eficienei
(rentabilitii) unui proiect de investiii, de acceptare sau respingere a lui.VNAT poate deveni negativ dac se
alege pentru calcule o rat de actualizare prea mare. Cel mai eficient proiect de investiii se consider acel pentru
care excedentul dintre CFAT i I' este maxim.
Punctele slabe ale indicatorului VNAT sunt:
VNAT ne permite s constatm dac proiectul de investiii este sau nu rentabil, dar nu pune n eviden
importana relativ, comparativ a aportului acelui proiect;
Nu permite soluionarea problemelor de decizie de investiii cnd difer de la un proiect la altul. Dac
volumele de investiii sunt identice pe proiecte, au prioritate proiectele cu durata de via economic mai scurt,
dar care degaj volume anuale mai mari de VNAT;

VNAT nu ine seama de mrimea duratei de recuperare T, T/;


Indicele de profitabilitate (IP) caracterizeaz raportul dintre VNAT i fondurile de investiii care stau la baza
proiectului de investiii i genereaz acel volum de VNAT.
n funcie de durate de investiie (d) se pot avea n vedere investiiile iniiale (I), sau valoarea actual a acestora
I/.
VNAT
VNAT
k1
*100
k2
* 100
It
I t/
Indicele de profitabilitate ne permite s selectm variantele eficiente de proiecte i ordonarea acestora dup
valoarea descresctoare a indicelui k. La proiectele la care k2=1, VNAT va fi nul (VNAT=0). Cu ct indicele de
profitabilitate k2 este mai mare, cu att proiectele sunt mai eficiente, n condiii echivalente, comparabile din alte
puncte de vedere.
La calculul i analiza indicelui de profitabilitate trebuie apelat atunci cnd proiectele sau variantele se deosebesc
ntre ele prin efortul investiional necesar. Varianta optim de proiect este aceea care rspunde criteriului: k 2
max.
Indicele de profitabilitate (k1), ordonnd proiectele eficiente, ne permite s elaborm strategia cea mai
avantajoas de investiii alegnd n proiecte dintre ele, innd seama de restriciile bugetelor de capital, deci n
limitele fondurilor noastre disponibile pentru finanarea investiiilor folosind, n calitate de criteriu de optimizare a
setului de proiecte, maxim de VNAT pe ansamblul proiectelor.
31. Evaluarea investitiilor: rata de rentabilitate, termenul de recuperare
Aprecierea eficienei proiectelor de investiii se bazeaz pe folosirea combinat a metodelor tradiionale i
moderne, caracterizate prin fundamentare tiinific i testate de o practic ndelungat.
Metodele tradiionale de evaluare a eficienei economice i financiare a investiiilor se caracterizeaz prin:
abordarea static a analizei proceselor i fenomenelor; simplificarea situaiei reale folosind valori medii anuale;
incertitudinea i riscul se apreciaz intuitiv etc.
Metodele moderne se caracterizeaz prin: abordarea dinamic a analizei proceselor investiionale; innd seama
de aciunea timpului asupra procesului investiional, se opereaz cu valorile actualizate. Aceste metode iau n
consideraie incertitudinea i riscul, folosind fie analiza de sensibilitate, fie valoarea probabilistic a indicatorilor.
La evaluarea proiectelor de durat mic sau medie se folosete o combinaie a metodelor tradiionale i
moderne.
Orice indicator de eficien folosit la evaluarea proiectelor de investiii exprim rezultatul comparrii costurilor
i avantajelor economice (eforturilor) asociate proiectelor respective.
n practic, adesea, sunt folosii indicatori contabili simpli dar exista si indicatori complexi cum sunt: valoarea
net actualizat (VNAT), indicele de profitabilitate (IP), rata intern de rentabilitate (RIR), termenul de
recuperare a investiiilor (T), .a..
Rata intern de rentabilitate (RIR) reprezint acea rat a dobnzii compuse, care atunci cnd se folosete ca rat
de actualizare (a) pentru calculul valorii VNAT face ca suma s fie nul; adic, este acea rat de actualizare care
egaleaz CFAT cu I1
RIR = a, pentru care VNAT(a)=0
Prin urmare RIR reprezint rata limit de actualizare, pentru care se anuleaz realizarea de VNAT la proiectul
dat de investiii.
Altfel spus, RIR este acea rat de actualizare (a), care face ca pe perioada (d+De, unde d- durata deinvestiie iar
De- durata de funcionare eficient) valoarea actual total a veniturilor din vnzarea produselor i serviciile
prestate s fie egal cu suma costurilor totale de investiii i de exploatare actualizate.
n form grafic putem obine valoarea RIR, astfel:

Graficul ne permite s observm, c pentru a>RIR proiectul de investiii nu este eficient, deoarece volumul
investiiilor totale actualizate devine mai mare ca volumul cash flow total actualizat i VNAT va avea valoare
negativ.
Dac a<RIR, VNAT este pozitiv, prin urmare proiectul de investiii devine acceptabil dup condiia VNAT >0.
Analitic, pentru determinarea RJR se pleac de la egalitatea I/t = CFTA, respectiv ecuaia: VNAT = - I/t + CFTA =
0.
Pentru a determina RIR. se calculeaz VNAT pentru diferite rate de actualizare, alese ntmpltor. Pentru
precizare, RIR se determin cu exactitate folosind relaia :

RIR a min a max a min

VNAT
n care: amin , amax - respectiv rata mai mic i mai mare de
VNAT VNAT

actualizare folosite pentru calculul VNAT. Diferena admis ntre ele trebuie s fie de maxim 5 puncte
procentuale.
RIR este un indicator de eficien cu o capacitate de informare mai mare n comparaie cu: termenul de
recuperare, coeficientul de rentabilitate, randamentul economic, dar pentru analiza exact a unui proiect trebuie
utilizat n combinaie cu ali indicatori: VNAT, indicele de profitabilitate etc.
Termenul (durata) de recuperare a investiiilor reprezint perioada de timp, ncepnd cu momentul punerii
n funciune (m1) a capacitilor, instalaiilor i echipamentului de producie etc, pe parcursul creia suma
acumulat a avantajelor economice obinute egaleaz volumul investiiilor prevzute n proiect.
Acest indicator permite cunoaterea duratei de reconstituire a costurilor de investiii pe seama avantajelor
economice obinute dup realizarea proiectului nc din etapa pregtirii deciziei. Att teoretic ct i practic durata
de recuperare a investiiilor se calculeaz n abordare static i dinamic a proceselor economice.
n abordare static termenul de recuperare a investiiilor se determin prin relaia:
T i=Iti / Ehi
Se observ c indicatorul termenul de recuperare a investiiilor reprezint inversul ratei de rentabilitate a
proiectelor.
O modalitate mai simpl de calcul este raportarea valorilor deja actualizate

I
E

Pentru investori i manageri, indicatorul privind durata de recuperare (T i T') se consider c are o capacitate de
informare mai mare comparativ cu rata rentabilitii investiiilor i, deci, prezint mai mult interes pentru analiza
proiectelor. Termenul de recuperare, att n abordare static, ct i dinamic, nu ine cont de mrimea duratei de
funcionare eficient (De), reacioneaz slab la variaiile De pe variante. T i T' nu ne informeaz ce volume de
avantaje economice obinem dup T sau T' ani pn la expirarea duratei De.
32. Riscurile in activitatea investitionala
Riscul este o categorie istoric i economic. Ca categorie istoric, riscul prezint un pericol posibil, perceput de
om.
Odat cu dezvoltarea omenirii i apariia relaiei marf -bani, riscul se transform n categorie economic.
Ca categorie economic riscul prezint un eveniment ce poate fi sau nu. n cazul c evenimentul a avut loc sunt
posibile trei rezultate economice: negativ (pierdere), nul, pozitiv (ctig, profit, venit).
Dup dimensiunile pierderilor pe care le presupune, riscul poate fi mprit n cteva categorii .
Riscurile investiionale se mpart n: riscul de pierdere a profitului, riscul scderii rentabilitii, riscul pierderilor
financiare.
Riscul de pierdere a profituluie riscul apariiei pierderilor financiare indirecte, cauzate de neexecutarea unor
lucrri, msuri (ex. asigurare, investire...).
Riscul scderii rentabilitiiapare n rezultatul micorrii venitului din dobnzi, dividende, depuneri bancare i
credite. Acest tip de risc include urmtoarele subtipuri: riscuri procentuale i riscuri creditare.
La riscurile procentuale se refer pierderile bncilor comerciale, ntreprinderilor creditare, instituiilor
investiionale, cauzate de mrirea dobnzilor pltite pentru mijloacele atrase fa de dobnzile primite din credite.
La riscuri procentuale se refer pierderile investorilor n urma micorrii dividendelor pe aciunile deinute, a
dobnzilor la obligaiuni, certificate i alte hrtii de valoare.
Riscul creditar reprezint pericolul neachitrii mprumutului i dobnzilor. Aici se refer i riscul emitentului n
caz c nu va fi n stare s plteasc datoria pe hrtiile de valoare emise. Riscul creditar poate fi referit i la
riscurile pierderilor financiare.
Riscul pierderilor financiare - include urmtoarele subtipuri: riscul bursier, riscuri selective, riscul de ruin
sau faliment.
Riscul bursier prezint pericolul pierderilor n: urma afacerilor la bursa de valori. Aici se refer riscul neachitrii
contractelor ncheiate, riscul neachitrii comisionului firmei de brokeri etc.
Riscul selectiv -este riscul alegerii incorecte a variantelor de investiii, a hrtiilor de valoare n raport cu alte
tipuri din portofoliul investiional.
Riscul de ruin sau faliment este pericolul n urma alegerii incorecte a proiectului investiional, pierderea total
a capitalului statutar i incapacitatea achitrii datoriilor.
Formele de manifestare a riscului n activitatea firmei:
Forma de
manifestare
Situaia firmei
ntreprinderea ajunge ntr-o situaie cnd practic e condamnat la
dispariie, urmnd s dea faliment, ceea ce nseamn c salariaii i
Riscul de ruin
pierd posturile, acionarii i pierd sumele de bani pe care le-au
investit.

Riscul de insolvabilitate

ntreprinderea nu poate face fa plilor. Aceasta poate duce fie la


lichidare, cnd nu mai este nici o ans de salvare (riscul de ruin),
fie c se soluioneaz printr-un credit suplimentar de la banc, sau
firma respectiv se asociaz cu o alt ntreprindere de acord a o ajuta.

Se manifest nainte de declanarea


crizei de insolvabilitate.
Apare cnd ntreprinderea constat c, prin mijloace proprii, nu-i
Riscul pierderii autonomiei
mai poate pstra n viitor poziia sa n producie sau sub aspect
comercial.
Riscul acesta e de natur mai mult financiar, el exprim faptul c la
creterea de capital, beneficiul net nu crete n aceeai proporie,
Riscul scderii rentabilitii
semnalndu-se astfel fenomenul de diluare. Acesta e riscul care
planeaz asupra noilor investiii.
Orice activitate investiional presupune risc. Ins poate fi evideniat capitalul, investirea cruia e
echivalent cu "a risca", aa numitul capital riscant.
Capitalul riscant prezint investiiile n aciuni emise n noi sfere de activitate legate de un risc foarte nalt.
Investiiile riscante sunt determinate de necesitatea susinerii financiare a firmelor ce se ocup de tiin, noi
tehnologii, investigaii.
De obicei se formeaz companii independente cu capital riscant. Ele atrag ali investitori i nfiineaz fonduri
cu capital riscant pe baz de partenerat. Investiiile fcute aduc venit aproximativ peste 5 ani, cnd aciunile noilor
firme ncep s se coteze pe pia. Iar peste o perioad stabilit n prealabil (de obicei 10 ani), fondurile se
desfiineaz, iar aciunile se mpart ntre fondatori. La investiiile cu perspectiv, mrimea capitalului se determin
considernd nivelul riscului.
33. Evaluarea economic a proiectelor investiionale
Evaluarea economic ajut la pregtirea i selecionarea proiectelor care aduc cea mai mare contribuie la
dezvoltarea economic. Pentru aceasta, proiectul se analizeaz n strns interdependen cu ntreprinderile
furnizoare de materie prim i consumatorii produsului finit. n cadrul evalurii proiectului se vor determina att
indicatorii de sintez a eficienei (rata de rentabilitate intern), ct i msura n care valoarea adugat a
proiectului contribuie la creterea veniturilor administraiei publice, a economiilor populaiei i ntreprinderilor, la
ameliorarea balanei de pli externe a rii.
La prima etap se calculeaz costurile i avantajele proiectului din punctul de vedere al colectivitii. Pentru
aceasta n calcule preurile pieei se nlocuiesc cu preuri teoretice sau de referin.
Cu ajutorul preurilor de referin se evalueaz costurile i avantajele proiectului pentru colectivitate cu mai
mult exactitate dect prin folosirea preurilor pieei. Preurile de referin dau proiectului o dimensiune mai larg
deoarece ele reflect: modele sau strategii de dezvoltare implicite sau explicite, rata omajului, nivelul de
dezvoltare al industriei, agriculturii etc, situaia balanei de pli a rii. Practic, preurile de referin se stabilesc
pe baza preurilor reale ale pieei, crora li se aplic anumii coeficieni de corectare. n unele mprejurri, se
consider drept preuri de referin preurile pieei externe, mai ales pentru importuri i exporturi.
La a doua etap se determin costurile i avantajele proiectului pe ansamblul economiei naionale, folosind
preurile pieei la nivelul proiectului, al ntreprinderilor ce coopereaz cu proiectul pe linia furnizrii de materii
prime, materiale etc. i a prelucrrii n continuare a produselor sale.
Pentru adoptarea deciziei finale asupra proiectului, se face analiza economic detaliat folosind metoda efectelor.
Metoda preurilor de referin este uoar, rapid i mai puin costisitoare pentru o prim apreciere, pe cnd
metoda efectelor dimpotriv, este necesar pentru un studiu mai aprofundat, care permite o mai bun analiz a
eficienei proiectului pentru societate.
Rezultatele proiectului pentru economie sunt apreciate prin valoarea adugat net, care reprezint contribuia
proiectului la creterea venitului naional. Desigur, se face suma valorilor adugate directe i indirecte. La fel se va
ine cont de valoare adugat negativ, adic pierderile din cauza suprimrii unor activiti prin realizarea
proiectului.---------------------------------------Analiza situaiilor 'fr' i 'cu' proiect.
n evaluarea eficienei proiectului att sub aspect financiar, dar mai ales economic, este necesar considerarea a
dou situaii la nivelul ntreprinderii, respectiv al economiei naionale: "cu proiect" i "fr proiect". Analiza
respectiv servete pentru a evidenia unele costuri i efecte ale obiectivului economic care nu sunt reflectate n
veniturile i cheltuielile acestuia.
Analiza situaiilor "cu" i "fr" proiect ne ajut s stabilim costurile economice i preurile de referin ale
factorilor de producie i ale produselor oferite de proiect, din punctul de vedere al colectivitii naionale.
Preurile de referin constituie nite parametri naionali necesari n evaluarea economic a proiectului de
investiie. Mrimea acestor parametri este independent de deciziile luate n privina unui sau altui proiect; ea este
ntemeiat pe informaii asupra obiectivelor naionale i pe judeci de valoare.
n practic, deseori, se consider preuri de referin preurile de pe piaa mondial, dei nu n toate cazurile e
corect.
Preul de referin (costul) a capitalului pentru economia naional

Stabilirea costului capitalului pentru economia naional nseamn alegerea ratei de actualizare economic
(pentru evaluarea economic a proiectelor). Rata de actualizare economic nu este altceva dect preul de referin
al capitalului, n funcie de care se face repartizarea viitoare a venitului, la nivel naional, pentru investiii i
consum.
Pentru analiza economic, n cadrul studiilor de fezabilitate, pe care le ntocmesc firmele, asupra propriei
activiti i perspectivei acestea, se recomand folosirea ratei de rentabilitate medii pe economia naional sau pe
subramura din care face parte obiectivul economic respectiv.
Preul de referin al forei de munc
Dac la evaluarea financiar se aplic costul efectiv al foiei de munc, ce const din salariile pltite, pentru
evaluarea economic se folosete preul de referin al forei de munc sau costul ei pentru naiune.
Costul economic al forei de munc este n funcie de: a) gradul de raritate sau abundena forei de munc; b)
politica guvernamental privind utilizarea acestui factor.
Cel mai simplu calcul al preului de referin al forei de munc const n corectarea preului de pia al acesteia.
Preurile de referin ale bunurilor i serviciilor
Preurile de referin ale resurselor consumate de proiect i ale bunurilor i serviciilor produse de acestea trebuie
s reflecte costurile lor reale pentru economia naional. Modul de evaluare a costurilor economice depind de
diverse mprejurri de procurare a resurselor i de vnzare a produselor i serviciilor.
Preul de referin al devizelor
Relaiile de comer cu strintatea ale unei ri sau mprumuturile sale din exterior presupun operaiuni de
schimb ntre moneda naional i o deviz (moned strin). Aceste operaiuni de schimb se efectueaz dup un
curs (raport) ce reiese dintr-un echilibru ntre cererea i oferta acestor dou monede.
Preul de referin a devizelor, cursul de schimb valutar pentru economie, trebuie s reflecte valoarea efectiv,
real a valutei strine, adic o rat de schimb asigurat spontan de echilibrul balanei de pli externe.
Nivelul preului de referin al devizelor se stabilete de echipe de specialiti ai Ministerului Finanelor, care
dispun de informaiile necesare privind situaia balanei de pli i msurile de intervenie din partea statului
pentru meninerea cursului valutar la un nivel mai convenabil.
34.Evaluarea financiar a proiectelor investiionale
Evaluarea financiar se face pentru a vedea, dac investiia este suficient de rentabil la nivelul ntreprinderii,
dac se obin venituri, care s asigure recuperarea cheltuielilor i un profit.
Pentru calculul cheltuielilor i veniturilor sunt folosite preurile pieei interne, iar pentru evaluarea proiectului se
folosete rata de actualizare stabilit pe baza costului oportun al capitalului la nivel de ntreprindere.
n primul rnd se face analiza financiar sumar, pentru a identifica proiectul, a-i studia fezabilitatea, pentru a
uura alegerea tehnologiei de fabricaie i a utilajelor. Studiul financiar sumar ia n considerare cheltuielile i
ncasrile ce corespund elementelor eseniale a proiectului. Nu sunt avute n vedere cheltuielile privind impozitul
pe venituri, taxele vamale etc. sau venituri provenite din subvenii acordate de stat. De asemenea, nu se ia n
consideraie dobnda datorat bncii. n felul acesta se va cunoate rentabilitatea resurselor unui proiect, indiferent
de proveniena lor.
Analiza financiar sumar se efectueaz la etapa preliminar de evaluare a proiectelor investiionale.
Apoi, se face analiza detaliat, cu scopul de a determina rentabilitatea capitalurilor investite. Aici se iau n
consideraie toate momentele neprevzute n analiza sumar, cum ar fi: mprumuturile bancare, impozitele, taxele
vamale, subveniile primite de la stat etc.
n cadrul studiului financiar detaliat se rezolv o serie de probleme: structura optim a surselor de finanare a
investiiei, verificarea trezoreriei proiectului, analiza capacitii de autofinanare, calculul rentabilitii definitive a
proiectului, a capitalurilor investite. La efectuarea analizei detaliate se va ine seama de un moment foarte
important: spre deosebire de analiza sumar, pentru a fi ct mai aproape de realitate, calculele se fac n moned
curent.
Scopul ntregului studiu financiar este de a calcula rentabilitatea definitiv a proiectului. Evaluarea definitiv a
rentabilitii proiectului se poate face cu ajutorul criteriilor contabile sau a folosirii tehnicii actualizrii n calculul
randamentului. Cele mai des utilizate criterii contabile sunt:
a) vnzri nete /investiii;
b) profit net /investiii;
c) capacitatea maxim de autofinanare /investiii.
Cu ajutorul tehnicilor de actualizare se calculeaz rata intern a rentabilitii. Calculnd rata de rentabilitate a
capitalului n condiiile n care au fost considerate toate obligaiile fiscale i financiare, putem aprecia investiia
(proiectul) din punctul de vedere al aspectelor financiare (capacitatea de autofinanare, echilibrul financiar, etc),
iar investitorul poate compara avantajul investiiei respective cu alte alternative de plasare a capitalului de care
dispune.
35. Costul oportun al capitalului. Rata de actualizare pentru evaluarea financiar.
Costul oportun al capitalului este unul din elementele ce delimiteaz cele dou tipuri de evaluare a proiectului:
financiar i economic. El reprezint partea substanial a mrimii ratei de actualizare. Stabilirea corect a acestui
cost ne permite s evitm riscul de a adopta proiecte mai puin rentabile sau s respingem proiecte bune. n

activitatea de evaluare, costul capitalului servete fie ca element de referin, cu care se compar rata de
rentabilitate intern a proiectului, fie la stabilirea ratei de actualizare.
n practica investiiilor, costul capitalului ndeplinete urmtoarele roluri:
- rata de rentabilitate financiar ateptat;
- rata minim a rentabilitii capitalului alocat pentru investiii;
- prag minim al rentabilitii, n funcie de care se decide acceptarea sau respingerea a proiectului de investiii.
Msurarea costului capitalului
Costul capitalului se determin att pentru fiecare surs de finanare a investiiilor, ct i pentru dou sau mai
multe, sub forma unei medii ponderate a costului surselor respective.
Costul mprumuturilor bancare. Pentru sumele primite cu mprumut se pltete dobnda, care reprezint costul
real, efectiv al capitalului obinut pe aceast cale. De regul, costul capitalului obinut din mprumuturi este dat de
rata dobnzii stabilit pentru mprumuturile bancare pe termen mediu i lung. Uneori se consider i rata dobnzii
la creditele pe termen scurt, dac acestea constituie o surs de finanare a investiiilor.
Costul capitalului provenit din profituri alocate investiiilor. n cazul capitalurilor provenite din resurse proprii
costul de oportunitate se stabilete pornind de la rentabilitatea capitalului propriu, care exprim capacitatea
ntreprinderi de a aduce profit n prezent i n perspectiv.
Costul capitalului provenit din emisiune de aciuni
i

d
100
p

n care: d - dividendul pe o aciune; p - preul unei aciuni.


