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ARTICULO 1524
El transferente est obligado al saneamiento por hecho propio que disminuye el
valor del bien, lo hace intil para la finalidad de su adquisicin, o reduce sus
cualidades para ese efecto.
CONCORDANCIAS:
C.C. arts. 1236, 1485, 1486, 1528
LEY 26887 arto 28
1. Aspectos preliminares
Vale la pena iniciar el presente comentario, recordando que el supuesto que
contempla el artculo 1524 del Cdigo Civil es una de las formas en las que puede
manifestarse la obligacin general de saneamiento, la cual hemos definido, de
manera breve y concisa, al comentar el artculo 1518 del Cdigo Civil, indicando
que se trata del deber de resarcimiento que asume aquel que se obliga a atribuir
los derechos reales de propiedad, posesin o uso frente a aquel que los adquiere,
sea a ttulo gratuito u oneroso, en caso este ltimo no pueda destinar el bien
transferido a la finalidad para la cual lo adquiri.
Debemos, pues, ubicar a la figura del saneamiento por hecho del transferente
dentro de dicho contexto y partir en el anlisis de esta figura -que no ha sido
regulada en muchos ordenamientos por considerarse innecesaria o porque aplican
otras figuras jurdicas para dar solucin al mismo problema-, teniendo en cuenta
que le son aplicables las mismas normas generales contenidas en los artculos
que van del artculo 1484 al 1490 del Cdigo Civil.
2. El hecho propio del transferente
En nuestro pas, el ordenamiento positivo ha sancionado expresamente la
responsabilidad del transferente que por cualquier medio perturbe el derecho real
que este atribuy al adquirente. Se persigue con ello que el transferente cumpla
con una obligacin inherente al negocio de transferencia que implica, no solo la
transmisin de la propiedad, la posesin o el uso de un bien, sino adems
procurar, en todo lo que de l dependa, que el adquirente pueda disfrutar de los
derechos que le han sido transmitidos. Vale la pena indicar que existen posiciones
que niegan la necesidad de contar con una regulacin de esta forma de
saneamiento; as, en la doctrina alemana se ha sealado que, en aplicacin de los
dispositivos contenidos en su ordenamiento privado, a los vicios jurdicos se les
debe dar el mismo tratamiento que a los casos de incumplimiento del deber de
prestacin (LARENZ en WAYAR, p. 136). En Espaa, Badenes Gasset ha sido
enftico al manifestar que el hecho personal no es otra cosa que vicios no
declarados, entrega defectuosa, incumplimiento o dolo, por lo que puede
prescindirse de este concepto (p. 591). Pese a ello, otro sector de la doctrina y la
Respecto a las acciones redhibitoria y estimatoria podemos decir que sus orgenes
se encuentran en el Derecho Romano. En efecto, en Roma una de las
clasificaciones de las acciones, atendiendo a su origen, distingua entre acciones
civiles y acciones honorarias o pretorianas (ALZAMORA, p. 344). Asu vez, dentro
de las acciones honorarias se encontraban las acciones pretorianas y las acciones
edilicias. Y es justamente dentro de esta ltima especie que se identificaban a las
acciones redhibitoria y estimatoria o quantis minoris (GALGANO, en
Enciclopedia... p. 494); La primera tendiente a la resolucin de la venta y la
segunda a la obtencin de la disminucin del precio (PETIT, p. 493). Ambas
acciones eran otorgadas por los ediles curules a los compradores dependiendo de
su inters en conservar o no el bien. Hablamos de "comprador", pues la mayora
de legislaciones regula el saneamiento slo respecto de la venta a diferencia de
nuestro cdigo que establece la garanta del saneamiento para todo contrato que
transfiera propiedad, posesin o uso (artculo 1484 del C.C.).
2. Accin redhibitoria: naturaleza jurdica
Puede ser que, como consecuencia del hecho del transferente, el adquiriente ya
no tenga inters en conservar el bien. Para ello, dicho adquiriente deber recurrir
al rgano jurisdiccional y plantear una accin redhibitoria a travs de la cual se le
desvincular del transferente.
Ahora bien, no es pacfica en la doctrina la determinacin de la naturaleza jurdica
de la accin redhibitoria ya que un sector minoritario lo reconduce a la rescisin,
mientras que un basto sector considera que su esencia se encuentra en la
resolucin.