Costul capitalului pe aciuni apare ca o rat a dobnzii pentru care valoarea actual a dividendelor scontate
egaleaz cursul aciunii.
Nivelul ratei de actualizare pentru evaluarea financiar
O form principal n care este folosit costul capitalului n evaluarea proiectelor o constituie rata de actualizare a
cheltuielilor i veniturilor. De obicei rata de actualizare financiar se stabilete la nivelul minim al ratei de
rentabilitate financiar, care ndeplinete rolul de cost al capitalului.
Pot fi menionate dou modaliti de baz la stabilirea acestei rate:
a) pentru obiectivele care sunt finanate, n principal din mprumuturi - rata dobnzii la care s-a obinut
mprumutul;
b) pentru obiectivele care se realizeaz prin autofinanare - rata medie de rentabilitate din subramura creia i
aparine.
Rata de rentabilitate minim admisibil poate s se determine prin adugarea la rata dobnzii a unei rate de
inflaie, de depreciere monetar i de risc.
a = d + ri + rv + rr
n care: a - rata de actualizare;
d - rata anual a dobnzii (fr risc);
ri - rata anual a inflaiei sau deflaiei;
rv - deprecierea sau reprecierea monetar anual;
rr - marja de risc anual.
Pentru a reflecta corect realitatea la stabilirea ratei de actualizare se pleac de la costul capitalului calculat ca
medie ponderat a costurilor surselor de finanare a proiectelor de investiii.
Pentru o investiie finanat prin emisiunea de titluri de valoare (obligaiuni, aciuni) rata de actualizare este
rezultatul a trei componente:
-rata de dobnd stabilit la mprumuturile pe obligaiuni cu garanie de stat;
-prim ce corespunde riscului de ntreprindere (al afacerilor), depinznd de sectorul de activitate, de partea de
pia deinut, de evoluia preurilor etc.;
-prim de risc financiar n funcie de structura planului de finanare; un mprumut cu pondere mare n cadrul
surselor de finanare sporete riscul, face beneficiul mai volatil; diminuarea accentuat a ncasrilor viitoare
genereaz riscul de insolvabilitate, pe care nu-1 putem ignora la evaluarea proiectelor.
Trebuie menionat faptul c aceast modalitate de calcul a ratei de actualizare, cu luarea n considerare a
factorilor de risc, deseori nu este utilizat, deoarece duce la un nivel prea ridicat al ratei respective, ceea ce
determin eliminarea prea multor variante investiionale n procesul de evaluare.
36. Piaa terenurilor: componente, stare, tendine de dezvoltare.
Din punct de vedere juridic se delimiteaz loturile ntovririlor pomicole i aferente caselor de locuit, cotele
echivalente de pmnt i terenurile ntreprinderilor privatizate i n curs de privatizare.
Sectoarele de teren se divizeaz i n funcie de destinaia lor, cum ar fi: sectoarele de teren destinate construciei
pentru imobile locative i comerciale i terenuri din sectorul agrar.
Preul normativ al pmntului este n funcie de bonitatea pmntului, care nu include factori de relief, climaterici
de amplasament, mai ales ali factori care influeneaz valoarea de pia a lotului.
n cazul terenurilor cu destinaie agricol trebuie evaluai toi factorii ce influeneaz veniturile i n baza
argumentelor tiinifice. Scopul principal al evalurii terenurilor agricole este estimarea preului cel mai probabil
cu care poate fi vndut terenul de un vnztor hotrt s vnd i un cumprtor hotrt s cumpere, ntr-o tranzacie
liber, n care fiecare parte a acionat n cunotin de cauz prudent i fr constrngere.

- Pentru a efectua evaluarea unui teren aparte fiecare evaluator trebuie s se cluzeasc de o baz
informaional complex, coninutul creia va fi stabilit prin coordonarea cu clientul care solicit evaluarea n
contractul de efectuare a lucrrilor de evaluare.
Din cadrul terenurilor destinate constructiei imobil.locat.cele mai intrebate in Chisin. sint loturile de pamint in
raza administrativa a orasului, mai ales n centrul istoric n raioanele prestigioase cum sint Parcul Valea Morilor,
str.Neaga si Belinski. Cele mai intrebate pe piata ramin loturile de pamint cu suprafata in limitele 0,06-0.1 ha. S-a
nregistrat cresterea cererii nu numai pentru loturile de pamint amplasate n Chisinau, dar i in suburbii.
Oarecare schimbari majore n formarea preturilor la loturile de pamint cu destinatie agricola n 2007 nu s-a
nregistrat. n an 2007 cumparatorii potentiali au exprimat un interes semnificativ fata de terenurile consolidate
amplasate n raza 30-40km de la Chisinau. Acest interes este asociat cu perspectiva plantarii culturilor multi
anuale. Pretul 1ha de teren agricol n aceste zone variaza ntre 600-1200$. Pe parcursul ultimilor 3,4 ani n raza
orasului a crescut si pretul lotului p/u constr de vile, pretul mediu a lor constituie n prezent ntre 1000-3000$ p/u
0,01ha.
Tranzaciile cu terenurile pot fi:
- vnzarea cumprarea terenurilor;
- darea n arend a terenurilor;
- donaia lotului de pmnt i/sau cotei de pmnt;
- schimbul, ipotecarea terenului i/sau cotei de pmnt;
- transmiterea terenului i/sau cotei de pmnt n calitate de contribuie n capitalul social al ntreprinderii;
- motenirea terenului;
- transmiterea terenului cu drept de folosin viager sau permanent (pe teren nelimitat);
- punerea la dispoziie a suprafeei de pmnt;
- privatizarea terenului;
- exproprierea terenului pentru cauz de utilitate public.
Problema const n faptul c pentru dezvoltarea noului fond locativ n ora practic nu au rmas terenuri libere.
Aceasta se datoreaz faptului c terenurile care erau destinate caselor cu multe etaje APL n ultimii ani a mprit
terenurile pentru diferite construcii. n rezultat terenurile cu destinaie pentru construciile locative a fost ocupat
de cldiri individuale cu puine etaje, pe unele locuri i teren aferent de 4-5 ari. Dup aceast analiz, efectuat n
cadrul politicii strategice ce ine de dezvoltarea fondului locativ, oraul a pierdut aproximativ 864 mii m 2 de
suprafa locativ n care se putea de cazat 54 mii de persoane. Rezerva medie de terenuri libere din capital la
momentul de fa constituie aproximativ 2 % din tot teritoriul oraului. Pentru a mri aceast pondere se poate
face din contul cldirilor vechi precum i terenurile care aparin periferiei oraului care au fost eliberate n
rezultatul schimbrii funcionale a destinaiei lor. n acela timp lrgirea hotarelor oraului bazat pe teritoriile noi
este legat nemijlocit cu investiiile n procurarea pmntului, scoaterea lui din funciune agrar, lupta cu
alunecrile de teren, cu instalarea reelelor inginereti i dezvoltarea infrastructurii. De aceea n strategie se pune
accent pe folosirea intensiv a terenurilor deja amenajate.
37. Piaa locuinelor: componentele, starea i tendinele de dezvoltare.
Piaa imobiliar definete totalitatea bunurilor imobiliare i a dreptirilor asupra acestora, care fac obiectul actul de
vnzare-cumprare. Piaa locuinelor poate fi mprit n urmtoarele componente: case de locuit particulare
ocupate permanent; case de locuit particulare cu edere sezonier; apartamente la blocuri de locuit cu mai multe
etaje, etc.
Piaa imobilului n RM s-a format n anii 90 ca rezultat al desfurrii procesului de privatizare a proprietii de
stat.
n prezent n RM exist circa 1,4 mln. uniti locative, dintre care 39% snt n localitile urbane. n prezent
aproximativ 96 la sut din fondul locativ este privatizat . Fondul locativ n RM este destul de nou, adic o parte
important din acest fond a fost construit n ultimii 30-35 de ani. Cu toate c fondul locativ este destul de nou,
calitatea lui este joas, starea tehnic i sanitar este foarte rea i continuie s se agraveze. nc o problem de care
se confrunt populaia RM este supraglomerarea fondului locativ. Numrul mediu de persoane ce revim la o
camer este de 1,6. Pe fiecare segment al pieei, cererea este influienat de factori specifici. n procesul de
studiere a cererii de bun. imob. locative, se vor lua n calcul:
-situaia demografic a pieei locative i dinamica dezvoltrii ei.
- standardele de nivel i ale modului de via, constituie pe piaa respectiv, ale diferitor categorii de populaie
- situaia curent i perspectivele de modificare a solvabilitii cererii pentru diverse grupe sociale.
-venituri reale ale diferitor categorii de populaie.
Influenta factorilor externi, cum sint preturile la energie, transferurile banesti din strainatate, situatia cu exportul
de vinuri au inceput sa influenteze asupra pietii imobiliare. De cea mai mare cerere acum beneficiaza
apartamentele din diapazonul de preturi intre 30 i 40 mii$. n medie pe oras un metru patrat de suprafata totala n
apartamentele cu o singura odaie a costat 900$,iar cele cu 2 odai 850$,cele cu 3 odai 800$, cele cu 4 odai 750$.
Din anul 2001 preturile de pe piata secundara au crescut de 6 ori, iar pretul mediu al unui metru patrat de spatiu
locativ pe piata primara in mun. Chisinau la finele anului 2006 a constituit 806$. n pofida tuturor greutatilor
anului trecut se poate spune ca piata imobilului se dezvolta in mod dinamic.La fel ca pe piata secundara pe piata
primara volumele de vnzari s-au redus, considerabil a crescut nr de blocuri n constructie. Pentru ntregul an 2007
nr de apartamente n curs de constructie n Chisinau a acrescut cu aproape 25%. n ultimul timp pe piata primara a

locuintelor a crescut nr de apartamente mici, anume cu o singura odaie sau 2 odai. Acesta este un proces firesc,
anume aceste apart. sint cele mai ntrebate iar concomitent se observa scaderea nr de apartamente cu metraj mare,
care sunt mai putin ntrebate.Au inceput sa se construiasca niste locuinte mai accesibile,destinate cumparatorului
mediu, niste locuinte necesare p/u mai multi cetateni ce doresc sa si procure apart noi. Majoritatea vnzrilor de
pe piata primara continua sa fie asigurata de apart cu suprafata totala sub 80 m.p.
Piaa imobilului reflect ntr-o mare msur dezvoltarea societii n ntregime i reacioneaz la schimbrile din
mediul juridic, social i economica activitii conducerii. Potenialii cumprtori care formeaz cerea de spaiul
locativ snt cetenii RM care lucreaz peste hotare.
Sectorul locativ trebuie de privit ca un component chee a ntregii economii i este un sector productiv. Esena
politicii locative noi este de a privi sectorul locativ ca o pia integr i de atras atenie asupra factorilor cheie:
consumatorii, productori, instituii financiare, administraii locale.
Conform calculelor efectuate n conceptul planului general de urbanism, populaia n capital n 2010 va constitui
767,6 mii oameni. Dup datele statistice n 2001 ea constituie 770,8 mii oameni. ns pentru a rezolva problema
legat de spaiul locativ este nevoie de construit nc 5,05 mln m 2 de spaiul locativ, n rezultatul cruia fondul
locativ va ajunge pn la 19,5 mln m2 sau 336 mii de apartamente. Pentru aceasta este necesar n fiecare an de
construit aproximativ 300 mii m2 de spaiul locativ.
Tranzaciile cu bunurile imobiliare locative pot fi:
-privatizarea apartamentelor i camerilor din fondul locativ municipal;
-vnzarea-cumprarea locuinelor, inclusiv cu plata n rate;
-vnzarea- cumprarea spaiului locativ, cu ntreinerea pe via a proprietarului;
-schimbul de spaiul locativ;
-donaie, motenire;
-mprumuturi garantate imobiliar (ipotecarea), etc.
38. Piaa imobilului comecial: componente, stare i temei de dezvoltare
Imobilul comerc. necesit o mare investire de bani i de aceea fiecare vnzare este individual n felul su. Ac. se
refer la ob. mari care cost scump i cererea crora numr uniti. Pe piaa imob.comerc. de o cerere stabil se
bucur ob. cu destin.de producie, ncperi p-u depozit, bazele de producere i terenurile sub construc. Cafenelele,
barurile, restaurant. i de asemenea magaz. au piedut popularitatea n ochii cumprt. S-a nviorat cererea la ncp.
pu centrele sportive, feetness cluburile etc. Nu ru se vnd barurile mici n locuri nviorate.Unii clieni prefer s
nu cumpere un obiect gata fcut, ci s se ocupe de construc. lui singuri. n legtur cu ac. a crescut preul la
loturile de pm. pu constr. n raioanele Centru, Telecentru, Botanica. Permanenta surs de oferte, pe ac. pia
specific, ne vorbete despre faptul c firmele se tansform, dau faliment i se absorb una pe alta. n ceea ce
privete oferta, ca i mai nainte, predomin construc. pu oficii comerc. n sectorul imobilului com ercial din
Chisinau actualmente se observa o insuficienta semnificativa, chiar dat fiind faptul ca cererea pentru suprafete de
calitate n centrele profesionale comerciale este destul de nalta, iar cel mai popular format ramn magazinele cu
suprafetele de pna la 200 m2-anume acestui segment i revine majoritatea cererilor din partea operatorilor
comerciali cu amanuntul.
n cea mai mare masura a crescut preturile la supraf magazinelor autonome amplasate la primele etaje ale bloc. de
locuit. O tendinta evidenta a pietii de suprafete comerc. n anul curent consta n decentralizarea constructiei, si ca
consecinta-dezvoltarea sectoarelor mai putin amenajate. Multe ob.comerc.sunt greu de vndut din cauza strii sau
din cauza preurilor mari. Vnzt. in preurile, de aceea afacerile, mai ales cele cu ob.mari, sunt n numr unitar.
Magazine nu prea mari cu caracteristici bune se vnd mai bine. ns n general, oferta ntrece cererea cu mult.
Situaia pe piaa ob.comerc. este nestabil, din cauza legislaiei, care nu stimuleaz, ci stopeaz businessul.
Specificul pieei imobiliare ce aduce venit este inaccesibilitatea. Proprietarii ob. mari i scumpe se struie s le
vnd fr a face totul public.
Jumtate din tranzac. cu imob.comerc. i-au revenit oficiilor i centrelor comerciale. Analiznd dinamica
preurilor, potenialii cumprt.ai ob. comerc. tind spre procur. chiar a celor imob. care 5-7ani n urm nu
prezentau nici un interes.
Se poate de menionat lipsa ofertei ob. comerc. amplasate pe bl.t.cel Mare. Conform rezultatelor preliminare a
anului 2007 piata imob comerc include 12 centre de afaceri moderne, suprafata total a crora constituie 50
000m.p. n anul 2007 cresterea preturilor pentru obiecte comerciale a fost la rata de aproximativ 12-15% anual. In
unele cazuri cresterea preturilor poate atinge la 30%, ceea ce se refera la obiectele cu suprafata pn la 100m.p.
amplasate n zone cu fluxuri mari de pietoni i infrastructura foarte dezvoltat. Cauzele princip. ale creterii
preurilor ar putea fi: tendina de stabilizare a situaiei economice i polit. n RM, creterea PIB, reducerea
dobnzii la credite. Reducerea migrrii i a vnzrilor de bunuri imobiliare a fost influienat de nsprirea condi.
de emigrare din RM i de obinere a ceteniilor i a vizelor de reedin n alte ri.
39. Piaa imobilelor industriale: componente, stare i tendine de dezvoltare.
Piaa obiectelor industriale a nceput s se formeze odat cu privatizarea ntreprinderilor. n comparaie cu piaa
imobiliar locativ, aceast pia e mai mic i numrul tranzaciilor e mai sczut. ns n legtur cu faptul c
preurile la obiectele de pe aceast pia sau ridicat, aceast pia e atractiv pentru structurile implicate n
economie. Pe pia imob. industriale predomin contractele de arend i nu cele de vnzare-cumprare ca pe piaa
imob. locativ. n plata pentru arend se ine cont de urmtorii factori.

-tipul ncperii arendate


-amplasarea
-existena locurilor de parcare
-dimensiunele etc.
Cea mai mare parte a obiectelor industriale snt oferite n arend pe termen lung. Cerinele pentru obiectele
industriale depind de tehnologiile de producie, securitatea antiincediar i ecologic. Reducerea nivelului de
producere industial a adus la apariia acestui tip de pia, a diversilor tipuri de ncperi de producere, baze
industiale i depozite.
n majoritatea cazurilor aceste obiecte snt mari i scumpe. Pe acest sector de pia predomin contractele de
arend, dup cum menioneaz specialitii de la bursa ,,Lara n prezent multe bunuri imobiliare de pe acest sector
de pia snt foarte greu de realizat, deoarece proprietarii lor nu pot schimba situaia creat de pe pia. Segmentul
dat pe pia este destul de ionactiv, ns are mari perspective de dezvoltare mai ales n oraele mari.
n unele cazuri potenialul cumprtor iniial arendeaz ncperi de producere pentru a verifica dac nivelul dat
satisface cerinele lui i numai dup aceasta cumpr imobilul dat.
Pentru piaa depozitelor e carcteristic stabilitatea cererii i a ofertei, precum i a preurilor. Pe aceasta pia se
ofer depozite speciale n care este tehnic necesar pentru lucrrile de ncrcare-descrcare. Un rol aparte l
ocup depozitele vamale.
Plata pentru arend pe piaa ncperilor destinate depozitrii depinde de:
- nivelul de automatizare
- amplasare
- distan pn la cile de transport
- mrimea suprafeei etc.
Piata imobilului de depozit actualmente manifesta o tendinta noua -cresterea interesului companiilor fata de
ncaperile cu supr tot de peste 1000m.p, acest fapt este evideniat i prin cresterea cererii pentru ncaperi cu
diapazonul de 3000-7000m.p. La momentul de fata majoritatea companiilor comerciale prefera depozitele
amplasate alturi de mun Chisinau(circa 15km). Costul 1m.p. de supraf tot. comparativ cu 2006 a crescut cu 25%
n dependenta de amplasare, de setul de comunicatii ingineresti si de comoditatea cailor de acces. La momentul
actual profitabilitatea imobilului de depozit constituie 10-12%. n perspectiv, datorita cresterii continue a
sinecostului de constructie acest indicator nu va creste, este posibila chiar reducerea valorii lui. n or. Chiinu
plata pentru arenda depozitelor n mediu constituie 15-50$/m2 anual.
Cheltuielile pentru ntreinere snt mai mici dect pentru imob. locativ i comercial. Oferta pe piaa depozitelor
are o dendin de cretere. Pe fiecare segment al pieei imobiliare, oferta bunurilor imobiliare se formeaz din 2
surse:
volumul construciilor noi
rezervele existente de bun. imob. libere i desponibile, n totalitate sau parial, p/u comercializare.
Analiza cererii de bun. Imobiliare cu destinaie industrial trebuie nsoit de investigarea urmtoarelor aspecte:
starea general a economiei rii;
nivelul dezvoltrii economice i al dinamicii ramurilor componente ale econ.naionale, n care intr B.I
evaluabile.
existena potenialului tiinifico-productiv i posibilitile de atragere a investiiilor p/u organizarea noilor
procese de producie sau tehnologice.
Ca rezultat al analizei cererii pe diferite segmente ale pieei se poate formula concluzia necesar cu privire la
nivelul actual sau pronosticabil al cererii, care caracterizeaz o pia imobiliar concret. Tranzaciile pe aceast
pia pot fi:
Vnzarea-cumprarea, darea n cherie a ncperilor, cldirelor i construciilor nelocative.
Vnzarea-cumprarea i darea n cherie a complexelor imobiliare.
Transmiterea ncaperilor, cldirelor i construcilor nelocative n calitate de aport la capitalul social;
Recunoaterea drepturilor patrimoniale i a altor drepturi conform hotrrii judectoreti, .a.
40. Raport de evaluare tipuri, cerine de baz fa de coninutul raportului.
Rezultatele activitii de evaluare trebuie prezentate sub form de raport, care este document analitic, ntocmit i
semnat de evaluator conform rezultatelor desfurrii evalurii unui bun imobil concret, cu indicare obligatorie a
metodicilor utilizate, precum i a valorii de pia. Cea mai rspndit este clasificarea rapoartelor de evaluare dup
gradul de prelucrare a materialului i dup gradul de expunere detaliat a faptelor i a concluziilor. Rezultatele
evalurii pot fi prezentate oral sau n scris. Raportul oral este necesar s fie nsoit de documente de lucru sau de
concluzii asupra valorii conform Standardelor Internaionale de Evaluare. Raportul n scris poate fi un document
amplu care conine toate datele i rezultatele necesare ale analizei efectuate, n temeiul crora a fost fcut
concluzia cu privire la valoare. Deasemenea prescurtat sub form de formulare utilizate de ageniile
guvernamentale i alte agenii sau de scrisori adresate beneficiarului. Att Standardele Europene ct i
Internaionale propun 2 variante de rapoarte de evaluare: raport de evaluare i certificat de evaluare. n raport sau
certificat trebuie s fie prezentate: identificarea evaluatorului i data evalurii, instruciunile, scopul i utilizarea
presupus a rezultatelor evalurii, baza evalurii, identificarea i poziia obiectului, data inspectrii, referine
privind aplicarea Standardelor Internaionale i alte acte normative necesare, semntura evaluatorului. Dac

certificatul valorii este forma prescurtat a certificatului evalurii, apoi certificatul asupra valorii, care exist n
alte ri este parte component a raportului de evaluare.
Raportul trebuie s fie obiectiv i evaluatorul trebuie s garanteze c nu exist un conflict de interese, inclusiv
cu o procedur de verificare intern, nu trebuie s fie influenat de presiune din partea clientului sau a unei tere
persoane pentru a prezenta un rezultat particular al evalurii sau orice recomandare asociat. n raportul de
evaluare trebuie de artat cine este evaluatorul cine este beneficiarul, care va fi utilizarea prezumtiv a rezultatelor
evalurii, data ntocmirii raportului i data desfurrii evalurii. n R.M. sa fcut ncercarea de a standardiza
formele de prezentare i ale coninutului rapoartelor de evaluare. Conform legii R.M. cu privire la activitatea de
evaluare, raportul poate fi ntocmit n scris sau pe suport electronic. n raport se indic: data ntocmirii raportului,
scopul ev., numele de familie, prenumele beneficiarului i datele de identificare ale lui, denumirea ntreprinderii
de evaluare, descrierea obiectului evalurii i datele privind proprietarul acestuia, data la care a fost estimat
valoarea, lista standardelor, metodele i datele iniiale, ipotezele evaluatorului pe care se bazeaz ev., etapele
evalurii i temeiul determinrii valorii recomandate a obiectului evalurii.
La raport se anexeaz: copiile de pe actele care acord dreptul de prestare a serviciilor de evaluare (licena
ntreprinderii, certificatul de calificare al evaluatorului), copiile de pe actele utilizate de ctre evaluator n baza
crora au fost determinate caracteristicile cantitative i calitative ale obiectului evalurii. Raportul poate s includ
i alt informaie care ar influena valoarea obiectului evaluat. El trebuie s fie semnat de evaluator, de
conductorul ntreprinderii i autentificat cu tampila ntreprinderii. Raportul de evaluare trebuie ntocmit n 2
exemplare. Un exemplar se transmite beneficiarului serviciilor de evaluare, exemplarul al doilea se pstreaz la
arhiva ntreprinderii de evaluare timp de 5 ani i poate fi prezentat la cererea instanelor de judecat, autoritilor
abilitate s exercite controlul activitii de evaluare prin legislaie s efectueze expertiza rapoartelor de evaluare.
Raportul complet de evaluare a bunului imobil poate fi prezentat n felul urmtor: 1.foaie de titlu, pe care se
indic denumirea i adresa obiectului evalurii, data evalurii, denumirea beneficiarului i a evaluatorului. 2.
scrisoare de nsoire n care confirm faptul ncetrii lucrrilor de evaluare.
3.cuprinsul succint al faptelor i concluziilor principale, informaia de baz i suplimentar, rezultatele principale
obinute n urma analizei. 4. premisele principale, ipotezele i restriciile. 5. lista condiiilor care permit publicarea
rezultatelor evalurii. 6. data i volumul expertizei tehnice.
7. determinarea bazei evalurii. 8. analiza situaiei social-economice n regiune. 9. analiza amplasrii obiectului
evalurii. 10. descrierea obiectului evalurii. 11. analiza celei mai bune i mai eficiente utilizri a obiectului
evalurii. 12. determinarea valorii de pia. 13. coordonarea rezultatelor evalurii. 14. certificatul de evaluare.
15. lista literaturii folosite la ntocmirea raportului. 16. informaii despre evaluator. 17. anexe
De obicei la raportul de evaluare se anexeaz actul de expertiz tehnic a obiectului, calculul valorii construciei
noi, informaii despre obiecte analoage, calcule i informaii utilizate la ntocmirea raportului, materiale grafice i
fotografii care ilustreaz obiectul evalurii.
41. Analiza comparativ a evalurii masive i a evalurii individuale a b. i.
Titlul VI al Codului Fiscal prevede c evaluarea b.i. pentru scopul de impozitare poate fi efectuat pe calea
evalurii masive n cazul bunurilor imobile tipizate (standarde) i pe calea evalurii individuale n cazul obiectelor
specifice. La evaluarea tuturor b.i. n scopuri de impozitare n dependen de destinaia acestora se aplic metodele
de evaluare de pia.
Evaluarea masiv este un proces de evaluare a unui grup de b.i. cu caracteristici similare la o dat concret cu
aplicarea procedurilor standarde de evaluare i analizei statistice a rezultatelor.
Evaluarea individual este un proces de estimare a valorii unui bun imobil concret la o dat concret inndu-se
cont de toi factorii de influen a valorii.
Evaluarea masiv se efectueaz n baza datelor nregistrrii masive a b.i. i include urmtoarele etape:
- formarea grupurilor de bunuri imobile similare;
- stabilirea factorilor ce influeneaz asupra valorii b.i. pentru fiecare grup de b.i.;
- formarea reelei de b.i. etalon pentru estimarea valorii b.i.;
- elaborarea modelelor de evaluare a b.i.;
- stabilirea hotarelor zonelor valorice n interiorul crora obiectele similare au valoare egal;
- evaluarea tuturor b.i.;
- nscrierea valorilor estimate n Registrul bunurilor imobile.
Rezultatele evalurii masive sunt valabile pentru perioada de timp ntre dou evaluri. Evaluarea masiv se
finaneaz n limita mijloacelor prevzute n bugetul de stat. Rezultatele evalurii masive sunt trecute n Registrul
de estimare a valorii b.i., care are o form unic pentru ntreaga republic i este inut de OCT n raza sa de
activitate.
Scopul evalurii individuale conform proiectului de legi este determinarea valorii de pia sau a unei alte valori
a unui singur bun imobil la o dat concret. Evaluarea individual poate fi efectuat pentru diferite tipuri de
bunuri imobile i n scopuri diferite determinate de beneficiari (inclusiv i pentru impozitare).
Evaluarea individual const din urmtoarele etape:
a) determinarea sarcinilor evalurii- aceast etap cuprinde: identificarea bunului imobil, determinarea drepturilor
de proprietate, aprecierea scopului i datei de evaluare;

b)culegerea i analiza datelor - sigurana rezultatelor evalurii depinde de calitatea i volumul informaiei iniiale.
Datele culese trebuie s corespund urmtoarelor criterii: oportunitate, precizie, completri cuprinztoare pentru
concluzii;
c)utilizarea metodelor corespunztoare de evaluare - se recomand ntrebuinarea celor trei metode, dac piaa
imobilului este bine dezvoltat toate trei metode trebuie s conduc la acelai rezultat;
d)coordonarea rezultatelor - este un proces de apreciere definitiv a valorii imobilului n baza unor raionalmente
logice;
e)ntocmirea raportului de evaluare- conform standardelor europene rapoartele de evaluare se elaboreaz n acord
cu practica internaional, legile i reglementrile naionale i europene, nevoile clientului, adoptndu-se numai
bazele de evaluare recunoscute.
Caracteristica comparativ a evalurii masive i a celei individuale:
Evaluarea masiv este un proces larg i necesit implicarea mai multor specialiti. Pe cnd la evaluarea
individual este necesar numai un specialist pentru evaluarea b.i.
n cazul evalurii masive se folosete metodologia unificat, metodele standardizate, se elaboreaz instruciunile
concrete privind efectuarea evalurii. ns n cazul evalurii individuale se aplic diferite metode de evaluare i
fiecare evaluator determin de sine stttor necesitatea aplicrii unei altei metode.
Evaluarea masiv reflect numai factori de baz care influeneaz la toat grupa obiectelor tipice. Pe cnd
evaluarea individual reflect majoritatea factorilor care influeneaz la valoarea unui obiect concret.
Calitatea evalurii ntr-o evaluare masiv se determin cu ajutorul metodei statistice. Dac majoritatea
rezultatelor se afl n limitele devierii standardelor de la preul real, atunci calitatea lucrrilor se accept. Calitatea
evalurii individuale trebuie s fie mai nalt i se determin prin compararea cu preul real de vnzare.
n ambele cazuri, calitatea lucrrilor de evaluare se determin prin corespunderea lucrrilor de evaluare
efectuate conform standardelor profesionale. i evaluarea masiv i cea individual reflect sarcinile economiei
aplicate. La baza evalurii stau metodele sistematizate de colectare, analiz i prelucrarea informaiei iniiale
42. Situaia actual n domeniul evalurii bunurilor imobile n scopul impozitrii. Modul de calculare a
impozitului funciar .
Reforma sistemului de evaluare a bunurilor imobile n scopul impozitrii constituie o parte component a
reformei sistemului de impozitare a b.i. Conform Codului Fiscal al R.M , Titlul VI Impozitul pe b.i, baza
impozabil a b.i va fi calculat n temeiul valorii lor de pia. Un aspect important al reformei sus numite l
constituie Programul de msuri privind implementarea noului sistem de evaluare a b.i n scopul impozitrii.
Realizarea acestui program presupune crearea bazei normativ-metodologice a organizrii i desfurrii lucrrilor
de evaluare n scopul impozitrii, crearea unui sistem automatizat de evaluare, colectarea informaiei privind b.i
amplasate pe teritoriul R.M, procurarea de echipament i programe automatizate pentru prelucrarea i analiza
informaiei privind b.i, instruirea specialitilor din cadrul OCT, elaborarea unui program eficient de relaii cu
publicul, atragerea mijloacelor financiare .
Finanarea programului dat se va efectua de ctre bugetul de stat, bugetele locale i mijloacele extrabugetare.
Este foarte important de specificat care este eficiena economic i social a realizrii programului dat i anume
faptul c acceptarea valorii de pia drept baz pentru calcularea sumei impozitului pe b.i este cea mai eficient
cale de a asigura realizarea funciei sociale a sistemului de impozitare, exprimat prin distribuirea echitabil a
poverii fiscale astfel nct fiecare contribuabil pltete impozite n funcie de valoarea real a proprietii sale. n
acelai timp se va realiza i funcia fiscal a sistemului de impozitare, adic vor fi asigurate veniturile bugetelor
locale. Aplicarea procedurilor de evaluare n scopul impozitrii b.i i crearea unui sistem automatizat de calculare
a valorilor i transmiterea datelor organelor fiscale vor contribui la reducerea costurilor pentru administrarea
sistemului de evaluare i impozitare a b.i .
Impozitul funciar se determin prin nmulirea cotei concrete a impozitului la numrul de grad-hectare, hectare
sau la suprafaa terenului ce aparine persoanei juridice sau persoanei fizice, se calculeaz i se achita dup cum
urmeaz:
a) persoanele juridice si persoanele fizice care desfoar activitate de ntreprinztor, cu excepia gospodriilor
rneti (de fermier), calculeaz de sine stttor suma anuala a impozitului funciar i pn la 1 iulie a anului fiscal
n curs prezint inspectoratelor fiscale teritoriale calculul impozitului funciar;
b) pentru persoanele fizice, precum i pentru gospodriile rneti (de fermier) calcularea sumei anuale a
impozitului funciar si ntocmirea avizelor de plata a impozitului se efectueaz, conform instruciunii Ministerului
Finanelor, de ctre serviciile de colectare a impozitelor i taxelor locale ale primriilor cu participarea
inspectoratelor fiscale teritoriale. Avizele de plata a impozitului funciar se nmneaz subiecilor impunerii cel
trziu cu 60 de zile pn la expirarea primului termen de plata a impozitului .
Persoanele specificate mai sus pot achita impozitul funciar in bugetul unitii administrativ-teritoriale respective,
n pri egale, cel trziu la 15 august si 15 octombrie a anului fiscal n curs, iar in cazul achitrii sumei integrale a
impozitului funciar pentru anul fiscal n curs pn la data de 30 iunie a anului respectiv, aceste persoane
beneficiaz de dreptul la o reducere cu 15% a sumei impozitului ce urmeaz a fi achitat. Avizele de plata a
impozitului funciar, nmnate subiecilor impunerii, se ntocmesc inndu-se cont de acest drept.
43. Calcularea valorii impozabile a b.i ce aparin persoanelor fizice i juridice.

Funcia social a sistemului de impozitare este bine cunoscut, dar realizarea ei ncepe abia acum, cnd putem
vorbi despre noul sistem de impozitare a b.i bazat pe valoarea de pia a acestora, de unde deriv distribuirea
echitabil a poverii fiscale, ceea ce nseamn c fiecare contribuabil va plti impozite n funcie de valoarea real a
bunului su .
n prezent se lucreaz asupra sistemului de evaluare masiv, efectuat exclusiv n scopul impozitrii b.i.
Evaluarea masiv presupune aplicarea metodelor i procedurilor de analiz statistic a informaiei privind factorii
ce contribuie la formarea valorii de pia a b.i . Sistemul de evaluare masiv are urmtoarele avantaje :
- rezultatele obinute sunt obiective , deoarece n rezultatul automatizrii procesului de calcul al valorii , b.i
similare , evaluate n baza criteriilor identice, vor avea valori similare;
- aplicarea modelelor de evaluare n zona test permite aplicarea acestora pe ntreg teritoriul rii, aa cum
modelele sunt universale;
- crearea sistemului dat duce la reducerea timpului i resurselor necesare pentru efectuarea reevalurii b.i .
La capitolul Acte legislative , cel mai nou dintre ele, putem meniona c este Programul de msuri privind
implementarea noului sistem de evaluare a b.i n scopul impozitrii, premisa cruia este crearea cadrului normativmetodologic al sistemului dat de evaluare. Printre sarcinile programului dat putem meniona urmtoarele :
- crearea unui sistem eficient de evaluare a b.i n baza tehnologiilor informaionale moderne ;
- asigurarea organelor fiscale i organelor APL cu informaia despre valoarea de pia a b.i ;
- extinderea bazei de date ce cuprinde informaiile despre b.i .
Programul dat se va realiza n dou etape: implementarea proiectului pilot i implementarea sistemului de
evaluare pe ntreg teritoriul R.M .
Este foarte important faptul ca noul sistem de evaluare i impozitare s fie deschis (transparent). Proprietarilor li
se va transmite avizul privind valoarea estimat n care vor fi incluse i caracteristicile b.i , i modelul de evaluare
pentru ca proprietarul s poat contesta valoarea n caz c are obiecii .
Impozitul pe b.i. se calculeaz prin nmulirea valorii b.i. impozabile la cota concret a impozitului. Cotele
impoz. funciar i pe b.i sunt anexate la legea cu privire la punerea n funciune a Titlului VI al Codului Fiscal
Impozitul pe b.i. Persoanele fizice i juridice ,care desfoar activitatea de ntreprinztor, calculeaz de sine
stttor suma impozitului pe b.i i achit impozitul n bugetul unitii administrativ teritoriale trimestrial, n pri
egale, cel trziu la data de 20 a lunii imediat urmtoare trimestrului gestionar al anului fiscal n curs. Persoanele
specificate trebuie s se ncadreze n aceeai perioad de timp pentru a prezenta organelor fiscale calculul
impozitului .
n cazul persoanelor fizice care nu desfoar activitate de ntreprinztor, calcularea sumei anuale a impozitului
i perfectarea avizelor de plat revine serviciilor de colectare a impozitelor i taxelor locale cu participarea
organelor fiscale . Avizele de plat a impozitului pe b.i se nmneaz subiectului cel trziu cu 60 zile naintea
expirrii termenului de plat . Subiecii impunerii fiscale achit impozitul pe b.i n bugetul unitii administrativ
teritoriale ,n pri egale, cel trziu la 15 august i 15 octombrie a anului fiscal , iar contribuabilii care achit suma
integral a impozitului pn la 30 iunie a anului fiscal n curs. Aceste persoane beneficiaz de o reducere a
impozitului de 15%. ntrep., instituiile, organizaiile i persoanele fizice care au b.i, inclusiv terenuri, amplasate
n afara unitii administrativ teritoriale n care se afl reedina de baz, transfer impozitul funciar i pe b.i,
precum i calculele acestora, integral la bugetele unitilor unde sunt nemijlocit amplasate bunurile respective.
De la 1 ianuarie 2006 b.i. vor fi impozitate conform titlului VI al Codului fiscal. Vom cunoate val. de pia a
b.i., se va stabili baza impozabil, care va constitui 50% de la val. de pia nmulit la cota concret a impoz. care
va fi n limitele 0,25%-0,5%.
44. Titlul VI al codului fiscal privind evaluarea i reevaluarea b.i. n scopul impozitrii. Cotele i modul de
calculare a impozitului pe b.i.
Titlul VI al codului fiscal conine 6 capitole: 1.dispozitii generale 2. subiectii impunerii, obiectele impunerii si
baza impozabila a bunurilor imobiliare 3. evaluarea si reevaluarea bunurilor imobiliare in scopul impozitarii 4.
cotele, modul de calculare si termenele de achitare a impozitului pe bunurile imobiliare 5.inlesniri la plata
impozitului pe bunurile imobiliare 6.administrarea impozitului pe bunurile imobiliare
Subiectii impunerii
Subiecti ai impunerii sint persoanele juridice si persoanele fizice rezidenti si nerezidenti ai Republicii Moldova: a)
proprietarii bunurilor imobiliare de pe teritoriul Republicii Moldova; b) detinatorii drepturilor patrimoniale
(drepturilor de posesie, de gestiune, de administrare operativa) asupra bunurilor imobiliare de pe teritoriul
Republicii Moldova ce se afla in proprietatea publica a statului sau in proprietatea publica a unitatilor
administrativ-teritoriale si arendasii care arendeaza un obiect al impunerii proprietate privata, daca contractul de
arenda nu prevede altfel. Pentru bunurile imobiliare proprietate publica a statului sau a unitatilor administrativteritoriale arendate, subiecti ai impunerii sint arendasii. In cazul in care bunurile imobiliare se afla in proprietate
(in folosinta) comuna in diviziune a mai multor persoane, subiect al impunerii este considerata fiecare dintre
aceste persoane, in cota-parte care ii revine.In cazul in care bunurile imobiliare se afla in proprietate comuna in
devalmasie, subiect al impunerii este considerata, in baza acordului comun, unul din proprietari (coproprietari).
Obiecte ale impunerii sint bunurile imobiliare, inclusive terenurile (terenuri cu destinatie agricola, terenuri
destinate industriei, transporturilor, telecomunicatiilor si terenurile cu alte destinatii speciale) din intravilan sau
din extravilan si/sau imbunatatirile de pe ele - cladiri, constructii, apartamente si alte incaperi izolate, inclusiv
imbunatatirile aflate la o etapa de finisare a constructiei de 80% si mai mult, ramase nefinisate timp de 5 ani dupa