Se sostiene que la accin redhibitoria debera ser reconducida hacia la rescisin,
pues el efecto principal de la accin redhibitoria es el de retrotraer los efectos o
hacer que las cosas vuelvan al estado en que se encontraban antes de la
celebracin del contrato (En ese sentido, RICCI, p. 17). En la doctrina nacional,
esta posicin es compartida por Arias Schreiber quien afirma: "(...) pues como el
vicio oculto tiene que existir antes o coetneamente con el contrato y no con
posterioridad, creemos que debi considerarse como una causal de rescisin y no
de resolucin" (ARIAS SCHREIBER, p. 384). Por el contrario, se sostiene que la
accin redhibitoria debera ser reconducida hacia la resolucin, y para ello se tiene
como referente al Cdigo Civil italiano, que, en su artculo 1497, seala: "(...)
cuando la cosa vendida no tiene las calidades prometidas o bien aquellas
esenciales para el uso a que est destinada, el comprador tiene derecho a obtener
la resolucin del contrato (...)"; asimismo, en el artculo 1492 establece: "En los
casos indicados en el artculo 1490 [que el bien se vuelva in idneo para el uso al
que est destinado o disminuya en modo apreciable su valor] el comprador puede
demandar a su eleccin la resolucin del contrato o bien la reduccin en el precio
(oo.)"; lo que se busca es eliminar las consecuencias prcticas y, por lo tanto, la
restitucin del precio ya pagado contra la devolucin de la cosa (DE LA PUENTE
Y LAVALLE, p. 579); Y tan arraigada es esta posicin en Italia que por ejemplo
Gazzoni nos dice: "La accin redhibitoria no se diferencia de la accin resolutoria
sobre el plano de la naturaleza jurdica, sino sobre el plano del rgimen normativo
(GAZZONI, p. 1029).
Ahora bien, no creemos que la accin redhibitoria pueda ser reconducida hacia la
rescisin por la sencilla razn que al hablar de rescisin nos referimos a causales
existentes al momento de la celebracin del contrato (artculo 1370 del C.C.), y el
vicio oculto o el hecho propio del transferente puede existir o no en ese momento.
En realidad, ello es indiferente, pues lo que importa para que exista saneamiento
por vicios ocultos o por hecho propio del transferente es que el vicio se encuentre
en el momento de la trasferencia del bien, entendiendo ste como la entrega fsica
del mismo (plano material).
Advirtase que en el caso de la venta de bien inmueble, lo que el contrato con
efectos reales produce es la transferencia del derecho de propiedad (plano
jurdico). Es decir, que el momento de la celebracin del contrato (la transferencia
jurdica) no coincide con el momento de la transferencia fsica del mismo. Y
creemos que el punto de referencia debe ser la entrega fsica del bien y no la
jurdica, pues solo desde que se est en la posibilidad de observar los vicios
ocultos es que debe darse por iniciado el plazo para la caducidad. Un ejemplo nos
aclarar el tema: qu sera del comprador que recibe el bien a los siete u ocho
meses de celebrado el contrato? Es decir, si computamos el plazo desde que se
produce el contrato con efectos reales, dicho comprador no podra acudir al
rgano jurisdiccional y la nica va que tendra sera el de conservar el bien con el
vicio. Sin embargo, para el caso de saneamiento sera mejor, en aras de tutelar al
comprador, que el plazo se inicie desde la entrega fsica y no desde el momento
de la transferencia como indica el artculo 1503 del Cdigo Civil.
De otro lado, dudamos tambin de las bondades de la doctrina que reconduce la
accin redhibitoria hacia la resolucin, pues cuando hablamos de sta
entendemos que necesariamente deben restituirse las prestaciones en el estado
en que se encuentren al momento que se produce la causal. Y en el presente
caso, segn el artculo 1512 inc. 1), el transferente debe pagar al adquiriente el
valor que el bien tendra al momento de la resolucin. Entonces, como se puede
apreciar, "ese valor al momento de la resolucin" no es la prestacin que el
adquiriente entreg al transferente en un primer momento, es decir, no es el
precio. Adems, y como seala De la Puente: "(...) lo que se ha buscado con la
mencin de la resolucin del contrato es que los efectos del saneamiento por vicio
oculto no tengan carcter retroactivo y como, precisamente, la resolucin
contractual no tiene efecto retroactivo, se incurri en el grave error de identificar la
causa con los efectos" (el resaltado es nuestro). Por ello, coincidimos con De la
Puente en que el artculo 1512 no reconoce los efectos de una resolucin
contractual, sino efectos propios de la institucin del saneamiento por vicio oculto
3. Accin estimatoria o quanti minoris
Sin embargo, puede ser que el adquiriente no haya perdido inters en el bien
adquirido, a pesar del vicio oculto o el hecho propio del transferente. Si nos
encontramos frente a este supuesto, el sujeto solicitar que se le restituya la
prdida de valor causada por el vicio.
Haciendo referencia al hecho propio del transferente, podemos decir que nos
encontramos frente al supuesto en el que es el mismo transferente quien provoca
la prdida de inters en el adquiriente; producto de ello, es que ste puede optar
CONCORDANCIAS:
C.C. arts. 1514, 1525
C.P. C. arts. 442, 443
1. Plazos de las acciones de saneamiento
Las acciones a las que se refiere el artculo bajo comentario son: la redhibitoria
(artculo 1511 del C.C.) y la estimatoria o quanti minoris (artculo 1513 del C.C.).