inceputul lucrarilor de constructie. Baza impozabila a bunurilor imobiliare constituie valoarea estimata a acestor
bunuri.
Evaluarea si reevaluarea bunurilor imobiliare Evaluarea bunurilor imobiliare se efectueaza de catre organelle
cadastrale teritoriale in baza unei metodologii unice pentru toate tipurile de bunuri imobiliare in modul si in
termenele stabilite de legislatie. Evaluarea bunurilor imobiliare se efectueaza pe calea evaluarii in masa - in cazul
obiectelor-tip ce constituie bunuri imobiliare si pe calea evaluarii individuale - in cazul obiectelor specifice
(netipice). Metoda evaluarii individuale a bunurilor imobiliare poate fi aplicata si in baza deciziei instantei
judecatoresti. La evaluarea bunurilor imobiliare, in dependenta de destinatia acestora, se aplica urmatoarele
metode de determinare a valorii de piata: a) metoda analizei comparative a vinzarilor; b) metoda veniturilor; c)
metoda cheltuielilor. Reevaluarea bunurilor imobiliare se efectueaza de catre organelle cadastrale teritoriale o data
la 3 ani in modul stabilit de Guvern. Finantarea lucrarilor de evaluare a bunurilor imobiliare se efectueaza de la
bugetul de stat.
Cotele impozitului
Cota maxima a impozitului constituie 0,25% din baza impozabila a bunurilor imobiliare. Cota concret a impoz.
pe b.i. se stabilete anual de ctre autoritatea APL i nu poate fi mai joas de 0.02% din cota maxim.
Calcularea impozitului
Suma impozitului pe bunurile imobiliare se calculeaza annual pentru fiecare obiect al impunerii, pornindu-se de la
baza impozabila a bunurilor imobiliare, calculata conform situatiei de la 1 ianuarie a anului fiscal respectiv, de
catre serviciile de colectare a impozitelor si taxelor locale ale primariilor cu participarea autoritatilor fiscale
teritoriale.
Termenele achitarii impozitului
Impozitul pe bunurile imobiliare se achita de catre subiectul impunerii in parti egale nu mai tirziu de 15 iunie si 15
octombrie a anului curent.
De impozitul pe bunurile imobiliare sint scutiti:
a) autoritatile publice si institutiile finantate de la bugetele de toate nivelurile;
b) Societatea Orbilor, Societatea Surzilor, Societatea Invalizilor;
c) intreprinderile penitenciarelor;
d) Centrul Republican Experimental pentru Protezare, Ortopedie si Reabilitare al Ministerului Muncii,
Protectiei Sociale si Familiei;
e) obiectivele de protectie civila;
f) persoanele de virsta pensionara, invalizii de gradul I si II, invalizii din copilarie, invalizii de gradul III s.a.
j) familiile participantilor cazuti in actiunile de lupta pentru apararea integritatii teritoriale si independentei
Republicii Moldova si persoanele care au fost intretinute de acestia;
k) familiile militarilor cazuti in actiunile de lupta din Afghanistan si persoanele care au fost intretinute de
acestia;
l) familiile care au copii invalizi in virsta de pina la 18 ani;
m) familiile persoanelor decedate in urma unor boli cauzate de participarea lor la lucrarile de lichidare a
consecintelor avariei de la C.A.E. Cernobil si persoanele care au fost intretinute de acestea.
n) institutiile medico-sanitare publice finantate din fondurile asigurarii obligatorii de asistenta medicala.
Scutirea de impozit acordata de autoritatile reprezentative ale administratiei publice locale.
Autoritatile reprezentative ale administratiei publice locale sint in drept sa acorde persoanelor fizice si
persoanelor juridice scutiri sau aminari la plata impozitului pe bunurile imobiliare pe anul fiscal respectiv, in caz
de:
a) calamitate naturala sau incendiu, in urma carora bunurile
imobiliare au fost distruse sau au fost deteriorate considerabil;
b) atribuire a terenurilor pentru evacuarea intreprinderilor cu impact negativ asupra mediului inconjurator.
In acest caz pot fi acordate scutiri de impozit pe durata normativa a lucrarilor de constructie;
c) boala indelungata sau deces al proprietarului b.i. confirmate prin certificat medical sau, respectiv,
prin certificat de deces.
Furnizarea informatiei
Organele cadastrale prezinta anual, cel tirziu pina la 1 februarie, organelor fiscale teritoriale informatie
asupra fiecarui subiect si obiect al impunerii bunurilor imobiliare privind:
a) numarul cadastral de identificare al obiectului (obiectelor) impunerii;
b) numele, prenumele, denumirea subiectului impunerii;
c) adresa, locul amplasarii bunului imobiliar;
d) caracteristica generala a bunului imobiliar (suprafata terenului si a imbunatatirilor de pe el);
e) valoarea estimata (de piata) a bunului imobiliar.
Organele cadastrale sint in drept sa solicite informatia necesara referitoare la obiectul impunerii de la
pers-le care infaptuiesc inregistrarea drepturilor patrimoniale sau a tranzactiilor cu b.i. si de la proprietarii
bunurilor imobiliare.
Subiectul impunerii este obligat sa prezinte organelor cadastrale informatia necesara pentru evaluarea
bunurilor imobiliare, care se efectueaza in conformitate cu legislatia.

In cazul in care subiectul impunerii refuza sa prezinte informatia necesara pentru evaluarea bunurilor
imobiliare, evaluarea se efectueaza in baza informatiei detinute de catre organele cadastrale in privinta obiectelor
analoage ce constituie bunuri imobiliare.
Avizul de plata a impozitului
Avizul de plata a impozitului este expediat fiecarui subiect al impunerii de catre serviciul de colectare a
impozitelor si taxelor locale al primariei cel tirziu cu 60 de zile pina la expirarea primului termen de plata a
impozitului.
45. Esena i etapele efecturii evalurii masive a BI
Evaluarea masiv (EM) este procesul de evaluare a unui grup de BI cu caracteristici similare la o dat concret
cu aplicarea procedurilor standarde de evaluare i analiz. statistic. EM se utilizeaz numai pentru impozitare.
Rezultatele EM sunt valabile pentru perioada de timp ntre dou evaluri.
Procesul de evaluare masiv const din urmtoarele etape:
1) Etapa lucrrilor pregtitoare, n cadrul creia are loc identificarea obiectelor evalurii care nu sunt
nregistrate n cadastrul BI i nregistrarea lor; elaborarea de ctre Agenie a planului de desfurare a lucrrilor de
ev. i caietelor de sarcini p/u OCT; estimarea mrimii mijloacelor financiare necesare pentru executarea lucrrilor
de evaluare i prezentare propunerilor respective Ministerului Finanelor pentru a fi incluse n proiectul bugetului
de stat, ncheierea contractelor ntre Agenie i OCT pentru executarea lucrrilor de evaluare.
2 ) Colectarea datelor de pia, este efectuat n scopul obinerii informaiei necesare pentru elaborarea sau
actualizarea modelului de evaluare. Datele privind preurile de vnzare i plile de arend pot fi obinute din
contractele de vnzare cumprare i contractele de arend nregistrate la OCT. Drept surse de informaie pot fi
autoritile administraiei publice locale, agenii imobiliari i firmele de evaluare. Pentru acumularea datelor de
pia OCT trebuie s menin o baz de date a tranzaciilor imobiliare care va conine:
- informaia referitoare la tranzacie, adic preul i data tranzacie;
- datele de identificare a BI
- caracteristicile tehnice, funcionale i economice ale BI la data tranzaciei.
Colectarea datelor de pia este un proces continuu necesar pentru a asigura monitorizarea calitii modelelor de
evaluare ai actualizarea lor;
3) Elaborarea modelului de evaluare descrie influena factorilor valorici asupra preului de vnzare a BI i este
elaborat n baza analizei preurilor de pia. Procesul de elaborare a moelului de evaluare se divizeaz n dou
etape:
- specificarea structurii de baz a modelului , care are ca scop identificarea factorilor valorici i care se face n
baza rezultatelor analizei pieei BI;
- estimarea parametrilor modelului, care are ca scop calcularea coeficienilor ce arat contribuia fiecrui factor
la valoarea de pia a BI. La aceast etap lucrrile sunt bazate pe metodele de analiz statistic.
Modelele de ev. trebuie s fie n conformitate cu urmtoarele criterii:
a. s corespund cerinelor fa de calitatea modelelor matematice ;
b.s fie interpretabile ;
c. s reflecte realitatea ;
d.s corespund cerinelor fa de eficiena economic a ntregului sistem de evaluare.
4) Colectarea datelor despre obiectele evalurii. Datele necesare pentru introducerea n sistemul automatizat de
evaluare sunt colectate din registru BI, dosarele cadastrale i inventariere tehnic inute de OCT. Datele mai pot fi
colectate de la proprietarii BI sau ali titulari de drepturi, serviciile subordonate autoritilor publice locale i
persoanele care datorit activitilor lor economice dein informaie necesar pentru evaluare.
Dac obiect al evalurii este construcia nefinisat, atunci p/u acumularea informaiei necesare p/u ev. trebuie
efectuate lucrri de inventariere a acestui BI la nceputul fiecrei evaluri generale. Dac survin unele modificri
de ordin juridic sau tehnico-economic ale BI autoritile publice locale trebuie s prezinte informaia respectiv
OCT ntr o form tip.
5) Calcularea valorilor BI, se efectueaz n baza modelului de evaluare pentru tipul sau subcategoria respectiv
a BI. OCT-le cu sprijinul autoritilor publice locale trebuie s comunice datele despre valoarea estimat i factorii
valorici ce au contribuit la determinarea ei, proprietarului BI sau titularului de drepturi. n caz de dezacord cu
caracteristicile tehnice care au stat la baza calculrii valorii, proprietarul are dreptul s se adreseze OCT n termen
de o lun de la data emiterii notificrii, idicnd caracteristicile cu care nu este deacord i temeiul. OCT
examineaz i dac constat c obieciile proprietarului sunt ntemeiate, modific nscrierile i recalculeaz
valoarea BI, care este introdus n suplimentul la Registru BI. Suplimentul dat se pstreaz n form electronic i
conine valoarea estimat, data calculrii valorii, factorii valorici ce au contribuit la estimarea valorii i mrimea
lor.
6) Transmiterea rezultatelor evalurii organizaiilor fiscale.
Conform rezultatelor lucrrilor de evaluare, OCT prezint organelor fiscale informaia despre fiecare BI evaluat.
Informaia poate fi scris pe suport de hrtie sau n form electronic. Informaia transmis trebuie s poarte
sigiliul OCT, semntura conductorului OCT i efului seciei de evaluare.
46. Colectarea i prelucrarea informaiei pentru efectuarea evalurii pentru impozitare. Lrgirea bazei
informaionale n condiiile lipsei de informaie privind preurile de vnzare a BI.

Colectarea datelor reprezint momentul cheie n toat ev. masiv. Sistemul de dirijare a datelor const din
urmtoarele etape:
1. determinarea factorilor de influen a valorii BI;
2. colectarea datelor iniiale;
3. introducerea i redactarea datelor;
4. transformarea datelor;
5. depozitarea i pstrarea datelor.
Pentru funcionarea raional a ev. masive este necesar de introdus controlul calitii datelor iniiale, deoarece
veridicitatea ev. depinde de calitatea informrii iniiale. Colectarea datelor privind caracteristicile tehnice a BI este
etapa cea mai costisitoare n sistema ev. masiv. Anume la etapa de dirijare sunt necesare calculele eficienei
sistemului de ev. Momentul iniial n procesul de dirijare a datelor reprezint determinarea factorilor de influen
asupra valorii. La etapa acesta este necesar de a limita nr. caracteristicilor BI. La etapa crerii modelelor de
evaluare masiv foarte des se ine cont de 5-6 factori cei mai eseniali. La etapa colectrii informaiei este necesar
de a colecta i indici suplimentari de ev. care sunt necesari pentru argumentarea valorii determinate a imobilului n
cazul apariiei ntrebrilor contribuabililor. Ev mas. se bazeaz pe metoda vnzrilor comparabile. n cazul lipsei
de informaie despre preurile de vnzare se utilizeaz metode speciale de evaluare.
Sunt diferite metode de extindere a bazei de date despre tranzacii:
1. Colectarea informaiei despre majoritatea tranzaciilor. n multe ri legea prevede declararea preurilor pe
bunuri imobile n toate documentele de transmitere a dreptului de proprietate : n contracte de donaie, schimb. n
cazul ideal intenia dat e obiectiv, veridic i cuprinde informaia necesar despre tranzacii i obiectul
imobilului. Dac n contract nu se indic preul real atunci evaluatorii ntreprind eforturi pentru colectarea
informaiei necesare:
* modificri n lege;
* modificarea formei contractului(de inclus n contract descrierea mai ampl bunurilor imobile)
*colaborarea cu serviciile de nregistrare a tranzaciilor cu firme private pentru obinerea preurilor reale;
* relaii cu publicul ;
2. Colectarea informaiei. Exist un anumit nr. de tranzacii care nu se efectueaz n condiii libere(forme
specifice de finanare, vnzarea cotei pri a B.I.) . Tranzaciile netipice pot fi excluse din analiz, deoarece
specificul lor contravine metodologiei evalurii masive. Tranzaciile pot fi corectate la condiiile de pia
existente, aplicndu-se metode specifice statistice, mai ales n cazul obiectelor comerciale care sunt rar
tranzacionate.
3. Extinderea perioadei de analiz a vnzrilor poate fi aplicat numai pe piaa stabil. Dac preurile de
vnzare cresc, corecia se face pentru data efecturii tranzaciei. Pentru diferite tipuri de BI se stabilesc diferite
perioade de analiz a tranzaciilor.
Extinderea bazei de date se face prin prisma necesitii de informare a populaiei.
47. Modele de evaluare masiv: elaborarea, specificarea i calibrarea modelului. Modelul de evaluare
masiv (MEM) descrie influena factorilor valorici asupra preurilor de vnzare a bunului imobil i este elaborat n
baza analizei datelor despre pia. Pentru fiecare BI (dup necesitate i pentru subcategorii de BI ) sunt elaborate
modele separate de evaluare.
Procesul de elaborare a modelului de evaluare se divizeaz n dou etape:
specificarea structurii de baz a modelului , care are ca scop identificarea factorilor valorici i care se face
n baza rezultatelor analizei pieei BI;
estimarea parametrilor modelului, care are ca scop calcularea coeficienilor ce arat contribuia fiecrui
factor la valoarea de pia a BI. La aceast etap lucrrile sunt bazate pe metodele de analiz statistic.
Modele de evaluare masiv se mpart n dou grupe : naturale i logice.
Modele naturale sunt utilizate n cazul obiectelor foarte mari, executndu-se machete pentru obiectele
respective.
Modele logice sunt bazate pe presupuneri i ipoteze ale evaluatorului privind BI. Modele logice pot fi :
matematice i conceptuale. Modele conceptuale caracterizeaz evaluarea BI i evoluia strii lui sub influena
factorului timpului. Modele matematice arat schimbrile cantitative i de coninut, fiind reflectate n tabele i
grafice.
Scopul evalurii masive este determinarea valorii de pia a Bi, ceea ce nseamn c modelele evalurii masive
trebuie s studieze influena factorilor asupra cererii i asupra ofertei:
1.Q cer = f(F1, F2, ..., Fn) - influena factorilor asupra cererii;
2. Qofert = f(F1, F2, ..., Fn) - influena factorilor asupra ofertei;
Calibrarea MEM reprezint un proces de adaptare a formulelor, schemelor i tabelelor evalurii masive la
situaia curent pe piaa BI. Structura modelului MEM poate rmne aceeai pe parcursul a zeci de ani dar
calibrarea trebuie efectuat anual conform uneia din trei metode:
- analiza de regresie multipl;
- metoda evalurii adaptive;
- met analiza amplasrii obiectului.
Exist diferite variante de efectuare a calibrrii:

2. Calibrare deplin se efectuaz anual, presupune exactitate maxim i necesit mari cheltuieli. n cadrul
calibrrii depline se urmrete corectarea coeficienilor utilizai pentru a evita diferenele mari fa de perioada
precedent.
3. Calibrarea periodic se efectuaz o dat n 2 ani n felul urmtor:
- se analizeaz toate BI i se determin valoarea nou mai exact;
- se efectuaz graficul calibrrii i BI se repartizeaz n grupe proporional perioadelor de calibrare.
4. Calibrarea parial este o combinare a modelului de evaluare din anul precedent cu recalibrarea modelului
anului curent. Aceast idee se realizeaz cu ajutorul analizei de regresie multipl cnd la determinarea
coeficienilor se stabilesc condiiile specifice ale modelelor anului precedent i anului curent. Acesta este cea mai
raional metod.
Exist 3 modele de ev. masiv: aditiv, multiplicativ i hibrid (complex) care este cel mai utilizat, are o mai
mare prioritate, deoarece reflect cel mai bine realitatea.
48. Esena i etapele procesului de reevaluare. Algoritmul reevalurii.
Reevaluarea este una din funciile evalurii masive i este utilizat n scopul perfectrii metodelor de efectuare a
calculelor i a sistemului n ntregime. Orice sistem fiscal trebuie s fie pregtit pentru a efectua reevaluri
periodice i a perfecta sistemul su de evaluare masiv.
Reevaluarea se petrece dup urmtorul algoritm:
1. Analiza eficacitii, determin dac valorile obinute sunt echilibrate i corespund situaiei de pe pia.
Principala metod de control a calitii evalurii masive este analiza indicilor relativi ai valorii, care trebuie
efectuat anual. La o eficacitate sczut este necesarde a efectua reevaluare, n specialdac aceasta nu s-a fcut
demult.
2. Decizia de efectuare a reevalurii. Uneori reevaluarea se face n conformitate cu prevederile actelor
normative i legislative. UAT poate utiliza un grafic ciclic, conform cruia anual se face nemijlocit investigarea i
reev. unei pri a imobilului su. La luarea deciziei de reevaluare trebuie s fie luate n consideraie beneficiile
care vor fi primite primite i costurile necesare primirii lor. n dependen de acest factor se stabilesc intervale de
timp dup care se va efectua reevaluarea dup anumite intervale de 3-4 ani ori n baza analizei indicilor relativi ai
valorii, ori din influena factorilor externi.
3. Analiza resurselor disponibile. nainte de a determina scopul reevalurii autoritile trebuie s evalueze
resursele de care dispun: personal calificat, finane, sisteme existente i metode practice, asigurare tehnic a
procesului de prelucrare a informaiei, datela existente i baza cartografic. Factorul decisiv este finanarea,
deoarece ea permite lichidarea insuficienei celorlalte resurse. Disponibilitatea resurselor financiare determin
tipul sistemei utilizate i timpul necesar punerii ei n funciune.
4. Planificarea i organizarea lucrrilor. Sunt cele mai importante aspecte ale reev. Autoritile fixeaz
termenele de finisare a lucrrilor i obiectivele ndeplinirii programului de reevaluare, elaboreaz un plan de
aciuni i alctuiete un grafic care asigur la timp ndeplinirea scopului propus. Planul determin lista i
termenele finalizrii aciunilor cheie, divizeaz sarcinile i determin normativele pentru colectarea datelor i
efectuarea lucrrilor n teren. Graficul organizrii lucrrilor curente trebuie s reflecte divizarea obligaiunilor .
Crearea grupelor de lucru este cel mai eficient mod de a organiza personalul. n cazul cnd pentru colectarea
datelor sau pentru efectuarea expertizei specializate sunt necesare resurse considerabil, este posibil atragerea
suplimentar a personalului.
5. Elaborarea sistemei. Presupune procesul de dotare a fiecrui subsistem al evalurii masive cu un set de
metode i proceduri, materiale normative i soft necesar. n primul rnd trebuie elaborate forme pentru colectarea
informaie, trebuie selectate metode i indicatoare pentru colectarea i prelucrarea informaiei dup parametrii BI,
datele despre vnzri i indicatori ai venitului.
6. Investigaiile de prob, presupun testarea procedurilor noi pentru fiecare parte a unitilor administrativ
teritoriale. Investigaiile de prob sunt necesare pentru verificarea eficienei i eficacitii noului sistem analiza
resurselor pentru a putea fi aplicate ca model universal de lucru.
7. Colectarea datelor. Dup ce sunt elaborate formele i metodicile necesare, sunt testate probate i aprobate,
poate fi nceput colectarea datelor. Datele trebuie s fie redactate i verificate minuios nainte de a fi utilizate n
calcul. Calitatea datelor disponibile determin exactitatea calculelor ulterioare.
8. Calcularea valorii, ncepe cu analiza pieei elaborarea modelului, calibrarea lui de asemenea i calculele
preventive. Analiza indicilor relativi ai valorii, ulterior efectuat, determin exactitate i corectitudinea mrimilor
pe tipuri de bunuri imobile i zone valorice. Dac modelul d rezultate favorabile, el poate fi utilizat pentru
calcularea mrimilor valorii, corectate pe parcursul lucrrilor de cmp i expertizelor camerale.
9. Pregtirea borderoului fiscal, mrimile finale ale valorii sunt trecute n borderoul fiscal, care este ntocmit
dup o form ce trebuie s corespund normativelor i este semnat de evaluatorul fiscal. Avizele despre valoarea
BI sunt trimise prin pot contribuabililor. Autoritile trebuie s fie gata pentru diferite litigii oficiale i
neformale. Chiar dac procesul de soluionare a litigiilor ia mult timp, el d posibilitatea de a verifica amnunit
calculele pe obiecte aparte i de introducerea corectrilor necesare. Dup soluionarea litigiilor , sunt ntocmite i
trimise contribuabililor avizele de plat a impozitului.
10.analiza calitii rezultatelor finale. Evaluatorul efectueaz analiza final a indicilor relativi ai valorii n
scopul determinrii exactitii i lipsei contraverselor n rezultatele primite. Aceast analiz are un rol important la
bilanul rezultatelor lucrului sistemei noi, de asemenea la pregtirea ctre urmtoarea reevaluare.

49. Controlul asupra calitii efecturii evalurii masive. Procedura de contestare a rezultatelor evalurii.
Evaluarea masiv este un proces de evaluare a unui grup de BI cu caracteristici similare la o dat concret cu
aplicarea procedurilor standarde de evaluare i analize statistice a rezultatelor, avnd ca scop determinarea valorii
tuturor obiectelor pe un anumit teritoriu n termeni restrni. n cadrul evalurii masive se iau n consideraie doar
factorii de influen major asupra valorii BI. Expertiza metodelor aplicate n evaluarea masiv const n
verificarea algoritmului de calculare a valorii, msura n care procedura de evaluare corespunde standardelor
profesionale de evaluare, precum i exactitatea rezultatelor obinute. Pentru a organiza expertize eficiente a
lucrrilor de evaluare este necesar de elaborat standarde speciale.
n cazul n care valoarea estimat a obiectului este contestat de proprietarul BI sau alt contribuabil n termenele
stabilite de legislaie, OCT va examina rezultatele evalurii BI respectiv. Dac valoarea lui a fost estimat greit
din motivul datelor incorecte despre BI, valoarea nou a bunului va fi stabilit pe baza rezultatelor evalurii
individuale. Contribuabilul poate contesta valoarea bunului su n decursul unei luni de la primirea avizului. OCT
va verifica corectitudinea informaiei i va expedia avizul corectat. Aceast procedur va permite corectarea
datelor despre BI i a valorii BI nainte de a fi calculate sumele impozitelor, ceea ce va reduce substanial
potenialele cazuri litigioase. n cazul n care litigiul privind valoarea bunului nu poate fi soluionat la nivelul
OCT, proprietarul este n drept s se adreseze ASRFC.
n cazul n care nu este de acord cu decizia acesteia el o poate ataca n instan de judecat. Agenia va elabora o
instruciune de examinare i soluionare a litigiilor. Chiar dac aceast procedur este costisitoare, ea va asigura
transparena datelor n viitor i va contribui la extinderea bazei informaionale privind valoare real a obiectelor.
50. Etapele de implementare a sistemului nou de evaluare a bunurilor imobiliare n scop de impozitare.
n baza rezultatelor obinute n cadrul proiectului pilot, se va purcede la implementarea sistemului de evaluare
masiv pe ntreg teritoriul RM. Evaluarea se va efectua treptat pentru diferite categorii de Bl, n funcie de
finalizarea lucrrilor de nregistrare masiv.
Procesul de implementare a sistemului de evaluare a Bl n scopul impozitrii pe ntreg teritoriul rii va consta
din urmtoarele etape:
1.Estimarea resurselor necesare pentru evaluarea Bl n scopul impozitrii pe ntreg teritoriul RM. La aceast etap
va fi elaborat bugetul pentru ntreaga ar i pentru fiecare unitate teritorial-administrativ n parte. Bugetul
urmeaz a fi divizat pe articole principale de cheltuieli. Va fi estimat necesarul de personal n fiecare OCT implicat n
lucrrile de evaluare masiv, precum i resursele materiale i echipamentul necesar (hri, computere etc.). n
procesul de elaborare a bugetului se va ine cont de faptul c evaluarea se va efectua treptat pentru diferite categorii de
Bl.
2.Elaborarea graficului executrii lucrrilor de evaluare. Va fi ntocmit planul calendaristic al desfurrii lucrrilor
de evaluare, cu indicarea fiecrei etape i termenele de executare.
3.Colectarea datelor despre Bl amplasate pe teritoriul RM i introducerea n baza de date. Va fi completat baza de
date a cadastrului Bl cu caracteristicile terenului i/sau construcii-lor, necesare pentru evaluare. Colectarea datelor se
va face att cameral, n baza dosarelor cadastrale, ct i cu ieire pe teren, n cazul n care n dosarele cadastrale lipsesc
careva date sau n cazurile n care informaia din dosare nu a fost actualizat pe parcursul ultimilor 5 ani.
4.Determinarea Bl standard (etalon) pentru diferite categorii de Bl.
Bl nregistrate n Cadastrul Bl vor fi divizate n grupuri omogene (conform clasificatorului elaborat n cadrul
proiectului pilot) i, n baza analizei statistice a caracteristicilor lor, va fi determinat bunul imobil standard pentru fiecare
categorie de Bl.
5.Instalarea sistemului automatizat de evaluare n OCT. Programul automatizat elaborat i testat n cadrul
proiectului pilot va fi instalat n OCT-uri. Pentru funcionarea eficient a sistemului automatizat de evaluare va fi
organizat instruirea personalului OCT-urilor. Din motivul c sistemul n cauz nu este static, ceea ce presupune c
cerinele fa de sistem se vor schimba continuu, Oficiul Informaional Central Cadastru" va asigura
meninerea i perfecionarea sistemului nominalizat.
6.Colectarea i analiza datelor de pia pentru elaborarea modelului de evaluare a lor. Vor fi colectate datele privind
tranzaciile de vnzare-cumparare, costurile de construcie, veniturile i cheltuielile operaionale pentru Bl date n
arend, n baza datelor de pia vor fi calculai indicii evoluiei preurilor pe piaa imobiliar, ratele de capitalizare i
uzura.
7.Formarea zonelor valorice. Zonele valorice vor fi formate pentru ntreaga ar sau fiecare UAT. ntr-o zon
valoric vor fi incluse toate Bl similare, a cror valoare se plaseaz ntr-un interval valoric i n centrul cruia se afl
valoarea estimat a Bl standard. Numrul zonelor valorice va depinde de valorile pe care le poate avea n diferite
localiti bunul imobil standard. Totodat, se recomand ca diferena dintre valorile Bl standard, n baza crora sunt
delimitate zonele valorice, s fie cuprins n intervalul de 10-20%.
8.Aplicarea modelelor de evaluare pentru diferite tipuri de Bl, estimarea valorii Bl. Modelul de evaluare reflect
dependena valorii Bl de caracteristicile lui de baz i arat cum se schimb valoarea Bl odat cu schimbarea unor
anumite caracteristici. Influena fiecrei caracteristici asupra valorii bunului este exprimat prin mrimea
coeficienilor modelului. Mrimile coeficienilor se determin prin analiza statistic a tranzaciilor de vnzarecumprare. Modelele de evaluare vor fi elaborate pentru fiecare tip de Bl.
9.Verificarea rezultatelor evalurii. In condiii camerale sau pe teren vor fi verificate corectitudinea valorilor
obinute i corespunderea lor preurilor de pia. Calitatea rezultatelor obinute n urma evalurii masive se

estimeaz, de regul, prin aplicarea metodelor analizei statistice, n baza rezultatelor verificrii vor fi operate
modificrile necesare n modelul de evaluare. Dup avizarea acestor lucrri vor fi obinute valorile estimate, care
urmeaz a fi transmise organelor fiscale.
10.Transmiterea datelor organelor fiscale teritoriale. OCT-urile, n termenele stabilite de legislaie trebuie s
prezinte organelor fiscale teritoriale informaia privind subiecii i obiectele impunerii, i n special: numrul cadastral
al Bl, numele i prenumele (denumirea) subiectului impunerii, adresa sau locul amplasrii bunului, caracteristica
general i valoarea estimat a BI.
11.Procedura de apel. n cazul n care valoarea estimat a obiectului este contestat de proprietarul Bl sau alt
contribuabil, OCT examineaz rezultatele evalurii Bl respectiv. Dac valoarea lui a fost estimat greit din motivul
datelor incorecte despre Bl, valoarea nou a Bl va fi stabilit pe baza rezultatelor evalurii individuale, n cazul n
care litigiul privind valoarea bunului nu poate fi soluionat la nivelul OCT, proprietarul este n drept s se adreseze la
Agenie, n cazul n care nu este de acord cu decizia acesteia, el o poate ataca n instana de judecat. Agenia va
elabora o instruciune privind modul de examinare i soluionare a litigiilor.
12.Elaborarea procedurii de reevaluare a Bl. Drept rezultat al implementrii noului sistem de evaluare a Bl pe ntreg
teritoriul rii, vor fi determinate principiile i criteriile de organizare a lucrrilor de reevaluare a Bl.
51. Evaluarea terenurilor prin metoda comparaiei directe.
Metodele de evaluare a terenurilor sint aplicabile pentru evaluarea tuturor terenurilor, indiferent de destinatia lor
si modul de utilizare curenta.
Metoda analizei vinzarilor comparabile, include: metoda comparatiei directe, metoda alocatiei si metoda extragerii
Metoda comparatiei directe este utilizata pentru determinarea valorii terenurilor cu constructii si terenurilor fara
constructii prin compararea preturilor de vinzare a terenurilor similare obiectului evaluarii. Principalii factori de
influenta asupra valorii terenurilor de regula sint:
a) amplasarea si mediul inconjurator;
b) destinatia terenului, modul de utilizare curenta si drepturile persoanelor terte asupra terenului;
c) caracteristicile fizice ale terenului: relieful, suprafata, forma si altele;
d) accesul la teren;
e) dotarile edilitare existente la nivel de parcela (retelele de alimentare cu apa, de canalizare, termoficare, gaze
naturale, electrice si altele).
Pentru compararea terenurilor pot fi folosite urmatoarele unitati de masura: 1 m 2, 1 ar, 1 ha sau un lot de teren.
Conform acestei metode valoarea terenului evaluat este determinat n condiiile pieii la fel ca i pentru
terenurile comparabile. Metoda este utilizat n cazul obiectelor vndute cu regularitate. Aceast metod permite
determinarea mrimii celei mai probabile a preului de pia.
Avantajul acestei metode const n faptul c ea reflect atitudinea vnztorului i cumprtorului fa de
conjunctura pieei.
Etapele principale ale evalurii prin metoda vnzrilor comparabile sunt urmt.:
1. Analiza pieei i colectarea informaiei necesare la tranzaciile curente, cererii i ofertei terenurilor ce sunt
comparabile proprietii evaluate.
2. Selectarea informaiei cu scopul sporirii veridicitii i de obinerea confirmrii faptului c tranzaciile au avut
loc n condiii libere de pia.
3. Determinarea elementelor comparabile corespunztoare i analiza comparativ a fiecrei tranzacie selectate.
4. Compararea terenului evaluat i terenurilor comparabile vndute sau care se vnd la pia, ajustarea preurilor
terenurilor comparabile.
5. Estimarea valorii de pia a terenului evaluat n baza analizei caracteristicilor comparabile i reducerea lor la
un singur indicator de pre sau la un grup de indicat.
Compararea vnzrilor este efectuat pe baza a 3-5 vnzri recente ale terenurilor similare i amplasate n
apropierea terenului evaluat. Ajustrile sunt efectuate la preul de vnzare ale terenului comparabil cu care este
comparat terenul evaluat.
Dac unul din elementele de baz ale proprietilor comparabile este de o calitate mai bun dect acelai element
al proprietii evaluate se efectuiaz ajustare prin reducerea preului de vnzare a terenului comparat, i vice-versa
dac unul din elemente al terenului comparabil este de o calitate mai joas atunci se efectuiaz o ajustare pozitiv,
ceea ce va spori valoarea terenului evaluat n comparaie cu preul de vnzare a terenului comparabil. Compararea
terenului evaluat cu alte obiecte de pe piaa imobiliar este efectuat dup urmtorii indicatori:
Condiiile de finanare a tranzaciei. dobnda pentru mijloacele mprumutate, perioada pentru care este
acordat creditul, raportul dintre creditul acordat i valoarea proprietii ipotecare, trebuie analizate n cazul fiecrei
tranzacii cu scopul depistrii diferenelor dintre vnzrile comparabile i terenul evaluat. n cazul cnd exist
divergene importante n datele iniiale trebuie s fie efectuate corectrile respective (procentuale sau bneti).
Condiiile de vnzare ajustrile pentru condiiile de vnzare reflect relaiile atipice dintre cumprtor i
vnztor. De ex.,dac vnztorul trebuie s vnd urgent terenul, se exercit o presiune asupra lui i n acest caz
vnzarea terenului va avea loc la un pre mai mic.
Data vnzrii ajustarea pentru timpul efecturii tranzaciei reflect schimbarea puterii de cumprare a valutei
n care este efectuat plata pentru terenurile comparabile.

Amplasarea In analiza amplasrii locale este necesar de avut n vedere accesul transportului spre lotul de
pmnt, starea ecologic i indicii sociali.
Caracteristicile fizice n acest caz se identific i se analizeaz asemnrile i deosebirile cele mai
semnificative ntre proprietile comparabile i proprietatea evaluat (mrimea, suprafaa, forma terenului, panta
de nclinare a terenului, bonitatea etc.)
Reconcilierea rezultatelor evalurii. Dup efectuarea ajustrii preurilor terenurilor comparabile n baza
indicatorilor specifici, valorile obinute trebuie s fie reconciliate. n practica evalurii nu se recomand calcularea
mrimii medii aritmetice a preurilor ajustate.
52. Evaluarea terenurilor prin metoda alocaiei.
Metodele de evaluare a terenurilor sint aplicabile pentru evaluarea tuturor terenurilor, indiferent de destinatia lor
si modul de utilizare curenta.
Metoda analizei vinzarilor comparabile, include: metoda comparatiei directe, metoda alocatiei si metoda
extragerii.
Metoda alocaiei poate fi aplicat pentru determinarea valorii de pia a terenului n cazul cnd loturile libere
particip rar n tranzacii din motivul c localitatea se caracterizeaz fie prin densitatea dezvoltrii terenurilor i
terenurile libere se ntlnesc destul de rar, fie prin inerena pieei terenurilor, proprie mai multor localiti rurale.
Metoda alocaiei se bazeaz pe urmtoarele principii:
- principiul echilibrului ;
- principiul contribuiei.
Ambele principii susin afirmaia c exist un raport tipic (standard ) ntre valoarea terenului i valoare
proprietii imobiliare care depinde de categoria bunului imobiliar i de locul amplasrii. Informaia privind
raportul dat poate fi obinut att din rezultatele evalurii masive n scopul impozitrii, ct i din consultarea
companiilor de construcii sau companiilor de investiii capitale care propun spre vnzare terenuri cu construcii i
care n baza experienei lor ar putea aloca preul de vnzare ntre teren i mbuntiri. inem s menionm c
procedura de determinare a raportului ntre preul terenului i preul ntregii proprieti imobiliare este destul de
complicat, ceea ce nu permite utilizarea frecvent a metodei date n procesul de evaluare.
Deci domeniul de utilizare a metodei este determinarea valorii terenului cu construcii. Valoarea bunului imobil
complex se formeaz din dou componente:
V=Vt +Vc
V- valoarea bunului imobil complex;
Vt valoarea terenului n valoarea bunului imobil complex;
Vc- valoare construciei n valoarea bunului imobil complex;
Metoda alocaiei este bazat pe determinarea ponderii terenului n valoarea bunului imobil complex. Ponderea se
determin :
Pt=Vt/V
Condiii necesare:
-disponibilitatea informaiei;
-existena informaiei veridice privind ponderea valorii terenului n valoarea bunului imobil complex;
- corectarea.
Estimarea valorii de pia a terenului prin metoda alocaiei include:
1.Estimarea valorii B.I complex din care face parte terenul evaluat:
-determinarea principalilor factori de influen asupra valorii BI complex din care face parte terenul evaluat;
-Determinarea preului de vnzare pentru BI complex .
2.Determinarea ponderii valorii terenului n valoarea BI complex
Determinarea ponderii mediei aritmet. (Pma):
Pma=(Vt1/V1+Vt2/V2+...+Vtn/Vn)/n
3.Estimarea valorii terenului evaluat Vt
Determinarea ponderii mediei aritmetice a valorii terenului:
Vt= V* Pma
Astfel se efectueaz calculul valorii terenului prin metoda alocaiei.
53. Evaluarea terenurilor prin metoda extraciei
Metodele de evaluare a terenurilor sint aplicabile pentru evaluarea tuturor terenurilor, indiferent de destinatia lor
si modul de utilizare curenta.
Metoda analizei vinzarilor comparabile, include: metoda comparatiei directe, metoda alocatiei si metoda
extragerii.
Metoda extraciei presupune extragerea valorii terenului din preul de vnzare a proprietii imobiliare cu
construcii, prin deducerea valorii construciilor, care este considerat egal cu valoarea de reconstituire sau
valoarea de nlocuire. Metoda extractiei se utilizeaza pentru evaluarea terenurilor cu constructii, cu conditia
existentei informatiei despre preturile de vinzare a bunurilor imobile in componenta carora intra terenuri similare
terenului evaluat.