Como sabemos, nuestro Cdigo Civil clasifica los bienes en muebles e inmuebles
(artculos 885 y 886). En atencin a ello, el legislador ha establecido un plazo de
caducidad distinto para cada tipo de bien. As, establece que el plazo de
caducidad para las acciones de saneamiento, si se trata de un bien mueble, es de
tres meses, mientras que si se trata de un bien inmueble es de seis meses.
La diferencia en los plazos se debe fundamentalmente a dos razones: i} la mayor
accesibilidad al bien y ii} la verificacin de los vicios ocultos. En efecto, si un bien
mueble tiene como plazo tres meses es porque es ms fcil acceder a l y por
tanto es mucho ms fcil verificar los vicios ocultos. Lo que no se da en el caso de
los inmuebles (seis meses) a cuyo acceso no se llega de manera tan rpida como
a los muebles, por lo tanto no se pueden verificar con facilidad los vicios ocultos.
Arias Schreiber (p. 387) muestra su preocupacin, pues segn el autor existe en el
precepto una omisin: no se ha referido a los derechos", llegando a la siguiente
conclusin: "En silencio de la ley pensamos que ser aplicable el plazo de
caducidad ms largo, esto es, seis meses" (sic et simpliciter). A nuestro modo de
ver no hay omisin alguna, toda vez que -como hemos sealado- el Cdigo
clasifica los bienes en muebles e inmuebles (artculos 885 y 886), considerando a
algunos derechos como bienes muebles (por ejemplo, los derechos patrimoniales
de autor). En atencin a ello no existe el "silencio" que acusa el autor citado.
En la legislacin comparada los plazos de caducidad varan, as, en Alemania se
aplica un plazo de prescripcin de seis meses para los muebles y de un ao para
los inmuebles, con la salvedad de que si los vicios hubiesen sido ocultados
dolosamente, el plazo prescribe a los treinta aos (ENNECCERUS y otros, p.)
117). De otro lado, en el Derecho italiano la accin prescribe al ao contado desde
la entrega del bien, sin hacer distincin alguna de si trata de un bien mueble o
inmueble (artculo 1495).
2. Momento en que se inicia el cmputo del plazo
El artculo 1514 seala que el plazo de caducidad se iniciar desde el momento de
la "recepcin" del bien. Esta solucin es adecuada en atencin a que es desde
ese momento en que el adquirente estar en la posibilidad de conocer el vicio que
tiene el bien. El artculo 1358 del cdigo derogado se refera a "entrega", sin
embargo estos dos momentos no siempre coinciden, como ocurre en
determinadas compraventas a distancia, en las que media un lapso entre la
entrega y la recepcin, siendo sta la oportunidad en que el adquirente realmente
puede conocer la cosa" (DE LA PUENTE Y LAVALLE, p. 599).
Sin embargo, no ser suficiente la mera recepcin, si no existe un ttulo en que se
sustente la misma, as, por ejemplo, si existe entrega, pero an no el contrato que
transmite el derecho, esa recepcin no tiene efectos para el cmputo del plazo de
caducidad. Asimismo, es necesario precisar que no se requiere que la recepcin
sea efectiva, pues conforme a la teora del conocimiento, bastar que sea
entregado en su respectivo domicilio para que desde ese momento se inicie el
cmputo del plazo, sin embargo, el adquirente que no haya tomado conocimiento
efectivo, podr alegar ello mostrando el correspondiente sustento probatorio.
3. Fijacin del plazo de caducidad
El artculo bajo comentario hace referencia a un plazo de caducidad, por lo que
sern de aplicacin las normas contenidas en los artculos 2003 al 2007 del
Cdigo Civil. As, los referidos artculos sealan: 1. Por la caducidad se extingue el
derecho y la accin correspondiente, 2. Los plazos de caducidad los fija la ley, sin
admitir pacto en contrario, 3. La caducidad no admite interrupcin ni suspensin,
salvo cuando sea imposible reclamar el derecho ante un tribunal peruano, 4. La
caducidad puede ser declarada de oficio o a peticin de parte, y 5. La caducidad
se produce transcurrido el ltimo da del plazo, aunque ste sea inhbil.
Ahora bien, conforme al artculo 2004 del Cdigo, los plazos de caducidad los fija
la ley, sin admitir pacto en contrario; entonces resultara imposible que las partes
fijen un plazo distinto al sealado por el artculo 1514. Sin embargo, esta
afirmacin ha sido cuestionada. As, por ejemplo, Vidal Ramrez seala que "el
artculo 2004 no debe interpretarse como que contiene una prohibicin absoluta,
pues no puede tener ese carcter. La prohibicin, a nuestro entender, no
prevalece cuando existe otra norma que permite pactar plazos de caducidad, pues
el artculo 2004 no es una norma categrica (.oo)" (VIDAL RAMIREZ, p. 196). En
el mismo sentido opina Marcial Rubio: "(oo.) a diferencia de lo que ocurre con la
prescripcin, aqu posible que las partes fijen plazos de caducidad cuando no
contravengan uno que haya sido establecido por ley (.oo) El artculo 2000 est
excluyendo que se fije plazos de prescripcin por medios distintos de los de la
norma legislativa con rango de ley, como oportunamente hicimos notar. Sin
embargo, el artculo 2004 no establece taxativamente lo mismo; simplemente se
limita a decir que los plazos fijados por la ley no pueden ser modificados" (RUBIO
CORREA, p. 73).
Teniendo en cuenta las opiniones citadas, debemos considerar dos artculos: el
1514 y el 1489 del Cdigo Civil. El primero fija el plazo de caducidad de las
acciones redhibitoria y estimatoria, mientras que el segundo, permite a las partes
ampliar, restringir o suprimir la obligacin de saneamiento, y una forma de
ampliarla es justamente, ampliando el plazo de caducidad, entonces como seala
De la Puente ,la propia ley est autorizando tcitamente que se pacte la
modificacin de tales plazos en el caso de la obligacin de saneamiento" (p. 601 ).
En atencin a lo expuesto, existiendo una norma que fija el plazo de caducidad
(artculo 1514) y otra que seala que el mismo no puede ser pactado en contrario
(artculo 2004), y considerando, adems, que los plazos de caducidad forman
parte de las normas que interesan al orden pblico, somos de la opinin que el
plazo de caducidad no puede ser ampliado ni suprimido, pues ello sera contrario a
la ley, adems se atentara contra los intereses del transferente; por el contrario,
en aplicacin del artculo 1489, el plazo de caducidad s podra ser reducido.
EXCEPCiN DE SANEAMIENTO
ARTICULO 1527
Si el transferente entabla accin judicial destinada a enervar cualquiera de los
derechos sobre el bien que corresponden al adquirente en virtud del contrato,
tiene este la facultad de deducir la excepcin de saneamiento, cuyo objeto es
poner definitivamente fin al juicio.
1. Consideraciones generales
La obligacin de quien transfiere un derecho de propiedad, posesin o uso, no se
agota con el cumplimiento de su prestacin (la transferencia del derecho), sino
que comprende tambin la abstencin de cualquier acto que perturbe el ejercicio
pacfico del derecho que ha transferido. As, si el transferente no cumple este}
deber, el adquirente podr demandar el saneamiento por hecho propio (Artculo
1524 del C.C.). La responsabilidad por el incumplimiento de esta obligacin no se
debe ya al derecho de un tercero o al defecto del bien, como sucede en el
saneamiento por eviccin o por vicios ocultos respectivamente, sino encuentra su
origen en el comportamiento del propio transferente, ser l, a travs su propio
acto, quien cause esta perturbacin.
Ahora bien, como sostienen los Mazeaud (citados por DE LA PUENTE Y
LAVALLE, p. 639) esta perturbacin puede ser de hecho (cuando el autor no
pretende que se base en un derecho, pudiendo estar constituida tanto por actos
materiales o por actos jurdicos) o de derecho (cuando el autor pretende que se
base sobre un derecho). Sobre este ltimo supuesto se refiere el artculo bajo
comentario.
Sin embargo, es preciso indicar que el referido deber de abstencin se encuentra
impuesto no solo al transferente, sino a todas las personas; en efecto, todos
tenemos el deber de no perturbar el ejercicio del derecho de otras personas. La
distincin en uno y otro caso se encuentra en el "grado de exigibilidad", el cual se
mide en atencin a la existencia o no de una relacin contractual entre perturbado
y perturbador respecto al derecho que es objeto de perturbacin. As, si existe una
relacin entre ambos en los trminos sealados, el grado de exigibilidad ser
mayor; en otras palabras, si quien perturba es el transferente del derecho que est
perturbando, ser ms reprochable su conducta que si no lo fuese.
2. Excepcin de saneamiento
En atencin a lo expuesto, el ordenamiento brinda medios de tutela distintos
dependiendo del caso que se trate, as: si el perturbador es el transferente, el
afectado podr deducir la excepcin de saneamiento; si no lo es, la accin vara
dependiendo del derecho afectado (v. g. si es propiedad, reivindicacin). Con esta
disposicin, al perturbado que se encuentre en el primer supuesto, no se le
suprimen las acciones comunes, pues tambin podr interponer la accin
reivindicatoria si se le perturba el derecho de propiedad, lo que sucede es que el