Metoda dat produce cele mai exacte rezultate n cazul proprietilor imobiliare cu construcii noi, pentru care
poate fi estimat cu acuratee mrimea tuturor formelor deprecierii. Determinarea valorii terenului prin aceast
metod se efectueaz n urmtoare consecutivitate:
Valoare de pia a terenului dup regulamentul provizoriu se calculeaz dup formula:
Vt= V-Vc+D
Vt Valoarea terenului;
V Valoarea BI complex;
Vc Valoarea se reconstituire sau de nlocuire a construciei evaluate considerate noi;
D deprecierea acumulat.
n cadrul metodei extractiei sint aplicate urmatoarele etape:
a) determinarea principalilor factori de influenta asupra valorii bunului imobil complex, parte componenta a careia
este terenul evaluat;
b) determinarea preturilor de vinzare pentru bunurile imobile comparabile bunului imobil complex din care face
parte terenul evaluat;
c)estimarea ajustarilor pentru deosebirile intre bunurile imobile comparabile si bunul imobil complex din care
face parte terenul evaluat;
d) ajustarea preturilor bunurilor imobile comparabile;
e)estimarea valorii bunului imobil complex din care face parte terenul evaluat;
f) calcularea valorii de reconstituire sau de inlocuire a imbunatatirilor de pe terenul evaluat;
g) calcularea valorii terenului prin extragerea valorii de reconstituire sau de inlocuire a imbunatatirilor din
valoarea bunului imobil complex.
Valoarea de nlocuire reprezint totalitatea costurilor, exprimate n preuri curente, pentru a construi un obiect cu
utilitate echivalent cu cea a obiectului evaluat, folosind materiale moderne de construcie, tehnologii de
construcie contemporane, proiecte i design actualizate.
Valoarea de reconstituire reprezint totalitatea costurilor, exprimate n preuri curente, pentru a construi o copie
exact a construciei evaluate, folosind aceleai materiale de construcie, tehnologii i manoper. Formula de
calcul este:
Vc=CC+CI+BI
CC costul de construcie;
CI - costurile indirecte;
BI beneficiul investitorului.
Valorea terenului se determin prin formula:
Vt= V-Vc+D
54. Evaluarea terenurilor prin metoda capitalizrii directe
Metodele de evaluare a terenurilor sint aplicabile pentru evaluarea tuturor terenurilor, indiferent de destinatia lor
si modul de utilizare curenta.
Metoda veniturilor include: metoda capitalizarii directe, metoda actualizrii fluxurilor de numerar, metoda
reziduala si metoda parcelarii.
Metoda capitalizrii directe a venitului presupune estimarea venitului anual mediu generate de proprietate i
capitalizarea lui pentru obinerea valorii la data evalurii. Metoda capitalizarii directe se utilizeaza pentru
estimarea valorii terenurilor care pot genera venituri pe parcursul perioadei de exploatare. Metoda respectiva se
aplica pentru evaluarea terenurilor cu constructii si celor fara constructii in cazurile in care este disponibila
informatia despre veniturile generate de terenurile similare obiectului evaluarii.
Venitul obtinut in urma utilizarii terenului poate proveni atit din darea in arenda a terenului cit si din exploatarea
lui de catre proprietar in scopuri economice.
Plata de arenda depinde de veniturile arendasilor obtinute in urma folosirii terenurilor conform destinatiei lor.
Astfel, valoarea terenurilor reprezinta suma actualizata a veniturilor viitoare obtinute din darea in arenda a
terenurilor.
In cazul evaluarii terenurilor cu destinatie agricola venitul generat de bunul imobil poate fi calculat in baza
preturilor de piata pentru productia agricola cultivarea careia reprezinta cea mai buna si mai eficienta utilizare a
terenului respectiv.
Urmatoarele etape sint aplicate in cadrul metodei capitalizarii directe:
- estimarea venitului anual obtinut de la utilizarea terenului;
- determinarea ratei de capitalizare;
- determinarea valorii terenului prin impartirea venitului anual la rata de capitalizare.
Metodele de estimare a ratei de capitalizare sint urmtoarele:
a) metoda analizei vinzarilor comparabile;
b) metoda multiplicatorului venitului brut efectiv;
c) tehnica grupului investitional;
d) metoda coeficientului de acoperire a datoriei
Darea pmntului n arend pe termen lung este una din cele mai sigure posibiliti de a obine venit. Profitul
obinut n urma prelucrrii pmntului de proprietar este urmrit de riscuri nalte.
Valoarea terenului se determin dup formula:
Vt= I/R

Unde Vt valoarea terenului; I venitul obinut, lei/an ; R rata capitalizrii.


55. Evaluarea terenurilor prin metoda actualizrii.
Metodele de evaluare a terenurilor sint aplicabile pentru evaluarea tuturor terenurilor, indiferent de destinatia lor
si modul de utilizare curenta.
Metoda veniturilor include: metoda capitalizarii directe, metoda actualizrii fluxurilor de numerar, metoda
reziduala si metoda parcelarii.
Actualizarea fluxurilor de numerar se bazeaza pe determinarea valorii prezente a veniturilor anuale prognozate
pentru o perioada de calcul determinata. Pe linga veniturile anuale obtinute in urma exploatarii bunului imobil,
metoda actualizarii fluxurilor de numerar presupune determinarea valorii bunului imobil la sfirsitul perioadei de
calcul (reversia).
In cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de numerar valoarea bunului imobil este calculata dupa urmatoarea
formula:
n

V
t 1

VON t
R

(1 Y ) t (1 Y ) n

unde, t- perioada de calcul;


Y- rata de actualizare;
R- reversia.
Perioada de calcul poate varia de la un an la infinit, in functie de perioada tipica de posesiune a bunului imobil
sau durata de viata ramasa a bunului imobil. Dat fiind faptul ca in conditiile unei economii in tranzitie este dificil
de a prognoza venitul generat de bunul imobil pe parcursul unei perioade indelungate, se recomanda aplicarea
unei perioade de calcul de 3-5 ani.
Reversia reprezinta pretul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vindut la sfirsitul perioadei de calcul.
Reversia se calculeaza prin capitalizarea venitului operational net din anul imediat urmator perioadei de calcul
VON
(VONn+1) R (1 r )
unde, R- reversia;
r- rata de capitalizare estimata pentru anul imediat urmator perioadei de calcul.
Rata de actualizare reflecta asteptarile investitorului privind veniturile viitoare si este estimata prin aplicarea
urmatoarelor metode:
a) metoda aditionarii;
b) metoda extractiei;
c) metoda investitiilor de alternativa.
Metoda aditionarii presupune insumarea estimarilor individuale a fiecarei componente a ratei de actualizare:
rata reala a rentabilitatii, rata inflatiei anticipate si rata riscului.
Rata reala a rentabilitatii este determinata in baza analizei investitiilor financiare fara de risc sau care implica
riscuri minime. Rata reala a rentabilitatii nu tine cont de inflatie si este similara pentru toate investitiile din
economia nationala.
Rata inflatiei anticipate este determinata in baza prognozelor oficiale privind evolutia inflatiei in economia tarii.
Rata riscului reflecta recompensa pe care investitorul asteapta sa o primeasca pentru banii investiti in bunul
imobil. Rata riscului include: riscul pietei imobiliare, riscul inflatiei neasteptate si riscul lichiditatii joase
caracteristic pentru bunurile imobile.
Metoda extractiei se bazeaza pe analiza informatiei despre bunurile imobile comparabile si extragerea ratei de
actualizare din datele despre veniturile nete si valorile bunurilor imobile similare obiectului evaluarii. Aceasta
metoda poate fi utilizata respectind conditia ca modul curent de utilizare a bunurilor imobile comparabile
corespunde principiului celei mai bune si eficiente utilizari.
Metoda investitiilor de alternativa se bazeaza pe principiul ca proiectele de investitii cu riscuri similare vor avea
rate de actualizare egale. Estimarea ratei de actualizare poate fi efectuata in baza sumei ratei curente a rentabilitatii
pe pietele de capital (dobinda pentru hirtiile de valoare de stat) si diferenta intre marimea ratei rentabilitatii pe
pietele de capital si rata rentabilitatii pentru bunurile imobile estimata din analiza investitiilor anterioare. Formula
determinarii ratei de actualizare dupa metoda investitiilor de alternativa este:
Yo = Rata pura a rentabilitatii + (Rata investitiei de alternativa Rata pura a rentabilitatii) + Rata riscului
n 1
n 1

56. Evaluarea terenurilor prin metoda rezidual


Metodele de evaluare a terenurilor sint aplicabile pentru evaluarea tuturor terenurilor, indiferent de destinatia lor
si modul de utilizare curenta.
Metoda veniturilor include: metoda capitalizarii directe, metoda actualizrii fluxurilor de numerar, metoda
reziduala si metoda parcelarii.
Metoda reziduala se utilizeaza pentru evaluarea terenurilor cu constructii si terenurilor destinate constructiilor.
Urmatoarele etape se aplica in cadrul metodei reziduale:
a)calcularea valorii de reconstituire sau valorii de inlocuire a imbunatatirilor existente pe terenul evaluat sau ce
urmeaza a fi construite;
b) estimarea venitului operational net ce poate fi obtinut in urma utilizarii bunului imobil complex, in baza
platilor de arenda de piata pentru bunurile imobile similare bunului imobil complex parte componenta a careia
este terenul evaluat;

c)estimarea venitului operational net atribuit imbunatatirilor prin inmultirea valorii de reconstituire sau de
inlocuire la rata de capitalizare pentru imbunatatiri;
d) calcularea venitului operational net atribuit terenului, prin scaderea venitului operational net atribuit
imbunatatirilor din venitul operational net generat de bunul imobil complex;
e)determinarea valorii terenului prin imprtirea venitului operational net atribuit terenului la rata de capitalizare a
terenului.
V

VON
r

unde, VON venitul operational net,


r rata de capitalizare.
In procesul de estimare a valorii de piata a terenului, in calcule trebuie folosite doar datele de piata (platile de
arenda si cheltuielile operationale pentru bunurile imobile similare obiectului evaluarii si altele)
Tehnica rezidual se aplic pentru estimarea valorii terenului n cazul cnd datele privind vnzrile comparabile
nu snt disponibile i urmtoarele condiii sunt satisfcute:
-valoarea construciei este cunoscut sau poate fi estimat cu exactitate;
-venitul operaional net este cunoscut sau poate fi estimat;
-rata de capitalizare a cldirii i rata de capitalizare a terenului pot fi extrase din analiza pieei imobiliare.
57. Evaluarea terenurilor prin metoda parcelrii
Metodele de evaluare a terenurilor sint aplicabile pentru evaluarea tuturor terenurilor, indiferent de destinatia lor
si modul de utilizare curenta.
Metoda veniturilor include: metoda capitalizarii directe, metoda actualizrii fluxurilor de numerar, metoda
reziduala si metoda parcelarii.
O metod de evaluare utilizat la determinare valorii terenului este metoda parcelrii. Aceast metod este
utilizat la evaluarea terenurilor pentru care parcelarea reprezint cea mai bun i eficient utilizare. Pentru
aplicarea metodei date este necesar s fie analizate costurile parcelrii i preurile de vnzare ale parcelelor
valorificate. O parcelare bine planificat permite formarea unei proprieti imobiliare atractive acolo unde
zonarea, reelele de utiliti disponibile, accesul i alte elemente snt ntr-o combinaie favorabil. Principalele
etape ale metodei parcelrii snt:
a)determinarea numarului si dimensiunilor parcelelor ce pot fi create tinind cont de posibilitatile fizice,
prevederile juridice si eficienta economica. Parcelele trebuie sa corespunda cerintelor legale locale, in ceea ce
priveste suprafata si asigurarea cu elemente ale infrastructurii (retele ingineresti - apa, canalizare, termoficare,
gaze naturale; cai de acces etc.), si sa satisfaca cerintele pietei imobiliare locale. Rezultatul analizei desfasurate in
cadrul primei etape este fixat intr-un plan de valorificare a terenului evaluat. In planul de valorificare vor fi
indicate: numarul si dimensiunile parcelelor, tipul si volumul lucrarilor de constructie necesare, costurile de
constructie, timpul necesar pentru parcelare si construirea imbunatatirilor si cheltuielile care urmeaza a fi
suportate in perioada de expunere pe piata;
b)
analiza pietei pe care vor fi expuse parcelele: cererea si oferta, rata de absorbtie a pietei si perioada de
expunere pe piata pentru parcele formate;
c)estimarea pretului de vinzare cel mai probabil al fiecarei parcele prin aplicarea metodei vinzarilor comparabile
si estimarea marimii profitului intreprinzatorului pentru valorificarea terenului si comercializarea parcelelor;
d)
proiectarea fluxului de venituri si cheltuieli pe parcursul perioadei de calcul. Perioada de calcul va
incepe din momentul cind terenul a fost preluat pentru a initia parcelarea si va lua sfirsit in momentul cind toate
parcelele vor fi vindute. Fluxul de numerar net pentru fiecare perioada va fi actualizat pentru a obtine valoarea
prezenta a veniturilor. Rata de actualizare, care este extrasa din datele de piata, trebuie sa reflecte gradul de risc
asociat afacerii respective;
e)estimarea valorii de piata a terenului prin insumarea fluxurilor de numerar actualizate la data evaluarii.
Metoda parcelrii va fi utilizat n cazurile cnd snt puine vnzri comparabile ale terenurilor libere. Precizia
metodei este determinat de precizia ratei de actualizare, ratei de absorbie i costurilor, legate de procesul de
parcelare i vnzare a bunurilor imobiliare create.
58 Diagnosticarea n procesul evalurii ntreprinderii
Procesul de evaluare reprezint o procedur sistematic utilizat pentru a estima ntr-o manier credibil o
anumit valoare a ntrerinderii. Etapele de evaluare sunt urmtoarele:
- Definirea problemei
- Diagnosticul ntreprinderii;
- Aplicarea celor trei abordri ale evalurii ntrerinderii;
- Reconcilierea i estimarea valorii finale.
Prin diagnosticarea unei ntreprinderi, n vedera evalurii, se urmrete sintetic evidenierea a doi parametri
cheie: rentabilitatea i riscul. Cunoaterea tuturor laturilor activitii acesteia, respectiv comercial, juridic,
tehnic, resurse umane, financiar etc. precum i a punctelor fore i punctelor slabe corespunztor fiecreia este
de natur s permit evaluatorului fundamentarea judecii valorii ntreprinderii.
Diagnosticul furnizeaz informaiile necesare aprecierii situaiei trecute i prezente, care constituie o baz pentru
estimarea elementelor i variabilelor cheie ce trebuie avute n vedere n cazul aplicrii diferitor metode de
evaluare. ntruct evaluarea ntrerinderii nu nseamn o aplicare mecanic a unor tehnici, ci presupune o apreciere

profund a performanelor i riscurilor firmei, echipa de evaluare trebuie s opereze cu parametric considerai
normali pentru mediul de activitate al firmei evaluate i la momentul efecturii evalurii.
Realizarea diagnosticului unei firme n scopul evalurii presupune parcurgerea urmtoarelor etape:
1. Stabilirea problemelor supuse analizei;
2. Asigurarea informaiilor i analiza documentelor care stau la baza lor;
3. Analiza i prezentarea rezultateloor ntr-un raport.
Referitor la asigurarea informaiei i analiza acestora, evaluatorul trebuie s ia toate msurile pentru a se asigura
c toate sursele de informaii care sau folosit sunt adecvate i credibile pentru derularea evalurii.
Pentru evaluarea unei ntreprinderi, diagnosticul poate fi structurat n: diagnostic juridic, operaional, al resurselor
umane, comercial i financiar.
ntre acestea un rol important i re vine diagnosticului financiar care cuantific prin instrumente specifice
rezultatele analizei de celelante seciuni i realizeaz o interfa ntre cele dou componente de baz ale procesului
de evaluare a afacerii (diagnostic i evaluare proriu zis).
Diagnosticul comercial. Diagnosticul vizez analiza pieei pe care opereaz ntreprinderea. Obiectivul urmrit
este estimarea pieei actuale i poteniale a ntreprinderii i a poziiei sale pe pia.
Pentru aceasta evaluatorul urmrete aspecte precum: evolui avnzrilor, analiza structural a vnzrilor de
produse i piee de desfacere, evoluia preurilor, analiza clienilor analiza repartiiei vnzrilor n funcie de ciclul
de via a produsului analiza furnizorilor ntreprinderii studierea concurenei, etc.
Diagnosticul juridic. Diagnosticul are drept scop analiza aspectelor legale privind activitatea firmei evaluate.
Realizarea acestuia presupune analiza elementelor specifice referitoare la drepturile de proprietate, luarea
deciziilor conform actelor constitutive ale ntrerinderii, relaiile contractuale ale societii comerciale cu statul,
parteneri comerciali, bncile, angajaii, litigiile n care este implicat firma etc.
Diagnosticul operaional. Acesta presupune o analiz detliat a factorilor tehnici de producie, atehnoogiilor de
fabricaie a produselor, precum i a organizrii produciei i a muncii.
Aspecte precum: starea de funcionare a mainilor, utilajelor, gradul de uzur fizic, performanele acestora,
posibilitile de utilizare n viitor, evidenierea activelor imobilizate redudante (n afara expluatrii) etc. sunt, de
regul, semnificativ n judecata valorii firmei.
Diagnosticul resurselor umane ia mangementului. Diagnosticul are n vederea cunoaterea de ctre evaluator a
resurselor umane din punct de vedere al evoluiei, structurii, comportamentuului i eficienei utilizrii lor, precum
i prezentarea i analiza echipei de conducere a ntrerinderii.
Diagnosticul economico-financiar. Aa cum prezint i standartul de evaluare a ntreprinderii SEV 5,
diagnosticul economico-financiar urmrete:
- nelegerea performanelor realizate i a riscurilor inerente n activitatea ntreprinderii precum i a perspectivelor
de perfirman financiar viitoare, inclusive rin analiza tendinelor care sau manifestat dea lungul timpului;
- ajustarea situaiilor financiare istorice pentru a estima abilitile ntreprinderii de a genera fluxuri de venit pentru
furnizorii de caital, precum i perspectivele acesteia;
- compararea cu ntreprinderi similare pentru a stabili arametrii de risc, rentabilitate i de valoare.
Diagnosticul ntreprinderii reprezint interfaa necesar pentru alicarea metodelor de evaluare i judecarea valorii
finale, el se finalizeaz printr-o sintez a concluziilor rezultate din analiza firmei.
Aadar diagnosticarea n procesul evalurii unei ntreprinderi, este unul din cele mai importante elemente ale
evalurii.
59. Abordri i metode de evaluare a ntreprinderii
Procesul de evaluare este util pentru estimarea credibil a valorii definite de evalautor, bazate pe analiza tuturor
informaiilor rezultate din diagnostic i n afara acestuia. n practica internaional de evaluare, evaluatorii
estimeaz valoarea bunurilor prin metode i tehnici specifice, care reflect trei abordri distincte n evaluare:
1.Abordarea bazat pe active (pe baz de costuri) patrimoniu, se bazeaz pe ipoteza ncetrii activitii
ntreprinderii, care urmeaz s fie dezmembrat sau lichidat. Metodele abordrii patrimoniale se bazeaz pe
evaluarea elementelor finanate de caitalul carea urmeaz s fi tranzacionat, respectiv pe evaluarea tuturor
activelor de care dispune o ntreprindere l aun moment dat. Abordarea patrimonial se sprijin pe conceptul de
valoare valoare patrimonial, valoarea de nlocuire i valaorea de utilizare, ataate tuturor elementelor de
activ care se afl la dispoziia ntprinderii.
n cadrul abordrii patrimonale se utilizeaz un ir de metode de evaluare a ntreprinderii:
- Metoda activului net corectat (metoda cheltuielilor)
- Metoda valorii de lichidare
- Metoda valorii substaniale(Valori patrimoniale daterminate pe baza activului i pasivului bilanier sau valori)
- Metoda capitalului permanent necesar explorrii (Valori patrimoniale daterminate pe baza activului i
pasivului bilanier sau valori)
- Metoda remunerrii capitalului (Valori funcionale bazate pe activitatea din exploatare).
n principiu, aborsrile bazate pe active tind s determine valoarea de utilizare a capitalului de care un oarecare
investitor ar trebui s beneficieze, pentru a crea o nou ntreprindere dotat cu o structur patrimonial cu toate
caracteristicele aceleia la care se refer evaluarea.
2.Abordri bazate pe venit. Metodele abordrii venitului au n vedere abordarea dinamic a capitalurilor,
respectiv fluxurilor pe care acestea le genereaz pentru investitor.

Aceste metode estimeaz valoarea unei ntreprinderi n baza sumei fluxurilor bneti de care poate dispune
proprietarul capitalului ntr-o durat de timp rezonabil, innd cont de riscurile asociate i de alternativele
disponibile.
n cadrul abordrii pe baz de venit sunt incluse urmtoarele metode de evaluare:
- Metoda capitalizri directe (valori matematice)
- Metoda discontrii fluxurilor bneti (valori matematice)
- Metoda bursier (valori matematice).
Aceste metode se axeaz pe principiul conform creia valoarea ntreprinderii find obect de transfer, este
determinat de capacitatea sa de a produce venituri destinate remunerrii capitalului prorpiu investit i a
eventualilor servicii ale muncii, precum i a altor necesiti de dezvoltare continu a ntreprinderii.
3) Abordarea prin comparaie. Metodele abordrii vnzrilor comparabile se bazeaz pe informaii asupra
vnzrilor de nunuri analogice sin ultimul timp la burs sau n afara bursei, pentru utilizarea informaiilor statistice
n funcie de particualritile ntreprinderii evaluate.
n cadrul abordrii prin comparaie sunt incluse urmtoarele metode de evaluare:
- Metoda comparaiei cu tranzacii de pachete minoritare (valori matematice)
- Metoda comparaiei cu vnzri de firme necotate (valori matematice)
- Metoda comparaiei cu tranzaccii anterioare cu subiectul evalurii (valori matematice)
n R.M., conform legii cu privire la activitatea de evalaure i Regulamentul rovizoriu rivind evaluarea buburilor
imobile, pentru determinarea valorii bunurilor imobile, inclusiv pentru cele cu destinaie industrial ei comerciale
se utilizeaz urmtoarele metode: metoda cheltuielilor bazat pe active, metoda analizei comparative a vnzrilor
i metoda venitului. n rezultatul aplicrii metodelor de evaluare, pot fi obinute mrimi diferite ale valorii. La
etapa reconcilierii valorilor, evalutorul va determina valoarea final a bunului evaluat n baza rezultatelor obinute.
60 Evaluarea ntrerinderii prin abordarea patrimonial (a costurilor)
Evaluarea ntreprinderilor se constituie ca o disciplin de frontier, fiind revendicat drept component a
tiinelor contabile i financiare deopotriv. n acest context, metodele patrimoniale sunt considerate drept
unicele care pot satisface cerinele de obiectivitate impuse de o evaluare pertinent.
Abordarea patrimonial se bazeaz n mod esenial pe principiul substituiei care spune c un activ nu valoreaz
mai mult dect costul de nlocuire al tuturor prilor sale componente. n cadrul acestei abordri evaluatorul va
corecta bilanul care reflect valorille contabile cu bilanul care refelct pentru toate activele i datoriile, valoarea
lor de pia sau o alt valoare corespunztoare. n fond, acest abordare permite evaluatorului s dea rspuns la
ntrebarea ct cost s construieti o ntreprindere similar cu cea evaluat, lund n calcul inclusiv costurile de
recrutare i formare a angajailor, cheltuielile de obinere a autorizaiilor i licenelor de fucionare, de intrare pe
pia i de creare a unor reele de cllieni i furnizori, dimensiunea normal a caitalului de lucru etc.
Din punct de vedere tehnic aceast abordare presupune o activitate destul de laborioas i complex din partea
echipei de evaluare din cauza diversitii activelor ce vor fi evaluate distinct: imobilizri necorporale (brevete,
licene, mrci, contracte avantajoase), imobilizri corporale (terenuri cldiri, echipamente i utilaje de lucru,
mijloace de transport etc), imobilizri financiare, stocuri, creane etc.
nainte de determinarea valorii estimative se efectuieaz inventarierea patrimoniului ntreprinderii. n procesul
inventarierii se stabilete gradul de uzur fizic a fiecrei categorii de bunuri i pentru utilaje, aparate mari.
Estimarea fondurilor fixe i activelor nemateriale se supune evalurii cldirilor, construciilor, mijloacelor de lucru
i pentru reproducie, plantaiile de culturi multianuale i alte mijloace fixe aflate n utilizare sau gradul de uzur,
cu excepia bunurilor care n urma inventarierii trebuie sau lichidate sau transmise temporar n folosin sau
gajate indifferent de destinaie i locul aflrii lor. Evaluarea mijloacelor fixe se nfptuiete pe etape n baza valorii
totale de bilan i prin determinarea valorii de reconstituire i estimative a fiecrei categorii de bunuri.
Principalele metode patrimoniale de evaluare sunt:
1.activul net contabil;
2.activul net (contabil) corectat (activul net corectat real);
3.valoarea substanial brut;
Activul net contabil i activul net corectat. Ideea fundamental a metodelor patrimoniale este aceea c valoarea
ntreprinderii este echivalent cu valoarea patrimoniului pe care-1 deine. Este de remarcat c aceste metode
presupun o identificare a bunurilor de evaluat i nu au n vedere rezultatul potenial asociat activitii viitoare.
Punctul de pornire pentru aceast estimare este valoarea patrimoniului reflectat n documentele contabile i
calculat conform ecuaiei:
Patrimoniu = Activ net = Valoarea activelor deinute - Datorii contractate
Conform acestei definiii, patrimoniul, echivalent cu activul net contabil, este evaluat cu respectarea tuturor
exigenelor proprii informaiei contabile i are n vedere exclusiv elementele reflectate n bilan, indiferent c
particip sau nu la procesul de exploatare. Exist dou posibiliti de calcul al valoni patrimoniului astfel definit:
fie prin scderea valorii datoriilor din valoarea activului total, fie prin adunarea elementelor ce reprezint capitalul
propriu i deci sunt cuvenite acionarilor. Nu trebuie luate n calcul elementele puse la dispoziia ntreprinderii de
actualii si acionari, care nu se afl nc n proprietatea acesteia, cum ar fi avansuri n conturile condiionate ale
acionarilor, conturile blocate, conturile de acionariat.

Activul net corectat are drept scop eliminarea limitelor activului net contabil i de a da o dimensiune valorii
ntreprinderii mai aproape de realitatea economic. El presupune analiza critic a fiecrui element de calcul n
funcie de realitatea concret i de valoarea acestuia din chiar momentul evalurii.
n practica de evaluare pentru calculul activului net corectat se procedeaz la exprimarea activelor n funcie de
valoarea lor de utilitate sau de folosin.
n ncercarea de a estima ct mai obiectiv valoarea economic, evaluatorul procedeaz la efectuarea unor corecii
la nivelul bilanului i al contului de profit i pierdere.
n funcie de perspectiva din care se face evaluarea, se recomand diferenierea activelor necesare exploatrii de
cele n afara exploatrii. Se vor urmri realizarea coreciilor la nivelul bilanului i reflectarea impactului lor
asupra elementelor contului de rezultate.
Valoarea substanial ia natere din adunarea activului net corectat cu valoarea real a altor active ce nu aparin
ntreprinderii (de exemplu, cele luate n regim de leasing), dar care particip la obinerea rezultatului
ntreprinderii.
Astfel, ideea fundamental a metodelor patrimoniale este aceea c valoarea ntreprinderii este echivalent cu
valoarea patrimoniului pe care-1 deine.
61. Evaluarea ntreprinderilor prin abordarea veniturilor.
n abordarea pe baz de venit se estimeaz valoarea unei ntreprinderi, prin determinarea valorii prezente a
veniturilor anticipate.
Abordarea pe baz de venit este fundamentat pe urmtoarele princii de baz:
1. Principiul anticiprii presupune c valoarea just a ntrprinderii provine din beneficiile viitoare atetate care
urmeaz a fi generate.
2. Principiul substituiei care ajut la nelegerea att a costului capitalului ct i la legtura dintre costul
capitalului i valoarea ntreprinderii.
3. Princiiul cererii i ofertei preul care trebuie pltit pentru a deveni proprietarul capitalului sau a unei pri din
capitalul ntreprinderii depinde esenial de cererea i oferta de pe pia precum i de pe piaa investiional n
general.
4. Principiul contribuiei permite a nelege legtura dintre valoarea ntregului, deoarece valoarea unei pri
depinde de ct de mult contribuie la valoarea ntregii firme.
Cele dou metode uzuale ale abordrii prin venit sunt: capitalizarea profitului i actualizarea cash-flow-ului.
Metoda capitalizrii venitului se bazeaz pe raportarea unui singur flux de venit sau beneficiul economic aferent
unei singure perioade (1 an) la o rat de capitalizare. Capitalizarea profituli este o metod utilizat pe larg de
investitori deoarece este uor de a o nelege, ns aplicarea n practic este limitat deoarece presupune o
stabilitate a fluxului de venituri utilizate n cadrul evalurii. n cazul ntreprinderii ce se dezvolt rapid sau sunt n
faza de descretere rapid aceast metod nu poate fi aplicat. Metoda poate fi utilizat pentru afaceri ce se
dezvolt constant i permite aprecierea att a capitalului acionarilor ct i a ntregului capital investit.
Cel mai des evaluatorii utilizeaz n calitate de venit n cadrul metodei capitalizrii, indicatorul profitului net.
V=Pnet / Rcap. Se folosete atunci cnd profiturile sunt constante n timp.
Atunci cnd se prognozeaz o activitate stabilit a dezvoltrii afacerilor (profiturile nete cresc stabil n fiecare
an).
V= Pnet / (Rcap-g).
n cazul cnd evaluarea se bazeaz pe profit net al anului precedent: V=PN(1+g/Rcap-g).
Att rata de capitalizare ct i cea de actualizare se bazeaz pe informaii de pia care sunt exprimate fie ca
multiplicatori sau indici ai preului, calculai n baza informaiei despre ntreprinderile cotate sau tranzaciilor cu
pachete de aciuni sau exprim o rat a rentabilitii investiiei adic sunt calculate n baza informaiei despre
investiiile alternative. Uneori este foarte complicat a face diferene dintre rata de capitalizare i rata de actualizare
folosit n metoda discount a Cash-Flow-urilor.
Un aspect important, valabil att pentru rata de actualizare ct i capitalizare const n coerena sau
interdependena dintre estimarea profitului n termeni nominali sau termeni reali.
Dac venitul prognopzat este n termeni nominali (preuri curente) atunci trebuie utilzate i rate nominale iar
cnd venitul este exprimat n termeni reali (preuri constante) terbuie utilizate rate reale.
Profitul net trebuie apreciat n baza rezultatelor anterioare ale ntrepprinderii dar i prin considerarea evoluiei
ateptate a acestuia. Din punct de vedere tehnic profitul net se calculeaz reeind din realizrile dintr-un an
anterior, realizrile probabile n anul n curs, realizrile probabile n perioada imediat urmtoare.
n cazul n care este utilizat valoarea anului anterior este necesar analiza rezultatelor pentru ultimii 3-5 ani.
Metoda actualizrii venitului
Actualizarea presupune o perioad non explicit de prognoz i o valoare rezidual. n cazul acestei metode se
estimeaz fluxul de lichiditi pentru o perioad viitoare i prin tehnica actualizrii fluxurilr viitoare sunt
convertite n valoare prezent a afacerii care genereaz acele fluxuri.
Metoda se bazeaz pe actualizarea tuturor beneficilor economice, utiliznd o rat de actualizare care reprezint
costul capitalului pentru aceast investiie.
Metoda presupune urmtoarele etape:
1.Analiza concluzilor diagnosticului ntrerinderii.
2.Stabilirea parametrilor cheie de evoluie a ntrerinderii.

3.Alegerea duratei de proognoz. Alegerea perioadei de rognoz depinde de intervalul de timp n care firma va
ajunge la stabilitate sau la o dinamic stabil., ciclul de via al produselor, ciclul normal deinvestire, cantitatea i
calitatea informaiei de care dispune echipa de evaluare pentru a face prognoze etc.
4.Stabilirea ipotezelor de prognoz. Se apreciaz cum ar putea s se dezvolte ntreprinderea n viitor.
5.Estimarea valorii reziduale. La determinarea valorii reziduale evaluatorul trebuie s analizeze dac estimeaz
valoarea unei ntreprinderi care are o valoare de pia finit sau durata de via este nelimitat.
6.Activele rebudante. n toate situaiile activele rebudante se evaluaeaz separat conform valorii nete de realizare
pe pia i se include n valoarea ntreprinderii la finele calculelor.
62. Evaluarea ntreprinderii prin abordare prin comparaie
Atunci cnd sunt disponibile mai multe tranzacii cu ntreprinderi similare i relevante aceasta este poate cea
mai bun abordare pentru a realiza o estimare credibil a valorii de pia. n abordarea prin comparaie,
evaluatorul este pus n situaia de a aprecia gradul de similitudine ntre firma evaluat i tranzaciile comparabile,
dar i diferenele ntre acestea.
Abordarea prin comparaie se bazeaz pe un proces logic, n care valoarea de pia se obine prin analiza
tranzaciilor cu ntreprinderi similare i relevante, compararea acestei ntreprinderi cu firma evalaut i n final,
estimarea valorii companiei evalaute.
Conform principiului substituiei, pe care se bazeaz abordarea prin comparaia de pia, n cazul existenei unor
alternative, investitorul va prefera cel mai mic pre la riscuri egale.
n aceast abordare evaluatorul compar subiectul evaluat cu alte ntreprinderi similare, cu participani i aciuni
care au fost vndute pe pia. Abordarea prin comaraie stabilete limitele valorii de pia a aciunilor prin analiza
preurilor pltite, n mod normal, pentru aciuni la firme concurente cu cea evalut.
Abordarea prin comparaie are, n mod logic, o larg aplicabilitate, dar ea easte convingtoare numai atunci cnd
sunt disponibile suficiente informaii de pia. Mecanismuul abordrii solicit evaluatorului s utilizeze preurile i
indicatorii de pia alturi de ali indicatori, cum ar fi: profiturile, fluxurile de lichiditi, valoarea contabil a
capitalurilor proprii s rein indicatori de pia i s alice ajustri corespunztoare diferenelor ntre firmele cotate
i necotate.
Procesul de evaluare prin comparaie presupune nelegerea i parcurgerae corect a unui ir de etape:
1.Alegerea multiplicatorilor
2.Detectarea firmelor similare i relevante
3.Realizarea comparabilitii datelor (normalizarea)
4.Calculul unei valori pentru fiecare multiplicator utilizat
5.Ajustarea multiplicatorului pentru diferena de risc de ar
6.Ajustarea pentru variabile intertemporale
7.Ajustarea pentru riscul nesistematic
8.Obinerea unei valori a ntreprinderii evaluate.
Elementele i criteriile abordrii prin comparaie reprezint acele caracteristici ale afacerii evaluate, care stau la
baza diferenelor de pre de tranzacionare. Dintre elementele importante n evaluare, reinem urmtoarele:
a) dimensiunea firmei;
b) data tranzaciei trebuie s fie pe ct posibil recent;
c) motivaia prilor (condiiile de vnzare)
d) preul trebuie exprimat n condiii cash sau echivalent;
e) cantitatea preul variaz cu cantitatea tranzacionat.
f) tipul tranzaciei.
Elementele de comparaie se reduc la rate de evaluare care, de regul, reprezint rapoarte ntre reurile de
tranzacionare i indicatorii financiari ca: rofitul, venitul din vnzri, activul net contabil, Cash-Flow-ul etc.
n mod uzual evaluatorul va folosi ca surse de informaii:
- pieele financiare de valori amobiliare unde sunt tranzacionate perticipanii;
- tranzaciile anterioare ale proprietii subiect al evalurii.
Un element critic n aplicarea acestei abordri este asigurarea unei baze de comparaie rezonabil i stabilirea
unor parametri de echivalen care s asigure convertirea unor date comparabile n valoarea firmei evaluate.
63. Deprecierea utilajelor si mijloacelor de transport (tipuri, metode de diagnosticare)
Deosebim urmatoarele tipuri de uzura fizica:
1.uzura mecanica- se rod elementele prin frecare, indoire, botire;
2.uzura abraziva intre obiecte cad careva particule, are loc roaderea intre ele;
3.botire sau indoire prin presiune prea puternica ;
4.uzura prin obosire este rezultatul actiunii asupra obiectului a unor forte periodice;
5.uzura prin blocare;
6.uzura prin corodare, ruginire.
Uzura fizica poate fi apreciata prin examinarea fie a obiectelor aparte sau integral, deoarece determinarea uzurii
fizice prin determinarea de la starea normala nu intotdeauna este posibila, pentru c sunt foarte multe modificari si
pentru toate sunt facute incercari p-u a aprecia starea normala. P-u determinarea uzurii fizice este posibil
aplicarea diferitor metode:

1.) Metoda expert :


a) metoda virstei efective ;
b)metoda de expertizare a starii fizice.
2.) Metoda economico-statistica:
a) m. micsorarii profitului- se anexeaza pe presupunerea ca uzura fizica creste proportional cu micsorarea
profitului generat de utilaj (a profitului apreciat ca diferenta venitului din vinzari costul vinzarilor in exprimare
comparabila);
b) m.etapei ciclului de reparatie- se anexeaza pe resupunerea c n perioada exploatarii utilajului, utilitatea lui se
micsoreaza odata cu sporirea uzurii fizice.
3)Metoda experimental-analitica - necesita efectuarea experientelor si existenta documentatiei tehnico-economice
si tehnologice cu privire la obiectul evaluarii:
a) m. micsorarii capacitatii utile .se determina ce aspecte de utilizare a utilajelor sunt cele mai importante pn
obiectul evaluarii;
b) m.calcului pe elemente se axeaza pe aprecierea uzurii elementelor aparte si insumarea acestor marimi cu
considerarea cotei elementului respectiv in sinecostul obiectului evaluarii integral;
c) m.directa presupune determinarea uzurii prin raportarea cheltuielilor necesare pn reparatie la pretul
utilajului nou.
Uzura functionala reprezinta micsorarea costurilor generat de aparitia noilor tehnologii.
De obicei se examineaza doua aspecte de diferenta intre utilajele noi si vechi:
- excedentul cheltuielilor capitale;
- excedentul cheltuielilor de productie.
Deprecierea functionala generata de excedentul cheltuielilor capitale presupune imposibilitatea utilizarii obtimal
a masinilor si utilajului din cauza amplasarii si completarii ineficiente, excedent capacitatea de productie in
comparatie cu cerintele industriale actuale, disbalanta procesului de producere (deprecierea tehnologica).
Al doilea aspect al deprecierii functionale depinde de cheltuielile de exploatare si se numeste depreciere
operationala.
Deprecierea economica reprezinta micsorarea costului generata de influenta factorilor externi.
Deprecierea economica poate fi creata de modificari macro-economice atit la nivel de tara cit si de ramura,
inclusiv micsorarea cererii pn. anumit tip de productie, micsorarea ofertei sau a calitatii materiei prime ptrecum si
modificari legislative, instructiuni teritoriale, municipale sau administrative.
64. Evaluarea utilajelor i mijloacelor de transport (specificul, abordri i metode)
Evaluarea utilajelor i mijloacelor de transport se poate efectua cu ajutorul a trei abordri:
Abordarea costurilor
1.Metoda de calcul conform preului obectului analogic
2. Metoda calcului pe elemente
3. Analiza i indexarea costului
4. Calculul cheltuielilor i valorilor conform valorilor comasate normativ
1.Metoda de calcul conform preului obectului analogic
Pentru obectul evaluat se alege un obect similar asemntor dup construcie, materiale utilizate i tehnologia
aplicat. Obiectul asemntor poate avea cu totul alt destinaie i poate fi folosit n alt ramur, ns exist un
anumit nivel de cerere a lui iar preul este cunoscut. Preul obectului analogic este creat din sinecostul produciei,
impozit, profit net iTVA.
2. Metoda calcului pe elemente
Metoda respectiv poate fi aplicat n cazul cnd obectul evalurii este compus din mai multe elemente ce pot fi
evaluate separat, iar preurile pentru aceste elemente sunt cunoscute, precum i ansamblarea lor nu necesit
cunotine speciale.
Etapele metodei respective:
- se ansambleaz structura obectului evalurii i se formeaz lista elementelor
- se studieaz informaia cu privire la preurile pe elementele necesare.
3. Analiza i indexarea costului
Metoda dat este rspndit n practica evalurii dac este cunoscut informaia cu privire la indicii preurilor
pentru grupa respectiv de produse la care se refer obectul evalurii pentru intervalul de timp de la momentul
procurrii obectului pn la data evalurii, apoi se realizeaz indexarea direct a preului obectului.
Specificul acestei metodologii const n faptul c se indexeaz nu preul obectului ca atare, ci cheltuielile care
formeaz sinecostul acestui obiect.
4. Calculul cheltuielilor i valorilor conform valorilor comasate normativ
Dac esxist documentaie tehnic pentru obectul evalurii i evaluatorul poate cpta informaia de la uzina
productoare, atunci poate fi calculat sinecostul obectului conform normativelor comasate. Pentru calcule
comasate eset necesar informaia din sfera de producere asemntoare obectului evalurii dup tehnologia
producerii, organizarea producerii i componentele materiale.
Abordarea comparativ a vnzrilor
1. Asigurarea informaional
2. Evalaurea mainilor i utilajelor

1. Asigurarea informaional
Principiul de baz al abordrii comparative const n compararea bunului evaluat cu obiect identic ce se vinde pe
piaa secundar sau cu un alt obect analogic sau cu considerarea uzurii n cazul lipsei peei secundare.
Informaia necesar cuprinde preurile reale ale tranzaciilor cunoscute pentru utilaj nou i fost n utilizare,
informaie suplimentar, preurile ofertelor i indicii preurilor.
Cea mai simpl i eficient metod de evaluare o constituie utilizarea indicilor preurilor. Indiciii preurilor
reprezint indicatorii relativi care reflect dinamica preurilor. Pentru a spori credibilitatea evalurii se va oferi 3-4
surse de informaie primar.
2. Evalaurea mainilor i utilajelor
n urma comparrii i evidenierii factorilor la obectul evaluat i cel analogic se reconand urmtoarea ordine de
includere a coreciilor:
1. corecii cu privire la condiia tehnic:
- capacitatea; - productivitatea;
2. corecii cu privire la difirena de condiii n vnzri:
- vrsta; -calitatea; - gradul uzurii fizice;
-amplasarea la momentul vnzrii
Mrimea indeciului se determin n baza unei cercetrii speciale sau a unei practici ndelungate.
Abordarea veniturilor
1. Metoda capitalizrii profitului
2. Metoda actualiztii fluxului de numerar
3. Metoda analogului echieficient
1. Metoda capitalizrii profitului
Aceast metod a cptat o utilizare larg n special n procesul evalurii afacerilor ce cuprind maini i utilaje.
Metoda presupune o modificare neconsiderabil n timp a profiturilor ateptate, adic o dezvoltare stabil a
afacerii. Metoda este simpl n utilizare, ns apar ntrebri cu privire la aprecierea Pnet i a ratei de capitalizare.
Anume Pnet permite cptarea celor mai juste valori pentru ntreprinderile care posed o cantitate mare de utilaje
ce se uzeaz repede n timp. Perioada optimal se consider de 5 ani.
Urmtoarea etap este considerat alegerea coeficientului de capitalizare:
Un coeficient de capitalizare mic ccorespunde unei creteri constante a profiturilor i invers n cazul unor profituri
instabile coef. crete.
2. Evalaurea mainilor i utilajelor
n cadrul realizrii metodei respective pentru evalaurea mainilor se va proceda n felul urmtor:
1. Se determin Vnet cptat n urma funcionrii sistemului comercial sau de producie evideniind complexul
de maini ce trebuie evaluat. Vnet se calculeaz ca difirena dintre vnzri nete i costul vnzrilor n care se
include amortizarea.
II. Se determin valaorea prezent a sistemului care cuprinde complexul de maini.
III. Se determin valoarea complexului de maini. n cadrul acestei metode se alege un analog funcional care
ndeplinete aceleai funcii ca i obectul evaluat, ns se deosebete dup productivitate, termenul de expluatare,
caliatatea produciei realiazate cu ajutorul lor.
3. Metoda analogului echieficient Venitul obiectului se apreciaz doar pentru partea care corespunde
funcionalitii obiectului analog. Valoarea obectului se extrage din preul obiectului analog cu condiia asigurrii
profitabilitii a obectului analog. Metoda se bazeaz pe teoria eficienei tehnicii.
65. Procedura evaluarii obiectelor de proprietate intelectuala
Obiecte de proprietate intelectuala rezultatele activitatii intelectuale confirmate prin drepturile respective ale
titularilor asupra utilizarii acestora, ce includ: Ob.de Propietate industrial (inventii, modele de utilitate, soiuri de
plante, topografi ale circuitelor integrate, denumiri de origine a produselor, marci de produse si marci de servicii,
desene si modele industriale), obiectele dreptului de autor si drepturile conexe ( opere literare, de arta, stiinta,
etc.), inclusiv programe pn. calculator de baze de date), secretul comercial (know-how) etc.
Evaluarea Ob. Propr. Intelect.- proces de evaluare a utilitatii rezultatelor activitatii intelectuale, exprimate in
echivalentul valoric al caracteristicilor tehnice, de consum, economice si alta natura ale OPIndustrial.
Etapele procedurii de evaluare a obiectelor de proprietate intelectuala sunt urmatoarele:
- etapa preliminara, in cadral careia se elaboreaza sarcinile evaluarii.
- etapele pregatitoare, care prevede identificarea titlurilor de protectie asupra OPI (expertiza juridica), controlul
veridicitatii volumului mare de informatii prezentate evaluatorului pn calcularea valorii, in conformitate cu lista
stabilita a datelor initiale.
In cadrul expertiziei juridice se identifica drepturile asupra obectelor de proprietate intelectuala , prin verificarea
existentei actelor ce confirma apartenenta drepturilor patrimoniale. Lista actelor respective include : titlurile de
protectie ( brevete, certificatele de inregistrare, drepturile de autor , chitanta cu privire la achitarea taxei pentru
mentinerea in vigoare a documentulrui de protectie ); contractele de licenta si de cesiune . Se supun expertizei, de
asemenea, conrtactele de constituire privind transferul drepturilor asupra OPIntelectual. In capitalul social;
contractele-comenzi privind crearea OPInt. De catre organizatiile terte; contractele privind crearea OPInt. In
cadrul intreprinderii cu titlul de misiune de serviciu; contractele intre intreprindere si elaboratorii OPInt.; actele de
transmitere gratuita a drepturilor asupra OPInt.; hotaririle organelor puterii executive vizind activele nemateriale

in cazul lichidarii, falimentului, privatizarii si altor reorganizari ale intreprinderilor. ntreprinderea, ale carei active
nemateriale contin OPInt ,trebuie sa detina actele privind acceptarea spre utilizare, contabilizarea, preluarea la
balanta, includerea in capitalul social si alte documente necesare.
La aceasta etapa se determina, de asemenea, scopul evaluarii, care prevede argumentarea tipilui de valoare in
vederea alegerii abordarii si metodelor de evaluare, se elaboreaza modelul de evaluare ce prevede ordinea
concreta a lucrarilor, se stabilesc circumstantele speciale si limitarile, se identifica particularitatile unor OPInt.
Concrete sau ale produselor in care sint utilizate aceste obiecte.
- Etapa calculelor, care prevede stabilirea principalelor criterii de calculare, a listei erorilor admisibile si a
calculelor propriu-zise.
- Etapa intocmirii raportului de evaluare, care include:
a) introducerea - in care se expun scopurile si sarcinile evaluarii;
b) descrierea titlurilor de protectie ale OPInt., altor documente si conditii prezentate in vederea evaluarii;
c) expunerea metodelor de evaluare;
d) materialele vizind calcularea valotrii OPInt. si rezultatele evaluarii;
e) circumstantele speciale si limitarii luate in considerare in procesul evaluarii; alte indicatii in conformitete cu
Legea nr.989-XV din 18 aprilie 2002 cu privire la activitatea de evaluare.
66. Aprecierea valorii obiectelor de proprietate intelectuala
Factorii determinanti ai valorii obiectelor de P.Industr. sint:
a) cheltuieli suportate de titularul de drepturi p-u crearea si transformarea OPInd. intr-o sursa de venituri,
introducerea acestora in circuitul economic si marketing ;
b) cheltuielile suportate de tituilarul de drepturi pentru brevetarea (inregistrarea) obiectelor de OPInd.si
mentinerea valabilitatii titlurilor de protectie .
c) cheltuielile ce tin de asigurarea OPInd. impotriva riscurilor;
d) termenul de valabilitate de protectie la data evaluarii;
e) cheltuielile, inclusiv cele de judecata;
f) incasarile previzibile in forma de plati aferente licentei acordate pentru OPInd;
g) durata de functionare utila a obiectului de OPInd.cu obtinerea veniturilor;
h) factorii de uzura fizica si morala a obiectului evaluat;
i) factorl inflationist;
j) suma dobinzelor aferente inprumuturilor bancare destinate elaborarii sau achizitionarii activelor nemateriale.
Formula de calcul are urmatoarea structura:
Cnz=Km * (Zt * K *J )
Unde:
Cnz reprez valoarea cheltuielilor si consumurilor nesimultane totalizate, raportate la data evaluarii, efectuate
in perioada crearii si introducerii OPInd.in circuitul economic;
Km coeficientul de uzura morala a OPInd. la data evaluarii (pentru inventii, desene si modele industriale,
modele de utilitate);
Zt suma cheltuielilor si consumurilor aferente utilizarii obiectelor respective in circuitul economic in anul t;
K - coeficientul incremental al dobinzelor bancare pentru plasamente si credite,fiind folosite p-u sumarea
viramentelor anuale ale perioadei calculate sau p-u raportarea consumurilor nesimultane la anul calculat;
J- indicele preturilor in anul t in ramurilele legate de crearea OPInd., folosit la calcularea preturilor mijloacelor
de productie utulizate pn. crearea lui.
Km = 1- Ts:Tn
Ts- termenul de valabilitate a titlului de protectie la data evaluarii;
Tn- termenul de valabilitate a titlului de protectie.
Zt = Zt1 +Zt2
Zt- cheltuielile totalizate aferente utilizarii OPInd.in circuitul economic in anul t;
Zt1 cheltuielile sau consumurile aferente crearii, aducerii in stare de utilitate pentru productie si
comercializare, utilizarii OPInd.,inclusiv investitiile capitale pe termen lung finantate din diverse surse in anul t;
Zt2- consumurile aferente protectiei juridice a OPInd. in anul t.
Pognozarea eficientei economice care poate fi obtinut prin introducerea OPInd. in circuitul economic constituie
o premisa a crearii acestuia, achizitionarii, cesiunii, sau a transmiterii drepturilor de exploatare a lui. In toate
cazurile calcularea valorii se intemeiaza pe supozitia ca OPInd. va fi comercializat si, deci va genera venit
suplimentar. Metodele evaluarii iau in considerare consumurile aferente crearii sau achizitionarii OPInd. si efectul
de piata.
Scontarea fluxurilor mijloacelor banesti constituie conditia de baza a calcularii valorii OPInd.
Pentru raportarea evaluarilor retrospective ale perioadei anterioare la valoarea curenta se folosesc indicii
preturilor, coieficientii ai ratelor, nivelul inflatiei. Metoda scontarii se bazeaza pe valoarea temporala a banilor.
Procedura de scontarea a fluxului previzibil al mijloacalor banesti prevede efectuarea urmatoarelor operatiuni
analitice si de calcul: diagnosticarea fluxului pevizibil a mijloacelor banesti; analiza veniturilor obtinute in
perioada anteriaora; prognozarea veniturilor care vor fi obtinute prin utilizare OPInd. concrete, inclusiv
prognozarea riscurilor; analiza evaluarea consumurilor si cheltuielilor efectuate, prognozarea consumurilor;
analiza investitiilor anterioare si prognozarea volumului probabil de investitii capitale destinate inovarii;

calcularea fluxului mijloacelor banesti pn. fiecare an orgnozat; determinarea ratei corespunzatoare de scont;
efectuarea calculelor de reportare a fluxurilor mijloacelor banesti din toate etapele perioadei calculate la valoarea
curenta.
In functie de specificul obiectuil supus evaluarii si utilizarii lui, coeficientul Kt poate fi calculat in mod diferit:
Kt = 1:1(1+b:100)t
Unde b- reprezint rata dobinzei bancare pn. credit.
Kt = 1:(1 + a:100)t
Unde a rata dobinzei bancare pn plasament.

1. Rolul evalurii de pia a bun.imob. Tipuri de evaluare benevol i obligatorie.


2. Valoarea de piaa a imobilului. Valoarea pentru utilizarea existent i alternativ. Valori negative i alte
tipuri de valori (investiional, baza impozabil, etc.).
3. Principii de baz pentru evaluarea proprietilor imobiliare. Principiul cererii i ofertei.
4. Principii de baz pentru evaluarea proprietilor imobiliare. Principiile dinamismului, nlocuirii i
aportului.
5. Principii de baz pentru evaluarea proprietilor imobiliare. Principiile celei mai potrivite i eficiente
utilizri, productivitii i concurenei.
6. Principii de baz pentru evaluarea proprietilor imobiliare. Principiile compatibilitii i espectaiei
(ateptrii creterii preurilor).
7. Factorii de influen asupra valorii imobilului. Factorii macro i microeconomici
8. Informatia necesara pentru efectuarea evaluarii BI, sursele de informaie.
9. Caracteristica general a metodelor de evaluare. Alegerea met. n funcie de tipurile BI i scopul
evalurii.
10. Determinarea valorii de reconstituire prin metoda cheltuielilor.
11. Determinarea deprecierii acumulate a b. i. Definirea uzurii fizice i determinarea ei prin metoda
vizual.
12. Determinarea deprecierii funcionale i economice.
13. Esena, domeniul de aplicare i algoritmul metodei de evaluare prin metoda analizei comparative a
vnzrilor.
14. Metoda analizei comparativ a vnzrilor. Determinarea mrimii ajustrilor i consecutivitii lor.
15. Metoda de analiza comparativa a vinzarilor. Obiecte i elemente de comparaie.
16. Caracteristica general a evalurii imobilului prin metoda veniturilor.
17. Calcularea venitului operaional net.
18. Metoda capitalizarii directe. Determinarea normei de capitalizare prin metoda cumulativ.
19. Determinarea ratei de actualizare. Caracteristici i metode.
20 Funciile procentului compus. Valoarea viitoare a unitii de capital i a anuitii
21. Funciile procentului compus. Valoarea curent a unitii de capital i a anuitii
22. Funciile procentului compus. Valoarea depozitelor pentru fondul de acumulare i factorul de
amortizare
23. Metoda fluxurilor de numerar actualizate (esena, domeniul de aplicare, algoritmul de calcul)
24. Structura ratei generale de capitalizare. Metode de calculare a ratei generale
25. Determinarea uzurii fizice prin metoda valoric i metoda vrstei efective.
26. Determinarea valorii de reconstituire a imobilului prin metoda comparaiilor unitare (ICRV) i
metoda costurilor segregate.
27. Calcularea preului de deviz la imobile noi. Metoda de resurse.
28. Reconcilierea rezultatelor evalurii.
29. Procesul de evaluare a bunurilor imobile i caracteristica etapelor.
30. Evaluarea investitiilor: venitul net actualizat total, indicele de profitabilitate
31. Evaluarea investitiilor: rata de rentabilitate, termenul de recuperare
32. Riscul in activitatea investitionala
33.Evaluarea economic a proiectelor investiionale
34.Evaluarea financiar a proiectelor investiionale
35. Costul oportun al capitalului. Rata de actualizare pentru evaluarea financiar.
36. Piaa terenurilor: componente, stare, tendine de dezvoltare.
37. Piaa locuinelor : componentele, starea i tendinele de dezvoltare.
38. Piaa imobilului comecial: componente, stare i temei de dezvoltare
39. Piaa imobilelor industriale: componente, stare i tendine de dezvoltare.
40. Raport de evaluare tipuri, cerine de baz fa de coninutul raportului.
41. Analiza comparativ a metodei evalurii masive cu metodele individuale de estimare a b.i.
42 Situaia actual n domeniul evalurii bunurilor imobile n scopul impozitrii. Modul de calculare a
impozitului funciar .
43. Calcularea valorii impozabile a b.i ce aparin persoanelor fizice i juridice.
44. Titlul VI al codului fiscal privind evaluarea i reevaluarea b.i. n scopul impozitrii. Cotele i modul de
calculare a impozitului pe b.i.
45. Esena i etapele efecturii evalurii masive a BI
46 Colectarea i prelucrarea informaiei pentru efectuarea evalurii masive. Lrgirea bazei
informaionale n condiiile lipsei de informaie privind preurile de vnzare a BI.
47. Modele de evaluare masiv: elaborarea, specificarea i calibrarea modelului.
48. Esena i etapele procesului de reevaluare. Algoritmul reevalurii.
49. Controlul asupra calitii efecturii evalurii masive. Procedura de contestare a rezultatelor evalurii.
50. Etapele de implementare a sistemului nou de evaluare a bunurilor imobiliare n scop de impozitare.
51. Evaluarea terenurilor prin metoda comparaiei directe.

52. Evaluarea terenurilor prin metoda alocaiei


53. Evaluarea terenurilor prin metoda extraciei
54. Evaluarea terenurilor prin metoda capitalizrii directe
55. Evaluarea terenurilor prin metoda actualizrii.
56. Evaluarea terenurilor prin metoda rezidual
57. Evaluarea terenurilor prin metoda parcelrii
58 Diagnosticarea n procesul evalurii ntreprinderii
59. Abordri i meteode de evaluare a ntreprinderii
60. Evaluarea ntrerinderii prin abordarea patrimonial (a costurilor)
61. Evaluarea ntreprinderilor prin abordarea veniturilor.
62. Evaluarea ntreprinderii prin abordare prin comparaie
63. Deprecierea utilajelor si mijloacelor de transport (tipuri, metode de diagnosticare)
64. Evaluarea utilajelor i mijloacelor de transport (specificul, abordri i metode)
65. Procedura evaluarii obiectelor de proprietate intelectuala
66. Aprecierea valorii obiectelor de proprietate intelectuala